Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Abom]

J2pc schreef op woensdag 22 april 2009 @ 12:44:
[...]
Seriously, waarom ga je mensen nou verbieden om een woning te kopen die ze makkelijk kunnen financieren en nog aflossen ook?

Dat wordt ook niet verboden. De AFM wil voorkomen dat mensen een tophypotheek nemen en die vervolgens 100% aflossingsvrij nemen. In mijn optiek ben je dan gewoon aan het speculeren met vastgoed, dat is prima, maar niet voor de gemiddelde Nederlander.

Het feit dat het nu zo moeilijk gaat in de huizenmarkt komt juist doordat men altijd dit soort absurde bedragen heeft geleend. De mensen die al een huis hebben en opzoek zijn naar een ander huis, moeten 'winst maken' op hun huidige huis omdat zij destijds extra zaken mee gefinancierd hebben.

Ja, men had dit allemaal veel eerder in moeten zien. Er wordt al jaren geroepen dat er heel vele mis is met de Nederlandse woningmarkt, maar niemand durft er iets aan te doen.

Wat ik overigens misselijkmakend vind zijn de makelaars, hypotheek verstrekkers en tussenpersonen roepen dat de overheid belasting moet verlagen en de AFM dit soort maatregelen niet in moeten voeren. Maar zij zijn de grootste veroorzakers van de bubbel in de huizenmarkt en zij hebben het meeste profijt van huisprijzen die zo hoog mogelijk zijn, hun inkomsten zijn vaak gerelateerd aan de huizenprijs en dat zou verboden moeten worden imho!

[ Voor 6% gewijzigd door Abom op 22-04-2009 13:20 ]

[Slasher]

Abom schreef op woensdag 22 april 2009 @ 13:09:
[...]

Ja, men had dit allemaal veel eerder in moeten zien. Er wordt al jaren geroepen dat er heel vele mis is met de Nederlandse woningmarkt, maar niemand durft er iets aan te doen.

Mee eens, maar om dit nu binnen een maand in te voeren zonder naar de (desastreuze) gevolgen te kijken getuigt ook niet echt van een weldoordacht beleid.

[Cyberpope]

MAher schreef op woensdag 22 april 2009 @ 12:57:
@cyberpope: Je hebt gelijk natuurlijk dat er voor veel dan die denkwijzen/zaken een verklaring is, en deels is mijn lijstje ook achterhaald (wat maar goed is ook). Veel van de dingen die ik noem hebben een prijsopdrijvende werking en/of een risicoverhogende werking. Ik besef dat voor de huidige generatie starters e.e.a. noodzaak is als men wil kopen, maar dat is dan ook waarom je het prijsniveau met de term 'bubble' kunt betitelen.

En hier verschillen we dus van mening. De prijs opdrijvende zaken zijn structureel en blijvend aanwezig. Dan heb je dus geen bubble. Een bubble zou zijn als het prijs opdrijvend effect alleen uit de mentaliteit zou komen. Maar b.v. de HRA is er en heeft een prijs opdrijvend effect wat er gewoon is en niet alleen bestaat in het hoofd van mensen.

Het is niet redelijk om te verwachten dat je als huiseigenaar én werkeloosheid én een daling van 50% én een afschaffing van de HRA kunt verwerken. Echter dat je 1 scenario kunt overleven zou imho een vast gegeven moeten zijn bij het nemen van een hypotheek. (of tenminste enige reserve moeten zijn, onderwaarde is een heel slechte start...)

Eens, maar soms moet je en gecalculeerd risico nemen. Zoals het aangaan van een lening voor je studie (in andere landen weer normaler) of het startkapitaal bij het beginnen van een bedrijf.

Overigens hebben we in Finland ook een HRA die afhankelijk van je inkomen vrijwel gelijkwaardig is aan het Nederlandse systeem. Toch zijn de banken veel behoudener, net als de mensen overigens maar dat zal wel volksaard zijn

Bankieren moest hier plots ook sexy en snel zijn. Het gaan voor de korte winst en bonus was belangrijk. Daar betalen we nu de prijs voor.

[BlakHawk]

MAher schreef op woensdag 22 april 2009 @ 12:00:
-koopt een huis bijna per definitie met onderwaarde (kk, verbouwing, trouwerij, auto meegefinancieerd)

Volgens mij was ik degene die een trouwerij erbij haalde...
Maar die heb ik niet meegefinancierd, de reden dat ik kk niet uit mijn zak betaalde was dat ik net getrouwd was (eigen middelen redelijk op)

[Cyberpope]

Overigens... Voor de mensen die elke keer roepen dat het een meerderheid is die 100%+ risico heeft....

bron
Het onderzoek toont verder aan dat 18% van de eigenwoningbezitters (circa 720.000) hun woning voor 100% of meer heeft gefinancierd. Dit is de meest kwetsbare groep in geval van een waardedaling. De geldverstrekker kan dan in het uiterste geval (extra) aflossingen verlangen. Tot deze groep behoren vooral de ‘beginnende’ eigenwoningbezitters, dat wil zeggen: degenen die vrij recent hun huis hebben gekocht.

[Empathy]

MAher schreef op woensdag 22 april 2009 @ 13:02:
[...]
Dan wacht je toch een paar jaar en spaar je die 15.000 euro bij elkaar?

Ja, leuk. Kan ik met m'n 30e een keer het huis uit.
Inclusief KK en nieuwe keuken valt het huis binnen ons jaarsalaris * 4,5 en kunnen we elke maand de rente betalen plus een groot stuk aflossing. Waarom zou dat straks niet meer mogen?

[EXX]

J2pc schreef op woensdag 22 april 2009 @ 12:44:
[...]

Ik was een heel verhaal aan het typen, maar ik geef het op.

Seriously, waarom ga je mensen nou verbieden om een woning te kopen die ze makkelijk kunnen financieren en nog aflossen ook?

Als je het zo makkelijk kan financieren en zelf aflossen, moet het ook geen groot probleem zijn het zelf op te hoesten

Weet je wat ik denk dat je krijgt? Studenten krijgen een baan, blijven nog 2 jaar in hun studentenflat hangen om de kk te sparen en stromen dan pas door naar een koophuis. Leuk voor de studentensteden, die hebben gelukkig geen tekort aan studentwoningen.

Ja, en?

Het gaat volgens mij een flink probleem geven, en niet alleen in de koopmarkt.

De markt zal zich hierop gewoon instellen. Dat geeft gedonder in de overgangsperiode en daarna onstaat er een nieuw evenwicht.

Als de AFM mogelijke onderwaarde wil voorkomen moeten ze geen onderpand gebruiken. Als de huizen in waarde dalen moet je zeker direct het verschil bijlappen?

Wat moeten ze dan als referentie gebruiken? De hypotheek is toch een lening voor het huis? Overigens kan de bank je bij een dalende huizenprijs wel degelijk sommeren de onderwaarde aan te bank te storten. In veel hypotheekcontracten staat zo een clausule. Of dat verstandig is van de bank en of de bank dat werkelijk zal doen is een ander verhaal.

Ze moeten de risicovolle hypotheken beperken (niet alles aflossingsvrij, inkomstennorm handhaven, niet op de top van je inkomen met variabele rente).
Volgens mij is de meest gebruikte vorm nog altijd een vorm van aflossen (sparen, beleggen). Zorg gewoon dat die mensen een realistische hypotheek hebben en wat aflossen. Volgens mij heb je dan een behoorlijk deel gedekt.

Het afschaffen van volledig aflossingsvrij zou IMHO ook een goede optie zijn. Je zou verbaasd zijn hoeveel er eigenljk tegenwoordig aflossingsvrij wordt geleend. In het laaste Eigen Huis Magazine van VEH stonden daar wat cijfers over en IIRC heeft tegenwoordig 40% van de eigenaren een of andere vorm van aflossingsvrij.

[Exirion]

Empathy schreef op woensdag 22 april 2009 @ 13:20:
Inclusief KK en nieuwe keuken valt het huis binnen ons jaarsalaris * 4,5 en kunnen we elke maand de rente betalen plus een groot stuk aflossing. Waarom zou dat straks niet meer mogen?

Een redelijk argument hiervoor ontbreekt. Volgens mij overzien degenen die het verzonnen hebben totaal de gevolgen niet, want die zullen ook sterk doorwerken in de huurmarkt. De laatste jaren werd er al geklaagd dat veel mensen niet doorstromen naar grotere en duurdere huurwoningen en wilden ze mensen die 'teveel' verdienen liefst gaan verplichten om door te stromen. De haalbaarheid van dat laatste was volgens mij nul. In ieder geval zullen veel huurders die graag willen (en normaal gesproken zouden kunnen) kopen dat nu ineens niet meer kunnen en zet je zelfs de huurketen op slot.

[Cyberpope]

Dennahz schreef op woensdag 22 april 2009 @ 13:07:
Die kosten vallen bij mij in het rijtje: "onnodige kosten". (net als al die domme heffingen e.d.) Je koopt een huis, en moet dan ineens 15.000 euro van je spaargeld gebruiken terwijl dit net zo goed gewoon bij je hypotheek kan?

Dat geld kan je imho veel beter gebruiken voor de inrichting van je huis.

Dat is ook alleen maar omdat je die kosten in de hypotheek mee van de HRA kunt aftrekken. Zou dat niet kunnen zou je zeker kijken naar een goedkopere inrichting en meer van de kk zelf betalen.

Exirion schreef op woensdag 22 april 2009 @ 13:24:
Een redelijk argument hiervoor ontbreekt. Volgens mij overzien degenen die het verzonnen hebben totaal de gevolgen niet, want die zullen ook sterk doorwerken in de huurmarkt. De laatste jaren werd er al geklaagd dat veel mensen niet doorstromen naar grotere en duurdere huurwoningen en wilden ze mensen die 'teveel' verdienen liefst gaan verplichten om door te stromen. De haalbaarheid van dat laatste was volgens mij nul. In ieder geval zullen veel huurders die graag willen (en normaal gesproken zouden kunnen) kopen dat nu ineens niet meer kunnen en zet je zelfs de huurketen op slot.

Ben ik niet met je eens. De bijkomende kosten horen geen onderdeel van de hypotheek te zijn. Hypotheek mag niet meer zijn als waarde c.q. de te verwachten waarde van het onderpand. Dus wat dat betreft heeft de AFM gelijk. Maar het is jammer dat dit niet meer ter beoordeling van de bank is, omdat die ook zou moeten in kunnen schatten hoe reeel iets is als in individueel maatwerk. Echter banken hebben de afgelopen jaren bewezen dat ze daar niet zo bijster goed mee om kunnen gaan.

[J2pc]

EXX schreef op woensdag 22 april 2009 @ 13:23:
[...]
Als je het zo makkelijk kan financieren en zelf aflossen, moet het ook geen groot probleem zijn het zelf op te hoesten

Als ik het zo makkelijk kan financieren moet het ook geen probleem zijn om het te lenen.
Als je al woont (huur/koop) kun je dat geld natuurlijk niet sparen. Ik betaal nu ca €100 exta aan hypotheek (+ aflossing) als m'n huur daarvoor. €10.000 / 100 / 12 = 8 1/3 jaar. sparen. Nice.

[...]
Ja, en?


[...]
De markt zal zich hierop gewoon instellen. Dat geeft gedonder in de overgangsperiode en daarna onstaat er een nieuw evenwicht.

[...]
Wat moeten ze dan als referentie gebruiken? De hypotheek is toch een lening voor het huis? Overigens kan de bank je bij een dalende huizenprijs wel degelijk sommeren de onderwaarde aan te bank te storten. In veel hypotheekcontracten staat zo een clausule. Of dat verstandig is van de bank en of de bank dat werkelijk zal doen is een ander verhaal.

Juistem, maar aangezien er zat andere bedrijven zijn waar je rustig x0.000 euro kunt afhalen tegen een krabbel zie ik niet echt in waarom een bank die 10.000 tot 30.000 niet extra zou kunnen financieren. De eisen voor een hypotheek zijn volgens mij wat strenger dan voor een PK, dus dat zou geen probleem mogen zijn.

[...]

Het afschaffen van volledig aflossingsvrij zou IMHO ook een goede optie zijn. Je zou verbaasd zijn hoeveel er eigenljk tegenwoordig aflossingsvrij wordt geleend. In het laaste Eigen Huis Magazine van VEH stonden daar wat cijfers over en IIRC heeft tegenwoordig 40% van de eigenaren een of andere vorm van aflossingsvrij.

Gelukkig zijn we 't eens dat er andere goede opties zijn. Het lijkt me aan te raden daar eerst naar te kijken (en dus de hypotheken die makkelijk in de problemen komen en sowieso een risico blijven gedurende de hele looptijd) ipv gewoon alles over 1 kam te scheren.

Anders lijden de goede (goed op te brengen & af te lossen hypotheken) weer eens onder de kwaden (te hoge hypotheken, erg veel aflossingsvrij, variabele rentes omdat we dat nog net kunnen betalen)

[ Voor 4% gewijzigd door J2pc op 22-04-2009 13:44 ]

[Cyberpope]

EXX schreef op woensdag 22 april 2009 @ 13:23:
Het afschaffen van volledig aflossingsvrij zou IMHO ook een goede optie zijn. Je zou verbaasd zijn hoeveel er eigenljk tegenwoordig aflossingsvrij wordt geleend. In het laaste Eigen Huis Magazine van VEH stonden daar wat cijfers over en IIRC heeft tegenwoordig 40% van de eigenaren een of andere vorm van aflossingsvrij.

Hoe betrouwbaar zijn deze cijfers? Want officieel heb ik een gedeelte aflossingsvrij. Echter ik spaar er lang wel voor om over 30 jaar mijn volledige hypotheek af te lossen (in 1 klap) als nodig/wenselijk. Wellicht dat ik tegen die tijd dat geld ergens anders voor gebruik omdat het dan niet gunstig is om af te lossen. Ik mag het in overleg met mijn hypotheekverstrekker ook anders gebruiken, echter ik spaar dus wel voor aflossing. Maar zoals aangegeven, volgens de papieren heb ik aflossingsvrij omdat ik niet VERPLICHT ben om met het gespaarde bedrag mijn hypotheek af te lossen.

Mits gecalculeerde risico's is aflossingvrij in ons fiscale stelsel erg gunstig. Ook variabele rente. Je moet het alleen niet gebruiken om iets te betalen wat je anders niet zou kunnen kopen.

[ Voor 8% gewijzigd door Cyberpope op 22-04-2009 13:51 ]

[Woy]

Cyberpope schreef op woensdag 22 april 2009 @ 13:49:
[...]

Hoe betrouwbaar zijn deze cijfers? Want officieel heb ik een gedeelte aflossingsvrij. Echter ik spaar er lang wel voor om over 30 jaar mijn volledige hypotheek af te lossen (in 1 klap) als nodig/wenselijk. Wellicht dat ik tegen die tijd dat geld ergens anders voor gebruik omdat het dan niet gunstig is om af te lossen. Ik mag het in overleg met mijn hypotheekverstrekker ook anders gebruiken, echter ik spaar dus wel voor aflossing. Maar zoals aangegeven, volgens de papieren heb ik aflossingsvrij omdat ik niet VERPLICHT ben om met het gespaarde bedrag mijn hypotheek af te lossen.

Mits gecalculeerde risico's is aflossingvrij in ons fiscale stelsel erg gunstig. Ook variabele rente. Je moet het alleen niet gebruiken om iets te betalen wat je anders niet zou kunnen kopen.

Het is inderdaad erg lastig om dergelijke cijfers goed te interpreteren. Ik heb ook een gedeelte van mijn hyptheek aflossingsvrij, maar dat gedeelte is < 1/3. We hadden ook makkelijk een hypotheek af kunnen sluiten waar we alles aflossen na 30 jaar, echter spaar ik ook liever gewoon een gedeelte buiten mijn hypotheek. Dan kan ik tenminste nog bij mijn geld op het moment dat ik het nodig blijk te hebben.

Een hypotheek is nou eenmaal niet het complete financiele plaatje. Het is gewoon een taak van de bank en de persoon die de hypothecaire lening afsluit om alle risico's goed af te wegen.

[loewie1984]

Ik zie het zo:

Scenario1
Je hebt nu een hypotheek van zeg 200k, in het nieuwe systeem waar je alleen maar de kopsom op mag nemen als lening zul je dus op een huis van 200k, 20k zelf moeten inleggen.

Dan zal er wel een relativering op de waarde van een huis moeten plaats vinden, omdat alles weer 'betaalbaar' moet worden. Dus je huis van 200k, met 200k hypotheek wordt nu gerelativeerd naar bijvoorbeeld 150k, dan moet je hypotheek ook maar mee relativeren. De banken kunnen het zich niet permiteren ook nog het resterend te kort van 50k terug te vragen (dit zou perfect passen in de huidige graai-cultuur van banken, hoeveel geld ebben hun niet verloren door bonussen, woeker polissen en korte termijn visie) dus als je alles verlaagt (prijs huis + openstaande hypotheek) blijft het verschil toch hetzelfde?

De volgende stap wordt dan om wat te doen aan de kosten die gemoeid zijn bij de overdracht van een huis. En daar zie ik toch 'mits er geen passend alternatief voor gaat komen' een marktplaats achtige toestand uit voortkomen.

aankoopmakelaar inschakelen kan je immers al zelf
notaris regelen kan je zelf
en die overdrachtsbelasting moeten ze dan maar gewoon afschaffen, want dat drukt de huizenprijs al zolang als de constructie bestaat. => Je koopt nu een huis, moet 10% k.k. betalen, en bij verkoop wil je en je eigen 10% k.k. eruit + eventueel je eigen geld wat je erin gestoken hebt + nog een leuke waardestijging en dan moet de volgende huiseigenaar ineens 50k meer gaan lappen en daar weer 10% over betalen... topper!

Scenario2
Geen k.k meer, geen waardestijgingen meer voor huizen die niet ingrijpend zijn veranderd, en voor het gebruik van duurzame of ecologisch verantwoorde materialen en co2 reducerende maatregelen een klein percentage waardestijging.

Uiteindelijk denk ik dat er niets kan veranderen zonder ook het hele financiele stelsel op de schop te doen.

[_starbuck_]

Cyberpope schreef op woensdag 22 april 2009 @ 13:17:
Overigens... Voor de mensen die elke keer roepen dat het een meerderheid is die 100%+ risico heeft....


[...]

In de volkskrant staat dat tegenwoording 60% van de *nieuwe* hypotheken hoger zijn dan de waarde van de woning. Dit is best consistent met het cijfer dat 18% v/d *huidige* hypotheken hoger zijn dan de waarde van de woning.

Echter, zodra de huizenprijzen stoppen met stijgen, en die 60% blijft constant, dan zal die 18% snel stijgen...

[MikeyMan]

Tsjah, ben hier persoonlijk ook niet blij mee...

Vriendin en ik studeren beide dit jaar af met 90% zeker allebei een baan waarin we genoeg gaan verdienen en genoeg zekere groei gaan doormaken om een leuk huis te kopen. Alleen zijn we door dit plan wel veroordeeld om eerst een lieve som van rond de 40k bij elkaar te sparen. Dit terwijl we op dit moment allebei -als student- nog huren, en dalijk -zonder huursubsidie- dus eigenlijk aardig wat geld weggooien. Daarnaast houden we ook nog eens twee sociale huurwoningen bezet die beter besteed kunnen worden.

Kan aan mij liggen, maar dat lijkt me niet helemaal wenselijk.

[EXX]

Straks dus maar eerst even gaan samenwonen in 1 van de 2 sociale huurwoningen. Scheelt al weer in de huur en dan heb je die 40k weer wat sneller bij elkaar.

[Woy]

MikeyMan schreef op woensdag 22 april 2009 @ 14:40:
Tsjah, ben hier persoonlijk ook niet blij mee...

Vriendin en ik studeren beide dit jaar af met 90% zeker allebei een baan waarin we genoeg gaan verdienen en genoeg zekere groei gaan doormaken om een leuk huis te kopen. Alleen zijn we door dit plan wel veroordeeld om eerst een lieve som van rond de 40k bij elkaar te sparen. Dit terwijl we op dit moment allebei -als student- nog huren, en dalijk -zonder huursubsidie- dus eigenlijk aardig wat geld weggooien. Daarnaast houden we ook nog eens twee sociale huurwoningen bezet die beter besteed kunnen worden.

Kan aan mij liggen, maar dat lijkt me niet helemaal wenselijk.

40K zijn de KK voor een flink huis.

Meestal kan je flink lager dan 10% zitten. De kosten die je meestal maakt zijn

• 6% overdrachtsbelasting
• 1% provisie op je hypotheek (Al kun je hier meestal nog wel wat op onderhandelen)
• € 300,- taxatie kosten ( dit kan ook wel voor minder )
• € 1000,- notaris kosten
• 0.4% borgtochtprovisie ( als je NHG hebt )

Als je een beetje zuinig doet kun je dus voor 7.4% + € 1300,- KK wel uit. Op zich lijkt mij dat niet onoverkomenlijk. Maar het lijkt mij op dit moment ieder geval niet de juiste maatregel, omdat je de huizenmarkt op dit moment als overheid waarschijnlijk niet wil verstoren. Zo'n maatregel kunnen ze beter nemen op het moment dat het wel goed gaat met de economie.

[_starbuck_]

MikeyMan schreef op woensdag 22 april 2009 @ 14:40:
Tsjah, ben hier persoonlijk ook niet blij mee...

Vriendin en ik studeren beide dit jaar af met 90% zeker allebei een baan waarin we genoeg gaan verdienen en genoeg zekere groei gaan doormaken om een leuk huis te kopen. Alleen zijn we door dit plan wel veroordeeld om eerst een lieve som van rond de 40k bij elkaar te sparen. Dit terwijl we op dit moment allebei -als student- nog huren, en dalijk -zonder huursubsidie- dus eigenlijk aardig wat geld weggooien. Daarnaast houden we ook nog eens twee sociale huurwoningen bezet die beter besteed kunnen worden.

Kan aan mij liggen, maar dat lijkt me niet helemaal wenselijk.

40.000 aan kostenkoper. Dat is dus, rekenend met een kk van 10%, een huis van 400.000. Dat betekent dus minimaal een gezamelijk inkomen van 440.000 / 4.5 = 97.777 euro. Dus is dus bijna 49K per jaar per persoon. Is dat niet een beetje optimistisch ingeschat voor een starter zonder werkervaring?

[Slasher]

Waarschijnlijk bedoelt hij 40k als kosten koper plus verbouwingen e.d

[MikeyMan]

Ik doelde eigenlijk meer op Kosten koper, overige kosten, inboedel en verbouwingskosten...
Als je ziet wat een geld het heeft gekost om mijn huidige huis bewoonbaar te maken, zonder extreem gekke dingen, wordt dat met een wat grotere woning helemaal boffen...

Huis zal eerder richting de 200k gaan, lijkt me...

49K per persoon zullen we niet helemaal gaan redden nee...
Een top-hypotheek is ook zeker niet de bedoeling. Ik zie het zelf meer zitten om wat kleiner te beginnen en meer geld te steken in de aflossing.

Samenwonen in één van de twee huizen zal niet gaan lukken, gezien de geringe afmetingen van beiden

[ Voor 17% gewijzigd door MikeyMan op 22-04-2009 14:54 ]

[_starbuck_]

Woy schreef op woensdag 22 april 2009 @ 14:48:
[...]

Meestal kan je flink lager dan 10% zitten. De kosten die je meestal maakt zijn

• 6% overdrachtsbelasting
• 1% provisie op je hypotheek (Al kun je hier meestal nog wel wat op onderhandelen)
• € 300,- taxatie kosten ( dit kan ook wel voor minder )
• € 1000,- notaris kosten
• 0.4% borgtochtprovisie ( als je NHG hebt )

Bij bv. Moneyou heb je geen hypotheekprovisie. Is het dus zo als je geen NHG hebt je voor 6% + 1300 euro klaar kunt kunt zijn?

[_starbuck_]

MikeyMan schreef op woensdag 22 april 2009 @ 14:53:
Ik doelde eigenlijk meer op Kosten koper, overige kosten, inboedel en verbouwingskosten...
Als je ziet wat een geld het heeft gekost om mijn huidige huis bewoonbaar te maken, zonder extreem gekke dingen, wordt dat met een wat grotere woning helemaal boffen...

Huis zal eerder richting de 200k gaan, lijkt me...

49K per persoon zullen we niet helemaal gaan redden nee...
Een top-hypotheek is ook zeker niet de bedoeling. Ik zie het zelf meer zitten om wat kleiner te beginnen en meer geld te steken in de aflossing.

Samenwonen in één van de twee huizen zal niet gaan lukken, gezien de geringe afmetingen van beiden

Hmmm, dat betekent dat je een hypotheek wilt van 141% van de executiewaarde (240/(200 x 0,85)). Ik denk dat dat zelfs zonder de AFM-plannen en zelfs bij de DSB niet meer lukt....

[Jaspertje]

EXX schreef op woensdag 22 april 2009 @ 14:48:
Straks dus maar eerst even gaan samenwonen in 1 van de 2 sociale huurwoningen. Scheelt al weer in de huur en dan heb je die 40k weer wat sneller bij elkaar.

Ik weet niet waar jij woont, maar als jij me kan vertellen waar ik met 2 weken in de sociale huur kan ook nog op maximaal 30 minuten van mijn werk dan hoor ik het graag....*

*En kom dan niet aan met "In achterstands buurt die en die kan je nu terecht, want uitteraard wil ik ook wonen zonder mijn vriendin elke dag van het station te moeten halen omdat ze niet alleen door de buurt kan (Even om aan te geven dat je ook als je huurt eisen stelt aan waar je wil wonen)

Een huis van 200k, dan moet je 20k (plusminus) aan extra hypotheekkosten. Dan hou je 20k over om je meubels te kopen, verf, behang, bed eventueel inventaris... Dan is 20k niet veel hoor.

(En nou niet aankomen met dan koop je maar goedkoop spul, want dan blijf je bezig als je het dan doet, dan kan je het beter meteen iets beter kunnen doen dan over 5 jaar weer allerlei zaken te moeten kopen)

[ Voor 21% gewijzigd door Jaspertje op 22-04-2009 15:31 ]

[BlakHawk]

Cyberpope schreef op woensdag 22 april 2009 @ 13:49:
[...]

Hoe betrouwbaar zijn deze cijfers? Want officieel heb ik een gedeelte aflossingsvrij. Echter ik spaar er lang wel voor om over 30 jaar mijn volledige hypotheek af te lossen (in 1 klap) als nodig/wenselijk. Wellicht dat ik tegen die tijd dat geld ergens anders voor gebruik omdat het dan niet gunstig is om af te lossen. Ik mag het in overleg met mijn hypotheekverstrekker ook anders gebruiken, echter ik spaar dus wel voor aflossing. Maar zoals aangegeven, volgens de papieren heb ik aflossingsvrij omdat ik niet VERPLICHT ben om met het gespaarde bedrag mijn hypotheek af te lossen.

Mits gecalculeerde risico's is aflossingvrij in ons fiscale stelsel erg gunstig. Ook variabele rente. Je moet het alleen niet gebruiken om iets te betalen wat je anders niet zou kunnen kopen.

Ik denk wel dat die cijfers betrouwbaar zijn, een vorm van aflossingsvrij heb ik ook. 1/3 van de som is aflossingsvrij, maar ik zie daar ook geen enkel probleem in eerlijk gezegd...

Na 30 jaar staat er ongeveer een ton nog open voor een huis wat nu 260.000 heeft gekost... Wat voor risico is dat dan werkelijk? Over 30 jaar ligt de waarde van een ton een stuk lager wegens inflatie en ligt de waarde van mijn woning een stuk hoger tevens wegens inflatie... Dus wat voor gevaar loop je nu werkelijk met één/derde aflossingsvrij?

[EXX]

Jaspertje schreef op woensdag 22 april 2009 @ 15:26:
[...]
Ik weet niet waar jij woont, maar als jij me kan vertellen waar ik met 2 weken in de sociale huur kan ook nog op maximaal 30 minuten van mijn werk dan hoor ik het graag....*

Het ging over MikeyMan: hij en zijn vriendin hebben beiden een sociale huurwoning. Daarom suggereerde ik om bij elkaar te gaan wonen om 1 x huur uit te sparen.

[MikeyMan]

_starbuck_ schreef op woensdag 22 april 2009 @ 14:58:
[...]


Hmmm, dat betekent dat je een hypotheek wilt van 141% van de executiewaarde (240/(200 x 0,85)). Ik denk dat dat zelfs zonder de AFM-plannen en zelfs bij de DSB niet meer lukt....

Zie de reactie van Jaspertje...

Ik wil niet alles meefinancieren logischerwijs. Maar je wordt op deze manier natuurlijk wel flink op -onnodige-kosten gejaagd, en erg beperkt in de mogelijkheden.

Het zal er nu inderdaad op neerkomen dat er flink extra gespaard moeten worden, gedurende welke tijd wij haast gedwongen zijn in onze huidige woning te blijven...

[ Voor 5% gewijzigd door MikeyMan op 22-04-2009 16:16 ]

[EXX]

Die onnodige kosten zullen wel meevallen. Je moet langer huren, maar het wonen in de koopwoning is ook niet gratis. Je betaald vooral heel veel rente. Ook indien je de KK meefinanciert in de hypotheek moet je die uiteindelijk toch betalen.

[Devil]

Ik denk eigenlijk dat het enige dat deze maatregel gaat veroorzaken een enorme stijging in het aantal huizen dat getaxeerd wordt op 110% van de aankoopprijs is
Taxeren is toch altijd een beetje een ruwe gok en als de hypotheek tussenpersoon een taxateur regelt die je huis even taxeert op vraagprijs + KK dan is er geen enkel probleem.
Of gaat de AFM straks ook alle taxaties zelf uitvoeren?

[Abom]

Het bewust onjuiste taxateren van woningen is volgens mij strafbaar.

[ Voor 78% gewijzigd door Abom op 22-04-2009 16:48 ]

[EXX]

Bovendien: als iedereen systematisch 110% taxeert schiet je er niets mee op.

[Devil]

EXX schreef op woensdag 22 april 2009 @ 16:50:
Bovendien: als iedereen systematisch 110% taxeert schiet je er niets mee op.

Jawel want dan kun je gewoon nog je 10% kk meefinancieren.
Stel je koopt een huis voor 240 000 dan moet je ongeveer 24000KK betalen.
Als je het huis laat taxeren en daar komt 264000 uit, dan kun je dus een hypotheek krijgen van 264000 en de kosten koper gewoon meefinancieren, net zoals nu dus.

[Henk007]

Over dat taxeren heb ik ook altijd mijn twijfels gehad, namelijk door de flinke hoeveelheid subjectiviteit die erin zit. Maar ik ben geen expert in deze.
Eigenlijk zou in het ideale geval de waardebepaling gebaseerd moeten zijn op daadwerkelijke gerealiseerde verkoopprijzen. De waarde van een asset is namelijk gelijk aan de prijs die er in een ideale markt in evenwicht voor wordt betaald. Ideale markten bestaan niet en in evenwicht zijn ze ook niet, maar dat ter zijde.
Naast die verzameling gerealiseerde verkoopprijzen stoppen we in het model zoveel mogelijk relevante parameters: {type woning, woonoppervlak, woonvolume, bouwjaar, staat van onderhoud, energieklasse, .....}.
Op die manier is volgens mij redelijk objectief en transparant de waarde te bepalen, maar misschien gebeurt dit al zo.

[Devil]

Henk007 schreef op woensdag 22 april 2009 @ 17:00:
Over dat taxeren heb ik ook altijd mijn twijfels gehad, namelijk door de flinke hoeveelheid subjectiviteit die erin zit. Maar ik ben geen expert in deze.
Eigenlijk zou in het ideale geval de waardebepaling gebaseerd moeten zijn op daadwerkelijke gerealiseerde verkoopprijzen. De waarde van een asset is namelijk gelijk aan de prijs die er in een ideale markt in evenwicht voor wordt betaald. Ideale markten bestaan niet en in evenwicht zijn ze ook niet, maar dat ter zijde.
Naast die verzameling gerealiseerde verkoopprijzen stoppen we in het model zoveel mogelijk relevante parameters: {type woning, woonoppervlak, woonvolume, bouwjaar, staat van onderhoud, energieklasse, .....}.
Op die manier is volgens mij redelijk objectief en transparant de waarde te bepalen, maar misschien gebeurt dit al zo.

Het probleem met de waarde van een huis is dat het eigenlijk is wat de gek er voor geeft. Je kunt zo iets bijna niet objectief vaststellen. Je kunt bijvoorbeeld wel kijken naar vergelijkbare huizen, maar ja misschien vindt ik een knalrode badkamer in combinatie met een tuin die precies op koers 043 graden ligt wel zo belangrijk dat ik daar best 50K extra voor wil betalen. Op dat moment is dat huis dus 50 000 meer waard.

[Slasher]

[EXX]

Alleen jammer voor de kamer dat zij het beleid van de AFM niet bepalen.

Ik kan me niet voorstellen dat de AFM deze maatregelen in zijn eentje op een blauwe maandagochtend in elkaar heeft gedraaid. Er zal achter de schermen wel degelijk overleg zijn geweest met de Nederlandse Bank en het ministerie van financien. De reden dat de AFM ermee komt: dat is gemakkelijk voor de politici. Nu kunnen ze tegen de kiezer zeggen: de AFM is onafhankelijk, dus we kunnen niet zoveel. De AFM als excuus-truus.

[Slasher]

EXX schreef op woensdag 22 april 2009 @ 17:20:
Alleen jammer voor de kamer dat zij het beleid van de AFM niet bepalen.

Ik kan me niet voorstellen dat de AFM deze maatregelen in zijn eentje op een blauwe maandagochtend in elkaar heeft gedraaid. Er zal achter de schermen wel degelijk overleg zijn geweest met de Nederlandse Bank en het ministerie van financien. De reden dat de AFM ermee komt: dat is gemakkelijk voor de politici. Nu kunnen ze tegen de kiezer zeggen: de AFM is onafhankelijk, dus we kunnen niet zoveel. De AFM als excuus-truus.

Als dat zo zou wezen zou dat spoeddebat ook geen zin hebben. Ik denk dat je de "macht" van de AFM toch overschat.

En waarom reageert Kees Jan de Jager dan alsof hij van niets weet?

[ Voor 4% gewijzigd door Slasher op 22-04-2009 17:28 ]

[EXX]

De politici moeten voor hun achterban natuurlijk wel even laten zien hoe goed ze voor hun belangen "opkomen". Er worden zo vaak spoeddebatten gehouden voor zaken waar men niets aan kan veranderen.

Maar goed, zoals ik al eerder aangaf, zal er wel wat gesoebat worden en een compromis op tafel komen.

[ Voor 49% gewijzigd door EXX op 22-04-2009 17:27 ]

[MikeyMan]

EXX schreef op woensdag 22 april 2009 @ 16:21:
Die onnodige kosten zullen wel meevallen. Je moet langer huren, maar het wonen in de koopwoning is ook niet gratis. Je betaald vooral heel veel rente. Ook indien je de KK meefinanciert in de hypotheek moet je die uiteindelijk toch betalen.

Mjah... Ik vind de kosten toch aardig hoor...

Stel we willen een huis kopen van 200k. Ronden we de extra kosten af op 20k.
Ga er maar vanuit dat dat een jaartje of twee duurt voordat je dat bij elkaar hebt, om en nabij.
2 jaar blijven wonen waar we nu wonen kost (2*400p/m*24=) 19200 euro.

Rente op de 200k is over diezelfde periode, om het makkelijk te houden zonder aflossing (wat dus die 20k had kunnen zijn die we nu bij elkaar sparen), gerekend met 6% is 24000. Maar hé, daar is nog een flinke hap van aftrekbaar!
Zitten we samen zomaar in het 52% tarief, is die rente ineens nog maar 12000 euro...

Voor die 7200 euro kan ik leuk op vakantie hoor!

En dan is dit nog worst case scenario, exclusief extra stookkosten, electriciteit, reiskosten, exclusief verminderde rente door aflossing, ex. inflatie etc.

Natuurlijk staan daar weer wat dingen tegenover (meefinancieren zou nog eens 10% extra kosten met zich meebrengen etc.) Maar al met al durf ik hem wel aan dat dit zomaar 4 á 5000 euro per jaar kost...

edit: @hierboven: Het lijkt me sterk dat als een kamermeerderheid tegen het plan is, dat het doorgaat. Zal misschien wat noodgrepen kosten, maar daar valt natuurlijk wel overheen te komen...

[ Voor 6% gewijzigd door MikeyMan op 22-04-2009 17:30 ]

[Jaspertje]

EXX schreef op woensdag 22 april 2009 @ 17:20:
Alleen jammer voor de kamer dat zij het beleid van de AFM niet bepalen.

Ik kan me niet voorstellen dat de AFM deze maatregelen in zijn eentje op een blauwe maandagochtend in elkaar heeft gedraaid. Er zal achter de schermen wel degelijk overleg zijn geweest met de Nederlandse Bank en het ministerie van financien. De reden dat de AFM ermee komt: dat is gemakkelijk voor de politici. Nu kunnen ze tegen de kiezer zeggen: de AFM is onafhankelijk, dus we kunnen niet zoveel. De AFM als excuus-truus.

De AFM valt uiteindelijk, met natuurlijk hun 'vrijheid' gewoon onder de minister. Dus als de minister het er niet mee eens is, dan draait hij de regel terug (Dat zal niet vaak gebeuren, maar in dit geval, als de hele kamer tegen is, heb je kans van wel)

Over die verschillen bij huren en/of kopen:
Als je allebei student af bent, wil je vaak ook meer naar je stand gaan leven, weg uit het studentenhuis en een huis voor jezelf. Dan is het woongenot wat je uit een huis (of het huur of koop is maakt dan niet uit) haalt best belangrijk. 2 jaar langer op een studentenkamer is demotiverend en daarbij nog slecht voor de studentenhuizenmarkt ook (en gelukkig is het daar al makkelijk om een kamer te vinden in de studentensteden )

[Verwijderd]

Abom schreef op woensdag 22 april 2009 @ 16:48:
Het bewust onjuiste taxateren van woningen is volgens mij strafbaar.

Maar wordt door niemand gecontroleerd.

[EXX]

Ja en nee. Natuurlijk wordt niet elke taxatie gecontroleerd, maar nadat er een tijd geleden fraude met taxaties aan het licht gekomen is, wordt er wel scherper op gelet.

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op woensdag 22 april 2009 @ 19:16:
Maar wordt door niemand gecontroleerd.

Dat is incorrect, niet vaak maar jaarlijks lees ik deze vormen van oplichting waarbij zowel taxateurs maar ook regelmatig bank personeel gepakt wordt met deze vorm van fraude. Of het daadwerkelijk vaak voorkomt is natuurlijk moeilijk na te gaan.

Verder wat betreft wat IMF van plan is is imo wel een goed idee echter uitermate slecht getimed. Het over financieren van woningen waarbij de desbetreffende niet eens in staat is om zelfs de notaris/overdracht te betalen doet mij toch sterk afvragen of dit soort kopers uberhaubt enige vorm van geld besef hebben en zijn zoals IMF ook aangeeft een gevaar voor hunzelf. Of deze groep groot is, geen idee, of deze groep beschermd dient te worden tegen hunzelf, eigenlijk niet.

[Wekkel]

Eigenlijk idioot dat we veinzen in een vrij land te wonen, doch dat een of ander orgaan zonder directe representatieve vertegenwoordiging bepaalt wat ik wel en wat ik niet af mag spreken met een bank. Maar dat is voer voor veel meer, niet ter zake doende, bespiegelingen.

[_Arthur]

Wekkel schreef op woensdag 22 april 2009 @ 21:05:
Eigenlijk idioot dat we veinzen in een vrij land te wonen, doch dat een of ander orgaan zonder directe representatieve vertegenwoordiging bepaalt wat ik wel en wat ik niet af mag spreken met een bank. Maar dat is voer voor veel meer, niet ter zake doende, bespiegelingen.

Het uiteindelijke doel is natuurlijk dat jij straks helemaal niet meer na hoeft te denken. Dat doen 'anderen' wel voor je.

Ontopic: helemaal mee eens, maar het probleem is dan weer, dat als jij het product niet snapt achteraf, dat jij (niet specifiek jij maar in het algemeen een persoon) dan weer gaat huilen en dingen roept als 'woekerpolis' en 'aandelenleaseconstructie'. Terwijl men eerst wel die mooie goudenbergen aan de horizon zag.

En een vrij land? Met vrijheden? Tja...

[asmi]

Wekkel schreef op woensdag 22 april 2009 @ 21:05:
Eigenlijk idioot dat we veinzen in een vrij land te wonen, doch dat een of ander orgaan zonder directe representatieve vertegenwoordiging bepaalt wat ik wel en wat ik niet af mag spreken met een bank.

Dat is prima als jij en die bank samen de schade dragen als het fout loopt met jullie afspraken. Maar in de praktijk is het zo dat dan ook de maatschappij voor een deel ervan opdraait via schuldsaneringen of het redden van banken met te veel van zulke leningen.

[MeNTaL_TO]

n4m3l355 schreef op woensdag 22 april 2009 @ 20:56:
[...]

Dat is incorrect, niet vaak maar jaarlijks lees ik deze vormen van oplichting waarbij zowel taxateurs maar ook regelmatig bank personeel gepakt wordt met deze vorm van fraude. Of het daadwerkelijk vaak voorkomt is natuurlijk moeilijk na te gaan.

Verder wat betreft wat IMF van plan is is imo wel een goed idee echter uitermate slecht getimed. Het over financieren van woningen waarbij de desbetreffende niet eens in staat is om zelfs de notaris/overdracht te betalen doet mij toch sterk afvragen of dit soort kopers uberhaubt enige vorm van geld besef hebben en zijn zoals IMF ook aangeeft een gevaar voor hunzelf. Of deze groep groot is, geen idee, of deze groep beschermd dient te worden tegen hunzelf, eigenlijk niet.

Goed idee? Nee eigenlijk niet, bij een huis van 170k liep ik al snel tegen een 15k aan vergoedingen aan, waarvan ruim 10k overdrachtsbelasting, dat soort bedragen zijn voor een starter zeker in het eerste jaar een groot probleem. Prima dat je 100% van je huis mag financieren, maar dan wel de overdrachtsbelasting schrappen.

[Wekkel]

asmi schreef op woensdag 22 april 2009 @ 21:24:
[...]

Dat is prima als jij en die bank samen de schade dragen als het fout loopt met jullie afspraken.

En zo zou het dan ook moeten zijn. Maar we gaan daarmee off topic (ja, daar ben ik zelf schuldig aan).

[n4m3l355]

asmi schreef op woensdag 22 april 2009 @ 21:24:
Dat is prima als jij en die bank samen de schade dragen als het fout loopt met jullie afspraken. Maar in de praktijk is het zo dat dan ook de maatschappij voor een deel ervan opdraait via schuldsaneringen of het redden van banken met te veel van zulke leningen.

Sinds wanneer draagt de maatschappij direct mee op voor schuldsaneringen? Hoevaak hebben we een situatie als deze meegemaakt en tevens het levert het inkopen bij de banken de Nederlandse staat en dus indirect de burger een uiterst riante rente op a 8% per jaar. Tevens is de huidige crisis niet te wijden aan Nederlandse burgers die onverantwoorde burgers hebben/hadden maar juist Amerikaanse leningen die nog veel slechter waren tov hier.
Ik vraag me zelf sterk af hoeveel burgers nou daadwerkelijk van door risicovolle leningen getroffen zijn, SNS gaf onlangs aan dat het er een kleine 100.000 waren echter nergens is op te maken waar deze cijfers vandaan komen. Immers is zijn SNS's hun eigen cijfers beperkt tot hun eigen verstrekte leningen en was niet op te maken of het nou om 100.000 gezinnen/personen/leningen ging. Als ik de laatste cijfers van het CBS van 1,5% over het afgelopen kwartaal moet geloven bovenop de 0,9% vorig jaar tov een stijging van bijna 2% vorig jaar over dezelfde periode kan men spreken van een daling 4,4%. En vervolgens op hoeveel mensen heeft dit nou gevolg die daadwerkelijk zouden kunnen verhuizen dit jaar/volgend jaar? Vorig jaar hadden we een kleine 120.000 transacties en nu is er een daling van 30% maw dit en volgend jaar zouden misschien 80.000 minder transacties gebeuren. Over een gemiddelde transactie periode van 1x per 30 jaar doet dit me toch wel denken.

MeNTaL_TO schreef op woensdag 22 april 2009 @ 21:31:
Goed idee? Nee eigenlijk niet, bij een huis van 170k liep ik al snel tegen een 15k aan vergoedingen aan, waarvan ruim 10k overdrachtsbelasting, dat soort bedragen zijn voor een starter zeker in het eerste jaar een groot probleem. Prima dat je 100% van je huis mag financieren, maar dan wel de overdrachtsbelasting schrappen.

De overdrachts belasting is een leuk potje voor de overheid, het afschaffen zal dan elders gecompenseert worden. IE direct merk je er misschien wel wat van echter maandelijks zul je het ook terug zien. Misschien dat je van te voren eens een jaartje kunt sparen alvorens je een woning koopt, scheelt je direct ook de rente die je over je 15k over 20 a 30 jaar uitgesmeerd.

[ Voor 18% gewijzigd door n4m3l355 op 22-04-2009 21:40 ]

[Verwijderd]

Die hele tophypotheek zou niet hoeven bestaan als de overheid de overdrachtsbelasting eraf zou halen. Dan gaat er nog iets aan kosten in de notaris e.d. zitten, maar het gros is toch echt die 6% belasting.

Maarja, dat kost de overheid geld en dat kan op dit moment - lang leve de recessie en een PvdA aan het financiele roer - niet.

[ Voor 15% gewijzigd door Verwijderd op 22-04-2009 21:43 ]

[MrScratch]

MikeyMan schreef op woensdag 22 april 2009 @ 17:28:
[...]
Zitten we samen zomaar in het 52% tarief, is die rente ineens nog maar 12000 euro...

Even een nuancering hier. Als je als echtpaar/samenwoners samen je belasting invult, dan kun je niet zomaar de inkomens optellen en dan concluderen dat je dan in 52% schaal zit en dus 52% kunt aftrekken van de hypotheekrente. Je betaalt inkomensbelasting per inkomen apart en dus zul je bij een inkomen van 2 personen van elk 60.000 euro nog steeds in de 42% schaal zitten. Pas op het moment dat je als individu over de 62.000 (zoiets is het ongeveer, meen ik) gaat, kun je de hypotheekrente in de 52% schaal stoppen en uiteraard alleen dat deel dat over de 62.000 euro heen gaat. Dus bij inkomen van 65.000 euro kun je 3000 euro rente in de 52% stoppen en de rest gaat in de 42% schaal.

Dit om te voorkomen dat je je rijk gaat rekenen.

[X-G]

Om even mijn 2 centen in dit topic te gooien.

Ik wil over 1 jaar (2010 ergens) als starter gaan beginnen, woon op dit moment nog thuis en kan een leuke cent wegzetten iedere maand. Ik heb voor mijzelf gezegd dat ik minimaal 20000 euro wil hebben op het moment dat ik een huis ga kopen, waarbij dit geld in mijn ogen bedoeld is voor inboedel / opknappen van de woning naar mijn smaak.

Gezien de 4,5x norm kan ik dus maximaal een huis kopen van pak em beet 110.000 euro, wat hier in Limburg wel een leuk huisje kan opleveren waarschijnlijk. Dat zou met de nieuwe regels van AFM in houden dat ik (gezien je gemiddeld 10% van de huiskosten overdrachtsbelastig/notariele kosten zijn) zelf 11.000 euro zou moeten betalen om de koop rond te kunnen krijgen, wat zou inhouden dat ik nog maar 9000 euro over hou voor inboedel/opknappen.

Zou ik dat doen zou dat dus gewoon Ikea meubiliar inhouden waar ik persoonlijk geen interesse in heb.
"Ja, maar dan ga je toch huren?" . Nou, nee. Kopen mag dan maandelijks misschien ietsje duurder zijn (niet veel waarschijnlijk) maar je bouwt er wel een eigen vermogen mee op over de tijd van 30 jaar, iets wat ik met huren nooit voor elkaar zal krijgen. Daarnaast zal mijn vriendin meteen bij mij komen wonen en zijn die extra lasten makkelijk te betalen dan.

Ik denk dat ze iets anders voor starters moeten gaan bedenken, anders gaan er problemen komen.

[asmi]

n4m3l355 schreef op woensdag 22 april 2009 @ 21:37:
Sinds wanneer draagt de maatschappij direct mee op voor schuldsaneringen?

Altijd. Ook jij bijvoorbeeld als indirecte mede-eigenaar van het energiebedrijf dat zijn vordering moet afschrijven op iemand in de schuldsanering.

Tevens is de huidige crisis niet te wijden aan Nederlandse burgers die onverantwoorde burgers hebben/hadden maar juist Amerikaanse leningen die nog veel slechter waren tov hier.

Inderdaad, leningen aangegaan door Amerikaanse burgers en banken die onderling vonden dat ze zulke verantwoorde afspraken wel konden maken. Hoeveel maatschappelijke schade zoiets kan opleveren blijkt nu wel.

[Verwijderd]

Wekkel schreef op woensdag 22 april 2009 @ 21:05:
Eigenlijk idioot dat we veinzen in een vrij land te wonen, doch dat een of ander orgaan zonder directe representatieve vertegenwoordiging bepaalt wat ik wel en wat ik niet af mag spreken met een bank. ...

Nee, het is een maatregel om potentiele kopers tegen zichzelf te beschermen. De huizenprijzen zullen de komende jaren verder gaan dalen. Door het vereisen van een aanbetaling wordt het verschil tussen onderwaarde en uitstaande hypotheek beperkt.

Waarbij je je natuurlijk af kunt vragen wat het verplicht stellen van een aanbetaling op zich al voor effect heeft op de daling van de huizenprijzen ...

[MikeyMan]

MrScratch schreef op woensdag 22 april 2009 @ 21:46:
[...]

Even een nuancering hier. Als je als echtpaar/samenwoners samen je belasting invult, dan kun je niet zomaar de inkomens optellen en dan concluderen dat je dan in 52% schaal zit en dus 52% kunt aftrekken van de hypotheekrente. Je betaalt inkomensbelasting per inkomen apart en dus zul je bij een inkomen van 2 personen van elk 60.000 euro nog steeds in de 42% schaal zitten. Pas op het moment dat je als individu over de 62.000 (zoiets is het ongeveer, meen ik) gaat, kun je de hypotheekrente in de 52% schaal stoppen en uiteraard alleen dat deel dat over de 62.000 euro heen gaat. Dus bij inkomen van 65.000 euro kun je 3000 euro rente in de 52% stoppen en de rest gaat in de 42% schaal.

Dit om te voorkomen dat je je rijk gaat rekenen.

In alle eerlijkheid; dat wist ik niet... Dacht dat het inderdaad verzamelinkomen was...

Maar dat maakt voor de uiteindelijke berekening nogsteeds bar weinig uit...

[Sabelhout]

Verwijderd schreef op woensdag 22 april 2009 @ 22:21:
[...]


Nee, het is een maatregel om potentiele kopers tegen zichzelf te beschermen. De huizenprijzen zullen de komende jaren verder gaan dalen. Door het vereisen van een aanbetaling wordt het verschil tussen onderwaarde en uitstaande hypotheek beperkt.

Waarbij je je natuurlijk af kunt vragen wat het verplicht stellen van een aanbetaling op zich al voor effect heeft op de daling van de huizenprijzen ...

In mijn ogen is het effect helemaal niet om kopers tegen zichzelf te beschermen: of je nu je k.k. van te voren bij elkaar spaart, of achteraf als een eventuele overwaarde (ben eigenhuisbezitter en geloof dus niet in een prijsdaling ) of als restschuld voldoet. Betalen moet je het toch, of je nu vooraf of achteraf een paar jaar krom ligt...

[Exirion]

Verwijderd schreef op woensdag 22 april 2009 @ 22:21:
De huizenprijzen zullen de komende jaren verder gaan dalen.

Correctie: de hoop c.q. verwachting bestaat dat de huizenprijzen in de komende jaren zullen dalen.

[HaseMike]

Slechte zaak dat de kamer er werk van maakt om de top hypotheek weer op de rails te krijgen. Begrijpen ze niet dat ze op zo'n manier de bel nog verder laten vollopen ? De overheid is voor een groot deel verantwoordelijk voor de enorme zeepbel die de huizenmarkt is. Zonder HRA, NHG en socialistische grondprijzen zou de huizenmarkt een stuk gezonder zijn. Nu de branche er eindelijk achter komt dat top-hypotheken een slechte zaak zijn, komt de 2e kamer nog even langs om de bel weer verder op te blazen.

De 2e kamer denkt verkeerd om : Als de huizenprijzen te hoog zijn, dan komen er maatregelen waardoor mensen meer kunnen lenen zodat de prijzen hoog blijven. Dit in plaats van even geduld hebben tot de prijzen zich aanpassen aan wat starters kunnen betalen.

Maar ja ik ben een roepende in de woestijn.

[GetaGrip]

Zo het lijkt er op dat het weer business as usual is.

http://www.volkskrant.nl/...ekplan_AFM_lijkt_kansloos

Move on people - nothing to see here

Maar toch, als je ze eens na zouden denken en een redelijk alternatief zouden bedenken om mensen tegen zichzelf te beschermen, zou ik mij er nog wel eens in kunnen vinden.

GetaGrip blaast zijn ballonnetje op:

en roept iets van: als je starters/huizenbezitters nu eens verplicht om 5x hun bruto maandlasten als buffer op een aparte rekening te hebben staan, dit moet dan binnen 2 jaar gerealiseerd zijn.

Dan vang je de risico hypotheken al een heel stuk mee op en dwingt mensen om voorbereid te zijn op de ongemakken des levens......

Daarna kan dit geld + eventuele overwaarde woning als financiering van de KK gebruikt worden bij aanschaf van de volgende woning en heb je volgens mij het zelfde bereikt.

Mocht er een onderwaarde zijn op de woning, dan kan dit met dat geld opgevangen worden.

Maar bare with me.... het is nog vroeg en heb nog maar één bakje koffie gehad

[Janoz]

X-G schreef op woensdag 22 april 2009 @ 22:10:

Gezien de 4,5x norm kan ik dus maximaal een huis kopen van pak em beet 110.000 euro

Ik weet niet wat je inkomen is, maar bedenk wel dat die 4,5 norm dus incl kosten koper is. Zou je 110.000 kunnen lenen dan kun je slechts een huis van een ton kopen.

[Jaspertje]

HaseMike en DataGrip,

Maar jullie kunnen toch niet ontkennen dat het moment waarop dit voorgesteld wordt eigelijk bizar is, de huizenmarkt (opgeblazen of niet) is toch een belangrijke drijfveer van onze economie. In iedergeval voor het gevoel van mensen. Als je nu zo'n regel zou instellen dan zou dat betekenen dat starters 2 jaar langer moeten wachten voordat ze hun huis kunnen kopen: dwz dat de komende 2 jaar de markt nagenoeg stilstaat? Dat er geen huizen gekocht worden is 1, maar dat betekend ook dat de detailhandel daar last van krijgt, immers niet verhuizen betekend ook geen meubels, verf e.a. klus spullen. En omdat ze moeten sparen zullen ze ook niet meer gaan uitgeven wat ook de economie niet ten goede komt.

Ik benvoor aanpassing van de regels, maar niet deze... zorg dan dat je maximaal 50% aflossingsvrij mag hebben oid, dan ben je veel beter bezig en beperk je ook de risico's...

Janoz schreef op donderdag 23 april 2009 @ 08:43:
[...]

Ik weet niet wat je inkomen is, maar bedenk wel dat die 4,5 norm dus incl kosten koper is. Zou je 110.000 kunnen lenen dan kun je slechts een huis van een ton kopen.

In de voorstellen van de AFM niet, daar mag je 4.5* lenen, maar zonder k.k.

[ Voor 16% gewijzigd door Jaspertje op 23-04-2009 08:46 ]

[BlakHawk]

loewie-643- schreef op woensdag 22 april 2009 @ 14:00:
Ik zie het zo:

Scenario2
Geen k.k meer, geen waardestijgingen meer voor huizen die niet ingrijpend zijn veranderd, en voor het gebruik van duurzame of ecologisch verantwoorde materialen en co2 reducerende maatregelen een klein percentage waardestijging.

Uiteindelijk denk ik dat er niets kan veranderen zonder ook het hele financiele stelsel op de schop te doen.

Allen bepaal jij niet of iets in waarde stijgt, persoonlijk zou het me als huiseigenaar niets schelen als mijn huis niet meer waard wordt in 10 jaar... Stel we gaan verhuizen over 10 jaar, dan hebben we dus in principe de kk a 26000 euro verlies, ware het niet dat we 2/3 aflossen in 30 jaar

Woy schreef op woensdag 22 april 2009 @ 14:48:
Meestal kan je flink lager dan 10% zitten.

Klopt, wij hadden voor een huis van 260.000 uiteindelijk 21000 nodig voor de kk.

EXX schreef op woensdag 22 april 2009 @ 16:21:
Die onnodige kosten zullen wel meevallen. Je moet langer huren, maar het wonen in de koopwoning is ook niet gratis. Je betaald vooral heel veel rente. Ook indien je de KK meefinanciert in de hypotheek moet je die uiteindelijk toch betalen.

Je moet langer huren, maar over het algemeen is huren duurder dan de rente die je aan een soortgelijke woning betaalt. En daarbij kan je echt geen 1000 euro per maand sparen als je in een huurwoning zit...
Stel je huurt een ruime eengezinswoning in de randstad, a 900 euro per maand (als je dat al redt voor dat bedrag), voor een gelijke woning die je koopt betaal je ongeveer 800 euro netto aan rente en los je per maand 200 af om 2/3 af te lossen.
Dan ben je uiteindelijk per maand 100 euro goedkoper uit als je koopt incl kk, dan eerst te gaan sparen voor je kk. Buiten het feit dat dat een aardige tijd gaat duren...

Henk007 schreef op woensdag 22 april 2009 @ 17:00:
Over dat taxeren heb ik ook altijd mijn twijfels gehad, namelijk door de flinke hoeveelheid subjectiviteit die erin zit. Maar ik ben geen expert in deze.
Eigenlijk zou in het ideale geval de waardebepaling gebaseerd moeten zijn op daadwerkelijke gerealiseerde verkoopprijzen. De waarde van een asset is namelijk gelijk aan de prijs die er in een ideale markt in evenwicht voor wordt betaald. Ideale markten bestaan niet en in evenwicht zijn ze ook niet, maar dat ter zijde.
Naast die verzameling gerealiseerde verkoopprijzen stoppen we in het model zoveel mogelijk relevante parameters: {type woning, woonoppervlak, woonvolume, bouwjaar, staat van onderhoud, energieklasse, .....}.
Op die manier is volgens mij redelijk objectief en transparant de waarde te bepalen, maar misschien gebeurt dit al zo.

Volgens mij is onze taxateur nooit in het huis geweest...
Hij zag 5 jaar oud en alles is meteen prima, staat namelijk niets over schilderwerk buiten, wat deze lente toch echt hoognodig is!

EXX schreef op woensdag 22 april 2009 @ 17:20:
Alleen jammer voor de kamer dat zij het beleid van de AFM niet bepalen.

Ik kan me niet voorstellen dat de AFM deze maatregelen in zijn eentje op een blauwe maandagochtend in elkaar heeft gedraaid. Er zal achter de schermen wel degelijk overleg zijn geweest met de Nederlandse Bank en het ministerie van financien. De reden dat de AFM ermee komt: dat is gemakkelijk voor de politici. Nu kunnen ze tegen de kiezer zeggen: de AFM is onafhankelijk, dus we kunnen niet zoveel. De AFM als excuus-truus.

Dat is iets te kort door de bocht, dat heeft allemaal met politiek te maken. Uiteindelijk is één telefoontje van de minister naar de AFM voldoende. Echt waar, zo simpel ligt dat.

X-G schreef op woensdag 22 april 2009 @ 22:10:
Zou ik dat doen zou dat dus gewoon Ikea meubiliar inhouden waar ik persoonlijk geen interesse in heb.
"Ja, maar dan ga je toch huren?" . Nou, nee. Kopen mag dan maandelijks misschien ietsje duurder zijn (niet veel waarschijnlijk) maar je bouwt er wel een eigen vermogen mee op over de tijd van 30 jaar, iets wat ik met huren nooit voor elkaar zal krijgen. Daarnaast zal mijn vriendin meteen bij mij komen wonen en zijn die extra lasten makkelijk te betalen dan.

Ik denk dat ze iets anders voor starters moeten gaan bedenken, anders gaan er problemen komen.

Daarbij is kopen volledig aflossingsvrij vaak goedkoper dan een soortgelijke woning huren, dus als je gewoon dat "extra" geld in de aflossing stopt, is het goedkoper en heb je sneller je kk bij elkaar, alleen nu via de hypotheek...
Twee voordelen dus, je kan direct wonen en je lost meer af/spaart meer...

Het zijn ook alleen de mensen zonder eigen woning die volgens mij deze regeling belachelijk vinden, of heb ik het mis?
Het is dan toch heel jullie probleem niet?
Ik kies er persoonlijk voor om kk mee te financieren, heb er geen problemen mee. Ik kan in de huidige situatie ook wel een paar klappen hebben (werkloosheid of HRA eraf). Het enige wat nu niet zou lukken is dat de bank bij een daling een bedrag aan mij gaat vragen... Ik heb geen 20.000 op mijn rekening oid, maar goed, er is bij mij dan ook nog geen sprake van een daling in waarde, alleen de tijd zal dat leren. Maar goed ik ben voor andere zaken aan het sparen, zoals een dakkapel. Daarmee stijgt de waarde weer een deel.

Omdat ik starter ben en nog geen jaar hier woon, heb ik nog niet veel kapitaal opgebouwd. Maar dat veranderd met de maand, het gaat misschien wel langzaam in het begin (spaarhypotheek, maar de voordelen zijn des te groter (geen vermogensbelasting) op de lange termijn. En juist daar heb ik een huis voor gekocht, de lange termijn.

asmi schreef op woensdag 22 april 2009 @ 22:13:
[...]

Altijd. Ook jij bijvoorbeeld als indirecte mede-eigenaar van het energiebedrijf dat zijn vordering moet afschrijven op iemand in de schuldsanering.

Inderdaad, gewoon bedrijfsrisico, dat zit in de algehele kosten verwerkt. Logisch. En niet alleen doordat je indirect mede-eigenaar bent (neem aan dat je daar belangen van de overheid bedoeld, hebben die nog belangen in energiemaatschappijen?), maar dat zit ook zeker in de prijzen verwerkt, maar goed dat dragen we gewoon met zijn allen, dus zo veel zal dat niet zijn.

[...]
Inderdaad, leningen aangegaan door Amerikaanse burgers en banken die onderling vonden dat ze zulke verantwoorde afspraken wel konden maken. Hoeveel maatschappelijke schade zoiets kan opleveren blijkt nu wel.

Vooral omdat de Nederlandse banken ook investeringen in Amerika hebben lopen en daardoor ook aardig wat zijn kwijtgeraakt. Maar in principe is de situatie hier heel anders en kan een stuk meer hebben, dat merken we nu ook wel aan de hele lichte daling hier tegenover de explosieve daling in de USA...

Verwijderd schreef op woensdag 22 april 2009 @ 22:21:
[...]
Nee, het is een maatregel om potentiele kopers tegen zichzelf te beschermen. De huizenprijzen zullen de komende jaren verder gaan dalen. Door het vereisen van een aanbetaling wordt het verschil tussen onderwaarde en uitstaande hypotheek beperkt.

Waarbij je je natuurlijk af kunt vragen wat het verplicht stellen van een aanbetaling op zich al voor effect heeft op de daling van de huizenprijzen ...

Je kunt kopers ook beschermen door een vorm van aflossing te verplichten, toch? En gewoon niet boven de 4,5 keer jaarinkomen te lenen. Gevallen van 6 tot 8 keer kwamen ook voor, daar zit denk ik het probleem. Die norm is er niet voor niets, daar is echt wel over nagedacht!

Over het dalen verschillen we van mening, ik denk niet dat we hier een stevige daling gaan krijgen. Je kunt je ook afvragen wat het stopzetten van nieuwbouwprojecten voor een effect zal gaan hebben tegen het einde van dit jaar en in de loop van volgend jaar... Ik hoop niet dat dit een serieuze stijging tot gevolg zal hebben, omdat het dan alleen maar onstuimiger wordt (lees meet pieken en dalen) en starter nog minder kanten op kunnen... Een hele geleidelijke en lagere stijging dan de afgelopen jaren, zal de markt veel meer goed doe, dan een explosieve stijging...

Zijdelings aan dit topic:
Ik vernam net wel weer dat de langdurige rente weer aan het stijgen is...
Hieronder treft u de renteontwikkelingen van de afgelopen week:

* De gemiddelde 20-jaars hypotheekrente steeg met 0,06% naar 5,73%.
* De gemiddelde 10-jaars hypotheekrente steeg met 0,05% naar 5,27%.
* De gemiddelde 5-jaars hypotheekrente steeg met 0,02% naar 4,81%.
* De variabele hypotheekrente daalde met 0,01% naar 3,02%.

Dat zegt toch iets over de verwachtingen van de banken.

[BlakHawk]

Jaspertje schreef op donderdag 23 april 2009 @ 08:45:
Ik benvoor aanpassing van de regels, maar niet deze... zorg dan dat je maximaal 50% aflossingsvrij mag hebben oid, dan ben je veel beter bezig en beperk je ook de risico's...

Inderdaad, dan ben je er ook...

[Cyberpope]

Wekkel schreef op woensdag 22 april 2009 @ 21:33:
[...]


En zo zou het dan ook moeten zijn. Maar we gaan daarmee off topic (ja, daar ben ik zelf schuldig aan).

Gezien we in een open samenleving leven en daarin verantwoordelijk voor elkaar zijn, is het onmogelijk om een dergelijke constructie op te zetten zonder dat er maatschappelijke kosten zijn als het fout gaat. Er zijn ALTIJD meer mensen de dupe in dergelijke gevallen als de 2 die de afspraak maken. Als was het maar omdat degene waarbij het fout loop wellicht een beroep op de crisisopvang moet doen.

[GetaGrip]

Jaspertje schreef op donderdag 23 april 2009 @ 08:45:
HaseMike en DataGrip,

Maar jullie kunnen toch niet ontkennen dat het moment waarop dit voorgesteld wordt eigelijk bizar is, de huizenmarkt (opgeblazen of niet) is toch een belangrijke drijfveer van onze economie. In iedergeval voor het gevoel van mensen. Als je nu zo'n regel zou instellen dan zou dat betekenen dat starters 2 jaar langer moeten wachten voordat ze hun huis kunnen kopen: dwz dat de komende 2 jaar de markt nagenoeg stilstaat? Dat er geen huizen gekocht worden is 1, maar dat betekend ook dat de detailhandel daar last van krijgt, immers niet verhuizen betekend ook geen meubels, verf e.a. klus spullen. En omdat ze moeten sparen zullen ze ook niet meer gaan uitgeven wat ook de economie niet ten goede komt.

Ik benvoor aanpassing van de regels, maar niet deze... zorg dan dat je maximaal 50% aflossingsvrij mag hebben oid, dan ben je veel beter bezig en beperk je ook de risico's...


[...]

In de voorstellen van de AFM niet, daar mag je 4.5* lenen, maar zonder k.k.

ik zeg juist dat mijn voorstel niet op voorhand moet plaatsvinden, maar alleen in het begin van aankoop van een woning.... dus er veranderd niets.

Voooooorbeeldje:

Aankoop woning €100000 + KK 10% = €110000 totale kosten, Bruto maandlasten €500,- x 5 = €2500,-

€2500 / 24 maanden = €105 per maand opzij zetten voor dit verhaal.

Tsja.... en om op je verhaal terug te komen... dan kan idd IKEA bezwaar maken op deze voorstellen, want dat zou betekenen dat je dit bedrag niet (eventueel) uit kunt geven aan een goede oude BILLY

Nee... GetaGrip vindt dat iedereen alles maar wilt (lees: 2 x vakantie, auto's... Flatscreens etc.) maar oh wee als we eens zouden sparen.... dan worden die verworvenheden als een soort recht gezien en staat iedereen met zijn calculator op zijn achterste benen.

Ander verhaal en opzet (ben op dreef) - stel dat de banken een korting zouden geven op de rente wanneer je eigen geld meeneemt.... dan zou GetaGrip dit zo doen, want dan loont het.

Geef mensen het gevoel dat sparen/eigen geld inbrengen iets oplevert.... je zal zien dat de Nederlandse koopmansgeest ineens de kop opsteekt.

Nu maakt het helemaal niets uit of je eigen geld meeneemt of niet!

[JvS]

[b][message=31841206,noline]X-G schreef op woensdag 22 april 2009 @ 22:10[/messageGezien de 4,5x norm kan ik dus maximaal een huis kopen van pak em beet 110.000 euro, wat hier in Limburg wel een leuk huisje kan opleveren waarschijnlijk. Dat zou met de nieuwe regels van AFM in houden dat ik (gezien je gemiddeld 10% van de huiskosten overdrachtsbelastig/notariele kosten zijn) zelf 11.000 euro zou moeten betalen om de koop rond te kunnen krijgen, wat zou inhouden dat ik nog maar 9000 euro over hou voor inboedel/opknappen.

Zou ik dat doen zou dat dus gewoon Ikea meubiliar inhouden waar ik persoonlijk geen interesse in heb.
"Ja, maar dan ga je toch huren?" . Nou, nee. Kopen mag dan maandelijks misschien ietsje duurder zijn (niet veel waarschijnlijk) maar je bouwt er wel een eigen vermogen mee op over de tijd van 30 jaar, iets wat ik met huren nooit voor elkaar zal krijgen. Daarnaast zal mijn vriendin meteen bij mij komen wonen en zijn die extra lasten makkelijk te betalen dan.

Ik denk dat ze iets anders voor starters moeten gaan bedenken, anders gaan er problemen komen.

Je hoéft niet vanaf dag 1 vermogen op te bouwen toch?

En als je 110.000 euro kan lenen, dan betekent dat je een jaarinkomen hebt van krap 25K. Met alle respect, maar met een baan waarmee je nog niet eens 2000 bruto in de maand verdient, kan je echt nooit een huis kopen. Dat kan je ook niet verwachten.

[MAher]

GetaGrip schreef op donderdag 23 april 2009 @ 08:38:
GetaGrip blaast zijn ballonnetje op:

en roept iets van: als je starters/huizenbezitters nu eens verplicht om 5x hun bruto maandlasten als buffer op een aparte rekening te hebben staan, dit moet dan binnen 2 jaar gerealiseerd zijn.

Goed idee!
Een systeem wat daar een beetje op lijkt heb je hier in Finland. Is een soort combinatie van de hypotheekgarantie en een spaarsysteem om starters et 'dwingen' met eigen geld in te komen. Je kunt een speciale rekening openen waar je een minimum en maximum inleg hebt. Bij aankoop van een huisje moet je ongeveer 15% van de aankoopprijs bijelkaar gespaard hebben en de overheid staat dan garant voor je. Als je gebruik maakt van dit systeem krijg je naast de finse HRA (ik meen) de helft van de rente terug die meer bedraagt dan iets van 3,5%. Een soort rente-bescherming dus.

Voordeel is dus dat er geen onderwaarde is, starters bewijzen dat ze de discipline hebben om te sparen en worden daarvoor beloond met een lager risico en een garantstelling door de overheid.

Valt natuurlijk wel wat af te dingen op het systeem, je zou kunnen zeggen dat het marktverstorend werkt in zekere zin, maar goed.

[Dennahz]

JvS schreef op donderdag 23 april 2009 @ 09:28:
[...]
Je hoéft niet vanaf dag 1 vermogen op te bouwen toch?

En als je 110.000 euro kan lenen, dan betekent dat je een jaarinkomen hebt van krap 25K. Met alle respect, maar met een baan waarmee je nog niet eens 2000 bruto in de maand verdient, kan je echt nooit een huis kopen. Dat kan je ook niet verwachten.

Wat is dat nou voor nare opmerking man. Als een hypotheek € 600,- netto p/m kost (met HRA), dan heb je toch al een redelijk huis dacht ik zo. (niet in de randstad, maar gewoon in Friesland of zo).

Niet iedereen verdient vanaf de start al gelijk € 4000,- bruto en niet iedereen hoeft een vrijstaande villa met zicht op zee. Het gaat mij imho niet om het totaalbedrag, maar om het bedrag per maand. Als ik dat kan en wil aflossen is dat mijn zaak. Ik zou dan ook nooit een hypotheek met variabele rente nemen, ik wil gewoon zekerheid dat ik 30 jaar een x aantal euro per maand kwijt ben aan de hypotheek.

[Exirion]

JvS schreef op donderdag 23 april 2009 @ 09:28:
En als je 110.000 euro kan lenen, dan betekent dat je een jaarinkomen hebt van krap 25K. Met alle respect, maar met een baan waarmee je nog niet eens 2000 bruto in de maand verdient, kan je echt nooit een huis kopen. Dat kan je ook niet verwachten.

Ik kijk hier toch wel van op. Je geeft hiermee zelf aan dat kopen voorbehouden is aan mensen met hogere salarissen. Is dat een constatering van de huidige feiten of is dat een mening over wat een normale situatie is? Veel mensen die vinden dat de huizenprijzen omlaag moeten, zeggen dat omdat een koopwoning voor hun onbereikbaar is en propageren een systeem waarin iedereen in ons land een koopwoning zou kunnen bekostigen. Dat er dan zo'n gigantisch tekort aan woningen ontstaat dat de prijzen nog veel harder exploderen vergeten ze even, maar dat terzijde.

[Verwijderd]

JvS schreef op donderdag 23 april 2009 @ 09:28:
[...]

En als je 110.000 euro kan lenen, dan betekent dat je een jaarinkomen hebt van krap 25K. Met alle respect, maar met een baan waarmee je nog niet eens 2000 bruto in de maand verdient, kan je echt nooit een huis kopen. Dat kan je ook niet verwachten.

Waarom niet? Ik heb toevallig gisteren nog een gesprek gehad met iemand die voor haar koopwoning van 150.000 minder betaalt dan ik voor mn huurflatje. Dus zij moet dan maar 2x zo klein gaan wonen en meer gaan betalen ofzo?

[ Voor 7% gewijzigd door Verwijderd op 23-04-2009 09:44 ]

[BlakHawk]

Exirion schreef op donderdag 23 april 2009 @ 09:35:
[...]

Ik kijk hier toch wel van op. Je geeft hiermee zelf aan dat kopen voorbehouden is aan mensen met hogere salarissen. Is dat een constatering van de huidige feiten of is dat een mening over wat een normale situatie is? Veel mensen die vinden dat de huizenprijzen omlaag moeten, zeggen dat omdat een koopwoning voor hun onbereikbaar is en propageren een systeem waarin iedereen in ons land een koopwoning zou kunnen bekostigen. Dat er dan zo'n gigantisch tekort aan woningen ontstaat dat de prijzen nog veel harder exploderen vergeten ze even, maar dat terzijde.

Inderdaad

[MikeyMan]

Mjah, hoewel wat hard geformuleerd, zit er wel een kern van waarheid in.

Een hypotheek van 600 euro in de maand is met een BRUTO inkomen van 2000 euro lastig op te hoesten...

Hell, als ik in m'n eentje met m'n universitair startsalaris een huis moet gaan kopen zit ik hier in een bijlmerflat (zoetermeer). Dat is dus een no-go...

En inderdaad; huizen kopen blijft zodoende voorbehouden aan de "rijkeren".

Dat komt deels door de hoge prijzen natuurlijk, maar ik vraag me af of lagere huizenprijzen direct leiden tot veel lagere kosten ivm bijvoorbeeld hogere rente.

[ Voor 30% gewijzigd door MikeyMan op 23-04-2009 09:48 ]

[BlakHawk]

MikeyMan schreef op donderdag 23 april 2009 @ 09:47:
Mjah, hoewel wat hard geformuleerd, zit er wel een kern van waarheid in.

Een hypotheek van 600 euro in de maand is met een BRUTO inkomen van 2000 euro lastig op te hoesten...

Hell, als ik in m'n eentje met m'n universitair startsalaris een huis moet gaan kopen zit ik hier in een bijlmerflat (zoetermeer). Dat is dus een no-go...

En inderdaad; huizen kopen blijft zodoende voorbehouden aan de "rijkeren".

Dat komt deels door de hoge prijzen natuurlijk, maar ik vraag me af of lagere huizenprijzen direct leiden tot veel lagere kosten ivm bijvoorbeeld hogere rente.

Maar de sociale huur begint ergens bij de 500 per maand... Dus dat verschil is niet zo groot... 500 of 600

[MikeyMan]

dfrenner schreef op donderdag 23 april 2009 @ 09:53:
[...]


Maar de sociale huur begint ergens bij de 500 per maand... Dus dat verschil is niet zo groot... 500 of 600

Mwoh... Kale huur voor mijn tweekamerflat is momenteel 324 euro.
Een vergelijkbare flat heb je hier niet voor <140k

[Dennahz]

Dat bedoel ik. Natuurlijk is het wel lastig als je alleen dat bedrag moet betalen, maar het is echt wel mogelijk. (krap, maar mogelijk).

Met huur heb je overigens vaak dat je huursubsidie krijgt als je onder een bepaald inkomen zit. Als starter groei je, als het goed is, nog flink in je salaris, dus wat nu krap is, is later waarschijnlijk een 'schijntje'. Dan heb je toch lekker een relatief goedkope hypotheek met een goed inkomen?

Dat is hoe ik erover denk. Als je natuurlijk geen ambities hebt en niet van plan bent om meer te gaan verdienen is het natuurlijk wel dom als je een hypotheek neemt die je amper kunt betalen.

_{Omg, wat is dat huren goedkoop in NL zeg. Wij huren een appartementje, niet overdreven groot, (wel garage, grote berging, parkeerplaats voor op privé terrein) voor 560 p/m Ieder jaar komt er 15 euro bij.... dat heb je dus met een hypotheek met vaste rente niet als het goed is.}

[ Voor 18% gewijzigd door Dennahz op 23-04-2009 09:59 ]

[Janoz]

Jaspertje schreef op donderdag 23 april 2009 @ 08:45:
[...]

In de voorstellen van de AFM niet, daar mag je 4.5* lenen, maar zonder k.k.

Mijn opmerking gaat meer over dat ik vermoed dat X-G zichzelf rijker rekent dan hij is. Het gaat over wat hij nu denkt te kunnen lenen en wat hij daarvoor kan kopen. Dat staat nog helemaal los van het AFM voorstel.

[MikeyMan]

Dennahz schreef op donderdag 23 april 2009 @ 09:57:
_{Omg, wat is dat huren goedkoop in NL zeg. Wij huren een appartementje, niet overdreven groot, (wel garage, grote berging, parkeerplaats voor op privé terrein) voor 560 p/m Ieder jaar komt er 15 euro bij.... dat heb je dus met een hypotheek met vaste rente niet als het goed is.}

Tsjah, goedkoop...

Tis in feite grotendeels weggegooid geld natuurlijk...

[Exirion]

MikeyMan schreef op donderdag 23 april 2009 @ 10:08:
Tsjah, goedkoop...

Tis in feite grotendeels weggegooid geld natuurlijk...

Dat zijn hypotheekkosten die je betaalt ook, want het gros is aflossingsvrij dus puur weggegooid geld. Je bouwt alleen werkelijk wat op als je tussentijds aflost of voor een niet-aflossingsvrije constructie kiest. Dit alles afgezien van waardevermeerdering van de woning.

[Verwijderd]

Exirion schreef op donderdag 23 april 2009 @ 10:17:
[...]

Dat zijn hypotheekkosten die je betaalt ook, want het gros is aflossingsvrij dus puur weggegooid geld. Je bouwt alleen werkelijk wat op als je tussentijds aflost of voor een niet-aflossingsvrije constructie kiest. Dit alles afgezien van waardevermeerdering van de woning.

Even uitgaande van de WOZ-waarde van het pand hier (sociale huur notabene) + 10% (lijkt me redelijk): 237,50 aflossingsvrij tegen 5% vs 420 euro huur. D'r komt nog iets aan WOZ-belasting e.d. bij, maar dan nog is het pand kopen goedkoper dan de sociale huur.

Lang leve de HRA

[bite]

deleted

[ Voor 98% gewijzigd door bite op 06-02-2012 16:06 ]

[Exirion]

Verwijderd schreef op donderdag 23 april 2009 @ 10:21:
Even uitgaande van de WOZ-waarde van het pand hier (sociale huur notabene) + 10% (lijkt me redelijk): 237,50 aflossingsvrij tegen 5% vs 420 euro huur. D'r komt nog iets aan WOZ-belasting e.d. bij, maar dan nog is het pand kopen goedkoper dan de sociale huur.

Het ging niet om duurder of goedkoper. Hij stelde dat huur wegegooid geld is, maar dat is het gros van de hypotheken (zeker bij starters) ook.

[MikeyMan]

Exirion schreef op donderdag 23 april 2009 @ 10:26:
[...]

Het ging niet om duurder of goedkoper. Hij stelde dat huur wegegooid geld is, maar dat is het gros van de hypotheken (zeker bij starters) ook.

Nouja, goed... Misschien niet netjes geformuleerd...

Die huur is volledig weggegooid geld.

Zou je een zelfde huis kopen, zou je met dezelfde lasten nog kunnen aflossen...

[BlakHawk]

MikeyMan schreef op donderdag 23 april 2009 @ 09:54:
[...]


Mwoh... Kale huur voor mijn tweekamerflat is momenteel 324 euro.
Een vergelijkbare flat heb je hier niet voor <140k

Dat is leuk, maar daar schiet je niet veel mee op zodra je met z'n tweeen bent, of zelfs met een kind.
Bedragen van 324 euro per maand konden hier alleen als je jongere jonger dan 23 en verzamelinkomen niet meer dan 1800 bruto)... Daarboven kom je in eengezinswoningen die tegenwoordig in de sociale huur voor rond de 600 euro worden aangeboden (kleine woning)... En dan mag het verzamel inkomen niet meer dan 2300nogwat zijn...

Succes, maar dat gaat hem niet worden als je HBO starter bent en dus helemaal niet als je beide werkt....

[Devil]

Dennahz schreef op donderdag 23 april 2009 @ 09:57:

_{Omg, wat is dat huren goedkoop in NL zeg. Wij huren een appartementje, niet overdreven groot, (wel garage, grote berging, parkeerplaats voor op privé terrein) voor 560 p/m Ieder jaar komt er 15 euro bij.... dat heb je dus met een hypotheek met vaste rente niet als het goed is.}

Sterker nog je hypotheek wordt elk jaar relatief goedkoper, dankzij de inflatie.

[Cyberpope]

GetaGrip schreef op donderdag 23 april 2009 @ 09:28:
Ander verhaal en opzet (ben op dreef) - stel dat de banken een korting zouden geven op de rente wanneer je eigen geld meeneemt.... dan zou GetaGrip dit zo doen, want dan loont het.

Nu maakt het helemaal niets uit of je eigen geld meeneemt of niet!

Jawel. Ik kreeg een lagere rente omdat ik <80% executiewaarde zat. Dan minder risico voor de bank, dus lagere rente. Dus wat jij voorstel is al praktijk. Tophypotheken hebben vaak een hogere rente.

Exirion schreef op donderdag 23 april 2009 @ 09:35:
[...]

Ik kijk hier toch wel van op. Je geeft hiermee zelf aan dat kopen voorbehouden is aan mensen met hogere salarissen. Is dat een constatering van de huidige feiten of is dat een mening over wat een normale situatie is? Veel mensen die vinden dat de huizenprijzen omlaag moeten, zeggen dat omdat een koopwoning voor hun onbereikbaar is en propageren een systeem waarin iedereen in ons land een koopwoning zou kunnen bekostigen. Dat er dan zo'n gigantisch tekort aan woningen ontstaat dat de prijzen nog veel harder exploderen vergeten ze even, maar dat terzijde.

Kopen is toch ook gewoon voor de mensen die het kunnen betalen...... Zo simpel is het toch? Waarom MOET iedereen kunnen kopen?

Devil schreef op donderdag 23 april 2009 @ 10:59:
Sterker nog je hypotheek wordt elk jaar relatief goedkoper, dankzij de inflatie.

Nog sterker... Hoe meer ik ging verdienen (bij sommige drempelbedrag), hoe minder ik netto hoefde te betalen Voor dezelfde hypotheek! Leuk systeem he!
(wel beseffen dat je dus dubbel genaaid wordt als je terug valt in een uitkering... Stijgen je netto maandlasten, terwijl je salaris daalt...)

[Devil]

Cyberpope schreef op donderdag 23 april 2009 @ 11:14:

Nog sterker... Hoe meer ik ging verdienen (bij sommige drempelbedrag), hoe minder ik netto hoefde te betalen Voor dezelfde hypotheek! Leuk systeem he!
(wel beseffen dat je dus dubbel genaaid wordt als je terug valt in een uitkering... Stijgen je netto maandlasten, terwijl je salaris daalt...)

Dat is inderdaad een heel groot risico! Dan heb jij netjes uitgerekend dat je bij een inkomensdaling je hypotheek nog kunt betalen, blijken je netto lasten ineens enorm te stijgen.

[Janoz]

Voor het gemak vergeten een aantal mensen hier dat het onderhoud bij de huurprijs inbegrepen is. Zou bij mijn (koop)huis het dak gaan lekken dan zal ik het spaarpotje aan moeten spreken. Een huurder belt gewoon de verhuurder/woningbouw vereninging.

[J2pc]

Janoz schreef op donderdag 23 april 2009 @ 11:24:
Voor het gemak vergeten een aantal mensen hier dat het onderhoud bij de huurprijs inbegrepen is. Zou bij mijn (koop)huis het dak gaan lekken dan zal ik het spaarpotje aan moeten spreken. Een huurder belt gewoon de verhuurder/woningbouw vereninging.

Mjah, heb ik persoonlijk niet al te goede ervaringen mee, zowel particulier als sociaal viel dat erg tegen.
Sociaal heb ik in ca 2 jaar 5 keer de verwarmingsmonteur over de vloer gehad... en die klere-ketel bleef lekken en uitvallen, maar ze konden niks vinden (ze konden wel veel 'preventief' vervangen).
Op slot maar laten zitten, ik had een huis gekocht en kon m'n vrije dagen wel beter gebruiken.

Maar dat zal per verhuurder en geval vast verschillen.
Persoonlijk had ik die ketel uit jaar-0 gewoon vervangen. Dat ding was gewoon op.

Maargoed dit raakt wel erg offtopic

Ja, onderhoud zit bij de huur in. Daar ging het over.
Je raakt echter wel je inspraak daarover kwijt, en bij problemen moet alles weer via de woningbouwvereniging geregeld worden (die in mijn geval niet echt meewerkte).

[ Voor 20% gewijzigd door J2pc op 23-04-2009 11:54 ]

[Cobb]

GetaGrip schreef op donderdag 23 april 2009 @ 09:28:
[...]


Nee... GetaGrip vindt dat iedereen alles maar wilt (lees: 2 x vakantie, auto's... Flatscreens etc.) maar oh wee als we eens zouden sparen.... dan worden die verworvenheden als een soort recht gezien en staat iedereen met zijn calculator op zijn achterste benen.

Sparen doe ik zelf ook, maar ik wil zelf bepalen waar ik mijn spaargeld aan uit wil geven. Ik ga toch niet sparen om overdrachtsbelasting betalen.

[MAher]

Cobb schreef op donderdag 23 april 2009 @ 12:37:
[...]Ik ga toch niet sparen om overdrachtsbelasting betalen.

Ergens zal je dat geld toch vandaan moeten halen?

[BlakHawk]

Janoz schreef op donderdag 23 april 2009 @ 11:24:
Voor het gemak vergeten een aantal mensen hier dat het onderhoud bij de huurprijs inbegrepen is. Zou bij mijn (koop)huis het dak gaan lekken dan zal ik het spaarpotje aan moeten spreken. Een huurder belt gewoon de verhuurder/woningbouw vereninging.

Ja inderdaad, maar een keuken/badkamer/toilet etc. blijven knudde via de woningbouwvereniging. Ik zie het nu bij mijn schoonouders, daar gaan ze in juni aan de slag. Maar je krijgt standaard kastjes een blok(je) kastjes en er wordt aan de ene kant ruimte opengelaten voor een fornuis/oven en aan de andere kant voor een koelkast en vrieskast. Maar is dit echt wat je wil?

Vroeger was dit prima, had iedereen dit. Maar nu in de tijd van inbouwaparatuur/vaatwassers en nette afwerking kun je daar als huurder allemaal de jackpot voor bijbetalen. Geen kortingen, allemaal vaste meerprijzen voor andere kleurtjes en kastjes en evt inbouw....
Dus zo'n voordeel indeze is het bij huren niet...

Heb je dan niet liever in één keer een nette keuken?

Maar in het geval van een lekkage heb je wel gelijk. Alleen hoe vaak komt dit voor?
Daarbij kun je kiezen voor een plat dak = 1x in de 20 jaar opnieuw leggen of een dak met dakpannen = minder onderhoud.

Dat speelt allemaal mee in het kader van onderhoud. Denk toch dat keukens en badkamers een veel grotere kostenpost zijn dan eventueel onderhoud.
En juist die zaken moeten van de woningbouw zo goedkoop mogelijk.

[Exirion]

Cyberpope schreef op donderdag 23 april 2009 @ 11:14:
Kopen is toch ook gewoon voor de mensen die het kunnen betalen...... Zo simpel is het toch? Waarom MOET iedereen kunnen kopen?

Het is inderdaad net zo'n utopie als dat iedereen 2 dure auto's zou kunnen kopen. Als dat zo was dan zouden we een nog groter probleem op de Nederlandse wegen hebben. Als nu zelfs maar 5% meer mensen een huis zouden kopen dan zou er al genoeg tekort zijn om voorlopig voor een enorme prijsstijging te zorgen.

[Cobb]

MAher schreef op donderdag 23 april 2009 @ 12:41:
[...]
Ergens zal je dat geld toch vandaan moeten halen?

Natuurlijk, maar nog nooit was men verplicht dit ook uit eigen zak te betalen. Nu wordt men ineens verplicht om zuur verdiende spaarcentjes af te dragen aan BELASTING en aan graaiende Notarissen.
Ik wil mijn geld uit kunnen geven aan dingen die ik leuk vind, als dat nu een nieuwe auto is of een billy boekenkast.

En btw het wordt toch aangeraden om een buffer te hebben? Voor noodgevallen...als na een zware storm mijn dak inzakt...kan ik zeker geld gaan lenen bij de overheid tegen een lage rente...

[ Voor 16% gewijzigd door Cobb op 23-04-2009 12:56 ]

[EXX]

UIteindelijk zul je die belasting toch moeten betalen, zelfs al je dat via een hypotheek doet.

[Exirion]

donderdag 23 april 2009

ING ziet herstel vertrouwen woningmarkt

AMSTERDAM - Het vertrouwen in de Nederlandse woningmarkt trekt volgens ING aan. De stand is nog wel licht pessimistisch, maar na de grote dip van de afgelopen periode vertoont het vertrouwen wel weer een stijgende lijn. Het aantal mensen dat de tijd nu gunstig vindt om een woning te kopen, is het afgelopen kwartaal toegenomen van 28 naar 54 procent, blijkt uit de ING Woonindex, een peiling onder huiseigenaren en starters.
Huiseigenaren zijn wel voorzichtiger geworden. Vier op de vijf zouden bij verhuisplannen eerst het huidige huis verkopen en dan pas een nieuwe woning aanschaffen. Toch denkt de gemiddelde huiseigenaar een half jaar uit eigen middelen dubbele lasten te kunnen betalen. Voor 15 procent van de huizenbezitters is de angst voor dubbele lasten een belangrijke reden nu geen ander huis te kopen.
Vooral starters verwachten gunstige tijden voor de aankoop van een woning. Er is veel aanbod en huizen staan langer te koop. Bijna de helft (44 procent) van de huiseigenaren is bereid 5 procent van de vraagprijs af te halen als dit een potentiële koper over de streep trekt.
Het positieve beeld dat uit de woonindex naar voren komt, lijkt in tegenspraak met eerdere berichten over de slechte situatie op de woningmarkt. Maar vertrouwen en handel zijn verschillende zaken, legt een woordvoerster van ING uit. ,,Het vertrouwen loopt vaak vooruit op de handel.''

(ANP)

[BlakHawk]

Exirion schreef op donderdag 23 april 2009 @ 13:05:
[...]

Dat stemt ook met het algehele vertrouwen:

16 april:http://www.telegraaf.nl/dft/nieuws_dft/3719745/__Consumentenvertrouwen_stijgt__.html

22 april:

http://www.telegraaf.nl/d...n_toegenomen__.html?p=4,2

[Cyberpope]

Cobb schreef op donderdag 23 april 2009 @ 12:55:

Natuurlijk, maar nog nooit was men verplicht dit ook uit eigen zak te betalen. Nu wordt men ineens verplicht om zuur verdiende spaarcentjes af te dragen aan BELASTING en aan graaiende Notarissen.
Ik wil mijn geld uit kunnen geven aan dingen die ik leuk vind, als dat nu een nieuwe auto is of een billy boekenkast.

En btw het wordt toch aangeraden om een buffer te hebben? Voor noodgevallen...als na een zware storm mijn dak inzakt...kan ik zeker geld gaan lenen bij de overheid tegen een lage rente...

Nooit? Nooit? Pardon? Tot in de jaren 80 was het heel normaal om een zak geld mee te nemen als je een huis ging kopen. Toen financierde ze geen 100% en en zeker geen 110%. Dus waar je dat vandaan hebt is mij een raadsel.

Enne geen overdachtsbelasting? Uitruilen tegen de HRA? Of wil je alleen de belasting voordelen maar niet de nadelen?

En graaiende notarissen? Je bent volledig vrij je eigen notaris te zoeken hoor.

Sorry hoor, maar dit is populistische borrelpraat.

[Slasher]

In de jaren 80 waren de huizenprijzen natuurlijk ook een stuk lager en kon je met 10 tot 15k in guldens een heel eind komen

[rapture]

Janoz schreef op donderdag 23 april 2009 @ 11:24:
Voor het gemak vergeten een aantal mensen hier dat het onderhoud bij de huurprijs inbegrepen is. Zou bij mijn (koop)huis het dak gaan lekken dan zal ik het spaarpotje aan moeten spreken. Een huurder belt gewoon de verhuurder/woningbouw vereninging.

Op zijn Belgisch komt de huisbaas in het weekend wat bijklussen en een huisbaas met een tientallen huurders heeft een klusjesman in dienst. De onderhoudskosten zijn minimaal.

MikeyMan schreef op donderdag 23 april 2009 @ 10:35:
Nouja, goed... Misschien niet netjes geformuleerd...

Die huur is volledig weggegooid geld.

Zou je een zelfde huis kopen, zou je met dezelfde lasten nog kunnen aflossen...

In België hebben we niet voor niets overal huurwoningen in het straatbeeld ipv het Nederlandse "wachten op een Trabant toestanden".

In 2000 kocht je voor 75k een woning met 3 appartementen en elke appartement bracht 400 à 500 euro op. Bij 400 euro heb je 1200 euro per maand dat je automatisch naar de hypotheek kan doorschuiven zodat de "hamsters" trappelen voor je hypotheek. Of je gebruikt 2 huurders om de hypotheek te betalen en je woont gratis in het derde appartement. Het kost wat klusdagen voor de herstellingen en na 10 à 15 jaar is dat huis van jou zodat de huurders nu het geld rechtstreeks naar jouw zak sturen.

De fiscus ligt op de loer en je moet dat geld kwijt geraken, dus een 2de huis erbij nemen en expanderen maar. Winst=omzet-kosten, dus kosten opdrijven door investeren. De Belg weigert vermogensbelasting en in Brussel zitten ook maar Belgen met vakantiehuisjes, gronden,... in de politiek zodat ze ook weten waarom we geen vermogenbelasting hebben. Zolang je netjes een modaal inkomen hebt, dan mag je vermogen opbouwen zonder dat je meer personenbelasting betaalt dan je buren.

In 2008 zijn de huizenprijzen tov 2000 verdubbeld zodat het afbetalen van een hypotheek ook dubbel zo lang duurt. Het is voor een huisbaas lucratiever om huizen te verkopen voor grote bedragen. Nu nog wachten totdat ze in het Vlaams parlement hetgene doen dat de 2 voorgaande generaties niet konden laten. Het ongelimiteerd bouwen opnieuw invoeren.

Nederlandse mentaliteit en fiscaal systeem is net iets anders zodat er geen private huurmarkt is. Terwijl in België huuraanbod ontstaat omdat de buurman daarmee "rijk" geworden is. Er moet maar 1 studentenhuis poenscheppen en je ziet een rij studentenhuizen als paddestoelen uit de grond schieten. Ondernemersklimaat is in België vrijer.

In het post-Dutroux-tijdperk kreeg België de ene "Hollandisering" na de andere. Steeds meer regeltjes zodat "alles kan" tijdperk ophield en de oude voorraad aan ongelimiteerde huizenaanbod kan opgeraken.

De betere huisbaas heeft een sloopbedrijf. Koelkast kapot? Tijdens het slopen ziet hij een koelkast, voor een tientje overnemen en in een studentenhuis dumpen. Bakstenen, deuren, ramen,... voor een uitbreiding kan je ook uit de sloop halen.

Een afbetaald huis (eentje zonder schulden) is de stabielste belegging. Zolang mensen een dak boven hun hoofd willen, zal er in het land gehuurd worden. Als de lonen/koopkracht in het land halveert, dan brengt elke huurder de helft van de huur op en de klusjesman wordt ook goedkoper. Het schaalt op en neer. Als huisbaas vang je elke maand nog altijd meerdere maandlonen voor een merkbaar hogere levensstandaard.

Als huizeneigenaar kan je de onderhoud/herstellingen heel duur rekenen, terwijl de huisbaas spulletjes in de bouwmarkt koopt, eventjes oplappen en het kan weer paar jaren verder gaan met geld opbrengen.

[Exirion]

Slasher schreef op donderdag 23 april 2009 @ 13:28:
In de jaren 80 waren de huizenprijzen natuurlijk ook een stuk lager en kon je met 10 tot 15k in guldens een heel eind komen

Wat toen een hele schep met geld was want je vergeet de inflatie over een periode van 19 tot 29 jaar even.

[EXX]

En bovendien de rente fors hoger was.