Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Exirion]

Istrilyin schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 15:42:
Hiep hoi gulden middenweg.

In Nederland hebben we een vrije markt met een lompe zware overheid. De overheid zou gaan afslanken ten gunste van de marktwerking en zaken moesten goedkoper gaan worden. De praktijk is dat we steeds hogere premies en belastingen betalen en dat de overheid no way slanker of efficienter aan het worden is.

[J2pc]

EXX schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 15:39:
[...]
Dit begrijp ik niet.

Met de 100% regel moet je gewoon de aankoopkosten zelf ophoesten. Dat voorkomt dat er direct al een onderwaarde ontstaat.


[...]
Die meneer bepaalt niet het beleid van de AFM. In tegendeel, hij is bepaald niet onpartijdig in deze zaak.

Ik ben het helemaal eens met Tjeerd. Er is niets op tegen dat men eerst de kosten bij elkaar spaart voordat men een huis koopt.

Ok, ik zal 't voor je uitspellen.

Mensen verdienen een bedrag X per jaar, waarmee een bedrag van 4,5 * X = Y kan worden geleend (norm).

Huidig:
grofweg 90% van hypotheekbedrag Y kan gebruikt worden om een huis te kopen, de rest is KK

Straks:
grofweg 100% van hypotheekbedrag Y kan gebruikt worden om een huis te kopen, KK wordt niet meegefinancierd in de hypotheek.

Natuurlijk zijn er mensen die met een kleiner huis genoegen nemen (ik zit op ca 3X) omdat ze op dit moment niet meer nodig hebben. Maar als ik over een paar jaar een eengezinswoning ga kopen omdat er kinders aan komen geef ik liever 1 jaarsalaris meer uit aan een tophuis, dan 7 jaar later weer te verhuizen. (voorzover haalbaar en realistisch natuurlijk)
En ik zal daarin niet de enige zijn.

/edit
Het gaat hierbij natuurlijk vooral om starters.

Ik vraag me nog steeds af wat deze maatregel poogt te bereiken. Betalingsproblemen gaat het niet tegen, die gaat de 4,5X norm tegen. Het beperkt wel het risico van banken. Het risico dat een andere bank wel dat risico van >100% wil nemen. (waar je overigens gewoon een opslag over betaalt)
Een bank kan zelf prima beslissen om max 100% te financieren. Maar dan gaan starters naar een andere bank. Als je als bank dat risico niet wilt. Prima, maar dan mis je die business. Ga het nou niet verbieden, het wordt nu al ontmoedigt met een opslag.

[ Voor 37% gewijzigd door J2pc op 21-04-2009 16:10 ]

[_starbuck_]

J2pc schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 16:03:
[...]

Een bank kan zelf prima beslissen om max 100% te financieren. Maar dan gaan starters naar een andere bank. Als je als bank dat risico niet wilt. Prima, maar dan mis je die business. Ga het nou niet verbieden, het wordt nu al ontmoedigt met een opslag.

Nou, ik weet nog niet zo goed of ik dat met je eens ben.

We hebben juist in de afgelopen jaren gezien dat het gruwelijk mis kan lopen als we banken zelf laten beslissen welke risicos ze nemen. Vandaar dat er nu de roep is om meer controle. Deze maatregel past daar prima in: we verbieden banken om teveel risico te nemen door een lening te geven waarvan het onderpand de waarde niet dekt.

Banken verbieden om teveel risico te nemen is nodig. Immers als een bank failliet gaat heeft niet alleen de bank, of de aandeelhouders, een probleem maar heel het land.

[ Voor 3% gewijzigd door _starbuck_ op 21-04-2009 16:27 ]

[EXX]

J2pc schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 16:03:
[...]

Ok, ik zal 't voor je uitspellen.

Mensen verdienen een bedrag X per jaar, waarmee een bedrag van 4,5 * X = Y kan worden geleend (norm).

Huidig:
grofweg 90% van hypotheekbedrag Y kan gebruikt worden om een huis te kopen, de rest is KK

Nu is er 10% onderwaarde.

Straks:
grofweg 100% van hypotheekbedrag Y kan gebruikt worden om een huis te kopen, KK wordt niet meegefinancierd in de hypotheek.

Nu dekt het onderpand de hypotheek.

Slasher schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 15:43:
[...]


Ach ja iedereen predikt voor eigen parochie, dat doen jij en ik ook. What else is new?

Wat is er dan op tegen om eerst te sparen voor de aankoopkosten?

[ Voor 19% gewijzigd door EXX op 21-04-2009 16:27 ]

[Spotmatic]

Als dit doorgang vindt (advies AFM) dan krijgen vooral de starters in dit topic die hopen op het klappen van de bubble toch nog het lid op de neus; precies waar al voor was gewaarschuwd. De huizen mogen dan goedkoper worden, maar ze blijven nog even onbereikbaar als voorheen.

Het leven is wrang, maar er komen geen prijsdalingen om de starters even te plezieren. Ik kan me nog voorstellen dat het Rijk de overdrachtsbelasting laat vervallen om de prijsdalingen te compenseren, maar dan stijgen de woningprijzen alsnog.

Ik vraag me af waar dit eindigt. Linksom of rechtsom wordt iedereen genaaid want elke aanpassing op de woningmarkt heeft gevolgen op alle niveau's.

[Jaspertje]

_starbuck_ schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 16:21:
[...]


Nou, ik weet nog niet zo goed of ik dat met je eens ben.

We hebben juist in de afgelopen jaren gezien dat het gruwelijk mis kan lopen als we banken zelf laten beslissen welke risicos ze nemen. Vandaar dat er nu de roep is om meer controle. Deze maatregel past daar prima in: we verbieden banken om teveel risico te nemen door een lening te geven waarvan het onderpand de waarde niet dekt.

Banken verbieden om teveel risico te nemen is nodig. Immers als een bank failliet gaat heeft niet alleen de bank, of de aandeelhouders, een probleem maar heel het land.

Dat is al heel erg ingeperkt. Als bank ben je tegenwoordig verplicht om aan te tonen dat je klant de risico's van een product weet en dat zijn wens daarop aansluit: Klantprofiel (Of daar een uitzondering op maakt). Hiermee kan je dus je bank aansprakelijk stellen voor verliezen als het product wat je hebt afgesloten helemaal niet past bij het risico wat je wilde nemen.

De norm 4.5 is ooit overigens bedacht omdat 4.5* je jaarsalaris lenen ongeveer uitkomt op 33% van je inkomen aan woonlasten.

Sparen voor je huis is niet direct slecht, maar dat wordt nu ook al voor een deel gestimuleerd door de banken zelf (je krijgt rente korting als je 90% van de executiewaarde leent)... toch blijkt dat voor veel mensen niet genoeg. Daarbij heeft de 100% maximaal mogen lenen totaal geen invloed als mensen toch nog die dure huizen willen kopen, immers dat alleen bepaalt nog niet of ik 4.5* of 7* mijn jaarsalaris leen. Een van de twee maatregelen (dus of wettelijk vastleggen maximaal 4.5* je bruto jaarsalaris of de kosten koper niet mee financieren) zou heel goed kunnen werken, maar niet allebei.

Daarbij als AFM dit wel wil, waarom pleiten ze dan niet harder voor het verlagen van de overdrachtsbelasting. Daarmee breng je ook de kosten naar beneden en de schuld ook zou ook al kunnen helpen en meteen een positief effect kunnen hebben qua gevoel van mensen (Minder belasting betalen klinkt altijd goed....).

[_starbuck_]

Jaspertje schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 16:34:
[...]
Dat is al heel erg ingeperkt. Als bank ben je tegenwoordig verplicht om aan te tonen dat je klant de risico's van een product weet en dat zijn wens daarop aansluit: Klantprofiel (Of daar een uitzondering op maakt). Hiermee kan je dus je bank aansprakelijk stellen voor verliezen als het product wat je hebt afgesloten helemaal niet past bij het risico wat je wilde nemen.

OK. Maar kennelijk vind de AFM nog steeds dat er onverantwoorde risicos worden genomen door banken. Uiteindelijk is de hele maatschappij er de dupe van als het misloopt. Vandaar dat ze maatregelen nemen.

[Verwijderd]

er is niets tegen om voor de KK te sparen.
Alleen zal het er wel voor zorgen dat mensen minder snel een huis kopen omdat niet iedereen 14k heeft liggen voor aankoop van een huis van 200.000 euro.

dan krijg je de kosten er nog bovenop om het een beetje op te knappen dus een start kapitaal van 20k is wel gewenst.

ook zal het niet meer mogelijk zijn om meer te financieren voor noodzakelijke verbouwingen/verbeteringen.
dus vooral de oudere huizen zullen niet gauw meer verkocht worden. of men neemt er nog een persoonlijke lening erbij indien mogelijk.

Ik vind het een kwalijke zaak.. willen ze het risico verlagen laten ze dan 4x het bruto salaris gaan rekenen ipv dat je de KK niet meer mee kunt financieren.

[Rukapul]

De reacties op het eventueel zelf moeten financieren van een schamele ~8% van de koopsom geven wel aan hoe fragiel de situatie is.

Je hoeft geen hoogleraar economie te zijn om te snappen dat zo'n instabiele situatie eigenlijk helemaal niet gewenst is: een belangrijke groep marktpartijen met 0 cash reserve en een negatief eigen vermogen die een complete markt gijzelen.
Je hoeft echter ook geen hoogleraar economie te zijn om te constateren dat aanpassingen op het moment dat de markt al moeite heeft om vraag en aanbod bij elkaar te brengen niet bepaald helpt (op de korte termijn, lange termijn is prima).

[ Voor 73% gewijzigd door Rukapul op 21-04-2009 16:53 ]

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 16:38:
dan krijg je de kosten er nog bovenop om het een beetje op te knappen dus een start kapitaal van 20k is wel gewenst.

ook zal het niet meer mogelijk zijn om meer te financieren voor noodzakelijke verbouwingen/verbeteringen.
dus vooral de oudere huizen zullen niet gauw meer verkocht worden. of men neemt er nog een persoonlijke lening erbij indien mogelijk.

Ik vind het een kwalijke zaak.. willen ze het risico verlagen laten ze dan 4x het bruto salaris gaan rekenen ipv dat je de KK niet meer mee kunt financieren.

Banken en taxateurs houden dan vaak rekening met de nieuwe waarde na verbouwing. Maar het is wel een aardig probleem, want je mag maar 70% van de kosten als verhoging van de waarde van je huis gebruiken... (Dus moet je voor je dakkapel & nieuwe keuken 30% zelf ophoesten?)

[Verwijderd]

Rukapul,

Je hebt wel een punt dat 8% niet echt veel is. 14-16k voor een huis van 2 ton is voor een gezin met 2 verdieners en niet een al te gek uitgave patroon binnen enkele jaren wel bij elkaar te sparen.

Maar een jan modaal die een huis van 150k wil kopen en zelf 10-12k moet ophoesten terwijl die een gezin met 2 kleine kinderen en de vrouw thuis voor de kinderen wil zorgen kan het wel 10 jaar duren voordat ze het geld bij elkaar hebben.

Nu wil ik niet zeggen dat iedereen een huis moet kunnen kopen maar de verhoudingen zijn de laatste 10 jaar wel heel scheef gegroeid.

[Verwijderd]

Rukapul schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 16:46:
De reacties op het eventueel zelf moeten financieren van een schamele ~8% van de koopsom geven wel aan hoe fragiel de situatie is.

Je hoeft geen hoogleraar economie te zijn om te snappen dat zo'n instabiele situatie eigenlijk helemaal niet gewenst is: een belangrijke groep marktpartijen met 0 cash reserve en een negatief eigen vermogen die een complete markt gijzelen.
Je hoeft echter ook geen hoogleraar economie te zijn om te constateren dat aanpassingen op het moment dat de markt al moeite heeft om vraag en aanbod bij elkaar te brengen niet bepaald helpt (op de korte termijn, lange termijn is prima).

Als iemand een weloverwogen keuze maakt om (met NHG) een woning te kopen en daar net zo lang te blijven zitten tot hij in ieder geval de KK (en waarschijnlijk nog meer) afgelost heeft, dan is daar helemaal niks mis mee. Ik woon nu bijna 4 jaar in mijn appartement en in die 4 jaar tijd heb ik die KK (ong. 10.000 euro in mijn geval) alweer bijna bij elkaar gespaard alleen al met de aflossingen op mijn hypotheek. Daar zijn dan helemaal geen "maatregelen" nodig.

De maatregelen die Hoogenvorst nu afkondigt dragen er helemaal niet bij aan de oplossing van "het probleem". Als ze nou maatregelen zouden nemen tegen 100%-aflossingsvrij-hypotheken en beleggings-mix-hypotheken i.c.m. met de bestaande 4,5x (uitgezonderd hoge inkomens), dan komen we tenminste ergens. Op die manier gooi je niet in 1 klap de huizenmarkt op slot (althans, voor starters en niet-miljonair-doorstromers), maar realiseer je wel een aanzienlijke risico-verlaging. Top-hypotheken zul je altijd houden. Een top-hypotheek is namelijk gewoon een hypotheek op de grens van wat mogelijk is. Daarom vind ik het feit, dat Hoogenvorst meent actie te moeten ondernemen tegen "top-hypotheken" niet meer dan lachwekkend. Ik vraag me echt af wie het in zijn hoofd heeft gehaald om hem op zo'n positie te zetten. (Zeker gezien zijn "resultaten" bij de zorgverzekeringswet, die - in plaats van de beloofde kostenverlaging voor iedereen - alleen maar heeft geresulteert in een kostenverlaging voor de rijken die ineens geen duurdere particuliere verzekering meer hoefden af te sluiten.)

Gelukkig hebben mijn vriendin en ik onderling allang afgesproken dat wij nooit in een woning zullen gaan wonen die ik niet alleen op mijn inkomen zou kunnen financieren. Mocht Hoogenvorst zijn idiote plan gaan doorvoeren, dan kunnen wij gelukkig een eventueel tekort gewoon financieren uit een kortlopende consumptieve lening op het inkomen van mijn vriendin. Dan zullen we een paar jaar iets krapper zitten vanwege de gemiste HRA over die kortlopende lening, maar ach, dat duurdere huis wat we willen is natuurlijk voor velen (2-verdieners die beide inkomens willen benutten voor de hypotheek) onbereikbaar geworden en daardoor veel goedkoper.

Dit is vooral heel erg jammer voor mensen die de komende jaren hun eerste (starters)woning willen gaan kopen. De nieuwbouw stagneert vanwege de crisis en de bestaande starterswoningen zullen minder snel verkocht gaan worden, omdat de doorstromer nu veel langer in zijn starterswoning zal moeten blijven zitten. Maar die doorstromer heeft in ieder geval een woning, de starter zal daar nu veel langer op moeten blijven wachten.

[_Arthur]

Verwijderd schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 17:26:
Top-hypotheken zul je altijd houden. Een top-hypotheek is namelijk gewoon een hypotheek op de grens van wat mogelijk is

Tophypotheek: Is er geen Nationale Hypotheek Garantie en wordt uw woning vanaf 75% van de executiewaarde met een hypotheek gefinancierd, dan wordt dat een tophypotheek genoemd.

Bron: http://www.eigenhuis.nl/V...potheken/Tophypotheek.htm

Dit heeft dus niets te maken met op de grens wat mogelijk is. Als iemand met 100.000euro salaris een hypotheek neemt van 250.000euro op een huis wat 200.000euro heeft gekost, praat je ook over een top-hypotheek. Terwijl iemand met een dergelijk salaris de hypotheek lasten natuurlijk easy kan dragen.

Dus eigenlijk heeft bijna iedereen in Nederland met een hypotheek, een top-hypotheek. Laat gelijk weer zien dat de term top-hypotheek weinig betekenis heeft.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 16:38:

...

Ik vind het een kwalijke zaak.. willen ze het risico verlagen laten ze dan 4x het bruto salaris gaan rekenen ipv dat je de KK niet meer mee kunt financieren.

Internationaal gezien is een eigen gespaarde aanbetaling gebruikelijk. In Duitsland kan zelfs tot 40% van de waarde van het huis aan aanbetaling gevraagd worden als je voor een normale rente wilt lenen. Nederland heeft, internationaal gezien, verreweg de hoogste hypotheekschulden als percentage van het bnp. Het is dan ook een goede zaak dat de AFM de schuldenberg probeert te reduceren door een eigen aanbetaling te verlangen.

Dat veel kopers dat niet kunnen, de vraag naar huizen zal afnemen, en de prijzen verder zullen zakken mag duidelijk zijn.

[Verwijderd]

_Arthur schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 17:34:
[...]

Tophypotheek: Is er geen Nationale Hypotheek Garantie en wordt uw woning vanaf 75% van de executiewaarde met een hypotheek gefinancierd, dan wordt dat een tophypotheek genoemd.

Bron: http://www.eigenhuis.nl/V...potheken/Tophypotheek.htm

Dit heeft dus niets te maken met op de grens wat mogelijk is. Als iemand met 100.000euro salaris een hypotheek neemt van 250.000euro op een huis wat 200.000euro heeft gekost, praat je ook over een top-hypotheek. Terwijl iemand met een dergelijk salaris de hypotheek lasten natuurlijk easy kan dragen.

Dus eigenlijk heeft bijna iedereen in Nederland met een hypotheek, een top-hypotheek. Laat gelijk weer zien dat de term top-hypotheek weinig betekenis heeft.

Vereniging Eigen Huis vindt dat een top-hypotheek ja. Maar dat is dan ook het verkooppraatje voor hun product "NHG". En na aanpassing van de regels, verzinnen ze weer een andere formule om de top-hypotheek aan te duiden.

Overigens is 75% van de executiewaarde zonder NHG nog steeds mogelijk met de voorgesteld maatregelen...... en dan mag je dus je KK gewoon mee-financieren. Moet je wel eerst iemand zien te vinden die zijn huis voor 75% van de executie-waarde wil verkopen.

Hogere hypotheken noemen we dan..... over-the-top-hypotheken? Tot 125% van de executiewaarde was tot nu toe prima haalbaar.

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 21-04-2009 17:57 ]

[_Arthur]

Verwijderd schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 17:55:
Vereniging Eigen Huis vindt dat een top-hypotheek ja. Maar dat is dan ook het verkooppraatje voor hun product "NHG". En na aanpassing van de regels, verzinnen ze weer een andere formule om de top-hypotheek aan te duiden.

Het ging er mij niet om of het nu wel/niet verkooppraatje is van VEH. Maar het feit dat de benaming 'top-hypotheek' niets te maken heeft met het opzoeken van grenzen van degene die die hypotheek aangaat wat betreft betaalbaarheid. Aangezien in de betreffende 'definitie' (of het nu over 75+ of tot 125% gaat) nergens de inkomsten van de aanvrager worden meenomen. De term is dus inhoudsloos.

[Verwijderd]

_Arthur schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 18:00:
[...]

Het ging er mij niet om of het nu wel/niet verkooppraatje is van VEH. Maar het feit dat de benaming 'top-hypotheek' niets te maken heeft met het opzoeken van grenzen van degene die die hypotheek aangaat wat betreft betaalbaarheid. Aangezien in de betreffende 'definitie' (of het nu over 75+ of tot 125% gaat) nergens de inkomsten van de aanvrager worden meenomen. De term is dus inhoudsloos.

Ga voor de gein maar eens op straat aan de gemiddelde voorbijganger (niet notaris, of makelaar) vragen wat de betekenis van het woord top-hypotheek is. Ik vermoed dat het meerendeel van de antwoorden dichter bij mijn bewoording komen te liggen dan bij die van de VEH. (En dat denken mensen dus als ze zulke dingen lezen.) En dat is ook niet gek, want in Nederland liggen theorie en praktijk wel vaker redelijk ver uit elkaar (om over politiek en praktijk nog maar te zwijgen).

Ik denk dat de gemiddelde Nederlander niet het gevoel "top-hypotheek" krijgt als ik ze vertel dat ik met een jaar-inkomen van 1,5x modaal een hypotheek heb van ruim 90% van de executiewaarde van mijn appartement (executiewaarde ergens rond de 140.000 euro).

[ Voor 11% gewijzigd door Verwijderd op 21-04-2009 18:08 ]

[Slasher]

Verwijderd schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 17:36:
[...]


Internationaal gezien is een eigen gespaarde aanbetaling gebruikelijk. In Duitsland kan zelfs tot 40% van de waarde van het huis aan aanbetaling gevraagd worden als je voor een normale rente wilt lenen. Nederland heeft, internationaal gezien, verreweg de hoogste hypotheekschulden als percentage van het bnp. Het is dan ook een goede zaak dat de AFM de schuldenberg probeert te reduceren door een eigen aanbetaling te verlangen.

Dat veel kopers dat niet kunnen, de vraag naar huizen zal afnemen, en de prijzen verder zullen zakken mag duidelijk zijn.

Leuk dat je duitsland er bij haalt maar kennen zij ook de verhuisbelasting die wij overdrachtsbelasting noemen?

Haal die weg in Nederland en het plan van hoogervorst is zo slecht nog niet.

[madmaus]

Als starter zijnde ben ik toch niet echt blij met deze plannen.
Ik ben me net aan het oriënteren voor een woning. Maar als ik dan ineens 30.000 euro eigen geld in moet brengen kan het nog wel een flinke tijd worden eer ik een hypotheek kan afsluiten. En met mij natuurlijk heel veel starters.
Naja morgen heb ik een afspraak met de hypotheker even kijken wat zij hier voor zinnigs over te zeggen hebben.

[Cobb]

Ik begrijp deze maatregel van het AFM echt totaal niet. De woningmarkt zal hier echt niet beter van worden en woningen die wel verkocht worden zullen zo goedkoop mogelijk worden opgeknapt, waardoor je
a.)op den duur slechtere woningen krijgt misschien zelfs verval.
b.)de hele heisa (keuken, meubel of inrichting, bouw etc.) misschien nog wel het laatste duwtje wat ze nodig hebben om het slop in te gaan.

c.)Sparen voor een verbouwing (of overdrachtsbelasting!) klinkt leuk maar sparen wordt je in Nederland niet echt makkelijk gemaakt. 1,2 procent vermogensbelasting, lage spaar rentes en een fiscaal systeem wat lenen beloont.

Laten ze eerst maar eens er voor zorgen dat sparen gaat lonen, zodat iedereen minder afhankelijk kan wordne van de verzekeraars en banken.

d.)de huidige te koop staande woningen zullen nog verder moeten gaan zakken in prijs, waardoor deze groep misschien wel met een schuld achterblijft.

Bovendien ben je het grootste gedeelte kwijt aan overdrachtsBELASTING, kunnen ze je spaargeld nog eens extra in je naat douwen!

Overigens is het altijd al zo geweest dat je minimaal een jaar of 5 in je woning moet blijven om een klein beetje quit te spelen.

Ik geloof dat de geblazen bubble zojuist is geklapt!

[ Voor 23% gewijzigd door Cobb op 21-04-2009 20:08 ]

[Empathy]

God wat hoop ik dat de plannen van Hoogenvorst niet door gaan.. Eindelijk heb ik de kans om samen met m'n vriendin een huis aan te schaffen, gaat die hansworst roet in het eten gooien. Nevernooitniet dat we de kk uit eigen zak kunnen betalen.. We hebben net voldoende geld voor fatsoenlijk interieur.

[Oscar Mopperkont]

DIe maatregel zal een klap opleveren op de huizenmarkt. Als dat gebeurt, zul je zien dat de daling die komt door die maatregel aantoont dat er een bubbel was...

[Charly]

madmaus schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 20:01:
Als starter zijnde ben ik toch niet echt blij met deze plannen.
Ik ben me net aan het oriënteren voor een woning. Maar als ik dan ineens 30.000 euro eigen geld in moet brengen kan het nog wel een flinke tijd worden eer ik een hypotheek kan afsluiten. En met mij natuurlijk heel veel starters.
Naja morgen heb ik een afspraak met de hypotheker even kijken wat zij hier voor zinnigs over te zeggen hebben.

Wilde gok, maar ik denk dat ze zeggen: "ik zou maar snel een hypotheek afsluiten nu het nog kan"

[Verwijderd]

Slasher schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 18:06:
[...]


Leuk dat je duitsland er bij haalt maar kennen zij ook de verhuisbelasting die wij overdrachtsbelasting noemen?

Haal die weg in Nederland en het plan van hoogervorst is zo slecht nog niet.

Ja, Grunderwerbsteuer. De totale kosten koper liggen rond de 10% in Duitsland.

Nederland is trouwens wereldkampioen lenen. Elk initiatief van de AFM om de toename van de schulden te reduceren is een stap in de goede richting.

Hier is nog een interessant artikel over de mogelijke gevolgen van ons leengedrag voor de huizenmarkt.

[Cobb]

Verwijderd schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 20:24:
[...]


Nederland is trouwens wereldkampioen lenen. Elk initiatief van de AFM om de toename van de schulden te reduceren is een stap in de goede richting.

Waarom weer de burger aanpakken, waarom niet ervoor zorgen dat sparen gaat lonen?

[Sebje]

Verwijderd schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 20:24:
[...]


Ja, Grunderwerbsteuer. De totale kosten koper liggen rond de 10% in Duitsland.

Nederland is trouwens wereldkampioen lenen. Elk initiatief van de AFM om de toename van de schulden te reduceren is een stap in de goede richting.

Hier is nog een interessant artikel over de mogelijke gevolgen van ons leengedrag voor de huizenmarkt.

de kosten koper in duitsland is 10% omdat daar meestal de koper de kosten van de makelaar draagt. De overdrachtsbelasting is 3,5% en notaris en grundbuch kosten zijn zo'n 2,5 procent. De daardwerkelijke onvermijdbare kosten koper zijn dus 6 % de meeste duitse makelaars rekenen 3,57% courtage wat het totaal aan kosten bedraagt 10% maakt. De makelaars kosten komen echter steeds vaker voor rekening van de verkope.

[ Voor 4% gewijzigd door Sebje op 21-04-2009 20:40 ]

[Oscar Mopperkont]

Ze pakken niet gewoon de burger, ze pakken met name de starters, en de mensen die net zijn gestart. Verder pakken ze de banken, omdat die zullen moeten afschrijven op de waarde van het onderpand. Ik Vreemd moment om nu met zo'n maatregel te komen. Het zijn vooral jongeren (jeugdwerkeloosheid loopt gierend hard op) en banken die geraakt worden door deze crisis, dus wat doe je? Juist, die groep aanpakken...

[FicoF]

Echt dikke onzin die maatregel, zorg er gewoon voor dat mensen de lasten kunnen betalen. Ik heb 2 jaar geleden een huis gekocht van e165000, kosten koper meegefinancierd. Hypotheek van zo`n e180.000. Was toen maximaal. Hypotheek is berekend op 1,3 inkomen.

Als ik nu naar de bank ga mag ik drie ton lenen, omdat het bedrijf 3 jaar bestaat en toen nog niet. Dat ik nu opeens zo veel kan lenen lijkt me een groter probleem dan die 15k die ik toen niet zelf kon inleggen.

[Roenie]

Verwijderd schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 10:25:
Er is al een prijsdaling sinds het 3de kwartaal van 2008. Ook als deze dalenende trend zich op korte termijn niet door zou zetten betekent dat niet dat de huizenprijzen op de middellange termijn niet kunnen dalen. Als de rente weer op het historische gemiddelde zit, zullen de huizenprijzen sterk dalen.

Wat voor het gemak in de gehele discussie maar even genegeerd wordt, is dat de babyboomers vanaf 2010 65 worden en massaal met pensioen gaan. Aan de vraagkant valt de grootste en kapitaalkrachtigste groep weg, alleen al omdat ze niet meer van de renteaftrek kunnen profiteren. Voor de aanbodkant betekent het dat de markt overspoelt gaat worden met huizen in het duurdere segment, om de overwaarde te kunnen verzilveren.

b_visser, goed te zien dat je weer terug bent

Wat voor huis heb je eigenlijk zelf en hoeveel lucht zit er in de prijs van je huis?

[Sebje]

Verwijderd schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 16:38:
...

ook zal het niet meer mogelijk zijn om meer te financieren voor noodzakelijke verbouwingen/verbeteringen.
dus vooral de oudere huizen zullen niet gauw meer verkocht worden. of men neemt er nog een persoonlijke lening erbij indien mogelijk.

..

banken financieren een verbouwingshypotheek op basis van waarde na verbouw. Dit betekend dat de investering de totale waarde van het pand verbeterd en dus meegefinancierd kan worden. Ik zie dit dus niet echt als een groot probleem.

Wat wel een probleem is, is dat met deze maatregel nog meer de klad in de economie wordt gebracht. Ik snap ook niet echt het ageren van veel mensen hier op het lenen. Lenen op zich daar is helemaal niets mis mee, mits verantwoord natuurlijk. Lenen is de smeerolie in de motor van de economie; de huizenmarkt. Maak je het lenen lastiger dan is ondubbelzinnig het gevolg dat het slechter gaat met de economie in zijn geheel. Investeringen worden uitgesteld, mensen blijven wonen waar ze wonen, dus de doorstroming komt stil te staan. Huurwoningen worden nog onbereikbaarder omdat mensen blijven zitten waar ze zitten. Doordat investeringen worden uitgesteld, verdienen bedrijven minder, wat weer zorgt voor hogere werkloosheid; kortom een neerwaardse spiraal. Er is niets mis met lenen voor een woning ook niet als je de bijkomende kosten daarin mee moet nemen. Het is veel belangrijker of je de maandlasten aankunt. DAT moet de maatstaf zijn voor beslissingen van de AFM niet die duffe procenten.

[Toewan]

Spotmatic schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 16:33:
Als dit doorgang vindt (advies AFM) dan krijgen vooral de starters in dit topic die hopen op het klappen van de bubble toch nog het lid op de neus; precies waar al voor was gewaarschuwd. De huizen mogen dan goedkoper worden, maar ze blijven nog even onbereikbaar als voorheen.

En dat is dan weer mooi voor de starters die wel eigen geld hebben.

_{Om maar voor eigen parochie te preken, invoeren die regel. Hoe vaster hoe beter.}

[Empathy]

Geen starter zeker?

[Wekkel]

In de kern is het afschaffen van aftrekbaarheid van bepaalde kosten het wegnemen van een verstoring van overheidswege van een vrije markt. Dat dit gevolgen heeft, neemt niet weg dat het in wezen een weg naar minder marktverstoring is. De timing is wel merkwaardig, evenals de arbitraire toepassing (het een wel, en het andere niet).

Dat geldt voor meer zaken. Zo las ik dat de staatssecretaris van Financiën voornemens is een wetsvoorstel in te dienen, waarin o.a. de mogelijkheid om voor fiscaal partner te opteren voor de IB (inkomstenbelasting) wordt aangepast; de mogelijkheid voor ongehuwde samenwoners om te opteren voor fiscaal partnerschap zou komen te vervallen.

Het is slechts een toekomstig wetsvoorstel, en de 2e en 1e Kamer moeten daarover dan nog debatteren. Niets is dus zeker, maar het wegvallen van de mogelijkheid voor ongehuwden om onderling te schuiven met hun fiscale inkomen in de aangifte IB kan best aanzienlijke gevolgen hebben voor het bedrag dat onder aan de streep van de aangifte overblijft (ik spreek uit ervaring). Dat zou wederom geen hulp betekenen aan het besteedbare inkomen van consumenten (in dit geval de ongehuwden). Kennelijk doet de gristelijke inslag van dit kabinet zich voelen

[Engineer Stewie]

Empathy schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 20:08:
God wat hoop ik dat de plannen van Hoogenvorst niet door gaan.. Eindelijk heb ik de kans om samen met m'n vriendin een huis aan te schaffen, gaat die hansworst roet in het eten gooien. Nevernooitniet dat we de kk uit eigen zak kunnen betalen.. We hebben net voldoende geld voor fatsoenlijk interieur.

Maar er zullen er ook genoeg zijn die het wel kunnen.
Mijn vriendin en ik hebben de afgelopen 2,5 jaar een huis gehuurd en gewoon strak doorgespaard.
Wij betalen de extra kosten, een deel van de hypotheek (omwille van de betere rentevoet) en de levensverzekering in 1x, samen goed voor 35k€
En dan blijft er nog een buffer over zodat we ongeveer een jaar verder kunnen zonder inkomen.
Daar ik 3,5 jaar werk en mijn vriendin 2,5 jaar zijn wij ook nog altijd starters.
We hebben wel hulp gehad van mijn ouders, die hebben een deel van ons huidig interieur betaald (kwalitatief goede meubelen, geen IKEA ofzo).

Onze hypotheek bedraagt iets minder dan 3 x ons jaarsalaris, we konder veel groter wonen maar dat hebben we bewust niet gedaan. Jaarsalaris is wel 100% van beiden, maar mijn vriendin werkt al 3/4de en dat zal zo blijven.

[n4m3l355]

Empathy schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 21:29:
Geen starter zeker?

Niet lullig bedoelt echter waar komt de gedachte van dat je met je startende inkomen een woning dient te kopen? (en nee kom je niet aanzetten dat huren duur is, dat doe je jezelf aan). Als starter met een beetje geluk zit je op een modaal inkomen a 30.000 euro de man dus met z'n tweeen op 60.000 euro als je dan nog steeds niet in staat bent met 4,5x60.000 euro een woning te kopen is het misschien tijd om te huren net zoals de andere 6,4 miljoen Nederlanders.

[Spotmatic]

Ik lees hier in een aantal posts dat er mensen zijn die denken dat een normale lening voor een woning niet aftrekbaar is. Dat is toch onjuist, want de rente op de lening t.b.v. kosten die gemaakt zijn voor het verwerven van een eigen woning is toch fiscaal aftrekbaar? Een hypotheek is immers ook een lening met als verschil dat de woning als onderpand dient.

Dus al neem je een lening bij DSB... zolang het voor de verwerving van de woning aangewend wordt is het aftrekbaar. Althans: nog wel

[Sebje]

n4m3l355 schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 22:20:
[...]

Niet lullig bedoelt echter waar komt de gedachte van dat je met je startende inkomen een woning dient te kopen? (en nee kom je niet aanzetten dat huren duur is, dat doe je jezelf aan). Als starter met een beetje geluk zit je op een modaal inkomen a 30.000 euro de man dus met z'n tweeen op 60.000 euro als je dan nog steeds niet in staat bent met 4,5x60.000 euro een woning te kopen is het misschien tijd om te huren net zoals de andere 6,4 miljoen Nederlanders.

jij vergeet gewoon dat er ook mensen zijn die er voor kiezen om niet 2x fulltime te werken maar bijvoorbeeld kiezen voor het opvoeden van kinderen en gewoon thuis zijn. Een koopwoning zit er tegenwoordig dan dus niet meer in, terwijl in het verleden dit juist wel kon omdat de hypotheken vaak op een inkomen werden verstrekt en daar ook de waarde aan vasthing.

[Robkazoe]

Spotmatic schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 16:33:
Als dit doorgang vindt (advies AFM) dan krijgen vooral de starters in dit topic die hopen op het klappen van de bubble toch nog het lid op de neus; precies waar al voor was gewaarschuwd. De huizen mogen dan goedkoper worden, maar ze blijven nog even onbereikbaar als voorheen.

Het leven is wrang, maar er komen geen prijsdalingen om de starters even te plezieren. Ik kan me nog voorstellen dat het Rijk de overdrachtsbelasting laat vervallen om de prijsdalingen te compenseren, maar dan stijgen de woningprijzen alsnog.

Los van het feit of de AFM hier een juiste keuze maakt, je scheert hier iedere starter over een kam. Er zijn hier ook mensen die wel genoeg spaarcenten hebben, die wel een goede hypotheek kunnen krijgen aan de hand van hun salaris maar die nu niet de hoofdprijs willen betalen voor een woning welke misschien nog vele procenten in prijs kan dalen.

Blijkbaar gun je andere mensen (lees starters) het geluk niet van een lagere prijs.

[JvS]

Ik ben een starter en vind het -eigenlijk- niet een hele gekke maatregel als ik heel eerlijk ben. Het is alleen een bééje een gek moment om het in te voeren. En omdat de huurmarkt in Nederland dankzij de HRA volledig verziekt is, ben je soms wel verplicht te kopen als starter... Want direct na je studie een mooie woning via huur krijgen is vaak ook een crime in de randstad of omgeving.

[Rukapul]

Sebje schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 21:20:
Ik snap ook niet echt het ageren van veel mensen hier op het lenen. Lenen op zich daar is helemaal niets mis mee, mits verantwoord natuurlijk. Lenen is de smeerolie in de motor van de economie; de huizenmarkt. Maak je het lenen lastiger dan is ondubbelzinnig het gevolg dat het slechter gaat met de economie in zijn geheel. Investeringen worden uitgesteld, mensen blijven wonen waar ze wonen, dus de doorstroming komt stil te staan. Huurwoningen worden nog onbereikbaarder omdat mensen blijven zitten waar ze zitten. Doordat investeringen worden uitgesteld, verdienen bedrijven minder, wat weer zorgt voor hogere werkloosheid; kortom een neerwaardse spiraal. Er is niets mis met lenen voor een woning ook niet als je de bijkomende kosten daarin mee moet nemen. Het is veel belangrijker of je de maandlasten aankunt. DAT moet de maatstaf zijn voor beslissingen van de AFM niet die duffe procenten.

Ongebreideld lenen is helemaal niet goed, omdat het zorgt voor niet duurzame (inflatoire) groei (zie VS voor een extreme variant hiervan). Het is juist deze niet duurzame groei die op een bepaald moment normaliseert. Het is namelijk alleen houdbaar in periode van groei op het moment dat het inkomen er is, etc. Ongebreideld lenen zorgt voor een systeem zonder enige vorm van marge.

Om het in perspectief te plaatsen: zo normaal is het niet om op enig moment een netto negatieve vermogenspositie van 1/3 van het jaarinkomen te hebben. Deze netto schuldpositie vervolgens financieren met een vrijwel eeuwigdurende (30jaar) lening en het dan wegpoetsen als draagbare maandlasten is ook niet zo normaal.

Onder zulke omstandigheden is het eigenlijk al per definitie niet verantwoord: de enige onderliggende zekerheid is het toekomstige verdienvermogen en er is geen enkele alternatieve exit strategie

[ Voor 11% gewijzigd door Rukapul op 21-04-2009 23:35 ]

[Jaspertje]

n4m3l355 schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 22:20:
[...]

Niet lullig bedoelt echter waar komt de gedachte van dat je met je startende inkomen een woning dient te kopen? (en nee kom je niet aanzetten dat huren duur is, dat doe je jezelf aan). Als starter met een beetje geluk zit je op een modaal inkomen a 30.000 euro de man dus met z'n tweeen op 60.000 euro als je dan nog steeds niet in staat bent met 4,5x60.000 euro een woning te kopen is het misschien tijd om te huren net zoals de andere 6,4 miljoen Nederlanders.

Grappig,. want misschien wil een deel van die 6.4 miljoen mensen ook wel kinderen of minder gaan werken (of minder gaan werken als gevolg van kinderen). Mijn toenmalige vriendin* en ik hebben er toen verschrikkelijk bewust voor gekozen om mijn salaris volledig mee te rekenen en dat van haar niet. Ik ben in de verschrikkelijke gelukkige positie dat ik de afgelopen 5 jaar 50% loonsverhoging heb gehad dus het salaris van mijn vrouw is inmiddels alleen maar extra en zij zal ook minder gaan werken, maar ik zie genoeg om me heen dat vrienden dat niet kunnen. allebei MBO in oostelijk flevoland, dus geen hoge huizenprijzen, maar toch moeten blijven werken omdat je anders net uitkomt.

* is inmiddels zwangere vrouw

[Sebje]

Rukapul schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 23:12:
[...]

Ongebreideld lenen is helemaal niet goed, omdat het zorgt voor niet duurzame (inflatoire) groei (zie VS voor een extreme variant hiervan). Het is juist deze niet duurzame groei die op een bepaald moment normaliseert. Het is namelijk alleen houdbaar in periode van groei op het moment dat het inkomen er is, etc. Ongebreideld lenen zorgt voor een systeem zonder enige vorm van marge.

Om het in perspectief te plaatsen: zo normaal is het niet om op enig moment een netto negatieve vermogenspositie van 1/3 van het jaarinkomen te hebben. Deze netto schuldpositie vervolgens financieren met een vrijwel eeuwigdurende (30jaar) lening en het dan wegpoetsen als draagbare maandlasten is ook niet zo normaal.

je hebt gelijk voor wat betreft uitgebreideld lenen. Maar lenen om een woning en kosten te financieren als je daarbij niet boven 4,5 x je jaarsalaris uitkomt daar is helemaal niets mis mee. In mijn ogen een hele gezonde verhouding en niet voor niets daarop opgenomen in de gedragscode. Het zorgt voor extra bestedingscapaciteit die linksom of rechtsom gewoon weer de economie indraait. Het zorgt ervoor dat er doorstroming in de markt is en blijft. Met een regeling waarbij je, ongeacht je inkomen altijd eigen geld moet investeren gooi je de zaak op slot. Je bereikt het omgekeerde. Het is een theoretisch antwoord wat niets oplost.

[ Voor 3% gewijzigd door Sebje op 21-04-2009 23:40 ]

[Rukapul]

Het gooit de zaak tijdelijk op slot. Nadat dat effect door de markt is verwerkt draait de markt gewoon door.

Zie ook nog mijn laatste toevoeging 4 minuten voor je reactie over het ontbreken van een exit strategie.

[ Voor 32% gewijzigd door Rukapul op 21-04-2009 23:42 ]

[Sebje]

Rukapul schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 23:40:
Het gooit de zaak tijdelijk op slot. Nadat dat effect door de markt is verwerkt draait de markt gewoon door.

dan lijkt me dat bij uitstek een oplossing die NIET in tijden van crisis moet worden uitgevoerd maar in tijden van Hausse.

je zal maar net je baan hebben verloren en door deze maatregel je woning niet meer kwijt kunnen.

[ Voor 12% gewijzigd door Sebje op 21-04-2009 23:45 ]

[Cyberpope]

Sebje schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 23:42:
[...]


dan lijkt me dat bij uitstek een oplossing die NIET in tijden van crisis moet worden uitgevoerd maar in tijden van Hausse.

je zal maar net je baan hebben verloren en door deze maatregel je woning niet meer kwijt kunnen.

Ja, maar de AFM is een politiek orgaan en weet dat je juist in een tijd van hausse een dergelijke maatregel niet gepikt word door "het volk". De paradox is dat het nu wel lukt.

[Wekkel]

Dat is wat mij betreft ook de paradox. Ik voorzie dat meer onpopulaire, maar nodige maatregelen de komende 2-3 jaar doorgevoerd worden dan (gechargeerd) de 20 jaar daarvoor.

[Cyberpope]

Overigens zou het niet verstand zijn om de top-hypotheek op een andere manier aan te pakken?

Met k.k. mee financieren niet meer als 3,5 a 4x jaarsalaris.
Zonder k.k. mee financieren niet meer als 4x a 4,5x jaarsalaris.

En valt deze regel niet te omzeilen door meer voor het huis te vragen, maar dan op VON te verkopen?
Dus of huis 300k + 30K koper kosten (die je wel kunt meebetalen in je hypo maar niet mag)
Of huis 330K maar dan VON (omdat de verkoper de kosten voor zijn rekening neemt??)

Wekkel schreef op woensdag 22 april 2009 @ 07:55:
Dat is wat mij betreft ook de paradox. Ik voorzie dat meer onpopulaire, maar nodige maatregelen de komende 2-3 jaar doorgevoerd worden dan (gechargeerd) de 20 jaar daarvoor.

Ja, maar zo jammer dat dit kabinet nu niet de ballen heeft om in te grijpen waar mogelijk is op dit moment. Ik noem:
- HRA (en dus ook overdrachtsbelasting)
- Pensioenleeftijd en fiscalisering van WAO
- Arbeidsmarkt

Deze 3 moeten en zijn onvermijdbaar. En ja, de HRA gaat wel een klap op de huizenmarkt opleveren, maar dat is iets anders al een bubble die klapt.

[Frank Martin]

Wekkel schreef op woensdag 22 april 2009 @ 07:55:
Dat is wat mij betreft ook de paradox. Ik voorzie dat meer onpopulaire, maar nodige maatregelen de komende 2-3 jaar doorgevoerd worden dan (gechargeerd) de 20 jaar daarvoor.

Inderdaad. Ik ben ook voor dit soort maatregelen, maar dan liever iets gefaseerder. En laten we alsjeblieft ook direct doorpakken en de hypotheekrenteaftrek maximeren, bijvoorbeeld op een bepaalde huizenprijs en aftrekken tegen maximaal 42%. Alleen dit soort onpopulaire maatregelen kan de boel weer gezonder maken vrees ik.

[Slasher]

Ik snap alleen niet wat het probleem is dat opeens zulke kosten niet meegefinancierd mogen worden, als ik bij mijn volgende hypotheek netjes binnen het max bedrag kom wat ik kan lenen, wat is dan het probleem dat ik het niet mag meefinancieren?

Bij mijn huidige hypotheek heb ik 16.000 euro betaald aan kosten koper en andere bijkomende zaken onder andere klein bouwdepot, en met mijn lage rente die ik betaal (ok historisch laag 3.7%) scheelt het 37 euro op maandbasis als ik die 16k zelf had moeten betalen.

Ja hans dat is echt een risico

[ Voor 38% gewijzigd door Slasher op 22-04-2009 09:25 ]

[_Arthur]

Slasher schreef op woensdag 22 april 2009 @ 09:23:
Ik snap alleen niet wat het probleem is dat opeens zulke kosten niet meegefinancierd mogen worden, als ik bij mijn volgende hypotheek netjes binnen het max bedrag kom wat ik kan lenen, wat is dan het probleem dat ik het niet mag meefinancieren?

Nou simpel: jij koopt een huis voor 100.000euro terwijl je max hypotheek bedrag dat je zou mogen lenen 150.000euro is. Echter, je mag maar voor 100% van de waarde / aankoopbedrag van de woning een hypotheek nemen, ook al zou je meer kunnen betalen. Dus de extra kosten dien je alsnog zelf op te hoesten.

[EXX]

Cyberpope schreef op woensdag 22 april 2009 @ 08:46:
En valt deze regel niet te omzeilen door meer voor het huis te vragen, maar dan op VON te verkopen?
Dus of huis 300k + 30K koper kosten (die je wel kunt meebetalen in je hypo maar niet mag)
Of huis 330K maar dan VON (omdat de verkoper de kosten voor zijn rekening neemt??)

Lijkt me niet: de hypotheek mag niet meer dan 100% van de waarde van het onderpand zijn. De waarde zal voortkomen uit een taxatie van het onderpand. Die is hetzelfde, of nu KK of VON verkocht is. Dit houdt dus in dat als de verkoper het huis duurder, maar wel VON verkoopt, je het huis niet 100% kan financieren.

[Slasher]

_Arthur schreef op woensdag 22 april 2009 @ 09:28:
[...]

Nou simpel: jij koopt een huis voor 100.000euro terwijl je max hypotheek bedrag dat je zou mogen lenen 150.000euro is. Echter, je mag maar voor 100% van de waarde / aankoopbedrag van de woning een hypotheek nemen, ook al zou je meer kunnen betalen. Dus de extra kosten dien je alsnog zelf op te hoesten.

Maar het is wel erg krom omdat ik incl KK etc makkelijk de lasten kan dragen volgens de banken

[Rukapul]

Slasher schreef op woensdag 22 april 2009 @ 09:23:
Ik snap alleen niet wat het probleem is dat opeens zulke kosten niet meegefinancierd mogen worden, als ik bij mijn volgende hypotheek netjes binnen het max bedrag kom wat ik kan lenen, wat is dan het probleem dat ik het niet mag meefinancieren?

Bij mijn huidige hypotheek heb ik 16.000 euro betaald aan kosten koper en andere bijkomende zaken onder andere klein bouwdepot, en met mijn lage rente die ik betaal (ok historisch laag 3.7%) scheelt het 37 euro op maandbasis als ik die 16k zelf had moeten betalen.

Ja hans dat is echt een risico

Heb je het programma 'uitstel van executie' gezien? (zie rtlgemist.nl voor een zeldzaam stuk integere TV) Stuk voor stuk onderwaarde omdat het huis verkocht moest worden na een of andere gebeurtenis. Was er geen sprake geweest van onderwaarde dan was er in vrijwel elk van die gevallen eigenlijk geen probleem geweest.

Onderwaarde is een significant risico omdat er geen enkele uitwijkmogelijkheid is. Onderwaarde is alleen houdbaar onder de aanname dat prijzen stijgen en mensen kunnen blijven wonen waar ze wonen, ergo wanneer er niets gebeurt dat impact heeft op het inkomen of woonplaats.

[ Voor 6% gewijzigd door Rukapul op 22-04-2009 09:33 ]

[Slasher]

Rukapul schreef op woensdag 22 april 2009 @ 09:30:
[...]

Heb je het programma 'uitstel van executie' gezien? (zie rtlgemist.nl voor een zeldzaam stuk integere TV) Stuk voor stuk onderwaarde omdat het huis verkocht moest worden na een of andere gebeurtenis. Was er geen sprake geweest van onderwaarde dan was er in vrijwel elk van die gevallen eigenlijk geen probleem geweest.

Onderwaarde is een significant risico omdat er geen enkele uitwijkmogelijkheid is. Onderwaarde is alleen houdbaar onder de aanname dat prijzen stijgen en mensen kunnen blijven wonen waar ze wonen, ergo wanneer er niets gebeurt dat impact heeft op het inkomen of woonplaats.

Ik ken het programma, maar schrijnende gevallen heb je altijd toch?

[BlakHawk]

n4m3l355 schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 22:20:
[...]

Niet lullig bedoelt echter waar komt de gedachte van dat je met je startende inkomen een woning dient te kopen? (en nee kom je niet aanzetten dat huren duur is, dat doe je jezelf aan). Als starter met een beetje geluk zit je op een modaal inkomen a 30.000 euro de man dus met z'n tweeen op 60.000 euro als je dan nog steeds niet in staat bent met 4,5x60.000 euro een woning te kopen is het misschien tijd om te huren net zoals de andere 6,4 miljoen Nederlanders.

Aan de andere kant, twee keer modaal staat voor rond de 3400 netto per maand...
Neem je een hypotheek van 270.000, huis van 250.000. Dan zit je netto maandlasten voor het huis onder de 1000 euro, voor een hele nette eengezinswoning...

Hou je nog 2400 over voor de rest... Kan je prima van leven naar wij dachten...
En als starter gaat je salaris maar één richting op.... Omhoog

Zijn mensen die van minder dan 2400 per maand ook nog eens een huis moeten huren.

Dus wat is er nou zo duur aan kopen?

[Wekkel]

Misschien is er al een andere Captain Obvious op het idee gekomen dat in plaats van het morrelen aan aftrekbaarheid van financieringslasten, we net zo goed de grootste veroorzaker van 'kosten' bij aankoop af kunnen schaffen: de overdrachtsbelasting

De hele discussie doet mij meer en meer denken aan de slooppremieregeling en BPM.

[Slasher]

Wekkel schreef op woensdag 22 april 2009 @ 09:38:
Misschien is er al een andere Captain Obvious op het idee gekomen dat in plaats van het morrelen aan aftrekbaarheid van financieringslasten, we net zo goed de grootste veroorzaker van 'kosten' bij aankoop af kunnen schaffen: de overdrachtsbelasting

De hele discussie doet mij meer en meer denken aan de slooppremieregeling en BPM.

Klopt, schaf die ook af dan valt er wellicht begrip op te brengen.

Ander bijkomend probleem, als mensen de KK etc zelf moeten betalen is dat dubbel zuur voor de economie. Geld dat ze nu hadden gereserveerd voor andere zaken moeten ze nu dat geld besteden aan dingen die eerst meegefinancierd hadden kunnen worden. Dit geld komt dus niet meer in de economie terecht met alle gevolgen van dien.

Je kunt het geld maar 1x uitgeven natuurlijk.

Ben benieuwd of de AFM daar aan gedacht heeft.

[sanderb]

Kostenkoper is volgens mij een van de belangrijkste redenen dat de huizenprijzen flink gestegen zijn. Juist bij starterswoningen willen mensen als ze doorgroeien die kosten eruit halen en dus verhogen ze de vraagprijs.
in een starterswoning blijven de meeste mensen minder dan 5 jaar zitten, waardoor je dus feitelijk elke 5 jaar de vraagprijs met 10% verhoogt.
Dat probleem wordt dus echt niet minder als je ze ook nog eens niet meegefinancierd krijgt.
Je moet dan als starter om te beginnen eerst dat bedrag sparen, en na een paar jaar weer genoeg gespaard hebben om door te groeien naar een groter huis en nog hogere KK.
Als je KK niet mee kan financieren kun je op dat bedrag ook niet het voordeel van de HRA krijgen. De nettomaandlasten zijn dus effectief flink hoger. Je moet namelijk meteen geld gaan sparen om ooit weer te verhuizen. Hoezo verhuisbelasting...

6% overdrachtsbelasting is dan niet meer haalbaar. Bovendien denk ik dat de makelaarsbranche dan zijn koffers helemaal wel kan gaan pakken. Ook die kosten zijn dan niet meer aftrekbaar en dus is het meteen veel duurder om een makelaar in te schakelen.

[Rukapul]

Slasher schreef op woensdag 22 april 2009 @ 09:41:
[...]


Klopt, schaf die ook af dan valt er wellicht begrip op te brengen.

1 op 1 uitruilen tegen verhoogd EWF (of HRA maar dat is complexer) voor woningen en dan nog iets voor overig vastgoed.

Ben benieuwd of de AFM daar aan gedacht heeft.

Formeel: daar gaat de AFM niet over.

Informeel: dit behoort een politiek besluit te zijn, niet van een toezichthouder en derhalve rest er niets anders dan de topman van dit zelfstandig bestuursorgaan de deur te wijzen (zonder afvloeiregeling).

[GetaGrip]

dfrenner schreef op woensdag 22 april 2009 @ 09:38:
[...]
Dus wat is er nou zo duur aan kopen?

Afgezien van het feit dat ik niet had verwacht een reactie terug te zien voor a.s 20 Mei van jou kant.

Vergeet je gemakshalve dat het kopen van een huis ook heus wel wat meer kosten met zich meebrengt zoals:

• Kosten Koper
• Onderhoud van het huis - minimaal 1% van de waarde van het huis per jaar voor goed onderhoud.
• Opstalverzekering
• Aanslag onroerende zaken
• WOZ
• Rioolheffing, de afvalstoffenheffing en de waterschapsheffing

Maar tsja..... daar hoor je huizenbezitters dan weer niet zo snel over En geef ze eens ongelijk... het is veel leuker om alleen over de 'goede' zaken van het eigen bezit te prediken/redeneren.

Idd.... dubbelop lijstje voor de mensen hieronder

[ Voor 3% gewijzigd door GetaGrip op 22-04-2009 10:42 ]

[Exirion]

sanderb schreef op woensdag 22 april 2009 @ 09:57:
Kostenkoper is volgens mij een van de belangrijkste redenen dat de huizenprijzen flink gestegen zijn. Juist bij starterswoningen willen mensen als ze doorgroeien die kosten eruit halen en dus verhogen ze de vraagprijs.
in een starterswoning blijven de meeste mensen minder dan 5 jaar zitten, waardoor je dus feitelijk elke 5 jaar de vraagprijs met 10% verhoogt.

Als het uberhaupt al een reden is, is het zeker niet de belangrijkste. We hebben in 10 jaar tijd 30% inflatie gehad. Als je 5 jaar inflatie opstapelt is 10% helemaal niet veel, en dan spreek je niet van echte prijsstijgingen maar van normale prijsontwikkelingen die de inflatie volgen. Zodoende is het zeer de vraag of 'kk' een rol speelt in de prijsstijgingen.

[Slasher]

GetaGrip schreef op woensdag 22 april 2009 @ 10:13:
[...]


Afgezien van het feit dat ik niet had verwacht een reactie terug te zien voor a.s 20 Mei van jou kant.

Vergeet je gemakshalve dat het kopen van een huis ook heus wel wat meer kosten met zich meebrengt zoals:

• Kosten Koper
• Onderhoud van het huis - minimaal 1% van de waarde van het huis per jaar voor goed onderhoud.
• Opstalverzekering
• Aanslag onroerende zaken
• WOZ
• Rioolheffing, de afvalstoffenheffing en de waterschapsheffing

Maar tsja..... daar hoor je huizenbezitters dan weer niet zo snel over En geef ze eens ongelijk... het is veel leuker om alleen over de 'goede' zaken van het eigen bezit te prediken/redeneren.

dfrenner zelf denkt dat hij 8 euro per maand kwijt is aan groot onderhoud

Rukapul schreef op woensdag 22 april 2009 @ 10:02:
[...]

1 op 1 uitruilen tegen verhoogd EWF (of HRA maar dat is complexer) voor woningen en dan nog iets voor overig vastgoed.

[...]

Formeel: daar gaat de AFM niet over.

Informeel: dit behoort een politiek besluit te zijn, niet van een toezichthouder en derhalve rest er niets anders dan de topman van dit zelfstandig bestuursorgaan de deur te wijzen (zonder afvloeiregeling).

Daarom moet ik nog zien of dit plan gestalte gaat krijgen. De staatsecretaris van Financien (bij afwezigheid van Wouter Bos) had nogal zijn kanttekeningen. En het lijkt me ook dat politiek Den Haag hier nog iets over te zeggen heeft.

[ Voor 26% gewijzigd door Slasher op 22-04-2009 10:20 ]

[Exirion]

Slasher schreef op woensdag 22 april 2009 @ 10:16:
dfrenner denkt dat hij 8 euro per maand kwijt is aan groot onderhoud

Totaal onrealistisch ja. Maar laten we hier geen huis vs appartement discussie van maken. Voor beide is wat te zeggen en het is persoonlijk waar je de voorkeur aan geeft. De een ervaart een tuin als de ultieme vrijheid en de ander heeft liever een balkon met een plantenbak.

[Cyberpope]

GetaGrip schreef op woensdag 22 april 2009 @ 10:13:
Vergeet je gemakshalve dat het kopen van een huis ook heus wel wat meer kosten met zich meebrengt zoals:

• Kosten Koper
• Onderhoud van het huis - minimaal 1% van de waarde van het huis per jaar voor goed onderhoud.
• Opstalverzekering
• Aanslag onroerende zaken
• WOZ
• Rioolheffing, de afvalstoffenheffing en de waterschapsheffing

Maar tsja..... daar hoor je huizenbezitters dan weer niet zo snel over En geef ze eens ongelijk... het is veel leuker om alleen over de 'goede' zaken van het eigen bezit te prediken/redeneren.

• kosten koper heb je alleen bij aanschaf huis
• 1* is ook wel weer rijkelijk veel. Zou ik voor mijn huis 3000 per jaar kwijt zijn? Nee hoor.
  Echt geen 30k in 10 jaar. Hangt ook van je huis af (en je woon wensen)
• Opstal klopt maar is niet erg schokkend.
• WOZ = Aanslag onroerende zaken, dus zie zet je hier dubbel neer
• Rioolheffing en afvalstoffenheffing en dergelijk betaal je als huurder ook.

Maar ik ga niet ontkennen dat huren ook zijn voordelen heeft. Een goede vriendin van mij raad ik echt aan om te huren (als enige geloof ik). Geen gezeik met onderhoud of ander ongein. Heeft ook zijn voordelen.

Je moet dus wel reel zijn in je lijstje.

[Jaspertje]

GetaGrip schreef op woensdag 22 april 2009 @ 10:13:
[...]


Afgezien van het feit dat ik niet had verwacht een reactie terug te zien voor a.s 20 Mei van jou kant.

Vergeet je gemakshalve dat het kopen van een huis ook heus wel wat meer kosten met zich meebrengt zoals:

• Kosten Koper
• Onderhoud van het huis - minimaal 1% van de waarde van het huis per jaar voor goed onderhoud.
• Opstalverzekering
• Aanslag onroerende zaken
• WOZ
• Rioolheffing, de afvalstoffenheffing en de waterschapsheffing

Maar tsja..... daar hoor je huizenbezitters dan weer niet zo snel over En geef ze eens ongelijk... het is veel leuker om alleen over de 'goede' zaken van het eigen bezit te prediken/redeneren.

O zeker wel, een deel van deze kosten zijn inderdaad specifiek voor de eigenhuis bezitter, maar de opstalverzekering, rioolheffing e.a. heb je als huurder ook. Dus het EWF, Kosten koper (is eenmalig en meegefinancieerd, zolang het nog mag) en de aanslag onroerende zaken zijn de grootste posten die ik als woningbezitter extra heb. Daarbij is het vaak ook zo dat het onderhoud op koopwoningen eerder gebeurt dan in huurwoningen (CV ketels van 25 jaar oud zijn zeker in de huur geen uitzondering) Waar je dan weer meer stookkosten hebt als een koopwoning waar elke 15 jaar de ketel vervangen wordt (Immers onderhoud wordt daar vaak vaker wel uitgegeven). Je hoort de huurders nooit klagen over de hoge stookkosten die ze hebben omdat de ketels zo oud zijn

[_starbuck_]

Cyberpope schreef op woensdag 22 april 2009 @ 06:54:
[...]


Ja, maar de AFM is een politiek orgaan en weet dat je juist in een tijd van hausse een dergelijke maatregel niet gepikt word door "het volk". De paradox is dat het nu wel lukt.

Idd, hier geldt het motto "never waste a good crisis"!

[EXX]

dfrenner schreef op woensdag 22 april 2009 @ 09:38:
[...]


Aan de andere kant, twee keer modaal staat voor rond de 3400 netto per maand...
Neem je een hypotheek van 270.000, huis van 250.000. Dan zit je netto maandlasten voor het huis onder de 1000 euro, voor een hele nette eengezinswoning...

Hou je nog 2400 over voor de rest... Kan je prima van leven naar wij dachten...
En als starter gaat je salaris maar één richting op.... Omhoog

Als je in deze situatie zit kan je de aankoopkosten makkelijk zelf dragen, toch?

[Jaspertje]

EXX schreef op woensdag 22 april 2009 @ 10:34:
[...]
Als je in deze situatie zit kan je de aankoopkosten makkelijk zelf dragen, toch?

De regel is gewoon kul, ze willen dat kopers minder risico lopen door een lagere hypotheek, maar waarom hebben ze het dan wel over maximaal 4.5* en niet meer als de aankoopwaarde van het huis, maar niet over de overdrachtsbelasting?

Ik denk dat mensen het overige deel lenen in een persoonlijke lening oid waardoor je een achteruitgang krijgt in de koopkracht en de economie nog verder terugloopt...

[ Voor 16% gewijzigd door Jaspertje op 22-04-2009 10:39 ]

[BlakHawk]

EXX schreef op woensdag 22 april 2009 @ 10:34:
[...]

Als je in deze situatie zit kan je de aankoopkosten makkelijk zelf dragen, toch?

Nee eigenlijk niet, we waren net getrouwd, dus ja dat kostte erg veel geld...
Dus toen hebben we gewoon alles meegefinancierd...

Ook daar zie ik geen problemen mits je aflost...

We hebben een spaarhypotheek, dus los je automatisch af... Prima toch? Die kostenkoper haal je bij de aflossing er ruimschoots uit!

Tuurlijk had ik ook liever kostenkoper gespaard, maar dat zat er niet in na een dure trouwerij.

We moeten niet doen alsof dat zo'n groot probleem is. Het is namelijk totaal geen probleem in 97% van de gevallen...

[EXX]

@Jaspertje: Neemt niet weg dat je in de eerder geschetste situatie de kosten wel zelf dragen kunt. Even een persoonlijke lening nemen? Dat is stukken duurder dan zelf ophoesten, dus daar schiet je weinig tot niets mee op.

[ Voor 11% gewijzigd door EXX op 22-04-2009 10:47 ]

[EXX]

dfrenner schreef op woensdag 22 april 2009 @ 10:44:
[...]

Nee eigenlijk niet, we waren net getrouwd, dus ja dat kostte erg veel geld...
Dus toen hebben we gewoon alles meegefinancierd...

Ook daar zie ik geen problemen mits je aflost...

We hebben een spaarhypotheek, dus los je automatisch af... Prima toch? Die kostenkoper haal je bij de aflossing er ruimschoots uit!

Ik vermoed dat bij deze maatregel de toenemende populariteit van de 100% aflossingsvrij hypotheek een factor is geweest.

Tuurlijk had ik ook liever kostenkoper gespaard, maar dat zat er niet in na een dure trouwerij.

We moeten niet doen alsof dat zo'n groot probleem is. Het is namelijk totaal geen probleem in 97% van de gevallen...

Dat houdt dus voor komende kopers (niet meer voor jouw) in: minder dure bruiloft.

[Devil]

edit:
Voordat mensen gaan roepen dat je met 1000E inkomen geen huis moet kopen, de getallen zijn gewoon een voorbeeld

De regel gaat ook nergens over. Als ik nu een huis van 300K koop dat kan ik die 30K kosten koper financieren voor 125E per maand, iets wat ik met mijn inkomen makkelijk kan opvangen. Vervolgens kan ik elke maand voor bv 775 euro in de economie stoppen (uit eten, nieuwe auto etc). Als ik echter die 30K bij elkaar moet sparen met 125 per maand dan ben ik zelfs met een hele gunstige rente nog 10 jaar verder voordat ik dat huis kan kopen. Ik moet dus een veel groter deel van mijn inkomen gaan sparen (met bijbehorende 'boete' van 1.2%). Als ik 1000E per maand spaar (en dus niet in de economie stop) kan ik over 3 jaar dat huis kopen, alleen moet ik dan wel al mijn spaargeld ineens in de kosten koper storten. Dat geld gaat linea recta naar de overheid en daar ziet de horeca en de autoverkoper geen cent van. Ik geloof nooit dat dat de economie en de huizenmarkt goed gaat doen.

Natuurlijk zijn er hele treurige verhalen over mensen die een maand na het kopen van een huis uit elkaar gaan waarna het huis onverkoopbaar blijkt en ze met een torenhoge restschuld achterblijven. Maar deze mensen hebben heel bewust een risico genomen en bij het nemen van een risico hoort nou eenmaal de kans dat het fout gaat. Moeten de overheid iedereen dan voor elke vorm van risico behoeden? Ik denk dat het veel nuttiger is om mensen beter voor te lichten over de risico's die ze ze gaan nemen en kopers bijvoorbeeld een papier laten tekenen waarop zij in hun eigen woorden uitleggen wat volgens hun de risico's zijn. Blijken ze er geen kaas van gegeten te hebben, dan worden ze desnoods op cursus gestuurd, zodat ze uiteindelijk een weloverwogen beslissing kunnen maken.

[ Voor 3% gewijzigd door Devil op 22-04-2009 10:58 ]

[Ray]

Jaspertje schreef op woensdag 22 april 2009 @ 10:36:
[...]
De regel is gewoon kul, ze willen dat kopers minder risico lopen door een lagere hypotheek, maar waarom hebben ze het dan wel over maximaal 4.5* en niet meer als de aankoopwaarde van het huis, maar niet over de overdrachtsbelasting?

Ik denk dat mensen het overige deel lenen in een persoonlijke lening oid waardoor je een achteruitgang krijgt in de koopkracht en de economie nog verder terugloopt...

dat bijlenen op een andere manier zal je ook niet lukken in de meeste gevallen aangezien een DK / PL zeer zwaar meeweegt in de toetsing voor je maximale hypotheek. Dus de KK bijlenen op een andere manier zal bij de meeste starters tot gevolg hebben dat ze niet eens een hypotheek van 100% waarde woning kunnen krijgen..... Ok dan kan je van ouders lenen > hypotheek nemen > dan een DK sluiten > ouders terugbetalen maar hier krijg je alleen veel hogere maandlasten van en creeer je juist betalingsproblemen. (maar je hebt dus als starter geen andere keus om een omweg te maken, natuurlijk je kan gaan sparen......kan...)

[ Voor 7% gewijzigd door Ray op 22-04-2009 11:04 ]

[Jaspertje]

EXX schreef op woensdag 22 april 2009 @ 10:46:
@Jaspertje: Neemt niet weg dat je in de eerder geschetste situatie de kosten wel zelf dragen kunt. Even een persoonlijke lening nemen? Dat is stukken duurder dan zelf ophoesten, dus daar schiet je weinig tot niets mee op.

Dat je het kan dragen is vaak het probleem niet... Alleen hebben veel starters simpelweg het vermogen niet klaarliggen.... en dan moet je idd gaan sparen, maar of je dan zo 20.000 euro bij elkaar hebt....

Ray schreef op woensdag 22 april 2009 @ 11:03:
[...]
dat bijlenen op een andere manier zal je ook niet lukken in de meeste gevallen aangezien een DK / PL zeer zwaar meeweegt in de toetsing voor je maximale hypotheek. Dus de KK bijlenen op een andere manier zal bij de meeste starters tot gevolg hebben dat ze niet eens een hypotheek van 100% waarde woning kunnen krijgen..... Ok dan kan je van ouders lenen > hypotheek nemen > dan een DK sluiten > ouders terugbetalen maar hier krijg je alleen veel hogere maandlasten van en creeer je juist betalingsproblemen. (maar je hebt dus als starter geen andere keus om een omweg te maken, natuurlijk je kan gaan sparen......kan...)

En dus sluit je eerst de hypotheek af en ga je daarna een PL / DK afsluiten, dan heb je je toetsing al gehad .... de regel opzich is helemaal niet verkeerd hoor, maar de timing is gewoon desastreus.... als alle starters nu eerst 3 jaar moeten sparen wie gaat er dan een huis kopen? De starters zijn op dit moment ongeveer de enige groep die beweging brengen in de markt omdat zij nog geen huis te verkopen hebben en daar dus niet op hoeven te wachten. Daarbij (al eerder genoemd) kan je dan beter ook meteen de overdrachtsbelasting verlagen waardoor het voor starters weer betaalbaarder wordt (Op een hypotheek van 200.000 scheelt je dat bij 2% overdrachtsbelasting 8.000 euro). En daarbij moet vaak ook nog verf, meubulair e.a. zaken gekocht worden, daar spaar je nu voor ipv voor de overdrachtsbelasting en de makelaar....

[ Voor 61% gewijzigd door Jaspertje op 22-04-2009 11:10 ]

[Exirion]

Jaspertje schreef op woensdag 22 april 2009 @ 10:36:
De regel is gewoon kul, ze willen dat kopers minder risico lopen door een lagere hypotheek, maar waarom hebben ze het dan wel over maximaal 4.5* en niet meer als de aankoopwaarde van het huis, maar niet over de overdrachtsbelasting?

Omdat we een overheid hebben die een chronisch tekort aan geld heeft en extra belasting heffen altijd de makkelijkste weg is. Het efficienter maken van overheidsonderdelen is te vermoeiend en ingewikkeld dus doen ze het maar zo. En ondertussen maar roepen dat marktwerking zaken goedkoper maakt en de overheid kan laten afslanken. Zie jij het gebeuren? Ik zie alleen maar meer honger naar geld bij de overheid. Parallel daaraan betalen we nu ook meer voor dingen die vroegah op z'n hoogst kostendekkend waren en nu ineens winstgevend moeten zijn.

[GetaGrip]

Cyberpope schreef op woensdag 22 april 2009 @ 10:26:
[...]


kosten koper heb je alleen bij aanschaf huis

Oohhh...ik wist niet dat je dat niet hoefde te betalen

is ook wel weer rijkelijk veel. Zou ik voor mijn huis 3000 per jaar kwijt zijn? Nee hoor.
Echt geen 30k in 10 jaar. Hangt ook van je huis af (en je woon wensen)

Bron is van VEH en verschillende sites zoals de Hypotheker, maar oke... wanneer jij geen fatsoenlijk schilder/loodgieter etc. maar bijvoorbeeld een Pool (tegenwoordig erg populair bij huizenbezitters) wilt inschakelen... dat is je goed recht.

• Opstal klopt maar is niet erg schokkend.

hmmm gevalletje toegeven met 100% relativering d'r overheen, kan ook een manier zijn... maar erg doorzichtig

WOZ = Aanslag onroerende zaken, dus zie zet je hier dubbel neer

Aangepast... foutje

Rioolheffing en afvalstoffenheffing en dergelijk betaal je als huurder ook.

Shit, is dat zo? - Maar dat neemt toch niet weg dat je het als huizenbezitter ook betaald? Dus gewoon kosten die bij een woning horen.

Maar ik ga niet ontkennen dat huren ook zijn voordelen heeft. Een goede vriendin van mij raad ik echt aan om te huren (als enige geloof ik). Geen gezeik met onderhoud of ander ongein. Heeft ook zijn voordelen.

Je moet dus wel reel zijn in je lijstje.

Zucht.... afgezien van het dubbelop foutje, wilde ik alleen maar aangeven dat er wel iets meer komt kijken dat alleen kopen en wonen op jaarbasis, althans wanneer je je zaken goed voor elkaar wilt hebben.

En over dat reel zijn.... als geen ander

[BlakHawk]

EXX schreef op woensdag 22 april 2009 @ 10:49:
[...]
Ik vermoed dat bij deze maatregel de toenemende populariteit van de 100% aflossingsvrij hypotheek een factor is geweest.

Die combinatie ben ik het ook helemaal niet mee eens: 110%, lenen en 0% aflossen... Maar als emand zichzelf heel goed in de hand heeft en zelf gewoon wil aflossen, zonder hypotheekvorm, moet dat ook kunnen. Volgens mij is het wel redelijk standaard dat 10% van je inleg in een spaarhypotheek bijvoorbeeld, naar de bank gaat... Dus ja...

Dat houdt dus voor komende kopers (niet meer voor jouw) in: minder dure bruiloft.

Ik had geen bruiloft van 25000 euro, kk waren wel 25.000 euro, dus dan had ik nog geen huis kunnen kopen. Zou jammer zijn, omdat ik geen problemen zie in de extra financiering...

[BlakHawk]

Devil schreef op woensdag 22 april 2009 @ 10:53:
edit:
Voordat mensen gaan roepen dat je met 1000E inkomen geen huis moet kopen, de getallen zijn gewoon een voorbeeld

De regel gaat ook nergens over. Als ik nu een huis van 300K koop dat kan ik die 30K kosten koper financieren voor 125E per maand, iets wat ik met mijn inkomen makkelijk kan opvangen. Vervolgens kan ik elke maand voor bv 775 euro in de economie stoppen (uit eten, nieuwe auto etc). Als ik echter die 30K bij elkaar moet sparen met 125 per maand dan ben ik zelfs met een hele gunstige rente nog 10 jaar verder voordat ik dat huis kan kopen. Ik moet dus een veel groter deel van mijn inkomen gaan sparen (met bijbehorende 'boete' van 1.2%). Als ik 1000E per maand spaar (en dus niet in de economie stop) kan ik over 3 jaar dat huis kopen, alleen moet ik dan wel al mijn spaargeld ineens in de kosten koper storten. Dat geld gaat linea recta naar de overheid en daar ziet de horeca en de autoverkoper geen cent van. Ik geloof nooit dat dat de economie en de huizenmarkt goed gaat doen.

Natuurlijk zijn er hele treurige verhalen over mensen die een maand na het kopen van een huis uit elkaar gaan waarna het huis onverkoopbaar blijkt en ze met een torenhoge restschuld achterblijven. Maar deze mensen hebben heel bewust een risico genomen en bij het nemen van een risico hoort nou eenmaal de kans dat het fout gaat. Moeten de overheid iedereen dan voor elke vorm van risico behoeden? Ik denk dat het veel nuttiger is om mensen beter voor te lichten over de risico's die ze ze gaan nemen en kopers bijvoorbeeld een papier laten tekenen waarop zij in hun eigen woorden uitleggen wat volgens hun de risico's zijn. Blijken ze er geen kaas van gegeten te hebben, dan worden ze desnoods op cursus gestuurd, zodat ze uiteindelijk een weloverwogen beslissing kunnen maken.

Zo diep had ik er nog niet over nagedacht, maar inderdaad, dat gaat de economie niet helpen.

[Slasher]

Goed nieuws hopelijk

PVV: Spoeddebat over hypotheken

DEN HAAG - De PVV wil een spoeddebat over het aan banden leggen van tophypotheken door de Autoriteit Financiële Markten (AFM).

„De woningmarkt zit al muurvast, maar de AFM geeft hiermee de doodsteek”, stelde PVV-Tweede Kamerlid Tony van Dijck woensdag. De maatregel is volgens hem vooral funest voor starters die het toch al moeilijk hebben om een huis te kunnen kopen.

Van Dijck wil dat het kabinet de maatregel terugdraait.

[Cyberpope]

Devil schreef op woensdag 22 april 2009 @ 10:53:
Natuurlijk zijn er hele treurige verhalen over mensen die een maand na het kopen van een huis uit elkaar gaan waarna het huis onverkoopbaar blijkt en ze met een torenhoge restschuld achterblijven. Maar deze mensen hebben heel bewust een risico genomen en bij het nemen van een risico hoort nou eenmaal de kans dat het fout gaat. Moeten de overheid iedereen dan voor elke vorm van risico behoeden? Ik denk dat het veel nuttiger is om mensen beter voor te lichten over de risico's die ze ze gaan nemen en kopers bijvoorbeeld een papier laten tekenen waarop zij in hun eigen woorden uitleggen wat volgens hun de risico's zijn. Blijken ze er geen kaas van gegeten te hebben, dan worden ze desnoods op cursus gestuurd, zodat ze uiteindelijk een weloverwogen beslissing kunnen maken.

Probleem is dat niet ZIJ maar WIJ als samenleving van dit risico de rekening krijgen. Deze mensen gaan de schuldsanering / WSNP in, die wij met zijn allen bekostigen.

GetaGrip schreef op woensdag 22 april 2009 @ 11:15:
Oohhh...ik wist niet dat je dat niet hoefde te betalen

Het is geen jaarlijks terugkerende last, zoals de rest van je lijstje. Anders had je er ook de aanschaf van het huis zelf bij moeten zetten.

Bron is van VEH en verschillende sites zoals de Hypotheker, maar oke... wanneer jij geen fatsoenlijk schilder/loodgieter etc. maar bijvoorbeeld een Pool (tegenwoordig erg populair bij huizenbezitters) wilt inschakelen... dat is je goed recht.

zelf doen? zo moeilijk is het allemaal niet hoor. En ik durf wel te stellen dat ik met meer zorg schilder als de gemiddelde schilder. Kost me wel veel meer tijd (en tijd is geld dat wel). En ik hoef ook niet elke 5 jaar een nieuwe keuken of badkamer. Bij de gemeente keken we bij het zetten van een pand heel goed naar de onderhoudskosten, die je met de bouw van een pand (dus ook bij de koop van een huis) kunt beinvloeden. Zacht houten kozijnen en veel hout = veel onderhoud bij voorbeeld.

hmmm gevalletje toegeven met 100% relativering d'r overheen, kan ook een manier zijn... maar erg doorzichtig

Kost mij iets van 200 euro per jaar? En denk je nu echt dat een verhuurder die kosten niet in zijn huur verrekende?

Shit, is dat zo? - Maar dat neemt toch niet weg dat je het als huizenbezitter ook betaald? Dus gewoon kosten die bij een woning horen.

We hebben het hier over het verschil tussen huren en eigen huis. Een beetje onzinnig om het te vergelijk met iemand die geen huis heeft. Dus als je dan een lijstje geeft over de nadelen van een eigen huis, moet je dat wel doen in het vergelijk van op jezelf wonen. Anders is thuiswonen bij moeders het meest voordelige systeem wat er is..

Zucht.... afgezien van het dubbelop foutje, wilde ik alleen maar aangeven dat er wel iets meer komt kijken dat alleen kopen en wonen op jaarbasis, althans wanneer je je zaken goed voor elkaar wilt hebben.

Daar heb je gelijk in. Maar ook hier kun je verschil in prijs maken. Wel vind ik vaak de huizenkopers daar niet na kijken, terwijl de terugkerende kosten minimaal net zo belangrijk zijn als de prijs. Hoe ouder het huis, is vaak meer onderhoud en stookkosten.

[ Voor 4% gewijzigd door Cyberpope op 22-04-2009 11:36 ]

[EXX]

De politiek kennende zal er wel weer en compromis uitrollen, dus zoiets van geen hypotheek > 100% bij aflossingsvrije hypotheken oid. De strengere 4.5x inkomenseis zal wel overeindblijven.

[_starbuck_]

Slasher schreef op woensdag 22 april 2009 @ 11:30:

PVV: Spoeddebat over hypotheken


[...]

Wat ik me afvraag: kan het parlement/kabinet dit "terugdraaien". Staat de AFM niet boven de politiek? Ik heb me er aan ge-ergerd dat deze vraag niet in de pers aan bod is geweest.

EDIT: Het lijkt er op dat het parlement/kabinet er weinig over te zeggen heeft:

De AFM valt onder de politieke verantwoordelijkheid van de minister van Financiën. De AFM is een zelfstandig bestuursorgaan, een ZBO. Dat wil zeggen dat de AFM zelfstandig opereert, maar dat de bevoegdheden worden vastgesteld door de minister van Financiën.

http://www.afm.nl/registers/default.ashx?DocumentId=5145

[ Voor 34% gewijzigd door _starbuck_ op 22-04-2009 11:41 ]

[Istrilyin]

Exirion schreef op woensdag 22 april 2009 @ 11:13:
Omdat we een overheid hebben die een chronisch tekort aan geld heeft en extra belasting heffen altijd de makkelijkste weg is. Het efficienter maken van overheidsonderdelen is te vermoeiend en ingewikkeld dus doen ze het maar zo. En ondertussen maar roepen dat marktwerking zaken goedkoper maakt en de overheid kan laten afslanken. Zie jij het gebeuren? Ik zie alleen maar meer honger naar geld bij de overheid. Parallel daaraan betalen we nu ook meer voor dingen die vroegah op z'n hoogst kostendekkend waren en nu ineens winstgevend moeten zijn.

Heee, ben ik het toch een keetje met een huizenbezitter eens

Eigenlijk is het nog een beetje erger: af en toe stoot de overheid een totaal verliesgevend onderdeel af (bijvoorbeeld de NS), op een manier dat een paar snelle jongens er winst mee kunnen maken. Natuurlijk gaan de prijzen voor het volk omhoog, wat het volk vervolgens aan die nare marktwerking en privatisering wijt. Ondertussen zou de overheid het volk op een belastingverlaging kunnen tracteren, immers er is een verliesgevende activiteit verdwenen. Natuurlijk gaat dat niet gebeuren. En een aantal jaren later komt de overheid tot de conclusie dat de overheid beter alles zelf kan doen. In het belang van het volk!

[Slasher]

_starbuck_ schreef op woensdag 22 april 2009 @ 11:37:
[...]


Wat ik me afvraag: kan het parlement/kabinet dit "terugdraaien". Staat de AFM niet boven de politiek? Ik heb me er aan ge-ergerd dat deze vraag niet in de pers aan bod is geweest.

Het lijkt er op dat het parlement er weinig over te zeggen heeft:


[...]

Volgens mij lijkt het dat het parlement er wel wat over te zeggen heeft in de quote die jij aanhaalt

[Cyberpope]

Slasher schreef op woensdag 22 april 2009 @ 11:40:
Volgens mij lijkt het dat het parlement er wel wat over te zeggen heeft in de quote die jij aanhaalt

Yep, kamer kan de Min Fin opdracht geven om....... Gaan ze natuurlijk niet doen en dus ook een nutteloos debat van de PVV, maar toch. Immers dan moet de min fin de bevoegdheid volledig bij de MFA weghalen om hierover te besluiten en dan een ander besluit nemen. Hij kan niet de MFA opdragen een ander besluit te nemen.

[ Voor 21% gewijzigd door Cyberpope op 22-04-2009 11:44 ]

[Rukapul]

Cyberpope schreef op woensdag 22 april 2009 @ 11:34:
[...]

Probleem is dat niet ZIJ maar WIJ als samenleving van dit risico de rekening krijgen. Deze mensen gaan de schuldsanering / WSNP in, die wij met zijn allen bekostigen.
[...]

Dat is eigenlijk nog peanuts: omvallende banken zijn niet bepaald gratis en de garantiestelling van de overheid en gemeenten voor zogenaamde NHG hypotheken evenmin wanneer het tot uitbetalen aankomt

[Cyberpope]

Rukapul schreef op woensdag 22 april 2009 @ 11:43:
Dat is eigenlijk nog peanuts: omvallende banken zijn niet bepaald gratis en de garantiestelling van de overheid en gemeenten voor zogenaamde NHG hypotheken evenmin wanneer het tot uitbetalen aankomt

Dat is exact wat ik zeg. Want via de WNSP krijgt de bank niet al zijn geld terug. Immers na 3 jaar schuldenvrij ook al had je de bank nog 20k moeten betalen.

[BlakHawk]

GetaGrip schreef op woensdag 22 april 2009 @ 10:13:
[...]


Afgezien van het feit dat ik niet had verwacht een reactie terug te zien voor a.s 20 Mei van jou kant.

Ja ik weet het, ik kon het niet laten, ben niet sterk genoeg

Vergeet je gemakshalve dat het kopen van een huis ook heus wel wat meer kosten met zich meebrengt zoals:

• Kosten Koper
• Onderhoud van het huis - minimaal 1% van de waarde van het huis per jaar voor goed onderhoud.
• Opstalverzekering
• Aanslag onroerende zaken
• WOZ
• Rioolheffing, de afvalstoffenheffing en de waterschapsheffing

Kostenkoper, had ik al meegerekend in mijn voorbeeld, kijk maar... Hypotheek van 270.000, huis van 250.000...

Onderhoud 1%? Ligt erg aan het huis wat je koopt...
Wij hebben een huis van 5 jaar oud gekocht (dat is zeker nu, prima mogelijk voor die 250.000) en het enige wat wij hebben is schilderen om de 5/7 jaar... Verder niets... In de loop van de tijd misschien voegen/stenen etc. inpregneren of opnieuw doen, maar dat gaat denk ik pas over 25 jaar spelen... Daar hoef ik nog geen rekening mee te houden. Verder? We hebben dakpannen, als er door een storm een aantal dakpannen kapot vallen, geen verzekering? Liggen er nog wat in de schuur, maar ja dan koop je die. We hebben geen CV, stadsverwarming alle nieuwbouw hier. Volledig in beheer van Eneco, dus ook daar geen kosten.

Opstal, tja dat is 5 euro per maand ofzo? Volledig, inclusief rechtsbijstand kost dat os 40 euro in de maand, waarbij volgens mij meer dan 50% voor de rechtsbijstand gold... Inboedel en W.A. heb je als huurder ook...

WOZ, daar heb je gelijk in, dit jaar 378 euro ofzo... Ja dat zijn dingen die je wel hebt als koper en niet als huurder...

Rioolheffing, de afvalstoffenheffing en de waterschapsheffing, die heb je als huurder ook wel degelijk, alleen volgens mij een ander tarief, maar volgens mij alleen voor de rioolheffing en de korting die huurders kregen vond ik niet zo heel erg spannend hier waar wij wonen... Maar zal best weer iets schelen, zeg 100 euro?

Dus totaal zou dat dan op 478 euro uitkomen wat een koper extra kwijt is per jaar + schilderen 1 keer in de 5 jaar, zeg 500 euro.

Dat klopt, kost toch extra, maar ik zie ook wel voordelen in het zelf uitkiezen van een cv ipv door de huurder, want daar heb je geen keuze in. Investering verdient zich vaak terug bij dergelijke apparaten.

Maar ook als je naar de keuken kijkt. Mijn schoonouders krijgen een nieuwe keuken, met foldertjes en keuzes, maar wil je inbouw artikelen of mooie kastjes, dat moet je allemaal zelf betalen. De keuken die ze krijgen bestaat uit een paar kastjes, helemaal standaard...

Dus een koelkast, een fornuis en een vriezen moeten ze sowieso zelf aanschaffen.

Als koper heb je natuurlijk ook alle kosten voor een hele nieuwe keuken, maar een groot voordeel vind ik wel: helemaal eigen keuze, maar ook dit kun je zo gek maken als je zelf wil. Zou jij in een huurhuis een natuurstenen vloer leggen? Nee, die hebben wij nu wel (vorige bewoners), dat soort zaken spelen voor mij allemaal mee in de keuze van huur of koop...

Maar tsja..... daar hoor je huizenbezitters dan weer niet zo snel over En geef ze eens ongelijk... het is veel leuker om alleen over de 'goede' zaken van het eigen bezit te prediken/redeneren.

Idd.... dubbelop lijstje voor de mensen hieronder

Nee hoor ik geef best toe dat je duurder uitbent in de vaste lasten als koper, maar als huurder krijg je tegenwoordig echt geen compleet ingerichte keuken, althans dat zie ik bij mijn schoonouders nu... Allemaal wel leverbaar, maar tegen forse meerprijzen (gewoon de winkelwaarde, zonder kortingen)

Ik betaal liever wat meer voor helemaal mijn eigen smaak, tja dat is inderdaad een keuze en daarom hoor je me niet zeuren.
Dat zijn zaken die je ook moet meenemen onder het kopje woongenot... Niet dat een huurder niet mooi en fijn kan wonen, maar dat is vaak in het hogere huursegment.

[_starbuck_]

Slasher schreef op woensdag 22 april 2009 @ 11:40:
[...]


Volgens mij lijkt het dat het parlement er wel wat over te zeggen heeft in de quote die jij aanhaalt

Hmm. Ik -maar ben ook geen expert- lees het zo: de minister stelt de bevoegdheden vast, binnen de bevoegdheden mag het AFM doen wat ze wil. De minister staat onder controle van het parlement.

Het enige wat het parlement dus kan doen is zeggen tegen de minister: perk de bevoegdheden van het AFM in, zodat ze het AFM geen zeggenschap meer heeft over hypotheken.

Wat het parlement niet kan zeggen is: het AFM moet de regels voor hypotheken aanpassen.

EDIT: net wat Cyberpope zegt.

[Sabelhout]

_starbuck_ schreef op woensdag 22 april 2009 @ 11:48:
[...]


Hmm. Ik -maar ben ook geen expert- lees het zo: de minister stelt de bevoegdheden vast, binnen de bevoegdheden mag het AFM doen wat ze wil. De minister staat onder controle van het parlement.

Het enige wat het parlement dus kan doen is zeggen tegen de minister: perk de bevoegdheden van het AFM in, zodat ze het AFM geen zeggenschap meer heeft over hypotheken.

Wat het parlement niet kan zeggen is: het AFM moet de regels voor hypotheken aanpassen.

EDIT: net wat Cyberpope zegt.

Klopt. Van wikipedia het volgende gevonden: het CBR is wettelijk gezien net zo'n orgaan als AFM. Minister geeft CBR de opdracht c.q. bevoegdheid "het beoordelen van de rijvaardigheid en medische geschiktheid van bestuurders en de vakbekwaamheid van professionals in transport en logistiek". Wat echter onder "rijvaardigheid, medische geschiktheid of vakbekwaamheid" is, mag het CBR zelf bepalen.

[ Voor 14% gewijzigd door Sabelhout op 22-04-2009 12:01 ]

[J2pc]

EXX schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 16:25:
[...]
Nu is er 10% onderwaarde.


[...]

Nu dekt het onderpand de hypotheek.


[...]

Wat is er dan op tegen om eerst te sparen voor de aankoopkosten?

Lolz En hoe is het geheel betaalbaarder geworden? Hoe voorkomt dit dat kopers hun hypotheek niet meer kunnen betalen?
Het voorkomt enkel een risico voor de banken, welke met NHG al kan worden gedekt
(waarvoor je dus ook een rentekorting krijgt, tegeonver een opslag voor een 'tophypotheek' die >100% financiert).

[MAher]

Zo, dit gaat hard hier. Als ik de reacties zo over de laatste paar pagina's lees kan ik niet anders dan concluderen dat de nederlandse woningmarkt in de diepe shit zit en een stevige prijscorrectie onvermijdelijk is.

Als buitenlandse nederlander kijk ik er wat anders tegenaan natuurlijk, dat even ter nuancering maar de gemiddelde nederlandse starter (de rest ook ben ik bang):

-koopt een huis bijna per definitie met onderwaarde (kk, verbouwing, trouwerij, auto meegefinancieerd)
-lost in een belachelijk laag tempo af (dertig jaar en meer)
-ziet een zo hoog mogelijke hypotheek als een recht, niet als een last die hij zoveel mogelijk zou moeten beperken
-denkt dat sparen voor een woning niet kan, niet nodig is en eigen inleg eisen een inperking van z'n rechten is
-denkt dat de huidige prijzen normaal zijn en vrijwel zeker zullen stijgen
-denkt dat een goed inkomen nu, voldoende garantie is voor een zorgeloze tophypotheek
-denkt dat z'n inkomen per defenitie alleen maar zal stijgen
-ziet de waarde van het onderpand (woning) los van de hoogte van z'n hypotheek

Waar is het incalculeren van risico's en die binnen redelijke grenzen afschermen? Waar is normaal gezond boerenverstand? Om de woninglasten te kunnen dragen worden de gekste constructies bedacht, de HRA moet in het maandbedrag verwerkt worden want anders wordt het krap, de looptijd wordt tot het uiterste gerekt, je mag blij zijn als je na 5 jaar de kk afgelost hebt. Zodra je een vaste baan hebt MOET je een huis kunnen kopen, dat zou een soort grondrecht zijn of zo. Sparen is voor dummies. Waar gaat dit over?

Op basis van de reacties hier, zie ik als 'buitenlander' de markt in Nederland als volkomen verziekt. Die 75% waarboven je spreekt van een top-hypotheek is in het buitenland heel normaal, hier wordt er bijna lacherig over gedaan, want 'of ik de maandlasten kan betalen is veel belangrijker dan die duffe procentjes'. WTF???

Een correctie kan gewoon niet uitblijven. Daar wordt overigens bijna iedereen beter van.

Edit: O ja, de gevolgen van eventuele maatregelen wordt niet dat starters niet meer kunnen kopen omdat ze eigen geld in moeten leggen voor de kk. Het gevolg is dat starters die voldoende verdienen om redelijkerwijs te kunnen kopen, een paar jaar aan het sparen moeten, en dat is helemaal geen gek idee.

Het belangrijkste echter zal zijn dat de huizenprijs over een tijdje een wat redelijker niveau zal bereiken omdat de gekte uit de markt geslagen wordt. Dus starters zullen met minder risico een huisje kunnen kopen.

[ Voor 11% gewijzigd door MAher op 22-04-2009 12:04 ]

[anandus]

Pff.. wat gaat dit topic hard.

Maar ik begrijp niet waarom er zoveel weerstand is om tophypotheken op te heffen.
Het is toch logisch dat je niet meer kan lenen dan je onderpand? Dus het plan van de AFM lijkt mij gewoon common sense.
Mind you, ik huur een huis, dus ik weet niet of ik in dezen iets over het hoofd zie, maar lening == onderpand is niet meer dan logisch, toch?

[EXX]

J2pc schreef op woensdag 22 april 2009 @ 11:59:
[...]


Lolz En hoe is het geheel betaalbaarder geworden? Hoe voorkomt dit dat kopers hun hypotheek niet meer kunnen betalen?
Het voorkomt enkel een risico voor de banken, welke met NHG al kan worden gedekt
(waarvoor je dus ook een rentekorting krijgt, tegeonver een opslag voor een 'tophypotheek' die >100% financiert).

Het voorkomt helemaal niet dat kopers hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Het is een poging te voorkomen dat er veel te snel een onderwaarde onstaat waardoor mensen met een restschuld blijven zitten. Die NHG geldpot is ook maar beperkt. Het rijk gaat deze garantie overnemen van de gemeentes, omdat die vinden dat het risico te hoog wordt. Bovendien zijn lang niet alle hypotheken NHG gedekt.

In de stijgende markt was meefinancieren van KK geen probleem, na 2 á 3 jaar werd dit weer gecompenseerd door de waardestijging. Dat is nu niet meer. Dus probeert de AFM een toekomstig probleem, waarbij er op grotere schaal onderwaarde onstaat, voor te zijn.

[Cyberpope]

MAher schreef op woensdag 22 april 2009 @ 12:00:
Zo, dit gaat hard hier. Als ik de reacties zo over de laatste paar pagina's lees kan ik niet anders dan concluderen dat de nederlandse woningmarkt in de diepe shit zit en een stevige prijscorrectie onvermijdelijk is.

Als buitenlandse nederlander kijk ik er wat anders tegenaan natuurlijk, dat even ter nuancering maar de gemiddelde nederlandse starter (de rest ook ben ik bang):

Dat de rest het ook doet ben ik niet met je eens, zeker niet omdat om van de HRA te profiteren je het geld van je overwaarden niet meer consumtief mag gebruiken. Ook niet bij verkoop van een huis.

-koopt een huis bijna per definitie met onderwaarde (kk, verbouwing, trouwerij, auto meegefinancieerd)

De laatste 2 zaken is onzin. Auto kun je niet (meer) meefinancieren. Eerste stuk wel, maar ook lang niet iedereen. Meeste van mij vrienden in elk geval niet. (gewoon sparen voor een huis of van pa/ma meekrijgen)

-lost in een belachelijk laag tempo af (dertig jaar en meer)

Ja, dat is nu eenmaal voordelig in ons huidige systeem. Je bent dus stom als je het niet doet.

-ziet een zo hoog mogelijke hypotheek als een recht, niet als een last die hij zoveel mogelijk zou moeten beperken

Ten opzicht van het onderpand is dit wel weer voordelig in ons systeem. Dus ben je gek om het niet te doen. Sterker nog ook ik heb een constructie waarbij ik meer hypotheek heb (als in 80% executiewaarde), omdat de rest staat in een spaarconstructie. Echter op het moment dat de regeling wordt afgeschaft kan ik dit zonder meer in mindering brengen op mijn hypotheek en daarmee deze fors verlagen (ongeveer 40%)

-denkt dat sparen voor een woning niet kan, niet nodig is en eigen inleg eisen een inperking van z'n rechten is

Dit is erg raar, dat klopt.

-denkt dat de huidige prijzen normaal zijn en vrijwel zeker zullen stijgen

Over een periode van >20 jaar gezien, is de kans hierop wel erg groot. Groter als een daling over 20 jaar bezien. Zeker absoluut (relatief is een ander verhaal)

-denkt dat een goed inkomen nu, voldoende garantie is voor een zorgeloze tophypotheek

Dat is ook zolang dat goede inkomen in stand blijft (daar zit de crux)

-denkt dat z'n inkomen per defenitie alleen maar zal stijgen

Zal voor 90% van de bevolking ook een feit zijn bezien over termijn >10 jaar. Anders zou dat een ernstige trendbreuk zijn in de afgelopen 300 jaar.

-ziet de waarde van het onderpand (woning) los van de hoogte van z'n hypotheek

Zolang de waarde onderpand > hoogte hypotheek, dan staan deze ook los.

Waar is het incalculeren van risico's en die binnen redelijke grenzen afschermen? Waar is normaal gezond boerenverstand? Om de woninglasten te kunnen dragen worden de gekste constructies bedacht, de HRA moet in het maandbedrag verwerkt worden want anders wordt het krap, de looptijd wordt tot het uiterste gerekt, je mag blij zijn als je na 5 jaar de kk afgelost hebt. Zodra je een vaste baan hebt MOET je een huis kunnen kopen, dat zou een soort grondrecht zijn of zo. Sparen is voor dummies. Waar gaat dit over?

Hier heb je wel gelijk in. Het is geen recht en je moet (in mijn optiek) ook de hypotheek kunnen betalen zonder HRA. Maar ook ik kom in de problemen als EN de huizenprijzen met 50% dalen EN ik langdurige werkloos / arbeidsongeschikt wordt EN de HRA wordt afgeschaft. 1 van deze dingen kan ik de kop bieden en wellicht ook nog 2. Alle 3 ben ik ook het bokje.

Maar zolang je je bewust bent van de risico's mag je van mij het risico lopen. Wij verbieden jou toch ook niet om al je geld in een bedrijf te stoppen (als je een bedrijf start, groter risico als hypotheek nemen) of staatsloten te kopen?

Wel ben ik met je eens dat sommige mensen in hun maakbaarheid te vergaan.

Op basis van de reacties hier, zie ik als 'buitenlander' de markt in Nederland als volkomen verziekt. Die 75% waarboven je spreekt van een top-hypotheek is in het buitenland heel normaal, hier wordt er bijna lacherig over gedaan, want 'of ik de maandlasten kan betalen is veel belangrijker dan die duffe procentjes'. WTF???

Je hebt het niet over de markt, maar over de mentaliteit. Ik heb niemand horen klagen toen de woekerpolissen omhoog gingen, toen ze zakten wees iedereen naar de overheid. En als mensen het risico willen lopen, dan zou dat moeten kunnen maar dan wel dat deze risico's niet op de samenleving worden afgewenteld.

Een correctie kan gewoon niet uitblijven. Daar wordt overigens bijna iedereen beter van.

Dat is de vraag.

[Empathy]

anandus schreef op woensdag 22 april 2009 @ 12:05:
Pff.. wat gaat dit topic hard.

Maar ik begrijp niet waarom er zoveel weerstand is om tophypotheken op te heffen.
Het is toch logisch dat je niet meer kan lenen dan je onderpand? Dus het plan van de AFM lijkt mij gewoon common sense.
Mind you, ik huur een huis, dus ik weet niet of ik in dezen iets over het hoofd zie, maar lening == onderpand is niet meer dan logisch, toch?

Zoals eerder gezegd: Je moet de kosten koper zelf gaan opbrengen omdat deze niet meer mag worden gefinancierd met de hypotheek. Een starter kan dit moeilijk opbrengen omdat dit makkelijk zo'n 15.000 euro kan gaat kosten.

[J2pc]

EXX schreef op woensdag 22 april 2009 @ 12:08:
[...]
Het voorkomt helemaal niet dat kopers hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Het is een poging te voorkomen dat er veel te snel een onderwaarde onstaat waardoor mensen met een restschuld blijven zitten. Die NHG geldpot is ook maar beperkt. Het rijk gaat deze garantie overnemen van de gemeentes, omdat die vinden dat het risico te hoog wordt. Bovendien zijn lang niet alle hypotheken NHG gedekt.

In de stijgende markt was meefinancieren van KK geen probleem, na 2 á 3 jaar werd dit weer gecompenseerd door de waardestijging. Dat is nu niet meer. Dus probeert de AFM een toekomstig probleem, waarbij er op grotere schaal onderwaarde onstaat, voor te zijn.

Ik was een heel verhaal aan het typen, maar ik geef het op.

Seriously, waarom ga je mensen nou verbieden om een woning te kopen die ze makkelijk kunnen financieren en nog aflossen ook?

Weet je wat ik denk dat je krijgt? Studenten krijgen een baan, blijven nog 2 jaar in hun studentenflat hangen om de kk te sparen en stromen dan pas door naar een koophuis. Leuk voor de studentensteden, die hebben gelukkig geen tekort aan studentwoningen.
(beetje gevoels argument, ik weet 't )
Het gaat volgens mij een flink probleem geven, en niet alleen in de koopmarkt.

Als de AFM mogelijke onderwaarde wil voorkomen moeten ze geen onderpand gebruiken. Als de huizen in waarde dalen moet je zeker direct het verschil bijlappen?
Ze moeten de risicovolle hypotheken beperken (niet alles aflossingsvrij, inkomstennorm handhaven, niet op de top van je inkomen met variabele rente).
Volgens mij is de meest gebruikte vorm nog altijd een vorm van aflossen (sparen, beleggen). Zorg gewoon dat die mensen een realistische hypotheek hebben en wat aflossen. Volgens mij heb je dan een behoorlijk deel gedekt.

damn, toch nog een heel verhaal geworden

[ Voor 5% gewijzigd door J2pc op 22-04-2009 12:50 ]

[MAher]

@cyberpope: Je hebt gelijk natuurlijk dat er voor veel dan die denkwijzen/zaken een verklaring is, en deels is mijn lijstje ook achterhaald (wat maar goed is ook). Veel van de dingen die ik noem hebben een prijsopdrijvende werking en/of een risicoverhogende werking. Ik besef dat voor de huidige generatie starters e.e.a. noodzaak is als men wil kopen, maar dat is dan ook waarom je het prijsniveau met de term 'bubble' kunt betitelen.

Of ik het nu over de markt of over de mentaliteit heb, beiden gaan hand in hand.

Het is niet redelijk om te verwachten dat je als huiseigenaar én werkeloosheid én een daling van 50% én een afschaffing van de HRA kunt verwerken. Echter dat je 1 scenario kunt overleven zou imho een vast gegeven moeten zijn bij het nemen van een hypotheek. (of tenminste enige reserve moeten zijn, onderwaarde is een heel slechte start...)

Overigens hebben we in Finland ook een HRA die afhankelijk van je inkomen vrijwel gelijkwaardig is aan het Nederlandse systeem. Toch zijn de banken veel behoudener, net als de mensen overigens maar dat zal wel volksaard zijn

[ Voor 3% gewijzigd door MAher op 22-04-2009 13:03 ]

[MAher]

Empathy schreef op woensdag 22 april 2009 @ 12:32:
[...]

Zoals eerder gezegd: Je moet de kosten koper zelf gaan opbrengen omdat deze niet meer mag worden gefinancierd met de hypotheek. Een starter kan dit moeilijk opbrengen omdat dit makkelijk zo'n 15.000 euro kan gaat kosten.

Dan wacht je toch een paar jaar en spaar je die 15.000 euro bij elkaar?

[Dennahz]

MAher schreef op woensdag 22 april 2009 @ 13:02:
[...]
Dan wacht je toch een paar jaar en spaar je die 15.000 euro bij elkaar?

Die kosten vallen bij mij in het rijtje: "onnodige kosten". (net als al die domme heffingen e.d.) Je koopt een huis, en moet dan ineens 15.000 euro van je spaargeld gebruiken terwijl dit net zo goed gewoon bij je hypotheek kan?

Dat geld kan je imho veel beter gebruiken voor de inrichting van je huis.

[ Voor 3% gewijzigd door Dennahz op 22-04-2009 13:07 ]