Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[BlakHawk]

GetaGrip schreef op donderdag 09 april 2009 @ 14:02:
[...]


Juist... maar als je die BMW dan hebt gekocht en dat ding rijdt op den duur niet meer - blijf je dan een vent en loop je niet te piepen dat het zo oneerlijk is en dat het je eigen schuld niet is, maar de schuld van de 'vul elke willekeurige reden in die je wilt verzinnen'.

Ik piep verder nergens om hoor...

bron: Telegraaf do 09 apr 2009, 05:30

En zeg nu niet dat het de telegraaf maar is, GetaGrip denkt volwassen mensen met verantwoordelijkheden moeten deze dan ook als volwassenen dragen en niet afwentelen op de maatschappij.

Deze actie zou vanuit een bank moeten komen, nergens anders vandaan...
Verder idd eigen verantwoordelijkheid, mij dat geldt voor meer zaken hoor.

Bijvoorbeeld roken, een roker die longkanker krijgt, betalen we allemaal chemokuren (a tienduizenden euro's per stuk) voor... Dus dat kost zo een ton per geval. Dan zeg ik ook, eigen keuze, zelf betalen...

Maar zo werkt dat ook niet en zo zijn nog tientallen voorbeelden te noemen... Dus hetzelfde geldt voor huiseigenaren, tuurlijk is het eigen keuze, maar de overheid schiet er niets mee op al die mensen failliet te verklaren.

[Engineer Stewie]

GetaGrip schreef op donderdag 09 april 2009 @ 14:02:
bron: Telegraaf do 09 apr 2009, 05:30

En zeg nu niet dat het de telegraaf maar is, GetaGrip denkt volwassen mensen met verantwoordelijkheden moeten deze dan ook als volwassenen dragen en niet afwentelen op de maatschappij.

Dit systeem bestaat in België (terug) vanaf 1 april 2009.
Als mensen hun baan verliezen komt de overheid tussen tot 500€ per maand voor de hypotheek, na 2 jaar zakt dit tot 300€ en daarna krijg je niets meer.

Het systeem gaat terug tot hypotheken aangevraagd na 1 april 2008.

Deze verzekering is trouwens gratis. Ik ga ze in elk geval aanvragen, je weet nooit.

[t_captain]

dfrenner schreef op donderdag 09 april 2009 @ 13:29:
[...]


Inderdaad, daar ben ik het helemaal mee eens...
Tuurlijk wil ik ook best een nieuwe BMW 5-serie voor 15000 euro kopen. En als je naar andere merken kijkt, moet dat best mogelijk zijn. Maar een bubbel? En realistisch is dat gewoon niet. Je kan nu jezelf jarenlang druk maken om de prijzen van een BMW, maar daar wordt je doodongelukkig van. Dus of leg je erbij neer, of je koopt geen BMW...

Of een 1-serie...of een 3-serie

[BlakHawk]

Engineer Stewie schreef op donderdag 09 april 2009 @ 14:56:
[...]


Dit systeem bestaat in België (terug) vanaf 1 april 2009.
Als mensen hun baan verliezen komt de overheid tussen tot 500€ per maand voor de hypotheek, na 2 jaar zakt dit tot 300€ en daarna krijg je niets meer.

Het systeem gaat terug tot hypotheken aangevraagd na 1 april 2008.

Deze verzekering is trouwens gratis. Ik ga ze in elk geval aanvragen, je weet nooit.

Met als reden deze crisis?
Dat is pas daadkracht, kunnen ze in NL nog iets van leren.

t_captain schreef op donderdag 09 april 2009 @ 15:00:
[...]


Of een 1-serie...of een 3-serie

Jij woont in Belgie zeker? Een 1 serie kan je hier niet voor 15000 kopen, laat staan een 3 serie

[GetaGrip]

Woy schreef op donderdag 09 april 2009 @ 14:11:
Yup, maar als je een zeldzame ferarri koopt, en die goed onderhoud, dan wil die later ook wel eens meer waard zijn omdat het schaars goed is.

Elke waarde die meer uit 'fictieve' waarde bestaat dan daadwerkelijke waarde, wordt een 'niche' product met een beperkte markt, alleen geschikt voor liefhebbers, terug naar de woningmarkt.... heb de laatste tijd nu niet gehoord dat de markt boven een €1000K woning erg booming is....

Sterker nog ... de kans bestaat heel goed, dat je collector item een middenklasser wordt, weliswaar goedkoop voor wat het bied, maar nog steeds onbetaalbaar voor de gewone man.

Ik lees hier niks over het afwentelen op de maatschappij, ik lees alleen dat ze pleiten voor de mogenlijkheid om je rente-betalingen tijdelijk stop te zetten, later betaal je deze dan alsnog. Ik zie er het probleem niet zo mee, behalve dat het een risico voor de bank is of ze het geld later wel krijgen.

Nog een keer

Hij is met het ministerie van VROM en de Vereniging Nederlandse Gemeenten in vergaand overleg over maatregelen om mensen die door werkloosheid in de problemen zijn gekomen, te ontzien. Zij zouden een betalingspauze van twee tot drie jaar kunnen krijgen, waarin ze niet of minder betalen voor woonlasten. "Zo wordt voorkomen dat deze mensen direct hun huis moeten verkopen", aldus Schiffer.

Dit leidt na die pauze wel tot wat hogere maandlasten, maar ze zouden dit makkelijk kunnen behappen zodra ze weer een baan op hun niveau hebben.

oh,oh,oh... wie gaat dat betalen lieve zoete geritje, de banken ???? of het ministerie van VROM en de Vereniging Nederlandse Gemeenten ??? Ik denk het laatste, nog nooit een bank gezien die even zegt, natuurlijk schorten we uw hypothecaire betalingen even voor 3 jaar op omdat u het moeilijk heeft.

Dus waar zal de bank uiteindelijk het risico voor deze regeling neerleggen? - juist... het ministerie van VROM en de Vereniging Nederlandse Gemeenten, anders hoef je daar toch niet mee rond de tafel te gaan zitten.

En wat betreft de baan en het terug keren op het 'oude' niveau, misschien dat je je oude niveau weer terug krijgt als baan, maar zeker niet je 'oude' maandsalaris in het eerste jaar, tenzij je aan wordt genomen bij Sinterklaas.

[Verwijderd]

GetaGrip schreef op donderdag 09 april 2009 @ 12:25:
[...]

Niet helemaal, probeer eens opnieuw, door wie konden we dat betalen?... door de banken die ons het geld verstrekte en makelaars die als aankoopmakelaar moesten fungeren en op een percentage basis werkte en zodoende een 'hogere' maximaal bod adviseerde dan wat de woning eigenlijk waard was.

Het hele systeem is verblind door easy-money, verkopers - kopers - makelaars - banken, iedereen heeft er wat bij te winnen.... vandaar ook al die risico hypotheken die als eerste zijn geklapt of al die mensen die nu klagen 'dat ze niet goed zijn geïnformeerd over de kleine lettertjes' (DSB anyone)

Wanneer de overheid of banken het marktsysteem beter gereguleerd hadden , door b.v. te stellen dat je minimaal 10% eigen vermogen moet hebben om HRA te krijgen en zodoende niet gelijk met de eerste economische tegenwind kaal te gaan - had het er heel anders uitgezien.

Nogmaals, dit kon alleen omdat mensen het daadwerkelijk ook konden betalen. Als mensen het niet kunnen betalen dan kunnen de banken en makelaars hoog en laag springen maar dan hadden ze zo niet hun geld kunnen verdienen. Jij geeft de schuld aan de banken en de makelaars maar het zijn de mensen zelf die dit spelletje meegespeeld hebben. Banken en makelaars hebben hier goed van geprofiteerd maar zijn niet de oorzaak van de hoge prijzen.

Het hele systeem van de zeepbel en het fictief genereren van geld is een spel wat nu begint op te breken.
Want wanneer de huizenbezitters blijven zitten waar ze nu zitten, gaat het knellen bij de banken/makelaars/notarissen, gaat de huizenbezitter massaal verkopen dan heb je kans op een behoorlijke restschuld en ben je voorlopig niet in staat om weer een huis te kopen voordat die schuld weg is.

Ook de starter is de dupe, want door de marktwerking van de afgelopen 10 jaar en het besef dat mensen niet voor hun zelf kunnen zorgen en afwegen op financieel gebied, worden de weggingen van het loon ineens ´minder´ waard - dus minder hypothecaire mogelijkheden.

Zie je de ´cirkel´ ? alleen maar verliezers en mompelt iets met `na mij de zondvloed´

Het zijn inderdaad de banken en de makelaars die nu in de problemen komen. En mensen die te lang door zijn gegaan en laatste tijd een nieuw huis hebben gekocht voordat ze hun oude verkocht hebben. Dit is geen zeepbel maar een stagnatie in de markt. We hebben goede jaren gehad en mensen, makelaars en banken hebben geprofiteerd en nu is dat over.

Blij dat je het met mij eens bent, maar misschien kan je dan ook erkennen dat die 10% nergens op gebaseerd is, dus kunnen we concluderen dat de zeepbel 10% is

Die 10% zorgt ervoor dat huizenprijzen omhoog moeten blijven gaan en dit was ook mogelijk.

Die 10% zorgt ervoor dat wanneer het kan de huizen ook snel in waarde stijgen maar in een stagnerende markt zorgt het ervoor dat het op slot raakt. Nog geen zeepbel van 10%...

Tuurlijk..... afgezien het feit dat het kabinet 3 weken moet vergaderen over wat halfbakken anti-crisis maatregelen, zie ik hier zeker 12 maanden aan punt-komma geneuzel en dan zeker geen oplossing in de richting waar jij het over hebt en ik heb ook mijn bedenkingen over wat je voorstelt, want het gevaar is dat makelaars-banken-notarissen toch hun ´omzet´ moeten behalen en in het verleden is gebleken daar heel creatief in te zijn.

Als je geen OB meer hoeft te betalen dan kunnen huizen sneller verkocht worden zonder dat eerst die 10% terugverdient hoeft te worden. Dan is het nog maar 2-4% (en dat is wat de banken en makelaars gaat). Dus die gaan er dan juist op vooruit.

[BlakHawk]

GetaGrip schreef op donderdag 09 april 2009 @ 15:31:
[...]


Elke waarde die meer uit 'fictieve' waarde bestaat dan daadwerkelijke waarde, wordt een 'niche' product met een beperkte markt, alleen geschikt voor liefhebbers, terug naar de woningmarkt.... heb de laatste tijd nu niet gehoord dat de markt boven een €1000K woning erg booming is....

Sterker nog ... de kans bestaat heel goed, dat je collector item een middenklasser wordt, weliswaar goedkoop voor wat het bied, maar nog steeds onbetaalbaar voor de gewone man.


[...]


Nog een keer


[...]


oh,oh,oh... wie gaat dat betalen lieve zoete geritje, de banken ???? of het ministerie van VROM en de Vereniging Nederlandse Gemeenten ??? Ik denk het laatste, nog nooit een bank gezien die even zegt, natuurlijk schorten we uw hypothecaire betalingen even voor 3 jaar op omdat u het moeilijk heeft.

Dus waar zal de bank uiteindelijk het risico voor deze regeling neerleggen? - juist... het ministerie van VROM en de Vereniging Nederlandse Gemeenten, anders hoef je daar toch niet mee rond de tafel te gaan zitten.

En wat betreft de baan en het terug keren op het 'oude' niveau, misschien dat je je oude niveau weer terug krijgt als baan, maar zeker niet je 'oude' maandsalaris in het eerste jaar, tenzij je aan wordt genomen bij Sinterklaas.

Er staat toch dat het na die periode voor hogere maandlasten zorgt, daar heb je je antwoord, de persoon betaalt het zelf. Alleen pas 3 jaar later!

[Woy]

GetaGrip schreef op donderdag 09 april 2009 @ 15:31:
[...]
Elke waarde die meer uit 'fictieve' waarde bestaat dan daadwerkelijke waarde, wordt een 'niche' product met een beperkte markt, alleen geschikt voor liefhebbers

Laten er nou net een hele hoop liefhebbers van woningen rondlopen....

oh,oh,oh... wie gaat dat betalen lieve zoete geritje, de banken ???? of het ministerie van VROM en de Vereniging Nederlandse Gemeenten ??? Ik denk het laatste, nog nooit een bank gezien die even zegt, natuurlijk schorten we uw hypothecaire betalingen even voor 3 jaar op omdat u het moeilijk heeft.

Dus waar zal de bank uiteindelijk het risico voor deze regeling neerleggen? - juist... het ministerie van VROM en de Vereniging Nederlandse Gemeenten, anders hoef je daar toch niet mee rond de tafel te gaan zitten.

En wat betreft de baan en het terug keren op het 'oude' niveau, misschien dat je je oude niveau weer terug krijgt als baan, maar zeker niet je 'oude' maandsalaris in het eerste jaar, tenzij je aan wordt genomen bij Sinterklaas.

Wat mij betreft draaien de mensen die gebruik maken van de regeling daar voor op. Zoals ik al zeg zie ik nog nergens terug dat de samenleving daar voor opdraait. Er staat alleen dat ze in overleg zijn met de overheid, niet dat die er mee akkoord zijn gegaan om alle lasten te dragen. Verder staat er ook in dat de maandlasten na de periode van opgeschorte rente-betalingen hoger word.

[BlakHawk]

Woy schreef op donderdag 09 april 2009 @ 16:01:
[...]

Laten er nou net een hele hoop liefhebbers van woningen rondlopen....

Daarbij gaat de vergelijking die sommige maken met een auto volledig mank. Een auto heeft een bepaalde levensduur. Een auto heeft veel meer onderhoud. Als je nu een auto koopt, kun je over een jaar, voor hetzelfde geld een veel betere kopen, omdat hij minder gelopen heeft.

Een huis raakt niet zo snel "op". Een huis uit 1980 kan nog prima voldoen aan de huidige standaarden, dat hangt heel erg van de gebruikte materialen af in het huis, en in hoeverre het is opgeknapt.

Daarbij zie je ook dat huizen uit 1980 een stuk goedkoper zijn dan huizen uit 2003 bijvoorbeeld. Dus leeftijd speelt ook wel mee, maar in veel mindere mate, daarom is het onzin dat een huis gedurende zijn leeftijd minder waard dient te worden. Het is heel erg waardevast, mede door de wijze van bouwen en gebruikte materialen in de bouw (beton). In de USA gaat dit veel meer op, daar is alles van hout. Mijn tante (die daar woont) had laatst een aardige kostenpost met al het onderhoud van het hout...

Dan kan ik het me voorstellen, maar wat doen jullie ooit aan het beton van het huis? Niets, 1 keer per 5 jaar de kozijnen schilderen en verder is het gewoon heel onderhoudsarm hier in NL

[_starbuck_]

Woy schreef op donderdag 09 april 2009 @ 16:01:
[...]

Laten er nou net een hele hoop liefhebbers van woningen rondlopen....

precies, maar niet tegen elke prijs. Natuurlijk is er een woningtekort, maar dat betekent niet dat prijzen niet kunnen dalen.

[Oscar Mopperkont]

Prijzen dalen al, dus zou een beetje gek zijn om te zeggen dat dat niet kan. Dit topic gaat echter over de vraag of er sprake is van een bubbel. Met andere woorden, is er sprake van een zeer zware overwaardering van huizen en zijn de huizenprijzen opgedreven door speculatie.

[Woy]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 12:24:
Prijzen dalen al, dus zou een beetje gek zijn om te zeggen dat dat niet kan. Dit topic gaat echter over de vraag of er sprake is van een bubbel. Met andere woorden, is er sprake van een zeer zware overwaardering van huizen en zijn de huizenprijzen opgedreven door speculatie.

Inderdaad, zelfs als de huizen de aankomende 10 jaar elk jaar met 1% a 2% dalen zou ik nog niet spreken van een bubbel, maar van een veranderende markt. Al verwacht ik ook niet dat er een daling van 10 jaar komt. Maar als je nu bijvoorbeeld een periode krijgt waar je 10 jaar deflatie hebt is het helemaal niet gek dat de huizenprijzen dan mee dalen.

Een bubbel ( en het klappen daarvan ) zou IMHO betekenen dat de huizenprijzen in een termijn van 1 a 2 jaar opeens over de hele linie ( of ieder geval een groot gedeelte ) met bijvoorbeeld 20% in elkaar storten.

[BlakHawk]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 12:24:
Prijzen dalen al, dus zou een beetje gek zijn om te zeggen dat dat niet kan. Dit topic gaat echter over de vraag of er sprake is van een bubbel. Met andere woorden, is er sprake van een zeer zware overwaardering van huizen en zijn de huizenprijzen opgedreven door speculatie.

Antwoord is dus nee

[Woy]

dfrenner schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 12:29:
[...]
Antwoord is dus nee

Dat is wel erg kort door de bocht. Je bodoelt denk: Ik denk op het moment dat dat niet het geval is!

[BlakHawk]

Woy schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 12:29:
[...]

Inderdaad, zelfs als de huizen de aankomende 10 jaar elk jaar met 1% a 2% dalen zou ik nog niet spreken van een bubbel, maar van een veranderende markt. Al verwacht ik ook niet dat er een daling van 10 jaar komt. Maar als je nu bijvoorbeeld een periode krijgt waar je 10 jaar deflatie hebt is het helemaal niet gek dat de huizenprijzen dan mee dalen.

Een bubbel ( en het klappen daarvan ) zou IMHO betekenen dat de huizenprijzen in een termijn van 1 a 2 jaar opeens over de hele linie ( of ieder geval een groot gedeelte ) met bijvoorbeeld 20% in elkaar storten.

Klopt maar een bubbel wil ook zeggen dat bij gelijkblijvende andere factoren, de bubbel zou klappen.
Doordat het nu economisch slechter gaat, zakken de prijzen iets, maar dat heeft niets met een bubbel te maken. Mensen blijven gemiddeld een gelijk percentage van hun inkomen reserveren voor hun woongenot. Zodra dit drastisch afneemt kun je spreken van een bubbel. Maar in dit soort tijden, of als de rente zou stijgen of als de HRA afgeschaft zou worden, zakken de prijzen, maar dat heeft niets met een bubbel te maken...

Allemaal met vraag en aanbod te maken.

[Thombias]

dfrenner schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 12:29:
[...]


Antwoord is dus nee

Denk het ook niet.
Hier in het oosten is de markt weer behoorlijk aan het aantrekken heb ik het idee.
Er staat wel iets meer te koop dan normaal gesproken maar de doorloop is ook weer hoger dan een paar maand terug.

[BlakHawk]

Thombias schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 12:47:
[...]


Denk het ook niet.
Hier in het oosten is de markt weer behoorlijk aan het aantrekken heb ik het idee.
Er staat wel iets meer te koop dan normaal gesproken maar de doorloop is ook weer hoger dan een paar maand terug.

Ik snap ook soms echt niet waarom bepaalde huizen verkocht worden en andere niet...
Twee huizen, zelfde straat, even groot. De een staat voor 292.500, de ander voor 310.000.

Afgelopen week zag ik verkocht bordjes op die van 310.000 hangen...

[Spotmatic]

dfrenner schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 13:18:
[...]
Ik snap ook soms echt niet waarom bepaalde huizen verkocht worden en andere niet...
Twee huizen, zelfde straat, even groot. De een staat voor 292.500, de ander voor 310.000.

Afgelopen week zag ik verkocht bordjes op die van 310.000 hangen...

Ja, maar je weet de verkoopprijs natuurlijk niet... Misschien is dat in beide gevallen wel hetzelfde en zijn de andere verkopers verder gezakt!

[JvS]

dfrenner schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 12:29:
[...]


Antwoord is dus nee

Het grappige is dat ik het daar wel mee eens ben. In Nederland is er geen 'gekte' ontstaan, er is niet als een malle enorm bijgebouwd mét nog steeds flink stijgende prijzen. Er is geen sprake van een enorme luchtbel / zeepbel zoals in Florida, waar mensen mochten overlenen bij gratie van een stijgende waarde.

In Nederland is wel een klein huizentekort, of een tekort aan huizen van een bepaalde kwaliteit. Hierdoor zijn de huizen die wel in de markt liggen net zoveel waard als dat de doelgroep kan kopen.

Huizen in NL zijn IMO wel overgewaardeerd om drie redenen:

- een klein tekort, waardoor de (wilde gok) 98% hoogste bieders een huis krijgt.
- HRA
- Hypotheken op 2 salarissen

Ik blijf overigens wel bij mijn voorspelling dat de huizenprijs nu een pas op de plaats gaat maken en dat deze rustig 10% gaat dalen. Niet omdat er een dikke bubbel is, maar omdat mensen voorzichtiger willen gaan lenen, omdat banken iets voorzichtiger worden én omdat er een aantal mensen hun banen kwijt gaan raken en niet zo snel meer een net zo'n goede baan krijgen in 2009 en 2010. Dan heb ik het niet eens alleen over gedwongen ontslagen, maar veel tijdelijke krachten of mensen uit een zogenaamde 'flex schil'.

Dit zal ervoor zorgen dat de daling die nu ingezet is naar mijn voorspelling zal doorzetten tot minimaal 10% onder de topprijs uit augustus 2008.

[ Voor 4% gewijzigd door JvS op 10-04-2009 13:33 ]

[BlakHawk]

JvS schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 13:32:
[...]

Het grappige is dat ik het daar wel mee eens ben. In Nederland is er geen 'gekte' ontstaan, er is niet als een malle enorm bijgebouwd mét nog steeds flink stijgende prijzen. Er is geen sprake van een enorme luchtbel / zeepbel zoals in Florida, waar mensen mochten overlenen bij gratie van een stijgende waarde.

Maar ondanks de problemen in USA betaal je voor appartementjes op de keys in Florida nog steeds minimaal 4 ton voor een normaal appartement...

Locatie locatie locatie.

Probeer jij maar een appartement in hartje New York City te kopen... Succes!

Ondanks de crisis, behouden bepaalde plekken hun waarde wel degelijk...

[Roenie]

dfrenner schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 13:18:
[...]


Ik snap ook soms echt niet waarom bepaalde huizen verkocht worden en andere niet...
Twee huizen, zelfde straat, even groot. De een staat voor 292.500, de ander voor 310.000.

Afgelopen week zag ik verkocht bordjes op die van 310.000 hangen...

Er zijn veel meer eigenschappen van deze huizen die verschillend kunnen zijn. Misschien niet belangrijk voor jou en is het je daardoor niet opgevallen, maar dat kan natuurlijk wel. Daarnaast zegt het inderdaad niets over de verkoppprijs.

[Tjeerd]

Misschien een suffe vraag van mij, maar iemand enig idee of er een soort index bestaat waarin de gemiddelde (bouw)kwaliteit van huizen per land in een overzicht staat, of iets wat daar op lijkt? Ik weet alleen maar uit her en der lezen dat Nederlandse huizen kwalitatief vrij goed zouden zijn (isolatie+hoge eisen o.a.), maar geen idee hoe zich dit verhoudt t.o.v. andere landen. Van Amerikaanse huizen wordt dan altijd weer gezegd dat het niet al te best spul is (slechter geisoleerd enz.). Maar is dat wel echt zo? Echt geen idee namelijk. En verklaart die zogenaamde hogere kwaliteit huizen hier in Nederland ook een deel van de prijzen? Of zijn de huizen kwalitatief helemaal niet zo verschillend van gemiddelde Amerikaanse (Duitse/Engelse/Franse enz.) huizen?

[ Voor 20% gewijzigd door Tjeerd op 10-04-2009 15:42 ]

[Jaspertje]

Tjeerd schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 15:40:
Misschien een suffe vraag van mij, maar iemand enig idee of er een soort index bestaat waarin de gemiddelde (bouw)kwaliteit van huizen per land in een overzicht staat, of iets wat daar op lijkt? Ik weet alleen maar uit her en der lezen dat Nederlandse huizen kwalitatief vrij goed zouden zijn (isolatie+hoge eisen o.a.), maar geen idee hoe zich dit verhoudt t.o.v. andere landen. Van Amerikaanse huizen wordt dan altijd weer gezegd dat het niet al te best spul is (slechter geisoleerd enz.). Maar is dat wel echt zo? Echt geen idee namelijk. En verklaart die zogenaamde hogere kwaliteit huizen hier in Nederland ook een deel van de prijzen? Of zijn de huizen kwalitatief helemaal niet zo verschillend van gemiddelde Amerikaanse (Duitse/Engelse/Franse enz.) huizen?

Zijn wat meer factoren dan alleen isolatie, want in Miami hoef je het over het algemeen minder goed te isoleren voor kou, maar meer tegen de warmte en is een huis dan beter of slechter gebouwd. Zelfde met hout en/of steen. In Scandinavie zijn veel huizen van hout, maar daar hebben ze dan ook geen last van aardbevingen (as far as i know) dus is dat ook weer minder nodig... Dat steen duurder is dan hout, maar niet meteen dat steen ook beter is...

[Roenie]

En dan nog heien versus niet hoeven heien. Dat maakt ook uit qua kosten.

[Verwijderd]

Als je op dit moment een huis wil kopen met een vraagprijs van 150.000. Hoeveel kun je daar als bieder ondergaan zitten met je openingsbod? . Ik heb geen idee wat ik op het moment een reëel bod is.
Ik hoor al wilde verhalen van mensen die op een huis van 220.000 een bod van 150.000 hebben gedaan en het uiteindelijk hebben gekregen voor 163.000. Maar dat kan ik haast niet geloven.

[Woy]

Verwijderd schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 18:54:
Als je op dit moment een huis wil kopen met een vraagprijs van 150.000. Hoeveel kun je daar als bieder ondergaan zitten met je openingsbod? . Ik heb geen idee wat ik op het moment een reëel bod is.
Ik hoor al wilde verhalen van mensen die op een huis van 220.000 een bod van 150.000 hebben gedaan en het uiteindelijk hebben gekregen voor 163.000. Maar dat kan ik haast niet geloven.

Dat is heel erg moeilijk te zeggen. Het is afhankelijk van heel erg veel factoren. Is de vraagprijs hoog/laag vergelijken met vergelijkbare objecten, willen de mensen snel van het huis af?

Ik zou eerst eens bekijken wat vergelijkbare objecten in de buurt gedaan hebben de laatste tijd ( Kan je bij het kadaster voor een klein bedrag opvragen ), dan weet je ieder geval een beetje wat de waarde is. Dan is het nog handig om erachter te komen of de verkopers bijvoorbeeld al een huis hebben gekocht, dan zullen ze sneller een bod accepteren om wat zekerheid te hebben.

Het is (was?) ieder geval wel zo dat er op huizen in die prijs categorie meestal minder verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs was. Vaak word er iets van 10% genoemd wat je onder de prijs kan bieden, maar je moet denk vooral voor jezelf bepalen wat je voor het huis over hebt, en welke bied strategie je gaat volgen.

[Cocytus]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Cocytus op 18-02-2011 19:52 ]

[Verwijderd]

De NVM zelf lijkt ook te erkennen dat er een bubbel in de huizenprijzen zit. Uit "7 redenen om nu een huis te kopen":

3. De huizenprijzen zijn realistischer geworden
De woningmarkt was jarenlang erg overspannen. Dat betekende dat de vraagprijs van een woning in sommige gevallen meer door de emotie werd bepaald dan door de werkelijke waarde van het huis. ...

De huizenprijzen waren dus onrealistisch en er werd meer voor een huis gevraagd dan dat het eigenlijk waard is...

5. Een koopwoning is op langere termijn een goede investering
Als u kijkt naar de ontwikkeling van de huizenprijzen in de afgelopen decennia, dan ziet u dat deze nagenoeg altijd sterker zijn gestegen dan de ontwikkeling van de koopkracht.

Was dat niet het hoofdkenmerk van de huizenbubbel? De huizenprijzen zijn sterker gestegen dan de inkomens...

Bovendien staat deze uitspraak lijnrecht tegenover wat er hier altijd op het forum geroepen wordt: dat de huizenprijzen gestegen zijn omdat het gezinsinkomen gestegen zou zijn. Interessant...

Opmerkelijke stellingname van de NVM, in tijden van dalende huizenprijzen adviseren nu te kopen.

[ Voor 37% gewijzigd door Verwijderd op 10-04-2009 23:08 ]

[GetaGrip]

Verwijderd schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 18:54:
Als je op dit moment een huis wil kopen met een vraagprijs van 150.000. Hoeveel kun je daar als bieder ondergaan zitten met je openingsbod? . Ik heb geen idee wat ik op het moment een reëel bod is.
Ik hoor al wilde verhalen van mensen die op een huis van 220.000 een bod van 150.000 hebben gedaan en het uiteindelijk hebben gekregen voor 163.000. Maar dat kan ik haast niet geloven.

Dat is idd zoals Woy zegt altijd erg lastig, maar ik kan je wel vertellen hoe ik momenteel verkopers benader en welke spelregels ik mijzelf opleg, want ik heb bij mijzelf al gemerkt dat een bepaalde strategie van op een huis bieden heel snel kan veranderen wanneer het een object is wat je heel erg aanspreekt.

Oké, dit is een beetje de volgorde die ik aanhoud qua voorwerk tot het bepalen van een maximale prijs voor mijzelf, wanneer ik een bod uit zou uitbrengen.

Als eerste kijk ik op http://www.miljoenhuizen.nl/ of ik een prijsgeschiedenis kan vinden en kijk wat de prijs was die de verkopende partij ongeveer heeft betaald, je kan van die prijs ongeveer minimaal 5% afhalen en maximaal 10%, want dit is meestal wel de gemiddelde onderhandelingsruimte die zij ook hadden.

Zodoende kan je grofweg bepalen wat de ruimte 'nu' is, v.b vraagprijs nu €150K vraagprijs toen €120K

€120K - 5% + 8% KK = 120000-6000[5%]=114000+9120[8%]=123120 is dus rond de €123K, wat de verkopende partij vermoedelijk heeft betaald.

€150K - €123K = €27K is de speelruimte...... dus wanneer je een bod doet hou dan rekening met hoeveel de verkopende als 'winst' wilt behouden, dus wanneer je een bod zou doen van €140K, heeft de verkopende partij €17K winst.

Ook bepalende factoren voor een bod kunnen zijn de stelposten van het bouwkundig rapport, dus wanneer er gesteld wordt dat er voor €5K aan toekomstige renovatie handelingen moeten worden uitgevoerd om de woning in goede conditie te houden, kan je daar een percentage op los laten wat jij wilt bijdragen aan die kosten en dit dan ook motiveren als 'goodwill' aan de tegenpartij.

Dus €5000,- en je biedt aan 50% van de problemen over te nemen, dan wordt het €140K - €2500,- = €137500,-

Maar we zijn nog niet klaar! - Bepaal voor jezelf wat je aan de woning wilt veranderen en kijk dan globaal wat de prijs zou worden wanneer je het weer zou willen verkopen en of dat ook een beetje een realistische prijs wordt voor het object in de toekomst.

Dus met mijn voorbeeld kom je nu op €137500 + 8% KK = €148500,- Hypothecaire lening.

Stel dat je de cv vervangt en nieuwe keuken d'r in zet en dit een kostenpost van €3000,- is voor de ketel en €9000,- voor de keuken, maakt een totaal van €12000,- dan kom je op €148500 + €12000 = €160500 wat jij aan daadwerkelijke kosten heb gemaakt.

Dus jouw vraagprijs over een aantal jaar wanneer je weer wilt verkopen zou dan waarschijnlijk €160500 + 10% = €176550 is €177.000 KK zijn, percentage huizenstijging/daling niet meegenomen en onderhoud niet meegenomen.

Bepaal voor jezelf of dit dan ook weer een bedrag is waarvan je vermoed of dit redelijk in de markt ligt.
Want wanneer je dus een keuken van €15K laat plaatsen, zijn je kosten hoger en zien mensen misschien de meerwaarde van dat gegeven weer niet en zullen daar niet voor willen betalen, wat dus resulteert in een lager bod ten opzichte van kosten die je hebt gemaakt.

Alles hierboven is een rationele benadering en hou er rekening mee dat je al heel snel 'water bij de wijn wilt doen' wanneer dit jouw ideale woning is, dus spreek met jezelf een maximaal bod af, wanneer je het echt wilt hebben...... anders zou je wel eens achteraf het gevoel kunnen hebben dat je teveel betaald hebt en er is geen groter geluk dan het gevoel te hebben van dat éne mazzeltje voor de juiste prijs

Als laatste tip kan ik je deze meegeven, laat de verkopende partij niet het 'ritme' van de onderhandeling bepalen, dus vertel de makelaar dat je je financiën op 'orde' hebt en een serieuze partij bent en geen kijker!

Vertel ook dat wanneer je een bod uitbrengt, je een tegenprijs wilt hebben op dat bod - ga niet akkoord met de algemene deler "de verkopende partij vindt het bod te laag" want dan wordt je nog niets wijzer waar iedereen staat qua bedragen, je wilt serieus genomen worden! en naar een situatie toe werken waar een redelijk bedrag op tafel ligt voor beide partijen.

Als je echt gelijk alles op scherp wilt stellen, vertel dat je maar 2 x een bod doet, 1 x openingbod en 1 x een tegemoetkoming's bod - daarna is het over! Maar doet dit alleen wanneer je totaal geen emotionele binding hebt met object, maar het je wel wat lijkt - maar niet ten koste van alles.
Want er zijn meer woningen die aan jouw wensen kunnen voldoen, misschien kom je morgen wel een betere woning tegen met een betere prijs.

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 21:04:
De huizenprijzen waren dus onrealistisch en er werd meer voor een huis gevraagd dan dat het eigenlijk waard is...

Zolang de huizenprijzen zoals op dit moment door het CBS wordt aangegeven nog nagenoeg niet dalen lijkt deze claim helemaal niet op te gaan. En zoals ik al eerder aangaf dit jaar zullen we weinig inflatie kennen dus stijgen de woningprijzen nagenoeg niet en tegen het einde van het jaar geven diverse partijen aan dat deze crisis voorbij is. Dit zal dan ook stijgende grondstofprijzen oa tot gevolg hebben met een bijkomende inflatie waardoor woningprijzen weer keurig verder stijgen.
Verder dat het NVM achteraf aangeeft dat de woningprijzen niet geheel realistisch is, makkelijk praten wanneer de woningprijzen sinds een aantal jaar niet meegaat met de inflatie om deze claim achteraf te praten. Het typische is dat al deze deskundige die je bv op TV ziet achteraf alles goed weten echter ze laten nooit wat horen over hun eigen portefeuille (als ze die uberhaubt hebben). Ik beperk me dan ook liever tot hetgeen wat ik aan cijfers krijg aangeleverd en tot op heden lijkt er geen sprake te zijn van een dalende woningmarkt (lees meer dan 5% daling) en met het einde van deze crisis al een eindje op weg lijkt het me sterk dat deze dalende trend daadwerkelijk nog de kans krijgt om verder door te zetten.
Mij komt het emotionele op de woningmarkt eerder van de zijlijn dan diegene die daadwerkelijk ermee bezig zijn. Natuurlijk is het kopen van een woning een emotionele gebeurtenis, je laat je sturen door de locatie, hoe het bij je in de smaak valt en zo zijn er nog talloze redenen om al dan niet een woning te kopen echter deze emoties gaan net zo goed op voor de toekomstige bewoner. En een meerwaarde in een woning dat bepaalt wordt door een emotie is net zo goed nog steeds een meerwaarde, misschien niet voor iedereen maar dat doet helemaal niet terzake.

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 21:04:
De NVM zelf lijkt ook te erkennen dat er een bubbel in de huizenprijzen zit. Uit "7 redenen om nu een huis te kopen":

Ja, joh?

De huizenprijzen waren dus onrealistisch en er werd meer voor een huis gevraagd dan dat het eigenlijk waard is...

Tjonge

Was dat niet het hoofdkenmerk van de huizenbubbel? De huizenprijzen zijn sterker gestegen dan de inkomens...

Nee.

Bovendien staat deze uitspraak lijnrecht tegenover wat er hier altijd op het forum geroepen wordt: dat de huizenprijzen gestegen zijn omdat het gezinsinkomen gestegen zou zijn. Interessant...

Echt waar?

Opmerkelijke stellingname van de NVM, in tijden van dalende huizenprijzen adviseren nu te kopen.

Zeker.

[Verwijderd]

GetaGrip schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 21:08:
[...]


Als laatste tip kan ik je deze meegeven, laat de verkopende partij niet het 'ritme' van de onderhandeling bepalen, dus vertel de makelaar dat je je financiën op 'orde' hebt en een serieuze partij bent en geen kijker!

Vertel ook dat wanneer je een bod uitbrengt, je een tegenprijs wilt hebben op dat bod - ga niet akkoord met de algemene deler "de verkopende partij vindt het bod te laag" want dan wordt je nog niets wijzer waar iedereen staat qua bedragen, je wilt serieus genomen worden! en naar een situatie toe werken waar een redelijk bedrag op tafel ligt voor beide partijen.

Als je echt gelijk alles op scherp wilt stellen, vertel dat je maar 2 x een bod doet, 1 x openingbod en 1 x een tegemoetkoming's bod - daarna is het over! Maar doet dit alleen wanneer je totaal geen emotionele binding hebt met object, maar het je wel wat lijkt - maar niet ten koste van alles.
Want er zijn meer woningen die aan jouw wensen kunnen voldoen, misschien kom je morgen wel een betere woning tegen met een betere prijs.

Dit laatste stukje kun je lang niet altijd zo sturen. Dat hangt helemaal af van de situatie waarin de verkoper zich bevindt en de minimale verkoopprijs die deze in zijn gedachte heeft. De snelheid van de afwikkeling van de onderhandelingen ligt altijd bij 2 partijen. Je kunt wel eisen dat ze binnen x dagen met een reactie op je bod komen, maar de verkoper kan altijd besluiten om er even over na te denken. Jij kunt daarop dan weer aangeven dat je bod stond tot 3 dagen na het uitbrengen en dan besluiten om niet meer te bieden. Wat mij overigens opviel (toen ik mijn appartement kocht), dat het weleens kan lonen om de onderhandelingen te laten klappen en een maand of wat later nieuwe onderhandelingen starten. Heeft mij destijds toch weer een extraatje opgeleverd.

Een tegenbod kun je ook niet afdwingen. Als de verkopende partij je bod te laag vindt om serieus op te reageren, dan zullen ze dat niet doen. Zeker als je vooraf al een tegenbod gaat eisen, zullen ze je bod gewoon niet accepteren, of je krijgt dan een formeel tegenbond van 500 euro onder de vraagprijs en daar schiet je ook niks mee op. Ik zou ook niet al te hard gaan roepen dat je je financien heel erg goed op orde hebt, want daarmee schep je natuurlijk verwachtingen m.b.t. de levering. Natuurlijk niet echt geloofwaardig om 3 maanden voorbehoud financiering te vragen terwijl "je financien keurig op orde zijn". Mijn appartement staat nu in de verkoop (en ik heb absoluut geen haast, ook nog niks anders gekocht). Ik zou een "eis" om een tegenbod op een te laag bod dan ook vierkant negeren. Pas als ik mogelijkheden zie om tot een overeenkomst te komen zal ik gaan onderhandelen, eerder niet. En als iemand echt mijlen onder je beoogde verkoopprijs gaat zitten met een openingsbod, dan zijn die mogelijkheden nog niet echt in zicht. Misschien is het dan voor beide partijen wel beter om gewoon af te zien van onderhandelingen.

Toen ik de tweede keer in onderhandeling ging over mijn appartement, heb ik ook kort onderhandeld (openingsbod van mij -> tegenbod verkoper -> eindbod). Uit het handelen van de makelaar van de verkoper na het stuklopen van de eerste onderhandelingen kon ik een beetje opmaken dat de verkoper eigenlijk ook niet zo blij was dat de onderhandelingen op niets waren uitgelopen en op deze manier wilde ik snel nog wat van de prijs afkrijgen. Ik heb deze onderhandelingen dus geinitieerd en 2 dagen later was de koop rond. Maar doe dit inderdaad niet als je het huis koste wat kost wil hebben, want het kan ook averechts werken. Voor mij was het op dat moment dan ook "take it or leave it".

[Resistor]

n4m3l355 schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 22:15:
[...]

Zolang de huizenprijzen zoals op dit moment door het CBS wordt aangegeven nog nagenoeg niet dalen lijkt deze claim helemaal niet op te gaan.

<knip>

Met hoeveel % was de verkoop ingestort?
De prijzen zijn niet gezakt, de vraagprijzen zijn nog bijna het zelfde, en als een 'gek' geeft wat er gevraagd wordt kan het CBS niet zien wat er aan de hand is.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 21:04:
De NVM zelf lijkt ook te erkennen dat er een bubbel in de huizenprijzen zit. Uit "7 redenen om nu een huis te kopen":


[...]


De huizenprijzen waren dus onrealistisch en er werd meer voor een huis gevraagd dan dat het eigenlijk waard is...

Laat het "in sommige gevallen" niet weg dan...
Dat geldt dus voor bepaalde huizen waar je van weet dat het qua ruimte niet erg groot is maar doordat het huis apart is een hoge vraagprijs heeft.

Dit heb ik hier ook meegemaakt tijdens onze zoektocht. Een villa door vieren gedeeld, waardoor er maar weinig ruimte overbleef. Kleine woonkamer en en daarnaast een kleine slaapkamer en een heel klein extra kamertje. Verder niets. En dat alles voor 250.000 euro. We zaten wel te twijfelen. Waarom? Omdat het speciaal is. We hadden het bijna gekocht, maar daar zit in principe te veel waarde in, maar dat heeft een reden. Het is speciaal.

Oscar Mopperkont schreef op zaterdag 11 april 2009 @ 04:16:
[...]

Ja, joh?


[...]

Tjonge

[...]

Nee.


[...]

Echt waar?


[...]

Zeker.

Nee, B. Visser moet beter lezen, want de NVM zegt zelf dat het in sommige gevallen zo is. Zie mijn voorbeeld hierboven. Dat soort huizen zal nu minder snel verkocht worden voor hoge prijzen.

Als je in een bericht leest van meneer Eurlings, "in sommige gevallen leidt dit op de snelweg tot een ongeval"
Zeg je ook niet:
Zie je wel, de snelweg is gevaarlijk, als je erop komt krijg je een ongeluk! De regering geeft het zelf toe...

Dat is wat meneer Visser doet, heel selectief lezen en dat vervolgens uitvergroten.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 18:54:
Als je op dit moment een huis wil kopen met een vraagprijs van 150.000. Hoeveel kun je daar als bieder ondergaan zitten met je openingsbod? . Ik heb geen idee wat ik op het moment een reëel bod is.
Ik hoor al wilde verhalen van mensen die op een huis van 220.000 een bod van 150.000 hebben gedaan en het uiteindelijk hebben gekregen voor 163.000. Maar dat kan ik haast niet geloven.

Die wilde verhalen hou je altijd. Ik hoorde laatst nog van iemand dat hij zijn huis binnen een week voor de vraagprijs verkocht had. Hij had echter geen rekening gehouden met de 3 dagen bedenktijd en het hele feest ging niet door.... Maar extremen heb je er altijd tussenzitten, dus ik ga niet beweren dat het onmogelijk is. Maar in het door jou aangegeven geval vraag ik me af waarom een verkoper zijn huis voor 30% minder zou verkopen, als de vraagprijs niet veel te hoog was. In jouw geval zou 163.000 namelijk veel minder zijn dan de executie-waarde van het huis en had de verkoper waarschijnlijk beter zijn huis openbaar kunnen veilen en het dan gunnen aan de hoogste bieder. Je hebt zelfs professionele partijen die huizen onder de marktwaarde direct opkopen en later weer met winst verkopen. Als die voor dat huis geen 163.000 euro zouden bieden, dan is het gewoon nooit van z'n leven 220.000 euro waard.

Mijn appartement staat nu te koop met een vraagprijs van rond de 150.000. Daar kan altijd wel wat af (het blijft tenslotten een vraagprijs), maar als ik naar de prijzen waar ze voor worden verkocht (en in welke staat) bij ons in de buurt dan kan er nooit meer dan 6 of 7k vanaf. Als er nou een grote tijdsdruk achter zou zitten (Is niet zo. Ik hoef niet snel weg en ik heb ook nog niks anders gekocht.) dan zou de onderhandelingsruimte misschien iets hoger zijn. Het is een beetje afhankelijk van de taktiek van de verkoper: wil je zoveel mogelijk kijkers trekken dan pak je een vrij scherpe vraagprijs. Wil je veel onderhandelingsruimte dan pak je een wat ruimere vraagprijs, zodat je meteen aardig wat kan zakken als een potentiele koper zich meldt.

[Roenie]

Verwijderd schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 21:04:
De NVM zelf lijkt ook te erkennen dat er een bubbel in de huizenprijzen zit. Uit "7 redenen om nu een huis te kopen":

De huizenprijzen waren dus onrealistisch en er werd meer voor een huis gevraagd dan dat het eigenlijk waard is...

Was dat niet het hoofdkenmerk van de huizenbubbel? De huizenprijzen zijn sterker gestegen dan de inkomens...

Bovendien staat deze uitspraak lijnrecht tegenover wat er hier altijd op het forum geroepen wordt: dat de huizenprijzen gestegen zijn omdat het gezinsinkomen gestegen zou zijn. Interessant...

Opmerkelijke stellingname van de NVM, in tijden van dalende huizenprijzen adviseren nu te kopen.

Het is namelijk absoluut geen opmerkelijke stellingname van de NVM. Het is juist een hele logische zet.

De NVM behartigd de belangen van hun leden: Makelaars in onroerend goed. Deze makelaars verdienen geld door de koop en verkoop van huizen te faciliteren. Nu het aantal huizen dat verkocht wordt gedaald is, kost dit de makelaars simpelweg inkomen. Er is de NVM dus alles aan gelegen om de huizenmarkt een boost te geven. Een van de manieren is om potentiele kopers het idee te geven dat het juist nu een goede tijd is om te kopen. Een aantal jaar geleden deden ze hetzelfde, maar gebruikten ze gewoon andere argumenten. Kortom, ongeacht de omstandigheden een koopadvies geven.

Even een vraag. Je beweert dat er meer voor een huis gevraagd werd dan het 'eigenlijk' waard was. Hoe kun jij bepalen wat een huis waard is voor iemand? Tel je dan bij wijze van spreken alleen het aantal vierkante meters en kijk je naar de staat van onderhoud? Dat is wel een hele nauwe benadering. In de praktijk werkt dat anders. Zaken als vraag en aanbod, financiele situatie, alsook emotie als iets voor een huis over hebben spelen alleen een belangrijke rol. Dat laatste is niet per se slecht. Mensen zijn niet altijd rationeel zoals economen beweren. Het feit dat bepaalde prijzen betaald worden geeft al aan dat kopers de waarde van het huis per definitie wel gerechtvaardigd vinden. Waarom maak je je dan druk dat er een bubbel in de huizenmarkt zou zitten?

En nog een iets wat je hopelijk wilt delen, maar misschien heb ik het gemist. Wat voor huis heb je zelf en hoeveel is het 'waard aan bakstenen' en 'in de markt'?

[n4m3l355]

Resistor schreef op zaterdag 11 april 2009 @ 09:04:
Met hoeveel % was de verkoop ingestort?
De prijzen zijn niet gezakt, de vraagprijzen zijn nog bijna het zelfde, en als een 'gek' geeft wat er gevraagd wordt kan het CBS niet zien wat er aan de hand is.

Er zijn tov vorig jaar in het eerste kwartaal 30% minder woningen verkocht en een daling van 0,9%. Zolang de gek nog steeds blijft betalen voor een woning wat hij denkt dat deze waard is zal er dan ook niets veranderen. Verder is het nog maar de vraag of daadwerkelijk woningprijzen nog verder omlaag kunnen. Ik werk bij een ontwikkelaar/aannemer en ik zie daar echt geen marges die uberhaubt voor de aanwas in de woningmarkt een daling kunnen geven.

[Verwijderd]

n4m3l355 schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 22:15:

... Ik beperk me dan ook liever tot hetgeen wat ik aan cijfers krijg aangeleverd en tot op heden lijkt er geen sprake te zijn van een dalende woningmarkt (lees meer dan 5% daling) en met het einde van deze crisis al een eindje op weg lijkt het me sterk dat deze dalende trend daadwerkelijk nog de kans krijgt om verder door te zetten. ...

Het lijkt vrij optimistisch te stellen dat het einde van de crisis al weer in zicht is. Zelfs als dat al zo is, kan verwacht worden dat de crisis een keerpunt is wat leengedrag aangaat. In ieder geval uit oogpunt van de banken. Het excessieve leengedrag in de westerse wereld de afgelopen 15 jaar heeft gevoerd tot de kredietcrisis met als gevolg het omvallen van banken wereldwijd. Het kan verwacht worden dat banken een conservatiever beleid gaan voeren. Op dit moment is het al veel moeilijker om een financiering af te sluiten.

Omdat de huizenprijzenstijgingen juist gefundeerd zijn op riskante en hoge hypotheken lijkt dat niet zonder meer verwacht worden dat de huizenprijzen na de kredietcrisis nog verder stijgen. Een dalende trend is trouwens al ingezet.

Roenie schreef op zaterdag 11 april 2009 @ 10:59:
[...]
Het is namelijk absoluut geen opmerkelijke stellingname van de NVM. Het is juist een hele logische zet.

De NVM behartigd de belangen van hun leden: Makelaars in onroerend goed. Deze makelaars verdienen geld door de koop en verkoop van huizen te faciliteren. ...

Natuurlijk gaat het de NVM alleen maar om de eigen provisie. Die laatste opmerking was dan ook ironisch bedoeld. Bij de momentane gemiddelde daling van 3%, wat gecorrigeerd voor de inflatie, een effectieve daling van 6% is, is je rendement gemiddeld -6% per jaar. Dat kun je toch moeilijk serieus nemen?

Even een vraag. Je beweert dat er meer voor een huis gevraagd werd dan het 'eigenlijk' waard was. Hoe kun jij bepalen wat een huis waard is voor iemand? ...

Ik quote alleen de NVM, de NVM lijkt stelling te nemen dat huizen overgewaardeerd waren. Don't shoot the messenger.

[ Voor 29% gewijzigd door Verwijderd op 11-04-2009 11:40 ]

[Bi-zonder]

GetaGrip schreef op vrijdag 10 april 2009 @ 21:08:
[...]Als eerste kijk ik op http://www.miljoenhuizen.nl/ of ik een prijsgeschiedenis kan vinden en kijk wat de prijs was die de verkopende partij ongeveer heeft betaald, je kan van die prijs ongeveer minimaal 5% afhalen en maximaal 10%, want dit is meestal wel de gemiddelde onderhandelingsruimte die zij ook hadden.

Waar kun je die evt. prijsgeschiedenis dan vinden? Ik vind daar niet zoveel over (kijk misschien niet goed).
eerst kijken, dan zeiken..laat maar

[ Voor 4% gewijzigd door Bi-zonder op 11-04-2009 11:24 ]

[GetaGrip]

Verwijderd schreef op zaterdag 11 april 2009 @ 09:01:
[...]

Dit laatste stukje kun je lang niet altijd zo sturen. Dat hangt helemaal af van de situatie waarin de verkoper zich bevindt en de minimale verkoopprijs die deze in zijn gedachte heeft. De snelheid van de afwikkeling van de onderhandelingen ligt altijd bij 2 partijen. Je kunt wel eisen dat ze binnen x dagen met een reactie op je bod komen, maar de verkoper kan altijd besluiten om er even over na te denken. Jij kunt daarop dan weer aangeven dat je bod stond tot 3 dagen na het uitbrengen en dan besluiten om niet meer te bieden. Wat mij overigens opviel (toen ik mijn appartement kocht), dat het weleens kan lonen om de onderhandelingen te laten klappen en een maand of wat later nieuwe onderhandelingen starten. Heeft mij destijds toch weer een extraatje opgeleverd.

[....]

Toen ik de tweede keer in onderhandeling ging over mijn appartement, heb ik ook kort onderhandeld (openingsbod van mij -> tegenbod verkoper -> eindbod). Uit het handelen van de makelaar van de verkoper na het stuklopen van de eerste onderhandelingen kon ik een beetje opmaken dat de verkoper eigenlijk ook niet zo blij was dat de onderhandelingen op niets waren uitgelopen en op deze manier wilde ik snel nog wat van de prijs afkrijgen. Ik heb deze onderhandelingen dus geinitieerd en 2 dagen later was de koop rond. Maar doe dit inderdaad niet als je het huis koste wat kost wil hebben, want het kan ook averechts werken. Voor mij was het op dat moment dan ook "take it or leave it".

Ik ben het helemaal met je eens, heb mijn reactie dan ook geschreven (merk ik zelf nu pas) vanuit het gegeven dat ik in een 'luxe' positie verkeer.... ik hoef namelijk de eerste 1,5 jaar eigenlijk helemaal niets te kopen i.v.m. allerlei werkgevers regelingen.

Dus ik kan mij een hoger gehalte 'take it ofrleave it' gehalte aanmeten, plus dat ik ook meer in een ander segment zit te kijken waar de tijd waar een woning te koop staat > dan 4 maanden is.

Dus idd... andere factoren en misschien niet helemaal een juist antwoord op Zaero zijn vraag.

Bi-zonder schreef op zaterdag 11 april 2009 @ 11:18:
[...]

Waar kun je die evt. prijsgeschiedenis dan vinden? Ik vind daar niet zoveel over (kijk misschien niet goed).
eerst kijken, dan zeiken..laat maar

Het is maar een grove indicatie... maar genoeg om een eerste beeld te vormen, verder is het natuurlijk altijd verstandig wanneer zaken wat serieuzer worden een taxatie rapport te laten maken en het kadaster eventueel in te schakelen.

[Roenie]

Verwijderd schreef op zaterdag 11 april 2009 @ 11:17:...Natuurlijk gaat het de NVM alleen maar om de eigen provisie. Die laatste opmerking was dan ook ironisch bedoeld. Bij de momentane gemiddelde daling van 3%, wat gecorrigeerd voor de inflatie, een effectieve daling van 6% is, is je rendement gemiddeld -6% per jaar. Dat kun je toch moeilijk serieus nemen?

Ik quote alleen de NVM, de NVM lijkt stelling te nemen dat huizen overgewaardeerd waren. Don't shoot the messenger.

Je gebruikt een bericht van een belangrijke instantie op huizenmarktgebied om een aantal 'conclusies' te trekken. Als ik daar dan op reageer is het wat gemakkelijk om te zeggen dat je slechts aangeeft wat die instantie zegt.

Dus om terug te komen op de originele stelling in je post (want ik ben nu natuurlijk wel nieuwsgierig hoe jij erover denkt). Vind je zelf dat de huizenprijzen onrealistisch waren en dat er werd meer voor een huis gevraagd dan dat het eigenlijk waard was? Zo ja, hoe kun jij bepalen wat een huis waard is voor iemand? Tel je dan bij wijze van spreken alleen het aantal vierkante meters en kijk je naar de staat van onderhoud? Waarom maak je je druk dat er een bubbel in de huizenmarkt zou zitten?

En nog een iets wat je hopelijk wilt delen, maar misschien heb ik het gemist. Wat voor huis heb je zelf en hoeveel is het 'waard aan bakstenen' en 'in de markt'?

[Oscar Mopperkont]

dfrenner schreef op zaterdag 11 april 2009 @ 09:08:
Nee, B. Visser moet beter lezen, want de NVM zegt zelf dat het in sommige gevallen zo is. Zie mijn voorbeeld hierboven. Dat soort huizen zal nu minder snel verkocht worden voor hoge prijzen.

Als je in een bericht leest van meneer Eurlings, "in sommige gevallen leidt dit op de snelweg tot een ongeval"
Zeg je ook niet:
Zie je wel, de snelweg is gevaarlijk, als je erop komt krijg je een ongeluk! De regering geeft het zelf toe...

Dat is wat meneer Visser doet, heel selectief lezen en dat vervolgens uitvergroten.

Je hebt helemaal gelijk dfrenner

Mijn reactie was ironisch / sarcastisch bedoeld

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op zaterdag 11 april 2009 @ 11:17:
Het lijkt vrij optimistisch te stellen dat het einde van de crisis al weer in zicht is.

Bernanke en een tal van andere geleerden geven aan dat tegen het einde van dit jaar het tij zich weer keert. Iets wat ik zelf terug zie in ramingen betrekking tot prijsstijgingen van het BDB voor de komende 5 jaar, die geven ook een omslagpunt aan eind dit jaar. Ik beperk mijn gedachte dan ook liever tot diegene die daar de nodige ervaring in hebben.

Zelfs als dat al zo is, kan verwacht worden dat de crisis een keerpunt is wat leengedrag aangaat. In ieder geval uit oogpunt van de banken.

Zolang de overheid 8% rente verwacht van de banken voor hun leningen hoef je echt niet te verwachten dat bnaken minder risico op termijn nemen. Nu is er een sterke terugval in de leningen echter banken verdienen nog altijd het meeste aan hypotheken. Uiteindelijke voor deze crisis zijn de hypotheken dan ook niet het probleem maar de subprimes. Iets wat we in de EU veel minder kennen echter waar door onze banken wel geinvesteerd in is aangezien hoger risico ook een hogere uitkomst is. Nu zullen subprimes wel over zijn echter banken zijn creatief en zullen wel weer iets nieuws verzinnen. Maar zoals ik al aangaf, deze staan los van hypotheken en de hypotheken zijn nu wel aangescherpt echter door de overheid wordt veel gestimuleerd om de banken weer geld te laten verstrekken.

Het excessieve leengedrag in de westerse wereld de afgelopen 15 jaar heeft gevoerd tot de kredietcrisis met als gevolg het omvallen van banken wereldwijd. Het kan verwacht worden dat banken een conservatiever beleid gaan voeren. Op dit moment is het al veel moeilijker om een financiering af te sluiten.
Omdat de huizenprijzenstijgingen juist gefundeerd zijn op riskante en hoge hypotheken lijkt dat niet zonder meer verwacht worden dat de huizenprijzen na de kredietcrisis nog verder stijgen. Een dalende trend is trouwens al ingezet.

Je spreekt je hier jezelf tegen, eerst geef je aan dat huizenprijzen nog verder stijgen en daarna dat er sprake is van een dalende trend.

Mij lijkt dit wel een erg voorbarige statement dat deze stijgingen in het algemeen enke berusten op risicovolle leningen. Natuurlijk geven risicovolle leningen de mogelijkheid om meer te lenen echter dat daar enkel de prijs uit bestaat lijkt me sterk. Woningprijzen berusten op veel meer dan enkel een risicovlle investering, verder zijn investeringen enkel risicovol wanneer men korstondig in een woning blijft, zelfs dit lijkt me voorbarig.
Tevens zoals ik in mijn reactie aangaf is er inderdaad een daling echter een omslag van gemiddeld 3% naar -1% over een jaar tijd in een periode van crisis is nauwelijks sprake van daling. Sterker nog woningprijzen correleren altijd sterk met de inflatie, nu deze erg laag ligt lijken woningprijzen eerder precies te doen wat ze altijd doen en is er geen sprake van excessieve dalingen. Wanneer deze crisis volgens de geleerde voorbij is en de inflatie weer iets toeneemt mag je er gezien de geschiedenis wel vanuit gaan dat de woningprijzen keurig mee blijven stijgen.
Sorry dat ik het zeg maar veel wat je aangeeft is op niets gefundeerd behalve op een tal van zelf bedachte staments. Niets mee mis maar gelieve ook te letten wat sommige aangeven op basis van economen, natuurlijk hebben die het niet altijd bij het rechte einde echter ik heb zelf meer vertrouwen in een internationale econoom dan een gedachtegang van een onwetende.

[stylezzz]

Waarom baseert iedereen 'alles' op die gemiddelde verkoopprijs? Als alles in het 'lage segment' (<250K) gewoon doorstroomt, maar iedereen met een kapitale villa van 600K of meer ineens gaat zakken met de prijs om toch maar te verkopen daalt die gemiddelde verkoopprijs ook. Is daarom een huis van 200K ook ineens minder waard? Ik lees nog af en toe mee hierzo, maar er word hier nu al echt 6 maanden hetzelfde geroepen...

[Verwijderd]

Roenie schreef op zaterdag 11 april 2009 @ 11:52:
[...]
Je gebruikt een bericht van een belangrijke instantie op huizenmarktgebied om een aantal 'conclusies' te trekken. Als ik daar dan op reageer is het wat gemakkelijk om te zeggen dat je slechts aangeeft wat die instantie zegt.

Als je op die link klikt, dan kun je lezen dat de NVM stelt dat er sprake is geweest van onrealistische vraagprijzen en dat de huizenprijzen sterker zijn gestegen dan de koopkracht. Dat impliceert een bubbel. Ik "concludeer" niets anders dan de NVM zelf. Waarbij de NVM als belanghebbende het woord bubbel niet snel zal gebruiken.

... Vind je zelf dat de huizenprijzen onrealistisch waren en dat er werd meer voor een huis gevraagd dan dat het eigenlijk waard was?

Ja

Zo ja, hoe kun jij bepalen wat een huis waard is voor iemand?

Dat is heel eenvoudig. Het verschil tussen de stijging van de inflatie en de stijging van de huizenprijzen is het deel aan de lucht in de huizenprijzen. Zie de grafiek van de ontwikkeling van de huizenprijzen ten op zichte van de inflatie een paar pagina's terug.

En nog een iets wat je hopelijk wilt delen, maar misschien heb ik het gemist. Wat voor huis heb je zelf en hoeveel is het 'waard aan bakstenen' en 'in de markt'?

Ik woon niet meer in Nederland en heb geen eigen belang in de Nederlandse woningmarkt. Wel zijn (internationale) vastgoedbubbels slecht voor de economie als geheel(kredietcrisis) en is het van algemeen belang dat deze leeglopen.

[Roenie]

Verwijderd schreef op zaterdag 11 april 2009 @ 12:54:
...Dat is heel eenvoudig. Het verschil tussen de stijging van de inflatie en de stijging van de huizenprijzen is het deel aan de lucht in de huizenprijzen...

Niet alles stijgt even snel als de hoogte van de inflatie. Computers zijn een goed voorbeeld. Op basis daarvan kun je dan ook geen conclusies trekken. Inflatie is per definitie een 'gemiddelde'.

...Ik woon niet meer in Nederland en heb geen eigen belang in de Nederlandse woningmarkt....

Interessant. Maar wat voor huis heb je zelf en hoeveel is het 'waard aan bakstenen' en 'in de markt'?

[BlakHawk]

Oscar Mopperkont schreef op zaterdag 11 april 2009 @ 11:58:
[...]

Je hebt helemaal gelijk dfrenner

Mijn reactie was ironisch / sarcastisch bedoeld

Weet ik, ik ondersteunde je, maar b Visser lijkt erover heen te lezen, leest alleen maar wat hij wil lezen, want hij reageert niet op mijn quote van hem...

[_starbuck_]

leuk stukje weer op wegwijs.nl

Vraagprijzen dalen nu met ruim twee procent per maand
NVM: Huizenprijs terug naar niveau 2004!

Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is de prijs van een gemiddelde koopwoning in het eerste kwartaal van dit jaar gezakt naar € 218.000,-. Deze daling is ernstiger dan menigeen verwacht had. In het tweede kwartaal van vorig jaar ging de gemiddelde woning volgens de cijfers van de NVM nog voor € 252.000,- langs de notaris. De koopprijs lag in mei vorig jaar derhalve 15,6 procent hoger dan de huidige prijs. Omdat in het eerste kwartaal maar liefst veertig procent minder huizen verkocht werden, verwacht de NVM een groot aantal faillissementen onder makelaarskantoren.

Met deze rigoureuze prijsdaling is het prijsniveau van woningen in een recordtempo teruggevallen naar net boven het gemiddelde prijsniveau van 2004 (€ 213.000,-). De winst op een huis is daarmee over een periode van vijf jaar nog slechts 2,3 procent.

Absurde vraagprijzen
De vraagprijzen van het nieuwe aanbod aan koopwoningen daalden in het afgelopen kwartaal met 6,2 procent. In het vorige kwartaal lag de gemiddelde vraagprijs van nieuw aanbod nog op € 294.000,- terwijl het eerste kwartaal van 2009 een gemiddelde vraagprijs liet zien van 276.000,-. Het is op z’n minst opmerkelijk te noemen dat de vraagprijzen van nieuw aanbod momenteel ruim 26 procent liggen boven de in het afgelopen kwartaal gerealiseerde daadwerkelijke verkoopprijzen. Deze veel te hoge vraagprijzen geven aan dat de realiteitszin in de woningmarkt ver te zoeken is.

Koopjesjagers op de woningmarkt
In het voorbije kwartaal zijn in totaal circa 25.000 huizen verkocht. In de afgelopen jaren lag dit aantal in het eerste kwartaal rond de 45.000. Het lijkt er echter op dat de eerste schrik over de crash op de woningmarkt voorbij is. Lag het aantal verkopen in februari nog ruim 47 procent onder het niveau van februari vorig jaar in maart was dat aantal teruggelopen naar exact 37 procent. Het lijkt er derhalve op dat de eerste koopjesjagers op de markt verschijnen. Dat is ook wel nodig want van het totaal aantal huizen dat de NVM tussen half november en half februari in verkoop kreeg, is nog geen half procent verkocht.

Verkooptijd van ruim een jaar
De makelaarsorganisatie meldt verder dat huizen gemiddeld 105 dagen te koop staan. Vrijstaande huizen staan 167 dagen te koop en appartementen slechts 85 dagen. Deze cijfers zijn echter zwaar gekleurd, want veel huizen die al eerder in de verkoop stonden en later tijdelijk uit de verkoop zijn gehaald, om daarna opnieuw te koop gezet te worden tegen een lagere prijs, worden niet vanaf de eerste fase meegeteld.

In totaal staan via Funda.nl momenteel 186.000 huizen te koop. Dat aantal ligt iets boven het aantal verkooptransacties van de afgelopen 12 maanden, waarbij nog rekening dient te worden gehouden met het inzakken van de markt sinds oktober vorig jaar. Op basis van deze cijfers dient de Nederlander dus rekening te houden met een gemiddelde verkooptijd van iets meer dan een jaar, afhankelijk van het niveau van de woning. Appartementen en tussenwoningen gaan iets sneller van de hand. Vrijstaande woningen hebben een 60 procent langere verkooptijd nodig.

Maandlasten stuk lager
Dat koopjesjagers inmiddels de woningmarkt weer voorzichtig benaderen is het enige positieve nieuws dat uit de kwartaalcijfers van de NVM kan worden geconcludeerd. Voor starters op de woningmarkt ziet de markt er een stuk zonniger uit dan een jaar geleden. Niet alleen de woningprijs is gedaald, ook de hypotheekrente ligt lager dan een half jaar geleden. Vergeleken met het midden van vorig jaar zijn de maandelijkse rentelasten na de aanschaf van een gemiddelde koopwoning met bijna 21 procent gedaald.

[GetaGrip]

Ach voor al die mensen die zo 'hard' over b_visser heen walsen, pak een bakje koffie en ga eens lekker 25 min naar de aflevering van Goudzoekers van de VPRO kijken - 15 jan 2009

Het wordt gewoon herhaaldelijk toegegeven door ook mensen van de NVM/Eigen Huis dat de waarde van huizen sneller steeg.... dan ehhhhh het gemiddelde inflatiepercentage?

Ik begin hier toch wel een tendens waar te nemen van een aantal mensen die vooral hard schreeuwen dat het allemaal niet zo is..... en vooral in hun eigen waarheid schijnen te leven en ik denk dat enige realiteitszin wel op zijn plaats is..... of moet ik nu al die nieuwsberichten gaan verzamelen waarin wordt gesteld dat de huizenprijzen aan het dalen zijn en dit nog wel minimaal één kwartaal doorzet.

Veel kijkplezier en kijk met veel genoegen uit naar het gebruikelijk 'hard' ontkennen van de 'harde' feiten, maar ik zeg nu al dat ik waarschijnlijk niet zal reageren - buiten schijnt de zon

[Exirion]

Mag ik melden dat er zelfs op dit moment nog twee mensen mijn appartement bezichtigd hebben als 'beleggingsobject om te verhuren'

[JvS]

Het grappige is dat er door huizenbezitters tegen 'mijn kamp' in deze discussie* vaak worden weggezet als 'aasgieren die denken een koopje te kunnen pakken'. B-visser moet nu ook zijn woningbezit verantwoorden lijkt het wel (want dat zal vast weer zo'n aasgier van een huurder zijn ofzo).

Ik stel het andersom en zelfs de NVM is het met mij eens. Dat is dus de nederlandse vereniging voor makelaars, zegmaar een club die belang heeft bij een goede doorstroom van woningen en lekkere prijzen, die het liefst elk jaar zo'n 4% stijgen. Woningbezitters en woningverkopers van dit moment houden hun ogen gesloten voor de realiteit en hebben onvoldoende besef van wat de markt is.

Klagers die een jaar lang met een woning zitten (die verkopen dus al vanaf maart 2008, toen het nog best redelijk ging) zijn juist de mensen die gewoon een veel en veel te hoge vraagprijs hadden. Er was een verwachting dat een woning gewoon elk jaar harder zou stijgen dan inflatie en mensen willen hun 'kosten koper eruit halen'. Want zo 'hoorde' het altijd te gaan...

Nu met afgenomen totaal vermogen van de Nederlandse bevolking zijn ze dubbel zuur, want nu moeten ze niet alleen verlagen naar een voor 2008 realistische prijs, maar naar een voor 2009...

* (voor de duidelijkheid: Ik hoor bij de mensen die denken dat huizen nu net even iets overgewaardeerd zijn en dat er nu al een aardige aanzet is gedaan in prijsdalingen en ik verwacht dat dit minimaal 10% zal dalen tov augustus 2008)

[ Voor 6% gewijzigd door JvS op 11-04-2009 15:18 ]

[BlakHawk]

_starbuck_ schreef op zaterdag 11 april 2009 @ 14:44:
leuk stukje weer op wegwijs.nl


[...]

Wacht nu maar gewoon die cijfers van het kadaster af...
Daar bleek namelijk de vorige keer uit, dat ondank dat de gemiddelde verkoopprijs daalde, in werkelijkheid dit vooral voor de vrijstaande huizen gold... Ook de appartementen hadden iets te lijden, maar de rijtjeswoningen (tussenwoningen) waren nog steeds gestegen, op hoekwoningen na, want die daalden ook iets in waarde.

Daarom heb je dus niets aan die gemiddelde verkoopprijs, want in totaal kwam het verlies op 1,2% uit, terwijl de cijfers in de kranten al over 3 tot 5% spraken. Maar ja zij pakken ook iedere keer die gemiddelde prijs. Dat schiet niet op...

Nu zal het het afgelopen kwartaal best iets gezakt zijn, maar wat veel boeiender is om te weten: Waar vallen die klappen? En in welk segment? Dát willen we weten...

Het is nu wel vaak genoeg aangetoond dat die gemiddelde verkoopprijs nietszeggend is en alleen maar een beweging laat zien. Welke richting die op gaat kan je daar niet uit concluderen.

Zodra ik dan opeens percentages van 26% zie, dan vraag ik me echt af waar je het vandaan haalt?

Maar ja volgens mij weet die persoon die dit artikel heeft geschreven, totaal niet waar hij het over heeft...

Het is op z’n minst opmerkelijk te noemen dat de vraagprijzen van nieuw aanbod momenteel ruim 26 procent liggen boven de in het afgelopen kwartaal gerealiseerde daadwerkelijke verkoopprijzen. Deze veel te hoge vraagprijzen geven aan dat de realiteitszin in de woningmarkt ver te zoeken is.

Nee, nee, nee....
Het gaat niet om de vraagprijzen van nieuw aanbod en ook niet om de daadwerkelijke prijzen.
Het gaat om de gemiddelde verkoopprijs, tegenover de gemiddelde vraagprijs van alle woningen op de markt bij elkaar. Mensen zakken namelijk geen 26% in hun bod (meer dan een kwart van de prijs af?)

Dus misschien een cursusje wiskunde voor de schrijver van het artikel?

Dit stemt namelijk prima met de stelling dat er meer verkocht wordt in het lagere segment en minder in het hogere segment, waardoor de gemiddelde verkoopprijs lager ligt... De daling an sich is dus helemaal (nog) niet zo sterk als men ons wil laten geloven.

Want was het ook niet zo dat vrijstaande woningen veel langer te koop staan op dit moment dan in de lagere segmenten? Dat stemt dan prima met het grote verschil tussen de twee prijzen...

[Verwijderd]

Ik heb onlangs een analyse moeten maken voor de Nederlandse huizenmarkt en dat was niet bepaald best. In 20 jaar tijd zijn de huizen gemiddeld vertienvoudigd in prijs. Het is vrijwel onmogelijk om deze te laten dalen zonder grote klappen aan de economie.

Sowieso is het in Nederland heel slecht geregeld, consumptieve goederen zijn hier veelal "overpriced" in vergelijking met de rest van de wereld. Om je een idee te geven, ik heb in Orlando Florida een huis aangekocht voor een cliënt, 220 duizend dollar, 5 slaapkamers, 2 badkamers, 3 wc's, indoor zwembad, volledig airconditioned en met ruim 1 hectare grond erbij. Rustige wijk, lage criminaliteit. Nu is het wel zo dat men in de VS simpelweg veel meer ruimte ervoor heeft, maar het is niet zo dat we in Nederland echt serieus ruimte tekort komen. Die tekorten worden kunstmatig in stand gehouden door overal en nergens maar groenen zones aan te stellen.

Naar mijn idee zou een gemiddeld huis in de randstad rond de honderdduizend euro moeten zitten. We zitten nu op een niveau ala New York/ Manhattan en dat klopt natuurlijk voor geen meter.

[paella]

"te laten dalen", alleen al om die uitspraak geloof ik je analyse bij voorbaat niet Het blijft een kwestie van vraag+aanbod deze markt.

[JvS]

paella schreef op zondag 12 april 2009 @ 16:15:
"te laten dalen", alleen al om die uitspraak geloof ik je analyse bij voorbaat niet Het blijft een kwestie van vraag+aanbod deze markt.

ehm... Wat denk je dat er gebeurt als de overheid beslist in 1 klap de HRA af te schaffen? Dan laten ze de huizenprijzen weldegelijk dalen. Of als er besloten wordt dat er voortaan maar op 1 inkomen een hypotheek afgesloten mag worden. Of als de bouwregels ineens enorm versoepeld worden.

De eerste twee zaken zullen de huizenprijzen vrij dramatisch laten zakken (en de eerste waarschijnlijk de economie ook flink stil leggen ).

[paella]

Dat gaat dus ook niet gebeuren.

[Roenie]

JvS schreef op zondag 12 april 2009 @ 16:40:ehm... Wat denk je dat er gebeurt als de overheid beslist in 1 klap de HRA af te schaffen? ....

Hoe vaak moeten we deze stompzinnige onzin nog in deze draad lezen

[JvS]

paella schreef op zondag 12 april 2009 @ 18:50:
Dat gaat dus ook niet gebeuren.

ja.. Maar als iemand een analyse doet om te onderzoeken hoe de huizenprijs gedaald kan laten worden, dan is dat toch geen reden om te stoppen met lezen. Dat kan namelijk. Dat wil ook niet zeggen dat gebeuren gaat.

Roenie schreef op zondag 12 april 2009 @ 18:55:
[...]
Hoe vaak moeten we deze stompzinnige onzin nog in deze draad lezen

Kan je misschien uitleggen waarom het stompzinnige onzin is? Ik geef alleen aan dat het wel mogelijk is om de huizenprijs kunstmatig te laten zakken (voor de overheid). Ik zeg nergens dat het gebeuren zal. Misschien zelf iets doen aan begrijpend lezen in plaats van met aankomen?

[ Voor 4% gewijzigd door JvS op 12-04-2009 19:20 ]

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op zondag 12 april 2009 @ 15:56:
Ik heb onlangs een analyse moeten maken voor de Nederlandse huizenmarkt en dat was niet bepaald best. In 20 jaar tijd zijn de huizen gemiddeld vertienvoudigd in prijs. Het is vrijwel onmogelijk om deze te laten dalen zonder grote klappen aan de economie.

Sowieso is het in Nederland heel slecht geregeld, consumptieve goederen zijn hier veelal "overpriced" in vergelijking met de rest van de wereld. Om je een idee te geven, ik heb in Orlando Florida een huis aangekocht voor een cliënt, 220 duizend dollar, 5 slaapkamers, 2 badkamers, 3 wc's, indoor zwembad, volledig airconditioned en met ruim 1 hectare grond erbij. Rustige wijk, lage criminaliteit. Nu is het wel zo dat men in de VS simpelweg veel meer ruimte ervoor heeft, maar het is niet zo dat we in Nederland echt serieus ruimte tekort komen. Die tekorten worden kunstmatig in stand gehouden door overal en nergens maar groenen zones aan te stellen.

Naar mijn idee zou een gemiddeld huis in de randstad rond de honderdduizend euro moeten zitten. We zitten nu op een niveau ala New York/ Manhattan en dat klopt natuurlijk voor geen meter.

Volgens mij ben jij nog nooit in manhattan geweest... Daar betaal kom je zonder veel moeite over de miljoen heen voor een appartement. Dat zie ik hier in NL niet terug...

Daarbij heb ik al eerder om een bron gevraagd van je stelling "huizenprijzen vertienvoudigd in 20 jaar"... Geef die bron eens... Mijn ouders hebben namelijk 23 jaar geleden 70.000 euro uitgegeven aan hun hun (toen een gangbare prijs voor een eengezinswoning) en de waarde ligt nu net boven de 2 ton... Volgens jou moet dat 7 ton zijn dus? Niet dus...
En dan stel je nog even gemakkelijk dat het gemiddeld vertienvoudigd is???

Ik weet niet waarvoor jij die analyse hebt moeten maken, maar jouw analyse klopt van geen kanten. Kom nou eens met bronnen, volgens mij is dit welgeteld de vijfde keer dat ik om een bron vroeg voor het 10 x de prijs van 20 jaar geleden. Ik heb nog steeds geen antwoord gekregen... Jammer die uit de lucht gegrepen stellingen.

[BlakHawk]

JvS schreef op zondag 12 april 2009 @ 16:40:
[...]

ehm... Wat denk je dat er gebeurt als de overheid beslist in 1 klap de HRA af te schaffen? Dan laten ze de huizenprijzen weldegelijk dalen. Of als er besloten wordt dat er voortaan maar op 1 inkomen een hypotheek afgesloten mag worden. Of als de bouwregels ineens enorm versoepeld worden.

De eerste twee zaken zullen de huizenprijzen vrij dramatisch laten zakken (en de eerste waarschijnlijk de economie ook flink stil leggen ).

Je hebt wel gelijk, dat zijn redenen, net als het stijgen van de rente. Even los van het feit of het werkelijkheid gaat worden, maar ik geloof ook niets van meneer Kykez zijn analyse en ik wacht graag even de bronnen af, vooral de "gemiddeld vertienvoudigd in 20 jaar"...

Maar om op de bubbel terug te komen... Auto verkopen zijn ook erg hard ingestort, zat daar ook een bubbel in? Of zou het zo kunne zijn dat mensen het nog niet aandurven om nu grote uitgaven te doen, niemand is immers nu zeker van zijn baan...

Ga jij nu een auto/huis (je kan alles invullen wat erg duur is) kopen, als je bij wijze van spreken volgende maand te horen kan krijgen dat er een reorganisatie voor de deur staat?
Zou heel de daling daar niet mee te maken kunnen hebben? Waarom moet er een andere reden bij komen, zoals een bubbel. Als mensen het echt te duur vonden, vonden ze dat in juli ook te duur... Maar toen had men vertrouwen in hun baan, dus geen enkele reden om geen huis te kopen...

[Henk007]

Verwijderd schreef op zondag 12 april 2009 @ 15:56:
Ik heb onlangs een analyse moeten maken voor de Nederlandse huizenmarkt en dat was niet bepaald best. In 20 jaar tijd zijn de huizen gemiddeld vertienvoudigd in prijs.

Net als meer mensen hierboven geloof ik hier dus helemaal niets van. Je zegt dat een type woning dat momenteel voor 300k€ wordt verkocht in 1989 werd verkocht voor 30k€
Bovendien pas ik dan nog geen inflatiecorrectie toe. Bij een gemiddelde inflatie van 2.0% zijn 30k€ (2009) gelijk aan 20.2k€ (1989). Inflatiepercentage is fictief en illustratief.
Graag bronnen vermelden.

Een grafiekje uit 2003 (bron NVM) laat wel een boven-inflationaire stijging zien, maar geen 12% per jaar.
Stijgingen boven inflatieniveau mag je bubbles noemen trouwens.


Ik weet niet of dit artikel al eens is gelinkt in dit topic:
Heeft Nederland ook een huizenprobleem?

[ Voor 33% gewijzigd door Henk007 op 13-04-2009 11:39 ]

[Roenie]

JvS schreef op zondag 12 april 2009 @ 19:20:
...Kan je misschien uitleggen waarom het stompzinnige onzin is? Ik geef alleen aan dat het wel mogelijk is om de huizenprijs kunstmatig te laten zakken (voor de overheid). Ik zeg nergens dat het gebeuren zal. Misschien zelf iets doen aan begrijpend lezen in plaats van met aankomen?

Wil je nu echt je 'gelijk' in een semantische discussie krijgen met een dergelijk theoretisch argument? Tja, FC Volendam kan ook de Champions League winnen

Verder geeft het te berde brengen alleen maar een niet ter zake doende stok om meer praktische oplossingen om de HRA problematiek op te lossen, te kunnen slaan.

[BlakHawk]

Henk007 schreef op zondag 12 april 2009 @ 20:01:
Stijgingen boven inflatieniveau mag je bubbles noemen trouwens.

Alleen als je over exact hetzelfde product praat, met gelijk blijvende omstandigheden.
De bouwkwaliteit is in de jaren ook sterk verbeterd, daarom zijn nieuwere woningen ook duurder, dat drijft de gemiddelde prijs ook omhoog, terwijl de meerwaarde wel degelijk terug te zien is.

Daarbij is het logisch, dat als de overheid vrouwen ook stimuleert om te werken, dat er meer aan een huis uitgegeven kan worden. Misschien is het niet helemaal eerlijk dat de prijzen duurder worden, maar dat is het effect als je jaren lang een dusdanig tekort hebt dat overbieden vaker voorkomt...

En voor de mensen die de crisis van de jaren 30 vergelijken met de huidige:
Toen gaven we ongeveer 50% van ons inkomen uit aan de woning, als het niet meer was in sommige gevallen, we waren toen straat arm met gezinnen met 12 kinderen die bijna geen eten. Klinkt niet echt vergelijkbaar met de huidige crisis toch?

[MrScratch]

dfrenner schreef op zondag 12 april 2009 @ 19:44:
[Kom nou eens met bronnen, volgens mij is dit welgeteld de vijfde keer dat ik om een bron vroeg voor het 10 x de prijs van 20 jaar geleden. Ik heb nog steeds geen antwoord gekregen... Jammer die uit de lucht gegrepen stellingen.

Rustig maar, denk aan je bloeddruk. Die bron gaat hij niet geven want die bestaat helemaal niet.

Ik noem ter illustratie twee voorbeelden, mijn ouders kopen in '90 een hoekhuis voor 200.000 gulden, dus zo'n 90.000 euro. Is nu getaxeerd op 275.000 euro, dus dat is keer 3 in 20 jaar. Ander hoekhuis in dezelfde stad dat in '89 is gekocht voor 225.000 gulden, dus zo'n 100.000 euro. Taxatie is 313.000 euro. Dat is dus weer die factor 3.

Factor 3 in 20 jaar is natuurlijk evengoed erg fors, maar keer 10 ga je dus echt niet vinden. Dat is gewoon te onrealistisch.

[Cyberpope]

Mijn opa heeft het huis waarin mijn zus woont, gebouwd voor 1800 euro. Dat pand is nu ongeveer 750.000 waard.. Dat is dus 420x over de kop. Maar dat huis is gezet in 1936. De grootste stijging in huizenprijzen is nog altijd geweest in de periode 1945 - 1975.

Mijn vader heeft het huis gekocht in 1958 voor 7.000 euro (afgerond). Maar toen kreeg hij ook 125 euro per week salaris.

Mijn zus heeft het gekocht in 1994 voor ongeveer 200.000 euro. Dus ja dat huis is 3x gestegen. Maar echt geen 10x in 20 jaar. Dat zijn cijfers die alleen in de jaren 1945 - 1975.

[BlakHawk]

Cyberpope schreef op zondag 12 april 2009 @ 22:09:
Mijn opa heeft het huis waarin mijn zus woont, gebouwd voor 1800 euro. Dat pand is nu ongeveer 750.000 waard.. Dat is dus 420x over de kop. Maar dat huis is gezet in 1936. De grootste stijging in huizenprijzen is nog altijd geweest in de periode 1945 - 1975.

Mijn vader heeft het huis gekocht in 1968 voor 7.000 euro (afgerond). Maar toen kreeg hij ook 125 euro per week salaris.

Mijn zus heeft het gekocht in 1994 voor ongeveer 200.000 euro. Dus ja dat huis is 3x gestegen. Maar echt geen 10x in 20 jaar. Dat zijn cijfers die alleen in de jaren 1945 - 1970.

In 1970 ergens hadden we ook 3 jaar achter elkaar erg hoge inflatie van rond de 10%, dus in 3 jaar tijd al ongeveer 30%...
Ik zag laatst ergens een tabel, met de inflatiegeschiedenis in NL, dat viel me wel op...

[Robkazoe]

JvS schreef op zaterdag 11 april 2009 @ 15:16:
Het grappige is dat er door huizenbezitters tegen 'mijn kamp' in deze discussie* vaak worden weggezet als 'aasgieren die denken een koopje te kunnen pakken'. B-visser moet nu ook zijn woningbezit verantwoorden lijkt het wel (want dat zal vast weer zo'n aasgier van een huurder zijn ofzo).

* (voor de duidelijkheid: Ik hoor bij de mensen die denken dat huizen nu net even iets overgewaardeerd zijn en dat er nu al een aardige aanzet is gedaan in prijsdalingen en ik verwacht dat dit minimaal 10% zal dalen tov augustus 2008)

Zo werd ik eerder afgeschilderd, zoals jij dat hierboven aangeeft. Ik ben zelf nog zoekende naar mijn eigen eerste woning maar ik wacht voorlopig nog even af. Kun je mij wel een aasgier noemen, maar zou je zelf ook de hoofdprijs willen betalen als je weet dat binnen weken, maanden of misschien wel jaren de prijzen nog verder gaan dalen? Ik noem dat gewoon verstandig.

Maar ik moet wel zeggen dat ik het lastig vind om te bepalen wat er nu gebeurd in de markt. Er zijn zoveel factoren die de prijs bepalen en beïnvloeden. Ik denk dat we nu op een niveau zijn waar de prijzen een correctie krijgen (en een vrij stevige ook!). Maar mochten de prijzen komende tijd nog harder gaan dalen (en dan heb ik het over meer dan 15%) of langere tijd dalen dan is er denk ik wel sprake van een bubbel die leeg loopt.

[drfrisbee]

@cyberpope: gaaf dat je een huis al zo lang in de familie hebt!

Verder is afwachten nu inderdaad gezond verstand voor starters, maar ik geloof niet dat de huizenmarkt nog heel veel verder gaat zakken. De volumes zijn nu dermate laag, daaraan kan je afzien dat veel mensen nu wachten met kopen en verkopen. De huizen die nu gaan, moeten vaak.

Daarnaast krijgt de nieuwbouw een klap, terwijl in veel courante, starterswoningen de prijzen amper dalen (tenminste, mijn ervaring in de randstad)

[Oscar Mopperkont]

Henk007 schreef op zondag 12 april 2009 @ 20:01:
Stijgingen boven inflatieniveau mag je bubbles noemen trouwens.

Volgens mij is het al vaker gezegd, maar dat is dus niet zo. Waarom zou je dat een bubble mogen noemen? Er zijn altijd dingen die harder dan de inflatie stijgen en die minder dan de inflatie stijgen. Het is immers een gemiddelde. Niet alles blijft relatief gezien evenduur tov elkaar. Kijk naar computers. Vroegah kostte die dingen een fortuin en nu kosten ze geen drol meer. Dat betekent ook niet dat computers ineens zwaar ondergewaardeerd zijn.

Verder lijkt een relevanetere factor te zijn hoeveel % van het inkomen aan wonen wordt uitgegeven. Dat percentage lijkt al heel wat jaartjes rond de 30% te liggen en dat is kennelijk een belangrijkere factor in de markt. Dat is wat de "vraagkant"van het verhaal bepaalt. De inkomens stijgen harder dan de inflatie en bovendien zjin er steeds meer tweeverdieners gekomen. Dat kan dus goed verklaren waarom de huizenprijzen harder zjin gestegen dat de inflatie (waarin volgens mij vreemdgenoeg de kosten van een huis niet worden meegenomen).

[HaseMike]

drfrisbee schreef op maandag 13 april 2009 @ 07:59:
Verder is afwachten nu inderdaad gezond verstand voor starters, maar ik geloof niet dat de huizenmarkt nog heel veel verder gaat zakken. De volumes zijn nu dermate laag, daaraan kan je afzien dat veel mensen nu wachten met kopen en verkopen. De huizen die nu gaan, moeten vaak.

Leuk om weer eens dit topic een stukje door te lezen, na dik een half jaar gaat het hier nog steeds hetzelfde verder. De daling tot nu toe is slechts het begin van het leeglopen van de bel, niet het einde ervan.

De huizenmarkt reageert nu eenmaal traag, voordat iemand fors met de prijs zakt vergaat er nogal wat tijd. Pas er als voldoende huizen staan die echt weg moeten, dan volgt de grote klap. Nog even geduld dus terwijl de mensen die in scheiding liggen / dubbele lasten hebben / werkloos raken enz, maandelijks verder in de problemen komen. Nu de prijzen eindelijk een dalende curve vertonen, beginnen de kopers ook langer te wachten, waarom nu kopen terwijl het volgend jaar hoogst waarschijnlijk een stuk goedkoper is ?

Zolang de tussenwoningen nog boven de 120.000 euro kosten in de randstad, is er nog sprake van gebakken lucht. We hebben dus nog een eindje naar beneden te gaan.

O ja : Ik woon ook in een koophuis maar zie het klappen van de bel positief tegemoet.

[ Voor 9% gewijzigd door HaseMike op 13-04-2009 10:03 ]

[Verwijderd]

Crisis kost Nederlander 26.000 euro

"Het verlies komt voornamelijk door de daling van de aandelenkoersen en de huizenprijzen en de lagere waarde van de pensioenopbouw."

[Tjeerd]

Interessante ontwikkelingen bij een redelijk groot nieuwbouwproject (~300 nieuwbouwwoningen?) in mijn geboorteplaats. Er was vorig jaar al wat vertraging opgelopen omdat er archeologisch bodemonderzoek moest worden gedaan en de huizenprijzen waren ook merendeel aan de stevigere kant (300K-500K+), maar ook een aantal "betaalbare" woningen van rond de twee ton. Maar omdat er nog niet genoeg interesse was en de verkoop maar matig gaat, las ik van de week dat ze 30% korting geven op de nieuwbouwwoningen. Waarschijnlijk omdat anders het hele project in problemen komt en er anders niemand op af komt.

Erg interessant dat ze zoveel korting geven, die 30% zegt wel iets over de situatie in dit project. Ik ben ook benieuwd of men nu verlies maakt op dit project, of dat er gewoon wat minder winstmarge is. Vrij forse daling vind ik het in ieder geval.

[drfrisbee]

30% korting is erg veel, daar maken ze geen winst meer op, winst ligt tussen de 8-12%, uiteraard zijn er uitzonderingen. Een ander nadeel van dit soort prijzen is dat er waarschijnlijk behoorlijk bezuinigt gaat worden op de omgeving (goedkopere materialen etc.), de grondprijs wordt namelijk vaak bepaald door opbrengst - kosten. Hiervandaan wordt de omgeving betaalt (ondergronds en bovengronds).


Daarnaast is het belangrijk om nu te overleven en over een paar jaar de hoofdprijs te vragen, nu kan je je verlies nemen op een project, maar verlies nemen tov stilstaand personeel is nog altijd goedkoper. Want hoewel iedereen nu moord en brand schreeuwt is het onderliggende probleem gewoon nog aanwezig (te weinig woningen teveel mensen).

@hasemike: heb dan lef, verkoop je woning nu voor de 240.000 die het oplevert in de randstad en koop als het 120.000 wordt..... Lekker 120.000 euro pakken.

[Verwijderd]

Tjeerd schreef op maandag 13 april 2009 @ 10:48:
Interessante ontwikkelingen bij een redelijk groot nieuwbouwproject (~300 nieuwbouwwoningen?) in mijn geboorteplaats. Er was vorig jaar al wat vertraging opgelopen omdat er archeologisch bodemonderzoek moest worden gedaan en de huizenprijzen waren ook merendeel aan de stevigere kant (300K-500K+), maar ook een aantal "betaalbare" woningen van rond de twee ton. Maar omdat er nog niet genoeg interesse was en de verkoop maar matig gaat, las ik van de week dat ze 30% korting geven op de nieuwbouwwoningen. Waarschijnlijk omdat anders het hele project in problemen komt en er anders niemand op af komt.

Erg interessant dat ze zoveel korting geven, die 30% zegt wel iets over de situatie in dit project. Ik ben ook benieuwd of men nu verlies maakt op dit project, of dat er gewoon wat minder winstmarge is. Vrij forse daling vind ik het in ieder geval.

Hetzelfde verhaal in mijn geboorteplaats ... Een aantal nieuwbouw appartementencomplexen staan of half leeg of zelfs helemaal leeg. De appartementen worden nu voor tienduizenden euro's onder de oorspronkelijke vraagprijs op Funda aangeboden en nog zijn ze aan de straatstenen niet te slijten.

Die kortingen van tot wel 30% geeft maar weer eens aan hoeveel lucht er in de huizenbubbel zit.

[HaseMike]

@hasemike: heb dan lef, verkoop je woning nu voor de 240.000 die het oplevert in de randstad en koop als het 120.000 wordt..... Lekker 120.000 euro pakken.

Zou ik zeker doen als ik er zou wonen, zit echter in Duitsland.

[Exirion]

Verwijderd schreef op maandag 13 april 2009 @ 10:09:
Crisis kost Nederlander 26.000 euro

"Het verlies komt voornamelijk door de daling van de aandelenkoersen en de huizenprijzen en de lagere waarde van de pensioenopbouw."

Jaja, voorspelbaar dat je er als de kippen bij zou zijn om dit bericht te quoten. De media smullen van dit soort berichten in relatie tot de huizenmarkt.

Er is sprake van een daling van 3%, waarvan nog niet eens gezegd is dat de prijzen daadwerkelijk gedaald zijn maar dat de gemiddelde transactieprijs is gedaald. Dat laatste heeft veel te maken met de doorstroom van woningen in verschillende prijscategorieen.

[mekkieboek]

Verwijderd schreef op maandag 13 april 2009 @ 10:09:
Crisis kost Nederlander 26.000 euro

"Het verlies komt voornamelijk door de daling van de aandelenkoersen en de huizenprijzen en de lagere waarde van de pensioenopbouw."

Op teletekst staat echter:

Crisis kost Nederlander 26.000 euro

***************************************
` Nederlanders zijn sinds januari 2008
gemiddeld 26.000 euro armer geworden.
Dat zegt PricewaterhouseCoopers.Volgens
het adviesbureau zit bijna tweederde
van het vermogensverlies in de opbouw
van de pensioenen.Hoofdoorzaak zijn de
gedaalde aandelenkoersen.

De daling van de huizenprijzen speelt
bijna geen rol.Huizen zijn even duur
als 15 maanden geleden.PwC denkt wel
dat de dalende huizenprijzen de komende
tijd de vermogens verder aantasten.

Volgens PricewaterhouseCoopers leidt
de afname van de vermogens ertoe dat
volwassenen dit jaar gemiddeld 300 euro
minder uitgeven.

Overigens heeft PWC (allegedly) boter op zijn hoofd.

[ Voor 4% gewijzigd door mekkieboek op 13-04-2009 13:17 . Reden: rephrase ]

[Robkazoe]

Exirion schreef op maandag 13 april 2009 @ 12:34:
[...]

Jaja, voorspelbaar dat je er als de kippen bij zou zijn om dit bericht te quoten. De media smullen van dit soort berichten in relatie tot de huizenmarkt.

Er is sprake van een daling van 3%, waarvan nog niet eens gezegd is dat de prijzen daadwerkelijk gedaald zijn maar dat de gemiddelde transactieprijs is gedaald. Dat laatste heeft veel te maken met de doorstroom van woningen in verschillende prijscategorieen.

Op NU.nl staat hetzelfde bericht maar daar wordt het woord "huis" maar in vier zinnen gebruikt dus het valt wel mee.

Overal hoor ik mensen zeggen dat appartementencomplexen leeg staan of half gevuld zijn maar waar komt dat dan voor? Hier in Amersfoort is er ook een project geweest die korting gaf op de prijzen. Dat was 10% maar het waren woningen in het 300.000+ euro segment (wat toch vrij prijzige huizen zijn die voor Jan Modaal en zijn werkende vrouw moeilijk zijn op te brengen).

[Verwijderd]

mekkieboek schreef op maandag 13 april 2009 @ 13:01:

...

De daling van de huizenprijzen speelt
bijna geen rol.Huizen zijn even duur
als 15 maanden geleden.PwC denkt wel
dat de dalende huizenprijzen de komende
tijd de vermogens verder aantasten.

...

Bijna geen rol lijkt toch wat een understatement als je die uitspraak aan de prijsdalingen van tot wel tientallen procenten bij nieuwbouwprojecten relateert.

Bovendien is het bericht gekleurd. Het zijn juist de hogere inkomensgroepen die een huis en aandelen bezitten en een "hoge" pensioenopbouw verwachten. De minima en de jeugd hebben op dit moment nauwelijks iets van dit alles. Om het totale verlies door de crisis over alle Nederlanders te delen is incorrect. Per huizen- en aandelenbezitter zal het verlies toch iets hoger liggen ...

[JvS]

Verwijderd schreef op maandag 13 april 2009 @ 14:06:
[...]


Bijna geen rol lijkt toch wat een understatement als je die uitspraak aan de prijsdalingen van tot wel tientallen procenten bij nieuwbouwprojecten relateert.

Het gaat hier om eigen vermogensafname van Nederlanders. Nieuwbouwprojecten die korting geven zullen daar beperkt invloed op hebben. Daling van het pensioenvermogen een stuk meer (want dat is al concreet gedaald, en daar zit nogal een hoop geld in. In 2008 in de orde van grootte 500-1000Miljoen.)

[Jaspertje]

Overigens is het ook niet raar dat nieuwbouwprojecten de eerste zijn die last hebben van Nederlanders die niet meer durven te verkopen. Bij nieuwbouwprojecten was het vaak zo dat mensen eerst een huis moeten kopen (het nieuw te bouwen huis) voordat je oude huis uberhaupt in de verkoop ging (immers, er zijn niet veel mensen die pas over 1 a 2 jaar in hun nieuwe huis willen wat er al staat). Dus koop je wel al met het goede gevoel mijn huis wordt toch wel verkocht. Maar dat gevoel is er nu niet meer. Er zijn weinig mensen met een koopwoning die het risico willen lopen om hun oude huis niet verkocht te krijgen....

Wat krijg je dan: starters en mensen die uit de huur komen zijn de enige grote toevoer voor nieuwbouwprojecten. en dat zijn er niet genoeg om de hele buurt te verkopen (Zeker niet als de huizen gebouwd zijn met het idee dat het niet voor starters is maar voor doorstromers (lees de 300k tot 500k woningen).

[GetaGrip]

Robkazoe schreef op maandag 13 april 2009 @ 13:50:
Op NU.nl staat hetzelfde bericht maar daar wordt het woord "huis" maar in vier zinnen gebruikt dus het valt wel mee.

Yep.... het is maar hoe je het wilt lezen

Huizen met 80% in waarde gedaald. Huizen met 80% in waarde gedaald. Huizen met 80% in waarde gedaald. Huizen met 80% in waarde gedaald, hier wordt het woord "huis" maar in vier zinnen gebruikt dus het valt wel mee.

Je kan ook te selectief lezen.

Maar het gedeelte waar je zegt dat het wel meevalt zal ik dan maar even wat duidelijker voor je maken:

De vermogensdaling komt vooral door de lagere pensioenopbouw, de daling van de huizenprijzen en de daling van de aandelenkoersen.

Ongetwijfeld zal er wel wat nuancering morgen komen, wanneer het rapport op de site van PWC staat, want om nu het NOS Journaal, Nu.nl als 'verdiepende' berichtgeving te kwalificeren..... gaat wel weer iets te ver.

Ik zie het meer als 'snack' nieuws, wanneer je meer wilt weten zal je verder moeten zoeken naar een betere bron.

[Cyberpope]

Jaspertje schreef op maandag 13 april 2009 @ 14:53:
Wat krijg je dan: starters en mensen die uit de huur komen zijn de enige grote toevoer voor nieuwbouwprojecten. en dat zijn er niet genoeg om de hele buurt te verkopen (Zeker niet als de huizen gebouwd zijn met het idee dat het niet voor starters is maar voor doorstromers (lees de 300k tot 500k woningen).

En juist vooral deze huizen werden gebouwd, omdat de marge op "starterswoningen" te klein was. Productontwikkelaars deden hun uiterste best om onder afspraken voor x% starterswoningen uit te komen. Liever midden en hogere segment, want die verkochten beter en leverden meer op. O.a. IJburg is het aantal starterwoningen gedurende het traject steeds verder afgenomen.

Niet zo vreemd dat die nu de grootste klappen krijgen.

[Barrycade]

Zullen nu ook de huurprijzen gaan dalen?

Huidige huurprijzen hier in de wijk (nieuwbouwwijk westelijke randstad) zitten rond de 600 euro per appartement. Voor die prijs kan je prima een appartement aanschaffen.

Wat dus kennissen van ons ook zo hebben berekend. Momenteel zaten ze rond de 780 euro huur (inclusief servicekosten) en daarvan staat dus vast dat ze ieder jaar met de inflatie zouden stijgen. Ze hebben nu een appartement bij ons in de wijk gekocht en zitten met een hypotheek van +/-230.000 euro op 575 euro netto per maand. Met daarbij de zekerheid dat ze 10 jaar lang geen stijging van woonkosten hebben. (alleen servicekosten wellicht, maar die liggen lager dan het huurapparement doordat het appartement geen lift heeft)

Kan je zeggen, ja maar wat als de bubbel klapt? In het geval van huren zouden ze 780*12*10= € 93.600,00 in de kas van de woningbouw gestort hebben. In het geval van kopen kan je bijna niet verwachten dat het huis over 10 jaar maar € 136.400,00 zal opbrengen. Dan zijn er grotere problemen in de wereld.

Dus zolang de huurprijzen (van nieuwe woningen) op hoge prijzen blijven is het niet zo'n gek idee om juist nu in te stappen.

[Verwijderd]

Jaspertje schreef op maandag 13 april 2009 @ 14:53:
Overigens is het ook niet raar dat nieuwbouwprojecten de eerste zijn die last hebben van Nederlanders die niet meer durven te verkopen. Bij nieuwbouwprojecten was het vaak zo dat mensen eerst een huis moeten kopen (het nieuw te bouwen huis) voordat je oude huis uberhaupt in de verkoop ging (immers, er zijn niet veel mensen die pas over 1 a 2 jaar in hun nieuwe huis willen wat er al staat). Dus koop je wel al met het goede gevoel mijn huis wordt toch wel verkocht. Maar dat gevoel is er nu niet meer. Er zijn weinig mensen met een koopwoning die het risico willen lopen om hun oude huis niet verkocht te krijgen....

...

Volledig correct. Als je nu je oude huis voor 30% minder dan de oorspronkelijk vraagprijs aanbiedt, raak je het zeker snel kwijt omdat het realistischer geprijsd is dan vergelijkbare huizen, om vervolgens weer een nieuwbouwwoning met 30% korting te kopen. Per saldo ga je er niet op achteruit. En zo loopt de bubbel dus uiteindelijk leeg ...

[Henk007]

littlejoannes schreef op maandag 13 april 2009 @ 18:08:
....
Wat dus kennissen van ons ook zo hebben berekend. Momenteel zaten ze rond de 780 euro huur (inclusief servicekosten) en daarvan staat dus vast dat ze ieder jaar met de inflatie zouden stijgen. Ze hebben nu een appartement bij ons in de wijk gekocht en zitten met een hypotheek van +/-230.000 euro op 575 euro netto per maand.
....
Dus zolang de huurprijzen (van nieuwe woningen) op hoge prijzen blijven is het niet zo'n gek idee om juist nu in te stappen.

Ik heb je voorbeeld niet exact nagerekend, maar als ik het zo bekijk zit er een flink stuk aflossingsvrij in. Als je over 10 jaar de hypotheek moet oversluiten zit je dus met een restschuld. Bij een flinke waardedaling van de woning gaat dat dan wel pijn doen, omdat je maar een lening krijgt voor de op dat moment actuele waarde.

[ Voor 46% gewijzigd door Henk007 op 13-04-2009 18:50 ]

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op maandag 13 april 2009 @ 18:12:
[...]


Volledig correct. Als je nu je oude huis voor 30% minder dan de oorspronkelijk vraagprijs aanbiedt, raak je het zeker snel kwijt omdat het realistischer geprijsd is dan vergelijkbare huizen, om vervolgens weer een nieuwbouwwoning met 30% korting te kopen. Per saldo ga je er niet op achteruit. En zo loopt de bubbel dus uiteindelijk leeg ...

En dat doet natuurlijk geen hond. Want als je het op 10/15/20% van de oorspronkelijke vraagprijs aanbied, raak je het wellicht ook kwijt en heb je meer "winst"

Sorry.. maar hoe hard je ook roept, ik zie op funda de huizenprijzen nog steeds niet met 30% zakken. Zeker de mainstraim woningen niet.

Henk007 schreef op maandag 13 april 2009 @ 18:17:
[...]


Ik heb je voorbeeld niet exact nagerekend, maar als ik het zo bekijk zit er een flink stuk aflossingsvrij in. Als je over 10 jaar he hypotheek moet oversluiten zit je dus met een restschuld. Bij een flinke waardedaling van de woning gaat dat dan wel pijn doen, omdat je maar een lening krijgt voor de op dat moment actuele waarde.

Je hoeft je hypotheek niet over 10 jaar over te sluiten... Je kunt hem ook gewoon houden. En ja een forse waardedaling kan dan pijn gaan doen, maar dat doet het altijd. Over 10 jaar gekeken, heb je waarschijnlijk altijd wel een stijging of gelijkwaardige prijs. Zeker voor een courant appartement. Zelfs me de huizencrash van begin jaren 80, was je na 10 jaar weer op redelijk gelijke hoogte.

littlejoannes schreef op maandag 13 april 2009 @ 18:08:
Zullen nu ook de huurprijzen gaan dalen?

Huidige huurprijzen hier in de wijk (nieuwbouwwijk westelijke randstad) zitten rond de 600 euro per appartement. Voor die prijs kan je prima een appartement aanschaffen.

Wat dus kennissen van ons ook zo hebben berekend. Momenteel zaten ze rond de 780 euro huur (inclusief servicekosten) en daarvan staat dus vast dat ze ieder jaar met de inflatie zouden stijgen. Ze hebben nu een appartement bij ons in de wijk gekocht en zitten met een hypotheek van +/-230.000 euro op 575 euro netto per maand. Met daarbij de zekerheid dat ze 10 jaar lang geen stijging van woonkosten hebben. (alleen servicekosten wellicht, maar die liggen lager dan het huurapparement doordat het appartement geen lift heeft)

Kan je zeggen, ja maar wat als de bubbel klapt? In het geval van huren zouden ze 780*12*10= € 93.600,00 in de kas van de woningbouw gestort hebben. In het geval van kopen kan je bijna niet verwachten dat het huis over 10 jaar maar € 136.400,00 zal opbrengen. Dan zijn er grotere problemen in de wereld.

your logic is flawed

Immer je kunt niet zomaar de betaalde huur van de koopprijs afstrekken, je betaald immers ook rente.
Maximaal wat je zou kunnen doen (maar ook dat is dubies) is het verschil tussen 575 en 780 aftrekken van de koopprijs. dat is 205 euro per maand, dus 2500 per jaar (grofweg) dus maximaal 25.000 per 10 jaar. Dan kom je volgens jou rekenmethode uit op 205.000 uit als ondergrens om geen "verlies" te lijden.

[ Voor 68% gewijzigd door Cyberpope op 13-04-2009 18:45 ]

[Verwijderd]

Ik hoor hier veel mensen over de prijzen van nieuwbouw en de "gigantische kortingen" die daar nu op gegeven worden. Toevallig hou ik de markt in 1 specifieke regio de laatste maanden aardig in de gaten en mij viel wat op.....

Ik zie dat nieuwbouw tegenwoordig voor waanzinnig hoge prijzen op de markt gezet wordt, om vervolgens (niemand koopt natuurlijk een 2-kamerwoning van 60m^2 voor 193.000 euro met oplevering ergens 2010) na verloop van tijd ineens "spectaculair" in prijs te dalen. Dan kost dat appartement (en nee, die getallen zijn niet uit mijn duim gezogen) 163.000 euro. Zo kan ik ook "gigantische" kortingen geven op mijn appartement: Normaal 199.500, nu 150.000..... Wie maakt me gek???

[Bartjuh]

Cyberpope schreef op maandag 13 april 2009 @ 18:38:
[...]
Sorry.. maar hoe hard je ook roept, ik zie op funda de huizenprijzen nog steeds niet met 30% zakken. Zeker de mainstraim woningen niet.

Maar dat is natuurlijk logisch te verklaren, dat is gewoon een psychologisch effect. Niemand wil tienduizenden euro's verlies maken, dus niemand gaat substantiëel omlaag, ook al is de vraag laag. Waarschijnlijk daalt de 'verkoopprijs na onderhandeling' wel.
Pas als the shit hits the fan, dan gaan de vraagprijzen pas echt omlaag.

[Verwijderd]

Cyberpope schreef op maandag 13 april 2009 @ 18:38:
[...]

En dat doet natuurlijk geen hond. Want als je het op 10/15/20% van de oorspronkelijke vraagprijs aanbied, raak je het wellicht ook kwijt en heb je meer "winst"

...

Aha. Je ziet dus in dat flinke kortingen op nieuwbouwwoningen (die er op het moment zijn) zullen leiden tot vraagprijsdalingen van bestaande woningen. Dus dat de huizenprijzen in het algemeen aan het dalen zijn. Er begint eindelijk schot in de discussie te komen ...

[Rukapul]

Makelaars hebben wel vaker onnavolgbare gedachtengangen: een woning voor 324.500 kk in de markt zetten, maande later voor 328.000 v.o.n. met de opmerking erbij dat het na een aantal weken weer 324.500 kk. zal zijn. Alsof kopers idioten zijn zonder rekenmachine en gezond verstand. De eerste associatie die het oproept is pauperheid: de prijs verhogen om vervolgens een korting aan te bieden...

Verwijderd schreef op maandag 13 april 2009 @ 19:13:
Je ziet dus in dat flinke kortingen op nieuwbouwwoningen (die er op het moment zijn) zullen leiden tot vraagprijsdalingen van bestaande woningen.

Het volume van nieuwbouw is zo laag dat het effect op de markt als geheel waarschijnlijk vrij gering is in vergelijking tot andere oorzaken. Lokaal kunnen de effecten wel impact hebben zoals in een buurt met veel nieuwbouw. 't Doordruppelen zal dus lang duren.

Rukapul schreef op maandag 23 maart 2009 @ 12:02:
De huizenmarkt ligt ook zeker niet geheel stil. Het huis van mijn overbuurvrouw is zojuist binnen 2 maanden verkocht terwijl de vraagprijs ruim 10% boven de verkoopprijs van de laatste vergelijkbare transactie lag van april vorig jaar.

Wat dat betreft blijkt dus zowel uit officiele cijfers (N=groot) alswel marktobservaties (N=heel klein) dat de markt twee gezichten heeft.

M'n N=1 was ook nog eens geen normale verkoop. Blijkt dat d'r zoon het pand gekocht heeft .

[ Voor 63% gewijzigd door Rukapul op 13-04-2009 19:30 ]

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op maandag 13 april 2009 @ 19:13:
[...]


Aha. Je ziet dus in dat flinke kortingen op nieuwbouwwoningen (die er op het moment zijn) zullen leiden tot vraagprijsdalingen van bestaande woningen. Dus dat de huizenprijzen in het algemeen aan het dalen zijn. Er begint eindelijk schot in de discussie te komen ...

Euh...nee, waar zeg ik dat dan???. Ik zeg alleen ALS iemand die move zou willen maken, hij nooit 30% van zijn huis afhaalt omdat er op nieuwbouw toevallig 30% korting wordt aangeboden (met heel veel kosten voor waarschijnlijk noodzakelijk meerwerk, zodat je weer op de oude prijs uitkomt).

[Barrycade]

Cyberpope schreef op maandag 13 april 2009 @ 18:38:
[...]

Je hoeft je hypotheek niet over 10 jaar over te sluiten... Je kunt hem ook gewoon houden. En ja een forse waardedaling kan dan pijn gaan doen, maar dat doet het altijd. Over 10 jaar gekeken, heb je waarschijnlijk altijd wel een stijging of gelijkwaardige prijs. Zeker voor een courant appartement. Zelfs me de huizencrash van begin jaren 80, was je na 10 jaar weer op redelijk gelijke hoogte.
[...]
your logic is flawed

Immer je kunt niet zomaar de betaalde huur van de koopprijs afstrekken, je betaald immers ook rente.
Maximaal wat je zou kunnen doen (maar ook dat is dubies) is het verschil tussen 575 en 780 aftrekken van de koopprijs. dat is 205 euro per maand, dus 2500 per jaar (grofweg) dus maximaal 25.000 per 10 jaar. Dan kom je volgens jou rekenmethode uit op 205.000 uit als ondergrens om geen "verlies" te lijden.

Ik was iets te kort in mijn reactie inderdaad. Maar ik bedoelde wat jij in je eerdere quote ook al aanhaalt. Huur krijg je niet meer terug. Betaalde (lagere) rente voor een koopwoning heeft een potentiele winst. Het is niet reeel om er van uit te gaan dat over 10 jaar de prijzen dusdanig zijn gezakt dat je onder de 136000 komt. Zelfs niet met een afgeschafte HRA En dan gaan we ervan uit dat we inderdaad met aflossingsvrij rekenen. Indien je met een spaarhypotheek / een annuiteiten of andere soort rekent is het scenario wat gunstiger.

[_Arthur]

Rukapul schreef op maandag 13 april 2009 @ 19:20:
Makelaars hebben wel vaker onnavolgbare gedachtengangen: een woning voor 324.500 kk in de markt zetten, maande later voor 328.000 v.o.n.

Volgens mij kan dat echt nooit. Een woning die met kosten koper wordt verkocht kan niet opeens als v.o.n. worden verkocht.

[Cyberpope]

littlejoannes schreef op maandag 13 april 2009 @ 21:33:
[...]

Ik was iets te kort in mijn reactie inderdaad. Maar ik bedoelde wat jij in je eerdere quote ook al aanhaalt. Huur krijg je niet meer terug. Betaalde (lagere) rente voor een koopwoning heeft een potentiele winst. Het is niet reeel om er van uit te gaan dat over 10 jaar de prijzen dusdanig zijn gezakt dat je onder de 136000 komt. Zelfs niet met een afgeschafte HRA En dan gaan we ervan uit dat we inderdaad met aflossingsvrij rekenen. Indien je met een spaarhypotheek / een annuiteiten of andere soort rekent is het scenario wat gunstiger.

Hoe kom je aan de 136000? Is dat de huur van 90.000 die je van de koopsom aftrekt? Dat kan niet. Dan heb je 90.000 verlies op je koop huis + alle rente die je betaald hebt over 230.000. Dan leidt je ongeveer 60.000 verlies tov huren.

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op maandag 13 april 2009 @ 19:13:
Aha. Je ziet dus in dat flinke kortingen op nieuwbouwwoningen (die er op het moment zijn) zullen leiden tot vraagprijsdalingen van bestaande woningen. Dus dat de huizenprijzen in het algemeen aan het dalen zijn. Er begint eindelijk schot in de discussie te komen ...

Nee misschien, ten eerste bij nieuwbouwwoningen is het vaak zo dat 60% verkocht dient te zijn alvorens men begint, in zware tijden is het gunstig om enkel de AK te dekken. Het grootste probleem is echter dat veel projecten op dit moment in de koelkast worden gezet waardoor dit jaar en de jaren erop waarschijnlijk nog het aantal opgeleverde woningen veel lager zal uitpakken tov vorig jaar. Dus er zijn al veel minder nieuwe woningen en daar is weer een zeer klein aantal dat tegen een korting (voor zoverre die daadwerkelijk daar is) verkocht zal worden. Neem in gedachte dat in NL structueel te weinig woningen worden opgeleverd wat oa een drijfveer is om de woningprijzen hoog te houden. Neem daarnaast in gedachte dat op eigen ontwikkeling allicht geen verlies wordt genomen aangezien het dan eeder gunstig is om simpelweg renteverlies te nemen.

[Rukapul]

_Arthur schreef op maandag 13 april 2009 @ 21:43:
[...]

Volgens mij kan dat echt nooit. Een woning die met kosten koper wordt verkocht kan niet opeens als v.o.n. worden verkocht.

kk. en v.o.n zijn niet meer dan termen (in het maatschappelijke verkeer, juridisch wellicht ook maar die kwam ik niet tegen) om aan te geven hoe kosten verdeeld worden en men is vrij om daar afspraken over te maken. Voor bestaande bouw komt het neer op overdrachtsbelasting en transportakte.

Niet meer dan marketingonzin dus, maar prima mogelijk

[_Arthur]

Rukapul schreef op maandag 13 april 2009 @ 21:53:
[...]

kk. en v.o.n zijn niet meer dan termen (in het maatschappelijke verkeer, juridisch wellicht ook maar die kwam ik niet tegen) om aan te geven hoe kosten verdeeld worden en men is vrij om daar afspraken over te maken. Voor bestaande bouw komt het neer op overdrachtsbelasting en transportakte.

Niet meer dan marketingonzin dus, maar prima mogelijk

'vrij op naam' kan alleen bij nieuwbouwwoningen. Ook al is een bestaande woningen binnen afzienbare tijd meerdere keren verkocht, (zodat iemand de overdrachtbelasting niet meer hoeft te voldoen) spreekt men nog steeds van kosten koper.

Vandaar mijn opmerking.

[Verwijderd]

_Arthur schreef op maandag 13 april 2009 @ 22:15:
[...]


'vrij op naam' kan alleen bij nieuwbouwwoningen. Ook al is een bestaande woningen binnen afzienbare tijd meerdere keren verkocht, (zodat iemand de overdrachtbelasting niet meer hoeft te voldoen) spreekt men nog steeds van kosten koper.

Vandaar mijn opmerking.

In de volksmond kan een bestaande woning ook "vrij op naam" verkocht worden. De kosten voor de transportakte en de overdrachtsbelasting zijn dan gewoon voor rekening van de verkoper i.p.v. de koper. De overige kosten (taxatie, hypotheekakte e.d.) zijn wel gewoon voor de koper.

Waarom zou dit dan volgens jou niet kunnen? (Gebruikelijk is het overigens niet.) De term "kosten verkoper" zegt mij weer niets....

[Barrycade]

Cyberpope schreef op maandag 13 april 2009 @ 21:45:
[...]
Hoe kom je aan de 136000? Is dat de huur van 90.000 die je van de koopsom aftrekt? Dat kan niet. Dan heb je 90.000 verlies op je koop huis + alle rente die je betaald hebt over 230.000. Dan leidt je ongeveer 60.000 verlies tov huren.

Het gaat me niet zozeer om de bedragen en of de berekeningen kloppen. Maar ik stel dat je je huur niet meer terugziet in wat voor rendement dan ook.

En dat de keuze van kopen vs huren zeker op wat langere termijn gezien positiever daarin uit valt.

Ik ga er niet van uit dat je door te kopen quitte kan spelen qua rentebetalingen. Wonen kost sowieso geld. Alleen heb je als je voor een (gedeelte) voor een aflossingsoort kiest(zonder beleggings deel dan) aan het einde van de rit een bepaald bedrag opgebouwd. Welke door de dan geldende markt waarde meer kan zijn dan het hypotheek bedrag.

Zoals hierboven ook al een aantal keer wordt aangegeven: de nieuwbouw markt valt op dit moment stil. Laatste ramingen gaan toch uit van een bevolkingsgroei tot 2038 van 17,5 miljoen (CBS). Die mensen zullen toch ergens moeten wonen. Tot die tijd zal de huizenmarkt onder spanning staan. Met prijsopdrijvende effecten als gevolg.