Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Exirion]

Voorlopig lijkt er weer hoop te komen voor huiseigenaren die hun woning in de verkoop hebben:

http://www.nu.nl/economie...ling-voor-koopwoning.html
http://www.woonnieuws.nl/...oopwoning-trekt-sterk-aan

En verder zien we wel wat er op termijn gebeurt.

[ Voor 14% gewijzigd door Exirion op 24-03-2009 10:19 ]

[BlakHawk]

The_Sukkel schreef op maandag 23 maart 2009 @ 19:47:
Voor degenen die niet uit een economisch perspctief, maar uit een historisch perspectief naar de huidige gang van zaken willen kijken is het boek "Deflatie in aantocht" van Eric Mecking een aanrader:
http://www.succesboeken.n...6444/Deflatie_in_aantocht
http://www.huizenmarkt-ze...008/deflatie-in-aantocht/

Waarschuwing: het is geen plezierig boek degenen die niet willen weten van een dalende huizenprijs... maar wel reuze interessant als je ervoor openstaat en de huidige crisis graag in een meer historische context geplaatst wilt zien...
[afbeelding]

Heb je ook ergens een soortgelijke grafiek met het rentepercentage?
Ik gok dat die tegengesteld meeloopt... Gok ik hoor, geen bron, maar in ieder geval de afgelopen 30 jaar...

Huizenprijzen is niet alles. Denk dat de rente een stuk belangrijker is voor de kopers.

[Rukapul]

(lange rente op staatsobligaties, lange hypotheekrente zal daar iets boven liggen)

[Rukapul]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 maart 2009 @ 07:21:

Mooi dat je voor full disclosure gaat

Mogen we ook het CV van de persoon achter 'huizenmarkt' + alle schrijvers van artikelen op de betreffende website? Of moet ik zeggen: de auteurs van de artikelen die overgenomen zijn uit andere bronnen

Met moeite heb ik er gisteren eentje na kunnen gaan. De schrijfster (Maartje Martens) van een artikel op je site leek wel van de (digitale) aardbodem verdwenen ondanks dat ze schijnbaar een adviesbureau heeft. Met veel moeite was te vinden dat ze inderdaad in een ver verleden een relevante Phd. thesis heeft geschreven. Wel jammer dat de wetenschappelijke aanpak door de jaren heen wat roestig is geworden.

En dan nog even met betrekking tot de Herengrachtindex en dhr. Eichholtz. Waarom is de achtergrond van deze persoon wel van belang te melden in dit topic wanneer iemand er iets dieper op doorgraaft, maar wordt daar in een artikel op je eigen site met geen woord over gerept en dezelfde Herengrachtindex gegevens gebruikt zonder ook maar enig voorbehoud

En om hier nog even over door te gaan: waarom ontbreekt elke vorm van duiding en inhoudelijke beschouwing op basis van argumenten voor de artikelen van dhr. Eichholtz die over zijn genomen op je site? De beste man publiceert zowel in nieuws als in wetenschappelijke bronnen en het enige wat je doet is hem op heel hoog niveau wegzetten met een Pinokkio award.

Moeten we dit serieus nemen als je je er zo makkelijk vanaf maakt?

[ Voor 53% gewijzigd door Rukapul op 24-03-2009 10:46 ]

[BlakHawk]

Dus vanaf 1945 stegen zowel de rente als de huizenprijzen... (lijkt mij ongezonder dan de huidige situatie)
Want vanaf 1980 zakt de rente en stegen de huizenprijzen.

Dat laatste is toch beter, dan dat de rente ook nog eens steeg...

[Rukapul]

Let erop dat je de Herengrachtindex eerst ontdoet van de inflatiecomponent (zie CBS link hierboven). Tevens is het beter om ook naast de lange ook de korte rente erbij te pakken. (De korte rente vertoont over het algemeen een vrij goede correlatie met de inflatie, maar niet altijd even sterk.)

[ Voor 24% gewijzigd door Rukapul op 24-03-2009 12:28 ]

[Verwijderd]

In Amsterdam blijken de huizenprijzen sterk te zijn gedaald, namelijk met 11% in een jaar tijd. Kunnen ze de herengrachtindex alvast gaan aanpassen.

Bron: webregio

Kwam recent landelijk ook al eens voor bij nieuwbouwwoningen, een prijsdaling van rond de 10% ...

[ Voor 7% gewijzigd door Verwijderd op 24-03-2009 15:13 ]

[Oscar Mopperkont]

De verschillen zijn trouwens wel opmerkelijk:

Opmerkelijk is dat in de westelijke stadsdelen binnen de ring (en in Geuzenveld-Slotermeer) ondanks aanzienlijke afname van het aantal verkochte woningen, de gemiddelde prijs is gestegen en niet gedaald.

[Verwijderd]

Het is allemaal koffiedik kijken die statistieken. Als het aantal verkochte huizen sterk daalt maar dan voornamelijk in de hogere prijsklassen dan daalt de de gemiddelde prijs van de verkochte woningen. Dit zegt nog niks over een daling van de huizenprijzen.

Mijn inziens zijn de prijsstijgingen verdwenen en is de verkoop van woningen minder geworden. Maar volgens mij is er nog geen echte daling geweest van prijzen. Wat je ziet is dat mensen nog de hoofdprijs vragen en uiteindelijk moeten zakken. Maar dat betekend meestal dat mensen minder tot geen winst halen op het huis nog niet meteen dat de prijs gedaald is.

De huidige woningprijs is mijn inziens gebaseerd op betaalbaarheid en vraag. Door de HRA is de woning betaalbaar en er is veel vraag daardoor. Ook het kopen van woningen op twee inkomens draagt hier aan bij. Dit is een meer recentere oorzaak van het stijgen van de prijzen aangezien de HRA al aardig lang bestaat. Banken zijn nu voorzichtiger geworden en de rente is iets gestegen ten opzichte van enkele jaren geleden als resultaat van de kredietcrisis. Dit is mijn inziens ook de oorzaak van de stagnerende of zelfs iets dalende prijs.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 maart 2009 @ 15:12:
In Amsterdam blijken de huizenprijzen sterk te zijn gedaald, namelijk met 11% in een jaar tijd. Kunnen ze de herengrachtindex alvast gaan aanpassen.

Bron: webregio

Kwam recent landelijk ook al eens voor bij nieuwbouwwoningen, een prijsdaling van rond de 10% ...

Weer een gigantisch diepe zucht!
Eenzijdigheid ten top...

In datzelfde bericht staat:

Het effect van de recessie is niet overal even zichtbaar. Zo stegen de prijzen van huizen in de westelijke stadsdelen binnen de ring en in Geuzenveld-Slotermeer een beetje.

En volgens het CBS waren het ook vooral de appartementen en de villa's gedaald, maar de tussenwoningen zijn nog steeds (heel) licht gestegen, gemiddeld gezien...
Dus er zijn ook best regio's waar ook de tussenwoningen gedaald zijn, maar ook regio's waar de tussenwoningen gestegen zijn.
Ik woon gelukkig in een van de laatste, gelukkig, omdat ik net een huis heb gekocht

En nee, zelfs in momenten van crisis geen seconde spijt!
Ben blij met ons huis! Lekker naar eigen smaak aan het verbouwen en aanpassen. Echt geweldig.
En tja, nu staat er niets meer te koop in dit deel van de wijk
(ja nog één, met een vraagprijs van 290.000, door de uitbouw en dakkapel)
Dus als ik gewacht had, had ik geen goedkoper huis, maar helemaal geen huis in het deel waar wij wilde wonen!!!

[_starbuck_]

dfrenner schreef op dinsdag 24 maart 2009 @ 16:27:
[...]

In datzelfde bericht staat:


"Het effect van de recessie is niet overal even zichtbaar. Zo stegen de prijzen van huizen in de westelijke stadsdelen binnen de ring en in Geuzenveld-Slotermeer een beetje."

Dat betekent dus dat er andere delen van Amsterdam de huizenprijzen met nog veel meer dan 11% zijn gezakt. Anders kun je nooit op gemiddeld 11% uitkomen.

[ Voor 24% gewijzigd door _starbuck_ op 24-03-2009 22:30 ]

[Exirion]

_starbuck_ schreef op dinsdag 24 maart 2009 @ 22:29:
Dat betekent dus dat er andere delen van Amsterdam de huizenprijzen met nog veel meer dan 11% zijn gezakt.

Zal wel langs de route van die nieuwe metrolijn zijn

[Rukapul]

_starbuck_ schreef op dinsdag 24 maart 2009 @ 22:29:
[...]


Dat betekent dus dat er andere delen van Amsterdam de huizenprijzen met nog veel meer dan 11% zijn gezakt. Anders kun je nooit op gemiddeld 11% uitkomen.

Nee, AT5 manipuleert de weergave op suggestieve wijze en b_visser zet die verdraaiing door door de nadere informatie geheel achterwege te laten. Niet de huizenprijzen daalden met 11%, maar de gemiddelde transactieprijs daalt met 11%, waarschijnlijk doordat de afname van het aantal transacties met name betrekking heeft op het hoge segment. Dit is consistent met de veel geringere daling in de m2 prijs.

Verschillen per wijk zijn dus ook prima uit te leggen doordat niet in elke wijk dezelfde soort woningen staan. Om te bezien welke verklaring het meest plausibel is moet je kennis hebben van de lokale Amsterdamse markt

[ Voor 13% gewijzigd door Rukapul op 24-03-2009 23:13 ]

[rapture]

Exirion schreef op dinsdag 24 maart 2009 @ 22:50:
Zal wel langs de route van die nieuwe metrolijn zijn

Interessante koopjes, als ik in Antwerpen een straat vol "Geen tram in onze straat!" affiches zie.

[ Voor 4% gewijzigd door rapture op 24-03-2009 23:11 ]

[Exirion]

rapture schreef op dinsdag 24 maart 2009 @ 23:07:
Interessante koopjes, als ik in Antwerpen een straat vol "geen tram voor mijn deur" affiches zie.

Ik doelde meer op het feit dat er de nodige panden verzakt zijn door het graven

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 maart 2009 @ 07:21:

Ik snap eigenlijk niet meer waar je naartoe wilt, eerst haal je de Herengrachtindex aan onder het motto om aan te tonen dat de huizenmarkt daadwerkelijk een bubbel is en dat de hedendaagse crisis hier wel iets aan zal doen. Nu geef ik aan door eens wat dieper op deze materie in te gaan en de bron eens daadwerkelijk te lezen dat de huizenmarktwebsite de boel volledig verdraait en opeens is het een wc-eend verhaal? Ik snap het niet meer ...
Verder dat statistieken koffiedik kijken is, is ook wat makkelijk. Door het bekijken van de hedendaagse situatie en deze af te zetten tegen voorgaande situaties kun je zeker het een en ander afleiden. Wat wel interessant is wat ik een tijdje terug las dat alle modellen een benadering van een situatie is en dat je duidelijk op de hoogte dient te zijn wat de randvoorwaardes zijn en dat ieder model op zich ook onderhevig is van enige vorm van vooroordelen bevatten.

[Verwijderd]

Rukapul schreef op dinsdag 24 maart 2009 @ 22:59:

... Niet de huizenprijzen daalden met 11%, maar de gemiddelde transactieprijs daalt met 11%, ...

De gemiddelde transactieprijs is gedaald omdat de woningprijzen gedaald zijn. Met jouw manier van redeneren kun je trouwens elke daling als niet daling-zijnde afdoen. Er zitten blijkbaar nog steeds een aantal hier in de ontkenningsfase ...

[Exirion]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 maart 2009 @ 23:46:
De gemiddelde transactieprijs is gedaald omdat de woningprijzen gedaald zijn.

Nee, dat is wat jij graag wil geloven. Het is al heel lang bekend dat vooral het hoge segment erg te lijden heeft onder de crisis. Dat verklaart de andere interpretatie.

[Rukapul]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 maart 2009 @ 23:46:
[...]


De gemiddelde transactieprijs is gedaald omdat de woningprijzen gedaald zijn. Met jouw manier van redeneren kun je trouwens elke daling als niet daling-zijnde afdoen.

Het verschil tussen jou en mij is dat ik nuance aanbreng. Wederom verdraai je de zaken door mij woorden in de mond te leggen die ik niet gezegd heb en de daling van de m2 prijs die ik wel aangehaald heb als niet uitgesproken te beschouwen. Ik ontken niet dat er geen sprake kan zijn van een daling. Ik ontken alleen dat dat nauwelijks uit dat artikel te halen valt en de geclaimde hoogte ervan al helemaal niet.

Je kunt er nog zoveel drogredeneerstijlen erop na houden als je wilt, maar het faalt in alle opzichten. Met elke overdrijving en verkeerde voorstelling van zaken wordt het ongeloofwaardiger.

Kijk anders nog eens naar je posthistorie in dit topic. Het begon nog aardig met argumentatie op inhoud, maar dat verviel al redelijk snel tot het knippen en plakken van eenvoudige knipselsheadlines en het verdraaien van de inhoud ervan omdat het nog niet genoeg impact leek te hebben en het eigen gelijk niet voldoende aangaf.

Er liggen cijfers van CBS en kadaster waarmee je met wat rekenwerk prima de echte cijfers kunt uitrekenen met beperkte foutmarge. Als je daarmee op een daling van daadwerkelijke woningen in de betreffende regio uitkomt, prima, maar met dit broddelwerk wat betreft argumentatie waarbij de cijfers niet het beweerde weergeven kom je niet weg.

[BlakHawk]

Rukapul schreef op dinsdag 24 maart 2009 @ 22:59:
[...]

Nee, AT5 manipuleert de weergave op suggestieve wijze en b_visser zet die verdraaiing door door de nadere informatie geheel achterwege te laten. Niet de huizenprijzen daalden met 11%, maar de gemiddelde transactieprijs daalt met 11%, waarschijnlijk doordat de afname van het aantal transacties met name betrekking heeft op het hoge segment. Dit is consistent met de veel geringere daling in de m2 prijs.

Verschillen per wijk zijn dus ook prima uit te leggen doordat niet in elke wijk dezelfde soort woningen staan. Om te bezien welke verklaring het meest plausibel is moet je kennis hebben van de lokale Amsterdamse markt

Dat verklaard natuurlijk een hoop!
Dat doen de kranten wel vaker, daarom krijg je van die rare percentages.

Ik vertrouw meer op de cijfers van het CBS.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 maart 2009 @ 23:46:
[...]


De gemiddelde transactieprijs is gedaald omdat de woningprijzen gedaald zijn. Met jouw manier van redeneren kun je trouwens elke daling als niet daling-zijnde afdoen. Er zitten blijkbaar nog steeds een aantal hier in de ontkenningsfase ...

Snap je sowieso het idee wel van een gemiddelde?
Als je 10 huizen van 1 miljoen verkoopt en 10 van 100.000 heb je een gemiddelde verkoopprijs van 550.000 euro.
Maar het is crisis dus je verkoopt nog maar 5 woningen van 1 miljoen en 7 van 100.000, alleen die laatste groep stijgt iets naar 120.000 euro. Heb je een gemiddelde verkoopprijs van 487.000.

Dat gemiddelde zegt dus totaal niets over een eventuele daling... Daarom is een gemiddelde verkoopprijs onzinnig in dit soort berichtgevingen. Vooral omdat bekend is dat juist in het hogere segment woningen slecht verkocht worden. En in het lagere segment het nog wel redelijk gaat...

Heeft niets met een ontkenningsfase te maken. Of moet ik ook ontkennen dat mijn buurman van twee huizen verderop meer heeft gevangen voor zijn woning twee weken geleden, dan wij voor ons huis in oktober hebben betaald? Of moeten we de cijfers van het CBS ontkennen?

Volgens mij zet ik dit toch voor jan met de korte achternaam neer, want of je leest het niet, of je begrijpt het niet.

Ik snap trouwens best wel dat sommige mensen ivm dubbele maandlasten gedwongen goedkoper hebben moeten verkopen, maar dat is wel van alle tijden. Misschien dat dat percentage nu iets hoger ligt.
Een lichte daling in sommige segmenten is ook goed denkbaar, maar gaan roepen dat de huizenprijzen 11% zijn gedaald, is gewoon nonsens!

[Verwijderd]

In 2007/2008 had je in Amsterdam het russische roulette spel van overbieden waarbij je geen inzage had
in de andere biedingen. Veel makelaars zijn toen schatrijk geworden omdat de transactie in een schemergebied beland is waarbij alleen de makelaar volledige inzage in had. Ken zelf een paar personen die als koper fungeerden in dat wereldje. Ze hadden wel 30000 euro meer geboden op de toch al buitensporige prijzen! Werkelijke totale manie gelijk aan de internethype in 2000. Geloof me, sommige makelaars verdienden binnen een week echt FLINKE duiten.

Aangezien dat spel van overbieden nu wel voorbij is, waarbij wel zeker gemiddeld 10% werd overboden kun je idd makkelijk zeggen dat de verkoopprijzen met 11% van het toppunt zijn gedaald.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op woensdag 25 maart 2009 @ 10:05:
In 2007/2008 had je in Amsterdam het russische roulette spel van overbieden waarbij je geen inzage had
in de andere biedingen. Veel makelaars zijn toen schatrijk geworden omdat de transactie in een schemergebied beland is waarbij alleen de makelaar volledige inzage in had. Ken zelf een paar personen die als koper fungeerden in dat wereldje. Ze hadden wel 30000 euro meer geboden op de toch al buitensporige prijzen! Werkelijke totale manie gelijk aan de internethype in 2000. Geloof me, sommige makelaars verdienden binnen een week echt FLINKE duiten.

Aangezien dat spel van overbieden nu wel voorbij is, waarbij wel zeker gemiddeld 10% werd overboden kun je idd makkelijk zeggen dat de verkoopprijzen met 11% van het toppunt zijn gedaald.

Feit blijft, dat daar geen enkel bewijs voor is aan de hand van dat artikel...
Een gemiddelde transactieprijs, kun je geen prijsdaling aan herleiden en al helemaal geen accuraat percentage! Dat heb ik hierboven laten zien...

Als je 10 huizen van 1 miljoen verkoopt en 10 van 100.000 heb je een gemiddelde verkoopprijs van 550.000 euro.
Maar het is crisis dus je verkoopt nog maar 5 woningen van 1 miljoen en 7 van 100.000, alleen die laatste groep stijgt iets naar 120.000 euro. Heb je een gemiddelde verkoopprijs van 487.000.

Gefeliciteerd, de gemiddelde transactieprijs ligt nu 11,5% lager in mijn voorbeeld, dat terwijl de prijzen van goedkopere woningen wel met 20.000 zijn toegenomen... Snap je nu waarom je dit niet uit een gemiddelde prijs kunt afleiden?

Daar heb je meer info voor nodig, bijvoorbeeld de info van het CBS...

[ Voor 20% gewijzigd door BlakHawk op 25-03-2009 10:24 ]

[Oscar Mopperkont]

@-Sovereign-: Die makelaars verdienden veel duiten omdat ze gruwelijk snel huizen verkochten, niet omdat de prijs een paar procent hoger lag. Je kunt als makelaar beter twee huizen voor een 10% te lage prijs verkopen dan 1 huis voor 10% te veel.

Verder is je redenering niet echt onderbouwd. Waar baseer jij het op dat er gemiddeld 10% werd overboden? Veel huizen gingen boven de vraagprijs weg, maar 10% is echt uitzonderljk. Het gebeurde, en er zullen wel gekkere dingen zijn gebeurd, maar meestal werd er, als er werd overboden, maar een paar procent overboden en met grote regelmaat werd er ook niet overboden.maar kwam de prijs uit onder de vraagprijs. Ik ken veel mensen die de afgelopen 1,5 jaar een app in Amsterdam hebben gekocht (binnen de ring en de goede buurten, zoals de Pijp, Helmersbuurt, Jordaan, Westerpark etc.) en de meesten daarvan hebben hun huis toch echt onder de vraagprijs gekocht. Dus die gemiddeld 10% hoger is uit de lucht gegrepen.

[Wekkel]

Ik denk bij het verhaal van Sovereign meer aan makelaars die voor 100 aankopen en gelijk voor 130 doorverkopen via hun 'eigen' B.V.-tje

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 25 maart 2009 @ 10:33:
@-Sovereign-: Die makelaars verdienden veel duiten omdat ze gruwelijk snel huizen verkochten, niet omdat de prijs een paar procent hoger lag. Je kunt als makelaar beter twee huizen voor een 10% te lage prijs verkopen dan 1 huis voor 10% te veel.

Verder is je redenering niet echt onderbouwd. Waar baseer jij het op dat er gemiddeld 10% werd overboden? Veel huizen gingen boven de vraagprijs weg, maar 10% is echt uitzonderljk. Het gebeurde, en er zullen wel gekkere dingen zijn gebeurd, maar meestal werd er, als er werd overboden, maar een paar procent overboden en met grote regelmaat werd er ook niet overboden.maar kwam de prijs uit onder de vraagprijs. Ik ken veel mensen die de afgelopen 1,5 jaar een app in Amsterdam hebben gekocht (binnen de ring en de goede buurten, zoals de Pijp, Helmersbuurt, Jordaan, Westerpark etc.) en de meesten daarvan hebben hun huis toch echt onder de vraagprijs gekocht. Dus die gemiddeld 10% hoger is uit de lucht gegrepen.

Ok maar ik bedoelde echt de periode van een jaar ofzo toen de markt echt oververhit raakte. Toen had je wel degelijk veel gevallen van grove overbiedingen. Dit kwam mede omdat de nieuwe regel was dat je geen inzage had in wat andere mensen gingen bieden en alles ging tegelijk. Er was geen sprake van een eerlijke veiling.
Dit werd gerapporteerd op AT5. Ik heb zelf een paar "yuppen" gesproken die zeker wel 10% hadden overboden om maar hun droomkrot...euh ik bedoel appartement te kunnen aanschaffen in yuppenbuurt oud-west. Maar om eerlijk te zijn, ik heb idd geen harde statistieken hiervoor.

[Cocytus]

.

[ Voor 101% gewijzigd door Cocytus op 18-06-2010 20:14 ]

[Cyberpope]

Cocytus schreef op woensdag 25 maart 2009 @ 17:59:
Er zijn wel verhalen bekend van panden die in een paar minuten tijd drie keer van eigenaar wisselden en dat elke keer voor een flinke som meer dan de vorige keer. Dat soort informatie kun je gewoon uit het kadaster halen, alleen is er nooit iemand geweest die er echt onderzoek naar heeft gedaan.

Natuurlijk niet... die mensen hebben geen tijd omdat ze met 5fte die bijstandmoeder moet aanpakken die 10 euro bijklust...

[Tjeerd]

Interessant stukje (uit 2007) over de huizenprijzen Duitsland (vaak meer dan 2x zo goedkoop) vs Nederland:

http://www.nrc.nl/economi...s_halveert_de_huizenprijs

Dus waarom zijn de huizenprijzen in Nederland sinds 1990 zo hard gestegen? Duitsland geeft een mogelijk antwoord: het is de goed draaiende economie.

Interessant, omdat ondanks dat we het dus als economie erg goed doen, is een steeds groter deel van de mensen niet meer in staat om huizen te kunnen betalen. Er is dus misschien een kleinere groep waar het heel erg goed bij ging en die flink hebben kunnen profiteren omdat ze meegingen in de stroom.

[ Voor 34% gewijzigd door Tjeerd op 25-03-2009 19:49 ]

[_starbuck_]

Tjeerd schreef op woensdag 25 maart 2009 @ 19:44:
Interessant stukje (uit 2007) over de huizenprijzen Duitsland (vaak meer dan 2x zo goedkoop) vs Nederland:

http://www.nrc.nl/economi...s_halveert_de_huizenprijs

interessante quote:

Dus waarom zijn de huizenprijzen in Nederland sinds 1990 zo hard gestegen? Duitsland geeft een mogelijk antwoord: het is de goed draaiende economie.

Iedereen die de jaren tachtig heeft meegemaakt weet dat ook de Nederlandse huizenprijzen jarenlang kunnen dalen bij economische tegenwind. In de jaren 1980-85 daalden de huizenprijzen met bijna 20 procent.

[ Voor 18% gewijzigd door _starbuck_ op 25-03-2009 19:56 ]

[Tjeerd]

Ik zou bijna zeggen dat de Nederlandse economie het te goed heeft gedaan en dat het voor de huizenmarkt "betaalbaarheid" geen goed heeft gedaan. We kunnen het beter iets minder goed doen, zodat voor meer mensen het bereikbaar wordt dan. Mits de vergelijking met Duitsland/economie helemaal zou kloppen.

[Verwijderd]

Tjeerd schreef op woensdag 25 maart 2009 @ 20:24:
Ik zou bijna zeggen dat de Nederlandse economie het te goed heeft gedaan en dat het voor de huizenmarkt "betaalbaarheid" geen goed heeft gedaan. We kunnen het beter iets minder goed doen, zodat voor meer mensen het bereikbaar wordt dan. Mits de vergelijking met Duitsland/economie helemaal zou kloppen.

De economische situatie zal zeker een grote rol hebben gespeeld in het stabiel blijven van de Duitse huizenprijzen. De werkloosheid is altijd hoger geweest dan in Nederland. Ik woon nu een aantal jaren in Duitsland en andere verschillen zouden kunnen zijn:

- huren is veel goedkoper dan kopen en er zijn vrijwel geen wachtlijsten voor huurwoningen
- er zijn geen fiscale voordelen aan kopen en de Eigenheimzulage, een subsidie is per 01.2006 afgeschaft
- huizen worden minder waard naarmate ze ouder worden, het is niet automatisch een goede investering te kopen
- de banken zijn veel conservatiever bij het uitgeven van hypotheken, er wordt een aanbetaling van 20% - 40% gevraagd.
- er is niet zo'n rat race wat eigen woningbezit aangaat zoals in Nederland

De woning eigendomsquote ligt ongeveer 15% lager dan in Nederland, het is dus maar de vraag of een eigen woning in Duitsland bereikbaarder is.

[BlakHawk]

Tjeerd schreef op woensdag 25 maart 2009 @ 20:24:
Ik zou bijna zeggen dat de Nederlandse economie het te goed heeft gedaan en dat het voor de huizenmarkt "betaalbaarheid" geen goed heeft gedaan. We kunnen het beter iets minder goed doen, zodat voor meer mensen het bereikbaar wordt dan. Mits de vergelijking met Duitsland/economie helemaal zou kloppen.

Ik denk dat hier ook een belangrijke reden verstopt zit in dat artikel:

Een ander verschil tussen Nederland en Duitsland zit in de bevolkingsgroei, of beter, bevolkingskrimp. De Nederlandse bevolking groeit nog zo’n 25 jaar door volgens de laatste prognoses, terwijl de Duitse bevolking al aan het krimpen is. Zijn hierdoor de Duitse huizenprijzen onder druk komen te staan?

Nee, ook niet. Voorlopig is er niets aan de hand, zegt Kösters. Het gaat niet om het aantal mensen, maar om het aantal huishoudens. En dat groeit de komende vijftien jaar gestaag door, althans in West-Duitsland. De groeiende groep alleenstaanden, zowel jonge als oude, wakkeren de vraag naar woningen nog aan.

De samenstelling veranderd heel erg in Duitsland.
Je kan wel zeggen dat een krimp geen invloed heeft op het aantal huizen, maar het totaal besteedbare inkomen daalt gewoon bij een krimp...

Met z'n tweeën kun je nu eenmaal meer betalen dan alleen, en ja ongeveer twee keer zo veel.
Dus als die trend al een tijdje bezig is in Duitsland, dat de bevolking aan het krimpen is, maar meer alleenstaanden etc die dus zelfs met een krimp wel de vraag naar huizen stijgende is. Tja dan kan het niet anders dat de prijzen niet meestijgen zoals in NL...

Ik denk een combinatie van factoren...

Maar is het echt zo dat volgens de voorspellingen in NL de bevolking nog 25 jaar blijft groeien?
Dat is ook een belangrijk punt, alleen straks krijg je wel een verplaatsing van de markt, zodra de ouderen geen trappen meer kunnen lopen, dan zal de vraag naar eengezinswoningen wel dalen...

Luxe appartementen (gelijkvloers) zullen daarvoor in de plaats komen gok ik zo...
Dat is wel iets waar de komende jaren rekening mee gehouden dient te worden. Anders kan het hier ook best nog eens erg gaan dalen voor de eengezinswoningen.

Oplossing zie ik in het slopen van oudere huizen de komende jaren en zeker niet te veel eengezinswoningen daarvoor terugbouwen maar vooral ook de luxere appartementen voor de mensen die met pensioen gaan. Hoe dit allemaal gaat lopen, gaan we meemaken

[Zuluman]

Ik heb vandaag wat interessante info gevonden van vrom over de prijsontwikkelingen van woningen. Hopelijk werken de links. anders copy en paste ik de artikelen wel

Link 1

Anders kijken naar de ontwikkeling van woningprijzen - deel 1
Stijging van de gemiddelde verkoopprijs van woningen wordt deels veroorzaakt doordat woningen in goedkopere wijken minder vaak verkocht worden, en woningen in duurdere wijken juist meer.

Link 2

Anders kijken naar de ontwikkeling van woningprijzen - deel 2
Exclusief het effect van eerste doorverkoop van nieuwbouwtoevoegingen, is de koopprijs van bestaande appartementen al jarenlang elk jaar 1 à 2 procent minder gestegen dan de cijfers suggereren.

Link 3

Anders kijken naar de ontwikkeling van woningprijzen - deel 3
Wanneer rekening wordt gehouden met de invloed van verkopen van (sociale) huurwoningen, dan valt de gemiddelde prijsontwikkeling tussen 2005 en 2006 van door particulieren verkochte appartementen 0,8 procentpunt tegen.

[ALH]

Even een sidenote, we gaan er even van uit dat de gemiddelde huizenprijs gelijk is gebleven of minimaal gestegen. (Die discussie wordt al genoeg gevoerd)
Waarom krijg ik in mijn aanslag voor de gemeentelijke heffingen, waterschaps belasting e.d. een stijging van de economische waarde van 3% gepresenteerd t.o.v. vorig jaar? Ben wel op de hoogte dat er bezwaar kan worden aangetekend maar bij de gemeentelijke instanties houdt men blijkbaar geen rekening met de huidige economische situatie bij het bepalen van de woz-waarde

[cowgirl]

Nee, want de bepaling die je nu in de bus krijgt is per 1-1-2008. 3% Stijging van 1-1-2007 tot 1-1-2008 is volkomen verklaarbaar. Volgend jaar komt de WOZ per 1-1-2009, deze zal ongeveer gelijk zijn met die van nu (enigszins afhankelijk van regio, type woning e.d.). Als er dit jaar wat gaat gebeuren op de woningmarkt zal je dat qua WOZ dus pas begin 2011 merken als het huis per 1-1-2010 getaxeerd wordt.

[ALH]

cowgirl schreef op zaterdag 28 maart 2009 @ 17:52:
Nee, want de bepaling die je nu in de bus krijgt is per 1-1-2008. 3% Stijging van 1-1-2007 tot 1-1-2008 is volkomen verklaarbaar. Volgend jaar komt de WOZ per 1-1-2009, deze zal ongeveer gelijk zijn met die van nu (enigszins afhankelijk van regio, type woning e.d.). Als er dit jaar wat gaat gebeuren op de woningmarkt zal je dat qua WOZ dus pas begin 2011 merken als het huis per 1-1-2010 getaxeerd wordt.

Je hebt gelijk, zie nu ook op de beschikking dat de waardepeildatum 01-01-2008 is, toch bedankt voor de uitleg.

[rapture]

Anders kijken naar de ontwikkeling van woningprijzen - deel 1
Stijging van de gemiddelde verkoopprijs van woningen wordt deels veroorzaakt doordat woningen in goedkopere wijken minder vaak verkocht worden, en woningen in duurdere wijken juist meer.

Vandaar zegt de gemiddelde huizenprijs weinig. Ik pak bv de Antwerpse streekkrant, bladeer erin en zie bv 2000 vraagprijzen in de normale bereik van 75k tot 100k euro met koopjes van 50k ertussen. In 2008 was het eerder 150k als startpunt en misschien zag ik een koopje van 100k. De rest van de huizenmarkt (villa-tjes) is voor de gewone arbeider niet van toepassing.

[_starbuck_]

Spannende voorspelling van de jongens en meisjes van Wegwijs.

http://www.wegwijs.nl/index.php?id=3122

Ruim zestien woningen per koper beschikbaar
Aantal woningen per koper in één maand met 12 procent gestegen!

Het aantal te koopstaande woningen in Nederland is gisteren gestegen naar 186.618. Een dergelijk groot aantal woningen stond nimmer in de geschiedenis tegelijk te koop. Nu het aantal kooptransacties in het vorige kwartaal op een gemiddelde van 11.462 per maand blijft steken, kan worden geconstateerd dat elke potentiële koper momenteel uit 16,28 woningen kan kiezen. Dat is ruim zeven maal zoveel als tien jaar geleden. De huidige marktsituatie kan binnen een paar jaar bovendien leiden tot een sterke stijging van de hypotheekrente.

Op de woningmarktbarometer van Wegwijs, die per dag wordt bijgehouden en eens per maand wordt gecorrigeerd als de cijfers van CBS/Kadaster bekend worden, maakt de wijzer vandaag een sprong van 14,65 naar 16,28 woningen per koper. Vorige maand zakte de wijzer van de barometer al door haar bodem van 14 woningen per koper, een situatie die als de meest ideale kopersmarkt ooit werd beschouwd.

Forse prijsverlagingen verwacht
Nu het aantal koopwoningen verder toeneemt en het aantal kooptransacties in de praktijk tot een minimaal aantal is gereduceerd, zakt de barometer tot extreme waarden. Op basis van standaard economische wetten kan het niet anders dan dat deze zwaar overspannen situatie op termijn zal moeten leiden tot forse prijsverlagingen.

In het jaar 1998/1999, toen gemiddeld slechts 2,3 koopwoningen per koper ter beschikking stonden, spoot de huizenprijs omhoog met bijna twintig procent in één jaar. Makelaars gaan ervan uit dat bij een gemiddelde aantal van 7 woningen per koper een balanssituatie aanwezig is tussen de belangen van koper en verkoper.

Medio 2008 werd al een toename van het aantal beschikbare woningen per koper geteld van ongeveer tien. De gigantische prijsstijgingen van eind vorige eeuw en begin deze eeuw reduceerden vorig jaar tot nog slechts een plusje van 1,2 procent. Dat plusje werd vorige maand plotseling vervangen door een gemiddelde prijsdaling op jaarbasis van 3,5 procent. Een dergelijke grote daling was niet meer voorgekomen sinds 1980, toen als indirect gevolg van de oliecrisis.

Geschiedenis herhaalt zich
Opvallend aan dit patroon van bijna dertig jaar geleden was het uitgestelde effect van de prijsdaling. Pas anderhalf tot twee jaar na de top van de crisis kwam de prijsdaling in een stroomversnelling. Het aantal verkopen zakte voor het eerst in april 1978 fors in. In september 1978, meteen na de grote vakantie, was er een eenmalige sterke opleving, waardoor de crisis op de woningmarkt slechts een kortstondig leek.

Deze korte opleving zette analisten op de woningmarkt echter op het verkeerde been. Vanaf oktober 2008 dook de woningmarkt een angstwekkend diep gat in om daar pas medio 1984 schoorvoetend bovenuit te komen. Eerst in 1980, anderhalf jaar na de start van de toenmalige crisis op de woningmarkt, begonnen de prijzen echt fors te dalen. Tussen het voorjaar van 1980 en het voorjaar van 1982 kreunde de woningmarkt in haar voegen met een prijsdaling van bijna dertig procent tot gevolg. Het prijsniveau van 1978 werd pas in 1993 weer bereikt.

Stijging hypotheekrente komt eraan
De prijzen begonnen bijna dertig jaar geleden pas echt te dalen toen als gevolg van de crisis de rente begon te stijgen. De rente steeg als gevolg van het extreme uitgavenpatroon van vele overheden dat zij juist in gang hadden gezet ter bestrijding van de crisis. In maart 1981 bereikte de rente van bepaalde hypotheken voor het eerst een niveau van meer dan 13 procent (tien jaar vast).

Dat de hypotheekrente als gevolg van de huidige extreme overheidsuitgaven in de wereld binnen zeer korte tijd zal stijgen, is een zekerheid. De vraag door overheden naar geld zal binnen niet al te lange termijn hard toenemen. Of dit ook weer zal leiden tot dergelijke extreme verhogingen als toen is momenteel nog de vraag. De parallellen met het begin van de tachtiger jaren worden echter steeds duidelijker.

De huidige situatie is zeer gevaarlijk voor mensen van wie de rentevaste termijn van de hypotheek in de komende drie jaar zal aflopen. Niets is honderd procent zeker, maar de kans dat juist bij verlenging van de hypotheek de hypotheekrente in aanzienlijk hogere sferen terecht zal zijn gekomen, is erg groot.

[Rukapul]

de woningmarktbarometer van Wegwijs, die per dag wordt bijgehouden en eens per maand wordt gecorrigeerd als de cijfers van CBS/Kadaster bekend worden,

Waarom haalt wegwijs de getallen vandaan? Op de site staat namelijk geen verantwoording voor de gehanteerde methode. Hopelijk niet door Funda te scrapen, want daar neemt het aanbod op het moment toe ivm openstelling voor andere makelaarsverenigingen

offtopic:
In de categorie trivia: de houder huizenmarkt-zeepbel.nl is administratief gevestigd op een (voormalig) vakantieoord met 1) vakantiehuisjes, 2) een zeer lange verkoophistorie

[ Voor 5% gewijzigd door Rukapul op 28-03-2009 23:56 ]

[_starbuck_]

Rukapul schreef op zaterdag 28 maart 2009 @ 21:05:
[...]

Waarom haalt wegwijs de getallen vandaan?

hmm CBS/kadaster staat in jouw quote. Of snap ik iets niet?

[Rukapul]

_starbuck_ schreef op zaterdag 28 maart 2009 @ 21:55:
[...]


hmm CBS/kadaster staat in jouw quote. Of snap ik iets niet?

Daar corrigeren ze maandelijks voor, maar waar de lopende cijfers vandaan komen laten ze in het midden.

[Motrax]

Ik snap de link niet die het artikel legt tussen overheden die geld vragen en de stijging van de hypotheekrente...

[Verwijderd]

_starbuck_ schreef op zaterdag 28 maart 2009 @ 19:45:

...

De huidige situatie is zeer gevaarlijk voor mensen van wie de rentevaste termijn van de hypotheek in de komende drie jaar zal aflopen. ...

Wat de invloed van de rentestand betreft zijn er wel een aantal verschillen met eind jaren '70. In tegenstelling tot eind jaren '70, toen er meestal veilige lineaire- en annuiteitenhypotheken werden afgesloten, is er nu vaak sprake van aflossingsvrije- en beperkt renderende beleggingshypotheken, waarbij de rentelasten niet afnemen tijdens de looptijd van de hypotheek.

Het was, in tegenstelling tot nu, eind jaren '70 gebruikelijk om een aanbetaling te doen op een huis. Tegenwoordig komen 100% - 125% financieringen regelmatig voor. Een aanbetaling drukt natuurlijk de renteverplichtingen.

Het zou dus verwacht kunnen worden dat in de komende jaren er van de rente een minstens zo groot dempend effect op de huizenprijzenstijging uit zal gaan.

[n4m3l355]

Dat is nog maar de vraag. De afgelopen jaren staat de rente ongekend laag en dankzij de crisis wordt de rente zelfs nog verder gedrukt. Dus al zouden diegene die kortdurend de rentevoet hebben vastgezet die nu los komen is het maar de vraag wat de toekomst brengt. Zelf lijkt het me nogal beperkt aangezien op korte termijn (3 jaar is niet echt ver weg) het erg twijfelachtig is dat de rentevoet explosief stijgt. Daarintegen juist de jaren 70 de periode die veilig was in jou optiek waren veel mensen in de problemen gekomen omdat de rentevoet opeens erg sterk steeg. Het frapante is echter dat de verhouding rente/stijging vd woningprijs juist een erg sterk verband met elkaar heeft en dat deze elkaar nagenoeg niet ontlopen. Immers een hoge inflatie heeft vaak een hogere rente tot gevolg maar net zo goed een sterker stijgende woningprijs.

[Rukapul]

Motrax schreef op zaterdag 28 maart 2009 @ 23:24:
Ik snap de link niet die het artikel legt tussen overheden die geld vragen en de stijging van de hypotheekrente...

Er is een sterke correlatie tussen de rente op staatsobligaties en de hypotheekrente (>1jr vast, hoe langer vast hoe groter de correlatie). Dit wordt ook wel de lange rente of kapitaalmarktrente genoemd.

Als overheden veel geld moeten lenen neemt de vraag toe op de markt wat leidt tot hogere prijzen (rentes). Gewoon een kwestie van marktwerking.

In Engeland is laatst de uitgifte van een staatsobligatie tegen een lage rente al mislukt.

Ook in de VS leek de lange rente op te gaan lopen, maar dat is door de FED knetterhard ongedaan gemaakt door geld te drukken en zelf goedkoop de leningen van de overheid op te kopen.

Het kan dus beide kanten op... Het mogelijke effect op de huizenprijzen (neerwaarts danwel opwaarts) is ook evident door de sterke correlaties tussen inkomens, woonlasten (rente) en huizenprijzen

offtopic:
en nog een trivia: huizenmarkt-zeepbel.nl komt uit dezelfde domeinenstal als kutvvd.nl

[ Voor 6% gewijzigd door Rukapul op 28-03-2009 23:55 ]

[_starbuck_]

Rukapul schreef op zaterdag 28 maart 2009 @ 22:08:
[...]

Daar corrigeren ze maandelijks voor, maar waar de lopende cijfers vandaan komen laten ze in het midden.

Het is wat onhandig (ze bedoelen "updaten" ipv corrigeren) opgeschreven maar ik dat het CBS/kadaster gewoon de (enige) basis is voor barometer.

[ Voor 8% gewijzigd door _starbuck_ op 29-03-2009 00:09 ]

[BlakHawk]

_starbuck_ schreef op zaterdag 28 maart 2009 @ 19:45:
Spannende voorspelling van de jongens en meisjes van Wegwijs.

http://www.wegwijs.nl/index.php?id=3122


[...]

Hoe komen ze aan die 16 huizen per koper?

http://www.telegraaf.nl/b...j_de_buren___.html?p=19,1

110.000 bezoekers vandaag, met 160.000 te koop staande woningen.
Laat in ieder geval zien dat de interesse daar wel weer is. Mensen gaan weer (voorzichtig) kijken. Mensen merken dat de crisis voor hen wel mee valt... Want tja ze komen op werk nog om van het werk. Het aantal vacatures is dit jaar ook weer met ongeveer 100.000 gestegen ten opzichte van vorig jaar. Zou de crisis dan toch wel meevallen voor het overgrote deel van NL? Het wordt lente, dit jaar toch wel op vakantie?
We komen weer een beetje los, werd ook eens tijd.

We zijn in NL altijd zo goed in zeiken en vitten op alles wat slecht is. Als iets mooi en goed is, hoor je niemand...

[JvS]

dfrenner schreef op zondag 29 maart 2009 @ 04:52:
[...]


Hoe komen ze aan die 16 huizen per koper?

Ze nemen twee meetbare getallen: Het aantal te koop staande huizen en het aantal transacties in een maand. 190.000 te koop staande huizen op 14.000 transacties in de maand (getallen uit m'n hoofd, ordes van grootte kloppen). Dat was in 1998 ongeveer 2,3 (100.000 te koop staande huizen, 40.000 transacties in een maand) en nu is dat gestegen tot boven de 15.

BTW: Kan je mij laten zien waar je die vacatures vandaan haalt? 100.000 meer? Geloof je het zelf? Want als ik je een ding kan vertellen, is het dat het aantal vacatures dit jaar gekelderd is ten opzichte van 2008. En zwaar gekelderd ook.

Werkloosheid zal in 2009 en 2010 ook nog oplopen hoor. Dat is geen negativisme, dat is gewoon hoe het zich zal gaan ontwikkelen. Als je je baan behoudt, zal je niet veel merken van de crisis, maar als je bij een commercieel bedrijf werkt, dan merk je dat goed hoor. En valt de crisis helemaal niet 'wel mee'...

[ Voor 50% gewijzigd door JvS op 29-03-2009 10:17 ]

[BlakHawk]

JvS schreef op zondag 29 maart 2009 @ 10:13:
[...]
Ze nemen twee meetbare getallen: Het aantal te koop staande huizen en het aantal transacties in een maand. 190.000 te koop staande huizen op 14.000 transacties in de maand (getallen uit m'n hoofd, ordes van grootte kloppen). Dat was in 1998 ongeveer 2,3 (100.000 te koop staande huizen, 40.000 transacties in een maand) en nu is dat gestegen tot boven de 15.

Maar het aantal mensen dat is komen kijken op de kijkdagen zegt ook iets. Dat mensen wel interesse hebben, maar niet direct durven. Dus in werkelijkheid klopt die 16 huizen per persoon helemaal niet...
In principe klopte dat 2,3 in 1998 ook niet... Dat zou moeten betekenen dat er iedere maand 2 keer zo veel aanbod zou moeten zijn, toch?
Je kan toch beter naar het verschil kijken tussen: Hoeveel komt er op de markt bij en hoeveel gaat eraf?
Toch?
Nu krijg je dan inderdaad belabberde cijfers, maar zodra het vertrouwen weer iets terug is trekt dat wel weer recht.

Daarbij, als die rente standen echt gaan gebeuren, dan krijgen kopers het ook een stuk lastiger.
Aan de andere kant is geld op dit moment "schaars", banken vallen om, ze willen geen geld uitlenen met risico, maar toch staat de rente laag....

BTW: Kan je mij laten zien waar je die vacatures vandaan haalt? 100.000 meer? Geloof je het zelf? Want als ik je een ding kan vertellen, is het dat het aantal vacatures dit jaar gekelderd is ten opzichte van 2008. En zwaar gekelderd ook.

CBS, was afgelopen week een klein berichtje in de telegraaf, want groot doe je alleen maar slecht nieuws
http://www.telegraaf.nl/d..._banen_groeit_door__.html

Werkloosheid zal in 2009 en 2010 ook nog oplopen hoor. Dat is geen negativisme, dat is gewoon hoe het zich zal gaan ontwikkelen. Als je je baan behoudt, zal je niet veel merken van de crisis, maar als je bij een commercieel bedrijf werkt, dan merk je dat goed hoor. En valt de crisis helemaal niet 'wel mee'...

We zullen het mee gaan maken, ik hoop het niet in ieder geval.
Maar het an meerdere kanten op gaan.

[JvS]

dfrenner schreef op zondag 29 maart 2009 @ 10:37:
[...]


Maar het aantal mensen dat is komen kijken op de kijkdagen zegt ook iets. Dat mensen wel interesse hebben, maar niet direct durven. Dus in werkelijkheid klopt die 16 huizen per persoon helemaal niet...
In principe klopte dat 2,3 in 1998 ook niet... Dat zou moeten betekenen dat er iedere maand 2 keer zo veel aanbod zou moeten zijn, toch?

Het is een manier van meten. Een manier die in 1998 en 2009 hetzelfde is en die een duidelijke trend aantoont. Het begint een beetje jouw stijl te worden om alles wat niet in jouw straatje ligt 'aan te vallen' met anekdotische tegenargumenten. Het kan best zijn dat er 100.000 geinteresseerden een dagje komen kijken, maar dat maakt die getallen niet anders. En ook dat jouw buurman een huis duurder verkoopt dan dat het vorig jaar was, doet niets af aan het feit dat de gemiddelde verkoopprijs in Nederland op dit moment (iets) zakt.

Feit is gewoon dat ze kijken naar twee meetbare en controleerdbare getallen (aantal verkochte huizen in een maand, aantal te koop staande huizen in die maand) en dat ze concluderen dat die twee getallen (flink) uit elkaar groeien. Dat zijn gewoon feiten. Wat ze daar verder mee doen zijn verwachtingen en voorspellingen.

CBS, was afgelopen week een klein berichtje in de telegraaf, want groot doe je alleen maar slecht nieuws
http://www.telegraaf.nl/d..._banen_groeit_door__.html

In dat bericht staat helemaal niets over het aantal vacatures in 2009. Er staat dat er in Q4 2008 100.000 meer banen waren dan in Q4 2007.... Dat geloof ik best. In heel 2008 liep de economie op z'n hardst en in Q4 is de zaak ongeveer gecrasht.

Geloof me, vacatures is mijn werk zegmaar, het aantal vacatures is eerder 200.000 lager dan 100.000 hoger dan in 2009.

[ Voor 3% gewijzigd door JvS op 29-03-2009 11:06 ]

[EXX]

In het zuidelijkste stuk Nederland blijft het achteruit kachelen:

Huizenverkoop Limburg bereikt dieptepunt

De verkoop van huizen in Limburg is afgelopen maanden met eenderde gedaald ten opzichte van vorig jaar. Kenners spreken van 'een ongekend dieptepunt' voor Limburg.
Door Niki van der Naald

Afgelopen januari en februari werden in deze provincie 1039 huizen verkocht. Vorig jaar waren dat over dezelfde periode 1518 huizen. In totaal staan 11.200 huizen te koop in Limburg. Dat zijn er al zeshonderd meer dan afgelopen zomer.
Volgens Bram van de Pas van woningmarktcijfers.nl, die de gegevens van alle woningtransacties in Limburg bijhoudt, is de verkoopdaling van meer dan 31 procent 'een ongekend dieptepunt'. "

De beginmaanden in 2008 waren al niet zo goed. De afgelopen jaren kenden we hooguit een daling van tien procent. Als je kijkt naar het aantal verkochte huizen zit je op hetzelfde niveau als in 1996. Alleen hebben we vanaf die tijd juist vooral groei gekend." Het gaat vooral slecht in de Westelijke Mijnstreek en Parkstad.

Landelijk daalde de woningverkoop met 35 procent. De gemiddelde prijs die een huis in Limburg opbrengt is 199.900 euro. Dat is meer dan vier procent lager dan de gemiddelde prijs in het laatste kwartaal van 2008, toen de huizenmarkt ook al in crisis verkeerde.

De Landelijke Makelaars Vereniging (LMV) heeft zijn woningverkopen de afgelopen maanden in het hele land zelfs zien halveren. De Nederlandse Vereniging van Makelaars geeft echter aan dat de verkoop langzaam maar zeker an lijkt te trekken. "Na dit dieptepunt zijn er toch signalen dat de verkoop op gang komt ", stelt voorzitter Erik Bessems van de Limburgse NVM-afdeling.

Bron

Nu is het zo dat de demografische ontwikkeling (vergrijzing/ontgroening) een duit in het zakje doet. Iets wat in de Randstad over 20 tot 30 jaar zal gaan gebeuren.

In de papieren krant staat er een uitgebreider artikel over, met natuurlijk de kenmerkende "doemverhalen". Iemand die zijn huis een jaar geleden voor 360.000 euro te koop zet. Er komen nul kijkers. Het huis is helemaal in orde. Afgelopen open dag, geen kijkers. Toch wil men niet verder wil zakken dan 329.000 euro. Zo werkt het natuurlijk niet. Een huis heeft geen gegarandeerde minimumwaarde.

[ Voor 9% gewijzigd door EXX op 30-03-2009 15:37 ]

[Woy]

JvS schreef op zondag 29 maart 2009 @ 11:02:
[...]
Het is een manier van meten. Een manier die in 1998 en 2009 hetzelfde is en die een duidelijke trend aantoont. Het begint een beetje jouw stijl te worden om alles wat niet in jouw straatje ligt 'aan te vallen' met anekdotische tegenargumenten. Het kan best zijn dat er 100.000 geinteresseerden een dagje komen kijken, maar dat maakt die getallen niet anders. En ook dat jouw buurman een huis duurder verkoopt dan dat het vorig jaar was, doet niets af aan het feit dat de gemiddelde verkoopprijs in Nederland op dit moment (iets) zakt.

De manier van meten is idd wel correct, maar ik vind de bewering dat er per koper 16 huizen zijn wel een beetje vreemd. Dat zou immers betekenen dat een gemiddelde koper maar 1 maand op zoek is naar een huis.

Het getal geeft natuurlijk wel aan dat de markt erg veranderd is ten opzichte van 10 jaar geleden, en dat huizen gemiddeld langer te koop zullen staan.

In dat opzich zou ik het ook wel interessant vinden om het aantal transacties af te zetten tegen het aantal woningen wat nieuw op de markt komt. Ik denk persoonlijk dat zowel de vraag als het aanbod aardig ingezakt is. Echter zal de vraag zich waarschijnlijk sneller aanpassen aan de markt-omstandigheden dan het aanbod. Immers zijn er mensen die hun huis gewoon kwijt moeten als ze eenmaal de stap genomen hebben om een ander huis te kopen. Veel potentiele kopers kunnen gewoon van de een op de andere dag bedenken dat ze toch nog even wachten met een huis kopen.

[The_Sukkel]

dfrenner schreef op zondag 29 maart 2009 @ 04:52:
[...]
Het aantal vacatures is dit jaar ook weer met ongeveer 100.000 gestegen ten opzichte van vorig jaar. Zou de crisis dan toch wel meevallen voor het overgrote deel van NL? Het wordt lente, dit jaar toch wel op vakantie?
We komen weer een beetje los, werd ook eens tijd.

We zijn in NL altijd zo goed in zeiken en vitten op alles wat slecht is. Als iets mooi en goed is, hoor je niemand...

Erm... in het artikel waarvan je de link hebt gegeven staat dat het om het gestegen aantal banen gaat.
Dat is totaal iets anders gestegen aantal vacatures.

Ik weet de achterliggende getallen niet, maar ik kan me voorstellen dat het totaal aantal banen minimaal moet groeien met de groei van de beroepsbevolking. Als dat niet het geval is (beroepsbevolking groeit harder en/of het aantal vacatures daalt hard), dan kan je moeilijk spreken van "mooi en goed".

Overigens betekent het grote aantal kijkers nog niet dat het geïnteresseerden zijn. Het kan ook betekenen een dagje "gluren bij de buren"... Ik ken iemand die zijn huis (heel erg mooi, helemaal niet duur, leuke wijk) al ruim een jaar in de verkoop heeft staan. Hij deed dus ook mee met die open dag. Er kwamen welgeteld 4 mensen/stellen langs om te kijken, waarvan er minimaal één bijna zichtbaar met een stikker "kijken kijken niet kopen" op het voorhoofd geplakt...

[ Voor 18% gewijzigd door The_Sukkel op 30-03-2009 22:13 ]

[Rukapul]

The_Sukkel schreef op maandag 30 maart 2009 @ 22:08:
Overigens betekent het grote aantal kijkers nog niet dat het geïnteresseerden zijn. Het kan ook betekenen een dagje "gluren bij de buren"... Ik ken iemand die zijn huis (heel erg mooi, helemaal niet duur, leuke wijk) al ruim een jaar in de verkoop heeft staan. Hij deed dus ook mee met die open dag. Er kwamen welgeteld 4 mensen/stellen langs om te kijken, waarvan er minimaal één bijna zichtbaar met een stikker "kijken kijken niet kopen" op het voorhoofd geplakt...

Op een niet nader te noemen forum was er iemand die trots vertelde over zijn rondje cakehappen en wijntjesdrinken

[Frank Martin]

Rukapul schreef op maandag 30 maart 2009 @ 22:38:
[...]

Op een niet nader te noemen forum was er iemand die trots vertelde over zijn rondje cakehappen en wijntjesdrinken

Ik vond het ook wel leuk om interieurideeën op te doen

[BlakHawk]

Frank Martin schreef op dinsdag 31 maart 2009 @ 08:47:
[...]
Ik vond het ook wel leuk om interieurideeën op te doen

Ik kan mijn tijd beter indelen...
Als je interieur ideeën wil opdoen, kan je beter naar een beurs gaan.

Meestal zijn de huizen die te koop staan niet op en top qua interieur...

[Atomsk]

Recent onderzoeksrapport van de ECB naar de EU hypotheekmarkt: http://www.ecb.int/pub/pd...financeeuroarea0309en.pdf

En nog een paper: http://www.ecb.int/pub/pdf/scpops/ecbocp101.pdf

Veel grafieken, statistieken, etc. Even doorheen gebladerd. Herstel zal nog wel even duren is de algemene conclusie.

[Oscar Mopperkont]

Herstel zal nog wel even duren? Dan hebben ze het neem ik aan over Engeland en Spanje ofzo? Aangezien er in Nederland weinig te "herstellen" valt.

[The_Sukkel]

dfrenner schreef op dinsdag 31 maart 2009 @ 10:38:
[...]
Ik kan mijn tijd beter indelen...
Als je interieur ideeën wil opdoen, kan je beter naar een beurs gaan.

Meestal zijn de huizen die te koop staan niet op en top qua interieur...

Goedbedoeld advies, maar dat laat onverlet dat er dus wel degelijk mensen waren (misschien best wel veel) die lekker gingen gluren, zoals er met 2e Paasdag ook heel veel mensen zijn die naar een meubelboulevard gaan om te gluren en niet om te kopen (merendeel).

Overigens is het huis (en het interieur) van die vriend van mij gewoon op en top en helemaal niets mis mee. Niet alle huizen die te koop staan zijn afgeragd, bewoond door bejaarden of Tokkies... heel veel zijn ook gewoon van stellen die geld en smaak hebben en willen doorstromen naar het hogere segment.

[_starbuck_]

Rukapul schreef op maandag 30 maart 2009 @ 22:38:
[...]

Op een niet nader te noemen forum was er iemand die trots vertelde over zijn rondje cakehappen en wijntjesdrinken

link?

[Slasher]

dfrenner schreef op dinsdag 31 maart 2009 @ 10:38:

Meestal zijn de huizen die te koop staan niet op en top qua interieur...

Dat heeft meer met persoonlijke smaak te maken. En huizen die niet te koop staan zijn allemaal tip-top qua interieur?

[JvS]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 31 maart 2009 @ 18:49:
Herstel zal nog wel even duren? Dan hebben ze het neem ik aan over Engeland en Spanje ofzo? Aangezien er in Nederland weinig te "herstellen" valt.

Nou de huizenprijs stijgt al een jaar niet. In de Nederlandse definitie is dat misschien iets waarvan hersteld moet worden.

Eventueel herstel van een daling zal trouwens best weleens heftig kunnen uitpakken omdat er nu ook best wel wat bouwprojecten stil liggen of gecancelled zijn. Die 100.000 nieuwe huizen gaan we dit jaar zegmaar ook niet helemaal halen.

[BlakHawk]

Slasher schreef op dinsdag 31 maart 2009 @ 20:10:
[...]


Dat heeft meer met persoonlijke smaak te maken. En huizen die niet te koop staan zijn allemaal tip-top qua interieur?

Dat zeg ik niet toch?
Maar meestal verkoop jij je huis niet op het moment dat je net een nieuwe keuken, vloer en badkamer erin hebt gegooid. Of wel?
Meestal zijn die zaken toch minimaal 5 jaar oud, dus niet echt de laatste trends, daarvoor moet je zelf wat aanpassen...

Zo bedoelde ik het

[Woy]

JvS schreef op dinsdag 31 maart 2009 @ 21:52:
[...]
Eventueel herstel van een daling zal trouwens best weleens heftig kunnen uitpakken omdat er nu ook best wel wat bouwprojecten stil liggen of gecancelled zijn. Die 100.000 nieuwe huizen gaan we dit jaar zegmaar ook niet helemaal halen.

Dat en de kans op (flinke) inflatie. Nou blijft het natuurlijk speculeren, want als er voor langere tijd deflatie optreed is dat weer slecht voor de huizenprijzen.

Maar ik denk nog steeds dat er een flinke inflatie aan zit te komen. De overheden/centrale banken zijn nu zo hard bezig om deflatie tegen te gaan door geld te creeeren, dat ik denk dat het zo compleet de andere kant op slaat.

En inflatie/deflatie heeft op het moment denk het meeste invloed op de huizenprijzen.

[Rukapul]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 31 maart 2009 @ 18:49:
Herstel zal nog wel even duren? Dan hebben ze het neem ik aan over Engeland en Spanje ofzo? Aangezien er in Nederland weinig te "herstellen" valt.

Het zou leuk zijn als het transactievolume weer wat herstelt

[BlakHawk]

JvS schreef op dinsdag 31 maart 2009 @ 21:52:
[...]

Nou de huizenprijs stijgt al een jaar niet. In de Nederlandse definitie is dat misschien iets waarvan hersteld moet worden.

Eventueel herstel van een daling zal trouwens best weleens heftig kunnen uitpakken omdat er nu ook best wel wat bouwprojecten stil liggen of gecancelled zijn. Die 100.000 nieuwe huizen gaan we dit jaar zegmaar ook niet helemaal halen.

Dat het niet stijgt vind ik prima, ik heb geen huis gekocht om "winst" te maken. Dus als het de komende 5 jaar op dit niveau blijft, it's fine by me.
Ik hoop alleen niet dat het erg gaat dalen... Logisch toch, als je net een huis hebt gekocht?
Maar goed, voor als nog niet echt schokkende zaken.

Ik vraag me soms dan ook wel af: Wordt er niet teveel nieuwbouw gebouwd?
Er komt nu wel een fonds, maar dan nog. Als er 100 nieuwe woningen per jaar nodig zijn, ga je er toch geen 200 bouwen om maar mensen aan het werk te houden? Dan gaan ze omscholen om wegen aan te leggen oid.

[Oscar Mopperkont]

Rukapul schreef op woensdag 01 april 2009 @ 09:56:
[...]

Het zou leuk zijn als het transactievolume weer wat herstelt

Dat is waar inderdaad. Er wordt op de hypotheekmarkt veel minder geld verdient aan het afsluiten van nieuwe hypotheken.

[EXX]

Bij zo een opkoopfonds stel ik een paar vraagtekens:

• Wie gaat het fonds vullen met geld?
• Wat wordt het totale budget?
• Wie garandeerd dat het opkoopfonds de huizen sneller verkoopt dan de oorspronkelijke verkopers?
• Zijn mensen bereid het bod van het opkoopfonds te accepteren als dat een stuk lager ligt dan de prijs die ze zelf in gedachten hadden?

Vooral dat laatste is belangrijk. Mensen hebben met het bepalen van hun budget rekening gehouden met een bepaalde verkoopprijs van hun oude woning. Dan kan het lastig worden het huis door een opkoopfonds te laten opkopen als die minder bieden.

[Rukapul]

Ik vind het allemaal prima zolang de markt het zelf maar regelt en betaalt.

Met betrekking tot dat laatste punt mag ik toch hopen dat iemand die een nieuwbouwwoning koopt niet afhankelijk is van bijvoorbeeld 10% meer of minder om maar wat te noemen op z'n oude woning. Meestal upgraden mensen zodanig dat daar wel wat ruimte (zou) moet(en) zitten.

[ Voor 65% gewijzigd door Rukapul op 01-04-2009 10:31 ]

[Woy]

Inderdaad, als de bouwwereld het zelf als een goede investering ziet, moeten ze het vooral doen. Maar het moet niet door de overheid gefinancierd worden, want dan ben je de markt weer aan het verzieken voor mensen die doorstromen naar bestaande huizen.

[Devil]

De prijzen dalen op dit moment niet, omdat mensen nog altijd een idee hebben van wat hun huis 'moet' opbrengen. Dat het aantal verkopen flink daalt en er steeds meer huizen op de markt komen zegt wat dat betreft genoeg. Er is aanbod voldoende, maar de vraag blijft achter. In plaats van het verlagen van de prijzen (wat in zo'n geval normaal is) wordt er op alle mogelijke manieren geprobeerd om kunstmatig de vraag te vergroten. Het is natuurlijk nog maar de vraag of dat gaat werken, op deze manier worden de prijzen kunstmatig hoog gehouden, totdat ook dit onderdeel finaal in elkaar stort.

[Woy]

Devil schreef op woensdag 01 april 2009 @ 10:50:
Dat het aantal verkopen flink daalt en er steeds meer huizen op de markt komen zegt wat dat betreft genoeg.

Heb je daar een bron van? Het is inderdaad algemeen bekend dat het aantal transacties fors gedaald is, maar het zou mij niks verbazen als het aantal nieuwe huizen wat op de markt komt ook sterk gedaald is.

[Woy]

edit:

Dubbel

[ Voor 92% gewijzigd door Woy op 01-04-2009 11:00 ]

[BlakHawk]

Woy schreef op woensdag 01 april 2009 @ 10:59:
[...]

Heb je daar een bron van? Het is inderdaad algemeen bekend dat het aantal transacties fors gedaald is, maar het zou mij niks verbazen als het aantal nieuwe huizen wat op de markt komt ook sterk gedaald is.

Ja maar daar hoor je natuurlijk niemand over, zo negatief mogelijk. Hoe negatiever hoe beter, dus als het minder negatief is, moet je dat natuurlijk niet vermelden...

Ik denk dat het aanbod tov de vraag ook wel iets stijgt, maar niet zo explosief als dat het aantal transacties is afgenomen...

[Woy]

dfrenner schreef op woensdag 01 april 2009 @ 11:06:
[...]
Ja maar daar hoor je natuurlijk niemand over, zo negatief mogelijk. Hoe negatiever hoe beter, dus als het minder negatief is, moet je dat natuurlijk niet vermelden...

Ja maar wat dat betreft ben jij wel precies het tegenovergestelde . Alle negatieve berichten doe je af als sensatie zoekerij, met erbij een verhaaltje dat het huis van je buurman duurder is verkocht dan dat jij voor jouw huis betaald hebt. (NOFI)

Zo zijn er overigens meer mensen in dit topic die puur naar de positieve of negatieve kant kijken. Ik denk dat het verstandig is om naar beide verhalen te kijken. Niemand in dit topic zal met zekerheid kunnen zeggen wat er gaat gebeuren. De persoon die dat wel kan, mag wat mij betreft solliciteren naar directeur van de centrale bank o.i.d.

Ik geloof best dat de verhouding van vraag/aanbod erg veranderd is de laatste tijd, ik heb er echter nog geen cijfers van gezien. De enige cijfers die ik langs heb zien komen, zijn inderdaad het aantal transacties, en die cijfers zijn best schokkend IMHO.

[Exirion]

Woy schreef op woensdag 01 april 2009 @ 11:15:
Zo zijn er overigens meer mensen in dit topic die puur naar de positieve of negatieve kant kijken. Ik denk dat het verstandig is om naar beide verhalen te kijken. Niemand in dit topic zal met zekerheid kunnen zeggen wat er gaat gebeuren. De persoon die dat wel kan, mag wat mij betreft solliciteren naar directeur van de centrale bank o.i.d.

En precies daarom heeft dit topic eigenlijk al lang geen nut meer, zoals ik kort geleden al aangaf. Het is niet realistisch om te verwachten dat eind dit jaar de hele crisisstorm wel weer overgewaaid zal zijn, maar je wordt onderhand ook wel gallisch van iedereen die het over 'in elkaar storten' heeft. Alle sensatielust in de media heeft wat dat betreft al genoeg schade aangericht, en in de discussie die we hier voeren heeft het ook weinig waarde meer.

[BlakHawk]

Woy schreef op woensdag 01 april 2009 @ 11:15:
[...]

Ja maar wat dat betreft ben jij wel precies het tegenovergestelde . Alle negatieve berichten doe je af als sensatie zoekerij, met erbij een verhaaltje dat het huis van je buurman duurder is verkocht dan dat jij voor jouw huis betaald hebt. (NOFI)

Zo zijn er overigens meer mensen in dit topic die puur naar de positieve of negatieve kant kijken. Ik denk dat het verstandig is om naar beide verhalen te kijken. Niemand in dit topic zal met zekerheid kunnen zeggen wat er gaat gebeuren. De persoon die dat wel kan, mag wat mij betreft solliciteren naar directeur van de centrale bank o.i.d.

Ik geloof best dat de verhouding van vraag/aanbod erg veranderd is de laatste tijd, ik heb er echter nog geen cijfers van gezien. De enige cijfers die ik langs heb zien komen, zijn inderdaad het aantal transacties, en die cijfers zijn best schokkend IMHO.

Maar dat zeg ik toch ook in de post hiervoor.
Maar als iemand weer begint over 9% daling etc. Ja dan ga ik daar fel tegenin, omdat het doel van zo iemand lijkt te zijn: Zo veel mogelijk mensen vertellen zodat het vanzelf gebeurd, omdat men het gaat geloven.

Als je dat in de aandelenmarkt doet, kan je aardig wat sancties verwachten! Omdat mensen daar "bang" van worden. In in dit stadium is dat onnodig.

Zodra die reacties minderen, minderen de mijne ook automatisch, dat heb ik hierboven wel bewezen mag ik hopen.

[BlakHawk]

Exirion schreef op woensdag 01 april 2009 @ 11:22:
[...]

En precies daarom heeft dit topic eigenlijk al lang geen nut meer, zoals ik kort geleden al aangaf. Het is niet realistisch om te verwachten dat eind dit jaar de hele crisisstorm wel weer overgewaaid zal zijn, maar je wordt onderhand ook wel gallisch van iedereen die het over 'in elkaar storten' heeft. Alle sensatielust in de media heeft wat dat betreft al genoeg schade aangericht, en in de discussie die we hier voeren heeft het ook weinig waarde meer.

Het is best denkbaar dat de crisisstorm eind dit jaar over is gewaaid.
Alleen zoals bij iedere storm moet daar na alles weer opgebouwd worden en dat kost ook tijd.

Dus als de storm voorbij is is niet alles direct op het oude niveau...

Maar het is best een realistisch beeld, maar als de storm eind dit jaar over is, moeten we nog gaan opbouwen en eer dat alles weer op het oude niveau zit, zit je inderdaad ver in 2010...

Maar ik ben nu zelf ook bezig met koffie-dik kijken

[Tjeerd]

Even nog een ander interessant punt, we weten dat een vrijstaand huis neerzetten met badkamers, garage en een redelijk stuk grond in Duitsland je voor 150K klaar kunt zijn. Zoek maar even een Duitse makelaarssite op en je ziet zat voorbeelden. Fijn, dus voor 150K kun je het bouwen.

Situatie in Nederland, grote vraag, (kunstmatig) klein aanbod. Fijn. Zelfde huis kost hier 500K. Fijn.

Er wordt dus 350K "winst" gemaakt per huis - zal wel per huis verschillen, maar ruwweg wordt er flinke winst gemaakt, omdat je simpelweg niet meer materiaal/grond/arbeid nodig hebt. Grote probleem is dus o.a. de grondprijs die het duur maakt plus het feit dat iedereen het maar betaalt/accepteert omdat ze geen keuze hebben.

In ieder geval, ergens wordt er dus door iemand flink geld naar binnen geharkt, of dat nou de gemeente of aannemer of projectontwikkelaar is en daar moet je volgens mij ook de hoge huizenprijzen oorzaak zoeken.

[ Voor 8% gewijzigd door Tjeerd op 01-04-2009 13:16 ]

[EXX]

Zonet was er het onderwerp opkoopfonds bij bnr en dat werpt wat licht op mijn eerdere vraagtekens:

Q. Wie gaat het fonds vullen.
A: De bouwwereld, gemeentes en provincies. Er gaat dus belastinggeld naar toe. Fijn, burgers mogen bloeden om de prijzen hoog te houden om vervolgens mogen ze bij de aankoop van een huis die hoge prijs betalen.

Q:Wie garandeerd dat het opkoopfonds de huizen sneller verkoopt dan de oorspronkelijke verkopers?
A: Niemand. Als het huis niet verkocht kan worden tegen de garantieprijs (of hoger) wordt het zolang verhuurd totdat het wel kan.

Q:Zijn mensen bereid het bod van het opkoopfonds te accepteren als dat een stuk lager ligt dan de prijs die ze zelf in gedachten hadden?
A: Mensen kunnen rekenen op een garantieprijs van 90% van de taxatiewaarde. Zij moeten voor zichzelf uitmaken of dat genoeg is.

De bouwsector is natuurlijk heel enthousiast. Ook VEH vind het een goed plan. Een punt was wel het tijdsstip wanneer de taxatiewaarde van de oude woning wordt vastgesteld

Overigens is er nog een probleem. Indien de prijzen van de bestaande woningen daalt, wordt het gat met nieuwbouw (die niet in prijs daalt) steeds groter. Nieuwbouw wordt zo steeds onbetaalbaarder, want ook de garantieprijs daalt.

[BlakHawk]

EXX schreef op woensdag 01 april 2009 @ 13:27:
Zonet was er het onderwerp opkoopfonds bij bnr en dat werpt wat licht op mijn eerdere vraagtekens:

Q. Wie gaat het fonds vullen.
A: De bouwwereld, gemeentes en provincies. Er gaat dus belastinggeld naar toe. Fijn, burgers mogen bloeden om de prijzen hoog te houden om vervolgens mogen ze bij de aankoop van een huis die hoge prijs betalen.

Q:Wie garandeerd dat het opkoopfonds de huizen sneller verkoopt dan de oorspronkelijke verkopers?
A: Niemand. Als het huis niet verkocht kan worden tegen de garantieprijs (of hoger) wordt het zolang verhuurd totdat het wel kan.

Q:Zijn mensen bereid het bod van het opkoopfonds te accepteren als dat een stuk lager ligt dan de prijs die ze zelf in gedachten hadden?
A: Mensen kunnen rekenen op een garantieprijs van 90% van de taxatiewaarde. Zij moeten voor zichzelf uitmaken of dat genoeg is.

De bouwsector is natuurlijk heel enthousiast. Ook VEH vind het een goed plan. Een punt was wel het tijdsstip wanneer de taxatiewaarde van de oude woning wordt vastgesteld

Overigens is er nog een probleem. Indien de prijzen van de bestaande woningen daalt, wordt het gat met nieuwbouw (die niet in prijs daalt) steeds groter. Nieuwbouw wordt zo steeds onbetaalbaarder, want ook de garantieprijs daalt.

Waarom moeten bouwvakkers aan het werk gehouden worden? Die kunnen toch wat anders gaan doen? Gaan ze wegen leggen oid.
Bouw lekker maar wat minder nieuwbouw, tot de vraag weer is aangetrokken. Die bouwsector verergerd het hele probleem, door stug door te bouwen!

Zakkenvullers!

Tjeerd schreef op woensdag 01 april 2009 @ 13:13:
Even nog een ander interessant punt, we weten dat een vrijstaand huis neerzetten met badkamers, garage en een redelijk stuk grond in Duitsland je voor 150K klaar kunt zijn. Zoek maar even een Duitse makelaarssite op en je ziet zat voorbeelden. Fijn, dus voor 150K kun je het bouwen.

Situatie in Nederland, grote vraag, (kunstmatig) klein aanbod. Fijn. Zelfde huis kost hier 500K. Fijn.

Er wordt dus 350K "winst" gemaakt per huis - zal wel per huis verschillen, maar ruwweg wordt er flinke winst gemaakt, omdat je simpelweg niet meer materiaal/grond/arbeid nodig hebt. Grote probleem is dus o.a. de grondprijs die het duur maakt plus het feit dat iedereen het maar betaalt/accepteert omdat ze geen keuze hebben.

In ieder geval, ergens wordt er dus door iemand flink geld naar binnen geharkt, of dat nou de gemeente of aannemer of projectontwikkelaar is en daar moet je volgens mij ook de hoge huizenprijzen oorzaak zoeken.

Wie maakt er 3,5 ton winst dan?

Ik heb net een huis gekocht, maar ik maak er geen winst op hoor. De gene van wie ik het heb gekocht ook niet trouwens...

[EXX]

Die winst is gemaakt door:

1. De gemeente: die heeft de grond duur verkocht

2. De bouwfirma: die maakt natuurljk winst op de bouw

3. Vorige bewoner(s). In dit geval niet de vorige, maar wellicht wel de bewoners daarvoor.

Overigens is het zo dat op duurdere huizen meer marge zit, om zo goedkopere huizen nog goedkoper te bouwen. Kopers van dure huizen subsidiëren zo de kopers van goedkope huizen.

[bouwfraude]

Tjeerd schreef op woensdag 01 april 2009 @ 13:13:
In ieder geval, ergens wordt er dus door iemand flink geld naar binnen geharkt, of dat nou de gemeente of aannemer of projectontwikkelaar is en daar moet je volgens mij ook de hoge huizenprijzen oorzaak zoeken.

De gem. verkoopprijs van nieuwbouw huizen is in korte tijd extreem gestegen, Grafiekje:

Ik merkte het zelf toen ik aan het rondkijken was voor een nieuwbouw project eerst vroegen ze vroegen ze 300.000 gulden voor een nieuwbouwwoning maar dat project was heel vlot uitverkocht, de volgende ronde waren de goedkoopste huizen 200.000 euro.
Interessant artikel:
http://www.huizenmarkt-ze...land-zullen-scherp-dalen/
(misschien is het al eens gepost heb nog niet het hele forum doorgeworsteld)

[Jaspertje]

Tjeerd schreef op woensdag 01 april 2009 @ 13:13:
Even nog een ander interessant punt, we weten dat een vrijstaand huis neerzetten met badkamers, garage en een redelijk stuk grond in Duitsland je voor 150K klaar kunt zijn. Zoek maar even een Duitse makelaarssite op en je ziet zat voorbeelden. Fijn, dus voor 150K kun je het bouwen.

Situatie in Nederland, grote vraag, (kunstmatig) klein aanbod. Fijn. Zelfde huis kost hier 500K. Fijn.

Er wordt dus 350K "winst" gemaakt per huis - zal wel per huis verschillen, maar ruwweg wordt er flinke winst gemaakt, omdat je simpelweg niet meer materiaal/grond/arbeid nodig hebt. Grote probleem is dus o.a. de grondprijs die het duur maakt plus het feit dat iedereen het maar betaalt/accepteert omdat ze geen keuze hebben.

In ieder geval, ergens wordt er dus door iemand flink geld naar binnen geharkt, of dat nou de gemeente of aannemer of projectontwikkelaar is en daar moet je volgens mij ook de hoge huizenprijzen oorzaak zoeken.

De grond hier is een stuk duurder als in Duitsland, dus maakt de gemeente meer winst, echter er is ook minder grond beschikbaar, dus kan een vergelijkbare gemeente in Duitsland meer verkopen om dezelfde inkomsten te halen en de arbeiders hier zijn vaak duurder dan in Duitsland, wat er dus voor zorgt dat de bouwprijs hoger is. Tuurlijk kan je allemaal Duitsers inhuren, maar dat is ook niet goed voor onze economie...

bouwfraude schreef op woensdag 01 april 2009 @ 13:40:
[...]

De gem. verkoopprijs van nieuwbouw huizen is in korte tijd extreem gestegen, Grafiekje: (Duurt lang, langzame site, dus zet ik niet nog een keer neer.......)
Ik merkte het zelf toen ik aan het rondkijken was voor een nieuwbouw project eerst vroegen ze vroegen ze 300.000 gulden voor een nieuwbouwwoning maar dat project was heel vlot uitverkocht, de volgende ronde waren de goedkoopste huizen 200.000 euro.
Interessant artikel:
http://www.huizenmarkt-ze...land-zullen-scherp-dalen/
(misschien is het al eens gepost heb nog niet het hele forum doorgeworsteld)

Het is misschien leuk om daar een grafiek naast te zetten met het gemiddelde inkomen per huishouden, de inflatie en alle andere zaken die ook 1.5x zo duur zijn geworden in dezelfde tijd. Volgens mij is het dan niet zo dat alleen de huizen duurder geworden zijn, maar ook auto's voedsel en de meeste andere zaken...

En over die site hebben we het hier al vaker gehad, die zou je op zichzelf niet serieus moeten nemen omdat die alle quotes verdraaid en cijfers precies zo interpeteerd dat het alleen zichzelf helpt (Zonder ook maar enig tegengeluid...)

[ Voor 30% gewijzigd door Jaspertje op 01-04-2009 13:49 ]

[argro]

Tjeerd schreef op woensdag 01 april 2009 @ 13:13:
Even nog een ander interessant punt, we weten dat een vrijstaand huis neerzetten met badkamers, garage en een redelijk stuk grond in Duitsland je voor 150K klaar kunt zijn. Zoek maar even een Duitse makelaarssite op en je ziet zat voorbeelden. Fijn, dus voor 150K kun je het bouwen.

Situatie in Nederland, grote vraag, (kunstmatig) klein aanbod. Fijn. Zelfde huis kost hier 500K. Fijn.

Er wordt dus 350K "winst" gemaakt per huis - zal wel per huis verschillen, maar ruwweg wordt er flinke winst gemaakt, omdat je simpelweg niet meer materiaal/grond/arbeid nodig hebt. Grote probleem is dus o.a. de grondprijs die het duur maakt plus het feit dat iedereen het maar betaalt/accepteert omdat ze geen keuze hebben.

In ieder geval, ergens wordt er dus door iemand flink geld naar binnen geharkt, of dat nou de gemeente of aannemer of projectontwikkelaar is en daar moet je volgens mij ook de hoge huizenprijzen oorzaak zoeken.

Volgens mij is dit punt al meer dan uitvoering behandeld in dit topic. Conclusie was dat Duitsland Duitsland is en dan Nederland geen Duitsland is.

[BlakHawk]

argro schreef op woensdag 01 april 2009 @ 14:51:
[...]
Volgens mij is dit punt al meer dan uitvoering behandeld in dit topic. Conclusie was dat Duitsland Duitsland is en dan Nederland geen Duitsland is.

Ja ach, ze blijven het proberen....

Maar goed als toch de grondprijzen een heel groot deel van de winsten zijn, dan gaat dat dus naar de staat. Dus huizenkopers subsidiëren de staat dmv te hoge grondprijzen...
Dus als de prijzen inzakken, volgen de grondprijzen en alles wat met hieraan verliest, zullen ze ergens anders terughalen! Leer ons de overheid kennen

[ Voor 35% gewijzigd door BlakHawk op 01-04-2009 14:55 ]

[Tjeerd]

argro schreef op woensdag 01 april 2009 @ 14:51:
[...]
Volgens mij is dit punt al meer dan uitvoering behandeld in dit topic. Conclusie was dat Duitsland Duitsland is en dan Nederland geen Duitsland is.

Dat klopt, maar het gaat me even puur om de bouwkosten van een huis, waarbij een naburig gelegen land op zich een goede indicatie geeft van wat het moet kosten op zich. Je zou zeggen dat de vele Vinexwijken die gebouwd worden met een heleboel kant-en-klaar standaard elementen de prijs ook voordelig kan beinvloeden, toch is dat niet het geval volgens mij. De huizen kosten dus misschien op zich niet veel om neer te zetten, maar wat je al zegt, een heleboel andere factoren zorgen ervoor dat de prijs uiteindelijk toch vele malen hoger komt te liggen. Factoren die ik kan bedenken en worden genoemd zijn o.a. grondprijs, projectontwikkelaar en aannemer die er op verdienen. Wat logisch is, maar wat is de winstmarge voor eenieder die betrokken is bij het bouwen?

[Jaspertje]

Tjeerd schreef op woensdag 01 april 2009 @ 15:01:
[...]
Dat klopt, maar het gaat me even puur om de bouwkosten van een huis, waarbij een naburig gelegen land op zich een goede indicatie geeft van wat het moet kosten op zich. Je zou zeggen dat de vele Vinexwijken die gebouwd worden met een heleboel kant-en-klaar standaard elementen de prijs ook voordelig kan beinvloeden, toch is dat niet het geval volgens mij. De huizen kosten dus misschien op zich niet veel om neer te zetten, maar wat je al zegt, een heleboel andere factoren zorgen ervoor dat de prijs uiteindelijk toch vele malen hoger komt te liggen. Factoren die ik kan bedenken en worden genoemd zijn o.a. grondprijs, projectontwikkelaar en aannemer die er op verdienen. Wat logisch is, maar wat is de winstmarge voor eenieder die betrokken is bij het bouwen?

Belastingen, heffingen, vergunningen.... en ga zo maar verder. Daarbij is ook concurentie een onderdeel. In duitsland zijn misschien meer aannemers en dus moeten ze meer concureren?

[Rukapul]

Tjeerd schreef op woensdag 01 april 2009 @ 15:01:
[...]
Dat klopt, maar het gaat me even puur om de bouwkosten van een huis, waarbij een naburig gelegen land op zich een goede indicatie geeft van wat het moet kosten op zich.

Ook dat is uitgebreid aan de orde gekomen toen

[argro]

Tjeerd schreef op woensdag 01 april 2009 @ 15:01:
[...]
Dat klopt, maar het gaat me even puur om de bouwkosten van een huis, waarbij een naburig gelegen land op zich een goede indicatie geeft van wat het moet kosten op zich. Je zou zeggen dat de vele Vinexwijken die gebouwd worden met een heleboel kant-en-klaar standaard elementen de prijs ook voordelig kan beinvloeden, toch is dat niet het geval volgens mij.

Met een bottum-up benadering zou de bouw inderdaad goedkoper kunnen dan met de huidige top-down benadering. Ieder huis is maatwerk, dat is op zich niet nodig. Maar daarin verschilt Duitsland niet van Nederland.

De kans is overigens ook groot dat je appels met peren aan het vergelijken bent. Wellicht is de betreffende woningen in Duitsland een op staal gefundeerd HSB huis. Dat is qua bouwkosten lastig vergelijken met een betonnen woning in Nederland met 30 meter lange heipalen er onder.

De huizen kosten dus misschien op zich niet veel om neer te zetten, maar wat je al zegt, een heleboel andere factoren zorgen ervoor dat de prijs uiteindelijk toch vele malen hoger komt te liggen. Factoren die ik kan bedenken en worden genoemd zijn o.a. grondprijs, projectontwikkelaar en aannemer die er op verdienen. Wat logisch is, maar wat is de winstmarge voor eenieder die betrokken is bij het bouwen?

De grondquote zal circa 30 à 40% zijn. De rest van het geld gaat dus in de alle andere zaken behalve de grond zitten. Marges van ontwikkelaars en aannemers zijn wel terug te vinden in jaarverslagen verwacht ik. Kwestie van winst delen door omzet. Zal circa 5 à 10% zijn.

[ Voor 10% gewijzigd door argro op 01-04-2009 15:15 ]

[Tjeerd]

Nou, dan gooi ik het maar over een andere boeg.

Stel (lees: is een feit), de markt zit nu op slot omdat vele potentiele kopers het nog niet aandurven om een huis te kopen - onzekerheid baan, financieel risico, verhalen over huizenprijzen die dalen - en eigenlijk liever het komende jaar (jaren?) nog even afwachten. De kopers die hun huizen kwijt willen/moeten, zullen dus als ze hun huis toch kwijt willen de prijs naar beneden moeten bijstellen, omdat de tijd van winsten maken voorlopig even voorbij is.

Er is feitelijk misschien niets aan de hand, maar je ziet wel dat als vele mensen niets kopen (vanwege allerlei redenen, maar vooral omdat het duur is) ze eigenlijk heel veel macht hebben op de huizenmarkt. Dus als men met zijn allen maar lang genoeg niets koopt, zullen de kopers uiteindelijk wel naar beneden moeten.

Ik bedoel, zo heeft het andersom ook gewerkt, iedereen zat/zit elkaar gek te maken met wat ze wel niet konden kopen qua huis, terwijl feitelijk het niet het waard was misschien.

Wat ik wil zeggen, de kopers - en de huizenmarktpsychologie - hebben uiteindelijk best een stevige greep op hoe de huizenmarkttoekomst zich ontwikkelt.

[argro]

Tjeerd schreef op woensdag 01 april 2009 @ 15:17:

Wat ik wil zeggen, de kopers - en de huizenmarktpsychologie - hebben uiteindelijk best een stevige greep op hoe de huizenmarkttoekomst zich ontwikkelt.

Dat lijkt mij nogal logisch. De kopers vormen grofweg 50% van een markt. Nogal wiedes dat kopers dus een stevige greep hebben op een markt.

[_starbuck_]

Grappig, Jaap.nl heeft vandaag alvast de prijzen teruggebracht naar een realistisch nivo

http://www.jaap.nl/actie

** Persbericht JAAP.NL **
Amsterdam, 31 maart 2009
OPRUIMING: 20% KORTING OP ALLE 200.000 HUIZEN
Het zijn barre tijden voor de huizenverkoop. Het kabinet heeft geen reddingsplan voor het stagneren van de
huizenmarkt. JAAP.NL heeft besloten zelf actie te ondernemen. Opruiming: vanaf morgen op alle 200.000 huizen
20% korting tijdens de Ri Ra Recessieweken!
Vanaf morgen verlagen wij alle te koop staande huizen in Nederland met 20%.
Directeur Hans Voorn: ”De NVM heeft ook al een noodkreet uitgestuurd over de huizenmarkt, omdat het kabinet
volgens hen geen goed plan heeft voor de slecht presterende huizenmarkt. JAAP.NL doet - onder het motto niet
lullen maar poetsen - alle huizen in de aanbieding.”
Ri Ra Recessieweken!
Kijk op WWW.JAAP.NL/ACTIE
De campagne wordt ondersteund met een radio-commercial (te downloaden van WWW.JAAP.NL/ACTIE).
Tags: JAAP.NL, aktie, actie, korting, huis, huizen, woning, woningen, makelaar, makelaars
Voor meer informatie:
JAAP.NL
Hans Voorn
[e-mail]

[ Voor 99% gewijzigd door _starbuck_ op 01-04-2009 15:40 ]

[Woy]

argro schreef op woensdag 01 april 2009 @ 15:38:
[...]
Dat lijkt mij nogal logisch. De kopers vormen grofweg 50% van een markt. Nogal wiedes dat kopers dus een stevige greep hebben op een markt.

En hetzelfde geld dus voor de verkopers, aangezien die grofweg de andere 50% van de markt vormen

[Tjeerd]

argro schreef op woensdag 01 april 2009 @ 15:38:
[...]
Dat lijkt mij nogal logisch. De kopers vormen grofweg 50% van een markt. Nogal wiedes dat kopers dus een stevige greep hebben op een markt.

Waarmee ik wil aangeven dat hele discussies in dit onderwerp misschien geen zin hebben, omdat we met zijn allen bepalen welke richting we opgaan qua huizenprijzen. Puur door niet te kopen met z'n allen moet men wel naar beneden met de prijzen.

[ Voor 9% gewijzigd door Tjeerd op 01-04-2009 15:49 ]

[Woy]

Tjeerd schreef op woensdag 01 april 2009 @ 15:48:
[...]
Waarmee ik wil aangeven dat hele discussies in dit onderwerp misschien geen zin hebben, omdat we met zijn allen bepalen welke richting we opgaan qua huizenprijzen. Puur door niet te verkopen met z'n allen moet men wel naar beneden omhoog met de prijzen.

Dat is natuurlijk het hele idee van markt-werking. De kopers/verkopers bepalen uiteindelijk samen de prijs. Er zal altijd vraag naar huizen zijn, en zo zal er ook altijd aanbod zijn. De hoeveelheid van beide is natuurlijk afhankelijk van een hele hoop factoren.

[Jaspertje]

_starbuck_ schreef op woensdag 01 april 2009 @ 15:38:
Grappig, Jaap.nl heeft vandaag alvast de prijzen teruggebracht naar een realistisch nivo

http://www.jaap.nl/actie


[...]

* Jaspertje kijkt op de kalender en mompelt iets met 1 april....

[Ray]

vaag verhaal inderdaad die jaap actie. Doet me inderdaad aan 1 april denken. Heb zojuist even 2 bevriende makelaar gebeld (die ook huizen te koop hebben staan die Jaap nu met -20% aanprijst) en zij weten van niets. Ludieke actie / sneer wellicht om de prijzen in beweging te krijgen. Er zijn vanzelfsprekend ook nergens voorwaarden etc te vinden. Ik zal voor de lol eens bieden op een woning en kijken wat er gebeurd (maximale zal zijn dat Jaap mijn mail doorstuurt naar de betreffende makelaar) Jammer dat het ongetwijfeld juridisch dichtgespijkerd zit anders had ik nu dus echt wel een ander huis gekocht en had Jaap die 20% bij mogen leggen

[Exirion]

Ray schreef op woensdag 01 april 2009 @ 16:10:
vaag verhaal inderdaad die jaap actie. Doet me inderdaad aan 1 april denken.

Goh, meen je dat nou?