Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[neographikal]

Verwijderd schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 16:27:
En wat is het instrument hiertegen? Inderdaad, de rente verhogen

Nee, je verlegt de grens met een renteverhoging, maar daarmee wordt het niet onmogelijk! De vorige doelgroep van subprimes komt met de hogere rente buiten het bereik te liggen, maar daarmee boor je de volgende groep mensen aan die het met de huidige rentestand nét kunnen betalen. De rente verhogen is geen instrument om een nieuwe kredietcrisis te voorkomen.

Nieuwe regelgeving en verbeterd toezicht zijn de instrumenten om de banken te controleren en de minder liquide en stabiele mensen te beschermen.

Verwijderd schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 16:27:
Als je al over schuld wilt spreken dan heeft Greenspan schuld.

Sorry, maar ik vind dit echt onzin. Als ik te hard rij, dan kan ik niet Toyota verantwoordelijk houden omdat mijn wagen toevallig zo hard kan. Je zult altijd mensen hebben die de grens opzoeken; een hogere rentestand verandert daar helemaal niks aan. Greenspan de schuld geven is in dit opzicht imo niet terecht.

Dat wil niet zeggen dat Greenspan genoeg te verwijten valt. Maar dat is weer een ander verhaal

[ Voor 37% gewijzigd door neographikal op 15-07-2008 16:37 ]

[Verwijderd]

neographikal schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 16:34:


... Sorry, maar ik vind dit echt onzin. Als ik te hard rij, dan kan ik niet Toyota verantwoordelijk houden omdat mijn wagen toevallig zo hard kan. ...

Nee, dat is onzin. Te hard rijden doe je met opzet. En voor die paar kilometer die je "per ongeluk" te hard rijdt is er de meetcorrectie en is de kilometerteller van je auto ongeveer 3% te hoog insteld.

Niemand koopt een huis met het doel daarmee failliet te gaan. Als je als consument van een hypotheek verkeerd voorgelicht bent ben je misschien naief maar zeker niet de schuldig aan de wereldwijde kredietcrisis. De schuld ligt bij de centrale banken. Er had een restrictiever monetair beleid gevoerd moeten worden wat onder andere kan door de prijs van het lenen van geld te verhogen.

Dit schijnt trouwens nu ook te gebeuren, de rente gaat ook inderdaad omhoog op dit moment.

[neographikal]

Nogmaals: doelgroep verschuift, probleem blijft bestaan. De inflatie had beinvloedt kunnen worden, de kredietcrisis was niet voorkomen met een renteverhoging. Op het moment dat je tot je top gaat met de hypotheek tegen de geldende rente terwijl je weet dat het risico bestaat dat de rente gaat stijgen (banken hebben hier dus een duidelijk taak: toetsen inkomen en voorlichten), dan neem je een risico. Dat risico wordt genomen, onafhankelijk van de inkomenscategorie, daarom helpt een verhoging van de rente hier niks aan.

[Verwijderd]

neographikal schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 17:29:
... De inflatie had beinvloedt kunnen worden, de kredietcrisis was niet voorkomen met een renteverhoging. ...

Ja, dat was ze zeker wel. Kredietcrisis is veroorzaakt door risicovolle leningen die uit gingen van een sterke stijging van de huizenprijzen om de lening af te lossen.

Wat heeft de sterke stijging van de huizenprijzen in de eerste plaats veroorzaakt? De lage rente, die het mogelijk maakte om meer geld te lenen.

Was de rente nooit onder de 7 - 8% gekomen, waren de prijzen ongeveer gelijk gestegen met de inflatie en waren er geen leningen afgesloten die uitgaan van een sterke stijging van de huizenprijzen -> ook geen kredietcrisis.

Wie legt de rente vast? De centrale banken. Schuldige: de centrale banken. Veroordeeld voor: falend monetair beleid

[neographikal]

Ik vind je gedachtegang erg kort door de bocht, maargoed, hier gaan we niet uitkomen

[ Voor 3% gewijzigd door neographikal op 15-07-2008 18:04 ]

[Verwijderd]

Vandaag in Trouw:

Postbank: vertrouwen huizenkoper op dieptepunt

http://www.trouw.nl/laats...huizenkoper_op_dieptepunt

Combinatie stijgende rente, inflatie en verslechterende economie

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 17:44:
[...]


Ja, dat was ze zeker wel. Kredietcrisis is veroorzaakt door risicovolle leningen die uit gingen van een sterke stijging van de huizenprijzen om de lening af te lossen.

Wat heeft de sterke stijging van de huizenprijzen in de eerste plaats veroorzaakt? De lage rente, die het mogelijk maakte om meer geld te lenen.

Was de rente nooit onder de 7 - 8% gekomen, waren de prijzen ongeveer gelijk gestegen met de inflatie en waren er geen leningen afgesloten die uitgaan van een sterke stijging van de huizenprijzen -> ook geen kredietcrisis.

Wie legt de rente vast? De centrale banken. Schuldige: de centrale banken. Veroordeeld voor: falend monetair beleid

Dit is de waarheid. Zoek maar eens op "geldgroei M3"
_{"falend monetair beleid is de veroorzaker van inflatie"}

[Wekkel]

neographikal schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 17:29:
de kredietcrisis was niet voorkomen met een renteverhoging.

Ik snap je gedachtengang, maar ik mis toch wel wat in je benadering.

Als we nou het hypothetische geval nemen dat de markt de rentetarieven vast had gesteld zonder dat de overheid zich daarmee bemoeide (bv, door geld beschikbaar te stellen als 'nieuw geld' tegen laag tarief via de centrale bank). De 'prijs' van geld zou dan vastgesteld worden op basis van vraag en aanbod. Ik durf te stellen dat niemand dan zijn geld beschikbaar zou hebben gesteld aan een bank voor 1% rente. Ik denk eerder aan 4-5%, niet omdat dit wetenschappelijk is berekend, maar omdat het m.i. aansluit bij een soort 'natuurlijk renteniveau' (zie rentestand gedurende de gouden eeuw). Een bank zou vervolgens ook nooit geld beschikbaar hebben gesteld voor leningen met variabele rente tegen 1%. Immers, een bank die 4-5% moet betalen voor geld uit de markt gaat dit vervolgens niet uitlenen tegen 1%. Dan maakt zij per jaar 3-4% verlies.

Daarmee kom ik tot m.i. de onfeilbare logica dat leningen tegen 1% teaser rates nooit mogelijk zouden zijn geweest als de overheid niet rentestanden zou beinvloeden met rente van de centrale bank (ver) onder de normale marktrente. Eens of niet eens?

Dat leidt vervolgens tot de conclusie dat we de huizenbubble die we in de VS hebben gezien nooit in de huidige vorm hadden gehad als de centrale bank haar rente niet tot wel 1% had verlaagd. Banken hadden dat niet de mogelijkheid gehad cq hadden nooit direct verliesgevend geld uitgeleend onder de marktrente. De marktrente had een grotere stop geforceerd op wat mensen konden lenen. Immers, met 4% rente kan je minder lenen met x besteedbaar inkomen dat tegen 1% rente met hetzelfde x besteedbaar inkomen.

Logica waar m.i. geen speld tussen te krijgen is. Zonder 1% rente van de FED maar markrente hadden we de huizenbubble in de VS nooit in deze vorm voorbij zien komen.

Dan komen een paar andere aspecten aan bod, los van de rente:
• leningstandaarden van banken;
• risico's die leningnemers nemen; en
• overheidstoezicht.

Leningen worden voor een groot deel beinvloed door rentestanden. Echter, bovenstaande drie hebben natuurlijk ook een effect op de hoogte van leningen, maar dan op een andere manier.

Verlaag je leningstandaarden, en er zijn meer mensen die kwalificeren voor een lening. Als je niet 20% zelf cash neer hoeft te leggen bij de koopprijs van een huis, maar 10% of zelfs niets, dan zijn meer mensen in staat de lening aan te gaan. Ook logica die m.i. onfeilbaar is. Hetzelfde geldt voor leningnemers die bereid zijn meer risico te nemen. Zolang de bank akkoord is, vergroot dat de potentiële groep leningnemers.

Over de vraag of leningstandaarden drastich naar beneden zijn gegaan in de States sinds 2001 hoeven we vast niet te discussiëren

Dan blijf de regulering en toezicht over: welke regulering en toezicht, zeg ik dan

Als er iets achterwege is gebleven in de hele huizenbubble, is het wel toezicht en regulering. Je zou denken dat na Parmalat, Enron en Sarbanes-Oxley de financiele toezichthouders enorm op regels en juiste praktijken toe zouden zien. Het tegendeel lijkt waar te zijn. De FED (banken), de SEC (beurswaakhond), de financiele commissie van Congress (Senator Dodd en de zijnen, pikant genoeg in een schandaal verzeild waarbij Countrywide, een grote hypotheekbank in de VS, deze senator een 'voordeeltje' zou hebben gegeven bij een financiering). Al deze toezichthouders hebben slapend aan het wiel gezeten al die jaren.

Ik herinner mij Enron als:
• toekomstige onzekere inkomsten als genoten winst/inkomsten boeken;
• off balance boekhouding (schulden verbergen/niet op de balans zetten).

Groot is dan ook mijn verbazing sinds ik mij in deze materie verdiep dat banken aan alle kanten toegestaan is:
• toekomstige onzekere inkomsten als genoten winst/inkomsten te boeken; en
• off balance boek te houden.

De zogenaamde neg-am (negative ammortization) leningen waar al eerder over gesproken werd, zijn bijvoorbeeld leningen waarbij het per jaar verschuldigde rentebedrag bij de lening wordt opgeteld. Je heb bv $100.000 geleend tegen 5% rente. Dat is $5.000 rente aan het einde van jaar 1. Vervolgens wordt aan het einde van het eerste jaar $5.000 bij de lening bijgeschreven. De lening is dan $105.000. De leningnemer betaalt de $5.000 niet aan het einde van jaar 1, maar leent deze als het ware bij.

Wat staat de accountant van de bank vervolgens toe: de bank zet $5.000 als genoten inkomsten in de cijfers. Dus de bank doet net alsof zij $5.000 inkomsten heeft gekregen, terwijl de werkelijkheid is dat zij nog een extra $5.000 heeft uitgeleend! Nog meer bizar in post-Enron tijden: WaMu (Washington Mutual, ook een kandidaat om net als Indymac de finale klap te krijgen) liet in haar zogenaamde 10Q rapporten zien (rapporten die bedrijven om de zoveel tijd bij de SEC openbaar moeten deponeren) dat zij dividend betaalden aan aandeelhouders op basis van inkomsten die zijn in werkelijkheid uitleenden in plaats van ontvingen. Hoe gek moet het worden met dit soort praktijken Alles open en bloot in openbare rapporten, en de toezichthouders liggen al die tijd slapend aan het stuurwiel.

Ander voorbeeld: Banken moeten een bepaalde ratio hebben tussen verplichtingen en kapitaal om te voorkomen dat ze bij de minste geringste tegenslag gelijk door hun kapitaal zijn en daarmee technisch insolvent. Citigroup schijnt 1.1 biljoen dollar (ja, 1.000 miljard) aan off balance bezittingen te hebben die niet op de balans staan. Gewoon toegestaan, en daarmee hoefde Citigroup geen bezittingen met bijbehorende schulden op de balans te zetten die door haar kapitaal de beschikbare centjes om uit te lenen aan banden zou leggen. Deze off balance bezittingen zitten in trusts om mortgage-backed securities te verkopen, financierings vehikels (ook wel SIV's genaamd) en dergelijke. Dit is toegestaan, zogenaamd vanuit het argument van 'de handel' (banken kunnen doorlenen omdat ze hun in elkaar gezette 'producten' een bepaalde korte periode niet op de balans hoeven te zetten, klaar voor de verkoop aan derden (zei iemand Nederlandse pensioenfondsen?)).

Nu komen/moeten deze bezittingen langzamerhand op de balans van banken worden gezet. De waarde van deze bezittingen blijkt allang niet meer zo hoog te zijn als ze oorspronkelijk waren. Geen goed nieuws voor de boekhouder van, onder meer, Citigroup die al zoveel moeite heeft om aan haar kapitaalratio verplichtingen te voldoen. Het kapitaal smelt weg bij ieder verlies dat weer genoteerd wordt met afschrijving na afschrijving.

Citigroup schijnt nog steeds dividend te betalen. Citigroup haalt dus geld op bij nieuwe (preferente) aandeelhouders tegen omgerekend 11% per jaar om vervolgens (bv) 5% dividend te betalen aan aandeelhouders. Als je op die manier je bedrijf leidt, ga je inderdaad vanzelf failliet. Hoe gek kan het worden?

Kennelijk heel vreemd, want feit is dat toezichthouders helemaal, helemaal niets hebben gedaan tijdens dit soort praktijken. Of dat bewust is of onbewust, ik kan alleen maar gissen. Ik denk zelf bewust, want iedereen met 2 hersencellen of meer had kunnen zien en hebben ook veelvuldig geschreven dat de zaak massaal uit de hand liep. Toezichthouders riepen eerst 'er is niets aan de hand'. Dat werd 'subprime is contained'. Nu is het 'we hebben alles onder controle'.

Tjsa, onder controle.

Ik begrijp dat banken in de VS een kapitaalreserve van 6% moeten hebben. Indymac, de 2e hypotheekbank van de VS, en die afgelopen vrijdag over werd genomen door de toezichthouders, had afgelopen vrijdag een ratio van 1,75%. Kortom, ze mochten nog 4,25% door hun ratio zakken van de toezichthouders voordat ze eindelijk ingrepen

De FDIC, de organisatie die banktegoeden garandeert in de VS tot $100.000, schijnt een lijstje te hebben van 90 banken die het erg moeilijk hebben. Bizar feitje: Indymac stond niet eens op deze lijst! Kan je nagaan

Wat is nu de voorgestelde oplossing van de overheid: meer regelgeving en toezicht. Ja ja, dezelfde overheid en hetzelfde toezicht die voor 1% madness lage rente zorgde en vervolgens helemaal niets deed aan handhaving van gezonde regels. Zo werkt dat, de oplossing voor een door de overheid gecreeerd probleem door er nog meer van hetzelfde tegenaan te gooien: nog meer overheidsbemoeienis

Ik kan er echt uren over doorgaan, sinds 2005 totaal gefascineerd door de ontsporende trein van de VS economie, waaronder deze huizenbubble. Tijd voor een afronding.

******************

Als ik het gebezigde argument goed omschrijf, is dat het argument dat leningnemer zelf een lening verkoos en de bank zelf de leningen met hoge risico's verstrekte. Men moet de risico's dus maar dragen. De overheid heeft geen blaam voor wat er gebeurd is, het zijn banken/leningnemers die onverantwoordelijk leenden.

Dat standpunt begrijp ik zoals gezegd, maar ik vind het niet redelijk als zelfstandig argument. Er is namelijk meer aan de hand:
• banken: banken die vol risico lenen en de risico's ervaren, verdienen faillissement; probleem: de overheid helpt ze uit de problemen met belastinggeld. Zie Fannie Mae/Freddy Mac/Northern Rock. Banken worden dus niet gestraft;
• leningnemers: leningnemers die risicovol lenen, zoeken hun problemen zelf op als ze het niet meer kunnen betalen later op de rit; probleem: niet iedereen zal even onderlegd zijn geweest bij het aangaan van subprime en andere risicovolle leningen (de Alt-A leningen, ook wel NINJA loans of Liar-loans genaamd (even Google'len)). Verdienen zij bescherming of is het dom doen, consequenties dragen? Politici lopen al warm voor kadootjes aan deze leningnemers voor stemmen, daarbij ook hun bankvriendjes niet vergetend. De belastingbetaler mag er voor opdraaien.
• overheid: de overheid zette rente op 1% en deed niets om de ontvouwende fraude/misstanden/onverantwoorde leningen een halt toe te roepen. Kan men de overheid voor de rechter dagen hiervoor? Ik betwijfel het. Stappen de verantwoordelijken op (FED/Congress)? Nee, ze roepen juist om meer macht en controle.

Voor mij staat vast dat banken en consumenten zelf mee zijn gegaan in deze hype. Zij dragen zeker schuld aan de onstane crisis. Dat verdient echter nuance omdat:
• banken een zekere marktdruk hebben om mee te gaan richting de goedkoopste. Een bank die was blijven hangen in 80/20 leningen (80% lening, 20% cash van leningnemer zelf) had geen business meer gehad en had kunnen voortijdig kunnen sluiten wegens het ontbreken van binnenlopende klanten). De vergelijking met de auto loopt in die zin mank (niet meedoen= out of business);
• klanten niet altijd even financieel onderlegd zijn cq voorgelogen zijn. Niet helemaal een goede vergelijking maar zou jij een pak melk kopen voor €3 terwijl de supermarkt daarnaast melk verkoopt met kortere houdbaarheidsdatum voor €1? Ook klanten worden getrokken naar het goedkoopste, niet altijd bewust van de risico's.

Resteert: overheid.

Feit:
• zonder 1% rente hadden we de hype nooit in deze vorm gezien
• met het consequent en streng naleven van regelgeving en optreden bij misstanden waren banken nooit tot de rand van de afgrond gekomen met hun balansen.

Mijn gevoel zegt dan ook klip en klaar dat de VS overheid hier de grootste blaam treft. Niet de enige blaam, maar met vlag en wimpel verdient zij de prijs van snelste economy-wrecker aller tijden met het gevoerde beleid sinds 9/11. Alle mogelijke negatieve krachten hebben zij losgemaakt om door marktpartijen (banken/consumenten) opgepikt te worden in een race naar de bodem. Zelfs de communisten deden 70 jaar over de implosie van hun economie

Tot slot een persoonlijke overweging. Met Amerikanen sprak ik weleens over het Nederlandse systeem van Kadaster en notaris, de wijze waarop transporten en hypotheken mbt vastgoed in Nederland waren geregeld en de prettige wijze waarop dit met één adviseur (de notaris) plaats kon vinden. Geen advocaat bij de koper en advocaat bij de verkoper en nog een advocaat bij de financierende bank, en nog een advocaat bij de zittende bank. Gewoon strak geregeld, een hypermodern Internet-ready Kadaster erbij en relatief lage kosten.

Zegt zo'n Amerikaan: tjsa, kan allemaal wel wezen, maar al die overheidsregeltjes zitten we gewoon niet op te wachten. Het Wilde Westen, iedereen zoekt het zelf wel lekker uit, desnoods voor de rechter sue'en.

Misschien is dat ook de gedachte geweest achter het grootste leningexperiment dat de wereld ooit gekend heeft

[neographikal]

Die idioot lage rente heeft een en ander wel versneld / de problemen groter gemaakt. Men is, mede door de lage rente, op zoek gegaan naar rendementen en is bereid geweest om daarvoor zeer grote risico's te lopen. Maar dat is nog altijd een beslissing; is het nodig om die risico's te lopen ja of nee? Daar zit m.i. wel een stuk eigen verantwoording, maar de overheid had hier ook in moeten grijpen (en dan niet met nog lagere rentes ).

Door betere regelgeving kunnen de mensen, die minder goed in kunnen schatten wat de gevolgen van een lening zijn, beter beschermd worden. Ze hoeven dan niet eens voor die beslissing komen te staan, waarbij ze in de verleiding komen om toch maar die hypotheek te nemen... Aan de kant van de banken had strakkere regelgeving en toezicht een race to the bottom kunnen voorkomen.

Dat de overheid steken heeft laten vallen bij het toezicht mag duidelijk zijn Dat neemt niet weg dat het de enige partij is die dit toezicht vanuit het algemeen belang kan organiseren. Ik begrijp dat je weinig vertrouwen hebt in dat toezicht, 't heeft nogal gefaald Maar het moet wel weer tot stand komen en worden verbeterd m.i.

Eigenlijk moeten ze ook stoppen met het redden van banken en gewoon een bank om laten donderen. Op die manier wordt duidelijk dat de bedrijven wel degelijk een risico lopen, zodat ze niet onbeperkt risico's blijven nemen. Het grote probleem is dat het vertrouwen van de consument momenteel zo fragiel is, dat dit een serieus groot probleem kan opleveren voor het gehele financiele systeem en de Amerikaanse economie die grotendeels op consumentenbestedingen draait.

Al met al zitten we nu in een spiraal waar moeilijk uit te komen valt. De VS heeft met het verlagen van de rente de hele wereld in de zeik genomen (dollarkoers, inflatie: staat een leuk artikel over op de DFT, kan het alleen niet 1-2-3 terugvinden). Het verhogen van de rente zou een fragiel economisch herstel probably de kop in drukken en de problemen op de huizenmarkt versnellen....lekker voor de aandelenkoersen (en daarmee het consumentenvertrouwen) wereldwijd. De ECB staat ook te balanceren tussen economische groei en inflatie. Leuke spagaat

Hier staat een leuk artikel van de rabobank trouwens

[ Voor 6% gewijzigd door neographikal op 15-07-2008 23:40 ]

[Wekkel]

Gelukkig zijn er nu meer Senatoren naast Ron Paul die openlijk uitspreken dat eerder minder FED dan meer FED nodig is als grootste veroorzaker van de ellende: http://bunning.senate.gov...5e-4a40-5ca8-66fa83d52a00

[neographikal]

Lol, wel leuk, vage klemtonen en typisch politieke manier van spreken maar hij heeft wel gelijk. Ik vraag me alleen af: minder FED, maar wat dan? Discussie in de audiobijlage is trouwens interessant

[ Voor 15% gewijzigd door neographikal op 16-07-2008 00:08 ]

[Arnout]

Wekkel schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 21:49:
[...]

Duidelijk verhaal, met interesse gelezen.

Wat ik me nu afvraag: er vallen nu een paar groten om (Fannie/Freddie) en de overheid "neemt deze bedrijven over" om verdere instorting te voorkomen. Is dit niet een foute handelswijze?

Want nu geeft men het signaal af: neem als bedrijf maar lekker veel risico, gaat het goed, dan kun je je zakken goed vullen (hebzucht is de wortel van deze crisis maar ook van het Enron schandaal), gaat het fout, dan is er de overheid die je verplichtingen wel overneemt, dus echt risico loop je op die manier nooit (het kan nooit echt fout gaan).

Probleem is dat de overheid door iedereen gefinancierd wordt, dus uiteindelijk betaal je mee aan de roekeloosheid van een paar bestuurders.

[SeatRider]

Arnout schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 14:27:
[...]

Er zijn in de VS zelf hypotheken verstrekt waarbij een deel van de rente niet betaald werd maar werd toegevoegd aan de lening ("negative amortization loan").

He, zoiets heb ik me vroeger wel eens afgevraagd, waarom je niet je hypotheeklasten kunt financieren vanuit de overwaarde van je huis. Nu weet ik waarom

[Mx. Alba]

Bij lage rente en voor gezonde hypotheken (ruim onder de executiewaarde) zou het overigens best kunnen hoor, want stel dat je huis elk jaar 5% in waarde stijgt dankzij inflatie en opblazen van de onroerendgoedbubble, en je ook 5% rente betaalt over je hypotheek, dan vlakt dat elkaar uit en blijf je voor een even groot percentage van de executiewaarde schuld hebben.

Of het verstandig is is een tweede...

[asmi]

Arnout schreef op woensdag 16 juli 2008 @ 08:30:
Wat ik me nu afvraag: er vallen nu een paar groten om (Fannie/Freddie) en de overheid "neemt deze bedrijven over" om verdere instorting te voorkomen. Is dit niet een foute handelswijze?

Want nu geeft men het signaal af: neem als bedrijf maar lekker veel risico, gaat het goed, dan kun je je zakken goed vullen (hebzucht is de wortel van deze crisis maar ook van het Enron schandaal), gaat het fout, dan is er de overheid die je verplichtingen wel overneemt, dus echt risico loop je op die manier nooit (het kan nooit echt fout gaan).

De overheid beschermt de klanten en het 'algemeen belang'.
Maar degenen die zouden profiteren van de genomen risico's zijn de bestuurders en de aandeelhouders, en die worden niet beschermd: aandelen zijn niets meer waard, bestuurders zijn hun baantje kwijt en met een beetje pech (Enron, Parmalat) gaan ze de bak in.

[Cyberpope]

Arnout schreef op woensdag 16 juli 2008 @ 08:30:
[...]

Duidelijk verhaal, met interesse gelezen.

Wat ik me nu afvraag: er vallen nu een paar groten om (Fannie/Freddie) en de overheid "neemt deze bedrijven over" om verdere instorting te voorkomen. Is dit niet een foute handelswijze?

Want nu geeft men het signaal af: neem als bedrijf maar lekker veel risico, gaat het goed, dan kun je je zakken goed vullen (hebzucht is de wortel van deze crisis maar ook van het Enron schandaal), gaat het fout, dan is er de overheid die je verplichtingen wel overneemt, dus echt risico loop je op die manier nooit (het kan nooit echt fout gaan).

Probleem is dat de overheid door iedereen gefinancierd wordt, dus uiteindelijk betaal je mee aan de roekeloosheid van een paar bestuurders.

In essentie heb je gelijk. Het is absoluut onwenselijk om zo te handelen en de VS (juist zij) heeft heel veel kritiek op Japan gehad toen deze in de jaren 80/90 op deze wijze banken overeind hield.

Echter het omvallen van deze 2 banken zou een dusdanige klap voor de economie en vooral het vertrouwen in de banksector zijn dat dit gewoon niet kan zonder de hele economie onderuit te halen.

Dus de keuze tussen twee kwaden.

[Verwijderd]

Ik zou me niet teveel prat staren op "het klappen van de huizenbubbel in de EU of NL".
Ik zou me meer focussen op de mogelijke afschaf van de hypotheekrente-aftrek en hoe deze uitgevoerd zal gaan worden.

-Volledig, met een afbouwregeling voor bestaande hypo's tot max. 20 jaar (in 20 jaar naar 0);
-Alleen afkappen tot een max. van 200.000 euro bijv.

Beide voorstellen zijn gedaan door o.a. de SER, om deze door de kamer te laten uitvoeren VOOR 2011. Best kans dat met de volgende kabinetswijziging dit erdoor wordt gedrukt.

Je bent in mijn optiek het beste af, om gewoon voor die tijd een redelijke betaalbare (liefst nieuwbouw) woning te kopen en gewoon flink gebruik te gaan maken van je aftrekmogelijkheden.
Zo'n gunstige regeling als nu komt er nooit meer, alles zal minder gunstig zijn dan nu, als je dan over 10 jaar terugkijkt denk je: had ik het maar gedaan.

Wij zijn het enige land in de EU (als ik mij niet vergis), die nog in deze regeling voorziet, de druk vanuit Brussel is groot, ook al staat het niet dagelijks in de krant, er worden regelmatig onderzoeken gedaan naar de gevolgen van afschaf en de mogelijkheden daartoe.

Een hoge prijs wordt niet alleen bepaald door de aftrek, maar ook de schaarste, fijnstofreguleringen (daardoor loopt men 80% achter met de bouw), strengere woningwet/bouwvoorschriften voor nieuwbouw, vergrijzing, illegale verhuur etc. etc.
Dus denk niet dat na de aftrek-afschaf, de prijzen als bakstenen zullen kelderen -> ik denk dat ze zelfs gelijk zullen blijven en licht zullen blijven stijgen.

PROFITEER er dus van en ook al moet je de helft van je katje iedere maand aan de bank overmaken, je kids zullen je er dankbaar om zijn later (als je omvalt -> erfenis) en jijzelf denk ik ook, want voor een niet-ondernemer of grootbelegger is een eigen woning de enige echte belegging die je hebt.

[Rukapul]

asmi schreef op woensdag 16 juli 2008 @ 18:32:
[...]

De overheid beschermt de klanten en het 'algemeen belang'.
Maar degenen die zouden profiteren van de genomen risico's zijn de bestuurders en de aandeelhouders, en die worden niet beschermd: aandelen zijn niets meer waard, bestuurders zijn hun baantje kwijt en met een beetje pech (Enron, Parmalat) gaan ze de bak in.

Die aandelen zijn nu minder waard met het uitzicht op een betere waardering in de toekomst, terwijl de aandelen wellicht niets meer waard hadden moeten zijn met dito vooruitzicht (faillissement). Indien een overheid of centrale bank steun verleend zou men op zijn minst de financiele last zoveel mogelijk ten laste laten komen van het bedrijf of de aandeelhouders en misschien wel zoveel als het totaal genoten voordeel (in veel gevallen alles boven 0). Ergo: (gedeeltelijke) nationalisatie.

Dat met de bak in gaan valt in de meeste gevallen hard mee. Meneer Votron hoeft echt geen peentjes te zweten, en zal met redelijke kans ook z'n salaris, afkoopsom en bonus mogen behouden. Met dergelijke hoeveelheden geld en slechts een paar jaar te gaan voor het pensioen hoef je met dergelijke bestuurders geen medelijden te hebben. Parmalat en Enron zijn mensen de bak in gegaan voor directe keiharde boekhoudfraude, niet voor risicovol bedrijfsbeleid of het verkeerd voorlichten van hun aandeelhouders.

[ Voor 7% gewijzigd door Rukapul op 17-07-2008 14:36 ]

[pedorus]

Verwijderd schreef op donderdag 17 juli 2008 @ 14:09:
Zo'n gunstige regeling als nu komt er nooit meer, alles zal minder gunstig zijn dan nu, als je dan over 10 jaar terugkijkt denk je: had ik het maar gedaan.

De betaalbaarheid is op zijn laagste punt beland in 30 jaar. Het lijkt me vrij sterk dat over 10 jaar huizen nog slechter betaalbaar zijn dan nu.

Dat je over 10 jaar terug kijkt en denkt 'had ik het maar gedaan' kan evengoed, enkel waarschijnlijk niet vanwege financiële motieven...

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 17 juli 2008 @ 14:09:

[...]

Ik zou me meer focussen op de mogelijke afschaf van de hypotheekrente-aftrek en hoe deze uitgevoerd zal gaan worden.

[...]

Tja, volgens mij gaat dat juist zo'n vaart niet lopen. Geen politieke partij die zoiets zal gaan doorvoeren zonder er zeker van te zijn dat ze niet een hele bevolkingsgroep het faillissement in jaagt. Het zou wel getuigen van lef, Pim Fortuyn is namelijk om minder vermoord. (Ik zou het niet aandurven, als ik de knoop zou moeten doorhakken.)

[Verwijderd]

Ja, alleen daarom spreekt men ook van een afbouwregeling.
Voor de nieuwe kopers komt er een compensatieregeling, alleen zal deze minder gunstig zijn dan de huidige hypotheekrente-aftrek.

Prijzen zullen naar mijn idee nooit minder dalen, dan het financiele voordeel dat je pakt met de aftrek-regeling. Daarom pakt het gunstiger uit en moet je juist nu iedereen in een malaise zit en zich gek laat maken door de media, doen wat niemand verwacht, en dat is kopen- voor je de aftrek-regeling misloopt, d.w.z. binnen nu en 2010?

Gaat je salaris omlaag of juist omhoog? Wordt (grofweg) alles goedkoper of juist duurder?
Wat kan je makkelijker verhuren en makkelijker aanpassen, koop of huur?
Wat levert op lange termijn (ook bij een lichte stijging) een spaarpotje op, koop of huur?
Nu een nieuwbouw woning kopen is toch altijd nog in een dal kopen en je kunt alleen maar pieken t.o.v. dit koopmoment.

[Verwijderd]

En kijk dan vooral naar de lokatie waar je koopt, want er zijn maar drie dingen echt belangrijk:

de drie L's: Lokatie, Lokatie en Lokatie. Beter een slechte hoop stenen, op een goede plek dan andersom. Houdt hier rekening mee en denk ook aan de bestemming van het gebied qua herstructurering/groenvoorziening en je kunt bijna niet fout gaan.

Het voordeel van kopen met wat hogere prijzen is ook, dat je niet alleen pauper publiek naast, onder je of boven je hebt wonen (klinkt een beetje denigrerend, sorry.)
Alleen mensen met een normaal of hoger niveau en dito baan kunnen nu nog een eigen woning betalen. Dat sluit al heel vaak uit dat je een terror-jaap figuur om je heen hebt, met dito overlast.

Dat is met huur wel anders!

[Verwijderd]

(Ik zou het niet aandurven, als ik de knoop zou moeten doorhakken.)

Ik wel. En dan kan je wel verwachten zonder nieuwe compensatieregeling dat de prijzen zo'n 30.000 euro zullen dalen, naar het niveau in Duitsland bijv.
Maar dat wil de politiek voorkomen, en komt er een nieuwe starterscompensatie, maar die zal

1) geen 30 jaar lopen (en dat is waar je nu profijt van trekt, zeker met een wat groter inkomen i.c.m. de juiste hypotheek-constructie)
2) niet zoveel maandelijks voordeel opleveren, omdat die waarschijnlijk niet je rente keihard terugcasht, maar op basis van inkomen een bepaald voordeel oplevert.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 17 juli 2008 @ 15:06:

...

En dan kan je wel verwachten zonder nieuwe compensatieregeling dat de prijzen zo'n 30.000 euro zullen dalen, naar het niveau in Duitsland bijv.

...

Weet je dat wel heel zeker, dat de prijzen in Duitsland lager zijn?

Ik heb een aantal bekenden in Duitsland, en die verdienen daar aanzienlijk meer dan dat er in Nederland verdiend wordt. Je zou dus verwachten dat de prijzen in Nederland lager zijn dan in Duitsland omdat de Nederlander minder aan wonen te besteden heeft.

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 17-07-2008 16:01 ]

[Verwijderd]

Het hangt een beetje van de regio af hoeveel je betaald (net als in NL overigens), maar gemiddeld liggen de prijzen er 30.000 lager.

[asmi]

Rukapul schreef op donderdag 17 juli 2008 @ 14:17:
[...]

Die aandelen zijn nu minder waard met het uitzicht op een betere waardering in de toekomst, terwijl de aandelen wellicht niets meer waard hadden moeten zijn met dito vooruitzicht (faillissement).

Zeker, maar daar gaat het niet om.
De bewering was dat het voor een bedrijf altijd gunstig is om grote risico's te nemen omdat de overheid de gevolgen toch wel zou dragen als het misloopt.
Dat is dus niet zo. Voor degenen die bij een gunstig verloop zouden profiteren hebben zijn er wel degelijk persoonlijke gevolgen als het misloopt.
Met meneer Votron hoef je inderdaad geen medelijden te hebben, maar het is wel degelijk zo dat zijn foute keuze ook persoonlijk voor hem nadelig is uitgepakt.

[Lordy79]

neographikal schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 23:33:
Die idioot lage rente heeft een en ander wel versneld / de problemen groter gemaakt. Men is, mede door de lage rente, op zoek gegaan naar rendementen en is bereid geweest om daarvoor zeer grote risico's te lopen. Maar dat is nog altijd een beslissing; is het nodig om die risico's te lopen ja of nee? Daar zit m.i. wel een stuk eigen verantwoording, maar de overheid had hier ook in moeten grijpen (en dan niet met nog lagere rentes ).

In de jaren 90 en begin '00 was er sprake van DEflatoire krachten. Deze ontstonden enerzijds door de modernisering a.g.v. computers, internet en dergelijke en anderzijds door het gebruik van extreem goedkope arbeidskrachten uit Azië.

Als een centrale bank IETS wil voorkomen is het wel het laten ontstaan van deflatie. De crisis in Japan heeft aangetoond waar deflatie toe kan leiden.

Het enige middel om toen nog deflatie te voorkomen was het opendraaien van de geldkranen en dat doe je door de rente te verlagen. Het gevolg dáárvan is bekend: enorme schuldenlasten bij bedrijven en consumenten. Voor wie het nog weet: er was een booming business in telemarketing om mensen te bellen, hen te wijzen op de overwaarde op hun woning en het aansmeren van extra leningen met hun huis als onderpand.
Deze leningen zijn enerzijds geïnvesteerd in de beurs, vandaar de bubble op de beurs, en anderzijds domweg door te consumeren.

De rekening hiervoor wordt nu gepresenteerd: de rente stijgt en een groot aantal huishoudens en ook bedrijven raken in de problemen en bovendien raken de banken ook in de problemen doordat de huishoudens massaal hun hypotheek niet meer kunnen betalen. (Dit tot nu toe vooral in de VS)

Bovendien is de modernisering van de arbeidsmarkt wel een feit en neemt de arbeidsproductiviteit niet gek veel meer toe en bovendien worden producten uit Azië niet meer goedkoper maar juist duurder: de grondstoffenprijzen gieren als een gek omhoog en de lonen in bijv. China zijn ook hard aan het stijgen.

Gevolg is een zeer hoge inflatie en het zal nog een aardig karwei worden om dat op te lossen: de rente flink verhogen is geen optie omdat het probleem van niet-terugbetalen alleen maar groter wordt maar de rente flink verlagen betekent een nieuwe bubble creëren. Het is dus de kunst voor de centrale banken om het midden een beetje aan te houden.

Tenslotte speelt de EUR/USD koers ook nog een rol: de USD is enorm laag gewaardeerd t.o.v. de EURO. Als de rente in europa een stuk harder stijgt van de VS, dan zou dat wel eens de genadeklap kunnen zijn voor de USD en dat is ook niet wat 'we' willen.

Eigenlijk moeten ze ook stoppen met het redden van banken en gewoon een bank om laten donderen.

Tja, dat heeft nogal wat gevolgen.

[Wekkel]

Lordy79 schreef op donderdag 17 juli 2008 @ 21:11:
[...]

In de jaren 90 en begin '00 was er sprake van DEflatoire krachten. Deze ontstonden enerzijds door de modernisering a.g.v. computers, internet en dergelijke en anderzijds door het gebruik van extreem goedkope arbeidskrachten uit Azië.

Als een centrale bank IETS wil voorkomen is het wel het laten ontstaan van deflatie. De crisis in Japan heeft aangetoond waar deflatie toe kan leiden.

Er heerst m.i. een mythe dat (natuurlijke) deflatie slecht zou zijn. Net alsof mensen niet meer op vakantie gaan als de reis het volgende jaar 10 euro goedkoper is. Net alsof mensen niet meer eten kopen als het eten volgend jaar 1 euro goedkoper is. Deflatie lijkt mij heel natuurlijk in een gezonde economie.

Je kan er nu voor kiezen 100 euro uit te geven om nu genot te hebben van een product, of 1 jaar wachten met het voordeel dat je over 1 jaar misschien betere producten hebt voor hetzelfde geld, of hetzelfde tegen een lagere prijs. Echter, dan heb je wel 1 jaar niet de beschikking gehad over dat product. Deflatie in normale vorm, dat wil zeggen, geen 10% per jaar, maakt die afweging niet anders.
Ik kan nu ook een bere PC kopen voor 400 euro vergeleken met een PC 10 jaar geleden. Over 3 maanden is wat nu nieuw is alweer oud. Wat is de economie daar kapot van gegaan en wat kopen mensen toch weinig PC's, altijd bereid om wederom 6 maanden te wachten met hun aankoop

Stel je voor, al die voordelen van modernisering dmv computers, Internet, allemaal naar de gehele bevolking. Dat had iedereen meer mogelijkheden gegeven en de vruchten van vooruitgang over iedereen uitgespreid. Met een geweldige kredietexpansie kan je deze vruchten in de handen van een paar 'lucky few' plaatsen, nml degenen die als eerste over dat nieuwe geld beschikken en de daar omheen hangende adviseurs (banken/advocaten e.d.).

Japan heeft een lange periode van deflatie gehad. Natuurlijk ook als nasleep van een geweldige expansie van krediet. Tsja, als van geld bijprinten iedereen rijk zou maken, zou Zimbabwe het rijkste land ter wereld zijn.

Een economie is en wordt niet gebaat met slechts het bijprinten van geld. Een economie is alleen gebaat bij meer mensen die meer waarde creeren door de handjes uit de mouwen te steken. Als de geldhoeveelheid persé mee moet groeien, pak dan 2%, de natuurlijke bevolkingsaanwas per jaar, te storten op ieders bankrekening graag

Ontopic: ik zag deze week een rits berichtjes over vastgoed en het paradepaardje inflatie dat weer van stal is gehaald. Toch tekenen van onzekerheid in de krantenkoppen. Dat kan wederom geen goed doen voor het marktsentiment voor onze huisjes.
Echter, verhalen dat Nederlandse banken de deur echt op slot doen voor 'normale' financieringsverzoeken heb ik nog niet gehoord/meegemaakt. Dan zijn dus de enige negatieven op dit moment nog de stijgende rente en negatiever sentiment. Dat valt dus nog mee voor nu.

[Lordy79]

Wekkel schreef op donderdag 17 juli 2008 @ 21:50:

Er heerst m.i. een mythe dat (natuurlijke) deflatie slecht zou zijn. Net alsof mensen niet meer op vakantie gaan als de reis het volgende jaar 10 euro goedkoper is. Net alsof mensen niet meer eten kopen als het eten volgend jaar 1 euro goedkoper is. Deflatie lijkt mij heel natuurlijk in een gezonde economie.

Tja, de economen zijn dat met je oneens. Deflatie zet toch echt aan tot het uitstellen van consumptie, investeringen e.d. Gevolg is een lagere groei en meer werkloosheid, minder koopkracht e.d.
Computers zijn rare dingen Ze worden heel snel minder waard. Maar dat geldt niet of in veel mindere mate voor andere duurzame consumptiegoederen zoals meubels, auto's, printers(!) e.d.
Bovendien is het voor de niet-tweaker al minder boeiend om elk jaar een nieuwe PC te kopen. Zelfs ik, toch wel een tweaker, koop niet vaker een nieuwe PC dan eens per 3 jaar omdat mijn Athlon 3000+ gewoon prima voldoet voor de dingen die ik doe.

Je kan er nu voor kiezen 100 euro uit te geven om nu genot te hebben van een product, of 1 jaar wachten met het voordeel dat je over 1 jaar misschien betere producten hebt voor hetzelfde geld, of hetzelfde tegen een lagere prijs. Echter, dan heb je wel 1 jaar niet de beschikking gehad over dat product.

Je kan er nu voor kiezen 100 euro uitgeven om nu genoet te hebben van een product, of 1 jaar wachten met het voordeel dat je 5% spaarrente hebt of beter producten hebt. Echter, dan heb je wel 1 jaar niet de beschikking gehad over dat product.
Probleem met deflatie is echter dat je de rente niet lager dan 0% kunt zetten en als mensen dan NOG niet bereid zijn te ontsparen omdat hun geld over een jaar nog meer product oplevert (dat is deflatie) dan heb je als sturend orgaan = centrale bank toch wel een probleem.

Stel je voor, al die voordelen van modernisering dmv computers, Internet, allemaal naar de gehele bevolking. Dat had iedereen meer mogelijkheden gegeven en de vruchten van vooruitgang over iedereen uitgespreid. Met een geweldige kredietexpansie kan je deze vruchten in de handen van een paar 'lucky few' plaatsen, nml degenen die als eerste over dat nieuwe geld beschikken en de daar omheen hangende adviseurs (banken/advocaten e.d.).

Dit begrijp ik niet. Volgens mij staan er in de meeste huizen al een computer met internet (althans in NL) en de arbeidsproductiviteit is van topmanager tot magazijnmedewerker een stuk verbeterd door o.a. computers.

als van geld bijprinten iedereen rijk zou maken, zou Zimbabwe het rijkste land ter wereld zijn.

Hehe dat is waar. Het geld bijprinten moet je dan ook niet oneindig doen. In Zimbabwe gaat het gepaard met hyperinflatie en dat is natuurlijk niet de bedoeling. Probleem in de situatie in de westerse wereld was juist het tegenovergestelde: er was een superlage inflatie die zelfs dreigde om te slaan naar deflatie!

Een economie is alleen gebaat bij meer mensen die meer waarde creeren door de handjes uit de mouwen te steken.

Helemaal mee eens en dan gecombineerd met modernisering van kapitaalgoederen (dus investeringen in nieuwe techniek) en arbeid (scholing)

Als de geldhoeveelheid persé mee moet groeien, pak dan 2%, de natuurlijke bevolkingsaanwas per jaar, te storten op ieders bankrekening graag

Ik ben ook helemaal met je eens dat het te gek is geweest en dat we nu moeten puinruimen. Het alternatief, deflatie, was erger.

Dat kan wederom geen goed doen voor het marktsentiment voor onze huisjes.

Nee, enerzijds niet, anderzijds wel. Als geld inderdaad ontwaardt (is dat een normaal woord ) (ik bedoel dus geldontwaarding) dan betekent dat dus ook dat huizen 'duurder' worden. Zelf denk ik dat er wel een correctie komt maar geen grote val.

Echter, verhalen dat Nederlandse banken de deur echt op slot doen voor 'normale' financieringsverzoeken heb ik nog niet gehoord/meegemaakt. Dan zijn dus de enige negatieven op dit moment nog de stijgende rente en negatiever sentiment. Dat valt dus nog mee voor nu.

Nee dat heb ik ook nog niet gehoord. Misschien dat banken wel een beetje kritischer worden en niet zo snel meer als vroeger een 100% hypotheek financieren, maar heel erg is dat volgens mij ook niet.

[MrSleeves]

Verwijderd schreef op donderdag 17 juli 2008 @ 17:12:
Het hangt een beetje van de regio af hoeveel je betaald (net als in NL overigens), maar gemiddeld liggen de prijzen er 30.000 lager.

Ik vind dat wel een slechte vergelijking. Duitsland heeft een lagere bevolkingsdichtheid (396 tegen 231 / km²). Hier is dus relatief meer "grote stad" (randstad) met hogere prijzen dan platteland met lagere prijzen.
Neem dan Drenthe en Groningen in vergelijking met Duitsland. Misschien ook geen supergoede vergelijking, maar relatief gezien meer een gelijke opbouw.

Ik bedoel in ieder geval te zeggen, dat je wel een vergelijkbaar land moet hebben.

[Wekkel]

Lordy79 schreef op donderdag 17 juli 2008 @ 22:23:
Tja, de economen zijn dat met je oneens. Deflatie zet toch echt aan tot het uitstellen van consumptie, investeringen e.d. Gevolg is een lagere groei en meer werkloosheid, minder koopkracht e.d.

offtopic:
Ik stel het kopen van ene brood niet uit omdat het volgend jaar 0,5% goedkoper zou kunnen zijn, of 1%, of 2%. Ik ga ook geen 5 jaar vakantie uitstellen omdat het over 5 jaar goedkoper is. Economen kunnen vertellen wat ze willen, hun argument deugt domweg niet. Uiteindelijk komt in zo'n scenario gewoon balans, en ditmaal een gezonde balans (niet de 'pump and dump' strategie van centrale banken met hun monetaire beleid).

[quote]
Probleem met deflatie is echter dat je de rente niet lager dan 0% kunt zetten en als mensen dan NOG niet bereid zijn te ontsparen omdat hun geld over een jaar nog meer product oplevert (dat is deflatie) dan heb je als sturend orgaan = centrale bank toch wel een probleem.
[/quote]

In basale economische gedachten is er wellicht een reden waaorm mensen niet willen ontsparen= de aangeboden investering zien ze niet zitten. Dan is daar economisch geen bestaansgrond voor en zal de investering dus niet aan het benodigde kapitaal komen. Dankzij gemorrel aan dit spel van vraag en aanbod door de overheid komen er nu wel projecten van de grond die in een gezond vraag en aanbod spel nooit plaats hadden kunnen vinden. Denk aan de kilometers kabel van Global Crossing

Eindresultaat: recessie en iedereen weer huilen, terwijl het gewoon voorkomen had kunnen worden.

Maar goed, het communisme waarbij de overheid meent de 'prijs' van geld vast te kunnen stellen en dat zulks geleerd wordt in de economie boekjes is nou eenmaal de realiteit.

[Jaspertje]

Wekkel schreef op vrijdag 18 juli 2008 @ 09:24:
[...]
[...]

Maar als je auto het nog een jaar langer uithoudt, dan zal je die wel houden omdat ie het nog doet, terwijl bij een economie die volop groeit durf je wel 'het risico' te nemen om een grotere lening voor die_nieuwe_auto_die_je_zo_graag_wilde_hebben te nemen. En je vakantie zal je niet uitstellen, maar ipv 3 weken zuid afrika pak je 3 weken tunesie omdat dat toch ook wel prima is...

[Lordy79]

Wekkel, ik had het over duurzame consumptiegoederen, niet over een brood.

Verder zijn we het gewoon oneens en dat is prima

[Wekkel]

Brood of duurzame consumptiegoederen, dat maakt niet uit. Immers, als niemand meer spendeert, verminderd de economische groei. Dan zit je ook niet met je deflatie scenario en krijg je vanzelf een balans = de balans zoals een vrije markt die dicteert, niet de pump and dump die een CB dicteert. Maar dit is niet het topic om te bevuilen met onze fijnproeverij

[bigfoot1942]

offtopic:
De term deflatie leeft eigenlijk omdat wel leven met een inflationair systeem. Binnen zo'n inflationair geldsysteem is deflatie inderdaad schadelijk.
Uitgaande van een soort "statisch geldsysteem" zal een economische groei prijsdalingen veroorzaken, die qua symptomen vaag lijken op een deflatie maar waar compleet andere regels voor gelden dan binnen een inflationair systeem.

Wat mij betreft is de huizencrisis inderdaad ontstaan door de lage rente vastgesteld door de FED, maar deze hadden ook weinig keus; als ik mij goed herinner uit een boek wat ik hierover gelezen heb kwam de amerikaanse economie rond 2001 bijna tot stilstand omdat voor 2000 de amerikanen flink de effectenhandel zijn ingedoken, en toen dit zo gewelding ging ook hun spaarrekeningen allemaal hebben laten vallen tegen hun effectenrekeningen. Na de beurscrash van 2001 was het spaarbankboekje vrijwel leeg, en de consumentenbestedingen dreigden terug te lopen omdat de consumenten te weinig geld meer hadden (de deflatiedreiging waar Lordy79 het over had).
Greenspan schijnt hierover gezegd te hebben "it's better to have erratic growth, than no growth at all" en de daad bij het woord voegend de inflatiekraan heeft opengedraait.

/verkorte versie

[Mx. Alba]

Sowieso is inflatie maar een illusie. Een nieuwe gezinsauto nu kost, uitgedrukt in kilo's goud, evenveel als een Model T Ford vers van de lopende band.

[SvMp]

Lordy79 schreef op donderdag 17 juli 2008 @ 22:23:
Nee dat heb ik ook nog niet gehoord. Misschien dat banken wel een beetje kritischer worden en niet zo snel meer als vroeger een 100% hypotheek financieren, maar heel erg is dat volgens mij ook niet.

Volgens mij is dat een ramp.
Veel mensen kunnen dan helemaal geen huis meer kopen en zijn op de sociale huursector aangewezen. Deze is de afgelopen 10 jaar flink gemarginaliseerd. Veel sloop, maar vooral veel huurwoningen zijn verkocht. Als mensen niet meer 100% kunnen financieren dan worden zelfs in het noorden de wachttijden voor een woning 8 jaar.

[begintmeta]

Mx. Alba schreef op zaterdag 19 juli 2008 @ 09:54:
Sowieso is inflatie maar een illusie. Een nieuwe gezinsauto nu kost, uitgedrukt in kilo's goud, evenveel als een Model T Ford vers van de lopende band.

Even kijken, een T-model was in 1910 ongeveer 1,166kg goud. Het model T was erg goedkoop in die tijd, ongeveer 1/2 tot 1/4 van andere auto's (een Fiat Panda bwvs). Nu is 1,166kg goud ongeveer 40000USD. dan heb je toch al een mooie gezinsauto, zeker geen goedkoop model. Je hebt tegenwoordig dus een relatief betere auto voor je goud.

Vreemde manier om inflatie te bekijken trouwens IMHO, tenslotte gaan dit soort berekeningen ook in Zimbabwe op, of niet? Probleem is natuurlijk dat we geen goud of schaarse goederen als loon ontvangen.

[Wekkel]

De enige inflatie die je echt kan meten is monetaire inflatie. Naar prijzen kijken is het paard voor de wagen spannen en je mengt het spel van vraag en aanbod door je definitie. Niemand weet in hoeverre vraag en aanbod verantwoordelijk zijn voor een prijswijziging en welk gedeelte komt door geldcreatie/vernietiging. Dat kan niemand weten. Daarom is het idee dat een centraal orgaan de 'prijs' van geld vaststelt op basis van iets wat in de gangbare definitie (prijsstijgingen) niet te meten is zo'n raar fenomeen in mijn ogen.

Niet dat centrale bankiers daarvoor natuurlijk uitstekende computermodellen hebben

[asmi]

begintmeta schreef op zaterdag 19 juli 2008 @ 12:36:
Nu is 1,166kg goud ongeveer 40000USD. dan heb je toch al een mooie gezinsauto, zeker geen goedkoop model.

Sterker nog, bij Ford US is bijna geen auto te vinden die meer dan 40000 USD kost.

[Mx. Alba]

Kijk, dat bedoel ik dus. In goud uitgedrukt is alles goedkoper geworden. Je hebt meer waar voor je goud. Dat is de natuurlijke deflatie veroorzaakt door het feit dat we allemaal productiever zijn geworden.

Het is helemaal niet zo gek om goud als basis te gebruiken voor vergelijkingen. Goud heeft namelijk een zeer stabiele waarde omdat er een beperkte hoeveelheid van is. Er wordt wel steeds meer goud bijgemaakt, maar dat is een gestaag proces. Een instantie kan niet opeens besluiten om dit jaar maar eens 10x zoveel goud te gaan produceren als normaal.

Goud is ook de historische basis van ons geld. Maar daar is van afgestapt omdat er niet genoeg goud bij kwam om de economie snel genoeg te laten groeien. Als je onder die omstandigheden toch bij goud was gebleven als basis voor je geld dan had je deflatie gekregen: je kan steeds meer voor je goud kopen. En dat is ook gebeurd, alleen is je geld niet meer in goud uitgedrukt maar in valuta.

Het hele valutasysteem is een kunstmatige constructie die drijft op vertrouwen. Zodra we het vertrouwen in onze valuta opgeven is het niets meer waard. Letterlijk.

Maar goud en onroerend goed hebben dan nog steeds wel waarde. Ik zit niet zo in over het "klappen" van de huizenbubble. Want tegelijkertijd gaat de inflatie omhoog, wat betekent dat mijn hypotheek ook minder wordt

[bigfoot1942]

inflatie is voor een huizenbezitter ook niet echt een probeem zolang je je rente maar lang hebt vaststaan... deflatie is veel gevaarlijker, als je noodgedwongen loonsverlaging krijgt zit je nog steeds met je vaste lasten, waarvan de hypotheek een groot deel is.

[Lordy79]

Als Lordy79 ooit een positief aantal euro's bezit, zal Lordy79 goudstaven kopen

[ Voor 12% gewijzigd door Lordy79 op 19-07-2008 21:22 ]

[Wekkel]

Ik las vandaag in het FD op de voorpagina de kop (en artikel) "Bank dumpt dure leningen". Het ging om de verkoop van een risicovolle lening aan Endemol tegen een 30% lagere prijs en dat kortingen van wel 50% worden toegepast om maar van leningen af te komen. Gesproken wordt over 'onverkoopbare' leningen van bv Maxeda (€1.075mrd), Hema (€900mln), Stork (€863mln) en Stork Food (€240mln). Dat zette mij toch aan het denken.

Dumpen banken dit omdat ze desperate voor cash zijn? Waarom kan men leningen van Nederlandse toko's alleen tegen dumpprijzen kwijt? Dat ze in de VS hebben lopen stunten is een ding, maar als relatief gezien degelijke Nederlandse bedrijven al onverkoopbare schulden opleveren..... hmm, het komt toch dichtbij allemaal.

[defiant]

bigfoot1942 schreef op zaterdag 19 juli 2008 @ 19:17:
inflatie is voor een huizenbezitter ook niet echt een probeem zolang je je rente maar lang hebt vaststaan... deflatie is veel gevaarlijker, als je noodgedwongen loonsverlaging krijgt zit je nog steeds met je vaste lasten, waarvan de hypotheek een groot deel is.

Over het algemeen is inflatie schadelijker voor de burger in arbeidsloon, en is deflatie schadelijk voor bedrijven die diensten/goederen verkopen.

Bij inflatie is het altijd maar afwachten of je (geheel) gecompenseerd wordt in loon, waardoor je inkomen in koopkracht achteruit gaat. Voor bedrijven betekent dit dat bijvoorbeeld de lonen goedkoper worden. Voor mensen met leningen of hypotheken is inflatie dan wel weer gunstig, de lening daalt vanzelf in waarde.

Bij deflatie worden de prijzen lager, en krijgt de burger dus meer koopkracht. Voor bedrijven die verkopen is dit ongunstig, want ze krijgen minder geld voor hetzelfde product of dienst.

Het is natuurlijk arbitrair, maar ik zou inflatie als veel schadelijker beschouwen dan deflatie. En deflatie kennen we natuurlijk in bepaalde sectoren al, door globalisering is het prijspeil van een groot aantal producten omlaag gegaan. Het is alleen niet genoeg om de inflatie van andere categorieën tegen te gaan, zoals bijvoorbeeld energie.
Dit is verder wel interessant artikel daarover: Deflation: Hurrah!

[bigfoot1942]

defiant schreef op zaterdag 19 juli 2008 @ 23:54:
[...]

Bij deflatie worden de prijzen lager, en krijgt de burger dus meer koopkracht. Voor bedrijven die verkopen is dit ongunstig, want ze krijgen minder geld voor hetzelfde product of dienst.

Je werkgever kan niet een lange tijd met een negatief rendement draaien, doet hij dat wel dan gaat hij failliet. De kans dat je zonder werk raakt is dus erg groot, of hij moet mensen bv 1 dag per week naar huis sturen (onbetaald).

Een slimme werkgever zal loonsverlagingen door proberen te voeren...

[defiant]

bigfoot1942 schreef op zondag 20 juli 2008 @ 00:14:
Je werkgever kan niet een lange tijd met een negatief rendement draaien, doet hij dat wel dan gaat hij failliet. De kans dat je zonder werk raakt is dus erg groot, of hij moet mensen bv 1 dag per week naar huis sturen (onbetaald).

Het ligt er maar net aan hoe je er tegenaan kijkt. Feitelijk hebben we de hele geschiedenis door op bepaalde gebieden een gigantische deflatie gehad door industrialisering en automatisering, waarbij de leidende trend het overbodig en/of efficiënter maken van menselijke arbeid was, waardoor producten steeds goedkoper werden, dit zonder dat men failliet ging, integendeel. Dat we nu niet allemaal werkeloos thuis zitten daardoor, komt omdat we door die industrialisering en automatisering meer te besteden hebben die andere takken van industrie laten ontstaan.

Zoals in dat artikel wat ik gepaste heb ook gezegd wordt zit hem de crux in het feit hoe onze economie is ingericht, we leven in een economie van (grote) schulden voor investeringen ipv van een economie van sparen voor investeringen.

[n4m3l355]

Wekkel schreef op zaterdag 19 juli 2008 @ 22:31:
Ik las vandaag in het FD op de voorpagina de kop (en artikel) "Bank dumpt dure leningen". Het ging om de verkoop van een risicovolle lening aan Endemol tegen een 30% lagere prijs en dat kortingen van wel 50% worden toegepast om maar van leningen af te komen. Gesproken wordt over 'onverkoopbare' leningen van bv Maxeda (€1.075mrd), Hema (€900mln), Stork (€863mln) en Stork Food (€240mln). Dat zette mij toch aan het denken.

Dumpen banken dit omdat ze desperate voor cash zijn? Waarom kan men leningen van Nederlandse toko's alleen tegen dumpprijzen kwijt? Dat ze in de VS hebben lopen stunten is een ding, maar als relatief gezien degelijke Nederlandse bedrijven al onverkoopbare schulden opleveren..... hmm, het komt toch dichtbij allemaal.

Er is wel een wezenlijk verschil tussen leningen voor bedrijven en particulieren die met name in de US dus voor de hedendaagse problemen zorgen. Hier in NL kunnen bedrijven al zeer gunstig lenen maar in Japan is een 0% lening voor grote bedrijven heel normaal. Zodoende is dit ook niet een vergelijkbare situatie met de US.

[Wekkel]

Wat ik uit het FD artikel haal is dat leningen aan NL bedrijven tegen flinke kortingen over de toonbank gaan omdat er anders geen animo voor is. Dit zijn geen leningen aan GM of Fannie Mae, maar aan bv de HEMA. Dat vind ik wel opmerkelijk.

Dat tekent toch een bepaald sentiment bij kopers. In hoeverre dat relevant is voor het topic: huizenprijzen in NL, is idd de vraag.

[Verwijderd]

Wekkel schreef op donderdag 17 juli 2008 @ 21:50:
[...]

Er heerst m.i. een mythe dat (natuurlijke) deflatie slecht zou zijn. Net alsof mensen niet meer op vakantie gaan als de reis het volgende jaar 10 euro goedkoper is. Net alsof mensen niet meer eten kopen als het eten volgend jaar 1 euro goedkoper is. Deflatie lijkt mij heel natuurlijk in een gezonde economie.

Helemaal mee eens. Inflatie is diefstal.
Het boek "Deflatie in aantocht" vind ik een aanrader!

[t_captain]

Verwijderd schreef op donderdag 14 augustus 2008 @ 09:15:
[...]


Helemaal mee eens. Inflatie is diefstal.
Het boek "Deflatie in aantocht" vind ik een aanrader!

Het probleem van deflatie is dat het een instabiel werkpunt in het economische systeem is.

Het risico is dat allerlei uitgaven worden uitgesteld omdat het gewenste produkt volgend jaar goedkoper is. In de consumenten-markt zie je dat misschien niet zo sterk (inderdaad, je koopt toch dat bankstel als de oude versleten is en je gaat toch op vakantie dit jaar). Toch speelt het fenomeen in beperkte mate wel degelijk mee. Bedenk ook dat een paar procent meer of minder consumentenbestedingen wel een aardig verschil in je economische groei maakt.
Bovendien, in de zakelijke investeringen is het fenomeen veel sterker aanwezig. Die beslissingen worden puur op basis van de financiele return genomen en heel veel investeringen zijn in een deflatoire economie niet meer rendabel te krijgen.

Dan krijg je al gauw een neergaande spiraal: dalende prijzen leiden tot uitstellen van aankopen en investeringen, dat leidt tot economische teruggang, wat op zijn beurt weer leidt tot toegenomen concurrentie en prijsverlagingen om toch maar iets te verkopen en dan is de cirkel rond.

Door deze cirkel blijkt een deflatie van 1% per jaar heel dicht te grenzen aan een deflatie van 20% per jaar en een complete ineenstorting van de economie. Deflatie is het spook dat jarenlang de Japanse economie heeft gegijzeld.

Aan de andere kant is een hoge inflatie ook niet fijn. Alles wordt snel duurder dus geef je al je geld maar liever vandaag uit. Economische oververhitting, meer inflatie, verlies van vertrouwen in het monetarire systeem, hyperinflatie Zimbabwe-style, uiteindelijk ook grootschalige economische ontwrichting.

Het stabiele gebied van de economie, waarin mensen "normaal" blijven handelen, zit pakweg tussen de 0% en 5% inflatie, met het optimale punt op 0%. De centrale bank probeert zorgvuldig in het groene gebied te blijven. Omdat er altijd lokale en sectorele verschillen bestaan (bijvoorbeeld: kappers in Utrecht hebben te weinig klanten terwijl slagerijen in Frankfurt op volle toeren draaien), en omdat je liever een beetje inflatie accepteert dan een beetje deflatie, is het streven van de ECB om het gemiddelde van de inflatie rond 2% te houden.

[Wekkel]

Waarom doet de PC industrie het al sinds de Intel 8086 prima terwijl deflatie je om de 3 maanden om de oren slaat. Na 6 maanden is je nieuwe PC al verouderd voor hetzelfde geld, en na 3 jaar kan je niet eens meer de huidige spellen fatsoenlijk spelen.

Toch zijn de PC fabrikanten niet failliet.

Wat je niet meeneemt in je verhaal is het feit dat er een verschil is tussen nu willen hebben en straks willen hebben. Het tijdsaspect van geld, precies datgene wat rente verklaart (niet nu uitgeven voor een dienst/product nu, maar afzien daarvan voor een bepaalde periode tegen een bepaalde vergoeding, 'rente'), vormt een grotere reden voor keuzes van mensen dan wat ze wel of niet over 6 maanden kunnen kopen vergeleken met het heden.

Er is immers een ander aspect dat je niet meeneemt in de overwegingen: balans tussen sparen en investeren. Jij lijkt uit te gaan van een situatie waar een ernstige onbalans bestond tussen sparen en investeren. De Japanse situatie dus die vele jaren duurde om te corrigeren, vooral omdat de overheid zich ermee bemoeide en 'zombie banken' liet ontstaan in plaats van ze, vrije markt als we propageren te zijn, gewoon failliet te laten gaan. Een beetje hetzelfde als nu in de VS gebeurt.

Als in deflatie massaal investeringen uitgesteld of niet gedaan worden, komt er vanzelf een balans tussen sparen en investeren die wel is gebaseerd op vraag en aanbod, de gezonde situatie.

Wat je feitelijk zegt is dat de drugsverslaafde meer en meer drugs moet krijgen, terwijl hij daar slechter en slechter van wordt totdat hij overlijdt, omdat het weghouden van drugs om tot een normale situatie, de 'in balans' situatie, de patient zo'n lastige afkick periode geeft op weg naar zo'n normale situatie. Geen deflatie dus volgens jou omdat de patient er zo ziek van zou worden, terwijl de patient alleen maar zieker zou worden van de 'oplossing', nml nog meer geldontwaarding en kredietexpansie. Zeker geen argumentatie die juist pleit dat de patient vooraleerst gezond moet zijn (een situatie dus van balans tussen sparen en investeren zonder dat een Centrale Bank dat eenzijdig doorbreekt met een centraal vastgesteld rentepercentage).

Deflatie in een economie is een hele normale zaak. De mensheid pleegt immers de verworven kennis niet ieder jaar te vernietigen en weer met de vuursteen het vuur proberen te maken. Dat is volstrekt logisch, en zo zullen technologische ontwikkelingen altijd deflatie met zich meebrengen. We worden in brede zin efficienter. Dat is geen reden om middels bijdrukken van geld waarde van iedereen te 'jatten' om het in de handen van een select gezelschap te brengen.

Het deflatie-argument kan de toets der kritiek niet doorstaan.

[ Voor 8% gewijzigd door Wekkel op 17-08-2008 01:23 ]

[Mx. Alba]

Maar banken stellen ook hun eigen rentepercentages vast voor sparen. Bij de ene spaarrekening krijg je op het moment 2% rente, bij een andere 3,5%, bij weer een andere 5,25% (Landsbanki IceSave). Als ik moest kiezen tussen sparen of investeren, dan zou ik bij 2% rente al snel overgaan tot investeren. Maar met de 5,25% rente die IceSave garandeert vertrouw ik hun graag mijn spaarcenten toe. De ECB kan veel reguleren, maar uiteindelijk zijn het toch de banken die zelf hun rentepercentages bepalen, en de consumenten die gebaseerd daarop hun eigen keuzes maken.

[ Voor 5% gewijzigd door Mx. Alba op 17-08-2008 10:53 ]

[EXX]

Het volgende duikt al weer op: ook de Nederlandse hypotheekmarkt heeft zijn subprime probleem. In 2009, 2010 en 2011 zullen volgens mr P.G. Lijesen van het NHP tienduizenden gezinnen in grote financiële problemen komen als gevolg van de stijgende rente en het onverantwoord ruime hypotheekverstrekkingbeleid van banken in de periode 2003-2004-2005.

Kortweg komt het erop neer dat vanaf 2003 de banken veel minder strenge criteria hanteerden bij het verstrekken van hypotheken. Hierbij waren hypotheken tot 9 maal het jaarinkomen mogelijk, met een rentevaste periode van 6 jaar. Die rentevaste periode loopt de komende jaren af. Ondertussen is de rente verdubbelt, wat resulteert in fors hogere maandlasten.

Link

[Slasher]

EXX schreef op dinsdag 19 augustus 2008 @ 09:08:
Het volgende duikt al weer op: ook de Nederlandse hypotheekmarkt heeft zijn subprime probleem. In 2009, 2010 en 2011 zullen volgens mr P.G. Lijesen van het NHP tienduizenden gezinnen in grote financiële problemen komen als gevolg van de stijgende rente en het onverantwoord ruime hypotheekverstrekkingbeleid van banken in de periode 2003-2004-2005.

Kortweg komt het erop neer dat vanaf 2003 de banken veel minder strenge criteria hanteerden bij het verstrekken van hypotheken. Hierbij waren hypotheken tot 9 maal het jaarinkomen mogelijk, met een rentevaste periode van 6 jaar. Die rentevaste periode loopt de komende jaren af. Ondertussen is de rente verdubbelt, wat resulteert in fors hogere maandlasten.

Link

Wat een stemmingmakerij zeg, en volgens mij is de subprime in amerika veel erger

[n4m3l355]

Imo een beetje stemmingsmakerij. Er zullen allicht mensen zijn die eigenlijk hun hypotheek niet kunnen dragen maar dit is geen nieuw fenomeen. Tevens 10.000 gezinnen is een fractie van de 425.000 gezinnen die Nederland telt. Helaas geeft het artikel totaal geen diepte weer in welk segment deze zich bevinden maar naar alle waarschijnlijkheid zijn dit (als het hele verhaal waar is) toch de zwakker gestelde die geen effect hebben op de markt.
---edit---
Trouwens toevallig dat deze P.G. Lijesen van het NHP de eigenaar van het NHP is en nooit ergens anders gepubliceerd heeft dan op zijn eigen site voor zoverre je dit publiceren kunt noemen.

[ Voor 18% gewijzigd door n4m3l355 op 19-08-2008 09:14 ]

[Jake]

Ik ben het er helemaal mee eens dat het stemmingmakerij is, echter:

Het gaat over veel meer dan 10.000 gezinnen:

In 2004 betreft dit 61.000 gezinnen. [...] In 2005 betreft dit 68.760 gezinnen.

Maar daarnaast: Nederland telt zo'n 7,1 miljoen huishoudens (dat is natuurlijk inclusief huur).

Als er 10.000 gedwongen verkopen zouden volgend jaar, dan krijgt de huizenmarkt een redelijke knauw. Als je denkt dat er ongeveer 150.000 tot 200.000 woningen per jaar verkocht worden.

Waar echter aan de berekening voorbij gegaan wordt, is dat het toch wel waarschijnlijk lijkt dat je in 6 jaar enige loonsverhoging hebt gekregen. Dit feit alleen zorgt ervoor dat naar stemmingmakerij ruikt.

[MrSleeves]

Maargoed, je bent ook niet echt wijs als je een lening afsluit van 265K op een inkomen van 30K met een rente van 3,95%.
Verder klopt het niet helemaal wat er staat. De Bank of Scotland zou 6,5x het jaarinkomen verstrekken: 30K x 6,5 = 195K en geen 265K in het voorbeeld daar vlak onder.

[Gunner]

Het is onmogelijk een objectieve site te noemen. Alleen de URL al doet me vermoeden dat ze 'enigszins' bevooroordeeld zijn. Niet serieus te nemen dus.

[EXX]

Natuurlijk is de site niet objectief, maar dat zijn de sites van de hypotheekverstrekkers, de NVM etc ook niet. Iedereen vergroot dat uit wat het beste in zijn kraam te pas komt.

Echter: al is het probleem maar half zo groot als aangegeven, is dat al ernstig genoeg.

[ Voor 26% gewijzigd door EXX op 19-08-2008 09:59 ]

[Jake]

Gunner schreef op dinsdag 19 augustus 2008 @ 09:49:
Niet serieus te nemen dus.

Eens.

MrSleeves schreef op dinsdag 19 augustus 2008 @ 09:48:
Verder klopt het niet helemaal wat er staat. De Bank of Scotland zou 6,5x het jaarinkomen verstrekken: 30K x 6,5 = 195K en geen 265K in het voorbeeld daar vlak onder.

Ze spreken ook van 'tot 9 maal', dat zou dan € 270K zijn.

[neographikal]

EXX schreef op dinsdag 19 augustus 2008 @ 09:08:
Kortweg komt het erop neer dat vanaf 2003 de banken veel minder strenge criteria hanteerden bij het verstrekken van hypotheken. Hierbij waren hypotheken tot 9 maal het jaarinkomen mogelijk, met een rentevaste periode van 6 jaar. Die rentevaste periode loopt de komende jaren af. Ondertussen is de rente verdubbelt, wat resulteert in fors hogere maandlasten.

Link

't Is jammer dat het ons allemaal raakt in de vorm van een teruggelopen consumentenvertrouwen, maar de voor de rest is dit een gevalletje eigen schuld, hele dikke bult. Geen medelijden mee, met een rentepercentage van 3.8% zo'n constructie afspreken, dan heb je imo echt een plaat voor je hoofd. Veel lager dan dat gaat niet, tenzij je een Bernanke aan je roer hebt staan

[MrSleeves]

Jake schreef op dinsdag 19 augustus 2008 @ 09:59:
[...]

Ze spreken ook van 'tot 9 maal', dat zou dan € 270K zijn.

Dat gaat over 2004 en verder, niet over 2003. Toen was het tot 6,5x. Er wordt een combinatie gemaakt van de (iets hogere) rente van 2003 met het verstrekkingsbeleid van 2004 en later (met een lagere rente).

Daarbij wordt er vanuit gegaan dat er niet wordt overgesloten, wellicht valt daar nog een procent of meer te halen.

[ Voor 35% gewijzigd door MrSleeves op 19-08-2008 10:22 ]

[cowgirl]

EXX schreef op dinsdag 19 augustus 2008 @ 09:08:
Het volgende duikt al weer op: ook de Nederlandse hypotheekmarkt heeft zijn subprime probleem. In 2009, 2010 en 2011 zullen volgens mr P.G. Lijesen van het NHP tienduizenden gezinnen in grote financiële problemen komen als gevolg van de stijgende rente en het onverantwoord ruime hypotheekverstrekkingbeleid van banken in de periode 2003-2004-2005.

Kortweg komt het erop neer dat vanaf 2003 de banken veel minder strenge criteria hanteerden bij het verstrekken van hypotheken. Hierbij waren hypotheken tot 9 maal het jaarinkomen mogelijk, met een rentevaste periode van 6 jaar. Die rentevaste periode loopt de komende jaren af. Ondertussen is de rente verdubbelt, wat resulteert in fors hogere maandlasten.

Link

Het is maar helemaal de vraag wat de rente zal doen in 2009, 2010 en 2011. Op dit moment is hij nl. alweer aan het dalen (en toen ik m'n eerste huis kocht was 6% toch wel vreselijk laag!):

quote: http://www.eigenhuis.nl/V...enteIsWeerAanHetDalen.htm

Hypotheekrente is weer aan het dalen

Na maanden van stijgingen lijkt de hypotheekrente over zijn hoogtepunt heen. Sinds vorige week verlagen aanbieders hun rente met 0,05 tot wel 0,5 procentpunt. Dat blijkt uit renteoverzichten van AD Geld & Recht.

De kentering is te danken aan forse dalingen van de lange-termijnrentes op de kapitaalmarkt. ,,Die zijn eind vorige maand ingezet,’’ zegt Joost Beaumont van Fortis Global Markets. ,,Dat heeft onder andere te maken met lage groeiverwachtingen voor de economie. Minder groei leidt tot lagere inflatie, en daarom wordt er ook minder rente gevraagd.’’

De olieprijs, die in belangrijke mate bijdraagt aan de inflatie, zakte daarnaast terug van het record van 147 dollar in juli naar ongeveer 114 dollar per vat nu. Vanwege de afkoelende economie liet de Europese Centrale Bank begin deze maand ook doorschemeren dat zij de rente voorlopig niet zal verhogen. Ook dat betekent dat de lange-termijnrentes omlaag kunnen.

Voordeel consument houdt aan
De renteverlaging wordt door hypotheekverstrekkers snel doorberekend aan de consument. ,,Ik kan met voorstellen dat banken graag hun rente verlagen,’’ zegt Lidy Groenewoud van financieel bureau MoneyView. "Door de hoge rente werd het erg moeilijk voor veel mensen om nog een huis te kopen. Dat zal slecht zijn geweest voor de omzet.’’

De rentedaling zal nog wel even door gaan, denkt Charles Kalshoven van het Postbank Economisch Bureau. "Maar niet zo snel als de afgelopen maand is gebeurd. We verwachten dat de rente die banken moeten betalen halverwege 2009 nog 0,3 tot 0,4 procentpunt lager zal staan. Naast de daling door lagere inflatie, heeft dat ook te maken met het geleidelijk wegtrekken van de kredietcrisis. Als het vertrouwen in de markt terugkeert, zullen banken elkaar weer lagere rente gaan berekenen.’’

Dalingen bij middellange periodes rentevast
De dalingen doen zich vooral voor bij hypotheken met rentevaste periodes van 2 tot 10 jaar. De sterkste daling is te vinden bij de tweejaars rente: daar verlaagden onder andere De Goudse, Zwitserleven en Allianz hun rente met 0,5 procentpunt. Ook de rentes voor 5 en 10 jaar rentevast daalden bij vrijwel alle aanbieders. De variabele rente blijft constant.

Sinds mei vorig jaar was de hypotheekrente sterk opgelopen. De goedkoopste aflossingsvrije hypotheek had toen een rente van 4,7 procent voor een periode van vijf jaar vast. Dat was begin deze maand opgelopen tot 5,45 procent.

Hoge hypotheekrentes maakten het moeilijk voor starters om een nieuw huis te kopen, maar betekenden ook een tegenvaller voor bestaande huizenbezitters die hun aflopende rentevaste periode moesten verlengen.

Bron: Algemeen Dagblad

[Wekkel]

"Naast de daling door lagere inflatie, heeft dat ook te maken met het geleidelijk wegtrekken van de kredietcrisis. Als het vertrouwen in de markt terugkeert, zullen banken elkaar weer lagere rente gaan berekenen.’’"

Deze strofe bevat wel een belangrijke premisse: het geleidelijk wegtrekken van de kredietcrisis. Het is de vraag of dit zo snel over waait, de 'big if' dus.

[Rukapul]

Wekkel schreef op dinsdag 19 augustus 2008 @ 17:18:
"Naast de daling door lagere inflatie, heeft dat ook te maken met het geleidelijk wegtrekken van de kredietcrisis. Als het vertrouwen in de markt terugkeert, zullen banken elkaar weer lagere rente gaan berekenen.’’"

Deze strofe bevat wel een belangrijke premisse: het geleidelijk wegtrekken van de kredietcrisis. Het is de vraag of dit zo snel over waait, de 'big if' dus.

Aan de andere kant zie je dat er nu ook al een evenwichtssituatie is gecreeerd. De centrale banken definieren toch een beetje het minimale niveau en ondanks dat banken risico zullen proberen te mijden zorgt de resterende marktwerking er wel voor dat de opslag danwel rentemarge niet eindeloos groter wordt. En met betrekking tot de centrale banken weten we dat die een zodanig ruimhartig geldcreatiebeleid hebben gevoerd dat het niet erg waarschijnlijk is dat dit abrupt om gaat slaan.

Aan de andere kant: wat is er mis met een rente van 6%. De economische werkelijkheid past zich er wel aan aan.

[ Voor 5% gewijzigd door Rukapul op 19-08-2008 17:25 ]

[Dukekiller]

Wie gaat er akkoord als ik zeg dat het grootste reden van de crisis niet de mensen zijn de niet betalen (dat is natuurlijk ook een reden), maar de banken die gewoon veel te veel uitlenen?

2 weken geleden las ik dat Fanny Mae en Freddy Mac in de problemen kwamen door hun uitgeleende geld. Zij hadden als bank ongeveer 2 miljard aan vermogen, maar ze hadden voor meer van 5000 miljard uitgeleend!

Geen wonder dat je dan als bank problemen krijgt om al je geld terug te zien...
Ik vind zelf dat banken daarom eigenlijk niet (veel) meer rechten zouden mogen hebben als particulieren. Geld dat je niet hebt, leen je toch niet uit? Is dit niet de grootste oorzaak van de inflatie, het vergroten van de hoeveelheid geld door uit te lenen wat je niet hebt?

[Rukapul]

Het artikel in de Volkskrant van zaterdag (verder niet aan te raden voor economisch nieuws trouwens) omschreef het heel treffend als - vrij vertaald - een bank zou nooit geld lenen aan een regulier bedrijf met de verhouding eigen/vreemd vermogen gelijk aan een bank (zichzelf).

[ Voor 21% gewijzigd door Rukapul op 19-08-2008 17:49 ]

[Wekkel]

Ik zie het evenwicht eerlijk gezegd nog niet. Volgens mijn beleving (maar wie ben ik) zijn we nog niet eens op de helft van deze crisis, maar optimisme is iets wat veel mensen siert

Vooralsnog imploderen kredietmarkten nog steeds verder en verder, stijgen spreads en komt overal de druk op leningstandaarden te staan. Die worden strenger (pdf), en lenen dus duurder/minder makkelijk.

Centrale banken kunnen deze kredietimplosie niet stoppen, alleen (tezamen met de andere overheid) sturen wie de verliezen draagt.

[Rukapul]

Wekkel schreef op dinsdag 19 augustus 2008 @ 20:14:
Ik zie het evenwicht eerlijk gezegd nog niet. Volgens mijn beleving (maar wie ben ik) zijn we nog niet eens op de helft van deze crisis, maar optimisme is iets wat veel mensen siert

Vooralsnog imploderen kredietmarkten nog steeds verder en verder, stijgen spreads en komt overal de druk op leningstandaarden te staan. Die worden strenger (pdf), en lenen dus duurder/minder makkelijk.

Centrale banken kunnen deze kredietimplosie niet stoppen, alleen (tezamen met de andere overheid) sturen wie de verliezen draagt.

We praten even gruwelijk langs elkaar heen

Met 'evenwicht' doelde ik op de rentestand voor hypotheken in NL (waar het artikel van VEH over ging) niet op verdere leningvoorwaarden of de kredietcrisis. Het ECB tarief is hiervoor van grote invloed (voor kortlopende looptijden iig).

Ik ben het volstrekt met je eens dat de kredietcrisis nog niet afgelopen is voorlopig en dat er ook niet een oplossing is.

[n4m3l355]

Wekkel schreef op dinsdag 19 augustus 2008 @ 20:14:
Vooralsnog imploderen kredietmarkten nog steeds verder en verder, stijgen spreads en komt overal de druk op leningstandaarden te staan. Die worden strenger (pdf), en lenen dus duurder/minder makkelijk.

Kijk aub niet meer naar Amerikaanse plannen. Geen enkele Econoom zal refereren naar de situatie in de US dat dit hier ook kan voorkomen. Er zijn dermate grote verschillen in de situaties dat dit simpelweg niet opgaat.
Daarintegen ja de rente stijgt marginaal en lenen wordt duurder/minder makkelijk echter dit zal eerder een rem vormen op de markt ipv dat deze komt in te storten zoals in de US. Wederom juist door de grote verschillen die al een aantal keer bellicht zijn in dit topic.

[Cyberpope]

Ach in de jaren 80 is het allemaal gierend uit de klauwen gelopen.. En ook dat is niet meer al een rimpel in onze welvaartsgroei geweest. Optimist? Wellicht. Maar ik gok dat het wel mee zal vallen. Ja, de tik gaan we krijgen en wellicht eentje zoals in de jaren 80. Maar zelfs de meest slechte voorspellingen zijn cijfers waar de gemiddelde econoom in je jaren 80 voor zou juichen. 400.000 werkelozen? Ze hadden de champagne open getrokken...

[Wekkel]

Alle slechte berichten kan je net zo goed als goed nieuws behandelen: correctie naar het normale, het wegnemen van het exces. Voor iedere verliezer is ook een winnaar.

[Mx. Alba]

Dukekiller schreef op dinsdag 19 augustus 2008 @ 17:40:
2 weken geleden las ik dat Fanny Mae en Freddy Mac in de problemen kwamen door hun uitgeleende geld. Zij hadden als bank ongeveer 2 miljard aan vermogen, maar ze hadden voor meer van 5000 miljard uitgeleend!

Kijk dat is dus hét probleem met het systeem van virtueel geld wat we nu kennen. Banken kunnen in principe onbeperkt geld "bijmaken". Het zijn toch maar bits en bytes in een computer, en het papier- en muntgeld dat we in onze portemonnee hebben is nog niet eens het topje van de ijsberg. Want wat gebeurt er als ik een hypotheeklening afsluit en daarmee een huis koop? Het hypotheekbedrag wordt door mijn bank overgemaakt naar de bank van de notaris, die het weer doorsluist naar de bank van de verkoper. Honderdduizenden euro's die heen-en-weer schuiven maar die nooit materialiseren. Op de beurzen gebeurt dit op nog grotere schaal, met miljarden tegelijk. Het is eigenlijk allemaal één groot kaartenhuis wat valt of staat bij het vertrouwen van de consument en de speculant. En die willen graag vertrouwen want het alternatief is dat het kaartenhuis instort... En dus wordt de kop in het zand gestoken en verder aangemodderd.

Althans, zo zie ik het met mijn beperkte economische kennis. Please do correct me if I'm wrong. Want ook ik wil graag vertrouwen, vooral omdat ik pas een huis gekocht heb

[Engineer Stewie]

Ik denk dat de huizenbubble nooit echt gaat barsten. Grote verlagingen zitten er volgens mij niet in, eerder een stabilisatie van de markt. Totdat de economie weer gaat aandraaien natuurlijk.

Als de huizenprijzen wel hard blijven stijgen dan zal ik nooit een huis kunnen kopen. We sparen sinds dit jaar 18 a 20k per jaar terwijl we al een huis huren, wat ik daar dan mee moet doen is mij een raadsel.
Een normalisatie van de huizenprijzen is voor iedereen goed, behalve voor mensen die gegokt hebben op een grote overwaarde van hun huis. Maar zelfs voor deze mensen zal die er over een periode van 20-30 jaar zeker zijn.

Bij ons kost een fatsoenlijk huis (instapklaar buiten verven/behangen) rond de 175-210k, wat mij over een jaar of 5 wel te doen lijkt (met 100k eigen inbreng), maar nu niet.

[Slasher]

Ik weet niet hoe het in belgie is, maar in NL zou ik nooit 100k in een huis stoppen, in Nederland kan je beter een schuld(hypotheek) hebben. En die 100k krijg je er nooit uit, of je moet je huis verkopen en gaan huren.

[d_star]

Mx. Alba schreef op woensdag 20 augustus 2008 @ 09:33:
[...]


Kijk dat is dus hét probleem met het systeem van virtueel geld wat we nu kennen. Banken kunnen in principe onbeperkt geld "bijmaken". Het zijn toch maar bits en bytes in een computer, en het papier- en muntgeld dat we in onze portemonnee hebben is nog niet eens het topje van de ijsberg. Want wat gebeurt er als ik een hypotheeklening afsluit en daarmee een huis koop? Het hypotheekbedrag wordt door mijn bank overgemaakt naar de bank van de notaris, die het weer doorsluist naar de bank van de verkoper.

Even vanuit mijn beperkte economische kennis: zo werkt het niet helemaal Het 'bijmaken' van virtueel geld is iets wat geen enkele bank ooit zal doen, imho. De reden daarvoor is dat je dan te maken krijgt met een waardevermindering van geld. Een bank zal zo dus het eigen karretje door de poep heen rijden, want het geld wat zij proberen te verdienen door middel van monetaire transacties in welke vorm dan ook, zal minder waard zijn.

Dit komt allemaal neer op het economische begrip van schaarste: maak geld bij terwijl de vraag hetzelfde blijft, en je geld wordt minder waard. Maargoed, ook mijn economische kennis is beperkt, dus correct me if I'm wrong

[Mx. Alba]

* Mx. Alba eensch isch met Slasher. Als je genoeg eigen geld hebt om het deel wat boven de executiewaarde uitsteekt te financieren heb je mijns inziens een gezonde situatie. Over het algemeen zal dat neerkomen op zo tussen de 15 en 20% van de koopsom. Je hebt dan namelijk een gunstig hypotheektarief omdat je tot 100% van de executiewaarde leent. Ook is het natuurlijk voor jezelf een stuk zekerheid want je zal bij gedwongen verkoop van het huis (God verhoede het) geen restschuld overhouden.

[neographikal]

d_star schreef op woensdag 20 augustus 2008 @ 11:25:
[...]


Even vanuit mijn beperkte economische kennis: zo werkt het niet helemaal Het 'bijmaken' van virtueel geld is iets wat geen enkele bank ooit zal doen, imho. De reden daarvoor is dat je dan te maken krijgt met een waardevermindering van geld. Een bank zal zo dus het eigen karretje door de poep heen rijden, want het geld wat zij proberen te verdienen door middel van monetaire transacties in welke vorm dan ook, zal minder waard zijn.

Dit komt allemaal neer op het economische begrip van schaarste: maak geld bij terwijl de vraag hetzelfde blijft, en je geld wordt minder waard. Maargoed, ook mijn economische kennis is beperkt, dus correct me if I'm wrong

Ze zullen het nooit doen, maar je redenatie is niet helemaal correct. Als de bank de enige zou zijn, dan zouden de gevolgen 1:1 doorwerken. Maar als deze bank de enige bank van veel banken is die het doet, dan is de winst veel groter dan de 1/veelbanken=beetje daling van de onderliggende waarde

Totdat het naar buiten komt en het publiek krijgt er weet van. Dan kunnen de gevolgen zeer groot zijn omdat het vertrouwen wordt geschaad. Het hele systeem staat of valt met het vertrouwen in het geld

[ Voor 9% gewijzigd door neographikal op 20-08-2008 12:12 ]

[bangkirai]

Elke bank maakt geld bij.
Ze hoeven alleen een bepaalde kasreserve verhouding hebben tov van het geld dat ze uitlenen.

[Wilke]

bangkirai schreef op woensdag 20 augustus 2008 @ 12:52:
Elke bank maakt geld bij.

Nope, dat mogen alleen primaire banken

[Mx. Alba]

Wilke schreef op woensdag 20 augustus 2008 @ 12:56:
[...]


Nope, dat mogen alleen primaire banken

Van die site:

# algemene banken.............................................................................

zijn geldscheppende banken, zoals bijvoorbeeld ABN-AMRO, ING, Rabo-bank, Postbank etc..Deze banken zijn op een breed terrein actief. De algemene banken behoren dus tot de primaire banken.


ABN-AMRO, ING, Rabobank, Postbank, etc. dus zo ongeveer alle banken mogen wel geld scheppen.

[n4m3l355]

Bij mijn weten mag alleen de centrale bank daadwerkelijk geld creeeren. Dat zou nog eens wat worden als bv de ABN er geld bij mag creeeren, dit zou een onmogelijke inflatie in de hand werken in zwak gestelde landen. Tevens ook een uitstekende manier om je eigen verlies af te dekken.
---edit---
Blijkbaar mogen zij wel met het oog van de nationale bank geld giraal creeeren op zekere hoogte zolang ze hun liquiditeit kunnen garanderen. Hier zitten dus wel beperkingen aan. Weer wat geleerd vandaag

[ Voor 27% gewijzigd door n4m3l355 op 20-08-2008 13:42 ]

[Dukekiller]

n4m3l355 schreef op woensdag 20 augustus 2008 @ 13:36:
Bij mijn weten mag alleen de centrale bank daadwerkelijk geld creeeren. Dat zou nog eens wat worden als bv de ABN er geld bij mag creeeren, dit zou een onmogelijke inflatie in de hand werken in zwak gestelde landen. Tevens ook een uitstekende manier om je eigen verlies af te dekken.
---edit---
Blijkbaar mogen zij wel met het oog van de nationale bank geld giraal creeeren op zekere hoogte zolang ze hun liquiditeit kunnen garanderen. Hier zitten dus wel beperkingen aan. Weer wat geleerd vandaag

Daarom wordt dit systeem hier ook met mate toegepast. Want anders zouden we hier te maken krijgen met een gelijkaardige hyperinflatie als in Zimbabwe. 11 miljoen percent inflatie zorgt er namelijk voor dat iedereen bijna al zijn vermogen (in geld toch) kwijt is.

http://news.bbc.co.uk/2/hi/business/7569894.stm

Het systeem is dus niet eerlijk, omdat het iedereen geleidelijk laat betalen voor de vergroting van de geldmarkt. En de (centrale) banken gaan met het gemakkelijke geld lopen (de intrest, die feitelijk ook gecreeerd geld is).

[Engineer Stewie]

Slasher schreef op woensdag 20 augustus 2008 @ 11:11:
Ik weet niet hoe het in belgie is, maar in NL zou ik nooit 100k in een huis stoppen, in Nederland kan je beter een schuld(hypotheek) hebben. En die 100k krijg je er nooit uit, of je moet je huis verkopen en gaan huren.

Een huis dient voor mij om in te wonen. Dat ik die 100k er nooit uitkrijg boeit niet zo.
Netto zal het mss een beetje verlies opleveren omdat je die 100k niet kan beleggen, maar het zal de maandlasten wel drastisch verminderen.

Als je maar een gewoon loon hebt zoals mij en mijn vriendin dan kan je moeilijk anders, we verdienen samen 2600 netto + 200€ maaltijdcheques (nemen ze in elke winkel aan) + hospitalisatie + pensioensparen (enkel voor mij) + wagen met tankkaart. Dit komt vooral omdat mijn vriendin maar 28u/week werkt.
Met dit loon kunnen we volgens de voorwaarden v/d bank ongeveer 140k lenen, zodat de hypotheek niet meer bedraagt dan 1/3de van het nettoloon.
Dan hebben we nog 1500 + 200 netto over wat voldoende moet zijn om de overige rekeningen te betalen daar we het nu met 1000€ per maand doen incl 485€ huur.

[RemcoDelft]

n4m3l355 schreef op woensdag 20 augustus 2008 @ 13:36:
Bij mijn weten mag alleen de centrale bank daadwerkelijk geld creeeren. Dat zou nog eens wat worden als bv de ABN er geld bij mag creeeren, dit zou een onmogelijke inflatie in de hand werken in zwak gestelde landen. Tevens ook een uitstekende manier om je eigen verlies af te dekken.
---edit---
Blijkbaar mogen zij wel met het oog van de nationale bank geld giraal creeeren op zekere hoogte zolang ze hun liquiditeit kunnen garanderen. Hier zitten dus wel beperkingen aan. Weer wat geleerd vandaag

Kijk eens de documentaire "Money as debt" (Google Video)! Slechts 5% van het geld is door de overheid uitgegeven, 95% is er door banken "bijverzonnen"...

[Mx. Alba]

Engineer Stewie schreef op donderdag 21 augustus 2008 @ 07:21:
Een huis dient voor mij om in te wonen. Dat ik die 100k er nooit uitkrijg boeit niet zo.
Netto zal het mss een beetje verlies opleveren omdat je die 100k niet kan beleggen, maar het zal de maandlasten wel drastisch verminderen.

Check. Als je huurt betaal je meer per maand voor evenveel huis, en dan is het pas echt over de balk gesmeten geld...

[n4m3l355]

Omgekeerd als je geen eigen bijdrage voor een woning hebt kom je er ook niet. Tevens als je de helft kunt financieren van een woning sta je ook steviger in je schoenen tov wat sommige doen een marginale 15% eige bijdrage.

Wat ik overigens niet snap is dat een woning met een marginale eige bijdrage kan worden gekocht terwijl een investeringspand minimaal 30% vereist wordt door de bank waar ze executie ook nog eens op 90% gooien.

[Engineer Stewie]

Mx. Alba schreef op donderdag 21 augustus 2008 @ 09:28:
[...]


Check. Als je huurt betaal je meer per maand voor evenveel huis, en dan is het pas echt over de balk gesmeten geld...

Huur is inderdaad weggegooid geld, maar veel minder dan je dent. We zullen wss 6 jaar huren, dat is dan ongeveer 36000€ 'weggegooid'. Maar echt weggegooid is het niet.

Stel ik koop een huis van 200k, hypotheek nu zou 1216€ kosten (40k eigen inbreng).
Ik koop over 4 jaar een huis van 200k, hypotheek = 800€ (100k eigen inbreng)
De maandlasten zullen dus 25! jaar 416€ lager zijn, dit is 124.8k€.
Tuurlijk loop ik belasteringsvermindering mis, over 4 jaar is dit ongeveer 10k€.
25 jaar interesten over 100k, tegen de huidige 4% is dat 100k over 25 jaar (4% is het max wat je krijgt op een spaarrekening, dit kan dus enkel beter uitvallen moest de rente terug zakken).
De balans is na 25 jaar +14,8k€.

Het zal dus gelijkblijven maar ik hoef mij in het 2de geval niet 25 jaar lang blauw te betalen waardoor mijn vriendin eerder zal kunnen stoppen met werken.
Het zal naderhand mss wel negatief uitvallen omdat je die rente over de 100k niet gehad hebt, maar dat ligt eraan hoeveel je kan sparen gedurende die 25 jaar en wat de rente gaat doen.
Ik verwacht met het huis, spaargeld en 3x pensioensparen (2x ik en 1x vriendin) wel genoeg te hebben voor mijn oude dag.

[Wilke]

Mx. Alba schreef op woensdag 20 augustus 2008 @ 13:29:
Van die site:

# algemene banken.............................................................................

zijn geldscheppende banken, zoals bijvoorbeeld ABN-AMRO, ING, Rabo-bank, Postbank etc..Deze banken zijn op een breed terrein actief. De algemene banken behoren dus tot de primaire banken.


ABN-AMRO, ING, Rabobank, Postbank, etc. dus zo ongeveer alle banken mogen wel geld scheppen.

Ja, je noemt nu een paar grote primaire banken inderdaad. Om dat "zo ongeveer alle" te noemen, wat overigens al heel iets anders is dan "alle", is wat overdreven hoor...Ik noem maar een voorbeeld: Royal Bank of Scotland is vast geen (nederlandse) primaire bank maar doet hier wel dingen met hypotheken, leningen e.d.

[Wilke]

Engineer Stewie schreef op donderdag 21 augustus 2008 @ 13:15:
Huur is inderdaad weggegooid geld, maar veel minder dan je dent. We zullen wss 6 jaar huren, dat is dan ongeveer 36000€ 'weggegooid'. Maar echt weggegooid is het niet.

Stel ik koop een huis van 200k, hypotheek nu zou 1216€ kosten (40k eigen inbreng).
Ik koop over 4 jaar een huis van 200k, hypotheek = 800€ (100k eigen inbreng)
De maandlasten zullen dus 25! jaar 416€ lager zijn, dit is 124.8k€.
Tuurlijk loop ik belasteringsvermindering mis, over 4 jaar is dit ongeveer 10k€.
25 jaar interesten over 100k, tegen de huidige 4% is dat 100k over 25 jaar (4% is het max wat je krijgt op een spaarrekening, dit kan dus enkel beter uitvallen moest de rente terug zakken).
De balans is na 25 jaar +14,8k€. [..]

Aan deze berekening klopt het een en ander niet, aangezien je niet hebt meegeteld dat je belasting"voordeel" van een hogere lening ook alle jaren dat de hypotheek loopt hoger zal zijn als je meer leent i.p.v. zelf geld in te brengen.

Verder brengt 4% op jaarbasis veel meer op dan een verdubbeling na 25 jaar. Je moet niet 25 * 4% = 100% doen, maar 1,04 ^ 25 = 2.67, dus die 100k 25 jaar vast laten staan levert je 167k extra op en niet 100k. Tot zover de geldigheid van de berekening, maar er mankeert nog wel het een en ander aan de redenatie. En als je dat geld trouwens 25 jaar lang kunt missen kun je veel meer krijgen dan 4%, met deposito's e.d. toch minstens 5% en dan heb je het al over 240k opbrengst in dezelfde tijd.

[ Voor 12% gewijzigd door Wilke op 21-08-2008 14:42 ]

[Mx. Alba]

Engineer Stewie schreef op donderdag 21 augustus 2008 @ 13:15:
Huur is inderdaad weggegooid geld, maar veel minder dan je dent. We zullen wss 6 jaar huren, dat is dan ongeveer 36000€ 'weggegooid'. Maar echt weggegooid is het niet.

Stel ik koop een huis van 200k, hypotheek nu zou 1216€ kosten (40k eigen inbreng).
Ik koop over 4 jaar een huis van 200k, hypotheek = 800€ (100k eigen inbreng)
De maandlasten zullen dus 25! jaar 416€ lager zijn, dit is 124.8k€.
Tuurlijk loop ik belasteringsvermindering mis, over 4 jaar is dit ongeveer 10k€.
25 jaar interesten over 100k, tegen de huidige 4% is dat 100k over 25 jaar (4% is het max wat je krijgt op een spaarrekening, dit kan dus enkel beter uitvallen moest de rente terug zakken).
De balans is na 25 jaar +14,8k€.

Het zal dus gelijkblijven maar ik hoef mij in het 2de geval niet 25 jaar lang blauw te betalen waardoor mijn vriendin eerder zal kunnen stoppen met werken.
Het zal naderhand mss wel negatief uitvallen omdat je die rente over de 100k niet gehad hebt, maar dat ligt eraan hoeveel je kan sparen gedurende die 25 jaar en wat de rente gaat doen.
Ik verwacht met het huis, spaargeld en 3x pensioensparen (2x ik en 1x vriendin) wel genoeg te hebben voor mijn oude dag.

Je moet niet vergeten dat in die tijd je huis meer waard wordt maar dat je hypotheeklasten gelijkblijven, terwijl huur elk jaar zo'n 3% stijgt... Stel dat je nu €1000 huur betaalt, dan betaal je volgend jaar €1030 huur, het jaar daarop €1061, etc, en na 20 jaar kom je uit op €1806...

[n4m3l355]

Huur 3% jaar? Het afgelopen jaar een riante 1,6% zul je bedoelen en het jaar ervoor slechts 1,1%. Zeker als je langdurig kunnen je vaste lasten enorm laag uitvallen als huurder zijnde. Komend jaar zal het gelukkig ietwat bijgesteld worden dankzij de sterke inflatie maar meer dan 3% hoef je echt niet te verwachten.

[ Voor 21% gewijzigd door n4m3l355 op 21-08-2008 15:24 ]

[Ryceck]

Engineer Stewie schreef op donderdag 21 augustus 2008 @ 07:21:
[...]

Als je maar een gewoon loon hebt zoals mij en mijn vriendin dan kan je moeilijk anders, we verdienen samen 2600 netto + 200€ maaltijdcheques (nemen ze in elke winkel aan) + hospitalisatie + pensioensparen (enkel voor mij) + wagen met tankkaart. Dit komt vooral omdat mijn vriendin maar 28u/week werkt.
Met dit loon kunnen we volgens de voorwaarden v/d bank ongeveer 140k lenen, zodat de hypotheek niet meer bedraagt dan 1/3de van het nettoloon.
Dan hebben we nog 1500 + 200 netto over wat voldoende moet zijn om de overige rekeningen te betalen daar we het nu met 1000€ per maand doen incl 485€ huur.

Wat voor "voorwaarden" zijn dit dan? Met mijn 2500 bruto(!)-salaris kreeg ik probleemloos een hypotheek van 150k eruit gesleept, dus het feit dat je niet meer dan 140k met bijna 2600 netto(!)zoveel salaris krijgt vindt ik nogal vreemd

[Sempy]

Ryceck schreef op donderdag 21 augustus 2008 @ 15:41:
[...]


Wat voor "voorwaarden" zijn dit dan? Met mijn 2500 bruto(!)-salaris kreeg ik probleemloos een hypotheek van 150k eruit gesleept, dus het feit dat je niet meer dan 140k met bijna 2600 netto(!)zoveel salaris krijgt vindt ik nogal vreemd

Volgens zijn profiel komt hij uit Beringen en dat ligt in Belgie. Die hebben niet zulke riante belastingvoordelen op hypotheken als hier en dus kan je ook een stuk minder lenen.

[neographikal]

NHG norm is 4.3x bruto jaarsalaris (dus incl. vaste bonussen, vakantiegeld, etc). Die wordt als veilig gezien, dus ik neem aan dat je +- 155K moet kunnen krijgen onder NHG

[Verwijderd]

Volgens mij is 1 + 1 niet gelijk aan 2 in salarissen en hypotheken land.
dus ze tellen mee dat jouw vrouw ooit kinderen wil of minder gaat werken.
En buiten dat moet je je niet dood staren op xxx maal het salaris. Een goede hypotheekadviseur regelt wel meer.

[Slasher]

Verwijderd schreef op donderdag 21 augustus 2008 @ 16:44:
Volgens mij is 1 + 1 niet gelijk aan 2 in salarissen en hypotheken land.
dus ze tellen mee dat jouw vrouw ooit kinderen wil of minder gaat werken.

Dat lijkt me echt klinkklare onzin, wie zegt dat elke vrouw kinderen wil/kan krijgen en dus minder wil gaan werken?

[Mx. Alba]

In de standaardformule zijn dat soort overwegingen al meegenomen. Daarom kan je in veel gevallen meer lenen omdat de standaardformule vrij terughoudend is.

[Engineer Stewie]

Wilke schreef op donderdag 21 augustus 2008 @ 14:41:
[...]


Aan deze berekening klopt het een en ander niet, aangezien je niet hebt meegeteld dat je belasting"voordeel" van een hogere lening ook alle jaren dat de hypotheek loopt hoger zal zijn als je meer leent i.p.v. zelf geld in te brengen.

Verder brengt 4% op jaarbasis veel meer op dan een verdubbeling na 25 jaar. Je moet niet 25 * 4% = 100% doen, maar 1,04 ^ 25 = 2.67, dus die 100k 25 jaar vast laten staan levert je 167k extra op en niet 100k. Tot zover de geldigheid van de berekening, maar er mankeert nog wel het een en ander aan de redenatie. En als je dat geld trouwens 25 jaar lang kunt missen kun je veel meer krijgen dan 4%, met deposito's e.d. toch minstens 5% en dan heb je het al over 240k opbrengst in dezelfde tijd.

Ik was inderdaad fink mis met de uitrekening van het spaargeld (ik vergis mij hier altijd in ), maar het belastingsvoordeel is juist. We zitten met een maximum aftrek en al wat je meer leent is voor eigen rekening.
In België wordt niet met brutolonen gerekend maar met netto lonen als het om een hypotheek gaat. Fiscale voordelen en 13de maand, vakantiegeld, bonus en dergelijke worden in princiepe niet meegenomen.
Het feit dat ik geen eigen wagen heb zou wel voor speling moeten kunnen zorgen (scheelt al gauw enkele honderden euro's per maand).

Mij gaat het zoiezo om de maandlasten laag te houden en iets meer van het leven te profiteren.
Je kan in België niet zo hoog gaan met hypotheken als in Nederland, één voordeel is dat de huizenprijzen een flink stuk lager zijn.

Maar eer het zover is moet alles nog eens fatsoenlijk doorgerekend worden, samen met de boekhouder van het werk.
Eerst nog wat sparen en een paar loonsverhogingen afwachten, ben tenslotte nog altijd maar een starter en er zit nog wel wat rek in mijn loon.

Ohja, huur wordt eens per 3 jaar aangepast aan de inflatie, maar de lonen worden in België automatisch aangepast aan de inflatie (dit jaar al +4,04%).