Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Slasher]

quote:

EXX schreef op donderdag 22 mei 2008 @ 11:15:
Alleen willen verkopers er nog niet aan: liever een huis een eeuwigheid te koop dan de prijs omlaag.

Vind je dat gek? Wat zou jij doen? (ik weet niet of je een huizenbezitter bent, maar als ik dat zo lees betwijfel ik dat maar ik kan het mis hebben)

[n4m3l355]

quote:

Slasher schreef op donderdag 22 mei 2008 @ 11:18:
[...]


Vind je dat gek? Wat zou jij doen? (ik weet niet of je een huizenbezitter bent, maar als ik dat zo lees betwijfel ik dat maar ik kan het mis hebben)

Enerzijds, doet het eraan toe of hij wel/geen huizenbezitter is? Het maakt de gedachtegang er niet minder op waarom een huis al dan niet verkocht wordt.

Dat terzijde, ja het is inderdaad gek. Doordat mensen krampachtig aan hoge prijzen vasthouden betekent het dat de doorstroom in huizen laag is (afhankelijk van de regio natuurlijk dan wel) met als gevolg dat als iemand zijn huis niet verkocht krijgt door de hoge prijs hij ook niet in staat is een nieuw huis te kopen. Het is uiteindelijk een keten, wat als gevolg heeft dat de gehele lijn stil komt te staan.

Dit is deels te verklaren door hoog afgesloten hypotheken waardoor men gedwongen is voor een hoge prijs te verkopen, men kan geen verlies nemen, maar ook de kunstmatige verhoging van de overheid draagt hier zeker bij aan toe. Verkoop jij een woning 20% onder de Woz wordt je voor gek verklaart, ondanks dat de Woz niet marktconform is.

[Tjeerd]

quote:

Brons schreef op donderdag 22 mei 2008 @ 11:08:
[...]

De stijgende huizenprijzen, het enige probleem waar we buitenlanders geen schuld van konden geven. Toch wel...

De bevolkingsgroei van Nederland valt behoorlijk tegen. Om alles in stand te houden zouden er zelfs buitenlanders bij moeten komen.

Het heeft niets met schuld geven te maken. Het zijn ook mensen die ook een onderdak nodig hebben/willen hebben. En waar dus ook (extra) woningen voor moeten worden gebouwd lijkt me. Maar als je zegt "de groeit valt tegen"; er is nu al een grote druk op woningen - door een tekort? Dus eigenlijk om alles in stand te houden zou de bevolking minstens hetzelfde niveau moeten behouden qua inwoneraantal. De vraag die bij mij dan rijst is: wat zou er gebeuren met de huizenprijzen als de bevolking niet groeit of zelfs afneemt?

[EXX]

quote:

Slasher schreef op donderdag 22 mei 2008 @ 11:18:
[...]


Vind je dat gek? Wat zou jij doen? (ik weet niet of je een huizenbezitter bent, maar als ik dat zo lees betwijfel ik dat maar ik kan het mis hebben)

Ja, ik bezit een huis (gekocht in 1996). Op zich zou ik er geen moeite mee hebben minder voor mijn huis te vangen dan pakweg 2 jaar geleden, maar dan moet wel iedereen meedoen (dus de prijzen bij iedereen omlaag). Een lager algemeen prijspeil is beter: je hoeft minder te lenen en eventueel spaargeld wordt relatief meer waard.

Het verschijnsel met de WOZ zoals aangestipt door n4m3l355 doet zich bij mij al voor: enkele makelaars taxeerden het huis en de "worst case scenario" prijs lag onder de actuele WOZ waarde.

EXX wijzigde deze reactie 22-05-2008 13:23 (13%)

[Sallin]

quote:

EXX schreef op donderdag 22 mei 2008 @ 11:15:
IMHO opinion zijn de huizenprijzen nu op een top. De rente loopt op en de bevolkingsgroei neemt steeds verder af. In sommige regio's is er al sprake van een bevolkingskrimp. Dat drukt de prijzen natuurlijk. Alleen willen verkopers er nog niet aan: liever een huis een eeuwigheid te koop dan de prijs omlaag.

Als je als verkoper eerst je huis wilt verkopen en dan iets anders zoekt, of je huis schuldenvrij is, heb je in principe de ruimte om te wachten tot je een ons weegt met je huis verkopen.
In het geval dat je al bent verhuisd en er nog een schuld op je oude huis zit is een huis extra hebben omdat je het niet kan verkopen een dure hobby. Zakken met de prijs is dan al snel aanlokkelijk. Je makelaar, als je die hebt, zal zoiets dan ook wel adviseren.

[Philip J. Dijkstra]

Ik heb er geen probleem mee om de waarde van een huis te betalen.

Ik ga alleen niet 20.000 euro meer betalen omdat de huiseigenaar zich vroeg rijk heeft gerekend met een overwaarde die niet bestaat en waar hij vorig jaar maar een caravan van gehaald heeft.

Als huidige taxatie's van meerdere onafhankelijke taxateurs aantonen dat de waarde gewoon niet in het huis zit dan zit de waarde gewoon niet in je huis.
Maar die verkoper die heeft niet gekeken naar een reeële taxatie, die heeft 5 makelaars verteld dat ze maar even naar z'n huis moeten kijken en diegene die er het meest voor hem uitsleept die krijgt het huis in de verkoop. Nu draaien makelaars de laatste 2 jaar niet super (veel concurrentie) dus die gaan ongezonde prijzen voorspiegelen aan een verkoper om het huis maar te krijgen maar ja..... dan staat het een jaar later nog te koop he.

Totdat er uiteindelijk wordt geswitched van makelaar en ze vrede hebben gesloten met een verkoopprijs die realistisch is en dan wordt het binnen 6 weken verkocht.

[BazzH]

quote:

Sallin schreef op donderdag 22 mei 2008 @ 13:43:
[...]


Als je als verkoper eerst je huis wilt verkopen en dan iets anders zoekt, of je huis schuldenvrij is, heb je in principe de ruimte om te wachten tot je een ons weegt met je huis verkopen.

[...]

Dat is inderdaad (financieel gezien) de ideale manier om te verhuizen. Zelf ga ik waarschijnlijk binnenkort ook kijken naar iets anders en ga ook zeker proberen of ik het op deze manier kan regelen. We overwegen zelfs om eventueel 1 of 2 maandjes te overbruggen bij familie met "overcapaciteit" in hun huis, mocht ons appartement al verkocht zijn terwijl de aankoop van het huis nog niet helemaal is afgerond. Ik ga dus ook proberen eerst te verkopen en daarna meteen iets anders te kopen.

BazzH wijzigde deze reactie 23-05-2008 10:03 (5%)

[Slasher]

quote:

BazzH schreef op vrijdag 23 mei 2008 @ 10:02:
[...]

Dat is inderdaad (financieel gezien) de ideale manier om te verhuizen. Zelf ga ik waarschijnlijk binnenkort ook kijken naar iets anders en ga ook zeker proberen of ik het op deze manier kan regelen. We overwegen zelfs om eventueel 1 of 2 maandjes te overbruggen bij familie met "overcapaciteit" in hun huis, mocht ons appartement al verkocht zijn terwijl de aankoop van het huis nog niet helemaal is afgerond. Ik ga dus ook proberen eerst te verkopen en daarna meteen iets anders te kopen.

Eerst je huis verkopen en dan een nieuwe kopen is financieel gezien idd het beste om te doen, maar als je het andersom doet kan je echt naar je droomhuis zoeken en als je dus eerst je huis verkoopt zul je het moeten doen met het aanbod en zul wellicht iets moeten kopen wat toch niet je "droomhuis" is.

Dus voor allebei valt wat te zeggen.

[luap1982]

Mensen weten het verschil vaak niet tussen de prijs en de waarde.

Ons huis kost x maar ik vond het zelf x + 40.000 euro waard.
Echter moest de man er van af dus heb ik het helemaal uit onderhandeld en zo relatief goedkoop een huis gekocht in een mooie buurt.

Nu kreeg ik de WOZ waarde door van de gemeente (gewoon uit nieuwsgierigheid) en die valt 18.000 euro HOGER uit dan de aankoopprijs. Hier is verschillende malen contact over geweest met de gemeente.

Dus er is denk ik een verschil in waarde mbt woz, koper, verkoper1, verkoper2, makelaar etc.

Ook krijg ik gemakkelijk een waarde van een taxateur die iets hoger/lager ligt als ik dat wil voor mijn hypotheek etc.

[netwebber]

quote:

EXX schreef op donderdag 22 mei 2008 @ 13:20:
[...]

Het verschijnsel met de WOZ zoals aangestipt door n4m3l355 doet zich bij mij al voor: enkele makelaars taxeerden het huis en de "worst case scenario" prijs lag onder de actuele WOZ waarde.

Eigenlijk moet je ook niet je makelaar laten taxeren maar een onafhankelijke partij welke verder niet betrokken zal worden in de verkoop van de woning. Hij kan een taxatie rapport opstellen

[mrmrmr]

"Aantal koophuizen per koper neemt alarmerend toe!"
http://www.wegwijs.nl/2486/?L=2

Wegwijs geeft een gelijknamig papieren blad uit dat zo nu en dan naar bedrijven en "hoger personeel" wordt gestuurd. In ruil tegen persoonlijke gegevens kan men een gratis abonnement aanvragen. Er staat regelmatig een al dan niet versluierde commerciele boodschap in. Dus FWIW.

In dat blad stelt men dat de woningprijs 32% te hoog is, door "specifiek Nederlandse omstandigheden".

Dat strookt met mijn persoonlijke mening dat woningen aritificieel duur zijn. De prijs wordt m.i. voor een groot deel bepaald door wat men kan betalen (lenen), en niet de feitelijke waarde. Onder meer omdat er veel meer tweeverdieners zijn, bleven prijzen stijgen, want men kon gewoon doorgaan met lenen. In die zin is er denk ik wel sprake van een bubble. Of die zal klappen of langzaam leeglopen is een andere vraag. Het zou voor nieuwkomers op de woningmarkt veel beter zijn dat de aftrek langzaam wordt aangeschaft, zodat het niet meer zo is dat jongeren (tot 30 jaar) betalen om het systeem voor degenen die al langer dan 9-10 jaar een woning hebben in stand te houden.

Banken moeten ook voorzichtiger worden (of blijven) met het meenemen van twee inkomens en zich vooral baseren op onderzoek waaruit blijkt hoe lang een dergelijke situatie in 90% van de gevallen duurt. Zo komen tweeverdieners niet zo snel meer in de problemen als een inkomen daalt of wegvalt en tegelijkertijd heeft dat een remmende werking op de stijging van woningprijzen. Banken willen uiteraard graag veel lenen, want dat brengt meer op, maar het risico is wel groter.

[BrammeS]

quote:

mrmrmr schreef op woensdag 28 mei 2008 @ 15:04:
"Aantal koophuizen per koper neemt alarmerend toe!"
http://www.wegwijs.nl/2486/?L=2

Wegwijs geeft een gelijknamig papieren blad uit dat zo nu en dan naar bedrijven en "hoger personeel" wordt gestuurd. In ruil tegen persoonlijke gegevens kan men een gratis abonnement aanvragen. Er staat regelmatig een al dan niet versluierde commerciele boodschap in. Dus FWIW.

Ik heb hem gisteren ook weer in de bus gekregen en moet zeggen dat in dit blad wel erg interessante dingen staan.

[n4m3l355]

Interessante hap mbt de huizenmarkt in NL en hoe deze zich ontwikkeld.

[Slasher]

quote:

n4m3l355 schreef op donderdag 29 mei 2008 @ 15:54:
Interessante hap mbt de huizenmarkt in NL en hoe deze zich ontwikkeld.

Samenvatting?

[t_captain]

quote:

mrmrmr schreef op woensdag 28 mei 2008 @ 15:04:
[...]
Dat strookt met mijn persoonlijke mening dat woningen aritificieel duur zijn. De prijs wordt m.i. voor een groot deel bepaald door wat men kan betalen (lenen), en niet de feitelijke waarde. Onder meer omdat er veel meer tweeverdieners zijn, bleven prijzen stijgen, want men kon gewoon doorgaan met lenen. In die zin is er denk ik wel sprake van een bubble. Of die zal klappen of langzaam leeglopen is een andere vraag.

Een fundamenteel model voor de huizenprijzen zou in elk geval de volgende parameters bevatten:

a1. inkomen per capita en de verdeling van dit getal over de populatie
a2. prijspeil consumentenprijzen (CPI)
a2. fiscaal regime (koopsubsidies)
a3. schaarste van koopwoningen, al dan niet naar regio en type
--> de som van deze factoren bepaalt hoeveel inkomen men maandelijks zal moeten besteden aan een huis

b1. hypotheekrente
b2. gemiddelde hoogte hypotheek t.o.v. onderpand
b3. opnieuw: fiscaal regime, deze keer het EWF en de HRA
--> deze factoren maken een conversie van maandlasten naar huizenprijzen

Zo'n model zou een antwoord geven op de vraag wat een fundamenteel verantwoord prijsniveau is. Natuurlijk kunnen de marktprijzen tijdelijk hierboven stijgen, of eronder dalen, maar in grote lijnen zal de markt moeten volgen. Net zoals aandelenkoersen hard omhoog of omlaag kunnen, maar uiteindelijk toch vast zitten aan bedrijfswinsten.

Het lijkt me lastig om zo'n complex model te ijken, maar ook zonder ijking is het bruikbaar als grove voorspeller voor wat er de komende jaren gaat gebeuren. CAO lonen stijgen rond de 3% per jaar, inflatie ook zo'n percentage. Fiscaal regime op korte termijn constant, arbeidsparticipatie vrouwen licht stijgend. Daardoor een stijging van het inkomen dat aan financieringslasten kan worden besteed met 3+ % per jaar.
Rente lijkt constant tot stijgend. Inversie in de rentecurve lijkt min of meer geweken, hoewel de rentecurve ook niet homogeen stijgend is. Lastige factor.
Factor b2, de mate waarin we onze huizen financieren, zal niet schrikbarend veranderen de komende jaren. Dat is meer een lange termijn ontwikkeling.
Ik schat (heel grove schatting) dat factor b een negatief effect op de huizenprijzen heeft van 1 a 2%. Dan voorspelt het model onder de streep een stijging van de huizenprijzen met 1 a 2%. For what it's worth, dit komt wel overeen met mijn gut feeling.

quote:

Banken moeten ook voorzichtiger worden (of blijven) met het meenemen van twee inkomens en zich vooral baseren op onderzoek waaruit blijkt hoe lang een dergelijke situatie in 90% van de gevallen duurt. Zo komen tweeverdieners niet zo snel meer in de problemen als een inkomen daalt of wegvalt en tegelijkertijd heeft dat een remmende werking op de stijging van woningprijzen. Banken willen uiteraard graag veel lenen, want dat brengt meer op, maar het risico is wel groter.

Ik denk dat het wanbetalingsrisico nog wel meevalt, anders waren banken al heel wat voorzichter geworden. De cijfers heb ik niet paraat, maar laatst was in het nieuws dat in NL minder dan 1% van de hypotheken als zeer riskant wordt gezien. (was meen ik 12% in de VS).

Misschien moet er meer onderzoek komen naar welke mensen precies in de betalingsproblemen komen.

Aan de ene kant zie je dat tweeverdieners vaak na een paar jaar anderhalfverdieners worden. Aan de andere kant stijgt het inkomen van de meestverdienende nog behoorlijk in die jonge levensfase, vooral bij een HBO/academische opleiding. Je koopt bijvoorbeeld je eerste huis samen o.b.v. 2x 2500 Euro bruto, vijf jaar later is dat bijvoorbeeld 3500 voor de grootste verdiener en 40% van 3000 = 1200 voor de laagste verdiener. In dit plaatje daalt het gezinsinkomen maar 300 euro (en natuurlijk de inflatie). Even doorbijten, maar een reden om je huis niet meer te kunnen betalen?

Mijn gevoel zegt dat tweeverdieners op MBO niveau veel kwetsbaarder zijn omdat hun salaris minder hard stijgt. Maar zonder cijfers is het niet meer dan een gevoel.

Overigens zijn 2 en 1.5 verdieners in andere aspecten weer minder kwetsbaar. Bij werkloosheid raak je bijvoorbeeld niet 30% kwijt maar 15%. En als 1.5 verdiener kan eventueel de andere partner wat meer uren gaan werken terwijl de werklozen partner oppast. Dit soort flexibiliteit kon wel eens cruciaal zijn in het wel of niet kunnen behouden van je huis.

[ari3]

quote:

t_captain schreef op donderdag 29 mei 2008 @ 17:47:
[...]
Een fundamenteel model voor de huizenprijzen zou in elk geval de volgende parameters bevatten:

a1. inkomen per capita en de verdeling van dit getal over de populatie
a2. prijspeil consumentenprijzen (CPI)
a2. fiscaal regime (koopsubsidies)
a3. schaarste van koopwoningen, al dan niet naar regio en type
--> de som van deze factoren bepaalt hoeveel inkomen men maandelijks zal moeten besteden aan een huis

b1. hypotheekrente
b2. gemiddelde hoogte hypotheek t.o.v. onderpand
b3. opnieuw: fiscaal regime, deze keer het EWF en de HRA
--> deze factoren maken een conversie van maandlasten naar huizenprijzen

Ik zou daar aan toevoegen dat je de huurwoningen in het model moet meenemen. Een belangrijk onderdeel in de marktwaarde van een koopwoning is inderdaad de schaarste (a3). In Nederland is een substantieel deel van huizen in eigendom van woningbouwcoörperaties die deze verhuren ver onder de marktwaarde en waarbij modaal+ inkomens stelselmatig worden uitgesloten bij het toekennen van deze woningen. Modaal+ inkomens zijn dus aangewezen op een koopmarkt waar, door overheidsbeleid, kunstmatig schaarste is veroorzaakt. Het toekenningsbeleid van huurwoningen en huurbescherming is de primaire oorzaak dat er een schaarste is voor gezinwoningen, niet de nieuwbouwproductie of conjuctuurgevoelige parameters. Op het moment dat alle (sociale) huurwoningen tegen marktwaarde verhuurd of verkocht worden vlakt de prijs vanzelf uit naar een redelijk niveau.

[Rukapul]

quote:

Het toekenningsbeleid van huurwoningen en huurbescherming is de primaire oorzaak dat er een schaarste is voor gezinwoningen, niet de nieuwbouwproductie of conjuctuurgevoelige parameters.

Je ontkent hier dat schaarste voortkomt uit een gebrek of tekort, terwijl het daar toch echt begint: woningbehoefte X (huishoudens), woningaanbod Y (bezettingsgraad 100%), X>Y. De verdeling van Y in Y[huur] (bezettingsgraad 100%) en Y[koop] (bezettingsgraad 100%) doet niets af aan het feit dat er op macroschaal een tekort is.

Het effect van de voorgestelde wijziging op de marktwaarde zal beperkt zijn. Er zullen wel wat verschuivingen plaatsvinden omdat prijs/kwaliteit opnieuw gerangschikt wordt, maar op macroschaal is er nog steeds schaarste en dus hoge prijzen. De enige uitzondering hierop is wanneer je nog een onuitgesproken wijziging voorstelt: niet meer subsidieren zodat het te besteden inkomen aan wonen daalt.

Rukapul wijzigde deze reactie 02-06-2008 16:31 (7%)

[FunkyTrip]

quote:

ari3 schreef op maandag 02 juni 2008 @ 16:06:
[...]

Ik zou daar aan toevoegen dat je de huurwoningen in het model moet meenemen. Een belangrijk onderdeel in de marktwaarde van een koopwoning is inderdaad de schaarste (a3). In Nederland is een substantieel deel van huizen in eigendom van woningbouwcoörperaties die deze verhuren ver onder de marktwaarde en waarbij modaal+ inkomens stelselmatig worden uitgesloten bij het toekennen van deze woningen.

Ver onder de marktwaarde? Ik heb zitten zoeken naar huurwoningen in Delft en Den Haag en de prijzen die je moet betalen voor leuke 3-4kamer woningen liggen boven de hypotheeklasten die ik maandelijks voor een vergelijkbare woning kwijt zou zijn. Ik ga straks 720 p/m betalen voor een woning waar je in de huur 850 p/m ofzo was kwijt geweest.

Zelfs achterbuurthuizen moet je al 400 p/m neertellen voor huur, terwijl die huizen op de markt misschien voor een ton gaan. Dat maakt het dus een beetje krom. Huurders betalen net zoveel als kopers elke maand, maar de kopers hebben na 30 jaar een huis.

[t_captain]

quote:

FunkyTrip schreef op maandag 02 juni 2008 @ 16:37:
[...]


Ver onder de marktwaarde? Ik heb zitten zoeken naar huurwoningen in Delft en Den Haag en de prijzen die je moet betalen voor leuke 3-4kamer woningen liggen boven de hypotheeklasten die ik maandelijks voor een vergelijkbare woning kwijt zou zijn. Ik ga straks 720 p/m betalen voor een woning waar je in de huur 850 p/m ofzo was kwijt geweest.

Zelfs achterbuurthuizen moet je al 400 p/m neertellen voor huur, terwijl die huizen op de markt misschien voor een ton gaan. Dat maakt het dus een beetje krom. Huurders betalen net zoveel als kopers elke maand, maar de kopers hebben na 30 jaar een huis.

Huur mag je niet 1:1 vergelijken met hypotheeklasten.
Zaken zoals groot onderhoud en onderhoud van de buitenkant van de woning zitten wel in de huur en niet in de hypotheek.

Daarnaast, ik denk dat hier met de uitspraak "onder de marktwaarde" de sociale woningbouw wordt bedoeld. Volgens mij verhuren de woningcooperaties geen huizen van 850 euro p.m., en als ze het wel doen is het doorgaans een commerciele afdeling van de woningstichting, dus dat valt buiten de sociale sector.

@Ari3:

Je kunt het ongeveer zo zien: mensen met eigen huizen maken gebruik van hypotheekrenteaftrek, en van de vrijstellingen voor de kapitaalverzekering eigen woning. Dan zijn er nog wat kleinere posten zoals koopsubsidie en de wet Hillen die het eigenwoningforfait reduceert als je weinig/geen hypotheekschuld hebt. Belastingvoordelen voor huizenbezitters tellen op naar ongeveer 19 miljard euro per jaar. Deze komt overwegend bij de de hogere inkomens terecht.
(zij het niet bij de allerhoogste, want veruit de grootste post is de HRA en in de praktijk zijn de grootste klanten voor deze aftrekpost goedverdienende mensen van 25-39 jaar. de mensen met de allerhoogste inkomens zijn vaak al wat ouder, wonen al een tijdje in hetzelfde huis en hebben lang niet zo'n hoge schuld als jongere woningbezitters).


Daartegenover staan ook verschillende belastingvoordelen voor de sociale huursector: huurtoeslag, vrijgesteld vermogen van de woningcooperaties etc. Dit telt op tot ongeveer 12 miljard, die hoofdzakelijk terechtkomt bij de lagere inkomens (tussen minimum en iets boven modaal).

Beide groepen zijn zo'n beetje even groot, dus het systeem is 19:12 in het voordeel van de hogere inkomens. Laat me gokken, deze verhouding is in grote lijnen pro rato de belastingafdracht.

Het rare van dit systeem is dat de overheid zo'n beetje de hele woningmarkt subsidieert, waarbij iedereen een sigaar uit eigen kist krijgt aangeboden. Kleinere sigaar voor de kleinere belastingbetaler, grotere sigaar voor de grotere betaler. Veel moeite om niets dus; een pro rato verlaging van alle tarieven IB zou nagenoeg hetzelfde effect hebben.

Een heel vervelend bijverschijnsel is dat particuliere/commerciele verhuur van woningen wordt gediscrimineerd: geen hypotheekrenteaftrek omdat de woning geen hoofdverblijf is van de eigenaar en geen voordelen zoals huursubsidie omdat de huren te hoog liggen. Laat dit segment nu juist het meest flexibele zijn (wachttijden sociale huurwoningen, overdrachtsbelasting/KK koopwoningen). Ik vraag me af of er ooit een relatie is gelegd naar het file-probleem.

[t_captain]

Een artikeltje van de Financiele Telegraaf, www.dft.nl

AMSTERDAM (DFT) - De woningmarkt doorstaat de kredietcrisis. Het aantal gedwongen verkopen van huizen in Nederland neemt af, zo blijkt uit recente cijfers van het Kadaster en ING Bank. Bovendien blijft de huizenprijs dit jaar met 3% stijgen, zo stelt ING.
Op 3,6 miljoen woningen werden vorig jaar 1800 huizen bij executie verkocht, omdat eigenaren de lasten niet meer konden betalen. Het jaar ervoor waren dat er 1950. Het eerste kwartaal van dit jaar gingen 490 woningen naar de geldschieter terug, tegenover 565 eind vorig jaar.

In de Verenigde Staten blijven die executieverkopen door de kredietcrisis toenemen. In april werden 660.000 woningen verkocht om schulden af te betalen. In januari bedroeg het aantal executieverkopen nog 493.000.

De gemiddelde woning stijgt minder snel in prijs, maar is volgens ING in een jaar tijd met €7500 toegenomen.

----

Ergens ook niet helemaal onverwacht. Gedwongen verkopen houden veel verband met werkloosheid (weliswaar met een forse vertraging omdat een hypotheekachterstand niet in een maand ontstaat en ook de onderhandelingen over een minnelijke schikking een tijdje kunnen duren).
De afgelopen jaren zien we meer mensen uit de WW gaan dan erin. Ook het aantal arbeidsongeschikten loopt terug. Last but not least, bij anderhalfverdieners zie je vaak dat de halve verdiener een flexibel contract heeft. In de huidige arbeidsmarkt krijg je gauwer wat extra uren dan een paar jaar geleden toen veel bedrijven nog probeerden om van personeel af te komen.

[FunkyTrip]

Dat soort cijfers zijn toch niet te vergelijken? 1800 in Nederland in een heel jaar en in de VS ruim een half miljoen per maand! Als je dat afzet tegen de bevolkingsaantallen wordt je niet vrolijk als Amerikaan.

[t_captain]

quote:

FunkyTrip schreef op woensdag 04 juni 2008 @ 11:38:
Dat soort cijfers zijn toch niet te vergelijken? 1800 in Nederland in een heel jaar en in de VS ruim een half miljoen per maand! Als je dat afzet tegen de bevolkingsaantallen wordt je niet vrolijk als Amerikaan.

Die verschillen zijn wel te verklaren:

- In de VS is de Fed fund rate in enkele jaren tijd gestegen van 1.25% naar 5.25%. Dat houdt in dat de variable hypotheekrente zo'n beetje van 2 naar 6% is gestegen - een verdrievoudiging. Hier zagen we de rente intussen ook oplopen, maar met veel minder grote sprongen. Rond 2003/2004 kon je een hypotheek krijgen tegen 3.5% (1 jaar vast), nu zit die rente tegen de 5%.
- In Nederland zet iedereen de hypotheekrente vast voor 5 of 10 jaar, met een tendens naar nog langere perioden omdat de rentecurve het afgelopen jaar niet zo stijl was. Daardoor hebben we hier veel minder gauw last van veranderingen van de rente dan in de VS, waar heel veel hypotheken op variabele rente staan.
- Door de hypotheekrenteaftrek telt de rentelast hier relatief minder hard aan. Een spaarhypotheek van 250.000 euro kost ongeveer 1000 euro bruto aan rente (650 netto), en ongeveer 250 euro netto aan de kapitaalverzekering. Als de rente met 20% stijgt, dan ben je bruto 200 meer kwijt aan rente (netto slechts 115), terwijl je aan de andere kant de inleg op je kapitaalverzekering nog wat kan verlagen. Onder de streep ben je een euro of 90 kwijt.
- Financiering is hier veel behoudender; je hebt in Nederland vrijwel geen Ninja-loans. Banken hebben een sterke voorkeur voor vaste contracten en de fiscale wijzigingen van 2001 en 2005 hebben het oversluit-en-verhoog-en-koop-die-dure-zeilboot spel behoorlijk de das omgedaan. Het gevolg is: minder dan 1% van de uitstaande hypotheken heeft een zeer groot risico, tegen 12% aan de overkant van de oceaan.
- Mensen hebben minder andere schulden. Als je hier een creditcard hebt, heb je doorgaans 1 kaart met een standaard bestedingslimiet van 2500 euro. De meeste creditcards incasseren elke maand het volledige openstaande bedrag. En mensen met beneden-modale inkomens hebben vaak niet eens een creditcard. De situatie in de VS is dat mensen vaak 3 of 4 creditcards hebben met bestedingslimieten van USD 5000-10000 per stuk - en heel vaak het saldo open laten staan of slechts gedeeltelijk inlossen.
- Huizenprijzen vertonen hier een minder grillig beeld. Dat komt door een permanente schaarste aan bouwlocaties, terwijl in de VS zonder veel problemen een nieuwe suburb kan verschijnen. Dezelfde lage rentes die aan de wieg stonden van de Ninja loans stonden indirect ook aan de wieg van een enorm snelle stijging van de huizenprijzen. De combinatie van een snel stijgende markt en lage financieringsrente heeft een ongekende bouw-woede opgestart. Een beetje projectontwikkelaar ging met 80% vreemd vermogen aan de slag om zo snel mogelijk 1000 nieuwe woningen neer te zetten. Nu zijn al die huizen klaar en is er een overcapaciteit ontstaan, wat samen met de gestegen hypotheekrente zorgt voor een sterke daling van de prijzen.

Met andere woorden, hier is de woningmarkt misschien verkouden, daar ligt ze met 42 graden koorts in het ziekenhuis.

[ari3]

quote:

t_captain schreef op maandag 02 juni 2008 @ 17:06:Een heel vervelend bijverschijnsel is dat particuliere/commerciele verhuur van woningen wordt gediscrimineerd: geen hypotheekrenteaftrek omdat de woning geen hoofdverblijf is van de eigenaar en geen voordelen zoals huursubsidie omdat de huren te hoog liggen. Laat dit segment nu juist het meest flexibele zijn (wachttijden sociale huurwoningen, overdrachtsbelasting/KK koopwoningen).

Ook in de particuliere/commerciële verhuur is er belastingvoordeel. Bij verhuur aan particulieren hoeft immers geen BTW worden afgedragen over de huur ondanks het commerciële karakter. Dus zelfs zonder huursubsidie hebben huurders al een korting van 19% op hun huur te pakken.

[Albantar]

quote:

DopdeDouwer schreef op zaterdag 19 april 2008 @ 15:43:
Ik ben vandaag ook weer op huizenjacht geweest, opendag. Voor simpele en soms achterstallige appartementen wordt minstens 150.000 gevraagd (randgemeente Rotterdam). Dit soort woningen lijken mij behoorlijk hoog geprijsd, kwaliteit is niet echt super, nauwelijks buitenruimte, en er staan er erg veel te koop. Het is dus zoeken naar de krenten in de pap, die er overigens wel zijn.

Wij zijn de afgelopen maanden ook op huizenjacht geweest, voornamelijk zelf zoeken via Funda. We zagen veel huizen die interessant leken maar die bij bezichtiging toch flink overgewaardeerd waren. Op een gegeven moment zijn we alleen nog maar gaan kijken naar huizen die recent (minder dan een week) in de verkoop waren. Ten eerste hadden we het meeste van het oude aanbod al gezien, en het blijkt dat een huis dat te lang te koop staat, dat daar toch iets mis mee is, want anders zou het wel verkocht zijn... We hadden het toen ook regelmatig dat we een bezichtigingsafpraak maakten die later door de makelaar afgezegd werd omdat het huis ondertussen verkocht was. We zaten dus toen duidelijk in het goede segment te vissen. En dat heeft zijn vruchten afgeworpen want we hebben afgelopen vrijdag een huis te pakken gekregen. Iets boven beoogd budget, en boven iets kleiner dan wat we eigenlijk zouden willen, maar qua woonkamer, keuken, tuin, badkamer, locatie, omgeving en overdrachtsdatum heeft dit huis geen enkele concessie tov onze wensen.

Anyway, dat is dus de tip die ik kan geven: kijk alleen naar huizen die minder dan een week op Funda staan. Wat er langer dan een maand staat daar is waarschijnlijk iets mis mee, vooral als je zoekt in het populaire rijtjeshuizensegment voor een gemiddeld budget want, want huizen in dat segment die goed onderhouden en goed geprijsd zijn gaan als warme broodjes over de toonbank.

(Dit geldt voor de regio Amersfoort; misschien is de situatie in andere regio's anders.)

[Slasher]

quote:

Reyn Eaglestorm schreef op zondag 08 juni 2008 @ 12:31:


Anyway, dat is dus de tip die ik kan geven: kijk alleen naar huizen die minder dan een week op Funda staan. Wat er langer dan een maand staat daar is waarschijnlijk iets mis mee, vooral als je zoekt in het populaire rijtjeshuizensegment voor een gemiddeld budget want, want huizen in dat segment die goed onderhouden en goed geprijsd zijn gaan als warme broodjes over de toonbank.
(Dit geldt voor de regio Amersfoort; misschien is de situatie in andere regio's anders.)

Weet jij wel hoe lang een huis gemiddeld te koop staat? Dat is toch echt langer als een maand. dan is er dus met 90% van de huizen wat mis mee. Dus vind je het niet een beetje kortzichtige opmerking?

Sorry hoor maar je opmerking slaat echt nergens op! Wellicht is amersfoort een regio waar je er snel bij moet wezen hoor want in de rest van NL (uitgezonders de stad utrecht en amsterdam) hoeft er echt helemaal niets mis zijn met het huis.

Gemiddeld staan de huizen nu langer te koop omdat de betaalbaarheid steeds minder word, dus per definitie hoeft er echt helemaal niets mis te zijn.

Maar goed als jij in amersfoort de hoofdprijs wil betalen omdat een huis net in de verkoop staat, be my guest

Slasher wijzigde deze reactie 08-06-2008 12:46 (26%)

[Albantar]

Ik praat ook alleen maar uit mijn eigen ervaring, Slasher.

Het bleek in de praktijk dat huizen in onze type en prijsklasse die "te lang" te koop staan iets mis is. Meestal te duur omdat er toch meer onderhoud aan is dan gewenst. Ze zullen vast voor die prijs ook wel verkocht worden, maar dat zal veel langer duren.

Wij willen veel huis voor ons geld, dus zoeken we in een sector met scherpe prijzen, en wie scherpe prijs zegt, zegt dat ze snel weg zijn. De afgelopen weken hebben we een stuk of 10 huizen bezichtigd die nog maar zeer kort te koop stonden. Een stuk of 5 was het toch net niet. Twee waren het wel maar daar was al een bod op gedaan en die zijn ook onderhand al verkocht; bij één van die twee heeft zelfs nooit een bord TE KOOP in de tuin gestaan, zo snel was het weg. Op drie hebben we een bod gedaan. De eerste was zoveel belangstelling voor dat hij per inschrijving verkocht werd. De tweede bleek pas eind 1e kwartaal 2009 beschikbaar te zijn. En de derde hebben we te pakken voor een prijs tussen de WOZ-waarde en de vraagprijs en met een zeer snelle oplevering.

We hebben de afgelopen maanden een heleboel huizen gezien in die prijsklasse. Meestal was er vrij veel werk aan te doen (slechte vloerbedekking en wandbekleding, oude badkamer, verouderde keuken bijvoorbeeld) maar deze is piekfijn in orde: marmeren vloer, landelijke luxe keuken, ruime uitbouw, zeer goed verzorgde mooi aangelegde tuin, beneden marmer en op de verdiepingen laminaat dus geen vies tapijt, kortom we kunnen er zo in zonder één cent uit te geven aan verbouwing of zelfs decoratie. Echt met stip het mooiste en compleetste huis dat we in die prijsklasse hebben gezien. Als wij het nu niet gekocht hadden zou vast iemand anders het binnen zeer afzienbare tijd verkocht hebben en het zou dus niet lang op de markt zijn gebleven.

Let wel, de beste huizen (zeer scherpe prijs-kwaliteit-verhouding) zijn heel snel weg. Dat betekent niet dat wat na een maand of wat nog steeds te koop staat per definitie te duur is, maar je zult er zeker geen zeer scherp geprijsde huizen meer tussen vinden want die zijn al heel snel weg. Als je echt een koopje wilt moet je er snel bij zijn.

Dat huizen gemiddeld langer dan een maand te koop staan heeft meer te maken met het feit dat de meeste huiseigenaren, terecht, met een wat hogere vraagprijs starten. Maar neem echt maar van mij aan dat huizen met een scherpe vraagprijs echt snel weg zijn.

Albantar wijzigde deze reactie 08-06-2008 13:46 (5%)

[-Baco-]

Reyn heeft helemaal gelijk. Als je een leuke deal wilt dan moet je er bovenop zitten. Het aanbod is groot maar de vraag is ook redelijk groot. Probleem is inderdaad dat veel mensen een te hoge vraagprijs hebben en dan staat het een tijd te koop. De huizen met een scherpe prijs echter zijn binnen een week vaak weg. Het is dus een goed advies om er bovenop te zitten.

Verders denk ik dat we geen grote correcties krijgen in Nederland vanwege de hier al veel genoemde redenen.

[Albantar]

Als de huizenmarkt inelkaar stort volgt de hele economie. De overheid, banken en andere instanties zullen er dus zeker voor zorgen dat instorten van de huizenmarkt voorkomen wordt als dat enigzins mogelijk. Als je probeert de economie te redden met een maatregel die funest zal zijn voor de huizenmarkt snij je jezelf alleen maar in de vingers.

[Slasher]

quote:

-Baco- schreef op zondag 08 juni 2008 @ 14:52:
Reyn heeft helemaal gelijk. Als je een leuke deal wilt dan moet je er bovenop zitten. Het aanbod is groot maar de vraag is ook redelijk groot. Probleem is inderdaad dat veel mensen een te hoge vraagprijs hebben en dan staat het een tijd te koop. De huizen met een scherpe prijs echter zijn binnen een week vaak weg. Het is dus een goed advies om er bovenop te zitten.

Verders denk ik dat we geen grote correcties krijgen in Nederland vanwege de hier al veel genoemde redenen.

Maar goed het blijven natuurlijk vraagprijzen, van de prijzen die je op funda ziet kan echt wel wat vanaf. Als een huis getaxeerd is op 150.000 is je vraagprijs natuurlijk iets hoger, zodat je ruimte hebt voor onderhandelingen. Dus een huis hoeft niet perse te duur te zijn, kwestie van te hoge vraagprijs

Slasher wijzigde deze reactie 08-06-2008 15:14 (48%)

[FunkyTrip]

Als het huis net een week in de verkoop staat valt er overigens niet veel te onderhandelen
Als je dan start met 10% onder de vraagprijs zeggen ze 'mwoah, we wachten nog wel even om te kijken wat er zich aandient'

[DopdeDouwer]

Maar als het huis aan je eisen voldoet en binnen je budget valt, kun je wat proberen om er wat vanaf te krijgen maar dat is dan niet noodzakelijk.
Eventuele prijsafdinging is dan alleen goed voor je eigen gevoel dat je overhoud aan de koop.
Bied je de vraagprijs moet je je daaroverheen weten te zetten. Lijkt mij erg lastig overigens.

[pachacuti]

Ik ben al een tijdje op zoek naar een nieuwbouwappartementje en ben er onlangs een leuk tegengekomen.
Het is gebouwd door een immobiliënkantoor en het wordt ook door hen verkocht. De vraagprijs is 160.000 euro ex btw wat eigenlijk net boven mijn budget ligt.

Heeft er iemand een idee van in hoeverre de prijzen bij een immokantoor vastliggen?
Maw, hoeveel zou ik ongeveer nog van deze prijs af kunnen krijgen?

[Albantar]

quote:

FunkyTrip schreef op maandag 09 juni 2008 @ 17:31:
Als het huis net een week in de verkoop staat valt er overigens niet veel te onderhandelen
Als je dan start met 10% onder de vraagprijs zeggen ze 'mwoah, we wachten nog wel even om te kijken wat er zich aandient'

Klopt inderdaad. Maar mijn redenering blijft ook staan: de echte buitenkansjes zijn héél snel weg. Ook wordt niet alleen over de prijs onderhandeld, maar ook over de passeerdatum. Je kan kiezen voor een minder scherpe prijs om een scherpe passeerdatum te krijgen.

In ons geval wilden de eigenaren er pas eind eerste kwartaal 2009 uit want dan is hun nieuwbouwwoning pas klaar. Maar we hebben ze er per 1 september 2008 uitgekregen door maar een procent of 2 onder de vraagprijs te gaan zitten. Dat is voor ons meer waard dan nog een paarduizend euro extra uitsparen, want een latere opleverdatum zou ons qua tijdelijke huisvesting (en bereidstellingsprovisie op de hypotheek, ook dat moet je niet vergeten, want we zitten nu binnen de standaard 3 maanden) ook duizenden euro's gekost hebben.

En zoals ook al gezegd, dit is een echte coup de coeur. Terwijl we in en om dat huis liepen hadden we allebei het gevoel "dit huis moeten we hebben". Dan wil je ook wel wat meer betalen kan ik je zeggen

[RemcoDelft]

quote:

FunkyTrip schreef op maandag 02 juni 2008 @ 16:37:
[...]

... Huurders betalen net zoveel als kopers elke maand, maar de kopers hebben na 30 jaar een huis.

Dit is toch altijd zo geweest? Als dit niet zo zou zijn, zou niemand woningen verhuren...

[n4m3l355]

De keuze tot huren/kopen kan veel redenen hebben. Zo zit ik zelf bv gehuurd omdat het goed mogelijk is dat ik na een paar jaar weer elders werk, en tevens dat ik nergens zo goedkoop een woning kan kopen tov wat ik nu aan huur betaal.
Verder is er een groot deel van de markt dat simpelweg geen hypotheek kan los peuteren dus al zouden ze graag een huis willen kopen gaat dit nou eenmaal niet. En misschien is dit soort bescherming maar goed ook om Engelse/Amerikaanse praktijken te voorkomen.

[DopdeDouwer]

Zoals eerder te lezen ben ik nu een paar maanden(half jaar misschien al) voorzichtig aan het kijken voor een koophuis. Heel de tijd hing er een dreiging van dalende huizen prijzen in de lucht, althans ik ben bang dat als ik mijn huis verkoop misschien niet de vraagprijs terug krijg.

Het zal namelijk een redelijk klein huis zijn in de prijscategorie < € 159.000.- waar ik niet al te lang zal wonen <4jaar.

Met de stijgende rente, afzwakkende koopmarkt en stijgende olieprijzen overweeg ik nu een huurwoning.

Ik ga nu even kijken wat de NVM-kwartaalcijfers en verwachtingen precies inhouden; op het nieuws hoorde ik "dalende huizeprijzen" en "gemiddelde stijging van ca. 2% voor een woning" in een nieuwsbericht. (zal wel iets met reeel en relatief te maken hebben, of had beter moeten luisteren)

DopdeDouwer wijzigde deze reactie 10-07-2008 22:24 (4%)

[crazyx]

quote:

DopdeDouwer schreef op donderdag 10 juli 2008 @ 22:06:
Het zal namelijk een redelijk klein huis zijn in de prijscategorie < € 159.000.- waar ik niet al te lang zal wonen <4jaar.

Met de stijgende rente, afzwakkende koopmarkt en stijgende olieprijzen overweeg ik nu een huurwoning.

Zou ik ook doen. Door de kk ga je er geen winst op maken als het maar voor 4 jr is.

[Arnout]

En toch vraag ik me af of je je daardoor moet laten leiden: winst maken op een woning.

Je kan het ook zo zien: het maakt niet uit of je winst maakt of niet, ervan uitgaande dat de stijging of daling van de prijzen over de hele markt gelijk is.

Als de huizenprijzen gaan dalen, ga ik minder voor mijn huis krijgen, maar het huis wat ik ga kopen is ook minder duur geworden. Dit geldt net zo voor een stijging van de huizenprijzen.

[Maasluip]

Met stijgende rente zou ik juist niet overwegen een huurhuis te nemen. Wat gaan je maandlasten doen als je over 4 jaar niet een hypotheek tegen 6% maar tegen 7% moet afsluiten? Dat kost je (bruto) 100 euro per maand extra als je een hypotheek over 30 jaar afsluit. Dat zijn (netto) € 21.000 die je extra moet betalen. En dat is meer dan je k.k. voor dit huis.

Bedenk ook dat je huur elk jaar zal stijgen, dat is een gegeven (je mag zelfs verwachten dat huren harder stijgen als eigen-huiskosten stijgen). Je hypotheekkosten zullen niet stijgen.

Natuurlijk moet je zelf de afweging maken om te huren of te kopen, maar volgens mij neem je niet alle factoren in overweging.

[b_visser]

quote:

DopdeDouwer schreef op donderdag 10 juli 2008 @ 22:06:


Met de stijgende rente, afzwakkende koopmarkt en stijgende olieprijzen overweeg ik nu een huurwoning.

Ik ga nu even kijken wat de NVM-kwartaalcijfers en verwachtingen precies inhouden...

De NVM-kwaartaalcijfers en verwachtingen zijn volledig betekenisloos. Deze cijfers zijn zo aangepast dat ze de gewenste situatie voor de makelaars zelf optimaliseren. Wishful thinking dus. Een toegepaste taktiek is bijv. het verwijderen van een huis van funda dat onverkoopbaar is (te duur dus) en het er een paar weken later weer voor een lagere prijs weer op te zetten. Natuurlijk wordt dit huis als nieuw aanbod gekenmerkt en wordt de prijsdaling niet in de statistieken verwerkt zodat de "huizenprijzen niet dalen".

[FunkyTrip]

quote:

b_visser schreef op vrijdag 11 juli 2008 @ 09:07:
[...]


De NVM-kwaartaalcijfers en verwachtingen zijn volledig betekenisloos. Deze cijfers zijn zo aangepast dat ze de gewenste situatie voor de makelaars zelf optimaliseren. Wishful thinking dus. Een toegepaste taktiek is bijv. het verwijderen van een huis van funda dat onverkoopbaar is (te duur dus) en het er een paar weken later weer voor een lagere prijs weer op te zetten. Natuurlijk wordt dit huis als nieuw aanbod gekenmerkt en wordt de prijsdaling niet in de statistieken verwerkt zodat de "huizenprijzen niet dalen".

Dat zie je idd heel vaak op Funda. Dan denk ik 'dat huis stond er een half jaar geleden ook al op, waarom is het als nieuw aangemerkt?'

Aan de andere kant betekent dit niet dat de statistici dit huis ook als 'nieuw' bestempelen. Die halen hun data wellicht ergens anders vandaan of hebben funda-parsers die dit soort truukjes herkennen.

[Arnout]

quote:

b_visser schreef op vrijdag 11 juli 2008 @ 09:07:
[...]
Een toegepaste taktiek is bijv. het verwijderen van een huis van funda dat onverkoopbaar is (te duur dus) en het er een paar weken later weer voor een lagere prijs weer op te zetten. Natuurlijk wordt dit huis als nieuw aanbod gekenmerkt en wordt de prijsdaling niet in de statistieken verwerkt zodat de "huizenprijzen niet dalen".

De huizenprijzen worden natuurlijk niet bepaald door de vraagprijzen op Funda, maar door de het bedrag wat koper en verkoper overeenkomen in de koopovereenkomst. Daar worden statistieken overheen gedraaid en die worden vergeleken met vorig jaar. Pas dan kan je spreken van stijging of van daling van "de huizenprijzen".

[Maasluip]

quote:

b_visser schreef op vrijdag 11 juli 2008 @ 09:07:
[...]

Een toegepaste taktiek is bijv. het verwijderen van een huis van funda dat onverkoopbaar is (te duur dus) en het er een paar weken later weer voor een lagere prijs weer op te zetten. Natuurlijk wordt dit huis als nieuw aanbod gekenmerkt en wordt de prijsdaling niet in de statistieken verwerkt zodat de "huizenprijzen niet dalen".

Natuurlijk wel. Als er twee maanden geleden 100 huizen met een vraagprijs van € 200.000 op stonden, vorige maand zijn ze niet te koop, maar diezelfde 100 huizen staan er nu op met een vraagprijs van € 190.000, dan is de huizenprijs toch gedaald? Het maakt toch niet uit of dat huis wel of niet eerder ook in de lijsten stond? Het berekende gemiddelde van de vraagprijs van aangeboden huizen op een gegeven moment wordt toch niet beïnvloed door het volume of de vraagprijs van gisteren?

Het enige wat je daarmee beïnvloedt is de duur dat een huis te koop staat. Maar dat is te ondervangen door een nieuwe metric te introduceren: het aantal huizen dat onverkocht van de markt gehaald wordt (en de duur dat ze te koop stonden).

[RagaBaSH]

quote:

Maasluip schreef op vrijdag 11 juli 2008 @ 09:24:
[...]
Natuurlijk wel. Als er twee maanden geleden 100 huizen met een vraagprijs van € 200.000 op stonden, vorige maand zijn ze niet te koop, maar diezelfde 100 huizen staan er nu op met een vraagprijs van € 190.000, dan is de huizenprijs toch gedaald? Het maakt toch niet uit of dat huis wel of niet eerder ook in de lijsten stond? Het berekende gemiddelde van de vraagprijs van aangeboden huizen op een gegeven moment wordt toch niet beïnvloed door het volume of de vraagprijs van gisteren?

Het enige wat je daarmee beïnvloedt is de duur dat een huis te koop staat. Maar dat is te ondervangen door een nieuwe metric te introduceren: het aantal huizen dat onverkocht van de markt gehaald wordt (en de duur dat ze te koop stonden).

Wat het beinvloed is niet zozeer de gemiddelde verkoopprijs (die zegt toch niet zoveel), maar meer het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs.
Door de vraagprijs (dmv een "nieuwe" notering) zo dicht mogelijk tegen de verkoopprijs aan te houden, kan je in je statistieken volhouden dat de woningmarkt niet instort, immers er wordt niet veel van de vraagprijs afgeweken.

Terwijl als je dit per adres gaat bekijken, en dus niet meerekend dat een huis een week "van de markt" is geweest, dan zie je dat de initiële vraagprijs en de verkoopprijs een drastisch verschil kunnen tonen. Dan is er imo wel sprake van een "instortende" woningmarkt

[b_visser]

quote:

Maasluip schreef op vrijdag 11 juli 2008 @ 09:24:
[...]
Natuurlijk wel. ...

Volgens mij beantwoord je de vraag wat gaan de huizenprijzen doen en niet de vraag wat zegt de NVM dat de huizenprijzen gaan doen.

Een interessant forum waar meestal iets zinvoller gepost wordt is

http://www.telegraaf.nl/d.../?url=forums/show/22.page

[Qwerty-273]

quote:

RagaBaSH schreef op vrijdag 11 juli 2008 @ 10:14:
Dan is er imo wel sprake van een "instortende" woningmarkt

Of eerder hoogmoed bij de verkopende partij (dat ze nu wel eens willen cashen of dat ze nog x bedrag minimaal nodig hebben voor hun volgende huis - en daardoor de vraagprijs niet gebaseerd is op wat het huis waard is in de huidige markt maar wat men aan kapitaal zelf nodig heeft).

[mrmrmr]

De NVM registreert de verkoopprijs van verkochte woningen en ook prijsdalingen van te koop staande woningen. Deze informatie is beschikbaar aan NVM makelaars.

De gepubliceerde verkoopcijfers zijn waarschijnlijk gebaseerd op verkoopprijzen. Om een prijsstijging of daling vast te stellen worden de prijzen opgeteld en gedeeld door het totale aantal (ook per categorie of regio).

Als in een bepaalde periode relatief veel goedkope woningen worden verkocht daalt de prijs. Het is niet zo dat je op grond hiervan kan stellen dat woningen minder waard zijn geworden. Het zijn gewoon andere woningen.

Een prijsdaling in een individuele woning vormt geen bewijs van een instortende markt, want dat gebeurt ook in goede tijden. Veel prijsdalingen van meerdere woningen t.o.v. het verleden zijn wel een indicatie van een dalende markt.

Prijsdalingen in nieuwbouw zijn minder gebruikelijk, dat duidt ook op een dalende markt(-verwachting).

[Vich]

Vandaag in De Pers:
"Paniek: de huizenmarkt stort in en eigenaren blijven zitten met een torenhoge hypotheekschuld. Niet dus. Dit zijn negen redenen om juist nu toe te slaan op de huizenmarkt"
http://depers1.republisher.modernmedia.nl/307/default.aspx#2

Ik vind de genoemde redenen niet echt overtuigend.

[edit] Om wat op te noemen wat voor mij nergens op slaat:

quote:

1. U kunt weer onderhandelen

Alsof dat voorheen niet kon?

quote:

2. De huizenmarkt stort niet in

Glazen bol?

quote:

5. U houdt uw baan.

Glazen bol?

quote:

6. Hoe meer schulden hoe beter

Want als mensen schulden hebben, dan kunnen ze een huis blijven betalen?

quote:

8. Hypotheekrenteaftrek verdwijnt

Glazen bol?

In het artikel worden deze punten wel een beetje toegelicht, maar ik vind het de toelichting veel te zwak om zulke conclusies te kunnen trekken.

Bij mij komt het artikel over als "je moet ons vertrouwen! echt! serieus! het gaat goed! (want als je ons niet gelooft en geen huis koopt, dan stort de markt inderdaad in, maar dat zeggen we even niet)"

Vich wijzigde deze reactie 11-07-2008 15:50 (60%)

[b_visser]

quote:

Vich schreef op vrijdag 11 juli 2008 @ 15:43:
Vandaag in De Pers:

blablabla

Inderdaad, een slecht, door een wanhopige makelaar geschreven artikel met de eigen provisie als achterliggende gedachte. Slechte krant trouwens, dat zoiets subjectiefs gepubliceerd wordt. Had er ook nog nooit van gehoord, de Pers.

Ben benieuwd hoeveel makelaars er verdwijnen in de loop van het jaar.

[n4m3l355]

Hoezo zou dit onzin zijn?

Afgelopen kwartaal zijn 15% minder hypotheken afgesloten, dit geeft zeker mogelijkheden
Misschien dat instorten wel overdreven is maar dat het afzwakt is zeker mogelijk
U houd uw baan, laten we het maar hopen
Hoe meer schulden betekent hoe hoger de inflatie wat weer de kosten van de woning drukt zeker wanneer je een vaste rentevoet hebt.
Hypotheekrenteaftrek verdwijnt, dat gaat gebeuren op termijn aangezien wij als EU lid dit als een van de weinige nog kent. Op termijn zal dit op Europees niveau worden voorgeschreven.

Ik denk dat het allemaal niet zo onrealistisch alleen hoe ga je ermee om. Natuurlijk kunnen we alles als onzin bestempelen maar je kunt er op z´n minst over nadenken en .. om professionals af te schilderen als onzin, iets zegt me dat die hier wat meer uurtjes mee bezig zijn dan menig tweaker.

[Vich]

quote:

n4m3l355 schreef op vrijdag 11 juli 2008 @ 16:24:
Hoezo zou dit onzin zijn?

Afgelopen kwartaal zijn 15% minder hypotheken afgesloten, dit geeft zeker mogelijkheden
Misschien dat instorten wel overdreven is maar dat het afzwakt is zeker mogelijk

Als het gaat afzwakken dan is het juist een goéde reden om nu nog niet te kopen, maar wachten tot de prijzen lager zijn.

quote:

U houd uw baan, laten we het maar hopen

Wat dus geen argument is, omdat dit een zeer persoonlijk iets is.

quote:

Hypotheekrenteaftrek verdwijnt, dat gaat gebeuren op termijn aangezien wij als EU lid dit als een van de weinige nog kent. Op termijn zal dit op Europees niveau worden voorgeschreven.

Het is misschien waarschijnlijk dat dit gebeurt, maar het is geen garantie. Voor mij is het dus een zwak argument.

quote:

Ik denk dat het allemaal niet zo onrealistisch alleen hoe ga je ermee om. Natuurlijk kunnen we alles als onzin bestempelen maar je kunt er op z´n minst over nadenken en .. om professionals af te schilderen als onzin, iets zegt me dat die hier wat meer uurtjes mee bezig zijn dan menig tweaker.

Je moet geen professional zijn om te zien dat een artikel subjectief geschreven is.
[edit] Een voorbeeldje: Je kan praten over hoe er te weinig huizen gebouwd worden en hoe dit de prijs hoog houdt. Wat belangrijk is, is om te vergelijken met andere factoren, bijvoorbeeld hoeveel leegstaande huizen er zijn. 1 statistiek belichten in een complex systeem is gewoon erg misleidend.

Vich wijzigde deze reactie 11-07-2008 16:41 (23%)

[b_visser]

quote:

n4m3l355 schreef op vrijdag 11 juli 2008 @ 16:24:
Hoezo zou dit onzin zijn?

...

en .. om professionals af te schilderen als onzin, iets zegt me dat die hier wat meer uurtjes mee bezig zijn dan menig tweaker.

Schoeman groep bijna failliet:

http://www.vastgoedwereld...n_rand_van_failliiet.html

Of ze proberen hun ondergang uit te stellen met artikelen als die in de Pers te publiceren.

[pedorus]

quote:

n4m3l355 schreef op vrijdag 11 juli 2008 @ 16:24:
om professionals af te schilderen als onzin, iets zegt me dat die hier wat meer uurtjes mee bezig zijn dan menig tweaker.

Als je het van een onafhankelijke professional wil horen: In dit NOS-filmpje (op 5:00) heeft professor monetaire economie Jacques Sijben het over zeepbellen. Hij zegt daarover als voorbeeld: "die hebben we nu op huizenmarkt"...

[Wekkel]

Feit is dat de rente stijgt. Aangezien het besteedbaar inkomen niet gek veel verandert, zal de kracht om immer hogere koopprijzen te betalen verminderen. Dat is een wetmatigheid.

Ander feit is dat de kredietcrisis voortrommelt. Ik zie maar verdacht weinig posts in de financiele draadjes over Fannie Mae/Freddy Mac (technisch failliet) en de overname van Indymac door toezichthouders.
1. Fannie en Freddy laten meer dan 50% van de VS hypothekenmarkt draaien
2. Indymac is (volgens mij) de 2e hypotheekverstrekker in de VS.

"Hallo, is er iemand wakker", denk ik dan.

Van 'professionals' die de reguliere media halen hebben we bijzonder weinig gehoord over de aanloop van de kredietcrisis, de redenen voor de kredietcrisis en waar het heen zal gaan. In die zin heb ik niet zoveel op met deze 'professionals'. Misschien goed in hun vak als het leningencircus draait, maar inzicht in de algemene materie is een tweede. Misschien dat het 'niet gewaardeerd' wordt als ze de werkelijkheid teveel gaan beschrijven aan het grote publiek?

De enige logische weg voorwaarts in de VS lijkt mij het opslokken van falende banken en Fannie/Freddie, om vervolgens hun ellende gefaseerd op te lossen over tijd. Dat kan het systeem aan en de belastingbetaler betaalt de rekening. 'Deleverage' is het toverwoord, en dat gaat voor Europa niet anders zijn. Ook in Nederland zijn veel gouden dakjes gefinancierd (tot wel 125%), ook in Nederland gaan we waarschijnlijk weer naar meer conservatieve vormen van financiering (de welbekende 20% eigen inbreng van vroeger?).

Bovenstaande ontwikkelingen gaan druk op prijzen geven, dat kan gewoon niet anders. Het Kadaster heeft zijn tarieven al aangepast op minder akten.

Op welke tekenen wil jij varen (feiten, of verhaaltjes)?

Wekkel wijzigde deze reactie 13-07-2008 21:04 (3%)

[t_captain]

quote:

Wekkel schreef op zondag 13 juli 2008 @ 21:03:
Feit is dat de rente stijgt. Aangezien het besteedbaar inkomen niet gek veel verandert, zal de kracht om immer hogere koopprijzen te betalen verminderen. Dat is een wetmatigheid.

De hypotheekrente is inderdaad fors gestegen. Anderzijds stijgen de CAO lonen ook met ongeveer 3.3% dit jaar. Onder de streep is de verhouding hypotheekrente/loon wel gestegen, wat met name voor starters de betaalbaarheid van koopwoningen niet ten goede komt.

In dit topic wordt steeds geredeneerd vanuit de starters, waarschijnlijk omdat veel tweakers in die levensfase zitten. Er wordt dus steeds gerekend met volledige hypothecaire financiering.
Hou er echter rekening mee dat starters maar een klein deel van de kopers uitmaken. Als een woningbezitter in zijn leven gemiddeld een stuk of 6 huizen bezit, zijn 5/6 van de transacties op het conto van doorstromers en slechts 1/6 van starters. Doorstromers (en met name de wat oudere) hebben door de enorme prijsstijging van de afgelopen 10 jaar een (fors) stuk overwaarde. De stand van de hypotheekrente is dan wat minder belangrijk dan voor een starter.

Verder, wat betreft de hypotheekrente: ik vermoed dat die stijging ten einde gaat komen en er zelfs weer een stukje daling in zit. De verklaring voor de recente stijging is de kredietcrisis. Hypotheekbanken moeten zelf geld aantrekken om hypotheken voor hun klanten te kunnen financieren. Vaak gebeurt dat in de vorm van CDO's. Het spel werkt eenvoudig, je bundelt een aantal gelijksoortige hypotheken (= recht op rentebetalingen, inlossingen en verpandingen/hypotheekstellingen van huis en KEW). Die bundel verkoop je door.
Het probleem is dat in het licht van de Amerikaanse problemen bij de hypotheekbanken, geen enkele bank meer CDO's in haar activa wil hebben. De meeste proberen juist het aandeel CDO's in hun portefeuille af te bouwen. CDO's zijn dus nagenoeg onverkoopbaar.

Dit geeft echter een fundamentele onbalans op de kapitaalmarkt. Op de kapitaalmarkt zijn de drie grootste klanten:
- overheden (m.n. staatsschuld)
- bedrijven (financiering van investeringen)
- gezinnen (hypotheken)

We zitten in de situatie dat overheden in de eurozone goede cijfers schrijven (daling bijstands-, WW- en arbeidsongeschiktheidsuitkeringen en stijging belastingbaten). Dus daar wordt eerder ingelost als bijgeleend.
Bedrijven hebben de afgelopen jaren fors geinvesteerd in uitbreiding. Nu de economische vooruitzichten wat minder worden, worden de nieuwe investeringen aanzienlijk verminderd. Bovendien schrijven bedrijven in het algemeen goede operationele winsten vanwege de hoogconjunctuur. Daardoor kunnen ze hun investeringen wat makkelijker uit eigen middelen doen.
Als banken ook nog de rem zetten op hypotheken, dan blijft er geld over. Vroeger of later gaat dat terug komen in de markt. Ik gok dat dat gaat gebeuren zodra er enige duidelijkheid ontstaat over de kwaliteit van NL hypotheken. Wat dat betreft zijn de komende tijd de cijfers over woningmarkt (Kadaster, NVM, Rabo, ING, ...) en betalingsproblemen bij hypotheken (vaak interne rapporten in de financiele sector) van enorm belang.

[neographikal]

quote:

t_captain schreef op maandag 14 juli 2008 @ 08:57:
De verklaring voor de recente stijging is de kredietcrisis. Hypotheekbanken moeten zelf geld aantrekken om hypotheken voor hun klanten te kunnen financieren. Vaak gebeurt dat in de vorm van CDO's. Het spel werkt eenvoudig, je bundelt een aantal gelijksoortige hypotheken (= recht op rentebetalingen, inlossingen en verpandingen/hypotheekstellingen van huis en KEW). Die bundel verkoop je door.
Het probleem is dat in het licht van de Amerikaanse problemen bij de hypotheekbanken, geen enkele bank meer CDO's in haar activa wil hebben. De meeste proberen juist het aandeel CDO's in hun portefeuille af te bouwen. CDO's zijn dus nagenoeg onverkoopbaar.

Ik zou er nog niet direct op rekenen. Als de olie en voedselprijzen zo doorstijgen, dan gaat de ECB gewoon door met de renteverhogingen om de inflatie in te dammen. Mensen praten alsof de rente nu hoog zou zijn; hij is hoger, maar het is absoluut gezien niet hoog

[t_captain]

quote:

neographikal schreef op maandag 14 juli 2008 @ 09:00:
[...]


Ik zou er nog niet direct op rekenen. Als de olie en voedselprijzen zo doorstijgen, dan gaat de ECB gewoon door met de renteverhogingen om de inflatie in te dammen. Mensen praten alsof de rente nu hoog zou zijn; hij is hoger, maar het is absoluut gezien niet hoog

Daar heb je gelijk in, maar bedenk wel dat ECB = korte rente, hypotheekrente = lange rente.
Ik denk dat we weer een stukje investie gaan krijgen in de rentecurve.

[Cobb]

Als de regering eea zou willen indammen kunnen ze dan niet beter beginnen met het verlagen van de overdrachtsbelating? Voor de gemiddelde woning scheelt dat duizenden euro's wat ze misschien een stukje betaalbaarder maken voor de starters. Het is toch belachelijk dat dit zoveel moet kosten?

Aan de andere kant zul je dan weer zien dat de woningprijzen stijgen om dat gat op te vullen...makelaars zijn natuurlijk ook niet dom...

[t_captain]

quote:

Cobb schreef op maandag 14 juli 2008 @ 10:07:
Als de regering eea zou willen indammen kunnen ze dan niet beter beginnen met het verlagen van de overdrachtsbelating? Voor de gemiddelde woning scheelt dat duizenden euro's wat ze misschien een stukje betaalbaarder maken voor de starters. Het is toch belachelijk dat dit zoveel moet kosten?

[...]

Overdrachtsbelasting is inderdaad vrij hoog. Maar stel dat je die zou gaan afschaffen. Dit bedrag moet ergens vandaan komen, en de meest logische plek is de hypotheekrenteaftrek. Anders ga je gewoon extra geld naar de subsidie van koopwoningen halen ten kosten van andere zaken - en dat kon wel eens in strijd zijn met de grote lijnen van het kabinetsbeleid.

- overdrachtsbelasting: betaalt iedereen (starters, doorstromers, jong tot oud).
- hypotheekreteaftrek: wordt het meest gebruikt voor de 1e en 2e eigen woning (oudere woningbezitters zitten doorgaans wat al langer in hun huis en hebben wat overwaarde uit eerdere verhuizingen ingebracht waardoor hun hypotheken vaak veel lager zijn).

Het overhevelen van HRA naar overdrachtsbelasting zou dus kunnen zorgen dat huizen minder betaalbaar worden voor starters.

[SvMp]

quote:

t_captain schreef op maandag 14 juli 2008 @ 11:57:
[...]

Het overhevelen van HRA naar overdrachtsbelasting zou dus kunnen zorgen dat huizen minder betaalbaar worden voor starters.

Juist niet.
Als je als regering geld wilt generen door het beperken van de hypotheekrenteaftrek, dan kun je dat doen door bv. het gedeelte van de lening boven de EUR 500.000,- niet meer aftrekbaar te maken. Aangezien de hypotheekrenteaftrek nu ca. 12 miljard kost en het overgrote deel naar de allerrijksten gaat, levert dit veel op. Ruim voldoende om de overdrachtsbelasting te schrappen. Een hypotheek boven de EUR 500.000,- is echter niet iets voor starters, dus zal het overhevelen van HRA naar overdracthsbelasting juist een positief effect hebben, mits men de aftrek van de hoogste hypotheken aftopt. Maar daar heeft het kabinet het lef niet voor..

[t_captain]

quote:

svdmeer schreef op maandag 14 juli 2008 @ 12:23:
[...]


Juist niet.
Als je als regering geld wilt generen door het beperken van de hypotheekrenteaftrek, dan kun je dat doen door bv. het gedeelte van de lening boven de EUR 500.000,- niet meer aftrekbaar te maken. Aangezien de hypotheekrenteaftrek nu ca. 12 miljard kost en het overgrote deel naar de allerrijksten gaat, levert dit veel op. [...]

Dat laatste is een misvatting.
De meeste gebruikers van hypotheekrenteaftrek zitten in de middeninkomens (gezinsinkomen 1 - 3 maal modaal), al is het maar omdat er niet zo heel veel van de allerrijksten zijn (bijvoorbeeld inkomen > 1 JP / vermogen > 1 mln).

Dan kun je bijvoorbeeld een hypotheek van 1 miljoen euro aftrekken tegen 52%, maar dan nog trek je "maar" 5x zoveel rente af als een gemiddeld jong stel. Van die jonge stellen met 250.000 hypotheek tegen 42% zijn er misschien 500.000 in Nederland terwijl van die 1mln+ hypotheken hooguit enkele tienduizenden bestaan.

Binnen de gebruikers van HRA heb je mensen die er meer gebruik van maken en mensen die er minder gebruik van maken.

Kleine gebruikers:
- goedkope huizen
- lang geleden gekochte huizen (m.a.w. de helft goedkoper dan hetzelfde huis nu)
- weinig hypotheek i.v.m. overwaarde uit eerdere huizen (typische situatie bij oudere woningbezitters)
- laag tarief IB (34-42%)

Grote gebruikers:
- dure huizen
- recent gekochte huizen
- geen/weinig overwaarde uit eerdere huizen
- aftrek tegen 42-52%

Wat je ziet, is dat vooral hoogopgeleide stellen tussen 25 en 39 jaar hoge hypotheken hebben. Vaak heb je het over huizen tussen 300.000 en 400.000 euro, weinig inbreng eigen vermogen of eerdere overwaarde, en aftrek van de hele rente tegen ten minste 42%.

[Exorcist]

Mij hoor je niet klagen als de prijzen dalen. We hebben nu een huurhuis (€600/maand), maar willen als volgende woning wel een huis kopen. Netto hebben we met elkaar rond de €3500/maand, volgens mij kun je daar niet echt een fatsoenlijk huis van kopen.

[b_visser]

quote:

Exorcist schreef op maandag 14 juli 2008 @ 13:22:
Mij hoor je niet klagen als de prijzen dalen. We hebben nu een huurhuis (€600/maand), maar willen als volgende woning wel een huis kopen. Netto hebben we met elkaar rond de €3500/maand, volgens mij kun je daar niet echt een fatsoenlijk huis van kopen.

Met 3500€ netto kun je juist nog wel een redelijk (appartement, rijtjeshuis) kopen. Kijk eens op de thread "Wat verdient een ICT-er gemiddeld?" Bijna iedereen post daar trots dat ze een sneue 1800€ - 2500€ bruto verdienen. Die kunnen het niet lang niet betalen, jullie nog wel. En dan loop je hier te klagen dat je geen woning kunt betalen?

Bedoel je niet "Ik kan het wel betalen, maar ik wil niet het 2.5 voudige betalen van wat mijn buurman 10 jaar geleden voor hetzelfde huis betaalde"? Ja, daar kan ik me zeker iets bij voorstellen.

[Woy]

quote:

Exorcist schreef op maandag 14 juli 2008 @ 13:22:
Mij hoor je niet klagen als de prijzen dalen. We hebben nu een huurhuis (€600/maand), maar willen als volgende woning wel een huis kopen. Netto hebben we met elkaar rond de €3500/maand, volgens mij kun je daar niet echt een fatsoenlijk huis van kopen.

Als je samen netto € 3500,- verdiend kun je daar gemakkelijk een redelijk huis voor kopen hoor. €3500,- is € 5000,- bruto?. Dus dat is +- € 65000 bruto op jaarbasis. Dan kun je met de huidige richtlijn ( 4,5 maal bruto jaar salaris ) bijna € 300.000 lenen ( En bij sommige hypotheekverstrekkers nog een stuk meer ). Dus dan heb je redelijk wat keus. Voor € 200.000 kun je ook al prima huizen kopen.

[b_visser]

quote:

t_captain schreef op maandag 14 juli 2008 @ 13:08:
[...]


Dat laatste is een misvatting.
... al is het maar omdat er niet zo heel veel van de allerrijksten zijn (bijvoorbeeld inkomen > 1 JP / vermogen > 1 mln).

Inderdaad, bovendien koopt vrijwel niemand een eerste huis van > 1 miljoen. Dan heb je al een flinke overwaarde op een vorig huis. Dat vermindert de totale hypotheekschuld en daarmee de mogelijke aftrek(bijleenregeling).

Belangrijker dan de aftrek is de factor rente in de huizenbubble. Waarom de centrale banken tijdens de grote huizenprijzenstijging van rond 1998 - 2005 wereldwijd de rente niet verhoogd hebben is een groot mysterie. De gevolgen zijn duidelijk: een kredietcrisis wereldwijd (Fannie Mae nog deze week) en veel persoonlijke ellende. Misschien dat er dezelfde stemming heerste als vlak voor de DotCom bubble.

Bovendien zijn stijgende prijzen veroorzaakt door de lage rente inflatie voor de starters en doorstromers die een duurder huis zoeken. Elke dag dat ze langer wachten met het kopen van een huis maakt de hypotheek duurder.

En nu de rente eindelijk stijgt, komt de renteschok des te harder aan. Hetzelfde huis wordt door de rentestijging plotseling veel duurder bij oversluiten en de eerste makelaars hebben het loodje al gelegd (Schoeman groep vorige week wegens "marktomstandigheden").

Ik verwacht de allergrootste klappers trouwens in Nederland omdat de loan/income ratio vrijwel nergens zo hoog ligt als hier en de hypotheekschuld/BNP nergens zo hoog ligt als hier. Het is alleen nog een kwestie van het nog een paar procent stijgen van de rente.

[t_captain]

quote:

Exorcist schreef op maandag 14 juli 2008 @ 13:22:
Mij hoor je niet klagen als de prijzen dalen. We hebben nu een huurhuis (€600/maand), maar willen als volgende woning wel een huis kopen. Netto hebben we met elkaar rond de €3500/maand, volgens mij kun je daar niet echt een fatsoenlijk huis van kopen.

Netto zegt niet zoveel, want dat is van veel factoren afhankelijk. Bij een "kale" CAO (geen leaseauto, onkostenvergoeding, riskostenvergoeding etc) komt een nettoloon van 1750 overeen met een brutoloon van ongeveer 2500.
Als ik reken met 2x2500 bruto + 8% vakantiegeld, dan kunnen jullie een hypotheek krijgen conform de gedragscode hypotecaire financieringen van 343.000.

Het is de vraag wat je een "fatsoenlijk" huis noemt, dat is een nogal subjectief woord Maar je bent in staat om een bovenegmiddelde woning te kopen. De gemiddelde woning is Nederland kost namelijk een euro of 260.000.

[ari3]

quote:

t_captain schreef op maandag 14 juli 2008 @ 11:57:
[...]Overdrachtsbelasting is inderdaad vrij hoog. Maar stel dat je die zou gaan afschaffen. Dit bedrag moet ergens vandaan komen, en de meest logische plek is de hypotheekrenteaftrek.

Ik stel voor om de overdrachtsbelasting te vervagen voor een algemene verhuisbelasting die voor zowel huurders als kopers geldt. Oorsponkelijk was de overdrachtsbelasting bedoelt om speculatie te ontmoedigen maar nu hindert het vooral de doorstroom. Verhuisbelasting voor huurders heeft veel voordelen:
- Het ontmoedigt het doorstromen binnen het stelsel van woningbouwcoörperaties waardoor huurders eerder geneigd zullen zijn te gaan kopen als ze dat kunnen.
- Het verhindert het doorstromen van laag opgeleiden(=laag inkomen) naar een grotere gezinswoningen waardoor gezinsuitbreiding ontmoedigd wordt (=groot maatschappelijk voordeel).

[Janoz]

343.000? Dat is bijna 5,3 keer het bruto jaar inkomen. Ik dacht dat men tegenwoordig eerder uitging van 4,5 maal het bruto jaarinkomen. Dat betekend dan eerder 291.600.

Daarnaast zegt netto wel degelijk wat. Niet over de maximale hypotheek die je af kunt sluiten, maar wel of de nieuwe maandlasten in je huishoudboekje gaan passen. Eigenlijk moet je dan ook niet naar je bruto of netto maandlasten kijken, maar eerder naar 'hoeveel geld zou ik in de maand kunnen missen voor mijn huis'.

[Dagi]

quote:

Janoz schreef op maandag 14 juli 2008 @ 14:50:
343.000? Dat is bijna 5,3 keer het bruto jaar inkomen. Ik dacht dat men tegenwoordig eerder uitging van 4,5 maal het bruto jaarinkomen. Dat betekend dan eerder 291.600.

Daarnaast zegt netto wel degelijk wat. Niet over de maximale hypotheek die je af kunt sluiten, maar wel of de nieuwe maandlasten in je huishoudboekje gaan passen. Eigenlijk moet je dan ook niet naar je bruto of netto maandlasten kijken, maar eerder naar 'hoeveel geld zou ik in de maand kunnen missen voor mijn huis'.

Ik heb onlangs nog voor 440.000 euro hypotheek aangevraagd met een inkomen van 74k. Dat is 6x bruto jaarinkomen maar gelukkig kijken ze ook naar je persoonlijke situatie (afgerond universitaire opleiding) en naar je carrieremogelijkheden. Maar goed ik schrok wel van de netto maandlasten dus heb ik het maar laten staan.

[Captain Proton]

De huizenbubble klapt wanneer de rente langdurig stijgt. Dat valt te verwachten: niet alleen stijgt de rente nu vanwege conjuncturele redenen, maar ook zullen banken nog lang hogere tarieven moeten vragen uit voorzichtigheid en om verliezen tijdens de kredietcrisis te compenseren. Hoewel we HRA hebben, betekent dat in het beste geval dat de helft van de rentestijging door de overheid gedragen wordt. En aangezien de meeste huizenkopers aardig aan hun limiet zitten qua maandlasten, zullen zij bij hogere rente simpelweg minder kunnen opbrengen. Het volume van de huizenmarkt zal in eerste instantie teruglopen (en doet dat al), maar verkopers kunnen niet eindeloos wachten en de prijsstijgingen zullen lager en lager worden. Uiteindelijk na inflatiecorrectie ook wel negatief. Maar aangezien er genoeg remmende factoren zijn, zoals HRA en het feit dat veel kopers hun rente langdurig vast hebben gezet, zal het negatieve effect van hogere rente sterk over de tijd uitgesmeerd worden. Als echter de officlele rente aanhoudend hoog blijft, en ook als banken in de toekomst blijvend voorzichtiger gaan zijn qua kredietverstrekking, zullen de prijsstijgingen uiteindelijk langdurig onder de inflatie blijven.

Moeten we daarop wachten met kopen? Wellicht niet. Maar het lijkt me ook onrealistisch veel rendement te verwachten uit prijsstijgingen.

Captain Proton wijzigde deze reactie 14-07-2008 15:04 (8%)

[Wekkel]

Beter lijkt mij het weghalen/houden van belasting, zowel bij huurders die overstappen als kopers. Gooi een paar tienden op de algemene belasting en je hebt het geld weer terug. Nu worden alleen banken blij van de HRA.

Het helpt gelijk tegen file-problematiek. Het wordt eenvoudiger om te verhuizen als je werkplek ergens anders komt te liggen.

[MrScratch]

quote:

t_captain schreef op maandag 14 juli 2008 @ 11:57:
[...]


Overdrachtsbelasting is inderdaad vrij hoog. Maar stel dat je die zou gaan afschaffen. Dit bedrag moet ergens vandaan komen, en de meest logische plek is de hypotheekrenteaftrek.

De meest logische plek is wat mij betreft snoeien in de uitgaven. Ik hoor die dooddoener veel te vaak uit de mond van de regering. We kunnen niet "belasting X" afschaffen/verlagen, want dan moeten we weer ergens anders meer belasting heffen. Waarom kijken ze nooit naar de uitgavenkant?

De overheid an sich is veel te groot en zou makkelijk een stuk kleiner gemaakt kunnen worden. Daarmee komt zo veel geld vrij dat de meest onzinnige belastingen (ik denk dan aan successierecht en de overdrachtsbelasting) met gemak kunnen worden afgeschaft.

Versimpel tegelijkertijd de enorme wirwar van het inkomenbelasting en aftrekpostencircus en neem meteen de hele woningmarkt (hypotheekrenteaftrek en huursubsidie) mee en we zijn meteen van het verlammende systeem van subsidies en belastingpotjes af die de hele boel zwaar in het slot hebben gegooid.

[Exorcist]

quote:

b_visser schreef op maandag 14 juli 2008 @ 13:45:
[...]


Met 3500€ netto kun je juist nog wel een redelijk (appartement, rijtjeshuis) kopen. Kijk eens op de thread "Wat verdient een ICT-er gemiddeld?" Bijna iedereen post daar trots dat ze een sneue 1800€ - 2500€ bruto verdienen. Die kunnen het niet lang niet betalen, jullie nog wel. En dan loop je hier te klagen dat je geen woning kunt betalen?

Bedoel je niet "Ik kan het wel betalen, maar ik wil niet het 2.5 voudige betalen van wat mijn buurman 10 jaar geleden voor hetzelfde huis betaalde"? Ja, daar kan ik me zeker iets bij voorstellen.

Ik verdien ook "maar" 2000 netto...mn vriendin de rest. Redelijk modaal. Maar goed, hoef dus dan niet in te zitten of we een huis kunnen kopen van 210.000 denk ik. Heb er gewoon niet zoveel verstand van, heb me nooit echt verdiept in hypotheken.

Woon nu pas twee jaar in dit huis (ruime eengezinswoning in een rustige wijk), maar ik wil tzt wel een badkamer en keuken die er net iets minder "hurig" uitzien. Investeren hierin heeft in mijn huis geen zin natuurlijk.

[SvMp]

quote:

t_captain schreef op maandag 14 juli 2008 @ 13:08:
[...]


Dat laatste is een misvatting.
De meeste gebruikers van hypotheekrenteaftrek zitten in de middeninkomens (gezinsinkomen 1 - 3 maal modaal), al is het maar omdat er niet zo heel veel van de allerrijksten zijn (bijvoorbeeld inkomen > 1 JP / vermogen > 1 mln).

Dan kun je bijvoorbeeld een hypotheek van 1 miljoen euro aftrekken tegen 52%, maar dan nog trek je "maar" 5x zoveel rente af als een gemiddeld jong stel. Van die jonge stellen met 250.000 hypotheek tegen 42% zijn er misschien 500.000 in Nederland terwijl van die 1mln+ hypotheken hooguit enkele tienduizenden bestaan.

Klopt dat de meeste gebruikers 1 tot 3 keer modaal hebben. Maar 3 keer modeel noem ik geen "middeninkomen" meer.



Vanaf 2 keer modaal kunnen ze best wat missen. Starters zitten niet op 2 keer modaal, en als dat wel zo is dan zijn dat niet de starters met de welbekende problemen waar starters mee zitten.

[neographikal]

quote:

Captain Proton schreef op maandag 14 juli 2008 @ 15:02:
De huizenbubble klapt wanneer de rente langdurig stijgt. Dat valt te verwachten: niet alleen stijgt de rente nu vanwege conjuncturele redenen,

De conjunctuur is nou net wat de ECB zou bewegen tot een renteverlaging, ware het niet dat we met een torenhoge inflatie zitten. Als die weg zou vallen, dan zou de ECB meteen de rente omlaag gooien om de conjunctuur weer aan te wakkeren Zie hier het dilemma van de ECB: prijsstabiliteit vs een zekere mate van groei vs stagflatie.

quote:

MrScratch schreef op maandag 14 juli 2008 @ 15:08:
De overheid an sich is veel te groot en zou makkelijk een stuk kleiner gemaakt kunnen worden. Daarmee komt zo veel geld vrij dat de meest onzinnige belastingen (ik denk dan aan successierecht en de overdrachtsbelasting) met gemak kunnen worden afgeschaft.

Eens, maarja, met een PvdA in de regering is een kleinere overheid niet de meest voor de hand liggende optie

neographikal wijzigde deze reactie 14-07-2008 18:23 (36%)

[Oscar Mopperkont]

quote:

svdmeer schreef op maandag 14 juli 2008 @ 18:11:
[...]


Klopt dat de meeste gebruikers 1 tot 3 keer modaal hebben. Maar 3 keer modeel noem ik geen "middeninkomen" meer.

[afbeelding]

Vanaf 2 keer modaal kunnen ze best wat missen. Starters zitten niet op 2 keer modaal, en als dat wel zo is dan zijn dat niet de starters met de welbekende problemen waar starters mee zitten.

Je kunt pas aftrekken als je iets hebt om vanaf te trekken. Laat eens een grafiek zien waarbij de relatieve belastingdruk er ook tegen af is gezet. Lijkt mij belangrijker dan naar slechts één punt van de totale belasting te laten. zien.

[SvMp]

quote:

Oscar Mopperkont schreef op maandag 14 juli 2008 @ 18:23:
[...]

Je kunt pas aftrekken als je iets hebt om vanaf te trekken. Laat eens een grafiek zien waarbij de relatieve belastingdruk er ook tegen af is gezet. Lijkt mij belangrijker dan naar slechts één punt van de totale belasting te laten. zien.

Als je de focus wilt leggen bij belastingdruk, dan lijkt het mij rechtvaardiger om dit hele systeem op te doeken en met de opbrengst alle belastingschijven omlaag halen.

[Wekkel]

quote:

neographikal schreef op maandag 14 juli 2008 @ 18:21:
De conjunctuur is nou net wat de ECB zou bewegen tot een renteverlaging, ware het niet dat we met een torenhoge inflatie zitten. Als die weg zou vallen, dan zou de ECB meteen de rente omlaag gooien om de conjunctuur weer aan te wakkeren Zie hier het dilemma van de ECB: prijsstabiliteit vs een zekere mate van groei vs stagflatie.

Het vreemde van de ECB is dat zij uitgaat van (sterk versimpeld) het volgende idee:
• zodra de werkloosheid oploopt de rente verlagen om hiermee de economie te stimuleren;
• bij oplopende inflatie de rente verhogen om inflatie te beteugelen.

Het is vreemd, omdat zij precies telkens datgene oproept wat zij zaait. Het vergroten van de geldhoeveelheid is m.i. inflatie. De uiteindelijke consequentie is stijgende prijzen (als de rest nagenoeg ongewijzigd blijft). Immers, meer euro's die hetzelfde najagen.

Het goedkope geld dat tegen een lagere rente dan de marktrente beschikbaar wordt gesteld, wordt onder andere gebruikt voor projecten waarvoor zonder deze overheidsbemoeienis economisch geen steun zou zijn. Niemand gaat een investering aan die 4% oplevert als het benodigde geld voor de investering 5% kost. Dit belangrijke principe wordt verstoord door de overheid (ECB) die geld goedkoper aanbiedt onder wat de marktrente zou zijn.

Je kan het ook wel sociaal subsidieren noemen. Ten koste van de bestaande munten in de zak van mensen nieuw geld uitlenen aan degenen die daarmee investeringen doen, een gereed gedeelte daarvan investeringen waar in economische termen geen/onvoldoende vraag naar is.

Uiteindelijk valt de ECB dan weer in haar eigen mes: oplopende prijzen en de investeringen die niet deugdelijk bleken, krijgen te maken met kapitaaluitloop: recessie is daar.

Door onder de marktrente geld beschikbaar te stellen via het bankwezen, wordt de noodzakelijke band tussen spaarder en investeerder doorgesneden. De spaarder maakt minder spaargeld beschikbaar en spendeert meer (sparen niet aantrekkelijk genoeg), terwijl de investeerder de illusie heeft dat er plenty spaargeld is voor investeringen. Dit draagt bij aan de pijn die uiteindelijk (en onvermijdelijk) recessie heet.

Deze theorie en werkwijze van de ECB is m.i. bewezen onjuist, en toch wordt het nog op zoveel universiteiten geleerd. Maar goed, dat als achtergond.

Een theorie kan zijn dat de ECB in navolging op de States de rente omlaag heeft geknald na de dot.com om de economie (op onstabiele gronden, zie boven) te stimuleren, maar ook om de VS niet massaal af te vallen. Met de laatste renteverhoging in plaats van verlaging in navolging op de laatste renteverlagingen in de States zou het zo kunnen zijn dat de ECB thans de States en daarmee de dollar feitelijk 'los heeft gelaten'.

Als de inkrimping van krediet en daarmee de brede vorm van geld de norm is, heeft de ECB straks niet zoveel problemen meer met inflatie (eerder deflatie)

[t_captain]

quote:

Janoz schreef op maandag 14 juli 2008 @ 14:50:
343.000? Dat is bijna 5,3 keer het bruto jaar inkomen. Ik dacht dat men tegenwoordig eerder uitging van 4,5 maal het bruto jaarinkomen. Dat betekend dan eerder 291.600.

Daarnaast zegt netto wel degelijk wat. Niet over de maximale hypotheek die je af kunt sluiten, maar wel of de nieuwe maandlasten in je huishoudboekje gaan passen. Eigenlijk moet je dan ook niet naar je bruto of netto maandlasten kijken, maar eerder naar 'hoeveel geld zou ik in de maand kunnen missen voor mijn huis'.

Nee, die factor 4.5 is een vereenvoudiging van het rekenmodel, die voor inkomens rond modaal ongeveer klopt.

In grote lijnen: hoe hoger je inkomen, hoe hoger de factor. Je hebt immers maar 1 zorgverzekering nodig, 1 internetaansluiting en je eet ook maar 1 keer. Ook als je rekening houdt met het feit dat je bij een hoger salaris duurder gaat leven, is er nog steeds meer ruimte voor woonlasten. Als je een miljoen per jaar verdient en je geeft de helft uit aan woonlasten, ga je nog steeds niet failliet. Je wordt alleen wat beperkt in het aantal auto's wat je per jaar kan kopen Als je 30.000 per jaar verdient en daarvan 15.000 aan woonlasten uitgeeft, kom je waarschijnlijk wel in de problemen.

[t_captain]

quote:

svdmeer schreef op maandag 14 juli 2008 @ 18:11:
[...]


Klopt dat de meeste gebruikers 1 tot 3 keer modaal hebben. Maar 3 keer modeel noem ik geen "middeninkomen" meer.

[afbeelding]

Vanaf 2 keer modaal kunnen ze best wat missen. Starters zitten niet op 2 keer modaal, en als dat wel zo is dan zijn dat niet de starters met de welbekende problemen waar starters mee zitten.

Super plaatje, bedankt voor deze informatie!

Jammer dat het in decielen is verdeeld en niet iets kleinere schalen. De bovenste groep met een gemiddeld inkomen van 76k kun je namelijk met moeite "de allerrijksten" noemen. Met 76.000 kun je ongetwijfeld prima leven, maar het is een hele afstand van de Heineken/Brenninkmeijer/Van Oranje league

Kennelijk heb ik een iets andere norm van "middeninkomens" dan de SP. Maar de inkomens tussen modaal en 2x modaal beslaan in het plaatje zo'n beetje de 8e en 9e deciel. Dat telt al op naar 30% gebruik van HRA. Neem daarbij een stukje van de 10e deciel (het stukje wat van 2-3x modaal zit) en je plaatje komt aardig overeen met mijn eerdere post. Het zijn niet de miljonairs die het grootste beslag leggen op HRA, maar de hoogopgeleide tweeverdieners in de bloei van hun cariere.

EDIT: zijn de getallen op de horizontale as van het plaatje (de gemiddelde inkomens per groep) individuele inkomens? Of gezinsinkomens?

t_captain wijzigde deze reactie 15-07-2008 07:52 (4%)
Reden: Vraag

[neographikal]

quote:

Wekkel schreef op maandag 14 juli 2008 @ 20:09:
Deze theorie en werkwijze van de ECB is m.i. bewezen onjuist, en toch wordt het nog op zoveel universiteiten geleerd. Maar goed, dat als achtergond.

Hmm, interessant, heb je hier misschien een artikel over? Die renteverhoging heeft trouwens nog een leuk effect: wisselkeurs dollar/euro, dempt de inflatie nog wat verder

[b_visser]

quote:

neographikal schreef op maandag 14 juli 2008 @ 18:21:
[...]


De conjunctuur is nou net wat de ECB zou bewegen tot een renteverlaging, ware het niet dat we met een torenhoge inflatie zitten. Als die weg zou vallen, dan zou de ECB meteen de rente omlaag gooien om de conjunctuur weer aan te wakkeren ...

Het is meer de vraag "Waarom werd de rente niet verhoogd tijdens de grote wereldwijde stijging van de huizenprijzen tussen 1998 - 2005?" Het beleid van de centrale banken zou moeten zijn excessieve prijsstijgingen(inflatie) in te dammen door middel van renteverhoging.

Dit is niet gebeurd en de gevolgen zijn duidelijk: kredietcrisis, risicovolle hypotheken(aflossingsvrij en beleggingshypotheek) en wereldwijd dalende huizenprijzen.

[t_captain]

quote:

b_visser schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 11:44:
[...]


Het is meer de vraag "Waarom werd de rente niet verhoogd tijdens de grote wereldwijde stijging van de huizenprijzen tussen 1998 - 2005?" Het beleid van de centrale banken zou moeten zijn excessieve prijsstijgingen(inflatie) in te dammen door middel van renteverhoging.

De kredietcrisis is zelfs voor een belangrijk deel hieraan te danken. Ten tijde van de periode Greenspan werd de FED fund rate steeds meer een instrument om de economische groei mee te sturen in plaats van de inflatie.

In een notendop:
1. zeer aggressieve renteverlaging naar 1.25% tijdens de neergang 2001-2003
2. Amerikanen die meestal geen lange rentevast periode op hun hypotheek hebben, dus hypotheekrente meegedaald naar +- 2%
3. explosie van sub-prime hypotheekverstrekking vanwege de lage maandlasten
4. explosie van huizenprijzen vanwege lage rente en nieuwe huizenkopers op de markt
5. geen fiscale discriminatie tussen eigenwoningschuld en overige schuld. Het werd dus ook erg aantrekkelijk om je bestaande hypotheek op te hogen voor consumptieve uitgaven.
6. sterk stijgende huizenprijzen + lage financieringsrente + grote beschikbaarheid bouwkavels aan de rand van stedelijke gebieden + betrekkelijk weinig burocratie om bestemmingsplannen te wijzigen zorgt voor een explosie aan nieuwbouwprojecten
7. oplopende economische groei wordt gevolgd door oplopende inflatie omdat de productie-capaciteit krap wordt. Bovendien krapte op geldmarkt en in mindere mate kapitaalmarkt
8. snelle rentestijgingen (FED: 1.25% naar 5.25% in enkele jaren tijd) leidt tot een verdrievoudiging van hypotheekrente
9. sterk gestegen hypotheekrente + korte rentevast periodes + gebrek aan fiscale subsidiering van eigenwoningschuld + sub-prime kredietverlening betekent dat steeds meer mensen in de problemen komen en (gedwongen) moeten verkopen
10. opgelopen rente + gedwongen verkopers + overcapaciteit wegens de vele nieuwbouw zorgt voor een aanzienlijke correctie op de woningmarkt (-15% landelijk YoY, sommige steden -30%).
11. relatief groot aantal wanbetalers en daling van hypothecair onderpand brengt hypotheekverstrekkers (Fanny Mae etc) en securiseerders (Bear Sterns) in de problemen.

Laat het een les zijn voor Trichet.

[am2]

Waarover praten we als we het over "modaal" hebben eigenlijk? Ik zie daar ook nogal uiteenlopende definities van...

[Rukapul]

quote:

am2 schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 12:24:
Waarover praten we als we het over "modaal" hebben eigenlijk? Ik zie daar ook nogal uiteenlopende definities van...

Er is maar 1 definitie van modaal. In 2008 betreft dat EUR 30500.

[Rukapul]

quote:

t_captain schreef op maandag 14 juli 2008 @ 21:32:
EDIT: zijn de getallen op de horizontale as van het plaatje (de gemiddelde inkomens per groep) individuele inkomens? Of gezinsinkomens?

Ik heb gisteren een kwartier naar dat plaatje gestaard maar kan er de vinger niet op leggen: >=modaal zit in de 3 hoogste percentielen en de laatste percentielen zitten ruim onder de bijstandsnorm. Dit doet me denken aan individuele inkomens dus voor de percentielen, maar dat roept dan weer de vraag op hoe de hypotheekrenteaftrek en huurtoeslag daarop geprojecteerd is: ik heb het niet gecontroleerd, maar hoe kan er sprake zijn van hypotheekrenteaftrek in het eerste percentiel als dat jaarinkomen onder de algemene heffingskorting zit? M.i. zou in dit geval gezinsinkomen nuttiger zijn.

[neographikal]

quote:

b_visser schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 11:44:
Dit is niet gebeurd en de gevolgen zijn duidelijk: kredietcrisis, risicovolle hypotheken(aflossingsvrij en beleggingshypotheek) en wereldwijd dalende huizenprijzen.

Ik denk niet dat je de kredietcrisis toe kunt schrijven aan de rentestand, eerder aan falend beleid waardoor banken te risicovolle leningen hebben verstrekt. De dalende huizenprijzen durf ik ook niet volledig toe te schrijven aan de rentestanden. Natuurlijk zullen die wat dalen of minder hard stijgen wanneer de rente oploopt (onvermijdbaar, hij stond erg laag), maar niet in de orde van grootte wat je nu in de VS en GB ziet. Nu is er paniek in de tent en dalen de huizenprijzen met klappen tegelijk in die landen

Overigens weet ik niet of de stijging van de huizenprijzen ingedamd moet worden door een renteverhoging. Het leidt potentieel tot een vergroting van de geldhoeveelheid en dus uiteindelijk tot inflatie, maar alleen wanneer men dit te gelde maakt door de extra hypotheek op te nemen. Moet je hierop preventief ingrijpen met een renteverhoging? Je gaat dan wel je economische groei een knauw geven voor mogelijke inflatie in de toekomst (het is slechts één van de variabelen die de inflatie beinvloedt)

Daarnaast hebben we in NL een historisch lage inflatie gehad de afgelopen periode. Een preventieve renteverhoging had ons geen goed gedaan.

neographikal wijzigde deze reactie 15-07-2008 12:37 (16%)

[b_visser]

quote:

neographikal schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 12:34:
[...]


Ik denk niet dat je de kredietcrisis toe kunt schrijven aan de rentestand, eerder aan falend beleid waardoor banken te risicovolle leningen hebben verstrekt.

En waarom konden er in de eerste plaats risicovolle leningen worden verstrekt? Door de lage rente. Nu konden plotseling gezinnen met een laag of onregelmatig inkomen zich ook een huis veroorloven, wat bij de historisch hogere rente niet kon. Dit met alle gevolgen van dien, zie bijv. Fannie Mae vorige week.

quote:

Overigens weet ik niet of de stijging van de huizenprijzen ingedamd moet worden door een renteverhoging. Het leidt potentieel tot een vergroting van de geldhoeveelheid en dus uiteindelijk tot inflatie, maar alleen wanneer men dit te gelde maakt door de extra hypotheek op te nemen.
...

Dit ligt alleen maar aan de definitie van inflatie. De stijging van de woonlasten veroorzaakt door de stijging van de huizenprijzen zit niet in het mandje van de inflatie(consumenenprijsindex). Alleen de huurprijs zit er in. Huizenprijzenstijging is ook inflatie, het is niet ongewoon voor starters om nu tot 40% van het netto inkomen aan woonlasten uit te geven, in tegenstelling tot misschien 20% voor de grote huizenprijzenexplosie. Een inkomen wordt dus minder waard naarmate de huizenprijzen stijgen.

[neographikal]

quote:

b_visser schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 14:08:
En waarom konden er in de eerste plaats risicovolle leningen worden verstrekt? Door de lage rente. Nu konden plotseling gezinnen met een laag of onregelmatig inkomen zich ook een huis veroorlove

Daar is de rente geen debet aan, daar is de falende controle van de bank debet aan. Dat de rente weer een keer gaat stijgen is één ding wat zeker is; de rente is hier niet de schuldige, maar de bank.

[b_visser]

quote:

neographikal schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 14:09:

Daar is de rente geen debet aan, daar is de falende controle van de bank debet aan. Dat de rente weer een keer gaat stijgen is één ding wat zeker is; de rente is hier niet de schuldige, maar de bank.

Als de rente hoog was gebleven zou de lening in de eerste plaats nooit zijn afgesloten omdat het lage inkomen a priori al niet voldoende zou zijn geweest om aan de renteverplichtingen/aflossing van de hypotheek te voldoen.

Toen de rente historisch laag was, was deze drempel er niet meer. Het was natuurlijk hebzucht van de banken om deze risicoleningen uit te geven maar de lage rente is er wel degelijk de oorzaak van geweest.

Achteraf gezien was het beter geweest dat de rente nooit onder de 7 a 8% was gedaald. Dan hadden er geen risicovolle hypotheken verstrekt kunnen worden aan gezinnen met lage inkomens, zou de huizenprijsstijging wereldwijd niet zo excessief geweest zijn en had de kredietcrisis voorkomen kunnen worden.

[Arnout]

quote:

b_visser schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 14:21:
[...]


Als de rente hoog was gebleven zou de lening in de eerste plaats nooit zou zijn afgesloten omdat het lage inkomen a priori al niet voldoende zou zijn geweest om aan de renteverplichtingen/aflossing van de hypotheek te voldoen.

Er zijn in de VS zelf hypotheken verstrekt waarbij een deel van de rente niet betaald werd maar werd toegevoegd aan de lening ("negative amortization loan").

[MrSleeves]

quote:

Exorcist schreef op maandag 14 juli 2008 @ 17:38:
[...]

Ik verdien ook "maar" 2000 netto...mn vriendin de rest. Redelijk modaal. Maar goed, hoef dus dan niet in te zitten of we een huis kunnen kopen van 210.000 denk ik. Heb er gewoon niet zoveel verstand van, heb me nooit echt verdiept in hypotheken.

Wij kochten 2 jaar geleden (welliswaar met een lagere rente) voor 210K; ons inkomen lag toen rond de 3K netto per maand. Maar met jullie salaris moet dat geen punt zijn.

quote:

svdmeer schreef op maandag 14 juli 2008 @ 18:11:
[...]

Klopt dat de meeste gebruikers 1 tot 3 keer modaal hebben. Maar 3 keer modeel noem ik geen "middeninkomen" meer.

[afbeelding]

Vanaf 2 keer modaal kunnen ze best wat missen. Starters zitten niet op 2 keer modaal, en als dat wel zo is dan zijn dat niet de starters met de welbekende problemen waar starters mee zitten.

Hmm, de bron is er wel één die de HRA geloof ik wil afschaffen. En het blijft statistiek (iets met leugens, grote leugens,..) en ook hier is wel wat getruukt. Want is er ook een definitie van inkomensgroepen? De gemiddelde bedragen zijn niet recht evenredig. En er zijn 7 groepen onder modaal gedefinieerd en maar 3 erboven. Die grafiek zou er dus ook een stuk anders uit kunnen zien als je die laatste groep nog even opdeelt in een stuk op 6 subgroepen.

edit: een pagina over het hoofd gezien...

Overigens kunnen starters zeker wel op 2x modaal zitten: toen mijn vriendin en ik 2 jaar geleden samen voor het eerst iets kochten zaten we dat ook. Tegenwoordig ben je ten slotte vaak tweeverdiener; ook als je start.

[FunkyTrip]

quote:

Arnout schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 14:27:
[...]

Er zijn in de VS zelf hypotheken verstrekt waarbij een deel van de rente niet betaald werd maar werd toegevoegd aan de lening ("negative amortization loan").

Hoe moet je dat zien? Ik leen 200k tegen 10% rente, maar 5% (10k) betaal ik niet, maar voeg ik aan de lening toe zodat het totale leenbedrag 210k bedraagt tegen 5% rente ofzo?

[neographikal]

quote:

b_visser schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 14:21:
Als de rente hoog was gebleven zou de lening in de eerste plaats nooit zijn afgesloten omdat het lage inkomen a priori al niet voldoende zou zijn geweest om aan de renteverplichtingen/aflossing van de hypotheek te voldoen.

Die leningen zijn wel degelijk uitgegeven zoals Arnout terecht aanhaalt.

Dan nog is de rente niet de schuldige, maar slechts een variabele die dit gedrag mogelijk maakt. Dat wil nog niet zeggen dat je gebruik moet maken van die omstandigheden: dat je auto 200 kán rijden wil nog niet zeggen dat het verstandig is om dit te doen. Je kunt bij een crash dan moeilijk je auto de schuld geven De banken hebben deze mensen heel bewust een groot risico laten nemen: men dacht er geld aan te kunnen verdienen en de leningen verkochten ze gewoon door.

Het is niet voor niks dat nu gepleit wordt voor véél strengere regelgeving in de sector. Zowel qua transparantie als voor de verstrekking van de hypotheken.

[b_visser]

quote:

neographikal schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 14:46:
[...]


Die leningen zijn wel degelijk uitgegeven zoals Arnout terecht aanhaalt.

Ja inderdaad, ze zijn uitgegeven, anders was de kredietcrisis er nu niet geweest. Mijn strekking is dat ze niet uitgegeven hadden kunnen worden als de rente hoog was gebleven omdat het dan vooraf al duidelijk zou zijn geweest dat de hypotheeklasten niet gedragen konden worden.

Bovendien zijn de "negative amortization loans" maar om een reden uitgegeven, vanwege de toenmalig stijgende huizenprijzen, zodat de lening zichzelf met overwaarde op het huis wel terug zou betalen. En waarom zijn de huizenprijzen in de eerste plaats gestegen? Inderdaad, door de dalende rente die het mogelijk maakte dat er meer geld geleend kon worden.

[SvMp]

quote:

FunkyTrip schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 14:41:
[...]


Hoe moet je dat zien? Ik leen 200k tegen 10% rente, maar 5% (10k) betaal ik niet, maar voeg ik aan de lening toe zodat het totale leenbedrag 210k bedraagt tegen 5% rente ofzo?

Ik denk maar aan het systeem dat in Nederland bekend staat als "opeetcontructie".

Je neemt een hypothecair krediet. Alle rente wordt uit dat krediet betaald. Uiteraard kan dat niet eeuwig doorgaan, als de kredietlimiet is bereikt houdt het op.

[Maasluip]

quote:

b_visser schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 15:07:
[...]


Ja inderdaad, ze zijn uitgegeven, anders was de kredietcrisis er nu niet geweest. Mijn strekking is dat ze niet uitgegeven hadden kunnen worden als de rente hoog was gebleven omdat het dan vooraf al duidelijk zou zijn geweest dat de hypotheeklasten niet gedragen konden worden.

Ik ben het met je eens dat een lening tegen een hoog rentepercentage een andere uitstraling heeft dan een tegen een laag rentepercentage, maar in principe had het nog altijd gekund.
Wat er in Amerika gebeurd is is dat er bij het afsluiten van de lening werd gespeculeerd op stijgende huizenprijzen. Want als een dikke hypotheek wordt gedekt door een huis wat nog meer waard is (en wordt), dan is er geen probleem.
Dat kun je ook doen bij een hoog rentepercentage. Alleen is de kans dat de huizenprijzen de hoogte in gaan bij een hoog rentepercentage niet zo groot.

Bottom line is dat de banken zichzelf in hun vingers hebben gesneden door dit soort leningen te accepteren. Zij zijn de instanties die er op speculeren dat de lening wel afgelost wordt. En nu zitten zij met de gebakken peren. Want nu blijkt dat die huizenprijzen niet meer zo stijgen. En hoe meer mensen in de problemen zitten (en hoe meer huizen er gedwongen verkocht worden), hoe lager de huizenprijzen zijn. Dan is het niet meer het probleem van Jan Modaal die zijn huis uit moet, maar dan is het het probleem van de bank. En dat is niet op te lossen.

[neographikal]

quote:

b_visser schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 15:07:
[...]


Ja inderdaad, ze zijn uitgegeven, anders was de kredietcrisis er nu niet geweest. Mijn strekking is dat ze niet uitgegeven hadden kunnen worden als de rente hoog was gebleven omdat het dan vooraf al duidelijk zou zijn geweest dat de hypotheeklasten niet gedragen konden worden.

Dat het niet mogelijk was geweest maakt het nog niet dat het de schuld is van de lage rente. Het is de schuld van de mensen zelf: de banken en de mensen die het krediet opnamen. Nogmaals: dat iets mogelijk is betekent niet dat je het ook moet doen.

quote:

Bovendien zijn de "negative amortization loans" maar om een reden uitgegeven, vanwege de toenmalig stijgende huizenprijzen, zodat de lening zichzelf met overwaarde op het huis wel terug zou betalen.

Assumptions are .... Gokken met geleend geld, nooit doen. Dat is dan ook gelijk de reden dat ik never nooit niet een beleggingshypotheek neem. Je peildatum zal op vandaag liggen, dat doet flink pijn

[Oscar Mopperkont]

quote:

svdmeer schreef op maandag 14 juli 2008 @ 19:53:
Als je de focus wilt leggen bij belastingdruk, dan lijkt het mij rechtvaardiger om dit hele systeem op te doeken en met de opbrengst alle belastingschijven omlaag halen.

Daar ben ik ook voorstander van. Ben geen voorstander van alleen afschaffen HRA want dan ga je in feite de belastingdruk van jan modaal en hoger gewoon flink opvoeren, terwijl daar de relatieve belastingdruk al het hoogste is. Dan maak je een scheef systeem nog schever onder het bekende mom "de sterkste schouders... ".

Maar goed we dwalen af, hier zijn andere topics over (geweest).

[b_visser]

quote:

neographikal schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 15:21:

Het is de schuld van de mensen zelf: de banken en de mensen die het krediet opnamen. Nogmaals: dat iets mogelijk is betekent niet dat je het ook moet doen.

Dit ben ik wel met je eens maar het is de taak van de centrale banken om een stabiel monetair beleid te voeren en dit soort situaties(kredietkrisis, excessieve stijging huizenprijzen en uitgegeven hypotheken) te voorkomen. Het had gewoon niet zover mogen komen. Nu ondervindt iedereen nadelen: de starters, de huizenbezitters en de banken. En wat is het instrument hiertegen? Inderdaad, de rente verhogen.

Het is interessant waarom de centrale banken het zover hebben laten komen. Dit heeft niet direct te maken met de "schuld" van een hypotheekadviseur die een beleggingshypotheek verkoopt omdat hij hier het meest aan verdient.

Als je al over schuld wilt spreken dan heeft Greenspan schuld.