mrmrmr schreef op woensdag 28 mei 2008 @ 15:04:
[...]
Dat strookt met mijn persoonlijke mening dat woningen aritificieel duur zijn. De prijs wordt m.i. voor een groot deel bepaald door wat men kan betalen (lenen), en niet de feitelijke waarde. Onder meer omdat er veel meer tweeverdieners zijn, bleven prijzen stijgen, want men kon gewoon doorgaan met lenen. In die zin is er denk ik wel sprake van een bubble. Of die zal klappen of langzaam leeglopen is een andere vraag.
Een fundamenteel model voor de huizenprijzen zou in elk geval de volgende parameters bevatten:
a1. inkomen per capita en de verdeling van dit getal over de populatie
a2. prijspeil consumentenprijzen (CPI)
a2. fiscaal regime (koopsubsidies)
a3. schaarste van koopwoningen, al dan niet naar regio en type
--> de som van deze factoren bepaalt hoeveel inkomen men maandelijks zal moeten besteden aan een huis
b1. hypotheekrente
b2. gemiddelde hoogte hypotheek t.o.v. onderpand
b3. opnieuw: fiscaal regime, deze keer het EWF en de HRA
--> deze factoren maken een conversie van maandlasten naar huizenprijzen
Zo'n model zou een antwoord geven op de vraag wat een fundamenteel verantwoord prijsniveau is. Natuurlijk kunnen de marktprijzen tijdelijk hierboven stijgen, of eronder dalen, maar in grote lijnen zal de markt moeten volgen. Net zoals aandelenkoersen hard omhoog of omlaag kunnen, maar uiteindelijk toch vast zitten aan bedrijfswinsten.
Het lijkt me lastig om zo'n complex model te ijken, maar ook zonder ijking is het bruikbaar als grove voorspeller voor wat er de komende jaren gaat gebeuren. CAO lonen stijgen rond de 3% per jaar, inflatie ook zo'n percentage. Fiscaal regime op korte termijn constant, arbeidsparticipatie vrouwen licht stijgend. Daardoor een stijging van het inkomen dat aan financieringslasten kan worden besteed met 3+ % per jaar.
Rente lijkt constant tot stijgend. Inversie in de rentecurve lijkt min of meer geweken, hoewel de rentecurve ook niet homogeen stijgend is. Lastige factor.
Factor b2, de mate waarin we onze huizen financieren, zal niet schrikbarend veranderen de komende jaren. Dat is meer een lange termijn ontwikkeling.
Ik schat (heel grove schatting) dat factor b een negatief effect op de huizenprijzen heeft van 1 a 2%. Dan voorspelt het model onder de streep een stijging van de huizenprijzen met 1 a 2%. For what it's worth, dit komt wel overeen met mijn gut feeling.
Banken moeten ook voorzichtiger worden (of blijven) met het meenemen van twee inkomens en zich vooral baseren op onderzoek waaruit blijkt hoe lang een dergelijke situatie in 90% van de gevallen duurt. Zo komen tweeverdieners niet zo snel meer in de problemen als een inkomen daalt of wegvalt en tegelijkertijd heeft dat een remmende werking op de stijging van woningprijzen. Banken willen uiteraard graag veel lenen, want dat brengt meer op, maar het risico is wel groter.
Ik denk dat het wanbetalingsrisico nog wel meevalt, anders waren banken al heel wat voorzichter geworden. De cijfers heb ik niet paraat, maar laatst was in het nieuws dat in NL minder dan 1% van de hypotheken als zeer riskant wordt gezien. (was meen ik 12% in de VS).
Misschien moet er meer onderzoek komen naar welke mensen precies in de betalingsproblemen komen.
Aan de ene kant zie je dat tweeverdieners vaak na een paar jaar anderhalfverdieners worden. Aan de andere kant stijgt het inkomen van de meestverdienende nog behoorlijk in die jonge levensfase, vooral bij een HBO/academische opleiding. Je koopt bijvoorbeeld je eerste huis samen o.b.v. 2x 2500 Euro bruto, vijf jaar later is dat bijvoorbeeld 3500 voor de grootste verdiener en 40% van 3000 = 1200 voor de laagste verdiener. In dit plaatje daalt het gezinsinkomen maar 300 euro (en natuurlijk de inflatie). Even doorbijten, maar een reden om je huis niet meer te kunnen betalen?
Mijn gevoel zegt dat tweeverdieners op MBO niveau veel kwetsbaarder zijn omdat hun salaris minder hard stijgt. Maar zonder cijfers is het niet meer dan een gevoel.
Overigens zijn 2 en 1.5 verdieners in andere aspecten weer minder kwetsbaar. Bij werkloosheid raak je bijvoorbeeld niet 30% kwijt maar 15%. En als 1.5 verdiener kan eventueel de andere partner wat meer uren gaan werken terwijl de werklozen partner oppast. Dit soort flexibiliteit kon wel eens cruciaal zijn in het wel of niet kunnen behouden van je huis.