Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[EXX]

paella schreef op dinsdag 03 maart 2009 @ 14:22:
"beleggingsverzekering met gegarandeerd rendement van 4%.".Hoe heb je dat kunnen geloven?

Zo raar vind ik dat niet. 4% is echt niet zoveel en wordt ook door vadertje staat als rendementsnorm voor kapitaal genomen.

[Sempy]

SeatRider schreef op dinsdag 03 maart 2009 @ 14:19:
[...]

Ja lachen inderdaad. Ik heb dus zo'n beleggingsverzekering met gegarandeerd rendement van 4%. Maar mooi dat ik door de bijkomende kosten dit jaar dus geld verloren heb!

Volgens mij de klassieke fout, men ziet een gegarandeerd rendement en vergeet verder na te gaan wat de beweegredenen van de aanbiedende partij zouden zijn. Waarom zou een beleggingsmaatschappij jouw geld beleggen en daarbij minimaal 4% garanderen als ze daardoor zelf het risico lopen om bij een lager rendement (of zelfs beurscrash) het verschil uit eigen zak bij te moeten leggen? Dat kunnen ze alleen maar vanwege de zeer riante (woeker)vergoeding die ergens in de voorwaarden zit weggestopt.

Een vergelijkbaar iets zie je bij aandelenleaseconstucties, waarom zou een bank jgeld lenen tegen een bepaald percentage en vervolgens vertellen dat je er met beleggen het dubbele uithaalt? Een hoger rendement betekent doorgaans een hoger risico (of dat zou in een gezonde economie zo moeten zijn). Maar goed, dat is ook een van de voornaamste oorzaken achter de huidige kredietcrisis.

[paella]

EXX schreef op dinsdag 03 maart 2009 @ 14:32:
[...]
Zo raar vind ik dat niet. 4% is echt niet zoveel en wordt ook door vadertje staat als rendementsnorm voor kapitaal genomen.

Ik val ook niet over 4%, maar het woord gegarandeerd... dat KAN dus niet.

[Pooh]

paella schreef op dinsdag 03 maart 2009 @ 17:39:
[...]
Ik val ook niet over 4%, maar het woord gegarandeerd... dat KAN dus niet.

Dat kan prima. Alleen staat of valt dat met 2 dingen: de kosten die je betaalt (bij 5% aan kosten wil ik je best 4% rendement garanderen ), en de betrouwbaarheid van de bank/verzekeraar. Een spaarrekening heeft ook een gegarandeerd rendement, en er zijn genoeg deposito's boven de 4% te vinden. Maar de kans dat de bank failliet gaat moet je wel meetellen. Een garantie van icesave heb je niet zoveel aan

[Woy]

Slasher schreef op dinsdag 03 maart 2009 @ 14:23:
[...]


Zo bedoel ik het niet en ik snap heus wel dat ieder huis een WOZ waarde heeft. Ik bedoel meer of het bedrag een graadmeter is voor de verkoopwaarde

Nee dat is niet zo, de verkoopprijzen in de buurt zijn een graad-meter voor de WOZ waarde, maar dat is heel lastig op een enkel object te projecteren.

Tuurlijk als de WOZ waarde heel erg boven of onder je bod zit, zou ik eerst eens kijken hoe dat te verklaren is, maar het is eigenlijk een beetje andersom redeneren

[Altaphista]

Pooh schreef op dinsdag 03 maart 2009 @ 12:08:
Het maakt wel een beetje uit, voral in het omgekeerde geval. Bij een WOZ-waarde van 200k heb je een redelijke kans dat de bank niet zomaar een taxatie van 250k accepteert. Als de WOZ-waarde ook 250k is, is er niets aan de hand. Kortom: een belachelijk lage WOZ-waarde kan in je nadeel werken als je je woning probeert te verkopen. Normale variaties (plus of min 10%) maken geen * uit.

Dat is dus niet altijd zo, mijn huis heb ik gekocht voor > 20% boven WOZ waarde. Het is zoals Woy in "Klappen van de huizenbubble?" zegt dat omgekeerd de WOZ wordt bijgesteld naar verkoopprijzen uit de buurt.

[Sempy]

Altaphista schreef op woensdag 04 maart 2009 @ 20:47:
[...]

Dat is dus niet altijd zo, mijn huis heb ik gekocht voor > 20% boven WOZ waarde. Het is zoals Woy in "Klappen van de huizenbubble?" zegt dat omgekeerd de WOZ wordt bijgesteld naar verkoopprijzen uit de buurt.

In het verleden was dat goed mogelijk, tot 2005 werd er eens in de 4 jaar getaxeerd. Een afwijking van 20% is dan niet uitzonderlijk. In de huidige situatie met jaarlijkse taxatie en de slechtere economische omstandigheden denk ik dat je minder makkelijk met een dergelijk verschil wegkomt.

Overigens is de woz-waarde slechts een van de factoren waarnaar gekeken wordt. Als je bijvoorbeeld door overwaarde op je vorige woning de helft van het aankoopbedrag inbrengt, zal de bank misschien zelfs 30% boven woz willen financieren.

[BlakHawk]

Sempy schreef op donderdag 05 maart 2009 @ 08:17:
[...]


In het verleden was dat goed mogelijk, tot 2005 werd er eens in de 4 jaar getaxeerd. Een afwijking van 20% is dan niet uitzonderlijk. In de huidige situatie met jaarlijkse taxatie en de slechtere economische omstandigheden denk ik dat je minder makkelijk met een dergelijk verschil wegkomt.

Overigens is de woz-waarde slechts een van de factoren waarnaar gekeken wordt. Als je bijvoorbeeld door overwaarde op je vorige woning de helft van het aankoopbedrag inbrengt, zal de bank misschien zelfs 30% boven woz willen financieren.

Denk niet dat de bank op de WOZ waarde let. Volgens mij kunnen alleen de bewoners die aanvragen.
Er wordt toch niet voor niets een taxatierapport opgesteld? Anders kunnen ze dat taxatierapport ook wel afschaffen.

[t_captain]

dfrenner schreef op donderdag 05 maart 2009 @ 08:23:
[...]


Denk niet dat de bank op de WOZ waarde let. Volgens mij kunnen alleen de bewoners die aanvragen.
Er wordt toch niet voor niets een taxatierapport opgesteld? Anders kunnen ze dat taxatierapport ook wel afschaffen.

WOZ wordt in sommige gevallen wel door een bank gebruikt / geaccepteerd.

Een voorbeeld is het verlengen van de rentevaste periode. Als je hypotheek geen NHG heeft, dan begin je vaak op het "125% executiewaarde" tarief. Je kunt bij een verlenging aanspraak maken op een lager tarief zoals 110% EW of 100% EW als de waarde van je huis voldoende is gestegen. Dat kan met een taxatierapport, maar vaak wordt 89% van de WOZ waarde ook geacceptreerd als executiewaarde. WOZ is in het algemeen iets lager dan de waarde die taxateurs schrijven, vandaar dat de bank het vaak wel acceptabel vindt.

Ook bij een vrhoging van je hypotheek (binnen het ingeschreven bedrag bij het hypotheekregister) is een WOZ taxatie vaak voldoende, tenminste als de WOZ-waarde ruim voldoende is.

[Sempy]

Bovendien is er de afgelopen jaren de nodige fraude met hypotheken aan het licht gekomen waarbij het taxatierapport niet deugde. Een grote afwijking tussen woz en taxatie zou voor een hypotheekverstrekker toch reden tot nader onderzoek moeten zijn.

[BlakHawk]

Sempy schreef op donderdag 05 maart 2009 @ 09:33:
Bovendien is er de afgelopen jaren de nodige fraude met hypotheken aan het licht gekomen waarbij het taxatierapport niet deugde. Een grote afwijking tussen woz en taxatie zou voor een hypotheekverstrekker toch reden tot nader onderzoek moeten zijn.

En hoe komen zij achter de WOZ waarde?
Dat kan namelijk alleen maar de bewoner.

[curry684]

Sempy schreef op donderdag 05 maart 2009 @ 08:17:
[...]


In het verleden was dat goed mogelijk, tot 2005 werd er eens in de 4 jaar getaxeerd. Een afwijking van 20% is dan niet uitzonderlijk. In de huidige situatie met jaarlijkse taxatie en de slechtere economische omstandigheden denk ik dat je minder makkelijk met een dergelijk verschil wegkomt.

Ik heb een huis waarop de 1-1-2008 WOZ net op 208k is gesteld - taxatie rond augustus 2008 kwam op 248k uit, wat strookt met de realistisch behaalde verkoopprijzen van identieke huizen in de buurt.

WOZ is een kudde natte-vingerwerk op basis van vergelijkbare panden uit de buurt, en als je zoals ik een wat vreemde eend in de bijt bent (luxe appartementencomplex in een 'wat mindere buurt') zitten ze vaak stevig te laag.

[EXX]

De NVB komt met een reeks aanbevelingen om de woningbouw weer vlot te trekken.

Allemaal leuk en aardig, maar in de helft van de aanbevelingen moet een of andere overheid weer de beurs trekken. Een bijdrage van iedereen heet dat dan. Fraai is dat, de belastingbetaler te hulp roepen om de status quo (het huidige prijsniveau) te handhaven. Het enige voorstel waar ik wat in zie is het aanpassen van de grondprijzen.

"Er zijn nog veel meer wegen naar Rome", zegt de NVB. Ik weet er nog wel een: gewoon de markt zijn werk laten doen.

[The_Sukkel]

Ik zag vandaag dit artikeltje in de gratis krant Metro:

http://www.readmetro.com/editions.php?lang=en#
Studenten trekken in lege koophuizen

Je koophuis omtoveren in een studentenhuis: steeds meer mensen kiezen ervoor nu ze hun woning niet meer kwijtraken. Vergeleken met vorig jaar werden in februari 25,7 procent meer kamers aangeboden, blijkt uit cijfers van Kamernet.nl. Volgens hen komt de stijging grotendeels door de crisis op de huizenmarkt.

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) vindt de trend onverstandig. “Een student leeft toch anders in een huis en dat is niet gunstig voor de waarde ervan”, zegt een NVM-woordvoerder.
Huurdersorganisatie De Woonbond kreeg al honderden telefoontjes met vragen over het verhuren van koophuizen. Kamernet verwacht de komende maanden nog meer ‘kredietcrisiswoningen’, zoals studenten de koophuizen inmiddels hebben gedoopt.

Veel mensen hebben hun huis dat te lang te koop staat nog niet in prijs verlaagd, maar de nood wordt wel met de dag groter (je moet de dubbele lasten maar kunnen opbrengen). Het verhuren aan studenten is een oplossing, maar het is de vraag hoe lang het duurt totdat de vraagprijzen (fors) naar beneden worden bijgesteld en het gevolgen zal gaan hebben voor "de huizenprijzen".

[Exirion]

En iedereen wrijft weer in z'n handen na de volgende lading sensatie in de media...

[The_Sukkel]

Nou ja...waarom gelijk zeggen dat het "in de handen wrijven" of "sensatie" is?
Het is gewoon een actueel iets wat nu speelt.

Voor de goed orde: ik heb ook nog maar kort een nieuw huis gekocht (woon er sinds oktober in), dus ik ben echt niet "in mijn handen aan het wrijven". Ook heb ik geen baat bij het "verspreiden van sensatieverhalen". Maar ik houd de boel wel in de gaten. Ik word er blij noch treurig van. Het is zoals het is.

Op het moment dat we de actualiteiten niet meer kunnen bespreken omdat het bijdraagt aan de algehele malaise of zelfs paniekzaaierij, dan kunnen we dit topic wel sluiten lijkt me...

[ Voor 3% gewijzigd door The_Sukkel op 11-03-2009 18:10 ]

[Exirion]

The_Sukkel schreef op woensdag 11 maart 2009 @ 18:07:
Op het moment dat we de actualiteiten niet meer kunnen bespreken omdat het bijdraagt aan de algehele malaise of zelfs paniekzaaierij, dan kunnen we dit topic wel sluiten lijkt me...

Dit topic heeft ook geen zin. Het is net zo'n partij speculatie als in de media gebeurt en niemand heeft er baat bij. Een groot deel van het probleem zit nou juist in al die speculatie en paniekzaaierij. Het aantal mensen in dit topic dat werkelijk relevante kennis over de financiele markt en de huizenmarkt heeft is waarschijnlijk op 1 hand te tellen

[Wekkel]

Iemand die op de markt vraag en aanbod kan spelen, die is relevant in deze discussie. Zij zijn immers allen onderdeel van de markt.

Ik zou eerder de 'experts' van vroeger irrelevant noemen: zie wat economen er van gemaakt hebben tot nu toe

[Verwijderd]

Wekkel schreef op woensdag 11 maart 2009 @ 18:46:
Iemand die op de markt vraag en aanbod kan spelen, die is relevant in deze discussie. Zij zijn immers allen onderdeel van de markt.

Ik zou eerder de 'experts' van vroeger irrelevant noemen: zie wat economen er van gemaakt hebben tot nu toe

Bankeconomen zijn geen expert maar belanghebbende. Zij durven tijdens een gelijktijdige financiële en economische crisis te vertellen dat de huizenmarkt stabiel blijft.

Pam Woodall van The Economist waarschuwde al in 2003 en het IMF in 2004 en 2008. Maar ook de kredietbeoordelaar Moody's waarschuwt al een paar jaar.

Bekijk dit filmpje maar eens:
http://www.youtube.com/watch?v=q2IjsIhrBVM

[BlakHawk]

The_Sukkel schreef op woensdag 11 maart 2009 @ 18:07:
Nou ja...waarom gelijk zeggen dat het "in de handen wrijven" of "sensatie" is?
Het is gewoon een actueel iets wat nu speelt.

Voor de goed orde: ik heb ook nog maar kort een nieuw huis gekocht (woon er sinds oktober in), dus ik ben echt niet "in mijn handen aan het wrijven". Ook heb ik geen baat bij het "verspreiden van sensatieverhalen". Maar ik houd de boel wel in de gaten. Ik word er blij noch treurig van. Het is zoals het is.

Op het moment dat we de actualiteiten niet meer kunnen bespreken omdat het bijdraagt aan de algehele malaise of zelfs paniekzaaierij, dan kunnen we dit topic wel sluiten lijkt me...

Wacht maar af, na de zomer vallen de eerste gaten al bij de bouwbedrijven (nieuwbouw).
Het aanbod zal dan dus gaan inzakken... En laten we eerlijk zijn: Wat is er nu echt sinds juni (want sinds juni zijn de beurzen ingezakt) gebeurd met de huizenprijzen? Niet zo veel, vooral in de randstad niet...

Maar goed, tot na de zomer wordt er nog steeds veel gebouwd, maar laten we niet vergeten dat dat ook nodig is, want de schaarste blijft. Al stellen mensen het nu iets uit, dat kan niet zo blijven... Je wil toch het huis uit, je wil toch van je appartement naar een eengezinswoning, of van eengezinswoning naar 2 onder een kap. Uitstellen doen mensen nu, alleen hoe lang houd je dat vol?

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op woensdag 11 maart 2009 @ 20:09:
[...]


Bankeconomen zijn geen expert maar belanghebbende. Zij durven tijdens een gelijktijdige financiële en economische crisis te vertellen dat de huizenmarkt stabiel blijft.

Pam Woodall van The Economist waarschuwde al in 2003 en het IMF in 2004 en 2008. Maar ook de kredietbeoordelaar Moody's waarschuwt al een paar jaar.

Bekijk dit filmpje maar eens:
http://www.youtube.com/watch?v=q2IjsIhrBVM

Wat wil je eigelijk met het filmpje zeggen dan? Ik vind het een beetje lijken op dat filmpje van ene WIlders, snel en amateuristisch wat beelden bij elkaar zoeken en quotes die zonder de rest eromheen te horen achter elkaar plakken. Zo'n zelfde film kan ook gemaakt worden met de boodschap dat het wel meevalt....

[JvS]

dfrenner schreef op woensdag 11 maart 2009 @ 20:31:
[...]


Wacht maar af, na de zomer vallen de eerste gaten al bij de bouwbedrijven (nieuwbouw).
Het aanbod zal dan dus gaan inzakken... En laten we eerlijk zijn: Wat is er nu echt sinds juni (want sinds juni zijn de beurzen ingezakt) gebeurd met de huizenprijzen? Niet zo veel, vooral in de randstad niet...

Maar goed, tot na de zomer wordt er nog steeds veel gebouwd, maar laten we niet vergeten dat dat ook nodig is, want de schaarste blijft. Al stellen mensen het nu iets uit, dat kan niet zo blijven... Je wil toch het huis uit, je wil toch van je appartement naar een eengezinswoning, of van eengezinswoning naar 2 onder een kap. Uitstellen doen mensen nu, alleen hoe lang houd je dat vol?

Bedoel je dat je verwacht dat na de zomer de prijzen weer gaan aantrekken?

[Verwijderd]

dfrenner schreef op woensdag 11 maart 2009 @ 20:31:
[...]


Wacht maar af, na de zomer vallen de eerste gaten al bij de bouwbedrijven (nieuwbouw).
Het aanbod zal dan dus gaan inzakken... En laten we eerlijk zijn: Wat is er nu echt sinds juni (want sinds juni zijn de beurzen ingezakt) gebeurd met de huizenprijzen? Niet zo veel, vooral in de randstad niet...

Maar goed, tot na de zomer wordt er nog steeds veel gebouwd, maar laten we niet vergeten dat dat ook nodig is, want de schaarste blijft. Al stellen mensen het nu iets uit, dat kan niet zo blijven... Je wil toch het huis uit, je wil toch van je appartement naar een eengezinswoning, of van eengezinswoning naar 2 onder een kap. Uitstellen doen mensen nu, alleen hoe lang houd je dat vol?

Ik werk zelf bij een groot bouwbedrijf en de eerste gaten vallen nu al bij de afdeling kopers advies, alle mensen worden nu ingezet onder een andere functie zoals secretaresse...
Voor je een werk mag starten moet je 70% verkocht hebben, er word dus niet veel meer gebouwd en alle projecten worden opgesplitst in kleine delen om het toch te laten lopen.

[Cartman!]

Misschien niet helemaal t juiste topic maar omdat t eerder over WOZ-waardes ging: Maart 2008 een appartement gekocht voor 177K en de WOZ-waarde is vastgesteld op 160K, een afwijking van 17K. Eerst dacht ik dat t niet echt zou uitmaken maar misschien is t toch belangrijk maar kan niet echt vinden _waarom_ dit belangrijk zou kunnen zijn. Ik zie t op dit moment meer als n voordeel omdat je minder belasting betaald naarmate t bedrag lager is, toch? Wie kan me n beetje op weg helpen

[Rukapul]

Cartman! schreef op woensdag 11 maart 2009 @ 21:25:
Misschien niet helemaal t juiste topic maar omdat t eerder over WOZ-waardes ging: Maart 2008 een appartement gekocht voor 177K en de WOZ-waarde is vastgesteld op 160K, een afwijking van 17K. Eerst dacht ik dat t niet echt zou uitmaken maar misschien is t toch belangrijk maar kan niet echt vinden _waarom_ dit belangrijk zou kunnen zijn. Ik zie t op dit moment meer als n voordeel omdat je minder belasting betaald naarmate t bedrag lager is, toch? Wie kan me n beetje op weg helpen

Het heeft in elk geval niets te maken met een huizenbubble. Prijspeil is namelijk van 1-1-2008

Als je geen genoegen neemt met het feit dat WOZ waardes grove schattingen zijn dan stel ik voor een apart topic te openen, want hier is het offtopic

[BlakHawk]

JvS schreef op woensdag 11 maart 2009 @ 21:02:
[...]
Bedoel je dat je verwacht dat na de zomer de prijzen weer gaan aantrekken?

Ach je ziet nu ook dat de markt gewoon doorloopt, mijn buurman heeft zijn huis te koop gezet (twee verderop) en is nu al verkocht (5 weken)...
Ze waren bezig met spullen opruimen voor de verhuizing, dus de deal zal ook al rond zijn...

Er gebeurt nu gewoon ook niets met de prijzen, tot hele lichte dalingen hier en daar, omdat men eruit moet...

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op woensdag 11 maart 2009 @ 21:09:
[...]


Ik werk zelf bij een groot bouwbedrijf en de eerste gaten vallen nu al bij de afdeling kopers advies, alle mensen worden nu ingezet onder een andere functie zoals secretaresse...
Voor je een werk mag starten moet je 70% verkocht hebben, er word dus niet veel meer gebouwd en alle projecten worden opgesplitst in kleine delen om het toch te laten lopen.

Ja dat is minder voor de bouwbedrijven, maar goed voor de huizenprijzen op de korte termijn dan. Als het aanbod zakt in tijden van schaarste is het alleen maar een stimulans en zullen de prijzen niet snel zakken

[Verwijderd]

dfrenner schreef op woensdag 11 maart 2009 @ 22:06:
[...]


Ja dat is minder voor de bouwbedrijven, maar goed voor de huizenprijzen op de korte termijn dan. Als het aanbod zakt in tijden van schaarste is het alleen maar een stimulans en zullen de prijzen niet snel zakken

Er is helemaal geen schaarste. Er zijn meer dan 7 miljoen huizen in Nederland. In Tokio was in de jaren 80 pas echte schaarste. Toch daalde de prijzen daar na hun ' kredietcrisis' met 70%

[MrSleeves]

Verwijderd schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 07:02:
[...]

Er is helemaal geen schaarste. Er zijn meer dan 7 miljoen huizen in Nederland. In Tokio was in de jaren 80 pas echte schaarste. Toch daalde de prijzen daar na hun ' kredietcrisis' met 70%

Er is echt wel een vorm van schaarste. Misschien niet op elke plaats (in Oost-Groningen niet bv.) of bij elke prijs (wellicht niet voor huizen >2.000.000), maar dat wil niet zeggen dat er dan dus geen schaarste is.

[Jiffy]

MrSleeves schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 08:14:
[...]

Er is echt wel een vorm van schaarste. Misschien niet op elke plaats (in Oost-Groningen niet bv.) of bij elke prijs (wellicht niet voor huizen >2.000.000), maar dat wil niet zeggen dat er dan dus geen schaarste is.

De enige vorm van schaarste die er eventueel is, is dat mensen een ander huis willen hebben dan ze gezien hun inkomsten kunnen betalen.

Ik wil ook wel een joekel van een vrijstaand landhuis met een forse lap grond. Helaas: met een modaal inkomen kan ik dat wel vergeten. Nu kán ik natuurlijk gaan klagen dat er te weinig vrijstaande landhuizen met een forse lap grond zijn en dat daarom de prijzen daarvan zo hoog zijn, en dat ik éigenlijk niet in het rijtjeshuis wil wonen waar ik nu in woon... Maar ik denk dat ik eerder wat aan mijn carrière moet doen en daarmee mijn banksaldo opkrik, dan dat ik moet gaan zitten wachten (en klagen, en jammeren) tot de prijzen van genoemde landhuizen voldoende dalen om met mijn huidige salaris betaalbaar te zijn...

Op zo'n manier heb je natuurlijk altijd schaarste. Er zijn voldoende woningen in NL. Dat mensen een ándere woning willen, tja, koop er dan eentje. Kun je die niet betalen? Jammer dan, zorg maar dat je een betere baan krijgt. Volg een opleiding, verbeter je carrière, werk ervoor. Heb je daar geen (of niet voldoende) zin in? Neem dan genoegen met een appartementje of een rijtjeshuis, gehuurd of gekocht. * Jiffy is erg tevreden met z'n (gekochte) rijtjeshuis icm een zeer acceptabele hoeveelheid vrije tijd.

Het is zeker mogelijk dat in de plaats waar iemand wil wonen geen rijtjeswoning/twee-onder-een-kapper/vrijstaande woning te koop is welke in overeenstemming is met het salaris van die persoon. Jammer dan. Dan kun je je dus in die plaats géén gekochte rijtjeswoning/twee-onder-een-kapper/vrijstaande woning veroorloven. Ga dan óf ergens anders wonen waar je je wél een rijtjeswoning/twee-onder-een-kapper/vrijstaande woning in een acceptabele buurt kunt veroorloven, óf neem genoegen met een eenvoudigere woning als je per se in die ene plaats wilt wonen. Het leven zit vol met keuzes en je kunt niet altijd allles hebben.

[ Voor 15% gewijzigd door Jiffy op 12-03-2009 08:37 ]

[MrSleeves]

Jiffy schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 08:33:
[...]

De enige vorm van schaarste die er eventueel is, is dat mensen een ander huis willen hebben dan ze gezien hun inkomsten kunnen betalen.

Of andersom: ze kunnen het betalen, maar die woning van <150K is alweer weg..

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 07:02:
[...]


Er is helemaal geen schaarste. Er zijn meer dan 7 miljoen huizen in Nederland. In Tokio was in de jaren 80 pas echte schaarste. Toch daalde de prijzen daar na hun ' kredietcrisis' met 70%

Okee geen schaarste? Ik weet niet waar jij woont, maar hier in de randstad, worden nieuwbouwprojecten gerealiseerd waar op uitgeloot wordt. 2 jaar voordat er maar gebouwd wordt is bij wijze van spreken alles al verkocht. Zoetermeer: de grootste wijk is nieuwbouw en die zijn direct helemaal bewoond, geen leegstand oid.

Berkel (aan Rotterdam) worden nog zo'n 9000 woningen gerealiseerd en ja, alles wat op de planning staat is al verkocht middels lotingen, omdat er zo veel inschrijvingen zijn. Daarbij willen mensen na 5 tot 7 jaar in een appartement te hebben gewoond ook wel eens naar een eengezinswoning. En dan heb je die starters die graag op zichzelf willen! Want ja wilde jij op je 26ste nog thuis wonen?

Dus om maar even te stellen dat er geen schaarste is gaat wel erg ver.

In een klein dorpje in Groningen of Zeeland zal de schaarste vast meevallen. Maar in de randstad is er zeker schaarste.

[nare man]

Jiffy schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 08:33:
[...]

(...))

Het is zeker mogelijk dat in de plaats waar iemand wil wonen geen rijtjeswoning/twee-onder-een-kapper/vrijstaande woning te koop is welke in overeenstemming is met het salaris van die persoon. Jammer dan. Dan kun je je dus in die plaats géén gekochte rijtjeswoning/twee-onder-een-kapper/vrijstaande woning veroorloven. Ga dan óf ergens anders wonen waar je je wél een rijtjeswoning/twee-onder-een-kapper/vrijstaande woning in een acceptabele buurt kunt veroorloven, óf neem genoegen met een eenvoudigere woning als je per se in die ene plaats wilt wonen. Het leven zit vol met keuzes en je kunt niet altijd allles hebben.

Ja, als je de woningmarkt van Nederland op landelijk niveau bekijk denk ik dat je wel kunt stellen dat er geen sprake is van schaarste. Er zullen objectief bezien best genoeg woningen zijn. Aan de andere kant is er op lokaal niveau vaak wel schaarste (veel te weinig woningen in bepaalde segmenten, bijvoorbeeld startend éénpersoons-huishouden of jong stel starters met modaal inkomen). Dan kun je natuurlijk stellen dat mensen dan maar van Brabant naar Groningen moeten verhuizen, omdat er op landelijk niveau altijd wel een huis te vinden is dat aansluit op je wensen, mar dat is ook iets te kort door de bocht. Mensen zijn ook economisch gebonden aan een bepaalde regio en je kunt niet landelijk huizen alloceren zonder een totale volksverhuizing, ontwrichting van gezinnen etc. op gang te brengen. Dus in die zin is er wel degelijk (relatieve) schaarste.

[FunkyTrip]

dfrenner schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 08:45:
Okee geen schaarste? Ik weet niet waar jij woont, maar hier in de randstad, worden nieuwbouwprojecten gerealiseerd waar op uitgeloot wordt. 2 jaar voordat er maar gebouwd wordt is bij wijze van spreken alles al verkocht. Zoetermeer: de grootste wijk is nieuwbouw en die zijn direct helemaal bewoond, geen leegstand oid.

Toch is er geen schaarste. In elke randstad gemeente waar meer dan een boer en tien koeien in wonen staan honderden huizen te koop van 100.000 tot 1 miljoen. Het is -zoals al boven is gezegd- een kwestie dat veel mensen een ander huis willen dan er te koop staat. Dat is luxe, geen schaarste vind ik. Of wellicht 'schaarste aan gewenste woningen' of 'schaarste aan luxe huizen voor een spotprijsje' . Maar iedereen die echt snel een huis wil hebben, heeft binnen een week zijn hypotheek rond. Geen schaarste dus.

Voorbeeldje: Zwijndrecht. Vrij centraal tussen R'dam en Dordrecht in met treinverbinding en bijna 60.000 inwoners. Tientallen rijtjeshuizen voor 150k - 250k in normale buurten. Waarom? Omdat er tussen Ambacht en Zwijndrecht duizenden nieuwbouw huizen neergeknald worden. Daarom zijn wellicht veel van die nieuwbouwprojecten meteen uitverkocht. Maar dat betekent ook dat er tegelijkertijd duizenden huizen vrijkomen.

[ Voor 17% gewijzigd door FunkyTrip op 12-03-2009 09:29 ]

[Frogmen]

Ik heb zelf zins oktober al een huis te koop staan, en ik kan je vertellen dat de zin en onzin van je huis in prijs in waarde laten zakken erg moeilijk is. We hebben voldoende kijkers gehad maar nog geen bod, hierdoor weet je dus gewoon niet of de prijs reeel is. Nu kan je zeggen je moet zakken maar hoeveel dan?
Dit speelt gewoon bij veel meer mensen, anders gezegt als je nu wil kopen kan je gewoon heel erg goed onderhandelen. Het grappige is dat dit niet alleen voor huizen geld, in de crisis die der nu is, is de onderhandelings ruimte op duurdere produkten heel erg groot. Het vervelende is namelijk dat we met zijn alle de crisis beter door komen als we onze spaarpotten legen en geld gaan uitgeven in plaats van nog meer potten.
Voor huizen kopen geld dan ook dat je nu hele goede omstandigheden hebt om te kopen als je het wilt tuurlijk kan je blijven wachten maar als iedereen dat doet dan kan je zometeen vanzelf nog steeds hetzelfde huis kopen voor minder geld alleen is je inkomen dan ook gezakt en ben je er per saldo niets op vooruit gegaan.

[Spotmatic]

Frogmen schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 09:37:
Ik heb zelf zins oktober al een huis te koop staan, en ik kan je vertellen dat de zin en onzin van je huis in prijs in waarde laten zakken erg moeilijk is. We hebben voldoende kijkers gehad maar nog geen bod, hierdoor weet je dus gewoon niet of de prijs reeel is.

Heb je een makelaar? Als dat zo is dan is het zijn taak om jou te informeren wat er goed of niet goed is aan de woning, na zo'n bezichtinging. Als-ie dat niet doet dan is het geen goede makelaar. Wij werden steeds na iedere bezichtiging geïnformeerd en wisten dus ook dat de woning erg leuk werd gevonden, maar ook erg klein. Da's niet iets wat je makkelijk op kunt lossen. Uiteindelijk is de woning in februari van dit jaar verkocht aan een startend stel, voor 5% onder de vraagprijs (de overdracht moet nog plaatsvinden overigens).

[Engineer Stewie]

In de regio waar ik woon (Limburg/België) is er blijkbaar nog geen vuiltje aan de lucht.
Hypotheekverstrekker gaat nog nooit zo een grote omzet gehaald hebben dan deze maand en hij werkt er al 6 jaar, maar het is dan ook een vrij goed moment om te kopen.

De overheid geeft in totaal 7500€ korting bij nieuwbouw, de rente staat laag (3.04% variabel, 4,5 tot 5% vast (25jaar) en er zijn veel kortingen door batibouw (kan verschillende duizenden euro bedragen op nieuwbouw).
Verder hoef je geen registratie te betalen op de eerste 25000€ (2500€ korting) als het je eerste woning is, normaal is deze korting alleen geldig op de eerste 15000€ (1500€ korting).
Verder heb je geen notariskosten over de eerste 100.000€ van je hypotheek (1000€ korting).

Waarschijnlijk zijn deze kortingen er volgend jaar niet meer en nu krijg je dus 3500€ korting op bestaande bouw en 11000€ op nieuwbouw, volgend jaar zal dit terug 1500€ voor beiden zijn.

Doordat het app 20k meer waard is dan ik ga betalen kan ik een lichte daling nog opvangen, anders heb ik ook "pech". Ik ga in elk geval net zoveel betalen als de huur en nu wordt het van mij, dat het in waarde kan dalen boeit me voorlopig dus niet echt.

[EXX]

België is niet te vergelijken met Nederland:

* Beduidend lagere grondprijzen
* Veel meer bouwen onder eigen beheer
* Geen HRA zoals in Nederland

Daardoor is de waarde van het onroerend goed en daarmee de hoogte van de hypotheek in België een stuk lager dan in Nederland. Ook wordt er in België veel meer en sneller afgelost, omdat er geen fiscale regels zijn die een hoge schuld aantrekkelijk maken.

[Jiffy]

nare man schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 09:12:
[...]
Ja, als je de woningmarkt van Nederland op landelijk niveau bekijk denk ik dat je wel kunt stellen dat er geen sprake is van schaarste. Er zullen objectief bezien best genoeg woningen zijn. Aan de andere kant is er op lokaal niveau vaak wel schaarste (veel te weinig woningen in bepaalde segmenten, bijvoorbeeld startend éénpersoons-huishouden of jong stel starters met modaal inkomen). Dan kun je natuurlijk stellen dat mensen dan maar van Brabant naar Groningen moeten verhuizen, omdat er op landelijk niveau altijd wel een huis te vinden is dat aansluit op je wensen, mar dat is ook iets te kort door de bocht. Mensen zijn ook economisch gebonden aan een bepaalde regio en je kunt niet landelijk huizen alloceren zonder een totale volksverhuizing, ontwrichting van gezinnen etc. op gang te brengen. Dus in die zin is er wel degelijk (relatieve) schaarste.

Ik zeg dus niet dat mensen dan maar per se vanuit de randstad naar Oost-Groningen of een andere uithoek moeten verhuizen (da's meteen weer zo extreem). Als je én een twee-onder-een-kapper wilt én in een gewilde buurt in een gewilde plaats wilt wonen, is er best kans dat je die prijs niet op kunt brengen omdat er tig mensen zijn die méér willen betalen dan jij kunt ophoesten. Dan moet je maar zorgen dat je wensen iets meer in overeenstemming komen met je banksaldo/inkomen: óf ga kleiner wonen in de buurt waar je wilt wonen óf ga (iets) verderop wonen waar een vergelijkbare woning beter te betalen is.

Ik kijk dus zeker niet (alleen) op landelijk niveau. Op lokaal niveau geldt hetzelfde: je wilt én dicht bij je werk wonen én veel ruimte om je huis én in een leuke buurt én dan moet het huis nog groot en luxe en als-het-even-kan vrijstaand zijn ook. En oh ja, je verdient modaal. Misschien lúkt die combinatie gewoon niet met een modaal (of 2x modaal, of 3x, of whatever) salaris in die regio. Pech. Maar om dat dan meteen 'woningschaarste' te noemen? Er is een economisch evenwicht waardoor een bepaald type (gewilde) woningen op een bepaalde (gewilde) plek méér waard blijken te zijn dan diezelfde woning op een andere plek. Kun je de poet niet ophoesten? Dan ga je maar lekker ergens anders wonen.

Ik kom hier en daar in dit (over het algemeen uiterst lezenswaardige) draadje berichten tegen waarbij er wordt aangegeven dat jongeren ook wel eens het huis uit willen of willen gaan samenwonen maar dat met de huidige woningprijzen niet kunnen.Dat kan wél. Alleen misschien niet meteen in een gewilde buurt in de randstad in een leuk vrijstaand pandje. Stel je eisen bij en ga in leuk appartementje in een andere buurt zitten. Of ga huren. Wil je dat niet? Da's jouw keuze. Da's geen woningschaarste, da's banksaldoschaarste...

* Jiffy merkt dat hij drie alinea's met het woord 'ik' is begonnen...

[Verwijderd]

Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen is afgelopen februari gedaald met 70% ten opzichte van februari 2008. De vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers houdt rekening met een daling van de prijzen van nieuwbouwwoningen van 9% in een half jaar tijd.

bron Nrc

Daar begint toch echt een bubbeltje leeg te lopen.

[Oscar Mopperkont]

Doordat iemand verwacht dat het met 9% gaat dalen bij alleen de nieuwbouwwoningen, die harder worden getroffen dan bestaande bouw:

De „kopersstaking” is in de nieuwbouwsector harder voelbaar dan bij bestaande woningen, aldus de NVB.

kun jij nu zeggen dat er sprake was van een bubbel?

De grootste economische crisis sinds de jaren 30, die deze kopersstaking veroorzaakt, wordt voor het gemak maar even weggedacht?

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 11:47:
Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen is afgelopen februari gedaald met 70% ten opzichte van februari 2008. De vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers houdt rekening met een daling van de prijzen van nieuwbouwwoningen van 9% in een half jaar tijd.

bron Nrc

Daar begint toch echt een bubbeltje leeg te lopen.

Volgens mij zijn dit twee losse dingen, die niet zozeer met 'de huizenbubbel' te maken hebben. Het probleem is volgens mij meer dat er momenteel geen geld wordt vrijgemaakt voor nieuwe projecten en dat mensen het risico niet meer willen nemen om,voordat hun eigen huis verkocht is,een nieuw(bouw) huis te kopen. Aangezien projecten vaak niet doorgaan als minder dan 70% verkocht is, wordt er veel afgeblazen en vaak schrijf je je niet pas in op een nieuwbouwporject als je oude huis al verkocht is (Lees: Dan ben je veel te laat). Daarbij krijgen bouwers dus niet meer de financieen rond om het alsnog te bouwen.

Er is zeker een probleem op de nieuwbouwmarkt, maar volgens mij betekenen minder nieuwbouwprojecten eerder dat oudbouw duurder wordt (Immers er komt minder aanbod, want nieuwe huizen worden niet meer gebouwd). Dus om dat aan de huizenbubbel toe te kennen is volgens mij eenzijdig en veel tekort door de bocht. Immers de crisis is hier meer debet aan volgens mij.

(Vergelijk het eens met de States, hier staan op de veluwe nog geen tentenkampen)

edit:
Het zou fijn zijn als je ook eens reageert ipv alleen maar nieuwe dingen posten waar wij wel op reageren)

[ Voor 3% gewijzigd door Jaspertje op 12-03-2009 12:04 ]

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 11:59:
Doordat iemand verwacht dat het met 9% gaat dalen bij alleen de nieuwbouwwoningen, die harder worden getroffen dan bestaande bouw:

[...]

kun jij nu zeggen dat er sprake was van een bubbel?

Dat lees ik toch echt anders. De NVB brengt elke 6 maanden een bericht uit over de nieuwbouwsector. Op basis van de cijfers van de afgelopen maanden is er sprake van een daling van 9%, die echter pas definietief bekend gemaakt wordt bij het uitkomen van het volgende bericht.

De grootste economische crisis sinds de jaren 30, die deze kopersstaking veroorzaakt, wordt voor het gemak maar even weggedacht?

Hoezo weggedacht? De kredietcrisis zal juist voor een groot deel de oorzaak zijn van een gezonde correctie op de Nederlandse woningmarkt. Ooit van het begrip deleveraging gehoord?

Jaspertje schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 12:02:
[...]

Er is zeker een probleem op de nieuwbouwmarkt, maar volgens mij betekenen minder nieuwbouwprojecten eerder dat oudbouw duurder wordt (Immers er komt minder aanbod, want nieuwe huizen worden niet meer gebouwd).

Dus je denkt dat de consument die geen hypotheek krijgt voor een nieuwbouwwoning er wel een krijgt voor bestaande bouw zodat de prijzen van bestaande bouw kunnen stijgen? Interessante theorie.

[ Voor 22% gewijzigd door Verwijderd op 12-03-2009 12:23 ]

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 12:13:
Hoezo weggedacht? De kredietcrisis zal juist voor een groot deel de oorzaak zijn van een gezonde correctie op de Nederlandse woningmarkt. Ooit van het begrip deleveraging gehoord?

Ongetwijfeld, maar maak er een mooi verhaal van zou ik zeggen

Maar even serieus. Jij zegt dat er een bubbel is en dat die een keer zal knappen, omdat een bubbel barst als hij te ver wordt opgeblazen. Als de huizenprijzen dalen, dan zeg jij "zie je, er was een bubbel". De huizenprijzen kunnen ook om andere redenen dalen, bijvoorbeeld een bizar grote economische en financiële crisis (overigens is in het verleden niet altijd zo geweest dat een crisis onvloed heeft). Dat wil dus nog niet zeggen dat er sprake is geweest van een bubbel.

Bovendien zijn de prijzen vooralsnog niet of nauwelijks gewijzigd. Ik verwacht nog steeds niet meer dan een lichte daling over het geheel. Wellicht wat uitschieters in bv de nieuwbouw, omdat dat huizen zijn die verkocht "moeten" worden, itt bewoonde huizen, waarbij dat meestal niet zo is. En er zit natuurlijk verschil in regios, prijsklassen en typen woningen.

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 12:13:
[...]
Dus je denkt dat de consument die geen hypotheek krijgt voor een nieuwbouwwoning er wel een krijgt voor bestaande bouw zodat de prijzen van bestaande bouw kunnen stijgen? Interessante theorie.

Nee, ik denk dat consumenten niet het risico willen nemen om een nieuwbouwhuis te kopen zonder hun oude huis te verkopen. De aannemer krijgt het geld niet van de bank om toch te bouwen wat niet verkocht is

[BlakHawk]

Jaspertje schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 13:51:
[...]

Nee, ik denk dat consumenten niet het risico willen nemen om een nieuwbouwhuis te kopen zonder hun oude huis te verkopen. De aannemer krijgt het geld niet van de bank om toch te bouwen wat niet verkocht is

Inderdaad.

Maar ik vind sowieso dat de banken eens wat minder risico moeten lopen met het geld...
Wat is er mis met geld verdienen door het uit te lenen?

Van mij krijgt de bank iedere maand 1400 euro aan rente bijgeschreven, zonder dat ze daar verder iets aan hoeven te doen! Dat is toch makkelijk verdiend? Voor één gezinnetje... De albert heijn moet het met minder doen en die albert heijn moet mij er boodschappen voor terug geven.

De bank geeft mij een bedrag, wat ik ook nog eens aflos naast de rente, dus toch makkelijk verdiend voor een bank, zou je denken???

Maar nee, ze willen meer en meer, dus ze gaan beleggen, met alle gevolgen van dien. En wie zijn de gene die echt het risico lopen? Begin steeds meer te denken dat dat de consument is.
Ik heb steeds minder begrip voor die banken... Ik lees hier zo veel reacties dat het (de crisis) de schuld is van de consument die meer en meer willen, maar we zijn gewoon niet veel meer gaan uitgeven aan huizen in de jaren... Dat is ongeveer gelijk gestegen met het besteedbaar inkomen! Dus in plaats van de consumenten in grote huizen te beschuldigen van boven de stand leven, mag die vinger wel eens naar de banken!

Wij consumenten verdienen geen 1,5 miljoen per jaar hoor. Wij als consument lopen niet met andermans geld op de beurzen te smijten. Als ik toch eens boven aan het hoofd van een bank stond met veel geld... Dan had ik genoegen genomen met 2 ton per jaar, dat is één. Maar daarnaast moet je een bank kunnen runnen van de inkomsten en daar je uitgaven op afstemmen...
Beleggen alleen maar doen met geld wat echt over is, net als ik thuis, dus met de pure winsten kun je gaan beleggen. En aandeelhouders zou ik niet te veel van aantrekken, bedrijfsvoering is prio1 en niet wat de aandeelhouders liever op de balans zien. Maar dat zal dan ook de reden zijn dat ik nooit aan het hoofd van een bank sta...
Maar daar gaat het structureel mis, welk ander bedrijf belegt zoveel met de inkomsten als een bank? Want een bank is ook gewoon een bedrijf!

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 11:47:
Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen is afgelopen februari gedaald met 70% ten opzichte van februari 2008. De vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers houdt rekening met een daling van de prijzen van nieuwbouwwoningen van 9% in een half jaar tijd.

Het geinige is dat in de krant die ik vanmorgen las (volkskrant, brabants dagblad of trouw) dat deze scherpe daling de kiem legt voor een enorme stijging omdat het de schaarste aanwakkert en dat dit over 5 jaar echt merkbaar zou zijn....

Staat ook in de elesevier: http://www.elsevier.nl/we...or-economische-crisis.htm

[ Voor 9% gewijzigd door Cyberpope op 12-03-2009 16:29 ]

[odysseus]

dfrenner schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 14:51:
Maar ik vind sowieso dat de banken eens wat minder risico moeten lopen met het geld...
Wat is er mis met geld verdienen door het uit te lenen?

[...]

Maar nee, ze willen meer en meer, dus ze gaan beleggen, met alle gevolgen van dien. En wie zijn de gene die echt het risico lopen? Begin steeds meer te denken dat dat de consument is.

Dat is allemaal wel heel erg kort door de bocht...wat denk je dat beleggen is? Dat is ook geld uitlenen in de hoop er meer voor terug te zien. In het geval van een hypotheek gaat het geld in stenen en levert het niet zo bar veel rendement op, in het geval van investeren in bedrijven kan dat een stuk sneller gaan. Daar staat een wat groter risico tegenover (je hypotheek heeft je huis als onderpand, een bedrijf kan gewoon failliet gaan en dan is er niets meer), maar als je daar op een zinnige manier mee omgaat, kan dat best - en de daling van de huizenprijzen in de VS heeft tot gevolg dat banken die hun geld voornamelijk in hypotheken staken zeker niet het best presteren .

Een tweede voordeel is dat de winst die op dat soort activiteiten behaald wordt, ervoor zorgt dat jouw diensten uiteindelijk goedkoper worden. Een bank kan nu eenmaal niet 5% rente op spaarrekeningen bieden en hypotheken tegen 5% rente verstrekken als er geen andere, meer lucratieve activiteiten zijn om voor inkomsten te zorgen .

[BlakHawk]

odysseus schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 17:05:
Een tweede voordeel is dat de winst die op dat soort activiteiten behaald wordt, ervoor zorgt dat jouw diensten uiteindelijk goedkoper worden. Een bank kan nu eenmaal niet 5% rente op spaarrekeningen bieden en hypotheken tegen 5% rente verstrekken als er geen andere, meer lucratieve activiteiten zijn om voor inkomsten te zorgen .

Ik snap je punt, maar er zit een wezenlijk verschil tussen 1400 euro per maand aan rente ontvangen door 280.000 uit te lenen (bijna 17.000 euro per jaar) en 500 euro per jaar aan rente uitbetalen omdat die zelfde klant ongeveer 15000 euro spaargeld had. Blijft er 16.500 euro over, waar die bank één keer moeite voor heeft gedaan! Verder hoeven ze er niets voor te doen!
Dat is 1 klant! De AH zou blij zijn met een klant van 16500 per jaar, en dan moeten ze daar nog producten voor leveren.

[odysseus]

dfrenner schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 17:19:
Ik snap je punt, maar er zit een wezenlijk verschil tussen 1400 euro per maand aan rente ontvangen door 280.000 uit te lenen (bijna 17.000 euro per jaar) en 500 euro per jaar aan rente uitbetalen omdat die zelfde klant ongeveer 15000 euro spaargeld had. Blijft er 16.500 euro over, waar die bank één keer moeite voor heeft gedaan! Verder hoeven ze er niets voor te doen!

En hoe denk je dat de bank die 280.000 euro gaat uitlenen als er maar 15.000 euro binnenkomt?

[Jaspertje]

dfrenner schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 17:19:
[...]
Ik snap je punt, maar er zit een wezenlijk verschil tussen 1400 euro per maand aan rente ontvangen door 280.000 uit te lenen (bijna 17.000 euro per jaar) en 500 euro per jaar aan rente uitbetalen omdat die zelfde klant ongeveer 15000 euro spaargeld had. Blijft er 16.500 euro over, waar die bank één keer moeite voor heeft gedaan! Verder hoeven ze er niets voor te doen!
Dat is 1 klant! De AH zou blij zijn met een klant van 16500 per jaar, en dan moeten ze daar nog producten voor leveren.

Eigelijk neemt de bank ook een groot risico door jou 280.000 euro te lenen. Waarom zou dat wel goed zijn en niet aan andere constructie's die ook goed leken? 1440 euro lijkt misschien veel geld (is ook een mooi bedrag), maar de mensen die daar werken moeten ook betaald worden. De (soms te dure ) kantoren moeten ook in de winter bereikbaar zijn en ga zo nog maar even verder...

En natuurlijk, er zijn te grote risico's genomen door de grote banken in de wereld (en in NL) maar hiermee schurken we wel tegen de rand van dit topic aan imo aangezien we dan de eventuele krimping danwel bubbel die huizenmarkt heet gaan toewijzen aan de financiele crisis en dan is het eigelijk weer geen huienbubbel opzich

[The_Sukkel]

dfrenner schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 14:51:
[...]
Maar ik vind sowieso dat de banken eens wat minder risico moeten lopen met het geld...
Wat is er mis met geld verdienen door het uit te lenen?
[...]

Volgens mij is de hele ellende met de kredietcrisis juist begonnen doordat banken te veel geld leenden aan mensen die een huisje wilden kopen en zich dat uiteindelijk niet bleken te kunnen veroorloven toen de rente steeg. Voorheen leken hypotheken dus zulke veilige beleggingen, maar tegenwoordig wordt daar heel anders tegenaan gekeken... Minder risico nemen en meer geld uitlenen aan mensen die een huis willen kopen staan dus op gespannen voet met elkaar, zeker in de huidige crisis ...

[BlakHawk]

odysseus schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 17:22:
[...]

En hoe denk je dat de bank die 280.000 euro gaat uitlenen als er maar 15.000 euro binnenkomt?

Ja die 15.000 is 17.000. En dat is per jaar...
Dus ze krijgen over 30 jaar 510.000 euro aan rente alleen al. Buiten de aflossing om...

Daar moet je een bedrijf best wel draaiende op moeten kunnen houden hoor. Ja je hebt startkapitaal nodig, maar ik mag hopen dat banken dat ondertussen ook wel hebben.

Je kan het tegenspreken, maar de enige bank die dit principe lang heeft vastgehouden is de Rabobank... En iedereen ziet het effect daarvan. De enige bank die niet echt in de problemen zit.

Jaspertje schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 19:01:
[...]
Eigelijk neemt de bank ook een groot risico door jou 280.000 euro te lenen. Waarom zou dat wel goed zijn en niet aan andere constructie's die ook goed leken? 1440 euro lijkt misschien veel geld (is ook een mooi bedrag), maar de mensen die daar werken moeten ook betaald worden. De (soms te dure ) kantoren moeten ook in de winter bereikbaar zijn en ga zo nog maar even verder...

En natuurlijk, er zijn te grote risico's genomen door de grote banken in de wereld (en in NL) maar hiermee schurken we wel tegen de rand van dit topic aan imo aangezien we dan de eventuele krimping danwel bubbel die huizenmarkt heet gaan toewijzen aan de financiele crisis en dan is het eigelijk weer geen huienbubbel opzich

Nou ja, daar ben ik het niet mee eens. Die 280.000 uitlenen aan iemand, is dat echt een risico? Heb je cijfers van het aantal mensen wat in de problemen komt? Daarbij staat de bank altijd vooraan in het rijtje bij een curator, dus de bank loopt juist het minste risico van alle bedrijven. En dan krijg je nog terugbetalingsregelingen... Een keukenleverancier die net een keuken heeft geinstalleerd loopt meer risico bij een persoonlijk faillissement dan de bank.
En hoe vaak komt dat nu echt voor? Cijfers graag.

En voor het risico krijgen ze dan dus ook 510.000 euro terug, buiten de aflossing om. En manuren??? Hoe vaak bel jij je hypotheekverstrekker op? Tuurlijk heb je wel iets van manuren nodig, maar dit is enkel één klant he. En relatief heb je er weinig werk aan. Vergelijk het met een supermarkt: vakken vullen, producten inkopen, transport van producten enz. enz. Is arbeidsintensiever, kost de supermarkt meer tijd, jij staat immers iedere dag wel een keer in de rij... Ze moeten jou nog producten leveren ook. En die zien nooit 17.000 euro op jaarbasis van één klant terug.

Ik snap dat banken veel geld willen verdienen, terecht. Maar als ze echt zo veel risico lopen, moeten ze dat zelf inperken... Minder uitlenen. Is hun eigen keuze hoor.

The_Sukkel schreef op donderdag 12 maart 2009 @ 21:19:
[...]

Volgens mij is de hele ellende met de kredietcrisis juist begonnen doordat banken te veel geld leenden aan mensen die een huisje wilden kopen en zich dat uiteindelijk niet bleken te kunnen veroorloven toen de rente steeg. Voorheen leken hypotheken dus zulke veilige beleggingen, maar tegenwoordig wordt daar heel anders tegenaan gekeken... Minder risico nemen en meer geld uitlenen aan mensen die een huis willen kopen staan dus op gespannen voet met elkaar, zeker in de huidige crisis ...

Hier in NL volgens mij niet hoor. Komt allemaal door de USA. Als het daar anders was gelopen, hadden we hier waarschijnlijk niets gemerkt.
Maar ik hoorde laatst ook een merkwaardige regel die in de VS bestaat. Doordat het huis daar echt als onderpand wordt gezien en het risico daar echt bij de bank ligt. Het schijnt zo te zijn, dat je daar je sleutel kan opsturen en dan van de hypotheek af bent. Zal inmiddels wel aangepast zijn, mag ik hopen. Maar op een gegeven moment zagen mensen dat ze veel minder geld voor een huis konden betalen, dus wat deed men? Sleutel opsturen en vervolgens een ander huis goedkoper kopen. Dat is ook heel anders dan in NL.

Ik vind dat banken gezonder moeten leven en als dat betekent dat aandeelhouders niets meer te zeggen hebben in het bestuur van een bank, dan moet dat maar. Dan mogen ze blij zijn met het divident etc.
Ik denk dat er in ieder geval een discussie over de herstructurering van het hele systeem nodig is.

Ik heb al vaker de TNT erbij gehaald. Die hebben nu na drie jaar intensief onderhandelen eindelijk bereikt dat het huidige personeel 15% minder gaat verdienen. Maar tot hun pensioen wordt dat salaris (uit een ander potje) gewoon aangevuld tot het huidige salaris.
Hoeveel manuren heeft die regeling wel niet gekost? Ze zijn er al drie jaar mee bezig! Netto scheelt het niets, want het salaris wordt gewoon tot pensioen aangevuld. Maar het heeft wel 3 jaar gekost! Waarom? Om de cijfers beter te laten lijken, want netto scheelt het qua salaris niets, maar wel de ksoten die aan 3 jaar onderhandelen verbonden zaten.
Dat gaat gewoon nergens over. Alleen maar om aandeelhouders beter te stemmen? Daarom zeg ik: minder zeggenschap voor de aandeelhouders, dan kunnen dit soort bedrijven zich met andere zaken bezig houden dan regeltjes verzinnen om beter uit de cijfers te lijken komen. Totaal onbelangrijk! Vooral in deze tijden, dat geld had je in verbeteringen van het bedrijfsproces moeten steken, snellere machines of iets dergelijks, daar haal je meer uit dan drie jaar onderhandelen, terwijl je er netto niets mee opschiet.

Ga jij eens lang een zelfstandig ondernemer met hart voor zijn zaak en vraag hem:
Ik ga drie jaar voor jou intensief onderhandelen. Daardoor zal ik de kosten verminderen, maar je moet de mindere kosten wel weer vergoeden. Ik denk dat hij je uitlacht! Logisch!

[ Voor 87% gewijzigd door BlakHawk op 13-03-2009 08:54 ]

[Pooh]

dfrenner schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 08:16:
Hier in NL volgens mij niet hoor. Komt allemaal door de USA. Als het daar anders was gelopen, hadden we hier waarschijnlijk niets gemerkt.
Maar ik hoorde laatst ook een merkwaardige regel die in de VS bestaat. Doordat het huis daar echt als onderpand wordt gezien en het risico daar echt bij de bank ligt. Het schijnt zo te zijn, dat je daar je sleutel kan opsturen en dan van de hypotheek af bent. Zal inmiddels wel aangepast zijn, mag ik hopen. Maar op een gegeven moment zagen mensen dat ze veel minder geld voor een huis konden betalen, dus wat deed men? Sleutel opsturen en vervolgens een ander huis goedkoper kopen. Dat is ook heel anders dan in NL.

Zo'n rare regel is dat niet, als je niet bij voorbaat uitgaat van het idee dat het Nederlandse systeem het beste is. De halve wereld doet het op die manier. Je geeft je huis als onderpand aan de bank, dus mocht je niet in staat zijn om je lening af te lossen, dan krijgt de bank het onderpand, en moet daarna niet meer zeuren. Het voordeel van dit systeem is dat het belachelijke situaties zoals in Nederland, waar het hypotheekbedrag de executiewaarde ver te boven kan gaan, zou moeten voorkomen. In de VS moest je tot in begin jaren 90 nog een flinke smak geld inleggen voordat je een woning kon kopen. In NL werd dat systeem al in de jaren 80 als 'achterhaald' beschouwd, en kopen tegenwoordig vrijwel alle jongeren een huis zonder enige eigen inleg.
Het ging fout in de VS toen de banken ook hypotheken gingen verstrekken boven executiewaarde, of aan mensen die geen betrouwbaar inkomen hadden. Maar dat is in elk systeem ongezond, of je nu de lening op basis van het onderpand is, of op basis van een persoon.

[EXX]

dfrenner schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 08:16:
[...]


Ja die 15.000 is 17.000. En dat is per jaar...
Dus ze krijgen over 30 jaar 510.000 euro aan rente alleen al. Buiten de aflossing om...

Vergeet niet dat die 510.000 euro wel onderhevig zijn aan inflatie. Als de bank pech heeft en de marktrente uitstijgt boven de rente die ze vangt op de hypotheek, kost het de bank geld ipv dat het geld oplevert. Heeft de klant dan ook nog eens een over lange renteperiode de rente vastgezet, is het jammer maar helaas voor de bank.

Overigens is mij ooit ter ore gekomen dat in extreme gevallen (als het verschil tussen de marktrente en de vastgezette rente een bepaalde waarde overschreidt), de bank het contract kan openbreken en de rente mag herwaarderen. Zo kan zich de bank beschermen tegen hyperinflatie. Dit heb ik echter niet kunnen verifieren, dus het kan best kul zijn. Wie weer hier meer van?

[BlakHawk]

Pooh schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 09:09:
[...]

Zo'n rare regel is dat niet, als je niet bij voorbaat uitgaat van het idee dat het Nederlandse systeem het beste is. De halve wereld doet het op die manier. Je geeft je huis als onderpand aan de bank, dus mocht je niet in staat zijn om je lening af te lossen, dan krijgt de bank het onderpand, en moet daarna niet meer zeuren. Het voordeel van dit systeem is dat het belachelijke situaties zoals in Nederland, waar het hypotheekbedrag de executiewaarde ver te boven kan gaan, zou moeten voorkomen. In de VS moest je tot in begin jaren 90 nog een flinke smak geld inleggen voordat je een woning kon kopen. In NL werd dat systeem al in de jaren 80 als 'achterhaald' beschouwd, en kopen tegenwoordig vrijwel alle jongeren een huis zonder enige eigen inleg.
Het ging fout in de VS toen de banken ook hypotheken gingen verstrekken boven executiewaarde, of aan mensen die geen betrouwbaar inkomen hadden. Maar dat is in elk systeem ongezond, of je nu de lening op basis van het onderpand is, of op basis van een persoon.

Ik ben het er niet mee eens dat dit per definitie ongezond is!
Zolang je aflost is dat helemaal niet ongezond!

Bij aflossingsvrij kan ik daarin komen, maar je doet toch ook meer/minderwerk...

Het gaat al jaren prima hier!

EXX schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 09:15:
[...]
Vergeet niet dat die 510.000 euro wel onderhevig zijn aan inflatie. Als de bank pech heeft en de marktrente uitstijgt boven de rente die ze vangt op de hypotheek, kost het de bank geld ipv dat het geld oplevert. Heeft de klant dan ook nog eens een over lange renteperiode de rente vastgezet, is het jammer maar helaas voor de bank.

Ja maar in principe hoeven ze voor die 510.000 euro weinig inspanning verder te leveren, dus inflatie of niet. Een bedrijf moet hier makkelijk van kunnen bestaan. Het gaat per klant he? 60 klanten en je hebt ruim een miljoen omzet per jaar. Waar je verder weinig inspanning aan hoeft te leveren, dus waarvan een groot deel pure winst is als ze niet zo veel zouden beleggen en zelf risico lopen. Een bank heeft natuurlijk veeel en veeeeel meer dan 60 klanten. Ik ken een goedlopend bedrijf met een omzet van een miljoen per jaar, met 2/3 man fulltime personeel in dienst. Dan leveren ze nog eens producten aan de klanten ook (dat moet dus nog van die miljoen af (een bank levert verder voor die rente niets meer).

Ik blijf het makkelijk verdiend vinden voor een bank. En al dat risico is nergens voor nodig!

Vergeet dan ook niet, dat de klant na 30 jaar ook nog eens die 280.000 aan de bank terug"geeft".
In dat opzicht is en blijft het gewoon makkelijk verdiend! Iedere jaar heb je weer nieuwe klanten, dus de inflatie zal best een deeltje drukken, maar ieder jaar nieuwe klanten volgens de dan geldende geldwaarde.

De problemen die zich nu voordoen zal je dan niet zo snel hebben! Mits meneer aan de top geen 1,5 miljoen wil verdienen!
Ik doe het voor 100.000!
Maar dan wel op mijn manier... Maar ja daar zit het probleem al, dat zal nooit lukken, want dan ben je er al uitgegooid door de aandeelhouders!

Maar goed om dit helemaal uit te rekenen heb je alle cijfers nodig, maar goed ik denk dat je als bank best nog wel aardige winsten kunt draaien.

[ Voor 42% gewijzigd door BlakHawk op 13-03-2009 09:41 ]

[Jaspertje]

dfrenner schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 09:27:
[...]
Ik ben het er niet mee eens dat dit per definitie ongezond is!
Zolang je aflost is dat helemaal niet ongezond!

Bij aflossingsvrij kan ik daarin komen, maar je doet toch ook meer/minderwerk...

Het gaat al jaren prima hier!

Tenzij de executiewaarde daalt (zoals in de VS nu eigelijk) Dan is het ineens niet meer gezond? En terugkijken is altijd makkelijk... zodra de executiewaarde hier daalt en mensen moeten verhuizen krijg je ook problemen als mensen niet meer betalen. (Het wordt in Nederland voor veel mensen pas een probleem als ze willen verhuizen maar de executiewaarde is gedaald, dan krijg je minder voor je huis dan je had verwacht/gehoopt/betaald

[...]


Ja maar in principe hoeven ze voor die 510.000 euro weinig inspanning verder te leveren, dus inflatie of niet. Een bedrijf moet hier makkelijk van kunnen bestaan. Het gaat per klant he? 60 klanten en je hebt ruim een miljoen omzet per jaar. Waar je verder weinig inspanning aan hoeft te leveren, dus waarvan een groot deel pure winst is als ze niet zo veel zouden beleggen en zelf risico lopen. Een bank heeft natuurlijk veeel en veeeeel meer dan 60 klanten. Ik ken een goedlopend bedrijf met een omzet van een miljoen per jaar, met 2/3 man fulltime personeel in dienst. Dan leveren ze nog eens producten aan de klanten ook (dat moet dus nog van die miljoen af (een bank levert verder voor die rente niets meer).

Ik blijf het makkelijk verdiend vinden voor een bank. En al dat risico is nergens voor nodig!

En toch start niet iedereen een bank(je). Het onderhouden van portefeuilles is meer werk als jij denkt. Zeker nu er verplichtingen voor de verstrekker komen om goede informatievoorzieningen te geven. Daarbij die 510.000 euro die jij over 30 jaar aan rente betaald, houdt iemand niet 30 jaar in dienst hoor. Zoals gezegd je hebt meer hypotheken nodig dan mensen in dienst om het winstgevend te houden en dan heb je het al gauw over een ratio 1:4 als je een medewerker hebt die 30.000 euro p/j verdient (30.000 euro == 60.000 kosten voor werkgever)

--> 60.000*30 = 1.800.000
1800000/510.000 = 3.5

Daarbij nemend dat een werknemer toch meer gaat verdienen en vaak ook duurder is (zeker in de bankwereld zijn jaarsalarissen van 30.000 niet normaal)

Vergeet dan ook niet, dat de klant na 30 jaar ook nog eens die 280.000 aan de bank terug"geeft".
In dat opzicht is en blijft het gewoon makkelijk verdiend! Iedere jaar heb je weer nieuwe klanten, dus de inflatie zal best een deeltje drukken, maar ieder jaar nieuwe klanten volgens de dan geldende geldwaarde.

Maar die nieuwe klanten gaan ook ergens weg... Zeker als de vergrijzing komt, gaan er meer mensen weg als erbij komen....

De problemen die zich nu voordoen zal je dan niet zo snel hebben! Mits meneer aan de top geen 1,5 miljoen wil verdienen!
Ik doe het voor 100.000!

Nemen we jou 100.000 dan kost je de werkgever 200.000 dat betekend dat jij 11.7 hypotheken moet afsluiten om voor de werkgever jou salaris voor 30 jaar (tegen 100.000 euro) veilig te stellen... (Waarbij je dan dus nog geen softwarepakket, hardware, gebouw of baas / seceteresse hebt niets)

Maar dan wel op mijn manier... Maar ja daar zit het probleem al, dat zal nooit lukken, want dan ben je er al uitgegooid door de aandeelhouders!

Maar goed om dit helemaal uit te rekenen heb je alle cijfers nodig, maar goed ik denk dat je als bank best nog wel aardige winsten kunt draaien.

Ik denk dat het moeilijker is als jij denkt (Maar zie de Rabo het kan zelfs in deze tijd nog heel goed, als je maar verstandig bankiert)

edit:
We zijn het er over eens dat er te grote risico's genomen zijn hoor, alleen is jouw totaal beeld wat je hebt over winst maken als bank in mijn ogen niet realistisch genoeg

[Pooh]

dfrenner schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 09:27:
[...]


Ik ben het er niet mee eens dat dit per definitie ongezond is!
Zolang je aflost is dat helemaal niet ongezond!

Bij aflossingsvrij kan ik daarin komen, maar je doet toch ook meer/minderwerk...

Het gaat al jaren prima hier!

'Al jaren' ja. Maar wat als de huizenprijzen met 20-30% dalen, de inflatie naar 10% gaat, en 10% van de beroepsbevolking werkloos raakt? Dan krijg je precies dezelfde ellende als in de VS nu. En als je denkt dat dit een doemscenario is: het is precies hetzelfde scenario als eind jaren 70, begin jaren 80. Toen ging het in NL redelijk goed, omdat we hier degelijke hypotheken hadden (andere landen in europa kregen veel hardere klappen). Nu denk ik dat NL er wel eens veel slechter voor zou kunnen staan. Eens in de 30 tot 50 jaar heb je zo'n periode, dus je bent nogal naief als je je hypotheek er niet op inricht. Dat het 'al jaren' goedgaat is dus hooguit voor de afgelopen 25 jaar waar

[EXX]

Normaliter staan op de huizenmarkt zeepbel weblog nogal "gekleurde" berichten, maar deze entry is voor de verandering wat beter onderbouwt dan het gebruikelijke "de prijzen gaan de kelder in".

[BlakHawk]

Jaspertje schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 10:09:
[...]

Tenzij de executiewaarde daalt (zoals in de VS nu eigelijk) Dan is het ineens niet meer gezond? En terugkijken is altijd makkelijk... zodra de executiewaarde hier daalt en mensen moeten verhuizen krijg je ook problemen als mensen niet meer betalen. (Het wordt in Nederland voor veel mensen pas een probleem als ze willen verhuizen maar de executiewaarde is gedaald, dan krijg je minder voor je huis dan je had verwacht/gehoopt/betaald

[...]
En toch start niet iedereen een bank(je). Het onderhouden van portefeuilles is meer werk als jij denkt. Zeker nu er verplichtingen voor de verstrekker komen om goede informatievoorzieningen te geven. Daarbij die 510.000 euro die jij over 30 jaar aan rente betaald, houdt iemand niet 30 jaar in dienst hoor. Zoals gezegd je hebt meer hypotheken nodig dan mensen in dienst om het winstgevend te houden en dan heb je het al gauw over een ratio 1:4 als je een medewerker hebt die 30.000 euro p/j verdient (30.000 euro == 60.000 kosten voor werkgever)

--> 60.000*30 = 1.800.000
1800000/510.000 = 3.5

Daarbij nemend dat een werknemer toch meer gaat verdienen en vaak ook duurder is (zeker in de bankwereld zijn jaarsalarissen van 30.000 niet normaal)


[...]

Maar die nieuwe klanten gaan ook ergens weg... Zeker als de vergrijzing komt, gaan er meer mensen weg als erbij komen....

[...]

Nemen we jou 100.000 dan kost je de werkgever 200.000 dat betekend dat jij 11.7 hypotheken moet afsluiten om voor de werkgever jou salaris voor 30 jaar (tegen 100.000 euro) veilig te stellen... (Waarbij je dan dus nog geen softwarepakket, hardware, gebouw of baas / seceteresse hebt niets)

[...]

Ik denk dat het moeilijker is als jij denkt (Maar zie de Rabo het kan zelfs in deze tijd nog heel goed, als je maar verstandig bankiert)

edit:
We zijn het er over eens dat er te grote risico's genomen zijn hoor, alleen is jouw totaal beeld wat je hebt over winst maken als bank in mijn ogen niet realistisch genoeg

Dan is een salaris van een bankmedewerker misschien wel te hoog?
Dan stel je voorwaarden aan je klanten (automatische incasso's?)

Jij geeft per week 100 euro uit bij de Albert Heijn? Zij hebben daar ook 5 cassieres voor rond lopen en 10 vakkenvullers. + twee teamleiders en een manager en een filiaalmanager... Die moeten ook allemaal betaald worden. Die hebben ook werk aan jou! En daarbij gaat van die 100 euro ook nog eens 65 euro direct door naar de inkoopafdeling (bij een bank niet).

Als je met een bedrijf (want dat is een bank), niet kan leven van 17.000 per jaar van een klant, doe je iets verkeerd, vooral omdat er heel erg veel klanten zijn. Dan moet je bedrijfsprocessen automatiseren. Dan moet je eisen stellen. Er zijn zo veel bedrijven die het met veel minder moeten doen, waar ook inspanning voor nodig is!

Dan vraag ik me op dit moment erg af wat de ABN in mijn geval voor aandacht aan mij besteed?
Wat doen zij daadwerkelijk om hun geld binnen te krijgen? Bij mij wordt het autotatisch iedere maand afgeschreven, dus tot het moment dat ik het niet betaal, zullen zijn geen tijd aan mij hoeven te besteden. Toch?

[Woy]

dfrenner schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 10:51:
[...]
En daarbij gaat van die 100 euro ook nog eens 65 euro direct door naar de inkoopafdeling (bij een bank niet).

En je denkt dat een bank geen kosten heeft aan het geld dat jij van hun leent?

[BlakHawk]

Woy schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 11:10:
[...]

En je denkt dat een bank geen kosten heeft aan het geld dat jij van hun leent?

Nou ja dat vraag ik dus...
WAT zijn dan de kosten die een AH niet heeft?

Ik zie ook wel in dat mijn voorbeeld niet helemaal haalbaar is, maar ik zoek een uiterste op, om er gewoon over na te denken/ discussie te starten.

Is het onmogelijk een bank draaiende te houden door enkel geld uit te lenen?
Hoe ging dat vroeger dan?

[ Voor 31% gewijzigd door BlakHawk op 13-03-2009 11:17 ]

[Pooh]

dfrenner schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 11:15:
[...]


Nou ja dat vraag ik dus...
WAT zijn dan de kosten die een AH niet heeft?

Ik zie ook wel in dat mijn voorbeeld niet helemaal haalbaar is, maar ik zoek een uiterste op, om er gewoon over na te denken/ discussie te starten.

Is het onmogelijk een bank draaiende te houden door enkel geld uit te lenen?
Hoe ging dat vroeger dan?

Zo'n bank heeft dat geld niet gewoon liggen, maar betaalt aan iemand anders rente om dat geld te krijgen. Ze hoeven het geld ook niet aan jou te geven, ze kunnen het ook gewoon in staatsobligaties ofzo stoppen. Dan krijgen ze een bepaald percentage (bijvoorbeeld 4%) rente, gegarandeerd. Het enige wat ze aan jou verdienen is het verschil tussen die veilige rente bij de overheid, en de rente die jij betaalt (bijvoorbeeld 5%). Van die ene procent 'winst', moet alles gebeuren: afschrijven op mensen die hun hypotheek niet kunnen betalen (risicopremie), advies, jaaropgaven, stapels accountants, juristen die contractjes opstellen, tot en met de telefoniste die jou te woord staat.

(En vaak is het nog erger, en betaalt de bank bijna net zoveel om dat geld zelf binnen te krijgen, als dat ze ontvangen van jou. Als de AH inkoopskosten heeft van 65%, is dat bij de bank tussen de 90 en 95%)

[ Voor 8% gewijzigd door Pooh op 13-03-2009 11:28 ]

[Grolsch]

dfrenner schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 11:15:
[...]


Nou ja dat vraag ik dus...
WAT zijn dan de kosten die een AH niet heeft?

Ik zie ook wel in dat mijn voorbeeld niet helemaal haalbaar is, maar ik zoek een uiterste op, om er gewoon over na te denken/ discussie te starten.

Is het onmogelijk een bank draaiende te houden door enkel geld uit te lenen?
Hoe ging dat vroeger dan?

Banken zijn gewoon bedrijven welke (vette) winsten willen draaien.

Waarom koop jij je eten bij de supermarkt Je kunt het toch ook zelf verbouwen zoals ze dat 200 jaar geleden deden

Het is onmogelijk een supermarkt te vergelijken met een bank.

Om de termen van starreveld te gebruiken is de AH een handelsbedrijf, en een bank een financiele instelling cq. dienstverlener, dus geheel verschillende typologieën.
Zowel kwa beheersing als kostenopbouw lijken ze in het geheel niet op elkaar.

[ Voor 4% gewijzigd door Grolsch op 13-03-2009 11:28 ]

[Verwijderd]

EXX schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 10:40:
Normaliter staan op de huizenmarkt zeepbel weblog nogal "gekleurde" berichten, maar deze entry is voor de verandering wat beter onderbouwt dan het gebruikelijke "de prijzen gaan de kelder in".

Interessant artikel. Er is een verwachte daling van de woningprijzen met 42% van 2008 tot 2013. Figuur 2 in het artikel geeft mooi weer hoe de huizenprijzen zich ten op zichte van de inkomens zullen stabiliseren. Dit is ook precies een van de hoofdkenmerken van de bubble. Veel te hoge huizenprijzen ten op zichte van het gemiddelde inkomen.

Ik sprak gisteren met een ontslagen medewerksters van een makelaardij. Ze hebben de afgelopen 4 tot 5 maanden geen enkel huis meer verkocht hier in mijn geboorteplaats. Haar voormalig werkgever verwacht ook dat de prijzen sterk zullen dalen. Dit is zeker niet representatief voor de gehele Nederlandse markt maar geeft toch te denken...

[Woy]

dfrenner schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 11:15:
[...]


Nou ja dat vraag ik dus...
WAT zijn dan de kosten die een AH niet heeft?

Ik zie ook wel in dat mijn voorbeeld niet helemaal haalbaar is, maar ik zoek een uiterste op, om er gewoon over na te denken/ discussie te starten.

Is het onmogelijk een bank draaiende te houden door enkel geld uit te lenen?
Hoe ging dat vroeger dan?

Een duidelijke simpele uitleg over hoe het bankwezen werkt kun je hier zien.

http://video.google.com/videoplay?docid=-9050474362583451279

Het is niet echt een objectieve kijk, maar wel erg duidelijk uitgelegd.

[Jaspertje]

dfrenner schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 10:51:
[...]


Dan is een salaris van een bankmedewerker misschien wel te hoog?
Dan stel je voorwaarden aan je klanten (automatische incasso's?)

Jij wilde voor 100.000 euro werken? en als je het salaris van een bankmedewerker te hoog vindt, dan kan je de hele markt wel door gaan, want dan zal je denk ik meer salarissen tegenkomen die dan ;te hoog' zouden zijn en dat is niet alleen het bankwezen.

Jij geeft per week 100 euro uit bij de Albert Heijn? Zij hebben daar ook 5 cassieres voor rond lopen en 10 vakkenvullers. + twee teamleiders en een manager en een filiaalmanager... Die moeten ook allemaal betaald worden. Die hebben ook werk aan jou! En daarbij gaat van die 100 euro ook nog eens 65 euro direct door naar de inkoopafdeling (bij een bank niet).

Als je met een bedrijf (want dat is een bank), niet kan leven van 17.000 per jaar van een klant, doe je iets verkeerd, vooral omdat er heel erg veel klanten zijn. Dan moet je bedrijfsprocessen automatiseren. Dan moet je eisen stellen. Er zijn zo veel bedrijven die het met veel minder moeten doen, waar ook inspanning voor nodig is!

Ik heb nog wat moeite met de 1:1 vergelijking tussen een bank en een supermarkt, maar het zijn idd allebei bedrijven. Er is alleen 1 groot verschil: de personeelskosten. Bij veel bedrijven is dit de allergrootste kostenpost. Een bankmedewerker is gewoon duurder als een cassiere, En ik ga niet een cassierre vergelijken met een bankmedewerker, dus het argument dan moet een bankmederker maar net zoveel verdienen als een cassierre is geewoon een onzin argument imo

[Pooh]

Ik heb niet zoveel moeite met de vergelijking tussen een supermarkt en een bank, maar dan moet je het wel eerlijk doen:

Banken handelen in geld, zoals supermarkten handelen in levensmiddelen. Een supermarkt koopt in tegen geld, en verkoopt tegen geld, een bank koopt in tegen rente, en verkoopt tegen rente.

Als een supermarkt een blik bonen inkoopt voor 50 cent, en verkoopt voor 1 euro, hebben ze 50 cent bruto winst. Na aftrek van kosten blijft daar misschien 10 cent netto winst van over.

Als een bank een ton leent voor 5%, en uitleent voor 10%, hebben ze 5% bruto winst. Geen 10%, zoals dfrenner lijkt te suggereren.

In de praktijk maakt de bank helemaal geen 5% bruto winst op een lening, maar misschien 1%. Bovendien zijn de kosten veel hoger, en lopen ze een enorm risico. Zodra 1% zijn lening niet aflost, is er ineens geen bruto winst meer, en wordt er netto gewoon verlies geleden.

[BlakHawk]

Jaspertje schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 11:35:
[...]

Jij wilde voor 100.000 euro werken? en als je het salaris van een bankmedewerker te hoog vindt, dan kan je de hele markt wel door gaan, want dan zal je denk ik meer salarissen tegenkomen die dan ;te hoog' zouden zijn en dat is niet alleen het bankwezen.

Als directeur?
Maar ik vind dat er best een Balkenende norm mag worden aangehouden bij veel bedrijven!
Ik de 1,5 miljoen basis salaris voor een directeur bij een bank gewoon belachelijk. Iedereen is vervangbaar. Dat je voor minder geen goede man krijgt verwerp ik direct linea recta de prullenbak in. Dit wordt door belanghebbende in stand gehouden.

Ik heb nog wat moeite met de 1:1 vergelijking tussen een bank en een supermarkt, maar het zijn idd allebei bedrijven. Er is alleen 1 groot verschil: de personeelskosten. Bij veel bedrijven is dit de allergrootste kostenpost. Een bankmedewerker is gewoon duurder als een cassiere, En ik ga niet een cassierre vergelijken met een bankmedewerker, dus het argument dan moet een bankmederker maar net zoveel verdienen als een cassierre is geewoon een onzin argument imo

Dat begrijp ik, maar daarom heb ik er ook even bij gezet dat de grootste kostenpost bij de AH de inkoop is, iets wat een bank met eigen geld niet heeft! Als zij het geld weer ergens anders vandaan halen, is dit niet zo, maar dan had de bank ik het verleden meer eigen geld apart moeten zetten!

Natuurlijk hoeft een bankmedewerker niet even veel als een ah medeweker te verdienen, maar de bankensector hoeft niet boven andere sectoren uit te stijgen! Dan krijg je onnodige kosten. secretaresse bank zou ongeveer evenveel moeten verdienen als een secretaresse ergens anders... That's my point.

Maar een bank mist in principe gewoon al 65% van de kosten van ieder ander bedrijf: De inkoop. Dit moet in ieder geval het uitgangspunt van een bank zijn! Winsten horen dus niet met prio 1 naar de directeur of een pand te gaan, neen met prio 1 naar het eigen vermogen om uit te lenen, zodat je het niet ergens anders hoeft te lenen als bank zijnde!

Die kant wil ik op.

Maar ja, de aandeelhouders zien liever grotere nettowinsten... Dus geen groter eigen vermogen...
Slechte ontwikkeling, die al lang niet meer te stoppen is en ja al tientallen jaren aan de gang is.

[ Voor 4% gewijzigd door BlakHawk op 13-03-2009 12:02 ]

[Cyberpope]

EXX schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 10:40:
Normaliter staan op de huizenmarkt zeepbel weblog nogal "gekleurde" berichten, maar deze entry is voor de verandering wat beter onderbouwt dan het gebruikelijke "de prijzen gaan de kelder in".

Wel dan weer jammer dat ze de nodige tekstuele wijzingen en nuances eruit halen die wel in het origineel zitten.

Nuance zoals

Voor de ruimte die dit artikel biedt zijn zeven-mijls laarzen onvermijdelijk. Belangrijkste doel was te betogen dat er van de reeks van factoren die het kaartenhuis van de Nederlandse woningmarkt kunnen doen omvallen, de structuur van koopwoningmarkt zelf niet over het hoofd gezien mag worden. De geïntegreerde koopwoningmarkt zoals we die de afgelopen decennia hebben leren kennen heeft als voordeel dat het een brede groep van huishoudens de mogelijkheid heeft geboden om een woning te kopen. Tegelijkertijd is deze markt uitermate kwetsbaar gebleken voor ernstige en langdurige terugval met grote gevolgen voor zowel de nationale economie als voor individuele huishoudens met hoge hypotheeklasten. Ik hoop dan ook dat de structuur van de woningmarkt meegenomen zal worden bij het onderzoek naar de nieuwe mogelijkheden en kansen om uit de huidige crisis te komen en een meer evenwichtige en toegankelijke koopwoningmarkt te creëren.

Zijn vervangen door

Zodra we dit aanvaarden is de weg vrij voor onderzoek naar de nieuwe mogelijkheden en kansen om uit de huidige crisis te komen en een meer evenwichtige en toegankelijke koopwoningmarkt te creëren.

En er zitten meer wijzingen in die de aard van de tekst behoorlijk veranderen.

[Pooh]

dfrenner schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 11:58:
Maar een bank mist in principe gewoon al 65% van de kosten van ieder ander bedrijf: De inkoop. Dit moet in ieder geval het uitgangspunt van een bank zijn!

Dat is dus niet waar, zie mijn verhaal hierboven. Bij een bank is de inkoop nog veel duurder.

[BlakHawk]

dfrenner schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 11:58:

Maar een bank mist in principe gewoon al 65% van de kosten van ieder ander bedrijf: De inkoop. Dit moet in ieder geval het uitgangspunt van een bank zijn! Winsten horen dus niet met prio 1 naar de directeur of een pand te gaan, neen met prio 1 naar het eigen vermogen om uit te lenen, zodat je het niet ergens anders hoeft te lenen als bank zijnde!

Die kant wil ik op.

Maar ja, de aandeelhouders zien liever grotere nettowinsten... Dus geen groter eigen vermogen...
Slechte ontwikkeling, die al lang niet meer te stoppen is en ja al tientallen jaren aan de gang is.

[Spotmatic]

EXX schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 10:40:
Normaliter staan op de huizenmarkt zeepbel weblog nogal "gekleurde" berichten, maar deze entry is voor de verandering wat beter onderbouwt dan het gebruikelijke "de prijzen gaan de kelder in".

Ik hoop dan maar dat de onderzoekster ook heeft meegenomen dat sinds eind jaren '70 het aantal tweeverdieners erg is toegenomen, waardoor het gezinsinkomen ook groter is geworden. Het lijkt me dat dit de piek ook kan verklaren. Aangezien nu wel duidelijk is geworden dat de gemidddelde huizenprijzen gebaseerd zijn op wat mensen ervoor willen en kunnen betalen kan ik echt niet spreken van een zeepbel. Dit is al vaker gezegd: als de huizenprijzen nu met 40% zakken dan kan echt iedereen een huis kopen en dat is in het verleden toch ook nooit zo geweest?

[Woy]

Spotmatic schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 12:25:
[...]
Dit is al vaker gezegd: als de huizenprijzen nu met 40% zakken dan kan echt iedereen een huis kopen en dat is in het verleden toch ook nooit zo geweest?

Dat is ook de belangrijkste reden dat ik niet geloof in een daling van 40% over de complete huizenmarkt. Als de prijzen 40% zouden dalen, dan zou het voor een veel grotere groep mogenlijk zijn om een huis te kopen wat ze willen. Maar er zijn niet genoeg huizen die aan die eis voldoen. Dus de populaire huizen zullen dan gewoon weer in waarde stijgen.

Alleen als de complete economie in elkaar donderd, en er voor een lange periode enorme werkeloosheid en salaris deflatie op treed zie ik de huizenprijzen mee dalen.

Ik geloof verder wel dat er zolang de crisis duurt, een kleine correctie plaatsvind, maar als de crisis over 2 jaar voorbij is dat er dan gewoon weer een stijging plaats gaat vinden die in de buurt van de inflatie zit.

[HenkEisDS]

Topic niet gelezen, maar mij kan het niet snel genoeg klappen die huizenmarkt. Ik ben nu namelijk nog student, maar over een jaar of 3/4 wil ik wel een huis gaan kopen denk ik. Dus sorry voor de huizenbezitters, maar laat maar klappen die bubbel!

[Pooh]

Woy schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 12:35:
[...]

Dat is ook de belangrijkste reden dat ik niet geloof in een daling van 40% over de complete huizenmarkt. Als de prijzen 40% zouden dalen, dan zou het voor een veel grotere groep mogenlijk zijn om een huis te kopen wat ze willen. Maar er zijn niet genoeg huizen die aan die eis voldoen. Dus de populaire huizen zullen dan gewoon weer in waarde stijgen.

Dat is alleen zo wanneer de andere omstandigheden gelijk blijven. Als banken lagere hypotheken gaan verstrekken (logisch in een dalende markt), als er meer werkloosheid en baanonzekerheid is (en mensen dus ook minder risico willen), als de rente stijgt, de huizenmarkt daalt (en mensen dus nog minder risico willen), dan zijn die woningen ineens helemaal niet 'beter bereikbaar'.

Alleen als de complete economie in elkaar donderd, en er voor een lange periode enorme werkeloosheid en salaris deflatie op treed zie ik de huizenprijzen mee dalen.

Ik geloof verder wel dat er zolang de crisis duurt, een kleine correctie plaatsvind, maar als de crisis over 2 jaar voorbij is dat er dan gewoon weer een stijging plaats gaat vinden die in de buurt van de inflatie zit.

Wat er precies zal gebeuren is lastig te voorspellen natuurlijk. Een grote daling van de prijzen kan alleen wanneer er meer factoren tegelijk spelen. Maar de kans op een flinke daling (meer dan 20% omlaag, en niet binnen 8 jaar terug op dat niveau) is een stuk groter dan verwaarloosbaar. 40% omlaag is een doemscenario, dat zie ik ook niet snel gebeuren.

[EXX]

Woy schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 12:35:
[...]

Dat is ook de belangrijkste reden dat ik niet geloof in een daling van 40% over de complete huizenmarkt. Als de prijzen 40% zouden dalen, dan zou het voor een veel grotere groep mogenlijk zijn om een huis te kopen wat ze willen. Maar er zijn niet genoeg huizen die aan die eis voldoen. Dus de populaire huizen zullen dan gewoon weer in waarde stijgen.

Alleen als de complete economie in elkaar donderd, en er voor een lange periode enorme werkeloosheid en salaris deflatie op treed zie ik de huizenprijzen mee dalen.

Ik geloof verder wel dat er zolang de crisis duurt, een kleine correctie plaatsvind, maar als de crisis over 2 jaar voorbij is dat er dan gewoon weer een stijging plaats gaat vinden die in de buurt van de inflatie zit.

Ne hoor, de economie hoeft helemaal niet in elkaar te klappen. Alles wat nodig is, is een oplopende rente. Gezien de enorme geldcreatie die de laatste tijd plaatsvind een reële mogelijkheid. Zet de rente maar eens op 10% en kijk dan eens naar de huizenprijzen.

Overigens vind ik het wel nogal optimistisch om te zeggen dat de crisis over 2 jaar weer over is.

[ Voor 5% gewijzigd door EXX op 13-03-2009 13:23 ]

[BlakHawk]

HenkEisDS schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 12:37:
Topic niet gelezen, maar mij kan het niet snel genoeg klappen die huizenmarkt. Ik ben nu namelijk nog student, maar over een jaar of 3/4 wil ik wel een huis gaan kopen denk ik. Dus sorry voor de huizenbezitters, maar laat maar klappen die bubbel!

Lees dan maar eest even het topic door.
Ten eerste is het niet zo dat er per definitie een bubbel is
Ten tweede zullen de prijzen misschien iets dalen doordat het risico groter is, maar een gevolg zal dan ook zijn dat de rente stijgt.

Een hogere rente bij dalende huizenprijzen kan prima inhouden dat jij per maand netto meer betaalt voor je hypotheek dan iemand die een veel hogere hypotheek heeft, maar lekker zijn rente 20 jaar vast heeft staan op 4,5%.

Juich dus maar niet te vroeg.

Dit alles, ALS de prijzen al zo sterk gaan dalen, waar nog steeds niets van te zien is. En we zijn ondertussen al 7 maanden verder... Van klappen is dus al geen sprake...

Wees verstandig en let ook op de hoogte van de rente (die staat laag, historisch gezien)

Dit lijkt een typisch gevalletje meepraten

EXX schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 13:21:
[...]
Ne hoor, de economie hoeft helemaal niet in elkaar te klappen. Alles wat nodig is, is een oplopende rente. Gezien de enorme geldcreatie die de laatste tijd plaatsvind een reële mogelijkheid. Zet de rente maar eens op 10% en kijk dan eens naar de huizenprijzen.

Overigens vind ik het wel nogal optimistisch om te zeggen dat de crisis over 2 jaar weer over is.

Ja inderdaad, maar ik blijf van mening dat de netto maandlasten ongeveer gelijk zullen blijven. En waarom niet? Het is toch ook gewoon goed op te brengen?

Mensen die vinden dat de prijzen 40% moeten zakken omdat het dan betaalbaar wordt, moeten al helemaal niet gaan kopen, dat zijn juist de mensen die in de toekomst in de problemen komen, door hogere rente.
Dat is pas echt boven je stand leven!

[ Voor 29% gewijzigd door BlakHawk op 13-03-2009 13:53 ]

[Jiffy]

HenkEisDS schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 12:37:
Topic niet gelezen,

Doe dat toch maar voor je ongefundeerde meningen gaat lopen verkondigen. Simpel: als de huizenprijzen met de door een aantal doemdenkers voorspelde 40% zullen dalen, wordt de betaalbaarheid daar echt niet significant beter van. Banken zullen je dan namelijk minder willen lenen om dat huis te kunnen kopen, omdat het (volgens de markt) minder waard is. Ergo: als je het nú niet makkelijk kunt betalen, kun je het dán ook niet makkelijk betalen en schiet je er dus weinig mee op als de huizenprijzen instorten.

De enige mensen die profiteren van sterk dalende huizenprijzen, zijn mensen die een forse hoeveelheid eigen geld hebben en dit kunnen gebruiken om goedkoop vastgoed te kopen om dit een paar jaar later weer duur te kunnen verkopen. Jan Modaal schiet er geen ruk mee op.

En of er überhaupt een luchtbel in de Nederlandse huizenmarkt te vinden is? Ik waag het te betwijfelen. Maar ja, ik heb er dan ook geen verstand van.

[ Voor 7% gewijzigd door Jiffy op 13-03-2009 14:16 ]

[BlakHawk]

Jiffy schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 14:14:
De enige mensen die profiteren van sterk dalende huizenprijzen, zijn mensen die een forse hoeveelheid eigen geld hebben en dit kunnen gebruiken om goedkoop vastgoed te kopen om dit een paar jaar later weer duur te kunnen verkopen. Jan Modaal schiet er geen ruk mee op.

Inderdaad, dat vergeet iedereen!

En of er überhaupt een luchtbel in de Nederlandse huizenmarkt te vinden is? Ik waag het te betwijfelen. Maar ja, ik heb er dan ook geen verstand van.

Nou ja als er in 6 á 7 maanden bijna niet veranderd is in de prijs (blijkbaar op sommige gebieden na in NL)
Durf ik te stellen dat er helemaal geen luchtbel is. Een luchtbel heeft namelijk de eigenschap te klappen. Er is helemaal niets geklapt zien we. Enige voorzichtigheid die ook weer langzaam aantrekt is het enige wat ik zie. Daarentegen hoor ik overal mensen om me heen die nog even afwachten maar na de zomer/ eind 2009 voor een andere woning gaan kijken, omdat ze kinderen willen, omdat ze uit huis willen, omdat ze iets anders willen.
Dat viel me wel op. (2 van mijn 5 directe collega's, mijn zwager, 3 stel vrienden van mij)
Ik hoop dat dat enkel toevallig is anders krijg je weer die wild west taferelen, met de snelste heeft hem. En mensen die gaan overbieden en meer lenen dan ze eigenlijk kunnen...

Maar daarin zie ik dat de vraag aan het groeien is, ze willen wel, maar ze zijn "bang". Maar het aantal dat wel wil groeit natuurlijk. Logisch, want iedereen raakt ergens aan gewend/op uitgekeken en wil dan vanzelf weer iets nieuws.
Maar goed eerlijk is eerlijk, ik zou er nu ook een slaatje uit proberen te slaan. Maar hoe meer mensen dat proberen, hoe meer interesse er weer komt... En we weten allemaal hoe dat gaat aflopen
En dan hoeft het echt niet te stijgen met 20%, maar gewoon een stijging aan de hand van de inflatie, niets mis mee.
Laten we maar hopen dat dat gebeurt, want anders heb je best kans dat de rentes de pan uit stijgen en dat er veel mensen in de problemen gaan komen. Waar allemaal regelingen mee getroffen dienen te worden. Uiteindelijk wordt niemand daar beter van...

[qazwsx]

Op dit moment zijn er 12 huizen te koop voor elke zoeker. Die prijs gaat zeker klappen. Komt niet aan op een maandje meer of minder, als hij gaat dan gaat hij. Ergens dit jaar. In Amsterdam zijn de huizenprijzen al meer dan 10% gedaald vorig jaar.

[Woy]

EXX schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 13:21:
[...]
Ne hoor, de economie hoeft helemaal niet in elkaar te klappen. Alles wat nodig is, is een oplopende rente. Gezien de enorme geldcreatie die de laatste tijd plaatsvind een reële mogelijkheid. Zet de rente maar eens op 10% en kijk dan eens naar de huizenprijzen.

Ok er spelen natuurlijk meer factoren, maar met het huidige beleid zie ik de rente nog niet naar 10% stijgen. Of we moeten opeens enorme inflatie krijgen. Maar op het moment zijn ze meer bezig om te zorgen dat er geen deflatie komt.

Overigens vind ik het wel nogal optimistisch om te zeggen dat de crisis over 2 jaar weer over is.

Daarom had ik als ook in bold gedrukt. Ik kan geen gefundeerde voorspelling doen over hoelang de crisis gaat duren. Ik probeerde meer aan te geven dat de crisis vast wel wat invloed heeft op de huizenprijzen, maar zolang die op "korte" termijn ( dan praat ik over enkele jaren ) weer over is zal het denk niet zo hard lopen.

qazwsx schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 15:00:
Op dit moment zijn er 12 huizen te koop voor elke zoeker. Die prijs gaat zeker klappen. Komt niet aan op een maandje meer of minder, als hij gaat dan gaat hij. Ergens dit jaar. In Amsterdam zijn de huizenprijzen al meer dan 10% gedaald vorig jaar.

Dat kan je wel zo stellen, maar zonder enige onderbouwing van je "feiten" kunnen we daar niet zo veel mee.

[ Voor 18% gewijzigd door Woy op 13-03-2009 15:06 ]

[Jaspertje]

qazwsx schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 15:00:
Op dit moment zijn er 12 huizen te koop voor elke zoeker. Die prijs gaat zeker klappen. Komt niet aan op een maandje meer of minder, als hij gaat dan gaat hij. Ergens dit jaar. In Amsterdam zijn de huizenprijzen al meer dan 10% gedaald vorig jaar.

Wie zijn die zoekers dan?

Het grote verschil met een jaar terug is dat mensen nu hun huis eerst willen verkopen voordat ze weer gaan kopen. Daardoor lijkt het aanbod heel groot, maar al die mensen moeten ook weer een huis kopen....

[BlakHawk]

qazwsx schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 15:00:
Op dit moment zijn er 12 huizen te koop voor elke zoeker. Die prijs gaat zeker klappen. Komt niet aan op een maandje meer of minder, als hij gaat dan gaat hij. Ergens dit jaar. In Amsterdam zijn de huizenprijzen al meer dan 10% gedaald vorig jaar.

Gaan we weer... En morgen komt de kerstman langs, om samen met de paashaas sinterklaascadeautjes uit te delen.
Volgende week worden we aangevallen door aliens.
Ook wordt Bush dit jaar nog herkozen als president!

Kap nou eens met die stemmingmakerij...
Je schiet er toch geen fluit mee op!

Mensen willen toch verhuizen... Je bent na 7/10 jaar wel uitgekeken op je woning, je lost af, dus je gaat groter wonen voor het zelfde geld.
Salarissen stijgen, dus het wordt betaalbaarder. Als je niet wil of kan kopen, dan moet je niet gaan bashen en roepen en stemming maken.

De enige manier dat de prijzen gaan zakken is als de rente erg stijgt en dat maakt dat de netto maandlasten gelijk blijven, dus kan je nu niet kopen, dan zal dat dan ook niet lukken!
De enige mensen die ervan zullen profiteren, zijn de mensen met pak em beet 3 miljoen op de rekening en die gaan investeren in woningen. Die hebben namelijk niets met de rente vandoen. Zolang jij het geld niet kan opbrengen in één keer voor je huis, zal je er niet veel mee opschieten!

Woy schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 15:05:
[...]

Ok er spelen natuurlijk meer factoren, maar met het huidige beleid zie ik de rente nog niet naar 10% stijgen. Of we moeten opeens enorme inflatie krijgen. Maar op het moment zijn ze meer bezig om te zorgen dat er geen deflatie komt.

De overheid is anders bezig met loonsmatigingen (zorgen dat er geen hoge inflatie komt)
Inflatie = prijzen stijgen en lonen stijgen, doordat de lonen stijgen, moeten de prijzen weer stijgen enz. enz.
Door de lonen niet al te veel te laten stijgen, stijgen de personeelskosten niet en zouden de prijzen ook niet heel erg hoeven te stijgen.

[EXX]

Woy schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 15:05:
[...]

Ok er spelen natuurlijk meer factoren, maar met het huidige beleid zie ik de rente nog niet naar 10% stijgen. Of we moeten opeens enorme inflatie krijgen. Maar op het moment zijn ze meer bezig om te zorgen dat er geen deflatie komt.

De manier waarop men de deflatie probeert af te wenden is door heel veel extra geld in het systeem te pompen en de rente heel laag te zetten. Dit is echter niet zonder risico. Op het moment dat al dat extra geld namenlijk in echt omloop gaat (doordat consumenten bv. weer massaal gaan besteden), moet je de rente direct met enkele procenten (ongeveer 5%) ineens verhogen. Anders slaat het systeem op hol en onstaat er heel snel een hyperinflatie, met een jaarlijkse inflatie van boven de 20%!

Onstaat er werkelijk deflatie, dan hebben we een heel ander probleem, dat mogelijk gevaarlijker is: loondeflatie. Dan krimpen de besteedbare inkomens, terwijl de schulden hetzelfde blijven. Dat is natuurlijk funest voor de huizenmarkt; bij een voortschrijdende deflatie zullen meer en meer mensen niet meer in staat zijn hun maandlasten op te hoesten.

In een worst case scenario onstaat dan het volgende: deflatie voor alles wat je "bezit", en inflatie voor alles wat je "verbruikt". Huizen en spaargeld worden steeds minder waard, maar de pijzen voor boodschappen en energie stijgen fors. De inkomens zullen echter niet of nauwelijks stijgen.

[Verwijderd]

Jiffy schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 14:14:
[...]

Doe dat toch maar voor je ongefundeerde meningen gaat lopen verkondigen. Simpel: als de huizenprijzen met de door een aantal doemdenkers voorspelde 40% zullen dalen, wordt de betaalbaarheid daar echt niet significant beter van. Banken zullen je dan namelijk minder willen lenen om dat huis te kunnen kopen, omdat het (volgens de markt) minder waard is. Ergo: als je het nú niet makkelijk kunt betalen, kun je het dán ook niet makkelijk betalen en schiet je er dus weinig mee op als de huizenprijzen instorten.

De enige mensen die profiteren van sterk dalende huizenprijzen, zijn mensen die een forse hoeveelheid eigen geld hebben en dit kunnen gebruiken om goedkoop vastgoed te kopen om dit een paar jaar later weer duur te kunnen verkopen. Jan Modaal schiet er geen ruk mee op.

En of er überhaupt een luchtbel in de Nederlandse huizenmarkt te vinden is? Ik waag het te betwijfelen. Maar ja, ik heb er dan ook geen verstand van.

Wat een vreemde reactie. Erg zuur.

Een correctie van van 40% is geen doemdenken. Als je naar de geschiedenis van Japan of Zweden kijkt weet je dat het realistisch is. Verder zijn er ook mensen met een modaal inkomen die sparen voor een huis. Mensen die wat minder vaak op vakantie gaan of in een auto van 10 jaar oud rond rijden.

Persoonlijk heb ik ook liever een schuld van 120.000 euro i.p.v. 220.000 euro. Ook al zijn de maandlasten gelijk of misschien zelfs hoger. Al die jonge mensen met hun aflossingsvrije tophypotheken doen eigenlijk niets anders dan met een enorm eigen risico goedkoop huren van de bank. Daar bedank ik voor.

Verder is een huis om in te wonen. Als ik over 4 jaar een huis voor een normale prijs koop blijf ik er gewoon in wonen. Niets snel verkopen voor de winst. Al die mensen die dachten slapend rijk te worden gaan de komende jaren op hun bek.

[Spotmatic]

Verwijderd schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 16:12:
[...]
Verder is een huis om in te wonen. Als ik over 4 jaar een huis voor een normale prijs koop blijf ik er gewoon in wonen. Niets snel verkopen voor de winst. Al die mensen die dachten slapend rijk te worden gaan de komende jaren op hun bek.

Volgens mij denk je nogal denigrerend over de huidige huizenbezitters. "Snel verkopen voor de winst". Het zal je verbazen maar het gros van de mensen, en ik denk wel meer dan 99,99%, koopt een huis om in te wonen. Alsof je opeens op een achternamiddag besluit om je huis te verkopen vanwege de "winst".

[ Voor 7% gewijzigd door Spotmatic op 13-03-2009 16:22 ]

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 16:12:
[...]
Verder is een huis om in te wonen. Als ik over 4 jaar een huis voor een normale prijs koop blijf ik er gewoon in wonen. Niets snel verkopen voor de winst. Al die mensen die dachten slapend rijk te worden gaan de komende jaren op hun bek.

De mensen die dachten slapend rijk te worden moeten de komende jaren in het huis blijven wonen waar ze nu zitten. Uitteraard met wat misten en maren, maar zolang je je baan neit verliest, hoeft er niets aan de hand te zijn. Maar als ik mijn werk verlies, dan heb ik ook een probleem (Ik heb niet zolang WW). Dan had ik in een goedkoper huis kunnen gaan zitten, maar mijn vrouw en ik hebben een normaal rijtjeshuis a 165.000 euro gekocht op 1 1/8 salaris. (Waar bij ik de kostverdiener ben en blijf). Met het idee om te (kunnen) blijven tot we naar een seniorenwoning / appartement gaan als de kinderen het huis uit zijn.

Hoe zouden die mensen op hun bek gaan dan?

[ Voor 6% gewijzigd door Jaspertje op 13-03-2009 16:26 . Reden: Even toegevoegd dat ik geen directe winst hoef op mijn woning ]

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 16:12:
Persoonlijk heb ik ook liever een schuld van 120.000 euro i.p.v. 220.000 euro. Ook al zijn de maandlasten gelijk of misschien zelfs hoger. Al die jonge mensen met hun aflossingsvrije tophypotheken doen eigenlijk niets anders dan met een enorm eigen risico goedkoop huren van de bank. Daar bedank ik voor.

Verder is een huis om in te wonen. Als ik over 4 jaar een huis voor een normale prijs koop blijf ik er gewoon in wonen. Niets snel verkopen voor de winst. Al die mensen die dachten slapend rijk te worden gaan de komende jaren op hun bek.

Tja, dat ik ook liever. En ik heb ook een huis gekocht om in te wonen. Maar als ik toen dat risico niet had genomen (en toen riepen ook veel mensen dat de huizenprijzen zouden gaan dalen) en wat gaan sparen zou ik nooit, maar dan ook nooit kunnen wonen waar ik nu woon. Ik heb nu ongeveer 120k (zelfs 160k als ik mijn woz moet geloven) verdient door toen dat risico te nemen van goedkoop huren bij de bank (hoewel ik nooit meer als de executiewaarde of te wel 80% van de koopprijs hypotheek heb gehad). Dus zelfs als nu de huizenmarkt er 40% op achteruit gaat, had ik hier nooit tegenop kunnen sparen en heb ik ook nog eens lekkerder gewoon als op de klote huurflatje waar ik eerst zat, midden in een pauper buurt.

En risico?
De kans dat jij morgen in het verkeer komt te overlijden is ook fors. En als de hele economie in elkaar stort, pakken ze jou spaarcentjes net zo hard af, als de overwaarde van mijn huis.

Het leven is niet maakbaar en soms moet je een risico nemen. En je weet nooit waar het schip strand.

Vrienden van mij hebben nog meer risico genomen en zijn de afgelopen 10 jaar denk ik 4x verhuisd. Ze wonen nu op een plek en huis dat anders nooit bij elkaar hadden kunnen sparen. Ik gok daar dat zij niet hoeven te verkopen als er 40% van de woningmarkt afgaat, maar dan wonen ze er toch lekker wel. Nog maar te zwijgen over de generatie net 5 jaar ouder als mij...

[Verwijderd]

Jaspertje schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 16:25:
[...]
De mensen die dachten slapend rijk te worden moeten de komende jaren in het huis blijven wonen waar ze nu zitten. Uitteraard met wat misten en maren, maar zolang je je baan neit verliest, hoeft er niets aan de hand te zijn. Maar als ik mijn werk verlies, dan heb ik ook een probleem (Ik heb niet zolang WW). Dan had ik in een goedkoper huis kunnen gaan zitten, maar mijn vrouw en ik hebben een normaal rijtjeshuis a 165.000 euro gekocht op 1 1/8 salaris. (Waar bij ik de kostverdiener ben en blijf). Met het idee om te (kunnen) blijven tot we naar een seniorenwoning / appartement gaan als de kinderen het huis uit zijn.

Hoe zouden die mensen op hun bek gaan dan?

Jullie zijn geen goed voorbeeld...

Mensen die 7x hun salaris hebben geleend met de achterliggende gedachte dat hun huis altijd in waarde zal stijgen en hun schuld altijd in waarde zal afnemen. In een economische depressie ga je daar niet mee wegkomen.

Let op: nu gaan we weer mooie verhalen over hyperinflatie krijgen.....

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 17:01:
[...]
Jullie zijn geen goed voorbeeld...

Mensen die 7x hun salaris hebben geleend met de achterliggende gedachte dat hun huis altijd in waarde zal stijgen en hun schuld altijd in waarde zal afnemen. In een economische depressie ga je daar niet mee wegkomen.

Misschien zijn die mensen geen goed voorbeeld. Dat klinkt flauw misschien, maar het is maar net hoe je het inschiet hoor. Om mij heen heb ik eigelijk alleen maar vrienden en bekenden die redelijk verantwoord hebben geleend. Dat komt misschien ook door de regio waar ik woon, maar over het algemeen valt het dus wel mee hier.

Ik heb ook de verhalen gehoord van iemand die 9x zijn salaris kreeg en toen stopte met zn werk en iets anders ging doen en daardoor de hypotheek niet meer kon betalen. Dan ben je volgens mijn niet een slachtoffer van de crisis maar van de bank en van jezelf. De bank omdat die dat niet had moeten doen en van jezelf om dat jij zo graag ander werk wilde.

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 17:01:
Mensen die 7x hun salaris hebben geleend met de achterliggende gedachte dat hun huis altijd in waarde zal stijgen en hun schuld altijd in waarde zal afnemen. In een economische depressie ga je daar niet mee wegkomen.

7x het salaris? En 125% van de executie waarde? Hoeveel zijn het er dan die wel aan je voorbeeld voldoen. Gok niet erg veel... En ja, die mensen zijn onverstandig geweest en gaan het schip in.

[BlakHawk]

EXX schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 15:41:
[...]
De manier waarop men de deflatie probeert af te wenden is door heel veel extra geld in het systeem te pompen en de rente heel laag te zetten. Dit is echter niet zonder risico. Op het moment dat al dat extra geld namenlijk in echt omloop gaat (doordat consumenten bv. weer massaal gaan besteden), moet je de rente direct met enkele procenten (ongeveer 5%) ineens verhogen. Anders slaat het systeem op hol en onstaat er heel snel een hyperinflatie, met een jaarlijkse inflatie van boven de 20%!

Onstaat er werkelijk deflatie, dan hebben we een heel ander probleem, dat mogelijk gevaarlijker is: loondeflatie. Dan krimpen de besteedbare inkomens, terwijl de schulden hetzelfde blijven. Dat is natuurlijk funest voor de huizenmarkt; bij een voortschrijdende deflatie zullen meer en meer mensen niet meer in staat zijn hun maandlasten op te hoesten.

In een worst case scenario onstaat dan het volgende: deflatie voor alles wat je "bezit", en inflatie voor alles wat je "verbruikt". Huizen en spaargeld worden steeds minder waard, maar de pijzen voor boodschappen en energie stijgen fors. De inkomens zullen echter niet of nauwelijks stijgen.

hyperinflatie is alleen maar positief voor de huizenbezitters.
deflatie in de vorm die jij aangeeft, is voor iedereen funest, daarbij zal niemand erop vooruit gaan. En daarbij krijgen heel veel huizenbezitters problemen. En daardoor natuurlijk ook de hele samenleving. Want als alle huizenbezitters niets meer kunnen uitgeven, schuldsaneringen krijgen enz. Dan zal de economie een stuk verder achteruit hollen. En dan wil ik de mensen hier nog wel eens horen, de gene die nu huren en zeggen dat de prijzen moeten zakken en dat de huidige huizenbezitters te veel risico namen. Kijken of die mensen dan hun baan nog hebben weten te behouden...

[Woy]

dfrenner schreef op zaterdag 14 maart 2009 @ 09:34:
[...]
hyperinflatie is alleen maar positief voor de huizenbezitters.

Alleen als je de hyperinflatie financieel weet te overleven. Dan is je schuld idd gereduceerd tot een minimum. Maar bij hyperinflatie is niemand meer zeker van zijn bezit.

[RemcoDelft]

Jiffy schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 14:14:
[...]

Doe dat toch maar voor je ongefundeerde meningen gaat lopen verkondigen. Simpel: als de huizenprijzen met de door een aantal doemdenkers voorspelde 40% zullen dalen

Waarom noem je hier "doemdenkers"? Ik noem het optimisten!
Huizen zouden als eerste levensbehoefte zo goedkoop mogelijk moeten zijn, i.p.v. zo duur mogelijk.

Woy schreef op zaterdag 14 maart 2009 @ 10:25:
[...]

Alleen als je de hyperinflatie financieel weet te overleven. Dan is je schuld idd gereduceerd tot een minimum. Maar bij hyperinflatie is niemand meer zeker van zijn bezit.

En ga er maar van uit dat (tenzij je rente vast staat) de rente hoger zal zijn dan de inflatie.

[ Voor 29% gewijzigd door RemcoDelft op 14-03-2009 10:48 ]

[Woy]

RemcoDelft schreef op zaterdag 14 maart 2009 @ 10:41:
[...]

Waarom noem je hier "doemdenkers"? Ik noem het optimisten!
Huizen zouden als eerste levensbehoefte zo goedkoop mogelijk moeten zijn, i.p.v. zo duur mogelijk.

Zoals al zo vaak in het topic is aangehaald, is het zeer onwaarschijnlijk dat als de prijzen dalen, dat dat de betaalbaarheid ten goede komt.

RemcoDelft schreef op zaterdag 14 maart 2009 @ 10:41:
En ga er maar van uit dat (tenzij je rente vast staat) de rente hoger zal zijn dan de inflatie.

Volgens mij heeft het overgrote deel in nederland een lange rente-vaste periode. Maar als er hyperinflatie optreed zal de rente zeker enorm mee stijgen, en is het voor mensen die nog een hypotheek moeten afsluiten, of mensen die hun rente moeten verlengen idd helemaal niet meer te betalen.

[ Voor 36% gewijzigd door Woy op 14-03-2009 10:52 ]

[RemcoDelft]

Woy schreef op zaterdag 14 maart 2009 @ 10:50:
[...]

Zoals al zo vaak in het topic is aangehaald, is het zeer onwaarschijnlijk dat als de prijzen dalen, dat dat de betaalbaarheid ten goede komt.

Ik vind dat argument een beetje zwak, dat zou namelijk betekenen dat huizen nu beter betaalbaar zijn dan pakweg 30 jaar geleden. En het is nogal een (wishfull thinking?) aanname dat de prijzen pas dalen als de rente stijgt. Het kan ook prima door werkloosheid komen, en dat is dan pech voor een paar mensen, maar winst voor de rest.

[Jaspertje]

RemcoDelft schreef op zaterdag 14 maart 2009 @ 11:27:
[...]

Ik vind dat argument een beetje zwak, dat zou namelijk betekenen dat huizen nu beter betaalbaar zijn dan pakweg 30 jaar geleden. En het is nogal een (wishfull thinking?) aanname dat de prijzen pas dalen als de rente stijgt. Het kan ook prima door werkloosheid komen, en dat is dan pech voor een paar mensen, maar winst voor de rest.

30 jaar geleden waren veel gezinnen afhankelijk van 1 inkomen, en toen waren er heel andere fiscale regels tav het eigen huis. Daarmee wil ik niet meteen zeggen dat het toen net zo makkelijk/moeilijk was om een huis te kopen als nu, maar de situatie is ook heel anders. Je kan misschien beter 10 jaar terug kijken. Idd de huizenprijzen zijn flink gestegen, maar de inkomens van gezinnen ook (Immers veel 2 verdieners) dus of huizen nu minder betaalbaar zijn als 10 jaar geleden.. ik denk het niet.

[The_Sukkel]

Woy schreef op zaterdag 14 maart 2009 @ 10:50:
[...]
Zoals al zo vaak in het topic is aangehaald, is het zeer onwaarschijnlijk dat als de prijzen dalen, dat dat de betaalbaarheid ten goede komt.
[...]

Ik zou het iets anders verwoorden:
"Als de prijzen dalen, dat hoeft dat niet per definitie direct en voor iedereen te betekenen dat dat de betaalbaarheid ten goede komt."

Het is namelijk echter wél waarschijnlijk dat het in ieder geval voor sommige mensen de betaalbaarheid wél ten goede komt.Dat geldt bijvoorbeeld mensen die niet hoeven te lenen: mensen die na verkoop van hun huis in de goede periode tijdelijk zijn gaan huren en even de prijsdaling hebben afgewacht of starters die van rijke ouders geld voorgeschoten krijgen etc. Deze mensen zijn minder afhankelijk van neveneffecten als al dan niet gestegen rente, HRA etc. En als er geen rente en/of HRA-effecten zijn en een lagere huizenprijs wordt alleen veroorzaakt door het grotere aanbod en de lagere vraag vanwege de recessie, dan zal voor de groep die niet direct wordt getroffen door de recessie een lagere huizenprijs ook direct ten goede komen van de betaalbaarheid.

[ Voor 14% gewijzigd door The_Sukkel op 14-03-2009 11:56 ]

[FaceDown]

Cyberpope schreef op vrijdag 13 maart 2009 @ 19:30:
[...]

7x het salaris? En 125% van de executie waarde? Hoeveel zijn het er dan die wel aan je voorbeeld voldoen. Gok niet erg veel... En ja, die mensen zijn onverstandig geweest en gaan het schip in.

Daar kun je je wel eens in vergissen. Ruim voordat de kredietcrisis begon, zo'n 2 jaar geleden, hebben wij ook een huis gekocht en destijds heb ik me er goed in verdiept. Het overgrote deel van starters (ik gok zo'n 90%) was alleen maar bezig hoeveel ze konden lenen. De geldverstrekkers waren degenen die de hoogte van de hypotheek bepaalden. De starters wilden alleen maar meer; hoe meer hoe beter. Inderdaad ging iedereen er vanuit dat de prijzen wel zouden stijgen, dat hun lonen wel omhoog zouden vliegen; ze waren immers starters.

Nu zitten een hoop van die starters in de problemen. Huizenprijzen gaan dalen, men kan niet meer verhuizen, of groter gaan wonen (ook al is het loon gestegen) want er blijft een restschuld over na verkoop, en geen bank die dan nog een nieuwe hypotheek verstrekt.
Ook zijn loonstijgingen en werkgelegenheid niet meer gegarandeerd.

Ik heb dit vaak gezegd (en geschreven) de afgelopen 2 jaar. Ik was dan veel te negatief, een doemdenker, en men moest immers risico's durven nemen. Ik ben bang dat dat laatste voor veel mensen nu slecht uitpakt.

Ik ben blij dat wij destijds maar zo'n 3,5x ons jaarinkomen hebben geleend. Inmiddels is dat 2,5x door loonstijging. Bovendien zitten we in een huis waarin we de rest van ons leven kunnen wonen als dat zou moeten. Ik zou nu absoluut niet in de situatie willen zitten waarin ik 5x of meer mijn jaarinkomen geleend had.