Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Woy]

Ik weet dat het niet echt een goede bron is, maar hier Huizenmarkt weer in beweging staat zelfs dat de NVM zegt dat de huizenmarkt weer een beetje op gang begint te komen.

[ Voor 9% gewijzigd door Woy op 01-03-2009 11:26 ]

[JvS]

Woy schreef op zondag 01 maart 2009 @ 11:25:
Ik weet dat het niet echt een goede bron is, maar hier Huizenmarkt weer in beweging staat zelfs dat de NVM zegt dat de huizenmarkt weer een beetje op gang begint te komen.

Gelukkig maar. Logisch ook natuurlijk. Want het kan natuurlijk niet zo zijn dat er geen huizen meer verkocht worden . Overigens zeggen ze niets over prijzen. Het kan twee kanten opgaan: dat mensen weer voor de 2008 prijzen gaan kopen, of dat verkopende partijen structureler gaan zakken.

Ben nog steeds erg benieuwd wat de Q1 2009 cijfers van het NVM worden. Die verslagen die ze uitbrengen zijn interessant om te lezen.

[ Voor 12% gewijzigd door JvS op 01-03-2009 11:30 ]

[anandus]

Beetje offtopic, maar ik zat laatst een reportage te kijken over de huizenmarkt in de VS.

Blijkt dat daar een hypotheek gekoppeld is aan het huis en niet aan een persoon.
Dus als je huis in waarde zakt, kan je gewoon toedeledokie zeggen en verhuizen, en de bank zit met het verlies opgescheept.
(In de reportage ging het over huizen die van 6 ton naar 3 ton waren gezakt enzo).

Wat een bizarre constructie

[Woy]

JvS schreef op zondag 01 maart 2009 @ 11:28:
[...]

Gelukkig maar. Logisch ook natuurlijk. Want het kan natuurlijk niet zo zijn dat er geen huizen meer verkocht worden . Overigens zeggen ze niets over prijzen. Het kan twee kanten opgaan: dat mensen weer voor de 2008 prijzen gaan kopen, of dat verkopende partijen structureler gaan zakken.

Ben nog steeds erg benieuwd wat de Q1 2009 cijfers van het NVM worden. Die verslagen die ze uitbrengen zijn interessant om te lezen.

Het zou goed kunnen dat mensen die eind 2008 hun huis te koop hebben gezet, daar al rekening mee hebben gehouden met de moeilijkere markt, en dus met iets lagere prijzen genoegen nemen als hun huis maar verkoopt. Dat bevorderd natuurlijk de doorstroming wel.

anandus schreef op zondag 01 maart 2009 @ 11:32:
Beetje offtopic, maar ik zat laatst een reportage te kijken over de huizenmarkt in de VS.

Blijkt dat daar een hypotheek gekoppeld is aan het huis en niet aan een persoon.
Dus als je huis in waarde zakt, kan je gewoon toedeledokie zeggen en verhuizen, en de bank zit met het verlies opgescheept.
(In de reportage ging het over huizen die van 6 ton naar 3 ton waren gezakt enzo).

Wat een bizarre constructie

Ja ik vind het ook nogal een bizarre constructie. Dan heb je als huis-eigenaar 0% risico dus ( Behalve uit je huis gezet worden ).

Voor de consument op zich een mooie deal. Maar ik snap niet dat de banken dat risico willen dragen.

[ Voor 71% gewijzigd door Woy op 01-03-2009 11:34 ]

[JvS]

VS is sowieso een beetje vage meuk. De overheid heeft daar huizenbezit onder 'armen' flink gestimuleerd. Hypotheekverkopers profiteerden en op de een of andere manier dragen hypotheekverstrekkers geen directe risico's en was er geen malusregeling voor 'hoog risicohypotheken', of werden die niet als dusdanig gekenmerkt omdat de huizenprijs toch altijd wel zou stijgen. Leningen werden vervolgens doorverkocht in totaal onoverzichtelijke pakketjes... Onbegrijpelijk.

[DJ Henk]

JvS schreef op zondag 01 maart 2009 @ 11:21:
Even weinigzeggend als een praktijgeval in een eventueel populaire klasse in het centrum van een stad, waarbij je niet eens vooraf vastlegt wat je bekijkt en meet. Ik geloof je waarneming best hoor. Maar het is weinig zeggend.

Dat ik het lijstje meetpunten hier niet neerzet wil natuurlijk niet zeggen dat ik het niet heb, het leek me gewoon niet zo interessant om jullie daarmee te vermoeien.

En daarbij zegt het jou misschien niet zoveel, maar voor mij, en vele andere meelezers, zegt het wel iets, want velen vragen zich af in hoeverre het klappen van deze bubble hun eigen situatie zou raken. In tijden van tegensprekende berichten kan het geen kwaad om zelf eens nuchter om je heen te kijken en ik wilde even mededelen dat voor het stukje huizenmarkt dat ik inmiddels aardig ken, het allemaal geen fluit uitmaakt.

Is weer eens wat anders dan zo'n paniekbericht.

[JvS]

Het zegt mij hetzelfde als jou. Namelijk dat de huizen die jij interessant vindt en die jij hebt gevolgd en die jij subjectief beoordeelt in jouw idee op twee opties na amper interessanter zijn dan het huis dat jij vorig jaar gekocht hebt.

Jij koppelt dat aan het feit dat dit een trend in Nederland is en zegt dat daarmee de CBS cijfers kloppen. Dat is gewoon een verkeerde conclusie. Ten eerste meet CBS overdrachtcijfers en bekijk jij actuele vraagprijzen. Jij kunt jouw resultaten beter vergelijken met de NVM cijfers, want je bent veel actueler bezig.

Maar uit zo'n 'onderzoek' kan je dus geen uitspraken doen. Behalve wat ik in de 1e alinea zet. En al helemaal geen conclusies trekken over de algemene markt.

[t_captain]

JvS schreef op zondag 01 maart 2009 @ 11:35:
VS is sowieso een beetje vage meuk. [...]

Het belangrijkste verschil tussen VS en NL ligt in de beschikbaarheid van bouwgrond. Hier is er weinig grond beschikbaar, en moet je door een proces van meer dan tien jaar om een stuk land te kunnen bebouwen. Kijk naar de ViNEx locaties zoals Meerhoven, Leidserijn en Ypenburg, de besluitvorming gaat zo ongeveer terug naar 1990 terwijl de eerste huizen pas na 2000 werden opgeleverd.

Daar is aan de rand van steden en op het platteland bijna onbeperkt ruimte beschikbaar. Bovendien heb je vaak genoeg aan een bouwvergunning van de lokale overheid, is er weinig planologisch toezicht en kun je dus binnen enkele jaren een nieuwbouwproject opleveren. Aankoop stuk grond naast de stad, vergunning, bouwplan, financiering en bouwen maar die nieuwe suburb.

Toen in 2004-2007 de huizenprijs snel steeg en de projectrente laag stond, was het super-winstgevend om allerlei bouwprojecten te ontwikkelen en dat werd dan ook gretig gedaan. Toen kwamen al die nieuwe woningen op de markt, net op tijd voor de credit crunch.

Gelukkig hebben we hier geen flood aan nieuwbouwhuizen, integendeel. Structureel moeten we 100.000 woningen per jaar bouwen en de werkelijke productie loopt al jaren wat achter daarop. Dat grote verschil tussen VS en hier blijft in de berichtgeving vaak onderbelicht.

[Verwijderd]

We staan aan het begin van een economische depressie en toch zijn er nog mensen die denken dat de huizenprijzen stabiel blijven ... Ontkenningsfase?

[JvS]

Verwijderd schreef op zondag 01 maart 2009 @ 13:18:
We staan aan het begin van een economische depressie en toch zijn er nog mensen die denken dat de huizenprijzen stabiel blijven ... Ontkenningsfase?

Met deze stijl van discussiëren ga je niet 'winnen'. Ik ben ook van mening dat de prijzen dit jaar wat procentjes zullen dalen, maar snap ook de andere kant wel. Iedereen wil liever cijfers zien die in zijn/haar eigen voordeel werken. Niet bezitters zullen vaker cijfers quoten die hun kant aanprijzen, bezitters of mensen die net gekocht hebben vaker andere cijfers. Daarmee kom je er niet uit.

Feitelijkheden zijn de enige zaken waaraan je echt wat hebt. Verder zijn het verwachtingen en speculaties.

[BlakHawk]

DJ Henk schreef op zondag 01 maart 2009 @ 11:13:
Misschien aardig om eens een praktijkgeval te nemen, in plaats van al dat gespeculeer.
Zo ongeveer heel 2008 heb ik gezocht naar een huis voor mezelf, in het centrum van Leiden. In november heb ik een mooi appartement gevonden en gekocht, in januari 2009 was de overdracht en inmiddels woon ik alweer een maandje. (Naar volle tevredenheid!)

Zojuist heb ik uit nieuwsgierigheid funda weer eens geopend en mijn originele zoekvraag stond er nog (40 nieuwe woningen). Ik heb ze allemaal nog eens bekeken dezelfde criteria toegepast als ik het afgelopen jaar steeds elke week heb gedaan.

En wat blijkt: ik kan helemaal meegaan met de statistieken dat er weinig is veranderd, hooguit dat er een lichte stijging van de prijzen is geweest. Het aanbod was iets schraler dan ik had verwacht. Maar onbewust heb ik me vast ook ingesteld op mijn huidige huis.

Wat ik zeker niet had was: "WTF!! Ik kan voor dat geld nu veel mooiere huizen kopen!'

Ik denk dat ik maar bij twee of drie huizen wel langs zou willen gaan, maar meer ook niet.

Dat merk ik hier in Zoetermeer ook bij eengezinswoningen in de range 250.000.
Alleen ik zit er al vanaf oktober in.

Nog steeds zie ik geen huizen, waarbij de inhoud van goede kwaliteit is en de vraagprijs lager. Alleen maar hoger eigenlijk. Dat is de praktijk.

Het aantal woningen wat in totaal te koop staat op funda is ook sinds een jaar geleden dat we begonnen met zoeken altijd rond de 180.000 objecten gebleven. Niet sterk toegenomen wat je zou verwachten bij een dalende vraag met 50% (volgens sommige)... Dat betekent dus dat het aanbod is mee gedaald.

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op zondag 01 maart 2009 @ 13:18:
We staan aan het begin van een economische depressie en toch zijn er nog mensen die denken dat de huizenprijzen stabiel blijven ... Ontkenningsfase?

Misschien moet je eens de moeite nemen om de comments van andere posters te lezen. Daar zul je her en der zien dat met gefundeerde cijfers tot op heden de huizenprijzen geen tekeningen van dalingen vertonen, enkel minder sterke cijfers.
Jammer dat je uberhaubt niet eens een fatsoenlijke discussie op gang wilt brengen aangezien verschillende standpunten zeker interessant zijn. Nog jammerder dat je ondanks dat ik het meermaals heb aangegeven dat er van Echoltz uit een thesis is met onderzoek rondom de huizenprijzen en economische depressies en wat voor gevolgen deze hebben. Misschien als je daadwerkelijk een daling in de woningprijzen wilt hebben dat je een nationale ziekte dient te creeeren, deze hebben namelijk meer invloed op de markt dan een zoveelste recessie. Maar dan is het makkelijker om met non-sense te argumenteren ipv daadwerkelijk jezelf te verdiepen in materie...

[JvS]

n4m3l355 schreef op zondag 01 maart 2009 @ 15:56:
[...]

Misschien moet je eens de moeite nemen om de comments van andere posters te lezen. Daar zul je her en der zien dat met gefundeerde cijfers tot op heden de huizenprijzen geen tekeningen van dalingen vertonen, enkel minder sterke cijfers.

Ehm? Kan je me aangeven waarom je de cijfers van de NVM minder sterk vindt? Omdat ze niet stroken met wat jij vindt?

Ik vind dat weghonen van een set cijfers en een hele duidelijke concrete verklaring waarom ze verschillen van de CBS/Kadastercijfers (inclusief diezelfde verklaring van die instanties) wel opvallend, to say the least.

[ Voor 23% gewijzigd door JvS op 01-03-2009 16:28 ]

[rapture]

Discussie over de prijskaartjes kan leuk zijn, maar wat hebben we eraan als de betaalbaarheid gewoon hetzelfde blijft? Stel dat de lonen met 10% krimpen en de banken durven niet meer zo gemakkelijk geld uitlenen, dan zakt het hoogste bod met 20%. Het blijft voor de burgers even moeilijk, iedereen blijft proberen maximaal te bieden.

België had 2 vorige generaties wel van goedkope woningen voorzien door 2 periodes van ongelimiteerd bouwen (1946 - jaren 60, 1978 - 1993). En natuurlijk de burgermeesters die aan de lopende band met vodjes papier de bouwvergunningprocedures overriden om hun kiezers te plezieren. De jaren 90 generatie wordt nu in Nederlandse toestanden gestopt met huizenprijzen die te hoog staan. Maar kunnen de generatie politiekers van het ongelimiteerd bouwen afblijven of gaan ze lekker de vorige generaties herhalen?

België en Nederland is al dermate verschillend, dat we weinig met Angelsaksische landen of andere landen kunnen vergelijken.

[eamelink]

anandus schreef op zondag 01 maart 2009 @ 11:32:
Blijkt dat daar een hypotheek gekoppeld is aan het huis en niet aan een persoon.
Dus als je huis in waarde zakt, kan je gewoon toedeledokie zeggen en verhuizen, en de bank zit met het verlies opgescheept.
...
Wat een bizarre constructie

Waarom is dat bizar? Ik vind het juist vrij logisch. Je neemt een lening met een bepaald onderpand, en als je de lening niet meer kan of wil betalen, dan ben je je onderpand kwijt

Woy schreef op zondag 01 maart 2009 @ 11:32:
Ja ik vind het ook nogal een bizarre constructie. Dan heb je als huis-eigenaar 0% risico dus ( Behalve uit je huis gezet worden ).

Dat klopt niet helemaal, het is namelijk erg gebruikelijk om een 10% downpayment te moeten doen, waardoor je zelf ook al redelijk in het huis geinvesteerd hebt

Maar de Nederlandse situatie vind ik gekker. Je neemt een lening met een onderpand, je laat de bank de waarde van dat onderpand vooraf bepalen (taxatie). Op basis daarvan leen je een bedrag. Vervolgens blijkt dat je het niet meer kan betalen, sta je je onderpand af, verkopen zíj het op een stomme manier, blijkt het veel minder waard te zijn en komt de bank bij jou aankloppen voor het verschil . Ja, hallo, jullie vonden dit pand genoeg als onderpand voor die lening...

[Rukapul]

JvS schreef op zondag 01 maart 2009 @ 16:27:
[...]
Ehm? Kan je me aangeven waarom je de cijfers van de NVM minder sterk vindt? Omdat ze niet stroken met wat jij vindt?

Ik vind dat weghonen van een set cijfers en een hele duidelijke concrete verklaring waarom ze verschillen van de CBS/Kadastercijfers (inclusief diezelfde verklaring van die instanties) wel opvallend, to say the least.

Zonder me in absolute termen over de cijfers van de NVM uit te laten constateer ik toch wel kwalitatieve verschillen tussen NVM en Kadaster/CBS die verder gaan dan het welbekende verschil in tijd:
• NVM cijfers zijn altijd 'voorlopig' en worden achteraf significant en veelal stilletjes gecorrigeerd, terwijl de cijfers van het kadaster definitief zijn omdat het correspondeert met daadwerkelijke transacties
• NVM wil de cijfers nog wel eens in een gelegenheidsvorm gieten die aansluit bij hun boodschap, terwijl de cijfers van het kadaster uniformer zijn

Uiteindelijk zijn de echte transactiegegevens het meest nuttig in de discussie, ergo de kadastercijfers verdienen de voorkeur. Echter, zolang de relatie tussen NVM-cijfers en kadaster-cijfers consistent is (opgeschoven in tijd + beperkte marge afwijking) dan zijn ook de NVM-cijfers prima te gebruiken mits de juiste set vergelijkbare cijfers wordt geselecteerd wat niet altijd meevalt door de NVM propaganda en misinterpretatie. Waar we echter in deze tijden heel goed op moeten letten is dat de relatie tussen kadaster en NVM cijfers beinvloed wordt door de situatie: het is bijvoorbeeld mogelijk dat meer transacties dan voorheen geen doorgang vinden door bijvoorbeeld financieringsproblemen. Het is m.i. aan de NVM om deze consistentie te garanderen, maar juist op dat vlak hebben ze met hun stille correcties een slechte reputatie.

[Verwijderd]

JvS schreef op zondag 01 maart 2009 @ 16:27:
[...]
Ehm? Kan je me aangeven waarom je de cijfers van de NVM minder sterk vindt? Omdat ze niet stroken met wat jij vindt?

Ik vind dat weghonen van een set cijfers en een hele duidelijke concrete verklaring waarom ze verschillen van de CBS/Kadastercijfers (inclusief diezelfde verklaring van die instanties) wel opvallend, to say the least.

Dan vindt jij de signalering van een opleving op de huizenmarkt eerder deze week door de voorzitter van de NVM ook sterk. Oh nee.. natuurlijk niet want dat correspondeert niet met de verwachtingen van jou.

Wat ik eigenlijk wil zeggen is dat iedereen de voor zijn mening relevante gegevens gebruikt om een standpunt in te nemen en deze te verdedigen.

Laten we gewoon eens afwachten hoe de vlag er over een jaar ofzo bijhangt. Dit wellus/niettus spelletje schiet natuurlijk niet op. Het zijn allemaal nog slechts verwachtingen van iedereen. Toegeven moet ik wel dat er veel minder huizen verkocht worden, maar geeft nog geen enkele garantie op een (flinke) daling. Het is en blijft toch een beetje een apparte markt die huizenmarkt.

[JvS]

• NVM cijfers zijn altijd 'voorlopig' en worden achteraf significant en veelal stilletjes gecorrigeerd, terwijl de cijfers van het kadaster definitief zijn omdat het correspondeert met daadwerkelijke transacties
• NVM wil de cijfers nog wel eens in een gelegenheidsvorm gieten die aansluit bij hun boodschap, terwijl de cijfers van het kadaster uniformer zijn

Dat is me nogal een heftige aantijging. Hoe constateer je dat? Want je bent de eerste die ik daar over hoor. Heb je het gevoel dat dit zo is? Of is een cijfer van het NVM weleens sterk aangepast?

Verwijderd schreef op zondag 01 maart 2009 @ 17:03:
[...]

Dan vindt jij de signalering van een opleving op de huizenmarkt eerder deze week door de voorzitter van de NVM ook sterk. Oh nee.. natuurlijk niet want dat correspondeert niet met de verwachtingen van jou.

Wat probeer je me in de schoenen te schuiven? Ik neem alle gepubliceerde cijfers aan en ik zeg nergens dat de getallen van NVM, CBS, Kadaster niet kloppen.

Dat opveren van de markt ging overigens om aantallen. Niet om prijs.

Wat ik eigenlijk wil zeggen is dat iedereen de voor zijn mening relevante gegevens gebruikt om een standpunt in te nemen en deze te verdedigen.

Dat klopt deels. Alleen sta ik open voor alle harde cijfers. Er worden hier gewoon een complete set getallen weggewuifd / genegeerd en een concrete verklaring voor eventuele verschillen wordt afgeserveerd als onzin. Dat is niet open discussieren, dat is gewoon je ogen gesloten houden.

[ Voor 47% gewijzigd door JvS op 01-03-2009 17:08 ]

[n4m3l355]

JvS schreef op zondag 01 maart 2009 @ 17:03:
Dat is me nogal een heftige aantijging. Hoe constateer je dat? Want je bent de eerste die ik daar over hoor. Heb je het gevoel dat dit zo is? Of is een cijfer van het NVM weleens sterk aangepast?

Kijk op de site van NVM en daar zul je zien dat het nooit difinitieve cijfers zijn en dat deze door de tijd 'veranderen' terwijl CBS gepubliceerde cijfers nooit verandert. Nu is het natuurlijk wel zo dat men blijft aangeven dat er een vertrating in de cijfers zit echter als ik de cijfers van het CBS vergelijk van nu met 3 maanden geleden het NVM rara.. is opeens geen gat van 20% die men toen wel aangaf. Dit geeft dan ook wel aan dat Rakupul gelijk zou kunnen hebben dat NVM de cijfers corrigeert.
Als de crisis daadwerkelijk gevolgen had waarom zie ik de afgelopen 3 maanden dan geen sterke dalingen? De hedendaagse veranderingen komen overeen met die van een jaar geleden enkel de totale afzet is gigantisch (30%) gedaald.

[Rukapul]

JvS schreef op zondag 01 maart 2009 @ 17:03:
[...]
Dat is me nogal een heftige aantijging. Hoe constateer je dat? Want je bent de eerste die ik daar over hoor. Heb je het gevoel dat dit zo is? Of is een cijfer van het NVM weleens sterk aangepast?

NVM stelt cijfers te rooskleurig voor: woningen stijgen minder in prijs dan actief uitgedragen. Staatje in artikel geeft een afwijking van 0.6% weer voor de prijsstijging in Q4 2007 tussen voorlopig en definitief. En dat is dan nog in een 'goede' markt!
'NVM moet meer nadruk leggen op bijgestelde cijfers'

Met betrekking op het tweede punt is het al veelzeggend dat de NVM onder het kopje 'marktinformatie' haar oudere publicaties niet beschikbaar stelt.

Tenslotte is de NVM aan te rekenen dat ze oneigenlijke statistieken publiceert: weliswaar makkelijk te berekenen volgens haar gegevens, maar slechts met een heleboel (ontbrekende) duiding te interpreteren. Belangrijkste voorbeeld hiervan is de 'gemiddelde verkoopprijs'.

[ Voor 13% gewijzigd door Rukapul op 01-03-2009 17:34 ]

[Rukapul]

Een paar woorden van het orakel van Omaha over (het financieren van) de huizenmarkt:

quote: http://www.berkshirehathaway.com/letters/2008ltr.pdf

Clayton is the largest company in the manufactured home industry, delivering 27,499 units last year.
This came to about 34% of the industry’s 81,889 total. Our share will likely grow in 2009, partly because much of the rest of the industry is in acute distress. Industrywide, units sold have steadily declined since they hit a peak of 372,843 in 1998.

At that time, much of the industry employed sales practices that were atrocious. Writing about the
period somewhat later, I described it as involving “borrowers who shouldn’t have borrowed being financed by lenders who shouldn’t have lent.”

To begin with, the need for meaningful down payments was frequently ignored. Sometimes fakery was
involved. (“That certainly looks like a $2,000 cat to me” says the salesman who will receive a $3,000 commission if the loan goes through.) Moreover, impossible-to-meet monthly payments were being agreed to by borrowers who signed up because they had nothing to lose. The resulting mortgages were usually packaged (“securitized”) and sold by Wall Street firms to unsuspecting investors. This chain of folly had to end badly, and it did.

Clayton, it should be emphasized, followed far more sensible practices in its own lending throughout
that time. Indeed, no purchaser of the mortgages it originated and then securitized has ever lost a dime of principal or interest. But Clayton was the exception; industry losses were staggering. And the hangover continues to this day.

This 1997-2000 fiasco should have served as a canary-in-the-coal-mine warning for the far-larger conventional housing market. But investors, government and rating agencies learned exactly nothing from the manufactured-home debacle. Instead, in an eerie rerun of that disaster, the same mistakes were repeated with conventional homes in the 2004-07 period: Lenders happily made loans that borrowers couldn’t repay out of their incomes, and borrowers just as happily signed up to meet those payments. Both parties counted on “house-price appreciation” to make this otherwise impossible arrangement work. It was Scarlett O’Hara all over again: “I’ll think about it tomorrow.” The consequences of this behavior are now reverberating through every corner of our economy.

Clayton’s 198,888 borrowers, however, have continued to pay normally throughout the housing crash,
handing us no unexpected losses. This is not because these borrowers are unusually creditworthy, a point proved by FICO scores (a standard measure of credit risk). Their median FICO score is 644, compared to a national median of 723, and about 35% are below 620, the segment usually designated “sub-prime.” Many disastrous pools of mortgages on conventional homes are populated by borrowers with far better credit, as measured by FICO scores.

Yet at yearend, our delinquency rate on loans we have originated was 3.6%, up only modestly from
2.9% in 2006 and 2.9% in 2004. (In addition to our originated loans, we’ve also bought bulk portfolios of various types from other financial institutions.) Clayton’s foreclosures during 2008 were 3.0% of originated loans compared to 3.8% in 2006 and 5.3% in 2004.

Why are our borrowers – characteristically people with modest incomes and far-from-great credit
scores – performing so well? The answer is elementary, going right back to Lending 101. Our borrowers simply looked at how full-bore mortgage payments would compare with their actual – not hoped-for – income and then decided whether they could live with that commitment. Simply put, they took out a mortgage with the intention of paying it off, whatever the course of home prices.

Just as important is what our borrowers did not do. They did not count on making their loan payments
by means of refinancing. They did not sign up for “teaser” rates that upon reset were outsized relative to their income. And they did not assume that they could always sell their home at a profit if their mortgage payments became onerous. Jimmy Stewart would have loved these folks.

Of course, a number of our borrowers will run into trouble. They generally have no more than minor
savings to tide them over if adversity hits. The major cause of delinquency or foreclosure is the loss of a job, but death, divorce and medical expenses all cause problems. If unemployment rates rise – as they surely will in 2009 – more of Clayton’s borrowers will have troubles, and we will have larger, though still manageable, losses.

But our problems will not be driven to any extent by the trend of home prices.

Commentary about the current housing crisis often ignores the crucial fact that most foreclosures do
not occur because a house is worth less than its mortgage (so-called “upside-down” loans). Rather, foreclosures take place because borrowers can’t pay the monthly payment that they agreed to pay. Homeowners who have made a meaningful down-payment – derived from savings and not from other borrowing – seldom walk away from a primary residence simply because its value today is less than the mortgage. Instead, they walk when they can’t make the monthly payments.

Home ownership is a wonderful thing. My family and I have enjoyed my present home for 50 years, with more to come. But enjoyment and utility should be the primary motives for purchase, not profit or refi possibilities. And the home purchased ought to fit the income of the purchaser.

The present housing debacle should teach home buyers, lenders, brokers and government some simple lessons that will ensure stability in the future. Home purchases should involve an honest-to-God down payment of at least 10% and monthly payments that can be comfortably handled by the borrower’s income. That income should be carefully verified.

Putting people into homes, though a desirable goal, shouldn’t be our country’s primary objective. Keeping them in their homes should be the ambition.

[BlakHawk]

Ik denk toch dat een belangrijk punt van de prijsstijgingen de schaarste is.
Nu waren de aannemers druk bezig met bouwen de afgelopen jaren.

Maar hoe lang gaan ze nog door?
Wordt het al minder?
Wat gaat er straks met de vergrijzing gebeuren?
Gaan de gemeenten iets doen in de vorm van huizen-hervormingen?

Zo niet, dan krijg je wel over een aantal jaar (als de grote groep naar de verzorgingstehuizen moet) een groot overschot aan woningen. Je ziet nu al een kleine verschuiving naar luxere appartementen. Dat zie ik hier in Zoetermeer. De "ouderen" die al een aantal jaar met pensioen is, heeft de ruimte van de eengezinswoning niet meer nodig. En die gaan naar de appartementen, met een grotere woonkamer en nog twee extra kamers (één slaapkamer en een studeerkamer). In totaliteit is het minder ruim dan de eengezinswoning, maar de kamers gaan er wel allemaal op vooruit. Deze appartementen kosten overigens wel evenveel als een grote eengezinswoning (240.000-300.000)

Denken de overheden vooruit?

Ik hoor al jaren plannen over de sloop bij ons van bepaalde wijken, maar buiten een aantal rijtjes is er nog niets gebeurd. Hele wijken worden al jaren door jongeren bezet onder het mom van anti-kraak. Aanvankelijk de bedoeling voor een half jaar, maar ondertussen zitten ze er al 2 jaar in.

Als dat straks wel allemaal plat gaat, moeten die mensen toch wel ergens heen. Dan wel koop/dan wel huur. Dus die vraag blijft voorlopig nog wel even, maar in de toekomst moet er toch wel iets gebeuren om geen groot overschot woningen te krijgen.

Dat heeft veel meer invloed dan deze recessie, die nog steeds geen noemenswaardig effect heeft op de huizenmarkt.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op zondag 01 maart 2009 @ 10:17:
[...]

Net zo objectief als de posters hier die op het hoogtepunt van de markt gekocht hebben en daarom blijven roepen dat de woningprijzen altijd blijven stijgen?

Bovendien verwijst de link naar een aantal artikelen die door Amerikaanse journalisten zijn geschreven, niet door huizenmarkt-zeepbel.

[...]

Net zo hypothetisch als de discussie dat de woningprijzen altijd zullen blijven stijgen?

Zij denken dat ze ontzettend intelligent zijn. Daarom is het onmogelijke dat zij een enorme fout hebben gemaakt. Narcisten maken nooit fouten.

De modbreak hierboven was vrij duidelijk met flamen en op de man spelen. Dit soort reacties vallen hier ook onder. Check je mail.

[ Voor 9% gewijzigd door Rukapul op 02-03-2009 11:54 ]

[Tjeerd]

Misschien is het daarom interessant om te kijken naar een wending in de huizenmarkt als gevolg van de economische recessie? Dus: is het mogelijk dat ondanks meer vraag dan aanbod, de huizenprijzen toch kunnen gaan dalen?

Want wat de meesten namelijk denken, dat de huizenprijzen gelijk zullen blijven of weer toe zullen nemen omdat er een grote vraag zal blijven bestaan. En zoals al aangehaald is, de mensen die de afgelopen 5-10 jaar huizen hebben gekocht met een maximum hypotheek, zouden best eens in de problemen kunnen komen als het economisch nog veel slechter zal worden. Zie daar wat er dan op de markt staat te gebeuren: mensen die gedwongen huizen uit moeten en op hetzelfde moment zijn er ook geen mensen die de dure huizen kunnen kopen. Oftewel: leegstand en/of gedwongen de huizenprijzen naar beneden bijstellen.

Tuurlijk klinkt dit als een ver-weg-van-mijn-bed-verhaal, maar het is helemaal niet gek om daar over te filosoferen. Los daarvan hoor ik trouwens net op de radio dat de HRA toch weer ter discussie wordt gesteld (uitgelekt naar Volkskrant?). Ah, gevonden:

geen hypotheekrenteaftrek voor huizen boven de 1 miljoen euro

[ Voor 8% gewijzigd door Tjeerd op 02-03-2009 08:34 ]

[BlakHawk]

Tjeerd schreef op maandag 02 maart 2009 @ 08:31:
Tuurlijk klinkt dit als een ver-weg-van-mijn-bed-verhaal, maar het is helemaal niet gek om daar over te filosoferen. Los daarvan hoor ik trouwens net op de radio dat de HRA toch weer ter discussie wordt gesteld (uitgelekt naar Volkskrant?).

Ja idd, huizen van boven 1.000.000.
Laten we eerlijk zijn, hoeveel mensen hebben dat? En de mensen die dat al hebben, kunnen dat ook wel missen ook. Ik neem even een voorbeeld: Nieuwe ING topman. Hij hoeft geen salaris, totdat het weer beter gaat economisch. Als je geen salaris nodig hebt voor een jaartje oid, dan heb je dus zat op je rekening en kan je ook wel zonder de HRA. Hij krijgt over een jaar dan wel met terugwerkende kracht betaald...

[Exirion]

dfrenner schreef op maandag 02 maart 2009 @ 08:39:
Ja idd, huizen van boven 1.000.000.
Laten we eerlijk zijn, hoeveel mensen hebben dat?

Twee dingen:

1. Het schijnt dat ruim 50% van de HRA naar 10% van de huizenbezitters gaat. Dat betekent dus dat er in dat segment hele dure huizen zitten waar mensen relatief veel geld voor krijgen.

2. Je gaat er gemakshalve vanuit dat mensen met een duur huis ook automatisch schatrijk zijn en het makkelijk kunnen betalen. Dat is natuurlijk geen eerlijke aanname. Iedereen leeft naar z'n inkomen en de verhouding tussen iemand's salaris en de prijs van het huis waarin ie woont is bij iemand met een duur huis niet ineens anders dan bij iemand met een goedkoper huis. Dus wie zegt dat die mensen de HRA helemaal niet nodig hebben? Dat is korten omdat 'ze toch al zat geld hebben', en rijk zijn is taboe in dit land.

[Tjeerd]

dfrenner schreef op maandag 02 maart 2009 @ 08:39:
[...]


Ja idd, huizen van boven 1.000.000.
Laten we eerlijk zijn, hoeveel mensen hebben dat?

Er waren in 2008 24.500 woningen van meer dan een miljoen euro (bron deondernemer.nl). Even een simplistische berekening makend: maandlasten bij 1 miljoen euro zijn bruto rond de 6000, netto rond de 4000. Dus dat is 24.500 * 2000 = 49 miljoen euro wat men al mis loopt (lees: terugbetaalt aan de huiseigenaren) bij de overheid En dat is alleen nog maar voor huizen die een miljoen euro kosten. Het is niet echt heel veel volgens mij wat het zou uithalen. Waarschijnlijk zetten ze ook nog expres hoog in, die 1 miljoen naar beneden bijstellen levert elke keer een steeds grotere groep potentiele huizenbezitters op natuurlijk. En dan nog, het gaat alleen gelden voor nieuwe hypotheken neem ik aan.

[ Voor 77% gewijzigd door Tjeerd op 02-03-2009 08:55 ]

[BlakHawk]

Tjeerd schreef op maandag 02 maart 2009 @ 08:49:
[...]
Er waren in 2008 24.500 woningen van meer dan een miljoen euro (bron deondernemer.nl). Even een simplistische berekening makend: maandlasten bij 1 miljoen euro zijn bruto rond de 6000, netto rond de 4000. Dus dat is 24.500 * 2000 = 49 miljoen euro wat men al mis loopt (lees: terugbetaalt aan de huiseigenaren) bij de overheid En dat is alleen nog maar voor huizen die een miljoen euro kosten. Het is niet echt heel veel volgens mij wat het zou uithalen. Waarschijnlijk zetten ze ook nog expres hoog in, die 1 miljoen naar beneden bijstellen levert elke keer een steeds grotere groep potentiele huizenbezitters op natuurlijk. En dan nog, het gaat alleen gelden voor nieuwe hypotheken neem ik aan.

Daar heb je gelijk in. Dan duurt het nog heeel wat jaar tot men onder de 300.000 zit

[EXX]

Woy schreef op zondag 01 maart 2009 @ 11:25:
Ik weet dat het niet echt een goede bron is, maar hier Huizenmarkt weer in beweging staat zelfs dat de NVM zegt dat de huizenmarkt weer een beetje op gang begint te komen.

Hierover stond in de Intermediair van afgelopen week een artikel. Daar werd dit NVM bericht toegelicht met een oorzaak van de verbeterde verkoop: een daling van de huizenprijs tussen de 10% en 15% in de betreffende regio's.

[anandus]

eamelink schreef op zondag 01 maart 2009 @ 16:42:
[...]

Waarom is dat bizar? Ik vind het juist vrij logisch. Je neemt een lening met een bepaald onderpand, en als je de lening niet meer kan of wil betalen, dan ben je je onderpand kwijt

Uiteraard, maar de risicospreiding tussen financier en consument ligt dan toch vreselijk scheef?

Bij winst, heeft de consument alle winst, de bank niets en bij verlies heeft de bank het verlies (minus onderpand) en de consument niets.

[...]
Dat klopt niet helemaal, het is namelijk erg gebruikelijk om een 10% downpayment te moeten doen, waardoor je zelf ook al redelijk in het huis geinvesteerd hebt

dat over de downpayment werd niet verteld.
Dat klinkt dan wat aannemelijker.

Maar de Nederlandse situatie vind ik gekker. Je neemt een lening met een onderpand, je laat de bank de waarde van dat onderpand vooraf bepalen (taxatie). Op basis daarvan leen je een bedrag. Vervolgens blijkt dat je het niet meer kan betalen, sta je je onderpand af, verkopen zíj het op een stomme manier, blijkt het veel minder waard te zijn en komt de bank bij jou aankloppen voor het verschil . Ja, hallo, jullie vonden dit pand genoeg als onderpand voor die lening...

Ja, dat is ook apart.
Hier is de risicospreiding weer compleet tegenovergesteld t.o.v. de VS.

[ Voor 5% gewijzigd door anandus op 02-03-2009 09:46 ]

[BlakHawk]

EXX schreef op maandag 02 maart 2009 @ 09:40:
[...]
Hierover stond in de Intermediair van afgelopen week een artikel. Daar werd dit NVM bericht toegelicht met een oorzaak van de verbeterde verkoop: een daling van de huizenprijs tussen de 10% en 15% in de betreffende regio's.

Mag ik vragen welke regio's?
En welk segment er dergelijke dalingen zichtbaar zijn?

[ Voor 7% gewijzigd door BlakHawk op 02-03-2009 09:50 ]

[Verwijderd]

Rukapul schreef op zondag 01 maart 2009 @ 20:09:

Een paar woorden van het orakel van Omaha over (het financieren van) de huizenmarkt:

Dit artikel spreekt juist erg tegen de Nederlandse woningmarkt

(“That certainly looks like a $2,000 cat to me” says the salesman who will receive a $3,000 commission if the loan goes through.)

doelt op hetzelfde als de provisie bij Nederlandse beleggingshypotheken(woekerpolissen).

Home purchases should involve an honest-to-God down payment of at least 10%

In Nederland wordt er vrijwel nooit iets aanbetaald. In tegendeel, er is vrijwel altijd sprake van 110% hypotheken waarbij de kosten koper mee worden gefinancierd.

and monthly payments that can be comfortably handled by the borrower’s income

Dat starters in Nederland rond de 40% van het netto inkomen aan de netto hypotheek kwijt zijn lijkt mij niet echt comfortable.

[EXX]

dfrenner schreef op maandag 02 maart 2009 @ 09:49:
[...]


Mag ik vragen welke regio's?
En welk segment er dergelijke dalingen zichtbaar zijn?

Dan moet ik de intermediair van afgelopen week even opduikelen. Het antwoord moet ik nog even schuldig blijven.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op maandag 02 maart 2009 @ 10:06:
In Nederland wordt er vrijwel nooit iets aanbetaald. In tegendeel, er is vrijwel altijd sprake van 110% hypotheken waarbij de kosten koper mee worden gefinancierd.

En zolang dat alleen tijdens de koop het geval is maakt het toch niet uit? Na 5 jaar hebben ze die kosten in hun spaarpotje (hypotheek zitten). De meeste mensen lossen nog steeds af...
De meeste mensen lossen gewoon af.

De plaat zit een beetje vast, ik hoor iedere keer weer hetzelfde argument, een argument dat op 95% van de mensen niet van toepassing is.

De meest verkochte hypotheek is nog altijd een spaarhypotheek...

Dat starters in Nederland rond de 40% van het netto inkomen aan de netto hypotheek kwijt zijn lijkt mij niet echt comfortable.

Dus nu ga jij over andermans portemonnee bepalen???
Dat jij drie keer per jaar op vakantie gaan belangrijker vind dan je huis (voorbeeld), daar hoor je toch ook niemand over.
Als die huiseigenaar zijn huis belangrijker vind, dan 10.000 euro per jaar uit te geven aan vakanties, dan is daar niets mis mee.

[Rukapul]

Verwijderd schreef op maandag 02 maart 2009 @ 10:06:
[...]


Dit artikel spreekt juist erg tegen de Nederlandse woningmarkt

Als je dat er in wilt lezen dan mag dat. Ik zie het juist als een onderstreping van de verschillen.

De hoeveelheid fraude met hypotheken is in Nederland erg laag. Dat heeft niets met commissie of woekerpolissen te maken.

Het klopt dat er in Nederland typisch geen aanbetaling plaatsvindt, maar in Nederland kun je niet weglopen van je huis en dat is de context waarin Buffet deze opmerking plaatste. Deze twee aspecten compenseren elkaar dus.

Tevens is er in Nederland geen sprake van teaserrates en wordt er weldegelijk gekeken naar de hoogte van het inkomen. De verhouding hypotheek-inkomen is in Nederland in bepaalde gevallen hoog geweest, maar over het algemeen nog steeds betaalbaar (ja, zelfs bij een factor 6.5x) in tegenstelling tot de VS waar het per definitie niet betaalbaar was (zoals hypotheekrentes hoger dan het inkomen).

Eigenlijk vind ik de NL situatie wel goed vergelijkbaar met het bedrijf van Buffet: ja, door de economische neergang zullen de problemen met hypotheken toenemen, maar dat komt niet omdat de hypotheken vooraf per definitie te hoog zijn geweest voor het inkomen, omdat er gelogen is, of omdat de hypotheekconstructie gammel was.

[eamelink]

anandus schreef op maandag 02 maart 2009 @ 09:45:
Uiteraard, maar de risicospreiding tussen financier en consument ligt dan toch vreselijk scheef?

Bij winst, heeft de consument alle winst, de bank niets en bij verlies heeft de bank het verlies (minus onderpand) en de consument niets.

Mwoah, ik ben het niet met je eens dat het 'vreselijk' scheef ligt. Bij winst heeft de bank natuurlijk wel rente, dat is immers hun hele doel van het uitlenen van geld. Verder heeft de bank het voordeel van de grote getallen en is het voor een bank veel makkelijker dan voor een individu om een enkele mislukking op te vangen. Het is dus ook logisch dat het risico voor de bank gróter is dan voor de consument.

Maargoed, op het moment dat een hele huizenmarkt inzakt, wat, zoals Rukapul al aangeeft in de VS veel sneller en groter kan gebeuren dan in Nederland, zijn de banken inderdaad de pineut...

[EXX]

dfrenner schreef op maandag 02 maart 2009 @ 09:49:
[...]


Mag ik vragen welke regio's?
En welk segment er dergelijke dalingen zichtbaar zijn?

Ah, de intermediair van vorige week staan online, dus quote ik even uit het artikel:

Jan Hillenaar van Joost van Vliet makelaars uit Den Haag ziet de prijs van sommige woningen met veel meer dan 5% dalen. 'Verkopers zijn inmiddels wel gewend aan andere marktomstandigheden en passen hun prijs aan', zegt Hillenaar. 'Vanaf oktober werden klanten afwachten en in januari zat de markt helemaal op slot. Maar inmiddels gaat de telefoon weer vaker, neemt het aantal bezichtigingen toe en wordt er ook weer verkocht - soms tegen prijzen die meer dan 10% lager liggen dan de oorspronkelijke vraagprijs. Kopers denken nog veel meer te kunnen afdingen, maar dat is niet altijd realistisch'.

[JAHRASTAFARI]

dfrenner schreef op maandag 02 maart 2009 @ 08:21:
Dus die vraag blijft voorlopig nog wel even, maar in de toekomst moet er toch wel iets gebeuren om geen groot overschot woningen te krijgen.

Ik denk dat er veel gesloopt moet worden, en ook veel gesloopt gaat worden. Er zijn heel veel woningen die namelijk helemaal niet voldoen aan de huidige eisen van comfort (isolatie, geluidsisolatie, ruimte). Nederland staat vooral vol met huizen die gebouwd zijn in de periode 50-80. Woningen die op termijn niet meer aantrekkelijk zijn.

[BlakHawk]

EXX schreef op maandag 02 maart 2009 @ 10:25:
Ah, de intermediair van vorige week staan online, dus quote ik even uit het artikel:

Quote:
Jan Hillenaar van Joost van Vliet makelaars uit Den Haag ziet de prijs van sommige woningen met veel meer dan 5% dalen. 'Verkopers zijn inmiddels wel gewend aan andere marktomstandigheden en passen hun prijs aan', zegt Hillenaar. 'Vanaf oktober werden klanten afwachten en in januari zat de markt helemaal op slot. Maar inmiddels gaat de telefoon weer vaker, neemt het aantal bezichtigingen toe en wordt er ook weer verkocht - soms tegen prijzen die meer dan 10% lager liggen dan de oorspronkelijke vraagprijs. Kopers denken nog veel meer te kunnen afdingen, maar dat is niet altijd realistisch'.

Dan heb ik hier zeker vraagtekens bij.
Ik schaar Zoetermeer ook onder de regio Den Haag, maar het daalt dus niet. (woningen tot 350.000) Daarboven verdiep ik me niet echt in moet ik zeggen

Wat wordt er bedoelt met sommige woningen?
Dan wordt er de enekeer 5% genoemd en de andere keer 10%...
Ow en het helemaal op slot zitten suggereert dat er niets meer wordt verkocht, dit spreek ik stellig tegen. Dit is niet waar, of mensen plakken een verkocht bordje op een te koop bord voor de show?

Lekker vaag, wat bedoelen ze? Als ze duurdere woningen bedoelen moeten ze dat ook vermelden.

[ Voor 7% gewijzigd door BlakHawk op 02-03-2009 10:37 ]

[EXX]

Ja, dat kan ik natuurlijk ook niet achterhalen. De hele makelaardij is een beetje wazig

Afgelopen vrijdag postte ik een opmerking dat de bank een eventuele onderwaarde kan opeisen. De algemene reactie was dat banken niet hun eigen glazen zullen ingooien en de onderwaarde nooit zullen opeisen omdat ze dan meer kwaad dan goed doen.

Dat banken echter niet altijd zo rationeel denken blijkt uit dit artikel.

[Rukapul]

EXX schreef op maandag 02 maart 2009 @ 10:46:
Ja, dat kan ik natuurlijk ook niet achterhalen. De hele makalaardij is een beetje wazig

Afgelopen vrijdag postte ik een opmerking dat de bank een eventuele onderwaarde kan opeisen. De algemene reactie was dat banken niet hun eigen glazen zullen ingooien en de onderwaarde nooit zullen opeisen omdat ze dan meer kwaad dan goed doen.

Dat banken echter niet altijd zo rationeel denken blijkt uit dit artikel.

Het voorbeeld gaat niet om het opeisen van onderwaarde, maar om iemand die achterloopt met rente en aflossing met bovendien het reele uitzicht dat die achterstand verder op gaat lopen (zzp-er met te weinig inkomsten).

[BlakHawk]

EXX schreef op maandag 02 maart 2009 @ 10:46:
Ja, dat kan ik natuurlijk ook niet achterhalen. De hele makalaardij is een beetje wazig

Afgelopen vrijdag postte ik een opmerking dat de bank een eventuele onderwaarde kan opeisen. De algemene reactie was dat banken niet hun eigen glazen zullen ingooien en de onderwaarde nooit zullen opeisen omdat ze dan meer kwaad dan goed doen.

Dat banken echter niet altijd zo rationeel denken blijkt uit dit artikel.

Nou ja, als dat op grote schaal gaat gebeuren, dan verwacht ik dat heel veel mensen in de problemen gaan komen. En dat banken hun inkomsten fors achteruit zien lopen. Wens ik de banken op voorhand al veel succes met de suicide mission
Sorry als de banken dat echt gaan doen, dan verdienen ze het failliet te gaan, wat dan ook wel zal gaan gebeuren.

[Rukapul]

Overigens zie ik nog wel iets in een wetsartikel waarin banken geen inlossing of bijstorting kunnen eisen voor hypotheken op woonhuizen zolang rente en aflossing betaald wordt (op dit moment bieden de meeste hypotheekvoorwaarden die mogelijkheid wel). Enerzijds beschermt dat de eigenhuis-bewoner, maar anderzijds voorkomt het ook dat banken zich in een suicide mission storten om die formulering maar even te lenen (executie drukt de prijs in een buurt -> meer hypotheken onder water -> executie -> etc.).

[EXX]

Rukapul schreef op maandag 02 maart 2009 @ 10:51:
[...]

Het voorbeeld gaat niet om het opeisen van onderwaarde, maar om iemand die achterloopt met rente en aflossing met bovendien het reele uitzicht dat die achterstand verder op gaat lopen (zzp-er met te weinig inkomsten).

Ja, dat is me duidelijk. Het gaat me erom dat de keuze van de bank om tot verkoop te dwingen tot meer schade lijdt, en niet zo logisch lijkt.

Een ander punt mbt HRA. De overheid roept wel dat ze de HRA intakt zullen laten (even het voorstel tot begrenzing van 1 miljoen euro buiten beschouwing gelaten), maar er is natuurlijk een achterdeur: het eigenwoning forfait. Door dit omhoog te draaien kun je het HRA bedrag beperken, zonder aan de HRA zelf te sleutelen.

[BlakHawk]

Rukapul schreef op maandag 02 maart 2009 @ 10:58:
Overigens zie ik nog wel iets in een wetsartikel waarin banken geen inlossing of bijstorting kunnen eisen voor hypotheken op woonhuizen zolang rente en aflossing betaald wordt (op dit moment bieden de meeste hypotheekvoorwaarden die mogelijkheid wel). Enerzijds beschermt dat de eigenhuis-bewoner, maar anderzijds voorkomt het ook dat banken zich in een suicide mission storten om die formulering maar even te lenen (executie drukt de prijs in een buurt -> meer hypotheken onder water -> executie -> etc.).

Daarom snap ik ook niet zo goed dat banken zich hierin laten.
Als dat het niveau is van de bank directeur, snap ik niet dat die 1,5 miljoen per jaar moet verdienen.

Zelfs mijn neefje van 16 kan op zijn vingers natellen dat dit uiteindelijk tot faillissementen leidt. Zowel aan de kant van consument als het bankwezen. Als dit op grote schaal toegepast wordt.

Wij hebben ook nog een "forse" onderwaarde, ter hoogte van kostenkoper en 1500 euro meerwerk.
En nee ik heb die 25.000 euro niet liggen nee. Maar ondertussen hebben we volgens mij ook "al" weer 1000 euro in de pot zitten van het spaargedeelte, dus ja. Als de bank nu opeens een onderwaarde bij mij komt eisen heb ook ik een probleem. Buiten het feit dat ik ze compleet voor gek verklaar (ook al heb ik daar vrij weinig aan).

[Rukapul]

EXX schreef op maandag 02 maart 2009 @ 10:59:
[...]
Ja, dat is me duidelijk. Het gaat me erom dat de keuze van de bank om tot verkoop te dwingen tot meer schade lijdt, en niet zo logisch lijkt.

Wat moet een bank dan wanneer niet eens de maandelijkse rente wordt betaald? Kortom, wat is het argument om niet tot verkoop te dwingen? Er moet toch op z'n minst uitzicht zijn op het voldoen aan de verplichtingen. Schuld op schuld stapelen behoort daar niet bij.

M.i. is het aan de huiseigenaar om ten minste zorg te dragen voor de maandelijkse rente. Dat kan door heel hard te werken en weinig uit te geven, door z'n huis te verhuren, door duur te verkopen, etc., maar niet door van de bank te verwachten geen rente te betalen.

Een ander punt mbt HRA. De overheid roept wel dat ze de HRA intakt zullen laten (even het voorstel tot begrenzing van 1 miljoen euro buiten beschouwing gelaten), maar er is natuurlijk een achterdeur: het eigenwoning forfait. Door dit omhoog te draaien kun je het HRA bedrag beperken, zonder aan de HRA zelf te sleutelen.

Ze zijn slim in Den Haag De grap is bovendien dat dit sneller doorwerkt omdat het afhankelijk is van de (gestegen) woningwaarde en niet de hoogte van de hypotheek Het pakt dus ook een flink stuk belasting over overwaarde mee (saldo HRA-EWF kan overigens nooit negatief worden).

[ Voor 4% gewijzigd door Rukapul op 02-03-2009 11:12 ]

[t_captain]

EXX schreef op maandag 02 maart 2009 @ 10:46:
Ja, dat kan ik natuurlijk ook niet achterhalen. De hele makelaardij is een beetje wazig

Afgelopen vrijdag postte ik een opmerking dat de bank een eventuele onderwaarde kan opeisen. De algemene reactie was dat banken niet hun eigen glazen zullen ingooien en de onderwaarde nooit zullen opeisen omdat ze dan meer kwaad dan goed doen.

Dat banken echter niet altijd zo rationeel denken blijkt uit dit artikel.

Zoals Rakapul al aangaf, hier ging het niet om het eisen van aanvullende zekerheden vanwege onderwaarde van de woning, maar het opeisen van de hypotheek vanwege betalingsachterstanden van inmiddels 5000 euro en geen uitzicht dat de schuldenaar deze op korte termijn kan inlopen.

Daarnaast lees ik in het artikel dat er een onderwaarde is van 60.000 euro o..b.v. vrije verkoop, oplopend naar 85.000 bij executieverkoop. Dan denk ik: 60.000 onderwaarde?

Dat kan natuurlijk een pasgekocht huis zijn van 6 ton, zonder enige inbreng van overwaarde of eigen middelen. (zou je die situatie veel hebben in die prijsklasse? niet bepaald een starterswoning zo lijkt me)
Maar het tweede bedrag, 85.000 onderwaarde bij executie, geeft wat meer informatie. Ik pak een vaak gebruikte ratio executiewaarde/waarde VV = 89% erbij, Een rekensommetje brengt me op een waarde van 227.000 euro, executiewaarde 202.000 en hypotheek 287.000.

Vermoedelijk zijn in deze hypotheek allerlei andere schulden meegefinancierd, anders heb je nooit zo'n onderwaarde. Nogal riskante constructie voor iemand met een wisselend inkomen zoals een ZZP-er en geen eigen middelen. Gelukkig niet helemaal representatief voor de gemiddelde woningbezitter.

[BlakHawk]

t_captain schreef op maandag 02 maart 2009 @ 12:04:
[...]


Zoals Rakapul al aangaf, hier ging het niet om het eisen van aanvullende zekerheden vanwege onderwaarde van de woning, maar het opeisen van de hypotheek vanwege betalingsachterstanden van inmiddels 5000 euro en geen uitzicht dat de schuldenaar deze op korte termijn kan inlopen.

Daarnaast lees ik in het artikel dat er een onderwaarde is van 60.000 euro o..b.v. vrije verkoop, oplopend naar 85.000 bij executieverkoop. Dan denk ik: 60.000 onderwaarde?

Dat kan natuurlijk een pasgekocht huis zijn van 6 ton, zonder enige inbreng van overwaarde of eigen middelen. (zou je die situatie veel hebben in die prijsklasse? niet bepaald een starterswoning zo lijkt me)
Maar het tweede bedrag, 85.000 onderwaarde bij executie, geeft wat meer informatie. Ik pak een vaak gebruikte ratio executiewaarde/waarde VV = 89% erbij, Een rekensommetje brengt me op een waarde van 227.000 euro, executiewaarde 202.000 en hypotheek 287.000.

Vermoedelijk zijn in deze hypotheek allerlei andere schulden meegefinancierd, anders heb je nooit zo'n onderwaarde. Nogal riskante constructie voor iemand met een wisselend inkomen zoals een ZZP-er en geen eigen middelen. Gelukkig niet helemaal representatief voor de gemiddelde woningbezitter.

Dan kom ik weer heel kinderachtig: Hoeveel mensen hebben dit nu werkelijk in NL?
Daarbij vind ik de bank ook nalatig door dit toe te staan.

[t_captain]

dfrenner schreef op maandag 02 maart 2009 @ 12:12:
[...]

Dan kom ik weer heel kinderachtig: Hoeveel mensen hebben dit nu werkelijk in NL?
Daarbij vind ik de bank ook nalatig door dit toe te staan.

De bank heeft inderdaad forse risico's genomen door deze hypotheek door te laten gaan. Het kan natuurlijk dat de situatie is veranderd sinds het begin van de hypotheek, dat bijvoorbeeld de aanvrager toen in loondienst was en nu ZZP-er. Maar ik vermoed dat het toch een recente hypotheek is. 60.000 onderwaarde is al erg hoog. Als de hypotheek enkele jaren oud is, dan moet er oorspronkelijk sprake zijn geweest van een nog hogere onderwaarde...lijkt me dus onwaarschijnlijk.

Je mag trouwens ook een stuk verantwoordelijkheid bij de klant leggen. Zoveel boven de waarde van je huis lenen, terwijl je inkomen kwetsbaar is. Niet verstandig.

Zulke artikelen maken me in ieder geval wel heel dankbaar voor m'n eigen situatie, 10% overwaarde i.p.v. 20% onderwaarde is toch wel een prettiger gevoel. Nog 10% in een kapitaalverzekering is ook een prettig gevoel. Je bank zou wel eens een stukje flexibeler kunnen zijn als er genoeg bezittingen zijn zodat de schuld gedekt blijft.

[Philip J. Dijkstra]

Donderdag telefoontje van de makelaar 'iemand wil jullie huis bezichtigen'
Verzoek kwam via email zonder telefoonnummer, dus makelaar heeft direct terug gemailed dat ze maar een dag moesten roepen waarop ze graag willen bezichtigen. Een reactie bleef uit.
Vrijdag neemt mijn vrouw al vrij om te beginnen met uitgebreide schoonmaak e.d.
Zaterdag en zondag hele huis en tuin op orde brengen.
Maandag telefoontje van de makelaar 'personen zien af van bezichtiging'
Nadat de makelaar een herinneringsmailtje terug had gestuurd aan de aanvragers was dat dus de enige reactie.

Toegegeven, het huis moest echt aangepakt worden dus het werk moest hoe dan ook gebeuren maar toch een beetje jammer. Dat is dus kennelijk ook één van de klappen van de huizenbubble, we (wij en de makelaar) willen zo graag dat we meteen in de houding springen zodra een potentieele koper maar een scheet laat.

[Tjeerd]

Het zal wel aan mij liggen in de prijscategorie waarin ik kijk, maar een reeks huizen die we in de gaten houden (omgeving Utrecht) zijn de meesten minstens 10K gedaald de afgelopen maanden. Niet veel, maar stijging zie ik sowieso niet. Kan natuurlijk sowieso een verlaging zijn die mensen altijd doen na een tijdje.

Drie jaar geleden is bij ons in de straat een huis door een/de eigenaar flink opgeknapt, nieuwe ramen, vloer erin en muren opnieuw gedaan. Betrekkelijk klein huisje van 90m2 met een dakterras. Boven een zolder die als slaapkamer dienst doet en beneden een woonkamer met keuken, daarnaast nog een losse badkamer/gang. Meer is het echt niet. Huis is twee jaar terug verkocht voor 239K. Huidige bewoners hebben 0.0 aan het huis gedaan en willen het nu voor 279K verkopen. Even 40K opstrijken, zonder ook maar iets aan het huis te hebben gedaan binnen/buiten - jammer dat je niet in guldens mag denken, maar 40K is echt een flink bedrag vind ik. 239K vond ik al veel voor dat huisje, maar nu rijst het helemaal de pan uit. Goed voorbeeld van flink lucht erin pompen ("goede investering"). Het is gewoon niet meer realistisch voor mijn gevoel.

[ Voor 7% gewijzigd door Tjeerd op 02-03-2009 12:51 ]

[Thombias]

In omgeving Holten is er een soort actie dat de prijs vrij op naam is in plaats van kosten koper.
Scheelt toch enkele duizenden euro's.

[Verwijderd]

t_captain schreef op maandag 02 maart 2009 @ 12:04:

...

Daarnaast lees ik in het artikel dat er een onderwaarde is van 60.000 euro o..b.v. vrije verkoop, oplopend naar 85.000 bij executieverkoop. Dan denk ik: 60.000 onderwaarde?

...

Het is nog in niemand opgekomen dat de woningprijzen in Almere misschien wel sterk (€60.000) aan het dalen zijn?

[BlakHawk]

Tjeerd schreef op maandag 02 maart 2009 @ 12:46:
Het zal wel aan mij liggen in de prijscategorie waarin ik kijk, maar een reeks huizen die we in de gaten houden (omgeving Utrecht) zijn de meesten minstens 10K gedaald de afgelopen maanden. Niet veel, maar stijging zie ik sowieso niet. Kan natuurlijk sowieso een verlaging zijn die mensen altijd doen na een tijdje.

Drie jaar geleden is bij ons in de straat een huis door een/de eigenaar flink opgeknapt, nieuwe ramen, vloer erin en muren opnieuw gedaan. Betrekkelijk klein huisje van 90m2 met een dakterras. Boven een zolder die als slaapkamer dienst doet en beneden een woonkamer met keuken, daarnaast nog een losse badkamer/gang. Meer is het echt niet. Huis is twee jaar terug verkocht voor 239K. Huidige bewoners hebben 0.0 aan het huis gedaan en willen het nu voor 279K verkopen. Even 40K opstrijken, zonder ook maar iets aan het huis te hebben gedaan binnen/buiten - jammer dat je niet in guldens mag denken, maar 40K is echt een flink bedrag vind ik. 239K vond ik al veel voor dat huisje, maar nu rijst het helemaal de pan uit. Goed voorbeeld van flink lucht erin pompen ("goede investering"). Het is gewoon niet meer realistisch voor mijn gevoel.

Maar dit heeft toch niet met een daling te maken?
Twee jaar geleden 239.000. Dan moeten ze er over 3-5 jaar ongeveer 265.000 voor kunnen vangen.
Na twee jaar de kk plus een aanzienlijk extra bedrag eruit halen is onrealistisch en heeft niets met een waardedaling te maken!

[_starbuck_]

Thombias schreef op maandag 02 maart 2009 @ 12:53:
In omgeving Holten is er een soort actie dat de prijs vrij op naam is in plaats van kosten koper.
Scheelt toch enkele duizenden euro's.

Scheelt helemaal niks. Betekent gewoon dat de verkoper inziet dat de prijs te hoog is, en nu verlaagt.

[Tjeerd]

dfrenner schreef op maandag 02 maart 2009 @ 12:55:
[...]


Maar dit heeft toch niet met een daling te maken?
Twee jaar geleden 239.000. Dan moeten ze er over 3-5 jaar ongeveer 265.000 voor kunnen vangen.
Na twee jaar de kk plus een aanzienlijk extra bedrag eruit halen is onrealistisch en heeft niets met een waardedaling te maken!

Klopt, maar mijn eerste verhaal geeft meer mijn eigen ervaringen weer over koophuizen waar ik voor rond kijk en een heel kleine waardedaling zie. Tweede verhaal is meer om aan te geven hoe men binnen nog geen twee jaar even 40K verdient, een mooi voorbeeld van huizenprijs die ontzettend snel stijgt in korte tijd. Lucht? Of gewoon slimme investering geweest en hopen voor flink meer geld het huis weer te kunnen verkopen.

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op maandag 02 maart 2009 @ 10:06:
In Nederland wordt er vrijwel nooit iets aanbetaald. In tegendeel, er is vrijwel altijd sprake van 110% hypotheken waarbij de kosten koper mee worden gefinancierd.

Wat een onzin. De meeste (afgezien van een groep starters) brengen geld meer voor de aankoop van hun huis. Oke, sommige gebruiken een andere constructie (zoals ik toen ook gedaan heb) dan een lagere hypotheek nemen, maar dat komt omdat de de HRA hebt en het dus gunstiger is om dat geld te koppelen aan een spaarfonds (rente 5,2% gelijk aan je hypotheek), terwijl je over je hypotheek maar 3,5 betaald door HRA.

Maar sinds de wet veranderd is en je je overwaarde bij kopen van ander huis verplicht weer in je huis moet stoppen om daar HRA over te krijgen, is bij het kopen van een nieuw als als iemand al een huis heeft, bijna 100% met het terugbrengen van de overwaarde in de aankoop, wat meestal meer is als 10%

Blijft er over de starters die wellicht wel voor 110% hypotheek gaan. Maar daar zou je weer iedereen vanaf moeten halen die wel eigen geld inbrengt, maar dat op een andere manier gebruikt als het puur verlagen zijn zijn hypotheek. Maar dan heb je dat geld wel ingebracht en is het ook een onderpand voor de hypotheek.
Zo kan ik (als nodig is) ook in 1 klap mijn hypotheek fors verlagen als de HRA wordt afgeschaft. Maar zolang dat niet is, is mijn huidige constructie een stuk gunstiger. (al krijg ik nu wel redelijk klappen op de beurs, echter mijn risico is behoorlijk goed gespreid) Ik ken veel mensen uit mijn omgeving (kopers < 2004), die ook dergelijke constructies hebben. Na 1-1-2004 kun je dit fiscale trucje niet meer toepassen, dus hebben ze het bijna allemaal als overwaarde ingebracht in hun nieuwe woning. Ik zit dus vooral in de omgeving waar de meesten aan hun 2de of 3de huis toe zijn. Niemand pakt daar 110% hypotheek. En dat is toch het grootste deel van de huizenkopers. Starters zijn een kleine minderheid op deze markt.

Maar als jij cijfers hebt dat grootste gedeelte van de nederlanders 110% hypotheek heeft, dan zie ik ze graag hier staan. Dat zou namelijk ingaan tegen elke logica en waarschijnlijk het afschaffen van de HRA minder pijnlijk maken. Immers dat zou betekenen dat iedereen die zijn overwaarde niet in zijn nieuwe huis heeft gestoken, maar daarvoor 110% hypotheek heeft afgesloten, geen HRA over dat stuk krijgt.

Tjeerd schreef op maandag 02 maart 2009 @ 12:46:
Het zal wel aan mij liggen in de prijscategorie waarin ik kijk, maar een reeks huizen die we in de gaten houden (omgeving Utrecht) zijn de meesten minstens 10K gedaald de afgelopen maanden. Niet veel, maar stijging zie ik sowieso niet. Kan natuurlijk sowieso een verlaging zijn die mensen altijd doen na een tijdje

Daadwerkelijke daling? Of daling van de vraagprijs. Want sinds oktober 2008 is het al de trent dat het gat tussen vraagprijs en verkoopprijs aan het krimpen is. Mensen vragen nu reëlere bedragen voor hun woning.

Verwijderd schreef op maandag 02 maart 2009 @ 12:54:
Het is nog in niemand opgekomen dat de woningprijzen in Almere misschien wel sterk (€60.000) aan het alen zijn?

Graag een bron. En N=1 is niets.

[BlakHawk]

Tjeerd schreef op maandag 02 maart 2009 @ 13:19:
[...]
Klopt, maar mijn eerste verhaal geeft meer mijn eigen ervaringen weer over koophuizen waar ik voor rond kijk en een heel kleine waardedaling zie. Tweede verhaal is meer om aan te geven hoe men binnen nog geen twee jaar even 40K verdient, een mooi voorbeeld van huizenprijs die ontzettend snel stijgt in korte tijd. Lucht? Of gewoon slimme investering geweest en hopen voor flink meer geld het huis weer te kunnen verkopen.

Je hebt geen vaste prijs voor wat een huis waard is.
Je kan een goede deal doen of iets minder goed. Die 40.000 meer, hadden ze anders ook echt niet gekregen hoor. Zeker niet in maar 2 jaar. Maar kleine verschillen doen zich overal voor. Geen enkel huis in exact hetzelfde.

Vergelijk het met auto's. Zoek amar eens naar een Opel Astra van 5 jaar oud. Je hebt zo veel verschillende verkoopprijzen, die elkaar niet bijster veel ontlopen, maar sommige vragen ook hier onrealistische vraagprijzen. Dat heeft niets met een waardedaling te maken. In principe praat je pas van een daling als jij minder voor het huis betaalt als dat de huidige eigenaar heeft gedaan.

Maar er zijn zo veel factoren.

Wij hebben het laminaat boven vervangen voor nieuw laminaat. Waardestijging? Nee denk het niet, maar het oogt een stuk beter. We hebben al het behang eraf gehaald en structuurverf aangebracht en een grote kast erin gebouwd. Waardestijging? Nee ik verwacht het niet, maar een koper zal het wel graag eerder willen hebben, omdat het er erg netjes uitziet, verwacht ik. Ik kan nu ook 280.000 ervoor vragen, terwijl we er in oktober 260.000 voor betaald hebben, maar als ik dan moet zakken, wil dat zeker niet zeggen dat de prijzen zijn gezakt. Mijn vraag prijs is gezakt, maar zolang ik er die 260.000 minimaal voor krijg, is er helemaal niets gezakt.
Snap je wat ik bedoel?

Mensen willen te veel vragen, dat wil niet zeggen dat de prijzen effectief zakken, nee hun vraagprijs is veel te hoog. Daarom heb ik ook moeite met de gemiddelde verkoopprijzen. Je kan wel zeggen dat de gemiddelde verkoopprijs aan het zakken is, maar dat kan ook liggen dat er meer verhuisd wordt in het lage seg ment (appartementen) en minder in het hoge segment (villa's). Daarbij kan dat prima samen gaan met een algemene waarde stijging. Alles wordt nog steeds een % meer waard, maar door meer activiteit in het lage segment en minder in het hoge segment, daalt de gemiddelde verkoopprijs. Iets heel anders dan dat de prijzen dalen.

Vraag ik me toch af wat jij precies ziet gebeuren...

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op maandag 02 maart 2009 @ 12:54:
[...]
Het is nog in niemand opgekomen dat de woningprijzen in Almere misschien wel sterk (€60.000) aan het dalen zijn?

Grappig, want Lelystad is stabiel hoor. Ik bewaar de krantjes niet, maar de prijzen die ik in de wijken zie waar wij wonen en waar mn ouders wonen, dan zijn de prijzen daar stabiel, danwel aan het stijgen (heel licht, maar stijgen). Dan hebben we het wel over huizen tot 200.000 euro in goede buurten... en niet over vrijstaande huizen natuurlijk.

Ik geloof trouwens best wel dat er segmenten zijn die dalen hoor, maar 60.000 dan heb je of een huis wat veel te duur stond, of mensen die er vanaf moeten of een huis wat in de prijsklasse erg duur valt volgens mij

[BlakHawk]

Cyberpope schreef op maandag 02 maart 2009 @ 13:22:

Maar als jij cijfers hebt dat grootste gedeelte van de nederlanders 110% hypotheek heeft, dan zie ik ze graag hier staan. Dat zou namelijk ingaan tegen elke logica en waarschijnlijk het afschaffen van de HRA minder pijnlijk maken. Immers dat zou betekenen dat iedereen die zijn overwaarde niet in zijn nieuwe huis heeft gestoken, maar daarvoor 110% hypotheek heeft afgesloten, geen HRA over dat stuk krijgt.

Die cijfers zijn er natuurlijk niet, want het overgrote deel brengt wel geld me, en de gene die dat in het verleden niet hebben gedaan zitten nu heus wel op een aardig spaarbedrag in de hypotheek.

Waar hij het over heeft zijn alleen de starters van < 5 jaar terug.

Het is maar net wat voor beeld je wil opwekken...

[Devil]

dfrenner schreef op maandag 02 maart 2009 @ 13:31:
[...]


Je hebt geen vaste prijs voor wat een huis waard is.
Je kan een goede deal doen of iets minder goed. Die 40.000 meer, hadden ze anders ook echt niet gekregen hoor. Zeker niet in maar 2 jaar. Maar kleine verschillen doen zich overal voor. Geen enkel huis in exact hetzelfde.

Onze onderbuurvrouw heeft haar appartement binnen een jaar na oplevering verkocht met ongeveer 60 000 euro 'winst'. Het absolute bedrag van €40 000 klinkt misschien absurd hoog, maar relatief gezien is het een prijsstijging van 17% (8.5% per jaar). Dat is vrij hoog, maar zeker niet onmogelijk.

[ Voor 14% gewijzigd door Devil op 02-03-2009 13:38 ]

[Tjeerd]

dfrenner schreef op maandag 02 maart 2009 @ 13:31:
[...]

Vraag ik me toch af wat jij precies ziet gebeuren...

Het gaat inderdaad om de vraagprijs en niet de verkoopprijs. En ik heb ook zeker geen haast om te verhuizen, maar bij een enkel huis wat interessant leek doen we niet meer dan afwachten en het in de gaten houden tot de prijs nog verder daalt. Dit is dan wel alleen bij huizen die dan al een paar maanden te koop staan. Je krijgt gelijk een e-mail zodra een huis gewijzigd is (in prijs of omschrijving), dus dan kunnen we eventueel altijd nog tot actie over gaan. Dat is denk ik wel een verschil met "vroeger" toen je veel en veel meer moeite moest doen om in de gaten te houden of huizen van prijs veranderde. Ander soort marktwerking?

Mijn ervaring met huizen kijken/vraagprijzen in de gaten houden is dat ze toch echt wel iets dalen in ieder geval. Miljoenhuizen.nl helpt daar ook bij trouwens, die laat een nog verdere prijsgeschiedenis zien dan Funda. Als ik nu zie dat er dus huizen lichtjes dalen in vraagprijs en met de "crisis" op komst, dan wacht ik nog wel even af wat er allemaal staat te gebeuren. Ik zal vast niet de enige zijn. En nogmaals heb ik geen haast met een huis kopen, ik zit verder prima.

[cowgirl]

Maar tot een paar maanden terug was het normaal op te kopen op 5-10% onder de vraagprijs. Denk je dat dat nu nog steeds zo is, als de verkopers al 1 of 2 keer in de vraagprijs gedaald zijn? Iemand hierboven maakte al de opmerking dat het gat tussen vraagprijs en uiteindelijke koopprijs gedicht wordt. Dat de vraagprijzen dalen zegt op zichzelf dus nog weinig over de huizenprijs.

[EXX]

Wat ik me trouwens afvraag: hoe zit het met beleggingshypotheken in de huidige situatie. De AEX is terug op de stand van 2003 en de stand van 1995 komt in zicht. Houdt dat in dat iemand die bv. in 2000 een beleggingshypotheek heeft afgesloten, het eindkapitaal niet gaan halen of hoe werkt dit?

* EXX heeft een ouderwetse annuïteitenhypotheek

[Tjeerd]

cowgirl schreef op maandag 02 maart 2009 @ 14:03:
Maar tot een paar maanden terug was het normaal op te kopen op 5-10% onder de vraagprijs. Denk je dat dat nu nog steeds zo is, als de verkopers al 1 of 2 keer in de vraagprijs gedaald zijn? Iemand hierboven maakte al de opmerking dat het gat tussen vraagprijs en uiteindelijke koopprijs gedicht wordt. Dat de vraagprijzen dalen zegt op zichzelf dus nog weinig over de huizenprijs.

Enige wat ik doe is mijn ervaring neerzetten. Of de vraagprijsdaling die ik zie doorzet in een lagere verkoopprijs is maar afwachten. Ik zal ook nergens beweren dat wat ik zie een feit is dat de hele markt aan het dalen is qua prijs. Voor mij is het ook aftasten wat het komende jaar gaat doen op dat gebied, volgens mij kan het nog alle kanten op.

[Cyberpope]

cowgirl schreef op maandag 02 maart 2009 @ 14:03:
Maar tot een paar maanden terug was het normaal op te kopen op 5-10% onder de vraagprijs. Denk je dat dat nu nog steeds zo is, als de verkopers al 1 of 2 keer in de vraagprijs gedaald zijn? Iemand hierboven maakte al de opmerking dat het gat tussen vraagprijs en uiteindelijke koopprijs gedicht wordt. Dat de vraagprijzen dalen zegt op zichzelf dus nog weinig over de huizenprijs.

Dat zullen we dus gaan zien aan de prijzen in het kadaster. Dan weet je het zeker. Voor dit tijd is het speculatie. Zelf gok ik dat we geen forse daling zullen gaan zien, slechts een aantal procenten. Wel is er volgens mij voldoende onderbouwing om er vanuit te gaan dat de huizen de komende jaren minder had zullen stijgen als de inflatie en dus feitelijk dalen.

Maar aan de andere kant werd dit geroepen toen in mijn eerst huis kocht (eind jaren 90, slecht beurs klimaat) en weer toen ik mijn tweede huis kocht (2003, net toen weer dat dipje van 218 punten was, net zoals nu). En als ik nu naar mijn WOZ aanslag krijg, staat daar een waarde op die ik niet wil geloven. 75k meer als ik er voor betaald heb. Maar een korte navraag bij het kadaster leert dat mijn "buren" in deze postcodewijk de huizen wel eens stuk meer als die WOZ waarde verkopen.. Als ik toen alle "doem"-denkers gelooft had, had ik nu (zelfs met mijn ruim boven modale inkomen) geen woning meer kunnen kopen. Zeker niet de woning waar ik nu in woon. Dat is alleen gelukt door toen toch het risico te nemen.

Let wel. Er is geen garantie. Er KAN een waardedaling van 30% of zelfs 40% optreden. Maar die is zeker niet aanstaande of waarschijnlijk, maar uit te sluiten is het nooit.

[BlakHawk]

Cyberpope schreef op maandag 02 maart 2009 @ 14:15:
Dat zullen we dus gaan zien aan de prijzen in het kadaster. Dan weet je het zeker. Voor dit tijd is het speculatie. Zelf gok ik dat we geen forse daling zullen gaan zien, slechts een aantal procenten. Wel is er volgens mij voldoende onderbouwing om er vanuit te gaan dat de huizen de komende jaren minder had zullen stijgen als de inflatie en dus feitelijk dalen.

Dat kan idd, maar dan nog is het verstandiger om vandaag een huis te kopen dan volgend jaar. (obv de inflatie)

[EXX]

Cyberpope schreef op maandag 02 maart 2009 @ 14:15:
[...](2003, net toen weer dat dipje van 218 punten was, net zoals nu).

Ik zou toch nu niet meer van een dipje spreken. De situatie van nu is beduidend ernstiger in vergelijking met 2003.

Wat betreft WOZ in vergelijking met verkoopwaarde. In mijn eigen geval ligt de WOZ waarde (peildatum 1-1-2008) beduidend boven de prijs die verschillende makelaars nu aangeven als vraagprijs bij verkoop te willen hanteren. Het verschil is ongeveer 10%.

[ Voor 30% gewijzigd door EXX op 02-03-2009 14:30 ]

[Motrax]

Ik moet me ook maar eens meer in die WOZ waarde verdiepen, maar op dit moment heeft het een mismatch met de werkelijkheid. Mijn ouders kregen de gemeentebelastingen ook binnen en 'toevallig' was de WOZ waarde even 10k gestegen in een jaar tijd. Toegegeven, stijging van iets minder dan 5%, maar de WOZ waarde is echt niet de waarde waarvoor huizen in onze wijk voor verkocht worden.

[Verwijderd]

EXX schreef op maandag 02 maart 2009 @ 14:06:
Wat ik me trouwens afvraag: hoe zit het met beleggingshypotheken in de huidige situatie. De AEX is terug op de stand van 2003 en de stand van 1995 komt in zicht. Houdt dat in dat iemand die bv. in 2000 een beleggingshypotheek heeft afgesloten, het eindkapitaal niet gaan halen of hoe werkt dit?

* EXX heeft een ouderwetse annuïteitenhypotheek

Een beleggingshypotheek steekt eigenlijk heel simpel in elkaar (even afgezien van provisies en verzekeringen). Je hebt een leendeel en een aflosdeel. Dat leendeel blijft (bij de meeste mensen) gedurende 30 jaar gelijk. Met het aflosdeel wil je na 30 jaar het leendeel af kunnen lossen. Dus wat doe je: je stort maandelijks een bedrag in dat aflosdeel. Met dat geld worden aandelen gekocht. Na 30 jaar worden de aandelen verkocht en met de opbrengst wordt het leendeel afgelost. Als de aandelen te weinig waard zijn om het leendeel af te kunnen lossen zit je met een restschuld, als ze meer waard zijn kun je een nieuwe auto kopen

Dus, met de huidige beursmalaise heb je twee mogelijkheden:
A) Je hebt je hypotheek bijna 30 jaar geleden afgesloten en moet nu bijna aflossen. Dan heb je een dik probleem, want je aandelen zijn 50% minder waard geworden, en de resterende tijd is te kort om dat nog in te lopen. Je blijft dus zitten met een restschuld.
B ) Je hebt je hypotheek nog niet zo lang geleden afgesloten. Je bent nu als het goed is nog steeds geld in je aflosdeel aan het storten. Met dat geld worden nog steeds aandelen gekocht, alleen nu met 50% korting. De kans is erg groot dat als je over een tijdje af moet lossen (>5 jaar) deze aandelen flink meer waard geworden zijn. Dan is er dus niets aan de hand.

Hier kan ik nog twee kanttekeningen bij plaatsen. 1. Als je in situatie A zit had je allang over moeten gaan van aandelen naar obligaties of cash. 2. In situatie B is het uitermate belangrijk dat je gewoon door blijft gaan met storten. Als je dat niet doet heb je je aandelen op een hoog punt verkocht en verkoop je ze middel tot hoog. Het is beter om laag tot middel te kopen en middel tot hoog te verkopen.

[EXX]

Ah, das duidelijk. Eigenlijk iets soortgelijks als een kapitaalverzekering. Ik zie provisies en verzekeringen staan: zijn er bij de belegginshypotheken ook "woekerpolissen" in omloop, of heeft zich dat beperkt tot kapitaalverzekeringen.

[BlakHawk]

EXX schreef op maandag 02 maart 2009 @ 14:59:
Ah, das duidelijk. Eigenlijk iets soortgelijks als een kapitaalverzekering. Ik zie provisies en verzekeringen staan: zijn er bij de belegginshypotheken ook "woekerpolissen" in omloop, of heeft zich dat beperkt tot kapitaalverzekeringen.

Was het idee van een woeker polis niet dat de instelling erg hoge maandelijkse kosten in rekening bracht waardoor de winst in aandelen volledig naar de instelling gingen en niet naar de consument die de polis had afgesloten?

[cowgirl]

En situatie A komt dus niet voor omdat 30 jaar geleden deze producten nog helemaal niet op de markt waren.

@dfrenner: hoewel het resultaat klopt, klopt je gedachtengang niet. Een woekerpolis kenmerkt zich doordat de maandelijkse kosten zo hoog zijn dat om 8% rendement te halen (veel gebruikt getal in het verleden) je eigenlijk reeel 12-14% moet halen.

[Sempy]

EXX schreef op maandag 02 maart 2009 @ 14:59:
Ah, das duidelijk. Eigenlijk iets soortgelijks als een kapitaalverzekering. Ik zie provisies en verzekeringen staan: zijn er bij de belegginshypotheken ook "woekerpolissen" in omloop, of heeft zich dat beperkt tot kapitaalverzekeringen.

Woekerpolissen komen ook veel voor bij beleggingshypotheken, dus maandelijks 100 euro storten, waarna er voor 60 euro aandelen wordt gekocht en de rest opgaat aan kosten. Zeker als dan de koersen dalen zoals nu, heb je een dubbel probleem.

Overigens is bij een zuivere Kapitaalverzekering (spaarhypotheek niet sprake van een woekerpolis, immers aan het eind van de looptijd of bij overlijden krijg je het beloofde bedrag. Een woekerpolis is een polis waarbij het door hoge bijkomende kosten onmogelijk is om het beoogde rendement te halen en dus is een dergelijke polis altijd een beleggingsproduct.

[BlakHawk]

cowgirl schreef op maandag 02 maart 2009 @ 15:15:
En situatie A komt dus niet voor omdat 30 jaar geleden deze producten nog helemaal niet op de markt waren.

@dfrenner: hoewel het resultaat klopt, klopt je gedachtengang niet. Een woekerpolis kenmerkt zich doordat de maandelijkse kosten zo hoog zijn dat om 8% rendement te halen (veel gebruikt getal in het verleden) je eigenlijk reeel 12-14% moet halen.

Dat bedoelde ik dus
Kwam er een beetje brak uit...

[Cobb]

Om nog even terug te komen op de WOZ, die wordt volgens mij gewoon uit de lucht getrokken...

In augustus 2008 heb ik mijn huis gekocht voor 243.000,- op mijn WOZ beschikking die ik zojuist in de bus heb gehad staat een waarde vermeld van 297.000,-..............

Ik heb het bezwaar al klaar liggen...

[ Voor 7% gewijzigd door Cobb op 02-03-2009 16:20 ]

[Woy]

Dat is inderdaad wel een fors verschil tussen aankoop bedrag en WOZ waarde. Ik weet niet of je veel aan het huis verbouwd hebt, maar anders lijkt mij dat ze de aanschafwaarde ( of iets in die buurt ) gewoon over moeten nemen.

[Exirion]

Woy schreef op maandag 02 maart 2009 @ 16:42:
Dat is inderdaad wel een fors verschil tussen aankoop bedrag en WOZ waarde. Ik weet niet of je veel aan het huis verbouwd hebt

Ze zouden gewoon de waarde van de kale woning moeten nemen. Het is bezopen als je ineens meer moet betalen omdat je je woning luxer hebt afgewerkt. Daar hebben zij niks mee te maken.

[Spotmatic]

Nou het kan nog gekker met de WOZ waarde: vorig jaar (waardepeildatum 1-1-2007) was de WOZ waarde van onze woning 217.000 euro. Pas de beschikking ontvangen voor waardepeildatum 1-1-2008: WOZ-waarde is nu 214.000 euro.

Mijn buurman woont in exact dezelfde rijwoning, maar heeft een beschikking voor 227.000 euro ontvangen

Ik snap dat je bezwaar kunt aantekenen tegen een WOZ beschikking, maar kan een gemeente ook terugkomen op een eerdere beschikking en achteraf de WOZ waarde alsnog omhoog schroeven?

[Cyberpope]

EXX schreef op maandag 02 maart 2009 @ 14:27:
[...]
Ik zou toch nu niet meer van een dipje spreken. De situatie van nu is beduidend ernstiger in vergelijking met 2003.

Wat betreft WOZ in vergelijking met verkoopwaarde. In mijn eigen geval ligt de WOZ waarde (peildatum 1-1-2008) beduidend boven de prijs die verschillende makelaars nu aangeven als vraagprijs bij verkoop te willen hanteren. Het verschil is ongeveer 10%.

Dat weten we pas in retrospectie. Toen waren er ook mensen die aangeven dat "hel en verdoemenis" zou uitbreken. Toen hebben ze geen gelijk gehad, wellicht deze keer wel, maar we weten het niet. Wel weet ik dat ik 2x op een volgens velen slecht moment een huis gekocht heb en er tot op heden zeker een 100k aan verdient heb. Zelfs als daar nu de helft van verdampt, heb ik niet slecht geboerd. Maar het kan altijd helemaal fout gaan, dat klopt.

EXX schreef op maandag 02 maart 2009 @ 14:59:
Ah, das duidelijk. Eigenlijk iets soortgelijks als een kapitaalverzekering. Ik zie provisies en verzekeringen staan: zijn er bij de belegginshypotheken ook "woekerpolissen" in omloop, of heeft zich dat beperkt tot kapitaalverzekeringen.

Ja, die zijn er wel. Te hoge kosten, onnodige extra verzekeringen en extra lenen om daarmee aandelen te kopen om daarmee de maandelijkse lasten te drukken (ook die variant ken ik en financieel adviseur die voorstelde, stond in 2 minuten buiten..).

[Verwijderd]

Cobb schreef op maandag 02 maart 2009 @ 16:20:
In augustus 2008 heb ik mijn huis gekocht voor 243.000,- op mijn WOZ beschikking die ik zojuist in de bus heb gehad staat een waarde vermeld van 297.000,-..............

Bij mij is de WOZ waarde een vergelijkbaar bedrag omhoog gegaan maar in de uiteindelijk gemeentelijke belastingen maakt het niet zoveel uit. Raar..

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op maandag 02 maart 2009 @ 18:56:
[...]


Bij mij is de WOZ waarde een vergelijkbaar bedrag omhoog gegaan maar in de uiteindelijk gemeentelijke belastingen maakt het niet zoveel uit. Raar..

Toch even opletten, want je eigenwoningforfait is aan de WOZ waarde gekoppeld. Dus je wordt in dit geval niet ge**** door de gemeente maar wel door de belastingdienst.

[Altaphista]

Verwijderd schreef op maandag 02 maart 2009 @ 19:20:
[...]

Toch even opletten, want je eigenwoningforfait is aan de WOZ waarde gekoppeld. Dus je wordt in dit geval niet ge**** door de gemeente maar wel door de belastingdienst.

ja en het loopt een jaartje achter, dus als iedereen in 2010 net een beetje is bijgekomen van de economische crisis, mag je weer ff gaan vooroverbukkenkromliggen... (die van mij is ook eventjes 80.000 gestegen )

[Verwijderd]

ik weet niet hoe het bij andere gemeentes is ingesteld maar hier kan je dmv je diegiedeeee je woz rapport opvragen hierin kan je dus ook zien met welke woningen uit je wijk jouw betreffende woning is vergeleken.
een en ander hangt ook af van de recentelijke verkopen van woningen uit de buurt.
het klinkt raar maar waar maar als er dus toevallig een paar huizen verder een woning is verkocht voor 40.000 euro meer als dat jou woning waard is dan kan dat er indirect voor zorgen dat jouw woz waarde omhoog gaat.
als norm geld meer dan 5% afwijking dan mag je bezwaar maken.

enkele tips
vraag het rapport op zodat je weet met welke woningen jouw woning vergeleken is.
probeer te achterhalen welke woningen er voor welke prijs verkocht zijn( vraagprijs is genoeg )
kijk naar de verschillen bijv luxe badkamer , uitbouw grote keuken of mooie tuin en vergelijk dit met jouw woning.

het kost wat papier werk maar het is zeker de moeite waard

[Rukapul]

Precies, voor je het weet heb je met 15 uur werk toch mooi 200 euro uitgespaard.

[sverzijl]

Altaphista schreef op maandag 02 maart 2009 @ 19:31:
[...]

ja en het loopt een jaartje achter, dus als iedereen in 2010 net een beetje is bijgekomen van de economische crisis, mag je weer ff gaan vooroverbukkenkromliggen... (die van mij is ook eventjes 80.000 gestegen )

ja, en per dit jaar is ook het max. eigenwoningforfait (9.300 euro) komen te vervallen

Spotmatic schreef op maandag 02 maart 2009 @ 16:59:

Ik snap dat je bezwaar kunt aantekenen tegen een WOZ beschikking, maar kan een gemeente ook terugkomen op een eerdere beschikking en achteraf de WOZ waarde alsnog omhoog schroeven?

Alleen in uitzonderlijke gevallen. Als er bijv een nieuw feit aan het licht is gekomen over jouw huis dat aanleiding geeft tot herziening. Maar zeker als het gaat om zo'n klein bedrag zullen ze die moeite al niet eens nemen.(0,55% van (227K-214K) = 71,50 euro)

[ Voor 39% gewijzigd door sverzijl op 02-03-2009 21:23 ]

[Altaphista]

Rukapul schreef op maandag 02 maart 2009 @ 19:53:
Precies, voor je het weet heb je met 15 uur werk toch mooi 200 euro uitgespaard.

/sarcastisch?
Ik stop zelf nl liever die 15 uur in leuke dingen (ik reken een eigen uurprijs van minimaal 50e/uur bij leuke dingen doel )

[curry684]

Rukapul schreef op maandag 02 maart 2009 @ 19:53:
Precies, voor je het weet heb je met 15 uur werk toch mooi 200 euro uitgespaard.

Ach ik heb een keer een poging gedaan om een 'in mijn ogen exorbitante stijging' van 125k naar 180k terug te draaien. Heeft me in totaal 2 uur gekost inclusief reistijd om op gemeentehuis bezwaar te komen toelichten dus de moeite valt mee. Was verder wel kansloos omdat ze terecht stelden dat die 125k een blunder van hun kant was geweest en die 180k alsnog coulant was voor een huis met een marktwaarde van rond de 220k op dat moment

[t_captain]

Cobb schreef op maandag 02 maart 2009 @ 16:20:
Om nog even terug te komen op de WOZ, die wordt volgens mij gewoon uit de lucht getrokken...

In augustus 2008 heb ik mijn huis gekocht voor 243.000,- op mijn WOZ beschikking die ik zojuist in de bus heb gehad staat een waarde vermeld van 297.000,-..............

Ik heb het bezwaar al klaar liggen...

WOZ wordt bepaald op basis van transacties (en in de praktijk ook wel vraagprijzen) van vergelijkbare huizen in de wijk. Er wordt wel gekeken naar kadastrale gegevens (oppervlak etc), maar niet naar de staat van onderhoud of het niveau van afwerking van jouw huis t.o.v. het gemiddelde van die "vergelijkbare" huizen. Dat werkt in je voordeel als je recent alles luxe hebt laten verbouwen, maar in je nadeel als je een eenvoudig afgewerkt huis hebt met wat achterstallig onderhoud.

Afwerking en onderhoudstoestand zijn ook de punten waar je bezwaar het meeste kans maakt. Simpelweg omdat die punten nog niet zijn gewogen. Ook andere individuele kenmerken van je huis zijn nuttige bezwaargronden. Hebben de buren hun huis verbouwd tot een bordeel? Dan is dat een reden waarom jouw huis wat minder waard kan zijn dan een ander huis een eind verderop in de straat. Hebben ze een instelling voor verslavingszorg aan huis? Idem
Bezwaar maken tegen de vaststelling van het gemiddelde prijsniveau is veel moeilijker.

[BlakHawk]

Onze WOZ waarde ligt 7000 onder de prijs die we er in oktober voor betaald hebben.

[4of9]

Sempy schreef op maandag 02 maart 2009 @ 15:15:
[...]
Een woekerpolis is een polis waarbij het door hoge bijkomende kosten onmogelijk is om het beoogde rendement te halen en dus is een dergelijke polis altijd een beleggingsproduct.

Dit is niet helemaal correct, een woekerpolis is een polis waarbij de kosten groeien naar gelang de inleg en het rendement stijgt, waardoor de kosten gaan woekeren, hence de naam woeker polis. Het wordt hierdoor vaak lastig om je rendement te halen, maar dit is niet onmogelijk, je betaalt echter onevenredig veel aan kosten.
_{* 4of9 heeft zelf een woekerpolis helaas}

[ Voor 5% gewijzigd door 4of9 op 03-03-2009 08:55 ]

[Sempy]

4of9 schreef op dinsdag 03 maart 2009 @ 08:49:
[...]


Dit is niet helemaal correct, een woekerpolis is een polis waarbij de kosten groeien naar gelang de inleg en het rendement stijgt, waardoor de kosten gaan woekeren, hence de naam woeker polis. Het wordt hierdoor vaak lastig om je rendement te halen, maar dit is niet onmogelijk, je betaalt echter onevenredig veel aan kosten.
_{* 4of9 heeft zelf een woekerpolis helaas}

Bij bijna elk beleggingsproduct groeien de kosten naarmate de inleg stijgt, er zijn keurige beleggingsproducten (geen woekerpolis!) die bijvoorbeeld 2% administratiekosten over de inleg rekenen. Verder heb je ook bij een slecht of zelfs negatief rendement hoge kosten bij een woekerpolis. Inderdaad is het niet onmogelijk om je rendement te halen, maar doorgaans zijn er dan wel koersstijgingen nodig die uit historisch perspectief zeer onwaarschijnlijk zijn.

Stichting Woekerpolis hanteert overigens de volgende definitie:

Een 'woekerpolis' is een andere naam voor een beleggingsverzekering. Deze naam is bedacht door het TV programma Tros Radar. Het woord is daarna vrij algemeen overgenomen door de media en het publiek. Met 'woekerpolis' bedoelt men te zeggen dat verzekeraars aanzienlijke kosten inhouden waardoor het netto rendement van de polis sterk kan dalen.

[ Voor 3% gewijzigd door Sempy op 03-03-2009 10:01 ]

[Rukapul]

dfrenner schreef op dinsdag 03 maart 2009 @ 08:41:
Onze WOZ waarde ligt 7000 onder de prijs die we er in oktober voor betaald hebben.

Op zich niet gek als je rekent dat het om het prijspeil van 1-1-2008 gaat. Daarnaast is een bedrag van 7k een kleine afwijking.

In mijn geval ligt de WOZ waarde precies op de prijs die we in januari 2008 overeengekomen zijn, welke in april is gepasseerd bij het kadaster.

Interessant worden de WOZ waardes volgend jaar met 1-1-2009 als prijspeil

[ Voor 7% gewijzigd door Rukapul op 03-03-2009 10:40 ]

[Slasher]

Heeft WOZ waarde toegevoegde waarde bij verkoop?

[Jiffy]

Slasher schreef op dinsdag 03 maart 2009 @ 10:40:
Heeft WOZ waarde toegevoegde waarde bij verkoop?

In de zin van 'mijn huis heeft een WOZ-waarde en dus is het meer waard dan jouw huis zonder WOZ-waarde'?

Elk huis heeft een WOZ-waarde, dus dat jouw huis dat ook heeft kun je niet echt bijzonder noemen en zal dus niet echt veel toegevoegde waarde hebben.

Persoonlijk zou het mij als koper zijnde geen hol kunnen schelen wat de WOZ-waarde van een pand is: 'goh, wat fijn voor je dat de WOZ-waarde op 250k staat. Ik bied je 200k. Take it or leave it.'

[Pooh]

Het maakt wel een beetje uit, voral in het omgekeerde geval. Bij een WOZ-waarde van 200k heb je een redelijke kans dat de bank niet zomaar een taxatie van 250k accepteert. Als de WOZ-waarde ook 250k is, is er niets aan de hand. Kortom: een belachelijk lage WOZ-waarde kan in je nadeel werken als je je woning probeert te verkopen. Normale variaties (plus of min 10%) maken geen * uit.

[ Voor 7% gewijzigd door Pooh op 03-03-2009 12:08 ]

[Canaria]

t_captain schreef op dinsdag 03 maart 2009 @ 07:53:
[...]


WOZ wordt bepaald op basis van transacties (en in de praktijk ook wel vraagprijzen) van vergelijkbare huizen in de wijk. Er wordt wel gekeken naar kadastrale gegevens (oppervlak etc), maar niet naar de staat van onderhoud of het niveau van afwerking van jouw huis t.o.v. het gemiddelde van die "vergelijkbare" huizen. Dat werkt in je voordeel als je recent alles luxe hebt laten verbouwen, maar in je nadeel als je een eenvoudig afgewerkt huis hebt met wat achterstallig onderhoud.

Ik heb ook ondervonden dat oppervlakte zwaar meetelt. Ik woon in een gebouw met ongeveer 50 appartementen verdeeld over 7 woonlagen. Mijn hoekappartement (1e etage) en de appartementen recht boven me zijn groter dan de rest, omdat ze een extra kamer hebben. Daarom wordt mijn appartement vergeleken met de laagbouw appartementen verderop in de straat, die qau grootte vergelijkbaar zijn, maar over het algemeen veel luxer zijn afgewerkt en dus veel hogere verkoopbedragen noteren bij het kadaster.

Mijn WOZ-waarde was in 2008 met 10% gestegen ten opzichte van 2007, dus ik ben benieuwd naar de waarde voor 2009.

[SeatRider]

Sempy schreef op dinsdag 03 maart 2009 @ 09:59:
Een 'woekerpolis' is een andere naam voor een beleggingsverzekering. Deze naam is bedacht door het TV programma Tros Radar. Het woord is daarna vrij algemeen overgenomen door de media en het publiek. Met 'woekerpolis' bedoelt men te zeggen dat verzekeraars aanzienlijke kosten inhouden waardoor het netto rendement van de polis sterk kan dalen.

Ja lachen inderdaad. Ik heb dus zo'n beleggingsverzekering met gegarandeerd rendement van 4%. Maar mooi dat ik door de bijkomende kosten dit jaar dus geld verloren heb!

[paella]

"beleggingsverzekering met gegarandeerd rendement van 4%.".Hoe heb je dat kunnen geloven?

[Slasher]

Jiffy schreef op dinsdag 03 maart 2009 @ 11:45:
[...]

In de zin van 'mijn huis heeft een WOZ-waarde en dus is het meer waard dan jouw huis zonder WOZ-waarde'?

Elk huis heeft een WOZ-waarde, dus dat jouw huis dat ook heeft kun je niet echt bijzonder noemen en zal dus niet echt veel toegevoegde waarde hebben.

Persoonlijk zou het mij als koper zijnde geen hol kunnen schelen wat de WOZ-waarde van een pand is: 'goh, wat fijn voor je dat de WOZ-waarde op 250k staat. Ik bied je 200k. Take it or leave it.'

Zo bedoel ik het niet en ik snap heus wel dat ieder huis een WOZ waarde heeft. Ik bedoel meer of het bedrag een graadmeter is voor de verkoopwaarde