Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Xanaroth]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 08 oktober 2012 @ 15:00:

Wat is dat nu voor onzin? Mensen kopen een huis om in te wonen...

Als het zo simpel was, zouden ze vast geen tophypotheek hebben genomen, waardoor ze genoeg ruimte hebben om te sparen/af te lossen. Helaas zijn de mensen die zo denken (huis is iets om in te wonen) meestal degene die nu ook het probleem niet hebben, want ze hebben alles al (als in: ze hebben niet meer nodig).

dfrenner schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 10:32:
[...]


Alleen mensen met meerdere huizen hebben huizen als investering...
De anderen willen gewoon wonen...

Best irritant dat je iedereen in hetzelfde hokje probeert de douwen...

Sorry, maar dit vond ik best grappig. Denken dat omdat iemand 1 woning koopt, het vanzelfsprekend geen investering is. Iets met hokjes.
Dat zijn echter wel de types die je het meeste op TV ziet 'ja, gekocht voor 200k GULDEN, nu verkoopprijs 225k EURO' en verontwaardigd/beledigd zijn dat niemand het koopt en pertinent weigeren om te zakken.

Of, geloof dat het hier eerder langskwam, totaal 6 ton aan hypotheek op 1 inkomen (ivm overbrugging bij verhuizing), en niet afvragen of dat ook mis kan gaan.

Huren is nog steeds geld weggooien...
Dat is toch niet zo moeilijk te begrijpen???

Als je een goede hypotheek ertegenover zet waarbij je in 30 jaar lastenvrij bent, blijf je bij huren X + 2% per jaar betalen...

Woningen dalen op het moment zo'n 2000 euro per maand in waarde. Dan moet je belachelijk duur huren, om daar meer geld bij weg te gooien dan het kopen van een woning in deze markt.

Vergeet niet, je moet nog steeds je hele woning afbetalen. Als koper wordt je hypotheek iedere maand dat je wacht met kopen 2000,- lager (en dus ook minder rentekosten!). Als verkoper staat je hypotheek vast, en verwacht de bank dat je het volle bedrag betaald ongeacht wat je woning op de markt doet.
In maandlasten zie je dat verschil niet zo snel. Da ga je richting bedragen als 10,- per maand minder betalen, dat lijkt erg weinig als je het hebt over 700-800/maand. Maar over 30 jaar is die 10,- in totaal 3600,- besparing.

[ Voor 78% gewijzigd door Xanaroth op 09-10-2012 10:54 ]

[rube]

dfrenner schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 10:32:
Huren is nog steeds geld weggooien...
Dat is toch niet zo moeilijk te begrijpen???

En ook dit vind ik nogal kortzichtig en om dat met zoveel stelligheid uit durven te spreken
Is hier al vaak genoeg langsgekomen waarom dat niet in elke situatie zo hoeft te zijn.

[EXX]

dfrenner schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 10:32:
Huren is nog steeds geld weggooien...
Dat is toch niet zo moeilijk te begrijpen???

Als je een goede hypotheek ertegenover zet waarbij je in 30 jaar lastenvrij bent, blijf je bij huren X + 2% per jaar betalen...

Een paar kanttekeningen:

Onderhoud: goed onderhoud kost meer dan je denkt. Een onderzoek van de VEH uit 2011 gaf aan dat de bezitter van een eigen woning gemiddeld per maand 400 euro uitgeeft aan onderhoud en verbetering van zijn huis.

Verhuizen is duurder bij eigen woning bezit: huren is een kwestie van huur opzeggen en wegwezen. Bij kopen moet je eerste je huidige huis verkopen, niet zo makkelijk in deze dalende markt en bij de nieuwe aankoop komen redelijk wat kosten kijken.

Op de lange termijn zal kopen zeker goedkoper zijn dan huren, maar het is erg situatie afhankelijk en niet zo zwart/wit als vaak gesteld wordt.

[BlakHawk]

rube schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 10:49:
En ook dit vind ik nogal kortzichtig en om dat met zoveel stelligheid uit durven te spreken
Is hier al vaak genoeg langsgekomen waarom dat niet in elke situatie zo hoeft te zijn.

Waarom?

Bij zowel huren als 100% aflossingsvrije hypotheek, gooi je gewoon geld weg.

Je betaalt voor iets, wat nooit van jou wordt.
Het enige verschil met huur is dat er ieder jaar 2% bij de huurprijs wordt gerekend...

[rube]

dfrenner schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 10:55:
[...]
Waarom?
Bij zowel huren als 100% aflossingsvrije hypotheek, gooi je gewoon geld weg.

Nee, je betaald voor het gebruik van een huis. Je krijgt er dus iets voor terug en gooit het niet weg.

Het enige verschil met huur is dat er ieder jaar 2% bij de huurprijs wordt gerekend...

Nee, dat is niet het enige verschil:
Bij kopen komen ook andere kosten kijken en als je verwacht dat je b.v. maar een beperkt aantal jaren ergens woont, dan lonen de extra kosten van kopen niet tegen huren.
En als huizenprijzen dalen zoals nu, dan is het helemaal de vraag of je over x jaar geen verlies zal hebben op de verkoopprijs.

Als je nu een huurt in een dalende markt, kun je over een tijdje goedkoper kopen. Dat geld hoef je niet meer bij elkaar te sparen en veelal dalen de prijzen harder als dat je bij huren geld "weggooit".

[TheFes]

EXX schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 10:54:
[...]

Een paar kanttekeningen:

Onderhoud: goed onderhoud kost meer dan je denkt. Een onderzoek van de VEH uit 2011 gaf aan dat de bezitter van een eigen woning gemiddeld per maand 400 euro uitgeeft aan onderhoud en verbetering van zijn huis.

Een huurder zal ook geld uitgeven aan onderhoud van zijn huis. Dus het is niet dat hier 0 euro voor een huurder tegenover staat. Natuurlijk is dat ook niet die 400 euro, maar een nieuwe laminaatje, een likje verf misschien, dat soort dingen worden bij huur toch ook wel vaak gedaan.

[Señor Sjon]

The_Fes schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 11:11:
[...]


Een huurder zal ook geld uitgeven aan onderhoud van zijn huis. Dus het is niet dat hier 0 euro voor een huurder tegenover staat. Natuurlijk is dat ook niet die 400 euro, maar een nieuwe laminaatje, een likje verf misschien, dat soort dingen worden bij huur toch ook wel vaak gedaan.

Dit dus.

Je hoeft geen keuken te kopen, maar in de regel wel je vloerafwerking en als je iets anders dan wit wilt ook de muren sausen. Bij een koopwoning kom je sneller een duurdere vloer tegen met bijvoorbeeld vloerverwarming en een keuken met inbouwapparatuur.

Volgens mij werd er ergens gesteld dat je ~2% v/d WOZ waarde aan onderhoud per jaar kwijt bent. Niet dat ik dat helemaal geloof, want dan zou ik ongeveer elk halfjaar de boel moeten laten schilderen om dat te halen. Ligt heel erg aan het bouwjaar, soort afwerking en kwaliteit.

[Bartjuh]

dfrenner schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 10:32:
[...]
Huren is nog steeds geld weggooien...
Dat is toch niet zo moeilijk te begrijpen???

Hoor je nog steeds bij de simpele mensen die dat nog steeds denken? Ik weet dat mensen dogmatisch vast kunnen houden aan overtuigingen, maar dit neemt religieuze vormen aan

Ik kan mij talloze situaties bedenken waar je met huren vele duizenden euro's kan besparen per jaar ten opzichte van kopen, en flexibel blijft zodat je je makkelijk kan aanpassen aan veranderingen. Helemaal nu

[BlakHawk]

Myrdreon schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 10:37:
Woningen dalen op het moment zo'n 2000 euro per maand in waarde. Dan moet je belachelijk duur huren, om daar meer geld bij weg te gooien dan het kopen van een woning in deze markt.

Lang niet overal... Gelukkig niet bij ons in de straat in ieder geval...
En ook al was het wel zo, zo lang ik niet verhuizen hoef, ben ik alsnog blijer met het feit dat ik op mijn 54ste hypotheek vrij kan zijn.

Liever dat, dan dat ik nu 4,5 jaar later pas gekocht had en dit betekent dat ik pas met 59 jaar hypotheekvrij zou zijn... Hoeveel jaar heb ik dan nog te gaan?? Je weet het niet...
De kans is groter dat ik met 54 nog leuke dingen kan doen, dan dat ik 60 ben...

Daarbij gaan die laatste jaren met rente alleen al erg hard tellen. De laatste jaren komt er zo'n 10k aan renteopbrengsten per jaar binnen. 10k per jaar is een stuk meer dan de daling die tot nu toe 10 tot 20k in 4,5 jaar heeft bedragen...

rube schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 11:03:
Nee, dat is niet het enige verschil:
Bij kopen komen ook andere kosten kijken en als je verwacht dat je b.v. maar een beperkt aantal jaren ergens woont, dan lonen de extra kosten van kopen niet tegen huren.
En als huizenprijzen dalen zoals nu, dan is het helemaal de vraag of je over x jaar geen verlies zal hebben op de verkoopprijs.

Als je nu een huurt in een dalende markt, kun je over een tijdje goedkoper kopen. Dat geld hoef je niet meer bij elkaar te sparen en veelal dalen de prijzen harder als dat je bij huren geld "weggooit".

Sorry ik ga er even aan voorbij dat niet iedereen direct voor een huis gaat waar je de rest van je leven zou kunnen blijven wonen...

EXX schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 10:54:
Een paar kanttekeningen:

Onderhoud: goed onderhoud kost meer dan je denkt. Een onderzoek van de VEH uit 2011 gaf aan dat de bezitter van een eigen woning gemiddeld per maand 400 euro uitgeeft aan onderhoud en verbetering van zijn huis.

Verhuizen is duurder bij eigen woning bezit: huren is een kwestie van huur opzeggen en wegwezen. Bij kopen moet je eerste je huidige huis verkopen, niet zo makkelijk in deze dalende markt en bij de nieuwe aankoop komen redelijk wat kosten kijken.

Op de lange termijn zal kopen zeker goedkoper zijn dan huren, maar het is erg situatie afhankelijk en niet zo zwart/wit als vaak gesteld wordt.

Sorry hoor, er wordt wel heel makkelijk onderhoud en en verbetering in één zin genoemd...
Onderhoud is veel minder dan de door jou genoemde 400 euro. Verbetering zal het meeste inderdaad in zitten.

Als ik dakkapellen wil (wat we willen ) kost me dat in één keer 15k... Ja verbeteringen zit je dus gauw aan de 400 euro per maand, maar dan hebben we het wel over zaken als keukens, badkamers, dakkapellen, zolders, uitbouwen... Allemaal zaken die in de huur (doorgaans) heel basic zijn...

[EXX]

Dit zijn de cijfers die VEH aangaf:

Onderhoud

Het grootste deel van de kosten gaat in onderhoud zitten. Zo besteden mensen met een eigen huis ruim 2000 euro per jaar aan kleine reparaties en klussen als onderhoud aan tuin en cv-ketel, of het verhelpen van verstoppingen. Ook het laten schilderen van het huis valt onder het reguliere onderhoud.

Groot onderhoud kost gemiddeld 1700 euro per jaar. Dan gaat het om bijvoorbeeld het vervangen van de dakbedekking of de cv-ketel.

Isoleren

Aan het aanbrengen van verbeteringen wordt gemiddeld 1000 euro per jaar uitgegeven. Die zijn vaak belangrijk om de woningen up to date te houden, aldus VEH. Als voorbeeld noemt de organisatie het isoleren van een huis.

[rube]

dfrenner schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 11:20:
[...]
Sorry ik ga er even aan voorbij dat niet iedereen direct voor een huis gaat waar je de rest van je leven zou kunnen blijven wonen...

No offense
Maar starters kopen over het algemeen niet een huis waar ze de rest van hun leven blijven wonen. En ook veel andere mensen verhuizen meerdere malen om diverse redenen (relatie, werk, veranderende voorkeur wonen).
Hoe ouder je bent, hoe makkelijker het over het algemeen zal zijn om wat verder in de toekomst te kijken, maar 30 jaar is echt heel ver.

Wij hebben ons huis b.v. 10 jaar geleden als starter gekocht op veelal praktische redenen.
Dit huis is nog lang niet afbetaald, maar we hebben inmiddels genoeg gespaard, gewoon geheel los van de hypotheek, dat we kunnen gebruiken voor de koop van ons volgende huis (waar we ook naar aan het kijken zijn). Maar dat geld hadden we ook kunnen sparen als we de afgelopen 10 jaar hadden gehuurd en zoals het er nu naar uitziet zullen we geen winst/verlies maken met ons huidige huis maar hadden we wat dat betreft dus net zo goed kunnen huren...
Dus wij zouden ook in die 10 jaar nog niets "weggegooid" hebben tov kopen als we gehuurd hadden.

[Señor Sjon]

Wat een bedragen...

CV ketel vervangen in ruil voor een bestaande van hetzelfde soort (HR>HR of VR>VR) kost ~1.000-1500 euro. Dat is eens per 15 jaar. Dus omgerekend nog geen tientje per maand. Onderhoudscontract is ~150/jaar. Aangezien veel huizen in Nederland dakpannen hebben, gebeurt hier echt heel weinig mee gedurende de levensduur van een woning.

Tuin vind ik apart, want een gelijkwaardige huurwoning heeft ook een tuin. Geen verschil in kosten. Schilder eens per 5 jaar kost hier rond de 2-2,5k.

De meeste verbeteringen (keuken/badkamer) zijn erg smaakgevoelig en geen prijskaartje aan te hangen. Vaak is het technisch niet eens noodzakelijk.

Edit
@Rube
Draai de klok eens terug. Had je in 1995 je starterswoning gekocht en was het nu 2005, dan was je waarde ongeveer verdubbeld geweest, als het niet meer was. Met huur had je dan niks gehad. Spaargeld blijft gelijk. Dus het is eigenlijk allemaal context.
Ik wacht de volgende boom wel af, die komt vanzelf. Tegen die tijd doe ik wel een TR voor een titelfix.

[ Voor 22% gewijzigd door Señor Sjon op 09-10-2012 11:39 ]

[RemcoDelft]

dfrenner schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 11:20:
[...]
Lang niet overal... Gelukkig niet bij ons in de straat in ieder geval...

Elke huizen"bezitter" denkt dat alleen bij hem in de straat huizen niet minder waard worden
Denial is nog only a river in Egypt!

EXX schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 11:30:
Dit zijn de cijfers die VEH aangaf:
[...]

Dat kan je zo mooi interpreteren als je zelf wilt... "Tuin" zou ik niet als onderhoud van het huis willen noemen. 't Is leuk dat je elk jaar aardbeienplantjes en bloemen in de tuin zet, maar dat zou ik eerder een hobby noemen dan onderhoud aan het huis. Een schutting in de tuin verven kan wellicht weer wel.
1700 euro voor dakbedekking en CV vind ik veel, de eerste doe je eens per 30+ jaar, de tweede eens per 15 jaar.
En isolatie is wel een verbetering van het huis, maar dergelijke uitgaven doe je om terug te verdienen aan stookkostenbesparing. Dus eigenlijk kost dat niets, het levert uiteindelijk zelfs geld op.

[TheGhostInc]

Senor Sjon schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 11:38:
Wat een bedragen...

Wat je niet moet vergeten is dat in 'nieuwe' huizen een CV ketel inderdaad zo is opgehangen. Maar als je huis ouder begint te worden dan zijn dingen ineens een stuk minder logisch.
Radiatoren en leidingen verslijten ook, maar ook schade door gebruik moet een keer worden gerepareerd. Het is te makkelijk om te zeggen dat je CV installatie alleen maar bestaat uit een CV ketel, je leidingwerk is na 50 jaar ook wel aan een beurt toe.

Als je weinig groot onderhoud aan een woning doet ontwaard de woning langzaam.

[Señor Sjon]

50x1700= 85.000 euro. Krijg je dan gouden leidingen en dakpannen?

[rube]

Nou, ik denk dat veel standaard rijtjeshuizen uit de jaren 60 waar helemaal niets aan gedaan is, eigenlijk niets meer waard zijn. Dan kun je dus voor € 85K een nieuw rijtjeshuis neerzetten of geheel strippen en renoveren (als project).
dus dat klopt dan wel redelijk?
(nog steeds zonder gouden dakpannen en leidingen )

[ Voor 17% gewijzigd door rube op 09-10-2012 12:07 ]

[Xanaroth]

dfrenner schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 11:20:
[...]


Lang niet overal... Gelukkig niet bij ons in de straat in ieder geval...
En ook al was het wel zo, zo lang ik niet verhuizen hoef, ben ik alsnog blijer met het feit dat ik op mijn 54ste hypotheek vrij kan zijn.

Liever dat, dan dat ik nu 4,5 jaar later pas gekocht had en dit betekent dat ik pas met 59 jaar hypotheekvrij zou zijn... Hoeveel jaar heb ik dan nog te gaan?? Je weet het niet...
De kans is groter dat ik met 54 nog leuke dingen kan doen, dan dat ik 60 ben...

Daarbij gaan die laatste jaren met rente alleen al erg hard tellen. De laatste jaren komt er zo'n 10k aan renteopbrengsten per jaar binnen. 10k per jaar is een stuk meer dan de daling die tot nu toe 10 tot 20k in 4,5 jaar heeft bedragen...

Laatst al langsgekomen, geen zin om op te zoeken. Maar als je kijkt naar de daling en trend op dit moment, is waarschijnlijk je netto last van annuitair volgend jaar hetzelfde als netto last spaarhypotheek dit jaar (lees: totale netto kosten aan de hypotheek over 30 jaar is dan gelijk). Dan zit er dus geheel geen voordeel meer aan je spaarhypotheek.

[ Voor 3% gewijzigd door Xanaroth op 09-10-2012 12:11 ]

[Señor Sjon]

rube schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 12:05:
Nou, ik denk dat veel standaard rijtjeshuizen uit de jaren 60 waar helemaal niets aan gedaan is, eigenlijk niets meer waard zijn. Dan kun je dus voor € 85K een nieuw rijtjeshuis neerzetten of geheel strippen en renoveren (als project).
dus dat klopt dan wel redelijk?
(nog steeds zonder gouden dakpannen en leidingen )

Maar die zijn nu al 20 jaar hypotheekvrij toch. Dan heb je wel wat geld bij elkaar kunnen verzamelen.
En VEH gaat uit van het gemiddelde, dus inclusief renovatie van oude hokken.

[BlakHawk]

EXX schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 11:30:
Dit zijn de cijfers die VEH aangaf:

Pfff, 1700 euro per jaar!?!?
Neem je een CV ketel van goud?

Denk dat wij dan een onderhoudsvriendelijk huis hebben

Geen CV, maar stadsverwarming, waarbij de installatie eigendom is van Eneco.
Geen plat dak, maar dakpannen. Die gaan nog wel tientallen jaren mee...

Schilderen doe ik zelf wel, dan ben je voor een 400 euro aan A kwaliteit Sikkens verf klaar...
Laat het dan een jaar eerder moeten gebeuren dan bij de schilder...

Die 400 euro is zwaar overdreven...

En tja tuin, dat heb je met huur ook. Je denkt toch niet dat de verhuurder onderhoud aan je tuin gaat doen, of een nieuwe tuin gaat aanleggen?

RemcoDelft schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 11:41:
Elke huizen"bezitter" denkt dat alleen bij hem in de straat huizen niet minder waard worden
Denial is nog only a river in Egypt!

Ach dat is het leuke als er bij je in de straat nog huizen zijn verkocht, dan kun je makkelijk nagaan voor hoeveel.
Als ze stuk voor stuk veel minder zijn gedaald, dan men hier probeert te beweren, zal ik mijn huis in 2008 (voor de daling) wel te goedkoop hebben gekocht. Either way, ik vind het prima...

[rube]

Senor Sjon schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 12:14:
[...]
Maar die zijn nu al 20 jaar hypotheekvrij toch. Dan heb je wel wat geld bij elkaar kunnen verzamelen.
En VEH gaat uit van het gemiddelde, dus inclusief renovatie van oude hokken.

Tuurlijk, vroeger had men gewoon nog robuuste hypotheken dus die zijn inderdaad allemaal wel hypotheekvrij

Ja, bij nieuwe(re) huizen zul je zeker in het begin niet zoveel onderhoudskosten hebben. De echte onderhoudskosten die wij in 10 jaar hebben gehad zijn een CV ketel (reparatie+nieuw+onderhoud).
Dat is maar iets van 250 euro per jaar....

Overige kosten hebben te maken met zelf gewenste veranderingen/verbeteringen maar zijn niet direct noodzakelijk (en heb je gedeeltelijk ook in een huurwoning). Met die kosten komen erbij komen we denk ik wel in de buurt van 1700 euro per jaar.

Maar ik kan me wel zo voorstellen dat over 30 jaar, huis is dan 50 jaar, het niet meer zal voldoen aan de eisen van die tijd. Dan zal een complete renovatie wel nodig zijn en kunnen eigenlijk alleen de buitenmuren blijven staan. Dan kom je over de levensduur per huis gemiddeld wel weer uit op de 1700 euro.

[rinkel]

nare man schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 09:32:
[...]


Wat imo ook terecht is. Een deel van het probleem is ook gelegen in de royale kredietverstrekking voor verbouwingen terwijl er meestal geen of nauwelijks een relatie zat tussen de verbouwing en de woningwaarde. Het is allemaal boterzacht. Ik heb een paar weken geleden ook bijna 6k gespendeerd aan het isoleren van een glazen pui in mijn woning, een monumentaal stalen kozijn. Ik doe dat omdat ik het belangrijk vind dat het huis in goede staat is en dat er minder energie verlies gaat. Andere mensen zouden wellicht zeggen: 'ach, dan doe ik de verwarming gewoon wat hoger, en die condens op het raam vind ik niet erg.' Die verbouwing heeft dus echt niet gevolg gehad dat de woning nu 6k meer waard is, maar ik vind het belangrijk. Daarom betaal ik dat gewoon uit eigen middelen. Idem voor nieuwe keukers, badkamers, toiletten, interieurafwerking, kleuren, materialen, smaken, etc. Waarom zou de bank dat moeten financieren als er geen zakelijke zekerheid tegenover staat? De 'zakelijke zekerheid' die tegenover een verbouwing stond, is tijdenlang gesteld op de fictieve, veronderstelde waardestijging van het huis door de verbouwing maar dat is totale onzin. Heel goed dat verbouwingen niet meer gefinancierd worden, ga eerst maar eens aflossen op je kosten kopen.


[...]

Dat ben ik geheel met je eens, een verbouwing levert nu eenmaal niet altijd een waardevermeerdering op, of iig minder dan de kosten, maar wel woongenot, daar moet je het in principe voor doen, niet voor een ander.

Ik heb momenteel een huis op het oog waarbij voor minstens 100.000 aan opknapkosten in zit. Nu heeft de makelaar wel 90k van de prijs afgedaan, maar rekent vervolgens nog wel met een prijs uit 2008. Het probleem is dan dat 2 dingen door elkaar heen gaan lopen en de prijsstelling erg onduidelijk is.
Bod gedaan, afgeslagen.
Ben erg benieuwd wie dan 100.000 euro kan ophoesten om dit huis op te knappen, zeker nu banken hier minder makkelijk mee om gaan.
Volgens mij worden sommige huizen gewoon onverkoopbaar/zeer slecht te verkopen op deze manier. Dat is dan wel de keerzijde. Mensen zullen dus eerst hun woning moeten opknappen voordat deze verkoopbaar worden, maar als het huis al onder water staat wordt het finiancieren daarvan nog lastiger.

[rube]

Maar dergelijke huizen zijn vaak al lang in bezig (oudere mensen, lang niets aan gedaan) waarbij de hypotheek afbetaald is of minimaal is. Die mensen kunnen dus wel zakken alleen willen ze dat veelal nog niet.
IMHO is 't een kwestie van tijd voordat die huizen ook in prijs zullen dalen.

[rinkel]

Dat klopt, dit huis is idd een erfenis en staat zo goed als leeg.
De makelaar hanteert alleen nog steeds prijzen uit 2008 voor bijna zijn huizen en heeft dit jaar slechts 1 huis verkocht (via bevriende makelaar vernomen) en heeft daardoor een enorme voorraad, immers willen de meeste mensen blijkbaar een hoger bedrag dan de makelaar die veel huizen verkoopt voor een lager bedrag (de bevriende makelaar)
Die makelaar heeft de verkoper natuurlijk een worst voorgehouden en wil niet nog eens een keer een ton zakken.
Ik wacht het rustig af, kan zijn dat het tussentijds verkocht wordt aan iemand die er gewoon zo intrekt en niks geeft om kapotte rommel uit 1972 met scheuren in de muren.

[timag]

Senor Sjon schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 09:50:
[...]
Niet helemaal fictief. Er zijn nog steeds winsten mogelijk door een oud, uitgewoond huis op te knappen. Vroeger ging dit via een taxatie, wat de woning waard zou zijn na verbouwing om dit te financieren.

Nu nog steeds. Ik heb mijn woning ook net verbouwd. Ik heb o.a. veel achterstallig onderhoud gedaan en tegelijk wat verbeteringen doorgevoerd. De bank heeft hier op basis van de taxatie geld voor beschikbaar gesteld. Die taxatie is overigens ook nodig om aan de belastingdienst uit te leggen waarom je lening ogenschijnlijk hoger is dan 106%.

[rinkel]

Dat spreekt een beetje het nieuwsbericht van gister tegen, eigenlijk.

[rube]

rinkel schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 12:48:
Dat klopt, dit huis is idd een erfenis en staat zo goed als leeg.
De makelaar hanteert alleen nog steeds prijzen uit 2008 voor bijna zijn huizen en heeft dit jaar slechts 1 huis verkocht (via bevriende makelaar vernomen) en heeft daardoor een enorme voorraad, immers willen de meeste mensen blijkbaar een hoger bedrag dan de makelaar die veel huizen verkoopt voor een lager bedrag (de bevriende makelaar)
Die makelaar heeft de verkoper natuurlijk een worst voorgehouden en wil niet nog eens een keer een ton zakken.
Ik wacht het rustig af, kan zijn dat het tussentijds verkocht wordt aan iemand die er gewoon zo intrekt en niks geeft om kapotte rommel uit 1972 met scheuren in de muren.

Ik verwacht dat er de komende jaren nog veel van zulke huizen vrij komen (uit erfenis, veel achterstallig onderhoud). Ik denk niet dat die huizen hard gaan omdat je in deze markt sowieso al eigen geld nodig hebt om dit te kunnen verbouwen en financieren, en het lijkt dat dat niet al te veel mensen zijn.
En de meeste mensen willen nemen toch ook geen genoegen met rommel uit 1972...

Wij kijken ook naar zoiets, maar geen haast en wacht rustig af ik de prijzen naar mijn mening realistisch zijn en we een vinden waarbij de locatie etc. voor ons goed is.

[Señor Sjon]

Het is ook een beetje jammer dat de authentieke details uit die tijd nou niet echt gewild zijn.

• bruine tegels, soms met oranje accent.
• pisgeel, kotsgroen of diarreebruin sanitair.
• bruin keukenblad met aluminium rand en beige frontjes.
• schrootjes op $random plaatsen.
• asbest op $random plaatsen.
• gelakte kozijnen.
• tapijt in woonkamer.
• lompe open haard met eiken rand.
• steenstrips of schoon metselwerk binnenwanden.
• gestuukte delen zijn vaak granol in structuur klimwand.
• isolatie is nagenoeg afwezig, niet anders dan een jaren '20-'30 woning 50-60 jaar daarvoor.
• holle metselsteen in de buitengevel.
• sterk pluspunt is vaak wel dat er een hardhouten trap in zit.
• vaak al wel grote glasvlakken, maar niet in HR glas uitgevoerd.

Aantal zaken zijn natuurlijk makkelijk aan te passen, maar eigenlijk heb je met huizen uit die tijd alleen de nadelen en niet de voordelen. Ook moet je vaak elke ruimte te lijf.

[rube]

Senor Sjon schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 13:55:
• sterk pluspunt is vaak wel dat er een hardhouten trap in zit.

[nare man]

rinkel schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 12:54:
Dat spreekt een beetje het nieuwsbericht van gister tegen, eigenlijk.

Het zal natuurlijk ook nog wel kunnen, het is geen wet van Meden en Perzen maar ik denk dat je dan wel met een ijzersterk verbouwingsplan en dito doortimmerde taxatie moet komen om de bank te overtuigen jouw verbouwing te financieren. Zomaar even 15k loskrijgen voor een nieuw keukentje is er niet meer bij, maar als jij kunt aantonen dat na de algehele renovatie er weer een woning staat die aan de eisen van de tijd voldoet en courant is (en je de woning zelf voor een bodemprijs hebt kunnen kopen) dan lijkt het me wel dat de bank nog wel geld wil schokken.

[rinkel]

Senor Sjon schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 13:55:
Het is ook een beetje jammer dat de authentieke details uit die tijd nou niet echt gewild zijn.

• bruine tegels, soms met oranje accent.
• pisgeel, kotsgroen of diarreebruin sanitair.
• bruin keukenblad met aluminium rand en beige frontjes.
• schrootjes op $random plaatsen.
• asbest op $random plaatsen.
• gelakte kozijnen.
• tapijt in woonkamer.
• lompe open haard met eiken rand.
• steenstrips of schoon metselwerk binnenwanden.
• gestuukte delen zijn vaak granol in structuur klimwand.
• isolatie is nagenoeg afwezig, niet anders dan een jaren '20-'30 woning 50-60 jaar daarvoor.
• holle metselsteen in de buitengevel.
• sterk pluspunt is vaak wel dat er een hardhouten trap in zit.
• vaak al wel grote glasvlakken, maar niet in HR glas uitgevoerd.

Aantal zaken zijn natuurlijk makkelijk aan te passen, maar eigenlijk heb je met huizen uit die tijd alleen de nadelen en niet de voordelen. Ook moet je vaak elke ruimte te lijf.

Heej, heb jij dat huis ook bekeken ?


@Nare man
Dat is natuurlijk ook zo, en het gaat natuurlijk om de grote getallen, als in de meeste gevallen.

Er zijn in iedergeval een boel beren op de weg op dit moment.
Zit nu in een huurhuis, prima, maar wil toch weer een huis kopen binnenkort. Op zich geen hele slechte tijd.

[ Voor 11% gewijzigd door rinkel op 09-10-2012 14:43 ]

[Verwijderd]

nare man schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 14:30:
[...]
Het zal natuurlijk ook nog wel kunnen, het is geen wet van Meden en Perzen maar ik denk dat je dan wel met een ijzersterk verbouwingsplan en dito doortimmerde taxatie moet komen om de bank te overtuigen jouw verbouwing te financieren. Zomaar even 15k loskrijgen voor een nieuw keukentje is er niet meer bij, maar als jij kunt aantonen dat na de algehele renovatie er weer een woning staat die aan de eisen van de tijd voldoet en courant is (en je de woning zelf voor een bodemprijs hebt kunnen kopen) dan lijkt het me wel dat de bank nog wel geld wil schokken.

Mijn ervaring is dat dit jaar nog de bank niet zo moeilijk deed. Taxatie met voor en na verbouwing was genoeg om 70K los te krijgen. En de taxateur heeft gewoon dat bedrag bij de taxatiewaarde van de woning opgeteld na verbouwing. Echt sterk vond ik het niet allemaal. Het is een huis waar we nog lang willen wonen en investeren in woongenot en niet in overwaarde. Ik zou als bank een stelregel houden van bijvoorbeeld 70% rendement op de verbouwing dus de rest zelf betalen.

[Señor Sjon]

rinkel schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 14:41:
[...]


Heej, heb jij dat huis ook bekeken ?


@Nare man
Dat is natuurlijk ook zo, en het gaat natuurlijk om de grote getallen, als in de meeste gevallen.

Er zijn in iedergeval een boel beren op de weg op dit moment.
Zit nu in een huurhuis, prima, maar wil toch weer een huis kopen binnenkort. Op zich geen hele slechte tijd.

Ik ken ze en ik kan ze bijna zo uittekenen.
Wat dat betreft heeft elke periode wel zijn stijlkenmerken en is het relatief makkelijk om een huis te dateren aan de hand van dit soort details. Het heeft ook een beetje te maken met een huis in opdracht. Dat zijn meestal oudere mensen (40/50+) en die grijpen vaak terug naar een stijl van de jaren dat zij 20/30 jaar oud waren. Zo kom je dit soort 'bruine' hokken tot mid jaren '80 nog veel tegen, terwijl ze oorspronkelijk veel in de jaren '70 zijn neergezet.

[rinkel]

Senor Sjon schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 14:55:
[...]


Ik ken ze en ik kan ze bijna zo uittekenen.
Wat dat betreft heeft elke periode wel zijn stijlkenmerken en is het relatief makkelijk om een huis te dateren aan de hand van dit soort details. Het heeft ook een beetje te maken met een huis in opdracht. Dat zijn meestal oudere mensen (40/50+) en die grijpen vaak terug naar een stijl van de jaren dat zij 20/30 jaar oud waren. Zo kom je dit soort 'bruine' hokken tot mid jaren '80 nog veel tegen, terwijl ze oorspronkelijk veel in de jaren '70 zijn neergezet.

Ik had er een smiley achter moeten zetten.
Vond je post erg typerend namelijk.

[nare man]

Verwijderd schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 14:50:
[...]


Mijn ervaring is dat dit jaar nog de bank niet zo moeilijk deed. Taxatie met voor en na verbouwing was genoeg om 70K los te krijgen. En de taxateur heeft gewoon dat bedrag bij de taxatiewaarde van de woning opgeteld na verbouwing. Echt sterk vond ik het niet allemaal. Het is een huis waar we nog lang willen wonen en investeren in woongenot en niet in overwaarde. Ik zou als bank een stelregel houden van bijvoorbeeld 70% rendement op de verbouwing dus de rest zelf betalen.

Het zal denk ik ook afhangen van het soort verbouwing dat je doet. Als een woning een gloednieuwe keuken heeft, en bij wijze van spreken verkocht wordt zonder dat er één keer is gekookt, zal dat wel 70% van de waarde van die gloednieuwe keuken voorstellen, maar zodra die keuken ook maar een jaartje oud is, is hij niet meer nieuw en vertegenwoordigt hij niet echt een meerwaarde. Idem voor badkamers. Ook isolatie leidt meestal niet direct tot een waardeverschuiving: ik heb onlangs een glazen pui (stalen kozijn met 8m2 enkel glas) vervangen door DaVinci monumentaal isolatieglas, met behoud van alle originele materialen, maar van de 5,5k die me dat kostte, verwacht ik echt niets terug te zien. Het is meer een investering in woongenot gedurende de periode dat ík hier woon (plus, dat ik vind dat het mijn taak als bewoner is om een in verval geraakt monumentaal element te onderhouden en weer in oude glorie te herstellen, beetje architectonisch rentmeesterschap dus ).

[Señor Sjon]

rinkel schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 15:00:
[...]


Ik had er een smiley achter moeten zetten.
Vond je post erg typerend namelijk.

Typerend?

@Nare man
Je kan het ook omdraaien. Door de 5,5k investering verkoopt je huis wellicht sneller als daar ooit sprake van is, wat je indirect ook weer geld oplevert. Een monumentale pui die je energierekening niet opvreet is ook een meerwaarde.

[ Voor 36% gewijzigd door Señor Sjon op 09-10-2012 15:44 ]

[rinkel]

Typerend voor dit huis, inclusief asbest.
Ik denk dat dit soort huizen nog wel verkocht worden aan mensen met eigen geld of overwaarde uit vorig huis, daar zijn er echter nu een stukje minder van.

Opknappen van je huis maakt het verkoopbaar op dit moment.
Woongenot is eigenlijk nog belangrijker, als je ziet hoeveel geld mensen uitgeven aan een auto... Das een veel slechtere investering

[ Voor 4% gewijzigd door rinkel op 09-10-2012 15:55 ]

[nare man]

Senor Sjon schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 15:28:
[...]
@Nare man
Je kan het ook omdraaien. Door de 5,5k investering verkoopt je huis wellicht sneller als daar ooit sprake van is, wat je indirect ook weer geld oplevert. Een monumentale pui die je energierekening niet opvreet is ook een meerwaarde.

Ja, precies zo zie ik het ook. Het is voor mij geen rekensom, in de zin van dat ik een bepaald percentage van mijn verbouwingskosten als return-on-investment zie. De ontwikkeling van de huizenprijzen is negatief en ik verwacht dus niet dat ik van die investering een concreet bedrag terugzie. Waar het mij om gaat is primair het verbeterde woongenot, en daarnaast de (misschien niet kwantificeerbare, maar wel reële) verbetering van de verkoopbaarheid van mijn appartement: het 'er-uit-springen' ten opzichte van andere, vergelijkbare woningen. Naast de genoemde isolatie en herstel van monumentale elementen is dat ook het aanleggen van een dakterras (staat gepland voor zomer 2013). Daarvoor heb ik ca. 60m2 plat dak ter beschikking op de 4e bouwlaag, hoogste in de omgeving, met 360 graden uitzicht over de skyline van Rotterdam en volledige privacy. Dat zal bijdragen aan de verkoopbaarheid, maar vooral is het een element dat ik ten behoeve van mijn eigen woongenot uit eigen zak ga betalen.

[ Voor 4% gewijzigd door nare man op 09-10-2012 16:03 ]

[Señor Sjon]

@Rinkel
Dat soort huizen kom je hier in de regio best veel tegen. Vaak in het landelijke gebied, maar ook in de pre-VINEX wijken.

Ik heb er bewust voor gekozen niet aan zo'n project te beginnen. De vorige eigenaar heeft vaak een iets te hobbymatig karakter gehad (makkelijk die houten verdiepingsvloeren...) en je ziet telkens hetzelfde patroon. Je koopt een erfenis van iemand anders.

Eind '80, begin jaren '90 is er ook makkelijk uit te halen. Dat noem ik maar de Mondriaanperiode.
Veel grijs, wit en zwart als kleurstelling met strakke lijnen of bochten, maar nauwelijks hoeken. Accenten zijn vaak in primaire kleuren uitgevoerd. Ook zijn de hatelijke kunststof handgrepen uit deze periode. Keukens zijn vaak wit met apparatuur ook in het wit. Blad meestal een grijstint en keukendelen hebben accenten in dezelfde kleur.

Andere kenmerk is vaak vloertegels of grindvloeren met 50% kans op vloerverwarming.

[ Voor 4% gewijzigd door Señor Sjon op 09-10-2012 16:12 ]

[pedorus]

Senor Sjon schreef op maandag 08 oktober 2012 @ 17:01:
Trouwens, waarom zou de bank in Uitstel van executie willen veilen?

Net even teruggekeken, maar ik snap echt vrij weinig van die hele aflevering. Hoezo kan de bank de hypotheek opeens volledig opeisen als er gewoon betaald wordt? Waarom stonden er nog zoveel spullen in dat huis, was er verhuurd (met/zonder toestemming)? Waarom komt opeens de Rabobank duidelijk in beeld, terwijl ze dat nooit deden? Wat zou de bank met een veiling opschieten (verwachten ze een enorme prijsdaling en dat die man zijn baan verliest??)? Waarom is die woning (op 1 km afstand van Utrecht CS) nog niet verkocht? Waarom wordt er zo weinig uitgelegd en zoveel geblaat?

De datum van uitstel tot eind december was dan weer niet zo gek gekozen door de bank, aangezien verkopen na 1 januari met de nieuwe regels niet makkelijker wordt. Is het alternatief voor verkopen nu verhuren ofzo dat het probleem op het einde van de aflevering zo stellig zou zijn opgelost zonder daadwerkelijke verkoop? Na ja, er zijn nogal wat onduidelijkheden in te vullen...

Aflevering: http://www.rtl.nl/xl/#/u/...9-3ca8-afcc-f64a50e60ec8/
Woning: http://www.funda.nl/koop/...-amsterdamsestraatweg-47/

[Fiber]

pedorus schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 22:35:
[...] Na ja, er zijn nogal wat onduidelijkheden in te vullen...

Aflevering: http://www.rtl.nl/xl/#/u/...9-3ca8-afcc-f64a50e60ec8/
Woning: http://www.funda.nl/koop/...-amsterdamsestraatweg-47/

Simpel, het is tv... Is alles in 'Boer zoekt vrouw' echt? Nee. In 'The voice of Holland'? Nee, ook niet. Of in 'The young ones'? Nee natuurlijk niet. Deels wel, maar deels ook niet, zo ook hier, het gaat om het drama, de rest doet er niet toe.

[Señor Sjon]

Dat is wel jammer, want het programma was vroeger echt beter. Ook vandaag was het geen topper.

[Roet]

pedorus schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 22:35:
[...]
Stukje tekst over terechte vraagtekens bij woonprogramma's op TV.

Ik sprak vorig jaar iemand die stage liep bij een productiebedrijf en daar werd ze ingezet als dochter die een huis ging kopen. Terwijl ze gewoon student was . Ik was, naïef dat ik ben, eerst ook echt er vanuit gegaan dat het in grote lijnen wel klopte. Maar volgens mij worden sommige kopen die in de shows gedaan worden, in werkelijkheid helemaal niet verricht, of deze waren al verricht.

[rinkel]

pedorus schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 22:35:
[...]

Net even teruggekeken, maar ik snap echt vrij weinig van die hele aflevering. Hoezo kan de bank de hypotheek opeens volledig opeisen als er gewoon betaald wordt? Waarom stonden er nog zoveel spullen in dat huis, was er verhuurd (met/zonder toestemming)? Waarom komt opeens de Rabobank duidelijk in beeld, terwijl ze dat nooit deden? Wat zou de bank met een veiling opschieten (verwachten ze een enorme prijsdaling en dat die man zijn baan verliest??)? Waarom is die woning (op 1 km afstand van Utrecht CS) nog niet verkocht? Waarom wordt er zo weinig uitgelegd en zoveel geblaat?

De datum van uitstel tot eind december was dan weer niet zo gek gekozen door de bank, aangezien verkopen na 1 januari met de nieuwe regels niet makkelijker wordt. Is het alternatief voor verkopen nu verhuren ofzo dat het probleem op het einde van de aflevering zo stellig zou zijn opgelost zonder daadwerkelijke verkoop? Na ja, er zijn nogal wat onduidelijkheden in te vullen...

Aflevering: http://www.rtl.nl/xl/#/u/...9-3ca8-afcc-f64a50e60ec8/
Woning: http://www.funda.nl/koop/...-amsterdamsestraatweg-47/

Waardeloos programma, sensatie voor kijkcijfers. Je zou bijna denken dat ze de rabobank hebben gevraagd om tot executie over te gaan, voor de kijkcijfers.
Wat een geblaat allemaal inderdaad. Maar dat is bij veel van dit soort flut programmas

[Verwijderd]

Goh, dit zou je toch niet verwachten van makelaars?

http://www.telegraaf.nl/b...HG_wordt_misbruikt__.html

[Xanaroth]

rinkel schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 15:54:
Typerend voor dit huis, inclusief asbest.
Ik denk dat dit soort huizen nog wel verkocht worden aan mensen met eigen geld of overwaarde uit vorig huis, daar zijn er echter nu een stukje minder van.

Opknappen van je huis maakt het verkoopbaar op dit moment.
Woongenot is eigenlijk nog belangrijker, als je ziet hoeveel geld mensen uitgeven aan een auto... Das een veel slechtere investering

Belangrijkste zijn inderdaad die geintjes. Dat verplicht opknappen, maar daar moet wel geld voor zijn (iets met specialisten/gevaarlijke stoffen).
Zo hebben oude woningen nog wel vaker geintjes behalve asbest, leidingen van lood wil je ook echt niet tegenkomen. Of oude elektrische installaties, dat je dat geheel mag aanpakken (inclusief daarna zo'n beetje alle muren, als je pech hebt omdat ze erin moesten frezen).

Dingen als kleur van de keuken, als het maar functioneel is kun je daarmee gewoon verder blijven gaan. Mooi is anders, maar daarvan heb je tenminste de keuze het te laten zitten.

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 07:01:
Goh, dit zou je toch niet verwachten van makelaars?

http://www.telegraaf.nl/b...HG_wordt_misbruikt__.html

Zoals altijd geldt ook hier: "gratis geld schreeuwt om fraude!". En nu veel huizen minder waard zijn dan hetgeen de NHG voor garant staat, is dat dus opeens een heleboel gratis geld. Een beetje zoals je sleutel inleveren bij de bank in de VS.

[Verwijderd]

pedorus schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 22:35:
[...]

Net even teruggekeken, maar ik snap echt vrij weinig van die hele aflevering. Hoezo kan de bank de hypotheek opeens volledig opeisen als er gewoon betaald wordt?

Tsja. Dat kan gewoon hoor. Moet je je eigen voorwaarden ook maar eens even goed doorlezen.

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 08:01:
[...]

Zoals altijd geldt ook hier: "gratis geld schreeuwt om fraude!". En nu veel huizen minder waard zijn dan hetgeen de NHG voor garant staat, is dat dus opeens een heleboel gratis geld. Een beetje zoals je sleutel inleveren bij de bank in de VS.

Ja, alleen hier draait de belastingbetaler er weer voor op, in plaats van de leninggever, de bank. Te triest voor woorden, typisch voorbeeld weer van "privatize the profits, socialize the losses" in extrema.

[ArcticWolf]

Ik vraag me altijd af waar dat geld dan heen gaat... Die 10 miljard staatshulp voor de ING, de 17 miljard die de staat heeft betaald voor de Abn-amro.
27 miljard foetsie? ja het komt weer bij het volk vandaan uiteindelijk... maar waar komt dat gat opeens vandaan?

[RemcoDelft]

ArcticWolf schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 08:14:
Ik vraag me altijd af waar dat geld dan heen gaat... Die 10 miljard staatshulp voor de ING, de 17 miljard die de staat heeft betaald voor de Abn-amro.
27 miljard foetsie? ja het komt weer bij het volk vandaan uiteindelijk... maar waar komt dat gat opeens vandaan?

[mekkieboek]

ArcticWolf schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 08:14:
27 miljard foetsie?

Overdrijven is ook een vak, de ING heeft nog 'slechts' 3 miljard uitstaan en het is ook niet zo dat de ABN helemaal niets meer waard is.

[ArcticWolf]

mekkieboek schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 08:22:
[...]

Overdrijven is ook een vak, de ING heeft nog 'slechts' 3 miljard uitstaan en het is ook niet zo dat de ABN helemaal niets meer waard is.

De abn was echt bijna helemaal niks meer waard in 2008.. dat is nu wel weer wat aangetrokken. Ik vraag me alleen af waar dat tekort (opeens of niet) vandaan komt.

Ik bedoel, je hebt als bank geld uitstaan (logisch), maar je hebt opeens -10 miljard onder de streep staan waar is die 10 miljard heen gegaan?

[TrailBlazer]

Verwijderd schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 08:08:
[...]

Ja, alleen hier draait de belastingbetaler er weer voor op, in plaats van de leninggever, de bank. Te triest voor woorden, typisch voorbeeld weer van "privatize the profits, socialize the losses" in extrema.

nee helemaal niet. Degene die NHG hebben storten een bedrag in het waarborgfonds. AFAIK heeft dat fonds nog nooit beroepg hoeven doen op de staat die garant staat voor dat fonds.

uit het laatste jaarverslag van de NHG

Ondanks de toegenomen aanspraken op NHG is het garantievermogen
in 2011 met € 87 miljoen gestegen tot € 730 miljoen. Dit
komt doordat de verliezen over 2011 ruimschoots zijn gecompenseerd
door de premie-inkomsten in verband met nieuwe garanties.

De bank heeft geen enkele rol in het NHG verhaal dus die kan je ook nooit laten opdraaien voor verkopen onder de marktwaarde.

[ Voor 19% gewijzigd door TrailBlazer op 10-10-2012 08:33 ]

[Lethalis]

EXX schreef op dinsdag 09 oktober 2012 @ 11:30:
VEH: Het grootste deel van de kosten gaat in onderhoud zitten. Zo besteden mensen met een eigen huis ruim 2000 euro per jaar aan kleine reparaties en klussen als onderhoud aan tuin en cv-ketel, of het verhelpen van verstoppingen. Ook het laten schilderen van het huis valt onder het reguliere onderhoud.

Daarom is het ook belangrijk dat je zoveel mogelijk zelf doet. Dat bespaart enorm in de kosten.

Ik laat alleen mensen komen voor dingen die ik echt niet aandurf

[Arnout]

http://www.nu.nl/economie...misbruiken-nhg-fonds.html

Woningbezitters worden aangemoedigd hun woning te verkopen en het NHG-fonds te laten opdraaien voor het verschil wanneer het huis minder waard is dan de hypotheek. Dat schrijft de Telegraaf woensdag.

Makelaars zouden volgens de krant onder meer echtparen adviseren te scheiden om zo meer kans te maken het waarborgfonds te laten opdraaien voor de restschuld.

De makelaardij is creatief in het op gang houden van de kasstroom en misbruikt de NHG. Even googlen en je ziet inderdaad makelaars 'creatieve' oplossingen aanbieden omtrent het verkopen van je huis "met verlies".

[Señor Sjon]

Verwijderd schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 08:04:
[...]

Tsja. Dat kan gewoon hoor. Moet je je eigen voorwaarden ook maar eens even goed doorlezen.

Het kan nu ook, maar logisch is het niet. Als er geen aanleiding voor is (want rekeningen worden betaald) is dat juridisch niet eens houdbaar volgens mij. Wat ik denk dat er gebeurd is, is dat de hypotheek van die flat van de overbrugging afging totdat de overbrugging op was en er dan weer een of ander bankmechanisme in werking is getreden. En dan heeft het 'systeem' gelijk en staan medewerkers je als domme schapen aan te kijken en de boot af te houden. Een bank zal nooit een fout toegeven. Zie de bankencrisis...

Myrdreon schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 07:39:
[...]


Belangrijkste zijn inderdaad die geintjes. Dat verplicht opknappen, maar daar moet wel geld voor zijn (iets met specialisten/gevaarlijke stoffen).
Zo hebben oude woningen nog wel vaker geintjes behalve asbest, leidingen van lood wil je ook echt niet tegenkomen. Of oude elektrische installaties, dat je dat geheel mag aanpakken (inclusief daarna zo'n beetje alle muren, als je pech hebt omdat ze erin moesten frezen).

Dingen als kleur van de keuken, als het maar functioneel is kun je daarmee gewoon verder blijven gaan. Mooi is anders, maar daarvan heb je tenminste de keuze het te laten zitten.

Loden leidingen zijn erg zeldzaam. Oude elektra ook. Wel snel te herkennen hoor; schroef een stopcontact open en kijk of je kabels met jute/stof ziet. Als je groen/geel en blauw tegenkomt is het al vernieuwd.

Verwijderd schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 08:08:
[...]

Ja, alleen hier draait de belastingbetaler er weer voor op, in plaats van de leninggever, de bank. Te triest voor woorden, typisch voorbeeld weer van "privatize the profits, socialize the losses" in extrema.

NHG wordt al 20+ jaar gevuld met premies bij afsluiten van de hypotheek. Iets van 0,55% van de afgesloten som.100/0.55=182, dus 1 op de 182 woningen is 100% gedekt met NHG. Maar NHG is misschien nodig om maximaal 20% te dekken, dus is er dekking voor 1:36 NHG woningen.

Nauwelijks een risico dus. Tegen die tijd staan er waarschijnlijk tanks op het Binnenhof. Waarom maar 20%? Simpel. NHG normen zijn vrij streng en worden al lang afgesloten. Ook zit er nog NHG op woningen die nog steeds veel meer waard zijn dan de ooit afgesloten hypotheek. Dus ook al is het huis minder waard, dan nog is er geen dekking voor verlies nodig. Tel daarbij op dat met die 700 miljoen ook obligaties e.d. met rente gekocht worden, dan wordt de overboeking misschien 1:30. Inflatiegevoelig is het niet, want het gaat op basis van de afgesloten hypotheek. Die wordt immers ook niet geïndexeerd.

Buiten dat, als ze voor nieuwe gevallen scheidingen uitsluiten van het NHG stelsel, dan vervalt ~50-60% van de aanvragen, want dat is de hoofdreden voor NHG aanspraken.

Verwijderd schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 08:08:
[...]

Ja, alleen hier draait de belastingbetaler er weer voor op, in plaats van de leninggever, de bank. Te triest voor woorden, typisch voorbeeld weer van "privatize the profits, socialize the losses" in extrema.

Zie boven, het is een premiestelsel met in eerste instantie gemeentelijke achtervang. De pot puilt uit, dus het valt me mee dat de overheid er nog geen greep uit gedaan heeft en per keer de garantie uit de lopende balans betaalt. Dat moment komt nog...

mekkieboek schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 08:22:
[...]

Overdrijven is ook een vak, de ING heeft nog 'slechts' 3 miljard uitstaan en het is ook niet zo dat de ABN helemaal niets meer waard is.

En dat willen ze maar niet terugbetalen... brrr concurrentie, wasda. Dat kunnen we echt niet hebben hoor. Het is lekker makkelijk om duurder te blijven dan de Rabo. Owja, en ondertussen de pakketprijzen wederom te verhogen.

[timag]

Arnout schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 08:47:
http://www.nu.nl/economie...misbruiken-nhg-fonds.html


[...]

De makelaardij is creatief in het op gang houden van de kasstroom en misbruikt de NHG. Even googlen en je ziet inderdaad makelaars 'creatieve' oplossingen aanbieden omtrent het verkopen van je huis "met verlies".

"Misbruikt de NHG" zet de lezer wat op het verkeerde been, "Misleidt de huizenverkoper" zou de lading beter dekken.

Gebruik maken van garantieregelingen als deze schiet je alleen wat mee op als je echt in de problemen zit.
Anders moet je je kunstmatig in de problemen steken om geld te krijgen en dat kan allerlei vervelende gevolgen hebben: je krijgt bijv. opeens geen volgende hypotheek meer of je hebt verlies gemaakt en de NHG prikt door je verhaal en je draait er zelf voor op. De enige die altijd wint in dit verhaal is de makelaar.

[RemcoDelft]

TrailBlazer schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 08:28:
[...]
nee helemaal niet. Degene die NHG hebben storten een bedrag in het waarborgfonds. AFAIK heeft dat fonds nog nooit beroepg hoeven doen op de staat die garant staat voor dat fonds.

Klopt, maar zonder die staatsgarantie zou de NHG aanzienlijk minder waard zijn voor banken, en dus een hogere rente opleveren.

[TrailBlazer]

Die garantstelling heeft de staat echter nooit wat gekost. Vervolgens rekent de bank een iets lagere rente wat de staat dus weer ietsjes in HRA scheelt.
Dus waarom de banken evil zijn met betrekking tot de NHG ik zie het niet.

[dcl!]

timag schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 09:03:
[...]


"Misbruikt de NHG" zet de lezer wat op het verkeerde been, "Misleidt de huizenverkoper" zou de lading beter dekken.

Maar als die huizenverkoper er in mee gaat door een fake echtscheiding te beginnen is dat wel degelijk misbruik.

[Verwijderd]

Senor Sjon schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 08:59:
[...]

Het kan nu ook, maar logisch is het niet. Als er geen aanleiding voor is (want rekeningen worden betaald) is dat juridisch niet eens houdbaar volgens mij.

Hangt ook een beetje van je hypotheek af, denk ik. Dit was een overbruggingshypotheek, daarvoor zullen sowieso wel aparte regels gelden, want tijdelijk.

Aflossingsvrije hypotheken met variabele rente zijn volgens mij ook vaak per direct opeisbaar. Tenminste, dat stond wel in de hypotheekvoorwaarden (Rabobank) van een ex van me.

Of eea in de rechtzaal standhoudt valt natuurlijk te bezien, maar je handtekening staat er wel onder.

[Arnout]

dcl! schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 09:30:
[...]

Maar als die huizenverkoper er in mee gaat door een fake echtscheiding te beginnen is dat wel degelijk misbruik.

Timag heeft volgens mij gelijk dat het uiteindelijk de huisverkoper is die het misbruik doet in de vorm van een fake probleem (scheiding o.i.d.). De makelaar verleidt hem daartoe.

[ph4ge]

Het kromme aan de NHG is dat die mensen eerst hun hele looptijd minder rente betalen, zelfs minder dan mensen die een groot deel eigen geld inleggen, en vervolgens ook nog eens niet met een restschuld kunnen zitten. Zo is de NHG niet bedoeld, de NHG is bedoeld om de banken te beschermen zodat ze geld lenen aan mensen aan wie ze dat anders niet of heel duur zouden doen. Het is niet bedoeld om het hele risico weg te nemen bij de huizenbezitter, zoals ik al eerder heb betoogd hoort het risico van dalende huizenprijzen bij de huizenbezitter.

[nare man]

Hoe kom je erbij dat NHG uitsluitend in het belang van de banken in het leven zou zijn geroepen? Het is een maatregel die zowel in het belang van de banken is (namelijk bescherming tegen onverhaalbare restschulden op individuen) als in het belang van de huizenkoper (na verkoop niet blijven zitten met een onbetaalbare restschuld). Het werkt twee kanten op. Overigens neemt NHG het risico op een restschuld niet volledig weg bij de huizenbezitter, aangezien er wel voorwaarden worden gesteld aan een uitkering. Dat daar vervolgens misbruik van wordt gemaakt door 'opzettelijk te scheiden' etc., is inherent aan iedere regeling: als mensen kwaad willen, dan vinden ze echt wel een manier om dat te doen. Ook zonder HRA, NHG en wat dies meer zij zul je nog fraude hebben en situaties waarin mensen het risico ontlopen dat hen 'behoort toe te komen'. Denken dat je misbruik kunt uitbannen is nogal naïef.

[rinkel]

Ik zou graag gebruik maken van NHG bij mn volgende hypotheek, helaas gaat de hypotheekgrens weer omlaag komend jaar, dan ga ik het niet redden ben ik bang, aangezien ik n huis wil kopen op 1 salaris + eigen geld.

[ Voor 26% gewijzigd door rinkel op 10-10-2012 11:07 ]

[dcl!]

Tenzij de overheid weer eens lekker betrouwbaar de de boel gaat aanpassen, zou de grens pas volgend jaar per 1 juli weer omlaag gaan. Dan heb je nog een half jaar de tijd.
Bovendien gaat het er vooral om dat de aanvraag al de deur uit is in de juiste periode, dus voor half juni ofzo. Als de overdracht dan pas in september is, val je dan toch nog onder de NHG grens van voor 1 juli.

[rik86]

hé, wat schiet die lijn in 2009 ineens omhoog

De grote vraag is, waarom maken banken gebruik van hun contractuele recht, zolang iemand zijn verplichtingen maandelijks voldoet en er ook niet uitzicht is op wanbetaling, en dan uitgezonderd aflossingsvrije hypotheken, want daarvan snap ik als bank dat je niet wil dat het onder water staat;

Laat ik zo zeggen, eigenlijk zou iedereen waarbij de bank dat geintje probeert te flikken en geen NHG heeft moeten proberen in de schuldsanering terecht te komen zodat de bank z'n verlies moet nemen.

[Fiber]

Verwijderd schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 07:01:
Goh, dit zou je toch niet verwachten van makelaars?

http://www.telegraaf.nl/b...HG_wordt_misbruikt__.html

Ha, ik heb het gisteren niet geschreven, maar ik dacht gisteren al zoiets toen ik dit las...:

Verwijderd schreef op maandag 08 oktober 2012 @ 21:41:
[...]

Even wat anders, twee complementaire websites:
http://www.huiskopenmetkorting.nl/
http://www.huisverkopenmetverlies.nl/

Daar is vast heel goed over nagedacht.

[kevinv2u]

Als een bank failliet gaat en je had 2 ton op de bank staan dan ben je het grootste gedeelte hiervan kwijt.
Had je bij diezelfde bank een hypotheek van 2 ton dan vervalt die schuld niet. Die moet je wel doorbetalen.

[Señor Sjon]

Mits bij dezelfde bank kan je dat gewoon met elkaar verrekenen volgens mij.

[Fiber]

@ kevin2u, Dat geldt andersom ook jou hoor. Als jij persoonlijk failliet gaat dan vervallen ook jouw schulden, maar jouw vorderingen op anderen blijven wel bestaan. Dat is nou juist het hele principe van failliet gaan.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 11:48:
Mits bij dezelfde bank kan je dat gewoon met elkaar verrekenen volgens mij.

En (volgens mij...) heb je na het verrekenen geen schuld meer, maar ook geen spaargeld! Een soort verplicht aflossen bij faillissement van de bank dus.

[Xanaroth]

rinkel schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 10:39:
Ik zou graag gebruik maken van NHG bij mn volgende hypotheek, helaas gaat de hypotheekgrens weer omlaag komend jaar, dan ga ik het niet redden ben ik bang, aangezien ik n huis wil kopen op 1 salaris + eigen geld.

1. Je bent niet verplicht maximaal te lenen en/of eigen geld in te brengen (behalve dan straks de k.k.). Onder de NHG grens blijven is dus enorm makkelijk.

2. Als je per se al je geld wilt uitgeven, denk dan aan bouwval kopen voor prijs onder de NHG grens. Vervolgens verbouw je het met je eigen geld. Dan heb je een woning die meer waard is dan de NHG grens, maar toch de bescherming voor het geval dat.

rik86 schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 11:21:
hé, wat schiet die lijn in 2009 ineens omhoog

De grote vraag is, waarom maken banken gebruik van hun contractuele recht, zolang iemand zijn verplichtingen maandelijks voldoet en er ook niet uitzicht is op wanbetaling, en dan uitgezonderd aflossingsvrije hypotheken, want daarvan snap ik als bank dat je niet wil dat het onder water staat;

Laat ik zo zeggen, eigenlijk zou iedereen waarbij de bank dat geintje probeert te flikken en geen NHG heeft moeten proberen in de schuldsanering terecht te komen zodat de bank z'n verlies moet nemen.

Risico analyse. Kennelijk is het risico en de som van verlies bij wanbetaling zo groot, dat de bank liever nu de executiewaarde pakt (en de rest is meegenomen) dan af te wachten totdat de betaling stoppen om over te gaan tot executie (welke dan minder oplevert).

[ Voor 41% gewijzigd door Xanaroth op 10-10-2012 12:02 ]

[rinkel]

Myrdreon schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 11:58:
[...]


1. Je bent niet verplicht maximaal te lenen en/of eigen geld in te brengen (behalve dan straks de k.k.). Onder de NHG grens blijven is dus enorm makkelijk.

2. Als je per se al je geld wilt uitgeven, denk dan aan bouwval kopen voor prijs onder de NHG grens. Vervolgens verbouw je het met je eigen geld. Dan heb je een woning die meer waard is dan de NHG grens, maar toch de bescherming voor het geval dat.


[...]

Klopt, ik was ook in onderhandeling met de makelaar van een bouwval, echter is het eigenlijk nooit tot een onderhandeling gekomen. De verkoper wil een prijs uit 2008 zonder rekening te houden met de verbeterkosten.
Maar idd, ik ben wel naar zoiets op zoek.Nu is mijn eigen geld net genoeg voor een flinke verbouwing, en heb ik dus alsnog een aardige hypotheek nodig.

[MBV]

RemcoDelft schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 11:51:
[...]

En (volgens mij...) heb je na het verrekenen geen schuld meer, maar ook geen spaargeld! Een soort verplicht aflossen bij faillissement van de bank dus.

Dat is ook hoe ik het heb begrepen. Geldt ook alleen maar als het bij dezelfde bank, onder dezelfde bankvergunning staat.

[Quorton]

dat lijkt me toch sterk dat verrekenen, dat zou betekenen dat je spaargeld er dus nog is. Tenzij je geen hypotheek hebt dan is het weg ?
Geld dat niet alleen voor het bedrag dat gegarandeerd is door de staat (max 100.000). Maw het spaargeld dat je terug zou krijgen wordt dan gebruikt om de hypotheek (gedeeltelijk) af te lossen.

[Señor Sjon]

Quorton schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 13:41:
dat lijkt me toch sterk dat verrekenen, dat zou betekenen dat je spaargeld er dus nog is. Tenzij je geen hypotheek hebt dan is het weg ?
Geld dat niet alleen voor het bedrag dat gegarandeerd is door de staat (max 100.000). Maw het spaargeld dat je terug zou krijgen wordt dan gebruikt om de hypotheek (gedeeltelijk) af te lossen.

Dat komt omdat jij een vordering op de bank hebt van 2 ton en de bank een vordering op jou van 2 ton. Een curator zal dat tegen elkaar wegstrepen.

Complexer wordt de materie met de 100k garantie. Krijg je 100k terug en houdt je een hypotheek van 100k? Wat gebeurt er met eventuele spaar- of bankspaar polissen?

Ik heb zelf een deel aandelen in mijn hypotheek zitten. Voordeel daarvan is dat je nu voor een scheet en drie knikkers aandelen koopt en je blijft eigenaar van die aandelen, ongeacht de bank. Helaas zit het waarschijnlijk wel weer in een of ander fonds wat bij een failissement niet zoveel meer waard is maar dat ligt aan de opbouw van dat fonds. Als daar gewoon Shell aandelen e.d. zitten zal ie niet onderuit gaan.

[MBV]

Als je geen hypotheek hebt houd je een ton, via het garantiestelsel.

[rube]

Een ton minus je "eigen risico"

[RemcoDelft]

rube schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 14:59:
Een ton minus je "eigen risico"

Het enige eigen risico dat in het garantiestelsel zit, is dat je geen rente ontvangt tussen over-de-kop-gaan van de bank en terugkrijgen van het garantiefonds.

[Quorton]

Senor Sjon schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 13:48:
[...]
Dat komt omdat jij een vordering op de bank hebt van 2 ton en de bank een vordering op jou van 2 ton. Een curator zal dat tegen elkaar wegstrepen.

Waarom krijg je die 2 ton dan niet terug als ik geen hypotheek zou hebben ?
Omdat andere schuldeisers voor gaan ? waarom zou de bank mij dan een plezier doen en die hypotheek wegstrepen tegen die 2 ton ? Ik zou eerder verwachten dat je naar je spaargeld mag fluiten (minus die garantie natuurlijk), want de grote jongens gaan voor en je hypotheek wordt verkocht aan een andere bank en mag je gewoon blijven betalen.
Ging het bij DSB ook niet zo ?

[BlakHawk]

Is er een manier om je huidige hypotheek over te sluiten naar NHG?

[Señor Sjon]

dfrenner schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 15:53:
Is er een manier om je huidige hypotheek over te sluiten naar NHG?

Als je aan de voorwaarden voldoet wel lijkt me.

Quorton schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 15:53:
[...]


Waarom krijg je die 2 ton dan niet terug als ik geen hypotheek zou hebben ?
Omdat andere schuldeisers voor gaan ? waarom zou de bank mij dan een plezier doen en die hypotheek wegstrepen tegen die 2 ton ? Ik zou eerder verwachten dat je naar je spaargeld mag fluiten (minus die garantie natuurlijk), want de grote jongens gaan voor en je hypotheek wordt verkocht aan een andere bank en mag je gewoon blijven betalen.
Ging het bij DSB ook niet zo ?

De gemiddelde DSB klant met een hypotheek had nou niet het bijbehorende spaargeld. DSB en derivaten sloten vaak niet eens hypotheken af voor mensen die niet hun 'zooi' erbij wilden.

De bank doet je geen plezier. De hypotheek is vaak doorverkocht, maar je spaargeld is wel jouw vordering op de bank. Volgens mij win je altijd een rechtzaak als je wel een ton spaargeld kwijtraakt, maar je volle hypotheek blijft staan.

[rube]

RemcoDelft schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 15:05:
[...]
Het enige eigen risico dat in het garantiestelsel zit, is dat je geen rente ontvangt tussen over-de-kop-gaan van de bank en terugkrijgen van het garantiefonds.

Je hebt helemaal gelijk, ik was in de war met het "oude" garantiestelsel, daarbij was het tot 20K 100% gedekt en de 20K daarna voor 90%, oftewel als je 40K had staan kreeg je maximaal 38K terug onder het garantiestelsel en had je een "eigen risico" van 5%.
Nu is dat niet meer van toepassing.

[rube]

Quorton schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 15:53:
[...]
Waarom krijg je die 2 ton dan niet terug als ik geen hypotheek zou hebben ?
Omdat andere schuldeisers voor gaan ?

Omdat er niet meer voldoende geld aanwezig is (daarom gaat de bank dan ook failliet)

waarom zou de bank mij dan een plezier doen en die hypotheek wegstrepen tegen die 2 ton ?

Geen plezier, maar inderdaad het wegstrepen tegen elkaar van vorderingen.
En hierbij sta jij sterker als andere schuldeisers (mensen die spaargeld hebben gestald) omdat jij in dit geval hen "niet levert" (betaald niet je hypotheek) als zij ook niet "leveren" (vrijgeven spaargeld).

[Vandread]

Heeft iemand trouwens ervaring met kopen bij Woonbron? Las ergens dat dat vaak met een loting gaat

[JvS]

Vandread schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 19:04:
Heeft iemand trouwens ervaring met kopen bij Woonbron? Las ergens dat dat vaak met een loting gaat

Geen idee wat Woonbron is, maar als het populair is en ze willen de prijzen niet verhogen of mensen laten opbieden, dan is daar toch niets geks aan?

[Ray]

dfrenner schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 15:53:
Is er een manier om je huidige hypotheek over te sluiten naar NHG?

als je huidige woningwaarde minimaal gelijk is aan je huidige hypotheek of je hebt voldoende eigen geld om dit verschil te overbruggen kun je door het kopen van een pot verf een oversluiting doen onder NHG (je dient wel onder de max grens te blijven)

dit kan sinds 2006 en er wordt massaal gebruik van gemaakt.

leuk detail is dat dan de oorspronkelijke aankoopwaarde niet meer van belang is.

wat nog wel eens gebeurd: aankoop huis van € 400.000,-- waarvan € 200.000,-- eigen geld > hypotheek € 200.000 > GEEN NHG mogelijk. Een dag later oversluiten € 200.000 plus pot verf > WEL NHG.

het blijft een leuk vak

[rinkel]

Daar snap ik dus even niks van..
200.000 hypotheek en geen nhg mogelijk? Grens ligt toch bij 320.000 ?

[Stoffel]

Koopprijs ja, niet geleende bedrag. Eigen geld telt wel mee voor dat maximumbedrag. Overigens is dat €296.296,30, de rest is voor kosten koper en een eventuele verbouwing.

[rinkel]

Ik dacht dat het gaat om hypotheekbedrag. Ik heb een paar keer die test ingevuld, resultaat=ja
Dus hyp van 320 en rest eigen geld

Hmm, heb ik denk ik niet goed gelezen...

Maximale koopsom van de woning
De koopsom van de woning mag maximaal € 312.500 (k.k.) zijn. Bij de normen van NHG gaat men uit van een vast percentage aan bijkomende kosten: 12%. Aangezien de maximale hypotheek € 350.000 is, is dit dus de maximale koopsom.

Het is dus niet mogelijk om een bestaande woning van € 315.000 k.k. te kopen, eigen geld in de woning te steken en dan een hypotheek met NHG van € 340.000 af te sluiten.

[ Voor 70% gewijzigd door rinkel op 10-10-2012 21:59 ]

[JvS]

Maar een hypotheek op een "pot verf" (je bedoelt denk ik een minimale verbouwing waar je hypotheek voor kunt krijgen?) kan wel?

[Verwijderd]

Ray schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 19:44:
[...]


als je huidige woningwaarde minimaal gelijk is aan je huidige hypotheek of je hebt voldoende eigen geld om dit verschil te overbruggen kun je door het kopen van een pot verf een oversluiting doen onder NHG (je dient wel onder de max grens te blijven)

dit kan sinds 2006 en er wordt massaal gebruik van gemaakt.

leuk detail is dat dan de oorspronkelijke aankoopwaarde niet meer van belang is.

wat nog wel eens gebeurd: aankoop huis van € 400.000,-- waarvan € 200.000,-- eigen geld > hypotheek € 200.000 > GEEN NHG mogelijk. Een dag later oversluiten € 200.000 plus pot verf > WEL NHG.

het blijft een leuk vak

is dat geen fraude?

[ArcticWolf]

Verwijderd schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 22:08:
[...]


is dat geen fraude?

creatief gebruik maken van de regels...

[Ray]

Verwijderd schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 22:08:
[...]


is dat geen fraude?

het zijn inderdaad gewoon de regels. overigens best goed voor het spekken van de NHG pot. Immers de kans dat er in een 50% financieringssituatie ooit een restschuld ontstaat is relatief klein. Daar en tegen moet wel over de volledige lenig de borgtochtprovisie betaald worden.
Zoals al eerder gesteld trouwens groeit de NHG pot harder dan hij leegloopt. maw het risico dat de staat ooit echt moet gaan betalen schat ik zelf relatief klein. Goed volgens enkelen moet de grote ellende nog komen maar er is dan ook nog ruim 700 miljoen dekking in de pot.
We zullen het zien

@JvS, technisch gezien is een opzet waarbij het kraanrubber van 50 cent vervangen wordt voldoende voor een oversluiting onder NHG. toen er in 2006 deze mogelijkheid kwam hadden we echt zoiets 'volgend jaar zal er wel een minimale verbouw eis komen' anno 2012 is de regel niet aangepast. Dus in veel gevallen zie je 'schilderwerk intern 25 euro' en is je opzet weer sluitend.
overigens is er zelfs tot € 2.500,-- geen depot verplichting, ik denk dat ik niet hoef uit te leggen hoe men hier creatief mee omgaat...........

edit. overigens is de hoge NHG grens maar een week voor bovenstaande beschikbaar geweest, daarna is deze alleen bestemd voor aankoop woning.

voor de liefhebber: https://www.nhg.nl/filead...rden_en_Normen_2012-3.pdf

[ Voor 35% gewijzigd door Ray op 10-10-2012 23:51 ]

[dcl!]

rinkel schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 21:52:
Ik dacht dat het gaat om hypotheekbedrag. Ik heb een paar keer die test ingevuld, resultaat=ja
Dus hyp van 320 en rest eigen geld

Hmm, heb ik denk ik niet goed gelezen...


[...]

Je noemt nu de bedragen zoals die van kracht waren voor 1 juli dit jaar. Inmiddels is de nhg grens gezakt en daarmee je feitelijke kooprijs huis ook naar 296k zoals hierboven al aangegeven.

[MBV]

rube schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 16:10:
[...]

Omdat er niet meer voldoende geld aanwezig is (daarom gaat de bank dan ook failliet)

Gelukkig staan rekeninghouders vrij hoog in het rijtje van schuldeisers bij banken. Bij DSB kregen rekeninghouders dus het grootste gedeelte van het bedrag boven 100k terug. Helaas had de DSB iedereen met een significant bedrag geprobeerd een achtergesteld deposito aan te smeren, moet ik uitleggen wat daarmee gebeurt bij faillisement?

[EXX]

Stoffel schreef op woensdag 10 oktober 2012 @ 21:31:
Koopprijs ja, niet geleende bedrag. Eigen geld telt wel mee voor dat maximumbedrag. Overigens is dat €296.296,30, de rest is voor kosten koper en een eventuele verbouwing.

Dit is dus weer super krom:persoon A die een huis van 250.000 euro koopt, daarop een tophypotheek neemt en nul eigen geld inlegt krijgt wel NHG en persoon B die een huis van 350.000 euro koopt, daarop een hypotheek van 100.000 euro neemt en 250.000 euro eigen geld instopt krijgt geen NHG....

Dat terwijl het risico bij persoon A een stuk hoger ligt dan bij persoon B. Als klap op de vuurpijl mag persoon B ook nog een meer rente betalen ( rente bij < 75% EW is hoger dan rente met NHG).

edit:

Nieuwe NVM cijfertjes:

Het derde kwartaal 2012 was, zoals verwacht, een slecht kwartaal voor de woningmarkt. Het aantal transacties ligt 17,2% lager dan een kwartaal eerder. Ook de dalende trend in de transactieprijzen zet zich verder door. Een gemiddeld verkochte woning in Nederland kende een verkoopprijs van € 209.000, een prijsdaling van 2,2% in vergelijking met een kwartaal eerder. De gemiddelde woning werd dit kwartaal in 158 dagen verkocht. Dat blijkt uit de nieuwste, voorlopige kwartaalcijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).

Meer data bij de bron

En nog meer ellende:

Aantal huiseigenaren met restschuld stijgt snel

Door: Tjerk Gualthérie van Weezel − 11/10/12, 06:00
© anp.

Huizenbezitters die na 2000 een woning hebben gekocht, lijden gemiddeld verlies als ze hun huis nu zouden verkopen. Kopers uit 2008 lopen met een tegenvaller van ruim 81 duizend euro de grootste schade op.

Dat blijkt uit berekeningen op basis van cijfers uit het Kadaster. De gemiddelde huizenprijs is sinds het hoogtepunt op de woningmarkt in 2008 met 51 duizend euro gedaald tot 214 duizend euro. Daarnaast moest de gemiddelde koper destijds 31 duizend euro betalen aan 'kosten koper' (notaris, makelaar, overdrachtsbelasting) en het opknappen van de woning. In de cijfers die makelaarsvereniging NVM vandaag presenteert, gaat het niet zozeer over die kosten, maar over de gemiddelde verkoopprijs.

Op basis van die huizenprijs zit de woningmarkt na vier jaar van dalingen nu ongeveer op het niveau van 2005. Maar als de kosten koper worden inbegrepen zit gemiddeld iedereen die deze eeuw een huis heeft gekocht met een potentiële restschuld. Degenen die in het guldentijdperk kochten, staan doorgaans nog net 'boven water'.

Meer hier.

[ Voor 61% gewijzigd door EXX op 11-10-2012 10:52 ]

[Bananenplant]

Onlangs hoorde ik een makelaar zeggen dat hij dacht dat het dal dichtbij was omdat huizen goedkoper dan de kostprijs zouden worden. Maar wat ik me dan afvraag: zit er dan niet gewoon teveel lucht in de prijs van de bouwgrond ?

[rube]

Yep my 2 cents