Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[EXX]

Zo gewaagd is de voorspelling niet. Vanaf 1 januari 2013 kunnen starters alleen nog terecht met een annuïteiten of lineaire hypotheek. Verder wordt de LTV verkleind tot uiteindelijk 100% in IIRC 2016 en ook de NHG grens gaat in stappen terug naar 265000 euro. Verder stijgen allerlei kosten en belastingen (zorgpremie, BTW). Tsja, dan wordt de kredietruimte behoorlijk kleiner, en zullen de huizenprijzen evenredig moeten meedalen.

[Xanaroth]

timag schreef op woensdag 19 september 2012 @ 16:02:
[...]


Famous last words...

Niet dat ik weet wat er gaat gebeuren maar zo stellig over dit soort toekomstige economische ontwikkelingen maakt ze niet meer waar of zo...

Vooral omdat leencapaciteit totaal onafhankelijk is van keuze annuitair of banksparen. Enige verschil zijn de maandlasten. Enige invloed op leencapaciteit is je inkomen, de rentestand, en de vraag of je maximaal wilt lenen of niet.

[RemcoDelft]

Z___Z schreef op woensdag 19 september 2012 @ 13:43:
Vastgoed zal op de lange termijn gewoon de reguliere inflatie volgen.

Vastgoed van dezelfde kwaliteit zal op lange termijn de inflatie volgen. Dat geldt niet voor 1 huis dat langzaam ouder wordt, en al helemaal niet na 20 jaar snellere stijging dan de inflatie.
Hoewel in Duitsland over 30 jaar gezien huizenprijzen een licht dalende lijn geven, vanwege goedkopere bouwtechnieken (?), dus wellicht is het logisch dat huizen langzaam goedkoper worden na inflatie. Bubbles en schaarste uitgezonderd natuurlijk.

[Oscar Mopperkont]

EXX schreef op woensdag 19 september 2012 @ 16:20:
Zo gewaagd is de voorspelling niet. Vanaf 1 januari 2013 kunnen starters alleen nog terecht met een annuïteiten of lineaire hypotheek. Verder wordt de LTV verkleind tot uiteindelijk 100% in IIRC 2016 en ook de NHG grens gaat in stappen terug naar 265000 euro. Verder stijgen allerlei kosten en belastingen (zorgpremie, BTW). Tsja, dan wordt de kredietruimte behoorlijk kleiner, en zullen de huizenprijzen evenredig moeten meedalen.

Geen idee wat je voorspelling was, maar je hebt gelijk als je zegt dat de huizenprijzen sterk gecorreleerd zijn met de kredietruimte.

[Krisp]

'Somberheid onder huizenbezitters neemt af'
Dit artikel beschrijft een heel wisselend beeld qua realisme rondom de prijsbewegingen. Mensen zijn wel bewust dat hun huis onder water staat, maar 30% verwacht niet dat hun huis maar een procent gedaald is, terwijl de gemiddelde huizenprijs gemiddeld 20% gedaald is.

De opleving van het optimisme is relatief: met name de starters (laatste alinea) hebben volgend jaar fors hogere maandlasten. Ik denk dat het optimisme volgend jaar weer gedaald zal zijn.

[timag]

Krisp schreef op donderdag 20 september 2012 @ 09:46:
met name de starters (laatste alinea) hebben volgend jaar fors hogere maandlasten.

Volgens mij is hier al tig keer voorgerekend dat dat wel meevalt. Over 25 jaar is het een ander plaatje maar dan zijn starters ook geen starters meer...

[Z___Z]

Krisp schreef op donderdag 20 september 2012 @ 09:46:
'Somberheid onder huizenbezitters neemt af'
Dit artikel beschrijft een heel wisselend beeld qua realisme rondom de prijsbewegingen. Mensen zijn wel bewust dat hun huis onder water staat, maar 30% verwacht niet dat hun huis maar een procent gedaald is, terwijl de gemiddelde huizenprijs gemiddeld 20% gedaald is.

De opleving van het optimisme is relatief: met name de starters (laatste alinea) hebben volgend jaar fors hogere maandlasten. Ik denk dat het optimisme volgend jaar weer gedaald zal zijn.

Zoals al veel in dit topic besproken is, zijn veel van de verkopen van de afgelopen jaren met enige dwang gebeurt, denk aan scheidingen, werkloosheid, veel groter kunnen wonen, dus toch maar snel verkopen. Hierdoor zullen veel mensen die verkocht hebben dit vaak gedaan hebben tegen een prijs die lager is dan de marktwaarde. Als koper wil je dat natuurlijk ook, gezien overal in het nieuws wordt gesproken over dalende huizenprijzen. Als al dat nieuws stopt, gaan mensen vanzelf weer zelf nadenken over de waarde van een huis.

Als je dat doet, merk je dat huren van een tussenwoning van rond de 100m2 zo'n 1000 euro per maand kost, terwijl het kopen van een tussenwoning ongeveer 200k-250k kost. Als je dit leent tegen een hypotheek van 10 jaar vast betaal je ongeveer 4,8% rente. Bij 250k is dit bruto 1000 euro/maand aan rente. Na HRA is dit nog "maar" 580 euro/maand. Dan hou je dus 420 euro over om af te lossen, onderhoud en de extra belasting op huizenbezit te betalen. Dus als je 5 jaar blijft wonen is dit een bedrag van 25k. Zeg dat daarvan 10k onderhoud is en 5k belasting, hou je nog steeds 10k over. Ondertussen is die 1000 euro huur verhoogd naar 1131 (bij 2,5% inflatie). Dus als je langer blijft wonen wordt dit verschil alleen maar groter.

[RemcoDelft]

Z___Z schreef op donderdag 20 september 2012 @ 10:35:
Als je dat doet, merk je dat huren van een tussenwoning van rond de 100m2 zo'n 1000 euro per maand kost, terwijl het kopen van een tussenwoning ongeveer 200k-250k kost. Als je dit leent tegen een hypotheek van 10 jaar vast betaal je ongeveer 4,8% rente. Bij 250k is dit bruto 1000 euro/maand aan rente. Na HRA is dit nog "maar" 580 euro/maand. Dan hou je dus 420 euro over om af te lossen, onderhoud en de extra belasting op huizenbezit te betalen. Dus als je 5 jaar blijft wonen is dit een bedrag van 25k. Zeg dat daarvan 10k onderhoud is en 5k belasting, hou je nog steeds 10k over. Ondertussen is die 1000 euro huur verhoogd naar 1131 (bij 2,5% inflatie). Dus als je langer blijft wonen wordt dit verschil alleen maar groter.

Jij rekent creatief!
Elk jaar dat je huurt gaat er 10.000+ euro van de prijs van het huis af. Koop je het huis na 4 jaar, heb je zo 50.000 euro bespaard!

[rube]

Bovendien, als huizenprijzen blijven dalen, volgend de huren vanzelf. Niet andersom.

[Coca-Cola]

Z___Z schreef op donderdag 20 september 2012 @ 10:35:
[...]

Zoals al veel in dit topic besproken is, zijn veel van de verkopen van de afgelopen jaren met enige dwang gebeurt, denk aan scheidingen, werkloosheid, veel groter kunnen wonen, dus toch maar snel verkopen. Hierdoor zullen veel mensen die verkocht hebben dit vaak gedaan hebben tegen een prijs die lager is dan de marktwaarde.

....

Volgens mij bega je hier ook een denkfout. Als mensen hun huizen verkopen dan is dat juist de marktwaarde...

[Z___Z]

rube schreef op donderdag 20 september 2012 @ 10:47:
Bovendien, als huizenprijzen blijven dalen, volgend de huren vanzelf. Niet andersom.

Als huizenprijzen dalen, gaan huren omhoog, aangezien de investeerders niet meer verdienen op de waardestijging van het onroerend goed. De prijsdaling wordt gewoon doorberekend aan de huurder. Kijk maar naar auto's en lease maatschappijen. Als auto's niet in prijs dalen, is de lease prijs veel lager dan hij nu is.
Voor de verhuurder zijn de kosten van een huis: Rente + Afschrijvingen + Onderhoud + Belastingen.
De afschrijving was altijd negatief dus drukte de kosten. Nu de afschrijvingen positief zijn, kost het de verhuurder geld, en dus gaat de prijs omhoog.

RemcoDelft schreef op donderdag 20 september 2012 @ 10:37:
[...]

Jij rekent creatief!
Elk jaar dat je huurt gaat er 10.000+ euro van de prijs van het huis af. Koop je het huis na 4 jaar, heb je zo 50.000 euro bespaard!

Zoals ik al schrijf, stel je koopt voor 200k en je huurt een vergelijkbaar object voor 1000 euro/maand. Als jij denkt dat de waarde van dat huis daalt naar 150k, waardoor je over 5 jaar het huis kan kopen tegen financieringskosten (rente) van 348 euro/maand, dan zeg ik droom maar lekker verder
Zelfs bij totale afschaffing van de HRA zal de financieringskosten nog maar 600 euro/maand zijn. Zoals ook eerder in dit topic genoemd is, als je denkt dat je over 5 jaar een vrijstaande woning voor de prijs van een rijtjeshuis nu kan kopen, mag je lekker verder dromen.

[Señor Sjon]

Waarom zou de huur dalen? De investering van de verhuurder moet terugverdiend worden. Volgens CBS zijn er maar 17k vergunningen afgegeven in eerste helft 2012. Veel te weinig, dus we zijn in voorbereiding op een volgende bubble. Duurt misschien 10 jaar, maar komt er wel.

[rube]

Omdat er dan nieuwe investeerders komen, die met de nieuwe prijzen kopen en dus tegen lagere prijzen kunnen verhuren.

Ik wil graag een rijtje huizen kopen a 100K per stuk en kunnen verhuren voor 1000 per maand.

[rube]

Z___Z schreef op donderdag 20 september 2012 @ 10:59:
[...]
Als huizenprijzen dalen, gaan huren omhoog, aangezien de investeerders niet meer verdienen op de waardestijging van het onroerend goed. De prijsdaling wordt gewoon doorberekend aan de huurder.

Dus even theoretisch: als de huizenprijzen dalen naar bijna 0, gaat volgens deze redenatie de huurprijzen omhoog omdat verlies terug te verdienen.
Ehh...bij huizen prijzen van bijna 0 gaat toch iedereen kopen?
En ook stappen er voldoende andere investeerders in de markt die concurrerend gaan verhuren?

[rik86]

volgens mij is het ook een kwestie van vraag en aanbod en zitten we nog steeds vrij krap qua huizen op de huizenmarkt, helemaal wat normaal-goed onderhouden woningen op een leuke locatie betreft;

Dat woningen die slecht onderhouden zijn dalen, dat woningen die op minder fijne plekken liggen dalen is heel logisch, maar we zitten gewoon nog steeds met een te krappe huizenmarkt. Zolang dat zo is en mensen niet gedwongen hoeven te verhuizen, zal de huizenprijs niet structureel dalen.

Waarom zou ik m'n huis met verlies verkopen terwijl ik niet weg moet?

[rube]

Omdat je een ander huis mooier/beter huis ook goedkoper kan kopen en je per saldo niet verliest en zelfs goedkoper uit bent?

[Kju]

Waar ik in een niet-crisissituatie 10% leegstand heb in mijn portefeuille had ik vrij snel nadat de crisis op de woningmarkt begon haast geen enkele woning leeg. Het klopt dat investeerders goedkoper kunnen kopen, maar er is geen investeerder die zo gek is om zijn woning tegen kostprijs in plaats van marktprijs te verhuren. Daarnaast is er in de grote steden al een tekort in de vrije sector, zeker aan de onderkant (675-800 euro), daarnaast worden corporaties "gestimuleerd" om te verkopen waardoor ook die sociale huurwoningvoorraad kleiner zal worden, dat gaat alleen maar leiden tot stijging van de huurprijzen.

[ Voor 3% gewijzigd door Kju op 20-09-2012 11:19 ]

[TheFes]

rube schreef op donderdag 20 september 2012 @ 11:12:
[...]


Dus even theoretisch: als de huizenprijzen dalen naar bijna 0, gaat volgens deze redenatie de huurprijzen omhoog omdat verlies terug te verdienen.
Ehh...bij huizen prijzen van bijna 0 gaat toch iedereen kopen?
En ook stappen er voldoende andere investeerders in de markt die concurrerend gaan verhuren?

Bij een huizenprijs van 0 is er niets te kopen. Er zal niemand zijn die zijn huis dan verkoopt, en geen enkele projectontwikkelaar zijn die een huis gaat bouwen om vervolgens gratis weg te geven.

[rube]

Er staat ook theoretisch....

Overigens, er zijn huizen voor $ 100 te kopen in sommige buurten in de USA. Dat valt voor mij praktisch gezien wel bijna onder de prijs categorie van "0"

[RemcoDelft]

rube schreef op donderdag 20 september 2012 @ 11:45:
Er staat ook theoretisch....

Overigens, er zijn huizen voor $ 100 te kopen in sommige buurten in de USA. Dat valt voor mij praktisch gezien wel bijna onder de prijs categorie van "0"

Of voor 1 dollar. Simpel om er vanaf te komen vanwege de belasting die er op zit.
In Nederland lijkt me dat het eerst voorkomen met aanleunwoningen: die heb ik al zien dalen van 99k naar 29k, vanwege de servicekosten van 1200 euro. Nu is daar een toenemende doelgroep voor, maar je zou er maar mee zitten als erfgenaam!

[ArcticWolf]

Kju schreef op donderdag 20 september 2012 @ 11:19:
Waar ik in een niet-crisissituatie 10% leegstand heb in mijn portefeuille had ik vrij snel nadat de crisis op de woningmarkt begon haast geen enkele woning leeg. Het klopt dat investeerders goedkoper kunnen kopen, maar er is geen investeerder die zo gek is om zijn woning tegen kostprijs in plaats van marktprijs te verhuren. Daarnaast is er in de grote steden al een tekort in de vrije sector, zeker aan de onderkant (675-800 euro), daarnaast worden corporaties "gestimuleerd" om te verkopen waardoor ook die sociale huurwoningvoorraad kleiner zal worden, dat gaat alleen maar leiden tot stijging van de huurprijzen.

Dat zozo...en de eisen van de corporaties in de vrijesector huur zijn ook vrij absurd. Ik had geprobeerd me in te schrijven voor een complex in Zeist vanaf 80m2 appartementen tussen de 650 en 800 euro/maand. En toen kreeg ik terug dat ik dat niet mocht omdat ik 5x de huur = bruto maandloon moest verdienen. Inclusief service kosten oid kwam dat uit op gemiddeld 3700 euro/maand bruto

[Señor Sjon]

Die zullen niet nieuw zijn...

Je verhaal kan theoretisch gewoon niet. Stichtingskosten zijn altijd >0, laat staan lopende kosten.

[Z___Z]

rube schreef op donderdag 20 september 2012 @ 11:12:
[...]


Dus even theoretisch: als de huizenprijzen dalen naar bijna 0, gaat volgens deze redenatie de huurprijzen omhoog omdat verlies terug te verdienen.
Ehh...bij huizen prijzen van bijna 0 gaat toch iedereen kopen?
En ook stappen er voldoende andere investeerders in de markt die concurrerend gaan verhuren?

Precies mijn punt! Als de huizen zo goedkoop worden dat het voordeliger is om te kopen gaat iedereen kopen. Dat punt zijn we al voorbij, waardoor dalingen van 5% per jaar de komende 5 jaar niet zo heel realistisch zijn.

[RemcoDelft]

Z___Z schreef op donderdag 20 september 2012 @ 12:25:
[...]

Precies mijn punt! Als de huizen zo goedkoop worden dat het voordeliger is om te kopen gaat iedereen kopen. Dat punt zijn we al voorbij, waardoor dalingen van 5% per jaar de komende 5 jaar niet zo heel realistisch zijn.

Misschien een leuk idee voor een huizenmarkttoto? Nu inzetten, wie de gemiddelde prijsontwikkeling over 5 jaar het beste geraden heeft, wint de pot!

[ArcticWolf]

RemcoDelft schreef op donderdag 20 september 2012 @ 12:40:
[...]

Misschien een leuk idee voor een huizenmarkttoto? Nu inzetten, wie de gemiddelde prijsontwikkeling over 5 jaar het beste geraden heeft, wint de pot!

dan kun je beter een maandelijkse loterij organiseren over hoeveel de huizenprijzen gemiddeld dalen of stijgen

[Krisp]

Z___Z schreef op donderdag 20 september 2012 @ 12:25:
[...]

Precies mijn punt! Als de huizen zo goedkoop worden dat het voordeliger is om te kopen gaat iedereen kopen. Dat punt zijn we al voorbij, waardoor dalingen van 5% per jaar de komende 5 jaar niet zo heel realistisch zijn.

Onjuist: men verwacht daling en neemt dat mee in de koopprijs. Het geld wat je niet terug krijgt, is ook een kostenpost (en op dit moment +1000 euro in de maand). Daarmee is huren (nog) goedkoper dan kopen. Het is een cirkel die zichzelf in stand houdt: zolang de bubbel niet op het minimum is (en dat wordt bepaald door allerlei rapporten die varieren van -5% tot -33%) en er is geen perspectief op stijging, gaat niemand kopen.

[Señor Sjon]

Jammer dat een gemidddelde op zich weinig zegt. Als er alleen maar rijtjeshuizen verkocht worden, dan daalt het gemiddelde. Aangezien de markt voor dure woningen helemaal stilligt, zal het gemiddelde dus nog wel dalen.

[Bonsaiboom]

Z___Z schreef op donderdag 20 september 2012 @ 12:25:
[...]

Precies mijn punt! Als de huizen zo goedkoop worden dat het voordeliger is om te kopen gaat iedereen kopen. Dat punt zijn we al voorbij, waardoor dalingen van 5% per jaar de komende 5 jaar niet zo heel realistisch zijn.

Uhmmm....

In het geval vrije sector vs kopen, is kopen "altijd" goedkoper geweest dan huren. Kopen is nu juist relatief duurder aan het worden, aangezien de waardedaling ingeprijsd moet worden.

Woningcorporaties nemen als het goed is al een bepaalde mate van afschrijving en onderhoud mee in de inschatting of een bepaald project een positief resultaat oplevert. De markt bepaald vervolgens de huurprijs hiervan, die op een manier gerelateerd is aan de koopmarkt. De relatie ligt toch echt behoorlijk in de sfeer van benodigde investering + winst erbij = huurprijs.

Dat er nu meer vraag is naar huur, en daarmee het moeilijker wordt om huurwoningen te krijgen, zal inderdaad op korte termijn voor hogere huurprijzen kunnen zorgen. Daarna regelt die markt zich weer in op een lager huizenprijzen niveau, en lagere rendemeneten. Nieuwe huurders betalen dus inderdaad wel enigszins mee aan de waardedaling van het vastgoed als je het zo bekijkt.

Waar alleen eerst het sommetje huur vs koop al na ~18/24 maanden in het voordeel van koop was, door de waardestijgingen, is dat nu na 5-7 jaar, inclusief waardedalingen, als het effect van HRA. Dat is in deze thread al meermalen doorgerekend.

Kopen is dus al goedkoper dan huren, mits de termijn lang genoeg is. Dat is nog niet bepaald voor een stortvloed aan kopers aan het zorgen.

[ArcticWolf]

Senor Sjon schreef op donderdag 20 september 2012 @ 12:49:
Jammer dat een gemidddelde op zich weinig zegt. Als er alleen maar rijtjeshuizen verkocht worden, dan daalt het gemiddelde. Aangezien de markt voor dure woningen helemaal stilligt, zal het gemiddelde dus nog wel dalen.

De markt zal nog wel veel meer gaan verslechteren aankomende tijd... er gaan nog wat grote bedrijven reorganiseren aankomende tijd (lees: zeer spoedig)

[timag]

Coca-Cola schreef op donderdag 20 september 2012 @ 10:58:
[...]

Volgens mij bega je hier ook een denkfout. Als mensen hun huizen verkopen dan is dat juist de marktwaarde...

Nee hoor. Er is niet zoiets als één marktwaarde. Als je een grafiek van vraag en aanbod ziet die op één specifiek prijsniveau bij elkaar komt is dat een nogal vereenvoudigde weergave van de werkelijkheid. Anders zouden er nu gewoon geen verkopen plaats vinden.

In de praktijk is er een hele brede range van prijzen waarbij vraag en aanbod bij elkaar komen en er dus transacties zullen plaatsvinden. Aan de onderkant de prijsrange is er veel vraag en weinig aanbod en aan de bovenkant andersom.

Bij een optimale prijs ergens in het midden van vraag en aanbod zal het hoogste aantal transacties plaatsvinden. Misschien dat je dat de marktwaarde zou kunnen noemen, maar het blijft een stuk complexer dan het in eerste instantie lijkt.

[Kju]

Wat timag hierboven zegt is niet helemaal waar. Een taxatie is een momentopname, er is maar één marktwaarde waar taxateurs op dezelfde datum, afhankelijk van het object, zo'n 10-20% kunnen afwijken over het vast te stellen bedrag. Bij goedkopere woningen zal het absolute verschil kleiner worden. Het bepalen van die marktwaarde is geen exacte wetenschap, het is een combinatie van verschillende variabelen waaronder recente transacties, al dan niet geindexeerd, de staat van het object, de aard en kwaliteit van afwerking, inrichting en installaties en de gevoelswaarde die een taxateur aan een object kan koppelen. Hoe dan ook blijft het een waardering waarin uit wordt gegaan van een theorethische situatie met zo algemeen mogelijke variabelen en eigenlijk ook de "ideale" koper. De koopsom die bij een daadwerkelijke verkoop tot stand komt is vaak afhankelijk van specifieke factoren waar vaak geen sprake is van de ideale koper en er bijna nooit wordt voldaan aan alle voorwaarden die de definitie van marktwaarde voorschrijven.

[pedorus]

The_Fes schreef op donderdag 20 september 2012 @ 11:42:
Bij een huizenprijs van 0 is er niets te kopen. Er zal niemand zijn die zijn huis dan verkoopt, en geen enkele projectontwikkelaar zijn die een huis gaat bouwen om vervolgens gratis weg te geven.

Voor 1 euro koop je een hele flat in Nederland!

rube schreef op donderdag 20 september 2012 @ 11:12:
Ehh...bij huizen prijzen van bijna 0 gaat toch iedereen kopen?
En ook stappen er voldoende andere investeerders in de markt die concurrerend gaan verhuren?

Deze flat staat al meer dan een jaar te koop. Verreweg de meeste mensen gaan alleen al aan de vaste lasten erop failliet als ze het zouden kopen.

[rube]

Tja, dan is 1 euro dus nog te duur, ik denk dat we de kant op gaan van geld toe krijgen,

net zoals je nu af en toe ziet bij obligaties van NL en DE (geld betalen om het te mogen stallen)

[Maasluip]

Als je € 140.000 per woning moet investeren kun je inderdaad beter nieuw bouwen.

Maar ondertussen beweegt er wat met Kleiburg en worden het waarschijnlijk 350 kluswoningen. Dus goedkoop voor de koper, maar hij moet hem wel renoveren.

[nare man]

Uit de ervaringen in Rotterdam (West) blijkt dat dat een aanzienlijke kans op succes heeft, aangezien er veel mensen zijn die niet veel kunnen financieren maar wel bereid zijn de handen uit de mouwen te steken.

[RemcoDelft]

Maasluip schreef op donderdag 20 september 2012 @ 15:34:
Als je € 140.000 per woning moet investeren kun je inderdaad beter nieuw bouwen.

Maar ondertussen beweegt er wat met Kleiburg en worden het waarschijnlijk 350 kluswoningen. Dus goedkoop voor de koper, maar hij moet hem wel renoveren.

En de overige 150 woningen?
Het lijkt me vrij eenvoudig om de 500 woningen aan de huidige bewoners cadeau te doen. Nu betalen ze (gokje) 400 euro per maand huur, dat is 6 miljoen euro per jaar voor de huidige eigenaar, zonder onderhoud!

Ik vind 140.000 euro per flatwoning renovatie trouwens erg veel geld! Ik ben heel benieuwd hoe ze dat berekenen.

[ Voor 9% gewijzigd door RemcoDelft op 20-09-2012 15:40 ]

[pedorus]

Er zijn bijna geen huidige bewoners, de flat staat zo goed als leeg als ik het goed heb begrepen. Maar ik liep achter inderdaad, het lijkt erop dat er een consortium het voor 1 euro heeft gekocht, waarschijnlijk onder nogal wat voorwaarden. Nu willen ze het voor ~1250 euro/m^2 gaan verkopen. Ik denk niet dat dit gaat lukken, maar we gaan het zien. Op een woning van 57 m^2 betaal je dan 71.250 euro. In de flat ernaast staat een woning van 60 m^2 al een tijdje te koop voor 75.000 euro, aan deze flat hoeft niet zo veel te gebeuren als ik de foto's mag geloven.

29 september is er een kijkdag: http://www.klushuisamsterdam.nl/

Ik kan me zo voorstellen dat er in de servicekosten een behoorlijke post voor beveiliging is opgenomen, om even aan te geven wat voor buurt het is. Maar als het project lukt leeft de buurt waarschijnlijk wel wat op

Maar ik hoop voor het consortium dat ze niet 1 euro hebben betaald voor iets dat -22 miljoen euro waard was.

[Maasluip]

Misschien dat een aantal woningen samengetrokken worden?
En ik vind het ook veel geld. Maar ik neem aan dat een gedeelte van die renovatie ook in het casco zit. Dus waarschijnlijk moet er sowieso nog geld bij.

[RemcoDelft]

pedorus schreef op donderdag 20 september 2012 @ 15:57:
Maar ik hoop voor het consortium dat ze niet 1 euro hebben betaald voor iets dat -22 miljoen euro waard was.

Ook hier ben ik benieuwd waar die kosten in zitten! 44.000 euro per flatwoning, dat is 1 muur, 1 plafond, en 2 gevels per woning. De typische sloopmethode is toch alle glas/hout verwijderen, een "graafmachine" op dak zetten, en een paar man knijpt (hydraulisch) dat hele gebouw in kruimels? Waar zitten dan die enorme kosten in?

[assje]

RemcoDelft schreef op donderdag 20 september 2012 @ 16:10:
[...]

Ook hier ben ik benieuwd waar die kosten in zitten! 44.000 euro per flatwoning, dat is 1 muur, 1 plafond, en 2 gevels per woning. De typische sloopmethode is toch alle glas/hout verwijderen, een "graafmachine" op dak zetten, en een paar man knijpt (hydraulisch) dat hele gebouw in kruimels? Waar zitten dan die enorme kosten in?

Afboeken van de fictieve waarde... (en ffictieve huurinkomsten)

[RemcoDelft]

assje schreef op donderdag 20 september 2012 @ 16:19:
[...]
Afboeken van de fictieve waarde... (en ffictieve huurinkomsten)

De 22M is dus incl. de 16M afboeking? Dan klinkt het al redelijker.

[Z___Z]

Krisp schreef op donderdag 20 september 2012 @ 12:47:
[...]

Onjuist: men verwacht daling en neemt dat mee in de koopprijs. Het geld wat je niet terug krijgt, is ook een kostenpost (en op dit moment +1000 euro in de maand). Daarmee is huren (nog) goedkoper dan kopen. Het is een cirkel die zichzelf in stand houdt: zolang de bubbel niet op het minimum is (en dat wordt bepaald door allerlei rapporten die varieren van -5% tot -33%) en er is geen perspectief op stijging, gaat niemand kopen.

1000 euro per maand waardedaling is niet realistisch voor een gemiddelde tussenwoning. En natuurlijk is huren op de korte termijn altijd goedkoper dan kopen en kopen op de lange termijn altijd goedkoper dan huren. Bij huren betaal je namelijk de "flexibiliteitstoeslag". De enige reden waarom prijzen dalen is vertrouwen in de markt. Want ook al daalt de kredietruimte van de consument, zolang iedereen het vertrouwen heeft dat de prijzen stijgen, zullen de prijzen ook weer gaan stijgen. Je moet alleen niet denken dat het lang boven de inflatie uit kan stijgen.

[RemcoDelft]

Z___Z schreef op donderdag 20 september 2012 @ 16:31:
[...]
1000 euro per maand waardedaling is niet realistisch voor een gemiddelde tussenwoning.

Heb je hier een bron van? Het is duidelijk dat je dit graag zou willen zien, maar het komt niet overeen met de realiteit. Of beter: het klopt dat 1000 euro per maand waardedaling niet realistisch is, het is namelijk veel meer:
In werkelijkheid is de verkoopprijs van de gemiddelde tussenwoning de afgelopen 12 maanden namelijk gedaald van EUR 230441 naar EUR 203243. Een prijsdaling van EUR 2266,50 per maand.

[Z___Z]

RemcoDelft schreef op donderdag 20 september 2012 @ 16:42:
[...]

Heb je hier een bron van? Het is duidelijk dat je dit graag zou willen zien, maar het komt niet overeen met de realiteit. Of beter: het klopt dat 1000 euro per maand waardedaling niet realistisch is, het is namelijk veel meer:
In werkelijkheid is de verkoopprijs van de gemiddelde tussenwoning de afgelopen 12 maanden namelijk gedaald van EUR 230441 naar EUR 203243. Een prijsdaling van EUR 2266,50 per maand.

Je pakt wel een hele kleine sample size, waardoor individuele transacties veel invloed kunnen hebben op het geimddelde. Als je kwartalen pakt, dan zie je dat 2e kwartaal 2011 naar 2e kwartaal 2012 van 22136 naar 216085 gaat, wat nog "maar" een daling is van 500 euro/maand. Maar dat is kortetermijnvisie.

Kijk in 2012 zijn de prijzen omhoog gegaan:
http://statline.cbs.nl/St...0-1710&HDR=G1,T&STB=G2,G3

[ Voor 8% gewijzigd door Z___Z op 20-09-2012 17:11 ]

[pedorus]

Nog een maand en een week, en die methode levert toch wel zeer waarschijnlijk ook een afschuwelijke daling op. De methode is sowieso niet correct, correct is kijken naar de PBK voor het soort. De gemiddelde verkoopprijs is namelijk niet gecorrigeerd voor de grootte/kwaliteit van de verkochte woningen. Kom je op een daling van 7.5% over het afgelopen jaar (juli->juli); op een tussenwoning van 2 ton (lage schatting) is dit 1250 euro/maand.

[Señor Sjon]

Dat kan heel hard gaan, afhankelijk van de werkzaamheden aan de schil, nieuwe liften etc. Vaak hoort in de Bijlmer een stuk parkzone bij de flat(?), dus die zal ook wel meegenomen moeten worden. Mogelijk komen er minder woningen terug (combineren van appartementen), dus wordt de prijs per appartement ook hoger.

Wel slecht hoor. de corporatie heeft die woningen 50 jaar uitgepond, maar geen grootschalig onderhoud gereserveerd... alhoewel, ze zullen het wel elders hebben uitgegeven, toen ze zagen dat ze reserves hadden.

[Lethalis]

nare man schreef op donderdag 20 september 2012 @ 15:37:
Uit de ervaringen in Rotterdam (West) blijkt dat dat een aanzienlijke kans op succes heeft, aangezien er veel mensen zijn die niet veel kunnen financieren maar wel bereid zijn de handen uit de mouwen te steken.

Dat hebben ze toch ook gedaan met het wallisblok in Spangen?

http://www.iceb.nl/voorbe...roject.asp?code_prjc=8323

Ze werden zelfs gratis weggegeven, onder de voorwaarde dat je er 2 jaar zou gaan wonen en de boel op zou knappen

[ Voor 11% gewijzigd door Lethalis op 21-09-2012 08:08 ]

[nare man]

Ja, het is in Spangen/Tussendijken/Bospolder etc. op veel verschillende plekken gedaan en met succes.

[ArcticWolf]

http://www.nu.nl/economie...weer-8-procent-lager.html

[Rukapul]

Met die overlappende periode kun je een en dezelfde prijsdaling toch maar mooi 12x 'weer' aankondigen

[Krisp]

ArcticWolf schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 10:03:
http://www.nu.nl/economie...weer-8-procent-lager.html

Die is dan weer overtrokken. Ten opzichte van vorige maand zijn ze 0,5% gedaald.

[nare man]

Het wordt een beetje een gebroken plaat zo

Om eerlijk te zijn doet het mij inmiddels weinig meer. Ik word er ook een beetje emoe van. Toen ik kocht (2011) heb ik mij al ingesteld op een fikse prijsdaling in de jaren na de aanschaf van mijn woning. Ik los maximaal af en reserveer daarnaast spaargeld om een prijsdaling en resulterende restschuld bij verkoop te kunnen opvangen. Ik verhuis toch niet voor 2019: dan zie ik wel weer wat de prijzen hebben gedaan, hoe de vlag er dan bij hangt, en of en zoja welk deel van mijn extra buffer ik moet aanspreken. En is het desondanks alsnog niet mogeljik te verhuizen, dan blijf ik gewoon nog even zitten tot er wel genoeg is opgebouwd en afgelost. Uiteindelijk heb ik mijn huis gekocht om prettig in te wonen, niet als investering

[ Voor 15% gewijzigd door nare man op 21-09-2012 10:11 ]

[FaceDown]

Ik keek voor de grap eens naar huizen tussen 350.000 en 450.000 in onze gemeente. Daarvan blijkt er welgeteld 1 (!) te zijn verkocht in het afgelopen half jaar. 22 staan er te koop (op funda).

Wij zijn ons ook een tijdje geleden wezen orienteren op een huis in ongeveer deze prijsklasse, maar met deze kelderende prijzen moeten we misschien toch maar even wachten. We hebben nu zelf een huis gekocht voor 232.000 in 2007. God weet wat dat nu nog waard is.... In ieder geval hebben we de volle mep moeten betalen aan overdrachtsbelasting toen. Dus onze hypotheek is 250.000. Uitgaande dat we voor ons huis 220.000 zouden kunnen krijgen (wilde gok) moeten we dus al 30.000 bijlappen.

Nu hebben wij de luxe dat we niet perse weg hoeven en nog best jaren kunnen blijven zitten (wat we denk ik uiteindelijk ook zullen doen), maar het geeft wel goed de ernst van de situatie weer. Stel we zouden wel MOETEN verhuizen, en we hebben die 30.000 toevallig niet op onze bankrekening staan, dan zouden we een groot probleem hebben.

-edit: Wel grappig trouwens om het begin van dit topic nog eens door te lezen en te beseffen hoezeer sommigen daar ongelijk hebben gehad, en sommigen het hebben gekregen, bijvoorbeeld deze post Slasher in "Klappen van de huizenbubble?" -

[ Voor 11% gewijzigd door FaceDown op 21-09-2012 10:34 ]

[ArcticWolf]

Die huizen tussen de 350 en 450.000 euro kun je nu ook alleen maar kopen als je gezamelijk/alleenstaand 70.000 euro/jaar verdient.
Dat is meer dan 2x modaal... vroeger was dat een stuk makkelijker. Ik ken een paar mensen die 2x modaal verdienen en een huis van 450.000 euro hebben... die hebben echt een zwaar probleem als de HRA wordt afgeschaft/afgebouwd.

[knakworst]

FaceDown schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 10:27:
Wij zijn ons ook een tijdje geleden wezen orienteren op een huis in ongeveer deze prijsklasse, maar met deze kelderende prijzen moeten we misschien toch maar even wachten. We hebben nu zelf een huis gekocht voor 232.000 in 2007. God weet wat dat nu nog waard is.... In ieder geval hebben we de volle mep moeten betalen aan overdrachtsbelasting toen. Dus onze hypotheek is 250.000. Uitgaande dat we voor ons huis 220.000 zouden kunnen krijgen (wilde gok) moeten we dus al 30.000 bijlappen.

Juist daarom hadden aflossingsvrije hypotheken nooit moeten mogen. Met verplichte aflossing "spaar" je als het ware bij stabiele huizenprijzen. Nu bij dalende huizenprijzen heb je dit soort problemen die ja bij aflossingshypotheken veel minder had aangetroffen.

[Rukapul]

knakworst schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 10:43:
[...]


Juist daarom hadden aflossingsvrije hypotheken nooit moeten mogen. Met verplichte aflossing "spaar" je als het ware bij stabiele huizenprijzen. Nu bij dalende huizenprijzen heb je dit soort problemen die ja bij aflossingshypotheken veel minder had aangetroffen.

Aflossingsvrij of niet helpt geen zier. Kijk maar eens naar wat men in die 4 jaar opgebouwd/afgelost zou hebben: bijna niks. Strikt liniair zou nog iets geholpen hebben: 4x 3.33%=13%.

Nooit meer financieren dan 80% van de waarde zou zoden aan de dijk gezet hebben.

[Tleilaxu]

FaceDown schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 10:27:


-edit: Wel grappig trouwens om het begin van dit topic nog eens door te lezen en te beseffen hoezeer sommigen daar ongelijk hebben gehad, en sommigen het hebben gekregen, bijvoorbeeld deze post Slasher in "Klappen van de huizenbubble?" -

Inderdaad, mensen die gewacht hebben en netjes gespaard hebben nu veel meer huis voor hetzelfde geld.

[Z___Z]

100% aflossen is dan ook weer het andere uiteinde van de aflosvrij hypotheek. IMHO is het niet nodig om de grondprijs af te lossen. Wel zou het goed zijn als mensen niet boven de executiewaarde mogen lenen. Dan was het dure NHG systeem ook niet nodig geweest.

[Rukapul]

Tleilaxu schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 10:50:
[...]

Inderdaad, mensen die gewacht hebben en netjes gespaard hebben nu veel meer huis voor hetzelfde geld.

Yup. En die mensen benijd ik. Zelf heb ik in 2008 niet meer willen wachten en gekocht. Daar heb ik inmiddels wel 4 jaar plezierig van gewoond wat met huur onmogelijk was geweest in mijn geval.

Ik schat dat ik (excl. mijn vrouw) zo'n 70k vermogen had. Had ik dat nu in kunnen zetten met de huidige markt, lagere overdrachtsbelasting, lagere rente en hoger inkomen dan Daarvoor heb je echter wel 5% van je leven moeten wonen zoals je dat niet wilde.

Pas nu is de markt zodanig dat de pauperconcurrentie uitgeschakeld is. En dus worden prijzen beter.

Overigens is m'n netto vermogenssaldo ondanks de prijsdalingen alleen maar toegenomen. Kwestie van financiele discipline. Als je alleen al de HRA apart zet dan heb je al 4x iets van 2% of meer te pakken.

[ Voor 10% gewijzigd door Rukapul op 21-09-2012 11:03 ]

[nare man]

Z___Z schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 10:57:
100% aflossen is dan ook weer het andere uiteinde van de aflosvrij hypotheek. IMHO is het niet nodig om de grondprijs af te lossen.

Ik ben het met je eens dat je niet alles hoeft af te lossen, maar de redenering die jij nu gebruikt (grond houdt altijd wel waarde en hoef je dus niet af te lossen) is voor veel mensen niet de primaire driver geweest om te kiezen voor een deels aflossingsvrije hypotheek. Dat was een veel plattere en simpeler motivatie: namelijk, lagere maandlasten. Het actuele probleem is dan ook dat een deels aflossingsvrije (onder NHG max. 50%) hypotheek ook tot gevolg dat je gewoon veel minder snel opbouwt. En dat is nu juist voor veel jonge mensen het probleem, omdat die geneigd zijn huizen te kopen op een punt in hun leven waar ze nog helemaal niet 'stabiel' zijn (lees: waar de kans erg groot is dat ze binnen een veel kortere termijn dan ze zelf denken, weer zullen verhuizen).

Daarbij geldt natuurlijk wel, zoals Rukapul ook terecht opmerkt, dat je zelfs met een 100% lineaire hypotheek nog nauwelijks vermogen zou hebben opgebouwd cq schuld zou hebben afgelost over die 4 jaar. Je moet gewoon een huis niet kopen voor de korte termijn, nu niet, en vroeger ook niet

[ Voor 14% gewijzigd door nare man op 21-09-2012 11:10 ]

[Tleilaxu]

Rukapul schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 10:57:
[...]

Yup. En die mensen benijd ik. Zelf heb ik in 2008 niet meer willen wachten en gekocht. Daar heb ik inmiddels wel 4 jaar plezierig van gewoond wat met huur onmogelijk was geweest in mijn geval.

Ik schat dat ik (excl. mijn vrouw) zo'n 70k vermogen had. Had ik dat nu in kunnen zetten met de huidige markt, lagere overdrachtsbelasting, lagere rente en hoger inkomen dan Daarvoor heb je echter wel 5% van je leven moeten wonen zoals je dat niet wilde.

Daar heb je wel gelijk in, dat blijft het belangrijkste eigenlijk, woongenot. En aan woongenot is moeilijk een prijs te hangen.

[nare man]

Tleilaxu schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 11:14:
[...]

Daar heb je wel gelijk in, dat blijft het belangrijkste eigenlijk, woongenot. En aan woongenot is moeilijk een prijs te hangen.

Klopt, dat wordt vaak uit het oog verloren. Een koophuis kost je nu netto een fikse som geld, maar is dat beslissend? Misschien voor een speculant, maar voor mij (en ik denk velen met mij) niet. Door de samenstelling van de Nederlandse huizenmarkt is er simpelweg geen fatsoenlijk huuraanbod, ook niet in de particuliere sector. Het aanbod aantrekkelijke koophuizen is oneindig veel groter dan het aanbod aantrekkelijke huurwoningen, zelfs als je de financiële kant helemaal buiten beschouwing laat.

[Xanaroth]

Tleilaxu schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 11:14:
[...]

Daar heb je wel gelijk in, dat blijft het belangrijkste eigenlijk, woongenot. En aan woongenot is moeilijk een prijs te hangen.

Vraag me af wat er overblijft van woongenot, als je door de financiele stress niet (goed) meer kan slapen.

[nare man]

Ja, maar dan lust ik er nog wel een: door de crisis zullen heel veel mensen niet lekker meer slapen, ook in huurhuizen, of waar dan ook.

In deze crisis is een zeker fatalisme overigens niet verkeerd.

[ Voor 19% gewijzigd door nare man op 21-09-2012 11:39 ]

[Rukapul]

Myrdreon schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 11:37:
[...]


Vraag me af wat er overblijft van woongenot, als je door de financiele stress niet (goed) meer kan slapen.

Maar dat vang je dus af door niet te duur te kopen, de rente lang vast te zetten, buffervermogen achter de hand te hebben, etc.

Het is echt een kwestie van prioriteiten stellen. Woongenot kost geld. Risicoaversie kost geld of woongenot. Etc.

[ Voor 13% gewijzigd door Rukapul op 21-09-2012 11:43 ]

[Tarkin]

Myrdreon schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 11:37:
[...]


Vraag me af wat er overblijft van woongenot, als je door de financiele stress niet (goed) meer kan slapen.

Ik heb het al eerder gezegd, maar niet iedereen koopt een huis als investering, mensen moeten ook nog wonen. En op langere termijn is dit goedkoper als huren bij jullie blijkbaar.

[nare man]

Nogmaals, ook zonder de vraag of huren goedkoper is dan kopen, en zoja over welke periode, is kopen voor veel mensen een goede optie omdat ze anders zouden moeten kiezen uit huurwoningen die totaal niet bij hun eisen m.b.t. gezinssituatie, werklocatie, smaak etc. aansluiten en dus om die reden al geen woongenot opleveren.

[ Voor 7% gewijzigd door nare man op 21-09-2012 11:50 ]

[RemcoDelft]

Plaatje van CBS-data vanaf 1995 t/m augustus 2012. Het relatieve verloop van de prijsindex (gemiddeld over 12 maanden):

Eigenlijk laat dit mooi zien hoe weinig prijzen gedaald zijn t.o.v. de prijsexplosie 5 jaar rond de millenniumwisseling. En tegelijkertijd is de impact op de markt al gigantisch.

[Kju]

Heh, die gouden tijd waar je in 2002 in guldens kocht en drie maanden later in euro's zonder iets te doen en zonder te delen door 2,20371 xD

[Krisp]

Per saldo gaat het niet of iets duurder of goedkoper is, maar of je het voor een bepaalde plek over hebt. Het gebeurt maar zelden dat huizen zowel te koop als te huur worden aangeboden, in die zin heb je dus geen keuze. Daarnaast is het kopen of huren van een huis, nog meer dan het kopen van boodschappen in een supermarkt, een gevoelskwestie. Je voelt je thuis in een huis (of denkt dat je jezelf thuis gaat voelen) of niet. Daar wil je best meer voor betalen.

[RemcoDelft]

Krisp schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 11:57:
Per saldo gaat het niet of iets duurder of goedkoper is, maar of je het voor een bepaalde plek over hebt. Het gebeurt maar zelden dat huizen zowel te koop als te huur worden aangeboden, in die zin heb je dus geen keuze. Daarnaast is het kopen of huren van een huis, nog meer dan het kopen van boodschappen in een supermarkt, een gevoelskwestie. Je voelt je thuis in een huis (of denkt dat je jezelf thuis gaat voelen) of niet. Daar wil je best meer voor betalen.

Het voelt nog veel beter als datzelfde huis minder kost en na een paar jaar aflossen daadwerkelijk van jou is.

[Krisp]

RemcoDelft schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 12:06:
[...]

Het voelt nog veel beter als datzelfde huis minder kost en na een paar jaar aflossen daadwerkelijk van jou is.

Klopt. Initieel is het echter van de bank (kortzichtig gezegd) of van de verhuurder, dus dat maakt geen verschil. Het enige waar je tegen moet kunnen is dat het risico bij kopen bij jou ligt. Als je dat niet wilt/kunt: lekker huren. Blijkbaar wil je geld betalen om dat risico af te dekken. Je kiest er dan ook voor om het profijt (niet meer betalen als je de hypotheek hebt afgelost) niet te hebben.

[Wobblier]

Woongenot is wel een interessant punt. Ik denk dat veel mensen daarop teruggrijpen (vooral huiseigenaren, die zich een beetje zorgen maken over de woningmarkt).

Veel mensen sliepen trouwens niet beter, toen in rond het millenium de huizenprijzen stegen. Sterker nog, de vaste lasten stegen (Stijging WOZ en de WOZ afhankelijke belastingen). Het heeft ook nietzoveel zien om nu slechter te gaan slapen. Consequenties in de arbeidsmarkt (het behouden van je inkomen om je hypotheek te kunnen betalen) en belastingregime (HRA) zijn nu de dingen waar men (ik?) wakker van moet liggen.

De huizenmarkt gaat pas een rol spelen wanneer je wilt verhuizen of dit noodgedwongen moet doen.

Ik vraag me trouwens af of de stelling dat de huizenprijs gekoppeld is aan de financieringssmogelijkheden nog klopt. i.e. wat mensen kunnen betalen. De overheid neemt tot nu to vrij veel maatregelen om de huizen betaalbaar te houden en daar mee de prijs hoog. (Verlaging overdrachtsbelasting, ophoging NHG). Daar staan de maatregelen HRA voor starters natuurlijk wel haaks tegenover.

Ik vind de HRA sowieso een ingewikkelde discussie. Veel huurders die ik spreek vinden de maatregel niet fair (deze deel ik overigens) en ergens bespeur ik het idee dat als de HRA wordt beperkt, dit ten gunste is van de huizenmarkt.

Ik zie alleen een lastenverzwaring voor huiseigenaren en een extra krimp in de financieringsmogelijkheden voor kopers. Goed voor het begrotingstekort, maar niet direct voor de markt die bestaat uit hypotheken die bij verkoop afbetaald moeten worden.

[Iblies]

Z___Z schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 10:57:
100% aflossen is dan ook weer het andere uiteinde van de aflosvrij hypotheek. IMHO is het niet nodig om de grondprijs af te lossen. Wel zou het goed zijn als mensen niet boven de executiewaarde mogen lenen. Dan was het dure NHG systeem ook niet nodig geweest.

Grondprijs heeft een heel hoge volatiliteit mede dankzij het fenomeen bestemmingsplan. Binnen een stad loopt de prijs al gauw op van 250 tot 500 euro per vierkante meter, maar een stuk industrie/kantoor gaat maar voor 100 euro de vierkante meter en soms minder.

En dan hebben we het niet eens over gebieden waar niemand wilt wonen.

Wat je koopt gewoon helemaal afbetalen, dan zadel je anderen niet met een potentieel probleem op.

[pedorus]

RemcoDelft schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 11:52:
Plaatje van CBS-data vanaf 1995 t/m augustus 2012. Het relatieve verloop van de prijsindex (gemiddeld over 12 maanden):
[afbeelding]
Eigenlijk laat dit mooi zien hoe weinig prijzen gedaald zijn t.o.v. de prijsexplosie 5 jaar rond de millenniumwisseling. En tegelijkertijd is de impact op de markt al gigantisch.

De prijzen zijn misschien nauwelijks nog gezakt. De omzet is wel al flink geklapt (klik voor bron).

Gecorrigeerd voor inflatie (~40% over deze periode) zitten we op het laagste niveau, en de trend is dalende.

[nare man]

Wobblier schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 12:34:
Ik vraag me trouwens af of de stelling dat de huizenprijs gekoppeld is aan de financieringssmogelijkheden nog klopt. i.e. wat mensen kunnen betalen. De overheid neemt tot nu to vrij veel maatregelen om de huizen betaalbaar te houden en daar mee de prijs hoog. (Verlaging overdrachtsbelasting, ophoging NHG). Daar staan de maatregelen HRA voor starters natuurlijk wel haaks tegenover.

Die stelling klopt nog steeds voor Nederland, door de combinatie van enerzijds het feit dat starters over het algemeen geen vermogen meebrengen (dat is een traditie in NL, anders dan bijv. in DLD), en anderzijds het feit dat starters vrijwel altijd maximaal lenen omdat ze gewoon het grootst mogelijke huis voor hun gegeven inkomen willen bemachtigen (ook dat is traditie in Nederland).

De factoren die jij noemt (ingrepen overheid zoals hogere NHG-grens, verlaging OVB, startersleningen e.d.) spelen daarbij wel een rol, maar maken de algemene regel niet onjuist.

[Xanaroth]

Wobblier schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 12:34:
Ik vraag me trouwens af of de stelling dat de huizenprijs gekoppeld is aan de financieringssmogelijkheden nog klopt. i.e. wat mensen kunnen betalen. De overheid neemt tot nu to vrij veel maatregelen om de huizen betaalbaar te houden en daar mee de prijs hoog. (Verlaging overdrachtsbelasting, ophoging NHG). Daar staan de maatregelen HRA voor starters natuurlijk wel haaks tegenover.

De maatregelen van de overheid zitten gekoppeld aan de financieringsmogelijkheden, niet aan de kant van betaalbaarheid. Zodoende is de huizenprijs niet gekoppeld aan de financieringsmogelijkheden die je opnoemt. Voorbeeld:

Financiering was 104% (makelaar, notaris, etc) + OB (6%) = 110%.
Financiering nu 104% + OB (2%) = 106%.

Men kan dus nog steeds evenveel lenen (104%), het enige wat de overheid invloed doet is dat je minder schuld maakt/lagere maandlasten hebt. Maar in de zin van huizenprijzen heeft het totaal geen invloed aangezien je daarvoor dezelfde 104% hebt en deze 104% niet is aangepast.

Er zijn vandaag nog altijd 2 invloeden - je salaris (maximaal plafond), huidige rentestand (mits je minimaal 10jr vastzet, anders de rekenrente). Je kunt ook zeggen 3 invloeden, namelijk de vraag OF je maximaal wilt lenen (ja of nee antwoord).

[ Voor 15% gewijzigd door Xanaroth op 21-09-2012 13:14 ]

[Verwijderd]

http://www.telegraaf.nl/d...prijzen_weer_lager__.html

Kijk, wat davidgilmour voorspeld had: de huizenprijzen dalen verder en verder. En sterker nog, ze dalen met een veel sneller tempo dan ooit!

[page404]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 13:14:
http://www.telegraaf.nl/d...prijzen_weer_lager__.html

Kijk, wat davidgilmour voorspeld had: de huizenprijzen dalen verder en verder. En sterker nog, ze dalen met een veel sneller tempo dan ooit!

Het zijn altijd paniekkoppen, zo van "WEER 8% ERAF!!!!111oneeleven", maar het komt er volgens mij op neer dat de prijzen nu 16% gedaald zijn tov de top van de markt. Vind ik eerder een gezonde correctie dan een vrije val, en het zijn echt geen andere cijfers dan ik een half jaar geleden hoorde.
Neemt niet weg dat ik denk dat er nog wel een 5-10% daling in kan zitten, afhankelijk van economie, regeringsbeleid en consumtentenvertrouwen.

[Tarkin]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 13:14:
http://www.telegraaf.nl/d...prijzen_weer_lager__.html

Kijk, wat davidgilmour voorspeld had: de huizenprijzen dalen verder en verder. En sterker nog, ze dalen met een veel sneller tempo dan ooit!

de telegraaf is precies voor mensen zoals jij!

[Verwijderd]

Tarkin schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 13:30:
[...]
de telegraaf is precies voor mensen zoals jij!

Ja, als PVV stemmer is deze krant een bron aan inspiratie voor mij!

[Gluten Parody]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 13:43:
Ja, als PVV stemmer is deze krant [..]

Hoe kan een krant PVV stemmen??

[FaceDown]

page404 schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 13:24:
[...]

Het zijn altijd paniekkoppen, zo van "WEER 8% ERAF!!!!111oneeleven", maar het komt er volgens mij op neer dat de prijzen nu 16% gedaald zijn tov de top van de markt. Vind ik eerder een gezonde correctie dan een vrije val, en het zijn echt geen andere cijfers dan ik een half jaar geleden hoorde.
Neemt niet weg dat ik denk dat er nog wel een 5-10% daling in kan zitten, afhankelijk van economie, regeringsbeleid en consumtentenvertrouwen.

Maar die daling kan net zo goed 20 of 30% worden de komende jaren. Of NOG meer. De 16% (even uitgaande dat dit klopt) had 4 jaar geleden ook niemand kunnen bedenken.
Wat jij "gezond" noemt heeft de hele markt op slot gegooid, en de komende daling maakt dat alleen nog maar erger. Zelfs al stabiliseren de prijzen, dan blijft die markt gewoon op slot, want mensen hebben te weinig onderpand voor hun hypotheken om te kunnen verhuizen.
Ik zie dat nog niet snel goed komen, met de bijkomende gevolgen van de vergrijzing die hun intrede nog moeten doen (NOG hoger aanbod op de woningmarkt).

[page404]

FaceDown schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 13:51:
[...]


Maar die daling kan net zo goed 20 of 30% worden de komende jaren. Of NOG meer. De 16% (even uitgaande dat dit klopt) had 4 jaar geleden ook niemand kunnen bedenken.

Precies. Of de markt gaat weer stijgen volgend jaar. Ik zeg niet dat het zo is, maar ik weet het net zo min als jij of iemand anders.

Wat jij "gezond" noemt heeft de hele markt op slot gegooid, en de komende daling maakt dat alleen nog maar erger. Zelfs al stabiliseren de prijzen, dan blijft die markt gewoon op slot, want mensen hebben te weinig onderpand voor hun hypotheken om te kunnen verhuizen.

Haal je oorzaak en gevolg niet een beetje door elkaar? Volgens mij dalen de prijzen omdat de markt op slot zit, en niet andersom. En wat ik gezond noem gaat niet over de marktsituatie maar over het gegeven dat er een keer een correctie plaatsvindt. Zie ook de titel van dit topic: huizenbubble. Daar zaten we in, of nog steeds, en dat is geen gezonde situatie. Dat de prijzen nu dalen is het leeglopen van die bubbel en alhoewel de gevolgen niet fijn zijn, is een verdere inflatie van de markt nog veel erger.

Ik zie dat nog niet snel goed komen, met de bijkomende gevolgen van de vergrijzing die hun intrede nog moeten doen (NOG hoger aanbod op de woningmarkt).

Want, oudere mensen wonen onder de brug? Het aantal mensen is en blijft gelijk. Je hebt wel een punt als je zegt dat er misschien een probleem ontstaat in de aansluiting van vraag en aanbod. Oudere mensen hebben voldoende aan een kleine woning of appartement, liefst gelijkvloers, en die komen uit grotere huizen waar ze met partner en één of meer kinderen woonden. Gelukkig gaat die vergrijzing in een relatief langzaam tempo, dus wellicht past het aanbod zich vanzelf aan, door vervanging, renovatie, wat dan ook.

[Wobblier]

Haal je oorzaak en gevolg niet een beetje door elkaar?

Ik wel .. want wat is eigenlijk de oorzaak van het op slot raken van de woningmarkt?

Ik denk dat de markt zo rigoreus op slot is geraakt vanwege een economische luchtbel; veroorzaakt door enerzijds het economische klimaat (hypotheekmogelijkheden) en anderzijds belastingklimaat/HRA (Hogere hypotheek krijgt middels HRA een dempend effect op de netto rente ten overstaand van bruto rente). Anders eenvoudiger: Een luchtbel veroorzaakt door gunstige financieringsmogelijkheden.

Verder hebben we een nu klimaat vol versterkende factoren: door strengere regels is het nu duurder en moeilijker een financiering te regelen. Huiseigenaren blijven liever zitten dan verlies nemen op hun huis. De lage huizenprijs bestaat uit een groot deel uit noodgedwongen verkopen. Onzekerheden houden kopers van markt.

Op zich is analyseren waarom de huizenmarkt is zoals die is wel te doen. Ook 'davidgilmour voorspellingen' zijn redelijk open deur en naar mijn mening kortzichtig. Die lager geprijsde huizen worden volgens de diagram omzet niet verkocht. De koper heeft er niets aan, de verkoper niet en de fiscus loopt ook nog eens OVB mis. Slecht voor iedereen. Dus hoe krijgen we de markt van het slot af?

Ik denk dat stap 1 is iets doen aan onzekerheid. Maar dan.

Uitgaande dat een hoge huizenprijs ongewenst is: hoe krijg je prijs omlaag voor starters en de huiseigenaar in zijn volgende huis?

[ Voor 3% gewijzigd door Wobblier op 21-09-2012 14:37 ]

[Rukapul]

Wobblier schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 14:35:
Uitgaande dat een hoge huizenprijs ongewenst is: hoe krijg je prijs omlaag voor starters en de huiseigenaar in zijn volgende huis?

Aanbod vergroten (bouwen).

Zolang er structureel een tekort is zal het puur de financierbaarheid zijn die de prijzen bepaalt.

Een andere factor is het kromme verschil tussen huur en koop slopen (HRA). Het gaat immers niet om kopen, maar om wonen.

[ Voor 13% gewijzigd door Rukapul op 21-09-2012 14:39 ]

[page404]

Rukapul schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 14:38:
[...]

Aanbod vergroten (bouwen).

Zolang er structureel een tekort is zal het puur de financierbaarheid zijn die de prijzen bepaalt.

Saillant is dat er juist afgelopen jaar de helft minder gebouwd is dan in vorige jaren. En toen zaten we al tientallen procenten onder de voorgestelde bouwaantallen. Of dit ook angst is (om met onverkoopbare nieuwbouwwoningen te blijven zitten), of calculerende slimheid van de bouwers, daar blijf ik naar gissen.

[Wobblier]

Die woningen kunnen vrijwel alleen starterswoningen zijn. Of misschien rijke huurders.

Zo ken ik mensen die rond ~2006 op een bouwkavel (?) hebben ingeschreven en 3 jaar later was het huis klaar. Ongunstiger kon gewoon niet en zitten nu nog steeds met dubbele lasten.

Hun tweede (oude) huis wordt nu verhuurd. Niet zo'n prettige situatie.

Maar huizen bouwen voor doorstromers moet je wel op één of andere wijze aantrekkelijk zien te maken.

[Keppie]

Nog even een punt(je) m.b.t. het kopen of huren. Vorig jaar was ik starter met mijn 23 jaar. Nu heb ik geen wereld salaris maar had goed gespaard.

Zelf ben ik creatief en maak graag dingen zelf (zoals de keuken en het gehele interieur). Het was voor mij niet eens een vraag of ik moest huren of kopen.

Met huren zou ik geen vrijheid hebben om een nieuwbouwhuis zo te verbouwen naar mijn eigen smaak terwijl dit bij kopen wel het geval is.

Nu ben ik dus nog vrij jong en zit met een koop appartement, deze is als het goed is volgend jaar geheel naar mijn wens aangepast. (Dit gaat niet zo snel als je alles zelf doet.)

Hiermee wil ik nog maar eens zeggen dat, ook al is huren voordeliger/goedkoper dan kopen op een jonge leeftijd. Het is niet altijd mogelijk. Iedereen is anders en heeft zijn eigen wensen. De kans is groot dat ik over een aantal jaar weer wil verhuizen en ik zelf verlies maak met m'n woning. Maar ik denk dat het me wel waard is. Wat ik het laatste jaar allemaal geleerd heb met deze stap was me nooit gelukt in een huurwoning.

[Sissors]

Rukapul schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 14:38:
[...]

Aanbod vergroten (bouwen).

Zolang er structureel een tekort is zal het puur de financierbaarheid zijn die de prijzen bepaalt.

Een andere factor is het kromme verschil tussen huur en koop slopen (HRA). Het gaat immers niet om kopen, maar om wonen.

Er is zo ongeveer principieel een tekort aan huizen, omdat iedereen op een beperkt gebied wil zitten. Als iedereen op zijn favoriete locatie kan zitten dan heb je waarschijnlijk een paar miljoen mensen in het centrum van Amsterdam zitten.

En verder is het een stukje cultuur/gewoonte/wensen. Als je 300k aan financiering kan krijgen, zullen de meeste mensen voor een huis van 300k gaan ook al hebben ze genoeg aan een huis van 250k, simpelweg omdat dat huis van 300k over het algemeen mooier/completer/beter zal zijn.

Dan kan je zoveel bouwen als je wilt, maar dat verandert niet echt.

[rube]

Als de grondprijs b.v. 50 euro zou zijn van 500 per vierkante meter, dan scheelt op een nieuwbouwhuis toch zo'n € 45000,-. En kijk, dan kost een nieuwbouwhuis geen 195K maar 150K.
Daarmee kunnen starters volgens mij prima kopen.

Ergo, gemeentes moeten geen winst maken op grond = grondprijzen naar beneden = opgelost

[Sissors]

Gemeentes failliet.

[rube]

tja, dan had je de begroting niet op luchtbellen moeten baseren....

Maar goed, nu verkopen ze ook niets, dus zijn ze feitelijk ook failliet (alleen nog niet op papier omdat het nog in de boeken staat voor € 500/m^2)

[nare man]

Technisch failliet heeft zoiets

[Z___Z]

rube schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 15:14:
Als de grondprijs b.v. 50 euro zou zijn van 500 per vierkante meter, dan scheelt op een nieuwbouwhuis toch zo'n € 45000,-. En kijk, dan kost een nieuwbouwhuis geen 195K maar 150K.
Daarmee kunnen starters volgens mij prima kopen.

Ergo, gemeentes moeten geen winst maken op grond = grondprijzen naar beneden = opgelost

Jij wil meer WOZ, afvalstofheffing, rioolbelasting, hondenbelasting, etc betalen? De gemeente moet z'n grond verkopen voor de marktwaarde. Daarvoor hebben wij als bevolking de ambtenaren in dienst. Je moet het niet weg gaan geven.

[rube]

Ja, dat bedoelde ik :-)

Nou ja, dan kunnen ze toch net zo goed morgen, wat zeg ik, vandaag nog beginnen met verkopen voor 50 euro de vierkante meter?

Waar kan ik me inschrijven, ik wil graag 2000

Dat ik dan mijn eigen huis met 30 of zelfs 50K verlies moet kopen geeft niet. Kijk, zo maak ik ruimte voor starter

[rube]

Z___Z schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 15:20:
[...]
..marktwaarde...

Hoe bepaal je de marktwaarde in een markt die op slot zit?
Wat is volgens jou dan de marktwaarde?

Je moet geen andere zaken (denken) te kunnen gaan financieren uit lucht, zie Apeldoorn, Barendrecht etc.
Dan maar geen nieuw gemeentehuis (Gouda) etc.

[Z___Z]

Ik zeg niet dat ik vind dat de huidige verkoopprijs de marktwaarde is van de grond. Maar daarmee hoef je niet als gemeente je rond in de uitverkoop te doen. De grond is door de gemeente maar 1x te verkopen. Dus wil je als inwoner van die gemeente dat het wel gebeurt tegen een goede prijs. Aangezien als dit niet gebeurt, je als inwoner van die gemeente er uiteindelijk zelf voor moet opdraaien.
Als je de grond in de uitverkoop doet, dalen de bestaande huizenprijzen nog harder en dalende huizenprijzen is nu eenmaal een van de grootste oorzaken dat de markt op dit moment op slot zit.

[Wobblier]

Je zou het geld waarmee we de HRA gaan korten (en beperkt aan starters gaan geven) kunnen investeren in startersgrond.

Het geeft een impuls aan de woningmarkt ook als je starters in een woning helpt. Tevens zet je de HRA in om de hypotheekschuld van de starters te verlagen (ons doel toch?). Ook al is deze impuls in de markt eenzijdig en artificieel (Enkel starters). Op lange termijn kan het ook gunstig uitpakken voor huizenbezitters. Er zullen er starters zijn na 5 of 10 jaar willen doorstromen naar een ander huis.Een impuls voor de andere segementen.

En inderdaad moet je misbruik voorkomen. Een verhuisboete voor valse starters? Overigens passeert zo'n maatregel wel de (sociale) huur: de groep die het hardste roept om de HRA.

[Z___Z]

Wobblier schreef op vrijdag 21 september 2012 @ 15:31:
Je zou het geld waarmee we de HRA gaan korten (en beperkt aan starters gaan geven) kunnen investeren in startersgrond.

Het geeft een impuls aan de woningmarkt ook als je starters in een woning helpt. Tevens zet je de HRA in om de hypotheekschuld van de starters te verlagen (ons doel toch?). Ook al is deze impuls in de markt eenzijdig en artificieel (Enkel starters). Op lange termijn kan het ook gunstig uitpakken voor huizenbezitters. Er zullen er starters zijn na 5 of 10 jaar willen doorstromen naar een ander huis.Een impuls voor de andere segementen.

En inderdaad moet je misbruik voorkomen. Een verhuisboete voor valse starters? Overigens passeert zo'n maatregel wel de (sociale) huur: de groep die het hardste roept om de HRA.

Geld geven voor nieuwe bouwgrond helpt niet, aangezien je hiermee geen doorstromers creeert. Je zou dan starters geld moeten geven voor het kopen van bestaande huizen. Het probleem is niet dat starters huizen niet kunnen betalen. Starters hebben nu niet minder te besteden dan in 2008. Het probleem is dat starters niet willen instappen in een dalende markt, waardoor kopen duurder kan worden dan huren.