Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Fiber]

Maar dan woon je wel in het mooie Laren, tussen de tv sterren...

[ Voor 8% gewijzigd door Fiber op 13-09-2012 13:56 ]

[ArcticWolf]

Laren heeft ook z'n sociale huur wijken hoor maar idd... tis wel zo'n "typisch" Laren huis.

[Fiber]

ArcticWolf schreef op donderdag 13 september 2012 @ 13:55:
[...] maar idd... tis wel zo'n "typisch" Laren huis.

Nee... Dit is een "typisch" Laren huis...: http://www.funda.nl/koop/laren/huis-47291894-raboes-12/

[liquid_ice]

Fiber schreef op donderdag 13 september 2012 @ 13:58:
[...]

Nee... Dit is een "typisch" Laren huis...: http://www.funda.nl/koop/laren/huis-47291894-raboes-12/

Whahaha, ik dacht 3 ton, dat valt wel mee...

pffff, sorry foutje

[ArcticWolf]

liquid_ice schreef op vrijdag 14 september 2012 @ 14:11:
[...]


Whahaha, ik dacht 3 ton, dat valt wel mee...

pffff, sorry foutje

zo'n huis staat ook in Odijk... echt wtf

[Señor Sjon]

Wat we al een tijdje roepen is dus waarheid:
http://www.nu.nl/economie...currentie-hypotheken.html

Bos (PvdA) liet Zembla per e-mail weten dat hij zich de gang van zaken niet kan herinneren.

Goh, die hebben we niet eerder gehoord...

[ArcticWolf]

Senor Sjon schreef op vrijdag 14 september 2012 @ 14:19:
Wat we al een tijdje roepen is dus waarheid:
http://www.nu.nl/economie...currentie-hypotheken.html


[...]


Goh, die hebben we niet eerder gehoord...

Er staat toch het ministerie, dat ze er een naam voor zetten doet er nu toch niet meer toe? Jij denkt dat 1 minister een veto heeft in dit soort dingen?

[nare man]

Misschien dat een belangenorganisatie zal ontstaan om, eventueel op grond van de Wcam (Wet collectieve afwikkeling massaschade) een schadeclaim neer te leggen bij de Nederlandse staat. Als dit voorkomen had kunnen worden en mensen hebben daardoor te hoge hypotheeklasten, dan is er wellicht een grond voor schadevergoeding.

[ArcticWolf]

Ik denk dat ze weinig kans maken... die staatshulp was bedoeld om slechte Alt-A hypotheken/belegingen in de VS te compenseren. Dit had niks te maken met de hypotheek problemen in NL op dat moment.

[Señor Sjon]

ArcticWolf schreef op vrijdag 14 september 2012 @ 14:23:
[...]


Er staat toch het ministerie, dat ze er een naam voor zetten doet er nu toch niet meer toe? Jij denkt dat 1 minister een veto heeft in dit soort dingen?

In dat soort ad hoc onderhandelingen wel. Dan lijkt me de minister degene die de knoop doorhakt.

[Dark Matter]

Het blijkt dat de ballon eigenlijk nog moet worden opgeblazen.
De ballon is alleen maar een beetje slapjes vanwege de recessie en de strengere financieringsvoorwaarden.

Echter doordat de hypotheekrente structureel te hoog is sinds 2009 vanwege het gebrek aan concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt, hebben de huizenkopers minder kunnen bieden dan de huizen eigenlijk waard zijn!.

Dus begin maar vast te blazen!

http://www.nu.nl/geldzake...-hypotheekrente-hoog.html

[Fiber]

Voor de liefhebbers, het tv programma Zembla had er gisteren een hele uitzending over. Vast wel te vinden op UZG of zo.

[Help!!!!]

Fiber schreef op donderdag 13 september 2012 @ 13:58:
[...]

Nee... Dit is een "typisch" Laren huis...: http://www.funda.nl/koop/laren/huis-47291894-raboes-12/

Nice, moet binnen nog wel hoop aan gebeuren imho....

[pedorus]

Senor Sjon schreef op vrijdag 14 september 2012 @ 14:19:
Wat we al een tijdje roepen is dus waarheid:
http://www.nu.nl/economie...currentie-hypotheken.html

Als dat waarheid is, dan heb ik toch wat vragen naar aanleiding van die aflevering van Zembla:

• Als ING zelf niet prijsleider wil zijn, hoe zou het opheffen van een verbod daarop dan invloed hebben gehad?
• Waarom zijn de koersen van banken als ING en SNS gedaald in plaats van gestegen bij deze overwinsten?
• Waarom wel een grafiekje met hypotheekrentevergelijking, maar niet een met spaarrentevergelijking of fundingkosten?
• Waarom zijn de buitenlandse banken niet teruggekeerd als ze hier zulke mooie winsten kunnen maken?
• Waarom trekken banken als SNS en BNP zich zelfs recent nog terug uit deze lucratieve markt?
• Zijn de Duitse en Nederlandse markt nu opeens wel te vergelijken?
• Er zijn Duitse aanbieders actief met die lagere Duitse rente, toch stappen weinigen over. Zou max 85% executiewaarde soms toch meespelen?
• Zou er misschien toch een verschil in risico zitten aan een stabiele of stijgende markt als de Duitse en een fors dalende als de Nederlandse, wat de renteopslag beïnvloed?

Ik bedoel, minder betalen wil iedereen wel, dus dit verhaal gaat erin als zoete koek. Maar de andere kant wordt compleet niet belicht door Zembla..

Rukapul schreef op woensdag 12 september 2012 @ 19:54:
Wat zou je daarmee proberen aan te tonen?

WOZ waarde is voor de meeste zaken toch een prima proxy?

WOZ waarde is een proxy voor de prijs van een wijk. Ik zoek een overzicht van hoe betaalbaar de huizenprijzen zijn voor de mensen die er wonen. Zo blijkt het kengetal boven de 7 te liggen voor de waarschijnlijk overgewaardeerde wijk die we aanhaalden, terwijl het rond de 5 ligt als ik een willekeurig dorpje in Groningen pak. In dat willekeurige dorpje in Groningen is het dus allemaal een stuk makkelijker op te brengen met de inkomens van de mensen die er wonen. Hoewel 5 nog steeds wat aan de hoge kant is, op dit moment geeft ~4.5 de maximale hypotheek.

[ Voor 25% gewijzigd door pedorus op 15-09-2012 12:37 ]

[Krisp]

pedorus schreef op zaterdag 15 september 2012 @ 12:13:
[...]

Als dat waarheid is, dan heb ik toch wat vragen naar aanleiding van die aflevering van Zembla:

• Als ING zelf niet prijsleider wil zijn, hoe zou het opheffen van een verbod daarop dan invloed hebben gehad?
• Waarom zijn de koersen van banken als ING en SNS gedaald in plaats van gestegen bij deze overwinsten?
• Waarom wel een grafiekje met hypotheekrentevergelijking, maar niet een met spaarrentevergelijking of fundingkosten?
• Waarom zijn de buitenlandse banken niet teruggekeerd als ze hier zulke mooie winsten kunnen maken?
• Waarom trekken banken als SNS en BNP zich zelfs recent nog terug uit deze lucratieve markt?
• Zijn de Duitse en Nederlandse markt nu opeens wel te vergelijken?
• Er zijn Duitse aanbieders actief met die lagere Duitse rente, toch stappen weinigen over. Zou max 85% executiewaarde soms toch meespelen?
• Zou er misschien toch een verschil in risico zitten aan een stabiele of stijgende markt als de Duitse en een fors dalende als de Nederlandse, wat de renteopslag beïnvloed?

Ik bedoel, minder betalen wil iedereen wel, dus dit verhaal gaat erin als zoete koek. Maar de andere kant wordt compleet niet belicht door Zembla.

Die vragen had ik dus ook. Er is wel een tegenargument te noemen. De ING heeft zelf gevraagd om die restrictie. Daarnaar kunnen ze altijd wijzen, ook al is er wel/geen kartel. Tevens zijn alternatieven (dank voor de link overigens) niet echt bekend. Als die bekendheid groeit, ben ik ervan overtuigd dat consumenten daarnaar overstappen. Geld is een commodity-product, dus daar wordt keihard afgerekend op prijs (zie bijvoorbeeld zaken als Icesafe).

[Xanaroth]

Dark Matter schreef op zaterdag 15 september 2012 @ 10:05:
Het blijkt dat de ballon eigenlijk nog moet worden opgeblazen.
De ballon is alleen maar een beetje slapjes vanwege de recessie en de strengere financieringsvoorwaarden.

Echter doordat de hypotheekrente structureel te hoog is sinds 2009 vanwege het gebrek aan concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt, hebben de huizenkopers minder kunnen bieden dan de huizen eigenlijk waard zijn!.

Dus begin maar vast te blazen!

http://www.nu.nl/geldzake...-hypotheekrente-hoog.html

Eindelijk iets waarbij de VEH wél een goed punt heeft. Het is wel erg toevallig dat onze rente ongeveer evenveel hoger is, als wat je met HRA terug krijgt.

[pedorus]

Krisp schreef op zaterdag 15 september 2012 @ 14:04:
Als die bekendheid groeit, ben ik ervan overtuigd dat consumenten daarnaar overstappen. Geld is een commodity-product, dus daar wordt keihard afgerekend op prijs (zie bijvoorbeeld zaken als Icesafe).

offtopic:
Icesave vind ik nu net niet zo'n goed voorbeeld omdat ik daar halsoverkop voor de meute uit weg moest om het geld niet voor 3 maanden kwijt te zijn.. Gelukkig is dat met een hypotheek geen issue

Ik denk dat je hier de Duitse voorwaarden onderschat.. Met 85% van de executiewaarde (dus niet aanschafwaarde!) moet je dus zelf tienduizenden euro's meebrengen. Over dit zelf ingebrachte geld zul je nooit meer HRA krijgen (dit laatste is geen probleem als je reeds hebt afgelost). Dit is dus vooral interessant als je voldoende spaargeld hebt en niet maximaal wil profiteren van de HRA, bijvoorbeeld omdat je de belastingdienst als een goed doel ziet voor onderwijs, zorg, veiligheid, enz.. Of dat je inziet dat je met de HRA een korting krijgt op een product dat je helemaal niet wilt, namelijk het betalen van rente; zie boekje Hypotheekvrij! hier ergens boven. Hier is de Nederlandse cultuur nog niet echt naar, ik ken toch weinig mensen in mijn omgeving die voldoen en in de leeftijd zijn dat ze een nieuw huis willen.

Er is in Nederland nu eenmaal een cultuur om maar zoveel mogelijk te lenen voor een huis, en weinig eigen vrij vermogen te hebben ter opvang van een restschuld. Statistische onderbouwing:

quote: http://www.huizenmarkt-ze...en-veel-te-hoge-schulden/

Gaat straks iemand weer zeggen zonder onderbouwing dat daar flinke spaartegoeden tegenover staan, grafiek staat in link waar dit niet uit blijkt, dus nummers zijn welkom

Zag hier een tijdje terug een schitterend voorbeeld van, in de rest van de wereld zou men toch wel vreemd opkijken:

dfrenner schreef op vrijdag 07 september 2012 @ 17:02:
Je wordt dus verplicht om af te lossen! Te zot voor woorden!

[Bartjuh]

^ en precies dat, het feit dat wij echt aan de top zitten qua hypotheekschuld, is puur te danken aan de subsidie op schuld (HRA). Anders hadden we in dezelfde regionen qua hypotheekschuld gezeten.

[Krisp]

pedorus schreef op zaterdag 15 september 2012 @ 14:59:
[...]

offtopic:
Icesave vind ik nu net niet zo'n goed voorbeeld omdat ik daar halsoverkop voor de meute uit weg moest om het geld niet voor 3 maanden kwijt te zijn.. Gelukkig is dat met een hypotheek geen issue

Ik denk dat je hier de Duitse voorwaarden onderschat.. Met 85% van de executiewaarde (dus niet aanschafwaarde!) moet je dus zelf tienduizenden euro's meebrengen. Over dit zelf ingebrachte geld zul je nooit meer HRA krijgen (dit laatste is geen probleem als je reeds hebt afgelost). Dit is dus vooral interessant als je voldoende spaargeld hebt en niet maximaal wil profiteren van de HRA, bijvoorbeeld omdat je de belastingdienst als een goed doel ziet voor onderwijs, zorg, veiligheid, enz.. Of dat je inziet dat je met de HRA een korting krijgt op een product dat je helemaal niet wilt, namelijk het betalen van rente; zie boekje Hypotheekvrij! hier ergens boven. Hier is de Nederlandse cultuur nog niet echt naar, ik ken toch weinig mensen in mijn omgeving die voldoen en in de leeftijd zijn dat ze een nieuw huis willen.

Zo waar, dank voor de aanvulling. Ik merk dat ik andere waarden aanhoud dan de gemiddelde huizenkoper en daardoor een realiteitscheck nodig heb.

Overigens vergoedt de lagere rente op het overige bedrag maar in beperkte mate de inleg die je zelf erin steekt. Bij die Duitse bank heb je voor een huis van 2 ton (eigen inleg EUR30.000, 15% van het totaal) een rente van 3,5%. Leg je zelf niets in en ga je naar Moneyou (3,85%, NHG) voor 2 ton hypotheek en zet je het geld op de bank voor 2,5% rente, dan scheelt het minder dan 300 euro per jaar. Het product is dus pas relevant voor mensen die serieus geld hebben en bereid zijn dat in te leggen. Ervoor sparen is weinig lucratief, helaas.

[ Voor 17% gewijzigd door Krisp op 15-09-2012 15:30 ]

[ArcticWolf]

http://www.funda.nl/koop/...-fc-dondersstraat-20-s-7/

/zegt maar niks

[Sissors]

pedorus schreef op zaterdag 15 september 2012 @ 14:59:
[...]
Gaat straks iemand weer zeggen zonder onderbouwing dat daar flinke spaartegoeden tegenover staan, grafiek staat in link waar dit niet uit blijkt, dus nummers zijn welkom

We hebben geen omslagstelsel voor pensioenen, oftewel we hebben honderden miljarden in pensioenfondsen zitten wat bij veel andere landen niet het geval is.

[rube]

furby-killer schreef op maandag 17 september 2012 @ 10:51:
[...]
We hebben geen omslagstelsel voor pensioenen, oftewel we hebben honderden miljarden in pensioenfondsen zitten wat bij veel andere landen niet het geval is.

Dus?

[Sissors]

Euhm misschien lezen waar ik op reageerde? Hij vroeg over de spaartegoeden die daar tegenover zouden staan, dus ik vertel hem welke dat zijn. Heeft wat googlen gekost, maar ook nog een leuk plaatje van het CBS erbij, hoeveelheid geld in pensioenkassen:

[ Voor 5% gewijzigd door Sissors op 17-09-2012 10:57 ]

[ArcticWolf]

Bartjuh schreef op zaterdag 15 september 2012 @ 15:11:
^ en precies dat, het feit dat wij echt aan de top zitten qua hypotheekschuld, is puur te danken aan de subsidie op schuld (HRA). Anders hadden we in dezelfde regionen qua hypotheekschuld gezeten.

Eigenlijk zitten wij net onder Portugal als je de spaar tegoeden er vanaf trekt.
maar dan is het nog 125%.... wat een stuk hoger is dan Frankrijk bv..

[Sissors]

Volgens CBS hebben we ruwweg 2x onze hypotheekschuld in de pensioenkassen. Op het plaatje is het zon 180% GDP in pensioenkassen, haal daar hypotheekschuld vanaf en je zit nog op 90% GDP aan 'spaargeld' (en dat is echte spaargeld nog niet meegerekend).

Zelfs als frankrijk geen enkele hypotheekschuld had zaten we dan nog boven hun qua hoeveelheid gespaard geld.

[rube]

furby-killer schreef op maandag 17 september 2012 @ 10:56:
Euhm misschien lezen waar ik op reageerde? Hij vroeg over de spaartegoeden die daar tegenover zouden staan, dus ik vertel hem welke dat zijn. Heeft wat googlen gekost, maar ook nog een leuk plaatje van het CBS erbij, hoeveelheid geld in pensioenkassen:

hehe, het was me duidelijk waar je op reageerde. Maar ik was benieuwd naar de conclusie...want het is toch al lang bekend dat we vele honderden miljarden tegoeden hebben in de pensioenfondsen?

Maar, wat nu, wat zegt dit verder over het al/dan niet dalen van de huizenprijs?

[Bartjuh]

furby-killer schreef op maandag 17 september 2012 @ 10:56:
Euhm misschien lezen waar ik op reageerde? Hij vroeg over de spaartegoeden die daar tegenover zouden staan, dus ik vertel hem welke dat zijn. Heeft wat googlen gekost, maar ook nog een leuk plaatje van het CBS erbij, hoeveelheid geld in pensioenkassen:

[afbeelding]

En nu een plot van de verdeling

Het gros van de schuld zit bij de jongeren die een paar jaar geleden een huis hebben gekocht, en het gros van de tegoeden bij de ouderen. Tenzij de ouderen massaal geld aan de jongeren gaan geven, kan je het niet tegen elkaar wegstrepen.

[ Voor 7% gewijzigd door Bartjuh op 17-09-2012 11:02 ]

[Sissors]

rube schreef op maandag 17 september 2012 @ 10:59:
[...]


hehe, het was me duidelijk waar je op reageerde. Maar ik was benieuwd naar de conclusie...want het is toch al lang bekend dat we vele honderden miljarden tegoeden hebben in de pensioenfondsen?

Maar, wat nu, wat zegt dit verder over het al/dan niet dalen van de huizenprijs?

Het zegt niks over de huizenprijs (iig niet over nagedacht verder). Echter ik reageerde op iemand bij wie het blijkbaar niet bekend was dat we al dat geld in de pensioenfondsen hadden zitten, gezien diegene vroeg waaruit het zou blijken dat we zoveel spaartegoeden hebben.

En nu een plot van de verdeling

Het gros van de schuld bij de jongeren die een paar jaar geleden een huis hebben gekocht, en het gros van de tegoeden bij de ouderen.

Die jongeren hebben dan ook nog wel eventjes om hun pensioen op te bouwen en hun huis af te lossen. Maar ook dit gaat niet over het oorspronkelijke waar ik op reageerde.

[Señor Sjon]

Alleen heeft Frankrijk veel minder pensioentegoeden. Tsja, dat is het mooie van statistiek, je kan er alles mee.

[RemcoDelft]

furby-killer schreef op maandag 17 september 2012 @ 10:59:
Zelfs als frankrijk geen enkele hypotheekschuld had zaten we dan nog boven hun qua hoeveelheid gespaard geld.

Dit betekent alleen dat de werkenden in de toekomst meer moeten afdragen... want omslagstelsel of niet, het komt hoe-dan-ook neer op een claim op toekomstige arbeid. Dus voor de huidige jongeren: naast je eigen hypotheek en eigen pensioen werk je ook voor degenen die nu van hun pensioen genieten. En daarbij maakt het bar weinig uit of het een omslagstelsel is of niet.

[Sissors]

Leuk en aardig, ook dat staat compleet los van waar het over ging: hypotheek vs spaargeld.

[Bonsaiboom]

http://www.z24.nl/z24geld...e_Nederlandse_huizen.html

Dat vind ik dan wel weer een aparte. Natuurlijk is Zeeuws Vlaanderen totaal geen interessant gebied, maar:

"De gemiddelde huizenprijs in België ligt met 228 duizend euro boven die in Nederland, waar een gemiddelde koopwoning in het tweede kwartaal van dit jaar 215 duizend euro kostte."

[pedorus]

De Belgische vastgoedmarkt is dan ook een van de meest overgewaardeerde ter wereld, nog meer overgewaardeerd dus dan de Nederlandse. Zie bijv. http://www.economist.com/node/21560599

(Overwaardering volgens Economist van Nederland in 2012: 33% t.o.v. inkomen, 17% t.o.v. huren; Belgie 47% t.o.v. inkomen, 64% t.o.v. huren)

[RemcoDelft]

Vreemd artikel inderdaad.

Het verschil tussen vergelijkbare huizen in de grensstreek tussen Vlaanderen en Nederland is zo groot, dat het voor veel Vlamingen die in Antwerpen of Gent werken, aantrekkelijk is om een huis in Zeeuws-Vlaanderen te kopen en een half uurtje te reizen.

Dat je in Antwerpen duur woont snap ik, maar buiten Antwerpen in Belgie zelf kan je toch ook alle kanten op?
In Stekene bijvoorbeeld.

[Xanaroth]

Bonsaiboom schreef op maandag 17 september 2012 @ 11:20:
http://www.z24.nl/z24geld...e_Nederlandse_huizen.html

Dat vind ik dan wel weer een aparte. Natuurlijk is Zeeuws Vlaanderen totaal geen interessant gebied, maar:

"De gemiddelde huizenprijs in België ligt met 228 duizend euro boven die in Nederland, waar een gemiddelde koopwoning in het tweede kwartaal van dit jaar 215 duizend euro kostte."

Dat zijn waarschijnlijk de belgen die zich voorbereiding in een splitsing van nederlandstalig en franstalig vlaanderen?

[nare man]

ArcticWolf schreef op maandag 17 september 2012 @ 10:40:
http://www.funda.nl/koop/...-fc-dondersstraat-20-s-7/

/zegt maar niks

Inclusief gratis overlast van andere studenten!

[Fiber]

Bonsaiboom schreef op maandag 17 september 2012 @ 11:20:
http://www.z24.nl/z24geld...e_Nederlandse_huizen.html

Dat vind ik dan wel weer een aparte. Natuurlijk is Zeeuws Vlaanderen totaal geen interessant gebied, maar:

"De gemiddelde huizenprijs in België ligt met 228 duizend euro boven die in Nederland, waar een gemiddelde koopwoning in het tweede kwartaal van dit jaar 215 duizend euro kostte."

Wel handig om de ontvolking en vergrijzing van Zeeuws Vlaanderen en vergelijkbare gebieden nog een beetje tegen te gaan... En goed voor de economie, geld verdienen in België en dat in Nederland uitgeven.

[ArcticWolf]

http://frontpage.fok.nl/n...-woningen-staat-leeg.html

schaarste

Huurprijzen in Utrecht en omstreken zijn gewoon te idioot voor woorden, vindt je het vreemd dat ze leeg staan.

[RemcoDelft]

ArcticWolf schreef op dinsdag 18 september 2012 @ 10:29:
http://frontpage.fok.nl/n...-woningen-staat-leeg.html

schaarste

Huurprijzen in Utrecht en omstreken zijn gewoon te idioot voor woorden, vindt je het vreemd dat ze leeg staan.

"Twee derde van alle leegstaande woningen zijn huurhuizen."
^^ Woningcorporaties die ondanks de wachtlijst de woning voor 170.000 euro willen verkopen en dus leeg laten staan.

[Arnout]

Naast de al veel te hoge rentetarieven voor hypotheken in Nederland probeerden de banken deze ook nog verder te verhogen. Gelukkig speelden ze zich daarmee teveel in de kijker, en was er gisteren een item op Radar over.

http://www.trosradar.nl/u...e-opslag-blijkt-variabel/

ING durfde het niet aan, maar onze staatsbank ABN AMRO wel.

Collectieve rechtszaak:
http://www.volkskrant.nl/...N-Amro-naar-rechter.dhtml

[rik86]

en ongeveer 2/3e van de huurhuizen is particuliere huur,

Circa 77k huizen zijn van de wooncorporaties, waarvan 66k uit de 20e eeuw; Ik vermoed dat een woning, helemaal als die wat ouder is, niet direct gevuld wordt

Op een aantal van 2.2M woningen dat in bezit is van de woningcorporaties is dat circa 3,5%; Gezien het feit dat een woning altijd even leeg staat als mensen verhuizen, oudere woningen gerenoveerd moeten worden en soms zelfs gesloopt vind ik het helemaal niet extreem hoog.

Als je uitgaat van gemiddeld 10 jaar wonen, 1 maand leegstand, eens per 30 jaar groot onderhoud en eens per 60 jaar slopen en vervangen, heb je deze leegstand theoretisch al verklaard.

[Verwijderd]

furby-killer schreef op maandag 17 september 2012 @ 10:51:
[...]

We hebben geen omslagstelsel voor pensioenen, oftewel we hebben honderden miljarden in pensioenfondsen zitten wat bij veel andere landen niet het geval is.

Dit is echt flauwekul wat je zegt.

De helft is sowieso omslagstelsel wat mensen afdragen, en als je het boek de pensioenmythe hebt gelezen kom je er wel achter die andere helft grotendeels ook omslagstelsen betreft ipv kapitaaldekkingstelsel.

Met andere woorden, jongeren van nu denken dat ze sparen voor hun pensioen maar 90% wordt gelijk uitgekeerd en zien ze nooit meer van terug. Dit wordt hen niet verteld, maar daar komen ze op de lange termijn wel achter als de pot leeg blijft te zijn.

“hoe ken dat nou?? Huh??”

Tja…had je je maar beter moeten laten informeren….

[TheJason]

furby-killer schreef op maandag 17 september 2012 @ 10:56:
Euhm misschien lezen waar ik op reageerde? Hij vroeg over de spaartegoeden die daar tegenover zouden staan, dus ik vertel hem welke dat zijn. Heeft wat googlen gekost, maar ook nog een leuk plaatje van het CBS erbij, hoeveelheid geld in pensioenkassen:

[afbeelding]

Wel bijzonder plaatje. Als je kijkt naar Noorwegen dan blijkt dat hun BBP (2011): 479,3 miljard dollar was en dat zij een oliepensioenfonds hebben met alleen al een waarde van meer dan 500 miljard Noorwegen zou met dat fonds alleen al een percentagen van 105% moeten hebben tov het BBP en ze zullen vast nog wel meer pensioenfondsen hebben.
Het lijkt het erop dat het plaatje niet volledig is, of zie ik dat verkeerd?

[Krisp]

Verwijderd schreef op dinsdag 18 september 2012 @ 12:30:
Tja…had je je maar beter moeten laten informeren….

Dus... jij doet niet mee in een pensioenverzekering of -fonds? Ik ben zelf ook niet zo op de huidige pensioenvoorziening (en al helemaal niet op pensioenfondsen), maar ik heb weinig voordelen gezien om geen pensioenverzekering (let wel: verzekering) te hebben. Het kost me nu niet veel, maar het rendeert prima.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op dinsdag 18 september 2012 @ 12:30:
[...]


Dit is echt flauwekul wat je zegt.

De helft is sowieso omslagstelsel wat mensen afdragen, en als je het boek de pensioenmythe hebt gelezen kom je er wel achter die andere helft grotendeels ook omslagstelsen betreft ipv kapitaaldekkingstelsel.

Met andere woorden, jongeren van nu denken dat ze sparen voor hun pensioen maar 90% wordt gelijk uitgekeerd en zien ze nooit meer van terug. Dit wordt hen niet verteld, maar daar komen ze op de lange termijn wel achter als de pot leeg blijft te zijn.

“hoe ken dat nou?? Huh??”

Tja…had je je maar beter moeten laten informeren….

Ik ben me hiervan bewust.. und jetz? Ik ben verplicht mee te doen

[Paul]

Verwijderd schreef op dinsdag 18 september 2012 @ 12:30:
Tja…had je je maar beter moeten laten informeren….

Consider me informed, en dan? Ik doe verplicht mee, en ook in mijn voorwaarden staat dat ik zoveel heb opgebouwd en zoveel uitgekeerd ga krijgen...

[Verwijderd]

Die verplichting is heel vervelend idd. Maar is het wel 100% verplicht?

Je kunt pensioendissident worden. Bekijk wel, aagnezien je ook afstand doet van de werkgeversbijdrage, wat je netto meer overhoudt van je salaris en vergelijk dit met je verwachtingen van wat je overhoudt met dit systeem.

[Bonsaiboom]

Paul schreef op dinsdag 18 september 2012 @ 13:28:
[...]
Consider me informed, en dan? Ik doe verplicht mee, en ook in mijn voorwaarden staat dat ik zoveel heb opgebouwd en zoveel uitgekeerd ga krijgen...

Die toezeggingen zijn dus niet zo hard als ze gedaan worden.

Begrijp me niet verkeerd, als ik nog in loondienst zou zijn, zou ik ook nog mee bijdragen aan een pensioenfonds, maar het zelf kunnen regelen als ondernemer is wel een van de redenen dat ik uit de schijnzekerheid van een baan ben gestapt. Ik zie dan ook met afgrijzen aan dat een pvda bijvoorbeeld zzpers weer richting een pensioenfonds wil gaan duwen.

[Paul]

Ik niet. Nu weet ik niet hoe zeker dat het huidige pensioenstelsel is voor iemand van (zeg) 35, maar ik weet wel dat heel veel ZZP'ers _niet_ sparen voor een pensioen (door lage uurtarieven of weinig werk gekoppeld aan een hypotheek en een droge boterham zonder stukjes maand over te houden aan het einde van het geld), en dan heb je zeker weten niks op de 67e...

[Bonsaiboom]

Onderverstandige mensen zal je altijd hebben. Om het weer ontopic te maken, ik ben van plan mijn huis te gaan gebruiken als pensioenvoorziening. Ik heb er alleen nog geen, hoewel ik niet verwacht dat er nog heel erg veel van de prijzen af kan in de markt.

[Paul]

Bonsaiboom schreef op dinsdag 18 september 2012 @ 15:03:
Onderverstandige mensen zal je altijd hebben.

Heb je ook maar énig idee over wie ik het heb? Het is niet alsof die mensen dat zelf ook leuk vinden of zo hoor...

Nu niet sparen voor een pensioen en hopen dat er betere tijden komen versus nu verhongeren op straat, hmm...

[Verwijderd]

Paul schreef op dinsdag 18 september 2012 @ 15:19:
[...]
Heb je ook maar énig idee over wie ik het heb? Het is niet alsof die mensen dat zelf ook leuk vinden of zo hoor...

Nu niet sparen voor een pensioen en hopen dat er betere tijden komen versus nu verhongeren op straat, hmm...

eigen verantwoordelijkheid heet dat. En als jij zoveel medelijden hebt met die mensen help je hen toch uit je eigen portemonnee? niemand die je tegenhoudt.

[MBV]

Om voor die mensen te zorgen wordt al meer dan 1/3 van mijn inkomen afgesnoept, dus veel blijft er daarvoor niet over.

[Bonsaiboom]

Paul schreef op dinsdag 18 september 2012 @ 15:19:
[...]
Heb je ook maar énig idee over wie ik het heb? Het is niet alsof die mensen dat zelf ook leuk vinden of zo hoor...

Nu niet sparen voor een pensioen en hopen dat er betere tijden komen versus nu verhongeren op straat, hmm...

Ik denk het wel. En als je het hebt over de groep mensen waar ik denk dat jij het over hebt, dan is de oplossing NIET mensen in een verplicht pensioenstelsel douwen, maar de schijnzelfstandigheid aanpakken.

[Paul]

Dat is ook een optie inderdaad Knappere koppen dan ik hebben daar (hopelijk) een berekening op losgelaten over welke van de 2 beter werkt, momenteel valt die groep een beetje buiten de boot.

-Sovereign-: Je snapt hopelijk dat ik niet eens ga proberen het uit te leggen? Onzinnige op de man spelende one-liners happen wel lekker maar zeggen zo weinig...

[Verwijderd]

ZZP-ers lopen erg veel risico. Ze zijn vaak niet of slecht verzekerd, bouwen geen pensioen op en bij ziekte of vakantie worden ze vaak niet uitbetaald. Deze risico's werden voor de crisis gecompenseerd met een veel hoger uurloon dan voor iemand in loondienst.

Tijdens deze jaren keken dan ook veel mensen verlekkerd naar ZZP-ers die 50+ euro per uur verdienden en daarmee ogenschijnlijk geld binnen haalden. In bepaalde sectoren waaronder de bouw en IT zijn toen veel mensen voor "zichzelf begonnen"

Nu de crisis om de hoek komt kijken merken veel ZZP-ers pas wat de nadelen zijn van het zelfstandig zijn en in de wat verdere toekomst zullen er veel een pensioengat hebben.

Daarnaast is de concurrentie op deze markten erg hard geworden waardoor de uurtarieven dalen, waarmee de risco/opbrengst verhouden (nog) schever komt te liggen.

Dus ja, gedeeltelijk eigen verantwoordelijkheid door niet genoeg te kijken naar de risico's. Echter dat veranderd niets aan de situatie nu. We leven in een land waarvan we vinden dat niemand onder de armoede grens behoort te leven, daar betalen we belasting voor.

[MBV]

Er zijn nu juist veel mensen die 'zelfstandig' worden omdat ze geen vaste baan kunnen krijgen. Zeker in de bouw komt dat veel voor. Ze worden soms zelfs ontslagen, met de mededeling dat als ze terug willen komen, ze dat als ZZP'er moeten doen.

We hebben dus 4 categorieen in de arbeidsmarkt:
- ZZP'ers zonder ontslagbescherming, verzekering etc
- mensen via payroll-organisaties, zonder ontslagbescherming, in elk geval met pensioenafdracht
- jongeren met de 'normale' ontslagbescherming en verzekeringen
- ouderen met een goudgerand pensioen en een afkoopsom van meerdere jaarsalarissen voor ontslag.

[Señor Sjon]

rIk heb niet zoveel medelijden met bewuste ZZPers. Ze vinden alle verzekeringen te duur. In de vette tijden hebben ze er goed van geleefd. Maar ja, nu is het crisis en valt het tegen...

[Stoffel]

MBV schreef op dinsdag 18 september 2012 @ 17:42:
Er zijn nu juist veel mensen die 'zelfstandig' worden omdat ze geen vaste baan kunnen krijgen. Zeker in de bouw komt dat veel voor. Ze worden soms zelfs ontslagen, met de mededeling dat als ze terug willen komen, ze dat als ZZP'er moeten doen.

We hebben dus 4 categorieen in de arbeidsmarkt:
- ZZP'ers zonder ontslagbescherming, verzekering etc
- mensen via payroll-organisaties, zonder ontslagbescherming, in elk geval met pensioenafdracht
- jongeren met de 'normale' ontslagbescherming en verzekeringen
- ouderen met een goudgerand pensioen en een afkoopsom van meerdere jaarsalarissen voor ontslag.

Wat dacht je van ZZPers die wel alles op orde hebben? Het enige dat ik niet heb afgedekt is geen werk hebben, maar ik heb veel meer spaargeld dan iemand die in loondienst werkt aan WW-uitkering krijgt. Iedere maand dat ik werk kan ik mijn salaris en alle kosten betalen en bouw ik twee maanden buffer op.

[Tarkin]

dan verdien je alsnog niet slecht , goed voor jou. Maar helaas staan daar 10 andere tegenover die enkel de eurotekens in hun ogen hadden tijdens goede tijden.

[Señor Sjon]

Ik denk dat dat lichtelijk overdreven wordt. Zelfde als de 'bijstandsmoeder', dat zijn er ook maar 69k, maar er wordt stennis over gemaakt alsof het miljoenen zijn.

[MBV]

Senor Sjon schreef op dinsdag 18 september 2012 @ 18:22:
rIk heb niet zoveel medelijden met bewuste ZZPers. Ze vinden alle verzekeringen te duur. In de vette tijden hebben ze er goed van geleefd. Maar ja, nu is het crisis en valt het tegen...

Inderdaad, maar in de bouw wordt het (volgens sommigen, ik heb geen aantallen/bronnen) gebruikt om mensen onder het minimumloon te kunnen inzetten. Dan kan je weinig verzekeren...

[ninjazx9r98]

Senor Sjon schreef op woensdag 19 september 2012 @ 08:27:
Ik denk dat dat lichtelijk overdreven wordt. Zelfde als de 'bijstandsmoeder', dat zijn er ook maar 69k, maar er wordt stennis over gemaakt alsof het miljoenen zijn.

Miljoenen zijn het er niet maar het gaat wel hard de kant op van één miljoen.
Er zijn ongeveer 730k ZZPers.
Persoonlijk denk ik dat het probleem van een (groot) deel ZZPers een gebrek is aan zakelijk instinct/inzicht.
Mensen die goed zijn in hun vak worden met regelmaat zo'n beetje gedwongen om ZZPer te worden maar goed zijn in je vak betekent nog steeds niet dat je een goede ondernemer bent danwel kunt zijn.

[ Voor 28% gewijzigd door ninjazx9r98 op 19-09-2012 11:21 . Reden: Aangepast naar 730k ZZPers ]

[Paul]

Senor Sjon schreef op dinsdag 18 september 2012 @ 18:22:
In de vette tijden hebben ze er goed van geleefd. Maar ja, nu is het crisis en valt het tegen...

...en je vergeet voor het gemak maar even de steeds groter wordende groep die geen baan in loondienst meer kan krijgen en dus maar zo ongeveer van alles proberen om de vaste lasten te kunnen blijven voldoen, waaronder dus de al eerder aangehaalde bouwvakkers...

[ArcticWolf]

ninjazx9r98 schreef op woensdag 19 september 2012 @ 09:05:
[...]

Miljoenen zijn het er niet maar het gaat wel hard de kant op van één miljoen.
Er zijn er ongeveer 730k.

Overdrijven is ook een kunst

http://www.telegraaf.nl/o...sen_in_de_bijstand__.html

317.000 in de bijstand en meer dan 290.000 mensen met een WW uitkering.

WIA: 218.000
Wajong: 216.000

[Bonsaiboom]

Ja, dan hadden we het dus wel over dezelfde groep. Het klopt dat dit een heel smerige manier is om onder de loondienstverplichtingen uit te komen. Kan het de 'ondernemers' in dat geval niet zo kwalijk nemen, en ik vind het ook erg dat die in die situatie terecht komen. Daar is onder andere de belastingdienst met zijn VAR voor om het te ondervangen, maar dat werkt nog niet goed genoeg.

Ik heb ze ook van dichtbij gezien, waarbij inderdaad voor uurtarieven van 10 - 20 euro per uur gewerkt wordt. Dat kan nooit rendabel zijn. Zoiets zou ik me best voor kunnen stellen dat ook een criterium voor een VAR-WUO wordt. Als je met je effectieve uurtarief onder de 20 duikt, alarmbellen

[Paul]

Tja, de reden dat ik er zelf over begin is mijn verloofde. Solliciteert zich ook al bijna een jaar lang suf, en iedere keer krijgt ze te horen dat ze één van de honderden sollicitanten is. Die heeft nu voor een paar uur per week ook een 'ZZP'-baantje voor 17,50 per uur. Het is nog altijd meer dan de WW, en die WW houdt ook een keer op, maar daar is alles wel mee gezegd.

[ArcticWolf]

http://www.nu.nl/economie...-vier-jaar-4-procent.html

[Bonsaiboom]

http://www.nu.nl/economie...-in-verkoop-woningen.html

[Krisp]

Bonsaiboom schreef op woensdag 19 september 2012 @ 10:42:
http://www.nu.nl/economie...-in-verkoop-woningen.html

Veel spannender (en wat niet op nu.nl en in het persbericht van het Kadaster staat) is dat de huizenprijzen verder dalen. De heftige daling van juli, die toegeschreven werd aan de (uiteindelijk niet geeffectueerde) stijging naar 6% OB wordt niet niet gecompenseerd. Het tegendeel is het geval.

[Xanaroth]

Bonsaiboom schreef op woensdag 19 september 2012 @ 10:42:
http://www.nu.nl/economie...-in-verkoop-woningen.html

Auch, van gemiddeld 216.7k naar 214k per woning. Tempo blijft versnellen lijkt het.

Waar het eerst nog 1000/maand was, is het nu 2700/maand. Daar gaan mensen echt paniekerig van worden. Die stijging van executieveilingen (+18%) is dan ook veelzeggend.


Verkopen blijven wel opmerkelijk stabiel trouwens, vrij constant 8-10k verkochte woningen per maand.

[ Voor 17% gewijzigd door Xanaroth op 19-09-2012 10:58 ]

[ArcticWolf]

Deze vond ik zelf ook wel interessant:
http://www.nu.nl/economie...-in-europa-nederland.html

Wereldwijd zijn er 11 miljoen miljonairs. Dat is ongeveer evenveel als in 2010. Hun totale vermogen daalde wel met 1,7 procent naar 42 biljoen dollar (32,1 biljoen euro).

Het totale bruto mondiaal product van de wereld wordt geschat op 43 biljoen dollar....
Dan is er dus 1 biljoen dollar in omloop wat buiten die 11 miljoen mensen valt?

[ Voor 8% gewijzigd door ArcticWolf op 19-09-2012 10:54 ]

[Xanaroth]

ArcticWolf schreef op woensdag 19 september 2012 @ 10:53:
Deze vond ik zelf ook wel interessant:
http://www.nu.nl/economie...-in-europa-nederland.html


[...]


Het totale bruto mondiaal product van de wereld wordt geschat op 43 biljoen dollar....
Dan is er dus 1 biljoen dollar in omloop wat buiten die 11 miljoen mensen valt?

Iets over landen met biljoenen aan schuld.

[Bonsaiboom]

ArcticWolf schreef op woensdag 19 september 2012 @ 10:53:
Deze vond ik zelf ook wel interessant:
http://www.nu.nl/economie...-in-europa-nederland.html


[...]


Het totale bruto mondiaal product van de wereld wordt geschat op 43 biljoen dollar....
Dan is er dus 1 biljoen dollar in omloop wat buiten die 11 miljoen mensen valt?

Dat klopt ook niet echt met elkaar. Wat je wel zou kunnen zeggen is dat 11 miljoen mensen ongeveer nog een jaar werken van de hele wereld tegoed hebben.

[RemcoDelft]

Bonsaiboom schreef op woensdag 19 september 2012 @ 10:59:
Wat je wel zou kunnen zeggen is dat 11 miljoen mensen ongeveer nog een jaar werken van de hele wereld tegoed hebben.

"De rijkste 100 mensen hebben meer geld dan de armste 100 landen."

Het CBS heeft de verkopen van augustus nog niet bijgewerkt, zodra ze dat doen zal ik het verloop posten als grafiekje sinds 1995.

[Krisp]

ArcticWolf schreef op woensdag 19 september 2012 @ 10:53:
Deze vond ik zelf ook wel interessant:
http://www.nu.nl/economie...-in-europa-nederland.html


[...]


Het totale bruto mondiaal product van de wereld wordt geschat op 43 biljoen dollar....
Dan is er dus 1 biljoen dollar in omloop wat buiten die 11 miljoen mensen valt?

Als je alle schulden en eigendommen tegen elkaar afzet krijg je een bedrag, waarvan miljonairs er $42 biljoen van bezitten. Als alleen dat geld zou worden uitgegeven, zou het geld een omloopsnelheid (circulatiesnelheid) hebben van iets minderdan 11 maanden. Dat geeft ook aan dat deze getallen totaal iets anders betekenen.

[ninjazx9r98]

ArcticWolf schreef op woensdag 19 september 2012 @ 09:59:
[...]


Overdrijven is ook een kunst

http://www.telegraaf.nl/o...sen_in_de_bijstand__.html

317.000 in de bijstand en meer dan 290.000 mensen met een WW uitkering.

WIA: 218.000
Wajong: 216.000

Is geen kwestie van overdrijven maar eerder een kwestie van niet helemaal duidelijk zijn van mijn kant
De 730k die ik noem is het aantal ZZPers.

[Kju]

Tsja, het aantal transacties daalt nog steeds:

Nu.nl

Dit is ook meteen het grootste probleem op dit moment, dat er een prijsdaling is op de transacties die wel plaats vinden is niet zo'n ramp. Makelaars, hypotheekadviseurs, notarissen, aannemers, onderhoudsbedrijven en alle andere beroepen en branches die direct en indirect geld verdienen aan de woningmarkt zitten nu gewoon stil. Zij zouden hun boterham heus wel verdienen ongeacht of de prijzen hoog of laag zijn, maar dat gaat nu gewoon niet.
De tarieven overal zullen zo niet oneindig door blijven zakken (heb vorige week bij een niet-budgetnotaris 350 ex per akte afgerekend die normaal voor minimaal 700 ex werd afgerekend). Op het moment dat straks meer van zulke ondernemingen om gaan vallen gaat het allemaal ten koste van de consument. Er is straks minder concurrentie en de hypotheekadviseur/makelaar/notaris die wel overeind blijft zal om kosten te dekken zijn tarieven moeten opschroeven om nog wat te kunnen verdienen (om met minder transacties dezelfde omzet te kunnen behouden).

[rube]

Hypotheek adviseurs zullen er minder nodig zijn met gewone recht toe recht aan hypotheken die door iedereen te begrijpen zijn.

Makelaars moeten misschien iets meer hun best gaan doen. Bij veel aan- verkopen hebben zij slechts een beperkte toegevoegde waarde, althans, dat is mijn persoonlijke ervaring.

[Kju]

De kans is groot dat er straks alleen grote ondernemingen overblijven die alleen nog overeind blijven omdat ze hoge volumes omzetten en de service zal ver te zoeken zijn.
En, uit ervaring kan ik je zeggen, veel personen zoeken het allemaal niet zelf uit en weten niet hoe ze veel zaken aan moeten pakken en schakelen daarom een makelaar/aannemer/hypotheekadviseur in.

[ Voor 36% gewijzigd door Kju op 19-09-2012 11:52 ]

[rube]

Ben ik niet van overtuigd.
Juist dan komt er weer ruimte voor kleine spelers met weinig overhead (dus competitief) en betere/persoonlijkere service.

[Kju]

rube schreef op woensdag 19 september 2012 @ 11:53:
Ben ik niet van overtuigd.
Juist dan komt er weer ruimte voor kleine spelers met weinig overhead (dus competitief) en betere/persoonlijkere service.

Jij bent sowieso niet snel overtuigd

Als ik dan verwijs naar de vorige discussie die wij hadden over de daling in aantal transacties t.o.v. daling in prijzen en de statistieken waar ik naar verwees, als je wil kan ik je nog wat statistieken e-mailen

[ Voor 27% gewijzigd door Kju op 19-09-2012 11:58 ]

[rube]

Kju schreef op woensdag 19 september 2012 @ 11:55:
[...]
Jij bent sowieso niet snel overtuigd

Maar waar staat deze daling:

Myrdreon schreef op woensdag 19 september 2012 @ 10:53:
Auch, van gemiddeld 216.7k naar 214k per woning. Tempo blijft versnellen lijkt het.

Die staat toch niet in dit nu.nl artikel?

[Xanaroth]

rube schreef op woensdag 19 september 2012 @ 11:58:
[...]



Maar waar staat deze daling:

[...]

Die staat toch niet in dit nu.nl artikel?

Brongegevens van Kadaster, zie http://kadaster.nl/perskamer/dashboard/default.html

Het is juist des te opmerkelijker dat zo'n enorme maand-op-maand daling onopgemerkt wordt. Net als de jaar-op-jaar van ruim 11% daling (241k naar 214k)

Prijsindex staat nu op ongeveer 96, waar toppunt op 113,5 lag. De grafiek kan slechts tot 2005 terug, dus schat dat we nu op niveau van 2003/2004 zitten.


Edit: trouwens erg interessant. De huidige prijsindexi (~96) werd pas ergens (eind??) 2013 verwacht door Rabo/ING. Vraag me af of we daar nu ook een aanpassing in de verwachting krijgen.

[ Voor 13% gewijzigd door Xanaroth op 19-09-2012 12:28 ]

[Krisp]

rube schreef op woensdag 19 september 2012 @ 11:58:
[...]

Die staat toch niet in dit nu.nl artikel?

Dit is te makkelijk. Klik op de link naar het persbericht van het Kadaster en vervolgens om de link naar het vastgoeddashboard. Nu.nl is sowieso een bijzonder slechte bron om echt informatie te vinden.

[rube]

Dank voor de uitleg
Rube mompelt iets over lenge van z'n neus

[Krisp]

Myrdreon schreef op woensdag 19 september 2012 @ 12:21:
[...]


Brongegevens van Kadaster, zie http://kadaster.nl/perskamer/dashboard/default.html

Het is juist des te opmerkelijker dat zo'n enorme maand-op-maand daling onopgemerkt wordt. Net als de jaar-op-jaar van ruim 11% daling (241k naar 214k)

Prijsindex staat nu op ongeveer 96, waar toppunt op 113,5 lag. De grafiek kan slechts tot 2005 terug, dus schat dat we nu op niveau van 2003/2004 zitten.

Klopt, inderdaad niveau eind 2003/ begin 2004. Je kunt bij het kadaster ook zelf de data ophalen en analyses doen, die staan bij mij keurig in een Excel-file.

[Kju]

Ik heb iets meer cijfers tot mijn beschikking, we zitten nu op prijsniveau 2004/2005 voor de transacties die wel plaats vinden. De prijsdaling t.o.v. de top is momenteel 15% en incl. inflatie 20%. Het is wel een landelijk gemiddelde, lokaal verschilt het enorm.

[ Voor 38% gewijzigd door Kju op 19-09-2012 12:35 ]

[pedorus]

Grappig hoe een opzoekbaar cijfer uiteen kan lopen. Juni 2004 vind ik midden 2004 http://www.kadaster.nl/wi..._doen_we/waardeindex.html

De echte prijsstijgngen zijn daarvoor geweest. Van januari 1995 tot juni 2004 is de prijs bijv. keer ~2.5 gegaan, fors meer dan de lonen of inflatie. De tijd van Kok/Paars.

[Kju]

Als je voor inflatie corrigeert valt dat wel reuze mee, zijn de prijzen eigenlijk niet heel veel gestegen (in iedergeval niet keer 2.5) en ik heb cijfers en grafiekjes die tot 1965 terug gaan.

[pedorus]

Kju schreef op woensdag 19 september 2012 @ 12:42:
Als je voor inflatie corrigeert valt dat wel reuze mee, zijn de prijzen eigenlijk niet heel veel gestegen (in iedergeval niet keer 2.5) en ik heb cijfers en grafiekjes die tot 1965 terug gaan.

Dat is eenvoudigweg niet waar, zie bijv. de nog verder terug gaande grafiek van The_Sukkel in "Klappen van de huizenbubble?". Een ongekend verrijkende kenmerkende steilheid van de grafiek die gecorrigeerd is voor die inflatie. Dat valt niet "reuze mee", dat was historisch ongekend, 'vermogenswinst' voor het hele land.

[RemcoDelft]

Kju schreef op woensdag 19 september 2012 @ 11:45:
Tsja, het aantal transacties daalt nog steeds:

Nu.nl

Dit is ook meteen het grootste probleem op dit moment, dat er een prijsdaling is op de transacties die wel plaats vinden is niet zo'n ramp. Makelaars, hypotheekadviseurs, notarissen, aannemers, onderhoudsbedrijven en alle andere beroepen en branches die direct en indirect geld verdienen aan de woningmarkt zitten nu gewoon stil. Zij zouden hun boterham heus wel verdienen ongeacht of de prijzen hoog of laag zijn, maar dat gaat nu gewoon niet.

Is dat niet voornamelijk veroorzaakt door de overheidsmaatregelen om prijzen hoog te houden? De huizenbezitters krijgen steun (zoals dubbele renteaftrek) waardoor prijsdalingen langzaam gaan (de zogenaamde "zachte landing"). Een snelle crash zou ervoor gezorgd hebben dat het aantal verkopen snel weer aantrekt, zoals het er nu naar uitziet gaat de langzame daling nog wel een tijdje door, en dan blijven de verkoopaantallen laag.

Kju schreef op woensdag 19 september 2012 @ 12:42:
... en ik heb cijfers en grafiekjes die tot 1965 terug gaan.

Kan je die hier plaatsen?

[Z___Z]

Je moet die grafiek corrigeren voor het bruto binnenlands product, om een eerlijke vergelijking te maken. Dus huizenprijzen als % van inkomen. Ik denk dat het dan wel weer mee valt.

[Kju]

pedorus schreef op woensdag 19 september 2012 @ 12:50:
[...]

Dat is eenvoudigweg niet waar, zie bijv. de nog verder terug gaande grafiek van The_Sukkel in "Klappen van de huizenbubble?". Een ongekend verrijkende kenmerkende steilheid van de grafiek die gecorrigeerd is voor die inflatie. Dat valt niet "reuze mee", dat was historisch ongekend, 'vermogenswinst' voor het hele land.

De prijsontwikkeling op de Herengracht is niet hetzelfde als op landelijk niveau. Prijsontwikkelingen verschillen enorm op lokaal niveau.

RemcoDelft schreef op woensdag 19 september 2012 @ 12:52:
[...]

Is dat niet voornamelijk veroorzaakt door de overheidsmaatregelen om prijzen hoog te houden? De huizenbezitters krijgen steun (zoals dubbele renteaftrek) waardoor prijsdalingen langzaam gaan (de zogenaamde "zachte landing"). Een snelle crash zou ervoor gezorgd hebben dat het aantal verkopen snel weer aantrekt, zoals het er nu naar uitziet gaat de langzame daling nog wel een tijdje door, en dan blijven de verkoopaantallen laag.

Iedereen zit nu in feite gewoon te wachten tot de prijzen herstellen om dan pas te verkopen. De enige transacties die nu plaats vinden hebben altijd een klein dwangmatig karakter (huis te klein, scheiding, werkloos etc.). Iedereen die kan blijven zitten blijft ook zitten en peinst er niet over om te zakken met prijs. Het boeit ook allemaal niet wat er met die prijs gebeurt, als er maar beweging in de markt komt. Zodra starters in beweging komen (en wel meer gefinancierd krijgen) zal de markt in beweging komen. Starters zullen niet oneindig blijven huren of tot hun 35e bij hun ouders blijven wonen. De huurprijzen gaan stijgen (vraag stijgt, aanbod blijft nagenoeg gelijk, daalt zelfs) en op enig moment zal die starter gaan kopen. Dat is waar de deskundigen eigenlijk van uitgaan.

[...]

Kan je die hier plaatsen?

Nee, ik mag de gegevens in die vorm niet zomaar openbaar maken (het zijn niet mijn publicaties en liggen op het besloten extranet van mijn clubje) en bovendien zal het leiden tot meer onzinnige discussie die er verder ook niet toe doen. Hou bij statistieken en grafieken altijd in het achterhoofd dat degene die zulke dingen maakt om iets te bewijzen altijd de cijfers naar zijn hand zal weten te zetten (denk aan Mark Twain )

[Krisp]

Kju schreef op woensdag 19 september 2012 @ 13:05:
[...]

Iedereen zit nu in feite gewoon te wachten tot de prijzen herstellen om dan pas te verkopen. De enige transacties die nu plaats vinden hebben altijd een klein dwangmatig karakter (huis te klein, scheiding, werkloos etc.). Iedereen die kan blijven zitten blijft ook zitten en peinst er niet over om te zakken met prijs. Het boeit ook allemaal niet wat er met die prijs gebeurt, als er maar beweging in de markt komt. Zodra starters in beweging komen (en wel meer gefinancierd krijgen) zal de markt in beweging komen. Starters zullen niet oneindig blijven huren of tot hun 35e bij hun ouders blijven wonen. De huurprijzen gaan stijgen (vraag stijgt, aanbod blijft nagenoeg gelijk, daalt zelfs) en op enig moment zal die starter gaan kopen. Dat is waar de deskundigen eigenlijk van uitgaan.

Leuk dat deskundigen dat zeggen, maar starters doen niets zolang er onzekerheid is, en zolang ze het idee hebben dat de huizenprijzen volgend jaar lager zijn als nu. Een starter die nu koopt, doet dat ook enigszins dwangmatig, omdat hij gaat samenwonen, echt uit huis wil of hun zijn kamer moet maar niet (meer) mag huren. Starters pijnzen er niet over om meer te betalen dan echt nodig is. Daarnaast moet kopen ook maar net kunnen: je hebt twee vaste contracten nodig om iets te kunnen kopen, en dat is met een jeugdwerkloosheid van tegen de 10% zeker geen vanzelfsprekendheid.

Leuk dat het idee van stijgende huizenprijzen nog steeds stand houdt, maar de huizenprijzen stijgen voorlopig niet, en op de langer termijn al helemaal niet. We gaan in sommige gebieden naar een woningoverschot (dag prijs), en het prijsverschil tussen de Randstad en (ver) daarbuiten is op termijn niet meer houdbaar.

[Z___Z]

Prijsverschil tussen Randstad en de rest van Nederland zal alleen maar stijgen, naarmate woon-werkverkeer duurder wordt. Het wordt dan namelijk woonkosten + reiskosten + reistijd voor buiten de randstad vs (meer woonkosten) + (minder reistijd) + (minder reiskosten). Deze vergelijking zal altijd enigzins in evenwicht zijn. Waar dit evenwicht ligt is persoonlijk, maar als de reiskosten stijgen, zullen mensen meer geld ervoor over hebben om minder reiskosten te maken.

Verder op de lange termijn zal de huizenprijs altijd weer omhoog gaan. Misschien niet inflatie gecorrigeerd, maar zeker in absolute euro's. Gezien de euro steeds minder waard wordt over de tijd en je huis mits goed onderhouden toch z'n functie behoud en daarmee z'n waarde. De enige reden waarom de huizenprijzen niet meer stijgen is vertrouwen. Vastgoed zal op de lange termijn gewoon de reguliere inflatie volgen.

[pedorus]

Kju schreef op woensdag 19 september 2012 @ 13:05:
De prijsontwikkeling op de Herengracht is niet hetzelfde als op landelijk niveau. Prijsontwikkelingen verschillen enorm op lokaal niveau.

Het gemiddelde over die jaren zegt natuurlijk wel degelijk iets. En kijk anders naar de landelijke data. De huizenprijzen stegen met bijna 150% (vorige link). De inflatie (CPI volgens CBS) lag nog niet eens op 27% van 1994-2004 (reken maar na). In mijn ogen kun je dan toch niet zeggen dat dit "reuze meevalt" vanwege die inflatie.

Iedereen zit nu in feite gewoon te wachten tot de prijzen herstellen om dan pas te verkopen. [...] Zodra starters in beweging komen (en wel meer gefinancierd krijgen) zal de markt in beweging komen. Starters zullen niet oneindig blijven huren of tot hun 35e bij hun ouders blijven wonen. De huurprijzen gaan stijgen (vraag stijgt, aanbod blijft nagenoeg gelijk, daalt zelfs) en op enig moment zal die starter gaan kopen. Dat is waar de deskundigen eigenlijk van uitgaan.

Die deskundigen die dit verhaal vertellen hebben veelal belang bij de markt, vaak zijn het bijvoorbeeld makelaars. De analyse is afwijkend van onafhankelijke deskundigen als Kees de Kort of Jaap van Duijn en slaat naar mijn mening de plank mis. Waar de onafhankelijke deskundigen een daling verwachtten in 2011, vond de deskundige NVM bijvoorbeeld dat een huis kopen een slimme zet was. Inmiddels zijn we een jaar verder, en zijn de prijzen volgens het CBS met 8% gedaald.

Starters krijgen steeds minder gefinancierd, per 2013 kan er zo weer 20% af zijn. Dit is gewoon een gegeven, of je het nu leuk vind of niet. Aan de aanbodzijde weigert men de prijs af te boeken: gevolg is dan dat de markt vrijwel stil ligt. Gemeenten zorgen er met hun blijvend hoge grondprijzen voor dat bouwvakkers thuis zitten, huizenbezitters van de jongere generatie willen geen restschuld, en soms hebben zelfs ouderen zich rijk gerekend. Wachten op "herstel" zal waarschijnlijk lang gaan duren, en vooralsnog wordt het boeltje vooral eerst minder waard, dus dat lijkt mij een vreemde verkooptechniek. En voor verhuizers is het nieuwe huis natuurlijk ook makkelijker te betalen (mits geen restschuld).

Dan kunnen makelaars wel klagen dat ze weinig verkopen, maar de oplossing zit niet in hun huidige strategie van klagen over de banken. (Overigens vraag ik me wel af waarom een studieschuld erger zou zijn dan een hypotheekschuld, maar dat terzijde. Maximaal lenen is veelal niet verstandig.) De oplossing zit in lagere (grond)prijzen.

Hou bij statistieken en grafieken altijd in het achterhoofd dat degene die zulke dingen maakt om iets te bewijzen altijd de cijfers naar zijn hand zal weten te zetten (denk aan Mark Twain )

Gezien je verhaal, en het niet eens willen tonen van de cijfers, lijkt me dat zeer verstandig.

Z___Z schreef op woensdag 19 september 2012 @ 12:52:
Je moet die grafiek corrigeren voor het bruto binnenlands product, om een eerlijke vergelijking te maken. Dus huizenprijzen als % van inkomen. Ik denk dat het dan wel weer mee valt.

Zeggen dat het allemaal wel mee valt is altijd de eerste reactie op ongevallige cijfers. De grafiek waar je om vraag valt in mijn ogen ook niet mee, en staat bijv. in pedorus in "Klappen van de huizenbubble?". Het was gewoon een sterke stijging, heel mooi voor de huizenbezitters van toen.

De enige manier die ik zie om het te verklaren is om de bestedingscapaciteit voor huizen (dus leencapaciteit+vermogen-overdrachtsbelasting e.d.) tegenover de huizenprijzen te zetten. Zou wellicht een mooie grafiek zijn, maar die heb ik niet Bovendien daalt die capaciteit op dit moment sterk, vanwege stijgende zorgkosten, onzekerheid over banen, terughoudende banken vanwege een sterk dalende markt en te ruimhartig beleid in het verleden, enz.

Z___Z schreef op woensdag 19 september 2012 @ 13:43:
Vastgoed zal op de lange termijn gewoon de reguliere inflatie volgen.

Geheel mee eens, vandaar dat de herengrachtindex nog wel even door kan dalen.

[Whuzz]

pedorus schreef op woensdag 19 september 2012 @ 15:23:

De enige manier die ik zie om het te verklaren is om de bestedingscapaciteit voor huizen (dus leencapaciteit+vermogen-overdrachtsbelasting e.d.) tegenover de huizenprijzen te zetten. Zou wellicht een mooie grafiek zijn, maar die heb ik niet Bovendien daalt die capaciteit op dit moment sterk, vanwege stijgende zorgkosten, onzekerheid over banen, terughoudende banken vanwege een sterk dalende markt en te ruimhartig beleid in het verleden, enz.

En toch is die grafiek (die je niet hebt) enorm belangrijk. Want die bestedingscapaciteit is enórm gestegen door de combinatie van "lenen op twee inkomens" en "vrouwen aan het werk". Die stijging was dan ook veel hoger dan de daling die we nu in bestedingscapaciteit zijn doordat de banken wat strenger zijn geworden.

[ Voor 8% gewijzigd door Whuzz op 19-09-2012 15:34 ]

[Kju]

Whuzz schreef op woensdag 19 september 2012 @ 15:34:
[...]


En toch is die grafiek (die je niet hebt) enorm belangrijk. Want die bestedingscapaciteit is enórm gestegen door de combinatie van "lenen op twee inkomens" en "vrouwen aan het werk". Die stijging was dan ook veel hoger dan de daling die we nu in bestedingscapaciteit zijn doordat de banken wat strenger zijn geworden.

Uit deze presentatie kan je nog eventueel wat info halen waaronder een verband tussen leencapaciteit en koopprijsontwikkeling en een vergelijking in hypotheekachterstanden op europees niveau.

[timag]

pedorus schreef op woensdag 19 september 2012 @ 15:23:
[...]

Dit is gewoon een gegeven, of je het nu leuk vind of niet.

Famous last words...

Niet dat ik weet wat er gaat gebeuren maar zo stellig over dit soort toekomstige economische ontwikkelingen maakt ze niet meer waar of zo...