Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[rube]

@ Nare man:
Wat is vermogen/waarde vernietigen? In Euro's worden huizen/grond misschien minder waard, maar niet vanuit het gebruiksperspectief. Het huis en de grond zal nog steeds exact dezelfde functie vervullen en dezelfde waarde hebben.

Mensen met hypotheken die hierdoor "onder water" komen te staan, hoeven ook niet meer te gaan betalen of harder te werken. Dus wat is er dan eigenlijk aan vermogen verdampt? En wat is dan precies het probleem?

[RemcoDelft]

Jaspertje schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 10:01:
[...]
Overigens is er wel ruimte, alleen niet op de plekken waar jij het zo graag wil, maar wiens probleem is dat?

Hoe weet jij waar ik dat graag wil? Ik hoef echt niet in hartje binnenstad te wonen. Maar gewoon in een weiland mag ook niet.

nare man schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 10:04:
[...]


Het is ironisch dat jij er enerzijds wel een probleem in ziet dat kinderen op de basisschool moeten betalen voor de problemen die hun grootouders veroorzaakt zouden hebben, terwijl je er anderzijds geen enkel probleem mee hebt om door middel van dit onzalige, anarcho-liberale plan in één klap miljarden aan vermogen te vernietigen.

Wat noem jij vermogen? Een fictieve waarde van een schaars goed? Ik lees het vaker dat mensen (met schulden?) nieuwbouw kapitaalvernietiging noemen. Veel krommer kan je het niet krijgen...

ZeRoC00L schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 10:17:
Ik denk dat bestaande huizen hiermee onverkoopbaar worden, want deze staan op 'te dure grond'.

Hierdoor zullen nieuwbouwhuizen (erg?) populair worden, maar alleen voor starters of doorverhuizers vanuit een huurwoning. Kortom, huizenverkoop zit nog steeds op slot.

Dus? Hetzelfde krijg je met een tweedeling in hypotheken. Starters hebben die doorverhuizers helemaal niet nodig, starters hebben nieuwbouw nodig. De doorschuivers daarentegen hebben starters nodig.

[ Voor 63% gewijzigd door RemcoDelft op 11-09-2012 10:22 ]

[pedorus]

nare man schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 10:04:
[...]


Het is ironisch dat jij er enerzijds wel een probleem in ziet dat kinderen op de basisschool moeten betalen voor de problemen die hun grootouders veroorzaakt zouden hebben, terwijl je er anderzijds geen enkel probleem mee hebt om door middel van dit onzalige, anarcho-liberale plan in één klap miljarden aan vermogen te vernietigen. Natuurlijk kom je weer met een reactie dat die welvaart op de pof is gekocht, dat het alleen maar geleende welvaart is, en daar zit ook wel een kern van waarheid in, maar door het feit dat die geleende welvaart wel degelijk is 'gestold' in vermogen (huizen, bezittingen), en dus onderdeel is geworden van de reëele economie, ben je nog steeds bezig met het vernietigen van welvaart en daarmee met het ondermijnen van de economie.

Op zich wel een interessante visie op begrippen als welvaart en vermogen. Als je dus een zandbak heb die groot genoeg is voor alle kinderen, en iedereen heeft een ruime speelplek, dan is die speelplek niet zo duur (genoeg plek) en is er dus weinig vermogen/welvaart. Voer je nu een regel in dat slechts 10% van die zandbak gebruikt mag worden, dan loopt de prijs op, zit iedereen op een krap plekje, en is er 'welvaart' en 'vermogen' gecreëerd. Afschaffen van zo'n regel zou een flink stukje 'welvaart' en 'vermogen' vernietigen in deze visie?

In mijn visie bieden ruime plekken juist meer welvaart, maar goed dat ben ik. Eigenlijk is de laatste politicus die ik hier uitgebreid over gehoord heb Pim Fortuyn (zie bijv. Een koe heeft meer ruimte in dit land dan een mens ). Nog immer zeer actueel, wegens gebrek aan een politiek met visie.

[Verwijderd]

pedorus schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 10:24:
[...]

Op zich wel een interessante visie op begrippen als welvaart en vermogen. Als je dus een zandbak heb die groot genoeg is voor alle kinderen, en iedereen heeft een ruime speelplek, dan is die speelplek niet zo duur (genoeg plek) en is er dus weinig vermogen/welvaart. Voer je nu een regel in dat slechts 10% van die zandbak gebruikt mag worden, dan loopt de prijs op, zit iedereen op een krap plekje, en is er 'welvaart' en 'vermogen' gecreëerd. Afschaffen van zo'n regel zou een flink stukje 'welvaart' en 'vermogen' vernietigen in deze visie?

In mijn visie bieden ruime plekken juist meer welvaart, maar goed dat ben ik. Eigenlijk is de laatste politicus die ik hier uitgebreid over gehoord heb Pim Fortuyn (zie bijv. Een koe heeft meer ruimte in dit land dan een mens ). Nog immer zeer actueel, wegens gebrek aan een politiek met visie.

Er is genoeg ruimte in Limburg, de achterhoek en friesland

Echter veel mensen willen in de randstad wonen omdat ze daar werken, er daar meer cultuur en activiteiten zijn. Het volledig volbouwen van de randstad lijkt mij ook niets.

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 10:38:
[...]


Er is genoeg ruimte in Limburg, de achterhoek en friesland

Echter veel mensen willen in de randstad wonen omdat ze daar werken, er daar meer cultuur en activiteiten zijn. Het volledig volbouwen van de randstad lijkt mij ook niets.

Niemand heeft het over volledig volbouwen. En het lijkt wellicht dat de Randstad zo vol is, doordat je 95% van de tijd tussen de gebouwen zit. Maar dat komt juist door alles zo op elkaar te bouwen. In werkelijkheid is het overgrote deel van de randstad gewoon weiland. En dat hoef je niet vol te bouwen, gewoon een klein deel is genoeg. Kijk er eens rond op Google Maps, of vanuit de trein/auto.
Als mensen graag in de Randstad wonen is het zinniger om die paar boeren naar Friesland te verhuizen.

Sfeerimpressie:

[ Voor 9% gewijzigd door RemcoDelft op 11-09-2012 11:02 ]

[Fiber]

Inderdaad, hartje Randstad, ruimte zat...:
http://goo.gl/maps/TECjJ

Toch ben ik er niet voor om dat helemaal vol te plempen met huizen. Ik zie er meer in om de ruimte in de steden beter en efficiënter te benutten. Er staan nog genoeg kantoortorens leeg die omgebouwd kunnen worden, er is nog ongebruikte ruimte genoeg die beter benut kan worden, etc. etc.

[ZeRoC00L]

RemcoDelft schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 11:00:

Als mensen graag in de Randstad wonen is het zinniger om die paar boeren naar Friesland te verhuizen.

Want, in Friesland is een hoop grond 'over' die dus nu niet gebruikt wordt ?
Volgens mij niet.

[rube]

Mensen wonen nu ook, toch? dus waarom is er meer grond nodig?
Oke, misschien een beetje meer door een wat andere indeling, groeiende bevolking maar dat is beperkt.
De hoeveelheid beschikbare grond is niet echt het probleem (hoewel de prijs natuurlijk wel zou dalen wanneer plotseling overal gebouwd zou mogen worden).

Maar de grondprijzen moeten omlaag, dan kunnen er weer nieuwbouwproject gestart worden, dan kunnen mensen wel weer de financiering rond krijgen (op een kleine groep na die geen eigen geld heeft en de schuld niet mee kan financieren met de nieuwe hypotheek, tja, eigen schuld en je kan niet alles hebben).
Zodra de grondprijzen weer een stuk lager zijn komt de boel weer op gang.

Maar ja, dan moeten diverse partijen verlies nemen op hun grond posities, worden de bestaande huizen (althans, de grond waar ze op staan) minder waard en dat vinden de banken weer niet leuk voor hun balans hoewel er feitelijk niets veranderd aan de situatie.
Dus het gaat wel gebeuren, de grondprijzen gaan echt wel omlaag, maar ze smeren het uit over een flink aantal jaar. Dan helpt de inflatie een beetje mee, kunnen mensen wat sparen, aflossen etc.
We zitten nu in het 4de jaar. Hoeveel jaar nog te gaan? Ik denk met alle financiële perikelen in de EU, en wereldwijd, hogere energieprijzen etc. dat dit voorlopig nog wel een flink aantal jaar door zal gaan.
Tenzij de inflatie natuurlijk 10, 20 of 30% of hoger gaat worden

[Señor Sjon]

Zomaar een bericht uit onze nieuwsbrief:

‘Huizenbouw zakt in 2013 verder in’ (Cobouw)

De woningbouwproductie duikt volgend jaar verder omlaag naar hooguit 40.000 woningen, verwacht de Neprom. Directeur Ja n Fokkema roept gemeenten, provincies en Rijk op een aantal grote knelpunten aan te pakken om de neergang te stuiten. Dit jaar eindigt de teller naar verwachting bij 50.000 nieuwe woningen. Drie jaar geleden kwamen nog 80.000 woningen gereed. Als knelpunten ziet hij de grondprijzen en de aangescherpte hypotheekregels voor starters. Ook een in het algemeen meer consistent beleid zou van belang zijn. Alle spelers weten dan beter waar ze aan toe zijn. Starters moeten volgens hem in elk geval meer ruimte krijgen.

“De schatting van 40.000 woningen volgend jaar”, licht hij toe, “baseer ik op de ontwikkeling van de verkoopcijfers bij onze leden, signalen die we krijgen van woningcorporaties, maar bijvoorbeeld ook de ontwikkeling van het aantal bouwvergunningen.” Daaruit tekent zich volgens hem een helder beeld af: de lijn loopt steil naar beneden. Corporaties en in mindere mate beleggers, weet hij, hielden de afgelopen jaren de woningproductie nog enigszins op peil. Die stoppen nu in elk geval bijna helemaal met het op de markt brengen van koopwoningen. “Maar ze hebben nu ook minder geld voor huurwoningen. Vooral bij de corporaties zie je een grote terugval.”

De beleggers hebben door verschillende oorzaken ook minder geld beschikbaar voor bouwprojecten, weet hij. Ze willen wel heel graag investeren in het midden- en hogere huursegment. Behalve onvoldoende investeringskapitaal hiervoor, zouden ze ook grote moeite hebben om bij de huidige grondprijzen de exploitatie sluitend te krijgen. Hij roept gemeenten op het voorbeeld van ontwikkelaars, bouwers en beleggers te volgen en de berekende grondwaardes terug te schroeven. “De residuele prijzen zijn lang geleden vastgesteld. Het kost gemeenten veel moeite de nieuwe realiteit onder ogen te zien. Zelfs bij de huidige lage bouwprijzen is het door de grondkosten moeilijk of zelfs onmogelijk bouwprojecten dicht te rekenen.”

Natuurlijk is dit iemand uit de bouwsector, dus deze zal er volgens de geleerden hier sowieso geen verstand van hebben en alleen voor eigen parochie preken, maar ik ervaar in mijn calculaties precies hetzelfde. Hoge grondprijzen en/of hoge apparaatskosten. Links- of rechtsom probeert de gemeente er een graantje van mee te pikken.

Dat D66 plan is gewoon het einde van de woningmarkt, ze zeggen wel dat je je huis hebt ingelost, maar daarna wordt de woning naar box 3 verhuisd. Dus betaal je 1,2% over waarschijnlijk de WOZ waarde...Zeg maar als een dankjewel voor het inlossen.

Ik snap niet zo waarom de HRA eraf moet? De verstrekkingenkant wordt nu aangepakt door lagere financiële normen. Dit kan je doorzetten naar bijvoorbeeld 1,5 inkomen en 90% woningwaarde. Dan lost het probleem zichzelf op, zoals het al 100+ jaar werkt.

Wat (natuurlijk) uiteindelijk gaat gebeuren is dat het huis als bezit naar box 3 gaat, nog voordat ie is afgelost. Een soort EWF+.

[pedorus]

Verwijderd schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 10:38:
[...]


Er is genoeg ruimte in Limburg, de achterhoek en friesland

Echter veel mensen willen in de randstad wonen omdat ze daar werken, er daar meer cultuur en activiteiten zijn. Het volledig volbouwen van de randstad lijkt mij ook niets.

Grappig genoeg heeft Pim Fortuyn het in het filmpje precies over de het groene hart, meer centraal in de randstad dan dat gaat het niet worden Inmiddels zijn we meer dan 10 jaar verder, en is er nog niets veranderd.

rube schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 11:26:
Dus het gaat wel gebeuren, de grondprijzen gaan echt wel omlaag, maar ze smeren het uit over een flink aantal jaar. Dan helpt de inflatie een beetje mee, kunnen mensen wat sparen, aflossen etc.
We zitten nu in het 4de jaar. Hoeveel jaar nog te gaan?

Goede vraag. Ondertussen zitten er zeer veel bouwvakkers thuis.

[Señor Sjon]

Als je de helft van de normale productie hebt, dan heb je ook minder mensen nodig. Ook om de factor arbeid te drukken, wordt steeds meer prefab gedaan.

[Fiber]

De woningbouwproductie duikt volgend jaar verder omlaag naar hooguit 40.000 woningen...

Is dat niet genoeg dan? Hoeveel woningen zijn er eigenlijk nodig om de bevolkingsgroei op te vangen? In 40.000 woningen kunnen tegenwoordig ongeveer 88.000 mensen wonen. (Gemiddeld huishouden is 2,2 personen.) Dat is 880.000 bedden erbij in tien jaar tijd... LIjkt mij wel genoeg eigenlijk, maar ik kan het mis hebben hoor...

[Bonsaiboom]

Hmm er worden ook woningen gesloopt he.

[Fiber]

Bonsaiboom schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 11:50:
Hmm er worden ook woningen gesloopt he.

Hoeveel...?

[rube]

Gemiddeld huishouden 2.2. 17 miljoen mensen / 2.2 mensen/huishouden = 7.7 miljoen huizen
7.7 miljoen huizen / 80K per jaar = 96 jaar.

Bij 80K huizen per jaar ga je er dus vanuit dat GEMIDDELD ieder huis na 96 jaar gesloopt word. Als dat nu dus 40K wordt, moeten de huizen 192 jaar meegaan. Niks mis mee, mits er goede renovaties uitgevoerd worden?

[Señor Sjon]

Nu al zie je dat jaren 50/60 woningen zonder bijzondere esthetische kwaliteiten gesloopt worden voor nieuwbouw. Ze hebben niet de details uit de jaren '30 en zijn snel gebouwd om de babyboomers op te vangen. Maar de bouwwijze is wel goeddeels gelijk aan de jaren '30. Het is goedkoper om te slopen en nieuw te bouwen dan deze woningen te moderniseren. Ze zijn vaak te klein en versleten, maart staan wel in uitlegwijken. Te krap voor parkeren etc etc.

80-100k/jaar woningen zijn nodig door o.a. gezinsverdunning, vervanging etc. Je kan ook niet elk huis gevuld hebben, dus er zal altijd een leegstand zijn van ~1-2% voor verhuizen e.d.

[ZenTex]

Fiber schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 11:49:
[...]

Is dat niet genoeg dan? Hoeveel woningen zijn er eigenlijk nodig om de bevolkingsgroei op te vangen? In 40.000 woningen kunnen tegenwoordig ongeveer 88.000 mensen wonen. (Gemiddeld huishouden is 2,2 personen.) Dat is 880.000 bedden erbij in tien jaar tijd... LIjkt mij wel genoeg eigenlijk, maar ik kan het mis hebben hoor...

Ik dacht dat 1 van de problemen voor de nabije toekomst was dat er niet genoeg bevolkingsgroei is?
Iedereen klaagt over dalende huizenprijzen, blijkbaar is er nu genoeg aanbod dat de prijzen zakken. Straks worden alle boomers een verzorgingstehuis ingeschopt.
Mensen die nu al klagen over dalende huizenprijzen moeten dan over 10 a 20 jaar eens kijken.

Ik ben iig blij geen bouwvakker te zijn. Misschien dat die zich om kunnen laten scholen tot bejaardenverzorgers?

[Fiber]

ZenTex schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 12:13:
[...]
Ik dacht dat 1 van de problemen voor de nabije toekomst was dat er niet genoeg bevolkingsgroei is?

Volgens het CBS komen er nog ongeveer een miljoen Nederlanders bij de komende tientallen jaren...

Senor Sjon schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 12:05:
Nu al zie je dat jaren 50/60 woningen zonder bijzondere esthetische kwaliteiten gesloopt worden voor nieuwbouw. Ze hebben niet de details uit de jaren '30 en zijn snel gebouwd om de babyboomers op te vangen. Maar de bouwwijze is wel goeddeels gelijk aan de jaren '30. Het is goedkoper om te slopen en nieuw te bouwen dan deze woningen te moderniseren. Ze zijn vaak te klein en versleten, maart staan wel in uitlegwijken. Te krap voor parkeren etc etc...

Dat snap ik op zich wel, maar dat gebeurt vooral met huurhuizen. met koophuizen is dat toch een stuk lastiger lijkt mij, of niet?

[ Voor 52% gewijzigd door Fiber op 11-09-2012 12:18 ]

[RM-rf]

Fiber schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 11:49:
[...]

Is dat niet genoeg dan? Hoeveel woningen zijn er eigenlijk nodig om de bevolkingsgroei op te vangen? In 40.000 woningen kunnen tegenwoordig ongeveer 88.000 mensen wonen. (Gemiddeld huishouden is 2,2 personen.) Dat is 880.000 bedden erbij in tien jaar tijd... LIjkt mij wel genoeg eigenlijk, maar ik kan het mis hebben hoor...

er is eigenlijk nauwelijks groei over heel nederland bekeken, maar wel een demografische ontwikkelingw aar bepaalde regionen juist een teruggang kennen en bv de randstad juist wél stevig groeit:
Bv het CBS voorspelde een groei in de randstad tussen 2010 en 2025 van 700.000 personen en 400.00 huishoudens...

verder zijn er ontwikkelingen in de 'samenstelling' van veel huishoudens... het aantal huishoudens met aleenstaanden neemt sterk toe..
en ook bv een veranderende verdeling van bepaalde leeftijdsgroepen zal ook bv zorgen dat bepaalde woningen die bv zeer 'ouderdoms-geschikt' zijn (liefst zonder trappen, brede deuren voor bv rolstoelen of hulpmiddelen en bij voorkeur bv ook zeer bereikbaar voor hulpdiensten/begeleid wonen) een sterkere vraag kennen..
andersom is de kans groot dat de vraag naar eengezinswoningen voor gezinnen met meer dan drie kinderen juist sterk afnemen.

[Xanaroth]

Fiber schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 12:16:
[...]

Volgens het CBS komen er nog ongeveer een miljoen Nederlanders bij de komende tientallen jaren...


[...]

Dat snap ik op zich wel, maar dat gebeurt vooral met huurhuizen. met koophuizen is dat toch een stuk lastiger lijkt mij, of niet?

Die groei komt echter voornamelijk van migraten. Dus dat valt of staat tot in hoeverre CDA/VVD/PVV hen weg kan blijven pesten.

1-2 kinderen (of carrierehuishoudens, dus geen kinderen) worden steeds meer de norm dan de 2,3 kinderen.
Betekend automatisch krimp van de bevolking.

[ Voor 13% gewijzigd door Xanaroth op 11-09-2012 12:26 ]

[rube]

RM-rf schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 12:21:
[...]
er is eigenlijk nauwelijks groei over heel Nederland bekeken, maar wel een demografische ontwikkelingw aar bepaalde regionen juist een teruggang kennen en bv de randstad juist wél stevig groeit:
Bv het CBS voorspelde een groei in de randstad tussen 2010 en 2025 van 700.000 personen en 400.00 huishoudens...

Tja, als de huizenprijzen (grondprijzen en uitgifte) in de randstad zo blijven dan keert de wal vanzelf het schip en komt deze voorspelling waarschijnlijk niet uit (huizen te duur = mensen kunnen het niet betalen = geen groei). Zou volgens mij ook wel zo goed zijn.

[Fiber]

Myrdreon schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 12:23:
[...]


Die groei komt echter voornamelijk van migraten. Dus dat valt of staat tot in hoeverre CDA/VVD/PVV hen weg kan blijven pesten.

1-2 kinderen (of carrierehuishoudens, dus geen kinderen) worden steeds meer de norm dan de 2,3 kinderen.
Betekend automatisch krimp van de bevolking.

Klopt gewoon niet, check je feiten...

http://statline.cbs.nl/St...=110630-0945&HDR=G1&STB=T

[rube]

Fiber schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 12:34:
[...]
Klopt gewoon niet, check je feiten...

http://statline.cbs.nl/St...=110630-0945&HDR=G1&STB=T

Gegevens uit het verleden zijn (niet altijd) een garantie voor de toekomst...

[Arnout]

Ondertussen zijn er weer bijzonder veel woningen te koop gezet vlak voor en na het weekend: 2700

http://www.funda.nl/koop/heel-nederland/5-dagen/

http://floris.nu/funda/

[rube]

En hoeveel zijn er verkocht de afgelopen 5 dagen? Maw, hoewel zijn er netto bijgekomen?

[Arnout]

rube schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 12:59:
En hoeveel zijn er verkocht de afgelopen 5 dagen? Maw, hoewel zijn er netto bijgekomen?

Volgens de laatste link een ruime 1300 woningen aanwas. Dat is fors, al lijkt de grafiek (of de counter op funda) wat vreemd de afgelopen dagen.

Komt ws. ook door de aanstaande Open Huizendag van de NVM 29 september.

[ Voor 9% gewijzigd door Arnout op 11-09-2012 13:06 ]

[Señor Sjon]

Arnout schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 12:55:
Ondertussen zijn er weer bijzonder veel woningen te koop gezet vlak voor en na het weekend: 2700

http://www.funda.nl/koop/heel-nederland/5-dagen/

http://floris.nu/funda/

September en maart zijn de beste verkoopmaanden, dus dit is niet zo onlogisch. Je huis te koop zetten in juli/augustus heeft i.v.m. de vakanties weinig zin. Als mensen weer gaan kijken naar een ander huis, dan zijn die alweer 1-2 maanden op de markt en 'oud nieuws'.

[Bananenplant]

Hm, openhuizendag lijkt me wel humor, eens kijken wat er allemaal te zien is in de buurt .

[Xanaroth]

Fiber schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 12:34:
[...]

Klopt gewoon niet, check je feiten...

http://statline.cbs.nl/St...=110630-0945&HDR=G1&STB=T

Ging over toekomst, niet verleden.

Hoewel die tabel prachtig laat zien hoe het aantal geboortes structureel terugloopt. Sterfte blijft stabiel, maar de vergrijzingsgolf komt daar pas over jaartje of 10-20 terecht.

Daaruit volgt dat het een kwestie van tijd is, voordat er meer sterfgevallen zijn dan geboortes (dalende trend vs stabiel-stijgende trend).

[rube]

RemcoDelft schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 11:00:
[...]
Als mensen graag in de Randstad wonen is het zinniger om die paar boeren naar Friesland te verhuizen.

Is het gezien het feit dat zo'n beetje heel de randstad onder het NAP ligt eigenlijk niet verstandiger om dit langzamerhand om te draaien?

Vroeger of later gaat het een keer ergens mis, hoeveel zekerheden je ook in bouwt. Bovendien kost het veel moeite en energie om alles droog te houden, is het bouwen lastiger en kostbaarder door de zachte grond en is er meer onderhoud nodig (verzakken van wegen, riolering etc.).

Natuurlijk begrijp ik wel dat dit niet haalbaar is binnen 5 jaar, 10, 20 of zelfs 30 jaar
Maar zou het niet verstandig zijn om hier een 100 jaren plan voor op te stellen?

[Señor Sjon]

Wij hebben er vrij veel voordeel van. Ja, alles moet op palen en funderen is hier relatief duur. Maar infra is makkelijk aan te leggen in de grond, Nederland is vrij vlak met een hoge dichtheid en je kan overal graven zonder rotsen op te blazen. Wij kunnen in principe ons ideale beeld bouwen, zonder al teveel moeite.

De nabijheid van een rivierdelta is historisch gezien altijd één van de beste economische plaatsen. Helaas liggen die altijd aan de kust.

En Nederland heeft veel dijkringen. Google maar eens naar een kaartje.

[ Voor 7% gewijzigd door Señor Sjon op 11-09-2012 15:18 ]

[Fiber]

rube schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 14:42:
[...]
Maar zou het niet verstandig zijn om hier een 100 jaren plan voor op te stellen?

Vast wel, maar Westerse politici hebben al moeite genoeg met plannen voor over vier jaar, laat staan voor over honderd jaar. De 'Na ons de zondvloed...' mentaliteit is al redelijk oud natuurlijk.

[rube]

Senor Sjon schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 15:17:
Wij hebben er vrij veel voordeel van. Ja, alles moet op palen en funderen is hier relatief duur. Maar infra is makkelijk aan te leggen in de grond, Nederland is vrij vlak met een hoge dichtheid en je kan overal graven zonder rotsen op te blazen. Wij kunnen in principe ons ideale beeld bouwen, zonder al teveel moeite.

Ik had het niet meteen over rotsgrond en bergen, had het meer over de achterhoek e.d. Zo ver is dat nu ook weer niet Maar begrijp je punt.

De nabijheid van een rivierdelta is historisch gezien altijd één van de beste economische plaatsen. Helaas liggen die altijd aan de kust.

Ja, dat zie je bij meer grote steden / rivier delta's.
Maar je ziet b.v. in Bangladesh de situatie door de stijging van de zeespiegel al flink aan het veranderen is. Tuurlijk is die situatie (nog) niet te vergelijken met NL omdat zij geen dijken hebben zoals hier. Maar het geeft wel aan dat de situatie door de stijgende zeespiegel - weer verandering op sommige plaatsen al voor problemen zrogt.
En misschien is de rivierdelta in NL over 100 jaar wel in de omgeving van Utrecht

En Nederland heeft veel dijkringen. Google maar eens naar een kaartje.

Ah, zo'n kaartje kende ik nog niet! Interessant.
Wel neem ik de statische berekeningen met een korreltje zout. Het is gebleken dat bij zeer lage frequenties de berekeningen in de praktijk niet kloppen (heeft een tijdje geleden een stuk over in de intermediair gestaan). Dit blijkt o.a. uit het aantal kernrampen/ongelukken tot nu toe terwijl die volgens dit soort berekeningen helemaal nog niet hadden kunnen gebeuren.
Wel grappig om te zien dat (volgens dit) de randstad veiliger is als Gelderland.

Ben wel benieuwd wat er zou gebeuren als er een langdurige black-out is in de randstad en de gemalen kunnen niet meer werken (en brandstof van de generatoren raken ook op). Heb zo mijn twijfels of dat men de meest mogelijk zwarte scenario's ook wel heeft meegenomen.
Vaak worden die afgedaan als onrealistisch, maar dat zijn juist de zaken die vaak toch mogelijk blijken te zijn, Fukushima anyone

Fiber schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 15:21:
[...]
Vast wel, maar Westerse politici hebben al moeite genoeg met plannen voor over vier jaar, laat staan voor over honderd jaar. De 'Na ons de zondvloed...' mentaliteit is al redelijk oud natuurlijk.

Tja, dat klopt. Toch heeft het project de deltawerken wel een aantal kabinetten overleefd. Moeten zulke zaken meer over laten aan de hoge ambtenaren die er langer zitten, niet aan de ministers die meewaaien met de wind, ehh...verkiezingen.

[ZenTex]

rube schreef op dinsdag 11 september 2012 @ 14:42:
[...]
Maar zou het niet verstandig zijn om hier een 100 jaren plan voor op te stellen?

Een 100 jaren plan? Nee, wel een 50 jaren plan. De delta werken zijn een paar jaar geleden voltooid.
Al kan het geen kwaad om met het oog op evt zeespiegelstijgingen er een voorzichtig schepje bovenop te doen. Letterlijk.

Wat voor 100 jaren plan had jij voor ogen? De gehelde randstad opnieuw opbouwen in hoger gelegen gebied? En dan iedereen a la Stalin gedwongen laten verhuizen?

[rube]

Nee hoor, niet gedwongen laten verhuizen. Maar als overheid kun je wel zaken stimuleren. Kijk b.v. naar Almere, die hele stad was er enkele decennia nog niet eens.
Je zult daarmee ook niet bereiken dat hele randstad "leeg" is, maar in ieder geval dat er een verschuiving plaatsvind.

En daarom had ik het ook over 100 jaren-plan i.p.v. 50. In een tijdsbestek van 50 jaar krijg je dat niet voor elkaar, in 100 jaar kun je veel meer bereiken doordat je dan echt met verschillende generaties te maken hebt, gebouwen die toch al gesloopt moeten worden etc.

[ArcticWolf]

@rube
Fukushima was dan ook een verdomd stomme menselijke fout... met de installatie, was op het waterdicht maken van de dieselgeneratoren weinig mis
daarbij lag er oud kernafval onder (volgens mij onder) het reactor vat, wat daar nooit had mogen liggen.

om maar offtopic verder tegaan:
Wat gaan we vandaag stemmen?

[ Voor 3% gewijzigd door ArcticWolf op 12-09-2012 07:41 ]

[Señor Sjon]

Kernrampen kunnen gebeuren. Als de kans 1 op 10.000 ofzo is, dan blijft die kans gelijk. Gezien er wel een paar honderd centrales zijn, geldt voor elk van die centrales die kans. Fukushima is een samenloop van omstandigheden (2 rampen achter elkaar). Soms is het gewoon karma...

Iets zegt mij dat de Deltawerken in de huidige tijd niet gebouwd zouden worden. Milieuorganisaties zouden ervoor gaan liggen, Europa zal er wel iets van vinden, etc etc.

[MBV]

ArcticWolf schreef op woensdag 12 september 2012 @ 07:40:
@rube
Fukushima was dan ook een verdomd stomme menselijke fout... met de installatie, was op het waterdicht maken van de dieselgeneratoren weinig mis
daarbij lag er oud kernafval onder (volgens mij onder) het reactor vat, wat daar nooit had mogen liggen.

offtopic:
Was het maar zo'n feest. Nee, het lag in een zwembad op de 10e verdieping o.i.d., boven de reactor. Daardoor was het zo moeilijk te koelen. En het was niet het oude kernafval dat voor de grootste problemen zorgde, maar de nieuwe staven uit reactor 4, die in dat zwembad lagen i.v.m. onderhoud.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op woensdag 12 september 2012 @ 08:30:
Iets zegt mij dat de Deltawerken in de huidige tijd niet gebouwd zouden worden. Milieuorganisaties zouden ervoor gaan liggen, Europa zal er wel iets van vinden, etc etc.

Vandaar dat alle rampendeskundigen altijd zeggen: "Je moet het ijzer smeden als het heet is!". Direct na een grote ramp is het moment om politieke aandacht te krijgen. Daarna is de politiek het alweer vergeten.
Uit colleges risicomanagement: vrijwel overal in Nederland wordt het toelaatbaar risico rond (spoor)wegen overschreden. De normen worden opgesteld, maar niet nageleefd. Dijkverzwaringen hebben pas recentelijk meer budget gekregen, maar daar gingen wel meerdere overstromingen aan vooraf.

Wat nieuwbouw betreft: iemand enig idee wat het zou kosten om een vierkante meter land op te hogen? Google bracht me op grofweg 10 euro per kuub voor grondverzet, dan kom je bij mini-kavels op 6000 euro om 6 meter hoger te wonen. Plus dat de omgeving ook omhoog moet, dus dan verdubbelt het. Alternatief is opspuiten, maar dan heb je nog vele jaren te maken met verzakkingen van tuin en kruipruimte. Oftewel gezien de kosten helemaal niet vreemd dat we niet 6 meter hoger bouwen.

[Señor Sjon]

Het is onbetaalbaar om op die manier hoger te bouwen, 10 euro per m³ haal je niet eens, want je hebt veel meer zand nodig dan voorhanden. Dat wordt dus veel duurder. Je krijgt grappige effecten als je in veengebieden 6-10 meter zand gaat opspuiten. Die bodem kan nooit het gewicht van het zand dragen.

Buiten dat, ga 60% van Nederland verhuizen naar het oosten en je hebt feest met alles en iedereen. Ik denk dat men niet graag de Veluwe volgebouwd ziet.

[ArcticWolf]

10 euro/m3 grondverzet klopt gewoon @Sjon (geen schoon zand, maar cat1/2).
Maar het is beter om op palen te bouwen, misschien niet goedkoper, maar je hebt er later wel profijt van aangezien je huis niet opeens zakt

[ Voor 54% gewijzigd door ArcticWolf op 12-09-2012 09:23 ]

[Señor Sjon]

Je moet de infrastructuur ook hebben... Dat op palen is geen feest.

[Roamor]

Senor Sjon schreef op woensdag 12 september 2012 @ 09:23:
Je moet de infrastructuur ook hebben... Dat op palen is geen feest.

Ik heb een vinexwijk in de buurt waar de straten al een halve meter tov de huizen verzakt zijn. Dat geeft heel rare effecten idd.

[ArcticWolf]

Roamor schreef op woensdag 12 september 2012 @ 09:26:
[...]


Ik heb een vinexwijk in de buurt waar de straten al een halve meter tov de huizen verzakt zijn. Dat geeft heel rare effecten idd.

laat ik maar niet over een nieuw blunder van de Noord-zuidlijn beginnen (dat heeft daar ook meer te maken )

[Señor Sjon]

N-Z lijn is een politiek besluit geweest. Als men de werkelijke kosten echt had gegeven, dan was die lijn politiek afgeschoten. Daarom zijn projecten altijd duurder dan gepland, ze moeten eerst begonnen zijn, en dan kan de tweede helft van de begroting ook uitgevoerd worden.

[ArcticWolf]

Senor Sjon schreef op woensdag 12 september 2012 @ 09:35:
N-Z lijn is een politiek besluit geweest. Als men de werkelijke kosten echt had gegeven, dan was die lijn politiek afgeschoten. Daarom zijn projecten altijd duurder dan gepland, ze moeten eerst begonnen zijn, en dan kan de tweede helft van de begroting ook uitgevoerd worden.

True, net als de HSL.
Ik werk zelf ook bij een aannemer die aan de NZ-lijn werkt... en we willen als bedrijf natuurlijk wel geld verdienen, maar wat de overheid doet (opdrachtgever NZ-lijn) is echt schandalig, onprofessioneel en echt zwaar onnodig met geld smijten.

[Señor Sjon]

Jup, ze verbloemen incompetentie met geld. Zelfde zie je in RO. Wat voor een beslissingen ik allemaal tegenkom. Soms moet je echt je lachen inhouden als er weer een of andere Mieke zit te mijmeren over plaats voor beestjes in nieuwbouw e.d.

[ArcticWolf]

Senor Sjon schreef op woensdag 12 september 2012 @ 09:44:
Jup, ze verbloemen incompetentie met geld. Zelfde zie je in RO. Wat voor een beslissingen ik allemaal tegenkom. Soms moet je echt je lachen inhouden als er weer een of andere Mieke zit te mijmeren over plaats voor beestjes in nieuwbouw e.d.

bij beestjes gaat het dan nog om een paar duizend euro

Ze hebben bij de NZ lijn 5 miljoen euro weggesmeten en 6 maanden vertraging opgelopen omdat 1 "kugh kugh" persoon van de opdrachtgever vond dat de aannemer het verkeerd had gedaan. (wat uiteindelijk niet zo was.. maar de aannemer had het wel veranderd vanwege hem)

[ Voor 6% gewijzigd door ArcticWolf op 12-09-2012 09:49 ]

[rinkel]

En? Klapt de huizenbubble?
Zou best fijn zijn als we weer ontopic verder gaan.

[ArcticWolf]

rinkel schreef op woensdag 12 september 2012 @ 11:20:
En? Klapt de huizenbubble?
Zou best fijn zijn als we weer ontopic verder gaan.

Nee, hij loopt langzaam leeg.

[Señor Sjon]

rinkel schreef op woensdag 12 september 2012 @ 11:20:
En? Klapt de huizenbubble?
Zou best fijn zijn als we weer ontopic verder gaan.

Brand los zou ik zeggen.

[nare man]

ArcticWolf schreef op woensdag 12 september 2012 @ 11:36:
[...]


Nee, hij loopt langzaam leeg.

Waarmee de problemen vooralsnog beperkt lijken te blijven tot het accepteren van een restschuld op je huis bij eventuele verkoop, en dat kun je counteren door niet te verhuizen en/of te blijven wachten tot je genoeg afgelost hebt en/of zelf extra geld inbrengen om de restschuld bij verkoop op te vangen.

Het lijkt er voorlopig op dat de prijzen in het hogere segment harder dalen dan in het starterssegment, waarmee er ook weer kansen ontstaan voor mensen die vanuit een starterswoning naar een groter huis willen: dat duurdere huis wordt naar verhouding goedkoper. Het gat dat ontstaat als je eigen (kleinere) woning in waarde daalt, moet je zien te overbruggen met cash dan wel op een andere manier.

Praktijken zoals in de VS, Ierland of Spanje, waar hele buitenwijken met half-afgebouwde huizen als karkassen leegstaan, hun eigenaren en ontwikkelaars geruïneerd en failliet, of waar hele stadsdelen worden gesloopt omdat de huizen een negatieve waarde hebben, zullen we hier niet zien. Daarvoor is de Nederlandse bevolking te kapitaalkrachtig, de huizenvoorraad van te hoge kwaliteit, en de vraag te sterk.

[ Voor 6% gewijzigd door nare man op 12-09-2012 12:15 ]

[ArcticWolf]

In de VS heeft het een hele andere reden dan in bv Spanje. Maar je hebt wel gelijk dat we die situatie niet zullen aantreffen in Nederland.

[RaZ]

Man, man, man...

Kopen wordt veel goedkoper dan huren:

Op een TOPlocatie in het centrum van Nieuwegein worden 35 betaalbare appartementen gerealiseerd. Dit project genaamd ‘Early Bird’ gaat vanaf maandag 17 september 2012 bij ons in de verkoop. Tussen 17.00 en 20.30 uur bent u van harte welkom op ons kantoor (Boogstede 1 in Nieuwegein) voor meer informatie.

Het project bestaat uit een-, twee- en driekamerappartementen. Het woonoppervlak varieert van circa 29 m2 tot en met circa 58 m2.
Bij elke woning zit een berging met een grootte tussen de 5 en 7,5m2. En enkele appartementen op de begane grond beschikken over een tuin.

Het appartementencomplex bevindt zich op steenworp afstand van alle voorzieningen zoals winkels, diverse restaurants, uitvalswegen, bioscoop, busstation en sneltramhalte. Verder kenmerken de appartementen zich door de parkeervoorzieningen en het comfort van een liftinstallatie.

De koopsommen variëren van € 79.500,- - € 129.500,- V.O.N.

De oplevering is gepland medio 2013.

Met een inkomen van 1700 bruto per maand, komt je netto last op 231 per maand (gekeken naar de studio van 80k von). Sociaal huren is 2x zo duur, onderhoud is te triest voor woorden. Nog net niet voor-oorlogs

Denk dat ik toch maar eens ga kopen (al zal er denk ik wel een run op komen).

Zelfs met een VvE van 200 euro/maand is het nog goedkoper dan sociaal huren. Echt bizar. En dan wil de VVD de totale sociale sector vrijgeven, en betaal je straks 3x meer voor huren dan je het zelfde object kan kopen.

[RemcoDelft]

Maar 29 vierkante meter is nauwelijks een woning te noemen, meer een (studenten)kamer! Dat moet (afgezien van de grondprijs natuurlijk) toch ook voor de helft of minder kunnen worden neergezet?

[_Gump_]

Tijdens het typen van dit bericht heb ik meerdere keren moeten kijken of ik die 29m2 wel goed gezien heb. Vind €80.000 voor 29m2 eigenlijk helemaal niet zo goedkoop, ongeacht de maandlasten.

Dit zijn gewoon de prijzen die de afgelopen jaren zijn gehanteerd, alleen hebben ze de oppervlakte en prijs door drie gedeeld.

[Mektheb]

Het is in mijn ogen beide diefstal het sociale huur of in zo'n woning als eigenaar zitten wat net zo groot is als het hondenhok.

[ArcticWolf]

129.000 euro VON voor 58m2 is behoorlijk "goedkoop" voor de Utrecht regio hoor... de 29m2 koopwoningen bij de IBB (Utrecht) stonden voor 115.000 euro von te koop. In het Noorderlicht is ook al zo'n kansloos project.

[Z___Z]

die 29m2 zou alleen die 80k waard zijn als het midden in Utrecht centrum was. In Nieuwegein of welke willekeurige vinex locatie dan ook zou ik het nooit kopen. In Rotterdam Zuid kan je 50m2 kopen voor 50k.

[Verwijderd]

Die prijzen zijn idd veels te hoog. Nieuwegein meer dan 2000 euro per m2? Plus een absurde maandelijkse verplichte VvE afdracht?

Zou ik zeker niet aan beginnen….

[ArcticWolf]

bouwgrond in Utrecht varieert tussen de 500 en 1000 euro/m2.
Stel dat ik 40 appartementen van 80m2 bouw, waarvoor ik 500m2 grond nodig heb.

-50.000,- euro per appartement om te bouwen.
-1000 euro/m2 grond = 500.000 euro aan grond.
Totaal: 2.500.000 euro / 40 = 62.500 euro per appartement.

En ik betwijfel of een appartement 50.000 euro kost om te bouwen.
De marges liggen gewoon hoog...

[Rukapul]

Nieuwegein is natuurlijk geen Utrecht

[ArcticWolf]

Rukapul schreef op woensdag 12 september 2012 @ 15:35:
Nieuwegein is natuurlijk geen Utrecht

Nieuwegein valt wel onder de BRU....

[nare man]

Nieuwegein is gewoon shit. Geen wonder dat Spinvis daar al die treurige liedjes over heeft gemaakt.

Appartementen van < 60 m2 zijn alleen verkoopbaar als ze gelegen zijn middenin het centrum van een grote stad, zodat het gebrek aan ruimte wordt gecompenseerd door de directe aanwezigheid van sociale en culturele voorzieningen. Anders gezegd: het gaat dan om yuppen-appartementen. En ook dan nog zijn die alleen te verkopen aan mensen die maximaal 3-4 jaar daar willen blijven wonen. Dan komen ze een vriend(in) tegen, gaan ze aan kinderen denken en willen ze groter wonen. Het marktpotentieel en de latere courantheid van die appartementen is dus extreem laag.

Een 'appartement' van 30 of 50 m2 in Nieuwegein gaat natuurlijk helemaal nergens over.

[ Voor 6% gewijzigd door nare man op 12-09-2012 15:40 ]

[Rukapul]

Ik heb overigens weer een gare erfpachtconstructie gevonden die tegelijkertijd mooi rare verschillen in grondprijzen laat zien: http://www.funda.nl/koop/...-48596906-topaasring-109/
Voor 125600 euro (vraagprijs) kun je de 314m2 kopen ipv pachten oftewel 400 euro/m2 (vraagprijs).

In de nieuwbouwwijk ernaast (hemelsbreed een paar honderd meter) kun je nu kavels kopen voor 425 euro (excl BTW, 507 euro incl BTW) per m2.

[ArcticWolf]

Investeringsmaatschappijen verdienen daar grof geld aan

[nare man]

Wat een ontzettend gelul trouwens in die advertentie. Alsof erfpacht ineens een leuke, vriendelijke constructie is, ingesteld in het belang van de koper, waardoor woningen betaalbaarder worden. Die 492 euro per maand kun je natuurlijk gewoon buiten beschouwing laten voor de vraag wat verstandige maandlasten zijn voor de huizenkoper in kwestie.

Ik snap dat ze van die nare grijze bunkers afmoeten maar dit is wel heel erg misleidend.

[Slasher]

nare man schreef op woensdag 12 september 2012 @ 15:44:
Wat een ontzettend gelul trouwens in die advertentie. Alsof erfpacht ineens een leuke, vriendelijke constructie is, ingesteld in het belang van de koper, waardoor woningen betaalbaarder worden. Die 492 euro per maand kun je natuurlijk gewoon buiten beschouwing laten voor de vraag wat verstandige maandlasten zijn voor de huizenkoper in kwestie.

Ik snap dat ze van die nare grijze bunkers afmoeten maar dit is wel heel erg misleidend.

in het de stad waar ik woonde probeerden ze ook woningen te slijten op basis van de duo-koop regeling. En dat verkochten ze dan onder de naam "betaalbaar wonen" totdat je verder ging kijken en dus erfpacht a 350 euro per maand mocht betalen. (lekker betaalbaar als je beide bedragen bij elkaar optelt)

heb ooit daar een discussie over gevoerd met de verkopend makelaar dat dit toch wel erge misleiding was, uiteraard hebben ze daar nooit wat mee gedaan.

[ Voor 3% gewijzigd door Slasher op 12-09-2012 15:49 ]

[Rukapul]

nare man schreef op woensdag 12 september 2012 @ 15:44:
Wat een ontzettend gelul trouwens in die advertentie. Alsof erfpacht ineens een leuke, vriendelijke constructie is, ingesteld in het belang van de koper, waardoor woningen betaalbaarder worden. Die 492 euro per maand kun je natuurlijk gewoon buiten beschouwing laten voor de vraag wat verstandige maandlasten zijn voor de huizenkoper in kwestie.

hear hear

Ik snap dat ze van die nare grijze bunkers afmoeten maar dit is wel heel erg misleidend.

Doe die oogkleppen eens af Je kunt daar namelijk best aardig wonen (het is namelijk geen hutje mutje volgebouwde wijk, maar moderne bouw met een grote varieteit aan bouwstijlen). Alles wat niet wegrot van ouderdom maar een betonnen bunker noemen is zo schraal

Wat ik echter niet snap is dat ze niet even een gevelreinigingsbedrijf laten komen om die eerste foto een beetje fatsoenlijk over te laten komen. En als je dat niet kunt betalen dan kun je toch nog de foto photoshoppen

[ Voor 4% gewijzigd door Rukapul op 12-09-2012 15:50 ]

[Señor Sjon]

Een TOPlocatie in het centrum van Nieuwegein bestaat gewoon niet. Ik heb er zelf 12 jaar gewoond, dus ik heb wel enig recht van spreken. Nieuwegein is echt geen Utrecht, het ligt alleen in dezelfde provincie. Het is de Leidsche Rijn van 30 jaar geleden.

Appartementen zijn relatief duur om te bouwen en de vaste kosten ben je altijd kwijt, ook per appartement. Paar pagina's terug heb ik al de nutskosten e.d. al aangegeven. Vergeet dan ook de BTW niet, dus zo spannend is het bedrag niet.

Ik heb ook mijn huis verkocht met een erfpachtconstructie. De kopers komen er nooit meer vanaf, maar ik was wel mijn huis kwijt.

[ Voor 3% gewijzigd door Señor Sjon op 12-09-2012 15:51 ]

[ArcticWolf]

Waar haal jij vandaan dat appartementen duur zijn om te bouwen? Je beweerde vanmorgen al dat 10 euro/m3 zand onrealistisch was, terwijl dat absoluut niet waar is.

[ Voor 43% gewijzigd door ArcticWolf op 12-09-2012 15:54 ]

[Rukapul]

ArcticWolf schreef op woensdag 12 september 2012 @ 15:44:
Investeringsmaatschappijen verdienen daar grof geld aan

Dat geloof ik graag. Kopen het met een discount waarschijnlijk. Vervolgens voor 5+% verpachten (incl inflatiecorrectie).

Dat financier je met wat eigen vermogen aangevuld met goedkoop geleend geld. Zou ik ook wel willen (op voorwaarde dat als de pacht niet betaald wordt ik de opstal mag afbranden of inpikken).

[Señor Sjon]

Uhm, eigen ervaring?

Zand in woningbouw bv. gaat niet in de hoeveelheden als in de infra. GWW rekent in grotere eenheden die in de bouw nauwelijks voorkomen.

En als je heel West-Nederland 6 meter wilt verhogen, dan moet je de Sahara gaan verschepen, want de benodigde hoeveelheid is enorm. Dan wordt zand een 'schaars' goed en gaat vanzelf de prijs omhoog.

[Z___Z]

Omdat omhoog bouwen, diepere fundering nodig heeft. Daarnaast heb je hogere kranen nodig, waarvoor weer meer opgeleid personeel nodig is.
Hoger bouwen heeft ook meer veiligheidsvoorzieningen nodig. Ook is er naast je "eigen" woonoppervlakte nog algemene ruimte nodig, wat ook geld kost.

[nare man]

Rukapul schreef op woensdag 12 september 2012 @ 15:48:
[...]

hear hear

[...]

Doe die oogkleppen eens af Je kunt daar namelijk best aardig wonen (het is namelijk geen hutje mutje volgebouwde wijk, maar moderne bouw met een grote varieteit aan bouwstijlen). Alles wat niet wegrot van ouderdom maar een betonnen bunker noemen is zo schraal

Je hebt helemaal gelijk Het gaat mij trouwens niet om oud maar om fantasieloos. Moderne architectuur kan ook fantastisch zijn, maar dan moet het wel kwaliteit hebben. En dat 'bunker' kwam inderdaad van de enorm troosteloze eerste foto, die zoals je zelf ook opmerkt, echt niet kan in een advertentie bedoeld om het huis te verkopen. Laat dan ff de gevelreiniging komen inderdaad, of ga fotoshoppen.

[RemcoDelft]

nare man schreef op woensdag 12 september 2012 @ 16:09:
[...]
Het gaat mij trouwens niet om oud maar om fantasieloos.

Ik ben vast niet de enige die weinig geeft om de fantasie van het gebouw. Zoiets zou ik liever doen in de aanleg van de tuin, lekker creatief zijn met plantenhoekjes.

[Rukapul]

Laten we wel wezen: in het segment van 100-140m2 woonoppervlak en 350-450m3 inhoud kun je je weinig frivoliteiten veroorloven om ook nog een fatsoenlijke hoeveelheid bruikbare ruimte over te houden en kosten binnen de perken te houden. Heel leuk als je eensgezinswoning er tof uitziet, maar vervolgens je gezin er niet in past.

Zelfs het bovengenoemde huis is al behoorlijk gemankeerd door de architect om het een 'betere' uitstraling te gevan dan een klassiek prototype huis (locatie ramen in gevel, dak, etc.).

Maar als nare man in dit segment mooi moderne architectuur aan kan wijzen dan sta ik daarvoor open

[ Voor 17% gewijzigd door Rukapul op 12-09-2012 16:26 ]

[nare man]

Rukapul schreef op woensdag 12 september 2012 @ 16:21:
Laten we wel wezen: in het segment van 100-140m2 woonoppervlak en 350-450m3 inhoud kun je je weinig frivoliteiten veroorloven om ook nog een fatsoenlijke hoeveelheid bruikbare ruimte over te houden en kosten binnen de perken te houden. Heel leuk als je eensgezinswoning er tof uitziet, maar vervolgens je gezin er niet in past.

Maar als nare man in dit segment mooi moderne architectuur aan kan wijzen dan sta ik daarvoor open

Ik zal eens op zoek gaan, maar sommige dingen die het huis een veel betere uitstraling geven hoeven volgens mij niet veel geld te kosten, zoals het gebruik van wit gepleisterde muren in plaats van die saaie grijze baksteen, het gebruik van grotere ramen, strakke geometrische vormen et cetera. Ook belangrijk is dat het in een bepaalde traditie staat. Goede architectuur hoeft overigens niet duur te zijn.

Voorbeelden van moderne architectuur die wel goed gelukt zijn, zijn bijv. de Voerendaalstraat in Tilburg-Reeshof:




Lijkt erg op het Nieuwe Bouwen (Wikipedia: Nieuwe Bouwen)

Ook mooi is bijv. Le Medi in Rotterdam:





Maar goed, dit is geen architectuurtopic natuurlijk. Mijn punt is: fantasieloosheid is niet nodig.

[Señor Sjon]

Slechte voorbeelden

IMO rijpen deze gebouwen vrij slecht.

[Rukapul]

Ik heb even een eensgezinswoning geselecteerd uit bovengenoemde straat in Tilburg en dan wordt het toch al rap minder hoor (ter vergelijk ook het eerder genoemde huis):

(als je inzoomt dan zie je ook bij dat huis in Tilburg ook al van die vieze zwarte vlekken op de gevel terwijl het huis veel jonger is)

En natuurlijk is dit geen architectuurtopic, maar dit illustreert m.i. wel dat binnen een bepaald segment je al gauw tegen de grenzen aanzit wat praktisch mogelijk is binnen bepaalde budgetten.

[pedorus]

Tsja, als er geen budget is, kies dan gewoon voor iets donkerdere stenen zoals een paar huizen verderop, dan wordt het niet zo oerlelijk. Streetview linkje. Als die woning 339k moet kosten, het gemiddelde inkomen op 16.5k ligt voor die buurt, en ook gezien de auto's die er zo staan, dan vraag je je toch af hoe dat in hemelsnaam opgebracht moet gaan worden. Ligging is ook rustig 7 km van het centrum vandaan, wel is er een kinderopvang tegenover, leuk al wil je een dagje thuiswerken.

[Rukapul]

pedorus schreef op woensdag 12 september 2012 @ 16:54:
Tsja, als er geen budget is, kies dan gewoon voor iets donkerdere stenen zoals een paar huizen verderop, dan wordt het niet zo oerlelijk. Streetview linkje.

Helemaal mee eens.

Zo heeft die wijk wel meer wazige constructiekeuzes. Sommige huizen hebben bijvoorbeeld wat hout in de gevel, maar als je dat niet goed onderhoudt dan rot het dus weg... Of wat te denken van bovengenoemd huis met de schuine kant van het dak naar het noorden gericht.

Als die woning 339k moet kosten, het gemiddelde inkomen op 16.5k ligt voor die buurt, en ook gezien de auto's die er zo staan, dan vraag je je toch af hoe dat in hemelsnaam opgebracht moet gaan worden.

*grin* Ik heb in 2008 de huizen in die wijk bewust laten liggen omdat de 'nieuwbouw-premie' m.i. veels te hoog was. Typische huizen voor tweeverdieners die een relatief nieuwe, geschakelde woning met garage willen. Ook typisch een buurt waar sinds de bouw de prijzen relatief hard zijn gestegen (zoals met wel meer recentere bouw). Het inkomen ligt overigens wel wat hoger dan 16.5k want woningen beginnen typisch vanaf 300k en geen sociale woningbouw.

Iets verderop staan leuke woningen van 600k+

Ligging is ook rustig 7 km van het centrum vandaan,

Dat is in Eindhoven (Woensel) alleen relevant als je afhankelijk bent van het station. Voor de rest heb je nauwelijks iets in het centrum te zoeken voor dagelijkse zaken en anders kun je er eenvoudig en snel komen.

wel is er een kinderopvang tegenover, leuk al wil je een dagje thuiswerken.

Het is wel een goed kinderdagverblijf

[Wimo.]

pedorus schreef op woensdag 12 september 2012 @ 16:54:
Tsja, als er geen budget is, kies dan gewoon voor iets donkerdere stenen zoals een paar huizen verderop, dan wordt het niet zo oerlelijk. Streetview linkje. Als die woning 339k moet kosten, het gemiddelde inkomen op 16.5k ligt voor die buurt, en ook gezien de auto's die er zo staan, dan vraag je je toch af hoe dat in hemelsnaam opgebracht moet gaan worden. Ligging is ook rustig 7 km van het centrum vandaan, wel is er een kinderopvang tegenover, leuk al wil je een dagje thuiswerken.

Ach, dat is in Blixembosch. Daar is de bubbel nog enorm. Dat zijn allemaal huizen die ooit gekocht zijn voor ~180k in guldens. 339k is absurd

[Fiber]

Senor Sjon schreef op woensdag 12 september 2012 @ 15:58:
[...]
En als je heel West-Nederland 6 meter wilt verhogen, dan moet je de Sahara gaan verschepen, want de benodigde hoeveelheid is enorm. Dan wordt zand een 'schaars' goed en gaat vanzelf de prijs omhoog.

Huh...? Zand genoeg in de Noordzee toch...? Snijdt het mes ook nog eens aan twee kanten omdat de zee dan dieper wordt...

_{Always look on the bright side...}

[ArcticWolf]

Fiber schreef op woensdag 12 september 2012 @ 17:07:
[...]

Huh...? Zand genoeg in de Noordzee toch...? Snijdt het mes ook nog eens aan twee kanten omdat de zee dan dieper wordt...

_{Always look on the bright side...}

mwja ik ben er maar niet meer op in gegaan, maar je slaat wel de spijker op de kop

en anders een keer op www.grondbalans.com kijken

[RaZ]

Senor Sjon schreef op woensdag 12 september 2012 @ 15:50:
Een TOPlocatie in het centrum van Nieuwegein bestaat gewoon niet. Ik heb er zelf 12 jaar gewoond, dus ik heb wel enig recht van spreken. Nieuwegein is echt geen Utrecht, het ligt alleen in dezelfde provincie. Het is de Leidsche Rijn van 30 jaar geleden.

Appartementen zijn relatief duur om te bouwen en de vaste kosten ben je altijd kwijt, ook per appartement. Paar pagina's terug heb ik al de nutskosten e.d. al aangegeven. Vergeet dan ook de BTW niet, dus zo spannend is het bedrag niet.

Ik heb ook mijn huis verkocht met een erfpachtconstructie. De kopers komen er nooit meer vanaf, maar ik was wel mijn huis kwijt.

Ik woon al 35 jaar in Nieuwegein, en het centrum is gewoon erg relaxed wonen. Tuurlijk is het niet Utrecht. Al zit je in no-time in hartje Utrecht.

Als je kijkt wat er nu in Nieuwegein gaande is, half Doorslag staat te koop. Allemaal sociaale geweest, en er staat ook genoeg leeg, omdat het niet verkocht wordt, en ook niet meer verhuurt. Dit soort projecten drukt natuurlijk ook de prijs wel naar beneden, dus dat is gunstig.

Ik heb in 2006 ook gekeken naar de woningen boven de winkels als Dixons op CityPlaza, en daar vroeg men 137.500 kk voor, terwijl de houten kozijnen totaal verrot waren. De keuken, badkamer en toilet moesten vervangen worden. Maar aan de kozijnen mocht je niet aankomen. VvE he, maar als de woningbouw nog ver uit het meest in eigendom had, werd onderhoud gewoon niet gedaan. Bij het Muntplein was dat idem. Voordeuren die krom waren, mochten niet worden vervangen (kreeg ik vorig jaar nog te horen toen ik voor een hypotheek aanvraag ging kijken van de receptioniste daar).

Dit is gewoon nieuw, danwel prima gerenoveerd van binnen.

Lagere kosten, betere locatie. Want 100+ woningen in 1 gebouw, of 35 scheelt een hoop contactgeluid.

En ik ben zelf afhankelijk van het OV, een betere locatie dan het centrum in Nieuwegein zou ik mij niet kunnen wensen. En nee, de wachttijden zijn hier zo lang, dat ik niet eens in het Nypels terecht kom. En ja, ik heb in het verleden de fout gemaakt mij niet direct weer in te schrijven, anders had ik nu 10 jaar gehad, maarja, dat is er nu maar 5.

Een 29m2 studio word ik al claustrofibisch van. maar 58m2 voor 129k von klinkt in mijn ogen prima, dus ik denk dat ik maar eens ga info'en voor dat project

[nare man]

Rukapul schreef op woensdag 12 september 2012 @ 16:41:
Ik heb even een eensgezinswoning geselecteerd uit bovengenoemde straat in Tilburg en dan wordt het toch al rap minder hoor (ter vergelijk ook het eerder genoemde huis):
[afbeelding][afbeelding]
(als je inzoomt dan zie je ook bij dat huis in Tilburg ook al van die vieze zwarte vlekken op de gevel terwijl het huis veel jonger is)

En natuurlijk is dit geen architectuurtopic, maar dit illustreert m.i. wel dat binnen een bepaald segment je al gauw tegen de grenzen aanzit wat praktisch mogelijk is binnen bepaalde budgetten.

Toch blijf ik me afvragen of dat met budgetten te maken heeft. Eerder met architectonische en bouwkundige keuzes. Zou het goedkoper zijn om houten delen in de gevel te verwerken t.o.v. de situatie waarin de hele gevel gewoon strak metselwerk is?

Qua wijk is Reeshof overigens uitermate ruk, zou er nooit willen wonen (Tilburg zelf is overigens geniaal vanwege de verlopen, half-Belgische, underground sfeer). Inderdaad echt een wijk voor mensen die op de top van de bubbel hebben gekocht en koste wat het kost een nieuw huis wilden met een garage en een tuin. Maar over de stedenbouwkundige aspecten heb ik het even niet, het gaat me puur om de architectuur.

Overigens, wat dat huis in Eindhoven betreft, is Woensel-Noord niet in de buurt van Woensel-West? En komt daar ons aller Brabantse gangster-rapper Kempi niet vandaan? Woensel-West is toch tuig?

[ Voor 6% gewijzigd door nare man op 12-09-2012 17:25 ]

[Señor Sjon]

ArcticWolf schreef op woensdag 12 september 2012 @ 17:17:
[...]


mwja ik ben er maar niet meer op in gegaan, maar je slaat wel de spijker op de kop

en anders een keer op www.grondbalans.com kijken

Ach, Civielen door de bocht Jullie rekenen in km's waar wij in mm rekenen. Beton gaat met meer dan in m³ volgens mij. Staal in tonnen i.p.v. kg, etc.

Ze gaan nog net niet voor de zandmotor voor de kust liggen (geef ze een halve kans... ), maar de halve zeebodem verplaatsen lijkt me geen topper.

[ArcticWolf]

Senor Sjon schreef op woensdag 12 september 2012 @ 17:26:
[...]


Ach, Civielen door de bocht Jullie rekenen in km's waar wij in mm rekenen. Beton gaat met meer dan in m³ volgens mij. Staal in tonnen i.p.v. kg, etc.

Ze gaan nog net niet voor de zandmotor voor de kust liggen (geef ze een halve kans... ), maar de halve zeebodem verplaatsen lijkt me geen topper.

haha, ik reken in meters of kilometers spoor
Maar ik hoor van onze dochter onderneming dat de zand business erg lucratief is. Beton en staal valt nog wel mee.
Er zit trouwens wel een omslagpunt in, het is dus niet zo dat als je 3 miljoen m3 zand besteld dat, dat perse goedkoper hoeft te zijn dan 1 miljoen m3 zand (zelfde kwaliteit, zelfde leverancier)

[ Voor 13% gewijzigd door ArcticWolf op 12-09-2012 17:41 ]

[pedorus]

Rukapul schreef op woensdag 12 september 2012 @ 17:06:
Het inkomen ligt overigens wel wat hoger dan 16.5k want woningen beginnen typisch vanaf 300k en geen sociale woningbouw.

Bij nader inzien bedoel ik eerder de 25K per ontvanger, ik had 16.5 gemiddeld inkomen algemeen genomen uit de samenvatting van funda's cijfers. Ik vermoed alleen dat dat inclusief kids enzo is. Dan nog kan dit op lange termijn niet, een gemiddelde WOZ waarde van 350K, en inkomen van ~50K om dat te bekostigen..

Ik zie eigenlijk nu die uitgebreide cijfers voor het eerst. Het zou leuk zijn om een kengetal te berekenen per buurt: [Gemiddelde woningwaarde (WOZ)] * [Aantal woningen] / ([Gem. besteedbaar ink. per ontvanger]*[Aantal inkomenontvangers]) Helaas wordt dit kengetal dan nog wel scheefgetrokken door bijv. ouderen die hun huis hebben afbetaald, wellicht ook nog iets doen met het percentage in de categorie 65 jaar en ouder (dus *(1-[perc 65 jr])). Perfectie gaat nooit lukken, maar het is wel een bepaalde indicatie voor de overwaardering.

[nare man]

Je kunt de bevolkingssamenstelling in een wijk heel goed uit die cijfers afleiden. Veel wijken met een hoge WOZ-waarde, maar met een vrij laag gemiddeld inkomen, bestaan uit grote huizen die lang vóór de crisis zijn gekocht en nu bewoond worden door oudere mensen die een lage hypotheek hebben, maar hun woningen zijn door de stijging in de jaren '90-'00 wel veel waard. Ook andere patronen zie je duidelijk, bijv. een wijk als Blijdorp, waar de gemiddelde WOZ-waarde nogal laag is vanwege het grote aantal appartementen, maar waar je uit het hoge gemiddelde inkomen wel kunt afleiden dat de wijk veel hoger opgeleiden (vooral starters) kent.

En zo kun je nog een hoop wijken beoordelen.

[DropjesLover]

nare man schreef op woensdag 12 september 2012 @ 16:28:
[...]


Ik zal eens op zoek gaan, maar sommige dingen die het huis een veel betere uitstraling geven hoeven volgens mij niet veel geld te kosten, zoals het gebruik van wit gepleisterde muren in plaats van die saaie grijze baksteen, het gebruik van grotere ramen, strakke geometrische vormen et cetera. Ook belangrijk is dat het in een bepaalde traditie staat. Goede architectuur hoeft overigens niet duur te zijn.

Voorbeelden van moderne architectuur die wel goed gelukt zijn, zijn bijv. de Voerendaalstraat in Tilburg-Reeshof:

[afbeelding]
[afbeelding]

Om mijn wijze vader eens te quoten: als ik in een kantoorpand zou willen wonen, ga ik wel op mn werk slapen". Iets waar ik het hartstochtelijk mee eens ben...

Hoe staat het nu eigenlijk met de WOZ waarde, een paar 1000 posts terug was er nog sprake van dat de waarde van de woning (fors) daalde, maar dat de WOZ nog vrolijk omhoog ging. Dat kopt toch niet?

[ Voor 9% gewijzigd door DropjesLover op 12-09-2012 19:09 ]

[Rukapul]

nare man schreef op woensdag 12 september 2012 @ 17:23:
[...]


Toch blijf ik me afvragen of dat met budgetten te maken heeft. Eerder met architectonische en bouwkundige keuzes. Zou het goedkoper zijn om houten delen in de gevel te verwerken t.o.v. de situatie waarin de hele gevel gewoon strak metselwerk is?

In zijn algemeenheid kun je daar weinig over zeggen vrees ik. Ik gok dat het beide goed en slecht en goedkoop en duur kan.

Wat ik echter wel zeker weet is dat als je lichte materialen, stucwerk of houten panelen gebruikt voor 'normale' woonhuizen die jan en jantine modaal kopen dat binnen enkele jaren een aanzienlijk deel van de woningen er niet meer uitziet door dat onderhoud niet voldoende wordt gepleegd. Dan is regulier metselwerk m.i. zo gek nog niet.

Overigens, wat dat huis in Eindhoven betreft, is Woensel-Noord niet in de buurt van Woensel-West? En komt daar ons aller Brabantse gangster-rapper Kempi niet vandaan? Woensel-West is toch tuig?

Het ligt een paar km van elkaar af. Woensel is de grootste wijk van Eindhoven met iets van 110.000 inwoners. Ik woon op loopafstand van dat huis in Woensel-Noord en woonde hiervoor in Woensel-West. Kempi (nare man leest geenstijl? ) ben ik nooit tegengekomen, maar de prostituees, dealers, verslaafden, tokkies, inbrekers, arbeidsmigranten uit MOE-landen, studenten en allochtonen vanuit de halve wereld wel. Prima te doen (en inmiddels zelfs iets beter). Zou ook wel wat voor jou zijn: jaren '30 woningen en op paar honderd meter van het centrum

pedorus schreef op woensdag 12 september 2012 @ 17:53:
[...]

Bij nader inzien bedoel ik eerder de 25K per ontvanger, ik had 16.5 gemiddeld inkomen algemeen genomen uit de samenvatting van funda's cijfers. Ik vermoed alleen dat dat inclusief kids enzo is. Dan nog kan dit op lange termijn niet, een gemiddelde WOZ waarde van 350K, en inkomen van ~50K om dat te bekostigen..

Een flink deel van de verklaring zit m.i. in de demografie: de grootste groep inwoners (45%) valt in de 45-65jr leeftijd. Dat zijn dus mensen die typisch in de jaren '90 de woning nieuw hebben gekocht of doorstromers zijn met overwaarde.

Nieuwe bewoners hebben dat natuurlijk niet en zullen een fors inkomen mee moeten brengen. Dat is echter te herkennen aan het relatief hogere percentage hoge inkomens (41%).

Blijft echter staan dat je een premie betaalt om in zo'n wijk te wonen wat op lange termijn niet houdbaar is. Of zou er een permanente premie zijn om in een wijk te wonen waar je je veilig kunt wanen van verschijnselen van de lagere sociaal economische klasse? (Er zijn immers geen (huur)huizen voor die mensen.)

Ik zie eigenlijk nu die uitgebreide cijfers voor het eerst. Het zou leuk zijn om een kengetal te berekenen per buurt: [Gemiddelde woningwaarde (WOZ)] * [Aantal woningen] / ([Gem. besteedbaar ink. per ontvanger]*[Aantal inkomenontvangers]) Helaas wordt dit kengetal dan nog wel scheefgetrokken door bijv. ouderen die hun huis hebben afbetaald, wellicht ook nog iets doen met het percentage in de categorie 65 jaar en ouder (dus *(1-[perc 65 jr])). Perfectie gaat nooit lukken, maar het is wel een bepaalde indicatie voor de overwaardering.

Wat zou je daarmee proberen aan te tonen?

WOZ waarde is voor de meeste zaken toch een prima proxy?
Ik zou die ene visualisatie van het NRC wel weer eens willen zien waar je duidelijk scheidslijnen door steden en wijken kon herkenen d.m.v. kleurcoderingen van huizenprijzen.

[ArcticWolf]

Ik vind het wel grappig dat in de 10 grootste gemeentes (behalve Almere) de PvdA heeft gewonnen. (ja dit heeft ook met de huizen te maken )

[ Voor 19% gewijzigd door ArcticWolf op 13-09-2012 07:33 ]

[Señor Sjon]

Rukapul schreef op woensdag 12 september 2012 @ 17:06:
[...]

Helemaal mee eens.

Zo heeft die wijk wel meer wazige constructiekeuzes. Sommige huizen hebben bijvoorbeeld wat hout in de gevel, maar als je dat niet goed onderhoudt dan rot het dus weg... Of wat te denken van bovengenoemd huis met de schuine kant van het dak naar het noorden gericht.

[...]

Veelal komt dit door eisen uit het beeldkwaliteitsplan die wordt opgesteld door de gemeente/stedenbouwkundige. Daar kom je wel gekkere dingen in tegen. Daarom lijkt een wijk ook zo op elkaar. Het wordt in slechts ~5 jaar geheel gebouwd, dan is er weinig verschil in de stand der techniek en de stedenbouwkundige maakt het beeld voor de hele wijk. Projectarchitecten van de ontwikkelaar of aannemer werken dat uit tot een concreet plan. Bij een strikt stedenbouwkundig plan krijg je dus een typische VINEX wijk.

Ook zijn er maar een paar standaard plattegronden die succesvol zijn. Om je woningen te verkopen, probeer je een breed koperspubliek te trekken. Dan is het bijvoorbeeld werken met split level e.d. geen succes. Mensen vinden het wel leuk en speels, maar kopen toch de woning met de meest praktische plattegrond. Voor veel mensen is een huis weinig emotie wat dat betreft.

ArcticWolf schreef op donderdag 13 september 2012 @ 07:33:
Ik vind het wel grappig dat in de 10 grootste gemeentes (behalve Almere) de PvdA heeft gewonnen. (ja dit heeft ook met de huizen te maken )

De meeste klanten van het sociale stelsel wonen ook in de grootste gemeentes.

[ArcticWolf]

haha, ja. Maar het geeft wel aan dat mensen niet bereidt zijn hun schulden af te betalen, terwijl de lastenverzwaring voor huizenbezitters bij het plan van de PvdA het minst omhoog gaat. (lees een paar pagina's terug).

[Help!!!!]

Ook niet verkeerd: http://www.funda.nl/koop/...kkerlaan-15/omschrijving/

[Bigfoot]

Help!!!! schreef op donderdag 13 september 2012 @ 12:25:
Ook niet verkeerd: http://www.funda.nl/koop/...kkerlaan-15/omschrijving/

45 vierkante meter voor bijna 2 ton.....

[rube]

Ja, dat zeg 'tie toch, niet verkeerd voor de verkoper

[Help!!!!]

rube schreef op donderdag 13 september 2012 @ 13:24:
Ja, dat zeg 'tie toch, niet verkeerd voor de verkoper

Het is uiteraard wel in Laren en van een Soapie. In de garage staan ook aardige auto's dus wellicht is het daar zo verkocht.

Maar wat een geld voor zo'n hutje.