Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[dcl!]

assje schreef op zondag 26 augustus 2012 @ 11:04:
[...]


De huur verhogen wegens een zelf aangebrachte voorziening? Die brief zou ik wel eens willen zien, ik geloof er namelijk helemaal niks van!

Bij mijn huurcorporatie (en de meeste zo niet alle zo ver ik weet) krijg je zelfs een vergoeding voor je zelf aangebrachte voorzieningen mits met toestemming van de verhuurder. Zo schrijf je op de meeste dingen 10% per jaar af, als je dus na 5 jaar het huis verlaat krijg je 50% van de kosten voor bijvoorbeeld een dakkapel vergoed. Uiteraard gelden wel regels wat wel en niet in aanmerking komt.

Klopt, voor sommige corporaties geven inderdaad een vergoeding. Maar je huur wordt gebaseerd op huurpunten, en huurpunten komen erbij wegens (bijvoorbeeld) een zelfaangebrachte verbetering in badkamer of keuken. Geloof het of niet, zijn veel mensen in mijn omgeving die daarmee te maken hebben gehad!

[assje]

dcl! schreef op zondag 26 augustus 2012 @ 11:42:
[...]

Klopt, voor sommige corporaties geven inderdaad een vergoeding. Maar je huur wordt gebaseerd op huurpunten, en huurpunten komen erbij wegens (bijvoorbeeld) een zelfaangebrachte verbetering in badkamer of keuken. Geloof het of niet, zijn veel mensen in mijn omgeving die daarmee te maken hebben gehad!

http://www.huurgeschil.nl...gingenaanhetgehuurde.php#

De zelf aangebrachte veranderingen (ZAV) hebben geen invloed op de huurprijs >>

De rechter kan op vordering van de verhuurder de huurprijs verhogen. De verhuurder kan bovendien als tegenvordering, in de door de huurder gestarte procedure tot wijziging van het gehuurde, een verhoging van de huurprijs vorderen. Deze verhoging heeft dan geen betrekking op de door de huurder gewenste wijzigingen. Huurverhoging kan niet ambtshalve door de rechter (dus op eigen initiatief van de rechter ) worden opgelegd. In het hoofdstuk: "Gebreken aan de gehuurde (woon- bedrijfs)ruimte" is in het onderdeel:"Overname van zaken door huurder aan opvolgend huurder" uitgebreid uitgelegd dat de verhuurder niet is gehouden zorg te dragen voor onderhoud van de door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen, of zaken die tot deze voorziening behoren (een in onbruik geraakt rookkanaal is later door de huurder gebruikt als afvoerkanaal voor een door de huurder aangebrachte openhaard). Dit brengt met zich mee dat de verhuurder ook geen verhoging van de huurprijs mag vorderen wegens deze door de huurder aangebrachte voorzieningen. Dit geldt ook als deze voorzieningen door de huurder van een vorige huurder zijn overgenomen.
Als uitgangspunt moet worden genomen dat de huurder door de zelf aangebrachte veranderingen niet een huurprijsverhoging te verwerken krijgt. Als er een huurverhoging plaatsvindt moet dit als compensatie voor waardevermindering van de woning door de wijziging worden gezien. Het kan ook dienen als compensatie voor een hogere verzekeringspremie die de verhuurder door deze wijzigingen moet betalen. Het is niet de bedoeling dat de verhuurder huurverhoging kan vragen als de veranderingen juist een waardeverhogend effect op het gehuurde hebben. Dat zou immers betekenen dat de huurder dubbel zou moeten betalen: een hogere huurprijs en de kosten van de veranderingen

[ArcticWolf]

zelfaangebrachte verbeteringen en dan huurverhoging? wtf daar heb ik nog nooit van gehoord.

[ Voor 23% gewijzigd door ArcticWolf op 26-08-2012 18:32 ]

[Krisp]

In het kader van de CPB-berekeningen een interessante grafiek (klik erop voor de bron):


Starters kunnen dus voor GL gaan, huizenbezitters moeten zo veel mogelijk voor PVV gaan willen zij de woningwaarde van hun huis zo veel mogelijk behouden. Let wel: dit is ten opzichte van de baseline, die al negatief is.

[ Voor 12% gewijzigd door Krisp op 29-08-2012 21:40 ]

[pedorus]

Dan had je moeten linken naar http://woningmarktcijfers...rt-of-hoge-huizenprijzen/

Die grafiek houdt enkel totaal geen rekening met de spreiding van de daling in de huizenprijs tussen grote en kleine woningen. Bij Groenlinks wordt de hypotheekrenteaftrek afgetopt op 1 miljoen, en dan wordt dit bedrag eerst steeds verlaagd. Voor kleinere woningen blijft deze dus in eerste instantie geheel bestaan. Voor starters zijn juist deze kleinere woningen het interessantst.

Op IEX staat wel een aardige vergelijking, ik vermoed dat met D66 de prijzen van 'starters'woningen op korte termijn het meeste gaan zakken, wat waarschijnlijk voor starters die nog even willen wachten en sparen het interessantst is: http://www.iex.nl/Column/...D66-hakt-erin-deel-3.aspx Groenlinks wordt daar niet behandeld, maar staat op http://2012.groenlinks.nl...onen/hypotheekrenteaftrek

PvdA wil startersleningen, op korte termijn drijven die de prijzen van starterswoningen zelfs behoorlijk op lijkt mij; van diezelfde blog een mooie post over dat dit niet zo gunstig is voor de starter: http://woningmarktcijfers...12/08/14/voor-de-starter/

[Krisp]

Fixed.

Nadeel is dat D66 een aantal ireële plannen heeft, zoals de in jouw link genoemde oversluiting van hypotheken. Groenlinks denkt nog steeds dat starterssubsidie helpt, maar vergeet daarbij dat starters vrijwel altijd hun maximale hypotheek vullen om maar zo hoog mogelijk in te stappen in de markt. Hetzelfde geldt voor D66: overdrachtsbelasting afschaffen heeft geen zin omdat daarmee de prijzen van starterswoningen gewoon omhoog gaan. Het liefste zou ik een stapsgewijze terugbouw zien van de hra, maar inderdaad wel op percentage zoals D66 voorstelt. Bedragen is zo zinloos, en zorgt ervoor dat het voor sommige mensen een acuut probleem wordt.

[anandus]

Dit si een proefballonnetje, hoor, maar is het een idee om mensen de mogelijkheid te geven hun pensioen in te zetten voor hun resthypotheek om zo weer beweging in de markt te krijgen?
Zeker voor mensen die opgesloten zitten in hun huis vanwege een resthypotheek lijkt dit me een handige mogelijkheid.

We hebben aan de ene kant een berg schuld (hypotheken) en aan de andere kant een berg spaargeld (pensioenen). Dit moet toch voor een deel tegenover elkaar kunnen worden weggestreept?

Uiteraard zitten er veel haken en ogen aan, het is een proefballonnetje, maar ik ben benieuwd naar jullie mening

[Arnout]

anandus schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 09:06:
Dit si een proefballonnetje, hoor, maar is het een idee om mensen de mogelijkheid te geven hun pensioen in te zetten voor hun resthypotheek om zo weer beweging in de markt te krijgen?
Zeker voor mensen die opgesloten zitten in hun huis vanwege een resthypotheek lijkt dit me een handige mogelijkheid.

Laat de crisis en de vastgelopen markt zijn (reinigende) werk doen. Prijzen moeten normaliseren (en dus dalen IMHO).
Wat jij voorstelt is een idee om de 'oude markt' weer nieuw leven in te blazen en de prijzen hoog te houden. Slecht plan.

[anandus]

Arnout schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 09:11:
[...]

Laat de crisis en de vastgelopen markt zijn (reinigende) werk doen. Prijzen moeten normaliseren (en dus dalen IMHO).
Wat jij voorstelt is een idee om de 'oude markt' weer nieuw leven in te blazen en de prijzen hoog te houden. Slecht plan.

Met de andere effecten tegelijkertijd, zoals bijvoorbeeld het afbouwen van de HRA en de strakkere regels van de banken zal je niet terugkomen in de oude huizenprijzensituatie.
Maar een vastzittende markt waar een beweging in zit, daar is ook niemand bij gebaat.
Het gaat mij vooral om de hypotheken (en vooral de restschuld), waardoor mensen opgesloten zitten in hun huis.
Mensen kunnen, als ze hun restschuld af kunnen kopen, 'opschuiven' naar een huis dat wel aansluit bij de lening.

[ Voor 15% gewijzigd door anandus op 28-08-2012 09:28 ]

[Teckna]

Arnout schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 09:11:
[...]

Laat de crisis en de vastgelopen markt zijn (reinigende) werk doen. Prijzen moeten normaliseren (en dus dalen IMHO).
Wat jij voorstelt is een idee om de 'oude markt' weer nieuw leven in te blazen en de prijzen hoog te houden. Slecht plan.

Iedereen vergeet ook dat een Hypotheek gewoon een ander woord voor lening is. Het is een lening en het huis is onderpand. Het huis is niet eens van jou tot het huis op de laatste cent is afbetaald. Mensen hebben gegokt en verloren. Ik denk dat eigenlijk de enige oplossing voor opgesloten in je huis zitten het versneld aflossen van je hypotheek is door of je uitgaven omlaag te krijgen of je inkomsten omhoog te krijgen.

Stop met maandelijks je HRA te ontvangen. Krijg het eens per jaar en stort het direct door naar de bank als extra aflossing. Dat zet het sneeuwballetje van versneld aflossen ook al in werking.

[anandus]

Teckna schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 09:25:
[...]
Mensen hebben gegokt en verloren. Ik denk dat eigenlijk de enige oplossing voor opgesloten in je huis zitten het versneld aflossen van je hypotheek is door of je uitgaven omlaag te krijgen of je inkomsten omhoog te krijgen.

Precies mijn punt. Als mensen (een deel van) hun pensioen vrij kunnen spelen om dit te bewerkstelligen dan krijg je weer beweging in de markt en zitten mensen weer met een hypotheek dat aansluit bij de woningwaarde.

[Blik1984]

Probleem met aflossen op dit moment is dat het nog steeds rendabeler is om het als spaargeld aan te houden. Een goede eerste stap zou zijn om aflossen fiscaal aantrekkelijk te maken, zodat het gestimuleerd word om je huis af te lossen in plaats van spaargeld op te sparen

[Teckna]

anandus schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 09:31:
[...]
Precies mijn punt. Als mensen (een deel van) hun pensioen vrij kunnen spelen om dit te bewerkstelligen dan krijg je weer beweging in de markt en zitten mensen weer met een hypotheek dat aansluit bij de woningwaarde.

Het gevaar is alleen dat je simpelweg het probleem doorschuift naar later en er is nu eigenlijk al niet echt meer geld om pensioenen te betalen, pensioenen zijn de volgende bubbel na deze huizen bubbel. Ik denk niet echt dat er een globale oplossing is voor iedereen behalve de individuele aanpak, eigen verantwoordelijkheid.

Boven alles moeten mensen stoppen met boven hun stand leven met geleend geld. Voor je het weet ligt je hypotheek ineens bij Bijzonder Beheer en eisen ze binnen X dagen een Y bedrag om je hypotheek weer boven water te krijgen.

Blik1984 schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 09:44:
Probleem met aflossen op dit moment is dat het nog steeds rendabeler is om het als spaargeld aan te houden. Een goede eerste stap zou zijn om aflossen fiscaal aantrekkelijk te maken, zodat het gestimuleerd word om je huis af te lossen in plaats van spaargeld op te sparen

Moet je eens kijken als jij je huis binnen 10 jaar hebt afbetaald wat voor geld je ineens overhoudt om van te sparen of andere dingen mee te doen. Het hele je bent een dief van je portomonee als je niet maximaal gebruik maakt van HRA vind ik een beetje een dooddoener.

[ Voor 27% gewijzigd door Teckna op 28-08-2012 09:54 ]

[Krisp]

Blik1984 schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 09:44:
Probleem met aflossen op dit moment is dat het nog steeds rendabeler is om het als spaargeld aan te houden. Een goede eerste stap zou zijn om aflossen fiscaal aantrekkelijk te maken, zodat het gestimuleerd word om je huis af te lossen in plaats van spaargeld op te sparen

Is dat zo? Over spaargeld (iig de significante bedragen waar je wat keuzevrijheid hebt) wordt 1,2% belasting berekend. Spaargeld staat momenteel tegen ongeveer 2,5% weg. Dan houd je 1,3% over. De hypotheekrente staat op 5% (ongeveer), met aftrek maak je daar ongeveer 3% van (afhankelijk van je inkomen). Daarmee is toch aangetoond dat aflossen (3% rendement) slimmer is dan sparen (1,3% rendement)?

[RaZ]

Je kan niet zomaar ongelimiteerd in de spaarpot van je hypotheek storten. Die vermogensbelasting gaat ook pas lopen als je meer dan 21.xxx op je spaarrekening hebt.

Zo lang je daar onder zit, kan je vele hogere rentes pakken in een deposito. 5k wegzetten voor voor zeg 10 jaar levert dan gewoon een mooi rendement op. Zelfs hoger dan die van de hypotheek spaarpot.

Het e.e.a. ligt natuurlijk hoe je hypotheekvertrekker kijkt naar extra inleg/aflossing, en wat je al aan spaartegoed hebt staan (of dat onder de vermogensbelastinggrens ligt of niet).

Eventueel bijstorten in een pensioen is nog voordeliger. Als je nu in de 52% schaal zit, is bruto inleggen erg interessant. Kijkend naar de belastingdruk voor 65-plussers, is dat heel erg laag. Bruto bedragen renderen sneller, en je betaald pas inkomstenbelasting op het moment van uitkeren. Daar kan zomaar een 20% verschil zjin.

[ Voor 23% gewijzigd door RaZ op 28-08-2012 10:00 ]

[Renquin]

Krisp schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 09:53:
[...]

Is dat zo? Over spaargeld (iig de significante bedragen waar je wat keuzevrijheid hebt) wordt 1,2% belasting berekend. Spaargeld staat momenteel tegen ongeveer 2,5% weg. Dan houd je 1,3% over. De hypotheekrente staat op 5% (ongeveer), met aftrek maak je daar ongeveer 3% van (afhankelijk van je inkomen). Daarmee is toch aangetoond dat aflossen (3% rendement) slimmer is dan sparen (1,3% rendement)?

Hier vergeet je in mee te nemen dat je door af te lossen ook weer minder HRA zal ontvangen.
Ik weet ook niet of het uiteindelijk voordeliger zal zijn om af te lossen of niet.

Had een paar weken terug een berekening laten maken voor een hypotheek op aflossingsbasis (ben ff de naam kwijt). Hierbij daalde het hypotheekbedrag per maand, maar gingen de maandlasten omhoog omdat er minder HRA werd uitgekeerd door de staat.

Owja en je mag meestal maar 10% op jaarbasis boetevrij aflossen (iig ik op m'n huidige hypotheek).

[ Voor 5% gewijzigd door Renquin op 28-08-2012 09:58 ]

[Blik1984]

Krisp schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 09:53:
[...]

Is dat zo? Over spaargeld (iig de significante bedragen waar je wat keuzevrijheid hebt) wordt 1,2% belasting berekend. Spaargeld staat momenteel tegen ongeveer 2,5% weg. Dan houd je 1,3% over. De hypotheekrente staat op 5% (ongeveer), met aftrek maak je daar ongeveer 3% van (afhankelijk van je inkomen). Daarmee is toch aangetoond dat aflossen (3% rendement) slimmer is dan sparen (1,3% rendement)?

Jij denkt dat iedereen zomaar meer dan 21.000 euro spaargeld heeft, of in het geval van een stel 42.000 euro? Daarbij geldt de belasting alleen maar over het bedrag wat boven de vrijstelling zit. Kortom, haal die 1,2% maar even van je berekening af. Dan zit je gewoon op 2,5% rendement. Mits je je geld niet verstandig op een deposito hebt staan waar je meer dan 3% op krijgt. (Voorbeeld leaseplanbank: 3,25% voor 1 jaar vast.).

Die 5% hypotheek kan ook tegen 52% belast zijn, en dan is het rendement op aflossen opeens nog maar 2,5% (en dan neem ik de mindere HRA-teruggave nog niet eens mee). Overigens zou ik alles wat boven de vrijstelling zit direct aflossen op de hypotheek, daarin is de berekening bijna gelijk met aflossen.

Kortom, het is niet zo makkelijk om te zeggen dat het rendement op aflossen op dit moment hoger is. Wat daarnaast ook nog meespeelt is dat je een stuk flexibiliteit mist op het moment dat je aflost, het zit vast in stenen in plaats van op je spaarrekening

_{ik ben overigens pro-aflossen, ik ben zelf van plan om volgende maand te gaan beginnen met extra aflossen. Maar ik ben wel van mening dat de overheid hier een rol kan spelen door meer te stimuleren}

[Blik1984]

Teckna schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 09:50:
[...]


Moet je eens kijken als jij je huis binnen 10 jaar hebt afbetaald wat voor geld je ineens overhoudt om van te sparen of andere dingen mee te doen. Het hele je bent een dief van je portomonee als je niet maximaal gebruik maakt van HRA vind ik een beetje een dooddoener.

Ben ik met je eens, maar sparen en meer HRA ontvangen is op dit moment nog altijd aantrekkelijker. Daarom vind ik ook dat de overheid hierin meer moet stimuleren

[Krisp]

RaZ schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 09:57:
Je kan niet zomaar ongelimiteerd in de spaarpot van je hypotheek storten. Die vermogensbelasting gaat ook pas lopen als je meer dan 21.xxx op je spaarrekening hebt.

Zo lang je daar onder zit, kan je vele hogere rentes pakken in een deposito. 5k wegzetten voor voor zeg 10 jaar levert dan gewoon een mooi rendement op. Zelfs hoger dan die van de hypotheek spaarpot.

Het e.e.a. ligt natuurlijk hoe je hypotheekvertrekker kijkt naar extra inleg/aflossing, en wat je al aan spaartegoed hebt staan (of dat onder de vermogensbelastinggrens ligt of niet).

Eventueel bijstorten in een pensioen is nog voordeliger. Als je nu in de 52% schaal zit, is bruto inleggen erg interessant. Kijkend naar de belastingdruk voor 65-plussers, is dat heel erg laag. Bruto bedragen renderen sneller, en je betaald pas inkomstenbelasting op het moment van uitkeren. Daar kan zomaar een 20% verschil zjin.

De 20.000 euro is een (welliswaar ruime) buffer die je nodig hebt om tegenvallers (ontslag e.d.) op te vangen. Het lijkt me niet dat je van dat geld snel gaat aflossen. Bovendien is het verschil tussen aflossen en sparen minder dan een procent. Ga je dan lijdzaam naar de overheid wijzen en roepen dat zij de voorwaarden moeten veranderen zodat het voor jou rendabel wordt om te sparen? Je kunt ook zelf verantwoordelijkheid nemen.

[MrFl0ppY]

Qua aflossen is het niet zo zwart wit. Mensen met bankspaarproducten kunnen maar inleggen binnen een bandbreedte en voor hen is het vaak ook niet verstandig om af te lossen. De inleg levert ook rente op namelijk. Bovendien zit je vaak aan minimumtermijnen aan, de Rabobank bijvoorbeeld, verplicht je tot minimaal 20 jaar inleggen en een looptijd van 30 jaar.

Maar inderdaad, versneld aflossen/inleggen is nog steeds de beste keuze mocht het binnen de mogelijkheden liggen. Zeker gezien de onzekerheid omtrent de HRA

[Teckna]

Bij de meeste hypotheken mag je 10% vrij aflossen per jaar, daarnaast is vaak een telefoontje genoeg om alsnog versneld te mogen aflossen. Wel eerst wachten tot je de brief met OK hebt ontvangen thuis.

[edit]
Het spaarbank principe weet volgens mij echt niemand wat je nu wel en niet mag, volgens mij krijg je daar zelfs twee verschillende verhalen over bij twee verschillende medewerkers van de bank

[ Voor 33% gewijzigd door Teckna op 28-08-2012 10:31 ]

[Blik1984]

Krisp schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 10:12:
[...]

De 20.000 euro is een (welliswaar ruime) buffer die je nodig hebt om tegenvallers (ontslag e.d.) op te vangen. Het lijkt me niet dat je van dat geld snel gaat aflossen. Bovendien is het verschil tussen aflossen en sparen minder dan een procent. Ga je dan lijdzaam naar de overheid wijzen en roepen dat zij de voorwaarden moeten veranderen zodat het voor jou rendabel wordt om te sparen? Je kunt ook zelf verantwoordelijkheid nemen.

Alles wat boven die vermogensbelasting grens zit moet je gewoon aflossen, dat is gewoon op dit moment met de onzekerheid het verstandigste. En 20k is inderdaad een erg ruime buffer, daar kan bij de meeste mensen ook nog wel wat vanaf (mensen vergeten vaak dat ze bijvoorbeeld ww ontvangen als ze ontslagen worden, dan hoef je maar 30% bij te leggen vanuit de spaarrekening om hetzelfde salaris te houden)

[Blik1984]

Teckna schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 10:21:
Bij de meeste hypotheken mag je 10% vrij aflossen per jaar, daarnaast is vaak een telefoontje genoeg om alsnog versneld te mogen aflossen. Wel eerst wachten tot je de brief met OK hebt ontvangen thuis.

Vaak is een telefoontje genoeg om 20% te mogen aflossen, de meeste banken zitten te springen om geld.

[Verwijderd]

Blik1984 schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 10:25:
[...]


Vaak is een telefoontje genoeg om 20% te mogen aflossen, de meeste banken zitten te springen om geld.

Voor degene die een spaarhypotheek of bankspaar hebben kan dit niet in verband met de 1 staat tot 10 regel. Je hoogste inleg mag niet meer dan 10x je laagste inleg zijn.

Daarnaast moet bij banksparen de polis minimaal 20 jaar lopen en is op dit moment alleen tot 151k het bedrag belasting vrij. Dus voordat je zulke dingen gaat doen is het verstandig om eerst zelf onderzoek te doen of met je hypotheek adviseur een gesprek te houden.

[Blik1984]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 10:54:
[...]


Voor degene die een spaarhypotheek of bankspaar hebben kan dit niet in verband met de 1 staat tot 10 regel. Je hoogste inleg mag niet meer dan 10x je laagste inleg zijn.

Daarnaast moet bij banksparen de polis minimaal 20 jaar lopen en is op dit moment alleen tot 151k het bedrag belasting vrij. Dus voordat je zulke dingen gaat doen is het verstandig om eerst zelf onderzoek te doen of met je hypotheek adviseur een gesprek te houden.

Extra inleggen heeft betrekking op de bandbreedte-eis. Extra inleggen is dus een extra bedrag storten op je (bank)spaarrekening. Hierdoor kun je maximaal profiteren van de hoge rente op je (bank)spaarrekening en ook de HRA nog maximaal gebruiken omdat je in feite niks aflost. Bij veel (bank)spaarekeningen kan dit alleen maar tijdens een renteherziening.
Aflossen is iets heel anders, je hypotheekbedrag wordt ook daadwerkelijk lager waardoor je minder HRA krijgt en je profiteert niet van de hoge spaarrente. Het einddoel van de (bank)spaarrekening wordt lager.

daarnaast, hoeveel mensen hebben nu een 100% bankspaarhypotheek? Realiteit is dat de meesten een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek hebben. Je kunt natuurlijk ook op het aflossingsvrije gedeelte aflossen

[ Voor 22% gewijzigd door Blik1984 op 28-08-2012 11:19 ]

[Verwijderd]

Blik1984 schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 10:25:
[...]


Vaak is een telefoontje genoeg om 20% te mogen aflossen, de meeste banken zitten te springen om geld.

Onzin. De meeste mensen zullen aflossen met geld dat bij diezelfde bank op een spaarrekening staat. De bank schiet er dan bij aflossen flink bij in. Die heeft er dan juist belang bij dat je niet aflost.

[rube]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 20:59:
[...]
Onzin. De meeste mensen zullen aflossen met geld dat bij diezelfde bank op een spaarrekening staat.

Is dat ergens op gebaseerd? Volgens mij, maar dat is ook "gevoel", is dat namelijk echt niet altijd het geval.

[Stoffel]

Ik zou zelfs het tegenovergestelde verwachten. De meeste mensen hebben een hypotheek waar hun adviseur op het moment van afsluiten de beste deal kon krijgen. Ik heb nog nooit gehoord dat iemand erop stond of een adviseur ernaar vroeg welke bank er voor de normale rekeningen gebruikt werd. Ik zou het zelf niet eens willen ook, de hypotheekbank heeft er niets mee te maken hoeveel spaargeld ik heb.

[Verwijderd]

rube schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 21:06:
[...]


Is dat ergens op gebaseerd? Volgens mij, maar dat is ook "gevoel", is dat namelijk echt niet altijd het geval.

Voor babyboomers is dat in elk geval de normale gang van zaken. Die bankieren nog bij hun "huisbank", waar ze alles hebben lopen.

[EnerQi]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 20:59:
[...]

Onzin. De meeste mensen zullen aflossen met geld dat bij diezelfde bank op een spaarrekening staat. De bank schiet er dan bij aflossen flink bij in. Die heeft er dan juist belang bij dat je niet aflost.

Voor zover ik altijd begrepen heb, moet de bank een deel reserve houden voor de mensen die hun geld komen ophalen/betalen. Bij het aflossen kan de bank er permanent over beslissen dus mij lijkt het dan aflossen voor de bank (op dit moment) verstandig is

[Verwijderd]

EnerQi schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 21:39:
[...]


Voor zover ik altijd begrepen heb, moet de bank een deel reserve houden voor de mensen die hun geld komen ophalen/betalen. Bij het aflossen kan de bank er permanent over beslissen dus mij lijkt het dan aflossen voor de bank (op dit moment) verstandig is

Door je spaargeld van je rekening te halen om je hypotheek af te lossen, wordt de buffer juist kleiner.

[Blik1984]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 20:59:
[...]

Onzin. De meeste mensen zullen aflossen met geld dat bij diezelfde bank op een spaarrekening staat. De bank schiet er dan bij aflossen flink bij in. Die heeft er dan juist belang bij dat je niet aflost.

De meeste mensen? bron a.u.b.

Ik denk sowieso dat er een heleboel mensen juist hun spaargeld tegenwoordig bij een andere bank met een hogere spaarrente hebben staan. En juist de wat meer vermogende baby-boomers. Dus een traditionele bank en/of verzekeraar zal het niet erg vinden om extra geld binnen te krijgen

[Blik1984]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 21:55:
[...]

Door je spaargeld van je rekening te halen om je hypotheek af te lossen, wordt de buffer juist kleiner.

Waarom zou de buffer kleiner worden? Geld voor de bank, minder uitgeleend geld. Grotere buffer voor de bank dus.

En dit is alleen maar voor als de hypotheekverstrekker gelijk is aan de bank van de spaarrekening, en ik betwijfel of dat echt vaak voorkomt.

[RaZ]

Blik1984 schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 22:35:
[...]


Waarom zou de buffer kleiner worden? Geld voor de bank, minder uitgeleend geld. Grotere buffer voor de bank dus.

En dit is alleen maar voor als de hypotheekverstrekker gelijk is aan de bank van de spaarrekening, en ik betwijfel of dat echt vaak voorkomt.

Hij praat niet over de bank, maar over "je", dus de particulier. Immers is geld op een normale spaarrekening vrij opneembaar, terwijl je het in je aflossing stopt, het weg is (uitgegeven, niet meer opneembaar).

Je persoonlijke buffer wordt dus kleiner.

[dcl!]

rube schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 21:06:
[...]


Is dat ergens op gebaseerd? Volgens mij, maar dat is ook "gevoel", is dat namelijk echt niet altijd het geval.

Het is zelfs aan te raden je spaargeld niet bij dezelfde bank te hebben. Mocht de bank omvallen, dan wordt je schuld niet met je spaargeld verrekend als dat spaargeld ergens anders geparleerd staat. Spreiden is altijd verstandig.

[Verwijderd]

Blik1984 schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 22:35:
[...]


Waarom zou de buffer kleiner worden? Geld voor de bank, minder uitgeleend geld. Grotere buffer voor de bank dus.

Hoe dacht jij dat die buffer van de bank eruit ziet? Al dat spaargeld op al die spaarrekeningen, dat is de buffer van de bank. Het is zeg maar de fundering waarop de hele piramide van hypotheken en leningen gebouwd is.

Als je me niet gelooft, dan moet je je maar eens verdiepen in wat fractioneel bankieren werkelijk inhoudt.

Als iedere Nederlander morgen besluit om al z'n spaargeld in z'n hypotheek te stoppen, dan hebben de banken een heel erg groot probleem.

En dit is alleen maar voor als de hypotheekverstrekker gelijk is aan de bank van de spaarrekening, en ik betwijfel of dat echt vaak voorkomt.

Ik weet zeker dat dat heel vaak voorkomt. Misschien wat minder bij jongeren, maar veel vaker bij ouderen, de babyboomers.

[Verwijderd]

dcl! schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 23:11:
[...]

Het is zelfs aan te raden je spaargeld niet bij dezelfde bank te hebben. Mocht de bank omvallen, dan wordt je schuld niet met je spaargeld verrekend als dat spaargeld ergens anders geparleerd staat. Spreiden is altijd verstandig.

Ook dat hangt er maar vanaf. Bij een mega-systeemcrisis waarbij alle banken failliet gaan, en waarbij de overheid je spaargeld niet meer kan garanderen, kun je alles beter bij dezelfde bank hebben staan.

[ Voor 22% gewijzigd door Verwijderd op 28-08-2012 23:28 ]

[Blik1984]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 23:25:
[...]

Hoe dacht jij dat die buffer van de bank eruit ziet? Al dat spaargeld op al die spaarrekeningen, dat is de buffer van de bank. Het is zeg maar de fundering waarop de hele piramide van hypotheken en leningen gebouwd is.

Leg jij mij dan maar uit wat het verschil is voor die bank of het op een spaarrekening staat of dat het is afgelost bij dezelfde bank. Afgelost geld is gegarandeerd geld voor de bank, spaarrekening is maar liquide en kan zo weer weg zijn.

En nogmaals, ik zie graag een bron voor je aanname dat babyboomers al hun geldzaken bij dezelfde bank hebben. Ik ken er nogal wat, en ik ken er geen één die zijn spaarrekening niet bij een "prijsvechter' heeft staan.

Babyboomers zijn niet alleen rijk geworden door economische voorspoed, ze zijn opgegroeid direct na de oorlog met een zuinige levensstijl en weten over het algemeen prima wat ze met hun geld moeten doen.

[ Voor 26% gewijzigd door Blik1984 op 29-08-2012 00:30 ]

[Seraphin]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 23:25:
Als je me niet gelooft, dan moet je je maar eens verdiepen in wat fractioneel bankieren werkelijk inhoudt.

Desalniettemin zijn je stellingen nagenoeg allemaal incorrect.
Waar heb jij je kennis over fractioneel bankieren vandaan? (iedereen die nu naar "Money as Debt" wil gaan verwijzen, snapt het niet).

[rube]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 23:25:
[...]
Ik weet zeker dat dat heel vaak voorkomt. Misschien wat minder bij jongeren, maar veel vaker bij ouderen, de babyboomers.

Iets heel stellig verkondigen, maakt het nog geen feit. Ik ken in ieder geval een aantal ouderen die hun spaargeld NIET bij de bank hebben staan waar zij een hypotheek aan hebben gegeven.

[Seraphin]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 23:25:
[...]

Hoe dacht jij dat die buffer van de bank eruit ziet? Al dat spaargeld op al die spaarrekeningen, dat is de buffer van de bank. Het is zeg maar de fundering waarop de hele piramide van hypotheken en leningen gebouwd is.

Incorrect. Het spaargeld van mensen staat bij de banken als schuld op de balans. Het is géén buffer. De fractionele reserve waar jij aan refereert, is de hoeveelheid cash geld (als % van het spaargeld dat ze dus ontvangen) dat ze moeten aanhouden, en dus niet mogen uitlenen (b.v. in de vorm van een hypotheek)

Als je me niet gelooft, dan moet je je maar eens verdiepen in wat fractioneel bankieren werkelijk inhoudt.

Klok, klepel, faal.

Als iedere Nederlander morgen besluit om al z'n spaargeld in z'n hypotheek te stoppen, dan hebben de banken een heel erg groot probleem.

Interessante stelling. Ik zal niet zover gaan door te zeggen dat het compleet incorrect is, maar dat is om geheel andere redenen dan waar jij aan refereert. In principe, als je het totale bankwezen als gesloten systeem benaderd (en dat doe jij, gezien je referentie aan fractioneel bankieren), zou het voor de balanspositie van banken geen zak uit moeten maken als iedereen morgen besluit zijn spaargeld te gebruiken voor het aflossen van zijn hypotheek.

Als iedereen morgen zijn spaargeld bij de pinautomaat opneemt, ja dan gaan alle banken keihard failliet. Maar goed; andere situatie. Klok. Klepel. Dus.

Ik weet zeker dat dat heel vaak voorkomt. Misschien wat minder bij jongeren, maar veel vaker bij ouderen, de babyboomers.

Het zou me idd niets verbazen als er nog vrij veel mensen met een huisbankier werken. Aan de andere kant; alleen al gezien het enorme landschap aan financiële tussenpersonen zou er een significant gedeelte van de hypotheken niet bij een huisbank moeten lopen. Ik zou hier geen stelling op durven innemen; waar baseer jij je op?


[edit]


[rant mode]
Ik heb het ZO gehad met die mensen -en daar bedoel ik niet noodzakelijkerwijs Asfyxia mee, ook al doen zijn posts wel zo vermoeden- die op het Internet één of ander obscuur stukje lezen en dan maar denken de financiële wereld "door" te hebben.

Als er een tin foil conspiracy over de Twin Towers wordt gepost ("Bush heeft het zélf gedaan!!!oneone!"), dan worden die mensen -terecht- weggehoond en hun "bewijs" grondig gefileerd. Maar het lijkt alsof iedereen de raarste zaken over het bancaire systeem gewoon wíl geloven. Waarmee ik de misstanden in de sector niet wil ontkennen, hell als je ziet hoe oppervlakkig, cynisch en zwart het wereldje écht in elkaar zit zou je haast wensen dat er een evil mastermind achter zit.

Voor de mensen die écht willen weten hoe de zaken werken, en die de moeite willen nemen om ook NA TE DENKEN over complexe inhoudelijke materie, kan ik de artikelen van Matt Levine op dealbreaker.com aanbevelen.
[/rant mode]

[ Voor 19% gewijzigd door Seraphin op 29-08-2012 10:18 ]

[dcl!]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 augustus 2012 @ 23:26:
[...]

Ook dat hangt er maar vanaf. Bij een mega-systeemcrisis waarbij alle banken failliet gaan, en waarbij de overheid je spaargeld niet meer kan garanderen, kun je alles beter bij dezelfde bank hebben staan.

Bij een mega-systeemcrisis kan je beter helemaal niets meer

[Señor Sjon]

Voor de liefhebber die vind dat alles te duur is:
Hier een mooi staatje van een aantal bijkomende kosten:
NUTS (excl. CAI/DATA)
Riolering (let op, minimaal twee aansluitingen (schoon/vuilwater)
Kadaster
Leges

Zo zie je wat je sowieso al kwijt bent zonder ook maar iemand voor je aan het werk te hebben gehad.

[Verwijderd]

Mja. Insert verhaaltje over monopolieposities van gemeentes, tirannieke bureaucratie, en de noodzaak om alle grond bouwgrond te maken, 90% van alle ambtenaren te ontslaan, en alle leges en vergunningen af te schaffen. Dan krijgen we vanzelf een gezonde woningmarkt!

[ Voor 9% gewijzigd door Verwijderd op 29-08-2012 10:14 ]

[Rukapul]

*grin* Het is toch wat met overheden die proberen te voorkomen dat het hele land verrommeld onder de dadendrang van (frauderende en speculerende) bouwsector en burgers, en met leveranciers van nutsdiensten en -infrastructuur die niet eens gratis spullen in de grond leggen tot aan de nieuwe voordeur

Zet die klaagbril af Sjon. Echte ondernemers klagen niet, maar zien kansen. Idem echte liberalen.

[Señor Sjon]

Ow,. dit is geen klaagstaatje. Meer om aan te geven welke kosten er onder meer bij komen kijken. Dat wordt hier nog weleens vergeten als men vindt dat een eengezinswoning een ton inclusief BTW moet kosten.

Edit 1:
Als ontwikkelaar betaal ik trouwens ook nog voor het ambtelijke apparaat, bijdrage ruimtelijke ontwikkeling etc wat zomaar 5-6k per woning is. Dat is met de nieuwe WRO gekomen. Daar is een excel van m.b.t. kostenverhaal, maar dat gaat bijna nergens meer over. Voor een klein project van 20-25 woningen willen ze ruim een ton hebben. Tot voor kort was dat nul euro... immers een gemeente verdient ook geld aan de gestegen inkomsten van een herontwikkeld gebied.

Edit 2:
Gemeente die de ruimtelijke ordening in de gaten houden... Soms vraag je je dat wel af als je ziet wat er van overheidswege gebouwd wordt.

[ Voor 64% gewijzigd door Señor Sjon op 29-08-2012 10:24 ]

[Rukapul]

Ik zie overigens een flinke kans voor de grotere pensioenfondsen: koop voor bodemprijzen op executieveilingen woningen op, zet een beheersafdeling op en verhuur de meuk. Enige schaalgrootte is vereist, maar dat zou moeten kunnen. Als de prijzen nu nog te hoog is dan is het een kwestie van wachten tot het juiste prijspeil wordt bereikt (evt wachten tot aanpassing HRA). Het perspectief is vrij aardig, want de private verhuurmarkt heeft een zonnige toekomst en aangezien nieuwbouw stil ligt is toekomstige vraag naar woonruimte ook gegarandeerd. Hoeft dus niet nu uitgevoerd te worden, maar het kan prima voorbereid worden om toe te slaan wanneer het zover is.

Bovenstaande biedt veel betere kansen op goede rendementen dan het plan wat van de weekin het nieuws was waarin pensioenbanken hypotheekportefeuilles over zouden moeten nemen van banken. Dat is natuurlijk stom, want je kunt beter een huis met korting kopen dan een hypotheek die onder water staat tegen een te laag rendement.

[Verwijderd]

Senor Sjon schreef op woensdag 29 augustus 2012 @ 10:10:
Voor de liefhebber die vind dat alles te duur is:
Hier een mooi staatje van een aantal bijkomende kosten:
NUTS (excl. CAI/DATA)
Riolering (let op, minimaal twee aansluitingen (schoon/vuilwater)
Kadaster
Leges

Zo zie je wat je sowieso al kwijt bent zonder ook maar iemand voor je aan het werk te hebben gehad.

Die prijzen voor gas, water en elektra aansluiting zijn juist ontzettend laag. Ik neem aan dat de arbeidskosten daar nog bij komen. In Duitsland, afhankelijk van de gemeente, kan een enkele aansluiting al enkele duizenden euro's kosten, en dat terwijl een nieuwbouwhuis net over de grens de helft goedkoper is dan hier in Noord Nederland.

[rube]

Senor Sjon schreef op woensdag 29 augustus 2012 @ 10:10:
Voor de liefhebber die vind dat alles te duur is:
Hier een mooi staatje van een aantal bijkomende kosten:
NUTS (excl. CAI/DATA)
Riolering (let op, minimaal twee aansluitingen (schoon/vuilwater)
Kadaster
Leges

Zo zie je wat je sowieso al kwijt bent zonder ook maar iemand voor je aan het werk te hebben gehad.

NUTS (excl. CAI/DATA) circa € 2100,-
Riolering (2 aansl.) circa € 1500,-
Kadaster circa € 1200,-
Leges circa € 3750,- (op basis van 150K)
Totaal circa € 8550,-

Een hoop geld maar wat wil je er precies mee zeggen?
Dat betekend voor mij nog steeds niet dat de huidige huizen niet te duur zijn
En dan bedoel ik met huizen eigenlijk vooral de grond onder die huizen.

[Señor Sjon]

Verwijderd schreef op woensdag 29 augustus 2012 @ 10:25:
[...]

Die prijzen voor gas, water en elektra aansluiting zijn juist ontzettend laag. Ik neem aan dat de arbeidskosten daar nog bij komen. In Duitsland, afhankelijk van de gemeente, kan een enkele aansluiting al enkele duizenden euro's kosten, en dat terwijl een nieuwbouwhuis net over de grens de helft goedkoper is dan hier in Noord Nederland.

In Nederland hebben we geen rotsgrond en een hoge dichtheid van aansluitingen. Dit zijn allin prijzen met een max van 25 meter tussen meterkast en hart van de weg, maar met 20-30 huizen in een straatje verdienen nutsbedrijven dat wel terug. UPC is ~150 euro, KPN ook zoiets dacht ik. Stadsverwarming overigens gaat nergens meer over, dat is echt bizar duur. Dit is exclusief de grotere radiatoren die je nodig hebt omdat SV een lagetemperatuurverwarmingssysteem is. Het voordeel van geen ketel ben je allang kwijt.

Wat ik wil zeggen is dat je per huis dus al een kleine 10k hieraan kwijt bent. Bij het beruchte huis van een ton (82.644 excl. BTW) gaat het dus hard.

[rube]

Dat klopt, maar voor een huis van 100K + deze kosten van zeg 10K ben je totaal circa dus 110K kwijt.

Waarom kosten zulke nieuwbouw huizen dan 200K?
90K voor 120m^2 grond is toch absurd?

En ja, bij projectontwikkelaars ben je misschien 100K kwijt voor een standaard rijtjeshuis. Maar bij CPO kun je wel redelijk wat lager uitkomen (zie resultaten verschillende initiatieven).

Daarom denk ik, dat er nog wel wat van de prijzen af kan

[Hrolfr]

Rukapul schreef op woensdag 29 augustus 2012 @ 10:25:

Bovenstaande biedt veel betere kansen op goede rendementen dan het plan wat van de weekin het nieuws was waarin pensioenbanken hypotheekportefeuilles over zouden moeten nemen van banken. Dat is natuurlijk stom, want je kunt beter een huis met korting kopen dan een hypotheek die onder water staat tegen een te laag rendement.

Pensioenfondsen zijn best geïnteresseerd in het verstrekken van hypotheken (Philips doet het al via/i.s.m. Blackrock). Nout Wellink vermeldde dat als pensioenfondsen bestaande hypotheekportefeuilles zouden overnemen, banken weer nieuwe hypotheken konden afsluiten. Alleen willen fondsen nieuwe hypotheken afsluiten, niet de rommel van banken overnemen. Dus....take out the middle man.

Alleen zijn er weinig vermogensbeheerders en banken die via een beleggingsvehikel nieuwe hypotheken aanbieden. Bestaande hypotheken is bijna geen interesse voor aangezien de kans groot is dat daar momenteel rommel in zit. Als ik een bank was zou ik het eerst van de slechte af proberen te komen.

Een beleggingsvehikel met startershypotheken voor 30 jaar rentevast zal binnen no-time gretig aftrek vinden bij pensioenfondsen. Dus ik zou zeggen dat Nout Wellink zich hard moet maken om een dergelijk beleggingsvehikel op te zetten waarin pensioenfondsen kunnen participeren, en laat de banken hun eigen rotzooi oplossen.

[Señor Sjon]

rube schreef op woensdag 29 augustus 2012 @ 10:42:
Dat klopt, maar voor een huis van 100K + deze kosten van zeg 10K ben je totaal circa dus 110K kwijt.

Waarom kosten zulke nieuwbouw huizen dan 200K?
90K voor 120m^2 grond is toch absurd?

En ja, bij projectontwikkelaars ben je misschien 100K kwijt voor een standaard rijtjeshuis. Maar bij CPO kun je wel redelijk wat lager uitkomen (zie resultaten verschillende initiatieven).

Daarom denk ik, dat er nog wel wat van de prijzen af kan

Bijna alle CPO projecten die ik ken, hebben een redelijk forse subsidie per woning vanuit provincie of gemeente of er is voor een schijtprijs gemeentelijke begeleiding. Om een of andere reden hoeven die projecten geen kosten ambtelijk apparaat/bijdrage ruimtelijke ontwikkeling of planbijdrages te betalen
Er zitten leuke initiatieven tussen hoor, daar niet van. Maar het is geen systeem wat 60k huizen per jaar oplevert.

Reken op bouwkosten rustig 260-320/m³ excl BTW, excl overige kosten. Een woning van 400m³ gaat dan al over de ton heen.

[Help!!!!]

Seraphin schreef op woensdag 29 augustus 2012 @ 09:32:
[...]


Interessante stelling. Ik zal niet zover gaan door te zeggen dat het compleet incorrect is, maar dat is om geheel andere redenen dan waar jij aan refereert. In principe, als je het totale bankwezen als gesloten systeem benaderd (en dat doe jij, gezien je referentie aan fractioneel bankieren), zou het voor de balanspositie van banken geen zak uit moeten maken als iedereen morgen besluit zijn spaargeld te gebruiken voor het aflossen van zijn hypotheek.

Als iedereen morgen zijn spaargeld bij de pinautomaat opneemt, ja dan gaan alle banken keihard failliet. Maar goed; andere situatie. Klok. Klepel. Dus.

Heb niet de hele discussie gevolgd maar als mensen massaal hun spaargeld gebruiken om hun hypotheek af te lossen dan heeft een bank imo vooral een probleem omdat ze als het goed is duidelijk minder rente vergoeden over spaargeld dan ontvangen over hypotheekschuld.
Ergo, de verdiensten lopen (hard) achteruit.

Plus er zullen wel wat mensen ontslagen worden aangezien er minder te administreren en structureren valt voor de bank.

Bedankt voor de link overigens, hopelijk heb ik gelegenheid om daar ook eens wat te lezen.

[ Voor 3% gewijzigd door Help!!!! op 29-08-2012 11:06 ]

[Rukapul]

Hrolfr schreef op woensdag 29 augustus 2012 @ 10:42:
[...]


Pensioenfondsen zijn best geïnteresseerd in het verstrekken van hypotheken (Philips doet het al via/i.s.m. Blackrock). Nout Wellink vermeldde dat als pensioenfondsen bestaande hypotheekportefeuilles zouden overnemen, banken weer nieuwe hypotheken konden afsluiten. Alleen willen fondsen nieuwe hypotheken afsluiten, niet de rommel van banken overnemen. Dus....take out the middle man.

Alleen zijn er weinig vermogensbeheerders en banken die via een beleggingsvehikel nieuwe hypotheken aanbieden. Bestaande hypotheken is bijna geen interesse voor aangezien de kans groot is dat daar momenteel rommel in zit. Als ik een bank was zou ik het eerst van de slechte af proberen te komen.

Een beleggingsvehikel met startershypotheken voor 30 jaar rentevast zal binnen no-time gretig aftrek vinden bij pensioenfondsen. Dus ik zou zeggen dat Nout Wellink zich hard moet maken om een dergelijk beleggingsvehikel op te zetten waarin pensioenfondsen kunnen participeren, en laat de banken hun eigen rotzooi oplossen.

Afgezien van de constructie met beleggingsvehikel (die bestaan al in de vorm van securisatie) sluit dit dus perfect aan bij mijn stelling. (ABP zit overigens ook direct in hypotheken via Obvion)

Naar mijn mening ligt er nu echter een min of meer unieke kans om op termijn meer rendement met woning-vastgoed te maken door direct te investeren (ivm lage prijzen, aanbod) in plaats van de financiering ervan (ivm lage rente etc).

[ Voor 4% gewijzigd door Rukapul op 29-08-2012 11:09 ]

[Señor Sjon]

Toch zijn er bij mij in de wijk een paar straten (voornamelijk 2^1 kap) door een beleggingsfonds gebouwd en verhuurd (vanaf 1992). Vanaf 2006-7 zijn deze langzaamaan verkocht als een huurder eruit ging. Die constructie zie ik de laatste jaren bijna niet meer.

[rube]

Senor Sjon schreef op woensdag 29 augustus 2012 @ 11:03:
[...]
Bijna alle CPO projecten die ik ken, hebben een redelijk forse subsidie per woning vanuit provincie of gemeente of er is voor een schijtprijs gemeentelijke begeleiding. Om een of andere reden hoeven die projecten geen kosten ambtelijk apparaat/bijdrage ruimtelijke ontwikkeling of planbijdrages te betalen
Er zitten leuke initiatieven tussen hoor, daar niet van. Maar het is geen systeem wat 60k huizen per jaar oplevert.

Subsidie heb ik het niet over, ik begrijp niet zo goed of je subsidie bedoelt voor de grond of als "projectbegeleiding".

Wat betreft de 60K: Dat klopt, maar dat heeft te maken met de historie en hoe alles in NL werkt. In andere landen, direct om ons heen al, is het veel gebruikelijker en is het volgens mij geen probleem om het benodigd aantal huizen te halen. Dat hoeft dus volgens mij niet een probleem te zijn.

Reken op bouwkosten rustig 260-320/m³ excl BTW, excl overige kosten. Een woning van 400m³ gaat dan al over de ton heen.

Tja, bij deze calculatie wel. En ik zeg ook niet dat dat heeeel veel lager kan, maar bij CPO of geheel zelf bouwen zijn er wel andere prijzen mogelijk natuurlijk. Heeft natuurlijk ook andere consequenties zoals zelf meer tijd er in stoppen en meer eigen risico.

[ArcticWolf]

bouwgrond is toch iets van 200~400 euro/m2? Een beetje huis is 60m2 (ex-tuin) en dan 2 a 3 verdiepingen

Senor Sjon schreef op woensdag 29 augustus 2012 @ 11:10:
Toch zijn er bij mij in de wijk een paar straten (voornamelijk 2^1 kap) door een beleggingsfonds gebouwd en verhuurd (vanaf 1992). Vanaf 2006-7 zijn deze langzaamaan verkocht als een huurder eruit ging. Die constructie zie ik de laatste jaren bijna niet meer.

Woningcoorporaties bieden alsnog potentiele huizen te koop aan hoor...
Mijn ma kreeg laatst ook een brief op de deur dat ze haar woning mocht kopen.
In een wijk waar de wachttijd op een huurhuis meer dan 14 jaar is

[ Voor 82% gewijzigd door ArcticWolf op 29-08-2012 11:21 ]

[Señor Sjon]

CPO en PO kunnen bij een uurtarief van nul euro (eigen uren) natuurlijk goedkoop uitvallen. Maar ja, daar heeft bijna niemand de tijd en de kennis voor.

Maar veel mensen onderschatten de hoeveelheid tijd die in een project gaat zitten. Afspraken die je hebt zijn in de regel overdag, want dan werken de professionals die je nodig hebt. Je moet er de tijd voor hebben om het allemaal uit te zoeken.

[rube]

Helemaal waar, maar gezien het feit dat het in bijna alle landen om ons heen veel gebruikelijker is, geeft mij althans aan dat het niet onmogelijk is.

Wij zijn het ook van plan en zo naïef om te denken dat wij de kennis wel hebben en de tijd niet onderschatten

[Señor Sjon]

Ach, je kan altijd via PB wel een vraag over de schutting gooien.

Nederland heeft dan ook wel een boel regeltjes hoor, overal is er wel een regeling voor. Ik heb nu weer een speelplekkenverordening aan mijn kont hangen.

[rube]

Dank voor het aanbod.

En ach, met regeltjes omgaan ben ik wel gewend, weliswaar op een ander vlak maar ik verdien mijn geld er mee

[ArcticWolf]

Heeft iedereen opeens een huis verkocht/gekocht? tis opeens zo stil hier

[Rukapul]

Toevallig dat net het huis van de buren 3 huizen verderop op Funda is verschenen. * Rukapul heeft weer een n=1 perspectief op de markt

[rube]

Huis bij ons in de straat is snel verkocht (vraagprijs vond ik redelijk hoog, weet natuurlijk niet wat ze ervoor gekregen hebben).

Zelf zijn we ook aan het kijken, maar zijn er nog niet helemaal zeker van en dan moet er ook zeker nog 20% af

[Oscar Mopperkont]

Dan weet ik dus waar de prijsdalingen plaatsvinden

Als ik een beetje kijk naar de vraagprijzen in mijn buurt dan zijn die nu ongeveer 4-5% lager dan op hoogtepunt in 2008. Wat dat betreft valt het allemaal dus nog wel mee

[Bartjuh]

Senor Sjon schreef op woensdag 29 augustus 2012 @ 10:32:
[...]
Stadsverwarming overigens gaat nergens meer over, dat is echt bizar duur. Dit is exclusief de grotere radiatoren die je nodig hebt omdat SV een lagetemperatuurverwarmingssysteem is. Het voordeel van geen ketel ben je allang kwijt.

Wat ik wil zeggen is dat je per huis dus al een kleine 10k hieraan kwijt bent. Bij het beruchte huis van een ton (82.644 excl. BTW) gaat het dus hard.

Gewoon geen gas aansluiting, en dan een warmtepomp (en elektrisch koken).

Geen kosten voor aanleg gas, geen vastrechtkosten gas per jaar. Scheelt een hoop knaken. Althans, dat zou ik doen bij nieuwbouw

[Señor Sjon]

Bijvoorbeeld in Almere is er een afnameverplichting van stadsverwarming i.v.m. de concessie van de gemeente aan Nuon voor zoveel aansluitingen in een bepaalde wijk. Dus ook al gebruik je het niet, je wordt verplicht 6 ruggen te lappen.

[rube]

Ja, dat zou voor mij dus een reden zijn om daar niet voor te kiezen. Ik wil graag de vrijheid houden om ergens niet voor te betalen als ik het ook niet gebruik (zover het geen belastingen betreft).

[Ilantir]

Zijn er al tweakers aangenomen als spreker op het VBO Congres? Dit topic zou niet misstaan in het debat dat daar gevoerd gaat worden.

[rube]

Ach, ik verwacht dat dat debat en dit topic het verschil is tussen een virtuele wereld en de reële wereld.

En dan wel te verstaan dat dit topic en de titel de reële wereld is

[Krisp]

Senor Sjon schreef op vrijdag 31 augustus 2012 @ 13:19:
Bijvoorbeeld in Almere is er een afnameverplichting van stadsverwarming i.v.m. de concessie van de gemeente aan Nuon voor zoveel aansluitingen in een bepaalde wijk. Dus ook al gebruik je het niet, je wordt verplicht 6 ruggen te lappen.

Dat is precies het probleem van stadsverwarming. De gemeente creeert zijn eigen monopolie onder het mom van 'duurzaamheid', terwijl het systeem niet rendabel te krijgen is. Nuon en consorten lachen erbij en kijken ernaar.

[Verwijderd]

Mijn God, wat voor wanhoopsplan is dit nu weer?

http://www.telegraaf.nl/b...emie_in_hypotheken__.html

Je pensioen opgeven voor een paar stenen? En over dertig jaar aan de bedelstaf als je huis niks meer waard is (vergrijzing mensen, vergrijzing) en je ook geen pensioen krijgt?

[Teckna]

Verwijderd schreef op zaterdag 01 september 2012 @ 11:20:
Mijn God, wat voor wanhoopsplan is dit nu weer?

http://www.telegraaf.nl/b...emie_in_hypotheken__.html

Je pensioen opgeven voor een paar stenen? En over dertig jaar aan de bedelstaf als je huis niks meer waard is (vergrijzing mensen, vergrijzing) en je ook geen pensioen krijgt?

Toevallig was dit ook geopperd in het topic hier een posting of 50 terug of zo. Ik zou het ook niet doen aangezien de pensioenen het volgende bubbeltje is dat barst. Versneld aflossen van je hypotheek is de enige oplossing die je op korte termijn zelf kunt nemen imo. Maar dat is ook weer een herhaling van wat ik al zei

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 31 augustus 2012 @ 11:46:
Als ik een beetje kijk naar de vraagprijzen in mijn buurt dan zijn die nu ongeveer 4-5% lager dan op hoogtepunt in 2008. Wat dat betreft valt het allemaal dus nog wel mee

De huizenprijzen zijn met 20% gedaald, maar volgens iedere individuele huizenbezitter zijn de huizenprijzen in zijn straat niet of nauwelijks gedaald. Ergens klopt die logica niet helemaal.

[Bartjuh]

Verwijderd schreef op zaterdag 01 september 2012 @ 11:20:
Mijn God, wat voor wanhoopsplan is dit nu weer?
http://www.telegraaf.nl/b...emie_in_hypotheken__.html
Je pensioen opgeven voor een paar stenen? En over dertig jaar aan de bedelstaf als je huis niks meer waard is (vergrijzing mensen, vergrijzing) en je ook geen pensioen krijgt?

Waarom zou je dat in godsnaam doen? Zeker zolang je subsidie op je schuld krijgt (HRA) en goed verdient (52%) is het financieel gewoon dom (nog buiten de daling van de huizenprijzen). Dan kan je het dus beter in een apart potje houden zodat je maximaal subsidie krijgt over je schuld.

[ Voor 7% gewijzigd door Bartjuh op 01-09-2012 12:05 ]

[dodo79]

Verwijderd schreef op zaterdag 01 september 2012 @ 11:52:
[...]

De huizenprijzen zijn met 20% gedaald, maar volgens iedere individuele huizenbezitter zijn de huizenprijzen in zijn straat niet of nauwelijks gedaald. Ergens klopt die logica niet helemaal.

Dat zal wel met regio's te maken hebben denk ik??
Hier zijn de huizenprijzen ook amper gezakt.

Heb 3 weken geleden mijn huis laten taxeren, en sta nog steeds 20k boven de aanschafprijs van 2006.
In het raport word ook rekening gehouden met pas verkochte huizen in de straat/buurt.

[Lethalis]

In de toekomst wordt gewoon beoordeeld of jij nog nuttig bent voor de maatschappij als je 60 plus bent. Zo niet, dan zoek je het maar uit of neem je een pilletje. Ben je ziek en heb je een dure behandeling nodig? Oef, sorry meneer, ik denk niet dat het nog financieel haalbaar is om u te helpen. Hier heb je wat pijnstillers en succes nog hè.

Het wordt onbetaalbaar.

Als de verhouding werkend mens - gepensioneerde straks 1 op 1 is, kunnen we het hoe dan ook niet betalen. Recessie of niet. De huizenbubble is al redelijk gebarsten. Het volgende is dat ons wordt meegedeeld dat de pensioenfondsen hun dekkingsgraad bij lange na niet meer halen en dat je ook geen pensioen meer krijgt.

Dan kun je heel braaf sparen, jouw woning aflossen, pensioenpremie blijven betalen.. maar uiteindelijk word je hoe dan ook in je reet geneukt. Het spaargeld is minder waard door de inflatie, de woning kun je niet verkopen en dat pensioen krijg je ook niet meer. De enige manier om überhaupt nog te overleven, is om met 3 generaties in 1 woning te leven. Opa en oma zorgen voor de kids, terwijl jij en je partner 50 uur per week werken om zowel voor de kids als voor opa en oma te zorgen. En nog een beetje voor jezelf.

Je krijgt het nieuws alleen lepeltje voor lepeltje gevoerd, zodat je er langzaam aan zult wennen dat alles naar de klote gaat en niet teveel in opstand komt.

We gaan terug naar vroegere tijden. Of je het nou wil, of niet. Wen alvast maar aan het idee. De welvaart die we hadden was alleen maar mogelijk door het feit dat er veel meer jonge mensen dan oude mensen waren.

Tot zover mijn doom visie

[Bartjuh]

@Lethalis

Dat is ook een beetje hoe ik de toekomst zie. Ik denk dat de grootste economische piek achter ons ligt. Dat was '90 tot 2008 zeg maar. We gaan nooit meer hetzelfde welvaartsniveau krijgen. Toen was er nog nauwelijks sprake van uitputting van grondstoffen, olie stond op $14, en (zeldzame) grondstoffen lagen voor het oprapen. Dit in combinatie met een zwaar groeiende financiële sector die in feite geld/welvaart gestolen heeft van de toekomstige generaties, wat geresulteerd heeft in een extreme groei van schuld (zowel privaat als overheden, zie bijv. hypotheekschuld die ver-6-voudigd is in 15 jaar in NL). En als kers op de taart krijgen we ook nog de BRIC landen die een piece of the cake willen, vergrijzing, en het feit dat we de grondstoffen met nog meer mensen moeten delen.

Je ziet het al in de VS en Spanje. Het aantal huishoudens met 3 generaties in één huis groeit met double digits per jaar. Jongeren trekken terug naar ouderlijk huis, en opa en oma vertrekken niet.

[ Voor 3% gewijzigd door Bartjuh op 01-09-2012 12:20 ]

[Verwijderd]

dodo79 schreef op zaterdag 01 september 2012 @ 12:04:
[...]


Dat zal wel met regio's te maken hebben denk ik??
Hier zijn de huizenprijzen ook amper gezakt.

Wikipedia: Endowment effect

[ArcticWolf]

in Utrecht zie ik het aantal "gedwongen" verkopen stijgen... op Funda komen steeds meer van dat soort huizen/apartementen voor.
Eigenlijk alleen maar in de duurdere wijken van Utrecht.

[Sissors]

Verwijderd schreef op zaterdag 01 september 2012 @ 11:20:
Mijn God, wat voor wanhoopsplan is dit nu weer?

http://www.telegraaf.nl/b...emie_in_hypotheken__.html

Je pensioen opgeven voor een paar stenen? En over dertig jaar aan de bedelstaf als je huis niks meer waard is (vergrijzing mensen, vergrijzing) en je ook geen pensioen krijgt?

Ik zou het zelf een best redelijk idee vinden. Ja je krijgt minder pensioen dan, maar je hebt wel een huis, dus daar geen lasten meer van. Ja de waarde van 'een paar stenen' (kom op, moet ik je echt serieus nemen als je zulk soort opmerkingen maakt?) kan dalen, maar dat verandert er niks aan dat je anders ook nog een schuld had zitten op die 'paar stenen'. De waarde van je huis maakt daar helemaal niks voor uit.

Dat het niet handig is als je nog HRA erop hebt is een ander verhaal, maar die moet dan ook afgebouwd worden.

[Krisp]

ArcticWolf schreef op zaterdag 01 september 2012 @ 13:22:
in Utrecht zie ik het aantal "gedwongen" verkopen stijgen... op Funda komen steeds meer van dat soort huizen/apartementen voor.
Eigenlijk alleen maar in de duurdere wijken van Utrecht.

Hoe herken jij die huizen? Ik zie vooral huizen die niet verkopen.

[ArcticWolf]

Krisp schreef op zaterdag 01 september 2012 @ 15:34:
[...]

Hoe herken jij die huizen? Ik zie vooral huizen die niet verkopen.

haha ja dat is het hem nou juist de prijzen dalen wel redelijk snel...
vaak staat er dan gewijzigd achter in het blauw.
sommige huizen op funda in Utrecht zijn wel 2 of 3 in prijs gedaald.

[Mektheb]

ArcticWolf schreef op zaterdag 01 september 2012 @ 16:15:
[...]


haha ja dat is het hem nou juist de prijzen dalen wel redelijk snel...
vaak staat er dan gewijzigd achter in het blauw.
sommige huizen op funda in Utrecht zijn wel 2 of 3 in prijs gedaald.

Ja dat klopt maar als ze dan van 189 naar 187 gaan of naar 185 daarna weer is het niet echt spannend.
Ik heb ze in mijn regio nog niet gezien van 189k naar 160k ofzo.

[ArcticWolf]

Mektheb schreef op zaterdag 01 september 2012 @ 16:23:
[...]

Ja dat klopt maar als ze dan van 189 naar 187 gaan of naar 185 daarna weer is het niet echt spannend.
Ik heb ze in mijn regio nog niet gezien van 189k naar 160k ofzo.

niet iedereen kan of wilt nog ver dalen he... maar tis een begin

[Verwijderd]

Lethalis schreef op zaterdag 01 september 2012 @ 12:06:
De huizenbubble is al redelijk gebarsten

Ik denk dat er nog wel iets van de prijs af kan:


http://www.funda.nl/koop/...319-prinsengracht-1079-c/

[Fiber]

Verwijderd schreef op zaterdag 01 september 2012 @ 17:52:
[...]
Ik denk dat er nog wel iets van de prijs af kan:

http://www.funda.nl/koop/...319-prinsengracht-1079-c/

Lijkt me niet, want hij is al verkocht...

_{fact-checking is het nieuwe trend-watching...}

[ Voor 8% gewijzigd door Fiber op 01-09-2012 18:04 ]

[Bartjuh]

^ is al eerder gepost hier, dat grachtenappartementje.

Het is een extreme. Het iets speciaals, en kan daardoor ook niet representatief zijn voor de gehele markt.

Pak een gewoon huis in een doodgewoon dorp en het is al een stuk representatiever.

[Krisp]

ArcticWolf schreef op zaterdag 01 september 2012 @ 16:15:
[...]


haha ja dat is het hem nou juist de prijzen dalen wel redelijk snel...
vaak staat er dan gewijzigd achter in het blauw.
sommige huizen op funda in Utrecht zijn wel 2 of 3 in prijs gedaald.

Er zakken wel huizen, maar dat zijn meer huizen die fors te hoog zijn geprijsd. Wat ik vooral zie is dat huizen domweg niet verkopen, en dat correleert met de landelijke trend.

Overigens gaat het in het centrum van Utrecht nog wel hard, waarbij er prijzen worden gevraagd die echt 30-50K afliggen van wat ik redelijk acht. 215K voor 54m2 e.d.

[ Voor 6% gewijzigd door Krisp op 01-09-2012 18:46 ]

[Roet]

Ach ik zie het ook wel dalen. Ik ben/was zelf op de markt voor een 'starterswoning' maar ik spaar nu door totdat ik iets met meer ruimte kan kopen, met een tuin. Die woningen komen steeds meer in mijn bereik.

Je ziet al wel dat de bubble een beetje leegloopt aan dit soort panden:

http://www.funda.nl/koop/...nwatersloot-66/kenmerken/
http://www.funda.nl/koop/...watersloot-118/kenmerken/

Prijs historie voor #118 is overigens:

05-01-2012	€ 169.000 ( - € 6.000 )
09-11-2011	€ 175.000 ( - € 12.000 )
08-09-2011	€ 187.000 ( - € 11.000 )
30-01-2010	Gevonden voor € 198.000

De prijzen worden nu al een stuk realistischer en betaalbaar vind ik. Nu zijn dit wel 'starterswoningen', de woningen die je nu dus eigenlijk echt niet meer wilt hebben vanwege de combinatie houdbaarheid en de huidige situatie op de woningmarkt.

[TheJason]

Dat huisje op nummer 118 is wel super smal zeg.. Een 2-persoonsbank past er niet eens dwars in denk ik.

[Verwijderd]

TheJason schreef op zaterdag 01 september 2012 @ 20:17:
Dat huisje op nummer 118 is wel super smal zeg.. Een 2-persoonsbank past er niet eens dwars in denk ik.

Oorspronkelijke vraagprijs was dus bijna 2 ton, voor een woning van 50m². Nee, gek he als dat niet verkoopt.

[Bartjuh]

Verwijderd schreef op zaterdag 01 september 2012 @ 20:27:
[...]
Oorspronkelijke vraagprijs was dus bijna 2 ton, voor een woning van 50m². Nee, gek he als dat niet verkoopt.

Nu niet, maar in 2007 wel

[RaZ]

Krisp schreef op zaterdag 01 september 2012 @ 15:34:
[...]

Hoe herken jij die huizen? Ik zie vooral huizen die niet verkopen.

Niet alleen in Utrecht, maar het aangrenzende Nieuwegein ook. Kijk op Funda eens in de wijk Doorslag. Bijna alles onder de 2ton is allemaal ex sociale huur.

Bijkomend is ook nog, dat is de wijk waar men al regelmatig te kampen heeft gehad met overlast van hangjongeren met samenscholingsverboden aan toe.

De woningen die de huurders overnemen zie je niet op Funda. Goed, omdat m'n broertje daar gewoond heeft, heeft ie ook een aanbod gehad natuurlijk.

Maar het lijkt er onderhand op dat de hele wijk de verkoop in gaat. De kopersmarkt wordt overspoelt met uitgewoonde woningen, terwijl aan de andere kant sociale huur als sneeuw voor de zon verdwijnt.

M'n broertje betaalde 420 euro per maand voor z'n 3 kamer beneden appartmen met 25m2 tuin. Is inmiddels nu ook verkocht.

[Fiber]

TheJason schreef op zaterdag 01 september 2012 @ 20:17:
Dat huisje op nummer 118 is wel super smal zeg.. Een 2-persoonsbank past er niet eens dwars in denk ik.

Wel sfeervol, niet geschikt voor claustrofobische mensen en eigenlijk sowieso niet voor mensen groter dan 50kg @ 1m65

Een tussenwoning van 2m30 breed, een gemiddelde sta-caravan is breder, een zeecontainer ook. Anders gezegd, je kunt er je kont niet roeren, letterlijk. 50 m2 is op zich genoeg voor één of twee personen, maar dan wel op een moderne manier ingedeeld. Ik zou het voor onder de 100k nog niet willen kopen, ondanks de mooie locatie.

[Krisp]

Voor 135K zou ik er (mits ik in Delft wil wonen) met een schuin oog naar kijken omdat er twee slaapkamers in zitten. Wel zou ik er voor 15K aan verbouwen, waarbij ik (mbv een timmerman) flink zou sleutelen aan slimme oplossingen die ervoor zorgen dat je huis multi-inzetbaar is. Denk aan: begane grond op moment A als woonkamer, B als studeerkamer en C als woonkeuken. Je hebt precies 30cm om een veelvoud aan oplossingen in een voorzetwand te stoppen.

[RaZ]

Multi inzetbaar? Domestic Transformer

[Fiber]

LOL, ik zou dan toch eerder voor nr. 66 gaan, die 60 cm meer in de breedte doet al een heel stuk minder claustrofobisch aan op de foto's... Is nog steeds erg smal, maar dat gaat nog net denk ik, hoewel ik het waarschijnlijk nog steeds niet zou willen kopen.

Ooit eens wat plaatjes of een filmpje gezien op Gizmodo of zo van een Japanner die ook een heel klein huis had en een stuk of 15 verschillende verschuifbare wanden op een soort rails had bevestigd in zijn huis voor alle mogelijke functies.

@Raz, twee zielen...

[Krisp]

RaZ schreef op zondag 02 september 2012 @ 01:20:
Multi inzetbaar? Domestic Transformer

Zoiets, alhoewel ik niet zo'n fan ben van zoveel glas en metaal. Deze oplossing in New York vind ik zelf erg mooi.