Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[qadn]

Lethalis schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 11:08:
[...]
Ik zie in mijn wijk ook nog steeds een paar appartementen waar de hoofdprijs voor wordt gevraagd, maar die worden natuurlijk nooit verkocht. Dan zijn mensen niet realistisch bezig of ze kijken puur naar hun eigen financiele situatie.

Goh. Bij ons in de straat staat ook al tijden (6+maand) een huis te koop voor ~350K terwijl wij ~250K betaald hebben in juni voor een nagenoeg identieke woning.
Dan denk ik altijd maar: dat wordt hem niet.

[Lethalis]

Metro2002 schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 11:15:
[...]
Ik ga binnenkort ook wat extra aflossen op mijn hypotheek. Beetje lood om oud ijzer want of het nou op de spaarrekening staat of dat de hypotheek lager is maakt weinig uit maar binnenkort loopt mijn HRA af (maximaal 2 jaar nadat je bent verhuisd) en de spaarrente is op het moment om te janken (2% bij de ING) terwijl de hypotheekrente het dubbele is. UIteindelijk is het tientjeswerk maar ach, liever een lagere hypotheekschuld.

Tsja, ik heb een spaarhypotheek met een levensverzekering. Zodra ik extra aflos, betaal ik minder rente en gaat bovendien mijn bijdrage voor de levensverzekering omlaag. Dus in mijn geval is aflossen ook gunstiger dan het laten staan op een spaarrekening.

Bovendien heb ik er een beter gevoel bij.

Dat geldt ook voor verbouwingen etc.. ik heb dat van spaargeld betaald, in plaats van geleend. Uiteindelijk ben ik dat geld ook gewoon kwijt, maar het voordeel is in ieder geval dat ik er nooit rente over heb betaald en dat het maar betaald is. Als ik volgend jaar die aflossing doe en de waarde niet extreem blijft dalen, kan ik makkelijk weg zonder restschuld.

Hopelijk kies ik dan een woning uit die een betere investering is Of ik ga gewoon huren en zie wel waar het schip strandt. Dan bouw ik weliswaar niks op, maar heb ik ook geen schulden en kan ik makkelijk verhuizen wanneer dat nodig is (want eigenlijk vind ik het best kut om zo getrouwd te zijn met een woning en lokatie).

[Elp]

qadn schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 11:29:
[...]


Goh. Bij ons in de straat staat ook al tijden (6+maand) een huis te koop voor ~350K terwijl wij ~250K betaald hebben in juni voor een nagenoeg identieke woning.
Dan denk ik altijd maar: dat wordt hem niet.

Dat verkoopt natuurlijk nooit, maar aan de andere kant: probeer je eens voor te stellen dat je 100.000 euro rest schuld overhoudt. Ouch.

[ArcticWolf]

Elp schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 11:37:
[...]

Dat verkoopt natuurlijk nooit, maar aan de andere kant: probeer je eens voor te stellen dat je 100.000 euro rest schuld overhoudt. Ouch.

Ja... al treft de vorige eigenaar/makelaar/gemeente/taxateur net zoveel blaam in dit geval. Maar ja... zie het maar voor elkaar te krijgen om alle partijen een deel van de schuld te laten betalen (het verschil met de realistische prijs en de prijs waarmee het huis gekocht is)
Ik denk dat je nog eerder een vis kan leren vliegen dan dat gaat gebeuren.

[Lethalis]

Tjeerd schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 11:27:
[...]
Misschien is Nederland wel een te vol land met teveel mensen die dat mooie huis willen hebben, de mooie baan en de lokatie, waardoor een kans op lage(re) huizenprijzen en een goed inkomen veel kleiner is dan men hoopt.

Dat is ook zo.

We leven heel dicht op elkaar in Nederland. In andere landen zoals Duitsland en Frankrijk, zelfs Belgie, is relatief veel meer ruimte om te wonen en zijn de huizenprijzen dus ook relatief laag ten opzichte van het inkomen.

Er is meer spreiding. In Nederland is alles teveel op de randstad geconcentreerd.

Je ziet nu wel dat de overheid dit erkent en reclame maakt voor provincies als Limburg, maar zolang daar weinig werk is, wordt het hem niet.

Uiteraard heeft de HRA ook een hele grote invloed er op gehad, maar ook zonder HRA zul je zien dat de woningen in de randstad relatief duur zullen blijven. Terwijl je in Duitsland bijvoorbeeld best goedkoop buiten een grote stad kunt wonen, omdat er rondom de grote steden genoeg ruimte is en er allemaal dorpjes zijn waar je goedkoop wonen kunt. Simpelweg omdat er genoeg grond is en deze grond dus goedkoop is.

Dit kon vroeger in Nederland ook, maar inmiddels wordt het 1 grote stad. Op elke grasspriet wordt een huis geplaatst zo naderhand en dan wordt de grond duur (en prijs van de woningen dus ook).

[Verwijderd]

Wij hebben onlangs nieuwe overburen gekregen, die hebben het huis gekocht voor 155k.
Gemiddelde waarde ligt rond de 160k..

Maar ze hebben in die 5-6 maanden dat ze er wonen bijna 50k geinvesteerd in het huis
Kozijnen vervangen 15k
Nieuwe badkamer+toilet 10-12k
Nieuwe keuken 10k
Nieuwe heteluchtinstallatie 6k
Tuin voor en achter opgeknapt 5-8k

Daarnaast nog de standaard kosten zoals schilderwerk binnen, vloeren etc..

Ze hebben het allemaal van hun spaargeld betaald.
Huis is nu bijna helemaal af, maar ik snap niet dat ze zoveel geinvesteerd hebben in dit huis.
Badkamer en keuken waren relatief jong (6-7 jaar) en hoefde echt niet vervangen te worden, maar ze vonden het niet echt mooi..
Ketel was aan vervanging toe, kozijnen is qua energie besparing een goede zet, maar had ook in etappes gekund..

Maarja hun wilden perse hier wonen ivm lokatie en willen hier ook zeker de komende 10-15 jaar niet meer weg. maarja vind het wel een zware investering die je komende 10 jaar niet terug verdient, of zelfs helemaal niet.

[Lethalis]

Verwijderd schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 11:47:
Ze hebben het allemaal van hun spaargeld betaald.

Dat is misschien zonde van het geld, maar als zij er plezier van hebben.. waarom niet?

Het is in ieder geval een stuk beter dan ervoor te lenen. En helaas zijn er veel mensen die hun huis hebben verbouwd van geleend geld, wat ze dus niet hebben en ooit terug moeten betalen.

[Verwijderd]

Lethalis schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 11:49:
[...]

Dat is misschien zonde van het geld, maar als zij er plezier van hebben.. waarom niet?

Het is in ieder geval een stuk beter dan ervoor te lenen. En helaas zijn er veel mensen die hun huis hebben verbouwd van geleend geld, wat ze dus niet hebben en ooit terug moeten betalen.

Klopt..
Maar omdat het eigenlijk allemaal projecten zijn die niet noodzakelijk waren had ik liever 50k in de hypotheek gestopt en dus lagere maandlasten en dan komende jaren gewoon 1 project per keer doen..
Keuken en badkamer konden nog wel 5-10 jaar mee.. idem met de kozijnen.

Ze hebben namelijk nu wel het idee, dat het huis 200k waard is..
Als ze geluk hebben krijgen ze er 170-175 voor..

[ArcticWolf]

Verwijderd schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 11:55:
[...]


Klopt..
Maar omdat het eigenlijk allemaal projecten zijn die niet noodzakelijk waren had ik liever 50k in de hypotheek gestopt en dus lagere maandlasten en dan komende jaren gewoon 1 project per keer doen..
Keuken en badkamer konden nog wel 5-10 jaar mee.. idem met de kozijnen.

Ze hebben namelijk nu wel het idee, dat het huis 200k waard is..
Als ze geluk hebben krijgen ze er 170-175 voor..

Mensen zien huizen dus nog steeds als investeringen...

[Xanaroth]

ArcticWolf schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 11:56:
[...]


Mensen zien huizen dus nog steeds als investeringen...

Dat kan ook prima ALS het investeringen zijn. Dubbelgas ipv enkelglas bijvoorbeeld is wel waardevermeerdering aangezien men daar wel degelijk meer voor wilt betalen.
Maar keuken vervangen voor een andere keuken: het is en blijft een keuken, dus geeft totaal geen meerwaarde.

[Lethalis]

Verwijderd schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 11:55:
[...]
Ze hebben namelijk nu wel het idee, dat het huis 200k waard is..
Als ze geluk hebben krijgen ze er 170-175 voor..

Tsja, daar gaan ze inderdaad de mist in. De woning wordt er niet veel meer waard van helaas.

Ik zou het ook alleen doen als ik de hypotheek toch makkelijk zou kunnen betalen. Dit zou bij hun nog het geval kunnen zijn, want de gemiddelde sterveling heeft niet zomaar 50k op de bank. Dat heb je alleen wanneer je elke maand genoeg geld overhoudt om zoveel te kunnen sparen.

En dan kun je die hypotheek dus ook makkelijker betalen.

Maar het geld is hoe dan ook weg. Want na 10 jaar is de woning gewoon weer 160k (als je de markt even negeert), omdat alles wat zij investeren na 10 jaar weer als oud en gebruikt wordt gezien door een nieuwe koper.

[ArcticWolf]

Myrdreon schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 11:59:
[...]


Dat kan ook prima ALS het investeringen zijn. Dubbelgas ipv enkelglas bijvoorbeeld is wel waardevermeerdering aangezien men daar wel degelijk meer voor wilt betalen.
Maar keuken vervangen voor een andere keuken: het is en blijft een keuken, dus geeft totaal geen meerwaarde.

Dit dus ^^

[Verwijderd]

Myrdreon schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 11:59:
[...]


Dat kan ook prima ALS het investeringen zijn. Dubbelgas ipv enkelglas bijvoorbeeld is wel waardevermeerdering aangezien men daar wel degelijk meer voor wilt betalen.
Maar keuken vervangen voor een andere keuken: het is en blijft een keuken, dus geeft totaal geen meerwaarde.

Ja maar als je een huis koopt voor bv 150k met een keuken van 30 jaar oud (of een woningbouw keuken zonder apparatuur etc) en je vervangt dit door een mooie (redelijk neutrale smaak) keuken met mooie apparatuur van 10k dan stijgt de waarde wel zeker..
Misschien niet zoveel als de investering, maar denk dat je wel 50-60% van de investering als waardevermeerdering mag zien.

[Fiber]

Zo lang ze het met eigen geld doen en er lang blijven wonen zie ik het probleem niet. Woongenot is ook wat waard, ik heb wel grotere en duurdere verbouwingen gezien, als je het verstandig aanpakt kan het best.

[Lethalis]

Verwijderd schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 12:02:
[...]


Ja maar als je een huis koopt voor bv 150k met een keuken van 30 jaar oud (of een woningbouw keuken zonder apparatuur etc) en je vervangt dit door een mooie (redelijk neutrale smaak) keuken met mooie apparatuur van 10k dan stijgt de waarde wel zeker..
Misschien niet zoveel als de investering, maar denk dat je wel 50-60% van de investering als waardevermeerdering mag zien.

Zelfs dat weet je niet, omdat een keuken ook in de smaak moet vallen.

[Sissors]

Myrdreon schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 11:59:
[...]


Dat kan ook prima ALS het investeringen zijn. Dubbelgas ipv enkelglas bijvoorbeeld is wel waardevermeerdering aangezien men daar wel degelijk meer voor wilt betalen.
Maar keuken vervangen voor een andere keuken: het is en blijft een keuken, dus geeft totaal geen meerwaarde.

Tuurlijk is een mooiere keuken (vanuit oogpunt van de eigenaar) wel een investering, een investering in je woongenot. Als ze het kunnen betalen zonder enorm hoge hypotheek te nemen (wat blijkbaar kan), wat is dan het probleem? Een ander geeft zo 30k extra uit aan een auto, is dat een beter idee dan nieuwe kozijnen?

[Bartjuh]

ArcticWolf schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 11:56:
[...]
Mensen zien huizen dus nog steeds als investeringen...

Volgende bewoners zien de keuken en vinden hem verschrikkelijk; eruit ermee.

Goede investering hoor

[Verwijderd]

Lethalis schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 12:03:
[...]

Zelfs dat weet je niet, omdat een keuken ook in de smaak moet vallen.

Mee eens, daarom zei ik ook een neutrale keuken, niet een kitscherig iets (die verkopen zowiezo lastig).

Toen ik mijn huis kocht 5 jaar geleden had deze een marktconforme prijs van 175k (hoekwoning).
Maarja ketel was 25 jaar oud en moest vervangen worden.
Enkel Glas..
Wc van 30 jaar oud.

Totale kostenplaatje van 20k als je het goed opknapt..
Dit hebben wij gewoon gebruikt om te onderhandelen en hebben zodoende er nog 10k afgekregen..
Puur omdat het huis niet voldeed aan de huidige woon "standaarden"..

[Blik1984]

Verwijderd schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 11:47:
Wij hebben onlangs nieuwe overburen gekregen, die hebben het huis gekocht voor 155k.
Gemiddelde waarde ligt rond de 160k..

Maar ze hebben in die 5-6 maanden dat ze er wonen bijna 50k geinvesteerd in het huis

Ik zie het probleem niet:

1. Ze doen het van hun eigen geld, zonder er een cent voor te lenen
2. Keukens en badkamers zijn enorm smaakgevoelig, als de keuken en badkamer in hun ogen lelijk is, is het een goede investering om een nieuwe keuken en badkamer te plaatsen.
3. Ze willen er zeker nog 10-15 blijven wonen, maar misschien zelfs nog wel langer.

Mensen zijn nog altijd baas over hun eigen geld, en niet alles wat uitgegeven wordt aan een huis hoeft persé weer geld op te leveren. Woongenot is tenslotte ook veel waard. Ik hoef alleen maar naar mijn eigen situatie te kijken. 3 jaar geleden een huis gekocht met een redelijk nieuwe keuken, maar wel redelijk klassiek terwijl ik meer van strak houd. Uiteindelijk ervoor gekozen om de frontjes van de keuken te laten vervangen voor € 1300. Totaal onnodig als je kijkt naar de keuken, maar de keuken is nu wel meer onze smaak.

[ArcticWolf]

furby-killer schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 12:06:
[...]

Tuurlijk is een mooiere keuken (vanuit oogpunt van de eigenaar) wel een investering, een investering in je woongenot. Als ze het kunnen betalen zonder enorm hoge hypotheek te nemen (wat blijkbaar kan), wat is dan het probleem? Een ander geeft zo 30k extra uit aan een auto, is dat een beter idee dan nieuwe kozijnen?

Ja een investering voor jezelf ja, maar niet voor de volgende bewoners. Die keuken moet je zien als een gebruiksvoorwerp (auto) en afschrijven.. de restwaarde is eigenlijk alleen maar de oven, koelkast eventueel....
Maar dubbelglas wat Mydreon ook zei is wel een investering voor de volgende bewoner.

[croxz]

Verwijderd schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 11:47:
Badkamer en keuken waren relatief jong (6-7 jaar) en hoefde echt niet vervangen te worden, maar ze vonden het niet echt mooi..
Ketel was aan vervanging toe, kozijnen is qua energie besparing een goede zet, maar had ook in etappes gekund..

Maarja hun wilden perse hier wonen ivm lokatie en willen hier ook zeker de komende 10-15 jaar niet meer weg. maarja vind het wel een zware investering die je komende 10 jaar niet terug verdient, of zelfs helemaal niet.

Aan de andere kant:

• waarom zou je eerst 5 jaar in een ' oude' niet-je-smaak keuken en badkamer gaan zitten als je voor hetzelfde geld er de volle 10-15 jaar van kunt genieten?
• waarom zou je 5 jaar met oude ketel en enkelglas gaan zitten als je voor hetzelfde geld ook meteen de energierekening kunt laten dalen?

Kortom: als je het geld toch hebt liggen, kun je het beter nu uitgeven want dan heb je er meer rendement (als in besparing en vreugde) van.

[Verwijderd]

croxz schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 12:48:
[...]

Aan de andere kant:

• waarom zou je eerst 5 jaar in een ' oude' niet-je-smaak keuken en badkamer gaan zitten als je voor hetzelfde geld er de volle 10-15 jaar van kunt genieten?
• waarom zou je 5 jaar met oude ketel en enkelglas gaan zitten als je voor hetzelfde geld ook meteen de energierekening kunt laten dalen?

Kortom: als je het geld toch hebt liggen, kun je het beter nu uitgeven want dan heb je er meer rendement (als in besparing en vreugde) van.

LOL jij denkt zeker dat een keuken het eeuwige leven heeft?

Een keuken is nou typisch zoiets waar je, als je slim bent, zo min mogelijk geld in stopt.

[Bonsaiboom]

Verwijderd schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 12:57:
[...]

LOL jij denkt zeker dat een keuken het eeuwige leven heeft?

Een keuken is nou typisch zoiets waar je, als je slim bent, zo min mogelijk geld in stopt.

Mening, geen feit.

Je "moet" je geld toch ergens aan uitgeven? De een doet dat aan een auto, de andere aan een keuken. Weer een andere aan bier en de laatste aan heroine.

Er is een verschil tussen wat je nodig hebt (naar Nederlandse maatstaven) en wat je wil. Meeste mensen willen meer luxe, en als ze het geld hebben zijn ze bereid er geld aan uit te geven. Misschien vind moeders de vrouw van dat gezin deze nieuwe keuken wel 1 euro per dag waard. Dan kan je best een leuke keuken halen als je er 15 jaar mee doet.

[TrailBlazer]

Verwijderd schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 12:57:
[...]

LOL jij denkt zeker dat een keuken het eeuwige leven heeft?

Een keuken is nou typisch zoiets waar je, als je slim bent, zo min mogelijk geld in stopt.

ja zo ken ik er nog wel meer als je slim bent ga je alleen maar naar de lidl want van dat voedsel blijf je ook in leven.
Ik heb veel geld uit gegeven aan mijn keuken. Ik vind koken hardstikke leuk en doe dat graag in een mooie keuken.

[Fiber]

Ik heb soms wel het idee dat hoe mooier en luxer de keuken is, hoe minder er in gekookt wordt...

[ArcticWolf]

Fiber schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 13:12:
Ik heb soms wel het idee dat hoe mooier en luxer de keuken is, hoe minder er in gekookt wordt...

MTV's Cribs

[Tjeerd]

Een van de grootste voordelen van een hoop mensen - niet allemaal - die huizen kochten en daar nieuwe badkamers en keukens in hebben gestopt (terwijl dat misschien vaak niet nodig was en/of luxe) hebben er wel voor gezorgd dat een hoop mensen die keukens verkopen/installeren/maken werk hadden de afgelopen jaren. Goed voor de werkgelegenheid. Net als een hoop andere "niet-nodige" vernieuwingen aan woningen die zijn gedaan, puur omdat het hypotheektechnisch kon (bouwdepot). In dat licht gezien is het handig dat de banken die mogelijkheid gaven om extra te financieren, als daar tegenover staat dat het ook weer een hoop mensen (elektriciens, keukenplaatsers, vloerenleggers) aan het werk houdt.

Stel dat die meefinanciermogelijkheid er niet was geweest, dan waren waarschijnlijk een hoop woningen in klassieke(re) staat en/of misschien opgeknapt en betaald uit eigen spaargeld. Maar dat eigen geld was dan waarschijnlijk weer niet uitgegeven aan andere dingen in de maatschappij (televisies, auto's, vakanties).

Hoe je het ook wend of keert, de banken hebben de mogelijkheid gegeven om meer te doen en kunnen dan waar men toe in staat zou zijn als je alleen maar spaargeld zou hebben. En de banken hebben misschien indirect ook wel gezorgd voor meer werk, wat goed gaat zolang de economie goed blijft gaan en zijn schulden kan betalen.

[Fiber]

Tjeerd schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 13:20:
[...] En de banken hebben misschien indirect ook wel gezorgd voor meer werk, wat goed gaat zolang de economie goed blijft gaan...

En helaas is dat plaatje nu gestopt met alle gevolgen vandien. Minder werk, minder inkomen, minder huizen kopen, lagere prijzen, nog minder verkopen, nog minder werk voor keukenbouwers etc.

Het is aan de politiek om die vicieuze cirkel een keer te doorbreken en de boel weer een zetje te geven. Over hoe dat moet verschillen de meningen echter hopeloos.

[RemcoDelft]

Tjeerd schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 13:20:
Een van de grootste voordelen van een hoop mensen - niet allemaal - die huizen kochten en daar nieuwe badkamers en keukens in hebben gestopt (terwijl dat misschien vaak niet nodig was en/of luxe) hebben er wel voor gezorgd dat een hoop mensen die keukens verkopen/installeren/maken werk hadden de afgelopen jaren. Goed voor de werkgelegenheid. Net als een hoop andere "niet-nodige" vernieuwingen aan woningen die zijn gedaan, puur omdat het hypotheektechnisch kon (bouwdepot). In dat licht gezien is het handig dat de banken die mogelijkheid gaven om extra te financieren, als daar tegenover staat dat het ook weer een hoop mensen (elektriciens, keukenplaatsers, vloerenleggers) aan het werk houdt.

Da's nogal een korte-termijn-oplossing! Uiteindelijk zou minder financiering tot lagere prijzen hebben geleid, daarmee minder uitgaven aan de bank, en meer geld over voor nieuwe keukens.

[qadn]

Elp schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 11:37:
[...]

Dat verkoopt natuurlijk nooit, maar aan de andere kant: probeer je eens voor te stellen dat je 100.000 euro rest schuld overhoudt. Ouch.

Mjah, het zijn jaren 80 rijtsjeshuizen in de goede buurt in Tilburg.
Die dingen zijn nooit 350K waard geweest.

De enige manier om er 100K op achteruit te gaan is als met voor 50% van de waarde van het huis verbouwd heeft, en daar lijkt het niet op.

Aan de andere kant, als ze het tussen 2006 en 2008 hebben gekocht voor een gestoord bedrag ...

[arsimo]

MorgothG schreef op dinsdag 14 augustus 2012 @ 09:49:
Toch maar een beetje ontopic

Ik verbaas me wel over de lange duur van deze crisis. De cijfers en verwachtingen zijn ook voor volgend jaar nog ongunstig. Dit heeft volgens mij niet heel veel meer met de huizenbubble te maken maar meer met algehele malaise in europa. Minder banen, minder inkomen minder mogelijkheid om huizen te kopen = minder vraag.

Toch kijk ik wel uit naar de verkiezingen. Niet omdat ik iets wil, ergens voorstander van ben, maar gewoon enorm nieuwsgierig met wat en of ze met een oplossing komen. Ik ben er namelijk van overtuigd dat maar weinig mensen de macro economische effecten van maatregelen volledig kunnen doorzien. Maar als ze het voor elkaar krijgen om een positief signaal af te geven. De huizenmarkt weer een beetje vlot te trekken (niet eens waarde stijging maar puur meer transacties) dan zou dat een goede zaak zijn voor bouwend Nederland en alle huiseigenaren.

Het probleem is dat deze crisis niet een tijdelijke dip is door wat onhandig financieeel gegogel van de financiele wereld en het verkeerd inschatten van risico's maar de eerste stappen van grote maatschappelijke en economische veranderingen die zo'n beetje begonnen zijn. En dan doel ik niet op emigratiezaken of andere paniekvoetbalonderwerpen, maar gewoon de massale vergrijzing en daarop volgende krimp van de bevolking.

De babyboomers gaan op pensioen langzamerhand, willen of moeten kleiner wonen en gaan straks zelfs dood al dan niet na eerst nog in een verzorgingshuis gezeten te hebben. Al die woningen komen straks op de markt (of ze willen het zelf verkopen of hun kinderen doen dat als erfgenaam), maar er is onvoldoende vraag vanwege gebrek aan kopers en de vaak niet meer optimale kwaliteit (zoals appartementen en eengezinswoningen van minimaal enkele decennia oud). De huizenprijzen gaan daardoor nog verder kelderen dan dat ze nu al doen en dat zal, vermoedelijk, decennia aanhouden. Massaal slopen zal wellicht straks noodzakelijk zijn om het ergste te voorkomen.
Los van hun slechte economische beleid (zowel van overheden, bedrijven als burgers) die e.e.a. versterkt en versnelt is het geen toeval dat het in landen als Griekenland, Spanje en Italie zo slechts gaat en nog veel slechter zal gaan: de vergrijzingsproblemen komen daar nog eerder door de vroegere pensioenleeftijden en de nog eerder inzettende bevolkingskrimp dan in Noordwest Europa. In de media hoor en lees je vooral over relatieve korte termijn (oor)zaken en maatregelen en helaas maar zelden over het grote overall plaatje wat toont wat er werkelijk aan de hand is.

Met oplapmaatregelen kunnen we wel wat doen, maar in grote lijnen zullen we ons als Europa moeten gaan instellen op een andere economische werkelijkheid de eerste tientallen jaren. Het sprookje van het huizenbezit als de ideale belegging voor de modale burger is echt definitief voorbij. Een eigen huis is weer een gewoon consumentenartikel geworden met een normale economische levenscyclus. Helaas.

[Slasher]

Verwijderd schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 11:47:
Wij hebben onlangs nieuwe overburen gekregen, die hebben het huis gekocht voor 155k.
Gemiddelde waarde ligt rond de 160k..

Maar ze hebben in die 5-6 maanden dat ze er wonen bijna 50k geinvesteerd in het huis
Kozijnen vervangen 15k
Nieuwe badkamer+toilet 10-12k
Nieuwe keuken 10k
Nieuwe heteluchtinstallatie 6k
Tuin voor en achter opgeknapt 5-8k

Daarnaast nog de standaard kosten zoals schilderwerk binnen, vloeren etc..

Ze hebben het allemaal van hun spaargeld betaald.
Huis is nu bijna helemaal af, maar ik snap niet dat ze zoveel geinvesteerd hebben in dit huis.
Badkamer en keuken waren relatief jong (6-7 jaar) en hoefde echt niet vervangen te worden, maar ze vonden het niet echt mooi..
Ketel was aan vervanging toe, kozijnen is qua energie besparing een goede zet, maar had ook in etappes gekund..

Maarja hun wilden perse hier wonen ivm lokatie en willen hier ook zeker de komende 10-15 jaar niet meer weg. maarja vind het wel een zware investering die je komende 10 jaar niet terug verdient, of zelfs helemaal niet.

Verwijderd schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 11:55:
[...]


Klopt..
Maar omdat het eigenlijk allemaal projecten zijn die niet noodzakelijk waren had ik liever 50k in de hypotheek gestopt en dus lagere maandlasten en dan komende jaren gewoon 1 project per keer doen..
Keuken en badkamer konden nog wel 5-10 jaar mee.. idem met de kozijnen.

Ze hebben namelijk nu wel het idee, dat het huis 200k waard is..
Als ze geluk hebben krijgen ze er 170-175 voor..

Ik zie echt het probleem niet. Waarom maak jij je daar zo druk over? Dat moeten ze toch zelf weten?

Is het echt geen afgunst? Wees blij met dit soort mensen die de economie nog wat sponsoren

[ Voor 18% gewijzigd door Slasher op 15-08-2012 15:03 ]

[Fiber]

Voorlopig groeit de Nederlandse bevolking als geheel de komende jaren nog steeds, maar dat een aantal gebieden krimpen en andere gebieden wat harder groeien dat klopt. Het probleem is meer dat het aanbod van woningen qua type en locatie etc. soms niet helemaal aansluit bij de vraag.

[Slasher]

ArcticWolf schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 11:56:
[...]


Mensen zien huizen dus nog steeds als investeringen...

Dat is wel een heel voorbarige conclusie. Ik zou het een investering om lekker te wonen noemen.

[Testert]

Slasher schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 14:50:
[...]


Dat is wel een heel voorbarige conclusie. Ik zou het een investering om lekker te wonen noemen.

Precies. Verstandiger dan die 50 mille bij te passen om een groter huis te kopen wat nog veel meer vernieuwingen nodig heeft. Nu hebben ze een huis wat ze makkelijk konden betalen en het is nog comfortabel en naar wens ook!

Bovendien: weet jij welk deel van de aankoopsom betaald is met hypotheek?

[Lethalis]

@arsimo:

http://www.cbs.nl/nl-NL/m...ers/extra/piramide-fx.htm

Wel interessant om te zien. Die groep tussen de 40 en 65 jarigen gaat inderdaad afnemen en daarmee ook het aantal mensen die vermogend genoeg zijn om de huizen te kopen waar deze groep in woont.

[Slasher]

Testert schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 14:53:
Bovendien: weet jij welk deel van de aankoopsom betaald is met hypotheek?

Precies, dat vraag ik me ook af. Hoe weet hij wat het allemaal gekost heeft.

[arsimo]

Lethalis schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 14:54:
@arsimo:

http://www.cbs.nl/nl-NL/m...ers/extra/piramide-fx.htm

Wel interessant om te zien. Die groep tussen de 40 en 65 jarigen gaat inderdaad afnemen en daarmee ook het aantal mensen die vermogend genoeg zijn om de huizen te kopen waar deze groep in woont.

Precies. Inderdaad goed naar dat soort cijfers kijken en na enig nadenken zelf je conclusies uit trekken.

Bovendien, en dat is politiek misschien incorrect maar de cijfers liegen niet, vandaag de de dag komt een belangrijk deel van de jongeren in Nederland (de toekomstige 35+-ers) komt uit niet voldoende kapitaalkrachtige omgevingen en hebben te vaak niet voldoende opleiding om dat te veranderen zodat ook die groep onvoldoende als koper naar voren zal komen. Ik doel hierbij natuurlijk op de tweede en derde generatie niet westerse allochtonen - uiteraard zitten daar wel mensen bij die dat wel zullen kunnen maar in verhouding zijn dat er veel minder als die voor de economische push hebben gezorgd in de jaren 60, 70 en 80. Niet alleen in aantal (dat sowieso) maar ook relatief binnen de de totale groep. (sterker nog: een relatief groter gedeelte van die generatie zullen niet alleen geen (goede) huizen kunnen kopen maar juist afhankelijk zijn van de staat dmv uitkeringen en huursubsidies e.d. om te kunnen leven, en dat geld moet weer komen uit de absoluut en relatief krimpende groep die het geld wel kan opbrengen....

Nee, structureel herstel van de huizenmarkt zit er er voorlopig niet in..

[timag]

Fiber schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 13:27:
[...]

Het is aan de politiek om die vicieuze cirkel een keer te doorbreken en de boel weer een zetje te geven. Over hoe dat moet verschillen de meningen echter hopeloos.

Ach het leuke van economie is dat we daar de politiek niet voor nodig hebben. Als wij gezamenlijk besluiten weer volle vaart geld uit te gaan geven zijn we er zo weer bovenop...

[Fiber]

timag schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 15:02:
[...]
Ach het leuke van economie is dat we daar de politiek niet voor nodig hebben. Als wij gezamenlijk besluiten weer volle vaart geld uit te gaan geven zijn we er zo weer bovenop...

Moet je dat geld wel hebben natuurlijk... Toch?

[Tjeerd]

Fiber schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 14:48:
Voorlopig groeit de Nederlandse bevolking als geheel de komende jaren nog steeds, maar dat een aantal gebieden krimpen en andere gebieden wat harder groeien dat klopt. Het probleem is meer dat het aanbod van woningen qua type en locatie etc. soms niet helemaal aansluit bij de vraag.

Dat wordt soms volgens mij wel eens vergeten. Provincies buiten de Randstad lopen op het platteland langzaam leeg. Daar dalen de prijzen denk ik eerst het hardst. Ondertussen trekken steeds meer mensen naar de grotere steden toe, waardoor de vraag het aanbod overstijgt. Met als gevolg dat daar juist de prijzen veel minder hard zullen dalen en/of stabieler blijven t.o.v. het platteland. Af en toe heb ik het idee dat de gevallen die in het nieuws komen met extreme dalingen (30-40%) vooral op lokaties zitten die duidelijk niet populair zijn, wat een versimpeld beeld geeft van hoe de huizenmarkt is in Nederland en dat het overal met 30-40% zou moeten dalen. Er is in de grote(re) populaire steden gewoon een tekort aan woningen en toch willen mensen er graag wonen vanwege werk/vermaak/verbindingen en leggen het geld er voor neer.

[Kju]

Verwijderd schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 12:02:
[...]


Ja maar als je een huis koopt voor bv 150k met een keuken van 30 jaar oud (of een woningbouw keuken zonder apparatuur etc) en je vervangt dit door een mooie (redelijk neutrale smaak) keuken met mooie apparatuur van 10k dan stijgt de waarde wel zeker..
Misschien niet zoveel als de investering, maar denk dat je wel 50-60% van de investering als waardevermeerdering mag zien.

Het ligt iets genuanceerder. Je kan niet ervan uitgaan dat de waarde van een woning evenredig met de investering zal stijgen of dat je zegt ik vervang de keuken en hij stijgt 10k in waarde. Daarnaast ligt het er ook aan in hoeverre de koopsom (die hoger of lager kan liggen dan de werkelijke waarde) in verhouding staat tot de werkelijke waarde en de transactieprijzen van referentieobjecten.

[Verwijderd]

Tjeerd schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 15:17:
[...]
Dat wordt soms volgens mij wel eens vergeten. Provincies buiten de Randstad lopen op het platteland langzaam leeg. Daar dalen de prijzen denk ik eerst het hardst. Ondertussen trekken steeds meer mensen naar de grotere steden toe, waardoor de vraag het aanbod overstijgt. Met als gevolg dat daar juist de prijzen veel minder hard zullen dalen en/of stabieler blijven t.o.v. het platteland. Af en toe heb ik het idee dat de gevallen die in het nieuws komen met extreme dalingen (30-40%) vooral op lokaties zitten die duidelijk niet populair zijn, wat een versimpeld beeld geeft van hoe de huizenmarkt is in Nederland en dat het overal met 30-40% zou moeten dalen. Er is in de grote(re) populaire steden gewoon een tekort aan woningen en toch willen mensen er graag wonen vanwege werk/vermaak/verbindingen en leggen het geld er voor neer.

Tuurlijk, meer in het algemeen zie je dat de stad steeds meer in trek raakt. De stad is het fenomeen van de 21e eeuw. Je ziet nu al weer het patroon dat veel hoger opgeleide jongeren weer in stad blijven en daar ook kinderen krijgen. En dat is niet alleen in Nederland zo maar overal ter wereld. Tegelijkertijd zul je inderdaad op het platteland woningen krijgen die gewoon niet meer verkocht worden. In Friesland en Groningen hebben woningcorporaties al aangekondigd dat ze huizen gaan slopen zodra de huidige (bejaarde) bewoners overleden zijn, omdat er gewoon geen vraag meer naar is. Kun je nagaan hoe dat daar gaat met je koopwoning.

Ik geloof dan ook niet dat de er straks een problematisch overaanbod van woningen zal ontstaan als de huidige vergrijsde generatie het leven laat. Inderdaad, er komen dan relatief veel woningen in een vrij korte periode vrij, dat is waar. Maar de meeste van die bejaarden woonden toch al 'rustiger', dat wil zeggen niet in de meest gewilde gebieden in de grote steden. In die gewilde gebieden ontstaat er dus niet zo snel overaanbod door die sterftegolf. In de gebieden waar die mensen wel wonen - kleinere kernen, de provincie - kan het echter wel tot grote problemen leiden, met als gevolg dat jonge mensen daar juist nóg meer wegtrekken.

Het fenomeen 'lekker rustig buiten de stad wonen' was júist een enorm welvaartsverschijnsel: mensen konden het zich veroorloven om verder te reizen, om wat meer te spenderen om buiten de stad te wonen. Maar ik denk zelf dat door de crisis de scheve verhouding tussen huizenprijzen in het buitengebied enerzijds en op de gewilde plekken in de steden anderzijds alleen maar zal toenemen. Als het economisch minder gaat, hebben mensen toch de neiging om daarnaar toe te trekken waar nog wel werk is.

[ Voor 10% gewijzigd door Verwijderd op 15-08-2012 15:33 ]

[MrFl0ppY]

Kju schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 15:26:
[...]

Het ligt iets genuanceerder. Je kan niet ervan uitgaan dat de waarde van een woning evenredig met de investering zal stijgen of dat je zegt ik vervang de keuken en hij stijgt 10k in waarde. Daarnaast ligt het er ook aan in hoeverre de koopsom (die hoger of lager kan liggen dan de werkelijke waarde) in verhouding staat tot de werkelijke waarde en de transactieprijzen van referentieobjecten.

Maar het werkt ook de andere kant op. Wat stucwerk en een likje verf van 2.500 kan een woning ook ineens 5 tot 10k meer waard maken voor potentiële kopers. De woning is dan niet meer van het caliber "vereist wat onderhoud" maar een instapklare woning. Grote nadelen van een woning wegwerken kan heel positief uitpakken. Kortweg is er weinig van te zeggen.

[Kju]

Je moet wel een onderscheid maken tussen het taxeren van de marktwaarde en de daadwerkelijke opbrengst bij verkoop. Het is inderdaad zo dat je met een investering van .2500 mogelijk een 10.000 hogere opbrengst kan realiseren, maar dat heeft uitsluitend te maken met de cosmetische update die de woning aantrekkelijker maakt. Als het over marktwaarde gaat is het de vraag wat de woning voor en na verbouwing waard is, dat is een heel ander verhaal.

[arsimo]

Verwijderd schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 15:31:
[...]
Ik geloof dan ook niet dat de er straks een problematisch overaanbod van woningen zal ontstaan als de huidige vergrijsde generatie het leven laat. Inderdaad, er komen dan relatief veel woningen in een vrij korte periode vrij, dat is waar. Maar de meeste van die bejaarden woonden toch al 'rustiger', dat wil zeggen niet in de meest gewilde gebieden in de grote steden.

Die aanstaande bejaarden (want daar gaat het om) wonen nu nog vaak in eensgezinwoningen of andere relatief grote woningen waar ze ooit met hun gezin in zaten. Hun kinderen zijn uiteraard al een tijd weg, maar zij zitten er veelal nog in. Echter zij willen of moeten die huizen uit in de a.s. jaren (kunnen trappen niet meer op e.d., of kunnen uiteindelijk niet eens meer voor zichzelf zorgen en zelfstandig wonen of gaan zelfs daar dood) en dan komen die huizen vrij. Het gaat niet om de bejaarden van nu die al klein wonen in een flatje of aanleunwoninkje - het ironische is dat daar juist wel vraag naar zal komen (prijs zal stijgen!), maar daar hebben die geinteresseerden dan veelal onvoldoende geld voor omdat ze dat juist wilden financieren met de verkoop van hun grote huis die ze niet of moeilijk kwijtraken (prijzen daarvan zullen dus dalen!)

[MrFl0ppY]

Lethalis schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 14:54:
@arsimo:

http://www.cbs.nl/nl-NL/m...ers/extra/piramide-fx.htm

Wel interessant om te zien. Die groep tussen de 40 en 65 jarigen gaat inderdaad afnemen en daarmee ook het aantal mensen die vermogend genoeg zijn om de huizen te kopen waar deze groep in woont.

offtopic:
Wat me opvalt in de jongere levensjaren is dat er bijna altijd meer mannen dan vrouwen zijn. Je zou dit toch veel meer 50/50 verwachten.

Maar als de ouderen naar de appartementen trekken, kan de jonge generatie toch mooi in de eengezinswoningen? Eerlijk oversteken.

[ Voor 10% gewijzigd door MrFl0ppY op 15-08-2012 15:41 ]

[arsimo]

MrFl0ppY schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 15:39:
[...]
Maar als de ouderen naar de appartementen trekken, kan de jonge generatie toch mooi in de eengezinswoningen? Eerlijk oversteken.

Zoals ik hierboven schreef: die jonge generatie is (a) significant kleiner in aantal en (b) structureel minder kapitaalkrachtig dan voorheen. Aan dat laatste is alleen met heel veel maatschappelijke en politieke wil en dito inspanningen iets te doen, maar daar lijkt helaas te weinig animo voor op dit moment. Misschien dat de harde praktijk dat zal doen gaan veranderen (een mens kan hopen).

[Xanaroth]

MrFl0ppY schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 15:39:
[...]

offtopic:
Wat me opvalt in de jongere levensjaren is dat er bijna altijd meer mannen dan vrouwen zijn. Je zou dit toch veel meer 50/50 verwachten.

Maar als de ouderen naar de appartementen trekken, kan de jonge generatie toch mooi in de eengezinswoningen? Eerlijk oversteken.

Ouderen will dat juist niet. Die willen zoveel mogelijk hetzelfde houden (ivm bang voor bepaalde bevolkingsgroepen, angst om te vallen of ander ongeluk, steeds meer dingen vergeten/slechter leren). Bij 'zoveel mogelijk hetzelfde houden' hoort niet een andere woning, laat staan naar een andere buurt verhuizen.

offtopic:
man/vrouw is trouwens 49% tegenover 51%

[ Voor 4% gewijzigd door Xanaroth op 15-08-2012 16:06 ]

[Don Quijote]

Kju schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 15:36:
Je moet wel een onderscheid maken tussen het taxeren van de marktwaarde en de daadwerkelijke opbrengst bij verkoop. Het is inderdaad zo dat je met een investering van .2500 mogelijk een 10.000 hogere opbrengst kan realiseren, maar dat heeft uitsluitend te maken met de cosmetische update die de woning aantrekkelijker maakt. Als het over marktwaarde gaat is het de vraag wat de woning voor en na verbouwing waard is, dat is een heel ander verhaal.

Dat vind ik apart. De marktwaarde is toch juist het bedrag wat het huis opbrengt als het op de open markt van eigenaar wisselt? De transactieprijs in een open markt = marktwaarde.
Of hanteer jij een andere definitie van martkwaarde?

[Fiber]

Myrdreon schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 16:05:
[...]
Ouderen willen dat juist niet. Die willen zoveel mogelijk hetzelfde houden (ivm bang voor bepaalde bevolkingsgroepen, angst om te vallen of ander ongeluk, steeds meer dingen vergeten/slechter leren). Bij 'zoveel mogelijk hetzelfde houden' hoort niet een andere woning, laat staan naar een andere buurt verhuizen.

offtopic:
man/vrouw is trouwens 49% tegenover 51%

Daarom moet je wijken ook gemengd bouwen, met veel verschillende soorten huizen. Ik ken best wel een aantal 65 plussers die met plezier verhuisd zijn omdat ze een 'makkelijker' huis wilden. Maar inderdaad, wel op loopafstand van hun oude huis.

[Mawlana]

arsimo schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 15:39:
[...]


Die aanstaande bejaarden (want daar gaat het om) wonen nu nog vaak in eensgezinwoningen of andere relatief grote woningen waar ze ooit met hun gezin in zaten. Hun kinderen zijn uiteraard al een tijd weg, maar zij zitten er veelal nog in. Echter zij willen of moeten die huizen uit in de a.s. jaren (kunnen trappen niet meer op e.d., of kunnen uiteindelijk niet eens meer voor zichzelf zorgen en zelfstandig wonen of gaan zelfs daar dood) en dan komen die huizen vrij. Het gaat niet om de bejaarden van nu die al klein wonen in een flatje of aanleunwoninkje - het ironische is dat daar juist wel vraag naar zal komen (prijs zal stijgen!), maar daar hebben die geinteresseerden dan veelal onvoldoende geld voor omdat ze dat juist wilden financieren met de verkoop van hun grote huis die ze niet of moeilijk kwijtraken (prijzen daarvan zullen dus dalen!)

Yep, dat is ook mijn verwachting. De bejaarden gaan op een gegeven moment veel eengezinswoningen achterlaten waarvan de prijs zal dalen. De woningen waar zij geïnteresseerd zijn (seniorenflats, gelijkvloersappartementen e.d.) zullen weer in prijs stijgen. De vraag is: wanneer gaat dit gebeuren?

[arsimo]

Het is al begonnen, alleen het zal het effect steeds sterker worden in de a.s. jaren, met een hoogtepunt ergens over 15, 20 jaar of zoiets. Het zal mijn inziens dus een structureel herstel van de woningmarkt tegenhouden tot ergens na 2030 - mede door de andere demografische zaken die ik hier vanmiddag eerder beschreef.

[Kju]

Ravnoss schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 16:42:
[...]


Dat vind ik apart. De marktwaarde is toch juist het bedrag wat het huis opbrengt als het op de open markt van eigenaar wisselt? De transactieprijs in een open markt = marktwaarde.
Of hanteer jij een andere definitie van martkwaarde?

Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
klik als je je daadwerkelijk in de materie wil verdiepen

Het is en blijft een momentopname en garandeert niets over waardestijgingen of waardedalingen en kan altijd onderhevig aan de gevoelswaarde die een taxateur aan een object kan geven. Daarnaast betreft het een waardering op basis van een "theorethische situatie" waardoor de marktwaarde vaak afwijkt van de daadwerkelijke verkoopopbrengst.

[dcl!]

Myrdreon schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 16:05:
[...]


Ouderen will dat juist niet. Die willen zoveel mogelijk hetzelfde houden (ivm bang voor bepaalde bevolkingsgroepen, angst om te vallen of ander ongeluk, steeds meer dingen vergeten/slechter leren). Bij 'zoveel mogelijk hetzelfde houden' hoort niet een andere woning, laat staan naar een andere buurt verhuizen.

offtopic:
man/vrouw is trouwens 49% tegenover 51%

Welnee, dat is het niet. Mijn ouders bijv.willen (terecht) niet naar een appartement om kleiner te gaan wonen en 5x zoveel woonlasten kwijt te zijn. Veel ouderen hebben de hypotheek (vrijwel) geheel afgelost, verhuizen komt er concreet op neer: je moet je spullen weg gaan doen en meer gaan betalen.

Niemand die dat wil, oud of jong.

arsimo schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 17:44:
Het is al begonnen,

Klopt, ben nu al in een paar wijken huizen gaan bezichtigen waar je ziet dat een flink deel van de straat nog uit de oorspronkelijke bewoners bestaat. De te koop staande huizen werden dan ook verkocht door erfgenamen en prijzen waren al behoorlijk aan het zakken. Je kan bijna aftellen hoeveel huizen in zo'n straat de komende 5 jaar ook vrij komen.

[ Voor 22% gewijzigd door dcl! op 15-08-2012 21:40 ]

[Xanaroth]

dcl! schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 21:35:
[...]

Klopt, ben nu al in een paar wijken huizen gaan bezichtigen waar je ziet dat een flink deel van de straat nog uit de oorspronkelijke bewoners bestaat. De te koop staande huizen werden dan ook verkocht door erfgenamen en prijzen waren al behoorlijk aan het zakken. Je kan bijna aftellen hoeveel huizen in zo'n straat de komende 5 jaar ook vrij komen.

Ze lijken ook allemaal dezelfde staat van onderhoud te hebben; geen onderhoud. Enkelglas, geen CV, badkamer/keuken die echt vervangen moeten worden (niks meer met smaak te maken.. gewoon 'op'), achterstallig onderhoud.

Zijn vaak prima woningen, alleen je moet er zo nog 40-50k bij in stoppen om het weer op te brengen naar deze tijd. Dat wordt vaak 'vergeten' waardoor ze erg lang te koop staan en dus ook ver moeten dalen in prijs voordat ze interessant worden.

[TheJason]

dcl! schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 21:35:
[...]

Welnee, dat is het niet. Mijn ouders bijv.willen (terecht) niet naar een appartement om kleiner te gaan wonen en 5x zoveel woonlasten kwijt te zijn. Veel ouderen hebben de hypotheek (vrijwel) geheel afgelost, verhuizen komt er concreet op neer: je moet je spullen weg gaan doen en meer gaan betalen.

Niemand die dat wil, oud of jong.

Waarom zou je meer gaan moeten betalen? Je ouders kunnen hun huis bijvoorbeeld voor 250.000 verkopen en voor dezelfde prijs of lager een kleiner maar moderner huis weer kopen.

[Iblies]

Bij senioren heeft onderhoud vaak niet de hoogste prioriteit.
Dat geld niet alleen voor oude woningen, maar in vinexwijken komt het nog regelmatig voor dat er huizen zijn met aluminium-kozijnen en muren die nooit gevoegd zijn. Dat zijn huizen van maximaal 30 à 40 jaar, maar waar verder weinig aan is gedaan. Als deze nog 10 jaar in die conditie wordt gelaten dan is het maar de vraag wat er dan overblijft.

Dan is het niet meer dan logisch dat er een reële prijs wordt betaald.

[ArcticWolf]

Daarom zie je in de grote steden zoals New York, Hong Kong, Tokyo, Seoul etc... dat veel huizen/flats/apartementen huur zijn geworden over de jaren heen. Niet alleen vanwege de grondprijs, maar ook vanwege het onderhoud zodat de stedelijke bebouwing "netjes" blijft.

Amsterdam zeg maar is een tijdbom... zo is gebleken toen ze met de Noord zuidlijn begonnen straks is alles zo verzakt en afgekeurd dat er niet meer gewoond mag worden en er zijn maar weinig mensen die het kunnen veroorloven om de heipalen onder de huizen te vervangen

[Verwijderd]

Nou, beter dat de overheid je huis verprutst dan dat zoiets 'vanzelf' gebeurt, dan heb je tenminste nog een aansprakelijke partij

Je moest eens weten hoeveel er wordt geprocedeerd over zakkend grondwaterpeil met als gevolg paalrot, en de vraag wie daarvoor verantwoordelijk is.

[qadn]

Verwijderd schreef op donderdag 16 augustus 2012 @ 09:36:
Je moest eens weten hoeveel er wordt geprocedeerd over zakkend grondwaterpeil met als gevolg paalrot, en de vraag wie daarvoor verantwoordelijk is.

Dat is trouwens een redelijke nachtmerrie als het je overkomt.
Collega van me heeft het gehad (woont in de zaanstreek).
Het is gruwelijk duur om te fixen (~50K/huis voor een rijtje) en het huis wordt er niet meer van waard.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op donderdag 16 augustus 2012 @ 09:36:
Nou, beter dat de overheid je huis verprutst dan dat zoiets 'vanzelf' gebeurt, dan heb je tenminste nog een aansprakelijke partij

Je moest eens weten hoeveel er wordt geprocedeerd over zakkend grondwaterpeil met als gevolg paalrot, en de vraag wie daarvoor verantwoordelijk is.

Vind ik ook niet heel vreemd, als je je huis niet onderhoud dat het dan minder wordt is ok. Maar als een andere partij letterlijk de grond onder je voeten( huis ) vandaan haalt dan vind ik het niet meer dan normaal dat die partij ook de schade betaald.

[Verwijderd]

qadn schreef op donderdag 16 augustus 2012 @ 09:45:
[...]


Dat is trouwens een redelijke nachtmerrie als het je overkomt.
Collega van me heeft het gehad (woont in de zaanstreek).
Het is gruwelijk duur om te fixen (~50K/huis voor een rijtje) en het huis wordt er niet meer van waard.

In Rotterdam is het ook een issue, vooral in de omgeving van de Kralingse Plas (in het bijzonder Jericholaan). Daar hebben wij nog wel een huis bekeken, heel mooi, maar wel met gezeur aan de fundering. Dat was dan zogenaamd 'professioneel hersteld met garantiecertificaat', maar desalniettemin: als het weer fout gaat en verder verzakt, dan kost het je inderdaad zo 50-60k. Bovendien, als je nalaat het te fiksen dan krijg je gewoon een aanschrijving van de gemeente, die het dan uiteindelijk op jouw kosten doet.

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 16-08-2012 09:57 ]

[qadn]

Verwijderd schreef op donderdag 16 augustus 2012 @ 09:57:
[...]


In Rotterdam is het ook een issue, vooral in de omgeving van de Kralingse Plas (in het bijzonder Jericholaan). Daar hebben wij nog wel een huis bekeken, heel mooi, maar wel met gezeur aan de fundering. Dat was dan zogenaamd 'professioneel hersteld met garantiecertificaat', maar desalniettemin: als het weer fout gaat en verder verzakt, dan kost het je inderdaad zo 50-60k. Bovendien, als je nalaat het te fiksen dan krijg je gewoon een aanschrijving van de gemeente, die het dan uiteindelijk op jouw kosten doet.

Om dezelfde reden wou ik ook geen fundering van het type beton dat kwetsbaar is voor betonrot. Hoewel dat gemiddeld goedkoper is kan dat ook heel erg prijzig uitvallen. Gelukkig is onze woning te nieuw ('86) en indertijd netjes gebouwd (dure buurt).

[ArcticWolf]

qadn schreef op donderdag 16 augustus 2012 @ 10:09:
[...]


Om dezelfde reden wou ik ook geen fundering van het type beton dat kwetsbaar is voor betonrot. Hoewel dat gemiddeld goedkoper is kan dat ook heel erg prijzig uitvallen. Gelukkig is onze woning te nieuw ('86) en indertijd netjes gebouwd (dure buurt).

Amsterdam heeft voornamelijk houten palen...
Huizen met betonpalen die kwetsbaar voor betonrot zijn zeldzaam.
Huizen op staalfundering hebben idd lagere kwaliteit beton, maar die wordt dan ook niet permanent aangetast door grondwater stijgingen/dalingen.

[ Voor 17% gewijzigd door ArcticWolf op 16-08-2012 10:17 ]

[Testert]

Myrdreon schreef op woensdag 15 augustus 2012 @ 21:48:
[...]


Ze lijken ook allemaal dezelfde staat van onderhoud te hebben; geen onderhoud. Enkelglas, geen CV, badkamer/keuken die echt vervangen moeten worden (niks meer met smaak te maken.. gewoon 'op'), achterstallig onderhoud.

Zijn vaak prima woningen, alleen je moet er zo nog 40-50k bij in stoppen om het weer op te brengen naar deze tijd. Dat wordt vaak 'vergeten' waardoor ze erg lang te koop staan en dus ook ver moeten dalen in prijs voordat ze interessant worden.

Zo zou ik een volgend huis ook het liefst hebben. Niet eerst helemaal 'up to date' brengen, zodat ik vervolgens 30 mille meer moet lenen, meer overdrachtsbelasting betaal, meer provisie aan de parasieten kwijt ben en nòg in een keuken met onhandige indeling sta te koken!

[pedorus]

Schokkende daling deze maand bij het kadaster: Gemiddelde koopsom is in juli met 10% gedaald ten opzichte van vorige maand (en 13% ten opzichte van vorig jaar). Na die korte opleving ivm de overdrachtsbelasting is een groter huis nauwelijks te verkopen tegen de huidige prijzen. Veel succes voor de mensen die een erfenis met flinke hypotheek erop krijgen....

quote: http://www.kadaster.nl/perskamer/dashboard/default.html

[RaZ]

En ook die grafiek zegt niets, behalve een cijfer.

Tijd geleden las ik ook zoiets dat de huizenprijzen bizar hard daalde. Maar wat je niet terug ziet in de cijfers is die die daling kwam doordat er meer appartementen verkocht werden die relatief goedkoper in prijs zijn dan een rijtjeshuis. Zeker ook als je kijkt dat woningbouwverenigingen massaal sociale huurwoningen aan het dumpen zijn op de kopersmarkt.

Dat geeft een vertekend beeld, en zijn de cijfers negatiever in een grafiek dan ze in werkelijkheid zijn.

Als je eerst 70% rijtjeshuizen, 10% vrijstaande villa's en 20% studio's pakt, en daar een gemiddelde op los laat, krijg je gewoon andere cijfers dan 20% rijtjeshuizen, 5% vrijstaande villa's en 75% sociale huurflatjes.

Het is een vergelijking die finaal de plank mis slaat.

[croxz]

pedorus schreef op donderdag 16 augustus 2012 @ 13:30:
Schokkende daling deze maand bij het kadaster: Gemiddelde koopsom is in juli met 10% gedaald ten opzichte van vorige maand (en 13% ten opzichte van vorig jaar). Na die korte opleving ivm de overdrachtsbelasting is een groter huis nauwelijks te verkopen tegen de huidige prijzen. Veel succes voor de mensen die een erfenis met flinke hypotheek erop krijgen....

[...]

Jammer dat net die belangrijke laatste grafiek (Prijsindex Bestaande Koopwoningen) een maand achterloopt.

@Raz, klik die link eens open, daar zie je nog veel meer grafieken waaronder de PBK die een maand achterloopt.

[ Voor 8% gewijzigd door croxz op 16-08-2012 13:43 ]

[MBV]

@RaZ: Pedorus gaat er ook vanuit dat het aan de verschoven transacties ligt:

Na die korte opleving ivm de overdrachtsbelasting is een groter huis nauwelijks te verkopen tegen de huidige prijzen. Veel succes voor de mensen die een erfenis met flinke hypotheek erop krijgen....

[Fiber]

croxz schreef op donderdag 16 augustus 2012 @ 13:42:
[...]

Jammer dat net die belangrijke laatste grafiek (Prijsindex Bestaande Koopwoningen) een maand achterloopt.

Ik durf wel te voorspellen dat die grafiek net zo'n knik gaat maken als de andere drie grafieken op die pagina...

@Raz, klik die link eens open, daar zie je nog veel meer grafieken waaronder de PBK die een maand achterloopt.

Poe... Aantal geregistreerde verkochte woningen halveert in juli ten opzichte van juni naar een kleine 8000. In vergelijking met vorig jaar juli ook een daling van bijna 30 procent. Juni was een positieve uitschieter, voor de rest zie ik helaas een neergaande trend.

[pedorus]

PBK komt altijd een week na het kadaster. Echter, die lijkt ook niet echt perfect gecorrigeerd te zijn, aangezien die anders vorige maand waarschijnlijk niet was gestegen.

RaZ schreef op donderdag 16 augustus 2012 @ 13:39:
En ook die grafiek zegt niets, behalve een cijfer.

Ik zeg toch ook niet dat de hele markt zoveel daalt? Het cijfer zegt wel degelijk iets als je een erfenis van een huis van 400K aanneemt met 400K hypotheek erop (of anderszins van een groter huis af moet)... Of als je een makelaar/notaris/projectontwikkelaar/aannemer/enz bent die x% van de omzet krijgt. Het kadaster dat alle transacties registreert ziet fors minder omzet bij lagere transactiekosten, en dat is economisch gezien bepaald geen positief nieuws.

Overigens vermoed ik dat volgende maand een kleine stijging laat zien, omdat vooral transacties grotere huizen naar voren gehaald zijn. Dan nog is een jaar-op-jaar daling van 2.591.807.592 euro omzet naar 1.614.788.171 euro voor de maand juli zeer fors (met omzet=[Aantal Geregistreerde Verkochte Woningen]*[Gemiddelde Koopsom]). Dit is een daling van 38% over een jaar.

[timag]

Speculerend op wat ik in die grafiek zie: in juni is duidelijk een opleving in het aantal transacties geweest i.v.m. de overdrachtsbelasting. Er zijn dus transacties die anders in de maanden erna pas hadden plaatsgevonden verschoven naar juni. Dat verklaart de daling in juli.

De gemiddelde prijs piekt ook behoorlijk voor juni. Zou het zo zijn dat kopers van duurdere huizen "slimmer" zijn en dat de transacties die verschoven zijn vooral duurdere huizen betrof? Dat zou betekenen dat in juli het gemiddelde minder duurdere huizen dan normaal bevatte. Als je juni en juli uitmiddelt (stijging van 12K in juni gemiddeld en daling van 12K in juli gemiddeld, beide t.o.v. mei) zou de lijn rechtdoor lopen...

[croxz]

Er hebben denk ik 2 dingen gespeeld:

1. De dreiging dat de overdrachtsbelasting weer van 2 naar 6% zou gaan.
2. De beperking van de NHG grens van 350.000 naar 320.000.

Beide hebben meer invloed op huizen duurder dan gemiddeld, en zullen ervoor gezorgd hebben dat vooral de aankoop van duurdere huizen voor 1 juli hebben plaatsgevonden. Dat zou er ook voor gezorgd kunnen hebben dat de huizen tijdelijk niet in prijs zijn gedaald: het was voordeliger om de koop voor 1 juli te sluiten dan zo scherp mogelijk te onderhandelen.

[Kju]

Lies, damned lies and statistics... (ik wil het nog net geen propaganda noemen als ik kijk hoe de media die statistieken lekker aandikt)

[Stoffel]

croxz schreef op donderdag 16 augustus 2012 @ 15:22:
Er hebben denk ik 2 dingen gespeeld:

1. De dreiging dat de overdrachtsbelasting weer van 2 naar 6% zou gaan.
2. De beperking van de NHG grens van 350.000 naar 320.000.

Beide hebben meer invloed op huizen duurder dan gemiddeld, en zullen ervoor gezorgd hebben dat vooral de aankoop van duurdere huizen voor 1 juli hebben plaatsgevonden. Dat zou er ook voor gezorgd kunnen hebben dat de huizen tijdelijk niet in prijs zijn gedaald: het was voordeliger om de koop voor 1 juli te sluiten dan zo scherp mogelijk te onderhandelen.

Die beperking van de NHG-grens heb ik juist gebruikt als ammunitie bij het onderhandelen. Die 320K is de maximale hypotheek die je ermee kunt krijgen, maar dat is inclusief een maximaal bouwdepot, kosten koper, etc. De maximale koopsom is €296.296,30. Huizen die net boven de drie ton zaten mogen dus bijna allemaal direct naar dat bedrag. We zijn nu bezig met onderhandelen over een huis dat voor 329K te koop stond en hebben hiermee een ijzersterk argument waarom we niet meer dan €296.296,30 gaan betalen.

[Krisp]

timag schreef op donderdag 16 augustus 2012 @ 14:42:
Speculerend op wat ik in die grafiek zie: in juni is duidelijk een opleving in het aantal transacties geweest i.v.m. de overdrachtsbelasting. Er zijn dus transacties die anders in de maanden erna pas hadden plaatsgevonden verschoven naar juni. Dat verklaart de daling in juli.

De gemiddelde prijs piekt ook behoorlijk voor juni. Zou het zo zijn dat kopers van duurdere huizen "slimmer" zijn en dat de transacties die verschoven zijn vooral duurdere huizen betrof? Dat zou betekenen dat in juli het gemiddelde minder duurdere huizen dan normaal bevatte. Als je juni en juli uitmiddelt (stijging van 12K in juni gemiddeld en daling van 12K in juli gemiddeld, beide t.o.v. mei) zou de lijn rechtdoor lopen...

Ik verwacht eerlijk gezegd dat een gedeelte ook gekocht heeft terwijl die groep dat normaal (de komende maanden) (nog) niet zou doen. Het effect zal dus deels teniet worden gedaan, maar mijns inziens niet in zijn geheel.

[Tleilaxu]

Kju schreef op donderdag 16 augustus 2012 @ 15:28:
Lies, damned lies and statistics... (ik wil het nog net geen propaganda noemen als ik kijk hoe de media die statistieken lekker aandikt)

Aandikken gebeurt altijd in de media. Bij een afvlakking van de daling roepen ze meteen 'Huizenmarkt herstelt zich!' en bij een kleine daling is het 'Huizenmarkt stort compleet in!'.
Dat soort koppen trekt blijkbaar mensen. Daarmee is het natuurlijk niet meteen propaganda, want volgens mij hebben ze geen belang in de markt.

[dcl!]

Kju schreef op donderdag 16 augustus 2012 @ 15:28:
Lies, damned lies and statistics... (ik wil het nog net geen propaganda noemen als ik kijk hoe de media die statistieken lekker aandikt)

Tja, de afgelopen jaren is het omgekeerde, het aldoor benadrukken van de stijgende huizenprijzen, ook gebeurd. Wel grappig om terug te lezen, hoe de deskundigen van ...bank dan begin 2008 nog voorspellen dat "ook de komende jaren de huizenprijzen zullen blijven stijgen". Diezelfde ...bank voorspeld nu voor 2013 nog een flinke daling. Moet ik ze nog geloven

Hoe dan ook, dat de bubble een keer moest barsten was duidelijk, niemand wist alleen wanneer.

Stoffel schreef op donderdag 16 augustus 2012 @ 15:28:
[...]


Die beperking van de NHG-grens heb ik juist gebruikt als ammunitie bij het onderhandelen. Die 320K is de maximale hypotheek die je ermee kunt krijgen, maar dat is inclusief een maximaal bouwdepot, kosten koper, etc. De maximale koopsom is €296.296,30. Huizen die net boven de drie ton zaten mogen dus bijna allemaal direct naar dat bedrag. We zijn nu bezig met onderhandelen over een huis dat voor 329K te koop stond en hebben hiermee een ijzersterk argument waarom we niet meer dan €296.296,30 gaan betalen.

Idem hier. Moest ik verkoopmakelaar nog gaan uitleggen hoe nhg werkte (waarom 296 en geen 320).

Overigens snap ik niet waarom die cijfers niet veel meer in jip-en-janneke-taal worden gepresenteerd. Alle nieuwssites en kranten praten over de nhg grens van 320k, voor iedereen zou het inderdaad duidelijker zijn als er gewoon over de verkoopprijs van het huis wordt geschreven, dus nhg grens van 296k. Dan snapt iedereen het meteen zonder eerst alle kleine lettertjes te hoeven lezen.

[ Voor 44% gewijzigd door dcl! op 16-08-2012 18:29 ]

[Stoffel]

dcl! schreef op donderdag 16 augustus 2012 @ 17:51:
[...]

Idem hier. Moest ik verkoopmakelaar nog gaan uitleggen hoe nhg werkte (waarom 296 en geen 320).

Overigens snap ik niet waarom die cijfers niet veel meer in jip-en-janneke-taal worden gepresenteerd. Alle nieuwssites en kranten praten over de nhg grens van 320k, voor iedereen zou het inderdaad duidelijker zijn als er gewoon over de verkoopprijs van het huis wordt geschreven, dus nhg grens van 296k. Dan snapt iedereen het meteen zonder eerst alle kleine lettertjes te hoeven lezen.

Same here, ik heb drie makelaars gesproken die alledrie dachten dat het 320K voor de koopsom was. Zo zie je maar weer hoeveel prutsers er nog steeds in die sector werkzaam zijn. Het was vroeger gewoon tè makkelijk, maar dat dunt vanzelf uit

[Xanaroth]

Huizenprijs -8% jaar-op-jaar in juli.

Totale daling onderutssen -15%. Betekend dus dat we afgelopen jaar de daling hebben zien verdubbelen vergeleken met de 3 jaar crisis daarvoor.

Dat is een behoorlijke versnelling lijkt me, helemaal als je ook de OB van -4% erbij opteld. Daardoor ga je als koper nu naar -20% vergeleken met 2008 voor inflatie, na de inflatie meegenomen te hebben mogelijk zelfs naar de -30% tegenover 2008 prijsniveau.

"Van onderen!" iemand?

[Matis]

Myrdreon schreef op dinsdag 21 augustus 2012 @ 10:12:
Huizenprijs -8% jaar-op-jaar in juli.

Totale daling onderutssen -15%. Betekend dus dat we afgelopen jaar de daling hebben zien verdubbelen vergeleken met de 3 jaar crisis daarvoor.

Dat is een behoorlijke versnelling lijkt me, helemaal als je ook de OB van -4% erbij opteld. Daardoor ga je als koper nu naar -20% vergeleken met 2008 voor inflatie, na de inflatie meegenomen te hebben mogelijk zelfs naar de -30% tegenover 2008 prijsniveau.

"Van onderen!" iemand?

Klappen doet de bubble niet, slinken behoorlijk. Als ik zo naar de huizenprijzen kijk in de buurt, dan zijn die de afgelopen maanden behoorlijk gedaald. maar die 30% zie ik nergens.
Kijk eens naar dit huis. Het is niet echt te vergelijken met mijn huis, maar het ligt aan hetzelfde plantsoen en is qua initiële verkoopprijs ook te vergelijken met het huis waarin ik nu woon.
Een prijsdaling van 20 procent in de eerste 9 maanden, maar daarna niet meer.

[ Voor 21% gewijzigd door Matis op 21-08-2012 10:18 ]

[Xanaroth]

Matis schreef op dinsdag 21 augustus 2012 @ 10:14:
[...]

Klappen doet de bubble niet, slinken behoorlijk. Als ik zo naar de huizenprijzen kijk in de buurt, dan zijn die de afgelopen maanden behoorlijk gedaald. maar die 30% zie ik nergens.
Kijk eens naar dit huis. Het is niet echt te vergelijken met mijn huis, maar het ligt aan hetzelfde plantsoen en is qua initiële verkoopprijs ook te vergelijken met het huis waarin ik nu woon.
Een prijsdaling van 20 procent in de eerste 9 maanden, maar daarna niet meer.

Volgens mij mis je een paar dingen. Namelijk het woordje 'inflatie' en 'OB'. Die zie je niet, maar ze zijn er wel.

Zo betekende de OB dat je woning 6% meer kostte dan de overeengekomen prijs, dat is nu 2%. Oftewel de woning is 4% goedkoper, maar zie je niet terug in de woningwaarde zelf.
Inflatie hetzelfde, de lonen blijven stijgen met 1-2% per jaar. In een gezonde markt stijgen de woningprijzen daarin mee, aangezien we dat niet hebben (dalende prijzen) 'mis' je dus inflatie wat je kunt vertalen als een verdere daling van de woningprijs.
Aangezien de crisis bijna 5 jaar duurt is dat dus nog eens 5-10% die je wederom niet ziet in het prijskaartje.


Bovendien, juist die woning laat een vele malen grotere prijsdaling zien. Immers is het gemiddeld 15%, terwijl die (zoals jezelf zegt) -20% is gegaan. Daarbij komt dan dat een koper onder die vraagprijs gaat bieden, waardoor de uiteindelijk transactie al snel op -25% of -30% komt te liggen (als het niet nog meer is) vanaf de oorspronkelijke vraagprijs als die nu verkocht wordt.
Als je dan nog de OB verlaging meeneemt (nog eens -4%) en de inflatie (-5-10%) gaat het heel erg hard. Alleen die laatste 2 neemt niemand mee in de vergelijkingen over hoeveel goedkoper een woning wordt.

[ Voor 15% gewijzigd door Xanaroth op 21-08-2012 10:29 ]

[Krisp]

Matis schreef op dinsdag 21 augustus 2012 @ 10:14:
[...]

Klappen doet de bubble niet, slinken behoorlijk. Als ik zo naar de huizenprijzen kijk in de buurt, dan zijn die de afgelopen maanden behoorlijk gedaald. maar die 30% zie ik nergens.

'Klappen' is natuurlijk ook relatief. Zolang kopers niet masaal gaan leuren met hun huis, klapt het niet. het klapt ook niet wanneer banken niet instemmen met de verkoop van een huis wegens een restschuld. Termen als 'hernieuwd bewustzijn' hebben hiermee te maken, ook voor banken (ik vind de Rabobank tot nu toe conservatief in zijn schattingen over het percentage waarmee de huizenmarkt daalt). Het is nu alleen de vraag wanneer het stopt. 15% over 4 jaar tijd is nog niet heel veel, 8% over 1 jaar gaat wel hard. Temeer ook omdat het merendeel van die daling in 2012 gerealiseerd is.

[dcl!]

Krisp schreef op dinsdag 21 augustus 2012 @ 10:28:
[...]

'Klappen' is natuurlijk ook relatief. Zolang kopers niet masaal gaan leuren met hun huis, klapt het niet. het klapt ook niet wanneer banken niet instemmen met de verkoop van een huis wegens een restschuld. Termen als 'hernieuwd bewustzijn' hebben hiermee te maken, ook voor banken (ik vind de Rabobank tot nu toe conservatief in zijn schattingen over het percentage waarmee de huizenmarkt daalt). Het is nu alleen de vraag wanneer het stopt. 15% over 4 jaar tijd is nog niet heel veel, 8% over 1 jaar gaat wel hard. Temeer ook omdat het merendeel van die daling in 2012 geraliseerd is.

Maar welke oplossing heeft de bank dan? Ze kunnen niet instemmen met een restschuld, maar dan? Er moet verkocht worden want men kan het huis niet meer betalen. Er moet verkocht worden tegen een prijs die een restschuld voor de verkopers betekend. Kan de bank wel niet accoord gaan maar maakt de situatie uiteindelijk alleen maar erger op dit moment: kans dat het huis alsnog in verkoop moet tegen dan inmiddels nog veel lagere prijs.

De schattingen van Rabo (en allerlei andere "deskundigen overigens ook) kan je met een hele berg zout nemen: in 2008 schetterde Rabo nog dat de huizenprijzen "ook de komende jaren nog (licht) blijven stijgen".

[Krisp]

Er zijn op dit moment ook veel mensen die willen verhuizen (omdat ze bijv meer kunnen lenen), maar dat niet mogen van de bank wegens een restschuld. De huizen staan 'onder water'. De bank wil niet akkoord gaan met een restschuld, dus verbiedt de verkoop (en daar hebben ze juridisch gezien recht toe).

Ongeacht of het volgende huis ook in prijs gedaald is (waardoor dezelfde restschuld relatief gezien kleiner is), geeft de bank geen toestemming. Eerst moeten mensen af gaan lossen of een hoger bod ontvangen, daarna mogen ze verhuizen. Wellicht kunnen ze het probleem omzeilen als ze eerst een huis kopen en daarna verkopen, maar dat lijkt me in deze tijdsgeest niet een heel realistische optie.

personal note: vanmiddag praten bij een bank wat mijn persoonlijke mogelijkheden zijn. Ik voorzie gouden tijden voor kopers en profiteer graag mee.

[ArcticWolf]

hahah XD nou verwacht niet te veel...
Ik kan maar 25.000 euro minder lenen dan 2 jaar geleden terwijl m'n loon wel is gestegen

[Verwijderd]

Vergelijking met 2008 gaat natuurlijk volkomen mank. Het is een arbitraire vergelijking op basis van het laatste hoogtepunt, veroorzaakt door belachelijk hoge kredietverstrekking (kreeg je destijds niet een starterslening bij een big mac?).

Als je het met 2000, 1990 of 1980 vergelijkt krijg je er ineens een heel ander getal uit, maar slaat de vergelijking alsnog niet echt ergens op. Grafieken die het gemiddeld inkomen vergelijken met de huizenprijs laten m.i. nog altijd het beste beeld zien van een realistische prijsontwikkeling.

[ph4ge]

Matis schreef op dinsdag 21 augustus 2012 @ 10:14:
Klappen doet de bubble niet, slinken behoorlijk. Als ik zo naar de huizenprijzen kijk in de buurt, dan zijn die de afgelopen maanden behoorlijk gedaald. maar die 30% zie ik nergens.
Kijk eens naar dit huis. Het is niet echt te vergelijken met mijn huis, maar het ligt aan hetzelfde plantsoen en is qua initiële verkoopprijs ook te vergelijken met het huis waarin ik nu woon.
Een prijsdaling van 20 procent in de eerste 9 maanden, maar daarna niet meer.

Dat is natuurlijk alleen een daling in de vraagprijs, dat zegt ook niet zoveel. Misschien stond hij wel bewust hoog in de markt, of juist niet. Misschien zit er nog wel veel speling in. Je zou eigenlijk naar de laatste transactie moeten kijken en dat extrapoleren om een beeld te krijgen.

Mijn ervaring is dat er alleen maar huizen worden verkocht waar mensen bereid zijn en kunnen zakken. De meeste huizen zijn gewoon te duur en worden niet verkocht. Wij zijn bij een aantal huizen wezen kijken waar zowel de makelaar als de verkoper aangaven dat de vraagprijs eigenlijk (te) hoog was, maar dat ze niet konden zakken. Er is bij ons zelfs een aankoop mislukt op 5000 euro omdat er echt geen bewegingsmogelijkheid meer was, terwijl in de tussentijd de prijzen alleen maar doorzakken en de kans dat ze nog eens net zn hoog bod krijgen ondertussen wel verkeken is.

[Verwijderd]

Krisp schreef op dinsdag 21 augustus 2012 @ 10:45:
Er zijn op dit moment ook veel mensen die willen verhuizen (omdat ze bijv meer kunnen lenen), maar dat niet mogen van de bank wegens een restschuld. De huizen staan 'onder water'. De bank wil niet akkoord gaan met een restschuld, dus verbiedt de verkoop (en daar hebben ze juridisch gezien recht toe).

Ongeacht of het volgende huis ook in prijs gedaald is (waardoor dezelfde restschuld relatief gezien kleiner is), geeft de bank geen toestemming. Eerst moeten mensen af gaan lossen of een hoger bod ontvangen, daarna mogen ze verhuizen. Wellicht kunnen ze het probleem omzeilen als ze eerst een huis kopen en daarna verkopen, maar dat lijkt me in deze tijdsgeest niet een heel realistische optie.

Ja, maar dan kom je toch weer op het punt 'de wal keert het schip' -- mensen die niet kunnen verhuizen doen dat simpelweg niet. Dat komt er vaak op neer dat ze genoegen moeten nemen met minder luxe: waar mensen normaal gesproken naar een groter huis verkassen als er een kleine op komst is, lukt dat nu niet, dus moeten ze met hun kind simpelweg in een kleiner huis blijven wonen. Geen enkel probleem, aangezien vroeger praktisch elk kind niet een eigen kamer had, en je altijd met minstens een of zelfs twee andere kinderen op een kamer sliep. Dat heb ik zelfs in de 'huidige tijd' nog meegemaakt bij mensen die gewoon niet zoveel te besteden hebben (wat dat betreft geeft die goed opgeleide, goed verdienende bevolking van GoT een enorm vertekend beeld van hoe het in de echte maatschappij zit).

Alleen voor mensen die echt móeten verkopen, bijv. in verband met scheiding, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, is het een drama. Dan kickt de NHG in, dan wel moeten ze een restschuld wegwerken, en in het ergste geval komen ze in de WSNP. Maar goed, dan zijn ze na drie jaar ook wel weer van hun schuld af.

[BlakHawk]

ArcticWolf schreef op dinsdag 21 augustus 2012 @ 10:47:
hahah XD nou verwacht niet te veel...
Ik kan maar 25.000 euro minder lenen dan 2 jaar geleden terwijl m'n loon wel is gestegen

Dit snap ik niet...
Wij kunnen alleen maar meer lenen, terwijl de ratio toch aardig is veranderd.

Ik ben meer gaan verdienen, maar mijn vrouw fors minder. (van 5 naar 2,5 dagen werken)

[ArcticWolf]

dfrenner schreef op dinsdag 21 augustus 2012 @ 11:32:
[...]


Dit snap ik niet...
Wij kunnen alleen maar meer lenen, terwijl de ratio toch aardig is veranderd.

Ik ben meer gaan verdienen, maar mijn vrouw fors minder. (van 5 naar 2,5 dagen werken)

Misschien vanwege de rente?
2 jaar terug zat deze nog rond de 4,0% en nu is de toetsingsrente rond de 5,4%

2 jaar terug waren de gemeentes ook een stuk makkelijker in het verstrekken van startersleningen en koopsubsidies... nu allemaal niet meer.

[Slasher]

Krisp schreef op dinsdag 21 augustus 2012 @ 10:45:
Er zijn op dit moment ook veel mensen die willen verhuizen (omdat ze bijv meer kunnen lenen), maar dat niet mogen van de bank wegens een restschuld. De huizen staan 'onder water'. De bank wil niet akkoord gaan met een restschuld, dus verbiedt de verkoop (en daar hebben ze juridisch gezien recht toe).

Valt ook wel mee. Bij mijn verkoop 2 maanden geleden heb ik mijn hypotheekverstrekker daar helemaal niet over gehoord, terwijl er ook een restschuld op zat en ik mijn vermogen niet bij die bank heb, dus ze konden ook niet zien wat mijn vermogen was.

[Krisp]

Verwijderd schreef op dinsdag 21 augustus 2012 @ 11:30:
[...]


Ja, maar dan kom je toch weer op het punt 'de wal keert het schip' -- mensen die niet kunnen verhuizen doen dat simpelweg niet. Dat komt er vaak op neer dat ze genoegen moeten nemen met minder luxe: waar mensen normaal gesproken naar een groter huis verkassen als er een kleine op komst is, lukt dat nu niet, dus moeten ze met hun kind simpelweg in een kleiner huis blijven wonen. Geen enkel probleem, aangezien vroeger praktisch elk kind niet een eigen kamer had, en je altijd met minstens een of zelfs twee andere kinderen op een kamer sliep. Dat heb ik zelfs in de 'huidige tijd' nog meegemaakt bij mensen die gewoon niet zoveel te besteden hebben (wat dat betreft geeft die goed opgeleide, goed verdienende bevolking van GoT een enorm vertekend beeld van hoe het in de echte maatschappij zit).

Alleen voor mensen die echt móeten verkopen, bijv. in verband met scheiding, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, is het een drama. Dan kickt de NHG in, dan wel moeten ze een restschuld wegwerken, en in het ergste geval komen ze in de WSNP. Maar goed, dan zijn ze na drie jaar ook wel weer van hun schuld af.

De vraag is of banken deze situatie in stand kunnen houden. Immers, de boekwaarde (waar de hypotheek op is gebaseerd) blijft gelijk, net als de hypotheek, maar in feite is het huis al minder waard. Dan is het voor een bank kiezen uit kwaden: je dwingt aflossing af (mits mogelijk), je gaat over tot executie (dan krijg je nog minder) of accepteert de restschuld zodat mensen toch verder kunnen verhuizen. Dat laatste is een vorm van je nek uitsteken, maar kan er juist wel voor zorgen dat de vraag (en daarmee de prijzen) gestimuleerd worden.

Is het eigenlijk mogelijk om op Amerikaanse wijze de sleutels door de brievenbus van de bank te doen en dat van je''schuld' af te zijn? Immers, het huis is het onderpand op een hypotheek. Als het onderpand in eigendom gegeven wordt, zou je van je schuld af moeten zijn. Of zit er een extra voorwaarde in hypotheekcontracten opgenomen?

Slasher schreef op dinsdag 21 augustus 2012 @ 11:42:
[...]


Valt ook wel mee. Bij mijn verkoop 2 maanden geleden heb ik mijn hypotheekverstrekker daar helemaal niet over gehoord, terwijl er ook een restschuld op zat en ik mijn vermogen niet bij die bank heb, dus ze konden ook niet zien wat mijn vermogen was.

edit: fout gelezen. Hoe heb je dat opgelost dan?

[Verwijderd]

Je kunt je afvragen of het verstandig is. De hele 'restschuld-kwestie' is eigenlijk een zaak van moraal. Immers, je bent in feite het ene gat met het andere aan het vullen: je huis levert minder op dan je moet terugbetalen, maar je doet het toch, en leent toch weer geld om naar een groter huis te kunnen. Een moreel acceptabele oplossing voor een restschuld zou zijn: gewoon blijven zitten en zonodig extra aflossen (dan maar een jaartje niet (zo luxe) op vakantie en geen nieuwe smartphones voor het hele gezin) tot de restschuld weg is.

Maar je ziet het in de hele samenleving: mensen lenen geld voor een auto, looptijd van het krediet zeven of acht jaar, maar na vier jaar willen ze een nieuwe auto, en daar wordt vervolgens ook weer voor geleend...

[Slasher]

Krisp schreef op dinsdag 21 augustus 2012 @ 11:45:
edit: fout gelezen. Hoe heb je dat opgelost dan?

Bij de afrekening van de notaris de restschuld voldaan.

Ik zag in 2009 al de huizenprijzen niet meer stijgen/dalen dus heb toen gewoon er rekening gehouden door extra te sparen/niet uitgeven aan andere dingen.

[ Voor 25% gewijzigd door Slasher op 21-08-2012 11:49 ]

[Krisp]

Vraag is dan wel hoe het was opgelost als je dat niet had gedaan.

Moraal-argument is een goede. De hypotheekrente stijgt waneer dit gebeurt, het is immers een nieuw risico. Tegelijkertijd werkt het moraal-argument ook de andere kant op: is het moreel verantwoord om mensen met een 100%+ hypotheek op te zadelen? Is het moreel verantwoord om mensen een kans te ontnemen voor een nieuw huis terwijl het risico niet stijgt (immers, de restschuld blijft gelijk, en ik neem aan dat de nieuwe hypotheek binnen de gestelde normen blijft). In deze samenleving wordt het risico van schuld heel erg bij de schuldenaar gelegd, terwijl dit historisch niet altijd zo is geweest. Wellicht moeten we dat veranderen.

[Verwijderd]

Strikt genomen heb je je huis dan niet verkocht met een restschuld, dan heb je gewoon cash afgetikt bij verkoop Ik hou hier ook rekening mee: gekocht in juli 2011, prijzen dalen natuurlijk stevig, dus naast 100% aflossen (nouja, opbouwen in een spaarhypotheek) reserveer ik ook een deel van mijn bonussen om een eventuele restschuld op te vangen.

Problematisch wordt het juist wanneer je dat níet kan.

Krisp schreef op dinsdag 21 augustus 2012 @ 11:53:
Tegelijkertijd werkt het moraal-argument ook de andere kant op: is het moreel verantwoord om mensen met een 100%+ hypotheek op te zadelen? Is het moreel verantwoord om mensen een kans te ontnemen voor een nieuw huis terwijl het risico niet stijgt (immers, de restschuld blijft gelijk, en ik neem aan dat de nieuwe hypotheek binnen de gestelde normen blijft). In deze samenleving wordt het risico van schuld heel erg bij de schuldenaar gelegd, terwijl dit historisch niet altijd zo is geweest. Wellicht moeten we dat veranderen.

Mensen worden niet ergens mee opgezadeld, mensen zijn nog altijd zelf verantwoordelijk voor hun eigen financiële doen en laten. Mensen willen graag stemmen, autorijden en kinderen krijgen, dan kunnen ze ook voor hun eigen financiën zorgen Natuurlijk hebben banken flink gepushd om veel geld uit te lenen, maar je moet wel erg financieel ongeletterd zijn om niet te begrijpen dat dat puur eigenbelang is. Anders gezegd: je hoeft niet maximaal te lenen, je hoeft niet per sé op je 28e die grote twee-onder-een-kapper te hebben om een gelukkig leven te hebben. Huizen die mensen vroeger pas gingen bewonen na hun 45e levensjaar, zijn nu binnen bereik gekomen van zeer jonge mensen, en die hebben daar gretig gebruik van gemaakt.

[ Voor 62% gewijzigd door Verwijderd op 21-08-2012 11:56 ]

[RM-rf]

Krisp schreef op dinsdag 21 augustus 2012 @ 11:45:
[...]

De vraag is of banken deze situatie in stand kunnen houden. Immers, de boekwaarde (waar de hypotheek op is gebaseerd) blijft gelijk, net als de hypotheek, maar in feite is het huis al minder waard.

Dat mógen banken natuurlijk niet meer doen.... Ze zijn gedwongen hun boekwaarde correct te houden, een belangrijke les uit de amerikaanse subprime-crisis toen pakketten met marode kedieten, hypotheken die vaak veel hoger waren dan de er tegenoverstaande woningwaarde's, wel als beleggingspakketen met AAA+ ratings verkocht werden...

Een bank die kredieten heeft waar de ertegenoverstaande waarde veel minder waard is dan wat ze eigenlijk hopen terug te krijgen, moet dit ook in zn boeken bijhouden..
Dat maakt natuurlijk de nedelandse huizenmarkt momenteel ook voor veel financiele instellingen weinig lucratief en met een hoog isico en bv ook de pensioenfondsen die ook veel in neerlandse hypotheken geinvetseerd hebben hebbend aardoor ook een slinkende boekwaarde (wat zich weer kan uitten in het dalen van pensioenuitkeringen).

[Sthony]

De Nederlandse huizenmarkt in de Belgische krant

http://www.standaard.be/a...artikelid=DMF20120821_052