Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Cassius]

Je moet dit topic ook met een grote zak zout lezen als je net een huis gekocht hebt .

Ach aan de taxatie en herbouwwaarde te zien (losse waarderingen, klopten in verhouding met elkaar gelukkig) was het geen slechte koop, maar dan moet het inderdaad niet 5-10% dalen jaar-op-jaar . En zo wel, we hebben gekocht om nooit meer te hoeven verhuizen, maar ik zeg niet dat we dat niet willen. Beide op 70% loon, op één loon lukt het gewoon niet iets te vinden waarin we leuk kunnen leven inclusief mogelijke uitbreiding.

Weet je wat, ik ga lekker genieten van mijn huis (100% aflossen met goede start som) en ik zie het allemaal wel, dit topic is eng .

[Fiber]

Ook in Duitsland kun je niet alles over één kam scheren. Prijzen in steden als München, Stuttgart, Düsseldorf en Frankfurt liggen ook een heel stuk hoger dan in pakweg Gelchenkirchen of Mönchenladbach...

[Verwijderd]

Fiber schreef op maandag 02 juli 2012 @ 16:58:
Ook in Duitsland kun je niet alles over één kam scheren. Prijzen in steden als München, Stuttgart, Düsseldorf en Frankfurt liggen ook een heel stuk hoger dan in pakweg Gelchenkirchen of Mönchenladbach...

Ik denk dat je inderdaad ook moet kijken naar de bevolkingsdichtheid en de hoogte waarin gebouwd word, dat heeft natuurlijk ook een groot effect op de prijzen. Vergeet niet dat Oost- en West Duitsland in de jaren 90 bezig waren economisch te integreren, wat toch ook wel een nivellerend effect zal hebben gehad op de huizenprijzen.

Blijft wel dat, globaal gezien, een ratio zoals Nederland dat heeft niet houdbaar is zonder dat men zich teveel (lees, onverantwoord) in het krediet moet storten. Om daar de kopers de schuld van te geven gaat ook te ver, die hebben immers niet altijd veel keus, anders dan bij moeders te wonen danwel met een groot gezin in een tweekamer flatje te zitten.

[RemcoDelft]

Krisp schreef op maandag 02 juli 2012 @ 16:42:
[...]
Blijft staan dat die lijn van Duitsland tamelijk bijzonder is. Waardoor komt dat eigenlijk? Is het aanbod van woningen toegenomen, worden huizen goedkoper gemaakt? Doordat de bouweisen in NL strenger zijn geworden (en nog steeds worden), verwacht ik zeker hier geen daling van 3%/jaar over 10 jaar tijd. Daarom ben ik juist zo benieuwd hoe die Duitsers dat doen.

O.a. het feit dat Duitsers moeten sparen voor een woning voorkomt bubbelvorming. En Duitsers schrijven huizen gewoon af: een nieuw huis is meer waard dan een 20 jaar oud huis. Lijkt me ook heel logisch. Grondstoffen worden over het algemeen langzaam goedkoper, productiemethoden efficienter.

[Z___Z]

Je moet in die grafiek rekening houden dat de financiering in Nederland zo'n ruwweg 40% minder kost door de HRA dan in andere landen. Met dit perspectief zijn de huizenprijzen in Nederland op dit moment niet te hoog.

En huizen in Duitsland in zijn in plaatsen waar het werk is, echt niet de helft van die in Nederland, dus ik vraag me sterk af of die grafiek wel klopt.

[Krisp]

RemcoDelft schreef op maandag 02 juli 2012 @ 17:13:
[...]

O.a. het feit dat Duitsers moeten sparen voor een woning voorkomt bubbelvorming. En Duitsers schrijven huizen gewoon af: een nieuw huis is meer waard dan een 20 jaar oud huis. Lijkt me ook heel logisch. Grondstoffen worden over het algemeen langzaam goedkoper, productiemethoden efficienter.

Die afschrijving vind ik niet per se logisch: een slechter huis mag wel (veel) minder waard zijn, maar zolang het niet gesloopt hoeft te worden is afschrijving meer boekhoudkundig. Jaren '60 flats zijn inderdaad afgeschreven, maar andere huizen? Niet per se.

Jouw redenatie zou overigens moeten betekenen dat er in Duitsland geen nieuwe huizen worden gebouwd, wat mij twijfelachtig lijkt.

[timag]

RemcoDelft schreef op maandag 02 juli 2012 @ 17:13:
[...]
En Duitsers schrijven huizen gewoon af: een nieuw huis is meer waard dan een 20 jaar oud huis.

Dat gebeurt overal. Alleen dan kom je op welk stuk je kan afschrijven. Op de grond kan je namelijk niet afschrijven, die slijt niet en hoeft niet vervangen te worden. Natuurlijk fluctueert de waarde door vraag en aanbod maar dat is wat anders. In Nederland zijn de bouwkosten misschien iets hoger dan in Duitsland maar het voornaamste verschil zit in de grondprijs. Afschrijven van de bouwkosten en onderhoud zijn dus een veel kleiner stuk van de totale prijs.

Overigens zegt die grafiek helemaal niets over het aanwezig zijn van een bubbel. De verhouding tussen huizenprijs en inkomen zegt iets over de schaarste van woningen. Of er sprake is van een bubbel is kan je op basis van die lijn niet zeggen. Een bubbel kan meerdere vormen aannemen: De meest voorkomende zijn een situatie waarin krediet wordt verstrekt op een niveau dat niet op langere termijn haalbaar is of een kunstmatige schaarste die plotseling wordt opgeheven. Of wat meer exotische voorbeelden zoals een prijsstijging door een soort hype (het "tulpenbollen" effect).

Het eerste (een krediet-bubbel) lijkt niet echt een issue. Het gaat nu slecht maar de gedwongen verkopen vliegen je niet om de oren. In absolute aantallen zijn dat er nog steeds maar heel weinig. Nu er ook nog maatregelen zijn genomen om de kredietsituatie verder onder controle te brengen (beperken HRA, minder kunnen lenen) zijn hier geen rampen te verwachten. Je krijgt pas een kredietbubbel als er steeds meer krediet nodig is en verstrekt wordt om de huidige status in stand te houden (mensen gaan lenen om hun vaste lasten te betalen en duiken zo dieper en dieper in de schulden tot iemand de stekker eruit trekt).

Het tweede kan je over twisten (we beperken immers wel deels de hoeveelheid beschikbare bouwgrond), het is echter niet waarschijnlijk dat de woningvoorraad in de Randstad, waar de schaarste het grootst is, opeens heel erg gaat toenemen. Huizen bouwen kost tijd, geld en ruimte en dat maakt dat als dit al een bubbel is je hem alleen al om die praktische redenen niet laten klappen al zou je het willen.

Van een hype is geen sprake, woningen wil iedereen hebben, in tegenstelling tot tulpenbollen.

[Lasteraar]

Het kunnen financieren is vaak niet eens het probleem.
Zelf kan ik , vrij makkelijk, een hogere hypotheek krijgen.

Echter, woon ik nu nog in onze starterswoning. Destijds 200k geleend bij de bank, en dat kon toen allemaal maar net, maar het ging. Sindsdien ben ik er financieel behoorlijk op vooruit gegaan. Echter, zijn er ook dingen veranderd. Kinderen en vriendin wordt moeder/huisvrouw. Dus het moet allemaal van 1 inkomen komen.

Dan moet je gewoon wat harder werken
Geen probleem tot dusver. Maar ja, ook wij kijken regelmatig met een schuin oog naar andere huizen.
En na een gesprekje bij de bank, begint het dan soms wel te kriebelen.. Want 'het kan'..

Maar goed. De hypotheek kan een groot deel van je inkomen opslokken. En ondanks dat het 'kan' blijft de vraag, wil je dat wel ?

Nu leven wij makkelijk. Alles is stabiel , je kan op vakantie, je kan leuke dingen doen, je kan wat kopen.
En de dingen die je niet zomaar kan kopen, zoals een grotere tuin, of badkamer, nemen we vooralsnog voor lief.

Maar toch jeukt het. Want die grote tuin, of dat grotere huis, is toch wel heel erg leuk.
Echter, ga je rekenen en relativeren. Dan kost het allemaal zoveel extra.. Dat is gewoon niet leuk meer.

Want toen wij 5/6 jaar geleden ons huis kochten, wisten wij wel dat het niet meer zo hard ging qua stijging. Maar een daling, daar hadden we geen rekening mee gehouden. Maar zelfs al hadden we het geweten waren we naïef genoeg om alsnog te kopen. Want je bent jong en je wil wat.

Als ik nu verhuis zal ik , geschat, een 20k verlies maken. Dat is nog te overzien, zijn gelukkig geen gekke bedragen. Het kan wellicht iets minder zijn, of net wat meer. ( .. )

Koop je een ander huis dan zijn daar wellicht manieren voor om dit alsnog mee te financieren, of niet, en je betaald het zelf. Maar het blijft een forse stijging op je inkomen. En het punt wat mij persoonlijk het meeste tegenhoud is toch de financiële vrijheid.

Ik heb hard gewerkt om te komen waar ik nu ben. Ik kan mijn gezin onderhouden, in principe kunnen we doen wat we willen. Maar gaan we groter wonen, dan ga je inleveren op die vrijheid. En dat wil ik eigenlijk niet.

En in een tijd zoals nu, waar alles wat stil staat, of soms zelfs achteruit gaat, wat doe je dan ?
Blijven zitten waar je zit. Net als al die andere mensen.
Want snel meer verdienen, of snel een waardeverhoging op je huidige huis, dat is bijna niet realistisch.
Dus kies je voor het meest verstandige, en dat is uitzitten.. Net zolang totdat de boel weer op gang komt en je minder moet 'bloeden' wanneer je gaat verhuizen.

En de mensen met een grote bankrekening, die halen er hun voordeel uit.
En de mensen met een tophypotheek op 2 salarissen gebaseerd. Die moeten op hun tenen lopen en de baas lief aan blijven kijken, en thuis zeker geen ruzie maken. Want gaat het mis dan betekend het vaak een persoonlijk bankroet.

Dus.. De boel moet snel weer eens op gang gaan komen.. Is beter voor iedereen.
Vooral veel kopen, niet sparen en veel consumeren. Net zolang totdat de aarde ermee ophoudt..........

[Whuzz]

RemcoDelft schreef op maandag 02 juli 2012 @ 17:13:
[...]

O.a. het feit dat Duitsers moeten sparen voor een woning voorkomt bubbelvorming. En Duitsers schrijven huizen gewoon af: een nieuw huis is meer waard dan een 20 jaar oud huis. Lijkt me ook heel logisch. Grondstoffen worden over het algemeen langzaam goedkoper, productiemethoden efficienter.

Waarom doe jij jouw geruchten-"kennis" over Duitsland altijd af als feiten? Ik heb het al eerder gezegd, maar ik heb nog steeds het vermoeden dat jij nooit echt in Duitsland (dat is wat groter dan Essen en Aachen net over de grens overigens) bent geweest.
Afschrijven op huizen? Ja, op hun flats in de voormalige DDR ja. En op een basiswoning op het platteland ja (waar ze er overigens heel veel van hebben). Maar net als in Nederland worden de huizen op gewilde locaties gewoon meer waard. De huizenprijzen in stadskernen lopen ook in Duitsland op en oude huizen worden daar echt niet gesloopt na 20 of 30 jaar.

Daarnaast is je stelling over het goedkoper worden van grondstoffen interessant. Kun je die met wat cijfers onderbouwen?

[Slasher]

RemcoDelft schreef op maandag 02 juli 2012 @ 17:13:
[...]

O.a. het feit dat Duitsers moeten sparen voor een woning voorkomt bubbelvorming. En Duitsers schrijven huizen gewoon af: een nieuw huis is meer waard dan een 20 jaar oud huis. Lijkt me ook heel logisch. Grondstoffen worden over het algemeen langzaam goedkoper, productiemethoden efficienter.

Daarom is een bestaand huis in DL waar jij steeds linkjes over geeft ook geen handige investering, je raakt het namelijk aan de straatstenen daarna niet meer kwijt omdat men liever een nieuw huis laat bouwen. Dat verklaart ook de lagere prijzen.

Verwijderd schreef op maandag 02 juli 2012 @ 16:15:
[...]

Laat ze maar lekker wensen. De grafiek die kortgeleden werd gepost laat duidelijk zien wat er gaat gebeuren, in alle landen zakken de prijzen tot het niveau voor de bubbel. In Nederland gaan de prijzen gewoon halveren.

Ik zou toch daar niet op hopen, want als dat gebeurd zijn ook de niet-huizen bezitters de sjaak ivm de economie die nog verder naar de kloten is.

[ Voor 29% gewijzigd door Slasher op 03-07-2012 10:02 ]

[Shadowhawk00]

RemcoDelft schreef op maandag 02 juli 2012 @ 17:13:
[...]

O.a. het feit dat Duitsers moeten sparen voor een woning voorkomt bubbelvorming. En Duitsers schrijven huizen gewoon af: een nieuw huis is meer waard dan een 20 jaar oud huis. Lijkt me ook heel logisch. Grondstoffen worden over het algemeen langzaam goedkoper, productiemethoden efficienter.

Grondstoffen worden alleen maar duurder, en niet alleen de grondstoffen ook de transportkosten en arbeidskosten gaan omhoog.

[RemcoDelft]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 09:51:
[...]Grondstoffen worden alleen maar duurder, en niet alleen de grondstoffen ook de transportkosten en arbeidskosten gaan omhoog.

Uiteraard heb ik het over na inflatie. Olie is een van de weinige uitzonderingen door kartelafspraken. Google heeft heel veel plaatjes, dit is er een van:

[Verwijderd]

Ik heb in 2010 een nieuwbouwwoning gekocht (in een buitenwijk van een grote stad) en ben hier in begin 2011 gaan wonen.
De woningen werden met een leuke korting verkocht omdat de eerste verkoop/opendag in 2009 geen succes was. Na de prijsdaling van 340.000 naar 270.000 (kaal) was het vechten en waren de woningen allemaal razendsnel verkocht.
De overkant van de straat was al een jaar eerder klaar deze mensen hebben een kleinere woning voor 315.000 Euro gekocht. Toch is dit een erg gewilde wijk en staat er af en toe een woningen aan de overkant
te koop voor gemiddeld 340.000 Euro (vraagprijs) welke allemaal (3) binnen 2 maanden zijn verkocht. Ik ben dus erg benieuwd wat het eerste huis aan deze zeide van de straat gaat doen aangezien deze ook nog 30m2 groter zijn.....

Daarom denk ik dat nieuwbouwwoningen in gewilde wijken dus echt niet veel gaan merken van de huizenbubbel. Zeker niet nu er flink minder nieuwbouw word bijgebouwd door de huizenbubbel.

Al met al heb ik in mijn situatie veel geluk gehad maar denk ik dat je nog steeds met nieuwbouw een goede koop kan doen in deze tijd.

[Verwijderd]

Slasher schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 08:42:
Ik zou toch daar niet op hopen, want als dat gebeurd zijn ook de niet-huizen bezitters de sjaak ivm de economie die nog verder naar de kloten is.

Jawel, huizenbubbels lopen al 350 jaar leeg en dat is recent ook in Japan, Ierland, de VS en Spanje gebeurt. Het zou eerder uitzonderlijk zijn als juist dit keer de prijzen niet zouden halveren.

[Tleilaxu]

RemcoDelft schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 10:08:
[...]

Uiteraard heb ik het over na inflatie. Olie is een van de weinige uitzonderingen door kartelafspraken. Google heeft heel veel plaatjes, dit is er een van:
[afbeelding]

Jij gaat huizen bouwen van Sojabonen en Mais?

[Spotmatic]

Verwijderd schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 10:29:
[...]
Jawel, huizenbubbels lopen al 350 jaar leeg en dat is recent ook in Japan, Ierland, de VS en Spanje gebeurt. Het zou eerder uitzonderlijk zijn als juist dit keer de prijzen niet zouden halveren.

Ah, de geweldige Herengracht-index. Maar goed, ik wens je heel veel succes met de door jou verwachte daling van 50%. Geef me ook even een seintje als dat punt is bereikt want dan kan ik eindelijk de villa van mijn baas voor een prikkie overnemen.

Oh wacht...

[Verwijderd]

Spotmatic schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 10:37:
Ah, de geweldige Herengracht-index. Maar goed, ik wens je heel veel succes met de door jou verwachte daling van 50%.

Elke keer op de top van een bubbel is er wel iemand geweest die op die top ingestapt is en beweert dat er dit keer geen bubbel is. Gewoon niet geloofwaardig.

Geef me ook even een seintje als dat punt is bereikt want dan kan ik eindelijk de villa van mijn baas voor een prikkie overnemen.

Ik denk het niet, als er weer een verantwoordelijk monetair beleid gevoerd gaat worden ligt de hypotheekrente op > 8% en de ltv ratio op < 100%. Kun je die villa nog steeds niet financieren.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 10:53:

Ik denk het niet, als er weer een verantwoordelijk monetair beleid gevoerd gaat worden ligt de hypotheekrente op > 8% en de ltv ratio op < 100%. Kun je die villa nog steeds niet financieren.

En wat als er geen verantwoord beleid wordt gevoerd, maar een socialistisch beleid waarbij de overheid nog meer gaat lenen?? (niet zo onrealistisch als je kijkt naar hoe de regeringen in frankrijk en griekenland zich vormen, en de SP in nederland hoog staat).

Uiteindelijk worden de schulden dermate onhoudbaar dat er maar 2 mogelijkheden zijn:
a) heel hard bezuinigen, iedereen zal flink pijn moeten nemen, politiek word hard afgerekend
b) veel geld bijdrukken en de schulden weg inflateren. Onzin verhaal ophangen waarom er geen andere mogelijkheid is. Meeste burgers snappen niet helemaal wat er gebeurt. Politiek komt ermee weg.

[Arnout]

Als er een socialistische wind gaat waaien en als dat betekend dat rechts nederland erbij inschiet, dan heb ik ook niet zoveel zin meer om belasting te betalen.

[McVirusS]

Het blijft natuurlijk speculeren, ook omdat maatregelen van overheid komende jaren nog niet vast staan. Beperken van leencapaciteit heeft natuurlijk enorm drukkend effect op de huizenprijzen. Ook werkloosheid speelt een (grote) rol. En als SP echt gaat regeren dan moeten we als huizeneigenaren denk ik ons hart vast houden .

Uiteindelijk gaat het denk ik om de balans tussen netto maandlasten en inkomen. Als nettolasten stijgen door maatregelen van de overheid dan zal ook zijn gevolgen hebben voor de huizenmarkt.

Gemiddeld gezinsinkomen was in 2010 55.700 euro bron. De gemiddelde huizenprijs was toen ~240k bron.

Dat is dus 4,3 keer het gemiddelde gezinsinkomen. Ruim binnen de norm van wat overheid/AFM veilig vindt. Dus in 2010 waren huizen niet te duur met de huidige fiscale regelgeving . Kan je lang of kort over praten maar de Nederlandse huizenprijzen zijn nu eenmaal afhankelijk van vraag en aanbod. Nederlanders zijn gewend een hoog percentage van hun inkomsten aan wonen uit te geven en dus zullen de huizenprijzen zich blijven verhouden tot de gemiddelde inkomsten.

Mijn opinie is dat huizenprijzen voornamelijk zijn gaan dalen door gebrek aan vertrouwen (in economie). Dit is een soort neerwaartse spiraal geworden want waarom zou je perse een huis kopen als elke maand de prijs daalt. Ik vind het vrij zwak om dit verschijnsel te gebruiken om aan te geven dat huizenprijzen te hoog zijn. Ik denk wel dat het ook soort van natuurlijke correctie is; de huizenprijzen kunnen/moeten niet teveel of te lang uit de pas lopen met inkomensontwikkeling.

Maar de HRA vertroebelt deze discussie nogal eens, misschien is het handiger om het te hebben over betaalbaarheid van huizen. Want ik denk dat de aankomende fiscale veranderingen de maandlasten behoorlijk kunnen opdrijven, wellicht nog meer dan dat de prijzen zullen dalen.

Lagere gemiddelde schuld per huishouden is fijn voor ons als Nederlanders omdat dit onze economie minder kwetsbaar maakt. Maar op individueel niveau is het natuurlijk killing als grote groepen mensen hun huis met verlies moeten verkopen. Dat is allemaal geld wat verdampt is/uit de economie is terug getrokken.

Verwijderd schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 10:53:
[...]

Elke keer op de top van een bubbel is er wel iemand geweest die op die top ingestapt is en beweert dat er dit keer geen bubbel is. Gewoon niet geloofwaardig.

Ik snap je punt. We zijn natuurlijk allemaal belanghebbenden en bekijken het vanuit ons eigen referentiekader.

Toch lijkt de term "bubbel" mij niet op zijn plaats. Huizenprijs is gewoon natuurlijk ontwikkeld gezien de sociaal-economische ontwikkelingen (tweeverdieners, stijgende welvaart) en wordt nu ook weer beïnvloed door dergelijke factoren ("de crisis").

Ik denk het niet, als er weer een verantwoordelijk monetair beleid gevoerd gaat worden ligt de hypotheekrente op > 8% en de ltv ratio op < 100%. Kun je die villa nog steeds niet financieren.

Terechte opmerking. Gelukkig heb jij dit inzicht wel. Krijg soms het idee dat mensen denken dat huizen die ze nu niet kunnen betalen ineens wel betaalbaar voor hun zijn. Maar denk niet dat dit (uitzonderingen daar gelaten) het geval gaat zijn. De markt beweegt als geheel.

Wat schieten we trouwens op met 8% rente met lagere prijzen en geen HRA ten opzichte van 4 a 5% rente met HRA en hogere prijzen? Banken verdienen nog steeds even veel geld. Enige wat veranderd is dat je spaargeld relatief meer waard wordt (omdat het loont om af te lossen/meer impact heeft door lagere prijs). Maar is dat iets wat gunstig is voor het welvaartsniveau van Nederland? Dat is alleen maar meer geld wat aan economie onttrokken wordt.

Enige positieve wat ik daarvan kan zien is dat we gemiddeld minder schuld hebben en dat de mogelijke risico's hiervan dus ook afnemen. Gezinnen zijn dan wat minder kwetsbaar voor situaties zoals degene waar we nu in zitten. Dat is op zich natuurlijk een positieve verandering. Jammer dat we niet gemakkelijk naar zo'n situatie toe kunnen zonder dat mensen enorm in de problemen komen.

[Verwijderd]

McVirusS schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 11:38:
Ik snap je punt. We zijn natuurlijk allemaal belanghebbenden en bekijken het vanuit ons eigen referentiekader.

Toch lijkt de term "bubbel" mij niet op zijn plaats. Huizenprijs is gewoon natuurlijk ontwikkeld gezien de sociaal-economische ontwikkelingen (tweeverdieners, stijgende welvaart) en wordt nu ook weer beïnvloed door dergelijke factoren ("de crisis").

Hier ben ik het niet helemaal mee eens, de huizenprijzen zijn bijzonder hard gestegen en, toen bleek dat dit problemen gaf, verder in stand gehouden met subsidies als de NHG en startersleningen. Dat, samen met allerlei fiscale voordelen vanuit de overheid, en neveneffecten van het instandhouden van sociale huur, betekent dat er op dit moment een hoop "onnatuurlijke" factoren in de huizenmarkt zijn.

[Verwijderd]

Z___Z schreef op maandag 02 juli 2012 @ 17:15:
Je moet in die grafiek rekening houden dat de financiering in Nederland zo'n ruwweg 40% minder kost door de HRA dan in andere landen. Met dit perspectief zijn de huizenprijzen in Nederland op dit moment niet te hoog.

En huizen in Duitsland in zijn in plaatsen waar het werk is, echt niet de helft van die in Nederland, dus ik vraag me sterk af of die grafiek wel klopt.

Hoe kom je aan 40%?

[Señor Sjon]

NHG is geen subsidie en ook al een vrij oude regeling. Ze hebben alleen de grens opgetrokken, maar daar leggen mensen ook geld voor in. Heeft vrij weinig met subsidie te maken.

Verwijderd schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 12:07:
[...]

Hoe kom je aan 40%?

Dat is denk ik de gemiddelde aftrek.

[ Voor 34% gewijzigd door Señor Sjon op 03-07-2012 12:09 ]

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 12:05:
[...]


Hier ben ik het niet helemaal mee eens, de huizenprijzen zijn bijzonder hard gestegen en, toen bleek dat dit problemen gaf, verder in stand gehouden met subsidies als de NHG en startersleningen. Dat, samen met allerlei fiscale voordelen vanuit de overheid, en neveneffecten van het instandhouden van sociale huur, betekent dat er op dit moment een hoop "onnatuurlijke" factoren in de huizenmarkt zijn.

Op zich heb je gelijk. Ik denk eerlijk gezegd ook dat niemand werkelijk meent dat de huidige situatie (of de situatie van de afgelopen 15 jaar) gezond is. Het verschil zit 'm alleen in de uitvoering, en daar draaien we in dit topic steeds weer in hetzelfde cirkeltje: er zijn mensen die beweren dat gewoon alles moet klappen en dat je de prijzen maar in zeer korte tijd moet laten halveren, maar vanwege de maatschappelijke onrust en schade die dat met zich brengt is dat natuurlijk geen optie. Dat is net zo onhaalbaar als het voorstel om van iedereen met een inkomen boven de 30k per jaar ineens niet gemiddeld 40% maar 70% belasting te heffen. Je moet het dus gefaseerd afbouwen en de betrokken belangen meenemen. Daarom heeft dat eeuwige gesmijt met grafieken over de Duitse woningmarkt ook geen zin: Nederland is geen Duitsland. Je moet te allen tijde kijken naar de situatie in Nederland, welke eigenschappen heeft die en hoe pak je die het beste aan. Nu blijft het hangen in 'Duitsland is goed en dat moeten wij ook', zonder acht te slaan op het transitietraject daarnaartoe.

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 03-07-2012 12:29 ]

[Wceend]

Verwijderd schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 12:19:
[...]


Op zich heb je gelijk. Ik denk eerlijk gezegd ook dat niemand werkelijk meent dat de huidige situatie (of de situatie van de afgelopen 15 jaar) gezond is. Het verschil zit 'm alleen in de uitvoering, en daar draaien we in dit topic steeds weer in hetzelfde cirkeltje: er zijn mensen die beweren dat gewoon alles moet klappen en dat je de prijzen maar in zeer korte tijd moet laten halveren, maar vanwege de maatschappelijke onrust en schade die dat met zich brengt is dat natuurlijk geen optie. Je moet het dus gefaseerd afbouwen en de betrokken belangen meenemen. Daarom heeft dat eeuwige gesmijt met grafieken over de Duitse woningmarkt ook geen zin: Nederland is geen Duitsland. Je moet te allen tijde kijken naar de situatie in Nederland, welke eigenschappen heeft die en hoe pak je die het beste aan. Nu blijft het hangen in 'Duitsland is goed en dat moeten wij ook', zonder acht te slaan op het transitietraject daarnaartoe.

het betekend gewoon dat we in dit topic nooit tot een conclusie kunnen komen. Als we concluderen dat er wat moet veranderen (wat iedereen wel vind) en dat dit niet plotseling kan dan is er altijd wel weer iemand die hier tegenin gaat en zo draaien we al honderden pagina's rondjes om elkaar heen.

Wordt het niet gewoon tijd voor een grand final en dan een conclusie kunnen we direct een burgerinitatief starten om het behandeld te krijgen in de tweede kamer.

[Z___Z]

Verwijderd schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 12:07:
[...]

Hoe kom je aan 40%?

Financieringskosten is:
+ Rente

Belastingmaatregelen
- HRA (Rente x 0,42) 42% is voor de meeste mensen het aftrekpercentage
+ EWF * 0,42 (bijtelling EWF)
+ (eventueel WOZ belasting)

Wceend schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 12:30:
[...]

het betekend gewoon dat we in dit topic nooit tot een conclusie kunnen komen. Als we concluderen dat er wat moet veranderen (wat iedereen wel vind) en dat dit niet plotseling kan dan is er altijd wel weer iemand die hier tegenin gaat en zo draaien we al honderden pagina's rondjes om elkaar heen.

Wordt het niet gewoon tijd voor een grand final en dan een conclusie kunnen we direct een burgerinitatief starten om het behandeld te krijgen in de tweede kamer.

Misschien handig om punten samen te vatten. Er zijn duidelijk twee kampen, huurders, en huizenbezitters. Ik zal een beginnetje maken.

Huurders / Niet Huizenbezitters:
- Huizenprijzen zijn te hoog

Huizenbezitters:
- Huizenprijzen zijn realistisch

[ Voor 56% gewijzigd door Z___Z op 03-07-2012 12:38 ]

[timag]

Z___Z schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 12:32:
Misschien handig om punten samen te vatten. Er zijn duidelijk twee kampen, huurders, en huizenbezitters. Ik zal een beginnetje maken.

Huurders / Niet Huizenbezitters:
- Huizenprijzen zijn te hoog

Huizenbezitters:
- Huizenprijzen zijn realistisch

We kunnen het wel verder platslaan in een korte opsomming:

• De huizenprijzen waren de laatste jaren aan de hoge kant, mede door het gunstige economische klimaat
• De HRA en andere maatregelen verstoren de markt met hogere prijzen als gevolg. Hier moeten we vanaf
• Als de HRA op termijn is afgeschaft dalen de prijzen ergens tussen de 20 en de 40% (minder dan de aftrek omdat niet iedereen aftrek volledig gebruikt en zonder rekening te houden met economische variabelen als vraag, aanbod en inflatie)
• De huizenbezitters hebben nog steeds een huis en de niet-huizenbezitters / huurders kunnen nog steeds niets kopen omdat de prijzen dan wel zijn gedaald maar ze ook minder kunnen lenen

Ben ik nog iets vergeten?

[DaMayan]

Z___Z schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 12:32:
Misschien handig om punten samen te vatten. Er zijn duidelijk twee kampen, huurders, en huizenbezitters. Ik zal een beginnetje maken.

Huurders / Niet Huizenbezitters:
- Huizenprijzen zijn te hoog

Huizenbezitters:
- Huizenprijzen zijn realistisch

Dan vergeet je nog 3 belangrijke partijen:
- Banken
- Bouwsector
- Gemeentes

Deze hebben alle drie belang bij hogere prijzen en dit zijn ook de partijen die het meeste kunnen lobby-en. Je zult zien dat praktisch alle voorgestelde maatregelen, in de komende verkiezingsronde, zijn gericht om de prijzen (kunstmatig) hoog te houden.
Om eerlijk te zijn denk ik dat het de partijen weinig interesseert of de huizenbezitters veel verliezen maken, alleen dat de banken, bouwsector en gemeentes daardoor in de problemen komen vinden veel partijen wel weer kwalijk.

[pingkiller]

De enige echte verliezers op dit moment zijn de vrijesector huurders. Zit je boven de 33k en wil/kan je niet kopen, dan word je genaaid. De vrijseector woningen concureren met gesubsidieerde koopwoningen en sociale huurwoningen(drijft de prijs op) maar je krijg geen subsidie. Als je van mening bent dat alle 3 de woningen types beschikbaar en betaalbaar moeten zijn, dan moet je de gehele markt aanpakken. Probleem is dat je vrijwel iedereen negatief raakt als je dat gaat doen, dus er is geen draagvlak voor.

[Z___Z]

De reden dat vrije sector huur zo duur is, is dat dit de enige sector is waar je de marktwaarde van een woning betaald.

[Verwijderd]

Vrije sector huur is voor sommige mensen duur maar de echte vraag is het te duur?

Maak eens een berekening en je zal het echte antwoord zien.

[ Voor 13% gewijzigd door Verwijderd op 03-07-2012 14:21 ]

[Verwijderd]

Z___Z schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 12:32:
[...]
Misschien handig om punten samen te vatten. Er zijn duidelijk twee kampen, huurders, en huizenbezitters. Ik zal een beginnetje maken.

Huurders / Niet Huizenbezitters:
- Huizenprijzen zijn te hoog

Huizenbezitters:
- Huizenprijzen zijn realistisch

Ik heb een eigen woning en vind de huizenprijzen totaal niet realistisch.

[pingkiller]

Z___Z schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 14:18:
De reden dat vrije sector huur zo duur is, is dat dit de enige sector is waar je de marktwaarde van een woning betaald.

En die marktwaarde is op dit moment dus relatief hoog vanwege de HRA en de subsidie op socialehuurwoingen. Zonder de HRA zou de marktwaarde als een stuk lager zijn.

[Z___Z]

pingkiller schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 14:39:
[...]

En die marktwaarde is op dit moment dus relatief hoog vanwege de HRA en de subsidie op socialehuurwoingen. Zonder de HRA zou de marktwaarde als een stuk lager zijn.

Klopt, maar zeker niet 50% te hoog. Vrije markt huren is niet 2x zo duur als kopen. En huren zal sowieso duurder moeten zijn dan kopen, gezien je niet verantwoordelijk bent voor het onderhoud, geen risico loopt op kapitaal, en geen risico loopt op geen volgende huurder vinden. Voor deze flexibiliteit betaal je. Alles wat boven de kosten van deze flexibiliteit zit is de lucht die in de markt zit.

Verwijderd schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 14:38:
[...]

Ik heb een eigen woning en vind de huizenprijzen totaal niet realistisch.

Ik als bijna huisbezitter vind de huizenprijzen op dit moment niet veel te hoog. Ik betaal straks voor mijn tussenwoning van 135 m2 in het centrum van een middelgrote stad in de randstad voor HRA inclusief 50% aflossing ongeveer 800 euro per maand. Dit is maar 150 euro per maand meer dan het sociale huurplafond en heb dan na 30 jaar zo'n 120k kapitaal opgebouwd. Na HRA zit ik zelfs nog onder de 650 euro per maand. Hoe is de prijs dan veel te hoog?

Sowieso als de HRA afgeschaft wordt, mogen banken wel weer normale rente tarieven gaan vragen. In Duitsland en Spanje betaal je voor een hypotheek van 10 jaar rente vast nog geen 3% rente. Ok, je moet dan wel 20-30% zelf meenemen. Maar zelfs als je in Nederland 30% zelf mee neemt, krijg je deze rente tarieven niet.

Je kan dan wel zeggen dat mensen die 20% geld niet zelf hebben. Je kan nog altijd een doorlopend krediet opnemen om dit geld bij elkaar te krijgen. Hier betaal je dan misschien wel 8-10% rente over, maarja als je over 80% van je hypotheek 3% rente betaald en over 20% van je hypotheek 10% betaal je over je totale hypotheek nog steeds maar 4,4%. En je begint natuurlijk met het aflossen van het doorlopend krediet.

[Xanaroth]

Je hebt na 30 jaar geen 120k kapitaal, 50% aflossingsvrij betekend dat je nog 120k schuld hebt staan (de gespaarde 120k wordt tegen je hypotheek afgezet). Dat is een verschil van 240k (immers -120k ipv +120k).

[ Voor 16% gewijzigd door Xanaroth op 03-07-2012 15:22 ]

[Shadowhawk00]

Z___Z schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 15:03:
[...]

Klopt, maar zeker niet 50% te hoog. Vrije markt huren is niet 2x zo duur als kopen. En huren zal sowieso duurder moeten zijn dan kopen, gezien je niet verantwoordelijk bent voor het onderhoud, geen risico loopt op kapitaal, en geen risico loopt op geen volgende huurder vinden. Voor deze flexibiliteit betaal je. Alles wat boven de kosten van deze flexibiliteit zit is de lucht die in de markt zit.

EH je vergeet dat de verhuurder ook wat winst wil maken he. De risico's moeten afgedekt worden en daarnaast moet er wat winst bij dus tja daarom is huren duurder. Is ook logisch anders zou iedereen huren

[timag]

Myrdreon schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 15:21:
Je hebt na 30 jaar geen 120k kapitaal, 50% aflossingsvrij betekend dat je nog 120k schuld hebt staan (de gespaarde 120k wordt tegen je hypotheek afgezet). Dat is een verschil van 240k (immers -120k ipv +120k).

En het huis is niks waard?

[Fiber]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 15:21:
[...]
EH je vergeet dat de verhuurder ook wat winst wil maken he. De risico's moeten afgedekt worden en daarnaast moet er wat winst bij dus tja daarom is huren duurder. Is ook logisch anders zou iedereen huren

Huren mag ook best iets duurder dan kopen zijn, dat is logisch. Maar het verschil met kopen is nu gewoon te groot, door de HRA voordelen die je met kopen hebt.

[DropjesLover]

timag schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 15:23:
[...]


En het huis is niks waard?

Afhankelijk van de prijzen tegen die tijd lijkt me zo. Waar wook weer de onvoorspelbaarheid van de rente en dergelijke in mee genomen moet worden. Je zou kunnen zeggen dat hij over die 30 jaar het equivalent van de hedendaagse €120k aan kapitaal gespaard heeft, wat ik persoonlijk een goed genoege benadering vind.

Gewoon rekenen in wat je nu hebt/verwacht, de rest is toch te afhankelijk van een hele lading variabelen.

Fiber schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 15:26:
[...]

Huren mag ook best iets duurder dan kopen zijn, dat is logisch. Maar het verschil met kopen is nu gewoon te groot, door de HRA voordelen die je met kopen hebt.

Het verschil tussen (vrije sector) huren en kopen is ook zonder HRA nog steeds aanzienlijk imho...
Mijn kale huur is €500, een zelfde soort woning kopen zou ~€400/mnd aan hypotheek kosten (verschil van 20%).

[ Voor 30% gewijzigd door DropjesLover op 03-07-2012 15:29 ]

[Xanaroth]

timag schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 15:23:
[...]


En het huis is niks waard?

Huis is van de bank, totdat je alles hebt afbetaald. En het is nog maar de vraag hoe de markt over 30 jaar zal zijn, geen enkele garantie dat we niet de kant op gaan van Duitsland/Japan, waarbij huizen elk jaar een beetje afgeschreven worden (dus enkel nog prijsdalingen, net als bij auto's).
Helemaal als je dit bekijkt vanuit de energiebehoefte, waarbij de verwachting is dat er voor 2050 niet langer genoeg voedsel/energie is op deze planeet voor het aantal bewoners. Daardoor kunnen de prijzen enorm exploderen wat betreft energiekosten en zullen oude (lees: onzuinige) woningen niks meer waard zijn.

Zomaar een andere mogelijkheid.

[ Voor 3% gewijzigd door Xanaroth op 03-07-2012 15:29 ]

[Fiber]

DropjesLover schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 15:27:
[...]

Het verschil tussen (vrije sector) huren en kopen is ook zonder HRA nog steeds aanzienlijk imho...
Mijn kale huur is €500, een zelfde soort woning kopen zou ~€400/mnd aan hypotheek kosten (verschil van 20%).

Ik vind 20 procent geen gek verschil, maar als je daar het HRA voordeel bij optelt dan wordt het wel een absurd verschil.

Myrdreon schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 15:28:
[...]
Daardoor kunnen de prijzen enorm exploderen wat betreft energiekosten en zullen oude (lees: onzuinige) woningen niks meer waard zijn.

Zomaar een andere mogelijkheid.

Met het steeds goedkoper worden van zonnepanelen en andere alternatieve manieren van energie opwekken zou dat m.i. nog wel eens mee kunnen vallen.

[ Voor 32% gewijzigd door Fiber op 03-07-2012 15:37 ]

[Z___Z]

Ok ik heb dan (toekomstige huiswaarde) - 120k gespaard. Uitgaande dat na 30 jaar geld zo'n 60% van de huidige waarde heeft, bij een inflatie van 2% per jaar, is het een vrij voorzichtige aanname dat ik dan 120k gespaard heb. Nominaal inkomen zal over 30 jaar bij 2% inflatie van 33k naar 59k stijgen. Huizenprijzen in 30 jaar echt niet lager zijn dan nu. Nominaal misschien wel, maar in absolute Euro's zullen huizen echt wel duurder zijn in 2042 dan nu.

[DropjesLover]

Fiber schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 15:33:
[...]

Ik vind 20 procent geen gek verschil, maar als je daar het HRA voordeel bij optelt dan wordt het wel een absurd verschil.

Had ik al gezegd dat ik in de sociale huur zit?
Een soorgelijke woning in de vrije sector zou al snel €800-1000 kosten (55m2 3 kamer appartement op 10 minuten lopen van centrum Utrecht). En dat kunnen kopen voor €150k tot €180k...

[...]

Met het steeds goedkoper worden van zonnepanelen en andere alternatieve manieren van energie opwekken zou dat m.i. nog wel eens mee kunnen vallen.

Of koude fusie wordt ontdekt, of die thorium-kernreactoren worden in gebruik genomen, of 50% van de wereldbevolking sterft in WOIII. 30 jaar is erg lang, en er is al erg lang niks echt super baanbrekends meer gebeurd.

[Fiber]

DropjesLover schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 16:53:
[...]

Of koude fusie wordt ontdekt, of die thorium-kernreactoren worden in gebruik genomen, of 50% van de wereldbevolking sterft in WOIII. 30 jaar is erg lang, en er is al erg lang niks echt super baanbrekends meer gebeurd.

Omdat het allemaal nog onder de pet gehouden wordt... Als de energieprijzen echt de pan uit rijzen komen de nieuwe ontwikkelingen vanzelf.

[DropjesLover]

Fiber schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 17:15:
[...]

Omdat het allemaal nog onder de pet gehouden wordt... Als de energieprijzen echt de pan uit rijzen komen de nieuwe ontwikkelingen vanzelf.

My point, you missed it

Alles van meer dan 5 jaar met een beetje educated guess vooruit proberen te zien/plannen is gewoon niet nuttig. Je _weet_ het gewoon niet.

[ Voor 20% gewijzigd door DropjesLover op 03-07-2012 17:35 ]

[MBV]

DropjesLover schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 16:53:
[...]
Had ik al gezegd dat ik in de sociale huur zit?
Een soorgelijke woning in de vrije sector zou al snel €800-1000 kosten (55m2 3 kamer appartement op 10 minuten lopen van centrum Utrecht). En dat kunnen kopen voor €150k tot €180k...

Maar een appartement van 55m2 komt nooit in de vrije sector, omdat hij te weinig punten heeft om boven de 650 euro uit te komen.

Fiber schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 17:15:
[...]

Omdat het allemaal nog onder de pet gehouden wordt... Als de energieprijzen echt de pan uit rijzen komen de nieuwe ontwikkelingen vanzelf.

Heb je recent nog gekeken hoe lang het duurt om een conventionele kerncentrale aan de praat te krijgen? Stel nu eens dat de eerste thorium-reactor in 2x zo veel tijd in elkaar gezet kan worden, en dat het direct perfect werkt Reken er maar niet op dat dat binnen 15 jaar lukt. Kernfusie zal ik het maar niet over hebben, daarvan roepen ze al 50 jaar dat het in 20 jaar af is.

[ Voor 7% gewijzigd door MBV op 03-07-2012 19:02 ]

[Xanaroth]

Fiber schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 15:33:
[...]
Met het steeds goedkoper worden van zonnepanelen en andere alternatieve manieren van energie opwekken zou dat m.i. nog wel eens mee kunnen vallen.

Ze worden goedkoper door overproductie (zelfde verhaal als RAM-modules eigenlijk... veel gemaakt voor verwachtte vraag, maar door de crisis kwam deze nooit, wat er nog verkocht wordt gaat voor onder de kostprijs weg) en subsidie.
Hoor zelf van fabrieken die stilstaan in China met zowel de productie en opslag hallen volgestampt met zonnecellen; er zijn geen kopers.

Z___Z schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 15:40:
Ok ik heb dan (toekomstige huiswaarde) - 120k gespaard. Uitgaande dat na 30 jaar geld zo'n 60% van de huidige waarde heeft, bij een inflatie van 2% per jaar, is het een vrij voorzichtige aanname dat ik dan 120k gespaard heb. Nominaal inkomen zal over 30 jaar bij 2% inflatie van 33k naar 59k stijgen. Huizenprijzen in 30 jaar echt niet lager zijn dan nu. Nominaal misschien wel, maar in absolute Euro's zullen huizen echt wel duurder zijn in 2042 dan nu.

Nee, je hebt 120k gespaard om 240k schuld af te lossen, je komt dus gewoon 120k tekort. Niet spaargeld maar openstaande schuld dus. De bank belt je dan op met de vraag of je nog eventjes 120k wilt overmaken dat je tekort komt of een nieuwe hypotheek wilt aangaan met opnieuw je woning als onderpand (ervan uitgaande dat die dan nog steeds minimaal 120k marktwaarde heeft en de hypotheekregels niet teveel zijn verandert).

Bovendien zul je 120k hebben, niet meer, niet minder. Dat is immers 50% aflossingsvrij, je eindigt met de helft van je totale hypotheekschuld. Tenzij je zelf extra gaat sparen, maar inflatie betekend dat alles ook duurder wordt dus zul je eerst ergens ruimte moeten maken (=bezuinigen) om de ruimte te maken zodat je extra kunt sparen.

[ Voor 56% gewijzigd door Xanaroth op 03-07-2012 20:15 ]

[Z___Z]

Myrdreon schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 20:10:
[...]


Ze worden goedkoper door overproductie (zelfde verhaal als RAM-modules eigenlijk... veel gemaakt voor verwachtte vraag, maar door de crisis kwam deze nooit, wat er nog verkocht wordt gaat voor onder de kostprijs weg) en subsidie.
Hoor zelf van fabrieken die stilstaan in China met zowel de productie en opslag hallen volgestampt met zonnecellen; er zijn geen kopers.


[...]


Nee, je hebt 120k gespaard om 240k schuld af te lossen, je komt dus gewoon 120k tekort. Niet spaargeld maar openstaande schuld dus. De bank belt je dan op met de vraag of je nog eventjes 120k wilt overmaken dat je tekort komt of een nieuwe hypotheek wilt aangaan met opnieuw je woning als onderpand (ervan uitgaande dat die dan nog steeds minimaal 120k marktwaarde heeft en de hypotheekregels niet teveel zijn verandert).

Bovendien zul je 120k hebben, niet meer, niet minder. Dat is immers 50% aflossingsvrij, je eindigt met de helft van je totale hypotheekschuld. Tenzij je zelf extra gaat sparen, maar inflatie betekend dat alles ook duurder wordt dus zul je eerst ergens ruimte moeten maken (=bezuinigen) om de ruimte te maken zodat je extra kunt sparen.

misschien eerst economie les volgen en dan terug komen

[Xanaroth]

Z___Z schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 21:32:
[...]


misschien eerst economie les volgen en dan terug komen

Helpt als je aangeeft welk deel je bedoeld, want heb enkel feiten neergegooid.

[Killer]

Myrdreon schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 15:28:
[...]
Huis is van de bank, totdat je alles hebt afbetaald.

Het huis is niet van de bank (of hypotheekverstrekker). Het huis is je eigendom en je bent er volledig verantwoordelijk voor. Het huis dient wel als onderpand voor de lening die je afgesloten hebt, wat zoveel wil zeggen dat indien je niet voldoet aan je betalingsverplichtingen de hypotheekverstrekker beslag mag leggen op de woning en deze mag gebruiken als vergoeding voor de nog uitstaande gelden. Maar zolang als je voldoet aan je verplichtingen is het huis echt helemaal 100% van jou en niet van de hypotheekverstrekker (ook al voelt dat wel zo natuurlijk).

[pedorus]

McVirusS schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 11:38:
Gemiddeld gezinsinkomen was in 2010 55.700 euro bron. De gemiddelde huizenprijs was toen ~240k bron.

Het mediane gezinsinkomen is veel interessanter, het beeld lijkt me toch vrij duidelijk (grafiek 1, grafiek 2). Gemiddelde valt altijd hoog uit bij lognormaal verdeeld geld.

Wat schieten we trouwens op met 8% rente met lagere prijzen en geen HRA ten opzichte van 4 a 5% rente met HRA en hogere prijzen? Banken verdienen nog steeds even veel geld. Enige wat veranderd is dat je spaargeld relatief meer waard wordt (omdat het loont om af te lossen/meer impact heeft door lagere prijs). Maar is dat iets wat gunstig is voor het welvaartsniveau van Nederland? Dat is alleen maar meer geld wat aan economie onttrokken wordt.

Wat een heerlijke lenen,lenen,lenen-mentaliteit in die alinea. Schulden van meer dan 100% BNP werken de economie tegen. Dit is al meer dan 2400 jaar bekend...

quote: http://www.youversion.com/bible/neh.5.htb

‘Wat zijn dat voor een woekerpraktijken?’ vroeg ik. ‘Hoe dúrft u rente te vragen van uw volksgenoten?’ Ik liet de zaak in het openbaar voorkomen en tijdens de rechtzitting zei ik: ‘Voorzover we konden, hebben we onze broeders die aan vreemden verkocht waren, losgekocht. Maar nu dwingt u hen opnieuw slaaf te worden. Hoe vaak moeten wij hen nog loskopen?’
[...]
Geef hun vandaag nog hun akkers, wijngaarden, olijfbomen en huizen terug. En zie af van betaling van rente over geleend geld,

Anno 2012 moeten mensen als Dirk Bezemer en Hans de Geus nog steeds uitleggen dat er teveel schulden zijn...

Enige positieve wat ik daarvan kan zien is dat we gemiddeld minder schuld hebben en dat de mogelijke risico's hiervan dus ook afnemen. Gezinnen zijn dan wat minder kwetsbaar voor situaties zoals degene waar we nu in zitten. Dat is op zich natuurlijk een positieve verandering. Jammer dat we niet gemakkelijk naar zo'n situatie toe kunnen zonder dat mensen enorm in de problemen komen.

Komende 18 maanden waarschijnlijk weer 10 procent ofzo eraf, dus zowel de positieve kanten als de problemen gaan dan komen. Die problemen zitten vooral bij de jongeren, dus zeg maar de Tweakers-doelgroep die je hier op het forum vind, ouderen hebben veelal voldoende overwaarde: http://www.dnb.nl/binarie...r%202012_tcm46-272648.pdf (vanaf pagina 22)

[McVirusS]

pedorus schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 23:41:
[...]
Het mediane gezinsinkomen is veel interessanter, het beeld lijkt me toch vrij duidelijk (grafiek 1, grafiek 2). Gemiddelde valt altijd hoog uit bij lognormaal verdeeld geld.


[...]

Wat een heerlijke lenen,lenen,lenen-mentaliteit in die alinea. Schulden van meer dan 100% BNP werken de economie tegen. Dit is al meer dan 2400 jaar bekend...

[...]

Anno 2012 moeten mensen als Dirk Bezemer en Hans de Geus nog steeds uitleggen dat er teveel schulden zijn...

Enorm goed antwoord op mijn oprechte vraag waarom lagere schuld beter is . Kan ik natuurlijk wel met mijn boerenverstand beredeneren maar dat interview met Dirk Bezemer geeft wel een leuk inzicht op onze economie. Enorm interessant, bedankt voor de link .

Ik hoop dat het mogelijk is dat we zonder al te grote pijn naar een gezonder financieel systeem/markt toe kunnen. Maar ik denk dat dit een illusie is.

Het voelt ook beetje als herverdeling van welvaart. In BRIC-landen gaat het over algemeen beter, in Westerse wereld (met name Europa) slechter. Misschien is dit ook wel gewoon logisch of zelfs terecht.

We zullen zien wat de toekomst gaat brengen. Uiteindelijk moeten mensen toch wonen dus er zullen op een gegeven moment vast weer huizen verkocht gaan worden. Pijn van dalende huizenprijzen komt nu op individuele kopers neer, maar vraag is hoe lang zij dit kunnen dragen.

[Verwijderd]

Senor Sjon schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 12:09:
Dat is denk ik de gemiddelde aftrek.

Ja, dat zal wel kloppen. Maar dat maakt de financiering niet 40% goedkoper wat beweerd wordt. De berekening klopt dus niet. En daardoor zijn huizen wel veel te duur in Nederland t.o.v. Duitsland.

[ Voor 21% gewijzigd door Verwijderd op 04-07-2012 13:20 ]

[Whuzz]

Verwijderd schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 13:14:
[...]

En daardoor zijn huizen wel veel te duur in Nederland t.o.v. Duitsland.

Wow, twee compleet verschillende huizenmarkten reduceren tot één oorzaak...

[Testert]

Eén van de 3 ondernemers van Meacasa(?) was vanmorgen op BNR (vanaf 11:35 voor de geïnteresseerden, want het is online terug te luisteren). De manier waarop hij over hun onderneming sprak was wel hoopgevend en toen hij liet vallen in Leeuwarden een aantal woningen opgeleverd te hebben ben ik gaan zoeken.

http://www.meacasa.nl/news/9/1033/2012/06/29

De folders heb ik wel op de mat gekregen en ik ken de wijk een beetje dus ik heb er wel een beeld bij. Het lijken prima woningen te zijn. Ben erg benieuwd of er wat op af te dingen valt met het oog op bouwkwaliteit. Volgens mij wordt hier niets gesubsidiëerd en toch slagen ze er in eensgezinswoningen neer te zetten voor iets meer dan een ton.

[Franck]

[quote]MBV schreef op dinsdag 03 juli 2012 @ 19:01:
[...]

Maar een appartement van 55m2 komt nooit in de vrije sector, omdat hij te weinig punten heeft om boven de 650 euro uit te komen.

[...]

Is dit zo? Volgens mij als de kale huur op meer wordt gezet dan €650 bij verhuur, is het gewoon liberale huur, niks punten systemen of wat dan ook?

[Bonsaiboom]

Van huurders.info (http://www.huurders.info/?id=258)

LET U OP!
Uitzonderingen: het puntenstelsel is "niet van toepassing" in de volgende gevallen.

A. Kale huur boven € 664,66 (peil 2012) opgelet!!

Dit zijn de zogenaamde geliberaliseerde contracten. Boven deze huurprijsgrens kan met het puntenstelsel nog wel worden bepaald wat een redelijke huur is maar het heeft geen rechtskracht meer.

Huurders van deze woningen moeten absoluut binnen 6 maanden na ingang van het huurcontract naar de huurcommissie om de huurprijs te controleren (zie: toetsing nieuwe huurprijs). Na 6 maanden is geen huurverlaging meer mogelijk. Het grootste deel van de Huurprijzenwet geldt dan niet meer voor deze woningen en de huurbescherming is beperkt. Laat de termijn dus niet verstrijken!
Deze uitzondering geldt alleen voor contracten die na 1 juli 1994 zijn afgesloten en voor nieuwbouwwoningen die na 1 juli 1989 voor het eerst zijn verhuurd. Dus wie in 1993 een contract heeft afgesloten voor ƒ1500,- kan nog steeds naar de huurcommissie.

Let op: Voor huurcontracten die in eerdere jaren zijn afgesloten gelden andere grenzen. Zie voor meer informatie over geliberaliseerde contracten onder ‘Geliberaliseerde contracten‘.

Deze uitzondering geldt niet voor huurders met een zogenaamde "all-in huur". Bij een "all-in huur" zijn de kale huur en de bijkomende kosten niet uitgesplitst. De exacte kale huur is dus niet bekend en daarom kan ook per definitie niet worden bepaald of de kale huur onder of boven de €664,66 (peil 2012) ligt. Zie ook All-in huur.

[MBV]

Franck schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 13:38:

Is dit zo? Volgens mij als de kale huur op meer wordt gezet dan €650 bij verhuur, is het gewoon liberale huur, niks punten systemen of wat dan ook?

Nee. Op basis van het puntenstelsel wordt bepaald wat een woning waard is. Is dat minder dan 664,66 euro, dan is het puntenstelsel van toepassing, en mag de verhuurder niet meer vragen dan wat er op basis van het puntenstelsel wordt berekend (minder wel ). Daarboven is het wat de gek ervoor geeft.

[Verwijderd]

Testert schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 13:36:
Volgens mij wordt hier niets gesubsidiëerd en toch slagen ze er in eensgezinswoningen neer te zetten voor iets meer dan een ton.

Ja, in Leeuwarden.

[Testert]

Verwijderd schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 14:09:
[...]


Ja, in Leeuwarden.

Wat natuurlijk wel een provinciehoofdstad is grapjas OK, anderhalf uur van Amsterdam & Utrecht, maar nog steeds geen Koehool of Loppersum. Was dus vooral om aan te geven dat het niet duur hóeft.

[qadn]

Interesant, harde cijfers van het CBS over scheefwonen.
lezen, excel sheet downloaden om zelf te spelen etc. hier: http://www.cbs.nl/nl-NL/m...ief/2012/2012-3652-wm.htm

Ongeveer 25% van de sociale huur bestaat uit scheefwoners.
De volgende grafiek geeft de inkomensverdeling ongeveer aan:


Noot: uitgaande van een natuurlijk verdeling van de inkomens (dwz. omgekeerd polynomiaal verdeeld na het afhakken van de kop) is het helemaal niet zo vreemd.
Je zou verwachten dat mensen die echt veel meer dan de norm verdienen niet meer sociaal zouden scheefwonen, maarja zie de prijzen in A'dam enzo.

[ Voor 25% gewijzigd door qadn op 04-07-2012 14:29 ]

[Whuzz]

qadn schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 14:24:
Interesant, harde cijfers van het CBS over scheefwonen.
lezen, excel sheet downloaden om zelf te spelen etc. hier: http://www.cbs.nl/nl-NL/m...ief/2012/2012-3652-wm.htm

Ongeveer 25% van de sociale huur bestaat uit scheefwoners.
De volgende grafiek geeft de inkomensverdeling ongeveer aan:
[afbeelding]

Dus ruim 300.000 sociale huurwoningen worden bezet door mensen met 40k+ inkomen?
Waarvan 200.000 door mensen met meer dan 50k inkomen?
Terwijl er wachtlijsten zijn van 5-10 jaar voor mensen die zo'n woning nodig hebben, omdat ze te weinig verdienen om op een andere manier fatsoenlijk te wonen...

[Verwijderd]

Testert schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 14:16:
[...]

Wat natuurlijk wel een provinciehoofdstad is grapjas OK, anderhalf uur van Amsterdam & Utrecht, maar nog steeds geen Koehool of Loppersum. Was dus vooral om aan te geven dat het niet duur hóeft.

Ik ben bekend met Leeuwarden, ben er geboren en getogen, daarom zeg ik het juist

Whuzz schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 14:27:
[...]


Dus ruim 300.000 sociale huurwoningen worden bezet door mensen met 40k+ inkomen?
Waarvan 200.000 door mensen met meer dan 50k inkomen?

Ik durf wel te wedden dat daarvan een aantal in dit topic rondlopen, uit 'principieel verzet' tegen de koophuizenmarkt

[ Voor 20% gewijzigd door Verwijderd op 04-07-2012 14:29 ]

[qadn]

Testert schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 14:16:
[...]

Wat natuurlijk wel een provinciehoofddorp is grapjas

Hier, ik heb het voor je gefixed
Maar serieus, Leeuwarden kan je nu niet echt een grote stad noemen, ook niet vergeleken met andere kleinere provinciehoofdsteden.

Edit: redenlijk offtopic, maar niets dan goeds over het CBS. Zeker ook qua de openheid en de inzichtelijkheid van de data. Ook veel inzichtelijker dan de vaak tendentieuze berichtgeving van de nieuwsorganisaties.

[ Voor 23% gewijzigd door qadn op 04-07-2012 14:32 ]

[DropjesLover]

Whuzz schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 14:27:
[...]


Dus ruim 300.000 sociale huurwoningen worden bezet door mensen met 40k+ inkomen?
Waarvan 200.000 door mensen met meer dan 50k inkomen?
Terwijl er wachtlijsten zijn van 5-10 jaar voor mensen die zo'n woning nodig hebben, omdat ze te weinig verdienen om op een andere manier fatsoenlijk te wonen...

Mja, ik ken ook een gezin, kinderen uit huis, zij werkt part-time, hij fulltime in de kassen in onderhoud. Denk Weet wel zeker dat hun gecombineerde inkomen boven de €50k uit komt, maar ze wonen nu al ~25 jaar in het zelfde (sociale) huurhuisje... Willen gewoon de wijk niet uit, hebben geen behoefte aan iets anders, etc.
Vlaardingen overigens.

[Verwijderd]

qadn schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 14:30:
[...]


Hier, ik heb het voor je gefixed
Maar serieus, Leeuwarden kan je nu niet echt een grote stad noemen, ook niet vergeleken met andere kleinere provinciehoofdsteden.

Klopt. Leeuwarden, en Friesland in het algemeen, kenmerkt zich door bevolkingskrimp, wegtrekken van hoger opgeleiden (ervaringsdeskundige, mijn ouders zijn daar ook weggegaan en dat was 22 jaar geleden), weinig werk, taalachterstand op basisscholen, wantrouwen jegens buitenstaanders, en een ongelukkige geografische ligging (waar je van Middelburg/Zeeland ook wel kunt zeggen dat het een klein provincie-hoofddorpje is, ligt dat altijd nog wel dichterbij België en de Randstad).

Laatst ook nog een interessant artikel in de NRC over het verschijnsel dat Friese woningcorporaties de kleinere dorpen helemaal verlaten: komt er een huurwoning vrij, dan is er geen nieuwe kandidaat meer, dus die verpauperen gewoon of gaan plat.

[ Voor 13% gewijzigd door Verwijderd op 04-07-2012 14:34 ]

[Whuzz]

DropjesLover schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 14:31:
[...]

Mja, ik ken ook een gezin, kinderen uit huis, zij werkt part-time, hij fulltime in de kassen in onderhoud. Denk Weet wel zeker dat hun gecombineerde inkomen boven de €50k uit komt, maar ze wonen nu al ~25 jaar in het zelfde (sociale) huurhuisje... Willen gewoon de wijk niet uit, hebben geen behoefte aan iets anders, etc.
Vlaardingen overigens.

Ik zou zeggen: pech voor ze -> opzouten.
Daar zijn sociale huurwoningen volgens mij nooit voor bedoeld. Ze kunnen prima wat anders betalen en er zijn mensen die wél een sociale huurwoning nodig hebben, die níet iets anders kunnen betalen en die op een wachtlijst staan.

[DropjesLover]

Whuzz schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 14:44:
[...]


Ik zou zeggen: pech voor ze -> opzouten.
Daar zijn sociale huurwoningen volgens mij nooit voor bedoeld. Ze kunnen prima wat anders betalen en er zijn mensen die wél een sociale huurwoning nodig hebben, die níet iets anders kunnen betalen en die op een wachtlijst staan.

Ik ben (en hun dochter ook) het er niet mee eens, maar het was een voorbeeld hoe er mensen met een inkomen van >€50k daar blijkbaar in kunnen zitten. We hebben beiden ook geen idee waarom ze niet iets groter, of gelijkvloerser oid zouden wonen. Aan de andere kant snap ik het ook weer wel, ze beschouwen het als hún huis, incl de investeringen in vaker (binnen) schilderen, tuin, etc. Maar het is niet van hun, en bouwen via kopen en hypotheek ook geen kapitaal op. Pa begrijpt het allemaal niet zo en is nogal een stijfkop, dus ja

[Señor Sjon]

Whuzz schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 14:27:
[...]


Dus ruim 300.000 sociale huurwoningen worden bezet door mensen met 40k+ inkomen?
Waarvan 200.000 door mensen met meer dan 50k inkomen?
Terwijl er wachtlijsten zijn van 5-10 jaar voor mensen die zo'n woning nodig hebben, omdat ze te weinig verdienen om op een andere manier fatsoenlijk te wonen...

De mensen die al tijden op de wachtlijst staan, zullen er ook weer vanaf moeten door inkomensstijging. Je blijft (hopelijk) niet 5-10 jaar hetzelfde verdienen. Twee fulltime werkende mensen met het minimumloon komen al boven de 33k norm uit. Die hebben samen ~38k als gezinsinkomen. Ietsje meer verdienen (5000/12,96=385/maand bruto) en je komt al boven de 43k. Laat maar weer eens zien hoe verrot de huurmarkt is. Er zijn gewoon teveel sociale woningen, waardoor vrije sector huur geen kans heeft. Aan de andere kant de HRA en daarom heb je bijna geen particuliere verhuurders.

[RemcoDelft]

DropjesLover schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 14:31:
[...]

Mja, ik ken ook een gezin, kinderen uit huis, zij werkt part-time, hij fulltime in de kassen in onderhoud. Denk Weet wel zeker dat hun gecombineerde inkomen boven de €50k uit komt, maar ze wonen nu al ~25 jaar in het zelfde (sociale) huurhuisje... Willen gewoon de wijk niet uit, hebben geen behoefte aan iets anders, etc.
Vlaardingen overigens.

Aan de andere kant hebben ze dat huurhuis ondertussen volledig afbetaald aan huur!

[Xanaroth]

Senor Sjon schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 14:59:
[...]


De mensen die al tijden op de wachtlijst staan, zullen er ook weer vanaf moeten door inkomensstijging. Je blijft (hopelijk) niet 5-10 jaar hetzelfde verdienen. Twee fulltime werkende mensen met het minimumloon komen al boven de 33k norm uit. Die hebben samen ~38k als gezinsinkomen. Ietsje meer verdienen (5000/12,96=385/maand bruto) en je komt al boven de 43k. Laat maar weer eens zien hoe verrot de huurmarkt is. Er zijn gewoon teveel sociale woningen, waardoor vrije sector huur geen kans heeft. Aan de andere kant de HRA en daarom heb je bijna geen particuliere verhuurders.

Bedoel je het niet andersom? Er zijn te weinig sociale huurwoningen waardoor vrije sector huur geen kans heeft.

Als je voor het meest simpele (=650/maand) een inkomenseis krijgt van 4,5x maandinkomen exclusief vakantiegeld/bonus etc zit je al op een brutoloon eis van minimaal 2925,- per maand. Daarbij telt een partner maar 50% mee. Dus dat stel met 38k verdient maar 2200,- per maand voor wat betreft de berekening bij vrije sector huur. Die kunnen dus niet doorstromen behalve als ze gaan kopen (maar zoveel krijg je dan niet, waarschijnlijk gaan ze erop achteruit in genot en kwaliteit).

Er moet dus nodig iets gebeuren aan de vrije sector kant, zoals meer aanbod/concurrentie, dat de prijzen (of eisen) voldoende omlaag gaan dat het weer betaalbaar wordt. Op het moment is het (betaalbare) aanbod in de vrije sector extreem laag, waardoor iedereen gedwongen wordt de sociale huur in te stappen. Met als gevolg te weinig sociale huurwoningen en weinig/geen doorstroming.

[ Voor 9% gewijzigd door Xanaroth op 04-07-2012 15:11 ]

[Paul]

Wat voor zottigheid is dat nu weer om huurders uit huis te jagen omdat ze teveel verdienen? Lever je 2e hands Golfje ook maar in, je moet minimaal een Mercedes E rijden! We leven toch niet in communistisch Rusland waar de regering iedere scheet van je reguleert?

Er is een tekort aan betaalbare woningen.

Oplossing 1:
Bouw meer betaalbare woningen

Oplossing 2:
Dwing mensen te verhuizen naar een duurder huis zodat hun goedkopere huis beschikbaar komt.

Huurders zijn zo ongeveer de meest beschermde diersoort op aarde in Nederland, en met reden. Mensen moeten er op kunnen vertrouwen dat hun basis stabiel is en ze niet zomaar uit huis gezet kunnen worden, en nu wordt er geopperd het probleem van één groep mensen op te lossen door een andere groep mensen gedwongen gigantisch op kosten en in de stress te jagen?

Wat geeft die andere groep meer recht op _dat_ huis dan de groep die er al woont? Ik zie in ieder geval een HELE goede reden waarom de groep die er al woont er meer recht op zou hebben: Ze wonen er!

[Tleilaxu]

Whuzz schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 14:44:
[...]


Ik zou zeggen: pech voor ze -> opzouten.
Daar zijn sociale huurwoningen volgens mij nooit voor bedoeld. Ze kunnen prima wat anders betalen en er zijn mensen die wél een sociale huurwoning nodig hebben, die níet iets anders kunnen betalen en die op een wachtlijst staan.

Er staat nergens in hun huurcontract dat het een sociale huurwoning betreft en dat deze aan een inkomen gebonden is.
Die hele hetze tegen scheefwonen komt me inmiddels ook wel de strot uit.

Dat sociale huurwoningen marktverstorend werken: Ja.
Dat het vreemd is dat mensen met een hoger inkomen daarin toegelaten zijn: Ja.
Maar dat betekend nog niet dat je ze er zo maar uit kunt trappen.
Je gaat toch ook niet per direct de HRA beëindigen?

[Verwijderd]

Het gaat er gewoon om dat mensen met een 40+k inkomen genoeg geld hebben voor de normale huur of koop sector.
En mochten ze toch de toch de sociale huurwoning bezet willen houden en vergeten waar die oorspronkelijk voor bedoeld is moeten ze gewoon flink meer betalen en dan heb ik het niet over die 1% (a hooguit 10 Euro per maand) waar de overheid nu aan denkt want dat helpt natuurlijk niets.(eerder 250 Euro per maand)

[Fiber]

Dit hele probleem zou niet bestaan als we gewoon de huurprijzen markt conform maken en de mensen met een te laag inkomen helpen met de reeds bestaande huurtoeslag. Mensen hun huis uit jagen is a-sociaal en slaat nergens op.

[Tleilaxu]

Fiber schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 15:22:
Dit hele probleem zou niet bestaan als we gewoon de huurprijzen markt conform maken en de mensen met een te laag inkomen helpen met de reeds bestaande huurtoeslag. Mensen hun huis uit jagen is a-sociaal en slaat nergens op.

Dit. Dat is precies de oplossing.

[Verwijderd]

@Fiber
Dat zou inderdaad een aantal problemen oplossen.
Maar ook veel problemen veroorzaken want de prijzen zullen sneller stijgen omdat de verhuurders dit zullen misbruiken om ook hun graantje mee te pikken.

Maar misschien wel mogelijk idd met een uitgebreid punten plan

[ Voor 14% gewijzigd door Verwijderd op 04-07-2012 15:28 ]

[Hrolfr]

Verwijderd schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 15:19:
Het gaat er gewoon om dat mensen met een 40+k inkomen genoeg geld hebben voor de normale huur of koop sector.
En mochten ze toch de toch de sociale huurwoning bezet willen houden en vergeten waar die oorspronkelijk voor bedoeld is moeten ze gewoon flink meer betalen en dan heb ik het niet over die 1% (a hooguit 10 Euro per maand) waar de overheid nu aan denkt want dat helpt natuurlijk niets.(eerder 250 Euro per maand)

Ik zit nu in een appartement van minder dan €500,- per maand en ik heb een huurverhoging van 2,3% aan de broek gekregen. Lig ik totaal niet wakker van. Nu ben ik geen scheefhuurder, want ik huur van een private partij , maar ik kan mij voorstellen dat mensen met hetzelfde inkomen in de sociale huur van 5% ook niet wakker zouden liggen.

Wat mij hier trouwens in deze discussie wel opvalt is dat er enorm veel gefocust wordt op deelproblemen. Ik zou bijna pleiten om de hele rotzooi af te schaffen (sociale woningbouw, huurtoeslag, HRA) en geef een woontoelage gebaseerd op inkomen. Zie zelf maar hoe je het besteedt; huren of kopen.

[Z___Z]

Hrolfr schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 15:29:
[...]
Wat mij hier trouwens in deze discussie wel opvalt is dat er enorm veel gefocust wordt op deelproblemen. Ik zou bijna pleiten om de hele rotzooi af te schaffen (sociale woningbouw, huurtoeslag, HRA) en geef een woontoelage gebaseerd op inkomen. Zie zelf maar hoe je het besteedt; huren of kopen.

Ofwel de HRA en Huurtoeslag afschaffen en daarvoor de belastingvrije voet verhogen, of de belasting in de 1e schrijf verlagen.

[DropjesLover]

Fiber schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 15:22:
Dit hele probleem zou niet bestaan als we gewoon de huurprijzen markt conform maken en de mensen met een te laag inkomen helpen met de reeds bestaande huurtoeslag. Mensen hun huis uit jagen is a-sociaal en slaat nergens op.

Daarom is er ook een voorstel naar de politiek geweest en wat ik hier ook een tijdje terug heb aangedragen dat grofweg inhoudt:

HRA + woningforfait + overdrachtsbelasting in 1x afschaffen
Huurwoningen naar marktconforme prijzen en huidige huursubsidie afschaffen

Inkomensbelasting -4%punt (= meer geld per maand over voor woning)
Afgeslanktere huursubsidieregeling voor mensen die het echt niet kunnen betalen (nagenoeg alleen de inkomenslozen).

Besparing overheid +- 5 miljard door het wegvallen van het nutteloos rondpompen van de overige 75 miljard.

[Mektheb]

DropjesLover schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 17:07:
[...]

Daarom is er ook een voorstel naar de politiek geweest en wat ik hier ook een tijdje terug heb aangedragen dat grofweg inhoudt:

HRA + woningforfait + overdrachtsbelasting in 1x afschaffen
Huurwoningen naar marktconforme prijzen en huidige huursubsidie afschaffen

Inkomensbelasting -4%punt (= meer geld per maand over voor woning)
Afgeslanktere huursubsidieregeling voor mensen die het echt niet kunnen betalen (nagenoeg alleen de inkomenslozen).

Besparing overheid +- 5 miljard door het wegvallen van het nutteloos rondpompen van de overige 75 miljard.

Dat klinkt goed, ik zou er gelijk voor stemmen.

[RemcoDelft]

DropjesLover schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 17:07:
[...]
Besparing overheid +- 5 miljard door het wegvallen van het nutteloos rondpompen van de overige 75 miljard.

En heel veel ambtenaren zonder werk? Dat gaat de politiek dus nooit voor zichzelf doen...

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 17:11:
[...]

En heel veel ambtenaren zonder werk? Dat gaat de politiek dus nooit voor zichzelf doen...

Ach, bij de overheid zijn ze niet echt verzot op hun ambtenaren hoor, die zijn altijd als eerste de sjaak bij bezuinigingen op "de overheid" ofwel: het bevriezen van lonen danwel eruit gooien van ambtenaren. Kijk maar naar Defensie of de Belastingdienst...

[DropjesLover]

RemcoDelft schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 17:11:
[...]

En heel veel ambtenaren zonder werk? Dat gaat de politiek dus nooit voor zichzelf doen...

Kleinere overheid en een forse besparing, daar zijn ze toch allemaal zo'n beetje voor?

[McVirusS]

DropjesLover schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 17:07:
[...]

Daarom is er ook een voorstel naar de politiek geweest en wat ik hier ook een tijdje terug heb aangedragen dat grofweg inhoudt:

HRA + woningforfait + overdrachtsbelasting in 1x afschaffen
Huurwoningen naar marktconforme prijzen en huidige huursubsidie afschaffen

Inkomensbelasting -4%punt (= meer geld per maand over voor woning)
Afgeslanktere huursubsidieregeling voor mensen die het echt niet kunnen betalen (nagenoeg alleen de inkomenslozen).

Besparing overheid +- 5 miljard door het wegvallen van het nutteloos rondpompen van de overige 75 miljard.

Dat punt over inkomstenbelasting snap ik niet? Waar gaat die heen? naar -0.4%? Of naar huidige tarief - 4% of naar 4%?

Volgens mij is het een baggervoorstel, en wel hierom:
- Mensen met redelijke inkomens krijgen waarschijnlijk netto veel minder te besteden omdat de verlaging van IB over zowel huurders als kopers wordt verdeeld. Dit zijn over het algemeen de mensen die de economie draaiend houden qua consumptie => lagere consumptie => nog meer ellende. Dit vindt ik het grootste nadeel.
- Huursubsidie volledig afschaffen kan alleen als uitkeringen worden verhoogd of als er grote belastingvrije voet komt.
- Hoor niks over wat er met hogere huren wordt gedaan? Worden woningcoöperaties verplicht dit af te dragen aan overheid? (lijkt mij wel toch? om kosten te kunnen betalen).
- Maakt het aantrekkelijk om af te lossen => minder consumptie.
- Jaagt banken en consumenten nog verder de stress in doordat vrijwel gelijk alle hypotheken onder water staan.
- Te grote verandering om door te voeren, gevolgen zijn niet te overzien. Vrijwel niet terug te draaien ook, zou zomaar hele Nederlandse economie om zeep kunnen helpen.
- Vereist enorme aanpassingen bij overheid in o.a. ICT systemen. Wordt complete ramp.

Goede van het idee is:
- Simpeler belastingstelsel als je inkomens tot bepaalde grens vrij stelt van betalen van IB (maar dan ook geen recht op zorgtoeslag of huurtoeslag).
- Beperkt de groei van schuld.
- Maakt het aantrekkelijk om af te lossen => meer bezit.
- Haalt perverse kant van HRA dat als je meer verdient je meer terugkrijgt (of eigenlijk minder hoeft af te dragen) uit het systeem.

[McVirusS]

DropjesLover schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 17:17:
[...]

Kleinere overheid en een forse besparing, daar zijn ze toch allemaal zo'n beetje voor?

En waar moeten die ambtenaren dan allemaal naar toe? WW-uitkeringen? Nu krijgen we er tenminste nog iets voor terug.

Heb namelijk zwaar het idee dat hoop ambtenaren niet geschikt zijn voor werken bij commerciële instellingen. /enigszins-gefundeerd-vooroordeel

[Verwijderd]

Fiber schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 15:22:
Dit hele probleem zou niet bestaan als we gewoon de huurprijzen markt conform maken en de mensen met een te laag inkomen helpen met de reeds bestaande huurtoeslag. Mensen hun huis uit jagen is a-sociaal en slaat nergens op.

Wat is dan een marktconforme huurprijs, wie stelt dat vast en binnen wat voor kader?

[Tleilaxu]

Verwijderd schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 17:25:
[...]


Wat is dan een marktconforme huurprijs, wie stelt dat vast en binnen wat voor kader?

Dat is inderdaad een volgend obstakel, want je kunt dit niet helemaal vrij geven.

[McVirusS]

Ja dat is nog een leuke, je zou het kunnen laten afhangen van woningprijzen maar die zullen waarschijnlijk instorten als HRA plotsklaps wordt afgeschaft.

[DropjesLover]

McVirusS schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 17:20:
[...]


Dat punt over inkomstenbelasting snap ik niet? Waar gaat die heen? naar -0.4%? Of naar huidige tarief - 4% of naar 4%?

Elke belastingschijf gaat 4 procentpunt naar beneden, 42% wordt 38% etc.

Volgens mij is het een baggervoorstel, en wel hierom:
- Mensen met redelijke inkomens krijgen waarschijnlijk netto veel minder te besteden omdat de verlaging van IB over zowel huurders als kopers wordt verdeeld. Dit zijn over het algemeen de mensen die de economie draaiend houden qua consumptie => lagere consumptie => nog meer ellende. Dit vindt ik het grootste nadeel.

Zie lagere IB

- Huursubsidie volledig afschaffen kan alleen als uitkeringen worden verhoogd of als er grote belastingvrije voet komt.

Zie lagere IB

- Hoor niks over wat er met hogere huren wordt gedaan? Worden woningcoöperaties verplicht dit af te dragen aan overheid? (lijkt mij wel toch? om kosten te kunnen betalen).

Woningcoörperaties worden feitelijk gewone verhuurbedrijven, aan de pols gehouden door overheid/gemeenten.

- Maakt het aantrekkelijk om af te lossen => minder consumptie.

???

- Jaagt banken en consumenten nog verder de stress in doordat vrijwel gelijk alle hypotheken onder water staan.

Zie lagere IB

- Te grote verandering om door te voeren, gevolgen zijn niet te overzien. Vrijwel niet terug te draaien ook, zou zomaar hele Nederlandse economie om zeep kunnen helpen.
- Vereist enorme aanpassingen bij overheid in o.a. ICT systemen. Wordt complete ramp.

Natuurlijk. Maar de noodzaak tot een eenvoudiger, overzichtelijker systeem is er gewoon Alleen de HRA aanpakken kan niet zonder ook de huursubsidies aan te pakken, en andersom. Mensen wonen naar wat ze kunnen dragen en waar de financiele sector vertrouwen in heeft. Lage inkomens en starters moeten huren, de rest kan kopen. Degene die toch niet kan huren wordt geholpen.

Het is natuurlijk een enorme omslag, het werd ook vergeleken met Zweden dat in 1 dag wisselde van rijbaan (vroeger reed men daar links, zoals de engelsen). Enorme operatie, in no-time alle borden vervangen, etc.
Echter, omdat het gewoon in 1x voor het hele land ging, weinig problemen.

Zachte heelmeesters...

Goede van het idee is:
- Simpeler belastingstelsel als je inkomens tot bepaalde grens vrij stelt van betalen van IB (maar dan ook geen recht op zorgtoeslag of huurtoeslag).
- Beperkt de groei van schuld.
- Maakt het aantrekkelijk om af te lossen => meer bezit.
- Haalt perverse prikkel uit HRA dat als je meer verdient je meer terugkrijgt (of eigenlijk minder hoeft af te dragen).

Overige toeslagen moeten ook onder de loep genomen worden, want mensen houden een ander percentage van hun bruto salaris over, maar andere factoren stijgen ook weer.

Waarom zou aflossen zo veel aantrekkelijker zijn op deze manier? Je haalt gewoon het HRA misbruik uit de huidige constructies waardoor mensen gewoon moeten aflossen, zoals dat eigenlijk ook hoort en waar banken ook op rekenen/van uit gaan (bij de initiële hypotheekcheck).

Verwijderd schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 17:25:
[...]


Wat is dan een marktconforme huurprijs, wie stelt dat vast en binnen wat voor kader?

Dat is aan de markt om uit te zoeken, maar het zal het eerste jaar in lijn liggen met huidige huurprijs + (gemiddeld inkomen x 4%)

McVirusS schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 17:33:
Ja dat is nog een leuke, je zou het kunnen laten afhangen van woningprijzen maar die zullen waarschijnlijk instorten als HRA plotsklaps wordt afgeschaft.

Nee, want mensen houden per maand ook 4% meer over, waarmee de HRA gecompenseerd wordt.


Dit is een voorstel dat ik niet zomaar uit mn mouw schud en ook maar een presentatie van 45 minuten over heb gehad. Exacte cijfers en berekeningen weet ik natuurlijk ook niet

[ Voor 12% gewijzigd door DropjesLover op 04-07-2012 17:42 ]

[Verwijderd]

Tleilaxu schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 17:28:
[...]

Dat is inderdaad een volgend obstakel, want je kunt dit niet helemaal vrij geven.

Dan is het helemaal prachtig hoe het "marktconform maken van de huurprijzen" hier wordt ontvangen als dé oplossing der oplossingen, terwijl niemand weet wat dat dan uiteindelijk betekent voor de huurprijzen.

Vraagje. Ik huur een "sociaal" 3-kamer appartement voor ruim €640,- per maand, wat bijna de helft van mijn maandelijkse netto inkomen is. Ik ontvang 0,0 huurtoeslag. Is dat marktconform?

[Tleilaxu]

DropjesLover schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 17:37:
[...]

Dat is aan de markt om uit te zoeken, maar het zal het eerste jaar in lijn liggen met huidige huurprijs + (gemiddeld inkomen x 4%)

Koppelen aan inkomen heeft natuurlijk niks met marktconform te maken.

[DropjesLover]

Tleilaxu schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 17:46:
[...]

Koppelen aan inkomen heeft natuurlijk niks met marktconform te maken.

Ik doel meer op wat de marktconforme prijzen zouden zijn voor de sociale huurwoningen.

Tsja, wat is marktconform, alles wat meer dan €650/mnd kost is al marktconform, er is immers geen puntensysteem op van toepassing en het is vrije sector.
Ik huur nu een woning van €500/mnd (sociale huur), en met 4% maandelijks meer over houdend zou dat naar een krappe €600 kunnen gaan zonder dat ik er veel van merk. Maar is toch een verhouding van 20%.

[MBV]

@McVirusS:
- Ik geloof niet dat 4 procentpunt eraf genoeg is om de HRA te compenseren
- Uitkeringen zijn er om te zorgen dat mensen een min-of-meer normaal leven kunnen leiden. Alle uitkeringen verhogen om gebrek aan huursubsidie te compenseren zou dan ook 'zonde' zijn, aangezien niet iedereen met een uitkering een eigen huurhuis heeft. Zelfde geldt voor mensen met een minimuminkomen.
- Los daarvan: mensen met een uitkering staan er niet allemaal om bekend dat ze goed met geld om kunnen gaan. Huursubsidie zorgt ervoor dat woonlasten voor die mensen te overzien zijn, terwijl extra inkomen misschien aan andere dingen opgaat.
- Hoe zorg je er zonder woningcorporaties voor dat verpauperde wijken worden opgeknapt?
- Hoe zorg je er zonder woningcorporaties voor dat er voldoende huizen worden gebouwd, ook als dat op de korte termijn niet aantrekkelijk is? _{Ik weet dat dat nu ook lastig is door mis-management, maar principieel is dat een probleem zonder overheid in de huizenmarkt}
- Er is zoiets als een rechtszekerheidsprincipe of zoiets. De overheid mag niet van de ene op de andere dag een totaal ander beleid gaan voeren zonder overgangsperiode, zeker niet voor 2e levensbehoeften.

Als einddoel kan ik me er wel in grote delen in vinden, maar dan wel met fatsoenlijke overgangsperiodes etc. Ik zou als einddoel graag zien dat:
- de HRA over 30 jaar is afgeschaft (met misschien een laag maximum dat overblijft om eigen woningbezit te stimuleren, voor huidige prijzen zou dat +- 75k zijn)
- het puntenstelsel wordt afgeschaft of sterk ingeperkt (in eerste instantie de maximale bedragen met een vast percentage per jaar verhogen)
- de woningcorporaties niet meer rechtstreeks gesubsidieerd worden
- de huursubsidie wordt aangepast aan marktconforme prijzen voor woningen (er zitten nu harde maxima in op belachelijk lage huurprijzen)
- de huren boven de inflatie mogen stijgen (bijv. inflatie + 5%)

In plaats van geforceerd lage huurprijzen krijg je dan hogere huurprijzen die alsnog betaalbaar zijn voor minimuminkomens (dankzij huursubsidie).

[Slasher]

DropjesLover schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 17:37:
Nee, want mensen houden per maand ook 4% meer over, waarmee de HRA gecompenseerd wordt.

En de woningbezitters worden in dat idee genaaid zoals McVirusS terecht zegt, omdat iedereen er 4% minder IB betaald maar de woningbezitters er voor in de plaats geen HRA meer terugkrijgen.

Dus nu zijn de huurders die klagen (want HRA is oneerlijk!) en daarna zijn de kopers de klagers, want die gaan er niet op vooruit. Wie dit plan verzonnen heeft

Dus kleine aanpassing aan het plan: Alleen de woningbezitters lagere IB laten betalen.

[ Voor 24% gewijzigd door Slasher op 04-07-2012 18:53 ]

[DaMayan]

imho is de huurmarkt makkelijk te fixen:
- huizen van coorperaties die subsidie ontvangen: Gereguleerde huurprijs (via puntensysteem), huurbescherming, wachtlijsten etc.
- huizen niet van coorperaties: Vrije markt. Sterk beperkte huurbescherming (2mnd opzegtermijn oid).

Het is daarbij de taak van de overheid om genoeg coorperaties van subsidie te voorzien om, zover mogelijk, aan de huizenbehoefte te voldoen.
Huursubsidie of andere instrumenten kun je gebruiken om alles betaalbaar te houden voor de huurders.
Zodra je de sterke huurbescherming en puntensysteem voor particuliere verhuurders oplost kun je veel meer aanbod verwachten.
Om huizenmelkers te voorkomen kun je spelen met de belastingen. Nu zijn huurinkomsten, geloof ik, altijd box3, maar je kan bijvoorbeeld voor alle huizen naast de eerste een andere belasting invoeren.

[Hielko]

DropjesLover schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 17:54:
[...]
Tsja, wat is marktconform, alles wat meer dan €650/mnd kost is al marktconform, er is immers geen puntensysteem op van toepassing en het is vrije sector.

Dat is natuurlijk niet helemaal waar. Immers wordt de markt nog steeds verstoort door verschillen in belasting waardoor huurders is de vrije sector betalen aan de HRA van anderen. Dus wellicht zouden huurpijzen in de vrije sector juist naar benenden kunnen.

[Bartjuh]

Whuzz schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 14:44:
[...]
Ik zou zeggen: pech voor ze -> opzouten.
Daar zijn sociale huurwoningen volgens mij nooit voor bedoeld. Ze kunnen prima wat anders betalen en er zijn mensen die wél een sociale huurwoning nodig hebben, die níet iets anders kunnen betalen en die op een wachtlijst staan.

Ik vind dat de omgekeerde wereld. Niet sociale huur is te goedkoop, maar private huur is te duur door te hoge huizenprijzen, wat weer wordt veroorzaakt door de subsidie op schuld die de afgelopen 15 jaar is verzesvoudigd (hypotheekrenteaftrek).

We moeten dus niet scheefhuren aanpakken, dat is symptoombestrijding, we moeten de bron, de HRA, aanpakken en hopen dat de huizenprijzen (en daarmee niet-sociale huurprijzen) langzaamaan dalen/normaliseren.

[Verwijderd]

Wellicht een interessant document van het Nibud: Betaalbare huur t.o.v. het besteedbaar inkomen.

Het komt erop neer dat je ruwweg maximaal een derde van je netto inkomen aan woonlasten kwijt zou moeten zijn voor een gezonde financiële huishouding, zeker met een wat lager inkomen. Hier komen dus nog waterschapslasten (belasting), energie (belasting), rioolrecht (belasting), water (belasting), etcetera bij. Om een sociale huurwoning van €650,- te betalen, zou je in dat geval dus minimaal €1950,- netto (dit is ruim €2700,- bruto) binnen moeten krijgen. Met een dergelijk inkomen krijg je exact €0,- huurtoeslag. Als je net iets teveel verdient en dus geld overhoudt (oh noes!) wordt je bestempeld als "scheefhuurder" en ben je een aso, want sociale huurwoning. Vervolgens mag je het beetje geld wat je overhoudt dan gezellig inleveren aan extra huurverhogingen om de woningmarkt te "stimuleren", en als het even tegenzit ook nog eens dubbel inleveren als je de forenzentaks er doorheen wordt gejast. Vervolgens mag je driedubbel inleveren omdat met die maatregel je inkomen op papier omhoog gaat en dus je zorgtoeslag omlaag. Hard werken wordt voor de rest beloond, heus waar.
Wat een prachtig belastingstelsel hebben we toch in Nederland.

Een ieder die beweert dat het een goed idee is om deze groep Nederlanders maar ook nog eens uit hun huis te trappen, is danwel niet goed bij zijn of haar hoofd, danwel iemand die zelf een uitvreter is en geen idee heeft hoe krankzinnig duur het leven in Nederland geworden is de afgelopen paar jaar. Ik mag op maandbasis blij zijn als ik wat geld overhoud, doch zou een salarisverhoging door hard werken en veel inzet betekenen dat ik dat geld linea recta weer mag inleveren als sommigen hier hun zin krijgen. Is het een misdrijf om geld te verdienen en dit vooral te willen houden? Het begint er aardig op te lijken.

[Verwijderd]

Whuzz schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 14:27:
[...]


Waarvan 200.000 door mensen met meer dan 50k inkomen?

/me meldt zich :-)

Wat is er overigens mis mee?

Bartjuh schreef op woensdag 04 juli 2012 @ 20:43:
[...]
We moeten dus niet scheefhuren aanpakken, dat is symptoombestrijding, we moeten de bron, de HRA, aanpakken en hopen dat de huizenprijzen dalen/normaliseren.

Helemaal mee eens, het liefst nog m.i.v. a.s. vrijdag, na de ministervergadering. In een keer afschaffen, voor alle gevallen, bestaand en nieuw. In een keer een megaprobleem opgelost.

[ Voor 47% gewijzigd door Verwijderd op 04-07-2012 23:22 ]