Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Señor Sjon]

Myrdreon schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 15:17:
[...]


Mensen willen wel betalen voor energiezuinig. Het moet alleen realistisch blijven. Probleem is niet de energie, probleem is dat de woningen zelf totaal niet aansluit bij de behoefte vandaag de dag.

Vaak is de begane grond bijvoorbeeld extreem inefficient ingedeeld kwa ruimte. De trap op een onlogische plek halverwege de woning waar het zoveel mogelijk in de weg zit bij inrichting en dagelijks gebruik, aansluiting van (bij voorkeur L vormige woonkamer/keuken) welke samen met de trap de gang 2-3x zo groot maken als nodig (immers, die 2x1 of whatever, waar de trap loopt en tegenover de muur is van de keuken/woonkamer, die gebruik je niet behalve als 'gang'). Fijn dat het 40m2 groot is, maar er gaat al snel 10% van de ruimte verloren aan dergelijke keuzes van de bouwer.
Of je hebt een grote tuin beneden en dan op de 2e etage ook een balkon - gevolg is dat het balkon wel geld kost maar niemand het ooit gebruikt. Wederom inefficientie aan de kant van de bouwer.

Misschien moet je eens een paar van de tientallen onderzoeken bekijken, waar ze erop wijzen dat de huidige bouw niet aansluit bij woonwensen als je kijkt naar indelingen, afmetingen, locatie, soort bebouwing. De energiezuinigheid wordt er vrijwel nooit genoemd (sterker nog, met al die electronica tegenwoordig zoals tv+pc/laptop+mobiel+... die 24/7 aanstaan is dat juist erg gewenst door kopers).

En juist met alle apparaten wordt nauwelijks bespaard. Alles is zo gebruikersafhankelijk. Met de EPC van 1.0 naar 0.8 dacht de overheid huizen met 20-25% energiezuiniger te maken. Na onderzoek bleek dat maar 8% te zijn. Ze hadden niet voorzien dat gebruik en gezinssamenstelling zo belangrijk is. Een beetje als de reiskosten afschaffen en niet doorhebben dat mensen door een hoger bruto inkomen allerlei toeslagen mislopen.

De indeling die je misschien niet leuk vindt, is wel de meest optimale voor een woning.
Immers, alle verblijfsruimtes moeten daglicht hebben, dus een trap in het donkerste deel is het meest efficiënt. Anders kost dat een slaapkamer. Ook mag je maximaal 15 meter vluchten, dus op die manier heb je ook de kortste weg naar buiten. Boven de 15 meter moet elke ruimte een rookmelder hebben. Een toilet moet minimaal 1,2x0,9 netto zijn. Meterkasten kunnen met de huidige invoeren niet meer strak aan de gevel. Mensen willen ook niet dat de WC op de woonkamer uitkomt, dus vandaar dat de hal relatief groot wordt. De oude jaren '30 indeling zie je ook bijna niet in nieuwbouw. Dan wordt de woonkamer te smal.
Terugkomend op de trap. Doordat de verdiepingshoogte hoger werd en de optrede (de stap omhoog) kleiner werd, werden trappen 'luier'. Je hebt meer treden nodig om boven te komen en daardoor werden trappen ook groter. Een open trap daarentegen is weer een schoorsteen van warmte uit je woonkamer naar zolder. Dus het GIW verbiedt dat bijkans. Zelfde geldt voor meer geluid van woonkamer naar slaapkamers.

Wat voor jou ondoordacht overkomt, is in de regel het meest optimale wat de regelgeving voorschrijft. En ja, ik ken ook genoeg projecten waarbij een blinde architect zijn gang mocht gaan en totaal onpraktische indelingen maakt. Taak voor mij als ontwikkelaar om daar een stokje voor te steken.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 13:50:
De EPC naar 0,6 is al nauwelijks doorberekend in de kostprijs van woningen, terwijl dit toch een vrij heftige was. Nadeel is dat niemand wil betalen voor die energiezuinigheid en banken ook dit nauwelijks meenemen in de hypotheekbeoordeling door de lagere energielasten. Over 250.000 ~1,65% meer betalen is toch even 4.125. Er zijn al bouwers die dat gaan compenseren.

Dat zou wellicht veranderen als de overheid sancties zet op het niet leveren van een energiecertificaat bij oude woningen. Ik heb er bij de keuze voor mijn huidige woning wel degelijk rekening mee gehouden: een oud (maar veel groter) huis viel af omdat het honderden euro's gas per maand scheelt (en omdat het enorm muf rook, en meer redenen).

Google is niet echt behulpzaam om een EPC-berekeningsmethode te laten zien, kan jij hier iets over toelichten? Ik ben wel benieuwd hoe dit tot stand komt. En ook: wat voegen "rare hoekjes" aan huizen daaraan toe? Veel huizen (ook waar ik nu woon) hebben de raarste hoekjes om het geheel er van buitenaf leuk uit te laten zien. Het gevolg is echter dat je voor minder binnenruimte meer buitenoppervlak (en dus meer warmteverlies) hebt. Daarom vraag ik me af hoe de EPC berekend wordt. Als het buitenoppervlak daarin leidt tot "er mag meer warmteverlies zijn" zou dat vanuit milieu-oogpunt dus ronduit slecht zijn.

Senor Sjon schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 15:33:
[...]


En juist met alle apparaten wordt nauwelijks bespaard. Alles is zo gebruikersafhankelijk. Met de EPC van 1.0 naar 0.8 dacht de overheid huizen met 20-25% energiezuiniger te maken. Na onderzoek bleek dat maar 8% te zijn. Ze hadden niet voorzien dat gebruik en gezinssamenstelling zo belangrijk is. Een beetje als de reiskosten afschaffen en niet doorhebben dat mensen door een hoger bruto inkomen allerlei toeslagen mislopen.

Als ik (en heel veel andere mensen) 's winters m'n douche-raampje openzet, koelt dat de douche en alle ongeisoleerde (!) muren en de vloer af, waardoor m'n hele huis flink afkoelt. Hetzelfde als je buren (met nauwelijks isolatie in de tussenbuur) hun slaapkamerraam opendoen naast jouw studeerkamer.

[ Voor 22% gewijzigd door RemcoDelft op 07-06-2012 15:38 ]

[Fiber]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 15:31:
[...]
Waarom laat je dan een huiz bouwen met die bouwtekening als je het niet handig vind? Beetje vreemd eigenlijk om dan niet te zeggen ik wil het anders hebben namelijk zo, en anders vind ik wel een andere aannemer die het huis gaat zetten of een andere architect die wel kan tekenen wat ik wil.

Op rijtjeshuizen in een vinex wijk heb je meestal niet zó veel invloed lijkt mij...

Je hebt natuurlijk wel de keuze uit een aantal types dus dan leert zo'n projectontwikkelaar toch ook wel welke types het meest populair zijn. Maar voor mijn gevoel zit er tegenwoordig toch wel wat meer variatie in dan enkele tientallen jaren geleden.

[Help!!!!]

dfrenner schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 15:15:
[...]


Nou ja sinterklaas bestaat helaas niet... Dus wie moet het dan betalen?


[...]

Lees anders eerst even.

[Fiber]

RemcoDelft schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 15:37:
[...]
... douche-raampje...

Bestaat dat nog...?

[Kaasplank]

Fiber schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 15:51:
[...]

Bestaat dat nog...?

Neuh. Tegenwoordig zuigt je mechanische ventilatie of wtw netjes 14 dm3/s aan via de spleet onder je deur

[RemcoDelft]

Fiber schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 15:51:
[...]

Bestaat dat nog...?

De tent hier is 14 jaar oud. Resultaat: raampje altijd smerig, nauwelijks schoon te maken door de kleine randjes en kiertjes. Je zou beter geen raam hebben inderdaad.

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 15:37:
[...]

...

Google is niet echt behulpzaam om een EPC-berekeningsmethode te laten zien, kan jij hier iets over toelichten? Ik ben wel benieuwd hoe dit tot stand komt. En ook: wat voegen "rare hoekjes" aan huizen daaraan toe? Veel huizen (ook waar ik nu woon) hebben de raarste hoekjes om het geheel er van buitenaf leuk uit te laten zien. Het gevolg is echter dat je voor minder binnenruimte meer buitenoppervlak (en dus meer warmteverlies) hebt. Daarom vraag ik me af hoe de EPC berekend wordt. Als het buitenoppervlak daarin leidt tot "er mag meer warmteverlies zijn" zou dat vanuit milieu-oogpunt dus ronduit slecht zijn.

De EPC met de hand uitrekenen kan praktisch niet. Er zijn rekenprogramma's voor die de betreffende NEN-norm volgen. Van belang is de positie van de thermische schil, de isolatielijn. Als het buitenblad rare sprongen maakt, hoeft nog niet te zeggen dat de isolatie dat volgt. Die kan de 'binnenbocht' nemen, waardoor je eigenlijk alleen een hoop lucht hebt.
Zo werken veel ramen negatief, omdat een raam vanzelfsprekend veel minder isoleert. Het handelt te ver om het (takke)systeem helemaal uit te leggen, maar er zitten een aantal vage dingen in.

[...]

Als ik (en heel veel andere mensen) 's winters m'n douche-raampje openzet, koelt dat de douche en alle ongeisoleerde (!) muren en de vloer af, waardoor m'n hele huis flink afkoelt. Hetzelfde als je buren (met nauwelijks isolatie in de tussenbuur) hun slaapkamerraam opendoen naast jouw studeerkamer.

Met een MV is een doucheraampje openzetten het slechtste wat je kan doen. Door de lage weerstand zuigt de MV alleen maar buitenlucht aan en haalt niet meer de vuile, vochtige lucht uit je woning. De toevoerroosters boven je slaapkamerramen werken alleen maar goed als er aan de andere kant ook afgezogen wordt namelijk.

[Kaasplank]

RemcoDelft schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 15:37:
[...]
Google is niet echt behulpzaam om een EPC-berekeningsmethode te laten zien, kan jij hier iets over toelichten?

Heel globaal:

Bereken het totale energieverbruik



Ag;verw is het verwarmde vloeroppervlak
Averlies is het verliesoppervlak (schil die in aanraking komt met de buitenlucht
Cepc is een correctiefactor

In de berekening vul je alles in. Alle schillen die inraking komen met buitenlucht, onverwarmde- en verwarmde aanliggende ruimten. Glasoppervlak en hun belemmering. De verwarmingsinstallatie en tapwaterinstallatie, leidinglengtes en alles wat er bij hoort. De mechanische afzuiging e.d. en dan moet bovenstaande berekening gaan voldoen.

Wil je nog specifieker gaan dan kun je rekenen met lineaire koudebruggen waar verschillende instanties een bepaalde Psi-waarde aan gehangen hebben.

Zoals Senor Sjon al zegt, een takkesysteem

offtopic:
We raken nu trouwens alweer wel gruwelijk offtopic maar dit is misschien wel even een frisse wind tussen Nare Man z'n vinex rants door

@nare man hieronder:
Dat is een WTW systeem. En mensen maken de filters niet schoon.

[ Voor 9% gewijzigd door Kaasplank op 07-06-2012 16:24 ]

[Verwijderd]

Senor Sjon schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 16:05:
[...]
Met een MV is een doucheraampje openzetten het slechtste wat je kan doen. Door de lage weerstand zuigt de MV alleen maar buitenlucht aan en haalt niet meer de vuile, vochtige lucht uit je woning. De toevoerroosters boven je slaapkamerramen werken alleen maar goed als er aan de andere kant ook afgezogen wordt namelijk.

MV is a bitch. Iedereen is alleen maar geobsedeerd door het halen van zo laag mogelijke waardes, maar ondertussen is het binnenklimaat in veel wijken waar massaal (te krappe) MV is geplaatst (Amersfoort Vathorst, anyone) verschrikkelijk slecht: astma, niezen, huismijt, noem de reut maar op. Kun je beter in een slecht geïsoleerde jaren '30-woning wonen, toch gewoon dat raampje openzetten en die paar tientjes hogere stookkosten voor lief nemen

En ja, ik heb het zelf gebruikt (woning uit 2005). Betere isolatie, dat wel, maar als je de ramen dichtliet, zoals de MV voorschreef, meurde het binnen een paar uur zo erg dat je niets liever wilde dan de ramen openzetten.

[ Voor 11% gewijzigd door Verwijderd op 07-06-2012 16:22 ]

[Wilke]

nare man: nu haal je balansventilatie en mechanische ventilatie door elkaar, maar het raakt wel erg offtopic om hier over het verschil te gaan discussieren.

[Señor Sjon]

Heb je dan wel de roosters open? De gemiddelde vrouw vindt dat koud en duwt ze in de herfst dicht om daarna nooit meer opengezet te worden.
Verder is stand 1 van de MV de stand waarin niemand thuis is en stand 2 de 'normale' stand. Veel mensen hebben dat ding op 1 staan en dan gebeurt er niet zoveel. Stand 3 is voor koken/douchen. Eigenlijk ook voor slapen, want dan is het huis maximaal bezet in een gezinssituatie. Nadeel is dat de huidige MVboxen veel teveel herrie maken op die stand. Een grote fan maakt minder geluid, maar niemand wil ruimte inleveren voor installaties.

Wordt het geen tijd voor een bouwkundigen topic op GoT?

[Verwijderd]

Wilke schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 16:23:
nare man: nu haal je balansventilatie en mechanische ventilatie door elkaar, maar het raakt wel erg offtopic om hier over het verschil te gaan discussieren.

Ik ken het verschil en je hebt volkomen gelijk. Ik bedoel BV. Met MV heb ik geen probleem mits de aanvoer van zuivere lucht gewaarborgd is.

[Señor Sjon]

In aanvulling op mijn post van gisteren, hier het uitgebreide onderzoek naar NL, GER en FRA.

http://cobouw.nl/binaries...12/06/eib_woningmarkt.pdf

[MBV]

Verwijderd schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 16:36:
[...]


Ik ken het verschil en je hebt volkomen gelijk. Ik bedoel BV. Met MV heb ik geen probleem mits de aanvoer van zuivere lucht gewaarborgd is.

BV is ook niet zo'n probleem zolang je het systeem goed is aangelegd (goede standen voor de kleppen), het goed onderhoudt (het huis wat een kennis had gekocht had en centimeter rotzooi op de filters zitten), en niet aan de kleppen gaat rotzooien. Oh ja, je moet ook de ruimtes gebruiken zoals ze bedoeld zijn tijdens de installatie.

Lang verhaal kort: het moet allemaal maar net goed gaan.

Senor Sjon schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 16:27:
Heb je dan wel de roosters open? De gemiddelde vrouw vindt dat koud en duwt ze in de herfst dicht om daarna nooit meer opengezet te worden.

Mijn moeder ook. In mijn appartement dat aan alle kanten potdicht zit had ik die stroken op een kiertje staan. "Weet je wel niet hoeveel kou daar vanaf komt, dan stook je je wezenloos!" "Weet je niet hoeveel zuurstof waard is, en hoeveel moeite het kost om vochtige lucht te verwarmen?" "Nee, maar dat kost echt heel veel geld aan verwarming!" *zucht*

[Señor Sjon]

Jup, ze heeft niet door dat de vochtige lucht verwarmen veel meer energie kost. Bijna niemand trouwens

[Tieske88]

De EPC is niet moeilijk te berekenen als je weet hoe deze in elkaar steekt, ik heb deze berekening in Excel gezet voor een tool die ik maak voor mijn afstuderen nu. Goed om rekening mee te houden is dat de EPC alleen maar berekent hoeveel energie er gebruikt wordt voor de gebouwgebonden installaties, zoals verwarming, warmtapwater, ventilatie, verlichting en koeling. De gebruiksapparatuur wordt niet meegenomen, dus een EPC van 0 betekent niet dat een woning geen energie meer onttrekt uit het net. De kosten om te voldoen aan de EPC moet je niet al te laag inschatten: De kosten om een woning van de huidige eis naar de eis van 2020 te brengen (EPC van 0,6 naar 0,0) is op het moment 30.000 euro. Het kan misschien iets lager maar met dat soort bedragen heb je te maken voor een rijtjeshuis. Vrijstaande woningen zijn waarschijnlijk nog duurder.

De plattegronden en indelingen zijn echt zo efficient mogelijk, daar hebben jarenlang mensen aan ontworpen. Daarom lijken ook alle nieuwbouwwoningen op elkaar qua indeling. Als je een betere indeling weet laat maar horen!

Het grote probleem met de ontwikkelingen op het gebied van installaties is dat bewoners niet weten hoe ze ze moeten gebruiken en onderhouden. Ook een groot deel van de installateurs en ontwerpers is vaak niet deskundig genoeg om met al die verschillende nieuwe systemen om te gaan. Hier zijn de grote verbeterpunten over het algemeen. Die installaties zelf werken over het algemeen prima, mits goed geïnstalleerd, gebruikt en onderhouden.

[Fiber]

Tieske88 schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 18:14:
[...]
De plattegronden en indelingen zijn echt zo efficient mogelijk, daar hebben jarenlang mensen aan ontworpen. Daarom lijken ook alle nieuwbouwwoningen op elkaar qua indeling. Als je een betere indeling weet laat maar horen!
[...]

Bij een tussenwoning, rijtjeshuis met 2 verdiepingen en een zolder heb je ook niet zo heel veel keus natuurlijk. De grootste veranderingen zijn al weer van enkele decennia geleden toen de dichte keuken met een echte keukendeur/achterdeur aan de achterkant van het huis plaats maakte voor de open keuken aan de voorkant van het huis en een schuifpui aan de achterkant. (En dus de woonkamer verhuisde van de voorkant naar de achterkant/tuinkant.) Mijn huis is nog wat ouder en heeft de badkamer en de wc nog beneden, grenzend aan de keuken. Bij vrijstaande en tweeling huizen heb je natuurlijk veel meer opties.

[ Voor 4% gewijzigd door Fiber op 07-06-2012 19:06 ]

[Señor Sjon]

Dat komt ook omdat oude huizen een sceptic tank hadden, dan was een rioolaansluiting boven niet heel handig. Ook had je warm water alleen in de keuken, dus was de badkamer ernaast wel zo makkelijk.

[Help!!!!]

^
Je hebt er vanuit je vak uiteraard zeker meer kijk op wat betreft de redenen waarom huizen gebouwd worden zoals ze gebouwd worden. En interessant om achtergrond te horen.

Het blijft echter qua indeling imho toch vaak crap...

[Señor Sjon]

Er zijn in Nederland ook regionale verschillen. De Flevopolder wil zoveel mogelijk vierkante meters verkopen om daarop te concurreren. Ook moesten mensen uit de krappe oude steden gelokt worden. Oudere gebieden hebben bv veel vaker een bijkeuken. In Almere en Lelystad vinden veel mensen dat zonde van de ruimte.

[djlinsen]

Senor Sjon schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 19:36:
Er zijn in Nederland ook regionale verschillen. De Flevopolder wil zoveel mogelijk vierkante meters verkopen om daarop te concurreren. Ook moesten mensen uit de krappe oude steden gelokt worden. Oudere gebieden hebben bv veel vaker een bijkeuken. In Almere en Lelystad vinden veel mensen dat zonde van de ruimte.

In brabant komt (kwam) iedereen achterom, dan is een klompenhok of een normale achterdeur en binnenkomst in de keuken ook wel erg handig. Schuifpui is dan eigenlijk gewoon een onding. Sta je meteen met je modderpoten in de living.

Van de andere kant heeft een woonkamer achter ook weer zijn voordelen, zeker met een schuifpui heb je heerlijk veel licht en kan je tenminste van je tuin genieten. Met die minimale voortuintjes van tegenwoordig zit je ook behoorlijk in de kijker aan de voorkant.

1 voordeel op het moment is wel, keus genoeg op funda, dus als de indeling je niet bevalt, dan zijn er nog 263.803 andere opties

[RemcoDelft]

Tieske88 schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 18:14:
De kosten om een woning van de huidige eis naar de eis van 2020 te brengen (EPC van 0,6 naar 0,0) is op het moment 30.000 euro. Het kan misschien iets lager maar met dat soort bedragen heb je te maken voor een rijtjeshuis.

Het lijkt mij een zeer slechte investering. Ik verbruik nu iets van 600-700 kuub gas per jaar. Dat kost hooguit 2 tientjes aan productie, en ruim 400 euro voor consumenten. Een deel hiervan is voor koken en warm water. Qua verwarming blijft er helemaal niet veel over wat je kan besparen door betere isolatie. Dan zou ik eerder zeggen maak die 30k op aan PV, dan heb je meer dan er op je dak past...

[Tieske88]

RemcoDelft schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 19:55:
[...]

Het lijkt mij een zeer slechte investering. Ik verbruik nu iets van 600-700 kuub gas per jaar. Dat kost hooguit 2 tientjes aan productie, en ruim 400 euro voor consumenten. Een deel hiervan is voor koken en warm water. Qua verwarming blijft er helemaal niet veel over wat je kan besparen door betere isolatie. Dan zou ik eerder zeggen maak die 30k op aan PV, dan heb je meer dan er op je dak past...

Het probleem met de EPC berekening die nu gebruikt is dat je gasverbruik niet mag compenseren met pv-cellen. Je moet dus al een warmtepomp gaan gebruiken (a 15.000 oid) en dan nog het verbruik voor warm water (is niet heel erg effectief met warmtepomp over t algemeen en stiekem een heel groot onderdeel van je energiegebruik), verwarming, verlichting, koeling in de zomer, ventilatie wat allemaal gecompenseerd moet worden. Ben wel met je eens dat het goedkoper moet kunnen dan die 30k, we zijn op het moment dus ook het goedkoopste alternatief aan het berekenen.

[RemcoDelft]

Tieske88 schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 20:05:
[...]
Het probleem met de EPC berekening die nu gebruikt is dat je gasverbruik niet mag compenseren met pv-cellen.

Ik bedoel niet zo zeer dat het "niet mag", ik doelde er meer op dat de regelgeving in dat geval compleet zinloos is. Hell, verplicht dan bestaande 100 jaar oude gebouwen 30k uit te geven aan isolatie, die gaan dan van (zeg) 2000 kuub gas naar 500 kuub gas, dat zet veel meer zoden aan de dijk dan de laatste procentjes uit efficiente gebouwen te persen.

[King Nothing]

Fiber schreef op woensdag 06 juni 2012 @ 17:16:
[...]

Daar doelde ik dus ook op... Dan heb je toch voor die korte tussentijd geen huurhuis meer nodig...?

Anyway, klinkt goed, wordt vast leuk.

Zij stond al ingeschreven voor wij samen wat hadden

[Verwijderd]

Fiber schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 10:47:
Nieuwbouw heeft toch gewoon een kostprijs? De bakstenen worden echt niet goedkoper of zo. Enige waar wellicht wat aan kan veranderen is de grondprijs.

In het kartelland Nederland waar zelfs de zilveruitjes industrie prijsafspraken heeft is het moeilijk te bepalen wat de kostprijs is en wat de minimumprijs is waarvoor geleverd wordt. Kan zomaar een procentje of 30 schelen, afhankelijk van het aantal leden in het kartel...

[Tieske88]

RemcoDelft schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 20:12:
[...]

Ik bedoel niet zo zeer dat het "niet mag", ik doelde er meer op dat de regelgeving in dat geval compleet zinloos is. Hell, verplicht dan bestaande 100 jaar oude gebouwen 30k uit te geven aan isolatie, die gaan dan van (zeg) 2000 kuub gas naar 500 kuub gas, dat zet veel meer zoden aan de dijk dan de laatste procentjes uit efficiente gebouwen te persen.

Ja de overheid kan dit volgens mij niet met goed fatsoen verplicht stellen, daarom willen ze eigenlijk verplichten dat er een energielabel aangegeven moet worden bij de verkoop. Daarmee hopen ze dat mensen daar op gaan letten bij de koop van een huis en er vervolgens ook in gaan investeren. Mijn inziens zou het eigenlijk moeten zijn dat huizen afgeschreven worden in 50 jaar en vervolgens plat gegooid, of grondig gerenoveerd, waardoor ze weer aan deze tijd voldoen. Echter afschrijven doet men niet waardoor platgooien niet rendabel is. Ik ben het met je eens dat die laatste procenten erg veel kosten tegenover wat het opbrengt, maar ze moeten ergens beginnen om het energiegebruik over een aantal jaar te kunnen verminderen. Wat erger is, is dat met het nieuwe Bouwbesluit panden herbestemd mogen worden zonder dat er iets of nauwelijks iets aan energiezuinigheid gedaan hoeft te worden volgens die regelgeving. Dit is gedaan om het aantrekkelijk te maken maar volgens mij had dit wel wat strenger gemogen.

Senor Sjon schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 16:27:
Wordt het geen tijd voor een bouwkundigen topic op GoT?

Lijkt mij in ieder geval wel interessant. Kunnen inzichten en advies uitgewisseld worden, vooroordelen de wereld uitgeholpen worden en wellicht nieuwe dingen bedacht worden om de woningbouw te verbeteren. Meer mensen die voor zijn?

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 20:36:
[...]

In het kartelland Nederland waar zelfs de zilveruitjes industrie prijsafspraken heeft is het moeilijk te bepalen wat de kostprijs is en wat de minimumprijs is waarvoor geleverd wordt. Kan zomaar een procentje of 30 schelen, afhankelijk van het aantal leden in het kartel...

Waarom woon jij hier nog, vraag ik me af?

[BlakHawk]

Wilke schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 16:23:
nare man: nu haal je balansventilatie en mechanische ventilatie door elkaar, maar het raakt wel erg offtopic om hier over het verschil te gaan discussieren.

Nee hoor, hij heeft gelijk. Wij hebben ook een MV en in onze badkamer zit een raam dat niet open kan.
Wat een verademing was de "zware" jongen die we nu hebben opgehangen... Ja wat meer herrie na het douchen, maar werkt 10x zo goed als het standaard ding wat hier hing...

Senor Sjon schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 16:27:
Heb je dan wel de roosters open? De gemiddelde vrouw vindt dat koud en duwt ze in de herfst dicht om daarna nooit meer opengezet te worden.
Verder is stand 1 van de MV de stand waarin niemand thuis is en stand 2 de 'normale' stand. Veel mensen hebben dat ding op 1 staan en dan gebeurt er niet zoveel. Stand 3 is voor koken/douchen. Eigenlijk ook voor slapen, want dan is het huis maximaal bezet in een gezinssituatie. Nadeel is dat de huidige MVboxen veel teveel herrie maken op die stand. Een grote fan maakt minder geluid, maar niemand wil ruimte inleveren voor installaties.

Wordt het geen tijd voor een bouwkundigen topic op GoT?

Los daarvan heb ik weinig aanbod kunnen vinden van MV's...
Het is allemaal een beetje hetzelfde...

Je kan geen ding voor 700m3 kopen ergens. Ten minste ik heb het niet gezien...

Senor Sjon schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 16:56:
Jup, ze heeft niet door dat de vochtige lucht verwarmen veel meer energie kost. Bijna niemand trouwens

Toch heb ik het wel eens "getest" en komt er echt veel meer koude lucht uit de roosters, dan de efficiëntie goed kan maken... Ik zet ze in de winter dus ook dicht, want er is niet tegenop te stoken...

RemcoDelft schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 19:55:
Het lijkt mij een zeer slechte investering. Ik verbruik nu iets van 600-700 kuub gas per jaar. Dat kost hooguit 2 tientjes aan productie, en ruim 400 euro voor consumenten. Een deel hiervan is voor koken en warm water. Qua verwarming blijft er helemaal niet veel over wat je kan besparen door betere isolatie. Dan zou ik eerder zeggen maak die 30k op aan PV, dan heb je meer dan er op je dak past...

Het gaat niet om waar je het liever aan uitgeeft,het gaat om de eisen die gesteld worden door de overheid.
Ik geef mijn belastinggeld ook liever uit aan andere dingen, toch kan het helaas niet...

Kan ik zeuren dat iedere baan te weinig verdiend en er is niet genoeg, genoeg betaald werk in Nederland. Maar belasting betalen zullen we moeten blijven doen...

[Señor Sjon]

Klopt. Je hebt ook maar een paar spelers. De meeste woningen zijn grofweg even groot, dus 1 box fits all.

Voornamelijk heb je Buva, Duco, Itho en Stork. Daarbij zijn Buva kastjes vaak van Stork als ik het goed heb. In ieder geval kan zo'n ding een grote tweekapper eigenlijk niet aan. Hij moet veel teveel toeren draaien om goed af te zuigen.


Meer takers voor een Bouwkunde topic? Ik heb nog nooit een TS gebouwd, maar ik wil van het weekend weleens een poging wagen. Verkleint misschien ook het aantal topics over verbouwingen e.d.

[BlakHawk]

Senor Sjon schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 09:43:
Klopt. Je hebt ook maar een paar spelers. De meeste woningen zijn grofweg even groot, dus 1 box fits all.

Voornamelijk heb je Buva, Duco, Itho en Stork. Daarbij zijn Buva kastjes vaak van Stork als ik het goed heb. In ieder geval kan zo'n ding een grote tweekapper eigenlijk niet aan. Hij moet veel teveel toeren draaien om goed af te zuigen.


Meer takers voor een Bouwkunde topic? Ik heb nog nooit een TS gebouwd, maar ik wil van het weekend weleens een poging wagen. Verkleint misschien ook het aantal topics over verbouwingen e.d.

Wij hadden zo'n standaard stork ding, absoluut niet sterk genoeg (en wij hebben niet eens een hele grote tussenwoning (130m2) )
Nu hebben we een itho hoogtoerige unit, die een stuk meer lucht kan zuigen in stand 3, maar wel met wat mee herrie...

Als ik ergens nog een keer een zwaardere jongen vandaan kan halen die nog meer kan afzuigen, zou ik het zo doen!

[Ray]

Senor Sjon schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 09:43:
Klopt. Je hebt ook maar een paar spelers. De meeste woningen zijn grofweg even groot, dus 1 box fits all.

Voornamelijk heb je Buva, Duco, Itho en Stork. Daarbij zijn Buva kastjes vaak van Stork als ik het goed heb. In ieder geval kan zo'n ding een grote tweekapper eigenlijk niet aan. Hij moet veel teveel toeren draaien om goed af te zuigen.


Meer takers voor een Bouwkunde topic? Ik heb nog nooit een TS gebouwd, maar ik wil van het weekend weleens een poging wagen. Verkleint misschien ook het aantal topics over verbouwingen e.d.

voor zover ik weet zijn ze er wel. Kleventa in Lichtenvoorde heeft een consumenten eigen merk wat vergelijkbaar is maar daarnaast het zwaardere werk (gericht op MKB) die je natuurlijk ook wel in een normale woning kan toepassen. Ik heb daar afzuigers gezien tot wel een 1m3 in omvang

als je wat meer werk besteed kan je natuurlijk ook meerdere boxen per woning toepassen. In mijn nieuwe woning heb ik 1 mv box enkel voor de badkamer.

[ Voor 7% gewijzigd door Ray op 08-06-2012 09:57 ]

[Rukapul]

Die Itho moet met gemak een tussenwoning kunnen afzuigen. Als het niet goed werkt dan zou je eerder denken dat het niet goed ingeregeld is met ventielen enzo (heb ik ook niet, maar kan het prima reguleren tot gewenste waarden) maar qua capaciteit moet het ruim voldoende zijn.

In een grote woning zie ik het probleem ook niet zo. Het is namelijk triviaal om twee van die dozen naast elkaar op te hangen als je zou willen. Aansluitingen verdelen, allebei op standje 1 of 2, uitgangen even combineren op dakdoorvoer met koppelstuk en gaan met die banaan.

* Rukapul heeft die van hem afgelopen winter vervangen door een energiezuiniger exemplaar

[ Voor 8% gewijzigd door Rukapul op 08-06-2012 09:54 ]

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 16:56:
Jup, ze heeft niet door dat de vochtige lucht verwarmen veel meer energie kost. Bijna niemand trouwens

Dat argument halen energiebedrijven (klantenbinding?) ook vaak aan. Het gaat echter totaal niet op, omdat die vochtige lucht (zeg) van 18 naar 20 graden moet, terwijl de droge lucht van -10 naar 20 graden moet. Een 15 keer grotere temperatuursverhoging dus!
Laat ik het zo zeggen: als ik 's winters de ventilatieroosters in de woonkamer open zet met de afzuiging aan, worden mijn radiatoren flink warm en blijven dat ook. Die warmte gaat direct via de afzuiging weer naar buiten. Als ik daarentegen het ventilatierooster dicht doe (boven staat er nog wel een open), en de afzuiging op een laag standje zet, worden mijn radiatoren gewoon koud. Lijkt me duidelijk wat efficienter is. En het lijkt me ook vrij logisch, het klinkt nogal vreemd om te zeggen: "zet een raam open dan stook je goedkoper".

[Señor Sjon]

Rukapul schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 09:53:
Die Itho moet met gemak een tussenwoning kunnen afzuigen. Als het niet goed werkt dan zou je eerder denken dat het niet goed ingeregeld is met ventielen enzo (heb ik ook niet, maar kan het prima reguleren tot gewenste waarden) maar qua capaciteit moet het ruim voldoende zijn.

In een grote woning zie ik het probleem ook niet zo. Het is namelijk triviaal om twee van die dozen naast elkaar op te hangen als je zou willen. Aansluitingen verdelen, allebei op standje 1 of 2, uitgangen even combineren op dakdoorvoer met koppelstuk en gaan met die banaan.

* Rukapul heeft die van hem afgelopen winter vervangen door een energiezuiniger exemplaar

Kost geld he, je moet alles dubbel uitvoeren. Mensen onderhouden één zo'n ding al nauwelijks.
Een gemiddelde box trekt het wel, maar het is net een computerfan. Een kleine fan op hoge toeren lukt het ook wel lucht te verplaatsen, alleen hij maakt een takkeherrie. Dan liever een grote fan op lage toeren. Maar ja, een MV box formaat wasmachine is toch echt geen topper in de gemiddelde woning.

[MBV]

RemcoDelft schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 10:00:
[...]
En het lijkt me ook vrij logisch, het klinkt nogal vreemd om te zeggen: "zet een raam open dan stook je goedkoper".

Bij -10 heb je gelijk, bij 15 graden misschien niet. En hoe vaak is het -10 in nederland?

Punt is natuurlijk dat je ook een gezond binnenklimaat moet hebben. En zonder ventilatiestroken gaat me dat niet lukken: ik vergeet het om af en toe een raam open te zetten. Wat dat betreft lijkt mij balansventilatie ideaal: wel luchtverversing, geen warmteverlies. _{Knuppel -> hoenderhok}

[RemcoDelft]

MBV schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 10:57:
[...]

Bij -10 heb je gelijk, bij 15 graden misschien niet. En hoe vaak is het -10 in nederland?

Bij 15 graden buiten gaat de verwarming sowieso niet aan

Punt is natuurlijk dat je ook een gezond binnenklimaat moet hebben. En zonder ventilatiestroken gaat me dat niet lukken: ik vergeet het om af en toe een raam open te zetten. Wat dat betreft lijkt mij balansventilatie ideaal: wel luchtverversing, geen warmteverlies. _{Knuppel -> hoenderhok}

Balansventilatie lijkt me ook ideaal, maar dat spul moet regelmatig schoongemaakt worden. En omdat je er donder op kan zeggen dat consumenten dat ding niet elk half jaar uit elkaar trekken, wordt het er niet gezonder op.

[Rukapul]

Senor Sjon schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 10:12:
[...]


Kost geld he, je moet alles dubbel uitvoeren.

Retailprijs 150 - 200 euro + 15 euro voor een koppelstuk, plugjes en schroeven. Maximaal.

Mensen onderhouden één zo'n ding al nauwelijks.

Een (Itho) MV-box behoeft expliciet geen onderhoud. Schoonmaken van de gehele MV-installatie kun je ook gerust vele jaren achterwege laten tenzij je een cafetaria uitbuit of een thuiszittende kettingrookfamilie hebt.

Een gemiddelde box trekt het wel, maar het is net een computerfan. Een kleine fan op hoge toeren lukt het ook wel lucht te verplaatsen, alleen hij maakt een takkeherrie. Dan liever een grote fan op lage toeren. Maar ja, een MV box formaat wasmachine is toch echt geen topper in de gemiddelde woning.

Of dus 2

Afgaande op je reacties vermoed ik serieus dat je een MV-box verwart met een BV-box.

[MBV]

Die van mijn ouders moest toch echt schoongemaakt worden na 15 jaar. Mijn vader heeft toen besloten dat hele ding eruit te knikkeren en een energiezuinigere en stillere ervoor terug te zetten.

[Rukapul]

MBV schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 11:12:
Die van mijn ouders moest toch echt schoongemaakt worden na 15 jaar.

Precies mijn punt: 15 jaar! Vergelijk dat met een BV-installatie die eigenlijk jaarlijks onderhouden dient te worden met filters etc. De penalty van een niet onderhouden MV-installatie is marginaal.

Mijn vader heeft toen besloten dat hele ding eruit te knikkeren en een energiezuinigere en stillere ervoor terug te zetten.

Join the club. Die bouwers mikken tot en met vandaag wisselstroomunit's in huizen om welgeteld 10 euro te besparen terwijl de bewoners die 10 euro al in het eerste jaar (en de resterende 20 jaar dat zo'n unit mee kan) terugverdienen door middel van een verder equivalente gelijkstroomunit.

[ Voor 3% gewijzigd door Rukapul op 08-06-2012 11:21 ]

[Kaasplank]

Na 15 jaar heeft dat ding ook geen schuld lijkt me.

Er is trouwens nogal wat verwarring over verschillende ventilatiesystemen hier volgens mij.

Natuurlijk toe- en afvoer
Bijna niet toegepast in huidige woningen. Wel geschikt voor overige gebruiksfuncties. Denk aan garage's en bergingen waarbij het verblijf van mensen ondergeschikt is. Meestel meerdere open voegen in het metselwerk

Natuurlijk toevoer met mechanische afvoer
Ventilatieroosters in je kozijnen met een mechanische afzuigbox. Toevoer gaat via de verblijfsruimten en onder de spleten in je deur naar je toilet, badkamer en keuken om daar middels rozetten afgevoerd te worden. Deze ventilatiestroom is in principe ook in balans
Dit systeem heeft weinig tot geen onderhoud nodig. Toepassing wordt steeds lastiger vanwege de aangescherpte epc eisen. Er zijn wel varianten waarbij de het systeem CO2 gestuurd is. Dat wil zeggen dat de roosters dicht gaan op het moment dat er niemand in de kamer is.

Mechanische toe- en afvoer
Dit is het systeem waarin onder andere het gehate ventilatiesysteem met warmteterugwinning valt. Zowel de toevoer als afvoer gebeurd middels rozetten waarbij de opgewarmde vuile lucht middels een warmtewisselaar de buitenlucht opwarmt voordat het in je woning komt. Dit rendement is zo'n 95%. Dit systeem vergt onderhoud maar is een flink stuk gunstiger voor je EPC.

Overigens lees ik heel vaak dat mensen zeggen dat je met een wtw installatie je ramen dicht moet houden. De eis dat er ramen te openen moeten zijn in je verblijfsruimte is een bouwbesluit eis om snel sterk vervuilde lucht af te voeren en niet om gebruikt te wordt als ventilatie vanwege het gebrek aan instelbaarheid, gebrekkige geluidisolatie en verminderde inbraakveiligheid.

Nog toevoegingen/opmerkingen Senor Sjon?

[Señor Sjon]

Rukapul schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 11:09:
[...]

Retailprijs 150 - 200 euro + 15 euro voor een koppelstuk, plugjes en schroeven. Maximaal.

[...]

Een (Itho) MV-box behoeft expliciet geen onderhoud. Schoonmaken van de gehele MV-installatie kun je ook gerust vele jaren achterwege laten tenzij je een cafetaria uitbuit of een thuiszittende kettingrookfamilie hebt.

[...]

Of dus 2

Afgaande op je reacties vermoed ik serieus dat je een MV-box verwart met een BV-box.

Je zal toch echt jaarlijks het schoepenrad schoon moeten maken. Het is de grootste onzin om je MV-box als fire and forget te beschouwen. Ik doel op een grote kast omdat daar een grotere fan inpast. Deze kan dan zachter draaien (=minder geluid). Daardoor zullen mensen sneller de box op de goede stand zetten. Stand 1 voor het slapen gaan is bijvoorbeeld uitermate slecht. Er wordt veel CO2 geproduceerd door de slapende mensen en je zet de ventilatie op een stand dat deze maar 10-15% afzuigt.

Edit
En 2-300 euro klinkt leuk. Maar keer 50 woningen is het serieus geld. Als het niet hoeft, wordt het ook niet ingebouwd.

Rukapul schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 11:20:
[...]

Precies mijn punt: 15 jaar! Vergelijk dat met een BV-installatie die eigenlijk jaarlijks onderhouden dient te worden met filters etc. De penalty van een niet onderhouden MV-installatie is marginaal.

[...]

Join the club. Die bouwers mikken tot en met vandaag wisselstroomunit's in huizen om welgeteld 10 euro te besparen terwijl de bewoners die 10 euro al in het eerste jaar (en de resterende 20 jaar dat zo'n unit mee kan) terugverdienen door middel van een verder equivalente gelijkstroomunit.

In de EPC heb je bijna alleen nog maar gelijkstroomunits. Onderhoud is noodzakelijk voor alle systemen. Dat niemand het doet, hoeft nog niet te betekenen dat het allemaal aan de bouwer ligt.

Kaasplank schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 11:25:
Na 15 jaar heeft dat ding ook geen schuld lijkt me.

Er is trouwens nogal wat verwarring over verschillende ventilatiesystemen hier volgens mij.

Natuurlijk toe- en afvoer
...

Natuurlijk toevoer met mechanische afvoer
...

Mechanische toe- en afvoer
...

Nog toevoegingen/opmerkingen Senor Sjon?

Dat dekt de lading aardig.

[MBV]

Kaasplank schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 11:25:
Overigens lees ik heel vaak dat mensen zeggen dat je met een wtw installatie je ramen dicht moet houden. De eis dat er ramen te openen moeten zijn in je verblijfsruimte is een bouwbesluit eis om snel sterk vervuilde lucht af te voeren en niet om gebruikt te wordt als ventilatie vanwege het gebrek aan instelbaarheid, gebrekkige geluidisolatie en verminderde inbraakveiligheid.

Nog toevoegingen/opmerkingen Senor Sjon?

Hele mooie theorie. De praktijk is dat mensen het lekker vinden om frisse lucht binnen te krijgen door een raam open te zetten, dat mensen het boven de 18 graden niet nodig vinden om de deur naar het terras dicht te houden (onhandig), enzovoort.

[beschuitfluiter]

Als we naar de geschiedenis kijken staat er zeker nog een daling te komen:

Dit gebeurde er tijdens de crisis van eind '70's begin 80's.

Als je onderstaande grafiek bekijkt, dan zie je ook dat de huizenprijzen veel sterker zijn gestegen tov de (gereguleerde) huurmarkt. Die laatste loopt veel beter in de pas met de CPI in Nederland.

Die snellere stijging is met name mogelijk gemaakt door de kredietverstrekkers welke hun hypothek portfolio onder Basel-II maar al te graag wilde laten groeien, wat onderstaande grafiek laat zien:


Later bleek dat die vastgoed port. helemaal niet zo snor zaten, vandaar dat je de knik naar beneden ziet. Die trend zet zich voort aangezien banken niet meer happig zijn om hyp. te verstrekken zonder zekerheden.

Belangrijkse grafiek mijn inziens in deze:


LTI (Loan-to-income) historisch gezien.

Belangrijkste is dus dat het gedeelte van je inkomen wat aan je hypotheek op gaat, relatief gigantisch gestegen is. Hierdoor wordt je, als gezin, enorm kwetsbaar voor economische tegenslagen. Dat zie je nu ook; men moet meer betalen voor zorg, kinderopvang, vervoer etc. waardoor ontzettend veel gezinnen in de problemen gekomen zijn.

Ergo; je kunt het op sentiment en vertrouwen gooien, maar het is gewoon een feit, cijfermatig en historisch gezien, dat de huizen gewoon te duur zijn/waren rond 2009.

[ Voor 7% gewijzigd door beschuitfluiter op 08-06-2012 13:13 ]

[rube]

Tieske88 schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 20:40:
[...]
Lijkt mij in ieder geval wel interessant. Kunnen inzichten en advies uitgewisseld worden, vooroordelen de wereld uitgeholpen worden en wellicht nieuwe dingen bedacht worden om de woningbouw te verbeteren. Meer mensen die voor zijn?

Hier ook wel interesse in een woningbouw topic.
En dan eigenlijk vooral de duurzame onderwerpen....

Overigens kwam EPC hier recent ter sprake....ik heb wel eens gehoord dat die EPC berekening nogal belabberd is en b.v. niet overweg kan met meer als een X-waarde voor isolatie.

Zodoende kwam een passief huis slecht uit de EPC berekening....

Edit: en over huizenprijzen: als je een passiefhuis compleet laat neer zetten door een Duitse bouwer ben je zo'n 175K kwijt voor de goedkoopste versie (volgens mij circa 120m2 vloeroppervlak).
Tel daar je grondkosten, bouwvergunning bij op en je weet wat een nieuw huis kost (dat wel een stuk beter is als de gemiddelde zooi die men in NL bouwt als ik zo vrij mag zijn om dat te zeggen).

Dat wil overigens niet zeggen dat de prijs van de bestaande woningvoorraad inderdaad niet (ver) onder de de kostprijs uit kan komen. Kijk maar in sommige steden/wijken in de USA. Daar koop je soms huizen voor een prijs waar je nog niets eens de dakgoten nieuw van zou kunnen kopen. De waarde heeft op zijn moment dan ook niets met de kosten voor herbouw te maken zoals hier wel een paar keer is aangegeven.
Aandelen worden soms ook onder de intrinsieke waarde verkocht.

[ Voor 38% gewijzigd door rube op 08-06-2012 13:41 ]

[Verwijderd]

Ik zou zeker geen vergelijk maken met het bouwen van huizen in Engeland, Austalie, New Zeeland, USA. Ze bouwen daar met gipsplaat en bordkarton.
Logisch dat dat goedkoper is.(en dat het bij de minste windhoos of tornado alle kanten op vliegt)

Een trend die hier naar Nederland lijkt te zijn overgewaaid, als ik zo kijk naar programma's als het blok. Blikken frames met gipsplaat. Hoe je daar een wasbak aan ophangt is me een raadsel (laten ze ook nooit zien).

[argro]

Verwijderd schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 13:56:

Een trend die hier naar Nederland lijkt te zijn overgewaaid, als ik zo kijk naar programma's als het blok. Blikken frames met gipsplaat. Hoe je daar een wasbak aan ophangt is me een raadsel (laten ze ook nooit zien).

Met een beetje achterhout. Zeker wanneer je een gipsmontagewand met dubbelgips uitvoert is een wasbank geen enkel probleem. Kun jij er ook nog wel aan hangen.

[Verwijderd]

nou, toen de vorige bewoners van dit huis een 90cm brede Stark wastafel met inderbak ophingen schijnt de halve muur te zijn om getrokken en dat waren beton blokken

[rube]

Verwijderd schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 13:56:
Ik zou zeker geen vergelijk maken met het bouwen van huizen in Engeland, Austalie, New Zeeland, USA. Ze bouwen daar met gipsplaat en bordkarton.
Logisch dat dat goedkoper is.(en dat het bij de minste windhoos of tornado alle kanten op vliegt)
....

Ik maakte geen vergelijk met huizenprijzen uit die landen t.o.v. huizenprijzen in Nederland. Ik gaf alleen aan dat je in de USA op dit moment huizen kunt kopen die ruim onder de intrinsieke waarde liggen.
Anders gezegd: als je die paar gipsplaten en bordkartonnen platen nieuw moeten kopen bij homedepot ben je alsnog duurder uit dan dat je b.v. een bestaand huis in (sommige delen van) Detroit koopt. Dat staat los van de kwaliteit of gebruikte materialen.

[Verwijderd]

ja, maar dat gaat al vele jaren op voor Nederland.

De kostprijs van een huis ligt ruim lager dan de verkoopprijs. Ik ken mensen die hun huis zelf hebben gebouwd en die een groter en beter kasteel hebben dan ik. Overigens ook met minder fouten gebouwd. Het is echt bedroevend hoeveel muren scheef gezet worden. Erg fijn voor het leggen van parket.

Een vriend van me heeft in 4 jaar tijd 5 lekkages van de ingemetselde leiding naar de badkamer. Professioneel aangelegd en 3 gerepareerd ? Ik heb zelf mijn huis verbouwd, waaronder badkamer en keuken, nog nooit een druppel lekkage. En dan werk ik niet in de bouw.

[argro]

Verwijderd schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 14:15:

De kostprijs van een huis ligt ruim lager dan de verkoopprijs.

De kostprijs van nagenoeg alles ligt lager dan de verkoopprijs, tenzij de verkoper charitatief is aangelegd.

Overigens verwarren veel mensen de kostprijs van een huis ook vaak met de bouwkosten. Dat zijn echt twee verschillende getallen. Naast bouwkosten bestaat de kostprijs van een huis uit de grondkosten (inclusief bouw- en woonrijp maken), diverse bijkomende kosten (leges, verzekeringen) en directiekosten (architect, installatieadviseur, constructeur, geotechnisch adviseur) en kosten ten behoeve van gezamenlijke voorzieningen.

[ Voor 43% gewijzigd door argro op 08-06-2012 14:20 ]

[liquid_ice]

Maar de stelling is net andersom toch??

Dat de verkoop prijs in sommige delen van the USA lager is dat de waarde van het te bouwen huis

[Verwijderd]

touchee

[rube]

Wat ik dus zeg is, dat in de USA in bepaalde gebieden op dit moment de kostprijs van huis dus ruim HOGER ligt dan de verkoopprijs.

Mensen voeren hier in dit topic regelmatig aan dat huizenprijzen niet kunnen zaken omdat het nieuw bouwen van een huis dan niet meer zou kunnen voor die prijs. Deze redening houdt in de USA echter geen stand en ik zou niet inzien waarom dat niet ook in NL zou kunnen.

Edit: en dus dat de verkoopprijzen onder het nivo komen van de herbouwkosten kunnen komen. Onafhankelijk wat de kostprijzen, loonontwikkeling e.d. de afgelopen jaren heeft gedaan.

[ Voor 18% gewijzigd door rube op 08-06-2012 14:21 ]

[Verwijderd]

En waarom is de aanname dat je USA-facts zomaar op NL kunt extrapoleren, geldig?

[Verwijderd]

ik heb inderdaad andersom geredeneerd.

het verschil tussen kostprijs en verkoopprijs was hier nogeal scheef dat was meer wat ik wilde zeggen.

Dat huizen hier of in de USA gebouwd worden voor meer dan ze verkocht worden lijkt me onwaarschijnlijk. Maar dat voor de huidige prijs van een bestaand huis, eenzelfde huis niet meer te bouwen is. lijkt me mogelijk

[rube]

Verwijderd schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 14:20:
En waarom is de aanname dat je USA-facts zomaar op NL kunt extrapoleren, geldig?

Omdat ook in Nederland soms zaken onder de kostprijs verkocht worden. Kwestie van vraag en aanbod dat lost staat van de kostprijs.

Als Nederland er straks na de eerste ronde uit zou liggen bij het EK, dan verkopen de winkeliers vrijwel geen oranje vlaggetjes meer, zelfs niet als dit ver onder de kostprijs is

Edit: ik zeg hiermee overigens niet dat het inderdaad zal gebeuren, maar wel dat het mogelijk is. Redeneren dat het niet kan omdat de kostprijs hoger is is geen geldig argument.

[ Voor 14% gewijzigd door rube op 08-06-2012 14:26 ]

[BlakHawk]

Ray schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 09:53:
als je wat meer werk besteed kan je natuurlijk ook meerdere boxen per woning toepassen. In mijn nieuwe woning heb ik 1 mv box enkel voor de badkamer.

Dat is een goede!
Misschien ga ik dit nog wel doen... Ik heb mijn oude box nog liggen, alleen kun je meerdere boxen op 1 perilex stopcontact aansluiten?

[rinkel]

Op zich is er nog genoeg vraag in nederland (vandaar al die, gestopte, nieuwbouwprojecten, om de tekorten weg te werken) alleen durft niemand meer te kopen op dit moment, wat overigens ook de vraag naar beneden brengt, maar welke tijdelijk kan blijken.

(wel heel voorzichtig gebracht allemaal)

[rube]

Verwijderd schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 14:23:
ik heb inderdaad andersom geredeneerd.

het verschil tussen kostprijs en verkoopprijs was hier nogeal scheef dat was meer wat ik wilde zeggen.

Dat huizen hier of in de USA gebouwd worden voor meer dan ze verkocht worden lijkt me onwaarschijnlijk. Maar dat voor de huidige prijs van een bestaand huis, eenzelfde huis niet meer te bouwen is. lijkt me mogelijk

Normaal is dat idd andersom : kostprijs + marge = verkoopprijs.
Maar als er geen vraag is moet de verkoopprijs wel naar beneden. De marge van de projectontwikkelaar zal dan negatief worden en dat is natuurlijk niet verstandig...
Daarom zie je ook dat de bouw stilgevallen is want ze gaan niet bewust voor een negatieve marge (=verlies) bouwen

Bestaande huizen moeten soms wel verkocht worden voor een lagere prijs (al dan niet met verlies)

[Verwijderd]

@ nare man

Dat is een lastige vraag. Ik denk dat dat niet mogelijk is omdat de economische principes van de amerikaanse markt anders is dan die van ons.

Zowel de feitelijke orde en regelgeving als de culturele aspecten van geld hebben, lenen en uitgeven enz.

Helaas willen een aantal Nederlandse politici steeds meer naar een vrije markt naar Amerikaanse model, waarbij juist die culturele verschillen vergeten worden.

Daarom erger ik me ook altijd aan de (deze week ook weer) critiek van Amerika op 'onze' europeesche markt. Heel Amerika moet 3 jaar gratis werken om hun schulden aan Japan en China af te lossen. Herinner je nog die poltike criesis van 2 jaar geleden in Amerika over staatsleningen.

Ook absurd dat amerikaans banken bepalen wat 'onze' kredietwaardigheid is.
Amerika is een losgeslagen tiener: stoer doen en de bink uithangen, maar eigenlijk geen verstand

[rube]

rinkel schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 14:28:
Op zich is er nog genoeg vraag in nederland (vandaar al die, gestopte, nieuwbouwprojecten, om de tekorten weg te werken) alleen durft niemand meer te kopen op dit moment, wat overigens ook de vraag naar beneden brengt, maar welke tijdelijk kan blijken.

(wel heel voorzichtig gebracht allemaal)

Durft niemand te kopen of kunnen ze niet kopen?
En er is misschien wel vraag, maar niet op dit prijs niveau want dan zou er meer verkocht worden? Toch...?

[Z___Z]

Dat huizen in de VS worden verkocht onder de productieprijs is omdat daar in bepaalde regios een overschot is aan woningen. Dat is net als fabriekanten overprodutie onder de kostprijs verkopen.

rube schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 14:31:
[...]
Durft niemand te kopen of kunnen ze niet kopen?
En er is misschien wel vraag, maar niet op dit prijs niveau want dan zou er meer verkocht worden? Toch...?

Er zijn wel mensen die willen kopen, maar veel mensen durven niet te kopen, omdat iedereen bang is dat de huizenprijzen nog verder gaan dalen. Het fenomeen deflatie is daarom erg slecht voor de economie, zoals te zien is in Japan.

De prijzen zijn in principe nu prima, in verhouding met de inkomsten, het enige wat er mist is vertrouwen in de markt.

[ Voor 61% gewijzigd door Z___Z op 08-06-2012 14:40 ]

[rinkel]

rube schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 14:31:
[...]


Durft niemand te kopen of kunnen ze niet kopen?
En er is misschien wel vraag, maar niet op dit prijs niveau want dan zou er meer verkocht worden? Toch...?

Dat is natuurlijk de grote vraag. Je ziet idd al dat de huisprijzen al flink aan t dalen zijn. Zelfs zo erg dat mensen een verlies moeten pakken van 50-70 duizend euro. Soms mag het huis dan ook niet eens verkocht worden van de bank, omdat die overgebleven schuld niet meer gedekt is.

De prijs van een huis draait om een aantal factoren, waarbij vraag en aanbod de grootste factor is, mits natuurlijk het geld er is (de 2e grote factor; hoeveel kan men lenen). Voorheen was dat er (bank), nu niet meer en heeft dat weer zijn invloed.

Vroeger was een huis ook een plek om te wonen en was het huis tegen het pensioen afgelost. Daarna kwam er een tijd dat mensen het huis meer zagen als beleggingsobject waarbij aflossing niet nodig was (huis werd toch meer waard) en er dus ook veel meer geleend kon worden.

[rube]

@Z___Z en @ rinkel

Exact! En dat geeft dus aan dat de prijs van de woning niet (alleen) gebaseerd is op de kostprijs/intrinsieke waarde

[Verwijderd]

rinkel schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 14:39:
[...]

dat mensen het huis meer zagen als beleggingsobject

Inderdaad, gestimuleerd door makelaars (strijken een percentage van de verkoopprijs op en hebben dus baat bij een hoge prijs) en banken (rentes worden betaald terwijl er ook nog eens winst werd gemaakt door hypotheekschuldden in pakketjes door te verkopen)

[rinkel]

Verwijderd schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 14:50:
[...]


Inderdaad, gestimuleerd door makelaars (strijken een percentage van de verkoopprijs op en hebben dus baat bij een hoge prijs) en banken (rentes worden betaald terwijl er ook nog eens winst werd gemaakt door hypotheekschuldden in pakketjes door te verkopen)

Op zich eens, mocht het niet zijn dat ik momenteel mijn huis probeer te verkopen

[Woudtwe]

rube schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 14:42:
@Z___Z en @ rinkel

Exact! En dat geeft dus aan dat de prijs van de woning niet (alleen) gebaseerd is op de kostprijs/intrinsieke waarde

Inderdaad. Maar de kostprijs/intrinsieke is wel de basis van de huisprijs. Naar mijn inziens is de huizenprijs pas gezond als het weer rond die waarde komt. De rest is "vertrouwen" en dat is nog steeds niet veel meer dan lucht, en dat is maar net wat de gek er voor geeft.

[rube]

Woudtwe schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 15:37:
[...]
Inderdaad. Maar de kostprijs/intrinsieke is wel de basis van de huisprijs. Naar mijn inziens is de huizenprijs pas gezond als het weer rond die waarde komt. De rest is "vertrouwen" en dat is nog steeds niet veel meer dan lucht, en dat is maar net wat de gek er voor geeft.

Ja, in zoverre dat dit alleen gaat over het huis. Niet over de grond en het is moeilijk om daar een kostprijs/intrinsieke waarde aan te hangen. Daar kan dan ook makkelijker "lucht" uit lopen of "ingepompt worden".

[DropjesLover]

rube schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 14:19:
Wat ik dus zeg is, dat in de USA in bepaalde gebieden op dit moment de kostprijs van huis dus ruim HOGER ligt dan de verkoopprijs.

Mensen voeren hier in dit topic regelmatig aan dat huizenprijzen niet kunnen zaken omdat het nieuw bouwen van een huis dan niet meer zou kunnen voor die prijs. Deze redening houdt in de USA echter geen stand en ik zou niet inzien waarom dat niet ook in NL zou kunnen.

Edit: en dus dat de verkoopprijzen onder het nivo komen van de herbouwkosten kunnen komen. Onafhankelijk wat de kostprijzen, loonontwikkeling e.d. de afgelopen jaren heeft gedaan.

Dat kan wel, maar dat komt omdat de vorige bewoners gewoon hun huis hebben gebruikt en afgeschreven. Alleen een huis wordt meer waard naarmate het ouder is, de rest schrijft gewoon af. Puur en alleen omdat het een schaars goed is.

In de VS zijn de huizen door de gebruikte materialen veelal spotgoedkoop en is er een overvloed aan aanbod.
Hier ziet men het als een investering en spaarpot, waar iedereen winst/rente op verwacht...

[MBV]

dfrenner schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 14:27:
[...]


Dat is een goede!
Misschien ga ik dit nog wel doen... Ik heb mijn oude box nog liggen, alleen kun je meerdere boxen op 1 perilex stopcontact aansluiten?

Koop een nieuwe met afstandbediening, die moeten juist op een 220v stopcontact

[BlakHawk]

MBV schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 16:37:
Koop een nieuwe met afstandbediening, die moeten juist op een 220v stopcontact

Hebben we nu ook. Alleen is die EN beneden met schakelaar te bedienen EN met afstandsbediening in de badkamer

[Seraphin]

DropjesLover schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 16:20:
[...]

Dat kan wel, maar dat komt omdat de vorige bewoners gewoon hun huis hebben gebruikt en afgeschreven. Alleen een huis bebouwbare grond wordt meer waard naarmate het ouder is, de rest schrijft gewoon af. Puur en alleen omdat het een schaars goed is.

In de VS zijn de huizen door de gebruikte materialen veelal spotgoedkoop en is er een overvloed aan aanbod.
Hier ziet men het als een investering en spaarpot, waar iedereen winst/rente op verwacht...

Fixed

[Cyberpope]

MBV schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 16:37:
[...]

Koop een nieuwe met afstandbediening, die moeten juist op een 220v stopcontact

Is er ook met pirex stekker... (die heb ik namelijk.. of er moet een nog nieuwere uit zijn).
Afstandbediening in de badkamer, gewone bediening in keuken.

[Tieske88]

rube schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 13:27:
[...]
Hier ook wel interesse in een woningbouw topic.
En dan eigenlijk vooral de duurzame onderwerpen....

Overigens kwam EPC hier recent ter sprake....ik heb wel eens gehoord dat die EPC berekening nogal belabberd is en b.v. niet overweg kan met meer als een X-waarde voor isolatie.

Zodoende kwam een passief huis slecht uit de EPC berekening....

Dit komt doordat de PHPP (voor passiefhuizen) een andere berekening volgt dan een EPC berekening, en ze hebben ook een ander uitgangspunt. De PHPP berekening heeft als uitgangspunt dat je voor je verwarming maximaal 15 kWh per m2 nodig mag hebben en 120 kWh per m2 voor je totale energieverbruik (dus incl gebruiksapparatuur). Hoe je dit vervolgens opwekt wordt niet echt meegenomen, kan ook met een electrische kachel met nauwelijks rendement.

EPC kijkt naar hoeveel energie jij jaarlijks moet importeren van het net. Daarbij kun je dus een hele slechte installatie en isolatie hebben maar gewoon heel veel zonnepanelen toepassen. Dit is meestal niet het meest rendabele qua investering dus wordt gezocht naar de meest economische oplossing.

Dat de EPC niet overweg kan met hogere isolatiewaarde klopt niet helemaal: de invloed van de verhoging van je isolatiewaarde is niet zo groot wanneer je van rc=8 naar rc=10 gaat. Dit in tegenstelling wanneer je van rc=1 naar rc=3 gaat. En dit is eigenlijk heel logisch, omdat de EPC is opgebouwd uit de benodigde energie voor je gehele huis (waar verwarming een deel van is). Wanneer je benodigde energie voor verwarming al heel klein is (want rc=8) in vergelijking met je totale energiegebruik en je maakt die nog kleiner (rc=10) dan is die invloed op je uiteindelijke uitkomst redelijk klein. Wanneer je benodigde energie voor verwarming heel groot is (want rc=1) in vergelijking met je totale energiegebruik en je maakt deze dan kleiner (rc=3) dan is de invloed groot.

snapt u?

voor de mensen die meer willen weten: PDFje

Verwijderd schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 14:15:
ja, maar dat gaat al vele jaren op voor Nederland.

De kostprijs van een huis ligt ruim lager dan de verkoopprijs. Ik ken mensen die hun huis zelf hebben gebouwd en die een groter en beter kasteel hebben dan ik. Overigens ook met minder fouten gebouwd. Het is echt bedroevend hoeveel muren scheef gezet worden. Erg fijn voor het leggen van parket.

Een vriend van me heeft in 4 jaar tijd 5 lekkages van de ingemetselde leiding naar de badkamer. Professioneel aangelegd en 3 gerepareerd ? Ik heb zelf mijn huis verbouwd, waaronder badkamer en keuken, nog nooit een druppel lekkage. En dan werk ik niet in de bouw.

Je vergeet hierbij dat mensen die hun huis zelf bouwen vrijwel geen arbeidsloon hoeven te betalen (behalve die paar beunhazen die ze zwart 20 euro/u betalen ipv wit minimaal het dubbele daarvan). En arbeidsloon is vaak de helft of soms meer van de totale bouwkosten. Als je dit gaat vergelijken dan vergelijk je appels met peren.

[Xanaroth]

rube schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 14:19:
Wat ik dus zeg is, dat in de USA in bepaalde gebieden op dit moment de kostprijs van huis dus ruim HOGER ligt dan de verkoopprijs.

Mensen voeren hier in dit topic regelmatig aan dat huizenprijzen niet kunnen zaken omdat het nieuw bouwen van een huis dan niet meer zou kunnen voor die prijs. Deze redening houdt in de USA echter geen stand en ik zou niet inzien waarom dat niet ook in NL zou kunnen.

Edit: en dus dat de verkoopprijzen onder het nivo komen van de herbouwkosten kunnen komen. Onafhankelijk wat de kostprijzen, loonontwikkeling e.d. de afgelopen jaren heeft gedaan.

Data zegt dat de prijzen in de USA nu op het langjarig gemiddelde zitten (gecorrigeerd voor inflatie, teruggekeken tot 1897 ofzo). Als er dus dingen onder de kostprijs worden verkocht, dan zit daar een onderaannemer dikke winst te maken terwijl de aannemer het niet doorheeft.

[Tieske88]

Een deel van de extra kosten gaan tegenwoordig in de bouw in faalkosten en ak zitten, dit in tegenstelling tot vroeger toen alles nog handarbeid was en het motto "tijd is geld" wat minder van toepassing was.

Ik ben in de overtuiging dat de bouwkosten in Nederland wel omlaag kunnen. De schuld waarom dit probleem nog niet opgelost ligt mijn inziens bij twee groepen: de bouw en de consumenten.

De bouw is een hele traditionele sector waarin een groot deel van de (oudere) werknemers vast geroest zit in hun oude patroon en oude gewoontes. Processen moeten gestroomlijnd worden en de effectiviteit moet omhoog. Hier is een gedragsverandering voor nodig en dit was tot aan 2008 niet echt nodig. De woningen werden toch wel met goede winst verkocht. Zoals enkele bekende mensen ooit hebben gezegd: noodzaak leidt tot innovatie. Ik verwacht dus dat er nu wel een verandering in is gezet (zie het langzaam gebeuren) en dat dit door blijft zetten, in ieder geval tot het punt dat de noodzaak weer verdwijnt, ergo de woningen verkopen weer goed. Wat dat betreft mag de crisis nog wel iets langer duren.

De tweede partij is de consument.Net als de bouw zijn die op het gebied van woningen ook nog heel erg traditioneel. De meeste consumenten reageren allergisch wanneer iemand het heeft over prefab, houtskeletbouw of steenstrips om maar iets te noemen. Terwijl de kwaliteit van woningen met deze nieuwe ontwikkelingen helemaal niet minder hoeft te zijn. Ook willen heel veel mensen wel de nieuwste gadgets zoals i-pads, maar de meeste mensen willen nauwelijks meer investeren in een moderne installatie die geld bespaart op de lange termijn.

Wat dat betreft zorgen deze samen ook voor een vicieuze circel die zichzelf in stand houdt. Gelukkig ontstaat er nu een noodzaak bij beide partijen (de bouw die aan de gang wil blijven ondanks dalende huizenprijzen en die dus moeten zorgen dat ze efficienter gaan produceren en consumenten die toch een (nieuwbouw)woning willen ondanks dat ze minder kunnen lenen en dan eventueel concessies doen aan de bouwwijze) en leidt deze noodzaak in de aankomende jaren tot een hoop innovaties in de bouw.

[Ray]

Cyberpope schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 17:13:
[...]

Is er ook met pirex stekker... (die heb ik namelijk.. of er moet een nog nieuwere uit zijn).
Afstandbediening in de badkamer, gewone bediening in keuken.

mm komt ie nu mee net alle leidingen gelegd en draad getrokken voor de schakelaar in de badkamer.

[Xanaroth]

Tieske88 schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 22:52:
De tweede partij is de consument.Net als de bouw zijn die op het gebied van woningen ook nog heel erg traditioneel. De meeste consumenten reageren allergisch wanneer iemand het heeft over prefab, houtskeletbouw of steenstrips om maar iets te noemen.

Dat is eerder omdat dergelijke 'snel goedkoop' oplossingen vaak resulteren in woningen die niet aansluiten bij de bewoners.
Houtskelet klinkt leuk, totdat je bedenkt dat de straten nog wel eens blank staan in Nederland. Dan moet je direct je hele benedenverdieping verbouwen. Iets zegt me dat zowel bewoners als verzekeraars (dus ook weer bewoners) dat geintje niet zien zitten.
Prefab klinkt leuk, maar de vinexwijken lopen niet meer zo goed - je zult dus meer diversiteit moeten gaan aanbrengen (i.e. volledige wijken ontwerpen, niet een woning ontwerpen en die x50 plaatsen om het een wijk te noemen) waardoor prefab geen nut heeft.

Steenstrips heeft niks met woningbouw te maken. Dat is gewoon een duur alternatief voor behangen of schilderen en ik zie niet in waarom je daarmee woningen goedkoper maakt of waarom je de woning niet gewoon casco oplevert.
Als je voor de buitenkant bedoeld, pak gewoon een verfspuit en geef dat beton een kleurtje. Vele malen goedkoper en geeft mensen direct veel meer ruimte om de woning bij de wensen aan te sluiten. Krijg je ook veel beter straatbeeld van, stuk persoonlijker en minder eentonig.

[ Voor 6% gewijzigd door Xanaroth op 09-06-2012 11:56 ]

[MBV]

Prefab zou niet voor kleinere aantallen kunnen? Dit rijtje 2-kappers is als grote platen op een vrachtwagen aangekomen, alleen de hoekjes zijn gemetseld. Dat was voor 2000.

[ Voor 8% gewijzigd door MBV op 09-06-2012 12:16 ]

[Fiber]

MBV schreef op zaterdag 09 juni 2012 @ 12:15:
Prefab zou niet voor kleinere aantallen kunnen? Dit rijtje 2-kappers is als grote platen op een vrachtwagen aangekomen, alleen de hoekjes zijn gemetseld. Dat was voor 2000.

Best grappige huizen. Doen wel een beetje on-Nederlands aan. Ik denk toch dat de meest Nederlanders voor de meer traditionele huizen ertegenover zouden kiezen.

Tegenwoordig zijn toch alle dragende delen, vloeren en binnenmuren betonnen prefab? Dat metselwerk aan de buitenkant is toch alleen nog maar voor de sier en de isolatie?

[ Voor 15% gewijzigd door Fiber op 09-06-2012 12:25 ]

[Señor Sjon]

Ignorance is Bliss

De buitenschil is voor de regenwerendheid van de woning. Kieren mogen niet groter zijn dan 10mm om ongedierte te weren. Dit kan metselwerk zijn, maar ook hout, natuursteen, keramiek, etc. De eerste meters moeten ook nog eens slecht brandbaar zijn, dus dan is metselwerk wel ontzettend handig. Het ziet er degelijk uit en door onze ligging aan het einde van een hoop rivieren hebben we klei zat.
Steenstrips worden buiten gebruikt om betonnen lateien af te werken of in de renovatie. Door bij oude huizen het buitenblad eraf te slopen, kan er een nieuw geïsoleerd paneel geplaatst worden. Om de oude fundering niet breder te hoeven maken, worden vaak steenstrips gebruikt om de gemetselde uitstraling weer terug te krijgen.

Het criterium overstromingen is qua woningbouw geen issue, de meeste projecten hebben ruim voor de bouw de bestemming wonen of niet. In overstromingsgebieden gewoon niet. Dat is in Limbug in hter verleden misgegaan. Maar HSB wel/niet heeft niets met overstromingen te maken. Immers, dan zou je ook geen kelders bouwen.

De Nederlander wil geen HSB (buiten sommige zelfbouwers) omdat ze het minder degelijk vinden. Ook is beton makkelijk om je schilderijtje op te hangen en heeft het betere geluidwerende eigenschappen. Houten begane grondvloeren zijn trouwens al tientallen jaren verboden in nieuwbouwwoningen, dus daar kom je ze sowieso niet tegen.


Wij bouwen ook met kleine aantallen prefab, doordat het casco uitgeëngineerd is, kan je er veel mee. En de fabriek maakt die dingen toch wel, onafhankelijk van het schilletje.

[Sissors]

Het criterium overstromingen is qua woningbouw geen issue, de meeste projecten hebben ruim voor de bouw de bestemming wonen of niet. In overstromingsgebieden gewoon niet. Dat is in Limbug in hter verleden misgegaan. Maar HSB wel/niet heeft niets met overstromingen te maken. Immers, dan zou je ook geen kelders bouwen.

Waar haal jij nu overstromen vandaan? Het ging over straten die blank staan, zou ik zelf geen overstroming nog noemen over het algemeen, en dat gebeurd in iedergeval vaak zat. En dan heb ik het niet over overstromingsgebieden, als er flinke hoosbui voorbij komt trekt de riolering het gewoon niet altijd overal.

[Wolly]

furby-killer schreef op zaterdag 09 juni 2012 @ 13:56:
[...]

Waar haal jij nu overstromen vandaan? Het ging over straten die blank staan, zou ik zelf geen overstroming nog noemen over het algemeen, en dat gebeurd in iedergeval vaak zat. En dan heb ik het niet over overstromingsgebieden, als er flinke hoosbui voorbij komt trekt de riolering het gewoon niet altijd overal.

In nieuwbouw wijken wordt hier natuurlijk rekening mee gehouden, onder meer door de gescheiden riolering die regenwater direct afvoert op open water en door stukken niet allemaal dicht te tegelen.

[MBV]

Fiber schreef op zaterdag 09 juni 2012 @ 12:23:
[...]

Best grappige huizen. Doen wel een beetje on-Nederlands aan. Ik denk toch dat de meest Nederlanders voor de meer traditionele huizen ertegenover zouden kiezen.

Het grote verschil is dat die huizen ertegenover 2x zo duur zijn, als grove schatting. Daar zit namelijk maar 1 voordeur in, die 'prefab'-huizen 2

furby-killer schreef op zaterdag 09 juni 2012 @ 13:56:
[...]

Waar haal jij nu overstromen vandaan? Het ging over straten die blank staan, zou ik zelf geen overstroming nog noemen over het algemeen, en dat gebeurd in iedergeval vaak zat. En dan heb ik het niet over overstromingsgebieden, als er flinke hoosbui voorbij komt trekt de riolering het gewoon niet altijd overal.

Dat het voorkomt is natuurlijk gewoon waar, maar daar worden de huizen niet op ontworpen (Dordrecht uitgezonderd).

[Xanaroth]

MBV schreef op zaterdag 09 juni 2012 @ 12:15:
Prefab zou niet voor kleinere aantallen kunnen? Dit rijtje 2-kappers is als grote platen op een vrachtwagen aangekomen, alleen de hoekjes zijn gemetseld. Dat was voor 2000.

Ik zeg niet dat het niet kan. Alleen prefab is voornamelijk nuttig bij massaproductie. Denk aan flats, 50x of meer een prefab woningdeel op/naast elkaar plaatsen is snel en makkelijk. Door het grote aantal zijn de eenmalige kosten ook relatief laag. Maar als je het doet in dergelijke aantallen van 2-4x, dan betwijfel ik of het nog steeds efficient genoeg is om kosten te drukken doordat je nog steeds dezelfde eenmalige kosten hebt.

[ Voor 9% gewijzigd door Xanaroth op 09-06-2012 14:41 ]

[Tieske88]

Myrdreon schreef op zaterdag 09 juni 2012 @ 14:40:
[...]


Ik zeg niet dat het niet kan. Alleen prefab is voornamelijk nuttig bij massaproductie. Denk aan flats, 50x of meer een prefab woningdeel op/naast elkaar plaatsen is snel en makkelijk. Door het grote aantal zijn de eenmalige kosten ook relatief laag. Maar als je het doet in dergelijke aantallen van 2-4x, dan betwijfel ik of het nog steeds efficient genoeg is om kosten te drukken doordat je nog steeds dezelfde eenmalige kosten hebt.

PDFje
site
Kijk hier eens na, is ook prefab en is al rendabel vanaf 3 woningen. Is inmiddels al een rij van 5 gerealiseerd en deze 2 rijen van 7 zoals in de pdf. En zoals je kunt zien zijn daarvan de kopwoningen ook nog eens anders. Jou argument van alleen bij allemaal dezelfde woningen prefab handig is klopt dus niet. En dit alleen maar een voorbeeld, er zijn nog veel meer systemen waarbij prefab voordelen bied. Er zijn genoeg bouwers die ook vrijstaande woningen prefabriceren en dan mag iedere woning anders zijn.

Dat Nederlanders houtskeletbouw minder degelijk "vinden" klopt. Maar dat is alleen een idee wat heerst. Houtskeletbouw is net zo degelijk want het moet gewoon aan dezelfde eisen voldoen qua constructie als een betonnen huis. Geluid is tegenwoordig ook geen probleem, de wanden en vloeren kunnen net zo geluidwerend maken als dat je zelf wil. Houten begane grond vloeren zijn daarbij niet verboden, alleen daar kleven zo veel nadelen aan dat het handiger is om in ieder geval de beganegrondvloer van beton te maken. Dat je aan houtskeletbouw niet zo makkelijk iets zwaars op kan hangen is inderdaad een nadeel, al kan een schilderij prima (tot 50kg zelfs). Maar houtskeletbouw heeft ook veel voordelen ten opzichte van de traditionele stapelbouw, echter bij de meeste consumenten heersen vooroordelen (waarvan de meeste in werkelijkheid niet kloppen).

Ik wil hier niet één bepaalde oplossing aanprijzen, alleen maar melden dat de meeste consumenten heel traditoneel zijn qua woningen, en dat blijkt ook wel uit de reacties hier. Er is de laatste tijd veel vooruitgang met innovaties in de bouw, en de prefab- en houtskeletbouwwoningen die tegenwoordig gebouwd worden zijn over het algemeen van hoge kwaliteit. Alleen de consument moet mee willen, want dan kunnen er stappen gezet worden in de verbetering van het proces en de vermindering van de faalkosten om daarmee de woningen goedkoper te maken. Dus niet door het gebruik van slechte producten.

[Istrilyin]

Z___Z schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 14:35:
Dat huizen in de VS worden verkocht onder de productieprijs is omdat daar in bepaalde regios een overschot is aan woningen. Dat is net als fabriekanten overprodutie onder de kostprijs verkopen.

Dat klopt 100%. Rond 2005 is er enorm veel gebouwd, met mensen die meerdere huizen kochten "omdat prijzen toch alleen maar omhoog gaan". Wat je nu ziet is het eindresultaat...

Er zijn wel mensen die willen kopen, maar veel mensen durven niet te kopen, omdat iedereen bang is dat de huizenprijzen nog verder gaan dalen. Het fenomeen deflatie is daarom erg slecht voor de economie, zoals te zien is in Japan.

Inderdaad zou het beter zijn als we die 20% daling gewoon in eens konden hebben, in plaats van uitgesmeerd over 4 jaar. Dan zou de markt weer open zijn. Nu weten de slimme starters dat ze nog jaren moeten wachten, en de domme starters worden door hun bank wel teruggefloten. Schiet niet zo op.

Japen: interessant voorbeeld... In Japan is 20 jaar lang een beleid geweest van alle bedrijven en banken staande houden, en veel overheidsuitgaven doen. Dat heeft deflatie niet kunnen tegenhouden, en de staatsschuld is 200% van het nationaal product. Men spreekt over twee verloren decennia.

Deflatie wordt door Keynes-aanhangers als slecht gezien, en als excuus om de staatsuitgaven flink op te voeren. Maar is het slecht voor de economie? Computers worden een paar procent per maand goedkoper... Houdt dat mensen tegen om ze te kopen? Laat je je dak pas volgend jaar repareren als het dan 40 euro goedkoper is? Koop je aardappelen pas volgend jaar als je weet dat ze nu nog 20% duurder zijn? Alleen voor een huis ga je wachten, omdat je die 1000 euro/maand verlies beter aan de huidige eigenaar kan laten.

De prijzen zijn in principe nu prima, in verhouding met de inkomsten, het enige wat er mist is vertrouwen in de markt.

Ongeveer 4x a 5x een bruto jaarinkomen is prima voor een huis... dus de prijzen zijn veel te hoog! Er is mijns inziens er veel vertrouwen in de markt, met name in de richting waarin prijzen zich bewegen.

[Verwijderd]

Waar haal jij nu overstromen vandaan? Het ging over straten die blank staan, zou ik zelf geen overstroming nog noemen over het algemeen, en dat gebeurd in iedergeval vaak zat. En dan heb ik het niet over overstromingsgebieden, als er flinke hoosbui voorbij komt trekt de riolering het gewoon niet altijd overal.

Vandaar dat houtskeletbouwwoningen een betonnen fundering hebben die 30cm boven de straat uitsteekt? Licht oplopende voortuin of een enkele trede voor de deur en het huis staat ook mooi droog als de straat een keer blank staat. Is overigens voor betonnen huizen ook verstandig, want ook daar kan water gewoon onder de deur door...

[Señor Sjon]

En dat mag niet. De overgang binnen/buiten mag vanwege minder validen maximaal 20mm bedragen. Je kon eerst wegkomen met een trapje (raar maar waar), maar dat is in het BB2012 gerepareerd.

Behoudens gebieden als Dordrecht wordt er geen rekening gehouden met regenwater. Het projectgebied moet voldoende waterberging bevatten, maar op woningniveau is dat niet wettelijk geregeld.

[MBV]

Je mag toch wel je drempel hoger leggen dan het straatniveau? En anders wacht je een jaartje, dan helpt moeder natuur vanzelf.

[Fiber]

Hoge drempels zijn redelijk zinloos als de wc boven overstroomt... (Gezien bij kennissen, en die waren nog op vakantie ook...) Wordt je niet vrolijk van. Was ook een combinatie van foutje in de riolering en een wolkbreuk.

[Señor Sjon]

MBV schreef op maandag 11 juni 2012 @ 17:12:
Je mag toch wel je drempel hoger leggen dan het straatniveau? En anders wacht je een jaartje, dan helpt moeder natuur vanzelf.

Nope

Je moet voldoen aan de principes van dit detail:
http://www.sbr.nl/product...euren-geldt-een-20-mm-eis



We smokkelen tegenwoordig al door de toekomstige vloerafwerking op te nemen, anders kan je niet eens een deurmat plaatsen bij een voordeur. Tot 1-4-2012 was het dan wel toegestaan om met een trap bij je voordeur te komen, maar dan moest je wel met dit detail eindigen.

Jaja, bouwregelgeving op zijn best.

[ Voor 5% gewijzigd door Señor Sjon op 11-06-2012 17:29 ]

[MBV]

Lekker nuttig, in Rotterdam (of nog erger: Krimpen aan den IJssel) krijg je na 10 jaar al een verloop van 20cm in je voortuin En nog mooier: 2cm is voor mensen met een rollator al bijna te veel..

[Shadowhawk00]

MBV schreef op maandag 11 juni 2012 @ 18:01:
Lekker nuttig, in Rotterdam (of nog erger: Krimpen aan den IJssel) krijg je na 10 jaar al een verloop van 20cm in je voortuin En nog mooier: 2cm is voor mensen met een rollator al bijna te veel..

En dan nog waarom zou een huis geschikt moeten zijn voor gehandicapten? het is geen openbaar gebouw dus als de bewoner er geen last van heeft moet het toch niet uitmaken. Als heeft hij tussen de gan en de woonkamer een drempel liggen avn 40cm dat is dan toch zijn probleem.

[Fiber]

Dat heet het luik van de kruipruimte...

[Señor Sjon]

Huizen worden niet alleen bedacht voor de huidige bewoner, maar ook als deze oud is of invalide raakt. Dit is maar een minuscuul tipje van de ijsberg

[MBV]

@shadow: het is best handig als de woningvoorraad in ons land voor zo'n beetje iedereen geschikt is. Kijk maar naar hoe het voor 1900 was geregeld, da's ook niet alles. Maar je kan ook te ver de andere kant op doorschieten, zoals in dit geval.

[RemcoDelft]

Persoonlijk vind ik het jammer dat het hele land wordt aangepast aan bejaarden: drempels bij huizen, enorme verhogingen bij bushaltes (gevolg: de fietsenstalling er naast is niet meer per fiets bereikbaar), etc.
Als je moeite hebt met een drempel van 2 cm wordt het wellicht tijd om je neer te leggen bij het feit dat je niet alles meer kan. Dat lijkt me beter dan het hele land drempelvrij maken.