Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Verwijderd]

rik86 schreef op woensdag 16 mei 2012 @ 16:57:
De huizenverkopen zullen komende maanden wel weer stijgen t/m december en daarna instorten, gezien het feit wat er gaat gebeuren met hypotheken.

Ik denk dat iedereen die wil en kan dat voor 1/1/2013 wil doen, waardoor er nog enige beweging inkomt, daarna zal iedereen die niet hoeft/ opeens veel extra inkomen/geld heeft blijven zitten waar die zit, het zou me niets verbazen als eerst helft 2013, mits de voorgestelde regels ingevoerd worden, we 80 á 90% lager uitkomen dan nu.

Ja dat denk ik ook.. de vraag voor veel mensen zal dus zijn
1) nu kopen en nog volledige HRA krijgen, maar wel 10-20% waardedaling
2) Nog 1 a 2 jaar wachten, beperkte HRA maar goedkopere woningen

[McVirusS]

Ik zou nog lekker even voor volle mep HRA gaan, huizenprijzen moeten wel erg dalen wil je dat compenseren (door HRA krijg ik ongeveer 30% van hypotheeklasten terug). 100% spaarhypotheek.

[ Voor 5% gewijzigd door McVirusS op 16-05-2012 17:44 ]

[MBV]

Maar hoeveel is dan het verschil in teruggave tussen spaarhypotheek en annuitair? Stel dat de huizenprijzen 10% dalen na januari, dan kan dat wel interessant zijn.

[Pooh]

MBV schreef op woensdag 16 mei 2012 @ 17:53:
Maar hoeveel is dan het verschil in teruggave tussen spaarhypotheek en annuitair? Stel dat de huizenprijzen 10% dalen na januari, dan kan dat wel interessant zijn.

Eerste jaren maakt het nauwelijks uit, en is annuitair zelfs iets goedkoper ivm lagere kosten. Ook het maximaal te lenen bedrag zal niet afnemen, omdat dat al jaren op basis van een annutaire hypotheek wordt doorgerekend. Pas na een jaar of 5 begint annuitair iets duurder te worden, en pas helemaal aan 't einde van de 30 jaar looptijd is 't verschil de volle 30-50% van de aftrek.

De meeste kopers kijken niet veel meer dan 5 jaar vooruit. Ik verwacht dan ook niet dat het voorgestelde nieuwe HRA-model kopers zal afschrikken. Kopers worden afgeschrikt door dalende prijzen en onzekerheid, niet door een beetje hogere lasten in de toekomst die goed te berekenen zijn.

[EXX]

Bovendien denk ik denk de banken al zullen gaan anticiperen op de nieuwe regels, en de daarmee te verwachten prijsdaling.

[McVirusS]

MBV schreef op woensdag 16 mei 2012 @ 17:53:
Maar hoeveel is dan het verschil in teruggave tussen spaarhypotheek en annuitair? Stel dat de huizenprijzen 10% dalen na januari, dan kan dat wel interessant zijn.

In eerste jaar is er (vrijwel) geen verschil. HRA aftrek loopt anuitair af .

Kan je hier berekenen:
http://www.hypotheeklaste...nl/berekenen/annuiteiten/

Uitgangspunten:
300k hypotheek, 30 jaar looptijd, 5% rente, 42% IB

Netto maandlasten:
Jaar 01: €1.088
Jaar 05: €1.123 +€35 (3,2%)
Jaar 10: €1.178 +€90 (8%)
Jaar 20: €1.334 +€254 (23%)
Jaar 30: €1.592 +€504 (46%)

Stijgingen in netto lasten ten opzichte van een 100% volledig aftrekbare spaarhypotheek nu.

[ Voor 18% gewijzigd door McVirusS op 16-05-2012 18:07 ]

[McVirusS]

Pooh schreef op woensdag 16 mei 2012 @ 17:57:
[...]

Eerste jaren maakt het nauwelijks uit, en is annuitair zelfs iets goedkoper ivm lagere kosten. Ook het maximaal te lenen bedrag zal niet afnemen, omdat dat al jaren op basis van een annutaire hypotheek wordt doorgerekend. Pas na een jaar of 5 begint annuitair iets duurder te worden, en pas helemaal aan 't einde van de 30 jaar looptijd is 't verschil de volle 30-50% van de aftrek.

Goedkoper klopt niet! Bankspaarhypotheek heeft geen extra kosten en is dus bruto exact even duur als annuiteitenhypotheek. Annuiteitenhypotheek wordt al duurder vanaf 2e jaar. Alleen is het na 5 jaar pas 3,2% duurder als bankspaarhypotheek. Loopt in jaren daarna echter wel hard op.

De meeste kopers kijken niet veel meer dan 5 jaar vooruit. Ik verwacht dan ook niet dat het voorgestelde nieuwe HRA-model kopers zal afschrikken. Kopers worden afgeschrikt door dalende prijzen en onzekerheid, niet door een beetje hogere lasten in de toekomst die goed te berekenen zijn.

Denk dat je daarin gelijk hebt. Speciaal voor jou nog even lasten na 5 jaar toegevoegd in mijn vorige bericht .

[ Voor 5% gewijzigd door McVirusS op 16-05-2012 18:08 ]

[MBV]

McVirusS schreef op woensdag 16 mei 2012 @ 18:01:
[...]


Klopt niet! Bankspaarhypotheek heeft geen extra kosten en is dus bruto exact even duur als annuiteitenhypotheek. Annuiteitenhypotheek wordt al duurder vanaf 2e jaar.

Klopt niet! Bankspaarhypotheek heeft bruto meer rentelasten dan een annuitaire hypotheek. Pas na HRA krijg je voordeel bij een bankspaarhypotheek. Ook roept de eerste link die ik kon vinden dat je vaak een iets hogere rente betaalt.

Wat ik vroeg was hoeveel het duurder was. Volgens die site zijn de netto lasten totaal na 30 jaar zijn 434k voor annuitair, en 345k voor spaarhypotheek. 25% duurder dus. Veel meer dan ik verwachtte, en mijn eerste hit op google gaf 12% verschil Beste hypotheker (of concurrent), wat zit dichter bij de waarheid?

[croxz]

In dit topic wordt de suggestie gewekt dat je de sjaak bent als na 10 jaar de rentevaste periode afloopt. Omdat je bijna wel gedwongen bent om bij de huidige bank/verzekeraar te blijven en haar nieuwe rentepercentage te slikken.

[eamelink]

Is er al een reden gegeven door de partijen van het akkoord waarom er geen afbouwregelingen voor bestaande hypotheken komen?

Of zitten ze er nog op te broeden wat ze dáár nu eens als plausibele verklaring voor kunnen geven?

Of zouden ze dat wellicht to na de verkiezingen willen uitstellen?

[McVirusS]

MBV schreef op woensdag 16 mei 2012 @ 18:07:
[...]

Klopt niet! Bankspaarhypotheek heeft bruto meer rentelasten dan een annuitaire hypotheek. Pas na HRA krijg je voordeel bij een bankspaarhypotheek. Ook roept de eerste link die ik kon vinden dat je vaak een iets hogere rente betaalt.

Wat ik vroeg was hoeveel het duurder was. Volgens die site zijn de netto lasten totaal na 30 jaar zijn 434k voor annuitair, en 345k voor spaarhypotheek. 25% duurder dus. Veel meer dan ik verwachtte, en mijn eerste hit op google gaf 12% verschil Beste hypotheker (of concurrent), wat zit dichter bij de waarheid?

Op basis van hypotheek uit vorige post.

Over hele looptijd:

Brutolasten voor annuiteitenhypotheek: € 579.767
Brutolasten voor bankspaarhypotheek: € 579.767

Verschil: 0 euro.

Nettolasten voor annuiteitenhypotheek: € 462.265
Nettolasten voor bankspaarhypotheek: € 390.767

Verschil: €71.498 / 18,3%

Onder het voorbehoud dat ik daar dus wel deze site voor heb gebruikt, andere sites hanteren wellicht andere rekenmethode:
http://www.hypotheeklaste...nl/berekenen/annuiteiten/

[ Voor 12% gewijzigd door McVirusS op 16-05-2012 18:20 ]

[McVirusS]

croxz schreef op woensdag 16 mei 2012 @ 18:15:
In dit topic wordt de suggestie gewekt dat je de sjaak bent als na 10 jaar de rentevaste periode afloopt. Omdat je bijna wel gedwongen bent om bij de huidige bank/verzekeraar te blijven en haar nieuwe rentepercentage te slikken.

Daarom moet je een hypotheekverstrekker ook niet alleen uitzoeken op lage rentes. Als ze een tweesporenbeleid hanteren of verschillende tarieven voor verschillende hypotheekvormen kan je alsnog de sjaak zijn.

Daarnaast vraag ik me af of hoe de wetgeving wordt toegepast. Of je gewoon een bestaande spaarhypotheek mag oversluiten als je er al 1 had lopen voor 1-1-2013 (met volledige HRA) of dat het dan als nieuwe hypotheek beschouwd wordt.

[McVirusS]

eamelink schreef op woensdag 16 mei 2012 @ 18:15:
Is er al een reden gegeven door de partijen van het akkoord waarom er geen afbouwregelingen voor bestaande hypotheken komen?

Of zitten ze er nog op te broeden wat ze dáár nu eens als plausibele verklaring voor kunnen geven?

Of zouden ze dat wellicht to na de verkiezingen willen uitstellen?

Waarschijnlijk willen ze dat uitstellen ja .

Mensen die nu 2 huizen hebben zouden wel erg hard gestraft worden als bestaande hypotheken ook onder nieuw beleid zouden vallen. Die moeten sowieso ook al de prijsdaling voor hun conto nemen.

Mij lijkt het eerlijker als gemaakte winsten bij verkoop van je huis belast gaan worden. Dan wordt de last wat meer verdeeld over generaties:

- Starters: minder HRA
- Middengroep: lagere huiswaarde/restschuld
- Babyboomers: belaste overwaarde huis

[Verwijderd]

nare man schreef op woensdag 16 mei 2012 @ 14:33:
Het feit dat de daling bij appartementen het sterkst is, duidt er ook op dat dit komt door de onzekerheid over de toekomst van de HRA. Starters kopen immers naar verhouding vaker appartementen, en voor starters is het toekomstperspectief van de HRA het meest relevant.

Mijn boerenverstand zegt dat er simpelweg minder huizen worden verkocht omdat ze te duur zijn. Als ik een appartement van 50 m2 wil verkopen en ik vraag daar 680.000 gulden voor en na 3 jaar wil nog niemand dit kopen, dan zou dag heel misschien wel een klein beetje aan de prijs kunnen liggen....

http://www.funda.nl/koop/...724-anjeliersstraat-59-c/

[ Voor 16% gewijzigd door Verwijderd op 16-05-2012 23:14 ]

[Fiber]

Best leuk flatje, alleen veel te duur inderdaad. Ik bied de helft...

Reken jij je salaris ook om naar guldens?

[Verwijderd]

Mijn 1e huis in 1987 gekocht voor 130.000 gulden incl k.k.
Verkocht in 1996 voor 270.000 gulden in dezelfde staat zonder enige investering buiten wat schilderwerk.
Winst belegd op de beurs en tijdje in een huurwoning gezeten.
In 1998 huis gekocht van 390.000 gulden incl k.k.
Verkocht in 2006 voor 400.000 euro,investering een nieuwe keuken.

Iets zegt me dat zulke winsten absurd zijn.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 17 mei 2012 @ 00:47:
Mijn 1e huis in 1987 gekocht voor 130.000 gulden incl k.k.
Verkocht in 1996 voor 270.000 gulden in dezelfde staat zonder enige investering buiten wat schilderwerk.
Winst belegd op de beurs en tijdje in een huurwoning gezeten.
In 1998 huis gekocht van 390.000 gulden incl k.k.
Verkocht in 2006 voor 400.000 euro,investering een nieuwe keuken.

Iets zegt me dat zulke winsten absurd zijn.

De oorzaak van de ellende waar we in zitten. de staatsschuld is met meet dan 100 miljard toegenomen sinds 2008. Miljarden gegaan richting Griekenland. En wat zijn we opgeschoten? Niks, we staan nog aan de vooravond van de echte bezuinigingen en achteruitgang, Wat opgeblazen is wordt in een hele lange adem leeggeblazen.

[Verwijderd]

Ellende vind ik een nietszeggend woord, ik denk ook niet in "we" .
Wat er nog gaat komen, ik heb geen idee?
Dat huizen te duur zijn lijkt me wel duidelijk uit mijn praktijkvoorbeeld.
Uiteindelijk komt er vanzelf weer evenwicht, hoelang het zal duren?
Ik gok een jaar of 7.

*edit, vanaf 2009 gerekend, dus ongeveer 2016.
Mijn schatting is een daling van 5% per jaar, in 2016 zal een huis ongeveer 25% in waarde gedaald zijn ten opzichte van begin dit jaar.

[ Voor 26% gewijzigd door Verwijderd op 17-05-2012 02:13 ]

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 17 mei 2012 @ 01:24:
Ellende vind ik een nietszeggend woord, ik denk ook niet in "we" .
Wat er nog gaat komen, ik heb geen idee?
Dat huizen te duur zijn lijkt me wel duidelijk uit mijn praktijkvoorbeeld.
Uiteindelijk komt er vanzelf weer evenwicht, hoelang het zal duren?
Ik gok een jaar of 7.

*edit, vanaf 2009 gerekend, dus ongeveer 2016.
Mijn schatting is een daling van 5% per jaar, in 2016 zal een huis ongeveer 25% in waarde gedaald zijn ten opzichte van begin dit jaar.

Ja, met 200.000 euro winst kun je niet van 'persoonlijke ellende' spreken, maar als de banken, makelaars etc niet de huizenboel hadden opgeblazen zat de rest niet in de ellende. Remember, de crisis is begon door de baggerhypotheken in de USA in 2006/2007. En de grote klapper voor ons allen gaat nog komen wanneer Spanje onderuit gaat.

[Pooh]

McVirusS schreef op woensdag 16 mei 2012 @ 18:16:
[...]
Onder het voorbehoud dat ik daar dus wel deze site voor heb gebruikt, andere sites hanteren wellicht andere rekenmethode:
http://www.hypotheeklaste...nl/berekenen/annuiteiten/

In theorie is dat een prima berekening, in de praktijk werkt het toch anders. Een spaarhypotheek is (HRA niet meegerekend) altijd een beetje duurder, domweg omdat er voor de bank een hogere administratieve last is, en een hogere boekhoudkundige schuld. De bank kan dan verschillende dingen doen: de rente hoger zetten, slechtere voorwaarden stellen, meer winst maken via bijbehorende produkten (verplichtte orv enzo), of een lagere marge voor lief nemen.
Op dit moment kiezen banken vooral voor het laatste, en wordt er nauwelijks geconcurreerd op annuitaire en lineaire hypotheken, omdat kopers er nauwelijks belangstelling voor hebben. De marges daarop zijn dus kunstmatig hoog. Maar als annuitair weer een optie wordt, zal het kostenpercentage in de gemiddelde hypotheek afnemen. Goed voor de burger en de economie, ook goed voor de banken, slecht voor de bankmedewerkers, daarvan zullen er minder nodig zijn.
Maar dit gaat om een relatief kleine opslag, in de orde van 0.2%, schat ik.

[Sakete]

Verwijderd schreef op donderdag 17 mei 2012 @ 08:20:
[...]

Ja, met 200.000 euro winst kun je niet van 'persoonlijke ellende' spreken, maar als de banken, makelaars etc niet de huizenboel hadden opgeblazen zat de rest niet in de ellende. Remember, de crisis is begon door de baggerhypotheken in de USA in 2006/2007. En de grote klapper voor ons allen gaat nog komen wanneer Spanje onderuit gaat.

Even een opmerking over de oorzaak van de crisis. Die is niet begonnen door de baggerhypotheken in de USA in 2006/2007. En de banken en makelaars zijn niet de enige schuldigen. De slechte hyptheken waren slechts een symptoom. Als dat niet was gebeurd was er wel iets anders gebeurd wat de meltdown had getriggerd.

De oorzaak zit in het feit dat krediet te makkelijk beschikbaar werd gesteld en de rentes te lang kunstmatig laag zijn gehouden. Dat gebeurde zowel in de VS als in Europa. Verder zit de oorzaak ook in het feit dat wij (als mensen met z'n allen) maar al te graag op de pof wilden leven. Daarmee bedoel ik dat iedereen toch wel heel graag een huis wilde kopen en er maar vanuit ging dat prijzen wel zullen blijven stijgen. Terwijl iemand met een beetje gezond verstand kan beredeneren dat niets oneindig blijft stijgen.

Verder wordt altijd wel het beschuldigende vingertje gewezen naar de banken, maar dat is weer veel te kort door de bocht. Ja, zij hebben er flink van geprofiteerd doordat zij zo makkelijk krediet beschikbaar stelden (en ook nog eens door ingewikkelde constructies zoals CDO's het risico van die kredieten konden doorschuiven naar anderen). Maar, wij, de gewone consument, zaten aan de andere kant van de tafel en wilden maar te graag zo'n lening in ontvangst nemen zodat we konden consumeren (zij het een woning, of andere goederen).

De schuld, met andere woorden, ligt bij iedereen. Wij hebben het allemaal veroorzaakt met onze gezamenlijke hebzucht. Het is een maatschappelijk probleem. We zijn doorgeslagen daarin, met z'n allen en toen ontplofte alles in 2008. En voorlopig voorzie ik deze magere tijden nog wel een poosje aanhouden.

Zo'n grote zeepbel als de Nederlandse huizenmarkt zal heel langzaam leeglopen. In de VS is het veel sneller leeggelopen, gemiddeld 30-50% waardedaling. Het grootste deel van de crash is daar al achter de rug. Maar hier in NL zitten we er nog midden in. En het grootste deel van de waardedaling van een vastgoed markt is altijd op het einde, omdat mensen het psychologisch niet meer aankunnen en zich als het ware 'overgeven' en gewoon verlies nemen. Dan krijg je één grote klap en is meteen de vastgoedmarkt gebodemd en zal het langzaam weer aantrekken.

Het exacte moment? Geen idee. Ik schat ergens tussen 2016 en 2021 (dus over 4-9 jaar).

Maar ik wilde dit even delen omdat ik het altijd zo makkelijk vind als mensen de schuld toewijzen aan slechts één ding, terwijl het in werkelijkheid vele malen complexer is.

[ Voor 1% gewijzigd door Sakete op 17-05-2012 11:16 . Reden: tikfoutjes ]

[Verwijderd]

Sakete schreef op donderdag 17 mei 2012 @ 11:13:
[...]
Daarmee bedoel ik dat iedereen toch wel heel graag een huis wilde kopen en er maar vanuit ging dat prijzen wel zullen blijven stijgen. Terwijl iemand met een beetje gezond verstand kan beredeneren dat niets oneindig blijft stijgen.

Ik durf toch wel te beredeneren dat brood, olie en veel andere consumptie goederen oneindig blijven stijgen

Sakete schreef op donderdag 17 mei 2012 @ 11:13:
[...]


Verder wordt altijd wel het beschuldigende vingertje gewezen naar de banken, maar dat is weer veel te kort door de bocht. Ja, zij hebben er flink van geprofiteerd doordat zij zo makkelijk krediet beschikbaar stelden (en ook nog eens door ingewikkelde constructies zoals CDO's het risico van die kredieten konden doorschuiven naar anderen). Maar, wij, de gewone consument, zaten aan de andere kant van de tafel en wilden maar te graag zo'n lening in ontvangst nemen zodat we konden consumeren (zij het een woning, of andere goederen).

Niet iedereen heeft macro-economische kennis, dan wel goede financiele inzichten. Als ik naar de tandarts ga en hij zegt dat ik tandsteen heb wat hij moet verwijderen, dan geloof ik de man/vrouw ook op zijn woord.

Hetzelfde geldt voor veel mensen die naar een hypotheekadviseur zijn gestapt, en deze heeft een plan opgesteld, ingepakt met mooie woordjes en verkocht. Uiteindelijk is een hypotheek adviseur niets meer dan een verkoper van een product waar behoefte aan is.

Sakete schreef op donderdag 17 mei 2012 @ 11:13:
[...]

Maar ik wilde dit even delen omdat ik het altijd zo makkelijk vind als mensen de schuld toewijzen aan slechts één ding, terwijl het in werkelijkheid vele malen complexer is.

Mee eens, de schuld ligt niet bij de banken of de mensen, maar bij het systeem wat direct of indirect door iedereen in stand word gehouden

[Sakete]

Verwijderd schreef op donderdag 17 mei 2012 @ 11:20:
[...]


Ik durf toch wel te beredeneren dat brood, olie en veel andere consumptie goederen oneindig blijven stijgen

In tijden van deflatie zullen dat soort zaken toch wel in prijs gaan dalen. Het klopt wel dat we al sinds de jaren '30 van de 20e eeuw geen deflatie hebben gehad. Maar zo'n periode zou altijd weer kunnen aanbreken en wordt in de huidige tijden weer iets waarschijnlijker.

Niet iedereen heeft macro-economische kennis, dan wel goede financiele inzichten. Als ik naar de tandarts ga en hij zegt dat ik tandsteen heb wat hij moet verwijderen, dan geloof ik de man/vrouw ook op zijn woord.


Hetzelfde geldt voor veel mensen die naar een hypotheekadviseur zijn gestapt, en deze heeft een plan opgesteld, ingepakt met mooie woordjes en verkocht. Uiteindelijk is een hypotheek adviseur niets meer dan een verkoper van een product waar behoefte aan is.

Dat klopt ook, niet iedereen heeft die inzichten. Maar dan nog, verantwoordelijkheid voor een keuze ligt altijd altijd bij jezelf. Dat iemand iets zegt en met mooie woordjes verpakt wil niet zeggen dat diegene gelijk heeft of dat je er niet zelf op een logische manier over na kunt denken. En tegenwoordig met het Internet, als je iets niet weet heb je het gauw genoeg opgezocht.

Mensen willen te vaak geen verantwoordelijkheid nemen voor hun keuzes en de schuld op anderen afschuiven.

Mee eens, de schuld ligt niet bij de banken of de mensen, maar bij het systeem wat direct of indirect door iedereen in stand word gehouden

Jij hebt dit nog beter verwoord dan ik

[Motrax]

Is het echt annuïtair of valt een 100% aflosbare bankspaarconstructie ook onder de nieuwe regels? Ik word er niet echt wijs uit...

Ben bang dat alleen annuïtair een dure grap wordt en dat ik aan het einde van het jaar met een financieel adviseur ale opties moet gaan doorrekenen.

Dat er iets moest veranderen: duidelijk. Dat het alleen voor nieuwe hypotheken zou gelden: bah. Blijkbaar kost het teveel kiezers om de pijn over alle huizenbezitters te verdelen.

[Louise525]

Motrax schreef op vrijdag 18 mei 2012 @ 00:13:
+Dat er iets moest veranderen: duidelijk. Dat het alleen voor nieuwe hypotheken zou gelden: bah. Blijkbaar kost het teveel kiezers om de pijn over alle huizenbezitters te verdelen.

Bij veel beleidsmaatregelen gaan deze in voor de "ńieuwe gevallen". Het nieuwe ontslagrecht, de nieuwe WW enz, zijn ook allemaal alleen van toepassing op de nieuwe gevallen. Of denk aan nog niet zo heel lang geleden het afschaffen van de WW-vervolguitkering (werd in 1 weekend afgeschaft voor de nieuwe gevallen) en de invoering van de WIA voor nieuwe arbeidsongeschikten. En de WAO was in de loop van de tijd ook steeds strenger geworden, voor de nieuwe gevallen dan.

Met dit soort zaken, die je toch niet kunt veranderen kun je je beter vasthouden aan het motto: "Nicht argern, nur wundern!"

In dit geval hebben CDA (Balkenende voorop) en vervolgens VVD (Rutte) zich ingegraven in de stelling dat bij hun de hypotheekrenteaftrek veilig zou zijn. Het is een vorm van politieke zelfmoord om daarop tussentijds terug te komen. Over de "nieuwe gevallen" zei Mark Rutte (in het interview met Pauw en Witteman, geconfronteerd met eerdere videobeelden): ja, we blijven ook af van de hypotheekrenteaftrek, want de nieuwe maatregelen gelden alleen voor de nieuwe gevallen. Maar er is de afgelopen anderhalf jaar wel veel veranderd.

Zo zie je maar dat je voorzichtig moet zijn wat je je kiezers belooft, want je helpt er in het ergste geval het land tussentijds mee ten gronde, alleen maar om geen gezichtsverlies te lijden.

Maar ik wil er best een weddenschap met je over afsluiten dat het na de verkiezingen niet bij deze ene maatregel zal blijven.

[Louise525]

McVirusS schreef op woensdag 16 mei 2012 @ 18:29:
[...]

Mij lijkt het eerlijker als gemaakte winsten bij verkoop van je huis belast gaan worden. Dan wordt de last wat meer verdeeld over generaties:

- Starters: minder HRA
- Middengroep: lagere huiswaarde/restschuld
- Babyboomers: belaste overwaarde huis

Ik heb begrepen dat er in Spanje een dergelijke winstbelasting bestaat, maar ik weet niet hoe die eruit ziet en bovendien ligt de huizenmarkt daar veel erger op zń gat dan hier.

Persoonlijk ben ik niet voor een winstbelasting.
Het is lastig is hier een goede regeling voor te verzinnen. Hoe verreken je bijvoorbeeld de inflatie, kijk je alleen naar de koop- en verkoopsom of ook naar de tussentijdse investeringen (groot onderhoud, verbouwingen)? De kans is groot dat de politiek in zo'n geval om het simpel te houden iets gaat verzinnen met fictief rendement (net als de huidige vermogensrendementsheffing), wat je dan meteen bij de notaris af kan rekenen.
Het lijkt er dan bovendien op alsof de overdrachtsbelasting die net van 6 naar 2% is gegaan, via een achterdeur weer terugkomt (vestzak-broekzak-beleid). En je gaat dan ontmoedigen dat mensen willen investeren in hun woning, want ze krijgen dan het gevoel dat ze dezelfde verbouwing 2x moeten betalen (1x aan de aannemer en nog 1x aan de fiscus).

Die driedeling die jij maakt, zie ik niet in de praktijk. Er zijn veel mensen die jonger zijn dan de babyboomers, veertigers bijvoorbeeld, die heel veel geluk hebben gehad op de koopwoningmarkt. En pas geleden werd bekend dat het steeds vaker voorkomt dat kinderen financieel in de problemen raken als ze een huis van hun ouders erven (omdat het niet verkocht wordt en allerlei lasten door blijven lopen en de erfbelasting ook moet worden betaald.

Er zijn ook zat mensen die in de jaren tachtig hun huis met verlies hebben moeten verkopen. Zou je die nu niet een eventuele winst gunnen?

[TrailBlazer]

Motrax schreef op vrijdag 18 mei 2012 @ 00:13:
Is het echt annuïtair of valt een 100% aflosbare bankspaarconstructie ook onder de nieuwe regels? Ik word er niet echt wijs uit...

Ben bang dat alleen annuïtair een dure grap wordt en dat ik aan het einde van het jaar met een financieel adviseur ale opties moet gaan doorrekenen.

Dat er iets moest veranderen: duidelijk. Dat het alleen voor nieuwe hypotheken zou gelden: bah. Blijkbaar kost het teveel kiezers om de pijn over alle huizenbezitters te verdelen.

Alleen annuitair is de eerste 18 jaar netto goedkoper dan 100% bankspaar. Als je. Je nu al druk maakt over lasten van over 18 jaar moet je geen huis kopen.

[BlakHawk]

TrailBlazer schreef op vrijdag 18 mei 2012 @ 06:44:
Alleen annuitair is de eerste 18 jaar netto goedkoper dan 100% bankspaar. Als je. Je nu al druk maakt over lasten van over 18 jaar moet je geen huis kopen.

M.i. is het voordeel van een huis kopen en in mijn geval spaarhypotheek juist de inflatie!
Het bedrag dat je kwijt bent aan wonen blijft 30 jaar gelijk... Bij huur, krijg je ieder jaar weer een verhoging. Ieder jaar gaat je salaris weer omhoog en stijgen de prijzen. Wonen wordt netto dus steeds betaalbaarder, doordat je je maanlast "vastzet".

[nare man]

TrailBlazer schreef op vrijdag 18 mei 2012 @ 06:44:
[...]

Alleen annuitair is de eerste 18 jaar netto goedkoper dan 100% bankspaar.

Ja? Ik had altijd begrepen, ook uit rekenvoorbeeldjes, dat de nettolasten na 7 jaar al gelijk zijn. Daarna zijn de nettolasten van een annuïteitenhypotheek hoger, zij het dat dit verschil inderdaad beperkt blijft. Pas na 18-20 jaar slaat het echt sterk; je lost 50% van het bedrag in de laatste 1/3e van de looptijd af.

[Arnout]

dfrenner schreef op vrijdag 18 mei 2012 @ 07:37:
[...]


M.i. is het voordeel van een huis kopen en in mijn geval spaarhypotheek juist de inflatie!
Het bedrag dat je kwijt bent aan wonen blijft 30 jaar gelijk... Bij huur, krijg je ieder jaar weer een verhoging. Ieder jaar gaat je salaris weer omhoog en stijgen de prijzen. Wonen wordt netto dus steeds betaalbaarder, doordat je je maanlast "vastzet".

Dat dat zo was, hoeft niet te betekenen dat inflatie een gegeven is waar je vanuit kunt gaan. Het
deflatie-gevaar ligt op de loer, zie de waarschuwing van het IMF over de eurozone.

[SkiFan]

Er is de laatste tijd zo ontzettend veel liquiditeit in het financiële systeem gepompt, dat dat er ergens in de komende jaren allemaal als inflatie weer uit gaat komen. Ik maak met dan ook geen zorgen om de stijging door het annuitaire deel, maar op de wat langere termijn lijkt een forse rentestijging me niet denkbeeldig.

[TrailBlazer]

dfrenner schreef op vrijdag 18 mei 2012 @ 07:37:
[...]


M.i. is het voordeel van een huis kopen en in mijn geval spaarhypotheek juist de inflatie!
Het bedrag dat je kwijt bent aan wonen blijft 30 jaar gelijk... Bij huur, krijg je ieder jaar weer een verhoging. Ieder jaar gaat je salaris weer omhoog en stijgen de prijzen. Wonen wordt netto dus steeds betaalbaarder, doordat je je maanlast "vastzet".

ja dat is inderdaad het voordeel van de spaarhypotheek je krijgt steeds meer geld beschikbaar.

nare man schreef op vrijdag 18 mei 2012 @ 09:44:
[...]


Ja? Ik had altijd begrepen, ook uit rekenvoorbeeldjes, dat de nettolasten na 7 jaar al gelijk zijn. Daarna zijn de nettolasten van een annuïteitenhypotheek hoger, zij het dat dit verschil inderdaad beperkt blijft. Pas na 18-20 jaar slaat het echt sterk; je lost 50% van het bedrag in de laatste 1/3e van de looptijd af.

In een van de rekenvoorbeelden die hier gepost werden was dat wel zo geloof ik. Kan ook zijn dat het in het topic was van ervaring met huis kopen. Zal eens zoeken.

[McVirusS]

Pooh schreef op donderdag 17 mei 2012 @ 08:54:
[...]

In theorie is dat een prima berekening, in de praktijk werkt het toch anders. Een spaarhypotheek is (HRA niet meegerekend) altijd een beetje duurder, domweg omdat er voor de bank een hogere administratieve last is, en een hogere boekhoudkundige schuld.

Hoe zo een hogere administratieve last? Die snap ik niet?

De bank kan dan verschillende dingen doen: de rente hoger zetten, slechtere voorwaarden stellen, meer winst maken via bijbehorende produkten (verplichtte orv enzo), of een lagere marge voor lief nemen.

Mijn hypotheekverstrekker (Obvion) hanteert zelfde rentepercentage voor alle hypotheekvormen. ORV heb je volgens mij bij alle vormen nodig en hoefde ik niet verplicht bij hun Obvion af te sluiten

Op dit moment kiezen banken vooral voor het laatste, en wordt er nauwelijks geconcurreerd op annuitaire en lineaire hypotheken, omdat kopers er nauwelijks belangstelling voor hebben. De marges daarop zijn dus kunstmatig hoog. Maar als annuitair weer een optie wordt, zal het kostenpercentage in de gemiddelde hypotheek afnemen. Goed voor de burger en de economie, ook goed voor de banken, slecht voor de bankmedewerkers, daarvan zullen er minder nodig zijn.

Moet je toch toelichten waarom dit is? Zowel annuiteitenhypotheek als spaarhypotheek zijn retesimpele producten, dus waarom zou dat minder werk opleveren?

Maar dit gaat om een relatief kleine opslag, in de orde van 0.2%, schat ik.

Dat is toch speculatie? Mijn bank hanteert in ieder geval geen opslag.

TrailBlazer schreef op vrijdag 18 mei 2012 @ 06:44:
[...]

Alleen annuitair is de eerste 18 jaar netto goedkoper dan 100% bankspaar. Als je. Je nu al druk maakt over lasten van over 18 jaar moet je geen huis kopen.

Ik heb al zeker 4 keer voorgerekend dat annuiteitenhypotheek helemaal niet eerste 18 jaar netto goedkoper is. In feite is annuiteitenhypotheek al na eerste maand duurder.

Jij hebt dit vaker beweert dus ben benieuwd wat voor bron je daarvoor hebt .

[Fiber]

Vollgen jullie trouwens ook de tv serie 'Het snelle geld' van Jort Kelder? Gisteravond weer een prachtige uitzending over onder andere de vastgoed-maffia, grote banken, de huizenbubbel en de woekerpolissen...
http://gemi.st/14176901

[Testert]

dfrenner schreef op vrijdag 18 mei 2012 @ 07:37:
[...]M.i. is het voordeel van een huis kopen en in mijn geval spaarhypotheek juist de inflatie!
Het bedrag dat je kwijt bent aan wonen blijft 30 jaar gelijk... Bij huur, krijg je ieder jaar weer een verhoging. Ieder jaar gaat je salaris weer omhoog en stijgen de prijzen. Wonen wordt netto dus steeds betaalbaarder, doordat je je maanlast "vastzet".

Deflatie vertaalt zich ook in lagere huren. Zeker als een groter aantal huizen wat niet verkocht wordt in de verhuur wordt gedaan wordt de zekerheid dat de huren stijgen ter discussie gesteld. Ik hoop wel dat mijn salaris ieder jaar omhoog gaat, maar zal het toch meer van eigen groei moeten hebben dan van jaarlijks standaard een bedragje.

SkiFan schreef op vrijdag 18 mei 2012 @ 11:01:
Er is de laatste tijd zo ontzettend veel liquiditeit in het financiële systeem gepompt, dat dat er ergens in de komende jaren allemaal als inflatie weer uit gaat komen. Ik maak met dan ook geen zorgen om de stijging door het annuitaire deel, maar op de wat langere termijn lijkt een forse rentestijging me niet denkbeeldig.

Ik betwijfel om 2 redenen dat die extra liquiditeit doorsijpelt naar onze economie:
- De banken hebben de liquiditeit hard nodig om de buffers op peil te krijgen,
- Er worden meer leningen afgeboekt na faillissementen dan er worden uitgegeven.

[Baldertt]

McVirusS schreef op vrijdag 18 mei 2012 @ 11:32:
[...]

Ik heb al zeker 4 keer voorgerekend dat annuiteitenhypotheek helemaal niet eerste 18 jaar netto goedkoper is. In feite is annuiteitenhypotheek al na eerste maand duurder.

Jij hebt dit vaker beweert dus ben benieuwd wat voor bron je daarvoor hebt .

Annuïteitenhypotheek is netto per definitie niet goedkoper. Tenzij de rente anders is, maar dan is de ene spaarhypotheek ook goedkoper dan de andere..

[Arnout]

De Nederlandsche Bank en het ministerie van Financiën maken zich echter zorgen omdat de overheid voor een steeds hoger bedrag garant staat. Daarom worden de regels aangepast. De Kamer en het kabinet moeten hier nog mee instemmen.

Ah, ze zijn wakker geworden. NHG wordt nu dus ook ter discussie gesteld.

http://www.nu.nl/economie...-alleen-nog-starters.html

[EXX]

Men is wel rijkelijk laat wakker geworden. De verhoging van de NHG naar 350.000 euro had om te beginnen al nooit mogen plaatsvinden.

edit:
Apri 2012 5,2 procent lager dan in april 2011: Prijsdaling bestaande koopwoningen groter

[ Voor 44% gewijzigd door EXX op 21-05-2012 09:45 ]

[Señor Sjon]

Er zijn ook ~8500 woningen verkocht. In de Cobouw stond dat in bv. Zuid-Holland met 3,5 miljoen inwoners er maar 1770 woningen van eigenaar zijn gewisseld. Op jaarbasis is dat 1 op de 165 inwoners.

[Wceend]

nare man schreef op vrijdag 18 mei 2012 @ 09:44:
[...]


Ja? Ik had altijd begrepen, ook uit rekenvoorbeeldjes, dat de nettolasten na 7 jaar al gelijk zijn. Daarna zijn de nettolasten van een annuïteitenhypotheek hoger, zij het dat dit verschil inderdaad beperkt blijft. Pas na 18-20 jaar slaat het echt sterk; je lost 50% van het bedrag in de laatste 1/3e van de looptijd af.

is lineair dan niet gewoon goedkoper over de totale looptijd?
Het probleem met lineair is echter dat je in het begin een enorme last hebt terwijl je die liever hebt aan het eind van de looptijd als je meer verdiend. (naar waarschijnlijkheid)

Senor Sjon schreef op maandag 21 mei 2012 @ 09:49:
Er zijn ook ~8500 woningen verkocht. In de Cobouw stond dat in bv. Zuid-Holland met 3,5 miljoen inwoners er maar 1770 woningen van eigenaar zijn gewisseld. Op jaarbasis is dat 1 op de 165 inwoners.

Is dat niet redelijk normaal dat 1 op de 165 mensen in een jaar verhuizen?
Er zijn grote groepen die maar eens in de 20 jaar verhuizen. De groep die iedere 5 jaar verhuisd is wel in de minderheid neem ik aan.

[ Voor 27% gewijzigd door Wceend op 21-05-2012 09:54 ]

[BlakHawk]

Arnout schreef op vrijdag 18 mei 2012 @ 10:47:
Dat dat zo was, hoeft niet te betekenen dat inflatie een gegeven is waar je vanuit kunt gaan. Het
deflatie-gevaar ligt op de loer, zie de waarschuwing van het IMF over de eurozone.

Ik dacht juist dat we zo veel moeite deden om de inflatie binnen de perken te houden... (0 lijn opgelegd door de overheid als maatregel)

[EXX]

Wceend schreef op maandag 21 mei 2012 @ 09:52:
is lineair dan niet gewoon goedkoper over de totale looptijd?
Het probleem met lineair is echter dat je in het begin een enorme last hebt terwijl je die liever hebt aan het eind van de looptijd als je meer verdiend. (naar waarschijnlijkheid)

Als je geen HRA hebt is lineair idd veruit het goedkoopste. Als je dan ook nog eens de looptijd kan verkleinen naar bv. 20 jaar, ben je nog een stuk goedkoper uit.

Zonder HRA is het devies: zo snel mogelijk zo veel mogelijk aflossen.

[Señor Sjon]

Wceend schreef op maandag 21 mei 2012 @ 09:52:
[...]

is lineair dan niet gewoon goedkoper over de totale looptijd?
Het probleem met lineair is echter dat je in het begin een enorme last hebt terwijl je die liever hebt aan het eind van de looptijd als je meer verdiend. (naar waarschijnlijkheid)


[...]

Is dat niet redelijk normaal dat 1 op de 165 mensen in een jaar verhuizen?
Er zijn grote groepen die maar eens in de 20 jaar verhuizen. De groep die iedere 5 jaar verhuisd is wel in de minderheid neem ik aan.

Met 2,2 (?) inwoners per gezin kom je op eens in de 75 jaar. Dat is onhoudbaar, want iemand moet toch ooit het huis uit.
Het zegt wel iets over de huidige markt.

[Jiffy]

Wceend schreef op maandag 21 mei 2012 @ 09:52:
Is dat niet redelijk normaal dat 1 op de 165 mensen in een jaar verhuizen?
Er zijn grote groepen die maar eens in de 20 jaar verhuizen. De groep die iedere 5 jaar verhuisd is wel in de minderheid neem ik aan.

De groepen die maar eens in de 20 jaar verhuizen zouden dus al moeten zorgen voor een véél hoger aantal overdrachten. 1 op de 165 is krankzinnig weinig. Uitgaande van de hiervoor al genoemde 2,2 personen per huishouden zou je, als iedereen(!) na 20 jaar zou verhuizen, op een factor van 1:44 uit moeten komen ipv 1:165.

[Wceend]

Jiffy schreef op maandag 21 mei 2012 @ 10:07:
[...]

De groepen die maar eens in de 20 jaar verhuizen zouden dus al moeten zorgen voor een véél hoger aantal overdrachten. 1 op de 165 is krankzinnig weinig. Uitgaande van de hiervoor al genoemde 2,2 personen per huishouden zou je, als iedereen(!) na 20 jaar zou verhuizen, op een factor van 1:44 uit moeten komen ipv 1:165.

ok mijn inschatting is verkeerd.
Dan zit de markt toch wel aardig op slot.
Mijns inziens grotendeels door de huidige onzekerheid. De crisis heeft natuurlijk wel grote invloed maar de onzekerheid zal op dit moment een nog grotere oorzaak zijn. Als die opgelost is zal het aantal verhuizingen wel weer iets stijgen neem ik aan.

[Arnout]

Onzekerheid? Welke onzekerheid? Dat de prijzen niet meer automatisch stijgen?

[ Voor 8% gewijzigd door Arnout op 21-05-2012 10:19 ]

[EXX]

Nee, de onzekerheid over de toekomstige randvoorwaardes mbt de financiering van een huis.

[Arnout]

EXX schreef op maandag 21 mei 2012 @ 10:22:
Nee, de onzekerheid over de toekomstige randvoorwaardes mbt de financiering van een huis.

Ik denk dat dat effect maar heel beperkt is. Ik denk dat het vooral komt doordat je niet zomaar meer verhuist:
- een deel kán niet meer verhuizen (500.000 woningbezitters inmiddels);
- een deel kan nog net wel verhuizen maar kan dan een paar jaar niet op vakantie en verhuist niet;
- en het overgebleven deel wat wel gaat verhuizen raakt zijn oude woning niet kwijt of verhuist wel en heeft dubbele lasten.

Waar je voorheen je overwaarde 'ten gelde' maakte bij een verhuizing, moet er nu geld bij. Dat heeft weinig van doen met de onzekerheid over de maatregelen die de overheid wel of niet gaat nemen.
Sowieso: het gaat minder worden, die zekerheid is er.

[Shadowhawk00]

Arnout schreef op maandag 21 mei 2012 @ 10:31:
[...]

Ik denk dat dat effect maar heel beperkt is. Ik denk dat het vooral komt doordat je niet zomaar meer verhuist:
- een deel kán niet meer verhuizen (500.000 woningbezitters inmiddels);
- een deel kan nog net wel verhuizen maar kan dan een paar jaar niet op vakantie en verhuist niet;
- en het overgebleven deel wat wel gaat verhuizen raakt zijn oude woning niet kwijt of verhuist wel en heeft dubbele lasten.

Waar je voorheen je overwaarde 'ten gelde' maakte bij een verhuizing, moet er nu geld bij. Dat heeft weinig van doen met de onzekerheid over de maatregelen die de overheid wel of niet gaat nemen.
Sowieso: het gaat minder worden, die zekerheid is er.

Waarom denk je dat een groot deel niet kan verhuizen? Omdat er onzekerheid is over de huizenprijzen, mensen zijn bang dat de huizen nog gaan dalen en kopen niet, wat ervoor zorgt dat de huizen wat dalen die mensen dus zien dat ze gelijk hebben ( tja als niemand koopt zakt de prijs ) en dus nog langer wachten. Waardoor er gewoon geen doorstroom meer is en in hogere segmenten ook geen huizen meer verkocht worden.
Heel klote als je 2 huizen hebt, vervelend als je er 1 hebt en wilt verhuizen.

[Cyberpope]

Moah.. Je kunt ook wel verwachten dat als de markt voor vlot komt (en dat gaat gebeuren, kijk begin jaren 80, ook deze crisis duurt geen eeuwigheid), het snel even heel hard zal gaan.

[Xanaroth]

Cyberpope schreef op maandag 21 mei 2012 @ 10:48:
Moah.. Je kunt ook wel verwachten dat als de markt voor vlot komt (en dat gaat gebeuren, kijk begin jaren 80, ook deze crisis duurt geen eeuwigheid), het snel even heel hard zal gaan.

Maar om het moment is de versnelling nog de andere kant op; elke maand is de daling groter dan de voorgaande maand. Dat geeft niet echt moed dat het snel de andere kant op zal gaan.

[Cyberpope]

Myrdreon schreef op maandag 21 mei 2012 @ 10:57:
[...]


Maar om het moment is de versnelling nog de andere kant op; elke maand is de daling groter dan de voorgaande maand. Dat geeft niet echt moed dat het snel de andere kant op zal gaan.

Nee, dat zal nog wel een jaartje of 2 duren gok ik zo. Maar de huizenmarkt is geen markt die je per jaar of per maand moet bekijken. Anders posten we over 2 jaar cijfers van dat het niet meer normaal is hoeveel mensen er in 1 maand verhuizen en zijn we weer vergeten dat de markt nu zo ongelofelijk stil stond.

Historisch besef lijkt tegenwoordig wel iets kwaadaardigs.

[Bonsaiboom]

EXX schreef op maandag 21 mei 2012 @ 09:59:
[...]

Als je geen HRA hebt is lineair idd veruit het goedkoopste. Als je dan ook nog eens de looptijd kan verkleinen naar bv. 20 jaar, ben je nog een stuk goedkoper uit.

Zonder HRA is het devies: zo snel mogelijk zo veel mogelijk aflossen.

Met HRA is zo snel mogelijk zo veel mogelijk aflossen "in een vacuum" nog steeds het goedkoopste. Je betaalt nog steeds rente, ook al is de netto rente lager dan de bruto rente.

De vele nieuwe hypotheekvormen zijn er gekomen, omdat het mogelijk was om een hoger rendement te halen met je geld in andere investeringsvormen (sparen op de bank, investeren, etcetera) dan dat je netto rentelasten waren over het geleende bedrag. Je gaat dan dus zelf een hefboom effect creeeren met het grote geleende bedrag.

Als je een maximaal fiscaal voordeel wil hebben, los je inderdaad niets af. Maar daarmee maximaliseer je (automatisch) ook je totale kosten over de looptijd van de hypotheek. Bankspaarhypotheek is hierop de uitzondering.

[Frank-NL]

Shadowhawk00 schreef op maandag 21 mei 2012 @ 10:41:
[...]


Waarom denk je dat een groot deel niet kan verhuizen? Omdat er onzekerheid is over de huizenprijzen, mensen zijn bang dat de huizen nog gaan dalen en kopen niet, wat ervoor zorgt dat de huizen wat dalen die mensen dus zien dat ze gelijk hebben ( tja als niemand koopt zakt de prijs ) en dus nog langer wachten. Waardoor er gewoon geen doorstroom meer is en in hogere segmenten ook geen huizen meer verkocht worden.
Heel klote als je 2 huizen hebt, vervelend als je er 1 hebt en wilt verhuizen.

Voor mij (ik voldoe aan zo'n beetje alle punten van het scenario onder de 35, 5 jaar geleden een huis gekocht) is de belangrijkste reden nu om niet te kunnen verhuizen het feit dat het meefinancieren van een restschuld vrijwel onmogelijk is. Ondanks de gedragscode van de AFM sinds augustus vorig jaar.

Het is niet zo dat ik zit te wachten tot andere huizen nog goedkoper worden, het is een kwestie van sparen en zorgen dat ik de restschuld zoveel mogelijk kan opvangen. Dus dat betekent nog minder geld de economie in.

[Fiber]

Het begint toch wel een beetje op dat oude kinderspelletje te lijken, helaas:

Blijf zitten waar je zit en verroer je niet, hou je adem in en stik niet!

[Bartjuh]

Bonsaiboom schreef op maandag 21 mei 2012 @ 11:42:
[...]
Met HRA is zo snel mogelijk zo veel mogelijk aflossen "in een vacuum" nog steeds het goedkoopste. Je betaalt nog steeds rente, ook al is de netto rente lager dan de bruto rente.

De vele nieuwe hypotheekvormen zijn er gekomen, omdat het mogelijk was om een hoger rendement te halen met je geld in andere investeringsvormen (sparen op de bank, investeren, etcetera) dan dat je netto rentelasten waren over het geleende bedrag. Je gaat dan dus zelf een hefboom effect creeeren met het grote geleende bedrag.

Als je een maximaal fiscaal voordeel wil hebben, los je inderdaad niets af. Maar daarmee maximaliseer je (automatisch) ook je totale kosten over de looptijd van de hypotheek. Bankspaarhypotheek is hierop de uitzondering.

Je mist één cruciaal element;
1- Aflossen en HRA : Geen geld beschikbaar voor andere renderende investeringen (beurs, spaarrekening, zonnepanelen, etc).
2- Niet aflossen en HRA : Geld dat je niet besteed aan aflossen kan je gebruiken om te investeren, wat geld oplevert.

Rijke mensen doen massaal nr. 2 omdat het in totaal gunstiger is, waarom denk je dat de VVD (die pretenderen 'liberaal' te zijn) zo'n grote voorstander is van de grootste subsidie van Nederland?

[RemcoDelft]

Bartjuh schreef op maandag 21 mei 2012 @ 13:05:
[...]

Je mist één cruciaal element;
1- Aflossen en HRA : Geen geld beschikbaar voor andere renderende investeringen (beurs, spaarrekening, zonnepanelen, etc).
2- Niet aflossen en HRA : Geld dat je niet besteed aan aflossen kan je gebruiken om te investeren, wat geld oplevert.

Je vergeet een nog crucialer element: geleend geld in de economie brengen helpt de economie tijdelijk. Dit alles is in het verleden goed geweest voor de economie, maar dat houdt stomweg een keer op. Als huizenprijzen lager waren, en schulden ook lager, zou datzelfde geld nu ook al de economie in stromen.

[Wilke]

Bonsaiboom schreef op maandag 21 mei 2012 @ 11:42:
Met HRA is zo snel mogelijk zo veel mogelijk aflossen "in een vacuum" nog steeds het goedkoopste. Je betaalt nog steeds rente, ook al is de netto rente lager dan de bruto rente.

Onwaar, want je vergeet de creditrente die je ontvangt als je het bedrag niet gebruikt om af te lossen maar in plaats daarvan op een spaarrekening zet.

Stel je hebt een hypotheekrente van 5% (en dat is al hoog). Alles wat je aflost telt niet meer voor HRA, wat netto ongeveer de helft scheelt (nou ja..hangt ook een beetje van je inkomen af). Nog steeds scheelt het je dan 2.5%, maar je had het geld ook op een spaarrekening kunnen zetten in plaats van aflossen, en dan krijg je er zeker 2.2% rente voor (shitty spaarrekening, vrij opneembaar etc.), of nog wel wat meer als je wat beter zoekt.

Aflossen maakt netto dus geen zak uit, of kan zelfs negatief uitpakken.

[Fiber]

Schulden zijn helemaal niet zo erg, zolang daar maar inkomsten tegenover staan. Zo lang er groei is en economisch rendement gaat alles goed. Als de groei stopt dan heb je een probleem.

[Bartjuh]

RemcoDelft schreef op maandag 21 mei 2012 @ 13:09:
[...]
Je vergeet een nog crucialer element: geleend geld in de economie brengen helpt de economie tijdelijk. Dit alles is in het verleden goed geweest voor de economie, maar dat houdt stomweg een keer op. Als huizenprijzen lager waren, en schulden ook lager, zou datzelfde geld nu ook al de economie in stromen.

Macro-economisch heb je gelijk, maar ik redeneer hier vanuit de invidiuele huizenbezitter. Die is niet bezig met wat macro-economisch beter is, die is bezig met zijn eigen portomonnee.

Macro-economisch is de hypotheekrenteaftrek ook een gedrocht van jewelste die iedere weldenkende econoom het liefste uiteindelijk ziet verdwijnen. Echter, veel huizenbezitters, die er van profiteren (al is het alleen maar dat ze denken dat ze profiteren omdat de voordelen direct zichtbaar zijn, maar de nadelen veel onzichtbaarder en lastiger te kwantificeren op individueel niveau) denken daar anders over, en die hebben ook één stem.

[HaseMike]

Wilke schreef op maandag 21 mei 2012 @ 13:15:
Aflossen maakt netto dus geen zak uit, of kan zelfs negatief uitpakken.

Je vergeet hier de 1,2% vermogensredenment heffing..
Aflossing van je 5% hypotheek levert je netto 2,5% op, het op een spaarrekening zetten echter maar netto rond de 1%.

Ik woon in duitsland, alwaar geen aftrek, hier levert elke afgeloste euro meer op dan welke spaarrekening dan ook. Iedereen lost dus zo snel mogelijk af.

[ Voor 18% gewijzigd door HaseMike op 21-05-2012 13:19 ]

[Bonsaiboom]

Ik ben dat aspect helemaal niet vergeten, daarom staat er ook in een vacuum. Natuurlijk leven we daar niet in en spelen de andere zaken mee, maar dan moet je je dus bewust zijn van die andere investeringsmogelijkheden, en ook netto een hoger rendement halen dan je betaalt aan netto-rente.

Er werd een stelling neergezet, dat zonder HRA je altijd zsm wil aflossen omdat dat de totale kosten minimaliseert, en dat dit met HRA niet het geval zou zijn. Dat klopt simpelweg niet. Alleen omdat je mee gaat nemen wat je verder met dat geld kan doen, kom je in een situatie dat je eigenlijk niet wil aflossen. De maximalisatie van fiscaal voordeel, maximaliseert ook de kosten van de hypotheek. Dat jij dit geleende geld anders of beter kan investeren, met een beter rendement, is slechts dat: investeren van geleend geld. Hierop kan je dmv hefboomwerking relatief veel geld mee verdienen, als het goed gaat.

Maar het blijft investeren met geleend geld.

[Bartjuh]

Bonsaiboom schreef op maandag 21 mei 2012 @ 13:31:
....

Maar het blijft investeren met geleend geld.

Maar wel geleend geld met korting/subsidie van de overheid, namelijk 52% korting (voor de groep mensen die het meest dit doen).

[Bonsaiboom]

Ook dat klopt. Daarom zijn er meestal ook wel investeringsmogelijkheden te vinden die beter renderen dan aflossen.

[ph4ge]

De afgelopen 3 weken zijn 3 van de 7 huizen die wij op onze shortlist hadden en die vaak al jaren te koop stonden ineens voor onze neus verkocht. Voor zover wij daar achter konden komen vaak voor niet veel onder de vraagprijs. Zou er toch een kleine opleving zijn vlak voor de zware maatregelen of is het gewoon pech?

[Cyberpope]

ph4ge schreef op maandag 21 mei 2012 @ 14:39:
De afgelopen 3 weken zijn 3 van de 7 huizen die wij op onze shortlist hadden en die vaak al jaren te koop stonden ineens voor onze neus verkocht. Voor zover wij daar achter konden komen vaak voor niet veel onder de vraagprijs. Zou er toch een kleine opleving zijn vlak voor de zware maatregelen of is het gewoon pech?

Ik gok dat laatste...

[Fiber]

Ik hou het ook op pech, toeval. Uiteindelijk heeft elk huis natuurlijk maar één koper nodig, en het feit dat ze op jouw shortlist stonden zegt ook dat het waarschijnlijk toch wel redelijk courante huizen waren.

[Kju]

Het is weer lekker weer, dan krijgt men weer zin om te klussen en te verhuizen. Ben sinds vorige week ook elke dag aan het bezichtigen en ik heb niet eens zo veel te koop. Daarnaast speelt ook het besef mee dat aflossingsvrij volgend jaar waarschijnlijk niet meer mogelijk zal zijn...

[timag]

ph4ge schreef op maandag 21 mei 2012 @ 14:39:
De afgelopen 3 weken zijn 3 van de 7 huizen die wij op onze shortlist hadden en die vaak al jaren te koop stonden ineens voor onze neus verkocht. Voor zover wij daar achter konden komen vaak voor niet veel onder de vraagprijs. Zou er toch een kleine opleving zijn vlak voor de zware maatregelen of is het gewoon pech?

Gewilde huizen met een realistische prijs blijven verkopen. Gewild = goede plek / buurt, goede staat van onderhoud, neutraal aangekleed. Gewild is belangrijker dan prijs (dat zie je ook wel terug in het topic). Ik heb ook meerdere huizen aan mijn neus voorbij zien gaan het afgelopen jaar omdat wij nog niet klaar waren om te bieden. In mijn buurt is de laatste tijd bijna alles verkocht, op een paar huizen na, die of bijzonder zijn aangekleed (roze marmeren tegels in de badkamer of donkergrijze muren) of met een prijs die op het niveau top (2008-9) + kk terugverdienen zijn geprijsd.

Er wordt hier vaak verwezen naar de toenemende hoeveelheid huizen die te koop zijn op Funda. Er wordt daarbij voorbij gegaan aan dat makelaars nu anders met Funda omgaan. Verkocht onder voorbehoud wordt bijna niet meer gebruikt. Makelaars wachten tot het financieringsvoorbehoud is verlopen en er echt niets meer mis kan gaan tot ze het huis eraf halen. Ik heb bij mijn zoektocht het afgelopen jaar 4 of 5 keer pas aan de telefoon gehoord dat iets al was verkocht. Het huis wat ik uiteindelijk heb gekocht staat er nu twee maanden later nog steeds op, zonder indicatie dat het van de markt is! Dit effect vervormt de statistiek, waardoor de markt nog negatiever lijkt...

[Fiber]

Vaag! Waarom zouden ze dat doen? Als lokkertjes of zo? "Sorry meneer, dat huis is net verkocht, maar ik heb nog wel iets anders voor u in de aanbieding...".

[Bonsaiboom]

Om alsnog een lijst met geinteresseerde mensen te hebben als iets niet verkocht blijkt te worden. Is blijkbaar stuk lastiger dan voorheen.

[MBV]

Financiering is ook een stuk lastiger geworden, dus daar loopt de verkoop vaker op stuk. Dat lijkt mij een betere reden.

[Tjeerd]

Ik zat even wat oude artikelen te lezen op elsevier.nl (bron) over de huizenmarkt. Daar zie je zoveel verschillende koppen dat het is alsof de huizenmarkt op-en-neer gaat en een beetje beweegt binnen een marge.

Interessant is ook een uitspraak van de Rabobank in 2008 (bron):

Overgewaardeerd
Onlangs bracht ook het Internationaal Monetair Fonds (IMF) een rapport uit over de internationale woningmarkt dat in Nederland veel kritiek kreeg. Volgens het IMF zijn de huizenprijzen in Nederland met 30 procent overgewaardeerd.

Net als andere critici wijst ook de Rabobank er op dat de Nederlandse huizenmarkt afwijkt van die in andere landen: sinds de jaren negentig geldt hier een tweeverdienersregeling en bovendien heerst in Nederland structurele krapte. 'Dit houdt de hoge prijsniveaus in stand.'

Hierin geeft de Rabobank als simpel argument dat o.a. de tweeverdienersregeling voor de hogere huizenprijzen heeft gezorgd (wat ook in dit onderwerp al eens ter sprake is gekomen). Nu vraag ik me af hoe het zit met de hypotheken in Duitsland - wat vaak wordt aangehaald als goedkopere huizen - of die als Duitse inwoner ook op twee hypotheken kan worden gebaseerd of niet?

En verder, we zijn gewend aan twee richtingen, dus of de huizenmarkt gaat vele jaren omhoog of vele jaren omlaag, maar een derde 'richting' zoals op-en-neer op korte termijn lijkt het op dit moment meer.

Ik had laatst begrepen dat ook Nederland een van de weinige landen is waar zoveel vrouwen en mannen beiden werken, wat het samenstellen van de hypotheek op twee inkomens ook erg gebruikelijk maakt in Nederland. Nu ben ik benieuwd hoe deze verhoudingen in andere landen zijn, qua (beide) inkomens en de hypotheekafsluiting.

Nu kan het IMF wel waarschuwen dat onze hypotheekschulden erg hoog zijn, wat op zich een waarheid is, maar als Nederland een van de weinige landen is waar zoveel mensen op twee inkomens een hypotheek kunnen afsluiten, is de situatie voor Nederland dat de huizenprijzen zo hoog zijn, niet heel vreemd lijkt me. Dat is en blijft volgens mij ook een van de grote(re) oorzaken dat de huizenprijzen zo zijn gestegen. Verwachten dat de prijzen flink naar beneden zullen gaan en dat men op een inkomen een huis kan kopen zijn niet realistisch volgens mij.

Maar nogmaals, zijn er cijfers bekend over verhouding beide inkomens voor een hypotheek per land of iets dergelijks? En of alle landen twee inkomens toestaan en hoeveel procent van de bevolking een hypotheek op twee inkomens heeft afgesloten?

[ Voor 33% gewijzigd door Tjeerd op 21-05-2012 19:34 ]

[pedorus]

timag schreef op maandag 21 mei 2012 @ 16:35:
Er wordt hier vaak verwezen naar de toenemende hoeveelheid huizen die te koop zijn op Funda. Er wordt daarbij voorbij gegaan aan dat makelaars nu anders met Funda omgaan. Verkocht onder voorbehoud wordt bijna niet meer gebruikt. Makelaars wachten tot het financieringsvoorbehoud is verlopen en er echt niets meer mis kan gaan tot ze het huis eraf halen. Ik heb bij mijn zoektocht het afgelopen jaar 4 of 5 keer pas aan de telefoon gehoord dat iets al was verkocht. Het huis wat ik uiteindelijk heb gekocht staat er nu twee maanden later nog steeds op, zonder indicatie dat het van de markt is! Dit effect vervormt de statistiek, waardoor de markt nog negatiever lijkt...

Het effect daarvan is natuurlijk vrij klein.

quote: http://vorige.nrc.nl/doss...ortage/article1619224.ece

03-01-2004
Huizenalgebra

In Nederland staat nu een recordaantal van 100.000 huizen te koop.

quote: http://www.floris.nu/funda/

Laatste automatische update: 21-05-2012
All time high: 263640 op 21-05-2012

Het gaat om hooguit enkele tienduizenden, zie de verkoopcijfers per maand:

quote: http://www.kadaster.nl/perskamer/vastgoedcijfers.html

En tijdelijk verhuurde huizen, het er tijdelijk af halen trucje, en een enorm latent aanbod (bron Rabobank) werken de andere kant op. In het huidige tempo duurt het jaren om alleen de huizen die al op funda staan te verkopen.

Een andere meter is het aantal woningen per koper op http://wegwijs.nl. Deze staat nu op 33,04 op een schaal van 0 tot 14 (met 7 als neutraal) in het voordeel van de koper...

Kju schreef op maandag 21 mei 2012 @ 15:12:
Het is weer lekker weer, dan krijgt men weer zin om te klussen en te verhuizen. Ben sinds vorige week ook elke dag aan het bezichtigen en ik heb niet eens zo veel te koop.

Ik bewonder je optimisme. Maar waarom is de piek dan altijd in december/3 maanden daarvoor?

Daarnaast speelt ook het besef mee dat aflossingsvrij volgend jaar waarschijnlijk niet meer mogelijk zal zijn...

Goed mogelijk. De lastige vraag voor starters is: nu kopen of de daling afwachten? De voorspelling is dat er nog wel 20% af gaat (NOS, Jaap van Duijn, Jos Koets), maar de vraag is over welk tijdbestek. En voor starters komt er nog een onbekende(?) overgangsregeling. Wachten lijkt daarom het devies. Zeer goedkoop inkopen of kopen voor een jaar of 15 kan natuurlijk altijd.

[ph4ge]

Je kan als starter wel wachten, maar het geld wat je elke maand aan huur betaalt ben je echt kwijt, een daling in de prijs van het huis is altijd nog maar een papieren daling. En thuiswonen heb je op een gegeven moment ook helemaal genoeg van.

[Xanaroth]

pedorus schreef op maandag 21 mei 2012 @ 23:12:

Ik bewonder je optimisme. Maar waarom is de piek dan altijd in december/3 maanden daarvoor?

[...]

Goed mogelijk. De lastige vraag voor starters is: nu kopen of de daling afwachten? De voorspelling is dat er nog wel 20% af gaat (NOS, Jaap van Duijn, Jos Koets), maar de vraag is over welk tijdbestek. En voor starters komt er nog een onbekende(?) overgangsregeling. Wachten lijkt daarom het devies. Zeer goedkoop inkopen of kopen voor een jaar of 15 kan natuurlijk altijd.

Dat klopt toch? December transactie verwerkt, dus 3 maanden eerder gekocht (aug/sept). Voordat je het weet heb je dan dat de koop rond is in juni/juli (papierwerk, financien etc) dus in mei/juni de bezichtigingen en onderhandelingen.

Wat betreft starters, de rente begint nu ook mee te spelen. Die zie je de laatste maanden langzaam omhoog kruipen voor 10jaar+ vast (tegenwoordig is het laagste 4,6% voor 10jr ipv ~4% tijdens het dieptepunt), dus een deel van de daling zie je al niet meer terug in de maandlasten.
De vraag is dus ook of 20% vanaf nu opweegt tegen een verdere stijging van de rente in je maandlasten. Vooral als je dan vanuit HRA (tegen die tijd annuitair verloop) gaat rekenen.

Voordat iemand komt over de rente die nu zo laag is; in de jaren '60 was de rente ongeveer gelijk aan nu. Die schoot toen in 20 jaar tijd omhoog naar 13% in de jaren '80. Het is dus niet ondenkbaar dat degene die te lang uitstellen straks een 'goedekope' woning op de kop tikken met alsnog hogere maandlasten dan een tophypotheek nu.

[ Voor 59% gewijzigd door Xanaroth op 22-05-2012 07:38 ]

[supershoe]

Liever een goedkope woning met hoge rente, dan een dure woning met lage rente.

Eigen inleg en aflossen is dan meer waard.

[Kju]

Myrdreon schreef op dinsdag 22 mei 2012 @ 07:28:
[...]


Dat klopt toch? December transactie verwerkt, dus 3 maanden eerder gekocht (aug/sept). Voordat je het weet heb je dan dat de koop rond is in juni/juli (papierwerk, financien etc) dus in mei/juni de bezichtigingen en onderhandelingen.

Precies.

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op dinsdag 22 mei 2012 @ 07:11:
Je kan als starter wel wachten, maar het geld wat je elke maand aan huur betaalt ben je echt kwijt, een daling in de prijs van het huis is altijd nog maar een papieren daling.

Creatief met rekenen?
Voorbeeldje: Dit jaar 1000 euro per maand huur, volgend jaar 2 ton maal 5 % lagere koopprijs. Het kost je 12k, het bespaart je 10k plus de hypotheekrente. Niks "papieren daling", het is daadwerkelijk minder uitgeven.

[RM-rf]

Tjeerd schreef op maandag 21 mei 2012 @ 17:47:

Nu vraag ik me af hoe het zit met de hypotheken in Duitsland - wat vaak wordt aangehaald als goedkopere huizen - of die als Duitse inwoner ook op twee hypotheken kan worden gebaseerd of niet?

In duitsland bestaat geen idee alsof hypotheken allerhande 'rechten' betekenen voor huizenkopers....
Het is vooral en risico, en je betaald meer des te meer risicovoller je leent.
maar lenen kun je wel altijd.

in theorie kan je iedere hypotheek in duitsland afsluiten die je wilt, màár je moet er zelf voor betalen en zeker als je niks gespaard hebt, geen eigen inleg meebrengt, wordt dat gewoon érg duur.


Een duitse hypotheek zal bv voor 30-40% een krediet van de KfW zijn, een Duitse Staatsbank oorspronkelijke bedoeld voor de wederopbouw; die tegen ongekend gunstige voorwaarden kredieten verleend (dan moet je denken aan bv KfW-40 welke 1,8% rente kost)...
hieraan zijn enkele voorwaarden verbonden, waarbij vooral essentieel is dat de KfW-lening de hoogste kredietstatus heeft (en bij executie/faillisment als eerste afgelost _moet_ worden)..

Misschien kun je zoiets vergelijken met wat in nederland de NHG doet, enkel dekt KfW geen hoog risico af (100%-hypotheken maar juist de 'onderkant' van hypotheken, het genereert voor een bepaald percentage een behoorlijk lage basisrente; wat het natuurlijk des te gunstiger maakt als je ook eigen geld inbrengt)


Het tweede wat mogelijk is, is 'Bausparen'... dit zijn specifieke rekeningen die banken aanbieden war je geld kunt aanleggen om te sparen voor een huis en na een specifieke periode 'garandeert de bank bv driemaal het zelf ingelegde bedrag aan hypotheek... als je bv 35.000 op een bouwspaarrekening hebt, vult de bak dat aan tot een hypotheek van 105K waarbij je ook een relatief lage rente (rond de 3,5% is nu normaal) betaald over die 70.00 die je ...

dit soort regelingen kun je 'samenpakken en dan heb je bv een 100K die je via de KfW kunt lenen voor 2-2,5%, via Bouwsparen vul je ook 80 aan, mits je 40K inlegd...

énkel, als je vervolgens nog meer bij wilt lenen om aan de huiswaarde te komen, wordt het snel durder en daarom zijn 100%-hypotheken verschrikkelijk duur en _als_ mensen dat lenen zullen ze vaak ook direkt al veel moeite doen iig het meest risicovolle bedrag van die hypotheek af te lossen... bv de leningen die via de KfW lopen of via Bouwsparen zijn goed betaaldbaar en zelfs vele malen gunstiger dan veel hypotheken in nederland (mét HRA)...
het is het stukje wérkelijk risico dat duur is...
dat is overigens ook juist iets dat in de Hypotheekmarkt het grootste risico is... voor banken zijn hypothekenwaarbij de uitstaande lening bv minder dan 80% van de pandwaarde is, zijn behoorlijke 'zekere' en risicoloze leningen, de kredietinstelling zal daarop niet snel een verlies boeken (alhoewel een dalende huizenprijs natuurlijk dat risico kàn vergroten)...
Hét grootste risico zijn hypotheken die een grote kans op 'restschuld' hebben, hierop zou een kredietinstalling mogelijk verlies moeten boeken.

[nare man]

ph4ge schreef op dinsdag 22 mei 2012 @ 07:11:
Je kan als starter wel wachten, maar het geld wat je elke maand aan huur betaalt ben je echt kwijt, een daling in de prijs van het huis is altijd nog maar een papieren daling. En thuiswonen heb je op een gegeven moment ook helemaal genoeg van.

Nouja, dat uis vaak ook een beetje de farce van de stelling 'je moet lekker de daling afwachten': als je nu in een klein huurhutje zit dan wel bij je ouders woont, dan is het niet echt een reële optie om nog eens een x aantal jaar te wachten. Een betere optie zou zijn gewoon te huren in een mooiere grotere woning, maar daar komt helaas bij kijken dat de Nederlandse hogere-segment huurmarkt nauwelijks ontwikkeld is (op een paar yuppenflats in de randstad na).

[Shadowhawk00]

nare man schreef op dinsdag 22 mei 2012 @ 09:23:
[...]


Nouja, dat uis vaak ook een beetje de farce van de stelling 'je moet lekker de daling afwachten': als je nu in een klein huurhutje zit dan wel bij je ouders woont, dan is het niet echt een reële optie om nog eens een x aantal jaar te wachten. Een betere optie zou zijn gewoon te huren in een mooiere grotere woning, maar daar komt helaas bij kijken dat de Nederlandse hogere-segment huurmarkt nauwelijks ontwikkeld is (op een paar yuppenflats in de randstad na).

Waarom is het geen optie om af te wachten als je goed zit? Als je bij je ouders woont en het goed geregeld hebt is er geen reden dat je moet huren. Dat hangt natuurlijk van de situatie af maar als je goed met je ouders overweg kan en goed dingen kan afspreken is het bijna geen beperking. Je kan dan beter paar jaartjes wachten en dan gewoon iets kopen.

[Whuzz]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 22 mei 2012 @ 09:34:
[...]


Waarom is het geen optie om af te wachten als je goed zit? Als je bij je ouders woont en het goed geregeld hebt is er geen reden dat je moet huren. Dat hangt natuurlijk van de situatie af maar als je goed met je ouders overweg kan en goed dingen kan afspreken is het bijna geen beperking. Je kan dan beter paar jaartjes wachten en dan gewoon iets kopen.

Hoe lang woon jij al op jezelf?

[Verwijderd]

nare man schreef op dinsdag 22 mei 2012 @ 09:23:
[...]


Nouja, dat uis vaak ook een beetje de farce van de stelling 'je moet lekker de daling afwachten': als je nu in een klein huurhutje zit dan wel bij je ouders woont, dan is het niet echt een reële optie om nog eens een x aantal jaar te wachten. Een betere optie zou zijn gewoon te huren in een mooiere grotere woning, maar daar komt helaas bij kijken dat de Nederlandse hogere-segment huurmarkt nauwelijks ontwikkeld is (op een paar yuppenflats in de randstad na).

En hetgeen wat er wel is op de vrije markt is zo goed als onbetaalbaar. 2,5 jaar geleden was ik opzoek naar een huurwoning. Ik ben toen ook in het Strijkijzer gaan kijken. Prijs voor een woning 1100 eur pm. Daar komt vervolgens nog eens 200 eur aan servicekosten ed bij. En dan hebben we het dus over een apartement met 1 slaapkamer en een woonkamer van 108m2.
Meer dan de helft ervan stond leeg

[Shadowhawk00]

Whuzz schreef op dinsdag 22 mei 2012 @ 09:39:
[...]


Hoe lang woon jij al op jezelf?

Jaar of 6 maar ik moest niet het huis uit ik was er toen gewoon aan toe en had genoeg gespaart door wat langer thuis te wonen dat ik een eigen huis kon kopen alleen op 1 salaris zonder tophypotheek.

[Xanaroth]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 22 mei 2012 @ 09:34:
[...]


Waarom is het geen optie om af te wachten als je goed zit? Als je bij je ouders woont en het goed geregeld hebt is er geen reden dat je moet huren. Dat hangt natuurlijk van de situatie af maar als je goed met je ouders overweg kan en goed dingen kan afspreken is het bijna geen beperking. Je kan dan beter paar jaartjes wachten en dan gewoon iets kopen.

De crisis is echter al bezig sinds '07/'08, niet gisteren. Er zijn er zat die dus al jaren langer thuis wonen met exact die reden (mezelf en velen die ik ken ook), maar het einde is nog niet in zicht. Dan kun je wel zeggen 'wacht nog een paar jaartjes' en dan heb je het tegen die tijd over dertigers (!) die nog thuiswonen omdat ze wachten om te kopen.
Nu zie je dat de bovenste grens, de 25/26/27ers, het opgeven en gewoon kopen. Ze willen leven, groeien, genieten, en bij je ouders blijven wonen past niet in dat plaatje. Huren is niet te doen (wachtlijst te lang en vrije sector is belachelijk duur zoals hierboven al staat).

[ Voor 4% gewijzigd door Xanaroth op 22-05-2012 09:44 ]

[Whuzz]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 22 mei 2012 @ 09:41:
[...]


Jaar of 6 maar ik moest niet het huis uit ik was er toen gewoon aan toe en had genoeg gespaart door wat langer thuis te wonen dat ik een eigen huis kon kopen alleen op 1 salaris zonder tophypotheek.

En jij zou dus zo weer terug bij je ouders gaan wonen als dat goed uit kwam

[BlakHawk]

pedorus schreef op maandag 21 mei 2012 @ 23:12:
Goed mogelijk. De lastige vraag voor starters is: nu kopen of de daling afwachten? De voorspelling is dat er nog wel 20% af gaat (NOS, Jaap van Duijn, Jos Koets), maar de vraag is over welk tijdbestek. En voor starters komt er nog een onbekende(?) overgangsregeling. Wachten lijkt daarom het devies. Zeer goedkoop inkopen of kopen voor een jaar of 15 kan natuurlijk altijd.

En stel nu dat de daling 15 jaar gaat duren... Zou je dan ook wachten?
In die 15 jaar kun je aardig wat aflossen in je hypotheek met dezelfde kosten als je met huur hebt...

Daarnaast ben je eerder in je leven hypotheekvrij, als je eerder begint...

[nare man]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 22 mei 2012 @ 09:34:
[...]


Waarom is het geen optie om af te wachten als je goed zit? Als je bij je ouders woont en het goed geregeld hebt is er geen reden dat je moet huren. Dat hangt natuurlijk van de situatie af maar als je goed met je ouders overweg kan en goed dingen kan afspreken is het bijna geen beperking. Je kan dan beter paar jaartjes wachten en dan gewoon iets kopen.

Het heeft te maken met persoonlijke ontwikkeling, navelstreng doorknippen, een eigen leven krijgen. Ik heb ook niet het idee dat vrouwen het zo aantrekkelijk vinden als een man op zijn 27e nog thuis woont. Überhaupt zul je toch ergens rond je 22-25e wel een keer gaan werken; moet je dan ook maar in de omgeving van je ouders werk zoeken?

Ik vind het iets ontzettend treurigs hebben, zo lang thuis blijven wonen. Er is niets mis met goed overweg kunnen met je ouders, maar zo lang thuis blijven vegeteren omdat een eigen huis zo duur is...no thanks.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op dinsdag 22 mei 2012 @ 09:39:
En hetgeen wat er wel is op de vrije markt is zo goed als onbetaalbaar. 2,5 jaar geleden was ik opzoek naar een huurwoning. Ik ben toen ook in het Strijkijzer gaan kijken. Prijs voor een woning 1100 eur pm. Daar komt vervolgens nog eens 200 eur aan servicekosten ed bij. En dan hebben we het dus over een apartement met 1 slaapkamer en een woonkamer van 108m2.
Meer dan de helft ervan stond leeg

Een woonkamer van 108m2 is wel serieus groot!

Whuzz schreef op dinsdag 22 mei 2012 @ 09:42:
En jij zou dus zo weer terug bij je ouders gaan wonen als dat goed uit kwam

Hahaha, Pap, mam, ik wil graag even bij jullie komen wonen, omdat het beter uitkomt...

Oh ja, ik neem ook mijn vrouw en kind mee

nare man schreef op dinsdag 22 mei 2012 @ 09:48:
Het heeft te maken met persoonlijke ontwikkeling, navelstreng doorknippen, een eigen leven krijgen. Ik heb niet het idee dat vrouwen het zo aantrekkelijk vinden als een man op zijn 27e nog thuis woont. Überhaupt zul je toch ergens rond je 22-25e wel een keer gaan werken; moet je dan ook maar in de omgeving van je ouders werk zoeken?

Ik vind het iets ontzettend treurigs hebben, zo lang thuis blijven wonen. Er is niets mis met goed overweg kunnen met je ouders, maar zo lang op ze blijven parasiteren omdat een eigen huis zo duur is...nee, dat is een te groot offer.

Ik ken iemand die nu 30 is en nog thuis woont...
Je merkt aan alles dat een eigen leven lastig te vormen is...

Pas net een serieuze baan, maar nog geen vriendin... Hij wil graag op zichzelf, maar geen sociale huur beschikbaar...

[Whuzz]

nare man schreef op dinsdag 22 mei 2012 @ 09:48:
[...]


Het heeft te maken met persoonlijke ontwikkeling, navelstreng doorknippen, een eigen leven krijgen. Ik heb ook niet het idee dat vrouwen het zo aantrekkelijk vinden als een man op zijn 27e nog thuis woont. Überhaupt zul je toch ergens rond je 22-25e wel een keer gaan werken; moet je dan ook maar in de omgeving van je ouders werk zoeken?

Ik vind het iets ontzettend treurigs hebben, zo lang thuis blijven wonen. Er is niets mis met goed overweg kunnen met je ouders, maar zo lang thuis blijven vegeteren omdat een eigen huis zo duur is...no thanks.

Dit.

In ander nieuws:
Banken verhogen marges op hypotheekrentes

De banken hebben de hypotheekrente ‘herontdekt als melkkoe’. Banken rekenen onterecht de hogere kosten die ze moeten maken om geld uit te kunnen lenen voor hypotheken door aan de consument.

Dit stelt de Consumentenbond in de nieuwe Geldgids, zo meldt de Telegraaf. "Sinds het eind van 2011 zijn de marges op de hypotheekrente, het verschil tussen de prijs waartegen banken zelf geld aantrekken en waartegen ze het uitlenen aan de klant , stevig opgelopen, tot 3,1 procent."

Ook die kunnen we onder het kopje "dalende huizenprijzen != betere betaalbaarheid" scharen. Als de huizenprijzen dalen en je ondertussen steeds meer voor een hypotheek moet betalen schiet de gemiddelde starter er geen reet mee op.

[Verwijderd]

dfrenner schreef op dinsdag 22 mei 2012 @ 09:50:
[...]


Een woonkamer van 108m2 is wel serieus groot!


[...]

Sorry.. verkeerd opgeschreven.. apartement is in totaal 108m2.

dfrenner schreef op dinsdag 22 mei 2012 @ 09:50:
[...]

Hahaha, Pap, mam, ik wil graag even bij jullie komen wonen, omdat het beter uitkomt...

Oh ja, ik neem ook mijn vrouw en kind mee


[...]


Ik ken iemand die nu 30 is en nog thuis woont...
Je merkt aan alles dat een eigen leven lastig te vormen is...

Pas net een serieuze baan, maar nog geen vriendin... Hij wil graag op zichzelf, maar geen sociale huur beschikbaar...

Precies.. Het thuiswonen werkt prima zolang je inderdaad nog geen relatie/kinderen hebt

[Whuzz]

Verwijderd schreef op dinsdag 22 mei 2012 @ 09:55:

Precies.. Het thuiswonen werkt prima zolang je inderdaad nog geen relatie/kinderen hebt

En ook geen *interesse* in een relatie hebt.

[BlakHawk]

Whuzz schreef op dinsdag 22 mei 2012 @ 09:56:
En ook geen *interesse* in een relatie hebt.

Inderdaad, dat was mijn belangrijkste punt.

Wij nemen hem vaak maar mee en gaan dingen doen met hem erbij. Dagje weg etc.
Daar hebben wij echter ook niet altijd zin in, we hebben nu gewoon een eigen gezin...

Je merkt aan alles dat hij gewoon een vriendin nodig heeft... Zo lang hij thuis woont, wordt dat een lastig verhaal, ben ik bang...

[Señor Sjon]

Dus de huizenprijzen die 15% dalen worden effectief ongedaan gemaakt door een 15% hogere rente (van 4.0 naar 4.6 hier eerder gepost). Way to go.

Tsja, ik ben op mijn 19e samen gaan wonen, wel vrij vroeg, maar dat kwam inderdaad omdat ik mijn vrouw toen leerde kennen. Volgens mij sluiten mensen boven een bepaalde leeftijd (zeg 25) ook makkelijker nieuwe relaties als ze op zich zelf wonen?

[Fiber]

Ligt ook aan het soort huis natuurlijk. Op het platteland heb je ook van die 'meer generaties woningen' waar je gewoon een eigen voordeur, kamer, keuken en slaapkamer en badkamer hebt. Soort twee onder één kap maar dan anders, met een groot huis en een klein huis zeg maar. En dan kun je het ook nog andersom doen, later, dat je ouders in het kleine huis gaan wonen en jij met je familie in het grote huis...

[Verwijderd]

Whuzz schreef op dinsdag 22 mei 2012 @ 09:56:
[...]


En ook geen *interesse* in een relatie hebt.

Maar Whuzz.... wat is er dan wel zo interessant aan jongetjes en meisjes die tot hun oogballen gefinancierd zitten voor een zwaar overgewaardeerd appartementje? Die komen daar niet meer weg zonder zich eerst vrij te kopen, dat is natuurlijk wel een heel interessante basis om je relatie te versterken?

Nee... dan kun je beter thuiswonen met een leuk bedrag op de bank, dat is pas echt sexy en aantrekkelijk

[Tleilaxu]

Senor Sjon schreef op dinsdag 22 mei 2012 @ 10:09:
Dus de huizenprijzen die 15% dalen worden effectief ongedaan gemaakt door een 15% hogere rente (van 4.0 naar 4.6 hier eerder gepost). Way to go.

Niks ongedaan gemaakt. Er bestaan ook mensen die wél zelf geld inleggen op hun woning.

[Fiber]

Wat ik ook niet helemaal snap is waarom er nog (vrijwel) geen Europese concurrentie is tussen banken. Waarom zou je als Duitser geen hypotheek bij de Rabobank nemen als je dat zou willen of als Nederlander bij een Deense bank? En waarom werken banken sowieso nog vooral nationaal of zelfs regionaal? Coca Cola en Microsoft houden toch ook geen rekening met nationale grenzen?

[Whuzz]

Tleilaxu schreef op dinsdag 22 mei 2012 @ 10:15:
[...]

Niks ongedaan gemaakt. Er bestaan ook mensen die wél zelf geld inleggen op hun woning.

Uiteraard bestaan die. Alleen niet zo veel in Nederland.
Dat zal wel toenoemen gelukkig, alleen meer door noodzaak (enige manier om nog een huis te kopen) dan vanuit de eigen wil van mensen om een gezondere financiele balans te hebben.

Momenteel betekent voor de gemiddelde starter die stijging in hypotheekrentes wel degelijk dat de daling in huizenprijzen voor hun van weinig waarde is.

[ Voor 14% gewijzigd door Whuzz op 22-05-2012 10:20 ]