Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[beschuitfluiter]

Ondertussen:

Minder snel hypotheken verstrekt

700.000 gezinnen in financieel zwaar weer, meer werkenden in schuldhulpverlening

Ergo; aanbod zal gaan stijgen doordat meer gezinnen het huis niet meer kunnen betalen terwijl vraag zal dalen, in die zin; het besteedbaar bedrag zal lager worden doordat banken/kredietverstrekkers minder makkelijk hoge hypotheken verstrekken. Mede door Basel-III welke de kapitaaleisen van banken moet laten stijgen. Icm de commerciele vastgoedbubbel op de balansen van banken kan het nog maar één ding betekenen; prijzen móeten naar beneden. Daarnaast worden de hypotheekkosten door de nieuwe wetgeving alleen nog maar duurder dus starters kunnen minder aan voor dezelfde maandlasten.

Ik verwacht daarom écht nog een daling van 10~20% het komende jaar (afhankelijk van type en locatie)

[Tarkin]

Senor Sjon schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 13:37:
[...]


Ik zou kinderen er bij ~25 zelf wel uitschoppen. De ouders werken zich een slag in de rondte en kindlief kan kapitaal opbouwen? Beter kunnen ze op hun eigen benen staan en fouten maken die ze nog niet afschuwelijk veel geld kunnen kosten dan dezelfde fouten maken op hun 35e waarbij de kosten een stuk hoger zijn.

Besides, als er vriend/vriendin in het spel is, gaan ze ook het ouderlijk huis wel uit. We zijn niet allemaal tweakers op donkere zolderkamertjes.

I know, ik heb gewoon een afsrpaak met m'n vader. Sinds m'n moeder vertrokken is, hebben we ruimte genoeg voor ons twee, dus waarom zou ik op dit moment mij al tot over mijn oren in de schulden steken. Beter een beetje kapitaal opbouwen en dan direct zelf iets deftig kopen. (kben 22btw). Ik snap ook wel dat je niet tot in de eeuwigheid der dagen bij je ouders wilt blijven. Maar zo'n slecht alternatief ish et niet tegenover een schuld hebben die als een zwaard van damocles boven je hang. En waarbij er niks mis mag gaan of je hebt serieuze problemen.

[Mektheb]

Ja helemaal mee eens, maar er zijn er ook zat die gewoon rond de 25 zijn en een woning kunnen kopen wat 70% van hun MAX kost.

Waardoor ze helemaal geen strop om hun nek hebben, en een soort combinatie van Spaar en Aflossingsvrji met dan 75% spaar en 25% aflossingsvrji.
En met die mensen gebeurt ook weinig als de HRA in eens weg is.
Ondanks dat hun spaar systeem dan minder effect heeft.

Een hypotheek is zo persoonlijk als het haar op je hoofd, en ik verwacht dat de markt ook nog wel wat sprongen gaat maken.
Maar dat betekend niet ik daardoor 5jaar langer thuis wou zitten om maar even zo te noemen.

Als starter zijnde koop ik liever in 1x iets leuks waar ik 10 15 jaar durf te zitten dan dat ik na 5 jaar opzoek moet weer.
En als het een beetje mee zit is die markt over 15 jaar compleet anders.

Dat heeft vooral te maken met de financiële verplichtingen die mensen aangaan en die niet meer na kunnen komen, omdat ze bijvoorbeeld overuren kwijt zijn geraakt. Of ze zijn ontslagen bij de ene baan en hebben een andere baan met minder inkomen."

De mensen de op de manier een huis gekocht hebben in het geval van "overuren en een huis kopen op de HRA".

Zijn gewoon echt niet slim...

[ Voor 47% gewijzigd door Mektheb op 11-05-2012 14:03 ]

[Renquin]

Mektheb schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 14:01:
Een hypotheek is zo persoonlijk als het haar op je hoofd, en ik verwacht dat de markt ook nog wel wat sprongen gaat maken.
Maar dat betekend niet ik daardoor 5jaar langer thuis wou zitten om maar even zo te noemen.

Als starter zijnde koop ik liever in 1x iets leuks waar ik 10 15 jaar durf te zitten dan dat ik na 5 jaar opzoek moet weer.
En als het een beetje mee zit is die markt over 15 jaar compleet anders.

Zelf heb ik 1,5 jaar geleden een flatje gekocht, ongeveer 60% van wat ik zou kunnen lenen.
Dit vooal gedaan gezien ik een "startwoning" wilde voor ~5 jaar, zodat ik door kon stromen naar iets groters. Hierbij zou ik dan een gedeelte eigen geld gespaard hebben evenals dat de prijs van het nieuwe huis een stuk gedaald zou zijn.
De HRA is leuk meegenomen voor mij, maar totaal niet nodig.

Natuurlijk had ik nog 5 jaar bij mijn ouders kunnen blijven wonen, maar dan had ik denkik helemaal gek geworden (hoe lief ik ze ook vind).

Mensen die de laatste jaren alsnog een veelste hoge hypotheek hebben afgesloten zijn idd niet heel erg slim geweest...

[Waster]

beschuitfluiter schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 13:38:
700.000 gezinnen in financieel zwaar weer, meer werkenden in schuldhulpverlening

Pijnlijk dat de middenklasse die het hardste werkt de klappen van de crisis moet opvangen. En dat de banken en woningbouw corporaties steeds grotere winsten maken.

Renquin schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 14:10:
Mensen die de laatste jaren alsnog een veelste hoge hypotheek hebben afgesloten zijn idd niet heel erg slim geweest...

Er zijn natuurlijk altijd mensen die een hypotheek afsluiten op de top van de huizenmarkt. En dat kun je van te voren nooit inschatten. Mensen die net uit een scheiding komen, een gezin willen stichten, net beginnen met werken en een woning nodig willen hebben weinig keus. Vooral omdat het gat tussen sociale huur en een koopwoning zo groot is.

[Mektheb]

Waster schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 14:16:
[...]


Pijnlijk dat de middenklasse die het hardste werkt de klappen van de crisis moet opvangen. En dat de banken en woningbouw corporaties steeds grotere winsten maken.


[...]

Er zijn natuurlijk altijd mensen die een hypotheek afsluiten op de top van de huizenmarkt. En dat kun je van te voren nooit inschatten. Mensen die net uit een scheiding komen, een gezin willen stichten, net beginnen met werken en willen beginnen met werken hebben weinig keus. Vooral omdat het gat tussen sociale huur en een koopwoning zo groot is.

Dan kies je toch een goedkopere woning ?, die wel in je "leen gedrag past"
Inplaats van "100% en vroeger 110 115% ?".

Of is dat zo gek bedacht.

[Renquin]

Waster schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 14:16:
Er zijn natuurlijk altijd mensen die een hypotheek afsluiten op de top van de huizenmarkt. En dat kun je van te voren nooit inschatten. Mensen die net uit een scheiding komen, een gezin willen stichten, net beginnen met werken en een woning nodig willen hebben weinig keus. Vooral omdat het gat tussen sociale huur en een koopwoning zo groot is.

Het verschil tussen sociale huur en een koopwoning is inderdaad buiten proportie.
Persoonlijk ben ik altijd voorzichtig m.b.t. wat ik aan inkomsten heb tegenover mijn vaste lasten.
Als dit bij de aankoop van mijn huisje geen rekensom was geweest waarin ik nog een buffer over had, dan had ik het huis nooit gekocht.

Een aantal mensen die ik ken hebben nu helaas wel last van dat een huis te duur gekocht is.
Of een nieuw huis terwijl het oude nog niet verkocht was etc.

[Ryan1981]

Hahaha, ik maar denken dat ik de uitzondering was op die zolderkamer. Heb tot mijn 28e bij mijn ouders gewoond. Had geen vriendin en ben ondertussen 4 x van baan gewisseld (2 keer gedwongen (crisis) 1 keer zelf gekozen omdat het niet was wat ik zocht en 1 keer omdat ik ging samenwonen in Engeland ).

Ik had graag eerder het huis uit gewild maar met de onzekere werksituatie en hoge prijzen en mijn persoonlijke hekel aan risico's nemen/vastzitten aan iets, is het zo ver gekomen Ik heb overigens geen spijt van mijn beslissingen en woon nu gelukkig samen en hoef me financieel niet al te veel zorgen te maken, in ieder geval tot het moment dat ik een huis wil gaan kopen (wat ik toch wel zou willen binnen een jaar of 2.)

Ben ik overigens de enige die het gevoel heeft dat het lijkt alsof "voorzichtig (zuinig) met je geld omgaan" aan alle kanten ontmoedigd wordt?

Lage spaarrente, vermogens belasting, subsidies op schulden (HRA).

Of is dit meer omdat ik zuinig omgegaan ben met mijn geld en dus juist tegen deze zaken aanloop

[Renquin]

Ryan1981 schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 14:27:
Hahaha, ik maar denken dat ik de uitzondering was op die zolderkamer. Heb tot mijn 28e bij mijn ouders gewoond. Had geen vriendin en ben ondertussen 4 x van baan gewisseld (2 keer gedwongen (crisis) 1 keer zelf gekozen omdat het niet was wat ik zocht en 1 keer omdat ik ging samenwonen in Engeland ).

Ik was 27,5 toen ik op mezelf ging ^_^

Ryan1981 schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 14:27:

Ik had graag eerder het huis uit gewild maar met de onzekere werksituatie en hoge prijzen en mijn persoonlijke hekel aan risico's nemen/vastzitten aan iets, is het zo ver gekomen Ik heb overigens geen spijt van mijn beslissingen en woon nu gelukkig samen en hoef me financieel niet al te veel zorgen te maken, in ieder geval tot het moment dat ik een huis wil gaan kopen (wat ik toch wel zou willen binnen een jaar of 2.)

Dit probleem ga ik dus ook hebben, hopen dat ik mijn huisje kwijt kan en anders voor onder mijn eigen aankoopprijs.
Maar aan de andere kant: welk huis ik ook koop, hierin zal ik het verlies op mijn huidige huis wel "goedmaken".

Ryan1981 schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 14:27:

Ben ik overigens de enige die het gevoel heeft dat het lijkt alsof "voorzichtig (zuinig) met je geld omgaan" aan alle kanten ontmoedigd wordt?

Lage spaarrente, vermogens belasting, subsidies op schulden (HRA).

Of is dit meer omdat ik zuinig omgegaan ben met mijn geld en dus juist tegen deze zaken aanloop

Dit is, naar mijn mening, omdat niemand er beter van wordt als we zuinig leven.
Ik probeer zelf ook zuinig te leven en spaar elke maand zoveel mogelijk.

Het probleem voor de banken/regering/economie is dat je gespaard geld niet uitgeeft, dus hier kan nagenoeg geen winst op gemaakt worden.

[Arnout]

Renquin schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 14:34:
Het probleem voor de banken/regering/economie is dat je gespaard geld niet uitgeeft, dus hier kan nagenoeg geen winst op gemaakt worden.

Oh, das geen probleem hoor. Vermogensbelasting, inflatie, lage rente en als dat niet genoeg is wordt de geldpers aangezet. Allemaal prima middelen om te zorgen dat je je spaargeld wel gaat uitgeven.

[assje]

Arnout schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 14:37:
[...]
Oh, das geen probleem hoor. Vermogensbelasting, inflatie, lage rente en als dat niet genoeg is wordt de geldpers aangezet. Allemaal prima middelen om te zorgen dat je je spaargeld wel gaat uitgeven.

Wat is het verschil tussen inflatie en de geldpers aanzetten? (behalve dat de letterlijke geldpers er weinig mee te maken heeft)

[Renquin]

Inflatie is iets wat "natuurlijk" begint.
De geldpers aanzetten zorgt ervoor dat de inflatie automatisch een stuk hoger wordt omdat je munt minder waard is naarmate je er meer van in omloop brengt.
(correct me if I'm wrong on this one btw)

[Señor Sjon]

Zo natuurlijk is inflatie natuurlijk niet. Dat is inherent aan het systeem van bankengeld met rente.

In de ouderwetsche ruilhandel werd de melk niet elke keer 1,02 ei duurder.

[Renquin]

Senor Sjon schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 14:51:
Zo natuurlijk is inflatie natuurlijk niet. Dat is inherent aan het systeem van bankengeld met rente.

In de ouderwetsche ruilhandel werd de melk niet elke keer 1,02 ei duurder.

Dit lag eraan of er een koe was overleden zodat er minder melk was om te verkopen

[Paul]

Mektheb schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 14:19:
Dan kies je toch een goedkopere woning ?, die wel in je "leen gedrag past"
Inplaats van "100% en vroeger 110 115% ?".

Of is dat zo gek bedacht.

Een beetje Die procenten slaan niet op 'hoeveel mag ik maximaal lenen?' maar op 'welk deel van het huis dat als onderpand dient mag ik lenen?'.

Met een goedkoper huis hoef je minder eigen geld mee te brengen, dat klopt

[Hydra]

Senor Sjon schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 14:51:
Zo natuurlijk is inflatie natuurlijk niet. Dat is inherent aan het systeem van bankengeld met rente.

Rente is an sich het probleem niet zo, het probleem is dat banken er zelf geld mee creeeren. Als ik jou rente betaal en dat betaal uit gewone inkomsten is er geen issue, maar als ik geld mag 'uitgeven' dat ik niet heb dan creeer je problemen. En wat mij betreft moet dat systeem grondig op de schop.

[Sport_Life]

Tarkin schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 13:48:
[...]


I know, ik heb gewoon een afsrpaak met m'n vader. Sinds m'n moeder vertrokken is, hebben we ruimte genoeg voor ons twee, dus waarom zou ik op dit moment mij al tot over mijn oren in de schulden steken. Beter een beetje kapitaal opbouwen en dan direct zelf iets deftig kopen. (kben 22btw). Ik snap ook wel dat je niet tot in de eeuwigheid der dagen bij je ouders wilt blijven. Maar zo'n slecht alternatief ish et niet tegenover een schuld hebben die als een zwaard van damocles boven je hang. En waarbij er niks mis mag gaan of je hebt serieuze problemen.

Dat is wel heel zwart-wit ook, thuiswonen vs. diep in de schulden zitten. Ik bouw ook kapitaal op met de hypotheek, strikt gezien ben ik over 30 jaar eigenaar van een appartement. Maar heb nu wel een vette tijd in een gaaf huis!

[timag]

Tarkin schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 13:32:
wat is er mis met nog 5 jaar langer thuis te blijven als je werkt en zeg maar 30-50% van je maandelijkse loon sparen? Dan heb je na 5 jaar al een heleboel gespaard en is het gemakkelijker om iets te zoeken. Je moet dan natuurlijk wel een beetje op je centjes letten en niet alles hersenloos spenderen aan zaken die je niet nodig hebt

Niets, maar dan kom je weer in dezelfde positie: je moet duur huren of iets kopen.

[Whuzz]

Waster schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 14:16:
[...]


Pijnlijk dat de middenklasse die het hardste werkt de klappen van de crisis moet opvangen.

Waarom werkt de middenklasse het hardst? Werkt "de middenklasse" harder dan een Steve Jobs (haha, die is dood, dus de werkt niet meer!!11one... maar je begrijpt wel wat ik bedoel)? Werkt "de middenklasser" harder dan een alleenstaande moeder die twee baantjes probeert te behouden omdat ze elke cent nodig heeft?

Daarnaast is het niet pijnlijk, maar volstrekt normaal. De rijkste groep mensen is maar een kleine groep en zelfs als je die qua percentage veel harder zou "aanpakken", levert dat in absoluut geld veel minder op. Daarnaast voelen die de klappen gewoon minder. Als je bij een rijke CEO 20% salaris afneemt gaat die er geen boterham minder om eten (maar er zijn niet zo veel rijke CEO's), terwijl bij een bijstandstrekker 1% al kan betekenen dat er op eerste levensbehoeften moet worden bezuinigd.

Uiteindelijk is er bij die "hardwerkende middenklasser" (je mag ze ook gewoon Henk en Ingrid noemen hoor ) het meest te halen. Het zijn er véél meer dan de rijke CEO's en ze hebben meer om van te plukken dan de onderklasse.

En dat de banken en woningbouw corporaties steeds grotere winsten maken.

Onderbouw dat eens met winstgegevens over de afgelopen 10 jaar van banken en woningcorporaties dan?

Spijt me zeer, maar wat je schrijft klinkt behoorlijk "onderbuik" en niet echt realistisch.

Er zijn natuurlijk altijd mensen die een hypotheek afsluiten op de top van de huizenmarkt. En dat kun je van te voren nooit inschatten. Mensen die net uit een scheiding komen, een gezin willen stichten, net beginnen met werken en een woning nodig willen hebben weinig keus. Vooral omdat het gat tussen sociale huur en een koopwoning zo groot is.

En zelfs mensen mét keus die wél weten dat de prijzen zullen dalen kiezen er soms bewust voor om gewoon te kopen. Pas als mensen onzeker zijn over hun (financiële) toekomst zullen ze de minst riscoloos ogende weg proberen te bewandelen.

[Jiriki]

Hydra schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 15:17:
[...]
Rente is an sich het probleem niet zo, het probleem is dat banken er zelf geld mee creeeren.

Dat is natuurlijk onzin, de rente die je krijgt op je geld wordt betaald door de mensen die een lening hebben. Daarom was meteen duidelijk dat er met Icesave iets niet klopte, je kunt niet 5% rente geven zonder aan de andere kant 7% voor je leningen te vragen en dat deden ze niet.

[Hydra]

Sport_Life schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 15:19:
[...]

Dat is wel heel zwart-wit ook, thuiswonen vs. diep in de schulden zitten.

Thuiswonen zou voor mij ook gewoon geen optie zijn. M.i. is het na je 22e sowieso tijd om verder te gaan met je leven. Dat zelfstandig worden is ook een belangrijk deel van je ontwikkeling. Om nog maar te zwijgen over het meenemen van een meisje als je 28 bent, dan wil je niet bij je ouders wonen.

Jiriki schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 15:27:
Dat is natuurlijk onzin, de rente die je krijgt op je geld wordt betaald door de mensen die een lening hebben. Daarom was meteen duidelijk dat er met Icesave iets niet klopte, je kunt niet 5% rente geven zonder aan de andere kant 7% voor je leningen te vragen en dat deden ze niet.

Ik zeg toch ook dat het probleem is dat ze geld uitlenen dat ze niet hebben? Wat jij er voor het gemak maar even uitknipt

[ Voor 34% gewijzigd door Hydra op 11-05-2012 15:29 ]

[Verwijderd]

Whuzz schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 15:25:
[...]


Waarom werkt de middenklasse het hardst? Werkt "de middenklasse" harder dan een Steve Jobs (haha, die is dood, dus de werkt niet meer!!11one... maar je begrijpt wel wat ik bedoel)? Werkt "de middenklasser" harder dan een alleenstaande moeder die twee baantjes probeert te behouden omdat ze elke cent nodig heeft?

Daarnaast is het niet pijnlijk, maar volstrekt normaal. De rijkste groep mensen is maar een kleine groep en zelfs als je die qua percentage veel harder zou "aanpakken", levert dat in absoluut geld veel minder op. Daarnaast voelen die de klappen gewoon minder. Als je bij een rijke CEO 20% salaris afneemt gaat die er geen boterham minder om eten (maar er zijn niet zo veel rijke CEO's), terwijl bij een bijstandstrekker 1% al kan betekenen dat er op eerste levensbehoeften moet worden bezuinigd.

Uiteindelijk is er bij die "hardwerkende middenklasser" (je mag ze ook gewoon Henk en Ingrid noemen hoor ) het meest te halen. Het zijn er véél meer dan de rijke CEO's en ze hebben meer om van te plukken dan de onderklasse.


[...]


Onderbouw dat eens met winstgegevens over de afgelopen 10 jaar van banken en woningcorporaties dan?

Spijt me zeer, maar wat je schrijft klinkt behoorlijk "onderbuik" en niet echt realistisch.


[...]


En zelfs mensen mét keus die wél weten dat de prijzen zullen dalen kiezen er soms bewust voor om gewoon te kopen. Pas als mensen onzeker zijn over hun (financiële) toekomst zullen ze de minst riscoloos ogende weg proberen te bewandelen.

Mischien is het onderbuik gevoel dat de banken steeds meer winst maken, maar het klopt wel. Vooral in Amerika, en dat is ook logisch. Vroeger waren banken instituten die geld ophaald bij de mensen en vervolgens uitleenden bij bedrijven.

Dit is sinds de jaren 80 flink veranderd toen banken gingen handelen voor eigen rekening. Daarnaast gingen ze financiele producten ontwikkelen (rente-swaps, hypotheeksecuritisatie etc). Dit heeft alles bijgedragen aan een steeds groter wordende winst. Als klap op de vuurpijl werden de tier1 verplichtingen steeds lager (1 eur op de balans, 30 euro uitlenen)

Het afgelopen jaar hebben veel banken record winsten neergezet. Dit is ook niet zo vreemd aangezien in Europa ze 3-jaars geld voor 1% lenen, met als de bedoeling staatsobligaties van de Spanje/italie te kopen waarover ze 6% rente krijgen (LTRO).

In Amerika doen ze nog minder moeilijk en kopen ze rechtstreeks op de markt staatspapier op waardoor de marktprijzen omhoog gaan (QE).

Back to topic.. veel mensen zijn boos op de banken, echter de meesten weten niet precies waarom (onderbuik gevoel). Echter ze hebben wel gelijk IMHO. Banken creeren weinig waarde, zeker niet in verhouding tot hoeveel winst ze maken. De originele banken waren een smeermiddel voor de economie door het verdelen van liqideit.

In Nederland valt het nog relatief mee, echter ook hier zie je dat je als IT-er bij een bank makkelijk het dubbele verdient t.o.v. een collega die bij een ander bedrijf werkt.

[Tjeerd]

Veel mensen zitten met smart te wachten op dalende huizenprijzen en denken dan dat ze dit makkelijker kunnen gaan betalen. Allicht wordt het iets betaalbaarder qua aanschafprijs, maar waarschijnlijk zal de hypotheekrente gaan oplopen als ik de DNB mag geloven. Dus ja, de huizenprijzen zullen wat dalen, maar de uiteindelijke maandlasten worden er misschien niet heel veel lager op. Ik denk dat de huizenmarkt niet te helemaal te vergelijken is met in de jaren 80 toen deze instortte. Toentertijd was het nog niet gebruikelijk dat men op twee inkomens een huis kon kopen. De laatste twintig jaar is dit wel gebruikelijk geworden. En dit zal ook gebruikelijk blijven. Oftewel, zolang mensen op beide inkomens een huis kunnen blijven kopen, kan men veel geld uitgeven aan een huis.

Als de huizenprijzen dus zover gedaald zijn dat men makkelijker weer op 1 inkomen een huis zou kunnen kopen, dan geheid gaan mensen toch liever voor een groter huis en/of willen ze liever twee inkomens gebruiken om toch meer geld over te hebben voor dat ene mooie huis.

Ik weet dus nog helemaal niet zo zeker of de harde huizenprijzendaling wel zo hard zal zijn als men hoopt en of dat wel realistisch is en echt veel uit gaat maken qua betaalbaarheid/maandlasten. Ja, straks zijn de huizen misschien wel redelijk gedaald in prijs, maar zijn alle andere onkosten (ziektekostenverzekering, benzine, banentekort/werkloosheid/hypotheekrente) dusdanig opgelopen dat het netto resultaat is dat iedereen er gemiddeld er misschien zelfs juist op achteruit is gegaan en/of dat het helemaal misschien niets uitmaakt.

[Whuzz]

Tjeerd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 15:58:

Goedkoper != betaalbaarder

Inderdaad.

offtopic:
@ Tleilaxu:
"Ik kom buiten de bekende trolletjes in dit topic weinig mensen tegen die 'met smart' zitten te wachten op dalende huizenprijzen. Alleen maar om de 10 posts iemand die beweert dat dit zo is."

Och, ze zeggen niet letterlijk dat ze hopen dat de prijzen crashen en dat er dan maar zoveel mogelijk mensen in de problemen mogen komen, maar de toonzetting van hun berichten is er wel naar.

.

[ Voor 60% gewijzigd door Whuzz op 11-05-2012 16:08 ]

[Tleilaxu]

Tjeerd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 15:58:
Veel mensen zitten met smart te wachten op dalende huizenprijzen en denken dan dat ze dit makkelijker kunnen gaan betalen.

Ik kom buiten de bekende trolletjes in dit topic weinig mensen tegen die 'met smart' zitten te wachten op dalende huizenprijzen. Alleen maar om de 10 posts iemand die beweert dat dit zo is, gecombineerd met het smalende: "haha, de prijzen dalen maar jij kunt lekker nog steeds niet kopen!!!!onene'.


@Whuzz hierboven

Dat klopt, die zijn er beide kanten op. Wat dat betreft is dit geen gezellig topic ;-)

schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 19:42:
[...]


Ja, want die denken, 40 - 50 % eraf en dan kan ik wel kopen!!!einz!!!111

niet dus

[ Voor 33% gewijzigd door Tleilaxu op 11-05-2012 16:08 ]

[Tjeerd]

Tleilaxu schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:03:
[...]

Ik kom buiten de bekende trolletjes in dit topic weinig mensen tegen die 'met smart' zitten te wachten op dalende huizenprijzen. Alleen maar om de 10 posts iemand die beweert dat dit zo is, gecombineerd met het smalende: "haha, de prijzen dalen maar jij kunt lekker nog steeds niet kopen!!!!onene'.


@Whuzz hierboven

Dat klopt, die zijn er beide kanten op. Wat dat betreft is dit geen gezellig topic ;-)

[...]

Ik bedoel ook niet direct de mensen in dit onderwerp, maar in zijn algemeenheid kan ik me voorstellen dat er genoeg mensen zijn die het positief bekijken dat de huizenprijzen dalen omdat ze alleen kijken naar de huizenprijs en niet naar het gehele plaatje.

[Verwijderd]

Whuzz schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:01:

Goedkoper != betaalbaarder

Whuzz

Wat zit je weer te onderbuiken....

Goedkoper == lagere schuldenlast. Dat is altijd gunstiger aangezien het makkelijker te financieren is voor mensen met eigen vermogen. Daarnaast heb je veel meer 'de lusten' van eventuele geldontwaarding. Dat moet jou toch ook aanspreken?

Doe maar maar 1 ton tegen 10% dan 2 ton tegen 5% rente. Lage prijzen, hoge rente... ik ben voorstander.

Lage rentestanden zijn funest voor de spaarder en ze wakkeren geldontwaarding aan in de vorm van zeepbelblazerij. De rente kan mij niet snel genoeg oplopen

[Whuzz]

In totaal kan ik me er echt niet druk om maken. Mijn ouders kochten een huis vlak voordat de hele boel in elkaar stortte rond 1980. Dat kwam gewoon toevallig zo uit omdat mijn vader wisselde van baan en ze ergens anders gingen wonen. Op dat moment was de beste optie om een huis te kopen. Twee jaar later was het huis zo'n 15% in waarde gedaald volgens mijn vader.
Inmiddels is de hypotheek afgelost en is het huis in de afgelopen jaren weer met zo'n 15% gedaald. Pa en ma gaan straks weer voor twee maanden op vakantie, zoals ze tegenwoordig elk jaar doen..... wat een drama allemaal he, die dalende prijzen!

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:12:
[...]


Whuzz

Wat zit je weet te onderbuiken....

Goedkoper == lagere schuldenlast. Dat is altijd gunstiger aangezien het makkelijker te financieren is voor mensen met eigen vermogen. Daarnaast heb je veel meer 'de lusten' van eventuele geldontwaarding. Dat moet jou toch ook aanspreken?

Doe maar maar 1 ton tegen 10% dan 2 ton tegen 5% rente. Lage prijzen, hoge rente... ik ben voorstander.

Lage rentestanden zijn funest voor de spaarder en ze wakkeren geldontwaarding aan in de vorm van zeepbelblazerij. De rente kan mij niet snel genoeg oplopen

De rente zal niet snel gaan oplopen aangezien dit de nekslag zou betekenen voor zowel overheid als economie.
Als het ondanks alle maatregelen toch zou gebeuren dan gaan we denk ik een heel donkere periode tegemoet, waar we het wellicht niet meer over betaalbaarheid van huizen hebben, maar over betaalbaarheid van eten

[Whuzz]

Verwijderd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:12:


Goedkoper == lagere schuldenlast.

Waar je helemaal niets aan hebt als je over die schuldenlast twee keer zoveel rente moet betalen. Ik heb liever een hypotheek van 200k voor een huis met 4% rente over die hypotheek dan een hypotheek van 150k voor hetzelfde huis met 7% rente.

offtopic:
Zou verder leuk zijn als je je trollerige FoK-stijl hier achterwege laat. Bij voorbaat dank.

[ Voor 12% gewijzigd door Whuzz op 11-05-2012 16:18 ]

[Verwijderd]

Whuzz schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:15:
In totaal kan ik me er echt niet druk om maken. Mijn ouders kochten een huis vlak voordat de hele boel in elkaar stortte rond 1980.

Zo vader... zo zoon

_{Sorry ik kon het niet laten}

Verwijderd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:15:

De rente zal niet snel gaan oplopen aangezien dit de nekslag zou betekenen voor zowel overheid als economie.
Als het ondanks alle maatregelen toch zou gebeuren dan gaan we denk ik een heel donkere periode tegemoet, waar we het wellicht niet meer over betaalbaarheid van huizen hebben, maar over betaalbaarheid van eten

Nou.... nou.... en dan noemen ze mij een doemdenker... natuurlijk gaan we dan geen donkere periode te gemoed. Als het monetaire systeem crashed komt er gewoon een nieuw systeem voor terug, de vraag is alleen wie het meest gaat inleveren, de grote massa zal er in ieder geval beter uitkomen aangezien de meeste schuldvorderingen bij de rijke elite ligt. Neem als voorbeeld even Griekenland... welk voordeel heeft de Griek bij de krankzinnige bezuinigingsmaatregelen die er getroffen worden? Het zijn de schuldeisers die hun geld terug willen hebben, Griekenland heeft de ultieme troef in handen imo. Laat gewoon jezelf failliet verklaren, binnen no-time kan je economie weer 'double digits' aan groei laten zien. Ik zeg.... doen...

Whuzz schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:18:

offtopic:
Zou verder leuk zijn als je je trollerige FoK-stijl hier achterwege laat. Bij voorbaat dank.

Je moet het woord trol niet te vaak in de mond nemen Whuzz... op een gegeven moment is de kracht die daarvan uitgaat ernstig aangetast door inflatie

[ Voor 11% gewijzigd door Verwijderd op 11-05-2012 16:23 ]

[Whuzz]

_{Edit: nvm. Topic gereport aan een modje. Heb geen zin in hetzelfde gezeik hier als op FoK.}

[ Voor 212% gewijzigd door Whuzz op 11-05-2012 16:25 ]

[Hydra]

Zit xeno in de bijstand?

[Ryan1981]

Thuiswonen zou voor mij ook gewoon geen optie zijn. M.i. is het na je 22e sowieso tijd om verder te gaan met je leven. Dat zelfstandig worden is ook een belangrijk deel van je ontwikkeling. Om nog maar te zwijgen over het meenemen van een meisje als je 28 bent, dan wil je niet bij je ouders wonen.

Ik snap wel wat je bedoeld, laten we het er op houden dat ik een erg geduldig persoon ben en alles is uiteindelijk echt wel goed gekomen met mij (nouja op deze punten dan )

vanMelick schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:15:

De rente zal niet snel gaan oplopen aangezien dit de nekslag zou betekenen voor zowel overheid als economie.
Als het ondanks alle maatregelen toch zou gebeuren dan gaan we denk ik een heel donkere periode tegemoet, waar we het wellicht niet meer over betaalbaarheid van huizen hebben, maar over betaalbaarheid van eten

hehehe, als de rente omhoog gaat mag je bij mij komen eten

[Señor Sjon]

Verwijderd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:21:
[...]


[...]


Nou.... nou.... en dan noemen ze mij een doemdenker... natuurlijk gaan we dan geen donkere periode te gemoed. Als het monetaire systeem crashed komt er gewoon een nieuw systeem voor terug, de vraag is alleen wie het meest gaat inleveren, de grote massa zal er in ieder geval beter uitkomen aangezien de meeste schuldvorderingen bij de rijke elite ligt. Neem als voorbeeld even Griekenland... welk voordeel heeft de Griek bij de krankzinnige bezuinigingsmaatregelen die er getroffen worden? Het zijn de schuldeisers die hun geld terug willen hebben, Griekenland heeft de ultieme troef in handen imo. Laat gewoon jezelf failliet verklaren, binnen no-time kan je economie weer 'double digits' aan groei laten zien. Ik zeg.... doen...


[...]


Je moet het woord trol niet te vaak in de mond nemen Whuzz... op een gegeven moment is de kracht die daarvan uitgaat ernstig aangetast door inflatie

Uhm, je spaargeld gaat er dan ook aan. Ook je geliefde huurwoning wordt geïndexeerd met inflatie. Is dat 100% dan betaal je dus het dubbele. Gelukkig heb ik dan nog een rentevast periode met mijn koopwoning.

En als je je als land failliet laat verklaren, dan kan je bij de Griekse grens het land afsteken, dan wil niemand meer met je handelen, alleen op vooruit betaling in een harde valuta en niet 400 miljard Drachme voor 6 schroeven en een bitje. Dan laat je land double-digits negatieve groei zien.

[nare man]

Hydra schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:24:
Zit xeno in de bijstand?

Het is te hopen dat hij in zijn privé- en zakelijke contacten offline niet zo'n houding heeft als hier, want dan vrees ik inderdaad het ergste. Dit is natuurlijk geen normale manier van discussiëren.

[ Voor 9% gewijzigd door nare man op 11-05-2012 16:28 ]

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:21:
[...]


Zo vader... zo zoon

_{Sorry ik kon het niet laten}


[...]


Nou.... nou.... en dan noemen ze mij een doemdenker... natuurlijk gaan we dan geen donkere periode te gemoed. Als het monetaire systeem crashed komt er gewoon een nieuw systeem voor terug, de vraag is alleen wie het meest gaat inleveren, de grote massa zal er in ieder geval beter uitkomen aangezien de meeste schuldvorderingen bij de rijke elite ligt. Neem als voorbeeld even Griekenland... welk voordeel heeft de Griek bij de krankzinnige bezuinigingsmaatregelen die er getroffen worden? Het zijn de schuldeisers die hun geld terug willen hebben, Griekenland heeft de ultieme troef in handen imo. Laat gewoon jezelf failliet verklaren, binnen no-time kan je economie weer 'double digits' aan groei laten zien. Ik zeg.... doen...


[...]

Je moet het woord trol niet te vaak in de mond nemen Whuzz... op een gegeven moment is de kracht die daarvan uitgaat ernstig aangetast door inflatie

Tja doemdenker.. wat ik bedoel te zeggen is dat als er 10%+ rentes komen de huizenmarkt slechts een klein onderdeel van het probleem zal zijn.

De reden voor de donkere periode is precies wat jij aangeeft.. er moet een ander systeem voor terugkomen. Dat is heus niet in een paar dagen geregeld.

Rijke elite de schuldvorderingen??? Banken, pensioenfondsen, andere landen en de ECB hebben het overgrote meerendeel van de schulden van de PIGS in handen.

Als al die waarde opeens verdampt, dan hebben zij weer een gat in hun balans, die moet worden gevuld door ...?

[ Voor 9% gewijzigd door Verwijderd op 11-05-2012 16:30 ]

[Waster]

Whuzz schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:15:
In totaal kan ik me er echt niet druk om maken. Mijn ouders kochten een huis vlak voordat de hele boel in elkaar stortte rond 1980. Dat kwam gewoon toevallig zo uit omdat mijn vader wisselde van baan en ze ergens anders gingen wonen. Op dat moment was de beste optie om een huis te kopen. Twee jaar later was het huis zo'n 15% in waarde gedaald volgens mijn vader.
Inmiddels is de hypotheek afgelost en is het huis in de afgelopen jaren weer met zo'n 15% gedaald. Pa en ma gaan straks weer voor twee maanden op vakantie, zoals ze tegenwoordig elk jaar doen..... wat een drama allemaal he, die dalende prijzen!

Sorry, maar de huizen prijzen zijn in afgelopen 30 jaar minstens 3 keer zo hoog geworden. Mijn ouders hebben een huis van 5 ton guldens die 5 ton euro is geworden afgelopen 15 jaar.

[Whuzz]

Waster schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:29:
[...]

Sorry, maar de huizen prijzen zijn in afgelopen 30 jaar minstens 3 keer zo hoog geworden. Mijn ouders hebben een huis van 5 ton guldens die 5 ton euro is geworden afgelopen 15 jaar.

En noch van die waardestijging, noch van die waardedaling hebben mijn ouders ook maar iets gemerkt. Die kochten geen huis om te speculeren, maar om in te wonen. En dat hebben ze gedaan en doen ze nog steeds.
Het is allemaal maar heel relatief. Je kunt je enorm opwinden als je huis fictief in waarde daalt of je enorm blij maken als je huis fictief in waarde is gestegen, maar het zegt allemaal zo weinig tot je wat anders met dat huis wilt of moet gaan doen dan er in wonen.

Daarnaast is het interessant dat ondanks twee "diepe crisissen" op de huizenmarkt dat huis nog steeds meer dan twee keer zo veel waard zou zijn als toen ze het kochten.
Tegen de tijd dat ze naar een verzorgingstehuis willen, dan zien we wel wat het huis nog op brengt. Misschien een half miljoen, misschien een paar ton, misschien helemaal niets. Ik denk nog steeds niet dat mijn pa zich er erg druk om maakt

[ Voor 21% gewijzigd door Whuzz op 11-05-2012 16:33 ]

[Tjeerd]

Terugkomend op de daling van de huizenprijzen, mocht dit bijvoorbeeld tot 30% zijn, dan is de vraag wat de verkopers zullen doen. Zijn veel mensen bereid om verlies te nemen of zal het overgrote deel van de mensen gewoon blijven zitten waar ze zit en hun huis niet willen verkopen met verlies? Oftewel, dat de markt op slot blijft zitten. Ik vermoed het laatste. Een beetje verlies accepteren mensen denk ik wel, maar een betrekkelijk groot verlies zal niemand voor kiezen. Tenzij je gedwongen wordt i.v.m. baanverlies of ziekte of omstandigheden.

[Ryan1981]

Ik denk dat mensen best willen verhuizen met verlies als ze er iets vergelijkbaars voor terugkrijgen.

[Verwijderd]

Waster schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:29:
[...]

Sorry, maar de huizen prijzen zijn in afgelopen 30 jaar minstens 3 keer zo hoog geworden. Mijn ouders hebben een huis van 5 ton guldens die 5 ton euro is geworden afgelopen 15 jaar.

Als we dit voorbeeld als bubbel geval nemen ben ik helemaal gerust gesteld
500.000 gulden is +- 227.000 euro
Gemiddelde inflatie afgelopen 30 jaar 2,44%

Huidige waarde 456k

[Tjeerd]

Ryan1981 schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:35:
Ik denk dat mensen best willen verhuizen met verlies als ze er iets vergelijkbaars voor terugkrijgen.

Op zich kan dat ook wel, want als je eigen huis daalt, daalt gemiddeld gezien een vergelijkbaar huis net zo hard in prijs. Voor doorstromers dus niet een heel erg groot probleem als de huizenprijs daalt, omdat je je bestaande hypotheek mee kunt nemen voor het nieuw gekochte huis. Alleen een beetje jammer dat je dan betrekkelijk veel maandlasten nog steeds betaalt, terwijl het nieuw gekochte huis veel minder waard is.

Anders gezegd, ik heb een gouden hamer gekocht bij de timmerman en hiervoor heb ik tienduizend spijkers geleend. Per maand betaal ik met vijf spijkers voor de lening. Ik wil na een aantal jaar een andere gouden hamer kopen, maar nu kost deze nog maar vijfduizend spijkers. De timmerman heeft nog steeds dikke inkomsten omdat ik met vijf spijkers per maand hem betaal voor de lening van tienduizend spijkers, terwijl diezelfde gouden hamer nu gemiddeld vijfduizend spijkers kost.

Ik kan mijn eigen (oude) gouden hamer ook nog maar voor vijfduizend spijkers verkopen, maar dat is precies genoeg om de nieuwe gouden hamer te kopen. Helaas heb ik nog wel altijd de lening van tienduizend spijkers waar ik aan vast zit.

(ik hoop dat de vergelijking klopt)

[ Voor 37% gewijzigd door Tjeerd op 11-05-2012 16:49 ]

[Verwijderd]

Tjeerd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:38:
[...]
Op zich kan dat ook wel, want als je eigen huis daalt, daalt gemiddeld gezien een vergelijkbaar huis net zo hard in prijs. Voor doorstromers dus niet een heel erg groot probleem als de huizenprijs daalt, omdat je je bestaande hypotheek mee kunt nemen voor het nieuw gekochte huis. Alleen een beetje jammer dat je dan betrekkelijk veel maandlasten nog steeds betaalt, terwijl het nieuw gekochte huis veel minder waard is.

Je vergeet 1 ding. Je onderwaarde mag je niet meenemen in je nieuwe hypotheek.

Stel. Ik koop een huis voor 300k, 100% aflossingsvrij. Huizenmarkt crasht -50%. Onderwaarde 150k
Ik wil nieuw huis kopen van 300k, wat kwalitatief veel beter is geworden. Ik heb dan een schuld van 150k, en daarnaast wil ik een nieuwe schuld van 300k aangaan.

[Ryan1981]

Nee, je gaat dan een huis van 150 K kopen he, dat bedoel ik met iets vergelijkbaars voor terug.

[Señor Sjon]

Verwijderd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:41:
[...]


Je vergeet 1 ding. Je onderwaarde mag je niet meenemen in je nieuwe hypotheek.

Stel. Ik koop een huis voor 300k, 100% aflossingsvrij. Huizenmarkt crasht -50%. Onderwaarde 150k
Ik wil nieuw huis kopen van 300k, wat kwalitatief veel beter is geworden. Ik heb dan een schuld van 150k, en daarnaast wil ik een nieuwe schuld van 300k aangaan.

Het mag wel, er zijn ook regels voor, alleen de banken doen het niet. Dat is een beetje de crux.
Dan gaat het inkomen tellen en niet alleen de woningwaarde.

Edit 2
Vanochtend op BNR; Delta Lloyd sluit alleen nog maar NHG hypotheken, dan hebben zij geen risico namelijk en cashen ze wel de rente.

[ Voor 15% gewijzigd door Señor Sjon op 11-05-2012 16:45 ]

[Whuzz]

Verwijderd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:41:
[...]


Je vergeet 1 ding. Je onderwaarde mag je niet meenemen in je nieuwe hypotheek.

Stel. Ik koop een huis voor 300k, 100% aflossingsvrij. Huizenmarkt crasht -50%. Onderwaarde 150k
Ik wil nieuw huis kopen van 300k, wat kwalitatief veel beter is geworden. Ik heb dan een schuld van 150k, en daarnaast wil ik een nieuwe schuld van 300k aangaan.

Je vergeet alleen dat dat nieuwe huis geen 300k kost, maar nog maar 150k. Tenzij je dus groter wilt gaan wonen, maar dat probleem heb je ook zonder dalende huizenprijzen (nieuwe hypotheek moet dan hoger zijn dan oude hypotheek).

[Ryan1981]

Bij deze wil ik graag even de volgende term vastleggen "fictieve meerwaarde" ©®™

[djlinsen]

Ryan1981 schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:35:
Ik denk dat mensen best willen verhuizen met verlies als ze er iets vergelijkbaars voor terugkrijgen.

Zou je denken? De mensen die tussen grofweg 2005 en nu gekocht hebben, hebben een hypotheek die hoger is dan de waarde van het huis. Zij moeten het verlies dus eerst uit spaargeld betalen, voordat ze een ander huis terug kunnen kopen. Ik kan me heel goed voorstellen dat ze dan maar niet verkopen en blijven zitten. De mensen die voor 2005 hebben gekocht, kunnen vaak wel flink zakken met de prijs voordat hun hypotheek onderwater staat.

Voor hun zou het dus niet veel uit moeten maken. Laag verkopen van het eigenhuis, maar ook laag terug kopen van een ander huis. Is dit het segment van de markt waar dan nog een beetje beweging in zit, of zijn het alleen de "starters" met voldoende geld op de bank die nog af en toe een huis kopen?

[Mektheb]

Senor Sjon schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:43:
[...]


Het mag wel, er zijn ook regels voor, alleen de banken doen het niet. Dat is een beetje de crux.
Dan gaat het inkomen tellen en niet alleen de woningwaarde.

Edit 2
Vanochtend op BNR; Delta Lloyd sluit alleen nog maar NHG hypotheken, dan hebben zij geen risico namelijk en cashen ze wel de rente.

En maar huilen die banken, en verder wel 3% tot 4% winst pakken op alles bij elkaar en lenen voor 1%.
Criminelen in pak, meer is het niet.

[Ryan1981]

Zou je denken? De mensen die tussen grofweg 2005 en nu gekocht hebben, hebben een hypotheek die hoger is dan de waarde van het huis. Zij moeten het verlies dus eerst uit spaargeld betalen, voordat ze een ander huis terug kunnen kopen. Ik kan me heel goed voorstellen dat ze dan maar niet verkopen en blijven zitten. De mensen die voor 2005 hebben gekocht, kunnen vaak wel flink zakken met de prijs voordat hun hypotheek onderwater staat.

Dit "Verlies" zit natuurlijk verwerkt in de aankoopprijs van "iets vergelijkbaars"

[Mektheb]

Ryan1981 schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:49:
[...]


Dit "Verlies" zit natuurlijk verwerkt in de aankoopprijs van "iets vergelijkbaars"

Wat een hoop banken niet meer willen mee financieren, zelfde als je K.K en je kosten voor je notaris
"natuurlijk niet altijd "

[ Voor 4% gewijzigd door Mektheb op 11-05-2012 16:51 ]

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:29:

Tja doemdenker.. wat ik bedoel te zeggen is dat als er 10%+ rentes komen de huizenmarkt slechts een klein onderdeel van het probleem zal zijn.

Tijdens de vorige crash waren rente tarieven van boven de 10% heel normaal.

De reden voor de donkere periode is precies wat jij aangeeft.. er moet een ander systeem voor terugkomen. Dat is heus niet in een paar dagen geregeld.

Ik denk dat de backup plannen gewoon al reeds klaarliggen hoor, met dat soort scenario's houd men gewoon rekenschap. Uiteraard gaat het geen gezellige picknick worden maar overheden zullen alle mogelijke registers open trekken om de rust zo snel mogelijk terug te laten keren. Het tientje van Lieftinck maar dan in euro's, neuro's of florijn.

Rijke elite de schuldvorderingen??? Banken, pensioenfondsen, andere landen en de ECB hebben het overgrote meerendeel van de schulden van de PIGS in handen.

Bummer... moet je gewoon geen geld uitlenen aan krediet onwaardige landen/personen/bedrijven.

Als al die waarde opeens verdampt, dan hebben zij weer een gat in hun balans, die moet worden gevuld door ...?

Schuld is fundamenteel wat anders dan waarde, de waarde in een systeem blijft gewoon bestaan bij een faillissement het is het eigendomsrecht waar de discussie over gaat. Een land is echter soeverein en bij een faillissement is er geen discussie over het eigendomsrecht mogelijk.

Om dus op je vraag terug te komen, ik vrees dat de schuldeiser met 'niets' achter blijft.

Mektheb schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:47:
[...]

En maar huilen die banken, en verder wel 3% tot 4% winst pakken op alles bij elkaar en lenen voor 1%.
Criminelen in pak, meer is het niet.

Misschien is het wel crimineel wat de banksters doen, maar is het niet zo dat er een partij is die hun telkens van nieuw geld voorziet in de vorm van rente betalingen?

Nout Wellink: "er was hebzucht aan beide kanten van de tafel"

Ik constateer: er is nog steeds hebzucht aan beide kanten van de tafel.

[ Voor 14% gewijzigd door Verwijderd op 11-05-2012 16:54 ]

[Tjeerd]

Whuzz schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:43:
[...]


Je vergeet alleen dat dat nieuwe huis geen 300k kost, maar nog maar 150k. Tenzij je dus groter wilt gaan wonen, maar dat probleem heb je ook zonder dalende huizenprijzen (nieuwe hypotheek moet dan hoger zijn dan oude hypotheek).

Dat is inderdaad wel belangrijk om van uit te gaan, je kunt alleen maar een vergelijkbaar huis kopen of een minder huis. Maar in principe neem je die restschuld dan gewoon mee in je al bestaande hypotheek. De bank vindt het prima als jij die hoge hypotheek betaalt - die je al had - van je net verkochte huis, terwijl je net aangekocht huis voor minder gekocht is.

[Ryan1981]

Misschien moet ik mijn stelling iets verder uitleggen.

Wat ik bedoel is dat als je een huis wil verkopen met een te dure hypotheek, laten we zeggen 300K Hypotheek en je krijgt 250K voor het huis. Dan kun je dus een huis gaan zoeken voor 200K en als dat vergelijkbaar is dan zou ik zelf in ieder geval geen probleem hebben om te verhuizen omdat ik er zelf niet op achteruit ga.

[Verwijderd]

Ryan1981 schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:53:
Misschien moet ik mijn stelling iets verder uitleggen.

Wat ik bedoel is dat als je een huis wil verkopen met een te dure hypotheek, laten we zeggen 300K Hypotheek en je krijgt 250K voor het huis. Dan kun je dus een huis gaan zoeken voor 200K en als dat vergelijkbaar is dan zou ik zelf in ieder geval geen probleem hebben om te verhuizen omdat ik er zelf niet op achteruit ga.

Hypotheek 300k - aflossing 250k = 50k schuld
Nieuwe hypotheek 200k - huiswaarde 200k = 0 (exclusief kk)

Netto nog steeds 50k schuld.

[Tjeerd]

Ryan1981 schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:53:
Misschien moet ik mijn stelling iets verder uitleggen.

Wat ik bedoel is dat als je een huis wil verkopen met een te dure hypotheek, laten we zeggen 300K Hypotheek en je krijgt 250K voor het huis. Dan kun je dus een huis gaan zoeken voor 200K en als dat vergelijkbaar is dan zou ik zelf in ieder geval geen probleem hebben om te verhuizen omdat ik er zelf niet op achteruit ga.

Zo begreep ik het ook, is ook sinds augustus vorig jaar officieel een regeling die bestaat, omdat dit tenminste nog een manier is om mensen die verlies hebben, toch te kunnen laten doorstromen, zonder dat de bank zegt: nee, je restschuld kun je niet meenemen in je hypotheek.

Zie ook deze bron

In de clausule in de nieuwe gedragscode staat dat gezinnen de schuld die zij bij de verkoop van hun woning overhouden, mee mogen nemen in de nieuwe hypotheeksom. De financiering kan daarmee hoger worden dan het maximum van 110% van de marktwaarde van het huis, zoals deze per 1 augustus in gaat. Een bank zal daarbij wel extra letten op het verstrekken van een verantwoorde lening. Bovendien blijft de regel van toepassing dat maximaal 50 procent van de nieuwe hypotheeksom aflossingsvrij mag zijn.

[Mektheb]

Verwijderd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:55:
[...]


Hypotheek 300k - aflossing 250k = 50k schuld
Nieuwe hypotheek 200k - huiswaarde 200k = 0 (exclusief kk)

Netto nog steeds 50k schuld.

Juist.

[Ryan1981]

Nee nee, die 50 K schuld had je sowieso al met je oude hypotheek!

[ Voor 10% gewijzigd door Ryan1981 op 11-05-2012 16:59 ]

[Whuzz]

Tjeerd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:52:
[...]
Dat is inderdaad wel belangrijk om van uit te gaan, je kunt alleen maar een vergelijkbaar huis kopen of een minder huis. Maar in principe neem je die restschuld dan gewoon mee in je al bestaande hypotheek. De bank vindt het prima als jij die hoge hypotheek betaalt - die je al had - van je net verkochte huis, terwijl je net aangekocht huis voor minder gekocht is.

Theoretisch inderdaad wel. Practisch gesproken heeft Xeno wel gelijk: banken zijn daar nog niet zo makkelijk in. Die zien dat namelijk als twee aparte transacties. Je verkoopt eerst het ene huis met verlies (ten opzichte van je hypotheek) en willen dat verlies meteen gecompenseerd zien (de hypotheek moet worden afgelost).
Dán pas kun je dat nieuwe huis kopen, dat inderdaad niet meer kost dan je vorige huis opbracht door de dalingen.

Edit: Hmm, ik had je bron nog niet gezien. Heeft Xeno dus toch geen gelijk.

Maar als de banken lang genoeg geen nieuwe hypotheken kunnen verstrekken doordat de boel op zijn gat ligt, dan verzinnen ze wel een creatieve oplossing om dat bovenstaande probleem op te lossen
Je kunt van banken veel zeggen, maar niet dat ze niet creatief zijn

[ Voor 3% gewijzigd door Whuzz op 11-05-2012 16:58 ]

[djlinsen]

Ryan1981 schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:53:
Misschien moet ik mijn stelling iets verder uitleggen.

Wat ik bedoel is dat als je een huis wil verkopen met een te dure hypotheek, laten we zeggen 300K Hypotheek en je krijgt 250K voor het huis. Dan kun je dus een huis gaan zoeken voor 200K en als dat vergelijkbaar is dan zou ik zelf in ieder geval geen probleem hebben om te verhuizen omdat ik er zelf niet op achteruit ga.

--rekenfoutje

[ Voor 15% gewijzigd door djlinsen op 11-05-2012 17:01 ]

[Verwijderd]

Tjeerd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:52:
[...]
Dat is inderdaad wel belangrijk om van uit te gaan, je kunt alleen maar een vergelijkbaar huis kopen of een minder huis. Maar in principe neem je die restschuld dan gewoon mee in je al bestaande hypotheek. De bank vindt het prima als jij die hoge hypotheek betaalt - die je al had - van je net verkochte huis, terwijl je net aangekocht huis voor minder gekocht is.

Nou.... ik weet dat zo nog niet... banken zitten niet te wachten op een onderpand dat minder waard is dan de uitstaande lening. Het risico dat ze lopen is niet langer goed afgedekt. Het principe achter een hypotheek is toch wel zo'n beetje dat je een onderpand geeft aan de bank voor de som geld die je geleend hebt.

Ik denk dat één van de voornaamste redenen van de 'matige' kredietverstrekking te maken heeft met het toegenomen risicobesef van banken m.b.t. de huizenmarkt. Geld uitlenen is leuk als je zeker weet dat het geld ook weer terug komt + rente, want anders levert het de bank gewoon een dikke min op.

Je kan redeneren dat banken wel mee willen werken om het huizentreintje op gang te houden, maar bij dalende huizenprijzen zouden ze zichzelf daarmee in hun vingers snijden. Een dik slot op de markt is dan nog niet eens zo'n gek alternatief, immers wie een blok beton aan zijn been heeft hangen kan vrij makkelijk geplukt worden.

[Tjeerd]

Ik denk dat er verwarring is over de restschuld. Die restschuld zit inderdaad al in je bestaande hypotheek als je een huis verkoopt. Je hebt een hypotheek van 300K genomen, je verkoopt het huis voor 200K en koopt een nieuw huis voor 200K.

Voor de nieuwe woning zou je een hypotheek nodig hebben van 200K, maar je hebt ook nog een restschuld van 100K. 200K+100K restschuld is de bestaande hypotheek die je al hebt en in theorie verandert er dus ook niets voor de bank. Zoals ik al eerder aanhaalde, er zijn al regels die dit mogelijk maken sinds augustus 2011, omdat men dit al zag aankomen. Wel met een maximum van 50% aflossingsvrijgedeelte.

@Xenobinol: de bank neemt inderdaad een risico, maar gezien de geschiedenis moeten ze maar hopen dat huizen t.a.t. een investering zijn geweest en op den duur wel weer opkrabbelen qua prijs en dat het onderpand wat er tegenoverstaat in de toekomst weer beter wordt. En het hoeft ook niet per se zo te zijn dat de huizenprijzen straks weer als een raket omhoogschieten, maar dat ze maximaal met de inflatie een beetje meegroeien en/of stabiel blijven, dat lijkt me voor de woningmarkt sowieso gezonder. In plaats van met tien procent per jaar waardevermeerdering.

[ Voor 30% gewijzigd door Tjeerd op 11-05-2012 17:05 ]

[Ryan1981]

Ik denk dat Xenobinol wel een punt heeft, je zal minder onderpand hebben voor hetzelfde bedrag.

[Verwijderd]

Tjeerd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 17:00:
Ik denk dat er verwarring is over de restschuld. Die restschuld zit inderdaad al in je bestaande hypotheek als je een huis verkoopt. Je hebt een hypotheek van 300K genomen, je verkoopt het huis voor 200K en koopt een nieuw huis voor 200K.

Voor de nieuwe woning zou je een hypotheek nodig hebben van 200K, maar je hebt ook nog een restschuld van 100K. 200K+100K restschuld is de bestaande hypotheek die je al hebt en in theorie verandert er dus ook niets voor de bank. Zoals ik al eerder aanhaalde, er zijn al regels die dit mogelijk maken sinds augustus 2011, omdat men dit al zag aankomen. Wel met een maximum van 50% aflossingsvrijgedeelte.

@Xenobinol: de bank neemt inderdaad een risico, maar gezien de geschiedenis moeten ze maar hopen dat huizen t.a.t. een investering zijn geweest en op den duur wel weer opkrabbelen qua prijs en dat het onderpand wat er tegenoverstaat in de toekomst weer beter wordt.

Ik snap je argument wel, maar geen bank die hieraan gaat meewerken, behalve als ze gedwongen worden door de overheid.

Wat er veranderd voor de bank is namelijk de boekwaarde van het bezit van jou. Banken voeren geen herwaarderingen uit over het vastgoed wat jij bezit, dus het staat bij hun nog steeds als 300k in de boeken.

Bij de transactie hierboven staat het bezit bij de banken in boeken 200k

Edit: Daarnaast mag een bank nog maar 100% LTV verstrekken

[Tjeerd]

@vanMelick: Dan snap ik niet waarom de banken deze nieuwe gedragscode hebben afgesproken vorig jaar, want volgens mij komt mijn verhaal dan neer op die constructie. Zie ook de bron (Rijksoverheid PDF) die ik eerder aanhaalde, daar is afgesproken dat men boven op de 104% (LTV?) de restschuld mag meenemen in de hypotheek.

[ Voor 32% gewijzigd door Tjeerd op 11-05-2012 17:12 ]

[Verwijderd]

Tjeerd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 17:09:
@vanMelick: Dan snap ik niet waarom de banken deze nieuwe gedragscode hebben afgesproken vorig jaar, want volgens mij komt mijn verhaal dan neer op die constructie. Zie ook de bron die ik eerder aanhaalde, daar is afgesproken dat men boven op de 110% (LTV?) de restschuld mag meenemen in de hypotheek.

In het Kunduz/lente akkoord staat juist dat de banken naar 100% LTV moeten. Het is dus maar de vraag of het mag wat de banken onderling afspreken. AFM zal dit uiteindelijk moeten bepalen. Over het algemeen is de AFM erop gebrand om het risico bij de banken te beperken. Het mee-financieren van restschuld verhoogt het risico nog meer.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 17:05:
[...]


Ik snap je argument wel, maar geen bank die hieraan gaat meewerken, behalve als ze gedwongen worden door de overheid.

Wat er veranderd voor de bank is namelijk de boekwaarde van het bezit van jou. Banken voeren geen herwaarderingen uit over het vastgoed wat jij bezit, dus het staat bij hun nog steeds als 300k in de boeken.

Bij de transactie hierboven staat het bezit bij de banken in boeken 200k

Ik denk dat je de spijker op zijn kop slaat, feitelijk zou je de bank van boekhoudkundige fraude kunnen beschuldigen indien ze 300k hebben uitgeleend tegen een onderpand van 200k en dit toch voor een borg van 300k aanmerken.

Daarnaast halen banken geld op uit de markt om de hypotheken te financieren of te her-verpakken in zogenaamde CDO's. Als blijkt dat de risico's groter zijn wil de geldverstrekker natuurlijk ook een ander rente tarief in rekening brengen. Banken zitten een beetje met een duivels dilemma, als ze de rente verder laten oplopen stort de markt sneller in, als ze de rente laag proberen te houden kunnen ze niet voldoende eigen kapitaal aantrekken om te deleveragen en af te boeken. De kunst van de banken is dus om op dynamische wijze de crash te managen. Een slot op de markt is natuurlijk prettig, want wat niet verkocht word hoeft ook niet gewaardeerd te worden tegen de nieuwe marktwaarde, how convenient...

Goed... het kan mijn alu-hoedjes mentaliteit zijn... dat ik het slechtste denk van de bankmannetjes en vrouwtjes

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 17:12:
[...]


Ik denk dat je de spijker op zijn kop slaat, feitelijk zou je de bank van boekhoudkundige fraude kunnen beschuldigen indien ze 300k hebben uitgeleend tegen een onderpand van 200k en dit toch voor een borg van 300k aanmerken.

Daarnaast halen banken geld op uit de markt om de hypotheken te financieren of te her-verpakken in zogenaamde CDO's. Als blijkt dat de risico's groter zijn wil de geldverstrekker natuurlijk ook een ander rente tarief in rekening brengen. Banken zitten een beetje met een duivels dilemma, als ze de rente verder laten oplopen stort de markt sneller in, als ze de rente laag proberen te houden kunnen ze niet voldoende eigen kapitaal aantrekken om te deleveragen en af te boeken. De kunst van de banken is dus om op dynamische wijze de crash te managen. Een slot op de markt is natuurlijk prettig, want wat niet verkocht word hoeft ook niet gewaardeerd te worden tegen de nieuwe marktwaarde, how convenient...

Goed... het kan mijn alu-hoedjes mentaliteit zijn... dat ik het slechtste denk van de bankmannetjes en vrouwtjes

Het probleem is niet zozeer de banken, als het systeem. Net zoals het probleem niet de mensen zijn die HRA genieten, maar het HRA systeem.

De overheid, heeft door belangenverstrengeling jarenlang het foute beleid gevoerd. Het is politiek erg moeilijk om impopulaire keuzes te maken. Het afschaffen van de HRA was 10 jaar geleden vervelend geweest, nu is economsiche zelfmoord.

Hetzelfde zien we nu gebeuren met de griekenland. Er is geen enkel realistisch scenario waarbij griekenland de schulden ooit kan terugbetalen. Echter we blijven er geld aan uitlenen. Het alternatief (griekenland falliet laten gaan en uit de euro) was 2 jaar geleden al heel slecht voor de economie van europa, nu alle steun verder is het economische zelfmoord, echter een oplossing is er nog steeds niet, Extend en Pretend

[Ryan1981]

Als Tjeerd zijn bron geldig is zou mijn stelling zonder uitzondering mogelijk zijn, zo niet dan lijkt het er op dat mijn stelling alleen mogelijk is als je de restschuld zelf kan overbruggen. Tijd om naar huis te gaan! Prettig weekend allemaal

[Tarkin]

timag schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 15:21:
[...]


Niets, maar dan kom je weer in dezelfde positie: je moet duur huren of iets kopen.

akkoord, maar dan koop je iets met heel wat meer reserve als 5 jaar ervoor. Het ging me erom om een buffer te hebben, en dat heb je meestal niet als je schoolverlater bent.

Sport_Life schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 15:19:
[...]

Dat is wel heel zwart-wit ook, thuiswonen vs. diep in de schulden zitten. Ik bouw ook kapitaal op met de hypotheek, strikt gezien ben ik over 30 jaar eigenaar van een appartement. Maar heb nu wel een vette tijd in een gaaf huis!

je hebt een punt. Maar de mensen die kopen voor het leven, daar had ik het sowieso niet over. Die zullen het aan hun reet roesten of hun huis binnen 5 jaar minder waard is, ze willen er nl de rest van hun leven wonen.

Voor de mensen die kopen met als planning: binnen 5 jaar hebben we 10% winst en dan kunnen we iets groter kopen. Tjah, in deze tijd is dat helaas niet meer het geval. Dan kan je misschien nog 5 jaar thuiswonen (indien mogelijk natuurlijk, er zijn legio gevallen waar dat gewoonweg niet mogelijk is. Het is inderdaad niet zwart wit) en een buffer opbouwen en dan kan je direct iets groter kopen en toch niet op een houtje moeten bijten, of hopen dat je nooit je baan verliest. Behrijp je?

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 17:22:

Het probleem is niet zozeer de banken, als het systeem. Net zoals het probleem niet de mensen zijn die HRA genieten, maar het HRA systeem.

De overheid, heeft door belangenverstrengeling jarenlang het foute beleid gevoerd. Het is politiek erg moeilijk om impopulaire keuzes te maken. Het afschaffen van de HRA was 10 jaar geleden vervelend geweest, nu is economsiche zelfmoord.

Het systeem word natuurlijk wel door de mensen in stand gehouden, ik las laatst een stuk dat het op die manier ook beschreef, het is niet de politiek die de mensen verandert, het zijn de mensen die de politiek veranderen. De 'ieder voor zich' mentaliteit heeft bijgedragen aan het tot stand komen van een systeem waarin overheden de bevolking geven waar ze om vraagt. Ja.... het systeem deugd niet maar dat komt grotendeels omdat mensen keuzen maken die niet deugen.

Hetzelfde zien we nu gebeuren met de griekenland. Er is geen enkel realistisch scenario waarbij griekenland de schulden ooit kan terugbetalen. Echter we blijven er geld aan uitlenen. Het alternatief (griekenland falliet laten gaan en uit de euro) was 2 jaar geleden al heel slecht voor de economie van europa, nu alle steun verder is het economische zelfmoord, echter een oplossing is er nog steeds niet, Extend en Pretend

Extend and pretend is een overlevingsstrategie maar of het een verstandige keuze is?
Waar we getuigen van zijn is struisvogel gedrag op grote schaal, we hebben een probleem en dat weten we ook wel, maar we proberen het te negeren. Dat we het monster niet zien komt misschien ook wel door zijn gigantische omvang.

Van Rompuy durfde laatst zelfs te beweren dat het lot van Europa en de wereld van Griekenland afhangt, nou.... ik vind dat een dusdanig krankzinnige uitspraak van deze demagoog dat het het volledig diskwalificeert voor het vinden van de oplossing. Feitelijk is de oplossing heel simpel, we moeten gewoon onze verliezen nemen, constateren dat we de weg volledig kwijt geraakt zijn en opnieuw moeten beginnen.

[Whuzz]

Verwijderd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 17:36:

Waar we getuigen van zijn is struisvogel gedrag op grote schaal, we hebben een probleem en dat weten we ook wel, maar we proberen het te negeren.

[...]

Feitelijk is de oplossing heel simpel, we moeten gewoon onze verliezen nemen, constateren dat we de weg volledig kwijt geraakt zijn en opnieuw moeten beginnen.

Echter zien we aan landen als Frankrijk en Griekenland (en ook Nederland) dat zodra duidelijk wordt dat die verliezen *iedereen* raken, men massaal voor die verliezen weg loopt. Ik ben het helemaal met je eens dat dat slecht uitstel is en geen afstel, maar het leidt juist tot het "ieder voor zich" gedrag. En dat is "mens eigen" en zal dus ook niet veranderen.

[Fiber]

Whuzz schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 16:43:
[...]
Je vergeet alleen dat dat nieuwe huis geen 300k kost, maar nog maar 150k. Tenzij je dus groter wilt gaan wonen, maar dat probleem heb je ook zonder dalende huizenprijzen (nieuwe hypotheek moet dan hoger zijn dan oude hypotheek).

Helaas tuint de bank daar niet in. Je zit dan gewoon met een restschuld van 150 duizend Euro en geen bank wil je nog een nieuwe hypotheek geven.

Edit: Sterker nog, als het een beetje tegen zit hoef je je huis dat in waarde gedaald is van 300k naar 150k niet eens meer zelf te verkopen. Dat wordt dan voor jou gedaan. Door de bank.

[ Voor 16% gewijzigd door Fiber op 11-05-2012 19:28 ]

[Ryan1981]

Edit: Sterker nog, als het een beetje tegen zit hoef je je huis dat in waarde gedaald is van 300k naar 150k niet eens meer zelf te verkopen. Dat wordt dan voor jou gedaan. Door de bank.

Dat mag je mij dan uitleggen, het lijkt me niet dat een bank jou kan forceren je huis te verkopen. Dat de waarde gedaalt is, is een ding, maar zolang jij netjes je hypotheek betaald is er niets aan de hand.

Daarnaast heeft Tjeerd een mooie bron gevonden die aangeeft dat er dus wel banken zijn die de restschuld in de nieuwe hypotheek laten opnemen.

[Arnout]

Dat meefinancieren van de restschuld is volgens mij iets wat alleen op papier leeft (in de gedragscode van vorig jaar zomer). Als iemand een geval kent, graag even melden. Het is een marktverstorende maatregel. Banken zullen als ze kunnen kiezen niet snel zo'n schuld doorrollen omdat het onderpand voor een (aanzienlijk) deel ontbreekt. Zulke hypotheken zijn moeilijk te verhandelen, omdat het eigenlijk voor een deel een 'normale' persoonlijke lening is met dito risico.

[ Voor 18% gewijzigd door Arnout op 11-05-2012 20:13 ]

[Tjeerd]

Ik heb het nog even zitten nazoeken en vond een interview van februari dit jaar en het lijkt er inderdaad op dat je toch niet de hele hypotheek van je verkochte huis zomaar mee kunt nemen inclusief de restschuld om een goedkoper (zelfde soort) huis te kopen:

Je kan tot 115% van de marktwaarde van het nieuwe huis een financiering aanvragen. Normaal gesproken kan dit tot 104% plus de overdrachtsbelasting (2%). Je hebt dan 9% over om je restschuld mee te nemen.

De rente over de restschuld is niet fiscaal aftrekbaar. Een belangrijke voorwaarde is dat de ontbindende voorwaarden van de verkoop van je huidige huis verlopen zijn op het moment dat het transport van je nieuwe huis bij de notaris plaatsvind.

Deze 115% die je kunt lenen is inclusief kosten koper. Als het bedrag wat overblijft niet hoog genoeg is voor je restschuld, heb je eigen geld nodig of moet je een extra krediet aanvragen.

Conclusie daarvan is dus dat je of zelf flink wat spaargeld moet gebruiken om je restschuld af te lossen of een extra lening te nemen, waar je geen renteaftrek van hebt. Oftewel, mensen die een hoge hypotheek hebben en naar een goedkopere woning willen, kunnen dit niet doen met behoud van de bestaande hypotheekschuld. Betekent dus dat die groep mensen moet blijven zitten waar ze zit. Dus ik verwacht dat een hele grote groep mensen blijft zitten waar ze zit bij een grote huisprijsdaling (30%?) en dat er weinig beweging in zal komen, tenzij de prijsdalingen zich nog tijdig stabiliseren en men vooruitzicht heeft dat dat ook zo redelijk blijft en men die restschuld nog kan overbruggen met eigen geld.

[ Voor 25% gewijzigd door Tjeerd op 11-05-2012 20:24 ]

[Fiber]

Ryan1981 schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 20:09:
[...]
Dat mag je mij dan uitleggen, het lijkt me niet dat een bank jou kan forceren je huis te verkopen. Dat de waarde gedaalt is, is een ding, maar zolang jij netjes je hypotheek betaald is er niets aan de hand...

Niet direct inderdaad. Ze zullen je eerst vriendelijk doch dringend verzoeken om 150k bij te storten, zodat je hypotheek en en het onderpand weer netjes in evenwicht komen.

Nou is dit wel een heel extreem voorbeeld. Bij de meeste hypotheken zal het zo'n vaart niet lopen denk ik.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 11:05:
En waarom is dat ineens een probleem als je huis in waarde halveert? Je woont er toch prettig? En op moment dat je het koop contract ondertekenden vond je het zijn geld wel waard. Je kan toch gewoon je lasten blijven betalen?

je hebt 100% gelijk, sterker nog, de maandlasten blijven gelijk en het grotere huis dat iemand ambieert komt nog dichterbij omdat dat huis ook goedkoper wordt!

Verwijderd schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 11:23:
De meeste deelnemers aan 'louche' piramidespelen zijn vaak minder ontwikkelde mensen die makkelijk tot slachtoffer te maken zijn, misschien dat er daarom zo'n ongemakkelijk gevoel ontstaat bij sommige mensen als ik het woord gebruik.

wederom helder gezien!

[Ray]

Arnout schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 20:11:
Dat meefinancieren van de restschuld is volgens mij iets wat alleen op papier leeft (in de gedragscode van vorig jaar zomer). Als iemand een geval kent, graag even melden. Het is een marktverstorende maatregel. Banken zullen als ze kunnen kiezen niet snel zo'n schuld doorrollen omdat het onderpand voor een (aanzienlijk) deel ontbreekt. Zulke hypotheken zijn moeilijk te verhandelen, omdat het eigenlijk voor een deel een 'normale' persoonlijke lening is met dito risico.

er is mij inderdaad geen enkele bank bekend die ook maar € 1,-- meefinanciert van een eventuele restschuld als dit niet binnen de nieuwe LTV valt. Hell ik het nu zelf bij de hand en ik heb aan heel wat bomen geschud en contacten geraadpleegd maar krijg geen cent los. Je kan gewoon, als je LTI dat toelaat, het verschil met een consumptief kredietje wegwerken. Hypotheek krijg je niet

overigens vind ik dat markverstorende aspect wel weer overdreven zoals jij het bedoeld. Hoe kan het dat ik (even semi fictieve bedragen) wel een jaar twee woningen mag hebben maar na verkoop niet eens 10% van de in te lossen hypotheek kan bijlenen als restschuld. terwijl ik dat als consumptief tot wel 3x op kan nemen terwijl dit veel duurder is in de maand.
Het is juist marktverstorend omdat veel mensen hierdoor dus inderdaad niet doorstromen en maar blijven zitten waardoor alles vastloopt.
Of nog erger, als het dus niet te financieren valt geen toestemming krijgen voor verkoop en uiteindelijk dus beide huizen te koop kunnen zetten.......

[ Voor 24% gewijzigd door Ray op 11-05-2012 20:53 ]

[Arnout]

Ray schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 20:39:
overigens vind ik dat markverstorende aspect wel weer overdreven zoals jij het bedoeld. Hoe kan het dat ik (even semi fictieve bedragen) wel een jaar twee woningen mag hebben maar na verkoop niet eens 10% van de in te lossen hypotheek kan bijlenen als restschuld. terwijl ik dat als consumptief tot wel 3x op kan nemen terwijl dit veel duurder is in de maand.
Het is juist marktverstorend omdat veel mensen hierdoor dus inderdaad niet doorstromen en maar blijven zitten waardoor alles vastloopt.
Of nog erger, als het dus niet te financieren valt geen toestemming krijgen voor verkoop en uiteindelijk dus beide huizen te koop kunnen zetten.......

Ik wist niet dat het maar 9% is wat je mee kunt nemen. Dan valt het marktverstorende wel mee.

Ik denk dat je een wat ander begrip van markt en marktverstorend hanteert. In mijn wereld betekent dat: de markt op z'n beloop laten. Hoe grillig dat soms ook gaat. Dat is altijd nog beter dan steeds maar uitstel te zoeken, in dit geval het doorrollen van de restschuld. Aan de andere kant is het wel een manier om de lucht heel gecontroleerd uit de bubble te laten lopen, dus daarom begrijp ik niet helemaal waarom de banken dit in de praktijk niet inzetten.

[Ray]

Arnout schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 20:58:
[...]

Ik wist niet dat het maar 9% is wat je mee kunt nemen. Dan valt het marktverstorende wel mee.

Ik denk dat je een wat ander begrip van markt en marktverstorend hanteert. In mijn wereld betekent dat: de markt op z'n beloop laten. Hoe grillig dat soms ook gaat. Dat is altijd nog beter dan steeds maar uitstel te zoeken, in dit geval het doorrollen van de restschuld. Aan de andere kant is het wel een manier om de lucht heel gecontroleerd uit de bubble te laten lopen, dus daarom begrijp ik niet helemaal waarom de banken dit in de praktijk niet inzetten.

Zelfs die 9% krijg je dus niet. Dat is wel de GHF regel maar geen enkele bank die zich daar aan houdt.

Dat is een van de vreemde dingen. Je hebt NHG en GHF. Echter de meeste banken zijn nog 'strenger' dan de code die ze zelf overeengekomen zijn. Geen enkele bank voert de regelingen zuiver uit (denk aan tweeverdieners toetsing die ruimer zou moeten zijn tot de AFM er een boete aan ging hangen)

[Ryan1981]

Fiber schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 20:18:
[...]

Niet direct inderdaad. Ze zullen je eerst vriendelijk doch dringend verzoeken om 150k bij te storten, zodat je hypotheek en en het onderpand weer netjes in evenwicht komen.

Nou is dit wel een heel extreem voorbeeld. Bij de meeste hypotheken zal het zo'n vaart niet lopen denk ik.

Effe gegoogled en dit kwam naar voren op de website van de consumentenbond:

Wat gebeurt er als mijn huis sterk in waarde daalt?
In veel hypotheekvoorwaarden staat dat de hypotheekverstrekker dan extra zekerheid kan vragen. In een slechte huizenmarkt is het echter niet slim om dat te doen. Het kan problemen versterken. Mogelijk gebeurt er niets zolang je aan je maandelijkse betalingsverplichtingen blijft voldoen.

Verbaast me sterk dat kopers hier zo slecht beschermd zijn en dat de bank wel degelijk geld van je kan vragen, of begrijp ik extra zekerheid hier verkeerd? Lijkt me niet meer dan normaal dat je gewoon je afgesproken maandlasten moet voldoen? Wel leerzaam dit, ga ik zeker even op letten bij het kopen van een huis, al verwacht ik dat je er niet onderuit komt

[Wekkel]

Als banken bij jou om extra zekerheden gaan vragen, heb jij een probleem. Echter, als de helft van de Nederlandse huizenbezitters om extra zekerheid wordt gevraagd (die men over het algemeen niet heeft), staat politiek Nederland op zijn kop. Ik ben niet zo bang voor deze (standaard)clausule.

Overigens staat iets vergelijkbaars in de algemene bankvoorwaarden die alle Nederlandse banken hanteren. Als jou positie verslechtert, kan de bank om extra zekerheden vragen. Succes om de algemene bankvoorwaarden weg te onderhandelen....

[Resistor]

Toch is het eigenlijk wel idioot dat ik wel zo'n beetje NHG moest nemen voor mijn hypotheek. 'Voor korting op de rente'.

Situatie: starter, nieuwbouwappartement van (afgerond) €175.000,-, bankspaarhypotheek van €100.000,- (ik kon meer lenen, bewust niet gedaan) rest spaargeld.
Hoe gek moet het gaan lopen wil ik aanspraak maken op de NHG? Tegen de tijd dat ik dat nodig ga hebben is de pot allang leeg.
De Rabobank zou mij juist moeten belonen omdat ze met mij geen risico lopen, en ze altijd (nou ja... 40% prijsdaling is niet waarschijnlijk) hun geld terug krijgen.

[Arnout]

Resistor schreef op zaterdag 12 mei 2012 @ 09:29:
De Rabobank zou mij juist moeten belonen omdat ze met mij geen risico lopen, en ze altijd (nou ja... 40% prijsdaling is niet waarschijnlijk) hun geld terug krijgen.

Dat doen ze ook. De rente loopt op naarmate de LTV toeneemt. 75%, 90% en daarboven even uit m'n hoofd.

[Motrax]

Ja maar NHG 100% heeft een lagere rente dan de laagste xx% zonder NHG. Kortom: eigen geld inbrengen wordt niet gewaardeerd.

http://www.hypotheekrente.nl/rente/14/20_jaar_rentevast.html

[ Voor 20% gewijzigd door Motrax op 12-05-2012 10:58 ]

[Wimo.]

Ryan1981 schreef op zaterdag 12 mei 2012 @ 00:46:
[...]


Effe gegoogled en dit kwam naar voren op de website van de consumentenbond:


[...]


Verbaast me sterk dat kopers hier zo slecht beschermd zijn en dat de bank wel degelijk geld van je kan vragen, of begrijp ik extra zekerheid hier verkeerd? Lijkt me niet meer dan normaal dat je gewoon je afgesproken maandlasten moet voldoen? Wel leerzaam dit, ga ik zeker even op letten bij het kopen van een huis, al verwacht ik dat je er niet onderuit komt

De banken hebben dit geintje al geflikt in de vastgoedmarkt. Heeft nogal wat grote jongen in die wereld de nek gekost. Als ze dit zelfde doen met de huizenmarkt in Nederland valt bijna ieder gezin, met de huidige daling, om. Ze zullen eerst aanspraak maken op je spaargeld wat bij dezelfde bank staat. Zeker iets om in je achterhoofd te houden.

[Verwijderd]

Ryan1981 schreef op zaterdag 12 mei 2012 @ 00:46:
[...]


Effe gegoogled en dit kwam naar voren op de website van de consumentenbond:


[...]


Verbaast me sterk dat kopers hier zo slecht beschermd zijn en dat de bank wel degelijk geld van je kan vragen, of begrijp ik extra zekerheid hier verkeerd? Lijkt me niet meer dan normaal dat je gewoon je afgesproken maandlasten moet voldoen? Wel leerzaam dit, ga ik zeker even op letten bij het kopen van een huis, al verwacht ik dat je er niet onderuit komt

Sterker nog, de bank kan je vragen verplicht 20% af te lossen, en omdat dit meer dan 10% is ook nog een keer een boete opleggen. Zie hieronder de voorwaarden van de rabobank:

30 Executiewaarde en verplichte aflossing
a Als de bank daartoe aanleiding ziet, kan zij de executiewaarde van het registergoed (laten)
vaststellen. De executiewaarde is de verwachte opbrengst van het registergoed bij
executoriale verkoop. De bank mag het registergoed voor uw rekening laten taxeren wanneer
zij op grond van dit artikel de executiewaarde vaststelt. Als naar het oordeel van de bank de
executiewaarde van een registergoed daartoe aanleiding geeft, kan zij u verplichten door
haar vast te stellen bedragen op de geldlening af te lossen. Als de geldlening op basis van dit
artikel (al dan niet gedeeltelijk) moet worden terugbetaald, dan wordt die terugbetaling
aangemerkt als een vervroegde aflossing waarvoor een vergoeding verschuldigd kan zijn.

[Verwijderd]

Een mooie (maar sombere) analyse van Jos Koets (blogger IEX en hypotheekadviseur) over de gevolgen van het Kunduz akkoord:

http://img.iex.nl/content...ns/MaatregelenDenHaag.pdf

[EXX]

Duh, wat een open deur is dat artikel zeg. Met een anuïteiten hypotheek heb je op de lange duur veel minder renteaftrek, what else is new...

Als je dit soort lieden mag geloven, is het nooit het goede moment om wat te veranderen, of nog sterker: is elke verandering die minder lenen of lagere prijzen inhoud achteruitgang.

[dr snuggles]

Arnout schreef op vrijdag 11 mei 2012 @ 20:11:
Dat meefinancieren van de restschuld is volgens mij iets wat alleen op papier leeft (in de gedragscode van vorig jaar zomer). Als iemand een geval kent, graag even melden. Het is een marktverstorende maatregel. Banken zullen als ze kunnen kiezen niet snel zo'n schuld doorrollen omdat het onderpand voor een (aanzienlijk) deel ontbreekt. Zulke hypotheken zijn moeilijk te verhandelen, omdat het eigenlijk voor een deel een 'normale' persoonlijke lening is met dito risico.

Interessant punt.

Wat is het verschil voor een bank tussen:
• het meefinancieren van de restschuld,
• het "onderwater" staan van een huis: een huis wat een lagere waarde heeft dan de hypotheek?

In beide gevallen krijgt de bank bij verkoop van het huis minder terug dan de hypotheek waard is. Qua risico maakt het geen zak uit zou ik zeggen. Wellicht omdat de oude hypotheek al gebundeld doorverkocht is, terwijl dit met een nieuwe hypotheek met restschuld waarschijnlijk niet lukt? Wat zouden er nog meer voor redenen zijn om de restschuld niet mee willen te financieren?

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op zaterdag 12 mei 2012 @ 11:41:
[...]


Sterker nog, de bank kan je vragen verplicht 20% af te lossen, en omdat dit meer dan 10% is ook nog een keer een boete opleggen. Zie hieronder de voorwaarden van de rabobank:

30 Executiewaarde en verplichte aflossing
a Als de bank daartoe aanleiding ziet, kan zij de executiewaarde van het registergoed (laten)
vaststellen. De executiewaarde is de verwachte opbrengst van het registergoed bij
executoriale verkoop. De bank mag het registergoed voor uw rekening laten taxeren wanneer
zij op grond van dit artikel de executiewaarde vaststelt. Als naar het oordeel van de bank de
executiewaarde van een registergoed daartoe aanleiding geeft, kan zij u verplichten door
haar vast te stellen bedragen op de geldlening af te lossen. Als de geldlening op basis van dit
artikel (al dan niet gedeeltelijk) moet worden terugbetaald, dan wordt die terugbetaling
aangemerkt als een vervroegde aflossing waarvoor een vergoeding verschuldigd kan zijn.

Is toch meer dan logisch, als ik iemand 10.000 euro leen voor een auto met een auto als soort van onderpand en de auto is plots veel minder waard, dan zou ik me ook zorgen maken over de aflossing. Het lijkt me een prima plan van de banken om dit te doen nu het onderpand zoveel minder waard is geworden!

[qadn]

Verwijderd schreef op zaterdag 12 mei 2012 @ 17:13:
[...]

Is toch meer dan logisch, als ik iemand 10.000 euro leen voor een auto met een auto als soort van onderpand en de auto is plots veel minder waard, dan zou ik me ook zorgen maken over de aflossing. Het lijkt me een prima plan van de banken om dit te doen nu het onderpand zoveel minder waard is geworden!

Zolang mensen de maandelijkse inbreng kunnen opbrengen levert dat de bank op de lange termijn meer geld op.

Bovendien maak je op die manier een groot deel van nederland kapot. Dat lijkt me toch niet positief.

[ Voor 8% gewijzigd door qadn op 12-05-2012 17:15 ]

[Señor Sjon]

ik wou wat tikken tot ik zag wie het tikte, Xeno-light.

[ Voor 3% gewijzigd door Señor Sjon op 12-05-2012 17:17 ]

[Xanaroth]

Verwijderd schreef op zaterdag 12 mei 2012 @ 17:13:
[...]

Is toch meer dan logisch, als ik iemand 10.000 euro leen voor een auto met een auto als soort van onderpand en de auto is plots veel minder waard, dan zou ik me ook zorgen maken over de aflossing. Het lijkt me een prima plan van de banken om dit te doen nu het onderpand zoveel minder waard is geworden!

Het ging om het onderstreepte deel.

stap 1 - je spreekt af dat ze de lening sneller mogen aflossen, máár dan moeten ze misschien een boete betalen.

Dat artikel (#30) stelt dat jij ze ook kunt dwingen sneller af te lossen. Als jij dat afdwingt, moeten ze alsnog de boete betalen voor versneld aflossen.

Dat zou toch mooi zijn? Jij kan iemand verplichten een bedrag af te lossen, en vervolgens verplichten een boete te betalen omdat ze aflossen.

[Whuzz]

Verwijderd schreef op zaterdag 12 mei 2012 @ 17:13:
[...]

Is toch meer dan logisch, als ik iemand 10.000 euro leen voor een auto met een auto als soort van onderpand en de auto is plots veel minder waard, dan zou ik me ook zorgen maken over de aflossing.

Waarom ga jij je ineens zorgen maken over de aflossing als het onderpand minder waard is geworden? Zolang die persoon nog steeds netjes elke maand de aflossing betaald is er niets om je druk over te maken.
En dat is dan ook precies de redenatie die banken volgen. Waarom denk je dat je niet massaal hoort over mensen die door de bank gedwongen worden geld bij te storten in hun hypotheek, terwijl al die onderpanden wél minder waard zijn geworden?
De reden: omdat de bank daar niet bij is gebaat. Het risico dat ze daardoor mensen daadwerkelijk in betalingsproblemen brengen (waar de bank zelf weer de dupe van wordt) is groter dan het risico dat aan het eind van de looptijd dat onderpand de hypotheek niet meer gaat dekken.

[rachez]

Whuzz schreef op zaterdag 12 mei 2012 @ 18:31:
[...]
Zolang die persoon nog steeds netjes elke maand de aflossing betaald is er niets om je druk over te maken.
En dat is dan ook precies de redenatie die banken volgen. Waarom denk je dat je niet massaal hoort over mensen die door de bank gedwongen worden geld bij te storten in hun hypotheek, terwijl al die onderpanden wél minder waard zijn geworden?
De reden: omdat de bank daar niet bij is gebaat.

Kan jij me dan eens uitleggen waarom die banken dan in hun voorwaarden hebben staan dat ze een bijstorting kunnen vragen als een schuld onder water staat, als ze daar niet helemaal niet bij gebaat zijn?

Mij advies is altijd dit soort clausules te wantrouwen. Het staat er niet voor niets.
En als het dan toch nooit gebruikt wordt, dan kan het ook wel geschrapt worden. Als dat vervolgens niet mogelijk is, dan weet je genoeg.

[Whuzz]

rachez schreef op zaterdag 12 mei 2012 @ 19:27:
als ze daar niet helemaal niet bij gebaat zijn?

In de situatie die ik omschreef zijn ze daar niet bij gebaat. Ik zei niet dat ze daar *nooit* bij gebaat zouden kunnen zijn.

Mij advies is altijd dit soort clausules te wantrouwen. Het staat er niet voor niets.

Succes met het vinden van een spaarhypotheek (andere vormen misschien ook, maar daar ben ik minder van op de hoogte) in de afgelopen 15 jaar waar die clausule niet in stond. Kun je fijn wantrouwen wat je wilt, maar je hebt de keuze tussen óf geen hypotheek, óf die clausule accepteren.
Die situatie is alleen maar verslechterd sinds de crisis, omdat de concurrentie nóg verder is afgenomen en de banken in Nederland vrijwel alles kunnen maken. Erg veel keus heb je immers niet.

En als het dan toch nooit gebruikt wordt, dan kan het ook wel geschrapt worden. Als dat vervolgens niet mogelijk is, dan weet je genoeg.

En wat weet je dan genoeg? Dat een koophuis niet aan jou besteed is?

[ Voor 13% gewijzigd door Whuzz op 12-05-2012 19:36 ]

[Bonsaiboom]

rachez schreef op zaterdag 12 mei 2012 @ 19:27:
[...]


Kan jij me dan eens uitleggen waarom die banken dan in hun voorwaarden hebben staan dat ze een bijstorting kunnen vragen als een schuld onder water staat, als ze daar niet helemaal niet bij gebaat zijn?

Mij advies is altijd dit soort clausules te wantrouwen. Het staat er niet voor niets.
En als het dan toch nooit gebruikt wordt, dan kan het ook wel geschrapt worden. Als dat vervolgens niet mogelijk is, dan weet je genoeg.

Van wat ik begrepen heb over die clausules, is dat wel eens gevraagd in gevallen waarbij bijvoorbeeld bleek dat de fundering van een huis in erg slechte conditie bleek. Dit was wel in een stijgende markt.

In een dalende markt, zal het vragen om bijstorten ervoor zorgen dat er meer mensen in problemen komen, en de negatieve spiraal versterken. Daar zitten de banken ook niet op te wachten.