Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Ryan1981]

Ik heb zelf als starter ook helemaal niets met emotie. Ik wil graag een huis dat mij zo min mogelijk kost (Weinig onderhoud, goed geisoleerd e.d.).

Misschien toch maar weer eens meedoen met de loterij, er moet gewoon een betere optie zijn dan al mijn geld aan de bank geven! De loterij geeft in iedergeval nog iets aan een goed doel hehe

[Xanaroth]

nare man schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 15:57:
Daarom is het ook idioot te veronderstellen dat een woning in 60-70 jaar afgeschreven wordt: mits goed onderhouden, vervult die woning zijn functie (wooncomfort) nog steeds adequaat

Maar de woning zelf wordt nog steeds in 60-70 jaar afgeschreven.

Richtlijn is 1% van woningprijs per jaar. Dus na 100 jaar heb je 100% gedaan - oftewel a) volledig afgeschreven of b) volledig opgeknapt/bijgebleven. De keuze ligt nog altijd bij de gebruiker, en het merendeel kiest voor a. Doe je niks, dan krijg je een rottend tochthok waar men maximaal de grondprijs voor bied (=100% afgeschreven).

Echter, een deel van de prijs is grond. Dan kom je dus uit dat je na 60-70 jaar de waarde van de woning zelf (het gebouw) hebt gehad.

[ Voor 14% gewijzigd door Xanaroth op 09-05-2012 16:28 ]

[Hydra]

assje schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 13:50:
Zo'n opmerking gecombineerd met je bericht dat je appartement onverkoopbaar is doet mij al gauw denken dat dat met elkaar te maken zou kunnen hebben.

God wat een treurig ventje ben je zeg. Kom een topic binnen krijg je dit

Ik zeg niet dat m'n huis onverkoopbaar is. Integendeel; in een normale markt gaat m'n appartement prima verkoopbaar zijn. Als het allemaal weer aantrekt is er gewoon weer een woningschaarste; binnen de ring van Utrecht gaan er meer woningen weg dan erbij komen. Het punt is simpelweg dat de markt op dit moment gewoon stilgevallen is en het daarom geen zin heeft je huis enorm in prijs te laten zakken.

Myrdreon schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:27:
Maar de woning zelf wordt nog steeds in 60-70 jaar afgeschreven.

Kun je zo helemaal niet stellen. Veel oude woningen worden gewoon alleen maar meer waard. Lelijke blokkendozen worden na X jaar platgegooid als dat economisch rendabel is.

[ Voor 19% gewijzigd door Hydra op 09-05-2012 16:29 ]

[nare man]

Hydra schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:27:
[...]
Het punt is simpelweg dat de markt op dit moment gewoon stilgevallen is en het daarom geen zin heeft je huis enorm in prijs te laten zakken.

Klopt. Zoals al tig keer in dit topic gezegd: dalende prijzen zijn alleen een acute issue voor mensen die niet meer de keuze hebben tussen blijven zitten of verhuizen. Moet je verhuizen, bijv. door scheiding of werkloosheid, dan heb je nu een probleem als je nog niet zoveel vermogen hebt opgebouwd dat je de waardedaling kunt opvangen. Voor degenen die nu goed zitten en niet van plan zijn te verhuizen, is er nog geen acuut probleem: de prijzen dalen, maar mensen lossen tegelijkertijd ook af cq bouwen vermogen op.

Bovendien keert de wal het schip: afgezien van de mensen die écht niet anders kunnen dan (executie)verkopen, zal het merendeel van de mensen gewoon blijven zitten indien het verschil tussen de woningwaarde en de hypotheekschuld te hoog wordt. Prijzen dalen niet automagisch. Dat zie je nu ook wel in de markt: het aantal woningen dat verkocht wordt neemt enorm af, maar de prijsdaling valt, tot op heden, nog redelijk mee, ondanks het geblaat van sommige dat 'elke woning die niet à la minute verkocht wordt overgewaardeerd is'.

[RemcoDelft]

Hydra schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:27:
[...]
Ik zeg niet dat m'n huis onverkoopbaar is. Integendeel; in een normale markt gaat m'n appartement prima verkoopbaar zijn. Als het allemaal weer aantrekt is er gewoon weer een woningschaarste; binnen de ring van Utrecht gaan er meer woningen weg dan erbij komen. Het punt is simpelweg dat de markt op dit moment gewoon stilgevallen is en het daarom geen zin heeft je huis enorm in prijs te laten zakken.

Wat noem jij "een normale markt"? Bubbelvorming is niet de normale situatie.
Ik zou zeggen, halveer je flatje eens in prijs, kijken of-ie dan verkoopt. Als dat niet genoeg is nogmaals halveren. Wat ik hiermee wil zeggen: natuurlijk kan je in elke marktomstandigheid alles verkopen!

Veel oude woningen worden gewoon alleen maar meer waard.

Blijkbaar heb je de afgelopen 4 jaar niet opgelet...

[assje]

Hydra schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:27:
[...]
God wat een treurig ventje ben je zeg. Kom een topic binnen krijg je dit

Nou nou nou sorry hoor dat ik op je lange tenen getrapt heb! Zo serieus bedoelde ik mijn opmerking helemaal niet!

Je hebt misschien een uitzonderlijke situatie met allerlei speciale omstandigheden maar besef wel dat je één van de hele vele verkopers bent die zegt: "ja maar mijn prijs is niet te hoog de markt ligt op zijn gat" terwijl er wel degelijk nog steeds woningen verkocht worden.

[ Voor 31% gewijzigd door assje op 09-05-2012 16:36 ]

[nare man]

RemcoDelft schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:33:
[...]

Wat noem jij "een normale markt"? Bubbelvorming is niet de normale situatie.
Ik zou zeggen, halveer je flatje eens in prijs, kijken of-ie dan verkoopt. Als dat niet genoeg is nogmaals halveren. Wat ik hiermee wil zeggen: natuurlijk kan je in elke marktomstandigheid alles verkopen!

Zie boven. Hij gaat natuurlijk niet zijn woning verkopen voor 25% van de openstaande hypotheekschuld: die woning wordt dus in feite aan de markt onttrokken. Last time I checked kun je in Nederland niet gedwongen worden te verkopen, behoudens werkloosheid/scheiding, dus dan kunnen kopers hoog of laag springen en zeuren over '30-40% vraagprijs eraf', maar dat gaat dan echt niet gebeuren.

Er wordt een hoop geschreeuwd en gejoeld nu de prijzen al een tijdje dalen, maar ik acht de kans aanzienlijk dat we na 5-7 jaar een hoop ellende verder zijn, maar dat het nog steeds niet zo is dat elke starter met één modaal inkomen een huis kan kopen. Zoals ik zei: het zal de overheid worst wezen dat een starter eerst in een appartementje moet wonen ipv een ééngezinswoning, terwijl veel mensen in dit topic juist dáárom de situatie willen aanpakken.

[ Voor 11% gewijzigd door nare man op 09-05-2012 16:36 ]

[Hydra]

RemcoDelft schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:33:
Wat noem jij "een normale markt"? Bubbelvorming is niet de normale situatie.
Ik zou zeggen, halveer je flatje eens in prijs, kijken of-ie dan verkoopt. Als dat niet genoeg is nogmaals halveren. Wat ik hiermee wil zeggen: natuurlijk kan je in elke marktomstandigheid alles verkopen!

Ja, ik zal best voor 100k m'n woning kunnen verkopen aan iemand die 100k te investeren heeft, maar wat schiet ik daar mee op? Die onderbuurman heeft dat praktisch gedaan, die heeft z'n vraagprijs t.o.v. 4 jaar terug ongeveer gehalveerd. En verkoopt 'ie hem? Nee.

Blijkbaar heb je de afgelopen 4 jaar niet opgelet...

In zweden hebben de prijzen is na de woningcrash daar ook goed hersteld. Ik geloof zeker wel dat er een goeie dip te zien zal zijn als straks de markt weer op gang komt maar daarna gaan de prijzen gewoon weer stijgen, minimaal met de inflatie, en zeldzame huizen zullen relatief harder gaan.

assje schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:33:
Nou nou nou sorry hoor dat ik op je lange tenen getrapt heb! Zo serieus bedoelde ik mijn opmerking helemaal niet!

Je maakte een sneer naar me dat dat ik m'n huis niet verkoop op dit moment aan mij ligt. Ik zie echt niet hoe ik dat positief op had moeten vatten. Als het een grap was, zet er dan ff een smiley achter.

Je hebt misschien een uitzonderlijke situatie met allerlei speciale omstandigheden maar besef wel dat je één van de hele vele verkopers bent die zegt: "ja maar mijn prijs is niet te hoog de markt ligt op zijn gat" terwijl er wel degelijk nog steeds woningen verkocht worden.

No shit sherlock. Tuurlijk worden er nog woningen verkocht, maar het is maar een fractie van wat er hiervoor verkocht werd. Je kunt niet 500 woningen verkopen als er maar 100 kopers voor zijn, ongeacht hoe laag je gaat. Je kunt hoogstens je woning zo ver onder de waarde verkopen dat er een handelaar /huisjesmelker denkt "hebbes!" en er op vertrouwt dat 'ie 'em over tien jaar met dikke winst kan verkopen.

[ Voor 35% gewijzigd door Hydra op 09-05-2012 16:45 ]

[assje]

nare man schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:32:
[...]

Bovendien keert de wal het schip: afgezien van de mensen die écht niet anders kunnen dan (executie)verkopen, zal het merendeel van de mensen gewoon blijven zitten indien het verschil tussen de woningwaarde en de hypotheekschuld te hoog wordt. Prijzen dalen niet automagisch. Dat zie je nu ook wel in de markt: het aantal woningen dat verkocht wordt neemt enorm af, maar de prijsdaling valt, tot op heden, nog redelijk mee, ondanks het geblaat van sommige dat 'elke woning die niet à la minute verkocht wordt overgewaardeerd is'.

Dat klopt dan toch? Woningen die niet verkocht worden zijn overgewaardeerd? Dat verkopers daardoor niet verhuizen wil toch niet zeggen dat de huizen het opeens wel waard zijn? Als je lang genoeg wacht krijg je uiteindelijk toch die vraagprijs er wel voor doordat de inflatie de boel weer rechtgetrokken heeft. Alsnog is de reeele waarde dan gedaald en de verwachting van de huidige waarde dus te groot.

Hydra schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:42:
Ja, ik zal best voor 100k m'n woning kunnen verkopen aan iemand die 100k te investeren heeft, maar wat schiet ik daar mee op? Die onderbuurman heeft dat praktisch gedaan, die heeft z'n vraagprijs t.o.v. 4 jaar terug ongeveer gehalveerd. En verkoopt 'ie hem? Nee.

Sorry, ik vind dit heel moeillijk te geloven, of de oorspronkelijke vraagprijs moet compleet irrieel geweest zijn.

[ Voor 18% gewijzigd door assje op 09-05-2012 16:48 ]

[nare man]

assje schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:45:
[...]


Dat klopt dan toch? Woningen die niet verkocht worden zijn overgewaardeerd? Dat verkopers daardoor niet verhuizen wil toch niet zeggen dat de huizen het opeens wel waard zijn? Als je lang genoeg wacht krijg je uiteindelijk toch die vraagprijs er wel voor doordat de inflatie de boel weer rechtgetrokken heeft. Alsnog is de reeele waarde dan gedaald en de verwachting van de huidige waarde dus te groot.

Voor de honderdduizendste keer, en dan stop ik ermee omdat het toch niet duidelijk wordt: je moet een redelijke verkooptermijn vaststellen. Roepen dat een woning overgewaardeerd is, enkel omdat hij nog niet is verkocht, is volslagen idioot. Je moet een termijn introduceren in het model, rekening houdend met alle omstandigheden. Zo kan bij de verkoop van een pakket aandelen in een onderneming het vaak best lang duren voordat er een koper is: het zou dan idioot zijn om te zeggen 'deze onderneming is na 48 uur nog niet verkocht voor prijs X, dus hij is overgewaardeerd'. Idem voor huizen: als huis X met vraagprijs 100 na drie weken nog niet verkocht is, dan ga je natuurlijk niet zeggen dat 100 een onrealistische vraagprijs is omdat het huis na drie weken nog niet verkocht is. Anderzijds kun je ook niet volhouden, als een huis al 3 jaar voor 100 te koop staat, dat 100 een realistische vraagprijs is. De waarheid zal in het midden liggen.

Maar we zitten gewoon in verschillende registers te praten. Mij gaat het om waarderingssystematiek, jij wilt per se duidelijk maken dat woningen vaak veel te hoog geprijsd zijn. Da werkt natuurlijk nie

[ Voor 6% gewijzigd door nare man op 09-05-2012 16:49 ]

[Hydra]

assje schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:45:
Dat klopt dan toch? Woningen die niet verkocht worden zijn overgewaardeerd?

Nee. Dat je dat niet snapt zegt een hoop. Je kunt geen waarde hangen aan iets als er geen kopers voor zijn. Er is op dit moment een extreme dip in de vraag, omdat mensen geen woning kunnen of durven te kopen. Er is praktisch geen instroom in de markt. Als je nu je woning voor de helft van de prijs aan een huisjesmelker verkoopt ben je misschien 'blij' dat je van je huis af bent, maar over 4 jaar zit je waarschijnlijk te balen als de markt weer op gang is gekomen.

De enige mensen die zo hard dalen zijn de mensen die met hun rug tegen de muur staan.

[Señor Sjon]

Geen kopers =! overgewaardeerd. Ze zijn er gewoon niet. Starters krijgen geen geld en hebben straks een nog groter probleem. Doorstromers kunnen hun restschuld niet financieren omdat banken daar niet aan willen. Dan kan je je huis voor de helft aanbieden, maar daar schiet je echt niets mee op.

[Hydra]

assje schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:45:
Sorry, ik vind dit heel moeillijk te geloven, of de oorspronkelijke vraagprijs moet compleet irrieel geweest zijn.

Leg eens uit hoe je volgens jou 2 huizen moet verkopen aan 1 koper?

Senor Sjon schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:49:
Geen kopers =! overgewaardeerd. Ze zijn er gewoon niet. Starters krijgen geen geld en hebben straks een nog groter probleem. Doorstromers kunnen hun restschuld niet financieren omdat banken daar niet aan willen. Dan kan je je huis voor de helft aanbieden, maar daar schiet je echt niets mee op.

Idd. M'n onderbuurman bewijst dat wel ongeveer. Is wel grappig, hij is veruit de laagste in het hele blok. Er zijn een aantal units van 60m2 die rond de 155k te koop staan (zoals de mijne) en een aantal units van 110m2 die voor rond de 200k te koop staan. Hij heeft een 110m2 unit die hij voor 150k te koop heeft staan en die verkoopt op dit moment ook niet. Oftewel; als ik 'em zou willen matchen moet ik 'em onder de prijs die ik er 10 jaar geleden voor betaald heb (113k) aan moeten bieden want hij zit ook onder de prijs van 10 jaar terug. Bekijk het lekker; ik zit hier nog wel ff prima

[ Voor 63% gewijzigd door Hydra op 09-05-2012 16:52 ]

[assje]

nare man schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:48:
[...]


Voor de honderdduizendste keer, en dan stop ik ermee omdat het toch niet duidelijk wordt:

Ik weet niet hoe je erbij komt dat dit niet duidelijk is? Je kunt toch duidelijk zien dat het aanbod blijft toenemen en de vraag blijft afnemen resulterend in een ongewoon groot aanbod op dit moment? Je kunt dus met recht zeggen dat woningen niet verkocht worden..

Hydra schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:48:
[...]

Nee. Dat je dat niet snapt zegt een hoop. Je kunt geen waarde hangen aan iets als er geen kopers voor zijn.

Als niemand iets wil kopen voor een bepaald bedrag betekent dat het op dat moment dat dus niet waard is, heel simpel. Dat er een grote kans is dat dit in de toekomst zal veranderen prima, als jij daar op kunt wachten prima, waarom wil je uberhaubt verkopen dan en doe je er moeilijk over?

Verder zou je kunnen proberen iets vriendelijk te antwoorden op normale opmerkingen.

Senor Sjon schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:49:
Geen kopers =! overgewaardeerd. Ze zijn er gewoon niet. Starters krijgen geen geld en hebben straks een nog groter probleem. Doorstromers kunnen hun restschuld niet financieren omdat banken daar niet aan willen. Dan kan je je huis voor de helft aanbieden, maar daar schiet je echt niets mee op.

Dit dus. Zo lang dit niet veranderd (en dat doet het voorlopig niet) wordt je huis dus niet meer waard omdat iedereen gewoon minder kan betalen.

nare man schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:48:
[...]
Maar we zitten gewoon in verschillende registers te praten. Mij gaat het om waarderingssystematiek, jij wilt per se duidelijk maken dat woningen vaak veel te hoog geprijsd zijn. Da werkt natuurlijk nie

Akkoord, als je een mooi grafiekje zou willen maken om het e.e.a. duidelijk te maken zou je een vaste redelijke termijn moeten bepalen. Dat is alleen heel lastig omdat die termijn voor huizen waar jij van houdt heel anders is dan voor huizen waar ik van hou (speciaal vs standaardspul)

[ Voor 15% gewijzigd door assje op 09-05-2012 16:58 ]

[Hydra]

assje schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:53:
Als niemand iets wil kopen voor een bepaald bedrag betekent dat het op dat moment dat dus niet waard is, heel simpel.

Nee, simplistisch.

Dit dus. Zo lang dit niet veranderd (en dat doet het voorlopig niet) wordt je huis dus niet meer waard omdat iedereen gewoon minder kan betalen.

Volgens mij snap je != niet...

[ Voor 28% gewijzigd door Hydra op 09-05-2012 16:56 ]

[RemcoDelft]

Voor alle mensen hier die beweren dat hun huisje toch echt heel veel geld waard is, ook al heeft niemand het er voor over, een tip: koop nog een paar van die huizen! Leegstaande huizen/flats genoeg, snel kopen want over een paar jaar is het het dubbele waard!
Of vinden jullie het zelf toch ook stiekem het geld niet waard?

Hydra schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:55:
[...]
Volgens mij snap je != niet...

Volgens mij typte-ie toch echt =!, wat dat ook mag zijn...

[ Voor 24% gewijzigd door RemcoDelft op 09-05-2012 16:58 ]

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:57:
Voor alle mensen hier die beweren dat hun huisje toch echt heel veel geld waard is, ook al heeft niemand het er voor over, een tip: koop nog een paar van die huizen! Leegstaande huizen/flats genoeg, snel kopen want over een paar jaar is het het dubbele waard!
Of vinden jullie het zelf toch ook stiekem het geld niet waard?


[...]

Volgens mij typte-ie toch echt =!, wat dat ook mag zijn...

Ik zou wel willen, maar ik krijg geen financiering voor die extra woningen.

=! is niet, maar ik zie dat ik een typo heb gemaakt Het moet != zijn.

[ Voor 6% gewijzigd door Señor Sjon op 09-05-2012 17:02 ]

[assje]

Hydra schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:55:
[...]
Nee, simplistisch.
[...]
Volgens mij snap je != niet...

Heb ik wel gelijk als jij binnen 2 jaar niet minimaal dat bedrag + inflatie voor je huis krijgt? of 3 jaar? of 4 jaar?

En hoeveel jaar is het dan voordat je beter nu kunt besluiten toch maar voor minder te verkopen?

Wat mij betreft een redelijke prijs voor jou appartement:
113k * 1,02^10 = €137k

Alles wat je er meer voor krijgt moet je in je handen klappen en heb je geluk dat je ook nog iets van de bubbel heb meegepikt (tenzij grote investeringen/verbouwingen). Als je dit niet met me eens bent denk je gewoon nog volgens de markt zoals hij lang gewerkt heeft maar voorlopig niet meer zal doen.

Edit:
Gemiddelde inflatie van 2% is een schatting, wie zoekt dat even uit voor me? :-p

[ Voor 38% gewijzigd door assje op 09-05-2012 17:02 ]

[Paul]

Aangezien ik een huis koop om er in te wonen, en ik maar in één huis (tegelijk) kan wonen vind ik het inderdaad het geld niet waard (nog afgezien van het simpele feit dat ik het niet kan financieren).

Een huis vertegenwoordigd een waarde, en die waarde is voor iedereen anders. Als jij in Amsterdam wilt wonen dan vind je mijn huis in Leeuwarden nog geen euro waard, terwijl ik het daar kunnen wonen wel degelijk het hypotheekbedrag per maand waard vindt (of geen andere optie heb, dat kan natuurlijk ook).

Het is VEEL te simplistisch om de waarde van het huis gelijk te stellen aan het bedrag dat de koper er voor over heeft, er zijn namelijk twee partijen bij die transactie betrokken. En als de verkoper het verkopen van zijn huis geen 30k restschuld waard vindt dan kun je hoog en laag springen als koper maar dan krijg je het niet...

assje schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:59:
Wat mij betreft een redelijke prijs voor jou appartement:
113k * 1,02^10 = €137k

Cool, je wilt mijn huis kopen voor 183k? Verkocht! DM staat open

[ Voor 13% gewijzigd door Paul op 09-05-2012 17:06 ]

[Verwijderd]

Hydra schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:48:
[...]


Nee. Dat je dat niet snapt zegt een hoop. Je kunt geen waarde hangen aan iets als er geen kopers voor zijn. Er is op dit moment een extreme dip in de vraag, omdat mensen geen woning kunnen of durven te kopen. Er is praktisch geen instroom in de markt. Als je nu je woning voor de helft van de prijs aan een huisjesmelker verkoopt ben je misschien 'blij' dat je van je huis af bent, maar over 4 jaar zit je waarschijnlijk te balen als de markt weer op gang is gekomen.

De enige mensen die zo hard dalen zijn de mensen die met hun rug tegen de muur staan.

100% mee eens. 2013 wordt een interessant jaar waarin veel meer duidelijk zal worden hoe de toekomst op de huizenmarkt zal zijn (nieuw kabinet en wellicht nieuwe hypotheekregels)

[Ryan1981]

Was deze al voorbij gekomen? http://www.cobouw.nl/nieu...gt-in-2012-nog-grote-klap

Woningwaarde krijgt in 2012 nog grote klap
8 mei 2012 - Bron: m.hh0.nl
De totale waarde van alle eigen woningen bedraagt in Nederland 1156,7 miljard euro (bron: CBS dec. 2011). Door de mutatie van -3,3 % over geheel 2011 is deze som reeds gedaald met 39,4 miljard euro. Naar verwachting zal minimaal een soortgelijke daling zich ook in het jaar 2012 voordoen. Dit resulteert in een daling met maar liefst 40,5 miljard (uitgaande van -3,5 %)Naar het zich nu laat aanzien, betekent dit wellicht de allergrootste absolute waardedaling van eigen woningen in een tijdsbestek van twee jaar aller tijden.

(Zo ja mijn excuses)

[assje]

Paul schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 17:03:

Cool, je wilt mijn huis kopen voor 183k? Verkocht! DM staat open

Als je je huis niet kwijt kan voor de prijs van 10 jaar terug heb je pech... Zit al 22% inflatie (gokje 2% per jaar) op en nog waardestijging van 2002-2006.

Ik meen me te herrinneren dat jij 6 o.i.d. in een huis woonde? Dat is natuurlijk wel een ander verhaal..

[Kju]

nare man schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:48:
[...]


Voor de honderdduizendste keer, en dan stop ik ermee omdat het toch niet duidelijk wordt: je moet een redelijke verkooptermijn vaststellen. Roepen dat een woning overgewaardeerd is, enkel omdat hij nog niet is verkocht, is volslagen idioot. Je moet een termijn introduceren in het model, rekening houdend met alle omstandigheden. Zo kan bij de verkoop van een pakket aandelen in een onderneming het vaak best lang duren voordat er een koper is: het zou dan idioot zijn om te zeggen 'deze onderneming is na 48 uur nog niet verkocht voor prijs X, dus hij is overgewaardeerd'. Idem voor huizen: als huis X met vraagprijs 100 na drie weken nog niet verkocht is, dan ga je natuurlijk niet zeggen dat 100 een onrealistische vraagprijs is omdat het huis na drie weken nog niet verkocht is. Anderzijds kun je ook niet volhouden, als een huis al 3 jaar voor 100 te koop staat, dat 100 een realistische vraagprijs is. De waarheid zal in het midden liggen.

De waarheid ligt niet in het midden. Dat ik geen bezichtigingen/biedingen/kopers krijg voor een villa van € 3.000.000 betekent niet automatisch dat de vraagprijs te hoog is, je hebt imho volkomen gelijk. In zijn algemeenheid krijgt men gauw het gevoel hebben dat ze iets verloren hebben zonder dat er een transactie heeft plaats gevonden, dat komt deels door het doembeeld die de media schetst en deels door al die woningen die veel te lang te koop staan waarbij het aanbod blijft groeien. Je hebt pas verlies als je daadwerkelijk verkocht hebt. Aan de andere kant (de koper) krijgt men momenteel gauw het gevoel dat elke vraagprijs te hoog is en dat iedere verkoper wanhopig zou moeten zijn.
Feit blijft gewoon dat iedere verkoper/doorstromer een potentiële koper is, maar zo lang die starter geen financiering krijgt kan die verkopende doorstromer geen koper worden. Die starter kan niet kopen omdat hij geen financiering kan krijgen, niet omdat hij de woning te duur vind, dat betekent niet automatisch dat de woningen dan maar in prijs moeten dalen.
Wat velen ook schijnen te vergeten is dat, ook in een normale markt, er een minimale tijdsduur is (in een normale markt minimaal 5 jaar), voordat een woning voldoende in waarde is gestegen om de verwervingskosten te kunnen dekken. Daarnaast zijn er ook velen die investeringen hebben gedaan in hun woning die in de praktijk geen evenredige invloed hebben op de marktwaarde (keuken van 40.000 geeft geen waardestijging van 40.000), zulke gevallen zouden ook in een normale woningmarkt niet na 5 jaar op break-even komen. Is dat de schuld van de woningmarkt, de keukenboer, de hypotheekadviseur, de taxateur, de bank?

[Hydra]

Ryan1981 schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 17:15:
Was deze al voorbij gekomen? http://www.cobouw.nl/nieu...gt-in-2012-nog-grote-klap

(Zo ja mijn excuses)

Weet ik niet maar ik vind roeptoeters die roepen dat we in een crisis zitten en het nog best even kan duren niet bijster interessant. De interessante weermannen zijn de weermannen die voorspellen dat het weer morgen anders is dan vandaag.

RemcoDelft schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:57:
Voor alle mensen hier die beweren dat hun huisje toch echt heel veel geld waard is, ook al heeft niemand het er voor over, een tip: koop nog een paar van die huizen!

Als ik het kon deed ik het. Ging ik er een paar verhuren

Verwijderd schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 17:12:
100% mee eens. 2013 wordt een interessant jaar waarin veel meer duidelijk zal worden hoe de toekomst op de huizenmarkt zal zijn (nieuw kabinet en wellicht nieuwe hypotheekregels)

Hoop het. Ze moeten eens een knoop doorhakken over die HRA. "We doen er het komend jaar nog ff niks aan" is een van de grootste problemen op dit moment.

[ Voor 46% gewijzigd door Hydra op 09-05-2012 17:26 ]

[Paul]

assje schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 17:19:
Ik meen me te herrinneren dat jij 6 o.i.d. in een huis woonde? Dat is natuurlijk wel een ander verhaal..

3 jaar geleden gekocht voor 172k (158k + kosten koper). Als ik rondkijk in de buurt ben ik denk ik dat ik ongeveer die 158 nog wel kan krijgen (/vragen) maar kosten koper?

En ja, uiteraard wil ik die ook graag terug (minus het deel dat opgebouwd is op de spaarhypotheek), niemand heeft graag een restschuld...

[ Voor 25% gewijzigd door Paul op 09-05-2012 17:28 ]

[assje]

Kju schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 17:22:
[...]
Feit blijft gewoon dat iedere verkoper/doorstromer een potentiële koper is, maar zo lang die starter geen financiering krijgt kan die verkopende doorstromer geen koper worden. Die starter kan niet kopen omdat hij geen financiering kan krijgen, niet omdat hij de woning te duur vind, dat betekent niet automatisch dat de woningen dan maar in prijs moeten dalen.

Als niemand de financiering kan krijgen en het huis dus kan betalen is het huis uiteindelijk dus inderdaad te duur voor de (nieuwe) financieringsregels. Ik wil ook die villa van 3 miljoen die je noemt wel kopen, misschien heb ik het er ook wel voor over, ben ik daarmee ook een potentionele koper? Het gaat er toch om dat er iemand is die het wil EN KAN betalen?

Paul schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 17:26:
3 jaar geleden gekocht voor 172k (158k + kosten koper). Als ik rondkijk in de buurt ben ik denk ik dat ik ongeveer die 158 nog wel kan krijgen (/vragen) maar kosten koper?

En ja, uiteraard wil ik die ook graag terug (minus het deel dat opgebouwd is op de spaarhypotheek), niemand heeft graag een restschuld...

Simpel dus: daar blijven wonen tot je geen restschuld meer hebt.

[ Voor 48% gewijzigd door assje op 09-05-2012 17:30 ]

[Hydra]

Paul schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 17:26:
3 jaar geleden gekocht voor 172k (158k + kosten koper). Als ik rondkijk in de buurt ben ik denk ik dat ik ongeveer die 158 nog wel kan krijgen (/vragen) maar kosten koper?

En ja, uiteraard wil ik die ook graag terug (minus het deel dat opgebouwd is op de spaarhypotheek), niemand heeft graag een restschuld...

Zolang je niet weghoeft lekker blijven zitten. In Zweden hebben ze dit ook meegemaakt en hebben de prijzen zich ook gewoon hersteld.

[Paul]

Not quite Ik wil samenwonen met mijn vriendin...

Edit: Niet dat ik klaag of zo, het is enkel niet zo zwart/wit als er soms gesteld wordt Ik ga er gewoon vanuit dat ik +- 10k bij moet leggen.

[ Voor 59% gewijzigd door Paul op 09-05-2012 17:31 ]

[assje]

Paul schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 17:29:
Not quite Ik wil samenwonen met mijn vriendin...

Edit: Niet dat ik klaag of zo, het is enkel niet zo zwart/wit als er soms gesteld wordt Ik ga er gewoon vanuit dat ik +- 10k bij moet leggen.

Das €277 per maand, ben je dus ongeveer hetzelfde kwijt geweest per maand als ik voor mijn huurhuis. Niks aan de hand en doorlopen! (natuurlijk voelt het anders omdat je het in een keer kwijt bent)

[Hydra]

Paul schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 17:29:
Not quite Ik wil samenwonen met mijn vriendin...

Ik hoop dat 't in anderhalf jaar lukt ongeveer. We hebben een kleine en er nog een bij gaat niet passen (we hebben maar 1 slaapkamer). Maargoed, desnoods verhuren we het en huren we wat anders.

[Paul]

Ik weet niet wat voor (louche?) hypotheekverstrekkers jij allemaal kent maar ik moet gewoon rente afdragen hoor?

Rente (na HRA) + restschuld komt 3x zo hoog uit en dan heb ik nog geen gemeentelijke WOZ-geneuzel, eigen woning forfait of onderhoud meegerekend

€ 277 per maand voor een huurhuis? Mag ik vragen waar en wat dat voor iets is? Of is dat na (al dan niet fikse) huursubsidie?

[Hydra]

Paul schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 17:39:
€ 277 per maand voor een huurhuis? Mag ik vragen waar en wat dat voor iets is? Of is dat na (al dan niet fikse) huursubsidie?

Klinkt als sociale woningbouw. Of hij woont in Hereminaveen ofzo...

[majoh]

Paul schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 17:26:
[...]


3 jaar geleden gekocht voor 172k (158k + kosten koper). Als ik rondkijk in de buurt ben ik denk ik dat ik ongeveer die 158 nog wel kan krijgen (/vragen) maar kosten koper?

En ja, uiteraard wil ik die ook graag terug (minus het deel dat opgebouwd is op de spaarhypotheek), niemand heeft graag een restschuld...

Na 3 jaar verwachten je kosten koper eruit te hebben is een beetje onrealistisch...

[Hydra]

majoh schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 17:48:
[...]
Na 3 jaar verwachten je kosten koper eruit te hebben is een beetje onrealistisch...

Hij zegt ook niet dat hij dat verwacht? Toen ik m'n huis kocht was rond de 5 jaar gangbaar, dat is nu heel anders.

[nare man]

assje schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 17:27:
[...]


Als niemand de financiering kan krijgen en het huis dus kan betalen is het huis uiteindelijk dus inderdaad te duur voor de (nieuwe) financieringsregels. Ik wil ook die villa van 3 miljoen die je noemt wel kopen, misschien heb ik het er ook wel voor over, ben ik daarmee ook een potentionele koper? Het gaat er toch om dat er iemand is die het wil EN KAN betalen?

Tuurlijk gaat het erom of iemand het wil en kan betalen. Maar daarvoor moet je wel een redelijke periode kiezen: het is niet realistisch te stellen dat een huis dat na 48 uur nog niet verkocht is, om die reden onrealistisch geprijsd is, en het andere uiterste is een huis dat na 4 jaar nog niet verkocht is en geen euro in prijs is gedaald. Da's natuurlijk totaal onrealistisch.

Ik zie de hele issue eigenlijk niet: volgens mij zijn we het er wel over eens dat een huis niet alleen maar overgewaardeerd is omdat het binnen een paar weken nog niet is verkocht -- en voor wat betreft de daling die dan wel moet optreden voordat het wel binnen een redelijke termijn verkocht wordt, dat blijft natte-vingerwerk.

[ Voor 16% gewijzigd door nare man op 09-05-2012 17:52 ]

[Cyberpope]

RemcoDelft schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:57:
Voor alle mensen hier die beweren dat hun huisje toch echt heel veel geld waard is, ook al heeft niemand het er voor over, een tip: koop nog een paar van die huizen! Leegstaande huizen/flats genoeg, snel kopen want over een paar jaar is het het dubbele waard!
Of vinden jullie het zelf toch ook stiekem het geld niet waard?

Ik speculeer niet met geleend geld. Maar anders zou ik zeker in de markt zijn ja. Wel heel kritisch (want er zijn mensen die echt te veel vragen), maar een pand dat ook verhuur goed zou doen in een stadskern of een dorp er omheen zou toch zeker een optie zijn.

Ik hoorde van een collega op het werk, dat zijn buurman zijn rijtjeshuis (wel groter als gemiddeld, 4 slaapkamer boven) voor 3 jaar heeft verhuurd a 1250 per maand (exl, gas, water licht). Die huizen doen 300k in de verkoop. 300k = 5% netto rendement. En mijn zwager heeft 3 jaar geleden (toen er 2 van zijn dochters in A'dam studeerde) een flatje gekocht. Zo rond de 140k. Daar zitten nu nog 3 studenten in a 400 per persoon per maand. Heeft hij ook ongeveer 5% rendement op (en die flatjes zijn bijna niet in prijs gezakt) ondanks dat hij soms een bedrijf moet inhuren om iets te fixen.

En er wordt op dit moment geen drol bijgebouwd, terwijl er nog zeker vraag is naar woning. Want ondanks de ontgroening en vergrijzing, daalt de gemiddelde bezetting per woning. Dus een stijging is in de toekomst toch wel te verwachten. Net zoals in begin jaren 80. De ouders van mijn ex-vriendin heb ik toen ook de verhalen van gehoord. Zelf huis aan het bouwen, oude nog niet verkocht. En dan een klap van 30% daling er overheen en 3 jaar met 2 huizen gezeten. Dachten er nooit meer bovenop te komen. Hebben nu een hypotheek van 60k euro op een huis van 500k... Of te wel is ook goed gekomen.

Gaat het 100% goed komen? Weet ik niet, maar zekerheden zijn er nooit. Maar is een huis op zich nog altijd een behoorlijk goede investering? Jazeker. Als je het maar zoals bij elke investering met verstand doet.

Dus ja, als ik het geld had, zou ik zeker in de markt zijn voor een huisje. Goed zoeken en goed rondkijken. Verhuurbaarheid meenemen en de gok nemen.

[Xanaroth]

Interessant artikel op MarketWatch: Why U.S. house prices wont recover dat bij toeval langskwam. Specifiek:

The latest S&P/Case-Shiller numbers, reported last week, show that prices in 20 major markets declined 3.5% over the year through February. They’re now back to 2002 levels. If we subtract for inflation, they’re back to 1998 levels.

But consider: After subtracting for inflation, prices are also back to 1986 levels. And 1955 levels. And 1895 levels.

That’s because the natural rate of price appreciation for houses is zero after inflation.

Oftewel, in de US gaan huizen al ruim 100 jaar 1:1 mee met de inflatie, met wat schommelingen hier en daar door de economie.

[Hydra]

Cyberpope schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 17:58:
Ik hoorde van een collega op het werk, dat zijn buurman zijn rijtjeshuis (wel groter als gemiddeld, 4 slaapkamer boven) voor 3 jaar heeft verhuurd a 1250 per maand (exl, gas, water licht). Die huizen doen 300k in de verkoop. 300k = 5% netto rendement. En mijn zwager heeft 3 jaar geleden (toen er 2 van zijn dochters in A'dam studeerde) een flatje gekocht. Zo rond de 140k. Daar zitten nu nog 3 studenten in a 400 per persoon per maand. Heeft hij ook ongeveer 5% rendement op (en die flatjes zijn bijna niet in prijs gezakt) ondanks dat hij soms een bedrijf moet inhuren om iets te fixen.

Precies. M'n ouders hebben een studentenhuis in Groningen. Da's een beter rendement en een stuk goedkoper dan een fatsoenlijk pensioen voor een zelfstandige

Myrdreon schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 17:59:
Oftewel, in de US gaan huizen al ruim 100 jaar 1:1 mee met de inflatie, met wat schommelingen hier en daar door de economie.

Als ik er inderdaad 113k * 1.02^10 = 138k voor krijg ben ik niet ontevreden hoor

[ Voor 15% gewijzigd door Hydra op 09-05-2012 18:03 ]

[Hielko]

Cyberpope schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 17:58:
[...]


Ik speculeer niet met geleend geld. Maar anders zou ik zeker in de markt zijn ja. Wel heel kritisch (want er zijn mensen die echt te veel vragen), maar een pand dat ook verhuur goed zou doen in een stadskern of een dorp er omheen zou toch zeker een optie zijn.

Ik hoorde van een collega op het werk, dat zijn buurman zijn rijtjeshuis (wel groter als gemiddeld, 4 slaapkamer boven) voor 3 jaar heeft verhuurd a 1250 per maand (exl, gas, water licht). Die huizen doen 300k in de verkoop. 300k = 5% netto rendement. En mijn zwager heeft 3 jaar geleden (toen er 2 van zijn dochters in A'dam studeerde) een flatje gekocht. Zo rond de 140k. Daar zitten nu nog 3 studenten in a 400 per persoon per maand. Heeft hij ook ongeveer 5% rendement op (en die flatjes zijn bijna niet in prijs gezakt) ondanks dat hij soms een bedrijf moet inhuren om iets te fixen.

Probeer je nu te vertellen dat huizen goedkoop zijn, of duur? Want een 5% rendement lijkt me vrij matig, dat krijg je al bijna als je het met nul risico vastzet in een 5 jaar deposito, en dan hebben we het nog niet eens over onderhoud, verzekeringen en belastingen.

[Hydra]

Hielko schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 18:57:
[...]

Probeer je nu te vertellen dat huizen goedkoop zijn, of duur? Want een 5% rendement lijkt me vrij matig, dat krijg je al bijna als je het met nul risico vastzet in een 5 jaar deposito, en dan hebben we het nog niet eens over onderhoud, verzekeringen en belastingen.

Vergeet niet dat een huis ook met de inflatie meestijgt. Je eigen geld op een spaarrekening doet dat niet automatisch.

[argro]

Hydra schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 18:58:
[...]


Vergeet niet dat een huis ook met de inflatie meestijgt. Je eigen geld op een spaarrekening doet dat niet automatisch.

Is dat, voorzichtig uitgedrukt, niet juist iets waar door menigeen aan wordt getwijfeld en als zodanig onderwerp van gesprek is in dit topic?

[Slasher]

nare man schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 12:49:
Tsja, de wens is vaak de vader van de gedachte bij velen in dit topic.

Ja, want die denken, 40 - 50 % eraf en dan kan ik wel kopen!!!einz!!!111

niet dus

[RemcoDelft]

Myrdreon schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 17:59:
Oftewel, in de US gaan huizen al ruim 100 jaar 1:1 mee met de inflatie, met wat schommelingen hier en daar door de economie.

Dat is ook niet meer dan logisch. En hier hetzelfde, zie de grachtenpand-index, het plaatje van 400 jaar huizenprijzen. Af en toe zijn huizen een factor 5 duurder dan op andere momenten, maar op lange termijn blijft het binnen dezelfde bandbreedte, en komt het altijd op dezelfde waarde terug.
In 2008 zaten we op een piek. Dat kan best terugkomen, maar misschien eens per 200 jaar. De kans dat wij dat nog meemaken acht ik dan ook klein, ik zou er zeker niet op gokken door nu te kopen.

argro schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 19:01:
[...]
Is dat, voorzichtig uitgedrukt, niet juist iets waar door menigeen aan wordt getwijfeld en als zodanig onderwerp van gesprek is in dit topic?

Uiteraard Als je zoals hierboven stelt dat huizenprijzen gemiddeld grofweg gelijk blijven na inflatie, en bedenkt dat we net een langdurige stijging groter dan inflatie hebben gehad, kan het er ook weer af. En dat gebeurt ook.
Het enige wat nu nog ontbreekt is BOUWEN. Grondprijzen omlaag en betaalbaar bouwen. Dat kon 15 jaar geleden ook, er is geen enkele (technische) reden dat we dat nu niet meer zouden kunnen. En dan dus korte metten maken met de genoemde 10.000 euro "vergaderkosten" per rijtjeshuis, en alle mensen die dat soort niet-productieve maar wel dure baantjes hebben uit de cirkel halen.
Dat lost ook meteen het probleem op dat starters oude huizen zouden moeten kopen, die slaan ze dan gewoon over.

[Verwijderd]

Slasher schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 19:42:
Ja, want die denken, 40 - 50 % eraf en dan kan ik wel kopen!!!einz!!!111

niet dus

Juist wel, de markt komt wel weer in beweging als het prijsniveau weer reëel is.

[McVirusS]

Verwijderd schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 20:13:
[...]

Juist wel, de markt komt wel weer in beweging als het prijsniveau weer reëel is.

Overtuig mij dan eens dat de huizenprijzen te hoog waren? Als je HRA meeneemt in het plaatje dan is een gemiddeld huis voor een gemiddeld gezin gewoon betaalbaar.

Zonder HRA zou het ander verhaal zijn, maar lijkt me logisch dat prijzen zich aanpassen naar wat mensen te besteden hebben/ervoor over hebben.

Mensen die serieus denken dat gemiddeld rijtjeshuis naar €100k gaat zijn niet wijs, dat staat totaal niet in verhouding tot het gemiddelde inkomen in Nederland. Als huizen 100k zouden kosten dan zouden hypotheken maar 10 tot 15 jaar hoeven te lopen. Aangezien je 30 jaar mag doen over je hypotheek aflossen gaan die mensen gewoon luxer wonen, en dat drijft de prijzen weer op.

Ik heb net een (erg) ruim rijtjeshuis gekocht, baal natuurlijk wel van dalen van de prijzen (vooral voor het huis wat nog te koop staat ). Maar geloof toch niet dat ik snel voor dezelfde bruto maandlasten binnen paar jaar een 2-onder-1-kap kan kopen. Simpelweg omdat er dan veel meer mensen zich dat kunnen veroorloven en dat de prijzen weer zal opdrijven.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 09:48:
[...]
Dit is inderdaad een zinnige bijdrage waar ik nog niet over had nagedacht. Ik heb net even lopen googlen wat het zou kosten om een huis te bouwen van 3 verdiepingen / 150 m2, dus exclusief grondprijzen. Dan kom ik heel veel verschillende bedragen tegen, de laagste prijs is 750 eur en de hoogste 2000 eur per m2. Als we nu even beetje aan de onderkant gaan zitten hebben we het over 750 eur per m2 (casco).

we zitten in europa en als we nu geen gebruik maken van het nederlandse bouwmaffia kartel (BAM veroordeeld wegens deelname aan een criminele organisatie), maar gewoon een pools of duits bedrijf laten bouwen dan betaal je maximaal 500 euro per m2.

[Bartjuh]

McVirusS schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 20:26:
[...]
Overtuig mij dan eens dat de huizenprijzen te hoog waren? Als je HRA meeneemt in het plaatje dan is een gemiddeld huis voor een gemiddeld gezin gewoon betaalbaar.

Betaalbaar, betaalbaar... nogal subjectief begrip. Als je al je vakanties op zegt, 80 uur per week werkt, droog brood eet en alleen water drinkt, dan is veel 'betaalbaar'.

Het is zeker minder betaalbaar geworden, alleen hadden mensen meer geld over voor hun huis omdat ze dachten dat de prijzen tot aan de grens van ons sneller dan het licht uitdijende universum zouden stijgen, en het daarom een goede, praktisch risicoloze, investering was. De banken die maar al te graag aan de meeste simpele toetjesinpakkers forse hypotheken wouden verstrekken i.c.m. de riante subsidie op schuld (aka hypotheekrenteaftrek) gaven een "goede" stimulans om tot op het randje te gaan.

Ik snap werkelijk niet dat er daadwerkelijk nog steeds mensen zijn die denken dat de woningen niet overpriced zijn. De markteffecten die het tegendeel nu bewijzen (daling woningprijzen, transacties nihil, bouwsector op zijn gat, etc) zien ze gewoon niet? Dat is hetzelfde als de effecten van zwaartekracht ontkennen, terwijl ze omnipresent overduidelijk aanwezig zijn. Dan moet je van erg goede huize (zeg maar kaliber Einstein) wil je zoiets kunnen weerleggen en serieus worden genomen.

[argro]

Verwijderd schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 21:14:
[...]

we zitten in europa en als we nu geen gebruik maken van het nederlandse bouwmaffia kartel (BAM veroordeeld wegens deelname aan een criminele organisatie), maar gewoon een pools of duits bedrijf laten bouwen dan betaal je maximaal 500 euro per m2.

De BAM bouwt sowieso geen huizen in opdracht van particulieren, nog los van de relevantie en aard van de veroordeling.

Van een bouwkostenniveau van een woning van 500 euro per m2 geloof ik niets. Dat is minder dan de helft van het bouwkostenniveau van een basisschool (exclusief btw), één van de goedkoopste gebouwtypen van Nederland.

Kijk alleen maar naar winstcijfers van aannemers, daaruit blijkt geenszins dat iets waar 1.500 euro per m2 voor gerekend wordt ook met twee vingers in de neus voor 500 euro per m2 gerealiseerd kan worden.

[ Voor 13% gewijzigd door argro op 09-05-2012 21:50 ]

[Xanaroth]

argro schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 21:21:
[...]
De BAM bouwt sowieso geen huizen in opdracht van particulieren, nog los van de relevantie en aard van de veroordeling.

Van een bouwkostenniveau van een woning van 500 euro per m2 geloof ik niets. Dat is minder dan de helft van het bouwkostenniveau van een basisschool (exclusief btw), één van de goedkoopste gebouwtypen van Nederland.

Kijk alleen maar naar winstcijfers van aannemers, daaruit blijkt geenszins dat iets waar 1.500 euro per m2 voor gerekend wordt ook met twee vingers in de neus voor 500 euro per m2 gerealiseerd kan worden.

Een basisschool is een van de duurste wat betreft bouwkostenniveau. Heeft een hoop extra voorzieningen nodig (alarmen, beveiligingen, blusinstallaties, luchtcirculatie, aanpassingen voor gehandicapten, etc) die je bij een gewone woning niet nodig hebt. Sterker nog, ook dingen die je bij een kantoor niet nodig hebt (denk aan beveiligingen bij deuren ivm vingertjes/dichtslaan, stopcontacten waar van alles in gaat, wc's op maat voor de kleinsten..)
Hier hebben ze ook van een 6-tal rijtjeswoningen een school gemaakt - gingen een hoop extra kosten in voor alles veilig te maken voor kinderen en op niveau te brengen voor openbare ruimtes.

Andersom, het gebouw waar de school in zat zijn appartementen van gemaakt - ging juist een hele hoop spul uit dat totaal nutteloos was (zie alle bovengenoemde onderdelen).

Als je zegt dat een basisschool 500/m2 is, dan zou een rijtjeswoning op een niveau van 300-400/m2 moeten zitten door gebrek aan alle extra installaties.

[ Voor 6% gewijzigd door Xanaroth op 09-05-2012 22:02 ]

[Cyberpope]

Hielko schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 18:57:
[...]

Probeer je nu te vertellen dat huizen goedkoop zijn, of duur? Want een 5% rendement lijkt me vrij matig, dat krijg je al bijna als je het met nul risico vastzet in een 5 jaar deposito, en dan hebben we het nog niet eens over onderhoud, verzekeringen en belastingen.

Met inflatie haal jij op weinig plekken 5% hoor. Huizen zijn net zo veilig of onveilig als ander beleggingen of zelfs sparen als je het over langere termijn neemt. Ja, ze kunnen tijdelijk zakken en soms te hoog staan. Afgelopen jaren vond ik ze wat te hoog staan. Maar dat vond ik al bij mijn eerste huis (1997) en zeker bij mijn tweede huis (2003). Ook allemaal op momenten dat iedereen aangaf dat de prijzen wel zouden zakken. En mijn financieel adviseur aangaf dat de HRA nooit lang meer zou duren.

En ik erg twijfelde. Toch blij dat ik het gedaan heb, want het rendement op mijn huis(zen) had ik niet kunnen verdienen... Zelfs niet als de prijs nu nog eens 15% daalt...

Verder denkt ik dat de prijzen ook wel weer zullen stijgen. Nederland is een dicht bevolkt land met een goede kwaliteit huizen. Een huis op de juiste locatie zal zeker zijn waarde behouden relatief gezien. Kan ooit -20% zijn en soms +20%. Maar als je dat met 100% zekerheid zou kunnen voorspellen zouden mensen dat wel doen.

[Arnout]

McVirusS schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 20:26:
[...]

Overtuig mij dan eens dat de huizenprijzen te hoog waren? Als je HRA meeneemt in het plaatje dan is een gemiddeld huis voor een gemiddeld gezin gewoon betaalbaar.

Het werd betaalbaar gemaakt door drie zaken:

1. Aflossingsvrije hypotheek (geheel of gedeeltelijk) --> geen vermogensopbouw
2. Lage rente --> lage maandlasten
3. Rekenen met waardestijging --> tophypotheken (die nieuwe keuken financieren we ook even mee).

Op die manier is het voor veel mensen betaalbaar gemaakt.

[assje]

Paul schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 17:39:
Ik weet niet wat voor (louche?) hypotheekverstrekkers jij allemaal kent maar ik moet gewoon rente afdragen hoor?

Rente (na HRA) + restschuld komt 3x zo hoog uit en dan heb ik nog geen gemeentelijke WOZ-geneuzel, eigen woning forfait of onderhoud meegerekend

€ 277 per maand voor een huurhuis? Mag ik vragen waar en wat dat voor iets is? Of is dat na (al dan niet fikse) huursubsidie?

Ik bedoel natuurlijk dat als je die waardevermindering optelt bij je hypotheeklasten dat je dan ongeveer hetzelfde kwijt bent als ik aan huur.

[argro]

Myrdreon schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 22:00:
[...]

Een basisschool is een van de duurste wat betreft bouwkostenniveau. Heeft een hoop extra voorzieningen nodig (alarmen, beveiligingen, blusinstallaties, luchtcirculatie, aanpassingen voor gehandicapten, etc) die je bij een gewone woning niet nodig hebt. Sterker nog, ook dingen die je bij een kantoor niet nodig hebt (denk aan beveiligingen bij deuren ivm vingertjes/dichtslaan, stopcontacten waar van alles in gaat, wc's op maat voor de kleinsten..)
Hier hebben ze ook van een 6-tal rijtjeswoningen een school gemaakt - gingen een hoop extra kosten in voor alles veilig te maken voor kinderen en op niveau te brengen voor openbare ruimtes.

Andersom, het gebouw waar de school in zat zijn appartementen van gemaakt - ging juist een hele hoop spul uit dat totaal nutteloos was (zie alle bovengenoemde onderdelen).

Als je zegt dat een basisschool 500/m2 is, dan zou een rijtjeswoning op een niveau van 300-400/m2 moeten zitten door gebrek aan alle extra installaties.

Ik zeg niet dat het bouwkostenniveau van een basissschool 500 euro per m2 is. Dat is circa 1.100 euro per m2, exclusief btw. Voor een kantoorgebouw ligt dit op circa 1.500 euro per m2 tot wel 2.500 euro per m2. Een woning ligt op circa 1.500 euro per m2. Het verschil zit hem niet in de kleine dingen die jij noemt, maar in het feit dat de minimumkwaliteit waarmee een school wordt gebouwd niet goed genoeg is / wordt gevonden voor woningen en kantoren. In een kantoor wordt o.a. een comfortniveau geëist dat vele malen hoger ligt dan in een basisschool. Maar goed, een discussie over bouwkosten van een woning is enigszins offtopic.

[Señor Sjon]

Myrdreon schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 22:00:
[...]


Een basisschool is een van de duurste wat betreft bouwkostenniveau. Heeft een hoop extra voorzieningen nodig (alarmen, beveiligingen, blusinstallaties, luchtcirculatie, aanpassingen voor gehandicapten, etc) die je bij een gewone woning niet nodig hebt. Sterker nog, ook dingen die je bij een kantoor niet nodig hebt (denk aan beveiligingen bij deuren ivm vingertjes/dichtslaan, stopcontacten waar van alles in gaat, wc's op maat voor de kleinsten..)
Hier hebben ze ook van een 6-tal rijtjeswoningen een school gemaakt - gingen een hoop extra kosten in voor alles veilig te maken voor kinderen en op niveau te brengen voor openbare ruimtes.

Andersom, het gebouw waar de school in zat zijn appartementen van gemaakt - ging juist een hele hoop spul uit dat totaal nutteloos was (zie alle bovengenoemde onderdelen).

Als je zegt dat een basisschool 500/m2 is, dan zou een rijtjeswoning op een niveau van 300-400/m2 moeten zitten door gebrek aan alle extra installaties.

Mag ik je uit de droom helpen? De dingen die je noemt komen lang niet altijd voor. Deuren gaan gewoon dicht, het is geen safehouse. Automatische blusinstallaties (sprinkler) kom je alleen in grote brandcompartimenten tegen (>1.000m2+ met voorwaarden). Die kom je ook niet tegen in basisscholen. Voor minder validen zijn dezelfde voorzieningen als een ander gebouw met een toegankelijkheidssector.

Kantoren en hotels zijn vaak de duurste gebouwen. Bij een hotel bv. bouw je de complete (bouwkundige) inrichting per kamer mee en daar gaat vele male meer werk inzitten dan een leslokaal.

Kostprijs van een woning kan ook stevig variëren en is zwaar afhankelijk van type en stijl.

[McVirusS]

Bartjuh schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 21:18:
[...]

Betaalbaar, betaalbaar... nogal subjectief begrip. Als je al je vakanties op zegt, 80 uur per week werkt, droog brood eet en alleen water drinkt, dan is veel 'betaalbaar'.

Niet mee eens. Een koophuis is voor vrijwel iedereen bereikbaar in Nederland zonder droog brood te moeten eten.

Modaal inkomen in Nederland is 33k. Bij een gezin waar een partner 5 dagen werkt en de ander 3 dagen blijft er netto zo'n 3100 euro over. Modale woning kost 240k. Netto maandlast bij 100% spaarhypotheek is voor die mensen 950 euro (bruto 1340 euro). Dan hoef je toch geen droog brood te eten? Brutolasten zouden wel lastig op te brengen zijn.

Het is zeker minder betaalbaar geworden, alleen hadden mensen meer geld over voor hun huis omdat ze dachten dat de prijzen tot aan de grens van ons sneller dan het licht uitdijende universum zouden stijgen, en het daarom een goede, praktisch risicoloze, investering was. De banken die maar al te graag aan de meeste simpele toetjesinpakkers forse hypotheken wouden verstrekken i.c.m. de riante subsidie op schuld (aka hypotheekrenteaftrek) gaven een "goede" stimulans om tot op het randje te gaan.

Overmatige kredietverstrekking ben ik wel met je eens. Maar aanpakken van HRA zorgt alleen voor lagere schulden niet voor lagere netto lasten/betere bereikbaarheid.

Ik snap werkelijk niet dat er daadwerkelijk nog steeds mensen zijn die denken dat de woningen niet overpriced zijn. De markteffecten die het tegendeel nu bewijzen (daling woningprijzen, transacties nihil, bouwsector op zijn gat, etc) zien ze gewoon niet? Dat is hetzelfde als de effecten van zwaartekracht ontkennen, terwijl ze omnipresent overduidelijk aanwezig zijn. Dan moet je van erg goede huize (zeg maar kaliber Einstein) wil je zoiets kunnen weerleggen en serieus worden genomen.

Ben het niet eens met je redenering. Door crisis is kredietverstrekking aan banden gelegd en is het consumentenvertrouwen afgenomen (door slechte economische vooruitzichten). Dit heeft vraaguitval tot gevolg gehad waardoor prijzen zijn gaan dalen. Toegegeven enige correctie was wel op zijn plek.

Maar imho zijn huizen niet overpriced (zie maandlasten redenering hierboven). Alleen als HRA aan banden wordt gelegd zullen prijzen wel moeten dalen omdat anders bereikbaarheid in het geding komt. Beperking van kredietverstrekking speelt ook een rol natuurlijk veel verder had het ook niet kunnen stijgen.

Dit staat los van discussie over of HRA wenselijk is. Gaat puur over betaalbaarheid van huizen.

Snap je mijn redenering?

[Verwijderd]

McVirusS schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 01:31:

. Maar aanpakken van HRA zorgt alleen voor lagere schulden niet voor lagere netto lasten/betere bereikbaarheid.

toch is het een fijner gevoel om een lagere schuld te hebben dan een grotere schuld, voor iedereen. behalve de uitbuiters van het systeem (banken met bonussen voor overcreditering, speculanten, makelaars etc. ).

ik heb liever een huis waar ik 800 per maand betaal terwijl mijn schuld 100.000 is, dan 200.000. voor als bijvoorbeld mijn vrouw wil scheiden, of als ik werkloos word. geen slave of the market te worden.

en als huizen minder duur worden, dan verdwijnen de uitbuiters zelf uit het systeem en worden er ook veel meer goedkope huizen gebouwd die voor lagere maandlasten zullen zorgen.

we zullen wel moeten, want we zitten in tijden van krimp. de nul-lijn voor ambtenaren 2 jaarl lang, btw verhoging, hogere zorglasten, hoge energierekeningen etc. etc.

[Tleilaxu]

McVirusS schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 01:31:
[...]


Niet mee eens. Een koophuis is voor vrijwel iedereen bereikbaar in Nederland zonder droog brood te moeten eten.

Modaal inkomen in Nederland is 33k. Bij een gezin waar een partner 5 dagen werkt en de ander 3 dagen blijft er netto zo'n 3100 euro over. Modale woning kost 240k. Netto maandlast bij 100% spaarhypotheek is voor die mensen 950 euro (bruto 1340 euro). Dan hoef je toch geen droog brood te eten? Brutolasten zouden wel lastig op te brengen zijn.

Vraag me plotseling af: bij modaal inkomen, gaat het dan om gezinsinkomen, of echt inkomen pp?

[Señor Sjon]

p.p lijkt me

Anders kom je met 5+3 dagen onder het minimumloon uit.

[Tleilaxu]

modaal!=gemiddeld, maar hij gaat uit van gemiddelde woningprijs, dan moet je ook rekenen met gemiddeld inkomen lijkt me? Dat lag in 2011 geloof ik rond de 22k. Met het voorbeeld van McVirus:
35k inkomen voor zijn voorbeeld gezin, gemiddelde woningprijs 240k.
Maar goed, gemiddeldes zeggen ook weer weinig. Wat nu als er 9 woningen zijn van 150k en 1 van een miljoen, dan is de gemiddelde prijs nog steeds rond de 240, maar kunnen nog steeds genoeg mensen een woning betalen.
Vandaar dat er weer vaak met modale inkomens gerekend word ;-)

[Verwijderd]

McVirusS schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 01:31:

Niet mee eens. Een koophuis is voor vrijwel iedereen bereikbaar in Nederland zonder droog brood te moeten eten.

Modaal inkomen in Nederland is 33k. Bij een gezin waar een partner 5 dagen werkt en de ander 3 dagen blijft er netto zo'n 3100 euro over. Modale woning kost 240k. Netto maandlast bij 100% spaarhypotheek is voor die mensen 950 euro (bruto 1340 euro). Dan hoef je toch geen droog brood te eten? Brutolasten zouden wel lastig op te brengen zijn.

Rekenen met modale inkomens is natuurlijk zinloos, net als rekenen met gemiddelde woningprijzen. Toegegeven er zijn gezinnen waarvoor de prijs van een gemiddelde koopsom op te brengen is op twee salarissen. Leuk hoor... kopen op twee salarissen, kun je lekker dubbel de belasting ontduiken, kinderopvangtoeslag opstrijken en heel gestressed door het leven gaan... ideaal en dat om 'je eigen huis' te leasen van de bank. Nee,,, huizen zijn totaal niet te hoog gewaardeerd.

Overmatige kredietverstrekking ben ik wel met je eens. Maar aanpakken van HRA zorgt alleen voor lagere schulden niet voor lagere netto lasten/betere bereikbaarheid.

Lagere schulden, dat is toch goed? Minder risico's in het financiele systeem, minder kans op speculatieve zeepbellen dus een grotere kans op een functionele markt... snel afschaffen dus... die HRA.

Ben het niet eens met je redenering. Door crisis is kredietverstrekking aan banden gelegd en is het consumentenvertrouwen afgenomen (door slechte economische vooruitzichten). Dit heeft vraaguitval tot gevolg gehad waardoor prijzen zijn gaan dalen. Toegegeven enige correctie was wel op zijn plek.

De crisis is het gevolg van een te ruime kredietverstrekking, het aan banden leggen van de kredietverstrekking is dus een gevolg van een kredietzeepbel. Alle effecten die daarna optreden zijn zelf versterkende gevolgen, net als dat de huizenmarkt zeepbel een zelf versterkend effect was (nu snel kopen, want volgende maand duurder). Nu is het precies andersom, nu niet kopen, want volgende maand goedkoper... het sentiment werkt nu de andere kant op.

Maar imho zijn huizen niet overpriced (zie maandlasten redenering hierboven). Alleen als HRA aan banden wordt gelegd zullen prijzen wel moeten dalen omdat anders bereikbaarheid in het geding komt. Beperking van kredietverstrekking speelt ook een rol natuurlijk veel verder had het ook niet kunnen stijgen.

Precies, zodra het spel uitgespeeld is komt het 'risicobesef' weer om de hoek kijken, zeepbellen in de fase waarin opgeblazen word zijn vrij van risico, pas als de snelheid van de expansie begint te kenteren dan komt het risicobesef in alle hevigheid terug. Wie dan nog wil kopen moet waarschijnlijk een hoeveelheid eigen kapitaal ter grote van 'de onderwaarde' meebrengen om de risico's voor de kredietverstrekker af te dekken.

Verwijderd schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 05:45:
[...]

toch is het een fijner gevoel om een lagere schuld te hebben dan een grotere schuld, voor iedereen. behalve de uitbuiters van het systeem (banken met bonussen voor overcreditering, speculanten, makelaars etc. ).

ik heb liever een huis waar ik 800 per maand betaal terwijl mijn schuld 100.000 is, dan 200.000. voor als bijvoorbeld mijn vrouw wil scheiden, of als ik werkloos word. geen slave of the market te worden.

en als huizen minder duur worden, dan verdwijnen de uitbuiters zelf uit het systeem en worden er ook veel meer goedkope huizen gebouwd die voor lagere maandlasten zullen zorgen.

we zullen wel moeten, want we zitten in tijden van krimp. de nul-lijn voor ambtenaren 2 jaarl lang, btw verhoging, hogere zorglasten, hoge energierekeningen etc. etc.

Jij snapt volledig hoe de vork in de steel zit

[ Voor 13% gewijzigd door Verwijderd op 10-05-2012 11:08 ]

[Tleilaxu]

Verwijderd schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 11:07:
[...]


salarissen. Leuk hoor... kopen op twee salarissen, kun je lekker dubbel de belasting ontduiken, kinderopvangtoeslag opstrijken en heel gestressed door het leven gaan... ideaal en dat om 'je eigen huis' te leasen van de bank. Nee,,, huizen zijn totaal niet te hoog gewaardeerd.

offtopic:
Xeno, alhoewel je volgens mij best kennis van de materie hebt en zou kunnen bijdragen aan deze discussie, helpt je toon niet echt. Als je het op deze manier brengt kun je niet verwachten dat mensen nog serieus reageren imho.

[ Voor 13% gewijzigd door Tleilaxu op 10-05-2012 11:10 ]

[Señor Sjon]

Xenobinol is de uitgebreide versie van davidgilmour imo

[nare man]

Ja, hij motiveert zijn posts uitgebreider (niet noodzakelijkerwijs beter overigens). Het jammere is alleen dat het zicht op de merites van de posts voortdurend overschaduwd wordt door de irritante, badinerende toon ervan.

[Kju]

Verwijderd schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 11:07:

[...]


De crisis is het gevolg van een te ruime kredietverstrekking, het aan banden leggen van de kredietverstrekking is dus een gevolg van een kredietzeepbel. Alle effecten die daarna optreden zijn zelf versterkende gevolgen, net als dat de huizenmarkt zeepbel een zelf versterkend effect was (nu snel kopen, want volgende maand duurder). Nu is het precies andersom, nu niet kopen, want volgende maand goedkoper... het sentiment werkt nu de andere kant op.


[...]

De crisis op de huizenmarkt is niet veroorzaakt door te ruime kredietverstrekking, zelfs de kredietcrisis is niet veroorzaakt door te ruime kredietverstrekking.

[timag]

Verwijderd schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 11:07:
[...]
Leuk hoor... kopen op twee salarissen, kun je lekker dubbel de belasting ontduiken,

Hoe ontduik je de belasting als je op twee salarissen koopt?

Hou nou toch eens op met het afgeven op mensen die gewoon netjes regelingen gebruiken precies op de manier zoals ze bedoeld zijn.

Ik ben er persoonlijk voor om de aftrek op een verantwoorde wijze af te bouwen maar zolang de mogelijkheid bestaat gebruik ik die toch echt. Jij trekt je hypotheekrente niet af? Of dat zou je niet doen als je een hypotheek had? Wat een hypocriet geouwehoer.

[Arnout]

De bestaande hypotheken worden niet geraakt door het plan om de hypotheekrente aan te pakken; maar de pijn ervan zal in tweede instantie toch wel bij de bestaande hypotheken terecht komen:

http://www.z24.nl/analyse...krenteaftrek_rammelt.html

Wederom dus slechts uitstel van de pijn.
Zoals al zo vaak aangegeven; wanneer je blijft zitten waar je zit komende tijd is er weinig aan de hand.

[ Voor 5% gewijzigd door Arnout op 10-05-2012 11:30 ]

[timag]

Arnout schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 11:19:
http://www.z24.nl/analyse...krenteaftrek_rammelt.html

Het stuk begint al met een onjuist statement:

Economen juichen dat nu eindelijk een begin wordt gemaakt met het aanpakken van de hypotheekrenteaftrek

Er zijn de afgelopen 10 jaar al meerdere beperkingen aan de hypotheekrenteaftrek en de fiscale behandeling van hypotheken geweest:

• De verhouding tussen lening en waarde van het huis is gemaximeerd
• Je moet je geleende geld ook echt in je huis steken, ook de overwaarde bij verkoop, je kan dus niet meer met aftrek lenen voor een nieuwe auto of vakantie
• De periode waarover je kan aftrekken is beperkt, vroeger kon je eindeloos geheel aflossingsvrij lenen
• Aflossen is op allerlei manieren aantrekkelijker geworden (spaarregeling, huurwaardeforfait beperkt bij aflossen)

Doen alsof er nu pas eindelijk wat wordt gedaan laat zien dat de schrijver geen zicht heeft op de werkelijke situatie, net als doen alsof er de komende tijd geen verdergaande maatregelen zullen volgen.

[ Voor 9% gewijzigd door timag op 10-05-2012 11:34 ]

[qadn]

Ik blijft het een compleet achterlijk plan vinden.
Het cree-eerd een enorme tweesplitsing.

Ik kan me geen niet-politieke redenen voorstellen om het zo aan te pakken ipv bijvoorbeeld alle HRA over een periode van 30 jaar rustig te laten aflopen.

[nare man]

Ja, dat snap ik ook niet, zeker niet omdat het annuïtair afbouwen zodanig langzaam gaat dat iedereen zich daar wel op kan instellen.

[Tleilaxu]

qadn schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 11:29:
Ik blijft het een compleet achterlijk plan vinden.
Het cree-eerd een enorme tweesplitsing.

Ik kan me geen niet-politieke redenen voorstellen om het zo aan te pakken ipv bijvoorbeeld alle HRA over een periode van 30 jaar rustig te laten aflopen.

Afbouwen over 30 jaar is denk ik de eerlijkste manier en raakt het minste mensen, maar het brengt ook pas over 30 jaar iets op. Waarschijnlijk wil men eerder resultaat.

[Kju]

Tsja, de enige reden die ik kan verzinnen is dat ze hiermee onder dat begrotingstekort van 3% komen. Snijden op bijvoorbeeld subsidies lijkt mij, gezien de samenstelling van de partijen, een groter discussiepunt tijdens de onderhandelingen

[qadn]

Tleilaxu schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 11:37:
[...]

Afbouwen over 30 jaar is denk ik de eerlijkste manier en raakt het minste mensen, maar het brengt ook pas over 30 jaar iets op. Waarschijnlijk wil men eerder resultaat.

Door niet te snijden in de bestaande hypotheken?
Bovendien hebben nieuwe hypotheken het eerste jaar dezelfde aftrek.

[Bartjuh]

Tleilaxu schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 11:37:
[...]
Afbouwen over 30 jaar is denk ik de eerlijkste manier en raakt het minste mensen, maar het brengt ook pas over 30 jaar iets op. Waarschijnlijk wil men eerder resultaat.

Mwoah, weet ik niet. Omdat mensen aan het rekenen gaan, over 10 jaar krijg je dan nog maar 20 jaar subsidie op je schuld. Op basis daarvan ga je berekenen hoeveel hypotheek je kan en wil nemen. De huizenprijzen zullen dus blijvend onder een lichte prijsdruk staan. Aan de andere kant willen ze ook nu een huis, omdat ze dan langer subsidie kunnen genieten. Als de huizenprijzen langzamer stijgen, of harder dalen, en dus er gemiddeld lagere hypotheken worden afgesloten, scheelt dat de overheid geld.

[DaMayan]

Volgens mij is het grootste probleem dat mensen geen restschuld willen/kunnen accepteren. Daarom gaan de prijzen niet omlaag en is er geen beweging. Je kan dat zien als een tijdelijk effect, uiteindelijk zullen veel mensen wel moeten verkopen. Maar je kan er toch ook wat aan proberen te doen?

Door bijvoorbeeld fiscaal gunstige regelingen in het leven roepen en het faciliteren. Je hoeft het niet gelijk alle verliezen te socialiseren of het Amerikaanse model te doen: "lever de sleutel in bij de bank in en vertrek". Maar je kan er best wat scherpe randjes vanaf halen.
Of zie ik dat verkeerd en zal dat niet kunnen werken?

[Verwijderd]

en zie hier de gevolgen van de bubbel:

http://925.nl/archief/201...lend-nl-en-masse-failliet

in goede tijden waanzinnig veel geld verdienen en in slechte tijden de toko sluiten. wachten op betere tijden.

[Verwijderd]

Kju schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 11:16:

De crisis op de huizenmarkt is niet veroorzaakt door te ruime kredietverstrekking, zelfs de kredietcrisis is niet veroorzaakt door te ruime kredietverstrekking.

Niet? Wat is volgens jou dan de onderliggende oorzaak?

Als de rente niet langer de prijs en het risico van geld uitlenen vertegenwoordigt dan treden er andere effecten op b.v. een kredietcrisis

timag schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 11:17:
[...]


Hoe ontduik je de belasting als je op twee salarissen koopt?

Dat staat er ook niet, als je koopt op 1 salaris ontduik je 1 maal de belastingen, kopen op 2 salarissen...

Hou nou toch eens op met het afgeven op mensen die gewoon netjes regelingen gebruiken precies op de manier zoals ze bedoeld zijn.

Dus de HRA is een geweldig systeem? Een systeem waarbij mensen die niet kopen met geleend geld gewoon een hoger percentage belastingen mogen afdragen. Wat een geweldig en rechtvaardig systeem, je vraagt je af wie zo'n fantastisch systeem bedacht heeft (want wie profiteert het meeste van dit systeem?).

Was het systeem ook bedoelt om je volledige schuld gedurende de looptijd van je hypotheek open te laten staan en het spaardeel vrij te stellen van vermogensbelasting? (wederom, wie zou daar nu voordeel bij hebben?).

Banken bepleiten tegenwoordig weer de annuitaire constructie omdat het risicobesef weer toegenomen is, en voila.... wat krijgen ze? Tahda... banken hebben de macht in handen, niet de politici of het volk.
Waarom mogen we niet aan de bestaande gevalletjes komen van de banksters? Simpel... stel je voor dat er nog meer defaulten komen, dat is niet zo prettig voor de heren in de ivoren torens .
De banken doen er alles aan om de crash zo gecontroleerd mogelijk te laten verlopen en tot dusver lijkt dat ze aardig te lukken

Ik ben er persoonlijk voor om de aftrek op een verantwoorde wijze af te bouwen maar zolang de mogelijkheid bestaat gebruik ik die toch echt. Jij trekt je hypotheekrente niet af? Of dat zou je niet doen als je een hypotheek had? Wat een hypocriet geouwehoer.

Ik heb geen hypotheek, ik heb er bewust voor gekozen om niet mee te doen aan het nationale piramidespel. Ik doe mijzelf daar tekort mee maar principes kosten nu eenmaal geld

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 13:04:
[...]

Dus de HRA is een geweldig systeem? Een systeem waarbij mensen die niet kopen met geleend geld gewoon een hoger percentage belastingen mogen afdragen. Wat een geweldig en rechtvaardig systeem, je vraagt je af wie zo'n fantastisch systeem bedacht heeft (want wie profiteert het meeste van dit systeem?).

Was het systeem ook bedoelt om je volledige schuld gedurende de looptijd van je hypotheek open te laten staan en het spaardeel vrij te stellen van vermogensbelasting? (wederom, wie zou daar nu voordeel bij hebben?).

[...]

De HRA bestaat al lang, of het 100 jaar geleden door banken bedacht is, geen idee... het voordeel van de hele looptijd rente betalen ligt bij zowel de bank (veel rente ontvangen) maar ook bij de consument (veel HRA)... overigens moet de bank ook veel rente betalen over het vermogen wat opgebouwd wordt (Bij een niet aflossingsvrije hypotheek natuurlijk)

De huidige spaarvormen benutten de fiscale regels optimaal een beetje hetzelfde wat bands als U2 doen door zich in Nederland te vestigen, Ze benutten het voor hun gunstige fiscale klimaat.

[timag]

Tleilaxu schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 11:37:
[...]

Afbouwen over 30 jaar is denk ik de eerlijkste manier en raakt het minste mensen, maar het brengt ook pas over 30 jaar iets op. Waarschijnlijk wil men eerder resultaat.

Dit begrijp ik niet. Het brengt elk jaar 1/30ste op, ervan uitgaande dat je lineair afbouwt...

[timag]

Verwijderd schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 13:04:
[...]
Dus de HRA is een geweldig systeem? Een systeem waarbij mensen die niet kopen met geleend geld gewoon een hoger percentage belastingen mogen afdragen. Wat een geweldig en rechtvaardig systeem, je vraagt je af wie zo'n fantastisch systeem bedacht heeft (want wie profiteert het meeste van dit systeem?).

Zoals je kunt lezen ben ik voorstander van afschaffing. Wat jij doet is de normale burger die het systeem gewoon gebruikt aanvallen in plaats van het systeem zelf. Dan ben je niet meer rationeel aan het argumenteren maar met modder aan het gooien. Daarmee lok je discussies uit met mensen die het verder wel (gedeeltelijk) met je eens zijn. Niet echt een bijdrage voor de overall discussie lijkt me.

Verwijderd schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 13:04:
Ik heb geen hypotheek, ik heb er bewust voor gekozen om niet mee te doen aan het nationale piramidespel. Ik doe mijzelf daar tekort mee maar principes kosten nu eenmaal geld

Daarmee ontwijk je de eigenlijke vraag: zou jij een belastingkorting of subsidie op principiële gronden weigeren? Dus gewoon iets van € 5000 tot € 10000 per jaar netto niet aanpakken? Je maakt mij niet wijs dat de enige reden dat je niet koopt het feit is dat je dan HRA zou moeten gebruiken.

Voor huurders zijn overigens vergelijkbare ad hominem argumenten die jij gebruikt voor kopers over het "oneigenlijk gebruik" van overheidsgeld te bedenken. De meeste huurders worden nog extremer gesponsord dan kopers en vinden dat de normaalste zaak van de wereld.

Er zijn maar twee groepen die niet of maar heel beperkt op de een of andere manier van subsidies of belastingkortingen profiteren en dat zijn de mensen die helemaal met eigen geld kopen of mensen die zonder enige toeslag particulier huren in de vrije markt.

[Kju]

Verwijderd schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 13:04:
[...]


Niet? Wat is volgens jou dan de onderliggende oorzaak?

Als de rente niet langer de prijs en het risico van geld uitlenen vertegenwoordigt dan treden er andere effecten op b.v. een kredietcrisis

Kredietcrisis is in een notendop een gevolg van het omvallen van een paar grote amerikaanse banken die zwaar hadden ingezet op credit default swaps i.c.m. subprime hypotheken. Over credit default swaps is er voldoende te vinden op het web. Is wel leuk om te zien hoe die banken elkaar flink te grazen hebben genomen
De crisis op de nederlandse huizenmarkt wordt voornamelijk veroorzaakt doordat starters, en ook in zekere zin doorstromers, momenteel veel lagere financieringen krijgen, een maatregel die banken hebben genomen om hun risico te beperken n.a.v. de kredietcrisis en uit angst voor sancties van de AFM. De AFM was al voor de crisis bezig om de markt vergaand te reguleren met zorgplichten, provisieverboden en dossiervereisten. Al die zgn. overgekrediteerde mensen kunnen nog steeds hun hypotheek betalen. Het aantal gedwongen verkopen is niet schrikbarend gestegen, als er sprake is van een gedwongen verkoop is er vaak meer in het spel (denk aan gedwongen ontslagen), het heeft niets te maken met overkreditering, althans niet in Nederland.
Voorheen kon je op basis van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (afspraken van banken onderling) tot 125% van de executiewaarde lenen, met NHG kon dat, beduidend minder, tot 112% van de koopsom. Nu kan je met NHG meer lenen dan op basis van de GHF omdat banken zonder die NHG geen risco meer willen lopen.

[Xanaroth]

DNB waarschuwt voor verloren decenium.

De centrale bank waarschuwt in het rapport voor de gevaarlijke mix van zwakke banken en aanhoudend lage economische groei, die Japan aan het eind van de vorige eeuw een decennium lang in zijn greep hield. Om een vergelijkbare ''verloren'' periode te voorkomen, moet het vertrouwen in banken en overheden worden hersteld.

DNB waarschuwt nu dus voor een recessie zoals Japan, 10-15 jaar lang non-stop achteruitgang van de economie en daling van o.a. woningprijzen.

Voor indicatie, zie Huizenmarkt-zeepbel over het verloop in Japan.


Zo te zien beginnen ze daar ook steeds zenuwachtiger en harder te schreeuwen dat de banken/politiek toch echt eens moeten gaan hervormen en maatregelen nemen...

[ Voor 9% gewijzigd door Xanaroth op 10-05-2012 13:39 ]

[Verwijderd]

Jaspertje schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 13:13:

De HRA bestaat al lang, of het 100 jaar geleden door banken bedacht is, geen idee... het voordeel van de hele looptijd rente betalen ligt bij zowel de bank (veel rente ontvangen) maar ook bij de consument (veel HRA)... overigens moet de bank ook veel rente betalen over het vermogen wat opgebouwd wordt (Bij een niet aflossingsvrije hypotheek natuurlijk)

De HRA is in het leven geroepen in een tijd dat het eigen woningbezit nog vrijwel niet voor kwam onder de arbeiders. Het was met name de beter gesitueerde klasse die hier mee te maken kreeg. In die tijd werden huizen absoluut niet volledig gefinancierd met geleend geld. De belastingdienst had bedacht dat het bezit van een eigen woning gelijk stond aan een fictief inkomen, want je zou deze woning ook kunnen verhuren en op die manier een bron van inkomsten hebben. Daarom werd het 'huurwaarde forfait' in het leven geroepen (tegenwoordig eigenwoning forfait) als 'pleister tegen het bloeden' werd een concessie gedaan in de vorm van de hypotheekrente aftrek, dat deel van de woning dat nog niet van de eigenaar was, immers gefinancierd met geleend geld en waarover men rente verschuldigd was mocht men aftrekken van de te betalen belastingen.
Over de loop van 100 jaar is echter de situatie volkomen verandert, tegenwoordig word de hele woning gefinancierd, laten we de schulden de volledige looptijd openstaan en is het EWF afgebroken (wet Hillen).

Met betrekking tot de spaarhypotheek, ja... de banksters betalen jou ook rente over je spaardeel, maar het absoluut grootste deel daarvan word betaald in de toekomst. Tegen die tijd is d.m.v. inflatie de absolute koopkracht daarvan fors uitgehold, de banksters verzamelen op die manier in het heden een hoop koopkracht om je later maar een fractie daarvan terug te hoeven geven in de vorm van rente.... slimme constructie vind je niet?

De huidige spaarvormen benutten de fiscale regels optimaal een beetje hetzelfde wat bands als U2 doen door zich in Nederland te vestigen, Ze benutten het voor hun gunstige fiscale klimaat.

Een gunstig fiscaal klimaat ? Ben je wel goed bij je hoofd? Jarenlange indoctrinatie hebben je verstand aangetast? Wat is er gunstig aan een te hoog belastingtarief? Je kan alleen maar 'gunstig' over je eigen geld beschikken indien de overheid bepaald waar je het aan uit mag geven. Ja... blijf vooral denken dat het een gunstige constructie is

timag schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 13:35:

Zoals je kunt lezen ben ik voorstander van afschaffing. Wat jij doet is de normale burger die het systeem gewoon gebruikt aanvallen in plaats van het systeem zelf. Dan ben je niet meer rationeel aan het argumenteren maar met modder aan het gooien. Daarmee lok je discussies uit met mensen die het verder wel (gedeeltelijk) met je eens zijn. Niet echt een bijdrage voor de overall discussie lijkt me.

Ik val de burger EN het systeem aan, immers zijn het de deelnemers die het mogelijk maken dat het systeem overeind blijft.

Daarmee ontwijk je de eigenlijke vraag: zou jij een belastingkorting of subsidie op principiële gronden weigeren? Dus gewoon iets van € 5000 tot € 10000 per jaar netto niet aanpakken? Je maakt mij niet wijs dat de enige reden dat je niet koopt het feit is dat je dan HRA zou moeten gebruiken.

Ik vind de prijzen te hoog, het systeem deugd niet en ik ben niet van plan mijn vrijheid op te geven.

Voor huurders zijn overigens vergelijkbare ad hominem argumenten die jij gebruikt voor kopers over het "oneigenlijk gebruik" van overheidsgeld te bedenken. De meeste huurders worden nog extremer gesponsord dan kopers en vinden dat de normaalste zaak van de wereld.

Welke sponsoring bedoel je? De goedkopere leningen voor corporaties? De huursubsidie? Deze kosten bij elkaar nog geen fractie van de kosten van de HRA. Op wikipedia noemt men een som die zogenaamd de virtuele subsidies weergeeft indien de huurmarkt ook op zeepbelniveau verhuurd zou worden
Het zeepbelniveau is niet het 'normaal' niveau maar dat word nog wel eens gemakshalve verzwegen.

Lies, dawn lies and soap bubbles

Er zijn maar twee groepen die niet of maar heel beperkt op de een of andere manier van subsidies of belastingkortingen profiteren en dat zijn de mensen die helemaal met eigen geld kopen of mensen die zonder enige toeslag particulier huren in de vrije markt.

Een kleine groep, daarom lijkt mij een algehele verlaging van de belastingen de beste oplossing, meer vrijheid, minder subsidies en iedereen die profiteert.... behalve de banken.

[ Voor 30% gewijzigd door Verwijderd op 10-05-2012 13:48 ]

[Koenoe]

Verwijderd schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 13:40:
Een gunstig fiscaal klimaat ? Ben je wel goed bij je hoofd? Jarenlange indoctrinatie hebben je verstand aangetast? Wat is er gunstig aan een te hoog belastingtarief? Je kan alleen maar 'gunstig' over je eigen geld beschikken indien de overheid bepaald waar je het aan uit mag geven. Ja... blijf vooral denken dat het een gunstige constructie is

Wikipedia: Belastingparadijs

Deze lijst omvat belastingparadijzen in de breedste zin van het woord. Nederland kwam er op voor, omdat dit land door de rulingpraktijk, deelnemingsvrijstelling en ontbreken van royaltybelasting wordt gezien als belastingparadijs. Door de Vermogensrendementsheffing geldt dit ook voor veel vermogende particulieren. Daarentegen wordt inkomen uit arbeid, waaronder de winst bij verkoop van een bedrijf, in Nederland relatief hoog belast, waardoor het voor stoppende ondernemers zeker geen belastingparadijs is.

[Verwijderd]

Myrdreon schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 13:36:
DNB waarschuwt voor verloren decenium.

DNB waarschuwt nu dus voor een recessie zoals Japan, 10-15 jaar lang non-stop achteruitgang van de economie en daling van o.a. woningprijzen.

In Japan zijn door die 15 jaar deflatie op sommige plaatsen de woningprijzen met 70 - 80% gedaald. Dat belooft nog heel wat voor Nederland het komende decennium.

[Kju]

Lol. De renteaftrek (alle rente, niet alleen hypotheken) is ooit mogelijk gemaakt door de overheid om te stimuleren dat de bevolking meer ging consumeren om economische groei te bevorderen.

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 13:40:
[...][...]
Een gunstig fiscaal klimaat ? Ben je wel goed bij je hoofd? Jarenlange indoctrinatie hebben je verstand aangetast? Wat is er gunstig aan een te hoog belastingtarief? Je kan alleen maar 'gunstig' over je eigen geld beschikken indien de overheid bepaald waar je het aan uit mag geven. Ja... blijf vooral denken dat het een gunstige constructie is

Het is op z'n minst niet netjes om op deze manier tegen mij te praten, dat doe ik ook niet tegen jou.... Daarbij heb ik niet het idee dat je me helemaal begrijpt: Als ik de kans heb om optimaal gebruik te maken van de HRA, waarom zou ik het dan niet doen. Vergelijk het met de zorgtoeslag: Iemand die 15.000 euro verdient krijgt meer zorgtoeslag dan iemand die 25.000 euro verdient. Waarom zou iemand die 15.000 euro verdient dan opgeven dat hij 25.000 euro verdient. Dan is hij zichzelf aan het benadelen. Zo ook met de HRA. Als ik per jaar zoveel mogelijk rente betaal, dan krijg ik zoveel mogelijk geld terug... Overigens is dit een discussie die al snel verleden tijd wordt mocht het doorgaan, want de plannen om dit te beperken zijn er al.

[Verwijderd]

Kju schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 13:36:

Kredietcrisis is in een notendop een gevolg van het omvallen van een paar grote amerikaanse banken die zwaar hadden ingezet op credit default swaps i.c.m. subprime hypotheken. Over credit default swaps is er voldoende te vinden op het web. Is wel leuk om te zien hoe die banken elkaar flink te grazen hebben genomen

En CDS'en hebben niets te maken met ondeugdelijk krediet (als in de zin van teveel krediet passend bij het inkomen)?

De crisis op de nederlandse huizenmarkt wordt voornamelijk veroorzaakt doordat starters, en ook in zekere zin doorstromers, momenteel veel lagere financieringen krijgen, een maatregel die banken hebben genomen om hun risico te beperken n.a.v. de kredietcrisis en uit angst voor sancties van de AFM.

De banken die bank zijn voor het waak(schoot)hondje genaamd AFM? Heb je wel eens gezien hoe 'gigantisch' de boetes zijn die de AFM bij wetgeving mag geven? De AFM is gewoon een bliksemafleider imo.

De AFM was al voor de crisis bezig om de markt vergaand te reguleren met zorgplichten, provisieverboden en dossiervereisten. Al die zgn. overgekrediteerde mensen kunnen nog steeds hun hypotheek betalen. Het aantal gedwongen verkopen is niet schrikbarend gestegen, als er sprake is van een gedwongen verkoop is er vaak meer in het spel (denk aan gedwongen ontslagen), het heeft niets te maken met overkreditering, althans niet in Nederland.

Het aantal mensen in NL dat betalingsproblemen heeft is anders fors aan het groeien, natuurlijk kun je je afvragen wat het kip-ei antwoord is, maar gezien de boom and bust cycle houd ik het nog even op het verstrekken van teveel krediet.

Voorheen kon je op basis van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (afspraken van banken onderling) tot 125% van de executiewaarde lenen, met NHG kon dat, beduidend minder, tot 112% van de koopsom. Nu kan je met NHG meer lenen dan op basis van de GHF omdat banken zonder die NHG geen risco meer willen lopen.

NHG is een afschuwelijk gedrocht, waarom kan de rente niet de prijs van het risico vertegenwoordigen? Waarom willen banken zo graag dat de overheid ultiem garant staat voor de risico's van de hypotheekverstrekking? In de VS was dit nl. ook het geval (FM&FM), gewoon lekker je rotzooi afsluiten onder overheidsgarantie... slimme bankiers

Koenoe schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 13:43:
[...]


Wikipedia: Belastingparadijs


[...]

Heb je het zelf wel gelezen? Hoezo... een belastingparadijs... niet voor arbeid hè...

[ Voor 5% gewijzigd door Verwijderd op 10-05-2012 13:57 ]

[Verwijderd]

Jaspertje schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 13:46:

Het is op z'n minst niet netjes om op deze manier tegen mij te praten, dat doe ik ook niet tegen jou.... Daarbij heb ik niet het idee dat je me helemaal begrijpt: Als ik de kans heb om optimaal gebruik te maken van de HRA, waarom zou ik het dan niet doen. Vergelijk het met de zorgtoeslag: Iemand die 15.000 euro verdient krijgt meer zorgtoeslag dan iemand die 25.000 euro verdient. Waarom zou iemand die 15.000 euro verdient dan opgeven dat hij 25.000 euro verdient. Dan is hij zichzelf aan het benadelen. Zo ook met de HRA. Als ik per jaar zoveel mogelijk rente betaal, dan krijg ik zoveel mogelijk geld terug... Overigens is dit een discussie die al snel verleden tijd wordt mocht het doorgaan, want de plannen om dit te beperken zijn er al.

Sorry hoor maar ik ben echt een beetje pardoes van het feit dat jij dit fiscale stelsel als 'gunstig' durft te kwalificeren, miljoenen Nederlanders zullen totaal niet met je eens zijn.
Anderzijds heb je gelijk dat de meeste mensen er maar 'het beste' van proberen te maken door netjes in het gelid te lopen en het allemaal maar te slikken
Neemt natuurlijk niet weg dat het een gedrocht van een systeem is imo

Kju schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 13:46:
Lol. De renteaftrek (alle rente, niet alleen hypotheken) is ooit mogelijk gemaakt door de overheid om te stimuleren dat de bevolking meer ging consumeren om economische groei te bevorderen.

Goed, zo zou je het kunnen zien, maar je moet stoppen met subsidieren zodra je doel bereikt is of als blijkt dat het niet langer het gewenste resultaat oplevert.

[ Voor 15% gewijzigd door Verwijderd op 10-05-2012 14:03 ]

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 14:01:
[...]


Sorry hoor maar ik ben echt een beetje pardoes van het feit dat jij dit fiscale stelsel als 'gunstig' durft te kwalificeren, miljoenen Nederlanders zullen totaal niet met je eens zijn.
Anderzijds heb je gelijk dat de meeste mensen er maar 'het beste' van proberen te maken door netjes in het gelid te lopen en het allemaal maar te slikken
Neemt natuurlijk niet weg dat het een gedrocht van een systeem is imo

Nederland hoort bij de top 5 meest welvarende landen ter wereld, dat is niet gratis als jij een been breekt, dan hoef jij niet alle kosten zelf te betalen dat komt door ons fiscale systeem immers zonder dat geld, geen (goedkope) zorg.. diezelfde miljoenen Nederlanders zien dat wss ook niet.

Daarbij noemde ik het systeem niet gunstig, maar onderdelen binnen het systeem gunstig (voor bijvoorbeeld U2) en een van de zaken die ik optimaal benut is het gebruik maken van de volledige HRA door niet nu al af te lossen..

[ Voor 12% gewijzigd door Jaspertje op 10-05-2012 14:04 ]

[Whuzz]

Verwijderd schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 13:40:
[...]


Een gunstig fiscaal klimaat ? Ben je wel goed bij je hoofd? Jarenlange indoctrinatie hebben je verstand aangetast?

Xeno, het is hier FoK! niet he. Op GoT is het de bedoelingen dat je met steekhoudende argumenten komt en een serieuze discussie voert. Elkaar beledigen kan in je geliefde huizenmarkttopic op FoK!

De HRA is in het leven geroepen in een tijd dat het eigen woningbezit nog vrijwel niet voor kwam onder de arbeiders.

Volgens mij is de HRA in het leven geroepen vanuit het principe dat je de kosten die je moet maken (rentelast over hypotheek) van alles waarover je belasting moet betalen (eigen woning -> HWF) mag aftrekken van de inkomstenbelasting.

Met betrekking tot de spaarhypotheek, ja... de banksters betalen jou ook rente over je spaardeel, maar het absoluut grootste deel daarvan word betaald in de toekomst. Tegen die tijd is d.m.v. inflatie de absolute koopkracht daarvan fors uitgehold, de banksters verzamelen op die manier in het heden een hoop koopkracht om je later maar een fractie daarvan terug te hoeven geven in de vorm van rente.... slimme constructie vind je niet?

Dat de bankspaarhypotheek voor een groot deel ten gunste komt van de banken (die ze op FoK ook wel "banksters" noemen ) betwist volgens mij niemand hier. Maar dat sluit nog niet uit dat het ook voor de hypotheekgever een positief effect heeft.

Ik val de burger EN het systeem aan, immers zijn het de deelnemers die het mogelijk maken dat het systeem overeind blijft.

Het zijn ook huurders die Vestia overeind houden. Zijn die dan ook schuldig aan Vestia's gedrag?

Ik vind de prijzen te hoog, het systeem deugd niet en ik ben niet van plan mijn vrijheid op te geven.

Stond vandaag een leuk artikeltje over Vestia huurders in de krant. Die zouden een renovatie krijgen waarbij hun jaren 70-keuken werd vervangen door iets "nieuws". Dat ging echter niet door, omdat Vestia er geen geld meer voor had. Verhuizen konden ze ook niet, want dan zouden ze een nieuwe huur moeten betalen die een paar honderd euro hoger lag.
Welke vrijheid bedoelde je ook al weer

Het aantal mensen in NL dat betalingsproblemen heeft is anders fors aan het groeien

Zoals altijd het geval is in economisch slechte tijden. Zolang het niet explosief harder groeit dan in andere landen met eenzelfde economisch klimaat zegt dat helemaal niets over één bepaald onderdeel van "het systeem".

[ Voor 6% gewijzigd door Whuzz op 10-05-2012 14:11 ]

[timag]

Verwijderd schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 13:40:
Een gunstig fiscaal klimaat ? Ben je wel goed bij je hoofd? Jarenlange indoctrinatie hebben je verstand aangetast?

Voor specifieke gevallen (zoals in het voorbeeld) is er zeker wel een gunstig fiscaal klimaat. Het feit dat je zo reageert op iets waar je overduidelijk geen verstand van hebt rondt voor mij de discussie verder wel af.

[Kju]

Verwijderd schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 13:55:
En CDS'en hebben niets te maken met ondeugdelijk krediet (als in de zin van teveel krediet passend bij het inkomen)?

Het feit dat banken in de VS elkaar op hebben gelicht met slechte hypotheken en elkaar nog op hebben gelicht met de CDS'en is de reden dat de kredietcrisis naar Europa kwam. Overkreditering door nederlandse banken op de nederlandse geldmarkt is niet de reden dat Nederland met een kredietcrisis te maken kreeg.

De banken die bank zijn voor het waak(schoot)hondje genaamd AFM? Heb je wel eens gezien hoe 'gigantisch' de boetes zijn die de AFM bij wetgeving mag geven? De AFM is gewoon een bliksemafleider imo.

Klein voorbeeld: Volgens de Nibudnorm zouden de woonquotes begin 2012 ruimer mogen worden. Zogenaamd onder dreiging van de AFM (die dat overigens niet eens mag bepalen) hebben de banken dat toch mooi niet gedaan. Je hebt wel gelijk dat ze niet bang zijn voor de AFM, maar ze gebruiken het wel mooi als excuus om de renteopslagen te verhogen en hun geld lekker binnenshuis te houden.

Het aantal mensen in NL dat betalingsproblemen heeft is anders fors aan het groeien, natuurlijk kun je je afvragen wat het kip-ei antwoord is, maar gezien de boom and bust cycle houd ik het nog even op het verstrekken van teveel krediet.

Als mensen hun baan niet kwijt waren geraakt hadden ze die hypotheken nog steeds prima kunnen betalen. De reden dat ze hun baan kwijt zijn kan wellicht een gevolg van de kredietcrisis zijn, maar nog steeds heeft het niets te maken met overkreditering.
Ik heb genoeg bemiddeld in hypotheken om te weten dat mensen, ondanks dat ze zo graag een woning willen, altijd onder aan de streep zullen kijken of ze het wel kunnen betalen en dan pas een overweging maken of ze het wel of niet willen/kunnen. Die paar mensen die dan alsnog gedwongen moeten verkopen omdat ze tegen beter weten in hebben gekozen om een te hoge lening te nemen, hadden dat ook in een niet-crisistijd moeten doen.

NHG is een afschuwelijk gedrocht, waarom kan de rente niet de prijs van het risico vertegenwoordigen? Waarom willen banken zo graag dat de overheid ultiem garant staat voor de risico's van de hypotheekverstrekking? In de VS was dit nl. ook het geval (FM&FM), gewoon lekker je rotzooi afsluiten onder overheidsgarantie... slimme bankiers

Zakelijk gezien is het een leuk principe: met NHG krijgt de bank altijd zijn geld wel, dus geeft de bank een korting op de rente, zonder NHG is het risico hoger maar dan vragen ze meer rente. Ik zou ook wel willen verhuren aan iedereen als de overheid mij garandeert dat ik de huur altijd krijg.

[Verwijderd]

Jaspertje schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 14:03:

Nederland hoort bij de top 5 meest welvarende landen ter wereld, dat is niet gratis als jij een been breekt, dan hoef jij niet alle kosten zelf te betalen dat komt door ons fiscale systeem immers zonder dat geld, geen (goedkope) zorg.. diezelfde miljoenen Nederlanders zien dat wss ook niet.

Daarbij noemde ik het systeem niet gunstig, maar onderdelen binnen het systeem gunstig (voor bijvoorbeeld U2) en een van de zaken die ik optimaal benut is het gebruik maken van de volledige HRA door niet nu al af te lossen..

Goedkope zorg? Ja... in het verleden hadden we dat, niet zo moeilijk als je demografische samenstelling gunstig is t.o.v. de zorgvraag. De komende jaren gaat daar echter een extreme verandering in komen, de zorgkosten zullen de molensteen om de nek van de samenleving worden. Alleen daarom al zie ik voorlopig geen herstel op de woningmarkt komen, de werkende klasse mag fors gaan betalen om het zorgstelsel in stand te houden en het zal alles behalve goedkoop zijn.

Whuzz schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 14:03:

Xeno, het is hier FoK! niet he. Op GoT is het de bedoelingen dat je met steekhoudende argumenten komt en een serieuze discussie voert. Elkaar beledigen kan in je geliefde huizenmarkttopic op FoK!

Whuzz

Volgens mij is de HRA in het leven geroepen vanuit het principe dat je de kosten die je moet maken (rentelast over hypotheek) van alles waarover je belasting moet betalen (eigen woning -> HWF) mag aftrekken van de inkomstenbelasting.

Nope... puur als concessie in de richting van vastgoed bezitters die hun bezit in onderpand hadden gegeven voor een lening. Jan de Arbeider werd reeds genaaid door huisjemelkers.

Dat de bankspaarhypotheek voor een groot deel ten gunste komt van de banken (die ze op FoK ook wel "banksters" noemen ) betwist volgens mij niemand hier. Maar dat sluit nog niet uit dat het ook voor de hypotheekgever een positief effect heeft.

Tijdens de fase van het opblazen van de zeepbel is er sprake van een voordeel, maar dat voordeel word je weer afgenomen tijdens de 'return to normal' fase, mits je op tijd bent uitgestapt. De overwaarde verdampt, maar de schuld die daar tegenover staat verdampt niet. Bummer...

Het zijn ook huurders die Vestia overeind houden. Zijn die dan ook schuldig aan Vestia's gedrag?

Hebben de huurders invloed op het beleid van Vestia? Jij als hypotheekgever hebt volledige zeggenschap over de deal die je gemaakt hebt, dat is volgens veel kopers toch de 'vrijheid' van het kopen?

Stond vandaag een leuk artikeltje over Vestia huurders in de krant. Die zouden een renovatie krijgen waarbij hun jaren 70-keuken werd vervangen door iets "nieuws". Dat ging echter niet door, omdat Vestia er geen geld meer voor had. Verhuizen konden ze ook niet, want dan zouden ze een nieuwe huur moeten betalen die een paar honderd euro hoger lag.
Welke vrijheid bedoelde je ook al weer

Ik hoop voor die mensen dat ze geen schulden hebben bij de bank, want anders zijn de dubbel geslaafd

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 14:15:
[...]


Goedkope zorg? Ja... in het verleden hadden we dat, niet zo moeilijk als je demografische samenstelling gunstig is t.o.v. de zorgvraag. De komende jaren gaat daar echter een extreme verandering in komen, de zorgkosten zullen de molensteen om de nek van de samenleving worden. Alleen daarom al zie ik voorlopig geen herstel op de woningmarkt komen, de werkende klasse mag fors gaan betalen om het zorgstelsel in stand te houden en het zal alles behalve goedkoop zijn.

Mijn punt is niet dat zorg goedkoop is en goedkoop zal blijven. Inderdaad zullen de zorgtaken die de overheid de komende jaren zal uitvoeren verminderen omdat het niet meer te betalen is. (We kunnen ook de AOW naar beneden gooien...) Mijn punt is dat ons fiscale klimaat ons dingen oplevert die wij als vanzelfsprekend ervaren en dat is niet terecht.

[Whuzz]

Verwijderd schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 14:15:
[...]


Goedkope zorg? Ja... in het verleden hadden we dat,

Onze zorg is nog altijd extreem goedkoop in vergelijking met landen om ons heen. Voor een vergelijkbare zorgverzekering wordt in Duitsland gewoon 3 keer (krankenkasse) tot 5 keer (privat) zoveel betaald.

De komende jaren gaat daar echter een extreme verandering in komen,

Dat het duurder wordt snappen we allemaal. Maar nog steeds is het veel goedkoper dan in andere landen (want die hebben hetzelfde probleem). Als je denkt dat het ergens anders beter kan, kom dan met een concreet voorbeeld en cijfers. Of beter: emigreer daar heen

Nope... puur als concessie in de richting van vastgoed bezitters die hun bezit in onderpand hadden gegeven voor een lening.

Wat is daar precies verkeerd of oneerlijk aan?

Tijdens de fase van het opblazen van de zeepbel is er sprake van een voordeel, maar dat voordeel word je weer afgenomen tijdens de 'return to normal' fase, mits je op tijd bent uitgestapt. De overwaarde verdampt, maar de schuld die daar tegenover staat verdampt niet. Bummer...

Als je zo'n (volgens jou) wanstaltige bankspaarhypotheek hebt he... met zo'n (volgens jou) wanstaltige NHG er op. Op welke schuld doel je dan precies?

Hebben de huurders invloed op het beleid van Vestia?

Uiteraard. Als huurders massal zeggen "ik wil niet wonen in woningen van een gemismanagede organisatie" en ergens anders gaan wonen, dan houd het snel genoeg op. Maar dan moeten ze een paar honder euro meer gaan betalen en dat willen ze niet. Dus ze houden liever een corporatie als Vestia in stand waarvan ze weten dat die foute dingen doet/gedaan heeft, dan dat ze meer gaan betalen. Zie je de paralel met die (volgens jou zo "evil") huizenbezitters die HRA krijgen en aflossingvrije hypotheken afsloten?
Dus als jij wel "op komt" tegen díe burger (want dat zeg je), waarom dan niet tegen die "vestia-burger"

[pedorus]

Wat een mooi staaltje ontkenning van de wet van vraag en aanbod op deze pagina...

Hydra schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:27:
Het punt is simpelweg dat de markt op dit moment gewoon stilgevallen is en het daarom geen zin heeft je huis enorm in prijs te laten zakken.

nare man schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:32:
Klopt.

Senor Sjon schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:49:
Geen kopers =! overgewaardeerd. Ze zijn er gewoon niet.

Hydra schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:50:
Leg eens uit hoe je volgens jou 2 huizen moet verkopen aan 1 koper?

Kees de Kort, kom er maar in (2:55):

quote: http://www.bnr.nl/column/...in+Frankfurt.mp3?download

Van 100 van de 100 producten: als je de prijzen verlaagd, wordt er meer verkocht. [...] Het is universeel, prijsverlagen geeft meer vraag. [...] Waar je ook kijkt in de wereld, in welk land, welk product... Als je de prijs fors verlaagd, dan kom er meer vraag. En waarom zou dat met de Nederlandse huizenmarkt nou niet zo zijn? Probeer mij dat nou eens duidelijk te maken.

Cyberpope schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 22:07:
Nederland is een dicht bevolkt land met een goede kwaliteit huizen. Een huis op de juiste locatie zal zeker zijn waarde behouden relatief gezien. Kan ooit -20% zijn en soms +20%. Maar als je dat met 100% zekerheid zou kunnen voorspellen zouden mensen dat wel doen.

Nooit in Tokyo geweest zeker. Tip: in Tokyo kun je in tegenstelling tot de randstad een uur in de trein zitten terwijl je alleen maar woningbouw ziet in plaats van landbouw. Tokyo is een meer ontwikkeld gebied dan Nederland, bepaald geen derde wereldland ofzo. De woningen zijn veelal van goede kwaliteit en bestand tegen aardbevingen. Toch zijn de prijzen daar 80% (!) gedaald. Ik vind deze argumenten dus niet zo sterk.

En natuurlijk houden huizen op de lange termijn hun waarde, het punt is dat we op een minimaal 362-jarig maximum zaten in 2008 en de cyclus nogal lang is.

Hydra schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 17:37:
Ik hoop dat 't in anderhalf jaar lukt ongeveer. We hebben een kleine en er nog een bij gaat niet passen (we hebben maar 1 slaapkamer). Maargoed, desnoods verhuren we het en huren we wat anders.

Ik hoop voor je dat je dit tegen volledige kostprijs kunt verhuren (denk aan rente na HRA, belastingen, onderhoud, prijsdaling (nu 5%/jaar, Rabobank voorspeld aanhouden daarvan). Let ook op de regelgeving voor tijdelijk verhuur (je wilt niet met puntenstelsel enzo zitten) en de kans op wietcriminelen (10% ofzo) als je het niet aan bekenden verhuurt. Realistisch gezien zal het erg lastig worden. Verschillende bekenden van mij verhuren ook (aan bekenden), maar ik vraag me sterk af of ze er mee gaan uitkomen. Waarschijnlijk hadden ze als het zo voortduurt financieel gezien beter kunnen verkopen. En dan hou ik nog geen rekening met wat er gebeurd bij arbeidsongeschiktheid bijv. (in combinatie met dubbele HRA).

En ja, ik zie mensen ook gewoon succesvol (ver)kopen op dit moment, door niet de hoofdprijs te vragen.

En geef gerust wat linkjes naar die huizen in Utrecht.

[Whuzz]

pedorus schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 14:37:


Nooit in Tokyo geweest zeker. Tip: in Tokyo kun je in tegenstelling tot de randstad een uur in de trein zitten terwijl je alleen maar woningbouw ziet in plaats van landbouw. Tokyo is een meer ontwikkeld gebied dan Nederland, bepaald geen derde wereldland ofzo. De woningen zijn veelal van goede kwaliteit en bestand tegen aardbevingen. Toch zijn de prijzen daar 80% (!) gedaald. Ik vind deze argumenten dus niet zo sterk.

Met de feiten dat er steden, treinen en huizen zijn heb je dan ook wel zo'n beetje alle overeenkomsten tussen de situaties in Japan en Nederland gehad.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 13:45:
[...]

In Japan zijn door die 15 jaar deflatie op sommige plaatsen de woningprijzen met 70 - 80% gedaald. Dat belooft nog heel wat voor Nederland het komende decennium.

pedorus schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 14:37:
Tokyo .... Toch zijn de prijzen daar 80% (!) gedaald.

Ja, het gaat ook hier nog jaren duren voordat de huizenprijzen zullen stoppen met dalen. Ook daar was sprake van een beursbubbel (nikkei index in 1990 op 40.000, nu rond de 9.000, aex van 700 naar 200 nu 300) en een vastgoedbubbel. Die loopt ook langzaam leeg en als de banken en verzekeraars en pensioenfondsen moeten gaan afschrijven op de kantorenmarkt, dan heb je de poppen aan het dansen.

En DNB waarschuwt jonge huiseigenaren!

DNB: Jonge huiseigenaar krijgt het zwaar door malaise woningmarkt

AMSTERDAM - De financiële positie van jonge huishoudens met een gemiddeld tot hoog inkomen is kwetsbaar door de malaise op de woningmarkt. Dat stelde De Nederlandsche Bank (DNB) donderdag.

De jongere huishoudens hebben vaak hoge hypotheken afgesloten ten opzichte van hun inkomen, spaargeld en de waarde van hun woning, constateert de centrale bank. Door de dalende huizenprijzen worden zij flink geraakt als ze hun baan verliezen, gedwongen moeten verhuizen of als de rente plotseling stijgt.
DNB voorziet nog geen einde aan de daling van de huizenprijzen. Door de economische onzekerheid wachten woningbezitters veelal met de koop van een huis totdat ze hun eigen woning hebben verkocht. Daarnaast leidt de combinatie van lage economische groei en dalende huizenprijzen eerder tot een hogere hypotheekrente dan tot een daling van de rente. Een stijgende werkloosheid kan daarnaast leiden tot een toename van de gedwongen verkopen.
De dalende huizenprijs raakt volgens DNB ook de gezondheid van financiële instellingen, zeker in combinatie met een inzakkende economie en hogere werkloosheid. De afnemende woningwaarde verlaagt de kwaliteit van de hypotheekportefeuille, die vaak als onderpand dient voor financiering. Daardoor wordt het voor hen moeilijker om aan geld te komen.

[ Voor 43% gewijzigd door Verwijderd op 10-05-2012 14:59 ]

[Verwijderd]

Whuzz schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 14:40:
[...]


Met de feiten dat er steden, treinen en huizen zijn heb je dan ook wel zo'n beetje alle overeenkomsten tussen de situaties in Japan en Nederland gehad.

Klopt... want in tegenstelling tot NL heeft Japan wel een industrie die voldoende kon produceren en exporteren naar de rest van de wereld om jarenlange woningdeflatie op te vangen. In tegenstelling tot NL hebben Japanners wel de vaderlandsliefde om de eigen staatsschuld op te kopen. Niet dat het goed gaat met Japan overigens maar dat heeft hele andere oorzaken, een aantal exploderende kern reactoren zijn inderdaad een stuk rampzaliger dan een imploderend monetair systeem

[Whuzz]

Verwijderd schreef op donderdag 10 mei 2012 @ 15:04:
[...]


Klopt... want in tegenstelling tot NL heeft Japan wel een industrie die voldoende kon produceren en exporteren naar de rest van de wereld om jarenlange woningdeflatie op te vangen. In tegenstelling tot NL hebben Japanners wel de vaderlandsliefde om de eigen staatsschuld op te kopen. Niet dat het goed gaat met Japan overigens maar dat heeft hele andere oorzaken, een aantal exploderende kern reactoren zijn inderdaad een stuk rampzaliger dan een imploderend monetair systeem

Voeg nu ook even toe aan je lijstje met verschillen dat het gemiddelde normale huis in Japan een jaar of 10 staat en dan weer wordt afgebroken. We hebben het tenslotte over de huizenmarkt he?