Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[TrailBlazer]

Kortom een voorspelling voor eind 2013 betekent dus dat wij er nu al zijn? Is die 25% inclusief de inflatie of zonder?
Verder is een annuitaire hypotheek de 1e 18 jaar goedkoper dan een 100% bankspaarhypotheek. Ik heb het niet uitgerekend voor een 50% bankspaarhypotheek maar ook die is de eerste jaren duurder dan een annuitaire hypotheek.
A je redenatie rammelt
B je feiten kloppen niet

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op maandag 07 mei 2012 @ 16:35:

Het keniaans idee

Kenia is een land in Afrika, de Keynesiaanse theorie is afkomstig van J.M. Keynes

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op maandag 07 mei 2012 @ 20:42:
[...]


Dit is exact de kern van de situatie waar we nu in zitten. Om deze redenen zal de huizenprijs de komende jaren met tientallen prcenten dalen!

Gemiddeld genomen herstelt de prijs altijd naar een bepaald niveau, de vraag is alleen hoe hoog de geldontwaarding dit keer zal uitpakken. M.a.w. welke groep zal zijn vermogen in waarde zien afnemen, het liefst zie ik enkel de vastgoedspeculant opdraaien voor de ellende maar zo werkt de wereld natuurlijk niet. Pensioenen en spaarpotten zullen ook in waarde dalen als gevolg van de vastgoedzeepbel.

RemcoDelft schreef op maandag 07 mei 2012 @ 22:26:
[...]

Het voordeel daarvan is dat de markt weer snel stabiliseert, en het leven verder kan gaan. Hier blijven we nog jaren kwakkelen.

Onze leiders weten wel wat goed voor hen is, de hele tweede kamer zit vol met 'volksvertegenwoordigers' die zich tot hun oorlellen in de schulden hebben gestoken. Deze groep gaat natuurlijk niet de belangen van het volk boven het eigenbelang laten prevaleren.

Bartjuh schreef op maandag 07 mei 2012 @ 23:43:

In de Nederlandse situatie zou ik wel spreken van een "gedempte" bubble. Een analogie is, voor de technici onder ons, een sterk gedempt dynamisch systeem dat rustig terugkeert naar zijn equilibrium, ipv. een zwak gedempt systeem dat als een dolle gaat maar ook overshoot e.d. heeft.

Een gedempt systeem? Welnee... het systeem is zeer instabiel, echter hebben overheden de controle overgenomen en worden de geldstromen aangevuld met grote hoeveelheden overheidssteun. Moet jij maar eens zien hoe groot de overshoot is als het banksysteem ineens geen liquiditeit van de overheden kreeg... dan was het systeem reeds volledig ingestort als gevolg van de vastgoedzeepbel. De staatsschuld loopt overal in de westerse wereld de spuigaten uit, in NL ging de staatsschuld in 1 jaar tijd van 259 miljard naar 347 miljard. Was nodig om even de banksters te redden van de ondergang... zie daar je overshoot... Ze is er wel maar ze is verborgen gehouden voor de meesten. De overheid (de grote integrator ) denkt dit wel even te kunnen 'uitsmeren' over de komende decennia.

[ Voor 60% gewijzigd door Verwijderd op 08-05-2012 09:25 ]

[timag]

RemcoDelft schreef op maandag 07 mei 2012 @ 22:26:
[...]
Het voordeel daarvan is dat de markt weer snel stabiliseert, en het leven verder kan gaan. Hier blijven we nog jaren kwakkelen.

Het nadeel daarvan is dat de pieken èn de dalen veel extremer zijn. Voor je hele economie is het maar de vraag of het per saldo wat uitmaakt, maatschappelijk gezien vind ik die extremere dalen voor individuele burgers niet acceptabel.

Myrdreon schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 07:28:
Tientallen procenten, daar zijn we toch allang? Laatste wat ik las (lijken economen, banken, instanties het allemaal redelijk over eens) is dat eind volgend jaar de huizenprijs gemiddeld 25% lager is dan in de piek van 2007/2008.
Als 25% geen tientallen procenten is, weet ik het ook niet meer.

Hebben jullie de knal gehoord?

[argro]

Myrdreon schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 07:28:
Tientallen procenten, daar zijn we toch allang? Laatste wat ik las (lijken economen, banken, instanties het allemaal redelijk over eens) is dat eind volgend jaar de huizenprijs gemiddeld 25% lager is dan in de piek van 2007/2008.
Als 25% geen tientallen procenten is, weet ik het ook niet meer.

Zie onderstaande grafiek, daar haal ik geen 25% uit, hooguit een procent of 10.

Grafiek van huizenprijzen

Overigens geloof ik ook niet zo in een harde klap. Onderliggend heeft Nederland nog steeds te maken met meer vraag dan aanbod qua koopwoningen. Nu heeft de woningmarkt last van een economische crisis, dat heeft een negatief effect. Zodra die negatieve invloed echter weggenomen wordt, komt het tekort weer bovendrijven, met de daarbij behorende prijsconsequenties.

[ Voor 18% gewijzigd door argro op 08-05-2012 10:08 ]

[EXX]

argro schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:04:
[...]
Zie onderstaande grafiek, daar haal ik geen 25% uit, hooguit een procent of 10.

Grafiek van huizenprijzen

Deze grafiek houdt op in 2010.

Is er ook een grafiek van de gemiddelde verkoopprijzen in die periode. Gemiddelde huizenprijzen zegt me weinig.

[ Voor 11% gewijzigd door EXX op 08-05-2012 10:10 ]

[Verwijderd]

De grafiek die ik zie, houdt op in maart 2012?

edit: bij jou dus ook. Maar deze grafiek claimt "de gemiddelde koopsom van eengezinswoningen en appartementen afkomstig van het kadaster" weer te geven, dus niet de vraagprijzen.

[ Voor 66% gewijzigd door Verwijderd op 08-05-2012 10:13 ]

[Verwijderd]

argro schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:04:

Overigens geloof ik ook niet zo in een harde klap. Onderliggend heeft Nederland nog steeds te maken met meer vraag dan aanbod qua koopwoningen. Nu heeft de woningmarkt last van een economische crisis, dat heeft een negatief effect. Zodra die negatieve invloed echter weggenomen wordt, komt het tekort weer bovendrijven, met de daarbij behorende prijsconsequenties.

Je negeert volkomen dat de economische crisis voornamelijk veroorzaakt is door een te grote kredietverstrekking. Hierdoor zijn we in een vicieuze cirkel terecht gekomen, mensen kunnen niet meer uitgeven waardoor de economie krimpt, waardoor mensen hun baan verliezen, waardoor ze weer minder kunnen besteden. De overheden hebben reeds hun kruit verschoten om de economie te stimuleren, het word nu tijd om de verliezen te nemen.... niet leuk... wel noodzakelijk. Prijzen van woningen zullen dus een enorme correctie laten zien, pas als de bodem bereikt is kunnen er nieuwe zeepbellen geblazen worden .

EXX schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:08:
[...]

Deze grafiek houdt op in 2010.

Is er ook een grafiek van de gemiddelde verkoopprijzen in die periode. Gemiddelde huizenprijzen zegt me weinig.

Precies.... cherry picking effect... de mooiste objecten gaan ook voor minder geld dan voorheen. De objecten die niet verkopen zijn niet goed te waarderen op basis van verkochte topobjecten. Feitelijk is het momenteel heel moeilijk om een goede marktprijs te bepalen voor te koop staande objecten, pas als ze daadwerkelijk verkocht raken kunnen we daar wat zinnigs over roepen. Voorlopig hanteer ik de stelregel, niet verkocht is over gewaardeerd

Verwijderd schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:11:
De grafiek die ik zie, houdt op in maart 2012?

edit: bij jou dus ook. Maar deze grafiek claimt "de gemiddelde koopsom van eengezinswoningen en appartementen afkomstig van het kadaster" weer te geven, dus niet de vraagprijzen.

De gemiddelde koopsom kan best hoger uitvallen, stel je voor dat er een hoop huizen die vroeger voor 300k verkocht zijn voor 230k. De gemiddelde koopsom zegt dus niets over de waardedaling van bestaande koopwoningen
Ik zeg niet dat de huidige situatie de 'end of all hope' inhoud voor de woningmarkt maar ik verwacht nog zeker een enorme daling van minstens 40 tot 50% t.o.v. het topniveau in 2007.

[ Voor 17% gewijzigd door Verwijderd op 08-05-2012 10:25 ]

[argro]

Verwijderd schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:17:
[...]

Je negeert volkomen dat de economische crisis voornamelijk veroorzaakt is door een te grote kredietverstrekking.

Geldt dat ook voor Nederland? In bijvoorbeeld Amerika is de situatie op de huizenmarkt één van de oorzaken van de crisis. In Nederland geldt dat niet of in mindere mate. De situatie op de huizenmarkt in Nederland is meer een gevolg van de crisis, niet andersom.

EXX schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:08:
[...]

Deze grafiek houdt op in 2010.

Het duurde even voordat de juiste grafiek geplaatst was. Beetje verwarrend dus...

De gemiddelde koopsom kan best hoger uitvallen, stel je voor dat er een hoop huizen die vroeger voor 300k verkocht zijn voor 230k. De gemiddelde koopsom zegt dus niets over de waardedaling van bestaande koopwoningen

Klopt, kwestie van interpretatie. Je ziet ook altijd dat Vereniging Eigen Huis, de NVM en het CBS met hele andere cijfers komen. De één komt met gemiddelde verkoopprijs, de andere met gemiddelde vraagprijs en de andere met weer een ander getal. In de meeste getallen het getal wat het beste in hun straatje past.

[ Voor 46% gewijzigd door argro op 08-05-2012 10:28 ]

[Spotmatic]

Verwijderd schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:17:
[...]
Voorlopig hanteer ik de stelregel, niet verkocht is over gewaardeerd

Het is dat je er een smiley bij zet; dus je beseft ook wel dat die stelregel compleet onjuist is

Ik zeg niet dat de huidige situatie de 'end of all hope' inhoud voor de woningmarkt maar ik verwacht nog zeker een enorme daling van minstens 40 tot 50% t.o.v. het topniveau in 2007.

Met alle respect, maar ik vind het extreem onwaarschijnlijk dat een normale rijtjeswoning van 200.000 euro opeens voor 100.000 euro gekocht kan worden. Zo'n huis kan het gemiddelde gezin dan in 10-15 jaar geheel aflossen. Erg onwaarschijnlijk...

[RemcoDelft]

argro schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:25:
[...]
Geldt dat ook voor Nederland? In bijvoorbeeld Amerika is de situatie op de huizenmarkt één van de oorzaken van de crisis. In Nederland geldt dat niet of in mindere mate. De situatie op de huizenmarkt in Nederland is meer een gevolg van de crisis, niet andersom.

De situatie op de huizenmarkt is veroorzaakt door te veel kredietverstrekking in het verleden. Prijsstijgingen langdurig boven de inflatie verdampen ooit weer.

[nare man]

Verwijderd schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:17:
[...]
Voorlopig hanteer ik de stelregel, niet verkocht is over gewaardeerd

Dat is natuurlijk een idiote redenering indien je geen rekening houdt met een redelijke verkooptermijn. In de waarderingstechniek moet je altijd een redelijke termijn hanteren voor het tot stand komen van een transactie, anders krijg je onzinnige uitslagen. Een object waar 100 voor gevraagd wordt en dat na 2 maanden nog niet verkocht is, zou in jouw visie overgewaardeerd zijn, zelfs al zouden er na 3 maanden kopers zijn die er 110 voor hebben geboden.

Wat een redelijke verkooptermijn is, hangt o.a. af van de marktomstandigheden. In een markt met veel aanbod en veel vraag, waar de objecten courant zijn en veel geïnteresseerde kopers, zal een lange verkoopperiode eerder tot het oordeel 'overgewaardeerd' leiden dan in een moeilijke markt (lees: dat ene huis in dat kleine dorp waar vrijwel niemand komt kijken).

[Verwijderd]

argro schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:25:

Geldt dat ook voor Nederland? In bijvoorbeeld Amerika is de situatie op de huizenmarkt één van de oorzaken van de crisis. In Nederland geldt dat niet of in mindere mate. De situatie op de huizenmarkt in Nederland is meer een gevolg van de crisis, niet andersom.

Goed... wat jij wilt, Nederland is anders...

Natuurlijk is Nederland niet anders, Nederland heeft ook een enorme kredietzeepbel geblazen, het is werkelijk hilarisch om te zien dat er mensen zijn die hun kop in het zand steken en denken dat de Amerikanen de veroorzakers zijn van de kredietcrisis. Wij in Nederland zijn geen haar beter, hier hebben we ook een enorme subprime markt. NHG, HRA, startersleningen, starterssubsidies, terugkoopgaranties, generatie- aflossingsvrije en spaarhypotheken, kunstmatig lage rentestanden, het zijn allemaal instrumenten om de betaalbaarheid op te rekken. Maar goed.... een struisvogel moet ooit ook eens eten

Amerika heeft de geldpers op standje waanzin staan en in Europa wil men daar ook op aansturen via het ESM, want we zijn natuurlijk maar wat jaloers op het begrotingstekort van 70%. De kleptocraten in Brussel en Den Haag willen ook onbeperkt geld kunnen bijdrukken om hun uitgaven te blijven financieren.

Spotmatic schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:33:

Het is dat je er een smiley bij zet; dus je beseft ook wel dat die stelregel compleet onjuist is

Alles is verkoopbaar voor de juiste prijs een beetje koopman zal je dat uit ervaring kunnen vertellen.
Ooit een chagrijnige koopman gezien? Ja, die zijn er... meestal omdat ze verkeerd hebben ingekocht of tegen een te hoge prijs.

Met alle respect, maar ik vind het extreem onwaarschijnlijk dat een normale rijtjeswoning van 200.000 euro opeens voor 100.000 euro gekocht kan worden. Zo'n huis kan het gemiddelde gezin dan in 10-15 jaar geheel aflossen. Erg onwaarschijnlijk...

Ik voorzie dalende koopkracht voor de komende decennia, de vergrijzing zal een enorme last leggen op de schouders van de werkende mens, stijgende zorgkosten, stijgende kosten voor de AOW en een moordende concurrentie op de globale markten. Nederland is geen zelfredzaam eiland meer, we zijn steeds kwetsbaarder geworden voor globale ontwikkelingen.

[ Voor 28% gewijzigd door Verwijderd op 08-05-2012 10:40 ]

[argro]

Verwijderd schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:35:
[...]

Goed... wat jij wilt, Nederland is anders...

Natuurlijk is Nederland niet anders, Nederland heeft ook een enorme kredietzeepbel geblazen, het is werkelijk hilarisch om te zien dat er mensen zijn die hun kop in het zand steken en denken dat de Amerikanen de veroorzakers zijn van de kredietcrisis. Wij in Nederland zijn geen haar beter, hier hebben we ook een enorme subprime markt. NHG, HRA, startersleningen, starterssubsidies, terugkoopgaranties, generatie- aflossingsvrije en spaarhypotheken, kunstmatig lage rentestanden, het zijn allemaal instrumenten om de betaalbaarheid op te rekken. Maar goed.... een struisvogel moet ooit ook eens eten

Bij een gebrek aan argumenten halen we de struisvogel weer van stal. Werkt altijd goed.

Natuurlijk zie ik ook wel dat e.e.a. in Nederland ook niet helemaal fris is, maar een onderscheid tussen situaties hier en elders is best te maken. Het onderscheid tussen oorzaak en gevolg bijvoorbeeld. Wanneer je die nuance aanbrengt heeft dat ook een effect voor de verwachting op de lange termijn. Dat is wat ik aan wil geven. Een daling in prijs/waarde zal er ongetwijfeld komen, maar de huizenmarkt in de VS, Spanje, Bulgarije en Nederland over één kam scheren is niet dé manier om tot een goed gefundeerde verwachting voor de ontwikkeling van die markten te komen.

Spotmatic schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:33:
[...]

[...]

Met alle respect, maar ik vind het extreem onwaarschijnlijk dat een normale rijtjeswoning van 200.000 euro opeens voor 100.000 euro gekocht kan worden. Zo'n huis kan het gemiddelde gezin dan in 10-15 jaar geheel aflossen. Erg onwaarschijnlijk...

Eens, er is niet één huizenmarkt in Nederland. Er is een markt van kleine appartementen, een markt van penthouses, een markt van eengezinswoningen, een markt van villa's et cetera. De ene markt zal zich anders ontwikkelen dan de andere.

[ Voor 17% gewijzigd door argro op 08-05-2012 10:43 ]

[TrailBlazer]

HRA die regeling die al 100 jaar bestaat is inderdaad de oorzaak van de problemen van de laatste 5 jaar. NHG is juist een regeling die te hoge hypotheken voorkomt en waar je die kunstmatig lage rentestanden vandaan haalt is me echt een raadsel. Je kan zeggen dat de overheid de boel heeft lopen verkloten maar dat de banken te lage rentes rekenen.

[Verwijderd]

nare man schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:34:

Dat is natuurlijk een idiote redenering indien je geen rekening houdt met een redelijke verkooptermijn. In de waarderingstechniek moet je altijd een redelijke termijn hanteren voor het tot stand komen van een transactie, anders krijg je onzinnige uitslagen. Een object waar 100 voor gevraagd wordt en dat na 2 maanden nog niet verkocht is, zou in jouw visie overgewaardeerd zijn, zelfs al zouden er na 3 maanden kopers zijn die er 110 voor hebben geboden.

Natuurlijk is er een redelijke verkooptermijn, maar makelaars kunnen je vertellen dat ieder object met een courante prijs binnen 3 maanden verkocht is. Na drie maanden neemt de kans op verkoop tegen de gevraagde prijs alleen maar verder af.

Wat een redelijke verkooptermijn is, hangt o.a. af van de marktomstandigheden. In een markt met veel aanbod en veel vraag, waar de objecten courant zijn en veel geïnteresseerde kopers, zal een lange verkoopperiode eerder tot het oordeel 'overgewaardeerd' leiden dan in een moeilijke markt (lees: dat ene huis in dat kleine dorp waar vrijwel niemand komt kijken).

Haha.... ja... vooral blijven geloven. De prijs die je voor een object kan krijgen is afhankelijk van de marktomstandigheden. Maar goed... houd vooral vast aan de gedachte dat je prijs correct is maar de markt niet correct is voor de prijs, dat is ze lekker constructief

argro schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:41:
Bij een gebrek aan argumenten halen we de struisvogel weer van stal. Werkt altijd goed.

Het is toch wel knap dat je over mijn argumenten heen leest.

Natuurlijk zie ik ook wel dat e.e.a. in Nederland ook niet helemaal fris is, maar een onderscheid tussen situaties hier en elders is best te maken. Het onderscheid tussen oorzaak en gevolg bijvoorbeeld. Wanneer je die nuance aanbrengt heeft dat ook een effect voor de verwachting op de lange termijn. Dat is wat ik aan wil geven. Een daling in prijs/waarde zal er ongetwijfeld komen, maar de huizenmarkt in de VS, Spanje, Bulgarije en Nederland over één kam scheren is niet dé manier om tot een goed gefundeerde verwachting voor de ontwikkeling van die markten te komen.

Leg mij dan eens uit waarom Nederland 'anders' zou zijn? In die landen wonen vast ook mensen die precies wisten te vertellen waarom hun land 'anders' was dan landen waar zeepbellen uiteen vielen.
Remco heeft het reeds aangehaald, te veel krediet zorgt voor verminderde uitgaven in de toekomst. De gevolgen daarvan zijn een krimpende economie, de bekende boom and bust cycle. Een nieuw boom kan alleen volgen nadat de bust zijn werk heeft gedaan.

[ Voor 30% gewijzigd door Verwijderd op 08-05-2012 10:48 ]

[timag]

argro schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:25:
[...]
Geldt dat ook voor Nederland? In bijvoorbeeld Amerika is de situatie op de huizenmarkt één van de oorzaken van de crisis. In Nederland geldt dat niet of in mindere mate. De situatie op de huizenmarkt in Nederland is meer een gevolg van de crisis, niet andersom.

Eensch

Verwijderd schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:35:
[...]

Goed... wat jij wilt, Nederland is anders...

Natuurlijk is Nederland niet anders <KNIP>

Natuurlijk is Nederland wel anders. Ik zie geen argumenten die op iets anders wijzen. Er is geen Nederlandse bank die gered moest worden omdat ze een probleem met hun Nederlandse hypotheekportefeuille hadden en ook geen reden om aan te nemen dat zoiets gaat gebeuren. Ik wil niet zeggen dat er geen economische problemen zijn maar de relatie met en de gevolgen voor de huizenmarkt zijn wezenlijk anders dan in de VS.

[nare man]

Verwijderd schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:44:
[...]


Natuurlijk is er een redelijke verkooptermijn, maar makelaars kunnen je vertellen dat ieder object met een courante prijs binnen 3 maanden verkocht is. Na drie maanden neemt de kans op verkoop tegen de gevraagde prijs alleen maar verder af.


[...]


Haha.... ja... vooral blijven geloven. De prijs die je voor een object kan krijgen is afhankelijk van de marktomstandigheden. Maar goed... houd vooral vast aan de gedachte dat je prijs correct is maar de markt niet correct is voor de prijs, dat is ze lekker constructief

Ik ben er niet zo van gediend dat je mij op deze manier ridiculiseert. Je beschadigt daar alleen jezelf mee, juist omdat je in je eerste alinea de juistheid van mijn stelling erkent: namelijk dat je een, alle omstandigheden in aanmerking genomen, redelijke verkooptermijn moet prikken, anders kun je nooit uitspraken doen over de waarde van een object, crisis of niet. Dat heeft niks te maken met discussies over HRA, huizenmarkt of wat dan ook, het is simpelweg een kwestie van waarderingsmethodiek.

Prima dat je wilt gaan hakken op iedere post die niet rabiaat anti-huizenmarkt is, maar doe het dan doordacht.

[ Voor 5% gewijzigd door nare man op 08-05-2012 10:56 ]

[Verwijderd]

timag schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:45:
[...]

Eensch

[...]
Natuurlijk is Nederland wel anders. Ik zie geen argumenten die op iets anders wijzen. Er is geen Nederlandse bank die gered moest worden omdat ze een probleem met hun Nederlandse hypotheekportefeuille hadden en ook geen reden om aan te nemen dat zoiets gaat gebeuren. Ik wil niet zeggen dat er geen economische problemen zijn maar de relatie met en de gevolgen voor de huizenmarkt zijn wezenlijk anders dan in de VS.

Oneens!

Zoals hier al eerder is aangehaald is overkredietering de oorzaak en die uit zich op de huizenmarkt.

Het is te kort door de bocht om Nederland niet als anders dan de andere landen te beschouwen. De wijze waarop de Nederlandse woningmarkt werd en wordt gefinancierd en gereguleerd heeft een schijnveiligheid gecreeerd en een stijging van consumptief vermogen gefaciliteerd.

Er is geen Nederlandse bank koppie onder gegaan aan Nederlandse hypotheken maar we hebben wel een Nederlandse Staat die koppie onder gaat aan de HRA.

De argumenten van RemcoDelft over de dempende werking van de sociale vangnetten gaan overigens ook op voor de dempende werking van regulering op de woningmarkt. Genoeg mensen die de maandlasten kunnen dragen maar niet kunnen afwaarderen...

[Verwijderd]

timag schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:45:

Natuurlijk is Nederland wel anders. Ik zie geen argumenten die op iets anders wijzen. Er is geen Nederlandse bank die gered moest worden omdat ze een probleem met hun Nederlandse hypotheekportefeuille hadden en ook geen reden om aan te nemen dat zoiets gaat gebeuren. Ik wil niet zeggen dat er geen economische problemen zijn maar de relatie met en de gevolgen voor de huizenmarkt zijn wezenlijk anders dan in de VS.

Ieder land blaast zijn zeepbellen op een andere manier en dus uiten de gevolgen zich op een andere manier. In Nederland zien we een enorme daling van het aantal verkopen met als gevolg dat de bouw en verbouwsector zware klappen te voortduren krijgt. Gemeenten die gespeculeerd hebben met grond zitten 'aan de grond' of op het randje van de afgrond. Banken hopen dat ze hun uitgeleende geld nog eens terug gaan zien en tot die tijd zijn ze heel voorzichtig met het verstrekken van nieuwe hypotheken en zijn ze poeslief voor wanbetalers.

Europa kent allerlei 'sociale vangnetten' waardoor de gevolgen van b.v. werkeloosheid niet direct dezelfde gevolgen hebben als in Amerika. Hier komen de verliezen dus veel eerder op de overheidsbegroting terecht i.p.v. op rekening van de banken. Maar fundamenteel speelt over kreditering hier net zo'n grote rol als in Amerika.

nare man schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:55:

Ik ben er niet zo van gediend dat je mij op deze manier ridiculiseert. Je beschadigt daar alleen jezelf mee, juist omdat je in je eerste alinea de juistheid van mijn stelling erkent: namelijk dat je een, alle omstandigheden in aanmerking genomen, redelijke verkooptermijn moet prikken, anders kun je nooit uitspraken doen over de waarde van een object, crisis of niet. Dat heeft niks te maken met discussies over HRA, huizenmarkt of wat dan ook, het is simpelweg een kwestie van waarderingsmethodiek.

Goed... wat is een redelijke termijn om de marktwaarde te bepalen, 1, 3, 6, 12, 24, 48, 96, 192 maanden?

Prima dat je wilt gaan hakken op iedere post die niet rabiaat anti-huizenmarkt is, maar doe het dan doordacht.

Ik 'hak' helemaal niet op iedere post die 'niet anti-huizenmarkt' is, dat jij dat misschien als dusdanig interpreteert is niet mijn fout toch?

[Kju]

nare man schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:55:
[...]


Ik ben er niet zo van gediend dat je mij op deze manier ridiculiseert. Je beschadigt daar alleen jezelf mee, juist omdat je in je eerste alinea de juistheid van mijn stelling erkent: namelijk dat je een, alle omstandigheden in aanmerking genomen, redelijke verkooptermijn moet prikken, anders kun je nooit uitspraken doen over de waarde van een object, crisis of niet. Dat heeft niks te maken met discussies over HRA, huizenmarkt of wat dan ook, het is simpelweg een kwestie van waarderingsmethodiek.

Prima dat je wilt gaan hakken op iedere post die niet rabiaat anti-huizenmarkt is, maar doe het dan doordacht.

Om de marktwaarde te bepalen zoals de definitie omschrijft (zie uitgebreide uitleg) moet je in de praktijk wel degelijk rekening houden met een redelijke verkooptermijn. Als taxateur vergelijk je daarbij dan ook de recente vergelijkbare vraagprijzen en daadwerkelijke transacties. Dat is anders als je de taxateur opdracht geeft om te taxeren tegen welke prijs een woning morgen direct verkocht is en dan nog bied het geen garantie (mensen zullen bijna altijd een lager bod doen). Het is geen exacte wetenschap, het blijft altijd een schatting en een momentopname.

[Kju]

Verwijderd schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 11:02:
[...]


Goed... wat is een redelijke termijn om de marktwaarde te bepalen, 1, 3, 6, 12, 24, 48, 96, 192 maanden?


[...]

Het is dat ik nu toevallig weg moet voor een taxatie, maar even snel dan: De marktwaarde is niet afhankelijk van de termijn, het is andersom.

[EXX]

TrailBlazer schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:43:
HRA die regeling die al 100 jaar bestaat is inderdaad de oorzaak van de problemen van de laatste 5 jaar. NHG is juist een regeling die te hoge hypotheken voorkomt en waar je die kunstmatig lage rentestanden vandaan haalt is me echt een raadsel. Je kan zeggen dat de overheid de boel heeft lopen verkloten maar dat de banken te lage rentes rekenen.

1. Ja, de HRA betssat al 100 jaar, maar het uitmelken van de HRA dmv "fiscaal optimale" hypotheken is van veel recenter datum. De HRA heeft toch echt als hefboom gewerkt op de hoogte van de hypotheken.

2. De NHG verwijdert de "moral hazard" uit het systeem voor de bank. Oorspronkelijk was de NHG alleen bedoeld voor de lagere inkomens / laagste hypotheeksegment. Een grote minderheid van hypotheken was NHG. Onder die omstandigheden is het ontbreken van de moral hazard niet zo een probleem. Maar door het steeds maar verhogen van de NHG grens werd het wel een probleem. Zonder NHG hadden de banken een stuk kritischer gekeken naar de kredietwaardigheid van de klant , en wellicht wat voorzichtiger geweest met het uitlenen van grote bedragen.

Over de prijsvorming gesproken, laat ik dit voorbeeld nemen:

Een Ford garage heeft een stel Ford Focusjes staan. De ene wat nieuwer dan de andere, met verschillende opties. Het gaat slecht met de handel, men verkoopt af en toe een Focus, maar dat is wel een exemplaar met een mooie kleur die goed in orde is en wat opties heeft, en wel voor rond de € xxx . De auto's met gebreken of een lelijke kleur zijn niet te slijten. Wat is nu de waarde van deze auto's? Zeker geen € xxx, dat is luchtfietserij. Toch is de gemiddelde verkoopprijs van dit type auto statistisch gezien € xxx euro. Dat zegt echter niets over de werkelijke waarde van de Focusjes die niet verkopen, en je kan zeker niet stellen dat de totale waarde van al die Focusjes het aantal auto's maal € xxx is.. Van de slecht verkoopbare exemplaren is de waarde alleen van vast te stellen op het moment dat er 1 verkocht van wordt. Hoe raakt een autohandelaren van zulk slecht verkopende auto's af? Juist, door forse kortingen op de prijs. Pas als dan uiteindelijk een koper toehapt, weet je wat de werkelijke waarde is.

[ Voor 3% gewijzigd door EXX op 08-05-2012 11:25 ]

[croxz]

EXX schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 11:22:
[...]
1. Ja, de HRA betssat al 100 jaar, maar het uitmelken van de HRA dmv "fiscaal optimale" hypotheken is van veel recenter datum. De HRA heeft toch echt als hefboom gewerkt op de hoogte van de hypotheken.

Het uitmelken van de HRA houdt in dat je niet direct aflost op de hypotheekschuld, maar de opbouw apart onderbrengt. Het is een fiscaal trucje dat niet direct de schuldpositie van mensen beinvloedt, omdat direct aflossen of apart opbouwen onder de streep hetzelfde inhoudt.

2. De NHG verwijdert de "moral hazard" uit het systeem voor de bank. [...] Zonder NHG hadden de banken een stuk kritischer gekeken naar de kredietwaardigheid van de klant , en wellicht wat voorzichtiger geweest met het uitlenen van grote bedragen.

Juist de NHG kent strenge eisen toe aan kredietwaardigheid: het beperkt de maximale hoogte van de hypotheek en controleert de betaalbaarheid van de maandlasten. Juist als er afgezien wordt van NHG kunnen banken een hogere, en dus risicovollere, hypotheek aanbieden.

[TrailBlazer]

volgens mij zijn de regels van de NHG een stuk strenger dan wat de banken de afgelopen jaren hebben gedaan met hypotheken die niet onder de NHG vielen. 7 keer je inkomen was geen enkel probleem bij de NHG was dat nooit toegestaan. Hoezo nemen de banken meer risico door de NHG. Ook zou ik wel willen zien of het NHG potje wat de afgelopen jaren is opgebouwd ondertussen leeg is of niet.

[Verwijderd]

TrailBlazer schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 11:31:
volgens mij zijn de regels van de NHG een stuk strenger dan wat de banken de afgelopen jaren hebben gedaan met hypotheken die niet onder de NHG vielen. 7 keer je inkomen was geen enkel probleem bij de NHG was dat nooit toegestaan. Hoezo nemen de banken meer risico door de NHG. Ook zou ik wel willen zien of het NHG potje wat de afgelopen jaren is opgebouwd ondertussen leeg is of niet.

Het garantievermogen waaruit de verliezen in verband met gedwongen verkopen worden betaald, is in het eerste kwartaal van 2012 met € 10 miljoen gegroeid naar in totaal € 740 miljoen. De premie-inkomsten in verband met nieuwe garanties zijn dus nog steeds hoger dan de uitgaven in verband met gedwongen verkopen.

https://www.nhg.nl/organi...jn-met-verwachtingen.html

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 11:01:
[...]


Oneens!

Zoals hier al eerder is aangehaald is overkredietering de oorzaak en die uit zich op de huizenmarkt.

Het is te kort door de bocht om Nederland niet als anders dan de andere landen te beschouwen. De wijze waarop de Nederlandse woningmarkt werd en wordt gefinancierd en gereguleerd heeft een schijnveiligheid gecreeerd en een stijging van consumptief vermogen gefaciliteerd.

Er is geen Nederlandse bank koppie onder gegaan aan Nederlandse hypotheken maar we hebben wel een Nederlandse Staat die koppie onder gaat aan de HRA.

De argumenten van RemcoDelft over de dempende werking van de sociale vangnetten gaan overigens ook op voor de dempende werking van regulering op de woningmarkt. Genoeg mensen die de maandlasten kunnen dragen maar niet kunnen afwaarderen...

Het is ook te kort door de bocht om te zeggen dat wij gelijk zijn met bijvoorbeeld Amerika.
Ja, overkreditering is de oorzaak van de huidige bubbel (en economische crisis).

Nee, in Amerika waren deze praktijken vele male erger. Daar konden mensen met geen inkomen hypotheken krijgen. Fraude met inkomensgegevens was normaal en werd niet gecontroleerd. Dit zijn de sub-prime hypotheken. Dit hebben we in Nederland niet.

In Nederland hebben we mensen met een inkomen welke 110% van de woningwaarde hebben geleend, eventueel aflossingsvrij op een inkomen 7x. Dit is onze sub-prime, echter dit is niet te vergelijken met de sub-prime in amerika.

Het andere grote verschil is dat in Amerika je vrij makkelijk van je restschuld afkomt, wat ook geaccepteerd is. In Nederland kom je niet makkelijk van je restschuld af, en zit er een grote sociale drempel op persoonlijk fallisement. Iedereen in Nederland zal zo lang mogelijk vasthouden aan een prijs waarbij ze weinig tot geen restschuld hebben. Hierdoor loopt een bubbel niet in 1 klap leeg zoals in Amerika. Het is naar mijn mening ook niet wenselijk dat prijzen in 1 jaar 40% dalen omdat dit gigantische gevolgen heeft voor zowel de banken, overheid en personen.

Als laatste gaat de staat niet kopje onder aan de HRA. De staat heeft problemen de begroting in balans te brengen, je kan net zo makkelijk zeggen dat we te veel geld aan onderwijs uitgeven of aan ontwikkelingshulp.. we geven meer uit dan we binnen krijgen.

[ Voor 5% gewijzigd door Verwijderd op 08-05-2012 11:49 ]

[croxz]

Verwijderd schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 11:47:
[...]
Ja, overkreditering is de oorzaak van de huidige bubbel (en economische crisis).

Welke concrete problemen heeft de Nederlandse overkreditering tot nu toe dan veroorzaakt? Volgens mij zijn het vooralsnog alleen buitenlandse invloeden geweest: Nederlandse banken die geinvesteerd hadden in (achteraf) waardeloze Amerikaanse hypotheken en in (Zuid) Europese landen die niet maar aan hun verplichten kunnen voldoen. Nederland hangt een zwaard boven het hoofd wanneer vastgoedinvesteerders en banken flink af moeten schrijven op de boekwaarde van het vastgoed, maar tot nu toe zijn de gevolgen beperkt gebleven.

[Verwijderd]

croxz schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 11:30:

Het uitmelken van de HRA houdt in dat je niet direct aflost op de hypotheekschuld, maar de opbouw apart onderbrengt. Het is een fiscaal trucje dat niet direct de schuldpositie van mensen beinvloedt, omdat direct aflossen of apart opbouwen onder de streep hetzelfde inhoudt.

Nadeel is wel dat de schatkist een hoop geld misloopt, een spaarhypotheek zorgt er immers voor dat de bestedingsruimte toeneemt en daarmee betalen de overige belastingplichtigen in feite mee aan extra bestedingsruimte. Extra bestedingsruimte ten kosten van anderen is niet wenselijk omdat andere daardoor bestedingsruimte verliezen.

Juist de NHG kent strenge eisen toe aan kredietwaardigheid: het beperkt de maximale hoogte van de hypotheek en controleert de betaalbaarheid van de maandlasten. Juist als er afgezien wordt van NHG kunnen banken een hogere, en dus risicovollere, hypotheek aanbieden.

In tijden van recessie ligt het precies andersom, omdat er een garantiefonds is nemen banken meer risico's voor mensen die onder de NHG vallen, immers zijn de risico's niet voor de banken, waarom denk jij dat de NHG grens opgetrokken moest worden?

Verwijderd schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 11:47:

Het andere grote verschil is dat in Amerika je vrij makkelijk van je restschuld afkomt, wat ook geaccepteerd is.

Ik heb begrepen dat het begrip 'jingle mail' niet van toepassing is in een groot deel van de VS. Echter van een kale kip kun je niet plukken, zowel in de VS als NL is dat het geval.

[ Voor 14% gewijzigd door Verwijderd op 08-05-2012 12:11 ]

[Verwijderd]

croxz schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 12:04:
[...]

Welke concrete problemen heeft de Nederlandse overkreditering tot nu toe dan veroorzaakt? Volgens mij zijn het vooralsnog alleen buitenlandse invloeden geweest: Nederlandse banken die geinvesteerd hadden in (achteraf) waardeloze Amerikaanse hypotheken en in (Zuid) Europese landen die niet maar aan hun verplichten kunnen voldoen. Nederland hangt een zwaard boven het hoofd wanneer vastgoedinvesteerders en banken flink af moeten schrijven op de boekwaarde van het vastgoed, maar tot nu toe zijn de gevolgen beperkt gebleven.

Klopt.. op dit moment zijn de gevolgen nog relatief beperkt (in Nederland). Echter dankzij de Euro en mondialisering zit alles en iedereen met elkaar verweven. Als Spanje bijvoorbeeld zegt, we betalen onze leningen niet terug, dan hebben opeens veel landen, banken, pensioen fondsen problemen.

[Fiber]

Verwijderd schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 12:10:
[...]
Nadeel is wel dat de schatkist een hoop geld misloopt, een spaarhypotheek zorgt er immers voor dat de bestedingsruimte toeneemt en daarmee betalen de overige belastingplichtigen in feite mee aan extra bestedingsruimte. Extra bestedingsruimte ten kosten van anderen is niet wenselijk omdat andere daardoor bestedingsruimte verliezen...

En nou in begrijpelijk Nederlands...? Ik krijg hier Van Haersma Bumu beelden bij...

[Verwijderd]

Fiber schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 12:21:
[...]




En nou in begrijpelijk Nederlands...? Ik krijg hier Van Haersma Bumu beelden bij...

Bel de bank, die weet alles van je bestedingsruimte

[Ryan1981]

Welke punten zouden er toe bijgedragen hebben dat de prijs zo gestegen is?

Bouwfraude?
Bank constructies die mensen hogere hypotheken geven en zo de vraag stimuleren
Overheid die HRA constructies introduceert en zo de vraag stimuleren
Bouwbedrijven die bewust minder bouwen om zo het aanbod laag te houden en de prijs hoog?
Vul hier nog meer in?

Als ik een partij in de verkiezings periode was dan wist ik het wel. Betaalbaar wonen voor iedereen stond bovenaan mijn lijst (geen eigenbelang eerlijk waar )

[Verwijderd]

Ryan1981 schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 16:39:
Welke punten zouden er toe bijgedragen hebben dat de prijs zo gestegen is?

Bouwfraude?
Bank constructies die mensen hogere hypotheken geven en zo de vraag stimuleren
Overheid die HRA constructies introduceert en zo de vraag stimuleren
Bouwbedrijven die bewust minder bouwen om zo het aanbod laag te houden en de prijs hoog?
Vul hier nog meer in?

Als ik een partij in de verkiezings periode was dan wist ik het wel. Betaalbaar wonen voor iedereen stond bovenaan mijn lijst (geen eigenbelang eerlijk waar )

Snel wakker worden

Een zeer groot deel van de sheeple zijn all-in gegaan in het nationale piramidespel, zelfs politici zitten allemaal tot aan hun oorlellen in de pocket van de banksters. Dikke hypotheken en ondertussen op zoek gaan naar centjes voor de overheidsbegroting, dat terwijl ze zelf 'belastingontduiken' tot een topsport verheven hebben

Hoe dubbelzinnig kan de moraal van een politicus zijn? Nee, we gaan zeker niet aan het heilige huisje komen zolang daar geen electoraal gewin bij te halen valt. Tot die tijd wil men vooral zoveel mogelijk mensen mee de afgrond in sleuren.

[McVirusS]

Ryan1981 schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 16:39:
Welke punten zouden er toe bijgedragen hebben dat de prijs zo gestegen is?

Bouwfraude?
Bank constructies die mensen hogere hypotheken geven en zo de vraag stimuleren
Overheid die HRA constructies introduceert en zo de vraag stimuleren
Bouwbedrijven die bewust minder bouwen om zo het aanbod laag te houden en de prijs hoog?
Vul hier nog meer in?

Als ik een partij in de verkiezings periode was dan wist ik het wel. Betaalbaar wonen voor iedereen stond bovenaan mijn lijst (geen eigenbelang eerlijk waar )

De prijzen zijn gestegen omdat de kredietmogelijkheden ook zijn gestegen en er een tekort is aan huizen (op bepaalde plek). Lijkt mij meest simpele verklaring. Zo werkt marktwerking.

Zag iemand hierboven beweren dat onze overheid ten onder gaat aan HRA. Volgens mij is dat reinste kolder. We staan in Europa nog steeds (redelijk) vooraan met betrekking tot onze overheidsbegroting. Dat 3% tekort eigenlijk nog absurd is heeft niks te maken met HRA maar met wat er blijkbaar gebruikelijk is voor landen om tekort te hebben.

Misschien ligt het aan mijn referentiekader maar volgens mij draait Nederland nog steeds prima. Bezuinigingen zijn nooit leuk natuurlijk maar volgens mij heeft (vrijwel) iedereen een dak boven zijn hoofd en elke dag te eten. Meeste mensen kunnen hun lasten gewoon nog betalen.

Ligt wellicht wederom aan mijn referentiekader maar vind dat hier bij anti-HRA mensen nog weleens wat rancune doorklinkt. Net alsof Nederland er bij gebaat is als in zeer korte tijd de huizenprijzen hard dalen. Denk dat dit desastreuze gevolgen heeft voor de economie. De HRA langzaam wegwerken uit ons systeem zou denk ik geen kwaad kunnen. De enige die nu echt profiteren van HRA zijn de banken. Maar goed, dat zijn ook geen filantropische instellingen dus als gemiddelde hypotheekbedrag daalt zal rente wel stijgen of worden andere bankdiensten duurder.

[McVirusS]

Verwijderd schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 17:25:
[...]


Snel wakker worden

Een zeer groot deel van de sheeple zijn all-in gegaan in het nationale piramidespel, zelfs politici zitten allemaal tot aan hun oorlellen in de pocket van de banksters. Dikke hypotheken en ondertussen op zoek gaan naar centjes voor de overheidsbegroting, dat terwijl ze zelf 'belastingontduiken' tot een topsport verheven hebben

Hoe dubbelzinnig kan de moraal van een politicus zijn? Nee, we gaan zeker niet aan het heilige huisje komen zolang daar geen electoraal gewin bij te halen valt. Tot die tijd wil men vooral zoveel mogelijk mensen mee de afgrond in sleuren.

Aangezien je vrij actief bent in dit topic zou ik het wel fijn vinden als je wat constructiever taalgebruik kan hanteren; "banksters", "sheeple", "piramidespel" hebben nogal nare toon die open discussie in de weg staat. Daarnaast hebben zinnen als "in de pocket van banksters zitten" nogal hoog alu-hoedjes gehalte.

Lijkt me fijner om te discusseren over de oorzaak en mogelijke oplossing dan om ongefundeerd politici te beschuldigen van belangenverstrengeling.

"De afgrond in sleuren", wat een onzin zeg. We zitten in een recessie en er zijn aantal mensen die daardoor in betalingsproblemen zijn gekomen. Dat is toch een logisch gevolg van een recessie? Wel onwenselijk maar daar heeft huizenmarkt niks mee te maken.

Dat de HRA nu (door fiscale producten van banken en dergelijke) tot nare bijeffecten heeft geleid is natuurlijk waar. Maar dat betekent niet dat het één of ander groot complot is en dat politici niet maatschappelijk betrokken zijn.

[Verwijderd]

Spotmatic schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 10:33:
Met alle respect, maar ik vind het extreem onwaarschijnlijk dat een normale rijtjeswoning van 200.000 euro opeens voor 100.000 euro gekocht kan worden. Zo'n huis kan het gemiddelde gezin dan in 10-15 jaar geheel aflossen. Erg onwaarschijnlijk...

waarom niet? het huis is door de bubble in een paar jaar van 100.000 gestegen naar 200.000. ik zie nog geen enkel teken van enig herstel. sterker nog, de daling van de huizenprijzen was het afgelopen kwartaal sterker dan voorheen. dus de huizenprijzen dalen niet alleen, ze dalen met een sneller tempo dan voorheen!

[MorgothG]

Zolang de bouwkosten van die woning van 200k nog rond de 160k liggen gaat die prijs met of zonder HRA echt niet naar de 100k van vroeger. vergeet de inflatie niet. die 100k is echt niet meer hetzelfde. en een huis blijft een verzameling van stenen ramen en dakpannen. de bodemprijs blijft bestaan. halvering van prijzen lijkt me onzin.

[TrailBlazer]

Omdat mensen zoveel verdienen dat ze zelfs met de nieuwe regels gemiddeld meer kunnen lenen dan die 100K. De annuitaire hypotheek beperkt je leencapaciteit echt niet de helft van de huidige max hoor. Hoe dan ook je zal nooit een huis kunnen kopen dat niet bij je economische situatie past. Kan je nu dat droomhuis niet kopen omdat je te weinig verdient dan zal je dat ook als de HRA wordt afgeschaft en de prijzen dalen met 50% nog niet kunnen. De prijzen dalen niet omdat ze moeten dalen maar omdat er niet meer geleend kan worden. Jij staat niet buiten die economie.

[Help!!!!]

MorgothG schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 19:06:
Zolang de bouwkosten van die woning van 200k nog rond de 160k liggen gaat die prijs met of zonder HRA echt niet naar de 100k van vroeger. vergeet de inflatie niet. die 100k is echt niet meer hetzelfde. en een huis blijft een verzameling van stenen ramen en dakpannen. de bodemprijs blijft bestaan. halvering van prijzen lijkt me onzin.

De bouwprijs wordt vooral door de grondprijs bepaald en die is weer hoog omdat de gemeenten grosso modo weten wat mensen kunnen lenen, wat de stenen kosten en hoeveel zij dus kunnen vragen.

Bij de gemeenten gaat het momenteel dun door de broek want ze weten dat de grondprijzen niet meer betaald kunnen worden terwijl ze er vaak redelijk van afhankelijk schijnen te zijn om de begroting sluitend te krijgen.

Maar heel erg vervelend is het ook weer niet want uiteindelijk gaan gewoon andere gemeentelijke heffingen omhoog.

Moraal: u fijne burgerlul, betaalt sowieso het gelag.

@Trailblazer.
Laten we nu even stoppen met de mythe dat iedereen hier maar denkt dat ze met hun heftrucksalaris straks wel de villa zullen binnenslepen. Zo'n dooddoener.

Mensen met de beste inkomens zullen altijd het beste kunnen wonen.

[ Voor 10% gewijzigd door Help!!!! op 08-05-2012 19:26 ]

[Jaspertje]

Help!!!! schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 19:21:
[...]

Maar heel erg vervelend is het ook weer niet want uiteindelijk gaan gewoon andere gemeentelijke heffingen omhoog.

Moraal: u fijne burgerlul, betaalt sowieso het gelag.

Dan worden de lasten wel weer eerlijk verdeeld. Immers iedereen dus ook met een huurwoning zal die verhoging ook moeten betalen. Wordt het toch nog eerlijk

[TrailBlazer]

@Help!!! Dat zeg ik ook niet enkel dat dalende huizenprijzen nul effect hebben op het kunnen kopen van een huis of niet. Bovendien als je dat geld niet kwijt bent aan je huis wat ga je er dan mee doen? Jij gaat misschien op vakantie maar iemand anders wil dat wel uitgeven aan zijn woning wat de prijzen weer opdrijft.

[Verwijderd]

McVirusS schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 18:24:

Aangezien je vrij actief bent in dit topic zou ik het wel fijn vinden als je wat constructiever taalgebruik kan hanteren; "banksters", "sheeple", "piramidespel" hebben nogal nare toon die open discussie in de weg staat. Daarnaast hebben zinnen als "in de pocket van banksters zitten" nogal hoog alu-hoedjes gehalte.

Alu-hoedjes... doemdenker... verzuurde huurder... etc... ik ken ze allemaal.

Lijkt me fijner om te discusseren over de oorzaak en mogelijke oplossing dan om ongefundeerd politici te beschuldigen van belangenverstrengeling.

Wow, jij bent volgens mij de eerste die beweert dat politici geen verstrengelde belangen hebben. Natuurlijk hebben ze wel belangen te verdedigen, denk maar niet dat politici ook maar enigszins in het eigen vlees gaan snijden. Als je als politicus diep in het rood staat voor je huis dan ga je ook geen maatregelen nemen die ervoor zorgen dat deze schuldenlast nog zwaarder op je schouders gaat rusten, me dunkt...

"De afgrond in sleuren", wat een onzin zeg. We zitten in een recessie en er zijn aantal mensen die daardoor in betalingsproblemen zijn gekomen. Dat is toch een logisch gevolg van een recessie? Wel onwenselijk maar daar heeft huizenmarkt niks mee te maken.

Er zijn genoeg gemeenten, mensen, bedrijven etc. die figuurlijk door het afvoerputje gaan. Ik gebruik wel vaker dit soort beeldspraak.

Dat de HRA nu (door fiscale producten van banken en dergelijke) tot nare bijeffecten heeft geleid is natuurlijk waar. Maar dat betekent niet dat het één of ander groot complot is en dat politici niet maatschappelijk betrokken zijn.

Je bedoelt dezelfde politici die een dikke schuld bij de bank hebben? Die 'vuige scheefhuurders' wel een poot willen uitdraaien maar poeslief zijn voor de schuldslaaf en de banken? Dezelfde politici die het spaarloon afschaften om de OB te kunnen verlagen? Dezelfde betrokken politici die de reiskosten willen gaan belasten om de OB laag te kunnen houden? Ze zijn vooral betrokken bij het in stand houden van de huizenmarkt zeepbel. Van maatschappelijke betrokkenheid op andere gebieden is niet veel waar te nemen imo.
Maar goed, het zal allemaal niet heel veel helpen, de geest is uit de fles en die krijgen ze er niet meer in terug

[Arnout]

Kju schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 11:16:
[...]

Om de marktwaarde te bepalen zoals de definitie omschrijft (zie uitgebreide uitleg) moet je in de praktijk wel degelijk rekening houden met een redelijke verkooptermijn. Als taxateur vergelijk je daarbij dan ook de recente vergelijkbare vraagprijzen en daadwerkelijke transacties. Dat is anders als je de taxateur opdracht geeft om te taxeren tegen welke prijs een woning morgen direct verkocht is en dan nog bied het geen garantie (mensen zullen bijna altijd een lager bod doen). Het is geen exacte wetenschap, het blijft altijd een schatting en een momentopname.

Een makelaar (!) zegt er nu dit over:

Makelaar Frank Bayens van UNA Vastgoed uit Oss windt er geen doekjes om. "Wij bieden prijzen die doorgaans tussen de executiewaarde en vrije verkoopwaarde liggen. [...]
Hij stelt dat veel mensen nog steeds een overspannen verwachting hebben van de verkoopopbrengst. "Neem gewoon de verkoopprijs van een vergelijkbaar pand uit 2008 en trek daar nog eens 10 tot 20 procent van af. Dan heb je een reële, actuele marktprijs."

http://www.gelderlander.n...-koopt-mijn-huisje%3F.ece

[Verwijderd]

MorgothG schreef op dinsdag 08 mei 2012 @ 19:06:
Zolang de bouwkosten van die woning van 200k nog rond de 160k liggen gaat die prijs met of zonder HRA echt niet naar de 100k van vroeger. vergeet de inflatie niet. die 100k is echt niet meer hetzelfde. en een huis blijft een verzameling van stenen ramen en dakpannen. de bodemprijs blijft bestaan. halvering van prijzen lijkt me onzin.

Dit is inderdaad een zinnige bijdrage waar ik nog niet over had nagedacht. Ik heb net even lopen googlen wat het zou kosten om een huis te bouwen van 3 verdiepingen / 150 m2, dus exclusief grondprijzen. Dan kom ik heel veel verschillende bedragen tegen, de laagste prijs is 750 eur en de hoogste 2000 eur per m2. Als we nu even beetje aan de onderkant gaan zitten hebben we het over 750 eur per m2 (casco).

Dan kost een basishuis bouwen dus 112k exclusief grondprijs. Daar komt nog bovenop de kosten voor afwerking (keuken, badkamer, vloer, sanitair etc) en tuin/garage ed. Daar kun je denk ik ook makkelijk 50k aan kwijt zijn. Dan hebben we het dus al over een huizenprijs van 162k exclusief grond, kosten voor architect, marge voor projectontwikkelaar etc.

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 09-05-2012 09:51 ]

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 09:48:
[...]


Dit is inderdaad een zinnige bijdrage waar ik nog niet over had nagedacht. Ik heb net even lopen googlen wat het zou kosten om een huis te bouwen van 3 verdiepingen / 150 m2, dus exclusief grondprijzen. Dan kom ik heel veel verschillende bedragen tegen, de laagste prijs is 750 eur en de hoogste 2000 eur per m2. Als we nu even beetje aan de onderkant gaan zitten hebben we het over 1000 eur per m2 (casco).

Dan kost een basishuis bouwen dus 150k exclusief grondprijs. Daar komt nog bovenop de kosten voor afwerking (keuken, badkamer, vloer, sanitair etc) en tuin/garage ed. Daar kun je denk ik ook makkelijk 50k aan kwijt zijn. Dan hebben we het dus al over een huizenprijs van 200k exclusief grond.

Ik sla regelmatig de krant open en zie dan advertenties van aannemers die vrijstaande woningen + garage aanbieden voor 150k. Een 'basis' huis doen ze voor 100k.

De Slokker bouwgroep uit Zeewolde gaat zelfs huizen bouwen voor 75k (2 woonlagen + kap + energiezuinig).
160k voor een rijtjescontainer... ga eens shoppen man

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 09:51:
[...]


Ik sla regelmatig de krant open en zie dan advertenties van aannemers die vrijstaande woningen + garage aanbieden voor 150k. Een 'basis' huis doen ze voor 100k.

De Slokker bouwgroep uit Zeewolde gaat zelfs huizen bouwen voor 75k, 160k voor een rijtjescontainer... ga eens shoppen man

Edit: ik heb inderdaad de prijzen even aangepast naar de 750m2, dan komen we voor een normaal huis uit op 160k.
Voor 100k een rijtjeswoning van 150m2 is inderdaad een koopje lijkt me dan.

Bedoel je container als sarcasme of echt de containerwoningen (zoals studen accomodaties in Amsterdam)? Wat een container woning is natuurlijk leuk voor als je student bent, maar geen volwaardig alternatief voor een echte woning.

[ Voor 12% gewijzigd door Verwijderd op 09-05-2012 09:54 ]

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 09:53:
[...]


Bedoel je container als sarcasme of echt de containerwoningen (zoals studen accomodaties in Amsterdam)? Wat een container woning is natuurlijk leuk voor als je student bent, maar geen volwaardig alternatief voor een echte woning.

Sarcasme

Maar even serieus, ik vraag me af waar het idee vandaan komt dat een 'basiswoning' 160k zou kosten? Is dat dan inclusief de grond?

[Tleilaxu]

Verwijderd schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 09:55:
[...]


Sarcasme

Maar even serieus, ik vraag me af waar het idee vandaan komt dat een 'basiswoning' 160k zou kosten? Is dat dan inclusief de grond?

Verwijderd schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 09:48:
[...]

Dan hebben we het dus al over een huizenprijs van 162k exclusief grond, kosten voor architect, marge voor projectontwikkelaar etc.

Overigens lijkt me dat zwaaar te veel. Zeker als je ziet dat er in het oosten en noorden van het land meer dan genoeg woningen voor <125k te koop staan, waar ook gewoon grond onder zit.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 09:55:
[...]


Sarcasme

Maar even serieus, ik vraag me af waar het idee vandaan komt dat een 'basiswoning' 160k zou kosten? Is dat dan inclusief de grond?

Ik zal als eerste toegeven dat ik er niet veel verstand van heb. Ik heb me gebaseerd op google als ik zelf een huis ga bouwen wat het zou kosten, zonder kosten voor de grond voor casco woning:

http://www.bouwkostenwoning.nl/ (1133 eur/m2)
http://www.zelfjehuisbouwen.nl/bouwkosten.htm (1400-1800 euro/m2)
http://www.watkosteenhuisbouwen.nl/ (1500 eur/m2)
http://www.watkostbouwen.nl/woningcalc.php ( 1118 eur/m2)

Wederom.. bovenstaande berekening voor een huis van 150 m2. Tuurlijk staan er huizen voor minder dan 100k te koop, maar dat zijn dan ook minder m2 lijkt mij, of een bouwval waar je zelf nog veel in moet investeren.

[Señor Sjon]

Verwijderd schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 09:51:
[...]


Ik sla regelmatig de krant open en zie dan advertenties van aannemers die vrijstaande woningen + garage aanbieden voor 150k. Een 'basis' huis doen ze voor 100k.

De Slokker bouwgroep uit Zeewolde gaat zelfs huizen bouwen voor 75k (2 woonlagen + kap + energiezuinig).
160k voor een rijtjescontainer... ga eens shoppen man

Vrijstaand voor 150k? Kijk je in een folder uit 1975 of naar vakantiewoningen? Dat moeten wel kleine woningen zijn.

De woningen van Slokker zag ik ook in de Cobouw. Het concept is niet nieuw. Maarrrr. dit soort woningen zijn volgens een vast stramien met in de basis geen tot weinig kopersopties buiten de standaard uitbouwtjes, dakkapellen, dakramen en de kleur van de tegeltjes. Een afwijking van standaard kost relatief veel.

Het bouwen an sich is verder niet zo heel spannend, en als alles rond is gaat het ook vrij snel. Het is het voortraject wat klauwen met geld kost. Er zit een hele ambtelijke laag tussen met bestemmingsplannen, exploitatieovereenkomsten, kosten bovenwijkse voorzieningen e.d. De gemiddelde gemeenteraad wil namelijk 30% starterswoningen voor max 130k, drie rotte plekken in het dorp opgelost ten laste van de nieuwbouw, elk duurzaamheidcertificaat wat je kan verzinnen etc.
De meeste ontwikkelfases duren langer dan het bouwen zelf.

[Verwijderd]

Tleilaxu schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 09:59:
[...]


[...]


Overigens lijkt me dat zwaaar te veel. Zeker als je ziet dat er in het oosten en noorden van het land meer dan genoeg woningen voor <125k te koop staan, waar ook gewoon grond onder zit.

Bekijk het eens andersom. In het Oosten en het Noorden van het land is de markt dus zó ontspannen dat de prijs van bestaande bouw lager is dan de bouwkosten van nieuwbouw...

[Señor Sjon]

Nieuwbouw is ook snel duurder geworden. Een huis uit mid jaren '90 is niet te vergelijken met een woning van nu, vooral niet qua installaties en duurzaamheidsvoorzieningen.

[EXX]

Een pdf van de VEH studie over de woningmarkt.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 10:14:
[...]


Bekijk het eens andersom. In het Oosten en het Noorden van het land is de markt dus zó ontspannen dat de prijs van bestaande bouw lager is dan de bouwkosten van nieuwbouw...

Precies:

Binnen de bouw wordt fel geconcurreerd op de prijs. Dat gaat ten koste van de winstmarges. Die zijn flinterdun, dikwijls wordt zelfs geld toegelegd.

http://www.faillissements...mentsgolf-in-de-bouw.aspx

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 10:56:
Precies:

Binnen de bouw wordt fel geconcurreerd op de prijs. Dat gaat ten koste van de winstmarges. Die zijn flinterdun, dikwijls wordt zelfs geld toegelegd.

http://www.faillissements...mentsgolf-in-de-bouw.aspx

Is het niet eerder zo dat de bouwsector te lang heeft vastgehouden aan de pre-crisis bubbelprijzen en nu ze langzaam de prijzen naar een realistisch niveau brengen het voor veel bedrijven inmiddels al te laat is omdat het afzetvolume inmiddels te klein is om nog van te kunnen bestaan?

[Señor Sjon]

Nee

Er zijn in het PDFje van VEH al een hoop redenen genoemd, het gaat al jaren slechter en slechter. De kredietcrisis o.b.v. de VS-woningmarkt hielp het vertrouwen in de eigen woningmarkt al niet. Daarna kwam de crisis in de dubbele dip terug.

Veel projecten zijn ook ontwikkeld in tijden met hoge grondprijzen. Die kosten heb je nou eenmaal, maar kan je niet (meer) doorbelasten.

[Verwijderd]

Senor Sjon schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 11:25:
Veel projecten zijn ook ontwikkeld in tijden met hoge grondprijzen. Die kosten heb je nou eenmaal, maar kan je niet (meer) doorbelasten.

Dit vind ik nu altijd het opmerkelijke van projectontwikkelaars, huizenbezitters en gemeenten. In goede tijden hebben ze geen enkel probleem om de prijzen per jaar sterk te verhogen. In slechte tijden blijven ze vasthouden aan de prijzen uit de goede oude tijd en lopen dan vervolgens te jammeren dat ze niets meer verkopen of failliet gaan.

[Señor Sjon]

Uhm, als de grond al is gekocht dan kan je moeilijk tegen de verkoper zeggen (vaak de gemeente). Doe maar een paar tonnetjes van de prijs af.

Ook het niet verkopen van gebouwde woningen is een molensteen om de nek. Koopsom en financieringsrente lopen dan hard op.

[B-Bandit]

Ik had toch liever gezien dat ze de hypotheekrente gingen beperken voor iedereen en dan met een lange overgangsregeling en niet een knip maken tussen oude en nieuwe gevallen. Nu krijg je dus vanaf volgend jaar zo'n gigantisch verschil in netto lasten op termijn dat veel mensen alsnog geen woning zullen kopen. Het wordt er voor starters namelijk niet aantrekkelijker op lijkt mij.

Voor het idee, ik zou eigenlijk dit jaar een nieuwbouwwoning kopen met een waarde van 300.000, en bijkomende posten a la 40.000. Alleen al de BTW verhoging gooit er 5000 bovenop, afijn. Maar de bijbehorende hypotheek kost mij volgend jaar maar liefst netto 80.000 euro meer over 30 jaar bezien. Dat is echt een hoop geld. Ik zou bijna nu nog met hangende pootjes terug moeten gaan naar de projectontwikkelaar om de woning te kopen, dit voordeel onderhandel ik er volgend jaar nooit meer uit

[EXX]

Senor Sjon schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 11:33:
Ook het niet verkopen van gebouwde woningen is een molensteen om de nek. Koopsom en financieringsrente lopen dan hard op.

Blijkbaar is die molensteen nog niet zwaar genoeg, anders zou men de gebouwde woningen direct in de uitverkoop doen om ze zo snel mogelijk kwijt te raken. Verlies nemen en afschrijven ipv blijven bloeden voor de kosten.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 11:33:
Uhm, als de grond al is gekocht dan kan je moeilijk tegen de verkoper zeggen (vaak de gemeente). Doe maar een paar tonnetjes van de prijs af.

Ook het niet verkopen van gebouwde woningen is een molensteen om de nek. Koopsom en financieringsrente lopen dan hard op.

Tsja, en moet ik als consument nu medelijden hebben met schatrijke speculanten en projectontwikkelaars? Ik dacht het niet!
Die molensteen raken ze vanzelf kwijt als ze de prijs verlagen, of als ze failliet gaan. Juist bij dalende grondprijzen zouden er (in een gezonde markt) heel veel projectontwikkelaars bovenop moeten springen om goedkoper te bouwen. Dat dat niet gebeurt zegt wel dat de markt verre van gezond is.

[assje]

Boobybandit schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 11:36:
Ik had toch liever gezien dat ze de hypotheekrente gingen beperken voor iedereen en dan met een lange overgangsregeling en niet een knip maken tussen oude en nieuwe gevallen. Nu krijg je dus vanaf volgend jaar zo'n gigantisch verschil in netto lasten op termijn dat veel mensen alsnog geen woning zullen kopen. Het wordt er voor starters namelijk niet aantrekkelijker op lijkt mij.

Voor het idee, ik zou eigenlijk dit jaar een nieuwbouwwoning kopen met een waarde van 300.000, en bijkomende posten a la 40.000. Alleen al de BTW verhoging gooit er 5000 bovenop, afijn. Maar de bijbehorende hypotheek kost mij volgend jaar maar liefst netto 80.000 euro meer over 30 jaar bezien. Dat is echt een hoop geld. Ik zou bijna nu nog met hangende pootjes terug moeten gaan naar de projectontwikkelaar om de woning te kopen, dit voordeel onderhandel ik er volgend jaar nooit meer uit

Als iedereen deze berekening maakt past de huizenprijs zich aan aan de nieuwe regels en bijbehorende kosten en is het dus geen voordeel meer.

Punt is wel dat heel veel mensen alleen zullen kijken naar de maandlasten bij aanvang en niet naar de totale kosten van het krediet over de gehele looptijd. Het is dus inderdaad de vraag of je dat voordeel er snel uit haalt.

[Señor Sjon]

EXX schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 11:37:
[...]
Blijkbaar is die molensteen nog niet zwaar genoeg, anders zou men de gebouwde woningen direct in de uitverkoop doen om ze zo snel mogelijk kwijt te raken. Verlies nemen en afschrijven ipv blijven bloeden voor de kosten.

De ontwikkelaars vallen bij bosjes... Als je 1 euro biedt voor AM wonen inclusief schulden, dan krijg je er een strikje omheen.

RemcoDelft schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 11:37:
[...]

Tsja, en moet ik als consument nu medelijden hebben met schatrijke speculanten en projectontwikkelaars? Ik dacht het niet!
Die molensteen raken ze vanzelf kwijt als ze de prijs verlagen, of als ze failliet gaan. Juist bij dalende grondprijzen zouden er (in een gezonde markt) heel veel projectontwikkelaars bovenop moeten springen om goedkoper te bouwen. Dat dat niet gebeurt zegt wel dat de markt verre van gezond is.

Hmmm... nuance? De schathemelrijke ontwikkelaars kan je op één hand tellen.. misschien. In andere sectoren zijn er meer geldzakken te vinden. Er is een kopersstaking gaande, dus ook al haal je er 50-100k vanaf, dan verkoop je ze nog niet. Wat ik al zei, veel projecten zijn al in bv. 2004 gestart met een wijkontwikkeling op basis van toen geldende prijzen. Het moment van verkoop is pas veel later. De gemeente heeft dat geld allang uitgegeven aan allerlei zaken of belastingen laag gehouden.

[EXX]

Senor Sjon schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 11:50:
[...]


De ontwikkelaars vallen bij bosjes... Als je 1 euro biedt voor AM wonen inclusief schulden, dan krijg je er een strikje omheen.

Aangezien niemand AM wonen voor die 1 euro wil overnemen, is AM wonen blijkbaar in zijn huidige vorm niet levensvatbaar meer. Normaliter gaat een bedrijf dan op de fles en maakt de curator de bezittingen ten gelde of komt er een doorstart met afschrijving van de schulden.

Hmmm... nuance? De schathemelrijke ontwikkelaars kan je op één hand tellen.. misschien. In andere sectoren zijn er meer geldzakken te vinden. Er is een kopersstaking gaande, dus ook al haal je er 50-100k vanaf, dan verkoop je ze nog niet. Wat ik al zei, veel projecten zijn al in bv. 2004 gestart met een wijkontwikkeling op basis van toen geldende prijzen. Het moment van verkoop is pas veel later. De gemeente heeft dat geld allang uitgegeven aan allerlei zaken of belastingen laag gehouden.

Tsja, een misrekening. Dat is bedrijfsrisico zou ik zeggen. Hetzelfde geldt voor gemeentes die nu met de handen in de haren zitten mbt de stagnerende omzet van het grondbedrijf en de tegenvallende inkomsten: die hebben inkomsten ingeboekt die ze nog moesten krijgen. Als dat dan tegenvalt, pech gehad.

[Señor Sjon]

AM is de ontwikkelpoot van BAM, dus onderdeel van een moederconcern. Die zal niet zo snel naar de curator gaan.


Wel leuk gezegd allemaal, maar als over weetikhet 10 jaar de boel weer op stoom is, dan is er geen werknemer te krijgen en wordt alles alleen maar duurder. Het is wel heel makkelijk om de bankencrisis op de bouwsector te schuiven. De miljarden die in de banken zijn gestoken, daar kunnen andere sectoren alleen maar naar kijken.

Wat ik al vaker gezegd heb, er worden nu structureel te weinig woningen gebouwd en vergund. Dit geeft uiteindelijk problemen op de lange termijn, waardoor huisvesting veel duurder wordt.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 12:05:
De miljarden die in de banken zijn gestoken, daar kunnen andere sectoren alleen maar naar kijken.

De 90 miljard die Wouter Bos even uit z'n hoge hoed toverde was inderdaad genoeg geweest om een kleine miljoen huizen te bouwen. Of de energievoorziening van het land duurzaam te maken. Of enige andere productie enorm op te krikken. I.p.v. het in een virtueel wereldje genaamd banken compleet in het niets te doen verdwijnen...

Wat ik al vaker gezegd heb, er worden nu structureel te weinig woningen gebouwd en vergund. Dit geeft uiteindelijk problemen op de lange termijn, waardoor huisvesting veel duurder wordt.

Dat is niets nieuws, dat is al heel lang gaande. Hoge prijzen hielpen in ieder geval niet om meer te bouwen.

[Verwijderd]

Senor Sjon schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 12:05:
AM is de ontwikkelpoot van BAM, dus onderdeel van een moederconcern. Die zal niet zo snel naar de curator gaan.


Wel leuk gezegd allemaal, maar als over weetikhet 10 jaar de boel weer op stoom is, dan is er geen werknemer te krijgen en wordt alles alleen maar duurder. Het is wel heel makkelijk om de bankencrisis op de bouwsector te schuiven. De miljarden die in de banken zijn gestoken, daar kunnen andere sectoren alleen maar naar kijken.

Wat ik al vaker gezegd heb, er worden nu structureel te weinig woningen gebouwd en vergund. Dit geeft uiteindelijk problemen op de lange termijn, waardoor huisvesting veel duurder wordt.

Zo zie ik het ook, bovenstaand wordt het al aangehaald. Op dit moment is er een kopersstaking, er zijn erg weining transacties. Dat heeft niet alleen te maken met de prijzen, dit komt ook doordat er 1) onzekerheid heerst en 2) "waarom nu kopen als het volgend jaar goedkoper is"

Op het moment dat de daling lijkt te stoppen zullen er denk ik ook opeens heel veel transacties gaan plaatsvinden door alle mensen die nu gewoon rustig wachten op een geschikt moment. De vraag is dus op welk niveau dit is.

Zoals ik het begrijp zijn hier mensen die pas gaan kopen als de prijzen 40% zijn gedaald. Stel dat de stop komt bij -25% dan zal het daarna snel corrigeren naar een realistisch niveau weer.

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 12:17:
[...]
Zoals ik het begrijp zijn hier mensen die pas gaan kopen als de prijzen 40% zijn gedaald. Stel dat de stop komt bij -25% dan zal het daarna snel corrigeren naar een realistisch niveau weer.

Wat denk jij dat "een realistisch niveau" is? Als ik kijk naar lange-termijn-gemiddelden is -40 tot -50% een realistisch niveau. Als op dat punt de schaarste wordt aangepakt kunnen we lange tijd stabiele prijzen houden (met inflatiecorrectie natuurlijk). Dat geeft zekerheid en betaalbaarheid, lijkt me een erg goed streven als land.

[Señor Sjon]

Dat is leuk, maar ondertussen worden de eisen voor nieuwbouw strenger en strenger, waarbij bestaande bouw nog enigszins een heel klein beetje wordt gestimuleerd, is de nieuwbouw de Jacques.
2% OB zorgt voor weinig verschil met nieuwbouw
2% BTW stijging moet doorberekend worden in nieuwbouw prijzen, daar heeft bestaande bouw geen last van.

Ondertussen is (weer) een nieuw bouwbesluit ingegaan, zijn vorig jaar de EPC normen weer strenger geworden (+5-10k op een eengezinswoning) en komen er nog meer energienormen aan. Vooral de laatste stappen zijn moeilijk te halen (tot zelfvoorzienend ergens in de komende 10 jaar). Leuk voor het milieu, alleen t.o.v. bestaande bouw maakt nieuwbouw dan geen schijn van kans. Een koper krijgt echt geen cent meer financiering en het nut van die energienormen wordt nu in twijfel getrokken doordat de waarde erg theoretisch is en alleen gehaald kan worden in een berekening en niet in gebruik.


Kijk voor de grap eens naar een recent bestemmingsplan. Daar gaat sowieso al voor ~10-15k aan kosten en onderzoeken inzitten plus dat zo'n proces rustig één tot anderhalf jaar kost. En dan heb je nog een meewerkende gemeente met weinig tot geen negatieve inspraakreacties.

[Pooh]

RemcoDelft schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 12:22:
[...]

Wat denk jij dat "een realistisch niveau" is? Als ik kijk naar lange-termijn-gemiddelden is -40 tot -50% een realistisch niveau. Als op dat punt de schaarste wordt aangepakt kunnen we lange tijd stabiele prijzen houden (met inflatiecorrectie natuurlijk). Dat geeft zekerheid en betaalbaarheid, lijkt me een erg goed streven als land.

Waar haal je dat getal vandaan?

Volgens mij is de woonquote op dit moment niet absurd, de maandlasten kloppen voor de meeste mensen wel ongeveer. Aangezien de schaarste op de woningmarkt de komende jaren niet als sneeuw voor de zon zal verdwijnen, zal de woonquote ook wel ongeveer gelijk blijven.

Dat betekent dat de prijsdaling zal moeten komen door een dalend hypotheekbedrag bij gelijkblijvende woonlasten. Dat is inderdaad te verwachten, maar om hoeveel procent gaat het dan?

Stel we gaan uit van het extreme geval dat elke woning nu voor 110% gefinancierd is, 50% aflossingsvrij, 4% rente, 40% rentevoordeel. Dat levert per 100k aan woonwaarde de volgende lasten:
110k hypotheek
4400 bruto rente
2640 netto rente
1000 inleg spaardeel.
Totale netto lasten: 3640.

Stel dat we dan naar het andere extreme scenario gaan: niet meer dan 90% financieren, niet meer aflossingsvrij, 5% rente, 0% rentevoordeel. De netto maandlasten blijven 3640. Dan kom je op een maximaal hypotheekbedrag van 58k, en een daarbij horende woningwaarde van 64k.

Kortom: zelfs in het meest extreme scenario, waarin we alle HRA in 1 klap afschaffen, en alle woningen daar last van hebben omdat iedereen tot op 't naadje heeft geleend (inclusief alle ouderen en mensen die al jaren een huis hebben, die hebben ook allemaal hun overwaarde opgenomen en opgebruikt), zelfs in dat geval is een daling van 36% de maximaal te verwachten daling.

[nare man]

Tsja, de wens is vaak de vader van de gedachte bij velen in dit topic.

[Arnout]

Pooh schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 12:37:
[...]

Kortom: zelfs in het meest extreme scenario, waarin we alle HRA in 1 klap afschaffen, en alle woningen daar last van hebben omdat iedereen tot op 't naadje heeft geleend (inclusief alle ouderen en mensen die al jaren een huis hebben, die hebben ook allemaal hun overwaarde opgenomen en opgebruikt), zelfs in dat geval is een daling van 36% de maximaal te verwachten daling.

Op basis van rationele gronden. De woningmarkt is ook een markt van emotie, in goede tijden te extreme stijgingen en in slechte tijden te extreme dalingen... Dus bovenop de 'te verwachten daling' kan ook nog een emotionele component komen.

[Kju]

Arnout schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 09:36:
[...]

Een makelaar (!) zegt er nu dit over:


[...]


http://www.gelderlander.n...-koopt-mijn-huisje%3F.ece

Het artikel is leuk geschreven, lekker in de lijn met alle stemmingmakerij in de media over hoe slecht de woningmarkt wel niet is, maar ik had in aanvulling op de post van nare man over de totstandkoming van de marktwaarde (taxeren), niet over de totstandkoming van vraagprijzen en koopsommen (makelen).
Met alle respect, ik zie niets verhelderends of unieks aan de uitspraak van makelaar Frank Bayens van UNA Vastgoed uit Oss, het is ook niet iets dat met de huidige woningmarkt te maken heeft. een scherpe vraagprijs vergroot altijd de kans op een snellere verkoop, ongeacht de situatie in de woningmarkt. Koopsommen liggen vrijwel altijd tussen de executiewaarde en de marktwaarde (tenzij de koper heel slecht heeft onderhandeld), de vraagprijzen kunnen daar wel of niet op afgestemd worden. Bij de eerste publicatie moet je altijd direct een goede realistische vraagprijs hanteren, dat is echt essentieel vooral omdat de eerste publicatie ook de meeste exposure krijgt. Het komt nog steeds te vaak voor dat verkopers eerst een paar maanden willen uitproberen met een hogere vraagprijs om het daarna te verlagen. Het verder verlagen van de vraagprijs van een (soms al scherp geprijsde) woning hoeft vaak niet, dat moet echt een laatste middel zijn, er zijn afhankelijk van de situatie vaak nog genoeg andere mogelijkheden die een makelaar/eigenaar eerst kan onderzoeken en uitproberen. Vaak ligt het puur aan presentatie (slechte foto's/omschrijvingen) waardoor mensen niet eens geprikkeld worden om te komen bezichtigen. Dat woningen te duur in de markt worden gezet komt deels door de makelaars zelf die, om de klant binnen te halen, vaak akkoord gaan met de onrealistische vraagprijzen van de verkopers (wetende dat de verkoper het toch wel zal verlagen als het te lang gaat duren), maar vaak ook door de verkopers zelf die, gedwongen of niet, denken dat een hoge vraagprijs ook tot een hogere koopsom zal leiden.
Het grootste probleem op dit moment is dat de woningmarkt niet beweegt. Doorstromers kunnen hun huidige starterswoning niet verkopen omdat starters steeds minder gefinancierd krijgen. Als starters niet kunnen kopen kunnen doorstromers niet doorstromen en komt het allemaal stil te liggen. Degenen die uit nood hun woning moeten verkopen zullen dan met lagere verkoopprijzen genoegen moeten nemen, de rest blijft zitten waar ze zitten.

[ejay79]

Hi all, leuk topic dit. Had ik niet verwacht op tweakers...

Ik heb vrij veel reacties gelezen en zie dat de tendens nogal negatief is. Daarom wil ik even aangeven dat het niet allemaal kommer en kwel is. Ikzelf heb in maart dit jaar mijn huis verkocht in twee weken en twee dagen na plaatsing op funda. Vrienden van mij hebben iets soortgelijks kunnen doen in 3 weken en kennissen in 5 weken. Allemaal eengezinswoningen, rond de 200000, in dezelfde plaats (Zeewolde) en redelijk tot goed afgewerkt. Dus verkopen in een gunstige (starters)prijsklasse lukt echt wel, mits je reele prijzen vraagt.
Ik moet toegeven dat ik wel verlies (ruim 12k ) heb gemaakt, ookal heb ik er ruim 6 jaar gewoond. Dit is voor mij een ongedwongen keuze, omdat ik een groter huis kan kopen met relatief veel voordeel (verlies pakken, winst nemen).

Tevens heb ik reacties gezien over de kosten van een huis. Ik heb zelf inmiddels al een ander huis gekocht, hetzij onder voorbehoud, waarbij de grondkosten/bouwkosten op 1/3 resp. 2/3 zijn. Omdat de markt inderdaad slecht is, de bouwer al was begonnen met bouwen en ik mijn huis verkocht had kom je dus in de positie om goede afspraken te maken, anders waren zowel de grond als het huis zelf duurder geweest. Niettemin is 1/3 om 2/3 een aardige richtlijn imho.

Lang verhaal kort, zo slecht als "de media" (tweakers.net hoort daar ook bij) het schetst is op z'n minst gekleurd te noemen.

[EvaluationCopy]

Juist ja. Gefeliciteerd met de snelle verkoop van je huis.

Uit dit epistel concluderen (n=2) dat 'het allemaal wel meevalt' is natuurlijk te absurd voor woorden. De markt ligt op z'n gat, klaar.

Ik zou het kunnen onderbouwen met n=3 maar dat zou wel heel cynisch zijn.

[Hydra]

Kju schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 12:54:
Het grootste probleem op dit moment is dat de woningmarkt niet beweegt. Doorstromers kunnen hun huidige starterswoning niet verkopen omdat starters steeds minder gefinancierd krijgen. Als starters niet kunnen kopen kunnen doorstromers niet doorstromen en komt het allemaal stil te liggen. Degenen die uit nood hun woning moeten verkopen zullen dan met lagere verkoopprijzen genoegen moeten nemen, de rest blijft zitten waar ze zitten.

Precies. Ik zit zelf dus in een 'startersappartement' dat ik graag wil verkopen, maar er zijn gewoon geen kopers op dit moment. Ik woon in Utrecht, aan de rand, en de paar kopers die er nog zijn kopen het 'ideale' huis ergens in het centrum. In mijn appartementencomplex heeft iemand zijn huis ver onder de marktwaarde (als je nog van een markt kunt spreken) aangeboden: zijn huis is 50m2 groter maar kost 5k minder dan waar mijn appartement voor tekoop staat. Verkoopt het? Nee, er komt uberhaupt niemand kijken.

Ik zie het voorlopig wel mooi ff aan. Ik ga tegen de tijd dat het weer op gang komt wel kijken wat dan de marktwaarde is. Aangezien er nu geen markt is, is daar niks van te zeggen.

EvaluationCopy schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 13:33:
Juist ja. Gefeliciteerd met de snelle verkoop van je huis.

Uit dit epistel concluderen (n=2) dat 'het allemaal wel meevalt' is natuurlijk te absurd voor woorden. De markt ligt op z'n gat, klaar.

Ik zou het kunnen onderbouwen met n=3 maar dat zou wel heel cynisch zijn.

En nog met een flink verlies ook. Het is maar wat je een succes wil noemen

[ Voor 16% gewijzigd door Hydra op 09-05-2012 13:35 ]

[assje]

Hydra schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 13:34:
[...]
En nog met een flinke verlies afschrijving ook. Het is maar wat je een succes wil noemen

Zo'n opmerking gecombineerd met je bericht dat je appartement onverkoopbaar is doet mij al gauw denken dat dat met elkaar te maken zou kunnen hebben.

[ Voor 27% gewijzigd door assje op 09-05-2012 13:58 ]

[Xanaroth]

ejay79 schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 13:22:
Lang verhaal kort, zo slecht als "de media" (tweakers.net hoort daar ook bij) het schetst is op z'n minst gekleurd te noemen.

Niet als je rekening houdt dat je het met de 2006 prijs vergelijkt (aankoopmoment) en daar 6% vanaf. Terwijl de media kijken naar de totale prijsdaling (piekmoment van 2008) en daar 10-15% vanaf op dit moment.

Ik denk dat als je die 2 jaar prijsstijging meeneemt, dat je gewoon op het landelijk gemiddelde zit als de berichten uit de media (en wat velen van ons hier ook zeggen) kloppen.
Kom zelf uit op een gemiddelde woningprijs van zo'n 210-215k vandaag de dag (laatste mediabericht was gemiddelde van 214k), en met jouw gegevens (gemiddelde van 2006, daar 6% eraf) zou de woningprijs ook rond de 210-215k zitten. Dus niks negatief, je hebt exact gedaan wat de media zeggen kwa prijsdaling!


Verkoop gaat inderdaad snel, mits je het verkoopt zoals jij - bereid je verlies te pakken en niet vasthouden aan minimaal nog altijd k.k. eruit willen halen. Daar komt de lange verkooptijd vandaan, degene die wanhopig vasthouden aan de prijzen van weleer en pas na 3-4 jaar verkopen als ze eindelijk het verlies pakken tot aan de huidige marktprijs.

[ Voor 43% gewijzigd door Xanaroth op 09-05-2012 13:57 ]

[Verwijderd]

assje schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 13:50:
[...]


Zo'n opmerking gecombineerd met je bericht dat je appartement onverkoopbaar is doet mij al gauw denken dat dat met elkaar te maken zou kunnen hebben.

Aah... heb begrip afschrijving, komt weer helemaal terug in de wereld van het eigenwoningbezit. Net als elk ander consumptief product is een woning onderhevig aan slijtage. Van de buitenkant staat je huis bloot aan de elementen en word dus langzaam gesloopt, van de binnenkant staat de woning bloot aan de bewoners en word dus langzaam gesloopt. Vroeg of laat moeten dus herstelwerkzaamheden verricht worden om deze slijtage ongedaan te maken, het zogenaamde onderhoud (kostbare aangelegenheid). Een woning die gebruikt is zou dus minder waard moeten zijn, maar dat is niet het geval in het zeepbeluniversum. Vraag: "wanneer reduceert de waarde van een woning tot de schrootwaarde" en wie is tegen die tijd de eigenaar van het schroot? Het eeuwig open laten staan van de schulden of deze zelfs verhogen door het 'huizentreintje' is een zeer rare bezigheid imo.

[Señor Sjon]

Ah, Mr. Pessimistic is weer aan het woord


Je vergeet een onderdeel. Grond. Grond is schaars in Nederland en elke m² is bestemd. 150m2 grond in het centrum zal altijd een bepaalde waarde hebben, vooral als je er iets nuttigs mee kan doen. Al zou je een krot hebben, dan nog blijft er een grondcomponent over. Die waarde is allang over de originele bouwwaarde heen gegroeid. Ik heb in wijken vooropnames gedaan waar de oorspronkelijke bewoners 6.000 gulden hadden betaald voor een huis. Toen gingen ze weg voor ~175.000 euro.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 14:04:
[...]


Aah... heb begrip afschrijving, komt weer helemaal terug in de wereld van het eigenwoningbezit. Net als elk ander consumptief product is een woning onderhevig aan slijtage. Van de buitenkant staat je huis bloot aan de elementen en word dus langzaam gesloopt, van de binnenkant staat de woning bloot aan de bewoners en word dus langzaam gesloopt. Vroeg of laat moeten dus herstelwerkzaamheden verricht worden om deze slijtage ongedaan te maken, het zogenaamde onderhoud (kostbare aangelegenheid). Een woning die gebruikt is zou dus minder waard moeten zijn, maar dat is niet het geval in het zeepbeluniversum. Vraag: "wanneer reduceert de waarde van een woning tot de schrootwaarde" en wie is tegen die tijd de eigenaar van het schroot? Het eeuwig open laten staan van de schulden of deze zelfs verhogen door het 'huizentreintje' is een zeer rare bezigheid imo.

Afschrijving op huizen.. over welke termijn denk jij dan dat een huis afgeshreven moet worden? 100 jaar? 200 jaar?

[Señor Sjon]

Een huis schrijft technisch af in 50 tot 75 jaar. Maar goed onderhouden en geen gek onheil (bliksem, aardbeving the like) kan een huis eeuwenlang meegaan.

[Xanaroth]

Verwijderd schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 14:16:
[...]


Afschrijving op huizen.. over welke termijn denk jij dan dat een huis afgeshreven moet worden? 100 jaar? 200 jaar?

Ruwweg 1 volwassen mensenleven (dus ~25 tot ~85) wat neerkomt op zo'n 60 jaar. Daar wordt ook bij de bouw vanuit gegaan met materiaalkeuzes etc.
Wil je dat het langer meegaat, dan zul je net als met je auto ook het groot onderhoud moeten plegen zoals het volledige dak vervangen, ramen+kozijnen vervangen, buitenmuren restaureren/opknappen, rioleren vernieuwen. Maar ook up to date houden door bijvoorbeeld CV aan te leggen. Doe je zulk onderhoud goed dan kan een woning prima eeuwen doorstaan.
Maar een woning behoud dan niet echt zijn waarde; je blijft telkens waarde toevoegen en dan lijkt het alsof de woning waardevast is.

Ow ja, afschrijving op woning is niet hetzelfde als afschrijving op de grond. Wel appels met appels aanhouden. Dat zie je in de 'echte' wereld al vaak genoeg, woning voor een spotprijsje waarbij je eigenlijk alleen voor de grond betaald en de woning compleet gesloopt moet worden.

[ Voor 27% gewijzigd door Xanaroth op 09-05-2012 14:51 ]

[Kju]

Een huis wordt niet technisch afgeschreven. Er is in principe sprake van instandhoudingsonderhoud (schilderen, renovaties, moderniseringen) die de woning marktconform houden. Bij de waardering van een woning zal, indien het instandhoudingsonderhoud niet is uitgevoerd, dit worden verdisconteerd in de waarde.
Bij bedrijfsonroerend goed ligt dat wel anders, er is sprake van boekhoudkundige afschrijving, al dan niet in lijn met de werkelijke afschrijving. Over het algemeen kan je aannemen dat bog gebouwd word voor een periode van 35 jaar, dan heb ik het over de kantorencomplexen (die momenteel grotendeels leegstaan) en bedrijfsruimten in industrieterreinen. Voor reguliere bouw in winkelstraten en woonwijken geldt hetzelfde als voor woningen.

[Tjeerd]

Ik denk dat je ook niet eenvoudig kunt zeggen dat alle huizen gaan dalen. Er is ook een gedeelte van de bevolking dat huizen van buiten dan wel van binnen behoorlijk heeft opgeknapt en meerwaarde heeft gecreerd van hun huis. Tuurlijk is er een gedeelte van de bevolking dat niets deed aan hun woning en automatisch elk jaar toch hun huis meer waard zag worden. Die groep heeft niets echt 'verbeterd' aan hun woning. Ik denk dat je daar ook rekening moet houden met de huizenprijzenstijgingen. Soms dus terechte waardevermeerdering, soms misschien onterecht.

[timag]

Myrdreon schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 13:51:
[...]
Verkoop gaat inderdaad snel, mits je het verkoopt zoals jij - bereid je verlies te pakken en niet vasthouden aan minimaal nog altijd k.k. eruit willen halen.

De k.k. er niet uit halen en verlies maken zijn 2 verschillende dingen...

Verwijderd schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 14:04:
[...]
Een woning die gebruikt is zou dus minder waard moeten zijn, maar dat is niet het geval in het zeepbeluniversum.

Natuurlijk is dat wel zo (of je praat over een hypothetisch universum). Achterstallig onderhoud zie je echt wel terug in wat mensen bereid zijn te betalen voor een huis. Economisch volledig afschrijven gebeurt echter in de praktijk nauwelijks omdat lokatie en andere aspecten zo'n grote rol in het totstandkomen van de prijs spelen. Daardoor loont het om te blijven investeren in een huis.

Een van de redenen dat huizen nu niet verkopen is prijs, maar door het grote aanbod speelt ook de staat van een huis een grote rol. Als mensen voor vergelijkbaar geld iets kunnen krijgen waar ze niets aan hoeven te doen kopen ze echt geen bouwval.

[Señor Sjon]

Met de theorie van Xenobinol zou je dus gratis stukken grond kunnen ophalen, want de waarde moet afnemen. Immers is een auto na 15 jaar ook nauwelijks nog wat waard, en grond ligt er al miljoenen jaren.

[Tleilaxu]

Senor Sjon schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 15:12:
Met de theorie van Xenobinol zou je dus gratis stukken grond kunnen ophalen, want de waarde moet afnemen. Immers is een auto na 15 jaar ook nauwelijks nog wat waard, en grond ligt er al miljoenen jaren.

Dat grond en een huis niet hetzelfde zijn snap jij zelfs nog lijkt me?

[Señor Sjon]

Yup, zelfs ik snap dat. Ik zal er volgende keer wel </sarcasm> bijzetten.

Het gaat erom dat mensen hier denken (hopen?) dat ze met 50% korting een huis kunnen kopen op een gunstige plek met alles naar hun smaak en net nieuw. Ze proberen dit onder het motto afschrijving o.i.d. te gooien en dat het raar is dat een woning over tijd meer waard wordt.

[ejay79]

EvaluationCopy schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 13:33:
Ik zou het kunnen onderbouwen met n=3 maar dat zou wel heel cynisch zijn.

Ok, ok, wellicht ietwat naief.
Ik vraag me dan meteen af wat het doel is van dit topic: Het herhaaldelijk vaststellen dat het allemaal kl*te is?

En nog met een flink verlies ook. Het is maar wat je een succes wil noemen

Ja, dat is inderdaad niet optimaal, maar ik daal in een dalende markt niet verder mee met mijn 'oude' huis (bj. 1986). Ik begrijp dat jij hebt zitten speculeren middels een huis en er nu van baalt dat je geen overwaarde hebt? (of dat je je overwaarde, zoals veule mensen, in roerende zaken hebt gestoken en nu dus je huis niet meer uit kan omdat je auto geen drol meer waard is maar je "overwaarde" verdampt is??)

[Tleilaxu]

Senor Sjon schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 15:22:
Yup, zelfs ik snap dat. Ik zal er volgende keer wel </sarcasm> bijzetten.

Het gaat erom dat mensen hier denken (hopen?) dat ze met 50% korting een huis kunnen kopen op een gunstige plek met alles naar hun smaak en net nieuw. Ze proberen dit onder het motto afschrijving o.i.d. te gooien en dat het raar is dat een woning over tijd meer waard wordt.

Sarcasme was me duidelijk ;-)
Hij trekt het in het absurde de ene kant op en jij trekt het nu in het absurde de andere kant op. De waarheid ligt ergens in het midden denk ik :-)

[timag]

ejay79 schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 15:23:
[...]
Ok, ok, wellicht ietwat naief.
Ik vraag me dan meteen af wat het doel is van dit topic: Het herhaaldelijk vaststellen dat het allemaal kl*te is?

Dat en daarnaast voorspellen dat het nog heeeeeeeeeeeel veeeeeeeeeeeel erger wordt!

Maar dat erger is uiteindelijk niet erg want dan kan iedereen een geweldig huis kopen...

[ Voor 11% gewijzigd door timag op 09-05-2012 15:44 ]

[nare man]

Senor Sjon schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 15:22:
Het gaat erom dat mensen hier denken (hopen?) dat ze met 50% korting een huis kunnen kopen op een gunstige plek met alles naar hun smaak en net nieuw. Ze proberen dit onder het motto afschrijving o.i.d. te gooien en dat het raar is dat een woning over tijd meer waard wordt.

Dat vinexhutten waarvan er binnen korte tijd honderden uit de grond gestampt worden ergens middenin een weiland, snel minder waard worden en dat er vraaguitval optreedt, is logisch. Dat zijn ook gewoon 'wooncontainers', het wonen aldaar gaat niet gepaard met emotie, mensen gaan daar niet zitten omdat het statusverhogend is. Bovendien moeten verkopers daar concurreren met nog tientallen verkopers van precies hetzelfde type huis. Oude woningen op unieke plekken daarentegen ontlenen hun waarde, mits goed onderhouden (uiteraard), juist aan die unieke ligging, waarvoor mensen, puur uit emotie en met het oog op statusverhoging, willen betalen. Daarom is het ook idioot te veronderstellen dat een woning in 60-70 jaar afgeschreven wordt: mits goed onderhouden, vervult die woning zijn functie (wooncomfort) nog steeds adequaat, en de rest van de waarde wordt vervolgens bepaald door emotie, iets dat overigens beslist niet is voorbehouden aan de woning'bubble'.

Het is maar net hoe je wonen benadert. Zie je wonen als een noodzakelijk kwaad, dan zal iedere euro boven de totaalprijs van de bouwkosten te veel zijn: je gaat dan puur voor de utilistische benadering.

[ Voor 28% gewijzigd door nare man op 09-05-2012 15:59 ]

[EvaluationCopy]

Jouw haat jegens de vinexhut gaat ook diep of niet (insgelijks overigens)

[Kju]

Ik deel diezelfde diepe haat...

[nare man]

EvaluationCopy schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 15:59:
Jouw haat jegens de vinexhut gaat ook diep of niet (insgelijks overigens)

Ik heb er niets mee, maar ook zonder die aversie kun je op je klompen aanvoelen dat een woning in een wijk waar er nog 250 van hetzelfde type staan, best moeilijk te verkopen is. Plus dat het vinexsprookje helemaal niet blijkt te zijn uitgekomen als gevolg van failed suburban planning: mensen zijn gelokt met fabeltjes over bruisende pleintjes en leuke voorzieningen, maar in werkelijkheid blijken het grauwe slaapsteden te zijn waar de voorzieningen niet van de grond komen, de levens van mensen naar binnen zijn gekeerd, en het gevoel van onveiligheid enorm is. Dat laatste hadden mensen natuurlijk ook wel kunnen zien aankomen: wijken die in 1997 werden gevuld met stelletjes met kinderen van 0-1 jaar, zijn nu gevuld met pubers (de baby'tjes van toen) waar geen voorzieningen voor zijn. Die gaan dus hangen, etteren, en met scooters rondscheuren.

Het concept van de vinexwijk, zeker van de gemengde vinexwijk (waar koop, vrije sectorhuur en sociale huur door elkaar staan) was destijds al gedateerd. Het was echt gebaseerd op het sociaaldemocratische droombeeld dat als mensen maar met elkaar in één wijk wonen, ze wel met elkaar gaan optrekken en het samen wel leuk zullen krijgen. Welnu, dat blijkt toch wat anders te lopen...zie de Groene Amsterdammer van enkele weken terug.

[ Voor 64% gewijzigd door nare man op 09-05-2012 16:02 ]

[Señor Sjon]

VINEX wijken liggen overal ver vandaan en zijn vaak te groot met teveel dezelfde huizen. Dat klopt. Daarom is daar de concurrentie op prijs het heftigste. In een straat staan er meerdere te koop en een koper kan gewoon kiezen welke keuken/badkamer/vloer hij het best vind passen.

Nog een gradatie erger zijn de bloemkooltjes uit de jaren '80, maar daar heb ik in dit topic ook al eens een betoog over geschreven.

Edit
Vaak hebben dit soort weilandwijken ook bijna geen eigen werkgelegenheid of bedrijvigheid. De meeste VINEX bewoners gaan naar hun VINEX bedrijventerrein, beide aan de rand van de stad. Het centrum zien ze eigenlijk nooit.

[ Voor 21% gewijzigd door Señor Sjon op 09-05-2012 16:05 ]

[assje]

nare man schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 15:57:
[...]


Dat vinexhutten waarvan er binnen korte tijd honderden uit de grond gestampt worden ergens middenin een weiland, snel minder waard worden en dat er vraaguitval optreedt, is logisch. Dat zijn ook gewoon 'wooncontainers', het wonen aldaar gaat niet gepaard met emotie, mensen gaan daar niet zitten omdat het statusverhogend is. Bovendien moeten verkopers daar concurreren met nog tientallen verkopers van precies hetzelfde type huis. Oude woningen op unieke plekken daarentegen ontlenen hun waarde, mits goed onderhouden (uiteraard), juist aan die unieke ligging, waarvoor mensen, puur uit emotie en met het oog op statusverhoging, willen betalen. Daarom is het ook idioot te veronderstellen dat een woning in 60-70 jaar afgeschreven wordt: mits goed onderhouden, vervult die woning zijn functie (wooncomfort) nog steeds adequaat, en de rest van de waarde wordt vervolgens bepaald door emotie, iets dat overigens beslist niet is voorbehouden aan de woning'bubble'.

Het is maar net hoe je wonen benadert. Zie je wonen als een noodzakelijk kwaad, dan zal iedere euro boven de totaalprijs van de bouwkosten te veel zijn: je gaat dan puur voor de utilistische benadering.

Ik haat oude huizen, en status toe kennen aan het grachtenpand waar je woont vind ik helemaal absurd. Voor mij moet een huis praktisch zijn, dat wil zeggen:
- Niet gehorig
- Comfortabel (temperatuur, ventilatie etc.)
- Makkelijk in onderhoud
- Ruim en praktisch ingedeeld

Niets van dit alles vind ik in een oud huis, en ik weet zeker dat ik echt niet de enige ben die er zo over denkt. Iedereen die een andere mening heeft dan jij afdoen als paupers die het accepteren in een blokkendoos te moeten wonen vind ik niet reeel. Jij geeft niet om een auto, prima; ik geef niet om een oud grachtenpand. Je slaagt er door dit topic heen al heel veel keer in heel neerbuigend te doen over iedereen met een afwijkende mening op dat punt.

[ Voor 44% gewijzigd door assje op 09-05-2012 16:06 ]

[nare man]

assje schreef op woensdag 09 mei 2012 @ 16:04:
[...]


Ik haat oude huizen, en status toe kennen aan het grachtenpand waar je woont vind ik helemaal absurd.

Toch denken (voelen) veel mensen zo. Je hebt gewoon verschillende soorten mensen: je hebt hen die het vooral gaat om comfort (zoals jij kennelijk) en je hebt hen die het gaat om woonbeleving (oude details, gezellige buurt, etc.). Precies hetzelfde zie je in de markten voor auto's, gadgets etc., je hebt ook mensen die status ontlenen aan een dikke X5 en mensen die dat onzin vinden.

Voor mij moet een huis praktisch zijn, dat wil zeggen:
- Niet gehorig
- Comfortabel (temperatuur, ventilatie etc.)
- Makkelijk in onderhoud
- Ruim en praktisch ingedeeld

Zoals ik zei, de utilistische benadering Niets mis mee. Gewoon één van de wijzen waarop je naar wonen kunt kijken.

Niets van dit alles vind ik in een oud huis, en ik weet zeker dat ik echt niet de enige ben die er zo over denkt. Iedereen die een andere mening heeft dan jij afdoen als paupers die het accepteren in een blokkendoos te moeten wonen vind ik niet reeel. Jij geeft niet om een auto, prima; ik geef niet om een oud grachtenpand. Je slaagt er door dit topic heen al heel veel keer in heel neerbuigend te doen over iedereen met een afwijkende mening op dat punt.

Ik heb het woord paupers volgens mij niet gebruikt. Verder zal ik niet ontkennen dat ik vinexwoningen blokkendozen vind, maar daar bevind ik mij bepaald niet zonder medestanders. Je zou eens moeten lezen wat er in de grote opiniebladen (Vrij Nederland, Groene Amsterdammer, ....) allemaal voor vuigerij wordt geschreven over het 'mislukte vinexexperiment'.