Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Señor Sjon]

Bij een bestaande woning zijn wel de wanden gedaan, ligt er een vloer in en is een keuken aanwezig. Tegenwoordig kopen mensen zonder te klussen, dus voor een woning van 2 ton moet heb je 4k OB, notaris voor ~500, taxatie 200, afsluitkosten ~1%. In totaal moet je dus 7-8k cash meenemen. In de meeste gevallen verhuist men de oude meubels mee en gaat deze op termijn vervangen. Het is geen noodzaak dit gelijk te doen bij bestaand of nieuw.

Al die nieuwe regels vertellen nog niet over hoe er met de 100% financiering omgegaan wordt bij nieuwbouw. Moeten mensen keukens, badkamers, aanbouwen, vloeren, wandafwerkingen e.d. cash aftikken? Dan gaan ze toch weer een bestaande woning zoeken.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 09:57:
Al die nieuwe regels vertellen nog niet over hoe er met de 100% financiering omgegaan wordt bij nieuwbouw. Moeten mensen keukens, badkamers, aanbouwen, vloeren, wandafwerkingen e.d. cash aftikken? Dan gaan ze toch weer een bestaande woning zoeken.

Vergeet vooral niet dat 100% lenen nog steeds enorm veel is. Je doet nu alsof het zo erg is om een paar procent van het aankoopbedrag daadwerkelijk zelf te moeten hebben.
Wat mij betreft gaat die 100% snel omlaag naar 80%.

[Amafi]

RemcoDelft schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 10:10:
[...]

Vergeet vooral niet dat 100% lenen nog steeds enorm veel is. Je doet nu alsof het zo erg is om een paar procent van het aankoopbedrag daadwerkelijk zelf te moeten hebben.
Wat mij betreft gaat die 100% snel omlaag naar 80%.

80%
Heb jij 44k spaargeld liggen voor een huiswaarde van rond de 200k?
Dat is voor 95% van de starters niet reeël te noemen, maar dezelfde starter kan gemakkelijk(er) in 30 jaar een huis aflossen.
Wat is dan het risico dat je afvangt door de bovengrens van deze hypotheek op 80% te zetten?
De verwachting dat de huiswaarde 20% daalt?

[RemcoDelft]

Amafi schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 10:29:
[...]

80%
Heb jij 44k spaargeld liggen voor een huiswaarde van rond de 200k?
Dat is voor 95% van de starters niet reeël te noemen, maar dezelfde starter kan gemakkelijk(er) in 30 jaar een huis aflossen.

Kip-ei verhaal. Starters sparen niet omdat het niet hoeft. En maximaal lenen leidt tot hogere prijzen. Zelf sparen en heus echt zelf verdiend geld uitgeven werkt als een rem op prijsexplosies. En lagere prijzen zorgen ervoor dat diezelfde starter weer minder hoeft te sparen. Feit is dat prijzen nu bepaald worden door wat mensen kunnen lenen, en dat is aanzienlijk meer dan wat mensen kunnen sparen.

Wat is dan het risico dat je afvangt door de bovengrens van deze hypotheek op 80% te zetten?
De verwachting dat de huiswaarde 20% daalt?

O.a.

[Señor Sjon]

Met max. 80% hypotheek mogen er ook wat meer regels aangepast worden zoals de bijleenregeling. Dan moet je eigen vermogen in de hypotheek stoppen, terwijl je die bij een toekomstige overwaarde niet meer mag benutten voor consumptie.

Vergis je niet, de consumptie o.b.v. hypotheekgeld is sinds 1997 en 2001 al ernstig ingedamd.

[Verwijderd]

EXX schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 09:55:
Het lijkt er steeds meer op dat vooral de jongeren het gelag gaan betalen:


[...]


bron

Hier het artikel uit het FD.

Heiruit blijkt ook maar weer dat je niet zomaar de totale hypotheekschuld tegen met het totaal aan huizenwaarde kan verrekeken: het kapitaal zit bij een andere groep dan de groep met veel schulden.

Ze nemen hier volgens mij niet de opgespaarde aflossing mee. Hierdoor lijkt het wat erger. Neemt niet weg dat het voor problemen kan gaan zorgen. Ik heb mijn woning in 2001 gekocht en verkoop nu waarschijnlijk onder de hypotheekwaarde maar door de aflossing te gebruiken kan ik dit opvangen en de makelaarskosten ook. Betekend wel dat ik verlies heb geleden op de woning en geen vermogen opgebouwd heb maar blijf niet met een restschuld zitten.

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 10:33:
[...]

Kip-ei verhaal. Starters sparen niet omdat het niet hoeft. En maximaal lenen leidt tot hogere prijzen. Zelf sparen en heus echt zelf verdiend geld uitgeven werkt als een rem op prijsexplosies. En lagere prijzen zorgen ervoor dat diezelfde starter weer minder hoeft te sparen. Feit is dat prijzen nu bepaald worden door wat mensen kunnen lenen, en dat is aanzienlijk meer dan wat mensen kunnen sparen.

[...]

O.a.

En dat zal ook altijd zo blijven. Er zijn maar weinig mensen die 100% van een huis kunnen sparen. Dus je zal altijd afhankelijk blijven van hoeveel je kan lenen.

Daarnaast kun je je afvragen in hoeverre we een gevaarlijk systeem hebben. 4,5x een jaarsalaris mogen lenen is naar mijn mening ook niet extreem. Zeker niet als je bekijkt dat je verplicht een overlijdingsrisico verzekering moet afsluiten voor het gedeelte tot 80% vd hypotheek.

Op dit moment zakken de huizenprijzen vanwege de iets aangescherpte leningsmogelijkheden en risico mijding bij de banken. Daarnaast is er veel onzekerheid in de markt mbt wat de toekomst zal brengen (wetgeving en huizenprijzen dalingen).

Zodra deze onzekerheid weg is verwacht ik dat de huizenprijzen weer zullen stijgen, want er is nog steeds niets fundamenteels veranderd in de markt. De HRA aanpassing is ook niet dermate schokkend dat daardoor prijzen gigantisch zullen dalen.

Ik ben eigenlijk benieuwd naar alle mensen die een daling van meer dan 20% verwachten waarom dit zal gebeuren.

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 10:41:
[...]
Ik ben eigenlijk benieuwd naar alle mensen die een daling van meer dan 20% verwachten waarom dit zal gebeuren.

Lees het topic eens door
Tot enkele jaren geleden waren er genoeg mensen die overtuigd waren dat prijzen niet konden zakken...

[Slasher]

Verwijderd schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 10:41:
Ik ben eigenlijk benieuwd naar alle mensen die een daling van meer dan 20% verwachten waarom dit zal gebeuren.

Omdat ze hopen dat ze dan wel een huis kunnen kopen?

Als je het nu niet kan, kan je het dan ook niet......

[ Voor 9% gewijzigd door Slasher op 01-05-2012 10:44 ]

[Jumpiefox]

Verwijderd schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 10:41:
[...]

Ik ben eigenlijk benieuwd naar alle mensen die een daling van meer dan 20% verwachten waarom dit zal gebeuren.

Vraag het me ook af, we zullen vast 20% dalingen zien in het hogere segment maar het lagere segment is al goed betaalbaar. Dus ja ga je een Vila kopen dan kan je denk ik nog wel ff wachten.
HRA blijft gewoon bestaan..dan wel alleen voor een annuïteiten hypotheek maar dat scheelt je het eerste jaar (op150k) 2tientjes meer aan netto lasten en klimt over 27jaar omhoog naar 200e netto. Je huur stijgt minstens net zo hard maar waarschijnlijk harder.

Leen capaciteit blijft ook ongeveer hetzelfde, van 108% lenen naar 100% (1% daling per jaar). Men gaat gewoon kieskeurig worden i guess, als verkoper ervoor zorgen dat je woning dus tip top in orde is. Verkopen met gebreken zal lastig gaan worden.

Ma goed, net zoals sommigen dachten dat de huizen prijzen alleen maar konden stijgen heb je ook een kamp die denkt dat de prijzen alleen maar kunnen dalen. Zo simpel lijkt het me allemaal niet.

[RemcoDelft]

Slasher schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 10:43:
[...]
Omdat ze hopen dat ze dan wel een huis kunnen kopen?

Als je het nu niet kan, kan je het dan ook niet......

Er zijn ook nog verstandige mensen die niet willen meedoen met bubbels blazen en graag een huis kopen zodra de bubbelperiode is afgelopen.

[Slasher]

RemcoDelft schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 10:50:
[...]

Er zijn ook nog verstandige mensen die niet willen meedoen met bubbels blazen en graag een huis kopen zodra de bubbelperiode is afgelopen.

Die mensen wachten al tientallen jaren

[Jumpiefox]

RemcoDelft schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 10:50:
[...]

Er zijn ook nog verstandige mensen die niet willen meedoen met bubbels blazen en graag een huis kopen zodra de bubbelperiode is afgelopen.

Een appartementje van 65m2 in de randstad kan je nu krijgen voor ongeveer 150k, dat kost je dan netto 575e per maand (rente 4,65% 10jaar vast).
Dezelfde appartementje huren kost je makkelijk 750-850e..vrije sector.

En dat is nog niet goedkoop genoeg? Ik heb 1 ding geleerd, huurprijzen gaan in dit land niet omlaag, alleen maar omhoog, en de regering doet hun best om ze nog hoger te krijgen. Lijkt me sterk dat je straks dat appartementje voor 100k kunt kopen maar het huren je bijna 2x zo veel kost.

Kopen zou in mijn ogen juist duurder moeten zijn, je bouwt immers vermogen op. Huren is alleen voor een dak boven je hoofd.

[eamelink]

Slasher schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 10:43:
Als je het nu niet kan, kan je het dan ook niet......

Dat is niet helemaal waar. Als er meer nadruk op vermogen en minder nadruk op inkomen komt te liggen (een trend die nu gaande is), dan komen mensen met spaargeld wat hoger in de pikorde te staan, en mensen zonder spaargeld wat lager.

Genoeg Tweakers die geen bijzonder salaris hebben, maar wel tienduizenden euro's op de bankrekening, bijvoorbeeld door lang thuiswonen. Zij relatief gezien baat hebben bij minder leenmogelijkheden, omdat dat hun concurrenten op de huizenmarkt zónder eigen vermogen er harder door worden geraakt

[Señor Sjon]

Anders gezegd. Is de huidige woningcrisis niet puur het gevolg van de beperkingen aan de creditering? De prijsdaling komen ruwweg overeen met de beperking in leenvermogen?
Van 125% naar 100% is een daling van 20%. Dat komt overeen met de daling in huizenprijzen. Ook de afschaffing van de explain regeling (startende HBO/WOers konden iets meer lenen vanwege snelle stijging in inkomen de eerste jaren van hun carrière).
De 6x naar 4,5-5,3x jaarinkomen is al van 2005-2006, een eerste aanzet van prijsdalingen wat nu versterkt is.

[RemcoDelft]

Jumpiefox schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 10:53:
[...]

Een appartementje van 65m2 in de randstad kan je nu krijgen voor ongeveer 150k, dat kost je dan netto 575e per maand (rente 4,65% 10jaar vast).

Jij denkt (ongetwijfeld aangemoedigd door banken en projectontwikkelaars) in "kosten per maand" i.p.v. 150.000 euro. Als je "kosten per maand" wilt, moet je juist huren. Reken eens uit hoe lang je moet sparen voor die 150k voor dat kleine flatje.

Senor Sjon schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 10:55:
Is de huidige woningcrisis niet puur het gevolg van de beperkingen aan de creditering?

Kijk iets verder terug en je kan deze stelling omdraaien: de huidige crisis is veroorzaakt door de prijsexplosie, welke weer veroorzaakt is door de versoepeling van creditering in de periode er voor.

[ Voor 27% gewijzigd door RemcoDelft op 01-05-2012 10:58 ]

[Slasher]

eamelink schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 10:54:
Genoeg Tweakers die geen bijzonder salaris hebben, maar wel tienduizenden euro's op de bankrekening, bijvoorbeeld door lang thuiswonen.

Volgens mij is deze discussie al een paar keer voorbij gekomen in dit topic, en volgens mij viel het bar tegen. Niet iedereen heeft 30-40k op de plank liggen om in een huis te steken.

[nare man]

Slasher schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 10:57:
[...]


Volgens mij is deze discussie al een paar keer voorbij gekomen in dit topic, en volgens mij viel het bar tegen. Niet iedereen heeft 30-40k op de plank liggen om in een huis te steken.

Tweakers zijn ook niet representatief voor de gemiddelde Nederlander

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 10:56:

[...]

Kijk iets verder terug en je kan deze stelling omdraaien: de huidige crisis is veroorzaakt door de prijsexplosie, welke weer veroorzaakt is door de versoepeling van creditering in de periode er voor.

Jup, vooral door het meenemen van 2 volledige salarissen. Het 1 + 0,5x inkomen beginsel zal denk ik eerder volgen dan 80% maximale hypotheek. Mensen kunnen dan nog steeds kopen zonder bakken met eigen geld mee te nemen, maar ze hebben dan toch een buffer door lagere maandlasten.

[Jumpiefox]

RemcoDelft schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 10:56:
[...]

Jij denkt (ongetwijfeld aangemoedigd door banken en projectontwikkelaars) in "kosten per maand" i.p.v. 150.000 euro. Als je "kosten per maand" wilt, moet je juist huren. Reken eens uit hoe lang je moet sparen voor die 150k voor dat kleine flatje.

Leg mij dat eens uit? Als ik dat flatje huur ben ik per maand 750e netto kwijt..als ik het koop 565e en mochten ze de HRA helemaal afschaffen dan kost het me 777e per maand. Tegelijkertijd bouw ik dus ook een deel vermogen op, met huren bouw ik niks op.

En ben door niemand aangemoedigd joh, heb niet eens een koophuis (nog niet).
Ik zou niet weten waar ik anders naar moet kijken als het niet naar de netto maandlasten zijn..

Het lijkt mij gewoon niet reëel om te denken dat prijzen in het lagere segment nog met 20-40% gaan zakken, dan woon je voor 400e in de randstad in een redelijk leuk appartementje. Dan krijg je vanzelf weer meer vraag als aanbod etc.

[RemcoDelft]

Jumpiefox schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 11:08:
[...]

Leg mij dat eens uit? Als ik dat flatje huur ben ik per maand 750e netto kwijt..als ik het koop 565e en mochten ze de HRA helemaal afschaffen dan kost het me 777e per maand. Tegelijkertijd bouw ik dus ook een deel vermogen op, met huren bouw ik niks op.

Neem nou eens 5% waardedaling per jaar mee: -625 euro per maand. En dan wil je na een paar jaar wat anders dan een flat...

Het lijkt mij gewoon niet reëel om te denken dat prijzen in het lagere segment nog met 20-40% gaan zakken, dan woon je voor 400e in de randstad in een redelijk leuk appartementje. Dan krijg je vanzelf weer meer vraag als aanbod etc.

De rente is nog steeds enorm laag t.o.v. wat de rente lange tijd geweest is. Doe dezelfde berekening nog eens met 10% hypotheekrente en de bijbehorende prijsdaling...

[Z___Z]

RemcoDelft schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 11:18:
[...]

Neem nou eens 5% waardedaling per jaar mee: -625 euro per maand. En dan wil je na een paar jaar wat anders dan een flat...


[...]

De rente is nog steeds enorm laag t.o.v. wat de rente lange tijd geweest is. Doe dezelfde berekening nog eens met 10% hypotheekrente en de bijbehorende prijsdaling...

Geloof je zelf dat de rente nog terug gaat naar 10%. En al gaat het naar 10%, dat zou betekenen dat de economie zo hard aangetrokken is dat je salaris ook jaarlijks richting de dubbele groeicijfers zal gaan. Hoge rente wordt alleen ingevoerd door de ECB om inflatie te remmen.

[Fiber]

@ Jumpiefox, Voor een courant appartementje in de Randstad heb je waarschijnlijk wel gelijk. Voor een appartement in de krimpgebieden waarschijnlijk niet. Bij huren koop je bovendien ook een aantal risico's en (onderhouds)kosten af. En je betaalt voor flexibiliteit, je kan zo weer zonder gedoe vertrekken als je daar zin in hebt of als dat nodig is.

[Señor Sjon]

5% waardedaling per jaar? Dat blijft niet voortduren. Grond is nog steeds een schaars goed en ik ben bang dat we straks (5-10 jaar) een capaciteitscrisis inrollen waardoor prijzen zullen exploderen. Nog steeds zijn er berichten dat er minimaal 65-70k woningen per jaar nodig zijn om bv. woningen te vervangen (ca. 15-20k) en de rest nieuwbouw. Dan is funda binnen vier jaar uitverkocht.

edit:

de productie blijft al jaren achter en de voorraad van de toekomst (bouwvergunningen) zit hier ook ruim onder. Straks is de halve aannemerij weg door de crisis en daarna staat iedereen weer te springen om vakmensen.

[ Voor 22% gewijzigd door Señor Sjon op 01-05-2012 11:24 ]

[McVirusS]

RemcoDelft schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 11:18:
[...]

Neem nou eens 5% waardedaling per jaar mee: -625 euro per maand. En dan wil je na een paar jaar wat anders dan een flat...


[...]

De rente is nog steeds enorm laag t.o.v. wat de rente lange tijd geweest is. Doe dezelfde berekening nog eens met 10% hypotheekrente en de bijbehorende prijsdaling...

Blijft allemaal speculeren. Dat huizenprijzen kunnen dalen is nu wel bewezen. Maar ze blijven niet eeuwig dalen, op gegeven moment zal het zich weer gaan stabiliseren en wellicht zelfs stijgen. Één van de redenen die Jumpiefox aandraagt is de vergelijking met huren.

Of verwacht jij dat de huren ook gaan dalen? Ik namelijk niet, zeker niet als de sociale huurprijzen ook wat meer gecorrigeerd worden naar reële bedragen.

Overigens heb ik zelf net een huis gekocht en daarbij stond bij aankoop de hypotheek al onder water . Prijzen zijn nog klein beetje verder weggezakt maar ik denk dat ze op gegeven moment gewoon weer omhoog gaan. En als dat niet zo is dan vind ik het de maandlasten gewoon waard. Ook de absolute waarde lijkt mij wel reëel.

---

Kan iemand mij overtuigen dat huizen te duur zijn?

Voorbeeldje,
man 25 jaar, 30k inkomen = netto ~ €1720 per maand
vrouw 25 jaar, 20k inkomen (alvast lager vanwege mogelijk krijgen kinderen) = netto ~ 1300 per maand.
Totaal netto inkomen: €3.020

Kunnen nu lenen: 225k.
100% spaarhypotheek (kan nu nog )
Bruto maandlasten: €1274
Netto maandlasten: €915

De bruto maandlasten zouden volgens mij best op te brengen zijn door deze mensen (al is 42% van je inkomen wel beetje veel). Natuurlijk is 30% aan je hypotheek besteden wel fijner.

Ik denk dat die €1274 behoorlijk dichtbij het bedrag ligt wat je als particuliere verhuurder moet vragen voor dat huis. Dus zelfs zonder HRA zou je in dat geval nog beter kunnen kopen.

[ Voor 38% gewijzigd door McVirusS op 01-05-2012 11:32 ]

[EXX]

Verwijderd schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 10:40:
[...]


Ze nemen hier volgens mij niet de opgespaarde aflossing mee. Hierdoor lijkt het wat erger. Neemt niet weg dat het voor problemen kan gaan zorgen. Ik heb mijn woning in 2001 gekocht en verkoop nu waarschijnlijk onder de hypotheekwaarde maar door de aflossing te gebruiken kan ik dit opvangen en de makelaarskosten ook. Betekend wel dat ik verlies heb geleden op de woning en geen vermogen opgebouwd heb maar blijf niet met een restschuld zitten.

Jij hebt ik 2001 gekocht en zit daarmee net nog op de grens. Voor alles daarna: een eventuele opgespaarde aflossing is erg klein:

* (deels) aflossingsvrije hypotheken
* weinig financiele ruimte tot sparen door de torenhoge hypotheek
* alle aflossingshypotheekvormen (muv de lineaire hyoptheek), bouwen in de eerste jaren nauwelijks kapitaal op. In het geval van een beleggingsconstructie kan het resultaat zelfs nul zijn.

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 10:43:
[...]

Lees het topic eens door
Tot enkele jaren geleden waren er genoeg mensen die overtuigd waren dat prijzen niet konden zakken...

Heb ik gedaan.. maar ik vind eigenlijk maar erg weinig argumenten waarom de huizenprijs moet dalen. Heel veel is geroep dat het te duur is, zelfs met grafiekjes erbij afgezet tegen modaal inkomen.
Echter dat zegt vrij weinig over de toekomst, omdat er veel meer andere zaken spelen dan alleen deze ratio.

Ik ben het mee eens met hierboven, de prijs van huizen wordt in grote mate bepaald door hoeveel men kan lenen.
Het is niet in het belang van de overheid of de banken om dit (meer) terug te schroeven.

[Verwijderd]

Slasher schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 10:53:
Die mensen wachten al tientallen jaren

Ik zie hier in mijn regio op funda huizen die van rond de 300k tot onder de 200k in vraagprijs gezakt zijn. Afwachten heeft dus wel zin gehad.

[Jumpiefox]

Fiber schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 11:21:
@ Jumpiefox, Voor een courant appartementje in de Randstad heb je waarschijnlijk wel gelijk. Voor een appartement in de krimpgebieden waarschijnlijk niet. Bij huren koop je bovendien ook een aantal risico's en (onderhouds)kosten af. En je betaalt voor flexibiliteit, je kan zo weer zonder gedoe vertrekken als je daar zin in hebt of als dat nodig is.

Ben ik het met je eens, daarom vind ik dat het te makkelijk is om te zeggen "prijzen zullen nog 20% gaan dalen". Het ligt er maar net aan in welk gebied je zit, in welke prijs categorie en wat je aanbiedt.
Kijk je bv buiten de randstad een plekkie zoals Almere ofzo daar heb je voor 150 a 160k al een leuke eengezinswoning. en appartementen voor 120-130k.

Op een gegeven moment zijn de prijzen "laag" genoeg, daarmee bedoel ik te financieren voor de meeste mensen en dan komt vraag & aanbod weer om de hoek kijken. Het is allemaal leuk en aardig om de prijzen te hoog te vinden en je kan wachten op verdere dalingen maar Average joe die wilt gewoon wonen en het kunnen betalen. Die kijkt niet naar grafiekjes van 20jaar, die analyseert de markt niet om zo tot de conclusie te komen dat het beter is om nog ff een jaar of twee te wachten want de prijzen dalen nog met 2,45%...

Dat was toch het hele probleem, men kreeg de financiering gewoonweg niet rond, en dat wordt nu al een stuk beter.

Begrijp me niet verkeerd, ik zou het ook niet erg vinden hoor om een appartement voor 100k te kopen in de randstad Vind alleen dat men te snel roept "ja ze gaan nog zo hard dalen"...als ze de HRA compleet in1x afschaffen dan zeg ik niks meer, dan dalen ze keihard ja ma tot die tijd zal het denk ik wel meevallen jaarlijks een paar % totdat de markt weer aantrekt en er rust is. (hopelijk stijgen ze dan niet weer als een malloot en heeft men zijn lesje geleerd)

[Help!!!!]

Senor Sjon schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 11:01:
[...]


Jup, vooral door het meenemen van 2 volledige salarissen. Het 1 + 0,5x inkomen beginsel zal denk ik eerder volgen dan 80% maximale hypotheek. Mensen kunnen dan nog steeds kopen zonder bakken met eigen geld mee te nemen, maar ze hebben dan toch een buffer door lagere maandlasten.

Dat denk ik ook.

Gewoon
* lenen op max 1 inkomen
* niet meer dan 4 a 4.5x jaarinkomen
* geen HRA
* geen tot max 1 a 2% overdrachtsbelasting

lijken mij voorwaarden om weer tot een behapbare en duurzame schuldenlast cq huizenprijs te komen.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 11:30:
[...]

Ik zie hier in mijn regio op funda huizen die van rond de 300k tot onder de 200k in vraagprijs gezakt zijn. Afwachten heeft dus wel zin gehad.

Ik zie ook huizen die voor 300k stonden en binnen 1 week zijn verkocht.. zegt dus allemaal niet zoveel

Help!!!! schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 11:37:
[...]

Dat denk ik ook.

Gewoon
* lenen op max 1 inkomen
* niet meer dan 4 a 4.5x jaarinkomen
* geen HRA
* geen tot max 1 a 2% overdrachtsbelasting

lijken mij voorwaarden om weer tot een behapbare en duurzame schuldenlast cq huizenprijs te komen.

- Lenen op 1 inkomen
Waarom? Als je met je partner werkt dan kun je lasten makkelijker opbrengen. Daarnaast is het risico al gedeeltelijk afgedekt door het inkomen van de partner maar gedeeltelijk mee te tellen. Als je verwacht binnen een jaar kinderen te nemen zal de hypotheek adviseur samen ook met je kijken wat je inkomen zal zijn in de nieuwe situatie.

- Norm 4 - 4,5 jaarinkomen
Dit is het "spel" van de banken beperkt door AFM. Het is een afweging van risico/betaalbaarheid en kans op niet terugbetalen

- HRA
Dit is een interessante discussie natuurlijk. Maar ik denk dat iedereen het hier met elkaar eens is dat deze nooit in 1 klap kan worden afgeschaft. Daarnaast kun je uren discusieren of het eerlijk is en wat de voors en tegens zijn van deze regeling.

- Overdrachtsbeslasting
Zoals met alle belasting kun je ook hierover discussieren. Waarom erfbelasting? Waarom vermogensbelasting? Waarom progessief inkomensbelasting? etc

[ Voor 64% gewijzigd door Verwijderd op 01-05-2012 11:48 ]

[McVirusS]

Jumpiefox schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 11:36:
[...]

Begrijp me niet verkeerd, ik zou het ook niet erg vinden hoor om een appartement voor 100k te kopen in de randstad

*kuch* ↓↓↓↓

[Fiber]

McVirusS schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 11:44:
[...]
*kuch* ↓↓↓↓

Koopje! Waar zit de catch? Slechte buurt? Wel lekker ouderwetse indeling: Voorkamer, achterkamer, kleine badkamer, smalle losse keuken met een keukendeur naar het balkonnetje voor de vuilniszakken, de frietpan, rijstkoker of curry pan, maar dat heeft ook z'n charme. Ik ken dit soort huizen wel, best gezellig, meestal nog redelijk studentikoze bewoners. Of mensen van buitenlandse afkomst.

[TimDJ]

Fiber schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 12:05:
[...]
Koopje! Waar zit de catch?

Er zit erfpacht op? Was het niet lastig daar tegenwoordig nog een hypotheek voor te krijgen?

[Verwijderd]

TimDJ schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 12:08:
[...]


Er zit erfpacht op? Was het niet lastig daar tegenwoordig nog een hypotheek voor te krijgen?

Erfpacht is geen probleem. Particulier erfpacht wordt wel vaak lastig over gedaan

[Fiber]

241 Euro erfpacht per jaar, die kun je zelf ook nog wel opbrengen lijkt mij. Moet hij wel lang genoeg vaststaan anders kun je onaangename verrassingen krijgen.

[Help!!!!]

Verwijderd schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 11:37:
[...]


Ik zie ook huizen die voor 300k stonden en binnen 1 week zijn verkocht.. zegt dus allemaal niet zoveel


[...]


- Lenen op 1 inkomen
Waarom? Als je met je partner werkt dan kun je lasten makkelijker opbrengen. Daarnaast is het risico al gedeeltelijk afgedekt door het inkomen van de partner maar gedeeltelijk mee te tellen. Als je verwacht binnen een jaar kinderen te nemen zal de hypotheek adviseur samen ook met je kijken wat je inkomen zal zijn in de nieuwe situatie.

Omdat het lenen op meerdere inkomens 1 van de redenen is dat er teveel lucht ontstaat in de prijzen en er teveel schuld is.
Het was leuk voor m.n. de banken (meer hypotheek verstrekken) de adviseurs (meer fee), de mensen die destijds verkochten en meer konden vragen en de overheid ? (meer OB, hogere grondprijzen maar ook meer HRA betalen)

Per saldo betaald men een stuk meer voor een huis terwijl je relatief geen beter huis hebt.
Degenen met de hoogste inkomens kunnen immers nog steeds de beste huizen betalen. En zo zal het ook altijd blijven.

- Norm 4 - 4,5 jaarinkomen
Dit is het "spel" van de banken beperkt door AFM. Het is een afweging van risico/betaalbaarheid en kans op niet terugbetalen.

Deze norm lijkt historisch gezien redelijk goed te werken. Aanpassing wanneer nodig.

- HRA
Dit is een interessante discussie natuurlijk. Maar ik denk dat iedereen het hier met elkaar eens is dat deze nooit in 1 klap kan worden afgeschaft. Daarnaast kun je uren discusieren of het eerlijk is en wat de voors en tegens zijn van deze regeling.

Hoef ik persoonlijk niet over te discussieren. Sterker iedereen met gezond verstand in binnen en buitenland weet al decennia dat het een gedrocht is. Het is ongewenst en moet zo snel mogelijk als redelijkerwijs kan afgebouwd worden.

- Overdrachtsbeslasting
Zoals met alle belasting kun je ook hierover discussieren. Waarom erfbelasting? Waarom vermogensbelasting? Waarom progessief inkomensbelasting? etc

Om de simpele reden dat het mobiliteit in de weg staat en zeker bij 6% teveel prijs opdrijvend werkt. Er is ook geen relatie met een toegenomen waarde van het object.

De huizenmarkt is een notoire megacrisis veroorzaker. Om dit te voorkomen in de toekomst moet je daar heel anders mee omgaan dan tot nu toe gedaan is.

Dat er belasting geheven moet worden is prima maar in de huizenmarkt moet dat dus veel voorzichter gedaan worden. Deze wens is niet ingegeven door minder belasting te willen betalen maar door de wens meer stabiliteit te creeeren.

[McVirusS]

Fiber schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 12:05:
[...]

Koopje! Waar zit de catch? Slechte buurt? Wel lekker ouderwetse indeling: Voorkamer, achterkamer, kleine badkamer, smalle losse keuken met een keukendeur naar het balkonnetje voor de vuilniszakken, de frietpan, rijstkoker of curry pan, maar dat heeft ook z'n charme. Ik ken dit soort huizen wel, best gezellig, meestal nog redelijk studentikoze bewoners. Of mensen van buitenlandse afkomst.

Balkon is niet echt superklein of zo hoor, kan je prima lekker op zitten, weet afmetingen niet uit mijn hoofd maar denk dat het iets van 4 meter lang is bij ruim een meter. Wij aten in de zomer in ieder geval lekker samen buiten, kan prima, balkonkast kan je ook nog best veel in kwijt.

Het is echt geen slechte wijk hoor. Absoluut geen probleemwijk / "prachtwijk". Wij hebben er 5,5 jaar gewoond zonder problemen/overlast. Je woont natuurlijk wel echt in de stad dus je hebt wel veel verkeer in de buurt. Maar ik heb daar persoonlijk geen last van.

De catch is denk ik dat het een wat ouder huis is (bouwjaar 1935 meen ik) en dus bijvoorbeeld houten vloeren en wellicht iets meer onderhoud dan bij nieuwbouwappartement. Maar nieuwbouw krijg je weer niet voor 100k . Het is betaald parkeren voor de deur (maar dat kost iets van €36/jaar voor vergunning), maar daardoor kan je weer makkelijker een plekje vinden. Het is natuurlijk ook iets minder luxe dan een nieuwbouwappartement die een gloednieuwe keuken en badkamer heeft. Maar je woont op zich prima in de randstad voor een ton, lijkt mij toch eigenlijk wel een koopje .

Ik woon hier in ieder geval met veel plezier. Winkels en strand op loopafstand.

Hier kan je zelfs met een HBO start- of MBO (paar jaar ervaring)salaris prima wonen. Ik vind het leuk om mensen op mijn huis te wijzen als ze zeggen dat huizen in de randstad duur zijn .

Houten vloeren zijn trouwens ook een voordeel mocht je indeling willen wijzigen naar een modernere indeling. Leidingen verplaatsen stelt echt niks voor. Leuke is dat je zoiets niet perse direct hoeft te doen maar dat het ook later kan. Ik vindt persoonlijk een grote woonkamer best een voordeel, kleinere slaapkamers vind ik niet zo boeiend, daar heb ik grootste gedeelte van de tijd toch mijn ogen dicht . Lekker ruime woonkamer is wel fijn.

Fiber schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 12:12:
241 Euro erfpacht per jaar, die kun je zelf ook nog wel opbrengen lijkt mij. Moet hij wel lang genoeg vaststaan anders kun je onaangename verrassingen krijgen.

Was geen probleem om hypotheek hiervoor te krijgen. Weet even niet uit mijn hoofd hoe lang het vaststaat maar je kan het in ieder geval afkopen voor meen ik €5.000 als je er echt slapeloze nachten van krijgt . Rente wordt eens in de zoveel jaar herzien geloof ik, maar risico is vrij klein. Zeker omdat gemeenten dus toestaat om het af te kopen, zijn plekken in Den Haag waar dat niet mag en daar zou ik zenuwachtig van worden.

[ Voor 7% gewijzigd door McVirusS op 01-05-2012 12:28 ]

[nare man]

Help!!!! schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 12:16:
[...]

Omdat het lenen op meerdere inkomens 1 van de redenen is dat er teveel lucht ontstaat in de prijzen en er teveel schuld is.
Het was leuk voor m.n. de banken (meer hypotheek verstrekken) de adviseurs (meer fee), de mensen die destijds verkochten en meer konden vragen en de overheid ? (meer OB, hogere grondprijzen maar ook meer HRA betalen)

Je bent dus nu precies hetzelfde aan het doen als je de voorstanders van de HRA verwijt: namelijk het kunstmatig ingrijpen in de prijsvorming om een door jou wenselijk geacht resultaat te bereiken.

Zoals ik al vaker heb gezegd is het de realiteit dat mensen samen deelnemen aan het economisch verkeer. Niet alleen in de huizenmarkt maar ook in het bedrijfsleven gebeurt dit voortdurend (zie het enorme aantal v.o.f.'s en maatschappen in ons land). Een huishouden is een economische entiteit die in de meeste gevallen ook door de wet wordt erkend (denk bijv. aan huwelijk en geregistreerd partnerschap met bijbehorende gemeenschap van goederen).

Nu wil jij één van beide leden van het huishouden in feite onder curatele stellen, door te bepalen dat die persoon niet vrijelijk mag beschikken over zijn (of haar) eigen inkomen. Je wilt immers bepalen dat er maar één inkomen mag worden meegenomen bij de bepaling van de hypotheekhoogte. Je redenering is dat dat tweede inkomen voor 'lucht' zorgt: echter brengt een werkende partner daadwerkelijk harde cash in het laatje en ik zie daarom niet in waarom dat niet zou mogen meetellen. Het enkele argument 'maar dan stijgen de prijzen zo hard' snijdt in ieder geval geen hout; het risico van een echtscheiding is niet een wezenlijk ander risico dan het risico op werkloosheid of arbeidsongeschiktheid bij een alleenstaande geldnemer, en dergelijke risico's moet de bank gewoon verdisconteren in de leennormen. Voor de door jou bepleite ingreep is geen rechtvaardiging te bedenken.

[ Voor 8% gewijzigd door nare man op 01-05-2012 12:34 ]

[Señor Sjon]

Echtscheidingen zorgen wel voor 50% van de NHG aanspraken. Dus dat is wel degelijk een factor hierin.

Het scheve is wel, dat een huursom helemaal scheefgroeit t.o.v. een hypotheek. Huur is dan rustig 2x duurder. Dat klopt dan ook niet.

[BradKing]

Senor Sjon schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 13:08:[..]

Het scheve is wel, dat een huursom helemaal scheefgroeit t.o.v. een hypotheek. Huur is dan rustig 2x duurder. Dat klopt dan ook niet.

Eigenlijk denk ik dat dat wel redelijk klopt en kan groeien:

- Huren geeft je enorm veel vrijheid, voornamelijk om weg te gaan wanneer jij wilt (zie hoeveel mensen nu aan hun huis vast zitten).
- Zeggen dat 'huur rustig 2x duurder' is, laat maar even buiten wegen dat je bij kopen extra eenmalige kosten hebt (gedeeltelijk aftrekbaar nog, dat is waar), zoals notaris/nhg/kk/hypotheek kosten en meteen ook even vergeten dat een huiseigenaar zelf verantwoordelijk is voor z'n onderhoud.. als je bij een VvE zit kan je die zo bij je lasten optellen als je met huur vergelijkt, voor gewone huis bezitters moeten die dat allemaal zelf regelen en kom je op stevige kosten uit als je dat na 5-10 jaar gewoon eens per maand uitrekent.
- Dan heb je met huur ook nog vaker voordelen met collectieve/groot contracten..

Nee, ik zie de huren nog wel groeien, niet in de minste plaats vanwege de toenemende vraag en de 'hoge inkomen extra huurverhoging'..

[Jumpiefox]

Senor Sjon schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 13:08:
Echtscheidingen zorgen wel voor 50% van de NHG aanspraken. Dus dat is wel degelijk een factor hierin.

Het scheve is wel, dat een huursom helemaal scheefgroeit t.o.v. een hypotheek. Huur is dan rustig 2x duurder. Dat klopt dan ook niet.

Nare man zegt volgens mij ook niet dat echtscheidingen geen factor spelen maar dat de bank die risico gewoon mee moet nemen in de berekening van hoeveel je mag lenen? Gebeurt dat overigens al niet? 2 inkomens mogen al niet net zoveel lenen als 1 enkele inkomen ( 2x 23k VS 1x 46K)?

Met 2 inkomens lenen, is meer geld kunnen lenen is meer kunnen betalen en dat kan inderdaad betekenen dat de prijs omhoog klimt..maar is dat dan zo erg? Vraag & aanbod enzo.

Is het probleem niet geweest dat het een combinatie van alles was: op 2 inkomens kunnen lenen, maar ook veel meer dan eigenlijk verantwoord was en dan ook nog eens via 100% aflossingsvrije hypotheken.

Als iedereen gewoon altijd aflost dan was het probleem vast een stuk minder erg geweest of zeg ik nu wat geks? Uiteindelijk nivelleren de prijzen vanzelf wel, men kan niet nog meer lenen, wilt niet meer uitgeven en dan zit je aan het plafond. Als en de prijzen blijven stijgen en de banken steeds meer lenen via allerlei constructies en je geen ene cent aflost dan vraag je toch om problemen?

[nare man]

^^ exact. Voor mij is een echtscheiding niet iets anders dan werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Het valt allemaal in de categorie risico's die de bank moet compenseren, deels door een hogere rente te vragen, en deels door het maximaal aan die risico-categorie te lenen bedrag te beperken. Dat gebeurt zoals opgemerkt in de praktijk ook al, doordat twee inkomens samen minder kunnen lenen dan één iemand met hezelfde inkomen zou kunnen.

En inderdaad zitten er zowel 'lucht' en 'trucjes' in de prijsstijging als reële componenten. Lucht en trucjes zijn o.a. het versoepelen van de leennormen tot 6+ x het jaarinkomen, de bankspaar-constructie en de aflossingsvrije constructie. Reële componenten zijn o.a. het feit dat meer vrouwen zijn gaan werken (en dus een stijging van het gezinsinkomen optrad).

[Verwijderd]

nare man schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 13:57:
^^ exact. Voor mij is een echtscheiding niet iets anders dan werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Het valt allemaal in de categorie risico's die de bank moet compenseren, deels door een hogere rente te vragen, en deels door het maximaal aan die risico-categorie te lenen bedrag te beperken. Dat gebeurt zoals opgemerkt in de praktijk ook al, doordat twee inkomens samen minder kunnen lenen dan één iemand met hezelfde inkomen zou kunnen.

En inderdaad zitten er zowel 'lucht' en 'trucjes' in de prijsstijging als reële componenten. Lucht en trucjes zijn o.a. het versoepelen van de leennormen tot 6+ x het jaarinkomen, de bankspaar-constructie en de aflossingsvrije constructie. Reële componenten zijn o.a. het feit dat meer vrouwen zijn gaan werken (en dus een stijging van het gezinsinkomen optrad).

Precies! En daarom betwijfel ik het of er meer dan 20% van de prijzen zal afgaan omdat er naar mijn mening niet zoveel lucht er meer inzit, tenminste ik zie het niet

[nare man]

Het is in het algemeen ook goed om je steeds weer te bedenken dat het de overheid er niet om te doen is de (te) hoge huizenprijzen naar beneden te halen. Het zal de overheid namelijk werkelijk worst zijn dat jij met je modale salarisje niet in een ééngezinswoning op 15 minuten rijden van je werk kunt wonen. Met dergelijke problemen en ongemakken van het indidivu houdt de overheid zich niet bezig.

Het gaat de overheid om twee dingen: ten eerste de gevaarlijk hoge schuldenlast van privé-personen en de wanverhouding tussen schuldenlast en bezit terugbrengen naar acceptabele niveaus, en ten tweede de overheidsuitgaven beperken. Het stimuleren van aflossen door alleen directe aflosvormen recht te geven op HRA is daartoe een prima (en aan twee zijden snijdend) middel. Echter, dat de huizenprijzen daardoor ook dalen is niet meer dan een bijkomstigheid, het is niet het doel op zich.

Nadat er meer is afgelost en de verhouding tussen bezit en schuld weer normaal wordt, kan er best weer een stabilisering of zelfs een stijging van de prijzen in bepaalde gebieden optreden. Het gaat dan vooral om gebieden waar de vraag structureel veel hoger is dan het aanbod. Daar zal uiteindelijk de wal toch het schip keren -- en als dat gebeurt bij gezonde leen- en aflosnormen, dan zal het de overheid werkelijk worst zijn dat bepaalde categorieën mensen nog steeds geen huis kunnen kopen.

[Istrilyin]

Verwijderd schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 14:45:
[...]
Precies! En daarom betwijfel ik het of er meer dan 20% van de prijzen zal afgaan omdat er naar mijn mening niet zoveel lucht er meer inzit, tenminste ik zie het niet

:-)

Het is net als een voetbal... Je weet dat er een hoop lucht in zit. Maar of 'ie nou 10 of 20 of 30 procent kleiner wordt als 'ie leeg loopt? Lastig te voorspellen vooraf. Als het gesis ophoudt, dan weet je het!

Wat de huizenprijzen betreft is het net zo. Er loopt nog steeds een hoop lucht uit, elke maand wordt een modaal huis bijna 1000 euro goedkoper... Als je spekkoper wilt zijn dan is de juiste tijd om te kopen in ieder geval niet nu.

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 14:45:
[...]


Precies! En daarom betwijfel ik het of er meer dan 20% van de prijzen zal afgaan omdat er naar mijn mening niet zoveel lucht er meer inzit, tenminste ik zie het niet

O.a. het IMF en diverse economen denken daar anders over
Sowieso het feit dat huizen nauwelijks verkopen geeft al aan dat prijzen te hoog zijn.

[argro]

Istrilyin schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 15:37:
[...]

Als je spekkoper wilt zijn dan is de juiste tijd om te kopen in ieder geval niet nu.

Dat hangt er natuurlijk vanaf. Als je starter op de woningmarkt bent dan maakt het niet zo heel veel uit wanneer je koopt, bezien vanuit de huizenprijzen. Niet alleen de prijs van jouw woning zal namelijk gaan dalen of stijgen, maar iets vergelijkbaars gebeurt met alle woningen. Wanneer je dus ooit weer gaat verhuizen, dan heb je weinig aan een stijging en heb je ook niet heel veel last van een daling. Andere huizen zijn immers net zo goed in prijs gestegen of gedaald. Hét goede moment om te kopen is moeilijk te bepalen. Financieel gezien moet je in ieder geval naar veel meer dan alleen naar huizenprijzen kijken. Ik denk bijvoorbeeld dat wat dat betreft de hypotheekrente meer relevant is. Beter nu kopen met een lage rente, dan straks met een iets lagere prijs, maar een flink hogere rente bijvoorbeeld. Daarbij kost ook huren totdat het juiste moment daar is relatief veel geld natuurlijk. Voor zover het juiste moment al bestaat.

Ooit kocht men een eengezinswoning voor 70.000 gulden, maar wel met 13% rente. Nu koopt men diezelfde eengezinswoning voor 200.000 euro, maar met 3,5% rente. Qua rentelasten een stijging die de inflatie over diezelfde periode niet veel ontloopt. Het is dus vrij betrekkelijk allemaal. Voor velen gaat het om de maandlasten, de huizenprijs is maar één van de vele variabelen daarin.

[ Voor 19% gewijzigd door argro op 01-05-2012 15:56 ]

[Verwijderd]

nare man schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 15:19:
Het is in het algemeen ook goed om je steeds weer te bedenken dat het de overheid er niet om te doen is de (te) hoge huizenprijzen naar beneden te halen. Het zal de overheid namelijk werkelijk worst zijn dat jij met je modale salarisje niet in een ééngezinswoning op 15 minuten rijden van je werk kunt wonen. Met dergelijke problemen en ongemakken van het indidivu houdt de overheid zich niet bezig.

Het gaat de overheid om twee dingen: ten eerste de gevaarlijk hoge schuldenlast van privé-personen en de wanverhouding tussen schuldenlast en bezit terugbrengen naar acceptabele niveaus, en ten tweede de overheidsuitgaven beperken. Het stimuleren van aflossen door alleen directe aflosvormen recht te geven op HRA is daartoe een prima (en aan twee zijden snijdend) middel. Echter, dat de huizenprijzen daardoor ook dalen is niet meer dan een bijkomstigheid, het is niet het doel op zich.

Nadat er meer is afgelost en de verhouding tussen bezit en schuld weer normaal wordt, kan er best weer een stabilisering of zelfs een stijging van de prijzen in bepaalde gebieden optreden. Het gaat dan vooral om gebieden waar de vraag structureel veel hoger is dan het aanbod. Daar zal uiteindelijk de wal toch het schip keren -- en als dat gebeurt bij gezonde leen- en aflosnormen, dan zal het de overheid werkelijk worst zijn dat bepaalde categorieën mensen nog steeds geen huis kunnen kopen.

Dat is niet helemaal waar. De overheid heeft lang het mantra gehad, kopen is goed voor de burgers en daarom fiscale regels ingesteld om dit te bevorderen (zoals de HRA).

Daarnaast is het in het belang van de overheid dat de huizenprijzen niet te hard dalen. Dit levert namelijk enorm veel problemen op voor de economie, burgers en banken.

[Wceend]

nare man schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 15:19:
Het gaat de overheid om twee dingen: ten eerste de gevaarlijk hoge schuldenlast van privé-personen en de wanverhouding tussen schuldenlast en bezit terugbrengen naar acceptabele niveaus, en ten tweede de overheidsuitgaven beperken. Het stimuleren van aflossen door alleen directe aflosvormen recht te geven op HRA is daartoe een prima (en aan twee zijden snijdend) middel. Echter, dat de huizenprijzen daardoor ook dalen is niet meer dan een bijkomstigheid, het is niet het doel op zich.

Dat is leuk natuurlijk maar daar zitten wel gevolgen aan voor dezelfde overheid. Namelijk minder overdrachtsbelasting (door de lagere prijzen), minder OZB belasting, minder BTW inkomsten (minder te besteden voor de huizenbezitter). De overheid zal dus ook in de gaten moeten houden dat x miljoen minder aan hypotheekrenteaftrek niet 100% in de staatskas terecht komt maar ook zal leiden toch lagere belastingopbrensten op andere niveau's.

Er zal macroeconomisch vast een model voor zijn maar hopelijk is het duidelijk wat ik bedoel.

[RemcoDelft]

argro schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 15:49:
[...]
Ooit kocht men een eengezinswoning voor 70.000 gulden, maar wel met 13% rente. Nu koopt men diezelfde eengezinswoning voor 200.000 euro, maar met 3,5% rente. Qua rentelasten een stijging die de inflatie over diezelfde periode niet veel ontloopt. Het is dus vrij betrekkelijk allemaal. Voor velen gaat het om de maandlasten, de huizenprijs is maar één van de vele variabelen daarin.

Het terugbetalen echter was een heel ander verhaal: Die 13% rente was een zeer korte piek, daarna daalde die rente behoorlijk. En 70k gulden bij elkaar sparen was toen aanzienlijk minder werk dan 200k euro nu is.
Ik heb liever 50k schuld tegen 20% rente dan 500k schuld tegen 2% rente.

[Henk007]

nare man schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 15:19:
Het gaat de overheid om twee dingen: ten eerste de gevaarlijk hoge schuldenlast van privé-personen en de wanverhouding tussen schuldenlast en bezit terugbrengen naar acceptabele niveaus, en ten tweede de overheidsuitgaven beperken. Het stimuleren van aflossen door alleen directe aflosvormen recht te geven op HRA is daartoe een prima (en aan twee zijden snijdend) middel.

Volgens mij is het zoveel mogelijk vermijden van systemische instabiliteit in het bankwezen als gevolg van punt één ook een hoge prioriteit van de overheid.

[argro]

RemcoDelft schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 16:01:
[...]

Ik heb liever 50k schuld tegen 20% rente dan 500k schuld tegen 2% rente.

En als tegenover die schuld van 50k een bezit van 50k staat en tegenover die schuld van 500k een bezit van 500k? In dat geval kies ik absoluut voor die schuld van 500k. Aflossen kost geen geld, rente betalen wel. De financieringskosten zijn procentueel in het geval van de 500k lager.

[nare man]

Wceend schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 16:00:
[...]

Dat is leuk natuurlijk maar daar zitten wel gevolgen aan voor dezelfde overheid. Namelijk minder overdrachtsbelasting (door de lagere prijzen), minder OZB belasting, minder BTW inkomsten (minder te besteden voor de huizenbezitter). De overheid zal dus ook in de gaten moeten houden dat x miljoen minder aan hypotheekrenteaftrek niet 100% in de staatskas terecht komt maar ook zal leiden toch lagere belastingopbrensten op andere niveau's.

Er zal macroeconomisch vast een model voor zijn maar hopelijk is het duidelijk wat ik bedoel.

Ja, dat noemen ze uitverdieneffecten: het verschijnsel dat het nominale bedrag van een bezuiniging altijd hoger is dan het effectieve bedrag van een bezuiniging. Je kunt wel een paar miljard besparen door mensen geen HRA meer te geven, maar dat zal er toe leiden dat mensen een groter deel van hun inkomen nodig hebben om hun woonlasten te betalen, zodat er minder overblijft voor consumptie, waardoor inderdaad zoals jij zegt, opbrengsten uit BTW, accijnzen, et cetera ook sterk teruglopen. Het schijnt dat dit uitverdieneffect in de regel wel op kan lopen tot 30-40% (dus dat de uiteindelijke effectieve besparing maar 60-70% van de bezuiniging is).

Henk007 schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 16:10:
[...]
Volgens mij is het zoveel mogelijk vermijden van systemische instabiliteit in het bankwezen als gevolg van punt één ook een hoge prioriteit van de overheid.

Ook dat is juist, en daarom heeft de overheid tegelijk ook meteen als doel om iedere aanpak van de HRA geleidelijk te laten gaan. Simpelweg omdat ook de reële economie, het totaal van huishoudens en hun huishoudboekjes, een systeem is dat je niet zomaar op zijn gat kunt laten donderen.

[ Voor 17% gewijzigd door nare man op 01-05-2012 16:24 ]

[Help!!!!]

nare man schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 12:28:
[...]


Je bent dus nu precies hetzelfde aan het doen als je de voorstanders van de HRA verwijt: namelijk het kunstmatig ingrijpen in de prijsvorming om een door jou wenselijk geacht resultaat te bereiken.

Ik ben niet cout que cout tegen kunstmatig ingrijpen. Wel tegen verkeerd ingrijpen. De HRA valt onder dat laatste.

Zoals ik al vaker heb gezegd is het de realiteit dat mensen samen deelnemen aan het economisch verkeer. Niet alleen in de huizenmarkt maar ook in het bedrijfsleven gebeurt dit voortdurend (zie het enorme aantal v.o.f.'s en maatschappen in ons land). Een huishouden is een economische entiteit die in de meeste gevallen ook door de wet wordt erkend (denk bijv. aan huwelijk en geregistreerd partnerschap met bijbehorende gemeenschap van goederen).

Nu wil jij één van beide leden van het huishouden in feite onder curatele stellen, door te bepalen dat die persoon niet vrijelijk mag beschikken over zijn (of haar) eigen inkomen. Je wilt immers bepalen dat er maar één inkomen mag worden meegenomen bij de bepaling van de hypotheekhoogte. Je redenering is dat dat tweede inkomen voor 'lucht' zorgt: echter brengt een werkende partner daadwerkelijk harde cash in het laatje en ik zie daarom niet in waarom dat niet zou mogen meetellen. Het enkele argument 'maar dan stijgen de prijzen zo hard' snijdt in ieder geval geen hout; het risico van een echtscheiding is niet een wezenlijk ander risico dan het risico op werkloosheid of arbeidsongeschiktheid bij een alleenstaande geldnemer, en dergelijke risico's moet de bank gewoon verdisconteren in de leennormen. Voor de door jou bepleite ingreep is geen rechtvaardiging te bedenken.

Die is er wel. Je betaalt meer voor hetzelfde (waar ook weer HRA over betaald moet worden door overheid). Keuzevrijheid is leuk hoor maar deze mensen wonen grosso modo niet in een beter huis dan wanneer men altijd maar op 1 inkomen had mogen lenen.

Dat terugdraaien lastiger is dan invoeren snap ik natuurlijk wel. Inderdaad briljante zet voor sommige partijen destijds. De rest is er geen bal mee opgeschoten. Tenzij je hogere schuld voor hetzelfde een asset vindt.

[Jiriki]

Verwijderd schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 15:57:
[...]
Dat is niet helemaal waar. De overheid heeft lang het mantra gehad, kopen is goed voor de burgers en daarom fiscale regels ingesteld om dit te bevorderen (zoals de HRA).

Nee hoor, de HRA is in 1893 ingevoerd om de gevolgen van de nieuwe vermogensbelasting te compenseren, iets dat vaak vergeten wordt. Het was echt niet de bedoeling van de overheid dat iedereen maar huizen ging kopen.

Wat ook vaak wordt vergeten is dat niet alleen meer en meer mensen huizen kopen, maar dat de eisen van mensen ook steeds hoger worden. Ieder kind een eigen slaapkamer, nog een studeer/hobby kamer erbij, luxe keuken, luxe badkamer, noem maar op. 30 jaar geleden sliepen er rustig twee of drie kinderen op één kamer en een bad was een luxe, tenzij je een bad had met een douche er in. WC boven hetzelfde, tenzij die weer op de badkamer zat.

Dat de prijzen stijgen is echt niet alleen door de overheid veroorzaakt, het meeste komt door de toenemende welvaart en de Nederlandse mentaliteit om deze in je huis te steken, iets dat onze omringende landen veel minder hebben.

[Henk007]

Jiriki schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 16:22:
[...]

Nee hoor, de HRA is in 1893 ingevoerd om de gevolgen van de nieuwe vermogensbelasting te compenseren, iets dat vaak vergeten wordt. Het was echt niet de bedoeling van de overheid dat iedereen maar huizen ging kopen.

Helemaal correct.
Daarom is het zo jammer dat kamerleden én leden van het kabinet wanneer het hun uitkomt beweren dat het doel van de HRA 'bevordering van het eigen woningbezit' is. Ik heb dit Mark Rutte een paar weken terug nog letterlijk horen zeggen.

[Help!!!!]

Het zal best zo zijn dat de argumentatie voor HRA in de loop der jaren veranderd is.

Het is alleen jammer dat het zo'n gedrocht van een systeem is om dat doel te bereiken.

[nare man]

Help!!!! schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 16:19:
[...]
Die is er wel. Je betaalt meer voor hetzelfde (waar ook weer HRA over betaald moet worden door overheid). Keuzevrijheid is leuk hoor maar deze mensen wonen grosso modo niet in een beter huis dan wanneer men altijd maar op 1 inkomen had mogen lenen.

En jij vindt dat het aan de overheid is om te bepalen wanneer iemand 'teveel betaalt voor hetzelfde product'? Dat riekt gewoon naar communisme, althans naar een centrale planeconomie.

Zoals ik al zei, je moet wel goed de doelen van het aanpakken van de HRA voor ogen houden. Terugdringen van schulden, het bancaire systeem minder kwetsbaar maken, stimuleren van aflossing, et cetera: allemaal legitieme doelen van een hervorming van de HRA. Maar het enkele verlagen van 'te hoge' huizenprijzen, alleen maar omdat het zielig is dat starters niet meteen de woning kunnen kopen die ze willen: géén legitiem doel. Een koopwoning (laat staan een koopwoning van een bepaalde kwaliteit) is geen recht.

[ Voor 4% gewijzigd door nare man op 01-05-2012 16:31 ]

[argro]

nare man schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 16:31:
[...]

Maar het enkele verlagen van 'te hoge' huizenprijzen, alleen maar omdat het zielig is dat starters niet meteen de woning kunnen kopen die ze willen: géén legitiem doel. Een koopwoning (laat staan een koopwoning van een bepaalde kwaliteit) is geen recht.

Daarbij zal het hervormen van de HRA dat doel ook niet heel veel dichterbij brengen. Huizen worden misschien goedkoper, maar maandlasten nemen relatief gezien toe. Waar je nu X per maand betaald voor een huis met een prijs Y, betaal je straks nog steeds X per maand voor een huis van 0,8*Y. Nu met HRA, straks met een beperkte HRA. Het betreffende huis is voor de betreffende starter dus geen stap dichterbij gekomen.

[ Voor 5% gewijzigd door argro op 01-05-2012 16:35 ]

[EXX]

Uitgezonderd natuurlijk de mensen met redelijk wat cash, die worden spekkoper. Niets mis mee, worden de spaarders ook eens bevoordeeld.

[Help!!!!]

nare man schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 16:31:
[...]


En jij vindt dat het aan de overheid is om te bepalen wanneer iemand 'teveel betaalt voor hetzelfde product'? Dat riekt gewoon naar communisme, althans naar een centrale planeconomie.

Nee dat zeg ik niet. Dat is iets wat jij ervan probeert te maken. Beetje flauw ook om met communisme aan te komen zetten. We kennen in Nederland geen volledig vrije markt en dat is imho maar goed ook. Inmiddels is men er iha wel achter dat de zegeningen van de marktwerking op zijn zachtst gezegd wat overschat zijn.

Op sommige markten ontkom je er niet aan als overheid meer te plannen.

En nogmaals, ik zie niet in wat het belang van de koper is om meer te betalen voor hetzelfde. Aangezien jij zelf een koper bent snap ik al helemaal niet waarom je zo dat zo graag wilt

Zoals ik al zei, je moet wel goed de doelen van het aanpakken van de HRA voor ogen houden. Terugdringen van schulden, het bancaire systeem minder kwetsbaar maken, stimuleren van aflossing, et cetera: allemaal legitieme doelen van een hervorming van de HRA.
Maar het enkele verlagen van 'te hoge' huizenprijzen, alleen maar omdat het zielig is dat starters niet meteen de woning kunnen kopen die ze willen: géén legitiem doel. Een koopwoning (laat staan een koopwoning van een bepaalde kwaliteit) is geen recht.

Correctie: jij vindt een aantal zaken geen recht.

Ik zeg niet dat het een recht is, maar ik acht het wel wenselijk dat het doelstelling van de overheid is om randvoorwaarden te creeren die ervoor te zorgen dat mensen zich een redelijke woning kunnen veroorloven zonder zich van voor tot achter in de schulden te steken.
En het liefst zonder allerlei omslachtige, dure en ondoorzichtige (koop/huur) maatregelen

Maar als je op die toer wilt, HRA is wat mij betreft ook geen recht. Integendeel.

[Jiriki]

Help!!!! schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 16:56:
[...]
Ik zeg niet dat het een recht is, maar ik acht het wel wenselijk dat het doelstelling van de overheid is om randvoorwaarden te creeren die ervoor te zorgen dat mensen zich een redelijke woning kunnen veroorloven zonder zich van voor tot achter in de schulden te steken.

Die is er toch ook gewoon? Dat heet sociale huur, goed te betalen huurhuizen voor mensen met lage inkomens. Daar zijn de woningcorporaties voor opgericht.

[Xanaroth]

Help!!!! schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 16:56:


Ik zeg niet dat het een recht is, maar ik acht het wel wenselijk dat het doelstelling van de overheid is om randvoorwaarden te creeren die ervoor te zorgen dat mensen zich een redelijke woning kunnen veroorloven zonder zich van voor tot achter in de schulden te steken.
En het liefst zonder allerlei omslachtige, dure en ondoorzichtige (koop/huur) maatregelen

Maar als je op die toer wilt, HRA is wat mij betreft ook geen recht. Integendeel.

Een woning veroorloven is zowel huur als koop. Dat je ergens moet kunnen wonen is tot op zekere hoogte een recht (dak boven je hoofd). Maar er is niks dat gezegd wordt over de financieringsvorm of de staat van de woning. Als dat zo'n jaren 80 tochthok is voor 400/maand, dan kun je je nog steeds een woning veroorloven.

En voor dergelijke sociale huur hoef je je echt niet in de schulden te steken.

[Verwijderd]

Slasher schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 10:53:
[...]

Die mensen wachten al tientallen jaren

En nu nog vele jaren, want het gaat zeer lang duren voordat de huizenprijzen weer zullen stijgen.

Senor Sjon schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 11:22:
5% waardedaling per jaar? Dat blijft niet voortduren.

Ach, 25 jaar waardestijging van 10% per jaar had ook niemand verwacht.

[ Voor 32% gewijzigd door Verwijderd op 01-05-2012 22:07 ]

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 22:01:
[...]

En nu nog vele jaren, want het gaat zeer lang duren voordat de huizenprijzen weer zullen stijgen.


[...]

Ach, 25 jaar waardestijging van 10% per jaar had ook niemand verwacht.

En dus nooit een huis kopen.... en die mensen moeten ook niet kopen, want een huis is om te wonen en niet om zo laag mogelijk in te kopen en maar hopen dat er winst uit komt...

[Verwijderd]

Jaspertje schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 22:09:
[...]

En dus nooit een huis kopen.... en die mensen moeten ook niet kopen, want een huis is om te wonen en niet om zo laag mogelijk in te kopen en maar hopen dat er winst uit komt...

Nu op nieuwsuur: de ellende van mensen met een tophypotheek, die restschulden hebben tot wel 50.000.
Dat moet toch wel een waarschuwing zijn voor mensen die te duur kopen.

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 01-05-2012 22:31 ]

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 22:30:
[...]

Nu op nieuwsuur: de ellende van mensen met een tophypotheek, die restschulden hebben tot wel 50.000.
Dat moet toch wel een waarschuwing zijn voor mensen die te duur kopen.

Tja, ik heb 2 jaar eerder een huis gekocht, maar wij hebben wel nagedacht over hoe lang we er wilde wonen.. en overigens wel grappig: De huizenwaarde is nog altijd 2x zo groot als de schuld...

[MBV]

Maar die 'overwaarde' zit bij een andere groep mensen dan de restschulden. Ik denk trouwens dat er 4 mensen heel graag meededen, ze gaven zelfs een reclamefilmpje voor het huis

[timag]

Verwijderd schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 22:30:
[...]
Nu op nieuwsuur: de ellende van mensen met een tophypotheek, die restschulden hebben tot wel 50.000.
Dat moet toch wel een waarschuwing zijn voor mensen die te duur kopen.

Kan jij die mensen dan even uitleggen wat te duur kopen is?

Ik heb ook net mijn huis verkocht, met een restschuld. Die restschuld zat hem in de kosten koper. Die betaal ik nu achteraf uit eigen zak, toen ik het huis 5 jaar geleden kocht heb

Help!!!! schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 16:56:
[...]
Nee dat zeg ik niet. Dat is iets wat jij ervan probeert te maken. Beetje flauw ook om met communisme aan te komen zetten.

Ik volg Nare Man wel met die link naar communisme. Je zegt namelijk dat het geld wat mijn vrouw verdient minder waard is omdat wij anders teveel kunnen betalen. Je wilt dus problemen met een moeizaam functionerende markt oplossen door de marktwerking nog verder te verstoren. Dat riekt naar een geplande markt zoals onder de communisten.

[RemcoDelft]

timag schreef op woensdag 02 mei 2012 @ 11:34:
[...]
Je zegt namelijk dat het geld wat mijn vrouw verdient minder waard is omdat wij anders teveel kunnen betalen.

Elke euro van je vrouw is natuurlijk net zo veel waard, je mag er alleen minder mee lenen. Wat je er wel mee mag doen is sparen, prima toch?

[nare man]

RemcoDelft schreef op woensdag 02 mei 2012 @ 11:59:
[...]

Elke euro van je vrouw is natuurlijk net zo veel waard, je mag er alleen minder mee lenen. Wat je er wel mee mag doen is sparen, prima toch?

Nee, ze mag er niets mee doen wat ze wil. Daarmee is er geen wezenlijk verschil met de stelling dat de overheid het recht heeft om mensen te dwingen niet meer dan ééns per drie jaar een nieuwe computer te kopen, omdat een oude computer toch snel genoeg is om te tekstverwerken, mensen anders teveel betalen voor hetzelfde product, en de prijzen van nieuwe hardware anders te snel stijgen. Dan zou iedereen moord en brand schreeuwen, maar deze vorm van demancipatie cq ondercuratelestelling is oké, omdat het zo fijn is dat de huizenprijzen dalen? We leven niet in een vacuum.

[ Voor 16% gewijzigd door nare man op 02-05-2012 12:11 ]

[RemcoDelft]

nare man schreef op woensdag 02 mei 2012 @ 12:09:
[...]
Je onderschrijft zijn stelling omdat het je goed uitkomt, maar het is in een rechtstaat natuurlijk zo fout als wat.

En jij bent tegen de stelling omdat het jou zo uitkomt

Maar wellicht is het alternatief beter: IEDEREEN nog maar 3 jaarsalarissen lenen, waarbij 2 salarissen wel volledig meetellen. Of vind je dat de overheid ook geen maximum mag stellen aan wat mensen mogen lenen? Zelfs niet als die overheid er garant voor staat via NHG en het redden van banken?

[assje]

RemcoDelft schreef op woensdag 02 mei 2012 @ 12:12:
[...]

En jij bent tegen de stelling omdat het jou zo uitkomt

Maar wellicht is het alternatief beter: IEDEREEN nog maar 3 jaarsalarissen lenen, waarbij 2 salarissen wel volledig meetellen. Of vind je dat de overheid ook geen maximum mag stellen aan wat mensen mogen lenen? Zelfs niet als die overheid er garant voor staat via NHG en het redden van banken?

Of de maximale looptijd van een hypotheek 20 ipv. 30 jaar, zelfde idee.

[Fiber]

Het is gewoon een enigszins overtrokken reactie op situaties zoals gisteravond in Nieuwsuur, en dat waren nog niet eens de heel erge gevallen naar mijn idee. Mensen tegen zichzelf willen beschermen die een veel te duur huis willen kopen, verbouwing willen mee financieren, maximaal op twee volledige inkomens lenen zonder af te lossen, etc. En dan in de problemen komen bij het krijgen van kinderen, verlies van baan, ziekte, scheiding en dalende huizenprijzen, etc.

[timag]

RemcoDelft schreef op woensdag 02 mei 2012 @ 12:12:
[...]
Maar wellicht is het alternatief beter: IEDEREEN nog maar 3 jaarsalarissen lenen, waarbij 2 salarissen wel volledig meetellen. Of vind je dat de overheid ook geen maximum mag stellen aan wat mensen mogen lenen? Zelfs niet als die overheid er garant voor staat via NHG en het redden van banken?

De overheid staat niet garant voor mijn hypotheek. NHG wordt hier kennelijk als een gegeven beschouwd maar dat is voor lang niet iedereen aan de orde. Het redden van banken heeft vooralsnog weinig te maken met de Nederlandse hypotheekmarkt.

Een behoorlijk deel van de problemen op de woningmarkt komen door het reguleren van de markt. Een van de valkuilen van in een systeem ingrijpen zonder het volledige systeem in alle details te doorgronden (dat is nl. in de praktijk vrijwel onmogelijk) is dat je het verder verstoort en/of ongewenste neveneffecten creëert. De overheid grijpt in, ziet dat het niet werkt en doet geen stap terug maar grijpt nog verder in. Daarmee creëer je een systeem wat staat of valt bij het overheidsbeleid.

Wat ik maximaal zou mogen lenen zou tussen mijzelf en de bank moeten worden bepaald. Wel met wat randvoorwaarden waardoor het risico eerlijk wordt verdeeld. Zo zou bij het niet kunnen betalen van je hypotheek je na verkoop van het onderpand geen of een beperkte restschuld over mogen houden. Dan verdeel je het risico netjes over klant en bank. De bank moet dan een veel betere risico-inschatting doen en dat lost een heleboel overheidsbemoeienis op (moet eerlijk zeggen dat ik hier nog niet uitgebreid over heb nagedacht dus er zouden wat gaten in dat idee kunnen zitten, maar er zijn ook andere opties).

Overigens vind is het beperken van de maximale leencapaciteit wat bijzonder uitgevallen. Inkomens die weinig maar teveel voor sociale woningbouw verdienen moeten duur huren omdat ze niet goedkoop kunnen kopen, maar hogere inkomens kunnen nog steeds erg veel krijgen.

Ik ging voor mijn nieuwe hypotheek wat voorzichtig naar de bank toe omdat ik na de verhalen over minder kunnen lenen niet zeker wist hoeveel ik kon krijgen. Ik sloeg steil achterover van hoeveel er nog mogelijk was. Iemand die normaal met z'n financiën omgaat zou m.i. nooit zoveel lenen met mijn inkomen. Ik heb nu voor mijn gevoel veel aan een huis uitgegeven (net aan de voorzichtige kant van wat ik maximaal vond) maar van de bank had dat het dubbele (!) mogen zijn.

[Fiber]

timag schreef op woensdag 02 mei 2012 @ 12:43:
[...]
Ik ging voor mijn nieuwe hypotheek wat voorzichtig naar de bank toe omdat ik na de verhalen over minder kunnen lenen niet zeker wist hoeveel ik kon krijgen. Ik sloeg steil achterover van hoeveel er nog mogelijk was. Iemand die normaal met z'n financiën omgaat zou m.i. nooit zoveel lenen met mijn inkomen. Ik heb nu voor mijn gevoel veel aan een huis uitgegeven (net aan de voorzichtige kant van wat ik maximaal vond) maar van de bank had dat het dubbele (!) mogen zijn.

Dat is verstandig. Er zijn echter helaas ook mensen die dan direct naar een nog veel duurder huis gaan kijken en een bank gaan zoeken die nog net een tandje verder gaat dan jouw bank. Dat soort mensen moet je gewoon tegen zichzelf beschermen. Is ook beter voor de samenleving als geheel.

[timag]

Fiber schreef op woensdag 02 mei 2012 @ 12:51:
[...]

Dat is verstandig. Er zijn echter helaas ook mensen die dan direct naar een nog veel duurder huis gaan kijken en een bank gaan zoeken die nog net een tandje verder gaat dan jouw bank. Dat soort mensen moet je gewoon tegen zichzelf beschermen. Is ook beter voor de samenleving als geheel.

Ik snap de gedachtengang en ik kan me er deels ook wel in vinden. Maar waar hou je dan op? Iemand die al zijn geld in een hele mooie auto steekt kan ook onverantwoord bezig zijn. Moeten we die dan ook gaan beschermen? Je mag geen auto kopen die meer kost dan een jaarsalaris? Geen mobiel abonnement dat meer is dan je zakgeld?

[EXX]

timag schreef op woensdag 02 mei 2012 @ 13:38:
[...]


Ik snap de gedachtengang en ik kan me er deels ook wel in vinden. Maar waar hou je dan op? Iemand die al zijn geld in een hele mooie auto steekt kan ook onverantwoord bezig zijn. Moeten we die dan ook gaan beschermen? Je mag geen auto kopen die meer kost dan een jaarsalaris? Geen mobiel abonnement dat meer is dan je zakgeld?

Zolang die mooie auto met eigen geld gekocht wordt, is er geen enkel probleem. Zodra er forse leningen om de hoek komen kijken wordt pas het anders.

[BlakHawk]

EXX schreef op dinsdag 01 mei 2012 @ 16:45:
Uitgezonderd natuurlijk de mensen met redelijk wat cash, die worden spekkoper. Niets mis mee, worden de spaarders ook eens bevoordeeld.

Dus eigenlijk is het een maatregel van de VVD, om de rijken een handje te helpen, goedkoper huisjesmelker te kunnen worden

[Wceend]

EXX schreef op woensdag 02 mei 2012 @ 13:47:
[...]
Zolang die mooie auto met eigen geld gekocht wordt, is er geen enkel probleem. Zodra er forse leningen om de hoek komen kijken wordt pas het anders.

Dan is nog de vraag of de overheid daarin moet reguleren of dat de geldverstrekker dat in de hand heeft.
De geldverstrekker neemt namelijk het risico en als deze vind dat je te veel wilt lenen en dat het risico te hoog is gaat of de rente omhoog of je krijgt de lening niet.


@dfrenner
Of je zegt dat mensen die er voor kiezen om te sparen worden bevoordeeld. Als twee mensen met een gelijk netto inkomen een verschillende keuze maken dan heeft dat toch gevolgen.
Persoon A gaat veel op vakantie en gaat vaak uit en heeft daardoor geen geld. Conclusie is dat hij veel moet lenen of genoegen moet nemen met een minder huis.

Persoon B gaat nooit op vakantie of gaat nooit uit maar koopt met gespaard geld een mooi huis.


Als ze beide netto even veel verdienen is de een niet beter af als de ander. Dat heeft dan ook niks met de rijken een handje helpen te maken, het is een individuele keuze van een persoon om op een bepaalde manier met geld om te gaan.

Omdat Persoon B een mooi huis kan kopen hoeft dit dan nog niet mogelijk gemaakt te worden voor Persoon A.
Dan had Persoon A maar andere keuzes moeten maken wat te doen met zijn geld.

[ Voor 44% gewijzigd door Wceend op 02-05-2012 15:10 ]

[Frigolamptje]

Wceend schreef op woensdag 02 mei 2012 @ 15:05:
[...]

Dan is nog de vraag of de overheid daarin moet reguleren of dat de geldverstrekker dat in de hand heeft.
De geldverstrekker neemt namelijk het risico en als deze vind dat je te veel wilt lenen en dat het risico te hoog is gaat of de rente omhoog of je krijgt de lening niet.

En zo komen we bij het begin van de financiële crisis: die risico's werden via diverse paketjes doorgegeven aan andere instellingen en fondsen, waardoor de banken eigenlijk geen risico meer hadden en erg gul waren met leningen. Zolang het risico blijft bij diegene die het geld uitleent zit je goed, maar de financiële crisis heeft aangetoond dat dat niet zo is met alle gevolgen vandien. Marktprincipe is minst slechte principe, wat doordachte regulering erbovenop en het kan zelf naar een goed principe neigen

[Supermario16]

timag schreef op woensdag 02 mei 2012 @ 12:43:
[...]
Ik ging voor mijn nieuwe hypotheek wat voorzichtig naar de bank toe omdat ik na de verhalen over minder kunnen lenen niet zeker wist hoeveel ik kon krijgen. Ik sloeg steil achterover van hoeveel er nog mogelijk was. Iemand die normaal met z'n financiën omgaat zou m.i. nooit zoveel lenen met mijn inkomen. Ik heb nu voor mijn gevoel veel aan een huis uitgegeven (net aan de voorzichtige kant van wat ik maximaal vond) maar van de bank had dat het dubbele (!) mogen zijn.

Deze ervaring heb ik ook! Ik kon zoveel lenen dat ik amper (als ik evengoed een beetje wilde leven) amper 100 euro in de maand overhield als "reserve" / spaar bedrag. Juist vanwege dit gegeven heb ik besloten alles nog even uit te stellen, als de huizenprijzen verder dalen wil ik wel genoeg kunnen sparen om straks ook nog een huis uit te kunnen als ik dit zou willen. Banken hebben daarnaast geen risico! Als de hypotheeknemer niet meer kan betalen, zorgt de bank voor executieverkoop en zit de hypotheeknemer met een restschuld. Waar is dan het risico van de bank (of zie ik iets over het hoofd)?

[foppe-jan]

Supermario16 schreef op woensdag 02 mei 2012 @ 15:57:
Waar is dan het risico van de bank (of zie ik iets over het hoofd)?

offtopic:
Als ze dit te vaak doen kunnen ze instorten (lees: dan moet de overheid geld aan ze geven). En dan kunnen ze zichzelf dus geen bonussen meer uitkeren omdat ze zulke fantastische "groei" hebben gerealiseerd.

[Verwijderd]

Supermario16 schreef op woensdag 02 mei 2012 @ 15:57:
[...]


Deze ervaring heb ik ook! Ik kon zoveel lenen dat ik amper (als ik evengoed een beetje wilde leven) amper 100 euro in de maand overhield als "reserve" / spaar bedrag. Juist vanwege dit gegeven heb ik besloten alles nog even uit te stellen, als de huizenprijzen verder dalen wil ik wel genoeg kunnen sparen om straks ook nog een huis uit te kunnen als ik dit zou willen. Banken hebben daarnaast geen risico! Als de hypotheeknemer niet meer kan betalen, zorgt de bank voor executieverkoop en zit de hypotheeknemer met een restschuld. Waar is dan het risico van de bank (of zie ik iets over het hoofd)?

Ik ben toch wel heel benieuwd naar welke hypotheekadviseur jullie geweest zijn. Standaard mag je nooit meer lenen dan 4,5/5x je bruto jaarinkomen. Dat kom grosso modo neer op 30%-40% van je netto maand salaris.

[nare man]

Supermario16 schreef op woensdag 02 mei 2012 @ 15:57:
[...]
Banken hebben daarnaast geen risico! Als de hypotheeknemer niet meer kan betalen, zorgt de bank voor executieverkoop en zit de hypotheeknemer met een restschuld. Waar is dan het risico van de bank (of zie ik iets over het hoofd)?

Je ziet wel iets over het hoofd de bank heeft 100 uitgeleend aan de huizenbezitter, krijgt door de executieverkoop zeg 70 terug, en heeft dus nog een vordering van 30 op de huizenbezitter. Omdat de huizenbezitter evenwel geen geld heeft, en zeker geen verhaal zal bieden voor die resterende 30, zit de bank dus met een strop van 30: die zal als oninbaar moeten worden afgeboekt.

Dit is anders bij NHG: mits de huizenbezitter aan de voorwaarden heeft voldaan, wordt zijn restschuld van 30 vanuit de NHG-pot aan de bank voldaan.

Verwijderd schreef op woensdag 02 mei 2012 @ 16:16:
[...]


Ik ben toch wel heel benieuwd naar welke hypotheekadviseur jullie geweest zijn. Standaard mag je nooit meer lenen dan 4,5/5x je bruto jaarinkomen. Dat kom grosso modo neer op 30%-40% van je netto maand salaris.

Ik ben bij de Hypotheker geweest en had dezelfde ervaring: inkomen destijds ca. 72k (alleen door mij verdiend, vriendin geen inkomen), maximaal te lenen zo'n 425k oftewel ruim 5,8x het bruto jaarinkomen. In die orde van grootte ligt het nu nog steeds, ik krijg bij de meeste websites nog steeds 5,5-5,7x mijn bruto inkomen. Dat zouden volstrekt onrealistische maandlasten zijn geweest: ik heb gekozen voor 4,2x mijn toenmalige bruto-inkomen, dat was duur genoeg. Inmiddels is het door stijgingen zo'n 3,7x geworden, en ik ga gewoon door met aflossen.

[ Voor 33% gewijzigd door nare man op 02-05-2012 16:19 ]

[Fiber]

Wceend schreef op woensdag 02 mei 2012 @ 15:05:
[...]
Dan is nog de vraag of de overheid daarin moet reguleren of dat de geldverstrekker dat in de hand heeft.
De geldverstrekker neemt namelijk het risico en als deze vind dat je te veel wilt lenen en dat het risico te hoog is gaat of de rente omhoog of je krijgt de lening niet...

In een echt vrije markt zou je gelijk hebben en zou die geldverstrekker failliet kunnen gaan als de risico's te vaak verkeerd ingeschat worden.

Het probleem is echter dat grote banken niet failliet kunnen of mogen, die worden gered door de overheid. En daarom mag die overheid ook eisen en voorwaarden stellen.

[Verwijderd]

nare man schreef op woensdag 02 mei 2012 @ 16:17:
[...]


Je ziet wel iets over het hoofd de bank heeft 100 uitgeleend aan de huizenbezitter, krijgt door de executieverkoop zeg 70 terug, en heeft dus nog een vordering van 30 op de huizenbezitter. Omdat de huizenbezitter evenwel geen geld heeft, en zeker geen verhaal zal bieden voor die resterende 30, zit de bank dus met een strop van 30: die zal als oninbaar moeten worden afgeboekt.

Dit is anders bij NHG: mits de huizenbezitter aan de voorwaarden heeft voldaan, wordt zijn restschuld van 30 vanuit de NHG-pot aan de bank voldaan.


[...]


Ik ben bij de Hypotheker geweest en had dezelfde ervaring: inkomen destijds ca. 72k (alleen door mij verdiend, vriendin geen inkomen), maximaal te lenen zo'n 425k oftewel ruim 5,8x het bruto jaarinkomen. In die orde van grootte ligt het nu nog steeds, ik krijg bij de meeste websites nog steeds 5,5-5,7x mijn bruto inkomen. Dat zouden volstrekt onrealistische maandlasten zijn geweest: ik heb gekozen voor 4,2x mijn toenmalige bruto-inkomen, dat was duur genoeg. Inmiddels is het door stijgingen zo'n 3,7x geworden, en ik ga gewoon door met aflossen.

Vroegah was dat inderdaad geen probleem. Ik zie inderdaad op de websites dat je bij een dergelijk inkomen nog steeds meer dan 5x je jaarinkomen mag lenen. Voor de inkomens tussen modaal en 2x modaal ligt het wel onder de 5. Daarnaast ben ik het met je eens dat het niet verstandig is nu aan je maximum te gaan zitten. Zelf zit ik net iets boven de 4x mn jaarinkomen.

Echter het kan niet zo zijn dat je een hypotheekvoorstel krijgt waarbij de netto maandlasten hoger liggen dan 40% van je netto inkomen. Dit zou de betreffende hypotheekverstrekker een boete kunnen opleveren en slechte pers

[RemcoDelft]

timag schreef op woensdag 02 mei 2012 @ 13:38:
[...]


Ik snap de gedachtengang en ik kan me er deels ook wel in vinden. Maar waar hou je dan op? Iemand die al zijn geld in een hele mooie auto steekt kan ook onverantwoord bezig zijn. Moeten we die dan ook gaan beschermen? Je mag geen auto kopen die meer kost dan een jaarsalaris? Geen mobiel abonnement dat meer is dan je zakgeld?

Het verschil is natuurlijk dat mensen niet massaal al hun geld in auto's stoppen. Incidentele probleemgevallen zijn (als land) vervelend maar niet onoverkomelijk. Bij huizen gaat het om honderdduizenden mensen die zich maximaal in de schulden steken/staken, en dat is natuurlijk veel meer een probleem.
Extra verschil is dat leningen voor auto's niet aftrekbaar zijn, en kredietverstrekkers zelf aanzienlijk minder snel 200.000 euro uitlenen voor een auto dan voor een huis.
M.a.w. bij auto's veroorzaakt het geen grootschalige ontwrichting van de samenleving.

[Señor Sjon]

Het gevaar met rekenen in percentages is, is dat bedragen voor overig levensonderhoud procentueel steeds minder worden. Je gaat niet opeens voor 200 euro boodschappen doen i.p.v. 100 euro. Daardoor stijgt die quote met het inkomen. Je zorgpremie is niet afhankelijk van je hypotheek (hoewel, als je sommige onzalige plannen ziet voor alles inkomensafhankelijk...).

[Knakker]

Vroegah was dat inderdaad geen probleem. Ik zie inderdaad op de websites dat je bij een dergelijk inkomen nog steeds meer dan 5x je jaarinkomen mag lenen. Voor de inkomens tussen modaal en 2x modaal ligt het wel onder de 5.

Ik heb nog geen twee maanden geleden met 53k basissalaris ook 5.5x aangeboden gekregen van de Rabobank, dus blijkbaar ligt die grens nog wat lager.

[Arnout]

Knakker schreef op woensdag 02 mei 2012 @ 17:07:
[...]


Ik heb nog geen twee maanden geleden met 53k basissalaris ook 5.5x aangeboden gekregen van de Rabobank, dus blijkbaar ligt die grens nog wat lager.

Ik schrok er ook van. Een jaar geleden kreeg ik 5.5x aangeboden (op twee salarissen). Ik heb me toen afgevraagd als je zonder veel kennis van zaken daar gewoon mee verder zou gaan, dan kán het bijna niet anders of je komt in de problemen. Ik zit nu op 3.3x.

[timag]

RemcoDelft schreef op woensdag 02 mei 2012 @ 16:48:
[...]
Het verschil is natuurlijk dat mensen niet massaal al hun geld in auto's stoppen. Incidentele probleemgevallen zijn (als land) vervelend maar niet onoverkomelijk. Bij huizen gaat het om honderdduizenden mensen die zich maximaal in de schulden steken/staken, en dat is natuurlijk veel meer een probleem.
Extra verschil is dat leningen voor auto's niet aftrekbaar zijn, en kredietverstrekkers zelf aanzienlijk minder snel 200.000 euro uitlenen voor een auto dan voor een huis.
M.a.w. bij auto's veroorzaakt het geen grootschalige ontwrichting van de samenleving.

Dat zeg je nu wel, maar volgens mij zijn een heel groot deel van de mensen die in een situatie van schuldsanering o.i.d. zitten daar juist met de voorbeelden die ik noemde terecht gekomen (consumptieve kredieten en relatief kleinere bestedingen), niet door hypotheekproblemen. Er zijn nog steeds partijen die consumptieve kredieten verstrekken aan zo ongeveer iedereen, ook al is de kans groot dat mensen in de problemen komen.

Mensen met hypotheekproblemen hebben namelijk over het algemeen één groot voordeel, ze hebben wel verdiencapaciteit en kunnen zich vaker dan de kwetsbaardere groepen weer uit de schulden werken.

Hypotheken die niet worden terugbetaald worden pas een maatschappelijk probleem als het om grotere groepen gaat waardoor of de banken in de problemen komen of er duidelijk zichtbare macro-economische problemen gaan spelen.

Arnout schreef op donderdag 03 mei 2012 @ 10:41:
[...]
Ik schrok er ook van. Een jaar geleden kreeg ik 5.5x aangeboden (op twee salarissen). Ik heb me toen afgevraagd als je zonder veel kennis van zaken daar gewoon mee verder zou gaan, dan kán het bijna niet anders of je komt in de problemen. Ik zit nu op 3.3x.

Ik heb het nog even nagerekend, het bedrag waar ze mee kwamen zat toch wel in die bandbreedte. Volgens mij was het 5,5x op twee volle inkomens. Ik zit nu uiteindelijk op 5x maar dan alleen op mijn eigen inkomen.

[ Voor 16% gewijzigd door timag op 03-05-2012 11:23 ]

[Supermario16]

[quote]nare man schreef op woensdag 02 mei 2012 @ 16:17:
[...]


Je ziet wel iets over het hoofd de bank heeft 100 uitgeleend aan de huizenbezitter, krijgt door de executieverkoop zeg 70 terug, en heeft dus nog een vordering van 30 op de huizenbezitter. Omdat de huizenbezitter evenwel geen geld heeft, en zeker geen verhaal zal bieden voor die resterende 30, zit de bank dus met een strop van 30: die zal als oninbaar moeten worden afgeboekt.

Dit is anders bij NHG: mits de huizenbezitter aan de voorwaarden heeft voldaan, wordt zijn restschuld van 30 vanuit de NHG-pot aan de bank voldaan.


[...]

Is het niet zo dat die 30 gewoon als "schuld" blijft staan dan? Zodra je weer vermogen hebt zul je deze toch alsnog af moeten lossen of niet dan (zonder bron is dat altijd mijn logische beredenering van het plaatje geweest)?

Ik zal m.b.t. de hoogte van het hypotheekbedrag even het totaalplaatje schetsen. Ik ben starter, verdien alleen (geen vriendin). Als ik uit ging van BRUTO lasten (verschil met netto houd ik als marge), mijn huidige levensstijl (kostgeld voor eten/drinken, auto, internet, telefoon, gwl, alles m.b.h. nibud berekening) zou er echt bijna niets meer overblijven. Daarnaast had ik nog een starterslening nodig van 30.000 die je na 3 jaar ook terug moet gaan betalen, waar ik op dat moment nog geen rekening mee hield.

Het ging allemaal wel, maar ik had er totaal geen lekker gevoel over.

[SkyFlyer]

We krijgen en gaan voor 4,3x gezamenlijk jaarinkomen... Dit lijkt ons reuze mee te vallen, we gaan t.o.v. huren maar een klein beetje extra betalen (ruim binnen onze spraarruimte) en alle extra kosten t.o.v. huren betaalde we al (WOZ, onderhoud, verzekeringen etc.). (We hebben een bijzonder constructie, om een lang verhaal kort te maken).

Maar als ik de verhalen hier lees is dat een zware hypotheek? (inkomen 32k en 24k)

[Wimo.]

SkyFlyer schreef op donderdag 03 mei 2012 @ 11:22:
We krijgen en gaan voor 4,3x gezamenlijk jaarinkomen... Dit lijkt ons reuze mee te vallen, we gaan t.o.v. huren maar een klein beetje extra betalen (ruim binnen onze spraarruimte) en alle extra kosten t.o.v. huren betaalde we al (WOZ, onderhoud, verzekeringen etc.). (We hebben een bijzonder constructie, om een lang verhaal kort te maken).

Maar als ik de verhalen hier lees is dat een zware hypotheek? (inkomen 32k en 24k)

Valt ook reuze mee. Wij gaan ook voor rond de 4x en zitten dan nog maar net iets hoger dan het netto bedrag wat we nu aan huur betalen. Zolang de HRA er is tenminste ..

[Mektheb]

Wij zitten op 3.5x even uit me hoofd, en we huurde ervoor particulier en we zijn nu inclusief verzekeringen en service kosten en stookkosten iets van 100euro meer kwijt.

HRA = extra spaargeld en gadget en kleren geld
wel starter = maar geen starters lening.

[ Voor 23% gewijzigd door Mektheb op 03-05-2012 14:15 ]

[Koetjeboe]

Laatst in adviesgesprek met de hypotheker kwamen we uit op circa 4.8x ons inkomen wat mogelijk was, maar er zat misschien nog wel rek in (tot circa 5x inkomen). Blijf het wel lastig vinden. Wij hebben een inkomen van circa 100k gezamelijk maar leven vrij zuinig, alsin, we roken niet, niet echt dure hobbies en gaan max 1x per jaar een paar dagen binnen Europa op vakantie en mijn vrouw werkt al minder doordat we een kindje hebben, kortom, dit salaris is redelijk stabiel. Maar wat is dan een reele factor? Voor mijn gevoel zou 4.8x ons inkomen prima te dragen zijn.

Helaas nog niet genoeg voor ons droomhuis. Vind het zelf geen ramp, we hebben nu een hypotheek van 2.5x ons jaarinkomen en kunnen dus goed sparen waardoor we binnen een paar jaar wel ons droomhuis kunnen kopen, en dan een stuk veiliger.

SkyFlyer schreef op donderdag 03 mei 2012 @ 11:22:
We krijgen en gaan voor 4,3x gezamenlijk jaarinkomen... Dit lijkt ons reuze mee te vallen, we gaan t.o.v. huren maar een klein beetje extra betalen (ruim binnen onze spraarruimte) en alle extra kosten t.o.v. huren betaalde we al (WOZ, onderhoud, verzekeringen etc.). (We hebben een bijzonder constructie, om een lang verhaal kort te maken).

Maar als ik de verhalen hier lees is dat een zware hypotheek? (inkomen 32k en 24k)

Vind 4.3x op zo'n inkomen niet heel zwaar hoor (hangt wel van je levensstijl af en wat je in de toekomst wilt (kinderen, dromen, etc)). Als een van de banen onzeker is of er kinderen aankomen of zoiets dergelijks dan kan het een ander verhaal worden.

[ Voor 33% gewijzigd door Koetjeboe op 03-05-2012 11:44 ]

[Verwijderd]

Koetjeboe schreef op donderdag 03 mei 2012 @ 11:42:

[...]


Vind 4.3x op zo'n inkomen niet heel zwaar hoor (hangt wel van je levensstijl af en wat je in de toekomst wilt (kinderen, dromen, etc)). Als een van de banen onzeker is of er kinderen aankomen of zoiets dergelijks dan kan het een ander verhaal worden.

Daarnaast.. wat is het alternatief? Huren voor hetzelfde of meer geld? Uiteindelijk moet je toch ergens wonen.

[Koetjeboe]

Verwijderd schreef op donderdag 03 mei 2012 @ 11:48:
[...]


Daarnaast.. wat is het alternatief? Huren voor hetzelfde of meer geld? Uiteindelijk moet je toch ergens wonen.

Als dat in de planning ligt is het alternatief een goedkoper huis te kopen (of idd huren). Of je neemt het risico bewust met in het achterhoofd salarisgroei, minder vakantie, verzin het maar.