Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Whuzz]

Arnout schreef op donderdag 19 april 2012 @ 10:56:
Kunnen we weer ontopic gaan?


[...]


http://www.telegraaf.nl/o...nnuteitenhypotheek__.html

Bron is wat zwak maar blijkbaar is een verplichte annuïteitenhypotheek één van de opties die voor de hand ligt. Als die een 100% aflossing moet kennen, dan zullen de maandlasten flink stijgen voor velen.

Er wordt nergens gezegd dat het ook voor bestaande hypotheken gaat gelden.

[Arnout]

Whuzz schreef op donderdag 19 april 2012 @ 10:57:
[...]


Er wordt nergens gezegd dat het ook voor bestaande hypotheken gaat gelden.

Nee, dat zeg ik ook niet en dat zou velen direct in een faillissement storten.

[Z___Z]

Een goede oplossing zou zijn om elke vorm van spaarhypotheken af te schaffen. Mensen moeten dan in Box 3 sparen, of direct op de hypotheek aflossen. Je moet dan wel mensen die een spaarpolis hebben tegen geringe kosten de polis laten uitkeren tegen de hypotheekschuld en de hypotheek vorm laten omzetten naar een annuïteitenhypotheek.
Omdat de overheid niet zomaar iedereen met huis met een lastenverzwaring kan laten opzadelen, zou je ter compensatie de belastingvrije box 3 vermogen kunnen verhogen, naar bijvoorbeeld 100k ipv 20k pp. Alleen de mensen die een enorme hypotheek hebben zullen dan daadwerkelijk wat merken van deze regelwijziging.

50% aflossingsvrij is opzich geen probleem. Na 30 jaar is die 50% effectief nog maar 33% van de oorspronkelijke geldwaarde. Dit levert een prima betaalbare hypotheekschuld op. Zeker als je gaat vergelijken met wat de huren over 30 jaar gaan kosten.

[timag]

Z___Z schreef op donderdag 19 april 2012 @ 11:05:
Omdat de overheid niet zomaar iedereen met huis met een lastenverzwaring kan laten opzadelen, zou je ter compensatie de belastingvrije box 3 vermogen kunnen verhogen, naar bijvoorbeeld 100k ipv 20k pp. Alleen de mensen die een enorme hypotheek hebben zullen dan daadwerkelijk wat merken van deze regelwijziging.

Eehm, je treft dan juist ook mensen die WEL volledig willen aflossen binnen een spaarconstructie. Dat effect is precies tegengesteld aan wat je wilt bereiken. 100k is geen enorme hypotheek als een gemiddeld huis 2,5 keer zoveel kost...

[RemcoDelft]

Z___Z schreef op donderdag 19 april 2012 @ 11:05:
Omdat de overheid niet zomaar iedereen met huis met een lastenverzwaring kan laten opzadelen, zou je ter compensatie de belastingvrije box 3 vermogen kunnen verhogen, naar bijvoorbeeld 100k ipv 20k pp. Alleen de mensen die een enorme hypotheek hebben zullen dan daadwerkelijk wat merken van deze regelwijziging.

Ik zie de samenhang niet... Waarom zouden mensen in box3 moeten sparen i.p.v. een spaarhypotheek te nemen? Zodat ze alsnog maximaal HRA kunnen genieten omdat ze nou eenmaal gewend zijn belastingvrij te sparen? Het lijkt me juist veel wenselijker om die mensen hun schuld te laten aflossen i.p.v. naast de schuld een spaarpot op te bouwen.

[Jaspertje]

Z___Z schreef op donderdag 19 april 2012 @ 11:05:
Een goede oplossing zou zijn om elke vorm van spaarhypotheken af te schaffen. Mensen moeten dan in Box 3 sparen, of direct op de hypotheek aflossen. Je moet dan wel mensen die een spaarpolis hebben tegen geringe kosten de polis laten uitkeren tegen de hypotheekschuld en de hypotheek vorm laten omzetten naar een annuïteitenhypotheek.
Omdat de overheid niet zomaar iedereen met huis met een lastenverzwaring kan laten opzadelen, zou je ter compensatie de belastingvrije box 3 vermogen kunnen verhogen, naar bijvoorbeeld 100k ipv 20k pp. Alleen de mensen die een enorme hypotheek hebben zullen dan daadwerkelijk wat merken van deze regelwijziging.

50% aflossingsvrij is opzich geen probleem. Na 30 jaar is die 50% effectief nog maar 33% van de oorspronkelijke geldwaarde. Dit levert een prima betaalbare hypotheekschuld op. Zeker als je gaat vergelijken met wat de huren over 30 jaar gaan kosten.

Daarnaast zijn er legio mensen die hun maandlasten prima kunnen betalen maar geen nieuwe hypotheek kunnen krijgen ivm lagere woningwaarde en strengere regels e.d.

[nare man]

Misschien onderschat ik wel de domheid van politici, maar het is voor mij klip en klaar dat iedere aanpassing van de HRA niet kan leiden tot ongerechtvaardigde ongelijkheid. Als de overheid alleen nog maar annuïtaire hypotheken wil toestaan omdat de aftrek geleidelijk minder wordt en omdat direct aflossen zo fijn is; prima. Maar dan hoort daar vanzelfsprekend ook een gratis, dan wel goedkope mogelijkheid bij voor mensen met een spaarhypotheek om deze om te zetten in een annuïteitenhypotheek.

Dit kan vrij eenvoudig bereikt worden door de kosten die banken mogen rekenen voor het aanpassen van de hypotheekvorm, te verbieden of te maximeren (enkele dagen geleden las ik dat De Jager daarvoor al een plannetje op het vuur heeft: http://nos.nl/artikel/362...ten-hypotheek-omlaag.html), en tegelijkertijd moet de overheid de beperking laten vallen dat je minstens 15 jaar moet hebben ingelegd voordat je het saldo op je box 1 SEW belastingvrij mag opnemen. Ook moet dan de 1:10-bandbreedte vervallen.

Kortom, als dit gaat gebeuren, geef mensen dan de vrijheid om hun opgebouwde saldo op te nemen en het te gebruiken om af te lossen; eventueel kan nog een heffing worden toegepast als het gaat om saldi ver boven de VRH-grens, omdat je immers wel al die tijd belastingvrij hebt kunnen sparen. En geef mensen dan de mogelijkheid simpel naar een annuïteitenhypotheek te gaan.

Zoals ik al vaker heb gezegd: je kunt niet enerzijds van mensen verwachten (of ze zelfs dwingen) hun gedrag te verbeteren, terwijl je ze anderzijds wel fiscaal of bancair in de tang houdt. Een dergelijke vorm van fiscale discriminatie houdt in rechte nooit stand.

[Verwijderd]

Als alle hypotheken omgezet moeten worden naar annuïtaire vormen, dan is inderdaad noodzakelijk dat deze kosten voor de bank of de staat komen. Aangezien het voor mij niet perse hoeft..

Ik ben eens met de stelling dat hypotheken afgelost moeten worden. Dus een Annuiteiten Hypotheek zou ik best willen maar wel tegen de voorwaarden die ik bij mijn huidige hypotheek ook heb, zo heb ik mijn rente voor 25 jaar vast staan tegen 4.9% met de huidige standen lukt me dit niet..

[Tleilaxu]

nare man schreef op donderdag 19 april 2012 @ 11:25:

Zoals ik al vaker heb gezegd: je kunt niet enerzijds van mensen verwachten (of ze zelfs dwingen) hun gedrag te verbeteren, terwijl je ze anderzijds wel fiscaal of bancair in de tang houdt. Een dergelijke vorm van fiscale discriminatie houdt in rechte nooit stand.

Helemaal mee eens, maar aan de andere kant kun je ook niet verwachten dat er bezuinigd word zonder dat er mensen geraakt worden.
Dus dat de maandlasten (iets) omhoog gaan lijkt me geen probleem, maar mensen moeten inderdaad dan wel de mogelijkheid hebben om over te sluiten zonder achterlijk hoge boetes. En idd, wat de poster boven mij zegt, de voorwaarden zou je dan ook mee moeten nemen (rentes e.d).

[Verwijderd]

Wat voor een administratieve rompslomp moet dat wel niet opleveren, gezien de hoeveelheid spaarhypotheken in dit land.

Daarnaast is het de vraag natuurlijk OF de overheid verplicht is om zo'n overgangsregeling te voorzien voor de mensen die over MOETEN stappen. Ik heb daar geen verstand van, maar ik vraag het me af.

Bovendien zadel je de mensen die moeten overstappen sowieso met extra kosten op, aangezien er weer over nagedacht moet worden, en wellicht weer een adviseur moet worden ingeschakeld, die het ook niet gratis doet.

Wanneer komt er eigenlijk iets concreets uit het Catshuis rollen? Op 30 april moeten de plannen toch naar de EU dacht ik?

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op donderdag 19 april 2012 @ 11:48:
Ik ben eens met de stelling dat hypotheken afgelost moeten worden. Dus een Annuiteiten Hypotheek zou ik best willen maar wel tegen de voorwaarden die ik bij mijn huidige hypotheek ook heb, zo heb ik mijn rente voor 25 jaar vast staan tegen 4.9% met de huidige standen lukt me dit niet..

Als de overheid de fiscale regels aanpast staat het jou natuurlijk vrij om in overleg met je bank een andere hypotheekvorm te kiezen. Ik denk dat je niet hoeft te verwachten dat de overheid daarin gaat bijspringen als je zelf gegokt hebt op een hypotheek met maximaal fiscaal voordeel.

[nare man]

Tleilaxu schreef op donderdag 19 april 2012 @ 11:52:
[...]

Helemaal mee eens, maar aan de andere kant kun je ook niet verwachten dat er bezuinigd word zonder dat er mensen geraakt worden.
Dus dat de maandlasten (iets) omhoog gaan lijkt me geen probleem, maar mensen moeten inderdaad dan wel de mogelijkheid hebben om over te sluiten zonder achterlijk hoge boetes. En idd, wat de poster boven mij zegt, de voorwaarden zou je dan ook mee moeten nemen (rentes e.d).

Wat jij zegt is precies wat ik bedoel. We moeten allemaal inleveren, dat is duidelijk, maar de overheid kan niet enerzijds verwachten dat mensen meer aflossen (door een bepaalde hypotheekvorm, in casu annuïtair, te stimuleren) en anderzijds de mensen die het het meest aangaat (de 'boeven' met een spaarhypotheek) door middel van fiscale regelgeving in de tang te houden.

Hogere maandlasten is dan ook niet een vorm van fiscale discriminatie. Het bevorderen van de annuïtaire hypotheek, door deze als enige fiscaal aantrekkelijk te maken, terwijl mensen met een spaarhypotheek 'achterblijven in het zinkend schip' doordat ze niet of slechts tegen zeer hoge kosten kunnen overstappen, dát is fiscale discriminatie.

RemcoDelft schreef op donderdag 19 april 2012 @ 12:20:
[...]

Als de overheid de fiscale regels aanpast staat het jou natuurlijk vrij om in overleg met je bank een andere hypotheekvorm te kiezen. Ik denk dat je niet hoeft te verwachten dat de overheid daarin gaat bijspringen als je zelf gegokt hebt op een hypotheek met maximaal fiscaal voordeel.

De overheid heeft het in de hand het fiscale regime van de bankspaarhypotheek zo aan te passen dat het voor mensen aantrekkelijk wordt om over te stappen naar een annuïteitenhypotheek. Dat is wat onze overheid (kennelijk) wil. Dat hoeft natuurlijk niet kostenneutraal te gebeuren, er mag best iets voor gerekend worden, maar je kunt niet van iemand die bijv. 120k heeft opgebouwd in zijn SEW, verwachten dat hij daarover 42% IB in box 1 gaat aftikken omdat hij vóór 15 jaar verstreken zijn, naar een annuïteitenhypotheek wil.

Dat snapt iedereen; ik neem tenslotte aan dat we met zijn allen gaan voor een goede oplossing en een eerlijke, doelmatige afbouw van de HRA, niet om ordinair revanchisme op de groep 'die al die tijd veel teveel heeft geprofiteerd' (en dat proef ik helaas wel bij veel posters).

[ Voor 33% gewijzigd door nare man op 19-04-2012 12:23 ]

[Verwijderd]

Arnout schreef op donderdag 19 april 2012 @ 10:56:
Kunnen we weer ontopic gaan?


[...]


http://www.telegraaf.nl/o...nnuteitenhypotheek__.html

Bron is wat zwak maar blijkbaar is een verplichte annuïteitenhypotheek één van de opties die voor de hand ligt. Als die een 100% aflossing moet kennen, dan zullen de maandlasten flink stijgen voor velen.

Lijkt mij een prima plan van de regering. Gewoon een huis kopen en 100% aflossen, net zoals vroeger. Zorgt meteen voor een reeele woningprijs. In een keer de markt rechtgetrokken.

[assje]

nare man schreef op donderdag 19 april 2012 @ 12:20:
[...]
Dat hoeft natuurlijk niet kostenneutraal te gebeuren, er mag best iets voor gerekend worden, maar je kunt niet van iemand die bijv. 120k heeft opgebouwd in zijn SEW, verwachten dat hij daarover 42% IB in box 1 gaat aftikken omdat hij vóór 15 jaar verstreken zijn, naar een annuïteitenhypotheek wil.

Dat zou een netto lastenverzwaring van €168,- per maand geven, dat is toch niet een heel bizar bedrag? Maar een vrijstelling van deze regel lijkt me eenvoudig te realiseren. Hoe je het uitvecht met de kosten bij de bank lijkt me lastiger en daarom de zorg van de consument zelf.

Edit:
Oja, dat aftikken moet dan natuurlijk met terugwerkende kracht.. dat lijkt me inderdaad onredelijk en onlogisch. De lastenverzwaring die ik noemde is meer van toepassing als de vrijstelling op het spaarproduct opgeheven zou worden.

[ Voor 28% gewijzigd door assje op 19-04-2012 13:05 ]

[Xanaroth]

nare man schreef op donderdag 19 april 2012 @ 12:20:
De overheid heeft het in de hand het fiscale regime van de bankspaarhypotheek zo aan te passen dat het voor mensen aantrekkelijk wordt om over te stappen naar een annuïteitenhypotheek. Dat is wat onze overheid (kennelijk) wil. Dat hoeft natuurlijk niet kostenneutraal te gebeuren, er mag best iets voor gerekend worden, maar je kunt niet van iemand die bijv. 120k heeft opgebouwd in zijn SEW, verwachten dat hij daarover 42% IB in box 1 gaat aftikken omdat hij vóór 15 jaar verstreken zijn, naar een annuïteitenhypotheek wil.

Dat snapt iedereen; ik neem tenslotte aan dat we met zijn allen gaan voor een goede oplossing en een eerlijke, doelmatige afbouw van de HRA, niet om ordinair revanchisme op de groep 'die al die tijd veel teveel heeft geprofiteerd' (en dat proef ik helaas wel bij veel posters).

Als van hypotheek naar hypotheek gaat (algemeen bekend als oversluiten, gebruikelijk tussen banken voor lagere rente, maar mag ook tussen hypotheken zoals van spaar naar annuitair) dan betaal je die belasting niet toch niet? Immers gebruik je het geld nog steeds waar het voor bedoeld is, namelijk voor een hypotheek op een woning, en zet je het saldo in binnen de 6 maanden na afloop van je vorige hypotheek.


Daarbij betaal je de 42% over de rente, niet of het spaarbedrag zelf, waardoor het relatief een erg klein bedrag blijft?

[ Voor 7% gewijzigd door Xanaroth op 19-04-2012 13:33 ]

[MrBarBarian]

Myrdreon schreef op donderdag 19 april 2012 @ 13:30:
[...]


Als van hypotheek naar hypotheek gaat (algemeen bekend als oversluiten, gebruikelijk tussen banken voor lagere rente, maar mag ook tussen hypotheken zoals van spaar naar annuitair) dan betaal je die belasting niet toch niet? Immers gebruik je het geld nog steeds waar het voor bedoeld is, namelijk voor een hypotheek op een woning, en zet je het saldo in binnen de 6 maanden na afloop van je vorige hypotheek.


Daarbij betaal je de 42% over de rente, niet of het spaarbedrag zelf, waardoor het relatief een erg klein bedrag blijft?

Bedrag uit SEW onmiddelijk gebruiken om (boetevrij) af te lossen? Met als gevolg lagere maandelijkse kosten en lagere hypotheekrente. Twee partijen met winst dus, de vraag is alleen wat de bank ervan vindt..

[DaTimMan]

Verwijderd schreef op donderdag 19 april 2012 @ 12:33:
[...]

Lijkt mij een prima plan van de regering. Gewoon een huis kopen en 100% aflossen, net zoals vroeger. Zorgt meteen voor een reeele woningprijs. In een keer de markt rechtgetrokken.

en dan kan je na 20-30 jaar over je hele huis 1.2% vermogensbelasting betalen.

[TrailBlazer]

Verwijderd schreef op donderdag 19 april 2012 @ 12:33:
[...]

Lijkt mij een prima plan van de regering. Gewoon een huis kopen en 100% aflossen, net zoals vroeger. Zorgt meteen voor een reeele woningprijs. In een keer de markt rechtgetrokken.

wait wut jij was toch van het kamp de HRA moet er morgen af weg met die profiteurs
Ik vraag me ook serieus af wat het effect is op de huizenprijzen als enkel annuitair wordt toegestaan. Annuitair gaat er van uit dat de lastenstijging gedurende de looptijd geen probleem is vanwege stijgende inkomens/inflatie. De innitiele kosten zijn de 1e jaren vrijwel gelijk aan een aflossingsvrije hypotheek. Dus starters kunnen hetzelfde lenen als nu. Hun welvaartsniveau zal echter minder stijgen gedurende de looptijd.
Sterker nog de mensen met een bankspaarhypotheek zijn op dit moment de 1e jaren meer kwijt dan straks met een annuitaire hypotheek omdat die een inleg doen in hun spaardeel vanaf jaar 1

[nare man]

Myrdreon schreef op donderdag 19 april 2012 @ 13:30:
[...]


Als van hypotheek naar hypotheek gaat (algemeen bekend als oversluiten, gebruikelijk tussen banken voor lagere rente, maar mag ook tussen hypotheken zoals van spaar naar annuitair) dan betaal je die belasting niet toch niet? Immers gebruik je het geld nog steeds waar het voor bedoeld is, namelijk voor een hypotheek op een woning, en zet je het saldo in binnen de 6 maanden na afloop van je vorige hypotheek.

In de Wet IB (om precies te zijn artikel 3:118) staat inderdaad dat het moet worden gebruikt ter aflossing van de eigenwoningschuld maar ik zou zonder uitspraak van de rechter (of een verduidelijking van die wet door de overheid) niet aandurven om te stellen dat het omzetten naar annuïtair kwalificeert als 'aflossing van de eigenwoningschuld'. Het zou best kunnen hoor, maar ik weet het gewoon niet zeker, en aangezien het om significante bedragen gaat, loop ik liever zo min mogelijk risico

Daarbij betaal je de 42% over de rente, niet of het spaarbedrag zelf, waardoor het relatief een erg klein bedrag blijft?

Je betaalt over het genoten rendement, maar als de hypotheek al een tijdje loopt, kan dat aardig oplopen. Vergeet niet dat uiteindelijk bijna 2/3e van het totaalbedrag uit opgebouwde rente bestaat. Zo heb ik een hypotheek van iets meer dan 3 ton en ik betaal jaarlijks ongeveer 4300 euro aflossing (gebaseerd op 100%) als storting in een SEW en kapitaalpolis. 30 * 4300 is maar 129.000 euro. De resterende 171.000 euro moet allemaal komen van opgebouwde rente.

[t_captain]

TrailBlazer schreef op donderdag 19 april 2012 @ 13:38:
[...]

Annuitair gaat er van uit dat de lastenstijging gedurende de looptijd geen probleem is vanwege stijgende inkomens/inflatie.

Een annuitaire hypotheek heeft juist constante brutolasten. Naarmate de tijd vordert, ga je minder rente betalen en sneller inlosse. Maar steeds met dezelfde maandtermijn.

[TrailBlazer]

t_captain schreef op donderdag 19 april 2012 @ 13:46:
[...]


Een annuitaire hypotheek heeft juist constante brutolasten. Naarmate de tijd vordert, ga je minder rente betalen en sneller inlosse. Maar steeds met dezelfde maandtermijn.

dus netto stijgende lasten.
Als je de blauwe lijn aftrekt van de gele (bruto) lijn zie je dat de netto lasten op termijn de bruto lasten benaderd.

[ Voor 26% gewijzigd door TrailBlazer op 19-04-2012 13:58 ]

[Verwijderd]

Voor een starter, met een baan waarin periodieke loonsverhogingen normaal zijn, dus een prima hypotheek lijkt me? Gezien het fiscale voordeel toch wel achteruit gaat in de toekomst, als het niet nu al is.

Daarnaast is een annuïteitenhypotheek toch ook veel handiger met het oog op verhuizen na pak weg een jaar of 10?

Ik snap het grote nadeel niet echt van zo'n hypotheek. Is de rente hoger? Kan men minder lenen? Het enige nadeel is toch niet maximaal genieten van de HRA, wat uiteindelijk toch waarschijnlijk wel afgebouwd wordt, ook al heb je een andere hypotheekvorm.

[RaZ]

De netto lasten blijven ook gelijk. Je betaald minder rente elk jaar, daardoor zakt je HRA ook elk jaar. Je betaald dus al minder, maar zoals je zelf ziet, de maandlasten blijven gelijk. Of je nu 100 euro rente per maand betaald, en daar 50 euro op terug krijgt, of je rente zakt naar 75 euro, je krijgt daar 37 van terug. Als je 500 per maand betaald, kan dat ook als je rente kosten + hra teruggaaf zakken. Daardoor kan je namelijk meer aflossen. Dat zie je in je eigen grafiek toch gewoon terug.

Als alle spaarhypotheken morgen kosteloos omgezet worden richting annuiteit, zijn we in 1 klap van een mega-schuld af (op papier).

Dan is de AAA-rating in eens niet meer in gevaar.

Links om of rechts om, de HRA gaat eigenlijk sowieso rechtstreeks richting de hypotheek verstrekker. Voor de staat zou dat een lastenverlichting zijn van heb ik jouw daar. Banken hebben ook minder schuld open staan dan, en hebben in 1 keer een kapitaal waar je u tegen zegt.

Hell, het zou me niets verbazen als door de boekhouding en de constructie weer anders te doen, Nederland zo maar eens het rijkste land ter wereld zou kunnen worden. De hyptoheekschuld is qua BBP gezien echt bizar hoog. Gooi dat om, en hevel de potjes over. Dan kunnen de kredietbeoordelers speciaal voor Nederland een AAAA+++ rating invoeren.

[nare man]

RaZ schreef op donderdag 19 april 2012 @ 14:13:
De netto lasten blijven ook gelijk. Je betaald minder rente elk jaar, daardoor zakt je HRA ook elk jaar. Je betaald dus al minder, maar zoals je zelf ziet, de maandlasten blijven gelijk. Of je nu 100 euro rente per maand betaald, en daar 50 euro op terug krijgt, of je rente zakt naar 75 euro, je krijgt daar 37 van terug. Als je 500 per maand betaald, kan dat ook als je rente kosten + hra teruggaaf zakken. Daardoor kan je namelijk meer aflossen. Dat zie je in je eigen grafiek toch gewoon terug.

Nee, de netto maandlasten blijven niet gelijk, omdat de curves van aflossing en betaalde rente niet precies lineair lopen. Bij een gelijkblijvend fiscaal landschap stijgen je nettolasten, en aan het eind geldt 'bruto is netto', omdat je annuïteit dan alleen nog maar uit (niet-aftrekbare) aflossing bestaat.

Als alle spaarhypotheken morgen kosteloos omgezet worden richting annuiteit, zijn we in 1 klap van een mega-schuld af (op papier).

Hoezo? Zoals al eerder gesteld gaat de vermogensopbouw bij een spaarproduct even snel als de aflossing bij een annuïtair product. Mensen die de afgelopen 3-5 jaar een annuïtaire hypotheek hebben afgesloten, hebben ook nog vrijwel niets afgelost.

[TrailBlazer]

Hier staat toch duidelijk dat een annuiteitenhypotheek hoge netto maandlasten hebben aan het eind
http://www.hypotheekvorme...vorm/annuiteitenhypotheek

Maandlasten blijven altijd gelijk
Begin looptijd: lage netto maandlasten en hoge rente (rente is fiscaal aftrekbaar)
Einde looptijd: hoge netto maandlasten en lage rente
Looptijd: 30 jaar

bruto blijven ze gelijk ja maar met bruto inkomen koop ik geen brood bij de bakker.
Ze kunnen toch ook nooit garanderen dat de netto lasten altijd gelijk blijven.

[t_captain]

TrailBlazer schreef op donderdag 19 april 2012 @ 13:56:
[...]

dus netto stijgende lasten.

Inderdaad:
* Constante brutolasten.
* In een fiscaal systeem waar aflossing niet aftrekbaar is maar rente wel: stijgende nettolasten

Als men de aftrekbare rente annuitair zou laten dalen dan heb je precies hetzelfde patroon bij een aflossingsvrije hypotheek.

[DHV]

Situatieschets: 24, werkzaam in Randstad, bruto inkomen 33k, vast contract (maar nog 1 maand proeftijd over).
Ik moet op korte termijn mijn studentenkamer verlaten, dus ik ben dringend op zoek naar een woning in A'dam of Utrecht.

Sociale huurwoning is (volgens mij) geen optie, inkomensgrens hiervoor ligt op 32-35k (lees verschillende bedragen op gemeentelijke websites), en ik sta nergens op een wachtlijst. Tegen de tijd dat ik genoeg wachttijd heb opgebouwd verwacht ik dat mijn inkomen boven de sociale huurgrens ligt.

Vrij sector huur is ook lastig. Malafide bureau's en huisjesmelkers als DirectWonen en Rotsvast hebben allerlei nep-advertenties op hun site staan en vragen enorme bemiddelingskosten, daarnaast is hun aanbod erg prijzig, een kleine studio kost al snel boven de 800,- per maand.
Via de 'officiele weg' is ook beperkt mogelijk, makelaarskantoren en woningstichtingen hanteren inkomenseisen van 4-5x kale huur als inkomen, dan zou ik voor max. 600 kunnen huren, en dat soort aanbod is er nauwelijks.

Kopen lijkt een optie, maar is het verstandig? Ik kan een hyptheek van ca. 130-140k krijgen, in de wijken buiten het centrum is daar wel een 2/3-kamer appartement voor te krijgen. Het niveau hiervan verschilt nogal, er zijn veel ex-huur objecten die vrij uitgeleefd uitzien, heb wel wat spaargeld om nieuwe keuken te plaatsen of een vloer te leggen, maar een hele verbouwing zit er niet in (dus badkamer&keuken&schilderen&vloeren).


De maandlasten bij kopen zijn lager dan vrije markt huur (áls ik daar al iets in vind dat niet veel te duur of veel te klein is), maar aangezien ik jong ben en niet weet of mijn persoonlijke situatie binnen 2-3 jaar verandert wil ik wel enigzins flexibel blijven, waardoor de kosten van notaris/hypotheek afsluiten/overdrachtsbelasting etc. minder gunstig zijn dan een dure woning huren.

Wat is wijsheid volgens jullie? Kopen of huren? Moet ik rekening houden met veel waardeverlies met een appartement van 135k in een buitenwijk van de grote stad?

[Señor Sjon]

ik zou neigen naar huren, vooral in het begin van je wooncarrière is op dit moment weinig eer te halen, zeker niet in de klasse goedkope appartementen. Het probleem is niet zozeer de restschuld (valt bij een goedkope woning te overzien, zie je hypotheek dan als huur), maar de vraag of iemand het überhaupt van je wil kopen later. In de buitenwijken zoeken mensen eengezinswoningen en geen appartementen.

Als je een vriendin hebt of er later één krijgt is ook een verschil. Dan is een klein appartement snel weer te klein als je ook kids wilt.

[Tjeerd]

Even een thereoretische gedachte, stel dat je een huis hebt gekocht voor 200K, de huizenprijzen 'storten' in en je huis kun je nog maar verkopen voor 120K. Dat betekent 80K verlies(schuld). Er vanuit gaande dat de hele markt instort, gaan bijna alle huizen die 200K hebben gekost, nu ook van de hand voor 120K. Dit betekent dus dat als je een ander huis koopt, je 120K hypotheek + 80K schuld = 200K hypotheek blijft houden.

Tuurlijk betaal je 'teveel' omdat je nog je verlies(schuld) mee moet nemen in je nieuwe hypotheek, terwijl je een huis hebt gekocht dat 'maar' 120K heeft gekost. Voor nieuwkomers op de markt die nooit een hypotheek hebben gehad is die 120K prijs mooi, maar voor bestaande huizenbezitters die een zelfde soort woning kopen, verandert er op zich qua maandlasten niets. Tenzij hypotheekaftrek e.d. nog drastisch verandert, maar waarschijnlijk komen er toch belastingregels/uitwegen om het leed te verzachten.

Tenzij banken het niet toestaan om de verlies(schuld) mee te nemen in je nieuwe hypotheek, maar daar zijn juist vorig jaar versoepelde regels voor in gang gezet (bron: Hypomodus).

De gedragscode is opgesteld door banken en verzekeraars in overleg met het ministerie en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). De code moet ervoor zorgen dat men verantwoord leent op langere termijn, zonder schadelijke effecten voor de woningmarkt.

Steeds vaker worden woningen niet met winst, maar met verlies verkocht. De verkopende partij kan zo met een schuld blijven zitten. “Voor deze groep zou het zonder de mogelijkheid de restschuld in de nieuwe hypotheek op te nemen onmogelijk zijn om nog een huis te kopen”, aldus een woordvoerder van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB).

[ Voor 33% gewijzigd door Tjeerd op 19-04-2012 14:53 ]

[DaTimMan]

Tjeerd schreef op donderdag 19 april 2012 @ 14:50:
Even een thereoretische gedachte, stel dat je een huis hebt gekocht voor 200K, de huizenprijzen 'storten' in en je huis kun je nog maar verkopen voor 120K. Dat betekent 80K verlies(schuld). Er vanuit gaande dat de hele markt instort, gaan bijna alle huizen die 200K hebben gekost, nu ook van de hand voor 120K. Dit betekent dus dat als je een ander huis koopt, je 120K hypotheek + 80K schuld = 200K hypotheek blijft houden.

Tuurlijk betaal je 'teveel' omdat je nog je verlies(schuld) mee moet nemen in je nieuwe hypotheek, terwijl je een huis hebt gekocht dat 'maar' 120K heeft gekost. Voor nieuwkomers op de markt die nooit een hypotheek hebben gehad is die 120K prijs mooi, maar voor bestaande huizenbezitters die een zelfde soort woning kopen, verandert er op zich qua maandlasten niets. Tenzij hypotheekaftrek e.d. nog drastisch verandert, maar waarschijnlijk komen er toch belastingregels/uitwegen om het leed te verzachten.

Helaas is het mee financieren van de restschuld niet zo heel makkelijk. Je zal dan ergens 80k vandaan moeten halen voor je kan verhuizen.

beter lezen staat er al.

De netto lasten veranderen niet, maar dit 80k schuld zal je heeel erg lang mee moeten nemen om er vanaf te komen. Een starter heeft dan enorm voordeel in besteedbaar inkomen. Hoe dan ook loop je met een enorme restschuld meer financieel risico.

[ Voor 20% gewijzigd door DaTimMan op 19-04-2012 14:55 ]

[Mektheb]

DaTimMan schreef op donderdag 19 april 2012 @ 14:53:
[...]


Helaas is het mee financieren van de restschuld niet zo heel makkelijk. Je zal dan ergens 80k vandaan moeten halen voor je kan verhuizen.

Dus blijven ze zitten.

[t_captain]

Mensen moeten gewoon meer eurootjes hebben. Tijd om de 48-urige werkweek weer in te voeren

[Mektheb]

t_captain schreef op donderdag 19 april 2012 @ 14:57:
Mensen moeten gewoon meer eurootjes hebben. Tijd om de 48-urige werkweek weer in te voeren

Veel plezier dan doe ik gewoon aan werkweigering.

[nare man]

t_captain schreef op donderdag 19 april 2012 @ 14:57:
Mensen moeten gewoon meer eurootjes hebben. Tijd om de 48-urige werkweek weer in te voeren

Graag, dan kan ik per week 6 tot 8 uur langer in mijn nest blijven

[Xanaroth]

DHV schreef op donderdag 19 april 2012 @ 14:37:
Situatieschets: 24, werkzaam in Randstad, bruto inkomen 33k, vast contract (maar nog 1 maand proeftijd over).
Ik moet op korte termijn mijn studentenkamer verlaten, dus ik ben dringend op zoek naar een woning in A'dam of Utrecht.

Sociale huurwoning is (volgens mij) geen optie, inkomensgrens hiervoor ligt op 32-35k (lees verschillende bedragen op gemeentelijke websites), en ik sta nergens op een wachtlijst. Tegen de tijd dat ik genoeg wachttijd heb opgebouwd verwacht ik dat mijn inkomen boven de sociale huurgrens ligt.

Klopt, ga maar uit van minimaal 7 jaar wachttijd.

Vrij sector huur is ook lastig. Malafide bureau's en huisjesmelkers als DirectWonen en Rotsvast hebben allerlei nep-advertenties op hun site staan en vragen enorme bemiddelingskosten, daarnaast is hun aanbod erg prijzig, een kleine studio kost al snel boven de 800,- per maand.
Via de 'officiele weg' is ook beperkt mogelijk, makelaarskantoren en woningstichtingen hanteren inkomenseisen van 4-5x kale huur als inkomen, dan zou ik voor max. 600 kunnen huren, en dat soort aanbod is er nauwelijks.

Yup, meestal vragen ze x4,5 voor de lagere huren, x4 voor de hogere. Je zit aan een minimuminkomen van 38k bruto om voor de vrije sector (>650) in aanmerking te komen voor de goedkoopste woning.

Kopen lijkt een optie, maar is het verstandig? Ik kan een hyptheek van ca. 130-140k krijgen, in de wijken buiten het centrum is daar wel een 2/3-kamer appartement voor te krijgen. Het niveau hiervan verschilt nogal, er zijn veel ex-huur objecten die vrij uitgeleefd uitzien, heb wel wat spaargeld om nieuwe keuken te plaatsen of een vloer te leggen, maar een hele verbouwing zit er niet in (dus badkamer&keuken&schilderen&vloeren).

Ga maar uit van 160-170k hypotheek als je maximaal wilt lenen (ivm rekenrente bij 10 jaar vast). Dat is toch even een 20% hoger. In de huidige markt kun je, met wat gedult, dan kijken naar huizen tot 200k. Denk niet dat je, aangezien je snel iets moet hebben, de rust kan nemen om naar 225k+ te kijken en te wachten tot eentje de vraagprijs genoeg laat zakken dat je met onderhandeling op je eigen budget uitkomt.

De maandlasten bij kopen zijn lager dan vrije markt huur (áls ik daar al iets in vind dat niet veel te duur of veel te klein is), maar aangezien ik jong ben en niet weet of mijn persoonlijke situatie binnen 2-3 jaar verandert wil ik wel enigzins flexibel blijven, waardoor de kosten van notaris/hypotheek afsluiten/overdrachtsbelasting etc. minder gunstig zijn dan een dure woning huren.

Flexibiliteit blijft alleen huur over. Kopen heeft alleen zin als je bereid bent 10 jaar op dezelfde plek te wonen. Anders dan je er letterlijk tientallen duizenden euro's op achteruit (k.k. is al snel 10-15k, misschien likje verf hier/daar, rente kosten, waardeverlies woning zit momenteel ook op 500-1000 per maand gemiddeld(!) ).

Wat is wijsheid volgens jullie? Kopen of huren? Moet ik rekening houden met veel waardeverlies met een appartement van 135k in een buitenwijk van de grote stad?

Zolang je hooguit 2-3 jaar wilt wonen voordat het weer verandert, dan blijft enkel huren over.

[DHV]

Senor Sjon schreef op donderdag 19 april 2012 @ 14:42:
ik zou neigen naar huren, vooral in het begin van je wooncarrière is op dit moment weinig eer te halen, zeker niet in de klasse goedkope appartementen.

Maar hoe/waar huren? Zoals ik zei val ik voor het officiele circuit buiten de boot (inkomenseisen waar ik net tussen val en geen wachttijd), ben ik dan veroordeeld tot woningbureau's, daar heb ik ook m'n twijfels bij..
(linkje).

Het probleem is niet zozeer de restschuld (valt bij een goedkope woning te overzien, zie je hypotheek dan als huur), maar de vraag of iemand het überhaupt van je wil kopen later. In de buitenwijken zoeken mensen eengezinswoningen en geen appartementen.

Maar de buitenwijken (bijv. Nieuw West) staan er wel vol mee.. Dus blijkbaar is er vraag naar?

Als je een vriendin hebt of er later één krijgt is ook een verschil. Dan is een klein appartement snel weer te klein als je ook kids wilt.

Heb ik wel maar samenwonen is voorlopig niet aan de orde. Kinderen evenmin. Maar je hebt gelijk in de zin dat ik er niet 10+ jaar blijf zitten.

[t_captain]

Mektheb schreef op donderdag 19 april 2012 @ 14:58:
[...]

Veel plezier dan doe ik gewoon aan werkweigering.

nare man schreef op donderdag 19 april 2012 @ 15:00:
[...]


Graag, dan kan ik per week 6 tot 8 uur langer in mijn nest blijven

Grappig hoe verschillend mensen reageren

En toch was het niet alleen maar geinig bedoeld. Het hele probleem van de huizenmarkt komt erop neer dat het systeem altijd op groei was gebaseerd. Bevolkingsgroei en economische groei. In de goede tijden is er dankbaar gebruik van gemaakt. Met het "gratis geld" van de overwaarde die vanzelf ontstond konden mensen steeds naar een mooier huis verhuizen, ook als hun inkomen helemaal niet zo schrikbarend was gestegen.

En toen kwamen we een jaar of 12 geleden in een andere realiteit terecht. Economische groei is structureel lager dan voorheen. Eigenlijk heb je elke keer een paar redelijke jaren en daarna weer een economische dip, ik geloof dat we alweer een tijdje in de 3e van deze eeuw zitten. Bevolkingsgroei zwakt af. Beroepsbevolking groeit eigenlijk niet meer.

In plaats van een welvaart die vanzelfsprekend stijgt zullen we steeds meer moeite moeten doen om onze welvaart op peil te houden. Als je het in zo'n context toch leuk wilt hebben, zul je ervoor moeten werken.

[Mektheb]

Ja dat wil ik ook wel , maar stel het moet 48 uur dan mag het allemaal behoorlijk omhoog.

En anders doe ik het gewoon niet en doe ik wel lekker "bijklussen"

[RaZ]

@DHV:
Je zou anders ook eens gewoon op woningnet kunnen neuzen om te kijken welke aanbieders er zijn. Zo zijn er in Nieuwegein diverse sloopprojecten, maar de boel is nog niet leeg.

De Mitros heeft in een aanleunflat van een bejaardetehuis als sloopproject. Maar eerst moeten die oudjes er nog uit. Dat wordt verhuurt op basis van sloop. Je krijg daarna wel urgentie, en een verhuis vergoeding van 5.000,-

Je moet daarvoor wel staan ingeschreven. Die inschrijving staat los van je inkomen, en kan je dus prima doen. Kost je 3 tientjes 1-malig.

2 kamerflatje gaat weg voor 595 (incl. stookkosten) + 5 euro servicekosten, 3 kamerflat doet 660 + 5 euro.

Er hangen wel wat restricties aan: Je moet geen feesten gaan geven, en huisdieren zijn verboden.

Opzich is dat een redelijk leuk instap, zeker omdat als je er uit moet, ook nog eens urgentie krijgt. En 3/4 jaar huur terug als verhuisvergoeding.

Ik heb mij daar 2 weken terug op ingeschreven. Was nummer 8 op de lijst. Nog 8 oudjes die het loodje leggen, en ik kan verkassen. Daarmee omzeil je direct te totale wachtlijst eigenlijk. Die geldt daar namelijk niet voor.

Als je je vandaag inschrijft als woningzoekend in de regio Utrecht, kan je morgen op de wachtlijst voor zo'n sloop project, en wellicht heb je dan dit jaar nog een woning. Dokterspost voor je deur, bushalte ook. Leuk park als achtertuin, en een winkelcentrum op kruip-afstand.

Meer info: Mitros

En zo zijn er meer projecten. Die staan niet op woningnet. Maar je kan dus eigenlijk alle woningbouws even langs bellen.

[Wimo.]

t_captain schreef op donderdag 19 april 2012 @ 15:13:
[...]

[...]


Grappig hoe verschillend mensen reageren

Ligt ook geheel aan de definitie van werken. Aanwezig zijn is voor velen ook werken.

[DHV]

RaZ schreef op donderdag 19 april 2012 @ 15:20:
@DHV:
Je zou anders ook eens gewoon op woningnet kunnen neuzen om te kijken welke aanbieders er zijn. Zo zijn er in Nieuwegein diverse sloopprojecten, maar de boel is nog niet leeg.

Leuke tip, heb alleen iets meer haast (juli verhuizen). Ik ga erachteraan iig..

[Rhapsody]

DHV schreef op donderdag 19 april 2012 @ 15:23:
[...]

Leuke tip, heb alleen iets meer haast (juli verhuizen). Ik ga erachteraan iig..

Of in Zeist?

De Torenflat had destijds een snelle doorlooptijd. Enige nadeel: het is van Vestia.

[ Voor 5% gewijzigd door Rhapsody op 19-04-2012 15:25 ]

[RaZ]

DHV schreef op donderdag 19 april 2012 @ 15:23:
[...]

Leuke tip, heb alleen iets meer haast (juli verhuizen). Ik ga erachteraan iig..

De Mitros hoef je niet te bellen. Dan krijg je Utrecht aan de lijn, en die weten 0,0 van het project af.

En de Mitros in Nieuwegein, kan je niet bellen, die hebben geen klantenservice. Maar die zijn wel de enige die iets van dat project afweet. De dame die er over gaat, is er morgenochtend weer. Je zal toch moeten bellen naar het nummer op de site, en dan dus vragen voor de Mitros in Nieuwegein, en daar vragen naar Anna. Mocht je het nog interessant genoeg vinden. Maar ik gok dat juli niet haalbaar is.

Desnoods zou je ter overbrugging een (sta)-caravan kunnen huren op een camping? t' is maar eens idee. Flexbiler dan dat zal je het niet snel vinden gok ik zo. Of je nu op kamers zit, of in een Kip. Zeker met het lekkere weer op komst heb je een mega zwembad in je achtertuin

[Verwijderd]

DHV schreef op donderdag 19 april 2012 @ 14:37:
Situatieschets: 24, werkzaam in Randstad, bruto inkomen 33k, vast contract (maar nog 1 maand proeftijd over).

Oplossing: inschrijven voor sociale huurwoning en even terug bij pa en ma. Tegen de tijd dat je een sociale huurwoning krijgt gewoon dagje minder werken. Salaris blijft dan onder de 33K grens.
Al het extra salaris dat je tussen de 33 en 40 K gaat verdienen mag je anders sowieso afstaan aan de -zoals je meldt- malafide huizenmelkerts.

[DHV]

Verwijderd schreef op donderdag 19 april 2012 @ 15:44:
[...]

Oplossing: inschrijven voor sociale huurwoning en even terug bij pa en ma. Tegen de tijd dat je een sociale huurwoning krijgt gewoon dagje minder werken. Salaris blijft dan onder de 33K grens.
Al het extra salaris dat je tussen de 33 en 40 K gaat verdienen mag je anders sowieso afstaan aan de -zoals je meldt- malafide huizenmelkerts.

M'n ouders wonen in het zuiden, dat is echt geen optie ivm reistijd. Zeker niet voor de 7 jaar dat de wachtlijst is.

Daarnaast zit ik met meubilair etc. dus camping gaat hem ook niet worden..

[nare man]

Wimo. schreef op donderdag 19 april 2012 @ 15:21:
[...]


Ligt ook geheel aan de definitie van werken. Aanwezig zijn is voor velen ook werken.

Ik ken maar weinig werkgevers die mensen betalen om niets te doen.

[Wimo.]

nare man schreef op donderdag 19 april 2012 @ 15:53:
[...]


Ik ken maar weinig werkgevers die mensen betalen om niets te doen.

Ik ken genoeg werkgevers die niet weten dat werknemers niets doen.

[RaZ]

DHV schreef op donderdag 19 april 2012 @ 15:48:
[...]


M'n ouders wonen in het zuiden, dat is echt geen optie ivm reistijd. Zeker niet voor de 7 jaar dat de wachtlijst is.

Daarnaast zit ik met meubilair etc. dus camping gaat hem ook niet worden..

Als je eventueel terug zou kunnen naar het ouderlijk huis, zou je ipv er te wonen misschien ook wel die ruimte kunnen gebruiken voor opslag? Dan ben je al een deel van je meubels kwijt.

Beetje creatief denken

Geen idee wat een 2de hands Kip kost, maar een kale caravan kan je je eigen uitzet en bestek prima in gebruiken. Die huur is dan ook nog eens lager. Strip er zoveel mogelijk uit zodat je je eigen meubels er nog wt in kwijt kan. Daarna dat ding verkopen. Goedkoper wonen dan dit is er denk ik niet.

Gezien ik geen rijbewijs heb, en zoiets niet echt goed te behappen is op de fiets danwel het OV, heb ik dat idee voor mijzelf laten varen. Anders had ik dat allang gedaan. Je mag er niet wonen, maar lekker boeiend. Dan maar geen vaste woon/verblijfplaats. Scheelt ook weer in de gemeentelijke belastingen

[nare man]

Wimo. schreef op donderdag 19 april 2012 @ 16:00:
[...]


Ik ken genoeg werkgevers die niet weten dat werknemers niets doen.

Is het zo raar dat sommige mensen meer dan 36 uur per week werken? Ik bespeur in je post bijna een zeker wrok ten aanzien van mensen die dat doen, alsof die er alleen maar zouden zitten 'voor het interessante'. Het soort werknemers dat lang op kantoor moet blijven, doet over het algemeen ook het soort werk dat per uur aan de klant wordt gefactureerd, dus als iemand er wel is maar niets uitvreet, dan valt hij vanzelf door de mand, lijkt me, aangezien de klant niet voor niets gaat betalen.

[ Voor 3% gewijzigd door nare man op 19-04-2012 16:15 ]

[Gluten Parody]

Er zijn zat mensen die aan het eind van hun klus een stuk werkweek overhouden. Met name in non-profit willen ze nog wel eens voor iedere scheet een fulltime medewerker neerzetten, die vervolgens muisstil doet alsof hij druk aan het werk is. Niet iedereen werkt aan facturabele klussen.

[ Voor 10% gewijzigd door Gluten Parody op 19-04-2012 16:38 ]

[Tarkin]

soms wordt je ook betaald om stand by te zijn, zoals ik deze week. Tegen het einde van de week moet het project volledig getest zijn (zijn al bijna 2 maand bezig) en we staan gewoon klaar om nog iets op te lossen indien er nog iets kritieks verkeerd gaat.

needless to say dat er nog niet veel is verkeerd gegaan deze week

[Help!!!!]

nare man schreef op donderdag 19 april 2012 @ 15:00:
[...]


Graag, dan kan ik per week 6 tot 8 uur langer in mijn nest blijven

Met al die tijd die je ook hier rondhangt hou je volgensmij sowieso weinig tijd over

[Mektheb]

Help!!!! schreef op donderdag 19 april 2012 @ 16:45:
[...]

Met al die tijd die je ook hier rondhangt hou je volgensmij sowieso weinig tijd over

[Stoffel]

nare man schreef op donderdag 19 april 2012 @ 16:15:
[...]


Is het zo raar dat sommige mensen meer dan 36 uur per week werken? Ik bespeur in je post bijna een zeker wrok ten aanzien van mensen die dat doen, alsof die er alleen maar zouden zitten 'voor het interessante'. Het soort werknemers dat lang op kantoor moet blijven, doet over het algemeen ook het soort werk dat per uur aan de klant wordt gefactureerd, dus als iemand er wel is maar niets uitvreet, dan valt hij vanzelf door de mand, lijkt me, aangezien de klant niet voor niets gaat betalen.

Dat klopt op zich wel, maar je moet je niet vergissen in hoeveel ruimte er in inschattingen voor offertes wordt ingebouwd. De klant kan het dan wel acceptabel vinden/slikken, maar dat wil nog niet zeggen dat het werk ook echt zo lang duurt.

[Whuzz]

nare man schreef op donderdag 19 april 2012 @ 16:15:
[...]


Is het zo raar dat sommige mensen meer dan 36 uur per week werken? Ik bespeur in je post bijna een zeker wrok ten aanzien van mensen die dat doen, alsof die er alleen maar zouden zitten 'voor het interessante'. Het soort werknemers dat lang op kantoor moet blijven, doet over het algemeen ook het soort werk dat per uur aan de klant wordt gefactureerd, dus als iemand er wel is maar niets uitvreet, dan valt hij vanzelf door de mand, lijkt me, aangezien de klant niet voor niets gaat betalen.

Dit.
Een 48-urige werkweek? Daar zou ik voor tekenen

[superpolm]

DHV schreef op donderdag 19 april 2012 @ 14:37:
Situatieschets: 24, werkzaam in Randstad, bruto inkomen 33k, vast contract (maar nog 1 maand proeftijd over).
Ik moet op korte termijn mijn studentenkamer verlaten, dus ik ben dringend op zoek naar een woning in A'dam of Utrecht.

Sociale huurwoning is (volgens mij) geen optie, inkomensgrens hiervoor ligt op 32-35k (lees verschillende bedragen op gemeentelijke websites), en ik sta nergens op een wachtlijst. Tegen de tijd dat ik genoeg wachttijd heb opgebouwd verwacht ik dat mijn inkomen boven de sociale huurgrens ligt.

Vrij sector huur is ook lastig. Malafide bureau's en huisjesmelkers als DirectWonen en Rotsvast hebben allerlei nep-advertenties op hun site staan en vragen enorme bemiddelingskosten, daarnaast is hun aanbod erg prijzig, een kleine studio kost al snel boven de 800,- per maand.
Via de 'officiele weg' is ook beperkt mogelijk, makelaarskantoren en woningstichtingen hanteren inkomenseisen van 4-5x kale huur als inkomen, dan zou ik voor max. 600 kunnen huren, en dat soort aanbod is er nauwelijks.

Kopen lijkt een optie, maar is het verstandig? Ik kan een hyptheek van ca. 130-140k krijgen, in de wijken buiten het centrum is daar wel een 2/3-kamer appartement voor te krijgen. Het niveau hiervan verschilt nogal, er zijn veel ex-huur objecten die vrij uitgeleefd uitzien, heb wel wat spaargeld om nieuwe keuken te plaatsen of een vloer te leggen, maar een hele verbouwing zit er niet in (dus badkamer&keuken&schilderen&vloeren).


De maandlasten bij kopen zijn lager dan vrije markt huur (áls ik daar al iets in vind dat niet veel te duur of veel te klein is), maar aangezien ik jong ben en niet weet of mijn persoonlijke situatie binnen 2-3 jaar verandert wil ik wel enigzins flexibel blijven, waardoor de kosten van notaris/hypotheek afsluiten/overdrachtsbelasting etc. minder gunstig zijn dan een dure woning huren.

Wat is wijsheid volgens jullie? Kopen of huren? Moet ik rekening houden met veel waardeverlies met een appartement van 135k in een buitenwijk van de grote stad?

Probeer anti-kraak, kan je steeds tijdelijk (half jaar) ergens wonen totdat je weer andere woonruimte
krijgt. Of probeer met andere mensen samen wat te huren. Heb mn oude appartement in amsterdam, 2kamer 650e, op kamernet.nl gevonden daar staat heel veel. Zit na 7 jaar w8en nu eindelijk legaal in een sociale huurwoning.

[evleerdam]

superpolm schreef op donderdag 19 april 2012 @ 18:29:
[...]

Probeer anti-kraak, kan je steeds tijdelijk (half jaar) ergens wonen totdat je weer andere woonruimte
krijgt. Of probeer met andere mensen samen wat te huren. Heb mn oude appartement in amsterdam, 2kamer 650e, op kamernet.nl gevonden daar staat heel veel. Zit na 7 jaar w8en nu eindelijk legaal in een sociale huurwoning.

Het is een beetje vloeken in de kerk hier, maar de Rabobank heeft een generatie hypotheek. Als je ouders genoeg verdienen kunnen ze garant staan voor jou zodat jij een hogere hypotheek kan krijgen.

Of wellicht gewoon een schenking van je ouders natuurlijk.

Geen idee of dit mogelijk is bij jou en wellicht ook niet verstandig, maar misschien wel een uitkomst.

[Mektheb]

evleerdam schreef op donderdag 19 april 2012 @ 18:48:
[...]


Het is een beetje vloeken in de kerk hier, maar de Rabobank heeft een generatie hypotheek. Als je ouders genoeg verdienen kunnen ze garant staan voor jou zodat jij een hogere hypotheek kan krijgen.

Of wellicht gewoon een schenking van je ouders natuurlijk.

Geen idee of dit mogelijk is bij jou en wellicht ook niet verstandig, maar misschien wel een uitkomst.

Dit kan inderdaad, maar is het ook niet zo dat je ouders dan een deel verantwoordelijk zijn ook voor bepaalde dingen ?>

[t_captain]

In een generatiehypotheek staan de ouders garant voor de (rest)schuld als er sprake is van wanbetaling.

[Krisp]

DHV schreef op donderdag 19 april 2012 @ 14:37:
Situatieschets: 24, werkzaam in Randstad, bruto inkomen 33k, vast contract (maar nog 1 maand proeftijd over).
Ik moet op korte termijn mijn studentenkamer verlaten, dus ik ben dringend op zoek naar een woning in A'dam of Utrecht.

Boeiend, zit in ongeveer dezelfde situatie. Ik hoef alleen mijn huis niet uit, maar wil dat wel. Opties die ik nu heb zijn samenwonen met vrienden in een niet-studentenhuis (met het risico op samenwonen door een van hen) danwel even wachten (en sparen). Dat laatste doe ik nu sowieso, maar op termijn wil ik wel iets anders. Voorlopig blijf ik nog zitten tot 2013, en wacht ik tot ik ongeveer 40K spaargeld heb. Dat, met een hypotheek erbij, moet genoeg zijn om een goed gat te slaan in de huizenmarkt. Bovendien hoop ik dat die tegen die tijd weer een stukje verder gezakt is.

Myrdreon schreef op donderdag 19 april 2012 @ 15:02:
[...]

Ga maar uit van 160-170k hypotheek als je maximaal wilt lenen (ivm rekenrente bij 10 jaar vast). Dat is toch even een 20% hoger. In de huidige markt kun je, met wat gedult, dan kijken naar huizen tot 200k. Denk niet dat je, aangezien je snel iets moet hebben, de rust kan nemen om naar 225k+ te kijken en te wachten tot eentje de vraagprijs genoeg laat zakken dat je met onderhandeling op je eigen budget uitkomt.

Nou ben ik heel benieuwd hoe jij aan 170K hypotheek komt, want met 4,5x het inkomen van 33K kom ik op een maximum van 148,5K uit. Daar kun je met 30K spaargeld wel wat bijstoppen, maar dat doe je ook niet zomaar. 20K krijg je ook niet 'even' er vanaf gepraat, daar is de situatie in Utrecht en Amsterdam nog net even te goed voor. Laat staan voor 200K. Vergeet niet dat je naast een hypotheek ook nog VVE-kosten hebt, die bij oudere flats zomaar 200 euro per maand zijn.

[...]

Flexibiliteit blijft alleen huur over. Kopen heeft alleen zin als je bereid bent 10 jaar op dezelfde plek te wonen. Anders dan je er letterlijk tientallen duizenden euro's op achteruit (k.k. is al snel 10-15k, misschien likje verf hier/daar, rente kosten, waardeverlies woning zit momenteel ook op 500-1000 per maand gemiddeld(!) ).

In jouw scenario ga je er vanuit dat de woningmarkt tot 8% per jaar zakt. Alhoewel het geen beste tijd is, is 8% toch wat overdreven. De overdrachtsbelasting is nog steeds 2% en de kans dat die zo hoog blijft is reëel. Dan heb je het over 3K voor een huis van 150K, en je bent een hele vent als je daar 10-15K in totaal van maakt. Ik zal niet beweren dat kopen goedkoper is dan huren, maar je schetst nu wel een heel pessimistisch beeld.

evleerdam schreef op donderdag 19 april 2012 @ 18:48:
[...]


Het is een beetje vloeken in de kerk hier, maar de Rabobank heeft een generatie hypotheek. Als je ouders genoeg verdienen kunnen ze garant staan voor jou zodat jij een hogere hypotheek kan krijgen.

Of wellicht gewoon een schenking van je ouders natuurlijk.

Geen idee of dit mogelijk is bij jou en wellicht ook niet verstandig, maar misschien wel een uitkomst.

Heb er naar gekeken, maar de generatiehypotheek ga ik liever gebruiken om de rente te verlagen dan om meer te lenen. Je moet wel erg zeker zijn van je (financiële) situatie en het groeiperspectief daarin wil je zomaar boven je norm gaan lenen. Zeker als je een annuïteitenhypotheek neemt (met de 3,33% aflossing erbij) zit zo'n bedrag redelijk als een molensteen om je nek. Er hoeft dat niet veel te gebeuren om het mis te laten gaan. Ondanks dat je ouders dan bij kunnen springen, wil je dat niet.

[ Voor 15% gewijzigd door Krisp op 19-04-2012 20:47 ]

[Xanaroth]

Krisp schreef op donderdag 19 april 2012 @ 20:43:

Nou ben ik heel benieuwd hoe jij aan 170K hypotheek komt, want met 4,5x het inkomen van 33K kom ik op een maximum van 148,5K uit. Daar kun je met 30K spaargeld wel wat bijstoppen, maar dat doe je ook niet zomaar. 20K krijg je ook niet 'even' er vanaf gepraat, daar is de situatie in Utrecht en Amsterdam nog net even te goed voor. Laat staan voor 200K. Vergeet niet dat je naast een hypotheek ook nog VVE-kosten hebt, die bij oudere flats zomaar 200 euro per maand zijn.

Simpel, gesprek met adviseurs. Bij 10 jaar vast mag je die rente gebruiken om te rekenen, ligt al snel 1% lager. Dat laat je dan een stuk meer lenen (immers, 4,5% of 5,6% scheelt relatief toch 20%).

In jouw scenario ga je er vanuit dat de woningmarkt tot 8% per jaar zakt. Alhoewel het geen beste tijd is, is 8% toch wat overdreven. De overdrachtsbelasting is nog steeds 2% en de kans dat die zo hoog blijft is reëel. Dan heb je het over 3K voor een huis van 150K, en je bent een hele vent als je daar 10-15K in totaal van maakt. Ik zal niet beweren dat kopen goedkoper is dan huren, maar je schetst nu wel een heel pessimistisch beeld.

Op de 160-170k die ik aangaf, heb je het over 17k aan k.k. Maar de 10jaars rente stijgt vermoedelijk licht (minder lenen is minder uitgeven, dus minder k.k.) en je bent niet verplicht maximaal te lenen. De overdrachtsbelasting gaat nog altijd naar 6%. De kans dat het niet gebeurt is reëel, maar zolang dat besluit niet wordt genomen blijft het een terugzet naar 6%.

En dat pessimistisch.. nee. Afgelopen jaar was die prijsdaling werkelijkheid. Gemiddelde ging 14k omlaag, dus gemiddeld meer dan 1k waardedaling per maand. Ze verwachten dit jaar iets minder daling, en het zal minder hard dalen in absolute zin voor woningen onder het gemiddelde. Vandaar 500-1000 per maand.

[ Voor 4% gewijzigd door Xanaroth op 19-04-2012 21:13 ]

[EXX]

Krisp schreef op donderdag 19 april 2012 @ 20:43:
. Zeker als je een annuïteitenhypotheek neemt (met de 3,33% aflossing erbij) zit zo'n bedrag redelijk als een molensteen om je nek.

3.33% aflossing is een lineaire hypotheek. Bij een annuïteit betaal je in het begin vrijwel niks aan aflossing en op het einde des te meer.

[Verwijderd]

De Telegraph over een mogelijk afwaardering en de huizenmarkt in Nederland.

"The outlook for financial stability in the Netherlands is worrying. Dutch households have almost the highest debt in the world. Declining real wages and rising unemployment are putting pressure on incomes. The steady fall in house prices is weakening their position while also increasing the likelihood of debt problems."

En de Rabo verwacht een daling van 5% in 2012.

Maarten van der Molen from Rabobank said home prices have fallen 11pc from their peak in August 2008, or 15pc in real terms, leaving up to 500,000 people in negative equity. "We expect prices to drop 5pc in 2012," he said. The Dutch real estate federation NVM said the picture could be significantly worse if the stamp tax holiday expires in July as planned, leading to a jump from 2pc to 6pc.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 00:07:
De Telegraph over een mogelijk afwaardering en de huizenmarkt in Nederland.

The warning comes as Dutch property tips into deeper slump, with the inventory of unsold homes nearing South European levels. Household debt is the eurozone’s highest at 249pc of income, compared with 202pc in Ireland, 149pc in the UK, 124pc in Spain, 90pc in Germany, 78pc in France and 66pc in Italy - according to Eurostat data from 2010.

The Netherlands is caught in a "negative feedback-loop" as recession and house price falls feed on each other. Building permits have dropped 9pc from a year ago, the lowest since 1953. "The housing market is in a coma," said the Volkskrant newspaper.

Maarten van der Molen from Rabobank said home prices have fallen 11pc from their peak in August 2008, or 15pc in real terms, leaving up to 500,000 people in negative equity.

Zo, een half miljoen mensen met een negatief eigen vermogen, da's behoorlijk veel!

[nare man]

Verwijderd schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 00:38:
[...]
Zo, een half miljoen mensen met een negatief eigen vermogen, da's behoorlijk veel!

En wat moeten wij c.q. wat kan het topic nu met deze post, afgezien van het feit dat het leedvermaak bijna van het scherm druipt?

[ Voor 83% gewijzigd door nare man op 20-04-2012 08:12 ]

[Whuzz]

Verwijderd schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 00:38:
[...]

Zo, een half miljoen mensen met een negatief eigen vermogen, da's behoorlijk veel!

Je bedoeld: "dat vind ik behoorlijk veel!"
Ik vind het nogal meevallen eerlijk gezegd, ik had verwacht dat het een stuk hoger zou zijn. Daarnaast is het maar voor een extreem klein percentage van die 500.000 een probleem dat ze een negatief eigen vermogen hebben.

[Galactic]

Whuzz schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 08:20:
[...]


Je bedoeld: "dat vind ik behoorlijk veel!"
Ik vind het nogal meevallen eerlijk gezegd, ik had verwacht dat het een stuk hoger zou zijn. Daarnaast is het maar voor een extreem klein percentage van die 500.000 een probleem dat ze een negatief eigen vermogen hebben.

Momenteel wel, maar met een te verwachten vedere daling van de prijzen van ongeveer 3 à 6% in 2012 (dat is natuurlijk nattevingerwerk, want precies weet je het nooit) en nog eens x% in 2013 gaat dit toch wel bij meer gezinnen een probleem vormen. Dit zal onvermijdelijk zorgen voor meer gedwongen en faillisementsverkopen, welke de negatieve spiraal waarin wij zitten een versterkend effect zullen geven. Bovendien zitten we ook nog met een hoge voorraad, en hoge leegstand tegen die tijd. Als er beterschap komt is dat ten vroegste 2014. Ik zou dit jaar in ieder geval nog niet kopen als het niet per se moet of als de kriebels niet al te groot zijn.

[TrailBlazer]

waarom zou een negatief eigen vermogen voor problemen zorgen en "onvermijdelijk zorgen voor meer gedwongen en faillisementsverkopen" Het zorgt er enkel voor dat mensen niet kunnen verhuizen. Hoeveel mensen moeten echt verhuizen van die 500.000

[nare man]

Galactic schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 08:48:
[...]
Dit zal onvermijdelijk zorgen voor meer gedwongen en faillisementsverkopen, welke de negatieve spiraal waarin wij zitten een versterkend effect zullen geven.

Je draait het om. De situatie hypotheekschuld > woningwaarde kan inderdaad tot problemen leiden als je verkoopt, maar andersom is het niet waar: hypotheekschuld > woningwaarde betekent niet dat je per se moet verkopen.

Hypotheekschuld > woningwaarde is uiteraard wel een probleem als je zeer kort na de aanschaf van de woning gedwongen moet verkopen (bijv. bij scheiding of werkeloosheid) maar dat is een probleem dat niet gebonden is aan één hypotheekvorm. Ook met een annuïtaire of lineaire hypotheek heb je een groot probleem als je moet verkopen terwijl hypotheekschuld > woningwaarde: natuurlijk los je bij een lineaire hypotheek wel het snelst af, maar als de huizenprijzen sneller dalen dan jij aflost, heb je daar natuurlijk nog niks aan.

[Arnout]

Galactic schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 08:48:
[...]


Momenteel wel, maar met een te verwachten vedere daling van de prijzen van ongeveer 3 à 6% in 2012 (dat is natuurlijk nattevingerwerk, want precies weet je het nooit) en nog eens x% in 2013 gaat dit toch wel bij meer gezinnen een probleem vormen. Dit zal onvermijdelijk zorgen voor meer gedwongen en faillisementsverkopen, welke de negatieve spiraal waarin wij zitten een versterkend effect zullen geven. Bovendien zitten we ook nog met een hoge voorraad, en hoge leegstand tegen die tijd. Als er beterschap komt is dat ten vroegste 2014.

Ja, en nu heb je het alleen over de woningmarkt (daar gaat dit topic ook over), maar als je het breder trekt (zie uitspraken Knot deze ochtend) en op andere vlakken ook tegenslagen krijgt:

- pensioenen die gekort gaan worden of niet meer geïndexeerd worden
- oplopende werkeloosheid (=moeten verhuizen vroeger of later)
- economie die in recessie komt en lang blijft

dan zal dat de woningmarkt-bubble alleen maar harder doen knappen.

Ik denk ook wel je nu kunt zeggen dat over de hele linie iedereen het er wel over eens is dat er zich in Nederland een woningmarkt-bubble heeft ontwikkeld de afgelopen decennia.

Ik zou dit jaar in ieder geval nog niet kopen als het niet per se moet of als de kriebels niet al te groot zijn.

Je koopt om te kunnen wonen, dus ik zou gewoon kopen. Ik denk dat (zoals al eerder aangegeven in dit topic) de koopkracht die je hebt in verhouding staat tot de huizenprijzen (niet helemaal, maar ook niet los van elkaar). Dus in die gedachte zou het niet uitmaken. Je moet alleen goed opletten geen huis te kopen wat nog een 'oude' marktprijs heeft. Dus echt het onderste uit de kan halen.

Denken dat er na deze periode van dalende prijzen weer een periode komt van extreem stijgende prijzen (zoals 1984-2007) vind ik naïef en opportunistisch. Immers, wij (de huizenkopers van na 2006) gaan de rekening daarvan betalen en dat principe (flinke stijging --> flinke daling) zal altijd zo blijven werken.

[ Voor 26% gewijzigd door Arnout op 20-04-2012 09:31 ]

[timag]

Galactic schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 08:48:
[...]
Momenteel wel, maar met een te verwachten vedere daling van de prijzen van ongeveer 3 à 6% in 2012 (dat is natuurlijk nattevingerwerk, want precies weet je het nooit) en nog eens x% in 2013 gaat dit toch wel bij meer gezinnen een probleem vormen. Dit zal onvermijdelijk zorgen voor meer gedwongen en faillisementsverkopen,

Ik begrijp niet hoe een prijsdaling zal leiden tot meer gedwongen verkopen. Je kan de maandelijkse lasten van je hypotheek dragen of niet, de waarde van het onderliggende onroerend goed heeft daar niet direct iets mee te maken.

De bank zal je puur vanwege de gedaalde waarde van het onderpand niet dwingen te verkopen, die heeft er meer aan als jij gewoon je hypotheek betaalt.

[nare man]

Ja, ik zie werkelijk niet welk objectief zakelijk belang de bank erbij heeft om, in een situatie waarin de maandelijkse betalingstermijnen keurig worden opgebracht, het onderpand te executeren, nota bene op een tijdstip waarop dat onderpand evident minder zal opbrengen dan de openstaande hypotheekschuld. Er is dan ook genoeg rechtspraak waarin zulke handelingen zijn geduid als misbruik van executiebevoegdheid.

[EXX]

timag schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 10:13:
[...]


Ik begrijp niet hoe een prijsdaling zal leiden tot meer gedwongen verkopen. Je kan de maandelijkse lasten van je hypotheek dragen of niet, de waarde van het onderliggende onroerend goed heeft daar niet direct iets mee te maken.

De bank zal je puur vanwege de gedaalde waarde van het onderpand niet dwingen te verkopen, die heeft er meer aan als jij gewoon je hypotheek betaalt.

Precies. Er staat wel een clausule in vrijwel elke hypotheek dat de bank om bijstorting kan vragen als de waarde van het onderpand te zeer onder de waarde van de hypotheek komt, maar ik heb het vermoeden dat de bank vrijwel nooit van dit recht gebruik zal maken, omdat zolang de huiseigenaar zijn maandelijkse rente/aflossing kan betalen, dit altijd beter voor de bank is. De bank heeft er geen belang bij de huiseigenaar de financiële afgrond in te duwen. Tijdens de vorige huizencrisis rond 1980 hebben de banken ook nauwelijks van dit recht gebruik gemaakt.

Het wordt anders als de banken grootschalige problemen in de huizensector gaan zien en gaan proberen de onderpanden in handen te krijgen. Dat is dit recht op vragen voor bijstorting natuurlijk een heel makkelijk middel op huiseigenaren op de kniëen te krijgen. Daarvoor moet de economische situatie echter nog heel wat slechter worden. Op dit moment iig geen waarschijnlijk scenario.

[Z___Z]

nare man schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 10:17:
Ja, ik zie werkelijk niet welk objectief zakelijk belang de bank erbij heeft om, in een situatie waarin de maandelijkse betalingstermijnen keurig worden opgebracht, het onderpand te executeren, nota bene op een tijdstip waarop dat onderpand evident minder zal opbrengen dan de openstaande hypotheekschuld. Er is dan ook genoeg rechtspraak waarin zulke handelingen zijn geduid als misbruik van executiebevoegdheid.

Er is wel een objectieve reden voor een bank om dit te doen. Namelijk de hypotheek staat voor een bepaald bedrag op de balans. Als de renteopbrengsten niet meer in verhouding staan met het risico van de hypotheek, kan het voor de bank interessanter zijn om aflossing af te dwingen, en als de verhouding heel scheef komt te liggen is het voor de bank misschien interessanter om het wel in executieverkoop te stoppen.

[Pooh]

EXX schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 10:23:
[...]
Precies. Er staat wel een clausule in vrijwel elke hypotheek dat de bank om bijstorting kan vragen als de waarde van het onderpand te zeer onder de waarde van de hypotheek komt, maar ik heb het vermoeden dat de bank vrijwel nooit van dit recht gebruik zal maken, omdat zolang de huiseigenaar zijn maandelijkse rente/aflossing kan betalen, dit altijd beter voor de bank is. De bank heeft er geen belang bij de huiseigenaar de financiële afgrond in te duwen. Tijdens de vorige huizencrisis rond 1980 hebben de banken ook nauwelijks van dit recht gebruik gemaakt.

Ja en nee. Let erop dat in sommige spaarconstructies het ook mogelijk is dat de bank die 'bijstorting' uit het spaarpotje vist (of zelfs van je niet-verpande spaarrekening die bij dezelfde bank loopt) Dan verlagen ze de schuld en tegelijk de opgebouwde waarde, en blijft de maandlast daarna gelijk, met een hogere restschuld aan het einde tot gevolg. Of ze daarvan gebruik zullen maken of niet durf ik niet te voorspellen, maar in de jaren '80 speelden dit soort constructies niet, toen waren er (naast lineair en annuitair) alleen leven-hypotheken die een verzekeringspolis hadden die je niet zomaar open kon breken.

[Xanaroth]

http://www.nu.nl/economie...woningen-flink-lager.html

De prijzen van verkochte koopwoningen waren in maart gemiddeld 4,7 procent lager dan een jaar eerder
De prijsdaling was daarmee veel groter dan in februari, toen de huizenprijzen gemiddeld nog 3,4 procent lager waren dan in 2011.

Gaat lekker zo.

[nare man]

Z___Z schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 10:26:
[...]


Er is wel een objectieve reden voor een bank om dit te doen. Namelijk de hypotheek staat voor een bepaald bedrag op de balans. Als de renteopbrengsten niet meer in verhouding staan met het risico van de hypotheek, kan het voor de bank interessanter zijn om aflossing af te dwingen, en als de verhouding heel scheef komt te liggen is het voor de bank misschien interessanter om het wel in executieverkoop te stoppen.

Maar dan zou het onderpand nog wel wat meer in waarde moeten dalen dan de 15%-20% ranges die we nu zien. Het moet dan echt gaan om een wanverhouding, denk aan dat eeht onderpand minder dan 50% waarde is van de openstaande schuld. Dat zal zich niet zo snel voordoen, omdat mensen ook aflossen cq vermogen opbouwen in een spaarproduct. Realiseer je bovendien ook dat het hier gaat om het dak boven het hoofd van mensen: anders dan in een gewone zakelijke verhouding tussen professionele partijen, zal de bank toch wel echt een heel zwaarwegend belang moeten hebben wil zij, bij keurige betaling van de maandtermijnen, mogen overgaan tot executie van het onderpand op de enkele grond dat de hypotheekgever geen aanvullende zekerheid stelt. Er is genoeg kort geding-rechtspraak over dat onderwerp, en het wordt eigenlijk alleen toegewezen als er daarnaast ook bijkomende factoren zijn, zoals het niet betalen van de maandelijkse rente en aflossing.

Gelukkig hebben we in ons land altijd nog een onpartijdige rechter, die echt niet zo snel de niet-professionele particulier die op zich aan al zijn verplichtingen voldoet, zal slachten ten faveure van de bank.

[Z___Z]

@Nare Man: Ik wil alleen het risico aankaarten. Hoe dit precies uitwerkt is natuurlijk een ander verhaal.

Waar ik eigenlijk benieuwd naar ben is waarom de hypotheekrente niet gedaald is. De lange termijnrente is op dit moment historisch laag. En voor alle NHG hypotheken loopt de bank 0 risico, aangezien de overheid het verschil tussen de executiewaarde en marktwaarde zal compenseren.
De renteopslag van 3% die de bank rekent voor een risico van 0 ziet er in mijn ogen dan ook buitensporig uit. Kan iemand dit uitleggen?

[EXX]

Meer huiseigenaren in betalingsproblemen
Vrijdag 20 april 2012 10:53

RIJSWIJK (ANP) - Het aantal huiseigenaren dat moeite heeft de hypotheekkosten te betalen is in het eerste kwartaal van dit jaar gestegen met bijna 2900. In totaal kampen nu ruim 65.000 huiseigenaren met een betalingsprobleem. Dat blijkt uit de halfjaarlijkse Hypotheekbarometer van Bureau Krediet Registratie (BKR).

Het aantal woningbezitters met betalingsproblemen stijgt al jaren. In de afgelopen vier jaar is het verdubbeld. ,,Als deze trend doorzet komen er op jaarbasis ruim 11.000 mensen extra in de problemen met de aflossing van hun hypotheek'', zegt BKR-directeur Peter van den Bosch. De economische crisis, de oplopende werkloosheid en het groeiend aantal echtscheidingen noemt hij als oorzaken.

Bron

[RaZ]

Z___Z schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 11:16:
@Nare Man: Ik wil alleen het risico aankaarten. Hoe dit precies uitwerkt is natuurlijk een ander verhaal.

Waar ik eigenlijk benieuwd naar ben is waarom de hypotheekrente niet gedaald is. De lange termijnrente is op dit moment historisch laag. En voor alle NHG hypotheken loopt de bank 0 risico, aangezien de overheid het verschil tussen de executiewaarde en marktwaarde zal compenseren.
De renteopslag van 3% die de bank rekent voor een risico van 0 ziet er in mijn ogen dan ook buitensporig uit. Kan iemand dit uitleggen?

Uitleggen kan ik het je niet, maar ik merk toch een klein foutje in je post.

Banken lopen sowieso 0 risico. Liep de bank risico, dan had niemand een restschuld gehad, dat zou dan het risico van de bank zijn.

NHG is er dus niet voor de bank, want die krijgen toch de centen wel, maar voor de huizenbezitter. Die blijft daardoor niet (of minder) restschuld zitten. Daar hangen ook weer ogen aan hoorde ik laatst. Je krijgt een negatieve BKR van 5 jaar. Een restschuld van 10k pakken en eventueel weer iets kopen (zeg na een scheiding) is redelijk te doen. Maar dat kan je dus blijkbaar vergeten als je dan op de NHG een beroep doet (voor de komende 5 jaar). Althans, dat zat een vriendin van m'n schoonzusje tijdje terug te vertellen omdat ze een restschuld had, omdat de relatie uit elkaar ging, en beide niet de lasten konden ophoesten om er alleen in te wonen.

[Xanaroth]

Z___Z schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 11:16:
@Nare Man: Ik wil alleen het risico aankaarten. Hoe dit precies uitwerkt is natuurlijk een ander verhaal.

Waar ik eigenlijk benieuwd naar ben is waarom de hypotheekrente niet gedaald is. De lange termijnrente is op dit moment historisch laag. En voor alle NHG hypotheken loopt de bank 0 risico, aangezien de overheid het verschil tussen de executiewaarde en marktwaarde zal compenseren.
De renteopslag van 3% die de bank rekent voor een risico van 0 ziet er in mijn ogen dan ook buitensporig uit. Kan iemand dit uitleggen?

Het risico is niet 0. NHG dekt een hoop, maar niet alles. Immers, als jij jezelf failliet laat verklaren en de schuldsanering in gaat ziet de bank jouw restschuld niet terug.

Daarbij, als de rente te laag is, is het voor banken kwa winst (als er gewoon betaald wordt) interessanter om niet-NHG hypotheken te verkopen. Als de rente voor NHG hypotheken te laag is, dan zorgt de verhouding tussen mogelijk winst en risico ervoor dat banken geen NHG hypotheken willen verkopen.

Verder moet de bank het geld zelf ook gewoon lenen, die betalen daar ook weer rente over.

[ Voor 5% gewijzigd door Xanaroth op 20-04-2012 11:29 ]

[Z___Z]

RaZ schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 11:26:
[...]

Uitleggen kan ik het je niet, maar ik merk toch een klein foutje in je post.

Banken lopen sowieso 0 risico. Liep de bank risico, dan had niemand een restschuld gehad, dat zou dan het risico van de bank zijn.
....

Niet helemaal mee eens. Als je restschuld 10k is dan is het inderdaad jouw probleem, als je restschuld 100k is dan is het wel degelijk een probleem van de bank. Want van een kale kip kan je niet plukken.
Hoe dan ook blijft de situatie niet prettig voor degene die met een restschuld blijft zitten. NHG is in die zin wel zeker voor de bank, en de reden dat je bij de bank 0,5 procentpunt minder rente hoeft te betalen.

[TrailBlazer]

EXX schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 11:21:
[...]


Bron

De economische crisis, de oplopende werkloosheid en het groeiend aantal echtscheidingen noemt hij als oorzaken.

Dus de dalende huizenprijzen zijn geen oorzaak van de betalingsproblemen. Ik vind trouwens 1 en 2 hetzelfde.

[Señor Sjon]

Dat is toch niet zo raar? Je hebt niet aan je betalingsverplichtingen voldaan en de NHG heeft je rug gedekt. Denk je dan een week later weer een hypotheek te kunnen krijgen?

[Pooh]

TrailBlazer schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 11:35:
Dus de dalende huizenprijzen zijn geen oorzaak van de betalingsproblemen. Ik vind trouwens 1 en 2 hetzelfde.

Niet direct, wel indirect. Toen de huizenprijzen nog stegen was ontslag of echtscheiding nooit zo'n probleem: je verkocht je huis, loste je hypotheek af, en verzon daarna of je iets kleiners kocht of ging huren.
Nu zitten die mensen ineens met een situatie dat ze hun woonlasten niet kunnen opbrengen, maar ook niet kunnen verkopen. Dat is een stuk ingewikkelder, en zorgt ervoor dat ze langer in die problemen blijven (en dus het aantal mensen in problemen toeneemt)

[Tjeerd]

In Utrecht stijgen de woningprijzen (eengezinswoningen) nog steeds (bron)?

[ Voor 5% gewijzigd door Tjeerd op 20-04-2012 11:41 ]

[Xanaroth]

Tjeerd schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 11:41:
In Utrecht stijgen de woningprijzen (eengezinswoningen) nog steeds (bron)?

Onbetrouwbare bron. Waarschijnlijk voornamelijk door het extreem lage aantal verkopen (100/maand), waardoor uitschieters in verkoopprijs het gemiddelde enorm beinvloeden.
Neem bijvoorbeeld 99 woningen van 100k en 1 woning van 1000k, gevolg is gemiddelde van 109k terwijl als je naar de datagroep kijkt 99% onder het gemiddelde wordt verkocht. Gemiddelde wordt pas representatief als je datagroep groot genoeg is.

Zo heeft amsterdam een -5,8%, gevolgd door +3,7% en dan weer -7,9%. Het nog lagere aantal verkopen daar (meer richting 50/maand) maakt dat uitschieters het gemiddelde nog sterker beinvloeden.


Je ziet dan ook dat ze enkel nog landelijk of op provincieniveau kijken bij de nieuwsartikelen. Op regionaal niveau zijn er zo weinig verkopen dat een stijging/daling niks zegt over de markt zelf.

[ Voor 24% gewijzigd door Xanaroth op 20-04-2012 11:52 ]

[MBV]

Myrdreon schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 11:28:
[...]


Het risico is niet 0. NHG dekt een hoop, maar niet alles. Immers, als jij jezelf failliet laat verklaren en de schuldsanering in gaat ziet de bank jouw restschuld niet terug.

Dan is het de NHG die bot vangt. De NHG betaalt de restschuld aan de bank, en heeft vervolgens een vordering op de hypotheekgever. In bepaalde gevallen wordt die kwijtgescholden, in andere gevallen niet.

Verder moet de bank het geld zelf ook gewoon lenen, die betalen daar ook weer rente over.

Dat is dus waar het over gaat: de rente voor banken om geld te lenen (spaarrekeningen, Euribor, ECB) is veel lager dan de hypotheekrente. Waarom is die risico-opslag zo hoog? IMHO is dat gewoon gebrek aan concurrentie: alleen de Rabo mag concurreren, de rest moet boven de rabo blijven (of zit niet in Nederland).

[Xanaroth]

MBV schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 11:52:
[...]

Dan is het de NHG die bot vangt. De NHG betaalt de restschuld aan de bank, en heeft vervolgens een vordering op de hypotheekgever. In bepaalde gevallen wordt die kwijtgescholden, in andere gevallen niet.

[...]

Dat is dus waar het over gaat: de rente voor banken om geld te lenen (spaarrekeningen, Euribor, ECB) is veel lager dan de hypotheekrente. Waarom is die risico-opslag zo hoog? IMHO is dat gewoon gebrek aan concurrentie: alleen de Rabo mag concurreren, de rest moet boven de rabo blijven (of zit niet in Nederland).

Het is dus niet alleen risico opslag. En het risico is er wel. NHG betaald namelijk niet altijd de restschuld. Het dekt een hoop, maar niet alles.

[Help!!!!]

http://www.nu.nl/economie...n-fataal-huizenmarkt.html

[qadn]

Help!!!! schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 11:56:
http://www.nu.nl/economie...n-fataal-huizenmarkt.html

Zo, wat een tendentieus artikel weer.
"zouden met 40 % kunnen oplopen", alleen voor 100% aflossingsvrij en in de laatste jaren daarvan ...

[DaTimMan]

qadn schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 12:00:
[...]

Zo, wat een tendentieus artikel weer.
"zouden met 40 % kunnen oplopen", alleen voor 100% aflossingsvrij en in de laatste jaren daarvan ...

ik zou dit echt een prima oplossing vinden! Heb nu al de plannen om mijn huidige HRA te gaan inzetten voor aflossing. scheelt toch snel 3k per jaar.

40% in procenten is veel, maar ik denk dat het in absolute euro's wel mee zal vallen. over 30 jaar een verlies van 3k opvangen is geen enkel probleem. je hebt redelijk wat huis nodig om op 10k+ HRA te komen.

[Verwijderd]

Welke plannen? Er is toch nog niets concreets naast die paar geruchten naar buiten gekomen?

Maandag of dinsdag komt het naar buiten volgens RTL Ontbijtnieuws. Ik ben benieuwd.

[nare man]

Ik denk dat veel (maar niet alle) starters die na 2007 een huis hebben gekocht, over 30 jaar toch wel 40% in (besteedbaar) inkomen zullen zijn gestegen.

Ik snap het artikel verder niet goed. Wat is er mis met in 30 jaar aflossen? En waarom is het een probleem dat de prijzen 'maximaal 20%' kunnen dalen? Een daling van 20% betekent hooguit dat je nog eens 6 tot 8 jaar extra moet aflossen om die waardedaling te compenseren met cash. Het 'probleem' is dus niet acuut, maar speelt pas bij verhuizing.

Zoals vaker gezegd: er is lucht in de markt gepompt (lees: leencapaciteit aan koperszijde is verhoogd) en die moet er nu uit. Dat zal niet à la 'bubble' gebeuren, omdat mensen simpelweg niet gaan verhuizen als hun restschuld te hoog wordt, maar zal geleidelijk gebeuren, zodat het enige wat we hoeven te doen is stug doorwerken, meer verdienen en niet teveel verhuizen.

[Z___Z]

nare man schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 12:47:
...
Ik snap het artikel verder niet goed. Wat is er mis met in 30 jaar aflossen? En waarom is het een probleem dat de prijzen 'maximaal 20%' kunnen dalen? Een daling van 20% betekent hooguit dat je nog eens 6 tot 8 jaar extra moet aflossen om die waardedaling te compenseren met cash. Het 'probleem' is dus niet acuut, maar speelt pas bij verhuizing.

...

Omdat als je in 30 jaar anuitair gaat aflossen, je in het begin veel meer kwijt bent per maand, dan bij 50% aflossingsvrij. Terwijl je door inflatie en salaris stijging eigenlijk meer te besteden hebt in de toekomst.
Er zou dan een hypotheekvorm moeten komen dat anuitair aan de inflatie gecorrigeerd laat aflossen, waardoor het bedrag wat je aflost lager begint dan bij anuitair, maar nog harder stijgt dan bij anuitair het geval is.

[RaZ]

Als de lasten 40% zullen oplopen, zal de prijs evenredig zakken. Want met de komst van 100% aflossingsvrij steeg de prijs ook mee. Fair is fair. De gevolgen daarvan zijn ook nog eens afhankelijk van wanneer je een huis hebt gekocht.

De mensen die hun huis al lang afbetaald hebben, maakt een 50% daling niets uit. Voor de mensen die huren zal het ook niets uitmaken.

Persoonlijk zou ik dat dus helemaal niet zo erg vinden. Immers, het zou daardoor voor mij namelijk wellicht wel betaalbaar worden. Voor mensen die ± 10 jaar voor de crisis instapte zullen van gekkigheid niet weten hoe ze dat moeten gaan bekostigen.

Meer hey, you win some, you loose some. Ik hoorde namelijk ook niemand klagen toen de prijzen gewoon 2x over de kop gingen. Enkel is het jammer dat de klappen vallen bij de mensen die het niet kunnen incasseren, terwijl er ook zat mensen zijn die allang met de winst er van door zijn gegaan.

Mijn ouders zijn baby-boomers, en zijn nooit die bubbel ingestapt. Ze hebben dan ook nooit klappers in winst gepakt door te huis-hoppen. Huis is ook al heel wat jaartje lasten vrij. Want een schuld in guldens van 60k omgerekend naar euro's nu, en daar rente over betalen, is hilarisch gewoon. Want wat is nu 4% van een schuld van 5k die openstaat? Ze betaalde uiteindelijk 18 euro per maand aan hypotheeklasten. Zonder HRA he!!!!

En vanwege locatie, locatie, locatie, en wetende wat dat ongeveer waard is, zou het zo'n 250-275k moeten kunnen vragen heb ik het idee.

Oh, en ik verdien meer dat hun, maar door hun bizar lage woonlasten hebben ze een behoorlijk koopkracht. Als ze zouden verkopen en gaan huren (bejaardetehuis bijvoorbeeld), zullen ook weer minder overhouden. Maar al vragen er dan 200k voor, en gaat het voor 175k van de hand. Het is pure winst.

Maar als de prijzen 40% zouden zakken, 250k wordt dan 150k. Boeiend. Het blijft in beide gevallen een hoop geld als je alles zo in je eigen zak kan steken. Kijkende naar de woonlasten die momenteel nihil zijn, gaan ze natuurlijk niet weg tenzij ze echt niet anders kunnen (gezondheids gebreken vanwege ouderdom).

[pedorus]

Verzekeraars zijn bang dat deze inkomstenbron opdroogt, en de pers trap er bijna nog in ook. Ik sluit me bij deze mening aan:

quote: http://www.nujij.nl/econo...37299.lynkx#ixzz1sZp7lc4N

Klinkt goed. Misschien kunnen starters eindelijk weer een huis kopen in dit land zonder een onverantwoord hoge hypotheek af te sluiten.

Wie kent er trouwens een ander product waarvan je op het besluitmoment niet zeker weet of het zo'n 8560 euro duurder uit zal vallen? Dat is het verschil tussen 2 en 6%, nu een goed stuk op IEX. Wie kent de uitspraak "Regering, regeer of ga heen" nog?

Ook wat interessante cijfertjes daar (originele bron Telegraaf):


CBS-grafiek lijkt me ook duidelijk, gaat richting die 6% van NVM.

quote: http://www.cbs.nl/nl-NL/m...f/2012/2012-04-20-m11.htm

[EXX]

Z___Z schreef op vrijdag 20 april 2012 @ 12:52:
[...]

Omdat als je in 30 jaar anuitair gaat aflossen, je in het begin veel meer kwijt bent per maand, dan bij 50% aflossingsvrij. Terwijl je door inflatie en salaris stijging eigenlijk meer te besteden hebt in de toekomst.
Er zou dan een hypotheekvorm moeten komen dat anuitair aan de inflatie gecorrigeerd laat aflossen, waardoor het bedrag wat je aflost lager begint dan bij anuitair, maar nog harder stijgt dan bij anuitair het geval is.

Laten we vooral niet aan beginnen om nog meer ingewikkelde hypotheekconstructies te verzinnen.

De huidige annuïteit functioneert prima. In het begin veel rente = meer aftrek = lagere maandlast en in de loop der jaren, met het stijgen van het inkomen, meer aflossing en minder rente = hogere maandlast. Past precies.

[ Voor 14% gewijzigd door EXX op 20-04-2012 13:44 ]

[nare man]

Exact. Waarbij je moet bedenken dat 30 jaar een behoorlijk lange periode is, en het je op ieder moment gedurende die 30 jaar vrijstaat om extra af te lossen. Je zou bijvoorbeeld best eens kunnen besluiten om je vakantiegeld en eventuele bonussen in enig jaar eens niet in te zetten puur voor consumptie, maar om je hypotheekschuld te verminderen. Bij een annuïteitenhypotheek dalen dan ook meteen je maandlasten en betaal je minder rente, zodat er aan het eind ook minder pijn optreedt.

Kwestie van keuzes maken: maar zolang mensen het nog kunnen bekostigen door het aantal vakanties terug te schroeven van 3 naar 1, niet iedere vijf jaar een nieuwe auto te kopen en niet al hun kinderen een dure smartphone te geven, is er niet zoveel aan de hand lijkt me. Er gaapt nog een levensgrote kloof tussen 'de gestegen lasten niet kunnen betalen' en 'het niet leuk vinden te gestegen lasten te moeten betalen'.

[TrailBlazer]

De welvaartsstijging zal bij een annuitaire hypotheek inderdaad minder zijn gedurende je leven. Ik voel er zelf echt wel wat voor om inderdaad in het begin maar even extra te bloeden zodat ik later makkelijker minder kan gaan werken.