Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Señor Sjon]

Het probleem is: Welke Klant?

Als je een woonwensenonderzoek houdt krijg je de wensen van de kopers, dat zegt niets over wat ze feitelijk kunnen betalen. Als ik de wensen hier hoor, dan heeft men het liefst een IKEA woning o.i.d. Op te halen voor 10.000 euro en neer te plempen waar men wil.

Het bizarre is juist dat de ergste tophypotheken al ergens in 2005 zijn geblokkeerd. Toen is de max van ~4,5 keer inkomen ingevoerd. Wat apart is, is dat rond 2009 de rentes weer dalen, maar de Nederlandse rente blijft hoog, ook na allerlei beperkingen aan de kredietverstrekking. De oorzaak staat ook in het artikel. Er zijn maar drie echte aanbieders. Twee daarvan mogen niet concurreren, dus heeft de Rabobank vrij spel. Door de bankencrisis zijn alle buitenlandse banken weer vertrokken. Nu ook de tussenpersonen buitenspel zijn gezet door met uurtarieven te moeten werken (niemand betaalt dat), hebben de banken helemaal een field day.


Ik ben het met je eens dat de schulden en de kapitalen niet bij dezelfde mensen zitten. Maar in de suggestieve nieuwsberichten komt het over dat er helemaal geen kapitaal is en dat de woningwaarde € 0,- is met alleen maar schuld.

De OB is eigenlijk ook een grote aanjager geweest. Deze kosten koper wil iedereen weer terug verdienen, en met ~10% per transactie vroeger ging het wel hard. 30 jaar lang heeft dit voortgeduurd.

[nare man]

Senor Sjon schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 09:53:
De OB is eigenlijk ook een grote aanjager geweest. Deze kosten koper wil iedereen weer terug verdienen, en met ~10% per transactie vroeger ging het wel hard. 30 jaar lang heeft dit voortgeduurd.

Het concept van overdrachtsbelasting 'terugverdienen' heb ik altijd bizar gevonden. Maar helaas werkte het inderdaad wel zo. En omdat er nog 'rek' zat in de leencapaciteit van mensen, werd de OB van de vorige bewoner vaak gewoon betaald door de volgende.

[EXX]

pingkiller schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 09:50:
[...]

NHG zorgt ook voor minder risico.

Alleen zijn niet alle hypotheken NHG.

Daarnaast kan je ook in nederland kiezen om zelf geld op te hoesten alleen vertaald dit zich niet in lagere renten. Zie http://www.hypotheekrente.nl/rente/11/10_jaar_rentevast.html

Dat is een vervelend bijverschijnsel van de NHG, dat je zelfs ziet bij niet-NHG hypotheken. Zelfs als je een hypotheek neemt de kleiner is dan 75% van de executiewaarde, is de korting belachelijk klein.

Wat dat betreft is de NHG een onding: het verwijderd de "moral hazard" uit het systeem. de NHG was oorspronkelijk dan ook alleen gedacht voor de onderkant van de markt / de financieel zwakste koper.

[pingkiller]

EXX schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 09:56:
[...]

Alleen zijn niet alle hypotheken NHG.


[...]
Dat is een vervelend bijverschijnsel van de NHG, dat je zelfs ziet bij niet-NHG hypotheken. Zelfs als je een hypotheek neemt de kleiner is dan 75% van de executiewaarde, is de korting belachelijk klein.

Wat dat betreft is de NHG een onding: het verwijderd de "moral hazard" uit het systeem. de NHG was oorspronkelijk dan ook alleen gedacht voor de onderkant van de markt / de financieel zwakste koper.

Maar waarom is bij ons de rente dan hoger dan in Duitsland en Frankrijk, zelfs als je de voorwaarden gelijk stelt. Bij een NHG hypotheek heeft de bank minder risico en bij 75% hypotheek heeft de bank minder risico, maar ook onder deze voorwaarden betalen wij meer dat in de genoemde landen. Ergo, risco kan niet de reden zijn waarom mij meer betalen.

[Señor Sjon]

nare man schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 09:56:
[...]


Het concept van overdrachtsbelasting 'terugverdienen' heb ik altijd bizar gevonden. Maar helaas werkte het inderdaad wel zo. En omdat er nog 'rek' zat in de leencapaciteit van mensen, werd de OB van de vorige bewoner vaak gewoon betaald door de volgende.

Een stap terug. Het hele concept OB is bizar. Over een woning is al BTW betaald bij de bouw. Bij de transactie betaal je het kadaster, de notaris en de hypotheekverstrekker voor de diensten. Waarom dan alsnog een belasting? Speculanten die snel doorverkopen krijgen de OB terug. Het was een middel tegen verpaupering in de grote steden, begin jaren '80. Huizen werden opgekocht en leeggehouden door huisjesmelkers. Maar voor buiten die wijken heeft het alleen maar een prijsopdrijvend effect gehad.

Maar elke belasting of toeslag wil je terugverdienen. Dat geldt voor eigenlijk alles wat je verhandelt. Een woning is daarbij niet anders.

Edit
@pingkiller
De reden heb ik al gegeven. Er zijn drie banken met 80+% van de markt. Twee daarvan mogen niet de laagste prijs hebben. Dus blijft er een monopolie over.
Vergelijk maar met de telco's. Maar drie partijen en die volgen elkaar in elke prijsverhoging, want meer marge en dus meer winst.

[ Voor 13% gewijzigd door Señor Sjon op 27-03-2012 10:06 ]

[EXX]

Senor Sjon schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 09:53:
Het probleem is: Welke Klant?

Als je een woonwensenonderzoek houdt krijg je de wensen van de kopers, dat zegt niets over wat ze feitelijk kunnen betalen. Als ik de wensen hier hoor, dan heeft men het liefst een IKEA woning o.i.d. Op te halen voor 10.000 euro en neer te plempen waar men wil.

Wat ik bedoel met klantvriendelijker bouwen is bv. de mogelijkheid tot het hebben van een werkruimte aan huis, voor bv. ZZPers. Flexibeler bouwen dan het standaard huisje, zonder kelder, 3 slaapkamertjes verhaal. Waarom moet een onderkeldering van een huis op droge grond (dus niet in de polder waar geheid moet worden) 50.000 euro kosten?

Ik ben het met je eens dat de schulden en de kapitalen niet bij dezelfde mensen zitten. Maar in de suggestieve nieuwsberichten komt het over dat er helemaal geen kapitaal is en dat de woningwaarde € 0,- is met alleen maar schuld.

Je hebt maar een relatief kleine groep nodig die in de problemen raakt, en het hele systeem kan omlaag vallen. In de VS waren het maar 5% van de huiseigenaren die het niet meer konden bolwerken en daarmee de huizencrisis in gang hebben gezet. Vandaar dat het zo riskant is dat de het vooral de groep met hoge schulden is, die geen kapitaal heeft wat daartegen over staat, anders dan het onderpand.

Senor Sjon schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 10:04:
[...]
Maar elke belasting of toeslag wil je terugverdienen. Dat geldt voor eigenlijk alles wat je verhandelt. Een woning is daarbij niet anders.

Nare man heeft gelijk: OB is een kostenpost, waarvan je niet zomaar kan aannemen dat je die terug verdient. Bij de verkoop van een auto ga je toch ook niet de BPM / BTW terugverdienen?

pingkiller schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 10:02:
[...]

Maar waarom is bij ons de rente dan hoger als in Duitsland en Frankrijk, zelfs als je de voorwaarden gelijk stelt. Bij een NHG hypotheek heeft de bank minder risico en bij 75% hypotheek heeft de bank minder risico, maar ook onder deze voorwaarden betalen wij meer dat in de genoemde landen. Ergo, risco kan niet de reden zijn waarom mij meer betalen.

Ik denk dat het voortkomt uit:

• Weinig concurrentie (dus kartelvorming)
• Te veel tophypotheken verstrekt in het verleden. Men probeert zich nu achteraf in te dekken hiertegen: de huidige hypotheekklanten mogen nu het risico gaan afdekken van in het verleden gegeven tophypotheken tegen een zeer lage rente.

[ Voor 24% gewijzigd door EXX op 27-03-2012 10:12 ]

[Señor Sjon]

Je krijgt geen extra overdrachtstax op je auto van particulier naar particulier. Dat tientje voor overschrijven is niet de moeite.

Kelders zijn tegenwoordig van beton, moeten waterdicht zijn en ook gronddruk tegenhouden. Buiten dat moet het sterk genoeg zijn om het hele huis te dragen. Nederland is geen land wat echt veel kelders bouwt. Met de uitvinding van de koelkast werd dit dan ook snel vaarwel gezegd, vaak ook door wateroverlast in ons natte, lage landje. Grondwater is in de regel al een meter onder het maaiveld te vinden, een beetje kelder staat dan al 2 meter onder water.

In de VS was het anders, daar kon men de sleutel weer inleveren en was men van de hypotheek af. Hier blijft de eigenaar aansprakelijk voor het verlies. IMO niet vergelijkbaar.

[EXX]

Senor Sjon schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 10:10:
Je krijgt geen extra overdrachtstax op je auto van particulier naar particulier. Dat tientje voor overschrijven is niet de moeite.

Kelders zijn tegenwoordig van beton, moeten waterdicht zijn en ook gronddruk tegenhouden. Buiten dat moet het sterk genoeg zijn om het hele huis te dragen. Nederland is geen land wat echt veel kelders bouwt. Met de uitvinding van de koelkast werd dit dan ook snel vaarwel gezegd, vaak ook door wateroverlast in ons natte, lage landje. Grondwater is in de regel al een meter onder het maaiveld te vinden, een beetje kelder staat dan al 2 meter onder water.

Dat is lang niet overal het geval. In het oosten en zuiden van het land kun je probleemloos een paar meter diep graven. Mijn vorige woning was compleet onderkelderd, en mijn huidige huis voor 70%. Als ik kijk naar de kruipruimte van het resterende deel, is dat niet anders gemaakt dan het kelderdeel, alleen niet 2,4 meter maar 1 meter hoogte.

In de VS was het anders, daar kon men de sleutel weer inleveren en was men van de hypotheek af. Hier blijft de eigenaar aansprakelijk voor het verlies. IMO niet vergelijkbaar.

Daar gaat het niet om. Wat ik wilde aangeven is dat je maar een klein deel van de complete populatie in de problemen hoeft te komen om het hele bouwwerk om te trekken. Dat is in Nederland net zo, gezien de enorme hefbomen op schulden (zoals de HRA) waarmee gewerkt is. De loan to value ratio is in Nederland een stuk hoger dan in de VS!

[Señor Sjon]

Ik ben benieuwd hoe dit gaat correleren met de vernieuwingen die ze op de arbeidsmarkt willen. Als men het ontslagrecht versoepeld, dan worden banken nog huiveriger met financieren. Nu is het met een tijdelijk contract al moeilijk/onmogelijk om een huis te kopen.

[Xanaroth]

Hypotheekrenteaftrek taboe in Catshuis.

Lekker dan, hoop dat iemand die regering snel laat omvallen en er dan eindelijk wel een aanpassing komt.
Voorlopig gaan mijn 1e-huis-kopen plannetjes weer in de koelkast, aangezien de prijzen nu zo hard zullen blijven dalen dat huren 'winstgevend' blijft.


Maar credit where credit is due; de VVD blijft duidelijk voor zn eigen idealen staan (rijken worder rijker, armen worden armer) en laat zich niet van de wijs brengen door de overduidelijke marktsignalen dat ze verkeerd bezig zijn voor de middellange tot lange termijn.

[ Voor 25% gewijzigd door Xanaroth op 27-03-2012 10:42 ]

[Slasher]

Myrdreon schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 10:39:
Hypotheekrenteaftrek taboe in Catshuis.

Lekker dan, hoop dat iemand die regering snel laat omvallen en er dan eindelijk wel een aanpassing komt.
Voorlopig gaan mijn 1e-huis-kopen plannetjes weer in de koelkast, aangezien de prijzen nu zo hard zullen blijven dalen dat huren 'winstgevend' blijft.

heb jij dan garanties dat de prijzen na aanpassing niet dalen dan?

[EXX]

Senor Sjon schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 10:19:
Ik ben benieuwd hoe dit gaat correleren met de vernieuwingen die ze op de arbeidsmarkt willen. Als men het ontslagrecht versoepeld, dan worden banken nog huiveriger met financieren. Nu is het met een tijdelijk contract al moeilijk/onmogelijk om een huis te kopen.

Dat geeft des te meer aan dat het hele systeem (arbeidsmarkt, huizenmarkt) herzien moet worden. Het begint nu werkelijk muurvast te zitten, en je kunt niet 1 ding veranderen en denken dat de rest ongewijzigd kan blijven.

Als ik dan vervolgens dit lees, lijkt me een echte oplossing echter steeds verder weg...

Als dit kabinet haar verantwoordelijkheid niet wil nemen, moet het opzouten. Als VVD stemmer ben ik voorstander van nieuwe verkeizingen. Zo kan het niet langer doorgaan. En als de VVD in een volgend verkiezingsprogramma weer de HRA zo muurvast zet, ga ik voor het eerst in mijn leven wat anders stemmen.

[ Voor 20% gewijzigd door EXX op 27-03-2012 10:42 ]

[Wceend]

Senor Sjon schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 10:19:
Ik ben benieuwd hoe dit gaat correleren met de vernieuwingen die ze op de arbeidsmarkt willen. Als men het ontslagrecht versoepeld, dan worden banken nog huiveriger met financieren. Nu is het met een tijdelijk contract al moeilijk/onmogelijk om een huis te kopen.

Daar zou dan niet zoveel in veranderen denk ik. De huidige omstandigheden gaan er steeds meer naartoe dat je eigen geld in moet brengen om een hypotheek te krijgen. Als dit normaal wordt dan zul je weinig problemen krijgen als het ontslagrecht wordt versoepeld.

Ook met een tijdelijk contract kun je een huis kopen de voorwaarde is vaak dat je behoorlijk wat eigen geld in moet brengen. Geen verkeerde ontwikkeling denk ik in de huidige markt. Het gooit de markt nu op slot maar het saneerd de markt wel in de toekomst.

[nare man]

Wceend schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 10:43:
[...]

Daar zou dan niet zoveel in veranderen denk ik. De huidige omstandigheden gaan er steeds meer naartoe dat je eigen geld in moet brengen om een hypotheek te krijgen. Als dit normaal wordt dan zul je weinig problemen krijgen als het ontslagrecht wordt versoepeld.

Ook met een tijdelijk contract kun je een huis kopen de voorwaarde is vaak dat je behoorlijk wat eigen geld in moet brengen. Geen verkeerde ontwikkeling denk ik in de huidige markt. Het gooit de markt nu op slot maar het saneerd de markt wel in de toekomst.

Maar stel dat je voortaan 15-20% eigen geld mee moet brengen. Dan blijft er nog steeds een zeer significant te lenen bedrag over waar je minstens 25 jaar over doet om het terug te betalen. Even los van de concrete cijfertjes: vergaande flexibiliteit (lees: onzekerheid) over wat je jaar op jaar gaat verdienen, gaat slecht samen met langlopende financiële verplichtingen waar juist stabiliteit voor nodig is.

[Xanaroth]

Slasher schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 10:41:
[...]


heb jij dan garanties dat de prijzen na aanpassing niet dalen dan?

Oh nee, na aanpassing zullen de prijzen ook blijven dalen. Maar na aanpassing zullen kopers zich weer durven melden (duidelijkheid voor komende 5-10 jaar ipv max 1 jaar) en zal de daling door de aantrek aan vraag snel gecompenseerd worden.
De HRA afschaffing wordt nu toch al bij huis kopen meegewogen dus voor verkopers valt er weinig tot niks meer te verliezen.

Echter geen aanpassing zorgt ervoor dat de langdurig aanhoudende onrust (helemaal met dat ontslagrecht gedoe waardoor de onzekerheid op baan/inkomen groter wordt) zal blijven. Bovendien moeten ze zoveel bezuinigen dat de koopkracht alsnog geraakt wordt voor de starters.

Het is dus niet een wel/geen daling. Het is een korte daling tegenover langdurige daling; choosing the lesser evil.

[ Voor 20% gewijzigd door Xanaroth op 27-03-2012 10:53 ]

[EXX]

Slasher schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 10:41:
[...]


heb jij dan garanties dat de prijzen na aanpassing niet dalen dan?

Waar het om gaat is: zekerheid over wat er gaat gebeuren. Geen aanpassing van de HRA regeling is niet houdbaar, dat heeft iedereen (behalve het kabinet blijkbaar) onderhand wel door. Zolang er geen zekerheid is wat er gaat gebeuren, blijft de kopersstaking voortduren. Pas als iedereen weet waar hij aan toe is, zal de zaak weer kunnen beginnen te lopen.

[Jiriki]

Senor Sjon schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 10:04:
[...]
Een stap terug. Het hele concept OB is bizar. Over een woning is al BTW betaald bij de bouw. Bij de transactie betaal je het kadaster, de notaris en de hypotheekverstrekker voor de diensten. Waarom dan alsnog een belasting? Speculanten die snel doorverkopen krijgen de OB terug. Het was een middel tegen verpaupering in de grote steden, begin jaren '80. Huizen werden opgekocht en leeggehouden door huisjesmelkers. Maar voor buiten die wijken heeft het alleen maar een prijsopdrijvend effect gehad.

De OB is inderdaad bizar, maar is wel iets ouder dan dat. Het is nog steeds een gevolg van de 20e penning, een 5% belasting op OG ingevoerd rond 1550...

Veel van deze regels zijn al zo oud dat het lastig is het even terug te draaien. Wat mij betreft mogen ze alle subsidies en vreemde extra belastingen afschaffen. Helaas is dat, zeker op de korte termijn, zo'n lasten verzwaring dat tenzij je dat extreem voorzichtig doet de hele Nederlandse economie op de fles gaat.

Zelfde met de HRA, wanneer sommige partijen denken die even af te kunnen schaffen zonder dat we allemaal honderden euro's per maand in moeten leveren dan komen ze nog voor een onaangename verrassing te staan. En een hoop mensen hebben al geen honderden euro's in de maand over op het moment, zeker niet bij de kleinere inkomens.

[EXX]

Jiriki schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 10:59:
[...]

De OB is inderdaad bizar, maar is wel iets ouder dan dat. Het is nog steeds een gevolg van de 20e penning, een 5% belasting op OG ingevoerd rond 1550...

Veel van deze regels zijn al zo oud dat het lastig is het even terug te draaien. Wat mij betreft mogen ze alle subsidies en vreemde extra belastingen afschaffen. Helaas is dat, zeker op de korte termijn, zo'n lasten verzwaring dat tenzij je dat extreem voorzichtig doet de hele Nederlandse economie op de fles gaat.

Afschaffen van de OB is een fluitje van een cent.

Zelfde met de HRA, wanneer sommige partijen denken die even af te kunnen schaffen zonder dat we allemaal honderden euro's per maand in moeten leveren dan komen ze nog voor een onaangename verrassing te staan. En een hoop mensen hebben al geen honderden euro's in de maand over op het moment, zeker niet bij de kleinere inkomens.

Niemand heeft het over het even compleet afschaffen van de HRA. Waar het om gaat is een herziening van de HRA regeling, waarbij bv. aflossen meer lonend wordt gemaakt dan de schuld zo lang mogelijk maximaal te houden.

[Slasher]

EXX schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 10:59:
[...]

Waar het om gaat is: zekerheid over wat er gaat gebeuren. Geen aanpassing van de HRA regeling is niet houdbaar, dat heeft iedereen (behalve het kabinet blijkbaar) onderhand wel door. Zolang er geen zekerheid is wat er gaat gebeuren, blijft de kopersstaking voortduren. Pas als iedereen weet waar hij aan toe is, zal de zaak weer kunnen beginnen te lopen.

Kopersstaking is wel erg overdreven, er worden nog steeds huizen verkocht. Wel minder huizen dat wel.

De onzekerheid over HRA is echt niet de reden waarom er minder huizen verkocht worden. Directe afschaffing is totaal niet aan de orde. Afbouwing in bijvoorbeeld 30 jaar moet alles zacht laten landen. Dus nee. HRA is niet de reden waarom er minder huizen verkocht worden.

Ik ben trouwens niet tegen HRA beperking. Wel tegen (directe) afschaffing, dat zou namelijk heel slecht zijn voor de economie. Er zijn zat voorstellen ook in dit topic voorbijgekomen waarbij de woningbezitter er niet op achteruit hoeft te gaan.

[ Voor 31% gewijzigd door Slasher op 27-03-2012 11:22 ]

[nare man]

EXX schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 11:02:
[...]
Niemand heeft het over het even compleet afschaffen van de HRA. Waar het om gaat is een herziening van de HRA regeling, waarbij bv. aflossen meer lonend wordt gemaakt dan de schuld zo lang mogelijk maximaal te houden.

Ja, het verbaast mij ook hogelijk dat er niet gewoon wat ferme stappen op dat terrein worden gezet. Er moeten genoeg manieren uit te denken zijn hoe aflossen aantrekkelijker wordt gemaakt zonder meteen 75% van alle huishoudens in betalingsproblemen te brengen. Ik kan niet geloven dat dit kabinet de boel zo lang laat voortduren. Alle seinen staan op rood, er wordt praktisch geen huis meer verkocht, niet omdat mensen bang zijn voor afschaffing, maar puur en alleen vanwege de onzekerheid.

[Wceend]

nare man schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 10:44:
[...]


Maar stel dat je voortaan 15-20% eigen geld mee moet brengen. Dan blijft er nog steeds een zeer significant te lenen bedrag over waar je minstens 25 jaar over doet om het terug te betalen. Even los van de concrete cijfertjes: vergaande flexibiliteit (lees: onzekerheid) over wat je jaar op jaar gaat verdienen, gaat slecht samen met langlopende financiële verplichtingen waar juist stabiliteit voor nodig is.

Ja dat klopt maar afhankelijk van je risico en baangarantie zal er een renteopslag zijn of je kunt minder lenen dus dien je meer dan 20% in te brengen, afhankelijk van het risico zou dit kunnen oplopen tot 40% of 50% eigen inbreng.
Dat is heel veel maar voor een huis van 150k is dit nog te doen ga je ver boven de 250k dan wordt het moeilijker.

[Señor Sjon]

Dan kan je als starter tot je 35e bij je ouders wonen. Als je huurt, leg je ook niet even 1.000 euro per maand opzij om 30k te verzamelen. Als je zoveel overhoudt, moet je namelijk meer huur betalen.

[nare man]

Ik vind die discussie over 'flexibilisering van de arbeidsmarkt' van een dramatische simpelheid. Mensen zijn niet gebaat bij een algehele verschraling van hun bestaanszekerheid en bij een afname van vaste contracten. De meeste mensen hebben een natuurlijke hang naar zekerheid. Er zijn ook mensen die zich fijner voelen bij verschillende wisselende banen en klussen, en die mensen staat het natuurlijk volstrekt vrij om ZZP'er of freelancer te worden. Maar de meeste mensen streven ernaar een langdurige relatie met hun werk op te bouwen.

Maar, zoals zoveel plannen van de regering (niet alleen deze regering), blijft het bij een tot vervelens toe herhaalde mantra ('de arbeidsmarkt moet flexibeler') zonder uit te denken wat dat nu precies inhoudt, hoe dat vorm moet krijgen, wat de gevolgen zijn etc.

[Verwijderd]

Mochten ze een herziening van de HRA maken die aflossen moet belonen / stimuleren. Hoe zit dat dan met de mensen die in de prille tijden van hun spaarhypotheek zitten? Die worden dan toch enorm benadeeld?

[Bonsaiboom]

Ik hoop dan ook snel dat dit kabinet valt. Ondanks dat de hang naar het behouden van opgebouwde rechten wel erg groot is electoraal gezien (PVV+SP), is er toch een meederheid die anders kiest.

Ik zie ook bijzonder weinig liberaals in het huidige VVD alleen helaas.

[Wceend]

Verwijderd schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 11:33:
Mochten ze een herziening van de HRA maken die aflossen moet belonen / stimuleren. Hoe zit dat dan met de mensen die in de prille tijden van hun spaarhypotheek zitten? Die worden dan toch enorm benadeeld?

Wat ze ook doen met de HRA er worden altijd mensen benadeeld. Dat kunnen de mensen zijn die net een hypotheek hebben afgesloten maar ook de mensen die nog willen kopen en de mensen met een spaarkypotheek, etc etc...

[nare man]

Verwijderd schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 11:33:
Mochten ze een herziening van de HRA maken die aflossen moet belonen / stimuleren. Hoe zit dat dan met de mensen die in de prille tijden van hun spaarhypotheek zitten? Die worden dan toch enorm benadeeld?

Ik heb in 2011 een huis gekocht met een bankspaarhypotheek en ik vind het prima als het op deze manier herzien wordt (ik wil sowieso 100% aflossen), maar dan wil ik wel de mogelijkheid om de hypotheek zo aan te passen als ik zelf wil, dus niet meer gebonden aan de fiscale voorwaarden en beperkingen. Ik heb geen huis gekocht dat ik bij andere hypotheekvormen niet zou kunnen betalen qua maandlasten, maar als de overheid de spelregels verandert dan moeten de burgers wel mee kunnen veranderen.

[Slasher]

Verwijderd schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 11:33:
Mochten ze een herziening van de HRA maken die aflossen moet belonen / stimuleren. Hoe zit dat dan met de mensen die in de prille tijden van hun spaarhypotheek zitten? Die worden dan toch enorm benadeeld?

Zullen die gevallen niet "ontzien" worden?

[nare man]

Slasher schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 11:50:
[...]


Zullen die gevallen niet "ontzien" worden?

Iedere aanpassing, hoe secuur ook, zal altijd rafelige randen hebben. Er zullen altijd (groepen) mensen zijn die benadeeld worden (of zich tenminste benadeeld voelen). Dat is niet te vermijden, dat is inherent aan het maken van beleid voor een heel land. Het is echter de taak aan de wetgevingsjuristen cq de Raad van State om de kwaliteit van de eventuele aanpassing zo hoog mogelijk te maken (je kunt dat niet overlaten aan de regering, die roept maar wat zonder kaas te hebben gegeten van concretiseren van hun oneliners).

Treurige gevallen zullen er altijd zijn. Natuurlijk kun je gaan werken met compensatieregelingen voor schrijnende gevallen maar als je niet oppast blijf je aan de gang, dan schaf je aan de ene kant de regeling af en aan de andere kant haal je een lappendeken van compensatieregelingen binnen. We gaan er op achteruit, dat is zeker, maar met een beetje passen en meten en desnoods de broekriem aanhalen moeten we daar echt wel overheen komen. Immers, als je geen verhoging van de maandlasten van een paar tientjes kan dragen, dan had je sowieso al nooit een huis moeten kopen.

[ Voor 26% gewijzigd door nare man op 27-03-2012 11:53 ]

[TrailBlazer]

Verwijderd schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 11:33:
Mochten ze een herziening van de HRA maken die aflossen moet belonen / stimuleren. Hoe zit dat dan met de mensen die in de prille tijden van hun spaarhypotheek zitten? Die worden dan toch enorm benadeeld?

waar gehakt wordt vallen spaanders. Het is onmogelijk om iedereen te ontzien maar 95% zal er denk ik initieel niet dramatisch op achteruit gaan. Hoewel ik vind dat er wat met de HRA moet gebeuren het zal nooit een maatregel kunnen zijn die binnen 2 jaar een enorme besparing voor de overheid oplevert. Dit zal namelijk een veel te grote wissel trekken op een groot deel van de bevolking met alle gevolgen van dien.

[Slasher]

nare man schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 11:52:
[...]


Iedere aanpassing, hoe secuur ook, zal altijd rafelige randen hebben. Er zullen altijd (groepen) mensen zijn die benadeeld worden (of zich tenminste benadeeld voelen). Dat is niet te vermijden, dat is inherent aan het maken van beleid voor een heel land. Het is echter de taak aan de wetgevingsjuristen cq de Raad van State om de kwaliteit van de eventuele aanpassing zo hoog mogelijk te maken (je kunt dat niet overlaten aan de regering, die roept maar wat zonder kaas te hebben gegeten van concretiseren van hun oneliners).

Treurige gevallen zullen er altijd zijn. Natuurlijk kun je gaan werken met compensatieregelingen voor schrijnende gevallen maar als je niet oppast blijf je aan de gang, dan schaf je aan de ene kant de regeling af en aan de andere kant haal je een lappendeken van compensatieregelingen binnen. We gaan er op achteruit, dat is zeker, maar met een beetje passen en meten en desnoods de broekriem aanhalen moeten we daar echt wel overheen komen. Immers, als je geen verhoging van de maandlasten van een paar tientjes kan dragen, dan had je sowieso al nooit een huis moeten kopen.

Uiteraard.

Ik vraag me af wat dan de zorgplicht van de banken inhoud, want bijvoorbeeld de bankspaarhypotheek is relatief nieuw, en als er door beperking van de HRA nadelige gevolgen aanzitten dan hebben de banken dat niet tot onvoldoende toegelicht aan de klanten die deze massaal hebben afgesloten (want maximaal fiscaal voordeel)

[ Voor 64% gewijzigd door Slasher op 27-03-2012 11:56 ]

[nare man]

TrailBlazer schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 11:54:
[...]

waar gehakt wordt vallen spaanders. Het is onmogelijk om iedereen te ontzien maar 95% zal er denk ik initieel niet dramatisch op achteruit gaan. Hoewel ik vind dat er wat met de HRA moet gebeuren het zal nooit een maatregel kunnen zijn die binnen 2 jaar een enorme besparing voor de overheid oplevert. Dit zal namelijk een veel te grote wissel trekken op een groot deel van de bevolking met alle gevolgen van dien.

^^ en dat is ook meteen het probleem: de overheid wil dat er nu bezuinigd wordt en mensen willen dat er nu een einde komt aan de hoge huizenprijzen. Dat is echter niet op korte termijn te realiseren.

Slasher schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 11:56:
[...]
Ik vraag me af wat dan de zorgplicht van de banken inhoud, want bijvoorbeeld de bankspaarhypotheek is relatief nieuw, en als er door beperking van de HRA nadelige gevolgen aanzitten dan hebben de banken dat niet tot onvoldoende toegelicht aan de klanten die deze massaal hebben afgesloten (want maximaal fiscaal voordeel)

Enerzijds zijn de fiscale gevolgen van het aangaan van een hypotheek natuurlijk je eigen verantwoordelijkheid. Anderzijds hebben alle financiële dienstverleners, zoals banken en hypotheekadviseurs, wel heel erg gehamerd op nettolasten, terwijl er slechts in zeer kleine lettertjes bijstond dat over de fiscale behandeling van de hypotheek in de toekomst niets kan worden gezegd.

Er is de laatste jaren wel een tendens te bespeuren in het financiëletoezichtsrecht dat je met dat soort dingen niet meer wegkomt. Mensen moeten een reële mogelijkheid hebben om kennis te nemen van dat soort clausules, mensen moeten voorgelicht worden, en er wordt meer rekening gehouden met het feit dat mensen vertrouwen op een professionele tussenpersoon. Je komt niet meer weg door enkel te verwijzen naar 'de kleine lettertjes' ergens op de achterkant van een advies. Dus er is best nog wel een kans dat banken hier niet helemaal mee wegkomen, al zal het natuurlijk altijd een kwestie blijven van casuïstiek (en een goede advocaat ).

Een heel ander verhaal is het natuurlijk als je, zoals ik, er expliciet voor hebt moeten tekenen dat je de fiscale consequenties begrijpt en aanvaardt etc. Maar goed, ik ga dan ook niet zeuren als de HRA wordt aangepakt, ik wist dat dat ging gebeuren

[ Voor 108% gewijzigd door nare man op 27-03-2012 12:01 ]

[soepah]

Ik ben een van de mensen die ondanks de onzekere huizenmarkt en financiele markt toch een woning gekocht heeft (met 2x modaal een hypotheek van ca 250K)
We hebben echter in de berekeningen wel meegenomen dat een eventuele HRA afgeschaft zou kunnen worden (per direct, uitgaande van het brutobedrag dat te doen moet zijn). Ik vraag me af hoeveel mensen dit meenemen in hun zoektocht naar financiering. (puur hypotetisch natuurlijk)

[ Voor 6% gewijzigd door soepah op 27-03-2012 12:01 ]

[Verwijderd]

soepah schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 11:59:
Ik ben een van de mensen die ondanks de onzekere huizenmarkt en financiele markt toch een woning gekocht heeft (met 2x modaal een hypotheek van ca 250K)
We hebben echter in de berekeningen wel meegenomen dat een eventuele HRA afgeschaft zou kunnen worden (per direct, uitgaande van het brutobedrag dat te doen moet zijn). Ik vraag me af hoeveel mensen dit meenemen in hun zoektocht naar financiering. (puur hypotetisch natuurlijk)

En welk type hypotheek heb je genomen? Want als je daar al mee rekening zou houden, is een annuïteitenhypotheek het meest slimst denk ik?

[nare man]

soepah schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 11:59:
Ik ben een van de mensen die ondanks de onzekere huizenmarkt en financiele markt toch een woning gekocht heeft (met 2x modaal een hypotheek van ca 250K)
We hebben echter in de berekeningen wel meegenomen dat een eventuele HRA afgeschaft zou kunnen worden (per direct, uitgaande van het brutobedrag dat te doen moet zijn). Ik vraag me af hoeveel mensen dit meenemen in hun zoektocht naar financiering. (puur hypotetisch natuurlijk)

Ik heb het niet meegenomen, ik heb gewoon gestuurd op nettolasten. Mijn inschatting als advocaat is dat iedere aanpassing zal plaatsvinden dmv een overgangsregime, dat dan is toegesneden op de 'gemiddelde' huizenkoper met 1,5x tot 2x modaal, twee kinderen en een golden retriever. Afschaffing ineens zal niet gebeuren. Dat is maatschappelijk niet haalbaar maar ook juridisch niet. Er is immers ook nog zoiets als de behoorlijk handelende overheid, de overheid waarop je kunt vertrouwen, en alhoewel het de overheid vrijstaat om bestaande regelingen aan te passen, zal daarbij rekening moeten worden gehouden met gerechtvaardigd vertrouwen en met de gevolgen voor mensen. Kortom: het zal in 20-30 jaar worden afgebouwd op een manier die we allemaal wel kunnen dragen.

Overigens, maar dat is heel persoonlijk, zou het mij ook niet de kop kosten als ik morgen verneem dat met ingang van 1 april a.s. de HRA integraal wordt afgeschaft. Dat kost me 600 euro per maand, maar dan blijft er netto nog meer over dan de meeste mensen bruto verdienen. Maar ik realiseer me dat ik niet heel representatief ben voor de gemiddelde Nederlander. Ik ben gewoon een vuile yup

[pedorus]

Slasher schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 11:11:
Kopersstaking is wel erg overdreven, er worden nog steeds huizen verkocht. Wel minder huizen dat wel.

Zeg maar gerust ongeveer de helft minder dan in de betere jaren. Zie http://www.kadaster.nl/perskamer/dashboard/default.html ; klik op "Aantal Geregistreerde Verkochte Woningen" en kies voor de langste periode. Daarnaast is de Fundateller ook verdubbeld ofzo, en bijna iedereen kent wel mensen met woningen die ze kwijt willen, maar hebben verhuurd, en die niet op Funda staan. Dit ondanks tijdelijk 4% lagere overdrachtsbelasting. Ik kan me eigenlijk geen markt herinneren waarvan de omzet zoveel lager is geworden, dus dan zou je nooit een kopersstaking hebben.

Myrdreon schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 10:39:
Hypotheekrenteaftrek taboe in Catshuis.

Het kabinet begint echt steeds meer op de Black Knight te lijken. It's just a flesh wound, hervormingen of een meerderheid zijn niet nodig!

quote: http://en.wikipedia.org/wiki/Black_Knight_%28Monty_Python%29

The moral of the tale, according to Cleese's teacher, was "if you never give up, you can't possibly lose" – a statement that, Cleese reflected, always struck him as being "philosophically unsound".

Senor Sjon schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 10:04:
De reden heb ik al gegeven. Er zijn drie banken met 80+% van de markt. Twee daarvan mogen niet de laagste prijs hebben. Dus blijft er een monopolie over.
Vergelijk maar met de telco's. Maar drie partijen en die volgen elkaar in elke prijsverhoging, want meer marge en dus meer winst.

Als het zo'n goede markt is, dan waren buitenlandse partijen wel ingestapt. In werkelijkheid hebben ze zich juist teruggetrokken. Er is niet zoals bij de telco's een limiet in het aantal frequenties, een EU-zone-bankvergunning is genoeg. Ook de verkoop van pakketjes Nederlandse hypotheken wordt moeilijker. NHG dekt ook niet het volledige risico af, zo zijn er nog behoorlijke afhandelings-/overgangskosten en worden dossiers pas achteraf getoetst op correctheid (incorrect = geen uitkering).

[FicoF]

Jiriki schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 10:59:
[...]Zelfde met de HRA, wanneer sommige partijen denken die even af te kunnen schaffen zonder dat we allemaal honderden euro's per maand in moeten leveren dan komen ze nog voor een onaangename verrassing te staan. En een hoop mensen hebben al geen honderden euro's in de maand over op het moment, zeker niet bij de kleinere inkomens.

Aanpassing is wat anders dan afschaffen. Kopers hebben duidelijkheid nodig. Nu niks doen, betekend onrust tot aantreden nieuw kabinet. Iedereen weet dat die HRA gewijzigd gaat worden, binnen een jaar, of over 10 jaar. Je kunt beter zeggen, je gaat 20 euro per maand meer betalen, dan niks doen en wacht maar lekker af wat het volgende kabinet gaat doen.

[DaMayan]

FicoF schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 12:13:
[...]

Aanpassing is wat anders dan afschaffen. Kopers hebben duidelijkheid nodig. Nu niks doen, betekend onrust tot aantreden nieuw kabinet. Iedereen weet dat die HRA gewijzigd gaat worden, binnen een jaar, of over 10 jaar. Je kunt beter zeggen, je gaat 20 euro per maand meer betalen, dan niks doen en wacht maar lekker af wat het volgende kabinet gaat doen.

Aan de andere kant heeft deze regering tijdens de verkiezingen juist wel duidelijk gezegd dat ze er niet aan gaan toornen. Duidelijker kan eigenlijk niet.
Tijdens een volgende verkiezing zal de HRA een verkiezingsissue worden en kunnen de partijen hun manier uitdragen hoe zij het willen.
Als deze regering nu met een halfbakken aanpassing komt en volgende regering wil die weer aanpassen ben je misschien wel veel verder van huis met draagvlak creëren.

[soepah]

Verwijderd schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 12:06:
[...]

En welk type hypotheek heb je genomen? Want als je daar al mee rekening zou houden, is een annuïteitenhypotheek het meest slimst denk ik?

In zoverre meegenomen dat wij ook de lasten kunnen dragen bij afschaffing (dus bruto lasten goed te dragen).
Wij hebben gedeelte Spaar (150K), en gedeelte aflossingsvrij (ca 100K)

[ Voor 1% gewijzigd door soepah op 27-03-2012 12:26 . Reden: aflossings vergeten ]

[Xanaroth]

DaMayan schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 12:18:
[...]

Aan de andere kant heeft deze regering tijdens de verkiezingen juist wel duidelijk gezegd dat ze er niet aan gaan toornen. Duidelijker kan eigenlijk niet.
Tijdens een volgende verkiezing zal de HRA een verkiezingsissue worden en kunnen de partijen hun manier uitdragen hoe zij het willen.
Als deze regering nu met een halfbakken aanpassing komt en volgende regering wil die weer aanpassen ben je misschien wel veel verder van huis met draagvlak creëren.

Duidelijk klopt, gevolg is onder andere een nog groter slot op de woningmarkt. Een echte regering, die wil leiden en het land vooruit helpen, zou daarop reageren in plaats van negeren.

Wat betreft HRA; natuurlijk wordt het een issue. Maar de afgelopen 10 jaar ofzo is de HRA ook al aangepast. En over 10 jaar ook weer. Tijden veranderen.
Ze kunnen echter wel de eerste stap zetten en zodoende koers bepalen. Dan weet men tenminste waar ze aan toe zijn. Iets doen, problemen erkennen, discussie's aangaan. Dat is veel beter dan, net als een 4 jarige kleuter, heel hard 'NEE!' blijven roepen als het je niet aan staat.

[timag]

pingkiller schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 10:02:
[...]
Maar waarom is bij ons de rente dan hoger dan in Duitsland en Frankrijk

Gebrek aan concurrentie is een reden.

Een andere reden is dat Nederlandse banken meer betalen voor hun geld. Vergelijk de spaarrentes hier maar met die in Duitsland en Frankrijk.

[JvS]

Senor Sjon schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 10:04:
[...]

Het was een middel tegen verpaupering in de grote steden, begin jaren '80. Huizen werden opgekocht en leeggehouden door huisjesmelkers. Maar voor buiten die wijken heeft het alleen maar een prijsopdrijvend effect gehad.

Volgens wikipedia is 'de 20e penning' (5%) ingevoerd door de spanjaarden bij de verkoop van onroerende goederen (en de 10e penning voor onroerende goederen). En dat hier overdrachtsbelasting en BTW uit zijn voortgevloeid.

Doel van het geld was trouwens het leger betalen dat de landerijen beschermt . Ook een middel tegen verpaupering,

[leuk_he]

pedorus schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 12:12:
[...]

Het kabinet begint echt steeds meer op de Black Knight te lijken. It's just a flesh wound, hervormingen of een meerderheid zijn niet nodig!

Ja..

Maar dat de HRA niet afgeschaft wordt als de melkkoe om 9 miljard te vinden. De HRA moet met een beleid worden teruggeschroeft, waarbij iedereen weet waar met aan toe is en vertrouwen krijgt. De HRA als melkkoe gebruiken is de manier om je partij alle kiezers met een koophuis te laten verliezen.

Een beslissing om de HRA over 30 jaar in 1 klap af te schaffen is wat dat betreft een goed idee -> het heeft niet direct gevolgen voor de markt nu, met heeft vertrouwen in de toekomst en de markt past zich in de loop van 30 jaar aan op het afschaffen van de HRA.

[RemcoDelft]

leuk_he schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 13:19:
[...]
Een beslissing om de HRA over 30 jaar in 1 klap af te schaffen is wat dat betreft een goed idee -> het heeft niet direct gevolgen voor de markt nu, met heeft vertrouwen in de toekomst en de markt past zich in de loop van 30 jaar aan op het afschaffen van de HRA.

Alle problemen en protesten 30 jaar uitstellen dus?

[Xanaroth]

RemcoDelft schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 13:32:
[...]

Alle problemen en protesten 30 jaar uitstellen dus?

Nee, het past zichzelf aan.

vandaag: 30 jaar HRA (dus over volledige hypotheekduur)
Morgen: 29 jaar en 364 dagen (dus 1 dag geen HRA meer).
over 10 jaar: 20 jaar HRA en 10 jaar geen subsidie meer.

De consument/banken/etc passen zich daar dan vanzelf op aan.

Effectief dus langdurig aanpassen, effectief houdt het over 30 jaar spontaan op.

Het is een van de vele opties om de HRA eruit te gooien zonder NU de markt te verstoren en toch voor progressie naar totale afschaf te zorgen.

[ Voor 12% gewijzigd door Xanaroth op 27-03-2012 13:35 ]

[NiaX]

Myrdreon schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 13:34:
[...]


Nee, het past zichzelf aan.

vandaag: 30 jaar HRA (dus over volledige hypotheekduur)
Morgen: 29 jaar en 364 dagen (dus 1 dag geen HRA meer).
over 10 jaar: 20 jaar HRA en 10 jaar geen subsidie meer.

De consument/banken/etc passen zich daar dan vanzelf op aan.

Effectief dus langdurig aanpassen, effectief houdt het over 30 jaar spontaan op.

Het is een van de vele opties om de HRA eruit te gooien zonder NU de markt te verstoren en toch voor progressie naar totale afschaf te zorgen.

Ja, maar het lost nu niets op.
Plus dat mensen dan hypotheekvormen gaan nemen waarbij ze de eerste 20 jaar niets aflossen en in de laatste 10 jaar versneld. De problemen worden er dus niet anders door.

[TrailBlazer]

Aanpassingen in de HRA zullen nooit direct een grote besparing opleveren voor de staatskas omdat je mensen niet in een keer zon lasten verzwaring 'kan opleggen. Het indirecte gevolg zou wel kunnen zijn dat de onzekerheid verdwijnt en mensen weer huizen gaan kopen/investeren.

[Señor Sjon]

Sowieso valt de besparing op de HRA tegen. Veel geld wordt door de ontvangers rechtstreeks weer in de economie gestoken. Dit levert weer allerlei belastingen op voor de overheid. In een ander topic zag ik het bedrag genoemd worden dat de HRA feitelijk maar 4 miljard 'kost'.

Het zou niet de eerste keer zijn dat men zich rijk rekent in Den Haag. Ze vergeten vaak de inventiviteit van hun eigen volk om legale constructies te verzinnen die de belasting ontwijken.

[timag]

Je kan sneller besparen en veel natuurlijker verlopen door de aftrek elk jaar te laten afnemen met 1/30e van de originele hoofdsom (of 1/20e voor mijn part). Dat kost niemand de kop, beloont geleidelijk aflossen en betekent dat de markt zich door de tijd heen kan aanpassen. Wat mij betreft voeren we dat vandaag nog in.

Anders heb je over 30 jaar nog steeds één moment waarop weliswaar voorspelbaar maar toch in één klap alles anders wordt.

[TrailBlazer]

Senor Sjon schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 14:24:
Sowieso valt de besparing op de HRA tegen. Veel geld wordt door de ontvangers rechtstreeks weer in de economie gestoken. Dit levert weer allerlei belastingen op voor de overheid. In een ander topic zag ik het bedrag genoemd worden dat de HRA feitelijk maar 4 miljard 'kost'.

Het zou niet de eerste keer zijn dat men zich rijk rekent in Den Haag. Ze vergeten vaak de inventiviteit vanhun eigen volk van de banken om legale constructies te verzinnen die de belasting ontwijken.

fixored

[nare man]

TrailBlazer schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 14:30:
[...]

fixored

Nog een variant: volgens mij zijn beiden - zowel banken als mensen zelf - erop gebrand fiscale constructies te verzinnen om belasting te ontwijken cq te minimaliseren.

[JvS]

Senor Sjon schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 14:24:
Sowieso valt de besparing op de HRA tegen. Veel geld wordt door de ontvangers rechtstreeks weer in de economie gestoken. Dit levert weer allerlei belastingen op voor de overheid. In een ander topic zag ik het bedrag genoemd worden dat de HRA feitelijk maar 4 miljard 'kost'.

Dat geldt natuurlijk voor alles wat aan belasting wordt geind door de overheid. Zowel de overheid als de consument / commercie zal dat geld op de een of andere manier weer uitgeven of investeren.

Je kunt met een redelijke mate van zekerheid zeggen dat de overheid dat minder efficient doet dan in de vrije markt gebeurt. Een theorie is dus dat elke lastenverlichting de economie zal stimuleren.

[pedorus]

Dat lekken uit het Catshuis blijkt trouwens een misverstand. Enkel

quote: http://www.nu.nl/politiek...gelekt-vvd-programma.html

Critici vinden dat de voortdurende discussie over de hypotheekrenteaftrek verlammend werkt voor de woningmarkt. Rutte zei dinsdag daarentegen geen reden te zien waarom mensen op dit moment niet een huis zouden kopen of verkopen.

Hij ziet blijkbaar niet wat de markt overduidelijk wel ziet.

NiaX schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 13:54:
Ja, maar het lost nu niets op.
Plus dat mensen dan hypotheekvormen gaan nemen waarbij ze de eerste 20 jaar niets aflossen en in de laatste 10 jaar versneld. De problemen worden er dus niet anders door.

Als we dit 30 jaar geleden hadden gedaan, dan bestond het hele HRA-probleem nu niet. Op termijn wordt er dus wel degelijk iets opgelost.

[DropjesLover]

Maar... De HRA bestaal al 130 jaar. Pas de laatste 20-30 jaar, door/met de lage rentes is het een probleem geworden.

De HRA kost inderdaad zo'n 4-5 miljard per jaar. Er moet immers iemand (nja, hele afdelingen) er voor zorgen dat al dat geld gecontroleerd rondgepompt wordt

Op zich is het nu veilig om een huis te kopen. Wat er ook gebeurt of hoe het ook geregeld gaat worden, er zal een andere regeling voor in de plaats komen. Bijvoorbeeld de inkomstenbelasting met 4%punt verlagen (en ook gelijk de huursubsidie er af gooien, anders is het niet eerlijk).
Als een koper gewoon uit gaat van een annuïteitenhypotheek met een aflossingstijd van 30 jaar iig.

[ Voor 41% gewijzigd door DropjesLover op 27-03-2012 15:03 ]

[NiaX]

DropjesLover schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 14:57:
Maar... De HRA bestaal al 130 jaar. Pas de laatste 20-30 jaar, door/met de lage rentes is het een probleem geworden.

De HRA kost inderdaad zo'n 4-5 miljard per jaar. Er moet immers iemand (nja, hele afdelingen) er voor zorgen dat al dat geld gecontroleerd rondgepompt wordt

Op zich is het nu veilig om een huis te kopen. Wat er ook gebeurt of hoe het ook geregeld gaat worden, er zal een andere regeling voor in de plaats komen. Bijvoorbeeld de inkomstenbelasting met 4%punt verlagen (en ook gelijk de huursubsidie er af gooien, anders is het niet eerlijk).

Nee, het is een probleem geworden omdat mensen er misbruik van maken dmv spaar/aflossingsvrije hypotheken. Beste zou volgens mij ook zijn om _daar_ iets aan te doen. Overigens kun je ook daar weer niet van de een op de andere dag iets aan doen en zal er dus een overgangsregeling moeten komen.

[ Voor 7% gewijzigd door NiaX op 27-03-2012 15:03 ]

[Bonsaiboom]

En omdat tweeverdieners normaal zijn gaan worden

En omdat men steeds sneller en vaker wilde verhuizen

En omdat met steeds minder snel genoegen nam met oudere keukens/badkamers

En omdat hypotheken steeds makkelijker voor consumptie gebruikt konden worden.

Er zijn legio redenen. Het heeft echter weinig zin om naar het verleden te kijken, om te zien hoe je het op had moeten lossen. Zelfs als mensen via bepaalde constructies maximaal gebruik maken van fiscale regelingen, waar enkel - misschien - moreel iets op aan te merken is, kan je ze niet laten stikken als je die regelingen afbouwt, wat hier wel eens geventileerd wordt.

Maar ja, kabinet Prut & Co heeft niet zoveel zin om daar over na te denken. Zoals anderen ook gezegd hebben, ik steun geen kale bezuinigingen meer zonder een visie en hervormingen op de belangrijke dossiers in Nederland.

[DropjesLover]

NiaX schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 15:03:
[...]

Nee, het is een probleem geworden omdat mensen er misbruik van maken dmv spaar/aflossingsvrije hypotheken. Beste zou volgens mij ook zijn om _daar_ iets aan te doen. Overigens kun je ook daar weer niet van de een op de andere dag iets aan doen en zal er dus een overgangsregeling moeten komen.

Maar ineens verbieden dergelijke hypotheken af te sluiten, dan komt er vast wel weer een snelle bankjongen die zijn bonus wil met een constructie die er niet op lijkt, maar effectief wel is. Lijkt me dat je dat niet kan tegenhouden.
En iedereen die nu een aflossingsvrij hypotheekcontract heeft zal dus heel veel minder geneigd zijn om te verhuizen, wat de markt nog steeds op slot houdt.

[nare man]

NiaX schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 15:03:
[...]

Nee, het is een probleem geworden omdat mensen er misbruik van maken dmv spaar/aflossingsvrije hypotheken. Beste zou volgens mij ook zijn om _daar_ iets aan te doen. Overigens kun je ook daar weer niet van de een op de andere dag iets aan doen en zal er dus een overgangsregeling moeten komen.

Mensen maken er geen misbruik van, mensen maken er gebruik van. Je kunt het maximaal uitnutten van een bepaalde regeling moeilijk als misbruik bestempelen. Misbruik is iets wat wordt bestraft, terwijl gebruik iets is dat wordt toegestaan. Aangezien onze overheid d.m.v. wetgeving het kader schept voor de SEW/KEW-en aanverwante constructies kun je moeilijk spreken van misbruik.

Dat je door SEW/KEW- en aanverwante constructies bijdraagt aan de hoge kosten van de HRA voor de samernleving als geheel is op zich juist, maar dat maakt nog niet dat je daarmee 'misbruik van de HRA' maakt of dat je een boef bent, een zeer onterecht sentiment dat ik hier nogal eens bespeur. Hij die zonder zonde is werpe de eerste steen, zullen we maar zeggen.

Overigens bestaan KEW-constructies (levensverzekeringspolissen) al sinds minstens de jaren '60, dus je kunt moeilijk spreken van misbruik specifiek met het oog op de huidige huizenprijzen.

[ Voor 7% gewijzigd door nare man op 27-03-2012 15:18 ]

[B-Bandit]

De enige reden om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen, is om de schuldendruk te verlagen! Dat is ook waarom er vanuit Europa wordt gehint op een verandering in de woning. De hypotheekrenteaftrek zal verder kostenneutraal blijven omdat er veel en veels te veel geld mee gemoeid gaat. Het is niet een eigen risico dat met 50 euro omhoog gaat. Afschaffing/afbouw betekent honderden euro's aan hogere lasten per maand.

Als er iets gebeurt met de hypotheekrenteaftrek, komt het 1 op 1 weer terug bij het volk. Vandaar dat het ook voor de bezuinigingen weinig zal gaan opleveren. Enkel het aftoppen van de HRA lijkt een wat reëelere optie die geld kan opleveren. Maar daarmee jaag je rijke Nederlanders ook wel weg...

Vind het dan ook niet zo gek dat er niet over gesproken zou worden in het Catshuis. Het gaat geen geld opleveren, alleen verplaatsen.

[Tleilaxu]

nvm

[ Voor 200% gewijzigd door Tleilaxu op 27-03-2012 15:50 . Reden: whoops ]

[NiaX]

nare man schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 15:17:
[...]


Mensen maken er geen misbruik van, mensen maken er gebruik van. Je kunt het maximaal uitnutten van een bepaalde regeling moeilijk als misbruik bestempelen. Misbruik is iets wat wordt bestraft, terwijl gebruik iets is dat wordt toegestaan. Aangezien onze overheid d.m.v. wetgeving het kader schept voor de SEW/KEW-en aanverwante constructies kun je moeilijk spreken van misbruik.

Dat je door SEW/KEW- en aanverwante constructies bijdraagt aan de hoge kosten van de HRA voor de samernleving als geheel is op zich juist, maar dat maakt nog niet dat je daarmee 'misbruik van de HRA' maakt of dat je een boef bent, een zeer onterecht sentiment dat ik hier nogal eens bespeur. Hij die zonder zonde is werpe de eerste steen, zullen we maar zeggen.

Overigens bestaan KEW-constructies (levensverzekeringspolissen) al sinds minstens de jaren '60, dus je kunt moeilijk spreken van misbruik specifiek met het oog op de huidige huizenprijzen.

Misbruik klinkt negatiever dan ik het eigenlijk bedoelde.
Mensen gebruiken de regeling anders dan verwacht, waardoor het meer kost dan nodig zou zijn.

[Jiriki]

Boobybandit schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 15:33:
De enige reden om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen, is om de schuldendruk te verlagen! Dat is ook waarom er vanuit Europa wordt gehint op een verandering in de woning.

De netto schuldenlast zal niet dalen, omdat geld van spaarrekingen naar hypotheekrekeningen wordt verplaatst. Er komen dus minder schulden, maar ook minder spaargeld.

De reden dat veel andere landen graag zien dat wij de HRA verlagen is dat het ons als land veel heeft opgeleverd. Geld verplaatsen, dat is je economie, zelfs als het van hypotheek naar consument naar woonwinkel is.

nare man schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 11:47:
[...]
Ik heb in 2011 een huis gekocht met een bankspaarhypotheek en ik vind het prima als het op deze manier herzien wordt (ik wil sowieso 100% aflossen), maar dan wil ik wel de mogelijkheid om de hypotheek zo aan te passen als ik zelf wil, dus niet meer gebonden aan de fiscale voorwaarden en beperkingen.

Te beginnen met de mogelijkheid terug om weer 100% af te kunnen lossen zonder daar extra belasting over te betalen. Dat is natuurlijk te gek, ze willen graag dat je aflost maar je mag niet onbeperkt aflossen. Que?!? Ik had gedacht dat deze regering die gekke regel wel snel af zou schaffen.

[ Voor 34% gewijzigd door Jiriki op 27-03-2012 16:09 ]

[FicoF]

DaMayan schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 12:18:
[...]

Aan de andere kant heeft deze regering tijdens de verkiezingen juist wel duidelijk gezegd dat ze er niet aan gaan toornen. Duidelijker kan eigenlijk niet.
Tijdens een volgende verkiezing zal de HRA een verkiezingsissue worden en kunnen de partijen hun manier uitdragen hoe zij het willen.
Als deze regering nu met een halfbakken aanpassing komt en volgende regering wil die weer aanpassen ben je misschien wel veel verder van huis met draagvlak creëren.

Huizenkopers overzien een lange termijn. Zeggen dat je niks doet, terwijl iedereen weet dat ingrijpen noodzakelijk is, geeft dus juist onrust. Kortom, door te zeggen; handen af van de HRA, creëren ze onrust.

Half bakken moet ook niet. Het zou gepaard moeten gaan met grote hervormingen (woningmarkt / inkomenspolitiek). Tijd lijkt me rijp.

[DaMayan]

FicoF schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 17:56:
[...]

Huizenkopers overzien een lange termijn. Zeggen dat je niks doet, terwijl iedereen weet dat ingrijpen noodzakelijk is, geeft dus juist onrust. Kortom, door te zeggen; handen af van de HRA, creëren ze onrust.

Half bakken moet ook niet. Het zou gepaard moeten gaan met grote hervormingen (woningmarkt / inkomenspolitiek). Tijd lijkt me rijp.

Jewel alleen dat kan deze regering dus niet doen zonder hun beloftes overduidelijk te breken. Als ze het nu opeens wel gaan doen moeten ze gaan uitleggen dat "het niet anders kan" en dat ze "alles eraan gedaan hebben" (om het niet te doen). Dat is een zwak verhaal en gaat je aan beide kanten kiezers kosten. Politiek gezien kan deze regering het dus gewoonweg niet.

Stel ze doen het opeens wel dan gaan ze ook niet opeens doorschieten en met een complete hervorming aankomen. Ze zullen dan alleen het minimale mogelijk doen. Wat dan eigenlijk een halfbakken oplossing is. Dan kan je m.i. beter wachten op de volgende regering en die met goede plannen laten komen.

[Baldertt]

DropjesLover schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 14:57:
Op zich is het nu veilig om een huis te kopen. Wat er ook gebeurt of hoe het ook geregeld gaat worden, er zal een andere regeling voor in de plaats komen. Bijvoorbeeld de inkomstenbelasting met 4%punt verlagen (en ook gelijk de huursubsidie er af gooien, anders is het niet eerlijk).
Als een koper gewoon uit gaat van een annuïteitenhypotheek met een aflossingstijd van 30 jaar iig.

Waarom is het dan veilig om een huis te kopen? Ik huur, zonder huursubsidie, en volgens mij ben ik dan een van de weinigen die er op vooruit gaat wanneer de HRA afgeschaft wordt. Dan kan ik toch beter blijven huren? (Ook al ben ik er van overtuigd dat op de een of andere manier ik ook meer ga betalen wanneer dit gebeurt.)

[mekkieboek]

DropjesLover schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 14:57:
De HRA kost inderdaad zo'n 4-5 miljard per jaar...

Bron (je schrijft immers 'inderdaad')? Volgens google is het 9..12 miljard.

[Sport_Life]

Baldertt schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 18:59:
[...]

Waarom is het dan veilig om een huis te kopen? Ik huur, zonder huursubsidie, en volgens mij ben ik dan een van de weinigen die er op vooruit gaat wanneer de HRA afgeschaft wordt. Dan kan ik toch beter blijven huren? (Ook al ben ik er van overtuigd dat op de een of andere manier ik ook meer ga betalen wanneer dit gebeurt.)

Nou ja over 30 jaar betaal jij nog elke maand je huur (incl. inflatie) en zit ik in een huis dat mijn eigendom is en waar los van onderhoud e.d. geen kosten aan zitten. Even alle risico's bij het huis kopen weggenomen .

Overigens zullen de huurprijzen ook wel iets stijgen indien de HRA afgeroomd wordt, ten eerste stijgt de vraag naar huurhuizen en daarnaast als de huizeneigenaren meer geld kwijt zijn netto wordt dat doorberekend aan de huurders.

[ Voor 14% gewijzigd door Sport_Life op 27-03-2012 21:33 ]

[Xanaroth]

Sport_Life schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 21:30:
[...]

Nou ja over 30 jaar betaal jij nog elke maand je huur (incl. inflatie) en zit ik in een huis dat mijn eigendom is en waar los van onderhoud e.d. geen kosten aan zitten. Even alle risico's bij het huis kopen weggenomen .

En met dat nieuwe trucje voor inflatie+5% als je 'teveel' verdient kan die huur wel heel erg snel oplopen, stuk sneller dan je zou willen.

[Señor Sjon]

mekkieboek schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 21:28:
[...]

Bron (je schrijft immers 'inderdaad')? Volgens google is het 9..12 miljard.

Via je link kom ik ook op deze uit:
http://logicfreezone.word...ekrente-aftrek-aanpassen/
Kosten zijn daarin veel lager beredeneerd. Er staan wel valide punten in, maar de gemeente gaat de OZB dan vervangen door een andere tax, wellicht op basis van de hoeveelheid grond ofzo.

[nare man]

Sport_Life schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 21:30:
[...]

Nou ja over 30 jaar betaal jij nog elke maand je huur (incl. inflatie) en zit ik in een huis dat mijn eigendom is en waar los van onderhoud e.d. geen kosten aan zitten. Even alle risico's bij het huis kopen weggenomen .

Je kunt je natuurlijk afvragen hoe reëel deze aanname is.

Ten eerste is het een gegeven dat heel veel mensen, zeker die op jonge leeftijd een huis hebben gekocht, niet 30 jaar in hetzelfde huis blijven wonen. Smaken veranderen, relaties gaan uit, mensen worden ontslagen. Het is realistischer aan te nemen dat iemand na zijn eerstekoop huis nog 2-3x verhuist en dus kosten maakt. Bovendien is verhuizen niet wensenlijk als de waarde van je huis is gedaald t.o.v. de aankoopprijs, want dan moet je uit eigen geld bijleggen bij een verkoop. Bij verhuizen uit een huurhuis heb je ook wel kosten, maar die zijn aanzienlijk minder.

Ten tweede onderschat je de onderhoudskosten van een huis. Op GoT schijnt een voorkeur te bestaan voor nieuwbouwwoningen, maar zeker bij oudere woningen moet je toch wel rekening houden met 0,5% tot 1% van de koopsom aan onderhoudskosten per jaar, afhankelijk van de woning. Bij een huurwoning heb je die kosten niet. Tel maar eens op wat jij in 30 jaar kwijt bent aan klein en groot onderhoud.

Ten derde negeer je de eigenaarslasten van een koopwoning. Tel maar eens op wat je in 30 jaar aan OZB en EWF betaalt, waar je in een huurwoning geen last van hebt.

Ten vierde rekenen huizenbezitters zich wel heel makkelijk rijk t.o.v. huurders met de aanname dat iedereen die in een huurwoning zit, te maken zal krijgen met jaarlijks flinke huurstijgingen, terwijl iedereen die in een koopwoning zit schijnbaar 30 jaar rentevast heeft gekozen. De werkelijkheid ligt niet zo zwart-wit: een zeer groot aantal mensen, vooral starters, kiest niet voor 30 jaar rentevast maar eerder voor 5 of 10 jaar, terwijl een groot aantal huurwoningen lang niet ieder jaar te maken krijgt met prijsstijgingen.

Aan het eind van de rit is het beeld helemaal nog niet zo zwart-wit als je doet voorkomen. Natuurlijk, na 30 jaar heeft een koophuis waarde terwijl je in een huurwoning over 30 jaar nog steeds 'niets' hebt, maar het traject daarnaartoe zit wel vol met hobbels. Je gaat wel heel makkelijk uit van een ideaalsituatie waarin iemand 30 jaar rentevast heeft, alles aflost, nooit verhuist, etc. en zo werkt het in de praktijk niet (althans voor de meeste mensen niet).

[ Voor 7% gewijzigd door nare man op 28-03-2012 09:20 ]

[Xanaroth]

nare man schreef op woensdag 28 maart 2012 @ 09:19:
[...]


Je kunt je natuurlijk afvragen hoe reëel deze aanname is.

Ten eerste is het een gegeven dat heel veel mensen, zeker die op jonge leeftijd een huis hebben gekocht, niet 30 jaar in hetzelfde huis blijven wonen. Smaken veranderen, relaties gaan uit, mensen worden ontslagen. Het is realistischer aan te nemen dat iemand na zijn eerstekoop huis nog 2-3x verhuist en dus kosten maakt. Bovendien is verhuizen niet wensenlijk als de waarde van je huis is gedaald t.o.v. de aankoopprijs, want dan moet je uit eigen geld bijleggen bij een verkoop. Bij verhuizen uit een huurhuis heb je ook wel kosten, maar die zijn aanzienlijk minder.

Ten tweede onderschat je de onderhoudskosten van een huis. Op GoT schijnt een voorkeur te bestaan voor nieuwbouwwoningen, maar zeker bij oudere woningen moet je toch wel rekening houden met 0,5% tot 1% van de koopsom aan onderhoudskosten per jaar, afhankelijk van de woning. Bij een huurwoning heb je die kosten niet. Tel maar eens op wat jij in 30 jaar kwijt bent aan klein en groot onderhoud.

Ten derde negeer je de eigenaarslasten van een koopwoning. Tel maar eens op wat je in 30 jaar aan OZB en EWF betaalt, waar je in een huurwoning geen last van hebt.

Ten vierde rekenen huizenbezitters zich wel heel makkelijk rijk t.o.v. huurders met de aanname dat iedereen die in een huurwoning zit, te maken zal krijgen met jaarlijks flinke huurstijgingen, terwijl iedereen die in een koopwoning zit schijnbaar 30 jaar rentevast heeft gekozen. De werkelijkheid ligt niet zo zwart-wit: een zeer groot aantal mensen, vooral starters, kiest niet voor 30 jaar rentevast maar eerder voor 5 of 10 jaar, terwijl een groot aantal huurwoningen lang niet ieder jaar te maken krijgt met prijsstijgingen.

Aan het eind van de rit is het beeld helemaal nog niet zo zwart-wit als je doet voorkomen. Natuurlijk, na 30 jaar heeft een koophuis waarde terwijl je in een huurwoning over 30 jaar nog steeds 'niets' hebt, maar het traject daarnaartoe zit wel vol met hobbels. Je gaat wel heel makkelijk uit van een ideaalsituatie waarin iemand 30 jaar rentevast heeft, alles aflost, nooit verhuist, etc. en zo werkt het in de praktijk niet (althans voor de meeste mensen niet).

Klopt, maar zo zijn er ook dingen zoals lagere maandlasten. Huren kan ik vanaf 650/maand. Koop ik dan zit ik ineens op 550/maand voor nota bene groter en mooier en een betere lokatie. Dus hoewel je als koper meer risico's draagt zie je datzelfde in de portemonee terug - meer voor minder.
Daarbij kost verhuizen voor zowel huurder als koper evenveel. Er zit enkel een verschil in als de volgende stap weer verschillend is (de een huurt, de ander koopt).

[kenneth]

De huurder betaalt OB? Heeft de huurder ook neerwaarts risico bij verkoop?

[nare man]

Myrdreon schreef op woensdag 28 maart 2012 @ 09:43:
[...]


Klopt, maar zo zijn er ook dingen zoals lagere maandlasten. Huren kan ik vanaf 650/maand. Koop ik dan zit ik ineens op 550/maand voor nota bene groter en mooier en een betere lokatie.

Er zijn ook huurappartementen op een mooie locatie, dat kun je niet als vergelijking gebruiken. Je kunt zowel mooie huizen kopen als huren. Waar het om gaat is dat de maandlasten van de koopwoning lager lijken door de HRA maar dat is slechts schijn.

Bij huren heb je alleen kale huur en evt. servicekosten. Geen onderhoudskosten, geen eigenaarlasten, geen overdrachtsbelasting, geen kosten van notariële aktes, noem maar op.

Bij kopen moet je, om een reëel beeld te krijgen van de maandlasten, ook de overdrachtsbelasting, hypotheek-, notaris- en makelaarskosten, onderhoudskosten dan wel bijdrage VVE, onroerend-zaaksbelasting, eigenwoningforfait en andere eigenaarslasten meerekenen. En dan heb ik het nog niet eens over de eventuele restschuld bij (al dan niet gedwongen) verkoop onder de aanschafprijs: je maandlasten kunnen nog zo laag zijn geweest, als jij bij verhuizen 15-20k moet aftikken vanwege gedaalde huizenprijzen, dan is dat voordeel natuurlijk meteen weg.

[DropjesLover]

Baldertt schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 18:59:
[...]

Waarom is het dan veilig om een huis te kopen? Ik huur, zonder huursubsidie, en volgens mij ben ik dan een van de weinigen die er op vooruit gaat wanneer de HRA afgeschaft wordt. Dan kan ik toch beter blijven huren? (Ook al ben ik er van overtuigd dat op de een of andere manier ik ook meer ga betalen wanneer dit gebeurt.)

Omdat je met je huur het geld kwijt bent, als je koopt dan bouw je eigenlijk een soort lening/tegoed op, je huis wordt steeds meer echt van jou. Ookal wordt die stapel stenen in de tussentijd afgewaardeerd, dan nog zit er eigen geld in, wat anders weg zou zijn

mekkieboek schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 21:28:
[...]

Bron (je schrijft immers 'inderdaad')? Volgens google is het 9..12 miljard.

Volgens de presentatie van het onderzoeksbureau van ASR Vastgoed was het 4 à 5 miljard.

[Janoz]

mekkieboek schreef op dinsdag 27 maart 2012 @ 21:28:
Bron (je schrijft immers 'inderdaad')? Volgens google is het 9..12 miljard.

DropjesLover schreef op woensdag 28 maart 2012 @ 11:12:
Volgens de presentatie van het onderzoeksbureau van ASR Vastgoed was het 4 à 5 miljard.

Het verschil zou verklaard kunnen worden dat bij die 4 a 5 miljard ook het er tegenoverstaande spaar/beleg tegoed meegenomen wordt waardoor je de werkelijke schuld krijgt. (en voor het complete beeld zou je daar dan nog de waarde van de woningvooraad tegenover moeten zetten)

[nare man]

DropjesLover schreef op woensdag 28 maart 2012 @ 11:12:
[...]

Omdat je met je huur het geld kwijt bent, als je koopt dan bouw je eigenlijk een soort lening/tegoed op, je huis wordt steeds meer echt van jou. Ookal wordt die stapel stenen in de tussentijd afgewaardeerd, dan nog zit er eigen geld in, wat anders weg zou zijn

Dit is zo'n hardnekkige misvatting

Bij huren ben je het geld niet 'kwijt'. Je koopt woongenot en flexibiliteit. In jouw redenering ben je de rente over een hypotheek ook 'kwijt'. Bij kopen gaat inderdaad een bepaald bedrag naar aflossing, maar dit bedrag is bij de meeste mensen zo gering dat pas na > 20 jaar een beetje significante vermogensopbouw plaats vindt. Vaak wordt dit nog teniet gedaan door verliezen 'onderweg' -- overdrachtsbelasting, onderhoudskosten, wegfinancieren van eventuele restschulden. Zeker voor de huidige generatie Nederlanders zal een eigen woning aan het eind van die 30 jaar wel heel duur betaald zijn.

Jouw redenering is overigens heel exemplarisch voor de gemiddelde Nederlander Omdat de koophuizenmarkt hier zwaar gesubsidieerd is door middel van de HRA en omdat de (particuliere) huurmarkt hier, in tegenstelling tot veel andere landen, een klein en onderontwikkeld segment is, krijgen veel Nederlanders met de paplepel ingegoten dat kopen het hoogste goed is en dat huren eigenlijk maar voor sufferds is, omdat je 'geld weggooit'.

Dat zag je vooral veel bij jonge mensen, die om het hardst naar de bank renden met hun eerste salaris om een zo hoog mogelijke hypotheek te krijgen. Het officieuze beleid bij veel bedrijven met 'high potentials' was zelfs 'invest in bricks' omdat het zo goed zou zijn. I've been there, het werd echt gepushd, dat wil je niet weten.

Nou, ik zou die (ex) collega's die 20-30k verlies hebben moeten incasseren op hun eerste, in 2007 gekochte appartementje nu wel eens willen spreken.

[ Voor 19% gewijzigd door nare man op 28-03-2012 11:25 ]

[Fiber]

DropjesLover schreef op woensdag 28 maart 2012 @ 11:12:
[...]
Omdat je met je huur het geld kwijt bent, als je koopt dan bouw je eigenlijk een soort lening/tegoed op, je huis wordt steeds meer echt van jou. Ookal wordt die stapel stenen in de tussentijd afgewaardeerd, dan nog zit er eigen geld in, wat anders weg zou zijn...

Eigenlijk moet je de rente die je betaald vergelijken met de huur. De aflossing is het kapitaal dat je opbouwt in je eigen huis. Een huurder kan natuurlijk ook een spaarrekening openen en daar 30 jaar lang elke maand 200 Euro plus inflatie correctie opzetten. Dan spaar je ook een leuk bedrag bij elkaar. Er zijn alleen niet zo heel veel huurders die dat ook echt netjes doen zonder het geld in die 30 jaar aan te raken. Er zijn wel kopers die hun huis netjes aflossen in 30 jaar of minder.

[dvl-2]

nare man schreef op woensdag 28 maart 2012 @ 10:44:
[...]

Bij kopen moet je, om een reëel beeld te krijgen van de maandlasten, ook de overdrachtsbelasting, hypotheek-, notaris- en makelaarskosten, onderhoudskosten dan wel bijdrage VVE, onroerend-zaaksbelasting, eigenwoningforfait en andere eigenaarslasten meerekenen. En dan heb ik het nog niet eens over de eventuele restschuld bij (al dan niet gedwongen) verkoop onder de aanschafprijs: je maandlasten kunnen nog zo laag zijn geweest, als jij bij verhuizen 15-20k moet aftikken vanwege gedaalde huizenprijzen, dan is dat voordeel natuurlijk meteen weg.

Ben het volkomen met je eens dat je de maandelijkse huur en de netto maandlast bij koop niet 1-op-1 met elkaar kan vergelijken maar er zullen ook in deze tijd nog steeds situaties zijn waarbij kopen echt goedkoper is/kan zijn. Die laatste nuancering maak ik wel omdat als je na 2-3j je huis alweer verkoopt (gedwongen of niet) huren inderdaad goedkoper is maar als je bijv. 10j in een huis blijft wonen kan kopen ineens best voordelig zijn, ondanks de waardedalingen.

Het is enorm afhankelijk in welk marktsegment je koopt, hoe duurder het huis deste meer ben je afhankelijk van HRA en waardedalingen waardoor het koop vs huur verhaal ineens heel anders kan zijn.

[nare man]

Het is natuurlijk ook afhankelijk van de plek waar je woont. Een woning op een gewilde locatie voor yuppen in een stad met veel bedrijven en (bijv. door een universiteit) een hoge output aan goedverdienende starters zal altijd wel een aardige waarde behouden. De duurdere woningen in het buitengebied daarentegen hebben het echt zwaar.

[DropjesLover]

Janoz schreef op woensdag 28 maart 2012 @ 11:18:
[...]


[...]


Het verschil zou verklaard kunnen worden dat bij die 4 a 5 miljard ook het er tegenoverstaande spaar/beleg tegoed meegenomen wordt waardoor je de werkelijke schuld krijgt. (en voor het complete beeld zou je daar dan nog de waarde van de woningvooraad tegenover moeten zetten)

Nee, dat bedrag is wat het kost om het geld rond te blijven pompen, onder andere dus al die mensen die alles moeten controleren aan het werk te zetten/houden en dergelijke.
Ik zou graag eens die presentatie willen hebben/delen, stond een mooi, overzichtelijk pijldiagram in met alle geldstromen.

nare man schreef op woensdag 28 maart 2012 @ 11:20:
[...]


Dit is zo'n hardnekkige misvatting

Bij huren ben je het geld niet 'kwijt'. Je koopt woongenot en flexibiliteit. In jouw redenering ben je de rente over een hypotheek ook 'kwijt'. Bij kopen gaat inderdaad een bepaald bedrag naar aflossing, maar dit bedrag is bij de meeste mensen zo gering dat pas na > 20 jaar een beetje significante vermogensopbouw plaats vindt. Vaak wordt dit nog teniet gedaan door verliezen 'onderweg' -- overdrachtsbelasting, onderhoudskosten, wegfinancieren van eventuele restschulden. Zeker voor de huidige generatie Nederlanders zal een eigen woning aan het eind van die 30 jaar wel heel duur betaald zijn.

Jouw redenering is overigens heel exemplarisch voor de gemiddelde Nederlander Omdat de koophuizenmarkt hier zwaar gesubsidieerd is door middel van de HRA en omdat de (particuliere) huurmarkt hier, in tegenstelling tot veel andere landen, een klein en onderontwikkeld segment is, krijgen veel Nederlanders met de paplepel ingegoten dat kopen het hoogste goed is en dat huren eigenlijk maar voor sufferds is, omdat je 'geld weggooit'.

Ohnee, van de flexibiliteit en betalen voor woongenot ben ik me ook zeer bewust, ik huur zelf immers ook, en zal dat ook nog wel een tijdje blijven doen. Natuurlijk moet je bij kopen ook iets kopen waar je zeker weet dat je er nog minimaal 5-10 jaar zult blijven wonen.

Daarom heb ik het ook eerder over een volledige anuiniteitshypotheek in 30 jaar, bij hoge voorkeur gewoon gelijkmatig afbetalen. Alles wat je aflost aan je schuld (nadat je de kostenkoper en belastingen ed betaald hebt natuurlijk) is geld wat je later (in meer of mindere mate) bij verkoop weer terug krijgt.

[Fiber]

DropjesLover schreef op woensdag 28 maart 2012 @ 11:29:
[...]
Alles wat je aflost aan je schuld (nadat je de kostenkoper en belastingen ed betaald hebt natuurlijk) is geld wat je later (in meer of mindere mate) bij verkoop weer terug krijgt.

Wat is het verschil met een degelijke spaarrekening?

[DropjesLover]

Fiber schreef op woensdag 28 maart 2012 @ 12:06:
[...]

Wat is het verschil met een degelijke spaarrekening?

Dat je het geld ofwel op een spaarrekening zet (en nog bij je ouders woont), ofwel aan huur uitgeeft, ofwel in je huis steekt.

Een hypotheek is doorgaans lager dan de kale huur, voor een vergelijkbare woning...
Alleen mag iedereen gewoon huren, en zit je met een hypotheek aan een max van die 4,5x jaarsalaris.

[Jheroun]

Dat men de HRA bij de gesprekken over bezuinigingen niet mee wil nemen is an sich niet zo'n punt. HRA afschaffen leidt, zoals al eerder gezegd, niet tot besparingen voor de staatskas. Het doel van de HRA afschaffen ligt in de schuldenlast verlichten en de huizenmarkt gezonder maker (europees gezien).

De HRA afschaffen en dat geld in de staatskas laten zitten zou mijns inziens rampzalig zijn voor de economie. Als ik maandelijks 800 euro minder terugkrijg ga ik niet failliet maar dan gaat er ook 800 euro minder naar winkels, restaurants, cafe's, hotels en andere consumptiezaken. Als heel huizenbezittend Nederland daar minder geld voor overhoudt vermoed ik een echt gigantische failissementsgolf.

Met andere woorden, bezuinigen door aan HRA te morrelen heeft geen zin. Maar de HRA moet zeker aangepakt worden, al was het maar om duidelijkheid te verschaffen voor de woningmarkt.

[Fiber]

DropjesLover schreef op woensdag 28 maart 2012 @ 12:26:
...
Een hypotheek is doorgaans lager dan de kale huur, voor een vergelijkbare woning...
...

Geen idee of dat klopt, maar zou wel gek zijn. Kan wel iets lager zijn, maar dan vergeet je alle bijkomende kosten die een huurder niet heeft. Onderhoud, etc.

Jheroun schreef op woensdag 28 maart 2012 @ 12:32:
[...]
De HRA afschaffen en dat geld in de staatskas laten zitten zou mijns inziens rampzalig zijn voor de economie. Als ik maandelijks 800 euro minder terugkrijg ga ik niet failliet maar dan gaat er ook 800 euro minder naar winkels, restaurants, cafe's, hotels en andere consumptiezaken. Als heel huizenbezittend Nederland daar minder geld voor overhoudt vermoed ik een echt gigantische failissementsgolf...

Dan zou dat geld op een andere, eerlijkere manier terug gepompt moeten worden in de economie. Desnoods een algemene belastingverlaging.

[ Voor 47% gewijzigd door Fiber op 28-03-2012 12:37 ]

[Bonsaiboom]

Fiber schreef op woensdag 28 maart 2012 @ 12:33:
[...]

Geen idee of dat klopt, maar zou wel gek zijn. Kan wel iets lager zijn, maar dan vergeet je alle bijkomende kosten die een huurder niet heeft. Onderhoud, etc.

Nou, dat komt dus precies door de HRA.

1000 euro bruto hypotheek is 580 netto lasten, terwijl die 1000 euro (en daarbovenop nog een bedrag)voor de kosten die je noemt) wel minimaal als kale huur zou moeten opbrengen.

Tenzij de verhuurder genoegen neemt met een rendement van minder dan de huidige hypotheekrente op zijn investering.

Immers, als een huis 240k waard is, tegen 5% huidige hypotheekrente, dan kost de hypotheek bruto 12k op jaarbasis. Voor die verhuurder is dat huis ook gewoon 240k waard, en die wil daar ook wel minimaal zijn 5% op maken, betekent dat er ook bij hem 12k moet binnenkomen. Is hij dan gemiddeld genomen ook nog 2.4k voor onderhoud kwijt, dan zal hij de huurprijs zo kiezen dat het op 14.4k komt.

Netto maandelijkse kosten bij kopen:
580 voor de hypotheek
200 voor het onderhoud

Netto maandelijkse kosten bij huren:
1200 euro

[Fiber]

Heeft die verhuurder dan geen HRA...?

Als ik een huis koop en dat ga verhuren vervalt mijn recht op HRA toch niet?

[ Voor 50% gewijzigd door Fiber op 28-03-2012 12:43 ]

[EXX]

Fiber schreef op woensdag 28 maart 2012 @ 12:39:
Heeft die verhuurder dan geen HRA...?

Nee.

Daarom vervormt de HRA de woningmarkt.

[ Voor 69% gewijzigd door EXX op 28-03-2012 12:40 ]

[TrailBlazer]

Fiber schreef op woensdag 28 maart 2012 @ 12:39:
Heeft die verhuurder dan geen HRA...?

Als ik een huis koop en dat ga verhuren vervalt mijn recht op HRA toch niet?

ja dat vervalt wel.

[DropjesLover]

EXX schreef op woensdag 28 maart 2012 @ 12:39:
[...]
Nee.

Daarom vervormt de HRA de woningmarkt.

Precies daarvoor is de HRA ooit (in 1893 oid) opgezet

De hypotheekrenteaftrek dateert uit 1893, toen de door de liberale minister van Financiën Nicolaas Pierson voorgestelde wet Vermogensbelasting 1892 in Nederland werd ingevoerd. Hierbij gold de eigen woning net als ander vermogen als een bron van inkomsten, men genoot immers het voordeel dat men hierin kon wonen en men verdiende zo een (fictieve) huur. De kosten die de belastingbetaler moest maken om inkomsten te verwerven, waaronder de hypotheekrente, mochten van het belastbare inkomen worden afgetrokken.

Dit kostte de fiscus geld voor zover de rente hoger was dan de fictieve inkomsten. Volgens Minister Pierson was dit een logisch systeem en hoorde de (hypotheek)renteaftrek bij de basisprincipes van het belastingsysteem: inkomsten uit vermogen belast, betaalde rente aftrekbaar, met een progressief tarief over het saldo.

Bron Wikipedia: Hypotheekrenteaftrek

[Fiber]

Iets concreter: Kennis van mij heeft een eigen huis. Gaat samenwonen in huis van partner. Eigen huis van mijn kennis staat te koop maar dat lukt niet zo goed. Dat huis wordt dus nu particulier verhuurd. Is die kennis dan de HRA kwijt? Dan kun je net zo goed niet verhuren.

(Huis van ruim 2 ton, verhuurt voor 600 Euro per maand (Ik geloof zelfs inclusief gas/water/licht) aan vrienden.)

[Z___Z]

Als je je huis in de verkoop hebt, heb je de 1e twee jaar nog recht op HRA. Als je na 2 jaar je huis nog niet verkocht hebt, vervalt je recht op HRA op je 2e huis.

[Slasher]

Z___Z schreef op woensdag 28 maart 2012 @ 12:59:
Als je je huis in de verkoop hebt, heb je de 1e twee jaar nog recht op HRA.

Dat is tot 1 januari 2013 drie jaar.

Z___Z schreef op woensdag 28 maart 2012 @ 12:59:
Als je na 2 jaar je huis nog niet verkocht hebt, vervalt je recht op HRA op je 2e huis.

Welk huis bedoel je met het 2e huis? Het goedkoopste of de duurste

Je hebt dan nog recht op HRA op 1 huis, en welke dat is maakt niet uit. Meestal trek je dan de rente af van de hoogste hypotheek. Je bedoelt vast hetzelfde, staat er alleen wat onduidelijk.

[ Voor 42% gewijzigd door Slasher op 28-03-2012 13:03 ]

[Bonsaiboom]

Alleen dat is niet de basis waarop het overgrote merendeel van de particuliere huren op gebaseerd zijn

[Rukapul]

Vorige week nog even snel naar gekeken en kwam toch tot de conclusie dat bij verhuur het direct gedaan is met het recht op HRA op de woning.

[Slasher]

Rukapul schreef op woensdag 28 maart 2012 @ 13:02:
Vorige week nog even snel naar gekeken en kwam toch tot de conclusie dat bij verhuur het direct gedaan is met het recht op HRA op de woning.

Maar na verhuur heb je er wel weer recht op

[Bonsaiboom]

Oh ja, het was alleen zo dat de rechten van de huurders veel meer ingeperkt konden worden in die situatie, als ik het me goed kan herinneren.

[Fiber]

Maar dan heeft verhuren toch vrijwel geen zin meer? Wat je binnenkrijgt aan huur verlies je dan weer bijna geheel aan het verliezen van je HRA. Of je moet de huurprijs met dat bedrag verhogen, maar dan vind je ook geen fatsoenlijke huurders meer.

Er is niet echt sprake van een tweede huis. Het andere huis staat op naam van de partner waar die kennis nu mee samenwoont.

[ Voor 20% gewijzigd door Fiber op 28-03-2012 13:10 ]

[Z___Z]

Met een hoge verhuurprijs vind je juist fatsoenlijke huurders

Ook als je een deel van je woning verhuurt verlies je trouwens een deel van je HRA.

[Bonsaiboom]

Fiber schreef op woensdag 28 maart 2012 @ 13:07:
Maar dan heeft verhuren toch vrijwel geen zin meer? Wat je binnenkrijgt aan huur verlies je dan weer bijna geheel aan het verliezen van je HRA. Of je moet de huurprijs met dat bedrag verhogen, maar dan vind je ook geen fatsoenlijke huurders meer.

Je kan vaak iets van 80% van de bruto-hypotheekrente vragen dan. Als je normaal 1000 euro bruto betaald (en dus 580 netto), dan als je verhuurt betaal je 1000 - 800 = 200 netto. Scheelt toch 380 per maand.

[DropjesLover]

Bonsaiboom schreef op woensdag 28 maart 2012 @ 13:09:
[...]


Je kan vaak iets van 80% van de bruto-hypotheekrente vragen dan. Als je normaal 1000 euro bruto betaald (en dus 580 netto), dan als je verhuurt betaal je 1000 - 800 = 200 netto. Scheelt toch 380 per maand.

Voor €800 een woning van 2 ton huren? Koopje!!
In de grote stad betaal je voor een appartement met 60m2 vloeroppervlak al dat bedrag, en tevens is het "slechts" €150 boven de sociale huurgrens.

Een woning (= rijtjeshuis vind ik/neem ik aan) van 2 ton kan je toch zeker voor €1000-1500 verhuren lijkt me.