Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[CodeCaster]

pedorus schreef op vrijdag 27 januari 2012 @ 16:09:
[...]

Ongegrond wantrouwen? Ik weet het verder niet, maar ik ken verschillende mensen die nu toch wat lastig kunnen verkopen/verhuizen nu de huizenprijzen gemiddeld met zo'n 1000 euro/maand zakken (5% ing/nvm voorspelling op zo'n 250k)... En ja, dat gaat ook op voor de randstad, en bij 'starters'woningen.

Zoals ik al vroeg: gaat dat dan niet enkel over de mensen die tussen, pak 'm beet 2003 en 2008, een huis hebben gekocht èn dusdanig veel hebben geleend èn zo weinig hebben afgelost dat die waardedaling een probleem is geworden?

En zo nee, als dat probleem nu nog geldt, dan blijft het enige alternatief voor kopen toch wachten? Wachten tot ... het een en ander in de wereld weer stabiliseert? Tot de poolkappen niet meer smelten? Tot alle banken hun staatssteun hebben terugbetaald? Tot de huizenprijzen gemiddeld weer op een niveau van <insert willekeurig jaar> staan? Tot de HRA niet meer bestaat, of tot het verdere verloop (lees: de afloop) ervan bekend is?

Maar je moet toch sowieso ergens wonen

Dat bedoel ik.

eymey schreef op vrijdag 27 januari 2012 @ 16:30:
Dat creëert wat lucht in de particuliere sector.

Leuke bewoording in deze context.

[ Voor 17% gewijzigd door CodeCaster op 27-01-2012 16:32 ]

[eymey]

assje schreef op vrijdag 27 januari 2012 @ 15:58:
[...]


Er worden ook gewoon continu huizen bijgebouwd. Verder duurt het waarschijnlijk niet lang meer tot we een bevolkingskrimp gaan krijgen in Nederland.

Bevolkingskrimp is denk ik noet wel het grootste waar we voor moeten gaan vrezen..... natuurlijk blijft de oude generatie van nu en de komende 10 jaar (babyboomers) langer in hun huis wonen maar ooit gaan ze dood. Dat is een zekerheid.

Dat wordt leuk als er straks nog minder vraag naar woningen is terwijl er veel meer op de markt komen. Ik snap dan ook werkelijk niet hoe het kan dat woningcorporaties nu ineens verplicht worden om een huurwoning te koop aan te bieden aan de bewoner.

Ik denk eerder dat het verstandiger zou zijn, zeker wanneer woningen eenmaal in bezit zijn van banken na een gedwongen/executieverkoop, dat zulke woningen naar corporaties op de particuliere markt gaan.

Dat creëert wat lucht in de particuliere sector.

[EXX]

pedorus schreef op vrijdag 27 januari 2012 @ 16:09:

Het helpt voor het vertrouwen niet dat er dagelijks negatieve berichten in de media staan, maar misschien is dat wel terecht. Vandaag dus bjvoorbeeld dat bericht over 3 op de 10 onder water, en deze column over huizenaanbieders.

LOL, sterke column, maar natuurlijk een waarheid als een koe. Iets is waard wat iemand anders er voor wil betalen. Oftewel, pas als je een zak geld krijgt toegeschoven, zie je pas hoeveel je huis waard is.

[eymey]

CodeCaster schreef op vrijdag 27 januari 2012 @ 16:28:
[...]

Zoals ik al vroeg: gaat dat dan niet enkel over de mensen die tussen, pak 'm beet 2003 en 2008, een huis hebben gekocht èn dusdanig veel hebben geleend èn zo weinig hebben afgelost dat die waardedaling een probleem is geworden?

En zo nee, als dat probleem nu nog geldt, dan blijft het enige alternatief voor kopen toch wachten? Wachten tot ... het een en ander in de wereld weer stabiliseert? Tot de poolkappen niet meer smelten? Tot alle banken hun staatssteun hebben terugbetaald? Tot de huizenprijzen gemiddeld weer op een niveau van <insert willekeurig jaar> staan? Tot de HRA niet meer bestaat, of tot het verdere verloop (lees: de afloop) ervan bekend is?


[...]

Dat bedoel ik.

Ik heb de neiging het met je eens te zijn.

DE grote problemen zijn vooral de mensen die nagenoeg 100% aflossingsvrij hebben gekocht en nu willen/moeten verkopen met verlies. Maar dat is mijn mening.

Gelukkig is 100% aflossingsvrij nu aan banden gelegd. Als je 5 of 10 jaar heb afgelost (annuitair, lineair of met een SEW ofzo), dan heb je tenminste iets opgebouwd. Iets wat verlies bij gedwongen verkoop nog enigszins kan verzachten. Wel vind ik dat onder die omstandigheden een bankspaarrekening zonder fiscale boete op het rendement opneembaar zou moeten zijn voor een vroegtijdige aflossing, zelfs al is het binnen 15 of 20 jaar.

Ik denk persoonlijk dat wachten dan ook niet echt zin heeft. ALS je nu kan kopen (liefst met onder de 100% financiering en anders hoogstens 100% + k.k.) en ALS je het geld voor het huis over hebt, dan zou ik het doen (en als je in principe verwacht er 20 jaar of langer te blijven wonen ).

Zoals je zelf ook al eerder aan gaf, ben ook ik gewoon van plan 100% of 90% af te gaan lossen en OF direct annuitair te gaan aflossen, OF met banksparen .

Bij dat laatste loop je bij een gedwongen verkoop wel een deel van de opbrengst mis omdat de fiscus alsnog geld bij je komt halen, maar toch..... het kan nog steeds een deel van een eventuele waardevermindering opvangen.

Dit is ook een leuke site: http://onor.nl/

Die berekent div. hypotheekvormen en hypotheken voor je door. De berekening geeft je ook een overzicht wat je 'saldo' is als je na 5 jaar verkoopt en bv. weer gaat huren. Bij een bankspaarconstructie wordt in die berekening ook rekening gehouden met de belasting-boete die je betaalt voor het vroegtijdig opnemen van die spaarpot . In de prijsklasse waar ik aan het kijken ben (hypotheek rond de 170.000-175.000) komt het erop neer dat ik, als ik de woning weet te verkopen voor even veel als waarvoor ik hem gekocht heb, ong. 6000 euro over houd. Dat zou dan net de huidige aankoopkosten ong. dekken . Overigens gaat mijn voorbeeld wel over banksparen/annuitair over 100% van de lening (dus alles terugbetalen).

[ Voor 33% gewijzigd door eymey op 27-01-2012 16:47 ]

[Mektheb]

Aflossen ben ik helemaal voor, als jong persoon op de woningmarkt zou ik zeker altijd 75% willen aflossen.
Aflossingsvrij is gewoon huren van de bank, al is dat met 75% aflossing ook maar een stuk minder ( het is en blijft nog niet je eigen huis / geld ).

[eymey]

Mektheb schreef op vrijdag 27 januari 2012 @ 16:42:
Aflossen ben ik helemaal voor, als jong persoon op de woningmarkt zou ik zeker altijd 75% willen aflossen.
Aflossingsvrij is gewoon huren van de bank, al is dat met 75% aflossing ook maar een stuk minder ( het is en blijft nog niet je eigen huis / geld ).

True. Ik vraag me alleen nog wel 1 ding af: Als je eenmaal je hele huis hebt afgelost en het staat vrij op je eigen naam, ga je dan niet ineens vermogensbelasting betalen? Oftewel, je rentelasten/schuld wordt vervangen door jaarlijks een flinke aanslag?

[ZeRoC00L]

Nee.
http://huis-en-tuin.infon...n-aflossen-hypotheek.html

[EXX]

eymey schreef op vrijdag 27 januari 2012 @ 16:48:
[...]


True. Ik vraag me alleen nog wel 1 ding af: Als je eenmaal je hele huis hebt afgelost en het staat vrij op je eigen naam, ga je dan niet ineens vermogensbelasting betalen? Oftewel, je rentelasten/schuld wordt vervangen door jaarlijks een flinke aanslag?

Nee. Het huis waarin je woont valt niet in box 3, en daar hoef je dus ook geen "vermogensbelasting" over te betalen. Ook door het eigenwoning forfait niet, vanwege de wet Hillen. Die zegt nl. dat het bedrag (hypotheekrente - eigenwoningforfait) nooit positief kan worden.

[Mektheb]

eymey schreef op vrijdag 27 januari 2012 @ 16:48:
[...]


True. Ik vraag me alleen nog wel 1 ding af: Als je eenmaal je hele huis hebt afgelost en het staat vrij op je eigen naam, ga je dan niet ineens vermogensbelasting betalen? Oftewel, je rentelasten/schuld wordt vervangen door jaarlijks een flinke aanslag?

Gelukkig niet, anders zou niemand willen aflossen...
Het is het 1 of het ander..

En ik heb alsnog liever dat ik ergens na toe werk ookal zou ik een aanslag krijgen, dan dat ik altijd met een "eigenhuis zit".

[RemcoDelft]

croxz schreef op vrijdag 27 januari 2012 @ 13:40:
[...]
Toch hoor/zie je nog steeds weinig over huizen die minder opleveren dan de hypotheekwaarde. Dus hoe riskant is het dan echt?

Hoe kan je dit nou serieus beweren als er tegelijkertijd zulke berichten te vinden zijn:
ING: Drie op de tien hypotheekgevers onder water.

Veel mensen willen het blijkbaar niet horen/lezen, feit is dat er zeer veel huizen minder waard zijn dan de schuld die er op staat.

[McVirusS]

RemcoDelft schreef op vrijdag 27 januari 2012 @ 17:34:
[...]

Hoe kan je dit nou serieus beweren als er tegelijkertijd zulke berichten te vinden zijn:
ING: Drie op de tien hypotheekgevers onder water.

Veel mensen willen het blijkbaar niet horen/lezen, feit is dat er zeer veel huizen minder waard zijn dan de schuld die er op staat.

Dat geloof ik wel. Klopt ook wel met mijn referentiekader, denk dat ik zeker 5 mensen ken die afgelopen 2 jaar hun huis met (klein) verlies hebben verkocht. Ook wel deels door eigen schuld/keuzes overigens (sommigen hadden wat consumptief krediet in hun hypotheek opgenomen).

Ik denk dat het met mijn eigen huis erom gaat spannen of ik de hypotheek (inclusief k.k.) eruit ga halen. Verwachte opbrengst hangt beetje rond het bedrag van hypotheek + makelaarskosten, misschien iets eronder. Op zich best teleurstellend na 10 jaar in een startersappartement en ook aardig eigen geld in het huis geïnvesteerd te hebben.

[eymey]

ZeRoC00L schreef op vrijdag 27 januari 2012 @ 16:59:
Nee.
http://huis-en-tuin.infon...n-aflossen-hypotheek.html

Thanks

Ook aan EXX

[ Voor 3% gewijzigd door eymey op 27-01-2012 22:17 ]

[croxz]

RemcoDelft schreef op vrijdag 27 januari 2012 @ 17:34:
[...]

Hoe kan je dit nou serieus beweren als er tegelijkertijd zulke berichten te vinden zijn:
ING: Drie op de tien hypotheekgevers onder water.

Veel mensen willen het blijkbaar niet horen/lezen, feit is dat er zeer veel huizen minder waard zijn dan de schuld die er op staat.

Pffff lekker boeiend... Ik heb m'n huis ook met 112% financiering gekocht dus bij aankoop al onderwater. Dat wist ik toen en dat weet ik nu nog, maar dat wilt niet zeggen dat het een probleem is. Als ik toen maar 90% had kunnen financieren had ik 15 a 20k cash in moeten brengen, als ik nu zou willen verkopen zou ik nu 15 a 20k cash in moeten leggen. Lood om oud ijzer wat mij betreft. Verschil in mijn voordeel is wel dat ik nu al 5 jaar in een naar mijn smaak verbouwde woning woon. Bij 90% financiering had ik nu misschien nog in een lelijke kleine huurwoning gezeten! Het risico van onderwater staan ligt merendeels bij de bank, en die heeft mij die lening vrijwillig verleend.

[Verwijderd]

croxz schreef op vrijdag 27 januari 2012 @ 22:41:
[...]

Pffff lekker boeiend... Ik heb m'n huis ook met 112% financiering gekocht dus bij aankoop al onderwater. Dat wist ik toen en dat weet ik nu nog, maar dat wilt niet zeggen dat het een probleem is. Als ik toen maar 90% had kunnen financieren had ik 15 a 20k cash in moeten brengen, als ik nu zou willen verkopen zou ik nu 15 a 20k cash in moeten leggen. Lood om oud ijzer wat mij betreft. Verschil in mijn voordeel is wel dat ik nu al 5 jaar in een naar mijn smaak verbouwde woning woon. Bij 90% financiering had ik nu misschien nog in een lelijke kleine huurwoning gezeten! Het risico van onderwater staan ligt merendeels bij de bank, en die heeft mij die lening vrijwillig verleend.

Risico bij banken is 0, NHG.

[croxz]

Verwijderd schreef op vrijdag 27 januari 2012 @ 22:43:
[...]

Risico bij banken is 0, NHG.

Pardon? Ten eerste koopt lang niet iedereen met NHG, en daarnaast dekt de NHG lang niet altijd het volledige verlies. Ze dwingen vaak de bank ook een deel van het verlies te nemen.

[eymey]

Ik zit nu nog wel te twijfelen of, als we eruit komen met de verkoper, nou voor een bankspaarhypotheek of annuiteitenhypotheek zullen gaan. In maandlasten ontloopt het elkaar, zeker in de eerste paar jaar, nauwelijks. Voordeel van annuitair aflossen is dat ik nog enige flexibiliteit houd in het geval van verkoop binnen of na 10 jaar (de schuld is dan al voor een deel angelost, waarschijnlijk genoeg om een mogelijk verlies in waarde te compenseren... of het moet echt nog veel dramatischer worden met de woningmarkt.

Bij een bankspaarhypotheek zit je altijd meteen met die verrekte fiscus die dan in je opbrengst wil delen, als je hiermee stopt binnen 20 jaar. Het enige steekhoudende argument voor een bankspaarhypotheek is dus eigenlijk dat, als je gewoon wel volgens plan kan blijven wonen etc... je minder maandlasten hebt betaald omdat hypotheekrente (en dus spaarrente) en spaarinleg elkaar steeds in evenwicht houden. Maar als ik de regels zo bekijk is er ook weer het risico dat, als ik na de rentevast periode ineens enorm omhoog ga in rente, ik ook enorm omlaag ga in spaarinleg en ik dan misschien niet meer voldoe aan de bandbreedte tussen maximale en minimale inleg....

En @croxz: Als jij je lekker voelt bij jouw huis en de manier waarop je die hebt weten te financieren, prima toch? Alles valt en staat sowieso met o.a. het behouden van je inkomensniveau

[ Voor 35% gewijzigd door eymey op 27-01-2012 23:02 ]

[Steffie]

eymey schreef op vrijdag 27 januari 2012 @ 22:55:
Ik zit nu nog wel te twijfelen of, als we eruit komen met de verkoper, nou voor een bankspaarhypotheek of annuiteitenhypotheek zullen gaan. In maandlasten ontloopt het elkaar, zeker in de eerste paar jaar, nauwelijks. Voordeel van annuitair aflossen is dat ik nog enige flexibiliteit houd in het geval van verkoop binnen of na 10 jaar (de schuld is dan al voor een deel angelost, waarschijnlijk genoeg om een mogelijk verlies in waarde te compenseren... of het moet echt nog veel dramatischer worden met de woningmarkt.

Je kunt ook voor een combinatie kiezen. Ik heb deze week een offerte op laten maken waarbij ik een huis wil financieren op basis van 80% bankspaarhypotheek met een looptijd van 30 jaar en 20% annuiteitenhypotheek met een looptijd van 10 jaar. Dit met de bedoeling om die annuiteitenhypotheek deels versneld af te lossen de eerste twee of drie jaar (max 20% per jaar boetevrij). Mocht ik dan een keer willen verhuizen binnen een periode van 5 tot 10 jaar, dan is de kans relatief klein dat ik eerst nog een restschuld weg moet werken.

Hier staan uiteraard erg hoge maandlasten tegenover die eerste twee jaar, maar de oplevering van het nog te bouwen huis is dan ook pas eind 2013 naar verwachting. Hierdoor kan ik op dit moment nog vrij veel sparen iedere maand. Mocht dit in jouw geval niet van toepassing zijn, kun je voor dat annuiteiten deel uiteraard ook kiezen voor een looptijd van 30 jaar en dan per maand/jaar bekijken wanneer je wat extra over hebt om in de aflossing te stoppen om het risico op een restschuld binnen die 5 tot 10 jaar weg te nemen.

[ Voor 20% gewijzigd door Steffie op 28-01-2012 01:00 ]

[eymey]

Hmm, dat klinkt ook als een optie! Thanks voor de tip, zal er eens naar kijken. Misschien dat voor zulke combi constructies ook wel reken tools bestaan op basis van de huidige rentes en voorwaarden bij banken

[TrailBlazer]

Ik zit er ook aan te denken om bij het aflopen van mijn rentevasteperiode het nu aflossingsvrije deel af te gaan lossen. Even kijken wat de rente op dat moment doet maar dan ga ik denk ik voor variabele rente en gewoon hard aflossen op die 25% die nog open staat. Financieel moet ik dat kunnen trekken.

Er zal denk ik geen websites waar je dit snel kan berekenen maar met excel kom je een eind.

[ZeRoC00L]

eymey schreef op vrijdag 27 januari 2012 @ 22:55:
Bij een bankspaarhypotheek zit je altijd meteen met die verrekte fiscus die dan in je opbrengst wil delen, als je hiermee stopt binnen 20 jaar.

Als je inderdaad geen nieuw huis koopt zit je aan een aantal fiscale regels vast.
Maar het gespaarde bankspaarsaldo kun je meenemen naar een andere woning, zelfs naar een andere bank !

[eymey]

@ZeRoC00L: Inderdaad, zolang je bank meewerkt, tenminste.

Ik was me er idd van bewust dat, zolang je van koophuis naar koophuis gaat, er niets aan de hand is. Maar ik ben zo'n iemand die toch ook met het donkerste scenario rekening wil houden

Hoewel ik van de huizen- en hypotheekmarkt inmiddels wel geleerd heb dat dat een utopie is (behalve gewoon niet gaan kopen en de rest van m'n leven scheef blijven wonen )

[ Voor 26% gewijzigd door eymey op 28-01-2012 11:20 ]

[Mektheb]

ZeRoC00L schreef op zaterdag 28 januari 2012 @ 09:29:
[...]

Als je inderdaad geen nieuw huis koopt zit je aan een aantal fiscale regels vast.
Maar het gespaarde bankspaarsaldo kun je meenemen naar een andere woning, zelfs naar een andere bank !

inderdaad het afbreken is het domste wat je eigenlijk op dat gebied kan doen.
En de boete is zelfs nog te overzien als je van bank switched, soms wil een andere bank je zelfs erin tegemoet komen.

Maar alsnog ik blijf lekker bij me eigenbank ben goed ontvangen en zie nu geen rede om over 15jaar naar een ander te gaan.
Maar goed wie weet dan anders

[Verwijderd]

eymey schreef op vrijdag 27 januari 2012 @ 22:55:
Ik zit nu nog wel te twijfelen of, als we eruit komen met de verkoper, nou voor een bankspaarhypotheek of annuiteitenhypotheek zullen gaan. In maandlasten ontloopt het elkaar, zeker in de eerste paar jaar, nauwelijks. Voordeel van annuitair aflossen is dat ik nog enige flexibiliteit houd in het geval van verkoop binnen of na 10 jaar (de schuld is dan al voor een deel angelost, waarschijnlijk genoeg om een mogelijk verlies in waarde te compenseren... of het moet echt nog veel dramatischer worden met de woningmarkt.

Bij een bankspaarhypotheek zit je altijd meteen met die verrekte fiscus die dan in je opbrengst wil delen, als je hiermee stopt binnen 20 jaar. Het enige steekhoudende argument voor een bankspaarhypotheek is dus eigenlijk dat, als je gewoon wel volgens plan kan blijven wonen etc... je minder maandlasten hebt betaald omdat hypotheekrente (en dus spaarrente) en spaarinleg elkaar steeds in evenwicht houden. Maar als ik de regels zo bekijk is er ook weer het risico dat, als ik na de rentevast periode ineens enorm omhoog ga in rente, ik ook enorm omlaag ga in spaarinleg en ik dan misschien niet meer voldoe aan de bandbreedte tussen maximale en minimale inleg....

En @croxz: Als jij je lekker voelt bij jouw huis en de manier waarop je die hebt weten te financieren, prima toch? Alles valt en staat sowieso met o.a. het behouden van je inkomensniveau

Ik zit precies met dezelfde vraag.

Uit mijn onderzoek blijkt dat bankspaar goedkoper is, maar minder flexibel.
Maar ik koop het huis om zeker 20+ jaar in te wonen. Waarvoor moet ik dan betalen voor flexibiliteit?
Daarnaast heb ik berekend dat een bankspaar na 20 jaar en een rente van 5.5% de inleg zelfdragend wordt.
Dat betekend dat bij een vergelijkbare rente (tot zelfs 3-6% hoger) de netto maandlasten omlaag gaan voor de laatste 10 jaar van de looptijd. Bij bankspaar is het gewoon extra van belang een goede stabiele bank te zoeken. En who cares! Over 10 jaar is het toch oorlog en over 100 jaar zijn wel allemaal dood.
Ik kan me echt geen reden bedenken om (nu ik mijn droomhuis heb gevonden) binnen 30 jaar te verhuizen.
In dit huis zullen de kinderen opgroeien en al dat verhuizen kost ook een hoop geld.
ALS ALS ALS... ALS ik alles incalculeer en ALS er niks gebeurd ben ik het geld zeker kwijt.
ALS ik blijf huren ook. ALS ik doodga maakt het ook niks uit.

Koop liever nu in 1 keer een dik goed groot huis om de komende 30 jaar in te groeien.
Tuurlijk zal dit voor velen anders zitten en die groeien van starterswoning>2kap>vrijstaan. Ik kan gelukkig gewoon in halfvrijstaand met 6 kamers beginnen (klinkt wel heel opschepperig zo, maar het kan dus doe ik het).

[eymey]

Inderdaad. Het leven en de economische tijden zijn tegenwoordig zo veranderlijk dat, denk ik, maar weinigen met zekerheid kunnen voorspellen hoe ze er over 5 jaar voor staan, laat staan 15 jaar .

Maar goed, uit berekeningen op onor.nl blijkt dat het afbreken van een bankspaarrekening na 5 jaar, bebaseerd op de huidige rente en maandelijkse inleg bij mijn hypotheek, 'slechts' 650 euro kost aan belasting. Maar goed, het is toch maar weer 650 euro.....

Anyway, eerst maar eens bouwkundige inspectie en onderhandelingen afwachten

Zelfs al voldoe je aan alle eisen, dan nog lijkt het tegenwoordig helemaal niet zo vanzelfsprekend dat je ook automatisch een hypotheek krijgt.

@PredatorNL: Haha. Ach, dat calculeren en indekken blijf ik denk ik wel de rest van m'n leven last van houden. Doodvermoeiend, maar ja. Het meest bange ben ik gewoon voor inkomensverlies, voor de rest zal alles wel goed komen.

Ik kan me op dit moment zeker nog geen half-vrijstaand huis veroorloven, haha. Zelfs niet met inkomen van m'n vriendin erbij. En zo veel zal ik wrs ook nooit gaan verdienen. Hoeft van mij ook niet. Wij zijn met een huis met 5 kamers (incl. woonkamer) ook al prima tevreden. 4 zou zelfs ook nog kunnen, aangezien kinderen krijgen voor ons steeds minder vanzelfsprekend lijkt te worden (allebei inmiddels in de 30 en er nog niet klaar voor, tsja..... )

[ Voor 33% gewijzigd door eymey op 28-01-2012 12:19 ]

[Verwijderd]

eymey schreef op zaterdag 28 januari 2012 @ 12:15:
Inderdaad. Het leven en de economische tijden zijn tegenwoordig zo veranderlijk dat, denk ik, maar weinigen met zekerheid kunnen voorspellen hoe ze er over 5 jaar voor staan, laat staan 15 jaar .

Maar goed, uit berekeningen op onor.nl blijkt dat het afbreken van een bankspaarrekening na 5 jaar, bebaseerd op de huidige rente en maandelijkse inleg bij mijn hypotheek, 'slechts' 650 euro kost aan belasting. Maar goed, het is toch maar weer 650 euro.....

Anyway, eerst maar eens bouwkundige inspectie en onderhandelingen afwachten

Zelfs al voldoe je aan alle eisen, dan nog lijkt het tegenwoordig helemaal niet zo vanzelfsprekend dat je ook automatisch een hypotheek krijgt.

@PredatorNL: Haha. Ach, dat calculeren en indekken blijf ik denk ik wel de rest van m'n leven last van houden. Doodvermoeiend, maar ja. Het meest bange ben ik gewoon voor inkomensverlies, voor de rest zal alles wel goed komen.

Ik kan me op dit moment zeker nog geen half-vrijstaand huis veroorloven, haha. Zelfs niet met inkomen van m'n vriendin erbij. En zo veel zal ik wrs ook nooit gaan verdienen. Hoeft van mij ook niet. Wij zijn met een huis met 5 kamers (incl. woonkamer) ook al prima tevreden. 4 zou zelfs ook nog kunnen, aangezien kinderen krijgen voor ons steeds minder vanzelfsprekend lijkt te worden (allebei inmiddels in de 30 en er nog niet klaar voor, tsja..... )

Als alles op orde is moet je toch wel redelijk makkelijk een hypotheek krijgen hoor. Maar misschien niet meer zomaar bij de 1e geldverstrekker.. maar swa; dan zoek je toch verder.

Inkomensdaling is een kwestie van vertrouwen in jezelf! JIJ zorgt voor je inkomen! Ontslag ik gewoon hetzelfde dat je weer beschikbaar bent voor een nieuwe baan! Als ik mijn hypotheek niet kan betalen en ik heb geen werk dan ga ik in 2 dagen van software engineer naar taxichaufeur met nachtdiensten of glazenwasser. Het kan mij allemaal niet verreken zolang ik de vaste lasten maar kan betalen! Ik kan nu (27) mijn droomhuis kopen op 65% van ons inkomen en op 95% financiering! En ik heb absoluut geen reden om te geloven dat ik aan het plafond van mijn inkomen/carrière zit!

Maar ook voor jou! Als jij een huis kunt betalen dan overdenk het goed maar niet te donker.
Heb vertrouwen in jezelf en ga ervoor! TSJAAAKKAAAAA!!!!

[eymey]

Hehe thanks, bemoedigende woorden

Tsja, ik moet bij het overdenken ook de ruis van het enthousiasme van m'n vriendin er nog uit filteren (hoewel ik van haar qua vertrouwen in jezelf en toekomst wel veel kan leren ). Iig ziet zij ons er al zowat wonen.

Zelf heb ik zoiets van "joh, nog een jaartje of 2-3 door sparen, dan hebben we wat meer eigen geld e.d. Maar ja, voor hetzelfde ben ik dan van baan ge-switched (van vast contract terug naar contract voor bepaalde tijd) en dan wordt een huis kopen zeker moeilijker.

Bovendien zie ook ik genoeg potentie en groeimogelijkheden in dit huis en zit ik, iig qua huidig inkomen en met inkomen van m'n vriendin erbij op ong. 75% van wat we eigenlijk zouden kunnen kopen. Dus tsja....

Voordeel is iig dat we het kunnen kopen tegen maandlasten die op of onder de huur van onze huidige woning liggen dus de te verwachten realiteit is dat we na de verhuizing gewoon verder kunnen leven, sparen en over een aantal jaartjes eens de keuken en badkamer een upgrade geven bv.

Grootste twijfelpunt voor mezelf is gewoon dat ik op dit moment een vaste baan heb waarbij ik structureel jaarlijks 8000 meer beur dan waar m'n basissalaris eigenlijk op staat. Het is maar de vraag of ik die 8000 bij een switch naar een volgende baan kan behouden... (of iig deels). Als ik naar m'n basissalaris kijk, dan zou ik (salaris van m'n vriendin buiten beschouwing gelaten) voor ong. 15k te duur kopen.....

[dirkdsk]

Wat ik nog mis is de mogelijkheid om gebruik te maken van de vrijstelling binnen 20 jaar indien geen eigen woning meer ter beschikking staat (art. 3.118 lid 2 IB).

Nadeel hiervan is dat een gedeelte van de vrijstelling wordt verbruikt en dat over dit bedrag geen hra meer mogelijk is.

eymey schreef op zaterdag 28 januari 2012 @ 01:08:
Hmm, dat klinkt ook als een optie! Thanks voor de tip, zal er eens naar kijken. Misschien dat voor zulke combi constructies ook wel reken tools bestaan op basis van de huidige rentes en voorwaarden bij banken

Het is de bedoeling dit in de toekomst toe te voegen (ik werk aan de site waar je naar verwijst).

[eymey]

Kijk, dat is mooi .

Verder een handige tool die me veel heeft geholpen. Zelf ben ik niet zo goed in goochelen met cijfertjes dus zelf een berekening opzetten in Excel (rekening houdend met rente op rente bij banksparen e.d.) is voor mij erg lastig .

[Verwijderd]

eymey schreef op zaterdag 28 januari 2012 @ 12:44:
15k te duur kopen.....

Wat is 15K op een hypotheek/looptijd van 30 jaar.. Gewoon zorgen dat jij je baan houdt of een vergelijkbare baan vindt. Waarom zou jij ooit genoegen nemen met enkel het basisloon als je daar nu 8K per jaar boven zit en dat dus blijkbaar deels of geheel waard bent.

[Istrilyin]

eymey schreef op zaterdag 28 januari 2012 @ 12:44:
Zelf heb ik zoiets van "joh, nog een jaartje of 2-3 door sparen, dan hebben we wat meer eigen geld e.d.

Terecht... Behalve dat je misschien 1000 euro of meer per maand spaart, wordt een woning die je (in mijn schatting op grond van wat je net zei kan kopen) ongeveer 2000 euro per maand goedkoper. Gaat behoorlijk hard. Elke maand dat je jezelf nu woonplezier ontzegt kan zich vertalen in twee maanden eerder stoppen met werken later.

Maargoed, jouw keuze, ik ken verder niet exact de situatie.

[eymey]

@PredatorNL: Klopt, vertrouwen in het houden van werk heb ik ook wel. Die 8k gaat echter over wat normaal collega's van mij in een lease auto mogen stoppen (ik heb geen rijbewijs dus krijg het uitbetaald). Dat zie ik niet veel werkgevers doen .

Maar goed, gisteren nog eens met een kennis van me zitten praten over dat huis dat we op het oog hebben (ook foto's die ik zelf heb gemaakt laten zien). Hij wist ons nog veel inzichten te geven waardoor ik zoiets heb van: Eigenlijk is de huidige vraagprijs nog best te veel. Dus als de bouwkundige keuring goed uitpakt gaan we sowieso behoorlijk laag beginnen met bieden.

Zo heeft de huidige eigenaar bv. wel vloerverwarming aangelegd en het klein onderhoud ziet er ook allemaal wel goed uit (voor zover ik op het oog kan zien). Maar er is buiten vloervewarming en plavuizen nooit echt groot onderhoud of renovatie gedaan: Een gedateerde erg persoonlijke keuken, badkamer gedateerd en geen met een kamer afgewerkte zolder. Terwijl een ander huis in de straat dat in oktober is verkocht (en als laatste vraagprijs slechts 6000 euro hoger stond dan dit huis) wel 100% afgewerkt was.... Deels natuurlijk smaakgevoelig, en je kan natuurlijk niet 1:1 de kosten van een evt. verbouwing (die je zelf wil) aftrekken van de prijs van een huis. Maar toch

M'n vriendin en ik zitten nu steeds te vergelijken met hoe we nu wonen, en dan zijn veel zaken al snel veel beter. Maar het is natuurlijk niet handig om te veel te betalen, alleen omdat je dat er voor over hebt om meer woongenot te krijgen

Overigens, net even gekeken, aanhakend op het advies van Istrilyin: 15k verschil in hypotheek (door eigen geld, prijs omlaag) scheelt toch alweer 80 euro bruto per maand en bijna 29k over de hele duur van de hypotheek .

[ Voor 24% gewijzigd door eymey op 29-01-2012 12:20 ]

[pedorus]

CodeCaster schreef op vrijdag 27 januari 2012 @ 16:28:
Zoals ik al vroeg: gaat dat dan niet enkel over de mensen die tussen, pak 'm beet 2003 en 2008, een huis hebben gekocht èn dusdanig veel hebben geleend èn zo weinig hebben afgelost dat die waardedaling een probleem is geworden?

Het gaat inderdaad over aankopen na 2003, maar aangezien mensen normaal zo'n iedere 7 jaar verhuizen (en vooral op jongere leeftijd vaker) zijn dat er nogal wat. Ik ken nu ook minstens 5 gevallen in mijn omgeving die met een vorig huis zitten opgescheept, de exacte financiële situaties weet ik niet. Vervolgens wordt dan de woning/appartement dan maar (tijdelijk) verhuurt, maar in een zakkende markt maak je volgens mij dan alleen maar meer verlies. De woning staat vervolgens niet eens op Funda. Ik vraag me af wat straks wat er gebeurd als straks na 3 jaar de dubbele renteaftrek vervalt. Ik vermoed dat iedereen in Nederland wel zo'n soort geval kent ("maar het is gewoon die prijs waard", "de prijs is het probleem niet", enz. Ik heb ook nog wat aandelen ING voor 30 euro/stuk. Kopen? )

Toevallig ken ik van zeer nabij ook mensen die wel wantrouwend richting de woningmarkt zijn verhuist, en recentelijk gewoon hun woning verkocht hebben omdat ze een scherpe prijs hebben neergezet. Ik heb het idee dat die er financieel beter uitkomen.

En zo nee, als dat probleem nu nog geldt, dan blijft het enige alternatief voor kopen toch wachten?

Grappig genoeg denk ik dat het alternatief tijdelijk huren is van mensen die niet willen zakken in prijs... En dan wachten totdat de prijs van een normaal huis weer ligt op 4x het modale gezinsinkomen (45K) of lager.

Maar je kunt natuurlijk ook gewoon bedenken dat geld er is om uit te geven, en een huis om in te wonen in plaats van er aan te verdienen. Wordt je wellicht gelukkiger van dan wachten. En realistische verwachtingen helpen ook om een papieren "verlies" te verwerken.

[n4m3l355]

Wat is het probleem zolang men verhuurt en de woning zou in waarde zijn gedaalt? Het doet pas pijn wanneer men verkoopt en daadwerkelijk onder de aankoopwaarde (+ bijkomende kosten) moet verkopen. Verder als men zou verhuren en hier komt denkelijk juist de pijn, iemand met ervaring ziet in dat je een bepaalt rendement moet draaien maar doet iemand die verhuurt door de dwang dit ook? Ik vraag me dan ook af of dit soort partijen die eigenlijk geen ervaring hebben of die ook eigenlijk wel genoeg aan de verhuur overhouden of enkel kostendekkend verhuren. Dit werkt enerzijds marktverstorend maar zijn daarnaast ook nog bevattelijk voor problemen met huurders en de financier. Zoals je aangeeft wat gebeurd er wanneer de dubbele rente vervalt, de rente vrijkomt, de huurder zich opknoopt (zelf al eens meegemaakt) enz.
Verhuren is geen probleem noch dat een woning mogelijk in prijs is gedaald echter de risico's die met verhuren meekomen zeker op kleine schaal wel. Het voordeel voor verhuurders is wanneer ze meerdere eenheden hebben de risico's verspreiden en uiteindelijk is verhuren ook een bezigheid waarvan je kennis moet hebben. Het klinkt makkelijk maar vaak genoeg gaan er dingen ook mis.

[eymey]

Inderdaad. Hoe vaak ik het laatste jaar op TV geen horrorverhalen heb gezien van een huizenbezitter die denkt tijdelijk z'n woning te verhuren om er vervolgens na een maand of wat achter te komen dat het een wietplantage is geworden.

En er zijn als verhuurder idd ook allemaal regels waar je rekening mee moet houden.

En toch, als het verlies bij verkoop 'slechts' enkele duizenden euro's is, dan valt het nog wel te nemen.....

Om even 1 scenario te nemen waarin ik me kan indenken dat ik een eventueel samen met m'n vriendin aangeschafte woning zou moeten verkopen, is wanneer we uit elkaar zouden gaan en geen van ons beiden de hypotheeklasten in zijn/haar eentje op zou kunnen brengen. Tsja.... wat ik in zo'n geval zou gaan doen is waarschijnlijk toch kleiner wonen... hetzij huur, hetzij koop. Als ik dan een kleinere woning voor een stuk lagere prijs kan kopen, dan valt er aan de restschuld iig ook nog wat te doen.

Tsja ach..... voor nu liggen alle opties hier nog open . En de positie van het "nu nog huren en nergens aan vast zitten", die koester ik tot ik een leuke deal voor een koophuis kan sluiten

[RemcoDelft]

n4m3l355 schreef op maandag 30 januari 2012 @ 00:32:
Wat is het probleem zolang men verhuurt en de woning zou in waarde zijn gedaalt? Het doet pas pijn wanneer men verkoopt en daadwerkelijk onder de aankoopwaarde (+ bijkomende kosten) moet verkopen. Verder als men zou verhuren en hier komt denkelijk juist de pijn, iemand met ervaring ziet in dat je een bepaalt rendement moet draaien maar doet iemand die verhuurt door de dwang dit ook? Ik vraag me dan ook af of dit soort partijen die eigenlijk geen ervaring hebben of die ook eigenlijk wel genoeg aan de verhuur overhouden of enkel kostendekkend verhuren. Dit werkt enerzijds marktverstorend maar zijn daarnaast ook nog bevattelijk voor problemen met huurders en de financier. Zoals je aangeeft wat gebeurd er wanneer de dubbele rente vervalt, de rente vrijkomt, de huurder zich opknoopt (zelf al eens meegemaakt) enz.
Verhuren is geen probleem noch dat een woning mogelijk in prijs is gedaald echter de risico's die met verhuren meekomen zeker op kleine schaal wel. Het voordeel voor verhuurders is wanneer ze meerdere eenheden hebben de risico's verspreiden en uiteindelijk is verhuren ook een bezigheid waarvan je kennis moet hebben. Het klinkt makkelijk maar vaak genoeg gaan er dingen ook mis.

Of andersom: m'n vriendin huurde van een tokkie die wel VEEL huur wou vangen, maar niets aan onderhoud wou doen: 3 weken geen warm water en verwarming noemde ze 'normaal'... Het was ook iemand die een ton (!) meer vroeg dan de overige appartementen in hetzelfde gebouw, ondertussen zelf ook op dat adres ingeschreven bleef staan om te frauderen terwijl ze bij haar moeder woonde, etc.
Oftewel m'n vriendin is daar heel snel vertrokken, en de flat staat nu nog steeds te koop (ondertussen voor wel 26k minder ).

Tot dan toe was zij gewoon professionele verhuurders gewend, die als iets kapot was het gewoon direct repareerden en de kosten daarvoor gewoon incalculeerden. Nu heb je met amateurs te maken op de huurmarkt, mensen die hun huis als verliespost zien terwijl ze gehoopt hadden winst te maken.

[ Voor 7% gewijzigd door RemcoDelft op 30-01-2012 07:41 ]

[Verwijderd]

pedorus schreef op maandag 30 januari 2012 @ 00:07:
Ik vermoed dat iedereen in Nederland wel zo'n soort geval kent ("maar het is gewoon die prijs waard", "de prijs is het probleem niet", enz. Ik heb ook nog wat aandelen ING voor 30 euro/stuk. Kopen? )

De mentaliteit van sommige huizenbezitters is dan ook niet anders als bizar te noemen. Hier in de buurt staan in dezelfde straat twee bijna identieke vrijstaande huizen voor 6 ton te koop. Ze staan beide al jaren leeg en zijn niet in vraagprijs gezakt. Ik wens de eigenaars veel succes om een gezin te vinden met een inkomen van 133k euro per jaar om dat te kunnen betalen. Ik denk dat ze blij mogen zijn als ze er over een paar jaar nog 2.5 tot 3 ton voor krijgen(kleine plaats in het Noorden met negatieve bevolkingsgroei).

[eymey]

Vorig jaar hebben m'n ouders hun vrijstaande huis met grond er omheen, net ten zuiden van Apeldoorn (500 meter ten zuiden van de snelweg a1 ) ook nog voor rond die prijs verkocht om kleiner (en goedkoper) te gaan wonen.

Het kan dus best nog, maar dan moet het huis inderdaad wel gunstig gelegen zijn. Verder heeft m'n moeder er ook nog aardig wat tijd in gestoken om zo veel mogelijk smaakgevoelig schilderwerk en behangwerk (qua kleur) aan te passen.

[Shadowhawk00]

RemcoDelft schreef op maandag 30 januari 2012 @ 07:39:
[...]

Of andersom: m'n vriendin huurde van een tokkie die wel VEEL huur wou vangen, maar niets aan onderhoud wou doen: 3 weken geen warm water en verwarming noemde ze 'normaal'... Het was ook iemand die een ton (!) meer vroeg dan de overige appartementen in hetzelfde gebouw, ondertussen zelf ook op dat adres ingeschreven bleef staan om te frauderen terwijl ze bij haar moeder woonde, etc.
Oftewel m'n vriendin is daar heel snel vertrokken, en de flat staat nu nog steeds te koop (ondertussen voor wel 26k minder ).

Tot dan toe was zij gewoon professionele verhuurders gewend, die als iets kapot was het gewoon direct repareerden en de kosten daarvoor gewoon incalculeerden. Nu heb je met amateurs te maken op de huurmarkt, mensen die hun huis als verliespost zien terwijl ze gehoopt hadden winst te maken.

Tja maar als huurder kan je in dat geval gewoon niet betalen he. En naar de huurcommisie stappen om de huur te laten verlagen en tijdelijk op te schorten tot het huis opgeknapt is. Dan woon je dus helemaal gratis.

[RemcoDelft]

Shadowhawk00 schreef op maandag 30 januari 2012 @ 11:10:
[...]
Tja maar als huurder kan je in dat geval gewoon niet betalen he. En naar de huurcommisie stappen om de huur te laten verlagen en tijdelijk op te schorten tot het huis opgeknapt is. Dan woon je dus helemaal gratis.

Klopt. De termijnen daarvoor beginnen echter "na 6 weken" pas... En dat is toch verdomd lang om niet te kunnen douchen en in de kou te zitten!
Laat ik het zo zeggen: als er uit de onderkant van mijn inefficiente VR-CV-ketel van 21 jaar oud water lekt, denk ik er niet eens over na en gaat er een nieuwe ketel in i.p.v. na 3 weken modderen een halve ketel aan nieuwe onderdelen te laten monteren.
Pluspuntje was wel dat we hierdoor versneld gingen samenwonen

[pedorus]

Verwijderd schreef op maandag 30 januari 2012 @ 10:50:
De mentaliteit van sommige huizenbezitters is dan ook niet anders als bizar te noemen.

Ook een bizar verhaal zag ik een tijdje terug: Roel met zijn drie huizen die al drie jaar te koop staan en die niet kan zakken in prijs: Zie comments onder http://www.depers.nl/econ...ders-met-een-luchtje.html

In het kader van het dagelijkse negatieve woningmarktnieuws hebben we vandaag trouwens alvast http://www.trosradar.nl/uitzending/item/1914/wurghypotheken/ Onbekend is of Roel ook een rol speelt met zijn 3 wurghypotheken....

Shadowhawk00 schreef op maandag 30 januari 2012 @ 11:10:
Tja maar als huurder kan je in dat geval gewoon niet betalen he. En naar de huurcommisie stappen om de huur te laten verlagen en tijdelijk op te schorten tot het huis opgeknapt is. Dan woon je dus helemaal gratis.

En gaat de verhuurder eraan failliet... Dat puntenstelsel zorgt ervoor dat een woning niet tegen kostprijs verhuurd kan worden door een normale particulier (als de woning klein genoeg is om er onder te vallen). Ethisch een interessante kwestie.

[Hydra]

Verwijderd schreef op maandag 30 januari 2012 @ 10:50:
De mentaliteit van sommige huizenbezitters is dan ook niet anders als bizar te noemen. Hier in de buurt staan in dezelfde straat twee bijna identieke vrijstaande huizen voor 6 ton te koop. Ze staan beide al jaren leeg en zijn niet in vraagprijs gezakt. Ik wens de eigenaars veel succes om een gezin te vinden met een inkomen van 133k euro per jaar om dat te kunnen betalen. Ik denk dat ze blij mogen zijn als ze er over een paar jaar nog 2.5 tot 3 ton voor krijgen(kleine plaats in het Noorden met negatieve bevolkingsgroei).

Het is op dit moment ook gewoon niet slim om in prijs te zakken.

[Bartjuh]

Hydra schreef op maandag 30 januari 2012 @ 11:42:
[...]
Het is op dit moment ook gewoon niet slim om in prijs te zakken.

Als je je huis wilt verkopen en niet nog 5 jaar kunt wachten lijkt mij iets omlaag gaan in de prijs de beste optie.

Of nu 10-20k verlies, of over een paar 40k verlies + rente over die jaren.

[EXX]

Hydra schreef op maandag 30 januari 2012 @ 11:42:
[...]


Het is op dit moment ook gewoon niet slim om in prijs te zakken.

En waarom niet. Het is de situatie zoals Dr. Rockzo schetst een kwestie van nu minder verlies of straks meer verlies nemen. De kosten lopen ondertussen gewoon door en leegstaan is voor een huis nou ook niet bepaald goed.

[ Voor 13% gewijzigd door EXX op 30-01-2012 11:55 ]

[Shadowhawk00]

pedorus schreef op maandag 30 januari 2012 @ 11:21:


En gaat de verhuurder eraan failliet... Dat puntenstelsel zorgt ervoor dat een woning niet tegen kostprijs verhuurd kan worden door een normale particulier (als de woning klein genoeg is om er onder te vallen). Ethisch een interessante kwestie.

Klopt ik ben ook helemaal geen voorstander van de huidige vergaande bescherming van de huurders. Zelf laat ik mijn appartement liever leeg staan dan dat ik het verhuur risico weegt niet op tegen de inkomsten.

[n4m3l355]

Lichtelijk offtopic maar het huurstelsel die we hebben staat in geen verhouding. Zelf verhuur ik persoonlijk sect aan studenten dus ik heb kamers/studio's in de binnenstad. Ik kan gewoonweg vaak woningen niet kopen vanwege dat ik geen redelijke huur mag vragen. Ik weet zeker dat er internationale studenten zijn die het zich kunnen permiteren regeltechnisch gaat het niet.
Dit zelfde verhaal gaat net zo goed op bij kleinere woningen in goede gebieden waarbij je niet nog niet eens in het hoge segment noodzakelijk zit. Ik hoop dan ook dat men het puntenstelsel snel opheft, zeker nu een steeds sterkere koppel komt tussen huurprijs/punten en energie verbruik wordt het alleen maar krommer omdat juist dure gebieden, stadscentra, oude woningen bevatten en nagenoeg altijd ongunstig in dit soort puntentellingen eruit komen.

[Hydra]

Bartjuh schreef op maandag 30 januari 2012 @ 11:53:
Als je je huis wilt verkopen en niet nog 5 jaar kunt wachten lijkt mij iets omlaag gaan in de prijs de beste optie.

Je moet kijken of er in je markt uberhaupt beweging is. Ik heb een appartement voor starters in de verkoop staan, maar er is gewoon enorm weinig vraag nu. Ik zou wel 50k kunnen zakken maar dan nog verkoop je het niet gewoon omdat er geen kopers zijn. Dan kan je beter gaan verhuren en het nog eens proberen als straks de markt weer 'werkt' en tegen die tijd eens kijken hoe het ervoor staat. Als soortgelijke woningen als die van jou ook niet verkocht worden, gaat in prijs zakken ook niet helpen.

Hier in Utrecht zie je bijvoorbeeld dat alleen starterswoningen pal in het centrum nog enigzins lopen. Aan de rand van de stad is er gewoon geen enkele beweging.

[Bartjuh]

Hydra schreef op maandag 30 januari 2012 @ 12:45:
[...]
Je moet kijken of er in je markt uberhaupt beweging is. Ik heb een appartement voor starters in de verkoop staan, maar er is gewoon enorm weinig vraag nu. Ik zou wel 50k kunnen zakken maar dan nog verkoop je het niet gewoon omdat er geen kopers zijn. Dan kan je beter gaan verhuren en het nog eens proberen als straks de markt weer 'werkt' en tegen die tijd eens kijken hoe het ervoor staat. Als soortgelijke woningen als die van jou ook niet verkocht worden, gaat in prijs zakken ook niet helpen.

Mwoah, er wordt nog steeds verkocht. Als je iets onder de rest gaat zitten (50k is wel heel veel... op 150-200k ofzo?), 5-10k, dan heb je het volgens mij zo verkocht.

[RemcoDelft]

Hydra schreef op maandag 30 januari 2012 @ 12:45:
[...]


Je moet kijken of er in je markt uberhaupt beweging is. Ik heb een appartement voor starters in de verkoop staan, maar er is gewoon enorm weinig vraag nu. Ik zou wel 50k kunnen zakken maar dan nog verkoop je het niet gewoon omdat er geen kopers zijn. Dan kan je beter gaan verhuren en het nog eens proberen als straks de markt weer 'werkt' en tegen die tijd eens kijken hoe het ervoor staat.

Dan ben je dus per definitie vastgoedspeculant geworden. En dat kan twee kanten op uitpakken.

[Xanaroth]

Hydra schreef op maandag 30 januari 2012 @ 12:45:
[...]


Je moet kijken of er in je markt uberhaupt beweging is. Ik heb een appartement voor starters in de verkoop staan, maar er is gewoon enorm weinig vraag nu. Ik zou wel 50k kunnen zakken maar dan nog verkoop je het niet gewoon omdat er geen kopers zijn. Dan kan je beter gaan verhuren en het nog eens proberen als straks de markt weer 'werkt' en tegen die tijd eens kijken hoe het ervoor staat. Als soortgelijke woningen als die van jou ook niet verkocht worden, gaat in prijs zakken ook niet helpen.

Hier in Utrecht zie je bijvoorbeeld dat alleen starterswoningen pal in het centrum nog enigzins lopen. Aan de rand van de stad is er gewoon geen enkele beweging.

Een klein beetje zakken doet echter wonderen. Zo ging een woning een tijdje terug van 203k naar 199k. Zit het ineens een nieuw bereik op funda (tot 200k) en komt er een compleet nieuwe doelgroep die je woning een blik waardig geeft. Je hebt tenslotte maar 1 koper nodig...

Soms gaat het niet om zakken omwille van prijs (die kan best prima zijn) maar puur om meer kijkers te trekken, zowel nieuwe als degene die eerst verder keken.

[ Voor 7% gewijzigd door Xanaroth op 30-01-2012 13:51 ]

[pedorus]

Hydra schreef op maandag 30 januari 2012 @ 12:45:
Je moet kijken of er in je markt uberhaupt beweging is. Ik heb een appartement voor starters in de verkoop staan, maar er is gewoon enorm weinig vraag nu. Ik zou wel 50k kunnen zakken maar dan nog verkoop je het niet gewoon omdat er geen kopers zijn.

Wedden dat je ook nu die woning binnen enkele weken kan verkopen? Mits als "nieuw" geplaatst op funda en het huis dan 50k onder de laagste vraagprijs van de buurwoningen/vergelijkbare woningen erop staat en in de startersrange zit. Kijk vooral ook eens onder het tabje "Verkocht", ik zie een duidelijk verschil in vraagprijs tussen die twee tabjes in prijs bij mij in de buurt.

Dan kan je beter gaan verhuren en het nog eens proberen als straks de markt weer 'werkt' en tegen die tijd eens kijken hoe het ervoor staat. Als soortgelijke woningen als die van jou ook niet verkocht worden, gaat in prijs zakken ook niet helpen.

Een gedachte die je veel ziet bij aanbieders, maar ik snap er eigenlijk niks van. Laten we zeggen dat de huizenprijzen met 5% zakken het komende jaar (die 5% is de voorspelling van ING en NVM voor 2012). Een woning van 250K wordt dan 237.5K waard, oftewel zo'n 1000 euro afschrijving per maand. Je gaat mij niet vertellen dat je de woning voor rentelasten, onderhoud, enz.+1000 euro afschrijving weet te verhuren. Oftewel, dit is een verliesgevend beleggingsobject met behoorlijk risico op wietplantages enzo. Op deze manier is de angst om verlies te nemen een vrij slechte raadgever.

En natuurlijk staat dat huis net in die ene buurt waar de prijzen niet zakken, ondanks dat ook in Amsterdam de prijzen juist meer dan 5% zijn gezakt afgelopen jaar.

Wat ik trouwens ook niet snap is dat mensen "onderhandelingsruimte" meenemen in de prijs. Dat is leuk, maar ik denk dat een "vanaf"-prijs beter werkt.

offtopic:
Evengoed veel succes gewenst met de verkoop/verhuur. Ik snap dat bovenstaande geen leuke boodschap is..

[Verwijderd]

pedorus schreef op maandag 30 januari 2012 @ 14:34:
Laten we zeggen dat de huizenprijzen met 5% zakken het komende jaar (die 5% is de voorspelling van ING en NVM voor 2012). Een woning van 250K wordt dan 225K waard, oftewel zo'n 1000 euro afschrijving per maand. Je gaat mij niet vertellen dat je de woning voor rentelasten, onderhoud, enz.+1000 euro afschrijving weet te verhuren. Oftewel, dit is een verliesgevend beleggingsobject ...

Inderdaad, huizenbezit is pure kapitaalvernietiging, of je er nu zelf woont of verhuurt. Huizenbezitters zijn zo geconditioneerd in de periode van 1985 tot 2008 met 'eeuwig stijgende prijzen', 'overwaarde' en 'huren is geld weggooien' dat het best nog wel een tijd kan duren voordat ze weer grip op de realiteit krijgen. Daarom zie je nu ook dit irrationele gedrag van vasthouden aan een huis in een dalende markt om 'verlies te beperken' terwijl vasthouden aan een huis dat volgend jaar nog minder waard is juist tot extra verlies zal leiden.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op maandag 30 januari 2012 @ 15:20:
[...]

Inderdaad, huizenbezit is pure kapitaalvernietiging, of je er nu zelf woont of verhuurt. Huizenbezitters zijn zo geconditioneerd in de periode van 1985 tot 2008 met 'eeuwig stijgende prijzen', 'overwaarde' en 'huren is geld weggooien' dat het best nog wel een tijd kan duren voordat ze weer grip op de realiteit krijgen. Daarom zie je nu ook dit irrationele gedrag van vasthouden aan een huis in een dalende markt om 'verlies te beperken' terwijl vasthouden aan een huis dat volgend jaar nog minder waard is juist tot extra verlies zal leiden.

Tja huren is dat eigenlijk ook. Dus het enige alternatief is dan nergens wonen. Maar goed ik woon nu voor ongeveer 50% van de lasten van iemand die in een huurhuis zit. Als het een beetje daalt heb ik nog steeds veel woongenot geen gezever met dingen die ik niet mag veranderen en ik woon goedkoper.
En dan nog wie bepaalt dat de huizen gaan dalen? Dat roept iedereen heel erg hard O de prijzen gaan dalen en volgend jaar is er zeker 10% vanaf allemaal heel leuk maar zo hard dalen ze huizen niet. En de daling die ze nu maken wordt ruimtschoots gecompenseerd door de veel lagere maandlasten.

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op maandag 30 januari 2012 @ 15:20:
Inderdaad, huizenbezit is pure kapitaalvernietiging, of je er nu zelf woont of verhuurt. Huizenbezitters zijn zo geconditioneerd in de periode van 1985 tot 2008 met 'eeuwig stijgende prijzen', 'overwaarde' en 'huren is geld weggooien' dat het best nog wel een tijd kan duren voordat ze weer grip op de realiteit krijgen. Daarom zie je nu ook dit irrationele gedrag van vasthouden aan een huis in een dalende markt om 'verlies te beperken' terwijl vasthouden aan een huis dat volgend jaar nog minder waard is juist tot extra verlies zal leiden.

Om huizenbezit kapitaalvernietiging te noemen is simpelweg enkel van toepassing wanneer je een woning koopt in een neerwaartse trend met de wetenschap dat je moet verkopen. Zolang je gewoon blijft wonen is er niets aan de hand. Het is al meermaals aan bod geweest maar prive woningbezit om zelf in te wonen is geen beleggingsobject immers weinig mensen zullen de BAR uitrekenen, kijken naar de omgeving wat de trend is en wat er nog meer bij te pas komt bij beleggen.
Verder om verhuur kapitaalvernietiging te nomen is wederom een foute insteek. Wederom zolang je niet moet verkopen (iets wat expliciet juist bij vastgoed is aangezien dit een lange termijn belegging is) is er niets aan de hand. Sterker nog (ik ben een prive belegger) juist in de afgelopen jaren zonder afschrijving in acht te nemen draai ik een beduidend beter resultaat dan m'n aandelen portefeuille. In tegenstelling tot vastgoedfondsen ben ik niet geacht verpichte ratio's aan te houden of een correcte reflectie te weergeven. Zo hebben we vastgoed in ons bezit dat meer dan 300 jaar oud is. Het is pas een probleem wanneer we geforceerd worden te verkopen.
Verder is het vasthouden niet irrationeel immers hoeveel mensen hebben de wetenschap in pacht? Toen dit topic begon waren er kreten van 30 of 40% verlies. Tot op heden spreken we over iets meer dan 7 a 8% verlies en verwacht men de komende jaren nog een kleine verdere daling (7% is minimaal). En dan praten we nog niet eens over dat dit gemiddeldes zijn, rampgebieden zoals Oostelijke Mijnstreek en Almere zijn hier royaal schuldig aan.

[Bartjuh]

n4m3l355 schreef op maandag 30 januari 2012 @ 15:40:
[...]
Toen dit topic begon waren er kreten van 30 of 40% verlies. .... rampgebieden zoals Oostelijke Mijnstreek en Almere zijn hier royaal schuldig aan.

1. We hebben het ook nog aardig goed, relatief lage werkeloosheid, en huizenbezitters met een jaren 90-2008 mindset. Dat gaat wel veranderen. Ik denk dat als de prijzen stabilizeren over 5 jaar ofzo, dat we dan wel met 30% verlies zitten.
2. En Almere scheen juist één van de weinige regio's te zijn waar de prijzen juist niet meer daalde... (ik dacht me dat te herinneren voor kw4 2011, maar ik kan geen bron meer vinden...).

[ Voor 8% gewijzigd door Bartjuh op 30-01-2012 15:54 ]

[eymey]

Nou, de prijzen dalen wel... maar niet zo veel als in de rest van NL. Maar wat John ook al zei: In 2008 (bij de vorige recessie) zijn er in Almere al aardige klappen gevallen qua koopprijzen.

Toch weet ik niet of dat ook voor heel Almere geldt. Als ik in de straat kijk waar wij een woning op het oog hebben, dan zie je rond 2003/2004 nog koopsommen van < 150k. Daarna zie je de koopsommen alleen maar oplopen. In 2008-2010 liggen ze tussen de 166k en incidenteel zelfs 186k... dan hebben we het over allemaal tussenwoningen met dezelfde bouw. Helaas kan ik van vorig jaar nog geen transacties vinden in het kadaster.

Waar die verschillen van nu 'm dan in zitten, tsja.... zal dan toch onderhoud, afwerking en verbetering moeten zijn.

Maar over het algemeen zie je in deze wijk (overigens wel een zeer gewilde wijk) dus nog niet echt rampspoed .

[n4m3l355]

Bartjuh schreef op maandag 30 januari 2012 @ 15:47:
1. We hebben het ook nog aardig goed, relatief lage werkeloosheid, en huizenbezitters met een jaren 90-2008 mindset. Dat gaat wel veranderen. Ik denk dat als de prijzen stabilizeren over 5 jaar ofzo, dat we dan wel met 30% verlies zitten.

Jammer dat je niet verder dan 1 regel komt, zoals ik al aangaf tot op heden hebben we slechts gemiddeld 7 a 8% geboekt en verwachten de deskundige de komende 2 jaar nog eens 7% waarbij in 2013 sprake is van een afvlakking.
Netto resultaat -15% is nog steeds behoorlijk anders dan -30 a 40% dus nee jullie.. wie dat ook mag zijn hebben het niet aardig goed. Sterker nog je zit er een factor 2 a 2,5 naast.
Nogmaals ik heb het al vaker aangehaald veel van dit soort uitspraken zijn erg globaal en eigenlijk weinig zeggend er zijn grote verschillen in regio's maar zelfs in woningtypes. Natuurlijk zijn er uitschieters maar omgekeerd zelf zit ik veel in Maastricht centrum oa daar schrijven we niets af, vervelend genoeg compenseert de gemeente dit dan weer wel met hogere belastingen.

[Bartjuh]

n4m3l355 schreef op maandag 30 januari 2012 @ 16:15:
[...]
Jammer dat je niet verder dan 1 regel komt, zoals ik al aangaf tot op heden hebben we slechts gemiddeld 7 a 8% geboekt en verwachten de deskundige de komende 2 jaar nog eens 7% waarbij in 2013 sprake is van een afvlakking.
Netto resultaat -15% is nog steeds behoorlijk anders dan -30 a 40% dus nee jullie.. wie dat ook mag zijn hebben het niet aardig goed. Sterker nog je zit er een factor 2 a 2,5 naast.

Euh, het is net 2012, niemand zit er nog naast. Wacht eerst maar eens af tot het ons net zo gaat raken als Spanje, Griekenland, Ierland, Ijsland, en de VS. Er is nog niets aan de hand nu. Orders worden nu nog gemaakt, verscheept, etc. Maar veel zit er bij bedrijven niet meer in het vat voor de toekomst, en ook Philips heeft daar last van mede vanwege ziekenhuizen die alles uitstellen m.b.t. medische apparatuur.

[ Voor 13% gewijzigd door Bartjuh op 30-01-2012 16:43 ]

[Verwijderd]

n4m3l355 schreef op maandag 30 januari 2012 @ 16:15:
Jammer dat je niet verder dan 1 regel komt, zoals ik al aangaf tot op heden hebben we slechts gemiddeld 7 a 8% geboekt

Het is eerder rond de 10% tot 12% plus inflatie.

zelf zit ik veel in Maastricht centrum oa daar schrijven we niets af, vervelend genoeg compenseert de gemeente dit dan weer wel met hogere belastingen.

Weet je dat wel zeker? Limburg is toch een echt een krimpgebied zonder veel economische activiteit.

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op maandag 30 januari 2012 @ 15:20:
[...]

Inderdaad, huizenbezit is pure kapitaalvernietiging, of je er nu zelf woont of verhuurt. Huizenbezitters zijn zo geconditioneerd in de periode van 1985 tot 2008 met 'eeuwig stijgende prijzen', 'overwaarde' en 'huren is geld weggooien' dat het best nog wel een tijd kan duren voordat ze weer grip op de realiteit krijgen. Daarom zie je nu ook dit irrationele gedrag van vasthouden aan een huis in een dalende markt om 'verlies te beperken' terwijl vasthouden aan een huis dat volgend jaar nog minder waard is juist tot extra verlies zal leiden.

We kunnen ook overdrijven of niet....

Zelfs als er nu nog 30% van de huizenprijzen af gaat, heb ik een "winst" door mijn kopen (vanaf mijn eerste koophuis) wat ik met sparen niet voor elkaar had gekregen.. Als de waarde van mijn huis nu halveert, boer ik er niet veel op achteruit ten opzichte van mijn basisinvestering. Zeker niet als ik het vergelijk dat ik anders huur had moeten betalen. Het pauperflatje (in de volksmond in "klein turkije") waar ik tijdens mijn studietijd woonde, doet meer aan huur als ik nu kwijt ben netto aan mijn hypotheek. En heb nu een (te groot) koophuis wat geschikt voor voor gezin met 3 a 4 kinderen... (kijkend naar de buurt). Oke een rijtjeshuis, maar ik heb een hekel aan tuinieren, dus een tweekapper of vrijstaand huis is ook niet mijn ambitie. (en ja, ik ben in een groot vrijstaand huis opgegroeid. Zeer vrijstaand, toen ik <10 jaar was)

Dus kopen kapitaal vernietiging?? Nou, mag ik dan vaker op deze manier geld "vernietigen".

Moraal..voor verstandige mensen is er altijd wel geld te "verdienen" en mensen die graag risicovol leven kunnen veel geld verdienen, maar ook veel verliezen. Of dat nu is in huizenbezit, aandelen, edelmetalen, grondstoffen of wat dan ook. Garanties zijn er niet in het leven.

[Xanaroth]

n4m3l355 schreef op maandag 30 januari 2012 @ 16:15:
[...]

Jammer dat je niet verder dan 1 regel komt, zoals ik al aangaf tot op heden hebben we slechts gemiddeld 7 a 8% geboekt en verwachten de deskundige de komende 2 jaar nog eens 7% waarbij in 2013 sprake is van een afvlakking.
Netto resultaat -15% is nog steeds behoorlijk anders dan -30 a 40% dus nee jullie.. wie dat ook mag zijn hebben het niet aardig goed. Sterker nog je zit er een factor 2 a 2,5 naast.
Nogmaals ik heb het al vaker aangehaald veel van dit soort uitspraken zijn erg globaal en eigenlijk weinig zeggend er zijn grote verschillen in regio's maar zelfs in woningtypes. Natuurlijk zijn er uitschieters maar omgekeerd zelf zit ik veel in Maastricht centrum oa daar schrijven we niets af, vervelend genoeg compenseert de gemeente dit dan weer wel met hogere belastingen.

2 Denkfoutjes. De eerste is dat je de inflatie correctie vergeet (dus eerder 8-10%) en dat het op jaarbasis de daling is, niet totaal. Toen ik in voor het eerst voor koopappartementje keek, was het een krot in de Bijlmer. Ondertussen zit ik voor hetzelfde geld in een veel betere buurt of 2x zo groot.
Bijvoorbeeld, voor 2012 is de verwachting 5% daling, dus met inflatie correctie 7-8%, in wederom 1 jaar tijd. Gaat hard hoor.. Zelfs als ergens de prijs maar 10% gezakt in 4 jaar tijd, met 4 jaar 3% inflatie erbij is dat nog eens 12%, maakt al een totaal van 22% daling.

Waarvoor ik bijvoorbeeld eerst 80m2 in de bijlmer kreeg, krijg ik nu een 80m2 grachtenpand in een leuk oud centrum in een dorpje rondom Amsterdam (met nog minder reistijd tot adam centraal ook, en nee hoef niet naar het noorden door de tunnels. lekker aan de zuidkant.).
Die oude appartementjes zijn ondertussen van 180-200k richting de 125-140k gegaan.

Als ik nog een jaartje wacht, ga ik eens in de Amsterdamse grachten kijken.

Edit: Binnen de grachtengordel kan al ondertussen als starter zie ik, volledig opgeknapt en gedaan.

[ Voor 18% gewijzigd door Xanaroth op 30-01-2012 18:40 ]

[Rukapul]

Myrdreon schreef op maandag 30 januari 2012 @ 18:29:
[...]


2 Denkfoutjes. De eerste is dat je de inflatie correctie vergeet (dus eerder 8-10%) en dat het op jaarbasis de daling is, niet totaal.
[...]
Bijvoorbeeld, voor 2012 is de verwachting 5% daling, dus met inflatie correctie 7-8%, in wederom 1 jaar tijd. Gaat hard hoor.. Zelfs als ergens de prijs maar 10% gezakt in 4 jaar tijd, met 4 jaar 3% inflatie erbij is dat nog eens 12%, maakt al een totaal van 22% daling.

Het zou geschiedvervalsing zijn om de -30% voorspelling van de doemdenkers aan het begin van dit topic inclusief inflatie te definieren. Dat hebben de doemdenkers eenvoudigweg niet gedaan. Daarmee vervalt ook bovenstaande poging om het er wel in te definieren.

Het is zelfs omgekeerd: het zijn juist de gematigden die inflatie expliciet meenamen in verwachtingen.

Met het gerelateerde concept tijd is het bijna hetzelfde verhaal: de '-30% doemdenkers' koppelen geen tijd aan hun verwachting en predikten een grote knal wat zich niet laat verenigen met een lange doorloop (en ook niet met het inflatieargument).

[eymey]

@Myrdreon: Sorry, starter?

De prijzen van de woningen waar jij naar linkt zijn voor grachtengordel-begrippen misschien niet hoog. Maar rond de 2 ton kan ik echt niet tot de categorie "starter" rekenen hoor. Qua m2 klopt dat begrip misschien wel, maar als we gemakshalve even van de "4x bruto jaarsalaris" norm uit gaan, dan vraag ik me af wat voor beroep je moet hebben om als "starter" al 50.000 euro per jaar te verdienen.

[Verwijderd]

Rukapul schreef op maandag 30 januari 2012 @ 21:48:
Met het gerelateerde concept tijd is het bijna hetzelfde verhaal: de '-30% doemdenkers' koppelen geen tijd aan hun verwachting en predikten een grote knal wat zich niet laat verenigen met een lange doorloop (en ook niet met het inflatieargument).

Wie heeft er dan ooit geroepen dat de huizenprijzen binnen een jaar(de knal) met 30%(excl. inflatie) zouden dalen? Het lijkt er meer op dat de doemdenkers van toen hun voorspelling op de herengracht index baseerden. Die laat zien dat het leeglopen van een bubbel in de geschiedenis grofweg net zo lang duurt als het opblazen ervan(de mooie symmetrische pieken in de grafiek, (zie bijv. 1980)). Ik denk dus niet dat er iemand voorspeld heeft dat de huizenprijzen binnen een jaar(of twee) met 30% zouden dalen. Bovendien is de herengrachtindex gecorrigeerd voor de inflatie, ze hielden in hun voorspellingen dus juist wel rekening met de inflatie.

En zo heel erg fout zaten ze tot op de dag van vandaag niet, zelfs als je de inflatie buiten beschouwing laat. Je moet het woord 'klappen' niet te letterlijk nemen. Zelfs als je de case-shiller index van horror steden als Las Vegas bekijkt is de bubbel daar niet geklapt maar leeggelopen.

[Oscar Mopperkont]

@Rockzo: ooit de topictitel bekeken?

[Henk007]

Verwijderd schreef op maandag 30 januari 2012 @ 23:12:
. Die laat zien dat het leeglopen van een bubbel in de geschiedenis grofweg net zo lang duurt als het opblazen ervan

Dat wilde ik net posten , dus het leeglopen gaat in totaal zo'n 10 jaar duren.

[n4m3l355]

Net zoals met de stijgingen in de betere tijden men de inflatie buiten beschouwing liet is het niet correct om hetzelfde te doen bij dalingen. En... al zouden we dit wel doen dalingen van 30 a 40% zijn we nog steeds bij lange na niet op. Natuurlijk kan men stellen een bubbel lang kan duren maar gelet wat er tot op heden is gebeurd en wat de kenners verwachten voor 2012/2013 lijkt het er niet aan te komen. Natuurlijk zijn er allemaal vervelende factoren die er nu spelen maar als iemand deze kennis in pacht heeft, gebruik deze op de beurs zou ik zeggen. Het mooie van voorspellingen is natuurlijk als we maar lang genoeg wachten we allemaal gelijk hebben maar laten we 2008 de hight van de beurs als startpunt nemen dan zijn we nu op -7 a -8%. Pijnlijk, natuurlijk en ja misschien hebben we nog even te gaan.

Verder de herengracht index die ik nu plots zie voorbij komen wordt wel apart uitgelegd namelijk dat de bubbel nu leegloopt. Ik heb deze een hele tijd terug zelf juist aangehaald dat eigenlijk extreme eerder de resultaat zijn van dalingen in de index, denk aan de pest bijvoorbeeld. Een financiele crisis is geen nieuw begrip en terugkijkend in de index zie je dat deze dan ook marginaal van invloed zijn. Natuurlijk geen garantie voor de toekomst.

[Xanaroth]

eymey schreef op maandag 30 januari 2012 @ 21:53:
@Myrdreon: Sorry, starter?

De prijzen van de woningen waar jij naar linkt zijn voor grachtengordel-begrippen misschien niet hoog. Maar rond de 2 ton kan ik echt niet tot de categorie "starter" rekenen hoor. Qua m2 klopt dat begrip misschien wel, maar als we gemakshalve even van de "4x bruto jaarsalaris" norm uit gaan, dan vraag ik me af wat voor beroep je moet hebben om als "starter" al 50.000 euro per jaar te verdienen.

'Starter' is technisch gezien tot een 300k. Starters zijn niet niet enkel degene die single een huis kopen zonder spaargeld. Echter begint ook ang niet iedereen met samenwonen en daarbij gelijk beide op/boven modaal salaris met aardig wat spaargeld. Een 200-225k is realistischer niveau als grens voor 'starters' als gemiddelde (is zo'n 2x mbo startsalaris, welke toch de grootste bevolkingsgroep is met 40-50% aandeel).

Verwijderd schreef op maandag 30 januari 2012 @ 23:12:
[...]

Wie heeft er dan ooit geroepen dat de huizenprijzen binnen een jaar(de knal) met 30%(excl. inflatie) zouden dalen? Het lijkt er meer op dat de doemdenkers van toen hun voorspelling op de herengracht index baseerden. Die laat zien dat het leeglopen van een bubbel in de geschiedenis grofweg net zo lang duurt als het opblazen ervan(de mooie symmetrische pieken in de grafiek, (zie bijv. 1980)). Ik denk dus niet dat er iemand voorspeld heeft dat de huizenprijzen binnen een jaar(of twee) met 30% zouden dalen. Bovendien is de herengrachtindex gecorrigeerd voor de inflatie, ze hielden in hun voorspellingen dus juist wel rekening met de inflatie.

En zo heel erg fout zaten ze tot op de dag van vandaag niet, zelfs als je de inflatie buiten beschouwing laat. Je moet het woord 'klappen' niet te letterlijk nemen. Zelfs als je de case-shiller index van horror steden als Las Vegas bekijkt is de bubbel daar niet geklapt maar leeggelopen.

Beter de grafiek goed aflezen. Vanaf het vorige 'record' duurde het 80 jaar voordat de daling over was (toevallig is dat ook het laagste punt uit de volledige grafiek). De daling/stress op de markt kan dus wel enorm lang aanhouden.

[ Voor 40% gewijzigd door Xanaroth op 31-01-2012 08:18 ]

[Shadowhawk00]

Het is gewoon wishfull thinking, mensen zonder huis hopen dat ze hard dalen en vinden ook dat dat moet gebeuren mensen met een eigen huis vinden dat dat niet zo moet zijn.
En gek genoeg zijn de mensen met een eigen huis die niet moeten verkopen de personen die de prijs bepalen.
Natuurlijk zijn er mensen die gedwongen moeten verkopen maar het gros wil verkopen omdat ze een andere groter huis willen. Die blijven zitten en de mensen zonder huis kunnen dus niet meer doen dan afwachten.

[Tleilaxu]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 08:38:
Het is gewoon wishfull thinking, mensen zonder huis hopen dat ze hard dalen en vinden ook dat dat moet gebeuren mensen met een eigen huis vinden dat dat niet zo moet zijn.
En gek genoeg zijn de mensen met een eigen huis die niet moeten verkopen de personen die de prijs bepalen.
Natuurlijk zijn er mensen die gedwongen moeten verkopen maar het gros wil verkopen omdat ze een andere groter huis willen. Die blijven zitten en de mensen zonder huis kunnen dus niet meer doen dan afwachten.

Anders scheer je even iedereen over één kam.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op maandag 30 januari 2012 @ 23:12:
[...]

Wie heeft er dan ooit geroepen dat de huizenprijzen binnen een jaar(de knal) met 30%(excl. inflatie) zouden dalen? Het lijkt er meer op dat de doemdenkers van toen hun voorspelling op de herengracht index baseerden. Die laat zien dat het leeglopen van een bubbel in de geschiedenis grofweg net zo lang duurt als het opblazen ervan(de mooie symmetrische pieken in de grafiek, (zie bijv. 1980)). Ik denk dus niet dat er iemand voorspeld heeft dat de huizenprijzen binnen een jaar(of twee) met 30% zouden dalen. Bovendien is de herengrachtindex gecorrigeerd voor de inflatie, ze hielden in hun voorspellingen dus juist wel rekening met de inflatie.

En zo heel erg fout zaten ze tot op de dag van vandaag niet, zelfs als je de inflatie buiten beschouwing laat. Je moet het woord 'klappen' niet te letterlijk nemen. Zelfs als je de case-shiller index van horror steden als Las Vegas bekijkt is de bubbel daar niet geklapt maar leeggelopen.

Nou...we kunnen semantisch gaan leuteren over klappen vs leeglopen, maar ik Amerika is er wel wat geklapt hoor, destijds qua huizenmarkt...

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 08:55:
[...]

Nou...we kunnen semantisch gaan leuteren over klappen vs leeglopen, maar ik Amerika is er wel wat geklapt hoor, destijds qua huizenmarkt...

Is dat niet omdat juist daar marktwerking veel meer z'n werk doet, terwijl hier de overheid zeer veel invloed heeft op de (huizen)"markt"?
Net zoals Ierland, ook daar is de boel geklapt. Of Spanje.

[EXX]

Verwijderd schreef op maandag 30 januari 2012 @ 17:58:
Weet je dat wel zeker? Limburg is toch een echt een krimpgebied zonder veel economische activiteit.

1. De krimp is Limburg is lang niet overal even sterk, het is vooral de regio Heerlen/Kerkrade die krimpt. Maastricht bv. groeit nog. Ook Midden en Noord Limburg hebben nog geen krimp.

2. Geen economische activiteit? Wut? Ik denk bv aan Chemelot, dat men verder wil uitbouwen tot een campus op het gebied van chemische technologie (analoog aan de high tech campus bij Eindhoven), het AZM, de RTWH, de forse economische boom in Roermond na de aanleg van de A73 zuid (in Roermond hebben ze dan ook nauwlijks last van dalende huizenprijzen). Je moet alleen een beetje groter kijken dan alleen Nederlands Limburg. In het gebied rond in en rond Zuid-Limburg wonen 4 miljoen mensen.

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 09:17:
[...]

Is dat niet omdat juist daar marktwerking veel meer z'n werk doet, terwijl hier de overheid zeer veel invloed heeft op de (huizen)"markt"?
Net zoals Ierland, ook daar is de boel geklapt. Of Spanje.

Ik heb het over de orginele boom in Amerika, eind 2007. Toen men er achterkwam dat het wellicht niet zo handig was dat je daar gewoon een tweede hypotheek of depot kon nemen, zonder aan te hoeven tonen dat het extra geld in het huis werd gestopt. En wanneer men constateerde dat de rekeningen niet meer betaald kon worden, dan werd de sleutel van het huis bij de bank ingeleverd en zat de bank met een krot van een woning die niet meer zomaar door te verkopen was. Het is niet voor niets de voorloper van de kredietcrisis geweest.

Dus bij klappen van de huizenbubble denk ik daar aan. Wat hier nu in NL gebeurt is onfortuinlijk en vervelend, maar wat mij betreft niet te vergelijken met destijds het drama in de States.
Ik deed eind 2007 een opdracht voor een Asset Management afdeling van een grote verzekering. Dan weet je ook net iets eerder of er economisch gezien iets groots ging gebeuren en dat was het zeker.

[Bartjuh]

Rukapul schreef op maandag 30 januari 2012 @ 21:48:
[...]
Het zou geschiedvervalsing zijn om de -30% voorspelling van de doemdenkers aan het begin van dit topic inclusief inflatie te definieren. Dat hebben de doemdenkers eenvoudigweg niet gedaan. Daarmee vervalt ook bovenstaande poging om het er wel in te definieren.

Huh!? Waarom zou je er überhaupt aan denken inflatie niet mee te nemen

Dat slaat toch nergens op, als de prijzen in cijfertjes stilstaan, dan dalen de huizen in waarde met inflatie. Dat is niet meer dan normaal om dat mee te tellen.

Stijgingen worden ook altijd gedefinieerd t.o.v. inflatie; "De huizenprijzen zijn de afgelopen 15 jaar consistent harder gestegen dan de inflatie", etc.

[ Voor 11% gewijzigd door Bartjuh op 31-01-2012 09:58 ]

[Rukapul]

Bartjuh schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 09:53:
[...]

Huh!? Waarom zou je er überhaupt aan denken inflatie niet mee te nemen

Ik doe slechts een constatering.

Dat slaat toch nergens op, als de prijzen in cijfertjes stilstaan, dan dalen de huizen in waarde met inflatie. Dat is niet meer dan normaal om dat mee te tellen.

Dat vind ik - en enkelen die zich aan een gematigde voorspelling waagden - ook.

Stijgingen worden ook altijd gedefinieerd t.o.v. inflatie; "De huizenprijzen zijn de afgelopen 15 jaar consistent harder gestegen dan de inflatie", etc.

Dat vind jij, dat vind ik, maar in de populaire media en het dagelijkse gebruik zijn het de absolute cijfers die de standaard vormen en wordt inflatie altijd expliciet benoemd wanneer het daarmee vergeleken wordt.

Conclusie kan dus niet anders zijn dat de doemdenkers een voorspelling hebben uitgesproken waarvoor nu geen overwinning (by proxy) geclaimd kan worden. Dan had deze zorgvuldiger geformuleerd en ingekaderd moeten worden. (Zoals anderen dat expliciet wel deden.)

Degene met de nauwkeurigste voorspelling tot op heden in dit topic is afaik JvS.

[Paul]

Bartjuh schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 09:53:
Huh!? Waarom zou je er überhaupt aan denken inflatie niet mee te nemen

Dat (macro?)economen er mee rekenen is leuk (en ook wel terrecht), maar een huiseigenaar zit met (bijvoorbeeld) € 30.000 restschuld, en dan boeit het hem echt helemaal niks dat hij dat nu in 14 jaar af kan lossen in plaats van 15 jaar

[EXX]

Ik wil wel volgende kanttekening maken: sinds het begin van de crisis in 2008 heeft de overheid allerlei stutten onder de huizenmarkt gezet zoals verlaging OB, verlenging dubbele aftrek, starterssubsidie, startersleningen, verhoging NHG grens. Die zijn in het oorspronkeljke scenario van de voorspelling over de daling van de huizenprijzen niet meegenomen. Dat de daling tot nu toe lager is uitgevallen kan ook deels aan deze maatregelen liggen, waardoor een deel van de daling is uitgesteld.

[Rukapul]

EXX schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 10:25:
Ik wil wel volgende kanttekening maken: sinds het begin van de crisis in 2008 heeft de overheid allerlei stutten onder de huizenmarkt gezet zoals verlaging OB, verlenging dubbele aftrek, starterssubsidie, startersleningen, verhoging NHG grens. Die zijn in het oorspronkeljke scenario van de voorspelling over de daling van de huizenprijzen niet meegenomen. Dat de daling tot nu toe lager is uitgevallen kan ook deels aan deze maatregelen liggen, waardoor een deel van de daling is uitgesteld.

Deze zijn in het begin van het topic reeds uitgesproken hoor Zie bijvoorbeeld Krisp in "Klappen van de huizenbubble?" (april 2008, 2 dagen na de start van dit topic)

(gisteren eens teruggelezen in dit topic; best leuk)

[ Voor 3% gewijzigd door Rukapul op 31-01-2012 10:30 ]

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 08:55:
Nou...we kunnen semantisch gaan leuteren over klappen vs leeglopen, maar ik Amerika is er wel wat geklapt hoor, destijds qua huizenmarkt...

Zelfs de huizenbubbel in Las Vegas is niet binnen een jaar leeggelopen: plaatje.

EXX schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 09:25:

1. De krimp is Limburg is lang niet overal even sterk, het is vooral de regio Heerlen/Kerkrade die krimpt. Maastricht bv. groeit nog. Ook Midden en Noord Limburg hebben nog geen krimp.

Is volgens de officiele cijfers niet correct.

2. Geen economische activiteit? Wut?

Kan wel zijn maar het is zeker geen randstad.

[croxz]

RemcoDelft schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 09:17:
[...]
Is dat niet omdat juist daar marktwerking veel meer z'n werk doet, terwijl hier de overheid zeer veel invloed heeft op de (huizen)"markt"?
Net zoals Ierland, ook daar is de boel geklapt. Of Spanje.

Dat kan je niet zo vergelijken met Nederland. In de VS was er sprake van rommelhypotheken, een dakloze kon nog een hypotheek voor een vila krijgen, in Ierland was er een economische bubbel (op papier een groei van tegen de 10%) die is gebarsten, en in Spanje was er een huizenbouw-bubbel waarbij er vele duizenden huizen te veel werden gebouwd.

[EXX]

Verwijderd schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 10:50:
Is volgens de officiele cijfers niet correct.

Discutabel. Alleen Zuid-Limburg heeft een actuele daling tussen 2009 en 2015. De rest is verwachte of mogelijke daling. Bovendien blijkt dat de steden als Maastricht en Roermond helemaal niet krimpen, maar dat zie je niet op het kaartje.

Kan wel zijn maar het is zeker geen randstad.

Alsof the Randstad de maat aller dingen is, en de rest boerenland. Je moet alleen een beetje over de grens durven te kijken. Grote steden als Keulen (1 miljoen inwoners), Düsseldorf (600.000 inwoners), Brussel (1,1 miljoen inwoners incl. randgemeenten) liggen op pakweg 1 uurtje autorijden. Hoge snelheidstreinstations in Luik (200.000 inwoners) en Aachen (250.000 inwoners). Vanuit Aachen met de ICE in 1 uur en 3 kwartier tot Frankfurt Airport, dat is sneller dan naar Schiphol. Luchthavens zijn er sowieso genoeg te vinden in de omgeving: Köln/Bonn, Düsseldorf, Brussel om er maar een paar te noemen.

[eymey]

Inderdaad. Ik ken div. mensen in Brabant en Limburg die voor hun vliegvakanties Schiphol vermijden als de pest en direct vanuit Duitsland vliegen.

[EXX]

Het enige echte probleem voor Limburg is het lokale politieke bestuur (vooral op gemeentelijk niveau), dat vaak nog uit veredelde dorpsfiguren bestaat die niet verder kunnen kijken dan de eigen kerktoren. Hopelijk veranderd dit met de volgende generatiewissel. In de stad Maastricht zie je dat het beste. Vroeger een klein ingeslapen provinciehoofdstadje, met bijbehorende mentaliteit. Nu, dankzij bv. de universiteit (veel studenten van buiten de regio), het academisch ziekenhuis enz. een veel opener stad geworden, die ook internationaal bekendheid heeft gekregen. Oude Maastrichtenaren klagen hoerover steen en been (Maastricht is niet meer wat het was), maar IMHO een hele goede ontwikkeling voor de hele regio.

[ Voor 55% gewijzigd door EXX op 31-01-2012 11:26 ]

[n4m3l355]

Toevallig was een tijdje terug een presentatie van een club waar ik zit over Roermond en met name de outlet daar. De presentator wist toen aan te geven dat er binnen 1,5 uur rijden meer dan 20 miljoen mensen in de omgeving zitten die daar allemaal hun centjes spenderen. Natuurlijk gaat dit niet voor alles op en natuurlijk is Limburg geen Randstad maar hier speelt zich in en met name de directe omgeving toch veel af vergeleken met de Randstad. Denk het roergebied of aan de andere kant Belgie en in het zuiden Luxemburg met een gigantische banking afdeling.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 10:50:
[...]

Zelfs de huizenbubbel in Las Vegas is niet binnen een jaar leeggelopen: plaatje.


[...]

Is volgens de officiele cijfers niet correct.


[...]

Kan wel zijn maar het is zeker geen randstad.

Vergeet Las Vegas, heb het over de zooi waar het allemaal mee begon. En nogmaals, vind het een semantische discussie worden leeglopen vs klappen.

En er is meer dan de Randstad.

[Istrilyin]

Verwijderd schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 12:08:
[...]

Vergeet Las Vegas, heb het over de zooi waar het allemaal mee begon. En nogmaals, vind het een semantische discussie worden leeglopen vs klappen.

En er is meer dan de Randstad.

Goh Wendy... Paar jaar terug werd het ook al gezegd in het topic. "Klappen" is eigenlijk niet het juiste woord...

Istrilyin schreef op maandag 04 mei 2009 @ 15:20:
Bubble of geen bubble?
...
Volgens mij kun je daar nog wel 177 extra pagina's mee doorgaan. Misschien is een betere vraagstelling: "wat gaan de huizenprijzen doen". En in een apart topic: "wat zou een goed grondbeleid zijn".

Ik was nog optimistisch met die 177 pagina's.

[Verwijderd]

Istrilyin schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 12:53:
[...]


Goh Wendy... Paar jaar terug werd het ook al gezegd in het topic. "Klappen" is eigenlijk niet het juiste woord...

Goh Istrilyin...your point? T.a.v. de NL issue zou ik het ook geen klappen willen noemen, wat verder losstaat van het feit dat ik de discussie over klappen vs leeglopen niet zo boeiend vindt. Een vastgoedcrash is per definitie een langzamer proces dan bijvoorbeeld een beurs crash, dus dan kun je op voorhand al discussieren of klappen het juiste woord is.

Wat niet wegneemt dat IMO de orginele vastgoedcrash eind 2007 wel degelijk iets was wat klapte.

Zal vast ook allemaal gezegd zijn in deze topic.Maar...dat krijg je ervan in een topic die al zo lang loopt. Dan haken mensen wel eens in op wat anderen zeggen en dat wordt er wel eens wat dubbelop gezegd.

Krijg je het nog druk mee als je dat allemaal moet gaan aanhalen...

[Istrilyin]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 08:38:
Het is gewoon wishfull thinking, mensen zonder huis hopen dat ze hard dalen en vinden ook dat dat moet gebeuren mensen met een eigen huis vinden dat dat niet zo moet zijn.
En gek genoeg zijn de mensen met een eigen huis die niet moeten verkopen de personen die de prijs bepalen.
Natuurlijk zijn er mensen die gedwongen moeten verkopen maar het gros wil verkopen omdat ze een andere groter huis willen. Die blijven zitten en de mensen zonder huis kunnen dus niet meer doen dan afwachten.

Ik neem aan dat je het precies andersom bedoelt?

Iemand die niet hoeft te verkopen, een 2008-prijs neerzet, en dus niet verkoopt, die heeft nul-komma-nul invloed op de prijsindex die maandelijks door het CBS wordt bepaald. Hooguit op een "gemiddelde vraagprijs" of zo'n nietszeggend statistiekje.

Iemand die moet verkopen, daarom een superscherpe prijs stelt, en z'n verlies neemt heeft juist weer wel invloed.

[Xanaroth]

n4m3l355 schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 11:49:
Toevallig was een tijdje terug een presentatie van een club waar ik zit over Roermond en met name de outlet daar. De presentator wist toen aan te geven dat er binnen 1,5 uur rijden meer dan 20 miljoen mensen in de omgeving zitten die daar allemaal hun centjes spenderen. Natuurlijk gaat dit niet voor alles op en natuurlijk is Limburg geen Randstad maar hier speelt zich in en met name de directe omgeving toch veel af vergeleken met de Randstad. Denk het roergebied of aan de andere kant Belgie en in het zuiden Luxemburg met een gigantische banking afdeling.

Gaat niet om de hoeveelheid mensen, maar wat er te doen is.

Al die mensen gaan naar hun "eigen" grote steden zoals dusseldorf/keulen/dortmund of antwerpen/brussel/luik, dus daar wordt het merendeel van het geld heengebracht. Klinkt inderdaad leuk, want het ligt allemaal binnen 1,5 uur.

Dus ja, natuurlijk speelt er daar in Limburg 'in de buurt' meer af dan in de randstad. Maar je bent waarschijnlijk even lang onderweg om daar te komen als naar de Randstad, en dan heb je daar hetzelfde tot je beschikking als in de randstad. Is dat dan nog wel zo realistisch om als dicht in de buurt mee te nemen?
Eigenlijk zeg je dat Limburg het verste weg is van elk noemenswaardig economisch hart in de regio en waanzinnige reistijd heeft om daar te komen.
Daarbij verschillen deze zo weinig onderling, dat je er beter in 1 kan wonen dan op maximale reisafstand van alle 3.

[ Voor 4% gewijzigd door Xanaroth op 31-01-2012 13:51 ]

[EXX]

Myrdreon schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 13:47:
[...]


Gaat niet om de hoeveelheid mensen, maar wat er te doen is.

Al die mensen gaan naar hun "eigen" grote steden zoals dusseldorf/keulen/dortmund of antwerpen/brussel/luik, dus daar wordt het merendeel van het geld heengebracht. Klinkt inderdaad leuk, want het ligt allemaal binnen 1,5 uur.

Dus ja, natuurlijk speelt er daar in Limburg 'in de buurt' meer af dan in de randstad. Maar je bent waarschijnlijk even lang onderweg om daar te komen als naar de Randstad

Nee, ik ben naar de Randstad 2 keer zo lang onderweg als naar Keulen, Düsseldorf of Brussel; een stad als Aachen (en daarmee de aansluiting op het internationale hogesnelheidstreinen-netwerk) bij wijze van spreken ligt om de hoek.

Eigenlijk zeg je dat Limburg het verste weg is van elk noemenswaardig economisch hart in de regio en waanzinnige reistijd heeft om daar te komen.

Waanzinnige reistijd vanuit de Randstad ja, maar dat heeft veel te maken met het beleid van de vervoersbedrijven zoals de NS. Het is toch van de zotte dat bv. een treinreis vanuit Maastricht of Heerlen naar Schiphol meer dan 2.30 uur duurt , terwijl je met de trein vanuit Aachen in 1.45 uur op Frankfurt Airport staat, terwijl dat 1,5x zo ver is?

Je zou eens moeten kijken hoe het stikt van de winkelende Duitsers en Belgen in bv. Venlo, Roermond en Maastricht. Blijkbaar vinden die het niet te ver weg.

[pedorus]

Rukapul schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 10:07:
Ik doe slechts een constatering.

offtopic:
Of was het een stroman?

Degene met de nauwkeurigste voorspelling tot op heden in dit topic is afaik JvS.

Die voorspelling klopt niet echt aangezien de daling met meer dan inflatie is geweest (~5% in 2009, ~1% in 2010, en ~4% in 2011). Misschien dat nummer 72 qua posts wel een aardige voorspelling deed met -40%, aangezien er daling is geweest, en die nog aan het doorgaan is. Of dat zonder of met inflatie is staat er niet bij, dus ga ik uit van zonder. De tijd zal het leren. Voor de liefhebber hier een lijstje met frequente posters en hun voorspellingen, het valt mij op dat er veel recente huizenbezitters tussen zitten:

#	user (link naar posts)	aantal posts
1	dfrenner	875
2	MBV	612
3	EXX	597
4	[TOPIC="1286811?data[filter_userids]=nare man"]nare man[/topic]	484
5	Rukapul	464
6	[TOPIC="1286811?data[filter_userids]=Oscar Mopperkont"]Oscar Mopperkont[/topic]	389
7	Cyberpope	335
8	RemcoDelft	326
9	Istrilyin	310
10	Woy	302
11	n4m3l355	299
12	Slasher	288
13	Jaspertje	249
14	Exirion	246
15	JvS	245
16	foppe-jan	212
17	Roenie	194
18	Maximized	182
19	Shadowhawk00	170
20	Albantar	160
21	Remko24	154
22	t_captain	152
23	Bartjuh	149
24	TrailBlazer	145
25	HaseMike	142
26	b_visser	138
27	FireAge	134
28	kenneth	127
29	Bonsaiboom	122
30	Spotmatic	122
31	neographikal	121
32	[TOPIC="1286811?data[filter_userids]=Dr. Rockzo"]Dr. Rockzo[/topic]	117
33	[TOPIC="1286811?data[filter_userids]=Senor Sjon"]Senor Sjon[/topic]	114
34	Myrdreon	112
35	Pooh	110
36	assje	102
37	davidgilmour	101
38	Ray	98
39	Brons	97
40	dmiles	97
41	Cobb	96
42	Tjeerd	90
43	Cocytus	89
44	Shabbaman	85
45	mekkieboek	83
46	Packardhell	83
47	J2pc	82
48	Wekkel	77
49	pingkiller	70
50	[TOPIC="1286811?data[filter_userids]=Ronaldo V"]Ronaldo V[/topic]	69
51	Henk007	66
52	Metro2002	62
53	BazzH	61
54	McVirusS	59
55	RaZ	58
56	argro	58
57	_starbuck_	58
58	-Sovereign-	55
59	FunkyTrip	54
60	Arnout	54
61	bite	53
62	Janoz	53
63	Help!!!!	49
64	Fastmatti	48
65	The_Sukkel	47
66	WendyVBass	47
67	pinockio	45
68	Abom	45
69	Motrax	44
70	rapture	43
71	MAher	43
72	huizenmarkt	42
73	eamelink	41
74	Maasluip	41
75	Joarie	41
76	MrSleeves	40
77	NiaX	40
78	maui71	39
79	-Baco-	39
80	Whuzz	38
81	MrScratch	37
82	garfieldje	37
83	Roet	37
84	Niek1616	36
85	eymey	36
86	evleerdam	36
87	paella	36
88	gambieter	34
89	wittereus	34
90	Gunner	33
91	GetaGrip	33
92	Resistor	33
93	Jrz	32
94	[TOPIC="1286811?data[filter_userids]=Captain Proton"]Captain Proton[/topic]	30
95	Spaceknarf	30
96	pedorus	29 (excl deze)
97	bangkirai	29
98	qadn	28
99	Robkazoe	27
100	[TOPIC="1286811?data[filter_userids]=Engineer Stewie"]Engineer Stewie[/topic]	27

[Rukapul]

pedorus schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 14:49:
Die voorspelling klopt niet echt aangezien de daling met meer dan inflatie is geweest (~5% in 2009, ~1% in 2010, en ~4% in 2011).

Ik weet niet naar welke posts je refereert, maar er zijn diverse posts van zijn hand waarbij hij een daling van 10% a 15% onder de absolute top van 2008 noemt per 2009 / 2010 oid. Expliciet zonder inflatie en onder vermelding dat er wel inflatie zal zijn. Tijdspad had nauwkeuriger gekund.

Van het aantal mensen dat een duidelijke niet-ambigue verwachting heeft uitgesproken die ik kon vinden was hij degene die er het dichtst bij zit tot op heden.

Misschien dat nummer 72 qua posts wel een aardige voorspelling deed met -40%, aangezien er daling is geweest, en die nog aan het doorgaan is. Of dat zonder of met inflatie is staat er niet bij, dus ga ik uit van zonder.

Mjah, die heeft zichzelf een beetje buitenspel gezet. Afaik is hij zelfs op Fok! geband.

De tijd zal het leren.

Dat zeker.

Voor de liefhebber hier een lijstje met frequente posters en hun voorspellingen

Ik mis de voorspellingen?

[assje]

Ik voorspel (zodat ik over 9379 pagina's ook geciteerd kan worden) dat:

- De HRA over 30 jaar verdwenen is
- De huizenprijs over die 30 jaar gecorrigeerd voor inflatie 30% gedaald is (vanaf huidig prijspeil)

(oh en de reele huizenprijs zonder rekening te houden met inflatie daalt niet meer dan 10%, mocht het in de buurt komen worden er vast wel een paar kromme regels bijbedacht om dat te voorkomen)

[ Voor 31% gewijzigd door assje op 31-01-2012 15:23 ]

[pedorus]

Rukapul schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 15:12:
Ik weet niet naar welke posts je refereert, maar er zijn diverse posts van zijn hand waarbij hij een daling van 10% a 15% onder de absolute top van 2008 noemt per 2009 / 2010 oid. Expliciet zonder inflatie en onder vermelding dat er wel inflatie zal zijn. Tijdspad had nauwkeuriger gekund.

Deze die jij linkte: JvS in "Klappen van de huizenbubble?". Maar dat is denk ik nu dus een beetje achterhaald, zeker aangezien ik maar uitga van de voorspelling NVM/ING van -5% voor dit jaar. We zitten nu exclusief inflatie op -10% absoluut.

Een andere post van hem is mooier, deze, klopt precies als je inclusief inflatie neemt en de laatste datum van dat jaar neemt hoewel wellicht de eerste werd bedoelt. Maar die is vrij korte termijn natuurlijk

Ik mis de voorspellingen?

Dan moet je alle gelinkte posts lezen, misschien dat iemand anders een overzichtje kan maken.

[Verwijderd]

assje schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 15:16:
Ik voorspel (zodat ik over 9379 pagina's ook geciteerd kan worden) dat:

- De HRA over 30 jaar verdwenen is
- De huizenprijs over die 30 jaar gecorrigeerd voor inflatie 30% gedaald is (vanaf huidig prijspeil)

(oh en de reele huizenprijs zonder rekening te houden met inflatie daalt niet meer dan 10%, mocht het in de buurt komen worden er vast wel een paar kromme regels bijbedacht om dat te voorkomen)

Ik voorspel dat over 10 jaar een gemiddeld huis gewoon weer 250.000 kost.


Guldens wel te verstaan.

[assje]

Verwijderd schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 16:22:
[...]

Ik voorspel dat over 10 jaar een gemiddeld huis gewoon weer 250.000 kost.

Guldens wel te verstaan.

[kenneth]

Ik voorspel dat davidgilmour over 10 jaar nog steeds continu ononderbouwde dingen in dit topic roept.

Om het maar voor te zijn, ik zeg niet dat je nooit gelijk hebt, ik zeg dat je het (bijna) nooit onderbouwt. En hoe steviger de claim, hoe gewenster een onderbouwing.

[nare man]

Verwijderd schreef op dinsdag 31 januari 2012 @ 16:22:
[...]

Ik voorspel dat over 10 jaar een gemiddeld huis gewoon weer 250.000 kost.


Guldens wel te verstaan.

Ja, en over tien jaar hebben we een president met een grote blonde kuif en betalen we weer in Oud-Hollandsche Florijnen.

[Jaspertje]

Ik voorspel een modbreak

Om even terug te komen op de getallen. Het is makkelijk om 100 mensen iets te laten roepen en er dan uit te komen dat iemand gelijk heeft of er het dichtste bij zit. 4 jaar geleden waren er weinig tot geen mensen die de huidige situatie hebben voorzien. Zeker ook met betrekking tot de euro e.d. En al die zaken spelen mee in ons totale economische plaatje en dus ook in de huizenmarkt. Immers, als iemand makkelijk ergens anders een baan kan krijgen is hij/zij eerder bereid te verhuizen voor die baan, als er genoeg banen zijn dan is het makkelijker om een huis kwijt te raken (de vraag is dan groter) en zo zijn er vast nog 10 andere redenen te bedenken waarom de economie invloed heeft op onze huizenprijzen...

[pedorus]

Tsja, het zegt ook niet zo veel of je het een keer goed voorspelt, er zijn gewoon teveel kansfactoren (vooral de overheid is een lastige factor).

quote: http://www.depers.nl/econ...an-vermaakt-bankiers.html

Greenspan: ‘Toen ik nog voorzitter van de Fed was, hadden we toegang tot alle mogelijke wereldwijde financiële data. Daarbij had ik de beschikking over de slimste economen en rekenaars. Ze konden de dollarkoers ongeveer even goed voorspellen als de uitkomst van een spelletje kop of munt.’

De oud-Fed-voorzitter moest wel toegeven dat banken valutahandelaren in dienst hebben die wél weten waar de koers van de dollar heen gaat. ‘In een drukbezette tradingroom met valutahandelaren vroeg ik het verantwoordelijke hoofd of de jongens die daar zaten in het verleden de dollarkoers goed hadden voorspeld.

Toen hij bevestigend antwoordde, kon ik niet anders dan concluderen dat hij de afgelopen tijd heel veel mensen ontslagen had. Want zo gaat dat: de jongens die ernaast zitten, gaan eruit. De overigen mogen blijven.’

Vandaag de dag van de bouwers in het slecht-nieuws-circus. Ursem failliet, Heijmans boekt af op grondposities. Dat laatste zouden meer partijen moeten doen, om met Kees de Kort te spreken. In ieder geval erg jammer dat de overheid de bouwbedrijven failliet laat gaan in plaats van dat er weer gebouwd kan worden door de grondprijzen op een realistisch niveau te zetten, Nederland wordt echt niet beter van werkloze bouwvakkers.