Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Verwijderd]

Wimo. schreef op woensdag 21 december 2011 @ 10:41:
[...]

Ik heb dat stukje over de 'crisis' ook gelezen. Mensen gaven minder uit tijdens de kerstdagen. Maar in hetzelfde stukje werd ook aangegeven dat de meeste aankopen nog steeds dure luxe artikelen waren.

Zeker, maar als ik naar mijzelf kijk, ga ik een aantal jaren geleden ook cadeautjes aan goede vrienden, broers/zussen, ouders etc.. Ik kocht bijna voor iedereen wel wat..
Dit jaar geef ik alleen mijn vrouw wat en de rest niet.
Nu gaf ik geen dure cadeautjes aan vrienden etc, maar al met al kwam ik wel op 200-300 euro aan alle cadeautjes bij elkaar.
En mijn vrouw gaf ik dan altijd een aantal dure cadeautjes zoals parfun van Chanel, of iets anders duurs..

[foppe-jan]

Bonsaiboom schreef op woensdag 21 december 2011 @ 09:36:
http://www.volkskrant.nl/...n-verplicht-te-koop.dhtml

Ik had van dit plan nog niet eerder gehoord - 75% van de sociale huurwoningen moeten te koop gezet worden? Dat is echt een enorm aantal!

Wtf? Wat willen die smerige Thatcherites nou flikken? De nederlandse huurmarkt nog sterker verneuken zodat mensen nog harder gedwongen worden om maar uit wanhoop over het totale ontbreken van aanbod een huis te kopen? Moet ik verdomme nou echt emigreren als ik met m'n studie klaar ben? Ik mag hopen dat de SP erin slaagt Wildersstemmers (en die slappe zooi van de PvdA) duidelijk te maken dat ze genaaid worden waar ze bijstaan.

RemcoDelft schreef op woensdag 21 december 2011 @ 09:54:
[...]

Bij elke verkoop door corporaties heb ik nog nooit kunnen vinden waar dat geld naartoe gaat... Het kan toch niet zo zijn dat corporaties straks op honderden miljarden euro's zitten?

Deels zitten ze erop, deels investeren ze het in duurdere woningen door minder opleverende huizen te slopen (waardoor het totale woningaanbod daalt, omdat de duurdere huizen groter zijn). En het zou me niks verbazen als ze dat geld vervolgens afromen omdat het "nodig is voor crisisbestrijding", maar dat is weer een ander verhaal.

[ Voor 28% gewijzigd door foppe-jan op 21-12-2011 15:58 ]

[Shadowhawk00]

foppe-jan schreef op woensdag 21 december 2011 @ 15:54:
[...]

Wtf? Wat willen die smerige Thatcherites nou flikken? De nederlandse huurmarkt nog sterker verneuken zodat mensen nog harder gedwongen worden om maar uit wanhoop over het totale ontbreken van aanbod een huis te kopen? Moet ik verdomme nou echt emigreren als ik met m'n studie klaar ben? Ik mag hopen dat de SP erin slaagt Wildersstemmers (en die slappe zooi van de PvdA) duidelijk te maken dat ze genaaid worden waar ze bijstaan.

Er zijn wel meer woningen dan alleen sociale huur hoor. Maar dit is inderdaad geen goed nieuws voor huizenbezitters aangezien er weer veel aanbod komt terwijl er al heel weinig vraag is naar koophuizen.

[foppe-jan]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 21 december 2011 @ 15:59:
[...]


Er zijn wel meer woningen dan alleen sociale huur hoor. Maar dit is inderdaad geen goed nieuws voor huizenbezitters aangezien er weer veel aanbod komt terwijl er al heel weinig vraag is naar koophuizen.

Ach, als de huurwoningen op zijn moeten mensen vanzelf gaan kopen, dus dan gaan ze er wel weer voor zorgen dat de mensen "mogen" lenen, zodat de banken nog meer gegarandeerde winst/subsidie dmv rente ontvangen.
Exact hetzelfde heeft Thatcher in de jaren '80 gedaan, en de Engelse woningmarkt is er een gruwel door geworden (al is de Nederlandse nu al bijna net zo beroerd als de Engelse).

[Tleilaxu]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 21 december 2011 @ 15:59:
[...]


Er zijn wel meer woningen dan alleen sociale huur hoor. Maar dit is inderdaad geen goed nieuws voor huizenbezitters aangezien er weer veel aanbod komt terwijl er al heel weinig vraag is naar koophuizen.

Volgens mij is iets van 80% van de nederlandse huurwoningen sociale huur. (wilde gok uit mijn hoofd, dacht zoiets).
Dus als ze inderdaad allemaal verkocht zouden worden, dan blijven er helemaal geen huurwoningen meer over in Nederland. Het was in sommige regio's toch al erg lastig om een huurwoning te vinden.

[Shadowhawk00]

Tleilaxu schreef op woensdag 21 december 2011 @ 16:36:
[...]

Volgens mij is iets van 80% van de nederlandse huurwoningen sociale huur. (wilde gok uit mijn hoofd, dacht zoiets).
Dus als ze inderdaad allemaal verkocht zouden worden, dan blijven er helemaal geen huurwoningen meer over in Nederland. Het was in sommige regio's toch al erg lastig om een huurwoning te vinden.

Maakt weinig uit, ze kunnen alleen verkocht worden als de huurders eruit gaan, zolang de huurders blijven zitten kan er weinig verkocht worden, nou ja kan wel maar de huurder krijg je er daarna toch niet uit.
Als het aantal woningen gelijk blijft en het aantal huishoudens gelijk blijft heb je natuurlijk geen enkel probleem.

[evleerdam]

Vandaag cijfers uitgekomen van het CBS over November, daling groter dan voorheen: 3.3% lager dan November vorig jaar.



Bron: http://www.cbs.nl/nl-NL/m...f/2011/2011-12-21-m11.htm

[Louise525]

Verwijderd schreef op woensdag 21 december 2011 @ 09:45:
Hier een overzich van de gemiddelde huizenprijzen per gemeente nu en van voor de crisis.

http://images2-telegraaf....marktcijfers__937778a.pdf

Amsterdam is zelfs gestegen in prijs!! Had ik niet verwacht..
Er is wel een groot verschil in het aantal transacties.. Maarja heeft dat niet te maken met mensen die onzeker zijn over inkomen en de toekomst en daarom grote aankopen zoals een huis uitstellen tot het weer beter gaat met de economie?

Ik denk dat je voorzichtig moet zijn met conclusies trekken uit deze telegraaf-cijfers. Bij (koop)woningmarktrapportages wordt doorgaans onderscheid gemaakt naar type woning en woningoppervlakte e.d. Het gemiddelde nemen van de daadwerkelijke transactieprijzen zonder enige vorm van "weging" naar woningtype en m2-prijs kan een vertekend beeld geven.

Wel is het zo dat het aantal transacties met zo'n 40% is teruggelopen van ca 200.00 per jaar naar ca 120.000. Dat is weliswaar een forse vermindering maar geeft toch niet het idee dat de huizenmarkt "helemaal op slot zit".

[Verwijderd]

Louise525 schreef op woensdag 21 december 2011 @ 22:41:
[...]


Ik denk dat je voorzichtig moet zijn met conclusies trekken uit deze telegraaf-cijfers. Bij (koop)woningmarktrapportages wordt doorgaans onderscheid gemaakt naar type woning en woningoppervlakte e.d. Het gemiddelde nemen van de daadwerkelijke transactieprijzen zonder enige vorm van "weging" naar woningtype en m2-prijs kan een vertekend beeld geven.

Wel is het zo dat het aantal transacties met zo'n 40% is teruggelopen van ca 200.00 per jaar naar ca 120.000. Dat is weliswaar een forse vermindering maar geeft toch niet het idee dat de huizenmarkt "helemaal op slot zit".

Tuurlijk zullen bepaalde huizen of wijken sneller zakken dan anderen, Dit zijn ook gemiddelden van alle huizen bij elkaar..

Cijfers per woningtype heb ik nooit voorbij zien komen, maar ik denk dat elke gezonde hollander wel een inschatting kan maken welke wijken populair zijn in hun omgeving en welke niet..
Als je dan op Funda kijkt zie je ook in die wijken die populair zijn dat de meeste huizen <1jaar te koop staan en tegen prijzen van voor de crisis.
In minder populaire wijken/huizen zie je vaak wel snel de dalingen..

[Oscar Mopperkont]

Louise525 schreef op woensdag 21 december 2011 @ 22:41:
Wel is het zo dat het aantal transacties met zo'n 40% is teruggelopen van ca 200.00 per jaar naar ca 120.000. Dat is weliswaar een forse vermindering maar geeft toch niet het idee dat de huizenmarkt "helemaal op slot zit".

Nouja, er is natuurlijk altijd een vast aantal transacties doordat er echt geen keuze is om niet te verkopen:

- "natuurlijk" verloop / doorstroom op de huizenmarkt (er overlijden zo'n 130.000 mensen per jaar, er is dus altijd een doorstroom)
- echtscheidingen
- gedwongen verkopen (paar duizend)
- mensen die emigreren
- mensen die aan andere kant van land een baan vinden

en dan vergeet ik nog wel wat. Het zit dus wel op slot voor mensen die wel ergens anders zouden willen wonen, maar nu in deze omstandigheden niet kunnen verhuizen of het niet aandurven.

[nare man]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 22 december 2011 @ 09:17:
[...]
en dan vergeet ik nog wel wat. Het zit dus wel op slot voor mensen die wel ergens anders zouden willen wonen, maar nu in deze omstandigheden niet kunnen verhuizen of het niet aandurven.

En dat zou je, met een beetje kwade wil, best een luxeprobleem kunnen noemen.

[Verwijderd]

http://www.huizenzoeker.nl/woningmarkt/download/woningmarkt-november-2011.pdf

Op deze site zijn mooie statistieken te vinden op basis van te koop aangeboden woningen.
Je kan de data ook in excel downloaden http://www.huizenzoeker.n...-gemeenten.xls?d=20111222

Vergelijk van sept 2008 naar nov 2011 voor Amsterdam:

Als ik hier kijk zie ik dat de gem prijs van 370 naar 350 is gegaan.
Mediaan van 291 naar 273
Aantal koopwoningen van 3497 naar 8464

Dit schetst dus een totaal ander beeld dan het artikel van de telegraaf

[ Voor 25% gewijzigd door Verwijderd op 22-12-2011 09:39 ]

[Oscar Mopperkont]

nare man schreef op donderdag 22 december 2011 @ 09:25:
En dat zou je, met een beetje kwade wil, best een luxeprobleem kunnen noemen.

Eigenlijk wel ja. Maar dat luxeprobleem zorgt meteen ook weer voor minder luxe in dit land voor iedereen omdat het negatieve economische gevolgen heeft als geld niet rolt

[Rukapul]

Verwijderd schreef op donderdag 22 december 2011 @ 09:32:
http://www.huizenzoeker.nl/woningmarkt/download/woningmarkt-november-2011.pdf

Op deze site zijn mooie statistieken te vinden op basis van te koop aangeboden woningen.
Je kan de data ook in excel downloaden http://www.huizenzoeker.n...-gemeenten.xls?d=20111222

Even los van de inhoud: wat is het toch tergend om te zien hoe men met selectief kiezen van assen-bereik en 3 significante cijfers ver voorbij de ongetwijfeld grote meetfout nieuws probeert te maken.

[Verwijderd]

Vandaag cijfers uitgekomen van het CBS over November, daling groter dan voorheen: 3.3% lager dan November vorig jaar.

Niet heel verrassend, aangezien vorig jaar herfst de huizenmarkt een beetje in de lift zat - door de mensen die voor januari (nieuwe scherpere hypotheeknormen) hun aankoop wilden doen. Dat is het probleem met vergelijkingen met een jaar terug, je ziet niet alleen de prijsveranderingen dit jaar maar net zo goed die van vorig jaar - en die precies andersom.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 22 december 2011 @ 09:37:
[...]


Niet heel verrassend, aangezien vorig jaar herfst de huizenmarkt een beetje in de lift zat - door de mensen die voor januari (nieuwe scherpere hypotheeknormen) hun aankoop wilden doen. Dat is het probleem met vergelijkingen met een jaar terug, je ziet niet alleen de prijsveranderingen dit jaar maar net zo goed die van vorig jaar - en die precies andersom.

Ik denk dat de grote klap volgend jaar zal komen. De overheid brengt zichzelf in zo'n lasitige situatie door eerst de NHG te verhogen dan de de OB te verlagen.. en indien ze nu aan de HRA gaan morrelen hebben ze helemaal niets meer om de klap te verzachten.

[nare man]

Als ze er iets aan gaan doen, moeten ze het ook binnen afzienbare tijd doen, gewoon snel duidelijkheid scheppen over hoe de afbouw vorm gaat krijgen, in welke periode etc. Dan kan de markt zich daar tenminste op instellen. Nu blijft iedereen hangen in onzekerheid.

[Verwijderd]

nare man schreef op donderdag 22 december 2011 @ 10:05:
Als ze er iets aan gaan doen, moeten ze het ook binnen afzienbare tijd doen, gewoon snel duidelijkheid scheppen over hoe de afbouw vorm gaat krijgen, in welke periode etc. Dan kan de markt zich daar tenminste op instellen. Nu blijft iedereen hangen in onzekerheid.

Stel dat er nu duidelijkheid komt dat het bv de komende 25 jaar wordt afgbouwd naar 0.

Hypotheken worden al vertrekt op bruto/bruto (bruto inkomen en bruto lasten). Mensen kunnen nog steeds evenveel lenen.

Maar enige wat mensen zien is dat ze komende jaren bv elk jaar 10-15 euro per maand meer moeten betalen.
Denk niet dat dit mensen over de streep trekt om huizen te gaan kopen..

Het schept alleen duidelijkheid over de lasten.. Maar dat hebben ze nu ook..

[kenneth]

Als het over 25 jaar wordt afgebouwd maak ik andere keuzes dan als het over 15 jaar wordt afgebouwd. Misschien wordt het niet afgebouwd maar wordt het EWF fors verhoogd. Misschien wordt de OB-verlaging teruggedraaid, misschien niet.

Ik wil graag een huis kopen maar zolang ik geen zekerheid over dit soort zaken heb blijf ik lekker sparen.

[Verwijderd]

kenneth schreef op donderdag 22 december 2011 @ 10:26:
Als het over 25 jaar wordt afgebouwd maak ik andere keuzes dan als het over 15 jaar wordt afgebouwd. Misschien wordt het niet afgebouwd maar wordt het EWF fors verhoogd. Misschien wordt de OB-verlaging teruggedraaid, misschien niet.

Ik wil graag een huis kopen maar zolang ik geen zekerheid over dit soort zaken heb blijf ik lekker sparen.

Welke keuzes dan?
Je weet gewoon wat je bruto moet betalen, HRA is alleen maar een extraatje die je terugkrijgt.
Als je gewoon met bruto bedragen gaat rekenen en de HRA (zolang die nog bestaat) gebruikt om versneld af te lossen heb je de ideale situatie..

[kenneth]

Dan heb je de meest veilige keuze gemaakt bedoel je. Ik ga sowieso niet aan mijn limiet zitten maar afhankelijk van wat er besloten wordt ga ik er verder of minder ver vanaf zitten.

[Rukapul]

Moet er wel een verkoper zijn die het voor een prijs die kenneth wil hebben wil verkopen. En laat het nou net het gekozen pad zijn wat prijs kan beinvloeden. En aangezien kenneth de prijs niet kan zetten valt hij terug op 'best alternative to a negotiated agreement' wat in dit geval wachten is.

Onzekerheid belemmert hindert efficiente prijsvorming en daarmee transacties.

[Verwijderd]

Rukapul schreef op donderdag 22 december 2011 @ 10:58:
Moet er wel een verkoper zijn die het voor een prijs die kenneth wil hebben wil verkopen. En laat het nou net het gekozen pad zijn wat prijs kan beinvloeden. En aangezien kenneth de prijs niet kan zetten valt hij terug op 'best alternative to a negotiated agreement' wat in dit geval wachten is.

Onzekerheid belemmert hindert efficiente prijsvorming en daarmee transacties.

Call me stupid, maar ik zie niet een directe relatie tussen afschaffen HRA en het nog verder inzakken van de huizenmarkt.

De hoogte van de hypotheek die men kan lenen blijft hetzelfde.
Banken werken alleen met bruto lasten. En berekenen dus ook dat jij de bruto lasten zou kunnen dragen. (mits je geen andere rare/dure uitgaven of leefpatroon hebt).

[EXX]

Verwijderd schreef op donderdag 22 december 2011 @ 11:03:
[...]


Call me stupid, maar ik zie niet een directe relatie tussen afschaffen HRA en het nog verder inzakken van de huizenmarkt.

De hoogte van de hypotheek die men kan lenen blijft hetzelfde.
Banken werken alleen met bruto lasten. En berekenen dus ook dat jij de bruto lasten zou kunnen dragen. (mits je geen andere rare/dure uitgaven of leefpatroon hebt).

Bij de norm van 4.5 keer (of wat er nu gehanteerd wordt) maal het bruto jaarinkomen, zit de HRA ingecalculeerd. Zonder HRA gaat de 4,5 keer naar bv. 3,5 keer het bruto jaarinkomen voor lage inkomens en 3 keer het bruto jaarinkomen voor hoge inkomens .

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op donderdag 22 december 2011 @ 11:03:
[...]
Call me stupid, maar ik zie niet een directe relatie tussen afschaffen HRA en het nog verder inzakken van de huizenmarkt.

De hoogte van de hypotheek die men kan lenen blijft hetzelfde.
Banken werken alleen met bruto lasten. En berekenen dus ook dat jij de bruto lasten zou kunnen dragen. (mits je geen andere rare/dure uitgaven of leefpatroon hebt).

Banken gaan uiteraard uit van hoeveel jij netto zou kunnen missen. En dat bedrag blijft gelijk, m.a.w. zonder HRA kan je minder lenen. Een gezonde situatie dus!

[sanderb]

Verwijderd schreef op donderdag 22 december 2011 @ 10:53:
[...]


Welke keuzes dan?
Je weet gewoon wat je bruto moet betalen, HRA is alleen maar een extraatje die je terugkrijgt.
Als je gewoon met bruto bedragen gaat rekenen en de HRA (zolang die nog bestaat) gebruikt om versneld af te lossen heb je de ideale situatie..

Helaas geldt voor een groot deel, en zeker bij starters, dat ze dat anders zien...
Niet voor niets maken heel veel starters gebruik van de voorlopige teruggaaf van de belastingen.
Dat 'extraatje' is voor veel mensen broodnodig om de vaste lasten te kunnen betalen.

Verstandig? Nee. Realiteit? Ja.

Ik zou het verstandig van de overheid vinden om wel deze kabinetsperiode, en het liefst zo snel mogelijk, met een plan te komen mbt de HRA.
Simpel elk jaar met 1 jaar afbouwen. Dan duurt het 30 jaar, maar is er niemand direct de dupe.
We doen in ieder geval iets dan....

Ik geloof ook niet dat deze constructie ineens voor een prijsdaling gaat zorgen.
Mensen kijken (helaas?) niet zover vooruit.

[Verwijderd]

EXX schreef op donderdag 22 december 2011 @ 11:12:
[...]

Bij de norm van 4.5 keer (of wat er nu gehanteerd wordt) maal het bruto jaarinkomen, zit de HRA ingecalculeerd. Zonder HRA gaat de 4,5 keer naar bv. 3,5 keer het bruto jaarinkomen voor lage inkomens en 3 keer het bruto jaarinkomen voor hoge inkomens .

Dit is de eerste keer dat ik dit hoor, en kan hierover ook niets vinden op internet. Heb jij een bron waarin staat dat de maximale hypotheek lager wordt door afschaffing HRA?

sanderb schreef op donderdag 22 december 2011 @ 11:14:
[...]


Helaas geldt voor een groot deel, en zeker bij starters, dat ze dat anders zien...
Niet voor niets maken heel veel starters gebruik van de voorlopige teruggaaf van de belastingen.
Dat 'extraatje' is voor veel mensen broodnodig om de vaste lasten te kunnen betalen.

Verstandig? Nee. Realiteit? Ja.

Ik zou het verstandig van de overheid vinden om wel deze kabinetsperiode, en het liefst zo snel mogelijk, met een plan te komen mbt de HRA.
Simpel elk jaar met 1 jaar afbouwen. Dan duurt het 30 jaar, maar is er niemand direct de dupe.
We doen in ieder geval iets dan....

Ik geloof ook niet dat deze constructie ineens voor een prijsdaling gaat zorgen.
Mensen kijken (helaas?) niet zover vooruit.

Als je het op deze manier introduceerd zou het zelfs een boost kunnen zijn om nu te kopen.
Nu kun je nog profiteren, dit wordt de komende jaren natuurlijk minder, maar de inkomens van starters stijgen vaak sneller, en dus zijn de lasten prima op te vangen.
Hoe later je instapt hoe minder voordeel, en zou een gezondere markt kunnen geven.

[Rukapul]

Verwijderd schreef op donderdag 22 december 2011 @ 11:03:
[...]


Call me stupid, maar ik zie niet een directe relatie tussen afschaffen HRA en het nog verder inzakken van de huizenmarkt.

De hoogte van de hypotheek die men kan lenen blijft hetzelfde.
Banken werken alleen met bruto lasten. En berekenen dus ook dat jij de bruto lasten zou kunnen dragen. (mits je geen andere rare/dure uitgaven of leefpatroon hebt).

Waarom haal je de financiering erbij? Voor een individu die nu een beslissing moet maken is de HRA discussie veel meer van belang dan het financieringsbeleid van banken (veel meer dan NHG hypotheekjes schuiven doen die toch niet op het moment). HRA-aanpassing heeft (mogelijk) een effect op toekomstige prijzen en dus is het logisch dat marktpartijen daarop vooruitlopend voorzichtig zijn, hetzij door te wachten, hetzij door een lagere prijs te willen betalen om het risico af te dekken.

Een verkoper heeft uiteraard een andere visie op dat risico en gaat er niet in mee. Ergo, onzekerheid belemmert een efficiente prijsvorming.

[ Voor 11% gewijzigd door Rukapul op 22-12-2011 11:23 ]

[Verwijderd]

Rukapul schreef op donderdag 22 december 2011 @ 11:20:
[...]

Waarom haal je de financiering erbij? Voor een individu die nu een beslissing moet maken is de HRA discussie veel meer van belang dan het financieringsbeleid van banken (veel meer dan NHG hypotheekjes schuiven doen die toch niet op het moment). HRA-aanpassing heeft (mogelijk) een effect op toekomstige prijzen en dus is het logisch dat marktpartijen daarop vooruitloopend voorzichtig zijn, hetzij door te wachten, hetzij door een lagere prijs te willen betalen. De financiering loopt er achteraan.

Omdat HRA alles te maken heeft met financiering.

Stel iemand wil een huis kopen en heeft een hypotheek nodig van 2 ton.
Bruto lasten 1050 euro.
Netto lasten 700 euro (met HRA)

Op welke lasten baseren mensen de aankoop? 90% kijken naar wat ze echt moeten betalen en dat is de 700 euro op dit moment.

Door de HRA afschaffing lopen die lasten op naar 1050 euro.. Als een bank goed zijn werk heeft gedaan hebben ze ook bekeken of deze mensen deze lasten ook konden dragen.
Helaas passen mensen hun levenstijl aan op de 700 euro en gebruiken ze de 350 HRA voor andere dingen.

Als door de HRA afschaffing ook de maximale hypotheek lager wordt, bv eerst konden ze 200k lenen en nu 150k, dan stort de hele woningmarkt in elkaar en is het einde zoek..

[Stoffel]

EXX schreef op donderdag 22 december 2011 @ 11:12:
[...]

Bij de norm van 4.5 keer (of wat er nu gehanteerd wordt) maal het bruto jaarinkomen, zit de HRA ingecalculeerd. Zonder HRA gaat de 4,5 keer naar bv. 3,5 keer het bruto jaarinkomen voor lage inkomens en 3 keer het bruto jaarinkomen voor hoge inkomens .

Hoe kom je daarbij? Met een hoog inkomen kun je nu ook meer dan die factor 4.5 krijgen, die wordt niet lager als je meer verdient.

[Rukapul]

Verwijderd schreef op donderdag 22 december 2011 @ 11:25:

In Verwijderd in "Klappen van de huizenbubble?" beweerde je zelf nog vrijwel het tegenovergestelde waar ik op reageerde. Ik kan van deze zwalkende argumentatie geen soep meer maken in context van de sub-draad tot aan de reactie van kenneth.

[assje]

Verwijderd schreef op donderdag 22 december 2011 @ 11:25:
[...]
Als door de HRA afschaffing ook de maximale hypotheek lager wordt, bv eerst konden ze 200k lenen en nu 150k, dan stort de hele woningmarkt in elkaar en is het einde zoek..

Dat is toch het hele probleem met het afschaffen van de HRA?

In een goede situatie met alleen maar verstandige mensen zou een maximale hypotheek helemaal niet nodig zijn en zou iedereen zelf een verstandige inschatting maken van de maximale maandelijkse lasten. Helaas is dit niet het geval en moeten mensen tegen zichzelf in bescherming genomen worden.

Vanzelfsprekend moeten deze regels dus aangepast worden als de netto lasten hoger worden (door het afschaffen/afbouwen van de HRA), en zullen effectief de prijzen daardoor dus zakken. Dit hoeft dus geen probleem te zijn als dit uitgesmeerd wordt over 30 jaar, dan wil het uiteindelijk zeggen dat de prijzen niet stijgen en de inflatie het geheel weer ongeveer in evenwicht brengt.

[ Voor 15% gewijzigd door assje op 22-12-2011 11:34 ]

[Verwijderd]

assje schreef op donderdag 22 december 2011 @ 11:32:
[...]


Dat is toch het hele probleem met het afschaffen van de HRA?

In een goede situatie met alleen maar verstandige mensen zou een maximale hypotheek helemaal niet nodig zijn en zou iedereen zelf een verstandige inschatting maken van de maximale maandelijkse lasten. Helaas is dit niet het geval en moeten mensen tegen zichzelf in bescherming genomen worden.

Vanzelfsprekend moeten deze regels dus aangepast worden als de netto lasten hoger worden (door het afschaffen/afbouwen van de HRA), en zullen effectief de prijzen daardoor dus zakken. Dit hoeft dus geen probleem te zijn als dit uitgesmeerd wordt over 30 jaar, dan wil het uiteindelijk zeggen dat de prijzen niet stijgen en de inflatie het geheel weer ongeveer in evenwicht brengt.

Als richtlijn wordt volgens mij ook 35% van je netto loon gerekend..
Als ik kijk naar mijn situatie toen ik mijn hypotheek afsloot.
Netto inkomen 2900 euro.
Bruto lasten 1050 euro.

Is toch makkelijk te betalen? die 350 euro die ik terug krijg is alleen maar een extraatje..

[Señor Sjon]

Sport_Life schreef op zondag 18 december 2011 @ 14:27:
Waarom zou men de 2% overdrachtsbelasting verlengen, aangezien het toch geen ene fuck uitmaakt zoals gebleken heeft? Waarschijnlijk komt er komend voorjaar een enorme run op huizen, die na de zomer weer naar een dieptepunt gaat.

Zat net het begin van dit topic terug te lezen, erg vermakelijk allemaal. Conclusie; er is in 3 jaar tijd gewoon nog niets veranderd

Misschien omdat een maand later de hypotheekregels (weer) werden aangescherpt. Dat voordeeltje werd gelijk dubbel teniet gedaan.

[assje]

Verwijderd schreef op donderdag 22 december 2011 @ 11:45:
[...]


Als richtlijn wordt volgens mij ook 35% van je netto loon gerekend..
Als ik kijk naar mijn situatie toen ik mijn hypotheek afsloot.
Netto inkomen 2900 euro.
Bruto lasten 1050 euro.

Is toch makkelijk te betalen? die 350 euro die ik terug krijg is alleen maar een extraatje..

Je kan toch moeilijk in de portemonnee van anderen kijken. Veel mensen zullen het verschil op kunnen vangen door een goedkopere auto, minder vaak op vakantie, langer met de Tv doen etc.

Er zullen echter ongetwijfeld mensen zijn met kinderen en studielasten die gewoon echt in de problemen komen. Nu heb ik wel zoiets van waar een wil is is een weg, maar het is gewoon zo dat het lastig is voor mensen om het opeens met minder te moeten doen en een stapje terug te moeten doen.

[ Voor 29% gewijzigd door assje op 22-12-2011 11:58 ]

[pedorus]

evleerdam schreef op woensdag 21 december 2011 @ 22:05:
[afbeelding]

Bron: http://www.cbs.nl/nl-NL/m...f/2011/2011-12-21-m11.htm

Opvallend dat 4% lagere overdrachtsbelasting geen enkele uitslag geeft in deze grafiek. Ik hou het er maar op dat kopers nog steeds maximaal financieren. Tegelijkertijd ging natuurlijk ook de maximale financiering 4% omlaag.

[Verwijderd]

assje schreef op donderdag 22 december 2011 @ 11:58:
[...]


Je kan toch moeilijk in de portemonnee van anderen kijken. Veel mensen zullen het verschil op kunnen vangen door een goedkopere auto, minder vaak op vakantie, langer met de Tv doen etc.

Er zullen echter ongetwijfeld mensen zijn met kinderen en studielasten die gewoon echt in de problemen komen. Nu heb ik wel zoiets van waar een wil is is een weg, maar het is gewoon zo dat het lastig is voor mensen om het opeens met minder te moeten doen en een stapje terug te moeten doen.

Het grote probleem is dat tegenwoordig bijna iedereen een huis koopt op 2 inkomens,
Er komen kinderen, er gaat er 1 minder werken, besteedbaar inkomen word lager en men heeft de HRA nodig om de begroting rond te krijgen.
Ook de toenemende onrust op de arbeidsmarkt of de ontslagen die zijn gevallen laatste jaren heeft ervoor gezoorgt dat mensen zuinig zijn op hun geld en niet willen/kunnen investeren in een nieuw huis en blijven dus zitten waar ze zitten..

De grootste druk zit hem in de economische crisis waar we al inzitten sinds 2008.. Zolang hier geen verbetering in komt zal het ook niet beter gaan met de huizenmarkt.
De verlaging van de OB is al een voorbode dat ook als de prijzen verder dalen mensen nog steeds niet kopen..

Door de verlaging scheelde het al 8000 euro op een huis van 2 ton.. easy money dachten we toen, maar het heeft geen enkele nut gehad..

[assje]

Door die korting van 4% zijn waarschijnlijk de prijzen gewoon 4% gestegen (of minder gedaald)

Mensen hebben dezelfde wensen en krijgen hetzelfde mee van de bank dus eigenlijk veranderd er niets, behalve dat de verkopers meer kans hebben de prijs te krijgen die ze wensen. De prijs die kopers voor een huis moesten betalen veranderd hierdoor dus niet.

[ Voor 17% gewijzigd door assje op 22-12-2011 12:10 ]

[Señor Sjon]

Verwijderd schreef op donderdag 22 december 2011 @ 12:04:
[...]


Het grote probleem is dat tegenwoordig bijna iedereen een huis koopt op 2 inkomens,
Er komen kinderen, er gaat er 1 minder werken, besteedbaar inkomen word lager en men heeft de HRA nodig om de begroting rond te krijgen.
Ook de toenemende onrust op de arbeidsmarkt of de ontslagen die zijn gevallen laatste jaren heeft ervoor gezoorgt dat mensen zuinig zijn op hun geld en niet willen/kunnen investeren in een nieuw huis en blijven dus zitten waar ze zitten..

De grootste druk zit hem in de economische crisis waar we al inzitten sinds 2008.. Zolang hier geen verbetering in komt zal het ook niet beter gaan met de huizenmarkt.
De verlaging van de OB is al een voorbode dat ook als de prijzen verder dalen mensen nog steeds niet kopen..

Door de verlaging scheelde het al 8000 euro op een huis van 2 ton.. easy money dachten we toen, maar het heeft geen enkele nut gehad..

Klopt, ik heb in 2009 nog fijn 21k aan de staat mogen aftikken.

Er is gewoon teveel onzekerheid om nu te beslissen. De HRA gaat eraan, maar niemand weet in welke hoedanigheid en met welke compensatie. Want je kan niet de HRA afschaffen zonder iets aan de IB te doen (oorzaak-gevolg van de invoering van de HRA ooit). Wordt het bv. 5% per jaar minder zodat in 20 jaar de aftrek weg is, dan hebben huiseigenaren de komende 20 jaar een koopkrachtverlies. Niet echt een goed idee in de tijd dat men de consumptie probeert op gang te krijgen.

Gebeurt het niet in dit kabinet, dan wel in het volgende of daarop volgende. Als Rutte1 nu handelt, dan hebben ze er alleen meer invloed op. Ze zullen, als ze iets doen, dit uiterlijk volgend jaar doen. Dan hebben ze nog twee jaar voordat er nieuwe verkiezingen zijn om dit weg te moffelen. Ook kan de oppositie er niet echt wat van zeggen, aangezien ze zelf ook de HRA willen afschaffen.

[assje]

Eigenlijk maakt de hele afschaffing van de HRA niets uit voor de belasting die betaald moet worden. We moeten toch met zijn alle genoeg betalen om alle kosten te dekken (of de staatschuld niet te gek te laten stijgen)

Waneer goed uitgevoerd zou dit in principe dus geen effect op de gemiddelde koopkracht hoeven hebben (door compensatie elders)

Wel wordt de situatie daardoor transparanter en minder krom. Nu betalen mensen die huren (zoals ik(let op geen sociale huur!) feitelijk mee aan de lasten van de mensen met een koophuis. Hiermee wordt een huis kopen aangemoedigd, prima, maar het is niet voor iedereen wenselijk of mogelijk een koophuis te hebben. Het is natuurlijk vreemd dat de groep die wil huren (zonder huurtoeslag dus) mee moet betalen aan de koopwoningen.

Kom dus niet met het argument dat huurder huurtoeslag krijgen, (de meeste) mensen met een salaris waarmee je een huis koopt krijgen namelijk geen huurtoeslag. Iedereen betaald gewoon inkomstenbelasting, alleen de mensen met een koophuis krijgen hier korting op maar ik niet, vreemd toch? (niet bedoeld als persoonlijk klacht of verwijt maar meer om de situatie kopen/huren in het algemeen aan de kaak te stellen)

Verder wordt er in Nederland van alles gedaan om mobiliteit te vergroten en mensen te stimuleren overal in het land inzetbaar te zijn door onbelaste reiskostenvergoeding e.d. Dan is het toch ronduit vreemd dat je d.m.v. de HRA het hebben van een huurhuis zo hard gaat ontmoedigen?

[ Voor 26% gewijzigd door assje op 22-12-2011 12:21 ]

[Señor Sjon]

Als huurder betaal je minder lasten dan een eigenaar. Er zijn belastingen van waterschappen en eigenaardelen OZB die een huurder niet heeft. Ook heeft een huurder geen risico. Hij kan opzeggen en met een maand weg zijn. Hij heeft geen onderhoudskosten (BTW!) etc. Een koper levert de staat dus veel meer op dan een huurder.

Maar met het argument de huurder betaalt mee aan de koper is natuurlijk het einde zoek. Dan kan je het hele solidariteitsbeginsel wel overboord gooien (ouders vs. niet-ouders etc)

[assje]

Senor Sjon schreef op donderdag 22 december 2011 @ 12:26:
Als huurder betaal je minder lasten dan een eigenaar. Er zijn belastingen van waterschappen en eigenaardelen OZB die een huurder niet heeft. Ook heeft een huurder geen risico. Hij kan opzeggen en met een maand weg zijn. Hij heeft geen onderhoudskosten (BTW!) etc. Een koper levert de staat dus veel meer op dan een huurder.

Maar met het argument de huurder betaalt mee aan de koper is natuurlijk het einde zoek. Dan kan je het hele solidariteitsbeginsel wel overboord gooien (ouders vs. niet-ouders etc)

Dat ben ik niet met je eens, dezelfde lasten worden voor huurwoningen ook betaald maar dan door de eigenaar. Daarom is het logisch dat een huurwoning meer kost dan een koopwoning. Nu wordt dat effect versterkt omdat een verhuurder geen HRA heeft en om rendement te halen huurhuizen in verhouding direct al veel duurder zijn dan een vergelijkbaar koophuis wat betreft maandlasten.

En natuurlijk moeten er regels zin voor bepaalde groepen, alleen deze regel is gewoon niet goed daar is iedereen het nu wel over eens denk ik. Hij veroorzaakt een hele scheef koop/huur markt en daarbij heeft het er (mede) toe geleidt dat de schulden ten opzichte van bezit eneorm gestegen zijn omdat schulden hebben nu voordeliger is dan schulden afbetalen. Dat op zich is al een onmogelijke situatie die nooit zo zou moeten zijn.

Verder is het een verkeerde denkwijze dat de huizenprijzen altijd maar moeten stijgen. Altijd stijgende prijzen geven een grotere koopkracht, goed voor de economie. Maar deze extra koopkracht is kunstmatig gecreeert op basis van toegevoegde waarde die er eigenlijk niet is (schuld dus). Feitelijk heeft de vorige generatie dus op te grote voet geleefd wat mogelijk was door extra kooprkacht te genereren door de huizen over te waarderen, wij moeten dat terug gaan betalen. Dit is mogelijk gemaakt doordat het belastingtechnisch voordelig is om schulden te hebben, gewoon fout dus.

[ Voor 16% gewijzigd door assje op 22-12-2011 12:33 ]

[nare man]

assje schreef op donderdag 22 december 2011 @ 12:30:
[...]

Verder is het een verkeerde denkwijze dat de huizenprijzen altijd maar moeten stijgen.

Ik denk niet dat er in NL nog iemand te vinden is die dat serieus meent

[Señor Sjon]

Je hebt nog steeds geen risico, iets wat een woningeigenaar wel heeft. De bedragen waar je over spreekt zijn vrije sector, daar is sowieso veel meer keuze. Ook is een huurder vrij stevig beschermd. Derhalve zie je ook weinig particuliere verhuurders.

In dit artikel wordt eigenlijk de kern al geraakt: http://www.cobouw.nl/nieu...rkoop-van-woningbouwgrond

De grondprijzen zijn extreem opgedreven (van ~10% begin/mid jaren 90 tot ~30-35% V.O.N. nu). Ook zijn er veel milieu- en duurzaamheidseisen bijgekomen. In de afgelopen 10-15 jaar meer, dan in de 100 jaar ervoor. Dat zorgt voor een duurdere nieuwbouwwoning. Sociale huurwoningen moeten daar ook aan voldoen en zijn dus duurder om te maken. De onrendabele top op een huurwoning is derhalve ook hoog. Dat kan niet langer betaald worden door die prijs bij de koopwoningen in het project te zetten.

Buiten dat, NL heeft een relatief grote huursector.

[sanderb]

assje schreef op donderdag 22 december 2011 @ 12:16:
Het is natuurlijk vreemd dat de groep die wil huren (zonder huurtoeslag dus) mee moet betalen aan de koopwoningen.

Jij valt in de groep die inderdaad altijd het meest de Sjaak is: Teveel verdienen om ergens toeslagen te krijgen, maar geen huis om wat terug te krijgen van je belastingen.

Dat is het kromme van het hele woonstelsel in NL. Er is een groep die overal buiten de boot valt.
Je betaald echter niet mee aan de koopwoningen. De eigenaren van koopwoningen dragen door de HRA wat minder bij aan de belastingen. Het is echter maar de vraag of dat zowel in absolute als in relatieve zin minder is dan jij bijdraagt.

[bite]

deleted

[ Voor 97% gewijzigd door bite op 06-02-2012 16:11 ]

[assje]

sanderb schreef op donderdag 22 december 2011 @ 12:38:
[...]


Jij valt in de groep die inderdaad altijd het meest de Sjaak is: Teveel verdienen om ergens toeslagen te krijgen, maar geen huis om wat terug te krijgen van je belastingen.

Dat is het kromme van het hele woonstelsel in NL. Er is een groep die overal buiten de boot valt.
Je betaald echter niet mee aan de koopwoningen. De eigenaren van koopwoningen dragen door de HRA wat minder bij aan de belastingen. Het is echter maar de vraag of dat zowel in absolute als in relatieve zin minder is dan jij bijdraagt.

Ik verdien in principe wel genoeg om een woning te kunnen kopen, punt is alleen dat ik een starter ben op de arbeidsmarkt, ik heb een jaarcontract, ik weet nog niet op welke locatie ik uiteindelijk ga werken, ik ben nog niet gigantisch lang samen met mijn vriendin. Dit zijn stuk voor stuk hele goede redenen om niet te kunnen en willen kopen. Ik betaal dus ook met liefde die extra huur omdat ik daarmee de mogelijkheid behoudt te verhuizen op relatief korte termijn mocht dat nodig blijken (zonder flinke restschuld/problemen).

Maar noem eens één voordeel van de HRA.... Mijn inziens zijn die er gewoon niet, natuurlijk kunnen meer mensen een huis kopen, maar daardoor stijgen de prijzen waardoor het voor diezelfde mensen weer buiten bereik raakt. Het is dus gewoon een omslachtig stelsel wat hele rare dingen tot gevolg heeft.

Het is echter maar de vraag of dat zowel in absolute als in relatieve zin minder is dan jij bijdraagt.

Jij bedoeld hier dat iemand die meer verdiend alsnog meer belasting betaald, natuurlijk is dit het geval maar dit is ook de bedoeling met ons stelsel. Punt is alleen dat iemand die ongeveer evenveel verdiend dus minder belasting betaald door de HRA. Hoe meer iemand verdiend hoe groter het verschil is. Voor iemand die 100k per jaar verdiend is het dus compleet onverstandig om een huurhuis te hebben.

[ Voor 19% gewijzigd door assje op 22-12-2011 13:14 ]

[Bartjuh]

assje schreef op donderdag 22 december 2011 @ 12:16:
Eigenlijk maakt de hele afschaffing van de HRA niets uit voor de belasting die betaald moet worden. We moeten toch met zijn alle genoeg betalen om alle kosten te dekken (of de staatschuld niet te gek te laten stijgen)

Dat maakt wel uit.

1.Het huidige scenario; huizenprijzen zijn harder gestegen dan zonder HRA zou zijn gebeurd. (prijs wordt bepaald aan de hand van wat je kan betalen na alle subsidies, niet de prijs zonder subsidies, prijsopdrijvend effect). Hypotheekschulden zijn afgelopen 15 jaar verzesvoudigd. Over deze schulden wordt rente betaald, deze rente betaal je gedeeltelijk zelf, en gedeeltelijk wordt deze door iedereen betaald via belasting (HRA).
2.Scenario zonder HRA (vergelijkbaar met Duitsland); huizenprijzen zijn minder hard gestegen, evenals hypotheekschuld. Zelf betaal je procentueel meer rente, maar absoluut evenveel omdat de hypotheekschuld lager ligt. Echter, hoeft de samenleving geen belasting meer te betalen (=iedereen) om de HRA te bekostigen.

Uiteindelijk houd je dus als samenleving meer geld over voor andere dingen, dat weer een positief effect heeft op de economie.

Daarnaast, de voornaamste reden om Nederland af te waarderen is onze ongeëvenaard grote hypotheekschuld. Dit zou een hogere rente betekenen op Nederlands staatspapier, en daardoor verdwijnt er meer belastinggeld in het putje.

[Roenie]

Bartjuh schreef op donderdag 22 december 2011 @ 13:13:...Uiteindelijk houd je dus als samenleving meer geld over voor andere dingen, dat weer een positief effect heeft op de economie...

De HRA is subsidie voor banken zeg ik altijd maar.

[Señor Sjon]

Vooral door het meetellen van twee inkomens voor de hypotheek vanaf mid jaren '90 en het vervolgens 6-7x het jaarinkomen uitkeren aan hypotheek zijn debet aan de stijging. Dit i.c.m. de polissen om los van de hypotheek geld te sparen hebben de stijging veroorzaakt. De HRA bestond 15 jaar geleden ook al 100 jaar, dus dat is niet echt de oorzaak.

Al met al zijn in het loop van de tijd een hoop beperkingen bijgekomen en ondanks dat zijn de prijzen toch gestegen.

Zoals eerder hier al gezegd in het topic. Je kan niet alleen de schuld los zien van de spaarpotjes en opgebouwde voorzieningen. Ook is de vastgoedwaarde niet opeens nul. Zelfs al zou deze halveren dan blijft het probleem (hoewel ernstig) wel te overzien. Alleen naar de schuld kijken geeft een artikel als de Wall Steet Journal.

Kijk eens naar de schuld van de VS? Dat is pas een bedrag... De hele crisis hier wordt als een verkapte bliksemafleider gebruikt om hun problemen uit de aandacht te houden.

[Bartjuh]

Senor Sjon schreef op donderdag 22 december 2011 @ 13:36:
Vooral door het meetellen van twee inkomens voor de hypotheek vanaf mid jaren '90 en het vervolgens 6-7x het jaarinkomen uitkeren aan hypotheek zijn debet aan de stijging. Dit i.c.m. de polissen om los van de hypotheek geld te sparen hebben de stijging veroorzaakt. De HRA bestond 15 jaar geleden ook al 100 jaar, dus dat is niet echt de oorzaak.

Nee, de HRA is niet de oorzaak. Praktisch de hele wereld heeft een huizenbubbel. De redenen zijn diegene die je aanhaalt.

Echter, het feit dat wij met stip op #1 staan met hypotheekschuld als % van GDP komt puur door de HRA. De HRA is een perverse subsidie/incentive op schuld die ons met de enorme hypotheekschuld hebben opgezadeld (meer dan Ierland, Ijsland, Griekenland, Spanje, Italië, én de VS). Subsidie heeft immers nauwelijks effect als je hem nauwelijks gebruikt (>15 jaar geleden), en nu gebruiken we hem 6x zoveel!

[Tleilaxu]

Senor Sjon schreef op donderdag 22 december 2011 @ 12:38:
Buiten dat, NL heeft een relatief grote huursector.

NL heeft een grote sociale huursector. Mede doordat er ook veel niet-doelgroep mensen in zitten. Daarentegen is de particuliere sector lang niet groot genoeg om iedereen die wil huren te huisvesten. Beetje kip-ei verhaal ;-)

En er zijn genoeg mensen die maar kopen, omdat ze geen huurwoning kunnen vinden.

[Señor Sjon]

Nope, dat komt door het uitgebreidere leenvermogen, wat je zelf ook bevestigt. Dit is niet afhankelijk van de HRA geweest. Het beste kan je de switch van éénverdiener naar tweeverdiener model toeschrijven. Opeens was er dubbel zoveel geld beschikbaar en dat heeft zijn weerslag in de prijzen gehad.

In het buitenland heb je volgens mij veel meer particuliere verhuurders. De huurbescherming in dit land is van dien aard dat je wel 2x nadenkt voordat je een huurder in je huis zet, je komt er bijna niet vanaf. Het waarderen van vastgoed zegt eigenlijk al genoeg.
Commercieel vastgoed: meer waard met een huurder
Woningvastgoed: minder waard met een huurder.

[McVirusS]

Tleilaxu schreef op donderdag 22 december 2011 @ 13:56:
En er zijn genoeg mensen die maar kopen, omdat ze geen huurwoning kunnen vinden.

In die zin werkt de HRA dus wel , namelijk stimuleren van eigen woningbezit .

Wilde ingaan op dat HRA niet de schuld is van hoge woningprijzen, maar volgens mij zijn hierboven de meeste argumenten wel genoemd. Met name het meetellen van 2e inkomen en rare hypotheekproducten hebben volgens mij bijgedragen aan harde stijging.

Weet iemand of er ergens een grafiek is met gemiddelde huizenprijzen en gemiddeld inkomen (liefst gescheiden met totale huishoudinkomen en modaal inkomen per persoon). Ben namelijk wel benieuwd hoe erg dat is gestegen. Volgens mij is ons inkomen namelijk ook _erg_ hard omhoog gegaan de laatste 30 jaar, dus dat draagt ook enorm bij aan stijging van huizenprijzen.

[Señor Sjon]

Interessant leesvoer PDF Alert.

Het effect van grondprijzen en hypotheken op de woningmarkt met veel interessante grafieken.

[Verwijderd]

Bartjuh schreef op donderdag 22 december 2011 @ 13:55:
Echter, het feit dat wij met stip op #1 staan met hypotheekschuld als % van GDP komt puur door de HRA. De HRA is een perverse subsidie/incentive op schuld die ons met de enorme hypotheekschuld hebben opgezadeld (meer dan Ierland, Ijsland, Griekenland, Spanje, Italië, én de VS). Subsidie heeft immers nauwelijks effect als je hem nauwelijks gebruikt (>15 jaar geleden), en nu gebruiken we hem 6x zoveel!

Pak ook even het eigenwoningbezet in % van het GDP erbij en trek van de schuld de spaarsaldi van (bank)spaarhypotheken af. Ik zeg absoluut niet dat er geen probleem is, dat is er zeker, maar het wordt vaak wel erg eenzijdig benaderd.

[EXX]

Verwijderd schreef op donderdag 22 december 2011 @ 11:19:
Dit is de eerste keer dat ik dit hoor, en kan hierover ook niets vinden op internet. Heb jij een bron waarin staat dat de maximale hypotheek lager wordt door afschaffing HRA?

Stoffel schreef op donderdag 22 december 2011 @ 11:27:
Hoe kom je daarbij? Met een hoog inkomen kun je nu ook meer dan die factor 4.5 krijgen, die wordt niet lager als je meer verdient.

Het maximaal te lenen bedrag staat in verhouding tot de maximale maandlast, volgens de normen van het NIBUD. Schrap je de HRA, dan wordt de maandlast een stuk hoger. Gevolg: het maximaal te lenen bedrag daalt naar rato. De door mij genoemde 4.5 x het bruto jaarinkomen is natuurlijk een voorbeeld, daar kan in de praktijk best van worden afgeweken. Echter, zonder HRA zal het altijd lager liggen dan nu. Voor hogere inkomens is dit effect groter als voor lagere inkomens, daar zij verhoudingsgewijs meer aftrek hebben doordat ze in hogere belastingschijven vallen. Dus is ook het verschil bruto/netto maandlast hoger.

Verwijderd schreef op donderdag 22 december 2011 @ 14:14:
Pak ook even het eigenwoningbezet in % van het GDP erbij en trek van de schuld de spaarsaldi van (bank)spaarhypotheken af. Ik zeg absoluut niet dat er geen probleem is, dat is er zeker, maar het wordt vaak wel erg eenzijdig benaderd.

Net deze methode (even alles op een hoop gooien ven verrekenen met elkaar) is erg eenzijdig. Wat wil het geval namenlijk: het grootste deel van het kapitaal zit niet bij degenen met de grootste schulden. Je hebt grofweg 2 groepen: boven en onder de 35 jaar. Onder de 35 jaar heeft nog niet zo lang een huis, gekocht tegen een hoge prijs en nog weinig kapitaalopbouw. De groep boven de 35 jaar heeft tegen lagere prijzen gekocht en wel al behoorlijk wat kapitaal. Je kunt echter de schulden van de ene groep niet verrekenen met het kapitaal van de andere groep.

De groep onder de 35 jaar is erg kwetsbaar. Echter, als deze groep in de problemen komt, treft dit wel de hele huizenmarkt. De crisis is de VS liet zien dat slechts 5% van de huiseigenaren in de problemen de markt fors liet dalen.

Een uitgebreid artikel hierover om de site van De Nederlansche Bank.

[ Voor 36% gewijzigd door EXX op 22-12-2011 16:10 ]

[Señor Sjon]

Maar bij hogere inkomens kunnen de woonlasten procentueel weer iets hoger zijn, omdat zij (ook procentueel) minder uitgeven aan voedsel en overige lasten en meer aan luxe.

Die 4,5 keer was heel rigide en blokkeerde een jaar of vijf geleden al een hoop starters. Wij hebben ons eerste huis op 5,8x ons gezamenlijke inkomen gekocht toen we 23 waren in 2004. Tegenwoordig word je levend verbrand daarvoor.

Maar met carrière (was toen net van het HBO af) maken wil wel het geval dat ik 5-6 jaar later het huis zou kunnen betalen op 4,5x alleen mijn inkomen! Met het huidige regelstelsel kan dat niet meer. Daardoor zouden starters dus onnodig vaak moeten verhuizen en elke keer de OB + verhuiskosten + financiering/verkoopkosten betalen. Dat gaat dus niet, omdat die extra kosten de eventuele salarisstijging wel teniet gedaan hebben.

Vooral de AFM heeft een hele hetze gevoerd hierover. Mede door natuurlijk de agressieve DSB wervingstactieken. Bovenstaande is ook toegepast op mensen zonder carrièreperspectief en dan liggen de zaken toch wel anders.

In de artikelen over de NL hypotheekschuld wordt ook geen onderscheid gemaakt tussen <35 en >35, die nuance wordt dan ook niet gemaakt als alle bedragen opgeteld zijn.

[Rukapul]

5.8x het gezamenlijke inkomen lenen in combinatie met een tophypotheek is hoe dan ook absurd indien er geen eigen vermogen of garantstelling is ingebracht. Zoals hierboven al gesteld maakt dat het hele systeem fragiel, omdat er geen enkele marge is in geval van economische tegenslag. Ook in individuele gevallen zijn de gevolgen regelmatig zeer schrijnend.

En zoals eerder gezegd hoef je geen huis te kopen als starter op de arbeidsmarkt.

[ Voor 4% gewijzigd door Rukapul op 22-12-2011 16:31 ]

[Verwijderd]

assje schreef op donderdag 22 december 2011 @ 13:05:
[...]

Maar noem eens één voordeel van de HRA.... Mijn inziens zijn die er gewoon niet, natuurlijk kunnen meer mensen een huis kopen, maar daardoor stijgen de prijzen waardoor het voor diezelfde mensen weer buiten bereik raakt. Het is dus gewoon een omslachtig stelsel wat hele rare dingen tot gevolg heeft.

Als je de HRA afschaft zal het duurder worden een woning te kopen maar goedkoper worden een tweede woning te verhuren. Wat je dan kan krijgen is dat de rijkere mensen meer huizen gaan kopen om te verhuren. Er zal dus een kleinere groep komen die alle woningen in bezit hebben en een grotere groep die gaat huren. Het zou het verschil tussen arm en rijk groter kunnen maken.

Mijn inziens moet dit ook voorkomen worden maar ook het grotere voordeel voor de hogere inkomens van de HRA ingeperkt worden. Door bijvoorbeeld de maximum aftrek op 42% te zetten en niet 52% over de top of door het maximum in te perken tot bijvoorbeeld 300K. Hierdoor hou je de voordelen en beperkt je de nadelen.

[roadcee]

Die goede oude tijd: in juli 2008 nog een hypotheek afgesloten met verhouding van 7x inkomen, aflossingsvrij, tijdelijk contract (3 jaar) en zonder enige additionele vorm van zekerheid.

Jammer alleen dat m'n appartment voorlopig niet van de hand kan, ivm waardedaling.

Zodra ik mijn studieschuld en een andere consumptieve lening heb afgelost, verander ik toch mooi maar eens mijn hypotheek naar banksparen oid. Stukje gemoedsrust is erg belangrijk.

Overigens is de verhouding inmiddels al gedaald naar 4,8. Dat klinkt alweer wat normaler. En volgend jaar verwacht ik zeker onder de 4,5 te zitten.

Zo zie je wat er in een dikke 3 jaar tijd allemaal kan veranderen, en dan doel ik voornamelijk op de banken en de markt.

[ Voor 23% gewijzigd door roadcee op 22-12-2011 16:51 . Reden: Stukje context toegevoegd ]

[Señor Sjon]

Rukapul schreef op donderdag 22 december 2011 @ 16:28:
5.8x het gezamenlijke inkomen lenen in combinatie met een tophypotheek is hoe dan ook absurd indien er geen eigen vermogen of garantstelling is ingebracht. Zoals hierboven al gesteld maakt dat het hele systeem fragiel, omdat er geen enkele marge is in geval van economische tegenslag. Ook in individuele gevallen zijn de gevolgen regelmatig zeer schrijnend.

En zoals eerder gezegd hoef je geen huis te kopen als starter op de arbeidsmarkt.

Dusss. We leven nog steeds hoor.

Voor starters aan het begin van hun carrière is dat makkelijker dan huren, want je verdient sneller teveel dan dat je wachttijd hebt opgebouwd voor een woning.

[nare man]

Senor Sjon schreef op donderdag 22 december 2011 @ 16:40:
[...]

Voor starters aan het begin van hun carrière is dat makkelijker dan huren, want je verdient sneller teveel dan dat je wachttijd hebt opgebouwd voor een woning.

Als je een koophuis kunt kopen als starter, zeker met 5,8x je (gezamenlijke!!) inkomen, kun je ook makkelijk een huurwoning in de vrije sector huren van 800-1000 euro per maand. Heb ik ook gedaan alvorens ik ging kopen. Je betaalt in verhouding natuurlijk meer dan wanneer je een vergelijkbare woning zou hebben gekocht, maar ik ben blij dat ik eerst 5 jaar heb gehuurd, want dat gaf mij de tijd goed in mijn werk te worden, relatief onmisbaar te worden en een solide contract voor onbepaalde tijd te krijgen. Dan durf ik het wel aan een huis te kopen (waarbij ik overigens op 4,2x mijn jaarinkomen zit -- hoger dan 4,5x wilde ik onder geen beding gaan, ook al stond de bank ca. 5,8x toe).

[kenneth]

Senor Sjon schreef op donderdag 22 december 2011 @ 16:40:
Dusss. We leven nog steeds hoor.

Tot je na een jaar door domme pech, ziekte of einde relatie of wat dan ook opeens in de problemen zit. Gelukkig is het jullie niet gebeurd maar een beetje prudent handelen kan geen kwaad. Ik wil ook samen met mijn vriendin iets kopen en no way dat we op onze limiet gaan zitten. Enerzijds om het risico te beperken anderzijds omdat we ook willen leven.

[Señor Sjon]

Veel verhuurders in de vrije sector stonden (staan?) max 16% van het maandinkomen toe toentertijd en waren veel strenger dan banken.

Met kopen betaalden we 800 om 530. Met huren waren we netto dus 2x zoveel kwijt geweest. Dat had mij dus 60x500=30.000 meer gekost over periode dat we daar woonden... toch niet zo'n goed idee? Zelfs bij het laagste verschil heb je het al over meer dan 22 mille.

Edit
Bij starters heb je het vaak ook niet over absurde bedragen. Meestal is de max dan 200-220k. IMO voor HBO geschoolde mensen een eitje om te handhaven.

[ Voor 16% gewijzigd door Señor Sjon op 22-12-2011 16:50 ]

[dr snuggles]

Wat zou er gebeuren met Nederland, als we nu eens aannemen dat de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft, lineair over 30 jaar Dus in 2012 3% minder aftrek, in 2042 geen aftrek meer.

Dit is wat ik in m'n glazen bol zie, maar ik mis vast een hoop:
• 1. Huidige kopers houden rekening met stijgende woonlasten bij verkoop over bijvoorbeeld 10 jaar, prijs zal daardoor meteen na bekendmaking van afschaffen aftrek 10% zakken.
• 2. Mensen die net een huis hebben gekocht, kunnen pas weer verhuizen als het huis meer waard is dan de hypotheekschuld. De eerste 10 jaar zal nauwelijks verhuisd worden.
• 3. Mensen zullen veel meer moeten reizen naar hun werk, omdat verhuizen lastiger wordt. Files worden langer.
• 4. Babyboomers zullen hun huis enkele jaren na pensioen verkopen en hun kinderen willen helpen met hun huis. Na 5 jaar meer aanbod van oude huizen.
• 5. Banken gaan maatregelen verzinnen om meer geld te verdienen. Immers, de gedaalde huizenprijzen zorgen voor lagere hypotheken, waardoor ze minder renteinkomsten hebben.
• 6. Gemeentes gaan nieuwe belastingen verzinnen, belastingen verhogen en ambtenaren ontslaan, om tekort aan ontroerendzaakbelasting en inkomsten uit verkoop van bouwgrond te compenseren.
• 7. Particuliere huurmarkt wordt groter, door de dalende huizenprijzen en dus de dalende particulieren huurprijs. Files zouden juist korter moeten worden, omdat verhuizen makkelijker is. Tegenstrijdig met 3).
• 8. Politieke partijen gaan huizenbezitter proberen te "helpen", waardoor ze een belachelijke maatregel verzinnen met subsidie.
• 9. Minder scheidingen eerste paar jaar, omdat de gedeelde restschuld niet te dragen is. Daarna juist meer scheidingen omdat slechte relaties toch stuk lopen.
• 10. Minder mensen zullen hun huis verbouwen, omdat een nieuw huis of een ander huis kopen met de juiste keuken, badkamer of serre goedkoper is door dalende prijzen.

[ Voor 26% gewijzigd door dr snuggles op 22-12-2011 19:58 ]

[TrailBlazer]

ik denk dat de aanpassing van de HRA zodanig is dat er daardoor nauwelijks een daling zal ontstaan. Als de huizenprijzen zich voor 10 jaar stabiliseren is dit icm de inflatie een gezonde ontwikkeling. Niemand verliest dan geld op zijn huis.

[Banjy]

Ondanks al deze berichten ga ik morgen als starter een koopovereenkomst tekenen Aangezien ik in Amsterdam wil wonen is kopen (voor mij) de enige methode om enigszins redelijk en betaalbaar te wonen. Vergeet namelijk niet dat een deel van de maandelijkse hypotheeklasten vermogensopbouw zijn (en wat mij betreft niet meetellen). Zelf zit ik straks op netto hypotheeklasten van iets meer dan €500 (incl. ruim €100 spaarinleg). Verzin nog het dubbele aan de meest onzinnige belastingen, servicekosten en noem maar op en dan stopt de teller wel rond de 800-900 vaste lasten per maand. In Amsterdam is dat een erg moeilijk huursegment, laat staan nog lager.

Wel heel bewust (mede dankzij dit topic) lager ingekocht (13e maand niet meegenomen in te lenen bedrag), NHG en nog een stukje onder het maximum daarvan. Als men niet al te raar doet in Den Haag loopt het voorlopig voor mij wel los hoop ik

Zonder HRA zou het trouwens een ruime €200 hoger uitkomen, nog steeds overleefbaar (maar niet fijn uiteraard). Al word ik het wel zat dat met name de huidige jong werkende generatie elke keer de klos lijkt te zijn (pensioen, duurdere zorg, HRA afbouwregelingen etc. etc.).

[Bartjuh]

dr snuggles schreef op donderdag 22 december 2011 @ 19:36:
Wat zou er gebeuren met Nederland, als we nu eens aannemen dat de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft, lineair over 30 jaar Dus in 2012 3% minder aftrek, in 2042 geen aftrek meer.

Het moet toch wel omlaag, de huizen zijn te erg overgewaardeerd.

Je mist de voordelen;
- De markt komt weer in beweging, omdat als je nu een hypotheek neemt je nog 30 jaar kunt genieten van subsidie, volgend jaar slechts 29 jaar. Ofwel, hoe langer je wacht met kopen, hoe ongunstiger.
- De prijzen zijn nu abnormaal hoog, starters laten het afweten. Als de prijzen weer normaliseren komt het weer binnen bereik, en gaat er onderin de markt weer gekocht worden. Standaard vrije markt principe.
- Mensen worden weer met beide benen op de grond gezet, en gaan weer een beetje nadenken voordat ze een gigantische hypotheek nemen.
- De totale hypotheekschuld-groei remt af, en voorkomt wellicht afwaardering van Nederland.
- Het gigantische gat tussen particuliere- en sociale huur wordt kleiner. Scheefwonen wordt daarmee verminderd.

Het enige waar ik mee zit is de restschuld tijdens verhuizing. Er zou eigenlijk een soort regeling moeten zijn, met een soort overheidsgarantie, die zorgt dat je wel kunt verhuizen naar een vergelijkbaar (of goedkoper) huis, ook als dat betekend dat je de restschuld meeneemt. Uiteindelijk maakt het voor de bank immers weinig uit.

[Jaspertje]

Het probleem Bartjuh is dat de doorstroom ook stil valt (voor zover dat niet al zo is...). Dus de mensen die huizen kopen tot 200.000 gaan niet verhuizen omdat ze dan een restschuld hebben en vaak zijn dit de mensen die nog niet zo lang geleden gekocht hebben en dus ook niet vroegah gekocht hebben en veel overwaarde hebben/hadden.

Dus de starters kunnen geen huizen kopen omdat de huizen die ze zouden moeten kunnen kopen niet te koop zullen staan...

[MBV]

Er verandert dus weinig. Lijkt me gunstig: de ervaring in Engeland, Zweden en andere landen waar hypotheekrenteaftrek is afgeschaft (en dan big-bang style) laat zien dat die problemen zich binnen een paar jaar oplossen. Laten we nu de bittere pil nemen, over 5 jaar doet het veel meer pijn. Dat er een aanpassing aan zit te komen drukt de markt nu ook al...

[Arsenius]

Het zit 'm niet persé in de HRA, maar meer in de aflossingsvrije hypotheken die tot 106% kunnen gaan en tot voor kort was dat nog meer. Als je een hypotheek hebt waar je ook aflost dan zijn de maandelijkse kosten veel hoger, komt er op neer dat men minder kan lenen wanneer er wordt afgelost.

Hoe meer de overheid gaat stimuleren tot aflossing des te meer zullen de huizenprijzen naar beneden gaan maar op een zeker moment ook stabiliseren.

[Jiriki]

MBV schreef op donderdag 22 december 2011 @ 23:08:
de ervaring in Engeland, Zweden en andere landen waar hypotheekrenteaftrek is afgeschaft (en dan big-bang style)

Alleen Zweden dus, en dat was in een tijd van economische groei. Wanneer je dat nu zou doen, stort de economie pas echt in. Nu is er niet meer aan de hand dan dat mensen niet weten wat ze nu moeten doen, maar wanneer ze echt netto minder geld overhouden, dan gaan winkels dat merken.

Economische groei is niet dat er meer geld is, maar dat geld meer wordt uitgegeven. Precies waar het nu misgaat.

[Louise525]

Jiriki schreef op donderdag 22 december 2011 @ 23:21:
[...]
Alleen Zweden dus, en dat was in een tijd van economische groei. Wanneer je dat nu zou doen, stort de economie pas echt in. Nu is er niet meer aan de hand dan dat mensen niet weten wat ze nu moeten doen, maar wanneer ze echt netto minder geld overhouden, dan gaan winkels dat merken.

Economische groei is niet dat er meer geld is, maar dat geld meer wordt uitgegeven. Precies waar het nu misgaat.

In het verleden is er economische groei geweest die deels op een luchtbel was gebaseerd, namelijk door het uitgeven van geleend geld. Dat heet "op de pof leven" en dat gaat ook een keer mis. Meer geld uitgeven door particulieren is prima, mits het geld is dat men daadwerkelijk heeft.

Ik verwacht dat mensen sowieso meer zullen gaan sparen, niet alleen vanwege de onzekerheid over de HRA maar omdat de kans op ontslag groter is geworden en er druk aan de sociale zekerheid wordt geknabbeld door dit kabinet.

[Señor Sjon]

Die hele sociale zekerheid is op de pof gebouwd. Althans, in den beginne niet. Maar toen waren er ook veel minder werklozen e.d. Dat stelsel was toen makkelijk te handhaven.

De aardgasbel heeft ons voor een deel rijk en lui gemaakt.

[RemcoDelft]

Bartjuh schreef op donderdag 22 december 2011 @ 21:03:
Het enige waar ik mee zit is de restschuld tijdens verhuizing. Er zou eigenlijk een soort regeling moeten zijn, met een soort overheidsgarantie, die zorgt dat je wel kunt verhuizen naar een vergelijkbaar (of goedkoper) huis, ook als dat betekend dat je de restschuld meeneemt. Uiteindelijk maakt het voor de bank immers weinig uit.

Als het voor de bank niet uitmaakt, waarom zou de overheid dan bij verhuizing opeens garant moeten staan? Dan krijg je dat wanbetalers van de bank moeten verhuizen, zodat het verlies op de schouders van de belastingbetaler terechtkomt.
Wat mij betreft gaan we naar een situatie zonder overheidsgaranties, laat banken maar weer gewoon zelfstandig risico's beoordelen en bekostigen.

Jaspertje schreef op donderdag 22 december 2011 @ 21:46:
Dus de starters kunnen geen huizen kopen omdat de huizen die ze zouden moeten kunnen kopen niet te koop zullen staan...

Ik zou zeggen, kijk eens op Funda! De aantallen te koop staande huizen zijn het probleem niet, en dat worden er nog veel meer.

MBV schreef op donderdag 22 december 2011 @ 23:08:
Er verandert dus weinig. Lijkt me gunstig: de ervaring in Engeland, Zweden en andere landen waar hypotheekrenteaftrek is afgeschaft (en dan big-bang style) laat zien dat die problemen zich binnen een paar jaar oplossen. Laten we nu de bittere pil nemen, over 5 jaar doet het veel meer pijn. Dat er een aanpassing aan zit te komen drukt de markt nu ook al...

Dat lijkt mij ook veel beter dan de huidige problemen nog 30 jaar uitsmeren. Gewoon in een paar jaar stoppen met alle subsidies en kosten. En ja, daar komen mensen door in de problemen, maar als het zo doorgaat komen andere mensen ook in de problemen...

[Verwijderd]

Senor Sjon schreef op vrijdag 23 december 2011 @ 09:42:
Die hele sociale zekerheid is op de pof gebouwd. Althans, in den beginne niet. Maar toen waren er ook veel minder werklozen e.d. Dat stelsel was toen makkelijk te handhaven.

De aardgasbel heeft ons voor een deel rijk en lui gemaakt.

Het probleem van de overheid is dat ze alleen op korte termijn denken. En niet verder kijken dan hun eigen regeerperiode..

Het is zijn allemaal populisten, door mooie one-liners en proberen een wit voetje te halen bij de burgers door de snelheid naar 130km/u te zetten win je zieltjes.. Maar zodra je dan met HRA komt wordt de politicus of de partij afgeschoten..

Ik vind dat de overheid minder bezig moet zijn met dat populaire gedoe en gewoon moet werken voor de centen.. Een paar maanden voor de verkiezingen mogen ze wel weer popolair doen maar eerder niet..

Ook de 4 jaar dat een regering heeft mag van mij wel opgehoogd worden naar 5-6 jaar.. Dan heb je de tijd om iets van de grond af te krijgen.

[Señor Sjon]

Een bigbang stijl? Nou dan kan je de AH's vervangen voor voedselbanken.

Het heeft Zweden klauwen met geld gekost en een economische piek helpen voorkomen. Dat is dus juist niet handig. Doe het in 20 jaar bv, maar herzie het hele stelsel dan gelijk. Dus inclusief OB, HWF, OZB en WOZ. Gemeentes hebben als enige echte inkomstenbron de huiseigenaar en die kan met de lagere taxatiewaardes alleen nog maar de OZB verder verhogen.

Andere landen zijn leuk om te vergelijken, maar je blijft dan cherry-picking houden. Wat Brussel wil, zou mij vrij weinig kunnen schelen. Laat hun eerst maar eens een begroting een jaar op 0% stijging houden en efficiënt gaan werken. Daarna kan dat vingertje wel omhoog. We lappen al voor de halve EU, dus stay out.

[Bartjuh]

RemcoDelft schreef op vrijdag 23 december 2011 @ 09:47:
[...]
Als het voor de bank niet uitmaakt, waarom zou de overheid dan bij verhuizing opeens garant moeten staan? Dan krijg je dat wanbetalers van de bank moeten verhuizen, zodat het verlies op de schouders van de belastingbetaler terechtkomt.
Wat mij betreft gaan we naar een situatie zonder overheidsgaranties, laat banken maar weer gewoon zelfstandig risico's beoordelen en bekostigen.

Het gaat er mij een beetje om dat de situatie nu is dat mensen niet verhuizen omdat ze dan met restschuld zitten en banken dat niet graag financieren. Daarom blijven ze zitten. Echter, of ze nou hier of daar wonen (in een vergelijkbaar huis), maakt voor het risico niet zoveel uit. Waarschijnlijk gaat het risico dan zelfs omlaag omdat ze elders een baan kunnen vinden.

Ik ben ook tegen overheidsgaranties en subsidies in de woningmarkt, zeker ook die NHG en de HRA. Maar hoe overkom je dan dit probleem? Misschien via regelgeving?

Senor Sjon schreef op vrijdag 23 december 2011 @ 10:03:
...Het heeft Zweden klauwen met geld gekost en een economische piek helpen voorkomen....

Is dat niet juist het probleem? Die grote schommelingen. Iets zegt mij dat Zweden VEEL beter door deze crisis komt dan Nederland. Zij hebben geen enorme hypotheekschuld meer, zij hebben hun zaakjes nu op orde.

[ Voor 16% gewijzigd door Bartjuh op 23-12-2011 10:16 ]

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op vrijdag 23 december 2011 @ 10:03:
Gemeentes hebben als enige echte inkomstenbron de huiseigenaar

Incorrect. Gemeenten krijgen meer dan 90% van hun budget van de rijksoverheid (bron). Alle gemeentelijke belastingen zijn slechts gerommel in de marge.

Wel "leuk" om te lezen hoe dat bron-artikel verdergaat:

Een van de belangrijkste taken van de gemeente is de zorg voor voldoende woonruimte.

Gemeenten falen hier dus massaal in, maar worden er niet op afgerekend.

[nare man]

Hoe wil je een gemeente 'ergens op afrekenen'? Door ze te korten in de geldstromen vanaf het Rijk? Lijkt me niet zo dienstig. Politiek kun je koppen laten rollen, maar het gemiddelde gemeenteraadslid en de gemiddelde wethouder heeft toch al het IQ van het achtereind van een koe, dus dat maakt ook weinig verschil.

[dvl-2]

nare man schreef op vrijdag 23 december 2011 @ 10:18:
Hoe wil je een gemeente 'ergens op afrekenen'? Door ze te korten in de geldstromen vanaf het Rijk? Lijkt me niet zo dienstig.

En als dat gebeurd worden de gemeentelijke belastingen 'gewoon' verhoogd zodat ze hun begroting niet/nauwelijks hoeven bij te stellen. De rekening wordt dan bij de bewoners gelegd.

[RemcoDelft]

nare man schreef op vrijdag 23 december 2011 @ 10:18:
Hoe wil je een gemeente 'ergens op afrekenen'?

Simpelweg verplichten te doen wat het rijk wil lijkt me een mooi begin... En anders "koppen laten rollen", of beter gewoon ontslaan. Als de rijksoverheid daadwerkelijk wil dat er voldoende woonruimte komt, hoe kan het dan dat ruim 400 gemeenten dat niet uitvoeren?

[Señor Sjon]

Nu komt Zweden er wel goed doorheen, maar het heeft ze in de jaren '90 een hoop gekost en ze zijn eigenlijk nog aan het inhalen. Ik kan het artikel zo snel niet meer vinden, maar er was een uitgebreid verhaal over het hoe en wat. Maar, de huidige crisis is niet het gevolg van de HRA. Dat is de afhankelijkheid van kredieten en het gerommel van de banken. De financiële sector staat niet meer ten dienste van de reëele economie.

Je zal een verschuiving gaan krijgen van banken naar investeerders, mettertijd verliezen banken deels de rol van investeerder (IMO een goede zaak) en worden ze weer meer dienstverlenend.

[MBV]

Senor Sjon schreef op vrijdag 23 december 2011 @ 10:03:
Een bigbang stijl? Nou dan kan je de AH's vervangen voor voedselbanken.

Sorry, dat bedoelde ik niet. Ik heb al 100x in dit topic gezegd dat de HRA afgebouwd moet worden in 30 jaar: stel nu een einddatum in van 2042. Dan weet iedereen waar hij aan toe is, en verandert er op de korte termijn weinig. Maar zelfs in landen waar ze big-bang style de HRA hebben afgeschaft gaf het geen grote problemen.

[nare man]

RemcoDelft schreef op vrijdag 23 december 2011 @ 10:34:
[...]

Simpelweg verplichten te doen wat het rijk wil lijkt me een mooi begin...

Wat als ze dat niet doen? Dat is de situatie waar we het over hebben.

En anders "koppen laten rollen", of beter gewoon ontslaan. Als de rijksoverheid daadwerkelijk wil dat er voldoende woonruimte komt, hoe kan het dan dat ruim 400 gemeenten dat niet uitvoeren?

Met koppen laten rollen kom je niet verder. Dan komen er nieuwe poppetjes die het andermaal niet doen.

Je zou hooguit kunnen zeggen: dan doet het Rijk het zelf. Maar ook dan zul je weer te maken krijgen met onwillige ambtenaren en de ineffectiviteit van sancties.

[Remus]

Senor Sjon schreef op vrijdag 23 december 2011 @ 09:42:
Die hele sociale zekerheid is op de pof gebouwd. Althans, in den beginne niet. Maar toen waren er ook veel minder werklozen e.d. Dat stelsel was toen makkelijk te handhaven.

De aardgasbel heeft ons voor een deel rijk en lui gemaakt.

Historisch gezien is het aantal werklozen in Nederland helemaal niet groot. Er wordt echt te veel paniek gezaaid om een paar procentpuntjes achter de komma toename. Er wordt nu veel ophef gemaakt over een aantal 'grote' bedrijven die banen schrappen, maar als je het vergelijkt met de massa-ontslagen in de jaren 80 of de sluiting van de mijnen in de jaren 60 (70?) dan zijn de huidige verliezen aan arbeidsplaatsen echt peanuts.

Nederland is op dit moment hard bezig zichzelf een crisis aan te praten. Kijk maar het nieuws: een enquete geeft aan dat het consumentvertrouwen nog nooit zo laag is geweest en dat mensen zeggen minder geld uit te geven. Tegelijkertijd waren de uitgaven rond Sinterklaas de hoogste in jaren en zal dat voor de kerst weinig ander zijn. Het gaat goed met Nederland en het doemdenken en navelstaren of te veel focussen op de schuldquote, de aandelenkoeren en de euro koers (die momenteel overigens hetzelfde is als 2 jaar geleden en bijna hetzelfde als 5 jaar geleden) versterkt het negatief sentiment, terwijl er in werkelijkheid weinig tot geen reden voor is (totdat al die negativiteit een self-fullfilling prophecy wordt)

Voor de sociale zekerheid betalen jij en ik overigens gewoon premie via de loonbelasting. Tot een paar jaar geleden betaalde je die premie ook voor de WW, maar dat is toen op 0% gezet omdat er veel meer geld aan WW-premie binnenkwam dan dat de overheid uitgaf aan uitkeringen!

[Pooh]

@nare man: Ik denk dat je een gemeente inderdaad zou kunnen korten op de rijksbijdrage, en die korting via artikel-12 naar de gemeente sluizen. Daarmee komt een gemeente onder prachtige curatele te staan, en zitten in elk geval suffe prestige-projecten er niet meer in. In combinatie met het verplicht sneuvelen van een aantal koppen, denk ik dat je heel wat meer druk kunt uitoefenen dan je in eerste instantie denkt.

Maar de vraag is of je dat moet willen. Het idee van democratie is dat de bevolking dat doet, door op andere partijen te stemmen of zelf in de gemeenteraad te gaan zitten. Helaas zijn er weinig meer die daar zin in hebben.

[BlakHawk]

Remus schreef op vrijdag 23 december 2011 @ 11:36:
Historisch gezien is het aantal werklozen in Nederland helemaal niet groot. Er wordt echt te veel paniek gezaaid om een paar procentpuntjes achter de komma toename. Er wordt nu veel ophef gemaakt over een aantal 'grote' bedrijven die banen schrappen, maar als je het vergelijkt met de massa-ontslagen in de jaren 80 of de sluiting van de mijnen in de jaren 60 (70?) dan zijn de huidige verliezen aan arbeidsplaatsen echt peanuts.

Nederland is op dit moment hard bezig zichzelf een crisis aan te praten. Kijk maar het nieuws: een enquete geeft aan dat het consumentvertrouwen nog nooit zo laag is geweest en dat mensen zeggen minder geld uit te geven. Tegelijkertijd waren de uitgaven rond Sinterklaas de hoogste in jaren en zal dat voor de kerst weinig ander zijn. Het gaat goed met Nederland en het doemdenken en navelstaren of te veel focussen op de schuldquote, de aandelenkoeren en de euro koers (die momenteel overigens hetzelfde is als 2 jaar geleden en bijna hetzelfde als 5 jaar geleden) versterkt het negatief sentiment, terwijl er in werkelijkheid weinig tot geen reden voor is (totdat al die negativiteit een self-fullfilling prophecy wordt)

Voor de sociale zekerheid betalen jij en ik overigens gewoon premie via de loonbelasting. Tot een paar jaar geleden betaalde je die premie ook voor de WW, maar dat is toen op 0% gezet omdat er veel meer geld aan WW-premie binnenkwam dan dat de overheid uitgaf aan uitkeringen!

Helemaal mee eens.
Echt bizar als ik weer de tv aanzet en de domme antwoorden hoor van zo veel mensen.

Mensen hebben nog steeds dezelfde baan, met hetzelfde salaris, maar toch als antwoord, ja die crisis he, goed letten op de uitgaven en geen vakanties.

En opeens gaan we ook aan bekende Nederlanders en presentatoren vragen of de crisis merkbaar is? En dan nog "ja" als antwoord geven ook

Dan begrijp je de definitie crisis niet...

Ik kan me ook niet voorstellen dat 538/sbs/rtl opeens de salarissen naar beneden bijstellen door de crisis...

[sanderb]

Volgens de Hypotheekshop, met 175 vestigingen een van de grootste hypotheekadviesbureaus in Nederland, geven banken in toenemende mate al het advies aan klanten om meer hypotheekschuld af te lossen.

http://www.nu.nl/geldzake...n-hypotheek-herijken.html

In hoeverre is zo'n advies van een bank dwingend? Blijft het bij een advies, en voldoen ze daarmee keurig aan de zorgplicht, of gaan banken proberen te flutproducten die ze in het verleden verkocht hebben recht te trekken?

Ik moet eerlijk bekennen dat ik niet weet of er in mijn hypotheek een clausule staat dat de bank bij gebleken onderwaarde een aflossing kan eisen.

Op zich vind ik het helemaal zo slecht nog niet dat banken eens gaan kijken naar de volledig aflossingsvrije hypotheken die er zijn en de onderpanden die daar tegenover staan. Maar kunnen ze dit zomaar maken?

edit:

Overigens ben ik niet bang dat de bank bij mij aanklopt. Heb zelf geen volledig aflossingsvrije hypotheek, maar spaar netjes in een potje ernaast voor de helft van het bedrag

[ Voor 9% gewijzigd door sanderb op 23-12-2011 16:17 ]

[JvS]

Daarover gesproken. Iemand die ik ken wilde het eea van haar spaargeld in haar spaardeel van haar 'spaarhypotheek' stoppen. Ze heeft al een volledige 'aflossend' spaardeel, maar mag ook meer inleggen. Heel verstandig natuurlijk. Maar haar bank raadde het haar af, omdat dit fiscaal nadelig zou zijn?

Die snap ik niet helemaal. Ze heeft het nu op een spaarrekening, waardoor ze er 1,2% belasting over betaalt. En als het op het spaardeel is, betaalt ze dat niet. Waarom is dit dan niet fiscaal aantrekkelijk? Gek eigenlijk dat ze zon advies kreeg, terwijl de banken aflossen juist willen gaan stimuleren?

[Verwijderd]

Enig nadeel is dat als je versneld wilt aflossen je vaak een boete moet betalen..

Jippie..

Inleggen in het spaardeel kan natuurlijk vaak kostenloos,

[McVirusS]

JvS schreef op vrijdag 23 december 2011 @ 16:19:
Daarover gesproken. Iemand die ik ken wilde het eea van haar spaargeld in haar spaardeel van haar 'spaarhypotheek' stoppen. Ze heeft al een volledige 'aflossend' spaardeel, maar mag ook meer inleggen. Heel verstandig natuurlijk. Maar haar bank raadde het haar af, omdat dit fiscaal nadelig zou zijn?

Die snap ik niet helemaal. Ze heeft het nu op een spaarrekening, waardoor ze er 1,2% belasting over betaalt. En als het op het spaardeel is, betaalt ze dat niet. Waarom is dit dan niet fiscaal aantrekkelijk? Gek eigenlijk dat ze zon advies kreeg, terwijl de banken aflossen juist willen gaan stimuleren?

Zo lang je binnen de bandbreedte blijft is het juist fiscaal aantrekkelijk.

Bandbreedteregel is dat je in het jaar waarin je het meeste inlegt maximaal 10 keer zoveel mag inleggen als in het jaar waarin je het minste inlegt. Vaak kan een bank wel voor je uitrekenen hoeveel je maximaal mag inleggen. Zij hanteren vaak 1:8 verhouding. Als je buiten bandbreedte komt wordt het wel zeer onaantrekkelijk.

Wat de besparing is in je maandlasten is afhankelijk van hoe lang de hypotheek nog gaat lopen.

In mijn geval scheelde storting van 10k voor looptijd van 30 jaar ongeveer 60 euro netto in de maand (mooi rendement dus ), bij 5,1% rente.

[McVirusS]

Besparing van inleggen in spaarhypotheek kan je zelf uitrekenen met deze 2 tools:

http://www.spaarblog.nl/spaarcalculator/
http://www.berekenhet.nl/...ardoelbenodigdeinleg.html

[dr snuggles]

Bartjuh schreef op donderdag 22 december 2011 @ 21:03:
[...]

Het moet toch wel omlaag, de huizen zijn te erg overgewaardeerd.

Je mist de voordelen;
- De markt komt weer in beweging, omdat als je nu een hypotheek neemt je nog 30 jaar kunt genieten van subsidie, volgend jaar slechts 29 jaar. Ofwel, hoe langer je wacht met kopen, hoe ongunstiger.
- De prijzen zijn nu abnormaal hoog, starters laten het afweten. Als de prijzen weer normaliseren komt het weer binnen bereik, en gaat er onderin de markt weer gekocht worden. Standaard vrije markt principe.
- Mensen worden weer met beide benen op de grond gezet, en gaan weer een beetje nadenken voordat ze een gigantische hypotheek nemen.
- De totale hypotheekschuld-groei remt af, en voorkomt wellicht afwaardering van Nederland.
- Het gigantische gat tussen particuliere- en sociale huur wordt kleiner. Scheefwonen wordt daarmee verminderd.

Eens met al je voordelen, behalve dat langer wachten niet ongunstig is. Als er duidelijkheid in de markt is, zullen prijzen naar een nieuw evenwichtspunt gaan. Verder zeker een hoop voordelen.

Het enige waar ik mee zit is de restschuld tijdens verhuizing. Er zou eigenlijk een soort regeling moeten zijn, met een soort overheidsgarantie, die zorgt dat je wel kunt verhuizen naar een vergelijkbaar (of goedkoper) huis, ook als dat betekend dat je de restschuld meeneemt. Uiteindelijk maakt het voor de bank immers weinig uit.

Ja met de restschuld, daar zat ik ook mee. Ben benieuwd naar de Zweedse geschiedenis waar Senor Sjon het over heeft.

[Jiriki]

Senor Sjon schreef op vrijdag 23 december 2011 @ 10:44:
Maar, de huidige crisis is niet het gevolg van de HRA. Dat is de afhankelijkheid van kredieten en het gerommel van de banken.

Nee, de huidige "crisis" is het gevolg van het verlies van vertrouwen van de consument. Dit topic is eigenlijk een mooi voorbeeld daarvan. Er is niets aan de hand anders dat mensen op hun geld blijven zitten zonder reden.

Koop een nieuwe laptop, koop een auto, koop een huis en ga op vakantie en de crisis is opgelost.

Zet allemaal je huis te koop maar wacht met kopen tot je het verkocht hebt en je hebt het probleem waar we nu mee zitten. Zodra mensen weer willen verhuizen is het probleem verdwenen.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 23 december 2011 @ 16:28:
Enig nadeel is dat als je versneld wilt aflossen je vaak een boete moet betalen..

Jippie..

Inleggen in het spaardeel kan natuurlijk vaak kostenloos,

Vaak alleen als je meer dan x% wilt aflossen (bv. pas bij meer dan 10% per jaar krijg je een boete). Ik ken niet veel mensen die op jaarbasis even 20k klaar hebben liggen om mee af te lossen.

[Ray]

Jiriki schreef op vrijdag 23 december 2011 @ 22:20:
[...]

Nee, de huidige "crisis" is het gevolg van het verlies van vertrouwen van de consument. Dit topic is eigenlijk een mooi voorbeeld daarvan. Er is niets aan de hand anders dat mensen op hun geld blijven zitten zonder reden.

Koop een nieuwe laptop, koop een auto, koop een huis en ga op vakantie en de crisis is opgelost.

Zet allemaal je huis te koop maar wacht met kopen tot je het verkocht hebt en je hebt het probleem waar we nu mee zitten. Zodra mensen weer willen verhuizen is het probleem verdwenen.

ja maar daar kan je in de media geen sensatie verhaal aan ophangen. niets met bloedbad en oorlog op de beurs, rampen in huizenland. Dus dat lees je niet terwijl je hier precies de kern verwoord.

NL, vrijwel het rijkste land ter wereld met een enorm vermogen in crisis ?? waar dan ?

ps. dit is natuurlijk ook weer te kort door de bocht en ik zeg niet dat er geen hervormingen gewenst zijn maar de 'crisis' maken we voor een groot deel zelf door te geloven dat hij er is......

[Señor Sjon]

De geschiedenis in andere landen staat hier grotendeels verteld.

Ik heb weleens een veel uitgebreider artikel gelezen, maar dat is zomaar 5-10 jaar terug in papieren media.

[Verwijderd]

Jiriki schreef op vrijdag 23 december 2011 @ 22:20:
[...]

Nee, de huidige "crisis" is het gevolg van het verlies van vertrouwen van de consument. Dit topic is eigenlijk een mooi voorbeeld daarvan. Er is niets aan de hand anders dat mensen op hun geld blijven zitten zonder reden.

Koop een nieuwe laptop, koop een auto, koop een huis en ga op vakantie en de crisis is opgelost.

Zet allemaal je huis te koop maar wacht met kopen tot je het verkocht hebt en je hebt het probleem waar we nu mee zitten. Zodra mensen weer willen verhuizen is het probleem verdwenen.

Ja, koop gewoon eerst een nieuw huis. Goed voor de economie! En je ouwe huis raak je dan wel probleemloos kwijt.

Ik denk dat je het iets te simpel ziet. De "groei" die we in het verleden heben gehad was doordat veel mensen hun overwaarde omzetten in consumptiegoederen (auto's, maar ook vakanties). Niet echt gebaseerd op werkelijke groei van arbeidsproductiviteit, maar feitelijk gewoon "op de pof". En nu moet er terugbetaald worden. Dat raakt Jan Modaal niet maar we veel mensen aan de onderkant (werklozen) en de bovenkant (eigenaars van modezaken of dure consumptiegoederen). En als de crisis te lang duurt, dan kan Jan Modaal ook geraakt worden: hogere belastingen, minder subsidies en.... werkloosheid. Dus als Jan slim is, geeft hij inderdaad geen geld uit en spaart voor de onzekere tijden..