Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Verwijderd]

Ik spreek nu puur uit gevoel dus cijfers heb ik niet.

Ik denk dat de grootste verliezen geleden worden op huizen die voor starters en jantje modaal niet bereikbaar zijn. Ik heb het dus over huizen vanaf 400.000.
Deze huizen zijn niet voor iedereen bereikbaar en zeker in deze onzekere tijden zullen de mensen die het geld wel hebben wel 2x nadenken om zoveel geld uit te geven. Daarnaast zakken de prijzen een beetje, en aangezien er toch weinig vraag is naar dit soort dure huizen blijft er meer aanbod dan vraag waardoor mensen nog verder zakken met de prijzen..

Huizen tot 200k (starterswoningen) zijn er in overvloed, hele vinex wijken zijn opgetrokken in deze prijsklasse.
Het is ook veel bereikbaarder voor starters en gezinnen met modaal inkomen. Er is dus ook veel meer vraag, en daarom denk ik dat zeker in deze prijsklasse de daling nog wel meevalt.

Huizen tussen de 200-350 zijn vaak doorgroei woningen of mensen met een dubbel modaal+ inkomen. en ook hier is de markt wat krapper qua vraag.

[Rukapul]

Als we nou een mooie dataset hadden dan kunnen we principal component analysis toepassen.

Zelf zou ik voornamelijk inzetten op de volgende factoren: micro locatie (welk deel van stad, afstand tot faciliteiten), kwaliteit (jaren '50-'70 meuk), macro locatie (welk deel van het land), prijssegment.

[nare man]

Hielko schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 12:20:
[...]

Als ze ook daadwerkelijk verkocht worden voor die prijs dan heeft ie toch gewoon gelijk?

Nee, dat mag je natuurlijk niet zeggen. Jarenlang riep iedereen dat de huizenprijzen altijd wel tot in de hemel zouden blijven groeien, maar nu is het bon ton om te roepen dat iedereen met een koophuis een grandioze fout heeft gemaakt en zijn hebberigheid nog wel zal moeten bekopen met 30-50% waardeverlies.

Waag je het om ook maar enigszins te betwijfelen dat de hele huizenmarkt gierend in elkaar zal donderen, dat honderdduizenden gezinnen op straat zullen komen te staan en dat de welvaart die we hadden, nooit meer terug zal komen, dan ben je een luchtfietser, een domme huizenbezitter, en mag je niet meer meepraten.

Dat is ongeveer de toon van het debat op dit moment. Niet (noodzakelijkerwijs) altijd in dit topic, maar wel in vele kringen.

[Slasher]

nare man schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 14:33:
[...]


Nee, dat mag je natuurlijk niet zeggen. Jarenlang riep iedereen dat de huizenprijzen altijd wel tot in de hemel zouden blijven groeien, maar nu is het bon ton om te roepen dat iedereen met een koophuis een grandioze fout heeft gemaakt en zijn hebberigheid nog wel zal moeten bekopen met 30-50% waardeverlies.

Diegene die dat zeggen zijn meestal verzuurde huurders, die de boot gemist hebben.

Ook velen heb ik hier in dit topic horen roepen: Dat de boel maar flink in elkaar mag storten dan kan ik een huis kopen. Nou ja jaren later kunnen we concluderen (en ik riep dat toen al) dat dit dan niet zou betekenen dat je dan een huis kan financieren bij dalende prijzen. Oftewel het is echt altijd praten vanuit de welbekende onderbuik.

nare man schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 14:33:
Dat is ongeveer de toon van het debat op dit moment. Niet (noodzakelijkerwijs) altijd in dit topic, maar wel in vele kringen.

De media helpt ook niet echt mee. De telegraaf (ik weet het niet echt een betrouwbare bron) spuit ook het liefst zwartgalligheid, maar goed mensen lezen het wel en geloven het ook.

[ Voor 47% gewijzigd door Slasher op 09-12-2011 14:45 ]

[Motrax]

offtopic:
[quote]Rukapul schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 13:23:
Als we nou een mooie dataset hadden dan kunnen we principal component analysis toepassen.

Zelf zou ik voornamelijk inzetten op de volgende factoren: micro locatie (welk deel van stad, afstand tot faciliteiten), kwaliteit (jaren '50-'70 meuk), macro locatie (welk deel van het land), prijssegment.
[/quote]
Mijn handen jeuken om er iets moois van te maken... met de tegenwoordige open datasets is best leuke informatie te berekenen!

Alleen... de beschikbare tijd er voor he...

[Verwijderd]

Op zich als de prijzen gelijk blijven maar de inflatie is bv 2% per jaar dan wordt de woning ook 2% per jaar minder waard.

Huizen die eerst 2 ton kosten en nu verkocht worden voor 150k is nog steeds uitzondering..
Ik denk dat de meeste huizen niet eens onder de 175k worden verkocht,
Heb helaas geen cijfers van het kadaster, maar dat is wel wat ik zo links en rechts hoor..

En zolang de mens niet MOET verkopen zal de verkoper niet heel snel voor een zeer laag bod vallen..

[ Voor 11% gewijzigd door Verwijderd op 09-12-2011 14:54 ]

[nare man]

De werkelijkheid ligt wel wat gecompliceerder dan de vaststelling dat de huizenprijzen dalen en de aanname dat we daardoor straks allemaal met een modaal salaris een grote 2-onder-1 kapper kunnen kopen. Voor veel huizenbezitters is het simpelweg een kwestie van onmogelijkheid tot verkoop. Als je nu met een huis zit dat begin 2007 gekocht is, op de top van de markt, en je ziet dat de prijzen nu met 10-15% gecorrigeerd zijn, dan ga je echt niet een verlies van 50-60k nemen. Dan blijf je gewoon zitten waar je zit, ook al vind je je huidige woning misschien oncomfortabel. Dat zou bij mij ook de overweging zijn: ik ben van plan om na een jaar of 6-7 weer te verhuizen, maar als de markt dan nog steeds zo op zijn gat ligt dat er tienduizenden euro's bij moeten, dan verhuis ik gewoon niet. Dan bljif ik lekker zitten (het huis is ruim genoeg) en los ik nog een paar jaar flink af, totdat ik kan verkopen zonder restschuld.

[Verwijderd]

Slasher schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 14:38:
Diegene die dat zeggen zijn meestal verzuurde huurders, die de boot gemist hebben.

Hoezo is huren 'zuur'? Als ik een appartement van 200k voor euro 700 per maand huur of ik betaal elke maand netto 700 euro aan hypotheek(rente en aflossing) + 800 euro per maand aan waardeverlies voor hetzelfde appartement dan lijkt mij kopen juist 'zuur'.

En dat de hele discussie over 'gefrustreerde huurders' juist gevoerd wordt door huizenbezitters die met het idee van 'eeuwig stijgende huizenprijzen' gekocht hebben en nu op de blaren zitten.

[Rukapul]

Waarom zou je dat doen? Even aannemende dat je toch 'upgrade' dan is het verkopen+kopen in een dip waarbij je het verschil even bijlegt een prima optie als je het geld hebt. Voor de meesten geen optie, maar juist voor de beter verdienenden wel.

[Cocytus]

nare man schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 14:59:
De werkelijkheid ligt wel wat gecompliceerder dan de vaststelling dat de huizenprijzen dalen en de aanname dat we daardoor straks allemaal met een modaal salaris een grote 2-onder-1 kapper kunnen kopen. Voor veel huizenbezitters is het simpelweg een kwestie van onmogelijkheid tot verkoop. Als je nu met een huis zit dat begin 2007 gekocht is, op de top van de markt, en je ziet dat de prijzen nu met 10-15% gecorrigeerd zijn, dan ga je echt niet een verlies van 50-60k nemen. Dan blijf je gewoon zitten waar je zit, ook al vind je je huidige woning misschien oncomfortabel. Dat zou bij mij ook de overweging zijn: ik ben van plan om na een jaar of 6-7 weer te verhuizen, maar als de markt dan nog steeds zo op zijn gat ligt dat er tienduizenden euro's bij moeten, dan verhuis ik gewoon niet. Dan bljif ik lekker zitten (het huis is ruim genoeg) en los ik nog een paar jaar flink af, totdat ik kan verkopen zonder restschuld.

't Ligt er maar net aan naar wát je wil verhuizen. Ik zou graag 10% verlies incasseren op het huis wat ik destijds (stel) voor €300.000 heb gekocht, als ik dan ook 10% minder hoef te betalen voor het huis wat destijds €500.000 moest opleveren. Netto voordeel vergeleken met gelijkblijvende prijzen €20.000

[nare man]

Verwijderd schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 15:05:
[...]

Hoezo is huren 'zuur'? Als ik een appartement van 200k voor euro 700 per maand huur of ik betaal elke maand netto 700 euro aan hypotheek(rente en aflossing) + 800 euro per maand aan waardeverlies voor hetzelfde appartement dan lijkt mij kopen juist 'zuur'.

En door dit soort nutteloos getamboer op rare rekensommetjes van honderden euro's waardeverlies per maand verzuurt de discussie.

[ Voor 3% gewijzigd door nare man op 09-12-2011 15:15 ]

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 15:05:
[...]

Hoezo is huren 'zuur'? Als ik een appartement van 200k voor euro 700 per maand huur of ik betaal elke maand netto 700 euro aan hypotheek(rente en aflossing) + 800 euro per maand aan waardeverlies voor hetzelfde appartement dan lijkt mij kopen juist 'zuur'.

En dat de hele discussie over 'gefrustreerde huurders' juist gevoerd wordt door huizenbezitters die met het idee van 'eeuwig stijgende huizenprijzen' gekocht hebben en nu op de blaren zitten.

Je hebt wel een puntje,

Maar welke groep klaagt het hardst over de "hoge" prijzen? Juist de niet huizenbezitters.
Prijzen zijn misschien ook wel te hoog, maar door de crisis zijn de voorwaarden om een hypotheek te krijgen ook aanzienlijk verscherpt. Men kan dus gewoon minder lenen. Konden ze in 2007 nog een huis van 250k financieren, kunnen ze nu met hetzelfde inkomen misschien maar 200k lenen.
Betekend dit dat de huizenprijzen ook maar met 50k moeten zakken?

Dat is een beetje de tendens die ontstaan is, paar jaar geleden kon het ook dus nu moet het ook kunnen.
Het kan dus niet, dus de prijzen zijn te hoog volgens die mensen.

Zoals Nare Man zegt: Zolang mensen geen problemen hebben om af te lossen zullen ze er gewoon blijven wonen ipv het verlies te nemen, dus ik verwacht helemaal geen bubbel die ineens knapt..
En door de hoge inflatie die verwacht wordt komend jaren zullen de prijzen niet veel meer zakken..

[nare man]

Cocytus schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 15:09:
[...]


't Ligt er maar net aan naar wát je wil verhuizen. Ik zou graag 10% verlies incasseren op het huis wat ik destijds (stel) voor €300.000 heb gekocht, als ik dan ook 10% minder hoef te betalen voor het huis wat destijds €500.000 moest opleveren. Netto voordeel vergeleken met gelijkblijvende prijzen €20.000

Helemaal mee eens, maar zoals Rukapul terecht zegt, dan moet je het geld wel hebben om het ontstane gat te overbruggen. Als je dat hebt, zou je bij de zich nu ontwikkelende situatie wel eens flink voordeel kunnen hebben, zeker omdat duurdere huizen naar verhouding ook nog eens sneller in prijs dalen.

Zoals ik al eerder concludeerde: de haves gaan hier weer baat bij hebben, terwijl de have-nots in de shit komen. Blijf je aflossen en sparen totdat je het gat kunt overbruggen dan ga je er inderdaad voordeel bij hebben.

[assje]

Verwijderd schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 15:05:
[...]
Hoezo is huren 'zuur'? Als ik een appartement van 200k voor euro 700 per maand huur of ik betaal elke maand netto 700 euro aan hypotheek(rente en aflossing) + 800 euro per maand aan waardeverlies voor hetzelfde appartement dan lijkt mij kopen juist 'zuur'.

En dat de hele discussie over 'gefrustreerde huurders' juist gevoerd wordt door huizenbezitters die met het idee van 'eeuwig stijgende huizenprijzen' gekocht hebben en nu op de blaren zitten.

Aflossen kost geen geld he, da's gewoon sparen...

(je kan in ieder geval niet aflossing en waardevermindering bij elkaar optellen en dat als kosten zien)

[ Voor 9% gewijzigd door assje op 09-12-2011 15:21 ]

[Slasher]

Verwijderd schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 15:05:
[...]

Hoezo is huren 'zuur'? Als ik een appartement van 200k voor euro 700 per maand huur of ik betaal elke maand netto 700 euro aan hypotheek(rente en aflossing) + 800 euro per maand aan waardeverlies voor hetzelfde appartement dan lijkt mij kopen juist 'zuur'.

Jaren geleden keken de huurders wel met een zuur gezicht naar de kopers die dikke overwaardes opstreken, en dat niet konden verkroppen. Dat bedoelde ik er meer mee

Verwijderd schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 15:05:
[...]

En dat de hele discussie over 'gefrustreerde huurders' juist gevoerd wordt door huizenbezitters die met het idee van 'eeuwig stijgende huizenprijzen' gekocht hebben en nu op de blaren zitten.

-1 Generaliserend. Ik zit niet op de blaren hoor, ik heb door de lage rente en de HRA jaren goedkoop kunnen wonen en veel kunnen sparen waardoor ik een eventueel verlies zonder problemen makkelijk kan opvangen.

En als ik mijn verwachtte verlies deel door het aantal maanden dat ik daar gewoond heb is de afschrijving ook minimaal. Dus nee ik zit absoluut niet op de blaren, dus aub niet alles over 1 kam scheren

[ Voor 25% gewijzigd door Slasher op 09-12-2011 15:34 ]

[Hielko]

Zoals ik al eerder concludeerde: de haves gaan hier weer baat bij hebben, terwijl de have-nots in de shit komen. Blijf je aflossen en sparen totdat je het gat kunt overbruggen dan ga je er inderdaad voordeel bij hebben.

Mwa, niet echt. De haves worden het hardst geraakt in een economische crisis/huizen crisis, immers die hebben bezittingen die ze kunnen verliezen. Mensen die niks hebben kunnen weinig verliezen. Het is wel een heel specifieke groep die er van kan profiteren. Eigenlijk alleen mensen die recentelijk veel geld verdiend hebben komen er goed uit. De andere haves zitten al in een duur huis wat gekelderd is in waarde en/of hun geld is op de beurs al door midden gehakt, het eigen bedrijf is in problemen etc.

[nare man]

Hielko schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 15:28:
[...]

Mwa, niet echt. De haves worden het hardst geraakt in een economische crisis/huizen crisis, immers die hebben bezittingen die ze kunnen verliezen. Mensen die niks hebben kunnen weinig verliezen. Het is wel een heel specifieke groep die er van kan profiteren. Eigenlijk alleen mensen die recentelijk veel geld verdiend hebben komen er goed uit. De andere haves zitten al in een duur huis wat gekelderd is in waarde en/of hun geld is op de beurs al door midden gehakt, het eigen bedrijf is in problemen etc.

Je hebt gelijk. Ik was ook niet duidelijk: ik bedoelde met have-nots in dit verband mensen die klem zitten in een te duur gekocht koophuis, zonder eigen vermogen, met een deel aflossingsvrije hypotheek en geen verdere middelen. Kortom: Henk en Ingrid die zich door gladde verkooppraatjes hebben laten verleiden tot het aangaan van, in verhouding tot hun inkomen, onverantwoord hoge financiële verplichtingen.

[RemcoDelft]

nare man schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 14:59:
De werkelijkheid ligt wel wat gecompliceerder dan de vaststelling dat de huizenprijzen dalen en de aanname dat we daardoor straks allemaal met een modaal salaris een grote 2-onder-1 kapper kunnen kopen. Voor veel huizenbezitters is het simpelweg een kwestie van onmogelijkheid tot verkoop. Als je nu met een huis zit dat begin 2007 gekocht is, op de top van de markt, en je ziet dat de prijzen nu met 10-15% gecorrigeerd zijn, dan ga je echt niet een verlies van 50-60k nemen. Dan blijf je gewoon zitten waar je zit, ook al vind je je huidige woning misschien oncomfortabel. Dat zou bij mij ook de overweging zijn: ik ben van plan om na een jaar of 6-7 weer te verhuizen, maar als de markt dan nog steeds zo op zijn gat ligt dat er tienduizenden euro's bij moeten, dan verhuis ik gewoon niet. Dan bljif ik lekker zitten (het huis is ruim genoeg) en los ik nog een paar jaar flink af, totdat ik kan verkopen zonder restschuld.

Vergeet niet dat minder dan 5% van de huizenbezitters jaarlijks z'n huis verkoopt. En er zijn altijd wel mensen die om wat voor reden dan ook wel moeten/willen verkopen.

[Verwijderd]

Hielko schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 15:28:
[...]

Mwa, niet echt. De haves worden het hardst geraakt in een economische crisis/huizen crisis, immers die hebben bezittingen die ze kunnen verliezen. Mensen die niks hebben kunnen weinig verliezen. Het is wel een heel specifieke groep die er van kan profiteren. Eigenlijk alleen mensen die recentelijk veel geld verdiend hebben komen er goed uit. De andere haves zitten al in een duur huis wat gekelderd is in waarde en/of hun geld is op de beurs al door midden gehakt, het eigen bedrijf is in problemen etc.

De Haves worden helemaal niet hard geraakt (tenzij ze de maandlasten niet meer kunnen betalen).

Stel ze hebben nu een huis van 300k.
Huizenprijzen dalen maar de mensen lossen ook af..
Uiteindelijk hebben ze hun hypotheek afgelost en het huis is dan nog maar 150k waard.
Ze hebben misschien 150k afgeschreven op hun huis, maar hebben in een gunstig geval geen stijgende maandlasten gehad.
Ik heb bv mijn rente op 25 jaar vast staan, dit betekend dus dat mijn maandlasten 25 jaar hetzelfde zijn.

Huren daar integen zullen elk jaar stijgen, betaal je nu 700 euro huur, betaal je over 30 jaar misschien wel 1400 euro voor hetzelfde shitty appartementje..

Wie is dan gunstiger uit??

[Tleilaxu]

Slasher schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 14:38:
[...]


Diegene die dat zeggen zijn meestal verzuurde huurders, die de boot gemist hebben.

Slasher schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 15:24:
[...]

[...]


-1 Generaliserend.

[Slasher]

Tleilaxu schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 15:44:
[...]


[...]

Meestal is niet generaliserend

[Tleilaxu]

Slasher schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 15:48:
[...]


Meestal is niet generaliserend

Slasher schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 15:24:
[...]


Jaren geleden keken de huurders wel met een zuur gezicht naar de kopers die dikke overwaardes opstreken, en dat niet konden verkroppen. Dat bedoelde ik er meer mee

[Hielko]

Verwijderd schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 15:34:
[...]


De Haves worden helemaal niet hard geraakt (tenzij ze de maandlasten niet meer kunnen betalen).

Stel ze hebben nu een huis van 300k.
Huizenprijzen dalen maar de mensen lossen ook af..
Uiteindelijk hebben ze hun hypotheek afgelost en het huis is dan nog maar 150k waard.
Ze hebben misschien 150k afgeschreven op hun huis, maar hebben in een gunstig geval geen stijgende maandlasten gehad.
Ik heb bv mijn rente op 25 jaar vast staan, dit betekend dus dat mijn maandlasten 25 jaar hetzelfde zijn.

Huren daar integen zullen elk jaar stijgen, betaal je nu 700 euro huur, betaal je over 30 jaar misschien wel 1400 euro voor hetzelfde shitty appartementje..

Wie is dan gunstiger uit??

Weet niet of je nou echt kan spraken van een 'have' als het hebt over mensen met een 300K huis waar nog een flinke hypotheek op zit. Als waarde huis - waarde hypotheek = weinig, dan heb je niet veel. Dan is het gewoon de bekende huren vs kopen discussie, waarbij kopen vaak gunstiger is voor mensen die er lang blijven zitten, en huren meestal gunstiger is voor mensen die dat niet doen.

[Verwijderd]

Hielko schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 16:10:
[...]

Weet niet of je nou echt kan spraken van een 'have' als het hebt over mensen met een 300K huis waar nog een flinke hypotheek op zit. Als waarde huis - waarde hypotheek = weinig, dan heb je niet veel. Dan is het gewoon de bekende huren vs kopen discussie, waarbij kopen vaak gunstiger is voor mensen die er lang blijven zitten, en huren meestal gunstiger is voor mensen die dat niet doen.

Precies,
Voor mij persoonlijk zie ik een huis kopen ook als investering in de toekomst. Daarom heb ik ook een huis gekocht waar ik in principe de rest van mijn leven kan blijven wonen.

Tegen de tijd dat ik met pensioen ga zou ik graag in een hypotheekvrij huis willen wonen.
Ik betaal dan nog een klein beetje belasting maar heb dan verder geen woonlasten en kan dan op en top genieten van mijn pensioen.

Huren is niets mis mee, maar over 35 jaar als ik met pensioen kan de huren ruim 1500-2000 euro zijn blijft er weinig over van een pensioentje..

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 09-12-2011 16:29 ]

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 15:34:
Huren daar integen zullen elk jaar stijgen, betaal je nu 700 euro huur, betaal je over 30 jaar misschien wel 1400 euro voor hetzelfde shitty appartementje..

Ja, en de salarissen stijgen ook. Met sociale huurwoningen stijgt de huurprijs zelfs 1:1 mee met de inflatie, dus dan kan je zelfs niet spreken van een stijging als je salaris ook met de inflatie meestijgt.

Daarbij heb je hoe dan ook meer zekerheid qua maandlasten met een huurwoning, omdat je weet hoeveel deze fluctueert i.v.m. huurstijgingen (veelal vastgelegd in huurcontract). Fluctuaties in rentes en woonprijzen kúnnen zorgen voor een veel hogere stijging van maandlasten en restschuld respectievelijk.

Wie is dan gunstiger uit??

Als iemand hier een (simpel) antwoord op zou hebben, had dit draadje nooit 500+ pagina's aan discussies gehad

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 16:29:
[...]


Ja, en de salarissen stijgen ook. Met sociale huurwoningen stijgt de huurprijs zelfs 1:1 mee met de inflatie, dus dan kan je zelfs niet spreken van een stijging als je salaris ook met de inflatie meestijgt.

Daarbij heb je hoe dan ook meer zekerheid qua maandlasten met een huurwoning, omdat je weet hoeveel deze fluctueert i.v.m. huurstijgingen (veelal vastgelegd in huurcontract). Fluctuaties in rentes en woonprijzen kúnnen zorgen voor een veel hogere stijging van maandlasten en restschuld respectievelijk.

Ik heb mijn rente voor 25 jaar vast, ik weet dus precies op de cent nauwkeurig wat ik die jaren betaal, en weet ook dat dit niet zal stijgen.
Die laatste 5 jaar heb ik kans dat ik meer betaal, maar ik heb de intentie om voor die tijd mijn hypotheek afgelost te hebben dus met de rente standen na de 25 jaar heb ik niets te maken.

Huren stijgen jaarlijks.. betaal je nu 700 euro dan betaal je over 25 jaar 1126 euro. (inflatie van 2% per jaar).
En na die 25 jaar betaal ik bijna niets terwijl een huurder nog lekker maandelijks die 1126 euro mag aftikken.

Salarissen stijgen inderdaad, maar omdat mijn woonlasten niet stijgen houdt ik per maand meer over de komende jaren. Al zal dat wel weer opgaan aan hogere zorglasten of andere belastingen etc..

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 09-12-2011 16:35 ]

[nare man]

RemcoDelft schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 15:31:
[...]

Vergeet niet dat minder dan 5% van de huizenbezitters jaarlijks z'n huis verkoopt. En er zijn altijd wel mensen die om wat voor reden dan ook wel moeten/willen verkopen.

Alleen een executieverkoop is gedwongen verkoop, in alle andere gevallen is het vrijwillig. Zelfs een scheiding kun je nog proberen ten gunste te keren: maak je ruzie met je partner en heb je een dikke restschuld op je huis, dan is mediation of relatietherapie wellicht een goedkopere oplossing dan ontvlechten

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 16:34:
[...]


Ik heb mijn rente voor 25 jaar vast, ik weet dus precies op de cent nauwkeurig wat ik die jaren betaal, en weet ook dat dit niet zal stijgen.
Die laatste 5 jaar heb ik kans dat ik meer betaal, maar ik heb de intentie om voor die tijd mijn hypotheek afgelost te hebben dus met de rente standen na de 25 jaar heb ik niets te maken.

Huren stijgen jaarlijks.. betaal je nu 700 euro dan betaal je over 25 jaar 1126 euro. (inflatie van 2% per jaar).
En na die 25 jaar betaal ik bijna niets terwijl een huurder nog lekker maandelijks die 1126 euro mag aftikken.

Salarissen stijgen inderdaad, maar omdat mijn woonlasten niet stijgen houdt ik per maand meer over de komende jaren. Al zal dat wel weer opgaan aan hogere zorglasten of andere belastingen etc..

Er kan veel gebeuren in 25 jaar. In die 25 jaar heb jij behoorlijk wat verspijkerd aan onderhoud (nieuwe CV ketel, bijvoorbeeld), betaald aan belastingen, hogere maandlasten hebt door een hogere rente (want: 25 jaar vast) en andere kosten gemaakt die bij een huurwoning niet aan de orde zijn, waarbij een huurder dus geld overhoudt om van te sparen en wellicht zo op een mooi vermogen uit zou komen in dezelfde orde van grootte als de waarde van je huis. Als je als hurend gezin op jaarbasis €10k opzij kunt zetten, heb je na 25 jaar meer dan €250k op je bankrekening staan waar je gewoon bij kunt en een gloednieuw huis van kunt kopen.

Maar goed -- bovenstaand is nogal theoretisch cq. hypothetisch. Misschien dat jij over 10 jaar al liever in een andere woning gaat zitten om wat voor reden dan ook; dan verandert de situatie ook aanzienlijk.

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 16:34:
[...]
Huren stijgen jaarlijks.. betaal je nu 700 euro dan betaal je over 25 jaar 1126 euro. (inflatie van 2% per jaar).
En na die 25 jaar betaal ik bijna niets terwijl een huurder nog lekker maandelijks die 1126 euro mag aftikken.

Ik denk dat je hierop wel kan concluderen dat zowel sociale huurders die al 40 jaar wonen als kopers die al 40 jaar wonen nu een schijntje aan woonlasten per maand hebben. En dat zal over 40 jaar weer zo zijn, maar dan moet je nooit meer verhuizen.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 16:56:
[...]


Er kan veel gebeuren in 25 jaar. In die 25 jaar heb jij behoorlijk wat verspijkerd aan onderhoud (nieuwe CV ketel, bijvoorbeeld), betaald aan belastingen, hogere maandlasten hebt door een hogere rente (want: 25 jaar vast) en andere kosten gemaakt die bij een huurwoning niet aan de orde zijn, waarbij een huurder dus geld overhoudt om van te sparen en wellicht zo op een mooi vermogen uit zou komen in dezelfde orde van grootte als de waarde van je huis. Als je als hurend gezin op jaarbasis €10k opzij kunt zetten, heb je na 25 jaar meer dan €250k op je bankrekening staan waar je gewoon bij kunt en een gloednieuw huis van kunt kopen.

Maar goed -- bovenstaand is nogal theoretisch cq. hypothetisch. Misschien dat jij over 10 jaar al liever in een andere woning gaat zitten om wat voor reden dan ook; dan verandert de situatie ook aanzienlijk.

Klopt, daarintegen heb ik wel de vrijheid om zelf dingen naar mijn smaak te verspijkeren en zit ik niet vast aan een goedkoop woningbouw keukentje die minimaal 25 jaar mee moet gaan, of een badkamer die heel basic is..
Tuurlijk kun je dingen naar je wens laten veranderen maar dan gaat je huur wel omhoog..

Investeren in je woongenot is het.. Ik heb liever een keuken die 100% naar mijn smaak is dan een standaard blokje van de woningbouw waar ik niet 100% tevreden over ben..

[nare man]

Verwijderd schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 16:34:
[...]


Ik heb mijn rente voor 25 jaar vast, ik weet dus precies op de cent nauwkeurig wat ik die jaren betaal, en weet ook dat dit niet zal stijgen.

http://www.nu.nl/politiek...heekrenteaftrek-niet.html

[Verwijderd]

nare man schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 17:02:
[...]


http://www.nu.nl/politiek...heekrenteaftrek-niet.html

Netto zal er inderdaad wat veranderen, maar bruto niet.
Ik heb sinds de eerste geruchten dat de HRA afgeschaft zou worden rekening gehouden of ik de bruto lasten kan dragen en dit is geen probleem.

[EXX]

nare man schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 17:02:
[...]


http://www.nu.nl/politiek...heekrenteaftrek-niet.html

Waarschijnlijk gaat het hier over: http://www.pleinplus.nl/n...g_op_hypotheekrenteaftrek

Als je op de bruto maandlasten begroot, is er natuulrijk weinig aan de hand. Het zal alleen een neerwaartse druk geven op de huizenprijzen.

[ Voor 17% gewijzigd door EXX op 09-12-2011 17:14 ]

[Xanaroth]

EXX schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 17:13:
[...]


Waarschijnlijk gaat het hier over: http://www.pleinplus.nl/n...g_op_hypotheekrenteaftrek

Als je op de bruto maandlasten begroot, is er natuulrijk weinig aan de hand. Het zal alleen een neerwaartse druk geven op de huizenprijzen.

Zou een goede zaak zijn, eindelijk vooruitgang rond hypotheken/HRA om je maximale schuld zo lang mogelijk vast te houden wat minder aantrekkelijk te maken.

Kwa bruto maandlasten maakt het niks uit - je krijgt minder HRA bij lagere schuld, maar lagere schuld betekend ook dat je maandlasten elk jaar zullen gaan dalen (rente component wordt minder). Die zullen elkaar dus redelijk in evenwicht houden.

[Rukapul]

EXX schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 17:13:
[...]


Waarschijnlijk gaat het hier over: http://www.pleinplus.nl/n...g_op_hypotheekrenteaftrek

Wat een absurde (en incomplete, maar ok) uitvoeringsvorm.

De fictieve lineaire hypotheek uitvoeringsvorm is veel beter en eerlijker omdat het niet eenzijdig aftrek beperkt tot degenen die wel een robuste financiele huishouding voeren.

Sowieso mist vermelding van het opheffen van alle voorwaarden gekoppeld aan bv de KWE en compensatie van opstartkosten ervan.

[ Voor 11% gewijzigd door Rukapul op 09-12-2011 18:07 ]

[Xanaroth]

Rukapul schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 18:05:
[...]

Wat een absurde (en incomplete, maar ok) uitvoeringsvorm.

De fictieve lineaire hypotheek uitvoeringsvorm is veel beter en eerlijker omdat het niet eenzijdig aftrek beperkt tot degenen die wel een robuste financiele huishouding voeren.

Sowieso mist vermelding van het opheffen van alle voorwaarden gekoppeld aan bv de KWE en compensatie van opstartkosten ervan.

Het is al een gigantische stap voorwaarts van 'we doen absoluut niks eraan'. Het blijft een overheid, iets goed en efficient doen is nog altijd te ingewikkeld.

[dr snuggles]

Rukapul schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 18:05:
[...]
De fictieve lineaire hypotheek uitvoeringsvorm is veel beter en eerlijker omdat het niet eenzijdig aftrek beperkt tot degenen die wel een robuste financiele huishouding voeren.

Kun je uitleggen waarom een fictieve lineaire hypotheek beter is dan deze fictieve annuiteitenhypotheek
_{Edit: of bedoel je lineair afbouwen?}

Wat in het voorstel staat betekent effectief om van een spaar-, beleggings- en bankspaarhypotheek een fictieve annuiteitenhypotheek te maken. Immers: je krijgt alleen hypotheekrenteaftrek over je schuld minus gespaarde vermogen.

Het plan van de overheid is echter deels ineffectief omdat dit makkelijk te omzeilen is. Als ik een bankspaarhypotheek zou hebben, zou ik de hypotheek oversluiten in een variant met 50% aflossen en 50%aflossingsvrij. Dit laatste aflossingsvrije deel kun je alsnog sparen met langdurige staatsobligaties of spaardepositos waar je een hoge rente krijgt. Dit laatste deel regel je zelf en is dus niet in je hypotheek opgenomen, waardoor deze regeling er niet voor geldt. Effectief heb je dan alsnog een halve spaarhypotheek gemaakt waarbij je meer misbruik/gebruik maakt van de hypotheekrenteaftrek. Het voordeel is dus dat je hypotheekrente bruto betaalt terwijl je een hoge rente netto ontvangt over het gespaarde deel. Bij de huidige -lage- rentestant draai je break-even inclusief vermogensbelasting, maar bij hogere rentestanden zul je winst maken. Net als de bank trouwens.

[Rukapul]

dr snuggles schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 22:23:
[...]

Kun je uitleggen waarom een fictieve lineaire hypotheek beter is dan deze fictieve annuiteitenhypotheek
_{Edit: of bedoel je lineair afbouwen?}

lineair of annuiteiten is beide om het even zolang het maar over het gehele hypotheekbedrag gaat (en daarom dus 'fictief')

Wat in het voorstel staat betekent effectief om van een spaar-, beleggings- en bankspaarhypotheek een fictieve annuiteitenhypotheek te maken. Immers: je krijgt alleen hypotheekrenteaftrek over je schuld minus gespaarde vermogen.

Het artikel spreekt niet over fictief. En dat maakt een heel groot verschil aangezien alleen daadwerkelijke opgebouwde vermogens het haasje zijn en aflossingsvrij dus niet, evenals diverse tussenvormen. En dat spaarhypotheken met een hoog-laag constructie het hardst worden aangepakt.

Het plan van de overheid is echter deels ineffectief omdat dit makkelijk te omzeilen is. Als ik een bankspaarhypotheek zou hebben, zou ik de hypotheek oversluiten in een variant met 50% aflossen en 50%aflossingsvrij. Dit laatste aflossingsvrije deel kun je alsnog sparen met langdurige staatsobligaties of spaardepositos waar je een hoge rente krijgt. Dit laatste deel regel je zelf en is dus niet in je hypotheek opgenomen, waardoor deze regeling er niet voor geldt. Effectief heb je dan alsnog een halve spaarhypotheek gemaakt waarbij je meer misbruik/gebruik maakt van de hypotheekrenteaftrek. Het voordeel is dus dat je hypotheekrente bruto betaalt terwijl je een hoge rente netto ontvangt over het gespaarde deel. Bij de huidige -lage- rentestant draai je break-even inclusief vermogensbelasting, maar bij hogere rentestanden zul je winst maken. Net als de bank trouwens.

Je onderbouwt precies mijn punt.

Daarom is het zo van belang om van een fictieve (beter woord: forfetaire) aflossing uit te gaan.

[EXX]

Ik vermoed dat men de aflossingsvrije hypotheek ook anders gaat behandelen, dus geen 100% HRA over de hele looptijd.

[Roenie]

dr snuggles schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 22:23:...Het plan van de overheid is echter deels ineffectief omdat dit makkelijk te omzeilen is. Als ik een bankspaarhypotheek zou hebben, zou ik de hypotheek oversluiten in een variant met 50% aflossen en 50%aflossingsvrij. Dit laatste aflossingsvrije deel kun je alsnog sparen met langdurige staatsobligaties of spaardepositos waar je een hoge rente krijgt. Dit laatste deel regel je zelf en is dus niet in je hypotheek opgenomen, waardoor deze regeling er niet voor geldt. Effectief heb je dan alsnog een halve spaarhypotheek gemaakt waarbij je meer misbruik/gebruik maakt van de hypotheekrenteaftrek. Het voordeel is dus dat je hypotheekrente bruto betaalt terwijl je een hoge rente netto ontvangt over het gespaarde deel. Bij de huidige -lage- rentestant draai je break-even inclusief vermogensbelasting, maar bij hogere rentestanden zul je winst maken. Net als de bank trouwens.

Het lijkt me nog steeds goed om te doen. Als je namelijk 50% aflossing doet, wordt natuurlijk een goed stap gemaakt in het aflosgedrag. Ook zul je belasting moeten betalen als je de spaarverzekering voortijdig uit laat keren en je niet an de KEW voorwaarden meer voldoet. Tevens vraag ik me af of de VRH niet de spelbreker is. Jij vindt van niet, maar als we het over rente hebben dan is 1,2% best veel bij een rente tot pak hem beet 5%. Ten slotte is het een utopie te denken dat de aflossingsvrije hypotheek wel met rust wordt gelaten.

Gewoon fictieve aflossing toepassen of makkelijker nog, een maximum aan HRA vaststellen en dat in een aantal jaren afbouwen.

[_starbuck_]

Het lijkt dat er nu eindelijk iets gedaan gaat worden aan de HRA. Voor mensen zal dit het signaal zijn om weer serieus na te gaan denken over de aanschaf van een huis.

[TrailBlazer]

Er zal in ieder geval meer duidelijkheid komen en dat is denk ik altijd goed. Ik wil ook best aflossen indien dit financieel het meest gunstig is.

[pingkiller]

_starbuck_ schreef op zondag 11 december 2011 @ 11:33:
Het lijkt dat er nu eindelijk iets gedaan gaat worden aan de HRA.

Jan Kees de Jager was vandaag in buitenhof. Ook daar kwam de HRA even ter spraken. De Jager ging totaal niet in op de vragen van de interviewer over de HRA. Het kwam op mij over als: Ja, leuk dat Verhagen zegt dat alles bespreekbaar is, maar ik geloof er niks van.

[JvS]

nare man schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 15:11:
[...]


En door dit soort nutteloos getamboer op rare rekensommetjes van honderden euro's waardeverlies per maand verzuurt de discussie.

Volgens mij begon het door de reactie over 'verzuurde huurders' die als eerste onder jouw (rake) analyse van de toon van discussie verscheen hoor .

TrailBlazer schreef op zondag 11 december 2011 @ 11:42:
Er zal in ieder geval meer duidelijkheid komen en dat is denk ik altijd goed. Ik wil ook best aflossen indien dit financieel het meest gunstig is.

Ik moet zeggen dat ik dit ook wel een goede ontwikkeling vind. Ik vind de regeling ook wel goed. Door de hypotheekrentaftrek te beperken tot een ficitieve 100% aflossingshypotheek pak je eigenlijk in een klap een aantal issues aan:

- Hypotheekschuld zal dalen omdat het voordelig wordt af te lossen
- Minder kosten voor hypotheekrenteaftrek.

Maar met wat Rukapul schreef ben ik het wel eens. Niet alleen de mensen die een deel op een spaar/beleggingshypotheek hebben staan aanpakken, maar gewoon alle hypotheken. Dan vervalt dat hele voordeel van aflossingsvrij hypotheken (wat IMO echt een belachelijke vorm is).

[ Voor 52% gewijzigd door JvS op 11-12-2011 13:34 ]

[Verwijderd]

_starbuck_ schreef op zondag 11 december 2011 @ 11:33:
Het lijkt dat er nu eindelijk iets gedaan gaat worden aan de HRA. Voor mensen zal dit het signaal zijn om weer serieus na te gaan denken over de aanschaf van een huis.

Ja, dan zullen de gemiddelde huizenprijzen weer normaliseren. jan Modaal verdient 32.000 euro en een gemiddeld huis kost 250.000 euro. Do the math.

[Wimo.]

Verwijderd schreef op zondag 11 december 2011 @ 14:08:
[...]

Ja, dan zullen de gemiddelde huizenprijzen weer normaliseren. jan Modaal verdient 32.000 euro en een gemiddeld huis kost 250.000 euro. Do the math.

Eerder 200k... Misschien in centrum Amsterdam niet maar hier in Eindhoven heb je voor 200k een prima huis waar je 2 kinderen in groot kan brengen.

[Bartjuh]

Wimo. schreef op zondag 11 december 2011 @ 15:22:
[...]
Eerder 200k... Misschien in centrum Amsterdam niet maar hier in Eindhoven heb je voor 200k een prima huis waar je 2 kinderen in groot kan brengen.

Gemiddeld of Modus ?

Gemiddeld heeft hij namelijk wel gelijk; http://www.hypotheker.nl/...n/Ontwikkeling+Nederland/

Maar het modus huis zit wel een stuk lager vermoed ik...

[TrailBlazer]

Verwijderd schreef op zondag 11 december 2011 @ 14:08:
[...]

Ja, dan zullen de gemiddelde huizenprijzen weer normaliseren. jan Modaal verdient 32.000 euro en een gemiddeld huis kost 250.000 euro. Do the math.

De gemiddelde villa kost 2 miljoen dat kan jan 2x modaal ook niet betalen. Het is geen recht om een huis te kunnen kopen. Huren is prima ook als je modaal verdient.

[Verwijderd]

Huren is meer kapitaalvernietiging, met de huurprijzen waar een modaal gezin mee te maken krijgt.

[Xanaroth]

Verwijderd schreef op zondag 11 december 2011 @ 20:47:
Huren is meer kapitaalvernietiging, met de huurprijzen waar een modaal gezin mee te maken krijgt.

Maar een modaal gezin heeft tegenwoordig 2 inkomens (1 van de 2 parttime weliswaar), toch zit je al snel op 40-50k voor een modaal gezin. Kun je prima mee kopen.

[t_captain]

Klopt, modaal gezinsinkomen ligt ergens rond de 46k per jaar.

[Verwijderd]

Myrdreon schreef op maandag 12 december 2011 @ 08:34:
[...]


Maar een modaal gezin heeft tegenwoordig 2 inkomens (1 van de 2 parttime weliswaar), toch zit je al snel op 40-50k voor een modaal gezin. Kun je prima mee kopen.

Maar moet een gezin 2 werkenden hebben? Den Haag heeft nu ook bijna als standaard dat elk gezin minimaal 2 verdieners zijn en calculeert hier ook zijn lasten verzwaringen op..

Soms weten ze ook niet wat ze willen.
Afgelopen 30 jaar hebben ze de vrouwen gestimuleerd aan het werk te zijn.. Nu is iedereen aan het werk en hebben ze de kinderen noodgedwongen op de kinder dagopvang zitten, gaan ze daar weer op bezuinigen..
Mensen hebben op 2 inkomens een huis gekocht, nu willen ze de HRA weer aftrekken.

Vrouwen werken straks voor niets.. Want stoppen met werken kan niet omdat ze de HRA moeten compenseren maar de kinderopvang wordt ook steeds duurder en straks gaat al het loon naar de HRA en KDV..
en dan heb ik nog niet eens over de zorg die duurder wordt per jaar..

Je ziet nu al geleidelijk dat gezinnen langzaam terug gaan naar 1 inkomen, gewoon omdat het werken voor de vrouw niet meer lonend is..

Ben benieuwd wat de economische schade is als de vrouwen allemaal weer besluiten thuis te zitten om de kinderen op te voeden.

[TrailBlazer]

Totdat je aan kinderen wil beginnen en je 500 euro per maand aan het KDV mag overmaken. Dan wordt het in een keer weer erg krap.

[Rukapul]

TrailBlazer schreef op maandag 12 december 2011 @ 08:46:
Totdat je aan kinderen wil beginnen en je 500 euro per maand aan het KDV mag overmaken. Dan wordt het in een keer weer erg krap.

Daar zal een gemiddeld gezin (bv bovengenoemd inkomen van 45k) niet snel tegenaanlopen aangezien voor dat inkomen de kinderopvangtoeslag 83% bedraagt. (Bij inkomens vanaf 100k is dat 33%.) De maximale kosten voor een KDV zijn ca 1750 euro wat dus neerkomt op een bijdrage van zo'n 300 voor zo'n gemiddeld gezin.

[Verwijderd]

Rukapul schreef op maandag 12 december 2011 @ 09:25:
[...]

Daar zal een gemiddeld gezin (bv bovengenoemd inkomen van 45k) niet snel tegenaanlopen aangezien voor dat inkomen de kinderopvangtoeslag 83% bedraagt. (Bij inkomens vanaf 100k is dat 33%.) De maximale kosten voor een KDV zijn ca 1750 euro wat dus neerkomt op een bijdrage van zo'n 300 voor zo'n gemiddeld gezin.

De bijdrage zijn ze nu al aan het afbouwen.. en zeker voor jantje modaal is het goed merkbaar.
Tessa zat ook op de opvang dit jaar en we betaalden netto voor 2 dagen opvang ongeveer 160 euro. (600 euro bruto)
Per 1 januari zou dit 195 euro zijn. Inkomens zijn niet gestegen.

[Rukapul]

Verwijderd schreef op maandag 12 december 2011 @ 09:27:
[...]


De bijdrage zijn ze nu al aan het afbouwen.. en zeker voor jantje modaal is het goed merkbaar.
Tessa zat ook op de opvang dit jaar en we betaalden netto voor 2 dagen opvang ongeveer 160 euro. (600 euro bruto)
Per 1 januari zou dit 195 euro zijn. Inkomens zijn niet gestegen.

Precies wat ik zeg: je krijgt die KDV vrijwel voor nop

(ik heb overigens de grafiek van de 2011->2012 overgang gebruikt en voor 'modale' inkomens liggen die vrijwel tegen elkaar aan. Verschillen zijn ook niet meer dan tientjeswerk.)

Kortom: als kinderopvang je financien overhoop gooit dan zit je reeds in een zeer brakke financiele situatie.

[ Voor 24% gewijzigd door Rukapul op 12-12-2011 09:35 ]

[RemcoDelft]

Rukapul schreef op maandag 12 december 2011 @ 09:33:
[...]

Precies wat ik zeg: je krijgt die KDV vrijwel voor nop

^^ Klopt. Vandaar dat het zo enorm snel zo enorm populair geworden is. Daarvoor bestond het hele probleem niet, in enkele jaren is het miljarden euro's subsidie gaan kosten, en het resultaat is dat mensen er compleet afhankelijk van zijn geworden!
Waar is de tijd dat "oppasmoeders", oma's, opa's, vriendjes en vriendinnetjes tegen zeer lage kosten op kinderen pasten? Een redelijk goed functionerend goedkoop systeem is door overheidssubsidie verdwenen! Met als resultaat dat kinderopvang gruwelijk duur is, 1750 euro per maand (lees ik hierboven) gaat toch nergens over? Door subsidie is er veel vraag, schieten de dagverblijven uit de grond, ontstaan er wachtlijsten, en is concurrentie nauwelijks nodig. Gevolg: hoge prijzen!
En is het werkelijk nodig dat iemand met een minimumloon zelf een baan heeft, terwijl z'n kind op de opvang meer kost dan diegene zelf binnenbrengt? Dat geeft netto toch een negatief rendement voor het land?

[Verwijderd]

Rukapul schreef op maandag 12 december 2011 @ 09:33:
[...]

Precies wat ik zeg: je krijgt die KDV vrijwel voor nop

(ik heb overigens de grafiek van de 2011->2012 overgang gebruikt en voor 'modale' inkomens liggen die vrijwel tegen elkaar aan. Verschillen zijn ook niet meer dan tientjeswerk.)

Kortom: als kinderopvang je financien overhoop gooit dan zit je reeds in een zeer brakke financiele situatie.

Op dit moment ja.

Maar ze zijn het aan het afbouwen. Er is geen termijn voor, dus kan zijn dat het over 10 jaar weg is.
Dan betaal je 350 euro per maand per dag aan opvang. Voor fulltime opvang zou dat 1750 euro zijn.
Zover zie ik het niet komen, maar stel dat het op 50% uitkomt. dan betaal je nog ruim 875 euro per maand voor fulltime opvang.
HRA willen ze afschaffen, op een hypotheek van 240k zou dit ook een lasten verzwaring zijn van 440 euro.

Dan moet de vrouw al 1300 netto gaan verdienen om het allemaal te compenseren..
Geen vrouw die dan meer gaat werken..

[Wimo.]

Verwijderd schreef op maandag 12 december 2011 @ 09:45:
[...]


Op dit moment ja.

Maar ze zijn het aan het afbouwen. Er is geen termijn voor, dus kan zijn dat het over 10 jaar weg is.
Dan betaal je 350 euro per maand per dag aan opvang. Voor fulltime opvang zou dat 1750 euro zijn.
Zover zie ik het niet komen, maar stel dat het op 50% uitkomt. dan betaal je nog ruim 875 euro per maand voor fulltime opvang.
HRA willen ze afschaffen, op een hypotheek van 240k zou dit ook een lasten verzwaring zijn van 440 euro.

Dan moet de vrouw al 1300 netto gaan verdienen om het allemaal te compenseren..
Geen vrouw die dan meer gaat werken..

Tjsa, 3 keer nadenken voordat je aan kinderen begint. Hetzelfde met al die andere subsidies als HRA etc. je weet dat het een keer ophoudt. Kun je het niet betalen zonder die onzin, niet aan aan beginnen. Tot die tijd maximaal profiteren.

[Oscar Mopperkont]

Zo'n vaart zal het ongetwijfeld niet lopen. Het zou natuurlijk politieke zelfmoord zijn als je ineens de lasten voor een modaal gezien met EUR 400-500 per maand gaat verhogen.

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 12 december 2011 @ 09:54:
Zo'n vaart zal het ongetwijfeld niet lopen. Het zou natuurlijk politieke zelfmoord zijn als je ineens de lasten voor een modaal gezien met EUR 400-500 per maand gaat verhogen.

Dus laat de politiek liever de schulden verder oplopen? Dat is politiek op korte termijn prima voor de politici zelf inderdaad. Juist de term "politieke zelfmoord" zorgt ervoor dat heel veel problemen niet worden aangepakt: puur eigenbelang van de ambtenaren.

[t_captain]

Verwijderd schreef op maandag 12 december 2011 @ 08:46:
[...]


Maar moet een gezin 2 werkenden hebben? Den Haag heeft nu ook bijna als standaard dat elk gezin minimaal 2 verdieners zijn en calculeert hier ook zijn lasten verzwaringen op..

Het gaat niet om "moeten". Maar in de praktijk is een modaal gezinsinkomen dus 30 a 40% hoger dan een modaal inkomen. Betaalbaarheid van woningen (toch een beetje het onderwerp van dit topic) meet je aan het inkomen wat mensen in de praktijk hebben, niet aan het inkomen wat ze "moeten hebben", "zouden moeten hebben" of "anders hadden gehad"

[Wimo.]

RemcoDelft schreef op maandag 12 december 2011 @ 09:55:
[...]

Dus laat de politiek liever de schulden verder oplopen? Dat is politiek op korte termijn prima voor de politici zelf inderdaad. Juist de term "politieke zelfmoord" zorgt ervoor dat heel veel problemen niet worden aangepakt: puur eigenbelang van de ambtenaren.

Nee, ze verhogen gewoon ergens anders de belasting. Het liefst iets neutraals.

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op maandag 12 december 2011 @ 09:55:
[...]

Dus laat de politiek liever de schulden verder oplopen? Dat is politiek op korte termijn prima voor de politici zelf inderdaad. Juist de term "politieke zelfmoord" zorgt ervoor dat heel veel problemen niet worden aangepakt: puur eigenbelang van de ambtenaren.

Al de regelingen die er nu zijn, HRA, Zorg/huur toeslag, KDV etc.. zijn opgesteld toen de economie nog zeer goed was, de overheid kon het betalen.
Door de crisis die nog wel een paar jaar zal duren, kunnen ze het niet meer betalen, dus gaan ze schrappen.
Ze hebben door deze regelingen ervoor gezorgd dat er veel mensen aan het werk konden.

Nu gaat het wat minder en jagen ze de moeder weer terug de keuken in.
Nu zal het niet van de een op de andere dag 100% doorgevoerd worden maar de meeste mensen kijken niet verder dan hun neus lang is en zien bv dat ze ineens 400 euro HRA mislopen, terwijl dit in de praktijk misschien over 20-25 jaar uitgesmeerd is.
Ondertussen stijgen je lonen etc. dus het gat zal niet zo groot zijn..
De media wil het wel graag op een groot gat laten lijken en zorgt voor paniek bij de mensen.

Maarja HRA kost nu de staat 11.4 miljard per jaar..
Hierop besparen is een druppel op de gloeiende plaat..
Minister de Jager, zei dit ook gisteren dat bezuinigingen hierop niet eens het gat kunnen vullen die nu ontstaat..

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 12-12-2011 10:07 ]

[TrailBlazer]

De HRA zal inderdaad wel loslopen. KDV en dergelijke stijgen natuurlijk vrolijk mee met de inflatie.

[Verwijderd]

Opmerkelijk is het wel: er wordt niet gepeinsd om de HRA aan te pakken omdat dit toch niet geld in het laatje zou brengen, maar er wordt wel 100 miljoen bezuinigd op de huurtoeslag? Alsof dát zoden aan de dijk zet, wanneer er 50x dat bedrag moet worden bezuinigd?

[Verwijderd]

Enige wat mij de oplossing lijkt is beperking op de hoogte van de HRA.
En afschaffing van de aflossingvrije vormen.

- HRA maximaal over de eerste 250k en maximaal 30 jaar vanaf de datum dat je de eerste hypotheek aangaat.
- Aflossingsvrije hypotheek afschaffen.
- Hoogte van hypotheek maximaal 100% waarde huis.
- Bij waarde vermindering gedwongen extra aflossen tot je weer maximaal op 100% komt. (naar draagkracht).

Daarnaast misschien een beperking van 2-3% per jaar op de HRA, dit is een lastenverzwaring van 10 euro per maand.

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op maandag 12 december 2011 @ 10:03:
[...]
Maarja HRA kost nu de staat 11.4 miljard per jaar..
Hierop besparen is een druppel op de gloeiende plaat..
Minister de Jager, zei dit ook gisteren dat bezuinigingen hierop niet eens het gat kunnen vullen die nu ontstaat..

Toch is HRA een van de grootste kostenposten. Alternatief: besparen op zorg (87 miljard) en sociale zekerheid.

[Bartjuh]

Verwijderd schreef op maandag 12 december 2011 @ 10:19:
Enige wat mij de oplossing lijkt is beperking op de hoogte van de HRA.
En afschaffing van de aflossingvrije vormen.

Wat mij wel een leuke vorm lijkt;

I.p.v. 30 jaar HRA genieten, gewoon een datum stellen; 2041 is het afgelopen. Als je nu dus een hypotheek neemt kan je nog 30 jaar genieten, volgend jaar 29 jaar, daarna 28 jaar, etc etc. Dan wordt alles daarop ingestemd, en wordt daar in de kosten rekening mee gehouden tijdens het afsluiten van een hypotheek.

En het geeft indirect ook een boost om nu toch wel een huis te kopen, dan geniet je langer van subsidie.

Daarnaast ook het bedrag begrenzen, dus t/m 300k ofzo. Elke euro boven dat bedrag kan je niet terugvragen.

Dus én boost verkopen woningmarkt, én miljarden besparen per jaar (door 300k cap).

[ Voor 5% gewijzigd door Bartjuh op 12-12-2011 10:31 ]

[RemcoDelft]

Bartjuh schreef op maandag 12 december 2011 @ 10:29:
[...]
I.p.v. 30 jaar HRA genieten, gewoon een datum stellen; 2041 is het afgelopen. Als je nu dus een hypotheek neemt kan je nog 30 jaar genieten, volgend jaar 29 jaar, daarna 28 jaar, etc etc. Dan wordt alles daarop ingestemd, en wordt daar in de kosten rekening mee gehouden tijdens het afsluiten van een hypotheek.

Dat gaat niet werken, de komende 30 jaar hebben we nog een stuk of 10 kabinetten, en die zullen allemaal weer hun eigen stempel erop willen drukken. Daarbij pusht de EU ook steeds meer richting afschaffing.
30 jaar is dus veel te lang, en onrealistisch. De markt heeft veel meer aan zekerheid op kortere termijn, niet langer rekken.

[MBV]

Ander grappig plan dat ik laatst hoorde: in plaats van de hypotheekrente de aflossing aftrekbaar maken. Reken maar dat iedereen dan snel z'n hypotheek wil gaan aflossen

[Verwijderd]

MBV schreef op maandag 12 december 2011 @ 10:39:
Ander grappig plan dat ik laatst hoorde: in plaats van de hypotheekrente de aflossing aftrekbaar maken. Reken maar dat iedereen dan snel z'n hypotheek wil gaan aflossen

Snel? Ik denk het niet.
Stel dat je zoals nu 42% mag aftrekken. op een hypotheek van 200k kun je dan 84k aftrekken terug krijgen.
Of ik dit nu in 5 jaar aflos of in 30 jaar.. ik krijg maximaal 84K terug..

De mensen willen gewoon lage maandlasten.

[RemcoDelft]

MBV schreef op maandag 12 december 2011 @ 10:39:
Ander grappig plan dat ik laatst hoorde: in plaats van de hypotheekrente de aflossing aftrekbaar maken. Reken maar dat iedereen dan snel z'n hypotheek wil gaan aflossen

Dan maak je in principe de aanschafprijs van een huis aftrekbaar. Het zal tot hetzelfde leiden: hogere prijzen en netto lost het niets op.

[TrailBlazer]

maar hoe sneller je aflost hoe minder rente je gaat betalen hoe meer je af kan lossen. Het probleem is dat veel mensen, als de HRA wegvalt, geen geld meer over hebben om af te lossen dus ook geen HRA terug krijgen. Als mijn HRA wegvalt (+/- 7K per jaar) houd ik nog wel wat over maar meer dan 400 euro per maand is het niet. Ik kan dan maximaal 5K + 2,5K aflossen ieder jaar. Hierdoor daalt de rente die ik betaal per jaar met zo'n 350 euro.

RemcoDelft schreef op maandag 12 december 2011 @ 10:48:
[...]

Dan maak je in principe de aanschafprijs van een huis aftrekbaar. Het zal tot hetzelfde leiden: hogere prijzen en netto lost het niets op.

De rente die je terugkrijgt is anders nog een stuk meer. 30 jaar 5 % van een hypotheek 150% van de waarde van het huis die je af mag trekken.

[ Voor 40% gewijzigd door TrailBlazer op 12-12-2011 10:54 ]

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op maandag 12 december 2011 @ 10:33:
30 jaar is dus veel te lang, en onrealistisch. De markt heeft veel meer aan zekerheid op kortere termijn, niet langer rekken.

Deze maatregelen kun je niet overnight nemen, wanneer je binnen 5 jaar de HRA af zou schaffen kan half NL z'n huis verkopen... Het zal hoe dan ook een langetermijnplanning worden.

Ik hoop alleen dat ze dan wel rekening houden met de KEW/SEW. Nu spaar ik het kapitaal op de spaarrekening bij elkaar, stel dat de HRA wordt afgebouwd, dan kan ik beter in de hypotheek gaan aflossen.

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op maandag 12 december 2011 @ 09:55:
[...]

Dus laat de politiek liever de schulden verder oplopen? Dat is politiek op korte termijn prima voor de politici zelf inderdaad. Juist de term "politieke zelfmoord" zorgt ervoor dat heel veel problemen niet worden aangepakt: puur eigenbelang van de ambtenaren.

Er zijn meer manieren om te bezuinigen. Volgens mij besteden we iedere jaar een gigantisch bedrag aan ontwikkelingssamenwerking. Lijkt me prima om dat stop te zetten. Al was het maar omdat het bewezen averechts werkt. Verder zijn er nog heel wat andere subsidiepotjes waar we op kunnen minderen. De overheid staat er nu niet echt bekend om dat ze al het geld zinnig besteden, dus laat men eerst daar maar op bezuinigen.

* Oscar Mopperkont weet natuurlijk dat het ijdele hoop is dat dit gaat gebeuren.

[TrailBlazer]

ontwikkelingshulp stopzetten icm stopzetten van subsidie aan Europese boeren lijkt me wel een mooi 1 2tje. Boeren in Afrika kunnen gaan concurreren en krijgen alsnog geld uit Europa.

[ Voor 26% gewijzigd door TrailBlazer op 12-12-2011 11:17 ]

[Packardhell]

TrailBlazer schreef op maandag 12 december 2011 @ 10:50:
maar hoe sneller je aflost hoe minder rente je gaat betalen hoe meer je af kan lossen. Het probleem is dat veel mensen, als de HRA wegvalt, geen geld meer over hebben om af te lossen dus ook geen HRA terug krijgen. Als mijn HRA wegvalt (+/- 7K per jaar) houd ik nog wel wat over maar meer dan 400 euro per maand is het niet. Ik kan dan maximaal 5K + 2,5K aflossen ieder jaar. Hierdoor daalt de rente die ik betaal per jaar met zo'n 350 euro.

[...]

De rente die je terugkrijgt is anders nog een stuk meer. 30 jaar 5 % van een hypotheek 150% van de waarde van het huis die je af mag trekken.

Misschien zou het aflosbedrag dan aftrekbaar moeten zijn (tot een bepaalde grens en/of belastingpercentage). Dat zou een flinke incentive zijn om af te lossen en het aflossen zelf wordt ook goedkoper. Kosten voor de overheid is denk ik minder omdat mensen sowieso minder zullen aflossen dan dat ze een hypotheekrente betalen.
Aflossen heeft bij het ontbreken van de HRA natuurlijk ook een sterker positief effect op je rentekosten.

[Slasher]

RemcoDelft schreef op maandag 12 december 2011 @ 10:33:
30 jaar is dus veel te lang, en onrealistisch. De markt heeft veel meer aan zekerheid op kortere termijn, niet langer rekken.

En ook de korte termijn is niet realistisch want dan kan half Nederland naar de voedselbank. De overheid heeft ons jarenlang "verwend" met de HRA, dat kunnen ze niet zoals jij graag wilt in 1x afschaffen.

RemcoDelft schreef op maandag 12 december 2011 @ 10:25:
[...]

Toch is HRA een van de grootste kostenposten. Alternatief: besparen op zorg (87 miljard) en sociale zekerheid.

Zoals minister De Jager gisteren ook al vertelde, het is een gigantische lastenverzwaring, en of het per saldo iets oplevert is ook maar de vraag, want het geld wat mensen niet aan HRA krijgen, gaat ook de economie niet meer in.

[ Voor 34% gewijzigd door Slasher op 12-12-2011 11:37 ]

[rik86]

directe afschaffing is funest voor de nederlandse economie; Ik las in een artikel dat 60% van de huiseigenaren denkt de lasten te kunnen blijven betalen; dat artikel is volgens mij niet heel recent en ik heb ook geen idee hoe onderbouwd/realistisch het is, maar stel dat 20% het niet meer kan betalen.

Even een doemscenario:
15% van de mensen kan hypotheek niet meer betalen, 4M koopwoningen, dus 600k huiseigenaren.
als die in de gedwongen verkoop moeten, dan zijn de banken failliet, want de waarde van die hypotheken halveert, of nog erger.
(600.000 * 300.000) = 180 miljard. Die tegelijk in de gedwongen verkoop, dat zal een schadepost van 100 miljard opleveren minstens, want die huizen zijn geen zak meer waard, en dat verlies kunnen de banken niet hebben vermoed ik.

Gedwongen verkopen zullen dus wel meevallen, maar mensen zullen minder uit gaan geven. Gevolg is dat de economie zal krimpen waardoor er banen verloren gaan; Het grote risico is dat je als land in een enorme crisis terecht komt waarin de economie zomaar 10-20% zal krimpen, omdat je in een vicieuze cirkel terecht komt.

Direct afschaffen zal dus niet gebeuren, maar juist omdat dat niet kan, betekend wel dat er iets echt mis is met het systeem. Dus er moet wel wat aan gebeuren, maar dat moet geleidelijk.

[Verwijderd]

Het probleem zit hem niet zozeer bij jonge starters die de afschaffing van HRA over de periode van bv 25 jaar niet kunnen opvangen. Starters groeien vaak nog veel en snel met het loon, dus ze zullen ook de lasten makkelijk kunnen blijven dragen.

Het is de groep die uitgegroeid zijn in hun carriere. Mensen die nu op de top van hun inkomen zitten en met dit inkomen een maximale hypotheek hebben genomen.
Deze groep ziet hun besteedbaar inkomen dus die 25 jaar afnemen..

[Bartjuh]

Slasher schreef op maandag 12 december 2011 @ 11:35:
[...]
Zoals minister De Jager gisteren ook al vertelde, het is een gigantische lastenverzwaring, en of het per saldo iets oplevert is ook maar de vraag, want het geld wat mensen niet aan HRA krijgen, gaat ook de economie niet meer in.

Niet direct, maar wel op lange termijn, en voor de jeugd die straks toch al voor alles mag opdraaien (wel betalen voor pensioen, niet/nauwelijks krijgen, geen goedkope olie en grondstoffen meer, betalen voor kernafval opslag (en de rotzooi als het misgaat), gebukt gaan onder overheidsschulden, en dan komen er ook nog dure huizen bij als de HRA blijft).

Zonder HRA hadden we veel minder hypotheekschulden als % van GDP.

[sanderb]

Er zijn best wel scenario's denkbaar waarbij de HRA aangepakt wordt zonder dat dit meteen ernstige gevolgen heeft voor de mensen die afhankelijk zijn van de HRA.

Het scenario waarbij de HRA per direct wordt afgebouwd over de komende 30 jaar kan volgens mij zonder grote problemen ingevoerd worden.
Iedereen die nu voor het eerst een hypotheek afsluit krijgt gewoon 30 jaar HRA.
Sluit je volgend jaar voor het eerst een hypotheek af, krijg je nog maar 29 jaar enz. enz. (voor mijn part gaat het met 2 jaar per jaar; Dus 30, 28, 26 enz)

Tegelijkertijd zou een plafond kunnen worden ingebouwd mbt de maximale aftrek die je kan krijgen.
Wat mij betreft is die niet afhankelijk van de hoogte van de hypotheek of de huizenprijs, maar wordt er een maximum gesteld aan de te ontvangen teruggave. Dit maximum zou langzaam terug kunnen worden gebracht.

De groep die hiermee het hardst wordt geraakt is de groep die nu hele dure huizen hebben, met daarop hele hoge hypotheken waarover een flinke rente betaald wordt. Als het ergens pijn moet doen, dan liever eerst in die groep. Dan heb ik het niet eens over 2verdieners met een huis van 4 ton, maar over mensen met een huis van 6 ton of meer.

Dit levert voor de overheid echter allebei op korte termijn niet heel veel op. Wel zorgt het ervoor dat er in ieder geval een begin gemaakt wordt en er duidelijkheid komt.

Als de overheid geld wil pakken op de woningmarkt zie ik wel een directe oplossing:
volledig afschaffen van de overdrachtsbelasting en deze vervangen voor een winstbelasting:
Bij verkoop van een huis betaal je over de winst belasting. Starters krijgen hierdoor niet meteen een onderwaarde op het huis dat ze aanschaffen. Doorstromen wordt interessanter aangezien de mensen die nu geen winst hebben ook geen extra kosten maken en dus makkelijker de stap maken.

Hoe dan ook moet er iets gebeuren. Simpelweg vol blijven houden dat aanpakken van de huizenmarkt niet kan is niet meer haalbaar.
Het is geen kwestie van 2 scenario's : niets doen of volledig afschaffen.
De mensen die tegen de aanpak van de HRA zijn roepen vaak dat het niet kan en komen dan met argumenten die alleen gelden bij een directe volledige afschaffing. Geen van de partijen die een aanpak van de HRA voor ogen heeft, gaat uit van dat scenario.

[Verwijderd]

sanderb schreef op maandag 12 december 2011 @ 12:10:

Als de overheid geld wil pakken op de woningmarkt zie ik wel een directe oplossing:
volledig afschaffen van de overdrachtsbelasting en deze vervangen voor een winstbelasting:
Bij verkoop van een huis betaal je over de winst belasting. Starters krijgen hierdoor niet meteen een onderwaarde op het huis dat ze aanschaffen. Doorstromen wordt interessanter aangezien de mensen die nu geen winst hebben ook geen extra kosten maken en dus makkelijker de stap maken.

Ik denk dat deze oplossing juist minder geld oplevert voor de overheid.

Volgens vereniging eigen huis wisselen dit jaar rond de 120.000 huizen van eigenaar.
Stel dat de gemiddelde woningprijs 220k is.
6% van 220k = 13.200 euro.
13.200 euro * 120.000 huizen = 1.584 miljard extra inkomsten.

Als je dit door een winst premie gaat vervangen in een markt waar de prijzen niet meer stijgen maar zelfs dalen, gaat het niet werken..

[Packardhell]

Verwijderd schreef op maandag 12 december 2011 @ 12:16:
[...]


Ik denk dat deze oplossing juist minder geld oplevert voor de overheid.

Volgens vereniging eigen huis wisselen dit jaar rond de 120.000 huizen van eigenaar.
Stel dat de gemiddelde woningprijs 220k is.
6% van 220k = 13.200 euro.
13.200 euro * 120.000 huizen = 15.84 miljard extra inkomsten.

Als je dit door een winst premie gaat vervangen in een markt waar de prijzen niet meer stijgen maar zelfs dalen, gaat het niet werken..

Zo komen we wel van ons begrotingstekort af
13.200 & 120.000 EUR = 1,584 Miljard

[Verwijderd]

Packardhell schreef op maandag 12 december 2011 @ 12:20:
[...]


Zo komen we wel van ons begrotingstekort af
13.200 & 120.000 EUR = 1,584 Miljard

Oeps komma verkeerd

[Xanaroth]

Verwijderd schreef op maandag 12 december 2011 @ 12:16:
[...]

Als je dit door een winst premie gaat vervangen in een markt waar de prijzen niet meer stijgen maar zelfs dalen, gaat het niet werken..

Niet helemaal correct. Neem de huizenkoper eens van voor de Euro. Toen modaal huis gekocht voor modaal prijs van 220k gulden, nu is dat 220k euro waard.

Zelfs bij dalende prijs is de winst nog absurd hoog, namelijk nog steeds ruim verdubbeling!

Dalende prijs geld enkel voor het handjevol mensen dat rond de bubbel (2007/2008) of erna heeft gekocht. Maar die zullen niet snel gaan verhuizen aangezien je dan je verlies moet pakken.

[ Voor 15% gewijzigd door Xanaroth op 12-12-2011 12:30 ]

[sanderb]

Op dit moment is de overdrachtsbelasting nog 2%, en het is maar de vraag of die daadwerkelijk weer naar 6% gaat. Je rekensommetje komt dus nog eens een derde lager uit.

De maatregel die nu genomen is (van 6 naar 2 %) scheelt op de duurdere woning in absolute cijfers veel meer voor de overheid. Bij een winstbelasting pak je degenen die geprofiteerd hebben van de enorme stijging in de jaren 90.
Persoonlijk vind ik het een stuk eerlijker voelen als de mensen die geprofiteerd hebben van de bubbel hem zelf ook mogen afbouwen.
Iemand die in de jaren 90 voor 100K een woning gekocht heeft en die nu verkoopt voor 150K mag wat mij betreft over die 50K belasting betalen. Dat doet niemand echt pijn. Dat die mensen zichzelf rijk rekenen door de waarde stijging is hun probleem, niet dat van de starters.

Ik heb 2 jaar geleden een woning gekocht. De vorige eigenaar heeft die woning 10 jaar eerder gekocht voor een prijs die lager lag in guldens dan ik in euro's betaald heb. In het toen geldende scenario heb ik overdrachtsbelasting betaald. Hij heeft echter flink winst gemaakt en betaald daar niets voor.
In dit scenario zou hij belasting betalen over het bedrag dat hij winst gemaakt heeft.
Wat is er dan eerlijker?

Dat vind ik het wrange aan de HRA: Ik heb eerst extra belasting betaald (overdrachtsbelasting)
Daarna krijg ik middels de HRA een deel belasting terug. Op die manier ben ik dus een paar jaar bezig om de belasting die ik eerst betaald heb weer terug te krijgen. Dat is gewoon geld op en neer schuiven waar niemand iets mee opschiet. Na een paar jaar heb ik net zoveel belasting teruggekregen als ik in eerste instantie extra betaald heb.
Bij een starterswoning ben je dan al in veel gevallen weer op het punt dat je de volgende stap wil maken en wil verhuizen. In de praktijk ben je dan dus niets opgeschoten met de HRA...en de overheid ook niet met de overdrachtsbelasting.

[EXX]

Slasher schreef op maandag 12 december 2011 @ 11:35:
[...]


En ook de korte termijn is niet realistisch want dan kan half Nederland naar de voedselbank. De overheid heeft ons jarenlang "verwend" met de HRA, dat kunnen ze niet zoals jij graag wilt in 1x afschaffen.


[...]


Zoals minister De Jager gisteren ook al vertelde, het is een gigantische lastenverzwaring, en of het per saldo iets oplevert is ook maar de vraag, want het geld wat mensen niet aan HRA krijgen, gaat ook de economie niet meer in.

Dat het zo een enorme lastenverzwaring is betwijfel ik ten zeerste. Zeker bij het idee om het aan de hypotheek gerelateerde opgebouwde vermogen te verrekenen met de hypotheekschuld, en de aftrek over het restant van de schuld toe te passen, lijkt me een hele goede insteek. Mensen die recentelijk een huis gekocht hebben, hebben nog maar weinig kapitaal opgebouwd, dus wordt de extra maandlast erg klein. Mensen die langer geleden hebben gekocht, kunnen de stijging van de maandlast best absorberen, is mijn inschatting. Alleen voor de aflossingsvrije hypotheken moet je iets bedenken, bv. een annuïtair aflopende aftrek, die begint vanaf het ingaan van de regeling.

[Verwijderd]

Groot deel van de NL'ers hebben een hypotheek tot maximaal 250k, het meerendeel misschien nog wel onder de 200k.

Als we van 200k uit gaan betekend dat ze met een modaal inkomen rond de 330 euro per maand aan HRA krijgen.
Laten we stellen dat het in 25 jaar afgebouwd moet worden.
330 = 100% dus elk jaar 4% (van de 330 euro) eraf is 13,20 per maand aan extra kosten elk jaar.

Deze kosten zijn mijn inziens prima op te vangen, Lonen stijgen gemiddeld 1,5-2% per jaar. Netto is dat 25-33 euro per maand extra loon. dus die 13.20 is prima op te vangen.

Daarnaast kun je die 13 euro per maand makkelijk bezuinigen op boodschappen of een goedkoper mobieltje minder dure kleding etc..

Daarnaast vind ik wel zodra de HRA afgeschaft wordt inderdaad ook de overdrachtsbelasting en eigen woning forfait afgeschaft moet worden.

[Verwijderd]

Een ding wat in deze discussies altijd wordt vergeten is dat huren ook niet gratis is. Op dit moment heb ik een huur huis en mijn vriendin ook. Beide huizen zijn te klein om er samen in te gaan wonen, dus hebben we nu een huis gekocht van +- 215.000.

Dit huis is groter dan onze beide huurhuizen bij elkaar. Ik ga het huis volledig aflossen in 30 jaar.

Ik ga daarvoor rond 850 eur per maand voor betalen. Dit is minder dan de huur die wij nu betalen. Dus ook al daalt mijn woning in 30 jaar met 99% in prijs, dan ben ik nog altijd goedkoper uit dan dat ik huur. Het enige probleem is dat ik niet (makkelijk) kan verhuizen.

[Napo]

Verwijderd schreef op maandag 12 december 2011 @ 13:55:
Het enige probleem is dat ik niet (makkelijk) kan verhuizen.

En dan vergeet je nog dat grootonderhoud uit je eigen portemonee gaat komen en zo zullen er nog wel wat items zijn.

[Verwijderd]

Napo schreef op maandag 12 december 2011 @ 14:01:
[...]


En dan vergeet je nog dat grootonderhoud uit je eigen portemonee gaat komen en zo zullen er nog wel wat items zijn.

Mee eens, maar mijn punt is dus eigenlijk dat kopen in mijn geval, en ik denk ik veel gevallen gunstiger zal zijn, zelfs als de huizenprijzen dalen.

Ook de situatie waar ik mijn baan verlies en het huis gedwongen moet verkopen is niet ongunstiger tov een huurhuis, vanwege de NHG garantie. Bij een huurhuis zal ik waarschijnlijk mijn huis ook niet meer kunnen betalen.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op maandag 12 december 2011 @ 14:08:
[...]


Mee eens, maar mijn punt is dus eigenlijk dat kopen in mijn geval, en ik denk ik veel gevallen gunstiger zal zijn, zelfs als de huizenprijzen dalen.

Ook de situatie waar ik mijn baan verlies en het huis gedwongen moet verkopen is niet ongunstiger tov een huurhuis, vanwege de NHG garantie. Bij een huurhuis zal ik waarschijnlijk mijn huis ook niet meer kunnen betalen.

NHG helpt je niet bij normale werkloosheid.. hooguit bij arbeidsongeschiktheid of medische noodzaak.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op maandag 12 december 2011 @ 14:18:
[...]


NHG helpt je niet bij normale werkloosheid.. hooguit bij arbeidsongeschiktheid of medische noodzaak.

Jawel:

Restschuld bij (gedwongen) verkoop van uw woning
Ontslag, arbeidsongeschiktheid, scheiding of overlijden van de partner. Het kan ook u gebeuren. In deze situaties daalt uw inkomen vaak flink en kunt u betalingsproblemen krijgen. Het kan zelfs zijn dat u uw woonlasten niet langer kunt betalen en u uw woning gedwongen moet verkopen.

Als de verkoop van uw woning niet genoeg opbrengt om uw hypotheek volledig af te lossen, blijft u met een restschuld zitten. Als u een lening met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebt afgesloten, kan uw restschuld kwijtgescholden worden. Om voor kwijtschelding van uw restschuld in aanmerking te komen, moet u in ieder geval aan onderstaande voorwaarden voldoen:

http://www.nhg.nl/consume...ij-gedwongen-verkoop.html

[Bonsaiboom]

Je moet niet alleen naar de HRA kijken, maar naar de gehele woningmarkt. Dat is ook wat vaak ontbreekt in de popi-jopi artikelen in kranten. Zelfs als je alleen naar de koopmarkt kijkt, dat goed aanpakt, dan gooit de huurmarkt weer roet in het eten.

Momenteel heb je de volgende groepen (I know, ben captain obvious):

Koopwoningen
De bewoner is de eigenaar, en draagt het risico op waardedaling / waardestijging. Dit is de enige woonvorm waarbij de bewoner direct invloed heeft op de hoogte van de maandelijkse kosten. De overheid stimuleert deze woonvorm door middel van HRA, en de overheid stimuleert het lange termijn perspecief bij deze woonvorm door middel van de overdrachtsbelasting (straf op snel verhuizen).

Vrije sector huur
De bewoner draagt hierbij geen risico op waardedaling / waardestijging en heeft geen directe invloed op de hoogte van de maandelijkse kosten. Dit zijn woningen in een relatief luxe segment. De verhuurder stelt over het algemeen strengere eisen aan de huurder dan een bank aan een koper, wat de drempel relatief hoog maakt om in de vrije sector te huren. Vanwege het gebrek aan het effect van HRA, liggen vrije sector huren vaak ~40% boven wat er voor een vergelijkbare koopwoning betaald moet worden. Het omslagpunt ligt (afhankelijk van meerdere factoren) rond de 3-4 jaar bewoning voordat kopen voordeliger is dan huren.

Gereguleerde huur
In de sociale huursector draagt de bewoner ook geen risico. Bovendien is de huurprijs gereguleerd en kan niet boven een bepaalde bovengrens uitkomen. De huurstijging is ook beperkt in hoogte per jaar, waardoor er behoorlijk voorspelbare maandelijkse kosten komen. De grootste drempel bij sociale huur is het gebrek aan vrije woningen, je moet vaak lang wachten voordat er eentje via de grotere partijen aangeboden wordt en je deze mag huren. Hier zit vanuit de EU een maximum op het salaris dat een bewoner mag hebben.


Deze benadering geeft toch een vrij consistent beeld. Diegenen die zwakker zijn in de samenleving hebben een manier om te wonen. Diegenen die sterk genoeg zijn om eigen lasten te dragen, hebben twee keuzes, waarbij de vermogens-opbouwende vorm gestimuleerd wordt. Aan de ene kant is dit succesvol geweest, er is veel huizenbezit in Nederland, wat er dus voor zorgt dat het onderhoud en meer waard worden van ons bezit een ieder zijn zaak is. Aan de andere kant, doordat iedereen er belang bij heeft, worden keuzes die de meerderheid ten goede komen maar een kleine groep benadeeld, sneller doorgevoerd (startersbenadeling). Ook kregen we zo het pyramide spel.

Je kan, als je hier wat in wil veranderen, niet alleen de koopmarkt aanpakken, maar moet ook meteen de huurmarkt aanpakken. Hiervoor zou een ontwerp gemaakt moeten worden, dat de situatie over 20-25 jaar weergeeft. Vervolgens kijk je wat hiervan snel en wat hiervan geleidelijk moet worden doorgevoerd.

Voorbeeld van een dergelijk plan:

Eindsituatie:
Voor diegenen die het kunnen dragen, is er in absolute zin weinig verschil tussen de woonlasten bij huren en de woonlasten bij koop. Het verschil is de winstmarge van de verhuurder (bv 1100/maand voor huur, vs 1000/maand voor koop). Diegenen die het niet kunnen dragen, krijgen een huursubsidie vanuit de overheid.

Koop is hierbij dan nog steeds gestimuleerd, wegens de mogeljikheid om je maandlasten te kunnen bevriezen ten opzichte van inflatie, en dat je door middel van aflossing deze maandlasten kan verminderen. Het vermogen in het eerste woonhuis is ook nog steeds vrijgesteld van vermogensbelasting.

Om dit in te voeren, krijg je bijvoorbeeld het volgende plan:
- Huren worden per 2015 volledig geliberaliseerd. De hoogte van de nieuwe huur voor sociale woningen moet onderbouwd worden door de verhuurder en de overheid moet het met de hoogte van die huur eens zijn (oftewel, kan niet 2000 euro vragen voor een flatje in lutjemebroek). Het kan ook eventueel tov de WOZ waarde gezet worden.
- Los daarvan gaat ook per 2015 een nieuw huursubsidie systeem in werking. Dit kan bijvoorbeeld 600 euro in de maand zijn, verminderd met 5% van het fiscale inkomen (dus vanaf 30000 euro is het niets meer).
- OB gaat weer naar 6%, maar wordt per 2015 volledig afgeschaft, net als het EWF.
- HRA wordt per 2030 volledig afgeschaft, ook voor alle lopende hypotheken.
- Per 2015 neemt de HRA voor nieuwe hypotheken af, met 6,7% per jaar.
- Per 2015 komt er een winstbelasting op verkooptransacties waar nu KK op van toepassing zou zijn.

Dit is vast niet voor iedereen eerlijk, ik heb ook niet bedoeld om per se een geheel eerlijk plan voor te leggen. Het punt is dat er hier een helder beeld neergezet wordt, dat geplanned wordt en juist ingevoerd. In dit voorbeeld weet iedereen welk effect de veranderingen op hun situatie heeft, en, mits de getallen kloppen, er financieel niet absurd op achteruit gaan.

De slappe maatregelen die tot nu toe in de politiek besproken zijn, doen niets echt goed.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op maandag 12 december 2011 @ 14:23:
[...]


Jawel:

Restschuld bij (gedwongen) verkoop van uw woning
Ontslag, arbeidsongeschiktheid, scheiding of overlijden van de partner. Het kan ook u gebeuren. In deze situaties daalt uw inkomen vaak flink en kunt u betalingsproblemen krijgen. Het kan zelfs zijn dat u uw woonlasten niet langer kunt betalen en u uw woning gedwongen moet verkopen.

Als de verkoop van uw woning niet genoeg opbrengt om uw hypotheek volledig af te lossen, blijft u met een restschuld zitten. Als u een lening met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebt afgesloten, kan uw restschuld kwijtgescholden worden. Om voor kwijtschelding van uw restschuld in aanmerking te komen, moet u in ieder geval aan onderstaande voorwaarden voldoen:

http://www.nhg.nl/consume...ij-gedwongen-verkoop.html

Het is wel heel kort en bondig opgesteld. Er zitten wel heel veel addertjes onder het gras..
Jij moet aantonen dat jij na je ontslag echt geen werk weer kunt vinden. Desnoods moet je als putjes schepper aan het werk. Jij moet alles doen om inkomsten te krijgen om je hypotheek te kunnen betalen, lukt je dit niet dan komt NHG een keer om de hoek kijken.

Zelfde met scheiding, in 99% van de gevallen wordt gewoon de restschuld door 2 gedeeld en mag je vrolijk gaan dokken,
Het is namelijk zo, als je bij een scheiding uit elkaar gaat en ieder heeft een restschuld van bv 10k en jij kunt dit betalen dmv eigen middelen of met een persoonlijke lening, dan moet dit eerst.

[ Voor 6% gewijzigd door Verwijderd op 12-12-2011 14:31 ]

[RemcoDelft]

Bonsaiboom schreef op maandag 12 december 2011 @ 14:27:
Om dit in te voeren, krijg je bijvoorbeeld het volgende plan:
- Huren worden per 2015 volledig geliberaliseerd. De hoogte van de nieuwe huur voor sociale woningen moet onderbouwd worden door de verhuurder en de overheid moet het met de hoogte van die huur eens zijn (oftewel, kan niet 2000 euro vragen voor een flatje in lutjemebroek). Het kan ook eventueel tov de WOZ waarde gezet worden.
- Los daarvan gaat ook per 2015 een nieuw huursubsidie systeem in werking. Dit kan bijvoorbeeld 600 euro in de maand zijn, verminderd met 5% van het fiscale inkomen (dus vanaf 30000 euro is het niets meer).

Oftewel je wilt veel meer overheidsgeld naar de toch al rijke en niet-productieve woningcorporaties sturen? Wat is het nut daarvan?!
Er is maar 1 echte oplossing: BOUWEN! Als dat voldoende zou gebeuren, met voldoende bouwvergunningen op betaalbare kavels, worden alle andere problemen vanzelf opgelost door marktwerking.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op maandag 12 december 2011 @ 14:29:
[...]


Het is wel heel kort en bondig opgesteld. Er zitten wel heel veel addertjes onder het gras..
Jij moet aantonen dat jij na je ontslag echt geen werk weer kunt vinden. Desnoods moet je als putjes schepper aan het werk. Jij moet alles doen om inkomsten te krijgen om je hypotheek te kunnen betalen, lukt je dit niet dan komt NHG een keer om de hoek kijken.

Zelfde met scheiding, in 99% van de gevallen wordt gewoon de restschuld door 2 gedeeld en mag je vrolijk gaan dokken,

Waar haal jij deze informatie vandaan? Je moet inderdaad aan bepaalde voorwaarden voldoen, zoals inderdaad mijn best doen om de hypotheek te kunnen betalen. Echter het is (nog) niet verplicht om elke baan aan te nemen. Zo ver ik weet is er wel een wet in de maak om dit te kunnen verplichten, echter op dit moment nog niet.

Ook de 99% die jij aanhaalt bij scheiding is naar mijn mening incorrect.

Verliezen binnen prognose
Een van de voordelen van NHG is dat na een gedwongen verkoop van een woning de restschuld wordt overgenomen. In de eerste drie kwartalen van dit jaar hebben ruim 1.400 huishoudens een beroep gedaan op NHG na een gedwongen verkoop met verlies. In 47% van de gevallen was echtscheiding de oorzaak van de gedwongen verkoop en in 22% werkloosheid. Wij verwachten dat over geheel 2011 in totaal 2.000 woningeigenaren een beroep zullen doen op de borgstelling van NHG.

Bron: http://www.nhg.nl/organis...fonds-eigen-woningen.html

ZOETERMEER (ANP) - De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de uitvoerder van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), heeft vorig jaar 41 procent van de aangevraagde schadeclaims afgewezen. Dat is ongeveer twee keer zoveel als in 2007. Dat blijkt uit het jaarverslag van de NHG.

Bij een executieverkoop waarbij de opbrengst lager is dan de hypotheekschuld, betaalt het Waarborgfonds de restschuld aan de geldgever. In 2008 kreeg het fonds ter waarde van 32,7 miljoen euro aanvragen, maar het keerde slechts 20 miljoen euro daarvan uit.

Directeur Karel Schiffer van de NHG zei dinsdag dat het bij de afwijzing in bijna alle gevallen ging om verliesdeclaraties waarbij de geldverstekker niet zorgvuldig genoeg is geweest bij het beoordelen van de aanvraag van de lening. ,,Het meest populair is dat de geldgever vergeet een goede BKR-toets te doen. Een andere fout is dat de waarde van het onderpand niet deugt.'' De BKR registreert betalingsachterstanden van consumenten.

De afgewezen declaraties hebben volgens Schiffer vooral betrekking op hypotheken uit de periode 2003 tot 2006, een tijd van grote concurrentie in de kredietverlening. Dit jaar verwacht Schiffer minder declaraties van geldverstrekkers te hoeven afwijzen, omdat dat soort processen bij banken sindsdien verbeterd zijn.

Bron: http://www.volkskrant.nl/...aims-NHG-verdubbeld.dhtml

Hieruit blijkt dus dat de meeste aanvragen waarvan de BKR en taxatie correct is gedaan toegewezen worden.

[Bonsaiboom]

RemcoDelft schreef op maandag 12 december 2011 @ 14:35:
[...]

Oftewel je wilt veel meer overheidsgeld naar de toch al rijke en niet-productieve woningcorporaties sturen? Wat is het nut daarvan?!
Er is maar 1 echte oplossing: BOUWEN! Als dat voldoende zou gebeuren, met voldoende bouwvergunningen op betaalbare kavels, worden alle andere problemen vanzelf opgelost door marktwerking.

Daarom, het was geen compleet en totaal plan. Zoiets zou ook in een dergelijk plan horen, hoe ga je om met het nieuwe aanbod? Er zijn teveel andere marktverstorende maatregelen op het moment, dat je zelfs met meer bouwen niet per se het gewenst effect hebt. Bovendien, wat is het effect dat je wil bereiken?

[ Voor 3% gewijzigd door Bonsaiboom op 12-12-2011 14:41 ]