Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[evleerdam]

dominator schreef op maandag 24 november 2008 @ 19:05:
[...]


Joh, je lijkt wel zo'n self-proclaimed expert die voor de zomer ook riep dat we deze winter 250 euro voor een barrel olie zouden dokken en dat we binnen 1 tot 2 jaar 3 euro voor een liter benzine moeten betalen. Mijn kristallen bol is in reparatie... helaas....

Als je dan met een paar goede tegenargumenten komt..


@ n4m3l355 en Ronaldo V

Ja, ik moet jullie gelijk geven. De bronnen zijn niet allemaal even goed en er is met betrekking tot dit onderwerp vrijwel niemand die objectief is/kan zijn. Ik wilde echter met die quotes aangeven dat er veel indicatoren zijn die aangeven dat het snel achteruit zal gaan.

Misschien is het inderdaad 'maar' een self-fulfilling prophecy. Door dit soort 'self-fulfilling prophecies' zijn echter al heel wat banken failliet gegaan (aandelen Fortis kelderden vaak op alleen maar speculaties).

Ik heb even gekeken naar Eichholtz. Blijkt dat Shiller Eichholtz nog quote in zijn boek. Wat voor interessants ik dan lees van Eichholtz:

As for Pieter Fransz's house, after taking three and a half centuries to double its real value, it has tripled in value in the last 22 years.

The reason, of course, is that Amsterdam is part of the global housing boom. "It started in 1998 - prices just went up amazingly," said Babs Persoons, owner of Babs Persoons BV, one of the premier real-estate agencies in Amsterdam's center city. "For a while, every agent had a queue in front of their houses, and many were selling for more than the asking price."

But if this description of the past few years typifies the brave new world we live in, putting it into the perspective of time - rise, fall, rise, fall - leads us back to what may be the oldest history lesson of all: it tends to repeat.

Waarin wordt beschreven dat er sinds 1998 een bubble aan het ontwikkelen is?

Edit: over de harde cijfers discussie. Harde cijfers kan je uiteraard pas achteraf zien. Voorlopig kan ik je alleen indicatoren geven waarmee ik aan wil geven dat de huizenprijzen (in mijn ogen) zullen dalen.

[ Voor 4% gewijzigd door evleerdam op 24-11-2008 19:47 ]

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op maandag 24 november 2008 @ 19:36:
cijfers

Beetje sneu dat als er eindelijk eens gediscussieerd wordt op een fatsoenlijk niveau, sommige alle bronnen die hun niet aanstaan proberen af te schieten. "harde cijfers wil ik zien".. als het onderzoek vol cijfers staat ..

Ik weet niet hoe het met jou zit, maar echt wijs wordt ik er niet uit(Leg het mij maar even uit als je wilt). En al helemaal niet wat er nu voor de Nederlandse huizenmarkt wordt verwacht. Ik zie wel een grafiekje staan met nl op de nul-lijn, maar wat dat inhoudt weet ik niet. Trouwens waarom een onderzoek uit 2006? Is er niks nieuws?

Vandaag een bericht dat de huizenprijs in de V.S. met 16 procent is gedaald in een jaar. Ben ik nu gek of is dit helemaal niet zo schokkend. Te bedenken dat de oorzaak van alle ellende toch in de V.S. ligt.

16 procent vind ik meevallen als je bedenkt dat er echt enorm veel executie verkopen hebben plaatsgevonden. De huizenprijzen daar zijn voornamelijk gestegen door de wijze van financiering. Echt iedereen kon daar een huis kopen. Kon je de rente niet betalen? geen probleem dan stoppen wie die rente toch gewoon bij de hypotheek op. De huizenprijzen konden toch alleen maar omhoog.

Bovendien ruimte zat daar. Hier in Nederland op zich ook wel. Alleen mag je er niet bouwen.

[evleerdam]

Verwijderd schreef op maandag 24 november 2008 @ 20:00:
[...]

Ik weet niet hoe het met jou zit, maar echt wijs wordt ik er niet uit(Leg het mij maar even uit als je wilt). En al helemaal niet wat er nu voor de Nederlandse huizenmarkt wordt verwacht. Ik zie wel een grafiekje staan met nl op de nul-lijn, maar wat dat inhoudt weet ik niet. Trouwens waarom een onderzoek uit 2006? Is er niks nieuws?

Nee, wetenschappelijke onderzoeken komen pas jaren uit nadat ze gemaakt zijn. Heeft te maken met lange procedures van publicaties en dergelijke. Daarnaast duren wetenschappelijke onderzoeken een aantal jaar, dus je kan nooit iets van uit hetzelfde jaar onderzoeken en dan in dat jaar publiceren.

Die grafiek gaat over hoe groot een huizenprijscrash van invloed is op een economie. Het artikel gaat verder niet specifiek in op de Nederlandse markt, maar in het algemeen op de Europese.

Vandaag een bericht dat de huizenprijs in de V.S. met 16 procent is gedaald in een jaar. Ben ik nu gek of is dit helemaal niet zo schokkend. Te bedenken dat de oorzaak van alle ellende toch in de V.S. ligt.

16 procent vind ik meevallen als je bedenkt dat er echt enorm veel executie verkopen hebben plaatsgevonden. De huizenprijzen daar zijn voornamelijk gestegen door de wijze van financiering. Echt iedereen kon daar een huis kopen. Kon je de rente niet betalen? geen probleem dan stoppen wie die rente toch gewoon bij de hypotheek op. De huizenprijzen konden toch alleen maar omhoog.

Bovendien ruimte zat daar. Hier in Nederland op zich ook wel. Alleen mag je er niet bouwen.

Wel meevallen? Het financiele dagblad

: AMSTERDAM (FD.nl/DJ)--De verkopen van bestaande Amerikaanse eengezinswoningen zijn in oktober wat sterker gedaald dan verwacht, terwijl de gemiddelde verkoopprijs de grootste daling vertoonde die ooit werd geregistreerd. Dit blijkt uit cijfers van de National Association of Realtors (NAR).

De grootste daling ooit klinkt in ieder geval wel groot.

[Verwijderd]

evleerdam schreef op maandag 24 november 2008 @ 20:25:


Wel meevallen? Het financiele dagblad
[...]


De grootste daling ooit klinkt in ieder geval wel groot.

Gezien de problemen daar vind ik het meevallen. Heb je je wel eens verdiept in de exotische hypotheken die men afsloot in de V.S.? Dat is iets wat een waanzinnig opdrijvend effect op de prijzen heeft gehad. Er is geen land in de wereld die zo gigantisch heeft geconsumeerd uit de opbrengsten van onroerend goed.

Maar goed. We zullen het allemaal wel zien.

[Sinned123]

Op voorhand, ik ben het met iedereen eens dat de prijzen in Nederland veel te hoog liggen.
Maar kijk eens naar Engeland, daar vragen ze het dubbele.
En ze hebben bakken meer ruimte dan hier.

Verder heb ik absoluut 0,0 problemen gehad met het verkrijgen van een hypotheek.
Heb het idee dat er alleen lastig word gedaan bij twijfel gevallen.

Verder staat ons huis te koop op het moment, meer dan genoeg kijkers.
Maar niemand word concreet, toch echt wel een beetje angt denk ik.
Maar dat kan niet eeuwig aanhouden een keer wil je toch echt bij je ouders vandaan en dan zal het ongetwijfeld weer aantrekken.

Nu nog even die periode doorkomen met 2 hypotheken

[Exirion]

DNS666 schreef op maandag 24 november 2008 @ 22:09:
Nu nog even die periode doorkomen met 2 hypotheken

Ik voel met je mee. Zit in hetzelfde bootje, zoals velen met ons

[paella]

Yep, hier ook. Kan het gelukkig wel eventjes uitzingen, maar hoe eerder hoe beter.

[Sinned123]

Ik kan op zich zeggen dat ik blij ben dat wij niet de enige zijn.
Maar ik gun het niemand anders eigenlijk

[Slasher]

Dubbele hypotheek betekent dat ook dubbele gemeentelijke heffingen als je niet meer in je oude woning ingeschreven staat?

[Exirion]

Slasher schreef op maandag 24 november 2008 @ 22:47:
Dubbele hypotheek betekent dat ook dubbele gemeentelijke heffingen als je niet meer in je oude woning ingeschreven staat?

Ja, en dubbele servicekosten, energie transportkosten, waterleiding, etc.

[Sinned123]

Exirion schreef op maandag 24 november 2008 @ 22:48:
[...]

Ja, en dubbele servicekosten, energie transportkosten, waterleiding, etc.

Zelfs afvalstoffen heffing moet je betalen, omdat ze niet kunnen controleren of je het nou wel in de gemeente doet of niet, vraag me af hoe het zit als je binnen de gemeente verhuisd.
Energiekosten kan je laten verlagen, althans waar ik bij zit in ieder geval wel.
Ze hebben geadviseerd te verlagen naar 5eu/maand per product.
Scheelt toch weer een berg (en anders krijg je het op je afrekening wel terug).
Verder mag je 2jaar lang voor beide hypotheken je forfait terug vragen, dus toch nog een klein voordeeltje.

[ Voor 14% gewijzigd door Sinned123 op 24-11-2008 22:52 ]

[Exirion]

DNS666 schreef op maandag 24 november 2008 @ 22:51:
Zelfs afvalstoffen heffing moet je betalen, omdat ze niet kunnen controleren of je het nou wel in de gemeente doet of niet, vraag me af hoe het zit als je binnen de gemeente verhuisd.

Ik verhuis zelfs binnen hetzelfde gebouw en je moet gewoon alles dubbel betalen. Ik ken mensen die van 2 appartementen 1 hebben gemaakt en ook alles dubbel betalen.

Energiekosten kan je laten verlagen, althans waar ik bij zit in ieder geval wel.
Ze hebben geadviseerd te verlagen naar 5eu/maand per product.

Dat klinkt leuk, maar ja blijft toch transportkosten betalen. Voor zover ik weet geldt hetzelfde voor je wateraansluiting, ook al verbruik je geen druppel water.

Verder mag je 2jaar lang voor beide hypotheken je forfait terug vragen, dus toch nog een klein voordeeltje.

Gelukkig wel ja. Ik ben momenteel 2300 euro bruto aan hypotheken kwijt, plus 300 euro servicekosten. Het geld gaat er harder uit dan dat het er in komt. Gelukkig is de verbouwing ver gevorderd en kost dat niet veel extra meer

Ik overweeg om m'n vorige appartement te gaan verhuren. Ben eigenlijk benieuwd of meer mensen met dat idee spelen. Ook ben ik wel benieuwd naar ervaringen daarmee. Idee voor een nieuw topic?

[Sinned123]

Klopt allemaal wat je zegt.
Je moet gewoon enorm veel extra betalen, alleen met dubbele hypotheek ben je er nog niet.

Verder lopen wij ook met het idee om te verhuren, maar dan tijdelijk (aantal jaar ofzo).

Probleem is wel dat je de mensen moet kunnen vertrouwen en dan moet je als snel naar bekenden toe.
Maar of die zoveel geld willen neertellen om een huis te huren is de vraag.

Nog een optie is een aantal studenten, maar dan moet je alles enorm goed hebben afgedekt denk ik.

trouwens navraag gedaan bij de makelaar over verhuren, ik woon zelf in omgeving den haag (veel expats).
Probleem is vaak dat die alleen gemeubileerd willen huren.

[ Voor 14% gewijzigd door Sinned123 op 24-11-2008 23:06 ]

[Exirion]

DNS666 schreef op maandag 24 november 2008 @ 23:03:
trouwens navraag gedaan bij de makelaar over verhuren, ik woon zelf in omgeving den haag (veel expats).
Probleem is vaak dat die alleen gemeubileerd willen huren.

Ik kan via m'n werk makkelijk aan huurders komen, en dat zijn in het algemeen goed opgeleide en beschaafde lui. Wat dat betreft denk ik dat het goed te regelen is. Een bekende is ook een optie, maar dan is het weer onzekerder hoelang het kan duren voordat iemand weg wil. Ik ben er nog niet helemaal uit wat ik wil. Liefst zou ik de woning, zodra ie leegstaat, nog een keer goed in de verf zetten en de vloer olieeen. En dan maar hopen dat ie snel verkoopt.

[Sinned123]

Exirion schreef op maandag 24 november 2008 @ 23:14:
[...]

Ik kan via m'n werk makkelijk aan huurders komen, en dat zijn in het algemeen goed opgeleide en beschaafde lui. Wat dat betreft denk ik dat het goed te regelen is. Een bekende is ook een optie, maar dan is het weer onzekerder hoelang het kan duren voordat iemand weg wil. Ik ben er nog niet helemaal uit wat ik wil. Liefst zou ik de woning, zodra ie leegstaat, nog een keer goed in de verf zetten en de vloer olieeen. En dan maar hopen dat ie snel verkoopt.

Tja je moet zelf de afweging maken denk ik.
Als je denkt dat je het huis met veel verlies moet gaan verkopen of dat het gewoon heel lang gaat duren.
Dan kan je natuurlijk de afweging maken om het te verhuren en het over een aantal jaar weer te proberen.
Die mensen die van je zouden willen huren is dat voor de lange of korte termijn??
Als je op zich zorgt dat je minimaal kiet draait, dan kan je spaardeel nog een beetje opsparen.

[ Voor 5% gewijzigd door Sinned123 op 24-11-2008 23:20 ]

[EXX]

De 2 jaars termijn voor renteaftrek van de oude woning kan mensen ook gaan opbreken. Nu panden niet meer zo snel verkocht raken moet je eigenlijk een rekensommetje gaan maken: wat gaat het me kosten indien de renteaftrek van de oude woning vervalt? Zet dat dan af tegen een prijsverlaging van de woning en kijk wat het beste is.

Verwijderd schreef op maandag 24 november 2008 @ 19:11:
Er staat gigantisch veel te koop maar vergeet niet dat daar heel veel rommel tussenzit. Nu de keuze zo enorm is ben je wel gek als je een huis met een keuken en badkamer uit de jaren 70 koopt. En geloof me daarvan zijn er zat te vinden op Funda.

Het probleem is een beetje dat veel mensen met zulke huizen zichzelf nog steeds rijk rekenen en de volle mep willen. De tijd dat je voor een bouwval kopers in de rij had staan is toch echt over. Dus zullen bij deze huizen de prijzen toch echt omlaag moeten om ze verkocht te krijgen.

[Metro2002]

DNS666 schreef op maandag 24 november 2008 @ 22:09:
Op voorhand, ik ben het met iedereen eens dat de prijzen in Nederland veel te hoog liggen.
Maar kijk eens naar Engeland, daar vragen ze het dubbele.
En ze hebben bakken meer ruimte dan hier.

Wel eens gezien wat ze in Engeland verdienen?? Dat ligt ook ongeveer 2x zo hoog als hier.

[evleerdam]

Kwam net wel een aardige website tegen, handig om in de gaten te houden:

Cijfers woningmarkt Nederland

[Sinned123]

evleerdam schreef op dinsdag 25 november 2008 @ 18:50:
Kwam net wel een aardige website tegen, handig om in de gaten te houden:

Cijfers woningmarkt Nederland

Wat een verschil met andere berichten.
In hoeverre is dit betrouwbaarder dan andere bronnen?

[Tjeerd]

evleerdam schreef op dinsdag 25 november 2008 @ 18:50:
Kwam net wel een aardige website tegen, handig om in de gaten te houden:

Cijfers woningmarkt Nederland

Erg mooie site inderdaad. Dat zijn van die cijfers die tien jaar geleden alleen in te zien waren voor mensen die "hogerop" in de makelaarswereld zaten volgens mij en nu met internet is het zo laagdrempelig dat elke figuur die het wil inzicht heeft, goede ontwikkeling.

Zit ik me nu ook te bedenken, de hele woningmarkt benaderen is ook volledig veranderd in vergelijking met tien jaar terug. Toen moest je wat boekjes halen bij een paar makelaars en wat bladeren om informatie te vinden. Je keek veel eerder in de eigen regio om te zien wat er te koop is volgens mij. Nu zoek je gewoon met een paar klikken precies op de plekken waar jij wil, kun je vergelijken, vele filters instellen. Vraag me af wat dat voor effect heeft (gehad) op de woningmarkt. Kan me voorstellen dat door internet veel sneller en meer mensen ook reageren op bepaalde woningen.

[Tjeerd]

Ok, nou even een mooie, er zijn in dit onderwerp twee kampen. Het ene kamp zegt dat de huizenprijzen dalen, de ander zegt dat het niet gaat gebeuren. Nou weet ik niet de achtergrond van iedereen hier, maar volgens mij zitten er weinig mensen echt in de makelaarswereld.

Dan het volgende bericht:

AMSTERDAM - Bert Heemskerk, bestuursvoorzitter van de Rabobank, vreest binnen nu en twee jaar een daling van de Nederlandse huizenprijzen van tien tot twintig procent. (bron: Financieel Dagblad)

Of die uitspraak is uitgelokt. Of het is verdraaid. Of het klopt helemaal niet. Of het klopt wel. Of iets anders.

Maar waarom doet iemand die zo "hoog" zit in de hypothekenwereld (lees: een grote bank bezit) zulke uitspraken? Wat is de logica dat hij (wel) bang is dat de prijzen zullen dalen? Blijkbaar heeft hij een bepaald overzicht wat mij niet bekend is.

[Arnout]

Tjeerd schreef op donderdag 27 november 2008 @ 09:05:
Dan het volgende bericht:


[...]

Of die uitspraak is uitgelokt. Of het is verdraaid. Of het klopt helemaal niet. Of het klopt wel. Of iets anders.

Verzekeraars die na Heemskerk aan het woord kwamen in de hoorzitting waren overigens niet enthousiast over zijn plannen.

Uit datzelfde artikel. De uitspraak is gedaan in het kader van de hoorzitting die gister plaatsvond om de oorzaak van de kredietcrisis te vinden. Dus in zekere zin wel een beetje uitgelokt, maar ik kan de relatie tussen dalende huizenprijzen en de hoorzitting niet 1-2-3 vinden.

[Cobb]

Er wordt altijd gezegd dat de NL'se woningmarkt drijft op vraag en aanbod, net als iedere markt.
De komende jaren is de verwachting dat er een stuk minder woningen worden gebouwd, waarom zouden dan de woningprijzen dalen?

[Slasher]

Tjeerd schreef op donderdag 27 november 2008 @ 09:05:
Ok, nou even een mooie, er zijn in dit onderwerp twee kampen. Het ene kamp zegt dat de huizenprijzen dalen, de ander zegt dat het niet gaat gebeuren. Nou weet ik niet de achtergrond van iedereen hier, maar volgens mij zitten er weinig mensen echt in de makelaarswereld.

Dan het volgende bericht:


[...]

Of die uitspraak is uitgelokt. Of het is verdraaid. Of het klopt helemaal niet. Of het klopt wel. Of iets anders.

Maar waarom doet iemand die zo "hoog" zit in de hypothekenwereld (lees: een grote bank bezit) zulke uitspraken? Wat is de logica dat hij (wel) bang is dat de prijzen zullen dalen? Blijkbaar heeft hij een bepaald overzicht wat mij niet bekend is.

Mjah het artikel is mijns inziens ook niet echt volledig, er wordt niet gezegd in welk segment dat gaat plaatsvinden dat lijkt me wel belangrijk. Laten de banken maar eerst eens de hand in eigen boezem steken en de rente verlagen.

[EXX]

Dat het prijsniveau van de NL woningmarkt drijft op vraag en aanbod is een misvatting. Het prijsniveau wordt voornamelijk bepaald door de bestedingsruimte van de kopers. Dat wordt weer bepaald door de hoogte van de hypotheek die de banken willen verstrekken.

Op dit moment zijn de banken gewoon minder snel bereid een hoge hypotheek te verstrekken. Een belangrijke reden is dat de banken sinds de kredietcrisis de hypotheken niet meer kunnen doorplaatsen naar langetermbeleggers. De hypotheken blijven nu op de balans van de bank staan, en daarmee ook het bijbehorende risico.

[Exirion]

Tjeerd schreef op donderdag 27 november 2008 @ 09:05:
Dan het volgende bericht:

[...]

Of die uitspraak is uitgelokt. Of het is verdraaid. Of het klopt helemaal niet. Of het klopt wel. Of iets anders.

Ik had dit gisteren ook al gezien. Als je een stukje scrollt in de pagina:

GEEN PRIJSDALING HUIZENMARKT R. Salet, 26 november 2008

In tegenstelling tot wat het FD op deze website en vermoedelijk morgenochtend in de krant vermeld verwacht bestuursvoorzitter Bert Heemskerk van Rabobank geen prijsdalingen van de huizenmarkt. Het laatste kwartaalbericht woningmarkt van Rabobank van 11 november jongstleden houdt zelfs nog rekening met een lichte prijsverhoging. Het rapport stelt dat de stijging van de huizenprijzen in 2009 beperkt zal zijn. Omdat de lonen sterker stijgen dan de huizenprijzen, neemt de betaalbaarheid van koopwoningen volgend jaar toe. Voor 2008 verwacht Rabobank nog een gemiddelde prijsstijging van 1,5%, voor 2009 is dat circa 1%. De Nederlandse huizenprijzen zijn in het derde kwartaal beperkt gestegen: +0,8% jaar-op-jaar. Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2008 is gemiddeld sprake van een kleine daling met 1,2%. Oorzaken zijn het afgenomen consumentenvertrouwen en de lagere marktdynamiek. Wel kennen de huizenprijzen een tamelijk forse spreiding rond het gemiddelde. De door het FD gesuggereerde uitspraken zijn nooit gedaan. Afzender Raymond Salet ,woordvoerder Rabobank Groep

Het blijft dus een vreemd bericht van FD. Ik had 't overigens daarvoor wel al op Sky Radio gehoord bij het nieuws.

[Maasluip]

Tjeerd schreef op donderdag 27 november 2008 @ 09:05:

Maar waarom doet iemand die zo "hoog" zit in de hypothekenwereld (lees: een grote bank bezit) zulke uitspraken? Wat is de logica dat hij (wel) bang is dat de prijzen zullen dalen? Blijkbaar heeft hij een bepaald overzicht wat mij niet bekend is.

Het staat er al: hij pleit voor een verplichte verzekering. Die verzekering kost geld en dat geld gaat naar de banken. Dus meer inkomen voor hem en door de verzekering zijn er meer hypotheken die hij zonder risico kan uitschrijven en kan hij dus meer verdienen.

IMHO (huizenbezitter sinds 1 jaar aan het woord) zijn dit paardenmiddeltjes. Laat gewoon de markt zijn werk doen. Laat die prijzen maar lekker dalen. Mensen die hun huis al lang hebben die voelen dat niet (ik denk bijvoorbeeld aan mijn ouders, die sinds 1972 hun huis meer dan 1100% in waarde hebben zien stijgen en een hypotheek van minder dan een nieuwe middenklasse auto hebben).

Voor mensen die een jaar geleden hun huis gekocht hebben tegen een hypotheek die ze eigenlijk niet kunnen betalen, die over 5 jaar afloopt, die ze niet mee kunnen nemen naar een nieuw huis en die zo mobiel zijn dat ze nu alweer moeten verkopen: klote. Maar dat is het risico.
Als het leidt tot lagere woningprijzen is het alleen maar goed. Maar op de een of andere manier geloof ik niet in lagere prijzen. Mensen zullen altijd zoveel mogelijk uitgeven aan een huis. Alleen omdat het kan.
Protectie leidt alleen maar tot hogere prijzen, dus die kant wil je zeker niet op.

[Rukapul]

EXX schreef op donderdag 27 november 2008 @ 09:36:
Dat het prijsniveau van de NL woningmarkt drijft op vraag en aanbod is een misvatting. Het prijsniveau wordt voornamelijk bepaald door de bestedingsruimte van de kopers. Dat wordt weer bepaald door de hoogte van de hypotheek die de banken willen verstrekken.

Op dit moment zijn de banken gewoon minder snel bereid een hoge hypotheek te verstrekken. Een belangrijke reden is dat de banken sinds de kredietcrisis de hypotheken niet meer kunnen doorplaatsen naar langetermbeleggers. De hypotheken blijven nu op de balans van de bank staan, en daarmee ook het bijbehorende risico.

Correct: het aanbod is min of meer constant (zeer lichte groei) en de vraag ook (enige flexibiliteit mbt thuis blijven wonen en interactie met de huurmarkt). Blijft puur het inkomen/financiering over als prijsmechanisme. (Dit is anders dan bijvoorbeeld de aandelenmarkt omdat er echte concrete alternatieven zijn die de vraag zeer sterk beinvloeden.)

Dit toont toch eigenlijk wel aan dat de financiering van onze woningmarkt volstrekt ridicuul is vanuit het perspectief van eigen en vreemd vermogen. Wanneer een groter deel van de woningmarkt met eigen vermogen zou worden gefinancierd dan zou dat voor een veel stabielere markt zorgen.

Logische consequentie van dit laatste zou zijn dat huizenprijzen ook lager zouden zijn, omdat opbouw van eigen vermogen (spaargeld, ed.) niet een-twee-drie gebeurt.

[ Voor 5% gewijzigd door Rukapul op 27-11-2008 09:56 ]

[descon]

Er zijn drie soorten leugens: leugens, grove leugens, en statistieken

Met statistieken kun je alles bewijzen.

Statistieken zijn zoals een minirok. Ze geven je goede ideeën, maar ze verbergen het essentiële

Elk nieuwsbericht gebruikt weer zijn eigen onderzoeken en ze willen het liefste zo mooi mogelijk in het nieuws komen. (sensatie journalistiek) want dat scoort.

[Rukapul]

descon schreef op donderdag 27 november 2008 @ 10:00:
Er zijn drie soorten leugens: leugens, grove leugens, en statistieken

Met statistieken kun je alles bewijzen.

Statistieken zijn zoals een minirok. Ze geven je goede ideeën, maar ze verbergen het essentiële

Elk nieuwsbericht gebruikt weer zijn eigen onderzoeken en ze willen het liefste zo mooi mogelijk in het nieuws komen. (sensatie journalistiek) want dat scoort.

En?

Dit Standpunt is namelijk niet geheel nieuw in dit topic.

Mocht je doelen op een specifiek artikel, bron of nieuwsuiting dan zou het fijn zijn om het te onderbouwen wat er op de statistieken is aan te merken.

[ Voor 12% gewijzigd door Rukapul op 27-11-2008 10:02 ]

[Exirion]

descon schreef op donderdag 27 november 2008 @ 10:00:
Er zijn drie soorten leugens: leugens, grove leugens, en statistieken

Met statistieken kun je alles bewijzen.

Statistieken zijn zoals een minirok. Ze geven je goede ideeën, maar ze verbergen het essentiële

Elk nieuwsbericht gebruikt weer zijn eigen onderzoeken en ze willen het liefste zo mooi mogelijk in het nieuws komen. (sensatie journalistiek) want dat scoort.

En uiteraard duikt nu.nl er weer professioneel bovenop:

'Huizenprijzen dalen twintig procent'

[Slasher]

Exirion schreef op donderdag 27 november 2008 @ 09:44:

Het blijft dus een vreemd bericht van FD. Ik had 't overigens daarvoor wel al op Sky Radio gehoord bij het nieuws.

Het valt mij mee dat de telegraaf nog geen grote zwarte koppen heeft, het is natuurlijk pure bangmakerij en ik snap eigenlijk niet wat de Rabo hier voor voordeel bij zou hebben.

Een vriend van mij werkt bij de rabo en ze zijn op dit moment erg happig om hypotheekgesprekken binnen te krijgen want ze strooien al met kleine kadootjes

[Exirion]

Slasher schreef op donderdag 27 november 2008 @ 10:06:
Het valt mij mee dat de telegraaf nog geen grote zwarte koppen heeft, het is natuurlijk pure bangmakerij en ik snap eigenlijk niet wat de Rabo hier voor voordeel bij zou hebben.

Dat lijkt me wel duidelijk. Samen met de voorspelling wordt in 1 adem de verplichtstelling van een onderwaardeverzekering aangekaart. Dat brengt voor de Rabo geld binnen en voila: ze kunnen mooi profiteren van de ellende waar klanten voor vrezen.

[Slasher]

Exirion schreef op donderdag 27 november 2008 @ 10:22:
[...]

Dat lijkt me wel duidelijk. Samen met de voorspelling wordt in 1 adem de verplichtstelling van een onderwaardeverzekering aangekaart. Dat brengt voor de Rabo geld binnen en voila: ze kunnen mooi profiteren van de ellende waar klanten voor vrezen.

Dat las ik ook later het verklaart het wel inderdaad. Ze proberen ook overal mee te verdienen.

[Wekkel]

De onderwaardeverzekering zou de facto inhouden dat mensen die hun zaakjes op orde hebben moeten betalen voor degenen die een gokje hebben genomen of in de problemen komen. Het resultaat daarvan is dat het normale marktmechanisme verstoord wordt (als je meer gokt, kan je ook meer verliezen), en de Rabobank er beter van wordt. Uiteraard wordt het plan verkocht onder het mom van heil voor de Nederlandse huizenmarkt.

Ik ben maar voor een ding: laat de markt zijn werk doen (zie Maassluip).

Of dat nou tot dalingen leidt of niet, dat maakt mij niet uit. Het ergste wat we kunnen wensen is overheidsinmenging. De dalingen in de VS vormen de basis van herstel, dus laten we dat hier niet tegen willen houden als marktkrachten ook hier een daling zouden bewerkstelligen.

[EXX]

Bovendien wil de Rabobank niet alleen zo een verzekering, maar ook dat de staat achtervanger is voor de regeling.

Ik ben hier erg op tegen. Mensen met een gezonde financiële huishouding moeten weer opdraaien voor de prutsers en aan een verplichte verzekering gaan betalen die ze niet nodig hebben.

[Woy]

Ik snap ook niet helemaal dat ze een verplichte verzekering willen. Als ze zo graag zo'n verzekering willen, is er niemand die ze tegen houd om zelf zo'n product aan te bieden, en eventueel zelfs verplicht te stellen in sommige situaties.

Maar dat willen ze natuurlijk niet, want dat is slecht voor hun concurentie positie, het zou mooier voor hun zijn als het vanuit de overheid verplicht gesteld word!

[Verwijderd]

Tjeerd schreef op donderdag 27 november 2008 @ 09:05:

...

[...]

Of die uitspraak is uitgelokt. Of het is verdraaid. Of het klopt helemaal niet. Of het klopt wel. Of iets anders.

Maar waarom doet iemand die zo "hoog" zit in de hypothekenwereld (lees: een grote bank bezit) zulke uitspraken? Wat is de logica dat hij (wel) bang is dat de prijzen zullen dalen?

Hij doet deze uitspraak omdat de Nederlandse huizenmarkt alle kenmerken heeft van een bubble:

- de loan/income ratio ligt zeer ongunstig in Nederland, een zeer groot deel van het inkomen wordt aan de hypotheek besteed.
- de huizenprijzenstijging is veroorzaakt door ruimere financieringsmogelijkheden en de lage rente, niet door een stijging van de inkomens.
- de woningprijzen zijn de afgelopen 10 jaar veel sterker gestegen dan de inflatie.
- er is nauwelijks nog instroom in de markt mogelijk (startersproblematiek).
- de doorstroming stagneert door de hoge huizenprijzen, kosten koper is een percentage van de prijs.

Hier komen de gevolgen van de kredietcrisis nog bij, de banken zullen veel minder geld willen uitlenen wat de prijzen zal drukken.

Een daling van enkele 10-tallen procenten zoals de Rabobank voorspelt is niet onrealistisch. Dergelijke dalingen bestaan trouwens nu al. Het meest extreme voorbeeld van een familielid die in de bouw werkt: een verkoopprijs die 39.5% lager is dan de vraagprijs, in Noord Nederland.

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op donderdag 27 november 2008 @ 11:31:
Hij doet deze uitspraak omdat de Nederlandse huizenmarkt alle kenmerken heeft van een bubble:

- de loan/income ratio ligt zeer ongunstig in Nederland, een zeer groot deel van het inkomen wordt aan de hypotheek besteed.

Volgens mij had Cyberpope al een keer laten zien dat dit de afgelopen 20 jaar op een gelijk niveau ligt

- de huizenprijzenstijging is veroorzaakt door ruimere financieringsmogelijkheden en de lage rente, niet door een stijging van de inkomens.

Deze ruimere financieringsmogelijkheden zijn er nog steeds, de lage rente is er ook nog steeds en gezien de snel dalende inflatie, is het niet gek om te denken dat de rente ook weer zal dalen, en de inkomens stijgen momenteel harder dan de huizenprijzen dus dat trekt al weer wat recht.

- de woningprijzen zijn de afgelopen 10 jaar veel sterker gestegen dan de inflatie.

En stijgen momenteel minder hard dan de inflatie

Hier komen de gevolgen van de kredietcrisis nog bij, de banken zullen veel minder geld willen uitlenen wat de prijzen zal drukken.

Voor sommigen zal het moeilijker worden een hypotheek te krijgen, maar het gros van de mensen kan gewoon nog een hypotheek krijgen.

Een daling van enkele 10-tallen procenten zoals de Rabobank voorspelt is niet onrealistisch. Dergelijke dalingen bestaan trouwens nu al. Het meest extreme voorbeeld van een familielid die in de bouw werkt: een verkoopprijs die 39.5% lager is dan de vraagprijs, in Noord Nederland.

Extreme dalingen komen altijd wel voor. Verder is het vaak zo dat de wens de vader van de gedachte is natuurlijk

offtopic:
Het laatste geldt natuurlijk ook voor de mensen die zeggen dat het wel los zal lopen, maar heb het idee dat die opmerking wel goed past in dit topic

[Spotmatic]

Verwijderd schreef op donderdag 27 november 2008 @ 11:31:
[...]
Een daling van enkele 10-tallen procenten zoals de Rabobank voorspelt is niet onrealistisch. Dergelijke dalingen bestaan trouwens nu al. Het meest extreme voorbeeld van een familielid die in de bouw werkt: een verkoopprijs die 39.5% lager is dan de vraagprijs, in Noord Nederland.

Een percentage an sich zegt helemaal niks. Wat was de oorspronkelijke vraagprijs? Dat zet dit soort percentages toch in een heel ander perspectief.

[Tjeerd]

Even een andere vraag dan misschien, ik heb niet in de jaren 60/70 geleefd - jammer genoeg (...) - maar liepen mensen toen ook al zo te klagen over de hoge huizenprijzen? Of is het gewoon een jaren '00 iets? Waarom hebben mensen nu wel het "gevoel" dat de huizen te duur zijn en "vroeger" niet?

[Slasher]

Verwijderd schreef op donderdag 27 november 2008 @ 11:31:

Een daling van enkele 10-tallen procenten zoals de Rabobank voorspelt is niet onrealistisch. Dergelijke dalingen bestaan trouwens nu al. Het meest extreme voorbeeld van een familielid die in de bouw werkt: een verkoopprijs die 39.5% lager is dan de vraagprijs, in Noord Nederland.

Beetje kortzichtig natuurlijk dat voorbeeld. Dat is slechts 1 geval (dus niet representatief) en het kan natuurlijk ook aan de te hoge vraagprijs liggen dunkt mij

[Maasluip]

Verwijderd schreef op donderdag 27 november 2008 @ 11:31:


Een daling van enkele 10-tallen procenten zoals de Rabobank voorspelt is niet onrealistisch. Dergelijke dalingen bestaan trouwens nu al. Het meest extreme voorbeeld van een familielid die in de bouw werkt: een verkoopprijs die 39.5% lager is dan de vraagprijs, in Noord Nederland.

Dat zegt ook niet zo veel als je niet weet hoe de vraagprijs relateert aan andere woningen..

Ik heb trouwens een beetje de indruk dat mensen de WOZ-waarde als basis gebruiken om hun woning te prijzen. En hoe wordt de WOZ-waarde opgebouwd? De gemeente kijkt naar vergelijkbare woningen, pakt daar de duurste van en telt daar een dikke inflatiecorretie bovenop.
Totaal niet realistisch. Temeer omdat de gemeente er een belang bij heeft de WOZ waarde hoog te houden. Dat zijn namelijk via de WOZ-belasting inkomsten.

[MrSleeves]

Verwijderd schreef op donderdag 27 november 2008 @ 11:31:
[...]

Een daling van enkele 10-tallen procenten zoals de Rabobank voorspelt is niet onrealistisch. Dergelijke dalingen bestaan trouwens nu al. Het meest extreme voorbeeld van een familielid die in de bouw werkt: een verkoopprijs die 39.5% lager is dan de vraagprijs, in Noord Nederland.

Of gewoon een slechte makelaar / taxateur? Sommige mensen laten zich rijk rekenen, kiezen de makelaar die beweert het voor x euro verkocht kan worden en trappen daar in..
En wat heeft het werk van dit familielid ermee te maken? Ging het om een nieuwbouwproject (waarbij ik me niet kan voorstellen dat de prijs -39% is gegeaan)?

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 27 november 2008 @ 11:44:
[...]


Verder is het vaak zo dat de wens de vader van de gedachte is natuurlijk

[...]

Inderdaad, dat is wel kenmerkend voor dit topic. "Ik heb een huis dus kunnen/moeten/zullen/mogen/gaan de huizenprijzen niet dalen". Ook niet als de grootste hypotheekverstrekker van Nederland een daling van 20% verwacht, die met zulke uitspraken haar eigen glazen in zou gooien als ze dit zonder reden zou roepen.

MrSleeves schreef op donderdag 27 november 2008 @ 11:53:
[...]

En wat heeft het werk van dit familielid ermee te maken?

Dat insider informatie objectiever is dan de posts op dit forum. "Ik heb een huis dus kunnen/... ".

[Slasher]

Verwijderd schreef op donderdag 27 november 2008 @ 12:16:

Inderdaad, dat is wel kenmerkend voor dit topic. "Ik heb een huis dus kunnen/moeten/zullen/mogen/gaan de huizenprijzen niet dalen". Ook niet als de grootste hypotheekverstrekker van Nederland een daling van 20% verwacht, die met zulke uitspraken haar eigen glazen in zou gooien als ze dit zonder reden zou roepen.

Tsjah logisch toch? Huurders roepen massaal "Huizenprijzen moeten dalen want dan kunnen wij een huis kopen etc etc, iedereen predikt voor eigen parochie. Ben jij huurder toevallig?

[Spotmatic]

Verwijderd schreef op donderdag 27 november 2008 @ 12:16:
[...]
Dat insider informatie objectiever is dan de posts op dit forum. "Ik heb een huis dus kunnen/... ".

Het is een misvatting dat jouw informatie objectiever is. Zolang wij de omstandigheden niet kennen is het grote verschil tussen vraag- en verkoopprijs niet aantoonbaar het gevolg van een veranderde huizenmarkt. Een steekproef uit 1 is geen steekproef.

[Woy]

Verwijderd schreef op donderdag 27 november 2008 @ 12:16:
[...]
Inderdaad, dat is wel kenmerkend voor dit topic. "Ik heb een huis dus kunnen/moeten/zullen/mogen/gaan de huizenprijzen niet dalen". Ook niet als de grootste hypotheekverstrekker van Nederland een daling van 20% verwacht, die met zulke uitspraken haar eigen glazen in zou gooien als ze dit zonder reden zou roepen.

Je leest voor het gemak maar even over deze quote heen

GEEN PRIJSDALING HUIZENMARKT R. Salet, 26 november 2008

In tegenstelling tot wat het FD op deze website en vermoedelijk morgenochtend in de krant vermeld verwacht bestuursvoorzitter Bert Heemskerk van Rabobank geen prijsdalingen van de huizenmarkt. Het laatste kwartaalbericht woningmarkt van Rabobank van 11 november jongstleden houdt zelfs nog rekening met een lichte prijsverhoging. Het rapport stelt dat de stijging van de huizenprijzen in 2009 beperkt zal zijn. Omdat de lonen sterker stijgen dan de huizenprijzen, neemt de betaalbaarheid van koopwoningen volgend jaar toe. Voor 2008 verwacht Rabobank nog een gemiddelde prijsstijging van 1,5%, voor 2009 is dat circa 1%. De Nederlandse huizenprijzen zijn in het derde kwartaal beperkt gestegen: +0,8% jaar-op-jaar. Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2008 is gemiddeld sprake van een kleine daling met 1,2%. Oorzaken zijn het afgenomen consumentenvertrouwen en de lagere marktdynamiek. Wel kennen de huizenprijzen een tamelijk forse spreiding rond het gemiddelde. De door het FD gesuggereerde uitspraken zijn nooit gedaan. Afzender Raymond Salet ,woordvoerder Rabobank Groep

Ze ontkennen dus dat het uberhaupt gezegd is!

[Verwijderd]

Spotmatic schreef op donderdag 27 november 2008 @ 12:28:
[...]


Het is een misvatting dat jouw informatie objectiever is. Zolang wij de omstandigheden niet kennen is het grote verschil tussen vraag- en verkoopprijs niet aantoonbaar het gevolg van een veranderde huizenmarkt. Een steekproef uit 1 is geen steekproef.

Wel grappig, dat je samen met je collega posters niet inhoudelijk kunt reageren op zinvolle argumenten:

- de loan/income ratio ...
...
- de doorstroming stagneert...

maar dat je over een enkel voorbeeld valt, waar ook nog bij staat "het meest extreme voorbeeld", waarmee de uitspraak zichzelf al diskwalificeerd als betrekking hebbend op de gehele woningmarkt.

Maar ja, het percentage 39.5 bestaat natuurlijk helemaal niet. Jouw huis kan/mag/zal/moet/gaat natuurlijk helemaal niet in waarde dalen.

[pedorus]

Slasher schreef op donderdag 27 november 2008 @ 12:24:
Tsjah logisch toch? Huurders roepen massaal "Huizenprijzen moeten dalen want dan kunnen wij een huis kopen etc etc, iedereen predikt voor eigen parochie. Ben jij huurder toevallig?

Heb jij toevallig net een huis gekocht? Dit schiet niet op...


Gisteren was de finale van Het Blok, en dat was volgens mij toch een teken dat de amsterdamse huizenmarkt iets was gezakt. Van de 4 koppels die flink aan het klussen zijn geweest gingen de meeste (tien)duizenden euros in min, en maar een koppel wist enkele honderden euros te verdienen. Een beetje een tegenvaller voor ze Dat was voorgaande jaren anders.

En dit is wat het Kadaster zegt (heeft cijfers met vertraging, maar wel van de hele markt):
Gegevens van de woning

regio	Landelijk
soort woning	Alle woningtypen

Prijsindex Bestaande Koopwoningen

augustus 2008	113,5
oktober 2008	112,9
% stijging/daling	-0,5 %

Tel daarbij op wat bijvoorbeeld door experts in een onbewaakt ogenblik in de Tweede Kamer wordt gezegt. Niet alleen door Heemskerk, daarna vergeleek een verzekeraar zijn idee met het verzekeren van een huis dat al bijna in brand staat... (Hij werd daarna wel door een andere verzekeraar gecorrigeerd.)

[Woy]

Verwijderd schreef op donderdag 27 november 2008 @ 12:51:
[...]


Wel grappig, dat je samen met je collega posters niet inhoudelijk kunt reageren op zinvolle argumenten:

- de loan/income ratio ...
...
- de doorstroming stagneert...

maar dat je over een enkel voorbeeld valt, waar ook nog bij staat "het meest extreme voorbeeld", waarmee de uitspraak zichzelf al diskwalificeerd als betrekking hebbend op de gehele woningmarkt.

Wel grappig dat jij altijd alleen op de dingen die in jouw straatje past reageert. Er is overigens al lang gereageerd op de punten die je aanhaalt.

Maar ja, het percentage 39.5 bestaat natuurlijk helemaal niet. Jouw huis kan/mag/zal/moet/gaat natuurlijk helemaal niet in waarde dalen.

Wel grappig dat je het altijd op de man speelt, en als iemand het niet met je eens is het er maar meteen op gooit dat het een "belegingshypotheker" is of "Jouw huis kan/mag/zal/moet/gaat natuurlijk helemaal niet in waarde dalen."

En dan nog even buiten beschouwing te laten dat 39,5 % daling van de vraagprijs helemaal niet inhoud dat het huis 39,5 % minder waard is geworden. Mischien is het de vraagprijs wel helemaal nooit waard geweest!

[Verwijderd]

rwb schreef op donderdag 27 november 2008 @ 12:33:


[...]

Ze ontkennen dus dat het uberhaupt gezegd is!

Ja, dat is echt overtuigend. Eerst een sterke uitspraak doen waarmee je je eigen glazen ingooid en die dan terug nemen.

[Woy]

pedorus schreef op donderdag 27 november 2008 @ 12:54:
[...]
Gisteren was de finale van Het Blok, en dat was volgens mij toch een teken dat de amsterdamse huizenmarkt iets was gezakt. Van de 4 koppels die flink aan het klussen zijn geweest gingen de meeste (tien)duizenden euros in min, en maar een koppel wist enkele honderden euros te verdienen. Een beetje een tegenvaller voor ze Dat was voorgaande jaren anders.

Dat vond ik ook wel erg kenmerkend. Maar ik heb ook erg mijn twijfels over de taxatie van de huizen. Mij maak je niet wijs dat als je een huis een paar maanden geleden taxteerd op 270.000 ( Terwijl het een grote puinhoop is ), er dan voor vele duizenden euro's aan verbouwd, het daarna maar voor 260.000 kunt verkopen. Tuurlijk is de markt niet meer zo hot als eerst, en ik had best gesnapt dat er ( veel ) minder winst gemaakt zou worden als andere jaren. Maar ik heb nou ook het idee dat de taxaties niet helemaal juist zijn uitgevoerd.

[ Voor 5% gewijzigd door Woy op 27-11-2008 13:04 ]

[Woy]

Verwijderd schreef op donderdag 27 november 2008 @ 12:59:
[...]
Ja, dat is echt overtuigend. Eerst een sterke uitspraak doen waarmee je je eigen glazen ingooid en die dan terug nemen.

Ze nemen de uitspraak niet terug, ze zeggen dat hij nooit gedaan is. Dat is toch wel een groot verschil.

[curry684]

rwb schreef op donderdag 27 november 2008 @ 12:58:
En dan nog even buiten beschouwing te laten dat 39,5 % daling van de vraagprijs helemaal niet inhoud dat het huis 39,5 % minder waard is geworden. Mischien is het de vraagprijs wel helemaal nooit waard geweest!

Ik zag 2 weken terug of zo nog een huis voor 620k op Funda staan dat net gebouwd is... en waarvan ik als destijds-geinteresseerde weet dat het 380k VON heeft gekost. Die gaan ook nog wel 40% zakken gok ik zo

[Wekkel]

Gokken is niet zo'n goede graadmeter. Bedenk jezelf liever wat jij er voor zou betalen. Wij zijn individueel immers ook een radertje in het spel van vraag en aanbod. Als er heel veel 'jij's' zijn die een bepaalde prijs te hoog achten, geeft dat een indicatie. Zeker als de markt stilligt, hetgeen nu het geval lijkt te zijn, kan dat een voorbode zijn van schuivende krachten.

Men zegt dat huizenprijzen plakkerig zijn, en daar kan ik mij in vinden. Als kopers echt een koopbeslissing afwachten, zullen verkopers uiteindelijk moeten gaan bewegen (er zijn altijd mensen die in een positie zijn dat ze moeten verkopen).

[Slasher]

pedorus schreef op donderdag 27 november 2008 @ 12:54:
[...]


Heb jij toevallig net een huis gekocht? Dit schiet niet op...

Ik mis even de relevantie van de link die jij meende te posten wat betreft mijn posthistory in dit topic, en nee ik heb niet net een huis gekocht dat is toch alweer enige jaren geleden.

Ik heb nu een starterswoning, en mochten de prijzen gaan dalen zou ik daar eigenlijk blij mee moeten wezen, het huis wat ik hierna wil gaan kopen daalt dan harder als mijn eigen huis.

[MrSleeves]

Verwijderd schreef op donderdag 27 november 2008 @ 12:16:
[...]

Dat insider informatie objectiever is dan de posts op dit forum. "Ik heb een huis dus kunnen/... ".

Iemand die "in de bouw werkt" hoeft helemaal geen insider informatie te hebben. Is het een aannemer, project ontwikkelaar of metselaar?
Ik werk bij een petrochemisch ingenieursbureau, dat wil niet zeggen dat ik weet wat de olieprijs gaat doen.

[MrSleeves]

pedorus schreef op donderdag 27 november 2008 @ 12:54:
[...]

Gisteren was de finale van Het Blok, en dat was volgens mij toch een teken dat de amsterdamse huizenmarkt iets was gezakt. Van de 4 koppels die flink aan het klussen zijn geweest gingen de meeste (tien)duizenden euros in min, en maar een koppel wist enkele honderden euros te verdienen. Een beetje een tegenvaller voor ze Dat was voorgaande jaren anders.

Ik denk dat Amsterdam sowieso een geval apart is. Bij het Blok waren alle huizen duurder dan mijn 6-kamerwoning. Als je in Amsterdam woont, of wil wonen, dan ben je gek, imo.. (en ik kan het weten, mijn zus heeft er lang gewoont ).

Verder is het bij het Blok al eens eerder voorgekomen dat er geen meerwaarde was. En persoonlijk vind ik die taxatiebedragen belachelijk; het was tenslotte één grote bende (is dat 270K waard?). Een aantal jaar geleden waren die startbedragen aanzienlijk lager.

En wat denk ik heel belangrijk is: op een veiling moet het huis verkocht worden. En dat is op het moment het probleem: huizen staan langer te koop. Als verkoper moet je meer geduld hebben. Wat dat betreft zou het best kunnen zijn dat executiewaarden een stuk gedaald zijn. Op de veiling levert een huis nu denk ik minder op.

[HaseMike]

Grappig al de nerveuze reacties hier op een aanstaande waardedaling van de huizen. Het brengt, bijna, alleen maar voordelen als we van de hete lucht in de prijzen afkomen :

- Als je wilt blijven zitten is er niet aan de hand zolang je de hypotheeklasten nog kan betalen
- Als je een duurder huis wilt ben je beter af want het prijsverschil tussen je huidige huis en het duurdere huis wordt minder bij een waardedaling
- Als je nu huurt en wilt kopen is het ook beter

Er is maar 1 geval waarin een dalende markt minder fijn is : Als je wilt verkopen om minder prijzig te gaan wonen of te huren.

Dus niet bang zijn maar de 20-40% waardedaling met een fris gevoel tegemoet treden !

[n4m3l355]

HaseMike schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 12:07:
Grappig al de nerveuze reacties hier op een aanstaande waardedaling van de huizen. Het brengt, bijna, alleen maar voordelen als we van de hete lucht in de prijzen afkomen :

En.. welke hete lucht hebben we dan wel? Heden ten dagen kost een nieuwe woning erg veel geld, en het grond maakt in een gezonde toestand slechts 20% van de bouw-grond prijs uit. Er is dus helemaal niet zoveel ruimte voor prijsaanpassingen zeker in de nieuwbouw sector. De bestaande bouw tot op heden is deze dit jaar nog niet gezakt, dus zulke dalingen moet nog maar blijken, en als ze gebeuren vraag ik me ten sterkste af in welk deel van de huizenmarkt en ook waar dit gebeurd.

- Als je wilt blijven zitten is er niet aan de hand zolang je de hypotheeklasten nog kan betalen
- Als je een duurder huis wilt ben je beter af want het prijsverschil tussen je huidige huis en het duurdere huis wordt minder bij een waardedaling

Dit is een onjuiste beredenering, stel je hypotheek is 100.000 euro en je woning zakt naar 80.000 euro betekent het dat je 20.000 euro verlies pakt. Dan mag de woning voor ogen goedkoper zijn, maar je krijgt ook minder voor je huidige woning. Het is dus helemaal neit zo gunstig mocht dat gebeuren.

- Als je nu huurt en wilt kopen is het ook beter

Zij het dat als je nu huurt, en wilt kopen dat de hedendaagse regels een stuk strenger zijn en je vrijheden ook veel beperkter zijn zeker tov 2 jaar geleden. Dus zo gunstig is dit ook weer neit. Verder trekt een dalende woningmarkt juist veel verkopers in een vaste stelling omdat die anders genoodzaakt zijn met verlies te verkopen (zeker als ze onlangs gekocht hebben).

Dat gezegd, en ik blijf het zeggen ik geloof uberhaubt er niet in dat dit zal gebeuren. De woningmarkt vertoond tot op heden volgens de statistieken nog geen dalingen hooguit een minder hoge steiging tov het vorige jaar. En paniekplaatjes van Almere, kom op zeg wie wilt daar dan ook wonen? Almere is toch een kansarm gebied geweest, iedereen die het zich kan veroorloven wilt daar vertrekken. Dit is altijd zo geweest en verre van reprsentatief. Ook dat er geen woningen verkocht worden, als er in een maand tijd tov vorig jaar slechts 300 woningen minder verkocht worden is dit toch helemaal niet zo schokkend.

[Oscar Mopperkont]

HaseMike schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 12:07:
Grappig al de nerveuze reacties hier op een aanstaande waardedaling van de huizen. Het brengt, bijna, alleen maar voordelen als we van de hete lucht in de prijzen afkomen :

- Als je wilt blijven zitten is er niet aan de hand zolang je de hypotheeklasten nog kan betalen

Alleen kun je niet zo makkelijk aan het einde van je rentevasteperiode overstappen op een andere hypotheek, omdat je executiewaarde te laag is.

- Als je een duurder huis wilt ben je beter af want het prijsverschil tussen je huidige huis en het duurdere huis wordt minder bij een waardedaling

Is waar, maar je vergeet dat dat wordt gecompenseerd door de waardedaling van je eigen huis. Stel je woont nu in huis van 500 en je wil naar huis van 600. Dan verkoop je je huis voor 500 en koop je nieuw huis voor 600. Je hebt dan een hypothecaire schuld van 600 bij de bank. Stel het daalt met 20% dan kun je je oude hypotheek niet geheel aflossen en blijf je met restschuld van 100 zitten. Voor nieuwe huis moet je 480 betalen en dat kun je hypothecair lenen. Je totale schuld is dus lager (580), alleen die 100 kun je niet je hypotheek ingooien. Dus hoeveel je daar nu mee opschiet weet ik niet.

Dus niet bang zijn maar de 20-40% waardedaling met een fris gevoel tegemoet treden !

Ik treed helemaal niks tegemoet, want een 20-40% waardedaling zie ik niet gebeuren.

[Christoph]

HaseMike schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 12:07:
Grappig al de nerveuze reacties hier op een aanstaande waardedaling van de huizen. Het brengt, bijna, alleen maar voordelen als we van de hete lucht in de prijzen afkomen :


Er is maar 1 geval waarin een dalende markt minder fijn is : Als je wilt verkopen om minder prijzig te gaan wonen of te huren.

Precies dat aan het doen, ik ben nog niet zenuwachtig maar blij word ik er niet van.

[Verwijderd]

HaseMike schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 12:07:
Grappig al de nerveuze reacties hier op een aanstaande waardedaling van de huizen. Het brengt, bijna, alleen maar voordelen als we van de hete lucht in de prijzen afkomen :

Wow, een zinvolle post hier op dit forum. Er zitten inderdaad voor vrijwel iedereen alleen maar voordelen aan een waardedaling. Alleen diegenen die van een dure koopwoning naar een goedkope huurwoning verhuizen zullen nadeel ondervinden van dalende prijzen. Voor de rest zijn er alleen maar grote voordelen.

Het "probleem" van dalende woningprijzen is dan ook meer psychologie dan logisch economisch denken. Een (klein) verlies in waarde van de eigen woning wordt nooit geaccepteerd, ook al wordt een eventuele volgende (grotere/duurdere/betere) woning daardoor veel goedkoper en bereikbaarder. Pure kortzichtigheid.

Daarom inderdaad altijd die paniek reacties op elke post waarin het woord waardedaling voorkomt, met weinig inhoudelijke waarde.

[RemcoDelft]

rwb schreef op donderdag 27 november 2008 @ 13:03:
[...]
Mij maak je niet wijs dat als je een huis een paar maanden geleden taxteerd op 270.000 ( Terwijl het een grote puinhoop is ), er dan voor vele duizenden euro's aan verbouwd, het daarna maar voor 260.000 kunt verkopen. Tuurlijk is de markt niet meer zo hot als eerst, en ik had best gesnapt dat er ( veel ) minder winst gemaakt zou worden als andere jaren. Maar ik heb nou ook het idee dat de taxaties niet helemaal juist zijn uitgevoerd.

Taxaties zijn voornamelijk gebaseerd op verkoopprijzen van vergelijkbare huizen in de buurt. Het is simpelweg "wat de gek er voor geeft", en dat kan heel snel varieren!

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 12:23:
[...]

Alleen kun je niet zo makkelijk aan het einde van je rentevasteperiode overstappen op een andere hypotheek, omdat je executiewaarde te laag is.

Dat is dan weer je eigen schuld, omdat je niets hebt afgelost!
Zie hier nog een voordeel van dalende prijzen, wellicht wordt het rente-deel dan wat lager, zodat mensen daadwerkelijk kunnen aflossen.

[nare man]

HaseMike schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 12:07:
Grappig al de nerveuze reacties hier op een aanstaande waardedaling van de huizen.

Dat is al zo oud als de baard van Sinterklaas. Zodra mensen een eigen huis kopen bestaat hun leven voor een belangrijk deel uit nervositeit over de huizenprijzen. Je hoeft maar een scheet in de richting van hun huis te laten en er wordt meteen gepiept over ontwaarding. Ik ben het helemaal met je eens dat het juist alleen maar voordelen biedt voor de markt als geheel, in het bijzonder voor starters op die markt.

[ToolkiT]

HaseMike schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 12:07:
Grappig al de nerveuze reacties hier op een aanstaande waardedaling van de huizen. Het brengt, bijna, alleen maar voordelen als we van de hete lucht in de prijzen afkomen :

- Als je wilt blijven zitten is er niet aan de hand zolang je de hypotheeklasten nog kan betalen
- Als je een duurder huis wilt ben je beter af want het prijsverschil tussen je huidige huis en het duurdere huis wordt minder bij een waardedaling
- Als je nu huurt en wilt kopen is het ook beter

Er is maar 1 geval waarin een dalende markt minder fijn is : Als je wilt verkopen om minder prijzig te gaan wonen of te huren.

Dus niet bang zijn maar de 20-40% waardedaling met een fris gevoel tegemoet treden !

yup zo zie ik het ook.. ik zit ook in de categorie 'Als je nu huurt en wilt kopen'
Maar ik moet zeggen dat ik hier in de buurt (ZO engeland) niet zoveel prijsdaling tegenkom, de prijzen zijn wel iets lager, maar nog zeker niet op het nivo van een paar jaar geleden... dus IMHO nog steeds kunstmatig hoog.
Wat ik wel zie is dat er ineens veel meer huizen te huur staan, de koopmarkt is blijjkbaar ingezakt maar met wil niet voor een lager bedrag verkopen maar gaan daarom maar verhuren...
Ik weet niet of dit een regianaal iets is, want landelijk is in Engeland wel een redelijke prijsdaling.. maar in de buurt van London zie ik dat minder, daar zijn de huizen blijkbaar meer prijsvast (door de rijkdom van London neem ik aan)

[Motrax]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 12:23:Is waar, maar je vergeet dat dat wordt gecompenseerd door de waardedaling van je eigen huis. Stel je woont nu in huis van 500 en je wil naar huis van 600. Dan verkoop je je huis voor 500 en koop je nieuw huis voor 600. Je hebt dan een hypothecaire schuld van 600 bij de bank. Stel het daalt met 20% dan kun je je oude hypotheek niet geheel aflossen en blijf je met restschuld van 100 zitten. Voor nieuwe huis moet je 480 betalen en dat kun je hypothecair lenen. Je totale schuld is dus lager (580), alleen die 100 kun je niet je hypotheek ingooien. Dus hoeveel je daar nu mee opschiet weet ik niet.

Sorry, maar ik kan het voorbeeld echt niet volgen. Kan je het toelichten, ik vind het wel interessant

[eamelink]

Oscar gaat uit van het geval dat je een 100% hypotheek hebt op je oude huis van 500k euro. Als je dan een nieuw huist wilt kopen van 600k, dan verkoop je je oude huis voor 500k en koop je een nieuw huis van 600k. Je totale (hypotheek)schuld is dus 600k.

Als de prijzen met 20% dalen, is jouw eigen huis nog maar 400k waard, terwijl je een hypotheek hebt van 500k. Het duurdere huis zal dan nog maar 480k kosten. Je verkoopt je oude huis, dus heb je 100k schuld, en als je dan het nieuwe huis koopt komt daar nog een hypotheekschuld van 480k bij. Je totale schuld is dan 580k (inderdaad lager, zoals HaseMike al aangeeft), alleen zit die 100k niet in de hypotheek.

Maargoed, dat geldt alleen als je tegen de tijd dat je hypotheek afloopt je nog niet minstens de waardevermindering hebt afgelost, en dat is sowieso geen handige situatie

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 12:55:
Daarom inderdaad altijd die paniek reacties op elke post waarin het woord waardedaling voorkomt, met weinig inhoudelijke waarde.

Agh ja, vooralsnog hebben ze kennelijk meer inhoudelijke waarde dan de waardedaling posts, aangezien er nog steeds geen sprake is van de 20 tot 40% waardedalingen die al jaaaaren door iedereen voorspeld worden.

[HaseMike]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 13:34:Agh ja, vooralsnog hebben ze kennelijk meer inhoudelijke waarde dan de waardedaling posts, aangezien er nog steeds geen sprake is van de 20 tot 40% waardedalingen die al jaaaaren door iedereen voorspeld worden.

Waar geloven de mensen dan in die niet een waardedaling verwachten ? Dat alles nog een keer verdubbeld in de komende 5 jaar, en dan weer 5 jaar later ? Zodat we over 15 jaar 2,4 miljoen euro moeten neertellen voor een middenwoning terwijl het gemiddelde inkomen maar net de inflatie bij weet te houden ?

What goes up must go down.

Voor de goede orde, ik bezit ook een huis.

[Oscar Mopperkont]

Waar geloven die mensen in? Die "geloven" gewoon niet dat er hele gekke dingen gebeuren op de huizenmarkt. Dus ik geloof niet dat mijn huis over 5 jaar vedrubbeld is in waar en ik geloof ook niet dat ie over 5 jaar gehalveerd is in waarde.

De lonen zijn de afgelopen 20 jaar gigantisch gestegen. Denk je dan ook dat je volgend jaar voor de helft van het geld je werk zit te doen? Immers "what goes up must go down".

[HaseMike]

[b]Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 14:01:[/bDe lonen zijn de afgelopen 20 jaar gigantisch gestegen. Denk je dan ook dat je volgend jaar voor de helft van het geld je werk zit te doen? Immers "what goes up must go down".

De lonen zijn inderdaad gestegen maar lang niet zo hard als de huizenprijzen, het vergelijk gaat dan ook niet op. Huizen zijn net als elk ander bezit : auto's, aandelen, een stukje biefstuk : als je het eenmaal gekocht hebt en het weer kwijt wil wordt de prijs door de markt bepaald. Als de markt geen behoefte heeft aan je aanbod, dan wel je aanbod door wat voor reden dan ook niet meer kan betalen, gaan de prijzen naar beneden.

Ik zal me verder onthouden van commentaar want dit draadje is meer een gebed dan een discussie

[Abom]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 14:01:
Waar geloven die mensen in? Die "geloven" gewoon niet dat er hele gekke dingen gebeuren op de huizenmarkt. Dus ik geloof niet dat mijn huis over 5 jaar vedrubbeld is in waar en ik geloof ook niet dat ie over 5 jaar gehalveerd is in waarde.

Alle financiele zaken waar excessen in zitten worden na verloop van tijd gecorrigeerd. Er zit gewoon teveel lucht in de huizenmarkt, hoofdzakelijk veroorzaakt door de HRA. Veel specialisten roepen toch dat er echt iets staat te veranderen in de huizenmarkt, ik vraag me alleen af wat er nodig is om dat de triggeren, of deze financiele crisis voldoende is of dat de HRA afgeschafd moet worden.

De lonen zijn de afgelopen 20 jaar gigantisch gestegen. Denk je dan ook dat je volgend jaar voor de helft van het geld je werk zit te doen? Immers "what goes up must go down".

Lonen vergelijken met de huizenmarkt slaat natuurlijk helemaal nergens op, lonen worden niet sky-high opgedreven zoals dat is gebeurd met de huizenprijzen.

[Spotmatic]

Abom schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 14:16:
[...]
Lonen vergelijken met de huizenmarkt slaat natuurlijk helemaal nergens op, lonen worden niet sky-high opgedreven zoals dat is gebeurd met de huizenprijzen.

Ook hier geldt net zo goed de wet van vraag en aanbod!

Overigens is de huurmarkt niet veel beter: ik heb 14 jaar dezelfde woning gehuurd en wat ik in het begin in guldens moest betalen, betaalde ik 14 jaar later in euro's. Als de huizenmarkt 'instort' dan zie ik de huurbedragen ook niet ineens 10-20% lager worden...

[Oscar Mopperkont]

Abom schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 14:16:
Alle financiele zaken waar excessen in zitten worden na verloop van tijd gecorrigeerd.

Klopt

Er zit gewoon teveel lucht in de huizenmarkt, hoofdzakelijk veroorzaakt door de HRA.

De HRA is er voorlopig nog wel en de opmerking dat er "gewoon" te veel lucht in zit, vind ik wat kort door de bocht. Daar gaat immers dit hele topic over of dat wel of niet het geval is.

Veel specialisten roepen toch dat er echt iets staat te veranderen in de huizenmarkt, ik vraag me alleen af wat er nodig is om dat de triggeren, of deze financiele crisis voldoende is of dat de HRA afgeschafd moet worden

Er zijn ook veel specialisten die roepen dat het niet zo is, waaronder het CBS en de economen van bv een Rabobank. Het afschaffen van de HRA ineens zal zeker weten een zeer scherpe daling tot gevolg hebben, simpelweg omdat mensen het niet meer kunnen betalen.

Lonen vergelijken met de huizenmarkt slaat natuurlijk helemaal nergens op, lonen worden niet sky-high opgedreven zoals dat is gebeurd met de huizenprijzen.

Dat is een kwalificatie die jij er aan geeft. Als de huizenprijzen sky-high zijn gestegen en de lonen niet, hoe kunnen mensen het dan in vredesnaam betalen?

[HaseMike]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 14:28:Dat is een kwalificatie die jij er aan geeft. Als de huizenprijzen sky-high zijn gestegen en de lonen niet, hoe kunnen mensen het dan in vredesnaam betalen?

Omdat de rentestand van 14% in de jaren 70 naar 3% (een paar jaar terug) is gegaan, en daarbij iedereen tegenwoordig 2 verdiener is ipv 1. Iedereen zit op een schuldenberg die alleen maar dankzij een zeer lage rentstand, 2 inkomens en de hoop op 8% rendement van aandelen is gebasseerd.

[ Voor 15% gewijzigd door HaseMike op 28-11-2008 14:32 ]

[Woy]

Abom schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 14:16:
[...]
Alle financiele zaken waar excessen in zitten worden na verloop van tijd gecorrigeerd.

Tuurlijk, maar een correctie hoeft niet direct in te houde dat de prijzen 20% - 40% zakken, dat kan ( wat ik waarschijnlijker acht ) ook gebeuren door een stilstand van de prijzen of een gematigde ( onder inflatie ) groei.

Er zit gewoon teveel lucht in de huizenmarkt, hoofdzakelijk veroorzaakt door de HRA.

Ik heb nog nergens overtuigend bewijs gezien dat er "teveel lucht" in de huizenmarkt zit. Tuurlijk voor mijn gevoel zijn huizen ook enorm duur, maar dat zijn ze altijd geweest.

Ik hoor ook vaak mensen roepen: dat is toch niet meer normaal dat huis kost € x,-, dat is ruim oude x * 2 guldens, vroeger koste dat huis maar x guldens, en er dan maar vergeten bij te vertellen dat dat meer dan 10 jaar geleden was.

Ik wil hiermee niet zeggen dat huizen niet te duur zijn, maar mensen laten zich vaak leiden door onderbuik gevoelens en baseren dat niet op feiten. Mischien waren de huizen prijzen juist 15 jaar geleden wel te laag en is het nu gecorrigeerd naar een realischtischere prijs.

Veel specialisten roepen toch dat er echt iets staat te veranderen in de huizenmarkt, ik vraag me alleen af wat er nodig is om dat de triggeren, of deze financiele crisis voldoende is of dat de HRA afgeschafd moet worden.

Er zijn ook veel specialisten die roepen dat er niks gaat gebeuren.

Lonen vergelijken met de huizenmarkt slaat natuurlijk helemaal nergens op, lonen worden niet sky-high opgedreven zoals dat is gebeurd met de huizenprijzen.

Mischien is het een kromme vergelijking, maar dat is dan ook terecht op een kromm opmerking als: "What goes up must go down."

Persoonlijk haalt het mij niet zo veel uit of de prijzen gaan stijgen of dalen, want zit voor de komende 20 jaar toch goed in mijn huisje en mijn hypotheek, maar ik geloof gewoon niet in zulke drastische dalingen als hier voorspeld worden. Een correctie sluit ik verder niet uit, maar dan door een kleine daling, of een gelijkblijvende prijs over een wat langere periode.

edit:

mmm... zo'n beetje dus wat Oscar Mopperkont ook zegt

[HaseMike]

rwb schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 14:32:
Ik wil hiermee niet zeggen dat huizen niet te duur zijn, maar mensen laten zich vaak leiden door onderbuik gevoelens en baseren dat niet op feiten. Mischien waren de huizen prijzen juist 15 jaar geleden wel te laag en is het nu gecorrigeerd naar een realischtischere prijs.

Die redenatie ben ik wel eerder in dit draadje tegengekomen. Huizenprijzen zijn nooit te laag, de laagste prijs voor een nieuw huis is bouwkosten + grond. Bouwkosten zijn veel en veel lager dan een groot deel van de mensen hier inschat. Ik heb het al eens eerder hier opgeschreven : De m2 bouwkosten van een goed vrijstaand huis zijn zelf onder de 1000euro. Zoek maar eens op internet naar nieuwbouw in het grensgebied in Duitsland.

300.000 euro voor een middenwoning is ronduit krankzinnig, de 110m2 grond wordt in Nederland door de gemeente voor absurde bedragen verkocht, maar goed zelfs met 500euro de m2 zit je nog op "maar: 55.000. Dan een middenkotje erop van 80.000 euro bouwkosten en daar zit je dan met je huis van 135.000 reeële kosten voor 3 ton euro. DAT is de situatie in Nederland, het ontkennen is leuk maar slaat nergens op.

[Oscar Mopperkont]

HaseMike schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 14:31:
Omdat de rentestand van 14% in de jaren 70 naar 3% (een paar jaar terug) is gegaan, en daarbij iedereen tegenwoordig 2 verdiener is ipv 1. Iedereen zit op een schuldenberg die alleen maar dankzij een zeer lage rentstand, 2 inkomens en de hoop op 8% rendement van aandelen is gebasseerd.

Ergo de huizenprijzen zijn gerelateerd aan wat we kunnen betalen. Tweeverdiener zullen we wel blijven (tenzij het CDA dat gaat verbieden ofzo), de rente is nog steeds een stuk lager dan die 14% en goede kans dat ie nog omlaag gaat. Die schuldenberg is de hypotheek en mensen die een huis met aandelen hebben gefinancierd en nu moeten verkopen zijn idd de lul.

[Cyberpope]

Abom schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 14:16:
Lonen vergelijken met de huizenmarkt slaat natuurlijk helemaal nergens op, lonen worden niet sky-high opgedreven zoals dat is gebeurd met de huizenprijzen.

Het geinige is dat we nog steeds ongeveer hetzelfde percentage van ons loon aan huisvesting kwijt zijn als in de jaren 70/80/90. Dus waarom mag je die 2 niet vergelijken?

[Oscar Mopperkont]

HaseMike schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 14:37:
300.000 euro voor een middenwoning is ronduit krankzinnig, de 110m2 grond wordt in Nederland door de gemeente voor absurde bedragen verkocht, maar goed zelfs met 500euro de m2 zit je nog op "maar: 55.000. Dan een middenkotje erop van 80.000 euro bouwkosten en daar zit je dan met je huis van 135.000 reeële kosten voor 3 ton euro. DAT is de situatie in Nederland, het ontkennen is leuk maar slaat nergens op.

Wat de gek ervoor geeft he. Of denk je ook dat een Diesel spijkerbroek 6 keer zo duur is om te maken als een HEMA spijkerbroek? Een huis bouwen in Amsterdam zal qua bouwkosten niet heel veel hoger liggen dan in Oost-Groningen. Het gros van de mensen wil echter niet in Oost-Groningen wonen, maar in Amsterdam.

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 12:23:
[...]


Is waar, maar je vergeet dat dat wordt gecompenseerd door de waardedaling van je eigen huis. Stel je woont nu in huis van 500 en je wil naar huis van 600. Dan verkoop je je huis voor 500 en koop je nieuw huis voor 600. Je hebt dan een hypothecaire schuld van 600 bij de bank. Stel het daalt met 20% dan kun je je oude hypotheek niet geheel aflossen en blijf je met restschuld van 100 zitten. Voor nieuwe huis moet je 480 betalen en dat kun je hypothecair lenen. Je totale schuld is dus lager (580), alleen die 100 kun je niet je hypotheek ingooien. Dus hoeveel je daar nu mee opschiet weet ik niet.

Mja.. je vergelijkt huizen in dezelfde prijsklasse. De huizen in die prijsklasse zijn juist het meest onderheving aan de dalingen.

Ik denk als je van een huis van 220 naar een huis van ergens in de 3xx gaat dat je best wat voordeel zou kunnen pakken. De 220 regio heeft aanzienlijk minder last dan de 3xx regio.
Als je nu een huis van 5 a 6 ton te koop zet heb je het naar denk ik...alhoewel..als je dat soort prijzen kan betalen..maakt het dan nog uit?

[Verwijderd]

HaseMike schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 14:37:
[...]
Die redenatie ben ik wel eerder in dit draadje tegengekomen. Huizenprijzen zijn nooit te laag, de laagste prijs voor een nieuw huis is bouwkosten + grond. Bouwkosten zijn veel en veel lager dan een groot deel van de mensen hier inschat. Ik heb het al eens eerder hier opgeschreven : De m2 bouwkosten van een goed vrijstaand huis zijn zelf onder de 1000euro. Zoek maar eens op internet naar nieuwbouw in het grensgebied in Duitsland.

300.000 euro voor een middenwoning is ronduit krankzinnig, de 110m2 grond wordt in Nederland door de gemeente voor absurde bedragen verkocht, maar goed zelfs met 500euro de m2 zit je nog op "maar: 55.000. Dan een middenkotje erop van 80.000 euro bouwkosten en daar zit je dan met je huis van 135.000 reeële kosten voor 3 ton euro. DAT is de situatie in Nederland, het ontkennen is leuk maar slaat nergens op.

Volgens mij is het niet de gemeente die het geld opstrijkt, maar de projectontwikkelaar. Wat de gemeente (of beter provincie) doet is zorgen dat de prijzen hoog blijven door compacte steden. Overal 10% bouwgrond erbij.. moet je eens kijken wat er dan gebeurd met die grondprijzen.

En daarbij..als iedereen op hetzelfde plekkie wil wonen..dan wordt de grond duur.. Zo werk het al heel lang, dus dat is niet zo vreemd toch? Het bouwen van een huis heeft er 0,0 mee te maken. Dat kost overal hetzelfde.

[BlakHawk]

HaseMike schreef op vrijdag 28 november 2008 @ 14:37:
[...]
Die redenatie ben ik wel eerder in dit draadje tegengekomen. Huizenprijzen zijn nooit te laag, de laagste prijs voor een nieuw huis is bouwkosten + grond. Bouwkosten zijn veel en veel lager dan een groot deel van de mensen hier inschat. Ik heb het al eens eerder hier opgeschreven : De m2 bouwkosten van een goed vrijstaand huis zijn zelf onder de 1000euro. Zoek maar eens op internet naar nieuwbouw in het grensgebied in Duitsland.

300.000 euro voor een middenwoning is ronduit krankzinnig, de 110m2 grond wordt in Nederland door de gemeente voor absurde bedragen verkocht, maar goed zelfs met 500euro de m2 zit je nog op "maar: 55.000. Dan een middenkotje erop van 80.000 euro bouwkosten en daar zit je dan met je huis van 135.000 reeële kosten voor 3 ton euro. DAT is de situatie in Nederland, het ontkennen is leuk maar slaat nergens op.

Over realiteit gesproken... Wat denk jij dat er gaat gebeuren als alle tussenwoningen inderdaad 135.000 waard gaan worden, door die zo genaamde bubbel??? Dan kost een leuke villa 3 ton???

Gooi alle flats maar alvast tegen de vlakte en meteen 60% van de tussen woningen vervangen voor villa's!!!

Waar ga jij die ruimte vandaan halen???

Mensen zoeken meestal niet op woningen, maar zoeken op een prijs die ze willen betalen!

Ik ben 24 en heb net een huis gekocht voor idd bijna 3 ton... Een tussenwoning ja...
Als ik dat kan met mijn vrouw en beide net een jaar aan het werk, dan snap ik het probleem eerlijk gezegd niet...

Stel de prijzen waren een stuk lager, dan ging ik nog steeds zoeken voor tegen de 3 ton! Dat is namelijk wat we willen missen per maand aan een woning... Dus dan kom je al snel aan ruimtegebrek...

Hier in Zoetermeer is het de laatste maanden zeker niet gedaald, dat is wat ik zie en ik zie ook nog steeds een stijging, dus ach. Zo'n vaart zal het wel niet lopen...

Veel stemming makerij

[HaseMike]

dfrenner schreef op zaterdag 29 november 2008 @ 00:03:Over realiteit gesproken... Wat denk jij dat er gaat gebeuren als alle tussenwoningen inderdaad 135.000 waard gaan worden, door die zo genaamde bubbel??? Dan kost een leuke villa 3 ton???

Inderdaad, als je even het woord "villa" vervangt door "vrijstaand huis" want een echte villa zal altijd wel prijzig blijven. NL Makelaars noemen alles wat op meer dan 100m2 staat en niet in een rijtje zit een "villa".

Maar goed hier je villa's van 3 ton en beduidend minder, net over de grens in Duitsland : KLIK

Alleen maar als voorbeeld om aan te geven wat huizen werkelijk kosten, de rest wat je betaald in Sweetlakecity is Aerofrita. Overigens is er in NL zat ruimte, vlieg er maar eens overheen, het merendeel is weiland voor koeien. NL is maar voor zo'n 3% bebouwd, werkelijk ruimte zat maar dat is een politieke keuze.

Mocht je de aanstaande prijsverval niet willen zien, kijk dan maar eens in funda hoe absurd veel huizen er te koop staan op het moment. Iedereen houdt zijn adem in en blijft zitten, dan is het slechts een kwestie van tijd voor de prijzen naar beneden gaan van degenen die echt weg moeten. Ik ken zat mensen die al in hun nieuwe huis zitten en de oude niet kunnen slijten, zij zijn het begin van het einde van de bubbel.

Maar goed, het gebed dat de huizenprijzen nog moeten stijgen zal wel doorgaan hier

[ Voor 16% gewijzigd door HaseMike op 29-11-2008 07:16 ]

[Verwijderd]

dfrenner schreef op zaterdag 29 november 2008 @ 00:03:
Ik ben 24 en heb net een huis gekocht voor idd bijna 3 ton... Een tussenwoning ja...
Als ik dat kan met mijn vrouw en beide net een jaar aan het werk, dan snap ik het probleem eerlijk gezegd niet...

Stel de prijzen waren een stuk lager, dan ging ik nog steeds zoeken voor tegen de 3 ton! Dat is namelijk wat we willen missen per maand aan een woning... Dus dan kom je al snel aan ruimtegebrek...

Dat vind ik vreemd om te doen. Als de prijzen een stuk lager waren dan kun je nog steeds tevreden zijn met een tussenwoning van 150k, en van het geld wat je bespaart lekker op vakantie gaan of andere leuke dingen doen! Maar misschien ben ik de enige...

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op zaterdag 29 november 2008 @ 13:16:
[...]

Dat vind ik vreemd om te doen. Als de prijzen een stuk lager waren dan kun je nog steeds tevreden zijn met een tussenwoning van 150k, en van het geld wat je bespaart lekker op vakantie gaan of andere leuke dingen doen! Maar misschien ben ik de enige...

Waarom vindt jij dat vreemd om te doen?????

Als jij graag een mooie grote tv wil hebben en deze is goed te betalen koop je dan maar een tv die klein en minder mooi is???

Als een huizen met 40 a 50% procent dalen en de rente daalt nog iets verder dan wordt het wel heel makkelijk om een huis te kopen.

Stel een leuke tussenwoning in bijvoorbeeld Zwolle. Deze kost nu zo rond de 220.000 euro. Haal daar 40% af (88.000) dan zou die op 132.000 euro uitkomen. Neem daarbij een rente van zo'n 5%. Dan zou je aan bruto rente betalen in de maand: 550 euro. Haal daar nog eens zo'n 150 tot 200 euro af aan belastingteruggave dan kom je op zo'n 375 euro netto in de maand uit. Of beter nog gebruik 150 euro om af te lossen en je hebt na 30 jaar geen hypotheek meer.

De huurprijzen in Zwolle liggen zo rond 650 euro per maand. Dan zou je al met al wel gek zijn om nog te blijven huren.

Ik bedoel eigenlijk te zeggen dat de huizenprijzen en de betaalbaarheid onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Rente hoog => huizenprijzen lager. Rente laag => huizenprijzen hoger.

Mochten de inkomens niet ineens gaan dalen en blijft de HRA in stand dan verwacht ik niet meer dan een kleine correctie=niet meestijgen met inflatie voor een jaar of twee.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op zaterdag 29 november 2008 @ 14:31:
...

Stel een leuke tussenwoning in bijvoorbeeld Zwolle. ... dan zou die op 132.000 euro uitkomen.

...

Wow, 132.000 euro voor een tussenwoning in Zwolle. Dat is duur! Daar heb je in de Verenigde Staten een vrijstaande villa voor in een welvarende middelgrote stad:

http://www.realtor.com/se...etail.aspx?lid=1098945999

Ik ben het wel eens met diegenen die denken dat er 40% lucht in de Nederlandse woningmarkt zit. Die 132 000 euro voor een tussenwoning is echt belachelijk. In Zwolle nog wel.

[evleerdam]

Verwijderd schreef op zaterdag 29 november 2008 @ 14:31:
[...]


Waarom vindt jij dat vreemd om te doen?????

Als jij graag een mooie grote tv wil hebben en deze is goed te betalen koop je dan maar een tv die klein en minder mooi is???

Hier maak je dus een kleine denkfout. Als je een tussenwoning wilt en die is 300k, dan koop je die tussenwoning. Maar als je een tussenwoning wilt en die is 150k, dan koop je toch die tussenwoning en niet een villa van 300k. Want wat Spaceknarf zegt, als de prijzen wat dalen, kan je misschien beter andere dingen gaan kopen ipv villa's, waar je als starter helemaal niet op zit te wachten.

Het is opzich wel een aardige discussie, wat doe je als je een huis gaat kopen? Kijk je hoeveel je maximaal per maand kwijt kan, of kijk je naar het huis wat je wilt en koop je dat, ongeacht de prijs. Spaceknarf zegt dus het tweede.

Als een huizen met 40 a 50% procent dalen en de rente daalt nog iets verder dan wordt het wel heel makkelijk om een huis te kopen.

Stel een leuke tussenwoning in bijvoorbeeld Zwolle. Deze kost nu zo rond de 220.000 euro. Haal daar 40% af (88.000) dan zou die op 132.000 euro uitkomen. Neem daarbij een rente van zo'n 5%. Dan zou je aan bruto rente betalen in de maand: 550 euro. Haal daar nog eens zo'n 150 tot 200 euro af aan belastingteruggave dan kom je op zo'n 375 euro netto in de maand uit. Of beter nog gebruik 150 euro om af te lossen en je hebt na 30 jaar geen hypotheek meer.

De huurprijzen in Zwolle liggen zo rond 650 euro per maand. Dan zou je al met al wel gek zijn om nog te blijven huren.

Ja, dan ben je gek om te gaan huren. Maar ik denk dat als de huizenprijzen dalen, de huurprijzen op termijn ook wel dalen.

Ik bedoel eigenlijk te zeggen dat de huizenprijzen en de betaalbaarheid onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Rente hoog => huizenprijzen lager. Rente laag => huizenprijzen hoger.

Mochten de inkomens niet ineens gaan dalen en blijft de HRA in stand dan verwacht ik niet meer dan een kleine correctie=niet meestijgen met inflatie voor een jaar of twee.

Niet meestijgen met inflatie, of sterker nog, niet meestijgen met de lonen is eigenlijk ook een daling. Ik zit wel te wachten op een daling, want voor de meeste starters is het onmogelijk (tenzij je dus tweeverdiener bent of een hele goede baan hebt) om een huis te kopen. Je wordt dan gedwongen, net als een aantal vrienden van me, om oude goedkope huizen te kopen in de steden, waar eigenlijk niemand op zit te wachten.

[Femme]

Als de huizenprijzen dalen met 40 procent dan worden huizen echt niet opeens veel betaalbaarder voor starters. Een daling van 40 procent is alleen mogelijk als de pleuris goed uitbreekt en huizeneigenaren massaal (veel) minder inkomen krijgen of veel hogere uitgaven hebben, bijv. door sterk gestegen rentes. Jij als starter zult in deze pleurissituatie zeer waarschijnlijk ook minder verdienen of misschien wel werkloos zijn geworden. Je zult in ieder geval veel minder kunnen lenen. Zou dit niet het geval zijn dan zou de toenemende vraag naar de goedkoper geworden woningen de prijs weer snel opdrijven.

Dat je als starter met een enkel voor jouw leeftijd normaal inkomen geen hoge eisen mag stellen vind ik niet meer dan normaal. Het is wel een probleem dat er weinig woningen in de prijsklasse voor starters worden gebouwd.

Ik heb bijna vier jaar geleden een appartement gekocht en verwacht bij verkoop een prijsstijging op inflatieniveau. Van een groeiende luchtbel is mijn inziens al een aantal jaren geen sprake meer.

[evleerdam]

Je zou naar de VS kunnen kijken, daar zijn de huizenprijzen inmiddels met meer dan 20% gedaald sinds juli 2006. Daar vallen inderdaad best veel ontslagen (bijvoorbeeld bij banken) en er staan nog veel meer bedrijven op het randje van de afgrond (General Motors). Eigenlijk heb je wel gelijk dus.

Daar komt nog bij dat als huizenprijzen dalen, het vooral de duurdere huizen zijn, voor starters schiet dat dus ook niet veel op.

Het probleem wat ik zie, is dat starterswoningen onbetaalbaar worden voor starters. In mijn woonplaats zul je ook geen starters meer vinden, nieuwe wijken die bedoeld waren voor starters zijn onbetaalbaar voor hen en daar gaan dus mensen van 30-35 jaar wonen, vaak al hun tweede huis.

Misschien is er geen groeiende luchtbel meer afgelopen jaren, dat wil dus niet meteen zeggen dat er in de jaren daarvoor een luchtbel is opgebouwd die nu kan gaan klappen.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op zaterdag 29 november 2008 @ 15:14:
[...]


Wow, 132.000 euro voor een tussenwoning in Zwolle. Dat is duur! Daar heb je in de Verenigde Staten een vrijstaande villa voor in een welvarende middelgrote stad:

http://www.realtor.com/se...etail.aspx?lid=1098945999

Ik ben het wel eens met diegenen die denken dat er 40% lucht in de Nederlandse woningmarkt zit. Die 132 000 euro voor een tussenwoning is echt belachelijk. In Zwolle nog wel.

Wat heeft het er mee te maken dat je voor dat geld een villa in de vs kan kopen? We zitten hier in Nederland.

En voor wat betreft Zwolle. Dat is een hard groeiende stad waar steeds meer bedrijven zich vestigen en er dus ook veel vraag naar huizen is.

[n4m3l355]

Wat een vergelijking... de oppervlakte van deze 'villa' is Approximately 1350 sq. ft maw een kleine 130 m2 wat een ruime appartement is. Verre van een villa, dan als je bedenkt dat huizen in Amerika gebouwd worden waar het concept kwaliteit ver te zoeken is (denk aan wanden van hout, geen degelijke fundering noch isolatie) kun je zo in NL zonder problemen ook zoiets bouwen. Echter in NL zijn er talloze regels die helpen te voorkomen dat huizen zo wegbranden/wegwaaien/onderlopen.
Daarnaast neem in gedachte dat in de US een gigantische berg wonignen op de markt is gekomen dankzij de subprime wat de onderlinge prijs nog minder vergelijkbaar maakt.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op zaterdag 29 november 2008 @ 19:23:
[...]


Wat heeft het er mee te maken dat je voor dat geld een villa in de vs kan kopen? ...

Dat er andere huizenmarkten zijn die niet zo overgewaardeerd zijn als de Nederlandse? Dat een daling daarom wel op z'n plaats is? Een Amerikaan verdient veel meer dan een Nederlander, betaalt minder belasting, en toch zijn de huizen veel goedkoper dan in Nederland.

[pedorus]

Femme schreef op zaterdag 29 november 2008 @ 16:21:
Jij als starter zult in deze pleurissituatie zeer waarschijnlijk ook minder verdienen of misschien wel werkloos zijn geworden.

Maar als je bijvoorbeeld wel zeker je baan behoud in tijden van grote werkloosheid kan een crisis heel goed uitpakken. Bij een crisis wordt welvaart opnieuw verdeeld, dus dan kan soms best gunstig zijn voor nieuwkomers. Instappen net na een goede crisis is vaak ideaal, het probleem is instappen net voor of tijdens een crisis

Z24 ziet trouwens een olifant op de huizenmarkt. En het leukste is natuurlijk eigen onderzoek, vandaar het volgende grafiekje over de krapte op de huizenmarkt:

Gewoon weer gezellig bij elkaar gaan wonen en er is helemaal geen krapte

[Rukapul]

Verwijderd schreef op zaterdag 29 november 2008 @ 20:00:
[...]


Dat er andere huizenmarkten zijn die niet zo overgewaardeerd zijn als de Nederlandse?

Een onvergelijkbaar huis, een onvergelijkbare economische situatie, een onvergelijkbare valuta, een onvergelijkbare woningmarkt in combinatitie met de ongestaafde bewering dat de Amerikaanse huizenmarkt minder overgewaardeerd zou zijn dan de Nederlandse, is niet bepaald overtuigend.

[n4m3l355]

pedorus schreef op zaterdag 29 november 2008 @ 20:02:
[...]
etc..

Dat er meer eenheden komen tov de bevolkingsaanwas is niets nieuws, maar je moet ook deze grafiek afzetten naar de samenstelling heden ten dagen aangezien men nu vaker of alleen woont tov vroeger. Dit zorgt er dan ook voor dat je meer eenheden nodig hebt. Zolang de nieuwe woningen dan ook minder is tov de aanwas (wat vertekend uit de grafiek niet te lezen is helaas) zal de markt dan ook niet zakken door een te groot aanbod.

[rapture]

Bevolkingsaantallen zeggen weinig. Vroeger konden ze met 4 à 5 personen in een huis wonen, nu is 1 à 2 personen eerder de norm. Het aantal huishoudens zegt meer.

[Verwijderd]

Rukapul schreef op zaterdag 29 november 2008 @ 20:10:
[...]

Een onvergelijkbaar huis, een onvergelijkbare economische situatie, een onvergelijkbare valuta, een onvergelijkbare woningmarkt in combinatitie met de ongestaafde bewering dat de Amerikaanse huizenmarkt minder overgewaardeerd zou zijn dan de Nederlandse, is niet bepaald overtuigend.

Voor een bedrag X euro krijgt een Amerikaan/Duitser/... meer huis voor z'n geld dan de Nederlander. Ik zie daar niets ongestaafds in en blijf erbij dat de Nederlandse woningmarkt overgewaardeerd is ten opzichte van de buitenlandse woningmarkten. En dat een daling van de prijzen daarom op z'n plaats is. Daar komt nog bij dat de salarissen in het buitenland eerder hoger dan lager liggen dan in Nederland, en je dus lagere woningprijzen in Nederland zou verwachten omdat er minder geld is om aan wonen te besteden.

Je zal geen funda link kunen laten zien waar in Nederland in een middelgrote stad een recent vrijstaand huis voor 130k euro of dollar te koop staat. Je beargumenteert ook niet waarom de Nederlandse woningmarkt niet overgewaardeerd is. Misschien posts die inhoudelijk niets toevoegen voortaan weglaten?

n4m3l355 schreef op zaterdag 29 november 2008 @ 19:38:
Verre van een villa,

Dat jij als individu commentaar hebt op een bepaald huis, doet er niets aan af dat er in de VS nieuwe vrijstaande huizen voor rond de 130k euro te koop staan en in Nederland niet. De markt in de VS is dus toegankelijker dan de Nederlandse. Wat een indicatie is dat er iets mis is met de Nederlandse woningmarkt.

dan als je bedenkt dat huizen in Amerika gebouwd worden waar het concept kwaliteit ver te zoeken is ...

Waar ben je dan liever als starter, in Nederland waar je voor 130k euro vrijwel niets meer kopen kunt of in de VS, waar je voor 130k euro een nieuw vrijstaand huis koopt wat misschien maar 50 jaar meegaat.