Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op maandag 10 november 2008 @ 18:10:
De overheid zal straks veel jonge mensen moeten helpen met hun hypotheek.

Hoe bedoel je?

[n4m3l355]

Niet te vergeten dat de overheid de laatste 20 jaar sterk gepushed heeft om een eigen woning toegankelijk te maken. Het subsidieren van woningen zal zeker bijgedragen hebben aan de woningprijzen. Overigens een woning die 5x over de kop gaat als je hetzelfde geld op de bank had gezet had het bij 4% precies hetzelfde gedaan. Zo gek is dan de stijging an sich nog niet eens.
Idem voor de stijging van 100% tov een inflatie van meer dan 38% over dezelfde periode maakt het een forse steiging maar wederom zet eens je geld vast voor 10 jaar dan zit je ook zo tegen 50% toename minimaal.
---edit---
Het lijkt me eerder een gezonde toestand dat de overheid zich minder bemoeit met de markt. Laat maar eens starters eens of huren of tegen slechts 4 a 5x hun inkomen iets kopen. Dit zal zeker in het lage segment de markt wat doen afzwakken wat zeker geen kwaad kan. Het is zowieso vd zotte dat starters de gedachte hebben dat ze recht hebben op een koopwoning.

[ Voor 24% gewijzigd door n4m3l355 op 10-11-2008 18:39 ]

[Rukapul]

Exirion schreef op maandag 10 november 2008 @ 18:26:
[...]

Kom je weer met halve waarheden aanzetten.

<toelichting>

Nogal een zwak argument aangezien de toelichting meer halve waarheden bevat dan hetgeen waartegen geageerd wordt.

[Slasher]

Verwijderd schreef op maandag 10 november 2008 @ 18:10:

De overheid zal straks veel jonge mensen moeten helpen met hun hypotheek.

Ik mis je onderbouwing eerlijk gezegd, maar goed daarin blink je niet echt uit in dit topic

[Tjeerd]

n4m3l355 schreef op maandag 10 november 2008 @ 18:36:
Het is zowieso vd zotte dat starters de gedachte hebben dat ze recht hebben op een koopwoning.

Ik vind het niet normaal dat je bijv. in een stad als Utrecht niet eens echt kunt kiezen of je wil huren/kopen. Je mag blij zijn als je na jaren inschrijving een huurwoning toegewezen krijgt. Wil je wat kopen moet je beiden een goed inkomen hebben. Om dan te zeggen dat starters met koopwoninggedachten zot is, is denk ik niet helemaal eerlijk.

Ik zat vanavond ook ineens te denken aan de "club van 15 miljoen" mensen, die weinig serieus worden genomen. Het is eigenlijk vrij vervelend dat mensen niet echt vooruit willen kijken in Nederland en denken dat we vooral door moeten gaan met groeien qua inwoneraantal. Langzaamaan zijn de gevolgen zichtbaar aan het worden misschien. Straks nog veel mensen die met pensioen gaan en dan ook nog wel een jaar of 10-15 gaan genieten van hun koophuis. Die groep groeit alleen maar. En een ander gedeelte van de bevolking moet dat op allerlei gebieden gaan compenseren/financieren. Het zal wel loslopen, maar ik vraag me af hoe de komende generatie er voor staat. Volgens mij gaan de woningtekorten pas opgelost worden als we een jaar of 20-25 verder zijn, voorlopig zie ik geen verbeteringen.

[n4m3l355]

Ik zie niet in wat het recht is om een woning te kopen. Idem voor het inschrijven is het een wens om een woning te krijgen bij een stichting/vereninging omdat deze goedkoper zijn is meer een wens. Je kunt er bv ook voor kiezen om niet in Utrecht te wonen maar op een uur reizen of particulieer te huren.
Verder dat het niet eerlijk is? En hoezo dan wel? We leven in een kapitalistische omgeving waar we indien we genoeg geld kunnen doen en laten wat we willen. Even kort door de bocht in een socialistische staat kreeg je een woning toegewezen ongeacht je niveau (op top ambtenaren na). Zou je daar van eerlijk spreken als een dokter daar een appartementje kreeg toegewezen?

[neographikal]

n4m3l355 schreef op maandag 10 november 2008 @ 18:36:
Het lijkt me eerder een gezonde toestand dat de overheid zich minder bemoeit met de markt. Laat maar eens starters eens of huren of tegen slechts 4 a 5x hun inkomen iets kopen. Dit zal zeker in het lage segment de markt wat doen afzwakken wat zeker geen kwaad kan. Het is zowieso vd zotte dat starters de gedachte hebben dat ze recht hebben op een koopwoning.

4.3x is de NHG-norm, volgens mij kom je als starter daar nu echt niet bovenuit. Met 2K bruto startsalaris kom je niet verder dan 130K hypo en daar koop je nauwelijks iets voor, zeker niet als je als starter geen startkapitaal hebt.

Ik ben van mening dat iedereen een huis zou moeten kunnen kopen. Het is goed voor de algemene welvaart (kapitaalopbouw) en de leefbaarheid. Leuk voorbeeld is het huurhuis van m'n zwager: alles is een bende behalve de paar huisjes die zijn gekocht, tuintje netjes, geveltje netjes, verf in orde, etc.

Recht? Moah, maar het zou wel mogelijk moeten zijn imho.

n4m3l355 schreef op maandag 10 november 2008 @ 19:33:
Ik zie niet in wat het recht is om een woning te kopen. Idem voor het inschrijven is het een wens om een woning te krijgen bij een stichting/vereninging omdat deze goedkoper zijn is meer een wens. Je kunt er bv ook voor kiezen om niet in Utrecht te wonen maar op een uur reizen of particulieer te huren.

Iedereen die een woning wil moet er tegen redelijke prijs (lees niet particulier, dan kun je onderhand net zo goed kopen) een kunnen krijgen imho. Je kunt moeilijk tot je 30ste thuis blijven wonen omdat de woningbouw geen plek heeft. Als je wat later bent met inschrijven hier (=Arnhem), dan zit je daar dus aan, wachttijd is ongeveer 8 jaar voor je echt hoog in de lijsten komt.

Belachelijk.

Verder dat het niet eerlijk is? En hoezo dan wel? We leven in een kapitalistische omgeving waar we indien we genoeg geld kunnen doen en laten wat we willen. Even kort door de bocht in een socialistische staat kreeg je een woning toegewezen ongeacht je niveau (op top ambtenaren na). Zou je daar van eerlijk spreken als een dokter daar een appartementje kreeg toegewezen?

De grap is dat de overheid de boel vernaggelt met de HRA waardoor het niet eerlijk is. Mede daardoor zijn de huizenprijzen idioot hoog en dat maakt het oneerlijk tegenover de minder kapitaalkrachtigen

[ Voor 39% gewijzigd door neographikal op 10-11-2008 19:36 ]

[Exirion]

Rukapul schreef op maandag 10 november 2008 @ 19:09:
Nogal een zwak argument aangezien de toelichting meer halve waarheden bevat dan hetgeen waartegen geageerd wordt.

Leg mij dan maar uit wat er niet klopt.

[Rukapul]

Exirion schreef op maandag 10 november 2008 @ 18:26:
Verder is er in 30 jaar grofweg 100% inflatie, of zelfs wat meer. Van die 5x over de kop blijft dan ook een stuk minder over.

'een stuk minder' klinkt dramatisch, maar is maar de helft van het verhaal. Laat dan de lezer zelf oordelen (2.5x ten opzichte van consumentenprijspeil ipv 5x absoluut). Daarentegen is het nog maar de vraag of het consumentenprijspeil een valide benchmark is.

Als je de woonkosten

Die woonkosten zijn nu echter wel anders opgebouwd (o.a. veelal een aflossingsvrij deel).

afzet tegen het inkomen, dan is er eigenlijk niet zo gek veel veranderd.

Idem inkomen (tweeverdieners, ed.).

Kortom 3 halve waarheden (onvolkomenheden, onvolledigheden) tegen 2.

[curry684]

neographikal schreef op maandag 10 november 2008 @ 19:33:
[...]

Ik ben van mening dat iedereen een huis zou moeten kunnen kopen. Het is goed voor de algemene welvaart

Goh vorige die dat zei bracht het in 2002 als President van de Verenigde Staten. Was een goed plan idd.

Verwijderd schreef op maandag 10 november 2008 @ 18:10:
[...]

Ik vind dat je een sterke bijdrage levert.

Jij vindt dat iedereen een sterke bijdrage levert die jouw fabeltjes ondersteunt. Helaas zijn die anderen wel beter in beargumenteren.

[ Voor 26% gewijzigd door curry684 op 10-11-2008 22:30 ]

[neographikal]

curry684 schreef op maandag 10 november 2008 @ 22:26:
[...]

Goh vorige die dat zei bracht het in 2002 als President van de Verenigde Staten. Was een goed plan idd.

Die kende ik nog niet, maar 't is een algemeen gegeven. Als volgende president wil ik er wel graag één ding aan toevoegen: geen ninja's meer aub

[curry684]

neographikal schreef op maandag 10 november 2008 @ 22:35:
[...]

Die kende ik nog niet, maar 't is een algemeen gegeven. Als volgende president wil ik er wel graag één ding aan toevoegen: geen ninja's meer aub

Oh dacht dat die wel redelijk bekend was - Bush' aankondiging dat ie zich persoonlijk sterk maakte voor de subprime hypotheek. Da's de aanleiding van het hele gezeik en zeg maar dit hele topic

[neographikal]

Ik zei ook niet dat de huizen gratuit over de toonbank moesten

[J2pc]

* Starter meldt zich

Zo... wat leuk, ik lees hier dat ik overheidssteun nodig ga hebben.
Toch fijn, al die mensen die zo goed in mijn portemonnee kunnen kijken. pffft.

Jep, ik heb een volledige financiering op mijn ex-huur appartement + verbouwing. Maar ik kan 'm zelfs bruto nog gewoon blijven betalen hoor, en dan gaan we van de zomer ook nog op vakantie . En nee, het is niet aflossingsvrij, en gewoon een spaarhypotheek.

En waarom zou ik (en m'n din) geen recht hebben op een woning?
Waarom zou ik me moeten laten uitkleden door een particuliere huisjesmelker? Is het al niet erg genoeg dat we dat onze studenten (myself included) aandoen (deden)?
Ik heb 't idee dat die hier en daar de prijs nog veel verder opdrijven doordat ze rustig wat meer kunnen lenen. Die 3 huurders die in dat ene huis gaan lappen die hypotheek makkelijk bij elkaar. Lijkt me vooral in grote (studenten) steden te spelen.

Oh, en voor het perspectief. Op m'n 21e HBO afgerond, 22e woning gekocht.
De boel zakt misschien een beetje in (verkopen). Misschien dat de top zelfs wat gaat dalen. Maar ik moet nog zien wat voor impact dat op de 'gewone-mensen-huizen' gaat hebben.

Als de huizen massaal in waarde dalen, worden ze niet meer verkocht omdat mensen de hypotheek dan niet af kunnen lossen.
Dan blijven mensen (lijkt mij) liever zitten. Die maandelijkse lasten kunnen ze gewoon nog betalen (rente staat over het algemeen een tijdje vast).
En het lijkt me voor een bank ook prettiger om iemand te hebben die gewoon netjes iedere maand z'n rente (+ aflossing) betaald, dan achter een ontheemd iemand aan te moeten die nog 50k schuld heeft staan omdat de bank zonodig een executie-verkoop moest doen omdat het huis in waarde gezakt is.

Verder is de 'waarde' van je huis enkel interessant bij koop en verkoop. Mijn huis is helemaal niet minder waard geworden, ik woon er nog net zo fijn.

[ Voor 6% gewijzigd door J2pc op 11-11-2008 14:11 ]

[EXX]

J2pc schreef op dinsdag 11 november 2008 @ 14:08:
Als de huizen massaal in waarde dalen, worden ze niet meer verkocht omdat mensen de hypotheek dan niet af kunnen lossen.

Exact datgene dat is gebeurt na de financiële crash in Japan begin jaren 90. Verhuizen wordt dan moeilijk.

Echt een probleem wordt het pas als er iets onverwachts gebeurt, bv werkeloosheid. Dan kun je plots je hypotheek niet meer betalen en moet je wel opkrassen (tenzij je natuurlijk snel ander werk vind).

Daarom is een economische terugval met oplopende werkeloosheid nu ook zo gevaarlijk. De economische vooruitzichten zijn niet zo goed. Door massief overheidsingrijpen heeft men de bankaire sector overeind weten te houden, maar de problemen in de reëele economie dienen zich nu en masse aan.

[ Voor 21% gewijzigd door EXX op 11-11-2008 15:47 ]

[Spotmatic]

EXX schreef op dinsdag 11 november 2008 @ 15:41:
[...]
Exact datgene dat is gebeurt na de financiële crash in Japan begin jaren 90. Verhuizen wordt dan moeilijk.

Echt een probleem wordt het pas als er iets onverwachts gebeurt, bv werkeloosheid. Dan kun je plots je hypotheek niet meer betalen en moet je wel opkrassen (tenzij je natuurlijk snel ander werk vind).

Exact hiervoor is toch de NHG in het leven geroepen? Je zit dan nooit met een restschuld.

[Rukapul]

Spotmatic schreef op dinsdag 11 november 2008 @ 15:47:
[...]


Exact hiervoor is toch de NHG in het leven geroepen? Je zit dan nooit met een restschuld.

Correctie: de bank zit niet met een restschuld. Er is geen garantie dat de schuld door NHG wordt kwijtgescholden (al schijnt dat wel gebruikelijk zijn wanneer er geen schuld valt aan te wijzen).

[ Voor 10% gewijzigd door Rukapul op 11-11-2008 15:48 ]

[Spotmatic]

Rukapul schreef op dinsdag 11 november 2008 @ 15:48:
[...]
Correctie: de bank zit niet met een restschuld. Er is geen garantie dat de schuld door NHG wordt kwijtgescholden (al schijnt dat wel gebruikelijk zijn wanneer er geen schuld valt aan te wijzen).

Van de site van NHG: "Wanneer u geen schuld heeft aan de gedwongen verkoop, bijvoorbeeld als uw inkomen daalt door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid of als een van beide inkomens wegvalt door bijvoorbeeld scheiding, kan het Waarborgfonds u dit bedrag kwijtschelden en hoeft u dit bedrag dus niet meer terug te betalen. Voorwaarde hiervoor is dat u heeft meegeholpen de restantschuld zoveel mogelijk te beperken."

[ajhaverkamp]

EXX schreef op dinsdag 11 november 2008 @ 15:41:
[...]
Exact datgene dat is gebeurt na de financiële crash in Japan begin jaren 90. Verhuizen wordt dan moeilijk.

Echt een probleem wordt het pas als er iets onverwachts gebeurt, bv werkeloosheid. Dan kun je plots je hypotheek niet meer betalen en moet je wel opkrassen (tenzij je natuurlijk snel ander werk vind).

Daarom is een economische terugval met oplopende werkeloosheid nu ook zo gevaarlijk. De economische vooruitzichten zijn niet zo goed. Door massief overheidsingrijpen heeft men de bankaire sector overeind weten te houden, maar de problemen in de reëele economie dienen zich nu en masse aan.

Of je zorgt voor een beetje buffer met spaargeld.

[zoxzo]

Tja, of je neemt je bestaande hypotheek mee naar je volgende koopwoning (mits je voorwaarden dat toelaten)

[EXX]

Een buffer met spaargeld is natuurlijk prima, maar wie heeft dat als beginnende huizenkoper?

Hypotheek meenemen naar een andere woning is een optie, maar ik vermoed dat de bank moeilijk gaat doen indien het nieuwe pand minder waard is dan de huidige hypotheek. Vergeet niet dat je ook nog eens kosten koper moet ophoesten, en dat vaak wordt betaald uit de hypotheek.

Edit:

Aan een NHG hypotheek zitten voorwaarden waar niet altijd aan wordt voldaan, omdat men met NHG niet genoeg hypotheek krijgt voor de woning.

[ Voor 16% gewijzigd door EXX op 11-11-2008 16:47 ]

[ajhaverkamp]

EXX schreef op dinsdag 11 november 2008 @ 16:43:
Een buffer met spaargeld is natuurlijk prima, maar wie heeft dat als beginnende huizenkoper?

Ik, want ik ben nog van de spaarzame generatie Eerst goed gespaard, toen een woning gekocht die aan mijn eisen voldeed, niet het maximale geprobeerd te lenen. Gewoon een spaarhypotheek voor het gehele bedrag en dus geen aflossingsvrij deel. Vervolgens de hypotheek nog verder verlaagd door spaargeld in de woning te stoppen. En nog voldoende geld als buffer, die nu gewoon weer toeneemt omdat ik nog steeds spaar.

[EXX]

Kijk, dat is nog eens een verstandige manier van financieren

[neographikal]

ajhaverkamp schreef op dinsdag 11 november 2008 @ 16:53:
[...]

Ik, want ik ben nog van de spaarzame generatie Eerst goed gespaard, toen een woning gekocht die aan mijn eisen voldeed, niet het maximale geprobeerd te lenen. Gewoon een spaarhypotheek voor het gehele bedrag en dus geen aflossingsvrij deel. Vervolgens de hypotheek nog verder verlaagd door spaargeld in de woning te stoppen. En nog voldoende geld als buffer, die nu gewoon weer toeneemt omdat ik nog steeds spaar.

Exactly my plan, geeft een hoop ademruimte wanneer het wat minder wordt. Jij gaat het trouwens nog leuk krijgen, de rente gaat straks omlaag, misschien dat je nog goedkoper uit gaat komen ook

[Oscar Mopperkont]

http://www.telegraaf.nl/d...uizen_lager__.html?p=12,1

De rabo-economen voorspellen dat de stijging van de huizenprijzen dit jaar 1,5% zal bedragen en volgend jaar 1%. Dus dat betekent dat huizen de facto goedkoper worden, omdat de inflatie hoger is. Anderzijds lijkt dat natuurlijk in de verste verte niet op het klappen van een bubbel.

[Verwijderd]

Tja, een huis kopen kost je nu gewoon geld, aangezien de inflatie inderdaad hoger ligt dan de prijsstijging. Met dat in je achterhoofd zou deze kleine daling die we de afgelopen tijd hebben gezien wel tot gevolg kunnen hebben dat mensen niet bereid zo veel als vroeger voor hun huis te betalen; het geld wat je investeert verdien je bij zulke stijgingen niet terug. Theoretisch kan het dus een zelf-versterkend effect hebben. Of het in de praktijk zo werkt valt altijd nog maar te bezien; de huizenmarkt laat zich natuurlijk wel kenmerken door wat meer variabelen dan de investeringswaarde. Emotie en een permanente krapte spelen sterk mee.. Dat laatste wordt op termijn niet opgelost - zeker als je ziet dat investeringen in de woningmarkt sterk teruglopen.

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 12-11-2008 10:11 ]

[n4m3l355]

Ik vraag me af in hoeverre de economenen aan het juiste einde trekken. Tot nu toe is dit jaar de stijging (tot september) 1,9% geweest dus dat zou inhouden dat het komende jaar tov op dit moment 0,6% zou moeten inzakken. Met een krimpende productie dit jaar (ongeveer 10%) en als we de kranten moeten geloven volgend jaar zal dit ook zo zijn (merk er overigens op de werkvloer niets van) zou dit de prijsdalingen ook moeten drukken. Het blijft allemaal toch wel koffiedik kijken maar ik heb vaak toch zo m´n twijfels over welke cijfers worden gebruikt.
Leuk voorbeeldje is bv dat CBS niet strookt met BDB wat ontwikkelaars/aannemers gebruiken. Zo kun je aan alle cijfers met een beetje goochel werk een leuke draai geven net zoals een tijdje terug dat de Telegraaf plots kerngetallen van de UK gebruikt. Lekker verwarrend en totaal niet relevant.

[Oscar Mopperkont]

Je berekening snap ik niet helemaal. Als de prijzen begin dit jaar 100 waren en hij is volgens jou tot nu toe 1,9 gestegen, dus de prijs is nu 101,9. De stijging komt uit op 1,5, dus hij daalt weer tot 101,5 op 1-1-2008. Daarna stijging hij weer een procent en komt dus uit op afgerond 102,5 op 1-1-2009. Dan is dat toch een stijging van 0,6% tov van nu?

[Verwijderd]

Wouter Bos vindt de Nederlandse huizenmarkt ook overgewaardeerd

http://www.youtube.com/watch?v=vCy__w8TSUQ

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 12 november 2008 @ 22:31:
Wouter Bos vindt de Nederlandse huizenmarkt ook overgewaardeerd

http://www.youtube.com/watch?v=vCy__w8TSUQ

Heb jij je nou alleen maar geregistreerd op got om te lopen zeuren over de huizenprijzen? Heb jij er belang bij dat de huizenprijzen zullen dalen? Jij huurt zeker?

Persoonlijk zie ik het niet zo somber in. Okee het zal misschien wat stagneren, maar percentages als 20 - 40 % zie ik niet gebeuren. Helemaal als de rente volgend jaar misschien een licht dalende trend zal inzetten (wanneer de banken hun zaken weer op orde hebben).

Als een woning van 200.000 met zo'n 20 % zal dalen dan vergroot dat mijns inziens alleen maar de doelgroep. Voor meer mensen zal het dan aantrekkelijk worden om te gaan kopen. Dit zal dan weer een opdrijvend effect hebben op de prijzen.

En wat betreft de uitspraken van Bos. Hij zegt daar helemaal niet dat de huizenmarkt is overgewaardeerd. Tenminste dat is niet de strekking van zijn verhaal. Hij vindt het slechts normaal dat ook daar een soort van correctie KAN plaatsvinden.

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op woensdag 12 november 2008 @ 22:31:
Wouter Bos vindt de Nederlandse huizenmarkt ook overgewaardeerd

http://www.youtube.com/watch?v=vCy__w8TSUQ

Hij onderbouwt alleen niet waarom. Wouter hoopt volgens mij meer op een kleine correctie en dan vooral aan de onderkant van de markt, omdat hij dan een probleem minder heeft. Er zijn namelijk te weinig betaalbare huizen voor starters. Volgens mij vergeet Wouter alleen even dat dat eerder komt door een overgereguleerde woningmarkt (denk aan alle restricties die er gelden voor bouwen, maar daarnaast ook aan HRA) dan door structurele overwaardering op de huizenmarkt. Maar goed de tijd zal het ons vertellen

[Tjeerd]

Ok, even weer terug naar de geschiedenis. Vroeger was het niet normaal om een koophuis te kunnen betalen, als gemiddelde arbeider. Op een gegeven moment wilde de overheid dit stimuleren, dus is er hoofdzakelijk de hypotheekrenteaftrek (HRA) bedacht. Ineens kon een grotere groep mensen een eigen huis kopen en het is goed voor de economie. Die situatie is misschien te lang mogelijk geweest, waardoor er "teveel" mensen in staat waren een huis te kopen. Soms (of vaak) zelfs voor een prijs die boven hun niveau lag. Omdat er meer mensen in staat waren een huis te kopen - en er steeds minder aanbod kwam, maar wel meer inwoners - werd er eerder/vaker tegen elkaar opgeboden. Met als gevolg (harder) stijgende prijzen.

Nu is de HRA er nog steeds, maar niet meer met de oorspronkelijke reden dat de "gemiddelde arbeider" een huis kan kopen: simpelweg omdat veel meer mensen nu huizen kunnen kopen door de HRA, zijn de huizenprijzen vanwege minder aanbod en grote vraag "te duur" geworden. Je zit weer bijna in dezelfde situatie als men zat voor de HRA - toen veel mensen het moeilijk konden betalen - of is dat te kort door de bocht nu?

Hypothetisch, stel dat de HRA er nou nooit was geweest. Dan waren er minder mensen in staat geweest een huis te kopen. Er zouden ook minder koophuizen worden gebouwd. Maar de mensen die het wel konden betalen moesten rijk zijn. Dat waren er niet veel lijkt me. De mensen die het konden betalen hadden weinig last van concurrentie en konden de prijs op zich betrekkelijk laag houden. Daar tegenover staat dan weer wel dat veel meer mensen in huurhuizen hadden gewoond lijkt me. Of zou de markt zich zonder HRA ook wel gezond hebben ontwikkeld en vanzelf door de goede jaren 60/70/80 meer doorsnee arbeiders in staat hebben gesteld een huis te kunnen kopen?

[ Voor 4% gewijzigd door Tjeerd op 13-11-2008 09:22 ]

[Oscar Mopperkont]

Allemaal leuk en aardig de geschiedenis, maar ik kijk gewoon naar het heden en ik zie dat we een niet goed functionerende huizenmarkt hebben, omdat we onder meer HRA hebben. Tegenwoordig is de HRA onderdeel gaan uitmaken van de inkomenspolitiek, dus afschaffen moet je zeker niet doen zonder compensatie, maar ik had nu liever een markt gezien zonder HRA.

Overigens staat de HRA discussie een beetje los van de bubbeldiscussie. Alleen als er serieus door de politiek geroepen gaat worden dat de HRA ineens wordt afgeschaft, is het natuurlijk wel zo dat je een kla¨p op de huizenmarkt zou krijgen. Voor zover ik weet is daar alleen geen sprake van.

[Jiffy]

Tjeerd schreef op donderdag 13 november 2008 @ 08:58:
Of zou de markt zich zonder HRA ook wel gezond hebben ontwikkeld en vanzelf door de goede jaren 60/70/80 meer doorsnee arbeiders in staat hebben gesteld een huis te kunnen kopen?

Volgens mij werkt de HRA al jaren alleen maar prijsopdrijvend. Je kijkt niet naar wat de koopsom van een woning is, je kijkt wat je netto per maand kwijt bent. Wat je bruto kwijt bent boeit eigenlijk niemand vanwege de HRA die nog verrekend wordt. En daar rolt dan, gebaseerd op jouw inkomen, een bepaalde maximale koopsom uit. Als er geen HRA is (voor niemand, dus), is het bedrag dat je netto kunt besteden per maand significant lager, dus de koopsom die je op kunt hoesten is al snel 40-50% lager.

En dat laatste geldt voor iedereen: als niemand meer de huidige vraagprijzen op kan hoesten vanwege het plotseling verdwijnen van de HRA, zullen de prijzen vroeg of laat dalen, tot er uiteindelijk een nieuw evenwicht gevonden zal worden. Of je daar dan als starter veel mee opschiet vraag ik me nog wel af.

De Nederlandse huizenmarkt is nog steeds krap. Er zijn wel voldoende woningen om iedereen in onder te brengen, maar daar is een redelijk deel bij dat bewoond wordt omdat er niks beters te krijgen is. Zolang de huizenmarkt krap blijft, zullen de prijzen redelijk bij het maximale blijven liggen dat een eventuele koper op zal kunnen brengen. Pas als er een structureel ruime keuze is, is er een redelijke kans dat huizenprijzen écht dalen.

Met dat laatste doel ik trouwens niet op een X% dalende prijs ten opzichte van de huidige prijzen, maar meer op een dalend aandeel in de maandelijkse lasten die iemand heeft.

* Jiffy zit prima in z'n rijtjeshuis en knapt stukje bij beetje de boel verder op.

[Goverman]

Tja, een huis kopen kost je nu gewoon geld, aangezien de inflatie inderdaad hoger ligt dan de prijsstijging. Met dat in je achterhoofd zou deze kleine daling die we de afgelopen tijd hebben gezien wel tot gevolg kunnen hebben dat mensen niet bereid zo veel als vroeger voor hun huis te betalen; het geld wat je investeert verdien je bij zulke stijgingen niet terug.

Een huis kopen kost je bij stijgende inflatie *geen* 'extra' geld. Je schuld wordt immers op één moment vastgezet, tegen een bepaald rentepercentage. Wanneer de inflatie stijgt, dan neemt je schuld dus eigenlijk af vanwege die geldontwaarding. Ofwel: zolang de huizenprijs absoluut gezien niet daalt (dus je verkoopprijs is minstens de koopprijs) dan ga je er niet op achteruit. Blijft natuurlijk wel de overdrachtsbelasting over en het onderhoud etc. Maar goed, die moet je altijd betalen, los van de trends in de huizenmarkt. Verder, de huurprijs wordt - in tegenstelling tot de koopprijs - wel geïndexeerd. De huren gaan dus omhoog, maar je maandelijkse hypotheeklasten niet (bij een vaste rente van een tien jaar of langer).

Dus: ookal is de huizenmarkt nu (even??) niet booming, dan nog is er voor huizenbezitters niet zoveel aan de hand. Alleen voor huizenspeculanten is er nu wat minder te verdienen. Maar voor degenen die een huis kopen om in te wonen (het overgrote deel dus), is er niets aan de hand.

[t_captain]

Tjeerd schreef op donderdag 13 november 2008 @ 08:58:
Ok, even weer terug naar de geschiedenis. Vroeger was het niet normaal om een koophuis te kunnen betalen, als gemiddelde arbeider. Op een gegeven moment wilde de overheid dit stimuleren, dus is er hoofdzakelijk de hypotheekrenteaftrek (HRA) bedacht. [...]

Hypothetisch, stel dat de HRA er nou nooit was geweest. Dan waren er minder mensen in staat geweest een huis te kopen. Er zouden ook minder koophuizen worden gebouwd. Maar de mensen die het wel konden betalen moesten rijk zijn. Dat waren er niet veel lijkt me. De mensen die het konden betalen hadden weinig last van concurrentie en konden de prijs op zich betrekkelijk laag houden. Daar tegenover staat dan weer wel dat veel meer mensen in huurhuizen hadden gewoond lijkt me. Of zou de markt zich zonder HRA ook wel gezond hebben ontwikkeld en vanzelf door de goede jaren 60/70/80 meer doorsnee arbeiders in staat hebben gesteld een huis te kunnen kopen?

Over geschiedenis:

Eigenlijk is de HRA een residu uit een eerder belastingstelsel dat we tot en met 2000 hebben gebruikt. In dat stelsel moest je belasting betalen over alle ontvangen rente, en kon je dus alle betaalde rente aftrekken. Daarin was er geen verschil tussen hypotheken of andere kredieten.
HRA was dus geen speciaal instrument om alleen maar de huizenmarkt te steunen, het was onderdeel van het gehele belastingstelsel.

Pas in 2001 werd het een vreemde eend in de bijt. Toen verschoven bezittingen en schulden naar box 3, verdween de vermogensbelasting en verdween de belasting over werkelijk betaalde/ontvangen rentes, ten gunste van een forfaittair tarief van 1.2% over de som. Huis en hypotheek bleven buiten de wijziging vanwege de grote gevolgen voor de inkomensverdeling en huizenmarkt. Vandaar dan eigen woning en bijbehorende schulden nog in box 1 zitten.


Over de gevolgen van HRA:

Ik geef je gelijk in je analyse dat de prijzen net zover worden opgedreven of inzakken tot er uiteindelijk een evenwicht tussen vraag en aanbod ontstaat. Geef je door een fiscale maatregel iedereen een paar honderd euro extra te besteden aan woonlasten, dan gaan de prijzen net zover omhoog tot die paar honderd weer net zo hard moet worden neergeteld voor de maandlasten. Het gevolg is dus inderdaad dat je onder de streep niet meer mensen aan een eigen huis helpt. Als je 90 huizen hebt en 100 mensen die een huis willen, dan krijgen de rijkste 90 een huis en moeten de armste 10 iets anders verzinnen. Dat principe verander je niet met een fiscaal stelsel.

Wat je wel kan veranderen, is de volgorde op de lijst. Door HRA is je belastbaar inkomen uit arbeid (box1) relatief gezien belangrijker dan zonder HRA. (meer inkomen = meer profijt van HRA). En je vermogen (box 3) is relatief minder belangrijk (hogere prijzen, dus dezelfde hoeveelheid eigen geld is minder van invloed op het huis wat je kan kopen). HRA werkt dus in het voordeel van goedverdiendende mensen zonder veel eigen vermogen, en in het nadeel van renteniers met veel vermogen en weinig/geen inkomen in box 1.
Dat betekent dat jong&hoogopgeleid de winnaars zijn van het stelsel, in termen van dat deze groep makkelijker een huis kan kopen en/of een duurder huis kan kopen.

[argro]

Tjeerd schreef op donderdag 13 november 2008 @ 08:58:
Ok, even weer terug naar de geschiedenis. Vroeger was het niet normaal om een koophuis te kunnen betalen, als gemiddelde arbeider. Op een gegeven moment wilde de overheid dit stimuleren, dus is er hoofdzakelijk de hypotheekrenteaftrek (HRA) bedacht.

Nee, dat is niet de geschiedenis. De geschiedenis van de HRA gaat terug tot 1893 en de HRA is niet ingevoerd om de het kopen van huizen te stimuleren.

De hypotheekrenteaftrek stamt uit 1893, toen de eerste inkomstenbelasting in Nederland van kracht werd. Tot die tijd werden belastingen geheven in de vorm van accijnzen, voornamelijk op eerste levensbehoeften als zout, zeep en suiker. Omdat de accijnzen voor iedereen even hoog waren, vormden zij voor de arme bevolkingsgroepen een veel zwaardere financiële last dan voor de rijken. Vanuit links-liberale hoek klonk daarom de roep om ze grotendeels te vervangen door een belasting op inkomsten.
Hervorming van het ‘onbillijke’ belastingstelsel was een ‘dringende eisch der rechtvaardigheid’, zo stond in de troonrede die koningin-regentes Emma in 1891 voorlas. Nog geen jaar later slaagde minister van Financiën Nicolaas Pierson erin om de eerste Wet op de Vermogensbelasting door de Tweede Kamer te loodsen.
Voortaan moest iedere Nederlander belasting betalen over het inkomen dat hij verdiende. Daaronder viel ook zijn woning, wanneer hij die in eigen bezit had. De redenering die hierachter school was deze: wie een huis bezat, zou dit kunnen verhuren en op deze manier dus geld verdienen. In het geval dat de eigenaar zelf zijn huis bewoonde ‘huurde’ hij dit van zichzelf. Hij spaarde zo maandelijks een bepaald bedrag aan huur uit, oftewel hij ontving huur uit eigen zak. Daarom werd de huurwaarde van zijn woning opgeteld bij zijn belastbare inkomen.
Bij het nieuwe belastingstelsel hoorde echter ook dat kosten die de belastingbetaler moest maken om zijn inkomsten te verwerven van dat belastbare inkomen mochten worden afgetrokken. Dat gold eveneens voor de uitgaven die het bezit van een woning met zich meebracht: onderhoudskosten, waardevermindering, én de rente die maandelijks moest worden betaald over een eventuele hypotheeklening.
bron: www.historischnieuwsblad.nl

[n4m3l355]

Dat neemt nog steeds niet weg wat ik al vaker heb aangegeven dat het niet normaal was om als arbeider een woning te kopen zeker 20 jaar geleden was het eerder ongewoon en zelfs een modaal inkomen betekende nog vaak huren. Zeker de afgelopen 20 jaar heeft de overheid sterk liggen stimuleren om woningen te kopen.

[argro]

n4m3l355 schreef op donderdag 13 november 2008 @ 14:39:
Dat neemt nog steeds niet weg wat ik al vaker heb aangegeven dat het niet normaal was om als arbeider een woning te kopen zeker 20 jaar geleden was het eerder ongewoon en zelfs een modaal inkomen betekende nog vaak huren. Zeker de afgelopen 20 jaar heeft de overheid sterk liggen stimuleren om woningen te kopen.

Dat zal allemaal wel weer zijn en dat ontken ik ook niet. Het enige wat ik wil ontkrachten is het misverstand dat de HRA geïntroduceerd is om het kopen van woningen te stimuleren.

[bszz]

Goverman schreef op donderdag 13 november 2008 @ 09:39:
[...]

Een huis kopen kost je bij stijgende inflatie *geen* 'extra' geld. Je schuld wordt immers op één moment vastgezet, tegen een bepaald rentepercentage. Wanneer de inflatie stijgt, dan neemt je schuld dus eigenlijk af vanwege die geldontwaarding. Ofwel: zolang de huizenprijs absoluut gezien niet daalt (dus je verkoopprijs is minstens de koopprijs) dan ga je er niet op achteruit. Blijft natuurlijk wel de overdrachtsbelasting over en het onderhoud etc. Maar goed, die moet je altijd betalen, los van de trends in de huizenmarkt. Verder, de huurprijs wordt - in tegenstelling tot de koopprijs - wel geïndexeerd. De huren gaan dus omhoog, maar je maandelijkse hypotheeklasten niet (bij een vaste rente van een tien jaar of langer).

Dus: ookal is de huizenmarkt nu (even??) niet booming, dan nog is er voor huizenbezitters niet zoveel aan de hand. Alleen voor huizenspeculanten is er nu wat minder te verdienen. Maar voor degenen die een huis kopen om in te wonen (het overgrote deel dus), is er niets aan de hand.

Dat klopt als:
-Het huis voornamelijk gefinancieerd wordt met geleend geld;
-De verkoopwaarde niet zakt onder de aankoopwaarde. Als de verkoopwaarde zelfs zakt onder het hypotheekbedrag hebben veel mensen wel degelijk een probleem.

[Tuxie]

Bedenk ook dat op het moment dat jij een hypotheek afsluit, de bank jouw huis als onderpand heeft. Dit huis moet dus minimaal een bepaalde waarde representeren t.o.v. jouw schuld. Als de prijzen zover zakken dat er echt gaten ontstaan en de bank jouw huis gaat herwaarderen (dat recht hebben ze) en jouw huis is stel, 50000 euro minder waard, kun jij dat verschil zelf gaan bijlappen. Dit is ook wat er in Amerika is gebeurd, dan kun jij je huis dus uit en blijf je met een behoorlijke restschuld zitten.

[Oscar Mopperkont]

NVM maakt zich trouwens zorgen:

Huizenverkopen stranden vaker door crisis
Een voorlopige koopovereenkomst is op de woningmarkt minder waard geworden als gevolg van de financiële crisis.

Woningverkopen Amsterdam lopen terug

Noodgedwongen afblazen
Steeds meer mensen moeten de koop van een huis noodgedwongen afblazen omdat zij de financiering niet rond krijgen of moeite hebben hun eigen woning te verkopen. Dat zei een woordvoerder van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) donderdag.

Voorlopige koopcontracten
Precieze cijfers heeft de NVM nog niet. "Maar we merken wel dat meer voorlopige koopcontracten worden ontbonden door problemen met de financiering", aldus de zegsman van de NVM. Banken zijn kritischer bij hypotheekaanvragen. Bovendien krijgen veel mensen minder voor hun eigen woning dan zij hadden gehoopt en duurt het langer voor zij een koper hebben gevonden.

bron: http://www.rtl.nl/(/finan...reenkomst_geannuleerd.xml

[bangkirai]

n4m3l355 schreef op donderdag 13 november 2008 @ 14:39:
Dat neemt nog steeds niet weg wat ik al vaker heb aangegeven dat het niet normaal was om als arbeider een woning te kopen zeker 20 jaar geleden was het eerder ongewoon en zelfs een modaal inkomen betekende nog vaak huren. Zeker de afgelopen 20 jaar heeft de overheid sterk liggen stimuleren om woningen te kopen.

Goh, maar 25 a 30 jaar terug hadden veel arbeiders WEL eigen woning in mijn omgeving, die werden echter met buren en kennissen gebouwd en er mocht veel makkelijker op allerlei plaatsen gebouwd worden.
Dus: grondprijs was stuk lager, er zaten minder tussenstations in zoals: gemeente, ontwikkelaars, opdrachtgever, aannemer etc.

Echter, deze praktijken werden in de volgende jaren verminderd, door groeigemeentes aan te wijzen, zodat grootste gedeelte van nederland op slot werd gezet. Hierdoor werd de grondprijs van de gemeentes, die op slot stonden in de lucht geschoten etc. Veel gemeentes mag je niet zelf meer bouwen, maar moet er aannemer + architect op zitten.

Sorry, maar ik neem je opmerking met korreltje zout, als ik hier om me heen kijk in noorden, zie ik veel oude arbeiders in hun eigen woning zitten. Echter, komt de laatste jaren niet meer voor.
Het was hier echter vrij normaal en nu niet meer.

[asmi]

Tuxie schreef op donderdag 13 november 2008 @ 16:33:
Dit is ook wat er in Amerika is gebeurd, dan kun jij je huis dus uit en blijf je met een behoorlijke restschuld zitten.

Niet helemaal, in het huidige Amerikaanse systeem geef je de sleutel gewoon aan de bank en is er geen restschuld.

[EXX]

Hopla, exit voor minister Vogelaar! Dat reddingplan voor de huizenmarkt zal nog wel even op zich laten wachten vrees ik

[Verwijderd]

Nou daar ben ik niet zo rouwig om!
En denken we nu echt dat als je steeds meer hoort dat in de landen om ons heen de huizenprijzen zakken, dit Nederland met zijn belachelijk hoge huizenprijzen niet zal gebeuren?
De effecten hiervan zullen in Nederland nog wel even duren, maar komen doen ze.

[Rukapul]

EXX schreef op donderdag 13 november 2008 @ 23:29:
Hopla, exit voor minister Vogelaar! Dat reddingplan voor de huizenmarkt zal nog wel even op zich laten wachten vrees ik

Sowieso kan ik me niet voorstellen dat dit tot haar portefuille zou behoren. Financien is het spilministerie hierin.

Verwijderd schreef op vrijdag 14 november 2008 @ 00:10:
En denken we nu echt dat als je steeds meer hoort dat in de landen om ons heen de huizenprijzen zakken, dit Nederland met zijn belachelijk hoge huizenprijzen niet zal gebeuren?
De effecten hiervan zullen in Nederland nog wel even duren, maar komen doen ze.

Waarom?

[n4m3l355]

bangkirai schreef op donderdag 13 november 2008 @ 17:31:
Goh, maar 25 a 30 jaar terug hadden veel arbeiders WEL eigen woning in mijn omgeving, die werden echter met buren en kennissen gebouwd en er mocht veel makkelijker op allerlei plaatsen gebouwd worden.
Dus: grondprijs was stuk lager, er zaten minder tussenstations in zoals: gemeente, ontwikkelaars, opdrachtgever, aannemer etc.

Misschien het Noorden waar je over spreekt Groningen e.d. dat dit zo was echter gemiddeld in Nederland was een kleine 20 jaar geleden 40% koop en 60% huur, heden ten dagen is deze trend geheel omgeslagen.
Zie bv dit draadje uit 2000 van CBS: http://www.cbs.nl/NR/rdon...A9FA522637/0/pb01n282.pdf

[Cyberpope]

n4m3l355 schreef op vrijdag 14 november 2008 @ 08:04:
[...]

Misschien het Noorden waar je over spreekt Groningen e.d. dat dit zo was echter gemiddeld in Nederland was een kleine 20 jaar geleden 40% koop en 60% huur, heden ten dagen is deze trend geheel omgeslagen.
Zie bv dit draadje uit 2000 van CBS: http://www.cbs.nl/NR/rdon...A9FA522637/0/pb01n282.pdf

Durf jij nu daadwerkelijk de ervaring van 1 persoon te weerleggen met onderbouwde gegevens.. dat kan toch niet!

Het lijkt erop dat de huizenmarkt redelijk goed is gekomen in nederland. Oke, de huizenverkoop is van 200 per week terug gezakt naar 160 per week in amsterdam, maar dat is nog steeds voldoende vloeibaar.

[t_captain]

asmi schreef op donderdag 13 november 2008 @ 17:39:
[...]

Niet helemaal, in het huidige Amerikaanse systeem geef je de sleutel gewoon aan de bank en is er geen restschuld.

Interessant, het recht van hypotheek is daar dus een uitsluitend recht dat niet verder gaat als de waarde van het onderpand?

[Woy]

asmi schreef op donderdag 13 november 2008 @ 17:39:
[...]

Niet helemaal, in het huidige Amerikaanse systeem geef je de sleutel gewoon aan de bank en is er geen restschuld.

Heb je daar een bron van? Want waarom zou een bank dan iemand uit zijn huis zetten? Of ze kunnen nog geld blijven vangen van die persoon, of ze nemen meteen een enorm verlies?

In nederland is het ook niet aantrekkelijk voor een bank om iemand uit zijn huis te zetten ( Zeker niet zolang hij zijn rente nog gewoon betaald ), omdat het lastig is om de restschuld in te vorderen als mensen geen geld meer hebben. Als de restschuld groot genoeg is heb je zelfs kans dat ze in een schuldsanerings traject gaan waardoor de bank zijn geld helemaal niet meer terug ziet. Tuurlijk zijn er situaties waar het wel gebeurd, en de bank zijn verlies maar neemt, maar als er een andere optie is zullen ze daar zeker over nadenken.

[Cocytus]

.

[ Voor 149% gewijzigd door Cocytus op 18-06-2010 20:09 ]

[t_captain]

Tuxie schreef op donderdag 13 november 2008 @ 16:33:
Bedenk ook dat op het moment dat jij een hypotheek afsluit, de bank jouw huis als onderpand heeft. Dit huis moet dus minimaal een bepaalde waarde representeren t.o.v. jouw schuld. Als de prijzen zover zakken dat er echt gaten ontstaan en de bank jouw huis gaat herwaarderen (dat recht hebben ze) en jouw huis is stel, 50000 euro minder waard, kun jij dat verschil zelf gaan bijlappen.[...]

Dat kan kloppen, check de voorwaarden van je bank voor details. Wel enkele kanttekeningen:

1. je hoeft alleen maar "bij te lappen" voor zover de executiewaarde van de woning zakt onder de 80% van de hypotheeksom (uitgaande van een maximale financiering van 125% EW).
2. banken spelen dit niet op het scherpst van de snede. Bij een geringe overschrijding van de norm zullen ze niet meteen de incassomolen aanzwengelen, vooral niet als het betalingsverleden van de klant goed is. En al helemaal niet wanneer er ook een kapitaalverzekering is verpand aan de bank.

Als je het spel al te hard speelt, dan zul je huizen moeten executeren terwijl ze "onder water" staan. Er blijft dan een restschuld over zonder hypothecaire dekking. Dit is voor een bank niet echt een verbetering te noemen. In de meeste gevallen kun je beter wachten tot de huizenmarkt wat herstelt en de klant wat meer heeft ingelegd in de kapitaalverzekering en dan lost het probleem zichzelf op.

Tot slot een rekenvoorbeeld. Stel, je kocht 5 jaar geleden een huis voor 220.000 met een hypotheek van 240.000. Deze hypotheek heeft een minimale executiewaarde nodig van 192.000 (overeenkomstig een waarde VV van 215.750).
De waarde van dat huis is inmiddels opgelopen naar 260.000. Er ontstaat dus pas een normoverschrijding bij daling van de huizenprijzen van 17%, uitgaande van aflossingsvrije hypotheek.

[t_captain]

Een tijdje geleden zag ik het aankomen, wat tot grote discussies leidde op GoT . Nu lijkt er echt schot in de zaak: de hypotheekrentes beginnen te dalen.

Deze week verlagingen van: ABN-Amro, Aegon, Bank of Scotland, Fortis ASR en Delta Lloyd. Vooral de 5- en 10-jarige tarieven. (linkje hypotheker)

Daling van de hypotheekrente, in combinatie met de vrij forse CAO loonstijging (3 a 3.5% over het komende jaar) en een iets ruimer aanbod van kapitaal (interbancaire markt begint nu heel voorzichtig op gang te komen, ik verwacht dat dit de komende 3-6 maanden aan kracht wint). Dit ondersteunt de vraag naar woningen en verbetert ook de betaalbaarheid. Als we geluk hebben is een zijwaarste prijsontwikkeling van koopwoningen over de komende 12 maanden mogelijk door deze positieve factoren. In dit scenario loopt er wat lucht uit de bubble zonder een echte prijscorrectie.

EDIT: ik moet even denken aan de telefonist/adviseur van Rabobank die ik gisteren aan de lijn had om een poliswijziging door te geven. Hij vroeg of het geen goed idee zou zijn om de hypotheekrente alvast vast te zetten (en nog 2 jaar genieten van het lage tarief a 4.1% in het putje te gooien dus). Want "de rente kan alleen maar stijgen"
Als je bank probeert om je een vaste rente te verkopen, dan is dat misschien wel de beste indicatie dat ze zelf een daling voorzien

[ Voor 19% gewijzigd door t_captain op 14-11-2008 09:55 ]

[Spotmatic]

De NVM is natuurlijk niet de meest onpartijdige club maar ik vond dit artikel uit het lokale krantje wel interessant:

Woningprijzen in regio blijven stijgen
donderdag 13 november 2008 13:21
EDE - De kredietcrisis lijkt in de regio van Veenendaal nog geen al te grote invloed te hebben op de woningmarkt. Dat blijkt uit kwartaalcijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Hoewel het aantal verkochte tussenwoningen flink is afgenomen, is in het derde kwartaal van 2008 maar één huis minder verkocht ten opzichte van het derde kwartaal van 2007. En de prijzen blijven stijgen in de regio.

door Henriet Vink

Ten opzichte van landelijke cijfers doet de regio Ede en omgeving (waar naast gemeente Veenendaal ook Renswoude, Rhenen, Scherpenzeel, Wageningen en Amerongen onder vallen) het niet zo slecht. Landelijk gezien werden in het derde kwartaal van dit jaar 31.968 woningen verkocht. In het tweede kwartaal van 2008 waren dat er nog 36.8833, een daling is van 13,2 procent. In het derde kwartaal van vorig jaar werden 36.779 woningen verkocht. In de regio gaat het om 453 huizen in het derde kwartaal van 2008, in 2007 waren dat er 454. Het is echter wel een flinke daling ten opzichte van het tweede kwartaal dit jaar: 549 (17,5 procent).

Het grootste verschil tussen de regionale en landelijke cijfers zit hem in de vrijstaande woningen. Waar in de regio de verkoop van het aantal tussenwoningen met 39,1 procent is afgenomen ten opzichte van het tweede kwartaal (151 om 92), werden juist 12,8 procent meer vrijstaande woningen verkocht (78 om 88). Landelijk gezien daalde het aantal verkochte tussenwoningen met 16,4 procent, maar was er ook een daling van 10,6 procent bij het aantal verkochte vrijstaande woningen.

Verschillen in euro's
Ook als gekeken wordt naar het geld dat in de woningmarkt omgaat, zitten er grote verschillen tussen de regio en landelijk. In Nederland steeg de gemiddelde prijs van een tussenwoning in het derde kwartaal van dit jaar van 219.000 naar 220.000 euro, een stijging van 0,5 procent. In de regio ging de gemiddelde prijs juist van 235.000 terug naar 228.000 euro, een daling van 3 procent. Met dat laatste bedrag zit de regio overigens weer in de buurt van het bedrag dat in het derde kwartaal van vorig jaar voor een tussenwoning werd neergeteld: 227.000 euro. Hoewel het aantal verkochte vrijstaande woningen in de regio steeg, daalde wel de gemiddelde prijs. In het tweede kwartaal ging het nog om 516.000 euro, in het derde kwartaal om 495.000 euro. Landelijk gezien bleef die prijs hetzelfde: 429.000 euro.

De gemiddelde prijs van verkochte woningen in Nederland daalde in het derde kwartaal van 2008 met 1,2 procent, van 251.000 naar 248.000 euro. In de regio ging de gemiddelde prijs echter omhoog en wel met 6,5 procent: van 275.000 naar 293.000 euro. Die stijging zit hem vooral in hoekwoningen (van 255.000 naar 274.000 euro) en twee onder een kapwoningen (327.000 naar 349.000 euro), terwijl landelijk gezien ook deze prijzen omlaag gingen. De gestegen prijs van hoekwoningen betekent overigens niet dat de hoekwoningen daarom minder aantrekkelijk werden. De verkoop steeg met 6,7 procent, van 60 naar 64. Dat geldt niet voor de twee onder een kapwoningen. Dat verkochte aantal nam met 12,6 procent af, van 95 naar 84.

Bron: http://www.edestad.nl/pag...ijven-stijgen.285031.news

[t_captain]

Spotmatic schreef op vrijdag 14 november 2008 @ 09:58:
De NVM is natuurlijk niet de meest onpartijdige club maar ik vond dit artikel uit het lokale krantje wel interessant:


[...]


Bron: http://www.edestad.nl/pag...ijven-stijgen.285031.news

Hier een linkje naar de kwartaalcijfers van NVM: http://www.nvm.nl/nvm/index.jsp?navid=nvm100886

Q3 was dus een daling van 1.2%. Voor Q4 voorzie ik ook een daling. Ik denk dat oktober echt behoorlijk slecht is geweest, misschien wel -1 a -1.5% in een maand, november een beetje vlak -0.5%? en december misschien weer een klein plusje.
Voor Q1 en Q2 heb ik hogere verwachtingen vanwege de kapitaalmarkt die weer wat momentum wint, de daling van hypotheekrente, de daling van de inflatie en stijging van de koopkracht.

[n4m3l355]

Toch heel vreemd dit soort stellingen van het NVM als je bedenkt dat CBS die landelijk toch dezelfde registraties zouden doen geven die aan dat tov het 2e kwartaal de stijging 1,2% is. Hoe kan NVM nou met een daling aanzetten terwijl CBS het omgekeerde beweert?
Dat te bedenken dat het 3e kwartaal normaal gesproken altijd het sterkste kwartaal van het jaar is. Ik betwijfel dan ook ten sterkste hoe er uberhaubt een daling zou kunnen zijn aangezien van jan tot sept (in sept was er een lichte daling tov aug) van 1,7% was. dat zou betekenen dat er over de komende 4 maanden dus 8 maanden teniet worden gedaan.
Ook dat men spreekt over 18%, ja over een marginale groep van 438 woningen, en wat voor woningen waren dit wel? Want hier laten ze zich dus niet over uit.
---edit---
Gelet trouwens op alle kwartaal cijfers van NVM stroken ze totaal niet met CBS noch de BDB. Misschien is er dan ook een reden waarom we hier op het kantoor NVM nooit gebruiken.

[ Voor 11% gewijzigd door n4m3l355 op 14-11-2008 10:23 ]

[t_captain]

n4m3l355 schreef op vrijdag 14 november 2008 @ 10:20:
Toch heel vreemd dit soort stellingen van het NVM als je bedenkt dat CBS die landelijk toch dezelfde registraties zouden doen geven die aan dat tov het 2e kwartaal de stijging 1,2% is. Hoe kan NVM nou met een daling aanzetten terwijl CBS het omgekeerde beweert?
Dat te bedenken dat het 3e kwartaal normaal gesproken altijd het sterkste kwartaal van het jaar is. Ik betwijfel dan ook ten sterkste hoe er uberhaubt een daling zou kunnen zijn aangezien van jan tot sept (in sept was er een lichte daling tov aug) van 1,7% was. dat zou betekenen dat er over de komende 4 maanden dus 8 maanden teniet worden gedaan.
Ook dat men spreekt over 18%, ja over een marginale groep van 438 woningen, en wat voor woningen waren dit wel? Want hier laten ze zich dus niet over uit.
---edit---
Gelet trouwens op alle kwartaal cijfers van NVM stroken ze totaal niet met CBS noch de BDB. Misschien is er dan ook een reden waarom we hier op het kantoor NVM nooit gebruiken.

Er kan een tijdsverschuiving zitten in CBS t.o.v. NVM. NVM registreert o.b.v. de datum van de koopakte. Bij het Kadaster wordt er geregistreerd o.b.v. de datum transport. Ik weet dat CBS een voorkeur heeft voor "officiele" bronnen - gebruiken zij toevallig het Kadaster? Reken in dat geval dat de daling die NVM in Q3 signaleert in Q4 in de CBS cijfers terugkomt.

Verder kan er een (doorgaans kleine) afwijking zitten omdat NVM slechts een procent of 70 van de markt beslaat. Nou moet je daarvan niet al teveel voorstellen, want die andere 30% volgt meestal dezelfde trends als de 70% die NVM bijhoudt.

[Jaspertje]

t_captain schreef op vrijdag 14 november 2008 @ 09:49:

EDIT: ik moet even denken aan de telefonist/adviseur van Rabobank die ik gisteren aan de lijn had om een poliswijziging door te geven. Hij vroeg of het geen goed idee zou zijn om de hypotheekrente alvast vast te zetten (en nog 2 jaar genieten van het lage tarief a 4.1% in het putje te gooien dus). Want "de rente kan alleen maar stijgen"
Als je bank probeert om je een vaste rente te verkopen, dan is dat misschien wel de beste indicatie dat ze zelf een daling voorzien

Je kan 'de gok' nemen maar: de gemidelde rente is (ongeveer) 8% en mensen hebben altijd de neiging om te gokken als de rente laag is: "Misschien kan het nog lager" Maar als de rente 12% is, dan zetten mensen het voor 30 jaar vast "Misschien dat de rente nog verder stijgt" Een heel raar fenomeen, maar gebeurt wel veel. Dus het nu voor de rest van de looptijd voor 5% vastzetten is niet raar, maar idd als de rente dan over 2 jaar weer 4 is, dan sla je jezelf misschien voor de kop (Het is nu wel een mooi onderhandelings punt voor je "Jullie vangen meer rente, ik vang meer korting....)

Gemiddelde hypotheekrente: o.a. hier staat 7.8%

[Rukapul]

Jaspertje schreef op vrijdag 14 november 2008 @ 10:39:
Gemiddelde hypotheekrente: o.a. hier staat 7.8%

Dat artikel zegt niets over het (gewogen) gemiddelde tarief waartegen mensen daadwerkelijk lenen op een bepaald punt in tijd. Het bestaan van een tarief zegt nog niets over volume (zoals de markt voor onderlinge bankleningen en hypotheeksecurities aantonen )

[ Voor 15% gewijzigd door Rukapul op 14-11-2008 10:44 ]

[Jaspertje]

Rukapul schreef op vrijdag 14 november 2008 @ 10:43:
[...]

Dat artikel zegt niets over het (gewogen) gemiddelde tarief waartegen mensen daadwerkelijk lenen op een bepaald punt in tijd. Het bestaan van een tarief zegt nog niets over volume (zoals de markt voor onderlinge bankleningen en hypotheeksecurities aantonen )

Klopt, het zegt verder niet zo heel veel, ik was opzoek naar betere bronen, maar kon ze en niet vinden:
Hier nog 1 met grafiek (Voglens mij wel een site met een 'negatieve' kijk op de markt

[t_captain]

Jaspertje schreef op vrijdag 14 november 2008 @ 10:39:
[...]

Je kan 'de gok' nemen maar: de gemidelde rente is (ongeveer) 8% en mensen hebben altijd de neiging om te gokken als de rente laag is: "Misschien kan het nog lager" Maar als de rente 12% is, dan zetten mensen het voor 30 jaar vast "Misschien dat de rente nog verder stijgt" Een heel raar fenomeen, maar gebeurt wel veel. Dus het nu voor de rest van de looptijd voor 5% vastzetten is niet raar, maar idd als de rente dan over 2 jaar weer 4 is, dan sla je jezelf misschien voor de kop (Het is nu wel een mooi onderhandelings punt voor je "Jullie vangen meer rente, ik vang meer korting....)

Gemiddelde hypotheekrente: o.a. hier staat 7.8%

Niet zo lang geleden had ik zo'n peridieke update-gesprek met de hypotheekadviseur. De rente die daar werd geboden was 6.1% 9 jaar vast. De huidige rentevaste periode (nog 2 jaar 4.1%) uitzitten en dan verlengen is dus interessant als in verwacht de 7 jaar daarna minder dan 6,7% gemiddeld te krijgen.

[n4m3l355]

Ik vraag me dat bij veel dingen eigenlijk af, denk aan Essent die de mogelijkheid geeft om je electra-gas rekening vast te zetten, maar ook bv transport prijzen die in het eerste half jaar extreem zijn gestegen maar waar je nu niets meer van hoort maar wel doorgerekend worden. Of bv IJmuiden die een deel stop zet terwijl er een gebrek is aan staal. Ik ben dan ook heel benieuwd wat de prijsontwikkelingen worden voor het komende half jaar.

[Verwijderd]

Rukapul schreef op vrijdag 14 november 2008 @ 00:16:
[...]

Sowieso kan ik me niet voorstellen dat dit tot haar portefuille zou behoren. Financien is het spilministerie hierin.

[...]

Waarom?

Hou toch eens op met waarom te vragen, soms kan het een gevoel zijn of maf je dit hier iet zeggen.

zie PM. reacties hieropvolgend zijn verwijderd

[ Voor 7% gewijzigd door Rukapul op 16-11-2008 09:41 ]

[JvS]

Dit plaatje stond op Geenstijl. Ik moest wel aan dit topic denken Beetje provocerend plaatje, maar ik vond hem wel mooi

Wijk te koop in Almere


Ik werk in W&S en merk echt onnoemelijk veel meer gemak met het vinden van kandidaten in de financiele branche. Echt ongelooflijk hoeveel makelaars, financieel planners/adviseurs, binnendienstmedewerkers, import/export medewerkers etc. hun baan kwijtraken omdat die markt stil ligt...

Ik ben erg benieuwd hoe de prijzen zich gaan ontwikkelen en hoe dat lokaal gaat gebeuren.

[ Voor 7% gewijzigd door JvS op 18-11-2008 18:56 ]

[n4m3l355]

Echt ongelooflijk hoeveel makelaars, financieel planners/adviseurs, binnendienstmedewerkers, import/export medewerkers
Imo is dat op het moment meer het koren vd kaf schiften, als ik kijk in mijn eigen dorp hoeveel man zich daar makelaar noemen of de rest staat het tot geen verhouding tot wat er qua aanbod is. Ook een plaatje van Almere, mij lijkt Almere juist bij voorbaat een van de zwakste regionen en als het even tegenzit zul je het daar als eerste zien.
Dat terzijde vraag ik me het nog steeds af, ik zit bij een grote aannemer en we blijven lekker door ontwikkelen, omgekeerd zitten hele grote ontwikkelaars bij ons nu wel wat meer op de centen maar dat is ook niet echt verwonderlijk aangezien grote financieringen op dit moment even wat lastiger gaan. Grappig genoeg is het wel dat SNS als ontwikkelaars tak ook moeilijk kan komen aan SNS zijn financiele tak om te blijven doorbouwen. Dit doet me toch soms ook wel tot denken aanzetten

[Oscar Mopperkont]

JvS schreef op dinsdag 18 november 2008 @ 18:56:
Dit plaatje stond op Geenstijl. Ik moest wel aan dit topic denken Beetje provocerend plaatje, maar ik vond hem wel mooi

Wijk te koop in Almere
[afbeelding]

Zag hem ook staan ja. Dat is natuurlijk veel, maar als je in Amsterdam kijkt dan is dat beeld niet heel veel anders om eerlijk te zijn (en dat was het vorig jaar overigens ook niet, maar veel huizen zijn al wel verkocht). Maar daar is het natuurlijk wel weer zo dat het hoogbouw is, dus dat de woningdichtheid veel groter is. Dus misschien is dit ook wel hoogbouw?

[Cocytus]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Cocytus op 01-02-2009 23:45 ]

[Tjeerd]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 18 november 2008 @ 19:53:
[...]

Zag hem ook staan ja. Dat is natuurlijk veel, maar als je in Amsterdam kijkt dan is dat beeld niet heel veel anders om eerlijk te zijn (en dat was het vorig jaar overigens ook niet, maar veel huizen zijn al wel verkocht). Maar daar is het natuurlijk wel weer zo dat het hoogbouw is, dus dat de woningdichtheid veel groter is. Dus misschien is dit ook wel hoogbouw?

De exacte Funda-link waar het plaatje naar verwijst. Voor zover ik kan zien lijkt het alleen maar laagbouw. Zet me wel aan het denken waarom er zoveel mensen daar willen verhuizen. Heb het vermoeden dat het vanwege de omgeving is en niet vanwege financiele problemen. Maar goed, dat is een gok.

[ Voor 11% gewijzigd door Tjeerd op 18-11-2008 21:29 ]

[Verwijderd]

Wat ook een grote rol meespeelt in de flink stijgende huizenprijzen die begon in de jaren '90 is de sterk toenemende individualisering van de maatschappij. Dat zie je met name aan de absolute wildgroei aan datingsites die soms een database hebben van +1 miljoen mensen.
Nederland 'versingeld' helemaal. Deze singles moeten en willen graag in hun eentje wonen.
Dit heeft gezorgd voor een sterke toename aan aan 1-persoons huishoudens.
In Amsterdam zie je dat het sterkst, veel appartementen zijn daar gesplitst in kotten van 50m2.
Door de enorme vraag betaal je daar binnen de ring al snel tegen de 2 ton, en soms meer, voor.

Deze individualisering kan natuurlijk niet eeuwig voortduren, anders zou echt letterlijk iedereen in zijn eentje wonen. Eens komt een omslagpunt, waarna weer meer mensen gaan samenwonen.

[Wilke]

neographikal schreef op maandag 10 november 2008 @ 19:33:
4.3x is de NHG-norm, volgens mij kom je als starter daar nu echt niet bovenuit. Met 2K bruto startsalaris kom je niet verder dan 130K hypo en daar koop je nauwelijks iets voor, zeker niet als je als starter geen startkapitaal hebt.

Je vergeet hier -- zoals wel vaker in dit topic gebeurt -- de kwalificatie "in de randstad", want in grote delen van Nederland kun je voor dat bedrag wel degelijk aardige appartementen of maisonettes kopen. Inderdaad geen villa's, maar je kunt als starter ook niet de halve wereld eisen.

De grap is dat de overheid de boel vernaggelt met de HRA waardoor het niet eerlijk is. Mede daardoor zijn de huizenprijzen idioot hoog en dat maakt het oneerlijk tegenover de minder kapitaalkrachtigen

Ha, maar wacht even, dan moet je ook de "huursubsidie" ehhh ik bedoel toeslag afschaffen, en de hele sociale woningbouw. Als we het dan toch over "oneerlijk"(e concurrentie) hebben...

[Spotmatic]

Wilke schreef op vrijdag 21 november 2008 @ 16:04:
[...]
Ha, maar wacht even, dan moet je ook de "huursubsidie" ehhh ik bedoel toeslag afschaffen, en de hele sociale woningbouw. Als we het dan toch over "oneerlijk"(e concurrentie) hebben...

Huurders betalen bovendien ook geen Onroerende Zaakbelasting, wij eigenaren wel

[Wilke]

Verwijderd schreef op woensdag 12 november 2008 @ 10:07:
Tja, een huis kopen kost je nu gewoon geld, aangezien de inflatie inderdaad hoger ligt dan de prijsstijging.

Dit is een ongeldige conclusie: als je niks koopt, zul je ergens moeten huren. De huur wordt elk jaar gecorrigeerd, meestal met een percentage dat in enige verhouding staat tot de inflatie. Je hypotheek is echter jaar in jaar uit hetzelfde (bij de meeste gangbare constructies).

Dus misschien "kost het je inderdaad geld", maar het is absoluut niet gezegd dat huren je in verhouding minder had gekost.

[FunkyTrip]

De komende jaren is de tijd gewoon voorbij dat je je huis gratis bewoonde en er zelfs geld toe op kreeg als je verhuisde. Ergens is het toch ook gewoon normaal dat het je geld kost om ergens te wonen ipv dat je vermogen opbouwt door ergens te wonen?

[Spotmatic]

FunkyTrip schreef op vrijdag 21 november 2008 @ 16:51:
De komende jaren is de tijd gewoon voorbij dat je je huis gratis bewoonde en er zelfs geld toe op kreeg als je verhuisde. Ergens is het toch ook gewoon normaal dat het je geld kost om ergens te wonen ipv dat je vermogen opbouwt door ergens te wonen?

Hier kan ik het alleen maar 100% mee eens zijn!

[kwiebus]

Wilke schreef op vrijdag 21 november 2008 @ 16:04:
[...]

Ha, maar wacht even, dan moet je ook de "huursubsidie" ehhh ik bedoel toeslag afschaffen, en de hele sociale woningbouw. Als we het dan toch over "oneerlijk"(e concurrentie) hebben...

Huurtoeslag is volgens mij toch wel even wat anders dan HRA. Huurtoeslag draagt niet bij tot vermogensgroei van een huurder. De HRA daarentegen draagt (tot op heden) wel bij tot vermogensgroei van een huizenbezitter.(Overigens ben ik zelf huurder en ontvang geen huurtoeslag)

[JvS]

FunkyTrip schreef op vrijdag 21 november 2008 @ 16:51:
De komende jaren is de tijd gewoon voorbij dat je je huis gratis bewoonde en er zelfs geld toe op kreeg als je verhuisde. Ergens is het toch ook gewoon normaal dat het je geld kost om ergens te wonen ipv dat je vermogen opbouwt door ergens te wonen?

Dat is in Nederland de laatste jaren niet normaal gebleken. Ik kan overigens niet meer dan je beamen

...maar ondertussen wordt het wel als 'normaal' gezien om de kosten koper 'eruit' te halen... Kosten koper ergens uit halen (ex inflatie) is gewoon een symptoon van een overspannen markt...

[Wekkel]

FunkyTrip schreef op vrijdag 21 november 2008 @ 16:51:
Ergens is het toch ook gewoon normaal dat het je geld kost om ergens te wonen ipv dat je vermogen opbouwt door ergens te wonen?

Je moet het omdraaien. Door geld in een huis te steken, verlies je niet meer omdat je geld rap minder waard wordt. Stenen kan immers niet uit de lucht worden getoverd, in tegenstelling tot geld.

[Wokschotel]

In het Eindhovens Dagblad van gisteren stond nog een mooi artikel. In Helmond (80.000+ inwoners geloof ik, 900 woningen te koop) is in de afgelopen 2 weken 1 woning verkocht. 1!!!! Hoe bedoel je, de markt zit op slot daar....

[t_captain]

Wokschotel schreef op zaterdag 22 november 2008 @ 09:54:
In het Eindhovens Dagblad van gisteren stond nog een mooi artikel. In Helmond (80.000+ inwoners geloof ik, 900 woningen te koop) is in de afgelopen 2 weken 1 woning verkocht. 1!!!! Hoe bedoel je, de markt zit op slot daar....

Vandaag opnieuw in de ED; kreeg de makelaar die dat had gezegd op z'n kop van de regionale NVM voorzitter
Hij had er niet bij gezegd dat hij alleen over z'n eigen portefeulle sprak. In werkelijkheid waren er een stuk of 20 woningen verkocht. Nog wel een teruggang van het aantal transacties t.o.v. vorig jaar, maar lang niet zo dramatisch.

[Wokschotel]

t_captain schreef op zaterdag 22 november 2008 @ 11:20:
[...]


Vandaag opnieuw in de ED; kreeg de makelaar die dat had gezegd op z'n kop van de regionale NVM voorzitter
Hij had er niet bij gezegd dat hij alleen over z'n eigen portefeulle sprak. In werkelijkheid waren er een stuk of 20 woningen verkocht. Nog wel een teruggang van het aantal transacties t.o.v. vorig jaar, maar lang niet zo dramatisch.

Kijk, dat klinkt al een stuk aannemelijker. In de krant stond echt dat het om alle makelaars in de hele regio ging. Voor hetzelfde geld raakte iedereen helemaal in paniek van zo'n opmerking. Dat zegt op zichzelf al genoeg over de markt op dit moment, maar goed

[stylezzz]

Ach, ik let er helemaal niet meer op. Iedereen heeft ineens wel een kennis of goede vriend bij het kadaster of in de makelaarswereld die 'wist te vertellen dat er in A'dam wekelijks 5 woningen worden verkocht'.... Momenteel loopt echt IEDEREEN mekaar gek te maken, gelukkig dat ik er niet al te vatbaar voor ben. Je zou er slapeloze nachten aan over houden.

[n4m3l355]

CBS heeft eindelijk zijn cijfertjes gepubliceerd, en blijkbaar is de prijsindex 0,17% gezakt over een maand wat nog minder is dan de zakking maart-april of tov vorig jaar. Wel is tov vorig jaar 300 minder woningen in dezelfde maand verkocht wat ook niet echt schokkend is. Ik vraag me dan toch af waar die gigantische dalingen van 20% zijn gebeurd ...

Ik kwam overigens deze presentatie van Piet Eichholtz tegen. Deze prof doceert Real-estate finance aan de UM en is oa bekend geworden met de grachten index. Uit zijn onderzoek over 350 jaar kwam tevoren dat een economische crisis minder effect heeft dan bv de pest of een oorlog. Zie: http://www.netspar.nl/eve...espieteichholtzoutput.pdf voor wat meer leesvoer.

[Oscar Mopperkont]

Dei cijfers van CBS lijken in de verste verte niet overeen te komen met hetgeen de media hierover publiceert en zelfs de NVM meldt. Was het nu zo dat het CBS met vertraging werkt? Omdat zij alleen kijken naar de leveringen in een bepaalde maand en de levering altijd (een stuk) later is dan de verkoop? Want dan zou je in oktober nog niet veel merken van de kredietcrisis omdat die pas ergens in september kwam.

[Exirion]

n4m3l355 schreef op maandag 24 november 2008 @ 10:24:
CBS heeft eindelijk zijn cijfertjes gepubliceerd, en blijkbaar is de prijsindex 0,17% gezakt over een maand wat nog minder is dan de zakking maart-april of tov vorig jaar. Wel is tov vorig jaar 300 minder woningen in dezelfde maand verkocht wat ook niet echt schokkend is. Ik vraag me dan toch af waar die gigantische dalingen van 20% zijn gebeurd ...

Ik heb echt nogsteeds het idee dat de hype vooral door de media gecreeerd is. Met name in de lente/zomer was er elke week wel een bericht over de ellende in de huizenmarkt terwijl er feitelijk weinig aan de hand was, zeker gezien het feit dat het in de zomer nooit storm loopt met de verkopen. Nu is alles zo opgeklopt dat iedereen erin gelooft dat de markt vast zit terwijl er in werkelijkheid helemaal niet zo'n dramatische daling is. Wel krijgen mensen hun financiering moeilijker rond, wat misschien ook deels bijdraagt aan gedaalde verkopen. Als mensen zich niet zo lieten gek maken door de media dan zouden die een stuk minder macht hebben.

[stylezzz]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 24 november 2008 @ 10:42:
Dei cijfers van CBS lijken in de verste verte niet overeen te komen met hetgeen de media hierover publiceert en zelfs de NVM meldt.

Als je de media moet geloven staan we aan de rand van de afgrond en lopen we volgend jaar rond deze tijd met knuppels en fakkels rond om ons dagelijks vreten bij elkaar te scharrelen. Bij de media telt maar 1 ding en dat zijn lezers en kijkcijfers, betrouwbaarheid is gedaald naar vrijwel 0 IMHO.

[evleerdam]

Nouja, je kan weigeren de media te geloven, maar ik denk toch echt dat de huizenprijzen in Nederland flink zullen dalen. Er is veel onderzoek over gedaan en de Nederlandse huizenmarkt volgt die van de VS met een vertraging van een aantal jaar. Alle signalen in Nederland staan momenteel op rood en het is een kwestie van tijd voor de prijzen hier flink zullen gaan dalen.

Las er net nog een leuk artikel over over bloomberg:
http://www.bloomberg.com/...aOrLBJ1TNreY&refer=africa

Ben ik trouwens op gekomen via een artikel op geenstijl:
http://www.geenstijl.nl/m...at_u_hier_niet_leest.html

[Exirion]

evleerdam schreef op maandag 24 november 2008 @ 17:51:
Er is veel onderzoek over gedaan en de Nederlandse huizenmarkt volgt die van de VS met een vertraging van een aantal jaar.

Referenties...? Dit is nieuw voor mij. Ik hoor juist 'experts' roepen dat de Nederlandse markt een ander fundament heeft dan de Engelse en Amerikaanse.

Alle signalen in Nederland staan momenteel op rood en het is een kwestie van tijd voor de prijzen hier flink zullen gaan dalen.

Dit is vooral wat de media heel hard roepen.

[Verwijderd]

Wanneer komt er nou eens iemand met harde cijfers. Het is allemaal leuk en aardig al die "zogenaamde huizenprijsdalingen", maar ik heb het nog niemand zien aantonen (achterlijke prijzen voor grachtenpanden in Amsterdam buiten beschouwing gelaten).

Momenteel is de hypotheekrente alweer aan het zakken (de variabele rentes buiten beschouwing gelaten). Dus mensen kunnen weer meer lenen en aangezien de verkoop van huizen maar heel iets minder is, in vergelijking met oktober vorige jaar, kan ik niet anders concluderen dat er op het moment niet zoveel aan de hand is.

In oktober zijn zelfs meer huizen verkocht dan in september. Huizen om mij heen staan ook niet langer als normaal te koop. Dus ja...... Ik weet het allemaal niet meer hoor.

bron de cijfers van het cbs en kadaster.

[Abom]

Het boeit natuurlijk niet of de media het uit de duim zuigt of niet, wanneer het niet zo is dan zal het toch een self fullfilling prophecy worden.

Het CBS loopt natuurlijk wel een beetje achter de feite aan, ik ben benieuwd naar de cijfers van november.

[Verwijderd]

Abom schreef op maandag 24 november 2008 @ 18:21:
Het boeit natuurlijk niet of de media het uit de duim zuigt of niet, wanneer het niet zo is dan zal het toch een self fullfilling prophecy worden.

Het CBS loopt natuurlijk wel een beetje achter de feite aan, ik ben benieuwd naar de cijfers van november.

Ja dat zeggen ze elke keer, maar oktober vertoont een verbetering ten opzichte van september qua verkochte huizen. Dus ja nogmaals toon het maar eens aan!!!

Bovendien als de huizenprijzen met, doe eens gek, 40 procent zakken(dit gecombineerd met een lagere hypotheekrente) dan kunnen alleen maar meer mensen een huis kopen. Of denk ik nu te simpel.

Ik las vandaag een bericht dat de prijzen in de horeca met 40 procent gestegen waren in de afgelopen 10 jaar. Zou daar dan ook een bubble in zitten? Dat zou mooi zijn een biertje voor een euro!!. Ik zie het voorlopig nog niet gebeuren.

[ Voor 29% gewijzigd door Verwijderd op 24-11-2008 18:32 ]

[stylezzz]

evleerdam schreef op maandag 24 november 2008 @ 17:51:
Nouja, je kan weigeren de media te geloven, maar ik denk toch echt dat de huizenprijzen in Nederland flink zullen dalen. Er is veel onderzoek over gedaan en de Nederlandse huizenmarkt volgt die van de VS met een vertraging van een aantal jaar. Alle signalen in Nederland staan momenteel op rood en het is een kwestie van tijd voor de prijzen hier flink zullen gaan dalen.

Las er net nog een leuk artikel over over bloomberg:
http://www.bloomberg.com/...aOrLBJ1TNreY&refer=africa

Ben ik trouwens op gekomen via een artikel op geenstijl:
http://www.geenstijl.nl/m...at_u_hier_niet_leest.html

Als we maar hard genoeg met mekaar roepen dat we in een recessie belanden en dat de huizenmarkt instort dan gaat dat ook zeker gebeuren. Zoiets noemen ze inderdaad een self-fulfilling prophecy. Ondertussen kon ik gisteren over de hoofden lopen bij de kassa's hier in tilburg bij de hornbach.... Niet normaal zo druk, kredietcrisis?

[evleerdam]

Dan kom ik met een aantal cijfers:

• Projectontwikkelaars hebben in oktober 70% minder nieuwe woningen verkocht ten opzichte van 2006.
• De bouw van nieuwbouwwoningen zal de komende twee jaar met bijna 20 procent afnemen. Dat stelt het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) maandag in een tussentijdse raming.
• Het gaat niet goed met de makelaarskantoren in Almere. Een aantal is al gestopt en er wordt gesproken van omzetdalingen van rond de dertig procent.
• Dalende prijzen kondigen zware tijden voor de huizenmarkt aan. Dat stelt directeur Gijs den Hollander van woningwebsite Zoekallehuizen.nl. In de maand oktober gingen de prijzen van 8% van de aangeboden huizen op deze website omlaag.
• Het aantal woningen dat de eerste negen maanden van dit jaar is verkocht, daalde ten opzichte van dezelfde periode in 2007 met 7 procent, aldus het CBS.

Dit is slechts een selectie, bijna alle berichten geven een indicatie dat de huizenprijzen in de toekomst zullen gaan dalen. Mensen krijgen moeilijker een hypotheek, prijzen voor aangeboden huizen dalen, er worden minder huizen verkocht, ga zo maar door. Zelf heb ik het idee dat de mensen met huizen juist proberen de prijzen hoog te houden, anders krijgen ze er zelf last van natuurlijk.

@ Exirion

Zie bijvoorbeeld het wetenschappelijke onderzoek van Daniel Gros (2006), genaamd "Bubbles in real estate?
A Longer-Term Comparative Analysis of Housing Prices in Europe and the US", uit de abstract gehaald (het onderzoek zelf gaat natuurlijk een heel stuk dieper):

1) The euro area aggregate index of real housing prices has risen almost as much as that of the US and
is now (together with that of the US) about 40% above its 30-year average. This is almost exactly
equal to the overvaluation of Japanese real estate at the height of the Japanese bubble, which was
then followed by a decade of decline.
2) Over the last 30 years, the euro area index for real housing prices has tended to follow that of the US
quite closely, but with a lag of about two years.
An ancillary finding is that the overvaluation

[stylezzz]

evleerdam schreef op maandag 24 november 2008 @ 19:03:
Dan kom ik met een aantal cijfers:

blabla

Joh, je lijkt wel zo'n self-proclaimed expert die voor de zomer ook riep dat we deze winter 250 euro voor een barrel olie zouden dokken en dat we binnen 1 tot 2 jaar 3 euro voor een liter benzine moeten betalen. Mijn kristallen bol is in reparatie... helaas....

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op maandag 24 november 2008 @ 18:16:
Wanneer komt er nou eens iemand met harde cijfers. Het is allemaal leuk en aardig al die "zogenaamde huizenprijsdalingen", maar ik heb het nog niemand zien aantonen (achterlijke prijzen voor grachtenpanden in Amsterdam buiten beschouwing gelaten).

Het grappige aan de grachtenindex is juist dat die aantoont dat een crisis eigenlijk geen invloed heeft op de prijsindex. Wat dat betreft zijn blijkbaar juist de peperdure woningen op een goede locatie dus een erg veilige belegging. En dat CBS achterloopt, ja ze publiceren hun maandcijfers 3 weken nadat de maand afgelopen is, of hier nou daadwerkelijk nog een verdere vertraging inzit kan ik niet achterhalen. Daarintegen zie ik nooit van met name RTL & Co. serieuze bronnen die het omgekeerde aantonen. En Bloomberg quoten, was het niet dat juist de cijfers die aangegeven worden op hun site van NVM zijn en met name juist die link de cijfers overeenkomstig zijn met ook die van een jaar geleden. Het is voor zoverre ik weet altijd zo dat in het najaar/winter de woning verkoop minder wordt.

[Verwijderd]

Er staat gigantisch veel te koop maar vergeet niet dat daar heel veel rommel tussenzit. Nu de keuze zo enorm is ben je wel gek als je een huis met een keuken en badkamer uit de jaren 70 koopt. En geloof me daarvan zijn er zat te vinden op Funda.

[ Voor 22% gewijzigd door Verwijderd op 24-11-2008 19:12 ]

[n4m3l355]

evleerdam schreef op maandag 24 november 2008 @ 19:03:
Dan kom ik met een aantal cijfers:

[list]
• Projectontwikkelaars hebben in oktober 70% minder nieuwe woningen verkocht ten opzichte van 2006.

Vreemd dat het CBS http://statline.cbs.nl/St...=081124-1911&HDR=T&STB=G1 hier juist aangeeft dat ze de afgelopen halve jaar een ongekende hoge productie hebben gehad. En dat de verkoop van woningen gewoon doorgaat behalve in het lagere segment, echter maakt deze verre van 70% van de markt uit.

• De bouw van nieuwbouwwoningen zal de komende twee jaar met bijna 20 procent afnemen. Dat stelt het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) maandag in een tussentijdse raming.

Natuurlijk, Bos loopt met een grote zak centen rond die ze zo uitdeelt en iedereen wilt er zijn aandeel van. Echter dien je eerst wel 'problemen' te hebben alvorens je aanspraak kan maken. Zie Aegon of ING die eigenlijk helemaal er niet slecht voor stonden na eigen zegge echter hun kapitaal was aan de magere kant...

• Het gaat niet goed met de makelaarskantoren in Almere. Een aantal is al gestopt en er wordt gesproken van omzetdalingen van rond de dertig procent.

Almere...

• Dalende prijzen kondigen zware tijden voor de huizenmarkt aan. Dat stelt directeur Gijs den Hollander van woningwebsite Zoekallehuizen.nl. In de maand oktober gingen de prijzen van 8% van de aangeboden huizen op deze website omlaag.

Een zeer sterke bron waar hier al meermalen quotes van zijn langsgekomen en tot heden iedere keer afgeschoten.

• Het aantal woningen dat de eerste negen maanden van dit jaar is verkocht, daalde ten opzichte van dezelfde periode in 2007 met 7 procent, aldus het CBS.
[/list]

Inderdaad de woning verkoop is afgenomen, realiseer je wel dat het vorige jaar een ongekend hoog aantal woningen op de markt is gezet wat nog maar de vraag is hoe dat dit jaar gaat verlopen. Het is allemaal niet zo eenvoudig door enkel CBS te vergelijken met wat gebeurde er een jaar geleden. Natuurlijk is dit wel een sterke bron maar dient dit alsnog goed te bekijken alvorens deze gequote wordt. Nu.nl is daarintegen een telegraaf tak die zich berusten op sensatie maar uitermate gebrekkig zijn als het op kennis aankomt.

Overigens als je de kenners wilt quoten, kijk ook voor de grap de presentatie van Echholtz die 350 jaar rampspoed bekeek. Een lesje geschiedenis kan ons nog heel wat leren wat er op dit moment gebeurd.

[Verwijderd]

• Projectontwikkelaars hebben in oktober 70% minder nieuwe woningen verkocht ten opzichte van 2006.

Waarom vergelijken met oktober 2006??? Is er ten opzichte van 2007 soms geen daling ofzo????

• De bouw van nieuwbouwwoningen zal de komende twee jaar met bijna 20 procent afnemen. Dat stelt het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) maandag in een tussentijdse raming.

Nog minder huizen op de markt. Prijzen omhoog???

• Het gaat niet goed met de makelaarskantoren in Almere. Een aantal is al gestopt en er wordt gesproken van omzetdalingen van rond de dertig procent.

Er zijn de laatste jaren dan ook wel erg veel makelaars bijgekomen. En Almere heeft het zowieso moeilijk. Daar willen gewoon steeds minder mensen wonen.

• Dalende prijzen kondigen zware tijden voor de huizenmarkt aan. Dat stelt directeur Gijs den Hollander van woningwebsite Zoekallehuizen.nl. In de maand oktober gingen de prijzen van 8% van de aangeboden huizen op deze website omlaag.

Ik heb geen idee eigenlijk, maar dit zijn nou niet echt de harde cijfers die ik wil zien.

• Het aantal woningen dat de eerste negen maanden van dit jaar is verkocht, daalde ten opzichte van dezelfde periode in 2007 met 7 procent, aldus het CBS.

7% minder verkocht. Tja... wat moet ik daar nu weer mee eigenlijk. Wel een goede bron maar ik kan mij herinneren dan 2007 dan ook wel een extreem goed jaar was.

Dit is slechts een selectie, bijna alle berichten geven een indicatie dat de huizenprijzen in de toekomst zullen gaan dalen. Mensen krijgen moeilijker een hypotheek, prijzen voor aangeboden huizen dalen, er worden minder huizen verkocht, ga zo maar door. Zelf heb ik het idee dat de mensen met huizen juist proberen de prijzen hoog te houden, anders krijgen ze er zelf last van natuurlijk.

Waar kan ik trouwens de cijfers vinden dat mensen moeilijker een hypotheek krijgen????? Laat maar eens zien!!

Zie bijvoorbeeld het wetenschappelijke onderzoek van Daniel Gros (2006), genaamd "Bubbles in real estate?
A Longer-Term Comparative Analysis of Housing Prices in Europe and the US", uit de abstract gehaald (het onderzoek zelf gaat natuurlijk een heel stuk dieper):

Ik denk als ik een beetje ga zoeken dat ik ook wel een wetenschappelijk onderzoek kan vinden die juist het tegenovergestelde beweerd. Die wetenschappelijke onderzoeken.... Het zijn er zoveel ik hecht er niet al teveel waarde aan als ik eerlijk ben.

Harde cijfers wil ik zien!!!!!!

[Verwijderd]

cijfers

Beetje sneu dat als er eindelijk eens gediscussieerd wordt op een fatsoenlijk niveau, sommige alle bronnen die hun niet aanstaan proberen af te schieten. "harde cijfers wil ik zien".. als het onderzoek vol cijfers staat ..

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 24-11-2008 19:36 ]

[stylezzz]

Verwijderd schreef op maandag 24 november 2008 @ 19:31:
[...]

Waar kan ik trouwens de cijfers vinden dat mensen moeilijker een hypotheek krijgen????? Laat maar eens zien!!

Mijn werkgever gaat volgend jaar het pand wat hij nu huurt kopen. Hij werd met open armen ontvangen bij zijn bank, financiering gaat wel het minste probleem zijn in het hele traject volgens hem. Misschien niet representatief, maar het geeft je wel te denken. Zou commercieel vastgoed niet nog harder geraakt gaan worden? Verstrekken de banken inderdaad moeilijker krediet? Of is dit weer een mooie page-1 breaker om lezers mee te trekken?

[ Voor 4% gewijzigd door stylezzz op 24-11-2008 19:40 ]