Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Cocytus]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Cocytus op 15-10-2009 21:17 ]

[JvS]

Exirion schreef op dinsdag 04 november 2008 @ 11:12:
Wat ik erg jammer vind is dat kennelijk veel niet-huiseigenaren tegen huiseigenaren aankijken alsof het asociale mensen zijn die de niet-eigenaren al jaren benadelen met het bezitten van een hok om in te leven. Alsof we allemaal huizen als beleggingsobjectjes kopen om zoveel mogelijk te profiteren en huurders te lopen treiteren. Kom op zeg. Vooral van iemand boven de 40 verwacht ik toch wel een wat gematigdere visie en houding

Het komt blijkbaar bij niemand op dat we allemaal gewoon een huis willen om in te leven, dat koophuizen nooit voor iedereen betaalbaar zijn geweest, en dat huren in veel steden voor veel mensen nauwelijks een optie is. Als je van buiten een stad komt dan kun je op de wachtlijst gaan staan tot je een ons weegt, of je elke maand een poot laten uitdraaien door een particuliere verhuurder. Vrijwel niemand koopt een huis om 's lekker te gaan profiteren; het gros wil gewoon een plek om te leven. De vijandige houding tegenover mensen die een huis hebben kunnen kopen is echt te kinderachtig voor woorden. Laat je niet zo kennen.

Pot ketel. Ik (liberaal, voorstander vrije markt, huurder) ben en was er van overtuigd dat de markt wat overspannen was / is. Ik reageerde toen ook zo en toen maakte jij de mensen die dat zeiden uit voor aasgieren die zaten te hopen op een crash.

Mede omdat ik het niet direct goed zag komen met de huizenmarkt en vond dat de betaalbaarheid voor een 'jan modaal' (dat ben ik ) in de randstad niet echt goed te doen is, kon ik me niet voorstellen dat de prijs lang zou stijgen. Ik zag ook veel mensen flinke, en dan echt FLINKE hypotheken nemen, samen hypotheken nemen en daarmee de prijs flink op drijven. De 98% rijksten die een huis willen kopen bepalen namelijk bij opbod de prijs voor een woning, simpelweg omdat er een tekort is. Ik wilde daar niet in mee en heb lange tijden moeten aanhoren dat huren weggegooid geld is en dat kopen beter is al was het maar vanwege de prijs stijging. Verder heb ik altijd gedacht dat er een correctie zou plaats vinden.

Je zegt dat huizenkopers niet op speculeren, maar ondertussen wordt het wel als 'normaal' gezien om de kosten koper 'eruit' te halen... Kosten koper ergens uit halen (ex inflatie) is gewoon een symptoon van een overspannen markt. Ik vind dat als je speculeert op die kosten er uit halen, je sowieso al speculeert.

Overigens vind ik at helemaal niet erg. Sterker nog, dat is mensen hun goed recht. Je loopt er toch risico's mee en daarnaast kan je altijd kiezen (zoals ik) om het er niet voor over te hebben en te gaan huren.

Ik heb zelf nu wel het gevoel dat ik een goede keuze heb gemaakt. Ik woon nu tijdelijk niet in een eigen huisje (huur het), maar denk dat ik over vier jaar wel een fijn eigen huis kan kopen en dat ik niet een of andere gekke stijging 'gemist' heb ofzo. Uiteindelijk komt het allemaal wel goed, want zo slecht hebben we het in NL ook weer niet .

[Arnout]

Cocytus schreef op dinsdag 04 november 2008 @ 13:24:
[...]


Ik wil absoluut niet lullig doen, maar voor een huis als dat is een vraagprijs van 389.000 ook echt belachelijk. In welke buurt het ook staat. Als ik moet schatten zeg ik dat het misschien 100 m2 is (2 verdiepingen van 50m2), maar waarschijnlijk minder. Dat zou een prijs betekenen van minimaal 3900 euro per m2. Daarvoor kun je zelfs in Amsterdam Zuid, binnen de ring, iets vinden, en dan zit je niet in een jaren-60 huis.

Het gaat hier om Oegstgeest, een nette rustige buurt, jaren 60-70 bouw. Verdere kenmerken: 145 m2, 5 slaapkamers (1 zolderkamer), recentelijk (2003) 2x een dakkapel, zadeldak, en een perceelopp. van 155 m2.

[Spotmatic]

Cocytus schreef op dinsdag 04 november 2008 @ 15:20:
[...]
En als we in de 17e, 18e, 19e eeuw een welstandscommissie hadden gehad kwamen er nu mooi niet zoveel toeristen naar Amsterdam. Stel je voor dat aan het Singel of Spui alleen maar identieke panden stonden De welstand voorkomt geen rommeligheid, maar propageert eenheidsworst.

Maar ligt dat wel aan de welstandscommissie? Projectontwikkelaars vinden het natuurlijk prima als ze duizenden identieke prefab-woningen voor grof geld kunnen verkopen. Maar er staat nergens in de regels dat alle woningen gelijkvormig dienen te zijn en dat er kilometers identieke woningen achter elkaar langs kaarsrechte wegen moeten worden gebouwd.

Overigens: is het niet kortgeleden bekendgemaakt dat Gemeentelijke welstandscommissies verdwijnen en dat bouwplannen door de betrokken Gemeente zelf worden getoetst?

[t_captain]

Tjeerd schreef op dinsdag 04 november 2008 @ 15:20:
[...]
Om even Leidsche Rijn als voorbeeld te noemen, je kunt zo ergens gaan staan en je kunt een halve kilometer dezelfde huizen aaneengeschakeld zien staan, geen kromming in de wegen/huizen, helemaal een strakke lange weg. Ongeveer 2/3e is in die stijl opgezet. Gelukkig zitten er ook gedeeltjes in (richting Vleuten), waarin je ineens elk rijtjeshuis een andere stijl hebt, andere gevels enzovoorts, andere kozijnen, andere kleur steen wat toch echt niet zoveel hoeft te kosten. Het kan dus wel. En ik ben met je eens dat men heeft "geleerd" van de afgelopen 15 jaar bouwen dat het heel vaak wel erg eentonig werd gedaan. Maar ondertussen staan die wijken in voornamelijk de Randstad met honderdduizenden van dat soort woningen er wel al. En men heeft er nog grof geld voor over ook want er zijn weinig alternatieven.

Ik ken Leidserijn niet, maar kijk eens naar de vinex lokatie Brandevoort bij Helmond:

http://www.fransmensonides.nl/helmondtiel.htm

Hier zit best leuke variatie in de huizen. De nadruk ligt op retro. 20 kilometer verderop is de vinex lokatie Meerhoven (Eindhoven) aangelegd. Daar ligt de nadruk juist op modern design. Een heel typisch wijkgezicht in Meerhoven is dit:

http://www.bvbinnenhof.nl...f/impressie_binnenhof.gif

[Gunner]

Philip J. Dijkstra schreef op dinsdag 04 november 2008 @ 12:03:
Ik heb 2 jaar geleden een bepaald bedrag voor mn huis betaald en dat bedrag inclusief kosten wil ik gewoon weer terug en anders verkoop ik het niet, dan blijf ik fijn waar ik zit. Niemand gaat 10K, 20K, 30K of meer verlies nemen, niemand.

Jawel hoor. Soms heb je gewoon geen keus.

[ Voor 3% gewijzigd door Gunner op 04-11-2008 15:51 ]

[Tjeerd]

t_captain schreef op dinsdag 04 november 2008 @ 15:45:
[...]


Ik ken Leidserijn niet, maar kijk eens naar de vinex lokatie Brandevoort bij Helmond:

http://www.fransmensonides.nl/helmondtiel.htm

Hier zit best leuke variatie in de huizen. De nadruk ligt op retro. 20 kilometer verderop is de vinex lokatie Meerhoven (Eindhoven) aangelegd. Daar ligt de nadruk juist op modern design. Een heel typisch wijkgezicht in Meerhoven is dit:

http://www.bvbinnenhof.nl...f/impressie_binnenhof.gif

Blijft natuurlijk een kwestie van smaak, maar dat grachtenpandenidee bedoel ik met gevarieerde/klassiekere bouwstijl wat ik zelf leuker/mooier vind. En dat is in Leidsche Rijn ook wel terug te vinden, maar er is ook een hele hoop eenheidsworst waar je flink voor in de buidel moet tasten. Tuurlijk kun je zeggen: wees blij dat mensen onderdak hebben, klaag niet, je koopt het zelf. Maar er is ook nog zoiets als het oog wil een beetje variatie zien/sfeer/enz. In ieder geval wat ik uiteindelijk wil zeggen: mensen hebben geen alternatieven en gaan gewoon mee in de prijsopdrijving, ook al - realistisch gezien - zijn de woningen qua uitstraling/stijl/omgeving/oppervlakte misschien het niet helemaal waard. Ik denk dat er ook niet heel veel zal veranderen in de prijzen, al hoop ik het natuurlijk wel een beetje. Wil je echt wat anders qua huis/geld hebben moet je gewoon sowieso de Randstad uit of naar bijv. Duitsland gaan.

Schiet me trouwens even iets anders te binnen. Ik weet nog dat mijn ouders in Friesland hebben gekeken voor een huis, wat in 1996 rond de 350000 gulden kostte. Ze zijn vorig jaar daar weer eens wezen kijken, nu werd voor datzelfde huis een half miljoen euro gevraagd. In tien jaar tijd gigantisch gestegen dus. Men haalt vaak aan dat aanbod/vraag een rol speelt bij dit soort ontwikkelingen, maar zou de vraag in Friesland zo gigantisch gestegen zijn dat het die stijgende prijs kan verklaren?

[ Voor 21% gewijzigd door Tjeerd op 04-11-2008 16:07 ]

[Verwijderd]

*knip discussie over moderatie* Daar zijn andere plaatsen voor bedoeld.

[ Voor 89% gewijzigd door Rukapul op 04-11-2008 16:23 ]

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op dinsdag 04 november 2008 @ 16:02:
[...]


is geen getroll, daling van 18% stond vandaag in verschillende kranten. Dat vele projectontwikkelaars in de problemen zitten heeft de afgelopen tijd ook vaker in de kranten gestaan. De woorden wishful thinking zijn hier al vele malen gevallen zonder ingrijpen van een moderator.

[...]

http://nu.nl/news/1821396..._huizen_flink_omlaag.html
"Van bijna 10 procent van de huizen die te koop staan, is de afgelopen maand de vraagprijs verlaagd. Gemiddeld gaat het om 5 procent, met uitschieters tot 18 procent."

Uitschieters tot 18% is wat anders als een daling van 18% hoor...

[ Voor 13% gewijzigd door Jaspertje op 04-11-2008 16:13 ]

[MrSleeves]

Verwijderd schreef op dinsdag 04 november 2008 @ 16:02:
[...]


is geen getroll, daling van 18% stond vandaag in verschillende kranten. Dat vele projectontwikkelaars in de problemen zitten heeft de afgelopen tijd ook vaker in de kranten gestaan. De woorden wishful thinking zijn hier al vele malen gevallen zonder ingrijpen van een moderator.

In die post probeerde je de indruk te wekken dat de huizenprijs binnen een maand 18% is gedaald. Dat is onzin. Een fractie (het zou bij wijze van spreke over 1 huis kunnen gaan) van die 10% die te koop staat, is de maximale 18% gedaald. Jij hebt daar direct al een vraagprijs aan gekoppeld (er staat helemaal niet bij welk type huis nou specifiek 18% gedaald is).

Daarbij ga je ervan uit dat dit van het één op andere moment is gebeurd; alsof de verkopers het vorige maand voor x bedrag te koop hebben gezet en na een maand dat bedrag 18% verlaagd hebben. Ik denk dat zulke huizen sowieso al lang (>6 maanden) te koop staat (dus al voor "de crisis"). En anders kan een slechte makelaar (of een slechte keuze voor een makelaar) ook bepalend zijn.

[Arnout]

Jaspertje schreef op dinsdag 04 november 2008 @ 16:12:
[...]
http://nu.nl/news/1821396..._huizen_flink_omlaag.html
"Van bijna 10 procent van de huizen die te koop staan, is de afgelopen maand de vraagprijs verlaagd. Gemiddeld gaat het om 5 procent, met uitschieters tot 18 procent."

Uitschieters tot 18% is wat anders als een daling van 18% hoor...

En dan nog, er wordt gesproken over 10% van de huizen die te koop staan. Dus die andere 90% is niet gedaald. Misschien is er bij een andere 10% een stijging te zien, wie weet. En daarbij zullen ook wel uitschieters zitten? Je weet het niet, daarom zijn het zulke waardeloze berichten. Ik weet niet wie achter dat soort berichten zitten, maar het *lijkt* op eenzijdige berichtgeving, een beetje neigend naar sensatiezucht.

[MrSleeves]

Om daar dan direct een voorbeeld aan te koppelen: een vriend van me heeft een huis gekocht, opgeknapt en binnen een half jaar weer verkocht (scheelt 6% belasting). Zijn vriendin is makelaar en ze hadden al een vraagprijs neergezet die ze zelf vrij hoog vonden. En daar werd zelfs nog overeen geboden.

[Janoz]

- Het gaat over de vraagprijs. Er is niks gezegd over de prijs waarop de huizen daadwerkelijk verkocht worden.
- Slechts 10% van de huizen is gedaald in vraagprijs
- Gemiddelde daling van die 10% van de huizen is 5% van de vraagprijs wat effectief neerkomt op een algehele daling van 0.5% daling in vraagprijs over alle huizen.

0.5% daling in de vraagprijs is toch heel iets anders dan een daling van 18% van de huizenprijzen. Jammer dat er hier mensen rondlopen die qua rekenvaardigheid nooit de basisschool ontstegen zijn. (en ook jammer dat er blijkbaar mensen in de media zitten die de werkelijkheid iets sensationeler voor willen stellen)

[Woy]

Janoz schreef op dinsdag 04 november 2008 @ 16:59:
- Gemiddelde daling van die 10% van de huizen is 5% van de vraagprijs wat effectief neerkomt op een algehele daling van 0.5% daling in vraagprijs over alle huizen.

Het zal iets meer zijn aangezien bij die 10% relatief meer duurdere huizen zitten, en dus zwaarder wegen op het gemiddelde. Echter inderdaad lang geen 18%.

[Janoz]

Zolang je er vanuit gaat dat de rest van de vraagprijzen gelijk is gebleven dan kun je nog wel zeggen dat gemiddeld per huis de vraagprijs met 0.5% gedaald is, maar je hebt verder wel een punt. Mijn gegeven berekening is niet sluitend, maar op basis van beschikbare gegevens. Hetgeen Arnout beschrijft is niet eens meegenomen en zou de daling juist weer iets minder maken. Er zijn dus nog wel factoren die het iets naar beneden of iets naar boven kunnen duwen. Bij de 18% zal het echter van zijn leven nooit komen.

[Verwijderd]

*knip commentaar op moderatie*

[ Voor 92% gewijzigd door Rukapul op 04-11-2008 18:26 ]

[JvS]

Janoz schreef op dinsdag 04 november 2008 @ 17:07:
Zolang je er vanuit gaat dat de rest van de vraagprijzen gelijk is gebleven dan kun je nog wel zeggen dat gemiddeld per huis de vraagprijs met 0.5% gedaald is, maar je hebt verder wel een punt. Mijn gegeven berekening is niet sluitend, maar op basis van beschikbare gegevens. Hetgeen Arnout beschrijft is niet eens meegenomen en zou de daling juist weer iets minder maken. Er zijn dus nog wel factoren die het iets naar beneden of iets naar boven kunnen duwen. Bij de 18% zal het echter van zijn leven nooit komen.

Nee, niet in 4 weken nee. Het zal mij alleen niet verbazen als het dat uiteindelijk wel wordt. We zullen het meemaken. Tot nog toe wordt er flink fel gereageerd op 'mijn' kamp, maar ik denk zelf nog steeds dat er een redelijk corrigerende tik aan gaat komen, en dat daarna de prijzen even met inflatie mee gaan stijgen. Het is de vrij overspannen markt die de prijzen nu 'redt' en daarmee deels de economie op gang houdt. Ik denk dat dat niet lang stand zal houden.

[Verwijderd]

MrSleeves schreef op dinsdag 04 november 2008 @ 16:16:

...

In die post probeerde je de indruk te wekken dat de huizenprijs binnen een maand 18% is gedaald.

...

Nee, dat is jouw interpretatie. In de berichten staat ook niet dat de huizenprijzen met 18% gedaald zijn maar dat er huizen zijn waarvan de vraagprijs met 18% gedaald is in korte tijd.

Je zou de afgelopen 5 jaar voor gek worden verklaard als je had beweerd dat er huizen zijn waarvan de vraagprijs met 18% zou kunnen dalen. Dat dit sinds kort mogelijk is, betekent dat de vanzelfsprekende stijgende trend van de huizenprijzen afgelopen is.

Als dan vervolgens nog de grootste hypotheekverstrekker van Nederland de overheid openlijk vraagt om de huizenmarkt en daarmee zichzelf te redden is zeker wat aan de hand. Een verplichte verzekering tegen waardedaling? Dat geeft dus al aan wat er volgens de Rabobank gaat gebeuren, de waarde gaat dalen.

Mijn interpretatie daarvan is dat de huizenmarkt op instorten staat.

[Ray]

waarde dalen > zal in sommige gevallen best wel zo zijn.(veel huizen waren / zijn ook overpriced dus een correctie is niet meer dan normaal)

instorten > weer een niet onderbouwde sensatie uitdrukking.

Maar goed zo heeft ieder zijn mening maar persoonlijk kies ik een andere manier om me uit te drukken.

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op dinsdag 04 november 2008 @ 22:40:
[...]


Nee, dat is jouw interpretatie. In de berichten staat ook niet dat de huizenprijzen met 18% gedaald zijn maar dat er huizen zijn waarvan de vraagprijs met 18% gedaald is in korte tijd.

Je zou de afgelopen 5 jaar voor gek worden verklaard als je had beweerd dat er huizen zijn waarvan de vraagprijs met 18% zou kunnen dalen. Dat dit sinds kort mogelijk is, betekent dat de vanzelfsprekende stijgende trend van de huizenprijzen afgelopen is.

Als dan vervolgens nog de grootste hypotheekverstrekker van Nederland de overheid openlijk vraagt om de huizenmarkt en daarmee zichzelf te redden is zeker wat aan de hand. Een verplichte verzekering tegen waardedaling? Dat geeft dus al aan wat er volgens de Rabobank gaat gebeuren, de waarde gaat dalen.

Mijn interpretatie daarvan is dat de huizenmarkt op instorten staat.

Dat er wat aan het gebeuren is, is duidelijk, daar is natuurlijk de hele crisis debet aan. Maar je gaat veel te kort door de bocht om te zeggen "Er zijn huizen die 18% zijn gedaald, dus de markt stort in...". Op nu.nl staat erbij dat de daling voornamelijk bij huizen van 300.000 en hoger zijn. Dat wil dus zeggen dat er in de hele markt daaronder geen noemenswaardige daling is. Maar misschien ontkracht dit je stelling "De huizenmarkt stort in" wel te erg en ga je daarom helemaal niet in op het stuk van nu.nl

[Oscar Mopperkont]

@b_visser: Dalingen van 18% zijn natuurlijk heel fors, maar ik kan me voorstellen dat dat in de afgelopen 5 jaar ook wel eens voorkwam, danwel dalingen die in de buurt kwamen. Denk dat je naar die specifieke huizen zou moeten kijken waardoor het kwam. Ik geef maar een bizar scenario. Huis is voor hoofdprijs in markt gezet, verkopers hebben al nieuw huis gekocht, op oude huis zat hypotheek met variabele rente. Vervolgens komt kredietcrisis, paniek, en ineens ligt de markt bijna stil. Als je je huis dan snel moet verkopen zit er weinig op dan de prijs echt fors te verlagen.

De Rabobank heeft overigens weinig bijval gekregen. Denk ook niet dat ze het zeggen vanuit een bepaalde zorg, maar ze zien volgens mij gewoon een kans een nieuwe verzekering in de markt te zetten en daar geld aan te kunnen verdienen. Ze denken het met een bijdrage van 0,15% per jaar af te kunnen dekken. Dat geeft dus ook wel aan hoe groot ze risico van een crash echt schatten. Als dat 50% zou zijn, dan ben je wel gek om nu voor te stellen om dat te laten afdekken voor slechts 0,15%. Of denk jij dat je je huis voor een appel en een ei kunt verzekeren tegen brand als de kans levensgroot is dat ie binnen nu en zeer korte tijd in de fik vliegt?

[ Voor 8% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 04-11-2008 22:57 ]

[cowgirl]

Tja, zo weet ik hier in de buurt een huis wat afgelopen maand 19% gezakt is. Volgens de statistieken... Het huis is in de verkoop gekomen voor 495.000 enkele dagen later is dit al gezakt naar 399.000 en verplaatst naar een andere makelaar. Ik krijg dan zelf de indruk dat er geen sprake is van een daling van de vraagprijs, maar van een flinke fout van de oorspronkelijke makelaar.
In de tussentijd is het wel gespidert door ZAH e.d. en verwerkt in de statistieken.

Natuurlijk is er best wat aan de hand, staat alles op dit moment volkomen op slot mede door de vele geruchten, maar hele grote dalingen verwacht ik niet. Bepaalde segmenten zullen best getroffen worden. In Limburg bijvoorbeeld is er al langer sprake van een daling. Als ik bij mezelf kijk (en dat is toch midden in de randstad) zijn de prijzen de afgelopen 4 jaar nauwelijks gestegen. Hier in de straat staan de huizen al langere tijd lang te koop voor ze verkocht worden.
Vorige maand had ik een makelaar over de vloer en de verwachte opbrengst voor mijn huis was nauwelijks aankoopprijs + woningverbetering. Geen terugverdienen van de kosten koper en al helemaal geen winst. Helaas is dat onvoldoende om het huis dat ik graag wil hebben te kopen, dus ik verkoop niet. Het huis dat ik graag wil hebben staat ook al 2 jaar te koop, is al gezakt van 483000 via 459000 naar nu 439000. Dat is dus geen probleem van de laatste maand.

Een verplichte verzekering tegen waardedaling is natuurlijk de grootste onzin. Zo'n verzekering zou alleen zinvol kunnen zijn voor die mensen die geen NHG hebben en waarbij de gedaalde waarde lager wordt dan de rest hypotheekschuld (hypotheek - opgebouwd vermogen, ook al is dat nog niet op de hypotheek afgelost).
Als ik 10 jaar geleden een huis heb gekocht voor 150000 met een hypotheek van 165000 wat op dit moment 300000 waard is en het zou zakken naar 200000 (33% daling) en ik moet verplicht verkopen, dan nog heb ik geen probleem.

[Verwijderd]

Ray schreef op dinsdag 04 november 2008 @ 22:49:
waarde dalen > zal in sommige gevallen best wel zo zijn.(veel huizen waren / zijn ook overpriced dus een correctie is niet meer dan normaal)

instorten > weer een niet onderbouwde sensatie uitdrukking.

Maar goed zo heeft ieder zijn mening maar persoonlijk kies ik een andere manier om me uit te drukken.

Jammer dat je niet inhoudelijk reageert maar alleen commentaar kunt leveren op de stijl van mijn post "sensatie uitdrukking".

Jij bent toch hypotheekadviseur? Jij had hier mogelijkerwijze wat zinnigs over kunnen zeggen.

[ Voor 15% gewijzigd door Verwijderd op 04-11-2008 23:15 ]

[n4m3l355]

cowgirl schreef op dinsdag 04 november 2008 @ 23:05:
Tja, zo weet ik hier in de buurt een huis wat afgelopen maand 19% gezakt is. Volgens de statistieken... Het huis is in de verkoop gekomen voor 495.000 enkele dagen later is dit al gezakt naar 399.000 en verplaatst naar een andere makelaar. Ik krijg dan zelf de indruk dat er geen sprake is van een daling van de vraagprijs, maar van een flinke fout van de oorspronkelijke makelaar.
In de tussentijd is het wel gespidert door ZAH e.d. en verwerkt in de statistieken.

Ik denk dat dit eerder illustreerd wat sommige makelaars proberen en nu het wat moeilijker gaat is de kans om iets voor "teveel" te verkopen niet haalbaar.

Natuurlijk is er best wat aan de hand, staat alles op dit moment volkomen op slot mede door de vele geruchten, maar hele grote dalingen verwacht ik niet. Bepaalde segmenten zullen best getroffen worden. In Limburg bijvoorbeeld is er al langer sprake van een daling. Als ik bij mezelf kijk (en dat is toch midden in de randstad) zijn de prijzen de afgelopen 4 jaar nauwelijks gestegen. Hier in de straat staan de huizen al langere tijd lang te koop voor ze verkocht worden.

Vreemd, misschien dat het in de Oostelijke mijnstreek is echter Sittard/Maastricht en zeker Venlo stijgen de prijzen zelfs nu nog. Eveneens midden in de randstad nauwelijks gestegen? Volgens CBS zijn de huizenprijzen in de afgelopen 4 jaar bijna 17% gestegen, klinkt naar veel maar dit is eerder een inflatie correctie. Hoe dan ook de woningprijzen blijven stijgen alleen op dit moment is dat nog maar de vraag. Vreemd genoeg heb ik nog geen statistieken gezien van CBS oa hoe de markt er op dit moment uit ziet. Ja ik lees dat woningprijzen zakken, echter welke sector dan wel? Ik merk enkel dat de verkoop van de instap woningen op dit moment niet lopen en voor de rest niets.

Vorige maand had ik een makelaar over de vloer en de verwachte opbrengst voor mijn huis was nauwelijks aankoopprijs + woningverbetering. Geen terugverdienen van de kosten koper en al helemaal geen winst. Helaas is dat onvoldoende om het huis dat ik graag wil hebben te kopen, dus ik verkoop niet. Het huis dat ik graag wil hebben staat ook al 2 jaar te koop, is al gezakt van 483000 via 459000 naar nu 439000. Dat is dus geen probleem van de laatste maand.

Illustreerd deze woning eerder een trend misschien wat verkopers proberen? Ik zie in mijn omgeving dat vergelijkbare woningen/appartementen soms tot 20% duurder zijn, als je dan kijkt naar waar dat aan te wijten valt blijkt dat ze last minute nog de boel gereviseerd hebben in de hoop er een extra cent uit te slaan.

Een verplichte verzekering tegen waardedaling is natuurlijk de grootste onzin. Zo'n verzekering zou alleen zinvol kunnen zijn voor die mensen die geen NHG hebben en waarbij de gedaalde waarde lager wordt dan de rest hypotheekschuld (hypotheek - opgebouwd vermogen, ook al is dat nog niet op de hypotheek afgelost).
Als ik 10 jaar geleden een huis heb gekocht voor 150000 met een hypotheek van 165000 wat op dit moment 300000 waard is en het zou zakken naar 200000 (33% daling) en ik moet verplicht verkopen, dan nog heb ik geen probleem.

Ja, maar wat als je nu een huis koopt voor 150.000 euro, door recessie verlies je je baan en zakt de woningprijs 20% binnen een maand (als we sommige geleerden moeten geloven), dan zit je wel met een probleem. Jou idee gaat enkel op indien je niet onlangs een woning hebt gekocht anders is het wel vervelend. Dat terzijde moet een verzekering daar zijn om een risico af te dekken wat je niet kunt dragen. Wat ik bv stel dat je een woning koopt en het gaat mis. Echter dit dient een vrije keuze te zijn, kies je er niet voor en gaat het mis (moet nog maar blijken) kun je zonder verzekering op de blaren zitten.

[n4m3l355]

Wat imo trouwens ook wel interessant is dat gevallen van woningen die van 5 ton zakken naar 4 ton erg opvallend zijn zeker in de krant omdat dit woningen zijn die uitsteken. Echter als je let op instap appartementjes/tussenwoningen omdat die in een veelvoud zijn is het veel minder opvallend wat deze doen. Denk maar bv aan wat de gemeente doet ieder jaar met de WoZ door er stilletjes 4% bovenop te zetten. Het zijn de minimale verschillen op de grote massa die van veel meer invloed zijn dan sporadische uitschieters/dalers die dan ook de krant halen. Zeker nieuwssites van RTL Z halen dit graag aan aangezien een daler van 100.000 euro veel spectaculairder is dan een stijging van 2000 euro.

[Maasluip]

n4m3l355 schreef op woensdag 05 november 2008 @ 00:17:

Ja, maar wat als je nu een huis koopt voor 150.000 euro, door recessie verlies je je baan en zakt de woningprijs 20% binnen een maand (als we sommige geleerden moeten geloven), dan zit je wel met een probleem. Jou idee gaat enkel op indien je niet onlangs een woning hebt gekocht anders is het wel vervelend. Dat terzijde moet een verzekering daar zijn om een risico af te dekken wat je niet kunt dragen. Wat ik bv stel dat je een woning koopt en het gaat mis. Echter dit dient een vrije keuze te zijn, kies je er niet voor en gaat het mis (moet nog maar blijken) kun je zonder verzekering op de blaren zitten.

Een verzekering tegen werkloosheid is er al lang. Mijn Rabobank bood me dat tenminste aan, een verzekering die, mocht ik onverhoopt de hypotheeklasten niet zou kunnen voldoen, 70% van de hypotheeklasten betaalt.

[EXX]

n4m3l355 schreef op woensdag 05 november 2008 @ 00:17:
Vreemd, misschien dat het in de Oostelijke mijnstreek is echter Sittard/Maastricht en zeker Venlo stijgen de prijzen zelfs nu nog.

Wat betreft Venlo heb ik geen idee, maar in Heerlen en Kerkrade staat de woningmarkt fors onder druk. Men denkt er al aan om voor elk nieuw gebouwd huis, een oud pand te slopen. Ook de regio Sittard/Geleen zit op dit moment vast; er wordt nog maar mondjesmaat verkocht en de prijzen staan ook hier onder druk.

Maastricht zal de dans nog wel even ontspringen.

Zuid-Limburg heeft de sterkste bevolkingskrimp van Nederland. In combinatie met de huidige finacnciele crisis natuurlijjk geen goede zaak voor de huizenmarkt. Offciële cijfers geven dan ook aan dat de prijzen dalende zijn.

[Wilke]

Arnout schreef op dinsdag 04 november 2008 @ 15:24:
[...]

Het gaat hier om Oegstgeest, een nette rustige buurt, jaren 60-70 bouw. Verdere kenmerken: 145 m2, 5 slaapkamers (1 zolderkamer), recentelijk (2003) 2x een dakkapel, zadeldak, en een perceelopp. van 155 m2.

deze dus, dan kun je wat meer foto's bekijken, er staan zelfs tekeningen bij met de afmetingen. Het huis is 6 meter breed, 10 diep inderdaad (goed geschat Pooh ), tuintje erbij etc. Maar of dit nou bijna 4 ton zou moeten kosten? Even voor het ouderwetse gevoel: dat zit dicht bij de 1 miljoen gulden he...voor zo'n huis? Met een woonkamer van 3,5 meter breed?

In Enschede/Hengelo koop je zoiets in goed onderhouden staat voor rond de 170k, check maar, voorbeeldje: deze. Toegegeven, je woont dan niet op kruipafstand van Leiden, maar ik vind de verschillen zo toch wel *erg* hoog oplopen hoor...

[Arnout]

Klopt. Daarom is mijn vermoeden dat dit huis ergens tussen de 250k en 290k gaat opleveren, op dit moment. Aan de andere kant, tot 2007 waren dit soort prijzen (350k) hier gangbaar. Er is dus al wat lucht ontsnapt uit de "bubble" als mijn vermoeden klopt.

[Verwijderd]

Maasluip schreef op woensdag 05 november 2008 @ 07:49:
[...]

Een verzekering tegen werkloosheid is er al lang. Mijn Rabobank bood me dat tenminste aan, een verzekering die, mocht ik onverhoopt de hypotheeklasten niet zou kunnen voldoen, 70% van de hypotheeklasten betaalt.

Die is er heel lang ja, maar toen ik in 2004 een appartement kocht "vergaten" ze me toch mooi die verzekering aan te bieden, waardoor ik, toen ik inderdaad een half jaar zonder werk kwam te zitten toch aardig in de problemen kwam. Dat ben ik nu nog steeds aan het rechttrekken.

[nare man]

Verwijderd schreef op woensdag 05 november 2008 @ 11:20:
[...]


Die is er heel lang ja, maar toen ik in 2004 een appartement kocht "vergaten" ze me toch mooi die verzekering aan te bieden, waardoor ik, toen ik inderdaad een half jaar zonder werk kwam te zitten toch aardig in de problemen kwam. Dat ben ik nu nog steeds aan het rechttrekken.

Hoezo 'vergaten' ze dat? Ik weet uit mijn hoofd niet op grond waarvan ze dat moeten aanbieden, jij wel?

[jimbim]

Verwijderd schreef op woensdag 05 november 2008 @ 11:20:
[...]


Die is er heel lang ja, maar toen ik in 2004 een appartement kocht "vergaten" ze me toch mooi die verzekering aan te bieden, waardoor ik, toen ik inderdaad een half jaar zonder werk kwam te zitten toch aardig in de problemen kwam. Dat ben ik nu nog steeds aan het rechttrekken.

Je bent in de problemen gekomen omdat de hypotheekverstrekker je geen verzekering tegen werkeloosheid heeft aangeboden

Is er iets mis met je eigen verantwoordelijkheid?

[Verwijderd]

nare man schreef op woensdag 05 november 2008 @ 11:30:
[...]


Hoezo 'vergaten' ze dat? Ik weet uit mijn hoofd niet op grond waarvan ze dat moeten aanbieden, jij wel?

Volgens de Rabobank zouden ze dat ALTIJD aanbieden...ik wist niet eens dat er die mogelijkheid bestond, maar laat maar...ik ben al wel weer weg uit dit topic hoor...als het zo moet...

Er is geen reet mis met mijn eigen verantwoordelijkheid, maar als je niet eens weet dat die mogelijkheid er is, en je wordt er ook niet op gewezen, dan kan dat best vervelend zijn ja..

[HaseMike]

Ik begrijp de angst niet zo voor een dalende huizenmarkt :

- Als je wilt upgraden is een dalende markt interessant
- Als je in "hetzelfde" wilt blijven wonen op een andere plek maakt het niet uit
- Alleen als je wilt downgraden, of van koop naar huur gaat heb je een probleem

Upgraden : Je huis van zeg 350k is nu 250k, maar het huis wat je wilt hebben was 600k en nu 400k. Eerst had je 250k extra nodig en nu nog maar 150k.

Het is bijzonder vermakelijk om op sommige forums te lezen dat de meeste mensen denken dat de bomen tot in de hemel groeien. De "moet je kijken over 5 jaar is alles weer het dubbele" roepers zonder zakrekenmachien hebben de overhand.

In de NL huizenmarkt zit meer dan 50% aria fritta, want laten we wel wezen middenwoningkies in de randstad van over de 3ton euro, tis zo erg dat het lachwekkend is.

[Ray]

nare man schreef op woensdag 05 november 2008 @ 11:30:
[...]


Hoezo 'vergaten' ze dat? Ik weet uit mijn hoofd niet op grond waarvan ze dat moeten aanbieden, jij wel?

wat dacht je van zorgplicht ? en ik elk hypotheek gesprek moet de situatie bij overlijden / werkeloosheid / arbeidsongeschiktheid en pensioen worden toegelicht.

nu is het zo dat onder de nieuwe WFT dit zelfs een dossier stuk moet zijn (ontbreekt dit is de adviseur direct aansprakelijk bij een claim) maar daarvoor bestond al jaren de zorgplicht waar juist deze zaken onderdeel van uitmaken.

[neographikal]

http://www.nrc.nl/nieuwst...ngmarkt_wil_hulp_overheid

Kansloos gedrag, als we iedere branche zouden helpen die in de problemen gaat raken, dan kunnen we nog wel even. Het geeft wel aan hoe het atm gaat

[sanderb]

Bij Pauw en Witteman zojuist de Directeur van de Vereniging Eigen Huis.

Haar voorstel is om de overdrachtsbelasting tijdelijk te halveren om de huizenmarkt in beweging te krijgen.
Tijdelijk, zoals bij een uitverkoop, zodat mensen juist nu een huis kopen omdat ze bang zijn die "korting" mis te lopen. Geen idee hoelang tijdelijk dan is volgens haar.

Als ik hier in Utrecht kijk, zie je dat je als alleenstaande zelfs met een bovenmodaal salaris eigenlijk amper een huis kan kopen. Als je niet in een vogelaarwijk wil wonen zul je flink de portomonnaie moeten trekken.
De appartementjes van 60 m2 met 3 kamers zijn gewild door starters. met 2 inkomens kun je die goed betalen. het lijkt dat de prijs daar ook gewoon volledig op gebaseerd is.
(Vergelijk de prijzen in Lombok van nu eens met de prijzen van 4 jaar geleden..)

Zou de overheid indien ze op dit voorstel ingaan (er schijnt draagvlak te zijn) niet alleen maar bereiken dat de prijzen dan ook simpelweg tijdelijk stijgen?
Het is toch gewoon een kwestie van vraag en aanbod... De vraag naar huizen onder de 2 ton is groot, het aanbod beperkt. De prijs wordt dan bepaald door wat de groep die interesse heeft kan opbrengen.

Hetzelfde zie je bij huurwoningen. Er is een grote markt voor woonruimte rond de 650 euro voor starters die net klaar zijn met hun studie. Je ziet dan ook de meest belachelijke studiootjes voor rond dat bedrag staan.
2 kamer appartementen noemen ze dat... Een slaapkamer waar niet meer dan een 2 persoonsbed in past. En dan een woonkamer van 12-16m2 met daarin een armetierig keukenblokje en een mini douchehokje met wc.
Precies de ondergrens waarmee de doelgroep nog net genoegen neemt.

Ik geloof niet dat de overheid de huizenmarkt kan stimuleren, en al helemaal niet dat ze er voor kunnen zorgen dat de prijs omlaag gaat.
Wanneer de rente omhoog gaat en het budget van de starters zo beperkt wordt dat huizenkopen buiten bereik komt, slaat de markt helemaal vast.

Je ziet nu dat de prijzen van het duurdere segment stagneren of zelfs wat dalen. Dat zal door moeten zetten naar beneden willen de mensen die nu in een "startershuis" zitten gaan doorstromen. Je ziet nu ook gewoon veel minder huizen op de markt komen. Iedereen wacht gewoon maar af.

[Tjeerd]

Nog even over het vraag/aanbodprobleem wat vaak wordt aangehaald, ik betwijfel of dat de (enige) belangrijke factor is. Ik weet nog dat mijn ouders in Friesland hebben gekeken voor een huis, wat in 1996 rond de 350000 gulden kostte. Ze zijn vorig jaar daar weer eens wezen kijken, nu werd voor datzelfde huis - niets veranderd, was toen al nieuwbouw - een half miljoen euro gevraagd. In tien jaar tijd gigantisch gestegen dus (3x over de kop). Men haalt vaak aan dat aanbod/vraag een rol speelt bij dit soort prijzen, maar het dorp waar dat huis in staat is verder geen groot/bijzonder dorp of waar een hoge vraag zou kunnen gelden volgens mij. Wat ik hier mee wil zeggen, dat er gewoon voor een gedeelte toch gebakken lucht flink bij opgeschept is de afgelopen jaren.

[argro]

sanderb schreef op donderdag 06 november 2008 @ 00:10:
Zou de overheid indien ze op dit voorstel ingaan (er schijnt draagvlak te zijn) niet alleen maar bereiken dat de prijzen dan ook simpelweg tijdelijk stijgen?
Het is toch gewoon een kwestie van vraag en aanbod... De vraag naar huizen onder de 2 ton is groot, het aanbod beperkt. De prijs wordt dan bepaald door wat de groep die interesse heeft kan opbrengen.

Dat denk ik ook. Bijna iedere koper heeft een bepaald budget, dat budget is inclusief k.k.. Wanneer de k.k. dalen dan stijgt het budget van de koper. De verkoper zal die extra ruimte die ontstaat door het dalen van de k.k. zeker (deels) opvullen met een hogere prijs.

Ondanks dat denk ik wel dat de maatregel effect heeft. Het werkt inderdaad als een soort uitverkoop. Dat de prijs eigenlijk niet eens echt lager is dan voorheen maakt daarbij niet uit. Wanneer een winkel een spijkerbroek verkoop voor een vaste prijs van €100 dan zal daar minder belangstelling voor zijn dan wanneer dezelfde broek met 'van €125 voor €100' wordt aangeprijst.

[Verwijderd]

offtopic:
Een broek die voor € 100 euro over de toonbank gaat laat ik toch mooi hangen, dan moet ie toch wel of van leer zijn of wel HEEEEEEEEEL bijzonder

[nare man]

Ray schreef op woensdag 05 november 2008 @ 18:22:
[...]


wat dacht je van zorgplicht ? en ik elk hypotheek gesprek moet de situatie bij overlijden / werkeloosheid / arbeidsongeschiktheid en pensioen worden toegelicht.

nu is het zo dat onder de nieuwe WFT dit zelfs een dossier stuk moet zijn (ontbreekt dit is de adviseur direct aansprakelijk bij een claim) maar daarvoor bestond al jaren de zorgplicht waar juist deze zaken onderdeel van uitmaken.

Ik weet dat ze een zorgplicht hebben (eigenlijk heeft iedereen dat, altijd, maar dat is een andere discussie). Ik vroeg me alleen af of die al zover gaat dat ze je ook op allerlei nevenproducten moeten wijzen, maar kennelijk is dat in de Wft ook met zoveel woorden benoemd. Ben dan wel benieuwd wat de sanctie is voor de aanbieder bij verzuim om de nevenproducten aan te bieden. Aansprakelijk van de tussenpersoon voor wat? Voor de volledige schade die je lijdt omdat je bij dalende inkomens en gebrek aan een verzekering uit je huis wordt gezet?

[Janoz]

JvS schreef op dinsdag 04 november 2008 @ 19:13:
[...Bij de 18% zal het echter van zijn leven nooit komen.]

Nee, niet in 4 weken nee. Het zal mij alleen niet verbazen als het dat uiteindelijk wel wordt. We zullen het meemaken. Tot nog toe wordt er flink fel gereageerd op 'mijn' kamp, maar ik denk zelf nog steeds dat er een redelijk corrigerende tik aan gaat komen, en dat daarna de prijzen even met inflatie mee gaan stijgen. Het is de vrij overspannen markt die de prijzen nu 'redt' en daarmee deels de economie op gang houdt. Ik denk dat dat niet lang stand zal houden.

De opmerking sloeg meer op dat je uit de berichtgeving op geen enkele manier kan concluderen dat de waardedaling nu 18% is. Mijn post ging niet over toekomstige prijsontwikkelingen.

[Tjeerd]

Even nog een ander land om erbij te halen. Belgie heeft toch ook wel een vrij hoge bevolkingsdichtheid (350/km2 vs. 390 km/2 Nederland) en de prijzen zijn daar een stuk lager. Ik snap dat er geen HRA is en voor zover ik weet zijn er een hoop belastingvoordelen. Ook geen idee welke regel inkomen*n daar van toepassing is om je hypotheek te krijgen. Maar wat ik zag betaal je daar rond de 1000 euro per maand - wat het netto dus ook blijft? - om 250K te lenen. Voor dat bedrag zie ik al villa's staan in West Vlaanderen. Echt geen flauw idee hoe alle verder lasten/kosten daar zijn, maar zo op het eerste gezicht lijken de prijzen daar niet absurd te zijn. Zoveel verschillen de regeltjes tussen NL en Belgie toch niet dat het het prijsverschil verklaart? Of heeft voornamelijk de HRA de Nederlandse huizenmarkt verziekt?

[begintmeta]

In Noord-Rijnland-Westfalen zijn huizen inderdaad veelal ook goedkoper, ondanks de bevolkingsdichtheid van 528 inwoners/km². Maar gebieden vergelijken is erg lastig... wat hogere werkloosheid enzo...

[ Voor 19% gewijzigd door begintmeta op 06-11-2008 13:51 ]

[Oscar Mopperkont]

Maar is Nederland dan te duur, of België misschien te goedkoop?

[Tjeerd]

begintmeta schreef op donderdag 06 november 2008 @ 13:50:
In Noord-Rijnland-Westfalen zijn huizen inderdaad veelal ook goedkoper, ondanks de bevolkingsdichtheid van 528 inwoners/km². Maar gebieden vergelijken is erg lastig... wat hogere werkloosheid enzo...

Begrijpelijk dat je niet 1:1 alles kunt vergelijken, er zijn zoveel factoren die een rol mee spelen in de prijzen. Het zou een mooie studie zijn als iemand zoveel mogelijk tegen elkaar uitzet en een zinnige conclusie kan geven over of de prijzen in NL nou realistisch zijn of niet. Werkloosheid is in Belgie twee keer zo hoog in ieder geval. Kan me voorstellen inderdaad dat meer werklozen, is minder mensen met geld voor huizen kopen, er minder druk op koopwoningen staat. En juist omdat de werkloosheid in Nederland de laagste is van Europa, is er dus ook een groter aantal mensen die een woning kunnen kopen. Die lage werkloosheid zou best een van de factoren kunnen zijn voor meer druk op de koopwoningmarkt.

[ Voor 5% gewijzigd door Tjeerd op 06-11-2008 14:26 ]

[Verwijderd]

Tjeerd schreef op donderdag 06 november 2008 @ 14:25:

... En juist omdat de werkloosheid in Nederland de laagste is van Europa, is er dus ook een groter aantal mensen die een woning kunnen kopen. Die lage werkloosheid zou best een van de factoren kunnen zijn voor meer druk op de koopwoningmarkt.

Het is zeker zo dat Nederland het economisch niet slecht doet in vergelijking met het buitenland. Maar de lage werkloosheid geeft wel een wat vertekend beeld. In het buitenland is er vaak geen WAO en zijn (deels) arbeidsongeschikten gewoon werkloos (in Duitsland bijvoorbeeld).

Andersom kun je je afvragen wat de dure huren/koopwoningen voor invloed op de economie hebben. Wat als je in de randstad een baan met een laag/modaal salaris aangeboden krijgt, waar ga je wonen? Niet iedereen neemt genoegen met een studentenkamer of urenlange reistijden. Ik heb in de praktijk al gezien bij bedrijven waar ik contact mee heb dat sollicitanten daarom de baan afwezen. Niet goed voor de bedrijven.

[Janoz]

De prijzen in nederlands zijn realistisch omdat mensen die hun huis voor die prijs te koop zetten er over het algemeen ook een koper voor kunnen vinden.

Feitelijk kun je, als je in midden limburg woont, maar beter een huis over de grens in BE of DE kopen. Nauwelijks verder dan waar je eerst woonde (aangezien limburg behoorlijk smal is) en een stuk groter huis voor minder geld. In dat opzicht kan ik me goed voorstellen dat een daling in de huizenprijzen als eerste daar optreed.

[Ray]

nare man schreef op donderdag 06 november 2008 @ 09:11:
[...]


Ik weet dat ze een zorgplicht hebben (eigenlijk heeft iedereen dat, altijd, maar dat is een andere discussie). Ik vroeg me alleen af of die al zover gaat dat ze je ook op allerlei nevenproducten moeten wijzen, maar kennelijk is dat in de Wft ook met zoveel woorden benoemd. Ben dan wel benieuwd wat de sanctie is voor de aanbieder bij verzuim om de nevenproducten aan te bieden. Aansprakelijk van de tussenpersoon voor wat? Voor de volledige schade die je lijdt omdat je bij dalende inkomens en gebrek aan een verzekering uit je huis wordt gezet?

zover kan het inderdaad gaan. De AFM heeft recent een rapport uitgebracht waar alle vereisten in staan die in een hypotheek gesprek / dossier voor moeten komen. Daar staat dus letterlijk in dat de klant moet zijn voorgerekend wat zijn situatie is bij overlijden / arbeidsongeschiktheid / ww en pensioen.

Ontbreekt dit dan is daarmee de bemiddelaar direct (mits hij kan bewijzen er wel op gewezen te hebben / het aangeboden te hebben) direct volledig aansprakelijk.

Hoever het exact gaat is nog de vraag. Er zijn vrijwel geen afgeronde claims bekend op dit moment. Wel weet ik dat er al advocaten kantoren compleet om zijn en specifiek op deze markt gestort zijn.

Lastig overigens van een dergelijke claim is dat de BAVAM geen dekking biedt op het moment dat het dossier niet aan de AFM eisen voldoet. Hiermee kan dus zo maar zijn dat toegekende claim het faillissement betekend van een tussenpersoon.

[argro]

Cocytus schreef op dinsdag 04 november 2008 @ 15:20:
[...]

En als we in de 17e, 18e, 19e eeuw een welstandscommissie hadden gehad kwamen er nu mooi niet zoveel toeristen naar Amsterdam. Stel je voor dat aan het Singel of Spui alleen maar identieke panden stonden De welstand voorkomt geen rommeligheid, maar propageert eenheidsworst.

Dat is niet waar. Ik ben geen voorstander van welstand, maar welstand propageert geen eenheidsworst. Er zijn wel experimenten geweest met nieuwe woonwijken waar welstand geen rol speelde. Het resultaat: een wijk vol met schoenendozen met een puntdak, over eenheidsworst gesproken. De gemiddelde huizenkoper wil een zo groot mogelijk huis voor zo weinig mogelijk geld, het liefst zo standaard mogelijk.

[ Voor 21% gewijzigd door argro op 06-11-2008 20:36 ]

[Jaspertje]

Ray schreef op donderdag 06 november 2008 @ 19:50:
[...]
zover kan het inderdaad gaan. De AFM heeft recent een rapport uitgebracht waar alle vereisten in staan die in een hypotheek gesprek / dossier voor moeten komen. Daar staat dus letterlijk in dat de klant moet zijn voorgerekend wat zijn situatie is bij overlijden / arbeidsongeschiktheid / ww en pensioen.

Ontbreekt dit dan is daarmee de bemiddelaar direct (mits hij kan bewijzen er wel op gewezen te hebben / het aangeboden te hebben) direct volledig aansprakelijk.

Hoever het exact gaat is nog de vraag. Er zijn vrijwel geen afgeronde claims bekend op dit moment. Wel weet ik dat er al advocaten kantoren compleet om zijn en specifiek op deze markt gestort zijn.

Lastig overigens van een dergelijke claim is dat de BAVAM geen dekking biedt op het moment dat het dossier niet aan de AFM eisen voldoet. Hiermee kan dus zo maar zijn dat toegekende claim het faillissement betekend van een tussenpersoon.

Klopt, tegenwoordig moet bij een financieel product een klantprofiel opgesteld worden en moet de klant gewezen zijn op de risico's bij overlijden of arbeidsongeschiktheid. Dit is overigens nog niet erg lang verplicht. Per 1 januari moeten overigens zelfs de Dela en Monuta e.d. dit voor hun begravenisverzekeringen gaan doen omdat dit ook producten zijn met een risico. Het kan dus zijn dat je hypotheek van voor die tijd is en dan kan je je nu daar natuurlijk niet op beroepen .

Ik ben overigens ook benieuwd hoe dit aangepakt gaat worden en hoe dit inzichtelijk wordt gemaakt. Als ik voor een hypotheek kom, dan wil natuurlijk niet zomaar een Overlijdensrisico verzekering en een arbeidsongeschiktheid verzekering erbij. Ik wil een hypotheek.

[Engineer Stewie]

Tjeerd schreef op donderdag 06 november 2008 @ 13:44:
Even nog een ander land om erbij te halen. Belgie heeft toch ook wel een vrij hoge bevolkingsdichtheid (350/km2 vs. 390 km/2 Nederland) en de prijzen zijn daar een stuk lager. Ik snap dat er geen HRA is en voor zover ik weet zijn er een hoop belastingvoordelen. Ook geen idee welke regel inkomen*n daar van toepassing is om je hypotheek te krijgen. Maar wat ik zag betaal je daar rond de 1000 euro per maand - wat het netto dus ook blijft? - om 250K te lenen. Voor dat bedrag zie ik al villa's staan in West Vlaanderen. Echt geen flauw idee hoe alle verder lasten/kosten daar zijn, maar zo op het eerste gezicht lijken de prijzen daar niet absurd te zijn. Zoveel verschillen de regeltjes tussen NL en Belgie toch niet dat het het prijsverschil verklaart? Of heeft voornamelijk de HRA de Nederlandse huizenmarkt verziekt?

Er zijn toch een aantal verschillen.
- De gemiddelde Belg houdt van hetzelfde brutoloon netto minder over dan een Nederlander. In west-vlaanderen zal het modale inkomen voor een jong gezin de 2500€ netto niet overstijgen.
- De meest genomen hypotheek is 100% aflossing, wat voor een beperkt leenbedrag zorgt, voor die 1000€/maand kan je bijgevolg maar 160k € lenen.
- Je krijgt een gedeelte (geloof 40%) van de rente terugbetaald via de inkomensbelasting, er is een bovengrens maar ik weet niet hoeveel dit is wat het niet voordeliger maakt om meer te lenen.
- Omdat de rente (absoluut bedrag) elk jaar afneemt krijg je ook steeds minder terug via de IB en wordt je huis netto dus elk jaar duurder.
- De standaard berekening van de bank is dat het maximum bedrag van ALLE kredieten max 1/3de van je NETTOLOON is.

Bij de prijs van het huis komt nog 5 of 10% beschrijfgeld (naargelang grootte en leeftijd woning) en de nodige kosten voor notaris en bank (ongeveer 5k?).
Huis 250k volgens de exacte regels.
Huis kost 250k ==> 20% zelf financieren = 50k
beschrijfgeld = 25k ==> Zelf financieren
Notaris en bank = 5k ==> Zelf financieren
Dus 80k zelf financieren en 200k (1280€/maand) lenen over 25 jaar vast en volledig afgelost, hiervoor dien je dan 3840€ netto te verdienen per maand.

Hiervan wordt wel (sterk) afgeweken en je kan meer lenen dan 80% van het huis indien je inkomen ruim genoeg is en je kan met 3000€ per maand wss ook wel een lening van 200k krijgen.

[ajhaverkamp]

Engineer Stewie schreef op vrijdag 07 november 2008 @ 07:41:
[...]
- Omdat de rente (absoluut bedrag) elk jaar afneemt krijg je ook steeds minder terug via de IB en wordt je huis netto dus elk jaar duurder.

Bij een spaar/belegginghypotheek los je pas de hypotheek af aan het einde van de looptijd. De rentecomponent blijft dus gedurende looptijd gelijk.
Bij een annuiteitenhypotheek los je elk jaar af en neemt dus ook de aftrekbare rente elk jaar af.

Is dit in Belgie anders dan in NL? Want in NL is het zoals ik hierboven beschrijf.

[EXX]

België kent geen constructies zoals spaarhypotheek en aflossingsvrij. Het is vrijwel alleen maar lineair of annuïteiten.

[t_captain]

ajhaverkamp schreef op vrijdag 07 november 2008 @ 08:51:
[...]

Bij een spaar/belegginghypotheek los je pas de hypotheek af aan het einde van de looptijd. De rentecomponent blijft dus gedurende looptijd gelijk.
Bij een annuiteitenhypotheek los je elk jaar af en neemt dus ook de aftrekbare rente elk jaar af.

Is dit in Belgie anders dan in NL? Want in NL is het zoals ik hierboven beschrijf.

In Belgie heb je geen renteaftrek. Daarom heeft een constructie als een spaarhypotheek geen enkel nut.

[Engineer Stewie]

ajhaverkamp schreef op vrijdag 07 november 2008 @ 08:51:
[...]

Bij een spaar/belegginghypotheek los je pas de hypotheek af aan het einde van de looptijd. De rentecomponent blijft dus gedurende looptijd gelijk.
Bij een annuiteitenhypotheek los je elk jaar af en neemt dus ook de aftrekbare rente elk jaar af.

Is dit in Belgie anders dan in NL? Want in NL is het zoals ik hierboven beschrijf.

Het is exact hetzelfde zoals jij beschrijft.

[Ray]

Jaspertje schreef op donderdag 06 november 2008 @ 23:15:
[...]
Klopt, tegenwoordig moet bij een financieel product een klantprofiel opgesteld worden en moet de klant gewezen zijn op de risico's bij overlijden of arbeidsongeschiktheid. Dit is overigens nog niet erg lang verplicht. Per 1 januari moeten overigens zelfs de Dela en Monuta e.d. dit voor hun begravenisverzekeringen gaan doen omdat dit ook producten zijn met een risico. Het kan dus zijn dat je hypotheek van voor die tijd is en dan kan je je nu daar natuurlijk niet op beroepen .

Ik ben overigens ook benieuwd hoe dit aangepakt gaat worden en hoe dit inzichtelijk wordt gemaakt. Als ik voor een hypotheek kom, dan wil natuurlijk niet zomaar een Overlijdensrisico verzekering en een arbeidsongeschiktheid verzekering erbij. Ik wil een hypotheek.

yepz maar daarvoor had je al jaren de zorgplicht die feitelijk dezelfde eisen stelt (ze waren alleen nooit uitgeschreven)

in de praktijk is het inderdaad een behoorlijk lastig iets. Zoals jezelf opmerkt > er komt een jong stel binnen met eigenlijk maar 1 vraag > kan ik de woning kopen en wat kost dat per maand ???

die zitten vaak echt niet te wachten op het hele wia verhaal / de anw die sinds 96 bestaat / pensioen (dat is nog meer dan 30 jaar weg joh!) Toch moet je, het liefst via een CBI berekening, exact laten zien wat de netto gevolgen zijn van een mogelijk scenario.

[Verwijderd]

HaseMike schreef op woensdag 05 november 2008 @ 17:07:
Ik begrijp de angst niet zo voor een dalende huizenmarkt :

- Als je wilt upgraden is een dalende markt interessant
- Als je in "hetzelfde" wilt blijven wonen op een andere plek maakt het niet uit
- Alleen als je wilt downgraden, of van koop naar huur gaat heb je een probleem

Upgraden : Je huis van zeg 350k is nu 250k, maar het huis wat je wilt hebben was 600k en nu 400k. Eerst had je 250k extra nodig en nu nog maar 150k.

Het is bijzonder vermakelijk om op sommige forums te lezen dat de meeste mensen denken dat de bomen tot in de hemel groeien. De "moet je kijken over 5 jaar is alles weer het dubbele" roepers zonder zakrekenmachien hebben de overhand.

In de NL huizenmarkt zit meer dan 50% aria fritta, want laten we wel wezen middenwoningkies in de randstad van over de 3ton euro, tis zo erg dat het lachwekkend is.

Helemaal mee eens, en nu niet vragen het te onderbouwen, gezond verstand is voldoende.

[t_captain]

HaseMike schreef op woensdag 05 november 2008 @ 17:07:
Ik begrijp de angst niet zo voor een dalende huizenmarkt :

- Als je wilt upgraden is een dalende markt interessant
- Als je in "hetzelfde" wilt blijven wonen op een andere plek maakt het niet uit
- Alleen als je wilt downgraden, of van koop naar huur gaat heb je een probleem

Upgraden : Je huis van zeg 350k is nu 250k, maar het huis wat je wilt hebben was 600k en nu 400k. Eerst had je 250k extra nodig en nu nog maar 150k.

[...]

In beginsel heb je gelijk. Maar de kosten koper veranderen dit plaatje toch een beetje.

Ik neem als voorbeeld een stel kopers die 5 jaar geleden een huis kochten van 350.000 kk. Ze hebben een volledige hypotheek van 380.000. In die 5 jaar hebben ze ongeveer 15.000 in een kapitaalverzekering gespaard. Nu willen ze naar een huis dat 5 jaar geleden 600.000 kostte.


scenario 1: stijging met 20%
De kopers bezitten een huis van 420k + kapitaalverzekering a 15k - hypotheek van 380k = 55.000 in de plus.
Hun nieuwe huis kost 720.000 en ze moeten dus ongeveer 785.000 financieren - 55.000 = 730.000. Staat in goede relatie met de waarde van het huis (executiewaarde 640.000; financiering a 115%)

scenario 2: daling van 20%
Het oude huis in nog maar 280.000 waard. Samen met de kapitaalverzekering en hypootheekschuld hebben de kopers dus een netto-schuld van 85.000 euro.
Willen ze het nieuwe huis kopen (480.000 + KK = 520.000), dan moeten ze dik 6 ton financieren tegen een onderpand van 480.000 in de vrije verkoop. Executiewaarde 430.000; financiering a 140%.

Dus ook de "upgraders" zijn in dit voorbeeld de dupe omdat hun mogelijkheden zijn verminderd.

[Oscar Mopperkont]

Gister bij Kassa trouwens een of andere hoogleraar woningmarkten en die zei dat er in Nederland geen sprake zou zijn van het klappen van een bubble, omdat die bubble er simpelweg niet is. In Spanje en Engeland is er wel sprake van harde dalingen, maar dat kwam door extreme stijgingen van meer dan 15% de jaren ervoor. Hier zijn de huizen de afgelopen jaren met zo'n 3% per jaar gestegen, dus er zit geen lucht in.

Bovendien was de situatie niet vergelijkbaar met situatie eind jaren 70 begin 80, omdat ook toen sprake was van extreme stijgingen de jaren ervoor en daar kwam nog eens bij dat de rente ineens bizar hard was opgelopen en daar is nu ook geen sprake van.

[n4m3l355]

Mij ontbreekt ook de totale gedachte gang om Spanje te kunnen vergelijken met Nederland. Als je kijkt in Spanje is massaal gebouwd terwijl er uberhaubt geen kopers voor zijn, nu het in Engeland even wat minder gaat zet deze trend zich direct door in landen waar Engeland altijd geinvesteerd heeft als vakantieland zijnde. Zij het Spanje maar ook noord-Italie.
En Engeland is eerder een opeenstapeling van problemen. Enerzijds toch wel de Sub-Prime die ook in Engeland speelde, maar ook een 'crisis' die toch wel even wat kraantjes dichtzet. Neem er dan nog eens een zwakker wordende Engelse pond is het niet echt een wonder dat men daar enige teruggang zal zien.

Als we dan kijken naar onze markt hebben we geen situatie dat men eerst bouwt alvorens ze verkocht zijn, kennen we geen sub-primes en is de crisis vrij betrekkelijk en merk je deze het sterkste in de financiele markt maar niet in de bouw-wereld (al pikt die graag een centje erbij van Bos).
Ik ben dan ook heel benieuwd naar 21 november wanneer CBS de maandcijfers over oktober publiceert. Tot nu toe is er veel gezegd maar weinig valt te staven met daadwerkelijke cijfers. En de overheid zelf laat zich er tot op heden niet over uit wat er daadwerkelijk gebeurd wat mij dan ook eerder doet denken dat zij nog even de kat uit de boom zitten te kijken zonder enige risico te lopen.

[JvS]

Oscar Mopperkont schreef op zondag 09 november 2008 @ 12:05:
Gister bij Kassa trouwens een of andere hoogleraar woningmarkten en die zei dat er in Nederland geen sprake zou zijn van het klappen van een bubble, omdat die bubble er simpelweg niet is. In Spanje en Engeland is er wel sprake van harde dalingen, maar dat kwam door extreme stijgingen van meer dan 15% de jaren ervoor. Hier zijn de huizen de afgelopen jaren met zo'n 3% per jaar gestegen, dus er zit geen lucht in.

Die extreme stijging hier is met name voor 2004 en dan helemaal in de jaren 90 ook gebeurd.

In Spanje is het alleen echt lucht die in de prijzen zit, omdat daar simpelweg geen huizentekort is. In Nederland zijn gewoon minder huizen beschikbaar en is dat een goede reden om hogere prijzen te hebben. Ik vind die twee markten ook moeilijk vergelijkbaar eerlijk gezegd.

[Verwijderd]

JvS schreef op zondag 09 november 2008 @ 13:29:
[...]
Die extreme stijging hier is met name voor 2004 en dan helemaal in de jaren 90 ook gebeurd.

In Spanje is het alleen echt lucht die in de prijzen zit, omdat daar simpelweg geen huizentekort is. In Nederland zijn gewoon minder huizen beschikbaar en is dat een goede reden om hogere prijzen te hebben. Ik vind die twee markten ook moeilijk vergelijkbaar eerlijk gezegd.

In Tokio was begin jaren 90 een veel grotere schaarste dan hier in Amsterdam. Toch halveerde de huizenprijzen.
Allemaal het gevolg van een te lage rente en dus een veel te grote geldgroei.

Ik verwacht dat er minstens 30% af gaat.

[JvS]

Maar die stijging was in Tokio ook wel iets heftiger dan in Nederland, ga ik even vanuit.

Ik verwacht ook wel een correctie overigens. Door de ontwikkelingen verwacht ik zelfs een daling van prijzen, maar 30% is wel heel extreem. Zolang mensen het kunnen betalen, kopen ze huizen.

[burne]

JvS schreef op zondag 09 november 2008 @ 15:35:
Maar die stijging was in Tokio ook wel iets heftiger dan in Nederland, ga ik even vanuit.

http://realestateassetagency.com/whytokyo.php

Onderaan de pagina.

[curry684]

Tjeerd schreef op donderdag 06 november 2008 @ 13:44:
Even nog een ander land om erbij te halen. Belgie heeft toch ook wel een vrij hoge bevolkingsdichtheid (350/km2 vs. 390 km/2 Nederland) en de prijzen zijn daar een stuk lager. Ik snap dat er geen HRA is en voor zover ik weet zijn er een hoop belastingvoordelen. Ook geen idee welke regel inkomen*n daar van toepassing is om je hypotheek te krijgen. Maar wat ik zag betaal je daar rond de 1000 euro per maand - wat het netto dus ook blijft? - om 250K te lenen. Voor dat bedrag zie ik al villa's staan in West Vlaanderen. Echt geen flauw idee hoe alle verder lasten/kosten daar zijn, maar zo op het eerste gezicht lijken de prijzen daar niet absurd te zijn. Zoveel verschillen de regeltjes tussen NL en Belgie toch niet dat het het prijsverschil verklaart? Of heeft voornamelijk de HRA de Nederlandse huizenmarkt verziekt?

'Verziekt' is een groot woord. In Nederland krijg je gewoon korting over de kop van je inkomen.

Als je buiten de steden kijkt in Nederland heb je voor 5 ton een leuke vrijstaande villa met leuk lapje grond erbij. Laten we even een 'multiplier' van 5 nemen die in deze prijsklasse goed gangbaar is, dan moet je 1 ton aan verzamelinkomen meebrengen om dat te kunnen financieren. Dat betekent dat je keihard in de 52% schaal kunt aftrekken, en je dus rente betaalt alsof het huis 245k heeft gekost. Ineens zakken je maandlasten van 2k+ naar die 1000 die je beschrijft.

Om je vraag dus te beantwoorden - ja, die astronomische verschillen komen doordat HRA je 42 of 52% korting geeft bij de 'opvallende' inkomens en huizen.

En dan heeft Belgie net als vele andere Europese landen nog niet eens een serieus woningtekort, wat Nederland wel heeft en wat de komende jaren alleen gaat toenemen. Vastgoedontwikkelaars vallen massaal onder bank- en verzekeringswezen (Fortis Vastgoed, Rabo, ING e.d. hebben allemaal een vastgoedtak), en houden door hun eigen achtergrond de hand een beetje op de knip. Resultaat is dat er de komende jaren 50k~60k woningen per jaar gebouwd gaan worden terwijl de norm al jaren op 100k ligt om het tekort op te lossen. De schaarste gaat dus alleen nog maar verder toenemen, en daarmee het hele 'wat de gek ervoor geeft' principe, een van de basisregels van hoe een kapitalistische economie functioneert. Imho ben je aardig naief als je denkt dat in die omstandigheden de woningmarkt kan 'crashen'. Corrigeren, sure, maar geen overcorrectie van tientallen procenten - die zou enkel gevolgd gaan door enorme stijgingen omdat de markt overspannen is tot er genoeg woonruimte is voor iedere jongere die gaat werken.

[n4m3l355]

Ik denk wat betreft de woning aanwas het nog wel meevalt. In 2007 waren er 93.000 woningen bijgebouwd. De eerste helft van dit jaar een kleine 43.000, het enigste wat nu wat tegenzit is met name in de lagere segmenten het even niet loopt. Ik merk daarintegen wel ondanks dat de verkoop tegenvalt dit de ontwikkelaar niet tegenhoud om door te ontwikkelen.

[_starbuck_]

curry684 schreef op zondag 09 november 2008 @ 16:08:
[...]
Imho ben je aardig naief als je denkt dat in die omstandigheden de woningmarkt kan 'crashen'.

Nog geen 30 jaar geleden was er ook een crash op de huizenmarkt. Ook toen was er een huizentekort.

[Ray]

_starbuck_ schreef op maandag 10 november 2008 @ 00:05:
[...]


Nog geen 30 jaar geleden was er ook een crash op de huizenmarkt. Ook toen was er een huizentekort.

yepz maar toen zat de rente ook > 10% wat nu absoluut niet het geval is (en vooralsnog ook niet te verwachten gezien de recente dalingen)

[Oscar Mopperkont]

JvS schreef op zondag 09 november 2008 @ 13:29:
[...]
Die extreme stijging hier is met name voor 2004 en dan helemaal in de jaren 90 ook gebeurd.

Stegen de prijzen toen >10% per jaar?

[Tjeerd]

Zoals wel duidelijk is, er wordt dus te weinig gebouwd in Nederland, zelfs met de beste wil.

Hebben we te weinig bouwbedrijven/mensen die het kunnen/willen bouwen? Zijn het de (te) strenge bouwregels? Ik hoor vaak dat als 1% van de Nederlandse grond zou worden opgeofferd aan grond, je die vol kunt zetten met vrijstaande huizen en het hele huizentekort opgelost is.

Kan me wel zo voorstellen dat nog veel harder bijbouwen in en om de Randstad - daar is het grootste tekort volgens mij - vele problemen met zich mee gaat brengen qua verkeer/drukte en belasting op het milieu.

[EXX]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 10 november 2008 @ 07:48:
[...]

Stegen de prijzen toen >10% per jaar?

Als ik deze grafiek bekijk wel:

[ Voor 44% gewijzigd door EXX op 10-11-2008 09:47 ]

[Goverman]

^^ hoe hard steeg de inflatie en de loonontwikkeling in diezelfde jaren??

[EXX]

Inflatiecijfers:

• 1996: 2
• 1997: 2,2
• 1998: 2,1
• 1999: 2,3
• 2000: 2,8
• 2001: 4,2
• 2002: 3,3
• 2003: 2,1
• 2004: 1,2
• 2005: 1,7
• 2006: 1,1
• 2007: 1,9

De loonontwikkeling 1996-2001 is te vinden in dit CBS rapport

In Limburg is de nood blijkbaar zo groot dat men huizen met erfpacht wil gaan verkopen.

[ Voor 49% gewijzigd door EXX op 10-11-2008 09:55 ]

[n4m3l355]

Ik vraag me af wat voor cijfers de hypotheker gebruikt aangezien bij CBS men aangeeft dat van 2000 naar 2008 slechts een stijging is van 13% bij eensgezinswoningen terwijl als ik de hypotheker moet geloven er een stijging was van 50%. Zeker als ik 13% afzet tegen de inflatie lijkt me CBS een stuk realistischer.
Wat overigens ook "niet klopt" is dat appartementen en eensgezinswoningen elkaar ontlopen qua stijgingspercentages. Volgens het CBS is hier namelijk geen sprake van.

Dat er in Limburg overigens sprake is van erfpacht in de toekomst is enkel een gedachtegang om goedkope woningen op de markt te zetten. Daar staat tegenover dat het nog maar de vraag is of dit uberhaubt gaat gebeuren aangezien grote gemeentes waar nu erfpacht is men dit langzaamaan probeert om te draaien.

[Pooh]

n4m3l355 schreef op maandag 10 november 2008 @ 10:16:
Ik vraag me af wat voor cijfers de hypotheker gebruikt aangezien bij CBS men aangeeft dat van 2000 naar 2008 slechts een stijging is van 13% bij eensgezinswoningen

Waar geeft men dat aan?

[EXX]

n4m3l355 schreef op maandag 10 november 2008 @ 10:16:
Ik vraag me af wat voor cijfers de hypotheker gebruikt...

Op de site van de hypotheker staat dat de gegevens zijn afkomstig van het Kadaster.

Dat er in Limburg overigens sprake is van erfpacht in de toekomst is enkel een gedachtegang om goedkope woningen op de markt te zetten. Daar staat tegenover dat het nog maar de vraag is of dit uberhaubt gaat gebeuren aangezien grote gemeentes waar nu erfpacht is men dit langzaamaan probeert om te draaien.

De gedachtengang is weer woningen verkopen. Omdat men de prijzen niet naar onder wil bijstellen, bedenkt men een constructie waarbij huizen schijnbaar goedkoper worden, maar de winst op peil blijft.

[Exirion]

EXX schreef op maandag 10 november 2008 @ 09:50:
In Limburg is de nood blijkbaar zo groot dat men huizen met erfpacht wil gaan verkopen.

Nog meer ruimte om dure huizen te financieren dus. Als we de hypotheekrenteaftrek al ter discussie stellen, wat vinden de critici hier dan wel niet van. Dit zal hoge prijzen alleen maar in de hand werken.

[Oscar Mopperkont]

Die cijfers van CBS en Hypotheker verschillen wel bizar veel. Kan het niet zijn dat er appels met peren worden vergeleken? Dat CBS heeft gemeten hoe de individuele objecten zich hebben ontwikkeld. Dus je volgt een huis gewoon voor X jaar en dat hypotheker sec kijkt naar de gemiddelde prijs van een appartement. Het uiteenlopen kan dan worden verklaard dat er gewoon veel dure appartementen op de markt zijn gekomen. In Amsterdam is dat bv waar. Daar zijn in centrum (veel te weinig overigens) appartementen bijgekomen door panden te splitsen. Aangezien we over Amsterdam hebben, zijn dit dure appartementen en daardoor gaat de transactieprijs van appartementen omhoog, zonder dat appartementen zelf duurder hoeven te worden.

@Exx: Ik zie het verband niet tussen het verkopen van huizen gelegend op erfpacht en een "nood" op de huizenmarkt. Hier wordt ingesprongen op het creeeren van betaalbare woningen. In jouw theorie kun je binnenkort voor een appel en een ei de grootste villa kopen (even gechargeerd gezegd ), dus zou dit plan volstrekt overbodig zijn.

[Tjeerd]

Ik hoorde van het weekend ook weer een bijzonder verhaal (...), dat er ook een "hoop" aantal (winkel)straten/panden zijn in Amsterdam waarvan de bovenste verdiepingen helemaal niet meer bereikbaar zijn. Dit omdat vaak de ingang/deur door de winkel op de begane grond wordt ingepikt/gesloopt om meer ruimte te maken. Dit zou ook vele honderden (duizenden?) bovenste verdiepingen van die panden onbereikbaar maken en dus een hoop lege woonruimte zijn die niet wordt benut. Of de vele goedkope huurwoningen nabij het centrum die worden onderverhuurd voor 1000 euro, terwijl de eigenaar maar 250 euro betaalt. Er wordt wat misbruik gemaakt volgens mij.

[ Voor 15% gewijzigd door Tjeerd op 10-11-2008 10:59 ]

[cowgirl]

Die stijging in de jaren 90 was er zeker wel. Mijn eerste huis kocht ik in '96 voor 239.000, dit heb ik in 2000 verkocht voor 432.500. Dat is in 4,5 jaar tijd bijna een verdubbeling!

[J2pc]

EXX schreef op maandag 10 november 2008 @ 09:27:
[...]
Als ik deze grafiek bekijk wel:

[afbeelding]

Leuk grafiekje, maar dit zegt niks over prijsstijging van individuele woningen.

Dit kan prima verklaart worden door bijvoorbeeld bouw van woningen in het bovensegment. Dure appartementen, grote eengezinswoningen met HR++ glas en de hele reut.

Je zou zelfs wel een theorie kunnen verzinnen waarbij oude huizen goedkoper worden, maar er dermate veel (dure) huizen gebouwd worden dat toch de gemiddelde prijs stijgt.

Disclaimer: bovenstaande is speculatief en niet op feiten onderbouwd. Enkel bedoeld om de 'waarde' van zo'n grafiek in perspectief te zetten

There's lies, damn lies and statistics.

cowgirl schreef op maandag 10 november 2008 @ 10:59:
Die stijging in de jaren 90 was er zeker wel. Mijn eerste huis kocht ik in '96 voor 239.000, dit heb ik in 2000 verkocht voor 432.500. Dat is in 4,5 jaar tijd bijna een verdubbeling!

Hmm, niks aan verbouwd? Geen waardervermeerdering door nieuwe keuken, dakkapel, buurt / ligging beter geworden? Of gewoon erg goedkoop gekocht en (te) duur verkocht? Nieuwbouw? Meerdere mogelijkheden voor dit scenario. Er zal vast een reden zijn voor zo'n hoge stijging.
Verder is 1 huis niet representatief voor alle huizen natuurlijk. Net zoals die paar huizen waarbij de (wellicht veel te hoge) vraagprijs 13% gedaald is niet representatief zijn voor de rest.

Wil je een echt inzicht krijgen, dan kun je alleen maar kijken naar de ontwikkeling van de verkoopprijs per pand, en dan nog gecorrigeerd met verbouwingen etc. En die nuance/uitleg mis je (erg) vaak.

[ Voor 33% gewijzigd door J2pc op 10-11-2008 11:08 ]

[Oscar Mopperkont]

cowgirl schreef op maandag 10 november 2008 @ 10:59:
Die stijging in de jaren 90 was er zeker wel. Mijn eerste huis kocht ik in '96 voor 239.000, dit heb ik in 2000 verkocht voor 432.500. Dat is in 4,5 jaar tijd bijna een verdubbeling!

Zonder dat je iets aan je huis hebt gedaan? Mooie stijging dan! Maar goed, dan heb je nog n=1

[EXX]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 10 november 2008 @ 10:47:
@Exx: Ik zie het verband niet tussen het verkopen van huizen gelegend op erfpacht en een "nood" op de huizenmarkt. Hier wordt ingesprongen op het creeeren van betaalbare woningen.

Ik denk eerder dat het komt omdat de markt in Limburg muurvast zit. Dat komt niet alleen door de kredietcrisis, maar ook door de bevolkingskrimp / vergrijzing. De vraag naar eengezinswoningen neemt daardoor af, de senioren willen vrijwel allemaal naar een appartement en zetten hun bestaande woning te koop waardoor er dus veel aanbod onstaat. De prijzen stonden al onder druk voordat de kredietcrisis in alle hevigheid losbarste.

De OG handel is helemaal niet begaan met de koper. Ze willen alleen maar zoveel mogelijk poen verdienen. Nu ze met hun waar blijven zitten bedenken ze allerlei methodes om de huizen aan de man te brengen zonder dat ze winst moeten inleveren.

In jouw theorie kun je binnenkort voor een appel en een ei de grootste villa kopen (even gechargeerd gezegd ), dus zou dit plan volstrekt overbodig zijn.

LOL, that would be the day

[ Voor 3% gewijzigd door EXX op 10-11-2008 11:12 ]

[Maasluip]

EXX schreef op maandag 10 november 2008 @ 11:09:
[...]

Ik denk eerder dat het komt omdat de markt in Limburg muurvast zit. Dat komt niet alleen door de kredietcrisis, maar ook door de bevolkingskrimp / vergrijzing. De vraag naar eengezinswoningen neemt daardoor af, de senioren willen vrijwel allemaal naar een appartement en zetten hun bestaande woning te koop waardoor er dus veel aanbod onstaat. De prijzen stonden al onder druk voordat de kredietcrisis in alle hevigheid losbarste.

Nou, ik help het je hopen. Maar bij ons in het dorp zijn ze wel bezig een nieuwe wijk uit de grond te stampen.

Goed, 30% van de woningen staat nog te koop (wat ik eerlijk gezegd niet verwacht had, want tot een jaar geleden was ik zelf nog in de markt voor een woning, maar ze waren "alleen voor starters"), maar als je nog nieuwe woningen bouwt dan lijkt de markt nog niet muurvast te zitten.

Overigens zijn er de afgelopen twee jaar ook drie appartementencomplexen gebouwd, in totaal denk ik 100-150 appartementen.

[ Voor 6% gewijzigd door Maasluip op 10-11-2008 11:41 ]

[ajhaverkamp]

Tjeerd schreef op maandag 10 november 2008 @ 10:58:
Ik hoorde van het weekend ook weer een bijzonder verhaal (...), dat er ook een "hoop" aantal (winkel)straten/panden zijn in Amsterdam waarvan de bovenste verdiepingen helemaal niet meer bereikbaar zijn. Dit omdat vaak de ingang/deur door de winkel op de begane grond wordt ingepikt/gesloopt om meer ruimte te maken. Dit zou ook vele honderden (duizenden?) bovenste verdiepingen van die panden onbereikbaar maken en dus een hoop lege woonruimte zijn die niet wordt benut.

Verhaal klopt (link), "mijn" stadsdeel/werkgever probeert er wat aan te doen. Echter zijn heel veel van die winkelpanden in handen van buitenlandse vastgoedondernemers (denk aan bv Egypte). Los van alle bouwtechnische problemen geeft dat veel "uitdagingen" qua communicatie. Nu worden veel verdiepingen gebruikt als opslag/kantine voor de winkels omdat ze daarvoor geen trappenhuis aan de etalagekant nodig hebben. Het oude trappenhuis is weggebroken (ook al was het soms een monument) en dat wordt bij de etalage getrokken. Dan moet dus achter de panden een opgang gemaakt wordt, benaderbaar via een steeg, echter moet deze de gevels aan de achterzijde volgen die doorgaans niet echt op 1 lijn zitten. (Helaas kan ik voor jullie geen link naar de kadastrale kaarten geven, deze zijn publiekelijk niet toegankelijk. Ook is het lastig ivm vluchtwegen voor de brandveiligheid.

Wat betreft illegale onderhuur, hiervoor bestaat project zoeklicht.

De gemeente probeert dus wel degelijk om hier wat aan te doen. Signaleren is 1 ding, aanpakken is een ander ding.

[Oscar Mopperkont]

EXX schreef op maandag 10 november 2008 @ 11:09:
Ik denk eerder dat het komt omdat de markt in Limburg muurvast zit. Dat komt niet alleen door de kredietcrisis, maar ook door de bevolkingskrimp / vergrijzing. De vraag naar eengezinswoningen neemt daardoor af, de senioren willen vrijwel allemaal naar een appartement en zetten hun bestaande woning te koop waardoor er dus veel aanbod onstaat. De prijzen stonden al onder druk voordat de kredietcrisis in alle hevigheid losbarste.

De OG handel is helemaal niet begaan met de koper. Ze willen alleen maar zoveel mogelijk poen verdienen. Nu ze met hun waar blijven zitten bedenken ze allerlei methodes om de huizen aan de man te brengen zonder dat ze winst moeten inleveren.

De markt in heel Nederland zit nu op slot. Door de kredietcrisis en doordat er partijen zijn die gaan zeggen dat de overdrachtsbelasting tijdelijk omlaag moet. Dus je bent wel gek nu te kopen als dat misschien nog voorbij komt. Kun je beter wachten op zekerheid.

Maar wat je zegt, de markt zit op slot. Dat is iets anders dan een knappende bel natuurlijk.

[EXX]

Maasluip schreef op maandag 10 november 2008 @ 11:37:
[...]
Nou, ik help het je hopen. Maar bij ons in het dorp zijn ze wel bezig een nieuwe wijk uit de grond te stampen.

Goed, 30% van de woningen staat nog te koop (wat ik eerlijk gezegd niet verwacht had, want tot een jaar geleden was ik zelf nog in de markt voor een woning, maar ze waren "alleen voor starters"), maar als je nog nieuwe woningen bouwt dan lijkt de markt nog niet muurvast te zitten.

Overigens zijn er de afgelopen twee jaar ook drie appartementencomplexen gebouwd, in totaal denk ik 100-150 appartementen.

Veel projecten stammen nog uit vroeger tijden. Ze worden weliswaar nu gebouwd,maar een project wordt ruim van te voren in gang gezet.

Appartementen is een ander verhaal. Door de vergrijzing populair.

[Jiriki]

Er zijn net nog twee huizen verkocht bij mij een straat verder, één voor 1,25 en een ander voor 995. Zo heel erg op slot zit het blijkbaar nog niet.

Ja, er zijn altijd mensen die hopen binnenkort wel een groter huis te kunnen kopen en dus zeggen te wachten, maar dat is als wachten op de volgende snellere processor, dat soort mensen wacht hun hele leven.

[cowgirl]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 10 november 2008 @ 11:08:
[...]

Zonder dat je iets aan je huis hebt gedaan? Mooie stijging dan! Maar goed, dan heb je nog n=1

Nope. Niets aan verbouwd. Het enige wat we hebben gedaan is de tuin aangelegd. Inderdaad wel vrij goedkoop gekocht, er werd een hele wijk (140 woningen, geen nieuwbouw) tegelijk verkocht. Die stijging gold dan ook voor de hele wijk, heck eigenlijk heb ik zelfs 'te weinig' gekregen omdat ik onder tijdsdruk kwam. De makelaar wilde het nog 20000 duurder in de markt zetten.

Ook als ik bij het kadaster kijk is de stijging in die periode bijna zo hoog (68,2%).

[Atomsk]

Exirion schreef op maandag 10 november 2008 @ 10:39:
[...]

Nog meer ruimte om dure huizen te financieren dus. Als we de hypotheekrenteaftrek al ter discussie stellen, wat vinden de critici hier dan wel niet van. Dit zal hoge prijzen alleen maar in de hand werken.

Koophuizen veranderen zo steeds meer in huurwoningen, want zonder grond en met een aflossingsvrije hypotheek wordt een huis nooit echt van jezelf.

[Verwijderd]

"...
Bouw krijgt komende jaren harde klappen

DEN HAAG - De bouw van nieuwbouwwoningen zal de komende twee jaar met bijna 20 procent afnemen. Dat stelt het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) maandag in een tussentijdse raming.
...
Wat vooral maakt dat de Nederlandse huizenmarkt naar alle waarschijnlijkheid niet zal instorten is dat in Nederland tegenwoordig gebouwd wordt op vraag en niet meer op voorraad..."

Bron: http://www.nu.nl/news/183..._jaren_harde_klappen.html


Goed voor de huiseigenaren onder ons

[Spotmatic]

Wat maar aangeeft dat de NL'se woningmarkt niet te vergelijken is met de omliggende landen. Berichten als deze laten mij wel geloven dat de kern van de woningmarkt grotendeels intact zal blijven. De klappen vallen hoogstwaarschijnlijk vooral aan de bovenkant van de markt.

Edit: Ik zag vanochtend in het voorbijgaan op TV een Engels huizenprogramma en het is verbazingwekkend hoe duur die woningen daar zijn. Ik zag bedragen van 1,4 miljoen euro voorbij komen voor wat ik toch vrij eenvoudige huizen vind... Geen wonder dat de markt daar ingestort is.

[ Voor 34% gewijzigd door Spotmatic op 10-11-2008 13:34 ]

[Exirion]

Spotmatic schreef op maandag 10 november 2008 @ 13:28:
De klappen vallen hoogstwaarschijnlijk vooral aan de bovenkant van de markt.

En ook dat zal maar een tijdelijk effect zijn. Zodra de prijzen een tijdje stilgestaan hebben en de kredietmarkt/economie weer aantrekt dan zal het wel weer loslopen. Als er wel dalingen komen dan verwacht echt niet dat je ineens een huis voor meer dan 20% minder geld kunt kopen, ook al zijn er mensen die daar met smart op zitten te wachten.

[Rukapul]

Spotmatic schreef op maandag 10 november 2008 @ 13:28:
Wat maar aangeeft dat de NL'se woningmarkt niet te vergelijken is met de omliggende landen. Berichten als deze laten mij wel geloven dat de kern van de woningmarkt grotendeels intact zal blijven. De klappen vallen hoogstwaarschijnlijk vooral aan de bovenkant van de markt.

Edit: Ik zag vanochtend in het voorbijgaan op TV een Engels huizenprogramma en het is verbazingwekkend hoe duur die woningen daar zijn. Ik zag bedragen van 1,4 miljoen euro voorbij komen voor wat ik toch vrij eenvoudige huizen vind... Geen wonder dat de markt daar ingestort is.

Dat programma op SBS6 met Phil en Kirsty als makelaars? De afleveringen in dat programma zijn al een paar jaar oud en illustreren precies de Engelse huizenbubble met hun 'good investment', 'need to act fast', 'one and a half years ago this house did 20% less', opmerkingen.

De aflevering van gisteren was ook wel weer veelzeggend. Een huis in Londen met een woonoppervlak van ca 140m2 voor boven de miljoen euro... Daarbij moet wel meegenomen worden dat het prijspijl in GB sowieso hoger ligt en een een op een vergelijking niet mogelijk is.

Ik zou graag een followup zien van dit programma met de huidige situatie.

[ Voor 5% gewijzigd door Rukapul op 10-11-2008 13:46 ]

[Slasher]

Exirion schreef op maandag 10 november 2008 @ 13:35:
Als er wel dalingen komen dan verwacht echt niet dat je ineens een huis voor meer dan 20% minder geld kunt kopen, ook al zijn er mensen die daar met smart op zitten te wachten.

Ik snap niet goed waarom mensen daar met smart op zitten te wachten. Als dit gebeurt dan gaat het economisch niet echt goed in NL. En alsof mensen die nu geen huis kunnen kopen dan opeens wel iets kunnen kopen? Ik betwijfel het ten zeerste.

[Exirion]

Slasher schreef op maandag 10 november 2008 @ 14:02:
En alsof mensen die nu geen huis kunnen kopen dan opeens wel iets kunnen kopen? Ik betwijfel het ten zeerste.

Illusies, illusies... wie is er niet groot mee geworden

[EXX]

Slasher schreef op maandag 10 november 2008 @ 14:02:Ik snap niet goed waarom mensen daar met smart op zitten te wachten. Als dit gebeurt dan gaat het economisch niet echt goed in NL. En alsof mensen die nu geen huis kunnen kopen dan opeens wel iets kunnen kopen? Ik betwijfel het ten zeerste.

Dat zal ook niet het geval zijn. Als de huizenprijzen omlaag gaan, houdt dat zeer waarschijnlijk verband met een algehele economische achteruitgang. Wel is het zo dat mensen die nu wel kunnen kopen, straks in zo een situatie hetzelfde goedkoper kunnen kopen. Spaargeld wordt meer waard.

IMHO komt die economische achteruitgang er wel aan. DNB president Wellink is een van de weinigen in Nederland die dat ook hardop durft te zeggen. Als je de weblog van prof. Nouriel Roubini leest gaat het echt de verkeerde kant op. De Nederlandse economie mag er nu dan beter voorstaan dan de buren, we zijn een open handelseconomie. Gaat het slecht bij de buren, gaat het uiteindelijk ook slecht hier.

[Verwijderd]

EXX schreef op maandag 10 november 2008 @ 14:24:
[...]
Dat zal ook niet het geval zijn. Als de huizenprijzen omlaag gaan, houdt dat zeer waarschijnlijk verband met een algehele economische achteruitgang. Wel is het zo dat mensen die nu wel kunnen kopen, straks in zo een situatie hetzelfde goedkoper kunnen kopen. Spaargeld wordt meer waard.

IMHO komt die economische achteruitgang er wel aan. DNB president Wellink is een van de weinigen in Nederland die dat ook hardop durft te zeggen. Als je de weblog van prof. Nouriel Roubini leest gaat het echt de verkeerde kant op. De Nederlandse economie mag er nu dan beter voorstaan dan de buren, we zijn een open handelseconomie. Gaat het slecht bij de buren, gaat het uiteindelijk ook slecht hier.

Ik vind dat je een sterke bijdrage levert.

De huizenprijzen zijn hier de afgelopen 10 jaar verdubbeld en de aflopen 30 jaar 5x over de kopgegaan.

De overheid zal straks veel jonge mensen moeten helpen met hun hypotheek.

[Exirion]

Verwijderd schreef op maandag 10 november 2008 @ 18:10:
Ik vind dat je een sterke bijdrage levert.

De huizenprijzen zijn hier de afgelopen 10 jaar verdubbeld en de aflopen 30 jaar 5x over de kopgegaan.

Kom je weer met halve waarheden aanzetten.

In de afgelopen 10 jaar was de inflatie grofweg 35%. Corrigeer je 'verdubbeling' daar even mee, dan hou je maar de helft effectieve stijging over. Verder is er in 30 jaar grofweg 100% inflatie, of zelfs wat meer. Van die 5x over de kop blijft dan ook een stuk minder over. Neem de fors gedaalde rente even mee (13% hypotheekrente begin jaren 80) en dan is het totale plaatje een stuk minder ongunstig dan jij zo graag wil geloven. Als je de woonkosten afzet tegen het inkomen, dan is er eigenlijk niet zo gek veel veranderd.