Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[HaseMike]

Bonsaiboom schreef op vrijdag 19 augustus 2011 @ 11:57:
Verder vind ik het verhaal over Duitsland, iets dat ik ergens wel wat overwogen heb, erg verhelderend. Zeker dat een oud huis daar significant minder waard is, dat wist ik niet.

Geloof het van iemand die 7 jaar in Duitsland woont en recent zijn huis verkocht heeft : Winst maak je niet maar groot verlies ook niet. Huizen schrijven niet af in 30 jaar naar 0, als je ze goed bijhoudt blijft de waarde redelijk intact. Makelaars en banken schrijven huizen af met 1% per jaar, dus in 100 jaar.

Waardebepaling huizen werkt als volgt:
- Huidige grondprijs, dit wordt apart gehouden
- Huidige nieuwbouw kosten van het huis minus de 1% per jaar regel
- Markt factor

Dus stel 700m2 van 90 Euro = 63.000 Euro
Huis van 20 jaar oud zeg 200m2, nieuwbouwkosten nu 275.000. 80% daarvan = 220.000
Markfactor is natuurlijk afhankelijk van de ligging, zeg in een aardige plaats maar niets bijzonders: 0,85

Maakt : 63.000 + (0,85x220.000) = 250.000 Verkoop waarde. Je kan dan inzetten op 265.000

Zelf een huis gekocht van 360.000, na 7 jaar verkocht voor 350.000. Volgens mijn collega hier die in duitsland heeft gewoond zou er in 7 jaar echter al 7/30 van de waarde zijn verloren oftwel : 84.000 Euro. Dan had mijn huis dus niet meer opgebracht dan 275.000.... Overigens in die 7 jaar precies 10.000 Euro Eigenheimzulage gehad dus netto gelijk gespeeld.

Zonder te willen pochen puur voor het vergelijk met NL: Bouw nu een huis op 2500m2 grond, huis heeft 400m2 woonruimte. Kosten inclusief alles zoals Vloer-, wand- bedekking, keukens, badkamers, tuin, terassen, inbouwverlichting, en 240meter hekwerk +/- 670k.

[ Voor 7% gewijzigd door HaseMike op 19-08-2011 14:40 ]

[Verwijderd]

Huizen van 30 jaar oud kosten buiten de toplocaties in de grote steden weinig meer in Duitsland. Bijvoorbeeld deze, vlak over de grens met Nederland, bouwjaar 1980 op 2000(!) m² grond voor 85.000 euro. Alleen de grond a 30 - 50 euro per m² zou tegenwoordig 60.000 - 100.000 waard zijn. Het huis zelf is dus al afgeschreven na 30 jaar.

Nog oudere huizen gaan voor nog minder weg, bijvoorbeeld deze voor 65.000 euro of deze voor 62.000 euro op 1500 m² grond.

Er is niets mis met wonen in Duitsland als van rust en ruimte houdt en in dikke auto's wil rijden. Je moet er alleen rekening mee houden dat je iets financiert wat in waarde daalt en niet zoals in Nederland (tot een paar jaar geleden in ieder geval) z'n waarde behield of zelfs in waarde toenam.

Volgens de Duitse media is de prognose op de lange termijn voor Duitsland dat huizen nog weer minder waard zullen worden door vergrijzing en bevolkingskrimp behalve weer die paar toplocaties in grote steden zoals Hamburg of Frankfurt.

[HaseMike]

@rockzo : Oostfriesland tuurlijk krijg je daar oude rommel voor weinig. Ik kan je dezelfde troep diep in de voormalige DDR laten zien voor nog stukken minder. Echter ruime huizen met luxe die in goede staat worden gehouden, buiten de 3e wereld delen van houden gewoon hun waarde. Zie mijn eigen ervaring.

Jou ideeën over de huizenmarkt in D zijn gebaseerd op oude, slecht onderhouden, rommel in achterstandsgebieden. Ietwat meer realiteitszin zou op zijn plaats zijn.

Om rockzo de mond te snoeren : deze deze deze deze deze deze b.v.

[ Voor 72% gewijzigd door HaseMike op 19-08-2011 18:07 ]

[Verwijderd]

HaseMike schreef op vrijdag 19 augustus 2011 @ 18:02:

Om rockzo de mond te snoeren : deze deze deze deze deze deze b.v.

Deze huizen zijn net zo representatief voor Duitsland als Wassenaar dat voor Nederland is.

[Roenie]

Allemaal leuk en aardig die discussie over huizen in Duitsland, maar het is wel heel beperkt tot de prijs en het aantal meters dat je er voor krijgt. Verhuizen naar een ander land vergt aanpassingsvermogen en allerlei bijkomende (administratieve) zaken. Dat moet je ook maar net willen.

Bij de meeste keuzes in het leven zijn cijfers slechts één van de aspecten. Er zijn zoveel meer overwegingen die spelen. Je kunt niet alles 'doodbecijferen' en op basis daarvan kiezen. Het gaat om persoonlijke keuzes waarbij iedereen zijn eigen wensenlijstje heeft.

Edit: met MBV hieronder

[ Voor 5% gewijzigd door Roenie op 19-08-2011 19:37 ]

[MBV]

Mag het weer over Nederland gaan?

[Verwijderd]

MBV schreef op vrijdag 19 augustus 2011 @ 19:19:
Mag het weer over Nederland gaan?

Ja, de huizenprijzen dalen hier volgend jaar en het jaar erna ook. Nu een huis kopen is pulling money down the drain.

[foppe-jan]

Verwijderd schreef op vrijdag 19 augustus 2011 @ 20:31:
[...]

Ja, de huizenprijzen dalen hier volgend jaar en het jaar erna ook. Nu een huis kopen is pulling money down the drain.

offtopic:
je bedoelt pouring. Net zoals dat het buiten regent dat het giet.

[odysseus]

Verwijderd schreef op vrijdag 19 augustus 2011 @ 20:31:
[...]

Ja, de huizenprijzen dalen hier volgend jaar en het jaar erna ook. Nu een huis kopen is pulling money down the drain.

Het feit dat de prijs daalt, maakt het nog geen economisch slechte keuze om nu een huis te kopen. Stel dat je verwacht dat de inflatie de aankomende tien jaar gemiddeld gaat toenemen. Dan zou je kunnen verwachten dat de huizenprijzen uitgedrukt in euro's stabiliseren of omhoog gaan, omdat de koopkracht van een euro bij inflatie afneemt. Daarnaast zou een hogere inflatie waarschijnlijk voor hogere rente en dus duurdere hypotheken zorgen. Nu een huis kopen dat de eerste paar jaar licht in prijs daalt is een stuk goedkoper dan over een paar jaar een 10% goedkoper huis kopen tegen een twee keer zo hoge rente .

Natuurlijk kan er een paar jaar inflatie zijn zonder dat dat zich in stijgende huizenprijzen vertaalt - en natuurlijk kunnen de rentes tijdelijk laag blijven terwijl de inflatie hoog is, maar er is een redelijke kans dat kopen in een dalende markt financieel gezien een prima idee is .

[Roenie]

Verwijderd schreef op vrijdag 19 augustus 2011 @ 20:31:
[...]
Ja, de huizenprijzen dalen hier volgend jaar en het jaar erna ook. Nu een huis kopen is pulling money down the drain.

Hoe weet je dat?

[HaseMike]

Verwijderd schreef op vrijdag 19 augustus 2011 @ 18:15:
Deze huizen zijn net zo representatief voor Duitsland als Wassenaar dat voor Nederland is.

Slot opmerking dan: Die huizen die jij eruit haalt zijn net zo representatief voor Duitsland als Noord oost groningen dat voor Nederland is... Als je de moeite zou nemen om de links te bekijken zitten daar plaatsen in als Oldenburg, wat gewoon een provincie stad is.

Rockzo, jij hebt in Duitsland gewoond zonder een koophuis met mensen om je heen die ook geen huis hadden, ik woon hier jaren met ondertussen 2 huizen met bergen mensen om mij heen die ook huizen hebben en ze kopen en verkopen, 1 van mijn vrienden is makelaar. En ik gaf je voorbeelden te over in diverse plaatsen die niets maar dan ook niets met de top van Duitsland te maken hebben, ik gaf je bronnen van statistieken, voorbeelden van huizen enz. Waarom moet je perse je gelijk zien te halen door feiten te verdraaien en met uitzonderlijke voorbeelden te komen ? Daarmee geef je meelezers hier een compleet verkeerd en verdraaid beeld. Maar goed over en uit, het sop is de kool niet waard.

[ Voor 33% gewijzigd door HaseMike op 20-08-2011 07:19 ]

[Roenie]

Kantoorruimte wordt verbouwd tot studentenkamers of appartementencomplexen:

Meer dan honderdduizend vierkante meter kantoorruimte heeft in de eerste helft van 2011 een andere bestemming gekregen, vooral in Amsterdam. (...) Amsterdam nam het gros voor zijn rekening met 97 duizend vierkante meter aan kantoorruimte die werd verbouwd tot studentenkamers of appartementencomplexen.

Zie: http://www.nu.nl/economie...rruimte-van-markt-af.html

[nare man]

Roenie schreef op zaterdag 20 augustus 2011 @ 00:14:
[...]
Hoe weet je dat?

Trolls have infinite knowledge. Niet het kopen van een huis, maar het reageren op davidgilmour is pouring energy down the drain.

[ Voor 22% gewijzigd door nare man op 20-08-2011 10:13 ]

[Roenie]

nare man schreef op zaterdag 20 augustus 2011 @ 10:12:
Trolls have infinite knowledge. Niet het kopen van een huis, maar het reageren op davidgilmour is pouring energy down the drain.

Weet ik ook eigenlijk wel, ik had alleen de hoop (tegen beter weten in) dat davidgilmour ons zou kunnen verblijden met wat onderbouwing. Het blijven nu losse statements waar we eigenlijk niets mee kunnen.

[Verwijderd]

HaseMike schreef op zaterdag 20 augustus 2011 @ 07:14:
Slot opmerking dan:

Het lijkt er meer op dat je naar een bevestiging zoekt om je eigen gemaakte keuze om naar Duitsland te verhuizen te rechtvaardigen en daarom niet wilt inzien dat er ook nadelen zitten aan in Duitsland te kopen.

De algemene tendens in Duitsland is al jaren licht dalende prijzen en de prognose voor de komende decennia is verder dalende prijzen door de vergrijzing en bevolkingskrimp. We zien het op termijn wel of je gelijk hebt gekregen dat Duitse huizen hun waarde behouden.

[Roenie]

Verwijderd schreef op zaterdag 20 augustus 2011 @ 10:23:
Het lijkt er meer op dat je naar een bevestiging zoekt om je eigen gemaakte keuze om naar Duitsland te verhuizen te rechtvaardigen en daarom niet wilt inzien dat er ook nadelen zitten aan in Duitsland te kopen....

Zoiets: Wikipedia: Cognitive dissonance

[evleerdam]

Weer terug naar Nederland:

Ik was enkele weken geleden bij een open huizendag in Haarlem. Vijf huizen bezocht en bij drie huizen weet ik vrijwel zeker dat wij de enige bezoekers waren.

Op 3 september is de volgende open huizen dag er al en sommige van deze 5 huizen doen weer mee. Aangezien ze niet lager zijn gaan zitten met de vraagprijs lijkt het mij dat er niet veel meer interesse zal zijn.

Is dit normaal?

[Roet]

Ja. Mensen laten vaak liever hun huis een jaar of 2 te koop staan dan dat ze dalen in prijs. Misschien hebben ze wel helemaal geen haast met de verkoop? Je hebt maar 1 koper nodig die het er voor over heeft en je bent klaar. Als je het alleen kunt veroorloven om te verhuizen als je het huis voor een bepaalde prijs verkoopt, ga je niet zo snel in prijs dalen. Jij kijkt misschien meer met een kopersbril, maar vanuit de verkoper gezien zijn er genoeg redenen te verzinnen.

[ Voor 36% gewijzigd door Roet op 21-08-2011 15:39 ]

[evleerdam]

Ok, dat ze niet zo snel in prijs gaan zakken snap ik wel.

Maar als er 1 maand eerder niemand bij je huis kwam kijken, waarom doe je dan nu weer mee aan de open dag?

Daarnaast, is het normaal dat er zo weinig mensen komen kijken bij een open huizen dag?

[Bartjuh]

Roet schreef op zondag 21 augustus 2011 @ 15:33:
Ja. Mensen laten vaak liever hun huis een jaar of 2 te koop staan dan dat ze dalen in prijs. Misschien hebben ze wel helemaal geen haast met de verkoop? Je hebt maar 1 koper nodig die het er voor over heeft en je bent klaar. Als je het alleen kunt veroorloven om te verhuizen als je het huis voor een bepaalde prijs verkoopt, ga je niet zo snel in prijs dalen. Jij kijkt misschien meer met een kopersbril, maar vanuit de verkoper gezien zijn er genoeg redenen te verzinnen.

Precies, dat is er ook nu aan de hand denk ik. Maar ik denk dat het wel gaat veranderen zodra de recessie/depressie daadwerkelijk gevoeld gaat worden door de mensen. Als er veel ontslagen vallen dan moeten ze de huizen wel kwijt. Dat is de enige reden dat het nog niet sterk gedaald is hier. De VS, Ierse, Engelse, en Spaanse huizenmarkten zijn allen ingestort omdat het gepaard ging met sterk oplopende werkeloosheid. Dat hebben wij hier niet echt gehad.

[foppe-jan]

evleerdam schreef op zondag 21 augustus 2011 @ 15:51:

Maar als er 1 maand eerder niemand bij je huis kwam kijken, waarom doe je dan nu weer mee aan de open dag?

Daarnaast, is het normaal dat er zo weinig mensen komen kijken bij een open huizen dag?

Dat heet "wanhoop" (Soms moeten makelaars quasi-verplicht meedoen aan open dagen omdat de NVM dat wil)
maar idd, weinig volume tegenwoordig.

[ Voor 11% gewijzigd door foppe-jan op 21-08-2011 16:13 ]

[Roet]

evleerdam schreef op zondag 21 augustus 2011 @ 15:51:
Ok, dat ze niet zo snel in prijs gaan zakken snap ik wel.

Maar als er 1 maand eerder niemand bij je huis kwam kijken, waarom doe je dan nu weer mee aan de open dag?

Daarnaast, is het normaal dat er zo weinig mensen komen kijken bij een open huizen dag?

Er komen de laatste tijd wel een stuk minder mensen, dat klopt. Maar ik zou als verkoper ook niet zomaar de handdoek in de ring gooien als er een keertje een slechte opkomst is. Je kunt je ook afvragen waarom je het niet zou doen?

[Verwijderd]

Bartjuh schreef op zondag 21 augustus 2011 @ 15:54:
[...]

Precies, dat is er ook nu aan de hand denk ik. Maar ik denk dat het wel gaat veranderen zodra de recessie/depressie daadwerkelijk gevoeld gaat worden door de mensen. Als er veel ontslagen vallen dan moeten ze de huizen wel kwijt. Dat is de enige reden dat het nog niet sterk gedaald is hier. De VS, Ierse, Engelse, en Spaanse huizenmarkten zijn allen ingestort omdat het gepaard ging met sterk oplopende werkeloosheid. Dat hebben wij hier niet echt gehad.

ja klopt, mensen hebben niet echt een serieuze prikkel om hun vraagprijs te minderen.
Dat komt a) omdat een hele generatie is opgevoed met alleen maar stijgende prijzen en b) de overheid zich flink inmengt in de marktwerking met allerlei regelgeving en subsidies. Vooral dat laatste is stukken minder in de andere landen, vandaar dat de marktwerking sneller zichtbaar is.

[Arnout]

evleerdam schreef op zondag 21 augustus 2011 @ 15:51:
Daarnaast, is het normaal dat er zo weinig mensen komen kijken bij een open huizen dag?

Dat was zeker een lokale openhuizendag, of van maar 1 makelaar... tjah en zeker midden in de zomervakantie komen er weinig mensen.

De enige landelijke openhuizendagen zijn die van de NVM in april en oktober.

[evleerdam]

Inderdaad van enkele makelaars, in september van maar 1 makelaar.

In de zomer wordt toch juist meer verkocht? Voor mij zijn deze open dagen wel handig, kan op 1 dag een aantal huizen bekijken die me bevallen. Verbaas me er dan ook over dat er zo weinig belangstelling is.

[Istrilyin]

Roet schreef op zondag 21 augustus 2011 @ 15:33:
Ja. Mensen laten vaak liever hun huis een jaar of 2 te koop staan dan dat ze dalen in prijs. Misschien hebben ze wel helemaal geen haast met de verkoop? Je hebt maar 1 koper nodig die het er voor over heeft en je bent klaar. ......

Doet me denken aan dat verhaal van die jongen die bekers sinasappelsap verkocht voor 250 dollar per glas: "ja maar ik hoef er maar 1 te verkopen en ik heb m'n kosten eruit!".

In feite is het aantal te koop staande huizen voldoende om in te zien wat er gaat gebeuren in de nabije toekomst. Voor mij dan. Natuurlijk blijft de discussie doordraaien, de hele kronkelweg naar beneden.

Zodra inflatie inzet, gaan rentes i.h.a. omhoog trouwens. En de salarissen pas later. Als geld elk jaar 10% minder waard wordt, dan kun je beter goud kopen dan het aan iemand uitlenen voor 5% per jaar, nietwaar... Dus het begin van een periode met hoge inflatie is een goed instapmoment. Als je niet alles hoeft te financieren tenminste.

[Verwijderd]

Bartjuh schreef op zondag 21 augustus 2011 @ 15:54:
[...]

Precies, dat is er ook nu aan de hand denk ik. Maar ik denk dat het wel gaat veranderen zodra de recessie/depressie daadwerkelijk gevoeld gaat worden door de mensen. Als er veel ontslagen vallen dan moeten ze de huizen wel kwijt. Dat is de enige reden dat het nog niet sterk gedaald is hier. De VS, Ierse, Engelse, en Spaanse huizenmarkten zijn allen ingestort omdat het gepaard ging met sterk oplopende werkeloosheid. Dat hebben wij hier niet echt gehad.

Nog niet. Een tweede dip gaan we ook hier hard voelen.

[Cobb]

Ik weet het niet, het zou ook kunnen dat in die landen er meer koopwoningen bewoond werden door de nieuwe werklozen en dat het in Nederland wellicht meer huurders betreffen.

[nare man]

Dat zou heel goed kunnen. Zeker in de VS zijn natuurlijk veel subprime-hypotheken opgedrongen aan de working poor die dat helemaal niet konden betalen. Toen de crisis insloeg zijn met name de mensen die al aan de onderkant hingen hard geraakt, zodat het niet bevreemdt dat daar ineens massa's defaults waren. In Nederland heb je toch al geen koophuis als je qua salaris en baanzekerheid aan de onderkant van de markt zit. Dan woon je eerder in een sociale huurwoning.

[Pooh]

nare man schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 08:52:
Dat zou heel goed kunnen. Zeker in de VS zijn natuurlijk veel subprime-hypotheken opgedrongen aan de working poor die dat helemaal niet konden betalen. Toen de crisis insloeg zijn met name de mensen die al aan de onderkant hingen hard geraakt, zodat het niet bevreemdt dat daar ineens massa's defaults waren. In Nederland heb je toch al geen koophuis als je qua salaris en baanzekerheid aan de onderkant van de markt zit. Dan woon je eerder in een sociale huurwoning.

En de Nederlandse eisen voor een hypotheek zijn veel conservatiever dan die VS-supprime dingen, en ons sociale stelsel is stukken beter. Dus als je hier werkloos wordt krijg je waarschijnlijk eerst WW, en kun je daarvan nog makkelijk je hypotheek (een tijd) betalen. Liever iets onder de marktwaarde verkopen dan wachten tot je 't niet kunt betalen en een executie krijgen. In de VS kun je gewoon tot 't eind blijven zitten, je hebt immers nooit een rechtschuld.
Volgens mij heeft 90% van de gedwongen verkopen in NL te maken met echtscheidingen, niet met werkloosheid.

[RemcoDelft]

nare man schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 08:52:
Dat zou heel goed kunnen. Zeker in de VS zijn natuurlijk veel subprime-hypotheken opgedrongen aan de working poor die dat helemaal niet konden betalen. Toen de crisis insloeg zijn met name de mensen die al aan de onderkant hingen hard geraakt, zodat het niet bevreemdt dat daar ineens massa's defaults waren. In Nederland heb je toch al geen koophuis als je qua salaris en baanzekerheid aan de onderkant van de markt zit. Dan woon je eerder in een sociale huurwoning.

Juist de aflossingsvrije hypotheken tot 125% van de koopprijs van het huis geleend tegen 7 jaarsalarissen vallen wat mij betreft in de categorie mensen die het niet kunnen betalen...

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 09:04:
Juist de aflossingsvrije hypotheken tot 125% van de koopprijs van het huis geleend tegen 7 jaarsalarissen vallen wat mij betreft in de categorie mensen die het niet kunnen betalen...

Alleen worden en werden dat soort hypotheken niet verleend. En als ze al werden verleend dan is het geen substantieel deel van het aantal hypotheken.

De max aflossingsvrije hypotheek was 125% van de executiewaarde en voor maximaal iets van 6 jaarsalarissen (om boven de 5x te komen was al niet makkelijk, laat staan dat je boven de 6 kon uitkomen). Als je boven de norm van max 4,5 a 5 jaarsalarissen wilde komen, had je een heel goed verhaal nodig, zoals grote baanzekerheid en het voorzuitzicht om een vrijwel gegarandeerde loonontwikkeling.

[Verwijderd]

Istrilyin schreef op zondag 21 augustus 2011 @ 23:58:
In feite is het aantal te koop staande huizen voldoende om in te zien wat er gaat gebeuren in de nabije toekomst. Voor mij dan. Natuurlijk blijft de discussie doordraaien, de hele kronkelweg naar beneden.

Ben eigenlijk wel nieuwsgierig hoeveel van het aanbod mensen zijn die een nieuwe stap willen maken, maar simpelweg geen druk voelen om weg te gaan. Dit met name omdat ik nogal wat van deze mensen ken in mijn omgeving.
snip
Terug komend op mijn punt; zou het aanbod de komende jaren terug kunnen gaan lopen, als mensen realiseren dat ze simpelweg liever blijven zittten en daardoor hun woning van de markt afhalen?

[ Voor 45% gewijzigd door Verwijderd op 06-09-2011 12:41 ]

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 10:28:
[...]
Terug komend op mijn punt; zou het aanbod de komende jaren terug kunnen gaan lopen, als mensen realiseren dat ze simpelweg liever blijven zittten en daardoor hun woning van de markt afhalen?

Het zou kunnen. Maar het lijkt me niet waarschijnlijk. Ik acht het veel waarschijnlijker dat er een punt komt dat ze doorhebben dat de snelle prijsstijging echt niet komt, en ze dus wel goedkoper moeten verkopen als ze er binnen 10-20 jaar nog vanaf willen.

[Rukapul]

Verwijderd schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 10:28:
Staat nu dus letterlijk 4 jaar te koop...

Mijn overbuurman is na 5 jaar eindelijk gekapituleerd. Ben benieuwd of hij er uiteindelijk meer voor heeft gekregen dan ik ooit heb geboden.

Op het laatst werd de woning duaal aangeboden: koop en koop+erfpacht

Normaal gesproken gaan woningen in de straat wat () sneller (tot binnen een maand aan toe, ook recent) en met deze verkoop is m'n straat nu vrij van te koop staande woningen

[ Voor 3% gewijzigd door Rukapul op 22-08-2011 13:30 ]

[MBV]

evleerdam schreef op zondag 21 augustus 2011 @ 15:51:
Ok, dat ze niet zo snel in prijs gaan zakken snap ik wel.

Maar als er 1 maand eerder niemand bij je huis kwam kijken, waarom doe je dan nu weer mee aan de open dag?

Daarnaast, is het normaal dat er zo weinig mensen komen kijken bij een open huizen dag?

Mijn vader dacht dat als iemand interesse had, diegene sowieso wel langs zou komen en een bod zou doen. Dat is ook gebeurd, nadat de prijs eerst in de buurt van 'normaal' was gekomen heeft hij er 20% vanaf gehaald met onderhandelen. Gelukkig deed hij hetzelfde bij de woning waar hij naartoe ging

[BlakHawk]

Istrilyin schreef op zondag 21 augustus 2011 @ 23:58:
Doet me denken aan dat verhaal van die jongen die bekers sinasappelsap verkocht voor 250 dollar per glas: "ja maar ik hoef er maar 1 te verkopen en ik heb m'n kosten eruit!".

In feite is het aantal te koop staande huizen voldoende om in te zien wat er gaat gebeuren in de nabije toekomst. Voor mij dan. Natuurlijk blijft de discussie doordraaien, de hele kronkelweg naar beneden.

Vergeet niet dat het aanbod, zichzelf ook weerspiegelt als vraag. Alleen voorheen was je zowel vrager als aanbieder tegelijk. Nu is het verstandiger eerst je aanbod kwijt te zijn en dan pas als vrager de markt in te treden. Dit lijkt alleen nog niet te gaan lopen.

Wordt er ook niet veel te veel nieuwbouw gebouwd!? Wordt dat niet te veel kunstmatig op gang gehouden door de overheid?

Zodra inflatie inzet, gaan rentes i.h.a. omhoog trouwens. En de salarissen pas later. Als geld elk jaar 10% minder waard wordt, dan kun je beter goud kopen dan het aan iemand uitlenen voor 5% per jaar, nietwaar... Dus het begin van een periode met hoge inflatie is een goed instapmoment. Als je niet alles hoeft te financieren tenminste.

De overheid doet er alles aan om de inflatie zo laag mogelijk te houden, dat wil niet altijd even goed lukken... Maar goed... Ik zie het meer op basis van individuele winkels die hun prijzen in één keer met 10-15% omhoog gooien. (Subway bijvoorbeeld).
Maar goed, sindsdien kom ik daar niet meer. Bakker is ook lekker...

Maar hoe lang wil je nog wachten? Welke leeftijd ben je?
Wij hebben op 24 jarige leeftijd ons huisje gekocht, dat betekent dat wij met 54 het grootste deel van de hypotheek hebben afgelost. Gezien de rente die wij op onze hypotheek krijgen, voel ik er steeds meer voor het spaardeel te vergroten. Nee stel ik had nog afgewacht, dan waren we straks na de daling 34 voordat we gingen kopen? Ben je op je 64-ste pas "klaar".

Jaren kun je met geen geld terugkopen. Natuurlijk kun je ander extra geld sparen, maar die discipline is bij mij niet aanwezig. En wij wonen alweer 3 jaar naar volle tevredenheid

[Packardhell]

Je kunt wel blijven inschattingen te maken van het verloop van huizenprijzen, inflatie, economische groei, hypotheek rente etc. Maar 1) bijna niemand heeft deze ooit echt goed geschat, 2) je hebt er extreem weinig invloed op en 3) je kunt niet voor alles in dekken.

Het leven zit nou eenmaal vol met onzekerheden, gedeeltelijk kun je daarop inspelen (denk aan verzekeringen, gezond leven, je best doen op werk) - maar uiteindelijk bevat 'het leven' teveel niet te controleren variabelen. Leg je erbij neer, het is nou eenmaal zo. Dat zal je een rust geven.

Denk goed na, bereken of het voor jouw situatie handig is om te huren of juist te kopen en ga dan gewoon doen.

[ Voor 0% gewijzigd door Packardhell op 22-08-2011 11:15 . Reden: B + ) = B) ;) ]

[MBV]

dfrenner schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 10:55:
[...]

Wordt er ook niet veel te veel nieuwbouw gebouwd!? Wordt dat niet te veel kunstmatig op gang gehouden door de overheid?

De nieuwbouw heeft wel belang bij op korte termijn verkopen, dus zakt wel in prijs. Ik heb al van diverse mensen het advies gehoord om eens bij nieuwbouwprojecten te gaan kijken, dat scheelt tienduizenden euro's t.o.v. bestaande bouw.

[MrFl0ppY]

MBV schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 12:51:
[...]

De nieuwbouw heeft wel belang bij op korte termijn verkopen, dus zakt wel in prijs. Ik heb al van diverse mensen het advies gehoord om eens bij nieuwbouwprojecten te gaan kijken, dat scheelt tienduizenden euro's t.o.v. bestaande bouw.

Dat is niet mijn ervaring. Ik zag laatst nog nieuwbouw appartementen die al 2 jaar te koop stonden voor dezelfde prijs als toen ze op de markt kwamen. Bovendien zit je ook vooral in de appartementen sfeer, die staan er gewoon gigantisch veel te koop. Ik hoop echt voor de mensen dat die markt wat gaat aantrekken want nu is onbegonnen werk die te verkopen.

En om wat tegenwicht te bieden, mijn neef was zijn opgeknapte starterswoning in 3 dagen kwijt voor de vraagprijs.

[Rukapul]

dfrenner schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 10:55:
Wordt er ook niet veel te veel nieuwbouw gebouwd!? Wordt dat niet te veel kunstmatig op gang gehouden door de overheid?

Nee. In de meeste delen van het land is er een concreet tekort aan zelfstandige woonruimte, oftewel (potentiele) huishoudens > zelfstandige woonruimte. Deze behoefte zal nog minimaal een decennium groeien.

In een ideale woonmarkt zou een bepaald (klein) percentage van de huizen leeg staan. Dat is nu niet het geval. Ook dat is een indicator dat er een tekort is.

Wat nu speelt op de huizenmarkt is puur een prijsvormingsprobleem. Het is geen probleem van aanbod > vraag.Vraag noch aanbod zijn immers na 2008 nauwelijks veranderd. De ironie wil dat nieuwbouw dit prijsvormingsproces aanzienlijk zou kunnen versnellen.

[Verwijderd]

Rukapul schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 13:37:
Nee. In de meeste delen van het land is er een concreet tekort aan zelfstandige woonruimte, oftewel (potentiele) huishoudens > zelfstandige woonruimte. Deze behoefte zal nog minimaal een decennium groeien.

In de randstad misschien. Hier in het noorden is er alweer leegstand, vooral in appartementen, zowel koop als huur.

[foppe-jan]

Rukapul schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 13:37:
Wat nu speelt op de huizenmarkt is puur een prijsvormingsprobleem. Het is geen probleem van aanbod > vraag.Vraag noch aanbod zijn immers na 2008 nauwelijks veranderd. De ironie wil dat nieuwbouw dit prijsvormingsproces aanzienlijk zou kunnen versnellen.

Maar vraag-bij-de-oude-prijzen is wel veranderd, omdat die hypotheken simpelweg niet meer worden uitgedeeld. Terwijl de realiteit voor de huizenbezitters is dat ze tegen die prijzen niet kunnen/willen verkopen omdat ze dat verlies niet kunnen/willen accepteren. En nieuwbouw kan daar alleen maar iets aan doen als dat ook bij gezien-de-nieuwe-hypotheekverstrekkingsregels-realistische-prijzen wordt gebouwd/verkocht.

[Oscar Mopperkont]

foppe-jan schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 14:03:
Maar vraag-bij-de-oude-prijzen is wel veranderd, omdat die hypotheken simpelweg niet meer worden uitgedeeld.

Dat is inderdaad ook een belangrijke reden dat de prijzen nu aan het dalen zijn. Tel daarbij de onzekerheid nog bij op (mensen zijn toch afwachtender) waardoor de vraag gewoon is afgenomen.

Maar hoeveel schelen de oude en nieuwe hypotheken wat max wordt verstrekt? Zijn daar cijfers over? En zijn banken nog steeds zo streng of is het alweer wat soepeler geworden?

[BlakHawk]

Packardhell schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 11:15:
Je kunt wel blijven inschattingen te maken van het verloop van huizenprijzen, inflatie, economische groei, hypotheek rente etc. Maar 1) bijna niemand heeft deze ooit echt goed geschat, 2) je hebt er extreem weinig invloed op en 3) je kunt niet voor alles in dekken.

Het leven zit nou eenmaal vol met onzekerheden, gedeeltelijk kun je daarop inspelen (denk aan verzekeringen, gezond leven, je best doen op werk) - maar uiteindelijk bevat 'het leven' teveel niet te controleren variabelen. Leg je erbij neer, het is nou eenmaal zo. Dat zal je een rust geven.

Denk goed na, bereken of het voor jouw situatie handig is om te huren of juist te kopen en ga dan gewoon doen.

Ben ik niet helemaal met je eens.
Als je alles de loop laat, krijg je een hoge inflatie. De overheden hebben een lage inflatie binnen de EU afgesproken, dus ieder land doet zijn best om deze laag te houden.

Een zekerheid die je hebt: Als de inflatie stijgt, stijgt de rente ook met 100% zekerheid.

Maar inderdaad, wanneer en hoeveel zijn niet in te schatten.

MBV schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 12:51:
De nieuwbouw heeft wel belang bij op korte termijn verkopen, dus zakt wel in prijs. Ik heb al van diverse mensen het advies gehoord om eens bij nieuwbouwprojecten te gaan kijken, dat scheelt tienduizenden euro's t.o.v. bestaande bouw.

Dat klopt, wij hebben ook gekeken, maar uiteindelijk kost een badkamer/keuken/vloer/tuin/muren naar je wens, zo veel geld, dat je zo 40k extra nodig hebt. Dar verkijk je je heel erg op. Wij hebben verschillende keuken en badkamer boeren gehad en merkten dat binnen je budget blijven erg lastig is!
Dus wij hebben bewust bestaande, maar wel nieuwe bouw gekocht met een keuken en badkamer en vloer die naar onze wens is.

[Packardhell]

dfrenner schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 14:42:
[...]


Ben ik niet helemaal met je eens.
Als je alles de loop laat, krijg je een hoge inflatie. De overheden hebben een lage inflatie binnen de EU afgesproken, dus ieder land doet zijn best om deze laag te houden.

Een zekerheid die je hebt: Als de inflatie stijgt, stijgt de rente ook met 100% zekerheid.

Maar inderdaad, wanneer en hoeveel zijn niet in te schatten.


[...]

Als ik alles de loop laat, dan heeft dat wellicht 0,000000000000001234% invloed op de inflatie. Vanzelfsprekend heb ik het natuurlijk niet over de overheid. Dus je hebt een zeer minimale invloed op de hoogte van de inflatie en het is moeilijk schatten wanneer deze daalt of stijgt.
Dit alles is natuurlijk vanuit het perspectief van een individu, duo of gezin

[EXX]

De vastgoedsector begint het nu zelf ook aan te geven: verdere daling woningprijzen onvermijdelijk

[Verwijderd]

EXX schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 16:07:
De vastgoedsector begint het nu zelf ook aan te geven: verdere daling woningprijzen onvermijdelijk

Het artikel geeft trouwens ook een antwoord op de topictitel:

Er zit vooral lucht in de prijsstijging die zich tussen 1998 en 2008 heeft voorgedaan. Die was niet gestoeld op reële economische groei en een toename van de koopkracht, maar het resultaat van een lage rente (4 procent), aflossingsvrije tophypotheken tot 120 procent en jaarlijks bruto 14 miljard euro aan hypotheekrenteaftrek. Tussen 1998 en 2008 zijn de woningprijzen gemiddeld 100 procent gestegen, terwijl het besteedbare inkomen maar met 40 procent groeide. En waar in 1997 de hypothecaire schuld zo’n 110 miljard euro bedroeg, ligt die nu op ruim 630 miljard euro, mondiaal de hoogste hypotheekschuld per inwoner.

Tijd voor een slotje?

[Danot]

De bubble is nog niet geklapt toch? Er wordt alleen toegegeven dat de lucht er in zit.

[Verwijderd]

Danot schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 16:12:
Er wordt alleen toegegeven dat de lucht er in zit.

Dat is zowat het hele discussiepunt in dit forum geworden, of er nu wel of niet lucht in de huizenprijzen zit. De vastgoedsector zelf denkt blijkbaar wel wel. De prijzen zijn inmiddels al met 10 - 15% gedaald, dus er is al een stuk lucht uit de bubbel gelopen.

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 16:17:
Dat is zowat het hele discussiepunt in dit forum geworden, of er nu wel of niet lucht in de huizenprijzen zit. De vastgoedsector zelf denkt blijkbaar wel wel. De prijzen zijn inmiddels al met 10 - 15% gedaald, dus er is al een stuk lucht uit de bubbel gelopen.

Want die ene site spreekt voor de gehele vastgoedsector

Bovendien is er niks geklapt, hetgeen vooralsnog ondeschrijft dat er geen bubbel is of was. Dat huizenprijzen kunnen dalen, is logisch, zeker gezien de sterk veranderde economische omstandigheden. Dat is echter niet waar de discussie over gaat (voor zover ik begreep althans ).

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 16:19:

Bovendien is er niks geklapt, hetgeen vooralsnog ondeschrijft dat er geen bubbel is of was. ...

Berichtgeving uit de vastgoedwereld zelf is alleen wel wat relevanter dan jouw mening. Ze zullen er wel over hebben nagedacht voordat ze met dit soort berichtgeving komen omdat ze anders onterecht hun eigen handel de grond in praten.

[foppe-jan]

dfrenner schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 14:42:
Ben ik niet helemaal met je eens.
Als je alles de loop laat, krijg je een hoge inflatie. De overheden hebben een lage inflatie binnen de EU afgesproken, dus ieder land doet zijn best om deze laag te houden.

offtopic:
De belangrijkste manier waarop in de meeste landen "de inflatie laag wordt gehouden" is door goederen die weinig prijsinflatie kennen in de inflatieindex te stoppen. Als andere prijzen dan hogere inflatie kenne is dat namelijk niet "officieel" zo, en dus kunnen ze het vrolijk ontkennen. Maar nog los van het feit dat laag inflatiebeleid niet echt in het voordeel van de gewone burger is, is die hogere inflatie is er echt wel.

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 16:56:
Berichtgeving uit de vastgoedwereld zelf is alleen wel wat relevanter dan jouw mening. Ze zullen er wel over hebben nagedacht voordat ze met dit soort berichtgeving komen omdat ze anders onterecht hun eigen handel de grond in praten.

In het bericht staat alleen niks over een huizenbubble...

[-DarkShadow-]

Verwijderd schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 10:28:
[...]Haar prijs ligt nu letterlijk 20% boven het gemiddelde van de andere appartementen. Ik vraag me dan echt af wanneer de trots het van het woongenot gaat verliezen. Laat die prijs dalen, geef iemand anders wat ruimte (perfect voor starters) en ga lekker shoppen in een perfecte kopersmarkt voor je woonwens.
Staat nu dus letterlijk 4 jaar te koop...

Ik denk dat de politiek hier ook een rol in speelt. Enkele partijen beloven al sinds dat de daling is ingezet dat de huizenprijzen wel weer aantrekken. Als je dit maar graag genoeg wil, ga je het vanzelf geloven.

Ik zie geen enkele reden waarom de huizenprijzen de komende twee tot drie jaar zouden stijgen. Ik kan vele redenen bedenken voor een daling.

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 17:39:
In het bericht staat alleen niks over een huizenbubble...

Niet?

Er zit vooral lucht in de prijsstijging die zich tussen 1998 en 2008 heeft voorgedaan.

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 18:32:
Niet?

Nope, er staat dat er volgens hun lucht in de prijzen zit, maw een overwaardering. Dat betekent nog niet dat er sprake is of zou zijn van een economische bubble, waarbij nav speculatie er een hele grote discrepantie zit tussen de prijzen en daadwerkelijke waarde.

[foppe-jan]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 19:10:
[...]

Nope, er staat dat er volgens hun lucht in de prijzen zit, maw een overwaardering. Dat betekent nog niet dat er sprake is of zou zijn van een economische bubble, waarbij nav speculatie er een hele grote discrepantie zit tussen de prijzen en daadwerkelijke waarde.

'Een hele grote discrepantie tussen prijs en waarde' = overwaardering = bubble. Het ontgaat me volledig wat het nut van je poging tot semantiek bedrijven is.
Zoals ze in dat artikel schrijven, "Tussen 1998 en 2008 zijn de woningprijzen gemiddeld 100 procent gestegen, terwijl het besteedbare inkomen maar met 40 procent groeide."

Maar zoals ik al vaker heb gezegd: ik zie het nut er niet van in om de huizenprijzen mee te laten stijgen met het inkomen. Natuurlijk heeft dat ook enige consequenties voor nieuwbouwprijzen etc., omdat ook de lonen van de bouwvakkers/aannemers enigszins zullen zijn gestegen, maar wat is er nou in hemelsnaam het nut van om als samenleving meer geld aan de banken te geven omdat de inwoners meer verdienen? Er klopt echt iets niet aan de manier waarop gebouwde huizen keer op keer worden afgeschreven.
En, raadselachtiger, waarom moest het maximale leenbedrag (uitgedrukt als percentage van de aankoopsom) juist in deze periode zo sterk verhoogd worden, terwijl de inkomensgroei blijkbaar best redelijk was?

[evleerdam]

Vandaag wederom nieuwe cijfers van het CBS uitgekomen: 2.3% lager vergeleken met juli vorig jaar, daling groter ten opzichte van vorige maand.

Zoals het CBS zelf al aangeeft, verlaging van de overdrachtsbelasting zal waarschijnlijk pas in september/oktober te zien zijn.



http://www.cbs.nl/nl-NL/m...f/2011/2011-08-22-m11.htm

[Verwijderd]

APELDOORN (AFN) - De prijzen van verkochte bestaande koopwoningen zijn in juli met gemiddeld 2,3 procent gedaald ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar. De prijsdaling is daarmee iets groter dan voorgaande maanden, blijkt uit maandag gepubliceerde cijfers van het CBS en het Kadaster.


Komt voorlopig inderdaad geen eind aan. Tja, is ook logisch, geen gezond mens koopt vandaag een huis als die weet dat datzelfde huis volgend jaar 5.000 euro goedkoper is!

[kenneth]

In een huis van volgend jaar kan je vandaag niet wonen.

[nare man]

Modbreak:

*knip iemand voor troll uitmaken*

Als je een probleem hebt met het postgedrag van iemand dan plaats je een topic report, maar gaat niet zelf op de man spelen en het topic ook lopen vernaggelen met offtopic reacties.

[ Voor 88% gewijzigd door Rukapul op 22-08-2011 21:05 ]

[Spotmatic]

kenneth schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 20:27:
In een huis van volgend jaar kan je vandaag niet wonen.

Inderdaad. Mensen worden ouder, gaan samenwonen, scheiden, krijgen kinderen... Je kunt niet alles blijven uitstellen of steeds maar blijven anticiperen op prijsdalingen. Je verstand gebruiken is 1, maar er moet ook nog geleefd kunnen worden.

[Oscar Mopperkont]

foppe-jan schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 19:34:
...overwaardering = bubble. Het ontgaat me volledig wat het nut van je poging tot semantiek bedrijven is.

Altijd handig in een discussie dat je weet waar je het over hebt en praat je niet langs elkaar heen. In jouw gelijkstelling is een 1% overwaardering al een bubble. Mijn definitie is een andere dan de jouwe. In jouw definitie is er idd misschien wel sprake geweest van een bubble

[Bartjuh]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 20:41:
[...]

Altijd handig in een discussie dat je weet waar je het over hebt en praat je niet langs elkaar heen. In jouw gelijkstelling is een 1% overwaardering al een bubble. Mijn definitie is een andere dan de jouwe. In jouw definitie is er idd misschien wel sprake geweest van een bubble

Waar foppe-jan op doelt is volgens mij; Wanneer kan je spreken van een bubble?
Want nu is het echt 100% subjectief.

Is dat 30% overwaardering? Of is dat al bij 10%? Ligt dat ook aan de absolute omvang van het probleem? (10% overwaardering in de huizenmarkt is gigantisch, maar in een bepaald aandeel van een klein bedrijf weer niet...).

Reuters kwam een tijdje terug met 30% overwaardering in de Nederlandse huizenmarkt, ik noem dat wel een bubbel. Daarnaast schieten prijzen vaak van overgewaardeerd naar ondergewaardeerd, alleen de Nederlandse markt is zo gedempt dat er in de nabije toekomst wellicht van overshoot nooit sprake zal zijn.

[Oscar Mopperkont]

Bartjuh schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 21:08:
Waar foppe-jan op doelt is volgens mij; Wanneer kan je spreken van een bubble?
Want nu is het echt 100% subjectief.

Is dat 30% overwaardering? Of is dat al bij 10%? Ligt dat ook aan de absolute omvang van het probleem? (10% overwaardering in de huizenmarkt is gigantisch, maar in een bepaald aandeel van een klein bedrijf weer niet...).

Reuters kwam een tijdje terug met 30% overwaardering in de Nederlandse huizenmarkt, ik noem dat wel een bubbel. Daarnaast schieten prijzen vaak van overgewaardeerd naar ondergewaardeerd, alleen de Nederlandse markt is zo gedempt dat er in de nabije toekomst wellicht van overshoot nooit sprake zal zijn.

Dat is nu prcies de discussie die ik wilde aansnijden, maar werd weggezet als een "poging tot semantiek bedrijven".

Ik ben meer aanhanger van de definitie die bv door Wikipedia wordt gehanteerd (Wikipedia: Economic bubble). Er is niet een specifiek percentage aan te hangen, maar het kenmerkt zich wel door hoge handelsvolumes en bij het "knappen" is er sprake van een crash. De huizenmarkt was wellicht overspannen in Nederland waardoor er prijzen ontstonden die wellicht niet in lijn waren met de realiteit. Die overspannenheid is (in ieder geval) verdwenen door de grootste economische crisis sinds de jaren 30 en wat je nu ziet is dat de prijzen dalen. Van een crash is echter geen sprake, dalingen van enkele procenten op jaarbasis vallen immers in het niet met een AEX waarbij de prijzen wekelijks enkele procenten schelen (of daar moet wekelijks sprake zijn van een bubble).

Probleem is nu dat het heel moeilijk te zeggen is waardoor het komt dat de prijzen dalen. Was dat alleen een natuurlijke correctie, omdat de markt te overspannen was geraakt, of was het simpelweg de economische crisis die de koopkracht mbt huizen direct en indirect (strengere hypotheekeisen) heeft aangetast en de onzekerheid bij mensen heeft aangewakkerd (waarbij alle spookverhalen over bubbles de afgelopen 3 jaar natuurlijk de onzekerheid nog eens wat extra aanwakkeren)?

Zelf denk ik dat als je de economische crisis zou wegdenken dat er wel sprake was van een enigszins overspannen markt. De prijzen waren wel erg hard aan het stijgen en in veel gebieden werden huizen heel snel voor een hoge prijs (boven de al stevige vraagprijzen) verkocht. De economische crisis heeft denk ik gezorgd dat die overspannenheid snel is verdwenen en nog een extra afzwakking van de markt. Maw de daling heeft denk ik een tweeledige oorzaak: enerzijds waren de prijzen iets te hoog en anderzijds de crisis. Ik denk da er ook zonder de crisis zou er een einde zijn gekomen aan de prijsstijgingen en zou er mogelijk een daling zijn gekomen. Ik denk alleen dat het overtrokken is om over een bubble te praten.

Huizen werden/worden in Nederland ook niet of nauwelijks speculatief gekocht (is in een systeem met HRA ook verdomd lastig), dus een echte bubble zal zich denk ik ook niet snel vormen.

Bij de kantorenmarkt zou overigens best wel sprake kunnen zijn van een bubble denk ik. Daar zie je namelijk wel dat kantoorgebouwen simpelweg een belegging zijn en dat ze ondanks een grote leegstand nog steeds gefinancierd worden. Andere bubble is wellicht goud. Ook daarvan is de handel en prijs de laatste tijd enorm toegenomen en ik ben benieuwd hoe lang dat standoudt of dat er ineens sprake zal zijn van een crash

[ManiacsHouse]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 22:18:
[...]

Dat is nu prcies de discussie die ik wilde aansnijden, maar werd weggezet als een "poging tot semantiek bedrijven".

Ik ben meer aanhanger van de definitie die bv door Wikipedia wordt gehanteerd (Wikipedia: Economic bubble). Er is niet een specifiek percentage aan te hangen, maar het kenmerkt zich wel door hoge handelsvolumes en bij het "knappen" is er sprake van een crash. De huizenmarkt was wellicht overspannen in Nederland waardoor er prijzen ontstonden die wellicht niet in lijn waren met de realiteit. Die overspannenheid is (in ieder geval) verdwenen door de grootste economische crisis sinds de jaren 30 en wat je nu ziet is dat de prijzen dalen. Van een crash is echter geen sprake, dalingen van enkele procenten op jaarbasis vallen immers in het niet met een AEX waarbij de prijzen wekelijks enkele procenten schelen (of daar moet wekelijks sprake zijn van een bubble).

Probleem is nu dat het heel moeilijk te zeggen is waardoor het komt dat de prijzen dalen. Was dat alleen een natuurlijke correctie, omdat de markt te overspannen was geraakt, of was het simpelweg de economische crisis die de koopkracht mbt huizen direct en indirect (strengere hypotheekeisen) heeft aangetast en de onzekerheid bij mensen heeft aangewakkerd (waarbij alle spookverhalen over bubbles de afgelopen 3 jaar natuurlijk de onzekerheid nog eens wat extra aanwakkeren)?

Zelf denk ik dat als je de economische crisis zou wegdenken dat er wel sprake was van een enigszins overspannen markt. De prijzen waren wel erg hard aan het stijgen en in veel gebieden werden huizen heel snel voor een hoge prijs (boven de al stevige vraagprijzen) verkocht. De economische crisis heeft denk ik gezorgd dat die overspannenheid snel is verdwenen en nog een extra afzwakking van de markt. Maw de daling heeft denk ik een tweeledige oorzaak: enerzijds waren de prijzen iets te hoog en anderzijds de crisis. Ik denk da er ook zonder de crisis zou er een einde zijn gekomen aan de prijsstijgingen en zou er mogelijk een daling zijn gekomen. Ik denk alleen dat het overtrokken is om over een bubble te praten.

Huizen werden/worden in Nederland ook niet of nauwelijks speculatief gekocht (is in een systeem met HRA ook verdomd lastig), dus een echte bubble zal zich denk ik ook niet snel vormen.

Bij de kantorenmarkt zou overigens best wel sprake kunnen zijn van een bubble denk ik. Daar zie je namelijk wel dat kantoorgebouwen simpelweg een belegging zijn en dat ze ondanks een grote leegstand nog steeds gefinancierd worden. Andere bubble is wellicht goud. Ook daarvan is de handel en prijs de laatste tijd enorm toegenomen en ik ben benieuwd hoe lang dat standoudt of dat er ineens sprake zal zijn van een crash

De markt wordt alleen nog maar meer opgeblazen en de 'crash' proberen ze te voorkomen door maar te blijven doordromen dat het allemaal wel goedkomt en roepen dat het allemaal wel meevalt en door allerlei kunstgrepen uit te halen zoals het verlagen van overdrachtsbelasting etc. etc. Met man en macht proberen ze het zaakje in stand te houden en daarom daalt het maar een paar %-tjes want de rapen zijn compleet gaar als het dak helemaal instort. Dan kun je de lijkwagens alvast gaan bestellen.

[Verwijderd]

foppe-jan schreef op zondag 21 augustus 2011 @ 16:13:
[...]
Soms moeten makelaars quasi-verplicht meedoen aan open dagen omdat de NVM dat wil

Waarom is dat?

[foppe-jan]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 22 augustus 2011 @ 22:18:
[...]

Dat is nu prcies de discussie die ik wilde aansnijden, maar werd weggezet als een "poging tot semantiek bedrijven".

De reden waarom ik het aankaartte was vanwege de linkerterm, die ik letterlijk uit je eerdere post had overgenomen, en die je om eoa reden niet in je reactie hebt geciteerd. Jij kwam zelf eerst met de bewering dat er sprake was van "'Een hele grote discrepantie tussen prijs en waarde'", om daarna te concluderen dat er "geen bubble" was. Daar ontging de logica mij van.

Ik ben meer aanhanger van de definitie die bv door Wikipedia wordt gehanteerd (Wikipedia: Economic bubble). Er is niet een specifiek percentage aan te hangen, maar het kenmerkt zich wel door hoge handelsvolumes en bij het "knappen" is er sprake van een crash. Die overspannenheid is (in ieder geval) verdwenen door de grootste economische crisis sinds de jaren 30 en wat je nu ziet is dat de prijzen dalen.

Waar ik in de rest van mijn post dus op wees: de afgelopen jaren is er van alles gedaan om méér mensen de mogelijkheid te geven om een hypotheek te krijgen (eigen inleg omlaag, uitvinding tophypotheken, beide inkomens tellen, hefboom verhogen). Anders gezegd: men probeerde het volume te verhogen, en ervoor te zorgen dat meer mensen meer konden bieden. Waar was dit voor nodig? Was het echt zo dat de enige huizen die men nieuw kon bouwen voor die nieuwe betreders van de koopmarkt alleen konden worden gebouwd als de prijzen sterk konden stijgen, doordat iedereen meer kon bieden?

Probleem is nu dat het heel moeilijk te zeggen is waardoor het komt dat de prijzen dalen. Was dat alleen een natuurlijke correctie, omdat de markt te overspannen was geraakt, of was het simpelweg de economische crisis die de koopkracht mbt huizen direct en indirect (strengere hypotheekeisen) heeft aangetast en de onzekerheid bij mensen heeft aangewakkerd

Maar waarom heb je het hier nu wel over het feit dat nú de eisen strenger worden gemaakt als bijdragend aan de "correctie", maar niet over het feit dat die eisen eerst zijn losgelaten als bijdragend aan de stijgingen?
Die prijzen heeft men heel doelbewust toegestaan omhoog te drijven (daar is weinig "natuurlijks" aan, want dat is mensenwerk, zeker op beleidsniveau), en nu dat mensen niet meer het idee hebben dat ze rijk kunnen worden door een huis te kopen (en de kranten daar opeens weer kritisch over durven te zijn) zie je ander gedrag. De vraag is hoogstens hoe ver het zal dalen, maar dat valt ook wel te gokken door de mediane huizenprijzen te vergelijken met de grootte van de bevolkingsgroep die zich die huizen kan veroorloven bij de nieuwe regels (etc.).

(waarbij alle spookverhalen over bubbles de afgelopen 3 jaar natuurlijk de onzekerheid nog eens wat extra aanwakkeren)?

...

[Verwijderd]

Huizen werden/worden in Nederland ook niet of nauwelijks speculatief gekocht (is in een systeem met HRA ook verdomd lastig), dus een echte bubble zal zich denk ik ook niet snel vormen.

De HRA heeft daar weinig mee te maken, omdat speculatieve kopers hun investeringen niet met hypotheken financieren. Wat wel speculatie met huizen moeilijk maakte, was de 6% overdrachtsbelasting die een speculant zowiezo moest compenseren. De overdrachtsbelasting is niet helemaal afgeschaft nu, maar het is te verwachten dat speculanten van 2% belasting een stuk minder last hebben. Met de hoeveelheid geld die er nu in de wereld rondzweeft op zoek naar rendement, is het niet onwaarschijnlijk dat speculanten over een paar jaar gebruik gaan maken van de net wat leeggelopen huizenmarkt om weer een paar mooie bellen te blazen... Op korte termijn misschien leuk voor huizenbezitters, maar uiteindelijk wordt niemand daar beter van. Teveel speculatie leidt tot structurele leegstand (zie kantorenmarkt) en leegstand leidt tot verloedering, wat leidt tot dalende prijzen. In de delen van de VS waar prijzen spectaculair gedaald zijn, is een groot deel van de daling, zeker de voortgaande daling, te verklaren door verloederde wijken vol lege huizen die steeds minder waard zijn: simpelweg omdat ze steeds slechter worden. Nodeloos te noemen dat speculanten daar allang weg zijn met winst in hun zak en gewone burgers en banken uiteindelijk met de gebakken peren zitten.

Problemen kunnen nog vermeden worden wanneer over een jaar de overdrachtsbelasting weer terug komt. Maar dat verwacht eigenlijk niemand, zeker niet met een rechts kabinet dat speculanten en andere zogenaamde ondernemers een warm hart toedraagt.

[Gasoline1234]

Verwijderd schreef op dinsdag 23 augustus 2011 @ 08:59:
[...]


De HRA heeft daar weinig mee te maken, omdat speculatieve kopers hun investeringen niet met hypotheken financieren.

De HRA, die uitsluitend op de 1e eigen woning van toepassing is, heeft er juist wel veel te maken, en gaat inderdaad speculatie tegen. Allereerst omdat die investeringen juist wel grotendeels met geleend geld worden gefinancierd. Ten tweede omdat speculeren met een 2e of 3e huis duurder is dan bij je eerste huis, vanwege het feit dat de rente niet aftrekbaar is. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld de situatie in de Verenigde Staten.

Wat wel speculatie met huizen moeilijk maakte, was de 6% overdrachtsbelasting die een speculant zowiezo moest compenseren.

Speculanten waren juist 0% overdrachtsbelasting verschuldigd indien de woning binnen 6 maanden wordt doorverkocht. Strict genomen: de nieuwe koper is dat niet verschuldigd. De termijn is zelfs opgerekt tot 12 maanden.
Maar zelfs dat was vaak niet relevant, want panden werden/worden vaak gekocht door BV's. De aandelen van de BV (en dus al het bezit van de BV) kun je doorverkopen zonder overdrachtsbelasting.

[Cocytus]

Verwijderd schreef op dinsdag 23 augustus 2011 @ 08:59:
[...]


De HRA heeft daar weinig mee te maken, omdat speculatieve kopers hun investeringen niet met hypotheken financieren.

Dat is totaal niet waar, speculanten financier(d)en meestal juist de hele boel. Die speculanten hebben echt niet ettelijke miljoenen cash op een bankrekening staan wat ze even snel in een pand kunnen stoppen.

[FicoF]

Lijkt me handig om hier dan af te spreken wat een bubble is. Ik zie langzaam de huizenprijzen dalen en vind dat niet zo gek. Als ik Wikipedia raadpleeg, zou ik dat een bubble kunnen noemen. Persoonlijk heb ik toch meer met een 'gezonde correctie', een bubble associeer ik met veel tientallen procenten in korte tijd. Een bubble loopt namelijk niet langzaam leeg, die doet knap!

In tegenstelling tot een beurscrash na een zeepbel is een vastgoedcrash gewoonlijk een langzamer proces omdat de eigenaren, indien mogelijk, doorgaans vast blijven houden aan hun vastgoed en weigeren om het object tegen een substantieel lagere prijs te verkopen. Historisch gezien blijven de prijzen gemiddeld dan ook meestal "vlak" voor een periode van 3-5 jaar en door de inflatie zakken de prijzen dan nominaal gezien niet. Er zijn uitzonderingen, zoals in Los Angeles in de beginjaren 90, waar zowel de echte als de nominale waarde van het vastgoed instortte. Door de lage inflatie in de meeste landen was de verwachting dat de meeste correcties een instorting van de echte en de nominale waarde van vastgoed tot gevolg zouden hebben.

[Cobb]

Wat zou het mooi geweest zijn om een huis voor de kostprijs te kunnen kopen. Vergeet ook niet dat een eventuele overwaardering ook bij de gemeentes liggen, vreemd genoeg is de grond nog het kostbaarst.

[nare man]

Gasoline1234 schreef op dinsdag 23 augustus 2011 @ 10:28:
[...]
Maar zelfs dat was vaak niet relevant, want panden werden/worden vaak gekocht door BV's. De aandelen van de BV (en dus al het bezit van de BV) kun je doorverkopen zonder overdrachtsbelasting.

Dit is onjuist. Als je aandelen verkrijgt in een onroerend-zaaklichaam (zgn. artikel 4-aandelen, genoemd naar artikel 4 van de Wet belastingen rechtsverkeer) moet je daarover overdrachtsbelasting betalen. Anders zou het ook wel hel makkelijk zijn om de boel te flessen he

[Verwijderd]

Dat is totaal niet waar, speculanten financier(d)en meestal juist de hele boel. Die speculanten hebben echt niet ettelijke miljoenen cash op een bankrekening staan wat ze even snel in een pand kunnen stoppen.

Veel speculanten hebben juist behoorlijke eigen vermogens. Daarnaast speculeren ze inderdaad met geleend geld, maar dat zijn daarmee nog geen hypotheken: het is geld van investeerders dat belegd wordt in een fonds dat gemanaged wordt door de speculant.

[MBV]

Ook wanneer ze investeren met eigen geld, moeten ze 5% rendement maken (anders kan je het net zo goed op de bank zetten). Dankzij de HRA is de effectieve rente voor consumenten lager dan de minimale winst voor 'het grote geld'. Het is dus zelden interessant om huizen te kopen voor commerciele verhuur, of ze te kopen om op te knappen en weer te verkopen.

[HaseMike]

[b][message=36640978,noline]Ook wanneer ze investeren met eigen geld, moeten ze 5% rendement maken (anders kan je het net zo goed op de bank zetten).

Je overschat het rendement bij banken: voor korte termijn is maximaal 2,7% - 1,2% = 1,5% voor een dagrekening. En dan kan je ook nog meestal niet meer dan 1,5m kwijt, anders krijg je minder. Maar met de huidige huizen markt, zou ik beslist niet durven te speculeren.

Aan de andere kant doen mijn aandelen het ook "geweldig" als je begrijpt wat ik bedoel

Vergis je niet in de risico's bij de huidige markt, om je uit speculatie gekochte woningen met winst te slijten, moet het binnen 6 maanden weer verkocht worden anders zit je met de overdrachtsbelasting. Ik zou met de huidige markt eerder short verkopen, maar dat gaat niet lukken met huizen.

[MBV]

Ik bedoelde die rente dan ook niet letterlijk, maar als je minder dan 5% per jaar verwacht te halen met een risicovolle investering, dan zullen maar weinig mensen op je aanbod ingaan. Vandaar dat ik 5% noemde: 4% haal je al met een deposito van een aantal jaar, plus een procent risico lijkt mij toch wel de ondergrens voor investeren.

Verder was mijn post ook bedoeld om uit te leggen waardoor de HRA speculeren met huizen oninteressant maakt, dus ik snap jouw reactie niet helemaal

[Verwijderd]

Ik vond dit wel een interessant artikel om te lezen.

http://www.nieuwscollecti...ningmarkt-genadeklap.html

Het wordt mij alleen niet duidelijk wat die klap precies inhoudt.

[ZeRoC00L]

Verwijderd schreef op woensdag 24 augustus 2011 @ 23:30:
Het wordt mij alleen niet duidelijk wat die klap precies inhoudt.

staat in de eerste alinea:
Sinds de invoering van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen per 1 augustus

[Roenie]

Verwijderd schreef op woensdag 24 augustus 2011 @ 23:30:
Ik vond dit wel een interessant artikel om te lezen.

http://www.nieuwscollecti...ningmarkt-genadeklap.html

Het wordt mij alleen niet duidelijk wat die klap precies inhoudt.

Snap je het gewoon niet (kijkend naar de auteur en het onderwerp weet je al genoeg) of zoek je een slappe smoes om de link te kunnen posten

[foppe-jan]

Verwijderd schreef op woensdag 24 augustus 2011 @ 23:30:
Ik vond dit wel een interessant artikel om te lezen.

http://www.nieuwscollecti...ningmarkt-genadeklap.html

Het wordt mij alleen niet duidelijk wat die klap precies inhoudt.

Ach ja, zo te zien is die geschreven door een zootje aannemers die boos zijn dat leners "maar" 104% van de koopsom mogen lenen, terwijl kopers van bestaande woningen nog meer mogen lenen.
Dus nee, het is nogal storm in een glas water. Op zich hebben ze wel gelijk dat het volume voorlopig prut zal blijven, maar wat zij willen is ook een vorm van 'extend & pretend', en geen structurele oplossing.

[FireAge]

Zo, dat artikel poogt niet eens om objectief over te komen.
Wel vermakelijk om te lezen

[pinockio]

Het leek me wel interessant eens na te gaan hoe veel de huizenprijzen nu zijn gedaald sinds het begin van dit topic de crisis.

Volgens ING 10%:

Sinds 2008 zijn de huizen gecorrigeerd voor de inflatie met 10% gedaald. Wij denken dat daar nog enkele procenten bij gaan komen in 2011 en 2012.

Bron:
http://www.ing.nl/particu...huizenprijzen_omlaag.aspx

Dat is fors, hoewel minder dan ik verwachtte. Nu ja, de prijzen zullen nog wel verder dalen. Bovendien moet je niet vergeten dat de verwachting vóór de crisis was dat de prijzen zouden blijven stijgen. Immers, in Nederland was schaarste aan bouwgrond etc. In het licht daarvan is elke daling opmerkelijk.

Wat er natuurlijk straks aan komt (en dat begint nu al) is dat er gigantische aantallen eengezinswoningen vrij komen omdat de bewoners (babyboomers) met pensioen gaan en kleiner willen gaan wonen. In dat segment zullen de prijzen dus misschien nog verder dalen; appartementen dan weer niet.

[ Voor 5% gewijzigd door pinockio op 25-08-2011 18:52 ]

[Oscar Mopperkont]

pinockio schreef op donderdag 25 augustus 2011 @ 18:51:
Dat is fors, hoewel minder dan ik verwachtte. Nu ja, de prijzen zullen nog wel verder dalen. Bovendien moet je niet vergeten dat de verwachting vóór de crisis was dat de prijzen zouden blijven stijgen. Immers, in Nederland was schaarste aan bouwgrond etc. In het licht daarvan is elke daling opmerkelijk.

Als je de crisis zou wegdenken, zou het opmerkelijk zijn. In het licht van de crisis vind ik het eigenlijk helemaal niet opmerkelijk. Het is alleen bijzonder moeilijk om een getal aan te hangen dat reëel zou zijn.

[EXX]

Een interessant interview met topeconoom Sweder van Wijnbergen, getiteld ‘Overgefinancierde huizen remmen mobiliteit', hier te lezen.

[nare man]

Een lezenswaardig artikel van iemand die ik hoog aansla. Maar toch blijft er na lezing van het artikel nog wel een vraag bij mij over. Want als het zo is dat de HRA de prijzen heeft opgejaagd, zoals Van Wijnbergen zegt, hoe kan het dan dat dat effect pas zichtbaar is geworden de afgelopen 15-20 jaar? De HRA is er al veel langer. Er moeten volgens mij dus nog meer ontwikkelingen zijn geweest die de prijzen hebben opgedreven.

Maar goed, eigenlijk is dat een moot point. Stel dat het zo zou zijn dat niet de HRA, maar een andere oorzaak de prijzen heeft opgedreven, dan nog blijft staan dat het geleidelijk afbouwen van de HRA en het stimuleren van gezonder leengedrag (meer sparen, sneller aflossen, geen overkreditering) de meest wenselijke oplossing is.

Bovendien, als de huizenprijzen dalen, dalen ze en bloc: je eigen huis wordt minder waard, maar als je verhuist zal je nieuwe huis ook minder kosten. Het probleem zit 'm bij de mensen die nu een huis hebben gekocht met veel krediet en weinig eigen geld (waaronder overigens ikzelf). Die moeten bij een algehele daling en een verhuizing dus het restant van hun oude schuld wegwerken. Als je dat kunt meefinancieren is het minder pijnlijk (maar niet minder 'zonde'; de ellende wordt alleen over een langere periode uitgesmeerd), maar als je het niet kunt meefinancieren is het simpelweg uit eigen zak betalen.

[Verwijderd]

Ja de HRA bestaat al heel lang.
Dat dat ineens als reden wordt opgevoerd dat de prijzen zo hard gestegen zijn klopt natuurlijk niet.
Ook de schaarste van grond speelt een kleine rol (bevolkingstoename vs toename bebouwbare grond).
De belangrijkste reden (vaak niet genoemd) is de zeer ruime overcreditering van de markt.
Meer geld in de markt betekent hogere prijzen. Dat is de definitie van inflatie. Banken werden zo soepel met kredieten verlenen aan iedereen dat heel veel geld de huizenmarkt in werd gepompt.

[Verwijderd]

Inderdaad. Volgens mij de HRA wel een prijsopdrijvende factor maar niet de factor die de enorme stijging veroorzaakt heeft gezien het feit dat de regeling er al veel langer is en in die tijd zelfs een beetje is beperkt (bijleenregeling, max 30 jaar). Het is alleen de makkelijkste om als zondebok aan te wijzen. Ik zou ook eerder de oorzaak zoeken bij de banken die te veel geld beschikbaar stelden en natuurlijk alle mensen die hier gretig gebruik van maakten ondanks de risico's. Gelukkig worden hier nu beperkingen aan gesteld maar dat heeft wel als gevolg dat de samenleving in het algeheel moeilijker aan een eigen woning kan komen. Voor de mensen die al een koopwoning hebben geen hoge nood maar niet leuk voor de mensen die de markt willen betreden.

Verder heeft de HRA als voordeel dat het het eigen woning bezit stimuleert. Zonder HRA zou er veel meer particuliere verhuur zijn wat misschien wel een denivellering als gevolg heeft, rijken worden rijker met meerdere koopwoningen waardoor meer mensen in een huurhuis komen. Daartegenover staat dat de HRA mijn inziens niet goed verdeeld wordt. Het zou het woningbezit beter voor de lagere inkomens kunnen stimuleren en minder aftrek geven aan de hogere inkomens. Dit zal dan wel de doorstroming kunnen beperken waardoor er weer krapte ontstaat aan de onderkant van de markt. Het heeft z'n voor en nadelen maar volgens mij is het niet de oplossing. De oplossing ligt bij het beperken van de kredietmogelijkheden en het stimuleren van het aflossen van hypotheken.

[Bartjuh]

Verwijderd schreef op donderdag 01 september 2011 @ 17:24:
Inderdaad. Volgens mij de HRA wel een prijsopdrijvende factor maar niet de factor die de enorme stijging veroorzaakt heeft gezien het feit dat de regeling er al veel langer is en in die tijd zelfs een beetje is beperkt (bijleenregeling, max 30 jaar).

Tsjah, maar een maatregel kan er wel zijn, maar als hij nauwelijks gebruikt wordt (relatief) dan zijn de effecten ervan ook praktisch nihil, en dit was vroeger het geval.

Tegenwoordig is aflossingsvrij de standaard en heeft de meest simpele sjonnie al een koophuis met hypotheek.
Beetje oude bron (2006) voor hypotheekschuld, maar het gaat om de trend;


Het heeft een teruggekoppeld effect; hogere schulden -> meer invloed HRA op huizenprijzen -> nog hogere schulden -> nog meer invloed HRA -> etc

[foppe-jan]

Verwijderd schreef op donderdag 01 september 2011 @ 17:02:
Ja de HRA bestaat al heel lang.
Dat dat ineens als reden wordt opgevoerd dat de prijzen zo hard gestegen zijn klopt natuurlijk niet.
Ook de schaarste van grond speelt een kleine rol (bevolkingstoename vs toename bebouwbare grond).
De belangrijkste reden (vaak niet genoemd) is de zeer ruime overcreditering van de markt.
Meer geld in de markt betekent hogere prijzen. Dat is de definitie van inflatie. Banken werden zo soepel met kredieten verlenen aan iedereen dat heel veel geld de huizenmarkt in werd gepompt.

• Verlaging eigen inleg/Vrijere verstrekking tophypotheken (geen eigen inbreng nodig -> hoger kunnen bieden -> systematisch overbieden 'om snel een deal te kunnen sluiten')
• Verzamelinkomen tellen
• NHG

HRA is puur de hefboom die ervoor zorgt dat de absolute bedragen nog groter worden

[ Voor 4% gewijzigd door foppe-jan op 01-09-2011 18:17 ]

[foppe-jan]

nare man schreef op donderdag 01 september 2011 @ 16:27:
Bovendien, als de huizenprijzen dalen, dalen ze en bloc: je eigen huis wordt minder waard, maar als je verhuist zal je nieuwe huis ook minder kosten.

Dat is niet helemaal waar.. ze dalen en bloc per regio, maar verschillende regio's hoeven niet (direct) met elkaar in verbinding te staan.

[ Voor 3% gewijzigd door foppe-jan op 01-09-2011 18:29 ]

[EXX]

Verwijderd schreef op donderdag 01 september 2011 @ 17:02:
Ja de HRA bestaat al heel lang.

Dat klopt, maar vroegâh, had je niet allerlei "slimme" hypotheekconstructies om die HRA tot aan de max uit te knijpen. Je had alleen lineair en annuïteit. Bovendien moest je ook nog eens eigen kapitaal meebrengen. Zoals je zelf al aangaf, zijn de banken steeds kwistiger met geld gaan strooien, gecombineerd met regelingen die de HRA meer benutten, wat nog hogere kredieten mogelijke maakte. In dat licht gezien heeft de HRA wel bijgedragen aan de prijsopdrijving. Zonder HRA geen aflossingsvrije, spaar en beleggingshypotheken.

[ Voor 5% gewijzigd door EXX op 01-09-2011 18:52 ]

[foppe-jan]

EXX schreef op donderdag 01 september 2011 @ 18:49:
[...]

Dat klopt, maar vroegâh, had je niet allerlei "slimme" hypotheekconstructies om die HRA tot aan de max uit te knijpen.

Ik denk eerder dat het punt was dat DNB vroegâh dingen verbood, en daar sinds ca. 1992-94 mee is gestopt.

[Dark Matter]

nare man schreef op donderdag 01 september 2011 @ 16:27:
Maar toch blijft er na lezing van het artikel nog wel een vraag bij mij over. Want als het zo is dat de HRA de prijzen heeft opgejaagd, zoals Van Wijnbergen zegt, hoe kan het dan dat dat effect pas zichtbaar is geworden de afgelopen 15-20 jaar? De HRA is er al veel langer. Er moeten volgens mij dus nog meer ontwikkelingen zijn geweest die de prijzen hebben opgedreven.

Volgens mij zijn de belangrijkste factoren voor de prijsstijging van de afgelopen 15 jaar, de verschuiving van eenverdieners naar tweeverdieners en nog belangrijker, de lage rente.

[nare man]

foppe-jan schreef op donderdag 01 september 2011 @ 18:19:
[...]

Dat is niet helemaal waar.. ze dalen en bloc per regio, maar verschillende regio's hoeven niet (direct) met elkaar in verbinding te staan.

Dat klopt, je mag ervan uitgaan dat prijsverschillende tussen regio's blijven, maar ik heb geen reden aan te nemen dat de verschillen tussen regio's groter worden in een dalende markt, tenminste, niet zonder bijkomende omstandigheden (bijv. verdergaande ontvolking van Zuid-Limburg en Noord-Nederland).

EXX schreef op donderdag 01 september 2011 @ 18:49:
[...]

Dat klopt, maar vroegâh, had je niet allerlei "slimme" hypotheekconstructies om die HRA tot aan de max uit te knijpen. Je had alleen lineair en annuïteit.

Spaarhypotheken, evident erop gericht om de HRA te maximeren, heb je al sinds de jaren '60.

[ Voor 24% gewijzigd door nare man op 01-09-2011 21:53 ]

[MBV]

foppe-jan schreef op donderdag 01 september 2011 @ 18:54:
[...]

Ik denk eerder dat het punt was dat DNB vroegâh dingen verbood, en daar sinds ca. 1992-94 mee is gestopt.

Dat ja, en nog een 'detail': een veranderde leen-mentaliteit. Vroeger (jaren 60) was schuld een zonde waar je zo snel mogelijk vanaf wilde zijn. Tegenwoordig is het eerder de norm om maximaal te lenen wat nog soort-van verantwoord is.

[Packardhell]

Bartjuh schreef op donderdag 01 september 2011 @ 18:02:
[...]

Tsjah, maar een maatregel kan er wel zijn, maar als hij nauwelijks gebruikt wordt (relatief) dan zijn de effecten ervan ook praktisch nihil, en dit was vroeger het geval.

Tegenwoordig is aflossingsvrij de standaard en heeft de meest simpele sjonnie al een koophuis met hypotheek.
Beetje oude bron (2006) voor hypotheekschuld, maar het gaat om de trend;
[afbeelding]

Het heeft een teruggekoppeld effect; hogere schulden -> meer invloed HRA op huizenprijzen -> nog hogere schulden -> nog meer invloed HRA -> etc

Hogere schuld hoeft niet erg te zijn (ja met de HRA is het nogal een kostenpost voor de belastingbetaler); de vraag is echter hoeveel opgebouwd vermogen hier tegenover staat? Dit kan door middel van banksparen, of andere wijze van vermogen opbouw. Door de populariteit (vooral de laatste jaren) van banksparen wordt de hypotheekschuld niet meer in stukjes afgebouwd maar wordt er echt wel vermogen opgebouwd.

[nare man]

Dat punt is inderdaad vaker opgeworpen. Bij een spaarproduct los je niet af, zodat het uitstaande saldo gedurende 30 jaar maximaal is. Gezien de populariteit van spaarproducten is het niet verwonderlijk dat het openstaande saldo van alle Nederlanders enorm is toegenomen de afgelopen 15 jaar. Je zou ook het totaalsaldo van alle SEW's en KEW's e.d.moeten neemenen voor een realistisch beeld.

Een volledig andere kwestie is natuurlijk de fiscale behandeling van spaarprocuten. Het is natuurlijk heel mooi dat je met een spaarproduct gedurende 30 jaar HRA geniet over de hoofdsom, maar je bent natuurlijk wel mooi een hoog rendement op je saldo aan het maken ten koste van de belastingbetaler.