Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[mark de man]

nare man schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 12:04:
[...]
Bovendien is het ook het gevolg van het feit dat mensen nu éénmaal veeleisender zijn geworden: accepteerde je vroeger dat je op een K-locatie woonde en moest reizen, nu pikken mensen dat niet meer en gaan ze meer uitgeven aan een woning op (of zo dicht mogelijk bij) hun voorkeurslocatie. Dat is niet alleen iets Nederlands, je ziet het overal ter wereld, de trek van het platteland naar de stad, de verdichting van steden, de concentratie van bedrijven, voorzieningen en mensen. Tegelijk wordt de kloof tussen de haves en de have-nots in het epicentrum van die ontwikkeling, het centrum van de grote stad, steeds breder.

Inderdaad een grote wedloop is ontstaan waarbij men steeds verder gaat om maar meteen of in ieder geval zo vroeg mogelijk een prachtige woning kan bemachtigen. Startersleningen en dergelijke stimuleren dit alleen maar verder, maar lijken door de prijsstijgingen haast onmisbaar geworden te zijn. Sparen lijkt geen nut of betekenis te hebben met de HRA en alleen een groot inkomen is van belang om een dergelijke woning te bekostigen, of natuurlijk de "goede" doorstroming die volgens velen alleen maar lucratief lijkt te zijn bij prijsstijgingen en geen -dalingen.

[ Voor 5% gewijzigd door mark de man op 10-08-2011 12:13 ]

[nare man]

Ja, zo zie je dat het ook samenhangt met ideële aspecten. Bijvoorbeeld het huidige tijdsgewricht, waarin mensen zichzelf hebben aangewend dat ze overal 'recht' op hebben (op een auto, een mooi huis, een vriend(in), op geluk in het algemeen) en dat ze er vooral nu recht op hebben. Mensen zijn ook bereid zichzelf er diep voor in de schulden te steken: een huis is het ultieme statussymbool. Mensen willen niet eerst jarenlang sparen voordat ze een hutje kunnen kopen met 30% eigen geld.

Hier zie je ook een belangrijk verschil met Duitsland: Duitsers zijn gewoon veel calvinistischer, en accepteren daarom makkelijker dat ze eerst moeten sparen voor een huis. Wij waren in de jaren '50 en '60 ook zo calvinistisch, maar door de ontzuiling en het toegenomen individualisme is dat afgenomen, met als toppunt het platte materialisme van de jaren '80-yup. Niet geheel toevallig dat de prijzen vanaf dat moment, begin jaren '90, echt heel hard zijn gaan stijgen. Andere dingen werden belangrijk; niet spaarzaam zijn, maar geld verdienen, en veel ook; denk aan typische jaren '90-termen als dinky (dual income, no kids). Pas de laatste jaren zien we in dat het eigenlijk helemaal niet zo fijn is, al dat gewerk en dat materalisme.

Het is niet zo dat de HRA, als op zichzelf staand verschijnsel, de prijzen heeft opgedreven. Het zijn (uiteindelijk) mensen zelf die het doen.

[ Voor 25% gewijzigd door nare man op 10-08-2011 12:32 ]

[foppe-jan]

nare man schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 11:56:
Ik was er toen nog niet bij, maar ik betwijfel sterk dat het verschijnsel tweeverdiener pas is opgekomen en noodzakelijk is geworden toen de huizenprijzen al waren gestegen.

Dat maakt toch helemaal niks uit? Zodra dit namelijk begint wordt de druk namelijk steeds groter op de resterende gezinnen om dit ook te gaan doen, en ik neem aan dat je dat fenomeen wel onderkent.

[foppe-jan]

Woy schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 11:52:
[...]

De vraag is hoe hoog de daadwerkelijke "schuld" is. Door de HRA en spaarconstructies word de hypotheekschuld natuurlijk enorm opgehoogd, maar een gedeelte van die schuld is kunstmatig. Eigenlijk zou je de netto schuld willen weten, en dus de waarde van het spaardeel die aan de lening gekoppeld is er van af moeten trekken. ( Dan nog hou je geen rekening met mensen die buiten hun hypotheek sparen, maar wel afgelost zouden hebben als er geen HRA was, maar dat gedeelte zal wel redelijk te verwaarlozen zijn )

Die schuld is niet zo kunstmatig als je nu doet voorkomen, want de HRA wordt door alle belastingbetalers gefinancierd, niet slechts door de woningbezitters.
En daarnaast vergeet je nu dat er naast die "netto schuld" ook nog een enorm deel rentebetalingen aan vastzit.
Van dat zou het mogelijk duidelijker zijn als ze gewoon een bepaalde rente kiezen en vervolgens het hypotheekbedrag op die manier ophogen, waarna het verder 'renteloos' moet worden afgelost. Dan is veel duidelijker hoe groot de hypotheek echt is.

En voor het stuk tussen haakjes: dit is juist aan de bovenkant van de markt zeer populair geweest, dus ik zou niet automatisch aannemen dat dat verwaarloosbaar is.

[DopdeDouwer]

nare man schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 12:04:
[...]


Klopt. Ik vind dat overigens een zeer interessant onderwerp. Je kunt de woningmarkt ook niet los zien van stedenbouwkundige en planologische elementen. Een vinexwijk optrekken in een weiland is niet zo moeilijk, dat is vanaf de jaren '80 al op grote schaal gedaan, maar dat heeft de stijging van de prijzen niet kunnen verhinderen.

offtopic:
Zeker interessant. Het is in de verschillende stadsregio's al jarenlang het beleid om de verhouding koop/huur, goedkoop/duur gelijkmatiger over de regio te spreiden. Wat volgens mij een goede zaak is, om segregatie te voorkomen en grote achterstandbuurten te voorkomen. Dit zou mi uiteindelijk niet alleen op gemeenteniveau moeten gebeuren maar juist ook op wijk en buurt-/staatniveau om het juiste effect te hebben. Het voorbeeld dat MBV geeft, dat mensen die het gemaakt hebben de buurt uit trekken, zou dan juist voorkomen moeten worden door juist binnen de buurt een geschikte woning (groter en duurder) aan te bieden. Het voorbeeld Capelle heeft een redelijk goede mix (op gemeente niveau, bepaalde buurten dragen er teveel in bij). Veel (kleinere) randgemeenten willen er niet aan om hun overwegend dure voorraad aan te vullen of te vervangen met goedkope woningen.

[sorcees]

Vergelijken met Duitsland blijft moeilijk gezien de totaal andere situatie daar.
Zij kennen geen HRA, daar wordt het eigen huis bezit anders gestimuleerd, vooral door het bevorderen van de nieuwbouw van meer familie huizen (zeg maar appartementen complexen), zeker wanneer deze extra woningen in de sociale sector verhuurd worden.
In Duitsland is er dan ook geen tekort aan goedkope huurwoningen, (kale)huurprijzen in het Ruhrgebiet, maar niet in het centrum varieren tussen de 3 en 7 euro per m2 per maand, bij een grote woning van 100 m2 is dit 300 tot 700 euro per maand, bij kleinere eenpersoonswoningen van 45 m2 is dit de helft, je huurt er al vanaf 150 euro per maand, dat lukt in nederland niet, huren is in nederland dan ook geen alternatief voor kopen, ondanks de hoge koopprijzen!

google eens op "mietspiegel" "vul willekeurige stad in"

[ Voor 3% gewijzigd door sorcees op 10-08-2011 13:02 ]

[Oscar Mopperkont]

Whuzz schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 11:45:
Die 1/3e is misschien waar als gemiddelde, maar vrijwel elke starter op de woningmarkt geeft meer dan 1/3e uit aan wonen. Ik denk dat het voor de meeste starters eerder richting de 1/2 gaat.

Aangezien het hier over koopwoningen gaat: knappe jongen die een hypotheek loskrijgt waarbij de helft van je inkomen aan wonen opgaat.

De regels dat je max zoveel keer je inkomen kunt lenen, zijn teruggekerend uit de situatie dat je ongeveer 30% van je inkomen aan wonen kunt besteden. Beetje gekke regel, want logischer zou zijn dat er wordt gekeken wat je vrij besteedbare inkomen is na aftrek van de eerste levensbehoeften.

[nare man]

DopdeDouwer schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 12:56:
[...]

offtopic:
Zeker interessant. Het is in de verschillende stadsregio's al jarenlang het beleid om de verhouding koop/huur, goedkoop/duur gelijkmatiger over de regio te spreiden. Wat volgens mij een goede zaak is, om segregatie te voorkomen en grote achterstandbuurten te voorkomen. Dit zou mi uiteindelijk niet alleen op gemeenteniveau moeten gebeuren maar juist ook op wijk en buurt-/staatniveau om het juiste effect te hebben. Het voorbeeld dat MBV geeft, dat mensen die het gemaakt hebben de buurt uit trekken, zou dan juist voorkomen moeten worden door juist binnen de buurt een geschikte woning (groter en duurder) aan te bieden. Het voorbeeld Capelle heeft een redelijk goede mix (op gemeente niveau, bepaalde buurten dragen er teveel in bij). Veel (kleinere) randgemeenten willen er niet aan om hun overwegend dure voorraad aan te vullen of te vervangen met goedkope woningen.

Klopt. Je zag in de jaern '90 een sterke 'witte vlucht' uit de binnensteden van de grote steden in Nederland, vooral de G4. Dat heeft er natuurlijk ook mee te maken dat veel woningen in de grote steden etagewoningen en appartementen zijn van het goedkopere soort, die vanaf 1890 t/m 1930 door pandjesbazen in hoog tempo zijn neergeplempt om de grote toestroom van arbeiders van het platteland naar de stad te kunnen opvangen. Dat soort woningen leent zich enorm om te verloederen. Beter verdienende mensen willen daar niet meer wonen, dus krijg je een trek naar randgemeenten, waar de ruimte er wél is om nieuwbouwwoningen van het duurdere type neer te zetten. Daarom is de kloof tussen arm en rijk ook het duidelijkst in de stad: het is daar vaak óf een appartement van het type dat ik hiervoor beschreef, óf een groot herenhuis in één van de oude rijke buurten. Iets ertussen zit er vaak niet.

sorcees schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 13:00:
Vergelijken met Duitsland blijft moeilijk gezien de totaal andere situatie daar.
Zij kennen geen HRA, daar wordt het eigen huis bezit anders gestimuleerd, vooral door het bevorderen van de nieuwbouw van meer familie huizen (zeg maar appartementen complexen), zeker wanneer deze extra woningen in de sociale sector verhuurd worden.
In Duitsland is er dan ook geen tekort aan goedkope huurwoningen, (kale)huurprijzen in het Ruhrgebiet, maar niet in het centrum varieren tussen de 3 en 7 euro per m2 per maand, bij een grote woning van 100 m2 is dit 300 tot 700 euro per maand, bij kleinere eenpersoonswoningen van 45 m2 is dit de helft, je huurt er al vanaf 150 euro per maand, dat lukt in nederland niet, huren is in nederland dan ook geen alternatief voor kopen, ondanks de hoge koopprijzen!

google eens op "mietspiegel" "vul willekeurige stad in"

Maar wat is nu je punt? Je zegt zelf dat je Duitsland eigenlijk niet met Nederland kunt vergelijken. Dan is de vaststelling dat je in Duitsland geen tekort hebt aan goedkope huurwoningen dus niet zo heel waardevol: immers, misschien is die situatie wel verbonden met een omstandigheid die heel specifiek voor Duitsland geldt.

Natuurlijk is iedereen er een groot voorstander van dat zowel koop- als huurhuizen in Nederland betaalbaar en bereikbaar blijven, maar het gaat niet aan om zomaar de Duitse met die van de Nederlandse te vergelijken en dan te zeggen: 'zo moet het worden want dat is goed'.

[ Voor 29% gewijzigd door nare man op 10-08-2011 13:39 ]

[sorcees]

Punt is dat door toedoen van de regering (HRA) het evenwicht tussen koop en huur is verstoord en daardoor de woonkosten in het algemeen in nederland veel te hoog geworden zijn.
Door de hoge hypotheekverschulding van de nederlanders zitten we nu in een vrijwel onoplosbare situatie, en wordt de te hoge koopprijs kunstmatig in stand gehouden, zolang iedereen nog elke maand zijn hypotheek kan betalen is er niets aan de hand, lukt dat op een gegeven moment niet meer, dan klapt alles in elkaar.
Kortom, we hebben geen gezond evenwicht maar ook geen alternatief.

[Verwijderd]

sorcees schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 14:49:
Punt is dat door toedoen van de regering (HRA) het evenwicht tussen koop en huur is verstoord en daardoor de woonkosten in het algemeen in nederland veel te hoog geworden zijn.
Door de hoge hypotheekverschulding van de nederlanders zitten we nu in een vrijwel onoplosbare situatie, en wordt de te hoge koopprijs kunstmatig in stand gehouden, zolang iedereen nog elke maand zijn hypotheek kan betalen is er niets aan de hand, lukt dat op een gegeven moment niet meer, dan klapt alles in elkaar.
Kortom, we hebben geen gezond evenwicht maar ook geen alternatief.

Als ik kijk naar mijn woning..
Ik heb bruto hypotheek lasten van 1100 euro (incl aflossing).
Een gedeelte hier in de wijk is nog steeds van de woningbouw en wordt verhuurd.. Kale huurprijs is 640 euro..

Sommige mensen krijgen hier huursubsidie op.. en betalen misschien 500 euro netto.

Een verschil van 460 euro (zonder HRA en huur subsidie).
Nu is er 1 groot voordeel aan kopen en dat is dat het na 30 jaar aflossen je eigendom is.
Maar 460 euro x 12 x 30 is na 30 jaar betalen 165600 euro extra woonlasten.
Terwijl het huis 180k waard is op dit moment.

Op het moment dat de HRA accuut verdwijnt zal niemand dit huis kopen, omdat huren gewoon ontzettend veel goedkoper is.. en zakt de woningmarkt echt helemaal in.

Ik vind dat banken etc gewoon te hoge rentes vragen voor hypotheken.. Terwijl banken zelf geld lenen van de ecb rond de 1% geloof ik..
Op dit moment is de gemiddelde rente 5% (even makkelijk) door de HRA word deze rente naar beneden gehaald naar 2,9% (van 42% belasting schijf uitgaande).
Door deze rente tarieven te gaan hanteren zonder HRA blijven de kosten redelijk binnen de perken en scheelt het de overheid zeer veel aan subsidie aan banken (indirect via burgers aan banken)

Nu snap ik wel dat de bank geld wil verdienen, maar als de overheid de HRA af wil schaffen zal er toch op 1 of andere manier de maandlasten omlaag moeten om mensen toch over te halen om te kopen..

[ Voor 9% gewijzigd door Verwijderd op 10-08-2011 15:20 ]

[ZeRoC00L]

Het verschil tussen huren en kopen wordt kleiner naar mate de jaren verstrijken.
Jij blijft hetzelfde aan je hypotheek betalen (mits rentevast periode), huren gaat ieder jaar omhoog...

[Sempy]

Niet alleen wordt het verschil steeds kleiner, na 30 jaar ben je bij koop gewoon van het grootste deel van je woonlasten af (enkel onderhoud) en betaalt de huurder nog vrolijk iedere maand de volle mep. Rond je 60e je huis vrij en dan lekker nog ~20 jaar goedkoop wonen, desnoods verhuis je naar een seniorenwoning die je huurt van de opbrengst van je koophuis. In de huidige economische situatie misschien wel een beter appeltje voor de dorst dan je pensioen.

[Pooh]

Verwijderd schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 15:14:
Ik vind dat banken etc gewoon te hoge rentes vragen voor hypotheken.. Terwijl banken zelf geld lenen van de ecb rond de 1% geloof ik..
Op dit moment is de gemiddelde rente 5% (even makkelijk) door de HRA word deze rente naar beneden gehaald naar 2,9% (van 42% belasting schijf uitgaande).
Door deze rente tarieven te gaan hanteren zonder HRA blijven de kosten redelijk binnen de perken en scheelt het de overheid zeer veel aan subsidie aan banken (indirect via burgers aan banken)

Banken lenen het geld voor jouw hypotheek echt niet van de ECB, en al helemaal niet tegen 1%. Je verwart korte en lange rente (geld- vs. kapitaalmarkt). De opslag op de swapcurve is bij de meeste banken inderdaad vrij hoog, maar dat komt vooral omdat de banken gedwongen worden om te deleveragen, en dus helemaal geen zin hebben in hypotheken (met tegenoverstaande liabilities). Ik denk dat de gemiddelde opslag op een NHG-hypotheek (dus risicovrij) van 5 jaar ongeveer 1.5% is. Dat is wat hoger dan in de ons omliggende landen, maar niet extreem veel meer. Daarnaast kun je natuurlijk nog een risicoopslag betalen.

[Verwijderd]

Sempy schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 16:01:
Niet alleen wordt het verschil steeds kleiner, na 30 jaar ben je bij koop gewoon van het grootste deel van je woonlasten af (enkel onderhoud) en betaalt de huurder nog vrolijk iedere maand de volle mep. Rond je 60e je huis vrij en dan lekker nog ~20 jaar goedkoop wonen, desnoods verhuis je naar een seniorenwoning die je huurt van de opbrengst van je koophuis. In de huidige economische situatie misschien wel een beter appeltje voor de dorst dan je pensioen.

Kopen is duurder dan huren. (HRA niet mee gerekend)
Bij bruto maandlasten van 1100 euro heb je na 30 jaar 396.000 euro betaald voor een huis waar je 180k voor betaald hebt.
In die 30 jaar heb je onderhoud en renovaties gehad (keuken, badkamer etc) die kosten lopen ook door na die 30 jaar, stel na 30 jaar heb je 2x je badkamer en keuken gemoderniseerd en wat andere klussen zoals kozijnen etc. Voor onderhoud reken ik 50k over 30 jaar (14-1500 euro per jaar)
Dan ben je 446.000 euro armer.. terwijl het huis dan misschien 250.000 euro waard is.
Dus netto ben je ongeveer 240.000 euro kwijt geweest aan woonlasten.

Nu kijken we even naar huren. 640*12*30 is ongeveer 230.000 euro aan woonlasten.
evt huurstijgingen mee rekenend kom je op 250.000 euro uit.

Een verschil van 10k na 30 jaar in voordeel van de koper.
Maar het gevaar zit hem ook in grote onderhoudskosten.
Stel het huis verzakt teveel, of de gevel moet opnieuw opgetrokken worden, of het dak moet vernieuwd worden, of andere grote kosten..
Dan is huren weer goedkoper..

Het ligt er maar net aan wat er gebeurt..
Als huiseigenaar heb je het voordeel dat je zelf alles kunt bepalen en hoe je evt dingen veranderen wilt. terwijl je bij de woningbouw een standaard keukentje of badkamer krijgt.

Het gevaar is dat je afhankelijk bent van de markt, niemand weet hoeveel je huis over 30 jaar waard is. Stijgt die veel in waarde heb je geluk, maar verpaupert je wijk dan kost het je nog meer geld.

Kopen of huren is om het even.. Als huurder loop je nooit risico en ben je tig keer flexibeler, als Huiseigenaar heb je het heft in eigen handen in je eigen huis..

Als koper ben je pas goedkoper uit nadat je hypotheek volledig is afgelost.
In dit voorbeeld ben ik er ook vanuit gegaan dat je 30 jaar in hetzelfde huis woont.
Verhuis je een paar keer, krijg je ook weer de KK erbij en is het helemaal duurder.. en ben je misschien pas 10 jaar later goedkoper uit dan een huurder..

[ Voor 5% gewijzigd door Verwijderd op 10-08-2011 16:31 ]

[Sempy]

Belangrijkste element ben je wel vergeten, namelijk de duur van je berekening. Je stopt nu na 30 jaar als de huiseigenaar zijn laatste investering (aflossing) heeft gedaan. Uitgaande van mijn eigen situatie, zou ik op m'n 57e klaar zijn met aflossen en dan heb ik en/of mijn vrouw op basis van gemiddelde levensverwachting nog wel een jaartje of 20 te verwonen. Dat zou bij een vrije woning kunnen voor enkel onderhoudskosten (~3k per jaar) terwijl de huurder die jaren hetzelfde bedrag als voorheen moet aftikken, als je de berekening nog eens op 40 jaar zal doen, dan krijg je een gunstiger beeld voor koop, laat staan bij 50 jaar.

[ZeRoC00L]

Verwijderd schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 16:19:
Nu kijken we even naar huren. 640*12*30 is ongeveer 230.000 euro aan woonlasten.
evt huurstijgingen mee rekenend kom je op 250.000 euro uit.

Volgens mij stijgen de huren wel sneller.
Als je 2% huurstijging per jaar rekent, betaald de huurder over 30 jaar ruim 1100 euro per maand !
En heeft de huurder 3 ton betaald.
En volgens mij is 2% per jaar nog weinig....

[MBV]

Historisch gezien zou je inderdaad met 3% of meer moeten rekenen, waarbij de laatste huur 1553 euro/mnd is, het totaal komt dan uit op 32000 euro*. Onderschat nooit het exponentiele effect van een jaarlijkse procentuele stijging

_{*)wat is hiervan de formule? Niet die voor samengesteld interest, bij gebrek aan rente-op-rente. Dankzij Excel hoef je geen wiskunde te kennen voor dit soort dingen}

[sorcees]

Ook wordt er over het hoofd gezien dat er gewoonweg niet voldoende huurwoningen in die prijsklasse zijn.
Verder is de waarde van 180k wellicht fictief en alleen door de markt bepaalt, omdat je door de HRA meer kunt verwonen stijgen ook de prijzen.

[Jumpiefox]

Verwijderd schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 16:19:
[...]


Kopen is duurder dan huren. (HRA niet mee gerekend)
Bij bruto maandlasten van 1100 euro heb je na 30 jaar 396.000 euro betaald voor een huis waar je 180k voor betaald hebt.
In die 30 jaar heb je onderhoud en renovaties gehad (keuken, badkamer etc) die kosten lopen ook door na die 30 jaar, stel na 30 jaar heb je 2x je badkamer en keuken gemoderniseerd en wat andere klussen zoals kozijnen etc. Voor onderhoud reken ik 50k over 30 jaar (14-1500 euro per jaar)
Dan ben je 446.000 euro armer.. terwijl het huis dan misschien 250.000 euro waard is.
Dus netto ben je ongeveer 240.000 euro kwijt geweest aan woonlasten.

Nu kijken we even naar huren. 640*12*30 is ongeveer 230.000 euro aan woonlasten.
evt huurstijgingen mee rekenend kom je op 250.000 euro uit.

Een verschil van 10k na 30 jaar in voordeel van de koper.
Maar het gevaar zit hem ook in grote onderhoudskosten.
Stel het huis verzakt teveel, of de gevel moet opnieuw opgetrokken worden, of het dak moet vernieuwd worden, of andere grote kosten..
Dan is huren weer goedkoper..

Het ligt er maar net aan wat er gebeurt..
Als huiseigenaar heb je het voordeel dat je zelf alles kunt bepalen en hoe je evt dingen veranderen wilt. terwijl je bij de woningbouw een standaard keukentje of badkamer krijgt.

Het gevaar is dat je afhankelijk bent van de markt, niemand weet hoeveel je huis over 30 jaar waard is. Stijgt die veel in waarde heb je geluk, maar verpaupert je wijk dan kost het je nog meer geld.

Kopen of huren is om het even.. Als huurder loop je nooit risico en ben je tig keer flexibeler, als Huiseigenaar heb je het heft in eigen handen in je eigen huis..

Als koper ben je pas goedkoper uit nadat je hypotheek volledig is afgelost.
In dit voorbeeld ben ik er ook vanuit gegaan dat je 30 jaar in hetzelfde huis woont.
Verhuis je een paar keer, krijg je ook weer de KK erbij en is het helemaal duurder.. en ben je misschien pas 10 jaar later goedkoper uit dan een huurder..

Hoezo reken je HRA niet mee? Je betaalt geen 1100euro maar een stuk minder. Als de HRA verdwijnt(wat sowieso nooit in 1 klap zal gebeuren) en men dus eindigt met woonlasten die een stuk hoger liggen dan is het vanzelf sprekend dat de prijzen zwaar gaan dalen. HRA is er niet voor de lol maar omdat anders de meeste mensen gewoonweg niet kopen.

[Verwijderd]

Jumpiefox schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 01:37:
[...]

Hoezo reken je HRA niet mee? Je betaalt geen 1100euro maar een stuk minder. Als de HRA verdwijnt(wat sowieso nooit in 1 klap zal gebeuren) en men dus eindigt met woonlasten die een stuk hoger liggen dan is het vanzelf sprekend dat de prijzen zwaar gaan dalen. HRA is er niet voor de lol maar omdat anders de meeste mensen gewoonweg niet kopen.

Dat probeer ik dus ook een beetje duidelijk te maken dat zonder HRA de huizen niet betaalbaar zijn.
Tuurlijk zal het niet in 1 klap afgeschaft worden.

Maar wat ik duidelijk probeerde te maken is dat de rentes gewoon te hoog zijn en banken over de periode van 30 jaar gruwelijk veel winst maken. (bijna 100%, je leent 2 ton en betaalt na verloop 4 ton terug)
Een groot deel wordt gefinanciert met behulp van de HRA, dus gemiddeld is van die 2 ton die de bank verdient is 42% van de HRA.

De overheid zorgt dus dat banken gigantische winsten maken.
De overheid wil er vanaf, de banken willen niet minder verdienen..
En daar zit het probleem!! Zoals ik al zei, een rente van 2,5 tot 2,8% is prima op te brengen zonder HRA. en blijven de woonlasten binnen de perken.

Nadeel van de rente's omlaag te brengen is dat er ook minder rente op evt spaarrekeningen etc zal komen..

[Verwijderd]

Maar wat ik duidelijk probeerde te maken is dat de rentes gewoon te hoog zijn en banken over de periode van 30 jaar gruwelijk veel winst maken. (bijna 100%, je leent 2 ton en betaalt na verloop 4 ton terug)

Je vergeet inflatie, met 2% per jaar wordt je aflossing, die niet stijgt, ieder jaar minder waard voor de bank. Met een hypotheek van 2 ton krijgt de bank ieder jaar ongeveer 15000 euro van je (volledige aflossin, spaarhypotheek, etc), maar in jaar 15 is die 15000 euro nog slechts 11100 euro waard, en in jaar 30 nog slechts 8300 euro. Over de gehele looptijd krijgt de bank, bij ongewijzigde rentestand, 340000 euro in inflatiegecorrigeerde waarde, en geen 4 ton. Bij gemiddeld 3% inflatie is dat nog slechts 3 ton. Daar moeten dan nog kosten vanaf voor het risico dat je niet terugbetaalt enzo. Een totaal inflatiegecorrigeerd rendement van 50 tot 70% over een periode van 30 jaar is niet echt spectaculair, hoewel er genoeg investeringen zijn die minder opbrengen.

Voor jouzelf is het overigens helemaal bizar. Door hypotheekrenteaftrek betaal je netto slechts zo'n 800 euro per maand voor die 2 ton, ofwel ongeveer 10000 per jaar. Dat betekent dat je over een periode van 30 jaar slechts 228000 (in 2011 euro's) terugbetaalt bij 2% inflatie, en slechts 201000 als de inflatie stijgt naar 3%. Je leent dus uiteindelijk wel extreem goedkoop. Weliswaar loop je het risico dat na je eerste rentevaste periode de maandelijkse lasten omhoog gaan, maar als je een annuiteitenhypotheek hebt, heb je een deel dan al afgelost waardoor de lasten beter te dragen zijn, en met een spaarhypotheek zit er waarde in je spaarpotje, waarvoor de nieuwe rente ook gaat gelden. En omgekeerd kan de rente ook dalen of, tegen een kleine meerprijs, voor 30 jaar vast staan.

Dus, eindbalans: huiseigenaar is tevreden, want hij woont 30 jaar in een huis en gooit nauwelijks geld weg. Bank tevreden, want deze wordt indirect zwaar gesubsidieerd. Politiek tevreden, want het heilige huisje en andere gevestigde belangen leveren Nederland al sinds mensenheugenis een rechtse meerderheid op - en het opgebouwde vermogen komt toch wel terug via erfbelasting. Dus wie is er niet tevreden?

Iedereen die last heeft van een vastgelopen woningmarkt. Maar hey, iemand moet de prijs betalen voor het bijna gratis wonen van elke koopwoningbezitter

[ Voor 15% gewijzigd door Verwijderd op 11-08-2011 09:05 ]

[sorcees]

Hier blijft natuurlijk wel overeind dat het grootste deel van de HRA rechtstreeks naar de banken gaat.
De belastingbetaler betaalt de bank die er voor zorgt dat de hypotheek zo hoog mogenlijk wordt afgesloten (zeker in het verleden, het kon niet op) en zo ook de huizenprijzen opdrijft.
En nu kunnen we niet zomaar meer terug.

De banken hebben hierin een crusiale rol gespeeld, en nu het voor ze minder gaat moet de belastingbetaler weer betalen.

[dvl-2]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 13:22:
[...]

Aangezien het hier over koopwoningen gaat: knappe jongen die een hypotheek loskrijgt waarbij de helft van je inkomen aan wonen opgaat.

De directe hypotheek zal idd de norm van 1/3 aanhouden maar feitelijk zijn de totale lasten voor menig starter idd veel hoger. Lening-ouders/starterlening/koopsubsidie's etc etc blijven vaak 'onder de radar' van banken en komen daar nog gewoon bovenop.

Zo zit ik ook met een netto maandlast die idd rond de 50% schommelt terwijl ik volgens de bank maar op iets meer dan 25% zit.

MBV schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 18:01:
Wat is hiervan de formule? Niet die voor samengesteld interest, bij gebrek aan rente-op-rente. Dankzij Excel hoef je geen wiskunde te kennen voor dit soort dingen

[/quote]

initieel bedrag*1,0x^n

waarin initieel bedrag het bedrag nu is, x het rente/inflatiepercentage (dus bij 2% komt er 1,02 te staan) en n het aantal jaar is.

[MBV]

Dat is de formule voor samengesteld interest, waarbij je rente op rente betaalt/krijgt. Daarmee bereken je dus het bedrag aan huur in jaar 30, niet het totaal wat je hebt betaald aan huur.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 08:57:

Dus, eindbalans: huiseigenaar is tevreden, want hij woont 30 jaar in een huis en gooit nauwelijks geld weg.

Wordt er ook mee gerekend dat de huizenbezitter in Nederland gemiddeld elke 7 jaar verhuisd en dan weer opnieuw kk betaalt, vaak een nieuwe keuken en vloer koopt, etc? Een huurder heeft deze kosten niet bij verhuizen. Ik huur nu een appartement en mag de keuken niets eens verwijderen.

Wordt er ook mee gerekend dat in die 7 jaar er nauwelijks op een spaar- of annuïteiten hypotheek afgelost wordt en er dus vrijwel alleen maar rente betaald is?

Het argument 30 jaar in hetzelfde huis wonen en in de tussentijd het huis aflossen gaat niet op wat Nederland betreft. Vrijwel geen enkele starter heeft het budget om een huis kopen wat voor 30 jaar voldoet.

[dvl-2]

MBV schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 11:06:
Dat is de formule voor samengesteld interest, waarbij je rente op rente betaalt/krijgt. Daarmee bereken je dus het bedrag aan huur in jaar 30, niet het totaal wat je hebt betaald aan huur.

Wat je in totaal betaald hebt is de optelsom van de losse jaren. Dat is niet met 1 formule in 1x te ondervangen, je zult dus altijd de losse jaren moeten uitrekenen. Ideaal om dit dus idd in Excel te doen

[sorcees]

En na 30 jaar ben je dus 3 a 4 keer verhuisd, elke keer weer een nieuwe hypotheek afgesloten, meestal een hogere, en dan mag je ineens niet meer de rente aftrekken, of je bent ineens 65 (67) en de aftrek stelt niets meer voor omdat je dan nog maar 15% belasting betaalt.
Ook met alle effecten op de lange termijn rekening houden, voor zover bekend of aannemelijk.

[Verwijderd]

Wordt er ook mee gerekend dat de huizenbezitter in Nederland gemiddeld elke 7 jaar verhuisd en dan weer opnieuw kk betaalt, vaak een nieuwe keuken en vloer koopt, etc? Een huurder heeft deze kosten niet bij verhuizen. Ik huur nu een appartement en mag de keuken niets eens verwijderen.

Dat hangt voor huur helemaal van je voorwaarden en je wensen af, er zijn genoeg huurhuizen waarbij je wel verbeteringen mag aanbrengen. Ook in een koophuis is het zeker geen verplichting je keuken of je vloer te vervangen. Dus die kosten hoef je niet mee te rekenen, kosten van noodzakelijk onderhoud uiteraard wel. En dan moet je natuurlijk weer het extra woongenot meerekenen dat je uit een aan persoonlijke smaak aangepaste woning haalt, enzovoorts. Lijkt me een heilloze weg.

Kosten koper + notaris enzo komen er uiteraard bij, die heb je wel zelf in de hand. Op dit moment ben je met een 4-6% wel klaar, maal 3 is dat dus voor een huis van 2 ton nog een 24-36k extra.

Wordt er ook mee gerekend dat in die 7 jaar er nauwelijks op een spaar- of annuïteiten hypotheek afgelost wordt en er dus vrijwel alleen maar rente betaald is?

Dat maakt niets uit. De echte aflossing wordt pas geboekt in de laatste fase van een hypotheek, maar dat wil niet zeggen dat de hypotheek ineens weg is bij het verkopen van een huis. Als je je hypotheek gewoon meeverhuist of een nieuwe afsluit die aansluit op de vorige, is dit op wat kosten na neutraal voor je aflossing.

Het argument 30 jaar in hetzelfde huis wonen en in de tussentijd het huis aflossen gaat niet op wat Nederland betreft. Vrijwel geen enkele starter heeft het budget om een huis kopen wat voor 30 jaar voldoet.

Dat is simpelweg onwaar. Ik ken 3 starters(koppels) die met gemak een gewone eengezinswoning hebben gekocht van rond de 1,9-2,5 ton, waarin het mogelijk is een gezin te stichten en groot te brengen. Nee, die starters waren geen 18 maar eerder 10 jaar ouder, en hadden een tijd in een (goedkoop) huurhuis gewoond waarbij ze spaargeld opbouwden en hun brutolonen zagen stijgen. Alle drie konden ze zelfs ver boven de 3 ton uitgeven, maar hebben ze zich ingehouden. Is niets mis mee lijkt me, het is bizar dat starters van begin 20 een huis willen kopen. Ja, huurhuizen zijn niet altijd ideaal, maar ga eerst sparen zodat je 10%+verbouwing zelf kan financieren en stabiliteit krijgen in je leven, dan hoef je daarna minder te verhuizen...

[pingkiller]

Interessant document waarin beschreven staat hoe de woningmarkt in Amsterdam voor het midden segment eruit ziet: http://www.google.nl/url?...g2=QTnlIKRSos2OlONiqnIjKw

Ook wordt daar genoemd dat de inkomensgrens voor socialehuurwoningen problemen opleverd voor middeninkomens.

Interessant stukje(hoewel niet geheel ontopic)

Transparantie is het eerste gebod bij het bieden van meer mogelijkheden op de ondoorzichtige
Amsterdamse woningmarkt. Voor de woningen van corporaties is dit goed geregeld
met WoningNet. Het aanbod particuliere huurwoningen (3.200 per jaar volgens Vastgoedbelang
– ook in de particuliere huursector daalt de mutatie naar 4%) wordt, anders
dan bij sociale huur (WoningNet) en koop (Funda), niet op één platform aangeboden. Dat
maakt dit marktsegment ondoorzichtig. Het is voor woningzoekenden niet duidelijk waar
men moet zijn, welke criteria gelden, wat het kost en waarom men wordt afgewezen.
Er zijn vanuit de markt pogingen gedaan om de markt inzichtelijker te maken. De twee
meest succesvolle pogingen op internet zijn Rooftrack en Pararius. De eerste website is
een initiatief van de ontwikkelaar van WoningNet. Op deze site staat vooral aanbod van
de woningcorporaties, aangevuld met het aanbod van enkele ontwikkelaars (bijvoorbeeld
Vesteda). Pararius is een platform (vergelijkbaar met marktplaats) voor verhuurmakelaars.
Omdat de verhuurders zeer weinig moeite hoeven te doen om hun woningen te
verhuren, is het plaatsen van een advertentie van een woning vaak niet eens nodig. Veel
aanbod verschijnt daarom nooit op deze websites.

Voor woningzoekenden op de particuliere huurmarkt is het hierdoor zeer lastig om hun
weg te vinden in de particuliere huurmarkt. Het aanbod dat op internet staat is vaak duur
(rond de € 1.000) waardoor het beeld ontstaat dat al het aanbod in de particuliere huur
duur is. Daarnaast maken malafide bemiddelaars gebruik van de ondoorzichtige markt.
Met illegale onderhuur en woekerprijzen als gevolg. Dit geeft de particuliere huur (ontrecht)
een slechte naam.

[ Voor 61% gewijzigd door pingkiller op 11-08-2011 13:24 ]

[dvl-2]

Verwijderd schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 12:40:
[...]


Dat is simpelweg onwaar. Ik ken 3 starters(koppels) die met gemak een gewone eengezinswoning hebben gekocht van rond de 1,9-2,5 ton, waarin het mogelijk is een gezin te stichten en groot te brengen. Nee, die starters waren geen 18 maar eerder 10 jaar ouder, en hadden een tijd in een (goedkoop) huurhuis gewoond waarbij ze spaargeld opbouwden en hun brutolonen zagen stijgen. Alle drie konden ze zelfs ver boven de 3 ton uitgeven, maar hebben ze zich ingehouden. Is niets mis mee lijkt me, het is bizar dat starters van begin 20 een huis willen kopen. Ja, huurhuizen zijn niet altijd ideaal, maar ga eerst sparen zodat je 10%+verbouwing zelf kan financieren en stabiliteit krijgen in je leven, dan hoef je daarna minder te verhuizen...

Daar sla je precies de spijker op zn kop. Ik ben 25 en heb nu sindskort ook een huis als starter. Al vroeg op kamers gegaan (student) en na de studie eerst 2j in een huurappartement gezeten. Vanaf jongs af aan flink gespaard (ook tijdens studentijd, leuke vakanties kan je ook in eigen land hebben bijv.) en inderdaad in de tijd van het huurtappartement flink exrta gespaard.

Mijn (vaste) vriendin (22) heb ik bewust totaal buiten beschouwing gelaten tijdens de koop, nu hebben we idd voor net onder de 200k gekocht op mijn salaris (dat gewoon modaal is trouwens). Ook wij konden tot ongeveer 350k kopen op 2 namen maar expres dus niet gedaan zodat de lasten op 1 salaris te dragen is. Nu zitten we ook in een huis waar we met gemak kinderen kunnen grootbrengen en zeker nu we met 2en werken zat geld over houden om gewoon te sparen voor wat dan ook.

Om mij heen ben ik tot zover de eerste die een huis gekocht heeft. Waarom? Ik heb altijd gespaard, nooit veel te dure vakanties gemaakt (als jongere van 17-18 KAN je gewoon geen vakanties van 1000 euro betalen van je bijbaan ieder jaar, dat zijn namelijk 4 maandsalarissen) en ook ik heb eerst in een huurhuis gezeten. Dat is gewoon het punt van deze maatschappij, als jongere hoor je er niet bij als je niet ieder jaar de hipste foon hebt, niet ieder jaar je 8dgn klem gaat zuipen in spanje, je niet ieder jaar met allemaal nieuwe merkkleding loopt etc etc. Alles is gericht op consumeren, de hele maatschappij is daar op ingesteld. En dan hebben de meeste jongeren ook nog zoiets van dat ze straks als ze gaan werken 'ff' een auto kopen en 'ff' een huis... totdat... ze daadwerkelijk gaan werken.. Dan komen ze erachter dat je als beginnend loonslaaf al dat 'ff' mooi ff kan vergeten... En dan begint het klagen dat alles te duur is en onbereikbaar.

Ik heb gelukkig ouders gehad die zelf ook jong gekocht hebben, dat verhaal heb ik vaak genoeg moeten aanhoren om te weten wat dat kost en wat je daarvoor moet doen/laten. Zodoende heb ik van kleins af aan (lees vanaf voor mn 10de) altijd flink geld opzij gezet om jong een huis te kunnen kopen. Tuurlijk zet dat geen zoden aan de dijk (het gaat dan tenslotte slechts om een paar euro per maand die je spaart) maar het is wel een signaal. Als je vanaf je 16de dan ineens een bijbaan hebt (3500e per jaar) en je zet daar de helft van weg, moet je eens kijken hoe hard dat dan gaat. Dan ben je 20 en heb je gewoon, ook als student, al een dik 5-cijferige spaarrekening.

Als ik dan al het geklaag zie/hoor (niet zozeer hier hoor) dat starters niet meer kunnen kopen omdat het allemaal te duur is en dat het daarom allemaal niet eerlijk meer is begint mn bloed echt te koken. Als je echt iets wilt kan alles, werkelijk alles! Alleen pas op je 20ste als je het huis uit wil gaat denken van 'goh.. een huisje is wel leuk' dan heb je, mijns inziens, je kop al 10j in het zand gestoken.

edit:
Enige voordeel dat ik wel heb gehad is dat ik geen studieschuld heb hoeven opbouwen omdat mijn ouders in de gelegenheid zijn geweest alle studiekosten voor mij te betalen. (maar dat kon ook weer omdat ze dus al enkele jaren in een nagenoeg afbetaald huis zitten omdat ze dus jong gekocht hadden, dus lage maandlast.. tis een visieuse circel)

[ Voor 4% gewijzigd door dvl-2 op 11-08-2011 13:59 ]

[nare man]

dvl-2 schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 13:53:
[...]

edit:
Enige voordeel dat ik wel heb gehad is dat ik geen studieschuld heb hoeven opbouwen omdat mijn ouders in de gelegenheid zijn geweest alle studiekosten voor mij te betalen. (maar dat kon ook weer omdat ze dus al enkele jaren in een nagenoeg afbetaald huis zitten omdat ze dus jong gekocht hadden, dus lage maandlast.. tis een visieuse circel)

Dit nuanceert het redelijk emotionele vorige deel van je post wel weer behoorlijk. Je beseft niet hoeveel geluk je hebt gehad dat je ouders alle studiekosten hebben betaald en kennelijk financieel er goed voorstaan. Als ik kijk naar mijn vriendin, wiens ouders uit elkaar zijn gegaan na 30 jaar huwelijk, die hun koophuis hebben moeten verkopen in een dalende markt met als gevolg een restschuld terwijl de rest van hun vermogen is opgegaan aan echtscheidingsadvocaten, dan zie ik een heel ander plaatje. Zij kon mooi alles lenen, móest ook maximaal lenen, want met een studie die je 45 uur per week kost is het moeilijk om er fulltime naast te klussen. Bovendien doet niet iedereen zo'n 'populaire' studie als IT of bedrijfskunde, waarmee je meteen na je afstuderen lekker gaat verdienen. Zij kan nu de eerstkomende twee decennia 55k studieschuld gaan aflossen. Nu verdien ik toevallig bijna 80k per jaar, zodat ik geen enkel probleem heb met het op één salaris afsluiten van een hypotheek van meer dan drie ton, maar als ik niet bij haar was geweest, dan had zij dus echt niet eventjes makkelijk eht scenario kunnen doorlopen wat jij nu noemt.

Ik weet dat je het niet zo bedoelt, maar dat gewauwel van "als je het kunt dan lukt het ook" is natuurlijk gewoon kul. Wel eens van familie-ellende, geestelijke stoornissen, persoonlijke ongelukken, etc. gehoord? Niet iedereen is geboren met het geluk aan zijn reet hangend en ouders die praktisch gratis wonen. Op je 10e gaan sparen voor een eigen huis is ook niet echt normaal.

[ Voor 7% gewijzigd door nare man op 11-08-2011 14:19 ]

[Verwijderd]

Enige voordeel dat ik wel heb gehad is dat ik geen studieschuld heb hoeven opbouwen omdat mijn ouders in de gelegenheid zijn geweest alle studiekosten voor mij te betalen. (maar dat kon ook weer omdat ze dus al enkele jaren in een nagenoeg afbetaald huis zitten omdat ze dus jong gekocht hadden, dus lage maandlast.. tis een visieuse circel)

Studieschuld bij DUO telt niet mee voor een hypotheekaanvraag, dus daarvoor hoef je het niet eens te laten. Je kan best 20k studieschuld hebben en alsnog 20k spaargeld ernaast, ook DUO-schuld is vaak redelijk goedkoop. Ook hoef je niet eens perse zo vroeg te beginnen met sparen, je eerste baan is een mooi begin. Studenten kunnen rondkomen van 600 euro in de maand, dus dat kan iemand die net begint met werken ook. Hogeropgeleiden hebben het natuurlijk gemakkelijk, maar zelfs als je MBO doet en op je 20e rond het minimumloon begint, kan je dan 200-300 euro per maand sparen. Hou dat vol en gebruik je loonsstijgingen voor welvaartsstijgingen, en na 8 jaar, op je 28e, is dat meer dan 20000 euro. Salaris hoort dan ook gestegen te zijn, en vaak heb je een vaste partner, wanneer die hetzelfde heeft gedaan hoef je nog maar 170k te financieren met zijn tweeen. Dat kan dan prima.

Helaas is het eerste inkomen meestal een uitnodiging om ook de uitgaven enorm op te voeren. Maar ook een hypotheek blijft geleend geld, en geld lenen kost geld - alhoewel dat voor een huis zoals genoemd erg meevalt mits je aflost. Het blijft altijd goedkoper om te sparen.

Nare man: 55k? Hoe doe je dat, een private opleiding ofzo? Veel studenten kunnen, ook als ze niets krijgen van hun ouders, rondkomen van 600 euro per maand, tel daar 200 bij op voor een dure stad en haal de basisbeurs eraf, en dan kan je er nog 9 jaar voor studeren...

[dvl-2]

nare man schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 14:16:
[...]


Dit nuanceert het redelijk emotionele vorige deel van je post wel weer behoorlijk. Je beseft niet hoeveel geluk je hebt gehad dat je ouders alle studiekosten hebben betaald en kennelijk financieel er goed voorstaan. Als ik kijk naar mijn vriendin, wiens ouders uit elkaar zijn gegaan na 30 jaar huwelijk, die hun koophuis hebben moeten verkopen in een dalende markt met als gevolg een restschuld terwijl de rest van hun vermogen is opgegaan aan echtscheidingsadvocaten, dan zie ik een heel ander plaatje. Zij kon mooi alles lenen, móest ook maximaal lenen, want met een studie die je 45 uur per week kost is het moeilijk om er fulltime naast te klussen. Bovendien doet niet iedereen zo'n 'populaire' studie als IT of bedrijfskunde, waarmee je meteen na je afstuderen lekker gaat verdienen. Zij kan nu de eerstkomende twee decennia 55k studieschuld gaan aflossen. Nu verdien ik toevallig bijna 80k per jaar, zodat ik geen enkel probleem heb met het op één salaris afsluiten van een hypotheek van meer dan drie ton, maar als ik niet bij haar was geweest, dan had zij dus echt niet eventjes makkelijk eht scenario kunnen doorlopen wat jij nu noemt.

Ik weet zelf ook dat ik daar zeker geluk mee gehad heb, en ik ken ook (genoeg) medestudenten die dat gelukje niet hadden. Die lenen idd maar die hoor je vervolgens ook niet klagen dat alles zo duur is. Die accepteren dat ze de eerste jaren in een huurhuis wonen en wat later iets kopen. Het zijn juist diegene die altijd alles over de balk smijten die het hardste roepen dat huizen te duur zijn. (en geld uitgeven aan studie is niet geld over de balk smijten he, ik bedoel dan diegene die jaarlijks dure vakanties maken ed )

nare man schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 14:16:

Ik weet dat je het niet zo bedoelt, maar dat gewauwel van "als je het kunt dan lukt het ook" is natuurlijk gewoon kul. Wel eens van familie-ellende, geestelijke stoornissen, persoonlijke ongelukken, etc. gehoord? Niet iedereen is geboren met het geluk aan zijn reet hangend en ouders die praktisch gratis wonen.

Dat praktisch gratis wonen heeft er enkel toe geleid dat mijn ouders al mn studiekosten hebben kunnen betalen, verder niet (naja.. tis natuurlijk al genoeg).

nare man schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 14:16:
Op je 10e gaan sparen voor een eigen huis is ook niet echt normaal.

Als het zo op je overkwam is dat niet wat ik bedoelde te zeggen. Ik bedoelde te zeggen dat ik van jongs af aan geleerd heb te sparen, ook al is dat maar een paar euro per maand, voor later. Goed, ik heb het onderweg tot mn 20ste niet (echt) hoeven uitgeven en dus zou je kunnen zeggen dat die paar euro's nu in het huis zitten maar als ik bijv. zelf mn studie had moeten betalen dan was het daar aan opgegaan.
edit:
Nog ff nagelezen, ik heb het idd wel zo verwoord maar zo dus niet bedoeld Was idd beetje frustratie wat eruit kwam

Verwijderd schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 14:22:

Studieschuld bij DUO telt niet mee voor een hypotheekaanvraag, dus daarvoor hoef je het niet eens te laten. Je kan best 20k studieschuld hebben en alsnog 20k spaargeld ernaast, ook DUO-schuld is vaak redelijk goedkoop. Ook hoef je niet eens perse zo vroeg te beginnen met sparen, je eerste baan is een mooi begin. Studenten kunnen rondkomen van 600 euro in de maand, dus dat kan iemand die net begint met werken ook. Hogeropgeleiden hebben het natuurlijk gemakkelijk, maar zelfs als je MBO doet en op je 20e rond het minimumloon begint, kan je dan 200-300 euro per maand sparen. Hou dat vol en gebruik je loonsstijgingen voor welvaartsstijgingen, en na 8 jaar, op je 28e, is dat meer dan 20000 euro. Salaris hoort dan ook gestegen te zijn, en vaak heb je een vaste partner, wanneer die hetzelfde heeft gedaan hoef je nog maar 170k te financieren met zijn tweeen. Dat kan dan prima.

Ja de situatie die jij nu schept klopt, alleen is het punt dat die 20-jarige MBO student die net gaat werken dan ineens begint te brullen dat hij/zij geen huis kan kopen en eerst iets moet huren (waar ze dan nog geen/nauwelijks wachttijd hebben opgebouwd)..

Verwijderd schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 14:22:

Nare man: 55k? Hoe doe je dat, een private opleiding ofzo? Veel studenten kunnen, ook als ze niets krijgen van hun ouders, rondkomen van 600 euro per maand, tel daar 200 bij op voor een dure stad en haal de basisbeurs eraf, en dan kan je er nog 9 jaar voor studeren...

De rente loopt ook gewoon door de jaren dat je studeerd..
En ik weet dat de schuld bij het DUO niet wordt meegenomen maar je moet zelf wel zo realistisch zijn dat je dat gewoon moet betalen. Als je dan al tot je laatste haarpuntje in de schulden zit voor je hypotheek kan je idd die aflossing niet meer betalen. Als je dus dergelijke schudieschulden hebt moet je voor jezelf zo eerlijk zijn om toe te geven dat een maximale hypotheek niet haalbaar is.

[nare man]

dvl-2 schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 14:51:
[...]
Ja de situatie die jij nu schept klopt, alleen is het punt dat die 20-jarige MBO student die net gaat werken dan ineens begint te brullen dat hij/zij geen huis kan kopen en eerst iets moet huren (waar ze dan nog geen/nauwelijks wachttijd hebben opgebouwd)..

Ik begrijp dat je een ander type op het oog hebt Mensen hebben inderdaad jarenlang veel te makkelijk gedacht over het kopen van een huis. Je gaat even naar de bank, leent maximaal, gooit er een nieuwe keuken en badkamer in en dat elke 6-7 jaar opnieuw. Maar zo werkt het natuurlijk niet. Ik heb nu een appartement gekocht waar ik 5 of 6 jaar kan blijven, dan heb ik de kosten eruit en ga ik verhuizen. Wat er dan aan waardedaling is ontstaan, vang ik wel op met spaargeld; ik spaar buiten de hypotheek ook nog flink. Als ik naar mijn volgende koopwoning ga, wordt dat een huis met tuin op een groene plek waar ik dan wel 20+ jaar kan blijven wonen. Ik ben ook niet van plan om dat huis veel duurder te maken dan het huis dat ik nu heb: een appartement van 267.500 in Blijdorp. Voor 267.500 heb ik in het oosten van het land ook een mooi huis met veel groen. Ik ga gewoon voor hypotheek 100% afgelost als ik 60 ben, zodat dat de inkomensdaling door pensionering mooi kan opvangen.

[Verwijderd]

nare man schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 14:16:
[...]
Je beseft niet hoeveel geluk je hebt gehad

Dit slaat trouwens op meerderen mensen hier die vanuit een haast ivoren torentje het verantwoord gedrag aan het prediken zijn. Alsof sparen en vervolgens kopen altijd een keuze zijn. Die zoeken ze nog een paar bij de soep-reclame, succes is een keuze.

Dit is ook zo iets.

Ik ken 3 starters(koppels) die met gemak een gewone eengezinswoning hebben gekocht van rond de 1,9-2,5 ton, waarin het mogelijk is een gezin te stichten en groot te brengen. Nee, die starters waren geen 18 maar eerder 10 jaar ouder, en hadden een tijd in een (goedkoop) huurhuis gewoond waarbij ze spaargeld opbouwden en hun brutolonen zagen stijgen. Alle drie konden ze zelfs ver boven de 3 ton uitgeven, maar hebben ze zich ingehouden.

Disclaimertje; ik begrijp je context, dus ik speel dit niet op de man.
Starterskoppel met twee banen die beide stijgen, kopen een huis van 2.5 ton. Hadden zelfs meer gekund, maar, hoe verstandig!, kozen voor minder.
Het probleem hier is dat deze mensen de luxe hebben om zo verstandig te zijn.
De realiteit voor de minder begunstigden is dat huren buiten bereik / niet voorradig is, en dat kopen een groot risico vormt voor de financiele toekomst. En juist deze groep mensen heeft daadwerkelijk last van de huidige situatie. Maar waarschijnlijk moet ik, nu ik zelf reeds hoog en droog zit, de ladder optrekken en belerend met mijn vingertje wijzen; ga maar sparen.

[zeeg]

Verwijderd schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 14:58:
Het probleem hier is dat deze mensen de luxe hebben om zo verstandig te zijn.
De realiteit voor de minder begunstigden is dat huren buiten bereik / niet voorradig is, en dat kopen een groot risico vormt voor de financiele toekomst. En juist deze groep mensen heeft daadwerkelijk last van de huidige situatie. Maar waarschijnlijk moet ik, nu ik zelf reeds hoog en droog zit, de ladder optrekken en belerend met mijn vingertje wijzen; ga maar sparen.

Maar sparen moet gewoon normaal zijn. De 'jeugd' leeft nu eenmaal vaak boven zijn stand en geeft aan van alles en nog wat veel geld uit, maar sparen? Nee hoor, dat is ouderwets.
Is dat het hele idee achter de schuldencrisis ook niet? Veel schulden opbouwen door goedkoop te lenen en hopen dat de rente laag blijft?

Wij hebben de afgelopen jaren ook ongeveer € 10.000 à € 15.000 per jaar gespaard en dat gedurende een periode dat ik nog studeerde, een korte periode van een paar maanden dat we allebei fulltime werkten (modaal) en de meeste tijd bijna ander-half verdieners.
Maar dat houdt wel in: opletten met boodschappen, één keer per jaar op vakantie, niet elk jaar een nieuw pc/tv en niet de nieuwste auto voor de deur.

Het zijn keuzes, maar zowel het één als het ander gaat gewoon meestal niet.

[dvl-2]

Verwijderd schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 14:58:
[...]

De realiteit voor de minder begunstigden is dat huren buiten bereik / niet voorradig is, en dat kopen een groot risico vormt voor de financiele toekomst.

Mag ik vragen wat voor jou 'minder begunstigden' zijn? Mijns inziens is de groep met een salaris net boven de 32k het zwaarste 'de lul' namelijk. Verdienen teveel voor sociale huur, te weinig om echt iets te kunnen kopen (op 1 salaris). (even gehandicapten enzo buiten beschouwing gelaten)

Maar realistisch genoeg, ik zit namelijk zelf in die groep, kunnen ook die mensen gewoon sparen. Alleen kan je dan niet meer 3x per jaar op vakantie, de nieuwste auto in de straat hebben etc etc. Misschien kunnen ze niet heel veel sparen ivm hoge woonlasten maar het kan wel. Oke, als er dan ook nog kinderen zijn wordt het lastig maar de meeste 'starters' hebben nog geen kinderen.

Ieders situatie is anders en er zijn ook genoeg mensen die echt tussen de wal en het schip zitten om wat voor reden dan ook (dat realiseer ik me ook echt wel) maar vaak worden er ook gewoon te hoge wensen gesteld door starters die ook het liefste voor een dubbeltje op de eerste rang willen zitten.

[nare man]

zeeg schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 15:20:
[...]
Wij hebben de afgelopen jaren ook ongeveer € 10.000 à € 15.000 per jaar gespaard en dat gedurende een periode dat ik nog studeerde, een korte periode van een paar maanden dat we allebei fulltime werkten (modaal) en de meeste tijd bijna ander-half verdieners.
Maar dat houdt wel in: opletten met boodschappen, één keer per jaar op vakantie, niet elk jaar een nieuw pc/tv en niet de nieuwste auto voor de deur.

Met alle respect, maar ook hiervoor geldt: je hebt de luxe om op te letten met je boodschappen, je vakantie etc. en op die manier 10-15k per jaar te sparen. Veel mensen hebben die luxe niet. Mijn vriendin studeert filosofie; het beste waar je dan op kunt hopen is een plaats als aio, promoveren dus. Dat levert je een salarisje op van nog niet eens 18k netto per jaar -- en daar moet je dan nog van wonen, eten, leven, en je studieschuld afbetalen. Een koophuis behoort dan echt niet tot de mogelijkheden, dus moet je huren. Helemaal niet erg, maar dan moeten die huurwoningen wel beschikbaar zijn: en dan zul je zien dat je vaak te veel verdient voor een sociale huurwoning, en veel te weinig voor een vrije sector-woning.

[ Voor 12% gewijzigd door nare man op 11-08-2011 15:42 ]

[EXX]

nare man schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 15:40:
Mijn vriendin studeert filosofie; het beste waar je dan op kunt hopen is een plaats als aio, promoveren dus. Dat levert je een salarisje op van nog niet eens 15k netto per jaar voor alles -- en daar moet je dan nog van wonen, eten, leven, en je studieschuld afbetalen.

NOFI, nare man, maar als je zo een studie kiest weet je van te voren dat je dit kan verwachten.

[dvl-2]

EXX schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 15:42:
[...]
NOFI, nare man, maar als je zo een studie kiest weet je van te voren dat je dit kan verwachten.

eens, maar geld mag nooit de stimulans zijn een studie niet te gaan doen vindt ik.

[Verwijderd]

De realiteit voor de minder begunstigden is dat huren buiten bereik / niet voorradig is, en dat kopen een groot risico vormt voor de financiele toekomst. En juist deze groep mensen heeft daadwerkelijk last van de huidige situatie. Maar waarschijnlijk moet ik, nu ik zelf reeds hoog en droog zit, de ladder optrekken en belerend met mijn vingertje wijzen; ga maar sparen.

Dat was niet helemaal de insteek van mijn posts. Mensen moeten vooral zelf weten of ze willen sparen of niet, met dan weliswaar de consequentie dat degenen die niet willen of kunnen sparen, als consequentie zullen moeten accepteren dat een mooi koophuis er niet in zit. Maar je gaat voorbij aan mijn eigenlijke bedoeling: te illustreren dat er zeer veel starters zijn die met het grootste gemak de huidige marktprijzen kunnen betalen. Zelfs voor spaarzame niet-hoogopgeleiden met een ondermodaal inkomen is het niet onmogelijk. De starters die het niet kunnen, hebben dus weinig te klagen over de huidige marktprijzen en hebben inderdaad maar 1 mogelijkheid: alsnog beginnen met sparen.

Dat levert je een salarisje op van nog niet eens 15k netto per jaar voor alles

Eh? Als (beta-)promovendus verdiende ik in mijn eerste jaar 27k en in mijn laatste jaar 36k bruto? Netto zo'n 18k-23k ongeveer? Daar heb ik ondanks hoge woonlasten nog 15k van kunnen sparen ook... Wat hebben filosofie-promovendi misdaan?

[ Voor 13% gewijzigd door Verwijderd op 11-08-2011 15:50 ]

[EXX]

dvl-2 schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 15:43:
[...]


eens, maar geld mag nooit de stimulans zijn een studie niet te gaan doen vindt ik.

Dat is natuurlijk waar, iedereen moet doen waar hij zin in heeft/ achter staat. Niets mis mee. Ben jezelf alleen bewust van de consequenties en accepteer die.

[ Voor 39% gewijzigd door EXX op 11-08-2011 15:45 ]

[Testert]

dvl-2 schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 15:43:
[...]


eens, maar geld mag nooit de stimulans zijn een studie niet te gaan doen vindt ik.

Natuurlijk wel. Studie is voor alles een manier om een vak te leren en je brood te verdienen. Geschiedenis vind ik boeiend, maar die boeken lees ik voor het slapen gaan wel. Net als 'De wereld van Sofie'!

Mijn vrouw dacht gewoon aan het werk te kunnen na haar studie (Pabo). Helaas, de Hogescholen hier leiden 3 maal zoveel mensen op als waar vraag naar is en de stichtingsbestuurders hebben de budgetten verspild met vastgoedbaasje spelen. Er zit dus niks anders op dan de kruimels invalwerk op te pikken.

Leuk dat we bedacht hadden elke maand € 4.000,- netto te besteden te hebben, maar dat is nu € 1.000,- minder.Die beoogde € 1.500,- / maand sparen of aflossen kunnen we dus wel vergeten.

Vier jaar studie, waardeloos! Wel enthousiast opleiden, maar keihard liegen over de perspectieven! De hypotheek wordt wel afgelost, maar de luxe moeten we missen.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 12:40:
Dat is simpelweg onwaar. Ik ken 3 starters(koppels) die met gemak een gewone eengezinswoning hebben gekocht van rond de 1,9-2,5 ton, waarin het mogelijk is een gezin te stichten en groot te brengen. ...

N=3 betekent niet dat het voor de hele markt zo is. Er is wel degelijk een grote doorstroommarkt in Nederland. In Duitsland is het wel zo dat starters vaak sparen tot hun 30 - 35ste en dan pas een huis kopen waar ze de rest van hun leven in blijven wonen.

[Verwijderd]

@zeeg; zie mijn eerdere post en de reactie van nare man, waarvoor dank.

dvl-2 schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 15:40:
[...]
Mag ik vragen wat voor jou 'minder begunstigden' zijn? Mijns inziens is de groep met een salaris net boven de 32k het zwaarste 'de lul' namelijk. Verdienen teveel voor sociale huur, te weinig om echt iets te kunnen kopen (op 1 salaris). (even gehandicapten enzo buiten beschouwing gelaten)

Maar realistisch genoeg, ik zit namelijk zelf in die groep, kunnen ook die mensen gewoon sparen. Alleen kan je dan niet meer 3x per jaar op vakantie, de nieuwste auto in de straat hebben etc etc. Misschien kunnen ze niet heel veel sparen ivm hoge woonlasten maar het kan wel. Oke, als er dan ook nog kinderen zijn wordt het lastig maar de meeste 'starters' hebben nog geen kinderen.

Ieders situatie is anders en er zijn ook genoeg mensen die echt tussen de wal en het schip zitten om wat voor reden dan ook (dat realiseer ik me ook echt wel) maar vaak worden er ook gewoon te hoge wensen gesteld door starters die ook het liefste voor een dubbeltje op de eerste rang willen zitten.

Natuurlijk mag je vragen wat minder begunstigden zijn. Deze groep is echter nogal divers, vandaar mijn woordkeuze. Ik wil deze best toelichten, maar dan loop ik het risico dat de discussie uitloopt naar specifieke gevallen die geen maat zijn voor het onderwerp.
Ik zie ook in jouw post weer referenties dat de starter absurde wensen heeft. Los of dit feitelijk of emotioneel is, zie ik niet in hoe dit een relatie heeft met de post die je quote. Hoge wensen mag, zijn die niet haalbaar, dan zullen ze snel dalen. Het probleem is echter dat er geen alternatief beschikbaar is voor, zoals jij terecht aangeeft, de mensen die tussen wal en schip zitten.

Captain Proton: Maar je gaat voorbij aan mijn eigenlijke bedoeling

Ik hoopte door de disclaimer duidelijk te maken dat ik niet zozeer reageerde op jouw post, omdat ik de opmerking uit haar context haalde om een iets ander punt aan te snijden.

[nare man]

EXX schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 15:45:
[...]


Dat is natuurlijk waar, iedereen moet doen waar hij zin in heeft/ achter staat. Niets mis mee. Ben jezelf alleen bewust van de consequenties en accepteer die.

Ze klaagt ook niet en verwacht ook niet dat de overheid haar onderhoudt, maar het is natuurlijk wel treurig. Beetje offtopic, maar als je dan toch het collegegeld omhoog gooit, doe dat dan bij IT'ers, bedrijfseconomen en dat volk. Die kunnen het makkelijk lijen, ze werken toch allemaal naast hun studie, en ze roepen om het hardst dat iedereen de eigen broek moet ophouden. Maar stimuleer studies die minder geld opleveren, maar meer ideëel kapitaal: zoals geschiedenis, filosofie, sociologie, kunstgeschiedenis. Laat alsjeblieft de universiteit niet verworden tot een soort moeilijker HBO met alleen maar vak- en geldgerichte opleidingen. Dan hebben we straks een land vol knechten in plaats van leiders.

[Verwijderd]

nare man schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 16:04:
[...]
Beetje offtopic, maar als je dan toch het collegegeld omhoog gooit, doe dat dan bij IT'ers, bedrijfseconomen en dat volk. Die kunnen het makkelijk lijen, ze werken toch allemaal naast hun studie, en ze roepen om het hardst dat iedereen de eigen broek moet ophouden.

Beetje flauw. Met zulke generaliserende opmerkingen krijg je populistische reacties terug. Schiet niemand iets mee op. Ik heb bedrijfskundige informatica gestudeerd. Blijkbaar behoor ik nu tot dat volk en moet ik mijn mening in dit topic gaan aanpassen naar datgene dat ik eerder verfoeide? Hoog en droog, ladder omhoog. Ik heb wel beter van je gelezen dan dit.

Ben het trouwens eens met je tweede gedeelte.

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 11-08-2011 16:19 ]

[nare man]

Ja sorry, maar soms word ik er gewoon een beetje ziek van. Ik ben zelf ook maar een jurist, dus eigenlijk behoor ik er ook toe, ik ben niet beter ofzo. Maar ik vind het gewoon zo treurig, de manier waarop er vaak wordt gesproken en gedacht over studies die in de ogen van velen niet direct 'nut' hebben of 'zichzelf niet kunnen terugverdienen'.

[Rukapul]

^ lijkt me een goede afsluiter voor dit intermezzo en weer richting de hoofdlijn van de discussie te bewegen

[sorcees]

mee eens, daar kun je beter een apart topic over openen, stof tot discussie genoeg.

[assje]

dvl-2 schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 13:53:
[...]

Om mij heen ben ik tot zover de eerste die een huis gekocht heeft. Waarom? Ik heb altijd gespaard, nooit veel te dure vakanties gemaakt (als jongere van 17-18 KAN je gewoon geen vakanties van 1000 euro betalen van je bijbaan ieder jaar, dat zijn namelijk 4 maandsalarissen) en ook ik heb eerst in een huurhuis gezeten. Dat is gewoon het punt van deze maatschappij, als jongere hoor je er niet bij als je niet ieder jaar de hipste foon hebt, niet ieder jaar je 8dgn klem gaat zuipen in spanje, je niet ieder jaar met allemaal nieuwe merkkleding loopt etc etc. Alles is gericht op consumeren, de hele maatschappij is daar op ingesteld. En dan hebben de meeste jongeren ook nog zoiets van dat ze straks als ze gaan werken 'ff' een auto kopen en 'ff' een huis... totdat... ze daadwerkelijk gaan werken.. Dan komen ze erachter dat je als beginnend loonslaaf al dat 'ff' mooi ff kan vergeten... En dan begint het klagen dat alles te duur is en onbereikbaar.

Ik heb gelukkig ouders gehad die zelf ook jong gekocht hebben, dat verhaal heb ik vaak genoeg moeten aanhoren om te weten wat dat kost en wat je daarvoor moet doen/laten. Zodoende heb ik van kleins af aan (lees vanaf voor mn 10de) altijd flink geld opzij gezet om jong een huis te kunnen kopen. Tuurlijk zet dat geen zoden aan de dijk (het gaat dan tenslotte slechts om een paar euro per maand die je spaart) maar het is wel een signaal. Als je vanaf je 16de dan ineens een bijbaan hebt (3500e per jaar) en je zet daar de helft van weg, moet je eens kijken hoe hard dat dan gaat. Dan ben je 20 en heb je gewoon, ook als student, al een dik 5-cijferige spaarrekening.

Als ik dan al het geklaag zie/hoor (niet zozeer hier hoor) dat starters niet meer kunnen kopen omdat het allemaal te duur is en dat het daarom allemaal niet eerlijk meer is begint mn bloed echt te koken. Als je echt iets wilt kan alles, werkelijk alles! Alleen pas op je 20ste als je het huis uit wil gaat denken van 'goh.. een huisje is wel leuk' dan heb je, mijns inziens, je kop al 10j in het zand gestoken.

Ik heb mijn hele jeugd ochtendkranten bezorgt, tot wel 70 uur in een week in vakanties gewerkt, in de kroeg achter de bar gewerkt en met dat alles tijdens mijn studie jarenlang meer dan 10.000/ jaar verdiend....

En raad eens? Ik heb het allemaal op gemaakt aan leuke vakanties, snelle scooter (vroeger),mooie telefoons, gezellige avonden en uitjes, mooie geluidapparatuur, mooie pc en op mezelf wonen in een anti-kraakpantje. En nu komt het allerergste, ik heb er geen greintje spijt van en zou het zo weer doen.

Jij noemt dat consumeren en doet alsof het iets verachtelijks is. Wat doe jij? Sparen sparen sparen en het dan uitgeven aan een huis, is dat geen consumeren?

Ik ga nu ook gewoon lekker op mezelf wonen (in een wat serieuzer huis dan anti-kraak) maar ik heb ook gewoon de leukste periode van m'n leven van mijn jeugd gemaakt. (ook zonder bij te lenen voor mijn studie en wel zelf alle studiekosten betalend)

[Verwijderd]

assje schreef op donderdag 11 augustus 2011 @ 20:50:
[...]


Ik heb mijn hele jeugd ochtendkranten bezorgt, tot wel 70 uur in een week in vakanties gewerkt, in de kroeg achter de bar gewerkt en met dat alles tijdens mijn studie jarenlang meer dan 10.000/ jaar verdiend....

En raad eens? Ik heb het allemaal op gemaakt aan leuke vakanties, snelle scooter (vroeger),mooie telefoons, gezellige avonden en uitjes, mooie geluidapparatuur, mooie pc en op mezelf wonen in een anti-kraakpantje. En nu komt het allerergste, ik heb er geen greintje spijt van en zou het zo weer doen.

Jij noemt dat consumeren en doet alsof het iets verachtelijks is. Wat doe jij? Sparen sparen sparen en het dan uitgeven aan een huis, is dat geen consumeren?

Ik ga nu ook gewoon lekker op mezelf wonen (in een wat serieuzer huis dan anti-kraak) maar ik heb ook gewoon de leukste periode van m'n leven van mijn jeugd gemaakt. (ook zonder bij te lenen voor mijn studie en wel zelf alle studiekosten betalend)

Je hebt altijd uitersten. van extreem sparen tot alles erdoor jagen wat je hebt.

Beste is een balans hiertussen, als ouders kun je hier makkelijk op inspelen.
Toen ik een jaar of 14 was en begon te werken (eerst folders en kranten, later serieuzere bijbaantjes) Moest ik van mijn verdiensten de helft verplicht sparen van mijn ouders, de andere helft mocht ik mee doen en laten wat ik wilde.
Toen ik 16 was ben ik in de horeca gaan werken (glazenhalen en later bardienst) en dit was in de discotheek waar ook al mijn vrienden gingen stappen, dus werken en uitgaan tegelijk.. Drank koste me bijna niets, dus had lol en verdiende een leuk centje..

Vanaf mijn 18e moest ik mijn studie zelf betalen. En aangezien ik maximaal aanvullende beurs kreeg was die ook geen probleem, hield nog 500 gulden over ofzo per maand + alle bijbaantjes zat ik op een inkomen van 1400 gulden ongeveer. Hiervan spaarde ik de helft en de rest ging op aan fun...

Toen ik 21 was en uit huis ging had ik een leuk spaarpotje.. ik heb toen mijn eerste flatje (huur) helemaal kunnen opknappen en de inboedel allemaal nieuw kunnen aanschaffen.
Toen ik op mezelf ging was net de euro er, en had ik in euro's zo'n 13.000.
Na de inrichting had ik nog 4-5.000 over als reserve..

Sparen is niet verkeerd maar je moet ook gewoon kunnen leven als jongere...

En ja, ik had ook gewoon een scooter, en rijbewijs op mijn 18e met een autootje. en ging 3x per week uit. (waarvan 1 avond ook werkend). verder had ik ook vaak de nieuwste telefoons en duurste kleding.

Maar ik werkte ook gemiddeld 20 uur in de week naast mijn school

[ Voor 5% gewijzigd door Verwijderd op 12-08-2011 08:35 ]

[mark de man]

Daling geregistreerde verkochte woningen in juli 2011
In juli 2011 registreerde het Kadaster 10.433 verkochte woningen. Dit is een daling van 14,8 % ten opzichte van juli 2010 (12.240). Vergeleken met juni 2011 is er sprake van een stijging van 9,3%. Het Kadaster registreerde toen 9.549 verkochte woningen.

Woningtypen
Van de verschillende woningtypen dalen alleen de appartmenten ten opzichte van juni 2011 (-0,4%). De grootste stijging doet zich voor bij de vrijstaande woningen met 17,4%.

Provincies
De provincies Zuid-Holland en Flevoland laten een daling zien van het aantal geregistreerde verkochte woningen ten opzichte van juni 2011 (respectievelijk -0,7% en
-2,4%). In de overige provincies zien we een stijging ten opzichte van juni 2011. De grootste stijging doet zich voor in Overijssel (27,8%), de kleinste stijging in Limburg (5,2%).

Executie veilingen
In juli 2011 vonden 222 executie veilingen plaats. In juli 2010 waren dat er 241.

Alle cijfers vindt u in het Vastgoed Dashboard


http://www.kadaster.nl/wi...5%2526Id_Categorie%253D12

[Roenie]

Het is maar net welke maand je kiest om te vergelijken. Vergeleken met juni had de kop kunnen zijn dat het aantal verkochte woningen juist is gestegen.

[evleerdam]

Daarom is het in het geval van huizenprijzen in het algemeen het beste om te vergelijken met dezelfde maand vorig jaar. In bepaalde maanden wordt er namelijk vrijwel altijd meer verkocht dan in andere maanden (met name in de zomermaanden wordt er veel verkocht).

Kortom: 14.8% minder huizen verkocht dan juli vorig jaar

Via de link die in het verhaal staat, kom je op een gedeelte waar ook wat meer informatie over prijzen staat. Opmerkelijk is dat de prijsindex duidelijk afneemt, maar de prijs van verkochte woningen stijgt. Oftewel er worden meer duurdere woningen verkocht. Dit komt ook overeen met wat in het verhaal genoemd wordt, er worden minder appartementen en meer vrijstaande huizen verkocht.

Dit komt overigens ook overeen met wat ik zelf zie: met name de prijs van appartementen neemt vrij snel af.

[Roenie]

evleerdam schreef op maandag 15 augustus 2011 @ 21:47:
Daarom is het in het geval van huizenprijzen in het algemeen het beste om te vergelijken met dezelfde maand vorig jaar. In bepaalde maanden wordt er namelijk vrijwel altijd meer verkocht dan in andere maanden (met name in de zomermaanden wordt er veel verkocht).

Kortom: 14.8% minder huizen verkocht dan juli vorig jaar

Via de link die in het verhaal staat, kom je op een gedeelte waar ook wat meer informatie over prijzen staat. Opmerkelijk is dat de prijsindex duidelijk afneemt, maar de prijs van verkochte woningen stijgt. Oftewel er worden meer duurdere woningen verkocht. Dit komt ook overeen met wat in het verhaal genoemd wordt, er worden minder appartementen en meer vrijstaande huizen verkocht.

Dit komt overigens ook overeen met wat ik zelf zie: met name de prijs van appartementen neemt vrij snel af.

Kortom, een andere titel maakt het duidelijker

[Chief]

De verlaging van de overdrachtsbelasting lijkt vooralsnog de markt iets te bewegen. Voor ons wel gunstig, zijn op zoek naar een woning. Ook voor mensen die iets te koop hebben staan gustig, wellicht hoeven ze hun prijs niet teveel te drukken om het te kunnen verkopen.

[Motrax]

Op BNR was de opmerking dat dit een seis enzo vloed was en dat een stijging er altijd al in zat. Kortom, appels met peren vergelijken. Alleen jaar-maand met jaar-maand is goed te vergelijken. Bijna 15% gedaald!

Overigens was er nog een veel interessantere opmerking: de verlaging van de overdrachtsbelasting zit er nog niet in verwerkt, kadaster registreerd alleen wanneer de overdracht heeft plaatsgevonden? Zoiets in ieder geval.

[nare man]

Dat klopt, het inschrijven van de akte in het kadaster is het moment van juridische eigendomsoverdracht. De cijfers van het kadaster over de maand juli geven dus weer welke woningen er in de maanden april-mei zijn verkocht (meestal zit er 2-3 maanden tussen verkoop en overdracht). Dat betekent dat je in de cijfers van juli 2011 nog niet de effecten van de verlaagde overdrachtsbelasting ziet.

[Dark Matter]

nare man schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 07:18:
Dat klopt, het inschrijven van de akte in het kadaster is het moment van juridische eigendomsoverdracht. De cijfers van het kadaster over de maand juli geven dus weer welke woningen er in de maanden april-mei zijn verkocht (meestal zit er 2-3 maanden tussen verkoop en overdracht). Dat betekent dat je in de cijfers van juli 2011 nog niet de effecten van de verlaagde overdrachtsbelasting ziet.

Plus dat iedereen de overdracht zal uitstellen, zodat ze wel in de regeling van verlaagde overdrachtsbelasting vallen. Dit geeft nog minder verkopen in de voorafgaande maand.

Cijfers moet je altijd in de juiste context plaatsen.
Vandaar dat er in de wetenschap ook vaak gewerkt wordt met moving averages en andere analyse methoden.

Ik word langzaamaan ook een beetje moe van dit topic.
Steeds maar weer roepen dat huizen ook minder waard moeten worden, net zoals televisies en computergeheugen, etc.

Met on top of the bill deze uitspraak: 'Economen kijken dan ook heel anders tegen dingen aan dan "normale mensen".'. Komop zeg.

Terwijl juist de huizenmarkt een van de moeilijkere gebieden om te analyseren is, vanwege de vele verschillende factoren die een rol spelen, en waarbij locatie een hele grote factor is.

Wil je deze markt een beetje succesvol analyseren, dan zul je op zijn minst middelbare school economie lessen moeten hebben gehad. En liever nog een fatsoenlijk 'economisch model' gebruiken.

Ik blijf erbij, mocht de huizenmarkt substantieel in waarde dalen, dan is dit mijns inziens geheel te wijten aan de grootste economische recessie sinds 70 jaar. Als er sprake was van een bubble dan zou die allang geklapt moeten zijn.

[nare man]

Dark Matter schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 07:36:
[...]


Plus dat iedereen de overdracht zal uitstellen, zodat ze wel in de regeling van verlaagde overdrachtsbelasting vallen. Dit geeft nog minder verkopen in de voorafgaande maand.

Klopt. De regering heeft omstreeks 15 juni 2011 bekend gemaakt dat de overdrachtsbelasting zou worden verlaagd. De regeling werd formeel in werking gesteld ergens begin juli 2011. Daarom is ook gekozen voor terugwerkende kracht tot 15 juni 2011. Rekening houdend met de 2-3 maanden tussen koop en overdracht zul je de invloed van de lagere OVB pas in de cijfers van het kadaster over augustus-september 2011 zien.

Ik word langzaamaan ook een beetje moe van dit topic.
Steeds maar weer roepen dat huizen ook minder waard moeten worden, net zoals televisies en computergeheugen, etc.

Met on top of the bill deze uitspraak: 'Economen kijken dan ook heel anders tegen dingen aan dan "normale mensen".'. Komop zeg.

Terwijl juist de huizenmarkt een van de moeilijkere gebieden om te analyseren is, vanwege de vele verschillende factoren die een rol spelen, en waarbij locatie een hele grote factor is.

Wil je deze markt een beetje succesvol analyseren, dan zul je op zijn minst middelbare school economie lessen moeten hebben gehad. En liever nog een fatsoenlijk 'economisch model' gebruiken.

Ik blijf erbij, mocht de huizenmarkt substantieel in waarde dalen, dan is dit mijns inziens geheel te wijten aan de grootste economische recessie sinds 70 jaar. Als er sprake was van een bubble dan zou die allang geklapt moeten zijn.

Helemaal mee eens.

[Whuzz]

Dark Matter schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 07:36:


Ik word langzaamaan ook een beetje moe van dit topic.
Steeds maar weer roepen dat huizen ook minder waard moeten worden, net zoals televisies en computergeheugen, etc.

Met on top of the bill deze uitspraak: 'Economen kijken dan ook heel anders tegen dingen aan dan "normale mensen".'. Komop zeg.

Terwijl juist de huizenmarkt een van de moeilijkere gebieden om te analyseren is, vanwege de vele verschillende factoren die een rol spelen, en waarbij locatie een hele grote factor is.

Wil je deze markt een beetje succesvol analyseren, dan zul je op zijn minst middelbare school economie lessen moeten hebben gehad. En liever nog een fatsoenlijk 'economisch model' gebruiken.

Ik blijf erbij, mocht de huizenmarkt substantieel in waarde dalen, dan is dit mijns inziens geheel te wijten aan de grootste economische recessie sinds 70 jaar. Als er sprake was van een bubble dan zou die allang geklapt moeten zijn.

Dit. En daar bovenop dan die eventuele bubble volledig wijten aan de, die al 100 jaar bestaat en in die tijd alleen maar is afgezwakt. Dat is een perfect voorbeeld van roepen dat het heel simpel is en tegelijkertijd compleet vergeten de belangrijkste factoren (inkomensstijging per huishouden bijvoorbeeld) mee te nemen.

[Verwijderd]

Dark Matter schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 07:36:
[...]

Ik blijf erbij, mocht de huizenmarkt substantieel in waarde dalen, dan is dit mijns inziens geheel te wijten aan de grootste economische recessie sinds 70 jaar. Als er sprake was van een bubble dan zou die allang geklapt moeten zijn.

je hebt helemaal gelijk. 660.000 gulden voor een woning van 50m2 in amsterdam is geen gebakken lucht.

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 08:09:
je hebt helemaal gelijk. 660.000 gulden voor een woning van 50m2 in amsterdam is geen gebakken lucht.

Je dacht: laten we maar weer in guldens gaan rekenen? What's next? Vroeger kochten we zoethout voor een (gulden)cent en nu betalen we 5 (euro)cent, er is sprake van een zoethoutbubble?

[MrFl0ppY]

Amsterdam is gewoon 95% locatie in sommige gebieden. Daar betaal je niet voor oppervlakte of steen. In Friesland heb je daar een vrijstaande villa voor met zwembad in de tuin. De keuze is simpelweg aan jou, maar je kunt niet verwachten dat de populaire plekken ineens makkelijk bereikbaar worden. Zo werkt de markt niet.

[HaseMike]

@oscar: Zie je de realiteit niet dat een 50m2 woning van 300.000 euro, oftewel 10 bruto jaarsalarissen een beeeeetje teveel is ? Zodra de overheid klaar is met schoppen tegen het lijk van de huizenmarkt, zakt de hele markt in elkaar, en dat is maar goed ook.

[Verwijderd]

HaseMike schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 08:50:
@oscar: Zie je de realiteit niet dat een 50m2 woning van 300.000 euro, oftewel 10 bruto jaarsalarissen een beeeeetje teveel is ? Zodra de overheid klaar is met schoppen tegen het lijk van de huizenmarkt, zakt de hele markt in elkaar, en dat is maar goed ook.

Waarom is het overigens goed als de hele markt in elkaar zakt? Legitieme vraag, ben daadwerkelijk nieuwsgierig waarom je deze mening hebt.

[ Voor 13% gewijzigd door Verwijderd op 16-08-2011 08:59 ]

[nare man]

HaseMike schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 08:50:
Zodra de overheid klaar is met schoppen tegen het lijk van de huizenmarkt, zakt de hele markt in elkaar, en dat is maar goed ook.

Ja, dat is wat er nu al ruim drie jaar geroepen wordt, maar van grote klappers is vooralsnog weinig sprake.

De realiteit is dat de vraag naar de stand van de huizenmarkt ('lijk' of niet) volkomen irrelevant is. De overheid zal simpelweg nooit ineens stoppen met het verschaffen van de zoveel gehate steun, simpelweg omdat dan inderdaad de boel in elkaar flikkert en mensen in financiële problemen komen (zowel qua maandlasten als qua restschuld). Of er nu een 'linkse' of een 'rechtse' regering aan de macht is, de plannen (als ze ooit tot uitvoering komen) zullen nooit verder gaan dan een zeer gefaseerde afbouw van de HRA, zie bijv. het voorstel van de progressieve partijen (D'66, GL) om de HRA in 30 jaar af te bouwen naar een situatie waarin iedereen 30% aftrek heeft over een woningwaarde van maximaal 300k. De afbouw zal zeer geleidelijk gaan zodat mensen zich erop kunnen instellen, en het is zelfs maar de vraag of het ooit zover komt.

Het is jammer dat er altijd zo emotioneel gediscussieerd wordt over de huizenmarkt, zowel aan de 'pro-HRA' als aan de 'anti-HRA'-kant. Wees nu eens realistisch. Er zal geen sprake zijn van een plotseling stopzetten van alle steun en in elkaar flikkeren van de huizenprijzen met tientallen procenten in een korte periode. Helaas voor velen in het anti-HRA-kamp, die vaak helemaal niet op zakelijke gronden pleiten voor afschaffing van de HRA of andere hervormingen, maar simpelweg rancuneus zijn omdat ze met hun salaris niet een mooie woning op de door hen gewenste plek kunnen kopen.

[Verwijderd]

nare man schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 08:59:
[...]
Het is jammer dat er altijd zo emotioneel gediscussieerd wordt over de huizenmarkt, zowel aan de 'pro-HRA' als aan de 'anti-HRA'-kant. Wees nu eens realistisch. Er zal geen sprake zijn van een plotseling stopzetten van alle steun en in elkaar flikkeren van de huizenprijzen met tientallen procenten in een korte periode. Helaas voor velen in het anti-HRA-kamp, die overigens vaak helemaal niet op zakelijke gronden pleiten voor afschaffing van de HRA of andere hervormingen, maar simpelweg rancuneus zijn omdat ze met hun salaris niet een mooie woning op de door hen gewenste plek kunnen kopen.

Precies. Er zijn genoeg rationele argumenten te verzinnen om het HRA stelsel te hervormen, maar zolang een groep roeptoeters blijft schreeuwen om afschaf en "donder maar in elkaar", zullen de voorstanders van de HRA ook minder en minder beweeglijk worden.
Krijg je een groep pro-HRA die hoog en droog zit en denkt, zoek het maar uit. En een groep anti-HRA die denkt; flikker maar in elkaar met z'n allen, dan heb ik wat ik wil. Beide zijn asociaal en voegen niets toe aan een zinvolle discussie.

[Oscar Mopperkont]

HaseMike schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 08:50:
@oscar: Zie je de realiteit niet dat een 50m2 woning van 300.000 euro, oftewel 10 bruto jaarsalarissen een beeeeetje teveel is?

We leven in een (redelijk) vrij land. Bij mijn weten wordt niemand gedwongen om EUR 300.000,- voor een huis van 50m2 te betalen, dus wie ben ik om te zeggen dat het teveel is als er genoeg mensen zijn die het willen betalen?

[nare man]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 09:25:
[...]

We leven in een (redelijk) vrij land. Bij mijn weten wordt niemand gedwongen om EUR 300.000,- voor een huis van 50m2 te betalen, dus wie ben ik om te zeggen dat het teveel is als er genoeg mensen zijn die het willen betalen?

^^ dit. En dan komt er binnen het halfuur een verongelijkt verhaal dat mensen dat geld eigenlijk helemaal niet kunnen lenen, maar door de HRA en andere overheidsmaatregelen kunstmatig meer leencapaciteit krijgen, zodat het eigenlijk allemaal een farce is, dat die huizen eigenlijk veel minder waard zijn, en dat iedereen voor 150k in de grachtengordel moet kunnen wonen.

Verwijderd schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 09:08:
[...]


Precies. Er zijn genoeg rationele argumenten te verzinnen om het HRA stelsel te hervormen, maar zolang een groep roeptoeters blijft schreeuwen om afschaf en "donder maar in elkaar", zullen de voorstanders van de HRA ook minder en minder beweeglijk worden.
Krijg je een groep pro-HRA die hoog en droog zit en denkt, zoek het maar uit. En een groep anti-HRA die denkt; flikker maar in elkaar met z'n allen, dan heb ik wat ik wil. Beide zijn asociaal en voegen niets toe aan een zinvolle discussie.

Ja, er is niemand (echt) gebaat bij "in elkaar flikkeren" van het systeem (dat is ook precies de reden dat het in stand blijft ). De roeptoeters die voortdurend brullen dat de huizenprijzen wel met 30 tot 70% omlaag kunnen, realiseren zich niet dat als dat gebeurt, het hele land in de ellende wordt gestort, en dat zij dan zeker aan de shit end of the stick zullen zitten. Het zijn immers in de regel niet de mensen met financiële draagkracht, een substantieel inkomen en/of veel eigen geld die roepen om "in elkaar flikkeren", het zijn degenen die nu niet in staat zijn om het huis van hun wensen te kopen, maar die hopen dat door een radicale crash dat ene huis ineens wél binnen hun bereik komt. Dat is ook de reden dat ze zo hard roepen om afschaffing, om een crash en wat dies meer zij.

Helaas wordt deze discussie al zolang ongelooflijk ongenuanceerd gevoerd (en dan is hij op GoT nog redelijk beschaafd).

[ Voor 54% gewijzigd door nare man op 16-08-2011 09:38 ]

[Whuzz]

Ik vind dat eigenlijk iedereen voor 150k in de gra... oh.

[TrailBlazer]

Al zakken de prijzen dan nog zullen al die mensen die nu roepen dat het allemaal te duur is hetzelfde huis kunnen kopen. Die prijs daalt omdat de kopers minder geld te besteden hebben. Dat geldt dus ook voor jou. Het enige verschil zijn de mensen die een substantieel bedrag hebben gespaard de afgelopen jaren terwijl ze ana het scheefhuren waren

[McVirusS]

En dan nog, zelfs als de HRA afgeschaft wordt dan worden de maximaal te lenen bedragen ook gewoon lager dus dan kost dat 300k appartement wellicht ineens 200k maar dan kunnen dezelfde mensen die daar nu over vallen er alsnog niet wonen.

HRA heeft best een prijsopdrijvend effect, dat klopt, maar voor huizenkopers telt uiteindelijk toch vooral de maandlasten. Die moet je namelijk elke maand opbrengen. Dus zelfs als HRA wordt afgeschaft worden huizen waarschijnlijk netto niet eens goedkoper (waarschijnlijk zelfs duurder; zie Zweden; prijzen eerst naar 50% in 5 jaar weer naar 100% van wat het was).

[croxz]

McVirusS schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 09:46:
En dan nog, zelfs als de HRA afgeschaft wordt dan worden de maximaal te lenen bedragen ook gewoon lager dus dan kost dat 300k appartement wellicht ineens 200k maar dan kunnen dezelfde mensen die daar nu over vallen er alsnog niet wonen.

HRA heeft best een prijsopdrijvend effect, dat klopt, maar voor huizenkopers telt uiteindelijk toch vooral de maandlasten. Die moet je namelijk elke maand opbrengen. Dus zelfs als HRA wordt afgeschaft worden huizen waarschijnlijk netto niet eens goedkoper (waarschijnlijk zelfs duurder; zie Zweden; prijzen eerst naar 50% in 5 jaar weer naar 100% van wat het was).

Lijkt me ook wel logisch. Dat geld dat bespaard wordt met het afschaffen van HRA verdwijnt niet in een zwart gat, maar wordt dmv belastingverlaging weer terug gegeven aan de bevolking. Qua netto inkomen zal er wel wat verschuiven tussen mensen, maar gemiddeld genomen blijft het netto inkomen min of meer hetzelfde. Als je er zelfs vanuit gaat dat de rijken het meest profiteren van HRA, zal het afschaffen daarvan grotendeels ten goede komen van de 'armere'. De vraag naar huizen aan de onderkant van de woonmarkt zal dan waarschijnlijk stijgen wat daar de prijzen weer zal doen opdrijven.

[McVirusS]

Dat punt wilde ik inderdaad nog wel maken; dat HRA onderdeel is van inkomstenbelasting dus dat het nooit zou moeten worden afgeschaft zonder andere veranderingen aan inkomstenbelasting.

Ik verwacht echter dat HRA waarschijnlijk geleidelijk zal worden afgebouwd (als het al ooit zover komt). Ik vraag me sterk af of de overheid dan ook de IB geleidelijk gaat afbouwen of dat ze het geld gebruiken om het begrotingstekort weg te werken . Ben bang voor het laatste.

[nare man]

Ja, het is veel complexer dan alleen "HRA helemaal afschaffen = PROFIT". We wonen nu éénmaal in een land met een aanzienlijke overheid en een aanzienlijke belastingdruk, maar bovendien in een land waar ruimte relatief beperkt is en daarom duur, en waar vooral heel weinig nieuwe huizen worden bijgebouwd, en de huizen die er worden bijgebouwd, worden vooral gebouwd op plekken waar mensen liever niet willen wonen, bijvoorbeeld omdat een vinexwijk een beetje treurig is, of omdat ze niet willen reizen.

Er is geen enkel probleem met het kopen van een ééngezinswoning ergens in een vinexwijk: ervan uitgaande dat zo'n woning 200-220k kost, kun je dat makkelijk betalen als hij gewoon modaal verdient en zij drie dagen werkt tegen modaal (32.5k en 19.5k is samen 52k, met een woonquote van 4,5x brutosalaris heb je dan gewoon een hypotheek van 234k). Het is nooit een recht geweest om in je eentje een ééngezinswoning te kunnen kopen, dus de stelling "ja, maar dan moet je tweeverdiener zijn en dat is onrechtvaardig" gaat niet op.

Nee, er is echt geen probleem met het kopen van een huis.Het is wel lastig om als alleenstaande starter met een beginnend inkomen meteen een ééngezinswoning te kopen, maar daar heb je ook geen recht op. Dan ga je maar huren of je begint met een bescheiden koopappartement. Niemand is ooit doodgegaan door in zijn eentje op 45m2 te wonen, en dat is voor 130k echt nog wel te krijgen.

Gewone huizen zijn echt wel betaalbaar; vandaar waarschijnlijk dat tegenstanders van de HRA altijd met de excessen komen aanzetten, van grachtengordel-appartementen van 50m2 voor 300k waar er misschien 500 van zijn in heel A'dam.

[ Voor 5% gewijzigd door nare man op 16-08-2011 10:29 ]

[Bartjuh]

McVirusS schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 09:46:
HRA heeft best een prijsopdrijvend effect, dat klopt, maar voor huizenkopers telt uiteindelijk toch vooral de maandlasten. Die moet je namelijk elke maand opbrengen. Dus zelfs als HRA wordt afgeschaft worden huizen waarschijnlijk netto niet eens goedkoper (waarschijnlijk zelfs duurder; zie Zweden; prijzen eerst naar 50% in 5 jaar weer naar 100% van wat het was).

Ok, dus daalt eerst naar 50%, en dan weer naar 100% van de initiële prijs.

Dus 1.025^5 (2,5% inflatie), huizenprijzen zijn ongeveer met 13% gedaald, toch redelijk. Bovendien zijn de huizen daar al een stuk goedkoper, en veel betaalbaarder (aangezien ze niet veel minder, wellicht zelfs meer, verdienen dan wij). Daarom zullen de effecten ook kleiner zijn.

[croxz]

nare man schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 10:27:
Er is geen enkel probleem met het kopen van een ééngezinswoning ergens in een vinexwijk: ervan uitgaande dat zo'n woning 200-220k kost, kun je dat makkelijk betalen als hij gewoon modaal verdient en zij drie dagen werkt tegen modaal (32.5k en 19.5k is samen 52k, met een woonquote van 4,5x brutosalaris heb je dan gewoon een hypotheek van 234k). Het is nooit een recht geweest om in je eentje een ééngezinswoning te kunnen kopen, dus de stelling "ja, maar dan moet je tweeverdiener zijn en dat is onrechtvaardig" gaat niet op.

Op zich kan ik me vinden in je betoog, maar wel 1 kanttekening: kunnen financieren is niet hetzelfde als kunnen betalen. Wij hebben ons kort geleden georienteerd op verhuizen, en qua hypotheek kunnen we richting de 3 ton lenen, maar de bijbehorende maandlasten kunnen we ons (nu niet) veroorloven. De kosten van kleine kinderen hakken gewoon fors in ons budget.

[Bonsaiboom]

nare man schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 10:27:
Gewone huizen zijn echt wel betaalbaar; vandaar waarschijnlijk dat tegenstanders van de HRA altijd met de excessen komen aanzetten, van grachtengordel-appartementen van 50m2 voor 300k waar er misschien 500 van zijn in heel A'dam.

Goed verhaal. Om even hierop door te gaan, die 50m2 appartementen voor 300k zijn waarschijnlijk ook gemaakt om ervoor te zorgen dat je voor 300k goed in Amsterdam kan wonen op die locatie (of als pied-a-terre voor meer welvarende mensen). Anders is in (de buurt van) de grachtengordel meteen nog veel duurder.

[Whuzz]

nare man schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 10:27:
Ja, het is veel complexer dan alleen "HRA helemaal afschaffen = PROFIT". We wonen nu éénmaal in een land met een aanzienlijke overheid en een aanzienlijke belastingdruk, maar bovendien in een land waar ruimte relatief beperkt is en daarom duur, en waar vooral heel weinig nieuwe huizen worden bijgebouwd, en de huizen die er worden bijgebouwd, worden vooral gebouwd op plekken waar mensen liever niet willen wonen, bijvoorbeeld omdat een vinexwijk een beetje treurig is, of omdat ze niet willen reizen.

Er is geen enkel probleem met het kopen van een ééngezinswoning ergens in een vinexwijk: ervan uitgaande dat zo'n woning 200-220k kost, kun je dat makkelijk betalen als hij gewoon modaal verdient en zij drie dagen werkt tegen modaal (32.5k en 19.5k is samen 52k, met een woonquote van 4,5x brutosalaris heb je dan gewoon een hypotheek van 234k). Het is nooit een recht geweest om in je eentje een ééngezinswoning te kunnen kopen, dus de stelling "ja, maar dan moet je tweeverdiener zijn en dat is onrechtvaardig" gaat niet op.

Nee, er is echt geen probleem met het kopen van een huis.Het is wel lastig om als alleenstaande starter met een beginnend inkomen meteen een ééngezinswoning te kopen, maar daar heb je ook geen recht op. Dan ga je maar huren of je begint met een bescheiden koopappartement. Niemand is ooit doodgegaan door in zijn eentje op 45m2 te wonen, en dat is voor 130k echt nog wel te krijgen.

Gewone huizen zijn echt wel betaalbaar; vandaar waarschijnlijk dat tegenstanders van de HRA altijd met de excessen komen aanzetten, van grachtengordel-appartementen van 50m2 voor 300k waar er misschien 500 van zijn in heel A'dam.

QFT. Serieus. Exact mijn idee.

[Istrilyin]

Het is in een democratie heel simpel. De regels die de meerderheid wil, hebben een goede kans om er te komen. Of iets "rechtvaardig" is of niet, dat is minder relevant. Je kunt altijd argumenten verzinnen dat het heel goed is dat groep A groep B moet gaan subsidieren.

Mijn persoonlijke observatie is wel dat veel regels precies komen en gaan op het moment dat de protest generatie begint of ophoudt met profiteren. Boomers zijn talrijk. Binnen 5-10 jaar zijn ze klaar met profiteren van de HRA. Dat wordt de gevarenzone, dan het zomaar argumenten gaan regenen dat het vlotjes afgeschaft moet worden - mark my words. Generatie X en Y zijn opgeleid om als tweeverdieners hard te werken ("een slimme meid is op haar toekomst voorbereid"), dus die gaan dan gewoon niet zeuren en nog wat harder en langer doorwerken. Oh ja en de huizen worden dan goedkoper. Tenzij er een hoop inflatie komt.

Dus, je hebt een paar mogelijkheden:
1) Duitsland en duits leren.
2) Scheefhuren en sparen.
3) Hotel Mama en sparen.
4) Diep in de schulden en er op los leven... Jouw faillisement is uiteindelijk andermans probleem, en je goede herinneringen pakt niemand je af. :-)

[Verwijderd]

nare man schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 08:59:
Ja, dat is wat er nu al ruim drie jaar geroepen wordt, maar van grote klappers is vooralsnog weinig sprake.

Dat de overheid er alles aan gedaan heeft om de prijzen kunstmatig in stand te houden(zoals nhg grens sterk omhoog, aftrek op dubbele lasten, overdrachtsbelasting omlaag, etc) lijkt me juist het bewijs dat er wel sprake is van een bubbel. Als de prijzen al reëel waren zou er ook geen noodzaak zijn geweest om de prijzen kunstmatig in stand te houden.

[nare man]

croxz schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 11:24:
[...]

Op zich kan ik me vinden in je betoog, maar wel 1 kanttekening: kunnen financieren is niet hetzelfde als kunnen betalen. Wij hebben ons kort geleden georienteerd op verhuizen, en qua hypotheek kunnen we richting de 3 ton lenen, maar de bijbehorende maandlasten kunnen we ons (nu niet) veroorloven. De kosten van kleine kinderen hakken gewoon fors in ons budget.

Klopt. Daarom zou ik ook willen pleiten voor een dubbele check: een bruto-salarischeck om te kijken naar de verhouding tussen de koopsom en het brutosalaris en een netto-salarischeck waarin ook de concrete bestedingen worden meegenomen op verschillende stadia in het leven (zonder kinderen, met kinderen, tegen het pensioen, arbeidsongeschiktheid etc.). In de praktijk gebeurt dat ook al vaak, maar niet altijd.

Verwijderd schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 13:26:
[...]


Dat de overheid er alles aan gedaan heeft om de prijzen kunstmatig in stand te houden(zoals nhg grens sterk omhoog, aftrek op dubbele lasten, overdrachtsbelasting omlaag, etc) lijkt me juist het bewijs dat er wel sprake is van een bubbel.

Dat is geen bewijs, dat is een interpretatie van jouw kant. Jij ziet maatregelen (HRA voor dubbele lasten, NHG-grens omhoog, OVB omlaag) en interpreteert die aan de hand van de aanname die jijzelf al hebt gedaan: namelijk, dat er sprake is van kunstmatig hoge prijzen, die door de overheid in stand worden gehouden. In die visie is natuurlijk elke maatregel die erop gericht is de bestaande situatie in stand te houden, "bewijs" voor jouw aannames.

Als de prijzen al reëel waren zou er ook geen noodzaak zijn geweest om de prijzen kunstmatig in stand te houden.

Prijzen van koopwoningen komen tot stand door middel van vraag en aanbod. Dat lijkt me niet voor betwisting vatbaar. De HRA zorgt ervoor dat mensen meer kunnen lenen, maar die houdt in dat de leencapaciteit van iedereen wordt verhoogd, niet dat er wordt getornd aan de wetten van vraag en aanbod. Een prijs van een woning komt nog steeds tot stand door vraag en aanbod: een herenhuis in Amsterdam is nog steeds vele malen duurder dan een herenhuis in Friesland.

Door de HRA hebben we allemaal een hogere baseline, maar dat is verder niet relevanat voor de prijsvorming. Koopwoningen hebben nu éénmaal de eigenschap dat ze kosten wat mensen ervoor kunnen lenen. Dat wordt weer veroorzaakt doordat er in Nederland erg veel mensen zijn met een relatief hoog inkomen, en erg weinig huizen op de beste locaties. Bovendien wordt er in Nederland relatief weinig bijgebouwd, en al helemaal niet op de meest gewilde locaties.

Hadden we geen HRA, dan konden we allemaal minder lenen; woningen waren dan wellicht in prijs gedaald, maar je leencapaciteit daalt net zo hard mee, of vrijwel net zo hard. Voorzover de daling van de leencapaciteit minder hard is dan de daling van de huizenprijzen, wordt dat effect weer gecompenseerd doordat woningen dan binnen bereik komen van een grotere groep mensen. Je krijgt dan vanzelf weer een prijsopdrijvend effect.

[ Voor 56% gewijzigd door nare man op 16-08-2011 13:53 ]

[EXX]

Zonder HRA waren we wel met zijn allen een stuk goedkoper uit. Je kunt weliswaar nog steeds alleen maar hetzelfde huis kopen, maar wel tegen een fors lagere lening, met bijbehorende totale rente over de looptijd. Bovendien zouden de rentes op hypotheken ook wat lager zijn; de banken prijzen de HRA deels in in de huidige rentetarieven.

Daarnaast zouden ook alle constructies die erop gebaseerd zijn om zoveel mogelijk HRA te vangen (en de schuld dus zo lang mogelijk zo groot mogelijk te houden) als sneeuw voor de zon verdwijnen.

[ Voor 22% gewijzigd door EXX op 16-08-2011 14:06 ]

[Janoz]

Wut? Ja, de lening is lager. De rente misschien ook. Maar er is geen aftrek meer waardoor je netto waarschijnlijk gewoon hetzelfde had betaald. Sterker nog. De hele redenatie van nare man geeft aan dat precies dat netto bedrag dat iedereen nu (kan) betalen precies hetgeen is dat bepaald hoe duur de huizen zijn. Hadden we geen HRA gehad dan waren de huizen op dit moment waarschijnlijk net zo (on)-bereikbaar geweest als dat ze nu zijn.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 13:26:
[...]
Dat de overheid er alles aan gedaan heeft om de prijzen kunstmatig in stand te houden(zoals nhg grens sterk omhoog, aftrek op dubbele lasten, overdrachtsbelasting omlaag, etc) lijkt me juist het bewijs dat er wel sprake is van een bubbel. Als de prijzen al reëel waren zou er ook geen noodzaak zijn geweest om de prijzen kunstmatig in stand te houden.

Vergeet niet dat deze regels er ook zijn om er voor te zorgen dat een gedeelte van de huizenbezitters niet in een accute noodsituatie komt nu het economisch klimaat ongunstig is. Wat voor maatschappelijk nut heeft het als 10% van de huizenbezitters de executieverkoop in moet en daardoor met een restschuld blijft zitten? Met zijn allen de schuldsanering in, maar roeptoeter Jantje kan nu lekker zijn woning kopen, totdat het zijn beurt is?

De recente regelingen die gelden zijn echt niet bedoeld om er voor te zorgen dat jij buiten de markt wordt gehouden. Ze zijn ervoor bedoeld dat mensen wat langer de tijd hebben om uit hun netelige situatie te komen, in plaats van failliet te gaan. Vervolgens moeten er natuurlijk strengere regels komen voor de verschaffing van financiering (groot voorstander van woonlasten) en moeten bepaalde excessen worden aangepakt. Dit heeft echter tijd nodig.
Dus eerst de markt laten kalmeren en laten wennen aan de economische situatie, vervolgens de regels aanscherpen aan de risico's van deze tijd en dan de markt meer en meer haar werk laten doen. Gelijktijdig moet er een dergelijk proces plaatsvinden op de huurmarkt, waardoor aanbod en prijs ook daar beter aansluiten op de vraag. En ter aanvulling; de banken aanpakken op hun beleid!

Dit hele traject moet gewoonweg beschermd worden, omdat we anders gezamenlijk ten onder gaan. Denken dat je door een crash fijn een huisje kunt kopen, is een illusie en in mijn ogen een asociale mening.

edit:

Janoz schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 14:14:
dat netto bedrag dat iedereen nu (kan) betalen precies hetgeen is dat bepaald hoe duur de huizen zijn.

Precies.

[ Voor 5% gewijzigd door Verwijderd op 16-08-2011 14:17 ]

[foppe-jan]

Janoz schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 14:14:
Wut? Ja, de lening is lager. De rente misschien ook. Maar er is geen aftrek meer waardoor je netto waarschijnlijk gewoon hetzelfde had betaald. Sterker nog. De hele redenatie van nare man geeft aan dat precies dat netto bedrag dat iedereen nu (kan) betalen precies hetgeen is dat bepaald hoe duur de huizen zijn. Hadden we geen HRA gehad dan waren de huizen op dit moment waarschijnlijk net zo (on)-bereikbaar geweest als dat ze nu zijn.

Niet helemaal noodzakelijk.. Ze zouden ook gewoon (cf. duitsland) hogere eigen bijdrage kunnen eisen (max 80% financiering bijv.). Maar voor de rest klopt het wel ja.

[ Voor 4% gewijzigd door foppe-jan op 16-08-2011 14:19 ]

[foppe-jan]

Verwijderd schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 14:15:
De recente regelingen die gelden zijn echt niet bedoeld om er voor te zorgen dat jij buiten de markt wordt gehouden. Ze zijn ervoor bedoeld dat mensen wat langer de tijd hebben om uit hun netelige situatie te komen, in plaats van failliet te gaan. Vervolgens moeten er natuurlijk strengere regels komen voor de verschaffing van financiering (groot voorstander van woonlasten) en moeten bepaalde excessen worden aangepakt. Dit heeft echter tijd nodig.
Dus eerst de markt laten kalmeren en laten wennen aan de economische situatie, vervolgens de regels aanscherpen aan de risico's van deze tijd en dan de markt meer en meer haar werk laten doen. Gelijktijdig moet er een dergelijk proces plaatsvinden op de huurmarkt, waardoor aanbod en prijs ook daar beter aansluiten op de vraag. En ter aanvulling; de banken aanpakken op hun beleid!

Even ter verdere aanvulling: 15 jaar terug, 10 jaar terug, en 5 jaar terug (toen het prima ging met het opblazen) was er ook geen enkele politieke wil om iets te doen. Uitstel -> Afstel. Politici gaan het uit zichzelf nooit doen, zolang ze naar de banken luisteren die ze vertellen dat het einde van de wereld zal komen als de HRA wordt afgeschaft.

Dit hele traject moet gewoonweg beschermd worden, omdat we anders gezamenlijk ten onder gaan. Denken dat je door een crash fijn een huisje kunt kopen, is een illusie en in mijn ogen een asociale mening.

Het einde van de wereld is toch in 2012. Maar voor de rest een sterke drogredenering hoor.

[ Voor 4% gewijzigd door foppe-jan op 16-08-2011 14:20 ]

[Verwijderd]

foppe-jan schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 14:18:
[...]

Even ter verdere aanvulling: 15 jaar terug, 10 jaar terug, en 5 jaar terug (toen het prima ging met het opblazen) was er ook geen enkele politieke wil om iets te doen. Uitstel -> Afstel. Politici gaan het uit zichzelf nooit doen.

[...]

Het einde van de wereld is toch in 2012. Maar voor de rest een sterke drogredenering hoor.

Betret je eerste gedeelte:
Ik ben dus een voorstander van actie hoor. De huidige situatie is gewoon krom en scheef. Ik ben ook een voorstander van een geleidelijke beperking van de HRA en veel meer acties. Ik vind het volkomen absurd dat een alleenstaande modale verdiener totaal buiten de markt staat.

Betreft je tweede gedeelte:
Ik begrijp je bedoeling niet helemaal, en tevens die smiley niet. Ik krijg het gevoel dat je een beetje selectief knipt of woorden in mijn mond probeert te leggen? Ik wilde enkel zeggen dat een plotselinge crash van 50% enkel meer ellende met zich mee brengt, voor iedereen, ten opzichte van een geleidelijke verandering naar een gezondere situatie.
Of bedoel je dat mijn woordkeuze een beetje dramatisch is? In dat geval; dat klopt natuurlijk. Lees het maar uitgelegd zoals hierboven, mocht het onduidelijk zijn.

[ Voor 12% gewijzigd door Verwijderd op 16-08-2011 14:50 ]

[Janoz]

foppe-jan schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 14:15:
[...]

Niet helemaal noodzakelijk.. Ze zouden ook gewoon (cf. duitsland) hogere eigen bijdrage kunnen eisen (max 80% financiering bijv.). Maar voor de rest klopt het wel ja.

Tuurlijk is het wat kort door de bocht. Zonder HRA zouden mensen ook sneller afbetalen. Maar in principe komt het er op neer dat mensen bedrag X beschikbaar hebben om in huis Y te wonen. Daar veranderd weinig aan.

[EXX]

Janoz schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 14:14:
Wut? Ja, de lening is lager. De rente misschien ook. Maar er is geen aftrek meer waardoor je netto waarschijnlijk gewoon hetzelfde had betaald.

300.000 euro, 30 jaar looptijd, 3% netto rente, annuïteit: totaal 455330 euro rente + aflossing.
200.000 euro, 30 jaar looptijd, 5% netto rente, annuïteit: totaal 386506 euro rente + aflossing.

[foppe-jan]

Verwijderd schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 14:22:
Ik wilde enkel zeggen dat een plotselinge crash van 50% enkel meer ellende met zich mee brengt.

Zoals al ongeveer 300 keer is gezegd in dit topic: De HRA zal nooit "plotseling" worden afgeschaft, en er is niemand die dit voorstelt (behalve de VVD, die het onderwerp graag taboe houdt). Dus alle posts die uitgaan van "plotse veranderingen" zijn per definitie problematisch/dramatisch.
Ten laatste: laat aub in vervolg het woordje 'asociaal' weg uit posts.

[Verwijderd]

foppe-jan schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 15:01:
[...]

Zoals al ongeveer 300 keer is gezegd in dit topic: De HRA zal nooit "plotseling" worden afgeschaft, en er is niemand die dit voorstelt (behalve de VVD, die het onderwerp graag taboe houdt). Dus alle posts die uitgaan van "plotse veranderingen" zijn per definitie problematisch/dramatisch.
Ten laatste: laat aub in vervolg het woordje 'asociaal' weg uit posts.

Ik snap wederom je bedoeling niet, gezien ik reageer op mensen / posters (niet politiek) die hier om vragen.
We lijken nu dus hetzelfde te zeggen. Maar gezien de manier waarop je richting mij post, wil ik het hier verder maar bij laten.

[t_captain]

foppe-jan schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 14:18:
[...]

Even ter verdere aanvulling: 15 jaar terug, 10 jaar terug, en 5 jaar terug (toen het prima ging met het opblazen) was er ook geen enkele politieke wil om iets te doen. Uitstel -> Afstel.

[...]

Geinig dat je "10 jaar terug" noemt. In 2001 werd een nieuw belastingsysteem ingevoerd met daarin enkele belangrijke berperkingen van de HRA:

1. hoogste tariefgroep inkomstenbelasting 60% naar 52% (dus 8% minder effect van de HRA)
2. eigen woning (box 1) losgekoppeld van ander vermogen (box 3). HRA beperkt tot eigen woning die hoofdverblijf is.
3. beperking HRA tot 30 jaar.

[Verwijderd]

Huizenbezitters zijn inmiddels bijna 40% van hun inkomen aan woonlasten kwijt, volgens vereniging eigen huis. Zo rond de 20 tot 25% aan woonlasten lijkt mij een gezond percentage. Misschien zijn de huizenprijzen in Nederland niet hoog als je ze met London of New York vergelijkt, maar ten opzichte van de Nederlandse salarissen zijn ze veel te hoog. De hele discussie over dat huizenprijzen niet te hoog zijn of dat er geen bubbel in Nederland zou zijn is gewoon onzin.

[pingkiller]

Verwijderd schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 15:30:
. Zo rond de 20 tot 25% aan woonlasten lijkt mij een gezond percentage.

30% volgens nibud, maar hangt af van je inkomen: http://www.nibud.nl/kenni...etaalbare-woonlasten.html

[HuHu]

pingkiller schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 15:47:
[...]

30% volgens nibud, maar hangt af van je inkomen: http://www.nibud.nl/kenni...etaalbare-woonlasten.html

Is dat over het bruto of netto inkomen?

[pingkiller]

HuHu schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 15:49:
[...]

Is dat over het bruto of netto inkomen?

Bruto, zie ook de pdf op die pagina.

[HaseMike]

Verwijderd schreef op dinsdag 16 augustus 2011 @ 08:56:
Waarom is het overigens goed als de hele markt in elkaar zakt? Legitieme vraag, ben daadwerkelijk nieuwsgierig waarom je deze mening hebt.

Waarom het goed zou zijn:

- Een markt die niet vrij is, zoals de huizenmarkt is altijd scheef
- Dan kunnen starters weer woonruimte vinden
- Als de HRA weg is, kunnen andere belastingen omlaag. B.v. de inkomstenbelasting en/of BTW
- Dan gaan de hypotheekrentes van de banken naar het nivo van Duitsland
- Dan moet de grondprijs omlaag, anders loopt nieuwbouw nietmeer. Positief bedoelt dus
- Doorstroom wordt beter, want prijsverschillen tussen de diverse klassen huizen verminderen

Overigens is ooit in Zweden in 1 klap een vergelijkbare HRA stopgezet. Het kan wel maar doet even pijn natuurlijk.

Puur prive: Ik woon al 7 jaar in Duitsland, eerst bestaand gekocht, laat op het moment een nieuw huis bouwen, maar wil graag rond mijn 60e terug naar een Nederland waar ik dan grraag geen 6 ton kwijt ben voor een flat.

Kantekening : Rente 10 jaar vast in NL rond de 5.2%, Rente 10 Jaar vast in Duitsland rond de 3,4. NL is ruim 50% duurder met zijn hypotheekrente ! Dat hier de NMA nog niets aan gedaan heeft is een schandaal. Klein voorbeeldje: 250.000 Hypotheek, puur de rente per maand in NL 1.083 Euro, Duitsland : 708 Euro ! Overigens is duitsland ook niet ideaal maar dat is een ander verhaal.