Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Pooh]

nare man schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 11:29:
[...]


En dat was iets waar adviseurs en banken gewoon veel strenger op hadden moeten toezien. Dat hebben ze niet gedaan. Voor ons is het nogal evident dat je dan geen korte rentevast-periode moet nemen, maar niet voor iedereen.

Ik zou wel eens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen uit 2002-2003 willen zien. Tegenwoordig staat daarin dat als je een kortere rentevastperiode hebt dan 10 jaar, je voor de berekening van je maximale maandlast niet meer uit mag gaan van je offerterente maar dat je uit moet gaan van een fictieve 10-jaarsrente. Ik betwijfel sterk of die regel er in 2002 al in stond, en ik betwijfel nog sterker of daar destijds wel goed over is geadviseerd.

Dat weet ik uit m'n hoofd, in die tijd was het bij 5 jaar of minder altijd 6%, bij langere periode de werkelijke rente. Om die reden hebben wij 't toen voor 6 jaar vastgezet. Tegenwoordig is de grens dus 10 jaar, maar is die 6% vervangen door de 10-jaarsrente.

[bite]

deleted

[ Voor 95% gewijzigd door bite op 06-02-2012 16:10 ]

[Pooh]

bite schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 12:02:
[...]

Ik ziet niet in die situatie je als voorbeeld schetst maar als het zo gemakkelijk was om een huurwoning te nemen, en dan ook nog nabij m'n werk, waarom niet? helaas is dat niet zo.. Een huis kopen kan in feite gewoon, ruimschoots beschikbaar als je de hypotheek rond krijgt. Een huis huren is veel lastiger en moet je veelal jaren en jaren op wachten tenzij je er veel voor wil en kan betalen.

Dat 'veel betalen' valt best mee. Het ging hier over woningen van 200k. Gemiddeld wonen mensen ongeveer 7 jaar in een huis. Even spelen met het rekenmodel op http://www.huis-kopen-of-huren.nl/ , en je ontdekt dat een vergelijkbare huurwaarde (waarbij kopen na 7 jaar break-even is) ongeveer 1000 euro per maand is. Daarvoor zit je vrijwel altijd in de vrije sector, en heb je dus weinig meer te maken met wachttijden.

[Packardhell]

Pooh schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 12:38:
[...]

Dat 'veel betalen' valt best mee. Het ging hier over woningen van 200k. Gemiddeld wonen mensen ongeveer 7 jaar in een huis. Even spelen met het rekenmodel op http://www.huis-kopen-of-huren.nl/ , en je ontdekt dat een vergelijkbare huurwaarde (waarbij kopen na 7 jaar break-even is) ongeveer 1000 euro per maand is. Daarvoor zit je vrijwel altijd in de vrije sector, en heb je dus weinig meer te maken met wachttijden.

Wat 'teveel betalen' voor een huurhuis is kun je over twisten, echter is de hoogte van de huur nog niet eens het grootste probleem. Het aanbod is best laag en het grootste probleem zijn de idiote inkomenseisen en hoge servicekosten. Er zijn aanbieders die de eis stellen dat je brutoloon 5x de huur is, dat betekent voor 1000 EUR aan huur dat je 5000 EUR bruto moet verdienen en dat is toch best flink.
Je zit met een salaris van 35.000 EUR p/j toch wel een beetje in het verdomhoekje als je niet meer bij je ouders wilt blijven wonen.

[Pooh]

Packardhell schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 13:54:
[...]
Je zit met een salaris van 35.000 EUR p/j toch wel een beetje in het verdomhoekje als je niet meer bij je ouders wilt blijven wonen.

Voor 35k kun je een hypotheek krijgen van 150k ofzo? Een jaartje of 2 sparen zodat je 20k extra hebt, en je kunt zelfs binnen de ring in Amsterdam wonen!

[ Voor 33% gewijzigd door Pooh op 05-08-2011 14:00 ]

[pingkiller]

Pooh schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 13:59:
[...]

Voor 35k kun je een hypotheek krijgen van 150k ofzo? Een jaartje of 2 sparen zodat je 20k extra hebt, en je kunt zelfs binnen de ring in Amsterdam wonen!

165k-170k, en dan zul je absoluut consessies moeten doen als je binnen de ring in Amsterdam wilt wonen. Maar het kan inderdaad wel.

[Pooh]

pingkiller schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 14:08:
[...]

165k-170k, en dan zul je absoluut concessies moeten doen als je binnen de ring in Amsterdam wilt wonen. Maar het kan inderdaad wel.

Binnen de ring moet je altijd consessies doen. Maar als je dat niet wilt kun je -laat ik even bij Amsterdam blijven omdat ik die stad goed ken en 't de duurste stad van NL is- ook buiten de ring gaan wonen. Rond de Sloterplas, maar ook in Osdorp, Buitenveldert en Oost zijn er echt prachtige appartementen te koop voor die prijs.

[Verwijderd]

Pooh schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 13:59:
[...]

Voor 35k kun je een hypotheek krijgen van 150k ofzo? Een jaartje of 2 sparen zodat je 20k extra hebt, en je kunt zelfs binnen de ring in Amsterdam wonen!

Ik denk dat het probleem hier is dat je dan een behoorlijk zware financiele last aan gaat op het salaris. Wat doe je bij ontslag? Hoe financieer je mogelijke tegenvallers? Onderhoud?
In deze inkomensgroep is het als alleenstaande eigenlijk niet verantwoord om te kopen, danwel huren, omdat de woonlasten richting / over de helft gaan van het besteedbaar inkomen. Dan zou mijn voorkeur uitgaan naar huur (hoe lastig ook) en bij salarisstijging / partnerschap eens samen kijken naar een woning in dezelfde prijscategorie. Tenzij je uiteraard zeer vertrouwend bent in je ontwikkeling / toekomst.

Overigens is de reden dat mensen in het verleden zo graag wilden kopen niet enkel de beoogde winst. Ook de flexibiliteit. Huizen verkochten namelijk haast altijd op zeer korte termijnen. De flexibiliteit van huren werd dus ondergesneeuwd door het gemak van verkoop. De verhurende markt daarentegen "profiteerde" van de stijgende huizenprijzen. Nu is de flexibiliteit uit de markt verdwenen, maar zijn de prijzen voor zowel koop als huur te hoog. Resultaat; particuliere huur te veeleisend en duur, aanbod sociale huur te beperkt, huizenprijzen te hoog. Sta je dan met 35.000 salaris en een woonwens.

[Pooh]

Verwijderd schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 14:46:
[...]
Ik denk dat het probleem hier is dat je dan een behoorlijk zware financiele last aan gaat op het salaris. Wat doe je bij ontslag? Hoe financieer je mogelijke tegenvallers? Onderhoud?
In deze inkomensgroep is het als alleenstaande eigenlijk niet verantwoord om te kopen, danwel huren, omdat de woonlasten richting / over de helft gaan van het besteedbaar inkomen. Dan zou mijn voorkeur uitgaan naar huur (hoe lastig ook) en bij salarisstijging / partnerschap eens samen kijken naar een woning in dezelfde prijscategorie. Tenzij je uiteraard zeer vertrouwend bent in je ontwikkeling / toekomst.

Je vergeet de belangrijkste optie: sparen! 35k per jaar is ongeveer 1900 netto per maand. Er werd gesproken over iemand die nog bij z'n ouders woonde. 750 kostgeld, 250 aan overige lasten, is 900 per maand om te sparen. In 2 jaar heb je dan 20k, in 3 jaar 30. Als je een woning van 160k koopt en er 20k eigen geld instopt, heb je een hypotheek van zo'n 150k inclusief kk. Die moet voor diezelfde 750 per maand te betalen zijn.

[McVirusS]

Als ik op die leeftijd een appartement zou gaan kopen zou ik er in ieder geval rekening mee houden dat je er ook langere tijd met z'n tweeën kan wonen.

Onderhoud valt bij een nieuwbouwappartement als het goed is wel mee, zeker als je een goede VvE hebt.

Kijk eens naar www.huis-kopen-of-huren.nl en bepaal hoe lang je er realistisch gezien gaat wonen. Wat misschien ook niet onverstandig is is om even keihard nog door te sparen zodat je in ieder geval een buffer hebt als er iets tegen zit. Dus wat Pooh net gezegd heeft in de tijd dat ik dit bericht zat te typen .

[Verwijderd]

Pooh schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 15:01:
[...]

Je vergeet de belangrijkste optie: sparen! 35k per jaar is ongeveer 1900 netto per maand. Er werd gesproken over iemand die nog bij z'n ouders woonde. 750 kostgeld, 250 aan overige lasten, is 900 per maand om te sparen. In 2 jaar heb je dan 20k, in 3 jaar 30. Als je een woning van 160k koopt en er 20k eigen geld instopt, heb je een hypotheek van zo'n 150k inclusief kk. Die moet voor diezelfde 750 per maand te betalen zijn.

Nee, ben ik niet vergeten.
Ik vind dat in de beschreven situatie de woonkosten dermate hoog worden (hypo, gas, water, licht, onderhoud, reiniging, etc), dat het zeker in deze markt een groot risico met zich mee brengt. Tel daarbij overige kosten, zoals boodschappen, auto, telefoon, internet, etc etc en er blijft al snel weinig over om te sparen. Je verbind je dus aan een financieel krappe situatie, bouwt weinig tot geen buffer op en loopt een risico tot erger bij tegenvallende gebeurtenissen.

Laat ik duidelijk zijn; het is niet onmogelijk. Zeker niet als deze persoon verwacht een verdienende partner te krijgen die intrekt, of salarisverbetering verwacht. Het is meer ter illustratie voor de vreemde situatie waarin een prima verdienende alleenstaande zich kan bevinden. Het geeft perfect de verstoorde markt weer voor zowel koop als huur.

[Packardhell]

Verwijderd schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 15:20:
[...]


Nee, ben ik niet vergeten.
Ik vind dat in de beschreven situatie de woonkosten dermate hoog worden (hypo, gas, water, licht, onderhoud, reiniging, etc), dat het zeker in deze markt een groot risico met zich mee brengt. Tel daarbij overige kosten, zoals boodschappen, auto, telefoon, internet, etc etc en er blijft al snel weinig over om te sparen. Je verbind je dus aan een financieel krappe situatie, bouwt weinig tot geen buffer op en loopt een risico tot erger bij tegenvallende gebeurtenissen.

Laat ik duidelijk zijn; het is niet onmogelijk. Zeker niet als deze persoon verwacht een verdienende partner te krijgen die intrekt, of salarisverbetering verwacht. Het is meer ter illustratie voor de vreemde situatie waarin een prima verdienende alleenstaande zich kan bevinden. Het geeft perfect de verstoorde markt weer voor zowel koop als huur.

En daarnaast vind je wellicht werk wat te ver weg is om bij je ouders te blijven wonen. Of de ouders willen zelf het huis verlaten en kleiner gaan wonen in een huurappartement. En inderdaad ook een hypotheek van 150k met een salaris van 35k p/j is fors. En trouwens, wie zegt dat een jong iemand meteen vast wil zitten aan een koopwoning.
De totale woningmarkt moet gewoon op de schop zodat iedereen kansen heeft om een goede woning te kunnen bemachtigen die bij haar/zijn situatie past.

[nare man]

Packardhell schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 15:44:
[...]
De totale woningmarkt moet gewoon op de schop zodat iedereen kansen heeft om een goede woning te kunnen bemachtigen die bij haar/zijn situatie past.

Precies, en daarbij zou het eigenlijk niet uit moeten maken of je wilt kopen of wilt huren. Beide vormen zouden betaalbaar en beschikbaar moeten zijn. Nu is kopen nog de heilige graal vanwege de HRA, waarvan het bemachtigen voor veel mensen een soort doel op zich wordt. Veel mensen lenen liever 10 en krijgen 4 terug dan dat ze 5 lenen en niets terugkrijgen -- puur en alleen maar óm het terugkrijgen: "want dan betaalt de fiscus mee aan je eigen huis!!!!11".

[Roenie]

bite schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 12:02:
Ik ziet niet in die situatie je als voorbeeld schetst maar als het zo gemakkelijk was om een huurwoning te nemen, en dan ook nog nabij m'n werk, waarom niet? helaas is dat niet zo.. Een huis kopen kan in feite gewoon, ruimschoots beschikbaar als je de hypotheek rond krijgt. Een huis huren is veel lastiger en moet je veelal jaren en jaren op wachten tenzij je er veel voor wil en kan betalen.

Herstel, daar moet je jaren op wachten als je er weinig voor wilt en/of kunt betalen. Andere insteek, maar wel realistischer

nare man schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 15:49:
Precies, en daarbij zou het eigenlijk niet uit moeten maken of je wilt kopen of wilt huren. Beide vormen zouden betaalbaar en beschikbaar moeten zijn. Nu is kopen nog de heilige graal vanwege de HRA, waarvan het bemachtigen voor veel mensen een soort doel op zich wordt. Veel mensen lenen liever 10 en krijgen 4 terug dan dat ze 5 lenen en niets terugkrijgen -- puur en alleen maar óm het terugkrijgen: "want dan betaalt de fiscus mee aan je eigen huis!!!!11".

Helemaal mee eens, zo werkt het in de detailhandel en zo werkt het bij de huizenmarkt.

[Whuzz]

Packardhell schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 15:44:
De totale woningmarkt moet gewoon op de schop zodat iedereen kansen heeft om een goede woning te kunnen bemachtigen die bij haar/zijn situatie past.

Misschien is dat nu al het geval en moeten mensen hun definitie van "wat bij mijn situatie past" wat realistischer maken? Als je 30k verdient dan is het misschien geheel bij je situatie passend dat je óf 5 jaar wacht op een sociale huurwoning naar je wens, óf een appartmentje koopt in een kleine stad of dorp, óf een appartementje/flatje huurt in de vrije sector.
Met 30k inkomen een rijtjeshuis of groter willen kopen, per direct een ruime sociale huurwoning kunnen krijgen op locatie naar keuze of een huis huren op loopafstand van je werk in centrum Amsterdam is wellicht gewoon "niet bij je situatie passend".

[pingkiller]

Packardhell schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 15:44:
[...]


En inderdaad ook een hypotheek van 150k met een salaris van 35k p/j is fors.

Tegen 5% rente valt dat nog ruimte binnen de NHG grenzen, die in samenspraak met het nibud opgesteld zijn. Lijkt me dat je dan echt niet extreem zuinig hoeft te leven.

[Kees]

Packardhell schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 15:44:
[...]

En inderdaad ook een hypotheek van 150k met een salaris van 35k p/j is fors. En trouwens, wie zegt dat een jong iemand meteen vast wil zitten aan een koopwoning.

Vind je dat fors? Ik heb net een hypotheek gekregen voor 150k, en mijn netto kosten komen uit op ongeveer 530-550 per maand. Dat is op een salaris van zo'n 1800/1900 netto per maand toch niet heel erg veel?

En voor die prijs moet je sociaal huren (volgens de website die net langs komt; als je die rond de 7 jaar wil krijgen, moet je 600/maand betalen voor een huis van ~140k). Helaas krijg je geen sociale huur met een salaris van 35k.

Voor mijzelf was dat ook de overweging; ik heb nu een huis gekocht, en als ik daar maar een paar jaar blijf wonen is kopen al goedkoper dan huren (bij 900 euro huur is die termijn 2 jaar).

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 14:46:
[...]
Resultaat; particuliere huur te veeleisend en duur, aanbod sociale huur te beperkt, huizenprijzen te hoog. Sta je dan met 35.000 salaris en een woonwens.

Het blijft een hele vreemde situatie, dat de overheid er voor gezorgd heeft dat "wonen" voor heel veel mensen niet meer mogelijk is. Niet omdat ze te arm zijn, daar is genoeg subsidie voor, maar omdat ze tot de middenmoot behoren.

[Whuzz]

RemcoDelft schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 17:23:
[...]

Het blijft een hele vreemde situatie, dat de overheid er voor gezorgd heeft dat "wonen" voor heel veel mensen niet meer mogelijk is.

Ik vind het nog veel knapper dat de overheid er voor kan zorgen dat ál die mensen voor wie wonen niet meer mogelijk is nergens op straat te zien zijn. Of zouden die toch gewoon allemaal ergens wonen

In nederland kan iedereen wonen. Niet allemaal in een vrijstaand huis met 7 kamers nee, maar dat hoeft ook helemaal niet.

[bite]

deleted

[ Voor 97% gewijzigd door bite op 06-02-2012 16:10 ]

[nare man]

bite schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 18:19:
[...]

Dus dan inderdaad maar een uur a anderhalf reizen naar het werk in Amsterdam (gelukkig kan ik zelf regelmatig thuis werken).

Sorry hoor, maar in de meeste wereldsteden (daar schaar ik Amsterdam voor het gemak maar even onder) zijn mensen rustig een à anderhalf uur onderweg, gewoon binnen dezelfde stad, met het OV. Denk London-New York-Tokyo-Parijs et cetera. Het is geen 'recht' om op minder dan een uur reizen van je werk te wonen.

[Roet]

nare man schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 21:32:
[...]


Sorry hoor, maar in de meeste wereldsteden (daar schaar ik Amsterdam voor het gemak maar even onder) zijn mensen rustig een à anderhalf uur onderweg, gewoon binnen dezelfde stad, met het OV. Denk London-New York-Tokyo-Parijs et cetera. Het is geen 'recht' om op minder dan een uur reizen van je werk te wonen.

Geen recht inderdaad, maar voor mij is dat wel woonwens nummero uno. De afgelopen 4 jaar dat ik werk, reis ik iedere dag gemiddeld 1,5 uur op een enkele reis. Dat scheelt op een week toch alweer behoorlijk wat energie en natuurlijk tijd. Ik heb nu ook altijd het 'probleem' dat ik te laat thuis ben om te gaan mountainbiken/wielrennen omdat het dan alweer donker is bijvoorbeeld. Nu los ik dat op door op mijn werk te eten en dan te gaan rijden. Je moet ook gewoon je zinnen ervoor verzetten.

Ben het wel met je eens dat het met een startersbudget niet realistisch is om te denken dat je dan meteen én een leuk huis én een goede locatie kunt bemachtigen. Sowieso moet je sinds een jaar geleden je eisenpakket aanpassen, want het budget is afgenomen. Daarom woon ik nog thuis, want ik heb het budget niet om mijn eisenpakket te vervullen. Ik los het dus gewoon op door mijn budget te vergroten en niet door mijn eisen aan te passen. Noem het stug maar ik hoef niet per se te verhuizen, buiten de reisafstand. En die is te overzien. Ik werk dus wel mee aan het stijgende aantal te koop staande huizen.

[nare man]

Je kunt ook bijvoorbeeld een studio nemen. Ik heb de eerste anderhalf jaar van mijn fulltime werkzame leven ook een kamer van 30m2 gehad, daarna ging ik meer verdienen en kon ik een appartement huren. Pas na 5 jaar heb ik gekocht.

[MBV]

nare man schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 21:32:
[...]


Sorry hoor, maar in de meeste wereldsteden (daar schaar ik Amsterdam voor het gemak maar even onder) zijn mensen rustig een à anderhalf uur onderweg, gewoon binnen dezelfde stad, met het OV. Denk London-New York-Tokyo-Parijs et cetera. Het is geen 'recht' om op minder dan een uur reizen van je werk te wonen.

Dat is wel iets wat ongunstig is voor productiviteit, kosten van mobiliteit enzovoort. Met de auto krijg je veel teveel files en luchtvervuiling, als iedereen 1,5 uur in de metro/trein/bus zit kost je dat veel aan OV-subsidie, en meer dan 30min = 8km fietsen zullen niet veel mensen doen*. Planologisch lijkt het mij dus nogal onverstandig om mensen te forceren 1,5 uur te reizen.

*) ik wil best een uur = 25km fietsen, als dat de snelste manier is.

[Roenie]

nare man schreef op vrijdag 05 augustus 2011 @ 21:32:
Sorry hoor, maar in de meeste wereldsteden (daar schaar ik Amsterdam voor het gemak maar even onder) zijn mensen rustig een à anderhalf uur onderweg, gewoon binnen dezelfde stad, met het OV. Denk London-New York-Tokyo-Parijs et cetera. Het is geen 'recht' om op minder dan een uur reizen van je werk te wonen.

Vergeleken met die steden is Amsterdam een provinciestadje. En dan heb je het niet eens over Mexico-City en Moskou.

Het is dan wel geen recht, als je ziet wat het je op jaarbasis scheelt... Ik meende dat jij ook voor een huis dicht bij je werk hebt gekozen toch? Toen ik van 3 uur per dag naar 1 uur ging besefte ik pas hoe waardevol die tijd is.

Edit: en daar betaal je dus gewoon voor

[ Voor 3% gewijzigd door Roenie op 07-08-2011 07:54 ]

[pingkiller]

Als je je reistijd vertaald naar geld(op basis van je uurloon) dan heb je die investering vrij snel terug verdiend. Ik woon overigens zelf op ~7 min lopen van werk, zeer relaxt hoeveel tijd je dan extra hebt elke dag.

[nare man]

Roenie schreef op zaterdag 06 augustus 2011 @ 18:59:
[...]
Vergeleken met die steden is Amsterdam een provinciestadje. En dan heb je het niet eens over Mexico-City en Moskou.

Het is dan wel geen recht, als je ziet wat het je op jaarbasis scheelt... Ik meende dat jij ook voor een huis dicht bij je werk hebt gekozen toch? Toen ik van 3 uur per dag naar 1 uur ging besefte ik pas hoe waardevol die tijd is.

Edit: en daar betaal je dus gewoon voor

Klopt, maar dat is iets dat altijd zal blijven. Wil je dicht bij het werk wonen, dan kost dat geld, net zoals het geld kost om dicht bij het uitgaansleven en de culturele voorzieningen te wonen.

Ik offer graag veel geld en zelfs het hebben van een tuin op (dat is ook niet echt makkelijk in het stadscentrum) om dicht bij mijn werk te wonen. Ik heb een zware baan, als ik 's avonds om 18.00 of 18.30 het kantoor uitkom, heb ik geen zin om nog een uur te moeten reizen. Maar er bestaat geen 'recht' om zowel vrije ruimte om je heen, een tuin, als weinig reistijd, als een lage woningprijs te hebben.

[Verwijderd]

nare man schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 10:00:
[...]


Klopt, maar dat is iets dat altijd zal blijven. Wil je dicht bij het werk wonen, dan kost dat geld, net zoals het geld kost om dicht bij het uitgaansleven en de culturele voorzieningen te wonen.

Ik offer graag veel geld en zelfs het hebben van een tuin op (dat is ook niet echt makkelijk in het stadscentrum) om dicht bij mijn werk te wonen. Ik heb een zware baan, als ik 's avonds om 18.00 of 18.30 het kantoor uitkom, heb ik geen zin om nog een uur te moeten reizen. Maar er bestaat geen 'recht' om zowel vrije ruimte om je heen, een tuin, als weinig reistijd, als een lage woningprijs te hebben.

Daarom woon ik lekker in het Oosten, misschien wat minder carriere mogelijkheden maar in kan in een straal van 40km werken en binnen 30 minuten thuis zijn..
Als ik de grens op zoek van een uur. dan is 70-80km haalbaar..
Dit betekend voor mij een gebied van Emmen/Zwolle/Apeldoorn/Zutphen/Doetinchem. (vanuit Hengelo gezien)
kijk ik niet op 10 minuten dan is Arnhem ook nog haalbaar.

Daarnaast zijn de huizen hier goedkoper, voor 2,5 ton heb je hier een 2 onder 1 kap met 200m2 grond met garage..

Daarom heb ik nog steeds de hoop dat steeds meer bedrijven aan deze kant van het land willen vestigen, meer ruimte, en als straks vliegveld Twente weer open gaat ook internationaal makkelijk bereikbaar.

[ Voor 7% gewijzigd door Verwijderd op 08-08-2011 10:29 ]

[nare man]

Ik heb zelf 16 jaar in het oosten gewoond (Zutphen) maar 2,5 ton voor een 2-onder-1 kapper met garage en 200m2 grond lijkt me toch wat overdreven. Misschien als je niet te kritisch bent op stijl, onderhoud en ligging. De huizenprijzen in het oosten zijn lager inderdaad, maar ook weer niet zo veel lager dat je er voor peanuts een kast van een huis hebt. De prijzen in het oosten liggen altijd nog veel hoger dan in Friesland, en in de gewilde wijken van de mooie steden (Zutphen, Deventer, Zwolle) betaal je nog altijd de hoofdprijs. Je moet dan nog steeds het buitengebied in, en dat zit je wéér met die reistijd, al zal 40km doorrijden vast aantrekkelijker zijn dan anderhalf uur filerijden.

Ik sluit zelf zeker niet uit dat ik terugga naar het oosten, maar dan eerst 10-15 jaar carrière maken in de randstad, zodat ik, als ik terugkom, ook echt on top of the game zit en gewoon een kast van een herenhuis kan kopen aan een mooie laan.

[Roenie]

nare man schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 10:00:
...Maar er bestaat geen 'recht' om zowel vrije ruimte om je heen, een tuin, als weinig reistijd, als een lage woningprijs te hebben.

Dat wilde ik dan ook niet beweren

[Maasluip]

nare man schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 10:31:
Ik heb zelf 16 jaar in het oosten gewoond (Zutphen) maar 2,5 ton voor een 2-onder-1 kapper met garage en 200m2 grond lijkt me toch wat overdreven. Misschien als je niet te kritisch bent op stijl, onderhoud en ligging. De huizenprijzen in het oosten zijn lager inderdaad, maar ook weer niet zo veel lager dat je er voor peanuts een kast van een huis hebt.

Kom dan naar het zuiden. Noord-Limburg, voor minder dan 2 ton heb je ruime keus met die eisen. Dan heb je natuurlijk geen nieuwbouw, maar jaren '80 woningen zijn zo te vinden. Voorbeeld.

[sorcees]

nare man schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 10:31:
Ik heb zelf 16 jaar in het oosten gewoond (Zutphen) maar 2,5 ton voor een 2-onder-1 kapper met garage en 200m2 grond lijkt me toch wat overdreven. Misschien als je niet te kritisch bent op stijl, onderhoud en ligging. De huizenprijzen in het oosten zijn lager inderdaad, maar ook weer niet zo veel lager dat je er voor peanuts een kast van een huis hebt. De prijzen in het oosten liggen altijd nog veel hoger dan in Friesland, en in de gewilde wijken van de mooie steden (Zutphen, Deventer, Zwolle) betaal je nog altijd de hoofdprijs. Je moet dan nog steeds het buitengebied in, en dat zit je wéér met die reistijd, al zal 40km doorrijden vast aantrekkelijker zijn dan anderhalf uur filerijden.

Ik sluit zelf zeker niet uit dat ik terugga naar het oosten, maar dan eerst 10-15 jaar carrière maken in de randstad, zodat ik, als ik terugkom, ook echt on top of the game zit en gewoon een kast van een herenhuis kan kopen aan een mooie laan.

Toch wel, ik woon zelf in Zutphen en op dit moment is er voor 2,5k heel veel mogenlijk, b.v.
http://www.funda.nl/koop/...eersma-van-duinstraat-40/
Ook in het oosten gaan nu de prijzen hard onderuit, ook al zit er geen beweging in de markt.
Verder wel erg prettig wonen hier, 11 km van mijn werk, altijd met de fiets, dus 1 auto minder.

[nare man]

Heh, Leesten, daar ben ik 7 jaar doorheen gefietst op weg naar de middelbare school Leesten vind ik niet echt de definitie van ruimte. Da's gewoon een gigantische nieuwbouwwijk (het inwonertal van Zutphen bestaat voor ca. 1/3 uit inwoners van Leesten).

[Verwijderd]

Als je kijkt naar Duitsland zie ik wel huizen staan die mij wel aanstaan.
Het is maar een half uurtje vanaf mijn huidige werklokatie

http://www.funda.nl/koop/...e-59-neuenhaus-duitsland/

http://www.funda.nl/koop/...ferstrasse-40-meppen-dld/

Er zit wel wat renovatie werk aan.. beetje out-dated aankleding..
Zeker met deze prijzen overweeg ik binnen nu en 10 jaar misschien wel vlak over de grens te gaan wonen.
Weet niet hoe het daar zit met KK en hypotheken maar de lappen grond zijn daar veel groter dan in NL
En dat is 1 ding wat ik wil.. veel ruimte!!! zeker 2000m2... en buren die minimaal 100m verderop wonen

[ Voor 29% gewijzigd door Verwijderd op 08-08-2011 11:09 ]

[Bartjuh]

Verwijderd schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 11:05:
...
Zeker met deze prijzen overweeg ik binnen nu en 10 jaar misschien wel vlak over de grens te gaan wonen.
Weet niet hoe het daar zit met KK en hypotheken maar de lappen grond zijn daar veel groter dan in NL

Over 10 jaar ziet de markt er ongetwijfeld anders uit met de recessie/depressie voor de deur, en grote welvaartverschuiving waarin de middenklasse wordt uitgehold.

Wat betreft de situatie nu; je moet dacht ik iets van 30% ofzo van het aankoopbedrag zelf direct betalen voordat je een hypotheek krijgt.

[Verwijderd]

Bartjuh schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 11:14:
[...]

Over 10 jaar ziet de markt er ongetwijfeld anders uit met de recessie/depressie voor de deur, en grote welvaartverschuiving waarin de middenklasse wordt uitgehold.

Wat betreft de situatie nu; je moet dacht ik iets van 30% ofzo van het aankoopbedrag zelf direct betalen voordat je een hypotheek krijgt.

Op dit moment ben ik al een huizenbezitter en heb enigzins overwaarde.. niet veel, maar ik zal geen verlies hebben bij verkoop. Over 10 jaar heb ik ongeveer 40-50k overwaarde op mijn huis (aflossing etc) en evt wat spaargeld, dan is 30% ook geen probleem meer.

Dat de regels zullen veranderen twijfel ik niet aan, maar op dit moment ben ik nog bezig met mijn carriere, en weet niet hoe mijn werk zal veranderen, straks werk ik bv in Apeldoorn ofzo en dan heeft wonen in Duitsland niet meer mijn voorkeur..
Blijf ik werken in Twente dan blijft Duitsland zeker een optie.. Maarja zoals ik al zei.. voorlopig zit ik prima..

//even offtopic
Verder heeft mijn vader ook een huis die hij enigzins gedwongen moet verkopen over een jaar of 8-9. Hieruit haalt hij ook een groot kapitaal (mits de woningmarkt zich nu stabiliseert en misschien iets aantrekt). En we hebben het al informeel over gehad om evt over een aantal jaren samen iets te kopen, mijn vader wil graag in het buitengebied blijven wonen en een flinke tuin tot zijn beschikking te hebben.
Daarnaast lukt het hem niet met zijn kapitaal in NL een gelijksoortige woning te kopen. En zit dus ook evt te kijken naar Duitsland.
We hebben er wel eens over gehad om een groot huis samen te kopen en beneden gescheiden woongedeeltes te maken.. en boven gemeenschappelijk.
Zeker met mijn kapitaal wat ik tegen die tijd hoop te hebben (40-50k) en zijn kapitaal (120k) hopen we evt met aanvulling van een hypotheek die ik kan dragen een mooi vrijstaand huis te vinden..

[ Voor 35% gewijzigd door Verwijderd op 08-08-2011 11:30 ]

[Whuzz]

Verwijderd schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 11:05:
Als je kijkt naar Duitsland zie ik wel huizen staan die mij wel aanstaan.

Weet niet hoe het daar zit met KK en hypotheken maar de lappen grond zijn daar veel groter dan in NL
En dat is 1 ding wat ik wil.. veel ruimte!!! zeker 2000m2... en buren die minimaal 100m verderop wonen

Ga maar vast sparen. Je moet 20% eigen inleg meenemen voor de hypotheek. HRA kennen ze daar niet en je gaat een stuk meer belasting en premies betalen.

[EXX]

Als je in Nederland werkt en belasting betaalt heb je gewoon HRA over je hypotheek. Ook kun je, als je dat wilt, een Nederlandse hypotheek nemen op dat Duitse huis.

[nare man]

Verwijderd schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 11:21:
[...]
//even offtopic
Verder heeft mijn vader ook een huis die hij enigzins gedwongen moet verkopen over een jaar of 8-9. Hieruit haalt hij ook een groot kapitaal (mits de woningmarkt zich nu stabiliseert en misschien iets aantrekt). En we hebben het al informeel over gehad om evt over een aantal jaren samen iets te kopen, mijn vader wil graag in het buitengebied blijven wonen en een flinke tuin tot zijn beschikking te hebben.
Daarnaast lukt het hem niet met zijn kapitaal in NL een gelijksoortige woning te kopen. En zit dus ook evt te kijken naar Duitsland.
We hebben er wel eens over gehad om een groot huis samen te kopen en beneden gescheiden woongedeeltes te maken.. en boven gemeenschappelijk.
Zeker met mijn kapitaal wat ik tegen die tijd hoop te hebben (40-50k) en zijn kapitaal (120k) hopen we evt met aanvulling van een hypotheek die ik kan dragen een mooi vrijstaand huis te vinden..

NOFI, maar je hebt niet zoiets van, goh, nu wil ik wel eens los komen van mijn ouders?

[Roet]

nare man schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 13:48:
[...]


NOFI, maar je hebt niet zoiets van, goh, nu wil ik wel eens los komen van mijn ouders?

Ik ben 26 en woon ook (weer) thuis. Fulltime werken, thuis wonen en in mijn geval 0€ aan lasten m.b.t.kost en inwoning is financieel gezien gewoon erg aantrekkelijk. Ik kan nu nagenoeg mijn complete netto salaris overmaken naar mijn spaarrekening, gezien ik maar iets van 250€ uitgeef in de maand, incl. zorgverzekering en tel-abo. Ik heb ook geen problemen met mijn ouders en ik woon hier dusdanig luxe, dat zal ik nooit meer hebben als ik op mijzelf ga wonen.

Ik vind het loskomen van mijn ouders op dit moment nog geen 750€ in de maand waard. Dat bedrag ligt natuurlijk bij iedereen anders. Jij zult het de 750€ waarschijnlijk wel waard vinden.


Even een reactie op hieronder, zonder nog een offtopic post te maken, maar het wel even beetje af te sluiten:

nare man schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 14:16:
En als je dan je vriendin of je collega's uitnodigt voor een borrel of een etentje? Dan is het van: dit zijn mijn ouders, maar daar heb je geen last van?

Ik nodig nooit collega's uit en heb geen vriendin, dus dat scheelt al een hoop. Ik woon dusdanig afgelegen dat wanneer ik met vrienden afspreek, het altijd bij hen is / in een stad. Ik zie dat je het meteen projecteert op jouw huidige levenssituatie, maar niet iedereen heeft dezelfde vrijetijdsbesteding.

Whuzz schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 14:44:
[...]
Dat denkt iedereen die nog niet op zichzelf heeft gewoond. Je vind het niet raar dat er eigenlijk niemand is die al op zichzelf woont die er naar verlangt om weer bij zijn ouders te wonen?

Ik heb een jaar achter de Dom in utrecht gewoond, dus weet wel degelijk hoe het is? En verlangen is een groot woord, maar ik heb er geen problemen mee. Ik vind het een betere optie dan me blauw betalen aan huur voor ook nog eens een stuk minder woongenot.

[ Voor 42% gewijzigd door Roet op 08-08-2011 15:17 ]

[nare man]

En als je dan je vriendin of je collega's uitnodigt voor een borrel of een etentje? Dan is het van: dit zijn mijn ouders, maar daar heb je geen last van?

[MrFl0ppY]

Lol niet iedereen komt daar zo makkelijk mee weg. Vaak moet er (terecht) ook nog kost en inwoning betaald worden aan de ouders. Natuurlijk goedkoper dan op jezelf wonen maar toch.

[nare man]

MrFl0ppY schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 14:16:
Lol niet iedereen komt daar zo makkelijk mee weg. Vaak moet er (terecht) ook nog kost en inwoning betaald worden aan de ouders. Natuurlijk goedkoper dan op jezelf wonen maar toch.

Haha, mijn ouders zien me aankomen. Die zijn blij dat ik weg ben en hebben nu het huis en de tuin voor zichzelf. Als ik terug zou komen zouden ze me vierkant in mijn gezicht uitlachen en zouden ze me zeggen: jij, met je lekkere riante salaris, kunt mooi een hotelkamer gaan zoeken

Het is maar net hoe je in het leven staat, maar het vooruitzicht om (weer) bij mijn ouders te moeten wonen, zeker op latere leeftijd...nee, daar word ik niet echt vrolijk van, to say the least. Ik geloof ook dat het beter voor je ontwikkeling is om los van je ouders tot een volwassen persoonlijkheid uit te groeien, en dat het niet goed is om met teveel volwassenen in een huis te zitten, maar goed, dat is een discussie voor een heel ander subforum natuurlijk.

[ Voor 13% gewijzigd door nare man op 08-08-2011 14:20 ]

[Packardhell]

Ik ben na een relatie ook een paar maanden weer thuis komen wonen, maar heb er alles aan gedaan om ook weer op tijd iets te vinden. In de meeste gevallen geldt: als je hebt mogen proeven aan op jezelf wonen dan wil je niet meer terug (naar je ouders).

Daarnaast ben ik het met nare man eens dat je veel leert van op jezelf wonen en daarnaast ook als persoon groeit. Je wordt verplicht zelf flink wat beslissingen te nemen, maar helaas ook flink wat te doen (als jij en/of je vriendin het niet doet dan gebeurd het gewoon niet). Of het niet goed is om met een aantal volwassenen een huis te delen weet ik niet, maar op tijd op jezelf wonen kan ik in ieder geval aanraden. En het 'op tijd' zal dan voor iedereen verschillen.

[Whuzz]

Roet schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 14:11:
Ik heb ook geen problemen met mijn ouders

Dat denkt iedereen die nog niet op zichzelf heeft gewoond. Je vind het niet raar dat er eigenlijk niemand is die al op zichzelf woont die er naar verlangt om weer bij zijn ouders te wonen?

[Rukapul]

Zoals hierboven al aangehaald is de discussie over (opnieuw) thuiswonen offtopic.

[sorcees]

Overwaarde zou welleens heel snel terug kunnen lopen als de huizenmarkt verder in elkaar zakt, en daar ziet het wel naar uit.
Maar huren is geen optie, Nederland is helemaal "eigen huis" georienteerd, en ook alle ondersteunende maatregelen waren/zijn daar op gericht.
Nu moeten we de zure vruchten daarvan gaan plukken.

[nare man]

Voor degenen die nu al een huis hebben betekent dat gewoon dat ze niet kunnen verhuizen, tenzij ze flink bijleggen om het verschil tussen openstaande hoofdsom en verkoopopbrengst te overbruggen. Overigens speelt dat maar één keer: immers, als alle huizenprijzen dalen, is ook je volgende huis goedkoper. Je hebt in een dalende huizenmarkt dus de keuze: of verhuizen en flink bijleggen, of er blijven wonen tot je genoeg kapitaal hebt opgebouwd om niet te hoeven bijleggen (in feite smeer je de pijn dan gewoon uit).

Eigenlijk is het helemaal niet zo gek om te moeten bijleggen bij verkoop: een huis is de enige zaak waarvan iedereen vindt dat-ie zijn waarde moet behouden, maar niemand vindt het gek om nog af te betalen voor een auto die allang nog maar 10% van zijn aanschafwaarde heeft.

[BlakHawk]

nare man schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 15:25:
Voor degenen die nu al een huis hebben betekent dat gewoon dat ze niet kunnen verhuizen, tenzij ze flink bijleggen om het verschil tussen openstaande hoofdsom en verkoopopbrengst te overbruggen. Overigens speelt dat maar één keer: immers, als alle huizenprijzen dalen, is ook je volgende huis goedkoper. Je hebt in een dalende huizenmarkt dus de keuze: of verhuizen en flink bijleggen, of er blijven wonen tot je genoeg kapitaal hebt opgebouwd om niet te hoeven bijleggen (in feite smeer je de pijn dan gewoon uit).

Eigenlijk is het helemaal niet zo gek om te moeten bijleggen bij verkoop: een huis is de enige zaak waarvan iedereen vindt dat-ie zijn waarde moet behouden, maar niemand vindt het gek om nog af te betalen voor een auto die allang nog maar 10% van zijn aanschafwaarde heeft.

Het gaat natuurlijk wel om iets andere bedragen.
Stel dat je 4 jaar moet sparen voor die auto van 20.000 euro en je zult een verlies van 10.000 moeten uitsmeren over 4 jaar. Bij een huis zal het gauw om hogere bedragen gaan. En stel het gaat nu eens om een ton, dan ben je 40 jaar bezig.

[Wilf]

Nou ja, dat ligt er aan... Ik kan me niet voorstellen dat men een lening opent voor een auto. Daarentegen is een huis kopen van eigen geld onmogelijk in Nederland. En waarom moeten al die huizenbezitters eigenlijk verhuizen? Dat huis hebben ze toch niet voor niets gekocht?

[Cyberpope]

dfrenner schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 15:30:
[...]


Het gaat natuurlijk wel om iets andere bedragen.
Stel dat je 4 jaar moet sparen voor die auto van 20.000 euro en je zult een verlies van 10.000 moeten uitsmeren over 4 jaar. Bij een huis zal het gauw om hogere bedragen gaan. En stel het gaat nu eens om een ton, dan ben je 40 jaar bezig.

Nee, hoor.. Want als dit zou gebeuren door economisch crisis en rente die omhoogschiet, schiet meestal ook de inflatie omhoog. En zal dus (na een tijdje, die tussentijd is lullig) je loon harder stijgen om dit te compenseren. Hierdoor neemt je schuld ook weer af.

Alles is redelijk in balans.. alleen als je in de periode dat de balans zoek is klappen krijgt, ben je het bokje. Als je rustig blijft zitten, komt het allemaal wel goed.

[nare man]

Wilf schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 15:31:
Nou ja, dat ligt er aan... Ik kan me niet voorstellen dat men een lening opent voor een auto.

Ik kan me dat ook niet voorstellen, maar getuige het grote aantal reclames terzake heb ik een donkerbruin vermoeden dat heel veel mensen investeren in schrootwaarde

Stel dat de huizenprijzen nu echt massaal en structureel gaan dalen. Dat is sowieso al geen probleem voor de mensen die nu lekker in een ééngezinswoning zitten. Die hebben dan een onderpand dat in verhouding tot de openstaande hoofdsom veel te weinig waard is, maar zolang de bank daar geen probleem van maakt en zolang ze keurig hun maandlasten afdragen, is er niets aan de hand. Die zitten er dus tot het einde van de looptijd.

Voor mensen die net beginnen is het ook geen issue, want die hebben nog geen huis en dus ook geen openstaande hoofdsom waar ze al dan niet verlies op kunnen lijden. Nee, het probleem van dalende huizenprijzen zit 'm alleen bij mensen die een huis hebben gekocht in de veronderstelling dat ze er na 4-5 jaar weer uitkunnen zonder verlies te lijden. Die mensen gaan natuurlijk op enig moment een praktisch probleem hebben: het is niet verhuizen en kinderen krijgen in een te klein huis of appartement, of wel verhuizen en je verlies accepteren. Maar dat verlies kun je dan vast ook wel weer meefinancieren, en anders leen je het bij familie of vrienden.

Laat ik het even heel cru stellen, dan komt er misschien wat discussie op gang: dalende huizenprijzen zijn eigenlijk helemaal geen praktisch probleem, alleen een emotioneel probleem voor mensen die gewend zijn geraakt aan het idee dat een gelijkblijvende of stijgende waarde van hun koophuis een recht is.

[ Voor 3% gewijzigd door nare man op 08-08-2011 15:39 ]

[RemcoDelft]

nare man schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 15:38:
[...]
Laat ik het even heel cru stellen, dan komt er misschien wat discussie op gang: dalende huizenprijzen zijn eigenlijk helemaal geen praktisch probleem, alleen een emotioneel probleem voor mensen die gewend zijn geraakt aan het idee dat een gelijkblijvende of stijgende waarde van hun koophuis een recht is.

Sterker nog: dalende prijzen zijn op lange termijn gunstig voor vrijwel iedereen, tenzij je van plan bent de tent te verkopen en het land te verlaten.

[mark de man]

Precies, en bij een langdurige maar zéér kleine prijsdaling, zoals de afgelopen twee jaar, weten mensen precies waar zij aan toe zijn en zullen zo minder lang de kat uit de boom kijken, maar een woning kopen zodra zij bereid zijn die lasten te dragen. Naar mijn mening zal dit ook de realiteit worden wanneer de hypotheekrenteaftrek langzaamaan wordt afgeschaft.

Op die wijze zal het inbrengen van eigen geld ook gestimuleerd worden en wordt de lenersmentaliteit drastisch veranderd. Hopelijk zal men zo de waarde van woningen beter bevatten indien de baten en lasten direct worden gevoeld en niet via een omweg doormiddel van het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek.

[ Voor 30% gewijzigd door mark de man op 08-08-2011 16:00 ]

[evleerdam]

Als je hier stelt dat dalende huizenprijzen goed zijn voor iedereen heb je volgens mij niet opgelet bij je economielessen.

Dalende (huizen) prijzen, oftewel deflatie, is iets waar economen heel bang voor zijn. Waarom in het geval van huizenprijzen? Er gaat zoveel waarde verloren, waardoor een heel land dus armer wordt. In Nederland hebben zoveel mensen een eigen huis, moet je eens na gaan rekenen hoeveel geld er verloren gaat ieder jaar bij een daling van 2% van huizenprijzen. Of reken eens na hoeveel rijker iedereen wordt als alle huizenprijzen met 2% stijgen.

Wat denken jullie van mensen die een huis hebben voor hun pensioen en dus hun pensioen elk jaar met 2% zien afnemen?

Mensen die een huis hebben als erfenis voor hun kinderen?

Of denk aan banken die hun rente-inkomsten zien teruglopen, overheid die belasting ziet terug lopen, woningcorporaties die heel veel aan waarde verliezen etc.

Het probleem bij dalende prijzen is dat mensen hun koop gaan uitstellen, waardoor de prijzen nog harder dalen, waardoor nog meer mensen hun koop gaan uitstellen etc.

Bij een gezonde economie wordt iedereen rijker, bij dalende huizenprijzen wordt toch iedereen (met een huis) armer?

Sterker nog, omdat banken nu steeds minder uit willen lenen (omdat ze bang zijn dat de hypotheken hoger worden dan de waarde van het huis), kun je straks alleen maar minder huis kopen.

[mark de man]

evleerdam schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 18:49:

Sterker nog, omdat banken nu steeds minder uit willen lenen (omdat ze bang zijn dat de hypotheken hoger worden dan de waarde van het huis), kun je straks alleen maar minder huis kopen.

De waarde of de prijs van huizen is inderdaad gekoppeld aan de vrijgevigheid van banken. Als men minder kan lenen betekent dat een lagere huizenprijs en op die manier wordt het inbrengen van eigen geld aantrekkelijker gemaakt, mits ook de hypotheekrenteaftrek veel minder fiscaal voordeel tot stand zal brengen. Die hele leencultuur moet aan banden worden gelegd en dat vergt inderdaad een gigantische omslag waar weinig mensen überhaupt maar aan durven te denken. Uiteraard zullen dan enorme klappen gaan vallen bij bedrijven die belang hebben bij deze leningen, niet in de laatste plaats de banken zelf.

[fagao]

Of denk aan banken die hun rente-inkomsten zien teruglopen, overheid die belasting ziet terug lopen, woningcorporaties die heel veel aan waarde verliezen etc.

Het probleem bij dalende prijzen is dat mensen hun koop gaan uitstellen, waardoor de prijzen nog harder dalen, waardoor nog meer mensen hun koop gaan uitstellen etc.

Banken krijgen nog steeds hetzelfde rente bedrag van mensen die in hun huis blijven wonen. De renteinkomsten zullen wel teruglopen, omdat nieuwe hypotheken voor een lagere waarde worden afgesloten.
Je kan ook stellen dat de markt weer open gaat, omdat er voor meer mensen het weer mogelijk is om een huis te kopen bij lagere huizenprijzen. De markt zit nu behoorlijk op slot, vooral bij de nieuwbouw.

Dat uitstellen van die koop zal ook een keer ophouden. Op een gegeven moment is de huizenprijs weer gezond en gaan mensen uiteindelijk weer kopen.

[Roet]

fagao schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 19:28:
[...]
Dat uitstellen van die koop zal ook een keer ophouden. Op een gegeven moment is de huizenprijs weer gezond en gaan mensen uiteindelijk weer kopen.

De meeste mensen kunnen het vaak wel een paar jaar uitstellen, maar meer niet. Op een gegeven moment zal er toch weer een kleine, constante beweging in de markt komen inderdaad. Zeker als de prijzen gunstiger zijn, zoals het er nu wel naar uit ziet.

[evleerdam]

Zolang prijzen blijven dalen, blijven mensen het uitstellen en dalen huizenprijzen veel verder. In Japan dalen de huizen prijzen al zo'n 20 jaar. Hoeveel % van de huizen waren in Nederland huur en hoeveel koop? Zal me niet verbazen als we daar flinke veranderingen gaan zien komende paar jaar.

Krijg je website als dit: http://www.koopwoningtehuur.com/

Wellicht stel ik het allemaal wat te negatief voor, maar de overheid doet er momenteel alles aan om de huizenmarkt overeind te houden, maar de prijzen lijken nog steeds langzaam te dalen en er zit echt geen vooruitgang in.

[Oscar Mopperkont]

mark de man schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 18:56:
Die hele leencultuur moet aan banden worden gelegd.

Waarom moet de leencultuur nu weer aan banden worden gelegd? Slechte leningen moeten natuurlijk zo min mogelijk verstrekt worden, maar met lenen an sich is weinig mis.

[foppe-jan]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 20:47:
Waarom moet de leencultuur nu weer aan banden worden gelegd?
maar met lenen an sich is weinig mis.

Hij zegt toch ook nergens dat lenen überhaupt niet zou mogen? Hij zegt alleen dat er op het huidige niveau veel te veel, en door veel te veel mensen mag worden geleend. En dat lijkt me echt niet zo controversieel.. Er was geen enkele goede reden voor (behalve om de bottom line van de banken te spekken) om de hefbomen te verhogen, tophypotheken toe te staan, en de eigen bijdrage te verlagen. De enige reden waarom dat wel gebeurde is omdat de banken al sinds begin jaren '90 jammerden dat hun omzet niet groeide, en dat dat zo vreselijk slecht was voor de bonuscultuur.

[Oscar Mopperkont]

In Nederland is er niet zoveel misgegaan. De crisis kwam door de Amerikaanse subprime hypotheken, de Nederlandse hypotheekmarkt heeft daar weinig mee te maken. Het was hoogstens een wake-up call om ook in Nederland een en ander aan te scherpen. Maar het aan banden leggen van de leencultuur kwam op mij anders over dan het aanscherpen van de Nederlandse regelgeving mbt hypotheken.

[foppe-jan]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 21:03:
In Nederland is er niet zoveel misgegaan.

Ik heb hier in het verleden meer over gezegd, maar m.i. gaat er hier, vergeleken met bijv. Duitsland, best veel mis. En voornamelijk door de zonet genoemde factoren. Het zal best dat jij dit onproblematisch acht, maar ik zie dat toch anders.. Anyway, zie dit artikel voor waar ik dan aan denk, en bemerk de overeenkomsten tussen de Nlse en Engelse huizenmarkten.

[Bartjuh]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 21:03:
In Nederland is er niet zoveel misgegaan. De crisis kwam door de Amerikaanse subprime hypotheken, de Nederlandse hypotheekmarkt heeft daar weinig mee te maken. Het was hoogstens een wake-up call om ook in Nederland een en ander aan te scherpen. Maar het aan banden leggen van de leencultuur kwam op mij anders over dan het aanscherpen van de Nederlandse regelgeving mbt hypotheken.

Nou ja, bijna niets mis... paar banken gered en grotendeels door de HRA is bijna nergens de hypotheekschuld zo hoog als hier noem ik niet "niet zoveel". Gelukkig is de werkeloosheid hier minimaal, dus gedwongen verkopen hebben vooralsnog weinig gehad, maar met de grote recessie en misschien zelfs depressie voor de deur ben ik benieuwd hoe dit zich zal ontwikkelen...

[mark de man]

Nou ja de hypotheekschuld is het vorige decennium wel explosief gestegen, een ontwikkeling die in mijn ogen niet echt als gezond te beschouwen is. Daarnaast is er in Nederland inderdaad nog weinig misgegaan, maar men probeert dat wel op elke mogelijke manier te voorkomen. Het wordt mijn inziens dan ook dringend tijd voor een nieuwe nota volkshuisvesting, maar ik vrees dat die er met de samenvoeging van het ministerie van VROM en Verkeer en Waterstaat nog enige tijd op zich zal laten wachten.

De hypotheekrenteaftrek zorgt ervoor dat het geld weg zetten op een simpele spaarrekening in combinatie met een hoge hypotheek afsluiten gunstiger is dan het gespaarde geld ook daadwerkelijk te gebruiken om de lening juist lager te houden.
Dergelijke ontwikkelingen zorgen voor meer koopkracht bij reeds welvarende kopers, waardoor juist zij ook degene zijn die zullen profiteren van prijsstijgingen. Zij hebben dus dubbel profijt. Natuurlijk betaalt deze groep ook fors meer belasting, maar juist met de hypotheekrenteaftrek krijgen zij een sigaar uit eigen doos. Een makkelijke manier om flink wat geld te "verdienen", het probleem is echter dat dit alleen ten goede komt van kopers en daarmee bedoel ik dat deze manier van subsidie alleen een gunstig effect heeft op de woonlasten van deze groep. Met bijvoorbeeld een verlaging van de inkomstenbelasting in plaats van de hypotheekrenteaftrek is de drang om zoveel te profiteren van die huizensubsidie op een koopwoning in zijn geheel niet meer aanwezig.

Zoals in dit topic ook al mooi werd gezegd men betaalt liever 10 en krijgt 4 terug, dan dat zij 5 moeten betalen en niks terugkrijgen.

Wat dat betreft treft de huidige regering inderdaad geen blaam, de situatie op vooral de koopwoningmarkt is nog niet onderhevig aan ingrijpende verandering zoals bedoeld, maar het effect van de massa met betrekking tot de "kopersstaking" is dan ook een opmerkelijk verschijnsel om te volgen.

[Oscar Mopperkont]

Bartjuh schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 21:24:
Nou ja, bijna niets mis... paar banken gered

Alleen had dat dus niks met hypotheken in NL of de Nederlandse leencultuur te maken.

[Bartjuh]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 22:00:
[...]

Alleen had dat dus niks met hypotheken in NL of de Nederlandse leencultuur te maken.

Dat niet idd , maar de rest wel.

[RemcoDelft]

evleerdam schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 18:49:
Als je hier stelt dat dalende huizenprijzen goed zijn voor iedereen heb je volgens mij niet opgelet bij je economielessen.

Dalende (huizen) prijzen, oftewel deflatie, is iets waar economen heel bang voor zijn. Waarom in het geval van huizenprijzen? Er gaat zoveel waarde verloren, waardoor een heel land dus armer wordt. In Nederland hebben zoveel mensen een eigen huis, moet je eens na gaan rekenen hoeveel geld er verloren gaat ieder jaar bij een daling van 2% van huizenprijzen. Of reken eens na hoeveel rijker iedereen wordt als alle huizenprijzen met 2% stijgen.

Economen kijken dan ook heel anders tegen dingen aan dan "normale mensen". Voor een econoom is het goed als iedereen z'n been breekt, want dan worden er miljarden uitgegeven aan gezondheidszorg. En om bij huizen terug te komen: ik heb liever dat er meer geld wordt uitgegeven aan daadwerkelijke productie van huizen, dan dat "iedereen rijker wordt" door jarenlang huizen aan elkaar te verkopen.
Let wel: er gaat geen geld "verloren", dat geld is er simpelweg nooit geweest.

[assje]

Van vroeger uit ben ik altijd van plan geweest een huis te gaan kopen, dit wil ik nu door de huidige ontwikkelingen echter niet meer.

Dan komt het probleem dat je nog geen inschrijftijd hebt bij een woningbouwvereniging en dat je samen (met vriendin) teveel verdiend om toegelaten te worden.

Ik me toch maar ingeschreven met als doel me alleen in te schrijven voor een goedkope huurwoning en zo lekker te gaan sparen. Tijdens het zoeken vond ik opeens ook een huis met een huurprijs van 690,- per maand, en dus vrijgesteld van de inkomensgrens. Nadat ik me daarop ingeschreven heb kreeg ik bericht dat ik de woning toegewezen kreeg! Met een inschrijftijd van 1 maand!

Wel een hogere huur dan eigenlijk mijn bedoeling was maar wel een groot mooi huis zonder de problemen en risico's van een koophuis in deze tijd. Ben ik toch mooi mee weggekomen denk ik, is huren toch mogelijk >33k zonder 1200,- te betalen in de particuliere sector.

(24 jaar oud, nu nog anti-kraak wonend, behoefte aan meer zekerheid na starten met baan deze maand)

[VincentH]

@RemcoDelft: Grappig dat je dat zo stelt, van die productie van nieuwe huizen en de verkoop van bestaande huizen. Volgens mij ligt daar een link met wat Nare Man beweerde over het opmerkelijke fenomeen dat particulieren onroerend goed niet afschrijven.

Als je bestaande huizen niet afschrijft (en ze dus hun economische waarde op zijn minst behouden) is er bij een gelijkblijvende vraag (ofwel functionele behoefte) geen enkele reden om nieuwe huizen te bouwen. Je redeneert nu dus zelf als een econoom in je gebroken benen-analogie.

Is onroerend goed afschrijven een goed idee? Ik denk het niet. De gebruikers steken doorgaans vrij veel geld in het onderhoud om hun woning up to date te houden. Doen ze dat niet, dan zal de waarde ook onmiddelijk dalen. Dan is er wel degelijk sprake van afschrijving.
Dit investeren in onderhoud en aanpassingen compenseren als het ware die afschrijving.

Hergebruik van bestaande woningen lijkt mij juist goed en duurzaam. Nieuwbouw moet alleen plaats vinden om te voldoen aan vraag die afwijkt van het bestaande aanbod. De economische productie kan ook best worden gerealiseerd met het genoemde onderhoud en de aanpassingen.

[ Voor 0% gewijzigd door VincentH op 09-08-2011 16:53 . Reden: nieuwe post tussen de mijne en die waar ik op reageer ]

[sorcees]

nare man schreef op maandag 08 augustus 2011 @ 15:38:
[...]


Laat ik het even heel cru stellen, dan komt er misschien wat discussie op gang: dalende huizenprijzen zijn eigenlijk helemaal geen praktisch probleem, alleen een emotioneel probleem voor mensen die gewend zijn geraakt aan het idee dat een gelijkblijvende of stijgende waarde van hun koophuis een recht is.

Een heel groot praktisch probleem voor alle (deels) aflossingsvrije (top)hypotheken, einde looptijd geeft restschuld, ook na verkoop huis.
Oversluiten gaat niet met de huidige regelgeving, vooral niet voor de (zijn er best veel) mensen die de afgelopen jaren hun overwaarde hebben opgesoupeerd (vaak door de banken gestimuleerd).
De hele sektor zit muurvast en kan geen kant uit, alleen een grote inflatie bied hier uitkomst, geld en dus schulden worden minder waard, maar de rente gaat omhoog.
Dus nu voor een lange periode vastleggen!

[nare man]

sorcees schreef op dinsdag 09 augustus 2011 @ 17:16:
[...]


Een heel groot praktisch probleem voor alle (deels) aflossingsvrije (top)hypotheken, einde looptijd geeft restschuld, ook na verkoop huis.

Mensen met een (deels) aflossingsvrije hypotheek hebben daarvoor gekozen omdat ze a) dom waren, b) geadviseerd zijn door een adviseur, of c) heel goed weten wat ze doen. Met categorie a) kan ik geen medelijden hebben. Domheid hoeft niet gehonoreerd te worden. Categorie b) moet zijn eventuele schade maar gaan verhalen op zijn adviseur. Categorie c) zijn de maatwerk-hypotheken. Die redden zichzelf ook wel en hebben het risico van waardedaling ingecalculeerd.

Kijk, je houdt natuurlijk altijd de extreem zielige gevallen, zeg maar de bouwvakkers en heftruckchauffeurs met een maandsalaris van 1500 euro bruto en een 100% aflossingsvrije hypotheek, zeg maar de SBS6-hypotheken. Maar die categorie is toch altijd de bok, linksom of rechtsom; bovendien moet je het beleid niet afstemmen op de allerzieligste minderheid, maar op de gemiddelde woningbezitter die wel gewoon gekozen heeft voor een 100% of in elk geval grotendeels aflossende hypotheek.

[sorcees]

Het woord domheid is hier niet op zijn plaats, er zijn mensen (de meeste) die niet of nauwelijks verstand hebben van hypotheken (zelfs de banken niet) en die gaan naar adviseurs (waarop niets te verhalen is) en denken dat dat altijd beter is dan het advies van de overbuurman bij de straat BBQ.
Gelijk hebben ze en toch gaan ze dan het schip in.
Pas nu worden deze hypotheekvormen aan banden gelegd, tot die tijd waren de diverse regeringen allemaal "dom".
Achteraf is iedereen slimmer.
Maar dit zet de huizenmarkt natuurlijk nog meer op slot, mensen weigeren te zakken met de verkoopprijs, kunnen dus hun huis niet verkopen en blijven zitten waar ze zitten zolang ze de maandelijkse lasten nog kunnen opbrengen.
Zo niet dan komen ze in de schuldsanering, en daar wordt de belastingbetaler niet vrolijk van.

[dvl-2]

nare man schreef op dinsdag 09 augustus 2011 @ 17:28:
Mensen met een (deels) aflossingsvrije hypotheek hebben daarvoor gekozen omdat ze... Categorie c) zijn de maatwerk-hypotheken. Die redden zichzelf ook wel en hebben het risico van waardedaling ingecalculeerd.

Tnx, ik val in je categorie C Bewust gekozen voor (deels) aflossingsvrije hypotheek maar zodanig dat oversluiten zelfs geen problemen opleverd over 116mnd (net afgesloten voor 10j) doordat totale hypotheeksom << executiewaarde.

sorcees schreef op dinsdag 09 augustus 2011 @ 19:07:
Maar dit zet de huizenmarkt natuurlijk nog meer op slot, mensen weigeren te zakken met de verkoopprijs.

Dit vindt ik wel een interessant (discussie)punt. Ik gebruik even echte getallen van mezelf.

aanschafprijs huis: 185k
kk (overdrachtsbelasting, notariskosten ed) 14k (ja helaas nog net 6% mogen dokken )

De kk ben je gewoon kwijt, klaar. Waar hij mij even om gaat is de waarde van het huis. Stel dat de inflatie 2% per jaar is, en ik volgend jaar wil verhuizen en weer een bordje te koop neerzet voor 185k dan ben ik in werkelijkheid toch al 2% gezakt tov nu? Verkoop ik het over 10j voor 185k en ieder jaar weer 2% inflatie dan ben ik toch 1,02^10 = 21,8% gezakt?

Heb namelijk, achteraf, zitten spelen met de cijfers in die rekentool kopen of huren maar die neemt (mijn inziens) het belangrijkste punt, de inflatie, niet mee in de berekeningen. Stel je daar een -1% waardestijging in voor je koophuis verkoop je het een jaar later volgens die tool voor 183k. Na een periode van 10j zelfs maar voor 161k. Oftewel, je raakt in absolute eurootjes 24k kwijt bovenop het waardeverlies van de euro's.

[Woy]

dvl-2 schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 09:05:
[...]
Oftewel, je raakt in absolute eurootjes 24k kwijt bovenop het waardeverlies van de euro's.

Maar het waardeverlies van de euro's word gedeeltelijk gecompenseerd door de afwaardering van de schuld, die door inflatie ook minder waard word.

Ik heb die tool niet goed bekeken, maar waarschijnlijk word er rekening mee gehouden door voor het huren wel een verhoging mee te rekenen. De tool geeft dan een correcte vergelijking, immers zal je gewoon de inflatie mee moeten nemen in de verwachte waardestijging/daling.

[ Voor 27% gewijzigd door Woy op 10-08-2011 09:18 ]

[sorcees]

Topictitel is klappen van de huizenbubble, en voornaamste issue is dat de huizen in Nederland gewoon veel te duur zijn.
Algemeen wordt uitgegaan van 30% te duur, maar als we kijken naar de omringende landen dan is die 30% nog aan de lage kant, dan is 50% tot 80% realistischer.
Dit komt ook mede door de absurde stijging van de grondprijzen, hier heeft de (semi)overheid een flink graantje meegepikt, mede door de schaarste en het vrij makkelijk verkrijgen van hoge hypotheken.
Veroorzakers van de bubble zijn toch vooral de banken en de overheid (terwijl die overheid toch eigenlijk zijn burgers = belastingbetalers zou moeten beschermen / ondersteunen).

[dvl-2]

Bij huren wordt idd de inflatie meegenomen, die zit tenslotte verwerkt in de wettelijk toegestane verhoging per jaar maar bij kopen klopt het toch niet volgens mij.

Ander voorbeeld, weer met inflatie van 2%
nu koop je een brood voor 1 euro. Volgend jaar kost dat brood dus 1,02 euro. Over 10j 1,22.
om dus dezelfde koopkracht te houden moet een nu 'geinversteerde' euro over 10j 1,22 euro opleveren.

Nu koop ik een huis, 200.000 euro (rekent makkelijker) en verkoop ik over 10j. Wil ik dezelfde koopkracht houden moet ik het huis dan voor 244k verkopen.

Nu blijkt door allerlei marktwerkingen de huizenprijzen alle 10 de jaren gezakt te zijn met ieder jaar 2%. Dan verkoop ik het huis dus weer voor 200k.

Netto over die 10j ben ik dus zegmaar 22% koopkracht kwijtgeraakt maar in absolute zin heb ik toch nog precies evenveel eutootjes?

Volgens de tool verkoop je het huis met de instelling van 1% waardedaling per jaar voor 161k na 10j, dat is gewoon 0,99^10*185000 (klopt ook niet helemaal want dan kom je nog hoger uit dan die 161). De hele post inflatie wordt volgens mij gewoon vergeten in die berekening.

[Woy]

dvl-2 schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 09:43:
De hele post inflatie wordt volgens mij gewoon vergeten in die berekening.

De tool geeft niet aan wat de impact van de koopkracht is, maar geeft een inschatting over de kosten in euro's die je aan een bepaalde woonvorm kwijt bent. Dat klopt dus ook precies. Zowel bij huren als bij kopen is inflatie, en dus is dat in de vergelijking niet zo belangrijk. Bij een huis kopen speelt dat alleen extra mee in de stijging/daling van de waarde van je huis, en dus zal je bij het invullen van dat percentage rekening moeten houden met de inflatie.

Hooguit zou je in de berekening mee kunnen nemen op welk moment je een euro uitgeeft, bij inflatie zou het namelijk wenselijk zijn dat de meeste kosten aan het einde komen, aangezien geld dan minder waard is. Maar dat maakt de vergelijking wel erg lastig.

[Oscar Mopperkont]

sorcees schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 09:43:
Topictitel is klappen van de huizenbubble, en voornaamste issue is dat de huizen in Nederland gewoon veel te duur zijn.
Algemeen wordt uitgegaan van 30% te duur, maar als we kijken naar de omringende landen dan is die 30% nog aan de lage kant, dan is 50% tot 80% realistischer.
Dit komt ook mede door de absurde stijging van de grondprijzen, hier heeft de (semi)overheid een flink graantje meegepikt, mede door de schaarste en het vrij makkelijk verkrijgen van hoge hypotheken.
Veroorzakers van de bubble zijn toch vooral de banken en de overheid (terwijl die overheid toch eigenlijk zijn burgers = belastingbetalers zou moeten beschermen / ondersteunen).

Als er de laatste jaren iets is duidelijk geworden is juist dat er geen sprake is of is geweest van een bubble.

Huizenprijzen kunnen nu eenmaal stijgen en dalen. De laatste 10 jaar waren ze wellicht ward te hard gestegen waardoor er een overwaardering was. Nu dalen de prijzen licht en zie je dat de overwaardering weggaat. Dat is echter geen bubble.

[Woy]

sorcees schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 09:43:
Algemeen wordt uitgegaan van 30% te duur, maar als we kijken naar de omringende landen dan is die 30% nog aan de lage kant, dan is 50% tot 80% realistischer.

Ja want in de omringende landen kun je een vergelijkbaar huis dat hier € 200.000,- kost, voor ongeveer € 40.000,- kopen

Dit komt ook mede door de absurde stijging van de grondprijzen, hier heeft de (semi)overheid een flink graantje meegepikt, mede door de schaarste en het vrij makkelijk verkrijgen van hoge hypotheken.

De grondprijs word gewoon via de residu methode bepaald, en word dus ( als het goed is ) gewoon door de markt bepaald. Dan word de prijs dus alleen opgedreven door schaarste. Je kunt natuurlijk discussiëren of het huidige grondbeleid dan wel goed is, maar dat betekend niet meteen dat het een bubbel is.

[Jiriki]

Sterker nog, veel gemeentes hebben de laatste jaren grond onder de marktprijs verkocht, meestal door onwetendheid of onkunde.

Daarnaast moet je niet vergeten dat grondverkoop op het moment de grootste inkomstenbron van gemeentes is. Wanneer dat wegvalt, moet je rekening houden met 100-200% stijging van de lokale lasten voor alle inwoners. Gelukkig dus dat ze nog grond kunnen verkopen. Over een tiental jaar daalt het bevolkingsaantal zo snel dat er geen huizen meer bij te bouwen zijn en dus geen grond meer te verkopen.

[Help!!!!]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 09:58:
[...]

Als er de laatste jaren iets is duidelijk geworden is juist dat er geen sprake is of is geweest van een bubble.

Uhh, een bubble die langzaam leegloopt is nog steeds een bubble. Daarnaast heeft de overheid met geld van alle burgers gesmeten om de bubble te beschermen.

Huizenprijzen kunnen nu eenmaal stijgen en dalen. De laatste 10 jaar waren ze wellicht ward te hard gestegen waardoor er een overwaardering was. Nu dalen de prijzen licht en zie je dat de overwaardering weggaat. Dat is echter geen bubble.

"Wellicht"

Behalve de huizenbezitters zelf en de makelaars is de rest van de wereld het er in ieder geval over eens dat de hypotheekschuld in nederland veeel te hoog is en dat de nederlandse regering maatregelen moet nemen.

[dvl-2]

Woy schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 09:57:
[...]

een huis kopen speelt dat alleen extra mee in de stijging/daling van de waarde van je huis, en dus zal je bij het invullen van dat percentage rekening moeten houden met de inflatie.

Juist, en dat is dus precies wat ik bedoel! In werkelijkheid is een percentage van 0 dus al redelijk 'doemdenken' aangezien je dan al teruggaat in koopkracht. In feite moet je dus een percentage invullen van de waardedaling (zegmaar 1-2%) en daarbij het inflatiepercentage bij optellen.

Mbt de overige uitgaven, tuurlijk wil je die zoveel mogelijk naar het einde toe hebben maar in feite zijn dat slechts afrondingsverschillen tov de koopprijs van het huis zelf.

[RemcoDelft]

Woy schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 10:03:
[...]

Ja want in de omringende landen kun je een vergelijkbaar huis dat hier € 200.000,- kost, voor ongeveer € 40.000,- kopen

Als je wat verder in Duitsland kijkt: inderdaad!

Ik heb daar het idee dat prijzen in zeg 50 jaar van de bouwprijs afnemen tot vrijwel niets. I.p.v. hier, waar huizen na 50 jaar 6 keer zo duur zijn als toen ze nieuw waren (na inflatiecorrectie)... En dat zou hier ook erg goed zijn: 40 jaar oude flats die nu voor anderhalve ton te koop staan, zouden gewoon voor 15.000 euro verkocht moeten worden. En na nog een paar jaar slopen en nieuwbouw.

[Woy]

dvl-2 schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 10:10:
[...]
Juist, en dat is dus precies wat ik bedoel! In werkelijkheid is een percentage van 0 dus al redelijk 'doemdenken' aangezien je dan al teruggaat in koopkracht. In feite moet je dus een percentage invullen van de waardedaling (zegmaar 1-2%) en daarbij het inflatiepercentage bij optellen.

Maar dat is dan natuurlijk geen tekortkoming van de tool, maar is gewoon iets wat je zelf met je schatting voor de waardeontwikkeling mee moet nemen. Het zou immers ook kunnen zijn dat er deflatie op gaat treden, en dan werkt het precies de andere kant op.

RemcoDelft schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 10:12:
[...]
Als je wat verder in Duitsland kijkt: inderdaad!

Ik heb het over vergelijkbare huizen, ook qua locatie en faciliteiten in de buurt.

RemcoDelft schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 10:12:
En dat zou hier ook erg goed zijn: 40 jaar oude flats die nu voor anderhalve ton te koop staan, zouden gewoon voor 15.000 euro verkocht moeten worden. En na nog een paar jaar slopen en nieuwbouw.

Waarom zou dat goed zijn? Als die flats nog gewoon goed zijn, is het gewoon kapitaal vernietiging om de flats te slopen. Natuurlijk mag er best wat prijsverschil zijn tussen een nieuw huis met een hogere bouw-kwaliteit en een oud huis, maar het is aan de markt om te bepalen hoeveel dat waard is.

[ Voor 39% gewijzigd door Woy op 10-08-2011 10:17 ]

[Verwijderd]

Weet je wat het gewoon is? Ze willen er gewoon een labeltje aan hangen..
"Klappen van de huizenbubble", of "Ineenstoring van de woningmarkt"

Maar als je even terug gaat in de tijd en kijkt wanneer deze termen de lucht in gingen en de waardes van huizen begonnen te zakken zie je dat dit 2007-2008 is geweest. En wat was er toen ook aan de hand? Juist de economische crisis begon..

Mensen raken banen kwijt,
Lonen werden bevroren.
Banken werden kritischer en pasten de hypotheek regels aan
De Media maakt de mensen onzeker over hun geld en toekomst.

Nu in 2011 leek het dal van de economische crisis achter ons en leek de weg naar boven te zijn ingezet, maar nu staat Amerika en Europa voor een grote schuldencrisis..
De economie is nog steeds zeer fragide en de onzekerheid bij bedrijven groeit weer.

Zodra deze crisis voorbij is en daadwerkelijk de lijn naar boven ingezet zal worden en het vertrouwen in de arbeidsmarkt en bij bedrijven groeit zullen mensen ook weer willen investeren in huizen.

De prijzen van huizen waren misschien wel iets te hoog, maar door de onzekerheid durfde niemand meer een huis te kopen of het moest zo goedkoop worden dat het bijna niet verkeerd kan gaan.

Vergeet niet dat de economie grotendeels draait op normaal klootjes volk ipv de hoogopgeleiden hier op tweakers en de bobo's in Den Haag.. (ff zwart/wit denken, niet beledigend bedoeld)
En die werknemers die op de productievloeren werken zijn het hardst getroffen door de crisis. Geen wonder dat er dan minder huizen ver en gekocht worden..

En minder vraag dan aanbod resulteert in prijsdalingen volgens mijn economie leraar op de Mavo..
Straks als het beter gaat met de mensen zal de vraag stijgen en misschien het aanbod overstijgen en de prijzen ook weer iets laten stijgen.

[ Voor 18% gewijzigd door Verwijderd op 10-08-2011 10:28 ]

[RemcoDelft]

Woy schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 10:13:
[...]
Waarom zou dat goed zijn? Als die flats nog gewoon goed zijn, is het gewoon kapitaal vernietiging om de flats te slopen. Natuurlijk mag er best wat prijsverschil zijn tussen een nieuw huis met een hogere bouw-kwaliteit en een oud huis, maar het is aan de markt om te bepalen hoeveel dat waard is.

Maar zolang de overheid tekorten in stand houdt, zal "de markt" dat nooit doen.
Wat mij betreft is de Duitse situatie wat "de markt" doet. Dan zou een oude flat vrijwel niets meer kosten, omdat er voldoende nieuw aanbod is. In Nederland is er door tekorten een soort minimumprijs ontstaan, die bepaald wordt door wat de armste huizenkoper kan betalen. En die minimumprijs is vrij hoog, waardoor miljoenen mensen buiten de boot vallen en subsidie nodig hebben.

[Oscar Mopperkont]

Help!!!! schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 10:10:
Uhh, een bubble die langzaam leegloopt is nog steeds een bubble. Daarnaast heeft de overheid met geld van alle burgers gesmeten om de bubble te beschermen.

Dan hanteer jij een andere definitie van een bubble dan gangbaar is: zie Wikipedia: Economic bubble

"Wellicht"

Wellicht ja. Ik weet niet of je het door had, maar in 2008 zijn we terechtgekomen in de grootste economische crisis sinds de jaren 30. Dan is het logisch dat huizenprijzen dalen, de koopkracht daalt immers, mensen raken hun baan kwijt en er is onzekerheid. Maw geen tijden waarin je een huis koopt, waardoor de vraag zakt en je in een neerwaarste spiraal komt (huizenprijzen dalen immers, dus waarom zou je snel kopen?). Daar komt nog eens bij dat de hypotheekverstrekkers in de problemen kwamen (nee, niet doordat er in Nederland een crisis op de huizenmarkt was, maar in de VS) en de regels voor het verkrijgen van een hypotheek zijn aangescherpt. Of je in die omstandigheden kunt zeggen dat de huizenprijzen in 2008 waren overgewaardeerd, weet ik niet, want toen zag de wereld er gewoon anders uit.

[nare man]

RemcoDelft schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 10:41:
[...]

Wat mij betreft is de Duitse situatie wat "de markt" doet.

Het gaat om het gedeelte wat ik heb gecursiveerd. Wat jou betreft is de Duitse situatie wat de markt doet. Bedoel je eigenlijk niet: de Duitse situatie is gewoon wat ik het meest wenselijk vind, punt?

[Cyberpope]

RemcoDelft schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 10:41:
[...]

Maar zolang de overheid tekorten in stand houdt, zal "de markt" dat nooit doen.
Wat mij betreft is de Duitse situatie wat "de markt" doet. Dan zou een oude flat vrijwel niets meer kosten, omdat er voldoende nieuw aanbod is. In Nederland is er door tekorten een soort minimumprijs ontstaan, die bepaald wordt door wat de armste huizenkoper kan betalen. En die minimumprijs is vrij hoog, waardoor miljoenen mensen buiten de boot vallen en subsidie nodig hebben.

Dit geld ook in Duitsland niet voor die gebieden waar er nog vraag naar woningen is (steden). De wereldwijde trek van het platteland naar de stad is ook daar aan de gang.

[nare man]

Bovendien kun je geen écht goede vergelijking maken tussen de situaties in Nederland en Duitsland als je ook andere, meer 'zachte' (lees: sociologische) factoren gaat betrekken. Nederlanders en Duitsers zijn verschillende volkeren, je kunt niet zomaar zeggen: 'wat daar op de woningmarkt gebeurt, is goed, en moet bij ons ook gebeuren'.

[foppe-jan]

nare man schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 11:12:
Bovendien kun je geen écht goede vergelijking maken tussen de situaties in Nederland en Duitsland als je ook andere, meer 'zachte' (lees: sociologische) factoren gaat betrekken. Nederlanders en Duitsers zijn verschillende volkeren, je kunt niet zomaar zeggen: 'wat daar op de woningmarkt gebeurt, is goed, en moet bij ons ook gebeuren'.

Waar denk je hier zoal aan dan? Want dit klinkt me iets te onconcreet

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 09:58:
Als er de laatste jaren iets is duidelijk geworden is juist dat er geen sprake is of is geweest van een bubble.

Laten we het dan, gezien het feit dat je zo veel geeft om het woord "bubble," over een andere boeg gooien.

In 15 jaar tijd is de hoeveelheid uitstaande hypotheekschuld meer van verviervoudigd, van ca. 150 miljard naar ~€650 miljard (ex inflatie). Dat levert fantastisch veel renteinkomsten voor de banken op, maar verlaagt het vrij besteedbare deel van een heleboel nederlanders sterk. Ik heb geen idee hoe groot de totale hoeveelheid woningen was destijds en nu (cijfers, iemand?), maar ik betwijfel dat het woongenot zoveel is verbeterd dat die 4.3x stijging allemaal is gaan zitten is in het "investeren" in nieuwe woningen.
Dat betekent dus enorme inflatie van de woongerelateerde kosten, zonder bijzonder grote voordelen, behalve dat meer mensen het geruststellende gevoel hebben dat ze een hypotheek bezitten. Waarom is dit nodig (geweest)?

[ Voor 24% gewijzigd door foppe-jan op 10-08-2011 11:22 ]

[Oscar Mopperkont]

foppe-jan schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 11:19:
Dat betekent dus enorme inflatie van de woongerelateerde kosten, zonder bijzonder grote voordelen, behalve dat meer mensen het geruststellende gevoel hebben dat ze een hypotheek bezitten. Waarom is dit nodig (geweest)?

Is er inderdaad een enorme inflatie geweest van woongerelateerde kosten? Is het niet nog steeds zo dat we ongeveer max 1/3 van ons besteedbaar inkomen uitgeven aan wonen? De lonen zijn namelijk ook erg hard gestegen en er zijn veel meer tweeverdieners bijgekomen.

[Whuzz]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 11:36:
[...]

Is er inderdaad een enorme inflatie geweest van woongerelateerde kosten? Is het niet nog steeds zo dat we ongeveer max 1/3 van ons besteedbaar inkomen uitgeven aan wonen? De lonen zijn namelijk ook erg hard gestegen en er zijn veel meer tweeverdieners bijgekomen.

Die 1/3e is misschien waar als gemiddelde, maar vrijwel elke starter op de woningmarkt geeft meer dan 1/3e uit aan wonen. Ik denk dat het voor de meeste starters eerder richting de 1/2 gaat.

[mark de man]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 11:36:
[...]

Is het niet nog steeds zo dat we ongeveer max 1/3 van ons besteedbaar inkomen uitgeven aan wonen? De lonen zijn namelijk ook erg hard gestegen en er zijn veel meer tweeverdieners bijgekomen.

Precies en om op die 1/3 te blijven is de tweeverdiener inderdaad noodzakelijk geworden. Woonlasten zijn sinds de jaren zeventig gestegen en ja andere lasten voor bijvoorbeeld voeding zijn gedaald, maar dat neemt niet weg dat de woonquote nu erg hoog is.

[bite]

deleted

[ Voor 98% gewijzigd door bite op 06-02-2012 16:10 ]

[Woy]

foppe-jan schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 11:19:
[...]
In 15 jaar tijd is de hoeveelheid uitstaande hypotheekschuld meer van verviervoudigd, van ca. 150 miljard naar ~€650 miljard (ex inflatie).

De vraag is hoe hoog de daadwerkelijke "schuld" is. Door de HRA en spaarconstructies word de hypotheekschuld natuurlijk enorm opgehoogd, maar een gedeelte van die schuld is kunstmatig. Eigenlijk zou je de netto schuld willen weten, en dus de waarde van het spaardeel die aan de lening gekoppeld is er van af moeten trekken. ( Dan nog hou je geen rekening met mensen die buiten hun hypotheek sparen, maar wel afgelost zouden hebben als er geen HRA was, maar dat gedeelte zal wel redelijk te verwaarlozen zijn )

[nare man]

mark de man schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 11:46:
[...]


Precies en om op die 1/3 te blijven is de tweeverdiener inderdaad noodzakelijk geworden.

Beetje een kip-ei-discussie natuurlijk, maar je zou het net zo goed kunnen omdraaien: namelijk, dat door de toegenomen roep om emancipatie van het vrouwelijk deel van de bevolking sinds de jaren '60 steeds meer vrouwen zijn gaan werken, zodat het gezinskomen gewoon enorm toenam. Meer huishoudens met een hoger inkomen leidt ertoe dat de huizenprijzen stijgen: een verschijnsel dat vooral in Amsterdam, waar iedereen wil wonen, zeer duidelijk is.

Ik was er toen nog niet bij, maar ik betwijfel sterk dat het verschijnsel tweeverdiener pas is opgekomen en noodzakelijk is geworden toen de huizenprijzen al waren gestegen.

Woonlasten zijn sinds de jaren zeventig gestegen en ja andere lasten voor bijvoorbeeld voeding zijn gedaald, maar dat neemt niet weg dat de woonquote nu erg hoog is.

Dat krijg je als de stijging van het gemiddelde inkomen van huishoudens sneller gaan dan het tempo waarin er huizen worden bijgebouwd op populaire locaties. Laten we ook niet vergeten dat een starter in Nederland nog steeds best voor 140k een mooi hoekhuis kan kopen, maar dan zit je wel in noord-oost-Friesland. Huizen op de populaire plekken zullen altijd gewild zijn en dus in prijs stijgen ten opzichte van andere woningen.

Daar komt nog bij dat op de gewilde plekken er niet eens ruimte is om méér woningen te bouwen. Waar wil je
in het centrum van Amsterdam nou een Vinexwijk neerzetten? De enige mogelijkheid om de prijzen in het centrum van de grote steden wat te drukken is door het aanbod van de populaire huizen te vergroten, en dat doe je weer door bijvoorbeeld oude, verpauperde stadswijken te slopen of te 'verhippen' zodat jonge, hoogopgeleide en goedverdienende mensen daar wél willen wonen. Gentrification en stedelijke verdichting dus.

Helaas moeten alle bewoners van de sociale woningbouw nog wel ergens naartoe als hun oude premiewoninkjes gesloopt zijn en vervangen door dure koophuizen (zie bijv. Nieuw Crooswijk in Rotterdam), en als je die mensen min of meer gedwongen laat verkassen naar buiten de stad...tsja, dat zie je ook aan Rotterdam, dan krijg je al snel het verwijt onmenselijk te zijn en mensen te deporteren. Terwijl het natuurlijk ook enorm contra-markt en waardevernietigend werkt dat er op grond in het centrum van Amsterdam sociale huurwoningen staan die 300-400 euro per maand opleveren, terwijl een projectontwikkelaar de 20- of 30-voudige opbrengst uit die grond kan halen.

[ Voor 5% gewijzigd door nare man op 10-08-2011 12:00 ]

[MBV]

Of dan zie je (zoals in Rotterdam) dat de ellende zich verplaatst naar wijken aan de rand van de stad (grote delen van Zevenkamp zijn al langer berucht) en randgemeentes (o.a. Capelle a/d IJssel krijgt meer problemen). Gedeeltelijk komt er ook ruimte vrij in het centrum doordat de 'buitenlanders' die zijn geslaagd, naar een vinex-wijk aan de rand van de stad (vooral Fascinatio) verhuizen.

[nare man]

MBV schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 12:00:
Of dan zie je (zoals in Rotterdam) dat de ellende zich verplaatst naar wijken aan de rand van de stad (grote delen van Zevenkamp zijn al langer berucht) en randgemeentes (o.a. Capelle a/d IJssel krijgt meer problemen). Gedeeltelijk komt er ook ruimte vrij in het centrum doordat de 'buitenlanders' die zijn geslaagd, naar een vinex-wijk aan de rand van de stad (vooral Fascinatio) verhuizen.

Klopt. Ik vind dat overigens een zeer interessant onderwerp. Je kunt de woningmarkt ook niet los zien van stedenbouwkundige en planologische elementen. Een vinexwijk optrekken in een weiland is niet zo moeilijk, dat is vanaf de jaren '80 al op grote schaal gedaan, maar dat heeft de stijging van de prijzen niet kunnen verhinderen.

Die stijging is echt niet alleen maar het gevolg van de HRA, die immers al sinds mensenheugenis bestaat, maar ook voor een belangrijk deel het gevolg van het feit dat mensen meer verdienen, slimmer worden, dat er meer goedverdienende éénpersoonshuishoudens zijn, dat er meer goedverdienende tweeverdieners zijn et cetera.
Bovendien is het ook het gevolg van het feit dat mensen nu éénmaal veeleisender zijn geworden: accepteerde je vroeger dat je op een K-locatie woonde en moest reizen, nu pikken mensen dat niet meer en gaan ze meer uitgeven aan een woning op (of zo dicht mogelijk bij) hun voorkeurslocatie. Dat is niet alleen iets Nederlands, je ziet het overal ter wereld, de trek van het platteland naar de stad, de verdichting van steden, de concentratie van bedrijven, voorzieningen en mensen. Tegelijk wordt de kloof tussen de haves en de have-nots in het epicentrum van die ontwikkeling, het centrum van de grote stad, steeds breder.

[ Voor 12% gewijzigd door nare man op 10-08-2011 12:05 ]