Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Verwijderd]

nare man schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 11:49:
[...]


Daar ben ik het wel mee eens. Een koophuis brengt niet alleen lusten, maar ook lasten. En dat is in het verleden helaas wel eens ondergesneeuwd geraakt, omdat mensen dachten dat de huizen altijd in waarde zouden stijgen. Gek genoeg verwachtte niemand dat de inkomens ook altijd met dezelfde snelheid zouden stijgen. Zoals hierboven al terecht opgemerkt: waarom zou degene die vijf jaar na mij het huis koopt, daar 20k meer voor over hebben?

Dat ze dachten dat het zou stijgen is tot daar aan toe. Dat ze zich financieel afhankelijk hebben gemaakt van die stijging is het probleem. Ik ben zelf altijd uit gegaan van waardevastheid en zie een eventuele daling van mijn woning als een gecalculeerd risico voor de luxe van mijn huidige woongenot. Een kleine stijging, zoals ik heb gehad met mijn eerste koopappartement, was niets meer dan een leuk extraatje.
Het blijft een risico, want niemand kan met zekerheid stellen dat mijn huidige nieuwbouwwoning over 20 jaar oplevert wat ik er voor betaald heb. Het is misschien niet veel, maar daarom heb ik er voor gezorgd dat mijn hypotheekbedrag precies de aankoop van de woning is geweest. De rest heb ik voor gespaard. Zoals ik ben opgevoed.

edit: Ik zag een tophypotheek altijd als het maximale bedrag dat leenbaar was op basis van salaris, en daarbij circa 120% van de aankoop van het pand was. Geen idee of er een officiele definitie voor is eigenlijk.

edit2: Ik zie dat de definitie vroeger betekende dat je hypotheek meer dan 75% van de executiewaarde bedroeg, maar dat dit in de huidige tijd niet meer relevant is.

[ Voor 12% gewijzigd door Verwijderd op 07-07-2011 12:03 ]

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 11:57:
[...]

edit: Ik zag een tophypotheek altijd als het maximale bedrag dat leenbaar was op basis van salaris, en daarbij circa 120% van de aankoop van het pand was. Geen idee of er een officiele definitie voor is eigenlijk.

Dacht ik eerst ook, maar een top-hypotheek is gewoon een hypotheek die hoger is dan de (executie) waarde van de woning.

Wat bij veel starters het geval is (ook bij mij) is dat je voor je eerste woning vaak maximaal gaat lenen. Ik kon met ons inkomen niet veel extra meer lenen. Maar nu 4-5 jaar later kan ik met alleen mijn inkomen al de hypotheek afsluiten, ik ben veel meer gaan verdienen en de lasten tov inkomen zijn dus gedaald. Ik kan dus zeggen dat ik in jou stelling geen top-hypotheek meer heb, terwijl ik dit in mijn ogen wel heb, in mijn geval (geschat) is de hypotheek nog iets van 105% van de huidige waarde van het huis.

[ Voor 7% gewijzigd door Verwijderd op 07-07-2011 12:06 ]

[BlakHawk]

Roet schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 11:41:
Maar, je loopt toch significant meer (financieel) risico als je koopt. Zeker in deze tijden, lijkt me. Het 'kunnen kopen' staat ook in relatie met een eventuele tegenvaller kunnen dragen, als je een huis koopt. Maar dat is mijn mening dan hoor.

Tja als je dat risico niet afkoopt door middel van een rente vaste periode is dat inderdaad je eigen risico.

[RagaBaSH]

Verwijderd schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 12:04:
[...]


Dacht ik eerst ook, maar een top-hypotheek is gewoon een hypotheek die hoger is dan de (executie) waarde van de woning.

Wat bij veel starters het geval is (ook bij mij) is dat je voor je eerste woning vaak maximaal gaat lenen. Ik kon met ons inkomen niet veel extra meer lenen. Maar nu 4-5 jaar later kan ik met alleen mijn inkomen al de hypotheek afsluiten, ik ben veel meer gaan verdienen en de lasten tov inkomen zijn dus gedaald. Ik kan dus zeggen dat ik in jou stelling geen top-hypotheek meer heb, terwijl ik dit in mijn ogen wel heb, in mijn geval (geschat) is de hypotheek nog iets van 105% van de huidige waarde van het huis.

Definitie Tophypotheek

Is er geen Nationale Hypotheek Garantie en wordt uw woning voor 90% of meer van de executiewaarde met een hypotheek gefinancierd, dan wordt dat in de meeste gevallen een tophypotheek genoemd.

Zeker nu de maatschappijnormen (wettelijke vereisten aan een hypotheek) strengen worden dan een NHG hypotheek, verwacht ik dat het huizensegment boven de 350kEUR helemaal lastig verkoopbaar wordt.

Ikzelf heb een eerste huis gekocht binnen NHG, waar inderdaad de k.k. bij in zitten (net als mijn keuken, maargoed). Ik heb er met het afsluiten op gerekend dat ik geen winst ga maken op mijn huis. Om dat te compenseren heb ik dan ook een spaarhypotheek, waarmee ik een behoorlijk deel aflos.
Ik als ik de tendens van "nieuwe" kopers hier zo lees, zie ik die instelling veel meer. Ik wil gewoon prettig wonen, en ben bereid daar goed voor te betalen. Dan maakt het niet veel uit of het om een huur of koopwoning gaat, goed wonen is gewoon duur.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 12:04:
[...]


Dacht ik eerst ook, maar een top-hypotheek is gewoon een hypotheek die hoger is dan de (executie) waarde van de woning.

Wat bij veel starters het geval is (ook bij mij) is dat je voor je eerste woning vaak maximaal gaat lenen. Ik kon met ons inkomen niet veel extra meer lenen. Maar nu 4-5 jaar later kan ik met alleen mijn inkomen al de hypotheek afsluiten, ik ben veel meer gaan verdienen en de lasten tov inkomen zijn dus gedaald. Ik kan dus zeggen dat ik in jou stelling geen top-hypotheek meer heb, terwijl ik dit in mijn ogen wel heb, in mijn geval (geschat) is de hypotheek nog iets van 105% van de huidige waarde van het huis.

Ja, je zou kunnen zeggen dat als de hypo > waarde, het een tophyptheek is. Of dit dan een probleem oplevert, is geheel afhankelijk van de situatie van de eigenaar. Het is echter wel lucht in de financieringsmarkt en het is maar de vraag hoeveel van die lucht omgezet kan worden naar geld. In jouw geval waarschijnlijk geen enkel probleem natuurlijk.

RagaBaSH schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 12:17:
[...]
Definitie Tophypotheek
[...]

Wat een ontzettend vreemde definitie. Dus 400.000 voor 100% financieren is een tophypotheek, maar 200.000 voor 120%+ financieren niet? En dan nog de zinsnede "meeste gevallen".

[ Voor 17% gewijzigd door Verwijderd op 07-07-2011 12:22 ]

[nare man]

Verwijderd schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 12:19:
[...]
Wat een ontzettend vreemde definitie. Dus 400.000 voor 100% financieren is een tophypotheek, maar 200.000 voor 120%+ financieren niet?

Als die hypotheek van 200k voorzien is van NHG is het inderdaad geen tophypotheek. Dat heeft er natuurlijk mee te maken dat bij een hypotheek met NHG de eventuele restschuld wordt gedelgd uit de NHG-pot, waardoor de koper niet met een restschuld zit en de bank niet met een onverhaalbaar gedeelte.

De term 'tophypotheek' is overigens nergens écht gedefinieerd. De omschrijving van de VEH is ook maar één van de denkbare definities. Waar het in de kern om gaat als je het woord 'tophypotheek' gebruikt, is een hypotheek waarbij een aanzienlijk deel van de hoofdsom niet gedekt is door zekerheid, zodat je een meer dan gemiddelde kans loopt bij verkoop met een restschuld te blijven zitten. Bij NHG is een eventueel tekort afgedekt door de contractuele borgstelling, afgegeven door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, dus is er geen sprake van een tophypotheek.

[ Voor 14% gewijzigd door nare man op 07-07-2011 12:41 ]

[Motrax]

@Freezhost:
Even twee opmerkingen bij je verhaal.

1) Rentevaste periode van 6 jaar
Ik weet niet precies hoe de rente 6 jaar geleden stond, maar de rente heeft lange tijd historisch laag gestaan. Waarom heb je dan voor 6 jaar gekozen...? Nu zit je met de gebakken peren.

2) Rotte kozijnen
Ik dacht je elke 5 jaar oid het buitenhoutwerk moet schilderen. Goed, in de praktijk zal dat langer zijn en kan dat ook als het goed in de verf staat. Maar je hebt het huis al 6 jaar en nu zijn ze rot? Als je na het kopen van je huis ze goed in de verf had gezet...
En als je ze rot hebt gekocht, dan had je een lager bedrag kunnen betalen en het toen kunnen vervangen.

Al met al twee punten waar ik me van af vraag wat nu het probleem is

[Bonsaiboom]

Zo, ik ben even 2 uurtjes weg, en heel het topic explodeert!

nare man schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 10:42:
[...]


Nee, ik bedoel jou niet specifiek. Ik bedoel het verschijnsel dat al jaren aan de gang is en tot plm. 2007 heeft geduurd, dat mensen dachten dat de bomen tot in de hemel groeiden en dat iedereen alles maar kon kopen. Daar heeft naar mijn idee ook het steeds verder toenemende individualisme en materialisme een rol in gespeeld: mensen vinden ook echt dat zij recht hebben op vanalles-en-nogwat. Terwijl ik vroeger leerde dat je gewoon bescheiden moest zijn, en als je iets niet kon kopen, dan moest je ervoor sparen.

Helemaal mee eens. Het is eng zo vaak als ik het compleet met nare man kan vinden in deze discussie...

Roet schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 11:41:
[...]

Maar, je loopt toch significant meer (financieel) risico als je koopt. Zeker in deze tijden, lijkt me. Het 'kunnen kopen' staat ook in relatie met een eventuele tegenvaller kunnen dragen, als je een huis koopt. Maar dat is mijn mening dan hoor.

Je loopt nu niet meer financieel risico dan eerst. Sterker nog, aangezien er al een flinke correctie is, loop je nu minder risico op het kopen van een huis dan eerst.

dfrenner schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 12:05:
[...]


Tja als je dat risico niet afkoopt door middel van een rente vaste periode is dat inderdaad je eigen risico.

Het meer risico ging niet over de maandelijkse lasten, maar over de waardestijging/daling van het onderliggende onderpand.

RagaBaSH schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 12:17:

Zeker nu de maatschappijnormen (wettelijke vereisten aan een hypotheek) strengen worden dan een NHG hypotheek, verwacht ik dat het huizensegment boven de 350kEUR helemaal lastig verkoopbaar wordt.

Ik denk dat in het segment boven de 350k vaker eigen geld meegebracht wordt, al dan niet uit waardestijgingen van vorige woningen. Ik heb hier geen getallen voor, slechts een onderbuikgevoel. Als dat zo is, dan vallen die hypotheken sneller onder de maatschappelijke normen.

[foppe-jan]

Oplossing Donner voor problemen gebrek rendement sociale woningbouw:

Het kabinet heeft in haar zoektocht naar minder regels de Middeleeuwen als uitgangspunt genomen,' dat concludeert SP-Kamerlid Paulus Jansen na een debat met minister Donner over het zogeheten 'Bouwbesluit'. Zo komt onder andere de regel dat elk huis een toilet dient te bevatten te vervallen. Per 1 januari 2012 wil Donner toestaan dat een toilet wordt weggehaald en vijf woningen gebruik kunnen maken van één gemeenschappelijk -niet afsluitbaar- toilet. Jansen: 'Samen leven volgens Donner is kennelijk samen je behoefte doen.'

De nieuwe regel staat in het 'Bouwbesluit' waar vandaag over gedebatteerd werd in de Tweede Kamer. Op vragen van Paulus Jansen bevestigde minister Donner deze 'deregulering'. Andere vormen van 'deregulering' die het kabinet nastreeft zijn, het schrappen van de doorvalbeveiliging van ramen voor kinderen; het schrappen van geluidsisolatie-eisen tussen ruimten binnen een woning; het schrappen van de verplichting om een elektrische installatie, gasinstallatie en drinkwaterinstallatie aan te leggen in een nieuwe woning. Jansen: 'Minister Donner heeft nog geen argumentatie bij het schrappen van deze regels willen geven, maar mijn indruk is dat hij Nederland terug naar de Middeleeuwen wil helpen. Geen bescherming van burengerucht, samen naar de gezamenlijke wc, kinderongelukken, en een huis gestript van welke vorm van moderniteit dan ook.'

Belangrijkste resultaat van het debat: er komt een nieuw debat in september, waar de Kamer nog veranderingen kan aanbrengen in het voorgestelde nieuwe Bouwbesluit. Die veranderingen worden dan via een zogenaamd veegbesluit tegelijk met het Bouwbesluit doorgevoerd. Er is dus nog hoop.

[ Voor 11% gewijzigd door foppe-jan op 07-07-2011 13:00 ]

[Rukapul]

OMG. En dat terwijl recente ervaringen hebben aangetoond dat projectonwikkelaars en aannemers alles doen om kosten te besparen, huizenkopers niet serieus nemen of zelfs ronduit bedotten.

[Janoz]

Dat is leuk foppe-jan, maar bekijk ook even de andere kant. Heb jij wel eens gekeken naar de meer- minderwerk lijst van een huis? Ken je de verhalen van opgeleverde huizen waar radiatoren aan de muur moesten zitten die er door de verkoper vervolgens weer uitgehaald worden om te vervangen door vloerverwarming? Simpele badkamers alleen maar omdat het anders niet opgeleverd mocht worden waarna dit eruit gesloopt moest worden om er vervolgens een leuke badkamer in te kunnen zetten?

[Abom]

Janoz schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 13:00:
Dat is leuk foppe-jan, maar bekijk ook even de andere kant. Heb jij wel eens gekeken naar de meer- minderwerk lijst van een huis? Ken je de verhalen van opgeleverde huizen waar radiatoren aan de muur moesten zitten die er door de verkoper vervolgens weer uitgehaald worden om te vervangen door vloerverwarming? Simpele badkamers alleen maar omdat het anders niet opgeleverd mocht worden waarna dit eruit gesloopt moest worden om er vervolgens een leuke badkamer in te kunnen zetten?

Datgene wat jij aandraagt is allemaal NIET wettelijk verplicht voor een oplevering. Ik heb de radiatoren, badkamer en keuken geheel laten vervallen.

De regels zoals Donner die voorstelt, zorgen ervoor dat project ontwikkelaars huizen aan kunnen bieden voor relatief goedkope prijzen, maar die vervolgens via meer-werk naar 'normale' standaarden geupgrade moeten worden.
Ik vind het een slecht idee!

[Janoz]

De WC kon je niet laten vervallen, nu wel.

En wanneer het huis opgeleverd is kun je zelf de goedkoopste oplossing uitkiezen ipv dat je gedwongen wordt gebruik te maken van de paar opties die de projectontwikkelaar je biedt.

[Abom]

Janoz schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 13:06:
De WC kon je niet laten vervallen, nu wel.
[...]

Ook niet waar, in mijn huis (vorig jaar opgeleverd), zat geen badkamer, geen keuken, geen toilet en op de beganegrond geen radiator.

[Roet]

Bonsaiboom schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 12:47:
[...]

Je loopt nu niet meer financieel risico dan eerst. Sterker nog, aangezien er al een flinke correctie is, loop je nu minder risico op het kopen van een huis dan eerst.

Het lijkt me dat de vooruitzichten ook meetellen bij het risico. In een markt waar de vooruitzichten erg negatief zijn met dalende huizenprijzen en financiële crisissen, lijkt mij het risico van een huis aankoop groter te worden.

De aanscherping van de kredietverstrekking beperkt het gevolg, maar niet echt het risico dat je huis in waarde daalt.

[CodeCaster]

Janoz schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 13:06:
De WC kon je niet laten vervallen, nu wel.

En wanneer het huis opgeleverd is kun je zelf de goedkoopste oplossing uitkiezen ipv dat je gedwongen wordt gebruik te maken van de paar opties die de projectontwikkelaar je biedt.

Dat is leuk voor de inrichting, maar infrastructuur als gas, water en licht ga je er toch niet zelf achteraf in laten beunen?

Ik vind die gekleurdheid van de media altijd zo jammer. Waarom wordt er niet meer verteld over de beweegredenen van de heer Donner, maar moet er meteen weer conclusies worden getrokken en met modder worden gesmeten in de vorm van termen als "de middeleeuwen"?

[ Voor 21% gewijzigd door CodeCaster op 07-07-2011 13:18 ]

[TheJason]

CodeCaster schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 13:17:
[...]

Dat is leuk voor de inrichting, maar infrastructuur als gas, water en licht ga je er toch niet zelf achteraf in laten beunen?

Ik vind die gekleurdheid van de media altijd zo jammer. Waarom wordt er niet meer verteld over de beweegredenen van de heer Donner, maar moet er meteen weer conclusies worden getrokken en met modder worden gesmeten in de vorm van termen als "de middeleeuwen"?

Volgens mij is het niet de media die dat doet....

Het kabinet heeft in haar zoektocht naar minder regels de Middeleeuwen als uitgangspunt genomen,' dat concludeert SP-Kamerlid Paulus Jansen.

[Freezhost]

Motrax schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 12:43:
@Freezhost:
Even twee opmerkingen bij je verhaal.

1) Rentevaste periode van 6 jaar
Ik weet niet precies hoe de rente 6 jaar geleden stond, maar de rente heeft lange tijd historisch laag gestaan. Waarom heb je dan voor 6 jaar gekozen...? Nu zit je met de gebakken peren.

2) Rotte kozijnen
Ik dacht je elke 5 jaar oid het buitenhoutwerk moet schilderen. Goed, in de praktijk zal dat langer zijn en kan dat ook als het goed in de verf staat. Maar je hebt het huis al 6 jaar en nu zijn ze rot? Als je na het kopen van je huis ze goed in de verf had gezet...
En als je ze rot hebt gekocht, dan had je een lager bedrag kunnen betalen en het toen kunnen vervangen.

Al met al twee punten waar ik me van af vraag wat nu het probleem is

1. Ik had weinig keus, het was of die 6 jaar tegen 3,25% of geen huis
2. Voor was al ver heen, te ver om nog wat mee te kunnen doen. Achter heb ik toendertijd geverfd en dat ziet er op wat rotte plekken na redelijk uit. Het kan dus ook nog wel even mee afgezonderd één kozijn/raam dat was echt lek en rot en is dus inmiddels vervangen. Kopen voor een lager bedrag, tja het was voor mij eerste keer en uiteraard hebben we onderhandeld maar ik was al blij dat ik een huis kon kopen....

Alleen de achterkozijnen moeten nog vervangen en de keuken uitgezonderd één kozijn dat heb ik van het voorjaar laten doen omdat het klimaat op dat kamertje niet echt gezond meer was.

[Janoz]

CodeCaster schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 13:17:
Ik vind die gekleurdheid van de media altijd zo jammer. Waarom wordt er niet meer verteld over de beweegredenen van de heer Donner, maar moet er meteen weer conclusies worden getrokken en met modder worden gesmeten in de vorm van termen als "de middeleeuwen"?

Dat is ook wat ik probeer te doen. In principe wordt de betutteling aangepakt, maar het is maar net hoe je het brengt.

[Roenie]

Een plee en elektriciteit in je huis is toch geen betutteling?

[nare man]

Roet schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 13:15:
[...]

De aanscherping van de kredietverstrekking beperkt het gevolg, maar niet echt het risico dat je huis in waarde daalt.

Precies. Er zijn naar mijn idee maar twee methoden om je te wapenen tegen waardedaling: niet verhuizen (zolang je je hypotheek blijft betalen is er niets aan de hand) of zodanig veel aflossen dat je bij een verkoop geen restschuld overhoudt. Dit laatste alternatief is natuurlijk eigenlijk een sigaar uit eigen doos, want je legt geld in om het vervolgens te zien verdampen.

[Verwijderd]

Roenie schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 13:49:
Een plee en elektriciteit in je huis is toch geen betutteling?

Lijkt me eerder een basisbehoefte, en om te voorkomen dat je de hoofdprijs mag betalen voor de aanleg van een toilet en elektriciteit onder het mom van maatwerk. Elektriciteit, waterleidingen en sanitaire voorzieningen lijken mij toch het absolute minimum. Een keuken of badkamer is dit niet, en kan je naar behoeven aanpassen.

Je koopt ook geen auto zonder wielen, deuren of motor, die er zelf later bij mag kopen voor een vette meerprijs.

nare man schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 13:50:
[...]


Precies. Er zijn naar mijn idee maar twee methoden om je te wapenen tegen waardedaling: niet verhuizen (zolang je je hypotheek blijft betalen is er niets aan de hand) of zodanig veel aflossen dat je bij een verkoop geen restschuld overhoudt. Dit laatste alternatief is natuurlijk eigenlijk een sigaar uit eigen doos, want je legt geld in om het vervolgens te zien verdampen.

Hoe-zo? Je koopt een object, maar zodra je ervoor gaat betalen (lees: aflossen) verdampt je geld? Als ik een auto koop voor €10k, is deze €8k waard zodra ik de garage uitrijd. Is mijn geld dan ook verdampt? Neen: want ik krijg er een auto voor terug; een object waarvan de waarde nu eenmaal verandert. Daarbij moet ik ook nog belasting betalen; geld wat ook verdampt. Als ik geluk heb, en de auto in goede staat behoud kan ik deze verkopen en een deel van het aankoopbedrag terugverdienen. De auto is dan wel minder waard, want hij is gebruikt, steeds onderhouden en opnieuw onderhouden, enzovoort. De enige reden waarom deze metafoor niet opgaat voor de huizenmarkt, is vanwege onder andere de disproportioneel grote verhogingen in grondprijzen door gemeentes en de hypotheekrenteaftrek die de huizenprijzen omhoog drijft.

Aflossen zou verplicht moeten zijn, met een verplicht percentage per deel van de looptijd. Hoe je het aflost boeit niet, zolang je de lening maar aflost.

[ Voor 54% gewijzigd door Verwijderd op 07-07-2011 14:10 ]

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 10:10:
[...]

De kan ik toch niet helemaal plaatsen. Je vindt het mooi dat je verwacht dat Roet Freezhost over een paar jaar een flinke tegenvaller heeft?

Dat niet perse, hoewel het onderdeel is van het meedoen aan de bubble.
Mijn vrolijke smiley sloeg op het laatste deel van de zin: dalende huizenprijzen

[Verwijderd]

De huizenprijzen zijn weer verder gedaald met 2.2% ten opzichte van vorig jaar en het aantal verkopen is met 8% gedaald tov vorig jaar.

Situatie woningmarkt dramatisch

Woningeigenaren zullen moeten wennen aan een blijvend lagere huizenprijs, aldus de NVM.

Lijkt dus duidelijk wat er de komende jaren gaat gebeuren.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 14:02:
[...]
[...]
Hoe-zo? Je koopt een object, maar zodra je ervoor gaat betalen (lees: aflossen) verdampt je geld? De enige reden waarom deze metafoor niet opgaat voor de huizenmarkt, is vanwege onder andere de disproportioneel grote verhogingen in grondprijzen door gemeentes en de hypotheekrenteaftrek die de huizenprijzen omhoog drijft.

Aflossen zou verplicht moeten zijn, met een verplicht percentage per deel van de looptijd. Hoe je het aflost boeit niet, zolang je de lening maar aflost.

Sigaar uit eigen doos omdat;
Het tussentijds aflossen om uiteindelijk geen restschuld over te houden -staat gelijk aan- niet aflossen en een restschuld overhouden + een spaarsaldo gelijk aan het niet-afgeloste deel.
Betalen doe je hoe dan ook, tussentijds of achteraf.

Overigens gaat je metafoor m.i. niet op omdat een hypotheek een geldlening is waar de waarde van het huis garant voor staat. Waardevastheid is daarom wel degelijk van belang als voorwaarde, in tegenstelling tot een persoonlijke lening voor een auto. Daardoor kan een waardedaling gezien worden als verdamping.

[nare man]

Verwijderd schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 15:16:
Lijkt dus duidelijk wat er de komende jaren gaat gebeuren.

Dat betekent dus dat je je moet instellen op 100% aflossen teneinde de uitstaande hoofdsom terug te brengen, en er in je algemene financiële planning rekening mee moet houden dat je ondanks die aflossing bij een verkoop en stap naar een volgend huis hooguit quitte speelt en misschien zelfs moet bijbetalen. Doe je dat, dan is er niets aan de hand.

[ Voor 3% gewijzigd door nare man op 07-07-2011 15:29 ]

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 15:16:
De huizenprijzen zijn weer verder gedaald met 2.2% ten opzichte van vorig jaar en het aantal verkopen is met 8% gedaald tov vorig jaar.

Situatie woningmarkt dramatisch


[...]


Lijkt dus duidelijk wat er de komende jaren gaat gebeuren.

Ik vind met name dit stukje veelzeggend:

Het verschil tussen vraag- en marktprijs is inmiddels 15 procent.

Dus 15% van de vraagprijs afhalen is een eerste begin om weer wat huizen verkocht te krijgen.

[Verwijderd]

nare man schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 15:23:
[...]

Dat betekent dus dat je je moet instellen op 100% aflossen teneinde de uitstaande hoofdsom terug te brengen, en er in je algemene financiële planning rekening mee moet houden dat je ondanks die aflossing bij een verkoop en stap naar een volgend huis hooguit quitte speelt en misschien zelfs moet bijbetalen. Doe je dat, dan is er niets aan de hand.

Ik ben het met je eens, maar ik zie even de link niet tussen 100% aflossen en je instellen op veranderende prijzen. Ik begrijp dat hoe meer je aflost, hoe kleiner de kans wordt dat je een restschuld dient te financieren. Immers, de lening is afbetaald. Het verlies bij verkoop is dan zogezegd niet zichtbaar.
Maar het verschil in betaalde maandlasten t.o.v. een gedeelte aflossingsvrij zijn eigenlijk weer je eerder aangehaalde sigaar uit eigen doos in deze vergelijking, niet?

Wellicht kom je linksom en rechtsom uit op het punt dat we delen; zorgen dat je om kunt gaan met tegenvallende scenario's.

[Janoz]

Roenie schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 13:49:
Een plee en elektriciteit in je huis is toch geen betutteling?

Nee, maar het verbieden van het opleveren van een huis waar dat nog niet zo is, is dat wel.

Verwijderd schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 14:02:
Je koopt ook geen auto zonder wielen, deuren of motor, die er zelf later bij mag kopen voor een vette meerprijs.

Vette meerprijs? Kon ik maar een auto zonder die dingen kopen en ze er later bij doen. Scheelt een bak BPM .

Als we dan toch de auto metaforen van stal halen. Waarom zou je een auto verplicht met stalen velgen moeten kopen terwijl je nog een leuke set lichtmetaal op zolder hebt liggen?

[Resistor]

Dat er basisvoorzieningen in een nieuwbouwhuis aanwezig moeten zijn heeft volgens mij met de huisjesmelkers te maken. 'je schijt maar in een emmer' is niet echt prettig wetende dat de huis'baas' daardoor een paarduizend euro heeft 'bespaard'.

-edit-
Gevonden: Wikipedia: Woningwet

Doelen en methoden

Het doel van de Woningwet was: bewoning van slechte woningen onmogelijk maken en de bouw van goede woningen bevorderen. Het was eigenlijk het begin van de overheidszorg voor het wonen.

Om dit te bereiken, gebruikte men een combinatie van strenge regels om slechte woningen tegen te gaan en het gebruiken van gemeenschapsgeld om de bouw van goede woningen te bevorderen.

[ Voor 50% gewijzigd door Resistor op 07-07-2011 16:05 ]

[foppe-jan]

Janoz schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 15:47:
Waarom zou je een auto verplicht met stalen velgen moeten kopen terwijl je nog een leuke set lichtmetaal op zolder hebt liggen?

Ik heb geen idee wat stalen of lichtmetalen velgen zijn, maar ik kan mij zo voorstellen dat het verkeer er een stuk onveiliger op wordt als iedereen zijn auto achteraf uit ging rusten met de goedkoopste producten die ze kunnen vinden. Want het zal best dat er sommige mensen zijn die hun auto dan degelijker uitrusten, maar het merendeel van de mensen zal voor omgekeerde keuze maken.
Zie ook de post boven mij: er wordt veel te snel en te vaak beknibbeld om op korte termijn goedkoper uit te zijn, en dit levert te vaak onveilige situaties op.

[ Voor 11% gewijzigd door foppe-jan op 07-07-2011 16:11 ]

[Roenie]

Janoz schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 15:47:
[Nee, maar het verbieden van het opleveren van een huis waar dat nog niet zo is, is dat wel...

Jij noemt het betutteling, ik noem het common sense

[Packardhell]

Roenie schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 16:07:
[...]
Jij noemt het betutteling, ik noem het common sense

Precies, helaas blijkt iedere keer weer nodig dat dit soort zaken toch expliciet in een wet of regeling moeten worden gestopt. Projectontwikkelaars en eventuele huisjesmelkers zijn gewoon niet echt te vertrouwen, ze hebben in ieder geval geen beste reputatie.

[Ossi]

Packardhell schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 16:24:
[...]


Precies, helaas blijkt iedere keer weer nodig dat dit soort zaken toch expliciet in een wet of regeling moeten worden gestopt. Projectontwikkelaars en eventuele huisjesmelkers zijn gewoon niet echt te vertrouwen, ze hebben in ieder geval geen beste reputatie.

Dit lijkt mij de reden idd waarom er kleine regeltjes in het wetboek komen.
Mensen weten altijd de mazen van de wet te vinden, nu kunnen ze zeggen 'nee hoor, kijk maar hier en hier in het wetboek'.
Daar sta je dan met je goede gedrag....

[RemcoDelft]

Packardhell schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 16:24:
[...]


Precies, helaas blijkt iedere keer weer nodig dat dit soort zaken toch expliciet in een wet of regeling moeten worden gestopt. Projectontwikkelaars en eventuele huisjesmelkers zijn gewoon niet echt te vertrouwen, ze hebben in ieder geval geen beste reputatie.

Dat alles hangt weer samen met de enorme schaarste die maar in stand wordt gehouden. Koste wat het kost, lijkt het wel!
Want als er gewoon voldoende woningen gebouwd mochten worden, en er een gezonde 5-10% leegstand zou zijn, zou niemand dat huis met die emmer i.p.v. WC huren, en was die hele Woningwet niet nodig.

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 17:04:
Dat alles hangt weer samen met de enorme schaarste die maar in stand wordt gehouden. Koste wat het kost, lijkt het wel!
Want als er gewoon voldoende woningen gebouwd mochten worden, en er een gezonde 5-10% leegstand zou zijn, zou niemand dat huis met die emmer i.p.v. WC huren, en was die hele Woningwet niet nodig.

Daar begint al verandering aan te komen. Hier in het Noorden is al gewoon weer leegstand, er staat hier zowel nieuwbouw als bestaande bouw leeg. Ook vooral veel kavels blijven onverkocht, bijvoorbeeld Meerstad, Blauwe stad en andere kleinere projecten. Er zijn hier nieuwbouwprojecten waarvoor zich 0 geïnteresseerden gemeld hebben.

Tegelijkertijd wordt er gewoon verder gebouwd, misschien op iets kleinere schaal dan voor de crisis uitbrak. Ik denk dat het er vooral om gaat om de bouwsector niet helemaal failliet te laten gaan. Ook wordt er hier nu opeens weer veel sociale woningbouw gebouwd. Andere projecten zijn gewoon uitgesteld, er zit rond 2015 weer een explosie van aanbod aan te komen.

Het begint alweer iets op een normale markt te lijken. Ook beginnen meer structurele problemen op de woningmarkt hier te spelen zoals krimp, ontgroening en vergrijzing. De overspannen markt uit de tijd van 1997 tot 2008 zal in ieder geval nooit meer terug komen.

[Roenie]

RemcoDelft schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 14:36:
Dat niet perse, hoewel het onderdeel is van het meedoen aan de bubble.
Mijn vrolijke smiley sloeg op het laatste deel van de zin: dalende huizenprijzen

Dat de prijzen dalen is goed nieuws voor potentiele kopers. Maar op welke termijn wil je dan kopen?

[Slasher]

RemcoDelft schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 15:31:
Dus 15% van de vraagprijs afhalen is een eerste begin om weer wat huizen verkocht te krijgen.

Dat is natuurlijk ook geen oplossing, want als de koper daar ook weer 15% (want die heeft dat artikel natuurlijk ook gelezen) af haalt raakt de woning ook niet verkocht

Oplossing is dus een hoge vraagprijs, dan kan er altijd 15% vanaf om de woning op de gewenste verkoopprijs verkocht te krijgen

Zie de smiley, jouw redenatie is te simpel natuurlijk.

Roenie schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 18:12:
[...]
Dat de prijzen dalen is goed nieuws voor potentiele kopers. Maar op welke termijn wil je dan kopen?

hij wil niet kopen dat moge toch duidelijk zijn?

[ Voor 19% gewijzigd door Slasher op 07-07-2011 21:12 ]

[Verwijderd]

Slasher schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 21:10:
[...]


Dat is natuurlijk ook geen oplossing, want als de koper daar ook weer 15% (want die heeft dat artikel natuurlijk ook gelezen) af haalt raakt de woning ook niet verkocht

Oplossing is dus een hoge vraagprijs, dan kan er altijd 15% vanaf om de woning op de gewenste verkoopprijs verkocht te krijgen

Zie de smiley, jouw redenatie is te simpel natuurlijk.

En jouw redenatie niet?

Je gaat er hier vanuit dat er sprake is van een zekere mate van rationaliteit, terwijl het omgekeerde waar is in de huizenmarkt. Mensen handelen vanuit hun gevoel, niet vanuit 15% die er wel of niet vanaf is gegaan, en of er nóg eens 15% vanaf kan gaan.

[MrJT]

Ik zit ook in een lastig pakket, ik ben sindskort weer bij m`n moeder in huis komen te zitten door relatiebreuk, en dat mag niet jaren duren (1 jaar zou nog wel kunnen)

Ik wil niet uit mijn geboortedorp weg, wat de keuzevrijheid nogal beperkt.

Nu is het zo dat als ik zou huren in de vrije sector, ik minimaal € 800 per maand kwijt ben. Ik heb nu een klein appartement (45m2) op het oog, deze staat echter te koop voor €139.000,-

Nu is de kans aanzienlijk dat ik er wellicht over 3 jaar al uit zou willen, hoe interessant is het dan om dit te kopen t.o.v. €800,- p/m huren? Wat is in deze situatie wijsheid.......

[nare man]

MrJT schreef op vrijdag 08 juli 2011 @ 10:09:
Wat is in deze situatie wijsheid.......

Ik zou sowieso uit je geboortedorp weggaan. Het is beter voor je persoonlijke ontwikkeling

[celshof]

Bereken wat het je kost om dat huisje aan te schaffen en 3 jaar te onderhouden. Houd ook rekening met een eventuele waardedaling, VVE-bijdrage, aflossing en HRA.
Is dat minder dan €28.800, dan is het goedkoper om te kopen dan om te huren.

Kijk ook even op de site van het kadaster. Daar kun je de verkoopprijzen van een bepaalde postcode achterhalen zodat je weet hoe redelijk die €139.000 is.

[MrJT]

nare man schreef op vrijdag 08 juli 2011 @ 10:11:
[...]


Ik zou sowieso uit je geboortedorp weggaan. Het is beter voor je persoonlijke ontwikkeling

Hahahaha, nee daar is locatie te ideaal voor. Midden van het land, station aanwezig, zeer goede faciliteiten., veel natuur in de buurt, geen afgelegen platteland maar ook weer niet de drukte van de stad, weinig allochtone inwoners, zeer gewilde locatie waardoor de huizenprijzen hier dan ook nog niet zijn gezakt. Veel vrienden in een hechte club. Nee, wil hier niet weg.

[Verwijderd]

Als je nu al zeker weet dat je binnen drie jaar weg gaat, zou ik huren. Enkel vanwege het feit dat je dan de vrijheid hebt om te gaan wanneer jij dat wilt. Als bijvoorbeeld je persoonlijke situatie verandert.
Daarnaast (en corrigeer me als ik er naast zit) mag je als persoon maar 30 jaar HRA genieten (vanaf een bepaald jaar). Dan lijkt het me financieel gunstiger om straks, als je bijvoorbeeld samen gaat wonen in een duurder huis, de volledige looptijd HRA te hebben.

Ik ken je situatie natuurlijk niet (financieel), maar op het eerste oog lijkt huren me de beste optie. In drie jaar kosten-koper terug krijgen is al lastig genoeg.

[Roenie]

Verwijderd schreef op vrijdag 08 juli 2011 @ 11:06:
Als je nu al zeker weet dat je binnen drie jaar weg gaat, zou ik huren. Enkel vanwege het feit dat je dan de vrijheid hebt om te gaan wanneer jij dat wilt. Als bijvoorbeeld je persoonlijke situatie verandert.
Daarnaast (en corrigeer me als ik er naast zit) mag je als persoon maar 30 jaar HRA genieten (vanaf een bepaald jaar). Dan lijkt het me financieel gunstiger om straks, als je bijvoorbeeld samen gaat wonen in een duurder huis, de volledige looptijd HRA te hebben.

Ik ken je situatie natuurlijk niet (financieel), maar op het eerste oog lijkt huren me de beste optie. In drie jaar kosten-koper terug krijgen is al lastig genoeg.

Die hoef je natuurlijk ook niet terug te krijgen. Een ander betaalt huur en zelf betaal je rente en kk. Mits de waarde niet in prijs daalt natuurlijk.

In dit geval zou ik ook huren door de korte termijn. Je bent dan gewoon flexibeler. Als je het puur financieel bekijkt kun je het gewoon uitrekenen zoals celshof opperde. Ik zou het uitrekenen met een waardestijging van 0. Dan kun je naar aanleiding van die uitkomst verder redeneren.

Voor koop kun je dan OZB, VVE en KK uitrekenen. Voor huur alleen....nou ja, de huur en eventuele servicekosten. Die kk vallen overigens wel mee denk ik. Zonder makelaar maar met notaris en afsluitprovisie zit je denk ik in totaal op een een 3 tot 3,5%.

[Packardhell]

MrJT schreef op vrijdag 08 juli 2011 @ 10:19:
[...]

Hahahaha, nee daar is locatie te ideaal voor. Midden van het land, station aanwezig, zeer goede faciliteiten., veel natuur in de buurt, geen afgelegen platteland maar ook weer niet de drukte van de stad, weinig allochtone inwoners, zeer gewilde locatie waardoor de huizenprijzen hier dan ook nog niet zijn gezakt. Veel vrienden in een hechte club. Nee, wil hier niet weg.

Haha, dat is ook niet nodig hoor.

Voor meer flexibiliteit en een laag risico kun je - in jouw situatie - beter huren denk ik. In deze markt, en kijkende naar de korte periode van 3 jaar, lijkt het mij het beste om te huren.

[McVirusS]

MrJT schreef op vrijdag 08 juli 2011 @ 10:09:
Nu is het zo dat als ik zou huren in de vrije sector, ik minimaal € 800 per maand kwijt ben. Ik heb nu een klein appartement (45m2) op het oog, deze staat echter te koop voor €139.000,-

Nu is de kans aanzienlijk dat ik er wellicht over 3 jaar al uit zou willen, hoe interessant is het dan om dit te kopen t.o.v. €800,- p/m huren? Wat is in deze situatie wijsheid.......

Als je even van 6% k.k. uitgaat (met verlaagde overdrachtsbelasting) dan zijn die al €8.340. Hypotheek zal netto zo rond de €475 zijn (wat aannames gedaan o.a. 50% aflossingsvrij ). VvE kosten €50 (laag). Als je dan aanname doet dat prijzen komende 3 jaar niet stijgen maar gelijk blijven dan moet je die kosten koper dus ook terugverdienen.

Dan komen je maandlasten bij kopen dus op €856 ((€8.340 / 36) + €475 + €50). Daarnaast ben je stukken inflexibeler en kan je bij een niet goed functionerende VvE ook nog voor extra onderhoudskosten komen te staan.

Iets wat je ook nog moet overwegen is of je voor die €800 ook maar 45m2 kan huren, als dat niet zo is zou ik sowieso gaan huren. 45m2 is echt heel erg klein, zelfs in je eentje, als je situatie veranderd (bijvoorbeeld nieuwe relatie) dan is samenwonen op 45m2 imho vrijwel niet te doen. Ik woon nu zelf samen met mijn vrouw op 65m2 en dat is wat mij betreft op het randje .

Als het al duurder zou zijn om te huren (wat ik betwijfel) dan koop je voor dat (kleine) verschil in ieder geval een stuk meer flexibiliteit. Iets wat ook wat waard is .

Enige nadeel op korte termijn zijn de hogere maandlasten (verlies bij verkoop hoef je maandelijks te betalen in eerste instantie ten slotte ).

[dr snuggles]

Verwijderd schreef op vrijdag 08 juli 2011 @ 11:06:
Daarnaast (en corrigeer me als ik er naast zit) mag je als persoon maar 30 jaar HRA genieten (vanaf een bepaald jaar). Dan lijkt het me financieel gunstiger om straks, als je bijvoorbeeld samen gaat wonen in een duurder huis, de volledige looptijd HRA te hebben.

Is dat zo

Ik begreep uit dit topic dat je 30 jaar HRA krijgt per bedrag. Dus 30 jaar aftrek op 100.000 en als je 10 jaar daarna 150.000 leent, krijg je nog 20 jaar aftrek op die 100.000 en nog 30 jaar op 150.000-100.000=50.000.

[Stewie!]

dr snuggles schreef op vrijdag 08 juli 2011 @ 12:02:
[...]
Ik begreep uit dit topic dat je 30 jaar HRA krijgt per bedrag. Dus 30 jaar aftrek op 100.000 en als je 10 jaar daarna 150.000 leent, krijg je nog 20 jaar aftrek op die 100.000 en nog 30 jaar op 150.000-100.000=50.000.

Dat klopt.

[Verwijderd]

dr snuggles schreef op vrijdag 08 juli 2011 @ 12:02:
[...]

Is dat zo

Ik begreep uit dit topic dat je 30 jaar HRA krijgt per bedrag. Dus 30 jaar aftrek op 100.000 en als je 10 jaar daarna 150.000 leent, krijg je nog 20 jaar aftrek op die 100.000 en nog 30 jaar op 150.000-100.000=50.000.

Correct, zo zat het ja. Thanks voor de correctie en verduidelijking.

[RagaBaSH]

Verwijderd schreef op donderdag 07 juli 2011 @ 15:17:
[...]


Sigaar uit eigen doos omdat;
Het tussentijds aflossen om uiteindelijk geen restschuld over te houden -staat gelijk aan- niet aflossen en een restschuld overhouden + een spaarsaldo gelijk aan het niet-afgeloste deel.
Betalen doe je hoe dan ook, tussentijds of achteraf.

[...]

Je hebt deels gelijk.
Achteraf aflossen heeft echter enkele nadelen:
• je betaalt de hele tijd rente op je hypothecaire lening
• je betaalt vermogensbelasting over het gespaarde deel (boven de 20-40k afhankelijk van situatie)

Daar staat tegenover dat bij het tussentijds aflossen je rente ook zal dalen (incl. HRA voordeel)
Bij sparen met een KEW of BEW product heb je doorgaans een hogere rente dan de spaarnorm (ik krijg 4.5% op mijn BEW, tegenover 2.1% op mijn internetspaarrekening) - en deze is vrijgesteld van vermogensheffing.

Al hoorde ik laatst wel dat bij een BEW je toch vermogensheffing gaat betalen als de spaartegoeden tussentijds (=voor eind looptijd hypotheek) vrijkomen. Lijkt me een onwenselijke situatie, maar dat terzijde.

[MrJT]

McVirusS schreef op vrijdag 08 juli 2011 @ 12:00:
[...]


Als je even van 6% k.k. uitgaat (met verlaagde overdrachtsbelasting) dan zijn die al €8.340. Hypotheek zal netto zo rond de €475 zijn (wat aannames gedaan o.a. 50% aflossingsvrij ). VvE kosten €50 (laag). Als je dan aanname doet dat prijzen komende 3 jaar niet stijgen maar gelijk blijven dan moet je die kosten koper dus ook terugverdienen.

Dan komen je maandlasten bij kopen dus op €856 ((€8.340 / 36) + €475 + €50). Daarnaast ben je stukken inflexibeler en kan je bij een niet goed functionerende VvE ook nog voor extra onderhoudskosten komen te staan.

Iets wat je ook nog moet overwegen is of je voor die €800 ook maar 45m2 kan huren, als dat niet zo is zou ik sowieso gaan huren. 45m2 is echt heel erg klein, zelfs in je eentje, als je situatie veranderd (bijvoorbeeld nieuwe relatie) dan is samenwonen op 45m2 imho vrijwel niet te doen. Ik woon nu zelf samen met mijn vrouw op 65m2 en dat is wat mij betreft op het randje .

Als het al duurder zou zijn om te huren (wat ik betwijfel) dan koop je voor dat (kleine) verschil in ieder geval een stuk meer flexibiliteit. Iets wat ook wat waard is .

Enige nadeel op korte termijn zijn de hogere maandlasten (verlies bij verkoop hoef je maandelijks te betalen in eerste instantie ten slotte ).

Bedankt voor je uitgebreide reactie. Ik heb even nagerekend. Hierbij ga ik dan uit van een zeer negatief uitgangspunt, 5% waardedaling van het huis per jaar!

Bijdrage VVE 120,- per maand, (maar daar zitten al bepaalde verzekeringen in en een voorschot op de verwarming.

Appartement kost 135.000,- (KK houd ik even op 9000)

Restwaarde na 1 jaar 128.250,-
verlies 6750 + 9000 = 15.750
15.750 / 12 = 1312,5 (+ 100 VVE = 1412,5 per maand verlies)

Restwaarde na 2 jaar 121.500,-
verlies 13500 + 9000 = 22.500
22.500 / 24 = 937,5 (+ 100 VVE = 1037,5 per maand verlies)

Restwaarde na 3 jaar 115.000
verlies 20.000 + 9000 = 29.000
29.000 / 36 = 805,55 (+ 100 VVE = 905,5 per maand verlies)

Restwaarde na 4 jaar 108.000
verlies 27.000 + 9000 = 36.000
36.000 / 48 = 750 (+ 100 VVE = 850,- per maand verlies)

Maar ik heb het idee dat ik nog extra (jaarlijkse) kosten over het hoofd zie, welke extra kosten heb je als woningeigenaar t.o.v. huren?

Als ik 20.000 zou kunnen inleggen in een banksparen constructie met een looptijd van 20 jaar, zou ik netto 648 per maand betalen. Dan zou de hypotheek van 124.000 me in die 20 jaar looptijd 155.520 kosten.

Ik heb nog even gekeken voor huur, goedkoopste beschikbaar is momenteel 975,- voor 100m2 in de afgelopen paar maanden is het goedkoopste verhuurd (100m2) voor 725,-

Toevallig heb ik met mijn vriendin samengewoond in een bovenwoning (300,- p/m sociale huur) en die was nog een stuk kleiner dan 45m2, dus ben klein gewend

[ Voor 4% gewijzigd door MrJT op 08-07-2011 15:40 ]

[nare man]

MrJT schreef op vrijdag 08 juli 2011 @ 15:32:
[...]
Maar ik heb het idee dat ik nog extra (jaarlijkse) kosten over het hoofd zie, welke extra kosten heb je als woningeigenaar t.o.v. huren?

Eigenwoningforfait, OZB, onderhoudskosten en verzekeringen buiten VvE om.

[Bonsaiboom]

MrJT schreef op vrijdag 08 juli 2011 @ 15:32:
Maar ik heb het idee dat ik nog extra (jaarlijkse) kosten over het hoofd zie, welke extra kosten heb je als woningeigenaar t.o.v. huren?

Hypotheekrente?

[MrJT]

nare man schreef op vrijdag 08 juli 2011 @ 15:40:
[...]


Eigenwoningforfait, OZB, onderhoudskosten en verzekeringen buiten VvE om.

Eigen woningforfait zou dan 750,- per jaar zijn
OZB zou max 200,- per jaar zijn.
Ik verwacht dat de onderhoudskosten wel mee zullen vallen, gezien de grote zaken uit de pot van de VVE zal worden betaald. Verzekeringen moet ik dan nog even uitzoeken.

[MrJT]

Bonsaiboom schreef op vrijdag 08 juli 2011 @ 15:45:
[...]


Hypotheekrente?

Zoals ik zei zou de hypotheek van 124000 me netto 155520 kosten in 20 jaar. Dat is dus 31520 / 20 = 1576 per jaar waar je nooit meer iets van terug ziet..

[ Voor 29% gewijzigd door MrJT op 08-07-2011 15:50 ]

[Bonsaiboom]

124000 tegen 5% rente = 6200 bruto per jaar dus een ~4000 per jaar netto aan rente?

[ Voor 4% gewijzigd door Bonsaiboom op 08-07-2011 15:51 ]

[MrJT]

Bonsaiboom schreef op vrijdag 08 juli 2011 @ 15:51:
124000 tegen 5% rente = 6200 bruto per jaar dus een ~4000 per jaar netto aan rente?

Daar is toch de HRE voor, dat geld ben ik niet echt kwijt, of zie ik het nou verkeerd. Als ik het wil gaan vergelijken met huur, gaat het me puur om wat je echt kwijt bent, per maand.

De bruto maandlasten kan ik makkelijk betalen, ik zou nu ook hypotheek kunnen krijgen tot 185.000. Helaas is er een groot gat, de woning die ik kan kopen is 135.000, de volgende stap is 220.000, daar zit niets tussen......

[ Voor 36% gewijzigd door MrJT op 08-07-2011 15:56 ]

[Bonsaiboom]

Dat zie je toch echt verkeerd. Je hebt wel hypotheekrente aftrek, wat betekent dat als je 6200 euro rente per jaar betaald, je dit van je inkomen mag aftrekken.

Verdien je dus E40.000 per jaar, dan mag je daar E6.200 vanaf halen van de belastingdienst. Dan heb je dus nog E33.800 aan inkomen. Het verschil (E6.200) hoef je dus geen belasting over te betalen, wat neerkomt op een voordeel van E2.604 dat je MINDER belasting betaald. Maar die E 6.200 heb je wel degelijk gewoon betaald aan de bank, en is weg, kwijt ende foetsie.

Dat is bij een aflossingsvrije hypotheek in ieder geval zo, het zit met aflossingen wel wat anders in elkaar. Bij jouw vorm spaar je in een spaardeel, waar je ook weer rente uitkrijgt. Als je daar E10.000 in hebt zitten, betaal je in totaal nog maar 5% rente over E114.000 = E5700 bruto of E3306 netto

[MrJT]

Bonsaiboom schreef op vrijdag 08 juli 2011 @ 15:59:
Dat zie je toch echt verkeerd. Je hebt wel hypotheekrente aftrek, wat betekent dat als je 6200 euro rente per jaar betaald, je dit van je inkomen mag aftrekken.

Verdien je dus E40.000 per jaar, dan mag je daar E6.200 vanaf halen van de belastingdienst. Dan heb je dus nog E33.800 aan inkomen. Het verschil (E6.200) hoef je dus geen belasting over te betalen, wat neerkomt op een voordeel van E2.604 dat je MINDER belasting betaald. Maar die E 6.200 heb je wel degelijk gewoon betaald aan de bank, en is weg, kwijt ende foetsie.

Dat is bij een aflossingsvrije hypotheek in ieder geval zo, het zit met aflossingen wel wat anders in elkaar. Bij jouw vorm spaar je in een spaardeel, waar je ook weer rente uitkrijgt. Als je daar E10.000 in hebt zitten, betaal je in totaal nog maar 5% rente over E114.000 = E5700 bruto of E3306 netto

Mkay.... met banksparen los je feitelijk niets af, pas aan het eind word de volledige aflossing gedaan, om zo tijdens de looptijd optimaal gebruik te maken van de HRE.

Maar de rekentools die je online gebruikt, die geven de bruto en netto maandlasten. De netto maandlast is dan toch wat je daadwerkelijk kwijt bent (incl het rentedeel waar je wel voor op draait)
Dan zit in dat bedrag van 31520 over de looptijd van 20 jaar zowel het kosten als rentedeel wat ik kwijt ben.

[ Voor 11% gewijzigd door MrJT op 08-07-2011 16:12 ]

[Bonsaiboom]

MrJT schreef op vrijdag 08 juli 2011 @ 16:08:
[...]

Mkay.... met banksparen los je feitelijk niets af, pas aan het eind word de volledige aflossing gedaan, om zo tijdens de looptijd optimaal gebruik te maken van de HRE.

Dan ga ik nog even rekenen

Dat klopt, maar het komt wat betreft rentelasten wel op hetzelfde neer. Aan banksparen zitten nog wel haken en ogen als je niet het banksparen doorrolt naar een volgende hypotheek. Je moet dan alsnog inkomensbelasting betalen over het ingelegde bedrag.

Het is verder niet echt eerlijk als je de rente over een hele hypotheekduur bekijkt, en deze dan middelt over de jaren om tot werkelijke maandelijkse kosten te komen. In (bijna) elke hypotheekvorm waarin afgelost wordt, zal het zo zijn dat in het begin er meer netto rente betaald wordt dan aan het einde.

Zeker als je een periode van 4 jaar voor ogen hebt, dan kan je gewoon het beste kijken naar welke rente je verwacht te betalen gedurende die periode. Ik zal nu even helpen rekenen, alleen ga ik voor het gemak wel even uit van een aflossingsvrije hypotheek (anders wordt het te uitgebreid, maar eronder leg ik wel uit welk effect de andere hypotheken hebben).

Om even te helpen:

Huis: E135000
KK: E9000
VVE: E120
Hypotheeksom: E144000
Hypotheekrente: 5%
Bruto rente per maand: E600
Netto rente per maand: E348
Onderhoud 0.5% per jaar: E680
assorted verzekeringen en lasten: E25

Betekent dat je maandelijks kwijt bent:
E348 + E68 + E120+ E25 = E561

Hier komt nog bovenop de kosten koper gedeeld door het aantal maanden dat je er woont. Als dit 3 jaar is, komt er nog E250 per maand bij en kom je dus op een totaal van E811 per maand.

Eventuele waardestijgingen en dalingen komen daar nog bovenop/af.

Als je wel aflost, dan stijgen je maandelijkse nettolasten (dus je betaald meer dan E811 per maand), maar wordt over de looptijd de totaal betaalde rente lager, en hou je aan het einde dat wat je aflost over. Als je dus 10k in totaal ook hebt afgelost gedurende de looptijd, dan moet je die 10k ook betaald hebben aan de bank, maar krijg je bij verkoop weer 10k terug (als het huis hetzelfde waard is gebleven).

Vergeet ook niet dat bij de huursituatie, de huur elk jaar met een 1.2% stijgt.

Zoals je zult zien, is voor een korte periode kopen, gewoon echt best wel prijzig. Pas als je het over periodes van minimaal 5 jaar hebt, wordt kopen goedkoper om te doen (over het algemeen). Desalniettemin, er kunnen andere redenen zijn om wel te kopen ipv te huren.

MrJT schreef op vrijdag 08 juli 2011 @ 16:08:
[...]
Maar de rekentools die je online gebruikt, die geven de bruto en netto maandlasten. De netto maandlast is dan toch wat je daadwerkelijk kwijt bent (incl het rentedeel waar je wel voor op draait)
Dan zit in dat bedrag van 31520 over de looptijd van 20 jaar zowel het kosten als rentedeel wat ik kwijt ben.

Ik weet niet precies welke rekentools je gebruikt.

Als de 155.520 het totaal aan rente en aflossing is dat je betaald, dan ja. Ik begrijp alleen niet zo heel goed hoe je daar aan zou komen, aangezien een rentevergoeding van ~50k over een looptijd van 20 jaar over 122k me erg onwaarschijnlijk lijkt

[ Voor 12% gewijzigd door Bonsaiboom op 08-07-2011 16:30 ]

[MrJT]

Bonsaiboom schreef op vrijdag 08 juli 2011 @ 16:22:
Ik weet niet precies welke rekentools je gebruikt.

Als de 155.520 het totaal aan rente en aflossing is dat je betaald, dan ja. Ik begrijp alleen niet zo heel goed hoe je daar aan zou komen, aangezien een rentevergoeding van ~50k over een looptijd van 20 jaar over 122k me erg onwaarschijnlijk lijkt

Bedankt voor je moeite, heel duidelijk verhaal zo. Als ik in de tool van de hypotheker.nl een hypotheek van 124.000 invul, met volledige aflossing in 20 jaar, krijg ik 648 netto per maand eruit, wat neerkomt op 155.520 over de gehele looptijd.

Maar als ik dan de waardedaling erbij reken, kom ik op het volgende:
Restwaarde na 3 jaar 115.000
verlies 20.000 + 9000 = 29.000
29.000 / 36 = 805,55
Totaal dan betaald per maand: 561,- + 805,- = 1366,-

Restwaarde na 5 jaar 101.250
verlies 33.750 + 9000 = 42.750
42.750 / 60 = 712,50
Totaal dan betaald per maand: 561,- + 712,5 = 1273,5

Met de mogelijke scherpe prijsdaling in de nabije toekomst, ziet het er niet zo best uit, kan ik zelfs voor 5 jaar nog beter huren.

[ Voor 27% gewijzigd door MrJT op 08-07-2011 16:59 ]

[foppe-jan]

Lachwekkend. Nu op de voorpagina telegraaf: "Lagere verhuistaks nekt bouw", waarin Donner zegt geen idee te hebben gehad dat OVB niet gold voor nieuw opgeleverde woningen. Ik heb deze krant helaas niet, dus ik kan je voor de rest niet vertellen wat erin staat, maar ik zag het net bij de AH op de schappen.

[Gasoline1234]

MrJT schreef op vrijdag 08 juli 2011 @ 15:32:
[...]

Bedankt voor je uitgebreide reactie. Ik heb even nagerekend. Hierbij ga ik dan uit van een zeer negatief uitgangspunt, 5% waardedaling van het huis per jaar!

Bijdrage VVE 120,- per maand, (maar daar zitten al bepaalde verzekeringen in en een voorschot op de verwarming.

Appartement kost 135.000,- (KK houd ik even op 9000)

Met deze gegevens en een huurprijs van 975 euro per maand is het beter om te kopen dan te huren als:
- je er minimaal 8 jaar blijft wonen (daling huizenprijzen 5% p.j.)
- je er minimaal 4 jaar blijft wonen (daling huizenprijzen 2% p.j.)
Bron: www.huis-kopen-of-huren.nl

[Verwijderd]

foppe-jan schreef op zaterdag 09 juli 2011 @ 14:47:
Lachwekkend. Nu op de voorpagina telegraaf: "Lagere verhuistaks nekt bouw", waarin Donner zegt geen idee te hebben gehad dat OVB niet gold voor nieuw opgeleverde woningen. Ik heb deze krant helaas niet, dus ik kan je voor de rest niet vertellen wat erin staat, maar ik zag het net bij de AH op de schappen.

Je gaat bijna denken dat er een stel demente bejaarden in het kabinet zitten die maar voor de helft nadenken over de consequenties van hun acties.

wacht... dat is ook zo.

[MrJT]

Gasoline1234 schreef op zaterdag 09 juli 2011 @ 14:49:
[...]


Met deze gegevens en een huurprijs van 975 euro per maand is het beter om te kopen dan te huren als:
- je er minimaal 8 jaar blijft wonen (daling huizenprijzen 5% p.j.)
- je er minimaal 4 jaar blijft wonen (daling huizenprijzen 2% p.j.)
Bron: www.huis-kopen-of-huren.nl

Dat is wel een handige site, tnx!

[MrJT]

Gasoline1234 schreef op zaterdag 09 juli 2011 @ 14:49:
[...]


Met deze gegevens en een huurprijs van 975 euro per maand is het beter om te kopen dan te huren als:
- je er minimaal 8 jaar blijft wonen (daling huizenprijzen 5% p.j.)
- je er minimaal 4 jaar blijft wonen (daling huizenprijzen 2% p.j.)
Bron: www.huis-kopen-of-huren.nl

Ze hebben de berekening aangepast, kopen komt er nu gunstiger uit. Wat had je precies ingevuld?

[Verwijderd]

Ernst & Young verwacht dat de huizenprijzen in Nederland tot 30% kunnen dalen:

Ernst & Young: huizenprijzen kunnen dalen tot 30%

[t_captain]

Verwijderd schreef op woensdag 20 juli 2011 @ 14:00:
Ernst & Young verwacht dat de huizenprijzen in Nederland tot 30% kunnen dalen:

Ernst & Young: huizenprijzen kunnen dalen tot 30%

Je zou met dezelfde link ook kunnen zeggen:

Ernst & Young verwacht dat de huizenprijzen in Nederland eind Q3 stabilisen en gaandeweg weer gaan stijgen.

Het zijn de twee uiterste scenarios die in het onderzoek zijn doorgerekend, niet de verwachting van E&Y.

[Verwijderd]

t_captain schreef op woensdag 20 juli 2011 @ 14:08:
Ernst & Young verwacht dat de huizenprijzen in Nederland eind Q3 stabilisen en gaandeweg weer gaan stijgen.

Nee, dat staat niet in het artikel.

Alleen de NVM, hoe kan het ook anders, verwacht dat de prijzen niet verder zullen dalen. Wat ook een wat vreemde uitspraak is, eerder sprak de NVM dat huizenbezitters zich blijvend op dalende prijzen moesten instellen. Wel wat zwakke journalistiek van het FD.

Raar trouwens, die link opent niet in Safari maar wel onder Firefox.

[foppe-jan]

Verwijderd schreef op woensdag 20 juli 2011 @ 15:40:
[...]


Nee, dat staat niet in het artikel.

Alleen de NVM, hoe kan het ook anders, verwacht dat de prijzen niet verder zullen dalen. Wat ook een wat vreemde uitspraak is, eerder sprak de NVM dat huizenbezitters zich blijvend op dalende prijzen moesten instellen. Wel wat zwakke journalistiek van het FD.

Nogal ja. Waarom doen ze trouwens zo alsof dit iets magisch of ontzettend moeilijks is?:

De NVM doet het scenario van Buisman af als fictie. ‘Je kunt de markt in Duitsland en België niet zomaar met de onze vergelijken. Nederland kent een geheel andere fiscale systematiek.’ Maar ook zonder hypotheekrenteaftrek wil de NVM niet aan het inktzwarte scenario van Ernst & Young. ‘Ook bouwkosten en grondprijzen verschillen met die in het buitenland.’

Ze doen net alsof dat verschil totaal niet te verklaren valt, door wat te neuzelen over "fiscale systematiek," maar er niet verder op in te gaan.

Raar trouwens, die link opent niet in Safari maar wel onder Firefox.

offtopic:
Hij weigert hier te laden tot ik cookies accepteer.
Heb ff een testabo genomen op die krant, maar ik kan idd niet zeggen dat het niveau van de berichtgeving indruk op me maakt.

[ Voor 6% gewijzigd door foppe-jan op 20-07-2011 16:51 ]

[evleerdam]

Nieuwe cijfers van het CBS: in juni waren de prijzen 1.9% lager dan juni vorig jaar, zelfde daling als mei. Dit is dus nog voor de overdrachtsbelasting verlaagd werd, alhoewel we dat effect waarschijnlijk ook nog niet in juli gaan zien.



http://www.cbs.nl/nl-NL/m...f/2011/2011-07-21-m11.htm

[Whuzz]

MrJT schreef op woensdag 20 juli 2011 @ 10:33:
[...]

Ze hebben de berekening aangepast, kopen komt er nu gunstiger uit. Wat had je precies ingevuld?

Ben ik gek, of vergeten ze daar gewoon de inflatie?

[Packardhell]

Whuzz schreef op vrijdag 22 juli 2011 @ 09:41:
[...]


Ben ik gek, of vergeten ze daar gewoon de inflatie?

Uitgebreide instellingen -> Overige

Inflatie staat standaard op 2%

[Verwijderd]

evleerdam schreef op donderdag 21 juli 2011 @ 20:43:
Nieuwe cijfers van het CBS: in juni waren de prijzen 1.9% lager dan juni vorig jaar, zelfde daling als mei. Dit is dus nog voor de overdrachtsbelasting verlaagd werd, alhoewel we dat effect waarschijnlijk ook nog niet in juli gaan zien.

[afbeelding]

http://www.cbs.nl/nl-NL/m...f/2011/2011-07-21-m11.htm

Zo, het blijft maar dalen, als je dus wacht met kopen wordt het alleen maar goedkoper.

/me wacht nog even.

[McVirusS]

Daling ten opzichte van vorige maand is maar 0,1%.

Zou niet zo erg zijn voor huiseigenaren als dit naar 0% zou gaan .

[foppe-jan]

McVirusS schreef op vrijdag 22 juli 2011 @ 13:22:
Zou niet zo erg zijn voor huiseigenaren als dit naar 0% zou gaan .

Je ziet wat het volume tegenwoordig is.. Stagnering op huidige prijsniveau betekent zeer waarschijnlijk dat de tegenwoordige hoeveelheid mutaties (weer) de norm wordt. (Met 50% van de huizen die al >2jr te koop staan ofzo?)

[ Voor 7% gewijzigd door foppe-jan op 22-07-2011 14:16 ]

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op vrijdag 22 juli 2011 @ 13:13:
[...]

Zo, het blijft maar dalen, als je dus wacht met kopen wordt het alleen maar goedkoper.

/me wacht nog even.

en dan stijgt de rente ineens

[Cobb]

De banken gaan het nieuwe Euro akkoord goed voelen, ik reken er op dat de rentes binnenkort omhoog gaan. Met alle gevolgen voor de Nederlandse woningmarkt... Het geld moet ergens vandaan komen.

[ Voor 15% gewijzigd door Cobb op 22-07-2011 16:52 ]

[SonyEricsson]

ik lach me helemaal kapot om mensen die zich zorgen maken over het instorten van de huizenmarkt in NL.
Ook al daalt je woning met 1% per maand, dan nog heb je na 3 jaar niet eens de klappen gevoeld die de huizenmarken in azie & vs gevoeld hebben waar ze minder dan een jaar op -50% zitten.
marktwending is in nederland vrij traag en laag.

[Bonsaiboom]

Dat het ergens anders veel sneller / erger is, wil niet zeggen dat het hier niet ook voor mensen zeer ernstig kan zijn. Dit topic heeft voor mij ook gediend om te beslissen of het verstandig is wel of niet een huis te kopen, welke onderliggende bewegingen er in de markt bezig zijn, etcetera.

[evleerdam]

Cobb schreef op vrijdag 22 juli 2011 @ 16:52:
De banken gaan het nieuwe Euro akkoord goed voelen, ik reken er op dat de rentes binnenkort omhoog gaan. Met alle gevolgen voor de Nederlandse woningmarkt... Het geld moet ergens vandaan komen.

Dat valt toch wel mee? Ik geloof dat er in NL maar enkele banken mee betalen, 30 in Europa en in Nederland alleen enkele grote banken (ING, Rabo?)

http://www.iex.nl/Nieuws/...huldhulp-Griekenland.aspx

SonyEricsson schreef op zaterdag 23 juli 2011 @ 00:10:
ik lach me helemaal kapot om mensen die zich zorgen maken over het instorten van de huizenmarkt in NL.
Ook al daalt je woning met 1% per maand, dan nog heb je na 3 jaar niet eens de klappen gevoeld die de huizenmarken in azie & vs gevoeld hebben waar ze minder dan een jaar op -50% zitten.
marktwending is in nederland vrij traag en laag.

Volgens mij valt dat wel mee in de VS? 19.6% sinds hoogste punt gedaald en is inmiddels alweer aan het stijgen. Vraag is natuurlijk wat erger is, in 1 keer een harde klap of langzaam maar heel lang naar beneden.

http://www.marketwatch.co...7-21?reflink=MW_news_stmp

[RemcoDelft]

SonyEricsson schreef op zaterdag 23 juli 2011 @ 00:10:
ik lach me helemaal kapot om mensen die zich zorgen maken over het instorten van de huizenmarkt in NL.
Ook al daalt je woning met 1% per maand, dan nog heb je na 3 jaar niet eens de klappen gevoeld die de huizenmarken in azie & vs gevoeld hebben waar ze minder dan een jaar op -50% zitten.
marktwending is in nederland vrij traag en laag.

Ik kwam pas een lijstje tegen van een stuk of 10 "kunstgrepen" om prijsdalingen te voorkomen... Ik ken ze niet allemaal, maar denk aan:
-startersleningen
-deeltijdWW
-dubbele renteaftrek op 2 huizen
-verlaging OB
-enz.

Zodra dit ophoudt (en het geld is er nu al niet voor bij de overheid!) kan de markt meer z'n gang gaan. Hoewel schaarste nog steeds een groot probleem is.

[foppe-jan]

RemcoDelft schreef op zaterdag 23 juli 2011 @ 09:14:
[...]

Ik kwam pas een lijstje tegen van een stuk of 10 "kunstgrepen" om prijsdalingen te voorkomen... Ik ken ze niet allemaal, maar denk aan:
-startersleningen
-deeltijdWW
-dubbele renteaftrek op 2 huizen
-verlaging OB
-enz.

Zodra dit ophoudt (en het geld is er nu al niet voor bij de overheid!) kan de markt meer z'n gang gaan. Hoewel schaarste nog steeds een groot probleem is.

Maar gezien het feit dat al die "kunstgrepen" gebeuren omdat de banken/overheid niet willen dat de markt zijn gang kan gaan, waarom zou je dan verwachten dat ze daarmee stoppen?
Anyway, zonder iets te doen aan de te hoge huurprijzen/te laag aanbod aan betaalbare huurwoningen zal het toch blijven prutten.
De verschuiving in het denken over de deugden van het woningbezit vindt volgens mij meer plaats omdat de huurmarkt zo onaantrekkelijk is, dan omdat ze hun identiteit nou echt zo sterk verbinden met het zijn van een huizenbezitter. Niks mis met de zwitserse situatie van 78% huur, 22% koop.

[ Voor 23% gewijzigd door foppe-jan op 23-07-2011 09:29 ]

[Verwijderd]

McVirusS schreef op vrijdag 22 juli 2011 @ 13:22:
Daling ten opzichte van vorige maand is maar 0,1%.

Dat is het hele probleem met de media en de partijen die met cijfers komen. De maand op maand en jaar op jaar daling zijn steeds kleine percentages wat huizenbezitters de illusie geeft dat de prijzen nauwelijks dalen.

De totale prijsdaling sinds 2008 ligt ongeveer bij 12 - 15% volgens de officiële cijfers en de markt is bijna tot stilstand gekomen. In juni 2011 zijn er weer 13% minder huizen verkocht dan in juni 2010.

[DaMayan]

Eigenlijk best raar dat verkopende partijen in een dalende markt niet snel hun huis kwijt willen en met hun prijs verder gaan zakken. Nu staan er een groot aantal huizen heel lang te koop omdat de eigenaren het idee hebben dat de markt weer (snel) gaat aantrekken.

Het is volgens mij nu wel duidelijk dat het een langdurig dalende markt is. Herstel gaat niet snel komen en dit is ook geen bodem. Dus moet je eigenlijk zo snel mogelijk van je assets afkomen en niet langer dan nodig vasthouden.

[Roenie]

DaMayan schreef op zaterdag 23 juli 2011 @ 16:31:
...Het is volgens mij nu wel duidelijk dat het een langdurig dalende markt is. Herstel gaat niet snel komen en dit is ook geen bodem....

Hoe weet je dat?

[nare man]

DaMayan schreef op zaterdag 23 juli 2011 @ 16:31:
Dus moet je eigenlijk zo snel mogelijk van je assets afkomen en niet langer dan nodig vasthouden.

Dus nu moet iedereen maar snel zijn huis verkopen en naar een huurwoning gaan omdat de prijzen nog verder gaan dalen? Ook al zou dat zo zijn (dat weten we allebei niet zeker), dan nog is dit veel te technocratisch benaderd. Je huis is niet een aandelenportefeuille die je even liquideert als je het gevoel hebt dat het in de toekomst nog slechter zal gaan. Zeker als je al een groot huis hebt en niet noodzakelijkerwijs hoeft te verhuizen, moet je gewoon blijven zitten.

De prijs van een huis wordt pas van belang als je gaat verkopen, dus als je niet meer hoeft te verkopen, is een dalende huizenprijs geen probleem meer.

[evleerdam]

Even wat cijfers van de CBS website gehaald (want ik zie namelijk vaak voorbij komen dat huizenprijzen meer dan 10% gedaald zijn in Nederland in de afgelopen paar jaren?)

Links het jaar, rechts de procentuele stijging/daling van de prijzen van verkochte huizen ten opzichte van het jaar ervoor.

Nederland
1996 10,8%
1997 11,9%
1998 10,9%
1999 16,3%
2000 18,2%
2001 11,1%
2002 6,4%
2003 3,6%
2004 4,3%
2005 3,8%
2006 4,5%
2007 4,2%
2008 2,9%
2009 -3,3%
2010 -2,0%

Bron: http://statline.cbs.nl/St...1&HDR=G1,T&STB=G2,G3&VW=T

[Verwijderd]

evleerdam schreef op zondag 24 juli 2011 @ 12:22:
Even wat cijfers van de CBS website gehaald (want ik zie namelijk vaak voorbij komen dat huizenprijzen meer dan 10% gedaald zijn in Nederland in de afgelopen paar jaren?)

Uit de grafiek die je nota bene zelf gepost hebt een paar posts hierboven:

juni 2009: -4.0%
juni 2010: -1.0%
juni 2011: -2.0%

0.96 * 0.99 * 0.98 is 0.93. Daling van 7% in 3 jaar tijd. Tel daar nog 2 - 3% inflatie per jaar bij kom je op een totale daling van 13 - 16%.

Ik neem dan aan dat dit de nominale cijfers zijn want als dit reële cijfers waren zou er de afgelopen twee jaar wel weer met grote letters op de voorpagina van de Telegraaf hebben gestaan: "Huizenprijzen stijgen weer!".

Dan nog kun je de CBS cijfers gerust met een korrel zout nemen. Ik heb ooit wel eens opgezocht hoe ze de cijfers bereken. Er zitten nogal wat variabelen in de berekening waar je werkelijk alle kanten mee op kunt. De werkelijke daling kan dus zowel minder als meer zijn dan de gepubliceerde cijfers.

[evleerdam]

7% in drie jaar, dat is dus precies wat ik bedoel OK, als je de inflatie erbij optelt kom je wellicht aan ongeveer 10-12 %

Inflatie was overigens 1.2% in 2009 en 1.3% in 2010, ook van CBS.

De cijfers van het CBS zijn inderdaad discutabel. Gebaseerd op verkooptransacties en WOZ waarden, zonder dat ze er verder op ingaan. Helaas weet ik alleen geen betrouwbaardere site?

[Verwijderd]

evleerdam schreef op zondag 24 juli 2011 @ 15:10:
Inflatie was overigens 1.2% in 2009 en 1.3% in 2010, ook van CBS.

Waarbij je de inflatiecijfers ook weer met een korrel zout kunt nemen. De kosten zijn de afgelopen jaren echt met meer dan 1.2%-1.3% per jaar gestegen. Met name levensmiddelen, benzine, energie, openbaar vervoer, vliegtickets, zorgverzekering zijn veel duurder geworden.

[SonyEricsson]

aan de tabellen te zien mogen de prijzen in Nederland dus nog wel met 30%-40% dalen.
en daarna mag de hypotheekaftrek worden afgeschaft, Dat was sowiezo al een kromme regel van de vorige generatie. Wie dat bedacht heeft mogen ze afschieten.

[nare man]

Oh, de nuance.

[Zorg]

SonyEricsson schreef op zondag 24 juli 2011 @ 22:45:
aan de tabellen te zien mogen de prijzen in Nederland dus nog wel met 30%-40% dalen.

Ten gunste van wie?
Huizenbezitters vs Huurders? Niet iedereen huurt een woning en de vraag is of een prijsdaling van 40% ervoor zal zorgen dat er een verschuiving zichtbaar zal zijn van huurders die opeens gaan kopen?

Ouderen vs Jongeren? Dus de ouderen moeten dan inleveren op hun levenstandaard ten gunste van de jongeren, terwijl er meer ouderen zijn? Lijkt mij ook een beetje een vreemde verstandhouding en niet echt haalbaar.

Krijg een beetje het idee van het lezen van je posts: In Azie en Amerika is het met 40% gedaalt dus moet dat in andere landen ook maar.

Verschil is alleen ik woon niet in China en het maakt mij geen fluit uit wat daar gebeurt met de huizenmarkt, evenals Amerika. Ik vindt het net zo erg als het daar met 40% daalt als dat het met 40% zal stijgen.... dit zijn andere economien dan de onze dus ook niet direct te stellen dat dit in NL ook zou (moeten) gebeuren....

en daarna mag de hypotheekaftrek worden afgeschaft, Dat was sowiezo al een kromme regel van de vorige generatie. Wie dat bedacht heeft mogen ze afschieten

Lastig.....

Hervorming van het ‘onbillijke’ belastingstelsel was een ‘dringende eisch der rechtvaardigheid’, zo stond in de troonrede die koningin-regentes Emma in 1891 voorlas. Nog geen jaar later slaagde minister van Financiën Nicolaas Pierson erin om de eerste Wet op de Vermogensbelasting door de Tweede Kamer te loodsen..

[Roenie]

SonyEricsson schreef op zondag 24 juli 2011 @ 22:45:
aan de tabellen te zien mogen de prijzen in Nederland dus nog wel met 30%-40% dalen...

Zorg gaat al in op 'wie' , maar mij interesseert eigenlijk meer het 'waarom'.

Waarom mogen de huizenprijzen met 30-40% dalen? Dient de stijging uiteindelijk altijd op een bepaald percentage uit te komen of zo? En geldt dit voor alles in het leven of alleen voor huizen?

[Roet]

Ik denk dat het ook gewoon een deel frustratie is. Je kunt nu fors minder lenen dan pakweg 2 jaar geleden. Maar de huizenprijzen zijn nagenoeg hetzelfde gebleven. Je kunt dus niet meer het leuke huis kopen wat je eerst wel kon. Als de prijzen dalen is dit probleem opgelost. Ik denk dat zo beredeneerd wordt, kort door de bocht.

[nare man]

Dat denk ik ook. Mensen zijn gefrustreerd omdat ze hard werken, maar zelfs met een iets bovenmodaal inkomen hooguit anderhalve ton kunnen lenen, en daarvoor heb je, zeker in de Randstad, gewoon niet veel meer dan een bescheiden appartementje. Het tegenargument is dan dat een koopwoning op de plaats die jij fijn vindt, geen recht is. Echter, we moeten ook niet uitvlakken dat huren geen alternatief meer is sinds de achterlijke Europese regels die het mensen met een modaal inkomen vrijwel onmogelijk maken om nog te huren.

[celshof]

Ik weet niet het fijne van de totstandkoming van de Europese regel, maar ik blijf het vreemd vinden dat deze in de huidige vorm bestaat. Want waren 'we' er niet bij toen de beslissing werd genomen ofzo?

Ik zal wel spoken zien, maar ergens heb ik het vermoeden dat het een doelbewuste keuze is (in ieder geval in Nederland) om huren zo vervelend mogelijk te maken. Ik hoor zelden beleid dat in het voordeel van de huurder is en bijna alleen maar beleid in het voordeel van kopers.

[Help!!!!]

^
Exactly.

Verder is het naar mijn mening de taak van de overheid om ervoor te zorgen dat de mensen in het land een redelijke woning (bouwkwaliteit en oppervlakte) kunnen kopen/huren waarvan de prijs in redelijke verhouding staat tot een (modaal) inkomen.

Alleen daarvoor is actief en verstandig beleid op de gehele woningsmarkt (huren/kopen/nieuwbouw/type te bouwen woningen etc. etc. )nodig wat helaas al decennia ontbreekt.