Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[McVirusS]

Modaal inkomen is trouwens 33K. Dat is met aftrek vakantiegeld dus €2546, netto (zonder leasebak en andere gein) zo'n 1830 euro.

Zou vreemd zijn als meeste starters minimaal modaal verdienden . Dat salaristopic geeft ook vertekend beeld omdat het daar voornamelijk om ICTers gaat (vrij goed betaald) en ook hoop mensen graag in dat topic posten als ze bovengemiddeld verdienen.

Gemiddelde eensgezinswoningprijs is €251k (bron). Met 10% KK is dat dus 8,4 keer een modaal jaarsalaris .

Conclusie: Jan Modaal moet samen met Janneke Modaal werken om gemiddelde eensgezinswoning te kunnen betalen .

[ Voor 9% gewijzigd door McVirusS op 07-06-2011 19:26 ]

[Verwijderd]

McVirusS schreef op dinsdag 07 juni 2011 @ 19:21:
Modaal inkomen is trouwens 33K. Dat is met aftrek vakantiegeld dus €2546, netto (zonder leasebak en andere gein) zo'n 1830 euro.

Zou vreemd zijn als meeste starters minimaal modaal verdienden . Dat salaristopic geeft ook vertekend beeld omdat het daar voornamelijk om ICTers gaat (vrij goed betaald) en ook hoop mensen graag in dat topic posten als ze bovengemiddeld verdienen.

Gemiddelde eensgezinswoningprijs is €251k (bron). Met 10% KK is dat dus 8,4 keer een modaal jaarsalaris .

Conclusie: Jan Modaal moet samen met Janneke Modaal werken om gemiddelde eensgezinswoning te kunnen betalen .

Fout: Jan Modaal moet samen met Janneke Modaal werken om een gemiddelde eensgezinswoning 100% te kunnen financieren (inclusief bijkomende kosten) met een hypotheek.

Verder vergelijk je nu "modale" (=meest voorkomende) inkomens met "gemiddelde" eensgezinswoningen. Die vergelijking gaat ook ietsje scheef. Ik woon bijvoorbeeld in een "modale" eensgezinswoning, maar die is toch iets (tegen de 10%) goedkoper als een "gemiddelde" eensgezinswoning. (De vrijstaande huizen en twee-onder-een-kappers van onze overburen worden namelijk ook meegenomen in de berekening van het gemiddelde, want het zijn immers ook eensgezinswoningen.)

[ Voor 6% gewijzigd door Verwijderd op 07-06-2011 19:40 ]

[foppe-jan]

McVirusS schreef op dinsdag 07 juni 2011 @ 19:21:
Modaal inkomen is trouwens 33K. Dat is met aftrek vakantiegeld dus €2546, netto (zonder leasebak en andere gein) zo'n 1830 euro.

Zou vreemd zijn als meeste starters minimaal modaal verdienden . Dat salaristopic geeft ook vertekend beeld omdat het daar voornamelijk om ICTers gaat (vrij goed betaald) en ook hoop mensen graag in dat topic posten als ze bovengemiddeld verdienen.

Gemiddelde eensgezinswoningprijs is €251k (bron). Met 10% KK is dat dus 8,4 keer een modaal jaarsalaris .

Conclusie: Jan Modaal moet samen met Janneke Modaal werken om gemiddelde eensgezinswoning te kunnen betalen .

Yup, en als ze dan een Janneketje krijgen moet die in de crèche, want dan kunnen ze het zich niet veroorloven om te stoppen met werken. En als eentje dat dan niet trekt en overspannen raakt, of iets anders, dan hebben ze maximaal nog 1 jaar voor ze de WW uit worden geschopt, en dan stort het kaartenhuisje in.

(En voor dit verhaal maakt het weinig uit of je over huizen van 250k of 225k praat.)

[ Voor 3% gewijzigd door foppe-jan op 07-06-2011 19:40 ]

[Verwijderd]

foppe-jan schreef op dinsdag 07 juni 2011 @ 19:39:
[...]

Yup, en als ze dan een Janneketje krijgen moet die in de crèche, want dan kunnen ze het zich niet veroorloven om te stoppen met werken. En als eentje dat dan niet trekt en overspannen raakt, of iets anders, dan hebben ze maximaal nog 1 jaar voor ze de WW uit worden geschopt, en dan stort het kaartenhuisje in.

(En voor dit verhaal maakt het weinig uit of je over huizen van 250k of 225k praat.)

10 procent, om precies te zijn (+ ongeveer 10% van de bijkomende kosten). Dat maakt wel degelijk uit. Een huis van aankoopprijs 225k kost je in totaal 243k. Daarvan krijg je, pak 'm beet, 2k terug van de belastingdienst (aftrekbare kosten, rente niet meegerekend). Kom je dus op 241k. Dan leg je 20k eigen geld in en moet je nog 221k financieren. Dat is ongeveer 6.5 keer een modaal inkomen. Dan kan er dus 1 persoon 2 dagen per week gaan werken. En na verloop van een paar jaar (bescheiden loonsverhogingen) zou er misschien nog wel een halve dag vanaf kunnen.

Door een paar jaar met z'n 2-en FT te gaan werken, zou je natuurlijk ook het "meerverdiende" geld apart kunnen zetten en aflossen op je hypotheek. Dan hoeft 1 van de 2, na die paar jaar, nog maar 1 dag per week te gaan werken (of allebei 3 dagen).

[ Voor 10% gewijzigd door Verwijderd op 07-06-2011 19:55 ]

[MBV]

Verwijderd schreef op dinsdag 07 juni 2011 @ 17:35:
[...]


Dat geldt ook voor bijvoorbeeld Rotterdam en Almere.

Ik heb rotterdam specifiek als uitzondering genoemd, Alexanderpolder bijv. kan je prima iets vinden voor 160k. Daaronder wordt wel moeilijk: >60m2 voor minder dan 150k vraagprijs moest je 2 jaar geleden toch echt uitwijken naar Zuid, waar toch wel aantoonbaar iets mis mee is. Mijnsherenlaan bijv stond 2 jaar geleden een appartement van 60k te koop, dat is waar vroeger de elite woonde

Verwijderd schreef op dinsdag 07 juni 2011 @ 16:57:

Dat is nogal een generalisatie, maar ik begrijp je wel. Je rijdt nou eenmaal voorzichtiger met je eigen auto dan de 4e hands geleende auto van ome jan die vol met deukjes zit. Desalniettemin kan verpaupering net zo goed ontstaan bij koopwoningen als bij huurwoningen, dus om nu uitsluitend om die reden het kopen van woningen te stimuleren..

Het kan ontstaan, maar tot nu toe is er een grote correlatie tussen het percentage koopwoningen, en de kwaliteit van de buurt. Wat oorzaak en gevolg is, en nog belangrijker: of overheidsstimulering positieve effecten heeft, dat laat ik absoluut in het midden. Ik zou eens moeten opzoeken of er ook onderzoek is gedaan naar veranderingen daarin: is het niet domweg een gevolg?

McVirusS schreef op dinsdag 07 juni 2011 @ 18:22:
[...]


Volgens mij klopt dit gewoon niet hoor. Huren is in meeste gevallen duurder dan kopen (als je over vrije sector praat). Vergelijkbaar huis kopen is vaak (door HRA) goedkoper. Sociale huur is ander verhaal .

Kopen is duurder dan huren _{als je binnen 5 jaar weer weggaat} . En ik heb het al vaker uitgerekend, maar zo'n appartement dat je per maand 850 euro/mnd kost mag je met een bepaald inkomen wel huren, terwijl je zo'n zelfde appartement van 160k niet mag kopen zonder garanties van ouders etc. Dus wat het ook kost, het verschil tussen wel en niet kunnen is ook veel waard

[t_captain]

Laat me eens over woonhuizen nadenken als over OG beleggingen.

Een leuk rijtjeshuis in een grotere stad in NL zou in de vrije sector waarschijnlijk een huur doen van 1000 a 1200 euro. Laat me voor het gemak met 1100 rekenen. Als dat huis 230.000 euro kost in aanschaf (zeg maar vraagprijs 240-250k), dan het je een kapitalisatiefactor van ongeveer 17.
Normaal gesproken vind ik dat vrij hoog. Ik koop liever tegen een kapitalisatiefactor van 12 a 13.

Als ik bovendien rekening houd met kosten koper a 20.000 en onderhoudskosten a 3% van de huursom per jaar, dan is het directe rendement 5.1%. In tien jaar tijd met een jaarlijkse huurstijging van 1.5% is het rendement opgelopen naar 5.9%.
Dat primaire rendement dekt nagenoeg de hypotheekrente (10 jaar vast volledig gefinancierd 5.6%). Als je bijvoorbeeld zou kiezen voor 50% financiering dan zou je rond de 5.3% betalen. Het primair rendement op je eigen inleg is dan tegen de 5%.
Blijft over het verkooprendement. Als de kapitalisatiefactor van woningen over 10 jaar gelijk ligt aan nu dan bedraagt dit 0.65% per jaar. Totaal rendement dus 5.6% per jaar.

Is dit als belegging overpriced? De meeste vastgoedprojecten moeten een aanzienlijk beter prognoserendement kunnen tonen (typisch 8 a 10% bij 2:1 leverage middels hypotheek). In dat licht is 5.6% dus niet geweldig. Aan de andere kant heeft een courante woning waarschijnlijk wat minder last van leegstand dan een kantoorpand of winkelpand. De woonbehoefte is wat minder conjunctuurgevoelig dan de behoefte aan bedrijfsvloer. Bovendien is het een vrij algemeen object waardoor de risico's op verkoopopbrangst misschien wat kleiner zijn. Voor een kantoor of winkel is de spoeling aan potentiele kopers wat dunner. Het is dus zeker geen ondermaats rendement.

Daarmee is de huidige waardering van 230.000 euro wel wat hoog voor een vastgoedbelegging, maar niet buitensporig. Als investeerder zou ik op een belegging met dergelijke karakteristieken ongeveer 7% willen zien. Dan zou ik 202.500 kunnen betalen voor dit huis van 230.000. De prijzen zouden in dit model dus nog 12% moeten dalen.

Maar: in onze woningmarkt zijn de meeste woningen in de vrije sector niet verhuurd maar bewoond door de eigenaar. Als je niet verhuurt maar zelf gebruikt, daalt je effectieve financieringsrente door de HRA. Voor de belegger die zelf zijn pand gebruikt om in te wonen ziet het rendementsplaatje er dus veel beter uit dan voor de verhurende belegger.
Uitgaande van een WOZ waarde gelijk aan de koopsom en een marginaal tarief IB van 42%, en net als hierboven rekenend met 50% financiering tegen 5.3% rente, komt het waarderingsmodel uit op een koopsom van 239.000 euro bij 7% rendement. Voor de zelf-gebruikende belegger is het pand dus 4% underpriced.

Je zou kunnen dat afschaffing van de HRA voor ongeveer een kwart reeds in de prijs van 230.000 euro is verrekend.

[ Voor 14% gewijzigd door t_captain op 08-06-2011 08:17 . Reden: Rekenfout in verkooprendement; business case eigen gebruik ]

[Verwijderd]

t_captain schreef op dinsdag 07 juni 2011 @ 23:38:
Laat me eens over woonhuizen nadenken als over OG beleggingen.

Een leuk rijtjeshuis in een grotere stad in NL zou in de vrije sector waarschijnlijk een huur doen van 1000 a 1200 euro. Laat me voor het gemak met 1100 rekenen. Als dat huis 230.000 euro kost in aanschaf (zeg maar vraagprijs 240-250k), dan het je een kapitalisatiefactor van ongeveer 17.
Normaal gesproken vind ik dat vrij hoog. Ik koop liever tegen een kapitalisatiefactor van 12 a 13.

Als ik bovendien rekening houd met kosten koper a 20.000 en onderhoudskosten a 3% van de huursom per jaar, dan is het directe rendement 5.1%. In tien jaar tijd met een jaarlijkse huurstijging van 1.5% is het rendement opgelopen naar 5.9%.
Dat primaire rendement dekt nagenoeg de hypotheekrente (10 jaar vast volledig gefinancierd 5.6%). Als je bijvoorbeeld zou kiezen voor 50% financiering dan zou je rond de 5.3% betalen. Het primair rendement op je eigen inleg is dan tegen de 5%.
Blijft over het verkooprendement. Als de kapitalisatiefactor van woningen over 10 jaar gelijk ligt aan nu dan bedraagt dit 1.5% per jaar. Totaal rendement dus 6.5% per jaar.

Is dit als belegging overpriced? De meeste vastgoedprojecten moeten een aanzienlijk beter prognoserendement kunnen tonen (typisch 8 a 10% bij 2:1 leverage middels hypotheek). In dat licht is 6.5% dus niet geweldig. Aan de andere kant heeft een courante woning waarschijnlijk wat minder last van leegstand dan een kantoorpand of winkelpand. De woonbehoefte is wat minder conjunctuurgevoelig dan de behoefte aan bedrijfsvloer. Bovendien is het een vrij algemeen object waardoor de risico's op verkoopopbrangst misschien wat kleiner zijn. Voor een kantoor of winkel is de spoeling aan potentiele kopers wat dunner. Het is dus zeker geen ondermaats rendement.

Daarmee is de huidige waardering van 230.000 euro wel wat hoog voor een vastgoedbelegging, maar niet buitensporig. Bovendien speelt er in onze woningmarkt iets heel bijzonders mee: als je niet verhuurt maar zelf gebruikt, daalt je effectieve financieringsrente door de HRA. Voor de belegger die zelf zijn pand gebruikt om in te wonen ziet het rendementsplaatje er dus wat beter uit dan voor de verhurende belegger.

Over 5 jaar praten we verder.

[MBV]

Er zullen vast gaten in z'n verhaal zitten, maar qua belegging heeft hij wel de kernwaarden te pakken, voor zover ik dat kan zien. Er zitten wel behoorlijke risico's in de markt, maar ik zou als belegging momenteel liever een huis kopen dan een kantoorpand Aantal risico's die ik zie:
- financieringsvermogen potentiële kopers
- mogelijke wijzigingen regelgeving
- teruglopende vraag in grote delen van het land

Zijn berekening laat zien dat je (wanneer je het als belegging ziet) weinig prijsdaling kunt hebben voor je een negatief rendement krijgt. Dus de kans dat je over 10 jaar verlies hebt gedraaid is zeer reëel, maar dat ontkent hij ook niet.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op dinsdag 07 juni 2011 @ 17:47:
Tsja. Ik kan je geen ongelijk geven; het ziet er inderdaad netjes uit voor die prijs (groot ook nog!). Kan me echter wel voorstellen dat je voor €800,- huur bijvoorbeeld ook zoiets kan huren. Daarbij is dit natuurlijk een prima voorbeeld hoe er genoeg betaalbare woningen (nou ja, genoeg.. ze zijn er) zijn buiten de randstad.

Mijn zwager heeft in Schiedam een nieuwbouw appartement gehuurd en ook voor 850 euro. Echter, nu drie jaar later, zitten ze op 920...

Nee hoor, geef mij maar die "eigen" woning die niet van mij is. Spaarhypotheek en nooit meer verhoging, mits je lang genoeg vastzet natuurlijk...

[BlakHawk]

MBV schreef op dinsdag 07 juni 2011 @ 23:04:
Kopen is duurder dan huren _{als je binnen 5 jaar weer weggaat} .

Volgens mij is dit wel een heel belangrijk punt wat je hier noemt.

"Vroeger" (lees: 3 jaar geleden), kon je inderdaad iedere 5 jaar quitte spelen, soms zelfs zonder aflossing.
Tegenwoordig zul je iets meer moeten sparen denk ik. Wij sparen 2/3 en volgens mij moeten wij met 7 jaar wel kunnen verhuizen als de huidige dalingen doorzetten (niet spectaculair te noemen).

Je moet in de huidige tijd gewoon naar de toekomst kijken... Zou je hier langer willen/kunnen wonen? Zo nee? Huren! Zo ja? Kopen!

Maar goed, ieder moet het voor zich weten... Doe waar je je goed bij voelt.

Daarnaast, met de veranderingen in het scheefhuurbeleid m.i.v. 1 juli 2012, zal de vraag naar koopwoning nog iets verder stijgen.

[Verwijderd]

dfrenner schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 07:56:
[...]


Mijn zwager heeft in Schiedam een nieuwbouw appartement gehuurd en ook voor 850 euro. Echter, nu drie jaar later, zitten ze op 920...

Nee hoor, geef mij maar die "eigen" woning die niet van mij is. Spaarhypotheek en nooit meer verhoging, mits je lang genoeg vastzet natuurlijk...

Je vergeet één ding, namelijk het feit dat je zwager 0,0 geld kwijt is aan onderhoud en geen K.K. hoeft af te betalen. Kopen is op de lange termijn pas rendabel, zeker als je een bestaande woning koopt. Als je 2x verhuist, mag je 2x 10% lappen en zal er steeds meer geleend moeten worden om dat financiële gat op te vullen.

[ Voor 5% gewijzigd door Verwijderd op 08-06-2011 09:28 ]

[t_captain]

MBV schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 00:28:
Er zullen vast gaten in z'n verhaal zitten, maar qua belegging heeft hij wel de kernwaarden te pakken, voor zover ik dat kan zien. Er zitten wel behoorlijke risico's in de markt, maar ik zou als belegging momenteel liever een huis kopen dan een kantoorpand Aantal risico's die ik zie:
- financieringsvermogen potentiële kopers
- mogelijke wijzigingen regelgeving
- teruglopende vraag in grote delen van het land

Zijn berekening laat zien dat je (wanneer je het als belegging ziet) weinig prijsdaling kunt hebben voor je een negatief rendement krijgt. Dus de kans dat je over 10 jaar verlies hebt gedraaid is zeer reëel, maar dat ontkent hij ook niet.

Ik heb de berekening gecorrigeerd (kosten koper ten laste van verkooprendement).
Verder heb ik de berekening toegevoegd voor belegging met eigen bewoning.

Komt wel een interessant getal uit: de mate waarin de markt reeds rekening houdt met afschaffing van HRA.
Eigenlijk zou je deze berekening moeten uitvoeren op een flink aantal bestaande panden waarvan de huuropbrengst en de vrije waarde bekend zijn i.p.v. een hypothetisch pand met ruw geschatte huuropbrengst en vrije waarde.

[DrivinUCrazy]

Verwijderd schreef op dinsdag 07 juni 2011 @ 19:48:
[...]

10 procent, om precies te zijn (+ ongeveer 10% van de bijkomende kosten). Dat maakt wel degelijk uit. Een huis van aankoopprijs 225k kost je in totaal 243k. Daarvan krijg je, pak 'm beet, 2k terug van de belastingdienst (aftrekbare kosten, rente niet meegerekend). Kom je dus op 241k. Dan leg je 20k eigen geld in en moet je nog 221k financieren. Dat is ongeveer 6.5 keer een modaal inkomen. Dan kan er dus 1 persoon 2 dagen per week gaan werken. En na verloop van een paar jaar (bescheiden loonsverhogingen) zou er misschien nog wel een halve dag vanaf kunnen.

Door een paar jaar met z'n 2-en FT te gaan werken, zou je natuurlijk ook het "meerverdiende" geld apart kunnen zetten en aflossen op je hypotheek. Dan hoeft 1 van de 2, na die paar jaar, nog maar 1 dag per week te gaan werken (of allebei 3 dagen).

Mja, behalve dat kinderopvang zo duur is dat je het "meerverdiende" geld niet apart kunt zetten, maar grotendeels door kunt sluizen naar de crèche. Dan gaat 1 van de 2 dus vooral werken om de kinderopvang te betalen.

[mekkieboek]

t_captain schreef op dinsdag 07 juni 2011 @ 23:38:
...Maar: in onze woningmarkt zijn de meeste woningen in de vrije sector niet verhuurd maar bewoond door de eigenaar. Als je niet verhuurt maar zelf gebruikt, daalt je effectieve financieringsrente door de HRA...
Uitgaande van een WOZ...is het pand dus 4% underpriced.

Er is voor de gebruiker toch ook een aanmerkelijk niet-financieel voordeel? Dak boven je hoofd als het regent, je spullen staan niet op straat, postadres enz.. Hoe druk je dat in geld uit?

[Roenie]

DrivinUCrazy schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 10:21:
Mja, behalve dat kinderopvang zo duur is dat je het "meerverdiende" geld niet apart kunt zetten, maar grotendeels door kunt sluizen naar de crèche. Dan gaat 1 van de 2 dus vooral werken om de kinderopvang te betalen.

1) Niet iedereen heeft kinderen
2) Je krijgt kinderopvangtoeslag (nog wel in ieder geval)

[MBV]

@Mekkieboek: Nee, dat is er niet. Je rekent het namelijk uit t.o.v. de huurprijs. Dus als maar een paar mensen de huizen zouden bezitten, dan zou de rest van de bevolking dat dak hebben door het huis te huren.

[Verwijderd]

DrivinUCrazy schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 10:21:
[...]

Mja, behalve dat kinderopvang zo duur is dat je het "meerverdiende" geld niet apart kunt zetten, maar grotendeels door kunt sluizen naar de crèche. Dan gaat 1 van de 2 dus vooral werken om de kinderopvang te betalen.

Maar als je al kinderen hebt op het moment van aankoop, hou je daar financieel gezien natuurlijk rekening mee. Meeste mensen kopen een huis, waar ze langere tijd willen blijven wonen, toch wel "op de groei" als er een kinderwens is. En als je pas na 2 of 3 jaar daadwerkelijk kinderen hebt, hoef je ook pas na 2 of 3 jaar eventueel voor kinderopvang te gaan betalen en zou je tot die tijd dus kunnen sparen voor extra aflossingen.

Ik zou sowieso niet aan kinderen beginnen, als je met z'n 2-en bijna FT moet werken om rond te kunnen komen.

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 11:54:
[...]

Maar als je al kinderen hebt op het moment van aankoop, hou je daar financieel gezien natuurlijk rekening mee. Meeste mensen kopen een huis, waar ze langere tijd willen blijven wonen, toch wel "op de groei" als er een kinderwens is. En als je pas na 2 of 3 jaar daadwerkelijk kinderen hebt, hoef je ook pas na 2 of 3 jaar eventueel voor kinderopvang te gaan betalen en zou je tot die tijd dus kunnen sparen voor extra aflossingen.

Ik zou sowieso niet aan kinderen beginnen, als je met z'n 2-en bijna FT moet werken om rond te kunnen komen.

En jij bent verstandig gelukkig Er zijn genoeg mensen die daar echt geen rekening mee (willen) houden. Mijn schoonzusje en vriend zijn nu een huis aan het zoeken en van mijn andere schoonzusje en mijn schoonmoeder kregen ze echt te horen "Joh kijk toch voor een appartement, dan verhuis je toch gewoon over een paar jaar....". Gelukkig heb ik ook nog enige invloed (en andere ook ) en gaan ze kijken naar huizen waar ze wel op een verantwoorde manier kinderen 'kwijt kunnen'. maar er zijn dus echt nog genoeg mensen die hun kop in het zand steken qua toekomstplanning...

[eamelink]

mekkieboek schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 11:21:
Er is voor de gebruiker toch ook een aanmerkelijk niet-financieel voordeel? Dak boven je hoofd als het regent, je spullen staan niet op straat, postadres enz.. Hoe druk je dat in geld uit?

Dat doet t_captain door het uitgespaarde huurbedrag van een vergelijkbare huurwoning als rendement te tellen bij de koopwoning

[t_captain]

precies

[mekkieboek]

t_captain schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 12:29:
precies

In het laatste deel heb je het over het HRA voordeel wat je mag meenemen in de berekening (omdat de woning je hoofdverblijf wordt). Mag ik aannemen dat het huurrendement daarmee uit de berekening is weggehaald?
Edit: of begrijp het het (nog steeds) niet goed? Je bepaalt wat het rendement zou moeten zijn ve woning als beleggingsobject, zet het tevens af tegen commercieel (niet bewoond) vastgoed. Gaat er vervolgens zelf in wonen, dan moet je toch de huurinkomsten weglaten.

[ Voor 28% gewijzigd door mekkieboek op 08-06-2011 12:50 ]

[MBV]

Nee: voor de berekening verhuur je het pand aan jezelf, aangezien je anders een pand had moeten huren Die uitgespaarde huur is dus winst voor de belegging.

[ Voor 20% gewijzigd door MBV op 08-06-2011 12:50 ]

[mekkieboek]

Aha. Sorry voor de ruis

[Joarie]

t_captain, ik ben wel geintrigeerd naar die zogeten kapitalisatiefactor. Wat wordt hier precies mee bedoeld? Als ik deze berekening voor mijn huidige situatie doe dan kom ik uit op een factor 30 (850€ huur vrije sector, woning 300k (incl kk). Klassiek voorbeeld van scheefhuren of zit er dan iets anders achter?

[Bonsaiboom]

Joarie schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 12:56:
t_captain, ik ben wel geintrigeerd naar die zogeten kapitalisatiefactor. Wat wordt hier precies mee bedoeld? Als ik deze berekening voor mijn huidige situatie doe dan kom ik uit op een factor 30 (850€ huur vrije sector, woning 300k (incl kk). Klassiek voorbeeld van scheefhuren of zit er dan iets anders achter?

Scheefhuren wordt gezien als in gesubsidieerde huurhuizen zitten (sociale huur, onder de 650/maand) terwijl je makkelijk meer huur kan betalen.

Als jij woont in een huis dat 300k waard is, en 850 per maand betaald, dan huur je mijns inziens niet scheef, maar is de verhuurder gewoon dom, omdat hij meer zou kunnen vragen.

[t_captain]

Joarie schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 12:56:
t_captain, ik ben wel geintrigeerd naar die zogeten kapitalisatiefactor. Wat wordt hier precies mee bedoeld? Als ik deze berekening voor mijn huidige situatie doe dan kom ik uit op een factor 30 (850€ huur vrije sector, woning 300k (incl kk). Klassiek voorbeeld van scheefhuren of zit er dan iets anders achter?

Kapitalisatiefactor is een woord uit de wereld van projectontwikkelaars en onroerend goed beleggers. Het houdt in: koopsom/jaarhuur

Over je getallen het volgende:
- kosten koper vallen buiten de kapitaliesatiefactor. die gaat echt om de koopsom in relatie tot de huur.
- Ik denk dat je een huis met een waarde van 270.000 a 300.000 euro niet voor 850,- per maand huurt in de vrije sector. bij ons om de hoek zit een huis in de verhuur. op grond van transacties van dit type huis in deze straat de laatste twee jaar schat ik de waarde tussen 195.000 en 210.000 euro. de huur bedraagt 1000,- en het huis is eigenlijk altijd wel bewoond.

[ Voor 31% gewijzigd door t_captain op 08-06-2011 13:19 ]

[Joarie]

Bonsaiboom schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 13:07:
[...]

Scheefhuren wordt gezien als in gesubsidieerde huurhuizen zitten (sociale huur, onder de 650/maand) terwijl je makkelijk meer huur kan betalen.

Als jij woont in een huis dat 300k waard is, en 850 per maand betaald, dan huur je mijns inziens niet scheef, maar is de verhuurder gewoon dom, omdat hij meer zou kunnen vragen.

Tja, subsidieregelingen & overheidsvergoedingen daar heb ik nooit aan mee mogen doen omdat ik in mijn tak van sport meteen een startinkomen kreeg dat boven het Jan-Modaal niveau ligt.

De verhuurder is niet dom, hij heeft echter al een tijdje een appartement aan ons verhuurd van ca 85 m2 terwijl we nu eigenlijk graag zouden willen doorstomen naar een huis van 110-120m2 incl tuin (althans, dat waren de vooralsnog bevroren plannen). Tja, na 6 jaar in appartementen te hebben gewoond en langzaam ook kijkend naar de toekomst, is de volgende stap eigenlijk weleens gewenst.

t_captain schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 13:15:
[...]

Kapitalisatiefactor is een woord uit de wereld van projectontwikkelaars en onroerend goed beleggers. Het houdt in: koopsom/jaarhuur

Als ik het dus goed begrijp is het een methode om te zien wat de maximale bouwkosten mogen zijn om tot een redelijk gangbare huur te komen zodat je rendement gewaarborgd is? Ah, dan zie ik al waar mijn eigen vergelijking compleet scheef gaat

[ Voor 19% gewijzigd door Joarie op 08-06-2011 13:18 ]

[Bonsaiboom]

Joarie schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 13:16:
[...]


Tja, subsidieregelingen & overheidsvergoedingen daar heb ik nooit aan mee mogen doen omdat ik in mijn tak van sport meteen een startinkomen kreeg dat boven het Jan-Modaal niveau ligt.

De verhuurder is niet dom, hij heeft echter al een tijdje een appartement aan ons verhuurd van ca 85 m2 terwijl we nu eigenlijk graag zouden willen doorstomen naar een huis van 110-120m2 incl tuin (althans, dat waren de vooralsnog bevroren plannen). Tja, na 6 jaar in appartementen te hebben gewoond en langzaam ook kijkend naar de toekomst, is de volgende stap eigenlijk weleens gewenst.

Grappig hoe teveel inkomen problematisch kan zijn in onze maatschappij. Ik had dat niet, maar heb ook niet sociaal kunnen huren, vanwege een ongelukkige verhuizing ergens middenin.

Ik snap niet waarom de verhuurder niet dom is. Als hij 850/maand kale huur vraagt voor een pand van 300k, dan draait hij gewoon niet goed.

Joarie schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 13:16:

[...]


Als ik het dus goed begrijp is het een methode om te zien wat de maximale bouwkosten mogen zijn om tot een redelijk gangbare huur te komen zodat je rendement gewaarborgd is? Ah, dan zie ik al waar mijn eigen vergelijking compleet scheef gaat

Volgens mij klopte de eerste berekening best goed?

[t_captain]

KF is een vrij simpele breuk die een schatting voor de relatieve hoogte van de koopsom impliceert.

Als ik een pand koop met KF=14, en ik zou geen onderhoudskosten of leegstand hebben, dan is het directe rendement gelijk aan 100%/14=7%. Het is dus een soort van maat voor je jaarlijkse cash flow. Daar komt bij het indirecte rendement door de waardeontwikkeling van het pand.

Bepaling KF gaat ongeveer als volgt: afhankelijk van type object en locatie (leegstandrisico, prognose waardeontwikkeling), de huurcontracten (leegstandrisico, wanbetalingsrisico) en de onderhoudstoestand (percentage van de huur wat naar de post onderhoud moet) hebben objecten een verschillende KF. Nieuw pand met flexibiliteit in de mogelijkheden, goede huurders, lange huurcontracten, mooie locatie --> KF 15 a 20.
Moeilijk pand, achterstallig onderhoud, etc --> KF 8 a 10.

[Joarie]

Ho ho...voordat dit ontspoort omdat de communicatie non-verbaal soms lastig overkomt

Ik húúr nu voor 850€ in een pand waarvan ik de waarde niet ken (maar gok zo rond minimaal 200k), maar wil doorstromen naar een kóóphuis van ca 300k. Om die twee scenario's te stoppen in de kapitalisatieberekening is als appels met peren te vergelijken
De verhuurder is niet dom, sterker nog ik zit redelijk aan de prijs als ik zo kijk.

[nare man]

Verwijderd schreef op dinsdag 07 juni 2011 @ 23:55:
[...]


Over 5 jaar praten we verder.

Je zou wellicht eens een inhoudelijke reactie kunnen overwegen in plaats van azijn te pissen.

[Bonsaiboom]

Joarie schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 14:10:
Ho ho...voordat dit ontspoort omdat de communicatie non-verbaal soms lastig overkomt

Ik húúr nu voor 850€ in een pand waarvan ik de waarde niet ken (maar gok zo rond minimaal 200k), maar wil doorstromen naar een kóóphuis van ca 300k. Om die twee scenario's te stoppen in de kapitalisatieberekening is als appels met peren te vergelijken
De verhuurder is niet dom, sterker nog ik zit redelijk aan de prijs als ik zo kijk.

Check, helder! Geen domme verhuurder

[Slasher]

dfrenner schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 08:09:
Je moet in de huidige tijd gewoon naar de toekomst kijken... Zou je hier langer willen/kunnen wonen? Zo nee? Huren! Zo ja? Kopen!

Dan moet je ook maar kunnen huren, bij mij in de omgeving is dat aanbod nihil.

[Verwijderd]

nare man schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 15:20:
[...]


Je zou wellicht eens een inhoudelijke reactie kunnen overwegen in plaats van azijn te pissen.

Je zou zelf ook een niet inhoudelijke actie achterwege kunnen laten, nare man. Mijn visie is helder. De huizenprijzen gaan dalen en over 5 jaar zit er waardevermindering in zijn huis, dat komt in zijn berekeningen niet terug.

[Roenie]

Verwijderd schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 17:43:
Je zou zelf ook een niet inhoudelijke actie achterwege kunnen laten, nare man. Mijn visie is helder. De huizenprijzen gaan dalen en over 5 jaar zit er waardevermindering in zijn huis, dat komt in zijn berekeningen niet terug.

Nu je dit zo helder hebt verwoord hoef je het in ieder geval niet meer te noemen

[t_captain]

Verwijderd schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 17:43:
[...]

Je zou zelf ook een niet inhoudelijke actie achterwege kunnen laten, nare man. Mijn visie is helder. De huizenprijzen gaan dalen en over 5 jaar zit er waardevermindering in zijn huis, dat komt in zijn berekeningen niet terug.

waardeontwikkeling zit wel in het model, namelijk in het verkooprendement aan het einde van de rit. dit is afhankelijk van de ontwikkeling van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor, en kan ook negatief zijn.

huurwaarde ontwikkelt zich grosso modo als functie van inflatie, loonontwikkeling en schaarste op de woningmarkt. deze factoren zijn in het algemeen positief voor de komende 5 a 10 jaar.
kapitalisatiefactor is een functie van rentestand, spreads, en marktvertrouwen. deze factoren zijn de komende paar jaar negatief (oplopende rente, hogere kapitaaleisen voor sommige soorten hypotheken onder Basel III en een marktsentiment wat de afschaffing van HRA in toenemende mate incalculeert).
hoe je die factoren precies quantificeert maakt of je onder de streep winst of verlies verwacht

[EXX]

Het lijkt er op dat de starterleningen ook het veld gaan ruimen. De gemeentes kunnen de regelingen niet meer opbrengen.

Steeds minder gemeenten in Nederland bieden startende woningzoekers kans op een starterslening. Sinds 1 juni 2011 stelt nog maar minder dan 35% van de Nederlandse gemeenten een dergelijke regeling ter beschikking. Maandelijks schrappen diverse gemeenten de regeling. Dat blijkt uit het onderzoek ‘Startersleningen in Nederland’ uitgevoerd in opdracht van StartEasy.nl.

De starterslening is in 2007 in het leven geroepen door het toenmalige Ministerie van VROM. Het ministerie wilde destijds starters meer kansen geven op de woningmarkt. Nadat meer dan 9.000 starters gebruik hebben gemaakt van de succesvolle regeling, wordt de regeling vanwege uitgeput budget halverwege 2010 stopgezet.

Diverse gemeenten in Nederland zetten de regeling zelfstandig voort, om starters te helpen bij het financieren van een woning. Onder andere vanwege bezuinigingen en het opraken van budgetten, stoppen steeds meer gemeenten met het verstrekken van een starterslening. Ondertussen geeft nog maar 34% een starterlening, terwijl dit vorig jaar nog 60% was.

Bron

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 17:43:
Je zou zelf ook een niet inhoudelijke actie achterwege kunnen laten, nare man. Mijn visie is helder. De huizenprijzen gaan dalen en over 5 jaar zit er waardevermindering in zijn huis, dat komt in zijn berekeningen niet terug.

Dat boeit toch geen zak?

Situatie A:
Ik kan huis huren voor 1100 per maand. Over 5 jaar is dat bedrag > 1100 euro. Want ieder jaar stijgt de huur.

Situatie B:
Datzelfde huis kun je kopen met 50% aflossing voor 1000 euro per maand.

Zet de rente langer vast en voila... Je hebt een situatie dat de waardevermindering geen fluit uitmaakt. Je betaalt immers gegarandeerd minder per maand. Ieder jaar huurstijging en je "winst" t.o.v. huren stijgt. De 50% aflossing is dan mooi meegenomen!

Hoe langer je de rente vast zet hoe minder risico... Wij hebben dat destijds helaas niet gedaan en hebben nog 7 jaar rent vast... Ik zit steeds meer te twijfelen dit uit te breiden...

[foppe-jan]

Ach, laat ze dat geld voor startersleningen lekker gebruiken om huurwoningen van te bouwen, is er ook niet zo veel vraag naar "starterswoningen". Gelul met huizenbezit.

[Verwijderd]

Laatst was er ook al een Corporatie die maar even met wat geld rond ging smeißen teneinde starters aan een woning te helpen:

De Hilversumse woningcorporatie Dudok wil enkele duizenden starters aan een koopwoning helpen. Ze krijgen geld voorgeschoten zonder dat ze er rente over hoeven te betalen.

Sinterklaas wil hij zichzelf niet noemen. Feit is wel dat directeur Leon Bobbe van de Hilversumse woningcorporatie Dudok lokale huizenzoekers met een bruto inkomen van minder dan € 43.000 aan goedkoop kapitaal helpt voor een koopwoning. Zonder die steun zouden zij de kopersmarkt in het Gooi niet kunnen betreden.

Bobbe is bereid starters maximaal de helft van het aankoopbedrag renteloos voor te schieten, voor een huis tussen de € 175.000 en € 225.000, in de praktijk een appartement of kleine eengezinswoning. Zelf ziet hij het als investering. Dudok wordt juridisch maar geen economisch eigenaar.

Bron: Hypotheek-Update.net

Maarrrr: geld voor huurwoningen is er niet. Ik snap niet waarom dit geld niet gewoon wordt gebruikt om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen, aangezien het wel een hele lange-termijn investering betreft die ook nog eens heel riskant is.
Daarnaast moet je je afvragen waar de wijsheid zit om toch maar het kopen van woningen te forceren met dit soort acties: het zijn namelijk de starters die de rekening gepresenteerd krijgen als het mis gaat.

[Verwijderd]

dfrenner schreef op vrijdag 10 juni 2011 @ 10:04:
[...]


Dat boeit toch geen zak?

Situatie A:
Ik kan huis huren voor 1100 per maand. Over 5 jaar is dat bedrag > 1100 euro. Want ieder jaar stijgt de huur.

Situatie B:
Datzelfde huis kun je kopen met 50% aflossing voor 1000 euro per maand.

Zet de rente langer vast en voila... Je hebt een situatie dat de waardevermindering geen fluit uitmaakt. Je betaalt immers gegarandeerd minder per maand. Ieder jaar huurstijging en je "winst" t.o.v. huren stijgt. De 50% aflossing is dan mooi meegenomen!

Hoe langer je de rente vast zet hoe minder risico... Wij hebben dat destijds helaas niet gedaan en hebben nog 7 jaar rent vast... Ik zit steeds meer te twijfelen dit uit te breiden...

Vraag even aan een Japanner wat deflatie is.

[celshof]

Verwijderd schreef op vrijdag 10 juni 2011 @ 20:08:
[...]


Vraag even aan een Japanner wat deflatie is.

En dat is relevant voor de huurprijzen in Nederland omdat?

De huren zijn in Nederland de afgelopen jaren gewoon hoger geworden, terwijl de koopprijzen zijn gedaald. Dat lijkt me juist een versterking van het punt dat dfrenner maakt.

[Verwijderd]

Als de huizenprijzen ECHT gaan dalen, dan zul je pas zien wat deflatie is.

[nare man]

Misschien moeten we dit topic en de gegevens van de posters erin even opslaan en afspreken dat we op 1 juni 2016 weer contact met elkaar opnemen, dat is nuttiger dan elkaar te bestoken met claims als 'let op mijn woorden, de huizenprijzen gaan stijgen/dalen/blijven gelijk'.

[mekkieboek]

Verwijderd schreef op vrijdag 10 juni 2011 @ 19:28:
Laatst was er ook al een Corporatie die maar even met wat geld rond ging smeißen teneinde starters aan een woning te helpen:


quote:
Bobbe is bereid starters maximaal de helft van het aankoopbedrag renteloos voor te schieten, voor een huis tussen de € 175.000 en € 225.000, in de praktijk een appartement of kleine eengezinswoning. Zelf ziet hij het als investering. Dudok wordt juridisch maar geen economisch eigenaar.

Juridisch of economisch eigenaar
Hoe zou dat in zijn werk gaan? Er zijn toch 2 aktes als je een huis koopt. Ik dacht dat die altijd aan elkaar waren gekoppeld (tot dat de hypotheek geroyeerd wordt, of hoe heet dat ook al weer). Nu lijkt het het erop dat Dudok de marbles heeft en de aspirant koper de rekening (akkoord èn een dak tegen de regen). Ik zou wel héél goed de kleine lettertjes doornemen.

offtopic:
@ davidgilmour, misschien kun je je meningen wat minder kort door de bocht geven. Nu komt het soms wat trollerig over terwijl je dat vast niet zo bedoelt. C'est le ton qui fait la musique.

[Verwijderd]

mekkieboek schreef op vrijdag 10 juni 2011 @ 20:40:
[...]


Juridisch of economisch eigenaar
Hoe zou dat in zijn werk gaan? Er zijn toch 2 aktes als je een huis koopt. Ik dacht dat die altijd aan elkaar waren gekoppeld (tot dat de hypotheek geroyeerd wordt, of hoe heet dat ook al weer). Nu lijkt het het erop dat Dudok de marbles heeft en de aspirant koper de rekening (akkoord èn een dak tegen de regen). Ik zou wel héél goed de kleine lettertjes doornemen.

offtopic:
@ davidgilmour, misschien kun je je meningen wat minder kort door de bocht geven. Nu komt het soms wat trollerig over terwijl je dat vast niet zo bedoelt. C'est le ton qui fait la musique.

IANAL, maar ik denk dat je gelijk hebt voor wat betreft de kleine lettertjes. Ik kan het me niet voorstellen dat Dudok zich in dit geval (flink) zou indekken. Het erge is, dat met dit soort acties enkel de symptomen worden bestreden. Te hoge huizen- en grondprijzen? Geen hypotheek meer mogelijk voor starters? Ach, dan schieten we toch gewoon de helft voor.. Probleem opgelost!
En banken lachen zich rot; we betalen immers toch wel. Geld wat wéér van de belastingbetaler richting de banken gaat. Gemeentes die elk jaar hun grondprijzen sterk verhogen, want er is toch wel een of andere debiele organisatie die met dit soort prachtige ideeën komt, om het allemaal nét draaiend te kunnen houden.

Eigenlijk zouden we een jaar lang geen hypotheken meer moeten afsluiten en gewoon gaan huren. Ik vraag me af wie het eerst loopt te mekkeren om nog wat meer staatssteun: De ING of ABN-Ambro.

[MBV]

Die houden het een stuk langer vol dan de lokale overheid

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op vrijdag 10 juni 2011 @ 20:08:
Vraag even aan een Japanner wat deflatie is.

Dat is pas een probleem wanneer alles gaat dalen, dus ook de salarissen, de energieprijzen, benzineprijzen etc...

Intussen hebben we de grootst mogelijke moeite om de inflatie binnen de perken te houden. Vakbonden krijgen grotere verhogingen voor elkaar dan de overheid zou willen...

Daarnaast leg je bij je koopwoning ook nog eens een deel in (bij mij bijvoorbeeld in de vorm van een spaarpolis). Iedere maand leg ik 220 euro in, die na 30 jaar een gegarandeerd bedrag waard is.

Om dus een eerlijk vergelijk te maken, moeten we niet alleen kijken naar de 50 euro verschil in maandbedrag, maar moet je ook nog eens de 220 euro erbij optellen. Dus pas als de huurwoningprijzen flinke deflatie vertonen, zal het gaan lonen om te gaan huren.

Dus in plaats van 1100 euro, 830 euro. Dan is het om het even.

Gezien de laatste berichtgeving over stijgende huurprijzen en de plannen in het geval van scheefhuren een verhoging van 5% per jaar toe te staan, zie ik dat niet gebeuren.
De overheid heeft ook niet voor niets een maximale huurverhoging ter hoogte van de inflatie vastgesteld... Het is blijkbaar nodig.

Ik heb geen glazen bol en je weet het nooit zeker, maar ik zie het niet zo snel veranderen in de komende jaren. En zo wel, dan betaalt heel Nederland de prijs toch wel... Dan kun je een aardige crisis tegemoet zien. De mensen die in de problemen komen, betalen even voor 3-5 jaar de rekening, maar daarna is de schuldsanering voorbij. Lang niet afdoende om de schuld voldaan te hebben natuurlijk. Denk eens aan de gevolgen...

Ik denk dat iedereen mag hopen dat dit niet gebeurd, tenzij je miljoenen op je rekening hebt, dan kan je waarschijnlijk niet wachten...

[foppe-jan]

Verwijderd schreef op vrijdag 10 juni 2011 @ 20:08:
[...]


Vraag even aan een Japanner wat deflatie is.

Klinkt erg spannend, maar gezien het feit dat 99% van de economen geen flauw idee heeft hoe ze ook maar kunnen beginnen te verklaren wat er met japan aan de hand is kan ik niet zeggen dat je retorische stelling erg veel indruk op me maakt. Daarnaast is Japan nog steeds een van de rijkste en best functionerende landen ter wereld om in te leven, dus al dat gedoe over "het gaat zo slecht met japan" is alleen maar waar als je ernaar kijkt door de ogen van iemand die vindt dat een land de plicht heeft "economische groei" te genereren.

[Bartjuh]

foppe-jan schreef op zaterdag 11 juni 2011 @ 00:02:
[...]
Klinkt erg spannend, maar gezien het feit dat 99% van de economen geen flauw idee heeft hoe ze ook maar kunnen beginnen te verklaren wat er met japan aan de hand is kan ik niet zeggen dat je retorische stelling erg veel indruk op me maakt. Daarnaast is Japan nog steeds een van de rijkste en best functionerende landen ter wereld om in te leven, dus al dat gedoe over "het gaat zo slecht met japan" is alleen maar waar als je ernaar kijkt door de ogen van iemand die vindt dat een land de plicht heeft "economische groei" te genereren.

Ja precies. De current account balance van Japan is de op 1 na hoogste van de wereld, waar China op 1 staat. Ze hebben dus ontzettend veel productiemiddelen én kennis.

De USA bijvoorbeeld, staat met stip... op de allerlaatste plek. Die economie bestaat tegenwoordig alleen nog maar uit diensten (commercie en banken). Soms hoor je mensen dan ook zeuren; "de schulden van de VS zijn helemaal niet zo extreem hoog, van land X is het hoger per capita", ja, dan reken je voor het gemak ff het onderpand; de productiemiddelen en export niet mee. En ook de private schuld wordt niet meegeteld, die nergens ter wereld hoger is, ze leven op krediet.

Al kunnen wij er ook wat van met hoge hypotheekschuld door de Hypotheekrente aftrek subsidie.

[Ray]

wat voor het gemakt ook vaak vergeten wordt is het woongenot van een koopwoning. Ik sta ook weer op het punt wat anders te kopen. Het spel van vraag / aanbod en bieden. Als ik echter de koopprijs verhoog met mijn gewenste verbouwing kom ik nooit op de dan geldende verkoopwaarde (wat vrijwel nooit zo is) Echter ik heb dan wel wat ik precies (op dit moment....) wil. Dat ik wellicht wel tot € 30.000,-- direct 'verlies', los van de ODB is dan niet relevant voor me er vanuitgaande dat ik er zeker 15 jaar ga wonen.

als ik overigens de gewenste woning in huur ga uitdrukken zit ik met een max financiering nog maar op 70% vd huurprijs. Sure komen er als eigenaar nog wat vaste kosten bij.

[ Voor 17% gewijzigd door Ray op 11-06-2011 10:51 ]

[t_captain]

Het woongenot zit vercijferd in de huurwaarde. Maar ik denk inderdaad dat het feit dat je een eigen huis kan tweaken aan je eigen smaak een voordeel is wat niet in de huurwaarde tot uitdrukking komt. Een extra voordeel dus.

Zet je een Simatic keuken van 20.000 euro in een huis dan kun je ten eerste de rente over deze 20.000 aftrekken en ten tweede zal een stukje van dit bedrag aan de waarde van het huis toevoegen. Bij een huurwoning is het maar de vraag of je de keuken mag vervangen. En als je het doet heb je geen renteaftrek en het geld ben je kwijt. Huurdersbelang heet deze keuken, en dat is op papier verhandelbaar aan de volgende huurder. Maar je onderhandelingspositie is zo zwak dat je misschien maar 250 of 500 euro voor je keuken zult terugkrijgen.

[Sebje]

Huizenprijzen dalen in veel gevallen niet omdat ze niet kúnnen dalen door de lopende financiering. Resultaat: mensen blijven zitten waar ze zitten of woningen worden niet verkocht, omdat vraagprijzen niet voldoen aan de wens van kopers ergo; de huidige situatie...

hypotheekschuld Ned. in 1996:
138 miljard euro
hypotheekschuld Ned. in 2011:
629 miljard euro

mijn mening; in de jaren '90 is het foutgegaan toen men leningen op 2 inkomens ging toetsen.

[ Voor 27% gewijzigd door Sebje op 11-06-2011 11:58 ]

[foppe-jan]

Sebje schreef op zaterdag 11 juni 2011 @ 11:48:
mijn mening; in de jaren '90 is het foutgegaan toen men leningen op 2 inkomens ging toetsen.

Dat is een groot deel van het probleem ja, in combinatie met de brede beschikbaarheid van die 100% (en meer) -leningen, wat ook bepaald niet heeft geholpen de biedingen laag te houden.
Verder komt een deel van die stijging voort uit het toegenomen koophuizenaanbod (waarbij het bepaald niet helpt dat wooncorporaties hun huurhuizenbestand deels aan het afstoten zijn terwijl ze nauwelijks nieuwe huurhuizen bijbouwen), wat ook mensen dwingt naar iets anders te zoeken.
Verder wil ik ook vermoeden dat de lage rente die we al een tijdje hebben (grotendeels 'dankzij' de euro) ook niet helpt, omdat mensen het dan liever in hun huis steken dan dat ze het op een rekening laten staan "rotten".

[ Voor 6% gewijzigd door foppe-jan op 11-06-2011 12:05 ]

[RemcoDelft]

Even een gedachtenkronkel: als ik de bouwkosten van huizen (zie http://statline.cbs.nl/St...DM=SLnl&PA=70769ned&LA=nl ) vergelijk met de kosten van huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek, kom ik tot de conclusie dat er MEER wordt uitgegeven aan subsidie, dan aan het daadwerkelijke bouwen!
M.a.w.: als we geen huursubsidie hadden gehad, en geen HRA, en de overheid alle nieuwbouw zou betalen en gratis aan de huidige bewoners zou geven, zouden we en geen schulden hebben, en de overheid houdt vele miljarden per jaar over, en er hoeft geen hypotheekrente/huur te worden betaald!

Geeft deze vergelijking niet heel mooi aan hoe gruwelijk het effect van overregulering op de markt is?

[nare man]

foppe-jan schreef op zaterdag 11 juni 2011 @ 12:03:
[...]

Dat is een groot deel van het probleem ja, in combinatie met de brede beschikbaarheid van die 100% (en meer) -leningen, wat ook bepaald niet heeft geholpen de biedingen laag te houden.

Zou het zo zijn dat starters in de jaren '80 veel vaker hun eigen kosten koper en een deel van het huis bij elkaar spaarden? Ik ken de cijfers niet, misschien heb jij die?

[Bartjuh]

RemcoDelft schreef op zaterdag 11 juni 2011 @ 12:09:
Even een gedachtenkronkel: als ik de bouwkosten van huizen (zie http://statline.cbs.nl/St...DM=SLnl&PA=70769ned&LA=nl ) vergelijk met de kosten van huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek, kom ik tot de conclusie dat er MEER wordt uitgegeven aan subsidie, dan aan het daadwerkelijke bouwen!
M.a.w.: als we geen huursubsidie hadden gehad, en geen HRA, en de overheid alle nieuwbouw zou betalen en gratis aan de huidige bewoners zou geven, zouden we en geen schulden hebben, en de overheid houdt vele miljarden per jaar over, en er hoeft geen hypotheekrente/huur te worden betaald!

Geeft deze vergelijking niet heel mooi aan hoe gruwelijk het effect van overregulering op de markt is?

Bij het zien van dat soort cijfers vraag ik mij (opnieuw) af; zijn er nog mensen die met hun volle verstand en met deze kennisgeving nog kunnen beweren dat de VVD een liberale partij is

Mijn voorstel; als we het hebben over 'de liberalen' refereren we naar D66. De VVD'ers noemen we voortaan 'de rechts-conservatieven' of 'de quasi-liberalen'.

[Sebje]

nare man schreef op zaterdag 11 juni 2011 @ 12:36:
[...]


Zou het zo zijn dat starters in de jaren '80 veel vaker hun eigen kosten koper en een deel van het huis bij elkaar spaarden? Ik ken de cijfers niet, misschien heb jij die?

Aangezien overdrachtsbelasting is uitgedrukt in een percentage, is het bedrag absoluut gezien lager indien de woningprijs lager is.

Daarnaast waren woonlasten vroeger relatief lager. De rente was wel hoog (zelfs 12%) maar 12% over 100.000 euro (=12000/jaar , na HRA 40% netto = 7200 euro/jaar) is nog altijd minder dan dan 6% over 250.000 (= 15000/jaar na HRA 40% netto = 9000 euro/jaar).

[foppe-jan]

nare man schreef op zaterdag 11 juni 2011 @ 12:36:
[...]


Zou het zo zijn dat starters in de jaren '80 veel vaker hun eigen kosten koper en een deel van het huis bij elkaar spaarden? Ik ken de cijfers niet, misschien heb jij die?

Ja, al heb ik geen bron en exacte cijfers voor je (al vermoed ik dat dat recente rapport van het imf/oeso wel wat cijfers heeft).. Maar er is een reden voor dat duitsland met zijn max 80% hypotheken geen huizenbel kent, en goedkoper en betaalbaarder woont ondanks dat het mediane inkomen iirc lager ligt.
Maar die trend waarin men al op zo jonge leeftijd "starter" op de koopmarkt denkt te moeten worden is begonnen toen er minder nieuwe huurwoningen beschikbaar kwamen.. Doordat de huurprijzen uit het lood zijn geslagen (deels grondspeculatie, deels andere problemen) is het belachelijk duur om te huren in de vrije sector, en werd de meerprijs voor kopen minimaal; ook omdat die hoge huur betekende dat het steeds lastiger werd om in een huurhuis te sparen voor een koopwoning. (Tenzij je geluk had en in sociale woningbouw kon komen.) Dat is een nogal een stevige pushfactor.

Ik weet niet precies wanneer de tophypotheek (en al die andere belachelijke varianten) zijn uitgevonden, maar dat is allemaal in de jaren '90 geweest, toen de banken moeite hadden om nog verder te groeien (=meer leningen te verstrekken). Dankzij de Euro konden ze in Oost- en Zuid-Europa lekker mensen gaan uitzuigen, dankzij de aandelenhype+lage rentes gingen meer mensen beleggen en begonnen banken veel meer aan transactiekosten op beleggersaccounts te verdienen, en dankzij al deze hypotheken konden de banken zorgen voor huizenprijsinflatie.. Daarom zijn de banken sinds 1994 ofzo enorm gaan groeien, voor de hele Nederlandse bankensector praten we dan over meer dan in den beginne 50-60 miljard per jaar tot na 2000 meer dan 100 miljard per jaar (gedurende de afgelopen 15 jaar). Allemaal omdat Kok+Zalm destijds zo'n medelijden hadden met de banken, die klaagden dat ze niet meer verder konden groeien.

PS. Zie hier wat kamervragen uit 2005 aan Zalm. Wellink neuzelde blijkbaar toen al dat hij wat aan de tophypothekenverstrekking wou doen. 3x raden waarom er nooit iets mee is gedaan....

Ander grappig feitje: In Zwitserland is 78% huurder, en 22% huizenbezitter. Doen ze goed voor een bankenland.

[ Voor 13% gewijzigd door foppe-jan op 11-06-2011 14:43 ]

[Henk007]

RemcoDelft schreef op zaterdag 11 juni 2011 @ 12:09:
Even een gedachtenkronkel: als ik de bouwkosten van huizen (zie http://statline.cbs.nl/St...DM=SLnl&PA=70769ned&LA=nl ) vergelijk met de kosten van huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek, kom ik tot de conclusie dat er MEER wordt uitgegeven aan subsidie, dan aan het daadwerkelijke bouwen!
..

Waar denk je dat het verschil heen gaat?
Juist, de banken. HRA is er vooral om de financials te sponsoren

[Verwijderd]

Sebje schreef op zaterdag 11 juni 2011 @ 12:59:
[afbeelding]

Conclusie: goedkope huizen zijn betaalbaarder dan duurdere huizen. Wauw.

[foppe-jan]

Verwijderd schreef op zaterdag 11 juni 2011 @ 18:01:
[...]


Conclusie: goedkope huizen zijn betaalbaarder dan duurdere huizen. Wauw.

Nog nooit een grafiekje gelezen ofzo? Wat dat plaatje je vertelt is dat de verhouding tussen betaalbaarheid (inkomen vermoed ik? duno wat ze daar precies onder verstaan) en huizenprijzen is enorm veranderd, en specifiek dat de kosten die verbonden zitten aan huiseigendom zijn enorm gestegen, terwijl het besteedbaar inkomen grofweg gelijk zijn gebleven. Al vind ik het nogal typisch dat hij al ophoudt bij 2002.

[t_captain]

Betaalbaarheid is een maat voor de verhouding tussen koopsom, hypotheekrente en gemiddeld of modaal inkomen. De details weet ik niet (welk inkomen, welke hypotheeksom, hoe lange rentevaste periode etc)
, maar het komt erop neer welk deel van hun geld Henk en Ingrid nodig hebben om de hypotheekrente van een gemiddelde woning te betalen.

Op dit moment kost een gemiddeld koophuis in NL ongeveer 250.000 euro. Bij volledige financiering, een KK van 9% en een hypotheekrente van 5.3% gaat er in dat gemiddelde huis 1200 euro per maand bruto aan hypotheekrente zitten. Het gemiddelde jaarlijkse gezinsinkomen (BBP/capita * gemiddelde gezinsgrootte) zal ergens rond de 55.000 euro per jaar zitten. Om de hypotheekrente bij een volledige financiering van het gemiddelde koophuis te betalen zal een kwart van het gemiddelde bruto gezinsinkomen nodig zijn.

Twee redenen waarom dit toch niet zo'n heel nuttige maat is:
1. ik vergelijk de prijs van een koopwoning met de inkomensgegevens van heel NL, kopers en huurders bij elkaar. Dat zou geen bias geven als koopwoningen en woningbezitters een aselecte steekproef uit woningen resp. Nederlanders zouden zijn. Maar dat zijn het niet. De gemiddelde eigenwoningbezitter heeft een ander (vermoedelijk hoger) gemiddeld inkomen dan de gemiddelde Nederlander. ook de gemiddelde gezinsgrootte is over de hele populatie geschat en niet apart voor kopers en huurders. En de gemiddelde koopwoning is waarschijnlijk een stukje duurder dan de gemiddelde woning.
2. De gemiddelde koopwoning heeft geen 109% financiering erop zitten. Vaak zijn ze al een aantal jaar in bezit en is de uitstaande lening veel lager.

[Verwijderd]

foppe-jan schreef op zaterdag 11 juni 2011 @ 18:06:
Nog nooit een grafiekje gelezen ofzo? Wat dat plaatje je vertelt is dat de verhouding tussen betaalbaarheid (inkomen vermoed ik? duno wat ze daar precies onder verstaan) en huizenprijzen is enorm veranderd, en specifiek dat de kosten die verbonden zitten aan huiseigendom zijn enorm gestegen, terwijl het besteedbaar inkomen grofweg gelijk zijn gebleven. Al vind ik het nogal typisch dat hij al ophoudt bij 2002.

Niet zo bijten meteen, met je "Nog nooit een grafiekje gelezen ofzo?". Het lijkt mij nogal vanzelfsprekend dat de betaalbaarheid van huizen langzamerhand enorm is gedaald, omdat (zoals je al aangeeft) het besteedbaar inkomen gelijk is gebleven terwijl de huizen disproportioneel in "waarde" zijn gestegen. Daarbij is het begrip "betaalbaarheid" direct gekoppeld aan deze twee factoren; het geld wat nódig is, en het geld wat beschikbaar is. Dat eerste is de afgelopen jaren veel harder gestegen dan dat laatste.
Verder zal de betaalbaarheid gebaseerd zijn op een aantal factoren (hypotheekrente, belastingaftrek, besteedbaar inkomen, enzovoort), lijkt mij.

[foppe-jan]

Verwijderd schreef op zaterdag 11 juni 2011 @ 21:40:
[...]


Niet zo bijten meteen, met je "Nog nooit een grafiekje gelezen ofzo?".

Wat was dan precies het punt van je post? Want dat ontgaat me dan enigszins.

[ Voor 6% gewijzigd door foppe-jan op 11-06-2011 21:47 ]

[BlakHawk]

Sebje schreef op zaterdag 11 juni 2011 @ 12:59:
Daarnaast waren woonlasten vroeger relatief lager. De rente was wel hoog (zelfs 12%) maar 12% over 100.000 euro (=12000/jaar , na HRA 40% netto = 7200 euro/jaar) is nog altijd minder dan dan 6% over 250.000 (= 15000/jaar na HRA 40% netto = 9000 euro/jaar).

Voor het gemak vergeet je de inflatie!?

7200 - 9000 is toch niet erg schokkend!?

[BlakHawk]

Sebje schreef op zaterdag 11 juni 2011 @ 11:48:
Huizenprijzen dalen in veel gevallen niet omdat ze niet kúnnen dalen door de lopende financiering. Resultaat: mensen blijven zitten waar ze zitten of woningen worden niet verkocht, omdat vraagprijzen niet voldoen aan de wens van kopers ergo; de huidige situatie...

hypotheekschuld Ned. in 1996:
138 miljard euro
hypotheekschuld Ned. in 2011:
629 miljard euro

mijn mening; in de jaren '90 is het foutgegaan toen men leningen op 2 inkomens ging toetsen.

Maar wat staat er tegenover in spaarpolissen dan!?
Een belangrijk punt dat even vergeten wordt...

Of waarde van het huis.

De hypotheekschuld is een gegeven, die verander je nu niet door allerlei dingen aan te passen...
Dus een algehele waardedaling is een slag voor de hele economie in NL op het moment dat deze daling te groot wordt...

[Roenie]

dfrenner schreef op zondag 12 juni 2011 @ 00:57:
Maar wat staat er tegenover in spaarpolissen dan!?
Een belangrijk punt dat even vergeten wordt...

Of waarde van het huis.

De hypotheekschuld is een gegeven, die verander je nu niet door allerlei dingen aan te passen...
Dus een algehele waardedaling is een slag voor de hele economie in NL op het moment dat deze daling te groot wordt...

Spaarhypotheken zijn maar een deel van de hypotheken die de afgelopen 15 jaar gesloten zijn. De aflossingsvrije hypotheek heeft ook zijn deel. En idealiter zorgen mensen dan voor de opbouw van kapitaal buiten de hypotheek...maar hebben ze dat ook gedaan? Of hebben mensen zich rijk gerekend met de verwachte waardestijging van het huis? En dan nog de beleggingshypotheek. Hoeveel is daar van over?

De huidige hypotheekschuld had geen gegeven geweest als mensen hadden afgelost, vermogen hadden opgebouwd naast de hypotheek, of minder risicovolle hypotheken hadden afgesloten.

Als de huizenprijzen dalen, dan is het verstandig om af te gaan lossen. Of is aflossen een vies woord?

Het is mesjogge dat mensen niet worden verplicht af te lossen om aanspraak te maken op HRA.

[RemcoDelft]

Henk007 schreef op zaterdag 11 juni 2011 @ 17:46:
[...]

Waar denk je dat het verschil heen gaat?
Juist, de banken. HRA is er vooral om de financials te sponsoren

Uiteraard. Maar hoe meer ik daar over nadenk, hoe minder ik het snap.
Even een voorbeeld, volgens mij klopt dit redelijk:

Iemand leent 200.000 euro bij een bank voor een huis, tegen 5% rente. De bank krijgt 10.000 euro rente per jaar, voor het gemak aflossingsvrij voor 30 jaar.
Het liefst zou de bank dit geld gewoon uitlenen zonder zelf iets te bezitten. De wetgever heeft daar eisen aan gesteld, dus om daar aan te voldoen neemt de bank 20.000 euro spaargeld aan. Tegen een royale 2.5% rente kost dit de bank 500 euro per jaar. Blijft over: 9.500 euro winst per jaar! Elk jaar weer! En de bank hoeft daar vrijwel niets voor te doen... En dat voor miljoenen klanten tegelijk, dit geeft dus vele miljarden per jaar winst! Geen wonder dat ze bonussen van vele miljoenen euro's kunnen uitkeren: het geld stroomt binnen!

Waarom kunnen banken met zo'n gigantische inkomstenbron in de problemen komen?!

Banken werden (zijn!) hebberig: ze gingen de hypotheken doorverkopen, om de toekomstige 9.500 euro per jaar al eerder binnen te harken: meer winst dus (bijvoorbeeld in 2007), en nog meer bonussen voor de bankiers! Zoveel bonussen, dat de 9.500 euro per jaar niet meer genoeg is om de gestegen risico's te dekken. Gevolg: honderden miljarden staatssteun. Het gemak waarmee ING dat nu terugbetaalt, en het gemak waarmee ING nu weer miljarden winst maakt, geeft wel aan dat het winstmodel fantastisch goed werkt!

Waarom grijpt de marktwerking hier niet in voor betere tarieven door meer concurrentie, en uiteindelijk minder winst?
Ik weet het niet... Wat mij betreft zou dit hele geldscheppende vermogen bij banken verwijderd mogen worden. En wat mij betreft mag de hele financiele sector veel kleiner worden: een zeer groot deel van onze economie bestaat nu uit mensen die geld "verdelen". En dat zijn de mensen die het meeste verdienen. Niet de mensen die daadwerkelijk iets produceren... Als dat wel het geval was geweest, zou er nooit zo'n grote crisis kunnen ontstaan!

Na het zien van diverse documentaires (Money as debt, Zeitgeist, etc.) kan ik alleen maar concluderen dat ik hoe langer hoe minder snap van het principe "geld".

[Bonsaiboom]

RemcoDelft schreef op zondag 12 juni 2011 @ 13:30:
[...]

Uiteraard. Maar hoe meer ik daar over nadenk, hoe minder ik het snap.
Even een voorbeeld, volgens mij klopt dit redelijk:

Iemand leent 200.000 euro bij een bank voor een huis, tegen 5% rente. De bank krijgt 10.000 euro rente per jaar, voor het gemak aflossingsvrij voor 30 jaar.
Het liefst zou de bank dit geld gewoon uitlenen zonder zelf iets te bezitten. De wetgever heeft daar eisen aan gesteld, dus om daar aan te voldoen neemt de bank 20.000 euro spaargeld aan. Tegen een royale 2.5% rente kost dit de bank 500 euro per jaar. Blijft over: 9.500 euro winst per jaar! Elk jaar weer! En de bank hoeft daar vrijwel niets voor te doen... En dat voor miljoenen klanten tegelijk, dit geeft dus vele miljarden per jaar winst! Geen wonder dat ze bonussen van vele miljoenen euro's kunnen uitkeren: het geld stroomt binnen!

Waarom kunnen banken met zo'n gigantische inkomstenbron in de problemen komen?!

Banken werden (zijn!) hebberig: ze gingen de hypotheken doorverkopen, om de toekomstige 9.500 euro per jaar al eerder binnen te harken: meer winst dus (bijvoorbeeld in 2007), en nog meer bonussen voor de bankiers! Zoveel bonussen, dat de 9.500 euro per jaar niet meer genoeg is om de gestegen risico's te dekken. Gevolg: honderden miljarden staatssteun. Het gemak waarmee ING dat nu terugbetaalt, en het gemak waarmee ING nu weer miljarden winst maakt, geeft wel aan dat het winstmodel fantastisch goed werkt!

Waarom grijpt de marktwerking hier niet in voor betere tarieven door meer concurrentie, en uiteindelijk minder winst?
Ik weet het niet... Wat mij betreft zou dit hele geldscheppende vermogen bij banken verwijderd mogen worden. En wat mij betreft mag de hele financiele sector veel kleiner worden: een zeer groot deel van onze economie bestaat nu uit mensen die geld "verdelen". En dat zijn de mensen die het meeste verdienen. Niet de mensen die daadwerkelijk iets produceren... Als dat wel het geval was geweest, zou er nooit zo'n grote crisis kunnen ontstaan!

Na het zien van diverse documentaires (Money as debt, Zeitgeist, etc.) kan ik alleen maar concluderen dat ik hoe langer hoe minder snap van het principe "geld".

Wat je hier schrijft klopt inderdaad grotendeels. Helaas is dat wel erg offtopic voor dit topic, maar het feit dat je er steeds minder van snapt, betekent dat je het steeds beter snapt, vind ik.

[lex]

zolang onze economie grotendeels blijft draaien om het manipuleren van fictief geld, en daarmee meer wordt verdiend dan met het werkelijk produceren van zaken of verlenen van diensten vrees ik dat er niet zo snel iets zal veranderen, veel te lucratief om de kip met de gouden eieren te slachten

[lex]

RemcoDelft schreef op zondag 12 juni 2011 @ 13:30:
[...]

Uiteraard. Maar hoe meer ik daar over nadenk, hoe minder ik het snap.
Even een voorbeeld, volgens mij klopt dit redelijk:

Iemand leent 200.000 euro bij een bank voor een huis, tegen 5% rente. De bank krijgt 10.000 euro rente per jaar, voor het gemak aflossingsvrij voor 30 jaar.
Het liefst zou de bank dit geld gewoon uitlenen zonder zelf iets te bezitten. De wetgever heeft daar eisen aan gesteld, dus om daar aan te voldoen neemt de bank 20.000 euro spaargeld aan. Tegen een royale 2.5% rente kost dit de bank 500 euro per jaar. Blijft over: 9.500 euro winst per jaar! Elk jaar weer! En de bank hoeft daar vrijwel niets voor te doen... En dat voor miljoenen klanten tegelijk, dit geeft dus vele miljarden per jaar winst! Geen wonder dat ze bonussen van vele miljoenen euro's kunnen uitkeren: het geld stroomt binnen!

Waarom kunnen banken met zo'n gigantische inkomstenbron in de problemen komen?

In de basis zou het natuurlijk zo moeten zijn dat een bank pas geld kan uitlenen als het dat geld ook bezit, dus 200.000 euro uitlenen kan pas als je dat geld ook daadwerkelijk hebt! Dat is waar het al mis gaat, de bank hoeft niets te bezitten (behalve de minimum wetgevers eisen) maar draait op een fictief gevoel van vertrouwen en 'rendement' waardoor het geld kan uitlenen wat eigenlijk niet eens bestaat....

[foppe-jan]

RemcoDelft schreef op zondag 12 juni 2011 @ 13:30:

Waarom grijpt de marktwerking hier niet in voor betere tarieven door meer concurrentie, en uiteindelijk minder winst?
Ik weet het niet... Wat mij betreft zou dit hele geldscheppende vermogen bij banken verwijderd mogen worden. En wat mij betreft mag de hele financiele sector veel kleiner worden: een zeer groot deel van onze economie bestaat nu uit mensen die geld "verdelen". En dat zijn de mensen die het meeste verdienen. Niet de mensen die daadwerkelijk iets produceren... Als dat wel het geval was geweest, zou er nooit zo'n grote crisis kunnen ontstaan!

Om te beginnen met een terzijde: Zeitgeist is troep, die andere ken ik niet maar de titel suggereert een vrij ideologische insteek omdat ik wel ongeveer weet wat voor soort mensen zich (uitsluitend!) druk maakt om het feit dat "alle" geld schuld is.

Maar op de rest kan ik denk ik wel een groot deel van het antwoord geven: er zijn geen nieuwe spelers op de markt gekomen omdat er helemaal geen vraag meer was naar extra leningen.
Daarom hebben de banken er eerst voor moeten zorgen dat er weer nieuwe vraag ontstond naar hypotheken enzo, door het blazen van de huizenbel te beginnen (mogelijk gemaakt door de combinatie van verlaging percentage eigen inleg, grotere hefboom op jaarinkomen en het meetellen van het inkomen van de partner), terwijl zij of andere organisaties (de bouw, vermoedelijk) liepen te pushen dat er minder (sociale) huurwoningen bij moesten komen "omdat dit niet eerlijk was voor de private concurrent" (Ik speculeer hier over de precieze gang van zaken, maar dit proces is in bijna elk westers land zo gegaan). Mogelijk speelt zelfs de EU "overheidssteun"geneuzel hier een rol; dat durf ik niet te zeggen.
Hierdoor ontstond er langzaam steeds meer vraag naar koopwoningen, en nadat de dotcombubble knalde vluchtte een deel van de mensen waarschijnlijk met hun spaargeld de huizenmarkt op, omdat die wel rendement leek te bieden oid. (Van dat spaargeld zal nu niet heel veel meer over zijn.) De grote spelers (rabo voorop) konden hier gelijk op inspringen, en groeiden als kool. (En Bazel II zorgde ervoor dat je minder reserves hoefde aan te houden voor "veilige" investeringen, waar hypotheken onder vallen.)
Het punt aan "deze winst" is namelijk dat het niet komt uit margeverhoging, maar puur en alleen uit omzetstijging. En dat betekent dat alleen banken met voldoende schaal daar echt voordeel uit konden halen: ofwel de bestaande spelers. Maar er was dus eigenlijk helemaal geen ruimte voor extra concurrentie; de markt was al verzadigd, en daarom stegen de winsten ook niet meer. Alleen daar gingen de banken van huilen, en dat vond Ome Gerrit zo zielig dat hij er samen met die visieloze prutser Nout Wellink voor zorgde dat de huizenbel kon ontstaan.
Het is dan ook tekenend dat de enige bank die er in Nederland bijkwam de DSB bank was, want hun bedrijfsmodel was puur het uitzuigen van hetzelfde segment waar de Neckermann enzo ook al goud geld verdiende: op woekerleningen die werden uitgegeven aan klanten die de reguliere banken niet meer wilden hebben omdat ze te riskant waren. (Icesave was populair omdat het net als DSB hoge rente bood, die DSB kon bieden omdat ze woekerwinsten maakten op die persoonlijke leningen met rentepercentages van eerst 30%, en later "maar" 20%.

[ Voor 4% gewijzigd door foppe-jan op 12-06-2011 15:00 ]

[Hielko]

Het is een beetje offtopic, maar over het uitlenen van geld; het is echt niet zo dat een bank gewoon geld uit het niets creeert. Als jij een hypotheek van 200.000 wilt afsluiten en een bank heeft 20.000 spaargeld op de balans staan zullen ze eerst ergens 180.000 vandaan moeten halen om jou die hypotheek te kunnen geven.

De reden waarom wordt gesteld dat banken geld creeeren is niet omdat ze dat zomaar kunnen uitprinten, maar omdat ze geld binnen krijgen, en dat vervolgens weer uitlenen. Stel een bank leent 100k van de centrale bank. Vervolgens zet het hiervan 10k opzij als reserve en leent het 90k uit. Op dit moment is de geldvoorraad gegroeid van 100k naar 190K (de reserve telt niet mee). Vervolgens komt deze 90k weer binnen bij een andere bank, die zet 9k vast als reserve en leent 81k uit waardoor de geldvoorraad verder groeit naar 190K+81K=271k Zoals je ziet neemt de groei van het geld in elke iteratie af.

Anders gezegd; als jij 100 euro op de spaarrekening stort, en de bank vervolgens 90 euro uitleent (geld dat ze echt hebben, dat heb jij ze gegeven!) dan hebben ze de geldvoorraad laten groeien van 100 euro naar 190 euro. Jij hebt immers nog steeds die 100 euro, maar iemand anders heeft nu ook 90 euro gekregen. Maar als jij vervolgens meer dan 10 euro wilt opnemen veroorzaak je een 'bankrun' en valt de bank om als ze die lening van 90 euro niet kunnen terugvorderen/verkopen oid.

Hopelijk is dit duidelijk, vind het altijd beetje tenenkrommend dat mensen denken dat banken een soort van blackbox zijn waar gewoon geld uit komt rollen.

[ Voor 5% gewijzigd door Hielko op 12-06-2011 15:22 ]

[RemcoDelft]

Hielko schreef op zondag 12 juni 2011 @ 15:14:
Het is een beetje offtopic, maar over het uitlenen van geld; het is echt niet zo dat een bank gewoon geld uit het niets creeert. Als jij een hypotheek van 200.000 wilt afsluiten en een bank heeft 20.000 spaargeld op de balans staan zullen ze eerst ergens 180.000 vandaan moeten halen om jou die hypotheek te kunnen geven.

De reden waarom wordt gesteld dat banken geld creeeren is niet omdat ze dat zomaar kunnen uitprinten, maar omdat ze geld binnen krijgen, en dat vervolgens weer uitlenen. Stel een bank leent 100k van de centrale bank. Vervolgens zet het hiervan 10k opzij als reserve en leent het 90k uit. Op dit moment is de geldvoorraad gegroeid van 100k naar 190K (de reserve telt niet mee). Vervolgens komt deze 90k weer binnen bij een andere bank, die zet 9k vast als reserve en leent 81k uit waardoor de geldvoorraad verder groeit naar 190K+81K=271k Zoals je ziet neemt de groei van het geld in elke iteratie af.

Anders gezegd; als jij 100 euro op de spaarrekening stort, en de bank vervolgens 90 euro uitleent (geld dat ze echt hebben, dat heb jij ze gegeven!) dan hebben ze de geldvoorraad laten groeien van 100 euro naar 190 euro. Jij hebt immers nog steeds die 100 euro, maar iemand anders heeft nu ook 90 euro gekregen. Maar als jij vervolgens meer dan 10 euro wilt opnemen veroorzaak je een 'bankrun' en valt de bank om als ze die lening van 90 euro niet kunnen terugvorderen/verkopen oid.

Hopelijk is dit duidelijk, vind het altijd beetje tenenkrommend dat mensen denken dat banken een soort van blackbox zijn waar gewoon geld uit komt rollen.

Of de bank het geld nou uit het niets creeert, of dat ze het lenen van de centrale bank, die het uit z'n hoge hoed tovert... Het principe blijft hetzelfde! Wellicht betalen ze 1% rente aan de centrale bank, waarbij de winst op de 200.000 euro geen 9500 maar "slechts" 7500 euro is. Feit blijft dat ze dingen uitlenen die ze niet zelf hebben. En feit blijft dat ze je graag laten denken dat ze geld van spaarders uitlenen... Terwijl de gemiddelde hypotheekschuld aanzienlijk hoger is dan het gemiddelde spaarsaldo. Wat weer aanzienlijk hoger is dan wat de gemiddelde persoon in z'n portemonnee heeft zitten (lees: het enige door de overheid uitgegeven geld!)... Wat weer aanzienlijk hoger is dan de "tegenwaarde" aan goud die de overheid bezit.. Een mooi groot ponzi-scheme.

Ik vraag me serieus af hoe het land er uit zou zien als schulden niet mogelijk waren. Zouden we dan nog een economie hebben? Oftewel: is het werkelijk nodig om schulden te hebben?

[Roenie]

RemcoDelft schreef op zondag 12 juni 2011 @ 15:40:
...Ik vraag me serieus af hoe het land er uit zou zien als schulden niet mogelijk waren. Zouden we dan nog een economie hebben? Oftewel: is het werkelijk nodig om schulden te hebben?

Misschien iets minder rigoureus, een kasreserveverplichting van bijvoorbeeld 50%?

[RemcoDelft]

Roenie schreef op zondag 12 juni 2011 @ 15:58:
[...]
Misschien iets minder rigoureus, een kasreserveverplichting van bijvoorbeeld 50%?

Dan blijven mensen/bedrijven/overheden schulden hebben. Misschien kan het ook niet anders, omdat de enige reden dat geld "waarde" heeft, is dat iemand anders bereid is er in de toekomst een offer voor te brengen.

[Hielko]

Nee het principe is niet hetzelfde, banken kunnen ook bestaan zonder een centrale bank (die inderdaad geld kan printen). Ook als we teruggaan naar de goudstandaard kan een bank de geldvoorraad vergroten. Als jij 10 gouden munten stort als spaarder, en de bank leent er vervolgens weer 9 van uit dan is de geldvoorraad ook van 10 munten naar 19 munten gegroeid.

Het feit dat we afgestapt zijn van de goudstandaard naar fiat geld is weer iets heel anders. Stel we zouden het concept schulden helemaal verbieden, dan heb je nog steeds fiat geld dat door de ECB geprint kan worden.

Daarnaast; denk dat er wel vrij overtuigend bewijs gevonden kan worden dat het hebben van schulden een positief effect op de economie heeft. Ik ben geen econoom, en ik zou niet weten hoe ik dit ijzersterk kan uitleggen, maar om een beetje ontopic te blijven; het feit dat het mogelijk is om te lenen voor een huis maakt het mogelijk om een huis eerder te kopen. Je wilt graag een huis kunnen kopen, voordat je kinderen krijgt etc, niet aan het eind van je leven als je al weer bijna de pijp uit gaat. Hetzelfde geldt voor andere aspecten in de economie. Als jij een goed idee hebt voor een bedrijf zou het knap balen zijn als je eerst 30 jaar moet vakkenvullen voordat je genoeg startkapitaal bij elkaar kan krijgen.

Wees een beetje kritisch als je filmpjes kijkt op Youtube, geloof niet direct alles wat je ziet.

[lex]

ik geloof ook niet dat we schulden moeten afschaffen, wat we moeten verbieden is de handel in 'schulden-pakketen' en opties e.d.

[Jake]

Hielko schreef op zondag 12 juni 2011 @ 15:14:
Anders gezegd; als jij 100 euro op de spaarrekening stort, en de bank vervolgens 90 euro uitleent (geld dat ze echt hebben, dat heb jij ze gegeven!) dan hebben ze de geldvoorraad laten groeien van 100 euro naar 190 euro. Jij hebt immers nog steeds die 100 euro, maar iemand anders heeft nu ook 90 euro gekregen. Maar als jij vervolgens meer dan 10 euro wilt opnemen veroorzaak je een 'bankrun' en valt de bank om als ze die lening van 90 euro niet kunnen terugvorderen/verkopen oid.

Tenzij die €90 gebruikt wordt om iets te kopen bij iemand die het op een (spaar)rekening zet (mag een paar stappen overheen gaan, dus zo onwaarschijnlijk is het niet). Dan heeft de bank opeens €90 meer, waarvan volgens de genoemde verdeling dus €81 uit kunnen lenen, waarvoor hetzelfde geldt, zodat er na 10 van deze stappen al bijna €700 is, allemaal nog steeds op basis van die eerste 'echte' €100 (die overigens ook niet zo 'echt' is). Hiervoor heeft de bank dus €65 in kas. Na 100 stappen geeft het (bijna) €1000 totaal, met €100 in kas.

(Dit heb ik bepaald door in excel "100" in A1 te zetten en in A2 "0,9*A1", en dit 'doorslepen', zodat in A3 "0,9*A2" staat, etc. In B2 staat "A1-A2", ook dit wordt doorgesleept, zodat in B3 "A2-A3" staat, etc. Mocht hier een denkfout in zitten, dan hoor ik het graag).

Edit: je halve reactie gelezen

Maar dan ben je het toch juist eens met de 1 op 10 verhouding?

[ Voor 3% gewijzigd door Jake op 12-06-2011 16:51 ]

[RemcoDelft]

Hielko schreef op zondag 12 juni 2011 @ 16:09:
Nee het principe is niet hetzelfde, banken kunnen ook bestaan zonder een centrale bank (die inderdaad geld kan printen). Ook als we teruggaan naar de goudstandaard kan een bank de geldvoorraad vergroten. Als jij 10 gouden munten stort als spaarder, en de bank leent er vervolgens weer 9 van uit dan is de geldvoorraad ook van 10 munten naar 19 munten gegroeid.

Als de bank daadwerkelijk 9 gouden munten uitleent, is de geldvoorraad toch niet toegenomen? De lener heeft er 9, de bank nog 1, en de uitlener heeft niets (in z'n handen)!

Daarnaast; denk dat er wel vrij overtuigend bewijs gevonden kan worden dat het hebben van schulden een positief effect op de economie heeft. Ik ben geen econoom, en ik zou niet weten hoe ik dit ijzersterk kan uitleggen, maar om een beetje ontopic te blijven; het feit dat het mogelijk is om te lenen voor een huis maakt het mogelijk om een huis eerder te kopen. Je wilt graag een huis kunnen kopen, voordat je kinderen krijgt etc, niet aan het eind van je leven als je al weer bijna de pijp uit gaat. Hetzelfde geldt voor andere aspecten in de economie. Als jij een goed idee hebt voor een bedrijf zou het knap balen zijn als je eerst 30 jaar moet vakkenvullen voordat je genoeg startkapitaal bij elkaar kan krijgen.

Ik vraag me dus af of dit echt zo zou zijn, en wat het effect dan zou zijn: zouden er zonder schulden simpelweg geen huizen gebouwd worden? Dus de bouwvakkers zitten thuis? Of zouden er wel gewoon net zo veel huizen gebouwd worden (de bouwvakkers zijn aan het werk), en zouden al die huizen dan een eigenaar hebben?
Oftewel: is het daadwerkelijk nodig dat vrijwel iedereen (!!) schulden heeft aan een bank? Schulden voor geld wat niet bestaat en nooit ook maar geprint is? Want als schulden echt nodig zijn om een huis te kunnen kopen, zijn ze ook nodig om datzelfde huis te kunnen bouwen. En als we daadwerkelijk schulden "elders" nodig hebben om onze baan (in dit geval zijn we bouwvakker) te kunnen houden, zou dat dan daadwerkelijk niet anders kunnen? Even in het ideale geval: we doen allemaal hetzelfde werk, er worden net zo veel huizen gebouwd, maar dan zonder schulden-aan-wie-dan-ook. Ergens heb ik het idee dat het probleem niet bij de bouwvakker ligt, maar bij degene die niet zelf aan het huis bouwt, maar er wel aan wil verdienen (lees: o.a. de bank).

Wees een beetje kritisch als je filmpjes kijkt op Youtube, geloof niet direct alles wat je ziet.

Uiteraard. Maar Money as Debt is zeer overtuigend, ik heb ze nog niet op grote onwaarheden kunnen betrappen.

[rapture]

Zonder schulden kan je ook een huis of een auto kopen met financiële leasing of huurkopen. Je huurt een auto 5 jaar en op het einde kan je met een klein bedrag eigenaar worden. Op deze manier kan je ook een huis huurkopen zonder een schuld te creëren.

Voor een bedrijf zijn korte termijn leningen belangrijk om iets uit te kunnen voeren en om snel te kunnen expanderen. Een bouwbedrijf kan bezig zijn met x aantal huizen te bouwen en jij wilt jouw huis laten bouwen. Het bouwbedrijf kan wachten totdat een ander huis klaar is, geld ontvangen en jouw huis op de wachtlijst komt aan de beurt. Maar het kan ook een korte termijn lening aangaan om het bouwen van jouw huis nu te starten en rekent de rente uiteraard naar de klant door. In praktijk kan je niet zo snel bouwvakkers uit de hoge hoed toveren zodat de human resources de bottleneck is.

Korte termijn leningen kunnen van een bank komen, maar ook van bv Colruyt supermarkten komen. Operationeel brengen supermarkten weinig op zodat Colruyt nu producten van de leveranciers verkoopt en 120 dagen later de leveranciers betaalt. 120 dagen aan omzet blijft dus in een soort limbo zweven, met dit geld kan Colruyt beleggen, op korte termijn aan andere bedrijven uitlenen en hier haalt Colruyt hun winst.

[Hielko]

RemcoDelft schreef op zondag 12 juni 2011 @ 16:38:
[...]

Als de bank daadwerkelijk 9 gouden munten uitleent, is de geldvoorraad toch niet toegenomen? De lener heeft er 9, de bank nog 1, en de uitlener heeft niets (in z'n handen)!

Jawel, dit is dus precies wat ze bedoelen met het toenemen van de geld/goudvoorraad door fractional banking. De originele uitlener kan namelijk ook nog steeds bij zijn goud, o.a. daarvoor heeft de bank reserves. Pas als de groep van originele uitleners allemaal hun geld terugwillen komt de bank in de problemen, de bekende bankrun.

Ik vraag me dus af of dit echt zo zou zijn, en wat het effect dan zou zijn: zouden er zonder schulden simpelweg geen huizen gebouwd worden? Dus de bouwvakkers zitten thuis? Of zouden er wel gewoon net zo veel huizen gebouwd worden (de bouwvakkers zijn aan het werk), en zouden al die huizen dan een eigenaar hebben?
Oftewel: is het daadwerkelijk nodig dat vrijwel iedereen (!!) schulden heeft aan een bank? Schulden voor geld wat niet bestaat en nooit ook maar geprint is? Want als schulden echt nodig zijn om een huis te kunnen kopen, zijn ze ook nodig om datzelfde huis te kunnen bouwen. En als we daadwerkelijk schulden "elders" nodig hebben om onze baan (in dit geval zijn we bouwvakker) te kunnen houden, zou dat dan daadwerkelijk niet anders kunnen? Even in het ideale geval: we doen allemaal hetzelfde werk, er worden net zo veel huizen gebouwd, maar dan zonder schulden-aan-wie-dan-ook. Ergens heb ik het idee dat het probleem niet bij de bouwvakker ligt, maar bij degene die niet zelf aan het huis bouwt, maar er wel aan wil verdienen (lees: o.a. de bank).

Daar zit wellicht ergens een kern van waarheid in, maar als je even helemaal terug gaat naar de basics. Het bouwen van een huis kost een x aantal manjaar. Niet alleen de bouwvakkers, maar ook de architect, de mensen die de grondstoffen voor het huis uit de grond halen, de mensen die het gereedschap voor de bouwvakkers maken etc. Tenzij je veel meer verdient dan die hele groep mensen die dat huis voor je bouwen zal je zelf eerst nog meer jaren moeten werken om het huis te kunnen betalen (je hebt ondertussen ook nog andere kosten). En als je de gehele supply chain die nodige is voor het bouwen van een huis doorrekent kom je vast op een redelijk aantal manjaar die nodig is. Dankzij een bank kan jij deze manuren nu alvast kopen, om later in de rest van je leven hiervoor te werken terwijl je ondertussen al kan genieten van een huisje, boompje, beestje.

Omdat bijna iedereen dit een goede constructie vind, zit dus bijna iedereen aan de hypotheek, en ja; de banken zijn ook geen liefdadigheidsinstellingen, en verdienen daar ook aan, maar ze bieden tegelijkertijd een dienst die erg waardevol is.

[BlakHawk]

Roenie schreef op zondag 12 juni 2011 @ 09:13:
Als de huizenprijzen dalen, dan is het verstandig om af te gaan lossen. Of is aflossen een vies woord?

Het is mesjogge dat mensen niet worden verplicht af te lossen om aanspraak te maken op HRA.

Nee hoor, maar veel mensen lossen al af...
Ik zie het helemaal niet zitten om nog meer af te lossen...

Het zet geen zoden aan de dijk en ik gebruik het geld liever om te leven...

Op de korte termijn krijg je toch geen 100.000 euro bij elkaar, dus tja...

[Verwijderd]

Hielko schreef op zondag 12 juni 2011 @ 15:14:
Het is een beetje offtopic, maar over het uitlenen van geld; het is echt niet zo dat een bank gewoon geld uit het niets creeert. Als jij een hypotheek van 200.000 wilt afsluiten en een bank heeft 20.000 spaargeld op de balans staan zullen ze eerst ergens 180.000 vandaan moeten halen om jou die hypotheek te kunnen geven.

De reden waarom wordt gesteld dat banken geld creeeren is niet omdat ze dat zomaar kunnen uitprinten, maar omdat ze geld binnen krijgen, en dat vervolgens weer uitlenen. Stel een bank leent 100k van de centrale bank. Vervolgens zet het hiervan 10k opzij als reserve en leent het 90k uit. Op dit moment is de geldvoorraad gegroeid van 100k naar 190K (de reserve telt niet mee). Vervolgens komt deze 90k weer binnen bij een andere bank, die zet 9k vast als reserve en leent 81k uit waardoor de geldvoorraad verder groeit naar 190K+81K=271k Zoals je ziet neemt de groei van het geld in elke iteratie af.

Anders gezegd; als jij 100 euro op de spaarrekening stort, en de bank vervolgens 90 euro uitleent (geld dat ze echt hebben, dat heb jij ze gegeven!) dan hebben ze de geldvoorraad laten groeien van 100 euro naar 190 euro. Jij hebt immers nog steeds die 100 euro, maar iemand anders heeft nu ook 90 euro gekregen. Maar als jij vervolgens meer dan 10 euro wilt opnemen veroorzaak je een 'bankrun' en valt de bank om als ze die lening van 90 euro niet kunnen terugvorderen/verkopen oid.

Hopelijk is dit duidelijk, vind het altijd beetje tenenkrommend dat mensen denken dat banken een soort van blackbox zijn waar gewoon geld uit komt rollen.

Zoek even op hoeveel geld de FED heeft bijgedrukt de afgelopen jaren en geef mij aan wat het verschil is met een blackbox waar geld uit komt rollen.

[Hielko]

Verwijderd schreef op zondag 12 juni 2011 @ 19:25:
[...]


Zoek even op hoeveel geld de FED heeft bijgedrukt de afgelopen jaren en geef mij aan wat het verschil is met een blackbox waar geld uit komt rollen.

Anders ga je even lekker ergens anders trollen

[Verwijderd]

Hielko schreef op zondag 12 juni 2011 @ 19:31:
[...]

Anders ga je even lekker ergens anders trollen

Ik heb het over rollen, niet trollen.

[Henk007]

@Hielko,
De totale geldhoeveelheid in het hele banksysteem groeit wel degelijk, namelijk

The money multiplier, m, is the inverse of the reserve requirement m=1/R

(bron: wikipedia)

Bij een initial deposit van $100 en een reserve van 20% heb je uiteindelijk dus $500 in je systeem (M3)
Wikipedia: Fractional-reserve banking

In principe leg je dit zelf al prima uit, maar als je alle banken samen als een black box ziet, komt er meer geld uit dan erin gaat.

[ Voor 14% gewijzigd door Henk007 op 12-06-2011 22:03 ]

[foppe-jan]

Henk007 schreef op zondag 12 juni 2011 @ 21:52:
@Hielko,
De totale geldhoeveelheid in het hele banksysteem groeit wel degelijk, namelijk

[...]

(bron: wikipedia)

Bij een initial deposit van $100 en een reserve van 20% heb je uiteindelijk dus $500 in je systeem (M3)
Wikipedia: Fractional-reserve banking

In principe leg je dit zelf al prima uit, maar als je alle banken samen als een black box ziet, komt er meer geld uit dan erin gaat.

Nou ja, fractional reserve banking is een ding, maar tegenwoordig komt daar ook nog "risk-weighting" (ook wel VaR) bij. Dit staat hier goed uitgelegd. Kort gezegd komt het erop neer dat de hoeveelheid kapitaal die in reserve moet worden gehouden (onder Bazel-2) afhankelijk is van het risico dat de bank zelf denkt te lopen op die lening.
In het geval van een hefboom van 12.5x, of een capital requirement van 8% (dit is waar ze met Bazel-3 naar toe willen werken als maximale hefboom) dan betekent dat in het geval van een lening door een lagere overheid dat er is "vastgesteld" (onder Bazel-3 is van een aantal soorten lening vastgelegd hoe risicovol die zijn; en die "schattingen" zijn categorisch en gelden bijvoorbeeld voor alle leningen die door Euroland-overheden worden aangegaan) dat er een 10% risico op default is, dan betekent dat dat slechts 10% van die 7% aan kapitaal aangehouden hoeft te worden, of 0,7%.

[ Voor 10% gewijzigd door foppe-jan op 12-06-2011 23:06 ]

[Bonsaiboom]

RemcoDelft schreef op zondag 12 juni 2011 @ 16:38:
[...]

Als de bank daadwerkelijk 9 gouden munten uitleent, is de geldvoorraad toch niet toegenomen? De lener heeft er 9, de bank nog 1, en de uitlener heeft niets (in z'n handen)!

De reden dat er wel 'meer' geld is, is dat de IOU van de bank voor 10 gouden munten verhandeld wordt alsof het 10 gouden munten zijn. Als de spaarder iets van 10 gouden munten wil kopen, kan hij ook dat briefje geven.

Of om naar het huidige stelsel te kijken, als jij een betaling doet van bank A naar bank A, en degene waarnaar jij het overmaakt vraagt niet om het bedrag cash te krijgen van de bank, dan heb je ook de IOU als zodanig behandeld. Of dit ook zomaar tussen banken werkt weet ik niet zeker, daar zal toch wel iets van een geldstroom plaats moeten vinden. Tegelijkertijd denk ik dat dit ook vaak zal zijn, dat de dagelijkste geldstroom van bank A naar bank B niet enorm veel groter of kleiner zal zijn dan die van bank B naar bank A, waardoor er uiteindelijk maar weinig gecorrigeerd hoeft te worden, omdat je de grote bedragen tegen elkaar weg kan strepen.

Maar zoals gezegd, dit is wel vrij offtopic en kan denk ik beter in een W&L thread dan een W&I

[Sebje]

dfrenner schreef op zondag 12 juni 2011 @ 00:53:
[...]


Voor het gemak vergeet je de inflatie!?

7200 - 9000 is toch niet erg schokkend!?

niet schokkend, maar wel een voorbeeld dat een hele hoge rente van 12% 'vroeger' zelfs nog steeds lagere maandlasten (in absolute zin) betekend als nu, wat betekend dat we aan de top van onze mogelijkheden zitten, tenminste of ze moeten hypotheekverstrekkingen gaan invoeren o.b.v. 3 personen... inflatie is voor dit punt even niet relevant.

[Roenie]

dfrenner schreef op zondag 12 juni 2011 @ 19:02:
Nee hoor, maar veel mensen lossen al af...
Ik zie het helemaal niet zitten om nog meer af te lossen...

Het zet geen zoden aan de dijk en ik gebruik het geld liever om te leven...

Op de korte termijn krijg je toch geen 100.000 euro bij elkaar, dus tja...

De meeste hypotheken lopen 25-30 jaar. Dat lijkt me meer dan genoeg tijd om af te lossen.

Dat je dat niet wilt, moet je zelf weten. Ik vind het alleen raar dat 'niet-aflossen' gestimuleerd wordt door HRA. Als jij leuke dingen wilt doen van je 'uitgespaarde' geld, hoeft de belastingbetaler daar niet voor op te draaien.

[TrailBlazer]

Waarom worden de mensen die maximaal gebruik maken van HRA altijd afgeschilderd als profiteurs. Dan zou je ook alle mensen die huursubsidie, kinderopvangtoeslag etc etc krijgen kunnen afschilderen als profiteurs. De HRA is een onderdeel van het totale belastingpakket en kan je niet los zien van de rest van de maatregelen.

[foppe-jan]

TrailBlazer schreef op maandag 13 juni 2011 @ 17:26:
Waarom worden de mensen die maximaal gebruik maken van HRA altijd afgeschilderd als profiteurs. Dan zou je ook alle mensen die huursubsidie, kinderopvangtoeslag etc etc krijgen kunnen afschilderen als profiteurs. De HRA is een onderdeel van het totale belastingpakket en kan je niet los zien van de rest van de maatregelen.

Sorry, maar wat versta je precies onder "maximaal gebruik maken van de HRA"? Mensen die aflossingsvrije en spaarhypotheken namen zijn namelijk absoluut wel profiteurs, omdat ze iets met de HRA doen waar de HRA niet voor bedoeld was: huizenbezit "betaalbaarder" maken.
Maar goed, het is wel duidelijk dat je klaagt zonder kennis te hebben van de feiten: door te suggereren dat de HRA vergelijkbaar is met huursubsidie. Huursubsidie stopt vanaf een inkomen van €22k, terwijl de overheidssubsidie die huizenbezitters door de HRA krijgen alleen maar toeneemt met de grootte van de hypotheek: hoe meer je leent, hoe meer belastingvoordeel je kunt claimen. Kinderopvangtoeslag (en kinderbijslag) zou ook zo moeten werken, maar doet dat niet -- maar dat is snel verklaard door te kijken wie die wetten geschreven hebben.
As for "die kan je niet los zien van de rest de maatregelen": als ik een euro zou krijgen voor elke keer dat iemand met deze drogredenering aankomt, zou ik miljonair zijn. Elke keer dat er een nieuwe subsidie bijkomt, of een aftrekpost wordt bedacht, of een belastingtariefsverlaging wordt doorgevoerd wordt er gemorreld aan dat systeem dat volgens jou "alleen in zijn geheel overwogen mag worden". Dus nee, je kunt dingen prima los van elkaar zien, zeker een regelingen als de HRA, die hoogstens voor huizenbezitters die een aflosvrije hypotheek nemen voordeel heeft, en de rest van de Nederlanders alleen maar geld kost.

[Verwijderd]

TrailBlazer schreef op maandag 13 juni 2011 @ 17:26:
Waarom worden de mensen die maximaal gebruik maken van HRA altijd afgeschilderd als profiteurs. Dan zou je ook alle mensen die huursubsidie, kinderopvangtoeslag etc etc krijgen kunnen afschilderen als profiteurs. De HRA is een onderdeel van het totale belastingpakket en kan je niet los zien van de rest van de maatregelen.

Iets minder negatief genomen, is de HRA meer een vorm van subsidiëring van rijkdom geworden in plaats van een middel om huizen (lees: hypotheken) meer betaalbaar te maken.
Het grote verschil tussen huurtoeslag en HRA, is dat slechts een klein deel van de Nederlanders in aanmerking komt voor huurtoeslag. Je bruto jaarinkomen mag niet meer dan €21.625,- bedragen, en tevens mag de rekenhuur niet hoger dan €652,52 zijn, wat meer en meer bevestigt dat het hier om een subsidie gaat: een beetje geld om de minder rijken een handje te helpen. Verdien je meer, of huur je een duurder huis, dan heb je er (terecht) geen recht op.

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op maandag 13 juni 2011 @ 18:46:
[...]


Iets minder negatief genomen, is de HRA meer een vorm van subsidiëring van rijkdom geworden in plaats van een middel om huizen (lees: hypotheken) meer betaalbaar te maken.

Iets negatiever genomen, is de HRA nu juist een ding wat huizenprijzen opdrijft en netto niets meer bijdraagt aan de betaalbaarheid. Met als resultaat dat huizen minder betaalbaar zijn dan ooit.

Het grote verschil tussen huurtoeslag en HRA, is dat slechts een klein deel van de Nederlanders in aanmerking komt voor huurtoeslag. Je bruto jaarinkomen mag niet meer dan €21.625,- bedragen, en tevens mag de rekenhuur niet hoger dan €652,52 zijn, wat meer en meer bevestigt dat het hier om een subsidie gaat: een beetje geld om de minder rijken een handje te helpen. Verdien je meer, of huur je een duurder huis, dan heb je er (terecht) geen recht op.

En het kleine deel dat geen van de twee heeft, betaalt netto voor de rest.

[TrailBlazer]

foppe-jan schreef op maandag 13 juni 2011 @ 17:37:
[...]

Sorry, maar wat versta je precies onder "maximaal gebruik maken van de HRA"? Mensen die aflossingsvrije en spaarhypotheken namen zijn namelijk absoluut wel profiteurs, omdat ze iets met de HRA doen waar de HRA niet voor bedoeld was: huizenbezit "betaalbaarder" maken.
Maar goed, het is wel duidelijk dat je klaagt zonder kennis te hebben van de feiten: door te suggereren dat de HRA vergelijkbaar is met huursubsidie. Huursubsidie stopt vanaf een inkomen van €22k, terwijl de overheidssubsidie die huizenbezitters door de HRA krijgen alleen maar toeneemt met de grootte van de hypotheek: hoe meer je leent, hoe meer belastingvoordeel je kunt claimen.

Het gaat me er niet om tot welk bedrag je huursubsidie krijgt maar het feit dat het bestaat. Ja het klopt dat hoe meer je leent hoe meer voordeel je krijgt. Alleen als je veel wil lenen moet je ook een hoog inkomen hebben en betaal je netto al veel meer belasting dan de mensen met huursubsidie. Dat wordt echter makkelijk vergeten. Ik krijg veel terug van de HRA maar ik betaal nog steeds een heel stuk meer belasting dan iedereen met huursubsidie.

Kinderopvangtoeslag (en kinderbijslag) zou ook zo moeten werken, maar doet dat niet -- maar dat is snel verklaard door te kijken wie die wetten geschreven hebben.

Je bedoelt die kinderopvangtoeslag waar ik straks met mijn inkomen nog maar nauwelijks aanspraak op maak. Een wet geschreven door een rechts kabinet dus troost je dat is al weer een lastenverzwaring voor die grootverdieners.

As for "die kan je niet los zien van de rest de maatregelen": als ik een euro zou krijgen voor elke keer dat iemand met deze drogredenering aankomt, zou ik miljonair zijn. Elke keer dat er een nieuwe subsidie bijkomt, of een aftrekpost wordt bedacht, of een belastingtariefsverlaging wordt doorgevoerd wordt er gemorreld aan dat systeem dat volgens jou "alleen in zijn geheel overwogen mag worden". Dus nee, je kunt dingen prima los van elkaar zien, zeker een regelingen als de HRA, die hoogstens voor huizenbezitters die een aflosvrije hypotheek nemen voordeel heeft, en de rest van de Nederlanders alleen maar geld kost.

Kleine maatregelen kunnen inderdaad prima los worden ingevoerd. Er zijn echter regelmatig maatregelen die aan de ene kansen mensen meer geld kost maar door een andere maatregel het effect gedempt wordt.
Afschaffen van de HRA heeft gewoon zo'n enorme impact op het netto inkomen van mensen dat je dit wat mij betreft echt niet los kan zien van de rest van het belastingstelsel.

Voor de duidelijkheid ik vind dat de HRA moet verdwijnen maar je kan niet zomaar 9 miljard meer belasting gaan heffen zonder een deel terug te geven aan die groep waar het vandaan komt.

[Roenie]

TrailBlazer schreef op maandag 13 juni 2011 @ 17:26:
Waarom worden de mensen die maximaal gebruik maken van HRA altijd afgeschilderd als profiteurs. Dan zou je ook alle mensen die huursubsidie, kinderopvangtoeslag etc etc krijgen kunnen afschilderen als profiteurs. De HRA is een onderdeel van het totale belastingpakket en kan je niet los zien van de rest van de maatregelen.

Zolang de regeling bestaat mag iedereen daarvan gebruikmaken. Sterker nog, dat doe ik ook. Maar de HRA is zijn doel totaal voorbijgeschoten. Kinderopvangtoeslag heeft daar al helemaal niets mee te maken. Je zou wel de overdrachtsbelasting en het EWF kunnen bekijken natuurlijk.

Dat mensen die ondanks een goed gevulde spaarpot niet een deel aflossen omdat je dan 'minder HRA krijgt' zegt eigenlijk genoeg. Toch?

Dus afschaffen die HRA

TrailBlazer schreef op maandag 13 juni 2011 @ 19:24:
Het gaat me er niet om tot welk bedrag je huursubsidie krijgt maar het feit dat het bestaat. Ja het klopt dat hoe meer je leent hoe meer voordeel je krijgt. Alleen als je veel wil lenen moet je ook een hoog inkomen hebben en betaal je netto al veel meer belasting dan de mensen met huursubsidie. Dat wordt echter makkelijk vergeten. Ik krijg veel terug van de HRA maar ik betaal nog steeds een heel stuk meer belasting dan iedereen met huursubsidie...

Als het niet om de hoogte gaat, dan de HRA ook maar maximeren conform de huursubsidie

...Je bedoelt die kinderopvangtoeslag waar ik straks met mijn inkomen nog maar nauwelijks aanspraak op maak. Een wet geschreven door een rechts kabinet dus troost je dat is al weer een lastenverzwaring voor die grootverdieners...

Wat heeft de kinderopvangtoeslag te maken met huizen, een eventuele bubbel en HRA?

...Kleine maatregelen kunnen inderdaad prima los worden ingevoerd. Er zijn echter regelmatig maatregelen die aan de ene kansen mensen meer geld kost maar door een andere maatregel het effect gedempt wordt.
Afschaffen van de HRA heeft gewoon zo'n enorme impact op het netto inkomen van mensen dat je dit wat mij betreft echt niet los kan zien van de rest van het belastingstelsel.

Voor de duidelijkheid ik vind dat de HRA moet verdwijnen maar je kan niet zomaar 9 miljard meer belasting gaan heffen zonder een deel terug te geven aan die groep waar het vandaan komt...

Deze discussie is al een aantal keer in deze draad teruggekomen.

Het valt me trouwens op dat je alleen de financiële kant noemt. Er zijn nog tal van andere zaken die ook meegenomen dienen te worden: wachtlijsten sociale woningbouw, verdeling woningklassen, bestemmingsplannen, et cetera.

Niemand die er 'verstand van/iets over te zeggen' heeft zegt dat je alleen de HRA moet afschaffen zonder andere maatregelen. Het vraagt om verschillende zaken die aan het woondossier gelinkt zijn. Net doen alsof het alleen gaat om het afschaffen van de HRA is niet fair.

Afschaffen van de HRA moet je nu dus wel mee beginnen. Als je het maar blijft uitstellen omdat het allemaal niet uit kan, dan moet je op een gegeven moment echt hardhandig ingrijpen.

[ Voor 57% gewijzigd door Roenie op 13-06-2011 20:28 ]

[foppe-jan]

TrailBlazer schreef op maandag 13 juni 2011 @ 19:24:
Afschaffen van de HRA heeft gewoon zo'n enorme impact op het netto inkomen van mensen dat je dit wat mij betreft echt niet los kan zien van de rest van het belastingstelsel.
Voor de duidelijkheid ik vind dat de HRA moet verdwijnen maar je kan niet zomaar 9 miljard meer belasting gaan heffen zonder een deel terug te geven aan die groep waar het vandaan komt.

Hoe vaak moet dit nou nog gezegd worden? De HRA zal nooit "in 1x afgeschaft worden". Dus dat geneuzel over "zomaar 9 miljard extra belasting" is pure bangmakerij, en heeft niets met de feiten te maken.

Maar goed, een andere manier om de koopwoningprijzen omlaag te werken is om het belastingtarief voor de bovenste schaal weer terug op 70% te zetten.

[ Voor 6% gewijzigd door foppe-jan op 13-06-2011 20:02 ]

[TrailBlazer]

Dat heb ik ook nooit gezegd (ook hier in dit topic) maar ook al spreid je het over 30 jaar het blijft een verzwaring van de lasten die je niet zomaar kan doen als regering.

ik haalde kinderopvangtoeslag erbij om aan te geven dat dat ook als een rare subsidie gezien kan worden. Waarom moet ik als iemand zonder kinderen betalen voor de opvang van iemand anders zijn kinderen.