Gathering of Tweakers

quote:

EXX schreef op donderdag 22 mei 2008 @ 11:15:
Alleen willen verkopers er nog niet aan: liever een huis een eeuwigheid te koop dan de prijs omlaag.

Vind je dat gek? Wat zou jij doen? (ik weet niet of je een huizenbezitter bent, maar als ik dat zo lees betwijfel ik dat maar ik kan het mis hebben)

quote:

Slasher schreef op donderdag 22 mei 2008 @ 11:18:
[...]


Vind je dat gek? Wat zou jij doen? (ik weet niet of je een huizenbezitter bent, maar als ik dat zo lees betwijfel ik dat maar ik kan het mis hebben)

Enerzijds, doet het eraan toe of hij wel/geen huizenbezitter is? Het maakt de gedachtegang er niet minder op waarom een huis al dan niet verkocht wordt.

Dat terzijde, ja het is inderdaad gek. Doordat mensen krampachtig aan hoge prijzen vasthouden betekent het dat de doorstroom in huizen laag is (afhankelijk van de regio natuurlijk dan wel) met als gevolg dat als iemand zijn huis niet verkocht krijgt door de hoge prijs hij ook niet in staat is een nieuw huis te kopen. Het is uiteindelijk een keten, wat als gevolg heeft dat de gehele lijn stil komt te staan.

Dit is deels te verklaren door hoog afgesloten hypotheken waardoor men gedwongen is voor een hoge prijs te verkopen, men kan geen verlies nemen, maar ook de kunstmatige verhoging van de overheid draagt hier zeker bij aan toe. Verkoop jij een woning 20% onder de Woz wordt je voor gek verklaart, ondanks dat de Woz niet marktconform is.

quote:

Brons schreef op donderdag 22 mei 2008 @ 11:08:
[...]

De stijgende huizenprijzen, het enige probleem waar we buitenlanders geen schuld van konden geven. Toch wel...

De bevolkingsgroei van Nederland valt behoorlijk tegen. Om alles in stand te houden zouden er zelfs buitenlanders bij moeten komen.

Het heeft niets met schuld geven te maken. Het zijn ook mensen die ook een onderdak nodig hebben/willen hebben. En waar dus ook (extra) woningen voor moeten worden gebouwd lijkt me. Maar als je zegt "de groeit valt tegen"; er is nu al een grote druk op woningen - door een tekort? Dus eigenlijk om alles in stand te houden zou de bevolking minstens hetzelfde niveau moeten behouden qua inwoneraantal. De vraag die bij mij dan rijst is: wat zou er gebeuren met de huizenprijzen als de bevolking niet groeit of zelfs afneemt?

quote:

Slasher schreef op donderdag 22 mei 2008 @ 11:18:
[...]


Vind je dat gek? Wat zou jij doen? (ik weet niet of je een huizenbezitter bent, maar als ik dat zo lees betwijfel ik dat maar ik kan het mis hebben)

Ja, ik bezit een huis (gekocht in 1996). Op zich zou ik er geen moeite mee hebben minder voor mijn huis te vangen dan pakweg 2 jaar geleden, maar dan moet wel iedereen meedoen (dus de prijzen bij iedereen omlaag). Een lager algemeen prijspeil is beter: je hoeft minder te lenen en eventueel spaargeld wordt relatief meer waard.

Het verschijnsel met de WOZ zoals aangestipt door n4m3l355 doet zich bij mij al voor: enkele makelaars taxeerden het huis en de "worst case scenario" prijs lag onder de actuele WOZ waarde.

EXX wijzigde dit bericht 22-05-2008 13:23 (13%)

quote:

EXX schreef op donderdag 22 mei 2008 @ 11:15:
IMHO opinion zijn de huizenprijzen nu op een top. De rente loopt op en de bevolkingsgroei neemt steeds verder af. In sommige regio's is er al sprake van een bevolkingskrimp. Dat drukt de prijzen natuurlijk. Alleen willen verkopers er nog niet aan: liever een huis een eeuwigheid te koop dan de prijs omlaag.

Als je als verkoper eerst je huis wilt verkopen en dan iets anders zoekt, of je huis schuldenvrij is, heb je in principe de ruimte om te wachten tot je een ons weegt met je huis verkopen.
In het geval dat je al bent verhuisd en er nog een schuld op je oude huis zit is een huis extra hebben omdat je het niet kan verkopen een dure hobby. Zakken met de prijs is dan al snel aanlokkelijk. Je makelaar, als je die hebt, zal zoiets dan ook wel adviseren.

Ik heb er geen probleem mee om de waarde van een huis te betalen.

Ik ga alleen niet 20.000 euro meer betalen omdat de huiseigenaar zich vroeg rijk heeft gerekend met een overwaarde die niet bestaat en waar hij vorig jaar maar een caravan van gehaald heeft.

Als huidige taxatie's van meerdere onafhankelijke taxateurs aantonen dat de waarde gewoon niet in het huis zit dan zit de waarde gewoon niet in je huis.
Maar die verkoper die heeft niet gekeken naar een reeële taxatie, die heeft 5 makelaars verteld dat ze maar even naar z'n huis moeten kijken en diegene die er het meest voor hem uitsleept die krijgt het huis in de verkoop. Nu draaien makelaars de laatste 2 jaar niet super (veel concurrentie) dus die gaan ongezonde prijzen voorspiegelen aan een verkoper om het huis maar te krijgen maar ja..... dan staat het een jaar later nog te koop he.

Totdat er uiteindelijk wordt geswitched van makelaar en ze vrede hebben gesloten met een verkoopprijs die realistisch is en dan wordt het binnen 6 weken verkocht.

quote:

Sallin schreef op donderdag 22 mei 2008 @ 13:43:
[...]


Als je als verkoper eerst je huis wilt verkopen en dan iets anders zoekt, of je huis schuldenvrij is, heb je in principe de ruimte om te wachten tot je een ons weegt met je huis verkopen.

[...]

Dat is inderdaad (financieel gezien) de ideale manier om te verhuizen. Zelf ga ik waarschijnlijk binnenkort ook kijken naar iets anders en ga ook zeker proberen of ik het op deze manier kan regelen. We overwegen zelfs om eventueel 1 of 2 maandjes te overbruggen bij familie met "overcapaciteit" in hun huis, mocht ons appartement al verkocht zijn terwijl de aankoop van het huis nog niet helemaal is afgerond. Ik ga dus ook proberen eerst te verkopen en daarna meteen iets anders te kopen.

BazzH wijzigde dit bericht 23-05-2008 10:03 (5%)

quote:

BazzH schreef op vrijdag 23 mei 2008 @ 10:02:
[...]

Dat is inderdaad (financieel gezien) de ideale manier om te verhuizen. Zelf ga ik waarschijnlijk binnenkort ook kijken naar iets anders en ga ook zeker proberen of ik het op deze manier kan regelen. We overwegen zelfs om eventueel 1 of 2 maandjes te overbruggen bij familie met "overcapaciteit" in hun huis, mocht ons appartement al verkocht zijn terwijl de aankoop van het huis nog niet helemaal is afgerond. Ik ga dus ook proberen eerst te verkopen en daarna meteen iets anders te kopen.

Eerst je huis verkopen en dan een nieuwe kopen is financieel gezien idd het beste om te doen, maar als je het andersom doet kan je echt naar je droomhuis zoeken en als je dus eerst je huis verkoopt zul je het moeten doen met het aanbod en zul wellicht iets moeten kopen wat toch niet je "droomhuis" is.

Dus voor allebei valt wat te zeggen.

Mensen weten het verschil vaak niet tussen de prijs en de waarde.

Ons huis kost x maar ik vond het zelf x + 40.000 euro waard.
Echter moest de man er van af dus heb ik het helemaal uit onderhandeld en zo relatief goedkoop een huis gekocht in een mooie buurt.

Nu kreeg ik de WOZ waarde door van de gemeente (gewoon uit nieuwsgierigheid) en die valt 18.000 euro HOGER uit dan de aankoopprijs. Hier is verschillende malen contact over geweest met de gemeente.

Dus er is denk ik een verschil in waarde mbt woz, koper, verkoper1, verkoper2, makelaar etc.

Ook krijg ik gemakkelijk een waarde van een taxateur die iets hoger/lager ligt als ik dat wil voor mijn hypotheek etc.

quote:

EXX schreef op donderdag 22 mei 2008 @ 13:20:
[...]

Het verschijnsel met de WOZ zoals aangestipt door n4m3l355 doet zich bij mij al voor: enkele makelaars taxeerden het huis en de "worst case scenario" prijs lag onder de actuele WOZ waarde.

Eigenlijk moet je ook niet je makelaar laten taxeren maar een onafhankelijke partij welke verder niet betrokken zal worden in de verkoop van de woning. Hij kan een taxatie rapport opstellen

"Aantal koophuizen per koper neemt alarmerend toe!"
http://www.wegwijs.nl/2486/?L=2

Wegwijs geeft een gelijknamig papieren blad uit dat zo nu en dan naar bedrijven en "hoger personeel" wordt gestuurd. In ruil tegen persoonlijke gegevens kan men een gratis abonnement aanvragen. Er staat regelmatig een al dan niet versluierde commerciele boodschap in. Dus FWIW.

In dat blad stelt men dat de woningprijs 32% te hoog is, door "specifiek Nederlandse omstandigheden".

Dat strookt met mijn persoonlijke mening dat woningen aritificieel duur zijn. De prijs wordt m.i. voor een groot deel bepaald door wat men kan betalen (lenen), en niet de feitelijke waarde. Onder meer omdat er veel meer tweeverdieners zijn, bleven prijzen stijgen, want men kon gewoon doorgaan met lenen. In die zin is er denk ik wel sprake van een bubble. Of die zal klappen of langzaam leeglopen is een andere vraag. Het zou voor nieuwkomers op de woningmarkt veel beter zijn dat de aftrek langzaam wordt aangeschaft, zodat het niet meer zo is dat jongeren (tot 30 jaar) betalen om het systeem voor degenen die al langer dan 9-10 jaar een woning hebben in stand te houden.

Banken moeten ook voorzichtiger worden (of blijven) met het meenemen van twee inkomens en zich vooral baseren op onderzoek waaruit blijkt hoe lang een dergelijke situatie in 90% van de gevallen duurt. Zo komen tweeverdieners niet zo snel meer in de problemen als een inkomen daalt of wegvalt en tegelijkertijd heeft dat een remmende werking op de stijging van woningprijzen. Banken willen uiteraard graag veel lenen, want dat brengt meer op, maar het risico is wel groter.

quote:

mrmrmr schreef op woensdag 28 mei 2008 @ 15:04:
"Aantal koophuizen per koper neemt alarmerend toe!"
http://www.wegwijs.nl/2486/?L=2

Wegwijs geeft een gelijknamig papieren blad uit dat zo nu en dan naar bedrijven en "hoger personeel" wordt gestuurd. In ruil tegen persoonlijke gegevens kan men een gratis abonnement aanvragen. Er staat regelmatig een al dan niet versluierde commerciele boodschap in. Dus FWIW.

Ik heb hem gisteren ook weer in de bus gekregen en moet zeggen dat in dit blad wel erg interessante dingen staan.

Interessante hap mbt de huizenmarkt in NL en hoe deze zich ontwikkeld.

quote:

n4m3l355 schreef op donderdag 29 mei 2008 @ 15:54:
Interessante hap mbt de huizenmarkt in NL en hoe deze zich ontwikkeld.

Samenvatting?

quote:

mrmrmr schreef op woensdag 28 mei 2008 @ 15:04:
[...]
Dat strookt met mijn persoonlijke mening dat woningen aritificieel duur zijn. De prijs wordt m.i. voor een groot deel bepaald door wat men kan betalen (lenen), en niet de feitelijke waarde. Onder meer omdat er veel meer tweeverdieners zijn, bleven prijzen stijgen, want men kon gewoon doorgaan met lenen. In die zin is er denk ik wel sprake van een bubble. Of die zal klappen of langzaam leeglopen is een andere vraag.

Een fundamenteel model voor de huizenprijzen zou in elk geval de volgende parameters bevatten:

a1. inkomen per capita en de verdeling van dit getal over de populatie
a2. prijspeil consumentenprijzen (CPI)
a2. fiscaal regime (koopsubsidies)
a3. schaarste van koopwoningen, al dan niet naar regio en type
--> de som van deze factoren bepaalt hoeveel inkomen men maandelijks zal moeten besteden aan een huis

b1. hypotheekrente
b2. gemiddelde hoogte hypotheek t.o.v. onderpand
b3. opnieuw: fiscaal regime, deze keer het EWF en de HRA
--> deze factoren maken een conversie van maandlasten naar huizenprijzen

Zo'n model zou een antwoord geven op de vraag wat een fundamenteel verantwoord prijsniveau is. Natuurlijk kunnen de marktprijzen tijdelijk hierboven stijgen, of eronder dalen, maar in grote lijnen zal de markt moeten volgen. Net zoals aandelenkoersen hard omhoog of omlaag kunnen, maar uiteindelijk toch vast zitten aan bedrijfswinsten.

Het lijkt me lastig om zo'n complex model te ijken, maar ook zonder ijking is het bruikbaar als grove voorspeller voor wat er de komende jaren gaat gebeuren. CAO lonen stijgen rond de 3% per jaar, inflatie ook zo'n percentage. Fiscaal regime op korte termijn constant, arbeidsparticipatie vrouwen licht stijgend. Daardoor een stijging van het inkomen dat aan financieringslasten kan worden besteed met 3+ % per jaar.
Rente lijkt constant tot stijgend. Inversie in de rentecurve lijkt min of meer geweken, hoewel de rentecurve ook niet homogeen stijgend is. Lastige factor.
Factor b2, de mate waarin we onze huizen financieren, zal niet schrikbarend veranderen de komende jaren. Dat is meer een lange termijn ontwikkeling.
Ik schat (heel grove schatting) dat factor b een negatief effect op de huizenprijzen heeft van 1 a 2%. Dan voorspelt het model onder de streep een stijging van de huizenprijzen met 1 a 2%. For what it's worth, dit komt wel overeen met mijn gut feeling.

quote:

Banken moeten ook voorzichtiger worden (of blijven) met het meenemen van twee inkomens en zich vooral baseren op onderzoek waaruit blijkt hoe lang een dergelijke situatie in 90% van de gevallen duurt. Zo komen tweeverdieners niet zo snel meer in de problemen als een inkomen daalt of wegvalt en tegelijkertijd heeft dat een remmende werking op de stijging van woningprijzen. Banken willen uiteraard graag veel lenen, want dat brengt meer op, maar het risico is wel groter.

Ik denk dat het wanbetalingsrisico nog wel meevalt, anders waren banken al heel wat voorzichter geworden. De cijfers heb ik niet paraat, maar laatst was in het nieuws dat in NL minder dan 1% van de hypotheken als zeer riskant wordt gezien. (was meen ik 12% in de VS).

Misschien moet er meer onderzoek komen naar welke mensen precies in de betalingsproblemen komen.

Aan de ene kant zie je dat tweeverdieners vaak na een paar jaar anderhalfverdieners worden. Aan de andere kant stijgt het inkomen van de meestverdienende nog behoorlijk in die jonge levensfase, vooral bij een HBO/academische opleiding. Je koopt bijvoorbeeld je eerste huis samen o.b.v. 2x 2500 Euro bruto, vijf jaar later is dat bijvoorbeeld 3500 voor de grootste verdiener en 40% van 3000 = 1200 voor de laagste verdiener. In dit plaatje daalt het gezinsinkomen maar 300 euro (en natuurlijk de inflatie). Even doorbijten, maar een reden om je huis niet meer te kunnen betalen?

Mijn gevoel zegt dat tweeverdieners op MBO niveau veel kwetsbaarder zijn omdat hun salaris minder hard stijgt. Maar zonder cijfers is het niet meer dan een gevoel.

Overigens zijn 2 en 1.5 verdieners in andere aspecten weer minder kwetsbaar. Bij werkloosheid raak je bijvoorbeeld niet 30% kwijt maar 15%. En als 1.5 verdiener kan eventueel de andere partner wat meer uren gaan werken terwijl de werklozen partner oppast. Dit soort flexibiliteit kon wel eens cruciaal zijn in het wel of niet kunnen behouden van je huis.

quote:

t_captain schreef op donderdag 29 mei 2008 @ 17:47:
[...]
Een fundamenteel model voor de huizenprijzen zou in elk geval de volgende parameters bevatten:

a1. inkomen per capita en de verdeling van dit getal over de populatie
a2. prijspeil consumentenprijzen (CPI)
a2. fiscaal regime (koopsubsidies)
a3. schaarste van koopwoningen, al dan niet naar regio en type
--> de som van deze factoren bepaalt hoeveel inkomen men maandelijks zal moeten besteden aan een huis

b1. hypotheekrente
b2. gemiddelde hoogte hypotheek t.o.v. onderpand
b3. opnieuw: fiscaal regime, deze keer het EWF en de HRA
--> deze factoren maken een conversie van maandlasten naar huizenprijzen

Ik zou daar aan toevoegen dat je de huurwoningen in het model moet meenemen. Een belangrijk onderdeel in de marktwaarde van een koopwoning is inderdaad de schaarste (a3). In Nederland is een substantieel deel van huizen in eigendom van woningbouwcoörperaties die deze verhuren ver onder de marktwaarde en waarbij modaal+ inkomens stelselmatig worden uitgesloten bij het toekennen van deze woningen. Modaal+ inkomens zijn dus aangewezen op een koopmarkt waar, door overheidsbeleid, kunstmatig schaarste is veroorzaakt. Het toekenningsbeleid van huurwoningen en huurbescherming is de primaire oorzaak dat er een schaarste is voor gezinwoningen, niet de nieuwbouwproductie of conjuctuurgevoelige parameters. Op het moment dat alle (sociale) huurwoningen tegen marktwaarde verhuurd of verkocht worden vlakt de prijs vanzelf uit naar een redelijk niveau.

quote:

Het toekenningsbeleid van huurwoningen en huurbescherming is de primaire oorzaak dat er een schaarste is voor gezinwoningen, niet de nieuwbouwproductie of conjuctuurgevoelige parameters.

Je ontkent hier dat schaarste voortkomt uit een gebrek of tekort, terwijl het daar toch echt begint: woningbehoefte X (huishoudens), woningaanbod Y (bezettingsgraad 100%), X>Y. De verdeling van Y in Y[huur] (bezettingsgraad 100%) en Y[koop] (bezettingsgraad 100%) doet niets af aan het feit dat er op macroschaal een tekort is.

Het effect van de voorgestelde wijziging op de marktwaarde zal beperkt zijn. Er zullen wel wat verschuivingen plaatsvinden omdat prijs/kwaliteit opnieuw gerangschikt wordt, maar op macroschaal is er nog steeds schaarste en dus hoge prijzen. De enige uitzondering hierop is wanneer je nog een onuitgesproken wijziging voorstelt: niet meer subsidieren zodat het te besteden inkomen aan wonen daalt.

Rukapul wijzigde dit bericht 02-06-2008 16:31 (7%)

quote:

ari3 schreef op maandag 02 juni 2008 @ 16:06:
[...]

Ik zou daar aan toevoegen dat je de huurwoningen in het model moet meenemen. Een belangrijk onderdeel in de marktwaarde van een koopwoning is inderdaad de schaarste (a3). In Nederland is een substantieel deel van huizen in eigendom van woningbouwcoörperaties die deze verhuren ver onder de marktwaarde en waarbij modaal+ inkomens stelselmatig worden uitgesloten bij het toekennen van deze woningen.

Ver onder de marktwaarde? Ik heb zitten zoeken naar huurwoningen in Delft en Den Haag en de prijzen die je moet betalen voor leuke 3-4kamer woningen liggen boven de hypotheeklasten die ik maandelijks voor een vergelijkbare woning kwijt zou zijn. Ik ga straks 720 p/m betalen voor een woning waar je in de huur 850 p/m ofzo was kwijt geweest.

Zelfs achterbuurthuizen moet je al 400 p/m neertellen voor huur, terwijl die huizen op de markt misschien voor een ton gaan. Dat maakt het dus een beetje krom. Huurders betalen net zoveel als kopers elke maand, maar de kopers hebben na 30 jaar een huis.

quote:

FunkyTrip schreef op maandag 02 juni 2008 @ 16:37:
[...]


Ver onder de marktwaarde? Ik heb zitten zoeken naar huurwoningen in Delft en Den Haag en de prijzen die je moet betalen voor leuke 3-4kamer woningen liggen boven de hypotheeklasten die ik maandelijks voor een vergelijkbare woning kwijt zou zijn. Ik ga straks 720 p/m betalen voor een woning waar je in de huur 850 p/m ofzo was kwijt geweest.

Zelfs achterbuurthuizen moet je al 400 p/m neertellen voor huur, terwijl die huizen op de markt misschien voor een ton gaan. Dat maakt het dus een beetje krom. Huurders betalen net zoveel als kopers elke maand, maar de kopers hebben na 30 jaar een huis.

Huur mag je niet 1:1 vergelijken met hypotheeklasten.
Zaken zoals groot onderhoud en onderhoud van de buitenkant van de woning zitten wel in de huur en niet in de hypotheek.

Daarnaast, ik denk dat hier met de uitspraak "onder de marktwaarde" de sociale woningbouw wordt bedoeld. Volgens mij verhuren de woningcooperaties geen huizen van 850 euro p.m., en als ze het wel doen is het doorgaans een commerciele afdeling van de woningstichting, dus dat valt buiten de sociale sector.

@Ari3:

Je kunt het ongeveer zo zien: mensen met eigen huizen maken gebruik van hypotheekrenteaftrek, en van de vrijstellingen voor de kapitaalverzekering eigen woning. Dan zijn er nog wat kleinere posten zoals koopsubsidie en de wet Hillen die het eigenwoningforfait reduceert als je weinig/geen hypotheekschuld hebt. Belastingvoordelen voor huizenbezitters tellen op naar ongeveer 19 miljard euro per jaar. Deze komt overwegend bij de de hogere inkomens terecht.
(zij het niet bij de allerhoogste, want veruit de grootste post is de HRA en in de praktijk zijn de grootste klanten voor deze aftrekpost goedverdienende mensen van 25-39 jaar. de mensen met de allerhoogste inkomens zijn vaak al wat ouder, wonen al een tijdje in hetzelfde huis en hebben lang niet zo'n hoge schuld als jongere woningbezitters).


Daartegenover staan ook verschillende belastingvoordelen voor de sociale huursector: huurtoeslag, vrijgesteld vermogen van de woningcooperaties etc. Dit telt op tot ongeveer 12 miljard, die hoofdzakelijk terechtkomt bij de lagere inkomens (tussen minimum en iets boven modaal).

Beide groepen zijn zo'n beetje even groot, dus het systeem is 19:12 in het voordeel van de hogere inkomens. Laat me gokken, deze verhouding is in grote lijnen pro rato de belastingafdracht.

Het rare van dit systeem is dat de overheid zo'n beetje de hele woningmarkt subsidieert, waarbij iedereen een sigaar uit eigen kist krijgt aangeboden. Kleinere sigaar voor de kleinere belastingbetaler, grotere sigaar voor de grotere betaler. Veel moeite om niets dus; een pro rato verlaging van alle tarieven IB zou nagenoeg hetzelfde effect hebben.

Een heel vervelend bijverschijnsel is dat particuliere/commerciele verhuur van woningen wordt gediscrimineerd: geen hypotheekrenteaftrek omdat de woning geen hoofdverblijf is van de eigenaar en geen voordelen zoals huursubsidie omdat de huren te hoog liggen. Laat dit segment nu juist het meest flexibele zijn (wachttijden sociale huurwoningen, overdrachtsbelasting/KK koopwoningen). Ik vraag me af of er ooit een relatie is gelegd naar het file-probleem.

Een artikeltje van de Financiele Telegraaf, www.dft.nl

AMSTERDAM (DFT) - De woningmarkt doorstaat de kredietcrisis. Het aantal gedwongen verkopen van huizen in Nederland neemt af, zo blijkt uit recente cijfers van het Kadaster en ING Bank. Bovendien blijft de huizenprijs dit jaar met 3% stijgen, zo stelt ING.
Op 3,6 miljoen woningen werden vorig jaar 1800 huizen bij executie verkocht, omdat eigenaren de lasten niet meer konden betalen. Het jaar ervoor waren dat er 1950. Het eerste kwartaal van dit jaar gingen 490 woningen naar de geldschieter terug, tegenover 565 eind vorig jaar.

In de Verenigde Staten blijven die executieverkopen door de kredietcrisis toenemen. In april werden 660.000 woningen verkocht om schulden af te betalen. In januari bedroeg het aantal executieverkopen nog 493.000.

De gemiddelde woning stijgt minder snel in prijs, maar is volgens ING in een jaar tijd met €7500 toegenomen.

----

Ergens ook niet helemaal onverwacht. Gedwongen verkopen houden veel verband met werkloosheid (weliswaar met een forse vertraging omdat een hypotheekachterstand niet in een maand ontstaat en ook de onderhandelingen over een minnelijke schikking een tijdje kunnen duren).
De afgelopen jaren zien we meer mensen uit de WW gaan dan erin. Ook het aantal arbeidsongeschikten loopt terug. Last but not least, bij anderhalfverdieners zie je vaak dat de halve verdiener een flexibel contract heeft. In de huidige arbeidsmarkt krijg je gauwer wat extra uren dan een paar jaar geleden toen veel bedrijven nog probeerden om van personeel af te komen.

Dat soort cijfers zijn toch niet te vergelijken? 1800 in Nederland in een heel jaar en in de VS ruim een half miljoen per maand! Als je dat afzet tegen de bevolkingsaantallen wordt je niet vrolijk als Amerikaan.

quote:

FunkyTrip schreef op woensdag 04 juni 2008 @ 11:38:
Dat soort cijfers zijn toch niet te vergelijken? 1800 in Nederland in een heel jaar en in de VS ruim een half miljoen per maand! Als je dat afzet tegen de bevolkingsaantallen wordt je niet vrolijk als Amerikaan.

Die verschillen zijn wel te verklaren:

- In de VS is de Fed fund rate in enkele jaren tijd gestegen van 1.25% naar 5.25%. Dat houdt in dat de variable hypotheekrente zo'n beetje van 2 naar 6% is gestegen - een verdrievoudiging. Hier zagen we de rente intussen ook oplopen, maar met veel minder grote sprongen. Rond 2003/2004 kon je een hypotheek krijgen tegen 3.5% (1 jaar vast), nu zit die rente tegen de 5%.
- In Nederland zet iedereen de hypotheekrente vast voor 5 of 10 jaar, met een tendens naar nog langere perioden omdat de rentecurve het afgelopen jaar niet zo stijl was. Daardoor hebben we hier veel minder gauw last van veranderingen van de rente dan in de VS, waar heel veel hypotheken op variabele rente staan.
- Door de hypotheekrenteaftrek telt de rentelast hier relatief minder hard aan. Een spaarhypotheek van 250.000 euro kost ongeveer 1000 euro bruto aan rente (650 netto), en ongeveer 250 euro netto aan de kapitaalverzekering. Als de rente met 20% stijgt, dan ben je bruto 200 meer kwijt aan rente (netto slechts 115), terwijl je aan de andere kant de inleg op je kapitaalverzekering nog wat kan verlagen. Onder de streep ben je een euro of 90 kwijt.
- Financiering is hier veel behoudender; je hebt in Nederland vrijwel geen Ninja-loans. Banken hebben een sterke voorkeur voor vaste contracten en de fiscale wijzigingen van 2001 en 2005 hebben het oversluit-en-verhoog-en-koop-die-dure-zeilboot spel behoorlijk de das omgedaan. Het gevolg is: minder dan 1% van de uitstaande hypotheken heeft een zeer groot risico, tegen 12% aan de overkant van de oceaan.
- Mensen hebben minder andere schulden. Als je hier een creditcard hebt, heb je doorgaans 1 kaart met een standaard bestedingslimiet van 2500 euro. De meeste creditcards incasseren elke maand het volledige openstaande bedrag. En mensen met beneden-modale inkomens hebben vaak niet eens een creditcard. De situatie in de VS is dat mensen vaak 3 of 4 creditcards hebben met bestedingslimieten van USD 5000-10000 per stuk - en heel vaak het saldo open laten staan of slechts gedeeltelijk inlossen.
- Huizenprijzen vertonen hier een minder grillig beeld. Dat komt door een permanente schaarste aan bouwlocaties, terwijl in de VS zonder veel problemen een nieuwe suburb kan verschijnen. Dezelfde lage rentes die aan de wieg stonden van de Ninja loans stonden indirect ook aan de wieg van een enorm snelle stijging van de huizenprijzen. De combinatie van een snel stijgende markt en lage financieringsrente heeft een ongekende bouw-woede opgestart. Een beetje projectontwikkelaar ging met 80% vreemd vermogen aan de slag om zo snel mogelijk 1000 nieuwe woningen neer te zetten. Nu zijn al die huizen klaar en is er een overcapaciteit ontstaan, wat samen met de gestegen hypotheekrente zorgt voor een sterke daling van de prijzen.

Met andere woorden, hier is de woningmarkt misschien verkouden, daar ligt ze met 42 graden koorts in het ziekenhuis.

quote:

t_captain schreef op maandag 02 juni 2008 @ 17:06:Een heel vervelend bijverschijnsel is dat particuliere/commerciele verhuur van woningen wordt gediscrimineerd: geen hypotheekrenteaftrek omdat de woning geen hoofdverblijf is van de eigenaar en geen voordelen zoals huursubsidie omdat de huren te hoog liggen. Laat dit segment nu juist het meest flexibele zijn (wachttijden sociale huurwoningen, overdrachtsbelasting/KK koopwoningen).

Ook in de particuliere/commerciële verhuur is er belastingvoordeel. Bij verhuur aan particulieren hoeft immers geen BTW worden afgedragen over de huur ondanks het commerciële karakter. Dus zelfs zonder huursubsidie hebben huurders al een korting van 19% op hun huur te pakken.

quote:

DopdeDouwer schreef op zaterdag 19 april 2008 @ 15:43:
Ik ben vandaag ook weer op huizenjacht geweest, opendag. Voor simpele en soms achterstallige appartementen wordt minstens 150.000 gevraagd (randgemeente Rotterdam). Dit soort woningen lijken mij behoorlijk hoog geprijsd, kwaliteit is niet echt super, nauwelijks buitenruimte, en er staan er erg veel te koop. Het is dus zoeken naar de krenten in de pap, die er overigens wel zijn.

Wij zijn de afgelopen maanden ook op huizenjacht geweest, voornamelijk zelf zoeken via Funda. We zagen veel huizen die interessant leken maar die bij bezichtiging toch flink overgewaardeerd waren. Op een gegeven moment zijn we alleen nog maar gaan kijken naar huizen die recent (minder dan een week) in de verkoop waren. Ten eerste hadden we het meeste van het oude aanbod al gezien, en het blijkt dat een huis dat te lang te koop staat, dat daar toch iets mis mee is, want anders zou het wel verkocht zijn... We hadden het toen ook regelmatig dat we een bezichtigingsafpraak maakten die later door de makelaar afgezegd werd omdat het huis ondertussen verkocht was. We zaten dus toen duidelijk in het goede segment te vissen. En dat heeft zijn vruchten afgeworpen want we hebben afgelopen vrijdag een huis te pakken gekregen. Iets boven beoogd budget, en boven iets kleiner dan wat we eigenlijk zouden willen, maar qua woonkamer, keuken, tuin, badkamer, locatie, omgeving en overdrachtsdatum heeft dit huis geen enkele concessie tov onze wensen.

Anyway, dat is dus de tip die ik kan geven: kijk alleen naar huizen die minder dan een week op Funda staan. Wat er langer dan een maand staat daar is waarschijnlijk iets mis mee, vooral als je zoekt in het populaire rijtjeshuizensegment voor een gemiddeld budget want, want huizen in dat segment die goed onderhouden en goed geprijsd zijn gaan als warme broodjes over de toonbank.

(Dit geldt voor de regio Amersfoort; misschien is de situatie in andere regio's anders.)

quote:

Reyn Eaglestorm schreef op zondag 08 juni 2008 @ 12:31:


Anyway, dat is dus de tip die ik kan geven: kijk alleen naar huizen die minder dan een week op Funda staan. Wat er langer dan een maand staat daar is waarschijnlijk iets mis mee, vooral als je zoekt in het populaire rijtjeshuizensegment voor een gemiddeld budget want, want huizen in dat segment die goed onderhouden en goed geprijsd zijn gaan als warme broodjes over de toonbank.
(Dit geldt voor de regio Amersfoort; misschien is de situatie in andere regio's anders.)

Weet jij wel hoe lang een huis gemiddeld te koop staat? Dat is toch echt langer als een maand. dan is er dus met 90% van de huizen wat mis mee. Dus vind je het niet een beetje kortzichtige opmerking?

Sorry hoor maar je opmerking slaat echt nergens op! Wellicht is amersfoort een regio waar je er snel bij moet wezen hoor want in de rest van NL (uitgezonders de stad utrecht en amsterdam) hoeft er echt helemaal niets mis zijn met het huis.

Gemiddeld staan de huizen nu langer te koop omdat de betaalbaarheid steeds minder word, dus per definitie hoeft er echt helemaal niets mis te zijn.

Maar goed als jij in amersfoort de hoofdprijs wil betalen omdat een huis net in de verkoop staat, be my guest

Slasher wijzigde dit bericht 08-06-2008 12:46 (26%)