Klappen van de huizenbubble?

quote:

RagaBaSH schreef op donderdag 17 april 2008 @ 15:59:
economisch gezien wil je het liever niet, maar persoonlijk (ik heb nog geen koophuis) zou ik graag zien dat het allemaal een procentje of 20-30 goedkoper wordt (sorry pap )

Het zou inderdaad mooi zijn als een startend koppeltje gewoon een standaard rijtjeshuis met tuin kan kopen zonder een hypotheek van 5x hun gezamenlijke jaarsalaris te moeten ophoesten.

Een goed onderhouden rijtjehuis met tuin in Zuid Holland zou gewoon 150.000 moeten kosten. Duur zat. Nu kost het 250.000 of 2 ton als je er zelf nog 50k aan kosten in wilt steken.

Dit soort huizen in een achterbuurt zouden een ton moeten kosten. Maar helaas...

quote:

Rukapul schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:15:
[...]

Ik heb het ook wel gehoord bij moderne nieuwbouw: dat wordt gebouwd voor 50 a 60 jaar. Maar aan de andere kant: hoeveel huizen(blokken) zien we om ons heen gesloopt worden? Ik helemaal niets muv idd. sociale woningbouw. Op basis van deze redelijk objectieve vaststelling kan dus het volgende geconcludeerd worden: de bewering geldt dus of niet voor huizen van 50 a 60 jaar geleden, of de bewering geldt in het geheel niet.

Voor bovenstaande kun je een flink aantal theorien optuigen om het te onderbouwen:

• het is lastig om een blok huizen te slopen omdat alle bewoners mee moeten werken
• huizen worden goed onderhouden wat de levensduur rekt
• vanuit een economisch perspectief zit er een 'gat', omdat een bewoonbaar huis waarde vertegenwoordigt, slopen geld kost en bouwen ook. Vervangingsbouw moet dus zo hoogwaardig zijn dat het in de markt de restwaarde en de sloopkosten ook compenseert. Een logisch gevolg hiervan is dat huizen pas gesloopt worden wanneer er geen redden meer aan is of omdat de vervangingswaarde zeer hoog is zoals bv een flat, etc.

Bovenstaande verklaart trouwens ook mooi waarom 'goede' wijken op een gegeven moment in verval raken: vanuit een kwaliteitsoogpunt zou het beter zijn ze te slopen (of zeer grondig te renoveren), maar het voorziet nog steeds in een woonbehoefte en daarmee economische waarde.

Bouwtechnisch heeft een huis alleen een goede fundering en casco nodig. De rest is te vernieuwen

Overigens werkt leeftijd (kwaliteit) weldegelijk door in de huizenprijs: 'nieuwbouw' (<5jr) heeft bijna altijd een premium terwijl oude bouw (>50jr) bijna altijd een discount heeft.

In een ideale goed werkende transparante markt zouden er huizen moeten zijn die een 'gat' hebben dat bijna tegen nul aanligt: de waarde van de woning wordt bepaald door de grond waarop het staat.

Oude huizen krijgen ook nog te maken met stadsaanzicht en monumentale waarde. Kijk maar in bijv. Dordrecht en Rotterdam, daar staan panden waarvan de fundering compleet vergaan is, ook dat herstelt men en huizen blijven gewoon staan.

quote:

RagaBaSH schreef op donderdag 17 april 2008 @ 11:50:
[...]
Ik las zelfs afgelopen week dat we afgelopen jaar (2007) in Nederland meer geld in hypotheken hadden zitten als het BNP (uit mijn hoofd, ik zal de bron nog eens opzoeken). Dit lijkt mij iets te verdacht veel op de situatie in de VS waar meer geleend werd als verdiend.... pijnlijk dus.

Als je 1 van mijn eerdere posts leest zul je zien dat de situatie in amerika 0,0 te vergelijken is met deze hier in dit kikkerlandje.

quote:

dominator schreef op donderdag 17 april 2008 @ 16:44:
[...]


Als je 1 van mijn eerdere posts leest zul je zien dat de situatie in amerika 0,0 te vergelijken is met deze hier in dit kikkerlandje.

Precies. Daar komt bij dat de verhouding hypotheekschul <> huidige waarde op dit moment erg gezond is. Er lang lopende rente percentages zijn afgesloten op veel hypotheken, dat maakt de opmerking van RagaBaSH te eenzijdig belicht.

quote:

RagaBaSH schreef op donderdag 17 april 2008 @ 15:59:
economisch gezien wil je het liever niet, maar persoonlijk (ik heb nog geen koophuis) zou ik graag zien dat het allemaal een procentje of 20-30 goedkoper wordt (sorry pap )

Veel mensen roepen dit, maar de denkfout hierachter is de aanname dat er een situatie mogelijk is waarin alles hetzelfde is (jaarlijkse stijging salaris, rente, inflatie) behalve dat alle huizenprijzen 20-30% goedkoper zijn. Dat zal natuurlijk niet zomaar gebeuren.

De meest voor de hand liggende reden is stijgende rente en het effect daarvan kan doorgaans juist averechts werken voor starters, omdat de groep mensen die een woning aan de onderkant van de markt wil kopen groeit en er altijd types zijn die toch maximaal aflossingsvrij etc. gaan lenen, waardoor je misschien alleen met een gevaarlijke constructie je huis kunt kopen.

http://www.nrc.nl/economi...eigen_cijfers_huizenmarkt

quote:

neographikal schreef op zaterdag 19 april 2008 @ 12:40:
http://www.nrc.nl/economi...eigen_cijfers_huizenmarkt

Ik lees in dit artikel:

quote:

Wat het IMF niet kan uitsluiten, kan het Centraal Planbureau (CPB) wel. De overwaardering op de huizenmarkt was, volgens de onderzoekers, in 2003 10 procent: het prijsniveau lag hoger dan vraag en aanbod normaliter rechtvaardigen. Maar sindsdien is de zeepbel volgens het CPB compleet verdampt.

Het topic kan dus gesloten worden want er is geen sprake van een huizenbubble

Het blijft lastig, een zin verder staat namelijk het volgende:

quote:

Maar sindsdien is de zeepbel volgens het CPB compleet verdampt. Dat komt door de gunstige ontwikkeling van inkomens (door krapte op de arbeidsmarkt) en financiële vermogens, en ook de achterblijvende nieuwbouw.

Met andere woorden er was ooit een overwaardering/zeepbel. Maar door de inkomen ontwikkeling, financiele vermogens en achterblijvende nieuwbouw, is deze zeepbel verdwenen.

Met andere woorden als deze ontwikkelingen weer teniet zouden worden gedaan, ontstaat er weer een luchtbel...

Ik ben vandaag ook weer op huizenjacht geweest, opendag. Voor simpele en soms achterstallige appartementen wordt minstens 150.000 gevraagd (randgemeente Rotterdam). Dit soort woningen lijken mij behoorlijk hoog geprijsd, kwaliteit is niet echt super, nauwelijks buitenruimte, en er staan er erg veel te koop. Het is dus zoeken naar de krenten in de pap, die er overigens wel zijn.

http://www.nu.nl/news/1535159/30/Koopsom_woningen_daalt.html

quote:

AMSTERDAM - De koopsom voor bestaande woningen is in maart gedaald met 2,55 procent ten opzichte van een maand eerder. Een gemiddeld huis kost nu 256.717 euro. Dat blijkt uit cijfers van het Kadaster, die maandag zijn gepubliceerd.

Even stabiliseren en over een paar maanden weer mooi doorstijgen de huizenprijzen?

quote:

DopdeDouwer schreef op zaterdag 19 april 2008 @ 15:43:
Ik ben vandaag ook weer op huizenjacht geweest, opendag. Voor simpele en soms achterstallige appartementen wordt minstens 150.000 gevraagd (randgemeente Rotterdam). Dit soort woningen lijken mij behoorlijk hoog geprijsd, kwaliteit is niet echt super, nauwelijks buitenruimte, en er staan er erg veel te koop. Het is dus zoeken naar de krenten in de pap, die er overigens wel zijn.

Dat is inderdaad ook een raar effect. Er staan echt ontzettend veel woningen te koop, maar de kopers willen dat er niet voor neertellen en de verkopers willen niet in prijs omlaag. Dus blijft de woning maar te koop staan tot hij uiteindelijk wel voor een te hoge prijs wordt verkocht omdat er uiteindelijk meestal toch wel iemand is die het er voor over heeft.

En vervolgens zie je in de krant staan dat de huizenprijs gemiddeld weer is gestegen terwijl huizen wel steeds langer te koop staan...

Het gaat echt leuk worden als de rente straks stijgt naar een procentje of 8-9. Dan KUN je gewoon geen huis meer kopen voor 2 ton als starter. Als je bij wijze van spreken 1300 euro p/m moet neertellen om in een simpel rijtjeshuis van 2 ton te kunnen wonen dan houdt het gewoon op. Dan kunnen de banken geen truukjes met hypo's van 5x je jaarsalaris meer uitgeven (omdat de maandkosten meestal redelijk betaalbaar zijn). Je salaris trekt gewoon de maandkosten niet meer.

FunkyTrip wijzigde dit bericht 21-04-2008 13:28 (7%)

quote:

FunkyTrip schreef op maandag 21 april 2008 @ 13:26:
Het gaat echt leuk worden als de rente straks stijgt naar een procentje of 8-9. Dan KUN je gewoon geen huis meer kopen voor 2 ton als starter. Als je bij wijze van spreken 1300 euro p/m moet neertellen om in een simpel rijtjeshuis van 2 ton te kunnen wonen dan houdt het gewoon op. Dan kunnen de banken geen truukjes met hypo's van 5x je jaarsalaris meer uitgeven (omdat de maandkosten meestal redelijk betaalbaar zijn). Je salaris trekt gewoon de maandkosten niet meer.

Geen truukjes met hypotheken? Ze kunnen je altijd nog de eerste twee jaar hypotheek laten meefinancieren en gokken op een waardestijging. In de VS is dat tenslotte ook een tijdje goed gegaan En ga er maar vanuit dat er veel adviseurs zijn die hun provisie volgende maand belangrijker vinden dan de economie over vijf jaar.

Misschien dat ik er niet genoeg verstand van heb, maar je ziet hoe bijvoorbeeld in Amerika - en ook hier? - de verhouding loon/huizenprijs is gegaan (zie hier), dan loopt dat al enkele jaren scheef op. Eigenlijk is het best gevaarlijk/belachelijk dat er een steeds groter gat komt tussen het inkomen en de huizenprijzen. Aangezien huizen eigenlijk de grootste inkomsten/uitgaven zijn van een persoon maakt de huizenmarkt zichzelf op deze manier kapot.

En wat is nou eigenlijk de oorzaak? Waarom hebben banken er baat bij gehad om mensen veel hogere hypotheken te geven dan noodzakelijk? Verdienen natuurlijk. Maar uiteindelijk is het volgens mij toch een kwestie geweest van veel geld de maatschappij inpompen, terwijl er wezenlijk materieel niets veranderd is. En dus eigenlijk de banken schuldig zijn aan de scheve verhoudingen inkomen/huizenprijzen?

Op deze site zijn ook mooie grafieken te zien hoe het een en ander zich heeft ontwikkeld:

Tjeerd wijzigde dit bericht 21-04-2008 16:54 (12%)

quote:

Nestor schreef op maandag 21 april 2008 @ 11:28:
http://www.nu.nl/news/1535159/30/Koopsom_woningen_daalt.html


[...]
Even stabiliseren en over een paar maanden weer mooi doorstijgen de huizenprijzen?

Dit bericht is leuk voor de mensen die denken dat de boel in elkaar klapt, maar het zegt iets over de gemiddelde verkoopprijs, en niets over de waarde van huizen.

Er zijn waarschijnlijk minder dure huizen verkocht, that's all

quote:

Slasher schreef op maandag 21 april 2008 @ 16:54:
[...]


Dit bericht is leuk voor de mensen die denken dat de boel in elkaar klapt, maar het zegt iets over de gemiddelde verkoopprijs, en niets over de waarde van huizen.

Er zijn waarschijnlijk minder dure huizen verkocht, that's all

En al zijn er minder dure huizen verkocht, dan zou het prima kunnen en een teken zijn dat er daar wat begint te morrelen. Maar goed, zoals je al zegt, het is maar net hoe je tegen dit alles aankijkt. Alles optimistisch bekijken en er is niets aan de hand natuurlijk.

quote:

Nestor schreef op maandag 21 april 2008 @ 16:43:
Misschien dat ik er niet genoeg verstand van heb, maar je ziet hoe bijvoorbeeld in Amerika - en ook hier? - de verhouding loon/huizenprijs is gegaan (zie hier), dan loopt dat al enkele jaren scheef op. Eigenlijk is het best gevaarlijk/belachelijk dat er een steeds groter gat komt tussen het inkomen en de huizenprijzen. Aangezien huizen eigenlijk de grootste inkomsten/uitgaven zijn van een persoon maakt de huizenmarkt zichzelf op deze manier kapot.

En wat is nou eigenlijk de oorzaak? Waarom hebben banken er baat bij gehad om mensen veel hogere hypotheken te geven dan noodzakelijk? Verdienen natuurlijk. Maar uiteindelijk is het volgens mij toch een kwestie geweest van veel geld de maatschappij inpompen, terwijl er wezenlijk materieel niets veranderd is. En dus eigenlijk de banken schuldig zijn aan de scheve verhoudingen inkomen/huizenprijzen?

Op deze site zijn ook mooie grafieken te zien hoe het een en ander zich heeft ontwikkeld:

[afbeelding]

Je kunt het een bank niet aanrekenen dat een consument 'ja' zegt op de aankoop van een woning.
De bank maakt het alleen maar mogelijk dat de consument dat ook kan doen.
Je kunt het de overheid aanrekenen dat de hypotheekrente aftrekbaar is en/of dat er te weinig nieuwe huizen gebouwd worden.

De rol van de banken komt pas kijken in de kredietcrisis. Doordat de banken teveel risico namen in het verstrekken van hypotheken moesten veel amerikanen gedwongen hun huis verkopen toen de prijzen gingen zakken, waardoor de prijzen nog meer gingen zakken.

Om nog even terug te komen op de herziene conclusies van het IMF dat er in Nederland geen huizenbubble is:

quote:

Ben S. Bernanke does not think the national housing boom is a bubble that is about to burst, he indicated to Congress last week, just a few days before President Bush nominated him to become the next chairman of the Federal Reserve.

U.S. house prices have risen by nearly 25 percent over the past two years, noted Bernanke, currently chairman of the president's Council of Economic Advisers, in testimony to Congress's Joint Economic Committee. But these increases, he said, "largely reflect strong economic fundamentals," such as strong growth in jobs, incomes and the number of new households.

Uit: Bernanke: There's No Housing Bubble to Go Bust, in oktober 2005. Lijkt erg op de argumenten van het IMF nu...

Toch blijft de situatie hier in Nederland niet vergelijkbaar met die in de V.S, maar om nou weer al die argumenten te gaan opnoemen gaat me wat ver. Misschien moet je het topic nog maar eens doorlezen.

Tuurlijk kunnen hier in Nederland de prijzen ook onderuit gaan, maar dat zal voornamelijk te maken hebben met de betaalbaarheid van de woningen. De rente gaat momenteel aardig omhoog en dus wordt het moeilijker om een huis te kopen. Vooral voor starters wordt het hierdoor nog moeilijker met als gevolg dat de doorstroming ook enigszins stagneert.

Maar ja ook aan de hoogconjuctuur in Nederland komt een eind met de daarbij behorende hoge inflatie. De rentes zullen dan weer omlaag gaan en de betaalbaarheid weer omhoog.

Het is heel simpel: Amerika kent geen huizenschaarste. Nederland wel. De situatie is dus gewoon appels en peren vergelijken.

Zelfs IMF Nederland gaf aan dat de situatie niet te vergelijken valt, op zich wel humor om te zien dat een dezelfde instantie zich internationaal tegenspreekt.

quote:

Ronaldo V schreef op donderdag 24 april 2008 @ 14:40:
Toch blijft de situatie hier in Nederland niet vergelijkbaar met die in de V.S, maar om nou weer al die argumenten te gaan opnoemen gaat me wat ver. Misschien moet je het topic nog maar eens doorlezen.

Mijn punt was niet om de situaties te vergelijken, maar om aan de hand van een massale blunder van niemand minder dan Bernanke aan te geven dat wat het IMF zegt niet zoveel hoeft te betekenen. Vooral omdat deze discussie vooral stopte door de aankondiging van het IMF dat ze het niet bij het rechte eind hadden.

quote:

FunkyTrip schreef op donderdag 24 april 2008 @ 14:45:
Het is heel simpel: Amerika kent geen huizenschaarste. Nederland wel. De situatie is dus gewoon appels en peren vergelijken.

Ik heb het nog niet veel gelezen, maar her en der zie ik andere argumenten onstaan. Er zijn wel aardig wat huizen, maar veel mensen met een redelijke/goede baan willen graag eisen stellen en een doorsnee rijtjeshuis kopen, waarvan er inderdaad een tekort is in sommge regio's. Daarentegen is in diezelfde regio's juist weer wel een hoop woningen te koop die in de categorie klein/slecht onderhoud/niet populaire omgeving valt. Neem nou Rotterdam als voorbeeld, daar staan genoeg huizen te koop voor nog geen ton. Maar als goedverdienende wil je daar niet in beginnen. Wil je dan weer verder kijken, dus de middenklasse dan is er weinig tot niets te vinden en alles wat nog duurder is hoef je al niet eens naar te kijken als starter natuurlijk.

Dus ik denk dat het deels ook met de eisen heeft te maken die mensen hebben.

Ik vraag me ook wel eens af of het tekort aan huizen niet ook mede veroorzaakt is door de toestroom van mensen uit het buitenland. Als je ziet dat er jaarlijks ook tigduizend mensen zijn die asiel zoeken en/of doorstromen naar woningen, zul je daar ook rekening mee moeten houden. Dat is een niet-natuurlijke groei die erbij komt kijken.

Tjeerd wijzigde dit bericht 24-04-2008 15:51 (13%)

Helaas mensen, de huizenprijzen stijgen nog steeds volgens het CBS.

http://www.cbs.nl/nl-NL/m...f/2008/2008-05-21-m11.htm

quote:

Nestor schreef op donderdag 24 april 2008 @ 15:48:

Dus ik denk dat het deels ook met de eisen heeft te maken die mensen hebben.

Ik denk ook dat dit een grote reden is, en maar klagen dat ze geen huis kunnen kopen, ze kunnen het wel maar ze zijn gewoon niet bereid om in eerste instantie met minder genoeg te nemen als starterswoning. Dan ben je bij mij iig aan het verkeerde adres.

Starters willen allemaal het liefste in een vrijstaande villa beginnen. Ik denk dat ze (de veeleisende starter) allemaal even een reality check nodig hebben.

quote:

Nestor schreef op donderdag 24 april 2008 @ 15:48:
Ik vraag me ook wel eens af of het tekort aan huizen niet ook mede veroorzaakt is door de toestroom van mensen uit het buitenland. Als je ziet dat er jaarlijks ook tigduizend mensen zijn die asiel zoeken en/of doorstromen naar woningen, zul je daar ook rekening mee moeten houden. Dat is een niet-natuurlijke groei die erbij komt kijken.

De stijgende huizenprijzen, het enige probleem waar we buitenlanders geen schuld van konden geven. Toch wel...

De bevolkingsgroei van Nederland valt behoorlijk tegen. Om alles in stand te houden zouden er zelfs buitenlanders bij moeten komen.

IMHO opinion zijn de huizenprijzen nu op een top. De rente loopt op en de bevolkingsgroei neemt steeds verder af. In sommige regio's is er al sprake van een bevolkingskrimp. Dat drukt de prijzen natuurlijk. Alleen willen verkopers er nog niet aan: liever een huis een eeuwigheid te koop dan de prijs omlaag.