Klappen van de huizenbubble?

quote:

Guardian Angel schreef op zondag 13 april 2008 @ 21:27:
Waar ik woon kloppen jouw cijfers niet.

Huizen die gekocht zijn voor € 60.000,= (eind jaren '70 begin jaren '80) doen nu tussen de € 190.000 en 200.000. Appartementen kosten in onze regio allemaal >€ 250.000,=. Kortom er moet geld bij.

Dit is niet zo bij ons in de regio maar het gebeurt ook vrienden elders in het land dus ik mag aannemen dat je het bij het verkeerde eind hebt.

Mijn getallen zijn gebaseerd op meerdere situaties in mijn omgeving, gebaseerd op zo'n 20 jaar bezit. Maar zoals gezegd, de precieze stijgingen verschillen per regio, daarbij komt nog dat de aankoopprijzen 20 jaar geleden ook al per regio verschilden.

Dat brengt regio ook in de discussie over een huizenbubble: een makelaar vertelde me pas dat de koopmarkt in Amsterdam zich losmaakt van de Nederlandse markt en zich meer begint te meten met andere grote Europese steden. Een eventuele huizenbubble zal daar dus ook vrijwel niets veranderen.

Kijk eens naar de huizenprijzen van de afgelopen 360 jaar ("Hoogste huizenprijzen in bijna 300 jaar").

Ik vraag me af hoe de situatie in 1736 was...

De situatie in Amsterdam is trouwens vooral bijzonder vanwege het enorme aantal (sociale) huurwoningen en het systeem met grond in erfpacht.

quote:

ari3 schreef op maandag 14 april 2008 @ 00:38:
[...]
Precies waarom ik al jaren roep dat HRA vervangen moet worden door een systeem waarbij je niet het rentedeel, maar het aflossingsdeel mag aftrekken. Dan geef je het voordeel aan de burger in plaats van de bank.

Lijkt me ook niet echt de bedoeling. Is alleen nog meer beloning voor de "rijkeren". Koop een groot huis, los het in 1 keer af (want geld genoeg) dus kan ik maximaal aftrekken.. Mensen die al moeite hebben de rentelasten op te brengen en daarom weinig aflossen kunnen dan ook weinig aftrekken...

Neuh, het huidige systeem is verrot, maar dit voorstel nog meer verrot. Even verder denken dus.

een krachtenbericht van 28 jaar geleden (clickable):



een crash kan dus wel degelijk in Nederland.

Het is dan ook niet toevallig dat makelaars vaak de huizenprijzenontwikkeling vanaf 1985 in een mooi grafiekje laten zien.

_starbuck_ wijzigde dit bericht 14-04-2008 20:32 (66%)

Ik denk wel dat de situatie anders is en dat de kapitaalmarkt totaal overgereguleerd is. Omdat door deze regulatie ook de rente niet hard stijgt, blijft het gevaar voor het instorten klein. Pas als de rente naar de 7-8% gaan, stort hier de boel in.

quote:

JAHRASTAFARI schreef op woensdag 16 april 2008 @ 10:55:
Ik denk wel dat de situatie anders is en dat de kapitaalmarkt totaal overgereguleerd is. Omdat door deze regulatie ook de rente niet hard stijgt, blijft het gevaar voor het instorten klein. Pas als de rente naar de 7-8% gaan, stort hier de boel in.

Het aparte is eigenlijk dat deze markt sterk gereguleerd is. Ondanks dat de overheid dit nooit toegegeven heeft zijn veel aannemers van projecten afhankelijk van grote overheidsprojecten. Te denken aan ziekenhuizen maar ook infra en de overheid heeft dan ook de gelegenheid wanneer het economisch zwakker gaat bv projecten op te zetten. Dit zouden ze ook voor de woningmarkt zelf kunnen doen echter door constant terughoudend te zijn met het verstrekken van deze projecten zitten we nu dus met een huizen tekort waardoor prijzen stijgen.
Overigens het steigen van de rente zorgt niet voor een instorting maar zal eerder de prijzen doen afvlakken om mee te beginnen.

quote:

n4m3l355 schreef op woensdag 16 april 2008 @ 11:08:
[...]
Overigens het steigen van de rente zorgt niet voor een instorting maar zal eerder de prijzen doen afvlakken om mee te beginnen.

Nee, ik denk dat bij een rente van 8% binnen 2 jaar de huizenprijzen met 20% dalen.

quote:

ari3 schreef op maandag 14 april 2008 @ 00:38:
[...]
Precies waarom ik al jaren roep dat HRA vervangen moet worden door een systeem waarbij je niet het rentedeel, maar het aflossingsdeel mag aftrekken. Dan geef je het voordeel aan de burger in plaats van de bank.

Helemaal geen verkeerd idee.
En dan zou de regering nog hun 6% belasting op de verkoop van een huis moeten afschaffen.
Dit zorgt voor het grootste deel van de prijsstijging als je een huis weer wil verkopen.
Die 6% wil je eruit halen en de kopers moeten die er weer bovenop betalen, logisch dat de huizenprijs belachelijk stijgt als een huis enkele keren verkocht wordt.

Ben benieuwd wat nu het beste is voor iemand in mijn situatie. Ben nu over een paar maanden klaar met mn HBO opleiding en ga werken. Heb een drie jarige relatie met mn vriendin en we willen na 3 jaar wachten binnekort gaan kijken om tegaan samenwonen. Maar wat kunnen we nu het beste doen? Gaan kopen? (Ik zal wel niet zoveel kunnen krijgen), huren?(Ik sta niet ingeschreven), particulier huren?(te duur).

quote:

JAHRASTAFARI schreef op woensdag 16 april 2008 @ 11:19:
[...]
Nee, ik denk dat bij een rente van 8% binnen 2 jaar de huizenprijzen met 20% dalen.

Daar zit een overheid niet op te wachten aangezien de WoZ en een tal van andere belastingen gekoppeld zijn aan de waarde van het huis. Zouden deze drastisch zakken dan gaan die mee. Tevens is de overheid de grootste veroorzaker met een tal van opties tot de hoge huizenprijzen dus die gaan hier absoluut niet aan tornen totdat de EU hier meer over zegt.

quote:

n4m3l355 schreef op woensdag 16 april 2008 @ 15:32:
[...]


die gaan hier absoluut niet aan tornen totdat de EU hier meer over zegt.

Sinds wanneer bepaalt de overheid ook al de hoogte van de hypotheekrentes?

Dat zegt n4m3l355 ook niet, hij zegt allleen dat de overheid met tal van opties (lees belastingmaatregelen etc) invloed heeft op de huizenprijzen.

Europa heeft met name op "de optie" hypotheekrente aftrek het één en ander aan te merken.

quote:

n4m3l355 schreef op woensdag 16 april 2008 @ 15:32:
Daar zit een overheid niet op te wachten aangezien de WoZ en een tal van andere belastingen gekoppeld zijn aan de waarde van het huis. Zouden deze drastisch zakken dan gaan die mee.

Nee, want dan gaan de tarieven gewoon omhoog. Het omgekeerde van de afgelopen jaren waarin de OZB-tarieven omlaag gingen om ervoor te zorgen dat de OZB niet net zo hard zou stijgen als de huizenprijzen.

Ik wacht nog steeds op antwoord van remcodelft, maar helaas lijkt hij dit topic ineens niet meer in de gaten te houden....

quote:

Ecteinascidin schreef op donderdag 10 april 2008 @ 09:29:
De bron is het IMF, de instantie die al jaren niets doet aan fatsoenlijk beleid zodat vorige maand 1000 miljard in rook opging.

Ik geef ze gelijk, de markt in Nederland is niet gezond. Maar een daling van 30% zie ik gewoon niet gebeuren. De redenen dat de markt overspannen is, die blijft. De bevolkingsdichtheid van Nederland blijft namelijk ook extreem hoog tov dat buitenland.
Er zit een correctie aan te komen maar voor paniek.... neuh. 5 tot 10% kan iedereen wel leiden en over 5 jaar is het weer hoger dan nu.

*eens is. Als je trouwens goede artikelen over dit soort onderwerpen wilt lezen, dan kun je ook bij de OECD terecht. Ik zal morgen wat uitgebreider reageren, maar voor de geinteresseerde hebben ze daar goed leesvoer

quote:

dominator schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 17:32:
Altijd om om te zien dat er veel mensen posten die niets liever zien als dat de huizenmarkt compleet instort. Iets zegt me dat het geen huizenbezitters zijn....

Ookal moet ik straks gaan starten, ik zit er niet op te wachten. Instorten van de huizenmarkt is de moord voor de economische groei, daar hoeft echt niemand op zitten te wachten...

neographikal wijzigde dit bericht 16-04-2008 21:32 (21%)

quote:

Cyberpope schreef op maandag 14 april 2008 @ 18:05:
[...]

Lijkt me ook niet echt de bedoeling. Is alleen nog meer beloning voor de "rijkeren". Koop een groot huis, los het in 1 keer af (want geld genoeg) dus kan ik maximaal aftrekken.. Mensen die al moeite hebben de rentelasten op te brengen en daarom weinig aflossen kunnen dan ook weinig aftrekken..

De grap is juist dat als iemand aflost de rentelast omlaag gaat. Daar heeft iedereen (behalve de bank) voordeel van, ook de lagere inkomens. Maximaal aftrekken is helemaal niet zo gunstig als het klinkt voor de "rijkeren": waarom zou iemand 50.000 aflossen als hij 20.000 aan belasting betaalt?

quote:

ari3 schreef op woensdag 16 april 2008 @ 22:27:
[...]
De grap is juist dat als iemand aflost de rentelast omlaag gaat. Daar heeft iedereen (behalve de bank) voordeel van, ook de lagere inkomens. Maximaal aftrekken is helemaal niet zo gunstig als het klinkt voor de "rijkeren": waarom zou iemand 50.000 aflossen als hij 20.000 aan belasting betaalt?

Dan doet die rijke het in 2,5 jaar.. en betaald zo 2,5 jaar geen drol belasting. Erg handig. Want hij kan het exact uitkienen...Immers hoe meer hij verdient, hoe meer hij belasting betaald, maar niet heus, want ook hoe meer hij kan aflossen, wat hij kan aftrekken van de belasting.... (en na die 2,5 jaar koopt hij een nieuw groter huis en doet het nog een keer).

En ja, meer aflossen is beter voor iedereen, maar in jou model heeft iemand ie maximaal KAN aflossen het maximale voordeel. Iemand die dus weinig kan aflossen en er netjes 30 jaar over moet, heeft daarmee het minste voordeel..

Nee, aftrekken van het aflosbare deel is een nog slechtere oplossing.

quote:

dominator schreef op zondag 13 april 2008 @ 21:53:
Uiteraard verschillen de stijgingen sterk per regio. Het is ook altijd ironisch hoe verschillende bronnen melden dat 'De huizenprijzen dalen op dit moment!', alsof elk huis in nederland binnenkort voor een habbekrats te koop staat. Kijk ik heel lokaal (mijn straat ) dan zie ik echter stijgende huizenprijzen...

Recente NVM cijfers laten idd een stijging in de huizenprijs zien, echter loopt deze achter op de inflatie. Koopkrachttechnisch gezien worden huizen dus goedkoper.

Let wel dat dit altijd een NL-gemiddelde is, er zijn altijd regio's die harder groeien, en regio's die daadwerkelijk dalen. Punt van de meeste van de comments hier is dat de prijzen van de woningmarkt drijven op de zeepbel van nederlandse en europese wetgeving. Dat we nu zijn beland op een punt waar een relatief kleine wijziging in beleid ervoor kan zorgen dat de huizenmarkt, en daarmee de economie, instort laat zien dat we onszelf teveel afhankelijk hebben gemaakt van "bedacht" geld (=hypotheken).

Ik las zelfs afgelopen week dat we afgelopen jaar (2007) in Nederland meer geld in hypotheken hadden zitten als het BNP (uit mijn hoofd, ik zal de bron nog eens opzoeken). Dit lijkt mij iets te verdacht veel op de situatie in de VS waar meer geleend werd als verdiend.... pijnlijk dus.

quote:

RagaBaSH schreef op donderdag 17 april 2008 @ 11:50:
Recente NVM cijfers laten idd een stijging in de huizenprijs zien, echter loopt deze achter op de inflatie. Koopkrachttechnisch gezien worden huizen dus goedkoper.

Dat ligt er maar net aan of je loon harder wordt gecompenseerd dan de inflatie

quote:

Ik las zelfs afgelopen week dat we afgelopen jaar (2007) in Nederland meer geld in hypotheken hadden zitten als het BNP (uit mijn hoofd, ik zal de bron nog eens opzoeken). Dit lijkt mij iets te verdacht veel op de situatie in de VS waar meer geleend werd als verdiend.... pijnlijk dus.

Het BNP van één jaar vs. een hypotheekwaarde zegt ook niet alles

neographikal wijzigde dit bericht 17-04-2008 12:00 (11%)

De verhouding hypotheekwaarde vs BNP is de laatste jaren erg sterk veranderd hoor, ik heb een tijdje geleden een grafiekje gezien en dat is echt schrikbarend.

Ik verwacht eigenlijk niet dat de 'bubbel' gaat klappen, maar meer dat de stijging van de prijzen een beetje gaat stoppen. Ik zie bij mij in de buurt dat huizen echt langer te koop staan en ik zie ook regelmatig in het krantje dat vraagprijzen verlaagd worden (zoals een luxe appartement bij mij in de straat van 70m2 van 399,000 voor 375,000, maar ik denk dat ze dat nooit gaan krijgen, moeten ze zeker nog wel 40,000 naar beneden)

quote:

Frijns.Net schreef op woensdag 16 april 2008 @ 11:29:
[...]
Helemaal geen verkeerd idee.

Het is juist wel raar om bezit als aftrekpost op te kunnen voeren. Zoals al eerder gezegd: koop een huis, los direct je hypotheek af met spaargeld, en de fiscus betaald je halve huis!

quote:

En dan zou de regering nog hun 6% belasting op de verkoop van een huis moeten afschaffen.
Dit zorgt voor het grootste deel van de prijsstijging als je een huis weer wil verkopen.
Die 6% wil je eruit halen en de kopers moeten die er weer bovenop betalen, logisch dat de huizenprijs belachelijk stijgt als een huis enkele keren verkocht wordt.

Die overdrachtbelasting moet inderdaad nodig op de schop! Alleen: zolang er een tekort is aan woningen zou dit betekenen dat er (in ieder geval op korte termijn) direct 6% meer geld naar de verkopende partij gaat, i.p.v. dat de koper goedkoper uit is!
Het blijft wel raar dat de gemiddelde verhuizende huizenbezitter 15.000 euro extra belasting moet betalen, terwijl het een huurder niets extra kost...

quote:

WVL_KsZeN schreef op donderdag 17 april 2008 @ 12:13:
... luxe appartement ... 70m2 ... 375.000

375.000 voor een 70m2 appartement is ook een beetje bizar, vind je niet? Dan verdien je behoorlijk wat (meer dan 2x modaal) en dan krijg je 70 m2...

Was er iemand hier die zei dat er geen lucht in de huizenmarkt zit?

quote:

WVL_KsZeN schreef op donderdag 17 april 2008 @ 12:13:
Ik zie bij mij in de buurt dat huizen echt langer te koop staan en ik zie ook regelmatig in het krantje dat vraagprijzen verlaagd worden (zoals een luxe appartement bij mij in de straat van 70m2 van 399,000 voor 375,000, maar ik denk dat ze dat nooit gaan krijgen, moeten ze zeker nog wel 40,000 naar beneden)

Lijkt me dat dit soort huizen in Amsterdam staan of heb ik het mis?

quote:

Slasher schreef op donderdag 17 april 2008 @ 12:53:
[...]


Lijkt me dat dit soort huizen in Amsterdam staan of heb ik het mis?

Is een redelijk normale prijs voor een luxe appartement in een mooi stukje Amsterdam inderdaad.

quote:

neographikal schreef op donderdag 17 april 2008 @ 11:59:
[...]
Dat ligt er maar net aan of je loon harder wordt gecompenseerd dan de inflatie

die koopkracht, ja... maar een redelijke verwachting zou zijn dat de woningmarkt iig de inflatie zou volgen in zijn prijsstijging. dat gebeurd dus niet.

quote:

Het BNP van één jaar vs. een hypotheekwaarde zegt ook niet alles

klopt, maar het feit dat de hypotheekwaarde (alle hypotheken in NL) hiervoor die grens niet overstegen geeft imo aan dat de waarde die aan huizen toe wordt gedicht steeds groter wordt. en net zoals met alle ballonnen waar je meer en meer lucht in blaast, heb je altijd de kans dat het klapt.

economisch gezien wil je het liever niet, maar persoonlijk (ik heb nog geen koophuis) zou ik graag zien dat het allemaal een procentje of 20-30 goedkoper wordt (sorry pap )