Klappen van de huizenbubble?

quote:

defiant schreef op zondag 13 april 2008 @ 00:06:
Sowieso geld voor huizen hetzelfde als voor beleggingen, spreid altijd het risico van je vermogen, erop vertrouwen dat de huizenprijzen altijd stijgen en je alleen daarop een hoop verwachtingen in je leven probeert hoog te houden is natuurlijk hoogst onverstandig.

Ik ben het met je eens hoor, maar volgens mij pakken die babyboomers het vrij degelijk aan: die 100.000 euro winst die ik schetste is pure winst en ze zijn er voor hun pensioen meestal niet van afhankelijk. In het ergste geval gaan ze niet naar een seniorenwoning en zitten ze zonder hypotheek in een flink huis. Dankzij Hillen zelfs nog zonder eigenwoningforfait

quote:

JeroenB schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 20:09:
[...]

Veel babyboomers hebben tegen hun 65e die 60.000 euro die hun huis ooit heeft gekost afbetaald, verkopen dat huis nu voor 300.000 euro, kopen een appartement voor 200.000 euro en leven van hun pensioen en die overgebleven 100.000 euro zeer comfortabel. Als je het zo kunt regelen richting je pensioen, dan heb je er denk ik *heel* veel aan dat je huis meer waard is geworden

M'n vader kocht z'n huis 40 jaar geleden voor 30.000 gulden, 14000 euro. Waarde nu: 400.000 euro... Oftewel je getallen zitten er iets naast!

quote:

Marzman schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 20:12:
[...]

Dat kan wel maar dan is je investering (pensioen in mijn voorbeeld) weg. De vraag is of het een bubble is. Ik denk dat het wel meevalt want de grond wordt schaarser (en duurder). In Friesland, Duitsland en Belgie speelt dat probleem minder, is de grondprijs goedkoper en dus ook de huizen.

Dat grond duur is is puur een kunstmatig "probleem"! Landbouwgrond kost 4 euro per vierkante meter, het is de bouwvergunning die de prijs 100-250 keer zo hoog maakt!

quote:

Slasher schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 21:32:
[...]


Klinkt als een niet-huizenbezitter. Als dat zo is, denk je dat je dan wel een huis kan kopen als de boel in elkaar klapt? Banken zullen dan helemaal niet happig zijn om je een lening te verstrekken. Niemand wordt er echt beter van, ook diegenen niet die nu geen huis hebben.

Waarom denk je dat alleen huizenbezitters een mening over deze kwestie zouden mogen hebben?
Je auto wordt toch ook minder waard? En als je nieuwe auto van 30.000 euro na 3 jaar nog maar 15.000 euro waard is, en je een nieuwe auto van 45.000 euro wilt kopen, moet je toch ook gewoon 30.000 euro bijbetalen? Waarom zou dat bij huizen niet kunnen, behalve dat veel mensen simpelweg uit gaan van een waardestijging, wat weer komt "omdat iedereen dat doet"? Dit is een zeer ongezonde markt...

quote:

gambieter schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 21:57:
[...]

Omdat de waarde van het huis dan niet meer voldoende is om de lening te dekken bij executieverkoop.

Hier in Engeland kraakt de huizenmarkt al een tijdje, en kun je geen 100% hypotheek meer krijgen bij de meeste banken. Ze willen gewoon het risico niet nemen.

Daar hebben ze een heel simpele oplossing voor: sparen! En dat kan prima, als huizen niet 6 keer een bruto jaarsalaris kosten... De bouwkosten van een huis kan je met een beetje salaris prima bij elkaar sparen, de grondprijs is kunstmatig.

quote:

Roamor schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 17:34:
[...]


Gefrustreerde starters denk ik. Ik ben er ook één, maar ik zie ook wel in dat het 'klappen' voor zeer weinigen een goed ding zal zijn.

Ik zit ook in de situatie dat ik door de hoogte van mijn inkomen min of meer verplicht ben om te huren of ik zou naar de provincie Groningen moeten verhuizen.

Wat mij betreft moet eerst maar eens begonnen worden met het (geleidelijk) afschaffen van de HRA. Nu lijkt het mij zo dat veel mensen dankzij de HRA eigenlijk boven hun stand leven en dat ik als huurder als gevolg van de HRA meebetaal aan het vermogen van huizenbezitters.

quote:

kwiebus schreef op zondag 13 april 2008 @ 12:21:

Wat mij betreft moet eerst maar eens begonnen worden met het (geleidelijk) afschaffen van de HRA. Nu lijkt het mij zo dat veel mensen dankzij de HRA eigenlijk boven hun stand leven en dat ik als huurder als gevolg van de HRA meebetaal aan het vermogen van huizenbezitters.

Ach ja er bestaat ook iets als huursubsidie daar betalen de huizenbezitters ook aan mee, dus schaf dat dan ook meteen af.

Ik betaal ook aan heel veel dingen mee waar ik geen recht op heb, zo zal het toch altijd blijven.

@ RemcoDelft, er bestaat ook nog iets als een knop

Slasher wijzigde dit bericht 13-04-2008 12:38 (30%)

Ik vraag mij wel af wat er met de huizenprijzen gebeurt zodra de 'grijze golf' niet langer huizenbezitters zullen zijn. Dan moeten er toch een hoop huizen in een relatief korte tijd beschikbaar komen, wat de prijs zal drukken.

quote:

Slasher schreef op zondag 13 april 2008 @ 12:36:
Ach ja er bestaat ook iets als huursubsidie daar betalen de huizenbezitters ook aan mee, dus schaf dat dan ook meteen af.

Die is al afgeschaft, het heet tegenwoordig huurtoeslag .
Huursubsidie en hypotheekrenteaftrek zijn slecht vergelijkbaar; lang niet alle huurders krijgen subsidie en de subsidiebedragen zijn veel lager.

quote:

Slasher schreef op zondag 13 april 2008 @ 12:36:
[...]


Ach ja er bestaat ook iets als huursubsidie daar betalen de huizenbezitters ook aan mee, dus schaf dat dan ook meteen af.

Ik betaal ook aan heel veel dingen mee waar ik geen recht op heb, zo zal het toch altijd blijven.

@ RemcoDelft, er bestaat ook nog iets als een [afbeelding] knop

(Volgens mij bestaat huursubsidie al een tijdje niet meer.) Ik betaal als huurder ook mee aan de huurtoeslag van andere huurders maar daar heb ik geen probleem mee. Je kunt wat mij betreft huurtoeslag en HRA totaal niet vergelijken. Iemand die huurtoeslag ontvangt wordt daar niet rijker van.

quote:

kwiebus schreef op zondag 13 april 2008 @ 13:01:
[...]Iemand die huurtoeslag ontvangt wordt daar niet rijker van.

Het zorgt er wel voor dat deze persoon een duurdere woning kan huren dan zonder huurtoeslag. En het heeft er voor gezorgd dat de woningcorporaties heel veel woningen gewoon net onder de huurtoeslaggrens houden, zodat het echte effect is dat woningbouwclubs er rijker van worden...
Wat anders zou de reden zijn dat huizen waar een nieuwe bewoner inkomt regelmatig in prijs verdubbelen om weer "marktconform" te zijn? Die 30 jaar oude huizen zijn allang terugverdiend, en hebben 30 jaar lang een huurstijging meegemaakt. Maar de maximale huurstijging is blijkbaar lager geweest dan de "marktconforme" huur, met als resultaat dat daar bij verhuizing een correctieslag op wordt losgelaten.

Huurtoeslag en HRA kun je niet vegelijken. Huurtoeslag is beter te vergelijken met Koopsubsidie. Laat ik nu koopsubsidie hebben... EN zoals alle kopers HRA.

Ik geniet er heerlijk van, maar ik vind HRA op zich een slechte zaak. De grootste verdiener aan HRA is de bank, omdat HRA het waard maakt om geleend geld te sparen. Bij een normale schuld is het altijd goedkoper om dat geld af te lossen dan op een spaarrekening te zetten. HRA zorgt voor deze ongezonde markt.

quote:

RemcoDelft schreef op zondag 13 april 2008 @ 11:42:
[...]

M'n vader kocht z'n huis 40 jaar geleden voor 30.000 gulden, 14000 euro. Waarde nu: 400.000 euro... Oftewel je getallen zitten er iets naast!

Zeg nou eens eerlijk remcodelft, wat is jouw woonsituatie? Eigenwoningbezitter of.....

Mijn ouders hebben ook wel een redelijke stijging doorgemaakt. Begin jaren 80 (net nadat er toen een huizenprijzencrash was geweest) hebben ze een woning gekocht voor 60K aan guldens (zeg maar 30K euro's), het huis van de buren is vorig jaar verkocht voor 280K. Neemt niet weg dat 60K aan guldens destijds ook een godsbedrag was waarvoor je bijna wel zwakzinnig moest zijn om daarvoor een lening af te sluiten. Een bevriende accountant heeft ze destijds over de streep getrokken om het toch te doen, en ze hebben de eerste jaren ook zeker met z'n 2én moeten knokken om de boel te betalen.... Nu 25 jaar later stelt de hypotheek niks meer voor, en hebben ze een lekkere overwaarde. Ik ben de laatste die zal beweren dat over 25 jaar we dezelfde waardestijging zullen zien, maar het lijkt me ook vrij onzeker dat we dan huizen voor 50K euro's kunnen kopen.

quote:

dominator schreef op zondag 13 april 2008 @ 15:15:
Nu 25 jaar later stelt de hypotheek niks meer voor, en hebben ze een lekkere overwaarde.

Als je een hypotheek hebt met een vast rentepercentage over een lange periode (wat de meeste mensen hebben), dan wordt de hypotheek als gevolg van inflatie ook inderdaad steeds betaalbaarder. Er vanuit gaande dat de inflatie elk jaar zo rond de 2% zit, dan zit je na 25 jaar met een hypotheek die met 64% in waarde is gedaald.

Maar zoals eerder gezegd moet je je niet rijk rekenen aan waardestijging van je woning, je kan alleen maar cashen als je bereid bent een stap terug doet, want vergelijkbare woningen hebben dezelfde waardestijging doorgemaakt.

quote:

RemcoDelft schreef op zondag 13 april 2008 @ 11:43:
[...]

Dat grond duur is is puur een kunstmatig "probleem"! Landbouwgrond kost 4 euro per vierkante meter, het is de bouwvergunning die de prijs 100-250 keer zo hoog maakt!

Kun je dit wat beter onderbouwen, waarom zou de grond 4 euro per vierkante meterkosten? Een bouwvergunning heeft er volgens mij ook weinig mee te maken.

De grondprijs wordt over het algemeen gebaseerd op de beoogde functie en het aantal vierkante meters BVO (bruto vloeroppervlak) dat er op de grond komt te staan. Vervolgens is de hoogte van de grondprijs een kwestie van vraag en aanbod.

het ligt er een beetje aan hoe je dat uitlegt.

je krijgt natuurlijk alleen maar een bouwvergunning voor een stuk grond dat volgens het bestemmingsplan aangewezen is om te bouwen. en aangezien een zeer groot gedeelte daarvan door gemeentes (min of meer) onderhands gegund wordt aan projectontwikkelaars, komt het er uiteindelijk op neer dat de overheid de prijzen opjaagt. (waar dan vervolgens iedere koper en huurder weer voor gecompenseeerd moet worden, daar gaat dit topic over )


om het heel concreet te maken: ik ken een boer met een flink stuk akkerland, een dorp verderop. daar verbouwtie mais enzo, kan er net van rondkomen, maar dan houdt het wel op.
hij kan op dat land in no time (zeg 2 jaar) met behulp van een financier een paar grote flats neerzetten met 3-kamer-appartementen, en die met veel winst verkopen aan de onderkant van de markt. een hoop starters die nu niets kunnen vinden, kunnen een ton (meer hoeft dat niet te kosten) echt wel financieren.
alleen: het mag niet van de overheid...

chroom wijzigde dit bericht 13-04-2008 18:46 (35%)

quote:

RemcoDelft schreef op zondag 13 april 2008 @ 11:43:
[...]

Dat grond duur is is puur een kunstmatig "probleem"! Landbouwgrond kost 4 euro per vierkante meter, het is de bouwvergunning die de prijs 100-250 keer zo hoog maakt!

Ja, want de hele infrastructuur die je ook bij je bouwkavel koopt (riolering, ontsluitingswegen, bekabeling, bouwrijp maken grond, stadsplanning, speelterreintjes, groenvoorzieningen, sportterreinen, maatschappelijke voorzieningen) worden gratis en voor niets door kaboutertjes aangelegd en alle gemeente ambtenaren worden er miljonair van, dus het is wel heel duidelijk dat hier woekerwinsten gemaakt worden.

(overigens is het 50x tot 100x zo duur... weinig gemeenten die 1000 euro de vierkante meter rekenen voor bouwrijpe grond, dat zijn meestal de prijzen van project ontwikkelaars in binnensteden).

quote:

RemcoDelft schreef op zondag 13 april 2008 @ 11:46:
Waarom denk je dat alleen huizenbezitters een mening over deze kwestie zouden mogen hebben?
Je auto wordt toch ook minder waard? En als je nieuwe auto van 30.000 euro na 3 jaar nog maar 15.000 euro waard is, en je een nieuwe auto van 45.000 euro wilt kopen, moet je toch ook gewoon 30.000 euro bijbetalen? Waarom zou dat bij huizen niet kunnen, behalve dat veel mensen simpelweg uit gaan van een waardestijging, wat weer komt "omdat iedereen dat doet"? Dit is een zeer ongezonde markt...

Omdat je een aantal aspecten vergeet. Ten eerste blijft de prijs van minimaal 1 deel constant. En dat is de grond waar het op staat. Sterker nog, hoe langer een huis er op staat hoe aantrekker de grond meestal wordt omdat hij dichter in de buurt van een centrum ligt.

Daarbij blijft bij goed onderhoud de mogelijkheden van de woning voor het gebruik in zijn funktie over het algemeen even goed of zelf beter. Een oude auto die helemaal opgeknapt wordt, waardoor hij weer net zo goed is of zelfs beter als nieuw, neemt ook bijna niet in waarde af en neemt ook in waarde toe (de klassiekers). De meeste oude auto's worden echter wel onderhouden, maar dat is niet voldoende om alle aspecten van de slijtage weg te nemen. Dit omdat een aantal onderdelen die wel slijten, niet vervangen worden omdat ze te kostbaar zijn. Bij huizen slijten deze delen niet of nauwelijk (dakbalken die goed onderhouden zijn, kunnen 1000 jaar mee) of worden 100% vervangen.

Een huis dat slecht onderhouden wordt, of alleen zodat het zijn funktie houdt. (b.v. een zeer oude maar nog wel bruikbare keuken of badkamer) neemt ook in waarde af.

Zoals je ziet, gaat je vergelijking op vele punten aardig mank..

quote:

gunhead schreef op zondag 13 april 2008 @ 18:37:
om het heel concreet te maken: ik ken een boer met een flink stuk akkerland, een dorp verderop. daar verbouwtie mais enzo, kan er net van rondkomen, maar dan houdt het wel op.
hij kan op dat land in no time (zeg 2 jaar) met behulp van een financier een paar grote flats neerzetten met 3-kamer-appartementen, en die met veel winst verkopen aan de onderkant van de markt. een hoop starters die nu niets kunnen vinden, kunnen een ton (meer hoeft dat niet te kosten) echt wel financieren.
alleen: het mag niet van de overheid...

En terecht. Omdat die overheid ook rekening heeft te houden met de wensen van mensen zoals ik die nog graag willen recreëren in een landelijk gebied. Of de mensen die aan de rand wonen en de waarde van hun huis niet willen zien dalen doordat ze plots tegen een hoop flats moeten aankijken. Of rekening moet houden met aspecten zoals veiligheid, ontsluiting, verkeersstromen, planning van sociale voorzieningen en ga maar door.... Dus zullen we dat ook met zijn alle moeten beslissen en daar hebben we dan ook een democratie voor.

Cyberpope wijzigde dit bericht 13-04-2008 19:06 (17%)

quote:

Cyberpope schreef op zondag 13 april 2008 @ 18:55:
[...]

En terecht. Omdat die overheid ook rekening heeft te houden met de wensen van mensen zoals ik die nog graag willen recreëren in een landelijk gebied. Of de mensen die aan de rand wonen en de waarde van hun huis niet willen zien dalen doordat ze plots tegen een hoop flats moeten aankijken. Of rekening moet houden met aspecten zoals veiligheid, ontsluiting, verkeersstromen, planning van sociale voorzieningen en ga maar door.... Dus zullen we dat ook met zijn alle moeten beslissen en daar hebben we dan ook een democratie voor.

alhoewel ik het niet met je eens ben zie je mij daar geen waarde-oordeel uitspreken. ik geef alleen maar een grote oorzaak van het probleem aan

quote:

gunhead schreef op zondag 13 april 2008 @ 19:09:
[...]

alhoewel ik het niet met je eens ben zie je mij daar geen waarde-oordeel uitspreken. ik geef alleen maar een grote oorzaak van het probleem aan

Je schetst het alleen een beetje eenzijdig.... Natuurlijk kun je verschillende belangen anders wegen, maar je zult ze wel moeten meenemen.... Jij doet net of het pure onwil is

quote:

Cyberpope schreef op zondag 13 april 2008 @ 19:15:
[...]

Je schetst het alleen een beetje eenzijdig.... Natuurlijk kun je verschillende belangen anders wegen, maar je zult ze wel moeten meenemen.... Jij doet net of het pure onwil is

onwil, of onkunde, zoiets.
nordrhein-westfalen, belgisch limburg of antwerpen wijken demografisch en sociaal niet zo extreem af van nederland, maar de huizen zijn er wel goedkoper zonder dat de samenleving er totaal in de soep draait...
er is daar op dit gebied alleen een klein beetje meer vertrouwen in het zelfoplossend vermogen van de mensheid

//los daarvan: de keuze om dit land slechts voor een procent of 6-7 te (laten) bebouwen staat compleet los van de keuze of je dat door de overheid of de markt laat oplossen...

chroom wijzigde dit bericht 13-04-2008 19:24 (13%)

quote:

RemcoDelft schreef op zondag 13 april 2008 @ 11:42:
M'n vader kocht z'n huis 40 jaar geleden voor 30.000 gulden, 14000 euro. Waarde nu: 400.000 euro... Oftewel je getallen zitten er iets naast!

Oh inderdaad! Ik was ff vergeten dat iedereen altijd 40 jaar in z'n huis woont en dat de verhouding altijd is zoals je schetst, mijn fout

quote:

JeroenB schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 20:09:
[...]
Veel babyboomers hebben tegen hun 65e die 60.000 euro die hun huis ooit heeft gekost afbetaald, verkopen dat huis nu voor 300.000 euro, kopen een appartement voor 200.000 euro en leven van hun pensioen en die overgebleven 100.000 euro zeer comfortabel. Als je het zo kunt regelen richting je pensioen, dan heb je er denk ik *heel* veel aan dat je huis meer waard is geworden

Waar ik woon kloppen jouw cijfers niet.

Huizen die gekocht zijn voor € 60.000,= (eind jaren '70 begin jaren '80) doen nu tussen de € 190.000 en 200.000. Appartementen kosten in onze regio allemaal >€ 250.000,=. Kortom er moet geld bij.

Dit is niet zo bij ons in de regio maar het gebeurt ook vrienden elders in het land dus ik mag aannemen dat je het bij het verkeerde eind hebt.

Uiteraard verschillen de stijgingen sterk per regio. Het is ook altijd ironisch hoe verschillende bronnen melden dat 'De huizenprijzen dalen op dit moment!', alsof elk huis in nederland binnenkort voor een habbekrats te koop staat. Kijk ik heel lokaal (mijn straat ) dan zie ik echter stijgende huizenprijzen...

quote:

Roamor schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 17:34:
[...]


Gefrustreerde starters denk ik. Ik ben er ook één, maar ik zie ook wel in dat het 'klappen' voor zeer weinigen een goed ding zal zijn.

Hier ook een.

De prijzen zijn zo hoog dat ik met mijn inkomen geen woning kan krijgen, ligt overigens ook aan het "soort" inkomen.
Tenzij het een een of ander krot is wat over een (paar) jaar gesloopt en herbouwt wordt waarna de huur/prijs 1.5-2* zo hoog wordt.

quote:

Turtle schreef op zondag 13 april 2008 @ 14:08:
Ik geniet er heerlijk van, maar ik vind HRA op zich een slechte zaak. De grootste verdiener aan HRA is de bank, omdat HRA het waard maakt om geleend geld te sparen.

Precies waarom ik al jaren roep dat HRA vervangen moet worden door een systeem waarbij je niet het rentedeel, maar het aflossingsdeel mag aftrekken. Dan geef je het voordeel aan de burger in plaats van de bank.