Gathering of Tweakers

quote:

JeroenB schreef op donderdag 10 april 2008 @ 09:51:
Bijna niemand heeft 100% aflossingsvrij

quote:

Dennis schreef op donderdag 10 april 2008 @ 16:13:
Dit is hard aan het veranderen. Ik hoor ook om mij heen steeds meer mensen die dit wél hebben en die dus speculeren op een stijgende woningprijs. En dat alles zodat ze op de korte termijn zoveel mogelijk HRA hebben.

Het is niet zozeer speculeren op een stijgende woningprijs als wel speculeren op dat je er geen moeite mee hebt om te verhuizen als je met pensioen gaat Weinig mensen kopen een huis met HRA (oftewel, hun primaire huis want daarop heb je HRA) als investering puur om winst te maken.

De belangrijkste reden voor mensen om 100% aflossingsvrij te kiezen is omdat het de maandlasten drukt en ze het daardoor kunnen opbrengen om tussen de 5-6x hun gecombineerde jaarsalaris te lenen. Het probleem is dat er maar 30 jaar HRA is tegenwoordig ipv. onbeperkt en die schuld dus niet krimpt. Als je dan over 30 jaar met pensioen gaat, dan moet je opnieuw een hypotheek afsluiten om in dat huis te kunnen blijven wonen. Nu kun je zeggen: vanwege de inflatie is dat minder erg. Maar tegelijkertijd is'ie wel bruto, want de HRA krijg je dan niet meer.

Dit is tevens de groep die het hardst de pineut is als de HRA rigoreus wordt afgeschaft.

In Telegraaf lees ik net dat de prijzen in A'dam een tikje hebben gehad. Zou niet gek zijn, want het is in de buurten waar de prijzen het hardste waren gestegen en waar ik zoek

Ben nu op vakantie, maar als ik terugben hoop ik dan maar dat het ook een beetje te merken is (zal alleen wel niet).

Ik denk het eerder, dat het gebrek aan woningen de prijs zo gigantisch hoog houd, dat het nauwelijks van belang wordt geacht, in wat voor technische staat je een huis koopt.

Vandaar, dat iemand dus ook blijkbaar veel kan vragen, want het wordt toch wel gekocht, als er verder niks is.

Vinex locaties zorgen trouwens meer voor problemen, dan dat ze helpen.
A- ze zitten vaak VER weg van industrie/kantoorgebieden, dus meer mensen weer in de auo.
B- ze worden vaak gebouwd, waar mensen eigenlijk niet willen bouwen.
C- door de aangewezen vinex locatie ergens in de regio, mogen er in veel plaatsen rondom nauwelijks iets gebouwd worden, terwijl mensen wel willen blijven wonen in hun geboorteplaats. Dus gebrek aan woningen, waardoor de prijs van oude woningen toch hoog blijven. (regels zijn regels is het meestal, terwijl er genoeg ruimte is, dat zelfs kleine plaatsjes kunnen groeien en ook groen kunnen blijven bijv.
D- jammer genoeg zijn de meeste vinex locaties veel te veel huisjes per m2, weinig groen, weinig veldjes en vaak erg eentonig en kleine tuintjes als die er al zijn. Ook parkeer gelegenheid is in sommige vinex locaties zo bedroevend slecht, dat mensen soms al eerder stoppen met werken, zodat ze niet paar honderd meter naar huis moeten lopen.

Woningen worden gelijk goedkoper als ze de bouwbelemmeringen is weggooien en het ook toelaten, dat kleine plaatsen weer mogen groeien, ipv groeisteden aan te wijzen.

quote:

JeroenB schreef op donderdag 10 april 2008 @ 22:42:
[...]

De belangrijkste reden voor mensen om 100% aflossingsvrij te kiezen is omdat het de maandlasten drukt en ze het daardoor kunnen opbrengen om tussen de 5-6x hun gecombineerde jaarsalaris te lenen. Het probleem is dat er maar 30 jaar HRA is tegenwoordig ipv. onbeperkt en die schuld dus niet krimpt. Als je dan over 30 jaar met pensioen gaat, dan moet je opnieuw een hypotheek afsluiten om in dat huis te kunnen blijven wonen. Nu kun je zeggen: vanwege de inflatie is dat minder erg. Maar tegelijkertijd is'ie wel bruto, want de HRA krijg je dan niet meer.

Dit is tevens de groep die het hardst de pineut is als de HRA rigoreus wordt afgeschaft.

Niet alleen aflossingsvrij is dan een probleem. Wij hebben een beleggingshypotheek waar bij aanvang 7 jaar geleden ingezet werd op een eindkapitaal van 140K (op basis van 8% rendement, vrij optimistisch maar niet ondenkbaar in die tijd). Samen met een startinleg van 20K is daar een maandelijkse premie van 110 euro uitgekomen voor 30 jaar.

Nu 7 jaar later krijgen we eindelijk eens een volledig overzicht van de stand van zaken mbt het beleggingsdeel:

- van 05/2006 tot 05/2007 was het rendement bijna 10% (recenter overzicht moet ik nog krijgen)
- echter was het saldo per 05/2006 slechts 10K (wat is er gebeurd met de initiele inleg van 20K en 7 jaar premie van in totaal ruim 9K?)
- van de 1300 euro inleg in die periode ging 820 euro op aan kosten en premies
- verwachte eindkapitaal op basis van 6(!)%: 25K
- eindkapitaal op basis van historisch rendement: 40K

ik zit dus ineens met een gat van 100K terwijl ik pas op een vierde van de looptijd zit. Er staat een mooie zin in deze brief:

quote:

Let op! Volgens onze gegevens is uw doelkapitaal bij het afsluiten of wijzigen van uw beleggingsverzekering met een netto Eigen voorbeeldrendement berekend. Voor de berekening van het "Voorbeeldkapitaal Eigen voorbeeldrendement" is dit meegenomen als een bruto percentage.

Kortom: bij het opstellen van de offerte voor deze hypotheekvorm is geen rekening gehouden met het feit dat ruim 60% van de inleg opgaat aan kosten en premies en dus niet belegd wordt. Hierdoor kan het toendertijd voorgespiegelde eindkapitaal nimmernooit gehaald worden.

Ik denk (weet wel bijna zeker) dat ik niet de enige ben in een dergelijke situatie. Tel daarbij op dat dergelijke praktijken zich ook voordoen mbt pensioenverzekeringen en dergelijke en je hebt een situatie waarbij de miljardenwinsten van verzekeringsmaatschappijen nu zich straks zullen gaan vertalen in een failliet van de halve Nederlandse werkende bevolking: een pensioen dat slechts een fractie is van wat werd voorgespiegeld en een aflossing op de hypotheek die ook maar een fractie is van de uitstaande schuld...

quote:

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 21:56:
[...]


Ah, ok. Dus je betaald eigenlijk wel die € 1000,- per maand netto, maar kan dit aan het eind van het jaar voor 40% terugvragen? Wel zeer irritant dat de overheid z'n handje weer moet ophouden bij zulke aankopen, maar ja daar doe je helaas weinig aan.

Niet aan het einde van het jaar, maar het jaar erop kan je dit inbrengen in de belastingen.
Het jaar na het inbrengen krijg je het terug (korting op je belastingen).
Je moet het dus 2 jaar vooruit betalen.
En het begint licht te zakken vanaf het eerste jaar.

Vind in Nederland toch maar een rare constructie, hier leen je voor 20 a 30 jaar en daarna is het huis van u.

quote:

Engineer Stewie schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 07:28:
Vind in Nederland toch maar een rare constructie, hier leen je voor 20 a 30 jaar en daarna is het huis van u.

Dat kan in nederland ook hoor. De keuze ligt alleen bij jezelf. Ik ben nu 35 jaar en geen kinderen. Het zou me erg verbazen als ik die wel ooit krijg. Dus waarom zou ik dan tegen de tijd dat ik 65 ben een huis vrij MOETEN hebben? (zeker gezien de medische geschiedenis van mijn familie, heb ik een goede kans dat ik dat niet ga halen)

Oke het kan gunstig zijn om het dan te verkopen en dat bij je pensioen te leggen. Maar dat kun je ook op andere constructies baseren, die wellicht iets minder risicovol zijn. (ja, een huis is op dezelfde termijn gezien, net zo risicovol (of laag) als aandelen).

Waarom zou je kapitaal op moeten bouwen? Ik vind dat je daarin een keuze mag hebben veel beter.

quote:

crisp schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 00:18:
[...]

Niet alleen aflossingsvrij is dan een probleem. Wij hebben een beleggingshypotheek waar bij aanvang 7 jaar geleden ingezet werd op een eindkapitaal van 140K (op basis van 8% rendement, vrij optimistisch maar niet ondenkbaar in die tijd). Samen met een startinleg van 20K is daar een maandelijkse premie van 110 euro uitgekomen voor 30 jaar.

Nu 7 jaar later krijgen we eindelijk eens een volledig overzicht van de stand van zaken mbt het beleggingsdeel:

- van 05/2006 tot 05/2007 was het rendement bijna 10% (recenter overzicht moet ik nog krijgen)
- echter was het saldo per 05/2006 slechts 10K (wat is er gebeurd met de initiele inleg van 20K en 7 jaar premie van in totaal ruim 9K?)
- van de 1300 euro inleg in die periode ging 820 euro op aan kosten en premies
- verwachte eindkapitaal op basis van 6(!)%: 25K
- eindkapitaal op basis van historisch rendement: 40K

Maar als het rendement over die 30 jaar nu wel 8% blijkt, is het eindkapitaal dan wel 140K? Of wordt er net als met spaarhypotheken gerekend: als je in jaar 1 en 2 geen rente op het spaargedeelte opbouwt mis je een groot deel van je kapitaal waardoor. Ofwel: moet je elk jaar een rendement van 8% halen om je eindkapitaal te halen?
De opgebouwde waarde van mijn hypotheek is na 5 of 10 jaar ook echt geen 5/30e of 10/30 van de eindwaarde.

Vanmorgen juist een stukje op de radio dat er in beleggingshypotheken heel erg veel geld naar premies gaat.
_{Overigens is wat je schetst precies de reden waarom ik geen seconde over een beleggingshypotheek heb nagedacht. Liever de helft aflossingsvrij en een hogere premie dan geen zekerheid over hoe de hypotheek er over 30 jaar voor staat.}

quote:

Maasluip schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 07:57:
[...]
Maar als het rendement over die 30 jaar nu wel 8% blijkt, is het eindkapitaal dan wel 140K?
[...]

Niet dus, dat eindkapitaal is toen op basis van bruto inleg geoffreerd (ex premies/kosten dus - waar natuurlijk nooit een woord over gerept is), maar aangezien 60% opgaat aan premies en kosten is zelfs met een rendement van 8% over 30 jaar je eindkapitaal never nooit 140K.
Als ik vanaf nu een rendement zou hebben van 6% over de resterende looptijd (nog 23 jaar) dan is het eindkapitaal slechts 25K*. Pure oplichting dus...

* wat natuurlijk raar is want 23 * 1300 euro aan premie per jaar is al bijna 30K. Feit is dat de kosten zo hoog zijn dat je al meer dan 6% rendement moet halen enkel om die kosten te betalen...

crisp wijzigde dit bericht 11-04-2008 08:48 (18%)

quote:

Engineer Stewie schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 07:28:
[...]


Niet aan het einde van het jaar, maar het jaar erop kan je dit inbrengen in de belastingen.
Het jaar na het inbrengen krijg je het terug (korting op je belastingen).
Je moet het dus 2 jaar vooruit betalen.
En het begint licht te zakken vanaf het eerste jaar.

Vind in Nederland toch maar een rare constructie, hier leen je voor 20 a 30 jaar en daarna is het huis van u.

Dus eigenlijk moet je telkens zoveel voorschieten. Dan heb ik toch liever het systeem van Nederland.

In Nederland is het ook zo dat het huis je eigen bezit wordt na de hypotheek voor zover ik weet... waarom betaal je anders af ?

quote:

crisp schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 00:18:
Niet alleen aflossingsvrij is dan een probleem. Wij hebben een beleggingshypotheek waar bij aanvang 7 jaar geleden ingezet werd op een eindkapitaal van 140K (op basis van 8% rendement, vrij optimistisch maar niet ondenkbaar in die tijd). Samen met een startinleg van 20K is daar een maandelijkse premie van 110 euro uitgekomen voor 30 jaar.

Nu 7 jaar later krijgen we eindelijk eens een volledig overzicht van de stand van zaken mbt het beleggingsdeel:

[...]

ik zit dus ineens met een gat van 100K terwijl ik pas op een vierde van de looptijd zit. Er staat een mooie zin in deze brief:

Dit is een lastig parket. Tegelijkertijd heb je nog 23 jaar om het eea. te repareren Na 7 jaar is het doorgaans wel mogelijk om je verzekering stop te zetten en uit te laten keren. Je moet dan rekening houden met dat de uitkering in box 3 terecht komt, maar dat is alleen een probleem als je veel spaargeld hebt. Als je hem niet wilt laten uitkeren kun je ook een "premievakantie" aanvragen (dwz. stoppen met premie betalen en de boel wel door laten lopen, het eindresultaat is dan natuurlijk onduidelijk maar je raakt sowieso geen geld meer kwijt).

De komende 23 jaar kun je ook die 110 euro per maand gewoon aflossen en je hypotheek omzetten in een soort "handmatige annuiteitenhypotheek". Zelfs als je die 110 euro niet eerst spaart en gewoon elke maand stort als aflossing sla je ruim 30k van je schuld af in die 23 jaar. Daarbij komt nog dat de rente die je moet betalen daalt als je extra aflost, waardoor je tegen dezelfde netto lasten nog meer kunt aflossen. Ook kun je een soort caching constructie bedenken, waarbij je eerst geld spaart op een internet spaarekening tegen 4+% en tegen de tijd dat je daar weer belasting over moet gaan betalen de boel stort in je hypotheek. Je moet dan wel rekening houden met dat je waarschijnlijk maximaal 10% per jaar mag aflossen. Het precieze pad door deze constructie hangt af van je huidige rente en spaarsaldo e.d.

Ik wil overigens niet stellen dat dit de beste oplossing is. Het kan ook zeker lonen om te blijven beleggen. Het is meer een keus voor hoeveel zekerheid je wilt.

quote:

JAHRASTAFARI schreef op donderdag 10 april 2008 @ 08:43:
In amerika is volgens mij ook het verschil dat er heel veel nieuw gebouwd is. In Nederland wordt nogal altijd veel minder gebouwd dan dat er vraag is. Daardoor worden de prijzen hoog gehouden.

In veel gebieden is er bijvoorbeeld nauwelijks nieuwbouw te krijgen. Bij nieuwbouwprojecten mag je van geluk spreken als je een nieuw huis *mag* kopen.

Verder: de huizen zijn zo duur als we zelf kunnen opbrengen. Zolang vrijwel iedereen het er voor over heeft om met 2 full-time banen de hypotheek op te brengen, is er vooralsnog niets aan de hand.

Grootste gevaar is de rentestand. Als deze nu richting de 7-8% ging, dan stort alles in elkaar. Maar er wordt alles aan gedaan om de rente laag te houden, waarschijnlijk in het belang van de aandelenkoersen. Hoge rente=geen noodzaak om (risicovol) te beleggen.

Dit argument is volgens mij een drogreden.

Er wordt verschrikkelijk veel gebouwd - dat merken wij hier op een architectenbureau als geen ander - terwijl de bevolking niet bijster groeit. De demografische verdeling is wel aan het wijzigen, er zijn veel 1-persoons huishoudens.

Woningnood is in Nederland geen kwestie van teveel mensen, te weinig huizen, maar van andere gezinssamenstelling dan waar het woningaanbod op is ingesteld.

Daar kun je als potentiële koper weinig aan doen. Je kunt hoogstens zorgen dat je in het segment valt waarin veel wordt gebouwd. Dat wordt veel gebouwd om dat er veel aan te verdienen is.

Het is een wijd verbreid misverstand dat we bouwen voor de behoeftigen. Projectontwikkelaars willen geld verdienen, en dat doen ze met name in de hogere segmenten, de huizen die je met een gezinsinkomen van 2x modaal nog niet kunt betalen. Babyboomers zorgen goed voor zichzelf...

Maak je geen illusies.

Priojectontwikkelaren handelen doorgaans zo, dat er van de opties die stedenbouwkundigen en architecten voorstellen, kiezen voor de optie met de meeste opbrengst per m² grond, en dat zijn twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen. En ik kan je melden dat ik die niet kan betalen. Daar schuilt ook een deel van de ellende voor de woningmarkt (als je lijdend voorwerp bent): de huizen die mensen verlaten die doorschuiven naar een nieuwe tweekapper, zijn al te hoog gegrepen (hun 2^e, 3^e of 4^e huis, jouw 1^e of 2^e) en zij kochten (met hoge rente, dat wel) een goedkoop huis dat inmiddels het 4-voudige waard is, vanwege de marktwerking.

Soit.

Of je moet meer gaan verdienen, of je moet je huis goed verkopen.

@crisp: die levensverzekering kost natuurlijk ook wat en verklaart een deel van het verschil van de inleg en de beoogvoorspelde de opbrengst

Met de eenmalige inleg is een deel ook grote pech. Waarschijnlijk is die in een klap ingebracht in 2001. Het laagste punt van de AEX in 2001 was ca. 450 (hoogste ca 640) en raad eens waar de AEX nu op staat: rond de 450... Voor de S&P 500 geldt respectievelijk 950 (1350) en nu wederom 1350. Niet verwonderlijk dus dat de eerste inleg geen rendement heeft gemaakt. (En erg lullig dat van die inleg wel kosten zijn gegaan waardoor in tijden dat de beurs weer steeg het onderliggende kapitaal kleiner was wat het effect heeft versterkt.)

edit: ik bedenk me ineens dat het geld niet in 1x kan zijn ingebracht als dit een box 1 constructie betreft. Die vereist nl. dat het in een 1:10 verhouding plaatsvindt waardoor je maandelijks max 1000 hebt kunnen inbrengen, omdat je nu ca 100 inbrengt. Een flink deel van de portefuille moet daarom tegen lagere koersen zijn aangekocht over de periode 2001-2003 (continu dalende markt). Tenzij het eerst in box 3 is belegd (depot) en daarna overgeheveld naar box 1 natuurlijk

Door dit soort verhalen wordt in elk geval wel een peiler weggetrokken voor een bubbel gerelateerd aan de huizenmarkt: het grote publiek bedenkt zich wel tweemaal voor men zich rijk rekent met complexe constructies waarmee men een heel duur huis kan kopen en schatrijk kan worden tegelijkertijd.

Rukapul wijzigde dit bericht 11-04-2008 09:57 (36%)

quote:

crisp schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 08:38:
[...]

Niet dus, dat eindkapitaal is toen op basis van bruto inleg geoffreerd (ex premies/kosten dus - waar natuurlijk nooit een woord over gerept is), maar aangezien 60% opgaat aan premies en kosten is zelfs met een rendement van 8% over 30 jaar je eindkapitaal never nooit 140K.
Als ik vanaf nu een rendement zou hebben van 6% over de resterende looptijd (nog 23 jaar) dan is het eindkapitaal slechts 25K*. Pure oplichting dus...

* wat natuurlijk raar is want 23 * 1300 euro aan premie per jaar is al bijna 30K. Feit is dat de kosten zo hoog zijn dat je al meer dan 6% rendement moet halen enkel om die kosten te betalen...

Jep, en je bent niet de enige met dit probleem. Er is op het moment heel veel ophef over die 60%. Je hebt dat plotselinge overzicht trouwens te danken aan de politiek. Zij hebben een jaarlijks overzicht verplicht gemaakt om de consument meer inzicht te geven. Ik hoop voor jou dat die kosten nog aangepast gaan worden.

quote:

Rukapul schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 09:16:
Door dit soort verhalen wordt in elk geval wel een peiler weggetrokken voor een bubbel gerelateerd aan de huizenmarkt: het grote publiek bedenkt zich wel tweemaal voor men zich rijk rekent met complexe constructies waarmee men een heel duur huis kan kopen en schatrijk kan worden tegelijkertijd.

Goed punt. Dat geeft ook aan dat een bubbel eigenlijk vooral gevaarlijk is als je op de een of andere manier afhankelijk bent van die stijgende waarde (zoals in de VS).

Om een voorbeeld te noemen, als je een aflossingsvrije hypotheek neemt omdat de lasten dan lekker laag zijn en je van plan bent om ergens langdurig te wonen, dan is het enige dat fout kan gaan dat na die langdurige periode je huis minder waard is en je dus zelfs als je verhuisd met een schuld blijft zitten. Maar naar mate de woonperiode langer wordt daalt dat risico. Als je nu een huis koopt voor 450k met een hypotheek van 500k, wat is dan het risico dat dat huis over 30 jaar *geen* 500k waard is? Verwaarloosbaar verwacht ik.

Je zou kopen op die manier als een soort huren kunnen beschouwen. Vooral grotere huizen kun je onmogelijk huren voor de prijs van een aflossingsvrije hypotheek + HRA.

quote:

Cyberpope schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 07:55:
[...]

Dat kan in nederland ook hoor. De keuze ligt alleen bij jezelf. Ik ben nu 35 jaar en geen kinderen. Het zou me erg verbazen als ik die wel ooit krijg. Dus waarom zou ik dan tegen de tijd dat ik 65 ben een huis vrij MOETEN hebben? (zeker gezien de medische geschiedenis van mijn familie, heb ik een goede kans dat ik dat niet ga halen)

Oke het kan gunstig zijn om het dan te verkopen en dat bij je pensioen te leggen. Maar dat kun je ook op andere constructies baseren, die wellicht iets minder risicovol zijn. (ja, een huis is op dezelfde termijn gezien, net zo risicovol (of laag) als aandelen).

Waarom zou je kapitaal op moeten bouwen? Ik vind dat je daarin een keuze mag hebben veel beter.

Om een onbezorgde oude dag te hebben, je moet dit doen voor uzelf.
Het zal mij een worst wezen wat ze met het huis doen als ik dood ben. Of het nu onroerend goed of geld is, de staat plukt er zijn deel wel van.
Mijn ouders zijn nu 47, volgend jaar zijn ze er 48 en is het huis betaald. Reken je besparing maar uit als ze nog 30 a 40 jaar leven.
Ze hebben maar een hypotheek van 35.000€ (de laatste auto heeft meer gekost ), daardoor betalen ze maar 200€ / maand, maar dan nog.

Stel je betaalt nu 1000€ / maand, hiervan is 800€ intrest, hiervan krijg je 320 € terug, netto kostprijs wordt 680€, dat is ongeveer de gemiddelde huurprijs voor een vergelijkbaar huis.
De intresten lopen elk jaar terug en van die 800€ zal er telkens meer kapitaal afgelosd worden, na 10 a 15 jaar zit je op je omslagpunt en heb je 400€ intrest en 400€ kapitaal. Je krijgt dan nog 160€ terug. Kostprijs wordt 840€, maar de huur zal ook serieus gestegen zijn, evenals je loon.

Uiteindelijk betaal je niet veel meer dan huren, maar je loopt een vrij groot risico de eerste 2 jaar. Je kan tegenwoordig ook hoog beginnen, stel 1100€ en na 10 jaar betaal je nog 700€ en na 20 jaar betaal je nog 400€, ik ga als ik iets ga kopen deze constructie overwegen.
Dit is een pak goedkoper kwa intresten die je moet betalen.
Dan kan je als je ouder wordt toekomen met 1 loon en kan mijn vriendin minder/niet gaan werken.

Maar het is idd ieder zijn eigen keus en een huis in België is nog een stuk goedkope dan in Nederland.

In de jaren 80 liep de rente op tot 13% ofzo... Dat is een nachtmerrie scenario. Er is geen reden waarom in de loop der jaren de rente niet weer tot boven de 10% kan oplopen. Mensen die een hypotheek met een looptijd van 5,10 (of in de jaren 90 voor 20) jaar hebben afgesloten tegen een rente van 5% of lager krijgen er een harde dobber aan als de rente 10% is.

Sterker nog, er is geen starter die een huis zal kunnen bekostigen met een rente van 10%. Als je bedenkt dat de netto woonlasten voor een beetje huis (rond de 2 ton) al 6-700 euro zijn. Als dit verdubbelt, dan lijkt me dat gewoon onbetaalbaar.

Verder heb ik het idee dat er een tweedeling aan het ontstaan is. De haves en de have nots. De babyboomers wonen in huizen van 350.000 euro en kunnen verhuizen naar huizen van een half miljoen. Een jong yuppenkoppel zullen allebei bijna 2x modaal per persoon moeten verdienen om dit te kunnen betalen. Al die leuke 2 onder 1 kappers of luxe waterwijken...grote kans dat jij nooit het huis zal kunnen kopen dat je ouders hebben zelfs al verdien je 2x zoveel (en je vriendin ook)

quote:

FunkyTrip schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 14:43:
In de jaren 80 liep de rente op tot 13% ofzo... Dat is een nachtmerrie scenario. Er is geen reden waarom in de loop der jaren de rente niet weer tot boven de 10% kan oplopen. Mensen die een hypotheek met een looptijd van 5,10 (of in de jaren 90 voor 20) jaar hebben afgesloten tegen een rente van 5% of lager krijgen er een harde dobber aan als de rente 10% is.

Sterker nog, er is geen starter die een huis zal kunnen bekostigen met een rente van 10%. Als je bedenkt dat de netto woonlasten voor een beetje huis (rond de 2 ton) al 6-700 euro zijn. Als dit verdubbelt, dan lijkt me dat gewoon onbetaalbaar.

Verder heb ik het idee dat er een tweedeling aan het ontstaan is. De haves en de have nots. De babyboomers wonen in huizen van 350.000 euro en kunnen verhuizen naar huizen van een half miljoen. Een jong yuppenkoppel zullen allebei bijna 2x modaal per persoon moeten verdienen om dit te kunnen betalen. Al die leuke 2 onder 1 kappers of luxe waterwijken...grote kans dat jij nooit het huis zal kunnen kopen dat je ouders hebben zelfs al verdien je 2x zoveel (en je vriendin ook)

Kansloos, voor de gemiddelde huizenzoeker, met 2x modaal. Helemaal als je kinderen hebt.

quote:

bangkirai schreef op donderdag 10 april 2008 @ 21:45:
Hoe het allemaal financieel zit weet ik niet.
insert verhaal over oude huizen

Dit snap ik ook nog steeds niet. Mijn vriendin en ik zijn ook een beetje aan het rondkijken, en we hebben gekeken naar zowel oude huizen als nieuwbouw. Ik snap echt niet dat mensen een rijtjeshuis uit de jaren '70 voor zo'n bedrag kopen, maar misschien ben ik degene die niet goed bij zn hoofd is

Voorlopig blijven we lekker doorsparen en kunnen we hopelijk ooit zelf een nieuw huis kopen.

quote:

JeroenB schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 09:42:
[...]

Goed punt. Dat geeft ook aan dat een bubbel eigenlijk vooral gevaarlijk is als je op de een of andere manier afhankelijk bent van die stijgende waarde (zoals in de VS).

Om een voorbeeld te noemen, als je een aflossingsvrije hypotheek neemt omdat de lasten dan lekker laag zijn en je van plan bent om ergens langdurig te wonen, dan is het enige dat fout kan gaan dat na die langdurige periode je huis minder waard is en je dus zelfs als je verhuisd met een schuld blijft zitten. Maar naar mate de woonperiode langer wordt daalt dat risico. Als je nu een huis koopt voor 450k met een hypotheek van 500k, wat is dan het risico dat dat huis over 30 jaar *geen* 500k waard is? Verwaarloosbaar verwacht ik.

Je zou kopen op die manier als een soort huren kunnen beschouwen. Vooral grotere huizen kun je onmogelijk huren voor de prijs van een aflossingsvrije hypotheek + HRA.

Niet aflossen is fiscaal handig omdat je dan veel kunt aftrekken. Als je daarnaast spaart om aan het einde van de looptijd te kunnen aflossen loop je geen risico.

quote:

bszz schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 15:12:
Niet aflossen is fiscaal handig omdat je dan veel kunt aftrekken. Als je daarnaast spaart om aan het einde van de looptijd te kunnen aflossen loop je geen risico.

Het probleem is alleen dat dat sparen niet zo triviaal is. Op een spaarrekening kom je in de knoei met box 3 (mag je ong. 20k per persoon sparen totdat je een deel van de rente moet gaan inleveren), tussentijds aflossen maakt de aftrekbaarheid kleiner en een kapitaalverzekering afsluiten lijkt dit alles te omzeilen maar kost in de praktijk een vermogen aan kosten, plus het is vrij ondoorzichtig. Dan is er sinds kort nog banksparen dat alles doorzichtiger moet maken. Dat lijkt te lukken, maar de doorzichtigheid maakt het niet goedkoper helaas.

quote:

Ramzzz schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 14:59:
[...]

Kansloos, voor de gemiddelde huizenzoeker, met 2x modaal. Helemaal als je kinderen hebt.

Klein detail, een goede 30 jaar geleden kocht 2x modaal ook niet maar huurde. Heden ten dagen probeert de overheid men steeds meer aan te praten dat je een woning moet kopen dus misschien dat men heden ten dagen wensen heeft die niet passen binnen de strekking van diens inkomen.

zie draadje met cijfers tot 1981 daarvoor staan ook ergens op Vrom.

--edit--

quote:

lex schreef op donderdag 10 april 2008 @ 17:19:
RICS is gebasseerd op Engeland wat ook een hele andere markt is dan de Nederlandse (Nederlandse huizen zijn over het geheel genomen zo'n 100% duurzamer dan Engelse schat ik )

RICS is een wereldwijd erkende instituut met data van over de hele wereld die goed toepasbaar is in NL. Tevens op HAN na is juist RICS een van de weinige opleidings instituten voor bouwkosten deskundige in NL. En Nederland duurzamer? We zouden dat wel willen en met flink opgeschroefde eisen voor de EPM berekeningen probeert de overheid er wel iets aan te doen, maar er is een wezenlijk verschil tussen duurzaam willen bouwen, en ook het geld ervoor over hebben.

n4m3l355 wijzigde dit bericht 11-04-2008 15:37 (37%)

quote:

WVL_KsZeN schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 15:07:
[...]
Dit snap ik ook nog steeds niet. Mijn vriendin en ik zijn ook een beetje aan het rondkijken, en we hebben gekeken naar zowel oude huizen als nieuwbouw. Ik snap echt niet dat mensen een rijtjeshuis uit de jaren '70 voor zo'n bedrag kopen, maar misschien ben ik degene die niet goed bij zn hoofd is

Toevallig heb ik net zo'n huis uit de jaren '70 gekocht (energielabel E of F ). Er zijn een flink aantal redenen aan te wijzen waarom dergelijke huizen nog gekocht worden

• prijs: oudere huizen zijn goedkoper dan nieuwe (<5jr)
• locatie: er is vrij weinig nieuwbouw op acceptabele afstand van stadskernen
• perceelgrootte: bij een gelijk volume van een huis staat recente bouw op veel kleinere percelen (tot en met geen en gedeelde tuinen aan toe)
• sfeer: men vindt zo'n oudere wijk en de huizen gewoon wat uitstralen
• bouwaard/architectuur: bepaalde tijden hebben andere bouwkarakteristieken. Jaren '70 kom je bijv. glazen puien tegen over de hele gevel terwijl jaren '80 in verhouding piepkleine ramen telt
• openbare ruimte/parkeren: oudere wijken is het over het algemeen makkelijker parkeren terwijl nieuwbouw men is aangewezen op parkeren op eigen terrein of parkeerhavens die niet direct voor de deur liggen

Zoveel mensen, zoveel wensen. Wat dit betreft werkt het marktmechanisme uitstekend.

quote:

bszz schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 15:12:
Niet aflossen is fiscaal handig omdat je dan veel kunt aftrekken. Als je daarnaast spaart om aan het einde van de looptijd te kunnen aflossen loop je geen risico.

Als je 6% rente hebt en 40% belastingaftrek dan heb je 6*(1-.4)=3.6% effectieve rente.
Je spaarconstructie moet dus minimaal 3.6% rente opleveren om in de plus te komen.
Daarnaast heb je de rente opslag die banken rekenen bij verschillende verhoudingen van het geleende bedrag tov. de executie waarde van de woning.
Stel de opslag is 0.4% voor onder 75% executiewaarde tov. de startlening, min het belastingvoordeel is dat .4*(1-.4) = 0.24%, dit haal je dan op ca. 25% van de looptijd.
Als je dan 5% haalt op je gespaarde vermogen van gemiddeld de helft van je lening dan heb je 5%-3.6%=1.4%/2 = 0.7% voordeel.
Die 0.7 gecorrigeerd met de 0.24*(1-.25)=0.18% komt op 0.52%, daarbij moet je dit regelen via een spaarconstructie die of via eigen vermogen.
Eigen vermogen levert je 1.2% vermogensbelasting, een spaarconstructie levert je aanzienlijke (verborgen) kosten.
Het is een hoop afgeschat werk, maar je voelt wel dat je een heel behoorlijk rendement op je sparen moet hebben om significant in de plus te komen.

Als dan nog de huizenprijzen dalen en/of de hypotheekrente aftrek valt dan zit je met je spaarverzekering die afgekocht moet worden en de bank aan de telefoon met een margin call.

Bij mijn eerste 2 huizen ben ik op een financieel adviseur afgegaan en daarvan zijn de blaren nog niet helemaal genezen. Nu heb ik volledig aflossingsvrij zonder gekoppelde spaarverzekering/beleggingsverzekering. Zo zit ik al geruime tijd onder de 75% executiewaarde met een lage rente en geen zorgen over huizenbubbels.

quote:

justmental schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 15:45:
Bij mijn eerste 2 huizen ben ik op een financieel adviseur afgegaan en daarvan zijn de blaren nog niet helemaal genezen. Nu heb ik volledig aflossingsvrij zonder gekoppelde spaarverzekering/beleggingsverzekering. Zo zit ik al geruime tijd onder de 75% executiewaarde met een lage rente en geen zorgen over huizenbubbels.

Doe je dat aflossen dan door eerst te sparen en dan een brok af te lossen als de box 3 grens in zicht is, of los je gewoon maandelijks af (soort annuiteiten dus)? Ik overweeg ook zoiets en ben wel benieuwd naar je keuze

Vanuit het huizenbubbel perspectief gezien is het vastzetten van de rente over een lange periode en dan handmatig aflossen redelijk veilig.

quote:

JeroenB schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 15:51:
Doe je dat aflossen dan door eerst te sparen en dan een brok af te lossen als de box 3 grens in zicht is, of los je gewoon maandelijks af (soort annuiteiten dus)? Ik overweeg ook zoiets en ben wel benieuwd naar je keuze

Vanuit het huizenbubbel perspectief gezien is het vastzetten van de rente over een lange periode en dan handmatig aflossen redelijk veilig.

Ik spaar gedurende het jaar en aan het eind van het jaar los ik in 1 brok af, dit omdat de fiscus het gemiddelde jaarvermogen bepaalt door eind+begin/2 te doen.
Zo zorg ik dat ik mijn vermogensbelasting laag houd en toch spaarrendement heb.

Mijn rente staat overigens maar half vast omdat voor ons dat financieel nog heel goed haalbaar is en dat op de langere termijn voordeliger is.