Gathering of Tweakers

quote:

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:27:
Overigens proefschrift of niet, ik heb persoonlijk meer vertrouwen in proefschriften waar iemand met de nodige studie ervaring naar kijkt in combinatie met werkervaring dan hetgeen wat hier geschreven wordt. Dat neemt niet weg dat ik graag wat informatie deel

quote:

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:05:
[...]

Als ik een huis van 2 ton wil kopen en ik wil dit betalen over 30 jaar dan betaal ik rond de € 1000,- per maand. Is ook een reden dat wij nu wachten met kopen. We beginnen net met onze carrière en ons salaris zal ongetwijfeld nog stijgen de komende jaren. Nu lijkt het mij in ieder geval teveel.

quote:

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:27:
[...]

Met de regelgeving gaat zoiets niet op noch met de zorg centra. Die kijken naar de verhouding nieuwbouw/renovatie wat duurder is. En dan is nieuwbouw goedkoper.

argro wijzigde dit bericht 10-04-2008 14:55 (10%)

quote:

argro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:52:
[...]
Dat is niet waar.

De normatieve inbrengverplichting wordt bij vervangende nieuwbouw, die onder de vergunningplicht
van de WTZi valt, vastgesteld op 50% van het totale goedgekeurde investeringsbedrag, exclusief
grondkosten. Terwijl bij renovatie of herbestemming, die onder de vergunningplicht van de WTZi valt, wordt de normatieve inbrengverplichting gelijkgesteld aan het totale goedgekeurde investeringsbedrag (100% inbreng). Het bedrag van de inbrengverplichting wordt door de Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) in mindering gebracht op het door de zorginstelling opgebouwde saldo aan trekkingsrechten ingevolge de NZa-beleidsregel ‘instandhoudingsinvesteringen’. Renovatie is dus in veel gevallen een stuk aantrekkelijker dan nieuwbouw. Bovendien is nieuwbouw ook in een veel eerder stadium haalbaar voor zorgcentra. Liever eens per 10 jaar renoveren dan eens per 20 jaar nieuwbouwen is hierbij het credo.

quote:

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:27:
Die studies gaan uit van gemiddeldes. Dus die goed onderhouden zijn, en die minder goed onderhouden zijn de middellijn is 50 jaar. Dat houd dan ook in dat gemiddeld iedere 50 jaar een huis aan de beurt is. Dit zorgt dus ook voor een goede doorstroom in deze huizen.

quote:

Met de regelgeving gaat zoiets niet op noch met de zorg centra. Die kijken naar de verhouding nieuwbouw/renovatie wat duurder is. En dan is nieuwbouw goedkoper.

quote:

Dat is geen populistische spraak, het is realiteit. Bouwbedrijven vagen in steden complete wijken weg en natuurlijk blijft nog wat jaren 30/50 staan maar het merendeel wordt weggeveegd. Hoeveel arbeiderswijken bestaan er nog? Dat zijn net de 30 probleemwijken waar de coorporaties mee zitten en die ze zo spoedig mogelijk wegvegen.

quote:

Uiteraard kijkt PO wat haalbaar is, maar als er een studie wordt gedaan naar wat goedkoper is om te renoveren of nieuwbouw is onder normale omstandigheden nieuwbouw goedkoper. Iets wat je ook terugziet in de cijfers als ik me goed herinner is 80% nieuwbouw en 20% onderhoud/renovatie. Thuis kan ik daar nog wel even naar kijken.

quote:

Overigens proefschrift of niet, ik heb persoonlijk meer vertrouwen in proefschriften waar iemand met de nodige studie ervaring naar kijkt in combinatie met werkervaring dan hetgeen wat hier geschreven wordt. Dat neemt niet weg dat ik graag wat informatie deel

quote:

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:50:
Denk jij dat mensen zin hebben om € 1000,- per maand af te lossen voor een gewoon rijtjeshuis? Ik niet in ieder geval.

LauPro wijzigde dit bericht 10-04-2008 15:01 (0%)
Reden: laatste is beetje dubbelpost

quote:

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:55:
[...]


Er is ook nog zoiets als een bouwbesluit waar men zich aan dient te houden bij herbestemming van een gebouw waardoor het uiterst moeilijk is om oudere panden aan te passen aan nieuwe eisen. Dan in combi met EPM berekeningen is het nog lastiger om het duurste segment van een gebouw de installatie weg te werken in de oude situatie.

argro wijzigde dit bericht 10-04-2008 15:04 (8%)

quote:

Rukapul schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:38:
[...]

Ik mis anders nog een link naar het betreffende onderzoek. Dat heb ik wel vaker met beweringen van jouw hand, maar ik blijf stug doorvragen naar bronnen, cijfers en andere aanwijsbare zaken

quote:

Als er zoveel gesloopt wordt dan zou dat toch op moeten vallen (=aanwijsbaar). Toevallig woon ik in een van de 30 wijken van Vogelaar die je hierboven aanhaalt en daar geldt jouw opmerking van hierboven volstrekt niet. De meeste huizen daar stammen uit de jaren '30. Begin jaren '90 is er wat tegen de vlakte gegaan en binnenkort wederom weer een aantal blokken, maar in beide gevallen betreft het sloop van (kleine) huurwoningen. Van het koopsegment uit hetzelfde tijdvak wordt niets gesloopt (integendeel).

quote:

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 15:03:
Ik zit zelf zuidelijk en als er gekeken wordt naar Maastricht bv is men behoorlijk druk bezig.

quote:

Maasluip schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:49:
[...]
€ 1000,- bruto is € 600 netto (give or take a bit). Dat betaal je ook aan huur voor een gelijkwaardige woning, waarbij je huurprijs elk jaar met minstens 1% omhoog gaat en je over 30 jaar niets hebt behalve een groot gat in je portomonnee.
Als je een huis koopt dan blijven de hypotheeklasten gelijk (uitgaande van 30 jaar rentevast), gaat je salaris alleen maar omhoog (als er geen te gekke dingen gebeuren) en ben je over 30 jaar helemaal (of half, afhankelijk van je aflossingsvrije deel) in het bezit van een huis.
Goed, bij dat laatste komen drie aannames boven water, maar onder de streep is het toch heel wat goedkoper dan huren.

quote:

argro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 15:02:
[...]
De installaties zijn zeker niet het meest kostbare onderdeel van een gebouw, zelfs niet bij een ziekenhuis. Bij een "normaal" gebouw zullen de kosten voor installaties (conform NEN 2631 om verwarring te voorkomen) hooguit 20% van de totale bouwkosten (conform NEN 2631) zijn. Voor een ziekenhuis zal dit zeker niet meer dan 50% zijn. Misschien dat je dit percentage alleen haalt bij de 'hot-floors' maar dat is maar een klein deel van ziekenhuis. Het grootste deel van een ziekenhuis is in feite een soort hotel, niet meer en niet minder.

Maar goed, het topic gaat over de huizenbubble, niet over de bouw- en installatiekosten van een ziekenhuis.

quote:

argro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 15:05:
[...]
Druk bezig als in "het merendeel wegvagen"? Dat denk ik toch niet, maar dat is wel wat jij claimt.

quote:

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 15:07:
[...]

20% is wel de grootste marge van een project (op de aanneemsom) tov bv betonwerk wat tussen de 5 & de 12% schommeld.

quote:

Overigens gezien je met NEN normen schermd ga ik ervan uit dat je of in de bouw zit of in de ontwikkeling zelf en zou je zelf ook moeten weten hoeveel gerenoveerd wordt tov nieuwbouw

argro wijzigde dit bericht 10-04-2008 15:25 (5%)

quote:

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 15:07:
[...]


Kijk, dat wist ik dus niet. Ik weet niet of dit in België ook het geval is, maar zal mij eens wat beter informeren hierover.

quote:

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 15:03:

Met beleggen via quote/safe had je de laatste getallenafgelopen keer Deze onderzoeken zijn toevallig nog 2 op gepromoveerd aan de UM, ik zal eens kijken of die te krijgen is via het netwerk van ze. Overigens staat deze data eveneens op rcis.org en Cost Studies of Buildings van Allan Ashworth, die regelmatig het RCIS aanhaalt. Hier staan fragmenten van op books.google.com eveneens.

Ik zit zelf zuidelijk en als er gekeken wordt naar Maastricht bv is men behoorlijk druk bezig. Denk aan Ceramique (herbouwd), Vrouwenveld (lopende) en Wijck (lopende). Noordelijker bv tussen Gouda & Lopik helaas ben ik daar niet zo bekend of Den Haag Blok 9.

quote:

Sallin schreef op donderdag 10 april 2008 @ 15:32:
[...]


Het kan aan mij liggen, maar jouw posts doen mij denken aan huurwoningen van een cooperatie die eens in de zoveel tijd tegen de vlakte gaan. Als je bij een woonwijk met koopwoningen (dus voor particulieren) gaat voorstellen om collectief de boel plat te gooien om er iets nieuws neer te zetten, ben je nog niet klaar met het lezen van de bezwaarschriften.

Voor woningen/wijken bestemt voor de verhuur is het volgens mij gangbaarder om blokken te vernieuwen.

Verder als je proefschriften wilt citeren kan je deze over het algemeen gemakkelijk vinden bij de universiteit waar de studie aan is gedaan. Het is vrij gangbaar om verplicht pdfs online te zetten.

quote:

LauPro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:59:

Het is gewoon een economische afweging, als dat huis € 1000,- kost aan hypotheek of € 600,- aan huur, dan is voor sommigen de keus snel gemaakt. Huur is een bodemloze pot waar je geld in verdwijnt, bij koop heb je aan het einde van de periode gewoon een huis wat je eigendom is.

quote:

JeroenB schreef op donderdag 10 april 2008 @ 09:51:
Bijna niemand heeft 100% aflossingsvrij

quote:

JeroenB schreef op donderdag 10 april 2008 @ 15:29:
Om weer on-topic te raken

quote:

Brons schreef op donderdag 10 april 2008 @ 15:42:
Let wel dat bij een koophuis ook andere kosten (onderhoud, verzekering etc) bijgeteld moeten worden. En over dat huis wat je aan de einde van de periode hebt heb je wel rente over betaald. En als je binnen 5 jaar weer een andere woning wil kopen maak je, zelfs als de huizen duurder worden, alsnog verlies door de bijkomende kosten. Huizen kopen is dus zeker niet de heilige graal en ik vind huren zeker geen zwart gat.

lex wijzigde dit bericht 10-04-2008 17:20 (4%)

quote:

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 15:07:
[...]


Kijk, dat wist ik dus niet. Ik weet niet of dit in België ook het geval is, maar zal mij eens wat beter informeren hierover. Dan is het opeens wel aantrekkelijk om een mooi nieuwbouw huis te kopen. We betalen nu ook bijna € 550,- aan huur, dus dat maakt ook geen verschil.

Iig bedankt voor de opheldering !

bangkirai wijzigde dit bericht 10-04-2008 21:48 (12%)

quote:

bangkirai schreef op donderdag 10 april 2008 @ 21:45:
Hoe het allemaal financieel zit weet ik niet.

Echter, er is wel iets vreemds met huizen aan de hand tov van andere produkten.

Een nieuwe huis kost bijna evenveel als bestaande huizen.
En das eerlijk gezegd knap vreemd.
Hoe kan een huis met materialen die 20 a 30 jaar meegaan, nou steeds maar in waarde blijven stijgen en nog steeds zo duur zijn als een huis van 5 jaar oud?
Als je rondkijkt zie je huizen van begin 1970 a 1975 en die kosten evenveel als nieuwbouw huizen.
Echter deze huizen zouden bouwtechnisch nu al of binnen paar jaar bijv. nieuwe dakpannen, nieuwe kozijnen, deuren of ander dak moeten krijgen. Wordt vaak niet gedaan, dat weet ik.
Ze hebben meestal een lage isolatie, of de isolatie is al zo ineengezakt, dat er overal zwakke plekken zitten.

quote:

Ing. Stewie schreef op donderdag 10 april 2008 @ 20:24:
[...]


In België trek je 40% van de rente van de hyphoteek terug van de belastingen en een heel klein deel van het betaalde kapitaal. Het wordt dus elk jaar een beetje minder en op het einde is het bijna niets meer.
Vergeet niet dat je bij de geadverteerde prijzen van een nieuwbouwwoning nog 10% registratierecht moet bijtellen + 21% BTW over het gebouw. Dan komen ook nog de notariskosten en aansluitingskosten voor nutsvoorzieningen om de hoek kijken. Een huis van 200k kost al snel 275k op het einde van de rit (dit geld dan voor nieuwbouw he).

Koop je een ouder huis met 5% registratie, dan kost een huis van 200k "slechts" 220k.

Ik ben zo eens gaan kijken voor een apartement van 137k, op het einde kostte het een 175k, en daar vind je toch nog instapklare woningen voor met 3 slaapkamers met alle comfort op 4 a 5 are grond.

quote:

bangkirai schreef op donderdag 10 april 2008 @ 21:45:
Hoe het allemaal financieel zit weet ik niet.

Echter, er is wel iets vreemds met huizen aan de hand tov van andere produkten.

Een nieuwe huis kost bijna evenveel als bestaande huizen.
En das eerlijk gezegd knap vreemd.
Hoe kan een huis met materialen die 20 a 30 jaar meegaan, nou steeds maar in waarde blijven stijgen en nog steeds zo duur zijn als een huis van 5 jaar oud?
Als je rondkijkt zie je huizen van begin 1970 a 1975 en die kosten evenveel als nieuwbouw huizen.
Echter deze huizen zouden bouwtechnisch nu al of binnen paar jaar bijv. nieuwe dakpannen, nieuwe kozijnen, deuren of ander dak moeten krijgen. Wordt vaak niet gedaan, dat weet ik.
Ze hebben meestal een lage isolatie, of de isolatie is al zo ineengezakt, dat er overal zwakke plekken zitten.

Maar hoe kan het nu, dat deze huizen eigenlijk veel te duur worden verkocht?
Tuurlijk, het gaat niet in elke gemeente op, dat oudbouw net zo duur is als een nieuw huis, maar in veel gemeentes wel.
Waar betaal je dan eigenlijk voor vraag je je af. Alleen voor de grond of alleen omdat het een huis IS, waarbij het nauwelijks relevant meer is, in welke technische staat het is.
En houden mensen met hypotheken wel rekening met toekomstige grote renovatie, die nodig zijn met oudere huizen.
Ik vind het soms behoorlijk zorgwekkend, dat je dan kennissen hebt, die net op de grens zitten, dat ze woning kunnen betalen met beide werkend en dat als je vraagt als ze ook geld reserveren voor toekomstige nodige renovaties, dat ze je gek aankijken.

PS: 3 dubbel glas, of dubbel geisoleerde ruiten, waarbij ruit uit 3 bladen bestaat, met 2 spouwen komt nauwelijks voor. In duitsland krijg je wel soms systemen, waarbij je 2 kozijnen voor elkaar hebt staat, wat zeer hoge isolatie waardes kan krijgen.
Theoretisch klinkt het mooi 3 dubbel glas, maar praktisch doet het niet zoveel, grootste verliezen zitten nu al in de rand aansluitingen en die zijn technisch nauwelijks meer te verbeteren.