Hypotheek - Eigen geld inleggen verplicht?

[Stoney3K]

Wolly schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 12:15:
[...]


Je zou eigenlijk een soort test moeten introduceren alvorens mensen een bod uitbrengen, net als dat je bij beleggen moet doen voor je mag handelen.

Zou een hoop ellende schelen voor mensen die denken dat het hetzelfde is als een potje pindakaas kopen.

Tsja, eigenlijk zou je bieden pas mogelijk moeten maken als je kan aantonen dat je het bod kan financieren. Maar dat is natuurlijk een aanslag op de omzet van hypotheekadviseurs, en die gaan vaak pas inhoudelijk voor je aan het werk als je een getekend koopcontract kan laten zien.

[Eskimoo]

Mijn excuus als er voor verwarring is veroorzaakt, maar ik heb het nu meeren maals hier genoemt hoe het in elkaar zit.

Staterslening is omdat ik stater ben, dus geen overdrachtbelasting onder anderen. over K.K is nooit gesproken. ik heb daarom een adviseur toch? die betaal ik ook.. de bank staat dus garant hiervoor, want de hypotheker heeft hier nooit over gehad, dat ik dit moet betalen en dat het niet kan financieel. want als ik K.K moet doen, is ook 32k volgens mij? dat geld incl nog eigen geld insteken voor het huis kan niet, want dat geld heb ik niet.

Zoals eerder gezegd: KOOPprijs = 320.000 hypotheek die ik kan krijgen is max 260/263.000 euro. Staterslening is 40.000 euro. en de rest zou dus zelf inleggen met geld in eerste instantie, ( toen ik het huis nog wou) aangezien ik ruim 35k spaargeld heb, zeggen ze dus: met 15k inleg heb jij niet genoeg aan 320.000 euro, dus dat gat moet jij verplicht opvullen met geld omdat je dit ook hebt.

in dit geval heeft de hypotheker berekend dat dit 25/26k is incl taxatie, advies, noem maar op. de boete 10% is dus 32.000 euro.

De hypotheker heeft nooit gesproken over k.k dat ik die ook moet betalen. want hij is adviseur, en ziet dat het dan helemaal niet lukt.

De bank leent mij dus 260/263 en rest dus zelf bijleggen. aangezien ik dit niet wil, valt dit onder inspanningsplicht. ik MOET dus dit inleggen, de bank zegt wij kijken naar hypotheek maar ook naar spaargeld. als jij dan wel dat huis kan betalen krijg jij geen afwijzing, dus krijg je van ons die 260/263.

Dit is mij zo verteld, en ook meerdere malen nagevraagd. Ik vind het maar vreemd, maar blijkbaar zeggen 3 man dit.

Ik zou verwachten dat ik een hypotheek aanvraag doe voor het huis, en het niet rond kan krijgen, dus als ik 320.000 zou aanvragen dat ze dan zeggen nee, maar dan komt dat spaargeld weer om hoek. Ik moet dus ook die 40.000 meerekenen want die valt onder die inspanningsplicht.

[BugBoy]

Je hebt dus de woning gekocht voor 320K en je hebt ook dat bedrag in de ontbindinde voorwaarden staan. Aangezien je in aanmerking komt voor een 40K starterslening, zal je dus de resterende 280K moeten financieren middels een reguliere hypotheek. Als je die kan krijgen op basis van je inkomen, dan zal je -denk ik- geen aanspraak kunnen maken op basis van je ontbindende voorwaarden.

Blijkbaar heb je een aanvraag gedaan voor 260K en wou je 20K eigen middelen inbrengen. Ik zou teruggaan naar de bank en aangeven dat je geen eigen geld wilt inbrengen, omdat je geld achter de hand wilt houden voor eventuele tegenvallers. Ook zal je wat geld nodig hebben voor kosten-koper (alhoewel ik verwacht dat je bent vrijgesteld van overdrachtsbelasting). Als de bank hier niet meer in mee wil gaan, omdat je al een aanvraag voor 260K hebt gedaan, dan zou ik ze lekker laten zitten.

Ik zou dan naar een andere hypotheekverstrekker gaan en alsnog een aanvraag doen voor 280K en aangeven dat je geen eigen middelen wenst in te brengen. Nadeel is wellicht wel dat je dan 2x advieskosten betaalt...

Een andere optie is natuurlijk gewoon de koop door te laten gaan en te bezien hoe het bevalt. Blijkbaar vond je het huis mooi, want anders had je het niet gekocht. Mocht je het op termijn niet bevallen, dan kan je het altijd nog verkopen. Ten opzichte van huur is kopen vrijwel altijd lucratiever op termijn...

[assje]

Je hebt het over starterslenin en spaargeld door elkaar.

Starterslening valt obder hypothecaire lening conform definitie ontbindende voorwaarden dus telt mee. Spaargeld heeft nergens iets mee te maken.

Je moet gewoon een hyptheekaanvraag doen voor de 280k, thats all.

Feitelijk had jouw bedrag voor ontbinding op 300k moeten staan aangezien dat je intentie was. Maar, dat staat het niet.

[ Voor 18% gewijzigd door assje op 17-06-2026 12:50 ]

[Eskimoo]

Klopt, ik moet die aanvraag hoe dan ook doen, maar het gaat om de afwijzingsbrief die ik moet laten zien. Volgens 3 bronnen die zeggen dat ik geen afwijzing krijg omdat zij ( de bank ) ziet dat ik genoeg spaargeld heb om dat huis te financieren.

Dat vind ik dus gek dat ik verplicht ben al mijn geld erin te drukken. en dat ik geen afwijzing krijg omdat ik kwa inkomen dit toch niet red...

[49euro]

Als ik dit nu allemaal zo lees. Jij moet op zoek naar een eenpitter als hypotheekadviseur. Er zijn veel "onafhankelijke" eenpitters, die vaak jarenlang voor een "bepaalde groot bank" hebben gewerkt. Zij hebben vaak de contacten om het grijze gebied op te zoeken en je te helpen aan afwijzingsbrief. Dat kost misschien wat, maar een stuk minder dan die 10%.

Anderzijds blijf ik verwijzen naar mijn opmerking op pagina 2. Ben je al het gesprek aangegaan met de verkopende partij? Wat voor iemand is dit? De meeste mensen zijn gewoon redelijk.

Ik zou die opties allemaal uitwerken alvorens ik pas mijn verlies zou nemen met die 10%

[Eskimoo]

Ik heb dit proberen uit te praten met de verkoper,( heb haar ook daadwerkelijk gesproken in haar eigen huis) maar die ziet hier totaal vanaf, die wil enkel 10% dan zien.

Ook de makelaar lijkt mij tegen te werken, want die heb ik eerder gevraagd voor een gesprek, maar hebben daar niet op geantwoord.

[ Voor 10% gewijzigd door Eskimoo op 17-06-2026 12:52 ]

[Stoney3K]

49euro schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 12:51:
Anderzijds blijf ik verwijzen naar mijn opmerking op pagina 2. Ben je al het gesprek aangegaan met de verkopende partij? Wat voor iemand is dit? De meeste mensen zijn gewoon redelijk.

Dit zou ik ook doen. Je moet niet vergeten dat het ook niet de bedoeling is van de verkoper om jou erbij te naaien en die 10% te cashen, die willen ook vooral graag hun huis verkocht hebben zodat ze kunnen verhuizen.

[BugBoy]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 12:44:
Staterslening is omdat ik stater ben, dus geen overdrachtbelasting onder anderen. over K.K is nooit gesproken.

Kosten koper is standaard (tenzij nieuwbouw) en dat staat ook in de verkoopinformatie. Het is aan jou om uit te zoeken hoeveel dat is. Bij mij waren die kosten (excl. overdrachtsbelasting) nog geen €1.800, dus dat is te overzien.

ik heb daarom een adviseur toch? die betaal ik ook.. de bank staat dus garant hiervoor, want de hypotheker heeft hier nooit over gehad, dat ik dit moet betalen en dat het niet kan financieel. want als ik K.K moet doen, is ook 32k volgens mij? dat geld incl nog eigen geld insteken voor het huis kan niet, want dat geld heb ik niet.

Die 32K die je bedoeld is de 10% waarborgsom. Die kan je zelf storten als je het geld (tijdelijk) kan missen. Bij levering wordt dat bedrag weer teruggestort. Wil je dat niet, dan moet je daarvoor een bankgarantie aanvragen. Die zal dan zo'n €320 euro kosten (meestal ongeveer 1% van de waarborgsom), maar dan houd je zelf het geld op de rekening. Gaat de koop alsnog niet door, dan zal de bank bij jou alsnog die 32K vorderen.

Die 32K is dus maar tijdelijk en zijn geen kosten.

Zoals eerder gezegd: KOOPprijs = 320.000 hypotheek die ik kan krijgen is max 260/263.000 euro. Staterslening is 40.000 euro. en de rest zou dus zelf inleggen met geld in eerste instantie, ( toen ik het huis nog wou) aangezien ik ruim 35k spaargeld heb, zeggen ze dus: met 15k inleg heb jij niet genoeg aan 320.000 euro, dus dat gat moet jij verplicht opvullen met geld omdat je dit ook hebt.

Ik vind dit een bijzonder punt. Ik zou naar een andere hypotheekverstrekker gaan en aangeven dat je geen eigen geld wenst in te leggen, omdat je een reserve wilt hebben. Dat is helemaal niet vreemd (helemaal niet als bezitter van een huis). Wat nu als er onvoorzien iets mis is met het huis, waardoor je een reparatie moet uitvoeren? Het hebben van een financiële buffer is heel gezond.

De hypotheker heeft nooit gesproken over k.k dat ik die ook moet betalen. want hij is adviseur, en ziet dat het dan helemaal niet lukt.

Die 32K zijn geen kosten. Dat een adviseur het niet heeft over de kosten bij de notaris van nog geen 2K vind ik niet zo vreemd. Wel ben ik van mening dat je wat onvoorbereid hierin gestapt bent, maar je zal vast niet de enige zijn.

De bank leent mij dus 260/263 en rest dus zelf bijleggen. aangezien ik dit niet wil, valt dit onder inspanningsplicht. ik MOET dus dit inleggen, de bank zegt wij kijken naar hypotheek maar ook naar spaargeld. als jij dan wel dat huis kan betalen krijg jij geen afwijzing, dus krijg je van ons die 260/263.

Je hebt in de voorwaarde staan dat je 320K wilt financieren bij een hypotheekverstrekker. Dat je dan al je eigen geld moet inbrengen als "inspanningsverplichting" gaat denk ik nooit stand houden.

Dit is mij zo verteld, en ook meerdere malen nagevraagd. Ik vind het maar vreemd, maar blijkbaar zeggen 3 man dit. Ik zou verwachten dat ik een hypotheek aanvraag doe voor het huis, en het niet rond kan krijgen, dus als ik 320.000 zou aanvragen dat ze dan zeggen nee, maar dan komt dat spaargeld weer om hoek. Ik moet dus ook die 40.000 meerekenen want die valt onder die inspanningsplicht.

Of ik en @FreakNL zitten helemaal fout of jij hebt niet de juiste vraagstelling. Ik denk dat je beter iemand kan inschakelen die wat beter in de materie zit. Ik vraag me namelijk af of jouw vraagstelling wel helemaal correct is naar de adviseur toe.

Overigens vind ik het sowieso tricky om zonder financiële reserves een huis te kopen. Als er wat mis is, dan moet je je meteen verder in de schulden steken. Ik zou altijd zorgen dat je wat reserves hebt en anders in een iets lager segment gaan zoeken...

[Gwindorian]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 12:50:
Klopt, ik moet die aanvraag hoe dan ook doen, maar het gaat om de afwijzingsbrief die ik moet laten zien. Volgens 3 bronnen die zeggen dat ik geen afwijzing krijg omdat zij ( de bank ) ziet dat ik genoeg spaargeld heb om dat huis te financieren.

Dat vind ik dus gek dat ik verplicht ben al mijn geld erin te drukken. en dat ik geen afwijzing krijg omdat ik kwa inkomen dit toch niet red...

doe die aanvraag voor het werkelijke hypotheekbedrag (320 minus 40 starterlening), geef aan dat je maximaal 20K kunt missen aan eigen middelen en lijkt mij sterk dat er dan wordt verplicht om je hele spaarvarken om te keren, ondanks dat al 3 man dat tegen je zeggen. Er is geen bank die het een goed idee vind (lees - Risico wil nemen) om een klant zonder reserve's met een woning op te zadelen.

[Eskimoo]

@BugBoy exact. ik zou ook een buffer overhouden, maar omdat ik nu ineens 25 moet inleggen, is dit buffertje dus weg.

Het komt erop neer dat je 320.000 moet aftikken, dat kan kwa hypotheek en staterslening niet.. want verdien dan gewoon te weinig, maar dan komen ze dus met die spaargeld verplicht om te hoek, dat dit onder inspanningsplicht valt. als ik dan 35k inleg ja dan kan het wel. dit wil ik niet.. maar ze verplichten blijkbaar. ( want dat zeggen 3 adviseurs)

Ze plukken me dus helemaal kaal, en als ik niets meer te eten heb, boeit ze dat dus niets. want daar komt het dan op neer. daarom vind ik dit zo gek dat dit MOET.

[BugBoy]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 12:52:
Ik heb dit proberen uit te praten met de verkoper,( heb haar ook daadwerkelijk gesproken in haar eigen huis) maar die ziet hier totaal vanaf, die wil enkel 10% dan zien.

Ook de makelaar lijkt mij tegen te werken, want die heb ik eerder gevraagd voor een gesprek, maar hebben daar niet op geantwoord.

Heb je gezegd dat je achteraf toch liever afziet van de koop? Wat had jij gedaan als je in hun schoenen staat? Die verkoper gaat echt niet zomaar mee in jouw verhaal, want die kan weer aan de bak. Wellicht heb jij de hoofdprijs geboden en gaan ze niet zo graag akkoord met een lager bedrag.

De makelaar wordt betaald door de verkoper en staat dus volledig in dienst van de verkoper. Hij zou een slechte job doen als hij hierin mee zou gaan. Hij moet juiste het uiterste doen voor de verkoper om de koop te doen slagen of om jou die 10% te laten betalen.

Aangezien verkoper en makelaar nu op de hoogte zijn zullen ze extra scherp zijn op een afwijzing. Zorg dus dat je een degelijke afwijzingsbrief krijgt op basis van een hypothecaire aanvraag zoals die in de koopovereenkomst staat. Als je die niet kan krijgen, zit je toch echt aan de koop vast of betaal je die 10%...

[BugBoy]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 13:03:
@BugBoy exact. ik zou ook een buffer overhouden, maar omdat ik nu ineens 25 moet inleggen, is dit buffertje dus weg.

Als je het huis wel had willen hebben moest je die 25K ook inleggen. Je hebt gewoon op het uiterste van je financiële kunnen een huis gekocht. Blijkbaar had je dat er toen voor over, maar krabbel je nu terug.

Ze plukken me dus helemaal kaal, en als ik niets meer te eten heb, boeit ze dat dus niets. want daar komt het dan op neer. daarom vind ik dit zo gek dat dit MOET.

De regels voor het verstrekken van een hypotheek zijn juist zo dat mensen niet zomaar in de problemen komen. Je komt dus ook helemaal niet zonder eten te zitten.

Als de buurt prima was geweest, dan had je dezelfde kosten gehad als nu. De extra kosten zijn relatief gezien beperkt en staan bij de prijs vermeld (kosten koper). Nu praten over kaalplukken en geen eten meer hebben kan denk ik hier op weinig sympatie rekenen.

Je moet inderdaad een éénpitter zoeken die dit klusje voor je klaart. Het is duidelijk dat je zelf onvoldoende kennis hebt en -in mijn ogen- ook te naïef handelt (bijv. door dit aan te kaarten bij de verkoper). Zorg dat iemand anders dit voor je opknapt...

[naitsoezn]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 13:03:
@BugBoy exact. ik zou ook een buffer overhouden, maar omdat ik nu ineens 25 moet inleggen, is dit buffertje dus weg.

Het komt erop neer dat je 320.000 moet aftikken, dat kan kwa hypotheek en staterslening niet.. want verdien dan gewoon te weinig, maar dan komen ze dus met die spaargeld verplicht om te hoek, dat dit onder inspanningsplicht valt. als ik dan 35k inleg ja dan kan het wel. dit wil ik niet.. maar ze verplichten blijkbaar. ( want dat zeggen 3 adviseurs)

Ze plukken me dus helemaal kaal, en als ik niets meer te eten heb, boeit ze dat dus niets. want daar komt het dan op neer. daarom vind ik dit zo gek dat dit MOET.

Op basis van de extra informatie ben ik inmiddels vrij zeker: Je hebt gewoon niet de juiste dingen gevraagd / gezegd en hebt de informatie die je hebt gekregen maar half (of helemaal niet) begrepen. Je blifjt ook telkens hangen in hetzelfde mantra.

Het is vrij simpel: Je hebt een voorbehoud voor 320k. Je hebt een starterslening en een hypotheekaanvraag van 260k gedaan. Die krijg je, en op basis van die documenten kun je geen beroep doen op een financieringsvoorbehoud. MAAR. Doe dan gewoon een hypotheekaanvraag voor 280k. Dan heb je je afwijzing toch binnen. De bank verplicht jou niet om 260k af te nemen. De bank verplicht jou wel om spaargeld bij te leggen als jij een hypotheek neemt van 260k.

Maar vraag gewoon 280k aan en toon de afwijzing aan verkopers.

[49euro]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 12:52:
Ik heb dit proberen uit te praten met de verkoper,( heb haar ook daadwerkelijk gesproken in haar eigen huis) maar die ziet hier totaal vanaf, die wil enkel 10% dan zien.

Ook de makelaar lijkt mij tegen te werken, want die heb ik eerder gevraagd voor een gesprek, maar hebben daar niet op geantwoord.

Dit klinkt niet bepaald alsof je voorzichtig het gesprek hebt gevoerd. Voor het vervolg advies hier is het belangrijk dat je dit gesprek wat beter specificeert.

Wie heb je gesproken?
Wat heb je aangegeven?
Wat heb je als oorzaak gecommuniceerd ?
Hoe is er exact gereageerd?
Heb je informatie verkregen over de positie van de verkopers?
Hoe is dit gesprek vastgelegd?

[Ypuh]

redwing schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 11:21:
[...]

Dat je de hypotheek moet pakken die het beste betaalbaar/haalbaar is lijkt me logisch. Anders kun je altijd onder zo'n beding uitkomen door een extreem dure hypotheek te kiezen die buiten je budget valt.

Dat je geld in moet leggen blijf ik echter erg raar vinden en naar mijn idee missen we hier dan ook een deel van het verhaal. Want eigen geld inleggen voor de kosten-koper is logisch, maar niet om de hypotheek rond te krijgen. Je kunt b.v. dat spaargeld bewust apart hebben gezet omdat je het huis wil opknappen of omdat je aan het sparen bent voor een vakantie oid.

Ik heb er dan ook wel ervaring mee dat ze om spaargeld vragen om te kijken of je dan wel de gevraagde hypotheek kunt halen, maar het verplicht in moeten zetten ben ik nog niet tegen gekomen.

Je bent niet verplicht om het in te zetten. De bank geeft je alleen geen afwijzing omdat je met je spaargeld de financiering wel rond kunt krijgen.

In zekere zin werkt het financieringsvoorbehoud ook andersom. Het is niet bedoeld als extra bedenktijd/optie. Het gaat niet om het maximale bedrag wat je kunt lenen, maar om het minimale bedrag wat er nodig is om de koop rond te krijgen. Als je 50k spaargeld hebt en het huis kost 3 ton, dan zet je het voorbehoud op 240k. Als je dat bedrag niet krijgt van de bank, krijg je een afwijzing en kun je er op een eerlijke manier onderuit.

[ Voor 17% gewijzigd door Ypuh op 17-06-2026 13:25 ]

[Eskimoo]

Kijk ik snap opzich best dat ik meer onderzoek in de buurt had moeten doen, en dat binnen die 3 dagen had moeten regelen. en kan mezelf wel voor de kop slaan. Maar goed ik kan daar niets meer aan doen.

Toen ik het huis wel wou, moest ik alles aanleveren en dat heb ik eerlijk gedaan. aangezien ik het nu niet meer wil, melden ze ineens dat je verplicht bent je eigen geld in te leggen. ( wist niet dat dit verplicht was)

Ik heb natuurlijk die adviseur in handen zodat hij mij wijst op dit project. dus ja ik vind dat hij flinke steken heeft laten vallen. maar goed, ook achteraf nu. of zelf te naïef... maar moet nu kijken naar oplossingen.

Ik zal nog eens met de adviseur praten om te zeggen aanvraag op 280k, hopelijk komt er een afwijzing uit. en dan laten zien aan de verkoper. volgens de jurist van de hypotheker werkt dat niet zo, en als de verkoper dit onderzoekt kan dit voor de rechter komen, en ben ik alsnog nat.

Ik bel nu nog een paar om info in te winnen hoe dit precies zit.

@Ypuh dat klopt! en dan voldoe je niet aan je inspanningsplicht. omdat je het geld wel zelf hebt.

EDIT: Correct, maar je moet wel je volledige hypotheek aanvragen, je mag niet aan aanvraag doen van 240k als je 250k kan krijgen op basis van bruto jaarinkomen

[ Voor 10% gewijzigd door Eskimoo op 17-06-2026 13:27 ]

[ID-College]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 13:24:
Kijk ik snap opzich best dat ik meer onderzoek in de buurt had moeten doen, en dat binnen die 3 dagen had moeten regelen. en kan mezelf wel voor de kop slaan. Maar goed ik kan daar niets meer aan doen.

Toen ik het huis wel wou, moest ik alles aanleveren en dat heb ik eerlijk gedaan. aangezien ik het nu niet meer wil, melden ze ineens dat je verplicht bent je eigen geld in te leggen. ( wist niet dat dit verplicht was)

Ik heb natuurlijk die adviseur in handen zodat hij mij wijst op dit project. dus ja ik vind dat hij flinke steken heeft laten vallen. maar goed, ook achteraf nu. of zelf te naïef... maar moet nu kijken naar oplossingen.

Ik zal nog eens met de adviseur praten om te zeggen aanvraag op 280k, hopelijk komt er een afwijzing uit. en dan laten zien aan de verkoper. volgens de jurist van de hypotheker werkt dat niet zo, en als de verkoper dit onderzoekt kan dit voor de rechter komen, en ben ik alsnog nat.

Ik bel nu nog een paar om info in te winnen hoe dit precies zit.

@Ypuh dat klopt! en dan voldoe je niet aan je inspanningsplicht. omdat je het geld wel zelf hebt

Je moet je gewoon veel harder opstellen richting adviseur & bank. Ik heb lening van 280k nodig. Ik heb eigen geld, maar is voor woningverbetering + buffer voor noodzakelijke kosten. Onderbouw dit eventueel met bouwkundige keuring als je die gedaan hebt.

Verder kan ik niks inleggen. Kortom: het moet 100% gefinancieerd worden door bank. Als dit niet lukt, dan hoor ik het graag. PUNT.

Volgens mij deel je veel te veel informatie en ga je veel te veel mee. Het is niet moeilijk, en je bent ook geen verantwoording verplicht van je eigen geld. Het is er wel, maar niet voor dit. Zo simpel is het. Daar eindigt de zin dan ook.. Als jij gaat uitweiden of gaat drentelen denkt zo'n bank: ooooh, maar dan kan het wel.. Volgens mij is het ook goed hier kritisch naar je eigen gedrag/opmerkingen te kijken.

[questo]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 13:24:
Kijk ik snap opzich best dat ik meer onderzoek in de buurt had moeten doen, en dat binnen die 3 dagen had moeten regelen. en kan mezelf wel voor de kop slaan. Maar goed ik kan daar niets meer aan doen.

Toen ik het huis wel wou, moest ik alles aanleveren en dat heb ik eerlijk gedaan. aangezien ik het nu niet meer wil, melden ze ineens dat je verplicht bent je eigen geld in te leggen. ( wist niet dat dit verplicht was)

Ik heb natuurlijk die adviseur in handen zodat hij mij wijst op dit project. dus ja ik vind dat hij flinke steken heeft laten vallen. maar goed, ook achteraf nu. of zelf te naïef... maar moet nu kijken naar oplossingen.

Ik zal nog eens met de adviseur praten om te zeggen aanvraag op 280k, hopelijk komt er een afwijzing uit. en dan laten zien aan de verkoper. volgens de jurist van de hypotheker werkt dat niet zo, en als de verkoper dit onderzoekt kan dit voor de rechter komen, en ben ik alsnog nat.

Ik bel nu nog een paar om info in te winnen hoe dit precies zit.

@Ypuh dat klopt! en dan voldoe je niet aan je inspanningsplicht. omdat je het geld wel zelf hebt

En aangezien de verkoper en hun makelaar nu alert zijn op een beroep op de ontbindende voorwaarde moet je er serieus rekening mee houden dat de verkoper het ook zal onderzoeken. Dus ja, je kunt proberen om een nieuwe aanvraag te doen voor 280k en hopen op een afwijzing maar het lijkt mij raadzaam om rekening te houden met een scenario waar dat niet (op tijd) lukt.

[Roenie]

Dus: een voorbehoud van 320 (280+40) op laten nemen maar een een hypotheek van 300 (260+40) aanvragen? Tja, dan krijg je geen afwijzing en dan zul je zelf het gat moeten vullen.

Kortom, de bank verplicht jou niet om 20k in te leggen, maar dat is simpelweg het gat waarvoor je geen hypotheek aangevraagd hebt.

[naitsoezn]

Roenie schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 13:31:
Dus: een voorbehoud van 320 (280+40) op laten nemen maar een een hypotheek van 300 (260+40) aanvragen? Tja, dan krijg je geen afwijzing en dan zul je zelf het gat moeten vullen.

Kortom, de bank verplicht jou niet om 20k in te leggen, maar dat is simpelweg het gat waarvoor je geen hypotheek aangevraagd hebt.

Dit is volgens mij precies wat er aan de hand is en wat TS maar half lijkt te begrijpen. Je kunt 260k krijgen, dus geen afwijzing. Met 260k kom je 20k tekort, dus ben je "verplicht" dat bedrag van je eigen spaargeld in te leggen.

[Eskimoo]

De aanvraag naar hypotheek is nog niet gedaan, dit ben ik zover mogelijk aan het rekken om dit helemaal te onderzoeken, zover het kan.

Ik kan dus 280 + 40 aanvragen nog. maar die inspanningsplicht zit in je nek. als je het financieel kan rondmaken, dus anders met 260 + 40 + eigen geld. ben je dan verplicht zeggen ze.

waar ik mijn twijfels bij heb.

[49euro]

Hoewel het goed is dat je de adviezen van andere serieus neemt, ga je mijn inziens nu wel heel erg mee in de rechten van de verkopers. Zelfs zo erg, dat ik ineens begin te twijfelen over de rolverdeling in dit conflict.

[ Voor 8% gewijzigd door 49euro op 17-06-2026 13:35 ]

[Patriot]

Ypuh schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 13:20:
[...]

Je bent niet verplicht om het in te zetten. De bank geeft je alleen geen afwijzing omdat je met je spaargeld de financiering wel rond kunt krijgen.

In zekere zin werkt het financieringsvoorbehoud ook andersom. Het is niet bedoeld als extra bedenktijd/optie. Het gaat niet om het maximale bedrag wat je kunt lenen, maar om het minimale bedrag wat er nodig is om de koop rond te krijgen. Als je 50k spaargeld hebt en het huis kost 3 ton, dan zet je het voorbehoud op 240k. Als je dat bedrag niet krijgt van de bank, krijg je een afwijzing en kun je er op een eerlijke manier onderuit.

Je voorbeeld is raar, want als je 240k krijgt kom je nog steeds 10k te kort (en dan laat ik de k.k. nog even voor wat het is).

Verder is de situatie hier anders, want als ik het nu goed begrijp is vanaf het begin het plan geweest om 20k eigen geld in te brengen. Die keutel probeert TS nu in te trekken, maar het voorbehoud dat op papier staat is wel voor een financiering die rond moet komen voor het gehele bedrag en daarin is dus geen rekening gehouden met de eigen inbreng.

Dat maakt de situatie raar, want TS heeft expliciet de intentie uitgesproken om eigen geld in te brengen maar in de overeenkomst staat óók het niet volledig kunnen lenen van de koopsom opgenomen als ontbindende voorwaarde.

Die twee zaken staan haaks op elkaar, enerzijds kun je zeggen dat als hij ineens de keutel intrekt m.b.t. zijn eigen geld dat hij dan niet heel fraai bezig is maar tegelijkertijd hebben beide partijen hun akkoord uitgesproken over die ontbindende voorwaarde.

Voor die ontbindende voorwaarde is maar één ding relevant: Kan hij dat bedrag dat is opgenomen in de voorwaarde daadwerkelijk ergens lenen, als dat niet het geval is dan maakt het op zich niet uit hoeveel eigen geld TS heeft.

De enige manier waarop dat kan is als je de inspanningsplicht héél breed trekt, dat je dus de koop koste wat het kost moet proberen door te laten gaan óók als dat betekent dat je vervolgens geen overig vermogen meer hebt.

Ik vind het een lastige kwestie.

[Roenie]

In plaats van hier te posten zou ik de tijd gebruiken om die aanvraag te doen anders ben je dadelijk te laat

[redwing]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 11:52:
Ik heb het huis aangekocht voor 320.000 euro. hypotheek 260.000 euro. starterslening 40.000 euro

20.000 mis ik, zelf inleggen, dan komt daar adviseurkosten overeen incl alle andere kosten is 5/6k dus 25/26k dan nog verven, douchewand plaatsen zit je snel op 30k totaal. zonder schutting of gekke dingen.

Volgens de jurist van de hypotheker, ook volgens de rabobank, ook volgens 1 onafhandelijke adviseur, geven ze allemaal aan dat ik verplicht van dan me eigen spaargeld te gebruiken, om de koop rond te maken. omdat dit onder inzetplicht valt.

Ik het koopcontract staat niets over eigen geld inleg ect, enkel een hypotheek lening van 320.000 euro.

de K.K dekt de bank? want die hoef ik niet te betalen. want dan kan het natuurlijk niet. en daar is nooit over gesproken. adviseur zegt dat regelt de bank, betaal je iets voor, maar staan zij garant daarvoor.

KK dekt de bank gewoon niet die moet je uit eigen zak betalen. Daarbij krijg je maximaal een hypotheek tot de waarde van het huis (laagste van taxatie en koopprijs). Dat je die starterslening mee moet nemen is natuurlijk logisch. Dat is gewoon een hypothecaire lening die je kunt krijgen. En het is ook logisch dat je de hypotheek moet kiezen waarbij je zoveel mogelijk kunt lenen.

Dat je zelf nog wat in het huis moet verbouwen is een eigen keuze en mag je dus ook zelf betalen. Het enige wat ik dan nog niet snap is dat je 300k kunt lenen terwijl je 320k voorbehoud hebt, maar dat de bank dan toch geen afwijzing wil geven. Er is geen enkele reden waarom je verplicht je eigen geld in moet zetten om het voorbehoud te halen. Dus het klinkt bij mij alsof er iets anders hier mis gaat.

En dan vraag ik vooral af of dit hele verhaal er niet mee te maken heeft dat je een aanvraag doet voor 260k terwijl je een afwijzing voor 320k wil hebben. Want de bank zal je bij een aanvraag van 260k inderdaad geen afwijzing geven omdat je die 260k gewoon aan kunt. De grote vraag is of ze wel een afwijjzing geven als je 320k aan hypotheek vraagt (320k is dan inclusief starterslening).

Dus kort gezegd, waarom doe je een aanvraag voor 260k als je 320k nodig hebt voor je voorbehoud?

[SB!]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 13:33:
De aanvraag naar hypotheek is nog niet gedaan, dit ben ik zover mogelijk aan het rekken om dit helemaal te onderzoeken, zover het kan.

Ik kan dus 280 + 40 aanvragen nog. maar die inspanningsplicht zit in je nek. als je het financieel kan rondmaken, dus anders met 260 + 40 + eigen geld. ben je dan verplicht zeggen ze.

waar ik mijn twijfels bij heb.

Dan heb je enigszins nog geluk want dan staat er nog niks zwart op wit.

Advies is ga naar een andere adviseur. Met alle respect maar geen Hyptheker of iets dergelijks. Een goede hypotheekadviseur. Vraag dan een hypotheek van € 280.000 aan en je krijgt je benodigde afwijzing.

[naitsoezn]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 13:33:
De aanvraag naar hypotheek is nog niet gedaan, dit ben ik zover mogelijk aan het rekken om dit helemaal te onderzoeken, zover het kan.

Ik kan dus 280 + 40 aanvragen nog. maar die inspanningsplicht zit in je nek. als je het financieel kan rondmaken, dus anders met 260 + 40 + eigen geld. ben je dan verplicht zeggen ze.

waar ik mijn twijfels bij heb.

Iets andere casus want aanvullende details, maar in deze uitspraak staat letterlijk dat eigen geld niet ingebracht hoeft te worden als onderdeel van de inspanningsverplichting:

Artikel 16 bevat de verplichting al het redelijk mogelijke te doen teneinde financiering van de woning te verkrijgen. (...) Naar het oordeel van de rechtbank brengt vooromschreven taalkundige/grammaticale uitleg van artikel 16 met zich mee dat gedaagde aldus niet noodzakelijkerwijs in de aan te vragen lening eigen vermogen, c.q. de eventuele overwaarde van diens onroerende zaak te [woonplaats] behoefde te betrekken.

https://uitspraken.rechts...ECLI:NL:RBZLY:2011:BU3201

[redwing]

Ypuh schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 13:20:
[...]

Je bent niet verplicht om het in te zetten. De bank geeft je alleen geen afwijzing omdat je met je spaargeld de financiering wel rond kunt krijgen.

Het standaard financieringsvoorbehoud gaat puur over de hypothecaire lening. Ik neem aan dat er in dit geval in staat dat als er geen hypothecaire lening van 320k gekregen wordt, de deal afgeblazen mag worden. Als de bank dan dus maximaal 300k uit wil lenen, moeten ze daar een afwijzing voor geven ongeacht hoeveel geld iemand op zijn rekening heeft.

In zekere zin werkt het financieringsvoorbehoud ook andersom. Het is niet bedoeld als extra bedenktijd/optie. Het gaat niet om het maximale bedrag wat je kunt lenen, maar om het minimale bedrag wat er nodig is om de koop rond te krijgen. Als je 50k spaargeld hebt en het huis kost 3 ton, dan zet je het voorbehoud op 240k. Als je dat bedrag niet krijgt van de bank, krijg je een afwijzing en kun je er op een eerlijke manier onderuit.

Uiteindelijk gaat het toch echt puur om wat er in het contract staat. Als je zoals in jouw geval dus een huis van 300k wil kopen met 50k spaargeld, maar je zet het voorbehoud toch op 300k (b.v. omdat je de 50k wil gebruiken voor een verbouwing of als backup), kun je er op een eerlijke manier onderuit als je die 300k niet mag lenen van de bank. De bank moet dan een afwijzing geven voor die 300k, ongeacht of je 50k of 500k op je rekening hebt staan.

Anders kunnen ze b.v. ook wel stellen dat je een dure auto hebt die je maar moet verkopen.

[FreakNL]

Dat dus.

Maar heel eerlijk , alle cijfers duizelen me.

Welk bedrag staat er nou in de koop overeenkomst bij de ontbindende voorwaarden?

/edit
Ff teruggelezen, wat @ZieMaar! zegt klopt volgens mij:

ZieMaar! schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 11:56:
Welke bedragen staan er dan in je financierings voorbehoud? Die 260k?

Samenvattend:

• Huis aangekocht voor 320k
• Benodigde hypotheek 260k
• Eigen geld 20k + 40k starterslening
• Inkomen toereikend voor 260k, niet voor 320k
• Opgenomen financieringsvoorbehoud op 320k

Klopt dat?

Die 40k is al toegekend (starterslening) dus je wilt nog 280k lenen bij de bank. Krijg je wel een afwijzing op 280k? Want daar gaan we nu even vanuit maar misschien is dat ook wel akkoord en heb je eigenlijk geen escape meer...

[ Voor 72% gewijzigd door FreakNL op 17-06-2026 14:13 ]

[FreakNL]

naitsoezn schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 13:37:
[...]

Iets andere casus want aanvullende details, maar in deze uitspraak staat letterlijk dat eigen geld niet ingebracht hoeft te worden als onderdeel van de inspanningsverplichting:

[...]

https://uitspraken.rechts...ECLI:NL:RBZLY:2011:BU3201

Dat zeg ik al sinds het begin van het topic.

[ZieMaar!]

FreakNL schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 14:07:
Dat dus.

Maar heel eerlijk , alle cijfers duizelen me.

Welk bedrag staat er nou in de koop overeenkomst bij de ontbindende voorwaarden?

/edit
Ff teruggelezen, wat @ZieMaar! zegt klopt volgens mij:


[...]


Die 40k is al toegekend (starterslening) dus je wilt nog 280k lenen bij de bank. Krijg je wel een afwijzing op 280k? Want daar gaan we nu even vanuit maar misschien is dat ook wel akkoord en heb je eigenlijk geen escape meer...

Volgens mij is die ontbindende voorwaarde echt belangrijk. Als dat 320k is, opgesteld volgens de standaard NVM voorwaarden, dan lijkt het toch vrij simpel? Vraag een hypotheek aan voor 320k (als dat nog mag op een pand van 320k), wordt afgewezen en voila?

Kan je eens letterlijk en integraal je financieringsvoorbehoud hier plaatsen @Eskimoo ?

[Eskimoo]

In de Nederlandse wet staat de goede trouw en de inspanningsverplichting centraal. Rechters hebben in talloze rechtszaken geoordeeld dat je als koper verplicht bent om al het redelijke te doen om de koop door te laten gaan.

Als er een gat ontstaat tussen wat je maximaal kunt lenen (€ 263.000 + € 40.000 Starterslening = € 303.000) en de benodigde som, en jij hebt aantoonbaar € 35.000 op je bankrekening staan, dan oordeelt een rechter vrijwel altijd: het is redelijk dat je dat spaargeld inzet om het gat van € 17.000 (plus de kosten koper) te dichten.

De verkoper kan dan zeggen: "Je had het geld, dus je had de financiering rond kunnen krijgen als je je echt had ingespannen."

dat wordt dus gezegd. De inspanningsverplichting weegt zwaarder dan de letterlijke tekst

Er komt dus geen afwijzing van de bank, maar een goedkeuring onder voorwaarden. Omdat je die goedkeuring kán krijgen, kan De Hypotheker jou geen afwijzingsbrief geven. En zonder die brief is je ontbinding richting de verkoper ongeldig.

De bank geeft dan geen afwijzing, maar een aanbod onder voorwaarden: "Je krijgt de hypotheek, mits je € 17.000 eigen geld inlegt." En omdat de bank de hypotheek dus wél wil geven (onder die voorwaarde), heb jij geen geldige afwijzingsbrief.

[ Voor 11% gewijzigd door Eskimoo op 17-06-2026 14:32 ]

[Stoney3K]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 14:29:
In de Nederlandse wet staat de goede trouw en de inspanningsverplichting centraal. Rechters hebben in talloze rechtszaken geoordeeld dat je als koper verplicht bent om al het redelijke te doen om de koop door te laten gaan.

Als er een gat ontstaat tussen wat je maximaal kunt lenen (€ 263.000 + € 40.000 Starterslening = € 303.000) en de benodigde som, en jij hebt aantoonbaar € 35.000 op je bankrekening staan, dan oordeelt een rechter vrijwel altijd: het is redelijk dat je dat spaargeld inzet om het gat van € 17.000 (plus de kosten koper) te dichten.

De verkoper kan dan zeggen: "Je had het geld, dus je had de financiering rond kunnen krijgen als je je echt had ingespannen."

En in deze post wordt er juist uitgelegd dat hier jurisprudentie over is en dat eigen geld juist niet mee gerekend hoeft te worden in de inspanningsverplichting.

Maar is het een situatie die je tot de rechter wil laten komen en waarmee je misschien meer dan die 32k kwijt gaat zijn aan proceskosten?

[Stoney3K]

49euro schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 13:34:
Hoewel het goed is dat je de adviezen van andere serieus neemt, ga je mijn inziens nu wel heel erg mee in de rechten van de verkopers. Zelfs zo erg, dat ik ineens begin te twijfelen over de rolverdeling in dit conflict.

Wat impliceer je hiermee? Dat TS op de één of andere manier een verborgen agenda heeft in het belang van de verkopers?

[Wolly]

Stoney3K schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 14:33:
[...]

Wat impliceer je hiermee? Dat TS op de één of andere manier een verborgen agenda heeft in het belang van de verkopers?

Dat TS advocaat van de duivel speelt.

[Eskimoo]

@Stoney3K Precies, lijkt wel alsof dit rechter afhankelijk is, met beetje geluk dus niet. maar als dit tot de rechter komt, en je moet wel aftikken komen daar ook proceskosten bij. dat kan ik helemaal niet betalen.. dan zit ik er nog dieper in toch. en je hebt gelijk, wil je het dan zover laten komen, want 1 artikel of 2 zegt niet of het wettelijk waterdicht is dat je dit wint daarop.

[Eskimoo]

Maar het is oke, ik dank jullie voor alle antwoorden om mij te redden van de afgrond.

Jammer dat er wordt gezegd dat ik een "dubbele"agenda zou hebben. hopelijk kom je zelf nooit in z'n situatie, want dan zal je begrijpen dat dit onmenselijk is wat er gebeurd. waarbij ik me af vraag hoe dit in nederland mogelijk is.

Maar goed. laten we het topic maar sluiten, ik moet gewoon maar de keuze maken, aanvaarden of 10% aftikken. ik neig naar 10% dan maar. laat ze de * krijgen.

[assje]

@Eskimoo ik snap eerlijk gezegd niet hoe je op basis van dit topic tot die conclusie komt.

Hoe dan ook, mijn eerste overweging zou zijn dat hele overlast verhaal eens te laten bezinken. Je lijkt nogal inpulsief en niet bepaald koersvast. Misschien moet je ook gewoon blij zijn dat je een woning hebt en er het beste van maken.

Optie 2 is en blijft ontbinden op financieel voorbehoud, lees de gegeven tips nog eens door zou ik zeggen.

10% boete aftikken zou voor mij (nog) niet eens een overweging zijn.

[Roenie]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 14:36:
Maar het is oke, ik dank jullie voor alle antwoorden om mij te redden van de afgrond.

Jammer dat er wordt gezegd dat ik een "dubbele"agenda zou hebben. hopelijk kom je zelf nooit in z'n situatie, want dan zal je begrijpen dat dit onmenselijk is wat er gebeurd. waarbij ik me af vraag hoe dit in nederland mogelijk is.

Maar goed. laten we het topic maar sluiten, ik moet gewoon maar de keuze maken, aanvaarden of 10% aftikken. ik neig naar 10% dan maar. laat ze de * krijgen.

Het klinkt nu alsof jij het slachtoffer bent, maar dat is natuurlijk niet het geval. Je hebt te maken met een contract waar je zelf je handtekening onder hebt gezet. De verkopers zijn eerder slachtoffer omdat zij dachten een huis verkocht te hebben maar nu wil je het niet meer.

Overigens heb ik geen mening over de ethische kant van het verhaal. Als je juridisch zonder kosten kunt ontbinden op basis van het financieringsvoorbehoud dan is dat super voor jou. Maar als dat niet kan dan is dat niet omdat de bank en verkopers tegen jou zijn, maar omdat je je zaakjes niet goed op orde hebt. Als je ervan overtuigd bent dat dit wel het geval is dan hoef je je geen zorgen te maken over een gang naar de rechter, toch?

[assje]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 14:29:
In de Nederlandse wet staat de goede trouw en de inspanningsverplichting centraal. Rechters hebben in talloze rechtszaken geoordeeld dat je als koper verplicht bent om al het redelijke te doen om de koop door te laten gaan.

NEE

De inspanningsverplichting is om financiering te verkrijgen, voor €320k conform jouw overeenkomst.

Dat voorbehoud had redelijkerwijs niet op 320 moeten staan maar dat is wel waar jij en verkopers voor getekend hebben. Of het sjiek is of niet is iets anders maar juridisch is dat wat is afgesproken.

[ Voor 17% gewijzigd door assje op 17-06-2026 14:46 ]

[Valandil]

Oftewel;

Ga naar een hypotheek verstrekker.
Vraag een hypotheek aan van 320 (of 280 + 40)
Eigen geld is NIET aanwezig, want dat bedrag is al gereserveerd voor diverse aanpassingen na aankoop (bijvoorbeeld keuken, vloer, badkamer, kozijnen... whatever)


Hypotheekverstrekker zal terugkoppelen dat ze jou geen lening van 280 + 40 (320) of 280 kunnen verstrekken. Geef aan dat je baalt en of ze dit svp even via mail willen terugkoppelen.
Stuur dit in als ontbindende voorwaarde en kijk dan verder hoe het loopt.


Daarnaast werk je ook aan een plan B zoals ik eerder aangaf:
Als de verkoper wist van structurele overlast en daar niets over heeft gemeld, dan kan je als koper mogelijk een beroep doen op dwaling of non-conformiteit. Dat is juridisch vaak een sterker verhaal dan proberen via het financieringsvoorbehoud onder de koop uit te komen.

Tegelijkertijd moet je ook realistisch zijn, een paar politiemeldingen in een straat zijn niet automatisch "ernstige verborgen gebreken".


De vraag die je kan stellen is:
Heb ik deze woning gekocht op basis van onvolledige of onjuiste informatie?

Dan zal het via de rechtsgang moeten gaan en ligt het oordeel bij de rechter.

[ Voor 39% gewijzigd door Valandil op 17-06-2026 14:48 ]

[BugBoy]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 14:29:
De bank geeft dan geen afwijzing, maar een aanbod onder voorwaarden: "Je krijgt de hypotheek, mits je € 17.000 eigen geld inlegt." En omdat de bank de hypotheek dus wél wil geven (onder die voorwaarde), heb jij geen geldige afwijzingsbrief.

Daarom moet je de hypotheek op 320K aanvragen. Dan zal de bank een 40K starterslening geven (dat is blijkbaar in jouw gemeente de max) en zal voor de resterende 280K een hypotheek moet verzorgen. Dat gaan ze niet doen en dat zullen ze ook zo communiceren.

Er staat wellicht in dat het wel mogelijk zou zijn als je eigen spaargeld zou kunnen inleggen, maar dat lijkt me niet relevant. Je hebt als ontbindende voorwaarde een financiering van 320K en die krijg je niet. Dat lijkt me heel zwart/wit. Je inspanningsverplichting is het tijdig en juist aanleveren van alle benodigde informatie.

Voor hetzelfde geld had jij je spaargeld willen gebruiken voor een verbouwing ipv de financiering van de woning. Stel dat je 30K zelf had willen inleggen, dan had je ook als voorwaarde moeten opnemen dat je 290K financiering nodig had. Dat heb je blijkbaar niet gedaan en dat is denk ik hier je escape.

Maar blijkbaar ben je zelf overtuigd dat je het niet gaat lukken. Succes er mee...

[Cambionn]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 12:44:
Mijn excuus als er voor verwarring is veroorzaakt, maar ik heb het nu meeren maals hier genoemt hoe het in elkaar zit.

Staterslening is omdat ik stater ben, dus geen overdrachtbelasting onder anderen. over K.K is nooit gesproken. ik heb daarom een adviseur toch? die betaal ik ook.. de bank staat dus garant hiervoor, want de hypotheker heeft hier nooit over gehad, dat ik dit moet betalen en dat het niet kan financieel. want als ik K.K moet doen, is ook 32k volgens mij? dat geld incl nog eigen geld insteken voor het huis kan niet, want dat geld heb ik niet.

[...]

in dit geval heeft de hypotheker berekend dat dit 25/26k is incl taxatie, advies, noem maar op. de boete 10% is dus 32.000 euro.

De hypotheker heeft nooit gesproken over k.k dat ik die ook moet betalen. want hij is adviseur, en ziet dat het dan helemaal niet lukt.

Je hebt het er nu paar keer over dat de adviseur steken laat vallen. Maar ik denk eigenlijk dat hooguit dat de communicatie niet duidelijk was, en heel eerlijk vermoed ik hoe meer dit topic vordert steeds meer dat dat probleem meer aan jouw kant ligt dan aan de kant van de ander. Je lijkt zelf allerlij info nogal door elkaar te halen, waarbij juiste info opeens verdraait wordt naar iets dat niet klopt. Vermoed niet dat je het expres doet, maar het lijkt wel meermaals te gebeuren.

Die kosten die je adviseur berekend voor taxatie, advies, etc zijn de kosten koper. Dat heeft hij dus niet "nooit besproken". Die 32K is, zoals anderen al noemden, de waarborg en heeft niks met de k.k. te maken (en kan idd via de bank geregeld worden voor kleine fee).

Dat hij adviseur is, is natuurlijk geen reden om dingen als kosten koper te verzwijgen als de koop daardoor niet door zou kunnen gaan. Heeft hij ook niks aan. Adviseurs worden vaak een vast bedrag betaald per klant en dat wordt geïnt bij de notaris tijdens overdracht, dus zo snel en soepel mogelijk doorlopen (en dus meteen afkappen als ze weten dat het niet gaat lukken) is juist in hun voordeel, niet doorrekken. Snap niet dat je die conclusie trekt.

Juist door dit soort dingen heb ik het idee dat de adviseur je prima alles genoemd en uitgelegd heeft, gezien de losse punten die je overal noemt als "adviseur zei dit", maar dat je zelf de boel door elkaar haalt waardoor het verhaal niet meer klopt. Nogmaals, niet per se expres, maar het lijkt wel te gebeuren.

[ Voor 3% gewijzigd door Cambionn op 17-06-2026 18:10 ]

[redwing]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 14:36:
Maar het is oke, ik dank jullie voor alle antwoorden om mij te redden van de afgrond.

Jammer dat er wordt gezegd dat ik een "dubbele"agenda zou hebben. hopelijk kom je zelf nooit in z'n situatie, want dan zal je begrijpen dat dit onmenselijk is wat er gebeurd. waarbij ik me af vraag hoe dit in nederland mogelijk is.

Maar goed. laten we het topic maar sluiten, ik moet gewoon maar de keuze maken, aanvaarden of 10% aftikken. ik neig naar 10% dan maar. laat ze de * krijgen.

Nou onmenselijk wil ik dit toch niet noemen. Uiteindelijk is dit gebeurd omdat je zelf niet even met de buren bent gaan praten. Iets wat wel redelijk gebruikelijk is voordat je een echt bod op een huis doet. Je wil nl. even horen wat voor buurt het is.

Maar ontopic, je hebt wel degelijk andere keuzes. Je hebt nu een aanvraag bij de bank gedaan voor 260k. En niet officieel voor de 320k. Je kunt de aanvraag nog bij een andere bank leggen en kijken wat die zeggen. Je kunt navragen in hoeverre de overlast een verborgen gebrek is, want als meerdere buren er over klagen is het best aannemelijk te maken dat dit je verteld had moeten worden (staat er nergens in de advertentie dat het een goede buurt is oid?)

Je kunt je gelijk nog gaan halen bij de rechter, al zal dat wel tijd gaan kosten en je iig tijdelijk geld kosten omdat je pas achteraf de proceskosten terug kunt vragen.

Of overleggen met de verkopers en aangeven dat je de overlast als gebrek ziet, die je niet wist bij het doen van je bod en kijken of je er samen uit kunt komen.

En zoals hierboven ook door een paar mensen aangegeven, dit moet je niet als ethische kwestie zien, maar puur zakelijk bekijken. Als je volgende de voorwaarden van het contract er onder uit kunt, dan kan dat gewoon. En kun je dat niet heb je dus pech gehad. De reden waarom je nu graag een afwijzing zou willen krijgen is daarbij gewoonweg niet van belang (en je mag er natuurlijk best wat van vinden, maar uiteindelijk draait het toch echt puur om het contract zelf)

[redwing]

Cambionn schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 14:57:
[...]

Je hebt het er nu paar keer over dat de adviseur steken laat vallen. Maar ik denk eigenlijk dat hooguit dat de commicatie niet duidelijk was, en heel eerlijk vermoed ik hoe meer dit topic vordert steeds meer dat dat probleem meer aan jouw kant ligt dan aan de kant van de ander. Je lijkt zelf allerlij info nogal door elkaar te halen, waarbij juiste info opeens verdraait wordt naar iets dat niet klopt.

Die kosten die je adviseur berekend voor taxatie, advies, etc zijn de kosten koper. Dat is hij dus niet vergeten te noemen. Die 32K is, zoals anderen al noemden, de waarborg en heeft niks met de k.k. te maken (en kan idd via de bank geregeld worden voor kleine fee).

Dat hij adviseur is, is natuurlijk geen reden om dingen als kosten koper te verzwijgen als de koop daardoor niet door zou kunnen gaan. Heeft hij ook niks aan. Adviseurs worden vaak een vast bedrag betaald per klant en dat wordt geint bij de notaris tijdens overdracht, dus zo snel en soepel mogelijk doorlopen (en dus meteen afkappen als ze weten dat het niet gaat lukken) is juist in hun voordeel, niet doorrekken. Snap niet dat je die conclusie trekt.

Juist door dit soort dingen heb ik het idee dat de adviseur je prima alles genoemd en uitgelegd heeft, gezien de losse punten die je overal noemt als "adviseur zei dit", maar dat je zelf de boel door elkaar haalt waardoor het verhaal niet meer klopt.

Precies dit, maar bedenk dus ook dat als het contract nu zonder geldige reden wordt opgezegd (dus niet via de financieringsvoorwaarden), dat er naast de 10% boete aan de kopers, ook nog extra kosten zullen zijn. De adviseur zal b.v. betaald moeten worden. Die heeft ten slotte al werk verricht en waarschijnlijk zal er in zijn contract staan dat ie daar ook voor betaald moet worden als de koop zonder goede reden niet doorgaat.

[Stoney3K]

Valandil schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 14:46:
Oftewel;

Ga naar een hypotheek verstrekker.
Vraag een hypotheek aan van 320 (of 280 + 40)
Eigen geld is NIET aanwezig, want dat bedrag is al gereserveerd voor diverse aanpassingen na aankoop (bijvoorbeeld keuken, vloer, badkamer, kozijnen... whatever)


Hypotheekverstrekker zal terugkoppelen dat ze jou geen lening van 280 + 40 (320) of 280 kunnen verstrekken. Geef aan dat je baalt en of ze dit svp even via mail willen terugkoppelen.
Stuur dit in als ontbindende voorwaarde en kijk dan verder hoe het loopt.

Het gekke is dus dat TS beweert juist die situatie aan de bank te hebben uitgelegd en de bank vond dat dat geen reden was om de aanvraag af te wijzen.

[Patriot]

Stoney3K schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 15:39:
[...]

Het gekke is dus dat TS beweert juist die situatie aan de bank te hebben uitgelegd en de bank vond dat dat geen reden was om de aanvraag af te wijzen.

Ik blijf daar mijn vraagtekens bij zetten trouwens. Ik heb zelf nog nooit een afwijzing meegemaakt, maar "Nee, tenzij" is toch gewoon nog steeds nee? Ik snap niet waar het hele principe van een "aanbod onder voorwaarden" vandaan komt, als er een aanbod ligt voor een hypotheek van 280k met de voorwaarde dat ik zelf 20k meeneem dan is het toch gewoon een afwijzing?

Anders gezegd: TS krijgt geen 280k, maar hij krijg ook geen afwijzing? Wat krijgt 'ie dan wel!?

[Stoney3K]

Patriot schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 15:51:
[...]

Ik blijf daar mijn vraagtekens bij zetten trouwens. Ik heb zelf nog nooit een afwijzing meegemaakt, maar "Nee, tenzij" is toch gewoon nog steeds nee? Ik snap niet waar het hele principe van een "aanbod onder voorwaarden" vandaan komt, als er een aanbod ligt voor een hypotheek van 280k met de voorwaarde dat ik zelf 20k meeneem dan is het toch gewoon een afwijzing?

Anders gezegd: TS krijgt geen 280k, maar hij krijg ook geen afwijzing? Wat krijgt 'ie dan wel!?

Een aanbod van 260k, met de boodschap van de bank van "Je lapt de andere 20 maar bij".

[Patriot]

Stoney3K schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 15:56:
[...]

Een aanbod van 260k, met de boodschap van de bank van "Je lapt de andere 20 maar bij".

Mijn punt is dat dit voor de doeleinden van de inspanningsverplichting toch gewoon geldt als afwijzing? Want "je kunt niet het hele hypotheekbedrag lenen, maar je mag wel de rest zelf lappen" geldt natuurlijk voor iedereen. Als ik naar de bank ga voor een hypotheek van twee ton, en zij komen terug met "Je krijgt 0 euro en de rest leg je zelf maar bij" dan heb ik volgens deze redenering ook geen afwijzing (maar ik heb óók geen hypotheek).

[Gwindorian]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 14:36:
Maar het is oke, ik dank jullie voor alle antwoorden om mij te redden van de afgrond.

Jammer dat er wordt gezegd dat ik een "dubbele"agenda zou hebben. hopelijk kom je zelf nooit in z'n situatie, want dan zal je begrijpen dat dit onmenselijk is wat er gebeurd. waarbij ik me af vraag hoe dit in nederland mogelijk is.

Maar goed. laten we het topic maar sluiten, ik moet gewoon maar de keuze maken, aanvaarden of 10% aftikken. ik neig naar 10% dan maar. laat ze de * krijgen.

Dus je gaat niet het ongeveer 50X genoemde advies proberen om een aanvraag te doen voor 320K - 40K starterslening zonder inbreng extra eigen middelen, en kijken wat daar uitkomt ? Zo een beetje iedereen hier denkt namelijk dat dat slim is om te doen in jouw situatie. (en ik zou die aanvraag ook zsm doen, want je hebt zeer zeker een inspanningsverplichting om een financiering rond proberen te krijgen)

[ Voor 7% gewijzigd door Gwindorian op 17-06-2026 16:21 ]

[Rolfie]

Valandil schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 14:46:
Oftewel;

Ga naar een hypotheek verstrekker.
Vraag een hypotheek aan van 320 (of 280 + 40)
Eigen geld is NIET aanwezig, want dat bedrag is al gereserveerd voor diverse aanpassingen na aankoop (bijvoorbeeld keuken, vloer, badkamer, kozijnen... whatever)[

Maar dat kan je ook allemaal later doen, toch? Je kunt het wel kopen, je moet alleen wat schuiven met je aanpassingen. Tegenvallers kan je altijd hebben.

Niet direct een probleem voor de verkoper, maar toch echt voor de koper.

[Rolfie]

Nog een andere lastige, moet je bij de aanvraag niet spaarvermogen en eventueel belastingaangifte van vorig jaar mee leveren?

Je spaargeld kan je dus niet zomaar negeren met je aanvraag.

[Rolfie]

Gwindorian schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 16:20:
[...]

Dus je gaat niet het ongeveer 50X genoemde advies proberen om een aanvraag te doen voor 320K - 40K starterslening zonder inbreng extra eigen middelen, en kijken wat daar uitkomt ? Zo een beetje iedereen hier denkt namelijk dat dat slim is om te doen in jouw situatie. (en ik zou die aanvraag ook zsm doen, want je hebt zeer zeker een inspanningsverplichting om een financiering rond proberen te krijgen)

Ik denk dat de bank dan zien, icm je eigenspaargeld, dat je 260 kunt lenen + eigenspaargeld. Dus geen afwijzing, wat er nu net nodig is. Ontkennen van je spaargeld is ook lastig.

[Philip Ross]

Rolfie schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 16:43:
[...]

Ik denk dat de bank dan zien, icm je eigenspaargeld, dat je 260 kunt lenen + eigenspaargeld. Dus geen afwijzing, wat er nu net nodig is. Ontkennen van je spaargeld is ook lastig.

Maar je kan prima aangeven dat spaargeld nodig te hebben voor verbouwingen, buffer, kosten koper etc.

[VrolijkeFrans!1]

Philip Ross schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 16:47:
[...]

Maar je kan prima aangeven dat spaargeld nodig te hebben voor verbouwingen, buffer, kosten koper etc.

Je zou ook kunnen aangeven je de hele koopsom wil lenen, en anders niet. Fijn dat er ergens geld ligt, maar het is niet aan de bank om dat te oormerken.

[Patriot]

Je spaargeld speelt geen rol in het bepalen van het bedrag dat je maximaal mag lenen. In de koopovereenkomst staat dat de koop zal worden ontbonden als je geen hypothecaire lening kunt krijgen bij een bank voor een bepaald bedrag.

De inspanningsverplichting ziet erop dat je je best doet om de hypothecaire lening voor het afgesproken bedrag te krijgen. Bijvoorbeeld door daadwerkelijk een aanvraag te doen en alle benodigde documentatie juist en volledig aan te leveren.

Ik denk dat je in die zin ook geen "harde afwijzing" nodig hebt, maar in feite alleen hoeft aan te tonen dat het maximum leenbedrag 260k + 40k is. Als de bank dat een "aanbod met eigen inbreng" wil noemen dan is dat volgens mij uitsluitend marketingpraat.

[Sempy]

Wat volgens mij het geval is, is dat TS in eerste instantie het huis wilde en met de adviseur/bank aan de slag gegaan is voor de optie: 260k hypo + 40k starter + 20k eigen geld = 320k, dus financiering rond.

Vervolgens komt het overlastverhaal en wil TS er onderuit, dus trekt hij zijn eigen 20k eruit en verwacht een afwijzing. Bank/adviseur hebben geen zin om zich voor het karretje te laten spannen om de verkoop te laten ontbinden omdat het zogenaamd financieel niet kan, dus komen met de door TS genoemde "Goedkeuring onder voorwaarden". Wordt mooi verpakt onder inspanningsplicht, maar lijkt me meer een gevalletje "hier werken we niet aan mee, zoek maar een andere gek"

Beste kans lijkt me een compleet onafhankelijke adviseur zoeken die niet verder bekend is met het dossier en daar gewoon voor 280k zoals bedoeld een aanvraag laten doen. En dan zeker niet vermelden dat het alleen om een afwijzing te doen is, anders is het weer terug naar start.

[Fr33z]

TS kan dit in een middag fixen door gewoon naar een ander te stappen of gewoon een execution-only hypo aan te vragen zelf. ik kan partijen als ikbenfrits.nl of hanno.nl aanraden

[everdt]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 14:36:
Maar het is oke, ik dank jullie voor alle antwoorden om mij te redden van de afgrond.

Jammer dat er wordt gezegd dat ik een "dubbele"agenda zou hebben. hopelijk kom je zelf nooit in z'n situatie, want dan zal je begrijpen dat dit onmenselijk is wat er gebeurd. waarbij ik me af vraag hoe dit in nederland mogelijk is.

Maar goed. laten we het topic maar sluiten, ik moet gewoon maar de keuze maken, aanvaarden of 10% aftikken. ik neig naar 10% dan maar. laat ze de * krijgen.

Ik vind je situatie vervelend, oprecht, maar je bent zelf die overeenkomst aangegaan en probeert er nu onderuit te komen. De echte reden is de buurt, maar je doet alsof het met het geld te maken heeft.


Plus, daar komt bij, jij hebt waarschijnlijk in een eerder stadium aangegeven dat je een huis van 320k wil kopen tegen je adviseur. Die heeft een sommetje gemaakt dat dit met jouw inkomen betekent dat je maximaal voor 300k kan financieren en het ontbrekende stuk zelf moet betalen. Dit is ook waarom de bank dit is voorwaarde stelt: als jij geen geld inbrengt gaat de bank geen hypotheek geven want dan komt de koop niet rond.


Dus, hup, stap uit de slachtofferrol en ga eens goed met een adviseur om tafel zitten. Neem desnoods een bekende mee die er beter in zit, zelf lijk je er weinig van te snappen (maar wel iedereen de schuld te geven).

[everdt]

Patriot schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 15:51:
[...]

Ik blijf daar mijn vraagtekens bij zetten trouwens. Ik heb zelf nog nooit een afwijzing meegemaakt, maar "Nee, tenzij" is toch gewoon nog steeds nee? Ik snap niet waar het hele principe van een "aanbod onder voorwaarden" vandaan komt, als er een aanbod ligt voor een hypotheek van 280k met de voorwaarde dat ik zelf 20k meeneem dan is het toch gewoon een afwijzing?

Anders gezegd: TS krijgt geen 280k, maar hij krijg ook geen afwijzing? Wat krijgt 'ie dan wel!?

Het voorbehoud is denk ik omdat wanneer TS het geld niet in zou brengen, de bank ook geen hypotheek gaat verstrekken want er wordt immers niks gekocht.


Ik kan me nog vaak zoiets herinneren bij de koop van mijn woning. Stukje hypotheek+eigen inbreng, dan wil de bank dat je het zelf inbrengt (en niet bijvoorbeeld met nog een lening oid).


Dit lijkt me dus een goedkeuring voor de genoemde 260k

[everdt]

Nog een nabrander in het algemeen: juridisch gezien wel interessant hoe dit beoordeelt zal worden als het zover komt.


In eerste instantie is de financiering rond (260k hypo + 40k starterslening +20k eigen geld) maar nu trekt de koper het eigen geld terug (in de hoop dat het afketst).

Als de koper meteen voor 280k hypotheek had aangevraagd en 40k starterslening (afwijzing) dan was er denk ik sowieso geen probleem geweest, ongeacht het spaargeld. Maar door nu opeens die 20k terug te trekken, terwijl deze er wel was op het moment van aanvragen, lijkt me niet helemaal zuiver.

[FreakNL]

Stoney3K schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 15:56:
[...]

Een aanbod van 260k, met de boodschap van de bank van "Je lapt de andere 20 maar bij".

En dat blijft vreemd want geen bank doet dat..

Het is gewoon zo:

Koper: Hey Piet van de Rabo, ik wil graag 300k lenen
Piet: Nee, dat krijg je niet

Of

Koper: Hey Piet van de Rabo, ik wil graag 300k lenen
Piet: Prima


Meer smaken zijn er niet. Banken gaan geen constructies verzinnen.


Als ik naar een bank ga om een hypotheek aan te vragen voor 700k (daar verdien ik niet genoeg voor) gaan ze toch ook niet zeggen; Hier heb je 500k en de resterende 200k kun je financieren door

1) je spaargeld
2) je crypto
3) ohja, je auto is ook nog 20k waard
4) neem een voorschot op je erfenis
5) verkoop jezelf achter het station


Zo werkt het echt niet.

Maar de TS is koppig, dus inderdaad, succes met je niet-aankoop.

[ Voor 96% gewijzigd door FreakNL op 17-06-2026 19:04 ]

[BugBoy]

Rolfie schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 16:41:
Nog een andere lastige, moet je bij de aanvraag niet spaarvermogen en eventueel belastingaangifte van vorig jaar mee leveren? Je spaargeld kan je dus niet zomaar negeren met je aanvraag.

Volgens mij is de vraag of je meer dan € 57.684 geld hebt (heffingsvrij vermogen). Als dat niet zo is, dan hoef je niets op te geven. Wat ik hier lees komt TS niet aan dat bedrag. Daarbij kan het zijn dat je dat geld hebt gereserveerd voor een verbouwing, dus het is niet aan de hypotheekverstrekker om te eisen dat je dat inlegt. Daarom heb je een financiering voor de volledige koopsom laten opnemen.

[FreakNL]

everdt schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 18:48:
Nog een nabrander in het algemeen: juridisch gezien wel interessant hoe dit beoordeelt zal worden als het zover komt.


In eerste instantie is de financiering rond (260k hypo + 40k starterslening +20k eigen geld) maar nu trekt de koper het eigen geld terug (in de hoop dat het afketst).

Als de koper meteen voor 280k hypotheek had aangevraagd en 40k starterslening (afwijzing) dan was er denk ik sowieso geen probleem geweest, ongeacht het spaargeld. Maar door nu opeens die 20k terug te trekken, terwijl deze er wel was op het moment van aanvragen, lijkt me niet helemaal zuiver.

Daar heeft de koper niks mee van doen en die weet dat als het goed is niet. Die weet alleen wat er in de koop-overeenkomst staat bij de ontbindende voorwaarden en daar staat toch echt het bedrag van 320k...

[BugBoy]

FreakNL schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 18:59:
Daar heeft de koper niks mee van doen en die weet dat als het goed is niet. Die weet alleen wat er in de koop-overeenkomst staat en daar staat toch echt 320k...

Aangezien TS al de verkopende partij en zijn makelaar heeft ingelicht dat hij liever van de koop af ziet, zullen ze waarschijnlijk de afwijzingsbrief even goed bestuderen om te bekijken of die 10% alsnog valt op te halen (dat zou ik namelijk wel doen).

[Stoney3K]

FreakNL schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 18:59:
[...]


Daar heeft de koper niks mee van doen en die weet dat als het goed is niet. Die weet alleen wat er in de koop-overeenkomst staat bij de ontbindende voorwaarden en daar staat toch echt het bedrag van 320k...

En die ontbindende voorwaarde is letterlijk: "Indien je geen hypothecaire lening van 320k kan krijgen", niet "Indien je niet een totaalbedrag van 320k bij elkaar kan schooien".

[Stoney3K]

BugBoy schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 19:00:
[...]

Aangezien TS al de verkopende partij en zijn makelaar heeft ingelicht dat hij liever van de koop af ziet, zullen ze waarschijnlijk de afwijzingsbrief even goed bestuderen om te bekijken of die 10% alsnog valt op te halen (dat zou ik namelijk wel doen).

In dat geval moeten ze aan kunnen tonen dat TS te kwader trouw is en dat lijkt me wel vergezocht.

TS wil nu onder de koop uit kunnen komen en dat ie de financiering niet volledig rond krijgt is dan een vrij gunstig voorval, als er in het contract letterlijk sprake is van een "hypothecaire lening van zegge 320k" dan hebben de verkopers weinig poten om op te staan, want die hoeveelheid kan TS op zijn inkomen niet lenen. Dat ie het huis met inbreng van eigen geld wel kan betalen maakt voor het letterlijke contract niet uit.

[FreakNL]

@Eskimoo

Wat staat er nou in je koop-overeenkomst? Ik denk dit:

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien koper op 27 juli 2026 voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 320.000, zegge driehonderdtwintigduizend euro, geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan benodigd voor de financiering van € 320.000, zegge driehonderdtwintigduizend euro, of een rentepercentage niet hoger dan gangbaar, bij de volgende hypotheekvorm: annuïtaire hypotheek (of de gewenste hypotheekvorm), zulks tegen de algemeen geldende voorwaarden van geldlening en hypotheekverstrekking bij de door de Nederlandse Bank erkende geldverstrekkende instellingen in Nederland. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht.

Of het zal er niet veel van afwijken in ieder geval?

[ Voor 3% gewijzigd door FreakNL op 17-06-2026 19:05 ]

[FreakNL]

Stoney3K schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 19:01:
[...]

En die ontbindende voorwaarde is letterlijk: "Indien je geen hypothecaire lening van 320k kan krijgen", niet "Indien je niet een totaalbedrag van 320k bij elkaar kan schooien".

Dat! Echt letterlijk dit!

Wat ik (en sommige anderen) meteen al aangaven..

[Valandil]

Eens!

het gaat om de hypotheek, daarbij wordt verwacht dat TS wel zijn best moet doen, dus korte rente vast als het daarmee wel past.


Maar je spaargeld opmaken en daarmee financieel risico lopen om de toekomst bij tegenslag, lijkt mij het de bedoeling.

[twain4me]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 14:35:
@Stoney3K Precies, lijkt wel alsof dit rechter afhankelijk is, met beetje geluk dus niet. maar als dit tot de rechter komt, en je moet wel aftikken komen daar ook proceskosten bij. dat kan ik helemaal niet betalen.. dan zit ik er nog dieper in toch. en je hebt gelijk, wil je het dan zover laten komen, want 1 artikel of 2 zegt niet of het wettelijk waterdicht is dat je dit wint daarop.

Vrouwe Justitia heeft een blindoek om en een weegschaal vast, en dat is niet zonder reden. Het lijkt soms alsof het per rechter kan verschillen, maar het verschilt vooral per zaak. Nuance, omstandigheden, etc. maken heel veel uit in de rechtspraak.

Vandaar ook die weegschaal: de rechter gaat de argumenten, feiten, cijfers, etc. van beide kanten wegen. En omdat de omstandigheden zelden gelijk zijn, krijg je ook geen copy-paste-uitspraak.

Zelf zou ik proberen om een afwijzing te krijgen (ik vermoed dat dat echt wel moet kunnen) en tegelijk orienteren op juridisch advies in winnen (niet via een forum) Nu al besluiten dat je 10 % af gaat tikken lijkt mij niet handig, maar vooral ook echt niet nodig.

[everdt]

FreakNL schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 18:59:
[...]


Daar heeft de koper niks mee van doen en die weet dat als het goed is niet. Die weet alleen wat er in de koop-overeenkomst staat bij de ontbindende voorwaarden en daar staat toch echt het bedrag van 320k...

Klopt, maar als dit voor komt. Tis ook meer hypothetisch, zo ver gaat het niet komen

[Stoney3K]

everdt schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 19:25:
[...]

Klopt, maar als dit voor komt. Tis ook meer hypothetisch, zo ver gaat het niet komen

Zoals ik al zei zou in dat geval de verkoper naar de rechter moeten stappen en proberen om aan te tonen dat TS wel de mogelijkheid had om een hypotheek van totaal 320k te krijgen, maar er onder valse voorwendselen onderuit probeerde te komen. En op grond daarvan die 10% boete eisen.

Ik denk dat het ook voor de verkopers veel gunstiger is om TS lekker te laten gaan want er staat binnen een week toch een nieuwe bieder op te stoep.

[Wolly]

Stoney3K schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 19:30:
[...]
Ik denk dat het ook voor de verkopers veel gunstiger is om TS lekker te laten gaan want er staat binnen een week toch een nieuwe bieder op te stoep.

Dat leid je af uit de informatie in dit topic???

[Sempy]

Stoney3K schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 19:30:
[...]

Ik denk dat het ook voor de verkopers veel gunstiger is om TS lekker te laten gaan want er staat binnen een week toch een nieuwe bieder op te stoep.

Misschien was TS wel enig bieder na een moeizame verkoop, of zaten andere bieders beduidend lager.

Zelfs als het snel voor een zelfde bedrag verkocht kan worden, zit je vaak nog met 1 a 2 extra maanden dubbele woonlasten en een makelaar die echt dat 2e verkooptraject niet gratis gaat doen. Als TS er niet in slaagt om een geldige ontbinding te regelen, is een vergoeding niet meer dan redelijk.

[BugBoy]

Stoney3K schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 19:30:
Ik denk dat het ook voor de verkopers veel gunstiger is om TS lekker te laten gaan want er staat binnen een week toch een nieuwe bieder op te stoep.

Parallel daaraan kan je natuurlijk wel proberen om die 10% te pakken, aangezien TS al richting de verkoper en zijn makelaar heeft aangegeven liever van de koop af te zien. Als iemand dan vervolgens met een afwijzing op de proppen komt, dan zou ik wel even extra kritisch kijken. Als hij met een geldige reden de ontbinding heeft kunnen doen, dan heb je pech natuurlijk.

Ik zou het alleen al even doen om de kopende partij ook even te laten zweten.

[ Voor 6% gewijzigd door BugBoy op 17-06-2026 19:41 ]

[MeesterPieter]

als je nu een persoonlijke lening afsluit, kan bijvoorbeeld ook bij ouders of vrienden, met een relatief ongustig rentetarief dan moet je dat opgeven aan de bank en heeft dat een enorm effect op je leenvermogen.

als je nu bijv een schuld opgeeft van 25k tegen 7% kan je zomaar een 100K+ minder lenen bij je hypotheekverstrekker.

en precies als je een huis koopt gaat natuurlijk je auto kapot die je moet vervangen, a 25K, wat vervelend, nu kan je niet meer genoeg lenen.

mocht een week later de auto het toch weer doen, kan je natuurlijk gewoon het geld weer aflossen bij famillie, maar dan baal je natuurlijk wel als een stekker dat je hypotheekaanvraag afgewezen is

[ Voor 17% gewijzigd door MeesterPieter op 17-06-2026 20:07 ]

[de Peer]

MeesterPieter schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 20:05:
als je nu een persoonlijke lening afsluit, kan bijvoorbeeld ook bij ouders of vrienden, met een relatief ongustig rentetarief dan moet je dat opgeven aan de bank en heeft dat een enorm effect op je leenvermogen.

als je nu bijv een schuld opgeeft van 25k tegen 7% kan je zomaar een 100K+ minder lenen bij je hypotheekverstrekker.

en precies als je een huis koopt gaat natuurlijk je auto kapot die je moet vervangen, a 25K, wat vervelend, nu kan je niet meer genoeg lenen.

mocht een week later de auto het toch weer doen, kan je natuurlijk gewoon het geld weer aflossen bij famillie, maar dan baal je natuurlijk wel als een stekker dat je hypotheekaanvraag afgewezen is

Lekker geloofwaardig ook om die lening af te sluiten terwijl dit 'conflict' al loopt.

[FreakNL]

Ja dat is natuurlijk onzin.

[Rolfie]

Philip Ross schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 16:47:
[...]

Maar je kan prima aangeven dat spaargeld nodig te hebben voor verbouwingen, buffer, kosten koper etc.

Verbouwing kan later, buffer is leuk, maar is dat belangrijker dan een inspannings verplichting?
Dit zou iets zijn, wat je aan een rechter zou kunnen proberen uit te leggen, maar iets zegt mij dat een inspanningsverplichting wel eens zwaarder kan wegen.

[FreakNL]

Rolfie schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 20:11:
[...]

Verbouwing kan later, buffer is leuk, maar is dat belangrijker dan een inspannings verplichting?
Dit zou iets zijn, wat je aan een rechter zou kunnen proberen uit te leggen, maar iets zegt mij dat een inspanningsverplichting wel eens zwaarder kan wegen.

Not this shit again.

De inspanningsverpichting heeft betrekking op het verkrijgen van de hypothecaire lening a 320k. Dus voldoende en correct en tijdig aanleveren. En wellicht bij meerdere instellingen en via meerdere adviseurs (inspanning kan je dan i.i.g. niet ontzegd worden)…

Er is geen inspanningsverplichting om 320k bij elkaar te schooien* via familie, verkoop, spaargeld etc

*(Copyright) @Stoney3K

[Rolfie]

FreakNL schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 18:54:
[...]


En dat blijft vreemd want geen bank doet dat..

Het is gewoon zo:

Koper: Hey Piet van de Rabo, ik wil graag 300k lenen
Piet: Nee, dat krijg je niet

Of

Koper: Hey Piet van de Rabo, ik wil graag 300k lenen
Piet: Prima


Meer smaken zijn er niet. Banken gaan geen constructies verzinnen.

Klopt, maar je vergeet 1 belangrijke, goedkeuring onder voorwaarden. Je mag 280K lenen + eigenspaargeld.


TS zal ook de belastingaangifte moeten aanleveren van 2025, en al je spaargeld moeten vermelden.


De bank zal dan waarschijnlijk geen afwijzing geven, maar een advies van X bedrag + eigengeld.
Waar je niets verder mee bent.

Als ik naar een bank ga om een hypotheek aan te vragen voor 700k (daar verdien ik niet genoeg voor) gaan ze toch ook niet zeggen; Hier heb je 500k en de resterende 200k kun je financieren door

1) je spaargeld
2) je crypto
3) ohja, je auto is ook nog 20k waard
4) neem een voorschot op je erfenis
5) verkoop jezelf achter het station


Zo werkt het echt niet.

Maar de TS is koppig, dus inderdaad, succes met je niet-aankoop.

TS heeft bij verschillende personen met kennis advies gevraagd, en die zeggen allemaal het tegenovergestelde. En ik ben het daar ook mee eens, TS heeft denk ik weinig kans op een afwijzing, maar een goedkeuring onder voorbehoud.

[FreakNL]

Banken adviseren niks en gaan ook niet op de stoel van de aanvrager zitten..

Een goedkeuring onder voorwaarden bestaat ook niet. Dat zou het hele stuk van de ontbindende voorwaarden nutteloos maken.

Het is ja of nee.

Echt, je praat onzin. Ik ga er normaal genuanceerder in maar in dit geval post je gewoon herhaaldelijk aantoonbare bullshit.

[ Voor 95% gewijzigd door FreakNL op 17-06-2026 20:22 ]

[Rolfie]

FreakNL schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 20:13:
[...]


Not this shit again.

De inspanningsverpichting heeft betrekking op het verkrijgen van de hypothecaire lening a 320k. Dus voldoende en correct en tijdig aanleveren. En wellicht bij meerdere instellingen en via meerdere adviseurs (inspanning kan je dan i.i.g. niet ontzegd worden)…

Er is geen inspanningsverplichting om 320k bij elkaar te schooien* via familie, verkoop, spaargeld etc

*(Copyright) @Stoney3K

Daar zijn dus de meningen over verdeed waarbij TS ook advies bij meerdere specialisten heeft gevraagd, die er anders over denken. En daar ben ik het mee eens.

Famili / verkoop, daar ben ik het mee eens, dat gaat verder dan een inspannings verplichting. Spaargeld is heel wat anders, die moet je vermelden en zal je moeten kunnen verdedigen, waarom je dit niet kan/wilt gebruiken. Verbouwing, bufferis niet echt een sterk argument bijvoorbeeld. Of je all je spaargeld moet inzetten kan je ook over discusseren.

Maar uiteindelijk is het aan de rechter om dit te beslissen, mocht het zover komen.

[Rolfie]

FreakNL schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 20:19:
Banken adviseren niks en gaan ook niet op de stoel van de aanvrager zitten..

Echt, je praat onzin. Ik ga er normaal genuanceerder in maar in dit geval post je gewoon herhaaldelijk aantoonbare bullshit.

Danks dat meerdere TS geraadpleegde personen met ervaring hierin, het tegenovergestelde zeggen?

[FreakNL]

Ja want er staat letterlijk in de ontbindende voorwaarden dat je deze mag inroepen als je dat bedrag niet geleend krijgt…

Echt, zo simpel is het en niet anders..

De TS begrijpt zijn adviseurs verkeerd of verteld niet alles

[ Voor 18% gewijzigd door FreakNL op 17-06-2026 21:17 ]

[Sempy]

Rolfie schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 20:22:
[...]

Danks dat meerdere TS geraadpleegde personen met ervaring hierin, het tegenovergestelde zeggen?

Daar kunnen wel wat kanttekeningen bij. Allereerst ademen alle berichten van de TS miscommunicatie/onvoldoende kennis van zaken. Ik vraag me af of dat met de adviseurs wel goed gaat. Heeft TS de juiste vraag gesteld? Heeft hij het antwoord goed begrepen?

Verder niet onbelangrijk of de specialisten bekend zijn met het verhaal dat de TS een excuus zoekt om te ontbinden. Dan gaat er ook iets van beroepsethiek en/of afwimpelen spelen, waardoor er in deze casus opeens heel bijzondere spelregels rond spaargeld lijken te gelden.

[Fr33z]

BugBoy schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 18:55:
[...]

Volgens mij is de vraag of je meer dan € 57.684 geld hebt (heffingsvrij vermogen). Als dat niet zo is, dan hoef je niets op te geven. Wat ik hier lees komt TS niet aan dat bedrag. Daarbij kan het zijn dat je dat geld hebt gereserveerd voor een verbouwing, dus het is niet aan de hypotheekverstrekker om te eisen dat je dat inlegt. Daarom heb je een financiering voor de volledige koopsom laten opnemen.

maakt niks uit. Want dat is een momentopname op 1-1-2025 geweest. Stel dat TS een dikke bak heeft gekocht in die tijd, of een schuld afgelost, of een vakantie etc... Je kunt er niks uit afleiden en geen rechten of plichten aan verbinden.

[Rolfie]

Sempy schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 20:34:
[...]

Daar kunnen wel wat kanttekeningen bij. Allereerst ademen alle berichten van de TS miscommunicatie/onvoldoende kennis van zaken. Ik vraag me af of dat met de adviseurs wel goed gaat. Heeft TS de juiste vraag gesteld? Heeft hij het antwoord goed begrepen?

Verder niet onbelangrijk of de specialisten bekend zijn met het verhaal dat de TS een excuus zoekt om te ontbinden. Dan gaat er ook iets van beroepsethiek en/of afwimpelen spelen, waardoor er in deze casus opeens heel bijzondere spelregels rond spaargeld lijken te gelden.

Of TS verteld niet alles hier correct, waarop hier verkeerde aannames gedaan worden.

[Rolfie]

Fr33z schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 20:38:
[...]

maakt niks uit. Want dat is een momentopname op 1-1-2025 geweest. Stel dat TS een dikke bak heeft gekocht in die tijd, of een schuld afgelost, of een vakantie etc... Je kunt er niks uit afleiden en geen rechten of plichten aan verbinden.

Moet je ook niet al je spaargeld opgeven bij een aanvraag? Net zoals al je schulden?

[assje]

Rolfie schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 20:41:
Moet je ook niet al je spaargeld opgeven bij een aanvraag? Net zoals al je schulden?

Het doet er hoe dan ook niet toe, ook al kan TS de woning cash aftikken als hij zou willen...

[Wolly]

Rolfie schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 20:40:
[...]

Of TS verteld niet alles hier correct, waarop hier verkeerde aannames gedaan worden.

Je bedoelt miscommunicatie?

[Patriot]

Rolfie schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 20:41:
[...]

Moet je ook niet al je spaargeld opgeven bij een aanvraag? Net zoals al je schulden?

Dat hangt af van de situatie, maar voor de bepaling van het maximum leenbedrag doet het er niet toe. Als jou inkomen van een hoogte is die maakt dat je maximaal 263.000 euro mag lenen, dan mag je maximaal 263.000 lenen ook al heb je al drie ton op je bank staan.

De bank gaat alleen kijken naar hoeveel geld je hebt, als jij aangeeft dat je eigen geld gaat aanwenden voor de koop. Alleen dán gaan zij vragen om te bewijzen dat je over dat geld beschikt zodat zij geen moeite gaan steken in een doodlopend traject. Maar, en dit is belangrijk: Dan is er al vastgesteld of jij op basis van je jaarinkomen de lasten van het hypotheekbedrag dat je hebt aangevraagd kunt lenen.

Dus, in het geval van TS: Als hij naar de bank gaat en vraagt of hij € 280.000 mag lenen en de bank komt terug met "Nee, op basis van je bruto jaarinkomen is het maximum leenbedrag € 263.000" dan gaat een bank nooit kijken naar zijn spaargeld, want dat doet er dan niet toe.

Hij heeft dan zijn afwijzing, want het bedrag dat hij mag lenen (combinatie hypotheek en starterslening) is niet toereikend voor de € 320.000 die in de koopovereenkomst is opgenomen.

[Rolfie]

Patriot schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 20:52:
[...]

Dat hangt af van de situatie, maar voor de bepaling van het maximum leenbedrag doet het er niet toe. Als jou inkomen van een hoogte is die maakt dat je maximaal 263.000 euro mag lenen, dan mag je maximaal 263.000 lenen ook al heb je al drie ton op je bank staan.

De bank gaat alleen kijken naar hoeveel geld je hebt, als jij aangeeft dat je eigen geld gaat aanwenden voor de koop. Alleen dán gaan zij vragen om te bewijzen dat je over dat geld beschikt zodat zij geen moeite gaan steken in een doodlopend traject. Maar, en dit is belangrijk: Dan is er al vastgesteld of jij op basis van je jaarinkomen de lasten van het hypotheekbedrag dat je hebt aangevraagd kunt lenen.

Dus, in het geval van TS: Als hij naar de bank gaat en vraagt of hij € 280.000 mag lenen en de bank komt terug met "Nee, op basis van je bruto jaarinkomen is het maximum leenbedrag € 263.000" dan gaat een bank nooit kijken naar zijn spaargeld, want dat doet er dan niet toe.

Hij heeft dan zijn afwijzing, want het bedrag dat hij mag lenen (combinatie hypotheek en starterslening) is niet toereikend voor de € 320.000 die in de koopovereenkomst is opgenomen.

Is mogelijk, maar je zal ook moeten laten zien, wel huis je koopt en hoe je dat verschil zou overbruggen. In dit geval een starters lening + eigen geld.

Een aanvraag zal nooit geaccepteerd worden als je niet een totaalplaatje aanlevert. De banks zal de geschiedenis van je spaargeld ook willen weten. En je belastingaangifte. Dingen verbergen kan/zal in je nadeel werken.

Ik zie ook ECLI:NL:RBZLY:2011:BU3201 voorbij komen hier. Maar als ik die rechtzaak lees, lees ik wel heel wat specieke uitzonderingen, waarbij ik mijn twijfels heb of deze zaak voor TS gebruikt zou kunnen worden.

Het is heel goed mogelijk, dat dit zo kan lopen, ik denk alleen dat het niet zo gemakkelijk is, net zoals TS te horen heeft gekregen vanuit meerdere specialisten.

[Rolfie]

Patriot schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 20:52:
[...]Dus, in het geval van TS: Als hij naar de bank gaat en vraagt of hij € 280.000 mag lenen en de bank komt terug met "Nee, op basis van je bruto jaarinkomen is het maximum leenbedrag € 263.000" dan gaat een bank nooit kijken naar zijn spaargeld, want dat doet er dan niet toe.

Eens, maar je zal bij aanvraag ook moeten aangeven dat het huis 320K is, en hoe je dat verschil gaat overbruggen (starterslening en spaargeld). Dus zal jij informatie moeten aanleveren met bewijs. En TS had altijd spaargeld nodig vanuit de aanvraag.

Zegt jij dit niet, kan/zal dit in je nadeel werken icm je inspanningsverplichting.

[BugBoy]

Rolfie schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 20:41:
Moet je ook niet al je spaargeld opgeven bij een aanvraag? Net zoals al je schulden?

Je schulden zijn relevant, omdat je daar maandelijkse kosten aan hebt. Je spaargeld lijkt me niet relevant, want dat kan morgen ook gebruikt worden om een dikke auto te kopen en dan is het weg. Wellicht dat je het doorgeeft als je eigen geld wilt inbrengen. Dan wil de bank natuurlijk wel weten dat je dat ook daadwerkelijk hebt.

[FreakNL]

Rolfie schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 21:10:
[...]

Eens, maar je zal bij aanvraag ook moeten aangeven dat het huis 320K is, en hoe je dat verschil gaat overbruggen (starterslening en spaargeld). Dus zal jij informatie moeten aanleveren met bewijs. En TS had altijd spaargeld nodig vanuit de aanvraag.

Zegt jij dit niet, kan/zal dit in je nadeel werken icm je inspanningsverplichting.

Nee natuurlijk niet. Je verdraait de zaken.


In elke standaard NVM koop overeenkomst staat dat je zonder gevolgen mag ontbinden als je geen hypothecaire lening van bedrag X krijgt, mits je daar je best voor gedaan hebt (inspanningsverplichting).

Bij de TS is dat bedrag X 320K. En hij heeft recht op 40k starterslening.

Dus doe een aanvraag van 280k + 40k en je krijgt ofwel een afwijzing ofwel een akkoord.


Het correct, tijdig en volledig aanvragen van die lening is je inspanningsverplichting. Niet die 320k bij elkaar schooien.

[ Voor 35% gewijzigd door FreakNL op 17-06-2026 21:16 ]

[Patriot]

Rolfie schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 21:10:
[...]

Eens, maar je zal bij aanvraag ook moeten aangeven dat het huis 320K is, en hoe je dat verschil gaat overbruggen (starterslening en spaargeld). Dus zal jij informatie moeten aanleveren met bewijs. En TS had altijd spaargeld nodig vanuit de aanvraag.

Zegt jij dit niet, kan/zal dit in je nadeel werken icm je inspanningsverplichting.

Maar er is niemand die suggereert dat hij moet verhullen dat hij spaargeld heeft, er is alleen gezegd dat hij moet zeggen dat hij dat niet wil aanwenden en dan nog doet dat er niet toe want hij hoeft het niet aan te wenden voor de koopsom zoals de ontbindende voorwaarde nu in de koopovereenkomst staat.

Voor de koopovereenkomst volgens het NVM-model is maar één ding van belang: Kan het bedrag dat in de ontbindende voorwaarde is opgenomen volledig worden geleend bij een 'echte' hypotheekverstrekker (in de overeenkomst staat het mooier, maar dat is echt waar het op neerkomt). Dat is het enige wat er toe doet.

TS moet dus naar een bank toe om € 280.000 te lenen, want die € 40.000 heeft hij al in de vorm van een starterslening. Als hij dat niet krijgt, dan kan hij de koop ontbinden. Als zijn inkomen niet hoog genoeg is om de last van een hypotheek van zoveel geld te dragen, dan krijgt hij die hypotheek gewoon niet. Of hij nou € 500 euro of € 500.000 euro op zijn spaarrekening heeft staan doet er dan gewoon niet toe.

Dat is echt het enige waar het om draait.

[FreakNL]

En bij die aanvraag ook aangeven dat je het combineert met die starterslening van 40k want dat doet iets met je leencapaciteit. Maar misschien zit dat wel in 1 aanvraag, ik heb geen flauw idee waar je die 40k leent, gaat dat ook via (dezelfde) bank eigenlijk? Geen ervaring mee (gelukkig).