Hypotheek - Eigen geld inleggen verplicht?

[FreakNL]

TheDudez schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 15:23:
Hier een uitspraak van een rechter.

Gedaagde heeft de woning van eiser gekocht en is gebonden aan de koopovereenkomst. Gedaagde heeft de koopovereenkomst niet geldig ontbonden met een beroep op de wettelijke bedenktermijn dan wel met een beroep op het financieringsvoorbehoud. Ook het beroep van gedaagde op dwaling en misbruik van omstandigheden/bedrog slaagt niet. Gedaagde moet de contractueel overeengekomen boete betalen.

https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBMNE:2023:4436

Dit is wel een erg specifieke casus. Dit is nauwelijks gedocumenteerd te noemen, het enige wat de koper in deze casus heeft aangedragen is een afwijzing van BLG...

Wel zuur voor de koper in deze casus, bijna een ton weggepist... Maar ook wel terecht als je dit leest:

Dit verweer van [gedaagde] slaagt niet. De reden dat de afwijzing de hiervoor genoemde gegevens moet bevatten, is gelegen in het feit dat de verkoper moet kunnen controleren of de koper aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. Nu [gedaagde] die informatie niet heeft aangeleverd, kan [eiser sub 1] c.s. dat niet doen. [gedaagde] heeft ook geen andere informatie aangeleverd op basis waarvan [eiser sub 1] c.s. had kunnen nagaan of [gedaagde] heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting. Zo had hij bijvoorbeeld de ondertekende hypotheekaanvraag die hij bij BLG Wonen had ingediend aan [eiser sub 1] c.s. kunnen verstrekken, waarin het inkomen en hypotheekbedrag was vermeld. Ook dit heeft [gedaagde] niet gedaan. De e-mail van de adviseur van [gedaagde] , de heer [B] (hierna: [B] ), van 20 juli 2022 (productie 13a conclusie van antwoord) maakt dit oordeel niet anders. Los van het feit dat met de inhoud nog steeds niet aan het vereiste ‘goed gedocumenteerd’ wordt voldaan, is deze e-mail na de fatale termijn van 18 juli 2022 verstuurd. Nu [gedaagde] geen documenten/gegevens aan [eiser sub 1] c.s. heeft overgelegd overeenkomstig artikel 15.3 van de koopovereenkomst, op basis waarvan [eiser sub 1] c.s. kon beoordelen of [gedaagde] aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan, kan [gedaagde] de koopovereenkomst niet met een beroep op het financieringsvoorbehoud ontbinden.

ZeRoC00L schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 15:40:
[...]

Ja, maar grote kans dat de verkoper niet verder gaat zoeken/procederen als TS een officiele afwijzing van een hypotheekverstrekker inlevert. De verkoper kan dan ook niet verder, grote kans dat die ook zekerheid wil en niet weken/maanden gaat zitten wachten op een rechtzaak/uitspraak.

Wellicht niet helemaal netjes/ethisch van TS, maar dan had de verkopend makelaar ook beter op moeten letten om een hypotheekbedrag op te nemen in het contract ipv het volledige bedrag.

Exact.

Het probleem is echter dat de TS dus die afwijzing niet krijgt van de hypotheek-nemer.. En dat is wel vreemd...

[ Voor 69% gewijzigd door FreakNL op 16-06-2026 15:58 ]

[Cambionn]

BugBoy schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 14:59:
Daarom heb ik mijn woning ook gekocht zonder voorbehoud financiering, omdat het gewoon aantrekkelijker is voor de verkopende partij. Moet je alleen wel zeker weten dat de financiering rond komt of die 10% kunnen ophoesten...

Offtopic maar ik weet niet of dit echt zo veel uitmaakt. Bij ons lagen de biedingen zo dicht bij elkaar dat ik de middag van sluiting 7 keer gebeld ben voor meer info ter vergelijking. Uiteindelijk de vraag of we de voorbehoud van financiering op 3 weken wouden zetten ipv 5 omdat de andere partij hem compleet had laten vallen. Was volgens verkopende makkelaar 1 pot nat, want die tijd kostte het toch wel om de boel geregeld te krijgen en we hadden alles netjes voor elkaar via de hypotheekadviseur incl. dat die bij een bij hem bekende taxateur taxatiewaarde had gepolst (waar hij me op m'n groene ogen op geloofde, maar wel waar was). Kans op dat het niet door kwam was in zijn ogen verwaarloosbaar, en de doorlooptijd hetzelfde.

Bleek dat het oude vrouwtje dat er woonde het flauw vond dat die andere partij gauw dat voorbehoud weg haalde, en juist daarom het huis aan ons gunde. Wij hebben nu het huis met voorbehoud gekocht, de partij zonder voorbehoud niet (iig niet dit huis).

10% is leuk, maar daarvan kan de nieuwe hypotheek van de huidige bewoner niet overgezet worden naar een nieuwe woning, etc. etc. Je blijft als verkopende partij nog ff vast zitten met gedoe. En gezien menig persoon het niet op de rekening heeft staan is het nog extra gedoe om ook echt te krijgen (terwijl het dus ook nog verlaagd kan worden ivm proportionaliteit). Heb het idee dat "zonder voorbehoud" pas echt gaat meewegen als er twijfels zijn over de financiering of de tijdigheid ervan, maar dat een verkopende partij over het algemeen meer kijkt naar bedrag en kans op afronding van de koop (en als dat gelijk ligt gunning, maar pas als die andere punten het verschil niet maken).

[BugBoy]

FreakNL schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 15:10:
Daar is toch die waarborgsom voor bedoeld? Ik heb toen die waarborgsom zelf gestort naar de notaris en die heeft alle kosten daarvanaf gehaald en het restant teruggestort.. Nu kan ik me herinneren dat er ook een bankgarantie mogelijk is voor de waarborgsom.. In ieder geval toen? Dus het lijkt me dat in dat geval de koop gewoon doorgaat en je uiteindelijk met een schuld bij de bank zit?

Volgens mij is de waarborgsom enkel van toepassing als de koop niet door gaat. Anders krijg je dat geld weer terug (meestal met aftrek van de "kosten koper"). Kan je zelf niet die 10% voldoen, dan zal je een bankgarantie moeten nemen. Als de bank dan die 10% moet betalen, dan zullen ze die zeker op je gaan verhalen en heb je een probleem.

Daarom dus nooit zonder "voorbehoud financiering" bieden als je niet die 10% kan betalen (zonder in de problemen te komen).

[BugBoy]

de Peer schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 15:12:
Als je wilt weten hoe het zit zou je dus wellicht een jurist moeten raadplegen.

Ik denk dat een (ervaren) financieel adviseur ondertussen wel weet wat wel en niet mag bij een standaard NVM koopcontract.

[Cambionn]

FreakNL schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 15:10:
Daar is toch die waarborgsom voor bedoeld? Ik heb toen die waarborgsom zelf gestort naar de notaris en die heeft alle kosten daarvanaf gehaald en het restant teruggestort.. Nu kan ik me herinneren dat er ook een bankgarantie mogelijk is voor de waarborgsom.. In ieder geval toen? Dus het lijkt me dat in dat geval de koop gewoon doorgaat en je uiteindelijk met een schuld bij de bank zit?

Het is hier al weer 12 jaar geleden dat ik een huis kocht...

Stoney3K schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 15:13:
12 jaar geleden kon je die kosten ook nog mee financieren en dan krijg je inderdaad een bankgarantie. Ik verwacht dat als je die kosten uit eigen zak moet betalen dat je de waarborgsom gewoon moet storten.

Wel on topic: vorig jaar was er bij ons een waarborg voor het hypotheekbedrag zelf (die via bankgarantie kon) + dat je de eigen te voldoene kosten week ofzo van te voren bij de notaris gestort moest hebben (wat hier bestond uit het gehele bedrag voor overbieden + alle extra kosten zoals notaris).

[ Voor 44% gewijzigd door Cambionn op 16-06-2026 16:44 ]

[BugBoy]

Cambionn schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 16:31:
10% is leuk, maar daarvan kan de nieuwe hypotheek van de huidige bewoner niet overgezet worden naar een nieuwe woning, etc. etc. Je blijft als verkopende partij nog ff vast zitten met gedoe.

In mijn geval was de waarborgsom €68.500 (helaas wel bruto, want valt in box 1). Daar had ik wel even een paar maanden extra stress en een overbruggingshypotheek voor over gehad.

[Cambionn]

BugBoy schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 16:41:
In mijn geval was de waarborgsom €68.500 (helaas wel bruto, want valt in box 1). Daar had ik wel even een paar maanden extra stress en een overbruggingshypotheek voor over gehad.

De zinnen erna die je niet meequote is alleen niet compleet onbelangrijk:

Cambionn schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 16:31:
En gezien menig persoon het niet op de rekening heeft staan is het nog extra gedoe om ook echt te krijgen (terwijl het dus ook nog verlaagd kan worden ivm proportionaliteit). Heb het idee dat "zonder voorbehoud" pas echt gaat meewegen als er twijfels zijn over de financiering of de tijdigheid ervan, maar dat een verkopende partij over het algemeen meer kijkt naar bedrag en kans op afronding van de koop (en als dat gelijk ligt gunning, maar pas als die andere punten het verschil niet maken).

Je zet je leven stil en hebt een hoop juridisch gedoe om mogelijk dat bedrag te krijgen, maar als de kip kaal is (en de schuld daardoor niet geint kan worden) of terug vecht (en daarin wint) kan je dus met minder of niks thuis komen (in je huidige, niet verkochte woning). Terwijl je dus net zo goed aan Keesje die z'n zaakjes op orde had had kunnen verkopen voor vrijwel hetzelfde bedrag, en nu al lekker zonder zorgen in je nieuwe huis had kunnen zitten.

Mja, ik gaf puur mijn ervaring, en daarbij dat ik persoonlijk het idee heb dat de kans niet zo extreem veranderd ervan in algemene zin (per casus zal het wel of niet uitmaken, ligt aan de insteek van de verkopers). Bij ons maakte het dus geen drol uit of je voorbehoud had of niet (zolang dat voorbehoud niet te lang was). Sterker nog, het niet hebben van voorbehoud heeft de andere partij de koop laten verliezen. Ging om bijna 50K hier, wat minder maar ook geen verkeerd bedrag. Doe er verder mee wat je wil .

[Roenie]

Het kopen en verkopen van een huis is voor veel mensen best stressvol, dus dan is een juridische strijd iets dat je liever aan je voorbij laat gaan als er een andere koper is die het huis wil hebben.

[Sempy]

FreakNL schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 15:43:
[...]

Exact.

Het probleem is echter dat de TS dus die afwijzing niet krijgt van de hypotheek-nemer.. En dat is wel vreemd...

Hij is natuurlijk het traject voor de hypotheek gestart met een casus waarin hij een deel spaargeld zou inleggen.

Als hij vervolgens daarop terug komt en vraagt of men een afwijzing wil regelen, snap ik dat de hypotheekverstrekker daar niet zo maar aan meewerkt. Helemaal als hij daar het overlastverhaal eerlijk heeft verteld. Maar zonder aanvullende info TS blijft het speculeren.

[jurjen_g]

Zou het probleem niet zo zijn (dat zou de tegengestelde meningen verklaren):

Hypotheeknemer wil WEL de genoemde koopsom van 300k financieren, als blijkt dat TS afdoende spaargeld heeft. Dus niet dat hij het moet inleggen, maar dat de informatie van hem aan de bank, ertoe leidt dat de volledige koopsom als hypotheek wordt verstrekt? In dat geval snap ik namelijk wel de adviezen van Rabo, Hypotheker etc.

[bie100]

Roenie schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 18:00:
Het kopen en verkopen van een huis is voor veel mensen best stressvol, dus dan is een juridische strijd iets dat je liever aan je voorbij laat gaan als er een andere koper is die het huis wil hebben.

De stress wordt er niet minder op als je denkt het is verkocht en ze trekken de keutel in na drie bedenkdagen

Ik denk juist dat je strijdbaarder wordt

[Roenie]

bie100 schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 19:29:
[...]

De stress wordt er niet minder op als je denkt het is verkocht en ze trekken de keutel in na drie bedenkdagen

Ik denk juist dat je strijdbaarder wordt

De een gaat de strijd aan en de ander verkoopt lekker aan een van de vele anderen die je huis willen kopen. Maar wie het eens proberen wil die mag

[ramrodwillem]

-knip- dat is niet echt het vermelden waard

[ Voor 78% gewijzigd door ZieMaar! op 16-06-2026 20:05 ]

[Ypuh]

jurjen_g schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 18:44:
Zou het probleem niet zo zijn (dat zou de tegengestelde meningen verklaren):

Hypotheeknemer wil WEL de genoemde koopsom van 300k financieren, als blijkt dat TS afdoende spaargeld heeft. Dus niet dat hij het moet inleggen, maar dat de informatie van hem aan de bank, ertoe leidt dat de volledige koopsom als hypotheek wordt verstrekt? In dat geval snap ik namelijk wel de adviezen van Rabo, Hypotheker etc.

Nee, zo werkt het niet.

De bank wil bijv. wel een 250k hypotheek verstrekken op een 300k onderpand, als jij aan kan tonen dat je die 50k + K.K. zelf bijlegt.

De bank gaat niet een 300k hypotheek verstrekken op een leencapaciteit van 250k, als jij aangeeft het geld wel te hebben maar niet in te zetten. Ze gaan nooit verder dan je leencapaciteit (tenzij energielabel A++/A+++ etc).

[aegis]

Ik zou lekker 10k van mijn rekening trekken en dan een aanvraag doen kun ze wel op je rekening kijken of een afschriften vragen en als ze dan zien dat je 10k hebt opgenomen kunnen je zeggen was geen leuke avond bij Holland Casino.

[de Peer]

aegis schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 20:40:
Ik zou lekker 10k van mijn rekening trekken en dan een aanvraag doen kun ze wel op je rekening kijken of een afschriften vragen en als ze dan zien dat je 10k hebt opgenomen kunnen je zeggen was geen leuke avond bij Holland Casino.

Haha die is wel leuk bedacht. Zet de 'inspanningsverplichting om de financiering rond te krijgen' in een ander daglicht

[Ypuh]

aegis schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 20:40:
Ik zou lekker 10k van mijn rekening trekken en dan een aanvraag doen kun ze wel op je rekening kijken of een afschriften vragen en als ze dan zien dat je 10k hebt opgenomen kunnen je zeggen was geen leuke avond bij Holland Casino.

Nadat je een financiele verplichting aangegaan bent van een paar ton waar je onderuit probeert te komen?

Ik weet niet hoe groot de kans is dat misbruik van een financieringsvoorbehoud voorkomt bij een rechter, maar mocht het zover komen dan wordt het wel kinderlijk eenvoudig om bewijzen dat TS bewust de contractuele inspanningsverplichting en 'te goeder trouw handelen' geschonden heeft.

Je moet aan kunnen tonen dat je het redelijk mogelijke gedaan hebt om de koop rond te krijgen. Snel je geld verbrassen terwijl de deal al gesloten is en er al een geldverstrekker (o.b.v. het aangetoonde eigen vermogen) akkoord is, staan daar haaks op. Je hebt een documentatieplicht om aan te tonen dat het achteraf toch niet haalbaar was. Als je dit soort informatie achterhoudt (spaartegoeden, onverantwoorde uitgaven, verplaatsen van geld, afgeslagen hypotheekofferte) ben je dat bewust ter kwade trouw.

Volgens mij mag je een hypotheekadviseur ook niet vragen om een aanvraag bewust te laten falen. Dat is dan een valse aanvraag, wat de adviseur in de problemen brengen kan. "Ik wil mijn spaargeld niet inzetten" is wat anders dan spaargeld verzwijgen. Als jij het opgeeft zoals het hoort, gaat de bank een offerte verstrekken met de expliciete aanname dat je het verschil zelf inlegt. Kan je dat, dan voldoe je aan het voorbehoud van financiering. Weiger je dat, dan ben je actief aan het manipuleren en voldoe je niet aan de inspanningsplicht. Wordt de koop toch ontbonden kan de verkoper een claim indienen voor 10%.

Het is denk ik wel een grijs gebied, maar als de verkoper ook maar iets van lucht krijgt dat er een andere reden is (bijv. diezelfde buur vragen te getuigen) dan ben je wel echt de sjaak. Nu met geld gaan schuiven lijkt me per definitie het domste wat je doen kunt.

https://www.rechtdoor.nl/...-financieringsvoorbehoud/
https://www.vandersluisva...-financieringsvoorbehoud/

[Thijsmans]

@aegis Ah ja, het te kwader trouw inroepen van het financieringsvoorbehoud heeft nog nooit iemand bedacht...

https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBROT:2016:9312

Woning is niet afgenomen; eisers vorderen contractuele boete op grond van koopovereenkomst. Beroep op financieringsvoorbehoud is in beginsel goed gedocumenteerd met één afwijzing van een geldverstrekker; nu gedaagden twee weken na het inroepen van de ontbinding een andere, duurdere woning hebben gekocht, kan echter niet worden vastgesteld of zij daadwerkelijk voldoende inspanningen hebben verricht om een financiering te verkrijgen. Gedaagden worden toegelaten tot bewijs.

https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBDHA:2022:2352

Ontbinding NVM koopovereenkomst woning. Inroepen financieringsvoorbehoud. Niet voldaan aan documentatieplicht. Geen reden voor matiging contractuele boete.

https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBOBR:2025:1525

Verkoop woning. Bij vraag of een door kopers gevraagde verlenging van het financieringsvoorbehoud door verkopers akkoord is bevonden mogen kopers afgaan op de mededeling van de door de verkopers ingeschakelde makelaar met wie steeds alle communicatie heeft plaatsgevonden. Kopers hebben bij de door hen op grond van het financieringsvoorbehoud gedane beroep op ontbinding van de koopovereenkomst, niet voldaan aan de overeengekomen documentatieplicht terwijl ook niet is gebleken dat zij hebben voldaan aan hun inspanningsverplichting om financiering te verkrijgen. Koper zijn daarom de contractuele boete wegens het niet afnemen van de woning verschuldigd.

TS is inmiddels gevlogen, maar pak je verantwoordelijkheid: een moeilijk gesprek aangaan met de verkopers in de hoop op het beste, de boete aftikken of kopen. Als de buurt écht niet bevalt, verkoop je het weer. Ja, dat kost geld, maar waarschijnlijk minder dan 10% van de koopsom.

[Sineplex]

Vraag is ook of de verkoper andere gegadigden heeft? Dat zou het namelijk ook makkelijker maken, want waarom zou je procederen als je het toch zo verkocht krijgt?

[Thompson]

Sineplex schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 21:21:
Vraag is ook of de verkoper andere gegadigden heeft? Dat zou het namelijk ook makkelijker maken, want waarom zou je procederen als je het toch zo verkocht krijgt?

Heel simpel; omdat het je een zak geld kan opleveren omdat iemand anders z'n zaakjes niet op orde had. Hard maar waar.

[gambieter]

Sineplex schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 21:21:
Vraag is ook of de verkoper andere gegadigden heeft? Dat zou het namelijk ook makkelijker maken, want waarom zou je procederen als je het toch zo verkocht krijgt?

Men doet wel erg makkelijk met de verplichtingen en verwachtingen op de verkoper te dumpen. Dit kost extra tijd, extra moeite, meer onzekerheid, mogelijk hogere kosten en je weet niet of er een vergelijkbaar bod ligt. Die kopers kunnen misschien al wat anders gekocht hebben, etc. En dat alles omdat de TS opeens koude voeten krijgt.

Ik denk eerder dat de TS beter kan doorgaan met de koop, aankijken of het probleem echt bestaat en dan besluiten of het weer de verkoop in moet.

[JaMaaT]

FreakNL schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 10:32:
[...]


Totaal geen medelijden mee.

En waarom niet? Heb zelf net mijn huis verkocht maar zou het wel zuur vinden als iemand de keutel intrekt. Een eventuele nummer 2 is toch een minder geschikte kandidaat. Of wellicht was er geen nummer 2, dan zit je wellicht zelfs met extra maanden met overbrugging. Allemaal omdat je koper koudwatervrees krijgt. Na de bedenktijd ook nog...

[Reptile209]

gambieter schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 21:59:
[...].
Ik denk eerder dat de TS beter kan doorgaan met de koop, aankijken of het probleem echt bestaat en dan besluiten of het weer de verkoop in moet.

En wat zeg je dan tegen de makelaar of kijker die vraagt: goh, waarom verkoop je het al binnen drie maanden? Enorme overlast in de straat zeg je? Oktxbye...

[49euro]

Thompson schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 21:36:
[...]

Heel simpel; omdat het je een zak geld kan opleveren omdat iemand anders z'n zaakjes niet op orde had. Hard maar waar.

Ik denk dat er maar weinig mensen zo in de wedstrijd zitten. Het gros komt op die manier zelf de in de problemen met de aanschaf van de nieuwe woning die met of zonder de benodigde voorbehouden al is aangekocht.

[Stoney3K]

Thompson schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 21:36:
[...]

Heel simpel; omdat het je een zak geld kan opleveren omdat iemand anders z'n zaakjes niet op orde had. Hard maar waar.

En zoals in dit topic ook al gezegd: Als een verkoper die boeteclausule gebruikt om er een eigen slaatje uit te kunnen slaan in plaats van de werkelijke schade ermee te dekken, dan wordt dat door de rechter ook kritisch bekeken en de hoogte van de boete naar 'redelijkheid en billijkheid' bijgesteld.

[FreakNL]

JaMaaT schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 23:07:
[...]

En waarom niet? Heb zelf net mijn huis verkocht maar zou het wel zuur vinden als iemand de keutel intrekt. Een eventuele nummer 2 is toch een minder geschikte kandidaat. Of wellicht was er geen nummer 2, dan zit je wellicht zelfs met extra maanden met overbrugging. Allemaal omdat je koper koudwatervrees krijgt. Na de bedenktijd ook nog...

Tja. Als de koper terecht de ontbindende voorwaarden inroept…

Gaan we nou serieus medelijden heb met de verkopers in deze markt ?

[gambieter]

Reptile209 schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 23:34:
En wat zeg je dan tegen de makelaar of kijker die vraagt: goh, waarom verkoop je het al binnen drie maanden? Enorme overlast in de straat zeg je? Oktxbye...

Drie maanden is natuurlijk wel erg kort. Jaartje of zo.

[Reptile209]

gambieter schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 00:20:
[...]

Drie maanden is natuurlijk wel erg kort. Jaartje of zo.

Volgens mij hoef je niet opnieuw overdrachtsbelasting te betalen op een huis als het binnen 6 maanden verkocht wordt, waardoor je het relatief goedkoop in de markt kan zetten. Vandaar mijn 3 maanden. En als de overlast echt is wat TS verwacht, dan ben je daar met 3 maanden wel uit, met wat marge voor het afhandelen van de overdracht binnen 6 maanden.

[gambieter]

Reptile209 schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 01:25:
Volgens mij hoef je niet opnieuw overdrachtsbelasting te betalen op een huis als het binnen 6 maanden verkocht wordt, waardoor je het relatief goedkoop in de markt kan zetten. Vandaar mijn 3 maanden. En als de overlast echt is wat TS verwacht, dan ben je daar met 3 maanden wel uit, met wat marge voor het afhandelen van de overdracht binnen 6 maanden.

Ah, OK, dat wist ik niet

En ach, verhaaltje over dichter bij ouders wonen,, relatie etc, dat lukt nog wel.

[Wippie1234]

In hoeverre kan het niet melden van overlast eigenlijk een ‘verborgen gebrek’ zijn? Verkoper is toch verplicht dit te melden

[Roenie]

Wippie1234 schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 07:33:
In hoeverre kan het niet melden van overlast eigenlijk een ‘verborgen gebrek’ zijn? Verkoper is toch verplicht dit te melden

Wat is overlast?

[Gwindorian]

Wippie1234 schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 07:33:
In hoeverre kan het niet melden van overlast eigenlijk een ‘verborgen gebrek’ zijn? Verkoper is toch verplicht dit te melden

Dat lijkt me wel heel grappig worden :D

Dat elke verkoper in NL bij de makelaar een lijstje in moet leveren dat er regelmatig een hond van nummer 9 op je stoep schijt, de buurvrouw van de overkant haar auto steeds op " jouw" plek zet, en er wel eens een radio hard staat ?

Nee, Dit heeft niets met een verborgen gebrek te maken, iedereen die een woning koopt heeft zelf de plicht onderzoek te doen, checken wat voor wijkje het is, loop op alle momenten van de dag een keer door de straat.

[Wippie1234]

Roenie schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 07:42:
[...]
Wat is overlast?

Dat is door TS niet verder toegelicht.

Normaliter staat er in verkoopdocumentatie wel een algemene vraag over de buurt en/of buren. Maar inderdaad, wat voor de 1 overlast is, kan voor de ander heel gewoon zijn.

edit:
ik kan me wel voorstellen dat wanneer in het pand naast of boven je bijvoorbeeld 12 arbeidsmigranten zitten, dit wel degelijk relevant is

[ Voor 18% gewijzigd door Wippie1234 op 17-06-2026 07:52 ]

[Citroentjuh]

FreakNL schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 00:08:
[...]


Tja. Als de koper terecht de ontbindende voorwaarden inroept…

Gaan we nou serieus medelijden heb met de verkopers in deze markt ?

Tja dat is het hele punt in dit verhaal, in dit geval is het niet terecht.

[Wyke]

Eskimoo schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 09:10:
@(RSH) ik geloof niet dat iedereen een volledig buurtonderzoek doet, en bij 6 man langs de deur gaat om bij hun binnen aan te horen hoe de buurt is.

( wat ik dus heb gedaan) maar te laat.

Klinkt als een goede buurt, in zo’n korte tijd al 6 nieuwe vrienden gemaakt 👍🏻
#omdenken

[JaMaaT]

FreakNL schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 00:08:
[...]


Tja. Als de koper terecht de ontbindende voorwaarden inroept…

Gaan we nou serieus medelijden heb met de verkopers in deze markt ?

Ja, daarin verschillen we wel van mening. Ik zou nooit te nimmer een bod neerleggen voor een woning als ik 100% zeker wist dat ik het kon betalen. En wij hebben ook een fors bedrag gehad voor onze woning, daarin hoef je zeker geen medelijden te hebben, wij hadden ook wel een nummer 2.

Een verkoper zal zelf ook weer een andere woning gekocht hebben. Het schuift dan allemaal zomaar weer een maandje op. Dat is toch ook weer een maandje overbrugging. Of wellicht wel tijdelijk ergens anders wonen.

Dit had simpel verkomen kunnen worden en je op voorhand gewoon inlezen / informeren.

[Kalentum]

Wippie1234 schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 07:33:
In hoeverre kan het niet melden van overlast eigenlijk een ‘verborgen gebrek’ zijn? Verkoper is toch verplicht dit te melden

Je kan inderdaad de koopovereenkomst ontbinden op basis van overlast. Als koper ga je er vanuit dat de woning geschikt is voor normaal gebruik (wonen). Als de overlast zodanig is dat je de woning niet kan gebruiken als woning dan kun je de in principe de koopovereenkomst ontbinden op basis van non-conformiteit.

Een voorbeeld is https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBZWB:2023:8179 . Hier kan je ook vinden hoe de rechter de afwegingen maakt voor wat betreft onderzoeksplicht en meldingsplicht.

Het lijkt me overigens niet dat je je op overlast kan beroepen als je nog niet in de woning woont.

[FreakNL]

Citroentjuh schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 08:30:
[...]

Tja dat is het hele punt in dit verhaal, in dit geval is het niet terecht.

Dat bepaal jij niet maar dat bepaald de hypotheeknemer.

[FreakNL]

JaMaaT schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 09:00:
[...]

Ja, daarin verschillen we wel van mening. Ik zou nooit te nimmer een bod neerleggen voor een woning als ik 100% zeker wist dat ik het kon betalen. En wij hebben ook een fors bedrag gehad voor onze woning, daarin hoef je zeker geen medelijden te hebben, wij hadden ook wel een nummer 2.

Een verkoper zal zelf ook weer een andere woning gekocht hebben. Het schuift dan allemaal zomaar weer een maandje op. Dat is toch ook weer een maandje overbrugging. Of wellicht wel tijdelijk ergens anders wonen.

Dit had simpel verkomen kunnen worden en je op voorhand gewoon inlezen / informeren.

Dan moet je als verkoper niet akkoord gaan met een overeenkomst waar een financieel voorbehoud inzit...

[Aganim]

FreakNL schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 00:08:
[...]


Tja. Als de koper terecht de ontbindende voorwaarden inroept…

Gaan we nou serieus medelijden heb met de verkopers in deze markt ?

Tja, wel als de ontbindende voorwaarden misbruikt worden als extra bedenkperiode. Dit soort misbruik werkt de neerwaartse spiraal waarbij verkopers liever een bod zonder OVs zien en bieders geen OVs meer durven op te nemen alleen maar in de hand.

En als je als verkoper een overbruggingskrediet hebt lopen zit je zo aan een paar extra maanden dubbele kosten als de volgende kandidaat ook eerst een financieringstraject moet opstarten. Best kans dat de nummer twee een lager bod heeft gedaan, misschien zelfs al bezig met een ander huis waardoor je met nummer drie in zee moet. Of zelfs weer terug naar de markt.

[TheOmen]

Kalentum schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 09:05:
[...]
Een voorbeeld is https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBZWB:2023:8179

offtopic....en zo leer je nog eens wat. Ik wist niet eens dat het woord of de functie 'stadsmarinier' bestond...

[Eskimoo]

Ik ben inmiddels veel aan het rond bellen, met rechtsbijstand, advocaten ect...

Wat @Ypuh zegt, klopt dus inderdaad, hier lijkt geen uitweg te zijn. Er is enkel 1 oplossing voor dit, en dat is werkloos worden. dan komt er geen inkomen meer binnen en gaat de koop niet door. De vraag is of je dit moet willen, maar schijnt 1 van de echte oplossingen te zijn. Verder geven de advocaten en rechtsbijstand het advies dat als je wat wil, je het op de overlast/dieren moet gooien. maar ook zelfs daar schriftelijk is het een moeilijke strijd, die niet waterdicht is.

Ik heb een standaard NVM contract, waar dus inderdaad staat dat ik voor x bedrag hypotheek geldlening moet kunnen financieren. ik zou dan denken dat als dit niet lukt het klaar is. maar blijkbaar dus niet.

Ook ben ik wettelijk verplicht om overlast te melden als ik er zelf ga wonen. waardoor de waarde natuurlijk daalt, en de vraag is voor hoeveel verkoop je het ooit.

Die 10% moet ik dan dus aftikken wat een bittere pil is, want je krijgt er niets voor terug. maar om daar te zitten voor jaren, investeren en je krijgt het er niet meer uit is wellicht ook geen goede optie.

De makelaar wist dat er contact was over buurt met dieren, maar heeft dit niet vermeld. Volgens dus advocaten is dit een moeilijk traject waarbij ze niet zeker zijn of dit wel een goeie zaak is. daarom heb ik met meerdere advocaten gesproken en zeggen dus allemaal hetzelfde, gemeente stukken opvragen kan maar dit duurt weken/maanden, maar dan is het al te laat om dit nog aan te vechten.

[ Voor 14% gewijzigd door Eskimoo op 17-06-2026 10:29 ]

[Wolly]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 10:26:
Ik ben inmiddels veel aan het rond bellen, met rechtsbijstand, advocaten ect...

Wat @Ypuh zegt, klopt dus inderdaad, hier lijkt geen uitweg te zijn. Er is enkel 1 oplossing voor dit, en dat is werkloos worden. dan komt er geen inkomen meer binnen en gaat de koop niet door. De vraag is of je dit moet willen, maar schijnt 1 van de echte oplossingen te zijn. Verder geven de advocaten en rechtsbijstand het advies dat als je wat wil, je het op de overlast/dieren moet gooien. maar ook zelfs daar schriftelijk is het een moeilijke strijd, die niet waterdicht is.

Ik heb een standaard NVM contract, waar dus inderdaad staat dat ik voor x bedrag hypotheek geldlening moet kunnen financieren. ik zou dan denken dat als dit niet lukt het klaar is. maar blijkbaar dus niet.

Ook ben ik wettelijk verplicht om overlast te melden als ik er zelf ga wonen. waardoor de waarde natuurlijk daalt, en de vraag is voor hoeveel verkoop je het ooit.

Die 10% moet ik dan dus aftikken wat een bittere pil is, want je krijgt er niets voor terug. maar om daar te zitten voor jaren, investeren en je krijgt het er niet meer uit is wellicht ook geen goede optie.

De makelaar wist dat er contact was over buurt met dieren, maar heeft dit niet vermeld. Volgens dus advocaten is dit een moeilijk traject waarbij ze niet zeker zijn of dit wel een goeie zaak is. daarom heb ik met meerdere advocaten gesproken en zeggen dus allemaal hetzelfde, gemeente stukken opvragen kan maar dit duurt weken/maanden, maar dan is het al te laat om dit nog aan te vechten.

Kan je nu eens duidelijk aangeven wat je van je spaargeld zou moeten betalen?

Eerder gaf je aan niet voldoende hypotheek te krijgen voor de koopprijs, nu heb je het over de bijkomende kosten (die je altijd uit eigen zak moet betalen)?

[naitsoezn]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 10:26:
Ik ben inmiddels veel aan het rond bellen, met rechtsbijstand, advocaten ect...

Wat @Ypuh zegt, klopt dus inderdaad, hier lijkt geen uitweg te zijn. Er is enkel 1 oplossing voor dit, en dat is werkloos worden. dan komt er geen inkomen meer binnen en gaat de koop niet door. De vraag is of je dit moet willen, maar schijnt 1 van de echte oplossingen te zijn. Verder geven de advocaten en rechtsbijstand het advies dat als je wat wil, je het op de overlast/dieren moet gooien. maar ook zelfs daar schriftelijk is het een moeilijke strijd, die niet waterdicht is.

Ik heb een standaard NVM contract, waar dus inderdaad staat dat ik voor x bedrag hypotheek geldlening moet kunnen financieren. ik zou dan denken dat als dit niet lukt het klaar is. maar blijkbaar dus niet.

Ook ben ik wettelijk verplicht om overlast te melden als ik er zelf ga wonen. waardoor de waarde natuurlijk daalt, en de vraag is voor hoeveel verkoop je het ooit.

Die 10% moet ik dan dus aftikken wat een bittere pil is, want je krijgt er niets voor terug. maar om daar te zitten voor jaren, investeren en je krijgt het er niet meer uit is wellicht ook geen goede optie.

De makelaar wist dat er contact was over buurt met dieren, maar heeft dit niet vermeld. Volgens dus advocaten is dit een moeilijk traject waarbij ze niet zeker zijn of dit wel een goeie zaak is. daarom heb ik met meerdere advocaten gesproken en zeggen dus allemaal hetzelfde, gemeente stukken opvragen kan maar dit duurt weken/maanden, maar dan is het al te laat om dit nog aan te vechten.

Maak je het niet veel te ingewikkeld en/of maak je jezelf niet veel te gek Je maakt jezelf helemaal gek in je hoofd terwijl je alleen maar "van horen zeggen" hebt dat sommigen misschien overlast hebben (van dieren blijkbaar?). En nu wil je al 10% aftikken om er vanaf te zien, terwijl je nog niet eens met verkopers gesproken hebt maar alleen maar de juridische weg aan het onderzoeken bent. Ik begrijp steeds minder van deze casus....

Als je er echt niet meer vanaf kunt en je wilt er per se niet wonen, dan kan ik me persoonlijk maar moeilijk voorstellen (in deze tijd waarin de meeste woningen nog altijd als warme broodjes gaan) dat het duurder is om het huis af te nemen en direct in de verkoop te zetten dan om 10% af te tikken. Wanneer je het huis afneemt, kun je ook gewoon eerst drie maanden aankijken of het nou echt zo erg als gesteld met die overlast. Je wilde in eerste instantie niet voor niets dit huis kopen neem ik aan, dus er zitten echt wel pluspunten aan zou ik zeggen.

[ Voor 11% gewijzigd door naitsoezn op 17-06-2026 10:39 ]

[Wolly]

naitsoezn schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 10:35:
[...]
Ik begrijp steeds minder van deze casus....

Zelfde gevoel hier. Het is wel heel toevallig dat er nu ineens over dierenoverlast wordt gesproken, net nadat @Kalentum hier een uitspraak uit het verleden over heeft gelinkt.

[Eskimoo]

ik moet op dit moment 25k aftikken, dit is ex kosten om het nog "mooi" te maken, likje verf, verhuizen, schutting ect.

Volgende buurt is er al 6 jaar overlast, betreft honden, feestjes, geiten, ect. ( de hele dierentuin) de gemeente en politie weten hier vanaf, maar doen niets. daarnaast zag ik mogelijkheden in het huis, maar omdat ik nu toch ineens 25k moet inleggen voelt het anders voor mij. omdat ik de niet volledig de hypotheek kan krijgen. dat verschil met koopprijs moet ik opvullen met spaargeld. ( verplicht)

Dit was in het begin maar 15k en niet 25k dit is nu anders, waardoor ik zoveel ik het huis moet pompen om het mooi en leefbaar te maken, dat de vraag is krijg ik dit er nog wel uit, vooral vanwege overlast waardoor de waarde daalt?

De buurt die ik heb gesproken zijn 6 man. die dus ook 6 huizen verder wonen, ik woon er straks dan direct naast. aangezien zij al 5/6 jaar bezig zijn om dit op te lossen, lukt het hen ook niet om die dieren weg te krijgen of wat dan ook. ik heb filmpjes gezien van de buren waarbij de muziek zo hard stond, dat het wel een discotheek leek.

Dat is van buren die verder af wonen, daar woon ik straks naast..

[Migrator]

Eskimoo schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 08:32:
Ik heb gewoon een standaard NVM koopcontract, waar dus niet instaat dat ik zelf geld moet inleggen. maar het x leenbedrag via hypoteek geldlening ofzo moet krijgen.

In mijn geval, kan ik met mijn bruto jaarinkomen niet genoeg hypotheek krijgen voor de woning. Maar heb ik wel genoeg spaargeld om dat gat te dichten om bij de koopprijs uit te komen.

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 10:26:
(...)
Ik heb een standaard NVM contract, waar dus inderdaad staat dat ik voor x bedrag hypotheek geldlening moet kunnen financieren. ik zou dan denken dat als dit niet lukt het klaar is. maar blijkbaar dus niet.

Even compleet los van wel/geen overlast en dat het voorbehoud van financiering niet bedoeld is als extra bedenkperiode: wees alsjeblieft eens duidelijk over bovenstaande.
1. Je hebt een standaard NVM overeenkomst met een voorbehoud van financiering voor een hypotheek van bedrag X.
2. Je zegt dat je met je inkomen geen hypotheek krijgen voor bedrag X.
Hoezo dan "maar blijkbaar dus niet"?

[BugBoy]

FreakNL schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 00:08:
[...]


Tja. Als de koper terecht de ontbindende voorwaarden inroept… Gaan we nou serieus medelijden heb met de verkopers in deze markt ?

Degene die een huis verkoopt heeft meestal ook een huis gekocht. Als je dan het hoogste bod uiteindelijk niet doorgaat, dan ben je gewoon zuur. Niet alleen omdat je waarschijnlijk een pak geld mist (dat je gevoelsmatig al had), maar ook:

1. Dat je wellicht langer een overbruggingshypotheek nodig hebt.
2. Je met je nieuwe huis bezig wilt zijn, maar je moet nog met je oude huis leuren.
3. Een leeg huis toch lastiger verkoopt, dan een gezellig ingerichte woning.

Verkopers verkopen hun huis wellicht met een flinke overwaarde, maar kopen vaak ook een huis terug die veel duurder is. Daar hoef je geen medelijden mee te hebben, maar begrip dat het niet leuk is dat een koop niet doorgaat is op zijn minst erg vervelend.

[Sineplex]

gambieter schreef op dinsdag 16 juni 2026 @ 21:59:
[...]

Men doet wel erg makkelijk met de verplichtingen en verwachtingen op de verkoper te dumpen. Dit kost extra tijd, extra moeite, meer onzekerheid, mogelijk hogere kosten en je weet niet of er een vergelijkbaar bod ligt. Die kopers kunnen misschien al wat anders gekocht hebben, etc. En dat alles omdat de TS opeens koude voeten krijgt.

Ik denk eerder dat de TS beter kan doorgaan met de koop, aankijken of het probleem echt bestaat en dan besluiten of het weer de verkoop in moet.

Oh maar mijn insteek zou zijn om open kaart te spelen met de verkoper. Transparantie en vertrouwen werken toch altijd beter dan zaken verborgen houden, zeker als er ooit een rechtszaak zou komen. En het is onhandig van TS, want je doet toch altijd iets van onderzoek naar de buurt voor je een bod uitbrengt. Al is het maar navraag bij de makelaar. Vreemde zaak dat dat pas boven water komt nadat je een succesvul bod hebt uitgebracht.

[Zenomyscus]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 10:26:
Ik heb een standaard NVM contract, waar dus inderdaad staat dat ik voor x bedrag hypotheek geldlening moet kunnen financieren. ik zou dan denken dat als dit niet lukt het klaar is. maar blijkbaar dus niet.

Volgens mij zijn er twee dingen in dit verhaal:
- Het NVM contract.
- Het wel / niet verkrijgen van de hypotheek.

Als je geen hypotheek kan krijgen dan lijkt het mij simpel, want de NVM is daar vrij duidelijk over. Geen hypotheek, dus mag je er onderuit komen. Echter kom je dan bij het andere punt en daar lijkt het mis te gaan. De bank gaat je hypotheek niet weigeren omdat ze vinden dat je nog genoeg spaargeld hebt. Je krijgt dus wel een hypotheek en daarom wordt het lastig om onder het NVM contract uit te komen. Dat is ergens gek. Want het bedrag genoemd in het NVM contract wordt niet gehaald, maar je hebt ook geen afwijzing. Het handelen van de bank vind ik daarom raar. Ik weet natuurlijk niets van de onderlinge communicatie, maar wanneer ik om een hypotheek van 300.000 euro vraag en maar 280.000 kan krijgen moet dat het antwoord zijn. De bank kan uiteraard vragen of er opties zijn, zoals het inzetten van spaargeld. Maar ik vind het raar dat de bank van mening is dat je dat ook verplicht moet inzetten. Wellicht is dat ook zo, zeker als een drietal partijen dat aangeeft. Maar desondanks verbaast me dat wel.

Het gaat dus niet per se 'mis' bij het NVM contract, maar puur omdat de bank deze situatie niet als een afwijzing ziet omdat er spaargeld is. Merkwaardig wel, maar wellicht zijn ze dat verplicht.

Het lastige van overlast is dat die ervaring voor iedereen anders is. Genoeg mensen hier uit de buurt die zich ergeren aan spelende kinderen en genoeg mensen zoals ik die zich ergeren aan buren die regelmatig tot 23:00 of langer met vrienden een BBQ doen en biertjes drinken. Een ander zal die kinderen juist leuk vinden, of de gezelligheid van andere mensen geen probleem vinden. De ene maakt zich druk om iedere kat of boomblaadje in de tuin, de ander maakt het niks uit. De ene vindt geblaf ontzettend vervelend, de ander stoort zich er niet aan. Het is daarom lastig om het direct als een gebrek te zien en lastig om te bewijzen dat de huidige bewoner dit had moeten melden. Het is mij ook niet duidelijk in hoeverre de huidige bewoner daadwerkelijk overlast ervaart. Bovendien ben je verplicht zelf onderzoek te doen. Genoeg voer voor een rechtszaak.

Persoonlijk zou ik de woning kopen omdat ik denk dat je daar uiteindelijk het minste geld mee gaat verliezen. Je kunt er voor kiezen om er niet volledig in te gaan wonen met de insteek de woning weer te verkopen. Wellicht zijn er wat punten die je kunt aanpakken of mooier kunt maken nu het toch leeg staat. Met een beetje mazzel verkoop je het voor meer dan je het nu gekocht hebt.

offtopic:
En wie weet valt de overlast mee?

[Eskimoo]

@Migrator blijkbaar niet omdat je al je spaargeld dan ook maar moet inleggen om de koop alsnog rond te maken. Ook ben je verplicht om de meest uitgeklede hypotheek en rente te nemen als je het dan ook financieel voor elkaar krijgt.

Kortom: ik wou 20 jaar vast, en plus hypotheek, dan kom ik nog meer te kort, dat gat moet je opvullen met eigen geld. maar ze zeggen dus, dan neem je maar 10 jaar en budget hypotheek, want dan kun je het wel aanvullen met eigen geld, en gaat de koop wel door.

[Eskimoo]

@Zenomyscus Correct! daarom is de zaak niet waterdicht. ik vind het ook vreemd dat ze me helemaal leeg mogen trekken met mijn spaargeld omdat het dan wel kan. Ik kan er met mijn hoofd niet bij dat dit zo geregeld is, en ook betreft de keuze hypotheek en rentevaste jaren. Want alles lijkt onder die inspanningsplicht te vallen.

De overlast zou mee kunnen vallen, maar als ik 6 man vraag, en filmpjes geloof is dat niet zo. als ik in dit geval 27k tm 30k moet inleggen al voor het huis, zit de 10% boete er niet veel vanaf. vandaar mijn dilemma.

[Zenomyscus]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 10:59:
@Migrator blijkbaar niet omdat je al je spaargeld dan ook maar moet inleggen om de koop alsnog rond te maken. Ook ben je verplicht om de meest uitgeklede hypotheek en rente te nemen als je het dan ook financieel voor elkaar krijgt.

Kortom: ik wou 20 jaar vast, en plus hypotheek, dan kom ik nog meer te kort, dat gat moet je opvullen met eigen geld. maar ze zeggen dus, dan neem je maar 10 jaar en budget hypotheek, want dan kun je het wel aanvullen met eigen geld, en gaat de koop wel door.

Ik blijf het raar vinden dat een bank het mag verplichten. Maar als ik het zo lees gaat het meer om het bedrag dat je moet inleggen dan de daadwerkelijke overlast. Als ik je andere post lees lijkt het geen probleem te zijn geweest wanneer je 15k had moeten neerleggen, maar 25k is teveel. Nou begrijp ik dat er ergens een omslagpunt is, een woning is een hoop plussen en minnen bij elkaar en in dit geval komen er meer minnen dan plussen. Maar ik kan me voorstellen dat een bank, de rechter en de vorige bewoners zoiets hebben van 'die 10k slik je maar', want blijkbaar mogen ze dat.

[BugBoy]

Kalentum schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 09:05:
Je kan inderdaad de koopovereenkomst ontbinden op basis van overlast. Als koper ga je er vanuit dat de woning geschikt is voor normaal gebruik (wonen). Als de overlast zodanig is dat je de woning niet kan gebruiken als woning dan kun je de in principe de koopovereenkomst ontbinden op basis van non-conformiteit.

Een voorbeeld is https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBZWB:2023:8179 . Hier kan je ook vinden hoe de rechter de afwegingen maakt voor wat betreft onderzoeksplicht en meldingsplicht. Het lijkt me overigens niet dat je je op overlast kan beroepen als je nog niet in de woning woont.

Dat is ook geen overlast, maar pure terreur. Zal een lekkere Tokkiegebeuren zijn daar, maar wat de rechter hier ook heeft meegenomen is dat de woning voor 232K was gekocht en 5 weken later voor 280K werd doorverkocht. Het was aannemelijk dat de vraagprijs zo laag was i.v.m. de terreur van de buren en hij werd gezien als "professional". Ik denk dat het voor een wat "vervelende" buurt toch echt een ander verhaal wordt.

[Zenomyscus]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 11:04:
De overlast zou mee kunnen vallen, maar als ik 6 man vraag, en filmpjes geloof is dat niet zo. als ik in dit geval 27k tm 30k moet inleggen al voor het huis, zit de 10% boete er niet veel vanaf. vandaar mijn dilemma.

Met het verschil dat je die extra inleg niet per se kwijt bent maar gewoon in je huis zit. Bij een boete is het wel echt weg.

[Valandil]

Als de verkoper wist van structurele overlast en daar niets over heeft gemeld, dan kan je als koper mogelijk een beroep doen op dwaling of non-conformiteit. Dat is juridisch vaak een sterker verhaal dan proberen via het financieringsvoorbehoud onder de koop uit te komen.

Tegelijkertijd moet je ook realistisch zijn, een paar politiemeldingen in een straat zijn niet automatisch "ernstige verborgen gebreken".


De vraag die je kan stellen is:
Heb ik deze woning gekocht op basis van onvolledige of onjuiste informatie?

Dan zal het via de rechtsgang moeten gaan en ligt het oordeel bij de rechter.

[Roenie]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 11:04:
@Zenomyscus Correct! daarom is de zaak niet waterdicht. ik vind het ook vreemd dat ze me helemaal leeg mogen trekken met mijn spaargeld omdat het dan wel kan. Ik kan er met mijn hoofd niet bij dat dit zo geregeld is, en ook betreft de keuze hypotheek en rentevaste jaren. Want alles lijkt onder die inspanningsplicht te vallen.

De overlast zou mee kunnen vallen, maar als ik 6 man vraag, en filmpjes geloof is dat niet zo. als ik in dit geval 27k tm 30k moet inleggen al voor het huis, zit de 10% boete er niet veel vanaf. vandaar mijn dilemma.

De overlast die je van horen zeggen hebt is wellicht aangedikt of meer vanuit de klager bekeken. Maar er zijn kennelijk ook ‘filmpjes’ (meervoud) en wat zie je daar dan op? En is het structureel of een eenmalig iets dat met de verhalen erbij erger lijkt dan het is. Wat is er dan met die dieren? Want als je de overlast als argument wil gebruiken dan is het belangrijk dat de mate daarvan duidelijk wordt.

[jaspermeul]

Koop een leuke auto van je spaargeld. Dan kan je de hypotheek ook niet meer betalen.

Die verkopen later is vast minder waardedaling dan 10% aan het huis kwijt zijn.

[Eskimoo]

@jaspermeul dat mag dus helaas niet, als dat dan voor de rechter komt ga je nat, en kun je proceskosten betalen en 10% afkoop. Andere dingen aanschaffen in die tussentijd of bkr mag wettelijk gezien niet.

@Roenie daarom ben ik bij meerdere mensen geweest om te bevestigen of het inderdaad wel zo erg is als de eerste 2 mensen zeggen. op het filmpje zie je dat de muziek zo hard staat dat je dit 200m verder nog hoort in je huis. daar is ook de politie bij gekomen, maar er schijnt dat dit vaker gebeurd zomaar ineens in de avond ect. de overlast van dieren is blaffen honden volgens buren 8 uur per dag/ geit die mekkert, de haan die je om 4:00 het bed uit kraait.

@Migrator omdat er contact is met buurtbewoners en politie/gemeente, had ik verwacht dat dit verplicht is door de makelaar om te melden, maar schijnt dus van niet. gaat dus niet om een simpele burenruzie.

[redwing]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 10:59:
@Migrator blijkbaar niet omdat je al je spaargeld dan ook maar moet inleggen om de koop alsnog rond te maken. Ook ben je verplicht om de meest uitgeklede hypotheek en rente te nemen als je het dan ook financieel voor elkaar krijgt.

Kortom: ik wou 20 jaar vast, en plus hypotheek, dan kom ik nog meer te kort, dat gat moet je opvullen met eigen geld. maar ze zeggen dus, dan neem je maar 10 jaar en budget hypotheek, want dan kun je het wel aanvullen met eigen geld, en gaat de koop wel door.

Dat je de hypotheek moet pakken die het beste betaalbaar/haalbaar is lijkt me logisch. Anders kun je altijd onder zo'n beding uitkomen door een extreem dure hypotheek te kiezen die buiten je budget valt.

Dat je geld in moet leggen blijf ik echter erg raar vinden en naar mijn idee missen we hier dan ook een deel van het verhaal. Want eigen geld inleggen voor de kosten-koper is logisch, maar niet om de hypotheek rond te krijgen. Je kunt b.v. dat spaargeld bewust apart hebben gezet omdat je het huis wil opknappen of omdat je aan het sparen bent voor een vakantie oid.

Ik heb er dan ook wel ervaring mee dat ze om spaargeld vragen om te kijken of je dan wel de gevraagde hypotheek kunt halen, maar het verplicht in moeten zetten ben ik nog niet tegen gekomen.

[bie100]

Ik zou die 25K aftikken en er niet gaan wonen

Ja het is een hoop geld maar als je weet wat stress met je doet dan is het het geld wel waard

[stylezzz]

Maar is het verplicht om je spaargeld aan te spreken om een huis mee te financieren? Stel je hebt 200K op je spaarrekening staan, maar wil dat tzt in crypto investeren (noem maar een dwarsstraat ) en je wil voor 300K een hypotheek hebben. Ben je dan verplicht om die 200K daarin te stoppen? Of minder? Zo ja, hoeveel dan?

[assje]

@Eskimoo heb je alle andere reacties ook gelezen?

Volledige informatie blijft ontbreken, de situatie klopt niet en de adviezen om maar een boete te betalen ook niet

[assje]

redwing schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 11:21:
Want eigen geld inleggen voor de kosten-koper is logisch, maar niet om de hypotheek rond te krijgen.

Kosten koper en zelfs koopprijs doen er niet toe; het bedrag van het voorbehoud staat benoemd in het contract. Financieringsvoorbehoud kan ook hoger dan de koopprijs zijn.

[jaspermeul]

Kan je niet eens de bedragen delen?

Wat is de prijs van het huis, welk bedrag staat er precies in je koopovereenkomst als grens voor hypotheek en wat is het bedrag van de hypotheek die je kan krijgen (zonder spaargeld).

[redwing]

assje schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 11:37:
[...]


Kosten koper en zelfs koopprijs doen er niet toe; het bedrag van het voorbehoud staat benoemd in het contract. Financieringsvoorbehoud kan ook hoger dan de koopprijs zijn.

Je kunt een hypotheek krijgen die maximaal de taxatiewaarde is, dus als je een financieringsvoorbehoud hebt die hoger is dan de koopprijs, moet je dat sowieso uit eigen zak betalen. Hooguit als je extra hypotheek krijgt voor een verbouwing kan die hypotheek hoger worden, maar dan moet je alsnog een deel zelf betalen.

Maar of zoiets hier het geval is weten we dus niet. Vandaar mijn opmerking dat we volgens mij hier nogal wat details missen.

[ Voor 9% gewijzigd door redwing op 17-06-2026 11:48 ]

[FreakNL]

BugBoy schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 10:55:
[...]

Degene die een huis verkoopt heeft meestal ook een huis gekocht. Als je dan het hoogste bod uiteindelijk niet doorgaat, dan ben je gewoon zuur. Niet alleen omdat je waarschijnlijk een pak geld mist (dat je gevoelsmatig al had), maar ook:

1. Dat je wellicht langer een overbruggingshypotheek nodig hebt.
2. Je met je nieuwe huis bezig wilt zijn, maar je moet nog met je oude huis leuren.
3. Een leeg huis toch lastiger verkoopt, dan een gezellig ingerichte woning.

Verkopers verkopen hun huis wellicht met een flinke overwaarde, maar kopen vaak ook een huis terug die veel duurder is. Daar hoef je geen medelijden mee te hebben, maar begrip dat het niet leuk is dat een koop niet doorgaat is op zijn minst erg vervelend.

Ja nogmaals, ik heb daar gewoon geen medelijden mee. Dit valt gewoon onder financiele planning wat mij betreft.

Het huis is pas verkocht als het gepasseerd is bij de notaris.

[FreakNL]

Migrator schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 10:54:
[...]


[...]

Even compleet los van wel/geen overlast en dat het voorbehoud van financiering niet bedoeld is als extra bedenkperiode: wees alsjeblieft eens duidelijk over bovenstaande.
1. Je hebt een standaard NVM overeenkomst met een voorbehoud van financiering voor een hypotheek van bedrag X.
2. Je zegt dat je met je inkomen geen hypotheek krijgen voor bedrag X.
Hoezo dan "maar blijkbaar dus niet"?

Dat dus.

Sjiek, nee? Maar als de bank niet wil financieren wat er overeengekomen in het koopcontract ben je echt niet verplicht om dan maar spaargeld bij te leggen. Juist daarvoor heb je ontbindende voorwaarden.

[assje]

redwing schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 11:45:
[...]

Je kunt een hypotheek krijgen die maximaal de taxatiewaarde is, dus als je een financieringsvoorbehoud hebt die hoger is dan de koopprijs, moet je dat sowieso uit eigen zak betalen. Hooguit als je extra hypotheek krijgt voor een verbouwing kan die hypotheek hoger worden, maar dan moet je alsnog een deel zelf betalen.

Je zegt het zelf al. Voorbeeld: ik kocht mijn woning voor €550k, taxatiewaarde na verbouwing was €800k. Mijn financieringsvoorbehoud stond op €600k.

Voor deze casus inderdaad niet relevant maar kosten koper zijn dat ook niet. Het gaat gewoon om het bedrag dat genoemd is in het contract.

[ Voor 10% gewijzigd door assje op 17-06-2026 11:51 ]

[Eskimoo]

Ik heb het huis aangekocht voor 320.000 euro. hypotheek 260.000 euro. starterslening 40.000 euro

20.000 mis ik, zelf inleggen, dan komt daar adviseurkosten overeen incl alle andere kosten is 5/6k dus 25/26k dan nog verven, douchewand plaatsen zit je snel op 30k totaal. zonder schutting of gekke dingen.

Volgens de jurist van de hypotheker, ook volgens de rabobank, ook volgens 1 onafhandelijke adviseur, geven ze allemaal aan dat ik verplicht van dan me eigen spaargeld te gebruiken, om de koop rond te maken. omdat dit onder inzetplicht valt.

Ik het koopcontract staat niets over eigen geld inleg ect, enkel een hypotheek lening van 320.000 euro.

de K.K dekt de bank? want die hoef ik niet te betalen. want dan kan het natuurlijk niet. en daar is nooit over gesproken. adviseur zegt dat regelt de bank, betaal je iets voor, maar staan zij garant daarvoor.

[ Voor 13% gewijzigd door Eskimoo op 17-06-2026 11:53 ]

[naitsoezn]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 10:59:
Kortom: ik wou 20 jaar vast, en plus hypotheek, dan kom ik nog meer te kort, dat gat moet je opvullen met eigen geld. maar ze zeggen dus, dan neem je maar 10 jaar en budget hypotheek, want dan kun je het wel aanvullen met eigen geld, en gaat de koop wel door.

Dit is al ietsje duidelijker. Dat je 10 jaar en budget-hypotheek moet afsluiten als je 20 jaar en plus-hypotheek niet kunt betalen valt inderdaad onder je inspanningsverplichting van het financieringsvoorbehoud. Ook zul je de kk van je spaargeld moeten aftikken, dat zijn beide dingen die van te voren bekend worden geacht. Maar het blijft een beetje vaag welk deel je nu door wie verplicht wordt van je spaargeld te doen:
- Koopsom: 300k. Notaris/financieringskosten: 20k. Gewenste oplossing: 20jaar vast met plus-hypotheek voor 320k, maar 'gedwongen' 10jaar vast met budget-hypotheek voor 300k + 20k eigen geld? Of iets anders?

Edit: Net dit bericht gekruist:

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 11:52:
Ik heb het huis aangekocht voor 320.000 euro. hypotheek 260.000 euro. starterslening 40.000 euro

20.000 mis ik, zelf inleggen, dan komt daar adviseurkosten overeen incl alle andere kosten is 5/6k dus 25/26k dan nog verven, douchewand plaatsen zit je snel op 30k totaal. zonder schutting of gekke dingen.

Volgens de jurist van de hypotheker, ook volgens de rabobank, ook volgens 1 onafhandelijke adviseur, geven ze allemaal aan dat ik verplicht van dan me eigen spaargeld te gebruiken, om de koop rond te maken. omdat dit onder inzetplicht valt.

Ik het koopcontract staat niets over eigen geld inleg ect, enkel een hypotheek lening van 320.000 euro.

Waarom wil de bank je dan geen afwijzing geven voor 320k?

Edit: Je moet dan natuurlijk wel een hypotheek aanvragen van 320k. Met de voorwaarden die de hoogste kans van slagen hebben. Als je een hypotheek aanvraagt van 260k en je hebt een voorbehoud voor 320k kun je inderdaad geen beroep doen op het financieringsvoorbehoud.

[ Voor 35% gewijzigd door naitsoezn op 17-06-2026 11:55 ]

[FreakNL]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 11:52:
Ik heb het huis aangekocht voor 320.000 euro. hypotheek 260.000 euro. starterslening 40.000 euro

20.000 mis ik, zelf inleggen, dan komt daar adviseurkosten overeen incl alle andere kosten is 5/6k dus 25/26k dan nog verven, douchewand plaatsen zit je snel op 30k totaal. zonder schutting of gekke dingen.

Volgens de jurist van de hypotheker, ook volgens de rabobank, ook volgens 1 onafhandelijke adviseur, geven ze allemaal aan dat ik verplicht van dan me eigen spaargeld te gebruiken, om de koop rond te maken. omdat dit onder inzetplicht valt.

Ik het koopcontract staat niets over eigen geld inleg ect, enkel een hypotheek lening van 320.000 euro.

Ja maar wat zegt de Rabobank nu dan? Dat je die 260k niet krijgt?

Want het verhaal wordt wel heel anders nu...

Ik neem aan dat je een aanvraag hebt gedaan voor 260k?

Laat ik het duidelijk stellen (want de rest is ruis):

Jij doet dus een aanvraag bij de Rabobank om 260k te lenen. Dan zijn er twee opties:

1) Rabo zegt ja -> Je kan de ontbindende voorwaarden niet aanroepen
2) Rabo zegt nee -> Je kan de ontbindende voorwaarden aanroepen.


Wat staat er voor bedrag in je ontbindende voorwaarden?


artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op ................... koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van
................, zegge ………….. geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een
erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto
jaarlast dan .............. zegge ……….., of een rentepercentage niet hoger dan ......., bij de
volgende hypotheekvorm: ……………

[ Voor 35% gewijzigd door FreakNL op 17-06-2026 11:56 ]

[Eskimoo]

@FreakNL Rabobank zegt, je krijgt geen afwijzingsbrief, omdat ik die nodig heb om aan te tonen dat het financieel niet kan. omdat de bank gaat kijken naar spaargeld, waaruit blijkt dat het dan wel kan. Dus de adviseur van de rabobank zegt, jij bent verplicht dit in te zetten omdat het dan wel door kan gaan. en anders val je niet onder je inspanningsplicht. jij krijgt die afwijzing van de bank dus niet.

ik doe indd een aanvraag voor 260.000 euro, bedrag in voorwaarde is enkel hypotheek geldlening van 320.000 euro.

[ Voor 12% gewijzigd door Eskimoo op 17-06-2026 11:56 ]

[ZieMaar!]

Welke bedragen staan er dan in je financierings voorbehoud? Die 260k?

Samenvattend:

• Huis aangekocht voor 320k
• Benodigde hypotheek 260k
• Eigen geld 20k + 40k starterslening
• Inkomen toereikend voor 260k, niet voor 320k
• Opgenomen financieringsvoorbehoud op 320k

Klopt dat?

[ Voor 68% gewijzigd door ZieMaar! op 17-06-2026 12:01 ]

[naitsoezn]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 11:55:
@FreakNL Rabobank zegt, je krijgt geen afwijzingsbrief, omdat ik die nodig heb om aan te tonen dat het financieel niet kan. omdat de bank gaat kijken naar spaargeld, waaruit blijkt dat het dan wel kan. Dus de adviseur van de rabobank zegt, jij bent verplicht dit in te zetten omdat het dan wel door kan gaan. en anders val je niet onder je inspanningsplicht. jij krijgt die afwijzing van de bank dus niet.

ik doe indd een aanvraag voor 260.000 euro,

Dat komt omdat je wel 260k kunt krijgen. Om een beroep te doen op een financieringsvoorbehoud van 320k zul je een afwijzing voor 320k moeten vragen.

[FreakNL]

Boefjes.

Als jij niet genoeg inkomen hebt voor 260k moet de Rabobank gewoon een afwijzing sturen.

[naitsoezn]

FreakNL schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 11:57:
Boefjes.

Als jij niet genoeg inkomen hebt voor 260k moet de Rabobank gewoon een afwijzing sturen.

Maar dat inkomen is er dus wel. Alleen onder voorwaarden die hij niet wil (10jr vast + budget-hypotheek).

[FreakNL]

Mmm okay....

[Eskimoo]

@naitsoezn zo dacht ik anders ook! maar ik krijg ook die staterslening, die is toegewezen. nu zou ik denken in het contract staat enkel 320.000 ja dat kan niet, maar inzetplicht geeft aan dat je al het redelijke moet doen om het rond te krijgen, dus ik MOET die staterslening meenemen. ook al zou ik dat misschien helemaal niet willen.

Als ik daar nou een afwijzing op kreeg dan was het klaar. en kwam ik er onderuit

[Zenomyscus]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 11:55:
ik doe indd een aanvraag voor 260.000 euro, bedrag in voorwaarde is enkel hypotheek geldlening van 320.000 euro.

Dan wordt het lastig, want de andere partij kan zich afvragen waarom je een lening aanvraagt van 260.000 + 40.000 starterslening en niet 320.000. Je hebt dus al een lager bedrag aangevraagd dan in de voorwaarden staat, dus zul je die overige 20.000 zelf moeten ophoesten. Blijkbaar kan de bank die 260.000 euro gewoon rondkrijgen, zij het met andere voorwaarden.

Dit was wat ik miste denk ik. Je gaat dus nooit onder het contract uitkomen als je aanvraag al lager was dan het bedrag uit het contract. En ook niet wanneer de bank het gewoon rond kan krijgen (ongeacht de voorwaarden). Los van het overlast.

[assje]

Dus heb je een afwijzing op €280k nodig van de bank. Logisch dat de starterslening ook mee telt.

[Patriot]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 12:00:
@naitsoezn zo dacht ik anders ook! maar ik krijg ook die staterslening, die is toegewezen. nu zou ik denken in het contract staat enkel 320.000 ja dat kan niet, maar inzetplicht geeft aan dat je al het redelijke moet doen om het rond te krijgen, dus ik MOET die staterslening meenemen. ook al zou ik dat misschien helemaal niet willen.

Als ik daar nou een afwijzing op kreeg dan was het klaar. en kwam ik er onderuit

Je moet je inzetten om de financiering rond te krijgen, maar wat dat betekent hangt af vanaf wat er in de overeenkomst staat. Als de Rabobank bereid is om jou 260k te lenen, je een starterslening kunt krijgen van 40k en in de overeenkomst is een voorbehoud van financiering voor 300k of minder opgenomen dan zit je inderdaad gewoon vast aan de koop. Dat jij dan nog 20k moet rechtbreien met eigen geld, dat maakt dan inderdaad niet uit.

Maar goed, je hebt gewoon nog steeds niet echt duidelijk gemaakt wat er in de overeenkomst staat dus of bovenstaande van toepassing is in jouw situatie is voor iedereen nog steeds gissen.

[Zenomyscus]

assje schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 12:03:
Dus heb je een afwijzing op €280k nodig van de bank. Logisch dat de starterslening ook mee telt.

Dit inderdaad! De aanvraag van 260.000 euro was sowieso al te laag, dus voldoe je niet aan de voorwaarden van het contract.

[naitsoezn]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 12:00:
@naitsoezn zo dacht ik anders ook! maar ik krijg ook die staterslening, die is toegewezen. nu zou ik denken in het contract staat enkel 320.000 ja dat kan niet, maar inzetplicht geeft aan dat je al het redelijke moet doen om het rond te krijgen, dus ik MOET die staterslening meenemen. ook al zou ik dat misschien helemaal niet willen.

Als ik daar nou een afwijzing op kreeg dan was het klaar. en kwam ik er onderuit

Nee, 40k starterslening + 260k is 'maar' 300k terwijl je een voorbehoud hebt voor 320k. Je moet een aanvraag doen voor 280k bij de bank, tenzij die ook toegekend wordt (en in dat geval is er niets aan te doen).

Nog steeds zou ik eerst 'gewoon' met verkopers gaat praten over je opties, voordat je 10% gaat aftikken.

[Wolly]

Patriot schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 12:04:
[...]

Je moet je inzetten om de financiering rond te krijgen, maar wat dat betekent hangt af vanaf wat er in de overeenkomst staat. Als de Rabobank bereid is om jou 260k te lenen, je een starterslening kunt krijgen van 40k en in de overeenkomst is een voorbehoud van financiering voor 300k of minder opgenomen dan zit je inderdaad gewoon vast aan de koop. Dat jij dan nog 20k moet rechtbreien met eigen geld, dat maakt dan inderdaad niet uit.

Maar goed, je hebt gewoon nog steeds niet echt duidelijk gemaakt wat er in de overeenkomst staat dus of bovenstaande van toepassing is in jouw situatie is voor iedereen nog steeds gissen.

Ik vind de berichten van TS zeer onduidelijk, vragen worden half beantwoord en ik betwijfel zelfs of alle antwoorden wel met elkaar stroken.

Dus @Eskimoo kom nou eens gewoon met een duidelijk antwoord.

[Patriot]

Zenomyscus schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 12:04:
[...]

Dit inderdaad! De aanvraag van 260.000 euro was sowieso al te laag, dus voldoe je niet aan de voorwaarden van het contract.

Dit verandert toch niet zoveel aan de zaak? Als hij geen hypotheek krijgt voor 260k dan krijgt hij hem ook niet voor 280k, dat lijkt me logisch. Als in het contract inderdaad staat dat er financiering moet zijn voor de volledige koopsom a 320.000 euro, en hij krijgt geen 280k + 40k dan zou de tegenpartij het dus op basis van de initiële aanvraag van 260k moeten gooien om dat als bewijs van intentie te zien om spaargeld in te zetten. Dat lijkt mij persoonlijk dubieus, maar dat is uiteindelijk aan de rechter. Ik weet niet hoe die uiteindelijk vinden dat de inzetplicht hier op ziet.

[gambieter]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 11:52:
de K.K dekt de bank? want die hoef ik niet te betalen. want dan kan het natuurlijk niet. en daar is nooit over gesproken. adviseur zegt dat regelt de bank, betaal je iets voor, maar staan zij garant daarvoor.

Kosten koper dekt de bank?? Waarom denk je dat het kosten koper heet?

Een makkelijke vuistregel is dat je ongeveer 10% kosten koper bij het koopbedrag optelt, dat is overdrachtbelasting, makelaar/adviseur, hypotheekkosten etc. Voor een huis van 320k heb je dus ongeveer 350k budget nodig, exclusief verbouwen. Nu is de overdrachtsbelasting tegenwoordig lager (ik kocht ooit met 6% OB), maar de 10% is nog steeds een goede vuistregel zodat je jezelf niet te rijk rekent.

Het lijkt erop alsof je heel erg impulsief bent gaan kopen zonder je goed te laten adviseren of je in de materie te verdiepen.

[ Voor 9% gewijzigd door gambieter op 17-06-2026 12:25 ]

[assje]

Het is voor mij nu wel duidelijk. Ik hou het nog steeds op miscommunicatie. Er is geen verplichting tot inzetten spaargeld, alleen halve informatie en miscommunicatie.

[gambieter]

assje schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 12:09:
Het is voor mij nu wel duidelijk. Ik hou het nog steeds op miscommunicatie. Er is geen verplichting tot inzetten spaargeld, alleen halve informatie en miscommunicatie.

Als de TS net zo warrig en incompleet is bij de hypotheekverstrekkers/adviseurs, dan is dat een zekerheidje.

[naitsoezn]

assje schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 12:09:
Het is voor mij nu wel duidelijk. Ik hou het nog steeds op miscommunicatie. Er is geen verplichting tot inzetten spaargeld, alleen halve informatie en miscommunicatie.

Halve informatie en miscommunicatie zeker, maar er is wel degelijk een 'verplichting' tot inzetten spaargeld: TS kan namelijk geen beroep doen op het financieringsvoorbehoud en zal eigen middelen moeten inzetten om de koop rond te krijgen. Tenzij er nog ergens magisch een afwijzing voor het juiste bedrag vandaan getoverd wordt, maar die lijkt niet in het verschiet omdat TS gewoon een inspanningsverplichting heeft om slechtere voorwaarden te accepteren waarmee hij wel het benodigde bedrag kan krijgen van de bank.

Ook lijkt TS zich sowieso iets te rijk gerekend te hebben als ie daadwerkelijk dacht dat kosten koper voor rekening van de bank kwam Misschien wederom iets van klok en klepel: De waarborg-som die je bij de notaris moet storten zou via een bankgarantie geregeld kunnen worden (tegen een kleine fee). Maar da's wat anders dan de kosten koper.

[ Voor 18% gewijzigd door naitsoezn op 17-06-2026 12:18 ]

[Wolly]

gambieter schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 12:12:
[...]

Als de TS net zo warrig en incompleet is bij de hypotheekverstrekkers/adviseurs, dan is dat een zekerheidje.

Je zou eigenlijk een soort test moeten introduceren alvorens mensen een bod uitbrengen, net als dat je bij beleggen moet doen voor je mag handelen.

Zou een hoop ellende schelen voor mensen die denken dat het hetzelfde is als een potje pindakaas kopen.

[Gwindorian]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 11:52:
Ik heb het huis aangekocht voor 320.000 euro. hypotheek 260.000 euro. starterslening 40.000 euro

20.000 mis ik, zelf inleggen, dan komt daar adviseurkosten overeen incl alle andere kosten is 5/6k dus 25/26k dan nog verven, douchewand plaatsen zit je snel op 30k totaal. zonder schutting of gekke dingen.

Volgens de jurist van de hypotheker, ook volgens de rabobank, ook volgens 1 onafhandelijke adviseur, geven ze allemaal aan dat ik verplicht van dan me eigen spaargeld te gebruiken, om de koop rond te maken. omdat dit onder inzetplicht valt.

Ik het koopcontract staat niets over eigen geld inleg ect, enkel een hypotheek lening van 320.000 euro.

de K.K dekt de bank? want die hoef ik niet te betalen. want dan kan het natuurlijk niet. en daar is nooit over gesproken. adviseur zegt dat regelt de bank, betaal je iets voor, maar staan zij garant daarvoor.

Ik proef uit het hele topic dat je - met respect - echt onbeslagen ten ijs bent gegaan en jezelf een flinke financiële verplichting hebt aangegaan zonder vooraf goed te toetsen of het wel past. want volgens mij past het dus niet..

als je het huis koopt voor 320K is de boete 10% volgens mij 32K (en je hebt het over 25k?)

als jouw adviseur aangeeft " dat de bank de KK wel dekt" dan moet je een andere adviseur zoeken. je mag (buiten energie maatregelen) 100% van de woningwaarde lenen. de 2% overdrachtsbelasting + Notaris, Makelaar en afsluitkosten hypotheek zul je echt zelf moeten betalen.

dat is grofweg 6400 + 1500 + 2000 + 2500 (plus eventuele overbieding: Heb je overboden?)= 12400 Euro aan Kosten koper. Die komen nog bovenop wat je eventueel zelf bij zou moeten leggen.

Maar hier zit ook een belangrijk punt voor je: Dit weet een bank ook, dus als jij nu zeg maar even 30K spaargeld hebt, en je 20K bij moet leggen + Kosten Koper moet financieren, dan past het niet.

Dus, zoals al geadviseerd: Doe een aanvraag voor de aankoopprijs van het huis (320K) aan hypotheek, geef aan dat je de Kosten Koper uit eigen middelen gaat betalen, maar verder geen spaargeld in wil zetten en je krijgt in mijn ogen gewoon een afwijzing. (en dan wel onder de gunstigste voorwaarden)

Nog 1 belangrijk onderdeel: Heb je het huis al laten taxeren en wat komt daar uit ?

[gambieter]

Wolly schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 12:15:
Je zou eigenlijk een soort test moeten introduceren alvorens mensen een bod uitbrengen, net als dat je bij beleggen moet doen voor je mag handelen.

Zou een hoop ellende schelen voor mensen die denken dat het hetzelfde is als een potje pindakaas kopen.

offtopic:
Ik weet nog toen ik mijn eerste huis kocht in NL, en toen ik mijn vorige huis kocht in het VK. Zo'n grote beslissing met zoveel geld erbij betrokken dat ik me er echt in verdiept heb, heb laten adviseren, uitleggen etc. Gek genoeg ging ik bij mijn huidige huis er opeens vrij makkelijk mee om, noem het ervaring

Ik denk dat mensen zich laten opjutten door de "huren is geld verbranden" en vergelijkbare meningen. Het is een heel belangrijke beslissing en je moet daar tijd voor nemen, je goed laten adviseren en niet op of over de financiele grenzen gaan. De TS heeft dat niet goed ingeschat.

[Patriot]

naitsoezn schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 12:14:
[...]

Halve informatie en miscommunicatie zeker, maar er is wel degelijk een 'verplichting' tot inzetten spaargeld: TS kan namelijk geen beroep doen op het financieringsvoorbehoud en zal eigen middelen moeten inzetten om de koop rond te krijgen. Tenzij er nog ergens magisch een afwijzing voor het juiste bedrag vandaan getoverd wordt, maar die lijkt niet in het verschiet omdat TS gewoon een inspanningsverplichting heeft om slechtere voorwaarden te accepteren waarmee hij wel het benodigde bedrag kan krijgen van de bank.

Je gaat er dan wel volledig van uit dat TS naast de starterslening van 40k ook nog die 280k kan financieren onder die voorwaarden. Zoveel is mijns inziens niet duidelijk geworden uit het verhaal van TS, maar zoals al zo vaak gezegd is er veel niet écht duidelijk geworden.

Ook lijkt TS zich sowieso iets te rijk gerekend te hebben als ie daadwerkelijk dacht dat kosten koper voor rekening van de bank kwam Misschien wederom iets van klok en klepel: De waarborg-som die je bij de notaris moet storten zou via een bankgarantie geregeld kunnen worden (tegen een kleine fee). Maar da's wat anders dan de kosten koper.

Inderdaad en dat is potentieel ook gevaarlijk in deze zaak, want zoals ook al eerder gezegd is kom je wel in ruiger water terecht als je de financiering duidelijk nooit rond had kunnen krijgen. Dat is hier niet zo overduidelijk als bijv. een financiering nodig hebben die ruim twee keer zo hoog ligt als je maximum leenbedrag, maar als het gaat om 20k + k.k. dan heb je het wel over een aanzienlijk bedrag.

[naitsoezn]

Patriot schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 12:23:
[...]

Je gaat er dan wel volledig van uit dat TS naast de starterslening van 40k ook nog die 280k kan financieren onder die voorwaarden. Zoveel is mijns inziens niet duidelijk geworden uit het verhaal van TS, maar zoals al zo vaak gezegd is er veel niet écht duidelijk geworden.

Klopt, aanname van mijn kant. Mede omdat meerdere experts TS hebben overtuigd dat ie geen beroep op financieringsvoorbehoud kan doen, en omdat TS al heeft laten doorschemeren dat ie liever een hypotheek onder duurdere voorwaarden wilde. En omdat hij 260k al bevestigd heeft en het verschil tussen 260k en 280k niet zo groot is (qua benodigd inkomen). Maar soit: Hij heeft die aanvraag niet gedaan (voor zover ik de info nog een klein beetje op een rijtje heb) en daar zou nog een "way out" kunnen zitten.

[gambieter]

Overlast is ook een moeizame inschatting. Buren en buurten veranderen, ik heb nu andere buren dan 4 jaar terug toen ik het kocht, en ik kan de huidige buren wel schieten van tijd tot tijd. Dat hoort er helaas ook bij.

[Stoney3K]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 10:26:
Ik ben inmiddels veel aan het rond bellen, met rechtsbijstand, advocaten ect...

Wat @Ypuh zegt, klopt dus inderdaad, hier lijkt geen uitweg te zijn. Er is enkel 1 oplossing voor dit, en dat is werkloos worden. dan komt er geen inkomen meer binnen en gaat de koop niet door.

En zelfs dan kan de verkoper waarschijnlijk bij de rechter een argument maken dat je moedwillig werkloos bent geworden om onder de koop uit te proberen te komen, en dan mag je de 10% boeteclausule aftikken.

[ZeRoC00L]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 10:26:
Ik ben inmiddels veel aan het rond bellen, met rechtsbijstand, advocaten ect...

...

Ook ben ik wettelijk verplicht om overlast te melden als ik er zelf ga wonen. waardoor de waarde natuurlijk daalt, en de vraag is voor hoeveel verkoop je het ooit.

....

De makelaar wist dat er contact was over buurt met dieren, maar heeft dit niet vermeld. Volgens dus advocaten is dit een moeilijk traject waarbij ze niet zeker zijn of dit wel een goeie zaak is. daarom heb ik met meerdere advocaten gesproken en zeggen dus allemaal hetzelfde, gemeente stukken opvragen kan maar dit duurt weken/maanden, maar dan is het al te laat om dit nog aan te vechten.

Dit is ook weer een bijzondere, als jij moet / wil verkopen dan is de overlast een probleem en moet het gemeld worden, maar als jij koopt, dan wordt het onder tafel geveegd en heb je er maar mee te dealen.?

[Patriot]

naitsoezn schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 12:27:
[...]

Klopt, aanname van mijn kant. Mede omdat meerdere experts TS hebben overtuigd dat ie geen beroep op financieringsvoorbehoud kan doen, en omdat TS al heeft laten doorschemeren dat ie liever een hypotheek onder duurdere voorwaarden wilde. En omdat hij 260k al bevestigd heeft en het verschil tussen 260k en 280k niet zo groot is (qua benodigd inkomen). Maar soit: Hij heeft die aanvraag niet gedaan (voor zover ik de info nog een klein beetje op een rijtje heb) en daar zou nog een "way out" kunnen zitten.

De reden dat ik dat persoonlijk niet helemaal rond krijg, is de grondslag van het topic: Eigen geld meenemen. Want dat 'moet' alleen als het te financieren bedrag opgenomen dat is opgenomen als ontbindende voorwaarde sowieso lager is dan de koopsom.

Maar goed, dat kan ook nog zitten in dat hij 260k voor 20 jaar vast kan krijgen en 280k bij 10 jaar vast. Als je dan per se aan die 20 jaar vast wil houden dan "moet" je inderdaad je eigen geld meenemen, in zoverre dat de afwijzing van 280k onder die voorwaarde niet voldoende invulling is van je inspanningsplicht als koper (want je had 280k kunnen lenen als de rente maar 10 jaar vast zou staan).

Nu ik het zo uitschrijf klinkt dat inderdaad erg plausibel

[gambieter]

ZeRoC00L schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 12:32:
Dit is ook weer een bijzondere, als jij moet / wil verkopen dan is de overlast een probleem en moet het gemeld worden, maar als jij koopt, dan wordt het onder tafel geveegd en heb je er maar mee te dealen.?

De TS zou ik hier niet zomaar geloven, die is erg bezig met het eigen straatje.