Hypotheek - Eigen geld inleggen verplicht?

[jeroenkb]

questo schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 09:13:
[...]

Als je kunt bewijzen dat TS je koper is inderdaad...

hij klaagt over directe buren met honden, een geit en een haan.

Dat moet wel lukken denk ik ;-)

[questo]

Stoney3K schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 09:15:
[...]

Een bepaling die zegt "Onder voorbehoud van een financiering van 320k" en de wederpartij kan uiteindelijk maar 300k lenen is natuurlijk niet in strijd met de wet. Dat TS nog eigen geld heeft wat ingezet kan worden is dan helemaal niet van belang, want die inspanningsplicht voor de ontbindende voorwaarde is voor het verkrijgen van de financiering van dat bedrag. Niet voor het koste wat kost door laten gaan van de koop, want waarom zou TS anders niet zijn auto verkopen als ie geen eigen geld heeft en tekort komt?

Dat er een toevallig bijkomende situatie in zit waardoor het TS nu handig uitkomt dat ie die ontbindende voorwaarde in kan roepen, is voor de juridische kwestie dan niet meer relevant. Wanneer TS wél 320k kon lenen bij een bank (maar hooguit onder een ongunstige rentevoorwaarde bijvoorbeeld) dan zou dat een argument kunnen zijn om te zeggen dat TS te kwader trouw is en de verkoper om de tuin probeert te leiden.

Op dit moment is dat niet het geval. In het contract staat: Financiering voor 320k als ontbindende voorwaarde, TS heeft een maximale leencapaciteit van 300k. Ook als er geen extra reden was om van de koop af te zien, zou TS in zijn recht staan om te ontbinden, ongeacht eigen geld.

Het is waar dat de koopovereenkomst TS mogelijk een uitweg biedt. Echter, zoals ik aangaf: de wet staat boven de overeenkomst. Als TS de ontbindende voorwaarde financieringsvoorbehoud misbruikt om zich om een andere reden (overlast) onder de overeenkomst uit te wurmen, dan zou dat uitgelegd kunnen worden als onredelijk. Daarop kan TS voor de rechter nat gaan als het erop aan zou komen.

Vraag is wel of het zover gaat komen want als de verkopers naar de rechter zouden stappen ligt de bewijslast bij hun.

[Stoney3K]

questo schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 09:22:
[...]

Als TS de ontbindende voorwaarde financieringsvoorbehoud misbruikt om zich om een andere reden (overlast) onder de overeenkomst uit te wurmen, dan zou dat uitgelegd kunnen worden als onredelijk. Daarop kan TS voor de rechter nat gaan als het erop aan zou komen.

Dat zou alléén opgaan als TS in andere gevallen wel genoeg leencapaciteit zou hebben. Was die situatie met 'overlast' er namelijk niet, dan kon TS nog altijd maximaal 300k lenen en het voorbehoud in het contract staat op 320k.

Eigen geld wel of niet in kunnen zetten is daarin hoe dan ook niet relevant want de voorbehoudbepaling gaat over financieren en niet over kunnen betalen.

[FreakNL]

@Stoney3K

Het lullig is dat de TS in eerste instantie een financiering heeft aangevraagd voor 260k + 40k en 20k uit zijn eigen zak zou betalen.. (en dat laat ik de k.k. even buiten beschouwing). Die financiering is ook gewoon "rond" dus in die zin zit de TS vast aan het huis.

Even hypothetisch;
Stel dat de TS deze eerste aanvraag niet gedaan had maar gewoon direct een financiering had aangevraagd voor 280k + 40k en deze was afgewezen? Dan had de TS volledig in zijn recht gestaan om de ontbindende voorwaarden in te roepen.

Het wordt echter troebel door die eerste (goedgekeurde) aanvraag.

Stel:
De TS verbreekt alle banden met de huidige adviseur + Rabobank en gaat naar een andere adviseur + geldverstrekker (dan wel 1 die ook de combinatie met starterslening aanbiedt. Bijvoorbeeld ASN of ABN) en doet een aanvraag doet van 280k + 40k en deze wordt afgewezen. Deze afwijzing gebruikt TS dan om de ontbindende voorwaarden in te roepen.

De grote vraag is dan; Wat gaan verkopers doen? Gaan ze procederen? En vraag twee; Hoe gaat een rechter hier tegenaan kijken. Ik vind dat erg lastig. Sec gezien staat de TS in zijn recht maar een rechter zal ook kijken naar de complete omstandigheden en ook naar het feit dat de TS in eerst instantie voornemens was om de koop wel door te laten gaan.

Het overlast stuk ga ik express niet op in, want dat is eigenlijk een heel ander vraagstuk.

/disclaimer
Ik begin hier af te wijken van mijn eerdere mening, vooral door het feit dat de TS eerst iets anders voornemens was.

[Stoney3K]

FreakNL schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 09:25:
@Stoney3K

Het lullig is dat de TS in eerste instantie een financiering heeft aangevraagd voor 260k + 40k en 20k uit zijn eigen zak zou betalen.. (en dat laat ik de k.k. even buiten beschouwing). Die financiering is ook gewoon "rond" dus in die zin zit de TS vast aan het huis.

Ik dacht te lezen dat TS eerst een financiering van 280k + 40k starterslening had aangevraagd en die was goedgekeurd, maar hij ondertussen achteruit was gegaan in inkomen (of de rente is gestegen) waardoor zijn leencapaciteit naar 260 + 40 is gegaan. Dan lijkt het me vrij duidelijk.

[Patriot]

FreakNL schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 09:25:
@Stoney3K

Het lullig is dat de TS in eerste instantie een financiering heeft aangevraagd voor 260k + 40k en 20k uit zijn eigen zak zou betalen.. (en dat laat ik de k.k. even buiten beschouwing). Die financiering is ook gewoon "rond" dus in die zin zit de TS vast aan het huis.

Even hypothetisch;
Stel dat de TS deze eerste aanvraag niet gedaan had maar gewoon direct een financiering had aangevraagd voor 280k + 40k en deze was afgewezen? Dan had de TS volledig in zijn recht gestaan om de ontbindende voorwaarden in te roepen.

Het wordt echter troebel door die eerste (goedgekeurde) aanvraag.

Stel:
De TS verbreekt alle banden met de huidige adviseur + Rabobank en gaat naar een andere adviseur + geldverstrekker (dan wel 1 die ook de combinatie met starterslening aanbiedt. Bijvoorbeeld ASN of ABN) en doet een aanvraag doet van 280k + 40k en deze wordt afgewezen. Deze afwijzing gebruikt TS dan om de ontbindende voorwaarden in te roepen.

De grote vraag is dan; Wat gaan verkopers doen? Gaan ze procederen? En vraag twee; Hoe gaat een rechter hier tegenaan kijken. Ik vind dat erg lastig. Sec gezien staat de TS in zijn recht maar een rechter zal ook kijken naar de complete omstandigheden en ook naar het feit dat de TS in eerst instantie voornemens was om de koop wel door te laten gaan.

Het overlast stuk ga ik express niet op in, want dat is eigenlijk een heel ander vraagstuk.

/disclaimer
Ik begin hier af te wijken van mijn eerdere mening, vooral door het feit dat de TS eerst iets anders voornemens was.

Uiteindelijk ben je "altijd" overgeleverd aan wat de rechter van de situatie vind, en ik ben wel met je eens dat het van belang gaat zijn wat TS precies voor trajecten heeft gestart en heeft toegezegd.

Maar ik vind ook dat het hele idee van "aanbod onder voorwaarden" echt véél te veel handen en voeten heeft gekregen in dit topic. Natuurlijk zijn er voorwaarden waaronder ze een hypotheek al dan niet verstrekken, en het voorbeeld van @Cambionn van het moeten opzeggen van een mobiel abonnement of credit card (wat je later gewoon vaak gewoon weer wel kunt afsluiten) is ook terecht, maar het idee dat je een (tegen)aanbod krijgt van een bank waarin een ontoereikend bedrag staat (in de context van de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst) met de boodschap "de rest leg je zelf maar bij" en dat je daar dan aan vast zit is echt te debiel voor woorden.

Je hebt geen afwijzing per se nodig, je moet goed documenteren (en die documentatie overleggen) dat je je hebt ingezet voor het verkrijgen van een hypothecaire lening van het bedrag dat in de overeenkomst staat. Als de bank dan zegt "Dat bedrag krijg je niet, je krijgt minder" dan is dat gewoon voldoende om gebruik te maken van de ontbindende voorwaarde in het koopovereenkomst.

IANAL, maar ik zie persoonlijk, tenzij TS eerder al wilde uitspraken of toezegging gedaan heeft over het aanwenden van eigen middelen richting de verkopende partij, niet waarom een rechter niet mee zou gaan in het ontbinden van de overeenkomst. Natuurlijk zit daar ruimte, dat is altijd zo, maar die ruimte is er echt niet op basis van het feit dat hij een ontoereikend (tegen)aanbod van de hypotheekverstrekker heeft gehad en daarom maar geacht wordt om zelf geld bij te leggen.

[Cambionn]

Stoney3K schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 09:15:
Een bepaling die zegt "Onder voorbehoud van een financiering van 320k" en de wederpartij kan uiteindelijk maar 300k lenen is natuurlijk niet in strijd met de wet. Dat TS nog eigen geld heeft wat ingezet kan worden is dan helemaal niet van belang, want die inspanningsplicht voor de ontbindende voorwaarde is voor het verkrijgen van de financiering van dat bedrag. Niet voor het koste wat kost door laten gaan van de koop, want waarom zou TS anders niet zijn auto verkopen als ie geen eigen geld heeft en tekort komt?

Dat er een toevallig bijkomende situatie in zit waardoor het TS nu handig uitkomt dat ie die ontbindende voorwaarde in kan roepen, is voor de juridische kwestie dan niet meer relevant. Wanneer TS wél 320k kon lenen bij een bank (maar hooguit onder een ongunstige rentevoorwaarde bijvoorbeeld) dan zou dat een argument kunnen zijn om te zeggen dat TS te kwader trouw is en de verkoper om de tuin probeert te leiden, en dus achteraf het proces om een hypotheek (met de juiste hoeveelheid financiering) bewust heeft geprobeerd te frustreren door een extra lening af te sluiten of zijn baan op te zeggen.

Op dit moment is dat niet het geval. In het contract staat: Financiering voor 320k als ontbindende voorwaarde, TS heeft een maximale leencapaciteit van 300k. Ook als er geen extra reden was om van de koop af te zien, zou TS in zijn recht staan om te ontbinden, ongeacht eigen geld.

Ik heb nogsteeds het idee dat er meer speelt. Op dit moment hebben 3 hypotheekadviseurs (waarvan 2 onafhankelijk) en meerdere advocaten (werd later ergens genoemd door TS) aangegeven dat hij er niet meer onderuit kan. Het lijkt me sterk dat niemand in die groep een standaard NVM contract begrijpt. Voeg daarbij dat TS al het hele topic lang vanalles door elkaar haalt en het lijkt me logischer dat het verhaal hier gewoon niet 100% klopt.

Daarom ook mijn eerdere sugestie dat de financiering mogelijk wel aangevraagd was voor 260+40 (plus 20K eigen inbreng) en een redelijke offerte heeft gekregen, maar niet getekend is door TS waarbij TS denkt dat het terugsturen van een getekende offerte de aanvraag is (onder het mom "dan vraag je pas om de hypotheek, offertes zijn vrijblijvend" ofzo). Zo'n offerte zou idd een eis voor eigen inbreng kunnen bevatten en niet als afwijzing gebruikt kunnen worden. Maar het kan ook iets heel anders zijn wat het missende puzzelstukje geeft.

[Cambionn]

FreakNL schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 09:25:
@Stoney3K
Het lullig is dat de TS in eerste instantie een financiering heeft aangevraagd voor 260k + 40k en 20k uit zijn eigen zak zou betalen.. (en dat laat ik de k.k. even buiten beschouwing). Die financiering is ook gewoon "rond" dus in die zin zit de TS vast aan het huis.

Ff voor de duidelijkheid, TS claimed nog geen enkele aanvraag te hebben gedaan. Ik heb dat in twijfel getrokken, maar TS heeft daar niks over gezegd.

[Rolfie]

FreakNL schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 09:25:

Stel:
De TS verbreekt alle banden met de huidige adviseur + Rabobank en gaat naar een andere adviseur + geldverstrekker (dan wel 1 die ook de combinatie met starterslening aanbiedt. Bijvoorbeeld ASN of ABN) en doet een aanvraag doet van 280k + 40k en deze wordt afgewezen. Deze afwijzing gebruikt TS dan om de ontbindende voorwaarden in te roepen.

De vraag is krijgt hij een afwijzing, of krijgt hij "aanbod onder voorwaarden" met de optie om spaargeld te gebruiken, omdat hij voldoende spaargeld mogelijkheid heeft. TS zal bij de aanvraag zijn huidige spaargeld moeten laten zien hoeveel hij heeft.

Dat TS dit niet wilt gebruiken, is een tweede, maar daar komt de inspannings verplichting weer voorbij, waar zijn specialisten ook weer naar verwijzen Eskimoo in "Eigen geld inleggen verplicht?".

De vraag is, hoe daar eventueel een rechter naar kijkt, als hij al een afwijzing krijgt voor zijn aanvraag. Het is mogelijk niet zo zwart/wit.

[assje]

questo schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 09:09:
Zoals verschillende mensen in dit topic al aangegeven hebben is er een makkelijkere weg:

Zoek een nieuwe hypotheekadviseur. Vraag om een hypothecaire geldlening a 280k + 40k aan starterslening en alleen eigen geld inzetten voor kosten koper. Rep met geen woord over de overlast en hij krijgt waarschijnlijk gewoon de afwijzing waar hij op uit is.

Een nieuwe adviseur moet helemaal niet nodig zijn, de huidige moet gewoon over de brug komen. De adviseur wordt betaald door TS en is in dienst van TS; niet van de verkopers. Met de juiste vraagstelling (280k hypotheek van bank + 40k starterslening) moet dat dus gewoon geregeld worden (en dus afwijzing).

Als de adviseur dat niet wil vanuit ethische bezwaren oid dan hoeft er naar mijn mening ook geen factuur betaald te worden voor zijn diensten.

[assje]

Rolfie schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 09:45:
De vraag is krijgt hij een afwijzing, of krijgt hij "aanbod onder voorwaarden" met de optie om spaargeld te gebruiken, omdat hij voldoende spaargeld mogelijkheid heeft. TS zal bij de aanvraag zijn huidige spaargeld moeten laten zien hoeveel hij heeft.

Er klopt gewoon niets van dit verhaal. Het kan niet anders dan dat er miscommunicatie is geweest. Een bank reageert gewoon op een vraagstelling; de vraagstelliing (vanuit adviseur?) is hier verkeerd geweest.

Als de bank een aanvraag krijgt voor financiering van 280k is dat de vraag die ze beantwoorden. Als de vraag is een aanbod te doen waarmee TS de woning kan betalen dan is dat de vraag die beantwoord wordt (door 20k eigen geld in te brengen).

[ Voor 9% gewijzigd door assje op 18-06-2026 10:09 ]

[Stoney3K]

assje schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 09:47:
[...]

Als de bank een aanvraag krijgt voor financiering van 280k is dat de vraag die ze beantwoorden. Als de vraag is een aanbod te doen waarmee TS de woning kan betalen dan is dat de vraag die beantwoord wordt (door 20k eigen geld in te brengen).

Maar dat is dus een andere vraag dan in het letterlijke koopcontract staat. Daarin staat een hypothecaire lening van in totaal 320k, niet een totaalbedrag van 320k wat al dan niet gefinancierd kan worden door een hypotheek, of betaald wordt in cash, koeien, aandelen of whatever. En dan kunnen de verkopers wel gaan claimen van "Well, ackhtuwally" omdat er tussen de regels door iets anders bedoeld is, maar in dat geval hadden ze zelf ook het contract anders op moeten stellen.

Wat ik me afvraag is hoe moeilijk de verkopers doen in deze situatie. Als ze proberen om het huis te dumpen en zo snel mogelijk koste wat kost verkocht willen hebben, dan speelt daar misschien ook nog wat anders (zoals, uhm, overlast van een boerderij 1 deur verder misschien?) en ik denk niet dat ze veel poten hebben om op te staan als ze die 32k aan boete van TS willen gaan claimen. Aan de ontbindende voorwaarde van het contract (niet verkrijgen van een hypotheek van 320k) is immers voldaan.

[Question Mark]

Stoney3K schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 10:20:
[...]
Wat ik me afvraag is hoe moeilijk de verkopers doen in deze situatie.

Nou ja, TS heeft al een gesprek gehad met ze en de verkopers geven aan dat ze als TS niet kan voldoen aan de ontbindende voorwaarden "gewoon" 10% willen zien. In beginsel is dat ook wat in de overeenkomst staat.

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 13:33:
De aanvraag naar hypotheek is nog niet gedaan, dit ben ik zover mogelijk aan het rekken om dit helemaal te onderzoeken, zover het kan.

Ik zou zeker niet gaan rekken. Er zal een termijn in je overeenkomst staan waarin dit voorbehoud eindigt en dan zit je helemaal vast aan de koop, en kan er geen beroep meer gedaan worden op deze ontbindende voorwaarde. Je moet als de sodemieter naar een andere adviseur, en een aanvraag voor (280K + 40K) gaan doen, en op basis van die afwijzingsbrief een beroep doen op de ontbindende voorwaarde.

Dan merk jevanzelf wel wat de reactie van de verkopers is.

edit: TS -> je

[Patriot]

Cambionn schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 09:41:
[...]

Ik heb nogsteeds het idee dat er meer speelt. Op dit moment hebben 3 hypotheekadviseurs (waarvan 2 onafhankelijk) en meerdere advocaten (werd later ergens genoemd door TS) aangegeven dat hij er niet meer onderuit kan. Het lijkt me sterk dat niemand in die groep een standaard NVM contract begrijpt. Voeg daarbij dat TS al het hele topic lang vanalles door elkaar haalt en het lijkt me logischer dat het verhaal hier gewoon niet 100% klopt.

Op zich kan ik je daarin volgen, ik ben er niet gerust op dat dit allemaal goed is gegaan maar als we aannemen dat er meerdere adviseurs en advocaten goed naar de volledige zaak hebben kunnen kijken dan zal het inderdaad wel zo zijn dat we cruciale details missen.

Daarom ook mijn eerdere sugestie dat de financiering mogelijk wel aangevraagd was voor 260+40 (plus 20K eigen inbreng) en een redelijke offerte heeft gekregen, maar niet getekend is door TS waarbij TS denkt dat het terugsturen van een getekende offerte de aanvraag is (onder het mom "dan vraag je pas om de hypotheek, offertes zijn vrijblijvend" ofzo). Zo'n offerte zou idd een eis voor eigen inbreng kunnen bevatten en niet als afwijzing gebruikt kunnen worden. Maar het kan ook iets heel anders zijn wat het missende puzzelstukje geeft.

De "eis voor eigen inbreng" betekent niks in de context van de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Het is alleen een voorwaarde om verder in het traject überhaupt door te kunnen gaan en slaat op het überhaupt kunnen slagen van de hypotheekaanvraag, maar dat is alleen omdat er een onvolledig bedrag gevraagd wordt t.o.v. de koopsom. Dit heeft an sich helemaal niks te maken met of dit een toewijziging of een afwijzing is ten aanzien van de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst, het ziet echt uitsluitend op de volledigheid van de hypotheekaanvraag. De eis is om een sluitend financieel plan te hebben om de koop te voltooien, daar kún je gebruik maken van eigen vermogen maar de TS heeft er bijv. sowieso ook die starterslening voor nodig.

Ik denk ook niet dat (nogmaals, IANAL) uit het simpele feit dat er initieel een hypotheekaanvraag voor (incl. starterslening) minder dan koopsom is gedaan dat de verkopende partij er uit van moet kunnen gaan dat er sowieso eigen vermogen aangewend wordt voor de koop. Daar is volgens mij gewoon meer voor nodig, maar 'meer' kan in die zin ook zijn dat er bijvoorbeeld al zijn dat er bij monde een toezegging is gedaan.

EDIT: @Question Mark je reageert op TS met het tweede deel van je reactie

[everdt]

Rolfie schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 09:45:
[...]

De vraag is krijgt hij een afwijzing, of krijgt hij "aanbod onder voorwaarden" met de optie om spaargeld te gebruiken, omdat hij voldoende spaargeld mogelijkheid heeft. TS zal bij de aanvraag zijn huidige spaargeld moeten laten zien hoeveel hij heeft.

Dat TS dit niet wilt gebruiken, is een tweede, maar daar komt de inspannings verplichting weer voorbij, waar zijn specialisten ook weer naar verwijzen Eskimoo in "Eigen geld inleggen verplicht?".

De vraag is, hoe daar eventueel een rechter naar kijkt, als hij al een afwijzing krijgt voor zijn aanvraag. Het is mogelijk niet zo zwart/wit.

Een afwijzing.

Dat hele voorwaarden verhaal wordt echt verkeerd begrepen. Het is een eis van de bank die wil weten hoe het ontbrekende deel wordt gefinancierd. De bank gaat daar geen advies in geven.


Wat TS niet lijkt te begrijpen is dat hij een offerte aan laten vragen waar 260k in stond en 20k eigen geld. Niet heel vreemd, hij heeft natuurlijk in eerste instantie, voor buurtonderzoek, met de hypotheek adviseur gesproken wat mogelijk is. Dit zal gezegd hebben "Max ongeveer 260k hypotheek, 40k starterslening en restant moet je zelf betalen, ik zie dat je het spaargeld hebt". TS is toen akkoord gegaan en er is dus een aanvraag gedaan voor 260k.


Duurde even voordat ik het begreep wat er gebeurd is, maar het moet zoiets zijn. De adviseur helpt je met dit soort zaken, de bank checkt alleen of je aan de eisen voldoet en laat weten of ze akkoord zijn (en onder welke voorwaarden) of niet

[Stoney3K]

everdt schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 13:16:
[...]

Duurde even voordat ik het begreep wat er gebeurd is, maar het moet zoiets zijn. De adviseur helpt je met dit soort zaken, de bank checkt alleen of je aan de eisen voldoet en laat weten of ze akkoord zijn (en onder welke voorwaarden) of niet

En het kan natuurlijk nog verwarrender zijn als het om een hypotheekadviseur gaat die VAN een bank is.

[everdt]

Stoney3K schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 10:20:
[...]

Maar dat is dus een andere vraag dan in het letterlijke koopcontract staat. Daarin staat een hypothecaire lening van in totaal 320k, niet een totaalbedrag van 320k wat al dan niet gefinancierd kan worden door een hypotheek, of betaald wordt in cash, koeien, aandelen of whatever. En dan kunnen de verkopers wel gaan claimen van "Well, ackhtuwally" omdat er tussen de regels door iets anders bedoeld is, maar in dat geval hadden ze zelf ook het contract anders op moeten stellen.

Wat ik me afvraag is hoe moeilijk de verkopers doen in deze situatie. Als ze proberen om het huis te dumpen en zo snel mogelijk koste wat kost verkocht willen hebben, dan speelt daar misschien ook nog wat anders (zoals, uhm, overlast van een boerderij 1 deur verder misschien?) en ik denk niet dat ze veel poten hebben om op te staan als ze die 32k aan boete van TS willen gaan claimen. Aan de ontbindende voorwaarde van het contract (niet verkrijgen van een hypotheek van 320k) is immers voldaan.

Ik ben benieuwd in hoeverre het als een geïsoleerd iets gezien mag worden (TS heeft geen hypotheek voor 320k) of het gehele traject (TS heeft het de financiering rond maar trekt de keutel in).

Ook vraag ik me af of je niet alsnog gedoe kan krijgen als je gewoon te veel geboden hebt en TS had kunnen weten dat hij geen hypotheek kon krijgen voor dat bedrag. Maar dat lijkt me weer een andere discussie.

Oh en er om, naast redelijkheid en billijkheid nog maar eens eentje in te gooien: in hoeverre maakt haviltex hier nog uit? Het doel van dit beding is om onder een koop uit te komen als je je best hebt gedaan om financiering te regelen maar deze ging onverwachts niet door.

[naitsoezn]

FreakNL schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 09:25:
/disclaimer
Ik begin hier af te wijken van mijn eerdere mening, vooral door het feit dat de TS eerst iets anders voornemens was.

[Digihelp ®]

@Eskimoo Als je een hypotheek hebt aangevraagd van 260k + 40k starterslening, dan "moet" je volgens de bank inderdaad 20k eigen geld inbrengen (+ kosten koper), omdat de volledige koopsom gedekt moet zijn voordat de hypotheek wordt verstrekt.

Maar dat is niet de juiste vraag. Als het financieringsvoorbehoud een hypotheek van 320k vereist, dan heb je die hypotheek niet aangevraagd en dus ook niet afgewezen gekregen. Je hebt een inspanningsverplichting om die 320k financiering daadwerkelijk aan te vragen.

Vraag daarom een volledige hypotheek van 320k aan (280k + 40k starterslening) en wacht de reactie van de bank af. Alleen dan heb je duidelijkheid. En als de bank dit wél verstrekt, heb je bovendien geen 20k eigen geld nodig om de koopsom rond te krijgen.

[Cambionn]

Patriot schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 10:36:
Op zich kan ik je daarin volgen, ik ben er niet gerust op dat dit allemaal goed is gegaan maar als we aannemen dat er meerdere adviseurs en advocaten goed naar de volledige zaak hebben kunnen kijken dan zal het inderdaad wel zo zijn dat we cruciale details missen.

Ik ben normaal ook echt geen fan van afwijken van het verhaal zoals gesteld in de casus, dan kun je eindeloos what ifs bij bedenken. Maar ik kan me bijna niet indenken dat als er meerdere losstaande adviseurs en advocaten naar gekeken hebben die allemaal zeggen dat TS vast zit terwijl het zo duidelijk in het standaard contract staat, er niet wat mist/niet klopt in hoe het hier online staat. Of TS heeft een fantastische skill in het vinden van incapabele profesionals, of ergens klopt het verhaal niet. En na alle verwarring vanuit hemzelf gok ik toch op het 2e.

Ik kan me ook indenken dat als je de financiering in princiepe rond hebt en enkel nog bij het kruisje moet tekenen en je dán de keutel eruit trekt, dat problemen geeft zelfs al was niet alles vanuit de hypothekaire lening en staat dat wel in het koopcontract. Dat is dan geen bank die zegt "verkoop alles maar voor eigen geld, dan lukt het wel" (wat idd raar zou zijn) maar een bank die het door jezelf opgestelde plan heeft goedgekeurd waaroor het in princiepe rond was en je erop wijst dat je koopcontract daardoor stand houd. Daarom dat dat me het meest waarschijnlijke scenario lijkt. Maar ook nogmaals, wellicht mag je dan wel alsnog afkappen en de crux kan ook heel ergens anders in zitten. Het is puur een optie die ik kan bedenken voor deze casus, geen feit. Ik ben immers geen jurist en zit er niet zo diep in. Maarja, de echte juristen zeggen dus wel dat TS vast zit... het zal in deze casus niet zo zwart-wit zijn als men stelt, dat als TS nu nog gewoon een aanvraag doet van 320K dat hij er vanaf is. Ik betwijfel dat echt, het kan bijna niet anders dan dat er een nuance is ergens die het verhaal anders maakt.

En nogmaals voor de duidelijkheid, want ik zie mensen er nu op voorborduren als zijne een feit. TS heeft naar mijn weten nogsteeds nooit geclaimed dat hij een aanvraag heeft gedaan. Juist het tegenovergestelde. Hij gaf aan nog geen enkele aanvraag te hebben gedaan. Het is mijn speculatie dat hij dat wel heeft gedaan, en ook hier wat verkeerd begrijpt waardoor hij zegt van niet.

[ Voor 15% gewijzigd door Cambionn op 18-06-2026 15:05 ]

[Patriot]

Cambionn schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 14:29:
[...]

Ik ben normaal ook echt geen fan van afwijken van het verhaal zoals gesteld in de casus, dan kun je eindeloos what ifs bij bedenken. Maar ik kan me bijna niet indenken dat als er meerdere losstaande adviseurs en advocaten naar gekeken hebben die allemaal zeggen dat TS vast zit terwijl het zo duidelijk in het standaard contract staat, er niet wat mist/niet klopt in hoe het hier online staat. Of TS heeft een fantastische skill in het vinden van incapabele profesionals, of ergens klopt het verhaal niet. En na alle verwarring vanuit hemzelf gok ik toch op het 2e.

Ik snap wat je bedoelt, ik kan me er wel in vinden. Uiteindelijk weten we gewoon niet waar het nu echt spaak loopt.

Ik kan me ook indenken dat als je de financiering in princiepe rond hebt en enkel nog bij het kruisje moet tekenen en je dán de keutel eruit trekt, dat problemen geeft zelfs al was niet alles vanuit de hypothekaire lening en staat dat wel in het koopcontract. Dat is dan geen bank die zegt "verkoop alles maar voor eigen geld, dan lukt het wel" (wat idd raar zou zijn) maar een bank die het door jezelf opgestelde plan heeft goedgekeurd waaroor het in princiepe rond was en je erop wijst dat je koopcontract daardoor stand houd. Daarom dat dat me het meest waarschijnlijke scenario lijkt. Maar ook nogmaals, wellicht mag dat alsnog en de crux kan ook heel ergens anders in zitten.

Nou, dat zou best kunnen, maar dan wil ik wel benadrukken dat precies die situatie in principe nog steeds niet uitsluit dat er een beroep wordt gedaan op de ontbindende voorwaarde. Want de ontbindende voorwaarde ziet niet op of er een financieel plan komt te liggen waarmee het mogelijk is, maar puur en alleen op of er een hypotheek zal worden gegeven van minimaal het bedrag dat in de overeenkomst staat.

De inspanningsverplichting is hier heel erg een eigen leven gaan leiden, maar die ziet er op dat jij je best doet om een hypothecaire lening te bemachtigen en dat je dat niet gaat traineren door bijv. nu nog allerlei leningen aan te gaan, een BKR registratie met codering te krijgen, je geld in de fik te steken, je baan kwijt te raken, de medewerkers van de bank te bedreigen, etc.

Er is volgens mij op twee maniren ruimte te vinden voor de verkopende partij: Als TS geen echte aanvraag heeft gedaan óf alleen een aanvraag voor een ontoereikend bedrag dan heeft hij niet voldaan aan de inspanningsverplichting en kan hij zich niet beroepen op de ontbindende voorwaarde.

Als TS wel een aanvraag heeft gedaan voor het hele bedrag wat hij naast de starterslening nodig had en daarop is een soort "tegenbod" gekomen van de hypotheekverstrekker met een bedrag dat lager is dan wat hij nog nodig had, máár hij heeft allerlei toezeggingen gedaan dat hij dat gat met zijn eigen vermogen zou dichten dan zie ik het als mogelijkheid dat de rechter daar iets van vind.

Maar als hij (voor de deadline) gewoon zwart op wit heeft dat een bank niet bereid is om hem het benodigde bedrag te lenen omdat zijn inkomen te laag is en hij heeft geen verdere toezeggingen gedaan, dan zie ik ondanks dat het misschien niet zijn werkelijke motivatie is geen reden waarom een rechter zou zeggen dat de ontbindende voorwaarde niet geldig zou zijn. Dan zijn zijn bezwaren om "overlast" misschien voor hem redengevend geweest, maar dat is in zekere zin dan bijzaak.

En nogmaals voor de duidelijkheid, want ik zie mensen er nu op voorborduren als zijne een feit. TS heeft naar mijn weten nogsteeds nooit geclaimed dat hij een aanvraag heeft gedaan. Juist het tegenovergestelde. Hij gaf aan nog geen enkele aanvraag te hebben gedaan. Het is mijn speculatie dat hij dat wel heeft gedaan, en ook hier wat verkeerd begrijpt waardoor hij zegt van niet.

Dat weet ik inderdaad ook niet, maar ik kan me op zich ook voorstellen dat er wat twijfel bestaat over wat een aanvraag is. Er zijn heel wat vrijblijvende gesprekken te voeren waar je een grove indicatie krijgt van wat je kunt lenen, en die zijn vaak best accuraat (mits je volledig en juiste gegevens aanlevert).

Maar goed, dat is ook speculatief.

[Patriot]

everdt schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 13:26:
[...]

Ik ben benieuwd in hoeverre het als een geïsoleerd iets gezien mag worden (TS heeft geen hypotheek voor 320k) of het gehele traject (TS heeft het de financiering rond maar trekt de keutel in).

De werkelijke inhoud van de overeenkomst is natuurlijk van belang, maar de vorm van het NVM modelcontract die ik heb gezien zegt:

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.

Uit ECLI:NL:RBZLY:2011:BU3201 haal ik in ieder geval dat dat niet zonder meer betekent dat er ook eigen vermogen ingezet moet worden:

Artikel 16 bevat de verplichting al het redelijk mogelijke te doen teneinde financiering van de woning te verkrijgen. Gesteld noch gebleken is dat partijen bij de invulling van deze inspanningsverplichting - waartoe niet alleen gedaagde doch ook eiser gehouden was - in de koopovereenkomst of anderszins nadere afspraken hebben gemaakt, en derhalve ook niet ten aanzien van het voor (het verkrijgen van) die financiering door gedaagde aanwenden van eventueel beschikbaar eigen vermogen. Naar het oordeel van de rechtbank brengt vooromschreven taalkundige/grammaticale uitleg van artikel 16 met zich mee dat gedaagde aldus niet noodzakelijkerwijs in de aan te vragen lening eigen vermogen, c.q. de eventuele overwaarde van diens onroerende zaak te [woonplaats] behoefde te betrekken.

Ik zie daar persoonlijk weinig tot geen ruimte, en het is ook niet logisch met het idee achter het financieringsvoorbehoud: Dat de koop niet doorgaat als het geldbedrag dat wordt overeengekomen niet kan worden geleend.

Ook vraag ik me af of je niet alsnog gedoe kan krijgen als je gewoon te veel geboden hebt en TS had kunnen weten dat hij geen hypotheek kon krijgen voor dat bedrag. Maar dat lijkt me weer een andere discussie.

Ik denk niet dat je daar komt door het relatief geringe verschil. Als voorbeeld hoef je niet eens te weten of je überhaupt een hypotheek kunt krijgen. Er moet dan wel een grote discrepantie zijn tussen wat je kunt lenen en wat je hebt geboden wil je hier op uit komen. Als je om 280k vs 263k al ter kwader trouw bent, hoe ben je dan te goeder trouw?

Oh en er om, naast redelijkheid en billijkheid nog maar eens eentje in te gooien: in hoeverre maakt haviltex hier nog uit? Het doel van dit beding is om onder een koop uit te komen als je je best hebt gedaan om financiering te regelen maar deze ging onverwachts niet door.

Alleen de rechter mag dit echt beslissen, maar ik ben het sowieso niet eens met jouw verwoording van de ontbindende voorwaarde. Deze voorwaarde is geldig in elk scenario waarin geen financiering in de vorm van een hypothecaire lening wordt verkregen. Dat het ook zo opgevat moet worden blijkt mijns inziens uit het feit dat de inspanningsverplichting opgenomen is in het contract, die beperking zou helemaal niet nodig zijn als dat al volgt uit het de eerste voorwaarde.

[Liegebeest]

jeroenkb schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 09:17:
[...]

hij klaagt over directe buren met honden, een geit en een haan.

Dat moet wel lukken denk ik ;-)

Dat lijken mij geen dingen waar ie nu nog over kan klagen. Dat had je verdorie bij de eerste bezichtiging al door kunnen hebben.

[Sempy]

assje schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 09:46:
[...]


Een nieuwe adviseur moet helemaal niet nodig zijn, de huidige moet gewoon over de brug komen. De adviseur wordt betaald door TS en is in dienst van TS; niet van de verkopers. Met de juiste vraagstelling (280k hypotheek van bank + 40k starterslening) moet dat dus gewoon geregeld worden (en dus afwijzing).

Als de adviseur dat niet wil vanuit ethische bezwaren oid dan hoeft er naar mijn mening ook geen factuur betaald te worden voor zijn diensten.

De huidige adviseur doet waarvoor hij is ingehuurd de door TS in eerste instantie gewenste hypotheek regelen. Echter is TS daarna gaan draaien vanwege die overlast en wil hij oneigenlijk gebruik gaan maken van de dienstverlening, de adviseur is immers geen producent van afwijsbriefjes en ethiek en vaak ook beroepsregels (zeker bij banken) wegen ook mee. Voor je het weet sta je als adviseur voor een klachtencommissie of erger. In dat geval kan je denk ik beter zsm de opdracht terug geven en de factuur boeit dan niet.

Ik denk dat deze adviseur een beetje een tussenweg probeert te vinden door de deur voor TS nog een beetje open te houden, alsnog afsluiten en de boete ontlopen of zelf een adviseur zoeken die wel een afwijzing wil regelen.

[Ypuh]

Patriot schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 09:40:
Maar ik vind ook dat het hele idee van "aanbod onder voorwaarden" echt véél te veel handen en voeten heeft gekregen in dit topic.

TS noemt het een 'aanbod onder voorwaarden', maar in de volksmond is dit gewoon een hypotheekofferte. Dat is het tegenovergestelde van een afwijzing.

Dat TS nu ineens een andere constructie wenst maakt het nog geen afwijzing. Met de hypotheekofferte naar een rechter stappen om o.b.v. ontbindende voorwaarden onder de koop uit te komen lijkt me je eigen glazen ingooien.

De oplossing van een alternatief pad in slaan en een 'valse aanvraag' doen lijkt me de beste route inderdaad. Dat is wel de boel bewust proberen flessen, en als je in de rechtbank gevraagd wordt om inzicht te geven in de volledige documentatie vanaf het moment van tekenen van het koopcontract, dan is het ook kinderlijk eenvoudig te bewijzen. Je kunt natuurlijk bewust die informatie achterhouden en de rechter proberen te flessen.

Ik ben geen jurist. Ik weet niet wat de kans is dat zoiets voorkomt, of dat je verplicht bent volledige openheid van zaken te geven. Mijn morele kompas zou zo'n situatie ook niet toelaten, maar ieder mens is anders.

assje schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 09:46:
Als de adviseur dat niet wil vanuit ethische bezwaren oid dan hoeft er naar mijn mening ook geen factuur betaald te worden voor zijn diensten.

Heeft weinig met ethische bezwaren te maken, maar schuurt gewoon tegen strafbare hypotheekfraude aan (een aanvraag bewust laten mislukken om onder de koop uit te kunnen komen omwille van onduidelijke redenen): https://www.afm.nl/nl-nl/...en/themas/hypotheekfraude

"Ik betaal jou dus doe wat ik zeg" lijkt me niet het beste argument.

[ Voor 21% gewijzigd door Ypuh op 18-06-2026 21:31 ]

[Patriot]

Ypuh schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 21:22:
[...]

TS noemt het een 'aanbod onder voorwaarden', maar in de volksmond is dit gewoon een hypotheekofferte. Dat is het tegenovergestelde van een afwijzing.

Je mist echt heel erg veel van het topic, dus je hebt niet gelezen of niks begrepen.

Dat TS zich nu ineens bedenkt, maakt het nog geen afwijzing. Met de hypotheekofferte naar een rechter stappen om o.b.v. ontbindende voorwaarden onder de koop uit te komen lijkt me je eigen glazen ingooien.

Als hij een offerte heeft liggen voor een bedrag dat niet toereikend is voor het in de koopovereenkomst gestelde bedrag dan is naar de rechter stappen precíes wat hij moet doen. Want dan heeft hij zwart op wit dat hij niet genoeg kan lenen en dan kan hij zich beroepen op de ontbindende voorwaarde.

Maar goed, daar zitten ook genoeg mitsen en maren aan maar die zou je hebben meegekregen als je alle voorgaande discussie had gelezen en begrepen.

De oplossing van een alternatief pad in slaan en een 'valse aanvraag' doen lijkt me de beste route inderdaad.

Dat is het niet, dat is het nooit. Het is ook borderline aanzetten tot het overtreden van de wet.

[Ypuh]

Patriot schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 21:30:
[...]

Je mist echt heel erg veel van het topic, dus je hebt niet gelezen of niks begrepen.


[...]

Als hij een offerte heeft liggen voor een bedrag dat niet toereikend is voor het in de koopovereenkomst gestelde bedrag dan is naar de rechter stappen precíes wat hij moet doen. Want dan heeft hij zwart op wit dat hij niet genoeg kan lenen en dan kan hij zich beroepen op de ontbindende voorwaarde.

Maar goed, daar zitten ook genoeg mitsen en maren aan maar die zou je hebben meegekregen als je alle voorgaande discussie had gelezen en begrepen.


[...]

Dat is het niet, dat is het nooit. Het is ook borderline aanzetten tot het overtreden van de wet.

Ik mis niets, en heb afgelopen maand mijn eerste hypotheek afgesloten en wél alle kleine lettertjes gelezen. De TS heeft een offerte ontvangen o.b.v. het vrijwillig in te brengen spaargeld. Daarmee is aan de ontbindende voorwaarde voldaan. In feite is er nu al geen financieringsvoorbehoud meer.

De TS heeft zich echter bedacht om een andere reden, en wil het voorbehoud oneigenlijk inzetten. Daar zal een jurist, hypotheekadviseur met een poortwachtersfunctie of rechter nooit in mee gaan.

Dat hij het financieringsvoorbehoud op 320k zet terwijl op het moment van afsluiten van het koopcontract al wist dat dit met zijn salaris niet mogelijk was, is niet verstandig. Hij had dit bedrag dan lager in moeten zetten om redelijke wijs aantoonbaar te kunnen maken dat het financieel toch niet lukt. Het is niet bedoeld om meer bedenktijd mee te kopen, of een 'gratis optie' omdat hij wist dat hij deze hypotheek toch niet rond kon krijgen zonder eigen geld.

[Onbekend]

FreakNL schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 09:25:
@Stoney3K

Het lullig is dat de TS in eerste instantie een financiering heeft aangevraagd voor 260k + 40k en 20k uit zijn eigen zak zou betalen.. (en dat laat ik de k.k. even buiten beschouwing). Die financiering is ook gewoon "rond" dus in die zin zit de TS vast aan het huis.

Even hypothetisch;
Stel dat de TS deze eerste aanvraag niet gedaan had maar gewoon direct een financiering had aangevraagd voor 280k + 40k en deze was afgewezen? Dan had de TS volledig in zijn recht gestaan om de ontbindende voorwaarden in te roepen.

Het wordt echter troebel door die eerste (goedgekeurde) aanvraag.

Stel:
De TS verbreekt alle banden met de huidige adviseur + Rabobank en gaat naar een andere adviseur + geldverstrekker (dan wel 1 die ook de combinatie met starterslening aanbiedt. Bijvoorbeeld ASN of ABN) en doet een aanvraag doet van 280k + 40k en deze wordt afgewezen. Deze afwijzing gebruikt TS dan om de ontbindende voorwaarden in te roepen.

De grote vraag is dan; Wat gaan verkopers doen? Gaan ze procederen?

In de koopovereenkomst staat vaak ook iets met dat de koper een inspanningsverrichting heeft. Als de TS zelf de banden met de hypotheek verstrekkende organisatie verbreekt, is dat niet volgens de overeenkomst die hij getekend heeft. Dus dat betekent gewoon de standaardboete van 10% betalen.

Misschien is het zelfs voor de TS goedkoper om de koop gewoon door te laten gaan omdat hij al een hypotheek rond heeft gekregen, en deze meteen weer in de verkoop te zetten.

[Reptile209]

Ypuh schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 21:37:
[...]
Daar zal een jurist, hypotheekadviseur met een poortwachtersfunctie of rechter nooit in mee gaan.
[...]

Of juist wel, want de onafhankelijke hypotheekadviseur moet juist ook kijken naar de betaalbaarheid van de hypotheek voor de klant, om deze tegen zichzelf te beschermen. En dan zou hij (m/v) je moeten waarschuwen dat een tophypotheek (max leenbedrag) en het inzetten van een groot deel van je reserves niet verstandig danwel een groot risico is. Zeker als het totaalplaatje ook "noodzakelijke" (kan je altijd over discussiëren) verbouwingen en de kosten koper betreffen. Dus ik sluit niet uit dat een hypotheekadviseur totaal geen professionele moeite heeft met het laten dalen van een aanvraag.

[Patriot]

Ypuh schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 21:37:
[...]

Ik mis niets, en heb afgelopen maand mijn eerste hypotheek afgesloten en wél alle kleine lettertjes gelezen. De TS heeft een offerte ontvangen o.b.v. het vrijwillig in te brengen spaargeld. Daarmee is aan de ontbindende voorwaarde voldaan.

Als er aan de ontbindende voorwaarde is voldaan dan kan de overeenkomst dus worden ontbonden.

In feite is er nu al géén financieringsvoorbehoud meer. De TS heeft zich echter bedacht om een andere reden, en wil het voorbehoud oneigenlijk inzetten. Daar zal een jurist, hypotheekadviseur met een poortwachtersfunctie of rechter nooit in mee gaan.

Nee, het voorbehoud is op basis van een bepaald bedrag en het feit dat er een offerte is voor minder doet er niet toe. Die voorwaarde om met eigen geld aan te vullen ziet er op dat de bank geen hypotheek gaat aanbieden zonder dat er een plan ligt waarmee de koop kan doorgaan. En dáár zit het verschil: De ontbindende voorwaarde vereist een hypothecaire lening van een bepaald bedrag, niet een offerte waarmee de koop doorgang kan vinden.

Dat hij het financieringsvoorbehoud op 320k zet terwijl op het moment van afsluiten van het koopcontract al wist dat dit met zijn salaris niet mogelijk was, is niet verstandig. Hij had dit bedrag dan lager in moeten zetten. Het is geen geheime optie om meer bedenktijd mee te kopen, of een 'gratis optie' omdat hij wist dat hij deze hypotheek toch niet rond kon krijgen zonder eigen geld.

Dat is ook allang gepasseerd, en ja dat kan inderdaad meespelen. Dat is wel afhankelijk van zaken die hier nog niet duidelijk genoeg naar voren zijn gekomen, en ter kwader trouw handelen is sec op het relatief geringe verschil echt niet zomaar hard te maken.

[Patriot]

Onbekend schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 21:40:
[...]

In de koopovereenkomst staat vaak ook iets met dat de koper een inspanningsverrichting heeft. Als de TS zelf de banden met de hypotheek verstrekkende organisatie verbreekt, is dat niet volgens de overeenkomst die hij getekend heeft. Dus dat betekent gewoon de standaardboete van 10% betalen.

In een kooopovereenkomst volgens NVM-model staat ook dat één afwijzing van een bank genoeg is om te voldoen aan de ontbindende voorwaarde. Dan moet de tegenpartij al kunnen bewijzen dat hij een toereikende hypotheekofferte heeft van een andere bank, dat is nagenoeg onmogelijk.

[WargamingPlayer]

Rolfie schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 22:02:
[...]

Volgens mij ben je ook verplicht op al je spaargeld op te geven bij je aanvraag. Ook vanuit de wetgeving verplicht. Dus niet vermelden, kan weer in je nadeel werken.

Bank kan je niet verplichten om het te gebruiken, maar kan je hyptheek wel ondervoorbehoud geven, en dat is geen afwijzing die je nodig hebt om er onderuit te komen.

Als ik een reguliere website gebruik om hypotheek bedrag voor een huis te bepalen, komt er niet eens een aanbod wanneer ik € 0 eigen geld in breng (uitgaande van een nieuwe hypotheek).

Als koper moet je altijd eigen geld inbrengen. Want anders kan je de koop nooit financieren. De Bank verplicht niks, de overheid verplicht het.

[Patriot]

WargamingPlayer schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 21:49:
[...]

Als ik een reguliere website gebruik om hypotheek bedrag voor een huis te bepalen, komt er niet eens een aanbod wanneer ik € 0 eigen geld in breng (uitgaande van een nieuwe hypotheek).

Als koper moet je altijd eigen geld inbrengen. Want anders kan je de koop nooit financieren. De Bank verplicht niks, de overheid verplicht het.

Niet voor de koopsom. De koopsom mag je 100% lenen.

[WargamingPlayer]

Patriot schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 21:51:
[...]

Niet voor de koopsom. De koopsom mag je 100% lenen.

Maar als je geen geld hebt om de rest te betalen, dan kan je gewoon niet kopen. Je hebt altijd eigen geld nodig. Je krijgt een zwik terug van de belasting, maar je hebt wel eigen geld nodig.

[Ypuh]

Reptile209 schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 21:43:
[...]

Of juist wel, want de onafhankelijke hypotheekadviseur moet juist ook kijken naar de betaalbaarheid van de hypotheek voor de klant, om deze tegen zichzelf te beschermen. En dan zou hij (m/v) je moeten waarschuwen dat een tophypotheek (max leenbedrag) en het inzetten van een groot deel van je reserves niet verstandig danwel een groot risico is. Zeker als het totaalplaatje ook "noodzakelijke" (kan je altijd over discussiëren) verbouwingen en de kosten koper betreffen. Dus ik sluit niet uit dat een hypotheekadviseur totaal geen professionele moeite heeft met het laten dalen van een aanvraag.

Ik heb zelf een max hypotheek, 40k eigen spaargeld en nog wat geleend van mijn ouders om de koop rond te krijgen, bij dezelfde bank als TS. Het stukje voorlichting ging ongeveer zo; "Ypuh, ben je je bewust van de risco's?", waarop mijn antwoord "Ja" was

Ik loop nog steeds risico's, maar heb hier een hypotheekbescherming voor afgesloten die €1500 netto uitkeert p/m voor 8 jaar bij arbeidsongeschiktheid, en werkloosheid lijkt me een non-issue als IT'er bij de Rijksoverheid. Onderhoud is voorlopig een non-issue met nieuwbouw en VvE.

De huidige leennormen beschermen je ook wel aardig. Ik hou na het betalen van mijn hypotheek, VvE en verzekeringen nog ruim €3.000 netto per maand over. Als het aan mij lag had ik die laatste paar centen ook bijgeleend, maar dat mocht dus niet.

[martin_v_z]

Waar komt die overlast eigenlijk vandaan? Zijn dat de directe buren?

-edit- never mind ik heb het al gevonden in het topic.

Klinkt niet perse iets wat gemeld had moeten worden vooraf.

[ Voor 47% gewijzigd door martin_v_z op 18-06-2026 22:01 ]

[Stoney3K]

Ypuh schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 21:37:
[...]

Ik mis niets, en heb afgelopen maand mijn eerste hypotheek afgesloten en wél alle kleine lettertjes gelezen. De TS heeft een offerte ontvangen o.b.v. het vrijwillig in te brengen spaargeld. Daarmee is aan de ontbindende voorwaarde voldaan. In feite is er nu al geen financieringsvoorbehoud meer.

Nee, want in de ontbindende voorwaarden staat een specifiek bedrag genoemd (320.000 euro) en dat kan TS niet lenen. Anders zou je bij een koop van een huis van een half miljoen ook een offerte van 100.000 euro kunnen aanhalen om onder die ontbindende voorwaarde uit te komen, dat je in de praktijk die andere 4 ton spaargeld niet hebt dat is dan niet van belang.

[Onbekend]

Patriot schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 21:48:
[...]

In een koopovereenkomst volgens NVM-model staat ook dat één afwijzing van een bank genoeg is om te voldoen aan de ontbindende voorwaarde. Dan moet de tegenpartij al kunnen bewijzen dat hij een toereikende hypotheekofferte heeft van een andere bank, dat is nagenoeg onmogelijk.

Klopt. Misschien niet meteen, maar het kan later alsnog aan het licht komen. Bijvoorbeeld doordat de verkoper hier op het forum meekijkt en alsnog erachter komt dat er ook een goedkeuring beschikbaar was.
Dan heb je alsnog die 10% boete, en misschien nog meer.

[Stoney3K]

Onbekend schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 21:59:
[...]

Klopt. Misschien niet meteen, maar het kan later alsnog aan het licht komen. Bijvoorbeeld doordat de verkoper hier op het forum meekijkt en alsnog erachter komt dat er ook een goedkeuring beschikbaar was.
Dan heb je alsnog die 10% boete, en misschien nog meer.

Op welke juridische grond kan de verkoper die 10% claimen dan als TS de ontbindingsclausule inroept? Hij kan een hypotheek krijgen van 300k, in het contract staat een hypotheek 320k, dus niet genoeg. Dat er andere zaken mee spelen en dat hij met eigen geld wel zou kunnen kopen is niet relevant, want als je het puur juridisch bekijkt moet je het contract letterlijk opvatten. Dan kan een verkoper niet achteraf komen met "Oh, maar eigenlijk bedoelde ik...." als ie er ineens achter komt dat TS óók als gevolg van de overlast wil ontbinden.

De verkoper mag het proberen, maar ik geef hem weinig kans bij de rechter eerlijk gezegd. Dat zou je zelfs om kunnen draaien en stellen dat de verkoper dan te kwader trouw alsnog onrechtmatig probeert die 10k bij TS los te peuteren.

[Patriot]

Onbekend schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 21:59:
[...]

Klopt. Misschien niet meteen, maar het kan later alsnog aan het licht komen. Bijvoorbeeld doordat de verkoper hier op het forum meekijkt en alsnog erachter komt dat er ook een goedkeuring beschikbaar was.
Dan heb je alsnog die 10% boete, en misschien nog meer.

Vooralsnog heeft de TS alleen maar toegegeven dat hij een hypotheek van 263k kan krijgen en dat is, de starterslening ten spijt, niet genoeg om aan het bedrag te komen dat volgens TS in de koopovereenkomst staat dat hij moet kunnen lenen.

Een hypotheekofferte voor 263k is in dit topic een red herring. Het feit dat die offerte er ligt doet niks voor een ontbindende voorwaarde waar méér voor nodig is. Als de verkopers hem voor de rechter slepen dan hebben ze niks aan die offerte an sich, want daarmee bewijzen ze niet dat hij ten onrechte de koopovereenkomst heeft laten ontbinden op basis van de ontbindende voorwaarde.

[everdt]

Stoney3K schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 22:04:
[...]

Op welke juridische grond kan de verkoper die 10% claimen dan als TS de ontbindingsclausule inroept? Hij kan een hypotheek krijgen van 300k, in het contract staat een hypotheek 320k, dus niet genoeg. Dat er andere zaken mee spelen en dat hij met eigen geld wel zou kunnen kopen is niet relevant, want als je het puur juridisch bekijkt moet je het contract letterlijk opvatten. Dan kan een verkoper niet achteraf komen met "Oh, maar eigenlijk bedoelde ik...." als ie er ineens achter komt dat TS óók als gevolg van de overlast wil ontbinden.

De verkoper mag het proberen, maar ik geef hem weinig kans bij de rechter eerlijk gezegd. Dat zou je zelfs om kunnen draaien en stellen dat de verkoper dan te kwader trouw alsnog onrechtmatig probeert die 10k bij TS los te peuteren.

Ontbinden te kwader trouw, uit dit topic blijkt dat financiering geen probleem is maar koudwatervrees of slechte voorbereiding.

Maar goed, we gaan in cirkels. En zolang we van TS niet het hele plaatje krijgen (waarom zeggen alle adviseurs dat hij er niet onderuit kan, inc advocaten) is het maar wat speculeren.

[Stoney3K]

Patriot schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 22:07:
[...]Als de verkopers hem voor de rechter slepen dan hebben ze niks aan die offerte an sich, want daarmee bewijzen ze niet dat hij ten onrechte de koopovereenkomst heeft laten ontbinden op basis van de ontbindende voorwaarde.

Aan de andere kant is daarvoor wel nodig dat TS een aanvraag doet op basis van het bedrag wat er wel voor nodig is. Zonder een afwijzing van een aanvraag voor 320k staan de verkopers namelijk wél in hun recht.

[Ypuh]

Stoney3K schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 21:59:
[...]

Nee, want in de ontbindende voorwaarden staat een specifiek bedrag genoemd (320.000 euro) en dat kan TS niet lenen. Anders zou je bij een koop van een huis van een half miljoen ook een offerte van 100.000 euro kunnen aanhalen om onder die ontbindende voorwaarde uit te komen, dat je in de praktijk die andere 4 ton spaargeld niet hebt dat is dan niet van belang.

Dat is niet hoe deze ontbindende voorwaarde werkt (en wat velen niet lijken te begrijpen).

Stel; je neemt 400k overwaarde mee, en bent met pensioen en kunt daarom nog maar 100k lenen o.b.v. je AOW. Als je een huis koopt van 500k is het onrealistisch dat je het voorbehoud op 500k zet, dit is vanaf dag één al niet realistisch. Een verkoper kan dit ook niet checken, en een aanvraag voor 500k o.b.v. een AOW inkomen wordt niet eens ingediend door een adviseur.

Realistisch zet je je financieringsvoorbehoud op 100k. De 400k overwaarde leg je in, en je vraagt bij de geldverstrekker om de overige 100k aan te vullen. Stel dat je maar 90k krijgt, dan is het een afwijzing en kun je volledige documentatie overleggen dat het financieel niet haalbaar was. Krijg je 110k dan is dat mooi, en is de situatie opgelost. Heb je die overige 400k uberhaupt niet, dan krijg je geen afwijzing, maar simpelweg geen offerte.

Nogmaals; het is geen gratis optie om later nog onder de koop uit te kunnen. Als je nog wilt verbouwen etc. dan geef je die bedragen gewoon op bij je aanvraag, dat staat los van het bedrag dat je wilt lenen. Hoe het precies zit als je een gigantische buffer aanhouden wilt en de boel bewust laat klappen terwijl een bank zegt dat het wel haalbaar is, dat is een lastige situatie. Ik denk dat je dan vragen krijgt of dat daadwerkelijk de reden is, of dat de onwillende koper een verborgen motief is.

[ Voor 4% gewijzigd door Ypuh op 18-06-2026 22:11 ]

[everdt]

Patriot schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 22:07:
[...]

Vooralsnog heeft de TS alleen maar toegegeven dat hij een hypotheek van 263k kan krijgen en dat is, de starterslening ten spijt, niet genoeg om aan het bedrag te komen dat volgens TS in de koopovereenkomst staat dat hij moet kunnen lenen.

Een hypotheekofferte voor 263k is in dit topic een red herring. Het feit dat die offerte er ligt doet niks voor een ontbindende voorwaarde waar méér voor nodig is. Als de verkopers hem voor de rechter slepen dan hebben ze niks aan die offerte an sich, want daarmee bewijzen ze niet dat hij ten onrechte de koopovereenkomst heeft laten ontbinden op basis van de ontbindende voorwaarde.

Hier ben je heel stellig in terwijl geraadpleegde juristen door TS aangeven dat het toch niet zo eenvoudig ligt.

[Patriot]

Stoney3K schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 22:09:
[...]

Aan de andere kant is daarvoor wel nodig dat TS een aanvraag doet op basis van het bedrag wat er wel voor nodig is. Zonder een afwijzing van een aanvraag voor 320k staan de verkopers namelijk wél in hun recht.

Ja, maar het ging in de context van mijn opmerking over een hypothetische rechtszaak die gevoerd zou worden nadat er een terecht beroep was gedaan op de ontbindende voorwaarde d.m.v. een andere hypotheekofferte door een andere adviseur.

[Stoney3K]

Ypuh schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 22:09:
[...]

Dat is niet hoe deze ontbindende voorwaarde werkt (en wat velen niet lijken te begrijpen).

Realistisch zet je je financieringsvoorbehoud op 100k. De 400k overwaarde leg je in, en je vraagt bij de geldverstrekker om de overige 100k aan te vullen. Stel dat je maar 90k krijgt, dan is het een afwijzing en kun je volledige documentatie overleggen dat het financieel niet haalbaar was. Krijg je 110k dan is dat mooi, en is de situatie opgelost.

In dat geval moet de verkopende partij dus bij de rechter aan zien te tonen dat TS moedwillig een onrealistisch financieringsvoorbehoud in het contract heeft laten zetten (overigens waren ze daar dan zelf bij) om het als een escape te kunnen gebruiken. Als het verschil tussen de leencapaciteit in het contract en de werkelijke leencapaciteit van TS uiteindelijk maar 20k is (en dat is minder dan 10%) gaat een rechter niet oordelen dat dat onredelijk is, maar wel dat TS pech heeft gehad met de aanvraag en dat de verkopers achter het net vissen.

Een rechter gaat TS waarschijnlijk niet verplichten om alsnog het huis met eigen geld te kopen.

[Stoney3K]

everdt schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 22:10:
[...]

Hier ben je heel stellig in terwijl geraadpleegde juristen door TS aangeven dat het toch niet zo eenvoudig ligt.

En in dit topic is er ook al door mensen jurisprudentie aangehaald. Dus ik ben heel benieuwd wat het antwoord van de juristen is die TS heeft geraadpleegd.

[Ypuh]

Stoney3K schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 22:12:
[...]

In dat geval moet de verkopende partij dus bij de rechter aan zien te tonen dat TS moedwillig een onrealistisch financieringsvoorbehoud in het contract heeft laten zetten (overigens waren ze daar dan zelf bij) om het als een escape te kunnen gebruiken. Als het verschil tussen de leencapaciteit in het contract en de werkelijke leencapaciteit van TS uiteindelijk maar 20k is (en dat is minder dan 10%) gaat een rechter niet oordelen dat dat onredelijk is, maar wel dat TS pech heeft gehad met de aanvraag en dat de verkopers achter het net vissen.

Een rechter gaat TS waarschijnlijk niet verplichten om alsnog het huis met eigen geld te kopen.

De verkoper hoeft helemaal niks te bewijzen. Dat is aan de koper. De koper heeft ingestemt met een boeteclause en kan geen afwijzing overleggen. Komt hij uiteindelijk wel last-minute met een afwijzing op de proppen, dan kan de verkoper dit in twijfel trekken bij de rechter waarbij de koper openheid van zaken moet geven en aantoonbaar maken dat hij ter goeder trouw gehandeld heeft.

[ Voor 11% gewijzigd door Ypuh op 18-06-2026 22:15 ]

[Patriot]

everdt schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 22:10:
[...]

Hier ben je heel stellig in terwijl geraadpleegde juristen door TS aangeven dat het toch niet zo eenvoudig ligt.

Nee, dat is niet waar. De geraadpleegde juristen hebben een uitspraak gedaan op basis van het hele dossier van (en zoals ze dat is voorgelegd door) TS. Ik zeg alleen dat het simpele feit dat je een hypotheekofferte hebt dat niet het bedrag haalt dat is afgesproken in het financieringsvoorbehoud niet maakt dat je geen beroep meer kunt doen op de ontbindende voorwaarde in dat voorbehoud.

Daar zit een heel wezenlijk verschil.

[everdt]

Stoney3K schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 22:12:
[...]

In dat geval moet de verkopende partij dus bij de rechter aan zien te tonen dat TS moedwillig een onrealistisch financieringsvoorbehoud in het contract heeft laten zetten (overigens waren ze daar dan zelf bij) om het als een escape te kunnen gebruiken. Als het verschil tussen de leencapaciteit in het contract en de werkelijke leencapaciteit van TS uiteindelijk maar 20k is (en dat is minder dan 10%) gaat een rechter niet oordelen dat dat onredelijk is, maar wel dat TS pech heeft gehad met de aanvraag en dat de verkopers achter het net vissen.

Een rechter gaat TS waarschijnlijk niet verplichten om alsnog het huis met eigen geld te kopen.

Natuurlijk dwingt de rechter niet het huis te kopen, het conflict gaat dan over de 10%.

[everdt]

Patriot schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 22:15:
[...]

Nee, dat is niet waar. De geraadpleegde juristen hebben een uitspraak gedaan op basis van het hele dossier van (en zoals ze dat is voorgelegd door) TS. Ik zeg alleen dat het simpele feit dat je een hypotheekofferte hebt dat niet het bedrag haalt dat is afgesproken in het financieringsvoorbehoud niet maakt dat je geen beroep meer kunt doen op de ontbindende voorwaarde in dat voorbehoud.

Daar zit een heel wezenlijk verschil.

Ah oke, ik dacht dat je in het context van deze casus bedoelde. Excuus

[Philip Ross]

Ypuh schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 22:09:
[...]

Dat is niet hoe deze ontbindende voorwaarde werkt (en wat velen niet lijken te begrijpen).

Stel; je neemt 400k overwaarde mee, en bent met pensioen en kunt daarom nog maar 100k lenen o.b.v. je AOW. Als je een huis koopt van 500k is het onrealistisch dat je het voorbehoud op 500k zet, dit is vanaf dag één al niet realistisch. Een verkoper kan dit ook niet checken, en een aanvraag voor 500k o.b.v. een AOW inkomen wordt niet eens ingediend door een adviseur.

Realistisch zet je je financieringsvoorbehoud op 100k. De 400k overwaarde leg je in, en je vraagt bij de geldverstrekker om de overige 100k aan te vullen. Stel dat je maar 90k krijgt, dan is het een afwijzing en kun je volledige documentatie overleggen dat het financieel niet haalbaar was. Krijg je 110k dan is dat mooi, en is de situatie opgelost. Heb je die overige 400k uberhaupt niet, dan krijg je geen afwijzing, maar simpelweg geen offerte.

Nogmaals; het is geen gratis optie om later nog onder de koop uit te kunnen. Als je nog wilt verbouwen etc. dan geef je die bedragen gewoon op bij je aanvraag, dat staat los van het bedrag dat je wilt lenen. Hoe het precies zit als je een gigantische buffer aanhouden wilt en de boel bewust laat klappen terwijl een bank zegt dat het wel haalbaar is, dat is een lastige situatie. Ik denk dat je dan vragen krijgt of dat daadwerkelijk de reden is, of dat de onwillende koper een verborgen motief is.

Verhaal van TS is echter niet zo onrealistisch.
Hij komt minder dan 10% te kort op de financiering en gaf al aan dat door veranderingen in rentepercentage hij nu minder kan lenen dan eerder gedacht.

Beding staat op 320k en TS kan uiteindelijk maar 303k lenen. Komt dus zon 5% te kort

[Stoney3K]

Ypuh schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 22:14:
[...]

De verkoper hoeft helemaal niks te bewijzen. Dat is aan de koper. De koper heeft ingestemt met een boeteclause en kan geen afwijzing overleggen. Komt hij uiteindelijk wel last-minute met een afwijzing op de proppen, dan kan de verkoper dit in twijfel trekken bij de rechter waarbij de koper openheid van zaken moet geven en aantoonbaar maken dat hij ter goeder trouw gehandeld heeft.

De verkoper moet uiteindelijk die 10% vorderen, en om dat de kunnen doen moet hij aantonen dat de koper die ontbindende voorwaarde ten onrechte heeft aangeroepen en dus de verkopers heeft misleid.

Als blijkt dat het inderdaad zo is dat TS eerst de leencapaciteit totaal op 320k had ingeschat, daar het voorbehoud op heeft afgesproken (in overeenstemming met de verkopers die immers ook het contract ondertekenen) en TS uiteindelijk maar totaal 303k kan lenen door een gewijzigde rente in de tussentijd, dan gaat een rechter echt niet verkondigen dat TS te kwader trouw is.

Het ontdekken van een overlastbuurt of zelfs de tekst van dit topic verandert daar niets aan. Dat zou wel zo zijn geweest als TS nog steeds wél die 320k kon lenen.

[ Voor 28% gewijzigd door Stoney3K op 18-06-2026 22:25 ]

[FreakNL]

10% niet 10k

Verder eens

[Patriot]

Ypuh schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 22:09:
[...]

knip

Realistisch zet je je financieringsvoorbehoud op 100k. De 400k overwaarde leg je in, en je vraagt bij de geldverstrekker om de overige 100k aan te vullen. Stel dat je maar 90k krijgt, dan is het een afwijzing en kun je volledige documentatie overleggen dat het financieel niet haalbaar was. Krijg je 110k dan is dat mooi, en is de situatie opgelost. Heb je die overige 400k uberhaupt niet, dan krijg je geen afwijzing, maar simpelweg geen offerte.

knip

Ik heb de nadruk even toegevoegd, want de 'fout' die TS vooralsnog heeft gemaakt is dat hij in eerste instantie een offerte heeft voor 263k (goed, niet heel duidelijk want er is ook min of meer gezegd dat hij helemaal geen aanvraag heeft gedaan en dan heeft hij sowieso niet voldaan aan zijn inspanningsplicht als hij dat niet alsnog doet voordat de deadline is verstreken), terwijl hij zich kan beroepen op de ontbindende voorwaarde als hij geen hypotheek kan krijgen voor het bedrag van 320k (dat is dus exclusief de starterslening een lening van 280k bij de bank).

Om even met jouw voorbeeld door te gaan: Als die AOW'er het voorbehoud op 100k zet, maar hij heeft eigenlijk niet 400k maar 410k eigen vermogen (want hij heeft ook nog spaarcenten, naast die overwaarde) en hij heeft gedacht "ik ga niet 100k lenen, maar 90k" en hij krijgt een offerte voor 90k hypotheek en 410k eigen inbreng. Als hij dan vervolgens denkt "ik wil die 10k spaarcenten toch niet inzetten" en hij doet een nieuwe aanvraag voor 100k en daar krijgt hij geen offerte voor, dan heeft hij gewoon de afwijzing die hij nodig heeft.

Die eerste offerte van 90k betekent op zichzelf staand helemaal niks voor de verkopende partij. Om je te kunnen beroepen op de ontbindende voorwaarde moet je kunnen aantonen dat je die lening zoals hij is vastgelegd in de koopovereenkomst niet kunt krijgen. Het feit dat je wel een lagere lening kunt krijgen betekent, op zichzelf, niks.

[Ypuh]

Stoney3K schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 22:18:
[...]

De verkoper moet uiteindelijk die 10k vorderen, en om dat de kunnen doen moet hij aantonen dat de koper die ontbindende voorwaarde ten onrechte heeft aangeroepen en dus de verkopers heeft misleid.

Als blijkt dat het inderdaad zo is dat TS eerst de leencapaciteit totaal op 320k had ingeschat, daar het voorbehoud op heeft afgesproken (in overeenstemming met de verkopers die immers ook het contract ondertekenen) en TS uiteindelijk maar totaal 303k kan lenen door een gewijzigde rente in de tussentijd, dan gaat een rechter echt niet verkondigen dat TS te kwader trouw is.

Het ontdekken van een overlastbuurt of zelfs de tekst van dit topic verandert daar niets aan. Dat zou wel zo zijn geweest als TS nog steeds wél die 320k kon lenen.

Hmm, ja. De vraag is of die 303k dan dichtbij genoeg zit bij de 320k. Je zou idd zeggen van wel.

Blijft wel dat hij z'n eerste aanvraag verdoezelen moet, en uitleggen waarom hij last minute nog geswitched is van hypotheekadviseur, en de eerste 6 weken dus geen reet gedaan heeft om aan de inspanningsplicht te voldoen.

Ook zal hij zijn hypotheekaanvraag bij moeten voegen, waar ook zijn spaargeld in staat (iets van 25k meende ik). Daarmee ben je in theorie gewoon rond. Nu gaan schuiven met spaargeld om onder die 320k uit te komen is fraude.

[Stoney3K]

Ypuh schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 22:26:
[...]

Ook zal hij zijn hypotheekaanvraag bij moeten voegen, waar ook zijn spaargeld in staat (iets van 25k meende ik). Daarmee ben je in theorie gewoon rond. Nu gaan schuiven met spaargeld om onder die 320k uit te komen is fraude.

Spaargeld van TS is alleen van belang voor de bank om te kijken of ze de aanvraag überhaupt in behandeling gaan nemen. Niet voor het bedrag. Voor het bedrag zelf zijn alleen de waarde van het huis, inkomen van TS, rente en looptijd van belang.

Een hypotheek van 303k + 20k spaargeld is géén hypothecaire lening van 320.000 euro die in het contract staat. Leuker kunnen we het echt niet maken.

De crux is dat er in het contract staat dat het om een hypotheek van 320k moet gaan. Niet om een totaalbedrag van 320k waarvan niet alles een hypotheek is.

[ Voor 10% gewijzigd door Stoney3K op 18-06-2026 22:30 ]

[Ypuh]

Stoney3K schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 22:28:
De crux is dat er in het contract staat dat het om een hypotheek van 320k moet gaan. Niet om een totaalbedrag van 320k waarvan niet alles een hypotheek is.

Weer een vraag waar ik het antwoord niet op heb, maar de rechter gaat dan afwegen of 303k hypotheek + 25k spaargeld (waarmee de koop effectief rondgemaakt kan worden volgens de eerste aanvraag) zwaarder weegt dan een onrealistisch bedrag wat de TS bij het sluiten van de koop al wist dat hij nooit lenen kon.

Ook zal er om uitleg gevraagd worden wat hij de eerste weken uitgespookt heeft, en waarom hij vlak voor het vervallen van de dealine met een afwijzing op de proppen komt. Je mag aannemen dat de eerste mailtjes met de hypotheekadviseur/mogelijke geldverstrekkers gedateerd zijn vóór het sluiten van de koopovereenkomst. Met dat hij een 'aanbod onder voorwaarden' ontvangen heeft van de Rabobank, is aan de voorwaarden voldaan om de ontbindende voorwaarde te laten vervallen.

Overigens; als je nu nog een afwijzing wilt scoren, zou ik maar opschieten. Daar ga je ook zeker nog 2-3 weken voor nodig hebben.

[Stoney3K]

Ypuh schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 22:36:
[...]

Weer een vraag waar ik het antwoord niet op heb, maar de rechter gaat dan afwegen of 303k hypotheek + 25k spaargeld (waarmee de koop effectief rondgemaakt kan worden volgens de eerste aanvraag) zwaarder weegt dan een onrealistisch bedrag wat de TS bij het sluiten van de koop al wist dat hij nooit lenen kon.

Dat was dus kennelijk ook niet aan de hand. TS heeft voor het uitbrengen van het bod een berekening laten doen waar die 320k uitgekomen is, en daarna is de hypotheekrente hoger geworden waardoor zijn maximale bedrag gedaald is naar 303k.

Zo'n situatie is precies waarvoor een ontbindende voorwaarde is bedoeld: Als je door onvoorziene omstandigheden het huis niet meer kan financieren.

Wat je ook niet moet vergeten is dat de verkopers dat contract ook hebben gelezen en ondertekend, die hadden het dus ook snel genoeg gezien als er een onredelijk financieringsvoorbehoud in stond.

Als je alle gedoe er omheen zoals eigen spaargeld of de overlastbuurt weg zou laten, dan zou het zo klaar zijn als een klontje, maar het is juist die randzaken wat het hele gedoe een beetje vertroebelt.

[ Voor 8% gewijzigd door Stoney3K op 18-06-2026 22:45 ]

[Ypuh]

Stoney3K schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 22:43:
[...]

Dat was dus kennelijk ook niet aan de hand. TS heeft voor het uitbrengen van het bod een berekening laten doen waar die 320k uitgekomen is, en daarna is de hypotheekrente hoger geworden waardoor zijn maximale bedrag gedaald is naar 303k.

Zo'n situatie is precies waarvoor een ontbindende voorwaarde is bedoeld: Als je door onvoorziene omstandigheden het huis niet meer kan financieren.

Wat je ook niet moet vergeten is dat de verkopers dat contract ook hebben gelezen en ondertekend, die hadden het dus ook snel genoeg gezien als er een onredelijk financieringsvoorbehoud in stond.

Als je alle gedoe er omheen zoals eigen spaargeld of de overlastbuurt weg zou laten, dan zou het zo klaar zijn als een klontje, maar het is juist die randzaken wat het hele gedoe een beetje vertroebelt.

Mja, detail is alleen wel dat de rentes de laatste maand juist gedaald zijn.

Ten opzichte van eind februari (toen ik mijn hypo vast heb laten leggen) liggen ze wel iets hoger, maar gezien TS nog in zijn financiele voorbehoud zit, neem ik aan dat we over de laatste ~4 weken praten.



Dit zijn de 10 jaarstaatsleningen, maar tel er 0.7% marge bij op en je hebt ongeveer de hypotheekrente onder NHG. De banken hebben een deel van de stijging ook 'gegeten', dus de stijgingen zijn niet zo abrupt geweest als de staatsleningen, en nu al weer een tijdje dalende.

Het verschil tussen 3,51% (dieptepunt in februari) en 3,71% (huidig) is ongeveer €5k in leenruimte bij €60k salaris: https://www.berekenhet.nl...ek-berekenen.html#calctop
Onder de 3.51% kom je in een andere staffel terecht (NIBUD woonquote) en gaat je leenruimte omlaag.

[ Voor 6% gewijzigd door Ypuh op 18-06-2026 23:00 ]

[Patriot]

Ypuh schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 22:36:
[...]

Weer een vraag waar ik het antwoord niet op heb, maar de rechter gaat dan afwegen of 303k hypotheek + 25k spaargeld (waarmee de koop effectief rondgemaakt kan worden volgens de eerste aanvraag) zwaarder weegt dan een onrealistisch bedrag wat de TS bij het sluiten van de koop al wist dat hij nooit lenen kon.

Ook zal er om uitleg gevraagd worden wat hij de eerste weken uitgespookt heeft, en waarom hij vlak voor het vervallen van de dealine met een afwijzing op de proppen komt. Je mag aannemen dat de eerste mailtjes met de hypotheekadviseur/mogelijke geldverstrekkers gedateerd zijn vóór het sluiten van de koopovereenkomst. Met dat hij een 'aanbod onder voorwaarden' ontvangen heeft van de Rabobank, is aan de voorwaarden voldaan om de ontbindende voorwaarde te laten vervallen.

Overigens; als je nu nog een afwijzing wilt scoren, zou ik maar opschieten. Daar ga je ook zeker nog 2-3 weken voor nodig hebben.

Hoe je het ook wendt of keert, wat de situatie van TS ook is, maar dit:

Met dat hij een 'aanbod onder voorwaarden' ontvangen heeft van de Rabobank, is aan de voorwaarden voldaan om de ontbindende voorwaarde te laten vervallen.

Is gewoon niet hoe het werkt, als het leenbedrag in zo'n offerte niet toereikend is voor het afgesproken bedrag waar het financieringsvoorbehoud voor geldt. Een ontbindende voorwaarde vervalt niet, je beroept je erop en dat beroep is terecht of is dat niet. Dat is nooit onterecht alleen omdat er ook een offerte ligt voor een lager leenbedrag.

Voor de volledigheid: Ik zeg ook absoluut niet dat het feit dat die offerte niet hoog genoeg is een reden is voor TS om zich te kunnen beroepen op de ontbindende voorwaarde. Wil TS überhaupt een kans maken om zich te beroepen op die voorwaarde dan moet hij aantonen dat hij (op tijd) een volledige offerteaanvraag heeft gedaan voor het hele bedrag dat is overeengekomen en dat díe aanvraag is afgewezen.

Dan, en alleen als hij ook niet allerlei andere toezeggingen heeft gedaan aan of afspraken heeft gemaakt met met de verkopers, is het feit dat hij wel een offerte heeft gekregen voor een lager bedrag gewoon niet relevant.

[assje]

Ypuh schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 21:22:
Heeft weinig met ethische bezwaren te maken, maar schuurt gewoon tegen strafbare hypotheekfraude aan (een aanvraag bewust laten mislukken om onder de koop uit te kunnen komen omwille van onduidelijke redenen): https://www.afm.nl/nl-nl/...en/themas/hypotheekfraude

"Ik betaal jou dus doe wat ik zeg" lijkt me niet het beste argument.

Behalve dat dit volstrekt niets met fraude te maken heeft. Het gaat hier om ontbinding conform de afgesproken voorwaarden.

Afwijkend van wat initieel de bedoeling was, maar dat doet er niet toe.

[Rolfie]

Stoney3K schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 22:04:
[...]

Op welke juridische grond kan de verkoper die 10% claimen dan als TS de ontbindingsclausule inroept? Hij kan een hypotheek krijgen van 300k, in het contract staat een hypotheek 320k, dus niet genoeg. Dat er andere zaken mee spelen en dat hij met eigen geld wel zou kunnen kopen is niet relevant, want als je het puur juridisch bekijkt moet je het contract letterlijk opvatten. Dan kan een verkoper niet achteraf komen met "Oh, maar eigenlijk bedoelde ik...." als ie er ineens achter komt dat TS óók als gevolg van de overlast wil ontbinden.

En wat ik kan vinden, is dit dus niet het geval. Die inspanningsverplichting is heel zwaar, zeker als je voldoende spaargeld hebt om dat verschil te financieren.

De Haviltex-norm en artikel 15.3 van het contract zijn hierin van belang.

Dat TS nooit 320K had kunnen lenen, als dit het standpunt is, dan is TS nooit te goeder trouw geweest, wat dit kon hij nooit lenen.

Het was altijd hypotheek + starterslening (en eigengeld? (weet ik even niet zeker meer).

De verkoper mag het proberen, maar ik geef hem weinig kans bij de rechter eerlijk gezegd. Dat zou je zelfs om kunnen draaien en stellen dat de verkoper dan te kwader trouw alsnog onrechtmatig probeert die 10k bij TS los te peuteren.

Waar ik dus anders overdenk, net zoals de specialisten die TS heeft geraadpleegd.


Uiteindelijk is het aan de rechter, maar die kijkt zwaar naar de inspanningsverplichting.

Toevallig wat voorbeelden gevonden, van rechtspraak, positief en negatief.
https://lawandpepper.com/juridisch-nieuws/contractuele-boete-koopovereenkomsten-woning-onroerend-goed/

[assje]

Rolfie schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 06:40:
Toevallig wat voorbeelden gevonden, van rechtspraak, positief en negatief.
https://lawandpepper.com/juridisch-nieuws/contractuele-boete-koopovereenkomsten-woning-onroerend-goed/

Ofwel je linkt klopt niet of hier staat precies niks.

Hoe dan ook, met dit topic online zou ik als TS zijnde misschien ook niet meer hard in durven zetten op ontbinding.

[Roenie]

Ypuh schreef op donderdag 18 juni 2026 @ 22:36:
[...]

Weer een vraag waar ik het antwoord niet op heb, maar de rechter gaat dan afwegen of 303k hypotheek + 25k spaargeld (waarmee de koop effectief rondgemaakt kan worden volgens de eerste aanvraag) zwaarder weegt dan een onrealistisch bedrag wat de TS bij het sluiten van de koop al wist dat hij nooit lenen kon.

Ook zal er om uitleg gevraagd worden wat hij de eerste weken uitgespookt heeft, en waarom hij vlak voor het vervallen van de dealine met een afwijzing op de proppen komt. Je mag aannemen dat de eerste mailtjes met de hypotheekadviseur/mogelijke geldverstrekkers gedateerd zijn vóór het sluiten van de koopovereenkomst. Met dat hij een 'aanbod onder voorwaarden' ontvangen heeft van de Rabobank, is aan de voorwaarden voldaan om de ontbindende voorwaarde te laten vervallen.

Overigens; als je nu nog een afwijzing wilt scoren, zou ik maar opschieten. Daar ga je ook zeker nog 2-3 weken voor nodig hebben.

Waarom vraagt de rechter naar spaargeld als het voorbehoud slechts over de lening van 320k gaat?

[Ypuh]

Roenie schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 08:00:
[...]

Waarom vraagt de rechter naar spaargeld als het voorbehoud slechts over de lening van 320k gaat?

De rechter vraagt niet naar spaargeld; dat staat in de hypotheekaanvraag die je gedaan hebt en als bewijs aanlevert bij de rechter om aan te geven dat je de koop niet rond kon krijgen. Diezelfde aanvraag bevat een akkoord onder voorwaarden van de bank van het moment dat de TS nog wel van doel was zijn spaargeld in te zetten.

TS heeft nooit 320k kunnen lenen, ook niet toen hij het koopcontract ondertekende. Dan kun je dat vervolgens niet als argument gebruiken om er onderuit te piepen.

Gezien de vele reacties hier over het financiele voorbehoud, begin ik me af te vragen of dit niet veel vaker misgaat. Een aantal lijken hier te denken dat een bindend koopcontract geen waarde heeft door een voorbehoud die je te pas en onpas inzetten kunt. Een rechter zal er niet in mee gaan dat iemand die zich bedacht heeft, het financieringsvoorbehoud wil gebruiken om onder de koop uit te komen.

[Roenie]

Ypuh schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 08:11:
[...]

De rechter vraagt niet naar spaargeld; dat staat in de hypotheekaanvraag die je gedaan hebt en als bewijs aanlevert bij de rechter om aan te geven dat je de koop niet rond kon krijgen. Diezelfde aanvraag bevat een akkoord onder voorwaarden van de bank van het moment dat de TS nog wel van doel was zijn spaargeld in te zetten.

TS heeft nooit 320k kunnen lenen, ook niet toen hij het koopcontract ondertekende. Dan kun je dat vervolgens niet als argument gebruiken om er onderuit te piepen.

Gezien de vele reacties hier over het financiele voorbehoud, begin ik me af te vragen of dit niet veel vaker misgaat. Een aantal lijken hier te denken dat een bindend koopcontract geen waarde heeft door een voorbehoud die je te pas en onpas inzetten kunt. Een rechter zal er niet in mee gaan dat iemand die zich bedacht heeft, het financieringsvoorbehoud wil gebruiken om onder de koop uit te komen.

Als de TS niets over overlast gezegd had en direct met een hypotheekaanvraag voor in totaal 320k op de proppen was gekomen dan hadden we deze discussie niet. Op de keper beschouwd is een financieringsvoorbehoud niet veel meer dan het niet kunnen krijgen van een hypotheek van X euro. Daarbij uiteraard wel met voorwaarden met de meeste kans van slagen, maar spaargeld is geen lening en tot aan de financieringsbehoefte boven de 100% is het daarvoor niet nodig eigen middelen in te zetten

Die overlast kun je zien als primaire reden, maar die kun je ook ‘verkopen’ als secundaire reden. TS lijkt niet zo ‘handig’ te zijn door een soort van impulsiviteit in handelen en in de communicatie in plaats van eerst na te denken over mogelijke consequenties.

[redwing]

Ypuh schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 08:11:
[...]
De rechter vraagt niet naar spaargeld; dat staat in de hypotheekaanvraag die je gedaan hebt en als bewijs aanlevert bij de rechter om aan te geven dat je de koop niet rond kon krijgen. Diezelfde aanvraag bevat een akkoord onder voorwaarden van de bank van het moment dat de TS nog wel van doel was zijn spaargeld in te zetten.

TS heeft nooit 320k kunnen lenen, ook niet toen hij het koopcontract ondertekende. Dan kun je dat vervolgens niet als argument gebruiken om er onderuit te piepen.

Gezien de vele reacties hier over het financiele voorbehoud, begin ik me af te vragen of dit niet veel vaker misgaat. Een aantal lijken hier te denken dat een bindend koopcontract geen waarde heeft door een voorbehoud die je te pas en onpas inzetten kunt. Een rechter zal er niet in mee gaan dat iemand die zich bedacht heeft, het financieringsvoorbehoud wil gebruiken om onder de koop uit te komen.

Wat is het nut van een financieringsvoorbehoud waarin de hoogte van een hypothecaire lening als eis staat als daarna de hoogte van die lening niet van belang is? Er staat totaal niets in dat voorbehoud over andere middelen die ingezet zouden moeten worden om het gewenste bedrag te verkrijgen. Dus dat voorbehoud lijkt me gewoon duidelijk en gaat puur om de hypothecaire lening.

Wat een rechter echter wel kan doen, is kijken of dat voorbehoud wel op de goede manier wordt ingezet. En als de bank bewijs heeft dat iemand eerst wel eigen geld in wilde zetten, maar nu zonder goede reden dat niet meer wil om onder de koop uit te komen, kan ie daar wat mee doen. Wat hier dan weer tegenin gaat is dat als iemand echt zijn eigen geld in wilde zetten, hij dat voorbehoud wel al lager had gezet (in dit geval dan op 300k)

Daarbij is gezien wat TS kan lenen het voorbehoud van 320k ook weer niet heel gek, het lijkt aan de max. van wat realistisch mogelijk is (en dus precies waarom je zo'n voorbehoud zou wlllen hebben)

Punt blijft daarbij dat je puur gekeken naar dat voorbehoud, je geen eigen geld hoeft in te zetten. Maar een rechter kan dus wel naar meer dan alleen het voorbehoud zelf kijken.

[Stoney3K]

Roenie schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 08:32:
[...]

Als de TS niets over overlast gezegd had en direct met een hypotheekaanvraag voor in totaal 320k op de proppen was gekomen dan hadden we deze discussie niet.

Ik weet niet precies hoe het gegaan is uiteindelijk, maar als ik alles even op een rijtje zet:

• TS vraagt bij de bank een hypotheekberekening, daar rolt 320k uit, doet een bod en stelt een koopcontract op met een financieringsvoorbehoud voor dat bedrag.
• In de tussentijd is de rente veranderd en kan TS maar 303k lenen, bank zegt 'geen probleem, je kan nog altijd kopen' en doet een aanbod voor 303k + eigen geld, wat dus minder is dan het in het koopcontract opgenomen financieringsvoorbehoud.
• Ondertussen komt TS achter de situatie in de buurt en denkt 'oh f*ck' en wil daarna alsnog ontbinden.

Op zich betekent dat aan de ene kant dus dat er een juridisch geitenpaadje gezocht wordt om het contract te verscheuren maar aan de andere kant kan er onder de inspanningsverplichting van het voorbehoud niet verplicht worden om bij te passen met eigen geld. TS moet sowieso als de wiedeweerga een aanvraag doen voor een offerte van die 320k, ook al krijgt ie die offerte niet, maar de afwijzingsbrief moet voldoende zijn om zich te beroepen op het financieringsvoorbehoud (tenzij de verkopers daarvoor naar de rechter willen stappen, en dat is meestal niet goedkoop).

Neemt niet weg dat er hier wel sprake is van een dubbele agenda. Of dat als 'kwader trouw' gerekend kan worden heb ik mijn twijfels over.

[peter13579]

Ja maakt toch een financieringsvoorbehoud omdat je een x bedrag wilt lenen. In dit geval 320k, dat je zelf nog geld hebt doet niets af aan het voorbehoud. Misschien wil jij je eigen geld wel inzetten om het hele huis te verbouwen. 6 maanden vrij te nemen of als buffer omdat je ZZPer wilt worden.

Lees het contact, probeer een hypotheek te krijgen voor bedrag x zoals vermeld. Krijg je een of meerdere afwijzingen dan is dat een reden om het contact te ontbinden. Krijg je bij een bank een hypotheek van de, dan gaat de koop door. Volgens mij is het zo simpel.

[FreakNL]

Rolfie schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 06:40:
[...]

En wat ik kan vinden, is dit dus niet het geval. Die inspanningsverplichting is heel zwaar, zeker als je voldoende spaargeld hebt om dat verschil te financieren.

De Haviltex-norm en artikel 15.3 van het contract zijn hierin van belang.

Dat TS nooit 320K had kunnen lenen, als dit het standpunt is, dan is TS nooit te goeder trouw geweest, wat dit kon hij nooit lenen.

Het was altijd hypotheek + starterslening (en eigengeld? (weet ik even niet zeker meer).


[...]

Waar ik dus anders overdenk, net zoals de specialisten die TS heeft geraadpleegd.


Uiteindelijk is het aan de rechter, maar die kijkt zwaar naar de inspanningsverplichting.

Toevallig wat voorbeelden gevonden, van rechtspraak, positief en negatief.
https://lawandpepper.com/juridisch-nieuws/contractuele-boete-koopovereenkomsten-woning-onroerend-goed/

Ja maar als ik hem dan heel zwart-wit maak;

Als je 2 ton spaargeld hebt en graag een eerste huis wilt kopen (dus geen overwaarde meenemen) van 400k en dat volledig wil financieren kun je net zo goed geen ontbindende voorwaarden opnemen… Als je toch gedwongen wordt het restant bij te passen heeft dat 0 zin…

[BugBoy]

FreakNL schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 09:40:
Als je 2 ton spaargeld hebt en graag een eerste huis wilt kopen (dus geen overwaarde meenemen) van 400k en dat volledig wil financieren kun je net zo goed geen ontbindende voorwaarden opnemen… Als je toch gedwongen wordt het restant bij te passen heeft dat 0 zin…

Feitelijk zou dan een ontbindende voorwaarde van 400K in de praktijk dan maar 200K betekenen (als je spaargeld hebt). Dat lijkt me inderdaad ook vreemd. Stel de volgende situatie voor:

1. Koopsom: 350K
2. Ontbindende voorwaarde op financiering van 350K (dus volledig gefinancierd, excl. kosten koper).
3. Mogelijke financiering: 325K (daar komt de bank mee terug)
4. Spaargeld: 50K (bedoeld om je kinderen te laten studeren)

Dan zou je dus verplicht worden om een financiering van 325K te accepteren en 25K van je spaargeld in te leveren, terwijl je dat voor heel andere doeleinden had ingezet.

Het is heel makkelijk om dan te zeggen dat je dan geen bod neer had moeten leggen, maar het kan zijn dat je te lenen bedrag wat verkeerd hebt ingeschat. Dat is helemaal niet zo gek, want het is best lastig om exact te weten wat je mag lenen. Rentestanden, schulden (bijv. private-lease auto of telefoon), ... zijn allemaal van invloed.

Om dan je spaargeld stuk te moeten slaan op een woning zou wel heel vreemd zijn. Ik ga daar dan ook niet zo in mee. Die financiering van de volledige koopsom staat niet voor niets in het koopcontract. Dat zal leidend moeten zijn (en ik verwacht dat dat ook zo is). Als een verkopende partij dat een te groot risico vind, dan moet hij dat niet accepteren en een lagere financiering afdwingen. Kan de koper dat niet, dan moet hij op zoek naar een andere koper. Gaat hij toch akkoord met een volledige financiering, dan loopt de verkopende partij gewoon een groot risico dat het niet doorgaat.

Mijn (verkoop)makelaar was daar ook scherp op. Hij merkte meteen op dat de bieder op mijn woning maar een gedeeltelijke financiering had en dat er een andere bieder was met een volledige financiering en dat het een veel groter risico was.

[Stoney3K]

BugBoy schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 10:26:
[...]

Feitelijk zou dan een ontbindende voorwaarde van 400K in de praktijk dan maar 200K betekenen (als je spaargeld hebt). Dat lijkt me inderdaad ook vreemd. Stel de volgende situatie voor:

1. Koopsom: 350K
2. Ontbindende voorwaarde op financiering van 350K (dus volledig gefinancierd, excl. kosten koper).
3. Mogelijke financiering: 325K (daar komt de bank mee terug)
4. Spaargeld: 50K (bedoeld om je kinderen te laten studeren)

Dan zou je dus verplicht worden om een financiering van 325K te accepteren en 25K van je spaargeld in te leveren, terwijl je dat voor heel andere doeleinden had ingezet.

Ik denk dat daar ook een stukje 'redelijkheid' om de hoek komt kijken als het tot een geschil zou komen. Heb je het over een verschil van pakweg 8%, dan zal de rechter zeggen dat dat redelijk is, maar als het om een significant verschil gaat, dus 25% of 50%, dan zal dat een heel ander verhaal worden.

[vanaalten]

BugBoy schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 10:26:

1. Koopsom: 350K
2. Ontbindende voorwaarde op financiering van 350K (dus volledig gefinancierd, excl. kosten koper).
3. Mogelijke financiering: 325K (daar komt de bank mee terug)
4. Spaargeld: 50K (bedoeld om je kinderen te laten studeren)

Dan zou je dus verplicht worden om een financiering van 325K te accepteren en 25K van je spaargeld in te leveren, terwijl je dat voor heel andere doeleinden had ingezet.

Je kan natuurlijk ook in het koopcontract als ontbindende voorwaarde "financiering van 350k zonder gebruik van eigen geld" of zo. Het is wellicht ongebruikelijk maar op zich kan je als koper-verkoper afspreken wat je maar wil.

[Stoney3K]

vanaalten schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 11:01:
[...]

Je kan natuurlijk ook in het koopcontract als ontbindende voorwaarde "financiering van 350k zonder gebruik van eigen geld" of zo. Het is wellicht ongebruikelijk maar op zich kan je als koper-verkoper afspreken wat je maar wil.

De verwoording "Hypothecaire lening van een bedrag van 320.000 euro" betekent precies dat.

[JJ Le Funk]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 14:36:
[...]
Maar goed. laten we het topic maar sluiten, ik moet gewoon maar de keuze maken, aanvaarden of 10% aftikken. ik neig naar 10% dan maar. laat ze de * krijgen.

das niet mals, hopelijk vind je nog een uitweg. in ieder geval veel sterkte met de afwikkeling van dit drama en bedankt voor het delen. had niet verwacht dat buurtomstandigheden zo zwaar konden wegen in het (te verwachten) woongenot.

[de Peer]

JJ Le Funk schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 11:18:
[...]

das niet mals, hopelijk vind je nog een uitweg. in ieder geval veel sterkte met de afwikkeling van dit drama en bedankt voor het delen. had niet verwacht dat buurtomstandigheden zo zwaar konden wegen in het (te verwachten) woongenot.

Inderdaad, nogal dure grap op deze manier. Alternatief zou zijn om het huis wel te kopen en direct weer te gaan verkopen, dan zou je er zelfs/juist goed aan kunnen verdienen met een beetje geluk. De overdrachtsbelasting krijg je dan terug.

En er is ook de kans dat de overlast in de praktijk meevalt... Dan kun je besluiten er toch gewoon te blijven wonen.

Dus je gooit nogal wat geld over de balk op deze manier door vrijwillig voor de boete te kiezen.

[ Voor 10% gewijzigd door de Peer op 19-06-2026 11:23 ]

[questo]

de Peer schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 11:20:
[...]

Inderdaad, nogal dure grap op deze manier. Alternatief zou zijn om het huis wel te kopen en direct weer te gaan verkopen, dan zou je er zelfs/juist goed aan kunnen verdienen met een beetje geluk. De overdrachtsbelasting krijg je dan terug.

En er is ook de kans dat de overlast in de praktijk meevalt... Dan kun je besluiten er toch gewoon te blijven wonen.

Dus je gooit nogal wat geld over de balk op deze manier door vrijwillig voor de boete te kiezen.

TS is starter op de woningmarkt en kan daarom gebruik maken van de startersvrijstelling. Dan betaalt hij geen overdrachtsbelasting. Er kan dus ook niets teruggevraagd worden bij verkoop. Volgens mij is het zelfs zo dat hij bij een volgende aankoop dan juist wel overdrachtsbelasting moet betalen aangezien het dan niet zijn eerste aankoop meer is. Dat zou dan ook gevolgen kunnen hebben voor de starterslening waar in dit topic sprake van is.

[de Peer]

questo schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 11:46:
[...]


TS is starter op de woningmarkt en kan daarom gebruik maken van de startersvrijstelling. Dan betaalt hij geen overdrachtsbelasting. Er kan dus ook niets teruggevraagd worden bij verkoop. Volgens mij is het zelfs zo dat hij bij een volgende aankoop dan juist wel overdrachtsbelasting moet betalen aangezien het dan niet zijn eerste aankoop meer is. Dat zou dan ook gevolgen kunnen hebben voor de starterslening waar in dit topic sprake van is.

ai ja dat is waar ook, dat was al een paar keer genoemd inderdaad. Dat zal zeker meespelen in de overwegingen.

[Sineplex]

Tja ik zou dan ook weer niet die 10% zomaar vrijwillig op tafel leggen. Ik zou zeggen, haal een aantal aanbiedingen bij hypotheekverstrekkers op (stuk of 3) en neem dan de positie in dat je de financiering niet rond krijgt. Dan kan de verkoper besluiten om naar de rechter te gaan, maar dat kost tijd en geld. En de uitkomst van zo'n procedure is onzeker. Als ze dan een rechtszaak beginnen, kun je altijd nog voorstellen om te middelen door bijv. een bepaald bedrag te betalen (maar niet de volle mep).

[Stoney3K]

Sineplex schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 12:01:
Tja ik zou dan ook weer niet die 10% zomaar vrijwillig op tafel leggen. Ik zou zeggen, haal een aantal aanbiedingen bij hypotheekverstrekkers op (stuk of 3) en neem dan de positie in dat je de financiering niet rond krijgt.

Dat proberen we nu TS al tientallen pagina's duidelijk te maken maar tot nu toe heeft ie geen aanvraag gedaan voor 100% van de koopprijs, en dus ook geen afwijzing.

[BugBoy]

vanaalten schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 11:01:
Je kan natuurlijk ook in het koopcontract als ontbindende voorwaarde "financiering van 350k zonder gebruik van eigen geld" of zo. Het is wellicht ongebruikelijk maar op zich kan je als koper-verkoper afspreken wat je maar wil.

Als je eigen geld hebt, dan hoef JIJ het niet te financieren. Volgens mij is dat gewoon duidelijk.

[matthijst]

Idd wat staat er in dat koopcontract is de vraag. Expliciet Hypothecaire lening van 320k. Of alleen "voorbehoud van financiering".

Rond krijg je het wel. Misschien niet volledig gefinancierd, dat zou de uitweg zijn.

[Roenie]

BugBoy schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 14:13:
[...]

Als je eigen geld hebt, dan hoef JIJ het niet te financieren. Volgens mij is dat gewoon duidelijk.

Dan financier je het zelf

[Stoney3K]

Roenie schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 14:44:
[...]

Dan financier je het zelf

Nee, je betaalt het zelf, je financiert het niet, want je leent het niet uit.

</pedantic>

[Roenie]

Stoney3K schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 14:46:
[...]

Nee, je betaalt het zelf, je financiert het niet, want je leent het niet uit.

</pedantic>

En dat kun je dus doen door geld van jezelf aan te wenden, bijvoorbeeld spaargeld. Dan financiert je het zelf

In de (commerciële) volksmond wordt het wel gezien als een eufemisme voor ‘lenen’, te vergelijken met ‘onder water staan’ en ‘omvallen’ voor respectievelijk een restschuld overhouden of failliet gaan.

[/semantische discussie]

[ Voor 4% gewijzigd door Roenie op 19-06-2026 15:36 ]

[thof]

Ik ben eigenlijk nog wel benieuwd naar het vervolg van de hypotheekaanvraag, onderdeel daarvan is ook een taxatie omdat de bank wil weten of de huis wel voldoende onderpand bied. Zit daar niet nog een risico in?

Stel huis stond te koop voor 300.000, 320.000 geboden (dus 20k overboden dus zelf betalen). Als dan de taxatie lager uitvalt dan de 300.000, door stel structurele overlast van buren, en neerkomt op 260.000 dan is er nog 40k extra zelf te betalen. Nog los van dat de TS 60K + kosten koper voor te schieten zal de bank al helemaal geen lening verstrekken voor de 320.000 (afwijzen). Daarmee krijgt TS de financiering niet rond.

[de Peer]

thof schreef op dinsdag 23 juni 2026 @ 09:25:
Ik ben eigenlijk nog wel benieuwd naar het vervolg van de hypotheekaanvraag, onderdeel daarvan is ook een taxatie omdat de bank wil weten of de huis wel voldoende onderpand bied. Zit daar niet nog een risico in?

Geen risico maar juist een kans voor TS. Dit zou namelijk betekenen dat de overlast erkend wordt en hij als gevolg daarvan de financiering niet rond krijgt. En dat is precies zijn gewenste situatie.

Gaat echter niet gebeuren want zo'n taxateur gaat die overlast niet kunnen constateren en vastleggen.

[TheGhostInc]

thof schreef op dinsdag 23 juni 2026 @ 09:25:
Ik ben eigenlijk nog wel benieuwd naar het vervolg van de hypotheekaanvraag, onderdeel daarvan is ook een taxatie omdat de bank wil weten of de huis wel voldoende onderpand bied. Zit daar niet nog een risico in?

Stel huis stond te koop voor 300.000, 320.000 geboden (dus 20k overboden dus zelf betalen). Als dan de taxatie lager uitvalt dan de 300.000, door stel structurele overlast van buren, en neerkomt op 260.000 dan is er nog 40k extra zelf te betalen. Nog los van dat de TS 60K + kosten koper voor te schieten zal de bank al helemaal geen lening verstrekken voor de 320.000 (afwijzen). Daarmee krijgt TS de financiering niet rond.

Hier komt weer een hardnekkig idee naar boven dat je het bedrag dat je overbiedt niet kunt lenen of dat het bedrag buiten de taxatie valt.

Simpel voorbeeld:
Huis staat te koop voor 500k, wordt verkocht voor 1M, taxatie is 1,2M.
Je maximale hypotheek is echt geen 500k, die is de laagste waarde van verkoopprijs en taxatie, dus in dit voorbeeld 1M.
Nu heb je ook nog een 200k hogere taxatiewaarde. Die mag je niet 'cash' opnemen vanuit je hypotheek, maar je zou er eventueel wel een bouwdepot voor kunnen krijgen. Want de eis is tegenwoordig wel dat 100% van het geleende bedrag in het huis gaat, dat is dus betaalde koopprijs + verbouwing.
Soms kom je wel boven de 100% uit als je verduurzaamt, maar dat is eigenlijk gewoon een bouwdepot waarbij de taxatie impliciet iets hoger wordt gezet door de verbeteringen.

[de Peer]

TheGhostInc schreef op dinsdag 23 juni 2026 @ 09:51:
[...]

Hier komt weer een hardnekkig idee naar boven dat je het bedrag dat je overbiedt niet kunt lenen of dat het bedrag buiten de taxatie valt.

Het was een scenario. Bij veel overbieden moet je hier wel rekening mee houden.

[aeacus45]

Volgens mij zit de crux vooral in het verschil tussen de koopsom en de marktwaarde/taxatiewaarde. De bank kijkt inderdaad niet simpelweg naar de oorspronkelijke vraagprijs, maar naar de laagste van de koopsom en de taxatiewaarde (en natuurlijk naar de overige hypotheekregels).

In jouw voorbeeld: als iemand €320k betaalt en de taxateur komt op €260k uit, dan is dat wel een probleem. De bank zal dan waarschijnlijk niet zomaar de volledige €320k willen financieren, omdat het onderpand dat bedrag niet vertegenwoordigt. Het verschil moet dan uit eigen middelen komen of de koop kan niet doorgaan.

Maar het idee dat “overbieden altijd eigen geld is” klopt inderdaad niet. Als de taxatie de koopsom volgt of hoger uitvalt, kan de hypotheek gewoon gebaseerd zijn op die hogere waarde. Je kunt alleen niet zomaar een hogere taxatie gebruiken om geld vrij op te nemen; daar zitten weer andere regels aan vast.

De taxatie is dus vooral een extra controle: je kunt niet onbeperkt boven de marktwaarde bieden en verwachten dat de bank het verschil opvangt.

[assje]

aeacus45 schreef op dinsdag 23 juni 2026 @ 10:24:
Volgens mij zit de crux vooral in het verschil tussen de koopsom en de marktwaarde/taxatiewaarde. De bank kijkt inderdaad niet simpelweg naar de oorspronkelijke vraagprijs, maar naar de laagste van de koopsom en de taxatiewaarde (en natuurlijk naar de overige hypotheekregels).

Voor deze casus niet relevant maar in geval van renovatie/verbouwing kan de taxatiewaarde (na verbouwing) ook hoger uitvallen dan de koopsom en maatgevend zijn voor de maximale hypotheek.

[huiz]

Overigens hoeft die 10% ook niet altijd volledig opgehoest worden, bijvoorbeeld als de schade voor de verkoper veel minder is (doorlopende kosten). Moet je wel voor naar de rechter of gewoon onderhandelen met de verkoper.

[Gwindorian]

TheGhostInc schreef op dinsdag 23 juni 2026 @ 09:51:
[...]

Hier komt weer een hardnekkig idee naar boven dat je het bedrag dat je overbiedt niet kunt lenen of dat het bedrag buiten de taxatie valt.

Simpel voorbeeld:
Huis staat te koop voor 500k, wordt verkocht voor 1M, taxatie is 1,2M.
Je maximale hypotheek is echt geen 500k, die is de laagste waarde van verkoopprijs en taxatie, dus in dit voorbeeld 1M.
Nu heb je ook nog een 200k hogere taxatiewaarde. Die mag je niet 'cash' opnemen vanuit je hypotheek, maar je zou er eventueel wel een bouwdepot voor kunnen krijgen. Want de eis is tegenwoordig wel dat 100% van het geleende bedrag in het huis gaat, dat is dus betaalde koopprijs + verbouwing.
Soms kom je wel boven de 100% uit als je verduurzaamt, maar dat is eigenlijk gewoon een bouwdepot waarbij de taxatie impliciet iets hoger wordt gezet door de verbeteringen.

Voor veel mensen zit het probleem er alleen in, dat je dit pas kan achterhalen nadat je bod is geaccepteerd en je de financiering rond moet krijgen en dus gaat taxeren. Gezien de huidige prijzen zitten veel mensen al redelijk aan een plafond van te verkrijgen hypotheek dus komt dat overbieden in de praktijk toch echt uit je eigen zak, of moet je er op zijn minst rekening mee houden. Als de taxatie vervolgens gunstig is, dan klopt het inderdaad wat je zegt.

Het blijft een lastig model, omdat het ontzettend lastig inschatten is of een huis voor een marktconforme prijs erin staat, of dat de makelaar al stevig heeft ingezet. Taxaties lijken ondanks stevigere regelgeving op magische wijze toch in veel gevallen precies uit te komen op wat je nodig hebt. (wat op zichzelf fijn is om het rond te krijgen)

[Batavia]

Maar goed. laten we het topic maar sluiten, ik moet gewoon maar de keuze maken, aanvaarden of 10% aftikken. ik neig naar 10% dan maar. laat ze de * krijgen.

Is het niet aantrekkelijker om het huis te kopen en meteen te verkopen ipv 10% af te tikken?

[de Peer]

Batavia schreef op donderdag 25 juni 2026 @ 09:20:
[...]

Is het niet aantrekkelijker om het huis te kopen en meteen te verkopen ipv 10% af te tikken?

Ja, maar dan heb je wel een jaar lang gedoe en bij volgende huis geen 0 procent overdrachtsbelasting, en misschien ook geen starterslening meer. Dus 'met winst verkopen' wordt dan bijna een vereiste

[Cambionn]

de Peer schreef op donderdag 25 juni 2026 @ 09:25:
Ja, maar dan heb je wel een jaar lang gedoe en bij volgende huis geen 0 procent overdrachtsbelasting, en misschien ook geen starterslening meer. Dus 'met winst verkopen' wordt dan bijna een vereiste

Let er wel op dat die "geen overdrachtsbelasting" regeling naast "eerste huis" ook een leeftijdseis heeft. Ik weet niet hou oud Eskimoo is, maar als ik kijk naar de gemiddelde leeftijd van huizenkopers nu (die best hoog is ivm de prijzen en het dure leven) en het feit dat hij weer ff zal moeten sparen om zijn 10% boete weer terug in zijn spaarpot te zetten is dat wel iets om over na te denken. Hij moet als hij daar gebruik van wil maken een huis kopen voordat hij (of een eventuele partner, die ook als hij single is later nog in de picture toegevoegd kan worden) boven de 35 is. Anders heeft hij straks én geen huis met overwaarde én moet hij overdrachtbelasting betalen uit eigen geld.

Met winst verkopen zal voorlopig dan weer niet heel lastig zijn, mits Eskimoo niet belachelijk boven marktwaarde heeft geboden. Zelfs áls de markt instort door bijv. de oudere uit de vergrijzing die sterven en plaats maken (zoals sommige verwachten) zal dat niet in een jaar ofzo tijd zijn. Meeste berichten daarover hebben het over effect op een termijn van rond de 20-jaren. En tot die tijd lijkt het er sowieso niet op dat de prijzen dalen, als ik kijk wat mijn huis in een jaar tijd meer waard is geworden en waar huizen hier in de buurt voor weg gaan nu. De geplande investeringen kan hij eventueel uitstellen om dat geld niet kwijt te raken. Dingen die lelijk/oud zijn maar werken kun je ook ff mee dealen.

Niet om te zeggen dat hij beter af is met kopen. Daarvoor kennen we Eskimoo's zijn casus niet goed genoeg. Maar het is wel iets waar hij zelf goed overna moet denken. Zo simpel als "dan kan ik het later gebruiken dus ben ik beter af met afkappen" is het niet. Daar zitten ook een hoop nuances in.

[Wolly]

Cambionn schreef op donderdag 25 juni 2026 @ 10:06:
[...]
Met winst verkopen zal voorlopig dan weer niet heel lastig zijn, mits Eskimoo niet belachelijk boven marktwaarde heeft geboden. Zelfs als de markt instort door bijv. de oudere uit de vergrijzing die sterven en plaats maken (zoals sommige verwachten) zal dat niet in een jaar ofzo tijd zijn. Meeste berichten daarover hebben het over 20-jaren plannen. En tot die tijd lijkt het er sowieso niet op dat de prijzen dalen, als ik kijk wat mijn huis in een jaar tijd meer waard is geworden en waar huizen hier in de buurt voor weg gaan nu. De geplande investeringen kan hij eventueel uitstellen om dat geld niet kwijt te raken. Dingen die lelijk/oud zijn maar werken kun je ook ff mee dealen.

Eskimoo zal op moeten passen dat de echte reden van verkoop niet bekend is bij nieuwe kopers.
Zulke enorme overlast dat je moet verkopen geeft wel een prijsdempend effect.

En zoals gezegd, het vastgoed wereldje is heel erg klein en Eskimoo heeft nu al overal zijn casus neergelegd.

[ZieMaar!]

Modbreak:

Het is aan de topicstarter of en wanneer hij reageert. Mentions mogen achterwege blijven.

[Cambionn]

Wolly schreef op donderdag 25 juni 2026 @ 10:09:
[...]

Eskimoo zal op moeten passen dat de echte reden van verkoop niet bekend is bij nieuwe kopers.
Zulke enorme overlast dat je moet verkopen geeft wel een prijsdempend effect.

En zoals gezegd, het vastgoed wereldje is heel erg klein en Eskimoo heeft nu al overal zijn casus neergelegd.

Zeker. De vraag is vooral hoe groot Eskimoo de kans acht dat te kunnen verstoppen danwel wat de daadwerkelijke prijsdemping zal zijn als het bekend is (wat ook weer aan allerlij, iig voor ons onbekende, variabelen ligt). In de huidige markt, met hoe hard de prijzen nogsteeds omhoog gaan, acht ik het niet heel gek om zelfs dan met winst te kunnen verkopen. Een eerder huis van mij, paar appartementen geleden, had ook een buur die zo veel overlast gaf (alcohol en drugs) dat politie meermaals langs geweest was en er zelfs geweldsproblemen waren naar andere bewoners, maar de prijzen werden er niet lager van. Was verder gewoon nette, leuke buurt in het midden van het land overigens. Mix van koop en particuliere huur. Niet per se een plek waar je dat soort problemen verwacht. Die buur is uiteindelijk verhuist, maar die heeft er jaren gezeten omdat de verhuurder er niks mee deed.

Maar toegegeven, dat ligt er wel aan hoe of wat. Is de buurt gewild, hoe groot is het probleem precies, etc. Dat samen met andere variabelen geeft dat er een net zo redelijke kans is dat het financieel alsnog beter uitpakt om te kopen en binnen afzienbare tijd te verkopen. Dat is een deel afhankelijk van details die we gewoon niet weten in dit topic, en een deel een gok over wat je verwacht dat de toekomst brengt. Zoals ik zei in de laatste alinea van het bericht dat je quote:

Cambionn schreef op donderdag 25 juni 2026 @ 10:06:
Niet om te zeggen dat hij beter af is met kopen. Daarvoor kennen we Eskimoo's zijn casus niet goed genoeg. Maar het is wel iets waar hij zelf goed overna moet denken. Zo simpel als "dan kan ik het later gebruiken dus ben ik beter af met afkappen" is het niet. Daar zitten ook een hoop nuances in.

[ Voor 21% gewijzigd door Cambionn op 25-06-2026 15:00 ]