Hypotheek - Eigen geld inleggen verplicht?

[JJ Le Funk]

Eskimoo schreef op woensdag 17 juni 2026 @ 14:36:
[...]
Maar goed. laten we het topic maar sluiten, ik moet gewoon maar de keuze maken, aanvaarden of 10% aftikken. ik neig naar 10% dan maar. laat ze de * krijgen.

das niet mals, hopelijk vind je nog een uitweg. in ieder geval veel sterkte met de afwikkeling van dit drama en bedankt voor het delen. had niet verwacht dat buurtomstandigheden zo zwaar konden wegen in het (te verwachten) woongenot.

[de Peer]

JJ Le Funk schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 11:18:
[...]

das niet mals, hopelijk vind je nog een uitweg. in ieder geval veel sterkte met de afwikkeling van dit drama en bedankt voor het delen. had niet verwacht dat buurtomstandigheden zo zwaar konden wegen in het (te verwachten) woongenot.

Inderdaad, nogal dure grap op deze manier. Alternatief zou zijn om het huis wel te kopen en direct weer te gaan verkopen, dan zou je er zelfs/juist goed aan kunnen verdienen met een beetje geluk. De overdrachtsbelasting krijg je dan terug.

En er is ook de kans dat de overlast in de praktijk meevalt... Dan kun je besluiten er toch gewoon te blijven wonen.

Dus je gooit nogal wat geld over de balk op deze manier door vrijwillig voor de boete te kiezen.

[ Voor 10% gewijzigd door de Peer op 19-06-2026 11:23 ]

[questo]

de Peer schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 11:20:
[...]

Inderdaad, nogal dure grap op deze manier. Alternatief zou zijn om het huis wel te kopen en direct weer te gaan verkopen, dan zou je er zelfs/juist goed aan kunnen verdienen met een beetje geluk. De overdrachtsbelasting krijg je dan terug.

En er is ook de kans dat de overlast in de praktijk meevalt... Dan kun je besluiten er toch gewoon te blijven wonen.

Dus je gooit nogal wat geld over de balk op deze manier door vrijwillig voor de boete te kiezen.

TS is starter op de woningmarkt en kan daarom gebruik maken van de startersvrijstelling. Dan betaalt hij geen overdrachtsbelasting. Er kan dus ook niets teruggevraagd worden bij verkoop. Volgens mij is het zelfs zo dat hij bij een volgende aankoop dan juist wel overdrachtsbelasting moet betalen aangezien het dan niet zijn eerste aankoop meer is. Dat zou dan ook gevolgen kunnen hebben voor de starterslening waar in dit topic sprake van is.

[de Peer]

questo schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 11:46:
[...]


TS is starter op de woningmarkt en kan daarom gebruik maken van de startersvrijstelling. Dan betaalt hij geen overdrachtsbelasting. Er kan dus ook niets teruggevraagd worden bij verkoop. Volgens mij is het zelfs zo dat hij bij een volgende aankoop dan juist wel overdrachtsbelasting moet betalen aangezien het dan niet zijn eerste aankoop meer is. Dat zou dan ook gevolgen kunnen hebben voor de starterslening waar in dit topic sprake van is.

ai ja dat is waar ook, dat was al een paar keer genoemd inderdaad. Dat zal zeker meespelen in de overwegingen.

[Sineplex]

Tja ik zou dan ook weer niet die 10% zomaar vrijwillig op tafel leggen. Ik zou zeggen, haal een aantal aanbiedingen bij hypotheekverstrekkers op (stuk of 3) en neem dan de positie in dat je de financiering niet rond krijgt. Dan kan de verkoper besluiten om naar de rechter te gaan, maar dat kost tijd en geld. En de uitkomst van zo'n procedure is onzeker. Als ze dan een rechtszaak beginnen, kun je altijd nog voorstellen om te middelen door bijv. een bepaald bedrag te betalen (maar niet de volle mep).

[Stoney3K]

Sineplex schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 12:01:
Tja ik zou dan ook weer niet die 10% zomaar vrijwillig op tafel leggen. Ik zou zeggen, haal een aantal aanbiedingen bij hypotheekverstrekkers op (stuk of 3) en neem dan de positie in dat je de financiering niet rond krijgt.

Dat proberen we nu TS al tientallen pagina's duidelijk te maken maar tot nu toe heeft ie geen aanvraag gedaan voor 100% van de koopprijs, en dus ook geen afwijzing.

[BugBoy]

vanaalten schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 11:01:
Je kan natuurlijk ook in het koopcontract als ontbindende voorwaarde "financiering van 350k zonder gebruik van eigen geld" of zo. Het is wellicht ongebruikelijk maar op zich kan je als koper-verkoper afspreken wat je maar wil.

Als je eigen geld hebt, dan hoef JIJ het niet te financieren. Volgens mij is dat gewoon duidelijk.

[matthijst]

Idd wat staat er in dat koopcontract is de vraag. Expliciet Hypothecaire lening van 320k. Of alleen "voorbehoud van financiering".

Rond krijg je het wel. Misschien niet volledig gefinancierd, dat zou de uitweg zijn.

[Roenie]

BugBoy schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 14:13:
[...]

Als je eigen geld hebt, dan hoef JIJ het niet te financieren. Volgens mij is dat gewoon duidelijk.

Dan financier je het zelf

[Stoney3K]

Roenie schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 14:44:
[...]

Dan financier je het zelf

Nee, je betaalt het zelf, je financiert het niet, want je leent het niet uit.

</pedantic>

[Roenie]

Stoney3K schreef op vrijdag 19 juni 2026 @ 14:46:
[...]

Nee, je betaalt het zelf, je financiert het niet, want je leent het niet uit.

</pedantic>

En dat kun je dus doen door geld van jezelf aan te wenden, bijvoorbeeld spaargeld. Dan financiert je het zelf

In de (commerciële) volksmond wordt het wel gezien als een eufemisme voor ‘lenen’, te vergelijken met ‘onder water staan’ en ‘omvallen’ voor respectievelijk een restschuld overhouden of failliet gaan.

[/semantische discussie]

[ Voor 4% gewijzigd door Roenie op 19-06-2026 15:36 ]

[thof]

Ik ben eigenlijk nog wel benieuwd naar het vervolg van de hypotheekaanvraag, onderdeel daarvan is ook een taxatie omdat de bank wil weten of de huis wel voldoende onderpand bied. Zit daar niet nog een risico in?

Stel huis stond te koop voor 300.000, 320.000 geboden (dus 20k overboden dus zelf betalen). Als dan de taxatie lager uitvalt dan de 300.000, door stel structurele overlast van buren, en neerkomt op 260.000 dan is er nog 40k extra zelf te betalen. Nog los van dat de TS 60K + kosten koper voor te schieten zal de bank al helemaal geen lening verstrekken voor de 320.000 (afwijzen). Daarmee krijgt TS de financiering niet rond.

[de Peer]

thof schreef op dinsdag 23 juni 2026 @ 09:25:
Ik ben eigenlijk nog wel benieuwd naar het vervolg van de hypotheekaanvraag, onderdeel daarvan is ook een taxatie omdat de bank wil weten of de huis wel voldoende onderpand bied. Zit daar niet nog een risico in?

Geen risico maar juist een kans voor TS. Dit zou namelijk betekenen dat de overlast erkend wordt en hij als gevolg daarvan de financiering niet rond krijgt. En dat is precies zijn gewenste situatie.

Gaat echter niet gebeuren want zo'n taxateur gaat die overlast niet kunnen constateren en vastleggen.

[TheGhostInc]

thof schreef op dinsdag 23 juni 2026 @ 09:25:
Ik ben eigenlijk nog wel benieuwd naar het vervolg van de hypotheekaanvraag, onderdeel daarvan is ook een taxatie omdat de bank wil weten of de huis wel voldoende onderpand bied. Zit daar niet nog een risico in?

Stel huis stond te koop voor 300.000, 320.000 geboden (dus 20k overboden dus zelf betalen). Als dan de taxatie lager uitvalt dan de 300.000, door stel structurele overlast van buren, en neerkomt op 260.000 dan is er nog 40k extra zelf te betalen. Nog los van dat de TS 60K + kosten koper voor te schieten zal de bank al helemaal geen lening verstrekken voor de 320.000 (afwijzen). Daarmee krijgt TS de financiering niet rond.

Hier komt weer een hardnekkig idee naar boven dat je het bedrag dat je overbiedt niet kunt lenen of dat het bedrag buiten de taxatie valt.

Simpel voorbeeld:
Huis staat te koop voor 500k, wordt verkocht voor 1M, taxatie is 1,2M.
Je maximale hypotheek is echt geen 500k, die is de laagste waarde van verkoopprijs en taxatie, dus in dit voorbeeld 1M.
Nu heb je ook nog een 200k hogere taxatiewaarde. Die mag je niet 'cash' opnemen vanuit je hypotheek, maar je zou er eventueel wel een bouwdepot voor kunnen krijgen. Want de eis is tegenwoordig wel dat 100% van het geleende bedrag in het huis gaat, dat is dus betaalde koopprijs + verbouwing.
Soms kom je wel boven de 100% uit als je verduurzaamt, maar dat is eigenlijk gewoon een bouwdepot waarbij de taxatie impliciet iets hoger wordt gezet door de verbeteringen.

[de Peer]

TheGhostInc schreef op dinsdag 23 juni 2026 @ 09:51:
[...]

Hier komt weer een hardnekkig idee naar boven dat je het bedrag dat je overbiedt niet kunt lenen of dat het bedrag buiten de taxatie valt.

Het was een scenario. Bij veel overbieden moet je hier wel rekening mee houden.

[aeacus45]

Volgens mij zit de crux vooral in het verschil tussen de koopsom en de marktwaarde/taxatiewaarde. De bank kijkt inderdaad niet simpelweg naar de oorspronkelijke vraagprijs, maar naar de laagste van de koopsom en de taxatiewaarde (en natuurlijk naar de overige hypotheekregels).

In jouw voorbeeld: als iemand €320k betaalt en de taxateur komt op €260k uit, dan is dat wel een probleem. De bank zal dan waarschijnlijk niet zomaar de volledige €320k willen financieren, omdat het onderpand dat bedrag niet vertegenwoordigt. Het verschil moet dan uit eigen middelen komen of de koop kan niet doorgaan.

Maar het idee dat “overbieden altijd eigen geld is” klopt inderdaad niet. Als de taxatie de koopsom volgt of hoger uitvalt, kan de hypotheek gewoon gebaseerd zijn op die hogere waarde. Je kunt alleen niet zomaar een hogere taxatie gebruiken om geld vrij op te nemen; daar zitten weer andere regels aan vast.

De taxatie is dus vooral een extra controle: je kunt niet onbeperkt boven de marktwaarde bieden en verwachten dat de bank het verschil opvangt.

[assje]

aeacus45 schreef op dinsdag 23 juni 2026 @ 10:24:
Volgens mij zit de crux vooral in het verschil tussen de koopsom en de marktwaarde/taxatiewaarde. De bank kijkt inderdaad niet simpelweg naar de oorspronkelijke vraagprijs, maar naar de laagste van de koopsom en de taxatiewaarde (en natuurlijk naar de overige hypotheekregels).

Voor deze casus niet relevant maar in geval van renovatie/verbouwing kan de taxatiewaarde (na verbouwing) ook hoger uitvallen dan de koopsom en maatgevend zijn voor de maximale hypotheek.

[huiz]

Overigens hoeft die 10% ook niet altijd volledig opgehoest worden, bijvoorbeeld als de schade voor de verkoper veel minder is (doorlopende kosten). Moet je wel voor naar de rechter of gewoon onderhandelen met de verkoper.

[Gwindorian]

TheGhostInc schreef op dinsdag 23 juni 2026 @ 09:51:
[...]

Hier komt weer een hardnekkig idee naar boven dat je het bedrag dat je overbiedt niet kunt lenen of dat het bedrag buiten de taxatie valt.

Simpel voorbeeld:
Huis staat te koop voor 500k, wordt verkocht voor 1M, taxatie is 1,2M.
Je maximale hypotheek is echt geen 500k, die is de laagste waarde van verkoopprijs en taxatie, dus in dit voorbeeld 1M.
Nu heb je ook nog een 200k hogere taxatiewaarde. Die mag je niet 'cash' opnemen vanuit je hypotheek, maar je zou er eventueel wel een bouwdepot voor kunnen krijgen. Want de eis is tegenwoordig wel dat 100% van het geleende bedrag in het huis gaat, dat is dus betaalde koopprijs + verbouwing.
Soms kom je wel boven de 100% uit als je verduurzaamt, maar dat is eigenlijk gewoon een bouwdepot waarbij de taxatie impliciet iets hoger wordt gezet door de verbeteringen.

Voor veel mensen zit het probleem er alleen in, dat je dit pas kan achterhalen nadat je bod is geaccepteerd en je de financiering rond moet krijgen en dus gaat taxeren. Gezien de huidige prijzen zitten veel mensen al redelijk aan een plafond van te verkrijgen hypotheek dus komt dat overbieden in de praktijk toch echt uit je eigen zak, of moet je er op zijn minst rekening mee houden. Als de taxatie vervolgens gunstig is, dan klopt het inderdaad wat je zegt.

Het blijft een lastig model, omdat het ontzettend lastig inschatten is of een huis voor een marktconforme prijs erin staat, of dat de makelaar al stevig heeft ingezet. Taxaties lijken ondanks stevigere regelgeving op magische wijze toch in veel gevallen precies uit te komen op wat je nodig hebt. (wat op zichzelf fijn is om het rond te krijgen)

[Batavia]

Maar goed. laten we het topic maar sluiten, ik moet gewoon maar de keuze maken, aanvaarden of 10% aftikken. ik neig naar 10% dan maar. laat ze de * krijgen.

Is het niet aantrekkelijker om het huis te kopen en meteen te verkopen ipv 10% af te tikken?

[de Peer]

Batavia schreef op donderdag 25 juni 2026 @ 09:20:
[...]

Is het niet aantrekkelijker om het huis te kopen en meteen te verkopen ipv 10% af te tikken?

Ja, maar dan heb je wel een jaar lang gedoe en bij volgende huis geen 0 procent overdrachtsbelasting, en misschien ook geen starterslening meer. Dus 'met winst verkopen' wordt dan bijna een vereiste

[Cambionn]

de Peer schreef op donderdag 25 juni 2026 @ 09:25:
Ja, maar dan heb je wel een jaar lang gedoe en bij volgende huis geen 0 procent overdrachtsbelasting, en misschien ook geen starterslening meer. Dus 'met winst verkopen' wordt dan bijna een vereiste

Let er wel op dat die "geen overdrachtsbelasting" regeling naast "eerste huis" ook een leeftijdseis heeft. Ik weet niet hou oud Eskimoo is, maar als ik kijk naar de gemiddelde leeftijd van huizenkopers nu (die best hoog is ivm de prijzen en het dure leven) en het feit dat hij weer ff zal moeten sparen om zijn 10% boete weer terug in zijn spaarpot te zetten is dat wel iets om over na te denken. Hij moet als hij daar gebruik van wil maken een huis kopen voordat hij (of een eventuele partner, die ook als hij single is later nog in de picture toegevoegd kan worden) boven de 35 is. Anders heeft hij straks én geen huis met overwaarde én moet hij overdrachtbelasting betalen uit eigen geld.

Met winst verkopen zal voorlopig dan weer niet heel lastig zijn, mits Eskimoo niet belachelijk boven marktwaarde heeft geboden. Zelfs áls de markt instort door bijv. de oudere uit de vergrijzing die sterven en plaats maken (zoals sommige verwachten) zal dat niet in een jaar ofzo tijd zijn. Meeste berichten daarover hebben het over effect op een termijn van rond de 20-jaren. En tot die tijd lijkt het er sowieso niet op dat de prijzen dalen, als ik kijk wat mijn huis in een jaar tijd meer waard is geworden en waar huizen hier in de buurt voor weg gaan nu. De geplande investeringen kan hij eventueel uitstellen om dat geld niet kwijt te raken. Dingen die lelijk/oud zijn maar werken kun je ook ff mee dealen.

Niet om te zeggen dat hij beter af is met kopen. Daarvoor kennen we Eskimoo's zijn casus niet goed genoeg. Maar het is wel iets waar hij zelf goed overna moet denken. Zo simpel als "dan kan ik het later gebruiken dus ben ik beter af met afkappen" is het niet. Daar zitten ook een hoop nuances in.

[Wolly]

Cambionn schreef op donderdag 25 juni 2026 @ 10:06:
[...]
Met winst verkopen zal voorlopig dan weer niet heel lastig zijn, mits Eskimoo niet belachelijk boven marktwaarde heeft geboden. Zelfs als de markt instort door bijv. de oudere uit de vergrijzing die sterven en plaats maken (zoals sommige verwachten) zal dat niet in een jaar ofzo tijd zijn. Meeste berichten daarover hebben het over 20-jaren plannen. En tot die tijd lijkt het er sowieso niet op dat de prijzen dalen, als ik kijk wat mijn huis in een jaar tijd meer waard is geworden en waar huizen hier in de buurt voor weg gaan nu. De geplande investeringen kan hij eventueel uitstellen om dat geld niet kwijt te raken. Dingen die lelijk/oud zijn maar werken kun je ook ff mee dealen.

Eskimoo zal op moeten passen dat de echte reden van verkoop niet bekend is bij nieuwe kopers.
Zulke enorme overlast dat je moet verkopen geeft wel een prijsdempend effect.

En zoals gezegd, het vastgoed wereldje is heel erg klein en Eskimoo heeft nu al overal zijn casus neergelegd.

[ZieMaar!]

Modbreak:

Het is aan de topicstarter of en wanneer hij reageert. Mentions mogen achterwege blijven.

[Cambionn]

Wolly schreef op donderdag 25 juni 2026 @ 10:09:
[...]

Eskimoo zal op moeten passen dat de echte reden van verkoop niet bekend is bij nieuwe kopers.
Zulke enorme overlast dat je moet verkopen geeft wel een prijsdempend effect.

En zoals gezegd, het vastgoed wereldje is heel erg klein en Eskimoo heeft nu al overal zijn casus neergelegd.

Zeker. De vraag is vooral hoe groot Eskimoo de kans acht dat te kunnen verstoppen danwel wat de daadwerkelijke prijsdemping zal zijn als het bekend is (wat ook weer aan allerlij, iig voor ons onbekende, variabelen ligt). In de huidige markt, met hoe hard de prijzen nogsteeds omhoog gaan, acht ik het niet heel gek om zelfs dan met winst te kunnen verkopen. Een eerder huis van mij, paar appartementen geleden, had ook een buur die zo veel overlast gaf (alcohol en drugs) dat politie meermaals langs geweest was en er zelfs geweldsproblemen waren naar andere bewoners, maar de prijzen werden er niet lager van. Was verder gewoon nette, leuke buurt in het midden van het land overigens. Mix van koop en particuliere huur. Niet per se een plek waar je dat soort problemen verwacht. Die buur is uiteindelijk verhuist, maar die heeft er jaren gezeten omdat de verhuurder er niks mee deed.

Maar toegegeven, dat ligt er wel aan hoe of wat. Is de buurt gewild, hoe groot is het probleem precies, etc. Dat samen met andere variabelen geeft dat er een net zo redelijke kans is dat het financieel alsnog beter uitpakt om te kopen en binnen afzienbare tijd te verkopen. Dat is een deel afhankelijk van details die we gewoon niet weten in dit topic, en een deel een gok over wat je verwacht dat de toekomst brengt. Zoals ik zei in de laatste alinea van het bericht dat je quote:

Cambionn schreef op donderdag 25 juni 2026 @ 10:06:
Niet om te zeggen dat hij beter af is met kopen. Daarvoor kennen we Eskimoo's zijn casus niet goed genoeg. Maar het is wel iets waar hij zelf goed overna moet denken. Zo simpel als "dan kan ik het later gebruiken dus ben ik beter af met afkappen" is het niet. Daar zitten ook een hoop nuances in.

[ Voor 21% gewijzigd door Cambionn op 25-06-2026 15:00 ]