Vastgoed als investering Deel 2

[Hendrik H.]

Als ik het aanbod bij de bedrijfsmakelaars hier in de omgeving (noorden) zo bekijk is er genoeg aanbod met een goed rendement. De prijzen van bedrijfsonroerendgoed gaan ook hier noordwaarts maar dat lijkt me logisch gezien het massaal afstoten van verhuurde woningen.

[Lordy79]

Hendrik H. schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 11:04:
Als ik het aanbod bij de bedrijfsmakelaars hier in de omgeving (noorden) zo bekijk is er genoeg aanbod met een goed rendement. De prijzen van bedrijfsonroerendgoed gaan ook hier noordwaarts maar dat lijkt me logisch gezien het massaal afstoten van verhuurde woningen.

Ok dat is in principe niet mijn regio maar ik zal eens kijken.

[ybos]

Lordy79 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 10:00:
[...]

Vind maar eens een courant pand! Er is niks te koop en wat er wel te koop is, is onverhuurbaar of is zó duur dat het rendement onacceptabel is.

Verder zijn grootbanken niet heel happig op financieren en alternatieve financiers (je wilt toch met een hefboompje werken) vragen erg veel rente (terecht hoor)

Dat is inderdaad de uitdaging

Ik heb een tijdje geleden gekeken naar een interessant pand en even contact gehad met de bank. Die raadde mij aan om een deel overwaarde van onze woning op te nemen en vond ik een goeie tip. Het pand is helaas al verkocht waar we interesse in hadden.
Nu kijken we naar een bedrijfshal. Er is binnenkort geld om er eentje vanuit eigen middelen te kopen maar ik neig naar 2 om inderdaad een hefboom in te zetten. Maar moet eerst rekenen want de standaard nieuwbouw bedrijfshallen die als paddestoelen uit de grond schieten zijn schreeuwend duur.

[Lordy79]

ybos schreef op vrijdag 25 juli 2025 @ 18:20:
[...]

Maar moet eerst rekenen want de standaard nieuwbouw bedrijfshallen die als paddestoelen uit de grond schieten zijn schreeuwend duur.

Klopt.
De huurprijzen gaan met zeker 10pct omhoog per jaar, de afgelopen 3 jaar. En dan focus ik me net buiten de grote steden of in overijssel.
Daar zit volgens mij ook een hoop verborgen inflatie want als een winkel of bedrijf 30pct meer huur moet betalen na 3 jaren dan kan het niet anders dan dat ie dat moet doorberekenen in zijn goederen of diensten.
En nieuwbouw is inderdaad heel duur. 2300 meter loods kost zo 1.4 miljoen ex BTW en dan moet je de grond er nog bijkopen en 300 euro per meter is niet raar meer dus dat kost ook 1.2M.

Dan ben je voor 2.6M klaar en wil je dan 8pct BAR moet je 210.000 huur rekenen / 2300m = 90 euro per meter.
Je hebt dan als huurder wel een spiksplinternieuwe loods met kantoortje maar 90 euro per meter is écht heel veel.

[Rubbergrover1]

Lordy79 schreef op zaterdag 26 juli 2025 @ 19:39:
[...]

Klopt.
De huurprijzen gaan met zeker 10pct omhoog per jaar, de afgelopen 3 jaar. En dan focus ik me net buiten de grote steden of in overijssel.

Grote adder onder het gras is dat bedrijfs-OG veel meer dan woningen afhankelijk is van de economie, de markt en simpelweg de vraag naar het 'soort' ruimte. Naar mijn idee veroudert bedrijfs-OG ook een stuk sneller dan woningen en zul je meer moeite moeten doen om het pand bij de tijd en 'verhuurbaar' te houden. (Met name als een huurder verhuist.) Waarvoor je ook een hoop geld moet reserveren.

Maar je bent wel aan heel wat minder regels gebonden dan bij woningverhuur.

[ybos]

Rubbergrover1 schreef op maandag 28 juli 2025 @ 09:43:
[...]

Grote adder onder het gras is dat bedrijfs-OG veel meer dan woningen afhankelijk is van de economie, de markt en simpelweg de vraag naar het 'soort' ruimte. Naar mijn idee veroudert bedrijfs-OG ook een stuk sneller dan woningen en zul je meer moeite moeten doen om het pand bij de tijd en 'verhuurbaar' te houden. (Met name als een huurder verhuist.) Waarvoor je ook een hoop geld moet reserveren.

Maar je bent wel aan heel wat minder regels gebonden dan bij woningverhuur.

Voor kantoren is dat zeker een ding. Volgens mij geldt dat voor opslag/bedrijfshallen wat minder.

[Rubbergrover1]

ybos schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 13:59:
[...]

Voor kantoren is dat zeker een ding. Volgens mij geldt dat voor opslag/bedrijfshallen wat minder.

Ik denk dat dat toch wel tegenvalt. Je hebt bij bedrijfspanden toch best snel dat het er verouderd uitziet en dat dit ook in de huurprijs terug zal komen. Iets als bv een Romneyloods was een aantal decennia geleden prima, maar heeft nu toch vaak een beetje louche uitstraling. Bedrijventerreinen met jaren '50-'60 bedrijfspanden zijn vaak ook niet echt state of the art. Terwijl woningen en woonwijken van die tijd vaak nog prima waarde hebben.

[ybos]

Rubbergrover1 schreef op zondag 3 augustus 2025 @ 13:32:
[...]

Ik denk dat dat toch wel tegenvalt. Je hebt bij bedrijfspanden toch best snel dat het er verouderd uitziet en dat dit ook in de huurprijs terug zal komen. Iets als bv een Romneyloods was een aantal decennia geleden prima, maar heeft nu toch vaak een beetje louche uitstraling. Bedrijventerreinen met jaren '50-'60 bedrijfspanden zijn vaak ook niet echt state of the art. Terwijl woningen en woonwijken van die tijd vaak nog prima waarde hebben.

Pand uit de jaren 60 is dan ook al ruim 60 jaar oud. Hoeveel is er reeds gerenoveerd aan een huis uit die periode
Nieuwe gevel/beplating, nieuw dak en eens met een witte verfspuit door het pand heen en je moet eens zien.
opslag is opslag, dat loopt wel los (wel regioafhankelijk denk ik), maar hier in de regio Amersfoort is er nauwelijks een hal te vinden groter dan al het standaard (kleine) nieuwbouwspul dat uit de grond gestampt wordt.

[buhu]

Hi mede vastgoedeigenaren,
Ik beheer een paar appartementen die ik verhuur en ik merk dat ik elk jaar weer opzie tegen het opstellen van de servicekostenafrekening, afgelopen jaar was okk weer een ramp. Het voelt als een gigantische klus om alle bonnetjes en facturen bij elkaar te zoeken, de kosten te verdelen en vervolgens een correcte afrekening op te stellen.
Het kost me niet alleen veel tijd, maar ik heb ook altijd de angst dat ik een fout maak, met discussies met huurders tot gevolg(of heb ik gewoon pech en extreem kritische huurders?).
Ik ben benieuwd hoe jullie dit aanpakken.
* Doen jullie dit zelf met een spreadsheet(ik dus wel, niet echt tevreden)?
* Hebben jullie een handig systeem of software?
* Of besteden jullie het uit? En zo ja, aan wie?
Ik hoor graag jullie ervaringen..

[s020506]

buhu schreef op zaterdag 23 augustus 2025 @ 10:43:
Hi mede vastgoedeigenaren,
Ik beheer een paar appartementen die ik verhuur en ik merk dat ik elk jaar weer opzie tegen het opstellen van de servicekostenafrekening, afgelopen jaar was okk weer een ramp. Het voelt als een gigantische klus om alle bonnetjes en facturen bij elkaar te zoeken, de kosten te verdelen en vervolgens een correcte afrekening op te stellen.
Het kost me niet alleen veel tijd, maar ik heb ook altijd de angst dat ik een fout maak, met discussies met huurders tot gevolg(of heb ik gewoon pech en extreem kritische huurders?).
Ik ben benieuwd hoe jullie dit aanpakken.
* Doen jullie dit zelf met een spreadsheet(ik dus wel, niet echt tevreden)?
* Hebben jullie een handig systeem of software?
* Of besteden jullie het uit? En zo ja, aan wie?
Ik hoor graag jullie ervaringen..

Nu heb ik maar 1 appartement wat ik verhuur met VVE, dus qua kosten is het allemaal best overzichtelijk. Wat wel helpt is dat ik alle geldzaken van dat appartement via een eigen betaalrekening laat lopen. Aan het eind van het jaar kost me het allemaal een kwartiertje om het in excel te zetten.

En misschien helpt het om het per 1 of 2 maanden te doen. Ben je zo klaar. Meteen een foto maken van het bonnetje of factuur als het binnen komt en aan het eind van de maand (of meteen) ff in excel zetten.

[buhu]

wellicht dat meer discipline idd het allemaal een stuk makkelijker maakt. makkelijker gezegd dan gedaan natuurlijk, mezelf kennende haha

[Perkouw]

@buhu wat ik niet uit je verhaal opmaak is of je het inderdaad pas na een jaar bij elkaar gaat sprokkelen en uitzoeken of dat je het actief maandelijks bijhoud? Ik maak hier eigenlijk wekelijks even de balans op, is dan erg weinig werk en voorkomt ook aan de kant van de belastingdienst gezeur dat het straks als verkapt werk gezien wordt.

[noxou]

Ik gebruik een excel voor het berekenen van de servicekosten van kamerverhuur. Ook ik vind dat een hoop gedoe elk jaar, al heb ik er routine in en houd ik het regelmatig bij. Het is niet alleen het invoeren, maar ook de regels die regelmatig veranderen (bv hoe zonnepanelen in rekening mogen worden gebracht is afgelopen jaren drie keer veranderd, van gebruiksvergoeding, naar afschrijving verplicht in 15 jaar in oude contracten, naar zit bij energielabel inbegrepen; dus in het overzicht heb ik nu afschrijving in 15 jaar vs geen kosten in hetzelfde overzicht afhankelijk van moment afsluiten contract), het berekenen van de graaddagen voor de energiekosten, etc. Mijn excel is inmiddels wel volgroeid, met de juiste formules en ook wat controle berekeningen, dus zolang ik de juiste gegevens invoer is het wel OK, maar om het goed te doen kost het best wat tijd.
Ik zou de aanschaf van software zeker overwegen als die beschikbaar was (mij niet bekend), maar ik vermoed dat de kosten daarvan al snel te hoog worden vergeleken met de maximale administratiekosten die gerekend mogen worden tegenwoordig (ook weer zo'n vrij recente verandering van minimum en maximum kosten daarvan). Elk jaar het handboek huurcommissie er op naslaan is best tijdrovend. Het zou prettig zijn wanneer de huurcommissie een 'veranderingen per jaar' overzicht zou hebben.

[buhu]

huurcommissie heeft overigens wel een overzicht wat elke jaar veranderd, daar kijk ik ook op elk jaar. moet soms ff doorklikken want erg gebruiksvriendelijk is de site niet.

en precies wat je zegt, constant die regels die veranderen. ook gezijk gehad met huismeester kosten, wist ik veel dat die vent een urenstaat bij moest houden.

huurders worden steeds wijzer en mondiger dus zal je compliance als verhuurder ook omhoog moeten om je risico's op een lager rendement te beperken..

[mannowlahn]

Mooie resultaten van de heer de Jonge

https://www.kadaster.nl/-...eerders-op-de-woningmarkt

"Investeerders verkochten steeds meer woningen aan eigenaar-bewoners. Vooral particuliere investeerders deden dat meer dan in de afgelopen jaren."

Nou dat is dan toch fijn, niet waar?

"Investeerders verkochten in het 2e kwartaal opnieuw meer woningen dan ze kochten. Ze verkochten bijna 16.400 woningen en kochten er ongeveer 7.800. Ook tweede woningen werden vaker verkocht dan gekocht."

Oh shit, dat is ook weer niet de bedoeling.

"Er zijn minder huurwoningen dan 1 jaar geleden. Bedrijfsmatige investeerders kochten woningen én bouwden er nieuwe bij, maar particuliere investeerders verkochten meer."

oef dat gaat niet de goede kant op. Ben benieuwd naar volgend jaar uni, dan kunnen we de rekening pas echt goed opmaken.

[rockhopper]

Ja en wat die cijfers natuurlijk niet laten zien is hoeveel Nederland ieder jaar groeit. En ik denk dat 90% van die aanwas terecht komt in de huurmarkt. Maar ondertussen lekker doorstruisvogelen over HRA alsof dat het probleem op gaat lossen.

[Pim0202]

https://www.telegraaf.nl/...renteaftrek/87334683.html

[Wolly]

Pim0202 schreef op woensdag 3 september 2025 @ 09:42:
https://www.telegraaf.nl/...renteaftrek/87334683.html

Wat heeft deze linkdump met dit topic te maken? Het is een ingezonden brief van een burger?

[rockhopper]

Niet zoveel, laat die persoon lekker zelf posten in dit topic in plaats van brieven sturen naar "de krant"
Maar het klopt verder wel, HRA is een mooi stokpaardje om de aandacht af te leiden van het probleem dat er te weinig gebouwd wordt. Verder zit de regering niet te wachten op prijsdalingen, immers woz en allerlei andere belastingen gebaseerd op deze woz houden op dit moment Nederland draaiende. Als dit inzakt klopt hun balans nog veel minder.

Maar goed, ik denk dat we voorlopig even rustig het kiesprogramma mogen afwachten om vervolgens eens te zien wat ze gaan doen met 1) de woningbouw (hoe ze het tekort gaan oplossen), 2) box 3 belasting, 3) het stikstofdossier 4) HRA (niet zo relevant voor dit topic verder). Dan laat ik het gevoelige maar ook relevante asielprobleem maar even buiten beschouwing.

Ik ben overigens benieuwd of er nog een partij overblijft die enigzins gunstig is ten overstaan van verhuurders.

[wlmpie]

*knip*. Hier gaat het over vastgoed als investering en niet als woningnood

[ Voor 92% gewijzigd door Perkouw op 04-09-2025 20:52 ]

[bouwfraude]

rockhopper schreef op woensdag 3 september 2025 @ 16:12:
Verder zit de regering niet te wachten op prijsdalingen, immers woz en allerlei andere belastingen gebaseerd op deze woz houden op dit moment Nederland draaiende. Als dit inzakt klopt hun balans nog veel minder.

Als de WOZ daalt verhogen ze de belasting wel. De staat gaat echt geen inkomsten mislopen.

[Wispe]

Jarenlang werden beleggers beschouwd als parasieten van de woningmarkt en moesten ze worden weggepest.
Nu zijn ze toch wel heel hard nodig:

”In het Belastingplan 2025 is geregeld dat het tarief van artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer per 1 januari 2026 8% bedraagt. Met dit amendement wordt voorgesteld dit tarief per genoemde datum vast te stellen op 6%.
Deze verlaging heeft tot doel de lasten bij overdracht van woningen te beperken. Voor verkrijgers van woningen, niet zijnde natuurlijke personen die de woning na verkrijging als hoofdverblijf gaan gebruiken, worden de transactiekosten verlaagd. Hiermee worden de lasten op de woningmarkt verlicht. Dit draagt bij aan een aantrekkelijker investeringsklimaat op de woningmarkt. Daardoor zijn beleggers eerder bereid te investeren in transformatie, splitsing en optopping van bestaand vastgoed. Dit heeft een positief effect op op de huurmarkt en het niveau van de huurprijzen.
De budgettaire derving van dit amendement bedraagt structureel circa € 124 miljoen. Deze derving wordt opgevangen door het afschaffen van de rode-dieselregeling. Hiermee wordt structurele dekking geboden vanaf 2027.

[Perkouw]

@Wispe tja, niet gek ook. Het is werkelijk waar niet meer rond te breien op het moment. Zelfs al kijk ik alleen maar naar de overdrachtsbelasting en niet de andere regels dan krijg je dat amper terug verdient.

Pandje van 500k. 52k overdrachtsbelasting. Zelfs met een onrealistische huur als 5k per maand kom je dan op 10 (moet leren rekenen dit is natuurlijk fout!) jaar uit waarbij je pas de overdrachtsbelasting terug hebt 'verdient'. En dan negeer ik ál het andere wat er bij komt kijken (onderhoud, belasting (gemeente + box3 + niet kunnen toepassen leegwaarde ratio, verzekering, maximale huurverhoging door overheid bepaald, geen kortstondige contracten, puntentelling etc. . . .).

Kijken we naar de 6% dan krijg je met die 500k te maken met 30k. Nog steeds 6 jaar om dit terug te verdienen bij 5k per maand (moet leren rekenen dit is natuurlijk fout!). En dan ga ik nog steeds uit van dus een exorbitant hoge huur en negeer ik al het andere dat er bij komt kijken én ga ik uit van een netto aankoop dus zonder financiering en dat de woning direct en zonder problemen verhuurd wordt voor dat bedrag.

Tot zover mijn bierviltje.

Bovenstaand klopt niet zoals toegelicht door namliam_eht hieronder. Note to self: geen bierviltjes meer posten!

[ Voor 15% gewijzigd door Perkouw op 11-09-2025 17:14 ]

[mannowlahn]

Perkouw schreef op woensdag 10 september 2025 @ 15:50:
@Wispe tja, niet gek ook. Het is werkelijk waar niet meer rond te breien op het moment. Zelfs al kijk ik alleen maar naar de overdrachtsbelasting en niet de andere regels dan krijg je dat amper terug verdient.

Pandje van 500k. 52k overdrachtsbelasting. Zelfs met een onrealistische huur als 5k per maand kom je dan op 10 jaar uit waarbij je pas de overdrachtsbelasting terug hebt 'verdient'. En dan negeer ik ál het andere wat er bij komt kijken (onderhoud, belasting (gemeente + box3 + niet kunnen toepassen leegwaarde ratio, verzekering, maximale huurverhoging door overheid bepaald, geen kortstondige contracten, puntentelling etc. . . .).

Kijken we naar de 6% dan krijg je met die 500k te maken met 30k. Nog steeds 6 jaar om dit terug te verdienen bij 5k per maand. En dan ga ik nog steeds uit van dus een exorbitant hoge huur en negeer ik al het andere dat er bij komt kijken én ga ik uit van een netto aankoop dus zonder financiering en dat de woning direct en zonder problemen verhuurd wordt voor dat bedrag.

Tot zover mijn bierviltje.

Die huur zal nooit hoger zijn dan 2500 en dat is al bizar hoog voor iets van 500k. Als nog 12 jaar wachten.

Het is een totale kansloze markt geworden. Kijk met smart naar juni 2026. Dan zijn alle tijdelijk contracten uitgelopen en de pandjes waarschijnlijk verkocht. Moet je dan eens gaan rondkijken op Facebook naar wanhopige mensen omdat er echt geen fuck meer te huur zal zijn. En die pandjes die dan verkocht worden? Minimaal 400k dus sowieso niet bereikbaar voor de starter.

Thanks Hugo

[Wolly]

mannowlahn schreef op woensdag 10 september 2025 @ 17:34:
[...]

Die huur zal nooit hoger zijn dan 2500 en dat is al bizar hoog voor iets van 500k. Als nog 12 jaar wachten.

Het is een totale kansloze markt geworden. Kijk met smart naar juni 2026. Dan zijn alle tijdelijk contracten uitgelopen en de pandjes waarschijnlijk verkocht. Moet je dan eens gaan rondkijken op Facebook naar wanhopige mensen omdat er echt geen fuck meer te huur zal zijn. En die pandjes die dan verkocht worden? Minimaal 400k dus sowieso niet bereikbaar voor de starter.

Thanks Hugo

Investeer je toch in andere panden? 500k /47,5k per jaar huur vind ik best aantrekkelijk.

[namliam_eht]

Perkouw schreef op woensdag 10 september 2025 @ 15:50:
@Wispe tja, niet gek ook. Het is werkelijk waar niet meer rond te breien op het moment. Zelfs al kijk ik alleen maar naar de overdrachtsbelasting en niet de andere regels dan krijg je dat amper terug verdient.

Pandje van 500k. 52k overdrachtsbelasting. Zelfs met een onrealistische huur als 5k per maand kom je dan op 10 jaar uit waarbij je pas de overdrachtsbelasting terug hebt 'verdient'. En dan negeer ik ál het andere wat er bij komt kijken (onderhoud, belasting (gemeente + box3 + niet kunnen toepassen leegwaarde ratio, verzekering, maximale huurverhoging door overheid bepaald, geen kortstondige contracten, puntentelling etc. . . .).

5k per maand = 60k per jaar
Al het andere negerende lijkt me dan 1 jaar om de overdrachtsbelasting terug te verdienen ?

[ColeJ]

Wolly schreef op woensdag 10 september 2025 @ 19:26:
[...]


Investeer je toch in andere panden? 500k /47,5k per jaar huur vind ik best aantrekkelijk.

Haha, toevallig is dat bij mij om de hoek en ken ik het winkelcentrum zeer goed. Een leegstandspercentage van nog geen 1% zoals op Funda staat? Ik weet niet hoe ze aan dat percentage komen maar...

Geen haar op me hoofd die daar een winkelpand gaat kopen.

[KillaZ]

ColeJ schreef op donderdag 11 september 2025 @ 14:06:
[...]


Haha, toevallig is dat bij mij om de hoek en ken ik het winkelcentrum zeer goed. Een leegstandspercentage van nog geen 1% zoals op Funda staat? Ik weet niet hoe ze aan dat percentage komen maar...

Geen haar op me hoofd die daar een winkelpand gaat kopen.

Same here, ik vroeg mij al af waar die 1% vandaan kwam. . Zelfs na de verbouwing aan die puien is dat bij lange na niet gehaald.

[ Voor 7% gewijzigd door KillaZ op 11-09-2025 14:10 ]

[Wolly]

ColeJ schreef op donderdag 11 september 2025 @ 14:06:
[...]


Haha, toevallig is dat bij mij om de hoek en ken ik het winkelcentrum zeer goed. Een leegstandspercentage van nog geen 1% zoals op Funda staat? Ik weet niet hoe ze aan dat percentage komen maar...

Geen haar op me hoofd die daar een winkelpand gaat kopen.

Het is maar een voorbeeld om te laten zien dat niet-woning objecten nog best een prima huursom kunnen beuren. Zonder overdreven (steeds wijzigende) regelgeving zelfs.

[Perkouw]

namliam_eht schreef op donderdag 11 september 2025 @ 08:01:
[...]

5k per maand = 60k per jaar
Al het andere negerende lijkt me dan 1 jaar om de overdrachtsbelasting terug te verdienen ?

Touché. Nadeel van een bierviltje en het kiezen van, enorm, onrealistische getallen. Laat ik dat even opnieuw proberen, thnx @namliam_eht

Pak je een gemiddelde prijs van een koopwoning 483.000 en hanteer je een gemiddelde huur van woonhuis € 1444

Dan is het 483.000 -> 50.232 overdrachtsbelasting. Dat weer delen door 1444 -> 34,79 maanden -> 2,90 jaar. Zeg 3 jaar. En dan laten we verder alles buiten beschouwing. Dat lijkt mij, persoonlijk, totaal niet interessant. Dat gezegd hebbende, moet je het per casus bekijken en ga ik nu uit van "hét gemiddelde".

Over de hele linie is mijn conclusie echter wel dat het niet interessant/rendabel genoeg is om de bijbehorende risico's te dragen én mee te kunnen bewegen met het snel schuivende beleid vanuit de overheid.

Wolly schreef op woensdag 10 september 2025 @ 19:26:
[...]


Investeer je toch in andere panden? 500k /47,5k per jaar huur vind ik best aantrekkelijk.

Laat ik n.a.v. bovenstaand niet beginnen over de overdrachtsbelasting De erfpacht is afgekocht tot 2034. Of je moet het voor die tijd verkopen of doorrekenen wat dat doet met je inkomsten.

[ Voor 16% gewijzigd door Perkouw op 11-09-2025 17:19 ]

[namliam_eht]

Perkouw schreef op donderdag 11 september 2025 @ 17:12:
[...]


Touché. Nadeel van een bierviltje en het kiezen van, enorm, onrealistische getallen. Laat ik dat even opnieuw proberen, thnx @namliam_eht

Pak je een gemiddelde prijs van een koopwoning 483.000 en hanteer je een gemiddelde huur van woonhuis € 1444

Dan is het 483.000 -> 50.232 overdrachtsbelasting. Dat weer delen door 1444 -> 34,79 maanden -> 2,90 jaar. Zeg 3 jaar. En dan laten we verder alles buiten beschouwing. Dat lijkt mij, persoonlijk, totaal niet interessant. Dat gezegd hebbende, moet je het per casus bekijken en ga ik nu uit van "hét gemiddelde".

Als we dit als uitgangspunt nemen, dan 60% financieren a 5%
Dan leen je 290.000 euro ad 5% en betaal je alleen al aan rente 14.500 euro per jaar = 1.208,33 per maand.

Met een huur van 1.444 ben je dan alleen aan rente al 1.208 euro kwijt
Daarnaast ben je al gauw 100 euro aan VVE of onderhoudskosten kwijt... hou je zeg maar 150 euro per maand over om belasting, verzekering e.d. van te doen.

Dit is natuurlijk niet alles, de "magie" zit natuurlijk in de stijging van de woning waarde, elk jaar 2% er bij is 10.000 euro "verdient" i.i.g. op papier... Zolang je met de kosten niet negatief gaat verdient je op 10 jaar 100.000 euro op een investering (eigen geld) van 193.000 euro is 50% in 10 jaar = 5% per jaar

Elk jaar 10% er bij is 50.000 per jaar verdienen, in 10 jaar 500.000 euro = 125% rendement op eigen geld of 12,5% per jaar.

De crux zit hier op de hefboom die je met een hypotheek kan krijgen tegen 1 euro investering kan je 3 euro lenen... In dit geval 190k investering en 290k lening 2 op 3, maar goed....
Probeer maar eens als je 19.000 euro hebt, voor 29.000 euro (extra) te lenen om aandelen Amazon te kopen voor 48.000 euro.. gaat een stuk lastiger dan die hypotheek.

[epic_gram]

Ik krijg in januari een pand in den haag vrij. Zit nu gewoon in box 3, ik zou ongeveer 150k cashen als ik het verkoop.

Ik twijfel enorm of ik moet verkopen of aanhouden. Box3 belasting is niet grappig, maar ik bezit meerdere panden en ik heb het geld niet nodig.

Wat zijn jullie verwachtingen voor onze toekomst als verhuurders? Wordt de belasting hoger of lager?

[Perkouw]

namliam_eht schreef op vrijdag 12 september 2025 @ 11:16:
[...]

Als we dit als uitgangspunt nemen, dan 60% financieren a 5%
Dan leen je 290.000 euro ad 5% en betaal je alleen al aan rente 14.500 euro per jaar = 1.208,33 per maand.

Met een huur van 1.444 ben je dan alleen aan rente al 1.208 euro kwijt
Daarnaast ben je al gauw 100 euro aan VVE of onderhoudskosten kwijt... hou je zeg maar 150 euro per maand over om belasting, verzekering e.d. van te doen.

Dit is natuurlijk niet alles, de "magie" zit natuurlijk in de stijging van de woning waarde, elk jaar 2% er bij is 10.000 euro "verdient" i.i.g. op papier... Zolang je met de kosten niet negatief gaat verdient je op 10 jaar 100.000 euro op een investering (eigen geld) van 193.000 euro is 50% in 10 jaar = 5% per jaar

Elk jaar 10% er bij is 50.000 per jaar verdienen, in 10 jaar 500.000 euro = 125% rendement op eigen geld of 12,5% per jaar.

De crux zit hier op de hefboom die je met een hypotheek kan krijgen tegen 1 euro investering kan je 3 euro lenen... In dit geval 190k investering en 290k lening 2 op 3, maar goed....
Probeer maar eens als je 19.000 euro hebt, voor 29.000 euro (extra) te lenen om aandelen Amazon te kopen voor 48.000 euro.. gaat een stuk lastiger dan die hypotheek.

Zelfs zonder hefboom vind ik het m.i. niet echt interessant je hebt meer dan genoeg kosten. En als we met de papieren winst rekent die 'stijging woningwaarde' heet, moet je ook weer kijken wat de WOZ doet en de daaraan gerelateerde belastingen.

Qua onderhoudsreservering vind ik trouwens 1% altijd wel een mooie. Pak je die op onze voorbeeld woning met gemiddelde prijs van 483.000 en stellen we dat de WOZ 400.000 is. Of laten we daar 350.000 van maken. Dan zit je op 3500 reservering per jaar -> zeg ~ 290 per maand. Zal je heus niet elk jaar gebruiken, maar daarom is het ook een reservering zodat je ook groot onderhoud kan opvangen.

Nee, op dit moment kan je hier beter niets meer mee doen. Of laat ik het anders formulieren. Verhuren als particulier aan een particulier is in het gros v.d. gevallen totaal niet interessant.

epic_gram schreef op vrijdag 12 september 2025 @ 20:36:
Ik krijg in januari een pand in den haag vrij. Zit nu gewoon in box 3, ik zou ongeveer 150k cashen als ik het verkoop.

Ik twijfel enorm of ik moet verkopen of aanhouden. Box3 belasting is niet grappig, maar ik bezit meerdere panden en ik heb het geld niet nodig.

Wat zijn jullie verwachtingen voor onze toekomst als verhuurders? Wordt de belasting hoger of lager?

Niemand van ons hier heeft een glazen bol vermoed ik zo. Zou met name voor jezelf even aan de slag gaan in Excel en daar cijfermatig eerst de balans opmaken om daarna te kijken welke opties je hebt en wat de consequenties hiervan zijn. Van leegstand tot verkoop tot particuliere verhuur tot. . .

Mijn persoonlijke opinie is dat het voorlopig de kat uit de boom kijken blijft. Ik lees alleen aanpassingen aan de overdrachtsbelasting verder niets. Dus gebonden aan 'Wet goed verhuurderschap' (punten systeem, vast contract etc etc.) en een maximale verhoging per jaar zoals gedicteerd door de overheid.

Dan kijkende naar jou situatie. 150k bij verkoop, dan is mijn aanname dat dit ook niet zoveel kost in Box3. Zou het dan in ieder geval een periode leeg laten staan en daarin rustig aan de berekening gaan maken en al dan niet wat onderhoud uitvoeren. Haast met verhuren zou ik in ieder geval totaal niet maken.

[ Voor 24% gewijzigd door Perkouw op 13-09-2025 09:56 ]

[rockhopper]

epic_gram schreef op vrijdag 12 september 2025 @ 20:36:
Ik krijg in januari een pand in den haag vrij. Zit nu gewoon in box 3, ik zou ongeveer 150k cashen als ik het verkoop.

Ik twijfel enorm of ik moet verkopen of aanhouden. Box3 belasting is niet grappig, maar ik bezit meerdere panden en ik heb het geld niet nodig.

Wat zijn jullie verwachtingen voor onze toekomst als verhuurders? Wordt de belasting hoger of lager?

Waarom twijfel je?

Heb je het pand zelf nodig of voor een familielid/zoon/dochter/vader/moeder in de toekomst en moet dit in Den Haag liggen? Aanhouden.

Wat betreft de toekomst, deze is zo onzeker in Nederland dat alle investeerders met gezond verstand allang weg getrokken zijn. Dus vanuit financieel oogpunt is het rendement laag, kan je beter gaan beleggen met diens verschil dat beleggingen wel helemaal hun waarde kunnen verliezen en je er niet in kan wonen.

Kortom maak even de afweging of je binnenkort wilt verhuren, gaat afwachten wat het nieuwe kabinet gaat brengen met weer een nieuwe draai aan alle knoppen (behalve de juiste oplossingen) en dan alsnog gaat verhuren dan verkopen of de long game speelt, het leeg laat staan totdat de regels weer wat meer losgelaten gaan worden (iets dat zelden gebeurt, maar hey, het -kan- op zich wel). Let wel dat leegstand niet overal "mag" en je natuurlijk verlies lijdt door de diverse aanslagen in box3/woz/waterschap/vve en dergelijke. Dit verlies kan uiteindelijk weer gecompenseerd worden met genoeg waardestijging, maar met een prijs van 150k zal dat niet hard gaan denk ik. (of is die 150k nu "winst" en praten we over een veel duurdere grotere woning?)

in ieder geval iets dat je zelf even kan narekenen met in je achterhoofd dat de sterkste prijsstijging wel een beetje achter ons ligt nu. Niet dat de prijzen gaan zakken, maar we naderen langzaam een plafond en de onzekerheid rond HRA zullen ook enigszins remmen. Het tekort zal voorlopig wel aanhouden.

[epic_gram]

Betaal je trouwens nu al belasting over de verkoop winst? Die 32%?

[Wispe]

epic_gram schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 15:14:
Betaal je trouwens nu al belasting over de verkoop winst? Die 32%?

Je betaalt momenteel geen belasting over de overwaarde uit verkoop van onroerend goed, wel vermogensbelasting als je de overwaarde op je spaarrekening zet (los van heffingsvrij vermogen etc.).

Wel is het plan om vanaf 2028 (of later) verkoopwinsten uit box 3-onroerend goed te belasten.

[ Voor 8% gewijzigd door Wispe op 13-09-2025 15:24 ]

[namliam_eht]

Perkouw schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 09:52:
[...]

Qua onderhoudsreservering vind ik trouwens 1% altijd wel een mooie. Pak je die op onze voorbeeld woning met gemiddelde prijs van 483.000 en stellen we dat de WOZ 400.000 is. Of laten we daar 350.000 van maken. Dan zit je op 3500 reservering per jaar -> zeg ~ 290 per maand. Zal je heus niet elk jaar gebruiken, maar daarom is het ook een reservering zodat je ook groot onderhoud kan opvangen.

In mijn voorbeeld is het appartement onderdeel van de VVE, deze doet dan het onderhoud....
Welliswaar met het fantastische bedrag van 100 euro per maand... "of onderhouds kosten" maar ja dan vervalt wel die 100 euro.

[Perkouw]

@namliam_eht check. Ik ging uit van een 'woonhuis' en jij denk ik van een 'appartement'. Maar links of rechtsom idd vaste kosten voor onderhoud.

[namliam_eht]

Perkouw schreef op maandag 15 september 2025 @ 14:44:
Ik ging uit van een 'woonhuis' en jij denk ik van een 'appartement'.

Gebieds "discriminatie" ik is grootstedeling, denk dus veel in appartementen, minder in "woon huizen" en als ik daar al in denk is dat al snel ietsje meer dan 500k

[ColeJ]

namliam_eht schreef op maandag 15 september 2025 @ 08:07:
[...]

In mijn voorbeeld is het appartement onderdeel van de VVE, deze doet dan het onderhoud....
Welliswaar met het fantastische bedrag van 100 euro per maand... "of onderhouds kosten" maar ja dan vervalt wel die 100 euro.

En zit er genoeg in de pot? Er zijn genoeg voorbeelden met 100 euro per maand maar periodiek moet er ineens 3k worden afgetikt omdat de pot niet afdoende is voor (groot) onderhoud.

[namliam_eht]

ColeJ schreef op dinsdag 16 september 2025 @ 13:31:
[...]


En zit er genoeg in de pot? Er zijn genoeg voorbeelden met 100 euro per maand maar periodiek moet er ineens 3k worden afgetikt omdat de pot niet afdoende is voor (groot) onderhoud.

Het ging om een theoretisch, minimalistisch, uitgekleed voorbeeld...
Wat er in de onderhoudspot zit en of dat genoeg is doet hier dan even niet toe, uitgaande van de overheids regelgeving en voorstellen dat er minimaal 0,5% per jaar gereserveerd wordt is dat 0,5% * 483.000 = 2.415 euro / 12 = 201,25 euro.... per maand alleen voor onderhoud en dan komen er nog diverse kosten bij die binnen de VVE zullen vallen zoals. o.a. Vergader kosten, bestuurskosten, verzekering, schoonmaak, electriciteit, etc.

[masermex]

Mooi stukje over rente en hefbomen ihkv vastgoed financiering:

https://www.financialinve...-van-vastgoedfinanciering

[rube]

masermex schreef op maandag 22 september 2025 @ 20:09:
Mooi stukje over rente en hefbomen ihkv vastgoed financiering:

https://www.financialinve...-van-vastgoedfinanciering

Redelijke open deuren, althans, volgens mij zou elke vastgoedbelegger dat toch wel moeten weten (door eigen berekeningen).
Maar misschien zijn mijn verwachtingen te hoog.

[rockhopper]

rube schreef op maandag 22 september 2025 @ 23:02:
[...]

Redelijke open deuren, althans, volgens mij zou elke vastgoedbelegger dat toch wel moeten weten (door eigen berekeningen).
Maar misschien zijn mijn verwachtingen te hoog.

Ja precies, risico daarbij ligt in mijn ogen meer bij de winkel en kantoor verhuur waar leegstand nog een issue kan zijn. In principe zie ik bij woningen niet snel een huurverlaging aankomen (mits voldoende punten, ik spreek niet voor cowboy verhuur praktijken) en ook een waardedaling (forse daling) zal niet zo snel gebeuren al weet je het met de instabiele regering natuurlijk nooit waar ze nou weer mee komen aanzetten.

[masermex]

rube schreef op maandag 22 september 2025 @ 23:02:
[...]
Redelijke open deuren, althans, volgens mij zou elke vastgoedbelegger dat toch wel moeten weten (door eigen berekeningen). Maar misschien zijn mijn verwachtingen te hoog.

Je verwachtingen zijn te hoog. Ook in dit forum worden vaak berekeningen toegepast met nogal sterke hefbomen, waar ik persoonlijk van huiver. Het gevaar van hefbomen in welke beleggingscategorie ook kan niet vaak genoeg benadrukt worden.
Van de rente hetzelfde verhaal. Veel mensen vinden huidige rentes erg hoog, terwijl die historisch aan de lage kant zijn. Plus de bij-effecten op de macro-economie van lage rentes die je op andere manieren parten spelen.

[masermex]

rockhopper schreef op dinsdag 23 september 2025 @ 00:49:
[...]

Ja precies, risico daarbij ligt in mijn ogen meer bij de winkel en kantoor verhuur waar leegstand nog een issue kan zijn. In principe zie ik bij woningen niet snel een huurverlaging aankomen (mits voldoende punten, ik spreek niet voor cowboy verhuur praktijken) en ook een waardedaling (forse daling) zal niet zo snel gebeuren al weet je het met de instabiele regering natuurlijk nooit waar ze nou weer mee komen aanzetten.

Ik weet niet hoelang je al in de verhuur-business zit, en misschien heb je de periode 2012-2015 niet bewust meegemaakt, maar toen kon er heel snel heel veel af van die stabiele woningwaarde.
En kijk nu even naar de laatste paar jaar (belasting-)wetgeving, hoezo geen risico's in de woning-verhuur ?
Er wordt niet voor niks volop uitgepond, dat zijn echt niet allemaal 'cowboys'.

[rockhopper]

masermex schreef op dinsdag 23 september 2025 @ 07:36:
[...]
Ik weet niet hoelang je al in de verhuur-business zit, en misschien heb je de periode 2012-2015 niet bewust meegemaakt, maar toen kon er heel snel heel veel af van die stabiele woningwaarde.
En kijk nu even naar de laatste paar jaar (belasting-)wetgeving, hoezo geen risico's in de woning-verhuur ?
Er wordt niet voor niks volop uitgepond, dat zijn echt niet allemaal 'cowboys'.

Vandaar dus mijn "momenteel" (ernstig woning tekort en grote bevolkingsgroei) en afhankelijk van de instabiele regering gaat doen. En ik heb niet gezegd geen risico, alleen een lager risico, woningen zijn eigenlijk altijd heel waardevast gebleken in de lange termijn.

En dat dipje is er wel even geweest ja en dat doet pijn bij een hefboom, maar het gaat daarna weer gewoon omhoog. Ik denk sowieso dat je bij beleggingen met of zonder hefboom echt moet kijken naar long term om dergelijke dipjes op te vangen maar goed daar gaat het artikel niet over. Mocht er nu -veel- gebouwd gaan worden dan veranderd de situatie misschien, maar dat gaat ook tijd kosten als het überhaupt al gaat gebeuren.

[noxou]

Een interessante ontwikkeling die ik zelf zie op het moment is dat in mijn huurdersbestand van kamerhuurders steeds meer blijven zitten na hun opleiding. Voor nieuwe huurders sluit ik een campuscontract af, maar voorheen had ik veel contracten voor onbepaalde duur, omdat studenten immers toch wel vertrekken na hun studie. Dat laatste lijkt niet meer het geval. Inmiddels 20% van mijn bestand is tussen de 1 en 3 jaar afgestudeerd. De afgelopen 12 maanden 0 mutaties; normaal is dat tussen de 20% en 25% door de gemiddelde 4 jarige opleiding.
De reden is uiteraard geen verrassing: er is niets te huur in het sociale en middenhuur segment door uitponding aangezet door het overheidsbeleid; wat er nog wel te huur is in de vrije sector, is ver buiten budget en de huizenprijzen zijn zo hoog dat voor een alleenstaande bijna niets te betalen is. Daarbij komt dat de prijzen sneller stijgen dan ze kunnen sparen voor een aanbetaling, dus ook daar zitten ze vast.
Het neveneffect voor mijzelf is dat ik daardoor geen verloop heb waarbij ik de kamerhuur aan kan passen aan het nieuwe puntenstelsel wat een ca 30-50% hogere huur op zou leveren en deels kan compenseren voor het overheidsbeleid van de afgelopen jaren en het hoge fictieve rendement in 2026.
Ik kijk met smart uit naar 2028 waar we belast worden op daadwerkelijk rendement in plaats van het veel te hoge 7,78% fictief. Al heb ik er een hard hoofd in dat het ook daadwerkelijk per 2028 in zal gaan.
Bezwaar maken met het box 3 formulier helpt ook niet veel omdat kosten niet afgetrokken mogen worden.
Het worden een aantal zware jaren financieel waarbij uitstappen door uitponding nog niet zo makkelijk is als bij gewone verhuur.
De moraal is dat vastgoed nog lang niet zo risico vrij is als wel eens wordt voorgespiegeld.

[RichieB]

Vandaag kreeg ik de uitnodiging van de Belastingdienst om mijn box 3 belasting over 2022 opnieuw te berekenen adhv mijn daadwerkelijke rendement. Mijn aandelen hadden in 2022 een negatief rendement, maar ik heb daarover wel flink wat belasting betaald... maar helaas, ik verhuurde in 2022 ook nog een woning. De huuropbrengsten + waardestijging WOZ was vele malen hoger dan het verlies op mijn aandelen.

Best wel een mooi systeem, dat fictieve rendement in box 3. Als dat gaat verdwijnen wordt verhuren nog veel onrendabeler dan het nu al is.

[Rubbergrover1]

RichieB schreef op donderdag 23 oktober 2025 @ 23:01:
Vandaag kreeg ik de uitnodiging van de Belastingdienst om mijn box 3 belasting over 2022 opnieuw te berekenen adhv mijn daadwerkelijke rendement. Mijn aandelen hadden in 2022 een negatief rendement, maar ik heb daarover wel flink wat belasting betaald... maar helaas, ik verhuurde in 2022 ook nog een woning. De huuropbrengsten + waardestijging WOZ was vele malen hoger dan het verlies op mijn aandelen.

Best wel een mooi systeem, dat fictieve rendement in box 3. Als dat gaat verdwijnen wordt verhuren nog veel onrendabeler dan het nu al is.

Bijzonder. Je geeft eerst aan dat je verhuurobject een zo hoog rendement maakte dat dit de dieprode aandelenrendementen van 2022 compenseerde. En het er blijkbaar zelfs voor zorgt dat je vermogen beter rendeerde dan de fictieve 5,53%. Maar toch klaag je dat het onrendabel zou zijn.

[Wispe]

RichieB schreef op donderdag 23 oktober 2025 @ 23:01:
Vandaag kreeg ik de uitnodiging van de Belastingdienst om mijn box 3 belasting over 2022 opnieuw te berekenen adhv mijn daadwerkelijke rendement. Mijn aandelen hadden in 2022 een negatief rendement, maar ik heb daarover wel flink wat belasting betaald... maar helaas, ik verhuurde in 2022 ook nog een woning. De huuropbrengsten + waardestijging WOZ was vele malen hoger dan het verlies op mijn aandelen.

Best wel een mooi systeem, dat fictieve rendement in box 3. Als dat gaat verdwijnen wordt verhuren nog veel onrendabeler dan het nu al is.

Je kan het ook andersom redeneren.

[ColeJ]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 24 oktober 2025 @ 03:34:
[...]

Bijzonder. Je geeft eerst aan dat je verhuurobject een zo hoog rendement maakte dat dit de dieprode aandelenrendementen van 2022 compenseerde. En het er blijkbaar zelfs voor zorgt dat je vermogen beter rendeerde dan de fictieve 5,53%. Maar toch klaag je dat het onrendabel zou zijn.

Het is niet direct klagen, het is meer een constatering dat het nog onrendabeler gaat zijn.

[RichieB]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 24 oktober 2025 @ 03:34:
[...]
Bijzonder. Je geeft eerst aan dat je verhuurobject een zo hoog rendement maakte dat dit de dieprode aandelenrendementen van 2022 compenseerde.

In absolute getallen (harde euro's) inderdaad. Dat zegt echter niets over het procentuele rendement van de investering in de verhuurwoning.

En het er blijkbaar zelfs voor zorgt dat je vermogen beter rendeerde dan de fictieve 5,53%.

Op papier wel inderdaad. Vooral de flinke stijging van de WOZ-waarde zorgt daar voor.

Bij het invullen van het werkelijk rendement voor box 3 heb je (uiteraard) niets meer met de fictieve getallen te maken. Ze vragen gewoon in euro's hoeveel winst of verlies (rente op spaargeld, betaalde rente op schulden, aangroei/afname van de waarde van je aandelen, huurinkomsten, WOZ stijging) je hebt gemaakt. Als ik dat formulier zou insturen zou ik in box 3 over 2022 flink meer belasting moeten gaan betalen dan de fictieve rekensom die de Belastingdienst nu heeft gemaakt.

Maar toch klaag je dat het onrendabel zou zijn.

Ik klaag niet. Ik constateer dat als in box 3 het werkelijke rendement gaat worden gebruikt (zoals de bedoeling is vanaf 2028) dat een verhuurde woning gigantisch hoog gaat worden belast. Dus als je nu al ervaart dat je met de huidige fictieve box 3 belasting nauwelijks uitkomt, dan gaat dat met de nieuwe rekenmethode alleen maar erger worden.

[Rubbergrover1]

RichieB schreef op vrijdag 24 oktober 2025 @ 10:23:
[...]

Op papier wel inderdaad. Vooral de flinke stijging van de WOZ-waarde zorgt daar voor.

Die stijging in WOZ-waarde gaat in de regel ook gepaard met een werkelijke waardestijging van het object. Wat dus onderdeel van je rendement is.

Ik klaag niet. Ik constateer dat als in box 3 het werkelijke rendement gaat worden gebruikt (zoals de bedoeling is vanaf 2028) dat een verhuurde woning gigantisch hoog gaat worden belast. Dus als je nu al ervaart dat je met de huidige fictieve box 3 belasting nauwelijks uitkomt, dan gaat dat met de nieuwe rekenmethode alleen maar erger worden.

Het forfaitair rendement voor dit jaar is volgens mij 5,88% van de waarde. Als je in de nieuwe rekenmethode meer zult moeten betalen, dan betekent dit dat je meer rendement zult maken dan 5,88%. Als je werkelijke rendement (huurinkomsten, kostenaftrek voor onderhoudskosten en andere periodieke kosten en waardeontwikkeling van de onroerende zaak) hoger dan 5,88% is, dan zul je inderdaad meer moeten betalen. Maar met meer dan 5,88% na aftrek van de kosten heb je volgens mij niet echt de situatie dat het een onrendabele investering is.

[rockhopper]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 24 oktober 2025 @ 12:07:
Het forfaitair rendement voor dit jaar is volgens mij 5,88% van de waarde. Als je in de nieuwe rekenmethode meer zult moeten betalen, dan betekent dit dat je meer rendement zult maken dan 5,88%. Als je werkelijke rendement (huurinkomsten, kostenaftrek voor onderhoudskosten en andere periodieke kosten en waardeontwikkeling van de onroerende zaak) hoger dan 5,88% is, dan zul je inderdaad meer moeten betalen. Maar met meer dan 5,88% na aftrek van de kosten heb je volgens mij niet echt de situatie dat het een onrendabele investering is.

Is er iets gewijzigd dat je opeens kosten mag aftrekken?

[Rubbergrover1]

rockhopper schreef op vrijdag 24 oktober 2025 @ 12:45:
[...]

Is er iets gewijzigd dat je opeens kosten mag aftrekken?

Geen idee of hier iets in gewijzigd is. Maar dit komt rechtstreeks uit de memorie van toelichting en artikelsgewijze toelichting van het wetsvoorstel werkelijk rendement box 3.

[RichieB]

@rockhopper & @Rubbergrover1 Kosten mag je in het huidige formulier voor het werkelijk rendement niet invullen. Investeringen wel. Ze geven zelf als voorbeeld dat je een serre hebt aangebouwd bij de huurwoning. Van de lening voor het onroerend goed vul je alleen de betaalde rente in.

In het wetsvoorstel dat in 2028 in moet gaan staat inderdaad wel genoemd dat de kosten mogen worden afgetrokken. Hoe dat er precies uit gaat zien is nog niet bekend.

[RichieB]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 24 oktober 2025 @ 12:07:
[...]
Die stijging in WOZ-waarde gaat in de regel ook gepaard met een werkelijke waardestijging van het object. Wat dus onderdeel van je rendement is.
[...]

De WOZ-waarde is in onverhuurde staat. Dat staat in geen verhouding tot de waarde in verhuurde staat. Ik durf zelfs niet te zeggen dat de stijging van de WOZ-waarde evenredig is met de daadwerkelijke waardestijging.

[Rubbergrover1]

RichieB schreef op vrijdag 24 oktober 2025 @ 13:11:
@rockhopper & @Rubbergrover1 Kosten mag je in het huidige formulier voor het werkelijk rendement niet invullen. Investeringen wel. Ze geven zelf als voorbeeld dat je een serre hebt aangebouwd bij de huurwoning. Van de lening voor het onroerend goed vul je alleen de betaalde rente in.

In het wetsvoorstel dat in 2028 in moet gaan staat inderdaad wel genoemd dat de kosten mogen worden afgetrokken. Hoe dat er precies uit gaat zien is nog niet bekend.

Maar dat wetsvoorstel leek mij toch waar je aan refereerde?
"Best wel een mooi systeem, dat fictieve rendement in box 3. Als dat gaat verdwijnen wordt verhuren nog veel onrendabeler dan het nu al is."
Daarom reageerde ik op de nieuwe situatie waarin het fictieve rendement verdwenen is.

Uiteraard blijft nog onzeker hoe het er precies in alle details uit ziet. Daarom kunnen we alleen uitgaan van de voorstellen die er nu liggen.

[Rubbergrover1]

RichieB schreef op vrijdag 24 oktober 2025 @ 13:13:
[...]

De WOZ-waarde is in onverhuurde staat. Dat staat in geen verhouding tot de waarde in verhuurde staat. Ik durf zelfs niet te zeggen dat de stijging van de WOZ-waarde evenredig is met de daadwerkelijke waardestijging.

Dat is voor nu wel een goed punt. Daarmee kan in de huidige berekening voor het werkelijk rendement het rendement hoger uitvallen dan zou moeten.

Maar dit is iets wat in de nieuwe systematiek juist niet meer het geval is. Omdat daar de woningwaarde valt onder het indirecte rendement, dat bij verkoop belast wordt.

[MiKeZZa]

Ben nieuw in dit topic, heb een stukje meegelezen. Leuk. Overweeg zelf ook een vastgoed investering. Maar ik kijk zeker ook naar een vastgoedfonds. Is dat ook iets wat in dit topic besproken kan worden? Want ik moet zeggen dat ik het gevoel heb dat dat een mooi alternatief is met wat minder omkijken en dus ook wat minder rendement. Maar gevoelsmatig past mij dat prima, dus ben benieuwd of anderen daar ook zo naar kijken en welke partijen je wel/niet het overwegen waard vindt.

[Perkouw]

MiKeZZa schreef op donderdag 6 november 2025 @ 19:03:
Ben nieuw in dit topic, heb een stukje meegelezen. Leuk. Overweeg zelf ook een vastgoed investering. Maar ik kijk zeker ook naar een vastgoedfonds. Is dat ook iets wat in dit topic besproken kan worden? Want ik moet zeggen dat ik het gevoel heb dat dat een mooi alternatief is met wat minder omkijken en dus ook wat minder rendement. Maar gevoelsmatig past mij dat prima, dus ben benieuwd of anderen daar ook zo naar kijken en welke partijen je wel/niet het overwegen waard vindt.

Daarvoor kan je terecht in
Beleggen op de beurs in de praktijk - Deel 11 of Passief beleggen met indexfondsen - Deel 1

[Henkdezoveelste]

Zit te kijken naar een nieuwe verhuurhypotheek, Centraal beheer lijkt het meest gunstig met 4,71% afl vrij voor 5 jaar vast. LTV 0 - 80%. Iemand nog andere ideeën? Een Duitse bank werd in dit topic eens genoemd, maar ik kan daar niks over vinden en mijn hypotheekadviseur is daar ook niet mee bekend.

[ybos]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 7 november 2025 @ 11:31:
Zit te kijken naar een nieuwe verhuurhypotheek, Centraal beheer lijkt het meest gunstig met 4,71% afl vrij voor 5 jaar vast. LTV 0 - 80%. Iemand nog andere ideeën? Een Duitse bank werd in dit topic eens genoemd, maar ik kan daar niks over vinden en mijn hypotheekadviseur is daar ook niet mee bekend.

Heb je overwaarde op je eigen huis Dan beter dat opnemen en gebruiken. Daar is de rente altijd lager.
Moet de bank hier natuurlijk wel in meegaan dat je het niet gebruikt voor de eigen woning, maar dat was wel het advies dat ik van mijn bank kreeg.

[rube]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 7 november 2025 @ 11:31:
Een Duitse bank werd in dit topic eens genoemd, maar ik kan daar niks over vinden

3 woorden in Google en binnen 5 seconden zag ik aantal relevante resultaten.

en mijn hypotheekadviseur is daar ook niet mee bekend.

Dat kan, de meeste adviseurs volgens mij niet. Dan moet je naar een andere adviseur, zie je resultaten van de zoekmachine.

[Henkdezoveelste]

ybos schreef op vrijdag 7 november 2025 @ 11:52:
[...]

Heb je overwaarde op je eigen huis Dan beter dat opnemen en gebruiken. Daar is de rente altijd lager.
Moet de bank hier natuurlijk wel in meegaan dat je het niet gebruikt voor de eigen woning, maar dat was wel het advies dat ik van mijn bank kreeg.

Dit is altijd gunstiger inderdaad, maar ik zoek nog wat extra financiering, vandaar op een verhuurde woning

[mannowlahn]

Nieuwe Sluis buurt in Amsterdam laat precies zien hoe raar de woning markt is.

https://www.at5.nl/artike...rkante-meter-groot-worden

Er is een Max gesteld voor verkoop prijs en de 30m2 is niet wenselijk gezien hoge mate van doorloop.

Hoewel er veel belangstelling is voor koopwoningen in deze prijscategorie, wil de gemeente niet dat zo'n groot deel van de wijk uit zulke kleine woningen bestaat.

Ergens is het natuurlijk misschien wel fijn dat men midden segment huur woningen gaat bouwen, want er is grote vraag in dat segment. Aan de andere kant is het tamelijk bizar dat de gemeente de koopwoningen niet wenselijk vind qua oppervlakte, ondanks de grote vraag. En dit geeft dus ook aan de betaalbare koopwoningen gewoonweg niet mogelijk zijn. Als 30m2 al 400k kost, is een gezinswoning überhaupt niet betaalbaar.

Hoe dit überhaupt nog binnen een termijn van tien jaar opgelost gaat worden zal mij verbazen.

[rockhopper]

mannowlahn schreef op zaterdag 8 november 2025 @ 12:16:
Nieuwe Sluis buurt in Amsterdam laat precies zien hoe raar de woning markt is.

https://www.at5.nl/artike...rkante-meter-groot-worden

Er is een Max gesteld voor verkoop prijs en de 30m2 is niet wenselijk gezien hoge mate van doorloop.
[...]
Ergens is het natuurlijk misschien wel fijn dat men midden segment huur woningen gaat bouwen, want er is grote vraag in dat segment. Aan de andere kant is het tamelijk bizar dat de gemeente de koopwoningen niet wenselijk vind qua oppervlakte, ondanks de grote vraag. En dit geeft dus ook aan de betaalbare koopwoningen gewoonweg niet mogelijk zijn. Als 30m2 al 400k kost, is een gezinswoning überhaupt niet betaalbaar.

Hoe dit überhaupt nog binnen een termijn van tien jaar opgelost gaat worden zal mij verbazen.

Op zich is die 30m2 niet veel duurder of goedkoper dan een woning van 60m2, het schaalt niet 1 op 1 mee maar je moet eerder denken aan een meerprijs van slechts enkele tienduizenden en niet meteen twee keer zo duur. Een groot probleem bij alle woningen en in Amsterdam in het bijzonder is dat de grondprijs ook enorm gestegen is, die mooie "goedkope" woningen moeten toch ergens staan en dan heb je een paar smaakjes in de vorm van erfpacht en huur of waar je eigenlijk naar streeft eigen bezit.

Overigens vermoed ik dat die doorloop wel mee zal vallen. Als ik nu kijk naar studentenwoningen was er ook altijd veel verloop. Maar sinds de nieuwe wetten van de Jong blijven ze allemaal uit noodzaak zitten en krijg je ze er met geen vierspan paarden meer uit.

[s020506]

rockhopper schreef op zaterdag 8 november 2025 @ 12:45:
Overigens vermoed ik dat die doorloop wel mee zal vallen. Als ik nu kijk naar studentenwoningen was er ook altijd veel verloop. Maar sinds de nieuwe wetten van de Jong blijven ze allemaal uit noodzaak zitten en krijg je ze er met geen vierspan paarden meer uit.

Op dit moment wel, de woningmarkt zit helemaal vast. Maar als er een moment komt dat huizen weer betaalbaar zijn, dan zal het verloop van kleine woningen wel groot zijn.

Is een een extra variabele om rekening mee te houden bij het oplossen van het woning tekort: niet zo gaan bouwen dat je er over 20 jaar spijt van hebt.

[rockhopper]

s020506 schreef op zaterdag 8 november 2025 @ 13:09:
[...]
Op dit moment wel, de woningmarkt zit helemaal vast. Maar als er een moment komt dat huizen weer betaalbaar zijn, dan zal het verloop van kleine woningen wel groot zijn.

Is een een extra variabele om rekening mee te houden bij het oplossen van het woning tekort: niet zo gaan bouwen dat je er over 20 jaar spijt van hebt.

Op zich wel een punt, maar we hebben NU natuurlijk een probleem. Daar mag best een tijdelijke oplossing voor bedacht worden die over een termijn van bijvoorbeeld 20 jaar afgeschreven mag worden. Dan denk ik toch aan wat meer en systematischere noodbouw, om zo misschien ook de asielopvang wat meer te ontlasten en weet ik veel waar nog meer (discussie voor een ander topic). Sowieso gaat op de manier hoe we het nu allemaal doen veel te veel geld verloren.

En je zou daar natuurlijk met gepaste regelgeving nog best in willen en kunnen investeren. Idealerwijs zet je in een keer alles goed neer voor meteen 70-80 jaar (en langer) maar dan loop je natuurlijk vanzelf tegen nog hogere kosten aan. Helaas zijn we van de regeltjes en het star denken hier in Nederland.

[wlmpie]

Idd je moet eerst de kwantitatieve woningnood oplossen met simpele prefab of containerwoningen die een vergunning voor 20 jaar krijgen. Daarna kun je geleidelijk de kwalitatieve woningnood oplossen. Maar zolang woningnood ook een verdienmodel is zijn er teveel belanghebbenden die de woningnood koste wat kost in stand gaan proberen te houden.

[Rubbergrover1]

rockhopper schreef op zaterdag 8 november 2025 @ 13:33:
[...]

Op zich wel een punt, maar we hebben NU natuurlijk een probleem. Daar mag best een tijdelijke oplossing voor bedacht worden die over een termijn van bijvoorbeeld 20 jaar afgeschreven mag worden. Dan denk ik toch aan wat meer en systematischere noodbouw, om zo misschien ook de asielopvang wat meer te ontlasten en weet ik veel waar nog meer (discussie voor een ander topic). Sowieso gaat op de manier hoe we het nu allemaal doen veel te veel geld verloren.

Op zich is dat óók een aanvullende mogelijkheid. Maar ik zie dat eerder als een goede optie voor gebieden waarvan de bestemming nog onzeker is, of waarbij je weet dat je over X jaar een groter plan hebt. Maar in een gebied dat al voorbereid is op woningbouw en waarbij de intentie is dat het een woonwijk in de huidige vorm blijft, zou ik liever permanente bouw zien.

[Rubbergrover1]

s020506 schreef op zaterdag 8 november 2025 @ 13:09:
[...]


Op dit moment wel, de woningmarkt zit helemaal vast. Maar als er een moment komt dat huizen weer betaalbaar zijn, dan zal het verloop van kleine woningen wel groot zijn.

Is een een extra variabele om rekening mee te houden bij het oplossen van het woning tekort: niet zo gaan bouwen dat je er over 20 jaar spijt van hebt.

Het zit dan vooral ook in de eenvormige samenstelling die je dan krijgt. Een deel van de woningen dit soot woningen is prima, maar te veel op een kluitje vormt een risico.

[Rubbergrover1]

rockhopper schreef op zaterdag 8 november 2025 @ 12:45:
[...]

Op zich is die 30m2 niet veel duurder of goedkoper dan een woning van 60m2, het schaalt niet 1 op 1 mee maar je moet eerder denken aan een meerprijs van slechts enkele tienduizenden en niet meteen twee keer zo duur.

Dat zal waarschijnlijk ook de reden zijn waarom de woningen die er nu voor in de plaats komen naar verhouding een stuk groter zijn.

Ik vergelijk het wel eens met een auto kopen. Een nieuwe auto is vaak zuiniger, comfortabeler en goedkoper in onderhoud. Maar in aanschaf onbetaalbaar voor een 'starter'. Die worden dus in de regel gekocht door mensen die al langer een auto hebben.
De meeste mensen beginnen met een auto die goedkoper in aanschaf is. Misschien minder comfortabel en duurder in gebruik, maar voor iemand met weinig geld in elk geval wel een mogelijkheid om een auto te kopen.

Bij huizen is nieuwbouw ook vaak zuiniger, comfortabeler en goedkoper in onderhoud. Maar in aanschaf onbetaalbaar voor een 'starter'. Dan kun je beter ook iets bieden voor de mensen die een stapje verder naar iets niet al te duurs willen doorstromen en dan iets goedkoops achterlaten.

[Henkdezoveelste]

Als je nou zo’n woning van 405k wilt verhuren, kan dit uit met middenhuur? Lijkt me al erg krap. Maar als je er 50m2 van maakt, wat kost het dan, 600k? Wie gaat dat verhuren voor 1100-1200 per maand dan? Ik hoop niet mijn pensioenfonds

mannowlahn schreef op zaterdag 8 november 2025 @ 12:16:
Nieuwe Sluis buurt in Amsterdam laat precies zien hoe raar de woning markt is.

https://www.at5.nl/artike...rkante-meter-groot-worden

Er is een Max gesteld voor verkoop prijs en de 30m2 is niet wenselijk gezien hoge mate van doorloop.


[...]


Ergens is het natuurlijk misschien wel fijn dat men midden segment huur woningen gaat bouwen, want er is grote vraag in dat segment. Aan de andere kant is het tamelijk bizar dat de gemeente de koopwoningen niet wenselijk vind qua oppervlakte, ondanks de grote vraag. En dit geeft dus ook aan de betaalbare koopwoningen gewoonweg niet mogelijk zijn. Als 30m2 al 400k kost, is een gezinswoning überhaupt niet betaalbaar.

Hoe dit überhaupt nog binnen een termijn van tien jaar opgelost gaat worden zal mij verbazen.

[radeoxx]

Henkdezoveelste schreef op zondag 9 november 2025 @ 08:31:
Als je nou zo’n woning van 405k wilt verhuren, kan dit uit met middenhuur? Lijkt me al erg krap. Maar als je er 50m2 van maakt, wat kost het dan, 600k? Wie gaat dat verhuren voor 1100-1200 per maand dan? Ik hoop niet mijn pensioenfonds


[...]

Ben bang van wel….
Ik in ieder geval niet.

Wie anders? Ik denk inderdaad pensioenfondsen.

[Rubbergrover1]

radeoxx schreef op zondag 9 november 2025 @ 14:02:
[...]


Ben bang van wel….
Ik in ieder geval niet.

Wie anders? Ik denk inderdaad pensioenfondsen.

Of investeerders die verder kijken dan alleen de huuropbrengsten.

[Wispe]

Rubbergrover1 schreef op zondag 9 november 2025 @ 19:37:
[...]

Of investeerders die verder kijken dan alleen de huuropbrengsten.

Een woning van 600k in het middensegment kost meer dan dat het oplevert. Ook dat is niet interessant voor investeerders die verder kijken dan alleen de huuropbrengsten.

[radeoxx]

Rubbergrover1 schreef op zondag 9 november 2025 @ 19:37:
[...]

Of investeerders die verder kijken dan alleen de huuropbrengsten.

Tja...zou het niet beperkt zijn tot alleen pensioenfondsen? Lekker beleggen met andermansgeld voor een percentage van de opbrengst?
Of denk je nog andere partijen? Middenhuur is per definitie verlieslatend als je naar de huidige rentes kijkt...of zie ik iets over het hoofd?

[ Voor 13% gewijzigd door radeoxx op 09-11-2025 22:28 ]

[ColeJ]

Nee je ziet niets over het hoofd. Verhuren in de middensector is zinloos. Moet in veel gevallen gewoon geld bij.

[Rubbergrover1]

radeoxx schreef op zondag 9 november 2025 @ 22:27:
[...]


Tja...zou het niet beperkt zijn tot alleen pensioenfondsen? Lekker beleggen met andermansgeld voor een percentage van de opbrengst?
Of denk je nog andere partijen? Middenhuur is per definitie verlieslatend als je naar de huidige rentes kijkt...of zie ik iets over het hoofd?

Zo'n nieuwbouwproject heeft de eerste jaren nog relatief weinig kosten voor onderhoud etc. Als je naast de (jaarlijks stijgende stijgende) huuropbrengsten ook de te verwachten waardeontwikkeling meeneemt (zeg 5% per jaar) en dit over een jaar of 10-15 weer van de dan is dit een investering die het in vergelijking met vastrentende waarden volgens mij best OK doet. Dat is de vergelijking die je kunt maken.

[Jumpman]

Henkdezoveelste schreef op zondag 9 november 2025 @ 08:31:
Als je nou zo’n woning van 405k wilt verhuren, kan dit uit met middenhuur? Lijkt me al erg krap. Maar als je er 50m2 van maakt, wat kost het dan, 600k? Wie gaat dat verhuren voor 1100-1200 per maand dan? Ik hoop niet mijn pensioenfonds


[...]

Haha, en het vastgoed blijft dan eigendom van het pensioenfonds en de berichten in de media zijn dan: De rendementen zijn lager dan verwacht.

[trangelang]

Rubbergrover1 schreef op maandag 10 november 2025 @ 09:48:
[...]

Zo'n nieuwbouwproject heeft de eerste jaren nog relatief weinig kosten voor onderhoud etc. Als je naast de (jaarlijks stijgende stijgende) huuropbrengsten ook de te verwachten waardeontwikkeling meeneemt (zeg 5% per jaar) en dit over een jaar of 10-15 weer van de dan is dit een investering die het in vergelijking met vastrentende waarden volgens mij best OK doet. Dat is de vergelijking die je kunt maken.

Hoe wil je een nieuwbouw woning verhuren? Er zit namelijk een speculatiebeding op. Het klopt dat een nieuwbouw woning als belegging aantrekkelijk is. Heeft een goed label met minimaal A+ met andere worden de exploitatiekosten zijn een stuk lager. Als je op basis van direct redement aan huurinkomsten geld wilt verdienen dan is het nu niet de tijd. Helemaal als je niet aan de puntentelling voldoet voor vrije sector. Dit is ook de reden waarom deze pandjes massaal verkocht worden. De belastingdruk in box III is schrikbarend hoog. Voor de komende jaren verwacht men een aanzienlijke stijging in je belastindruk. Over een paar jaar gaan men over op direct rendement, maar veel mensen willen hier of kunnen hier niet op wachten. Kortom zo aantrekkelijk is het hebben van beleggingsobject niet meer....

[Rubbergrover1]

trangelang schreef op maandag 10 november 2025 @ 10:00:
[...]


Hoe wil je een nieuwbouw woning verhuren? Er zit namelijk een speculatiebeding op.

We hebben het hier toch specifiek over een nieuwbouwproject voor woningen in de middenhuur? Lijkt mij bijzonder als zo'n project dat expliciet voor de verhuur wordt gebouwd niet verhuurd zou mogen worden.

Het klopt dat een nieuwbouw woning als belegging aantrekkelijk is. Heeft een goed label met minimaal A+ met andere worden de exploitatiekosten zijn een stuk lager. Als je op basis van direct redement aan huurinkomsten geld wilt verdienen dan is het nu niet de tijd. Helemaal als je niet aan de puntentelling voldoet voor vrije sector. Dit is ook de reden waarom deze pandjes massaal verkocht worden. De belastingdruk in box III is schrikbarend hoog. Voor de komende jaren verwacht men een aanzienlijke stijging in je belastindruk. Over een paar jaar gaan men over op direct rendement, maar veel mensen willen hier of kunnen hier niet op wachten. Kortom zo aantrekkelijk is het hebben van beleggingsobject niet meer....

Maar het gaat hier dus niet over een Box 3 project en al zeker niet om een project waarbij de verhuurder het van de huuropbrengsten zou moeten hebben. Dat zijn heel andere investeerders.

[trangelang]

Rubbergrover1 schreef op maandag 10 november 2025 @ 10:51:
[...]

We hebben het hier toch specifiek over een nieuwbouwproject voor woningen in de middenhuur? Lijkt mij bijzonder als zo'n project dat expliciet voor de verhuur wordt gebouwd niet verhuurd zou mogen worden.

[...]

Maar het gaat hier dus niet over een Box 3 project en al zeker niet om een project waarbij de verhuurder het van de huuropbrengsten zou moeten hebben. Dat zijn heel andere investeerders.

Heb je een linkje voor me. Ben heel geïntresseerd naar het project :-) Inderdaad als het object specifiek hiervoor gebouwd is dan mag dit uiteraard. Vaak heeft de gemeente en de ontwikkelaar hierover afspraken gemaakt.

[Rubbergrover1]

trangelang schreef op maandag 10 november 2025 @ 11:19:
[...]


Heb je een linkje voor me. Ben heel geïntresseerd naar het project :-) Inderdaad als het object specifiek hiervoor gebouwd is dan mag dit uiteraard. Vaak heeft de gemeente en de ontwikkelaar hierover afspraken gemaakt.

Het gaat nog steeds over deze post
mannowlahn in "Vastgoed als investering Deel 2"

[noxou]

RubberGrover heeft qua exploitatie een punt als het om woningbouwverenigingen gaat. Voor corporaties is het vrij gebruikelijk om een project rond te rekenen door over een langere periode te kijken naar de verwachte waardestijging. Daarmee wordt dan bij verkoop een marginale of negatieve exploitatie gecompenseerd. Wanneer dit niet kan, middelen corporaties ook de winstgevende resultaten van vrije sector met verlieslatende projecten om toch te kunnen bouwen. Ze zijn immers een organisatie zonder winstoogmerk. Al ben ik wel erg benieuwd hoe ze dit rond willen rekenen.

Bij de in dit artikel genoemde bouwwaarden, 405k voor 30m2, of geëxtrapoleerd tegen niet lineaire kostenstijging van bijvoorbeeld 550k voor 50m2 is bij de laatste het bruto aanvangsrendement ca 2.8% bij verhuur tegen 1200 EUR. Met alleen de financieringskosten zit je dan al negatief, laat staan personeelskosten, onderhoud, wanbetaling, verzekeringen, vennootschapsbelasting, WOZ, gemeentelijke belastingen, erfpacht (want amsterdam), etc.

Misschien dat dat met 5% waardestijging per jaar en inflatie gerelateerde huurstijging net neutraal uit komt zolang er niet nóg een verrassing komt uit de politiek als het voorstel om 10% huurverlaging door te voeren.

Helaas kunnen de corporaties maar een fractie van de benodigde middenhuur woningen bouwen qua vermogenspositie en overheid heeft niet de middelen om dit te subsidieren. Commerciele partijen, en ook een pensioenfonds is een commerciele partij met verantwoordelijkheden naar de leden, kunnen zich dit niet veroorloven. Dus ik ben erg benieuwd hoe de enorme vraag naar huurwoningen dan opgelost gaat worden.

[mannowlahn]

Mijn huurder gaat er waarschijnlijk uit bij einde contract in juni 2026z is een goede vriendin van ons dus maakte mij niet veel zorgen wat betreft wel of niet weg gaan. Ze mag langer blijven maar haar eigen nieuwbouw woning komt iets eerder beschikbaar.

Dan rest de vraag, wat nu? Waarde is 475/500k , met een hypotheek van 25k.

Ik wil eigenlijk wel in de markt blijven omdat we op dit moment zelf huren. We betalen 2500 euro huur voor 180m2 over 5 verdiepingen in Amsterdam oostelijke eilanden. Qualocatie wil ik hier nooit meer weg. Ik heb recentelijk de eigenaar, bouwinvest, gevraagd of ik de woning zou kunnen kopen. Ik schat 1,3 a 1,5 miljoen euro dat het zou moeten kosten. Maar helaas willen ze er niet van af.

Mijn verhuurde appartementen dateert uit 1940 en dus vaak veel onderhoud kosten. Tevens zit het ver in de huurpunten voor vrije sector.

Ik ben een aantal opties aan het verkennen.

1 Aanhouden, worst case leeg houden en als kantoor gebruiken op dagen dat in thuis werk. Moet ik er wel inschrijven om de box3 te drukken. Is niet echt mijn voorkeur maar gezien de overheid regels die als een tang op een varken slaan met de huur en ook wet dba ben ik inmiddels zover om er ook geen reet meer om te geven.

2 appartement verkopen en ergens twee kleine 30m2 studio’s kopen. Dit verhuren aan studenten en iig wat meer flexibiliteit hebben mbt dat ze weg gaan. Reden van twee objecten is dat ik graag mijn kinderen later in Amsterdam wil laten studeren. Mits ze dat zelf willen.

3 appartement verkopen. Extra hypotheek nemen en iets kopen wat wel in vrije sector valt. Financieel waarschijnlijk minst slimme oplossingen omdat die box 3 aan gaat tikken? Meer risico omdat de contracten permanent zijn. Dus maximaal verhogen elkaar jaar.

4 verkopen en geld via agio storting in bv plaatsen. Die heb ik al en als dat geld 10% per jaar rendeert dan gaat het met de vastgoed markt mee.

5 verkopen en kijken of ik toch wat kan vinden in mijn buurt. Als ik en mijn partner ons opgebouwde vermogen uit de bv halen dan komen we effectief op dezelfde maandlasten als nu terecht. Maar dan zijn we wel eigenaar.

Hoe zitten jullie in de wedstrijd? Ik neem aan dat voor een hoop juni ook snel dichtbij komt?

[rockhopper]

mannowlahn schreef op dinsdag 18 november 2025 @ 18:49:
Mijn huurder gaat er waarschijnlijk uit bij einde contract in juni 2026z is een goede vriendin van ons dus maakte mij niet veel zorgen wat betreft wel of niet weg gaan. Ze mag langer blijven maar haar eigen nieuwbouw woning komt iets eerder beschikbaar.

Dan rest de vraag, wat nu? Waarde is 475/500k , met een hypotheek van 25k.

Ik wil eigenlijk wel in de markt blijven omdat we op dit moment zelf huren. We betalen 2500 euro huur voor 180m2 over 5 verdiepingen in Amsterdam oostelijke eilanden. Qualocatie wil ik hier nooit meer weg. Ik heb recentelijk de eigenaar, bouwinvest, gevraagd of ik de woning zou kunnen kopen. Ik schat 1,3 a 1,5 miljoen euro dat het zou moeten kosten. Maar helaas willen ze er niet van af.

Mijn verhuurde appartementen dateert uit 1940 en dus vaak veel onderhoud kosten. Tevens zit het ver in de huurpunten voor vrije sector.

Ik ben een aantal opties aan het verkennen.

1 Aanhouden, worst case leeg houden en als kantoor gebruiken op dagen dat in thuis werk. Moet ik er wel inschrijven om de box3 te drukken. Is niet echt mijn voorkeur maar gezien de overheid regels die als een tang op een varken slaan met de huur en ook wet dba ben ik inmiddels zover om er ook geen reet meer om te geven.

2 appartement verkopen en ergens twee kleine 30m2 studio’s kopen. Dit verhuren aan studenten en iig wat meer flexibiliteit hebben mbt dat ze weg gaan. Reden van twee objecten is dat ik graag mijn kinderen later in Amsterdam wil laten studeren. Mits ze dat zelf willen.

3 appartement verkopen. Extra hypotheek nemen en iets kopen wat wel in vrije sector valt. Financieel waarschijnlijk minst slimme oplossingen omdat die box 3 aan gaat tikken? Meer risico omdat de contracten permanent zijn. Dus maximaal verhogen elkaar jaar.

4 verkopen en geld via agio storting in bv plaatsen. Die heb ik al en als dat geld 10% per jaar rendeert dan gaat het met de vastgoed markt mee.

5 verkopen en kijken of ik toch wat kan vinden in mijn buurt. Als ik en mijn partner ons opgebouwde vermogen uit de bv halen dan komen we effectief op dezelfde maandlasten als nu terecht. Maar dan zijn we wel eigenaar.

Hoe zitten jullie in de wedstrijd? Ik neem aan dat voor een hoop juni ook snel dichtbij komt?

Buiten dat bij JOU het contract afloopt in juni, komt juni toch voor iedereen even snel. Het lijkt dat je ergens op zinspeelt, maar wat?

1. Voordeel: zo goedkoop ga je het nooit meer krijgen, je bent eigen baas (buiten de VVE dan) en kan er in principe mee doen wat je wilt. Je kan zelfs deels airbnb doen, zover dit binnen a'dam kan om je verlies verder te dempen.
2. Zou voor mij geen optie zijn. Je gaat je binden aan een permanent contract, iets dat je liever niet wilt gezien je kinderen. Daarbij is het vraag of het rendabel gaat zijn. Mocht je denken dat studenten makkelijk weg gaan, think again. Ze kunnen voorlopig nergens heen, dus zeggen ze ook hun kamer niet op. Best case zet je er een campus contract op, maar daar zijn ook loopholes voor.
3. Op zich ook een optie, denk aan de overdrachtbelasting en inderdaad box 3, al zal je schuld de boel misschien dempen.
4. Prima keuze als je geen gedoe wilt rondom onzekerheden met vastgoed. Voordeel hier is dat je geld rendeert en je op het moment dat je kids echt gaan studeren je geld beschikbaar hebt om in te zetten in de stad waar ze heen willen.
5. Ook een prima keuze als je een geschikte woning kan vinden. Begin meteen met zoeken, je hoeft niet weg dus je kan de tijd nemen en je wensenlijstje redelijk goed afvinken. Mij kostte het 3 a 4 jaar om iets te vinden dat genoeg voldeed aan onze wensen om te verhuizen. ymmv Voordeel van verkoop nu is in ieder geval dat je vangt voor de huizenmarkt weer instort. Niet dat ik denk dat dat binnenkort gaat gebeuren, maar je hebt waarschijnlijk net als ik geen kristallen bol.

[kx22]

mannowlahn schreef op dinsdag 18 november 2025 @ 18:49:
Mijn huurder gaat er waarschijnlijk uit bij einde contract in juni 2026z is een goede vriendin van ons dus maakte mij niet veel zorgen wat betreft wel of niet weg gaan. Ze mag langer blijven maar haar eigen nieuwbouw woning komt iets eerder beschikbaar.

Dan rest de vraag, wat nu? Waarde is 475/500k , met een hypotheek van 25k.

Ik wil eigenlijk wel in de markt blijven omdat we op dit moment zelf huren. We betalen 2500 euro huur voor 180m2 over 5 verdiepingen in Amsterdam oostelijke eilanden. Qualocatie wil ik hier nooit meer weg. Ik heb recentelijk de eigenaar, bouwinvest, gevraagd of ik de woning zou kunnen kopen. Ik schat 1,3 a 1,5 miljoen euro dat het zou moeten kosten. Maar helaas willen ze er niet van af.

Mijn verhuurde appartementen dateert uit 1940 en dus vaak veel onderhoud kosten. Tevens zit het ver in de huurpunten voor vrije sector.

Ik ben een aantal opties aan het verkennen.

1 Aanhouden, worst case leeg houden en als kantoor gebruiken op dagen dat in thuis werk. Moet ik er wel inschrijven om de box3 te drukken. Is niet echt mijn voorkeur maar gezien de overheid regels die als een tang op een varken slaan met de huur en ook wet dba ben ik inmiddels zover om er ook geen reet meer om te geven.

2 appartement verkopen en ergens twee kleine 30m2 studio’s kopen. Dit verhuren aan studenten en iig wat meer flexibiliteit hebben mbt dat ze weg gaan. Reden van twee objecten is dat ik graag mijn kinderen later in Amsterdam wil laten studeren. Mits ze dat zelf willen.

3 appartement verkopen. Extra hypotheek nemen en iets kopen wat wel in vrije sector valt. Financieel waarschijnlijk minst slimme oplossingen omdat die box 3 aan gaat tikken? Meer risico omdat de contracten permanent zijn. Dus maximaal verhogen elkaar jaar.

4 verkopen en geld via agio storting in bv plaatsen. Die heb ik al en als dat geld 10% per jaar rendeert dan gaat het met de vastgoed markt mee.

5 verkopen en kijken of ik toch wat kan vinden in mijn buurt. Als ik en mijn partner ons opgebouwde vermogen uit de bv halen dan komen we effectief op dezelfde maandlasten als nu terecht. Maar dan zijn we wel eigenaar.

Hoe zitten jullie in de wedstrijd? Ik neem aan dat voor een hoop juni ook snel dichtbij komt?

5.
Ik zou momenteel zeker geen vastgoed in box3 kopen. Zelfs met schuld aan je eigen BV (eenmalig 500.000) hou je niks over en spek je je BV maar minimaal (3% is marktconform en is maar 15.000 per jaar).

Als je in vastgoed zit is het minste wat je kan doen voor jezelf een thuisbasis creeeren/kopen. In een gehuurde woningruimte wil je geen grote investeringen doen (bvb inbouwkast,op maat gemaakte meubels voor kinderkamer, thuisbatterij en etc). Hoe goed de wetten je ook beschermen, het is een huis van een ander. Ooit moet je eruit.

[mannowlahn]

rockhopper schreef op woensdag 19 november 2025 @ 00:16:
[...]

Buiten dat bij JOU het contract afloopt in juni, komt juni toch voor iedereen even snel. Het lijkt dat je ergens op zinspeelt, maar wat?

1. Voordeel: zo goedkoop ga je het nooit meer krijgen, je bent eigen baas (buiten de VVE dan) en kan er in principe mee doen wat je wilt. Je kan zelfs deels airbnb doen, zover dit binnen a'dam kan om je verlies verder te dempen.
2. Zou voor mij geen optie zijn. Je gaat je binden aan een permanent contract, iets dat je liever niet wilt gezien je kinderen. Daarbij is het vraag of het rendabel gaat zijn. Mocht je denken dat studenten makkelijk weg gaan, think again. Ze kunnen voorlopig nergens heen, dus zeggen ze ook hun kamer niet op. Best case zet je er een campus contract op, maar daar zijn ook loopholes voor.
3. Op zich ook een optie, denk aan de overdrachtbelasting en inderdaad box 3, al zal je schuld de boel misschien dempen.
4. Prima keuze als je geen gedoe wilt rondom onzekerheden met vastgoed. Voordeel hier is dat je geld rendeert en je op het moment dat je kids echt gaan studeren je geld beschikbaar hebt om in te zetten in de stad waar ze heen willen.
5. Ook een prima keuze als je een geschikte woning kan vinden. Begin meteen met zoeken, je hoeft niet weg dus je kan de tijd nemen en je wensenlijstje redelijk goed afvinken. Mij kostte het 3 a 4 jaar om iets te vinden dat genoeg voldeed aan onze wensen om te verhuizen. ymmv Voordeel van verkoop nu is in ieder geval dat je vangt voor de huizenmarkt weer instort. Niet dat ik denk dat dat binnenkort gaat gebeuren, maar je hebt waarschijnlijk net als ik geen kristallen bol.

Haha ik zinspeel op het feit dat in juni de laatste tijdelijke contracten aflopen. Juni 2024 was de laatste maand dat dit nog mocht. Lijkt mij dat iedereen die in vastgoed zit wel op de hoogte is van deze wijziging.

5 wat betreft dit punt. Ik ben wel aan het zoeken maar wil in mijn buurt blijven en dan met name een huis met minimaal 180m2. Die komen niet vaak te koop hier. Maar in dat geval zou ik de boel moeten verkopen en het geld tijdelijk in bv parkeren. Wanneer ik dan tot koop overga kan ik het er weer uithalen.

Maar liever verkoop ik pas wanneer ik koop. Als de boel in elkaar stort heb ik nog meer voordeel

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op dinsdag 18 november 2025 @ 18:49:
Mijn huurder gaat er waarschijnlijk uit bij einde contract in juni 2026z is een goede vriendin van ons dus maakte mij niet veel zorgen wat betreft wel of niet weg gaan. Ze mag langer blijven maar haar eigen nieuwbouw woning komt iets eerder beschikbaar.

Dan rest de vraag, wat nu? Waarde is 475/500k , met een hypotheek van 25k.

Ik wil eigenlijk wel in de markt blijven omdat we op dit moment zelf huren. We betalen 2500 euro huur voor 180m2 over 5 verdiepingen in Amsterdam oostelijke eilanden. Qualocatie wil ik hier nooit meer weg. Ik heb recentelijk de eigenaar, bouwinvest, gevraagd of ik de woning zou kunnen kopen. Ik schat 1,3 a 1,5 miljoen euro dat het zou moeten kosten. Maar helaas willen ze er niet van af.

Mijn verhuurde appartementen dateert uit 1940 en dus vaak veel onderhoud kosten. Tevens zit het ver in de huurpunten voor vrije sector.

Ik ben een aantal opties aan het verkennen.

1 Aanhouden, worst case leeg houden en als kantoor gebruiken op dagen dat in thuis werk. Moet ik er wel inschrijven om de box3 te drukken. Is niet echt mijn voorkeur maar gezien de overheid regels die als een tang op een varken slaan met de huur en ook wet dba ben ik inmiddels zover om er ook geen reet meer om te geven.

2 appartement verkopen en ergens twee kleine 30m2 studio’s kopen. Dit verhuren aan studenten en iig wat meer flexibiliteit hebben mbt dat ze weg gaan. Reden van twee objecten is dat ik graag mijn kinderen later in Amsterdam wil laten studeren. Mits ze dat zelf willen.

3 appartement verkopen. Extra hypotheek nemen en iets kopen wat wel in vrije sector valt. Financieel waarschijnlijk minst slimme oplossingen omdat die box 3 aan gaat tikken? Meer risico omdat de contracten permanent zijn. Dus maximaal verhogen elkaar jaar.

4 verkopen en geld via agio storting in bv plaatsen. Die heb ik al en als dat geld 10% per jaar rendeert dan gaat het met de vastgoed markt mee.

5 verkopen en kijken of ik toch wat kan vinden in mijn buurt. Als ik en mijn partner ons opgebouwde vermogen uit de bv halen dan komen we effectief op dezelfde maandlasten als nu terecht. Maar dan zijn we wel eigenaar.

Hoe zitten jullie in de wedstrijd? Ik neem aan dat voor een hoop juni ook snel dichtbij komt?

Wat bedoel je met "Tevens zit het ver in de huurpunten voor vrije sector"? Dat lees ik als dat je dat je veel punten hebt en dus zo ver in de punten zit dat je geen risico loopt dat de woning naar gereguleerde huur gaat. Maar even later schrijf je over "iets kopen wat wel in vrije sector valt." Dus dat de woning toch niet zo ver in de punten zit dat de woning in de vrije sector zit?

Mijn overwegingen zouden zijn:
- Als je in de gereguleerde huur valt, dan is de huur waarschijnlijk zo (relatief) laag dat de kans groot is dat huurders er voor langere tijd willen blijven wonen. Kiezen voor een nieuwe huurder is dan dus wel een langetermijn keus. Ik proef uit je verhaal dat je de woning waarschijnlijk niet (weer) voor lange termijn zou willen verhuren.
- Appartement verkopen en ergens twee kleine 30m2 studio’s kopen klinkt eenvoudig. Maar ik betwijfel of je wel voor het geld van je huidige appartement twee studio's kunt kopen. De prijzen die bv. op Funda staan zijn immers niet de verkoopprijzen maar de vraagprijzen, waar je vaak nog flink overheen moet. Plus de aanvullende kosten van de aankoop van een woning.
- Bovendien is de vraag of je die studio's dan wel mag verhuren. De regels daarvoor zijn flink verscherpt. De woningen die je wél mag verhuren hebben waarschijnlijk ook een flink hoger prijskaartje dan de woningen waarbij dat niet mag en die je alleen voor eigen gebruik mag kopen.
- Bij woningen in Amsterdam die qua punten in de vrije sector vallen én waarbij verhuur toegestaan is, is het prijskaartje inmiddels vaak zo hoog geworden, dat de "bijbehorende" huur vaak buitensporig hoog ligt. Dat geeft dan ook kritischer en veeleisende huurders, zodat de woning wel in heel goede staat moet zijn én blijven. Niet altijd het meest gemakkelijk in de verhuur.

Al met al, als ik ook je mogelijke toekomstige wens voor een koopwoning zie, dan zou ik de woning nu toch verkopen en het geld anders oppotten. Of apart houden tot je kinderen ook werkelijk gaan studeren. Want voor het zelfde geld willen ze juist in een andere stad wonen dan de stad die ze al kennen en waar de ouders ook wonen.

[mannowlahn]

kx22 schreef op woensdag 19 november 2025 @ 08:10:
[...]


5.
Ik zou momenteel zeker geen vastgoed in box3 kopen. Zelfs met schuld aan je eigen BV (eenmalig 500.000) hou je niks over en spek je je BV maar minimaal (3% is marktconform en is maar 15.000 per jaar).

Als je in vastgoed zit is het minste wat je kan doen voor jezelf een thuisbasis creeeren/kopen. In een gehuurde woningruimte wil je geen grote investeringen doen (bvb inbouwkast,op maat gemaakte meubels voor kinderkamer, thuisbatterij en etc). Hoe goed de wetten je ook beschermen, het is een huis van een ander. Ooit moet je eruit.

Dat investeren klopt wel. Hoewel we wel zelf een eikenhouten visgraat gelegd hebben. Dat was zelfs goedkoper dan laminaat door een grote partij van bva auctions te scoren.

Maar ik zie ons hier nog wel 20 jaar wonen hoor. Maar ja, tot dat de huren te hoog zijn. Dat is mijn grootste zorg.

Maar op dit moment is de huur tov de woning gewoon een goede deal. Dit huis heeft een WOZ van 1,3 miljoen. En met 30k huur per jaar. Een hypotheek op 1,5 miljoen is 7k bruto per maand, netto is dat bijna twee keer zoveel als we nu per maand betalen.

Doordat we besparen op onze woonlasten kunnen we sneller beleggen in onze bv. Dat rendement stijgt sneller dan de prijzen van woningen, in theorie dekken we het gebrek aan aflossing dus af.

[mannowlahn]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 19 november 2025 @ 08:50:
[...]

Wat bedoel je met "Tevens zit het ver in de huurpunten voor vrije sector"? Dat lees ik als dat je dat je veel punten hebt en dus zo ver in de punten zit dat je geen risico loopt dat de woning naar gereguleerde huur gaat. Maar even later schrijf je over "iets kopen wat wel in vrije sector valt." Dus dat de woning toch niet zo ver in de punten zit dat de woning in de vrije sector zit?

Mijn overwegingen zouden zijn:
- Als je in de gereguleerde huur valt, dan is de huur waarschijnlijk zo (relatief) laag dat de kans groot is dat huurders er voor langere tijd willen blijven wonen. Kiezen voor een nieuwe huurder is dan dus wel een langetermijn keus. Ik proef uit je verhaal dat je de woning waarschijnlijk niet (weer) voor lange termijn zou willen verhuren.
- Appartement verkopen en ergens twee kleine 30m2 studio’s kopen klinkt eenvoudig. Maar ik betwijfel of je wel voor het geld van je huidige appartement twee studio's kunt kopen. De prijzen die bv. op Funda staan zijn immers niet de verkoopprijzen maar de vraagprijzen, waar je vaak nog flink overheen moet. Plus de aanvullende kosten van de aankoop van een woning.
- Bovendien is de vraag of je die studio's dan wel mag verhuren. De regels daarvoor zijn flink verscherpt. De woningen die je wél mag verhuren hebben waarschijnlijk ook een flink hoger prijskaartje dan de woningen waarbij dat niet mag en die je alleen voor eigen gebruik mag kopen.
- Bij woningen in Amsterdam die qua punten in de vrije sector vallen én waarbij verhuur toegestaan is, is het prijskaartje inmiddels vaak zo hoog geworden, dat de "bijbehorende" huur vaak buitensporig hoog ligt. Dat geeft dan ook kritischer en veeleisende huurders, zodat de woning wel in heel goede staat moet zijn én blijven. Niet altijd het meest gemakkelijk in de verhuur.

Al met al, als ik ook je mogelijke toekomstige wens voor een koopwoning zie, dan zou ik de woning nu toch verkopen en het geld anders oppotten. Of apart houden tot je kinderen ook werkelijk gaan studeren. Want voor het zelfde geld willen ze juist in een andere stad wonen dan de stad die ze al kennen en waar de ouders ook wonen.

Mijn verhuurde object heeft 150 punten ofzo. Die ga ik echt niet in vrije sector krijgen.

Ik ga idd geen permanent contract aan met dit objects met idd de lage geforceerde huur zal die persoon er nooit meer uit gaan.

Ik heb eventueel flink wat opgebouwde vermogen in mijn bv zitten. Tbv pensioen maar voor een situatie als dit is het ook wel toepasbaar.

Ja geregeld oppotten en laten renderen is wellicht de meest logische keuze. Maar het loslaten van een object in een gewilde stad vind ik toch nog een beetje moeilijk. Maar ja, je moet emotie loslaten bij zakelijke keuzes.

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op woensdag 19 november 2025 @ 09:22:
[...]

Dat investeren klopt wel. Hoewel we wel zelf een eikenhouten visgraat gelegd hebben. Dat was zelfs goedkoper dan laminaat door een grote partij van bva auctions te scoren.

Maar ik zie ons hier nog wel 20 jaar wonen hoor. Maar ja, tot dat de huren te hoog zijn. Dat is mijn grootste zorg.

Maar op dit moment is de huur tov de woning gewoon een goede deal. Dit huis heeft een WOZ van 1,3 miljoen. En met 30k huur per jaar. Een hypotheek op 1,5 miljoen is 7k bruto per maand, netto is dat bijna twee keer zoveel als we nu per maand betalen.

Doordat we besparen op onze woonlasten kunnen we sneller beleggen in onze bv. Dat rendement stijgt sneller dan de prijzen van woningen, in theorie dekken we het gebrek aan aflossing dus af.

Ja, de huidige woningmarkt is ontzettend gefixeerd op het "moeten" hebben van een koopwoning, omdat je ander een dief van je eigen portemonnee zou zijn. Maar dat slaat zo ver door, dat ook veel mensen willen verhuizen als ze een huur hebben die veel lager ligt dan wat je bij koop kwijt zou zijn. Je mist uiteraard wel een hoop potentiële waardestijging, maar kunt de besparing in de woonlasten ook beleggen. Met als grote voordeel dat je die besparing straks makkelijk kunt gebruiken voor (een deel van) de aanschaf van een plek voor je kinderen.

Tegelijk is het voor de lange termijn vaak toch wel financieel interessant om te kopen. Maar je mist dan een hoop financiële flexibiliteit. Als ik in jouw situatie zat, zou ik er voor kiezen om voorlopig zelf gewoon te blijven zitten waar ik zit, maar die verhuurwoning te verkopen nu dat leeg kan. Je krijgt er een hoop vrijheid voor terug en loopt niet meer het risico op grote aanvullende kosten (als je aangeeft dat de woning in onderhoud ook redelijk duur is).

[kx22]

mannowlahn schreef op woensdag 19 november 2025 @ 09:22:
[...]
Maar op dit moment is de huur tov de woning gewoon een goede deal. Dit huis heeft een WOZ van 1,3 miljoen. En met 30k huur per jaar. Een hypotheek op 1,5 miljoen is 7k bruto per maand, netto is dat bijna twee keer zoveel als we nu per maand betalen.

Je woont nu heel goedkoop ja, maar volgens mij is het werkelijke verschil een stuk kleiner
Stel jij kan een huis van 1,5m kopen. Daar betaal jij 3,5% rente voor. Je huis stijgt gemiddeld 5-6% per jaar (sinds 2e wereldoorlog). Jij blijft maar aflossen en 3,5% blijft betalen, maar je huiswaarde sneeuwbalt door.
Sneeuwballen op 1.5m is een stuk sneller dan 2500 per maand wat je nu bespaard.
Zie huis kopen als beleggen met geleend geld.

In box3 beleggen is leuk als je onder de heffingsvrije vermogen zit. In box2 betaal je altijd 20% over de winst en dan nog eens 25% naar prive.
Bij je woonhuis (box1) betaal je niks (misschien in de toekomst).

[Rubbergrover1]

kx22 schreef op woensdag 19 november 2025 @ 13:10:
[...]

Je woont nu heel goedkoop ja, maar volgens mij is het werkelijke verschil een stuk kleiner
Stel jij kan een huis van 1,5m kopen. Daar betaal jij 3,5% rente voor. Je huis stijgt gemiddeld 5-6% per jaar (sinds 2e wereldoorlog). Jij blijft maar aflossen en 3,5% blijft betalen, maar je huiswaarde sneeuwbalt door.
Sneeuwballen op 1.5m is een stuk sneller dan 2500 per maand wat je nu bespaard.
Zie huis kopen als beleggen met geleend geld.

In box3 beleggen is leuk als je onder de heffingsvrije vermogen zit. In box2 betaal je altijd 20% over de winst en dan nog eens 25% naar prive.
Bij je woonhuis (box1) betaal je niks (misschien in de toekomst).

Maar die waarde in je woonhuis is heel wat lastiger te gelde te maken dan je box 3 beleggingen. Als je 'straks' een woning voor je kind wil kopen, heb je meer aan een miljoen vrij vermogen dan aan anderhalf miljoen 'in de stenen', waarvan het de vraag is hoeveel extra hypotheek je kunt krijgen om daar weer een deel van uit de stenen te krijgen.

[rockhopper]

mannowlahn schreef op woensdag 19 november 2025 @ 08:17:
[...]

Haha ik zinspeel op het feit dat in juni de laatste tijdelijke contracten aflopen. Juni 2024 was de laatste maand dat dit nog mocht. Lijkt mij dat iedereen die in vastgoed zit wel op de hoogte is van deze wijziging.

5 wat betreft dit punt. Ik ben wel aan het zoeken maar wil in mijn buurt blijven en dan met name een huis met minimaal 180m2. Die komen niet vaak te koop hier. Maar in dat geval zou ik de boel moeten verkopen en het geld tijdelijk in bv parkeren. Wanneer ik dan tot koop overga kan ik het er weer uithalen.

Maar liever verkoop ik pas wanneer ik koop. Als de boel in elkaar stort heb ik nog meer voordeel

Ik heb anders nog een tijdelijk contract lopen met een looptijd van 5 jaar, die loopt toch echt pas begin 2028 af, al is dit een onzelfstandige woonruimte. Dus ja ik begrijp dat de twee jaars variant er dan uitligt, maar er zijn meer woningen dan alleen zelfstandig.
Voor punt 5 zou ik even sparren met een financieel adviseur, zeker als dit in je top 2 van opties staat. Voordeel is dat je zijn kosten weer fiscaal mag aantrekken als je echt doorgaat met optie 5.

kx22 schreef op woensdag 19 november 2025 @ 13:10:
[...]
Je woont nu heel goedkoop ja, maar volgens mij is het werkelijke verschil een stuk kleiner
Stel jij kan een huis van 1,5m kopen. Daar betaal jij 3,5% rente voor. Je huis stijgt gemiddeld 5-6% per jaar (sinds 2e wereldoorlog). Jij blijft maar aflossen en 3,5% blijft betalen, maar je huiswaarde sneeuwbalt door.
Sneeuwballen op 1.5m is een stuk sneller dan 2500 per maand wat je nu bespaard.
Zie huis kopen als beleggen met geleend geld.

Ik denk dat die 5-6% eerder van toepassing is op het lage en midden segment en wat minder rooskleurig in het topsegment (waar ik voor het gemak deze fictieve woning van 1.5M onder stop). Niet dat het verlies zal leiden, maar er is maar tot een zekere hoogte een markt waar mensen geld neerleggen. Anders gezegd des te hoger de prijs, des te lastiger het verkopen wordt door beperkte vraag en beperkte markt. Heel leuk zo'n paleis op de dam, maar voor alle Nederlanders buiten de quote 500 onbetaalbaar. Bij een woning van nu 1.5M en straks ???M heb je dus ook maar weinig mensen aan wie je het kan verkopen en die het kunnen en willen betalen, al heb je maar één koper nodig natuurlijk. Dus minder sneeuwbal, meer sneeuwvlok. Lijkt me.

Ik laat me echter graag corrigeren als er cijfers zijn die het prijsverloop van dure woningen laat zien. De meeste prijsstijgingen die ik daar meestal zie komt door absurde verbouwing en een oude woz van toen alles nog goedkoop was.

[ Voor 38% gewijzigd door rockhopper op 19-11-2025 14:51 ]

[kx22]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 19 november 2025 @ 13:21:
[...]

Maar die waarde in je woonhuis is heel wat lastiger te gelde te maken dan je box 3 beleggingen. Als je 'straks' een woning voor je kind wil kopen, heb je meer aan een miljoen vrij vermogen dan aan anderhalf miljoen 'in de stenen', waarvan het de vraag is hoeveel extra hypotheek je kunt krijgen om daar weer een deel van uit de stenen te krijgen.

eens, maar @mannowlahn heeft ook een box2.
daar kan hij beter al zijn geld instoppen om vervolgens uit te lenen aan zijn kinderen.
een goed financieel advies is om ervoor te zorgen dat je in alle 3 de boxen geld hebt (als je een box2 hebt)

[kx22]

[b]rockhopper schreef op woensdag 19 november 2025 @ 14:40:

Ik laat me echter graag corrigeren als er cijfers zijn die het prijsverloop van dure woningen laat zien. De meeste prijsstijgingen die ik daar meestal zie komt door absurde verbouwing en een oude woz van toen alles nog goedkoop was.

Dat gevoel heb ik ook, maar op den duur corrigeert zich dat ook uiteraard. Stel als tussenwoningen altijd 5% stijgen en villa's maar 3%, dan zou ooit het gat zo klein zijn dat beide even duur zijn. Dan wilt iedereen een villa hebben en lopen ze prijzen daar opeens weer hard op.