Vastgoed als investering Deel 2

[rockhopper]

Sunri5e schreef op dinsdag 20 mei 2025 @ 14:57:
Ik ben aan het kijken of ik iets aan kan schaffen wat in de vrije sector zit qua huur. Als ik een beetje kijk zou ik 1500 euro aan huur kunnen vragen voor deze woning. De totale aanschafkosten (inclusief overdrachtsbelasting) is vermoed ik 400k. Dat is nog geen 5 procent rendement.... Hoe kijken jullie hier tegenaan?

Valt met zo weinig info niks zinnigs over te zeggen. Ik kan je wel vertellen dat er niet veel beschikbaar is in het gebied 1000 tot 2000 € pm

[Sunri5e]

rockhopper schreef op dinsdag 20 mei 2025 @ 15:06:
[...]

Valt met zo weinig info niks zinnigs over te zeggen. Ik kan je wel vertellen dat er niet veel beschikbaar is in het gebied 1000 tot 2000 € pm

Welke info heb je nodig om er iets zinnigs van te kunnen zeggen?

[Perkouw]

Sunri5e schreef op dinsdag 20 mei 2025 @ 15:08:
[...]


Welke info heb je nodig om er iets zinnigs van te kunnen zeggen?

Ik zou zeggen lees de laatste ~10 pagina's van het topic door (of helemaal als je de tijd hebt). Dan zie je dat er niet algeheel positief tegen het verhuur van woningen aangekeken wordt meer indien het particuliere aanschaf en verhuur aan particulieren betreft.

Dit door diverse maatregelen van Box3, tot punten telling, tot vaste contracten tot geen WOZ staffel kunnen toepassen tot. . .zo kan ik nog wel even doorgaan. Gevolg, laag tot geen rendement met hoop onzekerheid en een hoop regelgeving ten faveure van de huurder(s).

[rockhopper]

Sunri5e schreef op dinsdag 20 mei 2025 @ 15:08:
[...]


Welke info heb je nodig om er iets zinnigs van te kunnen zeggen?

Buiten wat @Perkouw al schreef, geef je geen info over de woning. Mijn kristallen bol zegt "lekker doen waar je je goed bij voelt!" je weet kennelijk al dat je in de vrije sector valt dus dan kan je theoretisch vragen wat je wilt.

[noxou]

Nog geen 5% rendement op basis van de huur stroom klopt (maar vergeet niet waardestijging mee te nemen in je rendement). Je begint met 4.5%. Heel kort door de bocht is tot het nieuwe stelsel box 3 je belastingdruk inkomsten belasting 36% * 7.77% = 2.8%. Onderhoud 1%. Ozb ca 0.2%. Opstalverzekering, aansprakelijkheidsverzekering, misschien nog wat zuiveringsheffing. Zitten we nu op 4.5% - 2.8% - 1% - 0.2% - 0.2% = 0.3% rendement. Dan hebben we nog geen rekening gehouden met leegstand, financieringskosten, beheerskosten, niet betalende huurders etc. Rendement is dus op zijn best 0% met jouw cijfers op basis van huurstroom. Je mag er langdurig wel 2.a 3 % bij optellen voor de waardestijging.

Denk er dus nog even goed over na met zo'n object...

[Fazer013]

noxou schreef op dinsdag 20 mei 2025 @ 20:09:
Nog geen 5% rendement op basis van de huur stroom klopt (maar vergeet niet waardestijging mee te nemen in je rendement). Je begint met 4.5%. Heel kort door de bocht is tot het nieuwe stelsel box 3 je belastingdruk inkomsten belasting 36% * 7.77% = 2.8%. Onderhoud 1%. Ozb ca 0.2%. Opstalverzekering, aansprakelijkheidsverzekering, misschien nog wat zuiveringsheffing. Zitten we nu op 4.5% - 2.8% - 1% - 0.2% - 0.2% = 0.3% rendement. Dan hebben we nog geen rekening gehouden met leegstand, financieringskosten, beheerskosten, niet betalende huurders etc. Rendement is dus op zijn best 0% met jouw cijfers op basis van huurstroom. Je mag er langdurig wel 2.a 3 % bij optellen voor de waardestijging.

Denk er dus nog even goed over na met zo'n object...

Op een normale legale manier valt er met particuliere verhuur in mijn ogen maar nihil maandelijks rendement te halen. Dit mede door alle overheidsregeltjes en we zien dan ook particuliere verhuurders massaal panden verkopen. Het is met name "gokken" op de waardestijging van het pand, wat de laatste jaren positief is maar ook kan stabiliseren of dalen. Door de regeltjes (oa huurbescherming) zit het geld langere tijd vast en moeilijk inspelen op wetwijzigingen en economie. Wij denken over verkopen, maar mooi om te zien dat andere willen investeren zodat huurmarkt niet compleet instort.

Valt mij overigens op dat panden die te huur staan veelal te hoge huurprijzen hebben (niet volgens puntensysteem). Het gat tussen sociale huur en vrije sector wordt in mijn ogen groter. Hoe denken jullie hierover?

[rockhopper]

Fazer013 schreef op woensdag 21 mei 2025 @ 11:43:
[...]
Valt mij overigens op dat panden die te huur staan veelal te hoge huurprijzen hebben (niet volgens puntensysteem). Het gat tussen sociale huur en vrije sector wordt in mijn ogen groter. Hoe denken jullie hierover?

Ik zit alleen in sociale huur, maar wat je zegt over het gat is natuurlijk te verwachten. Niemand gaat een pand verhuren met allerlei risico's en beslommeringen en er dan ook nog eens voor betalen (wat je momenteel in een steeds groter wordend segment moet doen) (betalen als in verlies draaien)
Dus zit je in de marge hoog sociaal, te laag voor vrije sector is de belastingdruk veel te hoog waardoor je of moet verkopen of de boel verdraaien zodat je net wel genoeg punten hebt. Of dit een ontoereikendheid is van het puntentellingsysteem laat ik maar even in het midden. Men verwacht dat het allemaal vanzelf gaat en de markt zich corrigeert. Dat doet het ook, maar niet zoals de overheid hoopt (wel zoals men vooraf heeft gewaarschuwd). En zolang er regels zijn, zijn er altijd een paar die over de grenzen heen zullen gaan. De meerderheid die ik ken blijft er gewoon binnen, maar daar schrijft de clickbait-geile media niet over.

Het probleem met het middensegment (en het groter wordende gat) is gewoon dat er alleen maar woningen uit verdwijnen omdat het niet meer rendabel is om te verhuren. Dit wordt pas opgelost als er veel meer voorraad is en dat duurt nog wel even voor we weer op dat punt zitten (zie ook de cijfers van bevolkingsgroei en de bouwcijfers en de discussie over bouw betaalbare woningen). Met de huidige regering is het überhaupt de vraag of we er ooit gaan komen, want zij sturen zelfs nog verder de verkeerde kant op.

Maar goed dit is meer een politieke discussie aan het worden. Laat ik het zo zeggen dat ik blij ben dat de huurbevriezing voor particuliere verhuur niet doorgaat en ik hoop ook dat de bevriezing bij cooperaties niet doorgaat. We hebben gewoon echt nieuwe woningen nodig, dat merk ik vooral ook aan de studenten die uit hun kamer willen maar niet verder kunnen schuiven.

[noxou]

Ik zie dat ook, heb inmiddels ca 20% aan kamerhuurders die al meerdere jaren afgestudeerd zijn maar blijven zitten om precies die reden dat er niets te huur is en dat de huizenprijzen door gebrek aan aanbod sneller stijgen dan ze een aanbetaling kunnen sparen.

Het moge duidelijk zijn dat het overheidsbeleid hier alles behalve bij helpt.

Ik heb nog huurders met een contract voor onbepaalde duur en daar vallen deze langzitters onder. Onder de bijna afgestudeerde populatie op campus contract zijn er al bij die overwegen om zich maar ergens in te schrijven na afstuderen bij een goedkope opleiding om aan de contractvoorwaarden te kunnen blijven voldoen omdat die geen mogelijkheden zien om te verhuizen en echt niet terug naar het ouderlijk huis willen.
Nou zal ik daar niet heel hard op handhaven, maar zo hoog is de nood dus dat men dat overweegt.

Een aantal ouderejaars studenten wil ook graag samen een flat huren (iets wat in bv London onder jong werkenden heel normaal is), maar dat mag niet in veel gemeenten waar je alleen aan een gezin mag verhuren en aan de definitie daarvan voldoen professionals die niet in een relatie zitten niet.

[Rubbergrover1]

noxou schreef op woensdag 21 mei 2025 @ 19:37:
Ik heb nog huurders met een contract voor onbepaalde duur en daar vallen deze langzitters onder. Onder de bijna afgestudeerde populatie op campus contract zijn er al bij die overwegen om zich maar ergens in te schrijven na afstuderen bij een goedkope opleiding om aan de contractvoorwaarden te kunnen blijven voldoen omdat die geen mogelijkheden zien om te verhuizen en echt niet terug naar het ouderlijk huis willen.
Nou zal ik daar niet heel hard op handhaven, maar zo hoog is de nood dus dat men dat overweegt.

Dat is iets wat natuurlijk al jarenlang (decennia) gebeurt, bij gebrek aan alternatief. Het is symptomatisch voor het beleid dat deze eeuw wordt gevoerd, dat niet wordt gewerkt aan het oplossen van de problemen, maar aan symptoombestrijding en verschuiven van de problemen. Alsof je met campuscontracten ervoor zorgt dat het probleem van te weinig (betaalbare) alternatieve woonruimte oplost. En de afgestudeerden dan ineens spontaan wél andere woonruimte zouden kunnen vinden.

[Fazer013]

rockhopper schreef op woensdag 21 mei 2025 @ 13:34:
[...]

Ik zit alleen in sociale huur, maar wat je zegt over het gat is natuurlijk te verwachten. Niemand gaat een pand verhuren met allerlei risico's en beslommeringen en er dan ook nog eens voor betalen (wat je momenteel in een steeds groter wordend segment moet doen) (betalen als in verlies draaien)
Dus zit je in de marge hoog sociaal, te laag voor vrije sector is de belastingdruk veel te hoog waardoor je of moet verkopen of de boel verdraaien zodat je net wel genoeg punten hebt. Of dit een ontoereikendheid is van het puntentellingsysteem laat ik maar even in het midden. Men verwacht dat het allemaal vanzelf gaat en de markt zich corrigeert. Dat doet het ook, maar niet zoals de overheid hoopt (wel zoals men vooraf heeft gewaarschuwd). En zolang er regels zijn, zijn er altijd een paar die over de grenzen heen zullen gaan. De meerderheid die ik ken blijft er gewoon binnen, maar daar schrijft de clickbait-geile media niet over.

Het probleem met het middensegment (en het groter wordende gat) is gewoon dat er alleen maar woningen uit verdwijnen omdat het niet meer rendabel is om te verhuren. Dit wordt pas opgelost als er veel meer voorraad is en dat duurt nog wel even voor we weer op dat punt zitten (zie ook de cijfers van bevolkingsgroei en de bouwcijfers en de discussie over bouw betaalbare woningen). Met de huidige regering is het überhaupt de vraag of we er ooit gaan komen, want zij sturen zelfs nog verder de verkeerde kant op.

Maar goed dit is meer een politieke discussie aan het worden. Laat ik het zo zeggen dat ik blij ben dat de huurbevriezing voor particuliere verhuur niet doorgaat en ik hoop ook dat de bevriezing bij cooperaties niet doorgaat. We hebben gewoon echt nieuwe woningen nodig, dat merk ik vooral ook aan de studenten die uit hun kamer willen maar niet verder kunnen schuiven.

Grote kans dat de huurbevriezing niet doorgaat, wordt de volgende flater van het kabinet. Eerst zorgen ze met huurwetten, dat alle huren gaan stijgen door de belastingdruk bij investeerders en nu worden de huren te hoog voor de huurders Hiermee gaat het kabinet nog meer issues veroorzaken in de sociale verhuur.

In particuliere verhuur onder puntentelling is aanbod flink aan het teruglopen gezien er voor verhuurders nihil rendement is te behalen. Netjes verhuren (wat wij doen) kost ook tijd / onderhoud / geld, maar voor aan die effort mag je blijkbaar niets verdienen.

Blijven woningen > 1500 euro per maand excl. over. Wat meestal te hoog is voor mensen die net zijn afgestudeerd. Hier zie ik ook vaak allerlei voorwaarden qua arbeidsverleden, 3,5 maal inkomen, partner, borg, etc.

Afhankelijk van bovenstaande, aantal woningen, prive of zakelijk investeren zal er mogelijk nog een business case positief kunnen uitvallen als verhuurder.....

[Wispe]

https://nos.nl/artikel/25...-van-familie-uit-lelystad

Ik kan geen medelijden hebben met de verhuurders. Gevalletje van wel lusten, maar geen lasten willen.

[JanHenk]

Wispe schreef op woensdag 11 juni 2025 @ 13:00:
https://nos.nl/artikel/25...-van-familie-uit-lelystad

Ik kan geen medelijden hebben met de verhuurders. Gevalletje van wel lusten, maar geen lasten willen.

Terechte uitspraak van de rechter natuurlijk. Geen poot om op te staan als verhuurder.

Ik zie het ook wel veel in mijn omgeving ('even tijdelijk verhuren want we gaan een paar maandjes reizen') en krijg er zelfs regelmatig ook verbaasde vragen over. Het feit dat je netjes een verhuurhypotheek hebt en contracten voor onbepaalde tijd (conform de wet en hypotheekvoorwaarden) afsluit, doet veel mensen de wenkbrauwen fronsen.

Het gaat trouwens ook wel vaak goed, door welwillendheid van de huurders. Maar je neemt een enorm risico op precies dit.

[Perkouw]

@Wispe Op basis van het artikel vind ik het moeilijk een dergelijk oordeel te vellen. Kennelijk zijn beide partijen niet duidelijk genoeg geweest en is dit beslecht in 'voordeel' van de hurende partij.

Overigens zie ik dit ook niet écht als 'vastgoed als investering' (waar dit topic over gaat) eerlijk gezegd. Dit, op basis van het artikel, lijkt me tijdelijke leegstand van een hoofdverblijf waarbij men die tijdelijk wilde verhuren. . .

[JanHenk]

Perkouw schreef op woensdag 11 juni 2025 @ 13:25:
@Wispe Op basis van het artikel vind ik het moeilijk een dergelijk oordeel te vellen. Kennelijk zijn beide partijen niet duidelijk genoeg geweest en is dit beslecht in 'voordeel' van de hurende partij.

Overigens zie ik dit ook niet écht als 'vastgoed als investering' (waar dit topic over gaat) eerlijk gezegd. Dit, op basis van het artikel, lijkt me tijdelijke leegstand van een hoofdverblijf waarbij men die tijdelijk wilde verhuren. . .

Maar dat bestaat toch niet (meer)?

Er zijn een paar uitzonderingen op de hoofdregel (contracten voor onbepaalde tijd is de norm), maar deze casus valt er zeker niet onder.

[Perkouw]

JanHenk schreef op woensdag 11 juni 2025 @ 13:28:
[...]


Maar dat bestaat toch niet (meer)?

Er zijn een paar uitzonderingen op de hoofdregel (contracten voor onbepaalde tijd is de norm), maar deze casus valt er zeker niet onder.

Tijdelijke contracten zijn inderdaad uit den boze, klik. Tijdelijk kan, maar dan zit je aan een aantal regels zie bijvoorbeeld hier.

De genoemde casus is mij alleen even onduidelijk of je een dergelijk oordeel kan vellen zoals Wispe doet. En verder geef ik aan de relatie tot 'Vastgoed als investering' niet te zien. Hoofdverblijf -> tijdelijk verhuurd in afwezigheid.

[JanHenk]

Perkouw schreef op woensdag 11 juni 2025 @ 13:33:
[...]


Tijdelijke contracten zijn inderdaad uit den boze, klik. Tijdelijk kan, maar dan zit je aan een aantal regels zie bijvoorbeeld hier.

Precies.

De genoemde casus is mij alleen even onduidelijk of je een dergelijk oordeel kan vellen zoals Wispe doet.

Ik heb de betreffende uitspraak er even bij gezocht, voor de liefhebber: ECLI:NL:RBMNE:2025:2650

De rechter maakt vrij korte metten met beide argumenten, zowel van eiser (verhuurder) als gedaagde (huurder); de ene stelt dat er een overeenkomst van drie maanden is. De andere dat het een jaar zou zijn. Beide zijn nietige bepalingen in het kader van de voornoemde regels: er is gewoon sprake van een contract voor onbepaalde tijd en geen sprake van een uitzonderingsgrond:

quote: ECLI:NL:RBMNE:2025:2650

Niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde sub 1] onder één van de uitzonderingsgroepen van de Wet Vaste Huurcontracten valt.

Wat overigens ook opvalt is dat verhuurder ook nog de huur van december 2024 vordert, omdat deze niet zou zijn voldaan. Waarbij de gedaagde aangeeft deze contant te hebben voldaan en dit tevens met een opname bij de geldautomaat aannemelijk heeft kunnen maken...

Daarnaast is er drie maand huurborg gevraagd, wederom een nietige bepaling... (maximaal twee keer de kale huur is dwingend recht).

Kwestie van "gegokt en verloren".

Nu ben ik vooral nog benieuwd of er een hypotheek op het pand zit (vermoed van wel, gezien de notitie in de uitspraak van dubbele lasten) en of de betreffende hypotheekhouder content is met deze uitspraak

En een WWS-puntentelling van het pand zou ook wel interessant zijn

En verder geef ik aan de relatie tot 'Vastgoed als investering' niet te zien. Hoofdverblijf -> tijdelijk verhuurd in afwezigheid.

Het is inderdaad geen investering in deze specifieke casus, dat ben ik zeker met je eens. Maar huurrecht is wel een zeer belangrijk (onderschat) onderdeel van de investering.

[rockhopper]

Even de terechte uitspraak daargelaten. Zou dit gezin op reis naar Canada wel gebruik hebben kunnen maken van een diplomaten-clausule (wat ze niet gedaan hebben) voor tijdelijke verhuur?

[Henkdezoveelste]

Heeft er iemand hier ervaring met het kopen van vastgoed op een executie veiling?

[Wolly]

rockhopper schreef op donderdag 12 juni 2025 @ 16:31:
Even de terechte uitspraak daargelaten. Zou dit gezin op reis naar Canada wel gebruik hebben kunnen maken van een diplomaten-clausule (wat ze niet gedaan hebben) voor tijdelijke verhuur?

Ja.

Tussenhuur (ook bekend als de diplomatenclausule)
Als u tijdelijk afwezig bent door vakantie, werk of studie, kunt u uw woning tijdelijk verhuren. Dit staat ook wel bekend als de diplomatenclausule. Uw huurder vertrekt dan weer uit uw woning als u terugkomt. Daarover maakt u duidelijke afspraken met de huurder. Expats maken hier bijvoorbeeld gebruik van. Omdat ze vaak voor hun werk tijdelijk naar een ander land moeten verhuizen.

Bij een contract voor tussenhuur gelden de volgende regels:

• U spreekt met uw tijdelijke huurder een bepaalde periode voor de huur af. Na deze periode moet de tijdelijke huurder uit de woning. U moet het huurcontract wel op tijd opzeggen. Daarvoor geldt een opzegtermijn. Dat is een maand, en voor elk jaar dat de huurder in de woning woont, komt er een maand bij (tot in totaal maximaal 6 maanden).
• Als verhuurder mag u de huur niet tussentijds stopzetten.
• U bent verhuurder en u heeft de tussenhuur beëindigd, maar u gaat nog niet terug naar uw woning? Dan kunt u de woning nog eens tijdelijk verhuren met een diplomatenclausule.
• Verlenging van een huurcontract voor tussenhuur is mogelijk. Spreek dan wel een duidelijke einddatum af met de huurder in een nieuw huurcontract.
• Uw huurder mag het contract niet tussentijds opzeggen

.

Zie hier

[Wolly]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 12 juni 2025 @ 19:45:
Heeft er iemand hier ervaring met het kopen van vastgoed op een executie veiling?

Hou in ieder geval rekening met geen garantie, geen kijkmoment, hypotheek kan lastig zijn omdat er niet wordt meegewerkt door huidige eigenaar en ontruiming kost je ook een duit.

[mannowlahn]

Ik kreeg deze brief in de bus. We wisten al natuurlijk dat je in het midden segment een beperkte huur kan krijgen.

Maar fijn voor die mensen met een beperkt budget tm 81k. Het is goed om te zien dat de overheid die mensen ook helpt. Je zou ze bijna vergeten.

[ Voor 6% gewijzigd door mannowlahn op 23-06-2025 19:27 ]

[RichieB]

@mannowlahn Om dit in perspectief te plaatsen: met een inkomen van €81k kan je €400k lenen. Daar koop je in Amsterdam nog net een woonboot voor. Dat is inderdaad best wel beperkend.

[noxou]

Ik sta er versteld van dat het verkrijgen van een vergunning 8 weken mag duren. De meeste huurcontracten hebben een opzegtermijn van 1 maand. In die tijd moet je dan dus een nieuwe huurder vinden, screenen en vervolgens mag je tot 2 maand leegstand incasseren als verhuurder omdat een vergunning voor huurder op zich laat wachten.
Ik ben blij dat ik niet verhuur in Amsterdam.

[rockhopper]

noxou schreef op maandag 23 juni 2025 @ 20:26:
Ik sta er versteld van dat het verkrijgen van een vergunning 8 weken mag duren. De meeste huurcontracten hebben een opzegtermijn van 1 maand. In die tijd moet je dan dus een nieuwe huurder vinden, screenen en vervolgens mag je tot 2 maand leegstand incasseren als verhuurder omdat een vergunning voor huurder op zich laat wachten.
Ik ben blij dat ik niet verhuur in Amsterdam.

In het ergste geval zeggen ze de 31e op, dan heb je sowieso minimaal 4 weken. Meestal zegt men eerder gedurende de maand op, of zelfs een aantal maanden van te voren. Dus zo krap is het niet altijd/hoeft het niet te zijn. Ik geef wel toe dat het niet super ruim is en ik die 8 weken ook te lang vind voor een vergunning. Al geven ze zelf dan weer aan dat het "gemiddeld" 2 weken duurt. Maar die twee maanden leegstand is denk ik hoogstens één maand. Al kan je natuurlijk afspraken maken daarom trend.

[ColeJ]

RichieB schreef op maandag 23 juni 2025 @ 20:03:
@mannowlahn Om dit in perspectief te plaatsen: met een inkomen van €81k kan je €400k lenen. Daar koop je in Amterdam nog net een woonboot voor. Dat is inderdaad best wel beperkend.

Wonen is een recht. Wonen in Amsterdam is een keuze.

[ChiLLeR]

mannowlahn schreef op maandag 23 juni 2025 @ 19:25:
Ik kreeg deze brief in de bus. We wisten al natuurlijk dat je in het midden segment een beperkte huur kan krijgen.

Maar fijn voor die mensen met een beperkt budget tm 81k. Het is goed om te zien dat de overheid die mensen ook helpt. Je zou ze bijna vergeten.
[Afbeelding]

Pff ze doen wel echt hun best om alle huurwoningen weg te krijgen uit Amsterdam Lijkt me super irritant om met al dat soort regels om te gaan. Ik vermoed dat ik dan ook maar tot verkoop zou over gaan...

[Maahes]

@mannowlahn Ben jij nog steeds zowel huurder als verhuurder? Wat is jouw plan met de nieuwe regels? Met zowel huren als verhuren lijkt het erop dat je 'the worst of both worlds' krijgt, gezien box 3 en andere regels.

[mannowlahn]

Maahes schreef op dinsdag 24 juni 2025 @ 12:10:
@mannowlahn Ben jij nog steeds zowel huurder als verhuurder? Wat is jouw plan met de nieuwe regels? Met zowel huren als verhuren lijkt het erop dat je 'the worst of both worlds' krijgt, gezien box 3 en andere regels.

Yes, Ik huur via mvgm en inmiddels is de huur opgelopen naar 2500 euro per maand (was 2150 in 2020), voor 170m2 over 5 woonlagen. Woz is 1,3 miljoen. De verhuurder wilt dit alleen verkopen als de hele straat gekocht wordt, dat zit er dus niet in. Ik zou dit alleen kunnen kopen als ik mijn verhuurder appartement a 1500 euro(volledige gemeubilleerd) verkoop (ik schat waarde tussen 450k en 500k), en mijn opgebouwde pensioen als zzper leeg trek, vrouw dito en dan nog een hypotheek neem. Maar dan geef ik mijn buffer en pensioen op, dus zekerheid tbv voorsortering van woon situatie na pensioen. Het blijft een enorme moeilijke rekensom. Als ik het zou kunnen zou ik misschien dit kopen, maar verhuurder wilt dat niet dus dan houdt het op. Deze locatie in oostelijke eilanden vind ik zo uniek dat ik ook echt niet weg wil. Dus dan maar blijven zitten. Ik blijf nog een hedge in de markt houden met mijn appartement. Gelukkig stijgen mijn beleggingen harder dan de huizenprijzen dus dat helpt wel mee. Misschien als straks de hypotheekrente weer zo hard daalt naar bv 1,5% dat het misschien het moment daar is. De box3 tikt idd enorm hard aan, maar door bijna afbetaalde hypotheek maak ik nog net 3k winst per jaar. Hoewel ik laatst wel even een nieuwe vaatwasser a 800 heb afgetikt. De winst blijft marginaal, de vve blijf took steeds meer vragen ivm oud pand.

Op dit moment verhuur ik aan een goede vriendin die eigenlijk ook niet perse op korte termijn weg hoeft. Haar nieuwbouw appartement is eind volgend jaar klaar maar vind mijn appartement eigenlijk enorm fijn. Maar wellicht dat zij die meteen gaat verhuren en in mijn woning nog even blijft. Mijn huur is vele malen lager dan haar hypotheek en zij kan wel tegen die lekkere 2200 euro ofzo gaan verhuren (punten zitten wel goed).

Als zij wel vertrekt dan weet ik nog niet wat ik ga doen. Maar dat geneuzel met die vergunningen is de laatste doodsteek. Mooi voor Amsterdam. echt 0,0 beschikbaar op dit moment onder 2k ik vermoed na juni 2026 is de markt dood. Ze gaan het vanzelf meemaken, er komt niks meer bij en we zullen geleidelijk aan een enorme inslinking van twintigers zien.

[ColeJ]

mannowlahn schreef op dinsdag 24 juni 2025 @ 12:40:
[...]

Yes, Ik huur via mvgm en inmiddels is de huur opgelopen naar 2500 euro per maand (was 2150 in 2020), voor 170m2 over 5 woonlagen. Woz is 1,3 miljoen. De verhuurder wilt dit alleen verkopen als de hele straat gekocht wordt, dat zit er dus niet in. Ik zou dit alleen kunnen kopen als ik mijn verhuurder appartement a 1500 euro(volledige gemeubilleerd) verkoop (ik schat waarde tussen 450k en 500k), en mijn opgebouwde pensioen als zzper leeg trek, vrouw dito en dan nog een hypotheek neem. Maar dan geef ik mijn buffer en pensioen op, dus zekerheid tbv voorsortering van woon situatie na pensioen. Het blijft een enorme moeilijke rekensom. Als ik het zou kunnen zou ik misschien dit kopen, maar verhuurder wilt dat niet dus dan houdt het op. Deze locatie in oostelijke eilanden vind ik zo uniek dat ik ook echt niet weg wil. Dus dan maar blijven zitten. Ik blijf nog een hedge in de markt houden met mijn appartement. Gelukkig stijgen mijn beleggingen harder dan de huizenprijzen dus dat helpt wel mee. Misschien als straks de hypotheekrente weer zo hard daalt naar bv 1,5% dat het misschien het moment daar is. De box3 tikt idd enorm hard aan, maar door bijna afbetaalde hypotheek maak ik nog net 3k winst per jaar. Hoewel ik laatst wel even een nieuwe vaatwasser a 800 heb afgetikt. De winst blijft marginaal, de vve blijf took steeds meer vragen ivm oud pand.

Op dit moment verhuur ik aan een goede vriendin die eigenlijk ook niet perse op korte termijn weg hoeft. Haar nieuwbouw appartement is eind volgend jaar klaar maar vind mijn appartement eigenlijk enorm fijn. Maar wellicht dat zij die meteen gaat verhuren en in mijn woning nog even blijft. Mijn huur is vele malen lager dan haar hypotheek en zij kan wel tegen die lekkere 2200 euro ofzo gaan verhuren (punten zitten wel goed).

Als zij wel vertrekt dan weet ik nog niet wat ik ga doen. Maar dat geneuzel met die vergunningen is de laatste doodsteek. Mooi voor Amsterdam. echt 0,0 beschikbaar op dit moment onder 2k ik vermoed na juni 2026 is de markt dood. Ze gaan het vanzelf meemaken, er komt niks meer bij en we zullen geleidelijk aan een enorme inslinking van twintigers zien.

Die doet zeer zeg voor de verhuurder. 30k huur voor een pand met WOZ waarde 1.3mio. Moet geld bij.

[jeroenkb]

ColeJ schreef op dinsdag 24 juni 2025 @ 13:52:
[...]


Die doet zeer zeg voor de verhuurder. 30k huur voor een pand met WOZ waarde 1.3mio. Moet geld bij.

Ach. Vermoedelijk toen de huur startte,was de WOZ waarde de helft minder....

(ik weet het; er mag hier eigenlijk niet gesproken worden over de waardestijging van verhuurpanden irt rendement)

[ColeJ]

jeroenkb schreef op dinsdag 24 juni 2025 @ 14:44:
[...]

Ach. Vermoedelijk toen de huur startte,was de WOZ waarde de helft minder....

(ik weet het; er mag hier eigenlijk niet gesproken worden over de waardestijging van verhuurpanden irt rendement)

Je hebt helemaal gelijk hoor, de waardestijging zal prima zijn geweest. Alhoewel dat nog wel een vermoeden blijft natuurlijk.

Het grote probleem is dat de verhuurder het pand niet "normaal" kan verkopen. Geen weldenkend mens gaat dat pand nu kopen met een huurder erin die bruto 2% huurrendement op gaat leveren.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op dinsdag 24 juni 2025 @ 13:52:
[...]


Die doet zeer zeg voor de verhuurder. 30k huur voor een pand met WOZ waarde 1.3mio. Moet geld bij.

Tja met die bizarre stijgingen van afgelopen 5 jaar kan je nergens tegen op.

Maar er zit bouwinvest achter, er was even sprake dat een blackrpck oid een aardige deel van hun portfolio zou kopen maar schijnt dat bouwinvest te hoog inde boom zat.

Pand komt uit 2002 en wordt sinds dien verhuurd. Daar is het geld al lang terug verdiend.

[ Voor 9% gewijzigd door mannowlahn op 24-06-2025 21:45 ]

[Maahes]

@mannowlahn Interessant om te lezen. Je hebt geluk dat je relatief goedkoop kunt huren en tegelijk wel voor een goede prijs kunt verhuren. Het blijft echter enorm krom dat je met deze positie geen HRA krijgt en box 3 moet betalen, terwijl je met een eigen woning HRA krijgt en de woning dan ook nog eens in box 1 valt. Het zou veel eerlijker zijn als de box 3 over je netto positie gaat. Eigen woning in box 1 en dan dus met een hoge vrijstelling.

[mannowlahn]

Maahes schreef op woensdag 25 juni 2025 @ 12:51:
@mannowlahn Interessant om te lezen. Je hebt geluk dat je relatief goedkoop kunt huren en tegelijk wel voor een goede prijs kunt verhuren. Het blijft echter enorm krom dat je met deze positie geen HRA krijgt en box 3 moet betalen, terwijl je met een eigen woning HRA krijgt en de woning dan ook nog eens in box 1 valt. Het zou veel eerlijker zijn als de box 3 over je netto positie gaat. Eigen woning in box 1 en dan dus met een hoge vrijstelling.

Het idee om mij zelf weer in te schrijven op oude adres komt vaak bij mij op. Maar met een gezin wordt dat dan raar met toeslagen enzo

[Hendrik H.]

Geen reacties meer op dit forum. Iedereen heeft blijkbaar zijn appartementje verkocht....nu maar goed nadenken wat te doen met de overwaarde...

[Morpheusk]

Hendrik H. schreef op zondag 20 juli 2025 @ 09:58:
Geen reacties meer op dit forum. Iedereen heeft blijkbaar zijn appartementje verkocht....nu maar goed nadenken wat te doen met de overwaarde...

Nee hoor, ben niet zo van de paniek voetbal. Heb ook weinig andere keus met huurders die er in zitten.

[Thompson]

Hendrik H. schreef op zondag 20 juli 2025 @ 09:58:
Geen reacties meer op dit forum. Iedereen heeft blijkbaar zijn appartementje verkocht....nu maar goed nadenken wat te doen met de overwaarde...

Bij mij valt ook weinig te melden. Verhuur via Hubbs gaat helemaal prima, krijg netjes elke 1e van de maand betaald en verder geen omkijken naar. Het is nog 1,5 jaar verhuurd, ik moet binnenkort even checken wat de gemiddelde/maximale huurverhoging gaat zijn en dan geef ik door dat ik per januari ook met dat percentage wil verhogen.

Wat ik na afloop huurperiode ga doen nog geen idee. Hangt denk ik ook grotendeels af van woningmarkt voorspellingen. Als die nog 2 jaar zo blijven als de afgelopen jaren hou ik het lekker nog aan en verhuur ik wat langer via Hubbs, iets minder rendement maar wel veel meer kans dat je er niet voor onbepaalde tijd aan vast zit.

[Perkouw]

@Thompson https://www.rijksoverheid...7-procent-voor-middenhuur

Maximaal 4.1% dus, of je moet willen middelen en lager uitkomen maar dat verwacht ik niet?

[Thompson]

Perkouw schreef op zondag 20 juli 2025 @ 12:10:
@Thompson https://www.rijksoverheid...7-procent-voor-middenhuur

Maximaal 4.1% dus, of je moet willen middelen en lager uitkomen maar dat verwacht ik niet?

Ah merci, had nog niet gezocht, wist niet dat die al bekend was. Dan kom ik op 1457 uit. Toch weer bijna 700 per jaar extra

[Perkouw]

* Perkouw mompelt iets met 'éxtra', vergeet inflatie, Box3 niet naast andere stijgende kosten als een verhoogde OZB met waarschijnlijk ook weer een verhoogde WOZ en . .en . .ja ja ik stop al

[Thompson]

Perkouw schreef op zondag 20 juli 2025 @ 12:27:
* Perkouw mompelt iets met 'éxtra', vergeet inflatie, Box3 niet naast andere stijgende kosten als een verhoogde OZB met waarschijnlijk ook weer een verhoogde WOZ en . .en . .ja ja ik stop al

Haha ja I know, onderaan de streep wordt je van het netto rendement van het verhuren niet vrolijk. Dat is misschien maar 2%. Maar door de waardestijging wordt dat natuurlijk wel flink verder in het positieve getrokken.

[ariebombarie2k]

Hendrik H. schreef op zondag 20 juli 2025 @ 09:58:
Geen reacties meer op dit forum. Iedereen heeft blijkbaar zijn appartementje verkocht....nu maar goed nadenken wat te doen met de overwaarde...

Hier ook weinig nieuws. Huis opnieuw verhuurd sinds december vorig jaar.

Aan de ene kant blij mee want volgens Rabobank zullen de prijzen dit jaar 8-9% hoger zijn dan vorig jaar. En in 2026 komt daar nog eens 6-7% bij (voor wat zo'n voorspelling waard is).

Aan de andere kant maak ik me zorgen om de cashflow met name vanwege de nieuwe box 3 regels, nu tot aan 2028 en daarna ook over de regels vanaf 2028 met het werkelijk rendement. En ik maak me zorgen over de politieke keuzes de komende jaren. Ook maak ik me zorgen of de huurders niet 20 jaar blijven zitten terwijl ik het mogelijk tussentijds moet/wil verkopen.

Ik lig er niet wakker van, zolang het cashflowpositief is vind ik het prima. Maar ik probeer wel regelmatig te evalueren. Het resultaat weet ik pas als ik het verkoop en dat hoop ik pas over 20 jaar te doen.

[JoopXXX]

Thompson schreef op zondag 20 juli 2025 @ 11:55:
[...]

Wat ik na afloop huurperiode ga doen nog geen idee. Hangt denk ik ook grotendeels af van woningmarkt voorspellingen. Als die nog 2 jaar zo blijven als de afgelopen jaren hou ik het lekker nog aan en verhuur ik wat langer via Hubbs, iets minder rendement maar wel veel meer kans dat je er niet voor onbepaalde tijd aan vast zit.

Wat Hubbs aanbiedt qua ‘tijdelijke huurcontracten’ houdt juridisch natuurlijk geen stand. Ik schat in dat jij dat ook weet.
Daarmee hoeft het nog geen verkeerde keuze te zijn.

Ik ben erg benieuwd naar jouw risico-afweging. Zou je daar wellicht wat inzicht in kunnen geven?

Full disclosere: ik heb zelf een aantal appartementen waarbij ik het niet meer aandurf om vaste huurcontracten aan te bieden vanwege het risico dat huurders in deze woningmarkt nooit meer weg gaan. Ik ben nu aan het hannesen met tijdelijke huurcontracten aan studenten die vanuit een andere gemeente komen. Ik vind dat echter wel erg onhandig en twijfel nu om de appartementen bij de volgende wisseling ( volgend jaar) te verkopen.

Groet Joop

[rube]

JoopXXX schreef op zondag 20 juli 2025 @ 21:53:
[...]
ik heb zelf een aantal appartementen waarbij ik het niet meer aandurf om vaste huurcontracten aan te bieden vanwege het risico dat huurders in deze woningmarkt nooit meer weg gaan. Ik ben nu aan het hannesen met tijdelijke huurcontracten aan studenten die vanuit een andere gemeente komen. Ik vind dat echter wel erg onhandig en twijfel nu om de appartementen bij de volgende wisseling ( volgend jaar) te verkopen.

Groet Joop

Bekend. Ik heb nu nog een mengeling van studenten met contract voor onbepaalde tijd en contract voor bepaalde tijd. Dat laatste is het enige wat ik nu nog aanbied bij nieuwe verhuur. Zodra alle studentem er uit zijn met contracten voor onbepaalde tijd ga ik ook kijken of ik het bij aflopen van de tijdelijke contracten ga verkopen, renoveren en weer verhuren (met meer punten en dus hogere prijzen) of weer voor 1 a 2 jaar verhuren. Zal per keer aan de hoogte van de huur huur, verwachte verkoopprijzen, politieke vooruitzichten liggen.

De paar appartementen die we verhuurden aan "gewone" singles en stelletjes zijn de afgelopen tijd al verkocht, want te groot risico in deze markt met alleen maar vaste huurcontracten.

[wlmpie]

https://www.funda.nl/deta.../huis-hamveld-3/43082177/

Drents Landschap heeft de oplossing voor de tijdelijke verhuur. Je verhuurt niet, maar sluit een erfpachtcontract voor bepaalde tijd.
Wat mis ik hier?

[ColeJ]

Hendrik H. schreef op zondag 20 juli 2025 @ 09:58:
Geen reacties meer op dit forum. Iedereen heeft blijkbaar zijn appartementje verkocht....nu maar goed nadenken wat te doen met de overwaarde...

Dat klopt

[JanHenk]

wlmpie schreef op zondag 20 juli 2025 @ 23:38:
https://www.funda.nl/deta.../huis-hamveld-3/43082177/

Drents Landschap heeft de oplossing voor de tijdelijke verhuur. Je verhuurt niet, maar sluit een erfpachtcontract voor bepaalde tijd.
Wat mis ik hier?

Erfpacht kan alleen gevestigd worden op grond. De opstallen zijn ondergeschikt. Erfpacht is een zogenaamd 'zakelijk' recht dat veel nauwer verwant is met een eigendomsrecht. Je geeft de erfpachter veel meer rechten dan bij een huurrecht (een huurrecht is namelijk een gebruiksrecht en staat los van roerende of onroerende zaken). Een erfpachter kan het erfpachtrecht bijv. ook bezwaren met hypotheekrecht, etc.

Je kan ook niet afdwingen dat het opstal in exact dezelfde staat weer wordt opgeleverd. Sterker nog, als erfpacht af zou lopen en de erfpachter heeft investeringen in het opstal gedaan (uiteraard zonder voorafgaand overleg, immers erfpacht), ben je verplicht deze te vergoeden.

Je ziet het met de typische objecten zoals in jouw Funda link. De geadverteerde koopsom is hier waarschijnlijk vooral voor de investeringen die zijn gedaan door de verkoper in de opstallen (en wellicht ook deels als vergoeding voor overname van het relatief gunstige contract). Bij deze objecten zijn de opstallen ondergeschikt aan het landgoed, dat vanuit een historisch perspectief een grote waarde heeft.

De erfpachter zal in dit geval ook verplicht zijn tot onderhoud van de erven en opstallen. Dat is wel een ruim begrip, want je ziet dat er van binnen best veel is gemoderniseerd.

Bij appartementen dus sowieso niet mogelijk. En bij grondgebonden woningen moet je je serieus afvragen of dit het juiste middel is, want je geeft een erfpachter veel meer rechten dan alleen het gebruik van een woning.

[Thompson]

wlmpie schreef op zondag 20 juli 2025 @ 23:38:
https://www.funda.nl/deta.../huis-hamveld-3/43082177/

Drents Landschap heeft de oplossing voor de tijdelijke verhuur. Je verhuurt niet, maar sluit een erfpachtcontract voor bepaalde tijd.
Wat mis ik hier?

95k koopprijs voor het contract en 10k per jaar erfpacht voor een periode van 14 jaar.
Dus je "huurt" dat geheel voor (95+(14*10)/14/12) = ~1400€/maand

Het is dat ik niet daar uit de buurt kom maar dat lijkt me een koopje. Of zie ik iets over het hoofd?

[Rubbergrover1]

Thompson schreef op maandag 21 juli 2025 @ 09:46:
[...]


95k koopprijs voor het contract en 10k per jaar erfpacht voor een periode van 14 jaar.
Dus je "huurt" dat geheel voor (95+(14*10)/14/12) = ~1400€/maand

Het is dat ik niet daar uit de buurt kom maar dat lijkt me een koopje. Of zie ik iets over het hoofd?

Dat "huur" je zonder twee belangrijke voordelen van huur. Je bent namelijk zelf verantwoordelijk voor het onderhoud (met zo'n rietgedekte oude boerderij loopt dat flink in de papieren) en je kunt niet zomaar de "huur" opzeggen als je wil verhuizen.

Daarnaast stijgt die erfpacht flink jaarlijks mee.

[Thompson]

Rubbergrover1 schreef op maandag 21 juli 2025 @ 10:04:
[...]

Dat "huur" je zonder twee belangrijke voordelen van huur. Je bent namelijk zelf verantwoordelijk voor het onderhoud (met zo'n rietgedekte oude boerderij loopt dat flink in de papieren) en je kunt niet zomaar de "huur" opzeggen als je wil verhuizen.

Daarnaast stijgt die erfpacht flink jaarlijks mee.

Ah kijk dat zijn inderdaad wel flinke extra kosten/risico's.
Het lijkt me alsnog met de juiste business case, goede locatie voor trouw/vergader/B&B verhuur, een goede deal.

[FijneKnul]

Hendrik H. schreef op zondag 20 juli 2025 @ 09:58:
Geen reacties meer op dit forum. Iedereen heeft blijkbaar zijn appartementje verkocht....nu maar goed nadenken wat te doen met de overwaarde...

Wij onderzoeken de mogelijkheden m.b.t. aanschaf in een van de buurlanden. Mensen om mij heen (in Den Haag) komen best vaak vanuit Belgie. Ik zie mogelijkheden om daar te verhuren. Aanstaande vrijdag hebben we daar gesprekken over met een adviseur.

Ter voorbereiding heb ik naar informatie gezocht in dit topic. Helaas wordt het amper besproken.

Wij overwegen dit omdat we toch liever ons geld in vastgoed hebben zitten dan op 'de markt'.
Heeft een van jullie vastgoed in een van de europese landen voor verhuur? Wat is je algemene ervaring?

[TweakGP]

FijneKnul schreef op maandag 21 juli 2025 @ 10:55:
[...]
Wij onderzoeken de mogelijkheden m.b.t. aanschaf in een van de buurlanden. Mensen om mij heen (in Den Haag) komen best vaak vanuit Belgie. Ik zie mogelijkheden om daar te verhuren.

De huurmarkt in BE is compleet anders dan in NL, je gaat met flink wat andere regels te maken krijgen (er is voor Vlaanderen veel te vinden als je zoekt op Vlaams huurdecreet). Walonië zou ik niet snel doen....

In mijn optiek hebben ze in BE een betere balans gevonden tussen de belangen van de huurder en verhuurder dan in NL, en verhuur door particulieren is daardoor hier de norm. De kostenverdeling van de aanvullende kosten wijkt ook flink af van NL.

Rendementen liggen in het algemeen wel een (stuk) lager dan ze in NL zijn (of waren). Dus ook daar is de balans tussen huurder en verhuurder wat beter :-).

[ Voor 6% gewijzigd door TweakGP op 21-07-2025 11:13 ]

[rockhopper]

FijneKnul schreef op maandag 21 juli 2025 @ 10:55:
[...]


Wij onderzoeken de mogelijkheden m.b.t. aanschaf in een van de buurlanden. Mensen om mij heen (in Den Haag) komen best vaak vanuit Belgie. Ik zie mogelijkheden om daar te verhuren. Aanstaande vrijdag hebben we daar gesprekken over met een adviseur.

Ter voorbereiding heb ik naar informatie gezocht in dit topic. Helaas wordt het amper besproken.

Wij overwegen dit omdat we toch liever ons geld in vastgoed hebben zitten dan op 'de markt'.
Heeft een van jullie vastgoed in een van de europese landen voor verhuur? Wat is je algemene ervaring?

Het wordt denk ik vooral weinig gedaan en daarom ook weinig besproken. Er zitten veel nadelen aan in de vorm van afstand (onderhoud/controles), taalbarrières (buiten een paar plekken spreekt men geen Nederlands) en juridische afwijkingen. Dat betekend niet dat het niet kan, maar het is wel een specialisme binnen vastgoedinvesteringen waar je je flink in moet verdiepen. En het is min of meer een vereiste dat je lokaal een contactpersoon hebt die je kan vertrouwen en weet dingen eventueel op te lossen.

Overigens is nog een onderscheid tussen de tijdelijke vakantieverhuur en (permanente) woonverhuur, op welke van de twee markten ga je je richten?

[Wispe]

Als Amsterdammer heb ik een verhuurwoning in Groningen gehad. Een van de redenen van de verkoop was de afstand.

Ik zou het buitenland echt niet doen.

[JanHenk]

Ik moet bij buitenlandse objecten altijd denken aan de verhalen van mijn wijlen opa en oma, die een paar appartementjes hadden in Denia (Spanje). Via een lokale tussenpersoon in de (kort verblijf) verhuur. In begin alles koek en ei, maar op gegeven moment kregen ze maar relatief weinig uit de verhuur, volgens de tussenpersoon omdat het regelmatig leeg stond. Toen zijn ze er een keer zelf gaan kijken en zat het gewoon vol Daar hebben ze dus relatief gauw weer afscheid van genomen.

Dit was wel al een paar decennia geleden hoor. Maar zo ver bij mij vandaan zou ik niet per se iets willen bezitten Betrouwbare lokale connecties (meerdere dus!) zijn wel een vereiste imo.

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op maandag 21 juli 2025 @ 13:26:
Betrouwbare lokale connecties (meerdere dus!) zijn wel een vereiste imo.

Ik denk dat dat vooral de sleutel is bij verhuur op een andere locatie dan waar je woont. Je moet betrouwbare partijen kennen voor het verhuren en alles wat daarmee samenhangt (kleine onderhoudsklusjes etc.) en je moet de plek een beetje kennen, zodat je weet wat goede en slechte locaties zijn. Dat geldt zowel bij verhuur in een andere stad in Nederland als bij verhuur in het buitenland.

En bij het buitenland komt daar ook nog de afwijkende lokale wetgeving bij kijken.

[FijneKnul]

rockhopper schreef op maandag 21 juli 2025 @ 12:15:
[...]

Het wordt denk ik vooral weinig gedaan en daarom ook weinig besproken. Er zitten veel nadelen aan in de vorm van afstand (onderhoud/controles), taalbarrières (buiten een paar plekken spreekt men geen Nederlands) en juridische afwijkingen. Dat betekend niet dat het niet kan, maar het is wel een specialisme binnen vastgoedinvesteringen waar je je flink in moet verdiepen. En het is min of meer een vereiste dat je lokaal een contactpersoon hebt die je kan vertrouwen en weet dingen eventueel op te lossen.

Overigens is nog een onderscheid tussen de tijdelijke vakantieverhuur en (permanente) woonverhuur, op welke van de twee markten ga je je richten?

Nee, geen tijdelijke vakantieverhuur. Daarvoor hoeven we volgens mij niet buiten de landsgrenzen te zoeken, kost veel tijd en ik ken de huurders niet.
Het heeft onze voorkeur is het verhuren van woningen nabij de grens van Nederland in Belgie of Duitsland. Maar ook wat verder weg, als de markt daar goed is, vind ik geen probleem.

Met mijn huidige ervaring valt het best wel mee hoe vaak ik als verhuurder op moet komen dagen. Die twee keer per jaar vind ik een ritje van drie, vier uur geen probleem.

Ik ga mijzelf morgenavond in de wetgeving verdiepen. Dank voor al jullie inzichten.

[rockhopper]

FijneKnul schreef op maandag 21 juli 2025 @ 16:25:
[...]


Nee, geen tijdelijke vakantieverhuur. Daarvoor hoeven we volgens mij niet buiten de landsgrenzen te zoeken, kost veel tijd en ik ken de huurders niet.
Het heeft onze voorkeur is het verhuren van woningen nabij de grens van Nederland in Belgie of Duitsland. Maar ook wat verder weg, als de markt daar goed is, vind ik geen probleem.

Met mijn huidige ervaring valt het best wel mee hoe vaak ik als verhuurder op moet komen dagen. Die twee keer per jaar vind ik een ritje van drie, vier uur geen probleem.

Ik ga mijzelf morgenavond in de wetgeving verdiepen. Dank voor al jullie inzichten.

Duidelijk, bedenk wel dat als het in het verleden goed ging je niet automatisch net zo weinig problemen gaat krijgen in de toekomst. Twee keer per jaar is misschien inderdaad geen probleem, maar wat als het om de maand wordt? Of iedere maand? En hoeveel rendement heb je over als je 1x of 2x pj ergens heen gaat rijden (uren, onkosten voor reis) hoe vind je je nieuwe huurders etc.

Ik heb me nooit verdiept in België, maar voor Duitsland zie ik al genoeg beren op de weg om er zelf nooit aan te willen beginnen. Ymmv. Succes met je beslissing en deel eens een keertje hoe het uitgepakt is.

[TweakGP]

rockhopper schreef op maandag 21 juli 2025 @ 17:05:
[...]
Twee keer per jaar is misschien inderdaad geen probleem, maar wat als het om de maand wordt? Of iedere maand?

Als je rotzooi gaat verhuren zal het aantal keren wat hoger liggen natuurlijk. Maar bij iets wat in fatsoenlijke staat is heb je het bij langjarige woningverhuur in de praktijk toch bijna nergens over.

En de kleine dingen moeten huurders gewoon zelf verhelpen (en in BE zelfs nog wat meer).

En huurders zoek je in vele buitenlanden gewoon via een makelaar. Voor hen gewoon een groot deel van hun werkzaamheden, ook een andere markt dan in NL.

[ Voor 12% gewijzigd door TweakGP op 21-07-2025 17:36 ]

[rockhopper]

TweakGP schreef op maandag 21 juli 2025 @ 17:35:
[...]

Als je rotzooi gaat verhuren zal het aantal keren wat hoger liggen natuurlijk. Maar bij iets wat in fatsoenlijke staat is heb je het bij langjarige woningverhuur in de praktijk toch bijna nergens over.

En de kleine dingen moeten huurders gewoon zelf verhelpen (en in BE zelfs nog wat meer).

En huurders zoek je in vele buitenlanden gewoon via een makelaar. Voor hen gewoon een groot deel van hun werkzaamheden, ook een andere markt dan in NL.

Ik ben blij dat je zo te horen nog geen huurdersproblemen hebt gehad. Ik geef alleen aan dat als je uitgaat van een best-case-scenario (altijd goede huurders) het tegen kan vallen want je gaat ooit problemen krijgen. Ook uitbesteding aan makelaars naast het op en neer rijden dat je al ging doen, hakken op je rendement in. Je vraagt advies, je mag alles natuurlijk naast je neerleggen maar dan kan je net zo goed meteen beginnen Hoop op het beste, ga uit van het slechtste is altijd een gezonde gedachte bij investeren.

[JoopXXX]

rockhopper schreef op maandag 21 juli 2025 @ 18:21:
[...]

Ik ben blij dat je zo te horen nog geen huurdersproblemen hebt gehad. Ik geef alleen aan dat als je uitgaat van een best-case-scenario (altijd goede huurders) het tegen kan vallen want je gaat ooit problemen krijgen. Ook uitbesteding aan makelaars naast het op en neer rijden dat je al ging doen, hakken op je rendement in. Je vraagt advies, je mag alles natuurlijk naast je neerleggen maar dan kan je net zo goed meteen beginnen Hoop op het beste, ga uit van het slechtste is altijd een gezonde gedachte bij investeren.

Op zich vind ik zijn gedachte niet zo gek. Ik beheer al zo'n 25 jaar 8 appartementen in oudere staat. Als ik kijk hoeveel problemen ik over het jaar gemeld krijg valt dat reuze mee. En dan is 80% van de problemen nog te wijten aan de ouderdom van de appartementen.
Als je iets recents zou kopen en ook nog eens binnen een 'vve' (ik neem aan dat ze in Duitsland ook een dergelijk samenwerkingsverband hebben) is de veronderstelling dat je weinig problemen gaat hebben m.i. best realistisch. Alles v.w.b. de buitenkant van het pand valt al onder de 'vve' en de binnenkant is relatief nieuw.

Ik doe wel aan een goede huurderselectie. Een deel daarvan zou ik zelf ook kunnen doen bij een buitenlands appartement. Alleen de bezichtiging zou je dan moeten uitbesteden.

[ Voor 6% gewijzigd door JoopXXX op 21-07-2025 20:43 ]

[Thompson]

JoopXXX schreef op zondag 20 juli 2025 @ 21:53:
[...]


Wat Hubbs aanbiedt qua ‘tijdelijke huurcontracten’ houdt juridisch natuurlijk geen stand. Ik schat in dat jij dat ook weet.
Daarmee hoeft het nog geen verkeerde keuze te zijn.

Ik ben erg benieuwd naar jouw risico-afweging. Zou je daar wellicht wat inzicht in kunnen geven?

Ja hoor, wat wil je weten?
Het ging in mijn geval om een afbetaald huis. Andere woning gekocht, goedkope kluswoning naast mijn vriendin. Wou deze graag nog behouden voor als het toch in de toekomst stukloopt zodat ik eventueel binnen enige tijd terug zou kunnen naar mijn geboortedorp. Daarnaast leek vastgoed investering me interessant, ik heb al wat geld in een gespreid fonds zitten en voelde me er niet comfortabel genoeg bij om daar een heleboel extra in in te leggen. Het geld zomaar op de spaarrekening laten staan wou ik niet doen ivm risico op opmaken en het levert niks op. Deposito nog overwogen maar toch voor het meer risicovolle en avontuurlijke gekozen.

Voor Hubbs gekozen omdat ik daar viavia goede verhalen van had gehoord.

/Edit; Hubbs verhuurd het vervolgens trouwens ook weer aan bedrijven die er vervolgens medewerkers in laten wonen. Het zou kunnen dat het daarmee onder andere regelgeving valt omdat het dan gezien kan worden als dienstwoning.

[ Voor 9% gewijzigd door Thompson op 21-07-2025 21:45 ]

[noxou]

Ik heb jaren een huis verhuurd gehad in de UK. Wat erg lastig bleek was het tekenen van documenten waarbij een fysieke handtekening nodig is, dat moet dan allemaal via tekenen met getuigenis van een notaris.
Het werd ook erg lastig tijdens covid. Toen was ik aangewezen op lokale partijen die ineens een stuk onbetrouwbaarder bleken.
Verder niet veel gedoe gehad, maar zorg dat je de lokale wetgeving goed kent en in de gaten houdt.
Zorg ook dat je de impact op je belastingaangifte snapt bij aan- en verkoop en inkomsten.

[rockhopper]

JoopXXX schreef op maandag 21 juli 2025 @ 20:38:
[...]
Op zich vind ik zijn gedachte niet zo gek. Ik beheer al zo'n 25 jaar 8 appartementen in oudere staat. Als ik kijk hoeveel problemen ik over het jaar gemeld krijg valt dat reuze mee. En dan is 80% van de problemen nog te wijten aan de ouderdom van de appartementen.
Als je iets recents zou kopen en ook nog eens binnen een 'vve' (ik neem aan dat ze in Duitsland ook een dergelijk samenwerkingsverband hebben) is de veronderstelling dat je weinig problemen gaat hebben m.i. best realistisch. Alles v.w.b. de buitenkant van het pand valt al onder de 'vve' en de binnenkant is relatief nieuw.

Ik doe wel aan een goede huurderselectie. Een deel daarvan zou ik zelf ook kunnen doen bij een buitenlands appartement. Alleen de bezichtiging zou je dan moeten uitbesteden.

Dat zal voor appartementen inderdaad wel opgaan, maar de vraag ging over "vastgoed", niet "vastgoed beperkt tot appartementen". En ik geef je gelijk, in nieuwstaat is het allemaal een stuk minder snel versleten dan een gebouw dat al 50+ jaar staat. Maar zonder specifieke details is het lastig om iemand goed advies te geven, zeker in zo'n brede vraagstelling. Dus het is niet zo dat hij/zij het verkeerd heeft, maar pas op dat je niet alleen de lusten ziet zonder besef welke lasten er zijn.

[Rubbergrover1]

JoopXXX schreef op maandag 21 juli 2025 @ 20:38:
[...]


Op zich vind ik zijn gedachte niet zo gek. Ik beheer al zo'n 25 jaar 8 appartementen in oudere staat. Als ik kijk hoeveel problemen ik over het jaar gemeld krijg valt dat reuze mee. En dan is 80% van de problemen nog te wijten aan de ouderdom van de appartementen.
Als je iets recents zou kopen en ook nog eens binnen een 'vve' (ik neem aan dat ze in Duitsland ook een dergelijk samenwerkingsverband hebben) is de veronderstelling dat je weinig problemen gaat hebben m.i. best realistisch. Alles v.w.b. de buitenkant van het pand valt al onder de 'vve' en de binnenkant is relatief nieuw.

Ik zou bij verhuur 'verder weg' ook een sterke voorkeur hebben voor een VvE omdat dat een hoop zorgen en ook geregel uit handen neemt.

Tegelijk is het ook goed om er rekening mee te houden dat er 'iets' kan gebeuren dat niet standaard door de VvE wordt opgelost. En dat zijn toch vaak onverwachte dingen op onverwachte en onhandige momenten, die wel meteen aangepakt zouden moeten worden. Ik zou daarom bij verhuur verder weg toch een goede en betrouwbare partij willen hebben die je bij zulk soort calamiteiten en klussen 'op afstand' kun inschakelen.

Ik doe wel aan een goede huurderselectie. Een deel daarvan zou ik zelf ook kunnen doen bij een buitenlands appartement. Alleen de bezichtiging zou je dan moeten uitbesteden.

Wat 'goed' is hangt ook wel een beetje af van de soort woning. Als je een expat-woning hebt in het duurdere segment, dan zullen de huurders wellicht ook veel kritischer zijn en bij ieder wissewasje willen dat het snel opgepakt wordt. Maar heb je een net-vrije sector woning die je aan een net boven modaal doorsneegezin of stel verhuurt, dan ligt de lat misschien minder hoog en gaat het meer om een gewone degelijke woning waar je lekker kunt wonen en waar je geen gedoe van hebt. Dan kan het heel goed zijn dat je als huurder en verhuurder allebei tevreden bent met de situatie waarin er gewoon nauwelijks iets gebeurt.

[JoopXXX]

Thompson schreef op maandag 21 juli 2025 @ 21:07:
[...]


Voor Hubbs gekozen omdat ik daar viavia goede verhalen van had gehoord.

/Edit; Hubbs verhuurd het vervolgens trouwens ook weer aan bedrijven die er vervolgens medewerkers in laten wonen. Het zou kunnen dat het daarmee onder andere regelgeving valt omdat het dan gezien kan worden als dienstwoning.

Ik ben met name benieuwd naar jouw risico-afweging van het Hubbs concept..
Wat Hubbs aanbiedt qua ‘tijdelijke huurcontracten’ houdt juridisch natuurlijk geen stand. Ik schat in dat jij daar ook van op de hoogte bent. Daarmee hoeft het nog geen verkeerde keuze te zijn.

Zelf twijfel ik over het concept omdat je het risico loopt toch met vaste huurcontracten te eindigen. Daarnaast heb je geen flauw idee wa5 voor overeenkomst ze met de de onderhurende bedrijven afsluiten
Aan de andere kant: als het goed loopt is het een mooi cocncept..

[Thompson]

JoopXXX schreef op dinsdag 22 juli 2025 @ 17:20:
[...]


Ik ben met name benieuwd naar jouw risico-afweging van het Hubbs concept..
Wat Hubbs aanbiedt qua ‘tijdelijke huurcontracten’ houdt juridisch natuurlijk geen stand. Ik schat in dat jij daar ook van op de hoogte bent. Daarmee hoeft het nog geen verkeerde keuze te zijn.

Zelf twijfel ik over het concept omdat je het risico loopt toch met vaste huurcontracten te eindigen. Daarnaast heb je geen flauw idee wa5 voor overeenkomst ze met de de onderhurende bedrijven afsluiten
Aan de andere kant: als het goed loopt is het een mooi cocncept..

Daar zit verder niet heel veel risico afweging achter. Het hele concept van Hubbs is natuurlijk wel dat zij op deze manier nog wel tijdelijke contracten aan kunnen bieden en daar moeten ze het van hebben. Zij kunnen doordat de mensen die er wonen regelmatig wisselen en het grote bestand wat ze hebben wel enigszins schuiven denk ik. Als een woning beschikbaar moet komen maar er wonen nog mensen kunnen ze die wellicht wat mooiers of dichter bij werk aanbieden.

[JoopXXX]

Thompson schreef op dinsdag 22 juli 2025 @ 17:23:
[...]


Daar zit verder niet heel veel risico afweging achter. Het hele concept van Hubbs is natuurlijk wel dat zij op deze manier nog wel tijdelijke contracten aan kunnen bieden en daar moeten ze het van hebben. Zij kunnen doordat de mensen die er wonen regelmatig wisselen en het grote bestand wat ze hebben wel enigszins schuiven denk ik. Als een woning beschikbaar moet komen maar er wonen nog mensje kunnen ze die wellicht wat mooiers of echter bij werk aanbieden.

Bedankt voor je toelichting!

[ybos]

FijneKnul schreef op maandag 21 juli 2025 @ 10:55:
[...]


Wij onderzoeken de mogelijkheden m.b.t. aanschaf in een van de buurlanden. Mensen om mij heen (in Den Haag) komen best vaak vanuit Belgie. Ik zie mogelijkheden om daar te verhuren. Aanstaande vrijdag hebben we daar gesprekken over met een adviseur.

Ter voorbereiding heb ik naar informatie gezocht in dit topic. Helaas wordt het amper besproken.

Wij overwegen dit omdat we toch liever ons geld in vastgoed hebben zitten dan op 'de markt'.
Heeft een van jullie vastgoed in een van de europese landen voor verhuur? Wat is je algemene ervaring?

Waarom niet een bedrijfspand Zakelijke huur is veel makkelijker contracttechnisch en rendement prima

[Lordy79]

ybos schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 19:56:
[...]

Waarom niet een bedrijfspand Zakelijke huur is veel makkelijker contracttechnisch en rendement prima

Vind maar eens een courant pand! Er is niks te koop en wat er wel te koop is, is onverhuurbaar of is zó duur dat het rendement onacceptabel is.

Verder zijn grootbanken niet heel happig op financieren en alternatieve financiers (je wilt toch met een hefboompje werken) vragen erg veel rente (terecht hoor)

[Hendrik H.]

Als ik het aanbod bij de bedrijfsmakelaars hier in de omgeving (noorden) zo bekijk is er genoeg aanbod met een goed rendement. De prijzen van bedrijfsonroerendgoed gaan ook hier noordwaarts maar dat lijkt me logisch gezien het massaal afstoten van verhuurde woningen.

[Lordy79]

Hendrik H. schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 11:04:
Als ik het aanbod bij de bedrijfsmakelaars hier in de omgeving (noorden) zo bekijk is er genoeg aanbod met een goed rendement. De prijzen van bedrijfsonroerendgoed gaan ook hier noordwaarts maar dat lijkt me logisch gezien het massaal afstoten van verhuurde woningen.

Ok dat is in principe niet mijn regio maar ik zal eens kijken.

[ybos]

Lordy79 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 10:00:
[...]

Vind maar eens een courant pand! Er is niks te koop en wat er wel te koop is, is onverhuurbaar of is zó duur dat het rendement onacceptabel is.

Verder zijn grootbanken niet heel happig op financieren en alternatieve financiers (je wilt toch met een hefboompje werken) vragen erg veel rente (terecht hoor)

Dat is inderdaad de uitdaging

Ik heb een tijdje geleden gekeken naar een interessant pand en even contact gehad met de bank. Die raadde mij aan om een deel overwaarde van onze woning op te nemen en vond ik een goeie tip. Het pand is helaas al verkocht waar we interesse in hadden.
Nu kijken we naar een bedrijfshal. Er is binnenkort geld om er eentje vanuit eigen middelen te kopen maar ik neig naar 2 om inderdaad een hefboom in te zetten. Maar moet eerst rekenen want de standaard nieuwbouw bedrijfshallen die als paddestoelen uit de grond schieten zijn schreeuwend duur.

[Lordy79]

ybos schreef op vrijdag 25 juli 2025 @ 18:20:
[...]

Maar moet eerst rekenen want de standaard nieuwbouw bedrijfshallen die als paddestoelen uit de grond schieten zijn schreeuwend duur.

Klopt.
De huurprijzen gaan met zeker 10pct omhoog per jaar, de afgelopen 3 jaar. En dan focus ik me net buiten de grote steden of in overijssel.
Daar zit volgens mij ook een hoop verborgen inflatie want als een winkel of bedrijf 30pct meer huur moet betalen na 3 jaren dan kan het niet anders dan dat ie dat moet doorberekenen in zijn goederen of diensten.
En nieuwbouw is inderdaad heel duur. 2300 meter loods kost zo 1.4 miljoen ex BTW en dan moet je de grond er nog bijkopen en 300 euro per meter is niet raar meer dus dat kost ook 1.2M.

Dan ben je voor 2.6M klaar en wil je dan 8pct BAR moet je 210.000 huur rekenen / 2300m = 90 euro per meter.
Je hebt dan als huurder wel een spiksplinternieuwe loods met kantoortje maar 90 euro per meter is écht heel veel.

[Rubbergrover1]

Lordy79 schreef op zaterdag 26 juli 2025 @ 19:39:
[...]

Klopt.
De huurprijzen gaan met zeker 10pct omhoog per jaar, de afgelopen 3 jaar. En dan focus ik me net buiten de grote steden of in overijssel.

Grote adder onder het gras is dat bedrijfs-OG veel meer dan woningen afhankelijk is van de economie, de markt en simpelweg de vraag naar het 'soort' ruimte. Naar mijn idee veroudert bedrijfs-OG ook een stuk sneller dan woningen en zul je meer moeite moeten doen om het pand bij de tijd en 'verhuurbaar' te houden. (Met name als een huurder verhuist.) Waarvoor je ook een hoop geld moet reserveren.

Maar je bent wel aan heel wat minder regels gebonden dan bij woningverhuur.

[ybos]

Rubbergrover1 schreef op maandag 28 juli 2025 @ 09:43:
[...]

Grote adder onder het gras is dat bedrijfs-OG veel meer dan woningen afhankelijk is van de economie, de markt en simpelweg de vraag naar het 'soort' ruimte. Naar mijn idee veroudert bedrijfs-OG ook een stuk sneller dan woningen en zul je meer moeite moeten doen om het pand bij de tijd en 'verhuurbaar' te houden. (Met name als een huurder verhuist.) Waarvoor je ook een hoop geld moet reserveren.

Maar je bent wel aan heel wat minder regels gebonden dan bij woningverhuur.

Voor kantoren is dat zeker een ding. Volgens mij geldt dat voor opslag/bedrijfshallen wat minder.

[Rubbergrover1]

ybos schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 13:59:
[...]

Voor kantoren is dat zeker een ding. Volgens mij geldt dat voor opslag/bedrijfshallen wat minder.

Ik denk dat dat toch wel tegenvalt. Je hebt bij bedrijfspanden toch best snel dat het er verouderd uitziet en dat dit ook in de huurprijs terug zal komen. Iets als bv een Romneyloods was een aantal decennia geleden prima, maar heeft nu toch vaak een beetje louche uitstraling. Bedrijventerreinen met jaren '50-'60 bedrijfspanden zijn vaak ook niet echt state of the art. Terwijl woningen en woonwijken van die tijd vaak nog prima waarde hebben.

[ybos]

Rubbergrover1 schreef op zondag 3 augustus 2025 @ 13:32:
[...]

Ik denk dat dat toch wel tegenvalt. Je hebt bij bedrijfspanden toch best snel dat het er verouderd uitziet en dat dit ook in de huurprijs terug zal komen. Iets als bv een Romneyloods was een aantal decennia geleden prima, maar heeft nu toch vaak een beetje louche uitstraling. Bedrijventerreinen met jaren '50-'60 bedrijfspanden zijn vaak ook niet echt state of the art. Terwijl woningen en woonwijken van die tijd vaak nog prima waarde hebben.

Pand uit de jaren 60 is dan ook al ruim 60 jaar oud. Hoeveel is er reeds gerenoveerd aan een huis uit die periode
Nieuwe gevel/beplating, nieuw dak en eens met een witte verfspuit door het pand heen en je moet eens zien.
opslag is opslag, dat loopt wel los (wel regioafhankelijk denk ik), maar hier in de regio Amersfoort is er nauwelijks een hal te vinden groter dan al het standaard (kleine) nieuwbouwspul dat uit de grond gestampt wordt.

[buhu]

Hi mede vastgoedeigenaren,
Ik beheer een paar appartementen die ik verhuur en ik merk dat ik elk jaar weer opzie tegen het opstellen van de servicekostenafrekening, afgelopen jaar was okk weer een ramp. Het voelt als een gigantische klus om alle bonnetjes en facturen bij elkaar te zoeken, de kosten te verdelen en vervolgens een correcte afrekening op te stellen.
Het kost me niet alleen veel tijd, maar ik heb ook altijd de angst dat ik een fout maak, met discussies met huurders tot gevolg(of heb ik gewoon pech en extreem kritische huurders?).
Ik ben benieuwd hoe jullie dit aanpakken.
* Doen jullie dit zelf met een spreadsheet(ik dus wel, niet echt tevreden)?
* Hebben jullie een handig systeem of software?
* Of besteden jullie het uit? En zo ja, aan wie?
Ik hoor graag jullie ervaringen..

[s020506]

buhu schreef op zaterdag 23 augustus 2025 @ 10:43:
Hi mede vastgoedeigenaren,
Ik beheer een paar appartementen die ik verhuur en ik merk dat ik elk jaar weer opzie tegen het opstellen van de servicekostenafrekening, afgelopen jaar was okk weer een ramp. Het voelt als een gigantische klus om alle bonnetjes en facturen bij elkaar te zoeken, de kosten te verdelen en vervolgens een correcte afrekening op te stellen.
Het kost me niet alleen veel tijd, maar ik heb ook altijd de angst dat ik een fout maak, met discussies met huurders tot gevolg(of heb ik gewoon pech en extreem kritische huurders?).
Ik ben benieuwd hoe jullie dit aanpakken.
* Doen jullie dit zelf met een spreadsheet(ik dus wel, niet echt tevreden)?
* Hebben jullie een handig systeem of software?
* Of besteden jullie het uit? En zo ja, aan wie?
Ik hoor graag jullie ervaringen..

Nu heb ik maar 1 appartement wat ik verhuur met VVE, dus qua kosten is het allemaal best overzichtelijk. Wat wel helpt is dat ik alle geldzaken van dat appartement via een eigen betaalrekening laat lopen. Aan het eind van het jaar kost me het allemaal een kwartiertje om het in excel te zetten.

En misschien helpt het om het per 1 of 2 maanden te doen. Ben je zo klaar. Meteen een foto maken van het bonnetje of factuur als het binnen komt en aan het eind van de maand (of meteen) ff in excel zetten.

[buhu]

wellicht dat meer discipline idd het allemaal een stuk makkelijker maakt. makkelijker gezegd dan gedaan natuurlijk, mezelf kennende haha

[Perkouw]

@buhu wat ik niet uit je verhaal opmaak is of je het inderdaad pas na een jaar bij elkaar gaat sprokkelen en uitzoeken of dat je het actief maandelijks bijhoud? Ik maak hier eigenlijk wekelijks even de balans op, is dan erg weinig werk en voorkomt ook aan de kant van de belastingdienst gezeur dat het straks als verkapt werk gezien wordt.

[noxou]

Ik gebruik een excel voor het berekenen van de servicekosten van kamerverhuur. Ook ik vind dat een hoop gedoe elk jaar, al heb ik er routine in en houd ik het regelmatig bij. Het is niet alleen het invoeren, maar ook de regels die regelmatig veranderen (bv hoe zonnepanelen in rekening mogen worden gebracht is afgelopen jaren drie keer veranderd, van gebruiksvergoeding, naar afschrijving verplicht in 15 jaar in oude contracten, naar zit bij energielabel inbegrepen; dus in het overzicht heb ik nu afschrijving in 15 jaar vs geen kosten in hetzelfde overzicht afhankelijk van moment afsluiten contract), het berekenen van de graaddagen voor de energiekosten, etc. Mijn excel is inmiddels wel volgroeid, met de juiste formules en ook wat controle berekeningen, dus zolang ik de juiste gegevens invoer is het wel OK, maar om het goed te doen kost het best wat tijd.
Ik zou de aanschaf van software zeker overwegen als die beschikbaar was (mij niet bekend), maar ik vermoed dat de kosten daarvan al snel te hoog worden vergeleken met de maximale administratiekosten die gerekend mogen worden tegenwoordig (ook weer zo'n vrij recente verandering van minimum en maximum kosten daarvan). Elk jaar het handboek huurcommissie er op naslaan is best tijdrovend. Het zou prettig zijn wanneer de huurcommissie een 'veranderingen per jaar' overzicht zou hebben.

[buhu]

huurcommissie heeft overigens wel een overzicht wat elke jaar veranderd, daar kijk ik ook op elk jaar. moet soms ff doorklikken want erg gebruiksvriendelijk is de site niet.

en precies wat je zegt, constant die regels die veranderen. ook gezijk gehad met huismeester kosten, wist ik veel dat die vent een urenstaat bij moest houden.

huurders worden steeds wijzer en mondiger dus zal je compliance als verhuurder ook omhoog moeten om je risico's op een lager rendement te beperken..

[mannowlahn]

Mooie resultaten van de heer de Jonge

https://www.kadaster.nl/-...eerders-op-de-woningmarkt

"Investeerders verkochten steeds meer woningen aan eigenaar-bewoners. Vooral particuliere investeerders deden dat meer dan in de afgelopen jaren."

Nou dat is dan toch fijn, niet waar?

"Investeerders verkochten in het 2e kwartaal opnieuw meer woningen dan ze kochten. Ze verkochten bijna 16.400 woningen en kochten er ongeveer 7.800. Ook tweede woningen werden vaker verkocht dan gekocht."

Oh shit, dat is ook weer niet de bedoeling.

"Er zijn minder huurwoningen dan 1 jaar geleden. Bedrijfsmatige investeerders kochten woningen én bouwden er nieuwe bij, maar particuliere investeerders verkochten meer."

oef dat gaat niet de goede kant op. Ben benieuwd naar volgend jaar uni, dan kunnen we de rekening pas echt goed opmaken.

[rockhopper]

Ja en wat die cijfers natuurlijk niet laten zien is hoeveel Nederland ieder jaar groeit. En ik denk dat 90% van die aanwas terecht komt in de huurmarkt. Maar ondertussen lekker doorstruisvogelen over HRA alsof dat het probleem op gaat lossen.

[Pim0202]

https://www.telegraaf.nl/...renteaftrek/87334683.html

[Wolly]

Pim0202 schreef op woensdag 3 september 2025 @ 09:42:
https://www.telegraaf.nl/...renteaftrek/87334683.html

Wat heeft deze linkdump met dit topic te maken? Het is een ingezonden brief van een burger?

[rockhopper]

Niet zoveel, laat die persoon lekker zelf posten in dit topic in plaats van brieven sturen naar "de krant"
Maar het klopt verder wel, HRA is een mooi stokpaardje om de aandacht af te leiden van het probleem dat er te weinig gebouwd wordt. Verder zit de regering niet te wachten op prijsdalingen, immers woz en allerlei andere belastingen gebaseerd op deze woz houden op dit moment Nederland draaiende. Als dit inzakt klopt hun balans nog veel minder.

Maar goed, ik denk dat we voorlopig even rustig het kiesprogramma mogen afwachten om vervolgens eens te zien wat ze gaan doen met 1) de woningbouw (hoe ze het tekort gaan oplossen), 2) box 3 belasting, 3) het stikstofdossier 4) HRA (niet zo relevant voor dit topic verder). Dan laat ik het gevoelige maar ook relevante asielprobleem maar even buiten beschouwing.

Ik ben overigens benieuwd of er nog een partij overblijft die enigzins gunstig is ten overstaan van verhuurders.

[wlmpie]

*knip*. Hier gaat het over vastgoed als investering en niet als woningnood

[ Voor 92% gewijzigd door Perkouw op 04-09-2025 20:52 ]

[bouwfraude]

rockhopper schreef op woensdag 3 september 2025 @ 16:12:
Verder zit de regering niet te wachten op prijsdalingen, immers woz en allerlei andere belastingen gebaseerd op deze woz houden op dit moment Nederland draaiende. Als dit inzakt klopt hun balans nog veel minder.

Als de WOZ daalt verhogen ze de belasting wel. De staat gaat echt geen inkomsten mislopen.

[Wispe]

Jarenlang werden beleggers beschouwd als parasieten van de woningmarkt en moesten ze worden weggepest.
Nu zijn ze toch wel heel hard nodig:

”In het Belastingplan 2025 is geregeld dat het tarief van artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer per 1 januari 2026 8% bedraagt. Met dit amendement wordt voorgesteld dit tarief per genoemde datum vast te stellen op 6%.
Deze verlaging heeft tot doel de lasten bij overdracht van woningen te beperken. Voor verkrijgers van woningen, niet zijnde natuurlijke personen die de woning na verkrijging als hoofdverblijf gaan gebruiken, worden de transactiekosten verlaagd. Hiermee worden de lasten op de woningmarkt verlicht. Dit draagt bij aan een aantrekkelijker investeringsklimaat op de woningmarkt. Daardoor zijn beleggers eerder bereid te investeren in transformatie, splitsing en optopping van bestaand vastgoed. Dit heeft een positief effect op op de huurmarkt en het niveau van de huurprijzen.
De budgettaire derving van dit amendement bedraagt structureel circa € 124 miljoen. Deze derving wordt opgevangen door het afschaffen van de rode-dieselregeling. Hiermee wordt structurele dekking geboden vanaf 2027.

[Perkouw]

@Wispe tja, niet gek ook. Het is werkelijk waar niet meer rond te breien op het moment. Zelfs al kijk ik alleen maar naar de overdrachtsbelasting en niet de andere regels dan krijg je dat amper terug verdient.

Pandje van 500k. 52k overdrachtsbelasting. Zelfs met een onrealistische huur als 5k per maand kom je dan op 10 (moet leren rekenen dit is natuurlijk fout!) jaar uit waarbij je pas de overdrachtsbelasting terug hebt 'verdient'. En dan negeer ik ál het andere wat er bij komt kijken (onderhoud, belasting (gemeente + box3 + niet kunnen toepassen leegwaarde ratio, verzekering, maximale huurverhoging door overheid bepaald, geen kortstondige contracten, puntentelling etc. . . .).

Kijken we naar de 6% dan krijg je met die 500k te maken met 30k. Nog steeds 6 jaar om dit terug te verdienen bij 5k per maand (moet leren rekenen dit is natuurlijk fout!). En dan ga ik nog steeds uit van dus een exorbitant hoge huur en negeer ik al het andere dat er bij komt kijken én ga ik uit van een netto aankoop dus zonder financiering en dat de woning direct en zonder problemen verhuurd wordt voor dat bedrag.

Tot zover mijn bierviltje.

Bovenstaand klopt niet zoals toegelicht door namliam_eht hieronder. Note to self: geen bierviltjes meer posten!

[ Voor 15% gewijzigd door Perkouw op 11-09-2025 17:14 ]

[mannowlahn]

Perkouw schreef op woensdag 10 september 2025 @ 15:50:
@Wispe tja, niet gek ook. Het is werkelijk waar niet meer rond te breien op het moment. Zelfs al kijk ik alleen maar naar de overdrachtsbelasting en niet de andere regels dan krijg je dat amper terug verdient.

Pandje van 500k. 52k overdrachtsbelasting. Zelfs met een onrealistische huur als 5k per maand kom je dan op 10 jaar uit waarbij je pas de overdrachtsbelasting terug hebt 'verdient'. En dan negeer ik ál het andere wat er bij komt kijken (onderhoud, belasting (gemeente + box3 + niet kunnen toepassen leegwaarde ratio, verzekering, maximale huurverhoging door overheid bepaald, geen kortstondige contracten, puntentelling etc. . . .).

Kijken we naar de 6% dan krijg je met die 500k te maken met 30k. Nog steeds 6 jaar om dit terug te verdienen bij 5k per maand. En dan ga ik nog steeds uit van dus een exorbitant hoge huur en negeer ik al het andere dat er bij komt kijken én ga ik uit van een netto aankoop dus zonder financiering en dat de woning direct en zonder problemen verhuurd wordt voor dat bedrag.

Tot zover mijn bierviltje.

Die huur zal nooit hoger zijn dan 2500 en dat is al bizar hoog voor iets van 500k. Als nog 12 jaar wachten.

Het is een totale kansloze markt geworden. Kijk met smart naar juni 2026. Dan zijn alle tijdelijk contracten uitgelopen en de pandjes waarschijnlijk verkocht. Moet je dan eens gaan rondkijken op Facebook naar wanhopige mensen omdat er echt geen fuck meer te huur zal zijn. En die pandjes die dan verkocht worden? Minimaal 400k dus sowieso niet bereikbaar voor de starter.

Thanks Hugo

[Wolly]

mannowlahn schreef op woensdag 10 september 2025 @ 17:34:
[...]

Die huur zal nooit hoger zijn dan 2500 en dat is al bizar hoog voor iets van 500k. Als nog 12 jaar wachten.

Het is een totale kansloze markt geworden. Kijk met smart naar juni 2026. Dan zijn alle tijdelijk contracten uitgelopen en de pandjes waarschijnlijk verkocht. Moet je dan eens gaan rondkijken op Facebook naar wanhopige mensen omdat er echt geen fuck meer te huur zal zijn. En die pandjes die dan verkocht worden? Minimaal 400k dus sowieso niet bereikbaar voor de starter.

Thanks Hugo

Investeer je toch in andere panden? 500k /47,5k per jaar huur vind ik best aantrekkelijk.

[namliam_eht]

Perkouw schreef op woensdag 10 september 2025 @ 15:50:
@Wispe tja, niet gek ook. Het is werkelijk waar niet meer rond te breien op het moment. Zelfs al kijk ik alleen maar naar de overdrachtsbelasting en niet de andere regels dan krijg je dat amper terug verdient.

Pandje van 500k. 52k overdrachtsbelasting. Zelfs met een onrealistische huur als 5k per maand kom je dan op 10 jaar uit waarbij je pas de overdrachtsbelasting terug hebt 'verdient'. En dan negeer ik ál het andere wat er bij komt kijken (onderhoud, belasting (gemeente + box3 + niet kunnen toepassen leegwaarde ratio, verzekering, maximale huurverhoging door overheid bepaald, geen kortstondige contracten, puntentelling etc. . . .).

5k per maand = 60k per jaar
Al het andere negerende lijkt me dan 1 jaar om de overdrachtsbelasting terug te verdienen ?

[ColeJ]

Wolly schreef op woensdag 10 september 2025 @ 19:26:
[...]


Investeer je toch in andere panden? 500k /47,5k per jaar huur vind ik best aantrekkelijk.

Haha, toevallig is dat bij mij om de hoek en ken ik het winkelcentrum zeer goed. Een leegstandspercentage van nog geen 1% zoals op Funda staat? Ik weet niet hoe ze aan dat percentage komen maar...

Geen haar op me hoofd die daar een winkelpand gaat kopen.

[KillaZ]

ColeJ schreef op donderdag 11 september 2025 @ 14:06:
[...]


Haha, toevallig is dat bij mij om de hoek en ken ik het winkelcentrum zeer goed. Een leegstandspercentage van nog geen 1% zoals op Funda staat? Ik weet niet hoe ze aan dat percentage komen maar...

Geen haar op me hoofd die daar een winkelpand gaat kopen.

Same here, ik vroeg mij al af waar die 1% vandaan kwam. . Zelfs na de verbouwing aan die puien is dat bij lange na niet gehaald.

[ Voor 7% gewijzigd door KillaZ op 11-09-2025 14:10 ]

[Wolly]

ColeJ schreef op donderdag 11 september 2025 @ 14:06:
[...]


Haha, toevallig is dat bij mij om de hoek en ken ik het winkelcentrum zeer goed. Een leegstandspercentage van nog geen 1% zoals op Funda staat? Ik weet niet hoe ze aan dat percentage komen maar...

Geen haar op me hoofd die daar een winkelpand gaat kopen.

Het is maar een voorbeeld om te laten zien dat niet-woning objecten nog best een prima huursom kunnen beuren. Zonder overdreven (steeds wijzigende) regelgeving zelfs.

[Perkouw]

namliam_eht schreef op donderdag 11 september 2025 @ 08:01:
[...]

5k per maand = 60k per jaar
Al het andere negerende lijkt me dan 1 jaar om de overdrachtsbelasting terug te verdienen ?

Touché. Nadeel van een bierviltje en het kiezen van, enorm, onrealistische getallen. Laat ik dat even opnieuw proberen, thnx @namliam_eht

Pak je een gemiddelde prijs van een koopwoning 483.000 en hanteer je een gemiddelde huur van woonhuis € 1444

Dan is het 483.000 -> 50.232 overdrachtsbelasting. Dat weer delen door 1444 -> 34,79 maanden -> 2,90 jaar. Zeg 3 jaar. En dan laten we verder alles buiten beschouwing. Dat lijkt mij, persoonlijk, totaal niet interessant. Dat gezegd hebbende, moet je het per casus bekijken en ga ik nu uit van "hét gemiddelde".

Over de hele linie is mijn conclusie echter wel dat het niet interessant/rendabel genoeg is om de bijbehorende risico's te dragen én mee te kunnen bewegen met het snel schuivende beleid vanuit de overheid.

Wolly schreef op woensdag 10 september 2025 @ 19:26:
[...]


Investeer je toch in andere panden? 500k /47,5k per jaar huur vind ik best aantrekkelijk.

Laat ik n.a.v. bovenstaand niet beginnen over de overdrachtsbelasting De erfpacht is afgekocht tot 2034. Of je moet het voor die tijd verkopen of doorrekenen wat dat doet met je inkomsten.

[ Voor 16% gewijzigd door Perkouw op 11-09-2025 17:19 ]