Vastgoed als investering Deel 2

[Henkdezoveelste]

winiustyco schreef op zaterdag 22 februari 2025 @ 11:44:
[...]


Daarom zijn wij nu aan het kijken om een extra pand bij te kopen en dan met het oog voor de middenhuur rond een bar van 10,0% zodat deze jaarlijks met CAO verhoogd kunnen worden.

Kan je een voorbeeldpand sturen op funda wat hierbij in de buurt komt? Dit lijkt me totaal onmogelijk, voor een BAR van 5% met middenhuur moet je al goed je best doen.

[winiustyco]

Henkdezoveelste schreef op zondag 23 februari 2025 @ 18:56:
[...]


Kan je een voorbeeldpand sturen op funda wat hierbij in de buurt komt? Dit lijkt me totaal onmogelijk, voor een BAR van 5% met middenhuur moet je al goed je best doen.

Ik kan wel eens iets sturen mocht de koop niet lukken door ons, anders weet iedereen hier direct wie ik ben of creëer ik mijn eigen concurrentie.
Verder komt natuurlijk niet alles van funda.
Als je gewoon een ruime tussenwoning/2-1-kap voor niet te veel geld koopt dan ben je er al.

[Henkdezoveelste]

winiustyco schreef op zondag 23 februari 2025 @ 18:57:
[...]

Ik kan wel eens iets sturen mocht de koop niet lukken door ons, anders weet iedereen hier direct wie ik ben of creëer ik mijn eigen concurrentie.
Verder komt natuurlijk niet alles van funda.
Als je gewoon een ruime tussenwoning/2-1-kap voor niet te veel geld koopt dan ben je er al.

Bedoel je dan een tussenwoning van 130k?

Stel 1100/md is 13.2k jaarhuur, dan mag de woning max 132k kosten om een BAR van 10% te halen, is dat wat ik me hierbij moet voorstellen?

[radeoxx]

Henkdezoveelste schreef op zondag 23 februari 2025 @ 19:50:
[...]


Bedoel je dan een tussenwoning van 130k?

Stel 1100/md is 13.2k jaarhuur, dan mag de woning max 132k kosten om een BAR van 10% te halen, is dat wat ik me hierbij moet voorstellen?

Max 120k; vergeet overdrachtsbelasting etc niet.

En 1100 euro per maand voor een woning met 120k WOZ? Denk dat die geen 185 punten gaat halen.

Dit lijkt me een gevalletje te mooi om waar te zijn.

[ColeJ]

winiustyco schreef op zondag 23 februari 2025 @ 18:57:
[...]

Ik kan wel eens iets sturen mocht de koop niet lukken door ons, anders weet iedereen hier direct wie ik ben of creëer ik mijn eigen concurrentie.
Verder komt natuurlijk niet alles van funda.
Als je gewoon een ruime tussenwoning/2-1-kap voor niet te veel geld koopt dan ben je er al.

Of kun je dan de vorige aankoop omschrijven met getallen?

[Lordy79]

Henkdezoveelste schreef op zondag 23 februari 2025 @ 18:56:
[...]


Kan je een voorbeeldpand sturen op funda wat hierbij in de buurt komt? Dit lijkt me totaal onmogelijk, voor een BAR van 5% met middenhuur moet je al goed je best doen.

Woningen inderdaad, maar bedrijfspanden zijn er genoeg met 10pct BAR. Probleem is wel vaak dat er nog wat geinvesteerd moet worden maar als je dat slim doet en elk jaar een beetje blijft het rendement op peil, mede door de huurverhogingen.

[winiustyco]

ColeJ schreef op zondag 23 februari 2025 @ 20:56:
[...]


Of kun je dan de vorige aankoop omschrijven met getallen?

Ik heb reeds een voorbeeld aangeleverd van enkele jaren terug met 9% bar op sociaal. Nu zijn de prijzen wat gestegen, maar ik schat zo dat een 4 slaapkamer woning met aardig wat tuin wel snel richting de 187 punten gaat. Dat zou dan 1184 euro zijn. In de provincies van Nederland waar de prijs van zo'n woning dus onder da €144.400,- bedraagt heb je een bar van 10%. Het zou best kunnen dat die huur met €100,- omlaag moet mocht het energielabel wat minder zijn oid en dan zou die bar wat dalen, maar ik heb niet alle details in een punten berekening gegooid omdat we momenteel aan het rondkijken zijn. Een bar van 10% is wellicht iets te ambitieus, maar ik denk dat we 9% nog wel kunnen halen met een kloppende puntentelling.
Als je wilt dat de woningen voor je gezocht worden met een voorbeeld van wat er nu te koop staat kan je bij alle deal sourcers, funda en alle makelaars websites terecht, tip zet alle directe meldingen aan want via funda ben je altijd te laat en kopen zonder bezichtiging kan je beter niet doen(hier heb ik wel aardige voorbeelden van andere investeerders/makelaars over gehoord, dan kochten ze iets en stond het daarna weer opnieuw te koop).

[ColeJ]

winiustyco schreef op zondag 23 februari 2025 @ 23:22:
[...]

Ik heb reeds een voorbeeld aangeleverd van enkele jaren terug met 9% bar op sociaal. Nu zijn de prijzen wat gestegen, maar ik schat zo dat een 4 slaapkamer woning met aardig wat tuin wel snel richting de 187 punten gaat. Dat zou dan 1184 euro zijn. In de provincies van Nederland waar de prijs van zo'n woning dus onder da €144.400,- bedraagt heb je een bar van 10%. Het zou best kunnen dat die huur met €100,- omlaag moet mocht het energielabel wat minder zijn oid en dan zou die bar wat dalen, maar ik heb niet alle details in een punten berekening gegooid omdat we momenteel aan het rondkijken zijn. Een bar van 10% is wellicht iets te ambitieus, maar ik denk dat we 9% nog wel kunnen halen met een kloppende puntentelling.
Als je wilt dat de woningen voor je gezocht worden met een voorbeeld van wat er nu te koop staat kan je bij alle deal sourcers, funda en alle makelaars websites terecht, tip zet alle directe meldingen aan want via funda ben je altijd te laat en kopen zonder bezichtiging kan je beter niet doen(hier heb ik wel aardige voorbeelden van andere investeerders/makelaars over gehoord, dan kochten ze iets en stond het daarna weer opnieuw te koop).

Ik snap je verhaal maar serieus, waar ga je een woning vinden voor 144k met 4 slaapkamers en een grote tuin. Dit slaat toch werkelijk nergens op.

[Rubbergrover1]

winiustyco schreef op zondag 23 februari 2025 @ 23:22:
[...]

Ik heb reeds een voorbeeld aangeleverd van enkele jaren terug met 9% bar op sociaal. Nu zijn de prijzen wat gestegen, maar ik schat zo dat een 4 slaapkamer woning met aardig wat tuin wel snel richting de 187 punten gaat. Dat zou dan 1184 euro zijn. In de provincies van Nederland waar de prijs van zo'n woning dus onder da €144.400,- bedraagt heb je een bar van 10%. Het zou best kunnen dat die huur met €100,- omlaag moet mocht het energielabel wat minder zijn oid en dan zou die bar wat dalen, maar ik heb niet alle details in een punten berekening gegooid omdat we momenteel aan het rondkijken zijn. Een bar van 10% is wellicht iets te ambitieus, maar ik denk dat we 9% nog wel kunnen halen met een kloppende puntentelling.
Als je wilt dat de woningen voor je gezocht worden met een voorbeeld van wat er nu te koop staat kan je bij alle deal sourcers, funda en alle makelaars websites terecht, tip zet alle directe meldingen aan want via funda ben je altijd te laat en kopen zonder bezichtiging kan je beter niet doen(hier heb ik wel aardige voorbeelden van andere investeerders/makelaars over gehoord, dan kochten ze iets en stond het daarna weer opnieuw te koop).

Dat was een paar jaar geleden wat makkelijker/realistischer dan nu. Volgens mij zit je nu ook in plaatsen als Heerlen niet meer zo snel op 10%. En zit je bij woningen rond de 1½ ton vaak ver onder de 187 punten. Terwijl daar een paar jaar geleden volgens mij wel mogelijkheden waren.

Eerlijk gezegd zou ik in de huidige markt juist ook wel sterke twijfels krijgen als een woning met 187 punten voor rond de 1½ ton te koop zou worden aangeboden. Dan denk ik dat er iets bouwkundig grondig mis zal zijn of dat de huurder niet helemaal aan de wens voldoet.

[Wolly]

Lordy79 schreef op zondag 23 februari 2025 @ 21:19:
[...]

Woningen inderdaad, maar bedrijfspanden zijn er genoeg met 10pct BAR.

Er is natuurlijk een reden dat bedrijfspanden een hogere BAR kunnen hebben dan woningen. Wat ik uit dit topic haal is bijvoorbeeld dat veel verhuurders van woningen eigenlijk niet onbepaalde tijd lang aan een huurder vast willen zitten, dat is bij bedrijfspanden toch vaak 5+5 en ook wel 25 jaar in termijnen van 5 jaar.

[winiustyco]

Rubbergrover1 schreef op maandag 24 februari 2025 @ 09:32:
[...]

Dat was een paar jaar geleden wat makkelijker/realistischer dan nu. Volgens mij zit je nu ook in plaatsen als Heerlen niet meer zo snel op 10%. En zit je bij woningen rond de 1½ ton vaak ver onder de 187 punten. Terwijl daar een paar jaar geleden volgens mij wel mogelijkheden waren.

Eerlijk gezegd zou ik in de huidige markt juist ook wel sterke twijfels krijgen als een woning met 187 punten voor rond de 1½ ton te koop zou worden aangeboden. Dan denk ik dat er iets bouwkundig grondig mis zal zijn of dat de huurder niet helemaal aan de wens voldoet.

De draagkracht in Heerlen en Omstreken is gewoon financieel veel minder(in Heerlen kan je nu niet meer kopen vanwege opkoop bescherming, of dat kan wel maar dan moet je er 4 jaar zelf in gaan 'wonen' en dat betekent geen rendement).
Vaak niet zo zeer bouwkundig mis, maar enkele zaken gedateerd. Mijn ervaring leert dat enigszins gedateerd over het algemeen niet veel duurder is in onderhoud en dat functioneel zijn het belangrijkste is.
Veel van die huizen staan er al meer dan 100 jaar en volgens jou stort heel Zuid-Limburg met die logica morgen in, wat volgens mij niet het geval is.
Ik denk dat het met name meespeelt dat de regio minder geliefd is en veel mensen toch wel veel waarde hechten aan nieuwe badkamer, nieuwe keuken, etc. Terwijl een basis functionele keuken ook prima voldoet met frontjes die niet hypermodern zijn voor de verhuur.
Ook is de draagkracht veel minder, heb nog een klus woning maar ook te weinig tijd, volgens mij ben ik relatief weinig in de straat maar verdien ik met mijn randstad salaris in de straat wel 3 keer het gemiddelde salaris van de straat.
Zolang het netjes is om in te wonen hoeft het voor mij niet nieuw te zijn, plus er gaat nog wel eens iets kapot en dan kan je het beter niet net vervangen hebben.

[Rubbergrover1]

winiustyco schreef op maandag 24 februari 2025 @ 09:43:
[...]

De draagkracht in Heerlen en Omstreken is gewoon financieel veel minder(in Heerlen kan je nu niet meer kopen vanwege opkoop bescherming, of dat kan wel maar dan moet je er 4 jaar zelf in gaan 'wonen' en dat betekent geen rendement).
Vaak niet zo zeer bouwkundig mis, maar enkele zaken gedateerd. Mijn ervaring leert dat enigszins gedateerd over het algemeen niet veel duurder is in onderhoud en dat functioneel zijn het belangrijkste is.
Veel van die huizen staan er al meer dan 100 jaar en volgens jou stort heel Zuid-Limburg met die logica morgen in, wat volgens mij niet het geval is.

Ik weet dat de prijzen in Heerlen e.o. veel lager zijn dan gemiddeld. (Daarom nam ik dat juist als voorbeeld.) Dat maakt dat daar dus nog wel kansen zijn voor woningen rond de 1½ ton. Het gaat mij er meer om dat het grootste deel van die woningen dan waarschijnlijk niet boven de 187 punten zitt. En áls ze dat dan toch zouden zitten, dan zou ik heel goed kijken of er niet iets geks speelt.

[JoopXXX]

Wolly schreef op maandag 24 februari 2025 @ 09:38:
[...]


Er is natuurlijk een reden dat bedrijfspanden een hogere BAR kunnen hebben dan woningen. Wat ik uit dit topic haal is bijvoorbeeld dat veel verhuurders van woningen eigenlijk niet onbepaalde tijd lang aan een huurder vast willen zitten, dat is bij bedrijfspanden toch vaak 5+5 en ook wel 25 jaar in termijnen van 5 jaar.

Horeca en detailhandel hebben ook huurbescherming. Die kan je dus ook niet eenvoudig opzeggen.
Bij andere bedrijfspanden zoals loodsen en kantoren kan dat wel.

[ Voor 5% gewijzigd door JoopXXX op 24-02-2025 11:39 ]

[engelsmannetje]

Wat ik nog steeds niet helemaal goed begrijp is de invloed van de WOZ waarde.

Op box 3 niveau wil je op dit moment de waarde zo laag mogelijk hebben omdat er met een (forfitair) rendement over de WOZ waarde wordt gerekend.

Op huurclassificering (sociaal, midden, vrije sector) wil je echter een hoge WOZ waarde omdat dit bijdraagt aan de puntentelling en daarmee de (mogelijke) hoogte van de huur. In mijn geval verhuur ik een woning met 214 punten dus lijkt het me dat dit onbelangrijk is en ik dus een huurprijs kan vragen die ik zelf kan bepalen binnen de vrije sector.

Met vooruitzicht op de "nieuwe box 3" (2028/2029?) wil je juist een zo hoog mogelijke waarde omdat ook de waardeontwikkeling wordt belast. Is dit alleen bij verkoop, of ieder jaar een percentage van de relatieve waardestijging?

Kloppen mijn observeringen hier?

Mijn huis is zo goed als vrij van hypotheek/lening, dus dat heeft bij mij geen invloed.

[noxou]

Dat is correct in mijn beleving wat je zegt.

In het nieuwe box 3 stelsel is nu voorgesteld dat vermogensgroeibelasting geheven wordt over vastgoed bij realisatie (dus verkoop). Dat is ook hoe het in ander landen gaat. Het is immers erg lastig om duizenden euro's belasting te betalen over geld wat je nog niet in de portemonnaie hebt.

[winiustyco]

engelsmannetje schreef op woensdag 26 februari 2025 @ 10:42:
Wat ik nog steeds niet helemaal goed begrijp is de invloed van de WOZ waarde.

Op box 3 niveau wil je op dit moment de waarde zo laag mogelijk hebben omdat er met een (forfitair) rendement over de WOZ waarde wordt gerekend.

Op huurclassificering (sociaal, midden, vrije sector) wil je echter een hoge WOZ waarde omdat dit bijdraagt aan de puntentelling en daarmee de (mogelijke) hoogte van de huur. In mijn geval verhuur ik een woning met 214 punten dus lijkt het me dat dit onbelangrijk is en ik dus een huurprijs kan vragen die ik zelf kan bepalen binnen de vrije sector.

Met vooruitzicht op de "nieuwe box 3" (2028/2029?) wil je juist een zo hoog mogelijke waarde omdat ook de waardeontwikkeling wordt belast. Is dit alleen bij verkoop, of ieder jaar een percentage van de relatieve waardestijging?

Kloppen mijn observeringen hier?

Mijn huis is zo goed als vrij van hypotheek/lening, dus dat heeft bij mij geen invloed.

Bij verkoop wordt de waardestijging ten opzichte van de woz belast zoals de plannen er nu voor staan tov het jaar wat hiervoor als peildatum wordt genomen(kan 2027/2028/2029/2030 of later zijn). Tot die tijd was het immers belast als forfaitair rendement onder het oude stelsel.

[Henkdezoveelste]

Deze creatief bedachte escape 'met fietsverhuur en schoonmaakservice' is inmiddels de nek om gedraaid. Deze verhuurder zit de komende jaren met een huurder voor 633/maand, die zal niet snel weg gaan gok ik zo. Persoonlijk ben ik daar niet zo rouwig om eigenlijk.


https://vastgoedjournaal....s-van-1-850-naar-633-euro

[engelsmannetje]

winiustyco schreef op woensdag 26 februari 2025 @ 21:03:
[...]

Bij verkoop wordt de waardestijging ten opzichte van de woz belast zoals de plannen er nu voor staan tov het jaar wat hiervoor als peildatum wordt genomen(kan 2027/2028/2029/2030 of later zijn). Tot die tijd was het immers belast als forfaitair rendement onder het oude stelsel.

Dat is dan best een gok:
- betaal ik nu de komende jaren 5,88% x 36% over een zo laag mogelijke WOZ
- betaal ik nu jaarlijks een 5,88% x 36% pecentage over een zo hoog mogelijke WOZ, en vanaf 202x over de (mindere) waardestijging per verkoop

In het eerste geval ben ik de komende jaren obv de (nu) WOZ waarde van ca 400.000 dus ca EUR 8500 jaarlijks kwijt. In het laatste geval nog meer zelfs, maar dan bij verkoop minder. Verkoop staat voorlopig niet op de planning. Misschien pas ergens 2045 (pensioen).

Ander dingetje waar ik via andere bronnen ook maar geen hoogte van krijg: boven de 187 punten is een woning "vrije sector". Maar via de huurprijscheck van de huurcommissie kom ik op een "maximale huurprijs" van € 1352,12. De woning wordt sinds januari voor een hoger bedrag verhuurd, maar heeft een huurder dan ook binnen de vrije sector de mogelijkheid om de huurprijs aan te laten passen obv het puntenstelsel?

[Henkdezoveelste]

engelsmannetje schreef op woensdag 26 februari 2025 @ 22:20:
[...]


Ander dingetje waar ik via andere bronnen ook maar geen hoogte van krijg: boven de 187 punten is een woning "vrije sector". Maar via de huurprijscheck van de huurcommissie kom ik op een "maximale huurprijs" van € 1352,12. De woning wordt sinds januari voor een hoger bedrag verhuurd, maar heeft een huurder dan ook binnen de vrije sector de mogelijkheid om de huurprijs aan te laten passen obv het puntenstelsel?

Neehoor, dit kun je lezen als een soort niet bindend advies. Er zijn tegenwoordig hypotheekverstrekkers (volksbank) die je alleen een hypotheek verstrekken als je niet boven de WWS huur verhuurd. Maar los daarvan ben je gewoon vrij om een marktconforme huur te vragen.

[noxou]

Hoge of lage woz kun je gewoon doorrekenen. Tot invoer nieuwe box 3 kun je immers de tegenbewijsregeling gebruiken. Dat kan er al heel anders uitzien dan forfaitair ook al kun je de kosten nog niet aftrekken tot dan. Je kunt ook groot onderhoud uitstellen tot na invoering en dan aftrekken.

[Rubbergrover1]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 27 februari 2025 @ 07:40:
[...]


Neehoor, dit kun je lezen als een soort niet bindend advies. Er zijn tegenwoordig hypotheekverstrekkers (volksbank) die je alleen een hypotheek verstrekken als je niet boven de WWS huur verhuurd.

Dat lijkt mij ook wel een prudente houding. Gezien de neiging van de overheid tot ingrijpen in de woningmarkt, zou ik daar voor de langere termijn ook mee rekenen.

[winiustyco]

engelsmannetje schreef op woensdag 26 februari 2025 @ 22:20:
[...]

Dat is dan best een gok:
- betaal ik nu de komende jaren 5,88% x 36% over een zo laag mogelijke WOZ
- betaal ik nu jaarlijks een 5,88% x 36% pecentage over een zo hoog mogelijke WOZ, en vanaf 202x over de (mindere) waardestijging per verkoop

In het eerste geval ben ik de komende jaren obv de (nu) WOZ waarde van ca 400.000 dus ca EUR 8500 jaarlijks kwijt. In het laatste geval nog meer zelfs, maar dan bij verkoop minder. Verkoop staat voorlopig niet op de planning. Misschien pas ergens 2045 (pensioen).

Ander dingetje waar ik via andere bronnen ook maar geen hoogte van krijg: boven de 187 punten is een woning "vrije sector". Maar via de huurprijscheck van de huurcommissie kom ik op een "maximale huurprijs" van € 1352,12. De woning wordt sinds januari voor een hoger bedrag verhuurd, maar heeft een huurder dan ook binnen de vrije sector de mogelijkheid om de huurprijs aan te laten passen obv het puntenstelsel?

Je zou ook nog in kunnen brengen in box 1, dan betaal je inkomstenbelasting over de reëele inkomsten na aftrek onderhoud, rentekosten, ozb, etc.
Echter breng je het dan nu al in in box 1 tegen aan te tonen waarde en dat levert dus mogelijk een extra waardestijging op tov latere wozwaarde waardoor je extra belasting betaalt. Als je zelf het beheer, wat klusjes doet etc is dit een optie.
Of de Belastingdienst het accepteert zonder slag of stoot aan onze kant kan ik je pas later vertellen.

[engelsmannetje]

noxou schreef op donderdag 27 februari 2025 @ 08:18:
Hoge of lage woz kun je gewoon doorrekenen. Tot invoer nieuwe box 3 kun je immers de tegenbewijsregeling gebruiken. Dat kan er al heel anders uitzien dan forfaitair ook al kun je de kosten nog niet aftrekken tot dan. Je kunt ook groot onderhoud uitstellen tot na invoering en dan aftrekken.

Stel dat in 2026 het nieuwe belastingstelsel wordt ingevoerd (is niet zo) en 2025 zou als uitgangspunt worden genomen.

2025
Belasting over rendement vermogen:
EUR 400.000 x 5,88% x 36% = EUR 8.467,20

2026 bij verkoop
Belasting over -toename- vermogen
EUR 40.000 x 36% = EUR 14.400
(10% waardestijging in 2025 is niet eens zo'n gekke gok)

bij een zo hoog mogelijke WOZ

2025
Belasting over rendement vermogen:
EUR 420.000 x 5,88% x 36% = EUR 8.890,56

2026 bij verkoop
Belasting over -toename- vermogen
EUR 20.000 x 36% = EUR 7.200

Flink verschil. Maar aangezien ik nog lang niet van plan ben te verkopen, is het lastig te zeggen hoe de WOZ waarde zich gaat ontwikkelen en dus de afrekening van de belasting over de waardestijging.

[tomruijgrok123]

Even aanhakend op alles wat hier over Heerlen wordt gezegd;

Ik woon in Heerlen en ben zelf ook aan het oriënteren om iets te kopen voor verhuur. Echter een bar van 10% is ook hier onmogelijk. Appartementjes die 160-180k kosten kan je verhuren voor 800 per maand. Dan heb je VVe kosten etc. Er zijn wijken waar je voor 230-250k nog huizen kunt kopen. Dit zijn 9/10 keer huizen waar nog enorm veel aan moet gebeuren voordat ze in de verhuur kunnen en zelfs dan kan je misschien 1000/1100 vragen.

Mensen in Heerlen gaan simpelweg niet meer dan 1000/1200 euro huur betalen. Er zijn hier geen expats. Er zijn hier nauwelijks mensen die hier tijdelijk wonen. Het is of goedkoop huren of kopen. Duur huren doet niemand hier.

Je kan misschien wel iets kopen en het opknappen zodat het in de vrije sector terecht komt. Dan heb je op papier misschien een goede investering, maar in de praktijk ga je hoogstwaarschijnlijk niemand vinden die dit wilt huren.

In Heerlen (en in andere goedkope gemeentes) is de vrije verhuurmarkt amper aanwezig.

[ChiLLeR]

tomruijgrok123 schreef op donderdag 27 februari 2025 @ 13:39:
Even aanhakend op alles wat hier over Heerlen wordt gezegd;

Ik woon in Heerlen en ben zelf ook aan het oriënteren om iets te kopen voor verhuur. Echter een bar van 10% is ook hier onmogelijk. Appartementjes die 160-180k kosten kan je verhuren voor 800 per maand. Dan heb je VVe kosten etc. Er zijn wijken waar je voor 230-250k nog huizen kunt kopen. Dit zijn 9/10 keer huizen waar nog enorm veel aan moet gebeuren voordat ze in de verhuur kunnen en zelfs dan kan je misschien 1000/1100 vragen.

Mensen in Heerlen gaan simpelweg niet meer dan 1000/1200 euro huur betalen. Er zijn hier geen expats. Er zijn hier nauwelijks mensen die hier tijdelijk wonen. Het is of goedkoop huren of kopen. Duur huren doet niemand hier.

Je kan misschien wel iets kopen en het opknappen zodat het in de vrije sector terecht komt. Dan heb je op papier misschien een goede investering, maar in de praktijk ga je hoogstwaarschijnlijk niemand vinden die dit wilt huren.

In Heerlen (en in andere goedkope gemeentes) is de vrije verhuurmarkt amper aanwezig.

Dit geldt voor meer gemeentes en nu is gewoon niet het moment om te kunnen instappen. Er is gewoon te veel vraag naar koop woningen.

JE kan ook overwegen om een Real Estate ETF oid te investeren zoals https://www.invesco.com/u...Type=Investor&ticker=RSPR
jaarlijkse ca. 2,5% dividend plus ca. 6-7% waarde groei. Nadeel is dat je niks fysieks bezit maar je hebt er ook geen omkijken naar.

[ Voor 10% gewijzigd door ChiLLeR op 27-02-2025 13:50 ]

[noxou]

Vergeet niet dat onder het nieuwe stelsel vermogens rendement heffing wordt geheven en vermogensgroei. Dus bij 2026 moet j edan nog wel de 36% over de netto huur na aftrek kosten meenemen.

engelsmannetje schreef op donderdag 27 februari 2025 @ 13:32:
[...]


Stel dat in 2026 het nieuwe belastingstelsel wordt ingevoerd (is niet zo) en 2025 zou als uitgangspunt worden genomen.

2025
Belasting over rendement vermogen:
EUR 400.000 x 5,88% x 36% = EUR 8.467,20

2026 bij verkoop
Belasting over -toename- vermogen
EUR 40.000 x 36% = EUR 14.400
(10% waardestijging in 2025 is niet eens zo'n gekke gok)

bij een zo hoog mogelijke WOZ

2025
Belasting over rendement vermogen:
EUR 420.000 x 5,88% x 36% = EUR 8.890,56

2026 bij verkoop
Belasting over -toename- vermogen
EUR 20.000 x 36% = EUR 7.200

Flink verschil. Maar aangezien ik nog lang niet van plan ben te verkopen, is het lastig te zeggen hoe de WOZ waarde zich gaat ontwikkelen en dus de afrekening van de belasting over de waardestijging.

[winiustyco]

tomruijgrok123 schreef op donderdag 27 februari 2025 @ 13:39:
Even aanhakend op alles wat hier over Heerlen wordt gezegd;

Ik woon in Heerlen en ben zelf ook aan het oriënteren om iets te kopen voor verhuur. Echter een bar van 10% is ook hier onmogelijk. Appartementjes die 160-180k kosten kan je verhuren voor 800 per maand. Dan heb je VVe kosten etc. Er zijn wijken waar je voor 230-250k nog huizen kunt kopen. Dit zijn 9/10 keer huizen waar nog enorm veel aan moet gebeuren voordat ze in de verhuur kunnen en zelfs dan kan je misschien 1000/1100 vragen.

Mensen in Heerlen gaan simpelweg niet meer dan 1000/1200 euro huur betalen. Er zijn hier geen expats. Er zijn hier nauwelijks mensen die hier tijdelijk wonen. Het is of goedkoop huren of kopen. Duur huren doet niemand hier.

Je kan misschien wel iets kopen en het opknappen zodat het in de vrije sector terecht komt. Dan heb je op papier misschien een goede investering, maar in de praktijk ga je hoogstwaarschijnlijk niemand vinden die dit wilt huren.

In Heerlen (en in andere goedkope gemeentes) is de vrije verhuurmarkt amper aanwezig.

Laat het dan 8-9% zijn momenteel(ik wil zelf enkel tussenwoningen, etc., appartementen liever niet ivm VvE etc) maar als je goed zoekt lukt dat echt nog wel. Verder zorgen dat je alle meldingen open hebt staan, etc. Ik zou zoeken in de rand dorpen steden niet onder gemeente Heerlen ivm opkoop bescherming in Heerlen zelf.

[ Voor 5% gewijzigd door winiustyco op 27-02-2025 15:38 ]

[ColeJ]

tomruijgrok123 schreef op donderdag 27 februari 2025 @ 13:39:
Even aanhakend op alles wat hier over Heerlen wordt gezegd;

Ik woon in Heerlen en ben zelf ook aan het oriënteren om iets te kopen voor verhuur. Echter een bar van 10% is ook hier onmogelijk. Appartementjes die 160-180k kosten kan je verhuren voor 800 per maand. Dan heb je VVe kosten etc. Er zijn wijken waar je voor 230-250k nog huizen kunt kopen. Dit zijn 9/10 keer huizen waar nog enorm veel aan moet gebeuren voordat ze in de verhuur kunnen en zelfs dan kan je misschien 1000/1100 vragen.

Mensen in Heerlen gaan simpelweg niet meer dan 1000/1200 euro huur betalen. Er zijn hier geen expats. Er zijn hier nauwelijks mensen die hier tijdelijk wonen. Het is of goedkoop huren of kopen. Duur huren doet niemand hier.

Je kan misschien wel iets kopen en het opknappen zodat het in de vrije sector terecht komt. Dan heb je op papier misschien een goede investering, maar in de praktijk ga je hoogstwaarschijnlijk niemand vinden die dit wilt huren.

In Heerlen (en in andere goedkope gemeentes) is de vrije verhuurmarkt amper aanwezig.

En dan krijg je dus Sjonnie en Anita als sociale huurder die nooit meer vertrekken...

Het randstad spelletje was leuk met expats. Was een mooi avontuur, I'm out

[ Voor 3% gewijzigd door ColeJ op 27-02-2025 20:57 ]

[Henkdezoveelste]

Iemand een idee hoe dit kan icm de wet middenhuur? Hooguit 600/mnd aan de hand van de wws punten lijkt me

https://www.funda.nl/deta...paign=share-listing-modal

[winiustyco]

Henkdezoveelste schreef op zaterdag 8 maart 2025 @ 18:32:
Iemand een idee hoe dit kan icm de wet middenhuur? Hooguit 600/mnd aan de hand van de wws punten lijkt me

https://www.funda.nl/deta...paign=share-listing-modal

Monumentaal pand voegt ook nog punten toe en als alles hoogwaardig niveau is ook nog wat extra punten, lijkt me wel een uitdaging alsnog maar dan zou je die hele telling moeten doen en dat moeten die huurders zelf maar doen.

[Blazer Coke]

oeps

[ Voor 99% gewijzigd door Blazer Coke op 09-03-2025 00:02 ]

[Blazer Coke]

Henkdezoveelste schreef op zaterdag 8 maart 2025 @ 18:32:
Iemand een idee hoe dit kan icm de wet middenhuur? Hooguit 600/mnd aan de hand van de wws punten lijkt me

https://www.funda.nl/deta...paign=share-listing-modal

Nieuwe studios in bepaalde steden krijgen volgens mij meer punten of een uitzonduring op het stelsel.

[Blazer Coke]

engelsmannetje schreef op woensdag 26 februari 2025 @ 22:20:
[...]

Dat is dan best een gok:
- betaal ik nu de komende jaren 5,88% x 36% over een zo laag mogelijke WOZ
- betaal ik nu jaarlijks een 5,88% x 36% pecentage over een zo hoog mogelijke WOZ, en vanaf 202x over de (mindere) waardestijging per verkoop

In het eerste geval ben ik de komende jaren obv de (nu) WOZ waarde van ca 400.000 dus ca EUR 8500 jaarlijks kwijt. In het laatste geval nog meer zelfs, maar dan bij verkoop minder. Verkoop staat voorlopig niet op de planning. Misschien pas ergens 2045 (pensioen).

Verkoop je dan niet liever om die 400k ergens anders in te investeren?

8.5k per jaar hakt er in. het is ca. 2% van je vermogen.
Wat heb je als bruto rendement (huur/vvw of huur/woz)?
En wat houd je netto over?

[engelsmannetje]

Blazer Coke schreef op zondag 9 maart 2025 @ 00:32:
[...]


Verkoop je dan niet liever om die 400k ergens anders in te investeren?

8.5k per jaar hakt er in. het is ca. 2% van je vermogen.
Wat heb je als bruto rendement (huur/vvw of huur/woz)?
En wat houd je netto over?

Vastgoed is voor mij een investering met (een bepaalde mate van) zekerheid op lange termijn. Tuurlijk kan ik de boel verkopen en de boel in ETF's zetten of met de volgende hype meegaan, maar dat is niet echt iets voor mij. Woningen blijven schaars en grond kun je niet bijdrukken.

WOZ (01-01-2024) EUR 430.000
VVW anno nu schat ik op EUR 480.000

Huurpenningen op jaarbasis ca EUR 22.000, dus zo'n 5.1% resp 4.6%
Woning vergt weinig onderhoud. Kosten verzekering, gemeentelijke belastingen etc (2024) ca EUR 1500. Financiering grotendeels met eigen middelen. Effectieve rentelast is ca EUR 2800 per jaar.

De komende jaren zit ik wel even uit. Zodra Box 3 belast gaat worden tegen werkelijke opbrengsten heb ik er vrede mee dat ik 36% aftik over datgene wat ik daadwerkelijk overhoudt.

Wat ik wel jammer vind van de tegenbewijsregeling voor de komende jaren is dat de ongerealiseerde waardeveranderingen meegenomen worden. Zelfs als de WOZ waardes met "slechts" 4% gaan stijgen over de komende periode, betekent dat voor mij EUR 17.200 "inkomen" per jaar. Samen met mijn netto rendement zit ik dan uiteraard nog hoger dan de 5.88% die de overheid forfaitair renkent.

[Joel22]

Ik weet niet of dit het juiste topic is, maar als je voor een lange tijd wil investeren in vastgoed (30 jaar horizon bijv.) wat zijn dan je opties als je niet zelf wil aankopen? Ik kom vanalles tegen online crowdfunding/fondsen etc. Maar heb er geen kaas van gegeten. Iemand ervaring? Of hoort dit in een ander topic zo ja welke?

[ChiLLeR]

Joel22 schreef op dinsdag 25 maart 2025 @ 13:52:
Ik weet niet of dit het juiste topic is, maar als je voor een lange tijd wil investeren in vastgoed (30 jaar horizon bijv.) wat zijn dan je opties als je niet zelf wil aankopen? Ik kom vanalles tegen online crowdfunding/fondsen etc. Maar heb er geen kaas van gegeten. Iemand ervaring? Of hoort dit in een ander topic zo ja welke?

Je wilt niet aankopen? Dus je wilt meedoen in een fonds oid? Dan ik zou ik voor een reit gaan denk ik. Of een real estate etf. Ik zou zeker niet voor crowdfunding kiezen, dat brengt de nodige risicos met zich mee. Het kan wel maar wees bewust van wat je doet, vastgoed is ook niet zonder risico’s.

[ Voor 13% gewijzigd door ChiLLeR op 25-03-2025 14:50 ]

[Perkouw]

@Joel22 iets meer eigen inzet kan geen kwaad kijk hier eens rond Persoonlijke financiën, studie en loopbaan daar zijn genoeg belegging topics.

[Pim0202]

Artikel in het AD:

https://www.ad.nl/politie...bod-op-de-tocht~a5d603d5/

[twu]

Vraag voor diegene die momenteel nog wel in vastgoed investeren. Ik ben benieuwd naar jullie huidige strategie met alle wetswijzigingen (Wet betaalbare huur, WWS-puntentelling, onbepaalde huurcontracten en de aanstaande box 3-hervorming).

Investeren jullie momenteel via een BV of in box 3? Wat was doorslaggevend in jullie keuze? En hoe anticiperen jullie op de werkelijk rendement-heffing die voor 2028 gepland staat?

Volgens mijn berekeningen lijkt een BV voordeliger als je de winst niet uitkeert maar herinvesteert. Je betaalt dan alleen vennootschapsbelasting (19%) over de winst, niet over het totale vermogen zoals in box 3. Kosten en hypotheekrente zijn bovendien fiscaal aftrekbaar, en bij herinvestering kun je belastingheffing uitstellen. Hierin ga ik ervan uit dat je daadwerkelijk wel over je box 3 vermogen moet afrekenen.

[noxou]

Ik zit in box 3. Dat is een historische keuze geweest in het 1.2% tijdperk. Panden met weinig onderhoud (dus niet veel af te trekken) en ik wilde geen belasting betalen over vermogensgroei.

Toekomstige box 3 vind ik, mits juist uitgevoerd, niet erg. Zolang kosten maar aftrekbaar zijn vind ik het niet erg om belasting te betalen over de netto winst. Ik denk niet dat dat heel anders uitpakt dan voorheen in mijn geval. De nieuwe belasting over de vermogensgroei is natuurlijk wel een flinke domper voor de pensioenplanning en stoort me het meest, de onbetrouwbaarheid van de overheid is iets om zeker mee te nemen voor iedere nieuwe investeerder. Dat geldt OK voor box 2 natuurlijk.

Zou ik vandaag opnieuw beginnen dan zou ik box 2 kiezen. Box 3 is gewoon veel te onzeker gebleken. En dan doel ik niet alleen op de huidige situatie, maar in het verleden hebben we stef blok gehad met zijn max 4% rendement op huizen, de verhuurdersheffing, etc.

[Lordy79]

twu schreef op donderdag 27 maart 2025 @ 15:18:

Investeren jullie momenteel via een BV of in box 3? Wat was doorslaggevend in jullie keuze? En hoe anticiperen jullie op de werkelijk rendement-heffing die voor 2028 gepland staat?

Ik heb in prive geinvesteerd. Woon nu in buitenland dus dan ligt het een beetje ingewikkeld maar stel dat ik in NL zou wonen en een nieuwe investering zou doen, zou ik het in de BV doen want:

- deel in prive en deel in BV spreekt me aan. Beetje risico spreiden, fiscaal.
- in de BV heb je inderdaad belasting op rendement. Maar met een 20% VPB + daarna nog 25% dividendbelasting kom je op een belastingdruk van 40% dus dat is hoger dan huidige box-3.
- Maar: in de BV kun je afschrijven wat belasting uitstelt. Bovendien hoef je geen dividend uit te keren en is als je oud bent een salaris veel interessanter qua belastingen.
- Nadeel van de BV is dat als je een pand koopt voor 100 en na 5 jaar verkoopt voor 200, je betaalt over de boekwinst. In box-3 is dat er (nog) niet.
- Voordeel van de BV is dan weer dat je redelijk makkelijk kosten kunt aftrekken die je in box-3 niet kunt aftrekken. Een auto-van-de-zaak, kantoorkosten, laptop, telefoon, reiskosten, etc.
- Nadeel van de BV is dat je een gebruikelijk loon moet nemen. Als niet-ondernemer kan dat ongewenst zijn en een DGA loon ontwijken is echt niet "heel makkelijk". De pakkans is misschien niet zo groot.

Dus het is echt kijken wat voor jouw situatie het beste is.

[Wolly]

Lordy79 schreef op donderdag 27 maart 2025 @ 19:54:
[...]

- Nadeel van de BV is dat je een gebruikelijk loon moet nemen. Als niet-ondernemer kan dat ongewenst zijn en een DGA loon ontwijken is echt niet "heel makkelijk". De pakkans is misschien niet zo groot.

Met een of twee pandjes kan je een laag salaris kiezen, zeker als je er qua werk bijna geen werk aan hebt. Hoger salaris kan wel interessanter zijn zoals je zegt als je belasting wilt besparen.

[mikedejong25]

Bij de box 3 aangifte als particulier zie ik nu bij opvoeren 2e woning in verhuurde staat aan iemand met huurbescherming een extra vraag "Was de werkelijke waarde van deze woning lager dan € xxx (90% van de gecorrigeerde WOZ-waarde)?" op basis van jaarhuurwoning icm WOZ is leegwaarderatio 100% en moet ik de vraag met ""NEE" beantwoorden, echter is de tekst over de werkelijke waarde van de woning niet van toepassing? Immers de woning in verhuurde staat met huurder met huurbescherming is doorgaans 50% van de vrije marktwaarde? In dat geval zou ik "JA" moeten aanvinken en de geschatte waarde van de opbrengst van verkoop in verhuurde staat moeten opgeven.

Waar zit hier nu precies het verschil in?

Gecorrigeerde WOZ-waarde bij huurbescherming
Als de huurder recht had op huurbescherming of als de woning verpacht werd, corrigeren wij de WOZ-waarde met een bepaald percentage. Uw inkomen in box 3 wordt daardoor lager.
In de Tabel waarde verhuurde of verpachte woning vindt u de percentages voor de gecorrigeerde WOZ-waarde bij huurbescherming.

Werkelijke waarde van de woning
Het kan zijn dat de werkelijke waarde (de ‘waarde in het economisch verkeer’) van de woning nog lager is dan de gecorrigeerde WOZ-waarde. Bij de werkelijke waarde gaat het om de prijs die u voor de woning had kunnen krijgen als u de woning op 1 januari 2023 zou hebben verkocht. U mag rekening houden met omstandigheden die zorgen voor een lagere waarde van de woning, zoals huurders die recht hebben op huurbescherming.

Als de werkelijke waarde op 1 januari 2023 lager is dan het genoemde bedrag (90% van de gecorrigeerde WOZ-waarde), kies dan ‘Ja’. In dat geval houden wij voor de waarde van de woning in box 3 rekening met de waarde in het economisch verkeer.

[Henkdezoveelste]

Hier ben ik ook wel benieuwd naar. Heeft niemand hier ervaring mee?

Een taxatierapport dat ik circa 3 jaar geleden heb laten opstellen geeft aan dat de waarde in verhuurde staat 80% van de waarde in onverhuurde staat is (voor dit specifieke appartement). De 50% waarde in verhuurde staat lijkt me wel heel erg laag, als de huur marktconform is.

mikedejong25 schreef op maandag 31 maart 2025 @ 11:58:
Bij de box 3 aangifte als particulier zie ik nu bij opvoeren 2e woning in verhuurde staat aan iemand met huurbescherming een extra vraag "Was de werkelijke waarde van deze woning lager dan € xxx (90% van de gecorrigeerde WOZ-waarde)?" op basis van jaarhuurwoning icm WOZ is leegwaarderatio 100% en moet ik de vraag met ""NEE" beantwoorden, echter is de tekst over de werkelijke waarde van de woning niet van toepassing? Immers de woning in verhuurde staat met huurder met huurbescherming is doorgaans 50% van de vrije marktwaarde? In dat geval zou ik "JA" moeten aanvinken en de geschatte waarde van de opbrengst van verkoop in verhuurde staat moeten opgeven.

Waar zit hier nu precies het verschil in?


[...]

[JoopXXX]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 09:07:
Hier ben ik ook wel benieuwd naar. Heeft niemand hier ervaring mee?

Een taxatierapport dat ik circa 3 jaar geleden heb laten opstellen geeft aan dat de waarde in verhuurde staat 80% van de waarde in onverhuurde staat is (voor dit specifieke appartement). De 50% waarde in verhuurde staat lijkt me wel heel erg laag, als de huur marktconform is.


[...]

Het beste zou zijn om een 'taxatie marktwaarde in verhuurde staat' te laten uitvoeren door een professionele taxateur. Het nadeel daarvan is dat een volledig taxatierapport duur is.

Een professionele taxatie zal gebruik maken van de door NWWI voorgeschreven methode. Dat is eigenlijk een heel eenvoudig methode die de huurinkomsten contant maakt o.b.v. een gewenste BAR: Taxatiewaarde = (huurinkomsten / BAR) – (overdrachtsbelasting + overige aankoopkosten).

Zoals je ziet is de BAR de enige onbekende factor in die formule.

Ik heb zelf een aantal appartmenten in de sociale sector. Daarvoor kan het niet uit om volledige taxatierapporten op te laten maken.

Ik zit er aan te denken om een aantal om een aantal taxateurs te benaderen en te vragen welke BAR ze bij een taxatie op peildatum 01-01-2023 gehanteerd zouden hebben.
Als daar een BAR uitkomt waar ik wat mee kan (bijvoorbeeld een BAR van 6,5%), dan vraag ik de taxateur of hij dat tegen betaling op mail wil zetten.
Dan heb ik een BAR afgegeven door een taxateur waarmee ik zelf de realistische en onderbouwde marktwaarde in verhuurde staat kan berekenen.

[Wolly]

JoopXXX schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 10:57:
[...]


Het beste zou zijn om een 'taxatie marktwaarde in verhuurde staat' te laten uitvoeren door een professionele taxateur. Het nadeel daarvan is dat een volledig taxatierapport duur is.

Een professionele taxatie zal gebruik maken van de door NWWI voorgeschreven methode. Dat is eigenlijk een heel eenvoudig methode die de huurinkomsten contant maakt o.b.v. een gewenste BAR: Taxatiewaarde = (huurinkomsten / BAR) – (overdrachtsbelasting + overige aankoopkosten).

Zoals je ziet is de BAR de enige onbekende factor in die formule.

Ik heb zelf een aantal appartmenten in de sociale sector. Daarvoor kan het niet uit om volledige taxatierapporten op te laten maken.

Ik zit er aan te denken om een aantal om een aantal taxateurs te benaderen en te vragen welke BAR ze bij een taxatie op peildatum 01-01-2023 gehanteerd zouden hebben.
Als daar een BAR uitkomt waar ik wat mee kan (bijvoorbeeld een BAR van 6,5%), dan vraag ik de taxateur of hij dat tegen betaling op mail wil zetten.
Dan heb ik een BAR afgegeven door een taxateur waarmee ik zelf de realistische en onderbouwde marktwaarde in verhuurde staat kan berekenen.

Wat ik ervan heb begrepen moet je een taxatierapport hebben wat zeer dicht bij de datum ligt om dit te gebruiken. Een terugwerkende taxatie lijkt mij niet waterdicht.

Wil je aan de hand van een taxatiewaarde nagaan of je je box 3-heffing kunt beperken? Om discussie met de Belastingdienst te minimaliseren, dient de taxatie ‘in verhuurde staat’ zo dicht mogelijk bij de peildatum te liggen. Voor de aangifte inkomstenbelasting 2024 gaat het dus om een taxatie voor de waarde op 1 januari 2023.

Bron

[JoopXXX]

Wolly schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 11:08:
[...]


Wat ik ervan heb begrepen moet je een taxatierapport hebben wat zeer dicht bij de datum ligt om dit te gebruiken. Een terugwerkende taxatie lijkt mij niet waterdicht.


[...]

Bron

Ik snap niet precies wat je bedoelt.
De link die jij stuurt geeft een peildatum aan van 01-01-2023 dus met terugwerkende kracht. Dat is exact dezelfde datum die ik noem voor de taxatie..

[Wolly]

JoopXXX schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 13:33:
[...]


Ik snap niet precies wat je bedoelt.
De link die jij stuurt geeft een peildatum aan van 01-01-2023 dus met terugwerkende kracht. Dat is exact dezelfde datum die ik noem voor de taxatie..

Dan moet je dus rond 1-1-23 een taxatierapport laten opmaken door een erkend taxateur, dat is twee jaar later nogal lastig?

[JoopXXX]

Wolly schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 13:36:
[...]


Dan moet je dus rond 1-1-23 een taxatierapport laten opmaken door een erkend taxateur, dat is twee jaar later nogal lastig?

Je kan toch nu een taxatierapport laten opmaken waarbij de taxateur de waarde op 01-01-23 bepaalt. De taxateur kan toch opzoeken welke bar ze hanteerden op 01-01-23.

[Wolly]

JoopXXX schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 20:36:
[...]


Je kan toch nu een taxatierapport laten opmaken waarbij de taxateur de waarde op 01-01-23 bepaalt. De taxateur kan toch opzoeken welke bar ze hanteerden op 01-01-23.

Een taxatie van een taxateur omvat wel iets meer dan kijken naar de bar. Staat van onderhoud binnen, buiten bijvoorbeeld.

[JoopXXX]

Wolly schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 20:45:
[...]


Een taxatie van een taxateur omvat wel iets meer dan kijken naar de bar. Staat van onderhoud binnen, buiten bijvoorbeeld.

Volgens mij ging jouw opmerking over de terugwerkende kracht..

V.w.b. de invloed van de bar op de taxatie: heb je wel eens een taxatie in verhuurde staat laten uitvoeren?

[Wolly]

JoopXXX schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 20:50:
[...]


Volgens mij ging jouw opmerking over de terugwerkende kracht..

V.w.b. de invloed van de bar op de taxatie: heb je wel eens een taxatie in verhuurde staat laten uitvoeren?

Anders dan voor de verzekering: nee. En dat was iemand die gewoon langs kwam.

Over taxaties in het verleden, ligt schijnbaar toch lastiger: https://www.nrvt.nl/tucht...eden-een-lastige-opdracht

[JoopXXX]

Wolly schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 20:58:
[...]


Anders dan voor de verzekering: nee. En dat was iemand die gewoon langs kwam.

Over taxaties in het verleden, ligt schijnbaar toch lastiger: https://www.nrvt.nl/tucht...eden-een-lastige-opdracht

In de nrvt link gaat het om een niet verhuurde woning die 18 jaar terug wordt gerekend door indexatie. Dat is toch wel een verschilletje met 2 jaar terug door huurwaardekapitalisatiemethode.

Ik heb wel eerder een taxatie in verhuurde staat laten uitvoeren en daar werd exact de formule gebruikt die ik een paar berichten eerder beschreven hebt: dus bar belangrijkste factor.

En uiteindelijk de meest belangrijke vraag: hoe zou je in hemelsnaam anders een onderbouwing willen geven aan de waarde die de belastdienst jou vraagt in te vullen in de aangifte van 24?

[rockhopper]

JoopXXX schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 21:20:
[...]
En uiteindelijk de meest belangrijke vraag: hoe zou je in hemelsnaam anders een onderbouwing willen geven aan de waarde die de belastdienst jou vraagt in te vullen in de aangifte van 24?

Dat kan dus niet zo eenvoudig.

Je zou dus eigenlijk ieder jaar een taxatierapport op moeten stellen voor de peildatum mocht je zekerheid willen voor een eventuele discussie. Bij gebrek daaraan gebruikt men de WOZ als maat, waar uiteraard ook weer de nodige haken en ogen aan hangen.

[Ela937]

Heeft iemand een idee hoe het komt dat vrijwel alle aangeboden huurwoningen die aangeboden worden via funda of pararius niet het puntenstelsel lijken te volgen?

Ik kom zelf voor een appartement van 80m2 plus parkeerplek uit op een huur van ongeveer 1200 euro per maand volgens het puntenstelsel.

Maar als ik op Funda kijk is 1200 euro de huur voor een studio van 37m2...? En worden appartementen rond de 80m2 voor bijna 2000 euro aangeboden.

Houdt niemand zich aan de regels of reken ik verkeerd?

[noxou]

Een flat van 80m2 met a label en moderne faciliteiten kan in de vrije sector komen. Deze grens is momenteel 1184 eur. Als deze op 1200 uitkomt dan zit de flat boven deze grens en mag de verhuurder vragen wat hij / zij wil, ongeacht wat de huurprijs check zegt, het is dan immers vrije sector.

37m2 met a++++ Label en veel luxe komt ook boven de 1184 EUR aan huur; neem bv 2313AG 77A in de huurprijscheck (benedenwoning van 37m2) en vul daar dat label A++++ in voor een woning tussen de 25 en 40m2 in met een luxe keuken; dan zit je er al tenzij ik iets over het hoofd zie. Die kan dus in theorie ook 2000 EU kosten.

[ Voor 83% gewijzigd door noxou op 07-04-2025 17:08 ]

[Wolly]

Ela937 schreef op maandag 7 april 2025 @ 15:30:

Houdt niemand zich aan de regels of reken ik verkeerd?

Waarschijnlijk het eerste.

[rockhopper]

Wolly schreef op maandag 7 april 2025 @ 18:25:
[...]
Waarschijnlijk het eerste.

Met 80 m2 neig ik toch meer naar vrije sector, maar zonder meer info over label, locatie en afwerking blijft het giswerk. Dat er cowboys in de huursector zijn, weten we allang.

Het is ook geen verrassing dat er iedere andere week weer een clickbait headliner komt met "hoe vreselijk uitgebuit" de woonsector wordt op de newssite. (zij dienen ook allang het informeren van de bevolking niet meer, maar werken vooral op het "hoe krijg ik zoveel mogelijk clicks)

Maar je hebt gelijk dat allebei mogelijk is, vrije sector of simpele uitbuiting.

[rudolfski]

Ik heb 4 taxateurs gesproken over waardebepaling verhuurde staat voor de box 3 aangifte:
- Een had geen idee waar ik het over had
- Een ander wilde vanwege de onzekerheid box 3 geen taxatie doen
- Een ander wilde op safe spelen, en z'n eigen toko draaiende houden, en wilde alleen een volledige taxatie aanbieden á 1200 euro
- Een heeft voor 200 euro 2 A4'tjes gemaakt wat er officieel genoeg uitziet, met een marktwaarde verhuurde staat en z'n handtekening erop. De berekening zelf zat daar niet bij, maar als ik zelf terugreken is de NAR 4% en BAR 5.6%.

Mutatiekosten zijn dan 0, want als de vaste huurder weggaat kan ik het pand verkopen voor de volle marktprijs.

[JanHenk]

Je hebt de vrije bewijsleer in het bestuursprocesrecht. Een volledige taxatie is geen voorschrift om de waarde op peildatum aannemelijk te maken, een andere vorm van bewijs is ook toegestaan.

Wel is het zo dat het ene bewijs natuurlijk sterker is dan het andere (dat voel je zelf ook wel aankomen), waardoor dus een volledige taxatie van een derde een sterker bewijs is dan een eigen berekening op basis van een BAR en NAR die ook weer naar eigen inzicht of inschatting is.

Neemt niet weg dat het zeker mogelijk is om op die wijze de waarde van je vastgoed aannemelijk te maken. Maar, wie eist, bewijst. De bewijslast voor dit soort belasting verlagende standpunten rust dus op de belastingplichtige, jou dus.

[mikedejong25]

https://nos.nl/artikel/25...r-particuliere-verhuurder

Kabinet wil hogere huren toch weer toestaan, meer ruimte voor particuliere verhuurder

Als het aan het kabinet ligt, krijgen verhuurders toch weer mogelijkheden om hogere huren te vragen. Minister Keijzer van Volkshuisvesting wil op die manier voorkomen dat nog meer particuliere verhuurders hun woningen van de hand doen, omdat ze het niet meer rendabel vinden.

Het door het vorige kabinet ingevoerde puntensysteem voor de middenhuur, op basis waarvan de hoogte van de huur bepaald wordt, krijgt een aanpassing. Zo gaat de WOZ-waarde van een woning zwaarder meetellen en mogen voor kleine monumenten hogere huurprijzen worden gevraagd.

Ook komen er meer tijdelijke huurcontracten voor studenten, zodat verhuurders eerder de huur kunnen verhogen. "Met deze maatregelen wil ik middenhuur aantrekkelijker maken voor verhuurders, zodat ze hun woningen niet verkopen", zegt Keijzer. De versoepelingen moeten op 1 januari volgend jaar in gaan.
30.000 woningen verkocht

Sinds vorig jaar de Wet betaalbare huur inging en er een verbod kwam op tijdelijke huurcontracten, zijn er meer dan 30.000 huurwoningen verkocht, blijkt uit cijfers van het Kadaster. Er kwamen ook wel weer woningen bij, maar netto is het aanbod in de particuliere markt afgenomen met 413 woningen, schrijft de minister aan de Tweede Kamer.

Daarmee neemt de druk op de woningmarkt steeds verder toe, terwijl het kabinet het juist eenvoudiger wil maken om een huis te vinden.

Vooral in de steden is volgens haar het probleem groot. Omdat de WOZ-waarde van huizen daar over het algemeen hoger is, gaat die zwaarder meetellen in het puntensysteem. Dat kan per woning zo'n honderd euro per maand meer huur opleveren.

"Daarmee sluit de huur beter aan bij de waarde van het pand", zegt de BBB-bewindsvrouw. De nieuwe huurprijs gaat pas in bij nieuwe huurcontracten.
Geen aftrek meer bij ontbreken balkon

Als een woning geen balkon of tuin heeft, betekent dat tot nu toe minpunten en dus een lagere huur. Maar die aftrek verdwijnt in de plannen van Keijzer. In steden is het vaak niet mogelijk om een tuin of balkon te realiseren, is haar redenering. Daardoor zijn verhuurders in steden te veel in het nadeel.

De versoepeling van de regels betekent aan de ene kant meer winst voor particuliere verhuurders, en aan de andere kant dus hogere lasten voor huurders. De Woonbond, die de belangen van huurders behartigt, vindt dat Keijzer haar doel lijkt te willen behalen "over de ruggen van huurders".

"Als het doel is om het verhuren van woningen aantrekkelijker te maken, dan moet de minister iets doen aan de belasting die verhuurders aan haar moeten afdragen. Dit is veel effectiever en gaat niet ten koste van de woonlasten van huurders", zegt een woordvoerder van de Woonbond.
Verhuurders: liever lagere belasting

Die belastingen zijn ook veel verhuurders een grotere doorn in het oog dan de huurbeperkingen. Voor komend jaar ligt er zelfs nog een belastingverhoging in box 3 in het verschiet voor hen. Zij betalen liever minder belasting dan dat ze de huren verhogen.

Verhuurdersorganisatie Vastgoed Belang waardeert de inspanningen van minister Keijzer, "maar de maatregelen zijn onvoldoende". "Het blijft ons verbazen dat er zo weinig politieke wil is om de wooncrisis echt aan te pakken. Als de overheid wil dat er voldoende betaalbare huurwoningen blijven, dan moet de belastingdruk echt omlaag. Dit helpt verhuurders én huurders".

Keijzer erkent dat de hoge belastingen ook een grote rol spelen bij de overwegingen van verhuurders om hun panden 'uit te ponden' en te stoppen met verhuren. Maar de discussie over een nieuwe invulling van box 3 is nog niet afgerond in het kabinet en de coalitie. "Dit kan ik wel snel doen. Concrete maatregelen om verlichting te geven."

De minister moet voor haar plannen wel nog een meerderheid krijgen. De Tweede Kamer stemde vorig jaar nog met een grote meerderheid voor de plannen om de huren juist binnen de perken te houden.

[Lordy79]

mikedejong25 in "Vastgoed als investering Deel 2"

Hahahah wat een mop... lekker dan voor al die mensen die 'onder druk' verkocht hebben.

[HallonRubus]

De kop is nogal sensationeel, gaat vooral om wat bijschaven van het puntensysteem. De Telegraaf vermeldt het wat preciezer:

https://www.telegraaf.nl/...huurders-meer-lucht-geven

Drie van de vier maatregelen van Keijzer gaan over het puntenstelsel waarmee de huurprijs van woningen wordt bepaald. Hoe meer punten, hoe meer geld een verhuurder mag vragen. Zo wil de minister dat een woning zoals een klein rijksmonument meer waardering gaat krijgen binnen het puntensysteem. Dat kan tussen de 40 en 70 euro gaan schelen.

Daarnaast worden nu 5 minpunten gerekend als een woning geen buitenruimte heeft, maar dat wil de minister schrappen. Naar verwachting levert dat zo’n 33 euro extra op. En in het puntensysteem gaat de WOZ-waarde bij een nieuw contract meer meetellen in de huurprijs.

Een vierde maatregel wordt een uitzonderingspositie voor studenten. Nu geldt het verbod op tijdelijke huurcontracten niet voor verhuur aan studenten die naar een andere stad verhuizen. Het voorstel is om voor alle studenten een tijdelijk huurcontract mogelijk te maken. De minister verwacht dat studenten daardoor meer kans gaan maken op een woning.

Voor de meeste woningen zal het niet of nauwelijks verschil maken, of je moet net boven de vrije-sectorgrens uitkomen.

[Wolly]

HallonRubus schreef op donderdag 10 april 2025 @ 17:41:
De kop is nogal sensationeel, gaat vooral om wat bijschaven van het puntensysteem. De Telegraaf vermeldt het wat preciezer:

https://www.telegraaf.nl/...huurders-meer-lucht-geven


[...]


Voor de meeste woningen zal het niet of nauwelijks verschil maken, of je moet net boven de vrije-sectorgrens uitkomen.

Ik vind het een flinke breuk met het eerdere beleid, wat mij betreft zeker wel een verschil.
Zal bij de box 3 behandelingen ook zeker aandacht krijgen.

[Tweedledeedle]

Wolly schreef op donderdag 10 april 2025 @ 18:38:
[...]


Ik vind het een flinke breuk met het eerdere beleid, wat mij betreft zeker wel een verschil.
Zal bij de box 3 behandelingen ook zeker aandacht krijgen.

Beter ten halve gekeerd, dan ten hele gedwaald.
Maar goed, hopelijk is het kalf nog niet verdronken.

[mikedejong25]

rudolfski schreef op donderdag 10 april 2025 @ 09:25:

- Een heeft voor 200 euro 2 A4'tjes gemaakt wat er officieel genoeg uitziet, met een marktwaarde verhuurde staat en z'n handtekening erop. De berekening zelf zat daar niet bij, maar als ik zelf terugreken is de NAR 4% en BAR 5.6%.

Heb je hier wat meer info over? Wat voor document is dit precies? Ben zelf al 3 dagen bezig in contact te komen met een makelaar inzake waardebepaling in verhuurde staat maar vooralsnog zonder succes.

[rudolfski]

mikedejong25 schreef op donderdag 10 april 2025 @ 20:35:
[...]
Heb je hier wat meer info over? Wat voor document is dit precies? Ben zelf al 3 dagen bezig in contact te komen met een makelaar inzake waardebepaling in verhuurde staat maar vooralsnog zonder succes.

Het is simpelweg 2 A4’tjes met naam van taxateur, mijn naam, het pand met de kadastrale aanduidingen, een marktwaarde uitgaande van de kale huur, en dan nog wat bla bla bla en eindigend met “Aldus gedaan te goede trouw, naar beste kennis en wetenschap.”

Trouwens een taxateur heeft een beperkt werkgebied ben ik ook achter gekomen.

[ Voor 6% gewijzigd door rudolfski op 10-04-2025 23:00 ]

[Pim0202]

https://www.nu.nl/politie...verkoop-huurwoningen.html

hogere huur
tijdelijke contracten voor studenten

[ Voor 17% gewijzigd door Pim0202 op 11-04-2025 03:30 ]

[Pistachenootje]

ChiLLeR schreef op donderdag 27 februari 2025 @ 13:48:
[...]
JE kan ook overwegen om een Real Estate ETF oid te investeren zoals https://www.invesco.com/u...Type=Investor&ticker=RSPR
jaarlijkse ca. 2,5% dividend plus ca. 6-7% waarde groei.

Dat is imo een behoorlijk optimistische verwachting. Ter vergelijking: over de afgelopen 3 jaar was het rendement -1.36% inclusief dividend.

Voor de toekomst is imo 7% per jaar totaal een realistische verwachting maar hou wel rekening met een flinke bak volatiliteit.

[winiustyco]

De laatste berichten lijken erop dat de huur bevriezing in de sociale sector een succes lijkt te worden:
https://www.woonbond.nl/n...uur-succes-voor-huurders/
Persoonlijk vind ik dit zeer teleurstellend vanuit de overheid als dit doorgaat gezien sociaal verhuren zo steeds minder rendabel wordt. Gun je sociale huurders huurtoeslag en een betaalbare huur en boren ze 2 jaarlijkse huurverhogingen, hoge box 3, hoge woz belastingen en almaar stijgende kosten van verduurzaming door de neus.
Begin toch sterk het idee te krijgen dat beleggen in vastgoed binnenkort echt niet meer interessant is.

Ook Woningcorporaties woedend en teleurgesteld, ik heb mijzelf ook voorgenomen om me terug te gaan trekken uit de sociale huurmarkt en zo min mogelijk te gaan verduurzamen.
https://www.bnr.nl/nieuws...F%2Fwww.bnr.nl%2Fpodcasts

[ Voor 24% gewijzigd door winiustyco op 16-04-2025 17:55 ]

[rockhopper]

winiustyco schreef op woensdag 16 april 2025 @ 16:36:
De laatste berichten lijken erop dat de huur bevriezing in de sociale sector een succes lijkt te worden:
https://www.woonbond.nl/n...uur-succes-voor-huurders/
Persoonlijk vind ik dit zeer teleurstellend vanuit de overheid als dit doorgaat gezien sociaal verhuren zo steeds minder rendabel wordt. Gun je sociale huurders huurtoeslag en een betaalbare huur en boren ze 2 jaarlijkse huurverhogingen, hoge box 3, hoge woz belastingen en almaar stijgende kosten van verduurzaming door de neus.
Begin toch sterk het idee te krijgen dat beleggen in vastgoed binnenkort echt niet meer interessant is.

Buiten dit, betekent het ook dat ze zich niet houden aan de afspraken die eerder zijn gemaakt met wooncorporaties. Dat zal op termijn het effect hebben dat er niet genoeg geld vrij komt dat besteed zou gaan worden aan bouw van nieuwe huurwoningen dan wel renovatie van bestaande woningen.

Daarnaast blijkt wederom dat de overheid dus niet te vertrouwen is, lees: we gaan niet investeren in Nederland want we weten niet waar we aan toe zijn.

[mikedejong25]

Uit de voorjaarsnota 2025 https://open.overheid.nl/...7a-8edf-b5771f9179c4/file

1.Minder huurwoningen onder Wet betaalbare huur wil laten vallen: door een lager puntenaantal te hanteren, wordt de groep woningen die onder de regulering valt kleiner, maar blijven we wel de onderkant van de huurmarkt voor lage en lage middeninkomens reguleren.

2.De WOZ-waarde meer gewicht in de huurprijs wil geven: dit zorgt ervoor dat voor woningen in grotere steden (Amsterdam en Utrecht) een hogere en meer marktconforme huurprijs gevraagd kan worden. Dit is eerlijk omdat op deze woningen ook minder rendement behaald lijkt te worden.

3.Verkent of het mogelijk is dat regulering niet van toepassing kan zijn op kleine verhuurders: bijvoorbeeld voor eigenaren die hun tweede woning verhuren.

[Pim0202]

https://www.nu.nl/politie...uurprijzen-maximeert.html

[Pistachenootje]

Ik hoorde van mensen in mijn omgeving dat er plannen zijn om de verkoop van een huis te gaan belasten. Dit zou kunnen betekenen dat het wellicht interessant zou kunnen zijn mijn appartement in Amsterdam spoedig te gaan verkopen (geen hypotheek, deze is nu verhuurd voor relatief weinig geld door de huurregels). Ik woon in Thailand. Ik heb gezocht op Google etc. maar kom niet verder dan dit soort info waarvan ik me afvraag of dit het wel is.

https://www.berekenhet.nl...ogensaanwasbelasting.html

[Rubbergrover1]

Pistachenootje schreef op zaterdag 19 april 2025 @ 00:55:
Ik hoorde van mensen in mijn omgeving dat er plannen zijn om de verkoop van een huis te gaan belasten. Dit zou kunnen betekenen dat het wellicht interessant zou kunnen zijn mijn appartement in Amsterdam spoedig te gaan verkopen (geen hypotheek, deze is nu verhuurd voor relatief weinig geld door de huurregels). Ik woon in Thailand. Ik heb gezocht op Google etc. maar kom niet verder dan dit soort info waarvan ik me afvraag of dit het wel is.

https://www.berekenhet.nl...ogensaanwasbelasting.html

Hoog klok en klepel gehalte. In het nieuwe stelsel wordt het werkelijke rendement belast. Dat kan bij de waarde van vastgoed op twee manieren: of je rekent tussentijd ieder jaar af, of je rekent bij verkoop af over de waardestijging.

Het is dus niet zo dat ineens veel hele verkoop van de woning belast wordt.

[Sunri5e]

Ondanks de nieuwe wet en regelgeving ben ik toch aan het kijken of ik kan investeren in vastgoed. Ik heb een appartement op het oog die nog gebouwd moet worden. De woning wordt "vrij op naam" verkocht" en valt qua punten in de vrije sector. Nu ben ik wel erg benieuwd wat ik het beste kan doen. Het appartement prive aanschaffen of via de BV? Voor mij maakt het niets uit want het geld staat op de rekening van de BV maar ik kan dit geld ook uitlenen naar prive.

[ Voor 18% gewijzigd door Sunri5e op 21-04-2025 17:08 ]

[rockhopper]

Sunri5e schreef op maandag 21 april 2025 @ 17:04:
Ondanks de nieuwe wet en regelgeving ben ik toch aan het kijken of ik kan investeren in vastgoed. Ik heb een appartement op het oog die nog gebouwd moet worden. De woning wordt "vrij op naam" verkocht" en valt qua punten in de vrije sector. Nu ben ik wel erg benieuwd wat ik het beste kan doen. Het appartement prive aanschaffen of via de BV? Voor mij maakt het niets uit want het geld staat op de rekening van de BV maar ik kan dit geld ook uitlenen naar prive.

Zoek eens op de posts over box 3 in dit topic, dan heb je waarschijnlijk je antwoord al. Maar fiscaal gezien zijn er natuurlijk van allerlei constructies mogelijk dus ymmv. Let wel op of je het appartement mag verhuren dat je op het oog hebt.

[winiustyco]

Sunri5e schreef op maandag 21 april 2025 @ 17:04:
Ondanks de nieuwe wet en regelgeving ben ik toch aan het kijken of ik kan investeren in vastgoed. Ik heb een appartement op het oog die nog gebouwd moet worden. De woning wordt "vrij op naam" verkocht" en valt qua punten in de vrije sector. Nu ben ik wel erg benieuwd wat ik het beste kan doen. Het appartement prive aanschaffen of via de BV? Voor mij maakt het niets uit want het geld staat op de rekening van de BV maar ik kan dit geld ook uitlenen naar prive.

Stel dat je kan lenen van de bv (Wet excessief lenen tot 500k) en je kan de totale lening met box 3 vrijstelling hoger houden dan de WOZ, dan heb je nog een aantal jaren onbelast rendement(als je verder geen vermogen hebt in box 3).
Je zou ook kunnen anticiperen dat box 3 reëel rendement snel wordt ingevoerd(onder de aanname dat dit gebeurt), dan zou ik persoonlijk liever voor de bv gaan.
Echter dat is koffiedik kijken, zelf heb ik het meeste in box 3 los van wat b&b verhuur wat per definitie in box 1 valt. Echter wil ik op termijn het box 3 inkomen ook inbrengen in box 1 zodra ik minder wil gaan werken en uiteindelijk heb ik daardoor dan ook wel meer tijd om wat groot onderhoud zelf te doen waardoor box 1 beter te rechtvaardigen is.

[Lordy79]

De helft in de BV kopen en de andere helft in prive.... hahaha. Niet heel praktisch maar het kán wel.

[ChiLLeR]

Ik had per januari nieuwe huurders die in december 150euro per maand meer bieden dan de vraag prijs. Maar deze huurders beviel het toch niet en willen er uit. We hadden minimaal 12 maanden afgesproken, dus alle kosten voor een nieuwe huurder vinden zijn voor hun. Dat vonden ze geen probleem. Nu binnen 2 dagen nieuwe huurders gevonden, die ook graag weer 100euro extra per maand overbieden op de maandprijs om het te kunnen krijgen. Financieel/inkomen ziet er allemaal goed uit, dus op zich zo af en toe wisselen van huurder kan financieel voordelig zijn. Maar ik vind rust ook erg fijn, dus ik hoop dat deze mensen nu wel lang blijven.

Gekke markt hoor die verhuurmarkt op dit moment.

[rockhopper]

ChiLLeR schreef op woensdag 14 mei 2025 @ 15:15:
Ik had per januari nieuwe huurders die in december 150euro per maand meer bieden dan de vraag prijs. Maar deze huurders beviel het toch niet en willen er uit. We hadden minimaal 12 maanden afgesproken, dus alle kosten voor een nieuwe huurder vinden zijn voor hun. Dat vonden ze geen probleem. Nu binnen 2 dagen nieuwe huurders gevonden, die ook graag weer 100euro extra per maand overbieden op de maandprijs om het te kunnen krijgen. Financieel/inkomen ziet er allemaal goed uit, dus op zich zo af en toe wisselen van huurder kan financieel voordelig zijn. Maar ik vind rust ook erg fijn, dus ik hoop dat deze mensen nu wel lang blijven.

Gekke markt hoor die verhuurmarkt op dit moment.

Het geeft aan hoe groot het huurwoning tekort is. En ze (de overheid) zijn nog altijd niet bezig om nieuwe woningen te realiseren (integendeel zelfs). Wel netjes geregeld wat betreft de overgang nieuwe huurder zo voor jou.

[winiustyco]

ChiLLeR schreef op woensdag 14 mei 2025 @ 15:15:
Ik had per januari nieuwe huurders die in december 150euro per maand meer bieden dan de vraag prijs. Maar deze huurders beviel het toch niet en willen er uit. We hadden minimaal 12 maanden afgesproken, dus alle kosten voor een nieuwe huurder vinden zijn voor hun. Dat vonden ze geen probleem. Nu binnen 2 dagen nieuwe huurders gevonden, die ook graag weer 100euro extra per maand overbieden op de maandprijs om het te kunnen krijgen. Financieel/inkomen ziet er allemaal goed uit, dus op zich zo af en toe wisselen van huurder kan financieel voordelig zijn. Maar ik vind rust ook erg fijn, dus ik hoop dat deze mensen nu wel lang blijven.

Gekke markt hoor die verhuurmarkt op dit moment.

Zelf zit ik hier al met elke huurder minimaal meer dan 2 jaar in contract, ik zit bijna te wachten tot er eentje vertrekt dus ik verwacht dat je blij mag zijn met deze uitzondering. Dus je kan nu mooi de marktprijs blijven volgen en ik verwacht dat deze wel langer blijven zitten.

[ColeJ]

ChiLLeR schreef op woensdag 14 mei 2025 @ 15:15:
Ik had per januari nieuwe huurders die in december 150euro per maand meer bieden dan de vraag prijs. Maar deze huurders beviel het toch niet en willen er uit. We hadden minimaal 12 maanden afgesproken, dus alle kosten voor een nieuwe huurder vinden zijn voor hun. Dat vonden ze geen probleem. Nu binnen 2 dagen nieuwe huurders gevonden, die ook graag weer 100euro extra per maand overbieden op de maandprijs om het te kunnen krijgen. Financieel/inkomen ziet er allemaal goed uit, dus op zich zo af en toe wisselen van huurder kan financieel voordelig zijn. Maar ik vind rust ook erg fijn, dus ik hoop dat deze mensen nu wel lang blijven.

Gekke markt hoor die verhuurmarkt op dit moment.

Dan loop je toch het risico dat de huurder na het tekenen van het contract naar de huurcommissie stapt? Eerst even flink "overbieden" op de huurprijs zodat ze de woning hebben. Daarna naar de huurcommissie om de huur te verlagen.

[ChiLLeR]

ColeJ schreef op donderdag 15 mei 2025 @ 08:45:
[...]


Dan loop je toch het risico dat de huurder na het tekenen van het contract naar de huurcommissie stapt? Eerst even flink "overbieden" op de huurprijs zodat ze de woning hebben. Daarna naar de huurcommissie om de huur te verlagen.

Klopt als het geen vrije sector en niet genoeg punten zou zijn, maar het is vrije sector dus dat probleem met huurcommissie heb ik niet.

[belendel]

Goedemiddag allemaal. Ik speel al een tijdje met het idee om via mijn onderneming een woning te kopen voor de verhuur. Nu zijn er in mijn omgeving nog enkele gemeentes zonder opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht.

Ik heb een leuke woning uit 2023 gevonden welke in de vrije sector valt. Ik vind het erg lastig om te bepalen wat een goede markthuur is voor deze woning. Ik begreep dat je dit via een taxatie kan laten berekenen, maar ik zou graag nu al een beeld willen krijgen van het mogelijk rendement.

Nu mijn vraag: zijn er hier mensen die het leuk vinden om hun mening over de woning te geven en een schatting van een huurprijs? Hopelijk steek ik daar wat van op.

Ik kan een link naar de woning via pb sturen.

[Perkouw]

@belendel Ik weet niet in hoeverre je echt serieus bent, maar zou wat meer onderzoek doen dan sec op een forum als deze informatie op halen voor wat betreft de bepaling van je huurprijs. Er komt heel wat meer bij kijken dan dat er puur wat mensen kijken naar aankoopwaarde + locatie om maar wat te noemen. En hoe weet je dat deze in de vrije sector valt? puntentelling al gedaan?

Hoe ga je het verhuren? Particulieren? Heb je alle kosten op een rijtje? Verzekering, gemeente, onderhoudsreservering etc? Wat voor financiering zet je op de woning? Houd je rekening met de overdrachtsbelasting die hoger is bij aankoop waarbij je niet zelf de woning betrekt?

En houd je verder ook rekening mee dat kortlopende contracten niet, zomaar, meer mogelijk zijn etc.?

#my 2 cents.

[belendel]

Perkouw schreef op vrijdag 16 mei 2025 @ 16:58:
@belendel Ik weet niet in hoeverre je echt serieus bent, maar zou wat meer onderzoek doen dan sec op een forum als deze informatie op halen voor wat betreft de bepaling van je huurprijs. Er komt heel wat meer bij kijken dan dat er puur wat mensen kijken naar aankoopwaarde + locatie om maar wat te noemen. En hoe weet je dat deze in de vrije sector valt? puntentelling al gedaan?

Hoe ga je het verhuren? Particulieren? Heb je alle kosten op een rijtje? Verzekering, gemeente, onderhoudsreservering etc? Wat voor financiering zet je op de woning? Houd je rekening met de overdrachtsbelasting die hoger is bij aankoop waarbij je niet zelf de woning betrekt?

En houd je verder ook rekening mee dat kortlopende contracten niet, zomaar, meer mogelijk zijn etc.?

#my 2 cents.

Bedankt voor je reactie. Ja ik ben zeker wel serieus en heb ook onderzoek gedaan.

- Ik ben mij bewust van de overdrachtsbelasting. Er zijn voldoende middelen om de woning zelf te financieren, maar wil 30-50% zelf inbrengen.
- De woning komt boven de 200 punten uit.
- Ik wil het verhuren aan particulieren. Bij voorkeur juist langer termijn.

Om het kostenplaatje rond te krijgen wil graag met een realistische markthuur rekenen. Dat vind ik lastig, omdat ik hier geen ervaring mee heb. Ik krijg nu een beetje de vibe dat ik er dan maar niet aan moet beginnen, maar wil juist graag leren en hoopte hier wat op steken. Ik heb wel een prijs in mijn hoofd, maar ben benieuwd of dit realistisch is en hoe jullie uiteindelijk tot een huusprijs komen.

[rockhopper]

belendel schreef op vrijdag 16 mei 2025 @ 16:00:
Goedemiddag allemaal. Ik speel al een tijdje met het idee om via mijn onderneming een woning te kopen voor de verhuur. Nu zijn er in mijn omgeving nog enkele gemeentes zonder opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht.

Ik heb een leuke woning uit 2023 gevonden welke in de vrije sector valt. Ik vind het erg lastig om te bepalen wat een goede markthuur is voor deze woning. Ik begreep dat je dit via een taxatie kan laten berekenen, maar ik zou graag nu al een beeld willen krijgen van het mogelijk rendement.

Nu mijn vraag: zijn er hier mensen die het leuk vinden om hun mening over de woning te geven en een schatting van een huurprijs? Hopelijk steek ik daar wat van op.

Ik kan een link naar de woning via pb sturen.

Twee dingen die je zelf makkelijk kan doen. De puntentelling invullen bij de huurcommissie en daarnaast kijken wat gelijkwaardige woningen in de directe omgeving doen op verhuur sites zoals pararius en funda. Daar heb je ons niet voor nodig.

Verder hoop ik dat je beseft dat het niet alleen lusten zijn maar vooral ook veel lasten. Iets dat in de gewone media zwaar onderbelicht blijft.

[winiustyco]

Als update: Momenteel lijkt de huur bevriezing voor particulier zeer waarschijnlijk niet door te gaan volgens de laatste berichten.

Verder als aanvulling, inderdaad ook aardig wat lasten. Zelf hebben wij 4 woningen in de verhuur en zaken zoals simpel cv onderhoud eens per 2 jaar zijn al €150,-. Een plat dak vervangen en een kozijn vervangen, die zaken lopen aardig in de papieren en zijn niet aftrekbaar in box 3. Sommige dingen zou je wellicht zelf kunnen qua klussen, risico daarbij is dat het dan belast wordt in box 1. Voordeel van box 1 is dan wel weer dat je de reële kosten qua onderhoud af mag trekken en belasting betaalt over de reële winst.

[Sunri5e]

Ik ben aan het kijken of ik iets aan kan schaffen wat in de vrije sector zit qua huur. Als ik een beetje kijk zou ik 1500 euro aan huur kunnen vragen voor deze woning. De totale aanschafkosten (inclusief overdrachtsbelasting) is vermoed ik 400k. Dat is nog geen 5 procent rendement.... Hoe kijken jullie hier tegenaan?

[rockhopper]

Sunri5e schreef op dinsdag 20 mei 2025 @ 14:57:
Ik ben aan het kijken of ik iets aan kan schaffen wat in de vrije sector zit qua huur. Als ik een beetje kijk zou ik 1500 euro aan huur kunnen vragen voor deze woning. De totale aanschafkosten (inclusief overdrachtsbelasting) is vermoed ik 400k. Dat is nog geen 5 procent rendement.... Hoe kijken jullie hier tegenaan?

Valt met zo weinig info niks zinnigs over te zeggen. Ik kan je wel vertellen dat er niet veel beschikbaar is in het gebied 1000 tot 2000 € pm

[Sunri5e]

rockhopper schreef op dinsdag 20 mei 2025 @ 15:06:
[...]

Valt met zo weinig info niks zinnigs over te zeggen. Ik kan je wel vertellen dat er niet veel beschikbaar is in het gebied 1000 tot 2000 € pm

Welke info heb je nodig om er iets zinnigs van te kunnen zeggen?

[Perkouw]

Sunri5e schreef op dinsdag 20 mei 2025 @ 15:08:
[...]


Welke info heb je nodig om er iets zinnigs van te kunnen zeggen?

Ik zou zeggen lees de laatste ~10 pagina's van het topic door (of helemaal als je de tijd hebt). Dan zie je dat er niet algeheel positief tegen het verhuur van woningen aangekeken wordt meer indien het particuliere aanschaf en verhuur aan particulieren betreft.

Dit door diverse maatregelen van Box3, tot punten telling, tot vaste contracten tot geen WOZ staffel kunnen toepassen tot. . .zo kan ik nog wel even doorgaan. Gevolg, laag tot geen rendement met hoop onzekerheid en een hoop regelgeving ten faveure van de huurder(s).

[rockhopper]

Sunri5e schreef op dinsdag 20 mei 2025 @ 15:08:
[...]


Welke info heb je nodig om er iets zinnigs van te kunnen zeggen?

Buiten wat @Perkouw al schreef, geef je geen info over de woning. Mijn kristallen bol zegt "lekker doen waar je je goed bij voelt!" je weet kennelijk al dat je in de vrije sector valt dus dan kan je theoretisch vragen wat je wilt.

[noxou]

Nog geen 5% rendement op basis van de huur stroom klopt (maar vergeet niet waardestijging mee te nemen in je rendement). Je begint met 4.5%. Heel kort door de bocht is tot het nieuwe stelsel box 3 je belastingdruk inkomsten belasting 36% * 7.77% = 2.8%. Onderhoud 1%. Ozb ca 0.2%. Opstalverzekering, aansprakelijkheidsverzekering, misschien nog wat zuiveringsheffing. Zitten we nu op 4.5% - 2.8% - 1% - 0.2% - 0.2% = 0.3% rendement. Dan hebben we nog geen rekening gehouden met leegstand, financieringskosten, beheerskosten, niet betalende huurders etc. Rendement is dus op zijn best 0% met jouw cijfers op basis van huurstroom. Je mag er langdurig wel 2.a 3 % bij optellen voor de waardestijging.

Denk er dus nog even goed over na met zo'n object...

[Fazer013]

noxou schreef op dinsdag 20 mei 2025 @ 20:09:
Nog geen 5% rendement op basis van de huur stroom klopt (maar vergeet niet waardestijging mee te nemen in je rendement). Je begint met 4.5%. Heel kort door de bocht is tot het nieuwe stelsel box 3 je belastingdruk inkomsten belasting 36% * 7.77% = 2.8%. Onderhoud 1%. Ozb ca 0.2%. Opstalverzekering, aansprakelijkheidsverzekering, misschien nog wat zuiveringsheffing. Zitten we nu op 4.5% - 2.8% - 1% - 0.2% - 0.2% = 0.3% rendement. Dan hebben we nog geen rekening gehouden met leegstand, financieringskosten, beheerskosten, niet betalende huurders etc. Rendement is dus op zijn best 0% met jouw cijfers op basis van huurstroom. Je mag er langdurig wel 2.a 3 % bij optellen voor de waardestijging.

Denk er dus nog even goed over na met zo'n object...

Op een normale legale manier valt er met particuliere verhuur in mijn ogen maar nihil maandelijks rendement te halen. Dit mede door alle overheidsregeltjes en we zien dan ook particuliere verhuurders massaal panden verkopen. Het is met name "gokken" op de waardestijging van het pand, wat de laatste jaren positief is maar ook kan stabiliseren of dalen. Door de regeltjes (oa huurbescherming) zit het geld langere tijd vast en moeilijk inspelen op wetwijzigingen en economie. Wij denken over verkopen, maar mooi om te zien dat andere willen investeren zodat huurmarkt niet compleet instort.

Valt mij overigens op dat panden die te huur staan veelal te hoge huurprijzen hebben (niet volgens puntensysteem). Het gat tussen sociale huur en vrije sector wordt in mijn ogen groter. Hoe denken jullie hierover?

[rockhopper]

Fazer013 schreef op woensdag 21 mei 2025 @ 11:43:
[...]
Valt mij overigens op dat panden die te huur staan veelal te hoge huurprijzen hebben (niet volgens puntensysteem). Het gat tussen sociale huur en vrije sector wordt in mijn ogen groter. Hoe denken jullie hierover?

Ik zit alleen in sociale huur, maar wat je zegt over het gat is natuurlijk te verwachten. Niemand gaat een pand verhuren met allerlei risico's en beslommeringen en er dan ook nog eens voor betalen (wat je momenteel in een steeds groter wordend segment moet doen) (betalen als in verlies draaien)
Dus zit je in de marge hoog sociaal, te laag voor vrije sector is de belastingdruk veel te hoog waardoor je of moet verkopen of de boel verdraaien zodat je net wel genoeg punten hebt. Of dit een ontoereikendheid is van het puntentellingsysteem laat ik maar even in het midden. Men verwacht dat het allemaal vanzelf gaat en de markt zich corrigeert. Dat doet het ook, maar niet zoals de overheid hoopt (wel zoals men vooraf heeft gewaarschuwd). En zolang er regels zijn, zijn er altijd een paar die over de grenzen heen zullen gaan. De meerderheid die ik ken blijft er gewoon binnen, maar daar schrijft de clickbait-geile media niet over.

Het probleem met het middensegment (en het groter wordende gat) is gewoon dat er alleen maar woningen uit verdwijnen omdat het niet meer rendabel is om te verhuren. Dit wordt pas opgelost als er veel meer voorraad is en dat duurt nog wel even voor we weer op dat punt zitten (zie ook de cijfers van bevolkingsgroei en de bouwcijfers en de discussie over bouw betaalbare woningen). Met de huidige regering is het überhaupt de vraag of we er ooit gaan komen, want zij sturen zelfs nog verder de verkeerde kant op.

Maar goed dit is meer een politieke discussie aan het worden. Laat ik het zo zeggen dat ik blij ben dat de huurbevriezing voor particuliere verhuur niet doorgaat en ik hoop ook dat de bevriezing bij cooperaties niet doorgaat. We hebben gewoon echt nieuwe woningen nodig, dat merk ik vooral ook aan de studenten die uit hun kamer willen maar niet verder kunnen schuiven.

[noxou]

Ik zie dat ook, heb inmiddels ca 20% aan kamerhuurders die al meerdere jaren afgestudeerd zijn maar blijven zitten om precies die reden dat er niets te huur is en dat de huizenprijzen door gebrek aan aanbod sneller stijgen dan ze een aanbetaling kunnen sparen.

Het moge duidelijk zijn dat het overheidsbeleid hier alles behalve bij helpt.

Ik heb nog huurders met een contract voor onbepaalde duur en daar vallen deze langzitters onder. Onder de bijna afgestudeerde populatie op campus contract zijn er al bij die overwegen om zich maar ergens in te schrijven na afstuderen bij een goedkope opleiding om aan de contractvoorwaarden te kunnen blijven voldoen omdat die geen mogelijkheden zien om te verhuizen en echt niet terug naar het ouderlijk huis willen.
Nou zal ik daar niet heel hard op handhaven, maar zo hoog is de nood dus dat men dat overweegt.

Een aantal ouderejaars studenten wil ook graag samen een flat huren (iets wat in bv London onder jong werkenden heel normaal is), maar dat mag niet in veel gemeenten waar je alleen aan een gezin mag verhuren en aan de definitie daarvan voldoen professionals die niet in een relatie zitten niet.

[Rubbergrover1]

noxou schreef op woensdag 21 mei 2025 @ 19:37:
Ik heb nog huurders met een contract voor onbepaalde duur en daar vallen deze langzitters onder. Onder de bijna afgestudeerde populatie op campus contract zijn er al bij die overwegen om zich maar ergens in te schrijven na afstuderen bij een goedkope opleiding om aan de contractvoorwaarden te kunnen blijven voldoen omdat die geen mogelijkheden zien om te verhuizen en echt niet terug naar het ouderlijk huis willen.
Nou zal ik daar niet heel hard op handhaven, maar zo hoog is de nood dus dat men dat overweegt.

Dat is iets wat natuurlijk al jarenlang (decennia) gebeurt, bij gebrek aan alternatief. Het is symptomatisch voor het beleid dat deze eeuw wordt gevoerd, dat niet wordt gewerkt aan het oplossen van de problemen, maar aan symptoombestrijding en verschuiven van de problemen. Alsof je met campuscontracten ervoor zorgt dat het probleem van te weinig (betaalbare) alternatieve woonruimte oplost. En de afgestudeerden dan ineens spontaan wél andere woonruimte zouden kunnen vinden.

[Fazer013]

rockhopper schreef op woensdag 21 mei 2025 @ 13:34:
[...]

Ik zit alleen in sociale huur, maar wat je zegt over het gat is natuurlijk te verwachten. Niemand gaat een pand verhuren met allerlei risico's en beslommeringen en er dan ook nog eens voor betalen (wat je momenteel in een steeds groter wordend segment moet doen) (betalen als in verlies draaien)
Dus zit je in de marge hoog sociaal, te laag voor vrije sector is de belastingdruk veel te hoog waardoor je of moet verkopen of de boel verdraaien zodat je net wel genoeg punten hebt. Of dit een ontoereikendheid is van het puntentellingsysteem laat ik maar even in het midden. Men verwacht dat het allemaal vanzelf gaat en de markt zich corrigeert. Dat doet het ook, maar niet zoals de overheid hoopt (wel zoals men vooraf heeft gewaarschuwd). En zolang er regels zijn, zijn er altijd een paar die over de grenzen heen zullen gaan. De meerderheid die ik ken blijft er gewoon binnen, maar daar schrijft de clickbait-geile media niet over.

Het probleem met het middensegment (en het groter wordende gat) is gewoon dat er alleen maar woningen uit verdwijnen omdat het niet meer rendabel is om te verhuren. Dit wordt pas opgelost als er veel meer voorraad is en dat duurt nog wel even voor we weer op dat punt zitten (zie ook de cijfers van bevolkingsgroei en de bouwcijfers en de discussie over bouw betaalbare woningen). Met de huidige regering is het überhaupt de vraag of we er ooit gaan komen, want zij sturen zelfs nog verder de verkeerde kant op.

Maar goed dit is meer een politieke discussie aan het worden. Laat ik het zo zeggen dat ik blij ben dat de huurbevriezing voor particuliere verhuur niet doorgaat en ik hoop ook dat de bevriezing bij cooperaties niet doorgaat. We hebben gewoon echt nieuwe woningen nodig, dat merk ik vooral ook aan de studenten die uit hun kamer willen maar niet verder kunnen schuiven.

Grote kans dat de huurbevriezing niet doorgaat, wordt de volgende flater van het kabinet. Eerst zorgen ze met huurwetten, dat alle huren gaan stijgen door de belastingdruk bij investeerders en nu worden de huren te hoog voor de huurders Hiermee gaat het kabinet nog meer issues veroorzaken in de sociale verhuur.

In particuliere verhuur onder puntentelling is aanbod flink aan het teruglopen gezien er voor verhuurders nihil rendement is te behalen. Netjes verhuren (wat wij doen) kost ook tijd / onderhoud / geld, maar voor aan die effort mag je blijkbaar niets verdienen.

Blijven woningen > 1500 euro per maand excl. over. Wat meestal te hoog is voor mensen die net zijn afgestudeerd. Hier zie ik ook vaak allerlei voorwaarden qua arbeidsverleden, 3,5 maal inkomen, partner, borg, etc.

Afhankelijk van bovenstaande, aantal woningen, prive of zakelijk investeren zal er mogelijk nog een business case positief kunnen uitvallen als verhuurder.....