Vastgoed als investering Deel 2

[MiKeZZa]

Nou, ze komen met ongeveer 6 a 7 procent rendement per jaar. Daar bovenop wat waardestijging. Gemiddeld 8,4%. Echter; een klein fonds heeft ook slechts een paar pandjes en zij denken goed te kunnen inkopen en opknappen (daar zit ook een flinke incentive voor hen in), maar dan zou je uit komen op 12% per jaar zoals het gaat o.b.v. de eerst aangekochte panden.

Even voor de duidelijkheid; het gaat mij niet om 9 of 12 procent, sterker nog; wordt het gegarandeerd iets minder teken ik nog direct bij het kruisje. Ik wil echter niet de sukkel zijn die in Palm Invest 2 stapt

[Perkouw]

En dan vanaf hier nu weer ontopic. Zoals eerder gemeld dit topic gaat over fysiek vastgoed en niet over beleggingen

[Henkdezoveelste]

snip: zie modbreak boven jouw post

[ Voor 94% gewijzigd door We Are Borg op 17-12-2025 15:21 ]

[engelsmannetje]

Never a dull moment in vastgoed. Vastgoedinsider heeft 2 dagenh geleden een artikel gepubliceerd over het regeerakkoord:
https://vastgoedinsider.n...stap-wet-betaalbare-huur/

Dus als ik het goed begrijp:

• Blijft de huidige vorm van de wet Box 2028 staan
• ---
• Waarin in principe vermogensaanwas leidend is voor alle box 3 bezittingen
• Behalve voor vastgoed, waarbij nog wel vermogenwinst belast wordt (jaarlijks rendement & waardewinst alleen bij verkoop)
• --- --- ---
• Komt er ergens na 2028 een nieuwe Box 3 wet
• ---
• Waar voor alle Box 3 bezittingen vermogensgroei wordt belast (jaarlijks rendement & waardewinst alleen bij verkoop)
• ---

Zie ik dat goed of mis ik iets?

[Rubbergrover1]

engelsmannetje schreef op maandag 2 februari 2026 @ 15:06:
Never a dull moment in vastgoed. Vastgoedinsider heeft 2 dagenh geleden een artikel gepubliceerd over het regeerakkoord:
https://vastgoedinsider.n...stap-wet-betaalbare-huur/

Dus als ik het goed begrijp:

• Blijft de huidige vorm van de wet Box 2028 staan
• ---
• Waarin in principe vermogensaanwas leidend is voor alle box 3 bezittingen
• Behalve voor vastgoed, waarbij nog wel vermogenwinst belast wordt (jaarlijks rendement & waardewinst alleen bij verkoop)
• --- --- ---
• Komt er ergens na 2028 een nieuwe Box 3 wet
• ---
• Waar voor alle Box 3 bezittingen vermogensgroei wordt belast (jaarlijks rendement & waardewinst alleen bij verkoop)
• ---

Zie ik dat goed of mis ik iets?

"ergens na 2028" is een heel ruim begrip...

[noxou]

Zo lees ik het ook. Hier paar goede voorbeelden: https://open.overheid.nl/...ed-b960-50bd1821bc44/file

[ybos]

noxou schreef op dinsdag 3 februari 2026 @ 00:31:
Zo lees ik het ook. Hier paar goede voorbeelden: https://open.overheid.nl/...ed-b960-50bd1821bc44/file

Ik blijf rekenvoorbeeld 3 (uitgaande van winst) bizar vinden.
Stel dat de beurs het jaar erop een flinke correctie krijgt heb je belasting betaald over virtuele winst...

[Perkouw]

De overheid rekent überhaupt niet met werkelijk rendement. Laat staan gerealiseerde winst. Bizar blijf ik het ook vinden, maar verassend is het helaas niet meer.

[JackRyan]

Ik kan een aantal garageboxen overnemen. Hierop zit echter wel BTW. Wie weet hoe dit precies gaat met de overdrachtsbelasting? Gaat de overdrachtsbelasting over het netto bedrag of gaat de OVB over het bedrag inclusief de BTW?

[Wispe]

JackRyan schreef op maandag 9 februari 2026 @ 19:57:
Ik kan een aantal garageboxen overnemen. Hierop zit echter wel BTW. Wie weet hoe dit precies gaat met de overdrachtsbelasting? Gaat de overdrachtsbelasting over het netto bedrag of gaat de OVB over het bedrag inclusief de BTW?

Valt weinig te zeggen zonder verdere info.
- is het oud of nieuw og?
- is het verhuurd?
- wat ga jij er zelf mee doen?
- ben jij ondernemer?
- wordt er geopteerd?
etc.

[JackRyan]

Wispe schreef op maandag 9 februari 2026 @ 20:25:
[...]


Valt weinig te zeggen zonder verdere info.
- is het oud of nieuw og?
- is het verhuurd?
- wat ga jij er zelf mee doen?
- ben jij ondernemer?
- wordt er geopteerd?
etc.

Wat extra info. Het is bestaand onroerend goed. Het is verhuurd. Ik ga het zelf ook weer verhuren (met BTW). Als prive persoon heb ik een samenwerkingsverband voor de belastingdienst, dus ik kan BTW terugvorderen. Ik heb al drie beleggingsboxen, maar deze heb ik nieuw vrij op naam gekocht. Daar was geen sprake van overdrachtsbelasting, alleen de BTW, die ik heb terug gevorderd.

[Wispe]

JackRyan schreef op dinsdag 10 februari 2026 @ 18:44:
[...]


Wat extra info. Het is bestaand onroerend goed. Het is verhuurd. Ik ga het zelf ook weer verhuren (met BTW). Als prive persoon heb ik een samenwerkingsverband voor de belastingdienst, dus ik kan BTW terugvorderen. Ik heb al drie beleggingsboxen, maar deze heb ik nieuw vrij op naam gekocht. Daar was geen sprake van overdrachtsbelasting, alleen de BTW, die ik heb terug gevorderd.

Een ‘bestaand’ onroerend goed kan zowel nieuw als oud zijn.

De hoofdregel is dat levering van onroerende zaken overdrachtsbelasting verschuldigd is (art. 2 WBR). Deze levering is in beginsel vrijgesteld van de heffing van omzetbelasting tenzij er sprake is van levering van een nieuw vervaardigde onroerende zaak binnen twee jaar na eerste ingebruikneming (art. 11 lid 1 sub a OB).

Indien omzetbelasting is verschuldigd geldt in beginsel voor wat betreft de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting de zogenaamde samenloopvrijstelling (art. 15 lid 1 sub a WBR). Dit om een cumulatie van belastingheffing te voorkomen. De samenloopvrijstelling houdt in dat de levering is vrijgesteld van overdrachtsbelasting indien over een levering als bedoeld in art. 11 lid 1 sub a OB omzetbelasting is verschuldigd, tenzij het goed als bedrijfsmiddel is gebruikt en de verkrijger de omzetbelasting op grond van art. 15 OB geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen.

Kortom, je geeft nog steeds te weinig info, dus dit is wat ik je kan meegeven. Doe er je voordeel mee.

[Remco d]

Vastgoed als investering. Ik wil op mijn eigen perceel een tweede woning bouwen. Dit kan en mag. Het perceel wordt kadastraal gesplitst.Hierin zou dan familie te huren komen en dit maakt mij dus een soort pandjesbaas. Ik wil dit financieren met overwaarde op onze huidige woning. Die hypotheek komt dan in box 3. Nu zegt de bank dat ik op deze manier 30% minder kan lenen dan normaal zou kunnen op bv het verbeteren van je hoofdverblijf.

Wat nu als ik voornemens ben om te gaan wonen in het nieuwe huis, daarmee dus 30% meer kan financieren en bijvoorbeeld ook de hypotheek via een bouwdepot in delen kan opnemen. En ik dan achteraf spijt heb en toch in de huidige woning blijf wonen? Gaat de bank die 30% dan terug eisen? Dat mijn renteaftrek vervalt is logisch. Iemand die hier tips in heeft want die 30% minder maken mijn plannen wat lastiger te realiseren.

Mvg Remco

[Wispe]

Remco d schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 17:02:
Vastgoed als investering. Ik wil op mijn eigen perceel een tweede woning bouwen. Dit kan en mag. Het perceel wordt kadastraal gesplitst.Hierin zou dan familie te huren komen en dit maakt mij dus een soort pandjesbaas. Ik wil dit financieren met overwaarde op onze huidige woning. Die hypotheek komt dan in box 3. Nu zegt de bank dat ik op deze manier 30% minder kan lenen dan normaal zou kunnen op bv het verbeteren van je hoofdverblijf.

Wat nu als ik voornemens ben om te gaan wonen in het nieuwe huis, daarmee dus 30% meer kan financieren en bijvoorbeeld ook de hypotheek via een bouwdepot in delen kan opnemen. En ik dan achteraf spijt heb en toch in de huidige woning blijf wonen? Gaat de bank die 30% dan terug eisen? Dat mijn renteaftrek vervalt is logisch. Iemand die hier tips in heeft want die 30% minder maken mijn plannen wat lastiger te realiseren.

Mvg Remco

De bank gaat de hele hypotheeklening opeisen want je houdt je dan niet aan de hypotheekvoorwaarden. Je moet het gaan verhuren met de bijhorende voorwaarden óf er zelf gaan wonen met de bijhorende voorwaarden. Niet een mengeling van de ene en de andere omdat het jou beter uitkomt.

[Perkouw]

Ja, nee dit is dus niet de bedoeling @Remco d maar dat weet je zelf denk ik ook wel.

[Remco d]

Snap dat het niet de bedoeling is maar spijt kan altijd, en ik vroeg me af wat het gevolg zou zijn. Let wel totale schuld blijft onder de 50% van de hoofdwoning en de te bouwen woning komt geen hypotheek op te rusten. Ik had bedacht dat er meer ruimte in de financiering zou zitten. Het project gaat toch wel door en het komt wel goed, maar de overwaarde inzetten en daarmee klaar zijn is wel de makkelijkste manier.

[Rubbergrover1]

Remco d schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 17:02:
Vastgoed als investering. Ik wil op mijn eigen perceel een tweede woning bouwen. Dit kan en mag. Het perceel wordt kadastraal gesplitst.Hierin zou dan familie te huren komen en dit maakt mij dus een soort pandjesbaas. Ik wil dit financieren met overwaarde op onze huidige woning. Die hypotheek komt dan in box 3. Nu zegt de bank dat ik op deze manier 30% minder kan lenen dan normaal zou kunnen op bv het verbeteren van je hoofdverblijf.

Wat nu als ik voornemens ben om te gaan wonen in het nieuwe huis, daarmee dus 30% meer kan financieren en bijvoorbeeld ook de hypotheek via een bouwdepot in delen kan opnemen. En ik dan achteraf spijt heb en toch in de huidige woning blijf wonen? Gaat de bank die 30% dan terug eisen? Dat mijn renteaftrek vervalt is logisch. Iemand die hier tips in heeft want die 30% minder maken mijn plannen wat lastiger te realiseren.

Mvg Remco

Even los van de illegale route die je voorstelt. Je kunt uiteraard ook 'gewoon' zelf in de nieuwe woning gaat wonen en de bestaande woning gaan verhuren. Maar in dat geval zou de bestaande woning in box 3 gaan vallen en dát deel van de hypotheek juist weer 30% minder 'mogen' zijn.Dus linksom of rechtsom zul je niet beide hypotheekdelen volledig als aftrekbare lening mogen meetellen bij de toetsing.

Overigens kun je ook kijken of de (toekomstige) huurinkomsten gedeeltelijk mee zouden kunnen tellen bij de toetsing. Daar zitten uiteraard wel flinke voorwaarden aan, maar wellicht iets om in te duiken.

[ Voor 6% gewijzigd door Rubbergrover1 op 11-02-2026 17:35 ]

[Remco d]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 17:34:
[...]

Even los van de illegale route die je voorstelt. Je kunt uiteraard ook 'gewoon' zelf in de nieuwe woning gaat wonen en de bestaande woning gaan verhuren. Maar in dat geval zou de bestaande woning in box 3 gaan vallen en dát deel van de hypotheek juist weer 30% minder 'mogen' zijn.Dus linksom of rechtsom zul je niet beide hypotheekdelen volledig als aftrekbare lening mogen meetellen bij de toetsing.

Het gaat mij niet om de aftrekbaarheid maar omdat ik nu max 70% van 4,5 jaarinkomen mag opnemen omdat dit een hypotheek voor een tweede woning wordt. En ik wil inderdaad nog niet in de nieuwe, kleinere, woning gaan wonen. Dat gaan we pas over 20 jaar doen is nu het idee. Maar dat kan veranderen uiteraard

[Rubbergrover1]

Remco d schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 17:37:
[...]


Het gaat mij niet om de aftrekbaarheid maar omdat ik nu max 70% van 4,5 jaarinkomen mag opnemen omdat dit een hypotheek voor een tweede woning wordt.

Dat hangt dus rechtstreeks samen met de aftrekbaarheid...

[Remco d]

Helder. En ergens wellicht ook logisch. We vinden wel een andere manier. Bedankt voor het meedenken

[Yorro]

Remco d schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 17:32:
Snap dat het niet de bedoeling is maar spijt kan altijd, en ik vroeg me af wat het gevolg zou zijn. Let wel totale schuld blijft onder de 50% van de hoofdwoning en de te bouwen woning komt geen hypotheek op te rusten. Ik had bedacht dat er meer ruimte in de financiering zou zitten. Het project gaat toch wel door en het komt wel goed, maar de overwaarde inzetten en daarmee klaar zijn is wel de makkelijkste manier.

Ik probeer even te begrijpen wat nou de insteek is:

Scenario 1:
Je wil de hypothecaire lening op je huidige woning verhogen t.b.v. financiering bouw van de nieuwe (tweede, te verhuren) woning. Waarbij de bank dan dus enkel de huidige woning (met grond) als onderpand heeft? Specifiek: het kadastraal nog af te splitsen deel met de nieuwe woning erop valt niet onder de dekking voor de bank?

Ik dat geval verslechtert het huidige onderpand, want de bank kan zich nu nog wel en straks niet meer verhalen op het dan afgesplitste deel.

Of, scenario 2:
Er komt een nieuwe hypothecaire lening op het nieuwe huis en daarbijbehorende grond. Aangezien het gaat om een woning die niet is bedoeld voor eigen bewoning kun je daar enkel de daarvoor bedoelde “buy to let” financieringen voor gebruiken. Afhankelijk van het onderpand (regio, bedrag, markt) kom je dan ergens tussen de 60~80% financiering uit.

Ook in dit scenario verslechterd de positie van (de bank van) de lening op de huidige woning ivm de afsplitsing.


Of, scenario 3:
Een soort mix van bovenstaande: je gaat een nieuwe lening aan voor het nieuwe pand, met zekerheden daarop (een “buy to let” financiering) én daarnaast een verhoging van de lening op je huidige woning.
Gezien de aanpassing in de zekerheden voor de huidige lening lijkt volledige (her)financiering bij dezelfde bank voor beide leningen wel de meest logische route. Maar eventueel kun je ook kijken naar twee financieringen bij 2 banken.

Ik zou verwachten dat als je de bank het totale plaatje schetst, met daarbij ook inzicht in het financiële plaatje van het te verhuren huis (huuropbrengst, kosten, belastingen, etc) je dan de duidelijkheid krijgt waar je naar op zoek bent.

Eén ding wat je sowieso niet moet doen: leningen aangaan en/of verhogen die ingaan tegen de toegestane doelstellingen/voorwaarden van die specifieke lening. Dat had iemand al opgemerkt en kan in sommige gevallen leiden tot directe opeisbaarheid van de volledige lening, leidend tot een situatie van (gedwongen) verkoop en een enorme verslechtering van jouw positie voor de toekomst

Er is een reden waarom buy-to-let financiering een lagere loan-to-value en hogere rente met zich meebrengt. Speel het spelletje gewoon volgens de regels

[Thompson]

Zijn er hier ook mensen met ervaring met vastgoed in het buitenland?

Ik weet dat met vrijwel alle Europese landen Nederland een belastingverdrag heeft dus geen dubbele belasting maar in land waar het huis staat. In vrijwel alle landen is de belasting ook substantieel lager dan in NL.

Nu zou het voor mij voornamelijk gaan om eigen gebruik, familie/vrienden en als lange termijn investering. Natuurlijk is iets van verhuur/inkomsten erbij mooi meegenomen, maar dat zal dan bijv gaan om 10-15 weken per jaar.

Eigenlijk nog niet echt een gerichte vraag. Gewoon benieuwd naar ervaringen en of er mensen in een soortgelijke situatie zitten.

[Yorro]

Wispe schreef op dinsdag 10 februari 2026 @ 22:27:
[...]


Een ‘bestaand’ onroerend goed kan zowel nieuw als oud zijn.

De hoofdregel is dat levering van onroerende zaken overdrachtsbelasting verschuldigd is (art. 2 WBR). Deze levering is in beginsel vrijgesteld van de heffing van omzetbelasting tenzij er sprake is van levering van een nieuw vervaardigde onroerende zaak binnen twee jaar na eerste ingebruikneming (art. 11 lid 1 sub a OB).

Indien omzetbelasting is verschuldigd geldt in beginsel voor wat betreft de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting de zogenaamde samenloopvrijstelling (art. 15 lid 1 sub a WBR). Dit om een cumulatie van belastingheffing te voorkomen. De samenloopvrijstelling houdt in dat de levering is vrijgesteld van overdrachtsbelasting indien over een levering als bedoeld in art. 11 lid 1 sub a OB omzetbelasting is verschuldigd, tenzij het goed als bedrijfsmiddel is gebruikt en de verkrijger de omzetbelasting op grond van art. 15 OB geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen.

Kortom, je geeft nog steeds te weinig info, dus dit is wat ik je kan meegeven. Doe er je voordeel mee.

Dit is vermoedelijk een AI gegenereerd antwoord? Het is niet fout, maar bepaald niet volledig.

De info van @JackRyan is niet super gestructureerd en volledig, maar dit haal ik er uit:

Koop van bestaande garageboxen
Ik vermoed meer dan 2 jaar in gebruik, dus geen omzetbelasting van rechtswege, en geen samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting)

Ze worden al verhuurd, waarbij is geopteerd voor verhuur met btw vermoed ik (zou even checken of de huurders wel voldoen aan de vereisten!).

Dit doet mij dan weer vermoeden dat hoewel ouder dan 2 jaar, de herzieningstermijn voor de btw van 10 jaar nog steeds van toepassing is.

Dan wil de verkoper dus garageboxen verkopen die onder de overdrachtsbelasting vallen, maar bij verkoop óók opteren voor btw, om herziening van de btw op aankoop (van de verkoper) te voorkomen.

Gevolg:
10.4% OVB én 21% BTW over jouw aankoop.

De btw zou je dan wel weer terug moeten kunnen krijgen, als je de garageboxen daadwerkelijk btw belast (geopteerd) kunt blijven verhuren, want jij krijgt ook een (nieuwe*) herzieningstermijn aan je broek.

[Remco d]

Het is me duidelijk. Nee ik wil niet tegen de voorwaarden in gaan. Ja ik wil een lening op het huidige pand om een tweede pand te financieren. De ltv van het huidige pand blijft ook met de lening van de nieuwe woning erbij, en de kleinere kavel, nog heel gunstig voor de bank, ongeveer 50%ltv. Huidige hypotheek is heel erg laag 7-10% ltv.

Ja financieel is het wellicht aantrekkelijker in de nieuwe woning te gaan wonen ivm hypotheekrenteaftrek. Maar dit is niet de bedoeling. Ik probeer inzicht te krijgen vandaar de vraag. Lang geleden dat ik me hiermee bezig gehouden heb en verre van mijn vakgebied. We gaan uiteraard nog met een onafhankelijke adviseur om tafel zitten maar zelf wat informatie opdoen lijkt me niet verkeerd.

Gr Remco

[Wispe]

Yorro schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 18:16:
[...]


Dit is vermoedelijk een AI gegenereerd antwoord? Het is niet fout, maar bepaald niet volledig.

Pardon?
Nee, ze komen rechtstreeks uit de aantekeningen van mijn beroepsopleiding. De rest van je post zit vol met aannames en zonder verdere details of aannames te maken ga ik geen 4 A4tje’s met mogelijkheden en opties uitschrijven. Vandaar dat ik nog niet zo ver ben ingegaan.

[Yorro]

Remco d schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 18:18:
Het is me duidelijk. Nee ik wil niet tegen de voorwaarden in gaan. Ja ik wil een lening op het huidige pand om een tweede pand te financieren. De ltv van het huidige pand blijft ook met de lening van de nieuwe woning erbij, en de kleinere kavel, nog heel gunstig voor de bank, ongeveer 50%ltv. Huidige hypotheek is heel erg laag 7-10% ltv.

Ja financieel is het wellicht aantrekkelijker in de nieuwe woning te gaan wonen ivm hypotheekrenteaftrek. Maar dit is niet de bedoeling. Ik probeer inzicht te krijgen vandaar de vraag. Lang geleden dat ik me hiermee bezig gehouden heb en verre van mijn vakgebied. We gaan uiteraard nog met een onafhankelijke adviseur om tafel zitten maar zelf wat informatie opdoen lijkt me niet verkeerd.

Gr Remco

Dank voor je reactie, helder en goed om je in te lezen en je gedachten op te maken.

Ik zou die 3 scenario’s even laten doorrekenen, want kan zomaar dat het onder de streep voordeliger is om iets met scenario 3 te doen: kun je ook nog deels huidige hypotheek verhogen binnen LTV mogelijkheden en deels een buy-to-let. Je speelt dan namelijk met een groter onderpand voor de bank, dus meer zekerheid, dus betere voorwaarden/lagere rente.

Succes!

[Yorro]

Wispe schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 18:21:
[...]


Pardon?
Nee, ze komen rechtstreeks uit de aantekeningen van mijn beroepsopleiding. De rest van je post zit vol met aannames en zonder verdere details of aannames te maken ga ik geen 4 A4tje’s met mogelijkheden en opties uitschrijven. Vandaar dat ik nog niet zo ver ben ingegaan.

Dan mijn excuses.

In mijn post zitten een paar vermoedens die ik (zoals ik schrijf) baseer op de beperkte info die is gegeven. Enkel met als idee om degene die de vragen heeft opgesteld een beetje op weg te helpen.

[noxou]

Ik heb jaren in NL vastgoed gehad terwijl ik in de UK woonde en nu andersom. Let op dat die belastingverdragen soms niet zijn wat ze lijken. Specifiek voorbeeld:

• - In de UK (wanneer je daar woont) ziet de fiscus (HMRC) je woningen in NL als onderdeel van je wereldinkomen. Er is een belastingverdrag om dubbele belasting te voorkomen, maar dit wil niet zeggen dat de belastingdruk gelijk is! Daar moest ik aangifte doen en mocht ik in NL betaalde belasting in mindering brengen op de aanslag, maar de aanslag daar was een heel stuk hoger, waardoor ik in de UK bij moest betalen. En flink. Dat was onverwacht en ondanks het advies van één van de big four. In NL betaalde ik destijds 4% fictief rendement over de WOZ tegen 30%, dus de oude 1.2%. In de UK betaalde ik box 1 inkomstenbelasting over de huurinkomsten waar ik dan de 1.2% in NL mocht aftrekken. Rendement netto destijds rond de 6%. Minus 1.2% is 4.8% rendement over, belast tegen ca 45%. Oops.
• - In NL wordt op dit moment het hele pand buiten de aanslag gehouden. In de UK betalen we daarvoor zeer weinig (enige pand, weinig inkomsten, wel aftrekposten)

Overwegingen voor je:
1. Er kan dus een belastingverdrag zijn, maar daarmee is de aanslag nog niet symmetrisch.
2. Controleer wat het doet met je NL box 3 situatie. Er verdwijnt daar immers een bedrag en dat kan invloed hebben op je netto vermogenspositie; zeker in een DGA situatie met leningen van de BV kan dat impact hebben.
3. Let goed op bij de aangifte bij buitenlandse rekeningen. Huurinkomen als onderdeel van het vastgoed valt buiten de NL belasting, maar kan lokaal dus wel belast worden. Let ook op je vermogenspositie in het buitenland. Die valt immers gewoon onder je wereldinkomen in NL.
4. Let niet alleen op de jaarlijkse heffingen, maar ook op heffing bij verkoop. In de UK bv betaal je tussen de 18% en 24% belasting over winst bij verkoop.

Thompson schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 18:12:
Zijn er hier ook mensen met ervaring met vastgoed in het buitenland?

Ik weet dat met vrijwel alle Europese landen Nederland een belastingverdrag heeft dus geen dubbele belasting maar in land waar het huis staat. In vrijwel alle landen is de belasting ook substantieel lager dan in NL.

Nu zou het voor mij voornamelijk gaan om eigen gebruik, familie/vrienden en als lange termijn investering. Natuurlijk is iets van verhuur/inkomsten erbij mooi meegenomen, maar dat zal dan bijv gaan om 10-15 weken per jaar.

Eigenlijk nog niet echt een gerichte vraag. Gewoon benieuwd naar ervaringen en of er mensen in een soortgelijke situatie zitten.

[JanHenk]

@noxou Inderdaad, goede aantekeningen.

Beide landen belasten in beginsel het wereldinkomen (NL ook). Maar op basis van het situsbeginsel kennen beide landen ook een vrijstelling voor buitenlands vastgoed. Maar, dan zit je nog steeds met de lokale belastingheffing. Dat geldt beide kanten op. Een belastingverdrag wil dus niet zeggen dat je er nergens belasting over verschuldigd bent; de lokale wetgeving dicteert hoe beleggingsvastgoed binnen de landsgrenzen in de heffing wordt betrokken van dat land.

De verdragen zijn een uitwerking van de belastingbeginselen. En die 'voorkomen dubbele heffing' maar voorkomen dus niet énkele heffing, om het zo maar even te zeggen.

[JanHenk]

Wispe schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 18:21:
[...]


Pardon?
Nee, ze komen rechtstreeks uit de aantekeningen van mijn beroepsopleiding. De rest van je post zit vol met aannames en zonder verdere details of aannames te maken ga ik geen 4 A4tje’s met mogelijkheden en opties uitschrijven. Vandaar dat ik nog niet zo ver ben ingegaan.

Ik kon me helemaal vinden in je startpunt, bij gebrek aan meer info. Vandaar de +1

Kort samengevat: de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting geldt alleen indien er sprake is van een verplicht btw-belaste levering. En dus niet voor leveringen waar geopteerd wordt voor btw-belaste levering. De samenloopvrijstelling is dus enkel voor nieuw vervaardigde onroerende zaken.

Overigens wordt bij de optie belaste levering van onroerend goed, de btw verlegd (en dus niet betaald of afgedragen). Hij wordt simpelweg opgenomen in de aangifte van de koper en direct weer als voorbelasting afgetrokken. Er gaat dan wel een nieuwe herzieningstermijn in van 10 jaar.

Eigenlijk vrij eenvoudig

[JackRyan]

Yorro schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 18:16:
[...]


Dit is vermoedelijk een AI gegenereerd antwoord? Het is niet fout, maar bepaald niet volledig.

De info van @JackRyan is niet super gestructureerd en volledig, maar dit haal ik er uit:

Koop van bestaande garageboxen
Ik vermoed meer dan 2 jaar in gebruik, dus geen omzetbelasting van rechtswege, en geen samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting)

Ze worden al verhuurd, waarbij is geopteerd voor verhuur met btw vermoed ik (zou even checken of de huurders wel voldoen aan de vereisten!).

Dit doet mij dan weer vermoeden dat hoewel ouder dan 2 jaar, de herzieningstermijn voor de btw van 10 jaar nog steeds van toepassing is.

Dan wil de verkoper dus garageboxen verkopen die onder de overdrachtsbelasting vallen, maar bij verkoop óók opteren voor btw, om herziening van de btw op aankoop (van de verkoper) te voorkomen.

Gevolg:
10.4% OVB én 21% BTW over jouw aankoop.

De btw zou je dan wel weer terug moeten kunnen krijgen, als je de garageboxen daadwerkelijk btw belast (geopteerd) kunt blijven verhuren, want jij krijgt ook een (nieuwe*) herzieningstermijn aan je broek.

De boxen zijn inderdaad meer dan twee jaar in gebruik. In deze boxen zitten zakelijke huurders die met BTW de boxen huren.
Dus als ik jou goed begrijpt zou het als volgt worden:
Stel een box kost 10.000 euro + OVB 10,4%= 11.040 euro en daar 21% BTW overheen, 13.358,40 euro.

En de 21% BTW kan ik vervolgens terug vorderen.

[Lordy79]

JackRyan schreef op maandag 16 februari 2026 @ 21:57:
[...]


De boxen zijn inderdaad meer dan twee jaar in gebruik. In deze boxen zitten zakelijke huurders die met BTW de boxen huren.
Dus als ik jou goed begrijpt zou het als volgt worden:
Stel een box kost 10.000 euro + OVB 10,4%= 11.040 euro en daar 21% BTW overheen, 13.358,40 euro.

En de 21% BTW kan ik vervolgens terug vorderen.

Ik vermoed van wel mits je ook verhuurt met BTW en die BTW afdraagt. Je moet dan wel een BTW nr aanvragen.

En ik zou de hele casus even gestructureerd uitwerken en een fiscalist raadplegen. Als het niet klopt wordt de hele casus anders.

[Maahes]

@mannowlahn Valt de rekensom voor jou nog goed uit met de nieuwe box 3? Ik zit in een vergelijkbare positie. Ik heb geen woning in box 1 (ook geen woning in box 3) maar wel een belegd vermogen in box3, wat enorm hoog belast gaat worden. De overheid dwingt hiermee iedereen richting de box 1 woning. Ik heb er slapeloze nachten van.

[Henkdezoveelste]

Heb je gekeken naar de optie om vanuit een BV te beleggen dmv een agiostorting? Dan betaal je circa 40% belasting in totaal over je rendement, je kunt het heffingsvrije vermogen (57k of 114k) dan in box 3 houden.

Het kan zijn dat box 3 toch gunstiger is, vooral bij hogere rendementen.

Maahes schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 08:20:
@mannowlahn Valt de rekensom voor jou nog goed uit met de nieuwe box 3? Ik zit in een vergelijkbare positie. Ik heb geen woning in box 1 (ook geen woning in box 3) maar wel een belegd vermogen in box3, wat enorm hoog belast gaat worden. De overheid dwingt hiermee iedereen richting de box 1 woning. Ik heb er slapeloze nachten van.

[Wolly]

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 08:44:
Heb je gekeken naar de optie om vanuit een BV te beleggen dmv een agiostorting? Dan betaal je circa 40% belasting in totaal over je rendement, je kunt het heffingsvrije vermogen (57k of 114k) dan in box 3 houden.

Het kan zijn dat box 3 toch gunstiger is, vooral bij hogere rendementen.


[...]

Vastgoed in een agiostorting, dan ben je wel overdrachtsbelasting verschuldigd toch?

[Maahes]

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 08:44:
Heb je gekeken naar de optie om vanuit een BV te beleggen dmv een agiostorting? Dan betaal je circa 40% belasting in totaal over je rendement, je kunt het heffingsvrije vermogen (57k of 114k) dan in box 3 houden.

Het kan zijn dat box 3 toch gunstiger is, vooral bij hogere rendementen.


[...]

Nog niet naar gekeken, maar in dit politieke klimaat ben ik wel bang dat binnenkort ook BVs enorm belast gaan worden.

[Henkdezoveelste]

Dat klopt voor vastgoed, maar @Maahes geeft aan dat het om belegd vermogen gaat. Voor aandelen etc is het het geen probleem.

Wolly schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 08:49:
[...]


Vastgoed in een agiostorting, dan ben je wel overdrachtsbelasting verschuldigd toch?

[JanHenk]

Wolly schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 08:49:
[...]

Vastgoed in een agiostorting, dan ben je wel overdrachtsbelasting verschuldigd toch?

Klopt, voorafgaand aan meerdere andere wetten, zoals de 'Wet excessief lenen bij eigen vennootschap', Wet betaalbare huur en nu de hervorming van box 3, is de overdrachtsbelasting even flink opgekrikt. Dat beperkt de bewegingsvrijheid met beleggingsvastgoed gigantisch.

Je bent langzaamaan flink klem gezet als vastgoedbelegger. Ik begrijp dat box 3 wel echt 'de pretbox' was voor de vastgoedbelegger en dat daar wat aan gedaan moest worden. Maar de combinatie van wetten gaat flink wat verder dan alleen de duimschroeven aanhalen...

[ColeJ]

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 08:44:
Heb je gekeken naar de optie om vanuit een BV te beleggen dmv een agiostorting? Dan betaal je circa 40% belasting in totaal over je rendement, je kunt het heffingsvrije vermogen (57k of 114k) dan in box 3 houden.

Het kan zijn dat box 3 toch gunstiger is, vooral bij hogere rendementen.


[...]

Een agiostorting kan wel maar als je het weer terug wilt halen zul je wel langs de notaris moeten.

[mannowlahn]

Maahes schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 08:20:
@mannowlahn Valt de rekensom voor jou nog goed uit met de nieuwe box 3? Ik zit in een vergelijkbare positie. Ik heb geen woning in box 1 (ook geen woning in box 3) maar wel een belegd vermogen in box3, wat enorm hoog belast gaat worden. De overheid dwingt hiermee iedereen richting de box 1 woning. Ik heb er slapeloze nachten van.

Tja uitcashen en via agio storting mijn bv in en beleggen is meest financiele optimale optie. Ik kan het er altijd weer uithalen zonder gezeik en de vpb is uitgesteld.

Mijn huurder is er per sep uit. Ik hou het dan even leeg alvorens ik de keuze maak. Ik heb wat neven en nichten die bijna studerende kinderen hebben. Dus ik overweeg dan die er in ter gooien? Uiteraard tegen tarief waardoor ik nul winst maak per jaar. Vaste lasten van 500 euro en 500 euro aan belasting. Dus 1000 euro om break even te draaien. Enige reden hiervoor is aanhouden vastgoed tbv mijn kinderen. Maar dat duurt nog 15 jaar voordat die het huis uit gaan.

Ik heb er geen slapeloze nachten van want uitcashen is ook prima he. Gewoon bijna half miljoen in cash (bijna afbetaald appartement).

[mannowlahn]

ColeJ schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 09:56:
[...]


Een agiostorting kan wel maar als je het weer terug wilt halen zul je wel langs de notaris moeten.

Tja, als je 400k er uit wil trekken zijn die kosten ook prima toch. Als je die 400k op een indexfonds zet voor tien jaar dan is het ook weer flink in waarde gestegen. 8% voor tien jaar is meer dan 800k. Dan betaal je vpb over die 400k winst mocht je die er ook weer uitwillen trekken. Maar als je een lange termijn visie heb is juist in een bv rendabel.

[ColeJ]

mannowlahn schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 10:18:
[...]
Ik heb er geen slapeloze nachten van want uitcashen is ook prima he. Gewoon bijna half miljoen in cash (bijna afbetaald appartement).

Dan begint wel je volgende "probleem" en dat heet: wat te doen met de poen?

Ik heb anderhalf jaar terug vastgoed verkocht vanwege Ome Hugo maar loop nu wel tegen het feit aan - en nu?

[mannowlahn]

ColeJ schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 10:23:
[...]


Dan begint wel je volgende "probleem" en dat heet: wat te doen met de poen?

Ik heb anderhalf jaar terug vastgoed verkocht vanwege Ome Hugo maar loop nu wel tegen het feit aan - en nu?

Ik ben ziekelijk hard aan het sparen voor mijn pensioen, of beter gezegd eerder met pensioen. Met 500k ga ik die leeftijd heel wat jaren naar voren halen.

Voordeel van agio is ook dat mijn issue dat ik wellicht ooit nog iets wil kopen ook meteen er bij kan. Gewoon terug halen uit bv, of lenen of wat dan ook. In de bv stallen is gewoon op dit moment een nobrainer.

Maar wat heb jij dan in anderhalf jaar gedaan met je cash? op bank rek gestald?

[ColeJ]

mannowlahn schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 11:47:
[...]

Ik ben ziekelijk hard aan het sparen voor mijn pensioen, of beter gezegd eerder met pensioen. Met 500k ga ik die leeftijd heel wat jaren naar voren halen.

Voordeel van agio is ook dat mijn issue dat ik wellicht ooit nog iets wil kopen ook meteen er bij kan. Gewoon terug halen uit bv, of lenen of wat dan ook. In de bv stallen is gewoon op dit moment een nobrainer.

Maar wat heb jij dan in anderhalf jaar gedaan met je cash? op bank rek gestald?

Een groot deel heb ik lumpsum in de beurs gelegd (NT Fondsen / Meesman verdeling) en een deel op deposito's via Raisin gespaard. Achteraf wel eens spijt van de verkoop en heb ik misschien destijds teveel met alleen huurrendement gerekend. De waardestijging van het onroerend goed gaat gewoon door...

[mannowlahn]

ColeJ schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 12:21:
[...]


Een groot deel heb ik lumpsum in de beurs gelegd (NT Fondsen / Meesman verdeling) en een deel op deposito's via Raisin gespaard. Achteraf wel eens spijt van de verkoop en heb ik misschien destijds teveel met alleen huurrendement gerekend. De waardestijging van het onroerend goed gaat gewoon door...

die stijging kan je ook met je aandelen behalen hoor en minder gezeik. Maar snap het wel, het is toch nog steeds in de markt zitten.

[Wispe]

Lekker makkelijk praten, dat is altijd achteraf… De huizenmarkt had ook kunnen crashen.

[mannowlahn]

Wispe schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 12:56:
Lekker makkelijk praten, dat is altijd achteraf… De huizenmarkt had ook kunnen crashen.

ik heb het gewon over historische data en dat is idd achteraf praten maar je moet ergens je tactiek op baseren.

[Wispe]

mannowlahn schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 13:59:
[...]

ik heb het gewon over historische data en dat is idd achteraf praten maar je moet ergens je tactiek op baseren.

Na jarenlange torenhoge stijgingen was de kans gewoon aanwezig dat een correctie zou komen. Dat is ook inspelen op een tactiek.

Ik heb mijn huurwoning in de zomer van 2023 verkocht en is nu ruim een halve ton meer waard. Was op dat moment toen een dipje ontstond nav corona. Tja.
Met dat geld ben ik groter gaan wonen met dakterras in Amsterdam Oud-Zuid. Geen spijt van.

[ Voor 25% gewijzigd door Wispe op 17-02-2026 14:10 ]

[Remco d]

Als ik het goed begrijp wordt de werkelijke huur straks belast. Dus als je iets voor weinig verhuurt betaal je ook weinig belasting, hooguit de waardestijging.

Dat is wel een vooruitgang. Kun je nog een keer iemand matsen. Of gaat de Belastingdienst zeggen dat het een schenking is als je onder de marktconforme huur verhuurt?

[Lordy79]

Remco d schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 18:16:
Als ik het goed begrijp wordt de werkelijke huur straks belast. Dus als je iets voor weinig verhuurt betaal je ook weinig belasting, hooguit de waardestijging.

Dat is wel een vooruitgang. Kun je nog een keer iemand matsen. Of gaat de Belastingdienst zeggen dat het een schenking is als je onder de marktconforme huur verhuurt?

Je kunt zelfs rente en kosten aftrekken van je inkomsten. Het enige vervelende is vermogenswinst.

[ybos]

Remco d schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 18:16:
Als ik het goed begrijp wordt de werkelijke huur straks belast. Dus als je iets voor weinig verhuurt betaal je ook weinig belasting, hooguit de waardestijging.

Dat is wel een vooruitgang. Kun je nog een keer iemand matsen. Of gaat de Belastingdienst zeggen dat het een schenking is als je onder de marktconforme huur verhuurt?

Dat werkt (een deel) cash betalen erg in de hand. Gaat en vlucht nemen denk ik.

[Perkouw]

Dan val je straks met je huur ineens niet in de vrije sector meer.

[Flatisa]

Remco d schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 18:16:
Als ik het goed begrijp wordt de werkelijke huur straks belast. Dus als je iets voor weinig verhuurt betaal je ook weinig belasting, hooguit de waardestijging.

Dat is wel een vooruitgang. Kun je nog een keer iemand matsen. Of gaat de Belastingdienst zeggen dat het een schenking is als je onder de marktconforme huur verhuurt?

De huur wordt 'verzakelijkd'. Ik dacht dat ze aansloten bij de vastgoedbijtelling van 3,55 procent van de WOZ waarde.

Dan kan je natuurlijk alsnog op het minimum zitten. Vooral in gelieerde situaties (en eigenlijk ook niet gelieerd) zijn er genoeg 'mogelijkheden' om het restant anderszins te ontvangen.

[Erasmo]

ybos schreef op woensdag 18 februari 2026 @ 10:41:
[...]

Dat werkt (een deel) cash betalen erg in de hand. Gaat en vlucht nemen denk ik.

Totdat een huurder na de eerste maand het zwarte cash gedeelte niet betaald en enkel wat er in het contract staat.

[Rubbergrover1]

Erasmo schreef op woensdag 18 februari 2026 @ 14:38:
[...]

Totdat een huurder na de eerste maand het zwarte cash gedeelte niet betaald en enkel wat er in het contract staat.

En de huurder vervolgens bezoek krijgt van een groepje 'sportschoolvriendjes' van de verhuurder die hem dringend adviseren om dat zwarte deel toch maar wel te betalen...

[noxou]

Flatisa schreef op woensdag 18 februari 2026 @ 11:54:
[...]


De huur wordt 'verzakelijkd'. Ik dacht dat ze aansloten bij de vastgoedbijtelling van 3,55 procent van de WOZ waarde.

Dan kan je natuurlijk alsnog op het minimum zitten. Vooral in gelieerde situaties (en eigenlijk ook niet gelieerd) zijn er genoeg 'mogelijkheden' om het restant anderszins te ontvangen.

De vastgoedbijtelling van 3.35% is van toepassing op situaties waarbij niet voor meer dan 90% wordt verhuurd. Doe je dat wel, dan is deze fictie niet van toepassing. Zoals ik het lees kun je dus gewoon een lage huur hanteren onder het voorgestelde stelsel.

Wat wel een probleem is in mijn beleving, is dat 90% verhuur per jaar in veel situaties niet haalbaar is (bv bij een huurderswissel van een winkelpand, of wanneer er renovatie of herstelwerkzaamheden moeten plaatsvinden) en dan wordt de eigenaar geacht 3.35% winst te hebben gemaakt. Dat is natuurlijk opnieuw een situatie van fictief rendement die geen stand zal houden bij de hoge raad.

[Remco d]

Ik dacht meer aan verhuren aan de ouders en gebruik maken van de ongeveer 6000 per jaar belastingvrij schenken om de huur te drukken.

[Rubbergrover1]

Remco d schreef op donderdag 19 februari 2026 @ 10:16:
Ik dacht meer aan verhuren aan de ouders en gebruik maken van de ongeveer 6000 per jaar belastingvrij schenken om de huur te drukken.

Dan gaat het om verhuur aan iemand waarmee je bent verbonden. En daarvoor gelden sowieso andere regels dan voor verhuur aan een willekeurige huurder.

[JanHenk]

U komt hier bijzondere constructies bedenken.

Ik wil echt niet meteen alles afschieten, maar aan alle fantasie oplossingen zitten wel wat haken en ogen. Ik zou vooral willen adviseren even te rade gaan bij iemand met wat meer fiscale kennis en een holistische aanpak (situatie ouders, eigen situatie, huidige en toekomstige wetgeving), alvorens te doe-het-zelven.

[Remco d]

Dat doen we ook zeker, afspraak staat al gepland. Maar eerst op internet een en ander uitzoeken en wat advies vragen leek me geen gek idee. Bedankt voor de reacties!

[martijn22222]

Goed nieuws: Woonminister wil bouw van woningen versnellen en versoepelt huurwet

https://www.nu.nl/politie...n-versoepelt-huurwet.html

[ Voor 28% gewijzigd door martijn22222 op 20-04-2026 12:14 ]

[ybos]

martijn22222 schreef op maandag 20 april 2026 @ 12:14:
Goed nieuws: Woonminister wil bouw van woningen versnellen en versoepelt huurwet

https://www.nu.nl/politie...n-versoepelt-huurwet.html

Nog meer ambtenaren...

Om meer huizen te bouwen, wil het kabinet onder meer extra ambtenaren inzetten voor het verlenen van bouwvergunningen. Ook is het de bedoeling dat de regels voor zogenoemde fabriekswoningen worden versoepeld.

[ColeJ]

martijn22222 schreef op maandag 20 april 2026 @ 12:14:
Goed nieuws: Woonminister wil bouw van woningen versnellen en versoepelt huurwet

https://www.nu.nl/politie...n-versoepelt-huurwet.html

Helaas heb ik al volledig uitgepond. Bedankt Hugo

[Thompson]

Ik heb mijn woning nog, deze is nog aan Hubbs verhuurd, momenteel contract tot jan 2027.
Dergelijk nieuws biedt mij ook wel weer een sterkere positie om bij een verlenging een mooie verhoging te vragen, immers zou ik als ik zelf in de markt verhuur ook meer kunnen vragen.

De woning is reeds hypotheekvrij. Nou zou ik graag wat van dat vermogen dat ik de stenen zit vrijspelen door er toch weer een hypotheek op te nemen. Wat is de ervaring die mensen hier hebben met verhuurhypotheken? Een bepaalde partij die aan te raden is?

[Perkouw]

Thompson schreef op maandag 20 april 2026 @ 14:48:
Ik heb mijn woning nog, deze is nog aan Hubbs verhuurd, momenteel contract tot jan 2027.
Dergelijk nieuws biedt mij ook wel weer een sterkere positie om bij een verlenging een mooie verhoging te vragen, immers zou ik als ik zelf in de markt verhuur ook meer kunnen vragen.

De woning is reeds hypotheekvrij. Nou zou ik graag wat van dat vermogen dat ik de stenen zit vrijspelen door er toch weer een hypotheek op te nemen. Wat is de ervaring die mensen hier hebben met verhuurhypotheken? Een bepaalde partij die aan te raden is?

Zou me persoonlijk gewoon houden aan de maximale huurverhoging voor een vrij sector woning en er niet meer proberen uit te persen. Dat laatste ook maar de vraag of het gaat lukken. Heb dan zelf meer met een propere relatie en het volgen van het standaard stramien.

Wat betreft verhuur hypotheek zoveel verschillende mensen, zoveel verschillende situaties. Zou eerst even shoppen bij wat jou goed voelt. . . kom je er dan niet uit kan je gerichter een vraag stellen hier?

[nafofella]

ColeJ schreef op maandag 20 april 2026 @ 14:01:
[...]


Helaas heb ik al volledig uitgepond. Bedankt Hugo

Maar stel dat je een woning verhuurd had sinds paar jaar dan kun je de huur toch niet direct verhogen als er een nieuwe wet komt?
Je huidige huurders hebben of hadden een contract. Alleen bij wissel kun je de huur fors verhogen. Of zit ik mis?

Enige wat uitponden kan voorkomen is om de box3 belasting te normaliseren / sterk te verlagen.

[JanHenk]

Thompson schreef op maandag 20 april 2026 @ 14:48:

De woning is reeds hypotheekvrij. Nou zou ik graag wat van dat vermogen dat ik de stenen zit vrijspelen door er toch weer een hypotheek op te nemen. Wat is de ervaring die mensen hier hebben met verhuurhypotheken? Een bepaalde partij die aan te raden is?

De rentes zijn best stevig voor verhuurd vastgoed tegenwoordig. Dus of je een positieve hefboom eruit haalt, is misschien nog maar de vraag.... Ik heb nog een verhuurhypotheek bij Nationale Nederlanden, maar die zijn al een tijdje gestopt met het product en nieuwe verstrekkingen. Toevallig kreeg ik vandaag een bericht dat ik binnenkort ook niet meer de lening kan verhogen binnen hetzelfde onderpand.

Er zijn nog een paar partijen over, als je binnen het kader past. ABN Amro, Centraal Beheer, Woonfonds?Anders kom je al bij de peer-to-peer leningen met tussenpersonen zoals Bufr, Mogelijk, en zo.

Via een enkele tussenpersoon is het soms ook mogelijk om financiering van een Duitse partij te verkrijgen, die hebben nog iets aantrekkelijkere rentes.

Taxatiekosten zijn wat hoger, omdat er een bijlage nodig is voor de markthuur en dergelijke. De loan-to-value wordt dan ook berekend met de marktwaarde in verhuurde staat.

Overigens ben ik voorstander van verhuurd vastgoed met (beperkte) hefboom overigens, mits positief. De risico's zijn relatief laag. Enige nadeel is dat je de cash flow moet aanwenden voor rente en óók aflossing.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op maandag 20 april 2026 @ 14:01:
[...]


Helaas heb ik al volledig uitgepond. Bedankt Hugo

de versoepeling is om te lachen, kan wel tot tientallen meer huur opbrengsten per maand opleveren. Die extra studenten doen ook geen verandering teweeg brengen. Zolang die huurpunten echt vastzitten gaat de verponding gewoon door en is de mark effectief voor de komende tien jaar de nek omgedraaid.

[ColeJ]

Ik ben rustig aan het oriënteren om de eerste aankoop zakelijk vastgoed te doen (in mijn holding). Een simpel voorbeeld:

https://www.fundainbusine...28513-einthovenstraat-31/

Dit lijkt mij best wel wat. Bijna 9k huur per jaar op een aankoopsom van 160k. Dat ga ik met woningen in privé niet halen. Hoe zien jullie zakelijk vastgoed?

[radeoxx]

ColeJ schreef op maandag 4 mei 2026 @ 11:15:
Ik ben rustig aan het oriënteren om de eerste aankoop zakelijk vastgoed te doen (in mijn holding). Een simpel voorbeeld:

https://www.fundainbusine...28513-einthovenstraat-31/

Dit lijkt mij best wel wat. Bijna 9k huur per jaar op een aankoopsom van 160k. Dat ga ik met woningen in privé niet halen. Hoe zien jullie zakelijk vastgoed?

Ziet er niet verkeerd uit. Ik ben benieuwd wat het addertje onder het gras is (als die er is). Er lijkt een rijschool met prima reviews gevestigd te zijn. Zou er veel leegstandsrisico kunnen zijn? Ik denk wel dat dat de waardestijging beperkt is t.o.v. residentieel vastgoed.

[Wolly]

ColeJ schreef op maandag 4 mei 2026 @ 11:15:
Ik ben rustig aan het oriënteren om de eerste aankoop zakelijk vastgoed te doen (in mijn holding). Een simpel voorbeeld:

https://www.fundainbusine...28513-einthovenstraat-31/

Dit lijkt mij best wel wat. Bijna 9k huur per jaar op een aankoopsom van 160k. Dat ga ik met woningen in privé niet halen. Hoe zien jullie zakelijk vastgoed?

In principe is zakelijk vastgoed een stuk prettiger. Langer lopende contracten, (vaak) geen pietluttige huurders die om elk wissewasje bellen en geen overdreven regelgeving. Maar je hebt ook huurprijs herwaardering waarbij huurder en verhuurder kunnen eisen dat huur wordt aangepast aan marktomstandigheden, in mijn ervaring betekent dat altijd weer een stukje huurvermindering.

Ik vind 5% bruto rendement ook wel weinig, dit soort units kent veel concurrentie en wordt tegenwoordig op elk plekje uit de grond gestampt. Er is weinig aan wat onderscheidend is. Voordeel is weer dat het relatief nieuw is en dus weinig onderhoud de komende jaren.

[ColeJ]

Wolly schreef op maandag 4 mei 2026 @ 11:35:
[...]


In principe is zakelijk vastgoed een stuk prettiger. Langer lopende contracten, (vaak) geen pietluttige huurders die om elk wissewasje bellen en geen overdreven regelgeving. Maar je hebt ook huurprijs herwaardering waarbij huurder en verhuurder kunnen eisen dat huur wordt aangepast aan marktomstandigheden, in mijn ervaring betekent dat altijd weer een stukje huurvermindering.

Ik vind 5% bruto rendement ook wel weinig, dit soort units kent veel concurrentie en wordt tegenwoordig op elk plekje uit de grond gestampt. Er is weinig aan wat onderscheidend is. Voordeel is weer dat het relatief nieuw is en dus weinig onderhoud de komende jaren.

Ze worden inderdaad overal uit de grond gestampt. Locatie is dan belangrijk.

[Leftblank]

@ColeJ wat mij opvalt is dat er niets staat over de VvE maar de brochure wel spreekt over een appartementsrecht. Ik vrees dat je voor de VvE nog periodieke kosten kunt verwachten, wat het rendement verder drukt.

[KillaZ]

ColeJ schreef op maandag 4 mei 2026 @ 11:15:
Ik ben rustig aan het oriënteren om de eerste aankoop zakelijk vastgoed te doen (in mijn holding). Een simpel voorbeeld:

https://www.fundainbusine...28513-einthovenstraat-31/

Dit lijkt mij best wel wat. Bijna 9k huur per jaar op een aankoopsom van 160k. Dat ga ik met woningen in privé niet halen. Hoe zien jullie zakelijk vastgoed?

Gezien de locatie: Check ook even de Droogmakerij (Heiloo) en de nieuwe units bij Happy Inn. Deze lijken mij voor jou dan interessanter. Niet alleen qua huurpotentie maar ook qua plek.

[Wolly]

@ColeJ Wat mij altijd tegenhoudt bij dit soort anonieme loodsen is het gevaar op ondermijnende activiteiten.

Je weet niet wat er binnen gebeurd, je kan het niet vanaf de buitenkant zien. Met alle risico's die erbij horen. XTC lab op de bovenverdieping wat ontploft, gestolen waar etc. Het hoeft niet eens je eigen loods te zijn, als er 1 in de fik vliegt gaat alles mee want dit laten ze gewoon gecontroleerd uitbranden.

En als zo'n bedrijfsterrein eenmaal zo'n reputatie heeft is het gedaan.

[Henkdezoveelste]

Ymere zet huurders na 33 jaar uit huis ivm vastgoed

Hier is wat voor te zeggen natuurlijk, genoeg huizen om zelf in te wonen. Maar er zijn wel meer mensen in een sociale huurwoning met een succesvol bedrijf of erfenis. Mogen die ook uit hun huis worden gezet vraag ik me dan af.

[Wispe]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 3 juli 2026 @ 11:03:
Ymere zet huurders na 33 jaar uit huis ivm vastgoed

Hier is wat voor te zeggen natuurlijk, genoeg huizen om zelf in te wonen. Maar er zijn wel meer mensen in een sociale huurwoning met een succesvol bedrijf of erfenis. Mogen die ook uit hun huis worden gezet vraag ik me dan af.

Iets met appels en peren.

[Thompson]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 3 juli 2026 @ 11:03:
Ymere zet huurders na 33 jaar uit huis ivm vastgoed

Hier is wat voor te zeggen natuurlijk, genoeg huizen om zelf in te wonen. Maar er zijn wel meer mensen in een sociale huurwoning met een succesvol bedrijf of erfenis. Mogen die ook uit hun huis worden gezet vraag ik me dan af.

Als je het puur hebt over wetgeving; volgens mij niet. Wenselijk is het natuurlijk wel. Maar momenteel geldt voor sociale huur volgens mij enkel een inkomenstoets en geen vermogenstoets, wat natuurlijk wel logisch zou zijn gezien wat m.i. het doel is van sociale huur; zelfstandig wonen mogelijk maken voor wie dat anders te duur is. Daar betalen we met z'n allen voor om dat mogelijk te maken dan is het niet de bedoeling dat er mensen gebruik van maken die dat niet nodig hebben. Ik ga ook niet naar de voedselbank.

[ColeJ]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 3 juli 2026 @ 11:03:
Ymere zet huurders na 33 jaar uit huis ivm vastgoed

Hier is wat voor te zeggen natuurlijk, genoeg huizen om zelf in te wonen. Maar er zijn wel meer mensen in een sociale huurwoning met een succesvol bedrijf of erfenis. Mogen die ook uit hun huis worden gezet vraag ik me dan af.

Allemaal voor de buhne. Hoeveel van dat soort gevallen ga je vinden? 20? Totaal zinloos om daar op te gaan jagen. Een aandelenportefeuille van 3 miljoen mag wel, maar vastgoed niet?

[Wispe]

ColeJ schreef op woensdag 8 juli 2026 @ 09:03:
[...]

Allemaal voor de buhne. Hoeveel van dat soort gevallen ga je vinden? 20? Totaal zinloos om daar op te gaan jagen.

Het kadaster is een openbaar register.

Een aandelenportefeuille van 3 miljoen mag wel, maar vastgoed niet?

Want in een aandelenportefeuille kan je wonen? Volgens mij ben je wel een slimme vent en weet je diep van binnen heel erg goed dat dit natuurlijk niet de bedoeling is.

[ColeJ]

Wispe schreef op woensdag 8 juli 2026 @ 09:13:
[...]


Het kadaster is een openbaar register.


[...]


Want in een aandelenportefeuille kan je wonen? Volgens mij ben je wel een slimme vent en weet je diep van binnen heel erg goed dat dit natuurlijk niet de bedoeling is.

Ik snap dat het niet de bedoeling is maar je gaat er werkelijk niets mee bereiken. Dit soort berichten zijn goed voor Ymere en het sentiment maar het lost niets op.

[Wispe]

ColeJ schreef op woensdag 8 juli 2026 @ 09:52:
[...]

Ik snap dat het niet de bedoeling is maar je gaat er werkelijk niets mee bereiken. Dit soort berichten zijn goed voor Ymere en het sentiment maar het lost niets op.

Elke sociale huurwoning die daardoor vrijkomt, is al winst op zich. Dus er wordt genoeg opgelost.

In jouw voorbeeld zouden er 20 sociale huurwoningen vrijkomen. Dat zijn 20 jongeren die nog thuiswonen. Soms moet je niet alleen maar aan “ikke ikke ikke” denken.

[ Voor 19% gewijzigd door Wispe op 08-07-2026 10:10 ]

[s020506]

Wispe schreef op woensdag 8 juli 2026 @ 09:56:
[...]


Elke sociale huurwoning die daardoor vrijkomt, is al winst op zich. Dus er wordt genoeg opgelost.

Als ze nu de tijd, moeite en geld die het heeft gekost om deze persoon uit de sociale huurwoning te krijgen hadden gestopt in nieuwe woningen te regelen, had het misschien meer opgeleverd. Die ene woning, druppel op de gloeiende plaat.

[Wispe]

s020506 schreef op woensdag 8 juli 2026 @ 10:10:
[...]


Als ze nu de tijd, moeite en geld die het heeft gekost om deze persoon uit de sociale huurwoning te krijgen hadden gestopt in nieuwe woningen te regelen, had het misschien meer opgeleverd. Die ene woning, druppel op de gloeiende plaat.

Misschien, maar de claim dat het “niets oplost” klopt dus niet.

Vergeet niet dat bouwen ook niet zomaar gaat. Daarvoor moeten meer dingen goed geregeld worden (stikstof, regelgeving, etc.).

[ Voor 3% gewijzigd door Wispe op 08-07-2026 10:13 ]

[Jumpman]

ColeJ schreef op maandag 4 mei 2026 @ 11:15:
Ik ben rustig aan het oriënteren om de eerste aankoop zakelijk vastgoed te doen (in mijn holding). Een simpel voorbeeld:

https://www.fundainbusine...28513-einthovenstraat-31/

Dit lijkt mij best wel wat. Bijna 9k huur per jaar op een aankoopsom van 160k. Dat ga ik met woningen in privé niet halen. Hoe zien jullie zakelijk vastgoed?

Naar dit soort dingen heb ik ook gekeken, locatie, staat en omliggende bedrijven is erg belangrijk. Ook aan nieuwbouw zitten rekenen (want dat wordt casco opgeleverd), maar dan moet je er nog een CV in hangen, elektra aanleggen, WC, keukenblokje/wastafel etc. Dan komen VVE en verzekering en onderhoud nog. Deze projectjes zijn alleen nog leuk als ze echt op een goede A locatie zitten of met goede andere bedrijven eromheen. De markt is al behoorlijk verzadigd en er komen er maar bij.

[Qwerty-273]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 3 juli 2026 @ 11:03:
Ymere zet huurders na 33 jaar uit huis ivm vastgoed

Hier is wat voor te zeggen natuurlijk, genoeg huizen om zelf in te wonen. Maar er zijn wel meer mensen in een sociale huurwoning met een succesvol bedrijf of erfenis. Mogen die ook uit hun huis worden gezet vraag ik me dan af.

Nuance is natuurlijk wel belangrijk in een rechtszaak, en de uitspraak kan je nalezen en ook Ymere heeft nog wat toelichting gegeven.
https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBAMS:2026:6491
https://www.ymere.nl/nieu...-je-ook-koopwoning-bezit/

De gemeente Amsterdam werkt aan een nieuwe huisvestingsverordening die het tegelijkertijd huren van een sociale huurwoning en het bezitten van koopwoning onmogelijk maakt.

Ymere-directeur Gerritsen zegt overigens dat niet iedere sociale huurder met een koopwoning direct zijn huis kwijt is bij ontdekking. “Er zijn bijvoorbeeld altijd tijdelijke omstandigheden die dat rechtvaardigen. Denk aan bezit na het erven van een koopwoning of als gevolg van echtscheiding die nog niet is afgewikkeld.”

Het is trouwens de tweede keer dat Ymere hiervoor een zaak succesvol wint, de eerste was anderhalf jaar geleden.

[ Voor 6% gewijzigd door Qwerty-273 op 08-07-2026 10:20 ]

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op woensdag 8 juli 2026 @ 09:03:
[...]

Allemaal voor de buhne. Hoeveel van dat soort gevallen ga je vinden? 20? Totaal zinloos om daar op te gaan jagen. Een aandelenportefeuille van 3 miljoen mag wel, maar vastgoed niet?

Nou niet totaal zinloos, omdat die "bühne" vaak zijn mening al snel klaar heeft. En het generaliseren van incidenten meer regel dan uitzonering is. Als ze niets hadden gedaan, zou je meteen bij bepaalde groepen mensen al het beeld hebben dat sociale huurders allemaal profiteurs zijn die goedkoop huren en flink investeren van het geld dat ze besparen.

Het sturen van de beeldvorming is dus ook zinvol. Ook al heeft dat nauwelijks direct impact op de huizenmarkt.

[ColeJ]

Achja, ieder zijn eigen mening. Naar mijn mening hadden ze de tijd en moeite beter in iets anders kunnen stoppen wat wellicht meer woonruimte zou opleveren - of dit nou koop of huur is. Uiteraard kan ik ook gewoon ongelijk hebben .

Er zijn tal van (legale) manieren om in een sociale huurwoning te wonen terwijl je veel vermogen hebt, bijvoorbeeld in de B.V. als ondernemer.

[rube]

Wispe schreef op woensdag 8 juli 2026 @ 09:56:
[...]
Elke sociale huurwoning die daardoor vrijkomt, is al winst op zich. Dus er wordt genoeg opgelost.

In jouw voorbeeld zouden er 20 sociale huurwoningen vrijkomen. Dat zijn 20 jongeren die nog thuiswonen. Soms moet je niet alleen maar aan “ikke ikke ikke” denken.

Er zal inderdaad een verschuiving van type huurders/bewoners plaatsvinden, wat wel zo sociaal is, maar het totaal aantal huizen zal hierdoor niet (direct) veranderen. In dat opzicht zal het de huizenmarkt dus niet of nauwelijks helpen.

Een beetje net zoals de huurwet van Hugo de Jonge .

[noxou]

Volgens het CBS heeft 0.5% van de huurders in de sociale sector 1 of meer koopwoningen in eigendom. Dat gaat om 12.000 huurders. Daarvan heeft 2000 ongewenst een woning door scheiding of erfenis. Die kunnen we weglaten als problematisch in mijn beleving. 10680 heeft 1 koopwoning in eigendom, bijna 1200 hebben er meer dan één en ongeveer 30 hebben er meer dan 10.

Er zijn dus ca 8680, 0.36%, lichte probleemgevallen, 1200, 0.05% middelgrote problemen en 30, 0.00125% gevallen zoals nu de krant haalt.

De reden dat de mensen in dit geval uitgezet worden ligt grotendeels aan het feit dat de rechter acht dat zij elders terecht kunnen. Dat is bij zoveel woningen ook wel aannemelijk. Echter, bij wie één woning bezit kan dat heel anders uitvallen in een uitspraak.

Precies kun je het niet zeggen, maar ik acht het onwaarschijnljk dat mensen met één woning zomaar uit hun huurwoning gezet worden in een rechtszaak. Dat laat dan een totaal van 1230 huurwoningen die toegewezen zouden kunnen worden aan een huishouden dat beter passend is voor een sociale huurwoning.

Er zijn 2.3 miljoen sociale huurwoningen in Nederland, dus dat is 0.05%. Het afgeven van zo'n signaal is niet zinloos, maar het zet in mijn beleving dus geen zoden aan de dijk.

Wat het wel is, vind ik, is het zoveelste voorbeeld van symptoombestrijding in de politiek. De gedachte is dat iemand met vastgoed in box 3 die in een sociale huurwoning zit, ook prima in dat eigendom kan wonen in plaats van een sociale huurwoning bezet te houden. Daar is ook wat voor te zeggen, maar datzelfde geldt ook voor mensen met veel spaargeld, aandelen of vermogen in box 2 (inclusief vastgoed).

Een zuivere discussie is dus 'hoe vermogend mag je zijn en hoeveel inkomen mag je hebben, voordat een sociale huurwoning niet passend is' en daarnaast is er dan een discussie of het wenselijk is dat verhuurders, inclusief woningbouwverenigingen, inzicht krijgen in de belastingaangifte van al hun huurders (dat is immers de enige manier om snel te zien of iemand boven of onder een te stellen grens ligt).

Prima, maar voer die discussie dan ook. Dit soort symptoombelichting is onzinnig.

Huurprijzen kunstmatig laag maken leidt tot uitponding, niet tot het vergroten van aanbod betaalbare huur.
Mensen uit hun huis zetten bij vastgoedbezit leidt tot het aanhouden van andere vermogensbestanddelen.

In beide gevallen los je de oorzaak van het problemen, woningtekort en scheefwonen, niet op.

[Wispe]

noxou schreef op woensdag 8 juli 2026 @ 21:27:
maar datzelfde geldt ook voor mensen met veel spaargeld, aandelen of vermogen in box 2

Waarom?

[ Voor 5% gewijzigd door Wispe op 08-07-2026 21:49 ]

[rube]

Wispe schreef op woensdag 8 juli 2026 @ 21:49:
[...]
Waarom?

Dat is toch duidelijk? Sociale huurwoningen zijn voor mensen die dat nodig hebben. Als je 100 miljoen hebt, maar geen ander huis dan je sociale huurwoning, heb je toch wel voldoende middelen om zelf iets te organiseren.

[Wispe]

rube schreef op woensdag 8 juli 2026 @ 23:27:
[...]

Dat is toch duidelijk?

Nee, dat vind ik niet.

Sociale huurwoningen zijn voor mensen die dat nodig hebben. Als je 100 miljoen hebt, maar geen ander huis dan je sociale huurwoning, heb je toch wel voldoende middelen om zelf iets te organiseren.

Dat vind ik een beetje kort door de bocht. Er zijn talloze situaties denkbaar waarin iemand een sociale huurwoning huurt en in de loop der jaren een aanzienlijk vermogen opbouwt. Wie is de overheid dan om te bepalen dat je moet verhuizen of een woning moet kopen, alleen omdat je destijds toevallig bijvoorbeeld op tijd in Bitcoin hebt geïnvesteerd? Een sociale huurwoning wordt immers toegewezen op basis van de regels die op dat moment gelden. Het voelt vreemd als de overheid jaren later, doordat je financieel succesvol bent geworden, ineens van je verlangt dat je vertrekt.

Een heel ander verhaal is wanneer je een sociale huurwoning huurt en vervolgens willens en wetens een koopwoning verwerft om daarmee geld te verdienen, terwijl je die sociale huurwoning bezet houdt. Dat vind ik een wezenlijk andere discussie.

[Stukfruit]

Wispe schreef op donderdag 9 juli 2026 @ 05:33:
[...]

Dat vind ik een beetje kort door de bocht. Er zijn talloze situaties denkbaar waarin iemand een sociale huurwoning huurt en in de loop der jaren een aanzienlijk vermogen opbouwt. Wie is de overheid dan om te bepalen dat je moet verhuizen of een woning moet kopen, alleen omdat je destijds toevallig bijvoorbeeld op tijd in Bitcoin hebt geïnvesteerd?

Dat is exáct waar een overheid voor is: zaken binnen een land organiseren voor de omgang met middelen die niet oneindig zijn. En wij hebben er hier gemiddeld genomen voor gekozen om de verdeling daarvan niet alleen bij een beperkte groep neer te leggen maar zoveel mogelijk te spreiden over iedereen.

Voor die treffer van 17 jaar geleden kun je nog zeggen dat je toevallig in Bitcoin investeerde, maar voor de afgelopen 10 jaar is dat niet meer met een strak gezicht uit te leggen dus dat is geen argument.

Tenzij je verouderende gezicht is strakgetrokken met al dat geld uit Bitcoinen

Een heel ander verhaal is wanneer je een sociale huurwoning huurt en vervolgens willens en wetens een koopwoning verwerft om daarmee geld te verdienen, terwijl je die sociale huurwoning bezet houdt. Dat vind ik een wezenlijk andere discussie.

En dat maak je er hierboven zelf van door met het Bitcoin-voorbeeld te komen

[Wispe]

Stukfruit schreef op donderdag 9 juli 2026 @ 05:50:
[...]


Dat is exáct waar een overheid voor is: zaken binnen een land organiseren voor de omgang met middelen die niet oneindig zijn. En wij hebben er hier gemiddeld genomen voor gekozen om de verdeling daarvan niet alleen bij een beperkte groep neer te leggen maar zoveel mogelijk te spreiden over iedereen.

Voor die treffer van 17 jaar geleden kun je nog zeggen dat je toevallig in Bitcoin investeerde, maar voor de afgelopen 10 jaar is dat niet meer met een strak gezicht uit te leggen dus dat is geen argument.

Tenzij je verouderende gezicht is strakgetrokken met al dat geld uit Bitcoinen


[...]


En dat maak je er hierboven zelf van door met het Bitcoin-voorbeeld te komen

Bitcoin, een AI-aandeel of een investering in SpaceX: voor mij is dat allemaal hetzelfde. Als je daardoor financieel succesvol bent geworden, vind ik niet dat de overheid jou mag vertellen wat je met dat vermogen moet doen. Dat bepaal je zelf, maar dat mag wat mij betreft niet ten koste gaan van anderen of van de toch al schaarse woningmarkt. Dat is waar het wringt.

Overigens vertellen we mensen met een koopwoning ook niet dat ze naar een duurdere woning moeten verhuizen omdat ze het financieel goed hebben, zodat een starter hun betaalbare koopwoning kan overnemen.

Als jij vindt dat mensen hun sociale huurwoning moeten verlaten zodra ze financieel goed zitten, vind je dan ook dat diezelfde mensen geen kinderbijslag zouden moeten krijgen? Waarom zou de overheid moeten meebetalen aan jouw keuze om kinderen te krijgen?

[ Voor 7% gewijzigd door Wispe op 09-07-2026 06:38 ]

[noxou]

@Wispe Of we als samenleving regels opleggen aan mensen om te moeten doorschuiven na het behalen van een bepaalde financiele mijlpaal is iets waar ik een mening over heb, maar dat is niet relevant voor mijn argument.

Mijn argument is dat áls je dat wilt doen, het zuiver is om te kijken naar alle vermogensbestanddelen, niet alleen vastgoed.

Of iemand crypto heeft, goed belegd, keihard gewerkt en gespaard of de loterij gewonnen heeft; boven een bepaalde drempel kun je vinden dat iemand dan geen recht meer heeft op een sociale huurwoning.
De andere kant is: maakt niet uit hoe je je ontwikkelt en hoeveel middelen je hebt, als je begon in een sociale huurwoning mag je daar blijven zolang je wilt. Dat is het argument wat jij maakt denk ik als het gaat om niet-vastgoed beleggingen.

Is een woning aanhouden dan echt zo erg in dit geval? Een interessante casus is misschien deze: stel je woont in een sociale huurwoning en je hebt net een flinke promotie gemaakt door hard werken en de afgelopen jaren flink gespaard. Je kunt daardoor nu een hypotheek krijgen, maar niet in de stad waar je werkt, want daar is het te duur. Dit is in de meeste grote steden een hele normale situatie.
Om wat op te bouwen koop je daarom een appartementje die je verhuurt in je geboortestad of dorp, ook in de sociale sector want groter kon je niet betalen, omdat je daar later naar toe wilt. Gebeurt in NL weinig, maar in de UK is dat schering en inslag door young professionals in bv London waar iets kopen niet gaat gebeuren.
Laten we zeggen dat het heffingsvrij vermogen (59.537 in 2026) de grens is waarna we zeggen: nu kun je op eigen benen staan en een sociale huurwoning is niet langer gepast.
Stel dat het flatje 150.000 eur kost en met 80% vreemd vermogen gefinancierd wordt. Dan wordt er dus 30k ingestopt. De huurprijs is zo dat aan het eind van het jaar alle kosten en de aflossing van 30 jaar betaald is. Het zal dus een flink aantal jaren duren voordat het eigen vermogen boven de heffingsvrije grens komt. Daar komt bij dat deze persoon een sociale huurwoning bezet houdt, maar er ook één aanbiedt. De netto last op het sociale huursysteem is dus 0.

Volgens de voorgestelde aanpak moet deze persoon dus zijn sociale huurwoning uit. Er is immers een andere woning waar deze persoon prima zelf in kan. Argumenten als ver van waar je nu woont, bereikbaarheid, betaalbaarheid, waar je werkt, worden in deze rechtszaak ook niet meegenomen in de overweging van de rechter, dus dat kunnen wij ook buiten beschouwing laten.

En wat doe je met mensen die in een vastgoed BV (box 2) woningen verhuren maar zelf in een sociale huurwoning zitten? Behandel je dat anders? En wat doe je met echtscheidingen, erfenissen, vakantiewoningen met toestemming tot voljaars verblijf?

In het nieuws staat dat woningbouwverenigingen niet in alle gevallen werk maken van eigendom van een woning. Dat is naar mijn mening vragen om willekeur en inconsistent beleid. Het lijkt me dat áls je regelgeving wilt maken je dat dan ook centraal, consistent en objectief doet. Kijken naar iemands netto vermogen is in mijn beleving dan een schonere maatstaf.

Ik denk dat je het ook om zou moeten draaien. Wie in een sociale huurwoning woont, woont gesubsidieerd. Verhuurders (ook woningbouwverenigingen) kunnen hun exploitatie alleen uit het rood houden door de rendabele vrij sector (en gedeeltelijk de middenhuur) en daarnaast is er natuurlijk de fiscale preferente behandeling van woningbouwverenigingen, subsidies specifiek voor de sociale woningbouw, waarborgfonds sociale woningbouw etc. Dat wordt uiteindelijk allemaal betaalt via de belastingen en huurprijzen buiten de gereguleerde sector.

Dus je moet bedenken waar dat belastingeld naar toe gaat. Naar mensen die al 30 jaar in een sociale huurwoning zitten met tonnen aan vermogen, als het maar geen vastgoed is, of naar mensen die het wel nodig hebben.

[ZieMaar!]

Modbreak:

Graag weer terug ontopic (en lees voor de zekerheid de topicwarning nog eens goed).

[Rubbergrover1]

noxou schreef op woensdag 8 juli 2026 @ 21:27:
Volgens het CBS heeft 0.5% van de huurders in de sociale sector 1 of meer koopwoningen in eigendom. Dat gaat om 12.000 huurders. Daarvan heeft 2000 ongewenst een woning door scheiding of erfenis. Die kunnen we weglaten als problematisch in mijn beleving. 10680 heeft 1 koopwoning in eigendom, bijna 1200 hebben er meer dan één en ongeveer 30 hebben er meer dan 10.

Er zijn dus ca 8680, 0.36%, lichte probleemgevallen, 1200, 0.05% middelgrote problemen en 30, 0.00125% gevallen zoals nu de krant haalt.

De reden dat de mensen in dit geval uitgezet worden ligt grotendeels aan het feit dat de rechter acht dat zij elders terecht kunnen. Dat is bij zoveel woningen ook wel aannemelijk. Echter, bij wie één woning bezit kan dat heel anders uitvallen in een uitspraak.

Precies kun je het niet zeggen, maar ik acht het onwaarschijnljk dat mensen met één woning zomaar uit hun huurwoning gezet worden in een rechtszaak. Dat laat dan een totaal van 1230 huurwoningen die toegewezen zouden kunnen worden aan een huishouden dat beter passend is voor een sociale huurwoning.

Er zijn 2.3 miljoen sociale huurwoningen in Nederland, dus dat is 0.05%. Het afgeven van zo'n signaal is niet zinloos, maar het zet in mijn beleving dus geen zoden aan de dijk.

Wat het wel is, vind ik, is het zoveelste voorbeeld van symptoombestrijding in de politiek. De gedachte is dat iemand met vastgoed in box 3 die in een sociale huurwoning zit, ook prima in dat eigendom kan wonen in plaats van een sociale huurwoning bezet te houden. Daar is ook wat voor te zeggen, maar datzelfde geldt ook voor mensen met veel spaargeld, aandelen of vermogen in box 2 (inclusief vastgoed).

Een zuivere discussie is dus 'hoe vermogend mag je zijn en hoeveel inkomen mag je hebben, voordat een sociale huurwoning niet passend is' en daarnaast is er dan een discussie of het wenselijk is dat verhuurders, inclusief woningbouwverenigingen, inzicht krijgen in de belastingaangifte van al hun huurders (dat is immers de enige manier om snel te zien of iemand boven of onder een te stellen grens ligt).

Prima, maar voer die discussie dan ook. Dit soort symptoombelichting is onzinnig.

Huurprijzen kunstmatig laag maken leidt tot uitponding, niet tot het vergroten van aanbod betaalbare huur.
Mensen uit hun huis zetten bij vastgoedbezit leidt tot het aanhouden van andere vermogensbestanddelen.

In beide gevallen los je de oorzaak van het problemen, woningtekort en scheefwonen, niet op.

Een zelfde verhaal geldt voor scheefwonen. Dat is ook maar een klein percentage van de huurders. Waarvan een groot deel best meer huur kan/'wil' betalen of zou willen doorstromen, als die mogelijkheid er was. Afhankelijk van de locatie liggen daar als investeerder volgens mij ook best kansen. Dat werkt niet als je in Amsterdam of Utrecht iets wil verhuren. Maar er zijn een hoop plekken waar de woningprijzen iets minder extreem zijn en de verhouding huur : koopprijs nog wel redelijk is.

[rube]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 15 juli 2026 @ 11:37:
[...]
Afhankelijk van de locatie liggen daar als investeerder volgens mij ook best kansen. Dat werkt niet als je in Amsterdam of Utrecht iets wil verhuren. Maar er zijn een hoop plekken waar de woningprijzen iets minder extreem zijn en de verhouding huur : koopprijs nog wel redelijk is.

Ik denk dat het tegenvalt, anders zouden veel van die verkopende beleggers wel weer op andere plekken (in NL) terugkopen. Dat zie je niet terug in de cijfers.

Daarnaast, in bijna alle gevallen ga je dan al uit van de vrije sector. Maar zelfs als je het rekenkundig (net) voor elkaar krijgt, denken veel investeerders wel twee keer na: wat als de punten grens weer word aangepast, of de berekening van het aantal punten etc. De overheid is zo onvoorspelbaar gebleken wat dat betreft, dat veel investeerders zich wel twee keer bedenken om daar (weer) risico te lopen, mijzelf incluis.

[noxou]

Het net wel, net niet in een bepaalde sector vallen, om dan een half jaar later weer anders beoordeeld te worden om dat bv. buitenruimte weer wel / niet aftrekpunten heeft is inderdaad funest voor het willen investeren. Zonder een voorspelbare en betrouwbare overheid is investeren gewoon geen optie in dit soort situaties. En dat geldt voor corporaties, bedrijven en particulieren gelijk.

Vele verhuurders willen daarom een redelijke buffer tussen hun puntentelling en de grens op dat moment van de sector waar ze in willen vallen.

Ik wil ook graag een andere buffer benoemen. Ik vind de boetes van de wet goed verhuurderschap zo buitensporig hoog dat ik bewust een buffer aanhoud in de huurprijs die ik vraag en de maximale huurprijs; voor het geval dat ik een foutje heb gemaakt. Stel dat ik in een studentenhuis de tuin verkeerd berekend heb en alle studenten daar een zaak van maken bij de huurcommissie heb je voor je het weet een enorme boete op je bord wegens meervoudige overtreding.

Een goed voorbeeld daarvan is de rechtszaak onlangs waar de gemeente Amsterdam teruggefloten is door de rechtbank die een verhuurder 25k boete oplegde omdat deze 'ver boven de toegestane huur' (65%) verhuurde én de naam van de verhuurder wilde publiceren nog voor er een uitkomst is van het geschil. Zie hier: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:5564

Wanneer je dan doorleest blijkt het dat het gaat om een geschil over het energielabel waardoor de woning wel of niet in de vrije sector valt. Uiteraard gaat het dan om een behoorlijk verschil in huurprijs, er zit immers een enorm verschil tussen de kunstmatige lage huurprijs van de beschermde huur en de marktwaarde.
De gemeente hanteert een boetebeleid waarin de mate van hoeveel huur teveel gevraag wordt meetelt in de boete. Daar zou je nog iets voor kunnen zeggen wanneer je binnen een sector zit, maar het gaat hier om twee totaal verschillende sectoren; daar kun je zo'n schaal helemaal niet als meetmiddel gebruiken. Elke overtreding, zelfs miniem, uit zich dan immers in een enorm huurverschil op de grens van sectoren.

Het blijkt dan ook nog te gaan om een verhuurder die de woning net had aangekocht en zelf het contract niet had opgesteld, volledig meewerkte met het onderzoek en het verschil in huur gedurende het onderzoek had opgeschort.
Dat weerhield de gemeente er niet van om toch 25k boete op te leggen en de naam te willen publiceren nog voor de zaak beslecht was.

Laten we dat even in perspectief zien. De maximale middenhuur 2026 is 1228 EUR. Zit je daar 65% boven, dan vraag je dus afgerond 2025 EUR per maand aan huur. Naar boven afgerond is dat ook 25k. Ben je een kleine verhuurder met 1 verhuurd object, dan wordt je dus een boete opgelegd van 100% van de bruto jaaromzet. Ter vergelijk, de autoriteit persoonsgegevens kan maximaal 4% opleggen, de maximale boete voor kartelvorming en monopolie is 10%, maar een foutje met een energielabel kan je 100% boete opleveren. Dat staat in geen enkele verhouding tot het vergrijp. De rechter zegt dan ook terecht dat een boete niet automatisch toegekend moet worden als middel en dat er ruimte moet zijn voor herstel.
En daarnaast schroomt de gemeente er niet voor om zeer moeilijk herstelbare reputatieschade te doen toekomen (éénmaal op de internet schandpaal is dat niet altijd even makkelijk meer te verwijderen); we leven dacht ik in een land waar je niet gestraft wordt tot je schuld bewezen is. Blijkbaar niet.
Er zijn vergelijkbare situaties geweest in Amsterdam waar een verhuurder zelf bij de gemeente aandraagt dat een wiet plantage ontdekt is door periodieke controle en goed beleid van de verhuurder, en als dank wordt het pand een half jaar of langer gesloten.

Het punt is dat het welhaast als een zeloot toepassen van bestuursboetes ook niets doet om de huursector weer in goede banen te leiden. Ik hoop dat de gemeente Amsterdam deze uitspraak ter harte neemt.