Vastgoed als investering Deel 2

[Rubbergrover1]

radeoxx schreef op zondag 9 november 2025 @ 14:02:
[...]


Ben bang van wel….
Ik in ieder geval niet.

Wie anders? Ik denk inderdaad pensioenfondsen.

Of investeerders die verder kijken dan alleen de huuropbrengsten.

[Wispe]

Rubbergrover1 schreef op zondag 9 november 2025 @ 19:37:
[...]

Of investeerders die verder kijken dan alleen de huuropbrengsten.

Een woning van 600k in het middensegment kost meer dan dat het oplevert. Ook dat is niet interessant voor investeerders die verder kijken dan alleen de huuropbrengsten.

[radeoxx]

Rubbergrover1 schreef op zondag 9 november 2025 @ 19:37:
[...]

Of investeerders die verder kijken dan alleen de huuropbrengsten.

Tja...zou het niet beperkt zijn tot alleen pensioenfondsen? Lekker beleggen met andermansgeld voor een percentage van de opbrengst?
Of denk je nog andere partijen? Middenhuur is per definitie verlieslatend als je naar de huidige rentes kijkt...of zie ik iets over het hoofd?

[ Voor 13% gewijzigd door radeoxx op 09-11-2025 22:28 ]

[ColeJ]

Nee je ziet niets over het hoofd. Verhuren in de middensector is zinloos. Moet in veel gevallen gewoon geld bij.

[Rubbergrover1]

radeoxx schreef op zondag 9 november 2025 @ 22:27:
[...]


Tja...zou het niet beperkt zijn tot alleen pensioenfondsen? Lekker beleggen met andermansgeld voor een percentage van de opbrengst?
Of denk je nog andere partijen? Middenhuur is per definitie verlieslatend als je naar de huidige rentes kijkt...of zie ik iets over het hoofd?

Zo'n nieuwbouwproject heeft de eerste jaren nog relatief weinig kosten voor onderhoud etc. Als je naast de (jaarlijks stijgende stijgende) huuropbrengsten ook de te verwachten waardeontwikkeling meeneemt (zeg 5% per jaar) en dit over een jaar of 10-15 weer van de dan is dit een investering die het in vergelijking met vastrentende waarden volgens mij best OK doet. Dat is de vergelijking die je kunt maken.

[Jumpman]

Henkdezoveelste schreef op zondag 9 november 2025 @ 08:31:
Als je nou zo’n woning van 405k wilt verhuren, kan dit uit met middenhuur? Lijkt me al erg krap. Maar als je er 50m2 van maakt, wat kost het dan, 600k? Wie gaat dat verhuren voor 1100-1200 per maand dan? Ik hoop niet mijn pensioenfonds


[...]

Haha, en het vastgoed blijft dan eigendom van het pensioenfonds en de berichten in de media zijn dan: De rendementen zijn lager dan verwacht.

[trangelang]

Rubbergrover1 schreef op maandag 10 november 2025 @ 09:48:
[...]

Zo'n nieuwbouwproject heeft de eerste jaren nog relatief weinig kosten voor onderhoud etc. Als je naast de (jaarlijks stijgende stijgende) huuropbrengsten ook de te verwachten waardeontwikkeling meeneemt (zeg 5% per jaar) en dit over een jaar of 10-15 weer van de dan is dit een investering die het in vergelijking met vastrentende waarden volgens mij best OK doet. Dat is de vergelijking die je kunt maken.

Hoe wil je een nieuwbouw woning verhuren? Er zit namelijk een speculatiebeding op. Het klopt dat een nieuwbouw woning als belegging aantrekkelijk is. Heeft een goed label met minimaal A+ met andere worden de exploitatiekosten zijn een stuk lager. Als je op basis van direct redement aan huurinkomsten geld wilt verdienen dan is het nu niet de tijd. Helemaal als je niet aan de puntentelling voldoet voor vrije sector. Dit is ook de reden waarom deze pandjes massaal verkocht worden. De belastingdruk in box III is schrikbarend hoog. Voor de komende jaren verwacht men een aanzienlijke stijging in je belastindruk. Over een paar jaar gaan men over op direct rendement, maar veel mensen willen hier of kunnen hier niet op wachten. Kortom zo aantrekkelijk is het hebben van beleggingsobject niet meer....

[Rubbergrover1]

trangelang schreef op maandag 10 november 2025 @ 10:00:
[...]


Hoe wil je een nieuwbouw woning verhuren? Er zit namelijk een speculatiebeding op.

We hebben het hier toch specifiek over een nieuwbouwproject voor woningen in de middenhuur? Lijkt mij bijzonder als zo'n project dat expliciet voor de verhuur wordt gebouwd niet verhuurd zou mogen worden.

Het klopt dat een nieuwbouw woning als belegging aantrekkelijk is. Heeft een goed label met minimaal A+ met andere worden de exploitatiekosten zijn een stuk lager. Als je op basis van direct redement aan huurinkomsten geld wilt verdienen dan is het nu niet de tijd. Helemaal als je niet aan de puntentelling voldoet voor vrije sector. Dit is ook de reden waarom deze pandjes massaal verkocht worden. De belastingdruk in box III is schrikbarend hoog. Voor de komende jaren verwacht men een aanzienlijke stijging in je belastindruk. Over een paar jaar gaan men over op direct rendement, maar veel mensen willen hier of kunnen hier niet op wachten. Kortom zo aantrekkelijk is het hebben van beleggingsobject niet meer....

Maar het gaat hier dus niet over een Box 3 project en al zeker niet om een project waarbij de verhuurder het van de huuropbrengsten zou moeten hebben. Dat zijn heel andere investeerders.

[trangelang]

Rubbergrover1 schreef op maandag 10 november 2025 @ 10:51:
[...]

We hebben het hier toch specifiek over een nieuwbouwproject voor woningen in de middenhuur? Lijkt mij bijzonder als zo'n project dat expliciet voor de verhuur wordt gebouwd niet verhuurd zou mogen worden.

[...]

Maar het gaat hier dus niet over een Box 3 project en al zeker niet om een project waarbij de verhuurder het van de huuropbrengsten zou moeten hebben. Dat zijn heel andere investeerders.

Heb je een linkje voor me. Ben heel geïntresseerd naar het project :-) Inderdaad als het object specifiek hiervoor gebouwd is dan mag dit uiteraard. Vaak heeft de gemeente en de ontwikkelaar hierover afspraken gemaakt.

[Rubbergrover1]

trangelang schreef op maandag 10 november 2025 @ 11:19:
[...]


Heb je een linkje voor me. Ben heel geïntresseerd naar het project :-) Inderdaad als het object specifiek hiervoor gebouwd is dan mag dit uiteraard. Vaak heeft de gemeente en de ontwikkelaar hierover afspraken gemaakt.

Het gaat nog steeds over deze post
mannowlahn in "Vastgoed als investering Deel 2"

[noxou]

RubberGrover heeft qua exploitatie een punt als het om woningbouwverenigingen gaat. Voor corporaties is het vrij gebruikelijk om een project rond te rekenen door over een langere periode te kijken naar de verwachte waardestijging. Daarmee wordt dan bij verkoop een marginale of negatieve exploitatie gecompenseerd. Wanneer dit niet kan, middelen corporaties ook de winstgevende resultaten van vrije sector met verlieslatende projecten om toch te kunnen bouwen. Ze zijn immers een organisatie zonder winstoogmerk. Al ben ik wel erg benieuwd hoe ze dit rond willen rekenen.

Bij de in dit artikel genoemde bouwwaarden, 405k voor 30m2, of geëxtrapoleerd tegen niet lineaire kostenstijging van bijvoorbeeld 550k voor 50m2 is bij de laatste het bruto aanvangsrendement ca 2.8% bij verhuur tegen 1200 EUR. Met alleen de financieringskosten zit je dan al negatief, laat staan personeelskosten, onderhoud, wanbetaling, verzekeringen, vennootschapsbelasting, WOZ, gemeentelijke belastingen, erfpacht (want amsterdam), etc.

Misschien dat dat met 5% waardestijging per jaar en inflatie gerelateerde huurstijging net neutraal uit komt zolang er niet nóg een verrassing komt uit de politiek als het voorstel om 10% huurverlaging door te voeren.

Helaas kunnen de corporaties maar een fractie van de benodigde middenhuur woningen bouwen qua vermogenspositie en overheid heeft niet de middelen om dit te subsidieren. Commerciele partijen, en ook een pensioenfonds is een commerciele partij met verantwoordelijkheden naar de leden, kunnen zich dit niet veroorloven. Dus ik ben erg benieuwd hoe de enorme vraag naar huurwoningen dan opgelost gaat worden.

[mannowlahn]

Mijn huurder gaat er waarschijnlijk uit bij einde contract in juni 2026z is een goede vriendin van ons dus maakte mij niet veel zorgen wat betreft wel of niet weg gaan. Ze mag langer blijven maar haar eigen nieuwbouw woning komt iets eerder beschikbaar.

Dan rest de vraag, wat nu? Waarde is 475/500k , met een hypotheek van 25k.

Ik wil eigenlijk wel in de markt blijven omdat we op dit moment zelf huren. We betalen 2500 euro huur voor 180m2 over 5 verdiepingen in Amsterdam oostelijke eilanden. Qualocatie wil ik hier nooit meer weg. Ik heb recentelijk de eigenaar, bouwinvest, gevraagd of ik de woning zou kunnen kopen. Ik schat 1,3 a 1,5 miljoen euro dat het zou moeten kosten. Maar helaas willen ze er niet van af.

Mijn verhuurde appartementen dateert uit 1940 en dus vaak veel onderhoud kosten. Tevens zit het ver in de huurpunten voor vrije sector.

Ik ben een aantal opties aan het verkennen.

1 Aanhouden, worst case leeg houden en als kantoor gebruiken op dagen dat in thuis werk. Moet ik er wel inschrijven om de box3 te drukken. Is niet echt mijn voorkeur maar gezien de overheid regels die als een tang op een varken slaan met de huur en ook wet dba ben ik inmiddels zover om er ook geen reet meer om te geven.

2 appartement verkopen en ergens twee kleine 30m2 studio’s kopen. Dit verhuren aan studenten en iig wat meer flexibiliteit hebben mbt dat ze weg gaan. Reden van twee objecten is dat ik graag mijn kinderen later in Amsterdam wil laten studeren. Mits ze dat zelf willen.

3 appartement verkopen. Extra hypotheek nemen en iets kopen wat wel in vrije sector valt. Financieel waarschijnlijk minst slimme oplossingen omdat die box 3 aan gaat tikken? Meer risico omdat de contracten permanent zijn. Dus maximaal verhogen elkaar jaar.

4 verkopen en geld via agio storting in bv plaatsen. Die heb ik al en als dat geld 10% per jaar rendeert dan gaat het met de vastgoed markt mee.

5 verkopen en kijken of ik toch wat kan vinden in mijn buurt. Als ik en mijn partner ons opgebouwde vermogen uit de bv halen dan komen we effectief op dezelfde maandlasten als nu terecht. Maar dan zijn we wel eigenaar.

Hoe zitten jullie in de wedstrijd? Ik neem aan dat voor een hoop juni ook snel dichtbij komt?

[rockhopper]

mannowlahn schreef op dinsdag 18 november 2025 @ 18:49:
Mijn huurder gaat er waarschijnlijk uit bij einde contract in juni 2026z is een goede vriendin van ons dus maakte mij niet veel zorgen wat betreft wel of niet weg gaan. Ze mag langer blijven maar haar eigen nieuwbouw woning komt iets eerder beschikbaar.

Dan rest de vraag, wat nu? Waarde is 475/500k , met een hypotheek van 25k.

Ik wil eigenlijk wel in de markt blijven omdat we op dit moment zelf huren. We betalen 2500 euro huur voor 180m2 over 5 verdiepingen in Amsterdam oostelijke eilanden. Qualocatie wil ik hier nooit meer weg. Ik heb recentelijk de eigenaar, bouwinvest, gevraagd of ik de woning zou kunnen kopen. Ik schat 1,3 a 1,5 miljoen euro dat het zou moeten kosten. Maar helaas willen ze er niet van af.

Mijn verhuurde appartementen dateert uit 1940 en dus vaak veel onderhoud kosten. Tevens zit het ver in de huurpunten voor vrije sector.

Ik ben een aantal opties aan het verkennen.

1 Aanhouden, worst case leeg houden en als kantoor gebruiken op dagen dat in thuis werk. Moet ik er wel inschrijven om de box3 te drukken. Is niet echt mijn voorkeur maar gezien de overheid regels die als een tang op een varken slaan met de huur en ook wet dba ben ik inmiddels zover om er ook geen reet meer om te geven.

2 appartement verkopen en ergens twee kleine 30m2 studio’s kopen. Dit verhuren aan studenten en iig wat meer flexibiliteit hebben mbt dat ze weg gaan. Reden van twee objecten is dat ik graag mijn kinderen later in Amsterdam wil laten studeren. Mits ze dat zelf willen.

3 appartement verkopen. Extra hypotheek nemen en iets kopen wat wel in vrije sector valt. Financieel waarschijnlijk minst slimme oplossingen omdat die box 3 aan gaat tikken? Meer risico omdat de contracten permanent zijn. Dus maximaal verhogen elkaar jaar.

4 verkopen en geld via agio storting in bv plaatsen. Die heb ik al en als dat geld 10% per jaar rendeert dan gaat het met de vastgoed markt mee.

5 verkopen en kijken of ik toch wat kan vinden in mijn buurt. Als ik en mijn partner ons opgebouwde vermogen uit de bv halen dan komen we effectief op dezelfde maandlasten als nu terecht. Maar dan zijn we wel eigenaar.

Hoe zitten jullie in de wedstrijd? Ik neem aan dat voor een hoop juni ook snel dichtbij komt?

Buiten dat bij JOU het contract afloopt in juni, komt juni toch voor iedereen even snel. Het lijkt dat je ergens op zinspeelt, maar wat?

1. Voordeel: zo goedkoop ga je het nooit meer krijgen, je bent eigen baas (buiten de VVE dan) en kan er in principe mee doen wat je wilt. Je kan zelfs deels airbnb doen, zover dit binnen a'dam kan om je verlies verder te dempen.
2. Zou voor mij geen optie zijn. Je gaat je binden aan een permanent contract, iets dat je liever niet wilt gezien je kinderen. Daarbij is het vraag of het rendabel gaat zijn. Mocht je denken dat studenten makkelijk weg gaan, think again. Ze kunnen voorlopig nergens heen, dus zeggen ze ook hun kamer niet op. Best case zet je er een campus contract op, maar daar zijn ook loopholes voor.
3. Op zich ook een optie, denk aan de overdrachtbelasting en inderdaad box 3, al zal je schuld de boel misschien dempen.
4. Prima keuze als je geen gedoe wilt rondom onzekerheden met vastgoed. Voordeel hier is dat je geld rendeert en je op het moment dat je kids echt gaan studeren je geld beschikbaar hebt om in te zetten in de stad waar ze heen willen.
5. Ook een prima keuze als je een geschikte woning kan vinden. Begin meteen met zoeken, je hoeft niet weg dus je kan de tijd nemen en je wensenlijstje redelijk goed afvinken. Mij kostte het 3 a 4 jaar om iets te vinden dat genoeg voldeed aan onze wensen om te verhuizen. ymmv Voordeel van verkoop nu is in ieder geval dat je vangt voor de huizenmarkt weer instort. Niet dat ik denk dat dat binnenkort gaat gebeuren, maar je hebt waarschijnlijk net als ik geen kristallen bol.

[kx22]

mannowlahn schreef op dinsdag 18 november 2025 @ 18:49:
Mijn huurder gaat er waarschijnlijk uit bij einde contract in juni 2026z is een goede vriendin van ons dus maakte mij niet veel zorgen wat betreft wel of niet weg gaan. Ze mag langer blijven maar haar eigen nieuwbouw woning komt iets eerder beschikbaar.

Dan rest de vraag, wat nu? Waarde is 475/500k , met een hypotheek van 25k.

Ik wil eigenlijk wel in de markt blijven omdat we op dit moment zelf huren. We betalen 2500 euro huur voor 180m2 over 5 verdiepingen in Amsterdam oostelijke eilanden. Qualocatie wil ik hier nooit meer weg. Ik heb recentelijk de eigenaar, bouwinvest, gevraagd of ik de woning zou kunnen kopen. Ik schat 1,3 a 1,5 miljoen euro dat het zou moeten kosten. Maar helaas willen ze er niet van af.

Mijn verhuurde appartementen dateert uit 1940 en dus vaak veel onderhoud kosten. Tevens zit het ver in de huurpunten voor vrije sector.

Ik ben een aantal opties aan het verkennen.

1 Aanhouden, worst case leeg houden en als kantoor gebruiken op dagen dat in thuis werk. Moet ik er wel inschrijven om de box3 te drukken. Is niet echt mijn voorkeur maar gezien de overheid regels die als een tang op een varken slaan met de huur en ook wet dba ben ik inmiddels zover om er ook geen reet meer om te geven.

2 appartement verkopen en ergens twee kleine 30m2 studio’s kopen. Dit verhuren aan studenten en iig wat meer flexibiliteit hebben mbt dat ze weg gaan. Reden van twee objecten is dat ik graag mijn kinderen later in Amsterdam wil laten studeren. Mits ze dat zelf willen.

3 appartement verkopen. Extra hypotheek nemen en iets kopen wat wel in vrije sector valt. Financieel waarschijnlijk minst slimme oplossingen omdat die box 3 aan gaat tikken? Meer risico omdat de contracten permanent zijn. Dus maximaal verhogen elkaar jaar.

4 verkopen en geld via agio storting in bv plaatsen. Die heb ik al en als dat geld 10% per jaar rendeert dan gaat het met de vastgoed markt mee.

5 verkopen en kijken of ik toch wat kan vinden in mijn buurt. Als ik en mijn partner ons opgebouwde vermogen uit de bv halen dan komen we effectief op dezelfde maandlasten als nu terecht. Maar dan zijn we wel eigenaar.

Hoe zitten jullie in de wedstrijd? Ik neem aan dat voor een hoop juni ook snel dichtbij komt?

5.
Ik zou momenteel zeker geen vastgoed in box3 kopen. Zelfs met schuld aan je eigen BV (eenmalig 500.000) hou je niks over en spek je je BV maar minimaal (3% is marktconform en is maar 15.000 per jaar).

Als je in vastgoed zit is het minste wat je kan doen voor jezelf een thuisbasis creeeren/kopen. In een gehuurde woningruimte wil je geen grote investeringen doen (bvb inbouwkast,op maat gemaakte meubels voor kinderkamer, thuisbatterij en etc). Hoe goed de wetten je ook beschermen, het is een huis van een ander. Ooit moet je eruit.

[mannowlahn]

rockhopper schreef op woensdag 19 november 2025 @ 00:16:
[...]

Buiten dat bij JOU het contract afloopt in juni, komt juni toch voor iedereen even snel. Het lijkt dat je ergens op zinspeelt, maar wat?

1. Voordeel: zo goedkoop ga je het nooit meer krijgen, je bent eigen baas (buiten de VVE dan) en kan er in principe mee doen wat je wilt. Je kan zelfs deels airbnb doen, zover dit binnen a'dam kan om je verlies verder te dempen.
2. Zou voor mij geen optie zijn. Je gaat je binden aan een permanent contract, iets dat je liever niet wilt gezien je kinderen. Daarbij is het vraag of het rendabel gaat zijn. Mocht je denken dat studenten makkelijk weg gaan, think again. Ze kunnen voorlopig nergens heen, dus zeggen ze ook hun kamer niet op. Best case zet je er een campus contract op, maar daar zijn ook loopholes voor.
3. Op zich ook een optie, denk aan de overdrachtbelasting en inderdaad box 3, al zal je schuld de boel misschien dempen.
4. Prima keuze als je geen gedoe wilt rondom onzekerheden met vastgoed. Voordeel hier is dat je geld rendeert en je op het moment dat je kids echt gaan studeren je geld beschikbaar hebt om in te zetten in de stad waar ze heen willen.
5. Ook een prima keuze als je een geschikte woning kan vinden. Begin meteen met zoeken, je hoeft niet weg dus je kan de tijd nemen en je wensenlijstje redelijk goed afvinken. Mij kostte het 3 a 4 jaar om iets te vinden dat genoeg voldeed aan onze wensen om te verhuizen. ymmv Voordeel van verkoop nu is in ieder geval dat je vangt voor de huizenmarkt weer instort. Niet dat ik denk dat dat binnenkort gaat gebeuren, maar je hebt waarschijnlijk net als ik geen kristallen bol.

Haha ik zinspeel op het feit dat in juni de laatste tijdelijke contracten aflopen. Juni 2024 was de laatste maand dat dit nog mocht. Lijkt mij dat iedereen die in vastgoed zit wel op de hoogte is van deze wijziging.

5 wat betreft dit punt. Ik ben wel aan het zoeken maar wil in mijn buurt blijven en dan met name een huis met minimaal 180m2. Die komen niet vaak te koop hier. Maar in dat geval zou ik de boel moeten verkopen en het geld tijdelijk in bv parkeren. Wanneer ik dan tot koop overga kan ik het er weer uithalen.

Maar liever verkoop ik pas wanneer ik koop. Als de boel in elkaar stort heb ik nog meer voordeel

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op dinsdag 18 november 2025 @ 18:49:
Mijn huurder gaat er waarschijnlijk uit bij einde contract in juni 2026z is een goede vriendin van ons dus maakte mij niet veel zorgen wat betreft wel of niet weg gaan. Ze mag langer blijven maar haar eigen nieuwbouw woning komt iets eerder beschikbaar.

Dan rest de vraag, wat nu? Waarde is 475/500k , met een hypotheek van 25k.

Ik wil eigenlijk wel in de markt blijven omdat we op dit moment zelf huren. We betalen 2500 euro huur voor 180m2 over 5 verdiepingen in Amsterdam oostelijke eilanden. Qualocatie wil ik hier nooit meer weg. Ik heb recentelijk de eigenaar, bouwinvest, gevraagd of ik de woning zou kunnen kopen. Ik schat 1,3 a 1,5 miljoen euro dat het zou moeten kosten. Maar helaas willen ze er niet van af.

Mijn verhuurde appartementen dateert uit 1940 en dus vaak veel onderhoud kosten. Tevens zit het ver in de huurpunten voor vrije sector.

Ik ben een aantal opties aan het verkennen.

1 Aanhouden, worst case leeg houden en als kantoor gebruiken op dagen dat in thuis werk. Moet ik er wel inschrijven om de box3 te drukken. Is niet echt mijn voorkeur maar gezien de overheid regels die als een tang op een varken slaan met de huur en ook wet dba ben ik inmiddels zover om er ook geen reet meer om te geven.

2 appartement verkopen en ergens twee kleine 30m2 studio’s kopen. Dit verhuren aan studenten en iig wat meer flexibiliteit hebben mbt dat ze weg gaan. Reden van twee objecten is dat ik graag mijn kinderen later in Amsterdam wil laten studeren. Mits ze dat zelf willen.

3 appartement verkopen. Extra hypotheek nemen en iets kopen wat wel in vrije sector valt. Financieel waarschijnlijk minst slimme oplossingen omdat die box 3 aan gaat tikken? Meer risico omdat de contracten permanent zijn. Dus maximaal verhogen elkaar jaar.

4 verkopen en geld via agio storting in bv plaatsen. Die heb ik al en als dat geld 10% per jaar rendeert dan gaat het met de vastgoed markt mee.

5 verkopen en kijken of ik toch wat kan vinden in mijn buurt. Als ik en mijn partner ons opgebouwde vermogen uit de bv halen dan komen we effectief op dezelfde maandlasten als nu terecht. Maar dan zijn we wel eigenaar.

Hoe zitten jullie in de wedstrijd? Ik neem aan dat voor een hoop juni ook snel dichtbij komt?

Wat bedoel je met "Tevens zit het ver in de huurpunten voor vrije sector"? Dat lees ik als dat je dat je veel punten hebt en dus zo ver in de punten zit dat je geen risico loopt dat de woning naar gereguleerde huur gaat. Maar even later schrijf je over "iets kopen wat wel in vrije sector valt." Dus dat de woning toch niet zo ver in de punten zit dat de woning in de vrije sector zit?

Mijn overwegingen zouden zijn:
- Als je in de gereguleerde huur valt, dan is de huur waarschijnlijk zo (relatief) laag dat de kans groot is dat huurders er voor langere tijd willen blijven wonen. Kiezen voor een nieuwe huurder is dan dus wel een langetermijn keus. Ik proef uit je verhaal dat je de woning waarschijnlijk niet (weer) voor lange termijn zou willen verhuren.
- Appartement verkopen en ergens twee kleine 30m2 studio’s kopen klinkt eenvoudig. Maar ik betwijfel of je wel voor het geld van je huidige appartement twee studio's kunt kopen. De prijzen die bv. op Funda staan zijn immers niet de verkoopprijzen maar de vraagprijzen, waar je vaak nog flink overheen moet. Plus de aanvullende kosten van de aankoop van een woning.
- Bovendien is de vraag of je die studio's dan wel mag verhuren. De regels daarvoor zijn flink verscherpt. De woningen die je wél mag verhuren hebben waarschijnlijk ook een flink hoger prijskaartje dan de woningen waarbij dat niet mag en die je alleen voor eigen gebruik mag kopen.
- Bij woningen in Amsterdam die qua punten in de vrije sector vallen én waarbij verhuur toegestaan is, is het prijskaartje inmiddels vaak zo hoog geworden, dat de "bijbehorende" huur vaak buitensporig hoog ligt. Dat geeft dan ook kritischer en veeleisende huurders, zodat de woning wel in heel goede staat moet zijn én blijven. Niet altijd het meest gemakkelijk in de verhuur.

Al met al, als ik ook je mogelijke toekomstige wens voor een koopwoning zie, dan zou ik de woning nu toch verkopen en het geld anders oppotten. Of apart houden tot je kinderen ook werkelijk gaan studeren. Want voor het zelfde geld willen ze juist in een andere stad wonen dan de stad die ze al kennen en waar de ouders ook wonen.

[mannowlahn]

kx22 schreef op woensdag 19 november 2025 @ 08:10:
[...]


5.
Ik zou momenteel zeker geen vastgoed in box3 kopen. Zelfs met schuld aan je eigen BV (eenmalig 500.000) hou je niks over en spek je je BV maar minimaal (3% is marktconform en is maar 15.000 per jaar).

Als je in vastgoed zit is het minste wat je kan doen voor jezelf een thuisbasis creeeren/kopen. In een gehuurde woningruimte wil je geen grote investeringen doen (bvb inbouwkast,op maat gemaakte meubels voor kinderkamer, thuisbatterij en etc). Hoe goed de wetten je ook beschermen, het is een huis van een ander. Ooit moet je eruit.

Dat investeren klopt wel. Hoewel we wel zelf een eikenhouten visgraat gelegd hebben. Dat was zelfs goedkoper dan laminaat door een grote partij van bva auctions te scoren.

Maar ik zie ons hier nog wel 20 jaar wonen hoor. Maar ja, tot dat de huren te hoog zijn. Dat is mijn grootste zorg.

Maar op dit moment is de huur tov de woning gewoon een goede deal. Dit huis heeft een WOZ van 1,3 miljoen. En met 30k huur per jaar. Een hypotheek op 1,5 miljoen is 7k bruto per maand, netto is dat bijna twee keer zoveel als we nu per maand betalen.

Doordat we besparen op onze woonlasten kunnen we sneller beleggen in onze bv. Dat rendement stijgt sneller dan de prijzen van woningen, in theorie dekken we het gebrek aan aflossing dus af.

[mannowlahn]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 19 november 2025 @ 08:50:
[...]

Wat bedoel je met "Tevens zit het ver in de huurpunten voor vrije sector"? Dat lees ik als dat je dat je veel punten hebt en dus zo ver in de punten zit dat je geen risico loopt dat de woning naar gereguleerde huur gaat. Maar even later schrijf je over "iets kopen wat wel in vrije sector valt." Dus dat de woning toch niet zo ver in de punten zit dat de woning in de vrije sector zit?

Mijn overwegingen zouden zijn:
- Als je in de gereguleerde huur valt, dan is de huur waarschijnlijk zo (relatief) laag dat de kans groot is dat huurders er voor langere tijd willen blijven wonen. Kiezen voor een nieuwe huurder is dan dus wel een langetermijn keus. Ik proef uit je verhaal dat je de woning waarschijnlijk niet (weer) voor lange termijn zou willen verhuren.
- Appartement verkopen en ergens twee kleine 30m2 studio’s kopen klinkt eenvoudig. Maar ik betwijfel of je wel voor het geld van je huidige appartement twee studio's kunt kopen. De prijzen die bv. op Funda staan zijn immers niet de verkoopprijzen maar de vraagprijzen, waar je vaak nog flink overheen moet. Plus de aanvullende kosten van de aankoop van een woning.
- Bovendien is de vraag of je die studio's dan wel mag verhuren. De regels daarvoor zijn flink verscherpt. De woningen die je wél mag verhuren hebben waarschijnlijk ook een flink hoger prijskaartje dan de woningen waarbij dat niet mag en die je alleen voor eigen gebruik mag kopen.
- Bij woningen in Amsterdam die qua punten in de vrije sector vallen én waarbij verhuur toegestaan is, is het prijskaartje inmiddels vaak zo hoog geworden, dat de "bijbehorende" huur vaak buitensporig hoog ligt. Dat geeft dan ook kritischer en veeleisende huurders, zodat de woning wel in heel goede staat moet zijn én blijven. Niet altijd het meest gemakkelijk in de verhuur.

Al met al, als ik ook je mogelijke toekomstige wens voor een koopwoning zie, dan zou ik de woning nu toch verkopen en het geld anders oppotten. Of apart houden tot je kinderen ook werkelijk gaan studeren. Want voor het zelfde geld willen ze juist in een andere stad wonen dan de stad die ze al kennen en waar de ouders ook wonen.

Mijn verhuurde object heeft 150 punten ofzo. Die ga ik echt niet in vrije sector krijgen.

Ik ga idd geen permanent contract aan met dit objects met idd de lage geforceerde huur zal die persoon er nooit meer uit gaan.

Ik heb eventueel flink wat opgebouwde vermogen in mijn bv zitten. Tbv pensioen maar voor een situatie als dit is het ook wel toepasbaar.

Ja geregeld oppotten en laten renderen is wellicht de meest logische keuze. Maar het loslaten van een object in een gewilde stad vind ik toch nog een beetje moeilijk. Maar ja, je moet emotie loslaten bij zakelijke keuzes.

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op woensdag 19 november 2025 @ 09:22:
[...]

Dat investeren klopt wel. Hoewel we wel zelf een eikenhouten visgraat gelegd hebben. Dat was zelfs goedkoper dan laminaat door een grote partij van bva auctions te scoren.

Maar ik zie ons hier nog wel 20 jaar wonen hoor. Maar ja, tot dat de huren te hoog zijn. Dat is mijn grootste zorg.

Maar op dit moment is de huur tov de woning gewoon een goede deal. Dit huis heeft een WOZ van 1,3 miljoen. En met 30k huur per jaar. Een hypotheek op 1,5 miljoen is 7k bruto per maand, netto is dat bijna twee keer zoveel als we nu per maand betalen.

Doordat we besparen op onze woonlasten kunnen we sneller beleggen in onze bv. Dat rendement stijgt sneller dan de prijzen van woningen, in theorie dekken we het gebrek aan aflossing dus af.

Ja, de huidige woningmarkt is ontzettend gefixeerd op het "moeten" hebben van een koopwoning, omdat je ander een dief van je eigen portemonnee zou zijn. Maar dat slaat zo ver door, dat ook veel mensen willen verhuizen als ze een huur hebben die veel lager ligt dan wat je bij koop kwijt zou zijn. Je mist uiteraard wel een hoop potentiële waardestijging, maar kunt de besparing in de woonlasten ook beleggen. Met als grote voordeel dat je die besparing straks makkelijk kunt gebruiken voor (een deel van) de aanschaf van een plek voor je kinderen.

Tegelijk is het voor de lange termijn vaak toch wel financieel interessant om te kopen. Maar je mist dan een hoop financiële flexibiliteit. Als ik in jouw situatie zat, zou ik er voor kiezen om voorlopig zelf gewoon te blijven zitten waar ik zit, maar die verhuurwoning te verkopen nu dat leeg kan. Je krijgt er een hoop vrijheid voor terug en loopt niet meer het risico op grote aanvullende kosten (als je aangeeft dat de woning in onderhoud ook redelijk duur is).

[kx22]

mannowlahn schreef op woensdag 19 november 2025 @ 09:22:
[...]
Maar op dit moment is de huur tov de woning gewoon een goede deal. Dit huis heeft een WOZ van 1,3 miljoen. En met 30k huur per jaar. Een hypotheek op 1,5 miljoen is 7k bruto per maand, netto is dat bijna twee keer zoveel als we nu per maand betalen.

Je woont nu heel goedkoop ja, maar volgens mij is het werkelijke verschil een stuk kleiner
Stel jij kan een huis van 1,5m kopen. Daar betaal jij 3,5% rente voor. Je huis stijgt gemiddeld 5-6% per jaar (sinds 2e wereldoorlog). Jij blijft maar aflossen en 3,5% blijft betalen, maar je huiswaarde sneeuwbalt door.
Sneeuwballen op 1.5m is een stuk sneller dan 2500 per maand wat je nu bespaard.
Zie huis kopen als beleggen met geleend geld.

In box3 beleggen is leuk als je onder de heffingsvrije vermogen zit. In box2 betaal je altijd 20% over de winst en dan nog eens 25% naar prive.
Bij je woonhuis (box1) betaal je niks (misschien in de toekomst).

[Rubbergrover1]

kx22 schreef op woensdag 19 november 2025 @ 13:10:
[...]

Je woont nu heel goedkoop ja, maar volgens mij is het werkelijke verschil een stuk kleiner
Stel jij kan een huis van 1,5m kopen. Daar betaal jij 3,5% rente voor. Je huis stijgt gemiddeld 5-6% per jaar (sinds 2e wereldoorlog). Jij blijft maar aflossen en 3,5% blijft betalen, maar je huiswaarde sneeuwbalt door.
Sneeuwballen op 1.5m is een stuk sneller dan 2500 per maand wat je nu bespaard.
Zie huis kopen als beleggen met geleend geld.

In box3 beleggen is leuk als je onder de heffingsvrije vermogen zit. In box2 betaal je altijd 20% over de winst en dan nog eens 25% naar prive.
Bij je woonhuis (box1) betaal je niks (misschien in de toekomst).

Maar die waarde in je woonhuis is heel wat lastiger te gelde te maken dan je box 3 beleggingen. Als je 'straks' een woning voor je kind wil kopen, heb je meer aan een miljoen vrij vermogen dan aan anderhalf miljoen 'in de stenen', waarvan het de vraag is hoeveel extra hypotheek je kunt krijgen om daar weer een deel van uit de stenen te krijgen.

[rockhopper]

mannowlahn schreef op woensdag 19 november 2025 @ 08:17:
[...]

Haha ik zinspeel op het feit dat in juni de laatste tijdelijke contracten aflopen. Juni 2024 was de laatste maand dat dit nog mocht. Lijkt mij dat iedereen die in vastgoed zit wel op de hoogte is van deze wijziging.

5 wat betreft dit punt. Ik ben wel aan het zoeken maar wil in mijn buurt blijven en dan met name een huis met minimaal 180m2. Die komen niet vaak te koop hier. Maar in dat geval zou ik de boel moeten verkopen en het geld tijdelijk in bv parkeren. Wanneer ik dan tot koop overga kan ik het er weer uithalen.

Maar liever verkoop ik pas wanneer ik koop. Als de boel in elkaar stort heb ik nog meer voordeel

Ik heb anders nog een tijdelijk contract lopen met een looptijd van 5 jaar, die loopt toch echt pas begin 2028 af, al is dit een onzelfstandige woonruimte. Dus ja ik begrijp dat de twee jaars variant er dan uitligt, maar er zijn meer woningen dan alleen zelfstandig.
Voor punt 5 zou ik even sparren met een financieel adviseur, zeker als dit in je top 2 van opties staat. Voordeel is dat je zijn kosten weer fiscaal mag aantrekken als je echt doorgaat met optie 5.

kx22 schreef op woensdag 19 november 2025 @ 13:10:
[...]
Je woont nu heel goedkoop ja, maar volgens mij is het werkelijke verschil een stuk kleiner
Stel jij kan een huis van 1,5m kopen. Daar betaal jij 3,5% rente voor. Je huis stijgt gemiddeld 5-6% per jaar (sinds 2e wereldoorlog). Jij blijft maar aflossen en 3,5% blijft betalen, maar je huiswaarde sneeuwbalt door.
Sneeuwballen op 1.5m is een stuk sneller dan 2500 per maand wat je nu bespaard.
Zie huis kopen als beleggen met geleend geld.

Ik denk dat die 5-6% eerder van toepassing is op het lage en midden segment en wat minder rooskleurig in het topsegment (waar ik voor het gemak deze fictieve woning van 1.5M onder stop). Niet dat het verlies zal leiden, maar er is maar tot een zekere hoogte een markt waar mensen geld neerleggen. Anders gezegd des te hoger de prijs, des te lastiger het verkopen wordt door beperkte vraag en beperkte markt. Heel leuk zo'n paleis op de dam, maar voor alle Nederlanders buiten de quote 500 onbetaalbaar. Bij een woning van nu 1.5M en straks ???M heb je dus ook maar weinig mensen aan wie je het kan verkopen en die het kunnen en willen betalen, al heb je maar één koper nodig natuurlijk. Dus minder sneeuwbal, meer sneeuwvlok. Lijkt me.

Ik laat me echter graag corrigeren als er cijfers zijn die het prijsverloop van dure woningen laat zien. De meeste prijsstijgingen die ik daar meestal zie komt door absurde verbouwing en een oude woz van toen alles nog goedkoop was.

[ Voor 38% gewijzigd door rockhopper op 19-11-2025 14:51 ]

[kx22]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 19 november 2025 @ 13:21:
[...]

Maar die waarde in je woonhuis is heel wat lastiger te gelde te maken dan je box 3 beleggingen. Als je 'straks' een woning voor je kind wil kopen, heb je meer aan een miljoen vrij vermogen dan aan anderhalf miljoen 'in de stenen', waarvan het de vraag is hoeveel extra hypotheek je kunt krijgen om daar weer een deel van uit de stenen te krijgen.

eens, maar @mannowlahn heeft ook een box2.
daar kan hij beter al zijn geld instoppen om vervolgens uit te lenen aan zijn kinderen.
een goed financieel advies is om ervoor te zorgen dat je in alle 3 de boxen geld hebt (als je een box2 hebt)

[kx22]

[b]rockhopper schreef op woensdag 19 november 2025 @ 14:40:

Ik laat me echter graag corrigeren als er cijfers zijn die het prijsverloop van dure woningen laat zien. De meeste prijsstijgingen die ik daar meestal zie komt door absurde verbouwing en een oude woz van toen alles nog goedkoop was.

Dat gevoel heb ik ook, maar op den duur corrigeert zich dat ook uiteraard. Stel als tussenwoningen altijd 5% stijgen en villa's maar 3%, dan zou ooit het gat zo klein zijn dat beide even duur zijn. Dan wilt iedereen een villa hebben en lopen ze prijzen daar opeens weer hard op.

[mannowlahn]

kx22 schreef op woensdag 19 november 2025 @ 13:10:
[...]

Je woont nu heel goedkoop ja, maar volgens mij is het werkelijke verschil een stuk kleiner
Stel jij kan een huis van 1,5m kopen. Daar betaal jij 3,5% rente voor. Je huis stijgt gemiddeld 5-6% per jaar (sinds 2e wereldoorlog). Jij blijft maar aflossen en 3,5% blijft betalen, maar je huiswaarde sneeuwbalt door.
Sneeuwballen op 1.5m is een stuk sneller dan 2500 per maand wat je nu bespaard.
Zie huis kopen als beleggen met geleend geld.

In box3 beleggen is leuk als je onder de heffingsvrije vermogen zit. In box2 betaal je altijd 20% over de winst en dan nog eens 25% naar prive.
Bij je woonhuis (box1) betaal je niks (misschien in de toekomst).

Ik beleg binnen bv met uitgestelde VPB. Dus compound interest doet zijn ding. Pas over twintig jaar denk ik dat ik wat verkoop, puur wat ik nodig hebt dus dan rendeert de boel verder.

Beleggen in box drie schiet niet op.

[mannowlahn]

kx22 schreef op woensdag 19 november 2025 @ 15:43:
[...]


Dat gevoel heb ik ook, maar op den duur corrigeert zich dat ook uiteraard. Stel als tussenwoningen altijd 5% stijgen en villa's maar 3%, dan zou ooit het gat zo klein zijn dat beide even duur zijn. Dan wilt iedereen een villa hebben en lopen ze prijzen daar opeens weer hard op.

Ik heb nog een side hustle die straks meer inkomsten dan mijn freelance gaat genereren. Die wil ik in een nieuwe bv plaatsen met kinderen als aandeelhouder. Dus dat geld verplaatsen naar kinderen zal ook meer optimaal lopen. Eventueel kan ik daar ook het geld van verkoop van appartement in brengen.

[rube]

mannowlahn schreef op woensdag 19 november 2025 @ 16:52:
[...]

Ik beleg binnen bv met uitgestelde VPB. Dus compound interest doet zijn ding. Pas over twintig jaar denk ik dat ik wat verkoop, puur wat ik nodig hebt dus dan rendeert de boel verder.

Beleggen in box drie schiet niet op.

Als je veel rendement maakt is box 3 lager belast dan box 2 (want gemaximaliseerd) zelfs zonder nog het uitkeren uit box 2 gerekend.
Dus het ligt er maar net aan.

Oh, ja, tenzij het nog in box 2 zit natuurlijk.

[ Voor 4% gewijzigd door rube op 19-11-2025 17:14 ]

[kx22]

mannowlahn schreef op woensdag 19 november 2025 @ 16:52:
[...]

Ik beleg binnen bv met uitgestelde VPB. Dus compound interest doet zijn ding. Pas over twintig jaar denk ik dat ik wat verkoop, puur wat ik nodig hebt dus dan rendeert de boel verder.

Beleggen in box drie schiet niet op.

ok even een hele platte biervilt berekening. Als jij nu een huis koopt van 1,5m en deze stijgt jaarlijks met 5% is het na 20 jaar bijna 4m waard (2,5m winst)
Als jij nu elke maand 2500 gaat beleggen heb je na 20 jaar 1,9m bij 10% rendement.
In 2e situatie heb jij al die tijd geen VPB en Dividendsbelasting belasting betaald en in situatie 1 heb je nog kosten en rente.

Nu twijfel ik of je huis ooit naar 4m gaat (klinkt gek he, maar 10 jaar geleden waren huizen gewoon de helft van nu), maar Box1 is toch echt de box die je maximaal moet volstoppen met eigen woning en pensioenbeleggen. Je kan echter niks met dat geld op korte termijn. Maar je kijkt nu ook naar een 20 jaar termijn...

[kx22]

rube schreef op woensdag 19 november 2025 @ 17:13:
[...]

Als je veel rendement maakt is box 3 lager belast dan box 2 (want gemaximaliseerd) zelfs zonder nog het uitkeren uit box 2 gerekend.
Dus het ligt er maar net aan.

Oh, ja, tenzij het nog in box 2 zit natuurlijk.

Maar is dat straks nog als je naar werkelijk rendement gaat ipv fictief?
Want nu outperformen de aandelen het fictieve rendement.
Zou niet heel gek vinden als ze straks gewoon 1/3e van je winst willen.
Dat is dan ongeveer gelijk met box2 en vervolgens naar prive.

[mannowlahn]

kx22 schreef op donderdag 20 november 2025 @ 18:13:
[...]


ok even een hele platte biervilt berekening. Als jij nu een huis koopt van 1,5m en deze stijgt jaarlijks met 5% is het na 20 jaar bijna 4m waard (2,5m winst)
Als jij nu elke maand 2500 gaat beleggen heb je na 20 jaar 1,9m bij 10% rendement.
In 2e situatie heb jij al die tijd geen VPB en Dividendsbelasting belasting betaald en in situatie 1 heb je nog kosten en rente.

Nu twijfel ik of je huis ooit naar 4m gaat (klinkt gek he, maar 10 jaar geleden waren huizen gewoon de helft van nu), maar Box1 is toch echt de box die je maximaal moet volstoppen met eigen woning en pensioenbeleggen. Je kan echter niks met dat geld op korte termijn. Maar je kijkt nu ook naar een 20 jaar termijn...

Die 2500 is dan vanuit privé beleggen of in bv? Want er gaat nog flink wat belasting overheen om die 2500 naar privé te halen vanuit bv. Zelfs met dividend. Overigens beleg ik op dit moment 100 a 120k per jaar vanuit mijn bv. Dus een viervoud van je bierviltje. Met deze aantallen gaat het wel vrij rap.

[kx22]

mannowlahn schreef op donderdag 20 november 2025 @ 18:56:
[...]

Die 2500 is dan vanuit privé beleggen of in bv? Want er gaat nog flink wat belasting overheen om die 2500 naar privé te halen vanuit bv. Zelfs met dividend. Overigens beleg ik op dit moment 100 a 120k per jaar vanuit mijn bv. Dus een viervoud van je bierviltje. Met deze aantallen gaat het wel vrij rap.

Het ging mij om het verschil tussen woning kopen van 1.5m (7k bruto per maand) en je huidige huur a 2500
Als jij dit soort getallen per jaar kan beleggen, snap ik niet waarom je wilt "besparen" op een woning door het te huren.
Ik geloof in beleggen, maar ik geloof nog meer in box1 vastgoed.

[mannowlahn]

kx22 schreef op donderdag 20 november 2025 @ 19:43:
[...]


Het ging mij om het verschil tussen woning kopen van 1.5m (7k bruto per maand) en je huidige huur a 2500
Als jij dit soort getallen per jaar kan beleggen, snap ik niet waarom je wilt "besparen" op een woning door het te huren.
Ik geloof in beleggen, maar ik geloof nog meer in box1 vastgoed.

Dat verschil van 4500 om die hypotheek te betalen kost mij meer. Dat gaat op aan belasting. En dat geld kan ik wel direct toepassen om te beleggen. Die 100k beleggen in bv is niet zomaar 100k netto over draagbaar naar privé.

Ik wil ook best kopen. Mits het in mijn huidige buurt is en daar komt vrij weinig beschikbaar.

[Pim0202]

snip: linkdrop

[ Voor 96% gewijzigd door We Are Borg op 26-11-2025 10:52 ]

[Henkdezoveelste]

*knip* reactie op verwijderde reactie, en zie topicwarning: politieke discussie past beter in AWM

[ Voor 87% gewijzigd door Zr40 op 26-11-2025 11:05 ]

[TweakGP]

*knip* zie de topicwaarschuwing:

Wat is namelijk niet de bedoeling?
- discussie over de moraal en ethiek van het verhuren (dat kan eventueel in AWM)

[ Voor 82% gewijzigd door Zr40 op 26-11-2025 11:05 ]

[MiKeZZa]

Goedemorgen; ik overweeg al een tijdje om 'iets' met vastgoed te gaan doen. Een eigen pand voelt voor mij als geen verstandig optie (te veel aan mijn hoofd om er iets bij te pakken wat potentieel veel (pieker)tijd kost). Dus ik kijk al een tijdje naar alternatieven. O.a. REIT's of ETF's komen langs.

Echter; ik heb ook interesse in fondsen. In het beleggen topic is men duidelijk; Corum e.d. zijn hopeloze praktijken. Of het waar is weet ik niet, maar dat hoor ik daar massaal terug.

Nu heb ik via een bekende van mij de naam

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

doorgekregen. Een kleiner fonds in oprichting van

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

. Heeft iemand hier ervaring met deze mensen? Heb telefonisch kennisgemaakt met hen en dat contact was prettig, maar het blijft een flinke smak geld (100k of meer) en de beloofde rendementen zijn wel héél mooi...

[Perkouw]

@MiKeZZa Beleggen hebben we andere topics voor dan deze Dit gaat namelijk over het wél investeren in fysiek vastgoed.

Bijvoorbeeld Passief beleggen met indexfondsen - Deel 1 en Beleggen op de beurs in de praktijk - Deel 11

[rube]

@Perkouw maar daar heeft @MiKeZZa zijn vragen al gesteld zonder (het gewenste) resultaat

[rockhopper]

MiKeZZa schreef op woensdag 17 december 2025 @ 10:47:
Goedemorgen; ik overweeg al een tijdje om 'iets' met vastgoed te gaan doen. Een eigen pand voelt voor mij als geen verstandig optie (te veel aan mijn hoofd om er iets bij te pakken wat potentieel veel (pieker)tijd kost). Dus ik kijk al een tijdje naar alternatieven. O.a. REIT's of ETF's komen langs.

Echter; ik heb ook interesse in fondsen. In het beleggen topic is men duidelijk; Corum e.d. zijn hopeloze praktijken. Of het waar is weet ik niet, maar dat hoor ik daar massaal terug.

Nu heb ik via een bekende van mij de naam
***members only***
doorgekregen. Een kleiner fonds in oprichting van
***members only***
. Heeft iemand hier ervaring met deze mensen? Heb telefonisch kennisgemaakt met hen en dat contact was prettig, maar het blijft een flinke smak geld (100k of meer) en de beloofde rendementen zijn wel héél mooi...

Even buiten dat het hier niet thuishoort toch even de beste raadgever over welke investering, waar dan ook: If it's too good to be true, it usually is.
Net zoals in dit topic: doe je due diligence, ga niet blind af of advies van anderen, helemaal niet als je ze maar vaag of helemaal niet kent. Investeer pas je geld als je het snapt, daar horen de valkuilen ook bij.

[Wispe]

Los van of het over beleggen in (fysiek) vastgoed gaat of niet, als de beloofde rendementen héél mooi klinken, dan is dat red flag nummer 1.

[ Voor 3% gewijzigd door Wispe op 17-12-2025 10:57 ]

[MiKeZZa]

Nou, ze komen met ongeveer 6 a 7 procent rendement per jaar. Daar bovenop wat waardestijging. Gemiddeld 8,4%. Echter; een klein fonds heeft ook slechts een paar pandjes en zij denken goed te kunnen inkopen en opknappen (daar zit ook een flinke incentive voor hen in), maar dan zou je uit komen op 12% per jaar zoals het gaat o.b.v. de eerst aangekochte panden.

Even voor de duidelijkheid; het gaat mij niet om 9 of 12 procent, sterker nog; wordt het gegarandeerd iets minder teken ik nog direct bij het kruisje. Ik wil echter niet de sukkel zijn die in Palm Invest 2 stapt

[Perkouw]

En dan vanaf hier nu weer ontopic. Zoals eerder gemeld dit topic gaat over fysiek vastgoed en niet over beleggingen

[Henkdezoveelste]

snip: zie modbreak boven jouw post

[ Voor 94% gewijzigd door We Are Borg op 17-12-2025 15:21 ]

[engelsmannetje]

Never a dull moment in vastgoed. Vastgoedinsider heeft 2 dagenh geleden een artikel gepubliceerd over het regeerakkoord:
https://vastgoedinsider.n...stap-wet-betaalbare-huur/

Dus als ik het goed begrijp:

• Blijft de huidige vorm van de wet Box 2028 staan
• ---
• Waarin in principe vermogensaanwas leidend is voor alle box 3 bezittingen
• Behalve voor vastgoed, waarbij nog wel vermogenwinst belast wordt (jaarlijks rendement & waardewinst alleen bij verkoop)
• --- --- ---
• Komt er ergens na 2028 een nieuwe Box 3 wet
• ---
• Waar voor alle Box 3 bezittingen vermogensgroei wordt belast (jaarlijks rendement & waardewinst alleen bij verkoop)
• ---

Zie ik dat goed of mis ik iets?

[Rubbergrover1]

engelsmannetje schreef op maandag 2 februari 2026 @ 15:06:
Never a dull moment in vastgoed. Vastgoedinsider heeft 2 dagenh geleden een artikel gepubliceerd over het regeerakkoord:
https://vastgoedinsider.n...stap-wet-betaalbare-huur/

Dus als ik het goed begrijp:

• Blijft de huidige vorm van de wet Box 2028 staan
• ---
• Waarin in principe vermogensaanwas leidend is voor alle box 3 bezittingen
• Behalve voor vastgoed, waarbij nog wel vermogenwinst belast wordt (jaarlijks rendement & waardewinst alleen bij verkoop)
• --- --- ---
• Komt er ergens na 2028 een nieuwe Box 3 wet
• ---
• Waar voor alle Box 3 bezittingen vermogensgroei wordt belast (jaarlijks rendement & waardewinst alleen bij verkoop)
• ---

Zie ik dat goed of mis ik iets?

"ergens na 2028" is een heel ruim begrip...

[noxou]

Zo lees ik het ook. Hier paar goede voorbeelden: https://open.overheid.nl/...ed-b960-50bd1821bc44/file

[ybos]

noxou schreef op dinsdag 3 februari 2026 @ 00:31:
Zo lees ik het ook. Hier paar goede voorbeelden: https://open.overheid.nl/...ed-b960-50bd1821bc44/file

Ik blijf rekenvoorbeeld 3 (uitgaande van winst) bizar vinden.
Stel dat de beurs het jaar erop een flinke correctie krijgt heb je belasting betaald over virtuele winst...

[Perkouw]

De overheid rekent überhaupt niet met werkelijk rendement. Laat staan gerealiseerde winst. Bizar blijf ik het ook vinden, maar verassend is het helaas niet meer.

[JackRyan]

Ik kan een aantal garageboxen overnemen. Hierop zit echter wel BTW. Wie weet hoe dit precies gaat met de overdrachtsbelasting? Gaat de overdrachtsbelasting over het netto bedrag of gaat de OVB over het bedrag inclusief de BTW?

[Wispe]

JackRyan schreef op maandag 9 februari 2026 @ 19:57:
Ik kan een aantal garageboxen overnemen. Hierop zit echter wel BTW. Wie weet hoe dit precies gaat met de overdrachtsbelasting? Gaat de overdrachtsbelasting over het netto bedrag of gaat de OVB over het bedrag inclusief de BTW?

Valt weinig te zeggen zonder verdere info.
- is het oud of nieuw og?
- is het verhuurd?
- wat ga jij er zelf mee doen?
- ben jij ondernemer?
- wordt er geopteerd?
etc.

[JackRyan]

Wispe schreef op maandag 9 februari 2026 @ 20:25:
[...]


Valt weinig te zeggen zonder verdere info.
- is het oud of nieuw og?
- is het verhuurd?
- wat ga jij er zelf mee doen?
- ben jij ondernemer?
- wordt er geopteerd?
etc.

Wat extra info. Het is bestaand onroerend goed. Het is verhuurd. Ik ga het zelf ook weer verhuren (met BTW). Als prive persoon heb ik een samenwerkingsverband voor de belastingdienst, dus ik kan BTW terugvorderen. Ik heb al drie beleggingsboxen, maar deze heb ik nieuw vrij op naam gekocht. Daar was geen sprake van overdrachtsbelasting, alleen de BTW, die ik heb terug gevorderd.

[Wispe]

JackRyan schreef op dinsdag 10 februari 2026 @ 18:44:
[...]


Wat extra info. Het is bestaand onroerend goed. Het is verhuurd. Ik ga het zelf ook weer verhuren (met BTW). Als prive persoon heb ik een samenwerkingsverband voor de belastingdienst, dus ik kan BTW terugvorderen. Ik heb al drie beleggingsboxen, maar deze heb ik nieuw vrij op naam gekocht. Daar was geen sprake van overdrachtsbelasting, alleen de BTW, die ik heb terug gevorderd.

Een ‘bestaand’ onroerend goed kan zowel nieuw als oud zijn.

De hoofdregel is dat levering van onroerende zaken overdrachtsbelasting verschuldigd is (art. 2 WBR). Deze levering is in beginsel vrijgesteld van de heffing van omzetbelasting tenzij er sprake is van levering van een nieuw vervaardigde onroerende zaak binnen twee jaar na eerste ingebruikneming (art. 11 lid 1 sub a OB).

Indien omzetbelasting is verschuldigd geldt in beginsel voor wat betreft de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting de zogenaamde samenloopvrijstelling (art. 15 lid 1 sub a WBR). Dit om een cumulatie van belastingheffing te voorkomen. De samenloopvrijstelling houdt in dat de levering is vrijgesteld van overdrachtsbelasting indien over een levering als bedoeld in art. 11 lid 1 sub a OB omzetbelasting is verschuldigd, tenzij het goed als bedrijfsmiddel is gebruikt en de verkrijger de omzetbelasting op grond van art. 15 OB geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen.

Kortom, je geeft nog steeds te weinig info, dus dit is wat ik je kan meegeven. Doe er je voordeel mee.

[Remco d]

Vastgoed als investering. Ik wil op mijn eigen perceel een tweede woning bouwen. Dit kan en mag. Het perceel wordt kadastraal gesplitst.Hierin zou dan familie te huren komen en dit maakt mij dus een soort pandjesbaas. Ik wil dit financieren met overwaarde op onze huidige woning. Die hypotheek komt dan in box 3. Nu zegt de bank dat ik op deze manier 30% minder kan lenen dan normaal zou kunnen op bv het verbeteren van je hoofdverblijf.

Wat nu als ik voornemens ben om te gaan wonen in het nieuwe huis, daarmee dus 30% meer kan financieren en bijvoorbeeld ook de hypotheek via een bouwdepot in delen kan opnemen. En ik dan achteraf spijt heb en toch in de huidige woning blijf wonen? Gaat de bank die 30% dan terug eisen? Dat mijn renteaftrek vervalt is logisch. Iemand die hier tips in heeft want die 30% minder maken mijn plannen wat lastiger te realiseren.

Mvg Remco

[Wispe]

Remco d schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 17:02:
Vastgoed als investering. Ik wil op mijn eigen perceel een tweede woning bouwen. Dit kan en mag. Het perceel wordt kadastraal gesplitst.Hierin zou dan familie te huren komen en dit maakt mij dus een soort pandjesbaas. Ik wil dit financieren met overwaarde op onze huidige woning. Die hypotheek komt dan in box 3. Nu zegt de bank dat ik op deze manier 30% minder kan lenen dan normaal zou kunnen op bv het verbeteren van je hoofdverblijf.

Wat nu als ik voornemens ben om te gaan wonen in het nieuwe huis, daarmee dus 30% meer kan financieren en bijvoorbeeld ook de hypotheek via een bouwdepot in delen kan opnemen. En ik dan achteraf spijt heb en toch in de huidige woning blijf wonen? Gaat de bank die 30% dan terug eisen? Dat mijn renteaftrek vervalt is logisch. Iemand die hier tips in heeft want die 30% minder maken mijn plannen wat lastiger te realiseren.

Mvg Remco

De bank gaat de hele hypotheeklening opeisen want je houdt je dan niet aan de hypotheekvoorwaarden. Je moet het gaan verhuren met de bijhorende voorwaarden óf er zelf gaan wonen met de bijhorende voorwaarden. Niet een mengeling van de ene en de andere omdat het jou beter uitkomt.

[Perkouw]

Ja, nee dit is dus niet de bedoeling @Remco d maar dat weet je zelf denk ik ook wel.

[Remco d]

Snap dat het niet de bedoeling is maar spijt kan altijd, en ik vroeg me af wat het gevolg zou zijn. Let wel totale schuld blijft onder de 50% van de hoofdwoning en de te bouwen woning komt geen hypotheek op te rusten. Ik had bedacht dat er meer ruimte in de financiering zou zitten. Het project gaat toch wel door en het komt wel goed, maar de overwaarde inzetten en daarmee klaar zijn is wel de makkelijkste manier.

[Rubbergrover1]

Remco d schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 17:02:
Vastgoed als investering. Ik wil op mijn eigen perceel een tweede woning bouwen. Dit kan en mag. Het perceel wordt kadastraal gesplitst.Hierin zou dan familie te huren komen en dit maakt mij dus een soort pandjesbaas. Ik wil dit financieren met overwaarde op onze huidige woning. Die hypotheek komt dan in box 3. Nu zegt de bank dat ik op deze manier 30% minder kan lenen dan normaal zou kunnen op bv het verbeteren van je hoofdverblijf.

Wat nu als ik voornemens ben om te gaan wonen in het nieuwe huis, daarmee dus 30% meer kan financieren en bijvoorbeeld ook de hypotheek via een bouwdepot in delen kan opnemen. En ik dan achteraf spijt heb en toch in de huidige woning blijf wonen? Gaat de bank die 30% dan terug eisen? Dat mijn renteaftrek vervalt is logisch. Iemand die hier tips in heeft want die 30% minder maken mijn plannen wat lastiger te realiseren.

Mvg Remco

Even los van de illegale route die je voorstelt. Je kunt uiteraard ook 'gewoon' zelf in de nieuwe woning gaat wonen en de bestaande woning gaan verhuren. Maar in dat geval zou de bestaande woning in box 3 gaan vallen en dát deel van de hypotheek juist weer 30% minder 'mogen' zijn.Dus linksom of rechtsom zul je niet beide hypotheekdelen volledig als aftrekbare lening mogen meetellen bij de toetsing.

Overigens kun je ook kijken of de (toekomstige) huurinkomsten gedeeltelijk mee zouden kunnen tellen bij de toetsing. Daar zitten uiteraard wel flinke voorwaarden aan, maar wellicht iets om in te duiken.

[ Voor 6% gewijzigd door Rubbergrover1 op 11-02-2026 17:35 ]

[Remco d]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 17:34:
[...]

Even los van de illegale route die je voorstelt. Je kunt uiteraard ook 'gewoon' zelf in de nieuwe woning gaat wonen en de bestaande woning gaan verhuren. Maar in dat geval zou de bestaande woning in box 3 gaan vallen en dát deel van de hypotheek juist weer 30% minder 'mogen' zijn.Dus linksom of rechtsom zul je niet beide hypotheekdelen volledig als aftrekbare lening mogen meetellen bij de toetsing.

Het gaat mij niet om de aftrekbaarheid maar omdat ik nu max 70% van 4,5 jaarinkomen mag opnemen omdat dit een hypotheek voor een tweede woning wordt. En ik wil inderdaad nog niet in de nieuwe, kleinere, woning gaan wonen. Dat gaan we pas over 20 jaar doen is nu het idee. Maar dat kan veranderen uiteraard

[Rubbergrover1]

Remco d schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 17:37:
[...]


Het gaat mij niet om de aftrekbaarheid maar omdat ik nu max 70% van 4,5 jaarinkomen mag opnemen omdat dit een hypotheek voor een tweede woning wordt.

Dat hangt dus rechtstreeks samen met de aftrekbaarheid...

[Remco d]

Helder. En ergens wellicht ook logisch. We vinden wel een andere manier. Bedankt voor het meedenken

[Yorro]

Remco d schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 17:32:
Snap dat het niet de bedoeling is maar spijt kan altijd, en ik vroeg me af wat het gevolg zou zijn. Let wel totale schuld blijft onder de 50% van de hoofdwoning en de te bouwen woning komt geen hypotheek op te rusten. Ik had bedacht dat er meer ruimte in de financiering zou zitten. Het project gaat toch wel door en het komt wel goed, maar de overwaarde inzetten en daarmee klaar zijn is wel de makkelijkste manier.

Ik probeer even te begrijpen wat nou de insteek is:

Scenario 1:
Je wil de hypothecaire lening op je huidige woning verhogen t.b.v. financiering bouw van de nieuwe (tweede, te verhuren) woning. Waarbij de bank dan dus enkel de huidige woning (met grond) als onderpand heeft? Specifiek: het kadastraal nog af te splitsen deel met de nieuwe woning erop valt niet onder de dekking voor de bank?

Ik dat geval verslechtert het huidige onderpand, want de bank kan zich nu nog wel en straks niet meer verhalen op het dan afgesplitste deel.

Of, scenario 2:
Er komt een nieuwe hypothecaire lening op het nieuwe huis en daarbijbehorende grond. Aangezien het gaat om een woning die niet is bedoeld voor eigen bewoning kun je daar enkel de daarvoor bedoelde “buy to let” financieringen voor gebruiken. Afhankelijk van het onderpand (regio, bedrag, markt) kom je dan ergens tussen de 60~80% financiering uit.

Ook in dit scenario verslechterd de positie van (de bank van) de lening op de huidige woning ivm de afsplitsing.


Of, scenario 3:
Een soort mix van bovenstaande: je gaat een nieuwe lening aan voor het nieuwe pand, met zekerheden daarop (een “buy to let” financiering) én daarnaast een verhoging van de lening op je huidige woning.
Gezien de aanpassing in de zekerheden voor de huidige lening lijkt volledige (her)financiering bij dezelfde bank voor beide leningen wel de meest logische route. Maar eventueel kun je ook kijken naar twee financieringen bij 2 banken.

Ik zou verwachten dat als je de bank het totale plaatje schetst, met daarbij ook inzicht in het financiële plaatje van het te verhuren huis (huuropbrengst, kosten, belastingen, etc) je dan de duidelijkheid krijgt waar je naar op zoek bent.

Eén ding wat je sowieso niet moet doen: leningen aangaan en/of verhogen die ingaan tegen de toegestane doelstellingen/voorwaarden van die specifieke lening. Dat had iemand al opgemerkt en kan in sommige gevallen leiden tot directe opeisbaarheid van de volledige lening, leidend tot een situatie van (gedwongen) verkoop en een enorme verslechtering van jouw positie voor de toekomst

Er is een reden waarom buy-to-let financiering een lagere loan-to-value en hogere rente met zich meebrengt. Speel het spelletje gewoon volgens de regels

[Thompson]

Zijn er hier ook mensen met ervaring met vastgoed in het buitenland?

Ik weet dat met vrijwel alle Europese landen Nederland een belastingverdrag heeft dus geen dubbele belasting maar in land waar het huis staat. In vrijwel alle landen is de belasting ook substantieel lager dan in NL.

Nu zou het voor mij voornamelijk gaan om eigen gebruik, familie/vrienden en als lange termijn investering. Natuurlijk is iets van verhuur/inkomsten erbij mooi meegenomen, maar dat zal dan bijv gaan om 10-15 weken per jaar.

Eigenlijk nog niet echt een gerichte vraag. Gewoon benieuwd naar ervaringen en of er mensen in een soortgelijke situatie zitten.

[Yorro]

Wispe schreef op dinsdag 10 februari 2026 @ 22:27:
[...]


Een ‘bestaand’ onroerend goed kan zowel nieuw als oud zijn.

De hoofdregel is dat levering van onroerende zaken overdrachtsbelasting verschuldigd is (art. 2 WBR). Deze levering is in beginsel vrijgesteld van de heffing van omzetbelasting tenzij er sprake is van levering van een nieuw vervaardigde onroerende zaak binnen twee jaar na eerste ingebruikneming (art. 11 lid 1 sub a OB).

Indien omzetbelasting is verschuldigd geldt in beginsel voor wat betreft de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting de zogenaamde samenloopvrijstelling (art. 15 lid 1 sub a WBR). Dit om een cumulatie van belastingheffing te voorkomen. De samenloopvrijstelling houdt in dat de levering is vrijgesteld van overdrachtsbelasting indien over een levering als bedoeld in art. 11 lid 1 sub a OB omzetbelasting is verschuldigd, tenzij het goed als bedrijfsmiddel is gebruikt en de verkrijger de omzetbelasting op grond van art. 15 OB geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen.

Kortom, je geeft nog steeds te weinig info, dus dit is wat ik je kan meegeven. Doe er je voordeel mee.

Dit is vermoedelijk een AI gegenereerd antwoord? Het is niet fout, maar bepaald niet volledig.

De info van @JackRyan is niet super gestructureerd en volledig, maar dit haal ik er uit:

Koop van bestaande garageboxen
Ik vermoed meer dan 2 jaar in gebruik, dus geen omzetbelasting van rechtswege, en geen samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting)

Ze worden al verhuurd, waarbij is geopteerd voor verhuur met btw vermoed ik (zou even checken of de huurders wel voldoen aan de vereisten!).

Dit doet mij dan weer vermoeden dat hoewel ouder dan 2 jaar, de herzieningstermijn voor de btw van 10 jaar nog steeds van toepassing is.

Dan wil de verkoper dus garageboxen verkopen die onder de overdrachtsbelasting vallen, maar bij verkoop óók opteren voor btw, om herziening van de btw op aankoop (van de verkoper) te voorkomen.

Gevolg:
10.4% OVB én 21% BTW over jouw aankoop.

De btw zou je dan wel weer terug moeten kunnen krijgen, als je de garageboxen daadwerkelijk btw belast (geopteerd) kunt blijven verhuren, want jij krijgt ook een (nieuwe*) herzieningstermijn aan je broek.

[Remco d]

Het is me duidelijk. Nee ik wil niet tegen de voorwaarden in gaan. Ja ik wil een lening op het huidige pand om een tweede pand te financieren. De ltv van het huidige pand blijft ook met de lening van de nieuwe woning erbij, en de kleinere kavel, nog heel gunstig voor de bank, ongeveer 50%ltv. Huidige hypotheek is heel erg laag 7-10% ltv.

Ja financieel is het wellicht aantrekkelijker in de nieuwe woning te gaan wonen ivm hypotheekrenteaftrek. Maar dit is niet de bedoeling. Ik probeer inzicht te krijgen vandaar de vraag. Lang geleden dat ik me hiermee bezig gehouden heb en verre van mijn vakgebied. We gaan uiteraard nog met een onafhankelijke adviseur om tafel zitten maar zelf wat informatie opdoen lijkt me niet verkeerd.

Gr Remco

[Wispe]

Yorro schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 18:16:
[...]


Dit is vermoedelijk een AI gegenereerd antwoord? Het is niet fout, maar bepaald niet volledig.

Pardon?
Nee, ze komen rechtstreeks uit de aantekeningen van mijn beroepsopleiding. De rest van je post zit vol met aannames en zonder verdere details of aannames te maken ga ik geen 4 A4tje’s met mogelijkheden en opties uitschrijven. Vandaar dat ik nog niet zo ver ben ingegaan.

[Yorro]

Remco d schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 18:18:
Het is me duidelijk. Nee ik wil niet tegen de voorwaarden in gaan. Ja ik wil een lening op het huidige pand om een tweede pand te financieren. De ltv van het huidige pand blijft ook met de lening van de nieuwe woning erbij, en de kleinere kavel, nog heel gunstig voor de bank, ongeveer 50%ltv. Huidige hypotheek is heel erg laag 7-10% ltv.

Ja financieel is het wellicht aantrekkelijker in de nieuwe woning te gaan wonen ivm hypotheekrenteaftrek. Maar dit is niet de bedoeling. Ik probeer inzicht te krijgen vandaar de vraag. Lang geleden dat ik me hiermee bezig gehouden heb en verre van mijn vakgebied. We gaan uiteraard nog met een onafhankelijke adviseur om tafel zitten maar zelf wat informatie opdoen lijkt me niet verkeerd.

Gr Remco

Dank voor je reactie, helder en goed om je in te lezen en je gedachten op te maken.

Ik zou die 3 scenario’s even laten doorrekenen, want kan zomaar dat het onder de streep voordeliger is om iets met scenario 3 te doen: kun je ook nog deels huidige hypotheek verhogen binnen LTV mogelijkheden en deels een buy-to-let. Je speelt dan namelijk met een groter onderpand voor de bank, dus meer zekerheid, dus betere voorwaarden/lagere rente.

Succes!

[Yorro]

Wispe schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 18:21:
[...]


Pardon?
Nee, ze komen rechtstreeks uit de aantekeningen van mijn beroepsopleiding. De rest van je post zit vol met aannames en zonder verdere details of aannames te maken ga ik geen 4 A4tje’s met mogelijkheden en opties uitschrijven. Vandaar dat ik nog niet zo ver ben ingegaan.

Dan mijn excuses.

In mijn post zitten een paar vermoedens die ik (zoals ik schrijf) baseer op de beperkte info die is gegeven. Enkel met als idee om degene die de vragen heeft opgesteld een beetje op weg te helpen.

[noxou]

Ik heb jaren in NL vastgoed gehad terwijl ik in de UK woonde en nu andersom. Let op dat die belastingverdragen soms niet zijn wat ze lijken. Specifiek voorbeeld:

• - In de UK (wanneer je daar woont) ziet de fiscus (HMRC) je woningen in NL als onderdeel van je wereldinkomen. Er is een belastingverdrag om dubbele belasting te voorkomen, maar dit wil niet zeggen dat de belastingdruk gelijk is! Daar moest ik aangifte doen en mocht ik in NL betaalde belasting in mindering brengen op de aanslag, maar de aanslag daar was een heel stuk hoger, waardoor ik in de UK bij moest betalen. En flink. Dat was onverwacht en ondanks het advies van één van de big four. In NL betaalde ik destijds 4% fictief rendement over de WOZ tegen 30%, dus de oude 1.2%. In de UK betaalde ik box 1 inkomstenbelasting over de huurinkomsten waar ik dan de 1.2% in NL mocht aftrekken. Rendement netto destijds rond de 6%. Minus 1.2% is 4.8% rendement over, belast tegen ca 45%. Oops.
• - In NL wordt op dit moment het hele pand buiten de aanslag gehouden. In de UK betalen we daarvoor zeer weinig (enige pand, weinig inkomsten, wel aftrekposten)

Overwegingen voor je:
1. Er kan dus een belastingverdrag zijn, maar daarmee is de aanslag nog niet symmetrisch.
2. Controleer wat het doet met je NL box 3 situatie. Er verdwijnt daar immers een bedrag en dat kan invloed hebben op je netto vermogenspositie; zeker in een DGA situatie met leningen van de BV kan dat impact hebben.
3. Let goed op bij de aangifte bij buitenlandse rekeningen. Huurinkomen als onderdeel van het vastgoed valt buiten de NL belasting, maar kan lokaal dus wel belast worden. Let ook op je vermogenspositie in het buitenland. Die valt immers gewoon onder je wereldinkomen in NL.
4. Let niet alleen op de jaarlijkse heffingen, maar ook op heffing bij verkoop. In de UK bv betaal je tussen de 18% en 24% belasting over winst bij verkoop.

Thompson schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 18:12:
Zijn er hier ook mensen met ervaring met vastgoed in het buitenland?

Ik weet dat met vrijwel alle Europese landen Nederland een belastingverdrag heeft dus geen dubbele belasting maar in land waar het huis staat. In vrijwel alle landen is de belasting ook substantieel lager dan in NL.

Nu zou het voor mij voornamelijk gaan om eigen gebruik, familie/vrienden en als lange termijn investering. Natuurlijk is iets van verhuur/inkomsten erbij mooi meegenomen, maar dat zal dan bijv gaan om 10-15 weken per jaar.

Eigenlijk nog niet echt een gerichte vraag. Gewoon benieuwd naar ervaringen en of er mensen in een soortgelijke situatie zitten.

[JanHenk]

@noxou Inderdaad, goede aantekeningen.

Beide landen belasten in beginsel het wereldinkomen (NL ook). Maar op basis van het situsbeginsel kennen beide landen ook een vrijstelling voor buitenlands vastgoed. Maar, dan zit je nog steeds met de lokale belastingheffing. Dat geldt beide kanten op. Een belastingverdrag wil dus niet zeggen dat je er nergens belasting over verschuldigd bent; de lokale wetgeving dicteert hoe beleggingsvastgoed binnen de landsgrenzen in de heffing wordt betrokken van dat land.

De verdragen zijn een uitwerking van de belastingbeginselen. En die 'voorkomen dubbele heffing' maar voorkomen dus niet énkele heffing, om het zo maar even te zeggen.

[JanHenk]

Wispe schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 18:21:
[...]


Pardon?
Nee, ze komen rechtstreeks uit de aantekeningen van mijn beroepsopleiding. De rest van je post zit vol met aannames en zonder verdere details of aannames te maken ga ik geen 4 A4tje’s met mogelijkheden en opties uitschrijven. Vandaar dat ik nog niet zo ver ben ingegaan.

Ik kon me helemaal vinden in je startpunt, bij gebrek aan meer info. Vandaar de +1

Kort samengevat: de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting geldt alleen indien er sprake is van een verplicht btw-belaste levering. En dus niet voor leveringen waar geopteerd wordt voor btw-belaste levering. De samenloopvrijstelling is dus enkel voor nieuw vervaardigde onroerende zaken.

Overigens wordt bij de optie belaste levering van onroerend goed, de btw verlegd (en dus niet betaald of afgedragen). Hij wordt simpelweg opgenomen in de aangifte van de koper en direct weer als voorbelasting afgetrokken. Er gaat dan wel een nieuwe herzieningstermijn in van 10 jaar.

Eigenlijk vrij eenvoudig

[JackRyan]

Yorro schreef op woensdag 11 februari 2026 @ 18:16:
[...]


Dit is vermoedelijk een AI gegenereerd antwoord? Het is niet fout, maar bepaald niet volledig.

De info van @JackRyan is niet super gestructureerd en volledig, maar dit haal ik er uit:

Koop van bestaande garageboxen
Ik vermoed meer dan 2 jaar in gebruik, dus geen omzetbelasting van rechtswege, en geen samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting)

Ze worden al verhuurd, waarbij is geopteerd voor verhuur met btw vermoed ik (zou even checken of de huurders wel voldoen aan de vereisten!).

Dit doet mij dan weer vermoeden dat hoewel ouder dan 2 jaar, de herzieningstermijn voor de btw van 10 jaar nog steeds van toepassing is.

Dan wil de verkoper dus garageboxen verkopen die onder de overdrachtsbelasting vallen, maar bij verkoop óók opteren voor btw, om herziening van de btw op aankoop (van de verkoper) te voorkomen.

Gevolg:
10.4% OVB én 21% BTW over jouw aankoop.

De btw zou je dan wel weer terug moeten kunnen krijgen, als je de garageboxen daadwerkelijk btw belast (geopteerd) kunt blijven verhuren, want jij krijgt ook een (nieuwe*) herzieningstermijn aan je broek.

De boxen zijn inderdaad meer dan twee jaar in gebruik. In deze boxen zitten zakelijke huurders die met BTW de boxen huren.
Dus als ik jou goed begrijpt zou het als volgt worden:
Stel een box kost 10.000 euro + OVB 10,4%= 11.040 euro en daar 21% BTW overheen, 13.358,40 euro.

En de 21% BTW kan ik vervolgens terug vorderen.

[Lordy79]

JackRyan schreef op maandag 16 februari 2026 @ 21:57:
[...]


De boxen zijn inderdaad meer dan twee jaar in gebruik. In deze boxen zitten zakelijke huurders die met BTW de boxen huren.
Dus als ik jou goed begrijpt zou het als volgt worden:
Stel een box kost 10.000 euro + OVB 10,4%= 11.040 euro en daar 21% BTW overheen, 13.358,40 euro.

En de 21% BTW kan ik vervolgens terug vorderen.

Ik vermoed van wel mits je ook verhuurt met BTW en die BTW afdraagt. Je moet dan wel een BTW nr aanvragen.

En ik zou de hele casus even gestructureerd uitwerken en een fiscalist raadplegen. Als het niet klopt wordt de hele casus anders.

[Maahes]

@mannowlahn Valt de rekensom voor jou nog goed uit met de nieuwe box 3? Ik zit in een vergelijkbare positie. Ik heb geen woning in box 1 (ook geen woning in box 3) maar wel een belegd vermogen in box3, wat enorm hoog belast gaat worden. De overheid dwingt hiermee iedereen richting de box 1 woning. Ik heb er slapeloze nachten van.

[Henkdezoveelste]

Heb je gekeken naar de optie om vanuit een BV te beleggen dmv een agiostorting? Dan betaal je circa 40% belasting in totaal over je rendement, je kunt het heffingsvrije vermogen (57k of 114k) dan in box 3 houden.

Het kan zijn dat box 3 toch gunstiger is, vooral bij hogere rendementen.

Maahes schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 08:20:
@mannowlahn Valt de rekensom voor jou nog goed uit met de nieuwe box 3? Ik zit in een vergelijkbare positie. Ik heb geen woning in box 1 (ook geen woning in box 3) maar wel een belegd vermogen in box3, wat enorm hoog belast gaat worden. De overheid dwingt hiermee iedereen richting de box 1 woning. Ik heb er slapeloze nachten van.

[Wolly]

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 08:44:
Heb je gekeken naar de optie om vanuit een BV te beleggen dmv een agiostorting? Dan betaal je circa 40% belasting in totaal over je rendement, je kunt het heffingsvrije vermogen (57k of 114k) dan in box 3 houden.

Het kan zijn dat box 3 toch gunstiger is, vooral bij hogere rendementen.


[...]

Vastgoed in een agiostorting, dan ben je wel overdrachtsbelasting verschuldigd toch?

[Maahes]

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 08:44:
Heb je gekeken naar de optie om vanuit een BV te beleggen dmv een agiostorting? Dan betaal je circa 40% belasting in totaal over je rendement, je kunt het heffingsvrije vermogen (57k of 114k) dan in box 3 houden.

Het kan zijn dat box 3 toch gunstiger is, vooral bij hogere rendementen.


[...]

Nog niet naar gekeken, maar in dit politieke klimaat ben ik wel bang dat binnenkort ook BVs enorm belast gaan worden.

[Henkdezoveelste]

Dat klopt voor vastgoed, maar @Maahes geeft aan dat het om belegd vermogen gaat. Voor aandelen etc is het het geen probleem.

Wolly schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 08:49:
[...]


Vastgoed in een agiostorting, dan ben je wel overdrachtsbelasting verschuldigd toch?

[JanHenk]

Wolly schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 08:49:
[...]

Vastgoed in een agiostorting, dan ben je wel overdrachtsbelasting verschuldigd toch?

Klopt, voorafgaand aan meerdere andere wetten, zoals de 'Wet excessief lenen bij eigen vennootschap', Wet betaalbare huur en nu de hervorming van box 3, is de overdrachtsbelasting even flink opgekrikt. Dat beperkt de bewegingsvrijheid met beleggingsvastgoed gigantisch.

Je bent langzaamaan flink klem gezet als vastgoedbelegger. Ik begrijp dat box 3 wel echt 'de pretbox' was voor de vastgoedbelegger en dat daar wat aan gedaan moest worden. Maar de combinatie van wetten gaat flink wat verder dan alleen de duimschroeven aanhalen...

[ColeJ]

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 08:44:
Heb je gekeken naar de optie om vanuit een BV te beleggen dmv een agiostorting? Dan betaal je circa 40% belasting in totaal over je rendement, je kunt het heffingsvrije vermogen (57k of 114k) dan in box 3 houden.

Het kan zijn dat box 3 toch gunstiger is, vooral bij hogere rendementen.


[...]

Een agiostorting kan wel maar als je het weer terug wilt halen zul je wel langs de notaris moeten.

[mannowlahn]

Maahes schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 08:20:
@mannowlahn Valt de rekensom voor jou nog goed uit met de nieuwe box 3? Ik zit in een vergelijkbare positie. Ik heb geen woning in box 1 (ook geen woning in box 3) maar wel een belegd vermogen in box3, wat enorm hoog belast gaat worden. De overheid dwingt hiermee iedereen richting de box 1 woning. Ik heb er slapeloze nachten van.

Tja uitcashen en via agio storting mijn bv in en beleggen is meest financiele optimale optie. Ik kan het er altijd weer uithalen zonder gezeik en de vpb is uitgesteld.

Mijn huurder is er per sep uit. Ik hou het dan even leeg alvorens ik de keuze maak. Ik heb wat neven en nichten die bijna studerende kinderen hebben. Dus ik overweeg dan die er in ter gooien? Uiteraard tegen tarief waardoor ik nul winst maak per jaar. Vaste lasten van 500 euro en 500 euro aan belasting. Dus 1000 euro om break even te draaien. Enige reden hiervoor is aanhouden vastgoed tbv mijn kinderen. Maar dat duurt nog 15 jaar voordat die het huis uit gaan.

Ik heb er geen slapeloze nachten van want uitcashen is ook prima he. Gewoon bijna half miljoen in cash (bijna afbetaald appartement).

[mannowlahn]

ColeJ schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 09:56:
[...]


Een agiostorting kan wel maar als je het weer terug wilt halen zul je wel langs de notaris moeten.

Tja, als je 400k er uit wil trekken zijn die kosten ook prima toch. Als je die 400k op een indexfonds zet voor tien jaar dan is het ook weer flink in waarde gestegen. 8% voor tien jaar is meer dan 800k. Dan betaal je vpb over die 400k winst mocht je die er ook weer uitwillen trekken. Maar als je een lange termijn visie heb is juist in een bv rendabel.

[ColeJ]

mannowlahn schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 10:18:
[...]
Ik heb er geen slapeloze nachten van want uitcashen is ook prima he. Gewoon bijna half miljoen in cash (bijna afbetaald appartement).

Dan begint wel je volgende "probleem" en dat heet: wat te doen met de poen?

Ik heb anderhalf jaar terug vastgoed verkocht vanwege Ome Hugo maar loop nu wel tegen het feit aan - en nu?

[mannowlahn]

ColeJ schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 10:23:
[...]


Dan begint wel je volgende "probleem" en dat heet: wat te doen met de poen?

Ik heb anderhalf jaar terug vastgoed verkocht vanwege Ome Hugo maar loop nu wel tegen het feit aan - en nu?

Ik ben ziekelijk hard aan het sparen voor mijn pensioen, of beter gezegd eerder met pensioen. Met 500k ga ik die leeftijd heel wat jaren naar voren halen.

Voordeel van agio is ook dat mijn issue dat ik wellicht ooit nog iets wil kopen ook meteen er bij kan. Gewoon terug halen uit bv, of lenen of wat dan ook. In de bv stallen is gewoon op dit moment een nobrainer.

Maar wat heb jij dan in anderhalf jaar gedaan met je cash? op bank rek gestald?

[ColeJ]

mannowlahn schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 11:47:
[...]

Ik ben ziekelijk hard aan het sparen voor mijn pensioen, of beter gezegd eerder met pensioen. Met 500k ga ik die leeftijd heel wat jaren naar voren halen.

Voordeel van agio is ook dat mijn issue dat ik wellicht ooit nog iets wil kopen ook meteen er bij kan. Gewoon terug halen uit bv, of lenen of wat dan ook. In de bv stallen is gewoon op dit moment een nobrainer.

Maar wat heb jij dan in anderhalf jaar gedaan met je cash? op bank rek gestald?

Een groot deel heb ik lumpsum in de beurs gelegd (NT Fondsen / Meesman verdeling) en een deel op deposito's via Raisin gespaard. Achteraf wel eens spijt van de verkoop en heb ik misschien destijds teveel met alleen huurrendement gerekend. De waardestijging van het onroerend goed gaat gewoon door...

[mannowlahn]

ColeJ schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 12:21:
[...]


Een groot deel heb ik lumpsum in de beurs gelegd (NT Fondsen / Meesman verdeling) en een deel op deposito's via Raisin gespaard. Achteraf wel eens spijt van de verkoop en heb ik misschien destijds teveel met alleen huurrendement gerekend. De waardestijging van het onroerend goed gaat gewoon door...

die stijging kan je ook met je aandelen behalen hoor en minder gezeik. Maar snap het wel, het is toch nog steeds in de markt zitten.

[Wispe]

Lekker makkelijk praten, dat is altijd achteraf… De huizenmarkt had ook kunnen crashen.

[mannowlahn]

Wispe schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 12:56:
Lekker makkelijk praten, dat is altijd achteraf… De huizenmarkt had ook kunnen crashen.

ik heb het gewon over historische data en dat is idd achteraf praten maar je moet ergens je tactiek op baseren.

[Wispe]

mannowlahn schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 13:59:
[...]

ik heb het gewon over historische data en dat is idd achteraf praten maar je moet ergens je tactiek op baseren.

Na jarenlange torenhoge stijgingen was de kans gewoon aanwezig dat een correctie zou komen. Dat is ook inspelen op een tactiek.

Ik heb mijn huurwoning in de zomer van 2023 verkocht en is nu ruim een halve ton meer waard. Was op dat moment toen een dipje ontstond nav corona. Tja.
Met dat geld ben ik groter gaan wonen met dakterras in Amsterdam Oud-Zuid. Geen spijt van.

[ Voor 25% gewijzigd door Wispe op 17-02-2026 14:10 ]

[Remco d]

Als ik het goed begrijp wordt de werkelijke huur straks belast. Dus als je iets voor weinig verhuurt betaal je ook weinig belasting, hooguit de waardestijging.

Dat is wel een vooruitgang. Kun je nog een keer iemand matsen. Of gaat de Belastingdienst zeggen dat het een schenking is als je onder de marktconforme huur verhuurt?

[Lordy79]

Remco d schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 18:16:
Als ik het goed begrijp wordt de werkelijke huur straks belast. Dus als je iets voor weinig verhuurt betaal je ook weinig belasting, hooguit de waardestijging.

Dat is wel een vooruitgang. Kun je nog een keer iemand matsen. Of gaat de Belastingdienst zeggen dat het een schenking is als je onder de marktconforme huur verhuurt?

Je kunt zelfs rente en kosten aftrekken van je inkomsten. Het enige vervelende is vermogenswinst.

[ybos]

Remco d schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 18:16:
Als ik het goed begrijp wordt de werkelijke huur straks belast. Dus als je iets voor weinig verhuurt betaal je ook weinig belasting, hooguit de waardestijging.

Dat is wel een vooruitgang. Kun je nog een keer iemand matsen. Of gaat de Belastingdienst zeggen dat het een schenking is als je onder de marktconforme huur verhuurt?

Dat werkt (een deel) cash betalen erg in de hand. Gaat en vlucht nemen denk ik.

[Perkouw]

Dan val je straks met je huur ineens niet in de vrije sector meer.

[Flatisa]

Remco d schreef op dinsdag 17 februari 2026 @ 18:16:
Als ik het goed begrijp wordt de werkelijke huur straks belast. Dus als je iets voor weinig verhuurt betaal je ook weinig belasting, hooguit de waardestijging.

Dat is wel een vooruitgang. Kun je nog een keer iemand matsen. Of gaat de Belastingdienst zeggen dat het een schenking is als je onder de marktconforme huur verhuurt?

De huur wordt 'verzakelijkd'. Ik dacht dat ze aansloten bij de vastgoedbijtelling van 3,55 procent van de WOZ waarde.

Dan kan je natuurlijk alsnog op het minimum zitten. Vooral in gelieerde situaties (en eigenlijk ook niet gelieerd) zijn er genoeg 'mogelijkheden' om het restant anderszins te ontvangen.

[Erasmo]

ybos schreef op woensdag 18 februari 2026 @ 10:41:
[...]

Dat werkt (een deel) cash betalen erg in de hand. Gaat en vlucht nemen denk ik.

Totdat een huurder na de eerste maand het zwarte cash gedeelte niet betaald en enkel wat er in het contract staat.

[Rubbergrover1]

Erasmo schreef op woensdag 18 februari 2026 @ 14:38:
[...]

Totdat een huurder na de eerste maand het zwarte cash gedeelte niet betaald en enkel wat er in het contract staat.

En de huurder vervolgens bezoek krijgt van een groepje 'sportschoolvriendjes' van de verhuurder die hem dringend adviseren om dat zwarte deel toch maar wel te betalen...

[noxou]

Flatisa schreef op woensdag 18 februari 2026 @ 11:54:
[...]


De huur wordt 'verzakelijkd'. Ik dacht dat ze aansloten bij de vastgoedbijtelling van 3,55 procent van de WOZ waarde.

Dan kan je natuurlijk alsnog op het minimum zitten. Vooral in gelieerde situaties (en eigenlijk ook niet gelieerd) zijn er genoeg 'mogelijkheden' om het restant anderszins te ontvangen.

De vastgoedbijtelling van 3.35% is van toepassing op situaties waarbij niet voor meer dan 90% wordt verhuurd. Doe je dat wel, dan is deze fictie niet van toepassing. Zoals ik het lees kun je dus gewoon een lage huur hanteren onder het voorgestelde stelsel.

Wat wel een probleem is in mijn beleving, is dat 90% verhuur per jaar in veel situaties niet haalbaar is (bv bij een huurderswissel van een winkelpand, of wanneer er renovatie of herstelwerkzaamheden moeten plaatsvinden) en dan wordt de eigenaar geacht 3.35% winst te hebben gemaakt. Dat is natuurlijk opnieuw een situatie van fictief rendement die geen stand zal houden bij de hoge raad.

[Remco d]

Ik dacht meer aan verhuren aan de ouders en gebruik maken van de ongeveer 6000 per jaar belastingvrij schenken om de huur te drukken.

[Rubbergrover1]

Remco d schreef op donderdag 19 februari 2026 @ 10:16:
Ik dacht meer aan verhuren aan de ouders en gebruik maken van de ongeveer 6000 per jaar belastingvrij schenken om de huur te drukken.

Dan gaat het om verhuur aan iemand waarmee je bent verbonden. En daarvoor gelden sowieso andere regels dan voor verhuur aan een willekeurige huurder.

[JanHenk]

U komt hier bijzondere constructies bedenken.

Ik wil echt niet meteen alles afschieten, maar aan alle fantasie oplossingen zitten wel wat haken en ogen. Ik zou vooral willen adviseren even te rade gaan bij iemand met wat meer fiscale kennis en een holistische aanpak (situatie ouders, eigen situatie, huidige en toekomstige wetgeving), alvorens te doe-het-zelven.

[Remco d]

Dat doen we ook zeker, afspraak staat al gepland. Maar eerst op internet een en ander uitzoeken en wat advies vragen leek me geen gek idee. Bedankt voor de reacties!