Vastgoed als investering Deel 2

[rockhopper]

TweakGP schreef op maandag 21 juli 2025 @ 17:35:
[...]

Als je rotzooi gaat verhuren zal het aantal keren wat hoger liggen natuurlijk. Maar bij iets wat in fatsoenlijke staat is heb je het bij langjarige woningverhuur in de praktijk toch bijna nergens over.

En de kleine dingen moeten huurders gewoon zelf verhelpen (en in BE zelfs nog wat meer).

En huurders zoek je in vele buitenlanden gewoon via een makelaar. Voor hen gewoon een groot deel van hun werkzaamheden, ook een andere markt dan in NL.

Ik ben blij dat je zo te horen nog geen huurdersproblemen hebt gehad. Ik geef alleen aan dat als je uitgaat van een best-case-scenario (altijd goede huurders) het tegen kan vallen want je gaat ooit problemen krijgen. Ook uitbesteding aan makelaars naast het op en neer rijden dat je al ging doen, hakken op je rendement in. Je vraagt advies, je mag alles natuurlijk naast je neerleggen maar dan kan je net zo goed meteen beginnen Hoop op het beste, ga uit van het slechtste is altijd een gezonde gedachte bij investeren.

[JoopXXX]

rockhopper schreef op maandag 21 juli 2025 @ 18:21:
[...]

Ik ben blij dat je zo te horen nog geen huurdersproblemen hebt gehad. Ik geef alleen aan dat als je uitgaat van een best-case-scenario (altijd goede huurders) het tegen kan vallen want je gaat ooit problemen krijgen. Ook uitbesteding aan makelaars naast het op en neer rijden dat je al ging doen, hakken op je rendement in. Je vraagt advies, je mag alles natuurlijk naast je neerleggen maar dan kan je net zo goed meteen beginnen Hoop op het beste, ga uit van het slechtste is altijd een gezonde gedachte bij investeren.

Op zich vind ik zijn gedachte niet zo gek. Ik beheer al zo'n 25 jaar 8 appartementen in oudere staat. Als ik kijk hoeveel problemen ik over het jaar gemeld krijg valt dat reuze mee. En dan is 80% van de problemen nog te wijten aan de ouderdom van de appartementen.
Als je iets recents zou kopen en ook nog eens binnen een 'vve' (ik neem aan dat ze in Duitsland ook een dergelijk samenwerkingsverband hebben) is de veronderstelling dat je weinig problemen gaat hebben m.i. best realistisch. Alles v.w.b. de buitenkant van het pand valt al onder de 'vve' en de binnenkant is relatief nieuw.

Ik doe wel aan een goede huurderselectie. Een deel daarvan zou ik zelf ook kunnen doen bij een buitenlands appartement. Alleen de bezichtiging zou je dan moeten uitbesteden.

[ Voor 6% gewijzigd door JoopXXX op 21-07-2025 20:43 ]

[Thompson]

JoopXXX schreef op zondag 20 juli 2025 @ 21:53:
[...]


Wat Hubbs aanbiedt qua ‘tijdelijke huurcontracten’ houdt juridisch natuurlijk geen stand. Ik schat in dat jij dat ook weet.
Daarmee hoeft het nog geen verkeerde keuze te zijn.

Ik ben erg benieuwd naar jouw risico-afweging. Zou je daar wellicht wat inzicht in kunnen geven?

Ja hoor, wat wil je weten?
Het ging in mijn geval om een afbetaald huis. Andere woning gekocht, goedkope kluswoning naast mijn vriendin. Wou deze graag nog behouden voor als het toch in de toekomst stukloopt zodat ik eventueel binnen enige tijd terug zou kunnen naar mijn geboortedorp. Daarnaast leek vastgoed investering me interessant, ik heb al wat geld in een gespreid fonds zitten en voelde me er niet comfortabel genoeg bij om daar een heleboel extra in in te leggen. Het geld zomaar op de spaarrekening laten staan wou ik niet doen ivm risico op opmaken en het levert niks op. Deposito nog overwogen maar toch voor het meer risicovolle en avontuurlijke gekozen.

Voor Hubbs gekozen omdat ik daar viavia goede verhalen van had gehoord.

/Edit; Hubbs verhuurd het vervolgens trouwens ook weer aan bedrijven die er vervolgens medewerkers in laten wonen. Het zou kunnen dat het daarmee onder andere regelgeving valt omdat het dan gezien kan worden als dienstwoning.

[ Voor 9% gewijzigd door Thompson op 21-07-2025 21:45 ]

[noxou]

Ik heb jaren een huis verhuurd gehad in de UK. Wat erg lastig bleek was het tekenen van documenten waarbij een fysieke handtekening nodig is, dat moet dan allemaal via tekenen met getuigenis van een notaris.
Het werd ook erg lastig tijdens covid. Toen was ik aangewezen op lokale partijen die ineens een stuk onbetrouwbaarder bleken.
Verder niet veel gedoe gehad, maar zorg dat je de lokale wetgeving goed kent en in de gaten houdt.
Zorg ook dat je de impact op je belastingaangifte snapt bij aan- en verkoop en inkomsten.

[rockhopper]

JoopXXX schreef op maandag 21 juli 2025 @ 20:38:
[...]
Op zich vind ik zijn gedachte niet zo gek. Ik beheer al zo'n 25 jaar 8 appartementen in oudere staat. Als ik kijk hoeveel problemen ik over het jaar gemeld krijg valt dat reuze mee. En dan is 80% van de problemen nog te wijten aan de ouderdom van de appartementen.
Als je iets recents zou kopen en ook nog eens binnen een 'vve' (ik neem aan dat ze in Duitsland ook een dergelijk samenwerkingsverband hebben) is de veronderstelling dat je weinig problemen gaat hebben m.i. best realistisch. Alles v.w.b. de buitenkant van het pand valt al onder de 'vve' en de binnenkant is relatief nieuw.

Ik doe wel aan een goede huurderselectie. Een deel daarvan zou ik zelf ook kunnen doen bij een buitenlands appartement. Alleen de bezichtiging zou je dan moeten uitbesteden.

Dat zal voor appartementen inderdaad wel opgaan, maar de vraag ging over "vastgoed", niet "vastgoed beperkt tot appartementen". En ik geef je gelijk, in nieuwstaat is het allemaal een stuk minder snel versleten dan een gebouw dat al 50+ jaar staat. Maar zonder specifieke details is het lastig om iemand goed advies te geven, zeker in zo'n brede vraagstelling. Dus het is niet zo dat hij/zij het verkeerd heeft, maar pas op dat je niet alleen de lusten ziet zonder besef welke lasten er zijn.

[Rubbergrover1]

JoopXXX schreef op maandag 21 juli 2025 @ 20:38:
[...]


Op zich vind ik zijn gedachte niet zo gek. Ik beheer al zo'n 25 jaar 8 appartementen in oudere staat. Als ik kijk hoeveel problemen ik over het jaar gemeld krijg valt dat reuze mee. En dan is 80% van de problemen nog te wijten aan de ouderdom van de appartementen.
Als je iets recents zou kopen en ook nog eens binnen een 'vve' (ik neem aan dat ze in Duitsland ook een dergelijk samenwerkingsverband hebben) is de veronderstelling dat je weinig problemen gaat hebben m.i. best realistisch. Alles v.w.b. de buitenkant van het pand valt al onder de 'vve' en de binnenkant is relatief nieuw.

Ik zou bij verhuur 'verder weg' ook een sterke voorkeur hebben voor een VvE omdat dat een hoop zorgen en ook geregel uit handen neemt.

Tegelijk is het ook goed om er rekening mee te houden dat er 'iets' kan gebeuren dat niet standaard door de VvE wordt opgelost. En dat zijn toch vaak onverwachte dingen op onverwachte en onhandige momenten, die wel meteen aangepakt zouden moeten worden. Ik zou daarom bij verhuur verder weg toch een goede en betrouwbare partij willen hebben die je bij zulk soort calamiteiten en klussen 'op afstand' kun inschakelen.

Ik doe wel aan een goede huurderselectie. Een deel daarvan zou ik zelf ook kunnen doen bij een buitenlands appartement. Alleen de bezichtiging zou je dan moeten uitbesteden.

Wat 'goed' is hangt ook wel een beetje af van de soort woning. Als je een expat-woning hebt in het duurdere segment, dan zullen de huurders wellicht ook veel kritischer zijn en bij ieder wissewasje willen dat het snel opgepakt wordt. Maar heb je een net-vrije sector woning die je aan een net boven modaal doorsneegezin of stel verhuurt, dan ligt de lat misschien minder hoog en gaat het meer om een gewone degelijke woning waar je lekker kunt wonen en waar je geen gedoe van hebt. Dan kan het heel goed zijn dat je als huurder en verhuurder allebei tevreden bent met de situatie waarin er gewoon nauwelijks iets gebeurt.

[JoopXXX]

Thompson schreef op maandag 21 juli 2025 @ 21:07:
[...]


Voor Hubbs gekozen omdat ik daar viavia goede verhalen van had gehoord.

/Edit; Hubbs verhuurd het vervolgens trouwens ook weer aan bedrijven die er vervolgens medewerkers in laten wonen. Het zou kunnen dat het daarmee onder andere regelgeving valt omdat het dan gezien kan worden als dienstwoning.

Ik ben met name benieuwd naar jouw risico-afweging van het Hubbs concept..
Wat Hubbs aanbiedt qua ‘tijdelijke huurcontracten’ houdt juridisch natuurlijk geen stand. Ik schat in dat jij daar ook van op de hoogte bent. Daarmee hoeft het nog geen verkeerde keuze te zijn.

Zelf twijfel ik over het concept omdat je het risico loopt toch met vaste huurcontracten te eindigen. Daarnaast heb je geen flauw idee wa5 voor overeenkomst ze met de de onderhurende bedrijven afsluiten
Aan de andere kant: als het goed loopt is het een mooi cocncept..

[Thompson]

JoopXXX schreef op dinsdag 22 juli 2025 @ 17:20:
[...]


Ik ben met name benieuwd naar jouw risico-afweging van het Hubbs concept..
Wat Hubbs aanbiedt qua ‘tijdelijke huurcontracten’ houdt juridisch natuurlijk geen stand. Ik schat in dat jij daar ook van op de hoogte bent. Daarmee hoeft het nog geen verkeerde keuze te zijn.

Zelf twijfel ik over het concept omdat je het risico loopt toch met vaste huurcontracten te eindigen. Daarnaast heb je geen flauw idee wa5 voor overeenkomst ze met de de onderhurende bedrijven afsluiten
Aan de andere kant: als het goed loopt is het een mooi cocncept..

Daar zit verder niet heel veel risico afweging achter. Het hele concept van Hubbs is natuurlijk wel dat zij op deze manier nog wel tijdelijke contracten aan kunnen bieden en daar moeten ze het van hebben. Zij kunnen doordat de mensen die er wonen regelmatig wisselen en het grote bestand wat ze hebben wel enigszins schuiven denk ik. Als een woning beschikbaar moet komen maar er wonen nog mensen kunnen ze die wellicht wat mooiers of dichter bij werk aanbieden.

[JoopXXX]

Thompson schreef op dinsdag 22 juli 2025 @ 17:23:
[...]


Daar zit verder niet heel veel risico afweging achter. Het hele concept van Hubbs is natuurlijk wel dat zij op deze manier nog wel tijdelijke contracten aan kunnen bieden en daar moeten ze het van hebben. Zij kunnen doordat de mensen die er wonen regelmatig wisselen en het grote bestand wat ze hebben wel enigszins schuiven denk ik. Als een woning beschikbaar moet komen maar er wonen nog mensje kunnen ze die wellicht wat mooiers of echter bij werk aanbieden.

Bedankt voor je toelichting!

[ybos]

FijneKnul schreef op maandag 21 juli 2025 @ 10:55:
[...]


Wij onderzoeken de mogelijkheden m.b.t. aanschaf in een van de buurlanden. Mensen om mij heen (in Den Haag) komen best vaak vanuit Belgie. Ik zie mogelijkheden om daar te verhuren. Aanstaande vrijdag hebben we daar gesprekken over met een adviseur.

Ter voorbereiding heb ik naar informatie gezocht in dit topic. Helaas wordt het amper besproken.

Wij overwegen dit omdat we toch liever ons geld in vastgoed hebben zitten dan op 'de markt'.
Heeft een van jullie vastgoed in een van de europese landen voor verhuur? Wat is je algemene ervaring?

Waarom niet een bedrijfspand Zakelijke huur is veel makkelijker contracttechnisch en rendement prima

[Lordy79]

ybos schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 19:56:
[...]

Waarom niet een bedrijfspand Zakelijke huur is veel makkelijker contracttechnisch en rendement prima

Vind maar eens een courant pand! Er is niks te koop en wat er wel te koop is, is onverhuurbaar of is zó duur dat het rendement onacceptabel is.

Verder zijn grootbanken niet heel happig op financieren en alternatieve financiers (je wilt toch met een hefboompje werken) vragen erg veel rente (terecht hoor)

[Hendrik H.]

Als ik het aanbod bij de bedrijfsmakelaars hier in de omgeving (noorden) zo bekijk is er genoeg aanbod met een goed rendement. De prijzen van bedrijfsonroerendgoed gaan ook hier noordwaarts maar dat lijkt me logisch gezien het massaal afstoten van verhuurde woningen.

[Lordy79]

Hendrik H. schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 11:04:
Als ik het aanbod bij de bedrijfsmakelaars hier in de omgeving (noorden) zo bekijk is er genoeg aanbod met een goed rendement. De prijzen van bedrijfsonroerendgoed gaan ook hier noordwaarts maar dat lijkt me logisch gezien het massaal afstoten van verhuurde woningen.

Ok dat is in principe niet mijn regio maar ik zal eens kijken.

[ybos]

Lordy79 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 10:00:
[...]

Vind maar eens een courant pand! Er is niks te koop en wat er wel te koop is, is onverhuurbaar of is zó duur dat het rendement onacceptabel is.

Verder zijn grootbanken niet heel happig op financieren en alternatieve financiers (je wilt toch met een hefboompje werken) vragen erg veel rente (terecht hoor)

Dat is inderdaad de uitdaging

Ik heb een tijdje geleden gekeken naar een interessant pand en even contact gehad met de bank. Die raadde mij aan om een deel overwaarde van onze woning op te nemen en vond ik een goeie tip. Het pand is helaas al verkocht waar we interesse in hadden.
Nu kijken we naar een bedrijfshal. Er is binnenkort geld om er eentje vanuit eigen middelen te kopen maar ik neig naar 2 om inderdaad een hefboom in te zetten. Maar moet eerst rekenen want de standaard nieuwbouw bedrijfshallen die als paddestoelen uit de grond schieten zijn schreeuwend duur.

[Lordy79]

ybos schreef op vrijdag 25 juli 2025 @ 18:20:
[...]

Maar moet eerst rekenen want de standaard nieuwbouw bedrijfshallen die als paddestoelen uit de grond schieten zijn schreeuwend duur.

Klopt.
De huurprijzen gaan met zeker 10pct omhoog per jaar, de afgelopen 3 jaar. En dan focus ik me net buiten de grote steden of in overijssel.
Daar zit volgens mij ook een hoop verborgen inflatie want als een winkel of bedrijf 30pct meer huur moet betalen na 3 jaren dan kan het niet anders dan dat ie dat moet doorberekenen in zijn goederen of diensten.
En nieuwbouw is inderdaad heel duur. 2300 meter loods kost zo 1.4 miljoen ex BTW en dan moet je de grond er nog bijkopen en 300 euro per meter is niet raar meer dus dat kost ook 1.2M.

Dan ben je voor 2.6M klaar en wil je dan 8pct BAR moet je 210.000 huur rekenen / 2300m = 90 euro per meter.
Je hebt dan als huurder wel een spiksplinternieuwe loods met kantoortje maar 90 euro per meter is écht heel veel.

[Rubbergrover1]

Lordy79 schreef op zaterdag 26 juli 2025 @ 19:39:
[...]

Klopt.
De huurprijzen gaan met zeker 10pct omhoog per jaar, de afgelopen 3 jaar. En dan focus ik me net buiten de grote steden of in overijssel.

Grote adder onder het gras is dat bedrijfs-OG veel meer dan woningen afhankelijk is van de economie, de markt en simpelweg de vraag naar het 'soort' ruimte. Naar mijn idee veroudert bedrijfs-OG ook een stuk sneller dan woningen en zul je meer moeite moeten doen om het pand bij de tijd en 'verhuurbaar' te houden. (Met name als een huurder verhuist.) Waarvoor je ook een hoop geld moet reserveren.

Maar je bent wel aan heel wat minder regels gebonden dan bij woningverhuur.

[ybos]

Rubbergrover1 schreef op maandag 28 juli 2025 @ 09:43:
[...]

Grote adder onder het gras is dat bedrijfs-OG veel meer dan woningen afhankelijk is van de economie, de markt en simpelweg de vraag naar het 'soort' ruimte. Naar mijn idee veroudert bedrijfs-OG ook een stuk sneller dan woningen en zul je meer moeite moeten doen om het pand bij de tijd en 'verhuurbaar' te houden. (Met name als een huurder verhuist.) Waarvoor je ook een hoop geld moet reserveren.

Maar je bent wel aan heel wat minder regels gebonden dan bij woningverhuur.

Voor kantoren is dat zeker een ding. Volgens mij geldt dat voor opslag/bedrijfshallen wat minder.

[Rubbergrover1]

ybos schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 13:59:
[...]

Voor kantoren is dat zeker een ding. Volgens mij geldt dat voor opslag/bedrijfshallen wat minder.

Ik denk dat dat toch wel tegenvalt. Je hebt bij bedrijfspanden toch best snel dat het er verouderd uitziet en dat dit ook in de huurprijs terug zal komen. Iets als bv een Romneyloods was een aantal decennia geleden prima, maar heeft nu toch vaak een beetje louche uitstraling. Bedrijventerreinen met jaren '50-'60 bedrijfspanden zijn vaak ook niet echt state of the art. Terwijl woningen en woonwijken van die tijd vaak nog prima waarde hebben.

[ybos]

Rubbergrover1 schreef op zondag 3 augustus 2025 @ 13:32:
[...]

Ik denk dat dat toch wel tegenvalt. Je hebt bij bedrijfspanden toch best snel dat het er verouderd uitziet en dat dit ook in de huurprijs terug zal komen. Iets als bv een Romneyloods was een aantal decennia geleden prima, maar heeft nu toch vaak een beetje louche uitstraling. Bedrijventerreinen met jaren '50-'60 bedrijfspanden zijn vaak ook niet echt state of the art. Terwijl woningen en woonwijken van die tijd vaak nog prima waarde hebben.

Pand uit de jaren 60 is dan ook al ruim 60 jaar oud. Hoeveel is er reeds gerenoveerd aan een huis uit die periode
Nieuwe gevel/beplating, nieuw dak en eens met een witte verfspuit door het pand heen en je moet eens zien.
opslag is opslag, dat loopt wel los (wel regioafhankelijk denk ik), maar hier in de regio Amersfoort is er nauwelijks een hal te vinden groter dan al het standaard (kleine) nieuwbouwspul dat uit de grond gestampt wordt.

[buhu]

Hi mede vastgoedeigenaren,
Ik beheer een paar appartementen die ik verhuur en ik merk dat ik elk jaar weer opzie tegen het opstellen van de servicekostenafrekening, afgelopen jaar was okk weer een ramp. Het voelt als een gigantische klus om alle bonnetjes en facturen bij elkaar te zoeken, de kosten te verdelen en vervolgens een correcte afrekening op te stellen.
Het kost me niet alleen veel tijd, maar ik heb ook altijd de angst dat ik een fout maak, met discussies met huurders tot gevolg(of heb ik gewoon pech en extreem kritische huurders?).
Ik ben benieuwd hoe jullie dit aanpakken.
* Doen jullie dit zelf met een spreadsheet(ik dus wel, niet echt tevreden)?
* Hebben jullie een handig systeem of software?
* Of besteden jullie het uit? En zo ja, aan wie?
Ik hoor graag jullie ervaringen..

[s020506]

buhu schreef op zaterdag 23 augustus 2025 @ 10:43:
Hi mede vastgoedeigenaren,
Ik beheer een paar appartementen die ik verhuur en ik merk dat ik elk jaar weer opzie tegen het opstellen van de servicekostenafrekening, afgelopen jaar was okk weer een ramp. Het voelt als een gigantische klus om alle bonnetjes en facturen bij elkaar te zoeken, de kosten te verdelen en vervolgens een correcte afrekening op te stellen.
Het kost me niet alleen veel tijd, maar ik heb ook altijd de angst dat ik een fout maak, met discussies met huurders tot gevolg(of heb ik gewoon pech en extreem kritische huurders?).
Ik ben benieuwd hoe jullie dit aanpakken.
* Doen jullie dit zelf met een spreadsheet(ik dus wel, niet echt tevreden)?
* Hebben jullie een handig systeem of software?
* Of besteden jullie het uit? En zo ja, aan wie?
Ik hoor graag jullie ervaringen..

Nu heb ik maar 1 appartement wat ik verhuur met VVE, dus qua kosten is het allemaal best overzichtelijk. Wat wel helpt is dat ik alle geldzaken van dat appartement via een eigen betaalrekening laat lopen. Aan het eind van het jaar kost me het allemaal een kwartiertje om het in excel te zetten.

En misschien helpt het om het per 1 of 2 maanden te doen. Ben je zo klaar. Meteen een foto maken van het bonnetje of factuur als het binnen komt en aan het eind van de maand (of meteen) ff in excel zetten.

[buhu]

wellicht dat meer discipline idd het allemaal een stuk makkelijker maakt. makkelijker gezegd dan gedaan natuurlijk, mezelf kennende haha

[Perkouw]

@buhu wat ik niet uit je verhaal opmaak is of je het inderdaad pas na een jaar bij elkaar gaat sprokkelen en uitzoeken of dat je het actief maandelijks bijhoud? Ik maak hier eigenlijk wekelijks even de balans op, is dan erg weinig werk en voorkomt ook aan de kant van de belastingdienst gezeur dat het straks als verkapt werk gezien wordt.

[noxou]

Ik gebruik een excel voor het berekenen van de servicekosten van kamerverhuur. Ook ik vind dat een hoop gedoe elk jaar, al heb ik er routine in en houd ik het regelmatig bij. Het is niet alleen het invoeren, maar ook de regels die regelmatig veranderen (bv hoe zonnepanelen in rekening mogen worden gebracht is afgelopen jaren drie keer veranderd, van gebruiksvergoeding, naar afschrijving verplicht in 15 jaar in oude contracten, naar zit bij energielabel inbegrepen; dus in het overzicht heb ik nu afschrijving in 15 jaar vs geen kosten in hetzelfde overzicht afhankelijk van moment afsluiten contract), het berekenen van de graaddagen voor de energiekosten, etc. Mijn excel is inmiddels wel volgroeid, met de juiste formules en ook wat controle berekeningen, dus zolang ik de juiste gegevens invoer is het wel OK, maar om het goed te doen kost het best wat tijd.
Ik zou de aanschaf van software zeker overwegen als die beschikbaar was (mij niet bekend), maar ik vermoed dat de kosten daarvan al snel te hoog worden vergeleken met de maximale administratiekosten die gerekend mogen worden tegenwoordig (ook weer zo'n vrij recente verandering van minimum en maximum kosten daarvan). Elk jaar het handboek huurcommissie er op naslaan is best tijdrovend. Het zou prettig zijn wanneer de huurcommissie een 'veranderingen per jaar' overzicht zou hebben.

[buhu]

huurcommissie heeft overigens wel een overzicht wat elke jaar veranderd, daar kijk ik ook op elk jaar. moet soms ff doorklikken want erg gebruiksvriendelijk is de site niet.

en precies wat je zegt, constant die regels die veranderen. ook gezijk gehad met huismeester kosten, wist ik veel dat die vent een urenstaat bij moest houden.

huurders worden steeds wijzer en mondiger dus zal je compliance als verhuurder ook omhoog moeten om je risico's op een lager rendement te beperken..

[mannowlahn]

Mooie resultaten van de heer de Jonge

https://www.kadaster.nl/-...eerders-op-de-woningmarkt

"Investeerders verkochten steeds meer woningen aan eigenaar-bewoners. Vooral particuliere investeerders deden dat meer dan in de afgelopen jaren."

Nou dat is dan toch fijn, niet waar?

"Investeerders verkochten in het 2e kwartaal opnieuw meer woningen dan ze kochten. Ze verkochten bijna 16.400 woningen en kochten er ongeveer 7.800. Ook tweede woningen werden vaker verkocht dan gekocht."

Oh shit, dat is ook weer niet de bedoeling.

"Er zijn minder huurwoningen dan 1 jaar geleden. Bedrijfsmatige investeerders kochten woningen én bouwden er nieuwe bij, maar particuliere investeerders verkochten meer."

oef dat gaat niet de goede kant op. Ben benieuwd naar volgend jaar uni, dan kunnen we de rekening pas echt goed opmaken.

[rockhopper]

Ja en wat die cijfers natuurlijk niet laten zien is hoeveel Nederland ieder jaar groeit. En ik denk dat 90% van die aanwas terecht komt in de huurmarkt. Maar ondertussen lekker doorstruisvogelen over HRA alsof dat het probleem op gaat lossen.

[Pim0202]

https://www.telegraaf.nl/...renteaftrek/87334683.html

[Wolly]

Pim0202 schreef op woensdag 3 september 2025 @ 09:42:
https://www.telegraaf.nl/...renteaftrek/87334683.html

Wat heeft deze linkdump met dit topic te maken? Het is een ingezonden brief van een burger?

[rockhopper]

Niet zoveel, laat die persoon lekker zelf posten in dit topic in plaats van brieven sturen naar "de krant"
Maar het klopt verder wel, HRA is een mooi stokpaardje om de aandacht af te leiden van het probleem dat er te weinig gebouwd wordt. Verder zit de regering niet te wachten op prijsdalingen, immers woz en allerlei andere belastingen gebaseerd op deze woz houden op dit moment Nederland draaiende. Als dit inzakt klopt hun balans nog veel minder.

Maar goed, ik denk dat we voorlopig even rustig het kiesprogramma mogen afwachten om vervolgens eens te zien wat ze gaan doen met 1) de woningbouw (hoe ze het tekort gaan oplossen), 2) box 3 belasting, 3) het stikstofdossier 4) HRA (niet zo relevant voor dit topic verder). Dan laat ik het gevoelige maar ook relevante asielprobleem maar even buiten beschouwing.

Ik ben overigens benieuwd of er nog een partij overblijft die enigzins gunstig is ten overstaan van verhuurders.

[wlmpie]

*knip*. Hier gaat het over vastgoed als investering en niet als woningnood

[ Voor 92% gewijzigd door Perkouw op 04-09-2025 20:52 ]

[bouwfraude]

rockhopper schreef op woensdag 3 september 2025 @ 16:12:
Verder zit de regering niet te wachten op prijsdalingen, immers woz en allerlei andere belastingen gebaseerd op deze woz houden op dit moment Nederland draaiende. Als dit inzakt klopt hun balans nog veel minder.

Als de WOZ daalt verhogen ze de belasting wel. De staat gaat echt geen inkomsten mislopen.

[Wispe]

Jarenlang werden beleggers beschouwd als parasieten van de woningmarkt en moesten ze worden weggepest.
Nu zijn ze toch wel heel hard nodig:

”In het Belastingplan 2025 is geregeld dat het tarief van artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer per 1 januari 2026 8% bedraagt. Met dit amendement wordt voorgesteld dit tarief per genoemde datum vast te stellen op 6%.
Deze verlaging heeft tot doel de lasten bij overdracht van woningen te beperken. Voor verkrijgers van woningen, niet zijnde natuurlijke personen die de woning na verkrijging als hoofdverblijf gaan gebruiken, worden de transactiekosten verlaagd. Hiermee worden de lasten op de woningmarkt verlicht. Dit draagt bij aan een aantrekkelijker investeringsklimaat op de woningmarkt. Daardoor zijn beleggers eerder bereid te investeren in transformatie, splitsing en optopping van bestaand vastgoed. Dit heeft een positief effect op op de huurmarkt en het niveau van de huurprijzen.
De budgettaire derving van dit amendement bedraagt structureel circa € 124 miljoen. Deze derving wordt opgevangen door het afschaffen van de rode-dieselregeling. Hiermee wordt structurele dekking geboden vanaf 2027.

[Perkouw]

@Wispe tja, niet gek ook. Het is werkelijk waar niet meer rond te breien op het moment. Zelfs al kijk ik alleen maar naar de overdrachtsbelasting en niet de andere regels dan krijg je dat amper terug verdient.

Pandje van 500k. 52k overdrachtsbelasting. Zelfs met een onrealistische huur als 5k per maand kom je dan op 10 (moet leren rekenen dit is natuurlijk fout!) jaar uit waarbij je pas de overdrachtsbelasting terug hebt 'verdient'. En dan negeer ik ál het andere wat er bij komt kijken (onderhoud, belasting (gemeente + box3 + niet kunnen toepassen leegwaarde ratio, verzekering, maximale huurverhoging door overheid bepaald, geen kortstondige contracten, puntentelling etc. . . .).

Kijken we naar de 6% dan krijg je met die 500k te maken met 30k. Nog steeds 6 jaar om dit terug te verdienen bij 5k per maand (moet leren rekenen dit is natuurlijk fout!). En dan ga ik nog steeds uit van dus een exorbitant hoge huur en negeer ik al het andere dat er bij komt kijken én ga ik uit van een netto aankoop dus zonder financiering en dat de woning direct en zonder problemen verhuurd wordt voor dat bedrag.

Tot zover mijn bierviltje.

Bovenstaand klopt niet zoals toegelicht door namliam_eht hieronder. Note to self: geen bierviltjes meer posten!

[ Voor 15% gewijzigd door Perkouw op 11-09-2025 17:14 ]

[mannowlahn]

Perkouw schreef op woensdag 10 september 2025 @ 15:50:
@Wispe tja, niet gek ook. Het is werkelijk waar niet meer rond te breien op het moment. Zelfs al kijk ik alleen maar naar de overdrachtsbelasting en niet de andere regels dan krijg je dat amper terug verdient.

Pandje van 500k. 52k overdrachtsbelasting. Zelfs met een onrealistische huur als 5k per maand kom je dan op 10 jaar uit waarbij je pas de overdrachtsbelasting terug hebt 'verdient'. En dan negeer ik ál het andere wat er bij komt kijken (onderhoud, belasting (gemeente + box3 + niet kunnen toepassen leegwaarde ratio, verzekering, maximale huurverhoging door overheid bepaald, geen kortstondige contracten, puntentelling etc. . . .).

Kijken we naar de 6% dan krijg je met die 500k te maken met 30k. Nog steeds 6 jaar om dit terug te verdienen bij 5k per maand. En dan ga ik nog steeds uit van dus een exorbitant hoge huur en negeer ik al het andere dat er bij komt kijken én ga ik uit van een netto aankoop dus zonder financiering en dat de woning direct en zonder problemen verhuurd wordt voor dat bedrag.

Tot zover mijn bierviltje.

Die huur zal nooit hoger zijn dan 2500 en dat is al bizar hoog voor iets van 500k. Als nog 12 jaar wachten.

Het is een totale kansloze markt geworden. Kijk met smart naar juni 2026. Dan zijn alle tijdelijk contracten uitgelopen en de pandjes waarschijnlijk verkocht. Moet je dan eens gaan rondkijken op Facebook naar wanhopige mensen omdat er echt geen fuck meer te huur zal zijn. En die pandjes die dan verkocht worden? Minimaal 400k dus sowieso niet bereikbaar voor de starter.

Thanks Hugo

[Wolly]

mannowlahn schreef op woensdag 10 september 2025 @ 17:34:
[...]

Die huur zal nooit hoger zijn dan 2500 en dat is al bizar hoog voor iets van 500k. Als nog 12 jaar wachten.

Het is een totale kansloze markt geworden. Kijk met smart naar juni 2026. Dan zijn alle tijdelijk contracten uitgelopen en de pandjes waarschijnlijk verkocht. Moet je dan eens gaan rondkijken op Facebook naar wanhopige mensen omdat er echt geen fuck meer te huur zal zijn. En die pandjes die dan verkocht worden? Minimaal 400k dus sowieso niet bereikbaar voor de starter.

Thanks Hugo

Investeer je toch in andere panden? 500k /47,5k per jaar huur vind ik best aantrekkelijk.

[namliam_eht]

Perkouw schreef op woensdag 10 september 2025 @ 15:50:
@Wispe tja, niet gek ook. Het is werkelijk waar niet meer rond te breien op het moment. Zelfs al kijk ik alleen maar naar de overdrachtsbelasting en niet de andere regels dan krijg je dat amper terug verdient.

Pandje van 500k. 52k overdrachtsbelasting. Zelfs met een onrealistische huur als 5k per maand kom je dan op 10 jaar uit waarbij je pas de overdrachtsbelasting terug hebt 'verdient'. En dan negeer ik ál het andere wat er bij komt kijken (onderhoud, belasting (gemeente + box3 + niet kunnen toepassen leegwaarde ratio, verzekering, maximale huurverhoging door overheid bepaald, geen kortstondige contracten, puntentelling etc. . . .).

5k per maand = 60k per jaar
Al het andere negerende lijkt me dan 1 jaar om de overdrachtsbelasting terug te verdienen ?

[ColeJ]

Wolly schreef op woensdag 10 september 2025 @ 19:26:
[...]


Investeer je toch in andere panden? 500k /47,5k per jaar huur vind ik best aantrekkelijk.

Haha, toevallig is dat bij mij om de hoek en ken ik het winkelcentrum zeer goed. Een leegstandspercentage van nog geen 1% zoals op Funda staat? Ik weet niet hoe ze aan dat percentage komen maar...

Geen haar op me hoofd die daar een winkelpand gaat kopen.

[KillaZ]

ColeJ schreef op donderdag 11 september 2025 @ 14:06:
[...]


Haha, toevallig is dat bij mij om de hoek en ken ik het winkelcentrum zeer goed. Een leegstandspercentage van nog geen 1% zoals op Funda staat? Ik weet niet hoe ze aan dat percentage komen maar...

Geen haar op me hoofd die daar een winkelpand gaat kopen.

Same here, ik vroeg mij al af waar die 1% vandaan kwam. . Zelfs na de verbouwing aan die puien is dat bij lange na niet gehaald.

[ Voor 7% gewijzigd door KillaZ op 11-09-2025 14:10 ]

[Wolly]

ColeJ schreef op donderdag 11 september 2025 @ 14:06:
[...]


Haha, toevallig is dat bij mij om de hoek en ken ik het winkelcentrum zeer goed. Een leegstandspercentage van nog geen 1% zoals op Funda staat? Ik weet niet hoe ze aan dat percentage komen maar...

Geen haar op me hoofd die daar een winkelpand gaat kopen.

Het is maar een voorbeeld om te laten zien dat niet-woning objecten nog best een prima huursom kunnen beuren. Zonder overdreven (steeds wijzigende) regelgeving zelfs.

[Perkouw]

namliam_eht schreef op donderdag 11 september 2025 @ 08:01:
[...]

5k per maand = 60k per jaar
Al het andere negerende lijkt me dan 1 jaar om de overdrachtsbelasting terug te verdienen ?

Touché. Nadeel van een bierviltje en het kiezen van, enorm, onrealistische getallen. Laat ik dat even opnieuw proberen, thnx @namliam_eht

Pak je een gemiddelde prijs van een koopwoning 483.000 en hanteer je een gemiddelde huur van woonhuis € 1444

Dan is het 483.000 -> 50.232 overdrachtsbelasting. Dat weer delen door 1444 -> 34,79 maanden -> 2,90 jaar. Zeg 3 jaar. En dan laten we verder alles buiten beschouwing. Dat lijkt mij, persoonlijk, totaal niet interessant. Dat gezegd hebbende, moet je het per casus bekijken en ga ik nu uit van "hét gemiddelde".

Over de hele linie is mijn conclusie echter wel dat het niet interessant/rendabel genoeg is om de bijbehorende risico's te dragen én mee te kunnen bewegen met het snel schuivende beleid vanuit de overheid.

Wolly schreef op woensdag 10 september 2025 @ 19:26:
[...]


Investeer je toch in andere panden? 500k /47,5k per jaar huur vind ik best aantrekkelijk.

Laat ik n.a.v. bovenstaand niet beginnen over de overdrachtsbelasting De erfpacht is afgekocht tot 2034. Of je moet het voor die tijd verkopen of doorrekenen wat dat doet met je inkomsten.

[ Voor 16% gewijzigd door Perkouw op 11-09-2025 17:19 ]