Vastgoed als investering Deel 2

[rockhopper]

TweakGP schreef op maandag 21 juli 2025 @ 17:35:
[...]

Als je rotzooi gaat verhuren zal het aantal keren wat hoger liggen natuurlijk. Maar bij iets wat in fatsoenlijke staat is heb je het bij langjarige woningverhuur in de praktijk toch bijna nergens over.

En de kleine dingen moeten huurders gewoon zelf verhelpen (en in BE zelfs nog wat meer).

En huurders zoek je in vele buitenlanden gewoon via een makelaar. Voor hen gewoon een groot deel van hun werkzaamheden, ook een andere markt dan in NL.

Ik ben blij dat je zo te horen nog geen huurdersproblemen hebt gehad. Ik geef alleen aan dat als je uitgaat van een best-case-scenario (altijd goede huurders) het tegen kan vallen want je gaat ooit problemen krijgen. Ook uitbesteding aan makelaars naast het op en neer rijden dat je al ging doen, hakken op je rendement in. Je vraagt advies, je mag alles natuurlijk naast je neerleggen maar dan kan je net zo goed meteen beginnen Hoop op het beste, ga uit van het slechtste is altijd een gezonde gedachte bij investeren.

[JoopXXX]

rockhopper schreef op maandag 21 juli 2025 @ 18:21:
[...]

Ik ben blij dat je zo te horen nog geen huurdersproblemen hebt gehad. Ik geef alleen aan dat als je uitgaat van een best-case-scenario (altijd goede huurders) het tegen kan vallen want je gaat ooit problemen krijgen. Ook uitbesteding aan makelaars naast het op en neer rijden dat je al ging doen, hakken op je rendement in. Je vraagt advies, je mag alles natuurlijk naast je neerleggen maar dan kan je net zo goed meteen beginnen Hoop op het beste, ga uit van het slechtste is altijd een gezonde gedachte bij investeren.

Op zich vind ik zijn gedachte niet zo gek. Ik beheer al zo'n 25 jaar 8 appartementen in oudere staat. Als ik kijk hoeveel problemen ik over het jaar gemeld krijg valt dat reuze mee. En dan is 80% van de problemen nog te wijten aan de ouderdom van de appartementen.
Als je iets recents zou kopen en ook nog eens binnen een 'vve' (ik neem aan dat ze in Duitsland ook een dergelijk samenwerkingsverband hebben) is de veronderstelling dat je weinig problemen gaat hebben m.i. best realistisch. Alles v.w.b. de buitenkant van het pand valt al onder de 'vve' en de binnenkant is relatief nieuw.

Ik doe wel aan een goede huurderselectie. Een deel daarvan zou ik zelf ook kunnen doen bij een buitenlands appartement. Alleen de bezichtiging zou je dan moeten uitbesteden.

[ Voor 6% gewijzigd door JoopXXX op 21-07-2025 20:43 ]

[Thompson]

JoopXXX schreef op zondag 20 juli 2025 @ 21:53:
[...]


Wat Hubbs aanbiedt qua ‘tijdelijke huurcontracten’ houdt juridisch natuurlijk geen stand. Ik schat in dat jij dat ook weet.
Daarmee hoeft het nog geen verkeerde keuze te zijn.

Ik ben erg benieuwd naar jouw risico-afweging. Zou je daar wellicht wat inzicht in kunnen geven?

Ja hoor, wat wil je weten?
Het ging in mijn geval om een afbetaald huis. Andere woning gekocht, goedkope kluswoning naast mijn vriendin. Wou deze graag nog behouden voor als het toch in de toekomst stukloopt zodat ik eventueel binnen enige tijd terug zou kunnen naar mijn geboortedorp. Daarnaast leek vastgoed investering me interessant, ik heb al wat geld in een gespreid fonds zitten en voelde me er niet comfortabel genoeg bij om daar een heleboel extra in in te leggen. Het geld zomaar op de spaarrekening laten staan wou ik niet doen ivm risico op opmaken en het levert niks op. Deposito nog overwogen maar toch voor het meer risicovolle en avontuurlijke gekozen.

Voor Hubbs gekozen omdat ik daar viavia goede verhalen van had gehoord.

/Edit; Hubbs verhuurd het vervolgens trouwens ook weer aan bedrijven die er vervolgens medewerkers in laten wonen. Het zou kunnen dat het daarmee onder andere regelgeving valt omdat het dan gezien kan worden als dienstwoning.

[ Voor 9% gewijzigd door Thompson op 21-07-2025 21:45 ]

[noxou]

Ik heb jaren een huis verhuurd gehad in de UK. Wat erg lastig bleek was het tekenen van documenten waarbij een fysieke handtekening nodig is, dat moet dan allemaal via tekenen met getuigenis van een notaris.
Het werd ook erg lastig tijdens covid. Toen was ik aangewezen op lokale partijen die ineens een stuk onbetrouwbaarder bleken.
Verder niet veel gedoe gehad, maar zorg dat je de lokale wetgeving goed kent en in de gaten houdt.
Zorg ook dat je de impact op je belastingaangifte snapt bij aan- en verkoop en inkomsten.

[rockhopper]

JoopXXX schreef op maandag 21 juli 2025 @ 20:38:
[...]
Op zich vind ik zijn gedachte niet zo gek. Ik beheer al zo'n 25 jaar 8 appartementen in oudere staat. Als ik kijk hoeveel problemen ik over het jaar gemeld krijg valt dat reuze mee. En dan is 80% van de problemen nog te wijten aan de ouderdom van de appartementen.
Als je iets recents zou kopen en ook nog eens binnen een 'vve' (ik neem aan dat ze in Duitsland ook een dergelijk samenwerkingsverband hebben) is de veronderstelling dat je weinig problemen gaat hebben m.i. best realistisch. Alles v.w.b. de buitenkant van het pand valt al onder de 'vve' en de binnenkant is relatief nieuw.

Ik doe wel aan een goede huurderselectie. Een deel daarvan zou ik zelf ook kunnen doen bij een buitenlands appartement. Alleen de bezichtiging zou je dan moeten uitbesteden.

Dat zal voor appartementen inderdaad wel opgaan, maar de vraag ging over "vastgoed", niet "vastgoed beperkt tot appartementen". En ik geef je gelijk, in nieuwstaat is het allemaal een stuk minder snel versleten dan een gebouw dat al 50+ jaar staat. Maar zonder specifieke details is het lastig om iemand goed advies te geven, zeker in zo'n brede vraagstelling. Dus het is niet zo dat hij/zij het verkeerd heeft, maar pas op dat je niet alleen de lusten ziet zonder besef welke lasten er zijn.

[Rubbergrover1]

JoopXXX schreef op maandag 21 juli 2025 @ 20:38:
[...]


Op zich vind ik zijn gedachte niet zo gek. Ik beheer al zo'n 25 jaar 8 appartementen in oudere staat. Als ik kijk hoeveel problemen ik over het jaar gemeld krijg valt dat reuze mee. En dan is 80% van de problemen nog te wijten aan de ouderdom van de appartementen.
Als je iets recents zou kopen en ook nog eens binnen een 'vve' (ik neem aan dat ze in Duitsland ook een dergelijk samenwerkingsverband hebben) is de veronderstelling dat je weinig problemen gaat hebben m.i. best realistisch. Alles v.w.b. de buitenkant van het pand valt al onder de 'vve' en de binnenkant is relatief nieuw.

Ik zou bij verhuur 'verder weg' ook een sterke voorkeur hebben voor een VvE omdat dat een hoop zorgen en ook geregel uit handen neemt.

Tegelijk is het ook goed om er rekening mee te houden dat er 'iets' kan gebeuren dat niet standaard door de VvE wordt opgelost. En dat zijn toch vaak onverwachte dingen op onverwachte en onhandige momenten, die wel meteen aangepakt zouden moeten worden. Ik zou daarom bij verhuur verder weg toch een goede en betrouwbare partij willen hebben die je bij zulk soort calamiteiten en klussen 'op afstand' kun inschakelen.

Ik doe wel aan een goede huurderselectie. Een deel daarvan zou ik zelf ook kunnen doen bij een buitenlands appartement. Alleen de bezichtiging zou je dan moeten uitbesteden.

Wat 'goed' is hangt ook wel een beetje af van de soort woning. Als je een expat-woning hebt in het duurdere segment, dan zullen de huurders wellicht ook veel kritischer zijn en bij ieder wissewasje willen dat het snel opgepakt wordt. Maar heb je een net-vrije sector woning die je aan een net boven modaal doorsneegezin of stel verhuurt, dan ligt de lat misschien minder hoog en gaat het meer om een gewone degelijke woning waar je lekker kunt wonen en waar je geen gedoe van hebt. Dan kan het heel goed zijn dat je als huurder en verhuurder allebei tevreden bent met de situatie waarin er gewoon nauwelijks iets gebeurt.

[JoopXXX]

Thompson schreef op maandag 21 juli 2025 @ 21:07:
[...]


Voor Hubbs gekozen omdat ik daar viavia goede verhalen van had gehoord.

/Edit; Hubbs verhuurd het vervolgens trouwens ook weer aan bedrijven die er vervolgens medewerkers in laten wonen. Het zou kunnen dat het daarmee onder andere regelgeving valt omdat het dan gezien kan worden als dienstwoning.

Ik ben met name benieuwd naar jouw risico-afweging van het Hubbs concept..
Wat Hubbs aanbiedt qua ‘tijdelijke huurcontracten’ houdt juridisch natuurlijk geen stand. Ik schat in dat jij daar ook van op de hoogte bent. Daarmee hoeft het nog geen verkeerde keuze te zijn.

Zelf twijfel ik over het concept omdat je het risico loopt toch met vaste huurcontracten te eindigen. Daarnaast heb je geen flauw idee wa5 voor overeenkomst ze met de de onderhurende bedrijven afsluiten
Aan de andere kant: als het goed loopt is het een mooi cocncept..

[Thompson]

JoopXXX schreef op dinsdag 22 juli 2025 @ 17:20:
[...]


Ik ben met name benieuwd naar jouw risico-afweging van het Hubbs concept..
Wat Hubbs aanbiedt qua ‘tijdelijke huurcontracten’ houdt juridisch natuurlijk geen stand. Ik schat in dat jij daar ook van op de hoogte bent. Daarmee hoeft het nog geen verkeerde keuze te zijn.

Zelf twijfel ik over het concept omdat je het risico loopt toch met vaste huurcontracten te eindigen. Daarnaast heb je geen flauw idee wa5 voor overeenkomst ze met de de onderhurende bedrijven afsluiten
Aan de andere kant: als het goed loopt is het een mooi cocncept..

Daar zit verder niet heel veel risico afweging achter. Het hele concept van Hubbs is natuurlijk wel dat zij op deze manier nog wel tijdelijke contracten aan kunnen bieden en daar moeten ze het van hebben. Zij kunnen doordat de mensen die er wonen regelmatig wisselen en het grote bestand wat ze hebben wel enigszins schuiven denk ik. Als een woning beschikbaar moet komen maar er wonen nog mensen kunnen ze die wellicht wat mooiers of dichter bij werk aanbieden.

[JoopXXX]

Thompson schreef op dinsdag 22 juli 2025 @ 17:23:
[...]


Daar zit verder niet heel veel risico afweging achter. Het hele concept van Hubbs is natuurlijk wel dat zij op deze manier nog wel tijdelijke contracten aan kunnen bieden en daar moeten ze het van hebben. Zij kunnen doordat de mensen die er wonen regelmatig wisselen en het grote bestand wat ze hebben wel enigszins schuiven denk ik. Als een woning beschikbaar moet komen maar er wonen nog mensje kunnen ze die wellicht wat mooiers of echter bij werk aanbieden.

Bedankt voor je toelichting!

[ybos]

FijneKnul schreef op maandag 21 juli 2025 @ 10:55:
[...]


Wij onderzoeken de mogelijkheden m.b.t. aanschaf in een van de buurlanden. Mensen om mij heen (in Den Haag) komen best vaak vanuit Belgie. Ik zie mogelijkheden om daar te verhuren. Aanstaande vrijdag hebben we daar gesprekken over met een adviseur.

Ter voorbereiding heb ik naar informatie gezocht in dit topic. Helaas wordt het amper besproken.

Wij overwegen dit omdat we toch liever ons geld in vastgoed hebben zitten dan op 'de markt'.
Heeft een van jullie vastgoed in een van de europese landen voor verhuur? Wat is je algemene ervaring?

Waarom niet een bedrijfspand Zakelijke huur is veel makkelijker contracttechnisch en rendement prima

[Lordy79]

ybos schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 19:56:
[...]

Waarom niet een bedrijfspand Zakelijke huur is veel makkelijker contracttechnisch en rendement prima

Vind maar eens een courant pand! Er is niks te koop en wat er wel te koop is, is onverhuurbaar of is zó duur dat het rendement onacceptabel is.

Verder zijn grootbanken niet heel happig op financieren en alternatieve financiers (je wilt toch met een hefboompje werken) vragen erg veel rente (terecht hoor)

[Hendrik H.]

Als ik het aanbod bij de bedrijfsmakelaars hier in de omgeving (noorden) zo bekijk is er genoeg aanbod met een goed rendement. De prijzen van bedrijfsonroerendgoed gaan ook hier noordwaarts maar dat lijkt me logisch gezien het massaal afstoten van verhuurde woningen.

[Lordy79]

Hendrik H. schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 11:04:
Als ik het aanbod bij de bedrijfsmakelaars hier in de omgeving (noorden) zo bekijk is er genoeg aanbod met een goed rendement. De prijzen van bedrijfsonroerendgoed gaan ook hier noordwaarts maar dat lijkt me logisch gezien het massaal afstoten van verhuurde woningen.

Ok dat is in principe niet mijn regio maar ik zal eens kijken.

[ybos]

Lordy79 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 10:00:
[...]

Vind maar eens een courant pand! Er is niks te koop en wat er wel te koop is, is onverhuurbaar of is zó duur dat het rendement onacceptabel is.

Verder zijn grootbanken niet heel happig op financieren en alternatieve financiers (je wilt toch met een hefboompje werken) vragen erg veel rente (terecht hoor)

Dat is inderdaad de uitdaging

Ik heb een tijdje geleden gekeken naar een interessant pand en even contact gehad met de bank. Die raadde mij aan om een deel overwaarde van onze woning op te nemen en vond ik een goeie tip. Het pand is helaas al verkocht waar we interesse in hadden.
Nu kijken we naar een bedrijfshal. Er is binnenkort geld om er eentje vanuit eigen middelen te kopen maar ik neig naar 2 om inderdaad een hefboom in te zetten. Maar moet eerst rekenen want de standaard nieuwbouw bedrijfshallen die als paddestoelen uit de grond schieten zijn schreeuwend duur.

[Lordy79]

ybos schreef op vrijdag 25 juli 2025 @ 18:20:
[...]

Maar moet eerst rekenen want de standaard nieuwbouw bedrijfshallen die als paddestoelen uit de grond schieten zijn schreeuwend duur.

Klopt.
De huurprijzen gaan met zeker 10pct omhoog per jaar, de afgelopen 3 jaar. En dan focus ik me net buiten de grote steden of in overijssel.
Daar zit volgens mij ook een hoop verborgen inflatie want als een winkel of bedrijf 30pct meer huur moet betalen na 3 jaren dan kan het niet anders dan dat ie dat moet doorberekenen in zijn goederen of diensten.
En nieuwbouw is inderdaad heel duur. 2300 meter loods kost zo 1.4 miljoen ex BTW en dan moet je de grond er nog bijkopen en 300 euro per meter is niet raar meer dus dat kost ook 1.2M.

Dan ben je voor 2.6M klaar en wil je dan 8pct BAR moet je 210.000 huur rekenen / 2300m = 90 euro per meter.
Je hebt dan als huurder wel een spiksplinternieuwe loods met kantoortje maar 90 euro per meter is écht heel veel.

[Rubbergrover1]

Lordy79 schreef op zaterdag 26 juli 2025 @ 19:39:
[...]

Klopt.
De huurprijzen gaan met zeker 10pct omhoog per jaar, de afgelopen 3 jaar. En dan focus ik me net buiten de grote steden of in overijssel.

Grote adder onder het gras is dat bedrijfs-OG veel meer dan woningen afhankelijk is van de economie, de markt en simpelweg de vraag naar het 'soort' ruimte. Naar mijn idee veroudert bedrijfs-OG ook een stuk sneller dan woningen en zul je meer moeite moeten doen om het pand bij de tijd en 'verhuurbaar' te houden. (Met name als een huurder verhuist.) Waarvoor je ook een hoop geld moet reserveren.

Maar je bent wel aan heel wat minder regels gebonden dan bij woningverhuur.

[ybos]

Rubbergrover1 schreef op maandag 28 juli 2025 @ 09:43:
[...]

Grote adder onder het gras is dat bedrijfs-OG veel meer dan woningen afhankelijk is van de economie, de markt en simpelweg de vraag naar het 'soort' ruimte. Naar mijn idee veroudert bedrijfs-OG ook een stuk sneller dan woningen en zul je meer moeite moeten doen om het pand bij de tijd en 'verhuurbaar' te houden. (Met name als een huurder verhuist.) Waarvoor je ook een hoop geld moet reserveren.

Maar je bent wel aan heel wat minder regels gebonden dan bij woningverhuur.

Voor kantoren is dat zeker een ding. Volgens mij geldt dat voor opslag/bedrijfshallen wat minder.

[Rubbergrover1]

ybos schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 13:59:
[...]

Voor kantoren is dat zeker een ding. Volgens mij geldt dat voor opslag/bedrijfshallen wat minder.

Ik denk dat dat toch wel tegenvalt. Je hebt bij bedrijfspanden toch best snel dat het er verouderd uitziet en dat dit ook in de huurprijs terug zal komen. Iets als bv een Romneyloods was een aantal decennia geleden prima, maar heeft nu toch vaak een beetje louche uitstraling. Bedrijventerreinen met jaren '50-'60 bedrijfspanden zijn vaak ook niet echt state of the art. Terwijl woningen en woonwijken van die tijd vaak nog prima waarde hebben.

[ybos]

Rubbergrover1 schreef op zondag 3 augustus 2025 @ 13:32:
[...]

Ik denk dat dat toch wel tegenvalt. Je hebt bij bedrijfspanden toch best snel dat het er verouderd uitziet en dat dit ook in de huurprijs terug zal komen. Iets als bv een Romneyloods was een aantal decennia geleden prima, maar heeft nu toch vaak een beetje louche uitstraling. Bedrijventerreinen met jaren '50-'60 bedrijfspanden zijn vaak ook niet echt state of the art. Terwijl woningen en woonwijken van die tijd vaak nog prima waarde hebben.

Pand uit de jaren 60 is dan ook al ruim 60 jaar oud. Hoeveel is er reeds gerenoveerd aan een huis uit die periode
Nieuwe gevel/beplating, nieuw dak en eens met een witte verfspuit door het pand heen en je moet eens zien.
opslag is opslag, dat loopt wel los (wel regioafhankelijk denk ik), maar hier in de regio Amersfoort is er nauwelijks een hal te vinden groter dan al het standaard (kleine) nieuwbouwspul dat uit de grond gestampt wordt.

[buhu]

Hi mede vastgoedeigenaren,
Ik beheer een paar appartementen die ik verhuur en ik merk dat ik elk jaar weer opzie tegen het opstellen van de servicekostenafrekening, afgelopen jaar was okk weer een ramp. Het voelt als een gigantische klus om alle bonnetjes en facturen bij elkaar te zoeken, de kosten te verdelen en vervolgens een correcte afrekening op te stellen.
Het kost me niet alleen veel tijd, maar ik heb ook altijd de angst dat ik een fout maak, met discussies met huurders tot gevolg(of heb ik gewoon pech en extreem kritische huurders?).
Ik ben benieuwd hoe jullie dit aanpakken.
* Doen jullie dit zelf met een spreadsheet(ik dus wel, niet echt tevreden)?
* Hebben jullie een handig systeem of software?
* Of besteden jullie het uit? En zo ja, aan wie?
Ik hoor graag jullie ervaringen..

[s020506]

buhu schreef op zaterdag 23 augustus 2025 @ 10:43:
Hi mede vastgoedeigenaren,
Ik beheer een paar appartementen die ik verhuur en ik merk dat ik elk jaar weer opzie tegen het opstellen van de servicekostenafrekening, afgelopen jaar was okk weer een ramp. Het voelt als een gigantische klus om alle bonnetjes en facturen bij elkaar te zoeken, de kosten te verdelen en vervolgens een correcte afrekening op te stellen.
Het kost me niet alleen veel tijd, maar ik heb ook altijd de angst dat ik een fout maak, met discussies met huurders tot gevolg(of heb ik gewoon pech en extreem kritische huurders?).
Ik ben benieuwd hoe jullie dit aanpakken.
* Doen jullie dit zelf met een spreadsheet(ik dus wel, niet echt tevreden)?
* Hebben jullie een handig systeem of software?
* Of besteden jullie het uit? En zo ja, aan wie?
Ik hoor graag jullie ervaringen..

Nu heb ik maar 1 appartement wat ik verhuur met VVE, dus qua kosten is het allemaal best overzichtelijk. Wat wel helpt is dat ik alle geldzaken van dat appartement via een eigen betaalrekening laat lopen. Aan het eind van het jaar kost me het allemaal een kwartiertje om het in excel te zetten.

En misschien helpt het om het per 1 of 2 maanden te doen. Ben je zo klaar. Meteen een foto maken van het bonnetje of factuur als het binnen komt en aan het eind van de maand (of meteen) ff in excel zetten.

[buhu]

wellicht dat meer discipline idd het allemaal een stuk makkelijker maakt. makkelijker gezegd dan gedaan natuurlijk, mezelf kennende haha

[Perkouw]

@buhu wat ik niet uit je verhaal opmaak is of je het inderdaad pas na een jaar bij elkaar gaat sprokkelen en uitzoeken of dat je het actief maandelijks bijhoud? Ik maak hier eigenlijk wekelijks even de balans op, is dan erg weinig werk en voorkomt ook aan de kant van de belastingdienst gezeur dat het straks als verkapt werk gezien wordt.

[noxou]

Ik gebruik een excel voor het berekenen van de servicekosten van kamerverhuur. Ook ik vind dat een hoop gedoe elk jaar, al heb ik er routine in en houd ik het regelmatig bij. Het is niet alleen het invoeren, maar ook de regels die regelmatig veranderen (bv hoe zonnepanelen in rekening mogen worden gebracht is afgelopen jaren drie keer veranderd, van gebruiksvergoeding, naar afschrijving verplicht in 15 jaar in oude contracten, naar zit bij energielabel inbegrepen; dus in het overzicht heb ik nu afschrijving in 15 jaar vs geen kosten in hetzelfde overzicht afhankelijk van moment afsluiten contract), het berekenen van de graaddagen voor de energiekosten, etc. Mijn excel is inmiddels wel volgroeid, met de juiste formules en ook wat controle berekeningen, dus zolang ik de juiste gegevens invoer is het wel OK, maar om het goed te doen kost het best wat tijd.
Ik zou de aanschaf van software zeker overwegen als die beschikbaar was (mij niet bekend), maar ik vermoed dat de kosten daarvan al snel te hoog worden vergeleken met de maximale administratiekosten die gerekend mogen worden tegenwoordig (ook weer zo'n vrij recente verandering van minimum en maximum kosten daarvan). Elk jaar het handboek huurcommissie er op naslaan is best tijdrovend. Het zou prettig zijn wanneer de huurcommissie een 'veranderingen per jaar' overzicht zou hebben.

[buhu]

huurcommissie heeft overigens wel een overzicht wat elke jaar veranderd, daar kijk ik ook op elk jaar. moet soms ff doorklikken want erg gebruiksvriendelijk is de site niet.

en precies wat je zegt, constant die regels die veranderen. ook gezijk gehad met huismeester kosten, wist ik veel dat die vent een urenstaat bij moest houden.

huurders worden steeds wijzer en mondiger dus zal je compliance als verhuurder ook omhoog moeten om je risico's op een lager rendement te beperken..

[mannowlahn]

Mooie resultaten van de heer de Jonge

https://www.kadaster.nl/-...eerders-op-de-woningmarkt

"Investeerders verkochten steeds meer woningen aan eigenaar-bewoners. Vooral particuliere investeerders deden dat meer dan in de afgelopen jaren."

Nou dat is dan toch fijn, niet waar?

"Investeerders verkochten in het 2e kwartaal opnieuw meer woningen dan ze kochten. Ze verkochten bijna 16.400 woningen en kochten er ongeveer 7.800. Ook tweede woningen werden vaker verkocht dan gekocht."

Oh shit, dat is ook weer niet de bedoeling.

"Er zijn minder huurwoningen dan 1 jaar geleden. Bedrijfsmatige investeerders kochten woningen én bouwden er nieuwe bij, maar particuliere investeerders verkochten meer."

oef dat gaat niet de goede kant op. Ben benieuwd naar volgend jaar uni, dan kunnen we de rekening pas echt goed opmaken.

[rockhopper]

Ja en wat die cijfers natuurlijk niet laten zien is hoeveel Nederland ieder jaar groeit. En ik denk dat 90% van die aanwas terecht komt in de huurmarkt. Maar ondertussen lekker doorstruisvogelen over HRA alsof dat het probleem op gaat lossen.

[Pim0202]

https://www.telegraaf.nl/...renteaftrek/87334683.html

[Wolly]

Pim0202 schreef op woensdag 3 september 2025 @ 09:42:
https://www.telegraaf.nl/...renteaftrek/87334683.html

Wat heeft deze linkdump met dit topic te maken? Het is een ingezonden brief van een burger?

[rockhopper]

Niet zoveel, laat die persoon lekker zelf posten in dit topic in plaats van brieven sturen naar "de krant"
Maar het klopt verder wel, HRA is een mooi stokpaardje om de aandacht af te leiden van het probleem dat er te weinig gebouwd wordt. Verder zit de regering niet te wachten op prijsdalingen, immers woz en allerlei andere belastingen gebaseerd op deze woz houden op dit moment Nederland draaiende. Als dit inzakt klopt hun balans nog veel minder.

Maar goed, ik denk dat we voorlopig even rustig het kiesprogramma mogen afwachten om vervolgens eens te zien wat ze gaan doen met 1) de woningbouw (hoe ze het tekort gaan oplossen), 2) box 3 belasting, 3) het stikstofdossier 4) HRA (niet zo relevant voor dit topic verder). Dan laat ik het gevoelige maar ook relevante asielprobleem maar even buiten beschouwing.

Ik ben overigens benieuwd of er nog een partij overblijft die enigzins gunstig is ten overstaan van verhuurders.

[wlmpie]

*knip*. Hier gaat het over vastgoed als investering en niet als woningnood

[ Voor 92% gewijzigd door Perkouw op 04-09-2025 20:52 ]

[bouwfraude]

rockhopper schreef op woensdag 3 september 2025 @ 16:12:
Verder zit de regering niet te wachten op prijsdalingen, immers woz en allerlei andere belastingen gebaseerd op deze woz houden op dit moment Nederland draaiende. Als dit inzakt klopt hun balans nog veel minder.

Als de WOZ daalt verhogen ze de belasting wel. De staat gaat echt geen inkomsten mislopen.

[Wispe]

Jarenlang werden beleggers beschouwd als parasieten van de woningmarkt en moesten ze worden weggepest.
Nu zijn ze toch wel heel hard nodig:

”In het Belastingplan 2025 is geregeld dat het tarief van artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer per 1 januari 2026 8% bedraagt. Met dit amendement wordt voorgesteld dit tarief per genoemde datum vast te stellen op 6%.
Deze verlaging heeft tot doel de lasten bij overdracht van woningen te beperken. Voor verkrijgers van woningen, niet zijnde natuurlijke personen die de woning na verkrijging als hoofdverblijf gaan gebruiken, worden de transactiekosten verlaagd. Hiermee worden de lasten op de woningmarkt verlicht. Dit draagt bij aan een aantrekkelijker investeringsklimaat op de woningmarkt. Daardoor zijn beleggers eerder bereid te investeren in transformatie, splitsing en optopping van bestaand vastgoed. Dit heeft een positief effect op op de huurmarkt en het niveau van de huurprijzen.
De budgettaire derving van dit amendement bedraagt structureel circa € 124 miljoen. Deze derving wordt opgevangen door het afschaffen van de rode-dieselregeling. Hiermee wordt structurele dekking geboden vanaf 2027.

[Perkouw]

@Wispe tja, niet gek ook. Het is werkelijk waar niet meer rond te breien op het moment. Zelfs al kijk ik alleen maar naar de overdrachtsbelasting en niet de andere regels dan krijg je dat amper terug verdient.

Pandje van 500k. 52k overdrachtsbelasting. Zelfs met een onrealistische huur als 5k per maand kom je dan op 10 (moet leren rekenen dit is natuurlijk fout!) jaar uit waarbij je pas de overdrachtsbelasting terug hebt 'verdient'. En dan negeer ik ál het andere wat er bij komt kijken (onderhoud, belasting (gemeente + box3 + niet kunnen toepassen leegwaarde ratio, verzekering, maximale huurverhoging door overheid bepaald, geen kortstondige contracten, puntentelling etc. . . .).

Kijken we naar de 6% dan krijg je met die 500k te maken met 30k. Nog steeds 6 jaar om dit terug te verdienen bij 5k per maand (moet leren rekenen dit is natuurlijk fout!). En dan ga ik nog steeds uit van dus een exorbitant hoge huur en negeer ik al het andere dat er bij komt kijken én ga ik uit van een netto aankoop dus zonder financiering en dat de woning direct en zonder problemen verhuurd wordt voor dat bedrag.

Tot zover mijn bierviltje.

Bovenstaand klopt niet zoals toegelicht door namliam_eht hieronder. Note to self: geen bierviltjes meer posten!

[ Voor 15% gewijzigd door Perkouw op 11-09-2025 17:14 ]

[mannowlahn]

Perkouw schreef op woensdag 10 september 2025 @ 15:50:
@Wispe tja, niet gek ook. Het is werkelijk waar niet meer rond te breien op het moment. Zelfs al kijk ik alleen maar naar de overdrachtsbelasting en niet de andere regels dan krijg je dat amper terug verdient.

Pandje van 500k. 52k overdrachtsbelasting. Zelfs met een onrealistische huur als 5k per maand kom je dan op 10 jaar uit waarbij je pas de overdrachtsbelasting terug hebt 'verdient'. En dan negeer ik ál het andere wat er bij komt kijken (onderhoud, belasting (gemeente + box3 + niet kunnen toepassen leegwaarde ratio, verzekering, maximale huurverhoging door overheid bepaald, geen kortstondige contracten, puntentelling etc. . . .).

Kijken we naar de 6% dan krijg je met die 500k te maken met 30k. Nog steeds 6 jaar om dit terug te verdienen bij 5k per maand. En dan ga ik nog steeds uit van dus een exorbitant hoge huur en negeer ik al het andere dat er bij komt kijken én ga ik uit van een netto aankoop dus zonder financiering en dat de woning direct en zonder problemen verhuurd wordt voor dat bedrag.

Tot zover mijn bierviltje.

Die huur zal nooit hoger zijn dan 2500 en dat is al bizar hoog voor iets van 500k. Als nog 12 jaar wachten.

Het is een totale kansloze markt geworden. Kijk met smart naar juni 2026. Dan zijn alle tijdelijk contracten uitgelopen en de pandjes waarschijnlijk verkocht. Moet je dan eens gaan rondkijken op Facebook naar wanhopige mensen omdat er echt geen fuck meer te huur zal zijn. En die pandjes die dan verkocht worden? Minimaal 400k dus sowieso niet bereikbaar voor de starter.

Thanks Hugo

[Wolly]

mannowlahn schreef op woensdag 10 september 2025 @ 17:34:
[...]

Die huur zal nooit hoger zijn dan 2500 en dat is al bizar hoog voor iets van 500k. Als nog 12 jaar wachten.

Het is een totale kansloze markt geworden. Kijk met smart naar juni 2026. Dan zijn alle tijdelijk contracten uitgelopen en de pandjes waarschijnlijk verkocht. Moet je dan eens gaan rondkijken op Facebook naar wanhopige mensen omdat er echt geen fuck meer te huur zal zijn. En die pandjes die dan verkocht worden? Minimaal 400k dus sowieso niet bereikbaar voor de starter.

Thanks Hugo

Investeer je toch in andere panden? 500k /47,5k per jaar huur vind ik best aantrekkelijk.

[namliam_eht]

Perkouw schreef op woensdag 10 september 2025 @ 15:50:
@Wispe tja, niet gek ook. Het is werkelijk waar niet meer rond te breien op het moment. Zelfs al kijk ik alleen maar naar de overdrachtsbelasting en niet de andere regels dan krijg je dat amper terug verdient.

Pandje van 500k. 52k overdrachtsbelasting. Zelfs met een onrealistische huur als 5k per maand kom je dan op 10 jaar uit waarbij je pas de overdrachtsbelasting terug hebt 'verdient'. En dan negeer ik ál het andere wat er bij komt kijken (onderhoud, belasting (gemeente + box3 + niet kunnen toepassen leegwaarde ratio, verzekering, maximale huurverhoging door overheid bepaald, geen kortstondige contracten, puntentelling etc. . . .).

5k per maand = 60k per jaar
Al het andere negerende lijkt me dan 1 jaar om de overdrachtsbelasting terug te verdienen ?

[ColeJ]

Wolly schreef op woensdag 10 september 2025 @ 19:26:
[...]


Investeer je toch in andere panden? 500k /47,5k per jaar huur vind ik best aantrekkelijk.

Haha, toevallig is dat bij mij om de hoek en ken ik het winkelcentrum zeer goed. Een leegstandspercentage van nog geen 1% zoals op Funda staat? Ik weet niet hoe ze aan dat percentage komen maar...

Geen haar op me hoofd die daar een winkelpand gaat kopen.

[KillaZ]

ColeJ schreef op donderdag 11 september 2025 @ 14:06:
[...]


Haha, toevallig is dat bij mij om de hoek en ken ik het winkelcentrum zeer goed. Een leegstandspercentage van nog geen 1% zoals op Funda staat? Ik weet niet hoe ze aan dat percentage komen maar...

Geen haar op me hoofd die daar een winkelpand gaat kopen.

Same here, ik vroeg mij al af waar die 1% vandaan kwam. . Zelfs na de verbouwing aan die puien is dat bij lange na niet gehaald.

[ Voor 7% gewijzigd door KillaZ op 11-09-2025 14:10 ]

[Wolly]

ColeJ schreef op donderdag 11 september 2025 @ 14:06:
[...]


Haha, toevallig is dat bij mij om de hoek en ken ik het winkelcentrum zeer goed. Een leegstandspercentage van nog geen 1% zoals op Funda staat? Ik weet niet hoe ze aan dat percentage komen maar...

Geen haar op me hoofd die daar een winkelpand gaat kopen.

Het is maar een voorbeeld om te laten zien dat niet-woning objecten nog best een prima huursom kunnen beuren. Zonder overdreven (steeds wijzigende) regelgeving zelfs.

[Perkouw]

namliam_eht schreef op donderdag 11 september 2025 @ 08:01:
[...]

5k per maand = 60k per jaar
Al het andere negerende lijkt me dan 1 jaar om de overdrachtsbelasting terug te verdienen ?

Touché. Nadeel van een bierviltje en het kiezen van, enorm, onrealistische getallen. Laat ik dat even opnieuw proberen, thnx @namliam_eht

Pak je een gemiddelde prijs van een koopwoning 483.000 en hanteer je een gemiddelde huur van woonhuis € 1444

Dan is het 483.000 -> 50.232 overdrachtsbelasting. Dat weer delen door 1444 -> 34,79 maanden -> 2,90 jaar. Zeg 3 jaar. En dan laten we verder alles buiten beschouwing. Dat lijkt mij, persoonlijk, totaal niet interessant. Dat gezegd hebbende, moet je het per casus bekijken en ga ik nu uit van "hét gemiddelde".

Over de hele linie is mijn conclusie echter wel dat het niet interessant/rendabel genoeg is om de bijbehorende risico's te dragen én mee te kunnen bewegen met het snel schuivende beleid vanuit de overheid.

Wolly schreef op woensdag 10 september 2025 @ 19:26:
[...]


Investeer je toch in andere panden? 500k /47,5k per jaar huur vind ik best aantrekkelijk.

Laat ik n.a.v. bovenstaand niet beginnen over de overdrachtsbelasting De erfpacht is afgekocht tot 2034. Of je moet het voor die tijd verkopen of doorrekenen wat dat doet met je inkomsten.

[ Voor 16% gewijzigd door Perkouw op 11-09-2025 17:19 ]

[namliam_eht]

Perkouw schreef op donderdag 11 september 2025 @ 17:12:
[...]


Touché. Nadeel van een bierviltje en het kiezen van, enorm, onrealistische getallen. Laat ik dat even opnieuw proberen, thnx @namliam_eht

Pak je een gemiddelde prijs van een koopwoning 483.000 en hanteer je een gemiddelde huur van woonhuis € 1444

Dan is het 483.000 -> 50.232 overdrachtsbelasting. Dat weer delen door 1444 -> 34,79 maanden -> 2,90 jaar. Zeg 3 jaar. En dan laten we verder alles buiten beschouwing. Dat lijkt mij, persoonlijk, totaal niet interessant. Dat gezegd hebbende, moet je het per casus bekijken en ga ik nu uit van "hét gemiddelde".

Als we dit als uitgangspunt nemen, dan 60% financieren a 5%
Dan leen je 290.000 euro ad 5% en betaal je alleen al aan rente 14.500 euro per jaar = 1.208,33 per maand.

Met een huur van 1.444 ben je dan alleen aan rente al 1.208 euro kwijt
Daarnaast ben je al gauw 100 euro aan VVE of onderhoudskosten kwijt... hou je zeg maar 150 euro per maand over om belasting, verzekering e.d. van te doen.

Dit is natuurlijk niet alles, de "magie" zit natuurlijk in de stijging van de woning waarde, elk jaar 2% er bij is 10.000 euro "verdient" i.i.g. op papier... Zolang je met de kosten niet negatief gaat verdient je op 10 jaar 100.000 euro op een investering (eigen geld) van 193.000 euro is 50% in 10 jaar = 5% per jaar

Elk jaar 10% er bij is 50.000 per jaar verdienen, in 10 jaar 500.000 euro = 125% rendement op eigen geld of 12,5% per jaar.

De crux zit hier op de hefboom die je met een hypotheek kan krijgen tegen 1 euro investering kan je 3 euro lenen... In dit geval 190k investering en 290k lening 2 op 3, maar goed....
Probeer maar eens als je 19.000 euro hebt, voor 29.000 euro (extra) te lenen om aandelen Amazon te kopen voor 48.000 euro.. gaat een stuk lastiger dan die hypotheek.

[epic_gram]

Ik krijg in januari een pand in den haag vrij. Zit nu gewoon in box 3, ik zou ongeveer 150k cashen als ik het verkoop.

Ik twijfel enorm of ik moet verkopen of aanhouden. Box3 belasting is niet grappig, maar ik bezit meerdere panden en ik heb het geld niet nodig.

Wat zijn jullie verwachtingen voor onze toekomst als verhuurders? Wordt de belasting hoger of lager?

[Perkouw]

namliam_eht schreef op vrijdag 12 september 2025 @ 11:16:
[...]

Als we dit als uitgangspunt nemen, dan 60% financieren a 5%
Dan leen je 290.000 euro ad 5% en betaal je alleen al aan rente 14.500 euro per jaar = 1.208,33 per maand.

Met een huur van 1.444 ben je dan alleen aan rente al 1.208 euro kwijt
Daarnaast ben je al gauw 100 euro aan VVE of onderhoudskosten kwijt... hou je zeg maar 150 euro per maand over om belasting, verzekering e.d. van te doen.

Dit is natuurlijk niet alles, de "magie" zit natuurlijk in de stijging van de woning waarde, elk jaar 2% er bij is 10.000 euro "verdient" i.i.g. op papier... Zolang je met de kosten niet negatief gaat verdient je op 10 jaar 100.000 euro op een investering (eigen geld) van 193.000 euro is 50% in 10 jaar = 5% per jaar

Elk jaar 10% er bij is 50.000 per jaar verdienen, in 10 jaar 500.000 euro = 125% rendement op eigen geld of 12,5% per jaar.

De crux zit hier op de hefboom die je met een hypotheek kan krijgen tegen 1 euro investering kan je 3 euro lenen... In dit geval 190k investering en 290k lening 2 op 3, maar goed....
Probeer maar eens als je 19.000 euro hebt, voor 29.000 euro (extra) te lenen om aandelen Amazon te kopen voor 48.000 euro.. gaat een stuk lastiger dan die hypotheek.

Zelfs zonder hefboom vind ik het m.i. niet echt interessant je hebt meer dan genoeg kosten. En als we met de papieren winst rekent die 'stijging woningwaarde' heet, moet je ook weer kijken wat de WOZ doet en de daaraan gerelateerde belastingen.

Qua onderhoudsreservering vind ik trouwens 1% altijd wel een mooie. Pak je die op onze voorbeeld woning met gemiddelde prijs van 483.000 en stellen we dat de WOZ 400.000 is. Of laten we daar 350.000 van maken. Dan zit je op 3500 reservering per jaar -> zeg ~ 290 per maand. Zal je heus niet elk jaar gebruiken, maar daarom is het ook een reservering zodat je ook groot onderhoud kan opvangen.

Nee, op dit moment kan je hier beter niets meer mee doen. Of laat ik het anders formulieren. Verhuren als particulier aan een particulier is in het gros v.d. gevallen totaal niet interessant.

epic_gram schreef op vrijdag 12 september 2025 @ 20:36:
Ik krijg in januari een pand in den haag vrij. Zit nu gewoon in box 3, ik zou ongeveer 150k cashen als ik het verkoop.

Ik twijfel enorm of ik moet verkopen of aanhouden. Box3 belasting is niet grappig, maar ik bezit meerdere panden en ik heb het geld niet nodig.

Wat zijn jullie verwachtingen voor onze toekomst als verhuurders? Wordt de belasting hoger of lager?

Niemand van ons hier heeft een glazen bol vermoed ik zo. Zou met name voor jezelf even aan de slag gaan in Excel en daar cijfermatig eerst de balans opmaken om daarna te kijken welke opties je hebt en wat de consequenties hiervan zijn. Van leegstand tot verkoop tot particuliere verhuur tot. . .

Mijn persoonlijke opinie is dat het voorlopig de kat uit de boom kijken blijft. Ik lees alleen aanpassingen aan de overdrachtsbelasting verder niets. Dus gebonden aan 'Wet goed verhuurderschap' (punten systeem, vast contract etc etc.) en een maximale verhoging per jaar zoals gedicteerd door de overheid.

Dan kijkende naar jou situatie. 150k bij verkoop, dan is mijn aanname dat dit ook niet zoveel kost in Box3. Zou het dan in ieder geval een periode leeg laten staan en daarin rustig aan de berekening gaan maken en al dan niet wat onderhoud uitvoeren. Haast met verhuren zou ik in ieder geval totaal niet maken.

[ Voor 24% gewijzigd door Perkouw op 13-09-2025 09:56 ]

[rockhopper]

epic_gram schreef op vrijdag 12 september 2025 @ 20:36:
Ik krijg in januari een pand in den haag vrij. Zit nu gewoon in box 3, ik zou ongeveer 150k cashen als ik het verkoop.

Ik twijfel enorm of ik moet verkopen of aanhouden. Box3 belasting is niet grappig, maar ik bezit meerdere panden en ik heb het geld niet nodig.

Wat zijn jullie verwachtingen voor onze toekomst als verhuurders? Wordt de belasting hoger of lager?

Waarom twijfel je?

Heb je het pand zelf nodig of voor een familielid/zoon/dochter/vader/moeder in de toekomst en moet dit in Den Haag liggen? Aanhouden.

Wat betreft de toekomst, deze is zo onzeker in Nederland dat alle investeerders met gezond verstand allang weg getrokken zijn. Dus vanuit financieel oogpunt is het rendement laag, kan je beter gaan beleggen met diens verschil dat beleggingen wel helemaal hun waarde kunnen verliezen en je er niet in kan wonen.

Kortom maak even de afweging of je binnenkort wilt verhuren, gaat afwachten wat het nieuwe kabinet gaat brengen met weer een nieuwe draai aan alle knoppen (behalve de juiste oplossingen) en dan alsnog gaat verhuren dan verkopen of de long game speelt, het leeg laat staan totdat de regels weer wat meer losgelaten gaan worden (iets dat zelden gebeurt, maar hey, het -kan- op zich wel). Let wel dat leegstand niet overal "mag" en je natuurlijk verlies lijdt door de diverse aanslagen in box3/woz/waterschap/vve en dergelijke. Dit verlies kan uiteindelijk weer gecompenseerd worden met genoeg waardestijging, maar met een prijs van 150k zal dat niet hard gaan denk ik. (of is die 150k nu "winst" en praten we over een veel duurdere grotere woning?)

in ieder geval iets dat je zelf even kan narekenen met in je achterhoofd dat de sterkste prijsstijging wel een beetje achter ons ligt nu. Niet dat de prijzen gaan zakken, maar we naderen langzaam een plafond en de onzekerheid rond HRA zullen ook enigszins remmen. Het tekort zal voorlopig wel aanhouden.

[epic_gram]

Betaal je trouwens nu al belasting over de verkoop winst? Die 32%?

[Wispe]

epic_gram schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 15:14:
Betaal je trouwens nu al belasting over de verkoop winst? Die 32%?

Je betaalt momenteel geen belasting over de overwaarde uit verkoop van onroerend goed, wel vermogensbelasting als je de overwaarde op je spaarrekening zet (los van heffingsvrij vermogen etc.).

Wel is het plan om vanaf 2028 (of later) verkoopwinsten uit box 3-onroerend goed te belasten.

[ Voor 8% gewijzigd door Wispe op 13-09-2025 15:24 ]

[namliam_eht]

Perkouw schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 09:52:
[...]

Qua onderhoudsreservering vind ik trouwens 1% altijd wel een mooie. Pak je die op onze voorbeeld woning met gemiddelde prijs van 483.000 en stellen we dat de WOZ 400.000 is. Of laten we daar 350.000 van maken. Dan zit je op 3500 reservering per jaar -> zeg ~ 290 per maand. Zal je heus niet elk jaar gebruiken, maar daarom is het ook een reservering zodat je ook groot onderhoud kan opvangen.

In mijn voorbeeld is het appartement onderdeel van de VVE, deze doet dan het onderhoud....
Welliswaar met het fantastische bedrag van 100 euro per maand... "of onderhouds kosten" maar ja dan vervalt wel die 100 euro.

[Perkouw]

@namliam_eht check. Ik ging uit van een 'woonhuis' en jij denk ik van een 'appartement'. Maar links of rechtsom idd vaste kosten voor onderhoud.

[namliam_eht]

Perkouw schreef op maandag 15 september 2025 @ 14:44:
Ik ging uit van een 'woonhuis' en jij denk ik van een 'appartement'.

Gebieds "discriminatie" ik is grootstedeling, denk dus veel in appartementen, minder in "woon huizen" en als ik daar al in denk is dat al snel ietsje meer dan 500k

[ColeJ]

namliam_eht schreef op maandag 15 september 2025 @ 08:07:
[...]

In mijn voorbeeld is het appartement onderdeel van de VVE, deze doet dan het onderhoud....
Welliswaar met het fantastische bedrag van 100 euro per maand... "of onderhouds kosten" maar ja dan vervalt wel die 100 euro.

En zit er genoeg in de pot? Er zijn genoeg voorbeelden met 100 euro per maand maar periodiek moet er ineens 3k worden afgetikt omdat de pot niet afdoende is voor (groot) onderhoud.

[namliam_eht]

ColeJ schreef op dinsdag 16 september 2025 @ 13:31:
[...]


En zit er genoeg in de pot? Er zijn genoeg voorbeelden met 100 euro per maand maar periodiek moet er ineens 3k worden afgetikt omdat de pot niet afdoende is voor (groot) onderhoud.

Het ging om een theoretisch, minimalistisch, uitgekleed voorbeeld...
Wat er in de onderhoudspot zit en of dat genoeg is doet hier dan even niet toe, uitgaande van de overheids regelgeving en voorstellen dat er minimaal 0,5% per jaar gereserveerd wordt is dat 0,5% * 483.000 = 2.415 euro / 12 = 201,25 euro.... per maand alleen voor onderhoud en dan komen er nog diverse kosten bij die binnen de VVE zullen vallen zoals. o.a. Vergader kosten, bestuurskosten, verzekering, schoonmaak, electriciteit, etc.

[masermex]

Mooi stukje over rente en hefbomen ihkv vastgoed financiering:

https://www.financialinve...-van-vastgoedfinanciering

[rube]

masermex schreef op maandag 22 september 2025 @ 20:09:
Mooi stukje over rente en hefbomen ihkv vastgoed financiering:

https://www.financialinve...-van-vastgoedfinanciering

Redelijke open deuren, althans, volgens mij zou elke vastgoedbelegger dat toch wel moeten weten (door eigen berekeningen).
Maar misschien zijn mijn verwachtingen te hoog.

[rockhopper]

rube schreef op maandag 22 september 2025 @ 23:02:
[...]

Redelijke open deuren, althans, volgens mij zou elke vastgoedbelegger dat toch wel moeten weten (door eigen berekeningen).
Maar misschien zijn mijn verwachtingen te hoog.

Ja precies, risico daarbij ligt in mijn ogen meer bij de winkel en kantoor verhuur waar leegstand nog een issue kan zijn. In principe zie ik bij woningen niet snel een huurverlaging aankomen (mits voldoende punten, ik spreek niet voor cowboy verhuur praktijken) en ook een waardedaling (forse daling) zal niet zo snel gebeuren al weet je het met de instabiele regering natuurlijk nooit waar ze nou weer mee komen aanzetten.

[masermex]

rube schreef op maandag 22 september 2025 @ 23:02:
[...]
Redelijke open deuren, althans, volgens mij zou elke vastgoedbelegger dat toch wel moeten weten (door eigen berekeningen). Maar misschien zijn mijn verwachtingen te hoog.

Je verwachtingen zijn te hoog. Ook in dit forum worden vaak berekeningen toegepast met nogal sterke hefbomen, waar ik persoonlijk van huiver. Het gevaar van hefbomen in welke beleggingscategorie ook kan niet vaak genoeg benadrukt worden.
Van de rente hetzelfde verhaal. Veel mensen vinden huidige rentes erg hoog, terwijl die historisch aan de lage kant zijn. Plus de bij-effecten op de macro-economie van lage rentes die je op andere manieren parten spelen.

[masermex]

rockhopper schreef op dinsdag 23 september 2025 @ 00:49:
[...]

Ja precies, risico daarbij ligt in mijn ogen meer bij de winkel en kantoor verhuur waar leegstand nog een issue kan zijn. In principe zie ik bij woningen niet snel een huurverlaging aankomen (mits voldoende punten, ik spreek niet voor cowboy verhuur praktijken) en ook een waardedaling (forse daling) zal niet zo snel gebeuren al weet je het met de instabiele regering natuurlijk nooit waar ze nou weer mee komen aanzetten.

Ik weet niet hoelang je al in de verhuur-business zit, en misschien heb je de periode 2012-2015 niet bewust meegemaakt, maar toen kon er heel snel heel veel af van die stabiele woningwaarde.
En kijk nu even naar de laatste paar jaar (belasting-)wetgeving, hoezo geen risico's in de woning-verhuur ?
Er wordt niet voor niks volop uitgepond, dat zijn echt niet allemaal 'cowboys'.

[rockhopper]

masermex schreef op dinsdag 23 september 2025 @ 07:36:
[...]
Ik weet niet hoelang je al in de verhuur-business zit, en misschien heb je de periode 2012-2015 niet bewust meegemaakt, maar toen kon er heel snel heel veel af van die stabiele woningwaarde.
En kijk nu even naar de laatste paar jaar (belasting-)wetgeving, hoezo geen risico's in de woning-verhuur ?
Er wordt niet voor niks volop uitgepond, dat zijn echt niet allemaal 'cowboys'.

Vandaar dus mijn "momenteel" (ernstig woning tekort en grote bevolkingsgroei) en afhankelijk van de instabiele regering gaat doen. En ik heb niet gezegd geen risico, alleen een lager risico, woningen zijn eigenlijk altijd heel waardevast gebleken in de lange termijn.

En dat dipje is er wel even geweest ja en dat doet pijn bij een hefboom, maar het gaat daarna weer gewoon omhoog. Ik denk sowieso dat je bij beleggingen met of zonder hefboom echt moet kijken naar long term om dergelijke dipjes op te vangen maar goed daar gaat het artikel niet over. Mocht er nu -veel- gebouwd gaan worden dan veranderd de situatie misschien, maar dat gaat ook tijd kosten als het überhaupt al gaat gebeuren.

[noxou]

Een interessante ontwikkeling die ik zelf zie op het moment is dat in mijn huurdersbestand van kamerhuurders steeds meer blijven zitten na hun opleiding. Voor nieuwe huurders sluit ik een campuscontract af, maar voorheen had ik veel contracten voor onbepaalde duur, omdat studenten immers toch wel vertrekken na hun studie. Dat laatste lijkt niet meer het geval. Inmiddels 20% van mijn bestand is tussen de 1 en 3 jaar afgestudeerd. De afgelopen 12 maanden 0 mutaties; normaal is dat tussen de 20% en 25% door de gemiddelde 4 jarige opleiding.
De reden is uiteraard geen verrassing: er is niets te huur in het sociale en middenhuur segment door uitponding aangezet door het overheidsbeleid; wat er nog wel te huur is in de vrije sector, is ver buiten budget en de huizenprijzen zijn zo hoog dat voor een alleenstaande bijna niets te betalen is. Daarbij komt dat de prijzen sneller stijgen dan ze kunnen sparen voor een aanbetaling, dus ook daar zitten ze vast.
Het neveneffect voor mijzelf is dat ik daardoor geen verloop heb waarbij ik de kamerhuur aan kan passen aan het nieuwe puntenstelsel wat een ca 30-50% hogere huur op zou leveren en deels kan compenseren voor het overheidsbeleid van de afgelopen jaren en het hoge fictieve rendement in 2026.
Ik kijk met smart uit naar 2028 waar we belast worden op daadwerkelijk rendement in plaats van het veel te hoge 7,78% fictief. Al heb ik er een hard hoofd in dat het ook daadwerkelijk per 2028 in zal gaan.
Bezwaar maken met het box 3 formulier helpt ook niet veel omdat kosten niet afgetrokken mogen worden.
Het worden een aantal zware jaren financieel waarbij uitstappen door uitponding nog niet zo makkelijk is als bij gewone verhuur.
De moraal is dat vastgoed nog lang niet zo risico vrij is als wel eens wordt voorgespiegeld.

[RichieB]

Vandaag kreeg ik de uitnodiging van de Belastingdienst om mijn box 3 belasting over 2022 opnieuw te berekenen adhv mijn daadwerkelijke rendement. Mijn aandelen hadden in 2022 een negatief rendement, maar ik heb daarover wel flink wat belasting betaald... maar helaas, ik verhuurde in 2022 ook nog een woning. De huuropbrengsten + waardestijging WOZ was vele malen hoger dan het verlies op mijn aandelen.

Best wel een mooi systeem, dat fictieve rendement in box 3. Als dat gaat verdwijnen wordt verhuren nog veel onrendabeler dan het nu al is.

[Rubbergrover1]

RichieB schreef op donderdag 23 oktober 2025 @ 23:01:
Vandaag kreeg ik de uitnodiging van de Belastingdienst om mijn box 3 belasting over 2022 opnieuw te berekenen adhv mijn daadwerkelijke rendement. Mijn aandelen hadden in 2022 een negatief rendement, maar ik heb daarover wel flink wat belasting betaald... maar helaas, ik verhuurde in 2022 ook nog een woning. De huuropbrengsten + waardestijging WOZ was vele malen hoger dan het verlies op mijn aandelen.

Best wel een mooi systeem, dat fictieve rendement in box 3. Als dat gaat verdwijnen wordt verhuren nog veel onrendabeler dan het nu al is.

Bijzonder. Je geeft eerst aan dat je verhuurobject een zo hoog rendement maakte dat dit de dieprode aandelenrendementen van 2022 compenseerde. En het er blijkbaar zelfs voor zorgt dat je vermogen beter rendeerde dan de fictieve 5,53%. Maar toch klaag je dat het onrendabel zou zijn.

[Wispe]

RichieB schreef op donderdag 23 oktober 2025 @ 23:01:
Vandaag kreeg ik de uitnodiging van de Belastingdienst om mijn box 3 belasting over 2022 opnieuw te berekenen adhv mijn daadwerkelijke rendement. Mijn aandelen hadden in 2022 een negatief rendement, maar ik heb daarover wel flink wat belasting betaald... maar helaas, ik verhuurde in 2022 ook nog een woning. De huuropbrengsten + waardestijging WOZ was vele malen hoger dan het verlies op mijn aandelen.

Best wel een mooi systeem, dat fictieve rendement in box 3. Als dat gaat verdwijnen wordt verhuren nog veel onrendabeler dan het nu al is.

Je kan het ook andersom redeneren.

[ColeJ]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 24 oktober 2025 @ 03:34:
[...]

Bijzonder. Je geeft eerst aan dat je verhuurobject een zo hoog rendement maakte dat dit de dieprode aandelenrendementen van 2022 compenseerde. En het er blijkbaar zelfs voor zorgt dat je vermogen beter rendeerde dan de fictieve 5,53%. Maar toch klaag je dat het onrendabel zou zijn.

Het is niet direct klagen, het is meer een constatering dat het nog onrendabeler gaat zijn.

[RichieB]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 24 oktober 2025 @ 03:34:
[...]
Bijzonder. Je geeft eerst aan dat je verhuurobject een zo hoog rendement maakte dat dit de dieprode aandelenrendementen van 2022 compenseerde.

In absolute getallen (harde euro's) inderdaad. Dat zegt echter niets over het procentuele rendement van de investering in de verhuurwoning.

En het er blijkbaar zelfs voor zorgt dat je vermogen beter rendeerde dan de fictieve 5,53%.

Op papier wel inderdaad. Vooral de flinke stijging van de WOZ-waarde zorgt daar voor.

Bij het invullen van het werkelijk rendement voor box 3 heb je (uiteraard) niets meer met de fictieve getallen te maken. Ze vragen gewoon in euro's hoeveel winst of verlies (rente op spaargeld, betaalde rente op schulden, aangroei/afname van de waarde van je aandelen, huurinkomsten, WOZ stijging) je hebt gemaakt. Als ik dat formulier zou insturen zou ik in box 3 over 2022 flink meer belasting moeten gaan betalen dan de fictieve rekensom die de Belastingdienst nu heeft gemaakt.

Maar toch klaag je dat het onrendabel zou zijn.

Ik klaag niet. Ik constateer dat als in box 3 het werkelijke rendement gaat worden gebruikt (zoals de bedoeling is vanaf 2028) dat een verhuurde woning gigantisch hoog gaat worden belast. Dus als je nu al ervaart dat je met de huidige fictieve box 3 belasting nauwelijks uitkomt, dan gaat dat met de nieuwe rekenmethode alleen maar erger worden.

[Rubbergrover1]

RichieB schreef op vrijdag 24 oktober 2025 @ 10:23:
[...]

Op papier wel inderdaad. Vooral de flinke stijging van de WOZ-waarde zorgt daar voor.

Die stijging in WOZ-waarde gaat in de regel ook gepaard met een werkelijke waardestijging van het object. Wat dus onderdeel van je rendement is.

Ik klaag niet. Ik constateer dat als in box 3 het werkelijke rendement gaat worden gebruikt (zoals de bedoeling is vanaf 2028) dat een verhuurde woning gigantisch hoog gaat worden belast. Dus als je nu al ervaart dat je met de huidige fictieve box 3 belasting nauwelijks uitkomt, dan gaat dat met de nieuwe rekenmethode alleen maar erger worden.

Het forfaitair rendement voor dit jaar is volgens mij 5,88% van de waarde. Als je in de nieuwe rekenmethode meer zult moeten betalen, dan betekent dit dat je meer rendement zult maken dan 5,88%. Als je werkelijke rendement (huurinkomsten, kostenaftrek voor onderhoudskosten en andere periodieke kosten en waardeontwikkeling van de onroerende zaak) hoger dan 5,88% is, dan zul je inderdaad meer moeten betalen. Maar met meer dan 5,88% na aftrek van de kosten heb je volgens mij niet echt de situatie dat het een onrendabele investering is.

[rockhopper]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 24 oktober 2025 @ 12:07:
Het forfaitair rendement voor dit jaar is volgens mij 5,88% van de waarde. Als je in de nieuwe rekenmethode meer zult moeten betalen, dan betekent dit dat je meer rendement zult maken dan 5,88%. Als je werkelijke rendement (huurinkomsten, kostenaftrek voor onderhoudskosten en andere periodieke kosten en waardeontwikkeling van de onroerende zaak) hoger dan 5,88% is, dan zul je inderdaad meer moeten betalen. Maar met meer dan 5,88% na aftrek van de kosten heb je volgens mij niet echt de situatie dat het een onrendabele investering is.

Is er iets gewijzigd dat je opeens kosten mag aftrekken?

[Rubbergrover1]

rockhopper schreef op vrijdag 24 oktober 2025 @ 12:45:
[...]

Is er iets gewijzigd dat je opeens kosten mag aftrekken?

Geen idee of hier iets in gewijzigd is. Maar dit komt rechtstreeks uit de memorie van toelichting en artikelsgewijze toelichting van het wetsvoorstel werkelijk rendement box 3.

[RichieB]

@rockhopper & @Rubbergrover1 Kosten mag je in het huidige formulier voor het werkelijk rendement niet invullen. Investeringen wel. Ze geven zelf als voorbeeld dat je een serre hebt aangebouwd bij de huurwoning. Van de lening voor het onroerend goed vul je alleen de betaalde rente in.

In het wetsvoorstel dat in 2028 in moet gaan staat inderdaad wel genoemd dat de kosten mogen worden afgetrokken. Hoe dat er precies uit gaat zien is nog niet bekend.

[RichieB]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 24 oktober 2025 @ 12:07:
[...]
Die stijging in WOZ-waarde gaat in de regel ook gepaard met een werkelijke waardestijging van het object. Wat dus onderdeel van je rendement is.
[...]

De WOZ-waarde is in onverhuurde staat. Dat staat in geen verhouding tot de waarde in verhuurde staat. Ik durf zelfs niet te zeggen dat de stijging van de WOZ-waarde evenredig is met de daadwerkelijke waardestijging.

[Rubbergrover1]

RichieB schreef op vrijdag 24 oktober 2025 @ 13:11:
@rockhopper & @Rubbergrover1 Kosten mag je in het huidige formulier voor het werkelijk rendement niet invullen. Investeringen wel. Ze geven zelf als voorbeeld dat je een serre hebt aangebouwd bij de huurwoning. Van de lening voor het onroerend goed vul je alleen de betaalde rente in.

In het wetsvoorstel dat in 2028 in moet gaan staat inderdaad wel genoemd dat de kosten mogen worden afgetrokken. Hoe dat er precies uit gaat zien is nog niet bekend.

Maar dat wetsvoorstel leek mij toch waar je aan refereerde?
"Best wel een mooi systeem, dat fictieve rendement in box 3. Als dat gaat verdwijnen wordt verhuren nog veel onrendabeler dan het nu al is."
Daarom reageerde ik op de nieuwe situatie waarin het fictieve rendement verdwenen is.

Uiteraard blijft nog onzeker hoe het er precies in alle details uit ziet. Daarom kunnen we alleen uitgaan van de voorstellen die er nu liggen.

[Rubbergrover1]

RichieB schreef op vrijdag 24 oktober 2025 @ 13:13:
[...]

De WOZ-waarde is in onverhuurde staat. Dat staat in geen verhouding tot de waarde in verhuurde staat. Ik durf zelfs niet te zeggen dat de stijging van de WOZ-waarde evenredig is met de daadwerkelijke waardestijging.

Dat is voor nu wel een goed punt. Daarmee kan in de huidige berekening voor het werkelijk rendement het rendement hoger uitvallen dan zou moeten.

Maar dit is iets wat in de nieuwe systematiek juist niet meer het geval is. Omdat daar de woningwaarde valt onder het indirecte rendement, dat bij verkoop belast wordt.