Vastgoed als investering Deel 2

[kx22]

mannowlahn schreef op dinsdag 18 november 2025 @ 18:49:
Mijn huurder gaat er waarschijnlijk uit bij einde contract in juni 2026z is een goede vriendin van ons dus maakte mij niet veel zorgen wat betreft wel of niet weg gaan. Ze mag langer blijven maar haar eigen nieuwbouw woning komt iets eerder beschikbaar.

Dan rest de vraag, wat nu? Waarde is 475/500k , met een hypotheek van 25k.

Ik wil eigenlijk wel in de markt blijven omdat we op dit moment zelf huren. We betalen 2500 euro huur voor 180m2 over 5 verdiepingen in Amsterdam oostelijke eilanden. Qualocatie wil ik hier nooit meer weg. Ik heb recentelijk de eigenaar, bouwinvest, gevraagd of ik de woning zou kunnen kopen. Ik schat 1,3 a 1,5 miljoen euro dat het zou moeten kosten. Maar helaas willen ze er niet van af.

Mijn verhuurde appartementen dateert uit 1940 en dus vaak veel onderhoud kosten. Tevens zit het ver in de huurpunten voor vrije sector.

Ik ben een aantal opties aan het verkennen.

1 Aanhouden, worst case leeg houden en als kantoor gebruiken op dagen dat in thuis werk. Moet ik er wel inschrijven om de box3 te drukken. Is niet echt mijn voorkeur maar gezien de overheid regels die als een tang op een varken slaan met de huur en ook wet dba ben ik inmiddels zover om er ook geen reet meer om te geven.

2 appartement verkopen en ergens twee kleine 30m2 studio’s kopen. Dit verhuren aan studenten en iig wat meer flexibiliteit hebben mbt dat ze weg gaan. Reden van twee objecten is dat ik graag mijn kinderen later in Amsterdam wil laten studeren. Mits ze dat zelf willen.

3 appartement verkopen. Extra hypotheek nemen en iets kopen wat wel in vrije sector valt. Financieel waarschijnlijk minst slimme oplossingen omdat die box 3 aan gaat tikken? Meer risico omdat de contracten permanent zijn. Dus maximaal verhogen elkaar jaar.

4 verkopen en geld via agio storting in bv plaatsen. Die heb ik al en als dat geld 10% per jaar rendeert dan gaat het met de vastgoed markt mee.

5 verkopen en kijken of ik toch wat kan vinden in mijn buurt. Als ik en mijn partner ons opgebouwde vermogen uit de bv halen dan komen we effectief op dezelfde maandlasten als nu terecht. Maar dan zijn we wel eigenaar.

Hoe zitten jullie in de wedstrijd? Ik neem aan dat voor een hoop juni ook snel dichtbij komt?

5.
Ik zou momenteel zeker geen vastgoed in box3 kopen. Zelfs met schuld aan je eigen BV (eenmalig 500.000) hou je niks over en spek je je BV maar minimaal (3% is marktconform en is maar 15.000 per jaar).

Als je in vastgoed zit is het minste wat je kan doen voor jezelf een thuisbasis creeeren/kopen. In een gehuurde woningruimte wil je geen grote investeringen doen (bvb inbouwkast,op maat gemaakte meubels voor kinderkamer, thuisbatterij en etc). Hoe goed de wetten je ook beschermen, het is een huis van een ander. Ooit moet je eruit.

[mannowlahn]

rockhopper schreef op woensdag 19 november 2025 @ 00:16:
[...]

Buiten dat bij JOU het contract afloopt in juni, komt juni toch voor iedereen even snel. Het lijkt dat je ergens op zinspeelt, maar wat?

1. Voordeel: zo goedkoop ga je het nooit meer krijgen, je bent eigen baas (buiten de VVE dan) en kan er in principe mee doen wat je wilt. Je kan zelfs deels airbnb doen, zover dit binnen a'dam kan om je verlies verder te dempen.
2. Zou voor mij geen optie zijn. Je gaat je binden aan een permanent contract, iets dat je liever niet wilt gezien je kinderen. Daarbij is het vraag of het rendabel gaat zijn. Mocht je denken dat studenten makkelijk weg gaan, think again. Ze kunnen voorlopig nergens heen, dus zeggen ze ook hun kamer niet op. Best case zet je er een campus contract op, maar daar zijn ook loopholes voor.
3. Op zich ook een optie, denk aan de overdrachtbelasting en inderdaad box 3, al zal je schuld de boel misschien dempen.
4. Prima keuze als je geen gedoe wilt rondom onzekerheden met vastgoed. Voordeel hier is dat je geld rendeert en je op het moment dat je kids echt gaan studeren je geld beschikbaar hebt om in te zetten in de stad waar ze heen willen.
5. Ook een prima keuze als je een geschikte woning kan vinden. Begin meteen met zoeken, je hoeft niet weg dus je kan de tijd nemen en je wensenlijstje redelijk goed afvinken. Mij kostte het 3 a 4 jaar om iets te vinden dat genoeg voldeed aan onze wensen om te verhuizen. ymmv Voordeel van verkoop nu is in ieder geval dat je vangt voor de huizenmarkt weer instort. Niet dat ik denk dat dat binnenkort gaat gebeuren, maar je hebt waarschijnlijk net als ik geen kristallen bol.

Haha ik zinspeel op het feit dat in juni de laatste tijdelijke contracten aflopen. Juni 2024 was de laatste maand dat dit nog mocht. Lijkt mij dat iedereen die in vastgoed zit wel op de hoogte is van deze wijziging.

5 wat betreft dit punt. Ik ben wel aan het zoeken maar wil in mijn buurt blijven en dan met name een huis met minimaal 180m2. Die komen niet vaak te koop hier. Maar in dat geval zou ik de boel moeten verkopen en het geld tijdelijk in bv parkeren. Wanneer ik dan tot koop overga kan ik het er weer uithalen.

Maar liever verkoop ik pas wanneer ik koop. Als de boel in elkaar stort heb ik nog meer voordeel

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op dinsdag 18 november 2025 @ 18:49:
Mijn huurder gaat er waarschijnlijk uit bij einde contract in juni 2026z is een goede vriendin van ons dus maakte mij niet veel zorgen wat betreft wel of niet weg gaan. Ze mag langer blijven maar haar eigen nieuwbouw woning komt iets eerder beschikbaar.

Dan rest de vraag, wat nu? Waarde is 475/500k , met een hypotheek van 25k.

Ik wil eigenlijk wel in de markt blijven omdat we op dit moment zelf huren. We betalen 2500 euro huur voor 180m2 over 5 verdiepingen in Amsterdam oostelijke eilanden. Qualocatie wil ik hier nooit meer weg. Ik heb recentelijk de eigenaar, bouwinvest, gevraagd of ik de woning zou kunnen kopen. Ik schat 1,3 a 1,5 miljoen euro dat het zou moeten kosten. Maar helaas willen ze er niet van af.

Mijn verhuurde appartementen dateert uit 1940 en dus vaak veel onderhoud kosten. Tevens zit het ver in de huurpunten voor vrije sector.

Ik ben een aantal opties aan het verkennen.

1 Aanhouden, worst case leeg houden en als kantoor gebruiken op dagen dat in thuis werk. Moet ik er wel inschrijven om de box3 te drukken. Is niet echt mijn voorkeur maar gezien de overheid regels die als een tang op een varken slaan met de huur en ook wet dba ben ik inmiddels zover om er ook geen reet meer om te geven.

2 appartement verkopen en ergens twee kleine 30m2 studio’s kopen. Dit verhuren aan studenten en iig wat meer flexibiliteit hebben mbt dat ze weg gaan. Reden van twee objecten is dat ik graag mijn kinderen later in Amsterdam wil laten studeren. Mits ze dat zelf willen.

3 appartement verkopen. Extra hypotheek nemen en iets kopen wat wel in vrije sector valt. Financieel waarschijnlijk minst slimme oplossingen omdat die box 3 aan gaat tikken? Meer risico omdat de contracten permanent zijn. Dus maximaal verhogen elkaar jaar.

4 verkopen en geld via agio storting in bv plaatsen. Die heb ik al en als dat geld 10% per jaar rendeert dan gaat het met de vastgoed markt mee.

5 verkopen en kijken of ik toch wat kan vinden in mijn buurt. Als ik en mijn partner ons opgebouwde vermogen uit de bv halen dan komen we effectief op dezelfde maandlasten als nu terecht. Maar dan zijn we wel eigenaar.

Hoe zitten jullie in de wedstrijd? Ik neem aan dat voor een hoop juni ook snel dichtbij komt?

Wat bedoel je met "Tevens zit het ver in de huurpunten voor vrije sector"? Dat lees ik als dat je dat je veel punten hebt en dus zo ver in de punten zit dat je geen risico loopt dat de woning naar gereguleerde huur gaat. Maar even later schrijf je over "iets kopen wat wel in vrije sector valt." Dus dat de woning toch niet zo ver in de punten zit dat de woning in de vrije sector zit?

Mijn overwegingen zouden zijn:
- Als je in de gereguleerde huur valt, dan is de huur waarschijnlijk zo (relatief) laag dat de kans groot is dat huurders er voor langere tijd willen blijven wonen. Kiezen voor een nieuwe huurder is dan dus wel een langetermijn keus. Ik proef uit je verhaal dat je de woning waarschijnlijk niet (weer) voor lange termijn zou willen verhuren.
- Appartement verkopen en ergens twee kleine 30m2 studio’s kopen klinkt eenvoudig. Maar ik betwijfel of je wel voor het geld van je huidige appartement twee studio's kunt kopen. De prijzen die bv. op Funda staan zijn immers niet de verkoopprijzen maar de vraagprijzen, waar je vaak nog flink overheen moet. Plus de aanvullende kosten van de aankoop van een woning.
- Bovendien is de vraag of je die studio's dan wel mag verhuren. De regels daarvoor zijn flink verscherpt. De woningen die je wél mag verhuren hebben waarschijnlijk ook een flink hoger prijskaartje dan de woningen waarbij dat niet mag en die je alleen voor eigen gebruik mag kopen.
- Bij woningen in Amsterdam die qua punten in de vrije sector vallen én waarbij verhuur toegestaan is, is het prijskaartje inmiddels vaak zo hoog geworden, dat de "bijbehorende" huur vaak buitensporig hoog ligt. Dat geeft dan ook kritischer en veeleisende huurders, zodat de woning wel in heel goede staat moet zijn én blijven. Niet altijd het meest gemakkelijk in de verhuur.

Al met al, als ik ook je mogelijke toekomstige wens voor een koopwoning zie, dan zou ik de woning nu toch verkopen en het geld anders oppotten. Of apart houden tot je kinderen ook werkelijk gaan studeren. Want voor het zelfde geld willen ze juist in een andere stad wonen dan de stad die ze al kennen en waar de ouders ook wonen.

[mannowlahn]

kx22 schreef op woensdag 19 november 2025 @ 08:10:
[...]


5.
Ik zou momenteel zeker geen vastgoed in box3 kopen. Zelfs met schuld aan je eigen BV (eenmalig 500.000) hou je niks over en spek je je BV maar minimaal (3% is marktconform en is maar 15.000 per jaar).

Als je in vastgoed zit is het minste wat je kan doen voor jezelf een thuisbasis creeeren/kopen. In een gehuurde woningruimte wil je geen grote investeringen doen (bvb inbouwkast,op maat gemaakte meubels voor kinderkamer, thuisbatterij en etc). Hoe goed de wetten je ook beschermen, het is een huis van een ander. Ooit moet je eruit.

Dat investeren klopt wel. Hoewel we wel zelf een eikenhouten visgraat gelegd hebben. Dat was zelfs goedkoper dan laminaat door een grote partij van bva auctions te scoren.

Maar ik zie ons hier nog wel 20 jaar wonen hoor. Maar ja, tot dat de huren te hoog zijn. Dat is mijn grootste zorg.

Maar op dit moment is de huur tov de woning gewoon een goede deal. Dit huis heeft een WOZ van 1,3 miljoen. En met 30k huur per jaar. Een hypotheek op 1,5 miljoen is 7k bruto per maand, netto is dat bijna twee keer zoveel als we nu per maand betalen.

Doordat we besparen op onze woonlasten kunnen we sneller beleggen in onze bv. Dat rendement stijgt sneller dan de prijzen van woningen, in theorie dekken we het gebrek aan aflossing dus af.

[mannowlahn]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 19 november 2025 @ 08:50:
[...]

Wat bedoel je met "Tevens zit het ver in de huurpunten voor vrije sector"? Dat lees ik als dat je dat je veel punten hebt en dus zo ver in de punten zit dat je geen risico loopt dat de woning naar gereguleerde huur gaat. Maar even later schrijf je over "iets kopen wat wel in vrije sector valt." Dus dat de woning toch niet zo ver in de punten zit dat de woning in de vrije sector zit?

Mijn overwegingen zouden zijn:
- Als je in de gereguleerde huur valt, dan is de huur waarschijnlijk zo (relatief) laag dat de kans groot is dat huurders er voor langere tijd willen blijven wonen. Kiezen voor een nieuwe huurder is dan dus wel een langetermijn keus. Ik proef uit je verhaal dat je de woning waarschijnlijk niet (weer) voor lange termijn zou willen verhuren.
- Appartement verkopen en ergens twee kleine 30m2 studio’s kopen klinkt eenvoudig. Maar ik betwijfel of je wel voor het geld van je huidige appartement twee studio's kunt kopen. De prijzen die bv. op Funda staan zijn immers niet de verkoopprijzen maar de vraagprijzen, waar je vaak nog flink overheen moet. Plus de aanvullende kosten van de aankoop van een woning.
- Bovendien is de vraag of je die studio's dan wel mag verhuren. De regels daarvoor zijn flink verscherpt. De woningen die je wél mag verhuren hebben waarschijnlijk ook een flink hoger prijskaartje dan de woningen waarbij dat niet mag en die je alleen voor eigen gebruik mag kopen.
- Bij woningen in Amsterdam die qua punten in de vrije sector vallen én waarbij verhuur toegestaan is, is het prijskaartje inmiddels vaak zo hoog geworden, dat de "bijbehorende" huur vaak buitensporig hoog ligt. Dat geeft dan ook kritischer en veeleisende huurders, zodat de woning wel in heel goede staat moet zijn én blijven. Niet altijd het meest gemakkelijk in de verhuur.

Al met al, als ik ook je mogelijke toekomstige wens voor een koopwoning zie, dan zou ik de woning nu toch verkopen en het geld anders oppotten. Of apart houden tot je kinderen ook werkelijk gaan studeren. Want voor het zelfde geld willen ze juist in een andere stad wonen dan de stad die ze al kennen en waar de ouders ook wonen.

Mijn verhuurde object heeft 150 punten ofzo. Die ga ik echt niet in vrije sector krijgen.

Ik ga idd geen permanent contract aan met dit objects met idd de lage geforceerde huur zal die persoon er nooit meer uit gaan.

Ik heb eventueel flink wat opgebouwde vermogen in mijn bv zitten. Tbv pensioen maar voor een situatie als dit is het ook wel toepasbaar.

Ja geregeld oppotten en laten renderen is wellicht de meest logische keuze. Maar het loslaten van een object in een gewilde stad vind ik toch nog een beetje moeilijk. Maar ja, je moet emotie loslaten bij zakelijke keuzes.

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op woensdag 19 november 2025 @ 09:22:
[...]

Dat investeren klopt wel. Hoewel we wel zelf een eikenhouten visgraat gelegd hebben. Dat was zelfs goedkoper dan laminaat door een grote partij van bva auctions te scoren.

Maar ik zie ons hier nog wel 20 jaar wonen hoor. Maar ja, tot dat de huren te hoog zijn. Dat is mijn grootste zorg.

Maar op dit moment is de huur tov de woning gewoon een goede deal. Dit huis heeft een WOZ van 1,3 miljoen. En met 30k huur per jaar. Een hypotheek op 1,5 miljoen is 7k bruto per maand, netto is dat bijna twee keer zoveel als we nu per maand betalen.

Doordat we besparen op onze woonlasten kunnen we sneller beleggen in onze bv. Dat rendement stijgt sneller dan de prijzen van woningen, in theorie dekken we het gebrek aan aflossing dus af.

Ja, de huidige woningmarkt is ontzettend gefixeerd op het "moeten" hebben van een koopwoning, omdat je ander een dief van je eigen portemonnee zou zijn. Maar dat slaat zo ver door, dat ook veel mensen willen verhuizen als ze een huur hebben die veel lager ligt dan wat je bij koop kwijt zou zijn. Je mist uiteraard wel een hoop potentiële waardestijging, maar kunt de besparing in de woonlasten ook beleggen. Met als grote voordeel dat je die besparing straks makkelijk kunt gebruiken voor (een deel van) de aanschaf van een plek voor je kinderen.

Tegelijk is het voor de lange termijn vaak toch wel financieel interessant om te kopen. Maar je mist dan een hoop financiële flexibiliteit. Als ik in jouw situatie zat, zou ik er voor kiezen om voorlopig zelf gewoon te blijven zitten waar ik zit, maar die verhuurwoning te verkopen nu dat leeg kan. Je krijgt er een hoop vrijheid voor terug en loopt niet meer het risico op grote aanvullende kosten (als je aangeeft dat de woning in onderhoud ook redelijk duur is).

[kx22]

mannowlahn schreef op woensdag 19 november 2025 @ 09:22:
[...]
Maar op dit moment is de huur tov de woning gewoon een goede deal. Dit huis heeft een WOZ van 1,3 miljoen. En met 30k huur per jaar. Een hypotheek op 1,5 miljoen is 7k bruto per maand, netto is dat bijna twee keer zoveel als we nu per maand betalen.

Je woont nu heel goedkoop ja, maar volgens mij is het werkelijke verschil een stuk kleiner
Stel jij kan een huis van 1,5m kopen. Daar betaal jij 3,5% rente voor. Je huis stijgt gemiddeld 5-6% per jaar (sinds 2e wereldoorlog). Jij blijft maar aflossen en 3,5% blijft betalen, maar je huiswaarde sneeuwbalt door.
Sneeuwballen op 1.5m is een stuk sneller dan 2500 per maand wat je nu bespaard.
Zie huis kopen als beleggen met geleend geld.

In box3 beleggen is leuk als je onder de heffingsvrije vermogen zit. In box2 betaal je altijd 20% over de winst en dan nog eens 25% naar prive.
Bij je woonhuis (box1) betaal je niks (misschien in de toekomst).

[Rubbergrover1]

kx22 schreef op woensdag 19 november 2025 @ 13:10:
[...]

Je woont nu heel goedkoop ja, maar volgens mij is het werkelijke verschil een stuk kleiner
Stel jij kan een huis van 1,5m kopen. Daar betaal jij 3,5% rente voor. Je huis stijgt gemiddeld 5-6% per jaar (sinds 2e wereldoorlog). Jij blijft maar aflossen en 3,5% blijft betalen, maar je huiswaarde sneeuwbalt door.
Sneeuwballen op 1.5m is een stuk sneller dan 2500 per maand wat je nu bespaard.
Zie huis kopen als beleggen met geleend geld.

In box3 beleggen is leuk als je onder de heffingsvrije vermogen zit. In box2 betaal je altijd 20% over de winst en dan nog eens 25% naar prive.
Bij je woonhuis (box1) betaal je niks (misschien in de toekomst).

Maar die waarde in je woonhuis is heel wat lastiger te gelde te maken dan je box 3 beleggingen. Als je 'straks' een woning voor je kind wil kopen, heb je meer aan een miljoen vrij vermogen dan aan anderhalf miljoen 'in de stenen', waarvan het de vraag is hoeveel extra hypotheek je kunt krijgen om daar weer een deel van uit de stenen te krijgen.

[rockhopper]

mannowlahn schreef op woensdag 19 november 2025 @ 08:17:
[...]

Haha ik zinspeel op het feit dat in juni de laatste tijdelijke contracten aflopen. Juni 2024 was de laatste maand dat dit nog mocht. Lijkt mij dat iedereen die in vastgoed zit wel op de hoogte is van deze wijziging.

5 wat betreft dit punt. Ik ben wel aan het zoeken maar wil in mijn buurt blijven en dan met name een huis met minimaal 180m2. Die komen niet vaak te koop hier. Maar in dat geval zou ik de boel moeten verkopen en het geld tijdelijk in bv parkeren. Wanneer ik dan tot koop overga kan ik het er weer uithalen.

Maar liever verkoop ik pas wanneer ik koop. Als de boel in elkaar stort heb ik nog meer voordeel

Ik heb anders nog een tijdelijk contract lopen met een looptijd van 5 jaar, die loopt toch echt pas begin 2028 af, al is dit een onzelfstandige woonruimte. Dus ja ik begrijp dat de twee jaars variant er dan uitligt, maar er zijn meer woningen dan alleen zelfstandig.
Voor punt 5 zou ik even sparren met een financieel adviseur, zeker als dit in je top 2 van opties staat. Voordeel is dat je zijn kosten weer fiscaal mag aantrekken als je echt doorgaat met optie 5.

kx22 schreef op woensdag 19 november 2025 @ 13:10:
[...]
Je woont nu heel goedkoop ja, maar volgens mij is het werkelijke verschil een stuk kleiner
Stel jij kan een huis van 1,5m kopen. Daar betaal jij 3,5% rente voor. Je huis stijgt gemiddeld 5-6% per jaar (sinds 2e wereldoorlog). Jij blijft maar aflossen en 3,5% blijft betalen, maar je huiswaarde sneeuwbalt door.
Sneeuwballen op 1.5m is een stuk sneller dan 2500 per maand wat je nu bespaard.
Zie huis kopen als beleggen met geleend geld.

Ik denk dat die 5-6% eerder van toepassing is op het lage en midden segment en wat minder rooskleurig in het topsegment (waar ik voor het gemak deze fictieve woning van 1.5M onder stop). Niet dat het verlies zal leiden, maar er is maar tot een zekere hoogte een markt waar mensen geld neerleggen. Anders gezegd des te hoger de prijs, des te lastiger het verkopen wordt door beperkte vraag en beperkte markt. Heel leuk zo'n paleis op de dam, maar voor alle Nederlanders buiten de quote 500 onbetaalbaar. Bij een woning van nu 1.5M en straks ???M heb je dus ook maar weinig mensen aan wie je het kan verkopen en die het kunnen en willen betalen, al heb je maar één koper nodig natuurlijk. Dus minder sneeuwbal, meer sneeuwvlok. Lijkt me.

Ik laat me echter graag corrigeren als er cijfers zijn die het prijsverloop van dure woningen laat zien. De meeste prijsstijgingen die ik daar meestal zie komt door absurde verbouwing en een oude woz van toen alles nog goedkoop was.

[ Voor 38% gewijzigd door rockhopper op 19-11-2025 14:51 ]

[kx22]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 19 november 2025 @ 13:21:
[...]

Maar die waarde in je woonhuis is heel wat lastiger te gelde te maken dan je box 3 beleggingen. Als je 'straks' een woning voor je kind wil kopen, heb je meer aan een miljoen vrij vermogen dan aan anderhalf miljoen 'in de stenen', waarvan het de vraag is hoeveel extra hypotheek je kunt krijgen om daar weer een deel van uit de stenen te krijgen.

eens, maar @mannowlahn heeft ook een box2.
daar kan hij beter al zijn geld instoppen om vervolgens uit te lenen aan zijn kinderen.
een goed financieel advies is om ervoor te zorgen dat je in alle 3 de boxen geld hebt (als je een box2 hebt)

[kx22]

[b]rockhopper schreef op woensdag 19 november 2025 @ 14:40:

Ik laat me echter graag corrigeren als er cijfers zijn die het prijsverloop van dure woningen laat zien. De meeste prijsstijgingen die ik daar meestal zie komt door absurde verbouwing en een oude woz van toen alles nog goedkoop was.

Dat gevoel heb ik ook, maar op den duur corrigeert zich dat ook uiteraard. Stel als tussenwoningen altijd 5% stijgen en villa's maar 3%, dan zou ooit het gat zo klein zijn dat beide even duur zijn. Dan wilt iedereen een villa hebben en lopen ze prijzen daar opeens weer hard op.