Vastgoed als investering Deel 2

[ZieMaar!]

Inleiding

Als je geld wil verdienen met je vermogen, dan zijn er verschillende opties:

• Het spaartopic - Deel 4
• Beleggen op de beurs in de praktijk - Deel 11
• Passief beleggen met indexfondsen - Deel 1

Een andere optie is vastgoed aankopen, zodat je dat kan verhuren. Dit topic is bedoelt voor de financiële aspecten van het investeren in vastgoed. Dat kunnen praktische zaken zijn, vragen over wet- en regelgeving, belastingzaken etcetera.

Particuliere vastgoed (woningen, appartementen etc.)

Wil je jouw huis of appartement tijdelijk particulier verhuren aan bijvoorbeeld expats? Omdat je tijdelijk in het buitenland verblijft of gaat samenwonen? Dan zijn er veel zaken die je vooraf goed moet regelen. Wie namelijk particulier een woning verhuurt, heeft direct met wet-en regelgeving te maken. Zowel verhuurders als huurders hebben namelijk plichten en verantwoordelijkheden. Om conflicten te voorkomen is het noodzakelijk om alles juridisch goed te regelen.

Huurverhoging particuliere sector
https://www.rijksoverheid...ale-huurverhoging-in-2023

Door die wetswijziging is de toegestane huurverhoging in de vrije sector gekoppeld aan de loonontwikkeling als die lager is dan de inflatie. De inflatie van december 2021 tot december 2022 was 9,7%. De loonontwikkeling in die periode was 3,1%. Daarom is de toegestane jaarlijkse huurverhoging in het kalenderjaar 2023 maximaal (3,1% + 1 =) 4,1% in de vrije sector.

Die toegestane jaarlijkse huurverhoging van maximaal 4,1% geldt ook voor ligplaatsen voor woonboten in 2023.

Wanneer is een woning geen sociale huurwoning
Dat heeft enerzijds te maken met de liberalisatiegrens
En anderzijds het puntensysteem dat aan verandering onderhevig is.

Kamerverhuur
Naast het verhuren van een heel object (bijvoorbeeld een woning), kan je ook een deel verhuren. Denk aan kamerverhuur of het verhuren van een woning in delen (studio's).

Let op dat voor kamerverhuur ook weer aanvullende spelregels zijn. Zie o.a. op de website van de Rijksoverheid.

Zakelijk vastgoed (loodsen, kantoren etc.)

Zakelijk vastgoed heeft hele andere spelregels dan die van het verhuur van woningen. Hierbij heb je ook te maken met een overdrachtsbelasting, maar zijn contracten vaak anders opgebouwd. Denk aan langdurig (5 jaar) en zijn er hele andere wet- en regelgeving waar je rekening mee dient te houden. Ook zowel voor verhuurder als huurder.

Dit type vastgoed wordt vaak onderverdeeld in een tweetal categorieën

• Middenstandsbedrijfsruimten (winkels, horeca, campings, hotels etc.).
• Overige bedrijfsruimten (kantoren, pakhuizen, fabrieken etc.).

De spelregels

Het doel van dit topic staat bovenin. Helaas leert de ervaring dat we in dit topic wat strakkere spelregels nodig hebben.

Wat is namelijk niet de bedoeling?
- discussie over de moraal en ethiek van het verhuren (dat kan eventueel in AWM)
- discussie over de politieke aspecten van de woningmarkt, ook dat past beter in AWM
- uitgangspunt is uiteraard: we volgens wet- en regelgeving. Achterdeurtjes, pakkans etc bespreken we hier dus niet

Uiteraard blijven we vriendelijk voor elkaar en dus hebben we het hier over huurders en verhuurders, geen verbasteringen of afgeleiden.

Modbreak:

Zie je iets dat niet valt onder de regels? Maak dan een TR aan maar reageer niet in dit topic. Dat laatste maakt modereren een stuk lastiger.

Ik zou de topicstart graag ook voorzien van wat meer praktische inhoud. Geef even een seintje als je dat wil doen, dan voeg ik je toe.

[ Voor 88% gewijzigd door ZieMaar! op 15-05-2024 16:07 ]

[rube]

Er zijn tekenen dat geplande ingangsdatum van 1 juli a.s. voor de wet betaalbare huur niet gaat lukken gezien de opmerkingen van een aantal personen in de eerste kamer.
Ik zie veel achter paywalls voorbij komen, maar deze lijkt zonder te zijn:
https://m.leidschdagblad.nl/cnt/dmf20240514_70565597

[Perkouw]

Ik vroeg me vandaag spontaan iets af. Energiecertificaten zijn verplicht bij woningen die je verkoopt, maar ook verhuurd. Als ik de website v.d. Rijksoverheid raadpleeg kom ik daarmee op deze link, klik.

En met dat ik dit bericht aan het typen was heb ik het antwoord gevonden op de vraag die ik wilde stellen. Bij elke verkoop of verhuur actie dient het label geldig te zijn. Dus als je een nieuwe huurder zoekt op het moment dat het certificaat is verlopen dien je dus een nieuw certificaat aan te vragen en voor te leggen.

Aldus Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT)

Wist ik niet, weer wat geleerd.

[ Voor 3% gewijzigd door Perkouw op 15-05-2024 14:22 ]

[namliam_eht]

Perkouw schreef op woensdag 15 mei 2024 @ 14:10:
Wist ik niet, weer wat geleerd.

En weer 250 euro verder (elke 10 jaar dat dan wel.)
Want zo een certificaat voegt zo veel toe dat een huurder (of koper) echt niet zonder kan

[jeroenkb]

*knip* graag met respect over huurder (en verhuurders) praten

[ Voor 80% gewijzigd door ZieMaar! op 15-05-2024 21:32 ]

[rube]

jeroenkb schreef op woensdag 15 mei 2024 @ 14:42:
[...]

*knip* originele post verwijderd Want zolang huurder en verhuurder zich ieder gewoon houden aan de regelgeving en het afgesloten huurcontract, is een (laag) energie label op zich zelf is geen reden om een procedure bij de huurcommissie te starten.

@Perkouw inderdaad, een geldig energielabel (of energie-index). En wat @namliam_eht ook aangeeft, dat kost minimaal een paar honderd euro. Voorheen kon je het voor een paar euro krijgen, maar was de kwaliteit ook vaak belabberd. Ik zie voor dezelfde huizen soms labels van C t/m G voorbij komen zonder dat er verschil zit in die huizen. Nu is het dus beter maar kost het wel meer.

[ Voor 9% gewijzigd door ZieMaar! op 15-05-2024 21:33 ]

[winiustyco]

rube schreef op woensdag 15 mei 2024 @ 15:04:
[...]

[mbr]*knip* originele post verwijderd[/] Want zolang huurder en verhuurder zich ieder gewoon houden aan de regelgeving en het afgesloten huurcontract, is een (laag) energie label op zich zelf is geen reden om een procedure bij de huurcommissie te starten.

@Perkouw inderdaad, een geldig energielabel (of energie-index). En wat @namliam_eht ook aangeeft, dat kost minimaal een paar honderd euro. Voorheen kon je het voor een paar euro krijgen, maar was de kwaliteit ook vaak belabberd. Ik zie voor dezelfde huizen soms labels van C t/m G voorbij komen zonder dat er verschil zit in die huizen. Nu is het dus beter maar kost het wel meer.

Als je de punten van het energielabel nodig hebt om de huurprijs te verantwoorden, dan kan een verlopen energielabel mogelijk het aantal punten van de woning verlagen en om die reden zou je dan ook tijdens het lopende contract een nieuw energielabel nodig hebben.

Nu verhuren wij de meeste woningen welke relatief ruim zijn en lopen de huurprijzen hier nog achter, dus hier zal het op zich weinig impact hebben als zo'n label verlopen is.

[Rubbergrover1]

namliam_eht schreef op woensdag 15 mei 2024 @ 14:41:
[...]

En weer 250 euro verder (elke 10 jaar dat dan wel.)
Want zo een certificaat voegt zo veel toe dat een huurder (of koper) echt niet zonder kan

Het is wel de enige manier waarop een potentiële huurder een indicatie kan krijgen van het toekomstige energieverbruik. Omdat dit een behoorlijke maandelijkse kostenpost kan zijn, lijkt het mij niet gek dat je hier enige indicatie van kunt krijgen. Op een bepaalde gestandaardiseerde manier. Net als dat bv het woonoppervlak op een gestandaardiseerde manier wordt bepaald. Is dat zaligmakend? Nee, uiteraard niet. Maar het is beter dan niets. En naar mijn mening ook het meest acceptabele alternatief.

[namliam_eht]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 18 mei 2024 @ 09:37:
[...]

Het is wel de enige manier waarop een potentiële huurder een indicatie kan krijgen van het toekomstige energieverbruik. Omdat dit een behoorlijke maandelijkse kostenpost kan zijn, lijkt het mij niet gek dat je hier enige indicatie van kunt krijgen. Op een bepaalde gestandaardiseerde manier. Net als dat bv het woonoppervlak op een gestandaardiseerde manier wordt bepaald. Is dat zaligmakend? Nee, uiteraard niet. Maar het is beter dan niets. En naar mijn mening ook het meest acceptabele alternatief.

Want het gemiddelde verbruik van de vorige bewoner is niet een goede indicatie ? En dat is bovendien nog in keiharde euro's veel beter dan een of ander vaag geconstrueerd nummertje wat niemand wat zegt.

Ja maar iedereen is anders, ja natuurlijk, maar iemand die 25c in huis wil is dan veel meer kwijt aan verwarming dan iemand die 15c in huis wil.

Zoveel factoren, maar dat maakt de een niet beter dan de ander, scheelt wel onzinnig werk en geld

[Rubbergrover1]

namliam_eht schreef op zaterdag 18 mei 2024 @ 15:10:
[...]

Want het gemiddelde verbruik van de vorige bewoner is niet een goede indicatie ? En dat is bovendien nog in keiharde euro's veel beter dan een of ander vaag geconstrueerd nummertje wat niemand wat zegt.

Ja maar iedereen is anders, ja natuurlijk, maar iemand die 25c in huis wil is dan veel meer kwijt aan verwarming dan iemand die 15c in huis wil.

Dat is dus precies de reden waarom het gemiddelde verbruik van de vorige bewoner niets zegt.

Zo is bv het gasverbruik voor verwarming van mijn broer in zijn appartement nul. Omdat hij het niet warm hoeft te hebben en zijn appartement dus letterlijk door de buren op temperatuur wordt gehouden. Terwijl die buren het misschien 23 graden willen hebben en honderden euros, misschien meer dan duizend, aan verwarming uitgeven. Dat is moeilijk inschatten, omdat ik het energielabel van die flat niet ken . Maar als hij zou verhuizen, zal zijn huidige verbruik weinig informatief zijn voor de nieuwe bewoners.

[Wispe]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 18 mei 2024 @ 18:05:
[...]

Dat is moeilijk inschatten, omdat ik het energielabel van die flat niet ken .

Dat kun je opzoeken .

[Rubbergrover1]

Wispe schreef op zaterdag 18 mei 2024 @ 18:44:
[...]


Dat kun je opzoeken .

offtopic:
Weet ik, maar is voor dit voorbeeld niet heel relevant. Dát je het kunt opzoeken is uiteraard wel een belangrijk gegeven. Maar dat is tegelijk ook alleen mogelijk juist omdat dat energielabel in bepaalde situaties verplicht is.

[namliam_eht]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 18 mei 2024 @ 18:05:
[...]

Dat is dus precies de reden waarom het gemiddelde verbruik van de vorige bewoner niets zegt.

Zo is bv het gasverbruik voor verwarming van mijn broer in zijn appartement nul.

Dan moet hij zich van het gas laten afsluiten, lastig douchen denk ik.

Maar het gemiddelde is het gemiddelde omdat dat gemiddeld is. Je broer zal dus een uitbijter zijn, maar gemiddeld genomen is het gemiddelde verbruik van een gemiddelde bewoner gemiddeld genomen een goede voorspeller van het verbruik van het verbruik van een gemiddelde nieuwe bewoner

Niet voor niks gaan energie bedrijven uit van verbruik laatste 5 jaar / 5 = jou verwachtte verbruik
Ik stap zeer regelmatig over van energie leverancier, nog nooit is mij naar het energie label van mijn huis gevraagd, en altijd heb ik weer moeten uitleggen dat ik de woning gerenoveerd heb en dus niet 200 euro per maand ga betalen maar 20 euro per maand....
Iedere keer "maar het gemiddelde verbruik over de laatste 5 jaar..."

[Rubbergrover1]

namliam_eht schreef op maandag 20 mei 2024 @ 10:26:
[...]
Maar het gemiddelde is het gemiddelde omdat dat gemiddeld is. Je broer zal dus een uitbijter zijn, maar gemiddeld genomen is het gemiddelde verbruik van een gemiddelde bewoner gemiddeld genomen een goede voorspeller van het verbruik van het verbruik van een gemiddelde nieuwe bewoner

Daarom heb je dus niets aan het verbruik van de vorige bewoner. Precies wat ik zeg.

[namliam_eht]

Rubbergrover1 schreef op maandag 20 mei 2024 @ 10:30:
[...]

Daarom heb je dus niets aan het verbruik van de vorige bewoner. Precies wat ik zeg.

Ja en daarom kijkt het energie bedrijf ook naar het energielabel ! Niet dus

[Capstie]

namliam_eht schreef op maandag 20 mei 2024 @ 11:41:
[...]

Ja en daarom kijkt het energie bedrijf ook naar het energielabel ! Niet dus

Is het zo moeilijk om iets voor je huurder te doen waar je niet direct profijt van hebt (ook niet volledig waar want verkoopwaarde), namelijk hem/haar van tevoren inzicht geven in energieverbruik zodat hij dit mee kan nemen in de keuze voor het wel of niet huren van de woning?

Er wordt hier bij huurcommissie zaken altijd aangegeven dat de huurder dan maar niet had moeten huren als hij al wist van bepaalde zaken maar daar hoort een goede informatievoorziening van tevoren bij. Je kan niet tegen het ene zijn en voor het andere.

[rube]

Wispe schreef op zaterdag 18 mei 2024 @ 18:44:
[...]
Dat kun je opzoeken .

Dit. En dat het tegenwoordig ook verplicht is om dit als verhuurder te verstrekken aan de huurder.

Energieverbruik van voorgaande huurders is veelal ingewikkelder en/minder eenvoudig, want welke periode, hoeveel personen, wel of geen tropisch aquarium, wel of geen thuiswerk etc. Ik heb daar binnen dezelfde woningen al zulke wisselende verbruiken voorbij zien komen dat dat voor nieuwe bewoners veelal niet gebruikt kan worden tenzij je al dit soort zaken ook aangeeft zodat het juist geplaatst kan worden. En dat is denk ik niet wenselijk/mogelijk in verband met privacy gevoelige gegevens. Of dat je later krijgt te horen "maar dat is helemaal niet mogelijk want bla bla" etc. Dus nee, verbruik van vorige huurders geef ik niet door.

[winiustyco]

Weet iemand hier hoe het zit met de belofte van de vvd? We willen huurders van sociale huurwoningen het recht geven om de woning te kopen.
Ik ga er vanuit dat ze enkel die van corporaties bedoelen en niet van particuliere beleggers? Zou wat zijn als je tegenwoordig dat recht hebt, dan wil ik ook wel sociaal gaan huren als ik ooit verlies maak.

[Rubbergrover1]

winiustyco schreef op woensdag 22 mei 2024 @ 10:09:
Weet iemand hier hoe het zit met de belofte van de vvd? We willen huurders van sociale huurwoningen het recht geven om de woning te kopen.

Dat willen ze niet. Ze willen alleen onderzoeken of en onder welke strikte voorwaarden het recht van huurders van sociale huurwoningen (niet zijnde scheefwoners) op koop van hun huurwoning kan worden vorm gegeven (sociale koop).

Dus over 4 jaar komt er een rapport uit de bus dat er toch wel veel haken en ogen aan zitten en is er nog steeds niets gebeurd.

[bones]

Even een vraagje voor degene die vastgoed (woonruimte) aan particulieren verhuren, wat is de reden om particulier vastgoed te kopen/verhuren i.p.v. zakelijk vastgoed (bedrijfsruimtes)?
Zit er een groot verschil in qua rendement of spelen er andere zaken?

Ik heb nu aardig wat vermogen opgebouwd en ben mij aan het verdiepen in zakelijke bedrijfsruimtes te kopen en te verhuren via mijn BV.

[ybos]

bones schreef op maandag 3 juni 2024 @ 11:43:
Even een vraagje voor degene die vastgoed (woonruimte) aan particulieren verhuren, wat is de reden om particulier vastgoed te kopen/verhuren i.p.v. zakelijk vastgoed (bedrijfsruimtes)?
Zit er een groot verschil in qua rendement of spelen er andere zaken?

Ik heb nu aardig wat vermogen opgebouwd en ben mij aan het verdiepen in zakelijke bedrijfsruimtes te kopen en te verhuren via mijn BV.

Let erop dat verhuren vanuit de bv zowel voor en nadelen heeft, dus zoek dat goed uit of laat je voorlichten.
1 van de grote nadelen volgens mij is belasting afdragen over de waardevermeerdering bij eventuele verkoop en dat kan serieus in de papieren lopen.

[rockhopper]

bones schreef op maandag 3 juni 2024 @ 11:43:
Even een vraagje voor degene die vastgoed (woonruimte) aan particulieren verhuren, wat is de reden om particulier vastgoed te kopen/verhuren i.p.v. zakelijk vastgoed (bedrijfsruimtes)?
Zit er een groot verschil in qua rendement of spelen er andere zaken?

Ik heb nu aardig wat vermogen opgebouwd en ben mij aan het verdiepen in zakelijke bedrijfsruimtes te kopen en te verhuren via mijn BV.

Dat is niet een simpele vraag die je goed kan beantwoorden zonder allerlei factoren mee te nemen. Wel zijn er duidelijk verschillen tussen zakelijk en particulier, beide hebben zo hun eigen voordelen maar ook nadelen. Ook qua wetgeving zijn er grote verschillen, dus je hebt behoorlijk wat huiswerk te doen als je hier nog helemaal geen overzicht van hebt.
Rendement is verder zoals altijd sterk afhankelijk van aanschafprijs, en voor hoe veel je het kan verhuren.

[Lordy79]

Mijn advies is om dit topic op te splitsen in de verhuur van huizen en verhuur van zakelijk onroerend goed.

Laatstgenoemde is namelijk echt heel anders qua regels. Een bedrijf dat een loods of kantoor huurt heeft veel minder rechten dan een particulier die een flatje huurt.

[Wolly]

Lordy79 schreef op maandag 10 juni 2024 @ 06:05:
Mijn advies is om dit topic op te splitsen in de verhuur van huizen en verhuur van zakelijk onroerend goed.

Laatstgenoemde is namelijk echt heel anders qua regels. Een bedrijf dat een loods of kantoor huurt heeft veel minder rechten dan een particulier die een flatje huurt.

Past toch prima hier? Zolang er uit de post maar duidelijk is wat voor verhuur het betreft.

Ik denk ook dat zo’n topic snel zou afzakken, er wordt weinig over zakelijke verhuur gesproken op dit forum.

[ Voor 10% gewijzigd door Wolly op 10-06-2024 07:59 ]

[Lordy79]

Wolly schreef op maandag 10 juni 2024 @ 07:58:
[...]

Ik denk ook dat zo’n topic snel zou afzakken, er wordt weinig over zakelijke verhuur gesproken op dit forum.

Precies mijn punt. De weinige posts over zakelijke verhuur die er wél zijn, verzuipen in de rest in dit topic en er zijn mensen - zoals ik - die zich verre houden van woningverhuur maar wel interesse hebben meer kennis opdoen en delen betreffende zakelijk onroerend goed verhuur.

Het is slechts een suggestie.

[masermex]

Lordy79 schreef op maandag 10 juni 2024 @ 08:54:
[...]

Precies mijn punt. De weinige posts over zakelijke verhuur die er wél zijn, verzuipen in de rest in dit topic en er zijn mensen - zoals ik - die zich verre houden van woningverhuur maar wel interesse hebben meer kennis opdoen en delen betreffende zakelijk onroerend goed verhuur.

Het is slechts een suggestie.

Ben wel geinteresseerd in een parallel topic. Ik zit in beide sectoren, en ben van plan woningverhuur af te bouwen en meer richting zakelijke verhuur te gaan. Dus voor mij is zo'n topic zeker welkom.

[Hendrik H.]

Een interessant artikel maar het blijft natuurlijk volstrekt onduidelijk hoe box 3 er vanaf nu tot 2027 maar ook daarna er uit komt te zien. Introductie van het werkelijk rendement in 2027 lijkt me eigenlijk uitgesloten maar wat komt er tijdelijk voor in de plaats?

https://www.ndfr.nl/content/p1-828281

[Wispe]

https://www.nu.nl/politie...erste-kamer-te-halen.html

Volgende week wordt de Wet betaalbare huren behandeld in de EK.

[mannowlahn]

Wispe schreef op woensdag 19 juni 2024 @ 08:14:
https://www.nu.nl/politie...erste-kamer-te-halen.html

Volgende week wordt de Wet betaalbare huren behandeld in de EK.

Ik zit met smart te wachten. Ik voorspel een morrende multinationals in Nederland dat men niet meer voldoende gekwalificeerde werknemers kunnen aantrekken omdat er geen woningen beschikbaar zijn.

Ik heb voor komende twee jaar een nieuwe huurder. Als de wet in stand blijft ga ik eens kijken wat de invulling wordt maar verkopen gaat sowieso niet gebeuren. Misschien een nieuwe thuiswerkplek met wat andere freelance maten bv. Scheelt weer een kantoor in huis.

[Tweedledeedle]

mannowlahn schreef op woensdag 19 juni 2024 @ 08:49:
[...]

Ik zit met smart te wachten. Ik voorspel een morrende multinationals in Nederland dat men niet meer voldoende gekwalificeerde werknemers kunnen aantrekken omdat er geen woningen beschikbaar zijn.

Ik heb voor komende twee jaar een nieuwe huurder. Als de wet in stand blijft ga ik eens kijken wat de invulling wordt maar verkopen gaat sowieso niet gebeuren. Misschien een nieuwe thuiswerkplek met wat andere freelance maten bv. Scheelt weer een kantoor in huis.

Ik heb ook nog voor 2 jaar een huurder (die ik best onbepaald wilverlengen voor de huidige huur), maar als deze huurder eruit gaat gaat de woning de verkoop in.

Ga geen proefkonijn spelen

[ColeJ]

mannowlahn schreef op woensdag 19 juni 2024 @ 08:49:
[...]

Ik zit met smart te wachten. Ik voorspel een morrende multinationals in Nederland dat men niet meer voldoende gekwalificeerde werknemers kunnen aantrekken omdat er geen woningen beschikbaar zijn.

Ik heb voor komende twee jaar een nieuwe huurder. Als de wet in stand blijft ga ik eens kijken wat de invulling wordt maar verkopen gaat sowieso niet gebeuren. Misschien een nieuwe thuiswerkplek met wat andere freelance maten bv. Scheelt weer een kantoor in huis.

Dure plek om te freelancen met de nieuwe box 3 regels. Met nog maar de vraag hoeveel freelancers er vanaf 1 januari overblijven...

Nee, ik ben heel benieuwd wat er allemaal gaat gebeuren maar zie het niet zo rooskleurig in.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op woensdag 19 juni 2024 @ 16:59:
[...]


Dure plek om te freelancen met de nieuwe box 3 regels. Met nog maar de vraag hoeveel freelancers er vanaf 1 januari overblijven...

Nee, ik ben heel benieuwd wat er allemaal gaat gebeuren maar zie het niet zo rooskleurig in.

Ik ga die toko niet permanent verhuren voor 1100 euro. Maar idd wel flink minder inkomsten. Uiteindelijk zullen nichtjes en mijn kinderen misschien willen studeren en het blijft een hedge tegenover de woningmarkt.

Maak eigenlijk geen zorgen over dat freelance gebeuren. Gaat wel loslopen allemaal. Er zit geen logica in en de overheid zal snel aan het kortste eind gaan trekken. Ook met de nieuwe wet betaalbare huur. Geef het 6 maanden en dan klagen de banken, adyen, booking etc allemaal zo hard dat de overheid echt wel met uitzonderingen komen.

[Henkdezoveelste]

https://www.eerstekamer.n...a_eerste_kamer_dinsdag_25

Moment van de waarheid vandaag.

[s020506]

Echt spannend zal het niet worden, toch? Volgens de berichten gaat de wet aangenomen worden.

Ik zie in de omgeving van mijn verhuurappartement wel steeds meer verhuurappartementen de verkoop in gaan. Geen idee wat de impact van de wet gaat zijn, we gaan het zien.

[rockhopper]

s020506 schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 10:18:
Echt spannend zal het niet worden, toch? Volgens de berichten gaat de wet aangenomen worden.

Ik zie in de omgeving van mijn verhuurappartement wel steeds meer verhuurappartementen de verkoop in gaan. Geen idee wat de impact van de wet gaat zijn, we gaan het zien.

Ik denk dat als je dit topic een beetje gevolgd hebt, je toch wel een idee zou moeten hebben. De starters koopmarkt zal kort opleven en het komende decennium zal de starters huurmarkt een hel worden met amper aanbod voor huurders.

[s020506]

rockhopper schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 12:49:
[...]

Ik denk dat als je dit topic een beetje gevolgd hebt, je toch wel een idee zou moeten hebben. De starters koopmarkt zal kort opleven en het komende decennium zal de starters huurmarkt een hel worden met amper aanbod voor huurders.

Dat denken de meesten hier, maar ik weet het niet. Ik denk zelf dat de institutionele belegger (de grote partijen) wel in verhuurmarkt blijft. Ik verwacht dat de verhuurders met een of een paar panden veelal wel uitstappen. Ik weet niet of het aantal panden dat van de huurmarkt verdwijnt significant is. Mijn gevoel zegt van niet, maar ik heb de cijfers niet. Wat ook nog speelt is dat de ex-huurwoningen gefaseerd op de koopmarkt komen, waardoor het minder zichtbaar is.

Denk wel dat het nog moeilijker wordt om een huurwoning te vinden met een gereguleerde huurprijs. Gezien het woningaanbod zal daar nog meer volk op af komen.

[rockhopper]

s020506 schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 13:05:
[...]
Dat denken de meesten hier, maar ik weet het niet. Ik denk zelf dat de institutionele belegger (de grote partijen) wel in verhuurmarkt blijft. Ik verwacht dat de verhuurders met een of een paar panden veelal wel uitstappen. Ik weet niet of het aantal panden dat van de huurmarkt verdwijnt significant is. Mijn gevoel zegt van niet, maar ik heb de cijfers niet. Wat ook nog speelt is dat de ex-huurwoningen gefaseerd op de koopmarkt komen, waardoor het minder zichtbaar is.

Denk wel dat het nog moeilijker wordt om een huurwoning te vinden met een gereguleerde huurprijs. Gezien het woningaanbod zal daar nog meer volk op af komen.

Ik heb geen exacte cijfers, maar ik meen ergens eens gelezen te hebben dat er in Nederland zo'n 200 tot 300.000 particuliere verhuurders zijn met een klein (minder dan 5) aantal panden. Dat is misschien op het totaal aantal woningen niet veel, maar voor de huursector die toch al aan de kleine kant is in Nederland is het heel veel. (ik laat me graag corrigeren door de juiste cijfers)

Overigens is het voor die grote beleggers ook niet heel aantrekkelijk hier, deels door de nieuwe regels maar vooral door het onvoorspelbare beleid van de overheid. Er zijn al een aantal grote partijen uitgestapt.

[ Voor 8% gewijzigd door rockhopper op 25-06-2024 13:39 ]

[rube]

En de wet bekend als "betaalbare huur" is zojuist aangenomen in de 1ste kamer.
Tegen waren SGP, FVD, VVV, JA21, BBB en 50+.

[Real]

rube schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 14:06:
En de wet bekend als "betaalbare huur" is zojuist aangenomen in de 1ste kamer.
Tegen waren SGP, FVD, VVV, JA21, BBB en 50+.

Vermoedelijk laat De Jonge vandaag of morgen het inwerkingstredingsbesluit publiceren in het Staatsblad en dan zal de Wet betaalbare huur naar verwachting op 1 juli aanstaande in werking treden.

Ik denk dat dit sinds de jaren '90 de grootste wijziging is in het huurrecht, omdat het woningwaarderingsstelsel dwingend wordt en de gemeente kan handhaven.

[rube]

Real schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 14:25:
[...]
Vermoedelijk laat De Jonge vandaag of morgen het inwerkingstredingsbesluit publiceren in het Staatsblad en dan zal de Wet betaalbare huur naar verwachting op 1 juli aanstaande in werking treden.

Even afgezien van de inhoudelijke details, is 1 juli is wel erg kort om in werking te laten gaan. De Minister heeft weliswaar gezegd dat "partijen volop bezig zijn met voorbereidingen", maar zonder dat een wet er definitief door is, is het soms wel erg lastig om op alles te kunnen anticiperen, zeker met best nog veel zaken die erg onduidelijk zijn.

Maar goed, de wet is er door en dus gaan we zien wat het ons allen gaat brengen.

[s020506]

rockhopper schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 13:36:
[...]

Ik heb geen exacte cijfers, maar ik meen ergens eens gelezen te hebben dat er in Nederland zo'n 200 tot 300.000 particuliere verhuurders zijn met een klein (minder dan 5) aantal panden. Dat is misschien op het totaal aantal woningen niet veel, maar voor de huursector die toch al aan de kleine kant is in Nederland is het heel veel. (ik laat me graag corrigeren door de juiste cijfers)

Overigens is het voor die grote beleggers ook niet heel aantrekkelijk hier, deels door de nieuwe regels maar vooral door het onvoorspelbare beleid van de overheid. Er zijn al een aantal grote partijen uitgestapt.

In Nederland zijn er 1,13 miljoen private huurwoningen, volgens het CBS. Volgens Hugo de J. gaat de wet betaalbare huur over ongeveer 300.000 woningen. Als ook maar de de helft wordt verkocht, dan is dat wel aanzienlijk ja. Misschien dat ik het toch niet goed aanvoelde

[s020506]

rube schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 14:39:
[...]

Even afgezien van de inhoudelijke details, is 1 juli is wel erg kort om in werking te laten gaan. De Minister heeft weliswaar gezegd dat "partijen volop bezig zijn met voorbereidingen", maar zonder dat een wet er definitief door is, is het soms wel erg lastig om op alles te kunnen anticiperen, zeker met best nog veel zaken die erg onduidelijk zijn.

Maar goed, de wet is er door en dus gaan we zien wat het ons allen gaat brengen.

Er is blijkbaar afgesproken dat gemeenten pas per 1 januari hoeven te handhaven. We doen maar net alsof dat voor een gemeente genoeg tijd is

Ook wel interessant trouwens:

Ook moeten verhuurders per 1 januari 2025 bij nieuwe contracten een puntentelling opnemen. Zo weet de huurder wat de maximale huurprijs voor de huurwoning is.

[ Voor 12% gewijzigd door s020506 op 25-06-2024 14:48 ]

[Qwerty-273]

rockhopper schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 13:36:
(ik laat me graag corrigeren door de juiste cijfers)

Het is een beetje de vraag welke cijfers je exact zoekt De volgende tabel laat de totale woningen in NL zien, met daarbij een onderverdeling naar koop/huur en woningcorporatie/overige verhuurders. In de hele dataset zit ook nog een kolom met wel/niet bewoond maar dat leunt op de peildatum of er wel of niet iemand ingeschreven staat op dat bepaalde adres.
CBS: Voorraad woningen; eigendom, type verhuurder, bewoning, regio

En een ander artikel vanuit CBS: Private huursector groeide afgelopen jaren vooral door nieuwe woningen

De 1,2 miljoen private huurwoningen zijn in bezit van 432 duizend private verhuurders. Het aantal private verhuurders is sinds 1 januari 2021 met 4,5 procent toegenomen. Van de private verhuurders zijn er 382 duizend natuurlijke personen (89 procent). Daarnaast zijn er nog 39 duizend BV’s en NV’s (9 procent) en nog eens 10 duizend overige niet-natuurlijke verhuurders (2 procent).

De meeste private verhuurders hebben een beperkte portefeuille. Zo’n 377 duizend van alle 382 duizend natuurlijke verhuurders van private huurwoningen verhuren minder dan 10 woningen. Daarvan hebben 302 duizend eigenaren slechts 1 huurwoning in bezit. Van de 39 duizend BV’s en NV’s bezitten er 35 duizend minder dan 10 huurwoningen en van de 10 duizend overige niet-natuurlijke verhuurders hebben er ruim 8 duizend maar een portefeuille van minder dan 10 woningen.

[Tweedledeedle]

Ik verwacht de komende periode een gigastijging van appartementen met een niet-zelfbewoningsclausule op Funda

[rube]

s020506 schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 14:46:
[...]
Er is blijkbaar afgesproken dat gemeenten pas per 1 januari hoeven te handhaven. We doen maar net alsof dat voor een gemeente genoeg tijd is
[...]

Wel fijn dat de overheid goed voorbereid is:

https://www.huurcommissie...onzelfstandige-woonruimte

Dat hadden ze toch gewoon al klaar moeten hebben staan? Natuurlijk moeten verhuurders de wet zelf kennen e.d., maar enige toegankelijkheid, uitleg zou je toch mogen verwachten voordat de wet in gaat? Nou ja, het is gelukkig al over 3 dagen

Okay, voor zelfstandige woonruimte hebben ze het morgen wel beschikbaar maar dat had toch ook gewoon voor onzelfstandige woningen zo moeten zijn. op orde https://www.huurcommissie...k-zelfstandige-woonruimte

[rockhopper]

Qwerty-273 schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 14:57:
[...]

Het is een beetje de vraag welke cijfers je exact zoekt De volgende tabel laat de totale woningen in NL zien, met daarbij een onderverdeling naar koop/huur en woningcorporatie/overige verhuurders. In de hele dataset zit ook nog een kolom met wel/niet bewoond maar dat leunt op de peildatum of er wel of niet iemand ingeschreven staat op dat bepaalde adres.
CBS: Voorraad woningen; eigendom, type verhuurder, bewoning, regio

En een ander artikel vanuit CBS: Private huursector groeide afgelopen jaren vooral door nieuwe woningen
[...]

Bedankt voor de aanvullende cijfers, ik begrijp inderdaad dat er verschillende parameters van toepassing kunnen zijn bij deze cijfers, dat was ook een beetje mijn "ruwe schatting" cijfers data. Het zijn er kennelijk nog zelfs iets meer dan dat ik al dacht.

Ik denk wel dat niet op alle genoemde private huurwoningen zal de nieuwe wet van toepassing zal zijn (het nieuwe gedeelte dan) omdat ze buiten de sociale norm zullen blijven (vrije sector dus) of omdat ze daar al reeds inzaten. (en voor de mensen die semantisch willen neuzelen, ik begrijp dat wetten altijd voor alles opgaan, ik doelde meer op de situatie waarin woningen vallen, vielen en gaan vallen)

Ik ben benieuwd hoe lang het duurt voor ze door hebben dat er weer nieuwe aanpassingen nodig zijn.

[s020506]

Tweedledeedle schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 15:05:
Ik verwacht de komende periode een gigastijging van appartementen met een niet-zelfbewoningsclausule op Funda

De appartementen worden waarschijnlijk pas verkocht als de huurder eruit is. Dat is natuurlijk niet meteen binnen een maand. Geen idee over wat voor periode deze verkoop uitgesmeerd wordt.

[rube]

s020506 schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 15:15:
[...]
De appartementen worden waarschijnlijk pas verkocht als de huurder eruit is. Dat is natuurlijk niet meteen binnen een maand. Geen idee over wat voor periode deze verkoop uitgesmeerd wordt.

Allereerst voor de tijdelijke contracten (max 2 jaar). Dus dat is tussen zo'n beetje nu en 2 jaar. Gedurende die tijd en ook daarna als een huurder zijn contract voor onbepaalde tijd opzegt.

[s020506]

rube schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 15:06:
[...]

Wel fijn dat de overheid goed voorbereid is:
[Afbeelding]
https://www.huurcommissie...onzelfstandige-woonruimte

Dat hadden ze toch gewoon al klaar moeten hebben staan? Natuurlijk moeten verhuurders de wet zelf kennen e.d., maar enige toegankelijkheid, uitleg zou je toch mogen verwachten voordat de wet in gaat? Nou ja, het is gelukkig al over 3 dagen

Okay, voor zelfstandige woonruimte hebben ze het morgen wel beschikbaar maar dat had toch ook gewoon voor onzelfstandige woningen zo moeten zijn. op orde https://www.huurcommissie...k-zelfstandige-woonruimte

Er is een webinar, gepubliceerd op de site van de rijksoverheid.

Alles ruim op tijd, en overal aangekondigd

[Tweedledeedle]

s020506 schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 15:15:
[...]


De appartementen worden waarschijnlijk pas verkocht als de huurder eruit is. Dat is natuurlijk niet meteen binnen een maand. Geen idee over wat voor periode deze verkoop uitgesmeerd wordt.

Denk dat er stiekem al flink wat woningen leeg staan of het contract binnenkort afloopt waarvan eigenaars gewacht hebben op deze stemming.

[rube]

s020506 schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 15:18:
[...]
Er is een webinar, gepubliceerd op de site van de rijksoverheid.

Alles ruim op tijd, en overal aangekondigd

mis ik nu een /s ? Want dat "ruim" is eh....nou ja, zelfs naar subjectieve maatstaven niet echt als ruim op tijd te definiëren denk ik. Maar goed, binnenkort maar eens mijn eerdere stappenplan er bij pakken, updaten aan de hand van de laatste gegevens en verder mee aan de slag gaan.

[s020506]

rube schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 15:23:
[...]

mis ik nu een /s ? Want dat "ruim" is eh....nou ja, zelfs naar subjectieve maatstaven niet echt als ruim op tijd te definiëren denk ik. Maar goed, binnenkort maar eens mijn eerdere stappenplan er bij pakken, updaten aan de hand van de laatste gegevens en verder mee aan de slag gaan.

O sorry, ja, sarcastisch. Dacht dat het clowntje wel aangaf.

[Wispe]

RIP huurmarkt.

[Uhuruburu]

Wispe schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 15:26:
RIP huurmarkt.

Rest van het jaar wordt de handhaving ervan door gemeenten op een laag pitje gezet.

[ Voor 3% gewijzigd door Uhuruburu op 25-06-2024 15:35 . Reden: tikfout ]

[mannowlahn]

Uhuruburu schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 15:34:
[...]


Rest van het jaar wordt de handhaving ervan door gemeenten op een laag pitje gezet.

Controle van de gemeente is echt het laatste wat een probleem is. Ik pak mijn popcorn erbij en ga maandelijks even Funda en verwante websites refreshen om te zien wat er überhaupt nog beschikbaar komt. Niks natuurlijk of bizarre prijzen want die vallen buiten de 187 punten. Ik kan er eigenlijk echt van genieten wat het effect hier van is. Puur om de faalhazerij van Hugo te mogen aanschouwen. Soort van leedvermaak.

Op persoonlijk vlak wel fijn, geen expats meer in de it dus betekend weer meer baangarantie als zzp’er.

Voor de stad Amsterdam wel minder leuk want we hebben nu alleen nog mensen wonen die een huis kunnen of willen kopen. Studenten zullen ook steeds minder in de stad kunnen wonen.

Er zullen nu ook minder internationale studenten komen, wat volgens mij op zich wel weer door velen een goed idee is.

[s020506]

mannowlahn schreef op woensdag 26 juni 2024 @ 06:41:
[...]

Controle van de gemeente is echt het laatste wat een probleem is. Ik pak mijn popcorn erbij en ga maandelijks even Funda en verwante websites refreshen om te zien wat er überhaupt nog beschikbaar komt. Niks natuurlijk of bizarre prijzen want die vallen buiten de 187 punten. Ik kan er eigenlijk echt van genieten wat het effect hier van is. Puur om de faalhazerij van Hugo te mogen aanschouwen. Soort van leedvermaak.

Op persoonlijk vlak wel fijn, geen expats meer in de it dus betekend weer meer baangarantie als zzp’er.

Voor de stad Amsterdam wel minder leuk want we hebben nu alleen nog mensen wonen die een huis kunnen of willen kopen. Studenten zullen ook steeds minder in de stad kunnen wonen.

Er zullen nu ook minder internationale studenten komen, wat volgens mij op zich wel weer door velen een goed idee is.

Op pararius zijn de huurprijzen nog niet aangepast. Hoeft nog niet natuurlijk, ben benieuwd hoe de vlag er na het weekend bij hangt. Ik ga het ook in de gaten houden, moet heel interessant worden.

Ik denk wel dat het effect op expats en buitenlandse studenten mee zal vallen. Voor mijn gevoel accepteren die eerst een baan op opleiding, komen hierheen en beginnen zich dan te realiseren dat er geen woonruimte is. En de expats verdienen over het algemeen genoeg om dan in de vrije sector te huren, of iets te kopen. Al zullen de huren in de vrije sector ook wel omhoog gaan. Maar goed, ik weet het ook niet zeker, we gaan het zien.

[mannowlahn]

s020506 schreef op woensdag 26 juni 2024 @ 07:02:
[...]


Op pararius zijn de huurprijzen nog niet aangepast. Hoeft nog niet natuurlijk, ben benieuwd hoe de vlag er na het weekend bij hangt. Ik ga het ook in de gaten houden, moet heel interessant worden.

Ik denk wel dat het effect op expats en buitenlandse studenten mee zal vallen. Voor mijn gevoel accepteren die eerst een baan op opleiding, komen hierheen en beginnen zich dan te realiseren dat er geen woonruimte is. En de expats verdienen over het algemeen genoeg om dan in de vrije sector te huren, of iets te kopen. Al zullen de huren in de vrije sector ook wel omhoog gaan. Maar goed, ik weet het ook niet zeker, we gaan het zien.

Die expats wordt echt een probleem. Er zal gewoonweg bijna geen aanbod meer zijn en wat er is ipv 1500 euro , 2500 euro geworden. Want die 1500 euro appartementen zijn van de markt af. Expats die hier heen komen krijgen vaak een salaris van 60.000 bruto. Door die 30% regeling best nog wat netto maar 2500 euro aftikken is gewoonweg niet mogelijk. Als ze al wat kunnen bemachtigen. Kopen is helemaal geen optie als je net hierheen komt, de meeste expats durven pas na 5 jaar iets te kopen, die vinden dit bijzonder eng. Wat als ze straks terug willen? En verhuren kan nu ook niet meer. Ik hoor dit bij mijn eigen expat vrienden, die waren hier als sinds 2013 en kochten bij twee jaar geleden haha. Ze vonden het steeds te duur of durfden niet. Op een gegeven moment na bijna 10 jaar gingen ze overstag, op de top van de markt.

[s020506]

mannowlahn schreef op woensdag 26 juni 2024 @ 07:15:
[...]

Die expats wordt echt een probleem. Er zal gewoonweg bijna geen aanbod meer zijn en wat er is ipv 1500 euro , 2500 euro geworden. Want die 1500 euro appartementen zijn van de markt af. Expats die hier heen komen krijgen vaak een salaris van 60.000 bruto. Door die 30% regeling best nog wat netto maar 2500 euro aftikken is gewoonweg niet mogelijk. Als ze al wat kunnen bemachtigen. Kopen is helemaal geen optie als je net hierheen komt, de meeste expats durven pas na 5 jaar iets te kopen, die vinden dit bijzonder eng. Wat als ze straks terug willen? En verhuren kan nu ook niet meer. Ik hoor dit bij mijn eigen expat vrienden, die waren hier als sinds 2013 en kochten bij twee jaar geleden haha. Ze vonden het steeds te duur of durfden niet. Op een gegeven moment na bijna 10 jaar gingen ze overstag, op de top van de markt.

Ik verwoorde het verkeerd. De expats worden inderdaad een probleem, maar ik denk niet dat er minder deze kant op komen. Die krijgen een baan in NL, komen deze kant op en realiseren zich dan dat ze thuis minder verdienden, maar in ieder geval nog een huis konden vinden.

[mannowlahn]

s020506 schreef op woensdag 26 juni 2024 @ 07:38:
[...]


Ik verwoorde het verkeerd. De expats worden inderdaad een probleem, maar ik denk niet dat er minder deze kant op komen. Die krijgen een baan in NL, komen deze kant op en realiseren zich dan dat ze thuis minder verdienden, maar in ieder geval nog een huis konden vinden.

Zo werkt het denk ik niet. Grote bedrijven als asml, booking, TomTom, alle banken. Die weten heel goed wat de mogelijkheden zijn, die hebben er niks aan om mensen tegen hoge kosten over te schepen als er niks te vinden is qua huisvesting. Misschien doet de agrarische sector dat wel met hun seizoens werkers maar met ITers gaan bedrijven wel even iets anders om

We zullen snel genoeg zien dat de lobby van bedrijven een loop hole gaan creëren met de vrije sector. En anders gaan die bedrijven wel elders hun business voortzetten. Uiteindelijk zal het geld wel gaan spreken denk ik.

[s020506]

mannowlahn schreef op woensdag 26 juni 2024 @ 08:08:
[...]

Zo werkt het denk ik niet. Grote bedrijven als asml, booking, TomTom, alle banken. Die weten heel goed wat de mogelijkheden zijn, die hebben er niks aan om mensen tegen hoge kosten over te schepen als er niks te vinden is qua huisvesting. Misschien doet de agrarische sector dat wel met hun seizoens werkers maar met ITers gaan bedrijven wel even iets anders om

We zullen snel genoeg zien dat de lobby van bedrijven een loop hole gaan creëren met de vrije sector. En anders gaan die bedrijven wel elders hun business voortzetten. Uiteindelijk zal het geld wel gaan spreken denk ik.

Nu werk ik bij een van deze grote bedrijven, en die doet verdomd weinig voor voor expats. Ik weet niet hoe het de laatste tijd gaat, maar tot voor kort kreeg je een welkoms pakket met daarin een lijstje van bedrijven die een huis voor je konden regelen. Gewone, commerciele partijen uit de regio.

Op de vraag en aanbod site is genoeg vraag van mensen die over komen en woonruimte zoeken. En wat er aanboden wordt in de goede range kan rekenen op veel aandacht.

Edit: ik denk ook niet dat het bedrijf iets gaat doen. De relatie met de regio staat onder druk, dus eigen werknemers voortrekken op de woningmarkt zal daar zeker niet positief aan bijdragen.

[ Voor 7% gewijzigd door s020506 op 26-06-2024 08:52 ]

[rube]

s020506 schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 15:18:
[...]
Er is een webinar, gepubliceerd op de site van de rijksoverheid.
Alles ruim op tijd, en overal aangekondigd

Nou, de youtube livestream begon iets nadat de presentatie al was begonnen, dus een klein stukje was niet te zien. Het leek alsof dat dat niet zo heel belangrijk te zijn. Verder voor mij persoonlijk niet heel veel nieuwe (relevante) informatie maar op zich wel veel informatie voor veel verschillende situaties.
Terugkijken kan, iets van 90 minuten: YouTube: Wat betekent de Wet betaalbare huur voor verhuurders en investeerders?

Wat voor mij persoonlijk wel relevant was: volgens de uitleg is bij een huidig contract van zelfstandige woonruimte (WWS) aan meerdere mensen geen overgangsperiode van een jaar naar een (nieuwe?) contract voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) , maar gaat dit direct per 1 juli in. Ik ben echter ook al een paar keer ben tegengekomen bij huurrecht advocaten dat dit niet kan/klopt.
En het contract bij een hoofdhuurder met een hospitaregeling valt dan wel weer gedeeltelijk onder het overgangsrecht, maar de onderhuurder niet. Dit overigens met o.a. de restrictie dat de hoofdhuurder maximaal één onderhuurder mag hebben en er al minimaal 2 jaar moet wonen.

Ook met de voorbereidingen die verhuurders al hadden kunnen doen zijn er echt nog wel veel onduidelijkheden en heb je veelal echt meer tijd nodig om alles (administratief) door te voeren.
De huurcommissie website is vanaf maandag te gebruiken voor de WWSO en handhaving door de gemeente is sowieso niet de komende 6 maanden, dat heeft natuurlijk met elkaar te maken.

Ik ga aan de slag om het e.e.a. voor mij persoonlijk verder uit te zoeken, het houdt me van de straat zal ik maar zeggen .

[Wispe]

Eerste Kamer wil verlaging overdrachtsbelasting voor beleggers.

Dus eerst de huurmarkt om zeep helpen en daarna de opengereten wonden plakken met pleisters?

[Real]

rube schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 14:39:
[...]
Even afgezien van de inhoudelijke details, is 1 juli is wel erg kort om in werking te laten gaan. De Minister heeft weliswaar gezegd dat "partijen volop bezig zijn met voorbereidingen", maar zonder dat een wet er definitief door is, is het soms wel erg lastig om op alles te kunnen anticiperen, zeker met best nog veel zaken die erg onduidelijk zijn.

Vandaag is het inwerkingstredingsbesluit gepubliceerd in het Staatsblad.

[s020506]

Altijd lachen, een leuk stukje op nu.nl: https://www.nu.nl/economi...f-je-huur-omlaag-kan.html

Toch hoef je als bewoner van zo'n woning niet lijdzaam toe te zien, zei Mathijs ten Broeke van de Woonbond eerder tegen NU.nl. "Je kunt op een andere manier in gesprek gaan met je verhuurder. Die heeft er ook geen belang bij dat jij verhuist, juist omdat je nu een hoge huur betaalt. Mogelijk kun je dus een gedeeltelijke verlaging voor elkaar krijgen."

In gesprek gaan kan, maar de huur gaat niet omlaag. Met de huidige regels gaat mijn appartement de verkoop in wanneer de huurder vertrekt. Interessant is wel weer dat dit ook de heersende mening is in de reacties.

[Tweedledeedle]

s020506 schreef op woensdag 3 juli 2024 @ 07:33:
Altijd lachen, een leuk stukje op nu.nl: https://www.nu.nl/economi...f-je-huur-omlaag-kan.html


[...]


In gesprek gaan kan, maar de huur gaat niet omlaag. Met de huidige regels gaat mijn appartement de verkoop in wanneer de huurder vertrekt. Interessant is wel weer dat dit ook de heersende mening is in de reacties.

Voorlopig zie ik trouwens meer te koop met de niet-zelfbewoningsclausule aangeboden dan dat er "betaalbare" middenhuurwoning beschikbaar komen op Funda.
Benieuwd wanneer de voorstanders ervan hier ook achter zullen komen.

[Perkouw]

Wat me overigens wel steeds opvalt is dat er uitgegaan wordt van huren die te hoog zijn en dus, mogelijk, verlaagd moeten worden conform het puntensysteem. Als een woning échter te laag zit qua prijs in relatie tot de puntentelling, mag je dan weer niet de huur naar boven toe corrigeren.

Dat soort acties maakt dat ik best wel moeite heb met deze regels. Ze werken namelijk altijd maar één kant op. Maar....klopt het dat als ik stel dat wanneer je als particulier verhuurd aan een zakelijke entiteit die bijvoorbeeld arbeidsmigranten huisvest voor weer een andere zakelijke entiteit je hier geen last van hebt? V.z.i.w. heb je dan ook andere 'voordelen' zoals wél tussentijds contract kunnen opzeggen e.d. afhankelijk van wat je afspreekt met de afnemende partij.

Mogelijk nog wél interessant i.p.v. verkoop om die kant te verkennen al heeft dat ook weer zijn eigen voor- en nadelen. Lastig. Doet mogelijk ook wat met de verstandshouding van buren/buurt.

[Rubbergrover1]

Perkouw schreef op woensdag 3 juli 2024 @ 09:08:
Wat me overigens wel steeds opvalt is dat er uitgegaan wordt van huren die te hoog zijn en dus, mogelijk, verlaagd moeten worden conform het puntensysteem. Als een woning échter te laag zit qua prijs in relatie tot de puntentelling, mag je dan weer niet de huur naar boven toe corrigeren.

Dat soort acties maakt dat ik best wel moeite heb met deze regels. Ze werken namelijk altijd maar één kant op.

Uiteraard, dat is het hele concept van een maximumgrens ergens aan stellen. Dat heeft niet direct impact op alle huren, maar alleen op huren die in de buurt van die grens zitten. Net als dat wanneer bijvoorbeeld het minimumloon lager of hoger zou worden, dat niet betekent dat jouw loon ook lager of hoger "moet" worden, als je loon niet in de buurt van die loongrens zit.

Maar....klopt het dat als ik stel dat wanneer je als particulier verhuurd aan een zakelijke entiteit die bijvoorbeeld arbeidsmigranten huisvest voor weer een andere zakelijke entiteit je hier geen last van hebt? V.z.i.w. heb je dan ook andere 'voordelen' zoals wél tussentijds contract kunnen opzeggen e.d. afhankelijk van wat je afspreekt met de afnemende partij.

Mogelijk nog wél interessant i.p.v. verkoop om die kant te verkennen al heeft dat ook weer zijn eigen voor- en nadelen. Lastig. Doet mogelijk ook wat met de verstandshouding van buren/buurt.

Niet alleen met de verstandhouding met de buurt, maar ook met de instanties. Een gewoon woonhuis mag je in de regel niet zomaar aan meerdere huurders verhuren of bewoners beschikbaar stellen. En vaak ook niet zomaar voor de kortetermijnverhuur verhuren. Die zakelijke entiteit zal zich dus aan bepaalde regels moeten houden die deze constructie niet altijd mogelijk maakt.

[Rubbergrover1]

Tweedledeedle schreef op woensdag 3 juli 2024 @ 08:47:
[...]


Voorlopig zie ik trouwens meer te koop met de niet-zelfbewoningsclausule aangeboden dan dat er "betaalbare" middenhuurwoning beschikbaar komen op Funda.
Benieuwd wanneer de voorstanders ervan hier ook achter zullen komen.

Meeste huurwoningen komen überhaupt niet op Funda. En zeker in de huidige schaarse huurmarkt zou je wel gek zijn als je geld zou uitgeven aan een Funda advertentie.

[Perkouw]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 3 juli 2024 @ 09:54:
[...]

Uiteraard, dat is het hele concept van een maximumgrens ergens aan stellen. Dat heeft niet direct impact op alle huren, maar alleen op huren die in de buurt van die grens zitten. Net als dat wanneer bijvoorbeeld het minimumloon lager of hoger zou worden, dat niet betekent dat jouw loon ook lager of hoger "moet" worden, als je loon niet in de buurt van die loongrens zit.

[...]

Niet alleen met de verstandhouding met de buurt, maar ook met de instanties. Een gewoon woonhuis mag je in de regel niet zomaar aan meerdere huurders verhuren of bewoners beschikbaar stellen. En vaak ook niet zomaar voor de kortetermijnverhuur verhuren. Die zakelijke entiteit zal zich dus aan bepaalde regels moeten houden die deze constructie niet altijd mogelijk maakt.

In dit geval betekend het wél dat de huur omlaag moet. . .maar niet omhoog mag. Maar goed.

Wat betreft je tweede gedeelte ben ik me bewust van standaarden als die van de SNF e.d. hoor Was meer even de validatie vraag óf je dan niet een dergelijke constructie kan overwegen i.p.v. direct over te gaan tot verkoop v.d. woning. En was even benieuwd naar de huisbezitters hier hoe die er tegen aankeken en of dit een valide optie (kan) zijn voor hen.

[s020506]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 3 juli 2024 @ 09:56:
[...]

Meeste huurwoningen komen überhaupt niet op Funda. En zeker in de huidige schaarse huurmarkt zou je wel gek zijn als je geld zou uitgeven aan een Funda advertentie.

Ik denk dat zij/hij bedoelt dat ex-huurwoningen nu op Funda te koop worden aangeboden. Dat regelt de makelaar wel, denk ik

[Rubbergrover1]

s020506 schreef op woensdag 3 juli 2024 @ 10:00:
[...]


Ik denk dat zij/hij bedoelt dat ex-huurwoningen nu op Funda te koop worden aangeboden. Dat regelt de makelaar wel, denk ik

Ja uiteraard, ex-huurwoningen die in de verkoop gaan, die zie je op Funda. Maar "betaalbare" middenhuurwoning komen niet zo snel op Funda. Vandaar.

[Tweedledeedle]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 3 juli 2024 @ 10:27:
[...]

Ja uiteraard, ex-huurwoningen die in de verkoop gaan, die zie je op Funda. Maar "betaalbare" middenhuurwoning komen niet zo snel op Funda. Vandaar.

Hoe denk je dan dat ze verhuurd worden? Voornamelijk via-via? Ik denk dat ze voornamelijk de verkoop in gaan.

[Rubbergrover1]

Perkouw schreef op woensdag 3 juli 2024 @ 09:58:
[...]


In dit geval betekend het wél dat de huur omlaag moet. . .maar niet omhoog mag. Maar goed.

Maar alleen als je over de grens zit. Dat is het hele punt. Net als dat als je een loon hebt dat lager is dan het nieuwe minimumloon wel een loonstijging zult krijgen, terwijl bij een loon dat hoger zit dat niet het geval is. (En er al helemaal geen verlaging tot het minimumloon in zit, om de analogie te houden met het aanpassen van de huur naar de nieuwe maximale huren.)

Wat betreft je tweede gedeelte ben ik me bewust van standaarden als die van de SNF e.d. hoor Was meer even de validatie vraag óf je dan niet een dergelijke constructie kan overwegen i.p.v. direct over te gaan tot verkoop v.d. woning. En was even benieuwd naar de huisbezitters hier hoe die er tegen aankeken en of dit een valide optie (kan) zijn voor hen.

Dat is een beetje de zelfde overweging als 'overstappen' van de verhuur van een heel huis naar (studenten-) kamerverhuur. Dat is iets wat volgens mij in het verleden wel veel gedaan is. Maar dat dit juist tot zodanige uitwassen leidt dat de regels voor kamerverhuur vervolgens ook strenger worden. Er zitten nu in veel steden zo veel haken en ogen aan zo'n overstap, dat dit ofwel niet mogelijk is, ofwel zo veel extra maatregelen vergt dat die overstap niet meer aantrekkelijk is. (En de expat-markt is nu soms ook zo lucratief geworden, dat dat weer veel aantrekkelijker was.) En recenter heb je in veel plaatsen de Airbnb situatie, die soms ook veel lucratiever en 'makkelijker' is, maar waar nu ook paal en perk aan wordt gesteld.

Ik denk dat jouw voorgestelde vorm van verhuur op veel punten ook aan de regels van de kamerverhuur zal moeten voldoen, maar daarnaast misschien ook aan de shortlease eisen. Dus klinkt een beetje als een extra lastige constructie. Maar dit zal vermoedelijk ook van gemeente tot gemeente verschillen.

[Perkouw]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 3 juli 2024 @ 10:38:
[...]

Maar alleen als je over de grens zit. Dat is het hele punt. Net als dat als je een loon hebt dat lager is dan het nieuwe minimumloon wel een loonstijging zult krijgen, terwijl bij een loon dat hoger zit dat niet het geval is. (En er al helemaal geen verlaging tot het minimumloon in zit, om de analogie te houden met het aanpassen van de huur naar de nieuwe maximale huren.)

[...]

Dat is een beetje de zelfde overweging als 'overstappen' van de verhuur van een heel huis naar (studenten-) kamerverhuur. Dat is iets wat volgens mij in het verleden wel veel gedaan is. Maar dat dit juist tot zodanige uitwassen leidt dat de regels voor kamerverhuur vervolgens ook strenger worden. Er zitten nu in veel steden zo veel haken en ogen aan zo'n overstap, dat dit ofwel niet mogelijk is, ofwel zo veel extra maatregelen vergt dat die overstap niet meer aantrekkelijk is. (En de expat-markt is nu soms ook zo lucratief geworden, dat dat weer veel aantrekkelijker was.) En recenter heb je in veel plaatsen de Airbnb situatie, die soms ook veel lucratiever en 'makkelijker' is, maar waar nu ook paal en perk aan wordt gesteld.

Ik denk dat jouw voorgestelde vorm van verhuur op veel punten ook aan de regels van de kamerverhuur zal moeten voldoen, maar daarnaast misschien ook aan de shortlease eisen. Dus klinkt een beetje als een extra lastige constructie. Maar dit zal vermoedelijk ook van gemeente tot gemeente verschillen.

Denk dat we langs elkaar heen praten of ik begrijp je, analogie, gewoon niet goed.
Woning wordt voor lagere prijs verhuurd dan volgens het, nieuwe, puntenstelsel mag waar de woning invalt. Dan wordt de prijs niet verhoogd maar zit je vast aan de jaarlijkse maximale prijsverhoging.

Blijkt de woning voor minder in het puntenstelsel verhuurd te moeten worden kan er een huurverlaging afgedwongen worden.

M.a.w.
Teveel -> reduceren
Te weinig -> jammer voor verhuurder

Terugkomend op de overstap denk ik wanneer je breder kijkt dan alleen steden (als bijv een Amsterdam) het mogelijk nog wel interessant kan zijn om dergelijke verhuur te doen, maar dat is dan ook mijn vraag aan de huizenbezitters hier.

[Rubbergrover1]

Perkouw schreef op woensdag 3 juli 2024 @ 10:58:
[...]


Denk dat we langs elkaar heen praten of ik begrijp je, analogie, gewoon niet goed.
Woning wordt voor lagere prijs verhuurd dan volgens het, nieuwe, puntenstelsel mag waar de woning invalt. Dan wordt de prijs niet verhoogd maar zit je vast aan de jaarlijkse maximale prijsverhoging.

Blijkt de woning voor minder in het puntenstelsel verhuurd te moeten worden kan er een huurverlaging afgedwongen worden.

M.a.w.
Teveel -> reduceren
Te weinig -> jammer voor verhuurder

De analogie is dat je binnen de grenzen moet blijven. En dat er binnen die grenzen de standaard afspraken (blijven) gelden. Maar als je over die grenzen heen gaat, dan zul je een en ander moeten aanpassen.

Analogie van de lonen: stel de cao loonstijging is 3%, maar tegelijk wordt dat jaar het wettelijk minimumloon met 25% verhoogd.
Zat je op het minimumloon en verdien je te weinig -> extra verhoging tot 25%.
Zat je al ruim binnen de grens -> jammer voor de werknemer, geen extra verhoging.
Dat kan dus in een extreem geval betekenen dat iemand die vorig jaar 20% meer verdiende dan iemand anders, na de loonverhogingsronde even veel verdient als die ander.

[noxou]

@rube Ik zag een eerdere post van je over prijzen van onzelfstandige woonruimte onder het nieuwe stelsel. Daar zit ik vandaag ook mee te rekenen op huurprijscheck die net live is met het nieuwe WWS en daar komen wel heel verrassende resultaten uit. Een kamers met max kale huur van 313 / maand komt nu uit rond de 490 per maand. Ik heb nog een paar vraagjes over interpretatie uitstaan bij de huurcommissie, maar dat is in de marge. Ik vind dit wel een enorme sprong in huur die ik zou kunnen vragen mocht ik dat willen proberen.

Hebben anderen vergelijkbare verrassende verschillen tussen WWS <1 juli 2024 en >= 1 juli 2024 met onzelfstandige woonruimte?

[mannowlahn]

Tweedledeedle schreef op woensdag 3 juli 2024 @ 08:47:
[...]


Voorlopig zie ik trouwens meer te koop met de niet-zelfbewoningsclausule aangeboden dan dat er "betaalbare" middenhuurwoning beschikbaar komen op Funda.
Benieuwd wanneer de voorstanders ervan hier ook achter zullen komen.

Lol niet, want anders hadden ze al lang een simpele berekening en inschatting kunnen doen. Al die gasten die je overal online hoort, na 1 juli betaalbare huren!!! Maar niet even wat verder dan hun neus kunnen kijken en kunnen inzien dat er gewoonweg niks beschikbaar zal zijn.

Zoals zo vaak gezegd, popcorn erbij. Geef het twee jaar, die regels gaan weg gehaald worden. Want bouwen kunnen ze niet, dus dan maar terug naar de situatie dat er iig nog wat beschikbaar is.

[Maahes]

mannowlahn schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 14:42:


Zoals zo vaak gezegd, popcorn erbij. Geef het twee jaar, die regels gaan weg gehaald worden. Want bouwen kunnen ze niet, dus dan maar terug naar de situatie dat er iig nog wat beschikbaar is.

Je lijkt jezelf hier tegen te spreken. Bouwen kan niet volgens jou. Het totaal aantal woningen hangt met die aanname dus niet af van de wet betaalbare huur. Dan zijn er in de oude situatie met hogere huren ook niet meer woningen dan nu het geval is.

[rube]

Maahes schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 15:39:
[...]
Je lijkt jezelf hier tegen te spreken. Bouwen kan niet volgens jou. Het totaal aantal woningen hangt met die aanname dus niet af van de wet betaalbare huur. Dan zijn er in de oude situatie met hogere huren ook niet meer woningen dan nu het geval is.

Ik spreek niet voor @mannowlahn, maar ik denk dat het misschien niet meer woningen totaal op zou leveren, maar wel meer huurwoningen (en dus minder koopwoningen).
Overigens na verloop van tijd waarschijnlijk ook absoluut wel wat meer woningen, want dan kan het wel rendabel zijn om te bouwen. Maar dat proces is inderdaad langzaam en traag en is nu voor een tijdje wel om zeep geholpen gezien geen enkele investeerder er van op aan kan om 15+ jaar vooruit te kijken met de NL politiek, zelfs al worden regels teruggedraaid/aangepast.

[mannowlahn]

Maahes schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 15:39:
[...]


Je lijkt jezelf hier tegen te spreken. Bouwen kan niet volgens jou. Het totaal aantal woningen hangt met die aanname dus niet af van de wet betaalbare huur. Dan zijn er in de oude situatie met hogere huren ook niet meer woningen dan nu het geval is.

In de situatie voor 1 juli hadden mensen die nog niet genoeg hypotheek kregen om wat te kopen, iig de mogelijkheid ergens wat te huren. Die mogelijkheid is nu weg, dus situatie veel erger geworden.

[Maahes]

mannowlahn schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 16:22:
[...]

In de situatie voor 1 juli hadden mensen die nog niet genoeg hypotheek kregen om wat te kopen, iig de mogelijkheid ergens wat te huren. Die mogelijkheid is nu weg, dus situatie veel erger geworden.

Er zijn in beide situaties toch evenveel woningen? Er zal er mogelijk een andere bewoner zijn. Het kan bijvoorbeeld een koopwoning worden. Of het blijft een huurwoning, maar dan dus voor een lager huurbedrag, en daarmee wellicht ook aan iemand met een lager inkomen.

[JoopXXX]

Maahes schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 17:03:
[...]


Er zijn in beide situaties toch evenveel woningen? Er zal er mogelijk een andere bewoner zijn. Het kan bijvoorbeeld een koopwoning worden. Of het blijft een huurwoning, maar dan dus voor een lager huurbedrag, en daarmee wellicht ook aan iemand met een lager inkomen.

Er zijn uiteraard evenveel woningen.

Echter voor mensen die nog niet genoeg hypotheek kregen om wat te kopen en dus willen huren is er een woning minder, want niet meer te huur.

Precies zoals Mannowlahn schreef..

[Maahes]

JoopXXX schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 17:52:
[...]


Er zijn uiteraard evenveel woningen.

Echter voor mensen die nog niet genoeg hypotheek kregen om wat te kopen en dus willen huren is er een woning minder, want niet meer te huur.

Precies zoals Mannowlahn schreef..

Waarom is dit een probleem? De woning komt immers nog steeds ten goede aan een bewoner, maar dan voor een lagere prijs.

[rube]

Maahes schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 20:09:
[...]
Waarom is dit een probleem? De woning komt immers nog steeds ten goede aan een bewoner, maar dan voor een lagere prijs.

Omdat niet iedereen kan kopen.

Overigens ben ik net bezig om e.e.a. te bekijken voor een huurappartement later dit jaar te gaan verkopen. Verassing: de netto maandlasten (netto hypotheek, belasting, vve, onderhoudscontract cv) zullen minimaal op hetzelfde niveau liggen als de huidige huur. Bruto ligt het dus nog een stuk hoger. Dat is wel incl. aflossing. Maar dat geeft dus ook precies het "probleem" aan: huren zijn economisch gezien vaak helemaal niet zo hoog tov de huizenprijs, maar huizen zijn gewoon erg duur en is dus wonen duur.

[Maahes]

rube schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 21:24:
[...]

Omdat niet iedereen kan kopen.

Het is voor degene die de woning _niet_ krijgt om het even of dit is omdat deze de woning niet kan kopen of niet kan huren.

Overigens ben ik net bezig om e.e.a. te bekijken voor een huurappartement later dit jaar te gaan verkopen. Verassing: de netto maandlasten (netto hypotheek, belasting, vve, onderhoudscontract cv) zullen minimaal op hetzelfde niveau liggen als de huidige huur. Bruto ligt het dus nog een stuk hoger. Dat is wel incl. aflossing. Maar dat geeft dus ook precies het "probleem" aan: huren zijn economisch gezien vaak helemaal niet zo hoog tov de huizenprijs, maar huizen zijn gewoon erg duur en is dus wonen duur.

Aan wie ga je het verkopen? En hoe ontstaat de prijs? Een andere (potentiele) verhuurder zal een aantal keer de jaarhuur als waarde van het object hanteren. Door de WBH zal een verhuurder minder over hebben voor het object. De kans is daarmee denk ik groot dat een starter de woning zal kopen. Ik denk niet dat dit maatschappelijk als een probleem gezien wordt.

[rube]

Maahes schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 21:56:
[...]
Het is voor degene die de woning _niet_ krijgt om het even of dit is omdat deze de woning niet kan kopen of niet kan huren.

Voor de economie en maatschappij is enige flexibiliteit van wonen dmv huren gewenst (studenten, mensen die net gaan werken, stellen die uitelkaar gaan etc.).
Die krijgen het nog moeilijker. De vraag is of dat (maatschappelijk) gezien opweegt tegen de kopers. We gaan het zien.

[...]
.....

Ik reageerde op je eerdere post:

De woning komt immers nog steeds ten goede aan een bewoner, maar dan voor een lagere prijs.

Die lagere prijs is dus niet het geval.

[s020506]

mannowlahn schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 14:42:
[...]

Lol niet, want anders hadden ze al lang een simpele berekening en inschatting kunnen doen. Al die gasten die je overal online hoort, na 1 juli betaalbare huren!!! Maar niet even wat verder dan hun neus kunnen kijken en kunnen inzien dat er gewoonweg niks beschikbaar zal zijn.

Zoals zo vaak gezegd, popcorn erbij. Geef het twee jaar, die regels gaan weg gehaald worden. Want bouwen kunnen ze niet, dus dan maar terug naar de situatie dat er iig nog wat beschikbaar is.

Over 2 jaar kun je waarschijnlijk niet meer terug. Tegen die tijd zijn veel huurwoningen dan verkocht, de regels dan terugdraaien heeft alleen als resultaat dat huurders meer gaan betalen, maar het aantal huurwoningen gaat niet terug omhoog.

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 16:22:
[...]

In de situatie voor 1 juli hadden mensen die nog niet genoeg hypotheek kregen om wat te kopen, iig de mogelijkheid ergens wat te huren. Die mogelijkheid is nu weg, dus situatie veel erger geworden.

Voor 1 juli had diegene in de praktijk ook geen mogelijkheid om die woning te huren. Aangezien het inkomen in de meeste gevallen dan ook lager zou zijn dan X maal de maandhuur.

[mannowlahn]

Maahes schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 20:09:
[...]


Waarom is dit een probleem? De woning komt immers nog steeds ten goede aan een bewoner, maar dan voor een lagere prijs.

Welke lagere prijs? Een huur woning verdwijnt en komt beschikbaar als koop woning. Afgelopen kwartaal met 7% in prijs gestegen overigens.

Kan je misschien je gedachtegang danwel berekening wat meer toelichten want ik volg je redenatie niet echt.

[mannowlahn]

Maahes schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 21:56:
[...]


Het is voor degene die de woning _niet_ krijgt om het even of dit is omdat deze de woning niet kan kopen of niet kan huren.


[...]


Aan wie ga je het verkopen? En hoe ontstaat de prijs? Een andere (potentiele) verhuurder zal een aantal keer de jaarhuur als waarde van het object hanteren. Door de WBH zal een verhuurder minder over hebben voor het object. De kans is daarmee denk ik groot dat een starter de woning zal kopen. Ik denk niet dat dit maatschappelijk als een probleem gezien wordt.

Je gaat nog steeds mank met je interpretatie van de markt.

Huur van 1500 euro. Huurbaas eist 3x huur bedrag als minimale inkomens eis. 4500 euro. Is nog geen 60k per jaar

Dezelfde woning kost 400k. Bank eist minimaal 85.000 euro voor een hypotheek.

Die persoon met een inkomen van 4500 is dus keihard de Sjaak. De persoon die 2 1/2 keer modaal salaris verdiend kan idd nog kopen. Maar die had sowieso geen probleem.

[mannowlahn]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 08:14:
[...]

Voor 1 juli had diegene in de praktijk ook geen mogelijkheid om die woning te huren. Aangezien het inkomen in de meeste gevallen dan ook lager zou zijn dan X maal de maandhuur.

Voor mensen die idd een modaal salaris verdienen niet, maar die zouden sowieso alleen voor sociale huur in aanmerking komen.

Deze nieuwe regels hebben het voor mensen boven sociale huur norm (47k) en die beneden 80k bruto salaris verdienen, gewoon alles verneukt. Any die hadden tenminste nog een mogelijkheid wat te huren.De regels slaan een deuk in een pak boter voor het echte probleem. Maar creeeren alleen maar een extra probleem.

Ik vind het best knap dat de overheid dat voor elkaar gekregen heeft. Je moet het ze echt nageven, nou ja onze vriend Hugo. Van stront nog een extra hoop diarree erbij. Dit is wat mij betreft een behoorlijke gave van deze man. Dus nogmaals, popcorn erbij.

[ Voor 3% gewijzigd door mannowlahn op 05-07-2024 10:25 ]

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 10:20:
[...]

Je gaat nog steeds mank met je interpretatie van de markt.

Huur van 1500 euro. Huurbaas eist 3x huur bedrag als minimale inkomens eis. 4500 euro. Is nog geen 60k per jaar

Dezelfde woning kost 400k. Bank eist minimaal 85.000 euro voor een hypotheek.

Die persoon met een inkomen van 4500 is dus keihard de Sjaak. De persoon die 2 1/2 keer modaal salaris verdiend kan idd nog kopen. Maar die had sowieso geen probleem.

Meeste verhuurders eisen eerder 4-5 maal de huur als inkomen. En zouden bij een woningwaarde van 4 ton ook eerder heel wat meer dan 1500 huur per maand vragen, eerder richting de 2k. Waarvoor je dus alsnog een inkomen van 8k-10k per maand nodig hebt.

[Maahes]

mannowlahn schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 10:17:
[...]

Welke lagere prijs? Een huur woning verdwijnt en komt beschikbaar als koop woning. Afgelopen kwartaal met 7% in prijs gestegen overigens.

Kan je misschien je gedachtegang danwel berekening wat meer toelichten want ik volg je redenatie niet echt.

Je zegt in een eerdere post dat bouwen niet lukt. Het totaal aantal woningen neemt dus niet toe of af als gevolg van de wet betaalbare huur.

We kunnen er ook vanuit gaan dat er meer mensen zijn die een woning nodig hebben, dan er woningen zijn.

In de oude situatie is verhuren aantrekkelijk en zal de woning verhuurd worden. In de nieuwe situatie zal de woning waarschijnlijk gekocht worden door iemand die er zelf zal gaan wonen.

Ben je het met mij eens dat er in de oude situatie en in de nieuwe situatie een gelijk aantal personen is zonder woning?

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 10:25:
[...]
De regels slaan een deuk in een pak boter voor het echte probleem. Maar creeeren alleen maar een extra probleem.

Het hele woningbeleid van de laatste decennia (wat de facto afwezig was) staat bol van het verschuiven/afschuiven van problemen in plaats van het oplossen. Waarbij het vooral gaat om het beschikbaar stellen van de schaarse woningen als koopwoningen aan gezinnen met een flinke zak geld. De rest zoekt het maar uit.

En vooral ook: het toespelen van de zwarte piet aan willekeurige (electoraal minder interessante) bevolkingsgroepen. Studenten, immigranten, mensen met een relatief laag inkomen, verhuurders etc. In plaats van het probleem aanpakken, gaan we zoeken naar een groep om de schuld te geven. Liefst een groep die er sowieso al niet positief op staat.

[s020506]

Maahes schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 10:51:
[...]


Je zegt in een eerdere post dat bouwen niet lukt. Het totaal aantal woningen neemt dus niet toe of af als gevolg van de wet betaalbare huur.

We kunnen er ook vanuit gaan dat er meer mensen zijn die een woning nodig hebben, dan er woningen zijn.

In de oude situatie is verhuren aantrekkelijk en zal de woning verhuurd worden. In de nieuwe situatie zal de woning waarschijnlijk gekocht worden door iemand die er zelf zal gaan wonen.

Ben je het met mij eens dat er in de oude situatie en in de nieuwe situatie een gelijk aantal personen is zonder woning?

Klopt wat je zegt. Verschil is in de oude situatie de huurder deze nog wel kon betalen, en in de nieuwe niet kan kopen. De 3 maanden huur als inkomen lukt nog wel, maar 2,5 keer modaal verdienen voor een hypotheek lukt niet.

[Maahes]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 10:59:
[...]

Het hele woningbeleid van de laatste decennia (wat de facto afwezig was) staat bol van het verschuiven/afschuiven van problemen in plaats van het oplossen. Waarbij het vooral gaat om het beschikbaar stellen van de schaarse woningen als koopwoningen aan gezinnen met een flinke zak geld. De rest zoekt het maar uit.

En vooral ook: het toespelen van de zwarte piet aan willekeurige (electoraal minder interessante) bevolkingsgroepen. Studenten, immigranten, mensen met een relatief laag inkomen, verhuurders etc. In plaats van het probleem aanpakken, gaan we zoeken naar een groep om de schuld te geven. Liefst een groep die er sowieso al niet positief op staat.

Scheefwoners is ook zo'n groep die de schuld heeft gekregen.

[Maahes]

s020506 schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 11:15:
[...]


Klopt wat je zegt. Verschil is in de oude situatie de huurder deze nog wel kon betalen, en in de nieuwe niet kan kopen. De 3 maanden huur als inkomen lukt nog wel, maar 2,5 keer modaal verdienen voor een hypotheek lukt niet.

Tegenover die huurder staat dus wel iemand die er zelf gaat wonen.

[mannowlahn]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 10:41:
[...]

Meeste verhuurders eisen eerder 4-5 maal de huur als inkomen. En zouden bij een woningwaarde van 4 ton ook eerder heel wat meer dan 1500 huur per maand vragen, eerder richting de 2k. Waarvoor je dus alsnog een inkomen van 8k-10k per maand nodig hebt.

4 a 5 keer de norm ja? Ik dacht dat ik met drie keer al best hoog zat.

Mijn appartement is 400k waard. Twee jaar geleden huur van 1500 wat echt markt conform was. Nu idd zou dat richting 1800 kunnen, 2k is naar mijn inziens echt too much. Dan zou je 5400 per maand moeten verdienen als ik de verhuurder zou zijn en kom je richting 70k. Nog steeds lang niet genoeg voor een hypotheek.

Maar het valt of staat met wat een verhuurder dus vraagt en blijkbaar hanteren wij beide een iets andere kwalificatie.

[s020506]

Maahes schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 11:24:
[...]


Tegenover die huurder staat dus wel iemand die er zelf gaat wonen.

Dat wordt nergens ontkend. Wat je punt dat je probeert te maken?

[ColeJ]

Er wordt altijd maar naar de cashflow gekeken. Als je in 2008 je panden had verkocht omdat je geen huurder kon vinden - heb je daar achteraf spijt van. De grote vastgoed jongens zijn niet rijk geworden van de huur maar van de waardestijging van het onroerend goed.

Als mijn huurder vertrekt dan weet ik nog niet wat ik ga doen. Misschien toch maar eens goed gaan berekenen wat de maximaal huur gaat zijn inclusief toeslagen met betrekking tot meubilair etc. Ik zit op ongeveer 155 punten.