Vastgoed als investering Deel 2

[mannowlahn]

Maahes schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 10:51:
[...]


Je zegt in een eerdere post dat bouwen niet lukt. Het totaal aantal woningen neemt dus niet toe of af als gevolg van de wet betaalbare huur.

We kunnen er ook vanuit gaan dat er meer mensen zijn die een woning nodig hebben, dan er woningen zijn.

In de oude situatie is verhuren aantrekkelijk en zal de woning verhuurd worden. In de nieuwe situatie zal de woning waarschijnlijk gekocht worden door iemand die er zelf zal gaan wonen.

Ben je het met mij eens dat er in de oude situatie en in de nieuwe situatie een gelijk aantal personen is zonder woning?

Ja dat laatste vind ik ook moeilijk te duiden hoor. Er is natuurlijk een verschuiving. De huur contracten die aflopen waarbij de woning verkocht wordt. Waar gaat die huurder heen, terug naar ouders? Maar koop het dan, een oude huurder of een verse expat?

Wat wel makkelijker te zeggen is, dat de groep waar men trachte iets te verbeteren, juist slechter af is.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 11:42:
Er wordt altijd maar naar de cashflow gekeken. Als je in 2008 je panden had verkocht omdat je geen huurder kon vinden - heb je daar achteraf spijt van. De grote vastgoed jongens zijn niet rijk geworden van de huur maar van de waardestijging van het onroerend goed.

Als mijn huurder vertrekt dan weet ik nog niet wat ik ga doen. Misschien toch maar eens goed gaan berekenen wat de maximaal huur gaat zijn inclusief toeslagen met betrekking tot meubilair etc. Ik zit op ongeveer 155 punten.

Ik ook zoiets. Ik overweeg over twee jaar als de huurder er uit gaat er mijn thuiswerk plek van te maken ( heb straks geen eigen kantoor meer thuis indien er gezond uitbreiding is). Maar dit is een vrij asociale gedachte gezien de nood die er is. Liever verhuren, zelf voor maar 1000 euro. Maar permanent contract is een nogo. Over 5 a 7 jaar heb ik nichtjes die gaan studeren, over 15 jaar mijn dochter. Dus tot die tijd wil ik het rekken. Kost mij dat geld ipv bv beleggen? Jazeker, maar de optie om later mijn dochter de mogelijkheid te geven om in de sta dye studeren zal misschien niet meer haalbaar zijn.

[ Voor 12% gewijzigd door mannowlahn op 05-07-2024 11:51 ]

[Maahes]

s020506 schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 11:39:
[...]


Dat wordt nergens ontkend. Wat je punt dat je probeert te maken?

Dat de wet betaalbare huur volgens deze redenatie geen netto negatief effect heeft op woningzoekenden.

[ColeJ]

mannowlahn schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 11:48:
[...]

Ik ook zoiets. Ik overweeg over twee jaar als de huurder er uit gaat er mijn thuiswerk plek van te maken ( heb straks geen eigen kantoor meer thuis indien er gezond uitbreiding is). Maar dit is een vrij asociale gedachte gezien de nood die er is. Liever verhuren, zelf voor maar 1000 euro. Maar permanent contract is een nogo. Over 5 a 7 jaar heb ik nichtjes die gaan studeren, over 15 jaar mijn dochter. Dus tot die tijd wil ik het rekken. Kost mij dat geld ipv bv beleggen? Jazeker, maar de optie om later mijn dochter de mogelijkheid te geven om in de sta dye studeren zal misschien niet meer haalbaar zijn.

De permanente contracten raken mij eigenlijk niet. Ik verhuur nu ook altijd met permanente contracten. Wel met de kanttekening dat ik verhuur aan expats - die blijven toch niet eeuwig . Als ik moet verhuren aan Nederlandse stelletjes dan bedenk ik me wel.

[Maahes]

mannowlahn schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 11:44:
[...]

Ja dat laatste vind ik ook moeilijk te duiden hoor. Er is natuurlijk een verschuiving. De huur contracten die aflopen waarbij de woning verkocht wordt. Waar gaat die huurder heen, terug naar ouders? Maar koop het dan, een oude huurder of een verse expat?

Wat wel makkelijker te zeggen is, dat de groep waar men trachte iets te verbeteren, juist slechter af is.

Expats hebben vaak een voorkeur voor huren, zeker in de eerste jaren. Met hun belastingkorting konden zij de woningen bemachtigen die voor veel Nederlanders een te hoge huurprijs of koopprijs heeft. Sommige expats zullen denk ik gaan kopen, andere expats zullen wellicht Nederland verlaten. Daarmee neemt de druk op de woningmarkt af. Het netto effect voor Nederlanders is hiermee positief.

[s020506]

Maahes schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 12:03:
[...]


Dat de wet betaalbare huur volgens deze redenatie geen netto negatief effect heeft op woningzoekenden.

Nou ja, ligt eraan wat je precies bedoelt. Als je bedoelt dat het aantal woningzoekenden gelijk blijft, ben ik het met je eens. Want 1 huurder meer en een koper minder.

Maar als je kijkt naar het type woningzoekende, dan ben ik het niet met je eens. De koper heeft diepere zakken nodig om mijn appartement te kopen, dan huurder nodig heeft om het te huren.

Wat de wet doet is voor een aantal mensen de huur verlagen, maar ook een aantal mensen huren niet meer mogelijk maken zodat een gefortuneerder iemand het kan kopen. Tja, ik denk dat het wel netto een negatief effect gaat hebben.

[Maahes]

s020506 schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 12:20:
[...]


Nou ja, ligt eraan wat je precies bedoelt. Als je bedoelt dat het aantal woningzoekenden gelijk blijft, ben ik het met je eens. Want 1 huurder meer en een koper minder.

Maar als je kijkt naar het type woningzoekende, dan ben ik het niet met je eens. De koper heeft diepere zakken nodig om mijn appartement te kopen, dan huurder nodig heeft om het te huren.

Wat de wet doet is voor een aantal mensen de huur verlagen, maar ook een aantal mensen huren niet meer mogelijk maken zodat een gefortuneerder iemand het kan kopen. Tja, ik denk dat het wel netto een negatief effect gaat hebben.

Waar woont die meer gefortuneerder iemand dan nu? En waarom heeft deze meer gefortuneerder iemand niet in de oude situatie de huurwoning gekregen, want deze persoon kon immers de hogere huur betalen dan de huidige huurder?

[Rubbergrover1]

Maahes schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 12:35:
[...]


Waar woont die meer gefortuneerder iemand dan nu? En waarom heeft deze meer gefortuneerder iemand niet in de oude situatie de huurwoning gekregen, want deze persoon kon immers de hogere huur betalen dan de huidige huurder?

Die 'gefortuneerde' koper woont nu wellicht ook in een goedkopere/slechtere koopwoning. En wou waarschijnlijk sowieso helemaal niet huren, als hij de financiële mogelijkheden heeft om te kopen. Dan kan hij nu deze woning kopen met bv een stukje overwaarde (of eigen geld) van 75k en een hypotheek van 1500 bruto per maand. Zodat hij voor het zelfde geld als die huur na 30 jaar een afgelost huis bezit. En de rest van zijn leven tegen marginale lasten woont en zijn kinderen ook een paar ton extra kan nalaten.

[s020506]

Maahes schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 12:35:
[...]


Waar woont die meer gefortuneerder iemand dan nu? En waarom heeft deze meer gefortuneerder iemand niet in de oude situatie de huurwoning gekregen, want deze persoon kon immers de hogere huur betalen dan de huidige huurder?

Het gaat er niet om waar die persoon vandaan komt. Of om heet aantal woningen. Om maar even een quote aan te halen van eerder van vandaag:

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 10:59:
[...]

Het hele woningbeleid van de laatste decennia (wat de facto afwezig was) staat bol van het verschuiven/afschuiven van problemen in plaats van het oplossen. Waarbij het vooral gaat om het beschikbaar stellen van de schaarse woningen als koopwoningen aan gezinnen met een flinke zak geld. De rest zoekt het maar uit.

En voordat je gaat zeggen dat ik ook goedkoper kan verhuren: dat klopt, en hoef echt niet het onderste uit de kan, maar het is nu zo scheef dat het liever verkoop. Veel meer rendement, minder gezeik.

[Maahes]

s020506 schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 13:10:
[...]


Het gaat er niet om waar die persoon vandaan komt. Of om heet aantal woningen. Om maar even een quote aan te halen van eerder van vandaag:


[...]


En voordat je gaat zeggen dat ik ook goedkoper kan verhuren: dat klopt, en hoef echt niet het onderste uit de kan, maar het is nu zo scheef dat het liever verkoop. Veel meer rendement, minder gezeik.

Mijn punt is dat het netto effect dus niet negatief is. Deze bewoner laat ook weer een woning achter.

Het netto effect van deze wet doet niets aan de aanbod kant. Niet ten nadele, maar ook niet ten voordele.

Het beleid van de afgelopen jaren was gericht op het verschuiven/afschuiven van het probleem. De woonquote is enorm gestegen voor huurders, zonder dat hier iets tegenover staat. Het tekort is zo groot, dat het niet op korte termijn opgelost kan worden. Juist daarom is deze wet ook aangenomen.

[s020506]

Maahes schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 13:32:
[...]


Mijn punt is dat het netto effect dus niet negatief is. Deze bewoner laat ook weer een woning achter.

Als deze nieuwe bewoner een koopwoning achter laat, kan of wil de oude bewoner deze waarschijnlijk niet kopen. Laat deze een huurwoning achter, dan verdwijnt deze van de huurmarkt en wordt het een koopwoning.

Dat 2e is een verwachting van mij, en daarom denk ik dat deze wet niet gaat werken.

Kleine side note, het valt me op dat in de stad waar ik me op dat grotere vastgoedbeheerders ook huurwoningen aan het afstoten zijn. Aangezien je ze werken met een projectnotaris van de maatschappij. Nog niet veel, en eerst lette ik er niet op, maar wel opvallend.

[rube]

Maahes schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 10:51:
[...]
Ben je het met mij eens dat er in de oude situatie en in de nieuwe situatie een gelijk aantal personen is zonder woning?

Nou, misschien niet. Dat is afhankelijk van hoeveel mensen er in het voormalige huurhuis woonden en later in het koophuis.

Als er eerst 3 vrienden een huis deelden en later 1 expat het huis koopt, dan zijn er dus twee personen meer zonder een woning.
Maar het kan ook andersom zijn.

Verder onderzoek of de toekomst zal uit moeten wijzen hoe het uitpakt.

[ Voor 3% gewijzigd door rube op 05-07-2024 13:54 ]

[Rubbergrover1]

rube schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 13:54:
[...]

Nou, misschien niet. Dat is afhankelijk van hoeveel mensen er in het voormalige huurhuis woonden en later in het koophuis.

Als er eerst 3 vrienden een huis deelden en later 1 expat het huis koopt, dan zijn er dus twee personen meer zonder een woning.
Maar het kan ook andersom zijn.

Die kun je ook omdraaien. Je kunt ook redeneren dat de woning eerst door één bewoner betaald kon wonen, maar na de wijzigingen alleen nog door tweeverdieners. En er dus juist twee keer zo veel mensen aan een woning zijn geholpen.

[Rubbergrover1]

s020506 schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 13:10:
En voordat je gaat zeggen dat ik ook goedkoper kan verhuren: dat klopt, en hoef echt niet het onderste uit de kan, maar het is nu zo scheef dat het liever verkoop. Veel meer rendement, minder gezeik.

Dat is ook prima.

Of je meer rendement behaalt, hangt er ook vanaf wat het alternatief is. Als je het hebt over veel meer rendement, dan zal dat alternatief voor jou waarschijnlijk aandelen zijn. Maar even heel hoog over, het lijkt mij sowieso beter als er bij woningverhuur niet minder vergeleken wordt met aandelenrendementen, maar dat het eerder als langetermijn belegging vergeleken wordt met vastrentende waarden.

[rube]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 13:56:
[...]
Die kun je ook omdraaien.

Ik schrijf letterlijk "maar het kan ook andersom zijn"

[s020506]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 5 juli 2024 @ 14:02:
[...]

Dat is ook prima.

Of je meer rendement behaalt, hangt er ook vanaf wat het alternatief is. Als je het hebt over veel meer rendement, dan zal dat alternatief voor jou waarschijnlijk aandelen zijn. Maar even heel hoog over, het lijkt mij sowieso beter als er bij woningverhuur niet minder vergeleken wordt met aandelenrendementen, maar dat het eerder als langetermijn belegging vergeleken wordt met vastrentende waarden.

Klopt en eens. Ik neem de waardestijging mee, maar met de nieuwe wetgeving wordt het dan wat mager.

[ColeJ]

Waar ieder weldenkend mens voor heeft gewaarschuwd:

https://www.telegraaf.nl/...is-te-triest-voor-woorden

Echt waanzinnig dat dit heeft kunnen gebeuren...

[Tweedledeedle]

ColeJ schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 09:23:
Waar ieder weldenkend mens voor heeft gewaarschuwd:

https://www.telegraaf.nl/...is-te-triest-voor-woorden

Echt waanzinnig dat dit heeft kunnen gebeuren...

Ik heb overigens met voorstanders van de wet hierover gesproken en die blijven een bord voor hun kop behouden met antwoorden als: "het is normaal dat er minder aanbod is in de zomerperiode", "je kunt het beleid pas na een aantal jaar evalueren", "dan kan de huurder eindelijk de woning kopen".

*knip* geen paywall omzeilen

[ Voor 78% gewijzigd door ZieMaar! op 14-07-2024 21:58 ]

[Lordy79]

Ja dat had een blinde kunnen zien aankomen.

Raar he, dat zoiets dan toch kan en er doorheen wordt gepast?
De verkeerde oplossing voor een symptoom waarmee je dus sowieso de oorzaak niet wegneemt.

Gelukkig word ik ouder en wind ik me steeds minder op over ronduit domme beslissingen van de politiek.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 09:23:
Waar ieder weldenkend mens voor heeft gewaarschuwd:

https://www.telegraaf.nl/...is-te-triest-voor-woorden

Echt waanzinnig dat dit heeft kunnen gebeuren...

Bij deze https://archive.ph/snDbJ

[mannowlahn]

Lordy79 schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 09:45:
Ja dat had een blinde kunnen zien aankomen.

Raar he, dat zoiets dan toch kan en er doorheen wordt gepast?
De verkeerde oplossing voor een symptoom waarmee je dus sowieso de oorzaak niet wegneemt.

Gelukkig word ik ouder en wind ik me steeds minder op over ronduit domme beslissingen van de politiek.

Ik blijf het ergens wel hilarisch vinden. Wederom weet Hugo alles in stront laten veranderen.

[ColeJ]

mannowlahn schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 13:26:
[...]

Ik blijf het ergens wel hilarisch vinden. Wederom weet Hugo alles in stront laten veranderen.

Soms denk ik wel eens dat Hugo zich ook gewoon als tassendrager van een groter geheel laat gebruiken

[JanHenk]

Blijkbaar zitten hier alleen maar verhuurders uit de grote steden. In Friesland heb ik geen last van deze wet in ieder geval. Ik denk dat dit zelfs een positief effect heeft op de vraagprijs (huurprijs) van mijn woning.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 13:29:
[...]


Soms denk ik wel eens dat Hugo zich ook gewoon als tassendrager van een groter geheel laat gebruiken

Het is zeker een opportunist die zichzelf enorm overschat. Zie ook waarom hij die post nam tijdens corona. Dacht wel even de redder te worden. Maar wel betrokken zijn bij een van de grootste schandalen. Die vent geeft geen ruk in resultaat, is puur eigen gewin.

[rube]

JanHenk schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 13:32:
Blijkbaar zitten hier alleen maar verhuurders uit de grote steden. In Friesland heb ik geen last van deze wet in ieder geval. Ik denk dat dit zelfs een positief effect heeft op de vraagprijs (huurprijs) van mijn woning.

De meeste mensen wonen in de randstad, dus ik schat zo in dat dat ook met verhuurders is .
Ik had inderdaad al gelezen dat het buiten de randstad allemaal wel meevalt. Misschien moeten we allemaal maar eens buiten de randstad gaan kijken .

Als ik naar mezelf kijk: voor de (voormalige) groepsverhuur, ik heb de eerste woning al omgezet naar individuele onzelfstandige huur en het valt het tot nu toe nog mee, van vrijwel niets lager tot circa € 250,- per woning.

Maar door als dit gedoe doe ik vanaf nu nu echter wel allemaal tijdelijke contracten terwijl bij mij deze huurders voorheen allemaal contracten voor onbepaalde tijd hadden. en ja, tijdelijke contracten mag nog steeds voor studenten/buitenlandse studenten. In de afgelopen 10 dagen "toevallig" al twee wisselingen die zich aangekondigd hebben. Ik ga bij deze en andere toekomstige nieuwe huurders de data allemaal zo op elkaar laten aansluiten dat alle huurders dezelfde maximale einddatum hebben (over 2 jaar vanaf nu). Dan kijk ik wel wat de status dan is voor deze woningen, verkopen of e.e.a. investeren in o.a. duurzaamheid en kijken wat het rendement is. En vooral, in hoeverre vertrouw ik erop dat dit rendement (indien voldoende) nog lang genoeg zal blijven.

[Rubbergrover1]

"nu al blijkt dat in de Randstad vrijwel geen middeldure huurwoning meer beschikbaar is."
Ik heb niet de indruk dat er voorheen wél veel middeldure woningen werden aangeboden. De woningen die nu 'verdwijnen' van de huurmarkt zijn in veel gevallen woningen die voorheen juist in het duurdere segment werden verhuurd, maar daar niet meer verhuurd mogen worden.

[rube]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 13 juli 2024 @ 12:20:
"nu al blijkt dat in de Randstad vrijwel geen middeldure huurwoning meer beschikbaar is."
Ik heb niet de indruk dat er voorheen wél veel middeldure woningen werden aangeboden. De woningen die nu 'verdwijnen' van de huurmarkt zijn in veel gevallen woningen die voorheen juist in het duurdere segment werden verhuurd, maar daar niet meer verhuurd mogen worden.

Het aanbod was natuurlijk altijd al beperkt, maar als ik nu even Den Haag pak, waar je voorheen nog wel eens wat in de middenhuur zag en in de paar honderd euro daarboven, zeg tot zo'n 1500 euro, lijkt dat hele aanbod bijna verdwenen te zijn n is er, relatief gezien want absoluut is het natuurlijk nog steeds weinig, juist meer aanbod in de hogere prijsklasse van 2000 en meer.

[rockhopper]

Vandaag ook een artikel op de website van RTV-Utrecht
Min of meer dezelfde strekking als bij de Telegraaf behalve dat het specifiek over de provincie Utrecht gaat.

[mannowlahn]

rockhopper schreef op zaterdag 13 juli 2024 @ 15:32:
Vandaag ook een artikel op de website van RTV-Utrecht
Min of meer dezelfde strekking als bij de Telegraaf behalve dat het specifiek over de provincie Utrecht gaat.

Die laatste alinea vat het mooi samen. Wat die makelaar zegt moet ik maar iets anders duiden aangezien die zelf verhuurd. Geen idee of de schade niet voor tien tot vijftien jaar voelbaar zal zijn.

Hoogleraar Boelhouwer noemt de nieuwe wet "onverantwoord". "Er is niet goed over nagedacht. Er is alleen gekozen voor betaalbaarheid en niet voor aanbod. De minister zei dat het wel mee zou vallen omdat er ook veel nieuwe middenhuurwoningen worden gebouwd. Maar er wordt nauwelijks bijgebouwd." Voor Boelhouwer komt het niet als een verrassing dat verhuurders hun huizen nu massaal verkopen en de middenhuur is opgedroogd. "Hier was de politiek al voor gewaarschuwd."

[rockhopper]

mannowlahn schreef op zondag 14 juli 2024 @ 07:40:
[...]
Die laatste alinea vat het mooi samen. Wat die makelaar zegt moet ik maar iets anders duiden aangezien die zelf verhuurd. Geen idee of de schade niet voor tien tot vijftien jaar voelbaar zal zijn.
[...]

Misschien nog wel langer, want kijk wat er de laatste vijf jaar veranderd is en hoe lang het zal duren om zoiets weer ongedaan te maken.
belangrijke punten:

• overdracht belasting (deze is makkelijk en daar wordt al over gesproken)
• onbepaalde termijn contract (is altijd een heet hangijzer, ze vonden het experiment mislukt, dus dit zal niet snel veranderen in mijn ogen)
• niet markt-conforme puntentelling / wws (kan aan gesleuteld worden, maar heb je als verhuurder pas wat aan bij een nieuwe huurder)
• overheid zonder duidelijk lange termijn plan
• een beeld dat investeerders / verhuurders het niet erg vinden om quitte te draaien of zelfs verlies te lijden
• de tijd die nodig is om daadwerkelijk middensegment bij te bouwen, hou rekening met de enorme vraag vanuit sociale domein, gebrek aan ruimte, hoger wordende kosten vanwege opstapeling van regels, stijgende lonen, materiaalkosten en personeelsgebrek. Dan ga ik er vanuit dat de vergunningen wel snel gegeven kunnen worden, iets wat in de praktijk tegen valt.

Misschien ben ik er nog een paar vergeten of misschien wordt de soep niet zo heet gegeten. Ik denk zelf dat je nu als tiener, twintiger en dertiger f*ckd bent tot je een meevaller krijgt vanuit ouders/loterij.

Of je neemt genoegen met woningen ver buiten de plaats waar iedereen wil wonen. Al weet ik niet of daar ook (nog) veel huurwoningen zijn.

[Qwerty-273]

rockhopper schreef op zondag 14 juli 2024 @ 13:05:
• overheid zonder duidelijk lange termijn plan

Dat is eigenlijk het voornaamste probleem, samen met te veel mensen die wel even haantje de voorste willen zijn om beleidsmatig (met een draak van boekwerk) de oplossing te presenteren op het moment dat ze al weten dat ze vertrekken .

De lange termijn visie die ooit de Deltawerken etc hebben opgeleverd is behoorlijk afgekalfd. Zelfs kwa watermanagement vallen er al grote gaten in de planning om de waterwerken op kwalitatief niveau te houden (wel handig voor droge voeten in NL). Dat is helemaal een puinhoop bij woningen (en ook bedrijfsleven) met alleen al de krapte op het elektriciteitsnet en daarbij de melding dat je wel ergens tot 2030-35 kan wachten tot daar een oplossing voor is. Hoe kan je als regering toestaan dat een basisbehoefte niet extra leverbaar is op tal van plekken in het land, daar stagneert alles en kan er geen enkele voortgang geboekt worden omdat het elektriciteitsnet op die plek "vol" is.

Als Wilders nou eens "minder minder minder energieverbruik" en "meer meer meer leveringscapaciteit" zou scanderen

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op zondag 14 juli 2024 @ 07:40:
[...]

Die laatste alinea vat het mooi samen. Wat die makelaar zegt moet ik maar iets anders duiden aangezien die zelf verhuurd. Geen idee of de schade niet voor tien tot vijftien jaar voelbaar zal zijn.


[...]

Het is zeker niet "de" oplossing. In tegendeel, het zorgt sowieso niet voor meer woningen. Maar ik denk wel dat het een noodzakelijke aanvullende aanpassing is om uitwassen op de markt in te perken.

Voor particuliere investeerders die hopen op een rendement vergelijkbaar met aandelen en daarbij investeren in woningen in de duurste delen van het land is dit natuurlijk geen fijne maatregel. Maar er zijn ook (institutionele) investeerders die zoeken naar mogelijkheden voor een rendement dat eerder vergelijkbaar is met obligaties, maar dan met een opbrengst die enigszins de inflatie volgt. Zij zien juist wel mogelijkheden om betaalbare huur te creëren. Mits de verhuurlocaties niet vooraf weggekaapt worden door commerciële partijen die in het hogere segment willen verhuren.

[ColeJ]

Rubbergrover1 schreef op maandag 15 juli 2024 @ 08:37:
[...]
Voor particuliere investeerders die hopen op een rendement vergelijkbaar met aandelen en daarbij investeren in woningen in de duurste delen van het land is dit natuurlijk geen fijne maatregel. Maar er zijn ook (institutionele) investeerders die zoeken naar mogelijkheden voor een rendement dat eerder vergelijkbaar is met obligaties, maar dan met een opbrengst die enigszins de inflatie volgt. Zij zien juist wel mogelijkheden om betaalbare huur te creëren. Mits de verhuurlocaties niet vooraf weggekaapt worden door commerciële partijen die in het hogere segment willen verhuren.

Rendement gaat samen met risico. Aan vastgoed verhuren zit een bepaald risico en daar staat een bepaald rendement tegenover. Als dat rendement gaat zakken dan moet het risico ook zakken en dat gebeurt niet. Sterker nog, het risico stijgt alleen maar. Logischerwijs stappen dan veel investeerders uit en gaan hun rendement elders halen. Wellicht tegen een minder rendement - maar dan ook met minder risico.

Ik ben wel benieuwd welke institutionele investeerders hetzelfde risico willen lopen voor minder rendement, ik denk dat die er heel weinig zijn. Ik hoop ook dat die er heel weinig zijn want ik wil dat mijn pensioenpot een fatsoenlijk rendement maakt en dat het geen filantropische pot is.

[ Voor 11% gewijzigd door ColeJ op 15-07-2024 08:51 ]

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op maandag 15 juli 2024 @ 08:50:
[...]


Rendement gaat samen met risico. Aan vastgoed verhuren zit een bepaald risico en daar staat een bepaald rendement tegenover. Als dat rendement gaat zakken dan moet het risico ook zakken en dat gebeurt niet. Sterker nog, het risico stijgt alleen maar.

Wat zie je hier als 'risico'? Volgens mij is er bij het verhuren van een middenhuurwoning tegen middenhuur prijzen in veel gevallen niet extreem veel risico. Bij een institutionele verhuurder die woningen voor 50 jaar of langer verhuren, is de relatief zekere en voorspelbare inkomsten- en uitgavenstroom juist een relatief 'zekere' investering. En juist zekerder dan bijvoorbeeld inflatie- en rentegevoelige obligaties.

[XeoxE]

Rubbergrover1 schreef op maandag 15 juli 2024 @ 09:44:
[...]

Wat zie je hier als 'risico'? Volgens mij is er bij het verhuren van een middenhuurwoning tegen middenhuur prijzen in veel gevallen niet extreem veel risico. Bij een institutionele verhuurder die woningen voor 50 jaar of langer verhuren, is de relatief zekere en voorspelbare inkomsten- en uitgavenstroom juist een relatief 'zekere' investering. En juist zekerder dan bijvoorbeeld inflatie- en rentegevoelige obligaties.

Rubber, volgens mij snap jij het niet helemaal. Onder institutionele verhuurder versta jij woningcorporaties - die hebben geen winstoogmerk. Stel jij had een woning of twee in de verhuur. Zou jij die met verlies willen verhuren? Want dat is wat er nu gebeurd onder particuliere verhuurders. Een woning die valt onder middenhuur draait feitelijk verlies. Niet voor niks dat het aanbod opdroogt.

[CornermanNL]

Rubbergrover1 schreef op maandag 15 juli 2024 @ 09:44:
[...]

Wat zie je hier als 'risico'? Volgens mij is er bij het verhuren van een middenhuurwoning tegen middenhuur prijzen in veel gevallen niet extreem veel risico. Bij een institutionele verhuurder die woningen voor 50 jaar of langer verhuren, is de relatief zekere en voorspelbare inkomsten- en uitgavenstroom juist een relatief 'zekere' investering. En juist zekerder dan bijvoorbeeld inflatie- en rentegevoelige obligaties.

Dan zullen pensioen fondsen massaal moeten instappen. Voor nu worden grote blokken alleen gebruikt om geld in te parkeren als er voor grote (hedge) fondsen even geen andere mogelijkheden zijn. Veel huurders hebben al te maken gekregen met veel wisselingen van eigenaren en 3 keer raden zaken als onderhoud vallen tussen wal en schip.

We hebben in Nederland de fout gemaakt om af te wijken van de gedachte dat voor veel mensen sociale huur de manier van huisvesting is. Iedereen moest aan een koophuis, dan was gelijk het onderhoud ook van de balans en als iedereen een koopwoning heeft kan de “markt” de gaten wel invullen.

Dat hebben we gezien, en nu krijg je rare wetten om weer te proberen om de markt een maatschappelijk probleem op te laten lossen. Werkt al decennia niet en toch blijven we er mee bezig. Idem met de energietransitie. Of met ouderenzorg. Minder overheid in de uitvoering en de markt lost het wel op. Dat sprookje daar moeten we vanaf.

Anders is er straks ook geen markt meer over.
Je ziet het aan de huurmarkt. Iedereen verkoopt zijn paar huurwoningen.

[Rubbergrover1]

XeoxE schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 07:29:
[...]


Rubber, volgens mij snap jij het niet helemaal. Onder institutionele verhuurder versta jij woningcorporaties - die hebben geen winstoogmerk.

Nee, niet alleen. Ik versta daar ook andere groepen onder die zoeken naar een langetermijn waardevaste investering. Die minder last hebben van koersrisico dan aandelen, maar ook minder last van renterisico dan vastrentende waarden. In sommige andere landen is het heel gebruikelijk om voor de lange termijn te investeren in huurwoningen tegen een rendement dat op termijn vergelijkbaar is met obligaties. In plaats van vergelijkbaar met aandelen.

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 07:46:
[...]


Dan zullen pensioen fondsen massaal moeten instappen. Voor nu worden grote blokken alleen gebruikt om geld in te parkeren als er voor grote (hedge) fondsen even geen andere mogelijkheden zijn.

Voor nu komen die pensioenfondsen er nauwelijks tussen, omdat de bouwgrond massaal werd opgekocht door commerciële partijen die voor het snelle geld gaan. Maar pensioenfondsen hebben zeker interesse in de bouw van (midden-)huurwoningen. Dat is namelijk een zeer interessante investering voor het deel van het vermogen dat gericht is op waardebehoud. En minder op groei. Omdat het vaak een relatief zekere en inflatie-gecorreleerde opbrengst geeft. Ook vanuit oogpunt van diversificatie is het interessant

https://www.rtl.nl/nieuws...nieuwbouw-betaalbare-huur
https://www.nu.nl/economi...3A%2F%2Fwww.google.com%2F

We hebben in Nederland de fout gemaakt om af te wijken van de gedachte dat voor veel mensen sociale huur de manier van huisvesting is. Iedereen moest aan een koophuis, dan was gelijk het onderhoud ook van de balans en als iedereen een koopwoning heeft kan de “markt” de gaten wel invullen.

Dat hebben we gezien, en nu krijg je rare wetten om weer te proberen om de markt een maatschappelijk probleem op te laten lossen. Werkt al decennia niet en toch blijven we er mee bezig.

Grotendeels mee eens. Maar wet die de middenhuur reguleert is nu juist een maatregel die die heilige maar niet functionerende "marktwerking" inperkt/terugdraait. Maar het is zeker niet de enige maatregel of de heilige graal, het is eerder een randvoorwaarde die samen met andere maatregelen ervoor moet gaan zorgen dat de woningmarkt weer een beetje normaal wordt. Maar die andere noodzakelijke maatregelen zullen waarschijnlijk geld kosten, dus dat wil populistisch Nederland niet.

[rube]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 08:21:
[...]
Voor nu komen die pensioenfondsen er nauwelijks tussen, omdat de bouwgrond massaal werd opgekocht door commerciële partijen die voor het snelle geld gaan. Maar pensioenfondsen hebben zeker interesse in de bouw van (midden-)huurwoningen. Dat is namelijk een zeer interessante investering voor het deel van het vermogen dat gericht is op waardebehoud. En minder op groei. Omdat het vaak een relatief zekere en inflatie-gecorreleerde opbrengst geeft. Ook vanuit oogpunt van diversificatie is het interessant

Ik begrijp niet zo goed wat commerciële partijen er mee te maken hebben, pensioenfondsen zijn toch ook commerciële partijen als in dat ze een bepaald rendement wensen te halen? Ja, ze kijken over het algemeen ver vooruit, maar ook die stappen in en uit investeringen als rendement/risico veranderd.

https://www.rtl.nl/nieuws...nieuwbouw-betaalbare-huur
https://www.nu.nl/economi...3A%2F%2Fwww.google.com%2F

Dat gaat om 1500 huizen, 400 miljoen. Alles is natuurlijk beter dan niets, maar dat is....vrijwel niets...
Dus ja, dit was een leuke headline, maar het moet nog wel om veel meer huizen gaan voordat het echt relevant is. Zowel voor de huurder als voor het ABP fonds. Tot nu toe zie ik ze dat nog niet doen en dat heeft denk ik toch echt nog met het (te) lage rendement te maken.

[Thompson]

Prijzen van huurhuizen fors gestegen doordat aanbod kelders

Huh?

[mannowlahn]

https://www.at5.nl/artike...l-prijzen-blijven-stijgen

Tegelijkertijd is het aantal huurwoningen aan het verdampen. Uit de landelijke cijfers blijkt dat in vergelijking met jaar geleden het aantal beschikbare huurwoningen in de vrije sector in het tweede kwartaal met maar liefst 32,8 procent is gedaald.

Pararius ziet in Amsterdam een soortgelijke stijgende trend. Sinds het eerste kwartaal van 2023 stijgt het aantal woningen dat naar de koopmarkt verschuift. Het percentage van het koopaanbod afkomstig uit de huurmarkt steeg in het tweede kwartaal van 2024 naar 21,6 procent.

Dit betekent dat 21,6 procent van alle woningen in Amsterdam die in het tweede kwartaal van 2024 in de verkoop stonden, een voormalige huurwoning betrof. En sinds het eerste kwartaal van 2023 zijn ten minste 2077 woningen van de Amsterdamse huur- naar de koopmarkt verschoven. Deze cijfers zijn enkel gebaseerd op de koopwoningen die op Pararius worden aangeboden. Volgens het woningplatform ligt in werkelijkheid het absolute aantal woningen waarschijnlijk drie keer hoger.

Maw, elke kwartaal 30% minder aanbod, aantal woningen die vanuit de vrije sector richting koopmarkt gaat is 20% van het totale aanbood. Maar de prijzen op de koopmark stijgen maar liefst met 7%

Ik heb ergens een gevoel dat het allemaal niet zo lekekr loopt en dat de beoogde doelgroep nu helemaal verloren is. Maar dat is een onderbuik gevoel..

[ybos]

Thompson schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 10:50:
Orijzen van huurhuizen fors gestegen doordat aanbod kelders

Huh?

Ff vriend Hugo taggen op Linkedin
Eigenlijk schrijnend: IE-DE-REEN zag dit aankomen en toch doordrukken

Wij hebben sinds kort een chalet in de verhuur.
Zette hem online op facebook (in een besloten groep), binnen anderhalve dag 24 reacties. Smeken, overbieden, echt niet best hoeveel tekort er is...
Als je soms ziet wat voor prijzen er gevraagd worden voor chalets/vakantiewoningen, niet normaal. Er zijn er die vragen gewoon 1400 excl.
Worden vervolgens in dat soort groepen wel afgebrand maar ik vrees dat ze het evengoed voor elkaar krijgen. Want als je echt omhoog zit, dan moet je wat, desnoods tijdelijk tot er een betere oplossing is.

[ Voor 40% gewijzigd door ybos op 16-07-2024 11:03 ]

[Thompson]

mannowlahn schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 10:58:
https://www.at5.nl/artike...l-prijzen-blijven-stijgen

[...]

Ik heb ergens een gevoel dat het allemaal niet zo lekekr loopt en dat de beoogde doelgroep nu helemaal verloren is. Maar dat is een onderbuik gevoel..

Ja, de basisschoolleraar, politieagent, verpleegkundige, receptioniste etc. De mensen die maatschappij en bedrijf draaiende houden kunnen, zeker in Amsterdam, niet kopen en nu dus ook niet meer huren.

Je zou maar in Amsterdam wonen, je bent eind 20 en al jaren hard aan het werken/sparen terwijl je nog thuis woont. En vervolgens zie je jaar op jaar de kans om iets voor jezelf te vinden verdampen

[ColeJ]

Thompson schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:06:
[...]


Ja, de basisschoolleraar, politieagent, verpleegkundige, receptioniste etc. De mensen die maatschappij en bedrijf draaiende houden kunnen, zeker in Amsterdam, niet kopen en nu dus ook niet meer huren.

Je zou maar in Amsterdam wonen, je bent eind 20 en al jaren hard aan het werken/sparen terwijl je nog thuis woont. En vervolgens zie je jaar op jaar de kans om iets voor jezelf te vinden verdampen

Wonen is een recht - maar wonen in Amsterdam (of andere grote stad) is zeker geen recht.

[FRANQ]

ybos schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 10:59:
[...]

Ff vriend Hugo taggen op Linkedin
Eigenlijk schrijnend: IE-DE-REEN zag dit aankomen en toch doordrukken

Wij hebben sinds kort een chalet in de verhuur.
Zette hem online op facebook (in een besloten groep), binnen anderhalve dag 24 reacties. Smeken, overbieden, echt niet best hoeveel tekort er is...
Als je soms ziet wat voor prijzen er gevraagd worden voor chalets/vakantiewoningen, niet normaal. Er zijn er die vragen gewoon 1400 excl.
Worden vervolgens in dat soort groepen wel afgebrand maar ik vrees dat ze het evengoed voor elkaar krijgen. Want als je echt omhoog zit, dan moet je wat, desnoods tijdelijk tot er een betere oplossing is.

De mensen die je afbranden verwachten dat je tegenwoordig nog voor 700 euro een eengezinswoning kan huren.
Die staan zo ver van de werkelijkheid.

Zelf zitten ze waarschijnlijk met een riant tweeverdiener salaris (want de kids zijn 20+) in hun sociale huurwoning waar ze eigenlijk allang uit hadden gemoeten.
En hun kinderen kunnen geen huis vinden.

Op Nu.nl in de reacties is het ook steeds hetzelfde liedje, mensen willen goedkope huurhuizen.
De particuliere verhuurder is volgens hun altijd net zo loaded als prins Bernhard, en verziekt de woningmarkt. En kan best een beetje verlies maken op een woning.
De huurwoning moet zo goedkoop mogelijk te bewonen zijn.

Als je dan uitlegt wat je voor een woning aan belasting betaald, en onderhoud en andere bijkomende kosten.
Dan wuiven ze dat weg als risico van de verhuurder. dat willen zij niet betalen.
In het geval van een huis met hypotheek (soms lukt verkopen niet en verhuur je het maar) is het raar dat de hypotheek verwerkt word in de huurprijs.

Ik heb elke keer toch vooral het idee dat er een hele grote groep is die totaal geen besef heeft van kosten, en dat iets een klein beetje winstgevend moet zijn. (je stopt er ook tijd in, je bent een aanspreekpunt bij problemen etc..)

En er is een groep (expat?) die gewoon lapt wat de prijs ook is.


Zelf lees ik een beetje mee in dit topic.
Mijn vrouw heeft vanuit een erfenis 1/10e deel van een enorme lap grond in het centrumgebied gekregen.
We zijn al jaren bezig met het bestemmingsplan aan te passen, maar als dat gelukt is komt er een appartementencomplex van een paar honderd woningen.
Wij zouden er dan 2 willen aankopen voor onze dochters als ze volwassen zijn.
Maar dat duurt nog wel een jaar of 15-20, en in de tussentijd wilden we het verhuren.

Maar dat hele verhuren staat nu dus een beetje op losse schroeven.

[ Voor 11% gewijzigd door FRANQ op 16-07-2024 11:25 ]

[noxou]

Het grootste risico van het verhuren van vastgoed is voor mij persoonlijk de overheid gebleken in de breedste zin; niet alleen Den Haag, maar ook gemeentelijke regelgeving. Oorspronkelijk ben ik ingestapt om een redelijk rendement te halen dat tussen vastrentende waarden en aandelen in zit. Hiervoor heb ik woningen gekocht die ik kamergewijs verhuur volgens de regels. Mijn berekende aanvangsrendement is echter al meerdere keren onderuit gehaald door regelgeving en uitstappen kan ik niet zomaar. Een appartement of woning kun je verkopen bij vertrek huurder. Een kamerverhuurpand is een heel stuk lastiger om leeg te krijgen. Vaak is een andere kamerverhuurder de enige optie en die betaald natuurlijk naar rendement, niet naar marktwaarde.

In mijn ogen is het creëren van een onzeker ondernemers/investeringsklimaat funest voor de lange termijn stabiliteit en gewilligheid om te investeren (en dat geldt niet alleen voor vastgoed). Je investeert met vastgoed voor een zeer lange periode en als ik geweten had hoe onbetrouwbaar de overheid is had ik waarschijnlijk gewoon voor aandelen gekozen.

Om een paar zaken te noemen:
- Box 3: belasting van 30 naar 36%. Rendementsvoet van 4 naar 6.17%. Straks naar vermogensgroei EN vermogensrendementsheffing. Op zich juich ik belasting op daadwerkelijk rendement toe. Ik vind het niet erg om belasting te betalen, maar dan wel graag over rendement dat ik ook echt gemaakt heb; geen vreemde fictie die kant nog wal raakt. Punt blijft wel dat de algehele belastingdruk zwaar verhoogd is sinds moment van aankoop.
- Leegstandsratio, de korting van ca 30% die je kreeg op WoZ waarde (dus de basis van je belasting) van sociaal verhuurde woonruimtes ineens weg
- Rente van leningen (die veel hoger is dan rente op depositos) is ineens alleen nog maar aftrekbaar tegen deposito tarief
- Gemeente introduceert ineens huisnummers voor zelfstandige studios, met een eigen WOZ waarde. Deze WOZ waarde is een fictie; de waarde van een studio binnen een woning die niet verkocht kan worden wordt gelijk gesteld aan de WOZ waarde van een klein los verkoopbaar appartement. Dus de WOZ waarde is ineens 30% e waarde van een studio binnen een woning die niet verkocht kan worden wordt gelijk gesteld aan de WOZ waarde van een klein los verkoopbaar appartement. Dus de WOZ waarde is ineens 40%tot 50% hoger en daarmee de belastingbasis. Ter illustratie, ik heb een woning met 4 kamers en 1 studio; de WoZ van de woning is 222.000, de studio 128.000, samen 350.000. De buren, verhuurd als woning 233.000.
- Kortdurende contracten zijn afgeschaft waardoor opbrengst minder is wanneer je een pand leeg wilt krijgen (je kunt wat leeg komt in een kamerverhuurpand dan niet meer tijdelijk verhuren)
- Verhuurdersheffing kwam ineens op tafel voor verhuurders met meer dan 10 panden (had ik gelukkig geen last van) en werd niet veel later weer ingetrokken
- Blok wilde een maximum huur van 4% van de WoZ introduceren tijdens zijn kabinetsperiode (dat was pas echt een ramp geweest als dat door gegaan was).
- Brandveiligheids regelgeving gemeente twee keer aangepast vlak na investering in de maatregelen (dat was 2x 33% jaarhuur destijds)
- Overdrachtsbelasting op verhuurde woningen zwaar verhoogd
- Regulering middenhuur - plotselinge vermindering van rendement met tientallen percenten.
- Veranderingen in het WWS(O) die impact hebben op gemaakte investeringen
- Continue veranderingen in het energielabel concept
- Artefacten in het energielabel concept (bv een super goed geïsoleerde studio in een woning met label B krijgt label E door uitwassen met de berekening van scores voor woningen met kleine opperlvakten
- Geen rendement duurzaamheidsinvesteringen (lange tijd geen punten in WWSO / zonnepanelen etc.).
- Zeer verhuurder onvriendelijke regelingen bij gemeentes bij misbruik door huurder. Bv in Amsterdam wordt een pand gesloten bij vaststelling wietplantage, zelfs als de verhuurder regelmatig controle doet en het zelf meldt)

Ik vergeet vast het een en ander, maar de moraal is dat leegstand, wanbetaling en prijs stijgingen en dalingen van het vastgoed voor mij een beduidend lager risico zijn gebleken dan de overheid als het gaat om voorspelbaarheid van inkomsten. En dat is voor de wil om te investeren toch echt een kritiek punt. En dat geldt niet alleen voor particulieren, maar ook voor woningbouwverenigingen (ook zonder winstoogmerk moet je je broek op kunnen houden), pensioenfondsen en grote commerciële partijen. Niemand kan en wil investeren als bestuurlijke willekeur zo'n zware stempel drukt op het rendement of dit zelfs negatief maakt in een niet liquide investeringsklasse.

Daar komt bij dat deze maatregelen voor het woningtekort niets doen. Schuiven van huur naar koop doet zeer weinig voor het netto woningbestand. Bij een structureel woningtekort helpen vooral twee ding en dat is het woningaanbod vergroten door beter gebruik te maken van de woningvoorraad en te bouwen.

Het beter gebruiken heeft de overheid juist ingeperkt: tijdelijke huur kan in bijna alle gevallen niet meer, mensen die gaan samenwonen, relatietesters, hospitas, onderverhuurders, mensen met een vakantiewoning etc. stellen geen woonruimte meer beschikbaar wanneer dit voor onbepaalde duur is. Ook de kostganger regeling helpt niet wanneer deze verplicht gebruik moeten maken van badkamer / keuken van de hoofdbewoner.

Om meer te bouwen moet de overheid toch ook eerst bij zichzelf kijken. Biedt een fatsoenlijk rendement (inperken van rendement doet het tegenovergestelde), verkort en versimpel (bezwaar) procedures, beperk restricties bij het bouwen en focus op doorstroombevorderende bouwsoorten. Het bouwen voor ouderen bevordert het leegkomen van grote woningen, maar wordt slechts zeer beperkt gedaan en ook kleine woningen worden nauwelijks gebouwd. In NL hebben mensen vergeleken met elders veel m2 en er is veel behoefte aan kleine woningen.

Een uitzondering in positieve zin (voor de verhuurders dan) is het nieuwe WWSO voor onzelfstandige woningen. Onder deze nieuwe puntentelling is de opbrengst voor kamers beduidende hoger dan voorheen (30 - 60% !!) wat een impuls zal geven voor het realiseren van dat soort woonruimte. Dit is echter een dermate hoge stijging dat ik een correctie verwacht.

[ybos]

FRANQ schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:19:
[...]


De mensen die je afbranden verwachten dat je tegenwoordig nog voor 700 euro een eengezinswoning kan huren.
Die staan zo ver van de werkelijkheid.

Zelf zitten ze waarschijnlijk met een riant tweeverdiener salaris (want de kids zijn 20+) in hun sociale huurwoning waar ze eigenlijk allang uit hadden gemoeten.
En hun kinderen kunnen geen huis vinden.

Op Nu.nl in de reacties is het ook steeds hetzelfde liedje, mensen willen goedkope huurhuizen.
De particuliere verhuurder is volgens hun altijd net zo loaded als prins Bernhard, en verziekt de woningmarkt. En kan best een beetje verlies maken op een woning.
De huurwoning moet zo goedkoop mogelijk te bewonen zijn.

Als je dan uitlegt wat je voor een woning aan belasting betaald, en onderhoud en andere bijkomende kosten.
Dan wuiven ze dat weg als risico van de verhuurder. dat willen zij niet betalen.
In het geval van een huis met hypotheek (soms lukt verkopen niet en verhuur je het maar) is het raar dat de hypotheek verwerkt word in de huurprijs.

Ik heb elke keer toch vooral het idee dat er een hele grote groep is die totaal geen besef heeft van kosten, en dat iets een klein beetje winstgevend moet zijn. (je stopt er ook tijd in, je bent een aanspreekpunt bij problemen etc..)

En er is een groep (expat?) die gewoon lapt wat de prijs ook is.


Zelf lees ik een beetje mee in dit topic.
Mijn vrouw heeft vanuit een erfenis 1/10e deel van een enorme lap grond in het centrumgebied gekregen.
We zijn al jaren bezig met het bestemmingsplan aan te passen, maar als dat gelukt is komt er een appartementencomplex van een paar honderd woningen.
Wij zouden er dan 2 willen aankopen voor onze dochters als ze volwassen zijn.
Maar dat duurt nog wel een jaar of 15-20, en in de tussentijd wilden we het verhuren.

Maar dat hele verhuren staat nu dus een beetje op losse schroeven.

Mwah, de waarheid ligt een beetje in het midden.

Een chalet dat je voor 100-130K koopt en willen verhuren voor 1400-1500 euro vind ik ook schandalig en dat soort verhuurders worden naar mijn mening terecht afgebrand Die maken gewoon misbruik van de schaarste.

[Thompson]

ColeJ schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:14:
[...]


Wonen is een recht - maar wonen in Amsterdam (of andere grote stad) is zeker geen recht.

Oh ja dat ben ik helemaal met je eens hoor, ik woon nu zelf in een dorp van 18k inwoners en ga verhuizen naar een dorp van 2k inwoners. Maar Amsterdam heeft nou eenmaal wel een boel van de eerder beschreven mensen nodig en je kunt ook moeilijk verwachten dat die een uur of meer gaan reizen met hoge OV kosten of dure parkeerkosten om wel in Amsterdam te kunnen blijven werken. Dus de tekorten daarin gaan ook alleen maar erger worden. Misschien ooit zelfs tot het niveau dat Amsterdam minder aantrekkelijk wordt en daardoor weer goedkoper?

Kun je nog zo'n goed betaalde zuid-as baan en een mooi huis in Amsterdam hebben, als je kinderen er niet naar school kunnen en er wordt om de haverklap ingebroken want er is toch geen politie, wordt het toch lastig.

[ Voor 3% gewijzigd door Thompson op 16-07-2024 11:58 ]

[Henkdezoveelste]

De grote pensioen vastgoedfondsen zien blijkbaar geen probleem.

Zijn particuliere beleggers te inhalig?

Nemen de pensioenfondsen genoegen met een te laag rendement en zorgen ze daarmee voor lagere pensioenen?


https://nos.nl/l/2529449



Grote verhuurders: geen verkoopgolf door middenhuurwet, huren dalen beperkt
Grote verhuurders, samen goed voor vele tienduizenden huurwoningen, zeggen dat hun huren beperkt omlaaggaan door de nieuwe middenhuurwet. Ze hadden vaak al gematigde huren, zeggen ze, dus die hoeven meestal niet omlaag.

Daarom hebben de meeste verhuurders ook geen plannen om veel te verkopen. Het gaat om woningbeleggers die vaak met geld van pensioenfondsen en verzekeraars voor langere termijn investeren in huurhuizen.

[Wolly]

Henkdezoveelste schreef op zaterdag 20 juli 2024 @ 20:54:

Nemen de pensioenfondsen genoegen met een te laag rendement en zorgen ze daarmee voor lagere pensioenen?

Dat is algemeen bekend, het ABP zit op een rendement van 6% per jaar.

[Mania-92]

Henkdezoveelste schreef op zaterdag 20 juli 2024 @ 20:54:
De grote pensioen vastgoedfondsen zien blijkbaar geen probleem.

Zijn particuliere beleggers te inhalig?

Nemen de pensioenfondsen genoegen met een te laag rendement en zorgen ze daarmee voor lagere pensioenen?


https://nos.nl/l/2529449



Grote verhuurders: geen verkoopgolf door middenhuurwet, huren dalen beperkt
Grote verhuurders, samen goed voor vele tienduizenden huurwoningen, zeggen dat hun huren beperkt omlaaggaan door de nieuwe middenhuurwet. Ze hadden vaak al gematigde huren, zeggen ze, dus die hoeven meestal niet omlaag.

Daarom hebben de meeste verhuurders ook geen plannen om veel te verkopen. Het gaat om woningbeleggers die vaak met geld van pensioenfondsen en verzekeraars voor langere termijn investeren in huurhuizen.

Vergeet ook niet dat de kosten (o.a. op het gebied van belastingen) heel anders zijn voor particulieren en grote vastgoed corporaties. Een bruto rendement wat voor de een rendabel is kan voor de andere groep zomaar verliesgevend zijn.

[mannowlahn]

Ik het artikel twee keer gelezen om te zien of ik het zelf niet goed las. Maar als de overheid dusdanig boter op het hoofd heeft dan zijn we echt verloren.

Denken ze echt dat de woningen van dure segment nog de moeite nemen naar midden segment te gaan?


https://www.at5.nl/artike...huurwoningen-door-huurwet

De gemeente voorziet een grote verschuiving van het aantal particuliere huurwoningen van het dure segment naar het middensegment. Doordat op 1 juli de nieuwe Wet betaalbare huur is ingegaan, moeten verhuurders zich bij nieuwe contracten houden aan een maximale prijs. Het stadsbestuur schat in dat dit de komende jaren voor ruim 70 duizend huurwoningen in het middensegment gaat zorgen, meer dan een verdubbeling van het huidige aantal.

[RichieB]

@mannowlahn Zoals ik het artikel lees gaat het niet om een vrijwillige verschuiving maar vallen er kennelijk door de nieuwe regels straks veel meer woningen onder de gereguleerde middenhuur.

[ Voor 3% gewijzigd door RichieB op 23-07-2024 12:54 ]

[s020506]

mannowlahn schreef op dinsdag 23 juli 2024 @ 12:11:
Ik het artikel twee keer gelezen om te zien of ik het zelf niet goed las. Maar als de overheid dusdanig boter op het hoofd heeft dan zijn we echt verloren.

Denken ze echt dat de woningen van dure segment nog de moeite nemen naar midden segment te gaan?


https://www.at5.nl/artike...huurwoningen-door-huurwet


[...]

Een snelle blik op Pararius leert mij dat van de 604 beschikbare huurwoningen in Amsterdam en 9 worden aangeboden onder de 1200 euro per maand. Dus ja, ik ben ook sceptisch of dat gaat gebeuren.

[s020506]

RichieB schreef op dinsdag 23 juli 2024 @ 12:54:
@mannowlahn Zoals ik het artikel lees gaat het niet om een vrijwillige verschuiving maar vallen er kennelijk door de nieuwe regels straks veel meer woningen onder de gereguleerde middenhuur.

Volgens mij bedoelt @mannowlahn dat ze niet doorschuiven naar de middenhuur, maar de koopmarkt op gaan.

[mannowlahn]

RichieB schreef op dinsdag 23 juli 2024 @ 12:54:
@mannowlahn Zoals ik het artikel lees gaat het niet om een vrijwillige verschuiving maar vallen er kennelijk door de nieuwe regels straks veel meer woningen onder de gereguleerde middenhuur.

Ze verwachten meer woningen daar. Dat is iets heel anders dat bepaalde woningen een andere typering krijgen.

[mannowlahn]

Ze gaan er echt van uit dat er niks verdwijnt, dit plaatje bij het artikel geeft dit weer.

Die gasten gaan nog van een koude kermis terug komen over twee jaar als er in eens 50k woningen minder zijn bv.

[s020506]

mannowlahn schreef op woensdag 24 juli 2024 @ 09:38:
Ze gaan er echt van uit dat er niks verdwijnt, dit plaatje bij het artikel geeft dit weer.

Die gasten gaan nog van een koude kermis terug komen over twee jaar als er in eens 50k woningen minder zijn bv.

[Afbeelding]

Er verdwijnen 2000 huurwoningen met de nieuwe wet. Ze gaan er denk ik vanuit dat niemand zijn woning gaat verkopen.

[mannowlahn]

s020506 schreef op woensdag 24 juli 2024 @ 10:30:
[...]


Er verdwijnen 2000 huurwoningen met de nieuwe wet. Ze gaan er denk ik vanuit dat niemand zijn woning gaat verkopen.

Ja heel opportunistisch denken ze dat al die eigenaren dus gewoon doorgaan.

Maar niemand bij de gemeente die het nieuws leest, op nb AT5 stond laatst zelfs een artikel over grote daling van vrije sector woningen.

[ColeJ]

Nou de huurder (expat) heeft hier opgezegd. Wij gaan even naar de tekentafel maar waarschijnlijk gaan wij meedoen met het “uitpondfeestje”. Zal van de opbrengst een kaartje naar Hugo sturen.

[sjorsjuhmaniac]

ColeJ schreef op maandag 29 juli 2024 @ 11:46:
Nou de huurder (expat) heeft hier opgezegd. Wij gaan even naar de tekentafel maar waarschijnlijk gaan wij meedoen met het “uitpondfeestje”. Zal van de opbrengst een kaartje naar Hugo sturen.

Laat aub ons(hem) vooral weten welke ‘groep’ er dan aangekocht heeft. Vermoed dat dat niet een potentiële huurder was maar zie dat graag bevestigd.

[ColeJ]

sjorsjuhmaniac schreef op maandag 29 juli 2024 @ 12:19:
[...]


Laat aub ons(hem) vooral weten welke ‘groep’ er dan aangekocht heeft. Vermoed dat dat niet een potentiële huurder was maar zie dat graag bevestigd.

Oh, ik denk zeker wel dat de woning verkocht gaat worden aan een potentiele huurder. Wel een goed betaalde expat en niet de Nederlandse politieagent, zorgmedewerkster of ander persoon met een maatschappelijk beroep.

Zou een nieuwe huurder eigenlijk het lopende contract over kunnen nemen? Of moet ik helemaal aan een nieuw contract met dus een lagere huurprijs? (woning valt nu niet meer in de vrije sector).

[sjorsjuhmaniac]

ColeJ schreef op maandag 29 juli 2024 @ 12:22:
[...]


Oh, ik denk zeker wel dat de woning verkocht gaat worden aan een potentiele huurder. Wel een goed betaalde expat en niet de Nederlandse politieagent, zorgmedewerkster of ander persoon met een maatschappelijk beroep.

Zou een nieuwe huurder eigenlijk het lopende contract over kunnen nemen? Of moet ik helemaal aan een nieuw contract met dus een lagere huurprijs? (woning valt nu niet meer in de vrije sector).

Aah ja, ik doelde eigenlijk op een niet-expat huurder idd.


Lijkt mij dat er niet overgenomen kan worden. Zie je een groot risico in het opnieuw verhuren aan een expat dan?

[ColeJ]

sjorsjuhmaniac schreef op maandag 29 juli 2024 @ 12:29:
[...]


Aah ja, ik doelde eigenlijk op een niet-expat huurder idd.


Lijkt mij dat er niet overgenomen kan worden. Zie je een groot risico in het opnieuw verhuren aan een expat dan?

Ik weet zeker dat mijn huidige expat genoeg mensen kent die voor dezelfde prijs het appartement willen huren.

[fsfikke]

ColeJ schreef op maandag 29 juli 2024 @ 12:22:
[...]


Oh, ik denk zeker wel dat de woning verkocht gaat worden aan een potentiele huurder. Wel een goed betaalde expat en niet de Nederlandse politieagent, zorgmedewerkster of ander persoon met een maatschappelijk beroep.

Maar zonder Hugo z'n wet hadden die bij jou dus ook niet kunnen huren

[ColeJ]

fsfikke schreef op maandag 29 juli 2024 @ 13:19:
[...]

Maar zonder Hugo z'n wet hadden die bij jou dus ook niet kunnen huren

Dat klopt maar dat was mijn doel ook niet. Het doel van Hugo is/was de starter aan een (koop)woning helpen.

Mission Failed.

edit: tevens klopt je standpunt niet helemaal. Vaak zie je dat zo'n stelletje het samen wel red om te huren maar kopen lukt vaak niet. Dat huren lukt nu niet meer en kopen ook nog steeds niet.

[ Voor 23% gewijzigd door ColeJ op 29-07-2024 13:33 ]

[mannowlahn]

ColeJ schreef op maandag 29 juli 2024 @ 12:22:
[...]


Oh, ik denk zeker wel dat de woning verkocht gaat worden aan een potentiele huurder. Wel een goed betaalde expat en niet de Nederlandse politieagent, zorgmedewerkster of ander persoon met een maatschappelijk beroep.

Zou een nieuwe huurder eigenlijk het lopende contract over kunnen nemen? Of moet ik helemaal aan een nieuw contract met dus een lagere huurprijs? (woning valt nu niet meer in de vrije sector).

Haha nee dat wordt een nieuw contract.

[Wispe]

Ik zou niet weten waarom de rechtsfiguur "contractsoverneming" niet zou kunnen.

[ColeJ]

Wispe schreef op maandag 29 juli 2024 @ 14:50:
Ik zou niet weten waarom de rechtsfiguur "contractsoverneming" niet zou kunnen.

Is daar iets over bekend? Als dat zou kunnen heb ik daar wel oren naar

[Wispe]

ColeJ schreef op maandag 29 juli 2024 @ 19:56:
[...]


Is daar iets over bekend? Als dat zou kunnen heb ik daar wel oren naar

Google.

[JanHenk]

ColeJ schreef op maandag 29 juli 2024 @ 19:56:
[...]


Is daar iets over bekend? Als dat zou kunnen heb ik daar wel oren naar

Interessante gedachtegang.

Is er al formeel opgezegd?

Stel de overnemende partij stelt dat er in wezen een nieuw contract is gesloten en de huur laat toetsen. En hij wordt in het gelijk gesteld. Ben je dan bereid om dat aan te vechten?

In het slechtste geval zit je met een overeenkomst voor onbepaalde tijd, tegen de maximale huur volgens het puntenstelsel….

Bij die uitkomst had je waarschijnlijk liever verkocht. Dat maakt het naar mijn mening wel een risico.

[ColeJ]

ColeJ schreef op maandag 29 juli 2024 @ 11:46:
Nou de huurder (expat) heeft hier opgezegd. Wij gaan even naar de tekentafel maar waarschijnlijk gaan wij meedoen met het “uitpondfeestje”. Zal van de opbrengst een kaartje naar Hugo sturen.

Nou gister maar eens het aantal punten berekend en de maximale huurprijs. Ik kom uit op 970 euro kale huur .

Woning waarde in vrije staat is ongeveer 375.000 en kwam op een bruto rendement van 1% (voor belasting).

[rube]

ColeJ schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 08:53:
[...]
Woning waarde in vrije staat is ongeveer 375.000 en kwam op een bruto rendement van 1% (voor belasting).

Ja maar, dan reken je de stijging in waarde helemaal niet mee
/s (voor het geval dat nog niet duidelijk was)

[Tweedledeedle]

rube schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 08:56:
[...]

Ja maar, dan reken je de stijging in waarde helemaal niet mee
/s (voor het geval dat nog niet duidelijk was)

Dan moet je er van uit gaan dat de woning ooit weer "vrij" komt.
Nu moet je de huurder
1) een te lage huur aanbieden (te laag als in: niet kostendekken) en
2) voor onbepaalde tijd laten wonen

Tot die tijd is de woning in verhuurde tijd niet per se in waarde stijgend. Je kunt de woning in de tussentijd ook niet te gelde laten maken.

[jeroenkb]

Tweedledeedle schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 09:10:
[...]


Dan moet je er van uit gaan dat de woning ooit weer "vrij" komt.
Nu moet je de huurder
1) een te lage huur aanbieden (te laag als in: niet kostendekken) en
2) voor onbepaalde tijd laten wonen

Tot die tijd is de woning in verhuurde tijd niet per se in waarde stijgend. Je kunt de woning in de tussentijd ook niet te gelde laten maken.

Ook een verhuurde woning stijgt natuurlijk mee in waarde met de algemene stijging van de huizenprijzen.

En je kunt een verhuurde woning gewoon verkopen. Hij zal alleen minder waard zijn dan een woning die niet verhuurd wordt.

Maar als je 10 jaar geleden iets gekocht hebt en al die tijd verhuurd dan is de waardestijging echt wel aanzienlijk geweest.

[Tweedledeedle]

jeroenkb schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 09:47:
[...]

Ook een verhuurde woning stijgt natuurlijk mee in waarde met de algemene stijging van de huizenprijzen.

En je kunt een verhuurde woning gewoon verkopen. Hij zal alleen minder waard zijn dan een woning die niet verhuurd is.

Maar als je 10 jaar geleden iets gekocht hebt en al die tijd verhuurd dan is de waardestijging echt wel aanzienlijk geweest.

Maar voor de toekomst hebben we geen glazen bol. De woningmarkt zou maar net in een dip zitten op het moment dat je wilt (of moet) verkopen.

En plus; wie wil er nog investeren in een woning in verhuurde staat? Zeker met de overdrachtsbelasting van 10,4%.

[winiustyco]

Tweedledeedle schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 09:52:
[...]


Maar voor de toekomst hebben we geen glazen bol. De woningmarkt zou maar net in een dip zitten op het moment dat je wilt (of moet) verkopen.

En plus; wie wil er nog investeren in een woning in verhuurde staat? Zeker met de overdrachtsbelasting van 10,4%.

Wij zitten hier te wachten tot de overdrachtsbelasting weer gaat zakken en de rente nog een stukje lager staat. Momenteel bij Lloyd's gaat de rente weer iets de goede kant op maar een procent eraf zou het wel een stuk meer rendabel maken. Maargoed, mocht er een punt komen dat er genoeg 'veilig' kapitaal beschikbaar staat op de rekeningen dan koop ik er wel weer eentje met circa 7% bruto aanvangsrendement.

Beetje offtopic: Iemand hier nog tips wat te doen met een huurder waar reeds meerdere keren het toilet verstopt is geraakt? Tot nu to altijd de kosten vergoed voor ontstoppen, maar dit is inmiddels de derde keer (tweede keer dit jaar) en ik vraag mij ook wel af of er niet zaken weggespoeld worden die niet in de toilet horen. Zelf heb ik ook ooit een jaar in de woning gewoond en geklust en toen nergens last van gehad. Er zit wel een sprongbocht onder de toilet, maar als je daar enkel toiletpapier door wegspoelt zou het toch niet steeds opnieuw verstopt moeten raken lijkt mij.
Als ik naar kleine herstellingen kijk dan staat daar in principe ook, schoonhouden van afvoeren binnen de woning tot aansluiting op gemeente riool. Iemand die op dit laatste zijn visie wil laten schijnen?

[Perkouw]

@winiustyco kosten van de huurder dit hoort gewoon bij gebruik van; tenzij er sprake is van een constructie fout o.i.d. dus zou dat wel even uitsluiten gezien je verhaal.

[s020506]

winiustyco schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 09:58:
[...]
Beetje offtopic: Iemand hier nog tips wat te doen met een huurder waar reeds meerdere keren het toilet verstopt is geraakt? Tot nu to altijd de kosten vergoed voor ontstoppen, maar dit is inmiddels de derde keer (tweede keer dit jaar) en ik vraag mij ook wel af of er niet zaken weggespoeld worden die niet in de toilet horen. Zelf heb ik ook ooit een jaar in de woning gewoond en geklust en toen nergens last van gehad. Er zit wel een sprongbocht onder de toilet, maar als je daar enkel toiletpapier door wegspoelt zou het toch niet steeds opnieuw verstopt moeten raken lijkt mij.
Als ik naar kleine herstellingen kijk dan staat daar in principe ook, schoonhouden van afvoeren binnen de woning tot aansluiting op gemeente riool. Iemand die op dit laatste zijn visie wil laten schijnen?

Ik heb een huurder gehad waarbij in 3 maanden tijd 2 keer de gootsteen was verstopt. In de jaren daarvoor was dit nooit een probleem. De eerste keer heb ik betaald (keertje kan gebeuren), maar bij de 2e keer aan de klusjesman gevraagd wat de verstopping had veroorzaakt. Toen de huurder maar uitgelegd dat haar en vet niet door de gootsteen mogen en dat hij de 2e en verdere keren de ontstopping zelf mocht betalen. Probleem was meteen weer over

[rube]

De loodgieter op de factuur laten schrijven hoe ver de verstopping zat en wat het was.
Indien in het huis, bespreken met de huurder dat dit volgende keer zijn kosten zijn (refereer naar de website https://www.rijksoverheid...-welke-voor-de-verhuurder

[winiustyco]

rube schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 10:18:
De loodgieter op de factuur laten schrijven hoe ver de verstopping zat en wat het was.
Indien in het huis, bespreken met de huurder dat dit volgende keer zijn kosten zijn (refereer naar de website https://www.rijksoverheid...-welke-voor-de-verhuurder

Tot nu toe heeft deze meestal vrij dichtbij gezeten (de eerste keer heeft het ontstoppingsbedrijf het opgelost met een reiniging van het toilet), de tweede keer is de sprongbocht schoongespoeld direct onder het toilet.
Het advies was deze eventueel te vervangen, echter lijkt het mij dat een sprongbocht die voldoet, etc, eigenlijk goed zou moeten functioneren.

[ColeJ]

rube schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 08:56:
[...]

Ja maar, dan reken je de stijging in waarde helemaal niet mee
/s (voor het geval dat nog niet duidelijk was)

Dat klopt maar nu is de woning in vrije staat, wanneer weer in vrije staat komt is maar de vraag. De buurman betaald immers al meer rente dan dat de nieuwe huurder aan huur zou gaan betalen. Economisch gezien zou de huurder nooit meer vertrekken.

Daarbij zal het huurrendement (cashflow) ieder jaar krapper worden. De prijsstijgingen in de sociale sector zijn altijd gemaximeerd terwijl de VVE lasten etc. volledig worden geïndexeerd.

Het risico is op dit moment gewoonweg veel te groot, ik ga geen proefkonijn van de overheid spelen op dit gebied. Zelfs je centen op een (variabele) spaarrekening zetten kan al 3,75% opleveren waarbij de box3 belasting een stuk minder is en daarbij volledig risicoloos. Het blijft krankzinnig dat dit is doorgevoerd maar daar waren we gelukkig al over uitgepraat.

[ Voor 21% gewijzigd door ColeJ op 30-07-2024 10:39 ]

[Henkdezoveelste]

7% BAR is dat nog mogelijk?

winiustyco schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 09:58:
[...]

Wij zitten hier te wachten tot de overdrachtsbelasting weer gaat zakken en de rente nog een stukje lager staat. Momenteel bij Lloyd's gaat de rente weer iets de goede kant op maar een procent eraf zou het wel een stuk meer rendabel maken. Maargoed, mocht er een punt komen dat er genoeg 'veilig' kapitaal beschikbaar staat op de rekeningen dan koop ik er wel weer eentje met circa 7% bruto aanvangsrendement.

Beetje offtopic: Iemand hier nog tips wat te doen met een huurder waar reeds meerdere keren het toilet verstopt is geraakt? Tot nu to altijd de kosten vergoed voor ontstoppen, maar dit is inmiddels de derde keer (tweede keer dit jaar) en ik vraag mij ook wel af of er niet zaken weggespoeld worden die niet in de toilet horen. Zelf heb ik ook ooit een jaar in de woning gewoond en geklust en toen nergens last van gehad. Er zit wel een sprongbocht onder de toilet, maar als je daar enkel toiletpapier door wegspoelt zou het toch niet steeds opnieuw verstopt moeten raken lijkt mij.
Als ik naar kleine herstellingen kijk dan staat daar in principe ook, schoonhouden van afvoeren binnen de woning tot aansluiting op gemeente riool. Iemand die op dit laatste zijn visie wil laten schijnen?

[winiustyco]

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 18:27:
7% BAR is dat nog mogelijk?


[...]

Kan nog wel met een beetje geluk, ik denk dat 6% realistisch is

[noslen]

Hieronder vind je een video van de Telegraaf hoe het er in de praktijk nu aan toegaat:
https://www.telegraaf.nl/...e-verhuren-pas-vanaf-2000

[rockhopper]

noslen schreef op woensdag 31 juli 2024 @ 21:19:
Hieronder vind je een video van de Telegraaf hoe het er in de praktijk nu aan toegaat:
https://www.telegraaf.nl/...e-verhuren-pas-vanaf-2000

Weinig schokkend, al blijft de "gelukkige koper" van de ex-huurwoning onderbelicht. Maar het laat wel zien dat er straks nog maar 2 soorten huurwoningen zijn: sociale huur en top-segment.

[rube]

rockhopper schreef op donderdag 1 augustus 2024 @ 00:01:
[...]

Weinig schokkend, al blijft de "gelukkige koper" van de ex-huurwoning onderbelicht. Maar het laat wel zien dat er straks nog maar 2 soorten huurwoningen zijn: sociale huur en top-segment.

Inderdaad. "Gewone" verhuur van de (starters) appartementen van 55-70m2 valt vrijwel helemaal weg.

Ik denk dat kamerverhuur in gerenoveerde woningen (hoog energielabel) in niet te dure steden ook nog wel een kans heeft op basis van huurrendement. Ik weet alleen niet of ik tzt mijn appartementen met kamerverhuur ga renoveren, want wie weet worden de regels een jaar later weer aangepast....

[JoopXXX]

rockhopper schreef op donderdag 1 augustus 2024 @ 00:01:
[...]

Weinig schokkend, al blijft de "gelukkige koper" van de ex-huurwoning onderbelicht. Maar het laat wel zien dat er straks nog maar 2 soorten huurwoningen zijn: sociale huur en top-segment.

Het sociale segment zal ook kleiner worden. Als particulier kan dat ook niet meer uit.

Voorbeeld: in 5 jaar tijd is de box 3 belasting met 350% gestegen van onze sociale huur appartementen. De huur is in die jaren met slechts15% gestegen.
Rara wat wij gaan doen als er een appartement leeg komt...

[ColeJ]

Hoe bereken je nou een beetje hoeveel je mag vragen voor je meubilair als je gemeubileerd verhuurd? Ik kom met de nieuwe puntentelling op een schamelijke 1000 euro per maand. Ik verhuur wel gemeubileerd - ben dus wel benieuwd hoeveel ik daar maximaal voor mag vragen. Ik deed altijd gewoon 50 euro maar dat was eigenlijk nergens op gebaseerd.

Op internet vind ik het volgende: Voor een gemeubileerd appartement mag je als verhuurder jaarlijks 20% van de aanschafprijs van de inrichting in rekening brengen.

Moet ik dan allemaal bonnetjes gaan verzamelen etc?

[ Voor 24% gewijzigd door ColeJ op 01-08-2024 13:18 ]

[ColeJ]

JoopXXX schreef op donderdag 1 augustus 2024 @ 12:32:
[...]


Het sociale segment zal ook kleiner worden. Als particulier kan dat ook niet meer uit.

Voorbeeld: in 5 jaar tijd is de box 3 belasting met 350% gestegen van onze sociale huur appartementen. De huur is in die jaren met slechts15% gestegen.
Rara wat wij gaan doen als er een appartement leeg komt...

En toch ben je de afgelopen 5 jaar "steen"rijk geworden met je appartement.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op donderdag 1 augustus 2024 @ 13:16:
Hoe bereken je nou een beetje hoeveel je mag vragen voor je meubilair als je gemeubileerd verhuurd? Ik kom met de nieuwe puntentelling op een schamelijke 1000 euro per maand. Ik verhuur wel gemeubileerd - ben dus wel benieuwd hoeveel ik daar maximaal voor mag vragen. Ik deed altijd gewoon 50 euro maar dat was eigenlijk nergens op gebaseerd.

Op internet vind ik het volgende: Voor een gemeubileerd appartement mag je als verhuurder jaarlijks 20% van de aanschafprijs van de inrichting in rekening brengen.

Moet ik dan allemaal bonnetjes gaan verzamelen etc?

Daar is correspondentie over die ik niet paraat hebt. Maar vrij simpel. Pak de afschrijf duur en je weet wat je per jaar mag berekenen.


Ik heb een luxe appartement met smet oven,vrij nieuwe wasmachine en droger, oled tv, nieuw boxspring bed etc etc

Max 75 euro per maand reken ik er voor. Maw je gaat echt niet een hoop compenseren met die lagere huur.

[ColeJ]

mannowlahn schreef op donderdag 1 augustus 2024 @ 13:21:
[...]

Daar is correspondentie over die ik niet paraat hebt. Maar vrij simpel. Pak de afschrijf duur en je weet wat je per jaar mag berekenen.


Ik heb een luxe appartement met smet oven,vrij nieuwe wasmachine en droger, oled tv, nieuw boxspring bed etc etc

Max 75 euro per maand reken ik er voor. Maw je gaat echt niet een hoop compenseren met die lagere huur.

Thanks voor de info. Dat gaat hem inderdaad niet worden. Momenteel trek ik een soortgelijke TV/wasmachine van marktplaats als er iets stuk was.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op donderdag 1 augustus 2024 @ 13:22:
[...]


Thanks voor de info. Dat gaat hem inderdaad niet worden. Momenteel trek ik een soortgelijke TV/wasmachine van marktplaats als er iets stuk was.

Ja dan is je waarde vrijwel nihil. Ik had vrije nieuwe spullen en als het stuk gaat koop ik weer nieuw spul. Als je een kringloopwinkel inrichting hebt dan gaat het echt om tientjeswerk.

Na x jaar is dus een bank of bed afgeschreven.

[ Voor 5% gewijzigd door mannowlahn op 01-08-2024 13:24 ]

[Tweedledeedle]

Passend filmpje:

https://www.telegraaf.nl/...e-verhuren-pas-vanaf-2000

Edit: ok was al gedeeld

[ Voor 12% gewijzigd door Tweedledeedle op 01-08-2024 14:03 ]

[mannowlahn]

Tweedledeedle schreef op donderdag 1 augustus 2024 @ 13:39:
Passend filmpje:

[...]
https://www.telegraaf.nl/...e-verhuren-pas-vanaf-2000

[/quote]

Die is al gepost een paar replies hierboven.

[JoopXXX]

ColeJ schreef op donderdag 1 augustus 2024 @ 13:18:
[...]


En toch ben je de afgelopen 5 jaar "steen"rijk geworden met je appartement.

Is dat zo?
Probeer maar eens te verkopen in verhuurde staat…

[jeroenkb]

JoopXXX schreef op donderdag 1 augustus 2024 @ 14:31:
[...]


Is dat zo?
Probeer maar eens te verkopen in verhuurde staat…

Je schreef:

Rara wat wij gaan doen als er een appartement leeg komt...

Mag toch aannemen dat je flink wat winst pakt op de waardestijging als je er eentje dit jaar zou kunnen verkopen en je het al minimaal 5 jaar in bezit hebt.

Waarom toch altijd de tranentrekkende verhalen over geen rendement meer maken als het gaat over de huurbedragen maar vervolgens ontwijkende reacties als er gewezen wordt op de waardestijging (ook in verhuurde staat natuurlijk)

[s020506]

jeroenkb schreef op donderdag 1 augustus 2024 @ 14:35:
[...]

Je schreef:


[...]


Mag toch aannemen dat je flink wat winst pakt op de waardestijging als je er eentje dit jaar zou kunnen verkopen en je het al minimaal 5 jaar in bezit hebt.

Waarom toch altijd de tranentrekkende verhalen over geen rendement meer maken als het gaat over de huurbedragen maar vervolgens ontwijkende reacties als er gewezen wordt op de waardestijging (ook in verhuurde staat natuurlijk)

Je doet een aanname. Beetje raar dat je zo uit de hoek komt want je kent de situatie niet. Misschien klopt het wel gewoon wat hij zegt.

Waarom toch altijd een agressieve toon als een verhuurder zegt dat hij het rendement tegen vindt vallen? Mag hij deze mening niet hebben? Ik vind het niet echt een tranen trekken, meer een constatering.

[ColeJ]

jeroenkb schreef op donderdag 1 augustus 2024 @ 14:35:
[...]

Je schreef:


[...]


Mag toch aannemen dat je flink wat winst pakt op de waardestijging als je er eentje dit jaar zou kunnen verkopen en je het al minimaal 5 jaar in bezit hebt.

Waarom toch altijd de tranentrekkende verhalen over geen rendement meer maken als het gaat over de huurbedragen maar vervolgens ontwijkende reacties als er gewezen wordt op de waardestijging (ook in verhuurde staat natuurlijk)

Feit is natuurlijk wel dat economisch gezien geen enkele huurder zijn "sociale" middenhuurwoning gaat verlaten. Wij mogen nu nog maar 970 euro aan kale huur vragen, de buurman die het appartement heeft gekocht betaald met de huidige rente al 1200 euro aan rente....

[JoopXXX]

jeroenkb schreef op donderdag 1 augustus 2024 @ 14:35:
[...]

Je schreef:


[...]


Mag toch aannemen dat je flink wat winst pakt op de waardestijging als je er eentje dit jaar zou kunnen verkopen en je het al minimaal 5 jaar in bezit hebt.

Waarom toch altijd de tranentrekkende verhalen over geen rendement meer maken als het gaat over de huurbedragen maar vervolgens ontwijkende reacties als er gewezen wordt op de waardestijging (ook in verhuurde staat natuurlijk)

Waar lees je een tranentrekkend verhaal van mij? Volgens mij was het een feitelijke opsomming.
Ik vraag geen medelijden maar beschrijf gewoon de situatie.