Vastgoed als investering Deel 2

[Henkdezoveelste]

BekSide schreef op zondag 19 januari 2025 @ 20:13:
Recent zoals veel andere telkens wanneer een huurder de huur heeft opgezegd de woning verkocht. uitgepond dus.

Ik ben me momenteel aan het verdiepen in investeren in zowel bedrijfsmatige panden als het investeren in Dubai. Daar een woning kopen voor de verhuur.
Dit vooral vanwege de voordelen in belasting. Zijn er hier al ervaringsdeskundige welke wellicht ook in Dubai objecten gekocht hebben?

Nee Dubai niet, dat zou ik toch wel wat spannend vinden. Ik ben me wel aan het inlezen over een woning in België. Als je die financiert met een hypotheek op een pand in NL dan drukt dat je box 3 vermogen hier flink en het Belgische pand valt niet in box 3. Je betaald wel wat belasting in Belgie, zoals ~10% overdrachtsbelasting, maar verder lijkt het heel gunstig uit te kunnen pakken.

Maar het nadeel is dat de huurprijzen bij onze zuiderburen behoorlijk lager liggen, waardoor ondanks de lagere huizenprijzen het bruto rendement ruim onder de 5% ligt. Als iemand andere informatie heeft hoor ik dat graag

Iemand ervaring hiermee? https://momo-estates.be/

[Perkouw]

@Henkdezoveelste waarom valt het pand niet in Box3, maar je schuld wel?

[winiustyco]

Wellicht handig deze pagina te lezen: https://financiallifeplan...eel%20van%20je%20vermogen.

[JanHenk]

Perkouw schreef op maandag 20 januari 2025 @ 09:52:
@Henkdezoveelste waarom valt het pand niet in Box3, maar je schuld wel?

Bronbeginsel. Hoewel Nederland het wereldinkomen van zijn inwoners belast, is het heffingsrecht van buitenlandse bronnen meestal toegewezen aan het buitenland. Een woning in het buitenland is een bron van inkomen van dat land.

In de praktijk geef je de woning hier dus wel aan (i.v.m. het wereldinkomen), maar 'ter voorkoming van dubbele belasting' wordt ie daarna weer vrijgesteld. Het heeft wel impact op vrijstellingen, heffingskortingen, berekening forfaitair rendement, etc.

Je vraag is natuurlijk vooral of die schuld ook niet wordt toegewezen aan het buitenland en dus ook moet worden 'vrijgesteld' (wat in dit geval nadelig is). Ik ben het met je eens dat dat maar de vraag is (er wordt snel overheen gestapt in ieder geval). Er wordt een woning in Nederland bezwaard met hypotheek (maar dat is slechts het zakelijk recht). Als met de afgesloten lening direct vastgoed in het buitenland wordt gefinancierd, houdt die schuld dus rechtstreeks verband met de bezitting in het buitenland. In dat geval moet ie ook voor de voorkoming van dubbele heffing vrijgesteld worden (of eigenlijk; het saldo van bezit minus schuld).

Het is een wat lastigere discussie, maar volgens het oogmerkvereiste en het 'verband houden met' zou ik hier iedere schijn wel willen ontwijken en bijvoorbeeld eerst de lening opnemen, op een deposito parkeren en pas later 'wellicht' iets kopen in het buitenland.

[Henkdezoveelste]

JanHenk schreef op maandag 20 januari 2025 @ 10:26:
[...]


Bronbeginsel. Hoewel Nederland het wereldinkomen van zijn inwoners belast, is het heffingsrecht van buitenlandse bronnen meestal toegewezen aan het buitenland. Een woning in het buitenland is een bron van inkomen van dat land.

In de praktijk geef je de woning hier dus wel aan (i.v.m. het wereldinkomen), maar 'ter voorkoming van dubbele belasting' wordt ie daarna weer vrijgesteld. Het heeft wel impact op vrijstellingen, heffingskortingen, berekening forfaitair rendement, etc.

Je vraag is natuurlijk vooral of die schuld ook niet wordt toegewezen aan het buitenland en dus ook moet worden 'vrijgesteld' (wat in dit geval nadelig is). Ik ben het met je eens dat dat maar de vraag is (er wordt snel overheen gestapt in ieder geval). Er wordt een woning in Nederland bezwaard met hypotheek (maar dat is slechts het zakelijk recht). Als met de afgesloten lening direct vastgoed in het buitenland wordt gefinancierd, houdt die schuld dus rechtstreeks verband met de bezitting in het buitenland. In dat geval moet ie ook voor de voorkoming van dubbele heffing vrijgesteld worden (of eigenlijk; het saldo van bezit minus schuld).

Het is een wat lastigere discussie, maar volgens het oogmerkvereiste en het 'verband houden met' zou ik hier iedere schijn wel willen ontwijken en bijvoorbeeld eerst de lening opnemen, op een deposito parkeren en pas later 'wellicht' iets kopen in het buitenland.

Vollediger dan dit had ik het niet kunnen uitleggen. Echter zou ik persoonlijk niet wakker liggen van de kans dat de hypotheek ook vrijgesteld moet worden van box 3. Deze hypotheek zit toch op je pand in nl? Je haalt simpelweg je geld uit het pand, omdat je met dat geld over de grens wilt investeren.

[JanHenk]

Henkdezoveelste schreef op maandag 20 januari 2025 @ 10:30:
[...]


Vollediger dan dit had ik het niet kunnen uitleggen. Echter zou ik persoonlijk niet wakker liggen van de kans dat de hypotheek ook vrijgesteld moet worden van box 3. Deze hypotheek zit toch op je pand in nl? Je haalt simpelweg je geld uit het pand, omdat je met dat geld over de grens wilt investeren.

Ik sta er wat theoretischer in dan de meesten wellicht, maar dat is beroepsdeformatie

"je haalt geld uit een pand" is wat populair taalgebruik. Wat je doet is een lening aangaan en de vraag is waar je die lening voor opneemt (oogmerk).

Maar dit is dus wel wat een grijs gebied. Je zou in een discussie terecht kunnen komen, in theorie. En ik zou de discussie vervolgens ook wel aandurven. Uiteindelijk is mijn reactie vooral gericht op het beantwoorden van de vraag van @Perkouw en geen advies aan jou hoor

[Perkouw]

Dank voor de uitgebreide reacties. Dit wist ik niet en om de één of ander reden had ik in mijn hoofd zitten (gebaseerd op niets dus) dat vermogen in het buitenland doodleuk mee telt maar je niet dubbel zeg maar box3 betaald en dat dus alleen hier doet en niet óók nog eens in het land waar de woning staat.

Merci, weer wat geleerd en dat wordt gewaardeerd.

[freakaleek]

JanHenk schreef op maandag 20 januari 2025 @ 10:26:
[...]


Bronbeginsel. Hoewel Nederland het wereldinkomen van zijn inwoners belast, is het heffingsrecht van buitenlandse bronnen meestal toegewezen aan het buitenland. Een woning in het buitenland is een bron van inkomen van dat land.

In de praktijk geef je de woning hier dus wel aan (i.v.m. het wereldinkomen), maar 'ter voorkoming van dubbele belasting' wordt ie daarna weer vrijgesteld. Het heeft wel impact op vrijstellingen, heffingskortingen, berekening forfaitair rendement, etc.

Je vraag is natuurlijk vooral of die schuld ook niet wordt toegewezen aan het buitenland en dus ook moet worden 'vrijgesteld' (wat in dit geval nadelig is). Ik ben het met je eens dat dat maar de vraag is (er wordt snel overheen gestapt in ieder geval). Er wordt een woning in Nederland bezwaard met hypotheek (maar dat is slechts het zakelijk recht). Als met de afgesloten lening direct vastgoed in het buitenland wordt gefinancierd, houdt die schuld dus rechtstreeks verband met de bezitting in het buitenland. In dat geval moet ie ook voor de voorkoming van dubbele heffing vrijgesteld worden (of eigenlijk; het saldo van bezit minus schuld).

Het is een wat lastigere discussie, maar volgens het oogmerkvereiste en het 'verband houden met' zou ik hier iedere schijn wel willen ontwijken en bijvoorbeeld eerst de lening opnemen, op een deposito parkeren en pas later 'wellicht' iets kopen in het buitenland.

Maar dit is toch gewoon een verschuiving van waar je belasting betaald? Sommige landen zullen het vastgoed en de inkomsten daaruit ook gewoon belasten. Dan betaal je minder box 3 maar lokaal wel belasting.

[Henkdezoveelste]

freakaleek schreef op maandag 20 januari 2025 @ 10:57:
[...]


Maar dit is toch gewoon een verschuiving van waar je belasting betaald? Sommige landen zullen het vastgoed en de inkomsten daaruit ook gewoon belasten. Dan betaal je minder box 3 maar lokaal wel belasting.

Ja exact. Je kunt dus op zoek gaan naar een land met lage belasting op vastgoed en hier je voordeel mee doen.

[JanHenk]

freakaleek schreef op maandag 20 januari 2025 @ 10:57:
[...]


Maar dit is toch gewoon een verschuiving van waar je belasting betaald? Sommige landen zullen het vastgoed en de inkomsten daaruit ook gewoon belasten. Dan betaal je minder box 3 maar lokaal wel belasting.

Yes, correct, het heffingsrecht is toegewezen aan het andere land. Daarom is het ook een regeling 'ter voorkoming van dubbele belasting'.

Consulteer altijd een lokale belastingadviseur over het hoe/wat omtrent de lokale belastingheffing. In sommige landen is er weinig of zelfs geen belasting verschuldigd over (de exploitatie van) een vakantiewoning. Dan is dat fiscaal gunstig.

[Rubbergrover1]

freakaleek schreef op maandag 20 januari 2025 @ 10:57:
[...]


Maar dit is toch gewoon een verschuiving van waar je belasting betaald? Sommige landen zullen het vastgoed en de inkomsten daaruit ook gewoon belasten. Dan betaal je minder box 3 maar lokaal wel belasting.

En dat is dus precies waar je ook voordeel uit kunt halen. Dat je een land kiest waar het vastgoed (voor een buitenlander) fiscaal gunstig behandeld wordt, zodat je hier een extra fiscaal voordeel uit haalt.

Maar tegelijk geldt ook altijd: kijk naar wat je er onder de streep aan overhoudt. Kiezen voor een land waar je weinig belasting hoeft te betalen heeft alleen zin als het rendement na die belastingen hoger is dan wat je hier zou overhouden.

[freakaleek]

JanHenk schreef op maandag 20 januari 2025 @ 11:03:
[...]


Yes, correct, het heffingsrecht is toegewezen aan het andere land. Daarom is het ook een regeling 'ter voorkoming van dubbele belasting'.

Consulteer altijd een lokale belastingadviseur over het hoe/wat omtrent de lokale belastingheffing. In sommige landen is er weinig of zelfs geen belasting verschuldigd over (de exploitatie van) een vakantiewoning. Dan is dat fiscaal gunstig.

Dat is toch gek. Aftrek voor dubbele belasting als er geen belasting is betaald.

[ Voor 4% gewijzigd door freakaleek op 20-01-2025 12:21 ]

[JanHenk]

freakaleek schreef op maandag 20 januari 2025 @ 12:18:
[...]


Dat is toch gek. Aftrek voor dubbele belasting als er geen belasting is betaald.

Het is aan de orde van de dag in het internationale belastingrecht in ieder geval Het heet overigens ook niet aftrek van dubbele belasting, maar 'voorkoming' van dubbele belasting.

Zeer complexe materie, als je er meer van wil weten zou ik zoeken op situsbeginsel, woonlandbeginsel (die bijten elkaar wel eens) en vanuit daar verder verdiepen

[Rubbergrover1]

freakaleek schreef op maandag 20 januari 2025 @ 12:18:
[...]


Dat is toch gek. Aftrek voor dubbele belasting als er geen belasting is betaald.

Nee hoor. Zolang het object maar wordt meegenomen in de systematiek van het belastingheffing.

Even omgekeerd bekeken, als iemand in Nederland een halve ton beleggingen stalt en hier belastingplichtig is, dan zal diegene daar ook geen belasting over hoeven te betalen (want: minder dan de vrijstelling). Maar omdat het in Nederland wel wordt meegenomen bij het bepalen van de belastingen, zal diegene vanwege voorkoming dubbele belastingheffing niet alsnog in zijn of haar 'thuisland' worden aangeslagen.

[freakaleek]

Rubbergrover1 schreef op maandag 20 januari 2025 @ 12:39:
[...]

Nee hoor. Zolang het object maar wordt meegenomen in de systematiek van het belastingheffing.

Even omgekeerd bekeken, als iemand in Nederland een halve ton beleggingen stalt en hier belastingplichtig is, dan zal diegene daar ook geen belasting over hoeven te betalen (want: minder dan de vrijstelling). Maar omdat het in Nederland wel wordt meegenomen bij het bepalen van de belastingen, zal diegene vanwege voorkoming dubbele belastingheffing niet alsnog in zijn of haar 'thuisland' worden aangeslagen.

Dat hangt er maar net vanaf wat thuisland is ;-) Als Amerikaan mag je gewoon afrekenen dan (over de dividenden en vermogenswinsten). Maar goed, off-topic.

Zo zijn er vast ook andere landen te bedenken waar het bedrag alsnog in de heffing wordt betrokken

[ Voor 6% gewijzigd door freakaleek op 20-01-2025 12:42 ]

[Rubbergrover1]

freakaleek schreef op maandag 20 januari 2025 @ 12:41:
[...]


Dat hangt er maar net vanaf wat thuisland is ;-) Als Amerikaan mag je gewoon afrekenen dan (over de dividenden en vermogenswinsten). Maar goed, off-topic.

Zo zijn er vast ook andere landen te bedenken waar het bedrag alsnog in de heffing wordt betrokken

offtopic:
Uiteraard moet er dan wel een verdrag zijn dat dubbele heffing voorkomt, waar we het over hadden. Dat is in het verdrag met de VS niet het geval. Maar een Amerikaan kan wel weer de betaalde belasting verrekenen.

[JanHenk]

freakaleek schreef op maandag 20 januari 2025 @ 12:41:
[...]


Dat hangt er maar net vanaf wat thuisland is ;-) Als Amerikaan mag je gewoon afrekenen dan (over de dividenden en vermogenswinsten). Maar goed, off-topic.

Zo zijn er vast ook andere landen te bedenken waar het bedrag alsnog in de heffing wordt betrokken

Nu haal je ook wel een land aan.... De USA zijn een vreemde eend in de bijt in het internationale belastingrecht, omdat zij (bij mijn weten) de enige zijn die belasting heffen op basis van het nationaliteitsbeginsel. Oftewel, ben jij US Person, dan moet je jaarlijks aangifte blijven doen. Gecombineerd met strikte informatieverplichtingen richting IRS die financiële instellingen zoals banken hebben voor US Persons wereldwijd, maakt dat veel mensen afstand doen van hun US nationaliteit als ze er niet meer wonen en geen inkomen/vermogen meer hebben.

[noxou]

Voor de duideljkheid, aftrek ter voorkoming van dubbele belasting is alleen van toepassing voor landen waar Nederland een dergelijke overeenkomst mee heeft getroffen. Het werkt immers twee kanten op. Nederland heft alleen minder als het andere land dat ook doet.
Dus het is niet alleen een kwestie van een land zoeken die geen / weinig belasting heft op vastgoed, dat land moet dan óók een belastingverdrag hebben met NL.
Vervolgens is het dan ook nog een keer zo dat het alleen gaat om voorkomen van dubbele heffing van dezeflde hoogte. Heeft echter een inwoner van land A vastgoed in land B en de heffing in land B is lager, dan kan land A zich voorbehouden dat verschil alsnog te heffen.
Praktijkvoorbeeld: toen in in de UK woonde mocht ik daar in NL betaalde box 3 belasting aftrekken van de lokale heffing op vastgoed volgens het verdrag; echter, de heffing in de UK is in box 1, dus véél hoger dan destijds in NL. Andersom gebeurt het niet; we hebben een verhuurd huis in de UK, maar daar wordt niets over geheven in NL (wellicht omdat de belastingdienst weet dat de lokale heffing hoger is).

[JanHenk]

@noxou Nederland heeft om te beginnen met ontzettend veel landen belastingverdragen, we staan daar in de top.

Daarnaast klopt het niet helemaal wat je zegt. Zelfs als we met een bepaald land geen belastingverdrag hebben, hebben we de zogenaamde “éénzijdige regeling”. Ook in die regeling (net als in, bij mijn weten, alle verdragen) wordt het heffingsrecht van buitenlands vastgoed aan het buitenland toegedeeld. Oftewel wij kennen voor inwoners van NL (de zogenaamde binnenlands belastingplichtigen) altijd een vermindering voor buitenlands vastgoed.

[noxou]

Van de eenzijdige regeling was ik niet op de hoogte - dank voor de correctie.

[Henkdezoveelste]

Blijkbaar zijn er ook verhuurders die met een discutabele shortstay constructie onder de wet middenhuur proberen uit te komen. Ben benieuwd naar de eerste rechtzaken, als dit wordt toegestaan is het hek van de dam (hoewel de gemiddelde VVE dit niet goedkeurt).

https://vastgoedinsider.n...omen-niet-zonder-risicos/

[ColeJ]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 23 januari 2025 @ 08:56:
Blijkbaar zijn er ook verhuurders die met een discutabele shortstay constructie onder de wet middenhuur proberen uit te komen. Ben benieuwd naar de eerste rechtzaken, als dit wordt toegestaan is het hek van de dam (hoewel de gemiddelde VVE dit niet goedkeurt).

https://vastgoedinsider.n...omen-niet-zonder-risicos/

Je moet met dit soort dingen ook uitkijken dat je niet word aangeslagen in box 1 ipv box 3. Als je teveel zelf gaat doen en regelen dan gaat dit normaal vermogensbeheer te buiten.

[ChiLLeR]

ybos schreef op zondag 19 januari 2025 @ 20:05:
[...]

Is een vastgoed BV dan misschien nog een optie
Dan is het pas belast bij opnemen toch
Wij zijn in een vroeg stadium van aankoop extra pand en ik ga zeker de mogelijkheid van vastgoed BV onderzoeken.

Iemand al ervaring mee waarom wel of niet

Voordeel van de BV is dat het gewoon duidelijk is hoe de belasting gaat werken. Je mag alle kosten als kosten aftrekken van je winst, dus ook financieringskosten. Daarnaast mag je het pand op de balans afschrijven tot WOZ niveau, afhankelijke van je aankoop waarde druk je hier dus de winst nog meer iets mee. Je kan de btw op investeringen terugvragen.
Met je winst kan je besluiten om je zelf salaris uit te keren of dmv dividend je winst eruit te halen.

We weten in Box3 nog niet hoe de toekomst er exact gaat uitzien en hoe men dat rendement gaat bepalen, mag je rente gaan aftrekken als kosten of onderhoud? En mag dat per pand anders zijn, of wordt alles op 1 hoop gegooid. Dat is allemaal nog niet duidelijk.
Voordeel in prive is dat je huur inkomsten vrij zijn van belasting, je betaald alleen over de waarde. Als je waarde stijgt dan kan het zijn dat je inkomsten niet navenant meestijgen.

[winiustyco]

ChiLLeR schreef op donderdag 23 januari 2025 @ 13:49:
[...]

Voordeel van de BV is dat het gewoon duidelijk is hoe de belasting gaat werken. Je mag alle kosten als kosten aftrekken van je winst, dus ook financieringskosten. Daarnaast mag je het pand op de balans afschrijven tot WOZ niveau, afhankelijke van je aankoop waarde druk je hier dus de winst nog meer iets mee. Je kan de btw op investeringen terugvragen.
Met je winst kan je besluiten om je zelf salaris uit te keren of dmv dividend je winst eruit te halen.

We weten in Box3 nog niet hoe de toekomst er exact gaat uitzien en hoe men dat rendement gaat bepalen, mag je rente gaan aftrekken als kosten of onderhoud? En mag dat per pand anders zijn, of wordt alles op 1 hoop gegooid. Dat is allemaal nog niet duidelijk.
Voordeel in prive is dat je huur inkomsten vrij zijn van belasting, je betaald alleen over de waarde. Als je waarde stijgt dan kan het zijn dat je inkomsten niet navenant meestijgen.

Ter aanvulling: Hoe de renteaftrek beperking gaat werken in box 1 en/of 2 is ook nog niet duidelijk met het oog van aftrek kosten.

[ariebombarie2k]

Het rendementspercentage voor box 3 in 2026 is bekend geworden. Het forfaitaire rendement voor de categorie “overige bezittingen” stijgt naar verwachting van 5,88% in 2025 naar 5,99% in 2026. Daarnaast overweegt het kabinet een aanvullende verhoging naar 7,77%.

https://www.fiscaalvanmor...re-lasten-voor-beleggers/

[Henkdezoveelste]

De eerste WOZ waarde voor 1 jan 2024 is binnen, ruim 15% erbij. Vorig jaar heb ik (telefonisch) bezwaar gemaakt en is de WOZ waarde verlaagd, dit scheelde behoorlijk wat box 3 belasting. Dit jaar hebben ze het doodleuk weer verhoogd, terwijl de huizenprijzen vrijwel niet gestegen zijn in de periode 1-1-23 t/m 1-1-24.

Wat te doen?
Stel ik maak bezwaar en de WOZ stijging wordt teruggebracht naar 5%, dan scheelt mij dat zo'n 2300euro box 3 (ivm hefboom effect met hypotheken). Maar wat als de WOZ waarde als startpunt wordt gebruikt voor de box 3 heffing in 2028? Dan schiet ik mezelf in m'n voet.

Meer mensen met deze situatie? Wat doen jullie hiermee?

[Perkouw]

@Henkdezoveelste bezwaar maken en waar nodig laten voorkomen. Eenmaal bezwaar afgekeurd is dat laatste je enige optie. Daar zie ik dan weer vanaf. . .

Krijg stiekem ook het idee dat ze dat weten (of heb mezelf dat wijsgemaakt) en daar een gokje wagen met hoeveel mensen daadwerkelijk een zaak voor laten komen.

Zelf zit ik er niet op te wachten het kost me allemaal al genoeg tijd en dan krijg ik mogelijk nog meer kosten als gevolg. Nee, vooralsnog heb ik die extra kosten maar gepakt al zit er ergens ook een grens aan bij me.

[winiustyco]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 30 januari 2025 @ 13:36:
De eerste WOZ waarde voor 1 jan 2024 is binnen, ruim 15% erbij. Vorig jaar heb ik (telefonisch) bezwaar gemaakt en is de WOZ waarde verlaagd, dit scheelde behoorlijk wat box 3 belasting. Dit jaar hebben ze het doodleuk weer verhoogd, terwijl de huizenprijzen vrijwel niet gestegen zijn in de periode 1-1-23 t/m 1-1-24.

Wat te doen?
Stel ik maak bezwaar en de WOZ stijging wordt teruggebracht naar 5%, dan scheelt mij dat zo'n 2300euro box 3 (ivm hefboom effect met hypotheken). Maar wat als de WOZ waarde als startpunt wordt gebruikt voor de box 3 heffing in 2028? Dan schiet ik mezelf in m'n voet.

Meer mensen met deze situatie? Wat doen jullie hiermee?

Waarschijnlijk kan je die WOZ echt wel weer omhoog krijgen met een taxatie in 2027, bezwaren met taxatierapport zijn bij mij altijd geaccepteerd.
Daarom zou ik bezwaar maken om zoveel mogelijk woz verhoging voor nu te voorkomen, dan kan je zodra het duidelijk is en wanneer dat box 3 ingaat weer laten verhogen met een taxatie.

[JoopXXX]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 30 januari 2025 @ 13:36:
De eerste WOZ waarde voor 1 jan 2024 is binnen, ruim 15% erbij. Vorig jaar heb ik (telefonisch) bezwaar gemaakt en is de WOZ waarde verlaagd, dit scheelde behoorlijk wat box 3 belasting. Dit jaar hebben ze het doodleuk weer verhoogd, terwijl de huizenprijzen vrijwel niet gestegen zijn in de periode 1-1-23 t/m 1-1-24.

Wat te doen?
Stel ik maak bezwaar en de WOZ stijging wordt teruggebracht naar 5%, dan scheelt mij dat zo'n 2300euro box 3 (ivm hefboom effect met hypotheken). Maar wat als de WOZ waarde als startpunt wordt gebruikt voor de box 3 heffing in 2028? Dan schiet ik mezelf in m'n voet.

Meer mensen met deze situatie? Wat doen jullie hiermee?

Hoi Henk,

Ik heb me goed ingelezen in dit onderwerp.

Volgens mij is de beste optie: https://www.nextens.nl/fi...em_Lri7FGizqMi6-zBGRBNOnQ

Samengevat: als je kan aantonen dat de waarde economisch verkeer meer dan 10% afwijkt van de woz, hoef je alleen belasting te betalen over de lagere waarde.
Voor verhuurde woningen met een onbepaald contract zal dat bijna altijd het geval zijn. Hiermee kan je dus een veel groter voordeel behalen dan een woz-verlagingspoging.

Extra voordeel: bij invoering van het nieuwe belastingstelsel schiet je jezelf niet in de voet want je past de woz niet aan (ervan uitgaande dat ze waardestijging o.b.v. woz gaan hanteren).

Uitdaging: hoe ga je de waarde in economisch verkeer aantonen zonder leeg te lopen op taxatiekosten.

Over dat laatste ben ik zelf nog niet helemaal uit. Ik heb er wel een paar ideeen over.
Maar daar hoeven we pas een antwoord op te hebben als de belastingaangifte definitief wordt (en die van de laatste jaren zijn nog niet definitief). Dus we hebben nog even de tijd

[rube]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 30 januari 2025 @ 13:36:
De eerste WOZ waarde voor 1 jan 2024 is binnen, ruim 15% erbij. Vorig jaar heb ik (telefonisch) bezwaar gemaakt en is de WOZ waarde verlaagd, dit scheelde behoorlijk wat box 3 belasting.

Hogere WOZ is dan juist weer gunstiger voor de puntentelling. Weet niet of dat opweegt tegen lagere Box 3 en het is alleen voor nieuwe huurders relevant.

[winiustyco]

JoopXXX schreef op donderdag 30 januari 2025 @ 22:47:
[...]


Hoi Henk,

Ik heb me goed ingelezen in dit onderwerp.

Volgens mij is de beste optie: https://www.nextens.nl/fi...em_Lri7FGizqMi6-zBGRBNOnQ

Samengevat: als je kan aantonen dat de waarde economisch verkeer meer dan 10% afwijkt van de woz, hoef je alleen belasting te betalen over de lagere waarde.
Voor verhuurde woningen met een onbepaald contract zal dat bijna altijd het geval zijn. Hiermee kan je dus een veel groter voordeel behalen dan een woz-verlagingspoging.

Extra voordeel: bij invoering van het nieuwe belastingstelsel schiet je jezelf niet in de voet want je past de woz niet aan (ervan uitgaande dat ze waardestijging o.b.v. woz gaan hanteren).

Uitdaging: hoe ga je de waarde in economisch verkeer aantonen zonder leeg te lopen op taxatiekosten.

Over dat laatste ben ik zelf nog niet helemaal uit. Ik heb er wel een paar ideeen over.
Maar daar hoeven we pas een antwoord op te hebben als de belastingaangifte definitief wordt (en die van de laatste jaren zijn nog niet definitief). Dus we hebben nog even de tijd

Ik zie een potentieel nadeel van deze aanpak. Als je de waarde in het economisch verkeer aantoont als zijnde werkelijk lager dan WOZ, kan dat dan mogelijk
geïnterpreteerd worden als een lagere reële waarde zodra box 3 omswitcht naar reëel rendement. Echter is er nog dusdanig weinig duidelijk over dit switchen naar box 3 dat eigenlijk nog steeds niet vaststaat of de woz waarde daar leidend zou zijn.
In verband met hogere taxatiekosten van elk jaar opnieuw taxeren, zou ik persoonlijk gaan voor WOZ bezwaar en vervolgens eenmalig taxeren als box 3 overgaat op reëel rendement.

[Henkdezoveelste]

JoopXXX schreef op donderdag 30 januari 2025 @ 22:47:
[...]


Hoi Henk,

Ik heb me goed ingelezen in dit onderwerp.

Volgens mij is de beste optie: https://www.nextens.nl/fi...em_Lri7FGizqMi6-zBGRBNOnQ

Samengevat: als je kan aantonen dat de waarde economisch verkeer meer dan 10% afwijkt van de woz, hoef je alleen belasting te betalen over de lagere waarde.
Voor verhuurde woningen met een onbepaald contract zal dat bijna altijd het geval zijn. Hiermee kan je dus een veel groter voordeel behalen dan een woz-verlagingspoging.

Extra voordeel: bij invoering van het nieuwe belastingstelsel schiet je jezelf niet in de voet want je past de woz niet aan (ervan uitgaande dat ze waardestijging o.b.v. woz gaan hanteren).

Uitdaging: hoe ga je de waarde in economisch verkeer aantonen zonder leeg te lopen op taxatiekosten.

Over dat laatste ben ik zelf nog niet helemaal uit. Ik heb er wel een paar ideeen over.
Maar daar hoeven we pas een antwoord op te hebben als de belastingaangifte definitief wordt (en die van de laatste jaren zijn nog niet definitief). Dus we hebben nog even de tijd

Dit is een interessante optie, ik wist niet dat dit mogelijk was. Maar hoe verwerk je dit praktisch in je belastingaangifte? Je kunt alleen de WOZ waarde invullen nu, er is geen mogelijkheid tot het invullen van een 'taxatiewaarde'.

Praktisch gezien zou ik zeggen 1 keer per 5 jaar een taxatie uit laten voeren en in de tussentijd indexeren met de CBS huizenprijzenindex. Maarja, dat zuig ik uit m'n grote duim en of de belastingdienst hierin meegaat is maar de vraag. Ik heb een taxatie van eind 2021, als ik die waarde in verhuurde staat indexeer jaar 1-1-24 kom ik inderdaad ruim 10% lager uit dan de WOZ.

[Henkdezoveelste]

rube schreef op donderdag 30 januari 2025 @ 22:52:
[...]

Hogere WOZ is dan juist weer gunstiger voor de puntentelling. Weet niet of dat opweegt tegen lagere Box 3 en het is alleen voor nieuwe huurders relevant.

Dit is inderdaad ook iets voor mij om rekening mee te houden, ik heb enige marge maar de WOZ moet niet te laag worden.

[Henkdezoveelste]

winiustyco schreef op vrijdag 31 januari 2025 @ 00:04:
[...]

Ik zie een potentieel nadeel van deze aanpak. Als je de waarde in het economisch verkeer aantoont als zijnde werkelijk lager dan WOZ, kan dat dan mogelijk
geïnterpreteerd worden als een lagere reële waarde zodra box 3 omswitcht naar reëel rendement. Echter is er nog dusdanig weinig duidelijk over dit switchen naar box 3 dat eigenlijk nog steeds niet vaststaat of de woz waarde daar leidend zou zijn.
In verband met hogere taxatiekosten van elk jaar opnieuw taxeren, zou ik persoonlijk gaan voor WOZ bezwaar en vervolgens eenmalig taxeren als box 3 overgaat op reëel rendement.

Tja, dit is ook wel een interessante gedachtegang.... het is moeilijk om keuzes te maken met de grote hoeveelheid onzekerheden die de overheid ons voorschotelt.

Al met al ga ik geloof ik toch voor een eenvoudige verlaging van de WOZ waarde door even bezwaar te maken (als dat lukt) en dan zingen we het wel een paar jaar uit totdat er meer duidelijkheid komt.

[JoopXXX]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 31 januari 2025 @ 13:03:
[...]


Dit is een interessante optie, ik wist niet dat dit mogelijk was. Maar hoe verwerk je dit praktisch in je belastingaangifte? Je kunt alleen de WOZ waarde invullen nu, er is geen mogelijkheid tot het invullen van een 'taxatiewaarde'.

Praktisch gezien zou ik zeggen 1 keer per 5 jaar een taxatie uit laten voeren en in de tussentijd indexeren met de CBS huizenprijzenindex. Maar ja, dat zuig ik uit m'n grote duim en of de belastingdienst hierin meegaat is maar de vraag. Ik heb een taxatie van eind 2021, als ik die waarde in verhuurde staat indexeer jaar 1-1-24 kom ik inderdaad ruim 10% lager uit dan de WOZ.

In de aangifte laat je gewoon de woz staan (je kan daar wel wat anders in gaan vullen maar dat heeft inderdaad geen nut want ze vragen de woz-waarde). Als de aangifte definitief is gemaakt kan je in beroep. In dat beroep kan de waarde economisch verkeer inbrengen.

De hamvraag is hoe je de waarde economisch verkeer aannemelijk maken tegen niet al te hoge kosten. Daar ben ik nog niet helemaal uit, maar ik zit aan de volgende oplossingen te denken:

1. een taxateur (tegen betaling) laten verklaren wat de gangbare BAR of NAR voor een dergelijke woning was op de peildatum. Dan kan jezelf via de BAR of NAR aan de hand van je huurstroom een realistische waarde in economisch verkeer aannemelijk maken.
(ik heb op de site van de NWWI de berekeningsmethodiek gevonden van marktwaarde in verhuurde staat. Alle benodigde gegevens daarvoor heb jezelf. Behalve de BAR of NAR. zie de volgende link:
https://www.taxapi.nl/wp-...ning-marktwaarde-v2.0.pdf)

2. een taxateur deze berekening laten uitvoeren (hoeft nog geeneens uitgewerkt in een taxatierapport). In de jaren daarna hoef je dan alleen de BAR of NAR bij de taxateur op te vragen en dan kan je de berekening zelf aanpassen

[JoopXXX]

Extra info:

Als ik de berekening voor mijzelf uitvoer met een lage / realistische BAR van 5,5% kom ik op een waarde economisch verkeer uit die tussen de 23% en 35% lager is dan de woz-waarde (ik heb verschillende appartementen).

Als je uitgaat van een hogere BAR kom ik op nog hogere percentages uit (BAR 6,5%-> 35%-45% lager dan woz-waarde).

Je besparing in box 3 is evenredig aan het percentage dat je onder de woz-waarde uitkomt.

Er zit dus erg veel potentie in deze oplossingsrichting.

[winiustyco]

JoopXXX schreef op vrijdag 31 januari 2025 @ 18:13:
[...]


In de aangifte laat je gewoon de woz staan (je kan daar wel wat anders in gaan vullen maar dat heeft inderdaad geen nut want ze vragen de woz-waarde). Als de aangifte definitief is gemaakt kan je in beroep. In dat beroep kan de waarde economisch verkeer inbrengen.

De hamvraag is hoe je de waarde economisch verkeer aannemelijk maken tegen niet al te hoge kosten. Daar ben ik nog niet helemaal uit, maar ik zit aan de volgende oplossingen te denken:

1. een taxateur (tegen betaling) laten verklaren wat de gangbare BAR of NAR voor een dergelijke woning was op de peildatum. Dan kan jezelf via de BAR of NAR aan de hand van je huurstroom een realistische waarde in economisch verkeer aannemelijk maken.
(ik heb op de site van de NWWI de berekeningsmethodiek gevonden van marktwaarde in verhuurde staat. Alle benodigde gegevens daarvoor heb jezelf. Behalve de BAR of NAR. zie de volgende link:
https://www.taxapi.nl/wp-...ning-marktwaarde-v2.0.pdf)

2. een taxateur deze berekening laten uitvoeren (hoeft nog geeneens uitgewerkt in een taxatierapport). In de jaren daarna hoef je dan alleen de BAR of NAR bij de taxateur op te vragen en dan kan je de berekening zelf aanpassen

Als ik hier ga rekenen met bars van 5,5% dan stijgen de woz waardes met 30%. Als ik een taxateur kan vinden die bars van 9 tot 15% aan wil tonen dan kunnen ze wel enigszins gaan zakken. Ik betwijfel of dat lukt.

[JoopXXX]

winiustyco schreef op zaterdag 1 februari 2025 @ 12:58:
[...]

Als ik hier ga rekenen met bars van 5,5% dan stijgen de woz waardes met 30%. Als ik een taxateur kan vinden die bars van 9 tot 15% aan wil tonen dan kunnen ze wel enigszins gaan zakken. Ik betwijfel of dat lukt.

Dan is jouw huur / woz-waarde verhouding flink hoger dan die van mij. Wellicht dat onderstaande 2 punten nog invloed kunnen hebben?

1. In de berekening van de marktwaarde is het van belang dat je uitgaat van de huur die volgens het puntenstelsel is toegestaan. Als de huur hoger is dient daar op gecorrigeerd te worden.

2.Daarnaast moet in de berekening van de markwaarktwaarde ook rekening gehouden worden met de overdrachtskosten. Dus dan gaat er nog 9% vanaf. Zie hieronder mijn berekening volgens de NWWI methodiek.

[Thompson]

Thompson schreef op dinsdag 7 januari 2025 @ 12:12:
Update; Huis is verhuurd. Gisteren de overdracht, 5 min rondgelopen in huis daarna ging de man van Hubbs het rapport opmaken. Paar uur later rapport ontvangen, nette foto's, meterstanden etc. Alle kleine gebreken netjes op de foto en in overleg worden zaken wel/niet nog vervangen. Tegelijkertijd ontving ik al de huur van deze maand en de borg. 1 februari ontvang ik de huur van februari.

So far so good dus.

Update: En inderdaad 1 februari stond de huur netjes bijgeschreven.
In de tussentijd hebben ze ook wat kleine reparaties uitgevoerd; dorpeltje geplaatst bij de douche zodat water minder makkelijk de badkamer in loopt (mijn oplossing was de douche gewoon niet vol aan zetten), een vochtplek van een oude lekkage geschilderd en ergens een kitnaad vervangen -> Allemaal service tegen 0 kosten.

Ik reed er van het weekend toevallig langs, er staan wat meubels binnen maar lijkt verder nog niet actief bewoond. Althans, er stonden op een zaterdag geen auto's en de zonwering boven stond in exact dezelfde halverwege het raam positie als weken geleden.

[winiustyco]

Thompson schreef op maandag 3 februari 2025 @ 08:26:
[...]


Update: En inderdaad 1 februari stond de huur netjes bijgeschreven.
In de tussentijd hebben ze ook wat kleine reparaties uitgevoerd; dorpeltje geplaatst bij de douche zodat water minder makkelijk de badkamer in loopt (mijn oplossing was de douche gewoon niet vol aan zetten), een vochtplek van een oude lekkage geschilderd en ergens een kitnaad vervangen -> Allemaal service tegen 0 kosten.

Ik reed er van het weekend toevallig langs, er staan wat meubels binnen maar lijkt verder nog niet actief bewoond. Althans, er stonden op een zaterdag geen auto's en de zonwering boven stond in exact dezelfde halverwege het raam positie als weken geleden.

Voor mij persoonlijk zou het stukje service wel een voordeel zijn. Weet jij of ze dit type beheer in heel Nederland doen en of dit ook in elke gemeente is toegestaan?
Nog wel eventjes een tip om je verzekering te checken, ik weet dat onze huidige verzekeraar de voorwaarde stelt dat het contract direct tussen verhuurder en huurder afgesloten moet zijn. Als je zelf ook een dergelijke voorwaarde hebt, dien je eigenlijk op zoek te gaan naar een andere verzekeraar namelijk.
Weet je toevallig wel welke verzekeraar voor de opstal dit type verhuur goedkeurt?

[Thompson]

winiustyco schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 12:50:
[...]

Voor mij persoonlijk zou het stukje service wel een voordeel zijn. Weet jij of ze dit type beheer in heel Nederland doen en of dit ook in elke gemeente is toegestaan?
Nog wel eventjes een tip om je verzekering te checken, ik weet dat onze huidige verzekeraar de voorwaarde stelt dat het contract direct tussen verhuurder en huurder afgesloten moet zijn. Als je zelf ook een dergelijke voorwaarde hebt, dien je eigenlijk op zoek te gaan naar een andere verzekeraar namelijk.
Weet je toevallig wel welke verzekeraar voor de opstal dit type verhuur goedkeurt?

Ik heb bij mijn verzekering enkel vermeld dat het verhuurd is, daar werd verder niet echt diep op ingegaan. Ik zal het nog eens nakijken of er iets over wordt vermeld in de voorwaarden, ik zit bij ZLM.

Volgens mij zit Hubbs vooral in de "L" van Amsterdam naar beneden richting Roosendaal en dan naar rechts richting Eindhoven. Goede bereikbaarheid Amsterdam, Rotterdam, Eindhoven in ieder geval omdat daar de meeste van hun klanten zitten. Hun kantoor zit vlakbij Rotterdam. Aangezien ze zelf dus ook elk kwartaal controle doen en veel dingen regelen zullen ze daar niet heel ver vandaan willen.

[JoopXXX]

Beste Forumgenoten,

Wellicht kan iemand mij verder helpen.

Weet iemand een kundige notaris die goed thuis is in (onder)splitsing?
Betreft een pand met appartement en op de b.g.g. een winkel.
Bij voorkeur in Noord-Holland.

Alvast bedankt voor het meedenken!

[Henkdezoveelste]

De tendens lijkt wat de keren in de tweede kamer, er zijn toch wat mensen wakker geworden door het totaal verdwijnen van het aanbod middenhuur.


https://www.telegraaf.nl/...markt-is-om-zeep-geholpen

[ChiLLeR]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 20 februari 2025 @ 23:29:
De tendens lijkt wat de keren in de tweede kamer, er zijn toch wat mensen wakker geworden door het totaal verdwijnen van het aanbod middenhuur.


https://www.telegraaf.nl/...markt-is-om-zeep-geholpen

Ik heb mij daarom ook wel verbaasd door de snelle reactie van veel investeerders door meteen hun panden te gaan verkopen. Ik snap het wel als alles zwaar gefinancierd is, maar niets is zo veranderlijk als politiek en wetgeving. Als ik kijk naar de lange termijn blijft vastgoed gewoon iets wat waarde houdt, er komen meer mensen bij maar en komt niet meer oppervlakte bij. Ook het aanbod groeit voorlopig nog minder dan de vraag, en huur woningen blijven altijd ‘nodig’. Ik heb een paar appartementen in de vrije sector, niet in de grote steden, maar wel in omgeving gooi. Daar blijft naar mijn idee gewoon altijd vraag naar dit soort woningen.

Maar het gaat nog wel even duren voordat het echt weer gaat veranderen, https://fd.nl/politiek/15...vastgoedbelegger-in-box-3

[ Voor 7% gewijzigd door ChiLLeR op 21-02-2025 07:10 ]

[ColeJ]

ChiLLeR schreef op vrijdag 21 februari 2025 @ 06:51:
[...]

Ik heb mij daarom ook wel verbaasd door de snelle reactie van veel investeerders door meteen hun panden te gaan verkopen.

Ik wilde eigenlijk ook niet verkopen maar mijn huurder zei op. Bij een nieuwe huur zou de huurprijs van 1850 naar 1100 zakken. Qua cashflow kwam ik nog steeds wel uit (heel krap) maar dan kon ik nog "gokken" op de waardestijging van het onroerend goed. Het grootste risico was/is dat de huurder nooit meer vertrekt. Financieel gezien heeft de huurder geen reden meer om te vertrekken, kopen is immers duurder dan sociaal (middenhuur) huren. Dat risico wil ik niet lopen dus had maar 1 optie: verkopen.

En het is verkocht aan een politieagent, verpleger, juf op de basisschool (not), wel een expat.

[ Voor 10% gewijzigd door ColeJ op 21-02-2025 09:20 ]

[winiustyco]

ColeJ schreef op vrijdag 21 februari 2025 @ 09:18:
[...]


Ik wilde eigenlijk ook niet verkopen maar mijn huurder zei op. Bij een nieuwe huur zou de huurprijs van 1850 naar 1100 zakken. Qua cashflow kwam ik nog steeds wel uit (heel krap) maar dan kon ik nog "gokken" op de waardestijging van het onroerend goed. Het grootste risico was/is dat de huurder nooit meer vertrekt. Financieel gezien heeft de huurder geen reden meer om te vertrekken, kopen is immers duurder dan sociaal (middenhuur) huren. Dat risico wil ik niet lopen dus had maar 1 optie: verkopen.

En het is verkocht aan een politieagent, verpleger, juf op de basisschool (not), wel een expat.

Ik heb hier een beetje hetzelfde, maar onze cashflow is niet geheel krap. Meerdere woningen zijn sociaal en eentje vrije sector.
Waar ik in het begin van de vrije sector huurders vragen kreeg wanneer ze op konden zeggen om te kopen, zitten ze nu al ruim een 6 maanden langer dan de minimum contractduur.
Gezien alles voor de lange termijn is aangekocht met een relatief goede BAR(allemaal 5,9-10,5%) kan dit wel uit, maar ik zie huurders hier zeer zelden vertrekken. We zitten hier dan ook deels sociaal, maar het rendement op de meeste van deze woningen zonder onderhoud is eigenlijk nog prima omdat de op tijd zijn gekocht. Alleen jammer dat de jaarlijkse huurverhoging toch wel zeer beperkend werkt.
Daarom zijn wij nu aan het kijken om een extra pand bij te kopen en dan met het oog voor de middenhuur rond een bar van 10,0% zodat deze jaarlijks met CAO verhoogd kunnen worden.
Wel zonde dat er regelmatig 1 tot 2 maanden huur kwijt zijn aan onderhoud laatste tijd(plat dak vervangen en kozijn vervangen, de woning waarbij dit gebeurt heeft iig een niet zo'n mooie rar)

[ColeJ]

winiustyco schreef op zaterdag 22 februari 2025 @ 11:44:
[...]

Ik heb hier een beetje hetzelfde, maar onze cashflow is niet geheel krap. Meerdere woningen zijn sociaal en eentje vrije sector.
Waar ik in het begin van de vrije sector huurders vragen kreeg wanneer ze op konden zeggen om te kopen, zitten ze nu al ruim een 6 maanden langer dan de minimum contractduur.
Gezien alles voor de lange termijn is aangekocht met een relatief goede BAR(allemaal 5,9-10,5%) kan dit wel uit, maar ik zie huurders hier zeer zelden vertrekken. We zitten hier dan ook deels sociaal, maar het rendement op de meeste van deze woningen zonder onderhoud is eigenlijk nog prima omdat de op tijd zijn gekocht. Alleen jammer dat de jaarlijkse huurverhoging toch wel zeer beperkend werkt.
Daarom zijn wij nu aan het kijken om een extra pand bij te kopen en dan met het oog voor de middenhuur rond een bar van 10,0% zodat deze jaarlijks met CAO verhoogd kunnen worden.
Wel zonde dat er regelmatig 1 tot 2 maanden huur kwijt zijn aan onderhoud laatste tijd(plat dak vervangen en kozijn vervangen, de woning waarbij dit gebeurt heeft iig een niet zo'n mooie rar)

Dat de woningen op tijd zijn gekocht wil niet altijd zeggen dat je een goed rendement maakt. Voorbeeld:

Aankoopprijs pand: 100k
Huuropbrengsten: 10k per jaar
Rendement: 10%

Maar stel dat dit pand inmiddels een waarde heeft van 1 miljoen dan ontvang je nog steeds die 10k huur per jaar. Rendement op het pand is dan geen 10% maar 1%. Je kunt dan beter het pand verkopen en ergens anders in beleggen voor een hoger rendement.

[ColeJ]

winiustyco schreef op zaterdag 22 februari 2025 @ 11:44:
[...]

Daarom zijn wij nu aan het kijken om een extra pand bij te kopen en dan met het oog voor de middenhuur rond een bar van 10,0% zodat deze jaarlijks met CAO verhoogd kunnen worden.

Waar vind ik die?

[winiustyco]

ColeJ schreef op zaterdag 22 februari 2025 @ 15:54:
[...]


Waar vind ik die?

Goed rondkijken, alerts en meldingen aan, mijn visie volgen, voor mijn klanten bied ik deal sourcing ook als dienst aan, op zoek gaan naar een goede deal sourcer dus(tip:zoek er een met praktijkervaring en een bewezen track record in het vastgoed ook in persoonlijk eigen beheer).
Natuurlijk heb je een punt, maar je kan er tussentijds niet zomaar uit stappen en een pand van 1 ton stijgt natuurlijk niet naar 1 miljoen. Van 1 ton naar 175k in 4 tot 5 jaar is wel mogelijk. Natuurlijk is het rendement uit directe cashflow dan lager, alleen heb je dan ook al +75% verdisconteerd over 4 jaar als nog niet te realiseren rendement in de stenen zitten, als je dit dan weer bij de cashflow van 9% op de aanvangsprijs optelt zit je toch nog behoorlijk goed met het rendement. Verder is het natuurlijk zo dat je bij vastgoed met een inleg van bv 30k op 100k kan aankopen. Alleen als het rendement bij waardestijging van +75% zoals hierboven omschreven is dan al +250% op eigen vermogen enkel op de waardestijging alleen. Mijn rendementen bij Mintos en pensioen beleggen draaien goed, maar echt niet zo goed. Vanuit mijn perspectief dus nog steeds goede investeringen.
Verder wordt je met de huidige box 3 gedwongen om verder de investeren tot je 0% betaalt, dus het geld uit stenen halen zou de belastingdruk hier aanzienlijk verhogen. De bv Nederland dwingt ons hier om toch door te blijven investeren, anders kunnen we fiscaal niet optimaliseren.

[ Voor 7% gewijzigd door winiustyco op 22-02-2025 19:41 ]

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op zaterdag 22 februari 2025 @ 15:53:
[...]


Dat de woningen op tijd zijn gekocht wil niet altijd zeggen dat je een goed rendement maakt. Voorbeeld:

Aankoopprijs pand: 100k
Huuropbrengsten: 10k per jaar
Rendement: 10%

Maar stel dat dit pand inmiddels een waarde heeft van 1 miljoen dan ontvang je nog steeds die 10k huur per jaar. Rendement op het pand is dan geen 10% maar 1%. Je kunt dan beter het pand verkopen en ergens anders in beleggen voor een hoger rendement.

Rendement is wat anders dan huuropbrengst. Als die woning volgend jaar 1,1 miljoen waard is, dan heb je juist een prima rendement. En zou het jammer zijn om te verkopen.

[rube]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 22 februari 2025 @ 20:52:
[...]

Rendement is wat anders dan huuropbrengst. Als die woning volgend jaar 1,1 miljoen waard is, dan heb je juist een prima rendement.

Ja!

En zou het jammer zijn om te verkopen.

Dat ligt natuurlijk aan de toekomstige verwachtingen van het vastgoed vs een alternatieve investering.

[Henkdezoveelste]

winiustyco schreef op zaterdag 22 februari 2025 @ 11:44:
[...]


Daarom zijn wij nu aan het kijken om een extra pand bij te kopen en dan met het oog voor de middenhuur rond een bar van 10,0% zodat deze jaarlijks met CAO verhoogd kunnen worden.

Kan je een voorbeeldpand sturen op funda wat hierbij in de buurt komt? Dit lijkt me totaal onmogelijk, voor een BAR van 5% met middenhuur moet je al goed je best doen.

[winiustyco]

Henkdezoveelste schreef op zondag 23 februari 2025 @ 18:56:
[...]


Kan je een voorbeeldpand sturen op funda wat hierbij in de buurt komt? Dit lijkt me totaal onmogelijk, voor een BAR van 5% met middenhuur moet je al goed je best doen.

Ik kan wel eens iets sturen mocht de koop niet lukken door ons, anders weet iedereen hier direct wie ik ben of creëer ik mijn eigen concurrentie.
Verder komt natuurlijk niet alles van funda.
Als je gewoon een ruime tussenwoning/2-1-kap voor niet te veel geld koopt dan ben je er al.

[Henkdezoveelste]

winiustyco schreef op zondag 23 februari 2025 @ 18:57:
[...]

Ik kan wel eens iets sturen mocht de koop niet lukken door ons, anders weet iedereen hier direct wie ik ben of creëer ik mijn eigen concurrentie.
Verder komt natuurlijk niet alles van funda.
Als je gewoon een ruime tussenwoning/2-1-kap voor niet te veel geld koopt dan ben je er al.

Bedoel je dan een tussenwoning van 130k?

Stel 1100/md is 13.2k jaarhuur, dan mag de woning max 132k kosten om een BAR van 10% te halen, is dat wat ik me hierbij moet voorstellen?

[radeoxx]

Henkdezoveelste schreef op zondag 23 februari 2025 @ 19:50:
[...]


Bedoel je dan een tussenwoning van 130k?

Stel 1100/md is 13.2k jaarhuur, dan mag de woning max 132k kosten om een BAR van 10% te halen, is dat wat ik me hierbij moet voorstellen?

Max 120k; vergeet overdrachtsbelasting etc niet.

En 1100 euro per maand voor een woning met 120k WOZ? Denk dat die geen 185 punten gaat halen.

Dit lijkt me een gevalletje te mooi om waar te zijn.

[ColeJ]

winiustyco schreef op zondag 23 februari 2025 @ 18:57:
[...]

Ik kan wel eens iets sturen mocht de koop niet lukken door ons, anders weet iedereen hier direct wie ik ben of creëer ik mijn eigen concurrentie.
Verder komt natuurlijk niet alles van funda.
Als je gewoon een ruime tussenwoning/2-1-kap voor niet te veel geld koopt dan ben je er al.

Of kun je dan de vorige aankoop omschrijven met getallen?

[Lordy79]

Henkdezoveelste schreef op zondag 23 februari 2025 @ 18:56:
[...]


Kan je een voorbeeldpand sturen op funda wat hierbij in de buurt komt? Dit lijkt me totaal onmogelijk, voor een BAR van 5% met middenhuur moet je al goed je best doen.

Woningen inderdaad, maar bedrijfspanden zijn er genoeg met 10pct BAR. Probleem is wel vaak dat er nog wat geinvesteerd moet worden maar als je dat slim doet en elk jaar een beetje blijft het rendement op peil, mede door de huurverhogingen.

[winiustyco]

ColeJ schreef op zondag 23 februari 2025 @ 20:56:
[...]


Of kun je dan de vorige aankoop omschrijven met getallen?

Ik heb reeds een voorbeeld aangeleverd van enkele jaren terug met 9% bar op sociaal. Nu zijn de prijzen wat gestegen, maar ik schat zo dat een 4 slaapkamer woning met aardig wat tuin wel snel richting de 187 punten gaat. Dat zou dan 1184 euro zijn. In de provincies van Nederland waar de prijs van zo'n woning dus onder da €144.400,- bedraagt heb je een bar van 10%. Het zou best kunnen dat die huur met €100,- omlaag moet mocht het energielabel wat minder zijn oid en dan zou die bar wat dalen, maar ik heb niet alle details in een punten berekening gegooid omdat we momenteel aan het rondkijken zijn. Een bar van 10% is wellicht iets te ambitieus, maar ik denk dat we 9% nog wel kunnen halen met een kloppende puntentelling.
Als je wilt dat de woningen voor je gezocht worden met een voorbeeld van wat er nu te koop staat kan je bij alle deal sourcers, funda en alle makelaars websites terecht, tip zet alle directe meldingen aan want via funda ben je altijd te laat en kopen zonder bezichtiging kan je beter niet doen(hier heb ik wel aardige voorbeelden van andere investeerders/makelaars over gehoord, dan kochten ze iets en stond het daarna weer opnieuw te koop).

[ColeJ]

winiustyco schreef op zondag 23 februari 2025 @ 23:22:
[...]

Ik heb reeds een voorbeeld aangeleverd van enkele jaren terug met 9% bar op sociaal. Nu zijn de prijzen wat gestegen, maar ik schat zo dat een 4 slaapkamer woning met aardig wat tuin wel snel richting de 187 punten gaat. Dat zou dan 1184 euro zijn. In de provincies van Nederland waar de prijs van zo'n woning dus onder da €144.400,- bedraagt heb je een bar van 10%. Het zou best kunnen dat die huur met €100,- omlaag moet mocht het energielabel wat minder zijn oid en dan zou die bar wat dalen, maar ik heb niet alle details in een punten berekening gegooid omdat we momenteel aan het rondkijken zijn. Een bar van 10% is wellicht iets te ambitieus, maar ik denk dat we 9% nog wel kunnen halen met een kloppende puntentelling.
Als je wilt dat de woningen voor je gezocht worden met een voorbeeld van wat er nu te koop staat kan je bij alle deal sourcers, funda en alle makelaars websites terecht, tip zet alle directe meldingen aan want via funda ben je altijd te laat en kopen zonder bezichtiging kan je beter niet doen(hier heb ik wel aardige voorbeelden van andere investeerders/makelaars over gehoord, dan kochten ze iets en stond het daarna weer opnieuw te koop).

Ik snap je verhaal maar serieus, waar ga je een woning vinden voor 144k met 4 slaapkamers en een grote tuin. Dit slaat toch werkelijk nergens op.

[Rubbergrover1]

winiustyco schreef op zondag 23 februari 2025 @ 23:22:
[...]

Ik heb reeds een voorbeeld aangeleverd van enkele jaren terug met 9% bar op sociaal. Nu zijn de prijzen wat gestegen, maar ik schat zo dat een 4 slaapkamer woning met aardig wat tuin wel snel richting de 187 punten gaat. Dat zou dan 1184 euro zijn. In de provincies van Nederland waar de prijs van zo'n woning dus onder da €144.400,- bedraagt heb je een bar van 10%. Het zou best kunnen dat die huur met €100,- omlaag moet mocht het energielabel wat minder zijn oid en dan zou die bar wat dalen, maar ik heb niet alle details in een punten berekening gegooid omdat we momenteel aan het rondkijken zijn. Een bar van 10% is wellicht iets te ambitieus, maar ik denk dat we 9% nog wel kunnen halen met een kloppende puntentelling.
Als je wilt dat de woningen voor je gezocht worden met een voorbeeld van wat er nu te koop staat kan je bij alle deal sourcers, funda en alle makelaars websites terecht, tip zet alle directe meldingen aan want via funda ben je altijd te laat en kopen zonder bezichtiging kan je beter niet doen(hier heb ik wel aardige voorbeelden van andere investeerders/makelaars over gehoord, dan kochten ze iets en stond het daarna weer opnieuw te koop).

Dat was een paar jaar geleden wat makkelijker/realistischer dan nu. Volgens mij zit je nu ook in plaatsen als Heerlen niet meer zo snel op 10%. En zit je bij woningen rond de 1½ ton vaak ver onder de 187 punten. Terwijl daar een paar jaar geleden volgens mij wel mogelijkheden waren.

Eerlijk gezegd zou ik in de huidige markt juist ook wel sterke twijfels krijgen als een woning met 187 punten voor rond de 1½ ton te koop zou worden aangeboden. Dan denk ik dat er iets bouwkundig grondig mis zal zijn of dat de huurder niet helemaal aan de wens voldoet.

[Wolly]

Lordy79 schreef op zondag 23 februari 2025 @ 21:19:
[...]

Woningen inderdaad, maar bedrijfspanden zijn er genoeg met 10pct BAR.

Er is natuurlijk een reden dat bedrijfspanden een hogere BAR kunnen hebben dan woningen. Wat ik uit dit topic haal is bijvoorbeeld dat veel verhuurders van woningen eigenlijk niet onbepaalde tijd lang aan een huurder vast willen zitten, dat is bij bedrijfspanden toch vaak 5+5 en ook wel 25 jaar in termijnen van 5 jaar.

[winiustyco]

Rubbergrover1 schreef op maandag 24 februari 2025 @ 09:32:
[...]

Dat was een paar jaar geleden wat makkelijker/realistischer dan nu. Volgens mij zit je nu ook in plaatsen als Heerlen niet meer zo snel op 10%. En zit je bij woningen rond de 1½ ton vaak ver onder de 187 punten. Terwijl daar een paar jaar geleden volgens mij wel mogelijkheden waren.

Eerlijk gezegd zou ik in de huidige markt juist ook wel sterke twijfels krijgen als een woning met 187 punten voor rond de 1½ ton te koop zou worden aangeboden. Dan denk ik dat er iets bouwkundig grondig mis zal zijn of dat de huurder niet helemaal aan de wens voldoet.

De draagkracht in Heerlen en Omstreken is gewoon financieel veel minder(in Heerlen kan je nu niet meer kopen vanwege opkoop bescherming, of dat kan wel maar dan moet je er 4 jaar zelf in gaan 'wonen' en dat betekent geen rendement).
Vaak niet zo zeer bouwkundig mis, maar enkele zaken gedateerd. Mijn ervaring leert dat enigszins gedateerd over het algemeen niet veel duurder is in onderhoud en dat functioneel zijn het belangrijkste is.
Veel van die huizen staan er al meer dan 100 jaar en volgens jou stort heel Zuid-Limburg met die logica morgen in, wat volgens mij niet het geval is.
Ik denk dat het met name meespeelt dat de regio minder geliefd is en veel mensen toch wel veel waarde hechten aan nieuwe badkamer, nieuwe keuken, etc. Terwijl een basis functionele keuken ook prima voldoet met frontjes die niet hypermodern zijn voor de verhuur.
Ook is de draagkracht veel minder, heb nog een klus woning maar ook te weinig tijd, volgens mij ben ik relatief weinig in de straat maar verdien ik met mijn randstad salaris in de straat wel 3 keer het gemiddelde salaris van de straat.
Zolang het netjes is om in te wonen hoeft het voor mij niet nieuw te zijn, plus er gaat nog wel eens iets kapot en dan kan je het beter niet net vervangen hebben.

[Rubbergrover1]

winiustyco schreef op maandag 24 februari 2025 @ 09:43:
[...]

De draagkracht in Heerlen en Omstreken is gewoon financieel veel minder(in Heerlen kan je nu niet meer kopen vanwege opkoop bescherming, of dat kan wel maar dan moet je er 4 jaar zelf in gaan 'wonen' en dat betekent geen rendement).
Vaak niet zo zeer bouwkundig mis, maar enkele zaken gedateerd. Mijn ervaring leert dat enigszins gedateerd over het algemeen niet veel duurder is in onderhoud en dat functioneel zijn het belangrijkste is.
Veel van die huizen staan er al meer dan 100 jaar en volgens jou stort heel Zuid-Limburg met die logica morgen in, wat volgens mij niet het geval is.

Ik weet dat de prijzen in Heerlen e.o. veel lager zijn dan gemiddeld. (Daarom nam ik dat juist als voorbeeld.) Dat maakt dat daar dus nog wel kansen zijn voor woningen rond de 1½ ton. Het gaat mij er meer om dat het grootste deel van die woningen dan waarschijnlijk niet boven de 187 punten zitt. En áls ze dat dan toch zouden zitten, dan zou ik heel goed kijken of er niet iets geks speelt.

[JoopXXX]

Wolly schreef op maandag 24 februari 2025 @ 09:38:
[...]


Er is natuurlijk een reden dat bedrijfspanden een hogere BAR kunnen hebben dan woningen. Wat ik uit dit topic haal is bijvoorbeeld dat veel verhuurders van woningen eigenlijk niet onbepaalde tijd lang aan een huurder vast willen zitten, dat is bij bedrijfspanden toch vaak 5+5 en ook wel 25 jaar in termijnen van 5 jaar.

Horeca en detailhandel hebben ook huurbescherming. Die kan je dus ook niet eenvoudig opzeggen.
Bij andere bedrijfspanden zoals loodsen en kantoren kan dat wel.

[ Voor 5% gewijzigd door JoopXXX op 24-02-2025 11:39 ]

[engelsmannetje]

Wat ik nog steeds niet helemaal goed begrijp is de invloed van de WOZ waarde.

Op box 3 niveau wil je op dit moment de waarde zo laag mogelijk hebben omdat er met een (forfitair) rendement over de WOZ waarde wordt gerekend.

Op huurclassificering (sociaal, midden, vrije sector) wil je echter een hoge WOZ waarde omdat dit bijdraagt aan de puntentelling en daarmee de (mogelijke) hoogte van de huur. In mijn geval verhuur ik een woning met 214 punten dus lijkt het me dat dit onbelangrijk is en ik dus een huurprijs kan vragen die ik zelf kan bepalen binnen de vrije sector.

Met vooruitzicht op de "nieuwe box 3" (2028/2029?) wil je juist een zo hoog mogelijke waarde omdat ook de waardeontwikkeling wordt belast. Is dit alleen bij verkoop, of ieder jaar een percentage van de relatieve waardestijging?

Kloppen mijn observeringen hier?

Mijn huis is zo goed als vrij van hypotheek/lening, dus dat heeft bij mij geen invloed.

[noxou]

Dat is correct in mijn beleving wat je zegt.

In het nieuwe box 3 stelsel is nu voorgesteld dat vermogensgroeibelasting geheven wordt over vastgoed bij realisatie (dus verkoop). Dat is ook hoe het in ander landen gaat. Het is immers erg lastig om duizenden euro's belasting te betalen over geld wat je nog niet in de portemonnaie hebt.

[winiustyco]

engelsmannetje schreef op woensdag 26 februari 2025 @ 10:42:
Wat ik nog steeds niet helemaal goed begrijp is de invloed van de WOZ waarde.

Op box 3 niveau wil je op dit moment de waarde zo laag mogelijk hebben omdat er met een (forfitair) rendement over de WOZ waarde wordt gerekend.

Op huurclassificering (sociaal, midden, vrije sector) wil je echter een hoge WOZ waarde omdat dit bijdraagt aan de puntentelling en daarmee de (mogelijke) hoogte van de huur. In mijn geval verhuur ik een woning met 214 punten dus lijkt het me dat dit onbelangrijk is en ik dus een huurprijs kan vragen die ik zelf kan bepalen binnen de vrije sector.

Met vooruitzicht op de "nieuwe box 3" (2028/2029?) wil je juist een zo hoog mogelijke waarde omdat ook de waardeontwikkeling wordt belast. Is dit alleen bij verkoop, of ieder jaar een percentage van de relatieve waardestijging?

Kloppen mijn observeringen hier?

Mijn huis is zo goed als vrij van hypotheek/lening, dus dat heeft bij mij geen invloed.

Bij verkoop wordt de waardestijging ten opzichte van de woz belast zoals de plannen er nu voor staan tov het jaar wat hiervoor als peildatum wordt genomen(kan 2027/2028/2029/2030 of later zijn). Tot die tijd was het immers belast als forfaitair rendement onder het oude stelsel.

[Henkdezoveelste]

Deze creatief bedachte escape 'met fietsverhuur en schoonmaakservice' is inmiddels de nek om gedraaid. Deze verhuurder zit de komende jaren met een huurder voor 633/maand, die zal niet snel weg gaan gok ik zo. Persoonlijk ben ik daar niet zo rouwig om eigenlijk.


https://vastgoedjournaal....s-van-1-850-naar-633-euro

[engelsmannetje]

winiustyco schreef op woensdag 26 februari 2025 @ 21:03:
[...]

Bij verkoop wordt de waardestijging ten opzichte van de woz belast zoals de plannen er nu voor staan tov het jaar wat hiervoor als peildatum wordt genomen(kan 2027/2028/2029/2030 of later zijn). Tot die tijd was het immers belast als forfaitair rendement onder het oude stelsel.

Dat is dan best een gok:
- betaal ik nu de komende jaren 5,88% x 36% over een zo laag mogelijke WOZ
- betaal ik nu jaarlijks een 5,88% x 36% pecentage over een zo hoog mogelijke WOZ, en vanaf 202x over de (mindere) waardestijging per verkoop

In het eerste geval ben ik de komende jaren obv de (nu) WOZ waarde van ca 400.000 dus ca EUR 8500 jaarlijks kwijt. In het laatste geval nog meer zelfs, maar dan bij verkoop minder. Verkoop staat voorlopig niet op de planning. Misschien pas ergens 2045 (pensioen).

Ander dingetje waar ik via andere bronnen ook maar geen hoogte van krijg: boven de 187 punten is een woning "vrije sector". Maar via de huurprijscheck van de huurcommissie kom ik op een "maximale huurprijs" van € 1352,12. De woning wordt sinds januari voor een hoger bedrag verhuurd, maar heeft een huurder dan ook binnen de vrije sector de mogelijkheid om de huurprijs aan te laten passen obv het puntenstelsel?

[Henkdezoveelste]

engelsmannetje schreef op woensdag 26 februari 2025 @ 22:20:
[...]


Ander dingetje waar ik via andere bronnen ook maar geen hoogte van krijg: boven de 187 punten is een woning "vrije sector". Maar via de huurprijscheck van de huurcommissie kom ik op een "maximale huurprijs" van € 1352,12. De woning wordt sinds januari voor een hoger bedrag verhuurd, maar heeft een huurder dan ook binnen de vrije sector de mogelijkheid om de huurprijs aan te laten passen obv het puntenstelsel?

Neehoor, dit kun je lezen als een soort niet bindend advies. Er zijn tegenwoordig hypotheekverstrekkers (volksbank) die je alleen een hypotheek verstrekken als je niet boven de WWS huur verhuurd. Maar los daarvan ben je gewoon vrij om een marktconforme huur te vragen.

[noxou]

Hoge of lage woz kun je gewoon doorrekenen. Tot invoer nieuwe box 3 kun je immers de tegenbewijsregeling gebruiken. Dat kan er al heel anders uitzien dan forfaitair ook al kun je de kosten nog niet aftrekken tot dan. Je kunt ook groot onderhoud uitstellen tot na invoering en dan aftrekken.

[Rubbergrover1]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 27 februari 2025 @ 07:40:
[...]


Neehoor, dit kun je lezen als een soort niet bindend advies. Er zijn tegenwoordig hypotheekverstrekkers (volksbank) die je alleen een hypotheek verstrekken als je niet boven de WWS huur verhuurd.

Dat lijkt mij ook wel een prudente houding. Gezien de neiging van de overheid tot ingrijpen in de woningmarkt, zou ik daar voor de langere termijn ook mee rekenen.

[winiustyco]

engelsmannetje schreef op woensdag 26 februari 2025 @ 22:20:
[...]

Dat is dan best een gok:
- betaal ik nu de komende jaren 5,88% x 36% over een zo laag mogelijke WOZ
- betaal ik nu jaarlijks een 5,88% x 36% pecentage over een zo hoog mogelijke WOZ, en vanaf 202x over de (mindere) waardestijging per verkoop

In het eerste geval ben ik de komende jaren obv de (nu) WOZ waarde van ca 400.000 dus ca EUR 8500 jaarlijks kwijt. In het laatste geval nog meer zelfs, maar dan bij verkoop minder. Verkoop staat voorlopig niet op de planning. Misschien pas ergens 2045 (pensioen).

Ander dingetje waar ik via andere bronnen ook maar geen hoogte van krijg: boven de 187 punten is een woning "vrije sector". Maar via de huurprijscheck van de huurcommissie kom ik op een "maximale huurprijs" van € 1352,12. De woning wordt sinds januari voor een hoger bedrag verhuurd, maar heeft een huurder dan ook binnen de vrije sector de mogelijkheid om de huurprijs aan te laten passen obv het puntenstelsel?

Je zou ook nog in kunnen brengen in box 1, dan betaal je inkomstenbelasting over de reëele inkomsten na aftrek onderhoud, rentekosten, ozb, etc.
Echter breng je het dan nu al in in box 1 tegen aan te tonen waarde en dat levert dus mogelijk een extra waardestijging op tov latere wozwaarde waardoor je extra belasting betaalt. Als je zelf het beheer, wat klusjes doet etc is dit een optie.
Of de Belastingdienst het accepteert zonder slag of stoot aan onze kant kan ik je pas later vertellen.

[engelsmannetje]

noxou schreef op donderdag 27 februari 2025 @ 08:18:
Hoge of lage woz kun je gewoon doorrekenen. Tot invoer nieuwe box 3 kun je immers de tegenbewijsregeling gebruiken. Dat kan er al heel anders uitzien dan forfaitair ook al kun je de kosten nog niet aftrekken tot dan. Je kunt ook groot onderhoud uitstellen tot na invoering en dan aftrekken.

Stel dat in 2026 het nieuwe belastingstelsel wordt ingevoerd (is niet zo) en 2025 zou als uitgangspunt worden genomen.

2025
Belasting over rendement vermogen:
EUR 400.000 x 5,88% x 36% = EUR 8.467,20

2026 bij verkoop
Belasting over -toename- vermogen
EUR 40.000 x 36% = EUR 14.400
(10% waardestijging in 2025 is niet eens zo'n gekke gok)

bij een zo hoog mogelijke WOZ

2025
Belasting over rendement vermogen:
EUR 420.000 x 5,88% x 36% = EUR 8.890,56

2026 bij verkoop
Belasting over -toename- vermogen
EUR 20.000 x 36% = EUR 7.200

Flink verschil. Maar aangezien ik nog lang niet van plan ben te verkopen, is het lastig te zeggen hoe de WOZ waarde zich gaat ontwikkelen en dus de afrekening van de belasting over de waardestijging.

[tomruijgrok123]

Even aanhakend op alles wat hier over Heerlen wordt gezegd;

Ik woon in Heerlen en ben zelf ook aan het oriënteren om iets te kopen voor verhuur. Echter een bar van 10% is ook hier onmogelijk. Appartementjes die 160-180k kosten kan je verhuren voor 800 per maand. Dan heb je VVe kosten etc. Er zijn wijken waar je voor 230-250k nog huizen kunt kopen. Dit zijn 9/10 keer huizen waar nog enorm veel aan moet gebeuren voordat ze in de verhuur kunnen en zelfs dan kan je misschien 1000/1100 vragen.

Mensen in Heerlen gaan simpelweg niet meer dan 1000/1200 euro huur betalen. Er zijn hier geen expats. Er zijn hier nauwelijks mensen die hier tijdelijk wonen. Het is of goedkoop huren of kopen. Duur huren doet niemand hier.

Je kan misschien wel iets kopen en het opknappen zodat het in de vrije sector terecht komt. Dan heb je op papier misschien een goede investering, maar in de praktijk ga je hoogstwaarschijnlijk niemand vinden die dit wilt huren.

In Heerlen (en in andere goedkope gemeentes) is de vrije verhuurmarkt amper aanwezig.

[ChiLLeR]

tomruijgrok123 schreef op donderdag 27 februari 2025 @ 13:39:
Even aanhakend op alles wat hier over Heerlen wordt gezegd;

Ik woon in Heerlen en ben zelf ook aan het oriënteren om iets te kopen voor verhuur. Echter een bar van 10% is ook hier onmogelijk. Appartementjes die 160-180k kosten kan je verhuren voor 800 per maand. Dan heb je VVe kosten etc. Er zijn wijken waar je voor 230-250k nog huizen kunt kopen. Dit zijn 9/10 keer huizen waar nog enorm veel aan moet gebeuren voordat ze in de verhuur kunnen en zelfs dan kan je misschien 1000/1100 vragen.

Mensen in Heerlen gaan simpelweg niet meer dan 1000/1200 euro huur betalen. Er zijn hier geen expats. Er zijn hier nauwelijks mensen die hier tijdelijk wonen. Het is of goedkoop huren of kopen. Duur huren doet niemand hier.

Je kan misschien wel iets kopen en het opknappen zodat het in de vrije sector terecht komt. Dan heb je op papier misschien een goede investering, maar in de praktijk ga je hoogstwaarschijnlijk niemand vinden die dit wilt huren.

In Heerlen (en in andere goedkope gemeentes) is de vrije verhuurmarkt amper aanwezig.

Dit geldt voor meer gemeentes en nu is gewoon niet het moment om te kunnen instappen. Er is gewoon te veel vraag naar koop woningen.

JE kan ook overwegen om een Real Estate ETF oid te investeren zoals https://www.invesco.com/u...Type=Investor&ticker=RSPR
jaarlijkse ca. 2,5% dividend plus ca. 6-7% waarde groei. Nadeel is dat je niks fysieks bezit maar je hebt er ook geen omkijken naar.

[ Voor 10% gewijzigd door ChiLLeR op 27-02-2025 13:50 ]

[noxou]

Vergeet niet dat onder het nieuwe stelsel vermogens rendement heffing wordt geheven en vermogensgroei. Dus bij 2026 moet j edan nog wel de 36% over de netto huur na aftrek kosten meenemen.

engelsmannetje schreef op donderdag 27 februari 2025 @ 13:32:
[...]


Stel dat in 2026 het nieuwe belastingstelsel wordt ingevoerd (is niet zo) en 2025 zou als uitgangspunt worden genomen.

2025
Belasting over rendement vermogen:
EUR 400.000 x 5,88% x 36% = EUR 8.467,20

2026 bij verkoop
Belasting over -toename- vermogen
EUR 40.000 x 36% = EUR 14.400
(10% waardestijging in 2025 is niet eens zo'n gekke gok)

bij een zo hoog mogelijke WOZ

2025
Belasting over rendement vermogen:
EUR 420.000 x 5,88% x 36% = EUR 8.890,56

2026 bij verkoop
Belasting over -toename- vermogen
EUR 20.000 x 36% = EUR 7.200

Flink verschil. Maar aangezien ik nog lang niet van plan ben te verkopen, is het lastig te zeggen hoe de WOZ waarde zich gaat ontwikkelen en dus de afrekening van de belasting over de waardestijging.

[winiustyco]

tomruijgrok123 schreef op donderdag 27 februari 2025 @ 13:39:
Even aanhakend op alles wat hier over Heerlen wordt gezegd;

Ik woon in Heerlen en ben zelf ook aan het oriënteren om iets te kopen voor verhuur. Echter een bar van 10% is ook hier onmogelijk. Appartementjes die 160-180k kosten kan je verhuren voor 800 per maand. Dan heb je VVe kosten etc. Er zijn wijken waar je voor 230-250k nog huizen kunt kopen. Dit zijn 9/10 keer huizen waar nog enorm veel aan moet gebeuren voordat ze in de verhuur kunnen en zelfs dan kan je misschien 1000/1100 vragen.

Mensen in Heerlen gaan simpelweg niet meer dan 1000/1200 euro huur betalen. Er zijn hier geen expats. Er zijn hier nauwelijks mensen die hier tijdelijk wonen. Het is of goedkoop huren of kopen. Duur huren doet niemand hier.

Je kan misschien wel iets kopen en het opknappen zodat het in de vrije sector terecht komt. Dan heb je op papier misschien een goede investering, maar in de praktijk ga je hoogstwaarschijnlijk niemand vinden die dit wilt huren.

In Heerlen (en in andere goedkope gemeentes) is de vrije verhuurmarkt amper aanwezig.

Laat het dan 8-9% zijn momenteel(ik wil zelf enkel tussenwoningen, etc., appartementen liever niet ivm VvE etc) maar als je goed zoekt lukt dat echt nog wel. Verder zorgen dat je alle meldingen open hebt staan, etc. Ik zou zoeken in de rand dorpen steden niet onder gemeente Heerlen ivm opkoop bescherming in Heerlen zelf.

[ Voor 5% gewijzigd door winiustyco op 27-02-2025 15:38 ]

[ColeJ]

tomruijgrok123 schreef op donderdag 27 februari 2025 @ 13:39:
Even aanhakend op alles wat hier over Heerlen wordt gezegd;

Ik woon in Heerlen en ben zelf ook aan het oriënteren om iets te kopen voor verhuur. Echter een bar van 10% is ook hier onmogelijk. Appartementjes die 160-180k kosten kan je verhuren voor 800 per maand. Dan heb je VVe kosten etc. Er zijn wijken waar je voor 230-250k nog huizen kunt kopen. Dit zijn 9/10 keer huizen waar nog enorm veel aan moet gebeuren voordat ze in de verhuur kunnen en zelfs dan kan je misschien 1000/1100 vragen.

Mensen in Heerlen gaan simpelweg niet meer dan 1000/1200 euro huur betalen. Er zijn hier geen expats. Er zijn hier nauwelijks mensen die hier tijdelijk wonen. Het is of goedkoop huren of kopen. Duur huren doet niemand hier.

Je kan misschien wel iets kopen en het opknappen zodat het in de vrije sector terecht komt. Dan heb je op papier misschien een goede investering, maar in de praktijk ga je hoogstwaarschijnlijk niemand vinden die dit wilt huren.

In Heerlen (en in andere goedkope gemeentes) is de vrije verhuurmarkt amper aanwezig.

En dan krijg je dus Sjonnie en Anita als sociale huurder die nooit meer vertrekken...

Het randstad spelletje was leuk met expats. Was een mooi avontuur, I'm out

[ Voor 3% gewijzigd door ColeJ op 27-02-2025 20:57 ]

[Henkdezoveelste]

Iemand een idee hoe dit kan icm de wet middenhuur? Hooguit 600/mnd aan de hand van de wws punten lijkt me

https://www.funda.nl/deta...paign=share-listing-modal

[winiustyco]

Henkdezoveelste schreef op zaterdag 8 maart 2025 @ 18:32:
Iemand een idee hoe dit kan icm de wet middenhuur? Hooguit 600/mnd aan de hand van de wws punten lijkt me

https://www.funda.nl/deta...paign=share-listing-modal

Monumentaal pand voegt ook nog punten toe en als alles hoogwaardig niveau is ook nog wat extra punten, lijkt me wel een uitdaging alsnog maar dan zou je die hele telling moeten doen en dat moeten die huurders zelf maar doen.

[Blazer Coke]

oeps

[ Voor 99% gewijzigd door Blazer Coke op 09-03-2025 00:02 ]

[Blazer Coke]

Henkdezoveelste schreef op zaterdag 8 maart 2025 @ 18:32:
Iemand een idee hoe dit kan icm de wet middenhuur? Hooguit 600/mnd aan de hand van de wws punten lijkt me

https://www.funda.nl/deta...paign=share-listing-modal

Nieuwe studios in bepaalde steden krijgen volgens mij meer punten of een uitzonduring op het stelsel.

[Blazer Coke]

engelsmannetje schreef op woensdag 26 februari 2025 @ 22:20:
[...]

Dat is dan best een gok:
- betaal ik nu de komende jaren 5,88% x 36% over een zo laag mogelijke WOZ
- betaal ik nu jaarlijks een 5,88% x 36% pecentage over een zo hoog mogelijke WOZ, en vanaf 202x over de (mindere) waardestijging per verkoop

In het eerste geval ben ik de komende jaren obv de (nu) WOZ waarde van ca 400.000 dus ca EUR 8500 jaarlijks kwijt. In het laatste geval nog meer zelfs, maar dan bij verkoop minder. Verkoop staat voorlopig niet op de planning. Misschien pas ergens 2045 (pensioen).

Verkoop je dan niet liever om die 400k ergens anders in te investeren?

8.5k per jaar hakt er in. het is ca. 2% van je vermogen.
Wat heb je als bruto rendement (huur/vvw of huur/woz)?
En wat houd je netto over?

[engelsmannetje]

Blazer Coke schreef op zondag 9 maart 2025 @ 00:32:
[...]


Verkoop je dan niet liever om die 400k ergens anders in te investeren?

8.5k per jaar hakt er in. het is ca. 2% van je vermogen.
Wat heb je als bruto rendement (huur/vvw of huur/woz)?
En wat houd je netto over?

Vastgoed is voor mij een investering met (een bepaalde mate van) zekerheid op lange termijn. Tuurlijk kan ik de boel verkopen en de boel in ETF's zetten of met de volgende hype meegaan, maar dat is niet echt iets voor mij. Woningen blijven schaars en grond kun je niet bijdrukken.

WOZ (01-01-2024) EUR 430.000
VVW anno nu schat ik op EUR 480.000

Huurpenningen op jaarbasis ca EUR 22.000, dus zo'n 5.1% resp 4.6%
Woning vergt weinig onderhoud. Kosten verzekering, gemeentelijke belastingen etc (2024) ca EUR 1500. Financiering grotendeels met eigen middelen. Effectieve rentelast is ca EUR 2800 per jaar.

De komende jaren zit ik wel even uit. Zodra Box 3 belast gaat worden tegen werkelijke opbrengsten heb ik er vrede mee dat ik 36% aftik over datgene wat ik daadwerkelijk overhoudt.

Wat ik wel jammer vind van de tegenbewijsregeling voor de komende jaren is dat de ongerealiseerde waardeveranderingen meegenomen worden. Zelfs als de WOZ waardes met "slechts" 4% gaan stijgen over de komende periode, betekent dat voor mij EUR 17.200 "inkomen" per jaar. Samen met mijn netto rendement zit ik dan uiteraard nog hoger dan de 5.88% die de overheid forfaitair renkent.

[Joel22]

Ik weet niet of dit het juiste topic is, maar als je voor een lange tijd wil investeren in vastgoed (30 jaar horizon bijv.) wat zijn dan je opties als je niet zelf wil aankopen? Ik kom vanalles tegen online crowdfunding/fondsen etc. Maar heb er geen kaas van gegeten. Iemand ervaring? Of hoort dit in een ander topic zo ja welke?

[ChiLLeR]

Joel22 schreef op dinsdag 25 maart 2025 @ 13:52:
Ik weet niet of dit het juiste topic is, maar als je voor een lange tijd wil investeren in vastgoed (30 jaar horizon bijv.) wat zijn dan je opties als je niet zelf wil aankopen? Ik kom vanalles tegen online crowdfunding/fondsen etc. Maar heb er geen kaas van gegeten. Iemand ervaring? Of hoort dit in een ander topic zo ja welke?

Je wilt niet aankopen? Dus je wilt meedoen in een fonds oid? Dan ik zou ik voor een reit gaan denk ik. Of een real estate etf. Ik zou zeker niet voor crowdfunding kiezen, dat brengt de nodige risicos met zich mee. Het kan wel maar wees bewust van wat je doet, vastgoed is ook niet zonder risico’s.

[ Voor 13% gewijzigd door ChiLLeR op 25-03-2025 14:50 ]

[Perkouw]

@Joel22 iets meer eigen inzet kan geen kwaad kijk hier eens rond Persoonlijke financiën, studie en loopbaan daar zijn genoeg belegging topics.

[Pim0202]

Artikel in het AD:

https://www.ad.nl/politie...bod-op-de-tocht~a5d603d5/

[twu]

Vraag voor diegene die momenteel nog wel in vastgoed investeren. Ik ben benieuwd naar jullie huidige strategie met alle wetswijzigingen (Wet betaalbare huur, WWS-puntentelling, onbepaalde huurcontracten en de aanstaande box 3-hervorming).

Investeren jullie momenteel via een BV of in box 3? Wat was doorslaggevend in jullie keuze? En hoe anticiperen jullie op de werkelijk rendement-heffing die voor 2028 gepland staat?

Volgens mijn berekeningen lijkt een BV voordeliger als je de winst niet uitkeert maar herinvesteert. Je betaalt dan alleen vennootschapsbelasting (19%) over de winst, niet over het totale vermogen zoals in box 3. Kosten en hypotheekrente zijn bovendien fiscaal aftrekbaar, en bij herinvestering kun je belastingheffing uitstellen. Hierin ga ik ervan uit dat je daadwerkelijk wel over je box 3 vermogen moet afrekenen.

[noxou]

Ik zit in box 3. Dat is een historische keuze geweest in het 1.2% tijdperk. Panden met weinig onderhoud (dus niet veel af te trekken) en ik wilde geen belasting betalen over vermogensgroei.

Toekomstige box 3 vind ik, mits juist uitgevoerd, niet erg. Zolang kosten maar aftrekbaar zijn vind ik het niet erg om belasting te betalen over de netto winst. Ik denk niet dat dat heel anders uitpakt dan voorheen in mijn geval. De nieuwe belasting over de vermogensgroei is natuurlijk wel een flinke domper voor de pensioenplanning en stoort me het meest, de onbetrouwbaarheid van de overheid is iets om zeker mee te nemen voor iedere nieuwe investeerder. Dat geldt OK voor box 2 natuurlijk.

Zou ik vandaag opnieuw beginnen dan zou ik box 2 kiezen. Box 3 is gewoon veel te onzeker gebleken. En dan doel ik niet alleen op de huidige situatie, maar in het verleden hebben we stef blok gehad met zijn max 4% rendement op huizen, de verhuurdersheffing, etc.

[Lordy79]

twu schreef op donderdag 27 maart 2025 @ 15:18:

Investeren jullie momenteel via een BV of in box 3? Wat was doorslaggevend in jullie keuze? En hoe anticiperen jullie op de werkelijk rendement-heffing die voor 2028 gepland staat?

Ik heb in prive geinvesteerd. Woon nu in buitenland dus dan ligt het een beetje ingewikkeld maar stel dat ik in NL zou wonen en een nieuwe investering zou doen, zou ik het in de BV doen want:

- deel in prive en deel in BV spreekt me aan. Beetje risico spreiden, fiscaal.
- in de BV heb je inderdaad belasting op rendement. Maar met een 20% VPB + daarna nog 25% dividendbelasting kom je op een belastingdruk van 40% dus dat is hoger dan huidige box-3.
- Maar: in de BV kun je afschrijven wat belasting uitstelt. Bovendien hoef je geen dividend uit te keren en is als je oud bent een salaris veel interessanter qua belastingen.
- Nadeel van de BV is dat als je een pand koopt voor 100 en na 5 jaar verkoopt voor 200, je betaalt over de boekwinst. In box-3 is dat er (nog) niet.
- Voordeel van de BV is dan weer dat je redelijk makkelijk kosten kunt aftrekken die je in box-3 niet kunt aftrekken. Een auto-van-de-zaak, kantoorkosten, laptop, telefoon, reiskosten, etc.
- Nadeel van de BV is dat je een gebruikelijk loon moet nemen. Als niet-ondernemer kan dat ongewenst zijn en een DGA loon ontwijken is echt niet "heel makkelijk". De pakkans is misschien niet zo groot.

Dus het is echt kijken wat voor jouw situatie het beste is.

[Wolly]

Lordy79 schreef op donderdag 27 maart 2025 @ 19:54:
[...]

- Nadeel van de BV is dat je een gebruikelijk loon moet nemen. Als niet-ondernemer kan dat ongewenst zijn en een DGA loon ontwijken is echt niet "heel makkelijk". De pakkans is misschien niet zo groot.

Met een of twee pandjes kan je een laag salaris kiezen, zeker als je er qua werk bijna geen werk aan hebt. Hoger salaris kan wel interessanter zijn zoals je zegt als je belasting wilt besparen.

[mikedejong25]

Bij de box 3 aangifte als particulier zie ik nu bij opvoeren 2e woning in verhuurde staat aan iemand met huurbescherming een extra vraag "Was de werkelijke waarde van deze woning lager dan € xxx (90% van de gecorrigeerde WOZ-waarde)?" op basis van jaarhuurwoning icm WOZ is leegwaarderatio 100% en moet ik de vraag met ""NEE" beantwoorden, echter is de tekst over de werkelijke waarde van de woning niet van toepassing? Immers de woning in verhuurde staat met huurder met huurbescherming is doorgaans 50% van de vrije marktwaarde? In dat geval zou ik "JA" moeten aanvinken en de geschatte waarde van de opbrengst van verkoop in verhuurde staat moeten opgeven.

Waar zit hier nu precies het verschil in?

Gecorrigeerde WOZ-waarde bij huurbescherming
Als de huurder recht had op huurbescherming of als de woning verpacht werd, corrigeren wij de WOZ-waarde met een bepaald percentage. Uw inkomen in box 3 wordt daardoor lager.
In de Tabel waarde verhuurde of verpachte woning vindt u de percentages voor de gecorrigeerde WOZ-waarde bij huurbescherming.

Werkelijke waarde van de woning
Het kan zijn dat de werkelijke waarde (de ‘waarde in het economisch verkeer’) van de woning nog lager is dan de gecorrigeerde WOZ-waarde. Bij de werkelijke waarde gaat het om de prijs die u voor de woning had kunnen krijgen als u de woning op 1 januari 2023 zou hebben verkocht. U mag rekening houden met omstandigheden die zorgen voor een lagere waarde van de woning, zoals huurders die recht hebben op huurbescherming.

Als de werkelijke waarde op 1 januari 2023 lager is dan het genoemde bedrag (90% van de gecorrigeerde WOZ-waarde), kies dan ‘Ja’. In dat geval houden wij voor de waarde van de woning in box 3 rekening met de waarde in het economisch verkeer.

[Henkdezoveelste]

Hier ben ik ook wel benieuwd naar. Heeft niemand hier ervaring mee?

Een taxatierapport dat ik circa 3 jaar geleden heb laten opstellen geeft aan dat de waarde in verhuurde staat 80% van de waarde in onverhuurde staat is (voor dit specifieke appartement). De 50% waarde in verhuurde staat lijkt me wel heel erg laag, als de huur marktconform is.

mikedejong25 schreef op maandag 31 maart 2025 @ 11:58:
Bij de box 3 aangifte als particulier zie ik nu bij opvoeren 2e woning in verhuurde staat aan iemand met huurbescherming een extra vraag "Was de werkelijke waarde van deze woning lager dan € xxx (90% van de gecorrigeerde WOZ-waarde)?" op basis van jaarhuurwoning icm WOZ is leegwaarderatio 100% en moet ik de vraag met ""NEE" beantwoorden, echter is de tekst over de werkelijke waarde van de woning niet van toepassing? Immers de woning in verhuurde staat met huurder met huurbescherming is doorgaans 50% van de vrije marktwaarde? In dat geval zou ik "JA" moeten aanvinken en de geschatte waarde van de opbrengst van verkoop in verhuurde staat moeten opgeven.

Waar zit hier nu precies het verschil in?


[...]

[JoopXXX]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 09:07:
Hier ben ik ook wel benieuwd naar. Heeft niemand hier ervaring mee?

Een taxatierapport dat ik circa 3 jaar geleden heb laten opstellen geeft aan dat de waarde in verhuurde staat 80% van de waarde in onverhuurde staat is (voor dit specifieke appartement). De 50% waarde in verhuurde staat lijkt me wel heel erg laag, als de huur marktconform is.


[...]

Het beste zou zijn om een 'taxatie marktwaarde in verhuurde staat' te laten uitvoeren door een professionele taxateur. Het nadeel daarvan is dat een volledig taxatierapport duur is.

Een professionele taxatie zal gebruik maken van de door NWWI voorgeschreven methode. Dat is eigenlijk een heel eenvoudig methode die de huurinkomsten contant maakt o.b.v. een gewenste BAR: Taxatiewaarde = (huurinkomsten / BAR) – (overdrachtsbelasting + overige aankoopkosten).

Zoals je ziet is de BAR de enige onbekende factor in die formule.

Ik heb zelf een aantal appartmenten in de sociale sector. Daarvoor kan het niet uit om volledige taxatierapporten op te laten maken.

Ik zit er aan te denken om een aantal om een aantal taxateurs te benaderen en te vragen welke BAR ze bij een taxatie op peildatum 01-01-2023 gehanteerd zouden hebben.
Als daar een BAR uitkomt waar ik wat mee kan (bijvoorbeeld een BAR van 6,5%), dan vraag ik de taxateur of hij dat tegen betaling op mail wil zetten.
Dan heb ik een BAR afgegeven door een taxateur waarmee ik zelf de realistische en onderbouwde marktwaarde in verhuurde staat kan berekenen.

[Wolly]

JoopXXX schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 10:57:
[...]


Het beste zou zijn om een 'taxatie marktwaarde in verhuurde staat' te laten uitvoeren door een professionele taxateur. Het nadeel daarvan is dat een volledig taxatierapport duur is.

Een professionele taxatie zal gebruik maken van de door NWWI voorgeschreven methode. Dat is eigenlijk een heel eenvoudig methode die de huurinkomsten contant maakt o.b.v. een gewenste BAR: Taxatiewaarde = (huurinkomsten / BAR) – (overdrachtsbelasting + overige aankoopkosten).

Zoals je ziet is de BAR de enige onbekende factor in die formule.

Ik heb zelf een aantal appartmenten in de sociale sector. Daarvoor kan het niet uit om volledige taxatierapporten op te laten maken.

Ik zit er aan te denken om een aantal om een aantal taxateurs te benaderen en te vragen welke BAR ze bij een taxatie op peildatum 01-01-2023 gehanteerd zouden hebben.
Als daar een BAR uitkomt waar ik wat mee kan (bijvoorbeeld een BAR van 6,5%), dan vraag ik de taxateur of hij dat tegen betaling op mail wil zetten.
Dan heb ik een BAR afgegeven door een taxateur waarmee ik zelf de realistische en onderbouwde marktwaarde in verhuurde staat kan berekenen.

Wat ik ervan heb begrepen moet je een taxatierapport hebben wat zeer dicht bij de datum ligt om dit te gebruiken. Een terugwerkende taxatie lijkt mij niet waterdicht.

Wil je aan de hand van een taxatiewaarde nagaan of je je box 3-heffing kunt beperken? Om discussie met de Belastingdienst te minimaliseren, dient de taxatie ‘in verhuurde staat’ zo dicht mogelijk bij de peildatum te liggen. Voor de aangifte inkomstenbelasting 2024 gaat het dus om een taxatie voor de waarde op 1 januari 2023.

Bron

[JoopXXX]

Wolly schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 11:08:
[...]


Wat ik ervan heb begrepen moet je een taxatierapport hebben wat zeer dicht bij de datum ligt om dit te gebruiken. Een terugwerkende taxatie lijkt mij niet waterdicht.


[...]

Bron

Ik snap niet precies wat je bedoelt.
De link die jij stuurt geeft een peildatum aan van 01-01-2023 dus met terugwerkende kracht. Dat is exact dezelfde datum die ik noem voor de taxatie..

[Wolly]

JoopXXX schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 13:33:
[...]


Ik snap niet precies wat je bedoelt.
De link die jij stuurt geeft een peildatum aan van 01-01-2023 dus met terugwerkende kracht. Dat is exact dezelfde datum die ik noem voor de taxatie..

Dan moet je dus rond 1-1-23 een taxatierapport laten opmaken door een erkend taxateur, dat is twee jaar later nogal lastig?

[JoopXXX]

Wolly schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 13:36:
[...]


Dan moet je dus rond 1-1-23 een taxatierapport laten opmaken door een erkend taxateur, dat is twee jaar later nogal lastig?

Je kan toch nu een taxatierapport laten opmaken waarbij de taxateur de waarde op 01-01-23 bepaalt. De taxateur kan toch opzoeken welke bar ze hanteerden op 01-01-23.